上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初41976号原告：上海景御商业管理服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：何红萍，总裁。委托诉讼代理人：李洋，男。被告：李姗姗，女，1990年2月11日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。原告上海景御商业管理服务有限公司与被告李姗姗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告李姗姗下落不明，本院将本案转为普通程序并于2021年5月19日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本院向被告李姗姗公告送达诉状副本及开庭传票后，被告未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海景御商业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《场地使用协议》于2020年8月25日解除；2.被告支付2020年4月15日至2020年8月25日的租金人民币(币种下同)30,442元；3.被告支付2020年4月29日至2020年8月25日的水、电费共计3,000.46元；4.被告支付违约金21,099元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原、被告签订了关于上海市闵行区颛兴路XXX号DY-MLDG-07(以下简称涉案场地)的《场地使用协议》，约定由原告将涉案场地出租给被告使用，承租期限自2019年8月15日起至2021年8月14日止。在租赁期限内，被告多次以经营困难为由向原告申请减免租金。原告本着合作共赢的原则给予被告2020年1月15日至2020年3月14日的租金减免。然租金减免后，被告只是在2020年3月份缴纳了场地使用费7,033元。此后虽经原告多次催缴，被告再无支付，且被告在未告知原告的情况下偷偷搬离了场地。鉴于被告的不诚信行为，原告于2020年8月25日向被告发出了《场地使用协议终止告知函》，解除了原、被告场地租赁关系。然合同关系解除后，被告尚欠付原告租金、水电费等费用。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告李姗姗未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定如下事实：2019年8月14日，原告上海景御商业管理服务有限公司(甲方、出租方)与被告李姗姗(乙方，承租方)签订《场地使用协议》。该协议主要约定内容如下，1.1出租场地位于上海市闵行区颛兴路XXX号DY-MLDG-07，场地面积为30平方米。2.1乙方将该场地仅作饮品使用，用于经营不二茶铺品牌，不在该场地内经营个人理财及P2P业务。未事先获得甲方书面同意以及政府法定审批，乙方不改变场地使用用途和经营品牌。3.1场地使用期限自2019年8月15日起至2021年8月14日止。3.2该场地交付日期为2019年8月15日，交付地点为该房屋所在地。4.1该场地的使用费计算方式为：2019年8月15日至2021年8月14日，租赁单价为7.70元/天/平方米，月租金为7,033元。注：月场地使用费计算方式：单价*面积*365/12月=月场地使用费。该场地的物业管理费为22元/月*平方米建筑面积。租赁区域每月物业服务费合计660元。本项目为商业项目，电费由日常使用电费组成。电费综合单价的收费标准为1.30元/KW*h，水费的收费标准为5.5元/立方米，乙方当月能耗费用由物业公司代收代付。第一期物业服务费及物业服务费押金(等于三个月物业服务费)合计2,640元应于本协议签订后的5个工作日内(租赁区域交付前)支付。4.2在整个租赁期间,乙方应分别于每个使用年度的8月、10月、12月、2月、4月及6月的15日前向甲方支付下两个月使用费；但首两个月使用费及进场费，乙方应于本合同签订之日支付予甲方。所述日期恰逢法定休假日的，则相应顺延。10.4在租赁期内，若乙方违反本合同项下任何付款责任或者应遵守的任何保证、承诺及其他义务，甲方经事先通知乙方后有权切断该场地的水、电供应或暂停其它服务或者采取其它合法措施、行动,直到乙方的违约行为得到改正，因此而产生的一切后果及所有因此而引起的各种费用(包括重新接驳费用等)均由乙方承担。10.5在不影响甲方根据法律规定或本合同约定所享有的其它权利的前提下，甲方可在发生下列任何情形之一后通知乙方提前终止本合同，要求乙方就该场地恢复原状或代为将该场地恢复原状，且不对乙方投入的任何装修装潢等作任何赔偿或补偿：1)乙方逾期支付场地使用费、物业管理费及其它费用超过十五天的；2)乙方违反本合同或承诺书中应遵守的任何保证、承诺及其他义务，并在甲方发出通知后十五日内未予纠正的；3)乙方未征得甲方书面同意改变场地用途；4)乙方造成场地结构损坏的；5)乙方擅自转租该场地、转让该场地承租权或与他人交换承租场地的或以经营合作的名义让他人使用该场地的；6)乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修场地或者增设附属设施的；7)租赁保证金被优先抵付欠款而乙方未能在十五日内补足租赁保证金的；8)乙方破产或进行清算程序的，但因重组或合并原因进行清算，经甲方同意可以除外；9)乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁该场地超过十五日的；10)乙方公司股权发生变动，未事先征得甲方同意的；11)该场地的物品被政府职能部门或其他授权机构查封或扣押且7日内未能解除查封或扣押的。