青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初1833号原告：阿生贵，男，汉族，1989年3月2日出生XX，住XX。委托诉讼代理人：马金红，女，汉族，1995年4月7日出生XX委托诉讼代理人：张义，青海卫方律师事务所律师。被告：阳涛，男，汉族，1986年5月25日出生XX委托诉讼代理人：周宁霞，青海立卓（果洛）律师事务所律师。被告：青海耀屋房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630103MA7595K639，住所地：青海省西宁市南京路****楼**。法定代表人：李寿云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘贵云，男，回族，2002年4月8日出生XX原告阿生贵与被告阳涛、青海耀屋房地产经纪有限公司（以下简称：耀屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿生贵的委托诉讼代理人马金红、张义，被告阳涛及其委托诉讼代理人周宁霞，被告青海耀屋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘贵云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阿生贵向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告三方签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，如该合同无效，二被告承担缔约过失责任；二、被告阳涛赔偿违约金120384元，贷款办理手续费10000元，其他损失95750元，被告耀屋公司承担连带赔偿责任；三、被告耀屋公司退还中介费10000元；四、二被告返还定金40000元；五、二被告连带承担律师代理费12000元；六、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年11月2日，原告阿生贵经被告耀屋公司介绍与阳涛签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，二被告承诺一星期内将购房合同项下权利义务进行转让登记（乙方更名），被告耀屋公司作为中介足以使原告相信被告阳涛能够履行合同。合同第二部分房地产居间服务内容写明：调查核实房屋权属状况、基本状况及其他情况。原告基于对上述认识及业务员的再三承诺与二被告签订该合同，并按要求交纳了定金。2020年11月14日原告询问房屋更名情况，被告耀屋公司工作人员推脱。2021年3月8日，原告再次询问更名情况时，被告耀屋公司告知原告房子不能进行转让登记，无法买卖。我联系被告阳涛，其告知我房屋不能过户一事早已告知中介，是中介未告知我。被告耀屋公司告知我中介费以及其他费用都会退还。我于2021年3月11日去商议如何赔偿时，二被告说其并未违约，不予赔偿。在履行案涉房屋买卖合同过程中，我申请购房贷款，交纳了手续费10000元。并向被告阳涛交付定金40000元。现原告认为二被告违约，合同内约定的违约金为120384元，造成贷款损失费用10000元，现房价上涨至每平米8160元，差价216134元，给本人造成购房直接损失216134元，该损失应由二被告赔偿。现原告主张二被告连带赔偿违约金120384元，其他损失95750元。定金40000元应退还，中介费10000元由被告耀屋公司退还，律师代理费由二被告承担。被告阳涛辩称：一、我同意解除三方签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，我愿意退回已收的40000元，但我不承担违约责任及赔偿责任，贷款手续费与我无关。涉案合同无法履行，是由于相关政策变动致使合同无法履行，依据案涉合同第十二条第二款规定，属于各方当事人免责的情形。案涉合同虽系《存量房买卖居间服务合同》，但实际上系预售房屋，根据2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），国家明确禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。《意见》明确要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。案涉合同其他约定事项明确记载：经甲乙丙三方协商如下：甲乙双方约定办手续时按原开发商的价格664871元进行办理，乙方根据此价格付30%的首付办理按揭贷款，甲乙双方约定还剩余差价137000元，其中40000元在2020年11月2日向甲方付清，剩余97000元分两次付款，甲方在确定更名手续无问题后，乙方在当日向甲方付40000元，二次付款在撤案当日乙方向甲方付57000元。从上述约定可以看出，一是三方对合同第三款约定的定金40000元变更为房款，二是原、被告三方在签订《房屋买卖居间合同》时，对案涉房屋尚未取得不动产权证，以及办理更名手续有违房管政策、存在无法办理的风险均属明知。