广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0883民初159号原告：陈国仁，男，1981年6月24日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××634，住所地：茂名市茂南区××××××××××××。原告：张秀玉，女，1980年9月5日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××323，住所地：吴川市×××××××××××。上述两原告的共同委托诉讼代理人：许伟燕，广东向宁律师事务所律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市××××××××（原大山江土产仓库），统一社会信用代码914×××××××××××337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：陈小红，广东佳业律师事务所律师。原告陈国仁、张秀玉与被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国仁、张秀玉的共同委托诉讼代理人许伟燕、被告东和公司的委托诉讼代理人陈小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国仁、张秀玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付D2101房的逾期办证违约金24,580.21元（逾期办证违约金：以已付房价款373,824元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月22日起计至2019年1月26日，共400天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月19日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市××××××××财富名门商住楼D2101房的商品房达成合意并签订广东省商品房买卖合同。原告于当日支付维修基金、房产证办证费。被告向原告交付由其单方填写的日期为2016年2月6日的D2101房的广东省商品房买卖合同。购房合同约定:D2101建筑面积104.42㎡、价款373,824元。原告于签合同当日支付了首付购房款,并为D2101房的余款办理了个人住房借款支付,至此原告已如约支付了全部款项。合同第十五条约定:“被告应当在商品腾交付使用后600日内。将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年2月27日交付房屋给原告装修入住,但2019年1月26日方通如原告提交资料办理房产证。但是,合同十五条中约定的违约金过低,根据合同法第114条第2款:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定,原被告的商品房买卖合同约定逾期办证违约金以每逾期一个月按已付房款的0.02%支付违约金明显低于原告的损失。原告支付相应购房款后,被告在没有完成办理房产权属证的合同义务情况下,获得占用原告购房款期间的利息,根据公平原则,可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定,参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律着于问题的规定》第二十九条第二款第一项关于“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”的规定,按照年利率6%计算占用购房款期间被告向原告支付逾期办证的违约金。被告东和公司辩称，一、双方在合同中已经约定了违约金为月利率0.02%,根据约定优先原则,不应按6%计算年利率。根据广东省商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后600日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:“买受人不退房,出卖人自上述期限届满后按已付房款每逾期一个月0.02%支付违约金”。同时被告在制订本合同时,对十五条第三款作了特别明示,加了下划线,双方按月利率0.02%计算违约金,本案属于约定明确的合同。根据约定优先原则及《民法典》第465条规定:“依法成立的合同,受法律保护”,因双方是在真实意思表示的情况下签订人合同,该合同对双方具有约束力,故此,即使存在违约也只能按月利率0.02%计算违约金。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。根据双方签定的商品房买卖合同第八条,如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期；2、买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项。在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务是支付购房款,虽然涉案商品房于2016年2月27日己实际交付给原告占有使用，但此时被告尚未付清涉案房屋的购房款,而涉案商品房买卖合同第八条约定了原告未依约履行付款义务时,交付期限可以顺延。涉案商品房买卖合同并未明确约定原告的付款期限,在合同一方当事人未履行对待给付义务时,被告应享有履行抗辩权方符合合同法的公平原则,再依照被告以往所涉类似判例【湛江市中级人民法院(2020)粤08民终2982号案】中判决被告享有履行抗辨权,本案中由于原告是2016年6月23日付清房款,则应从该日起计600天,即办证期应该是2018年2月13日前,逾期天数则应是2018年2月13日起计至2019年1月26日,则是347天;按此计算,本案赔偿款也只是865元(373,824×0.02%÷30天×347天)。本院经审理认定事实如下：2016年2月6日，原告与被告东和公司签订商品房买卖合同(合同编号分别为D2101号)、商品房买卖补充合同各一份，约定原告向被告购买由被告开发的坐落于吴川市××××××××财富名门商住楼D2101房，建筑面积分别为104.42㎡，价款为373,824元。合同签订后，原告于2016年6月23日前向被告支付D2101房产全部价款。商品房买卖合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家政策的约束或政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；……”，第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人自上述期限届满后按已付房款每逾期一个月0.02%支付违约金。”2016年2月27日，被告将涉案的商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心派员于2018年9月8日到小区为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，原告不在名单内。2019年1月22日，被告在涉案商品房楼盘张贴关于第二批办理不动产权证书通知。通知载明：经和吴川市房管局与不动产登记中心沟通协调，约定安排于2019年1月26日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部接受申请办理不动产权证。......请未签过申请办证的业主本人于2019年1月26日星期六按分栋安排的时段.......按序受理。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：原告请求被告支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算。涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在原告。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，非双方签订合同后新产生的不利因素,也非不可抗力的因素。被告与原告签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。商品房买卖合同第八条第三款属于格式条款，被告通过合同方式不合理地免除其责任，该条款应认定为无效条款。被告以无效条款抗辩责任承担，本院不予采纳。被告逾期办证导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使原告应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，原告请求被告支付违约金应予支持。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2016年2月27日，但D2101房的全额付款时间为2016年6月23日，被告行使履行抗辩权，主张交付房产是时间顺延至原告全额履行付款义务后合理合法，本院予以采纳。D2101房应于2018年2月13日前办理相关备案手续，但被告直至2019年1月22日才通知原告于2019年1月26日办理，被告的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。即计算违约金的期间应自2018年2月13日起至2019年1月26日止，共347天。被告的违约事实发生在2020年8月19日前。合同中对逾期办证的违约金约定按已付房款每逾期一个月按0.02%支付，原告认为计算基准过低，请求按年利率6%的标准计算。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；……”和《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告此主张合法有理，本院予以支持。原告已付购房款33,873.53元，违约期限计347天，被告应向原告支付逾期办证违约金21,323.33元(373,824元×6%÷365天×347天)。综上所述，原告诉请被告支付逾期办证违约金的计算基数和计算标准合法有理，本院予以支持，但请求计算的时间不准确，本院予以调整。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条第一款、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条第二款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国仁、张秀玉支付逾期办证违约金21,323.33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费207.26元，由原告陈国仁、张秀玉负担40.71元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担166.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 容 斌二〇二一年三月三十日书记员 林秋莲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释（2015）18号]第二十九条第二款第一项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。