北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初10659号原告（反诉被告）：蔡佳翌，男，1988年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：郝丽，女，1989年7月23日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告之委托诉讼代理人：李杰清，北京市中润律师事务所律师。二原告之委托诉讼代理人：吴亚楠，北京市中润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：任胜先，男，1981年2月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧，北京银雷律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。第三人：交通银行股份有限公司北京芳群园支行，住所地北京市丰台区方庄芳群园四区23号。法定代表人：孔玲，行长。委托诉讼代理人：牛洁，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红艳，北京市经纬律师事务所律师。第三人：李静，女，1981年11月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧，北京银雷律师事务所律师。原告（反诉被告）郝丽、蔡佳翌与被告（反诉原告）任胜先、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人交通银行股份有限公司北京芳群园支行（以下简称交行芳群园支行）、第三人李静房屋买卖合同纠纷一案，郝丽、蔡佳翌于2021年1月22日向本院提起诉讼形成本案，立案时间为2021年3月23日，任胜先于2021年2月3日向本院提起诉讼形成（2021）京0102民初9567号案件，立案时间为2021年3月11日。本院作出裁定，将（2021）京0102民初9567号案件并入本案审理。并案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝丽、蔡佳翌及其委托诉讼代理人李杰清、吴亚楠，被告（反诉原告）任胜先及其委托诉讼代理人雷海军（兼李静之委托诉讼代理人），第三人链家公司之委托诉讼代理人高佳琪，第三人交行芳群园支行之委托诉讼代理人牛洁，第三人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝丽、蔡佳翌向本院提出诉讼请求：1．判令任胜先配合郝丽、蔡佳翌办理北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）解除抵押登记手续，七日内配合办理房屋转移登记手续；2．判令任胜先于收到合同款后365日内将房屋交付郝丽、蔡佳翌；3．判令任胜先赔偿郝丽、蔡佳翌违约金60万元。事实和理由：郝丽、蔡佳翌系夫妻关系。2020年12月7日，经链家公司提供居间服务，郝丽、蔡佳翌与任胜先签订房屋买卖业务系列合同（合同编号为××），包括《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》及《网签授权委托书》等。该合同主要约定：任胜先将其名下案涉房屋（不动产权证为：××）出售给郝丽、蔡佳翌；房屋成交价格467万，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价395万元；定金50万元；2021年6月7日之前办理转移登记手续等。合同签订后，郝丽、蔡佳翌按照合同约定于2020年12月7日向任胜先支付定金5万元，2020年12月8日支付定金5万元。2020年12月15日，任胜先向郝丽、蔡佳翌发送短信，告知房屋不卖了。2020年12月16日，任胜先通过链家公司约郝丽、蔡佳翌商谈，再次表示不愿意出售房屋。郝丽、蔡佳翌明确表示希望继续履约。根据合同约定，郝丽、蔡佳翌应于2020年12月21日将第三笔定金40万以第三方担保支付的形式支付给任胜先。此过程需要任胜先在《履约支付服务协议》上签字，郝丽、蔡佳翌才能将第三笔定金40万元支付到家家支付（原理房通）。2020年12月21日，链家公司多次以微信、短信等方式通知任胜先签订该协议，但任胜先拒绝签字，导致合同无法继续履行。