根据《意见》，开发商现拒绝办理更名，案涉房屋确因房管政策限制而无法办理更名手续，符合《房屋买卖居间合同》第十二条各方免责的情形。阿生贵依据《房屋买卖居间合同》第十一条的约定要求被告支付违约金120384元，不能成立。我在得知房屋无法更名时，在第一时间通知了耀屋公司，所以不存在违约的情形。综上，我同意解除合同，退回购房款40000元，请法庭驳回原告的其他诉讼请求。被告耀屋公司辩称：我同意解除《西宁市存量房买卖居间服务合同》，并退还原告缴纳的中介费10000元；驳回原告对我的其他诉讼请求。我已尽到居间义务，不存在任何违约行为。案涉合同第二条“房屋现状”第一项明确记载，房屋现状为“期房转让”，我在原告签订合同时已对其进行提示说明，但是原告在充分了解交易现状及风险后仍然坚持购买，签约行为也是出自原告的真实意愿，因此我已尽到居间义务，不存在任何违约行为。我并非约定的更名义务人，对更名不负任何责任。根据案涉合同第十四条约定，被告阳涛负责确定更名手续是否存在问题，由此可见被告阳涛为约定的更名义务人，负有依约完成更名的合同义务，因此当更名无法完成时，我对此不应承担任何责任。原告主张我连带赔偿房价上涨导致的差价，没有任何事实依据和法律依据。首先，连带责任是基于法律规定或者合同约定产生，而本案均不存在上述任何情形，因此原告主张我承担连带责任于法无据；其次，原告主张的差价赔偿，属于与本案无因果关系且不可预见的情形，综合考虑原告已经支付的欠款金额、本案合同存续的时间、房屋现状及原告自身的过错大小，不应将上述主张认定为原告的损失，原告主张我承担连带责任也无事实依据。最后，原告所受损失应当根据其已支付的金额、被告阳涛占用时间长短，并参照银行同期同类贷款利率予以确定，应对原告主张的违约金进行核减。原告阿生贵为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《西宁存量房买卖居间服务合同》，证明原、被告存在房屋买卖的事实；被告所有的安泰雅苑的房屋建筑面积为125.4平方米，商定的成交价格为802560元的事实；原、被告约定了违约责任，违约方拒卖，则按照房屋成交价的15%即120384元作为违约金支付给守约方；证明原告向耀屋公司支付了居间服务费10000元的事实。证据二、收条，证明被告收到原告购买安泰雅苑房屋定金40000元的事实。证据三、聊天记录，证明耀屋公司的工作人员，自始未通知原告房屋不能更名、解除合同的事实。证据四、谈话记录，证明原告去被告耀屋公司询问，中介对房屋不能更名的事实早就明知，但并未通知原告，未及时解除合同导致房价上涨的事实。证据五、购房合同及交款凭证，证明安泰雅苑的房屋2020年11月份的房屋均价是6400元/平方米，2021年3月份均价是8160元/平方米的事实；安泰雅苑的房屋2020年11月份125.4平方米的房屋成交价格802560元，2021年3月份124.84平方米的房屋成交价是1018694元。由于二被告没有及时通知原告房屋不能更名，让原告另购房屋，给原告造成除违约金外的实际损失95750元的事实；原告重新购买了房屋并交纳了首付款。证据六、银行短信记录，证明我们不存在不能办理贷款的违约情形。证据七、律师事务所收费发票，证明原告委托律师出庭，缴纳了律师代理费12000元。被告阳涛质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不认可，因为在合同第九页倒数第二行，双方有其他约定可看出，三方在签订合同时是知道房屋更名时存在风险的，合同对是否能够更名没有明确约定，合同没有关于何时办理完更名手续的约定，也没有约定甲方无法办理更名应当承担违约责任。合同第十二条第二款约定，合同无法履行如系政策变化，被告无需承担违约责任；对证据二认可；对证据三不认可，因为无法核对证据原始载体，不能证明是当时全部的聊天记录；对证据四真实性无法确定，系原告与第二被告的谈话，该谈话我没有参与；对证据五，原告起诉是2021年3月，购房合同是起诉之后签订的，原告是为了诉讼准备的证据，并且三方协议中签订的房价是在当时更名有风险时确定的价款，不代表当时的市场价格，故原告陈述的购房差价带来的损失我不认可；对证据六真实性认可，证明方向不认可，原告现在能够办理贷款不代表当时其贷款条件成就，我们当时拿着原告银行流水去建设银行审核时，银行工作人员告知我原告收入低，达不到贷款条件，正因当时原告不具备贷款条件，所以原告需要向中介交10000元贷款代办费；对证据七真实性无异议，但是我未违约，律师费不由我承担。被告耀屋公司质证认为，对证据一认可；对证据二不认可，收条不是我出具的，与我无关；对证据三不认可，根据原告提交的复印件不能完全看出是我公司员工，且聊天内容不完整；对证据四真实性认可，原告就房屋买卖的事项来我公司进行过协商；对证据五的真实性认可，证明方向不认可；对证据六真实性认可，证明方向不认可，我们签的合同和我提交的银行流水时间相符，现在能够贷款不代表签订协议时原告能够贷款；对证据七真实性无异议，但是我方未违约，律师费不由我方承担。