上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14766号原告(反诉被告)：上海强生控股股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦建路XXX号。法定代表人：叶章毅，董事长。委托诉讼代理人：邬咏卫，男。委托诉讼代理人：李若昕，女。被告(反诉原告)：上海松余酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：余春，总经理。委托诉讼代理人：李益，上海市天寅律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉烨，上海市天寅律师事务所律师。原告上海强生控股股份有限公司(以下简称强生公司)与被告上海松余酒店管理有限公司(以下简称松余酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告强生公司的委托诉讼代理人李若昕，被告松余酒店的委托诉讼代理人李益、厉烨到庭参加诉讼。2020年7月7日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。2020年8月13日，被告松余酒店提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)强生公司的委托诉讼代理人邬咏卫、李若昕，被告(反诉原告)松余酒店的委托诉讼代理人李益、厉烨到庭参加诉讼。后因本案不宜适用简易程序，但属事实不易查明、法律适用明确的案件，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)强生公司的委托诉讼代理人邬咏卫、李若昕，被告(反诉原告)松余酒店的委托诉讼代理人厉烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。强生公司向本院提出诉讼请求：1.确认强生公司与松余酒店签订的房屋租赁合同于2019年6月25日解除；2.松余酒店支付房屋占有使用费597,655.8元(按1,833.3元/天，自2019年8月1日计算至2020年6月22日，共计326天)；3.松余酒店支付2020年6月1日至当月22日的电费1,345.73元。事实和理由：2018年7月，强生公司与松余酒店签订《房屋租赁合同(办公)》，约定强生公司将中华新路XXX号房屋(以下称涉案房屋)出租给松余酒店，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，季租金110,000元。租赁期限内，房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，租赁合同终止，双方互不承担责任。未经强生公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，松余酒店应按日租金的1.5倍支付房屋占用期间的使用费。合同签订后，双方按约履行合同。2019年6月，涉案房屋被纳入征收范围，当月25日，强生公司向松余酒店送达了《关于解除房屋〈租赁合同〉的函》，告知合同已经解除，松余酒店应于次月31日前搬离，后经强生公司多次要求，但松余酒店直到2020年6月22日才返还房屋。为维护强生公司合法权益，故诉讼至法院。松余酒店辩称，同意双方签订的房屋租赁合同于2019年6月25日解除；松余酒店实际于2019年5月1日即搬离了涉案房屋，强生公司所称的返还房屋时间是松余酒店履行征收事务所的交接义务签订交接书的时间，并非松余酒店实际返还房屋的时间，在征收公告发布后，松余酒店就未在涉案房屋继续办公，只因征收补偿问题未与强生公司协商一致，才未签订交接协议，故不同意承担房屋占有使用费和电费，但对于房屋占有使用费的计算天数及电费金额无异议。松余酒店向本院提出反诉请求：1.强生公司支付停产停业损失补偿2,945,510.1元；2.强生公司支付非居其他补偿(装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴)2,961,800元；3.强生公司支付单位未经认定为违法建筑的残值补偿106,870元；4.强生公司返还租赁保证金36,667元。事实和理由：2018年7月，松余酒店与强生公司签订《房屋租赁合同(办公)》，约定松余酒店承租涉案房屋，租赁期限3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。因涉案房屋被纳入征收范围，强生公司要求解除租赁合同，但征收补偿利益中的停产停业损失补偿、装饰装修残值补偿、搬迁费等应由松余酒店获得。为维护松余酒店的合法权益，故提出反诉。强生公司辩称，1.依据双方房屋租赁合同约定，涉案房屋被列入拆迁许可范围的，合同终止，双方互不承担责任，故强生公司无需承担赔偿责任；2.即便法院认为应当给予承租方适当经济补偿，松余酒店应就合同解除后的装修损失、搬迁损失和停产停业损失提供证据予以证明；3.松余酒店提出应由承租方获得的征收补偿利益于理无据，停产停业损失补偿是对被征收人的补偿，与松余酒店无关，即便法院认为停产停业损失应归于实际经营方，但强生公司的出租行为也是经营行为，双方都有停产停业损失；根据合同约定，合同终止时，强生公司无需对松余酒店增设的设施设备和装修进行补偿，即便法院认为装饰装修补偿属于实际装修方，涉案房屋也并非松余酒店装修，其无权分得装饰装修补偿；按照基地政策，搬迁费用按照房屋面积计算，并无单独设备搬迁费用，且松余酒店未就搬迁的事实提供证据；4.对于租赁保证金，同意退还，但应当在松余酒店欠付的费用中先行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：强生公司是涉案房屋的产权人。2015年，强生公司(甲方、出租方)与案外人上海松余投资管理有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同(办公)》，乙方承租涉案房屋用于办公，建筑面积740.45平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，装修免租期为2015年6月1日至2015年6月30日。2018年，强生公司(甲方、出租方)与松余酒店(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同(办公)》，乙方承租涉案房屋用于办公，建筑面积740.45平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，每日每平方米建筑面积租金为1.6506元，季租金总计(含税)为110,000元，房屋租赁保证金相当于一个月的租金，即36,667元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等费用由乙方承担。租赁关系终止时，无论乙方是否拆除其增设的设施和设备，甲方均无须对乙方增设的设施、设备和乙方对房屋所作的装修作任何补偿。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……。