2020年12月23日，任胜先以微信方式告知链家公司，暂不接收定金。2020年12月24日，第三人向任胜先发送书面催告函，再次明确告知任胜先于2020年12月27日17时前办理家家支付（理财通）《履约支付服务协议》线上签约，但任胜先仍未配合。2021年1月13日，郝丽、蔡佳翌通过链家公司约任胜先商谈，再次表示希望继续履行合同，然任胜先仍拒绝按照合同约定履行。2021年1月15日，任胜先在未通知郝丽、蔡佳翌的情况下，直接向郝丽、蔡佳翌转账四次共计20万元，并备注“解除合同，退还定金”。郝丽、蔡佳翌于当日已退还，并备注“不同意解除合同，要求继续履行”。由于任胜先在案涉房屋上办理了借款抵押手续，同意代为偿还款项，并从购房款中扣除。任胜先辩称，不同意郝丽、蔡佳翌诉讼请求。一、郝丽、蔡佳翌没有真实的购房实力，款项都是刷卡借钱支付。二、任胜先于2021年1月15日向郝丽、蔡佳翌退还20万元定金，并备注解除合同、退还定金，双方合同无法继续履行，任胜先也不构成违约。三、合同网签价格与实际成交价格不一致，是违法行为。另，如法院认定任胜先构成违约，申请对违约金酌减。链家公司述称，郝丽、蔡佳翌的诉讼请求与链家公司无关，不发表意见。2020年12月7日，双方签订买卖合同，先后支付两笔定金。2020年12月15日，任胜先告知郝丽、蔡佳翌方暂时先不卖房。2020年12月16日，经链家公司居间，然后约谈双方，任胜先明确表示不再卖房。第三笔定金是要通过理房通的方式进行支付，需要任胜先签字，2020年12月21日，链家公司经纪人催促任胜先签订履约支付协议，任胜先暂时不同意。2020年12月23日，任胜先告知经纪人暂时不接收定金。2020年1月13日，郝丽、蔡佳翌经链家公司与任胜先进行约见，但是没有达成一致的意见。2021年1月15日，任胜先双倍返还定金，郝丽、蔡佳翌当日返还。2021年1月18日，任胜先再次返还定金，郝丽、蔡佳翌没办法退还了。资质审核通过的时间是2021年4月1日。交行芳群园支行述称，如果法院判决合同继续履行，郝丽、蔡佳翌代任胜先偿还剩余贷款本息后，交行芳群园支行将配合办理抵押登记注销手续。李静述称，不同意郝丽、蔡佳翌的诉讼请求。郝丽、蔡佳翌与任胜先之间的房屋买卖合同不应该继续履行。任胜先向本院提出反诉请求：1.判决确认任胜先与蔡佳翌、郝丽2020年12月7日签订的《北京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）已于2021年1月15日解除；2.判决确认《补充协议》已于2021年1月15日解除。事实与理由：2020年12月7日，任胜先与蔡佳翌、郝丽签署《买卖合同》，约定蔡佳翌、郝丽购买任胜先名下案涉房屋。该合同的第四条的第三款约定定金为50万元。同日，任胜先与蔡佳翌、郝丽及链家公司签署《补充协议》，该协议的第二条对上述50万定金支付做出补充约定。2020年12月7日，蔡佳翌、郝丽支付5万元定金。2020年12月8日，蔡佳翌、郝丽支付5万元定金。2021年1月15日，任胜先向蔡佳翌、郝丽双倍退还定金20万元，提出解除合同。郝丽、蔡佳翌当日退还20万元，表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2021年1月18日，任胜先再次向蔡佳翌、郝丽双倍退还定金20万元，并解除合同。任胜先依据定金罚则双倍返还定金，合同解除，双方均无其他责任，为防止发生纠纷，故此起诉确认合同解除的事实。双方合同约定的定金系解约定金，所以任胜先退还定金后双方合同即解除。另外，本案中，蔡佳翌、郝丽系违约方，任胜先提出解除合同系迫不得已。首先，案涉房屋本身实际成交价862万元，但蔡佳翌、郝丽要求按照467万元作为房屋成交价格签订合同，网签备案，已经严重违反《中华人民共和国契税法》《中华人民共和国税收征收管理法》房产交易税费缴纳的相关规定。任胜先提出后，蔡佳翌、郝丽拒绝解决。合同继续履行存在严重违法的情形。其次，蔡佳翌、郝丽至今未支付剩余定金40万元，无购买房屋的资金实力，甚至连定金都需要募集第三方资金支付，未提供并拒绝提供履约担保或其他方式证明其有支付能力。最后，蔡佳翌、郝丽在购房及履行过程中存在欺诈、违法行为，用少量款项锁定房屋，随后目的是骗取高额违约金。任胜先基于不安抗辩权、基于拒绝违法行为，为了减少双方的损失履行了解除权。郝丽、蔡佳翌辩称，不同意任胜先的反诉请求。