本院认为，原告提交的证据一，二被告对其真实性认可，该证据能够证明原告阿生贵与被告阳涛于2020年11月2日签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，被告阳涛将位于西宁市城中区同安路71号1号楼1单元1084室的房屋一套以802560元的价格出售给原告阿生贵，该合同对于房屋基本情况、房屋现状、房屋成交价格及支付、逾期付款违约责任、居间服务内容等进行了约定，本院予以采信；对证据二，被告阳涛予以认可，该证据能够证明原告阿生贵于2020年11月2日给付被告阳涛房屋定金40000元，本院予以采信；对证据三被告耀屋公司不认可，且该证据仅系2020年11月11日至11月14日期间的聊天记录，不能证明其证明方向，本院不予采信；对证据四被告耀屋公司认可，能够证明原告就房屋买卖事项去被告耀屋公司处商议，对该证据真实性本院予以采信；对证据五不能证明原告因未购买案涉房屋而实际遭受损失95750元，本院不予采信。对证据六、七，二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告阳涛向本院提交以下证据：证据一、《西宁市存量房买卖居间服务合同》，证明合同名为房屋买卖，实为合同更名，原、被告三方在签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》时，对案涉房屋尚未取得不动产权证，以及办理更名手续有违房管政策、存在无法办理的风险均属明知。证据二、微信聊天记录5份（聊天记录上的娜姐、柴琰是安泰雅苑售楼部工作人员，赵雄林是房主，风云和Mr.Li是被告耀屋公司的工作人员），证明被告自签订合同后，向开发商的售楼部人员支付了更名费，积极协商办理更名手续，但由于国家政策紧缩，开发商无法办理，导致合同无法履行。对不能更名的事情，阳涛及时通知被告耀屋公司房屋无法更名，让被告耀屋公司联系原告退回购房款，因为依据合同约定我们不能私下交易，我没有原告联系方式，我已经履行了义务。证据三、西宁市中级人民法院（2021）青01民终223号民事判决书一份，证明合同更名现确实因房管政策限制无法办理，西宁市中级人民法院在审理同类型案件时已审理查明这一事实，西宁市的其他开发商均无法办理合同更名，故本合同无法履行是由于房管政策及规定限制无法办理更名手续，非被告违约导致，应当免责。原告阿生贵质证认为，对证据一的真实性认可，证明方向不认可，阳涛是倒卖房屋的，其知道房屋是否能够更名，原告作为普通公民不知晓该情形，原告相信被告能够更名的承诺；对证据二不认可，不能证明被告及时告知我房屋不能更名；对证据三不认可，判决书与本案无关，判决书陈述的案件事实与本案事实不同，不能参照判决书，在判决书认定的事实中当事人对不能更名是否承担违约责任是免责的，我与二被告在合同中约定了违约责任且没有约定免责条款。被告耀屋公司质证认为，对证据一、二、三均认可。本院认为，对证据一予以采信，能够证明案涉房屋产权现状系期房转让。对证据二不能证明聊天对象的身份，且原告不予认可，本院不予采信；对证据三系生效法律文书，本院对其真实性予以认定。被告耀屋公司向本院提交以下证据，证据一、《西宁市存量房买卖居间服务合同》，证明合同第十二条第一款明确约定了免责条款，被告不应当承担责任；第十一条违约责任明确表示，如因原告收入过低，办不了贷款，则原告也属违约。证据二、原告及其妻子马金红中国建设银行个人活期账户交易明细4张、湟中县农商银行城南支行账户交易明细3张、工商银行城南支行借记卡账户历史明细清单3张，证明原告收入太低，原告阿生贵夫妻双方均不具备贷款条件，银行不予办理贷款。原告阿生贵质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不认可，合同不能证明原告违约，双方的争议不是原告是否能够提供贷款；对证据二真实性认可，证明方向不认可，我们现在第二次购买了房屋，用同样的银行流水已经成功办理了贷款。被告阳涛质证认为，对证据一、二均认可，原告存在违约行为。本院认为，对证据一、二，原告阿生贵及被告阳涛对其真实性均无异议，本庭对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月2日，原告阿生贵与被告阳涛、青海耀屋房地产经纪有限公司签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》（合同编号：JJ17079-352），合同约定：“甲方（卖方）阳涛，乙方（买方）阿生贵，丙方（经纪机构）青海耀屋房地产经纪有限公司，第一条：房屋所有权人赵雄林，房屋坐落在西宁市城中区同安路71号1号楼1单元1084室，小区名称为安泰雅苑，建筑面积125.4㎡。合同第二条约定，甲、乙双方均明确该房屋权属及现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为期房转让。第三条，甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为802560元，乙方应于2020年11月2日前向甲方交付定金40000元，该定金充当首付款。