上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初21113号原告：唐益华，女，1967年3月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：范某某(系当事人丈夫)，住同唐益华。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩，经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**。法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。原告唐益华诉被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称城城不动产上海分公司)、城城不动产管理有限公司(城城不动产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)进行审理。后因两被告去向不明，本院根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法将本案排除适用普通程序，组成合议庭于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告唐益华及其委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼，被告城城不动产上海分公司及城城不动产公司经公告送达开庭传票，均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐益华向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告城城不动产上海分公司于2019年11月21日签订的《房屋托管合同》(合同编号：3101SJXXXXXXXXXXXXX)于2020年8月25日单方面解除；2、判令两被告按合同共同支付原告2020年2月25日至3月24日、5月25日至6月24日、6月25日至7月24日、7月25日至8月24日共4个月的房屋租金人民币11,400元；3、判令两被告向原告支付2020年8月25日至2020年9月16日的占有使用费(23天)2,185元；4、判令两被告向原告支付单方面解除合同违约金8,550元；5、判令原告向被告城城不动产上海分公司收取的押金2,850元不予退还；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年11月21日,原告与被告城城不动产上海分公司签订《房屋托管合同》，由城城不动产上海分公司租赁原告位于上海市奉贤区正环路889弄正阳世纪星城11号102室房屋，租期为2019年11月25日至2024年11月24日，月租金2,850元,被告城城不动产上海分公司尚欠原告2020年3月、6月、7月及8月租11,400元未支付。2020年8月1日，被告城城不动产上海分公司员工至原告所在地协商要求降低租金，原告答应在原租金上下浮150元，工作人员表示会将原告意见及时告知公司供公司做决策。2020年8月25日,原告收到被告要求解除《房屋托管合同》的单方面解除函。据此，原告为维护自身合法权益，诉讼至法院。被告城城不动产上海分公司及城城不动产公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：唐益华及案外人范某某、蒋某某系上海市奉贤区正环路******房屋的权利人。2019年11月21日，唐益华(甲方)与城城不动产上海分公司(乙方)签订《房屋托管合同》，由唐益华将位于上海市奉贤区正环路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给城城不动产上海分公司，房产证面积81.87平方米，双方约定月租金2,850元,托管期合计60个月，自2019年11月25日起至2024年11月24日止，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。乙方向甲方支付租金的付款方式为季付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为2,850元，合同最后一个月租金乙方将以此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。租金支付时间和方式：本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付房屋租金，每年春节当月租金统一在春节次月支付(春节次月一次支付两个月租金)，每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。合同第十五条第三款约定：“乙方(城城不动产上海分公司)需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还。”签约后，唐益华交付了房屋并于2019年11月26日收到了城城不动产上海分公司支付的押金2,850元，又分别于2019年12月31日及2020年4月30日、6月1日收到被告城城不动产上海分公司支付的2020年1月、2月、4月、5月的房屋租金5,700元、2,850元、2,850元，共计11,400元。之后，被告城城不动产上海分公司未向原告支付房屋租金。直至2020年7月，被告城城不动产上海分公司向原告邮寄发出《解约通知》，主要内容为：因受疫情影响，该区域房屋租金明显下滑，导致长期无客户租住，一直空置未出租，因您未能接受本公司提出的降价建议。为避免双方损失进一步扩大，特此通知：自2020年7月20日解除托管合同关系，房租结算至2020年7月20日。请您在收到本通知书之日起三日内给予书面答复，否则视为默认。2020年8月25日，原告的丈夫范某某签收了该《解除通知》。2020年9月16日，被告城城不动产上海分公司向原告返还涉案房屋，双方办理房屋交接手续后，原告向被告城城不动产上海分公司出具《免责声明》，确认已经收到上海市奉贤区正环路XXX弄XXX号XXX室房屋的门锁密码，自2020年9月16日起收回该房屋。现原告认为,被告城城不动产上海分公司未按合同履行支付2020年3月、6月、7月及8月租金的义务，应当承担违约责任，原告维护其合法权益，遂涉讼。另查明，2020年3月16日，原告唐益华(甲方)与被告城城不动产上海分公司(乙方)签订《补充协议》一份，主要内容为：受疫情影响，甲方出于理解与支持，同意对双方于2019年11月21日签订的《房屋托管合同》中的付款方式进行变更，从原合同约定的季付方式变更为按月支付，每月支付房屋租金2,850元，其他合同条款不变。以上事实，由当事人陈述、原告提供的《房屋托管合同》(合同编号：3101SJXXXXXXXXXXXXX)、《补充协议》、《解约通知》、《免责声明》、涉案房屋的房地产权证、中通快递邮寄凭证、原告委托代理人范某某与中通快递员的短信截图打印件、原告与案外人之间的《房屋租赁合同》、平台收款凭证截图打印件及原告名下的借记卡账户历史明细清单以及本案庭审笔录等证据佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告城城不动产上海分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反效力性强制性规定，系合法有效，双方均应恪守履行。根据《房屋托管合同》及《补充协议》的约定，城城不动产上海分公司自2019年11月25日起应按约定时间向原告支付房屋租金，但根据原告提供的证据足以证明被告城城不动产上海分公司未向原告支付2020年2月25日至3月24日(3月)、5月25日至6月24日(6月)、6月25日至7月24日(7月)、7月25日至8月24日(8月)共计4个月的房屋租金11,400元并在2020年7月向原告发出《解约通知》，根据邮寄凭证显示原告的丈夫范某某于2020年8月25日收到《解约通知》,对此原告予以确认，本院依法确认原告与被告城城不动产上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年8月25日解除。鉴于原告直至2020年9月16日实际搬离涉案房屋并办理房屋交接手续，被告城城不动产上海分公司应当按约向原告支付上述4个月房屋租金11400元及2020年8月25日起至2020年9月16日(21天)的占有使用费1,967.67元。其次，关于原告主张违约金及押金。根据《房屋托管合同》第十五条第三款“乙方(城城不动产上海分公司)需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还。”的约定，被告城城不动产上海分公司应按3个月租金标准向原告支付违约金8,550元，其向原告支付的押金2,850元按约定亦不予退还。再者，关于本案民事责任谁来承担及两被告是否共同清偿责任。本院认为，根据我国公司法相关规定，因分公司不具备法人资格，其民事责任依法由公司承担。本案中，被告城城不动产上海分公司可以独立的诉讼主体身份参加诉讼，但其实际是被告城城不动产公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任最终由其所属的法人承担。故合同解除后，原告依据《房屋托管合同》的约定主张的租金及违约金的付款责任依法由被告城城不动产公司承担，被告城城不动产上海分公司不承担共同清偿责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。此外，被告城城不动产上海分公司及城城不动产公司经公告传票传唤，均无正当理由拒不到庭，视为对其享有的诉讼权利和答辩权利的放弃，应自行承担相应不利的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第(五)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、2018年修正的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告唐益华与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年11月21日签订的《房屋托管合同》(合同编号：3101SJXXXXXXXXXXXXX)于2020年8月25日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐益华房屋租金11,400元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐益华自2020年8月26日起至2020年9月16日止的占有使用费1,967.67元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐益华违约金8,550元；五、被告城城不动产管理有限公司上海分公司向原告唐益华支付的押金2,850元不予退还；六、驳回原告唐益华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，公告费690元，合计诉讼费用1,043元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳人民陪审员  龚 颖人民陪审员  秦连英二〇二一年四月二十六日法官 助理  崔 宁书 记 员  汤泽浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年通过）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。