福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1743号上诉人（原审被告）：福建星华岚教育科技有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路**鸿达大厦**01店面-9。法定代表人：曾溢丰，总经理。委托诉讼代理人：连美幸，福建泽方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**楼泰禾中心第**的编号为01的单元法定代表人：谢育振，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈兆，男，该公司员工。上诉人福建星华岚教育科技有限公司（以下简称“星华岚公司”）因与被上诉人福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）返还原物纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星华岚公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.因疫情影响，2020年1月至5月星华岚公司停止营业，该期间的租金应予以减免或由双方合理分担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，判决错误。一、一审判决由星华岚公司将案涉租赁房产腾空返还泰禾公司，既加重星华岚公司的义务，也不利于租赁物的最佳使用功能，显失公正。1.2019年4月星华岚公司与邝光爱签订房屋租赁合同时，邝光爱向星华岚公司出示了案涉房产的房屋买卖合同原件、购房发票以及房产预登记等材料，并将房屋买卖合同复印件给星华岚公司，基于此双方签订了房屋租赁合同，星华岚公司已尽到承租人的合理注意义务，没有过错。2.福州市中级人民法院发给福州市不动产登记和交易中心的协助执行通知书的落款时间为2019年9月4日，即在此之前案涉房产的《商品房买卖合同》的备案以及预告登记为邝光爱，且该合同的备案及预告登记直到2020年4月29日才注销。因此，星华岚公司与邝光爱签订房屋租赁合同已尽注意义务属于善意，租赁合同具有法律效力，根据买卖不破租赁原则，星华岚公司享有合法租赁权。3.星华岚公司在承租场所投入巨资装修办学，一审判决返还原物，显失公正。二、2019年4月星华岚公司与邝光爱签订房屋租赁合同约定装修免租期为3个月，2019年7月5日星华岚公司向邝光爱转账186720元，此后双方再次确认星华岚公司承租案涉房屋的第二层，一层暂由星华岚公司在过渡期间使用，每月租金为50元/平方米。因支付12万元押金时是以总共三层作为标准，实际却只是承租二层，双方约定多余的押金款项转为租金付至2020年4月，期间共计10个月的租金153720元，押金变为33000元，双方按照合同的实际履行情况，确认租金付到2020年4月止。因此，一审判决对月租金的计算标准以及租金的起算时点的认定均存在错误。三、泰禾公司在本案诉讼期间多次以停电、锁门等方式严重干扰星华岚公司的经营活动及教学活动，给星华岚公司造成重大经济损失，泰禾公司应赔偿星华岚公司由此造成的经济损失和声誉损失。泰禾公司辩称，星华岚公司二审新增的诉讼请求，不属于二审审理范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。泰禾公司向一审法院起诉请求：1.判令星华岚公司立即将福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）商品房腾空、恢复原状并返还泰禾公司；2.判令星华岚公司向泰禾公司支付房屋占有使用费1533290元（占用房屋面积为583平方米，按10元／平方米／日，自2019年10月20日起暂计至2020年7月9日止，共计263天，实际金额计算至星华岚公司交还商品房之日止），当庭变更第二项诉讼请求为判令星华岚公司向泰禾公司支付房屋占有使用费1820832元（占用房屋面积为583.6平方米，按10元／平方米／日，自2019年9月1日起暂计至2020年7月9日止，共计312天，实际金额计算至星华岚公司交还商品房之日止）；3.判令本案受理费由星华岚公司负担。一审法院认定事实：2013年6月6日，泰禾公司与邝光爱、刘松余签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），约定邝光爱、刘松余以32055112元的总价款购买泰禾公司开发的位于福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房即案涉房产，建筑面积614.13平方米。此后，邝光爱、刘松余支付16055112元首付款（含定金），剩余1600万元以按揭贷款方式支付，案涉房产还办理了预告登记手续（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第1××**）。2013年10月，以邝光爱为借款人，以建行福建省分行为贷款人，以邝光爱、刘松余为抵押人，以泰禾公司为连带保证人，就1600万元签订一份《个人住房借款合同》。2014年12月12日，建行福建省分行依约向邝光爱发放贷款1600万元。2017年8月1日，泰禾公司以邝光爱未按月偿还贷款，使其履行保证人责任，且截至2017年6月29日，其已向贷款银行垫付了按揭款共计1578667.56元为由以邝光爱、刘松余为被告，以建行福建省分行为第三人向福州市中级人民法院提起诉讼，请求解除与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），同时请求邝光爱、刘松余返还其代垫的款项及利息并承担违约责任，同时要求邝光爱、刘松余配合泰禾公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续等。2017年11月7日，泰禾公司向福州市中级人民法院申请财产保全，同日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民初823号民事裁定，查封案涉房产。