湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1123号原告：朱桉东，男，2001年10月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：田欣，湖南毓秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅文，湖南毓秀律师事务所律师。被告：黄敏慧，女，1974年10月7日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：曹赛群，湖南律德律师事务所律师。被告：长沙市君华爱房房地产顾问有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区树木岭路16号双铁兴苑1号综合楼2014室。法定代表人：陈君，董事长。委托诉讼代理人：谭双，女，1984年12月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶崇钊，湖南久景律师事务所律师。原告朱桉东（以下简称原告）与被告黄敏慧、长沙市君华爱房房地产顾问有限公司（以下简称君华公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田欣，被告黄敏慧及其委托诉讼代理人曹赛群，被告君华公司的委托诉讼代理人谭双、叶崇钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄敏慧立即停止侵害，并在15日内对喜盈门商业广场5栋2311房屋漏水的质量问题进行全面的漏水隐患查处和防水维修处理，维修方案的制定和实施应经原告的参与和监督；2、被告黄敏慧赔偿原告各项财产损失（应计算至损害后果消除之日。暂计至2021年2月15日为126155.17元，包括租金损失16200元、已付维修费600元、房屋及家具家电修复费用30055.17元、误工费18300元、交通费1000元、终止房屋认购协议所产生的违约金60000元），被告君华公司对原告上述损失126155.17元承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由两被告承担。事实和理由：原告系长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场5栋2211室的业主，被告黄敏慧系该栋2311室业主，其将2311房委托被告君华公司独家代理出租。该代理合同约定在2311号房发生损坏时，被告君华公司负有防止缺陷进一步扩大并代为维修的义务。自2020年5月起，被告黄敏慧的2311号房先后出现四次严重的漏水，漏水量较大、漏水时间较长。在2020年7月2日第二次漏水时，接受原告委托代为管理2211号房的朱大明曾多次与两被告协商处理房屋漏水问题，但两被告均未采取任何措施，从而导致2020年7月10日和2020年8月14日再次出现漏水。因两被告的不作为、不负责，使得2311号房的漏水问题至今未得到有效处理，给原告造成了各项损失。被告黄敏慧辩称：其不应承担赔偿责任。涉案房屋在2019年12月13日已委托给被告君华公司代为出租，此前未出现过漏水事件。在代为出租后到2020年5月，被告黄敏慧没有收到过漏水的情况。2020年7月、8月的漏水，最初原因是被告君华公司的租客未关好水龙头导致。原告的漏水事故是因为租客使用不当造成的，被告黄敏慧不应承担责任，且保留向被告君华公司的追偿权利。被告君华公司辩称：经鉴定，该房屋漏水至楼下导致损失的原因是房屋水管、设备老化，房屋地板、防水措施未处理得当，均不是被告君华公司的责任。被告君华公司作为房屋租赁中介公司，在2020年7月6日得知房屋漏水后立即通知被告黄敏慧，并积极配合处理，被告君华公司不存在过错，不应承担责任。本院经审理，认定事实如下：原告购买了位于长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××号的房屋（以下简称2211房），被告黄敏慧购买了该栋2311号房屋（以下简称2311房），两套房屋的户型一致、属于楼下和楼上的相邻关系。被告君华公司系从事房地产信息咨询、房地产租赁经营的有限责任公司。2019年12月13日，被告黄敏慧（甲方）与君华公司（乙方）签订了一份《委托代理存房业务合同书》。约定：甲方将2311房委托给乙方独家代理出租，授权乙方与承租方签订租赁合同、行使房屋租赁的管理事宜；代理租赁期限为2年，自2019年12月15日至2021年12月14日；房屋月租金为1500元，在双方确认的价格基础上，租低部分由乙方自行承担，租高部分的60%返还给甲方、40%为乙方酬劳；合同期内，房屋及其附属设施、设备出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，因承租人使用不当造成损坏的，由承租方负责维修或赔偿。因自然老化或短路造成的故障，乙方应及时通知甲方，并采取可能的有效措施防止缺陷的进一步扩大。甲方接到乙方通知后12个小时内予以修复，恢复正常使用功能，如12小时内不能修复好，乙方可请人代为修复，费用由甲方承担。双方还对其他事项进行了约定。庭审中，两被告陈述该合同仍在履行中。合同签订后，被告黄敏慧将2311房交给被告君华公司，后被告君华公司将2311房出租给他人使用。自2020年5月至2020年8月，2211房卫生间的天花板、阳台和卧室等处发生四次漏水事故，导致屋内的装修、家具和家电等受损。2020年6月1日，原告因修复房屋漏水支出了600元。2020年7月2日，原告因房屋漏水向长沙市公安局雨花分局圭塘派出所报警，民警到达现场后发现2311房的水龙头未关且一直漏水。后原告与两被告就房屋漏水及损失赔偿问题进行协商，双方未达成一致意见。原告于2021年1月13日诉至本院，要求判如所请。在本案的审理过程中，原告向本院提出申请，要求对2311房漏水和原告遭受的财产损失之间的因果关系及2211房受损所需的修复费用（含家具家电）进行鉴定；被告君华公司向本院提出申请，要求对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。本院受理后，依法委托湖南省宏尚检测技术股份有限公司（以下简称宏尚公司）、湖南睿哲工程项目管理有限公司（以下简称睿哲公司）进行鉴定。2020年12月8日，睿哲公司作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：2211房受损修复工程造价总计30055.17元，初步确认金额为24512.5元、争议金额为5542.67元；争议金额包括空调更换3912.85元、窗帘更换577.5元、客厅吊灯更换705.83元、浴霸更换346.5元。