北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初8806号原告（反诉被告）：朱承海，男，1964年2月28日出生，汉族，住北京市东城区永康胡同**院14-1-201。委托诉讼代理人：王长红，北京市国典律师事务所律师。被告（反诉原告）：王松，男，1981年9月27日出生，汉族，住北京市顺义区马坡地区马卷村南大街一巷**。委托诉讼代理人：边书坤，北京永定律师事务所律师。原告（反诉被告）朱承海与被告（反诉原告）王松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱承海及其委托诉讼代理人王长红，被告（反诉原告）王松及其委托诉讼代理人边书坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱承海向本院提出诉讼请求：1、请求判决王松支付朱承海2019年10月14日至2019年11月13日期间免租期的租金32500元；2、请求判决王松支付朱承海违约金97500元，朱承海不退还王松押金；3、请求判决王松支付朱承海2020年4月14日至2020年4月23日的租金10833元；4、请求判决王松返还朱承海垫付的物业费8452.95元；5、请求判决王松赔偿朱承海洗面台及坐便器水箱损失1000元和两台电热水器损失5400元。6、请求判决王松支付朱承海房屋出租中介代理费3万元；7、请求判决王松支付朱承海2020年4月24日至2020年5月14日房屋空置租金损失21667元及物业费损失1626.34元；8、请求判决王松支付朱承海租赁合同同期租金损失71417元。事实和理由：2019年10月14日，朱承海与王松签订《北京市房屋租赁合同》，朱承海将东城区东花市南里东区×号楼×层×、东城区东花市南里东区×号楼×层×室（以下简称涉诉房屋）出租给王松，双方约定2019年10月14日至2020年10月13日租金总计39万元，押金为9.75万元，租金支付时间和金额为2019年10月14日支付6.5万元、2020年1月14日支付9.75万元、2020年4月14日支付9.75万元，2020年7月14日支付9.75万元。合同签订后朱承海依约将房屋交付王松。2020年4月14日王松未按期支付租金9.75万元，并且王松还拖欠物业费8452.95元，朱承海通过微信和短信两种方式催要王松支付房租，但王松仍拒不履行支付租金义务，王松的行为严重损害了朱承海的合法权益，故诉至法院，诉如所请。王松辩称，2020年1月，王松的合伙人郑元波通知朱承海因为疫情原因，要求减免租金，否则要提前解除合同。朱承海仅同意在租期结束时免租，无法解决现在疫情造成的经营困难。2月，王松明确告知朱承海解除合同。因朱承海拖延解决问题，故双方直至4月23日才交接房屋。但朱承海拒绝退还王松租房押金，构成违约。王松的行为不构成违约，不应当承担违约责任，不同意支付违约金、装修期租金、中介费、空置损失。因洗面台、坐便器水箱均是王松安装。涉诉房屋内的热水器漏电，因此朱承海表示为了安全要求拆除该热水器。故不同意支付上述物品的费用。故向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告退还押金97500元，并支付利息1203.26元（利息从2020年4月23日起至还清押金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。针对王松的反诉，朱承海辩称不同意王松的反诉请求，王松要求解除合同是因其自身经营原因所致，并非疫情原因。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，朱承海（甲方）与王松（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，朱承海将涉诉房屋出租给王松用于社区理疗，约定租期自2019年10月14日至2024年10月13日止，免租期为2019年10月14日至2019年11月13日，免租期内乙方无需支付甲方租金3.25万元。租金标准为2019年10月14日至2020年10月13日期间总租金39万元，下一年度租金为42万元等。押金标准随租金标准变化，其中2019年10月14日至2020年10月13日为9.75万元。租金按季度支付，其中2019年10月14日支付6.5万元、2020年1月14日支付9.75万元、2020年4月14日支付9.75万元，2020年7月14日支付9.75万元等。乙方至2019年10月14日起应承担租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、中央空调费、物业管理费、房屋租赁水费、卫生费、上网费等。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方不按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。因乙方违反本合同约定导致本合同在三年内解约时，乙方须全部返还甲方给予乙方的免租期租金。甲乙双方任意一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前60天通知对方，并在60天后正式解除合同。同时提出解约方承担上述违约责任。如未提前60天通知对方，则提出解除方应向对方另行支付与当期押金等额的违约金。合同签订后，朱承海将涉诉房屋交付王松，王松向朱承海交纳了押金9.75万元及2019年11月14日至2020年4月13日期间的租金,并为经营足疗保健对涉诉房屋进行了装修。疫情发生后，双方就减免租金进行了协商。因朱承海提出在租期结束时给予两个月免租期，王松要求现阶段减免房租，双方未达成一致。故王松要求解除合同。4月23日，双方对涉诉房屋进行了交接。交接时，朱承海未对屋内设施设备提出异议。关于王松提出解除合同的时间，王松称为1月底，朱承海称为3月中旬。