北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57891号原告：吴某某，女，1992年6月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。被告：北京太合XX房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。被告：北京太合XX房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，住所地北京市朝阳区东四环北路X号一层。负责人：魏虹。二被告之共同委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。原告吴某某（以下称原告）与被告北京太合XX房地产开发有限责任公司、被告北京太合XX房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下合述二被告，分述简称太合公司、太合朝阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾龙宇、赵子城，二被告之共同委托诉讼代理人牛星丽、朱元霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房违约金6920317元(2019年1月1日至2021年6月11日共计892天，25860679元×万分之三×892天=6920317元)；2.判令二被告返还预交公共维修资金69292元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实理由：2016年6月13日原告与二被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1895470，以下简称《预售合同》），约定原告购买二被告开发建设的商品房，房屋坐落于：朝阳区东四环北路X号太合XX宗地四3#住宅楼5层1单元-XXX号（以下简称涉案房屋）。房屋套内建筑面积：343.76平方米，每平方米单价：88042.35元，总价款：25613280元，交房时间为：2017年12月31日。后经实际测量，原告补交面积误差款247399元，合计房屋总价款为：25860679元。此后，因二被告迟迟未取得销售房屋的竣工手续，原告与二被告签订补充协议，约定交房日期变更为2018年12月31日。但至今二被告仍然未取得销售房屋的《建筑工程竣工验收备案表》，未达到《预售合同》第十二条约定的交房条件。二被告的行为已构成违约，严重侵害原告合法权益。依据合同第十四条，二被告应当自2019年1月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因二被告违约行为持续至今，故诉至法院。二被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第12条第2款的规定，原告对其购买的涉案房屋不符合《预售合同》第十二条约定的交房条件系明知，故无权在接收房屋并实际入住后，又以房屋不符合合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金。涉案房屋所在楼栋除未通过规划验收以外，已取得符合工程质量的文件，勘察、设计、施工、监理等单位已确认该楼栋符合竣工要求，相关机关已确认符合消防、市政、人防等专项验收要求，该楼栋已符合实质交付、居住条件。鉴于原告着急入住，经双方多次协商，原告同意在2017年11月与二被告达成《补充协议》，将《预售合同》交付时间予以延期，原告于2018年4月18日办理入住手续。原告收房后，二被告仅存在瑕疵交付或瑕疵履行，不存在逾期交房行为，故原告仅有权主张实际收房前的逾期交房违约金。原告选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求二被告承担由此产生的违约责任之请求权。二被告符合合同约定的逾期交房免责条款，无需支付违约金，即使法院认定二被告需支付违约金，原告在无实际损失的情况下，主张的违约金过高，请法院予以减免。根据《预售合同》第二十六条约定，二被告因不可抗力不能按约履行合同的，应予免除违约责任。北京市国土资源局违规划地的行为属于不可抗力行为。二被告未能取得《规划验收批准文件》的原因是代征绿地无法向园林局移交所致，然而，无法移交的根本原因之一在于北京市国土资源局违规划地的行为。涉案代征绿地原为北京市东风农工商公司(后更名为北京市东风农场有限公司，以下简称东风农场)国有规划用地，2007年6月27日，北京市国土资源局在二被告毫不知情的情况下，将该代征绿地从东风农场土地使用权证中核减并划走。朝阳区政府将代征绿地违法审批给北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）以及该公司在代征绿地修建10万平方米违法建筑的行为，属于不可抗力。二被告在东方奥景公司违法建设施工过程中，曾多次催促东风农场移交代征绿地，但均无济于事。二被告自2017年至今，持续地向各级政府（及领导）、政府相关职能部门（如园林绿化局、规划委员会）人大代表等共计提交几十份文件，以期尽最大努力解决该违章建筑拆除的问题，但至今仍未解决。朝阳法院执行不作为的行为，属于不可抗力。2011年，北京市国土资源局已作出京国土朝阳分局罚字[2011]第70号《行政处罚决定书》，责令东方奥景公司限期拆除在涉案代征绿地上修建的违法建筑。2013年，北京市国土资源局向朝阳法院申请强制执行，拆除东方奥景公司在涉案代征绿地上修建的违法建筑，至今未拆除。在2020年3月1日《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》实施之前，并无未完成代征绿地就无法取得《代征绿地移交书》，进而不予通过规划验收的明文规定。然而，二被告于2017年6月向规划部门提交规划验收申请时，规划部门却实际按照“未完代征绿地不通过规划验收”的政策执行，二被告对此不具备预期能力。因此，根据双方签署的《补充协议》第5条第5款约定，二被告可据实延期交房并不承担违约责任。2.根据《预售合同》第十六条第（五）款第2项的约定，原告已同意在接收房屋时将契税、专项维修资金交给二被告，因此无权再主张返还该笔费用。3.