连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初3156号原告：王娟娟，女，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘飞、吕丽，江苏传扬律师事务所律师。被告：曹广淑，女，汉族，住连云港市赣榆区。被告：刘健，男，汉族，住连云港市赣榆区。二被告共同委托诉讼代理人：王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。第三人：江苏中居不动产经纪有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇苏北水产品市场D区750号。法定代表人：姜洲，董事长。委托诉讼代理人：李大东。原告王娟娟与被告曹广淑、刘健、第三人江苏中居不动产经纪有限公司（以下简称“中居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王娟娟及其委托诉讼代理人吕丽，被告曹广淑、刘健的共同委托诉讼代理人王华民，第三人中居公司的委托诉讼代理人李大东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》（被告将位于连云港市赣榆区××镇××××××幢×单元×××室交付给原告，判令原告将剩余房贷70万元一次性支付给被告，被告将涉案房产的所有权过户至原告名下，中居公司、连云港赣榆恒安置业有限公司予以协助配合）；2.请求判令被告向原告支付律师费10000元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除双方之间签订的《房屋买卖居间合同》，被告返还定金110000元并赔偿原告房屋差价损失260000元；2.判令被告支付原告律师费10000元并承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。事实与理由：原告与被告在中居公司签订了《房屋买卖居间合同》，原告以810000元购买被告曹广淑所有的位于连云港市赣榆区××镇××××××幢×单元×××室。合同签订后，原告支付被告定金110000元，并支付第三人居间费6400元，后因房价上涨，被告拒不配合办理过户手续，故请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告曹广淑、刘健辩称，1.《房屋买卖居间合同》无效，答辩人曹广淑签订涉案合同未经答辩人刘健同意，涉案房产系期房，合同签订时开发商没有与答辩人办理交房手续，答辩人未取得涉案房产的权属证书；2.原告不支付首付款构成违约致使答辩人曹广淑的合同目的不能实现；3.第三人中居公司居间服务行为违规；4.违约金过高，请求予以降低；5.原告主张房屋差价损失不能成立；6.原告主张律师费由答辩人承担不能成立。本院经审理认定事实如下：被告曹广淑与被告刘健系夫妻关系。2020年7月9日，被告曹广淑（甲方、出售方）与原告王娟娟（乙方、购买方）、第三人中居公司（丙方、居间方）签订《房屋居间买卖合同》。合同约定，甲方自愿将坐落于连云港市赣榆区××镇××××××幢×单元×××室房屋出售给乙方，房屋所有人为曹广淑，共有权人为刘健，产证号0010667，面积107.65平方米，房屋总价款为810000元，乙方应在签订本合同时支付110000元作为定金，甲乙双方约定自签订本合同后于2020年（10）（11）（12）下证后15日内最长1个月内，双方带齐有效证件到丙方指定银行办理乙方银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款190000元打到甲方账户，暂定乙方银行贷款金额为人民币￥510000（公积金）300000元；甲方明确交房时间为该房屋所有权证办理乙方名下，乙方签字放款后3日内双方交接房屋；甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋成交总价的10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还由违约方承担；补充协议第二项约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款约定：目前产证2020年10月下证，暂定下证……双方办理贷款手续。补充条款中下证几日内办理贷款手续，合同未写。同日，原告将110000元定金支付给第三人中居公司，第三人中居公司于次日将定金110000元支付给了被告曹广淑。2020年9月，开发商将涉案房屋交付给被告曹广淑，但一直未办理不动产权证。因房地产市场行情发生变化，房价上涨，被告曹广淑与原告王娟娟协商要求提前支付首付款，原告要求办理不动产证后支付首付款，双方发生纠纷。2021年3月11日，被告曹广淑与案外人刘硕签订《房屋买卖居间合同》以1070000元的价格将涉案房产出售给了案外人刘硕。2021年3月下旬，涉案房屋办理了不动产权证，被告曹广淑、刘健于2021年4月13日配合刘硕办理了过户手续。在诉讼过程中，本院依据原告王娟娟的申请冻结了被申请人曹广淑、刘健在连云港市建联房屋置换有限公司监管账户上的房屋（赣榆区青口镇恒安文博苑B1幢1单元402室）交易款400000元。原告为此预交保全费4570元。本院认为，原告王娟娟与被告曹广淑、第三人中居公司签订的《房屋居间买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行权利义务。本案中，被告曹广淑与原告王娟娟约定下证后办理贷款手续并支付首付款，但被告曹广淑于下证前即将涉案房屋另行出售给案外人刘硕，并办理了过户手续。被告曹广淑的行为违背诚实信用原则，构成根本违约，因涉案房屋已经出售，合同目的无法实现，故对原告王娟娟要求解除与被告曹广淑、第三人中居公司签订的《房屋买卖居间合同》并返还110000元定金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告曹广淑如何承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定:“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告曹广淑未履行与原告王娟娟签订的买卖合同义务，其赔偿原告的损失应当包括合同履行后可以获得的利益,被告曹广淑实际以1070000元的价格将涉案房屋另行出售他人，其违约获利的差价260000元应当作为原告的损失予以赔偿，故对原告要求被告曹广淑赔偿房屋差价损失260000元的诉讼请求，本院予以支持。被告曹广淑、刘健辩称，涉案房屋的买卖未取得共有人权人刘健的同意，属于无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。被告刘健虽未在《房屋买卖居间合同》上签名，但不影响合同效力，故对二被告的该辩解意见，本院不予采纳。因被告刘健并非合同当事人，原告亦未提供证据证明被告刘健知晓并同意被告曹广淑对外出售共同房产，故《房屋买卖居间合同》对被告刘健不产生约束力，本院对原告要求被告刘健承担责任的诉讼请求不予支持。对于原告主张的律师费10000元，因合同未明确约定违约方需要承担律师费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告王娟娟诉讼请求中合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告王娟娟与被告曹广淑、第三人江苏中居不动产经纪有限公司于2020年7月9日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告曹广淑应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王娟娟购房定金110000元，并赔偿房屋差价损失260000元；三、驳回原告王娟娟的其他诉讼请求。案件受理费12000元，减半收取6000元，保全费4570元，共计10570元，由被告曹广淑负担（原告已预交，被告曹广淑于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 李秋红二〇二一年六月九日法官助理 杨海宁书 记 员 李 庚法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。（三）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。