上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初22684号原告：张鹏，男，1979年2月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：庄英，上海殷实律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡骏杰，上海殷实律师事务所律师。被告：李攀宇，男，1971年12月12日出生，汉族，住上海市。原告张鹏诉被告李攀宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张鹏的委托诉讼代理人庄英、胡骏杰，被告李攀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹏向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除张鹏与李攀宇签订的《房屋买卖合同》(含《协议》)，解除时间为本案起诉状副本送达之日；2、要求判令李攀宇返还购房定金人民币(以下币种均为人民币)150万元及购房款70万元，合计220万元；3、要求判令李攀宇赔偿占用上述220万元的利息损失，2019年8月20日前的利息损失，按照贷款利率上浮50%为标准，2019年8月20日起的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，自2019年6月1日起计算至付清之日止；4、要求判令李攀宇支付解约违约金256万元；5、要求判令案件诉讼费用由李攀宇承担。事实和理由：张鹏经由上海六星房地产经纪有限公司(以下简称“六星公司”)居间介绍，通过看房、商谈，并查看了李攀宇在2019年3月27日调取的坐落于上海市瑞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋及XXX弄X号地下X层XX号车位(以下简称“涉案房屋及车位”)的不动产登记信息后，于2019年4月1日与李攀宇签订了《房屋买卖合同》，约定张鹏向李攀宇购买涉案房屋及车位，总价款为1,300万元，双方于合同签订后3日内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合同》并对违约责任作出约定。《房屋买卖合同》签订后,张鹏于2019年4月1日、2019年4月2日向李攀宇支付了购房定金共计150万元。后张鹏于2019年4月2日发现涉案房屋及车位于2019年3月29日被法院依法查封，故网签合同无法办理。李攀宇为顺利履行《房屋买卖合同》，曾积极要求张鹏与李攀宇的债权人及法院进行协商,解决涉案房屋及车位的过户障碍，并要求张鹏提前支付相关款项，故张鹏于2019年4月9日、2019年5月31日、2019年6月1日提前支付给李攀宇购房款共计70万元，以协助李攀宇按时偿还债务。2019年5月31日,李攀宇因无法办理网签合同造成张鹏损失,故与张鹏签订《协议》,约定购房款总价降低为1,280万元。然而《房屋买卖合同》及《协议》签订至今,李攀宇一直无法解决房屋交易的障碍。张鹏通过起诉要求继续履行《房屋买卖合同》，但李攀宇态度消极，故意拖延时间，在张鹏愿意提前支付剩余房款至法院，以解决李攀宇的债务，尽早解除法院查封及相关抵押的情况下，仍不积极履行《房屋买卖合同》的义务，致使涉案房屋及车位存在多项抵押及被法院查封的状态无法消除，《房屋买卖合同》无法继续履行,张鹏只得撤回该案起诉，另行起诉要求解除合同。李攀宇存在明显过错，造成张鹏巨大的经济损失，故应承担违约责任。李攀宇辩称：张鹏所述属实，同意于本案起诉状副本送达之日解除《房屋买卖合同》，同意返还张鹏购房定金及购房款共计220万元，不同意张鹏的其余诉讼请求。《房屋买卖合同》无法履行系因涉案房屋及车位突然被法院查封，李攀宇没有主观恶意，现正准备拍卖涉案房屋及车位以偿还债务、涤除抵押并解除查封。张鹏主张的解约违约金标准过高，李攀宇无法承受。利率上浮50%也过高，上浮10%较为合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋及车位系李攀宇名下的房产，建筑面积170.04平方米。2019年4月1日，张鹏(买受方、乙方)与李攀宇(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将涉案房屋及车位转让给乙方，转让价款为1,300万元(包含车位转让款60万元)；2、该房屋及车位设有抵押，抵押权人系招商银行股份有限公司上海江宁支行(以下简称“招商银行江宁支行”)、深圳平安普惠小额贷款有限公司(以下简称“平安普惠公司”)、王涛，抵押余额为612万元；3、为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后3天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；4、付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)800万元(包含尾款10万元，由居间方代为保管)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款方式支付第2期房价款400万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后5个工作日内，将其交付贷款银行；乙方应于2019年6月15日前以现金转账方式支付甲方房价款100万元；5、乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；6、甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10万元；7、甲、乙双方应于2019年6月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；8、根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担；9、甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同补充约定：乙方于2019年4月1日支付定金150万元，甲方须当日还清王涛抵押贷款70万元；乙方于2019年4月3日与甲方签订网签合同并支付部分首付款270万元，同时甲方须还清平安普惠公司抵押贷款267万元，待甲方的抵押注销后并提供最新产调(除招商银行江宁支行按揭外)，乙方支付剩余全部首付款计380万元。