在原告诉求均不应予以支持的情况下，本案诉讼费用应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月29日，太合公司作为用地单位，取得《建设用地规划许可证》，显示用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路X号，用地面积为129683平方米，该许可证附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合公司作为建设单位，取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合XX项目），建设位置为朝阳区东四环北路X号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2016年6月13日，原告作为买受人与太合公司作为出卖人签订《预售合同》及附件十《补充协议》。《预售合同》约定涉案房屋的预测建筑面积共343.76平方米，套内建筑面积290.92平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价每平方米88042.35元，总价款25613280元。第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件(2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅)。第十四条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]：(1)逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日[该日期应当与第(1)项中的日期相同]后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三[该比率应当不小于第(1)项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。第十六条“交接手续”第（五）款约定，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办公司或物业服务企业代交专项维修资金、契税、供暖费、物业费、法律法规、政策或政府部门要求的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十二条“产权登记”约定，（一）初始登记。出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如上述初始登记的逾期办理导致本合同约定的移转登记未能按时完成，则出卖人按第二十二条第二款的约定承担逾期办理转移登记的违约责任；如初始登记的逾期办理未导致转移转登记的逾期，则出卖人无需承担任何违约赔偿责任。(二)转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《补充协议》第5条“关于交付时间和逾期交房”第4款约定，“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件。第5款约定，除不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，出卖人可据实延期交房并不承担违约责任：受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且出卖人出示相关部门或机构证明文件的。《预售合同》及《补充协议》落款处加盖太合朝阳分公司的印章。合同签订后，原告支付购房款25613280元及面积差补款247399元，太合朝阳分公司向原告开具购房款发票。庭审中，太合公司称其作为合同相对方，太合朝阳分公司仅负责房屋销售。原告自认其与二被告签订补充协议，约定交房日期变更为2018年12月31日。2018年4月18日，原告、太合公司办理房屋交接手续，原告交纳专项维修资金69292元。二被告认可涉案房屋所在楼栋尚未取得竣工验收备案表，称原告接收房屋时应当知道或明知涉案房屋不符合约定的竣工验收条件。原告称交房时其并不知晓涉案房屋没有取得验收，只知道是因为代征绿地的问题。在其他买受人起诉太合公司的另案诉讼中，本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）调查涉案房屋所属建设项目的验收情况，规自委朝阳分局回函：太合公司开发建设的太合XX项目位于朝阳区东四环北路X号，该项目的1#、2#住宅楼等工程于2017年已通过规划验收并投入使用；因该项目中的代征绿地、代征道路尚未完成拆除腾退工作，依据《北京市建设工程规划监督若干规定》（市政府令第86号）的相关要求，3#住宅楼不符合规划验收条件。诉讼中，经原告申请并提供担保，本院依法冻结太合公司名下价值4351820元财产。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告称北京市国土资源局违规划地、朝阳区政府违法审批、东风农场及东方奥景公司建设违章建筑以及朝阳法院执行不作为致使涉案房屋所在楼栋未通过验收，属于“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力行为，据此应适用《预售合同》第二十六条的约定，免除违约责任。为证明上述主张，二被告提交如下两组证据。第一组证据：1．关于太合XX项目代征绿地问题的紧急请示；2．关于太合XX项目代征绿地问题的请示；3．关于太合XX（一期）宗地四项目进行代征绿地验收的请示；4．关于太合XX（一期）宗地四项目进行规划验收的请示；5．关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映；6．关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映；7．关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映；8．关于太合XX项目代征绿地问题的请示；9．关于XX公寓项目受违章建设影响无法按期入住的紧急反映；10．关于尽快解决XX公寓项目受违章建设严重影响无法按期入住问题向市人大代表的紧急求助信；11.关于XX墅项目公寓部分受违章建设影响无法按期入住的情况反映；12.关于XX公寓因代征绿地上违章建设无法按期入住问题的紧急反映；13.2018年1月19日函件；14.致北京市东风农场有限公司的函件；15.