任胜先没有合同解除权，任胜先与郝丽、蔡佳翌签订合同后拒绝履行合同，违反诚实信用原则，多次以变更网签合同价格为由不履行合同，双方合同应继续履行。链家公司述称，与链家公司无关。交行芳群园支行述称，如果法院判决合同继续履行，郝丽、蔡佳翌代任胜先偿还剩余贷款本息后，交行芳群园支行将配合办理抵押登记注销手续。李静述称，同意任胜先的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月8日，任胜先（出卖人）与郝丽、蔡佳翌（买受人）签订《买卖合同》，约定：郝丽、蔡佳翌购买任胜先名下案涉房屋，房屋成交价格为467万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格为395万元；买受人应支付定金50万元，具体见补充协议；买受人拟贷款186万元，应当于办理不动产转移登记前3日通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人支付剩余房款；出卖人收到全部购房款后365日内交付给买受人；（第八条）本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，承担税费的具体约定见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于成交价20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因使原有税费增加的，双方友好协商解决。同日，任胜先（甲方、出卖方）与郝丽、蔡佳翌（乙方、买受人）在链家公司（丙方、居间方）居间下签订《补充协议》，约定：2020年12月7日，支付定金5万元，2020年12月9日支付定金5万元，2020年12月21日以第三方担保支付方式支付定金40万元；交易房屋有抵押的，应于2021年5月30日前向抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请表，并于2021年5月31日前办理完毕解抵押登记手续；（第五条）甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价格万分之五的违约金，甲方若逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日或拒绝将房屋出售给乙方，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，李静签订《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售案涉房屋。2020年12月7日、12月8日，郝丽、蔡佳翌先后向任胜先支付两笔定金共计100000元。2020年12月15日，任胜先向蔡佳翌发送短信，内容为：实在抱歉，经过我家反复讨论后，确定房屋不卖了。2020年12月16日，蔡佳翌向任胜先发送短信，内容为：时间和地点之前沟通不变，7点半在链家见。任胜先回复短信，内容为：好的，晚上见。当日，郝丽、蔡佳翌与任胜先在链家公司组织下沟通，李静在场，其中李静表示：卖房的原因时因为房子在顶层；现在不卖的原因时因为孩子，签单卖房的时候孩子就哭泣，没有听孩子的意思，觉得对不起孩子；郝丽、蔡佳翌坚持要求继续履约。2020年12月21日，链家公司工作人员向任胜先发送短信，要求任胜先配合办理定金收款事宜。2021年1月15日，任胜先向郝丽退还20万元，并备注：解除合同，返还定金。当日，郝丽将20万元退回至任胜先卡号，并备注：不同意解除合同，要求继续履行。2021年1月18日，任胜先继续将20万元转账至郝丽账户，并将尾号4791银行卡注销。2021年5月6日，郝丽、蔡佳翌购房资质核验显示初步通过。庭审中，郝丽、蔡佳翌提供银行卡流水，显示卡内有862万元以上款项。另查，任胜先与交行芳群园支行签订《个人房产抵押贷款合同》，显示任胜先此前因购买案涉房屋向交行芳群园支行贷款。2015年5月29日，案涉房屋上设立抵押权，抵押权人为交行芳群园支行，债权数额为1700000元。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：任胜先是否有合同解除权；任胜先是否构成违约。关于焦点一，任胜先没有合同解除权。