上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19536号原告：上海冠源投资有限公司。法定代表人：袁兵，执行董事。委托诉讼代理人：钱俊，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：周沣霈，北京市环球律师事务所上海分所律师。被告：赖华强。原告上海冠源投资有限公司(以下简称冠源公司)与被告赖华强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告冠源公司的委托诉讼代理人周沣霈到庭参加诉讼。被告赖华强经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付欠款人民币489,384元(以下币种同)及利息损失(以489,384元为基数，自诉状落款之日即2020年8月13日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原、被告双方于2017年5月22日就被告承租原告位于上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号一层1L区、二层2L区房屋事宜签署了《房屋租赁合同》。签约后，双方即按照约定实际履行。后因被告经营不善，被告提出在原有租赁面积中退租一楼167平方米，原告予以同意。据此，双方又于2018年3月签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定因被告退租167平方米，承租面积由原来的1181平方米变更为1014平方米，月租金自2018年4月1日起至2020年5月30日调整为76,000元，月物业管理费自2018年4月1日起至2020年5月30日调整为10,140元，保证金调整为152,000元，租期维持不变。后在合同履行过程中，被告多次出现拖欠支付租金、物业管理费及水电费的违约行为。鉴于此，原告依照《房屋租赁合同》的约定行使单方解除权，要求终止《房屋租赁合同》及补充协议，被告予以同意。后经双方协商一致，原、被告于2020年6月1日签署了《房屋租赁合同终止协议》，约定原告不再向被告收取涉案房屋自2020年2月1日起至终止协议签订日所产生的租金及物业管理费，但2020年1月31日前的欠费仍然由被告承担；被告支付的押金152,000元用于冲抵部分所欠租金，抵扣后，被告仍需向原告支付欠款共计489,384元。上述协议签署后，原、被告已经办理了租赁房屋的交接手续，但被告并未按约向被告支付欠款。原告曾于2020年7月23日向被告发送律师函，催促其在合理期限内履行支付欠款的义务，然被告在收到函件后仍然拒绝支付应付欠款，故诉至法院，要求判如所请。被告未作答辩。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：冠源公司系嘉定区曹安公路XXX号1层、2层房屋的产权人。2017年5月22日，冠源公司(甲方、出租方)与赖华强(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于本市嘉定区真新街道曹安公路XXX号一、二楼圆弧(以下简称涉案房屋)，建筑面积共1181平方米；乙方承租涉案房屋仅用于开设餐饮经营项目；租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年5月30日，其中2017年6月1日至2017年8月31日为免租期；第一年至第三年(2017.9.1-2020.5.30)月租金为104,200元，第四年至第五年(2020.6.1-2022.5.30)在上一年租金基础上递增5%，月租金为109,410元；租金先付后用，支付方式为二月一付；乙方应于本合同签订之日起10日内支付甲方第一期租金208,400元；本合同签订后，乙方应支付甲方保证金200,000元，支付保证金不应妨碍乙方履行支付任何一期租金和物业管理费的责任；在租赁期内，乙方不得以保证金充抵租金、物业管理费或其他费用；租赁期及免租期内，乙方均应向甲方支付物业管理费，并承担租赁房屋内产生的水费、电费、通讯费等所有与经营相关的费用；乙方应承担的水费、电费由甲方代为收取，相关费用甲方开具发票或收据，乙方对此予以确认；相关费用的收费标准：物业管理费，第一年至第三年(2017.6.1-2020.5.30)11,700元/月，第四年至第五年(2020.6.1-2022.5.30)在上一年基础上递增5%，12,285元/月；电费1.35元/度，水费5.26元/吨；乙方应在支付租金时一并支付2个月物业管理费，金额为23,400元；就水费、电费、通讯费等所有与经营相关的费用，乙方应于每月10日前支付甲方；甲方应于2017年6月1日前向乙方交付涉案房屋；合同第8-2条约定，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应支付给甲方相当于解除时月租金的3倍金额作为违约金：(1)乙方逾期不支付租金、物业管理费或水电费超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的……。合同另对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，冠源公司将涉案房屋交付赖华强，赖华强在涉案房屋内注册上海珍吾餐饮有限公司用于经营“渔老大”小海小鲜。