关于太合XX住宅小区一期代征绿地情况说明；16.关于太合XX住宅小区一期代征绿地情况说明；17.关于太合XX住宅小区一期规划验收的请示；18.关于XX墅规划验收情况的请示；19.关于太合XX住宅小区一期规划验收的请示；20.关于XXXX项目（一期）入住问题的紧急反映；21.关于XX墅规划验收进展情况的汇报；22.关于“XX公寓”因代征绿地上违法建设无法入住问题的紧急反映；23.2019年4月18日函件；24.关于太合XX一期项目代征绿地用地的情况说明；25.关于太合XX住宅小区一期规划验收的请示。第二组证据：1.（2020）京0105执异1360号民事执行裁定书；2.（2020）京0105执异442号民事执行裁定书；3.（2020）京0105执异585号民事执行裁定书。二被告称与3#住宅楼属同一工程、同期建设的1#、2#住宅楼已取得了竣工验收备案表，3#住宅楼符合工程质量要求，勘察、设计、施工、监理等单位已确认该楼符合竣工要求，相关机关已确认该楼符合消防、市政、人防等专项验收要求，3#住宅楼实质已具备竣工验收条件，符合实质交付条件，仅因未通过规划验收导致竣工验收被搁置。为证明上述主张，二被告提交如下证据：1.《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：0701朝竣2017【建】0171号）；2.《北京市规划委员会建筑工程档案预验收意见书》（城档建安预字【2016】0023号）；3.《工程质量保修书》；4.《工程质量检查报告（勘察单位）》；5.《工程质量检查报告（设计单位）》；6.《竣工报告》；7.《工程质量评估报告》；8.《北京市朝阳区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》朝公消竣备字（2016）第00889号、京公（朝）消竣备字（2017）第0063号；9.《人防工程竣工验收备案通知单》（2016）京防（朝）竣备字0030、0031、0032号；10.《市政工程已完工证明》；11.《室内环境质量检验报告》；12.《生活饮用水检验报告》；13.《防雷装置检测报告》；14.《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》（编号：京建节朝第2017000135号）。二被告称北京市国土资源局将涉案代征绿地全部从东风农场土地使用权证中核减并划走的行为，违反北京市人民政府有关代征绿地移交流程的规定；在2020年3月1日《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》实施之前，并无法律法规等明文规定，未完成代征绿地无法取得《代征绿地移交书》的，即不予通过规划验收。为证明上述主张，二被告提交如下证据：1.《北京市人民政府办公厅关于进一步加强代征城市绿化用地管理的通知》（京政办发【2006】68号）；2.《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》。原告认可上述证据的真实性，不认可证明目的，称代征绿地的问题在双方签订合同之前就存在，不属于不可抗力。结合原告质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信，但认为上述证据不足以证明规划部门将代征绿地作为规划验收条件系政策变化，亦不足以证明涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。原告主张退还公共维修金，称公共维修金是在建筑物验收合格的情况下用于维修房屋的，涉案房屋没有通过验收，故二被告没有资格代收。二被告不同意退还，称该款项需在竣工验收手续完备后交给物业公司，物业公司现已提供物业服务。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，涉案合同落款处出卖人一方虽加盖太合朝阳分公司的公章，但合同载明的出卖人为太合公司，且涉案房屋所在楼栋系由太合公司开发建设，原告、太合公司对《预售合同》系双方真实意思表示并无异议，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告已足额支付购房款，太合公司未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，原告现主张违约金具有合同依据，本院综合涉案房屋的交付使用情况、二被告主张违约金过高请求酌减的意见，酌情调整为按日万分之一的计算标准，据此核算违约金数额为2306772元。二被告主张原告已经接收涉案房屋，不应支持逾期交房违约金，本院认为交付验收合格的房屋才视为房屋的有效交付，原告接收房屋的行为不能免除太合公司对逾期交房违约责任的承担。二被告主张涉案房屋未能通过规划验收系第三人违法占地、违法建设行为导致，太合公司自身不存在过错，不应承担违约责任，本院认为根据合同相对性原则，太合公司不能请求免责，仍应向原告承担逾期交房的违约责任，太合公司与第三人的纠纷可由双方另行解决。关于退还公共维修金一节。合同约定买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。原告现主张退还该款项，没有合同依据，本院不予支持。太合朝阳分公司并非涉案合同相对方，原告要求太合朝阳分公司承担违约责任的请求缺乏依据，本院不予支持。诉讼费用由本院依法处理；结合本案案情、双方举证情况，保全费系原告自行选择的、为保障其债权实现的非必要支出，故保全费应由原告负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告北京太合XX房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内向原告吴某某支付自二○一九年一月一日起至二○二一年六月十一日止的逾期交房违约金二百三十万零六千七百七十二元；二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60727元，由原告吴某某负担40663元（已交纳），被告北京太合XX房地产开发有限责任公司负担20064元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告吴某某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年九月二十日书记员 栾晨焕