2018年5月15日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民初823号民事判决：解除泰禾公司与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》；邝光爱、刘松余应于本判决生效之日起三十日内配合泰禾公司办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；……。该案已于2019年5月16日生效。在该生效判决中查明：2017年3月20日，泰禾公司向邝光爱发出《还款通知书》，通知邝光爱归还泰禾公司代垫的按揭款及合同约定的利息等。2017年7月25日，泰禾公司向邝光爱、刘松余发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知邝光爱、刘松余解除双方签订的《商品房买卖合同》及偿还贷款垫款、违约金等。2019年9月4日，福州市中级人民法院向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书［（2019）闽01执1046号］，请求协助执行以下事项：解除泰禾公司与邝光爱、刘松余签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××24），撤销《商品房买卖合同》备案，注销预告登记。2019年11月15日，福州市自然资源和规划局向泰禾公司发出通知（收件编号：ＦＺＤＪ19344552），称案涉房产在其中心登记备案（合同号：×××24），现予以注销该合同的登记备案。截至2020年4月29日，未查询到案涉房产存在合同备案及权证登记信息。另查，邝光爱作为甲方与星华岚公司的法定代表人曽溢丰作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，载明：“一、房屋坐落在福州市晋安区××广场××期××号楼××建筑面积为614.13㎡，第一层面积为307.65㎡每平方米100元，第二层为307.65㎡每平方米50元，办公场所目前仍登记在甲方名下及亲属名下。并甲方实际拥有权，现出租给乙方使用。二、租期：自2018年4月2日至2025年4月1日止，共84个月。每四年一递增，第五年开始递增5%。三、月租金：人民币（大写）肆万陆仟零伍拾玖元（小写）46059.75元。四、付款方式：乙方六个月付一次房租，现金支付。乙方付款时间：每月七日前支付。五、甲方收取乙方房租押金人民币（大写）￥壹拾贰万元整（小写）￥120000.00元。……”。该合同未载明具体签订日期。2019年7月5日，曽溢丰通过个人名下建设银行账号向邝光爱转账186720元，并在转账附言中注明：“东泰禾广场7号楼1层2层3层房租金”。案涉房产一层现作教育机构培训使用，二层尚未装修。2019年12月11日，北京大成（福州）律师事务所向星华岚公司住所地福州市晋安区××镇××路××号××大厦××层××店面-9邮寄（邮件编号：1023655××××）送达一份文件，该邮件的内件品名一栏载明“（2019）大成榕律字第628号律师函”，次日09：05：27，该邮件状态体现已被签收，他人代收。上述律师函内容载明北京大成（福州）律师事务所接受泰禾公司的委托，就星华岚公司侵占商品房一事，由陈鹏律师致函如下：2018年5月15日，泰禾公司与邝光爱、刘松余通过诉讼方式解除双方于2013年6月6日针对案涉房产签订的《商品房买卖合同》，具体内容详见附件1：（2017）闽01民初823号民事判决书。随后，泰禾公司办理了《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续，泰禾公司退还了邝光爱、刘松余上述商品房的购房款。至此，泰禾公司与邝光爱、刘松余的债权债务关系已消灭，泰禾公司系上述商品房的所有权人。现星华岚公司基于与邝光爱、刘松余签订的《房屋租赁合同》占用上述商品房，该占用行为属于无权侵占。根据上述事实，陈鹏律师认为：星华岚公司侵占上述商品房的行为已构成侵权，严重侵害了泰禾公司的合法权益，已导致泰禾公司遭受重大的经济损失，鉴此，陈鹏律师经泰禾公司授权正式函告星华岚公司：“（1）请贵司于收到本律师函之日起5日内向泰禾公司腾退房屋；（2）向泰禾公司支付占有上述商品房的房屋占有使用费303160元。（3）若贵司仍未履行上述义务的，泰禾公司将通过诉讼等途径采取下列措施追究贵司的法律责任，包括但不限于：①向贵司主张支付房屋占有使用费、水电费等相关费用；②向人民法院提起诉讼；③符合法律规定的其它维权措施。（4）泰禾公司委托本律师发送本律师函主张权利，并不代表放弃依法可主张的其它权利。为避免上述不利影响，望贵司积极与泰禾公司取得联系，妥善处理纠纷，及时履行义务，避免不必要的诉累。特此函告！”。同时，在该函下方“附：1.（2017）闽01民初823号民事判决书；2.（2017）闽01民初823号民事裁定书”。现案涉房产仍由星华岚公司占有使用。审理中，针对庭审中一审法院所询问题，泰禾公司在庭后向一审法院出具一份书面报告，称庭审中所述对案涉房产恢复原状的请求系指恢复至毛坯状态。一审法院认为，物权所有权人有权对自己的物享有直接支配和排他的权利。案涉房产系泰禾公司所有已经生效法律文书判决确认，故泰禾公司作为案涉房产的所有权人有权要求对占有其房产的他人排除妨碍，返还房产。泰禾公司主张星华岚公司立即将案涉房产腾空返还，于法有据，一审法院予以支持；星华岚公司辩称鉴于“买卖不破租赁”原则，案涉房产应继续由其租赁，于法无据，一审法院不予支持；鉴于星华岚公司对案涉房产的占有系在（2017）闽01民初823号民事判决生效前经租赁关系而合法占有，故泰禾公司主张星华岚公司需将案涉房产恢复至毛坯状态，于法无据，一审法院不予支持。对于租金支付问题，鉴于星华岚公司于2019年12月12日收到泰禾公司发出的律师函，且该函中称星华岚公司应在收到律师函之日起5日内将案涉房产腾空返还，故租金起算点应自2019年12月17日起计算，泰禾公司主张自2019年9月1日起计算租金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。星华岚公司辩称其并未收到泰禾公司邮寄的律师函，其租金亦支付至2020年4月止，故应自2020年5月1日起计算租金，亦无事实与法律依据，一审法院不予采信。