河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0403民初980号原告：河南君麟房地产开有限公司，住所地：河南省平顶山市卫东区申楼村西北办公楼三楼。统一社会信用代码：91410400565107104J。法定代表人：李怀柱，总经理。委托诉讼代理人：尚占景，河南元瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：万伟伟，河南元瑞律师事务所律师。被告：赵亚龙，男，1989年3月15日出生，汉族，住河南省平顶山市。原告河南君麟房地产开有限公司（以下简称“君麟公司”）与被告赵亚龙买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君麟公司的委托诉讼代理人尚占景、万伟伟到庭参加诉讼，被告赵亚龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君麟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.判令解除被告向原告支付解除合同违约金37.49元；3.判令被告向原告支付被扣划的保证金31000元，并支付逾期偿还被扣划保证金的违约金14605.60元（暂计算至2021年1月14日，顺延计算至还清全部保证金之日止），以上共计45643.09元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告位于平顶山市卫东区，房号为2605，总房款374920元，被告首付124920元，剩余250000元以银行按揭贷款方式支付，每月还贷1704.22元。商品房买卖合同第八条约定：“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。”补充协议第二条约定：“若买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金总额的日2‰向出卖人支付违约金。”被告于2019年6月开始未按时偿还银行按揭贷款，致使银行于2019年6月26日开始扣划原告保证金，截至起诉时，原告在建设银行的保证金已被扣划共计31000元。原告承担保证金责任后，多次向被告催要，被告至今仍未偿还。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。综上所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，依法应为有效合同，对双方均具有拘束力。当事人双方对该合同应依法全面履行，现因被告自2019年6月份开始长期不履行双方所签商品房合同，致使原告在银行的保证金之间被多次扣划，给被告造成了严重经济损失。被告的行为已构成严重违约且达到合同解除的约定条件，为维护原告的合法权益，原告依法起诉至人民法院请求判如所请。赵亚龙无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，本院不再组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据有商品房买卖合同、个人住房借款合同、银行转账凭证及个人贷款对账单。本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人依法提交并经审查的证据，结合法庭调查情况，本院认定以下案件事实：2015年8月28日，君麟公司（出卖人）和赵亚龙（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，显示合同登记备案编号：410400201508280020号，约定君麟公司向赵亚龙预售商品房一套，商品房预售许可证号为平房预售证第【2015】072号，商品房位于平顶山市，建筑面积129.73平方米。该商品房单价为每平方米2890元，按建筑面积计算房款总金额为374920元，付款方式及期限为首付款124920元，剩余部分250000元于2015年9月5日前用按揭贷款支付。该合同第八条约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……该合同附件“补充协议内容”中约定：“买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金总额的日2‰向出卖人支付违约金。”2015年10月16日，赵亚龙（借款人、抵押人）、中国建设银行股份有限公司平顶山分行（贷款人）与君麟公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定赵亚龙为购买上述商品房向中国建设银行股份有限公司平顶山分行按揭贷款250000元，贷款人将款项一次性划入君麟公司银行账户，借款期限自2015年10月16日至2035年10月16日，还款时间为每期期末日（每月月末日）之前十天，采用等额本息还款方法，每期（月）归还金额为1743.10元，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，等。合同签订后，中国建设银行股份有限公司平顶山分行于2015年11月5日将贷款250000元转存至君麟公司银行账户。在上述合同履行过程中，赵亚龙自2019年6月开始未能按期足额向中国建设银行股份有限公司平顶山分行偿还借款，致使君麟公司承担连带保证责任，分别于2019年6月26日被银行扣划2900元，2019年12月24日被银行扣划7500元，2020年3月23日被银行扣划5100元，2020年6月28日被银行扣划5100元，2020年12月24日被银行扣划10400元，以上被银行扣划款项共计31000元。其中，中国建设银行股份有限公司平顶山分行向君麟公司出具的扣款凭证中均显示用途为“连带担保，代偿拖欠贷款”，“赵亚龙”等信息。在庭审中，君麟公司的委托诉讼代理人明确诉讼请求第二项中解除合同违约金计算方法为“根据商品房买卖合同第八条约定，总房款金额374920元乘以0.01%。”诉讼请求第三项中逾期偿还扣划保证金违约金计算方法为“商品房买卖合同补充协议第二条约定，计算方法是按照证据银行转账凭证及个人贷款对账单中证明的五次银行扣划保证金金额为基数，以分别对应的扣划时间为起算日期，均按照日2‰利率标准计算至起诉状落款日期，对应的天数分别为568天，387天，297天，200天，21天，累计金额14605.6元。”另称“合同约定采取授权指定付款方式提供贷款，银行已将贷款支付给原告，25万元都给了。”本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方就位于平顶山市买卖合同，并办理了登记备案，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。根据双方之间商品房买卖合同的约定，被告采用首付款124920元及银行按揭贷款250000元方式支付购房跨，虽贷款实际到达原告银行账户时间2015年11月5日，与该合同约定的“于2015年9月5日前用按揭贷款支付”相比较，有逾期付款的情形。但是，据双方之间在该合同第八条的约定，即“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”，以及双方其后共同与银行签订贷款合同的时间与内容等来看，双方之间已经另行通过实际法律行为达成合意继续履行合同，且银行已经将全部按揭贷款转存入原告银行账户，故不存在被告逾期未付房款的违约行为。现原告以被告逾期未支付购房款为由，主张解除商品房买卖合同并由被告支付解除违约金，没有事实根据和法律依据，不予支持。但是，根据原、被告之间商品房买卖合同补充协议的约定，原告为被告所购买商品房提供保证金担保，并与被告共同与银行签订了约定有保证责任条款的借款合同，被告逾期未向银行偿还借款本息后，截至2020年12月24日银行扣划原告保证金共计31000元，依法依约应当由被告向原告予以偿还。同时，双方之间商品房买卖合同补充协议约定：“买受人未按期向银行履行还款义务……买受人按出卖人被扣划保证金总额的日2‰向出卖人支付违约金。”其中约定的违约金即为因逾期还款而产生的占用资金利息损失，实为预期可得利益，按照其约定的年利率标准为73%，明显过高，有违《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”应予适当调整，酌定参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍（即15.4%）确定受保护的利率上限。则应以上述原告被银行扣划保证金金额为基数，与对应逾期还款时间（暂计算至2021年1月14日）按照年利率15.4%的标准计算资金占用利息损失共计为3081.19元（具体计算为2900元×15.4%÷365天×568天＋7500元×15.4%÷365天×387天＋5100元×15.4%÷365天×297天＋5100元×15.4%÷365天×200天＋10400元×15.4%÷365天×21天），并按照该利率标准顺延计算至偿清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告赵亚龙于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告河南君麟房地产开有限公司偿还截至2020年12月24日被银行扣划的保证金共计31000元，支付截至2021年1月14日的违约金（即逾期还款的占用资金利息损失）共计3081.19元，并按照年利率15.4%的标准顺延计算至偿清之日止。二、驳回原告河南君麟房地产开有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费941元，减半收取470.50元，由被告赵亚龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  张武杰二〇二一年四月七日书记员  王亚萌附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。