天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初6203号原告:赵辉，男,1979年4月25日出生,汉族,住天津市河西区。委托诉讼代理人：宁克，天津津天平律师事务所律师。被告:崔天海，男,1984年6月2日出生,汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘明，天津君悦律师事务所律师。被告：辛龙,男,1985年7月18日出生,汉族,天津市滨海强制隔离戒毒所接受戒毒，住天津市东丽区。被告：天津微笑酒店管理有限公司，住所地天津市南开区××楼街××号××层××层。法定代表人:付瑶瑶。委托诉讼代理人：李平元，男，该公司员工。原告赵辉与被告崔天海、辛龙、天津微笑酒店管理有限公司（以下简称微笑酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵辉的委托诉讼代理人宁克，辛龙，崔天海的委托诉讼代理人刘明，微笑酒店的委托诉讼代理人李平元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告解除房屋租赁合同，被告立即腾空所租房屋；2.请求法院判令三被告立即给付租金416667元（截止2020年6月30日）,并给付自2020年6月30日至实际腾房之日期间的租金；3.诉讼及相关费用由三被告承担。事实和理由：被告崔天海、辛龙于2019年4月租用原告坐落于天津市南开区××路××楼××街××号××平方米房屋用于经营。后被告崔天海、辛龙成立了天津微笑酒店管理有限公司,在租赁房屋经营酒店住宿。合同约定年租金140万,每半年提前15天支付下半年租金。截止2020年4月30日,被告尚欠30万元租金没有给付。2020年5月1日前,也未给付下半年70万元租金。疫情期间原告给被告减免一个月租金。原告多次催要,被告故意不予给付。根据租赁合同第4-2条的约定,欠租累计达一个月就可以解除合同。被告现欠租9-10个月,也不支付下半年租金,并明确答复不按合同约定给付租金。被告擅自转租房屋。故此原告依法起诉至法院,以维护原告的合法权益。故成讼。崔天海辩称，第一，请求法院依法驳回原告全部诉请。根据最高法关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）中第五条及第六条的规定，被告曾向法院另案起诉减免租金但后来又撤诉。第二，原告签订房屋租赁合同时未向被告出示过房产证，后调证得知，房产证上记载的面积与租赁合同上记载的面积不符。第三，本案涉诉房屋已在房屋租赁合同签订前，在2017年12月21日被鼓楼街道办事处申请查封，原因为涉案房屋为违法建筑。被告签合同时并不知情。第四，被告为经营酒店投入装修款等共计花费450余万元，但原告在签订合同时欺骗被告，严重影响被告的后续经营，如果解除合同会给被告造成重大损失。被告辛龙辩称，其现在只知道签合同时原告没有给其看房本，房屋的真实面积与房本不符。不同意原告的诉请，腾房会给被告方造成重大损失，且疫情期间被告微笑酒店有好几个月没有开业。2019年10月后辛龙就进强戒所了，后面的事情就不知道了。被告微笑酒店辩称，不同意原告诉请。在知晓房屋面积与房本不符后，与原告进行多次沟通，原告一直态度恶劣，租房时也没有告诉被告方是违章建筑，且地下室因属于违建，装修完后一直空着，没有经营，一二楼部分使用。在此期间，被告方没有说不给房租，而是多次与原告协商减免房租继续经营，原告不同意要收回，说给被告方补偿400万元的装修费，但是其后就起诉了。要求减免部分租金，今年的房租减免400000元。后续的房租看疫情情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有本案的证据和事实，本院认定如下：坐落于天津市南开区××路××楼××街××号××号房屋均系原告赵辉所有。赵辉（出租人、甲方）与辛龙、崔天海（承租人、乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南开区××楼街××号××层××层房屋出租给乙方，用于商业服务业使用。房屋租赁期限自2019年5月1日至2029年4月30日，免租期自合同签订之日至2019年4月30日。合同约定1-2层年租金为100万元，地下一层年租金为40万元，每半年支付一次租金，每次均提前15日支付下半年房租，乙方拖欠租金达1个月及其以上的，甲方可以解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日，按每日2000元向甲方支付违约金。押金为10万元。后双方又签订《租房合同附加条款》，该条款第6条约定出租方只提供第1-2层房本和一次消防复印件，供办工商执照使用，甲方积极配合办理乙方经营所需各项相关手续；第8条约定如需对房屋进行结构更改需书面征得出租方同意方可进行。2019年4月9日，辛龙、崔天海向原告提供《租用房屋装修改造申请书》，申请对卫生间门、屋门拆改，座便更换，卫生间内墙面、地面拆改。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告崔天海、辛龙。原、被告均认可被告共计给付原告押金100000元、房屋租金1100000元。