对于租金计算标准，泰禾公司主张按10元／平方米／日标准计算至星华岚公司交还商品房之日止，于法无据，一审法院不予支持，租金计算标准应以星华岚公司与邝光爱签订租赁合同中约定的月租金46059.75元标准计算为宜，星华岚公司辩称应以每平方米50元标准计算租金，无事实与法律依据，一审法院不予采信。案涉房产面积614.3平方米，现泰禾公司仅主张按583.6平方米标准计算租金，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认，即星华岚公司应以每月43757.89元（46059.75元÷614.3平方米×583.6平方米，四舍五入取小数点后两位）标准向泰禾公司支付租金。另，庭后，星华岚公司于2020年9月29日向一审法院申请追加邝光爱为第三人，鉴于本案系返还原物纠纷，星华岚公司与邝光爱的租赁合同关系不影响本案判决，故本案无需追加邝光爱作为第三人参加诉讼，故对于星华岚公司的申请，一审法院不予准许。综上所述，星华岚公司应向泰禾公司返还案涉房产，且应自2019年12月17日起按每月43757.89元标准计算租金直至星华岚公司返还案涉房产之日止。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项规定，判决：一、星华岚公司应于判决生效之日起三十日内将福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房产腾空返还给泰禾公司；二、星华岚公司应按每月43757.89元标准向泰禾公司支付自2019年12月17日起至腾空福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房产之日止的租金；三、驳回泰禾公司的其他诉讼请求。案件受理费21188元，由泰禾公司负担15447元，由星华岚公司负担5741元。星华岚公司应负担的案件受理费应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，星华岚公司向本院提交如下证据：证据一、聊天记录、报警回执、视频及图片，拟证明泰禾公司多次对案涉房屋停水停电，严重干扰了星华岚公司的经营，给其造成重大损失。证据二、微信截图，拟证明因新冠疫情影响，星华岚公司根据政府号召及泰禾商场要求从2020年1月至5月停业，故要求减免疫情期间的占用费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，本案系返还原物纠纷，证据一与本案不具有关联性，不予采信。对于证据二所涉因疫情原因要求减免占用费的问题，本院将根据福州地区疫情实际情况予以综合认定。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，星华岚公司上诉主张根据“买卖不破租赁”原则，其对案涉房屋享有合法的租赁权。但“买卖不破租赁”原则，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而本案中，邝光爱及刘松余虽就案涉房屋与泰禾公司签订了商品房买卖合同，但后因断供合同又被生效判决解除，在此期间，案涉房屋并未登记至邝光爱或刘松余名下，二人并未实际取得过案涉房屋的所有权，故本案并不存在租赁物在租赁期间发生所有权变动的情况，星华岚公司主张本案适用“买卖不破租赁原则”的依据不足，本院不予采纳。一审认为星华岚公司作为案涉房屋的所有权人，有权要求占用人星华岚公司将案涉房屋腾空返还，并无错误。在星华岚公司与邝光爱签订的《房屋租赁合同》已对案涉房屋租金作出约定，且星华岚公司也实际占有使用案涉房屋的情况下，一审以上述租赁合同中约定的月租金46059.75元为标准，以泰禾公司实际诉请的计费面积583.6平方米计算案涉房屋占有使用费，并无不当，该占用费每月应为46059.75元÷（307.65平方米×2）×583.6平方米=43686.77元。星华岚公司主张其与邝光爱曾对《房屋租赁合同》的相关约定协商一致予以变更，证据不足，本院不予采纳。在案涉《商品房买卖合同》被生效判决解除后，泰禾公司已于2019年12月向星华岚公司邮寄律师函予以告知并要求其限期搬离，故星华岚公司应自泰禾公司要求其限期搬离的期限届满之日的次日即2019年12月18日起向泰禾公司支付房屋占用费，但考虑到2020年初福州地区新冠疫情的实际情况，案涉场所的经营属性，根据公平原则，本院酌情在星华岚公司应支付的上述房屋占用费中，以上述计费标准予以扣减2020年初2个月的房屋占有使用费合计87373.54元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3778号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3778号民事判决第二项、第三项；三、福建星华岚教育科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内按每月43686.77元标准向福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付自2019年12月18日起至腾空返还福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××7＃楼2层01商业服务用房（餐饮）、1层01商业（餐饮）房产之日止的占有使用费，上述费用应扣除2020年初2个月占有使用费87373.54元；四、驳回福州泰禾新世界房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求；五、驳回福建星华岚教育科技有限公司的二审其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21188元，由福州泰禾新世界房地产开发有限公司负担15447元，由福建星华岚教育科技有限公司负担5741元。二审案件受理费21188元，由州泰禾新世界房地产开发有限公司负担15892元，福建星华岚教育科技有限公司负担5296元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月十五日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