合同履行过程中，冠源公司(甲方、出租方)与赖华强(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》终止协议，约定乙方租赁甲方曹安公路XXX号一层1L区、二层2L区商铺用于经营餐饮项目，合同期限由2017年6月1日至2022年5月30日，面积1014平方米，租金76,000元/月，物业费10,140元/月；因乙方经营困难，截至2020年1月31日，乙方欠房租380,000元、物业费152,100元、水电费109,284元(水电费截止至2020年3月31日)，合计641,384元，扣除押金152,000后欠款计489,384元；鉴于以上情况，根据《房屋租赁合同》第八条8-2款甲方提出终止合同，收回商铺，乙方予以同意，并协议如下：1、甲方不再向乙方收取该商铺自2020年2月1日起至本协议签订日所产生的租金及物业管理费，2020年1月31日前欠费仍由乙方承担；2、乙方押金152,000元用于抵充部分所欠租金，甲乙双方予以认可，乙方仍需支付欠款合计489,384元(水电费按房屋交接日止实际发生额结算)；3、乙方店铺内可移动物品及设备归乙方所有，排油烟系统、燃气系统等由甲方处置，所得款项用于抵充部分欠款。乙方应于本协议签订后10日内搬离可移送物品，并将商铺交还甲方，逾期不搬离的，甲方有权作无主物品处理；4、乙方注册于该商铺的营业执照、食品卫生许可证等相关证照待后续租户确认后乙方无条件协助办理转让手续或将证照注销，并于15天内办理完毕。另查明，2020年11月26日，上海珍吾餐饮有限公司变更为上海源砾企业管理有限公司，住所从涉案房屋内迁出。审理中，1、冠源公司表示除涉案房屋外，未与赖华强建立过其他租赁关系；房屋租赁合同中的“曹安公路XXX号一、二楼圆弧”与《房屋租赁合同》终止协议中的“曹安公路XXX号一层1L区、二层2L区”系同一标的物。2、冠源公司表示与赖华强签订《房屋租赁合同》后，因赖华强经营原因，其提出在原有租赁面积中退租一楼167平方米，冠源公司予以同意。据此，双方于2018年3月签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定因赖华强退租167平方米，承租面积由原来的1181平方米变更为1014平方米，月租金自2018年4月1日起至2020年5月30日调整为76,000元，月物业管理费自2018年4月1日起至2020年5月30日调整为10,140元，保证金调整为152,000元，租期不变等。上述补充协议现已无法提供，为证明其主张，冠源公司提供了赖华强签名的三张银联签购单，旨在证明《补充协议》签署后，赖华强自2018年4月起便按月租金76,000元的标准向冠源公司支付租金。该三张签购单显示2018年7月31日赖华强支付冠源公司60,000元、2018年8月1日赖华强支付冠源公司16,000元、2018年11月15日赖华强支付冠源公司76,000元。3、冠源公司提供了微信聊天记录及微信名为“祺哥”的身份页面信息，旨在证明(1)“祺哥”即赖华强；(2)2019年11月19日，冠源公司工作人员向赖华强催要拖欠的租金、物业管理费及水电费，其中各项费用标准已发生变更，赖华强明确表示收到并予以认可；(3)双方签署终止协议后，因赖华强不履行相关义务，冠源公司工作人员于2020年8月3日向赖华强发送律师函，要求其在收到本函后5个工作日内支付欠款等。4、冠源公司表示《房屋租赁合同》终止协议的签署时间为2020年6月1日，其确认已收回涉案房屋，并表示2020年3月31日后的水电费不再向赖华强主张。本院认为，冠源公司与赖华强间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方已通过签署终止协议解除了租赁关系，并对租赁期间赖华强拖欠的租金、物业管理费及水电费等进行了结算，明确扣除押金后，赖华强仍应支付欠款489,384元。然协议签署后，赖华强并未支付欠款，故冠源公司要求赖华强支付欠款489,384元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于利息损失，终止协议虽未明确付款时间，赖华强亦应在合理期限内付款，现其在冠源公司催告后仍未付款的，冠源公司主张利息损失，合法有据，且其主张的起算时间尚属合理，本院予以支持。审理中，赖华强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赖华强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠源投资有限公司欠款人民币489,384元；二、被告赖华强应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海冠源投资有限公司利息损失(以人民币489,384元为基数，自2020年8月13日计算至被告实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,640.38元，财产保全费2,966.92元，公告费560元，合计诉讼费12,167.68元，由被告赖华强负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年四月十六日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。