合同签订后，强生公司向松余酒店交付了涉案房屋，松余酒店支付房屋租金至2019年6月30日，并支付租赁保证金36,667元。2019年5月31日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征〔2019〕1号《房屋征收决定》，涉案房屋被纳入征收范围。2019年6月25日，强生公司向松余酒店寄送《关于解除房屋租赁合同的函》，通知松余酒店合同依法终止，并要求松余酒店于2019年7月31日前搬离并返还涉案房屋。双方于2020年6月22日办理涉案房屋交接手续。2019年12月2日，上海市静安区住房保障和房屋管理局与强生公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，内容为：房屋类型办公，房屋性质产权房，房屋用途非居，认定建筑面积740.45平方米，被征收房屋价值补偿款29,455,101元，停产停业损失补偿2,945,510.10元，其他各类补贴、奖励费用合计4,836,790.56元，包括非居其他补偿(计算公式：装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴)2,961,800元、非居协议签约奖励1,768,120.56元、单位未经认定为违法建筑的残值补偿106,870元。诉讼中，强生公司称尚未领取房屋征收补偿款，本院向征收实施单位核实，征收补偿款确未领取。对于松余酒店已经支付的租赁保证金36,667元，强生公司要求与松余酒店欠付的费用进行抵扣，松余酒店表示若存在欠付的费用，同意进行抵扣。对于松余酒店多付的租金，双方均同意在本案中一并抵扣。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。强生公司与松余酒店签订的《房屋租赁合同(办公)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定，租赁期限内，房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，合同终止，静安区政府于2019年5月31日作出《房屋征收决定》，涉案房屋被纳入征收范围，即发生约定的合同终止情形，故本院确认双方的《房屋租赁合同(办公)》于2019年5月31日终止。合同终止后，在强生公司给予的宽限期内，松余酒店应及时搬离并返还涉案房屋，但其直至诉讼中的2020年6月22日才返还，故应支付自逾期之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按日租金1.5倍的标准计326日，本院核定为589,479.45元。松余酒店称其于2019年5月1日即搬离了涉案房屋，与事实不符，对其意见，本院不予采纳。2020年6月1日至当月22日，涉案房屋处于松余酒店占有使用中，其应承担该期间发生的电费，现松余酒店对电费金额不持异议，本院予以确认。关于反诉诉请，本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。从房屋征收补偿的特点以及涉案房屋征收补偿协议载明的补偿项目看，停产停业损失、装饰装修等的补偿对象显然是利用房屋从事生产经营活动、对房屋投入装饰装修的民事主体，既可以是房屋的产权人，也可以是房屋的承租人，因此，租赁期间，涉案房屋被依法征收，松余酒店作为承租人有权获得有关的征收补偿利益。对于松余酒店主张的征收补偿款，本院逐一分析如下：首先，停产停业损失补偿，强生公司将涉案房屋出租并收取租金的行为，是经营的行为，松余酒店承租涉案房屋办公经营，亦是经营行为，故强生公司与松余酒店的行为均属经营性质，因涉案房屋被征收造成停产停业损失，双方均有权分得停产停业损失的补偿，根据双方租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及征收中停产停业损失补偿原则等因素，本院酌情确定松余酒店可分得停产停业损失补偿1,500,000元。其次，非居其他补偿，包括装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴，关于装饰装修补贴，合同约定，租赁关系终止时，强生公司无须对松余酒店对房屋所作的装修作任何补偿，且并无证据表明松余酒店对涉案房屋进行过装饰装修，故松余酒店无权分得装饰装修补贴；至于设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴，在承租人租赁房屋用于经营的情况下，该补贴应系对承租人的补贴，故本院认为该部分补贴归松余酒店较为合理，结合征收基地补偿政策以及双方租赁合同履行情况，本院酌情确定松余酒店可分得的非居其他补偿为1,200,000元。再次，单位未经认定为违法建筑面积的残值补偿，松余酒店称违章建筑系其搭建，强生公司不予认可，松余公司亦未能提供相应证据，故其要求分得该部分补偿，本院难以支持。关于松余酒店已经支付的租赁保证金以及合同终止后松余酒店多支付的一个月租金，双方同意在本案中一并抵扣，并无不妥，本院予以准许，关于一个月租金的金额，双方确认计算方式为1.6506元/平方米/天×740.45平方米×30天，故本院据此核定为36,665.6元。上述租赁保证金和租金与松余酒店应支付的房屋占有使用费、电费折抵后，松余酒店还应支付强生公司房屋占有使用费517,492.58元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海强生控股股份有限公司与被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司就上海市中华新路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同(办公)》于2019年5月31日终止；二、被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海强生控股股份有限公司房屋占有使用费517,492.58元；三、上海市中华新路XXX号房屋征收补偿，《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》包含的征收补偿款中，2,700,000元归被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司所有，原告(反诉被告)上海强生控股股份有限公司与被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司相互协助办理领款手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,790.02元，由被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费30,528.33元，由原告(反诉被告)上海强生控股股份有限公司负担11,872.93元，被告(反诉原告)上海松余酒店管理有限公司负担18,655.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二一年四月九日书记员  金 晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。