庭审中，朱承海提交以下证据：1、物业费催缴通知单、物业费的发票及长城物业的收据，证明王松未交纳2020年1月1日至2020年4月22日的物业费8452.95元，欠付费用超过5000元，构成根本违约，朱承海有权依约解除合同。经质证，王松认可该证据的真实性，同意支付该笔物业费，但认为物业费系按年支付，所以未交纳。2、2020年4月14日至2020年4月21日期间，朱承海与王松的微信聊天记录，证明朱承海考虑疫情的影响，主动与王松协商并同意将合同延长两个月，王松因自身经营不善，以疫情为借口解除合同，应承担违约责任。经质证，王松认可该证据真实性，但认为该证据不完整，无法反应在此之前双方协商的过程。3、租赁经纪代理服务费发票两张，证明因王松提前解除合同，致使朱承海再次通过中介出租房屋产生损失。经质证，王松不认可该证据的关联性，认为其解除合同没有过错，不应承担该损失。4、2020年4月21日，朱承海与王松及郑元波的谈话录音，证明王松不愿意履行合同，故王松承担违约责任。经质证，王松认为该证据体现了朱承海认可郑元波的身份。5、四张照片，证明王松交房时将两台电热水器、一台洗面台及蹲厕的冲水箱拆走，应赔偿损失。经质证，王松称未拆除水箱，因热水器漏电其更换了新热水器，朱承海同意王松拆除其自己的设备，故将热水器拆走。6、解除商铺租赁合同通知书，证明朱承海依约解除合同的事实。经质证，王松认可朱承海发送了该通知，但认为朱承海不享有解除权。7、2020年4月23日至2020年5月14日的物业费发票，证明朱承海的房屋空置产生的物业费损失。经质证，王松无法确认其真实性，但不认可证明目的，认为在房屋交接后的空置与其无关。8、2020年5月15日，朱承海与案外人北京青黛红妆美发有限公司签订的房屋租赁合同，证明由于王松违约解除合同造成朱承海的房屋空置损失以及同期租金损失。经质证，朱承海不认可该证据的证明目的，认为系因疫情原因导致合同解除。9、贷款合同，以证明因王松违约造成朱承海偿还银行贷款困难。经质证，王松不认可该证据关联性和证明目的。王松提交以下证据：1、朱承海与王松、郑元波的微信通讯记录，证明因疫情原因才要求解除合同。经质证，朱承海认可该证据的真实性。2、转账记录。经质证，朱承海认可该证据的真实性。3、郑元波证人证言，内容为1月底证人与朱承海协商减免房租，被拒绝，此后朱承海拒绝协商。经质证，朱承海不认可该证据。4、微信记录。经质证，朱承海认为该证据与郑元波的证人证言相矛盾。关于拆除物品一项，双方均认可朱承海同意王松带走其物品，但朱承海称其同意王松带走未形成附合的物品，王松称带走范围包括其全部物品。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，考虑租赁合同刚开始履行不久，而疫情因素并不必然直接导致涉案合同在此后的合同期内亦无法继续履行，王松提出单方解除合同，未征得朱承海的同意，故构成违约，王松应当向朱承海支付违约金。双方于2020年4月23日交接涉诉房屋，故双方当事人之间的租赁关系于交接之日解除。王松应当向朱承海支付免租期租金、腾退房屋前的租金及物业费。关于王松认为疫情期间应减免租金的意见，鉴于王松使用涉诉房屋经营足疗按摩，其经营受疫情影响明显，如继续按照租赁合同支付租金对王松明显不公平，鉴于王松已经支付了4月14日前的租金，本院依据公平原则酌情减免王松一个半月的租金。因提前解除合同，朱承海请求王松支付违约金、损失并不退还押金，均是同一违约行为产生的违约责任，故本院予以合并作为违约金处理。关于违约金数额问题，本院考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、王松违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则，确定其数额相当于三个月租金的违约金。王松要求以其交纳的押金折抵其应承担的责任，并无不当，故本院以其交纳的租金、押金折抵租金、免租期租金及物业费，确定王松应另行向朱承海支付钱款的数额。关于物品损失一项，鉴于王松在交接房屋前拆除物品包括已经形成附合之物品，而其未能证明该等拆除及热水器的拆除经过朱承海的同意，其拆除范围也超出了通常情况下承租人腾退时搬离其物品的范围，故本院认定王松应当赔偿物品损失。关于物品损失一项，朱承海主张金额过高，故本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王松向原告（反诉被告）朱承海支付免租期的租金32500元，以被告（反诉原告）王松向原告（反诉被告）朱承海已支付的租金折抵；二、被告（反诉原告）王松向原告（反诉被告）朱承海支付违约金97500元，以被告（反诉原告）王松向原告（反诉被告）朱承海支付的押金97500元折抵；三、被告（反诉原告）王松于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）朱承海支付物业费8452.95元，其中5342.46元以被告（反诉原告）王松向原告（反诉被告）朱承海已支付的租金折抵；四、被告（反诉原告）王松于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）朱承海支付物品损失费5000元；五、驳回原告（反诉被告）朱承海的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2753元,由原告（反诉被告）朱承海负担1376.5元（已交纳），由被告（反诉原告）王松负担1376.5元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费1134元，由原告（反诉被告）朱承海负担1120元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）王松负担14元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十一月十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