贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初8745号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王泽源，贵州鼎晋律师事务所律师。被告：李标，男，汉族，1986年2月28日生，住所地贵州省息烽县。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路2号人民银行大楼1号，统一社会信用代码91520100714383621F。负责人：陈志超，该行行长。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）与被告李标、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行（以下简称工行东山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王泽源到庭参加诉讼，被告及第三人经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为ＺＴＹＤ-Ｃ-x-x-x-x的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销位于观山湖区，云潭路以东中铁·逸都国际x组团第x栋x单元x层x号房屋的预售合同备案登记、预告登记、预抵押登记，若被告不配合，则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；3、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记等相关注销手续的违约金（每日按照总房款的千分之一计算，即1318.971元／日，自《商品房买卖合同》及其补充协议判令解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；4、判令被告将位于观山湖区房屋返还给原告，如被告逾期腾退房屋，则从逾期之日起按照贵阳市同等地段房屋租赁价格27.33元／平方米／月向原告支付房屋占用费（计算至实际腾退还房之日止）；5、判令原告从被告已付房款中直接向第三人支付被告尚欠第三人的贷款本金、利息、复利、罚息等共711142.28元（暂计金额，最终以支付当日第三人提供的数据为准），第三人在收到上述款项后配合原告办理注销中铁·逸都国际x组团第x栋x单元x层x号房屋的预抵押登记；6、判令被告从已付房款中赔偿原告因为给被告开具营业税、增值税发票的税费损失74521.86元；7、判令被告从已付房款中赔偿原告违约金、律师代理费共计59569元；8、本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等所涉诉讼费用由被告全部承担（从被告已付房款中扣除）。事实和理由：原被告于2013年2月27日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，合同约定被告向原告购买其开发的位于观山湖区，云潭路以东中铁·逸都国际x组团第x栋x单元x层x号房屋，该房屋建筑面积259.64平方米，房价款1318971元，被告支付了购房首付款398971元，剩余房款92万元通过银行按揭贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十条第2款第5项约定“因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保责任，如买受人未按贷款银行的要求按时还款，办妥贷款抵押手续，致使出卖人承担了保证责任，则因此造成的损失由买受人全部承担。”，同时还约定如出卖人解除合同的，由买受人按总房款的3%承担违约金。现由于被告连续数期未按约定履行还款义务，导致原告向贷款银行承担连带保证责任，原告代被告承担连带保证责任的实质是等于原告出卖房屋给被告所获得的房屋价款被贷款银行全部或部分收回，这直接导致原告出卖房屋获取对价的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特依法提出诉请如前，望判如所请。被告李标经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未作答辩。第三人工行东山支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未作陈述。本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-x-x-x-x-x）及其补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于观山湖区房屋，该房屋建筑面积259.64平方米，套内面积218.89平方米，总价款1318971元，被告首付398971元，余款92万元以银行按揭方式支付，合同与本案有关的主要内容有：1、第十条第5款，因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保责任，如买受人未按贷款银行的要求按时还款，办妥贷款抵押手续，致使出卖人承担了保证责任，则因此造成的损失由买受人全部承担；2、补充协议第十五条第11款，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿；买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，并承担办理相关手续的费用，出卖人自办妥合同解除手续后15个工作日内（扣除买受人应支付出卖人之赔偿款后）无息退还买受人已付款项；（2）略，（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。上述合同签订后，被告如约向原告支付了首付款398971元，并通过第三人以按揭贷款方式支付了剩余房款92万元。上述合同同时办理了备案登记，预售合同登记号Y1301xxx，所涉房屋办理了预告登记，不动产登记证明号Y1325xxx。原告、被告与第三人于2013年5月2日签订的《个人购房借款/担保合同》中约定原告自愿为被告所贷款项向第三人提供连带责任保证。基于该借款合同，第三人办理了案涉房屋预抵押登记，不动产登记证明号Y1348xxx。2013年6月29日，原告将案涉房屋交付被告，被告装修入住。2016年6月17日，原告向被告开具了销售不动产统一发票（自开），载明案涉房屋套内面积219.73平方米，价款1324033元。2017年1月12日，原告取得案涉房屋初始登记，但案涉房屋至今未转移登记至被告名下。2020年5月，第三人以被告未按约定偿还借款本息为由在贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款本金651563.81元及截止2020年8月21日的利息、罚息、复利等共计48322.22元，原告对此承担连带清偿责任。贵阳市云岩区人民法院于2020年9月22日作出（2020）黔0103民初7229号《民事判决书》，认定被告自2013年5月2日三方签订《个人购房借款/担保合同》、第三人发放贷款后，从2013年12月开始出现逾期，至2020年8月21日累计17期未按时足额偿还每期月供本息，判决被告偿还第三人借款本金651563.81元及截止2020年8月21日的利息48322.22元（含罚息、复利），之后按合同约定标准继续计算至本息还清日止，原告对上述债务承担连带清偿责任。