辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0682民初1107号 原告：凤城市明光物业服务有限公司住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李功成，男，1952年2月29日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 被告：王丹，女，1976年5月18日出生，满族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：王佰清（被告丈夫），男，1975年8月13日出生，满族，无业，住址同上。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被告王丹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业的委托诉讼代理人李功成、王书忠和被告的委托诉讼代理人王佰清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明光物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即给付拖欠的物业服务费2902元，违约金870元，合计3772元，并承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。2014年至2018年经原告多次催费，拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积86.34平方米，2014年至2015年收费标准0.5元/平米，每年欠费518元，两年欠费1036元，2016年至2018年收费标准0.6元/平米，每年欠费622元，三年欠费1866元，合计欠费2902元，违约金870元，总计欠费3772元）。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告王丹辩称：不承认拖欠物业费，原告需要出具证据证明。我承认拖欠部分物业费。2014年开始，我居住的房屋开始漏水，请求物业公司维修，因为是冬季无法维修。2015年我又开始报修，一直拖到2016年，物业公司要求缴纳物业费后进行维修，被告丈夫王佰清交纳了2015年的物业费，明光物业对房顶漏水部分进行维修，过几个月又开始漏水，向物业公司报维修，物业也没有给维修。我家房屋漏水，明光物业不动用物业维修基金进行维修，我自己进行维修，没有再交物业费，不同意支付物业费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院经审理认定如下事实：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时合同对委托管理事项及双方的权利义务等均做出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。 2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。 2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月•平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月•平方米。多层住宅物业费0.50元/月•平方米。联排别墅物业费0.80元/月•平方米。阁楼物业费0.30元/月•平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。 2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均做出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。每年均在每栋楼一楼的单元门处张贴催费通知。 被告王丹为凤城市河畔二期香铺街1号楼（B7#）2单元602室业主，建筑面积为86.34平方米，2014年至2015年收费标准0.5元/平米，每年欠费518元，两年欠费1036元；2016年至2018年收费标准0.6元/平米，每年欠费622元，三年欠费1866元，合计欠费2902元。 被告居住小区存在房屋漏水维修不及时等现象。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于被告提出小区物业服务公司选聘程序不合法的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告作为河畔新城小区业主有义务按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。如果广大业主认为业主委员会不是经过法定程序选举产生的或者不能代表全体业主的利益，可取得所在小区街道办事处等政府相关部门的支持，召开业主大会依法撤销业主委员会，重新选举新业主委员会。 关于被告提出房屋漏水等问题，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当，并且物业服务合同已经约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责物业公司并以此为由拒交物业服务费，被告房屋漏水，如被告认为其损失原告需承担责任，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点本院不予支持。 关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交物业服务费，其自身亦存在过错，故对该请求本院不予支持。 综上，原告请求被告给付2014年至2018年的物业管理费2902元，符合双方合同约定的物业服务费收费标准，本院予以确认。被告提出缴纳2015年物业费，未能向本院提供相关的证据，但被告陈述缴费的过程，存在一定的可信性，考虑到缴费时间较长，双方需要一段时间的核实，查找相关的证据。如查找到相关证据，被告可与原告协商扣除，如协商不成，可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王丹于本判决生效后九十日内给付原告明光物业服务有限公司物业服务费2902元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王丹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  白洪梅 二〇二一年六月二十五日 书记员  许玉红