10.6乙方擅自提前终止本合同的，或本合同因乙方违约而提前终止时，甲方除有权不退还全部租赁保证金及乙方依据本合同向甲方预先支付的场地使用费外，并有权向乙方追索数额不低于三个月场地使用费的违约金。如该违约金不足以抵付甲方损失的，有权向乙方追偿：A、因乙方违约行为造成场地空置期间的场地使用费；B、免付场地使用费期间的场地使用费损失；C、甲方为签订本合同所支出的中介/咨询服务费用；D、因乙方改变该场地结构或损坏该场地致使甲方支出的全部维修费用；E、因乙方违约给甲方造成的其它损失。11.1按照本合同须送达的任何文件或通知，寄往一方下列地址三个工作日后即视为己送达。一方在接到对方变更其地址的通知前，仍以先前地址为准。甲方通讯地址：上海市闵行区报春路XXX号XXX楼，联系人：杨涛；乙方通讯地址：上海市宝山区庙行镇宝宸共和家园北区2号楼202室，联系人：李姗姗。前述合同签订后，原告向被告交付了涉案场地。被告向原告交付了押金及场地使用费。租赁期内，原告免除了被告2020年1月15日至2020年3月14日期间的场地使用费。因被告欠付场地使用费等费用，原告曾于2020年5月12日至涉案场地向被告出具《停水电通知书》，表示“……3、应于2020年2月15日前向我方支付2020年3月15日至2020年5月14日期间的临时场地使用费14,066元；4、应于2020年4月15日前向我方支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的临时场地物业费660元、2020年5月15日至2020年7月14日期间的临时场地使用费14,066元及2020年3月3日至2020年3月28日期间的临时场地水电费74元；……我方已在《物业费缴费通知书》及《租金缴费通知书》中通知贵方，但贵方未能依约支付。鉴于实际情况，我方现酌情同意贵方延至2020年5月14日前全额付至以下账户，如逾期未付我方将在2020年5月15日9时45分停止贵方水电服务，同时将追究贵方相应的违约责任。望贵方提前做好停水、停电准备工作，此次停水、停电造成的任何不良后果，我方概不负责。”后被告擅自搬离了涉案场地。原告遂于2020年8月25日自行收回了涉案场地。现原告以讼称事由诉至法院。以上事实，由原告提交的《场地使用协议》、《停水电通知书》及照片等证据以及原告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告签订的《场地使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。然在租赁期内，被告欠付场地使用费，且逾期天数已达原告可行使合同解除权的条件；被告又擅自搬离涉案场地，该行为系其提前解约意思表示的体现。被告的前述行为显然已构成根本违约。原告于2020年8月25日自行收回房屋的行为可视为原告行使合同解除权，且该行为符合双方约定、法律规定。故对于原告要求确认原、被告签订的《场地使用协议》于2020年8月25日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告给付自2020年4月15日至2020年8月25日的租金30,442元，鉴于被告对该期间租金未提出异议，原告计算也尚属合理，故对此诉请，本院予以支持。就原告主张的水电费，被告作为承租人应当负担其租赁使用涉案场地期间的水、电费，但对于水、电费的具体金额，原告虽提供了《物业费缴费通知单》以证明水电费的具体计算依据，但该通知单系原告自行制作，未经被告确认，而原告又未能提供其他充分有效的证据，故鉴于水电费计算的依据不足，故本院对此诉请难以支持。就原告主张的违约金21,099元及没收押金的意见，鉴于导致合同解除的责任在于被告，原告主张该些费用符合双方《场地使用协议》第10.6条的约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海景御商业管理服务有限公司与被告李姗姗就上海市闵行区颛兴路XXX号DY-MLDG-07签订的《场地使用协议》于2020年8月25日解除；二、被告李姗姗于本判决生效之日起七日内支付原告上海景御商业管理服务有限公司自2020年4月15日至2020年8月25日的租金30,442元；三、被告李姗姗于本判决生效之日起七日内支付原告上海景御商业管理服务有限公司违约金21,099元；四、驳回原告上海景御商业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,163.54元，公告费560元，均由被告李姗姗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。