辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0112民初1044号 原告信海波，男，汉族，1981年9月11日出生，住沈阳市沈河区。 被告积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司，统一信用代码91210112594130143P，住所地沈阳市东陵区白塔街158号412室。 法定代表人史志勇，系董事长。 委托代理人陈浩、徐征，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告信海波诉被告积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信海波，被告积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司委托代理人陈浩、徐征均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以1268860元为基数，自2020年10月30日起按照日万分之一支付违约金至涉案房屋符合交付标准之日止，截止起诉日止，违约金额为3299.03元；2、本案一切诉讼费由被告承担。事实及理由：原告曾购买被告开发的位于浑南区，建筑面积123.13平方米房屋，双方于2019年7月25日签署合同。原被告签署的合同中约定，被告应当于2020年10月30日前交付房屋，在交付日期届满之前被告确实通知交付房屋，但原告认为被告交付的房屋不符合交付条件。涉案房屋未接通市政用水，直至起诉之日，小区内还依靠物业用水，经原告向市政用水部门核实，被告并未缴纳相关费用，导致市政用水无法接通。涉案房屋园区及容积率均与之前的宣传不相符，被告属于欺诈销售。在这种情况下，原告又得知，被告因涉案房屋交付不符合条件，被沈阳市浑南区城市建设局下达了责令停止交付通知单，该通知单中明确涉案房屋所属项目未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下交付使用，情况属实，该交付行为违反《沈阳市商品住房交付使用管理办法》，责令被告立即整改，停止交付使用行为。原告认为，不论原告是否收房，涉案房屋不符合交付条件，视为未交付房屋，应当承担商品房延期交付的违约责任。被告从销售到售后均存在不同程度的欺诈业主行为和违约行为，故原告将被告诉至法院。 被告辩称，一、答辩人没有延迟交房行为，交付房屋符合约定条件，不应承担逾期交房责任。《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2020年10月30日前，向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”《商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告。”《商品房买卖合同》第十条约定“1、交付时供水、排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。”《补充协议》7.2条对主合同第十条进行补充约定：“本项目中的供水、排水、供电、供暖、燃气等基础设施设备按照政府相关部门的要求设计和施工，取得《辽宁省建筑工程竣工验收备案证明书》即为达到合同约定交付条件。”答辩人依约通知原告收房，且原告在起诉状中自认答辩人已依约履行通知交房义务，案涉房屋在交付前已取得竣工验收备案证明，符合《合同》第九、十条约定的房屋交付条件。同时答辩人通过提供物业送水服务、在园区设置取水点、供应各种用水工具等多种替代措施足以确保原告及其他业主用水。原告所述无水可用导致无法装修入住与事实不符。原告应当按时收房，如因此拒绝收房违反补充协议8.6条约定，答辩人保留解除合同及追究原告逾期收房违约责任的权利；依据《补充协议》8.5条约定，答辩人交付义务已完成，不构成合同第十二条规定的逾期交房。综上，答辩人没有延迟交房行为，不应承担逾期交房责任。关于房屋交付时未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》：该确认书的取得不是合同第九条约定的交付条件，原告因此主张答辩人逾期交房责任没有合同依据。虽然浑南区建设局依据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》责令答辩人停止交房，但该办法不属于效力性、强制性规范，即便答辩人违反了访管理办法，也不能导致《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付标准归于无效，因此答辩人交付房屋时如达到合同第九条约定的交付条件则不构成违约，而答辩人是否违反《沈阳市商品住房交付使用管理办法》内容，属于行政管理范畴，不属于民事审理范围。二、答辩人有免责事由，不应承担逾期交房责任。《补充协议》第8.1条约定：“如出卖人确未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时通知具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。”《补充协议》第9.3条约定：“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”以上条款均采用加粗、划线等足以引起原告注意的方式提示原告注意，且上述条款均未限制原告占有、使用房屋的主要权利。同时《补充协议》8.2条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：8.2.4市政配套设施接通的迟延。”依据上述合同条款，案涉房屋满足《合同》第九条约定的条件即可交付使用，因市政配套设施接通的延迟，答辩人有延期交房的权利，且即便确未能按照买卖合同的约定交房也享有30日宽限期，案涉房屋2020年11月24日自来水开栓，市政设施已在宽限期内达到实际使用标准，答辩人依约不属逾期交房，不承担逾期交房责任；原告并未向答辩人提出书面异议及书面索赔，应依约视为放弃索赔权利。三、原告主张答辩人支付违约金的诉求无合同和法律依据。《商品房买卖合同》第十条及其补充条款第7条，未约定附属设施未达到使用条件的违约金数额和计算方法，原告参照逾期交房计算违约金没有合同和法律依据。即便答辩人确需支付违约金，也应当以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况及违约金的补偿性原则综合衡量违约金计算标准，日期也应从2020年10月30日次日计算，案涉房屋于2020年11月24日已达配套设施使用条件，因此2020年11月24日以后不应计算违约金。合同第十二条及补充协议9.1条约定“逾期在叁拾日（含叁拾日）之内，自2020年10月30日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。”案涉房屋已实际交付，原告主张自2020年10月30日起且按照日万分之一支付违约金至案涉房屋符合交付标准之日无事实及法律依据。原告违约金计算方法、计算数额有误，答辩人不予认可。现在已有400户业主与我们已达成协议，并按照六个月的物业费进行补偿。 经审理查明，原告于2019年7月25日购买被告开发的位于沈阳市浑南区房屋一处，建筑面积123.13平方米（房屋总价款1268860元），双方于当日签订了《房屋买卖合同》及合同补充协议。《合同》第九条商品房交付条件中约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条商品房相关设施设备交付条件中约定“如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）按补充协议执行”。《补充协议》第6.3条约定“该商品房满足《合同》第九条约定的条件，即可交付使用。买受人同意不以《合同》第九条约定条件以外的原因主张该商品房不具备交付使用条件或拒绝收房”。第7条“对《合同》第十条的补充约定：7.2本项目中的供水、排水、供电、供暖、燃气、电信通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备按照政府相关主管部门的要求设计和施工，取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》即为达到《合同》第十条约定的交付条件，具体的位置及样式等以相关政府部门要求和实际交付为准。