《买卖合同》《补充协议》并未明确约定定金为解约定金，所以任胜先主张该定金性质为解约定金，缺乏事实和法律依据。任胜先自行将定金退还郝丽、蔡佳翌，并额外退还10万元，不能产生合同解除的后果。任胜先与郝丽、蔡佳翌签订《买卖合同》，对实际房屋成交价格明确约定分为两部分，一部分房屋成交价格、一部分家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格，对此双方应是知晓的，据此双方也约定了税费负担。事后，任胜先拒不履行合同，既不配合定金收取，也在沟通中明确表示不出售房屋，事后也退还郝丽、蔡佳翌支付的定金，并注销银行卡导致郝丽、蔡佳翌无法将款项退回。任胜先基于税费约定条款要求合同解除，违反诚实信用原则，要求解除合同，难以得到支持。需要指出的是，双方均应结合合同约定、法律规定，按照真实交易价格履行纳税义务。关于焦点二，任胜先构成违约。双方合同签订不久，任胜先便发送短信表示不履行合同，在双方见面沟通中亦以各种理由不愿意履行合同。同时在第三笔定金应支付前，不配合办理相关手续，导致郝丽、蔡佳翌无法支付剩余定金。相应地，履行过程中相关流程有各自的顺序，任胜先行为导致双方合同无法正常履行。综上，任胜先构成违约，应承担违约责任。双方合同关于违约金条款有所约定，郝丽、蔡佳翌主张违约金为600000元，任胜先申请酌减，本院认为，考虑合同履行程度、款项支付情况，基于诚实信用原则和公平原则，并考虑郝丽、蔡佳翌的实际损失，并扣除任胜先此前额外退还的100000元，任胜先应再向郝丽、蔡佳翌支付违约金200000元。另外，由于任胜先向交行芳群园支行贷款，并在案涉房屋设立抵押权，现郝丽、蔡佳翌自愿代为偿还款项。基于此，本院判决郝丽、蔡佳翌代任胜先向交行芳群园支行偿就案涉房屋关联的剩余贷款本息（数额以实际发生为准），交行芳群园支行配合办理抵押注销登记手续，郝丽、蔡佳翌将总房款8620000元扣除上述代为偿还的款项后的剩余购房款支付任胜先，任胜先收到全部应付款项后应在合同约定日期交付房屋并配合将案涉房屋转移登记至郝丽、蔡佳翌名下。李静作为共有权人，出具同意出售房屋的意见且参加了本案诉讼，由于案涉房屋仅登记在任胜先，判决转移登记时不将李静列为义务人。综上所述，郝丽、蔡佳翌诉讼请求部分成立；任胜先反诉请求不成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，郝丽、蔡佳翌代任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行偿还剩余贷款本息（基于北京市西城区××房屋任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行进行的贷款，款项数额以实际发生为准）；郝丽、蔡佳翌偿还上述款项后五日内，交通银行股份有限公司北京芳群园支行配合郝丽、蔡佳翌、任胜先将北京市西城区××房屋上设立的抵押权办理注销手续；二、交通银行股份有限公司北京芳群园支行将上述判决第一项之注销手续办理完毕后五日内，郝丽、蔡佳翌将总房款8620000元扣除代任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行偿还贷款本息后的剩余款项支付任胜先；三、交通银行股份有限公司北京芳群园支行将上述判决第一项之注销手续办理完毕后五日内，任胜先配合郝丽、蔡佳翌将北京市西城区××房屋转移登记至郝丽、蔡佳翌名下；四、任胜先收到上述判决第二项之款项后三日内，向郝丽、蔡佳翌支付违约金200000元；五、任胜先收到上述判决第二项之款项后三百六十五日内，将北京市西城区××房屋交付郝丽、蔡佳翌；六、驳回郝丽、蔡佳翌的其他诉讼请求；七、驳回任胜先的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5000元，由任胜先负担（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费4900元，由郝丽、蔡佳翌负担2450元（已交纳），由任胜先负担2450元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费36070元，由任胜先负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高磊二〇二一年六月七日法官助理 任卓书 记 员 李婷