2020年8月，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请，本院于2020年9月30日向被告送达起诉状副本。为此次诉讼，原告与贵州鼎晋律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师提供法律服务，支付律师费2万元。诉讼过程中原告申请诉讼保全，以向保险公司购买诉讼财产保全责任险的方式提供担保，支付保费1970元。另查明，案涉房屋在不动产登记机构2019年1月、7月、11月登记有三起贵阳市白云区人民法院的预查封、轮候预查封记录，2020年4月1日登记有一起贵阳市白云区人民法院的查封信息（实质亦为预查封），本案诉讼保全查封为轮候查封。前述云岩区法院（2020）黔0103民初7229号《民事判决书》已生效，经第三人申请执行，原告于2021年4月27日代被告向第三人清偿剩余贷款本息、罚息等724773元，诉讼费用5297元，共计730070元。本院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。被告自2013年12月起累计17期未按时足额偿还第三人按揭贷款行为，导致第三人向人民法院起诉要求提前清偿借款本息，实质即为解除商品房借款担保合同，经生效判决确认，被告提前清偿全部借款本息，原告对此承担连带责任，根据案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，原告享有约定解除权，对原告要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议的诉请，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于2020年9月30日起解除。案涉《商品房买卖合同》及补充协议已解除，对原告要求被告协助办理案涉房屋的合同备案登记注销手续、承担注销费用，若被告不配合则由原告单方申请注销的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告向其支付逾期配合办理解除备案登记注销手续的违约金，首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，实际上不可能产生被告逾期配合原告办理解除案涉房屋备案登记手续的情形，该项诉请本院不予支持。原告要求被告返还案涉房屋，逾期未返还则按27.33元/平方米的标准支付房屋占用费，如前所述，案涉《商品房买卖合同》已于2020年9月30日解除，合同解除后被告应将案涉房屋返还原告，逾期未返还应当承担房屋占有使用费，该项诉请，本院予以支持，但原告主张的房屋占用使用费标准并非主管部门指导价格，参照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6元-16元/㎡，本院酌情按20元/平方米予以支持。原告要求从被告已付房款中直接向第三人支付被告欠付第三人的贷款本息，但原告向第三人承担付款义务系基于双方保证合同约定且经生效判决确认，其履行法定义务不宜设置限制条件，其还款的资金来源不应局限于被告已付房款范围，同时原告已实际履行保证责任，该诉请本院不予支持。现原告已实际履行担保责任，代被告清偿了其欠付第三人的全部费用，原告有权要求第三人及被告协助办理案涉房屋的预抵押登记、预告登记等注销手续，若被告不配合注销预告手续的，则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；注销手续完成后原告应将其收取的首付款及剩余购房贷款本金返还被告，但应扣除因被告违约产生的利息、罚息、复利等费用。原告要求从被告已付房款中赔偿其税费损失，该费用双方并未约定，且从现有证据不能确认原告就此产生损失，本院不予支持。原告要求被告支付的违约金双方并未约定，本院不予支持。原告主张的律师代理费20000元，系被告违约导致原告解除合同所产生的实际损失，本院予以支持，可在原告应退被告房款中扣除。原告要求被告承担保全担保费，因以向保险公司购买诉讼保全险的方式进行诉讼保全担保并非必要发生，该费用不属于应由被告承担的合理费用，本院不予支持。原告虽向被告开具了1324033元的购房款发票，但原告确认收到的购房款为合同载明价款，被告未到庭参加诉讼视为放弃诉权，本院以合同载明价款予以确认。经核算，原告应退还被告的购房款为首付款398971元+按揭贷款92万元-730070元（原告实际向第三人代偿）-律师费20000元=568901元，为减轻当事人讼累，在案涉《商品房买卖合同》及补充协议已解除的情况下，本院确认在本案中一并处理，由原告退还给被告，同时，若被告在本判决生效后逾期腾退房屋、逾期协助办理注销手续的，相应房屋占有使用费、注销费用等亦可予以扣除。案涉房屋现有多起本案之外的预查封登记信息，但预查封期间不影响原告依法行使约定解除权及法定解除权，不影响本案的依法审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贵阳中铁置业有限公司与被告李标于2013年2月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ZTYD-x-x-x-x-x）于2020年9月30日解除；二、被告李标于本判决生效之日起三日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理位于贵阳市观山湖区房屋的预售合同备案登记（预售合同登记号Ｙ13012xxx）注销手续，若被告李标不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告李标承担；三、被告李标于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市观山湖区房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司，逾期则按20元／平方米／月的标准支付占有使用费直至实际腾退房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司之日止；四、被告李标及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳东山支行于本判决生效之日起三日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理位于贵阳市观山湖区房屋的预抵押登记（不动产登记证明号Ｙ1348xxx）注销手续；五、上述预抵押登记注销手续完成后三日内，被告李标协助原告贵阳中铁置业有限公司办理上述房屋的预告登记（不动产登记证明号Y1325xxx）注销手续，若被告李标不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告李标承担；六、原告贵阳中铁置业有限公司于上述预告登记注销手续完成之日起五日内，退还被告李标购房款568901元，若被告李标未按本判决第二、三、五判项履行期限腾退房屋、协助办理注销手续的，原告贵阳中铁置业有限公司有权按相应标准另行扣除房屋占有使用费及实际产生的注销费用；七、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6226元，诉讼保全费5000元，共计11226元，由被告李标负担10000元（在原告贵阳中铁置业有限公司应退被告李标购房款中扣除），原告贵阳中铁置业有限公司负担1226元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二一年四月二十八日书记员 曹凯凯