淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1756号原告：刘源，男，1989年5月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王立存，江苏淮瑞律师事务所律师。被告：张超，男，1975年10月29日出生，汉族，原住淮安市清江浦区，现下落不明。原告刘源与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘源的委托诉讼代理人王立存到庭参加诉讼，被告张超经本院公告送达开庭传票未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告刘源向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年12月10日签订的《租赁合同》，并立即将租赁房屋腾空并交付给原告；2、请求判令被告向原告支付租金32200元(2019年12月10日至2021年2月9日)；3、请求判令被告向原告支付违约金9660元；4、请求判令被告按77元/天标准从2021年2月10日起向原告支付占用费，直至被告实际腾空搬离之日止；5、请求判令被告负担本案的诉讼费。事实与理由：2019年12月10日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定被告承租原告所有的位于淮安市清江浦区，月租金2300元，租期为2019年12月10日起至2022年6月9日止，共计18个月，约定签订合同之日被告应向原告支付租金41400元，并应于2019年12月30日前向原告支付押金2300元。原、被告签订合同后，原告即依约向被告交付了房屋，但被告迟迟未能依合同约定支付租金及押金。根据合同约定，因被告逾期未支付租金应视为被告擅自解除合同。现原告无法查找被告下落，故诉至法院，请求支持原告的各项诉讼请求。被告张超未答辩。本案的审查重点：1、原、被告签订的《租赁合同》是否合法成立且有效；2、原告要求解除双方签订的《租赁合同》，返还租赁房屋，并支付租赁期间的租金及日后的占有使用费，并承担违约金9660元有无事实和法律依据。关于上述审查重点，原告向本院提供了下列证据：1、2019年12月10日，原告与被告签订的《租赁合同》1份，约定原告将其名下位于淮安市清江浦区房屋出租给被告，租赁期限为2019年12月10日至2022年6月9日，租金标准为每月2300元，合同约定被告应在签订合同之日付清18个月租金41400元，并于2019年12月30前向原告缴纳2300元作为承租押金。合同第七条第二项约定了违约条款，但是被告分文未付。2、房屋产权证1份，证明涉案房屋系原告所有，其有权对外出租。3、照片1组，证明涉案房屋内有被告及其家人的大量私人生活用品。因被告下落不明，本院庭前依职权对租赁房屋进行了现场勘验，查明：案涉房屋位于淮安市清江浦区，来到该房屋门前，发现门上贴有催缴水电气费的各种催缴单据，户型为三室二厅二卫一厨，房屋内有大量私人生活物品，其中，客厅茶几上有一钱包，钱包内有被告本人的社保卡，次卧内存放载有姓名为“刘延霞”的居民户口本、职工社会医疗保险病证(原告称“刘延霞”系被告母亲)，阳台上还晾有衣物。被告虽未到庭予以质证，但本院对原告所提供的上述证据，并结合现场勘验的结果，认为原告所提供的证据可以相互印证原、被告之间存在租赁关系，且原告已依约向被告交付了租赁房屋，现被告虽未居住，但已实际占有使用至今的事实，故本院对原告提供的《租赁合同》及房屋所有权证的证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月10日，原告刘源(出租方)委托其母亲与被告张超(承租方)签订《租赁合同》1份，约定，原告刘源将其所有的位于淮安市清江浦区出租给被告张超使用，租期为18个月，即2019年12月10日至2022年6月9日，租金标准为每月2300元，合同约定被告应在签订合同之日付清18个月租金41400元，并应于2019年12月30前向原告缴纳承租押金2300元。关于违约责任，双方约定：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金(业主同意继续租赁的除外)…合同签订后，原告于2019年12月10日即将租赁房屋交付给被告占有和使用，但被告当日并未依约付清18个月租金，亦未缴纳押金2300元。原告自认被告向其承诺合同签订的次日缴纳租金，但仅在合同签订当天，被告的母亲在租赁房屋内居住了一夜，次日后即找不到被告。原告曾于2020年10月9日和2020年10月27日两次在物业、中介公司的见证下，进入到租赁房屋内发现被告的物品均在，包括被告母亲的户口本、医保卡在屋内,但原告一直无法联系到被告，原告遂诉至本院。庭审中，原告主张违约金9660元，原告认为合同约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为甲方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金(业主同意继续租赁的除外)”，据此认为如按月租金的2%标准计算违约金，按总逾期支付天数计算，则违约金过高为由，遂自行按照以总租金32200元为基数，按30%标准计算违约金即9660元。另查，因被告下落不明，本院于2021年3月3日对其通过报纸公告的方式向其送达了民事诉状副本等诉讼材料，同年5月3日公告期满，视为其实际收到了本院送达的民事诉状副本等诉讼材料。本院认为，一、关于原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，并返还租赁房屋问题。我国《民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人交付租赁房屋后，承租人应按照约定的期限支付租金。如果无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告刘源与被告张超签订的《租赁合同》，应系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规强制性规定，应依法认定为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，原、被告理应按照合同约定履行各自的合同义务。现原告依约向被告交付租赁房屋后，被告亦已占有使用至今。依双方合同约定，被告应于签订合同当日一次性付清合同租期共计18个月租金41400元，但被告至今未能缴纳，根据合同约定，任何一方违约合同条款的，守约方有权解除合同。被告如逾期交付租金15天，原告有权收回房屋交没收押金。现被告未按合同约定支付租金及押金，并已超过15天，其行为已构成违约，原告有权解除双方签订的《租赁合同》，并有权收回租赁房屋。综上，原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，并返还租赁房屋，有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，根据我国《民法典》规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告未向被告发出解除通知，故本案认定双方租赁合同的解除之日应以原告诉至本院后，被告收到本院起诉状副本之日，即2021年5月3日为双方合同解除之日。二、关于原告要求被告支付租金32200元(2019年12月10日至2021年2月9日)，并以每天77元标准支付2021年2月10日起至被告实际腾空搬离之日止期间的占有使用费问题。依据双方合同约定，原、被告签订的《租赁合同》已于2021年5月3日被依法确认解除，被告理应依约支付2019年12月10日至2021年5月3日租赁期间的租金39177元(月租金2300元/30天*511天)，以及日后占用使用期间的占有使用费(该占有使用费参照日租金2300元/30天为标准，自2021年5月4日起计算至实际返还之日止)。三、对原告主张的违约金9660元问题。根据双方合同约定，因被告违约，原告有权依合同约定要求提前解除合同，但是违约违约金的数额应等额于押金的金额。或根据原告参照合同关于“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为甲方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金(业主同意继续租赁的除外)”的约定，则应适用关于逾期交纳租金超过15天的约定，现原告自行要求按照以总租金32200元为基数，以30%为标准计算违约金，该标准既无合同约定，亦无法律规定，本院依法不予支持，故本院对被告应承担的违约金以不超过约定的押金标准2300元为限，超出部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘源与被告张超于2019年12月10日签订的《租赁合同》，于2021年5月3日依法予以解除。二、被告张超应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘源返还位于淮安市清江浦区房屋。三、被告张超应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘源支付2019年12月10日至2021年5月3日租赁期间的租金39177元(月租金2300元/30天*511天)，及日后的占有使用费(该占有使用费参照日租金2300元/30天的标准，自2021年5月4日起计算至实际返还房屋之日止)。四、被告张超应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘源支付违约金2300元。五、驳回原告刘源其他诉讼请求。案件受理费1882元，公告费600元，合计2482元，由被告张超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××67）。审 判 长  杨新红人民陪审员  牛日芬人民陪审员  郑蓉华二〇二一年六月七日法官 助理  严 欢书 记 员  梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租使用、受益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。