现原告同意以押金折抵租金，要求被告将剩余租金补齐。另查，微笑酒店注册地址为天津市南开区××楼街××号××层××号-101。原、被告均认可涉诉房屋××号的一二层及地下一层现由微笑酒店实际占有使用。又查，2019年10月，辛龙被强制隔离戒毒。2019年11月26日，因被告方欠付租金，被告方向原告作出付款计划：2019年12月3日付款上半年租金200000元；2019年12月18日付下半年房租300000元，2020年1月6日付清剩余房租400000元，如以上未能按期付款，自动退出。微笑酒店股东签字处为：崔天海、付小平、王云。付小平系辛龙的岳父，王云系微笑酒店员工李平元的前妻，崔天海自述付小平、王云的签字均系其代签的。签订付款计划后，被告方并未如约支付租金。又查，根据天津市不动产登记簿查询显示，本案涉诉房屋均曾于2017年12月21日被查封，查封期限均自2017年8月29日至2017年8月29日，且并未注明查封机关、查封文件等相关信息。2020年6月12日，鼓楼街道办事处向业主下发《通告》，因对别墅区违法建设启动处罚程序，依据《天津市文明行为促进条例》进行行政处罚。2020年6月19日，赵辉缴纳行政罚款20000元。又查，经本院依法向原告释明，本案涉及设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，原告选择由法人即被告微笑酒店承担民事责任。再查，赵辉曾向本院申请财产保全，并提供了相应担保，支付保全申请费2603元。本院认为，赵辉与辛龙、崔天海签订《天津市房屋租赁合同》，约定赵辉将坐落于南开区××楼街××号××层××层房屋出租给辛龙、崔天海，现涉案房屋部分房屋存在未按照建设工程规划许可证的规定建设情况，根据相关司法解释，该协议涉及未按照建设工程规划许可证的规定建设部分无效。根据原、被告当庭陈述，被告辛龙、崔天海系微笑酒店的股东，二人租赁涉诉房屋也是为了经营酒店，微笑酒店的住所地登记地址为本案涉诉房屋地址，本案应系设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，现原告选择由法人承担民事责任，本院照准。对于赵辉要求解除其与被告辛龙、崔天海签订《天津市房屋租赁合同》并腾空所租房屋一节，被告方未依照合同约定按期足额向原告支付租金，且在作出付款计划后仍未按期足额付款，已构成违约，现原告要求解除《天津市房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。微笑酒店认可涉诉房屋由其实际占有使用，现其继续占用该房屋无合法依据，应将涉诉房屋腾交原告。对于原告要求被告立即给付截止至2020年6月30日的租金416667元,并给付自2020年6月30日至实际腾房之日期间的租金一节，本案涉诉合同约定1-2层年租金为1000000元，地下一层年租金为400000元，现被告已支付押金100000元、房屋租金1100000元，原告同意以押金折抵租金，要求被告方将剩余租金补齐，本院照准。因本案涉诉合同中涉及未按照建设工程规划许可证的规定建设部分部分无效，故对于无效部分的房屋占有使用费参照租金标准予以计算，因此，被告微笑酒店应给付原告截止至2020年6月30日的租金及房屋占有使用费433333.33元,并给付自2020年7月1日至实际腾房之日期间的租金及占有使用费。考虑到在双方合同履行期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对涉讼市场经营势必造成一定影响，本院从公平原则出发，结合本案合同约定、被告方逾期未足额支付房租情况、合同解除情况、疫情期间对双方的影响等因素，由双方当事人合理分担损失，本院酌定免除被告方疫情期间三个月租金及占有使用费计350000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵辉与被告崔天海、被告辛龙签订的《天津市房屋租赁合同》；二、本判决生效后三十日内，被告天津微笑酒店管理有限公司将坐落天津市南开区××楼街××号××层××层房屋全部腾空并交还原告赵辉；三、本判决生效后三十日内，被告天津微笑酒店管理有限公司给付原告赵辉截至2020年6月30日的租金及房屋占有使用费83333.33元,并以每年1400000元标准给付自2020年7月1日至《天津市房屋租赁合同》解除之日（即本判决生效之日）的房屋租金及房屋占有使用费；四、本判决生效后三十日内，被告天津微笑酒店管理有限公司给付原告赵辉自《天津市房屋租赁合同》解除次日（即本判决生效次日）至实际腾交上述房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告赵辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7550元，保全费2603元，共计10153元，由被告天津微笑酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁审 判 员  薛 莹人民陪审员  曹睿硕二〇二一年四月二十二日书 记 员  旷 弯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。