合同签订后，乙方按照按揭贷款方式支付房屋成交价款。第四条，乙方逾期付款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），甲方可要求乙方承担相应违约责任。合同第五条中，甲、乙双方未在合同上写明到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续的时间，但甲、乙方逾期过户的（因银行审批贷款原因或房管局导致双方逾期过户的除外），甲、乙方可要求违约方按下列方式承担责任：1、要求甲、乙方以余款为基数，自约定的过户期限届满之次日起至实际过户日止，按日万分之三支付违约金，合同继续履行。2、守约方解除合同并要求违约方自解除合同通知送达之日起15日内支付该房屋总价款百分之三的违约金，已经收取房款的，应当全额退还对方，丙方居间视为完成，违约方并要付清双方居间服务费。3、乙方逾期过户60天以内的，按本条第1种方式承担违约责任，逾期过户超过60天的，按本条第2种方式承担违约责任。违约方支付守约方、丙方（居间方、经纪方）包括但不限于由此产生的律师费、交通费、鉴定费等费用。合同第二部分约定了居间服务内容，居间基本服务包括调查核实房屋权属状况、基本情况及其他情况等。免费协助买卖双方办理房地产权属登记手续”合同还对其他事项进行了约定。庭审中，被告阳涛认可其收到了原告向其缴纳的40000元购房款，被告耀屋公司收到了原告支付的居间服务费10000元。本院认为，2020年11月2日，原告阿生贵与被告阳涛、青海耀屋房地产经纪有限公司签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》（合同编号：JJ17079-352），现原告要求解除原、被告于2020年11月2日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》（合同编号：JJ17079-352）的诉讼请求，庭审中被告阳涛、青海耀屋房地产经纪有限公司表示同意解除该合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对原告此项诉求，本院予以支持。对于原告主张被告青海耀屋房地产经纪有限公司退还中介费10000元，被告青海耀屋房地产经纪有限公司庭审中表示其愿意退还中介费10000元，该诉讼请求本院予以支持；对于原告主张二被告连带给付贷款手续费10000元的诉讼请求，被告耀屋公司在庭审中表示其愿意向原告退还，该款系原告向被告耀屋公司缴纳，故由被告耀屋公司向原告退还贷款手续费10000元，原告要求被告阳涛承担连带给付责任的诉讼请求本院不予支持。原告主张二被告退还其缴纳的购房定金40000元，被告阳涛在庭审中表示其愿意退还该40000元，本院亦予以支持。对于原告主张的被告阳涛赔偿违约金120384元的诉讼请求，因原、被告在签订的案涉合同上即载明了不动产所有权人系案外人赵雄林，且房屋产权现状为期房转让。根据2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确要求在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。原告在明知房屋所有权人系案外人且购买的房屋系预售房屋的情况下，仍然购买，其未尽到必要的审慎义务，存在明显过错，故其主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的其他损失95750元，原告提交的证据不能有效证明其实际遭受了该损失，本院不予支持。原告主张二被告承担律师代理费12000元，因合同中双方对律师费约定为由守约方支付违约方的律师费，但案涉合同签订过程中，双方均存在过错，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告阿生贵与被告阳涛、青海耀屋房地产经纪有限公司于2020年11月2日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》（合同编号：JJ17079-352）。二、被告阳涛于本判决发生法律效力后十日内向原告阿生贵退还购房定金40000元。三、被告青海耀屋房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告阿生贵退还中介费10000元、贷款手续费10000元，合计20000元。四、驳回原告阿生贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2421元（原告已预交），由原告阿生贵负担1881元，被告阳涛负担360元，被告青海耀屋房地产经纪有限公司负担180元（二被告负担部分随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福二〇二一年六月二十二日法官助理 罗玉露书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。