2019年4月1日、2019年4月2日、2019年4月9日、2019年5月31日、2019年6月1日，张鹏分别向李攀宇转账支付购房定金130万元、购房定金20万元、购房款20万元、购房款40万元、购房款10万元，合计220万元。2019年5月31日，李攀宇(甲方)与张鹏(乙方)签订《协议》，载明：就乙方购买甲方所有的涉案房屋及车位,在六星公司居间介绍下，于2019年4月2日签订了《房地产买卖居间协议》，成交价为1,300万元，且甲方已收受乙方支付的定金计150万元。现甲方因涉案房屋及车位被法院查封，不能按约定履行该协议,已对乙方造成损失,现针对损失事宜约定如下：一、甲方同意自本协议签订之日起原合同价1,300万元调整为1,280万元。二、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份。另查明：2019年3月27日，李攀宇调取了涉案房屋及车位的上海市不动产登记簿信息并出示给张鹏。该份产调信息显示，涉案房屋及车位上设有3项抵押，分别为：1、抵押权人招商银行江宁支行，债权数额400万元，债务履行期限自2009年8月21日起至2039年8月21日止，受理日期2016年5月27日，核准日期2016年6月13日；2、抵押权人平安普惠公司，最高额抵押，最高债权限额500万元，债权发生期间自2017年7月26日起至2022年7月25日止，受理日期2017年7月26日，核准日期2017年7月28日；3、抵押权人王涛，债权数额70万元，债务履行期限自2018年6月26日起至2018年7月25日止，受理日期2018年6月26日，核准日期2018年7月2日。2019年4月2日，张鹏在向李攀宇付清购房定金后发现，涉案房屋及车位于2019年3月29日因(2019)沪0109民初9791号案被本院正式查封。张鹏为协助李攀宇偿还债务、涤除抵押，在向李攀宇支付了3笔共计70万元的购房款后，王涛的抵押权被涤除。因李攀宇未能解决其它债务以涤除全部抵押及解除司法查封，张鹏与李攀宇未能办理网签合同及产权过户，李攀宇也未将涉案房屋及车位交付给张鹏使用。现张鹏诉至本院，要求判如所请，本案的起诉状副本于2020年12月19日送达李攀宇。本案审理中，根据张鹏的申请，本院依法裁定冻结李攀宇名下银行存款8,446,400元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院轮候查封涉案房屋及车位产权。2020年12月1日，涉案房屋及车位产权又因(2020)冀0102执3711号案被河北省石家庄市长安区人民法院轮候查封。本案审理中，张鹏、李攀宇确认，涉案房屋及车位目前的市场价值为1,800万元。本院认为：张鹏与李攀宇签订的《房屋买卖合同》及《协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。因涉案房屋及车位存在借款抵押及司法查封等权利限制，李攀宇未能清偿债务以涤除全部抵押、解除司法查封，导致张鹏无法与李攀宇网签《上海市房地产买卖合同》、办理产权过户。现张鹏主张于2020年12月19日解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求李攀宇返还购房定金及购房款共计220万元，李攀宇表示同意，与法不悖，本院予以照准。李攀宇占用张鹏资金，应赔付利息损失。张鹏主张按照贷款利率上浮50%的标准计算利息损失，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》不能履行的过错责任在于李攀宇，张鹏因涉案房屋及车位的市场价值上涨而导致损失，张鹏主张李攀宇支付解约违约金，符合合同的约定。鉴于张鹏仅支付了小部分购房款(含购房定金)，现张鹏主张的解约违约金明显高于造成的损失，故本院依法酌情予以调整。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、张鹏与李攀宇签订的《房屋买卖合同》(含《协议》)于2020年12月19日解除；二、自本判决生效之日起15日内，李攀宇应向张鹏返还购房定金及购房款共计220万元；三、自本判决生效之日起15日内，李攀宇应向张鹏赔偿利息损失，以上述220万元为基数，2019年6月1日至2019年8月19日期间的利息损失，按照同期中国人民银行规定的贷款利率上浮50%为标准计算；2019年8月20日起至付清之日期间的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准计算；四、自本判决生效之日起15日内，李攀宇应向张鹏支付解约违约金116万元；五、驳回张鹏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,960元，由张鹏负担13,224元，由李攀宇负担31,736元；财产保全申请费5,000元，由张鹏负担1,471元，由李攀宇负担3,529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。