原告为该鉴定支出鉴定费5000元。2020年12月31日，宏尚公司作出《喜盈门范城5栋B座2211房顶板渗漏检测鉴定报告》，鉴定意见为：1、业主方未提供设计图纸等竣工验收资料，经业主现场所述，漏水部位为2211房顶板。经现场调查，该楼板为现浇楼板；2、我司入场检测时，楼板表面较为干燥。经现场勘查，2211房顶板无明显裂开现象，但发现客厅吊顶石膏板存在霉变、顶板电线管外侧水渍蒸发后存在黄白色结晶体，客厅吊灯处顶板存在渗水现象；3、采用手动试压泵对2311房内给水管进行水压检测，经检测户内PPR管允许降压未超过0.03Mpa，符合规范要求。根据检测数据分析，2311房水管无破裂渗漏现象。由于漏水时间与入场检测时间间隔较长，综合以上检测和现场情况分析：1、通过现场了解，2311房阳台水龙头与水管连接处存在松动，有生活用水渗出，而2211房阳台顶板预埋电线管，现场发现电线管壁外侧及周边水渍蒸发后残留的黄白色结晶体，可判断该处曾有漏水现象；2、由于2311房卫生间底板防水措施未施工到位或后期出现破损，导致生活用水出现渗漏，2211房卫生间至客厅吊顶处预埋线管，生活用水沿线管渗漏导致顶板潮湿。根据朱大明提供的视频资料，发现该区域存在渗水、局部有滴水现象。根据以上情况分析，2311房阳台底板与卫生间底板存在渗漏现象，从而在2211房阳台顶板与客厅、卫生间顶板沿线管处出现渗水、潮湿、霉变等情况。原告与被告君华公司为该鉴定分别支付鉴定费7500元。另外，原告提交了一份案外人陈旭于2020年7月16日出具的《证明》，载明其在2018年9月30日至2020年1月31日期间承租了2211房，租金为1800元/月；原告提交了一份授权委托书和湖南友道信息技术有限公司出具的《证明》，主张朱大明受原告委托管理2211房，朱大明因处理涉案房屋漏水事宜向其单位即湖南友道信息技术有限公司请事假49天；原告还提交了一份其与案外人谢伟于2020年6月10日签订的《房屋认购协议》，主张2211房因漏水事件导致《房屋认购协议》不能继续履行，其须向买受人谢伟支付违约金60000元。以上事实，有房屋产权证、委托代理存房业务合同书、房屋出租委托书、照片、视频资料、证人证言、报警案件登记表、工程造价鉴定意见书、喜盈门范城5栋B座2211房顶板渗漏检测鉴定报告、收据及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告所有的2211房及屋内装修、家具家电等因漏水受损，宏尚公司依据本院的委托，对涉案房屋的漏水原因进行鉴定并出具鉴定报告，该鉴定机构具备鉴定资质和相应的鉴定人员、鉴定程序合法，本院依法予以采信。根据该份鉴定报告，2311房的阳台底板与卫生间底板存在渗漏现象，从而在2211房的阳台顶板与客厅、卫生间顶板沿线管处出现渗水、潮湿、霉变等情况。因此，2211房受损系因2311房存在渗漏导致。被告黄敏慧作为2311房的所有权人，因房屋漏水侵犯了原告的财产权利，应依法承担修复和赔偿责任。同时，根据两被告签订的《委托代理存房业务合同书》，被告黄敏慧将2311房委托被告君华公司对外出租，由被告君华公司实际经营管理2311房。涉案房屋漏水事件发生在委托出租期间，被告君华公司对2311房存在经济利益，亦存在管理责任。因此，被告君华公司应与被告黄敏慧共同承担修复和赔偿责任。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于原告主张的财产损失数额，本院审查后认为：第一、租金损失16200元，仅有陈旭出具的一份证明，且陈旭陈述的租赁合同关系已到期终止，无其他证据予以证明，故本院不予支持。第二、原告在2020年6月支出的房屋维修费600元，被告黄敏慧亦无异议，本院予以确认。第三、房屋及家具家电修复费用30055.17元，双方争议较大。睿哲公司作出的《工程造价鉴定意见书》认为，2211房的修复造价为30055.17元，含初步确认金额24512.5元和争议金额5542.67元，争议金额包括空调、窗帘、客厅吊灯和浴霸等的更换费用。睿哲公司依法接受本院委托，其具备鉴定资质和相应的鉴定人员、鉴定程序合法。对于初步确认金额24512.5元，本院予以确认；对于争议金额，2211房经历了数次漏水事件，原告屋内的家具家电确因此受到损坏，对空调、窗帘等进行更换亦符合常理，故本院亦予以确认。第四、误工费18300元，仅有案外人朱大明所在的湖南友道信息技术有限公司出具的《证明》，无其他证据予以证明，本院不予支持。第五、交通费1000元虽无相应的票据予以证实，但考虑到原告确因处理漏水事宜多次前往涉案房屋，本院酌情确定交通费为500元。第六、违约金60000元，虽然原告提交的其与案外人谢伟签订的《房屋认购协议》中约定了违约金，但无证据证明该协议的履行情况，且原告主张被告承担该项违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，被告黄敏慧、君华公司应共同赔偿原告财产损失31155.17元（600+30055.17+500）。对于原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。另外，因本案纠纷而进行鉴定产生的费用20000元（5000+7500+7500），亦应由被告黄敏慧和君华公司共同负担。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄敏慧、长沙市君华爱房房地产顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内对位于长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××号房屋的阳台底板与卫生间底板进行维修，至不再向楼下漏水；二、被告黄敏慧、长沙市君华爱房房地产顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告朱桉东财产损失31155.17元；三、驳回原告朱桉东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1719元，保全费1154元，鉴定费20000元，合计22873元，由被告黄敏慧、长沙市君华爱房房地产顾问有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年三月二十六日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。