河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初10894号原告：中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行。住所地河南省驻马店市解放路中段。负责人：岳邦俊，该行行长。委托诉讼代理人：刘永伟，河南济世雨律师事务所律师。被告：王守奎，男，1963年2月18日出生，汉族。被告：刘金芳，女，1963年4月4日出生，汉族。被告：驻马店市中南房地产开发有限公司。法定代表人：邵斌，公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行（以下简称工行解放路支行）诉被告王守奎、刘金芳及驻马店市中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产开发公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行解放路支行的委托代理人刘永伟，被告王守奎到庭参加诉讼。被告刘金芳及被告中南房地产开发公司经本庭合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行解放路支行诉称，2013年9月5日，被告王守奎、刘金芳因购房向原告借款，签订了个人购房借款担保合同，贷款金额为25万元，借款期限10年。原告于2013年10月8日向被告发放了贷款，被告中南房地产开发公司提供了阶段性连带责任保证担保。同时，被告王守奎、刘金芳以其位于驻马店市交通路与××交叉口东南角商住楼××东××单元××房提供抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记。以上借款、抵押、保证合同、还款承诺均约定，原告实现债权的律师费、评估费等费用均由被告承担。被告在借款后未能按合同约定按期清偿本金及利息，原告按合同约定有权宣布借款提前到期，要求其立即偿还借款本金。上述合同生效后，原告按照合同履行了义务，但被告并未能完全履行合同所确定的义务。现原告请求判决被告王守奎、刘金芳偿还借款本金105227.05元及利息、罚息（利息、罚息按双方合同约定计算，从利息、罚息起算日计至借款实际清偿完毕之日止）；请求判令被告中南房地产开发公司对被告王守奎、刘金芳的上述债务承担连带清偿责任；请求判令对被告王守奎、刘金芳的抵押财产行使抵押权优先受偿；请求本案的诉讼费、保全费、律师费以及双方约定的其他实现债权的费用由被告承担。被告王守奎辩称，希望按照之前的合同约定按月还款；如条件达到了希望两年内返还完毕。被告刘金芳、中南房地产开发公司未到庭，亦未答辩。经审理查明，2013年9月5日，被告王守奎、刘金芳（借款人、抵押人）、被告中南房地产开发公司（保证人）与原告工行解放路支行（贷款人）签订编号为[住房]字[工]行[解放路]支行[2013]年[C616]号《个人购房借款/担保合同》一份，并约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币250000元；本合同项下贷款用于购买/自建坐落于驻马店市交通路与××交叉口东南角商住楼××东××单元××房，建筑面积为100.65平方米的房屋；本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房；本笔贷款的担保方式为抵押及保证，具体约定见本合同相关担保条款；本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款人授权贷款人将贷款一次性划入中南房地产开发公司的账户的方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提起到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任等违约事项，贷款人有权解除本合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等条款。2013年9月25日，被告王守奎以其购买的位于驻马店市交通路与××交叉口东南角商住楼××东××单元××号的房屋（驻房预字第××号）在驻马店市房地产交易管理所办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为王守奎，预告登记权利人为工行解放路支行。原告工行解放路支行于2013年10月8日向被告王守奎发放贷款25万元，借款期限为2013年10月8日至2022年10月8日，借款期限120个月，执行利率为6.55%（年利率），借款用途为购住房。后截止到2020年5月22日，被告王守奎累计逾期29期，现连续违约2期，拖欠本金105227.05元，共计偿还利息65566.54元。另开庭时，原告工行解放路支行还提交河南济世雨律师事务所出具的律师代理费发票一张金额为6000元、该所与原告工行解放路支行签订的委托代理合同书一份及河南省律师协会律师服务收费行业指导意见一份。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。依据中国人民银行（银发[2013]251号）《人民币利率管理规定》及《关于人民币利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原、被告之间在个人购房借款/担保合同中对借款金额、期限、用途、还款方式及违约责任、利率、利息、罚息以及抵押情况等进行了约定，系双方遵循平等互利、协商一致的原则达成的意思表示。原、被告之间的借款及保证合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告工行解放路支行依约向借款人王守奎、刘金芳发放贷款25万元，被告王守奎、刘金芳应当按照合同约定承担按期偿还贷款本金并支付相应利息、罚息的责任。后被告王守奎、刘金芳多期未按时偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照合同的约定，被告中南房地产开发公司作为保证人，原告要求其承担连带清偿责任的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告工行解放路支行要求被告王守奎、刘金芳承担抵押担保责任，按照借款合同的约定，原告与被告对位于驻马店市交通路与××交叉口东南角商住楼××东××单元××号的房屋办理的是抵押预告登记，抵押预告登记并不等同于抵押登记，只是对预购商品房将来办理物权登记后，办理抵押权登记的请求权，合同双方当事人就抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，原告未取得抵押房产的他项权证，故原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。另依照双方签订的合同的约定，原告工行解放路支行请求被告王守奎、刘金芳负担律师代理费6000元的请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王守奎、刘金芳于判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行返还借款本金105227.05元及利息、罚息和律师代理费6000元（该利息、罚息自2013年10月8日起算至所有贷款清偿完毕之日止，已偿还的利息65566.54元在履行中予以扣除，利率按合同的约定计算）。二、被告驻马店市中南房地产开发有限公司对上述被告王守奎、刘金芳所承担的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司驻马店解放路支行的其他诉讼请求。被告如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元，保全费1170元，共计3575元，由被告王守奎、刘金芳及驻马店市中南房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审 判 长  马 伟审 判 员  康 兵人民陪审员  张少华二〇二一年三月九日书 记 员  汪 洋