买受人承诺不因上述基础设施设备位置、质量等问题向出卖人索赔或要求退房”。《合同》第十一条交付时间和手续中约定“（一）出卖人应当在2020年10月30日前，向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”《补充协议》第8条“对《合同》第十一条的补充约定：8.1如出卖人确未能按照《合同》的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人具体延后时间。出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房；8.2如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：8.2.4市政配套设施接通的延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期”。“8.5如买受人未能在规定的期限和地点办理房屋交接手续的，或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修/保修或买受人未按交付通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用、买受人拒绝签订‘商品房交接单’或类似文件等非出卖人情况导致出卖人无法与买受人完成全部交接手续的，除非该商品房地基基础和主体结构存在严重影响买受人所购商品房质量的情形，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成《合同》第十二条约定的逾期交房，并视交付通知规定的交接日/交接期间最后一日为出卖人向买受人实际交房的时间。自交付通知书确定的最后期限的次日起（未收到通知书的以《合同》约定的交付期限的次日起；若该房屋提前交付的，则以实际接房日的次日起），与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有的承担，买受人须承担自最后期限次日起发生的各项管理费用及相关费用，同时开始计算房屋的保修期。”“8.6买受人未按照交付通知书的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续，签订‘商品房交接单’或类似文件，并交纳相关费用的（包括但不限于物业费、该商品房的采暖费、装修垃圾清运费、代收的水费、电费等），买受人应按日向出卖人支付商品房总价款万分之一的违约金，至实际办理该商品房交接手续当日止。逾期超过30日，出卖人有权解除《合同》，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人的实际损失，出卖人可直接自买受人已付款中扣除全部赔偿金及违约金”。《合同》第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按补充协议执行。”《补充协议》第9条约定“《合同》第十二条的补充约定：9.1逾期在叁拾日（含叁拾日）之内，自《合同》第十条第（一）款约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，《合同》继续履行；9.3如出卖人逾期交房超过叁拾日，买受人选择解除《合同》的，应在解除条件具备之日起七日内向出卖人书面提出解除《合同》要求，否则，视为买受人不要求解除《合同》。买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”工程竣工后，被告于2020年10月16日通过邮寄方式向原告发出入住通知书，原告于2020年10月17日签收。原告认为，案涉房屋园区及容积率与宣传不符、未接通市政用水等原因，不符合交房条件，故无论原告是否收房，均应视为被告未交付房屋，应承担商品房延期交付的违约责任，遂原告诉至法院。 另查明，2020年5月30日，被告会同施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合对案涉房屋楼盘进行验收，并联合出具《单位工程质量竣工验收记录》。后被告又于2020年6月24日取得案涉房屋楼盘的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，备案书中写明竣工验收时间为2020年6月11日。 再查明，2020年11月3日，沈阳市浑南区城市建设局向被告积水施裕沁地产（沈阳）有限公司下达《责令停止交付通知单》，写明“2020年11月2日，接到群众投诉，反映你单位建设的远洋仰山项目在未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》情况下交付使用，经我局调查，情况属实。以上行为，违反了《沈阳市商品住房交付使用管理办法》第十二条规定，现责令你单位立即整改，停止交付使用行为。”后沈阳市浑南区城市建设局又于2020年12月11日下达编号（浑）字（202024）号《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，写明“该项目拟交付使用部分，已具备交付使用条件，自本确认书下发之日起可以交付使用。” 又查明，被告在市政用水未接通前，采取了物业送水、小区设置取水点、供应用水工具等替代供水措施。2020年11月24日沈阳浑南水务集团有限公司向被告处下达《自来水开栓通知单》，通知“远洋仰山项目已具备供水条件，可随时供水”。 上述事实有原、被告陈述及商品房买卖合同、补充协议、 投诉处理通知书、责令停止交付通知单、房屋交付通知书、照片、竣工验收备案书、多测合一成果质量检测通知单、微信截图、自来水开栓通知单、商品房使用条件确认书、民事判决书、公众号截图等证据在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据被告提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，可以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件，但交付案涉房屋时的供水未接通市政用水，被告针对供水问题采取了相应的替代措施，但对于原告装修、居住用水确实存在不便，故应视为被告未按期交付房屋，根据双方签订的《补充协议》第8.1条约定，“如出卖人确未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意予以出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时通知具体延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房”，现被告未能提供其书面通知原告宽限期内交房的相关证据，不能证明其延期交房符合合同约定，遂被告的延期交房行为确属违约，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金计算问题，应按照案涉房屋实际接通市政用水日期计算，即逾期天数24天（2020年10月30日至2020年11月24日）计算，根据《补充协议》9.1条的约定“逾期在叁拾日（含叁拾日）之内，自2020年10月30日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，故违约金应为1522.63元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，之规定，判决如下： 一、被告积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司于本判决生效后10日内给付原告信海波逾期交房违约金1522.63元； 二、驳回原告信海波的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告积水好施裕沁地产（沈阳）有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 杨 甦 人民陪审员 邵 欣 人民陪审员 张力心 二〇二一年四月二十一日 法官助理邵岩 书记员王朝霞