福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初4312号原告（反诉被告）：范文女，1976年2月23日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张学强，福建诚真律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈榕芳女，1982年9月2日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：涂晓萍、吴俊，福建合立律师事务所律师。原告（反诉被告）范文与被告（反诉原告）陈榕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范文及其委托诉讼代理人张学强、被告（反诉原告）陈榕芳委托诉讼代理人涂晓萍、吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范文向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，将位于福州市仓山区西侧）华润橡树湾家园.橡树公园×#楼×单元（房屋所有权证号为榕房权证ＦＺ字第××号）房屋所有权过户给原告并将该房屋交付给原告；2.被告向原告支付违约金（违约金按照成交价款1290000元日万分之五计算，从2016年8月2日起计算至被告履约之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原、被告于2016年5月28日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将福州市仓山区西侧华润橡树湾家园.橡树公园×#楼×单元卖给原告，成交价格为1290000元。《房屋买卖合同》第八条约定，被告应当在领取该房屋被告名下无抵押权的所有权证且原告领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；第九条第（四）款约定，被告应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将房屋、附属配套设施以及家电家具交接给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告按照约定支付了80000元保证金，但是被告未按照《房屋买卖合同》第九条约定交易流程履行其义务，不配合对房屋进行评估，也不配合办理按揭贷款手续，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。为了能够继续履行合同，原告做了巨大让步，向被告声明若担心预留在福州市海润万通房产服务有限公司的履约保证金（转房款）80000元无法收取，原告届时可以先行垫付。同时原告也向被告传达了只要被告继续合同，原告愿意全款一次性支付购房款。但是，被告仍然再三推诿。原告、被告签订《房屋买卖合同》合法有效，被告应当继续履行。被告陈榕芳辩称,1.目前讼争房屋的交易流程是因范文违约未交评估费而长期搁置，所以后续的交易流程根本无法继续进行。根据双方签订《房屋买卖合同》第八条第一款的约定，在陈榕芳领取讼争房屋的所有权证且范文领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，但在陈榕芳将所有权证提交给交易服务方后，范文并未如约支付评估费导致交易流程搁置,因此目前是范文违约未支付评估费，也未办理贷款抵押手续领取贷款抵押材料。因此后续的交易流程根本无法继续进行。另根据《房屋买卖合同》第九条第四款的约定,陈榕芳应在收到前述款项以及贷款的部分的房款后两个工作日内将房屋交付给范文，但陈榕芳至今未收到任何房款。因此陈榕芳有权拒绝履行交付房屋并且目前交易流程未到陈榕芳须交付房屋的阶段。2.陈榕芳并未违约。首先，陈榕芳已将讼争房屋的所有权证交付给交易服务方，即其已按照《房屋买卖合同》第九条第一款约定完成了配合评估的义务；其次，按照《房屋买卖合同》第九条的约定，评估讼争房屋与办理按揭贷款手续是有先后顺序的两个交易流程，在讼争房屋未评估之前，陈榕芳不可能也无法配合范文办理按揭贷款手续,且评估工作搁置还是因范文违约造成的。故陈榕芳根本无违约行为，不应当支付违约金。反诉原告陈榕芳向本院提出反诉请求:1.反诉被告范文向反诉原告陈榕芳支付违约金（违约金包括以购房款1290000元的日万分之五计算，从2016年6月21日起算计至合同解除之日，以及合同解除的违约金80000元）；2.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；3.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年5月28日就买卖福州市仓山区建新镇洪湾南路68号华润橡树湾家园.橡树公园×#楼×单元签订《房屋买卖合同》，约定售价1290000元。同时反诉原告与反诉被告也分别与福州市海润万通房产服务有限公司签订《居间服务合同》及《交易服务合同》，约定由该公司作为交易服务方，提供服务。《房屋买卖合同》签订后，反诉原告立即依约履行义务，并根据《房屋买卖合同》第九条提供相关材料，特别是已经于2016年6月15日将所交易房产的《房屋所有权证》交于交易服务方处（该条款约定：“甲方（即反诉原告）向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理乙方（即反诉被告）委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费。”）。然而反诉被告却未依约向交易服务方支付评估费，导致评估工作及后续交易流程完全搁置。根据《房屋买卖合同》第十四条第（一）项约定：“自违约行为发生之日起，违约方应每日按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。”据此反诉被告作为违约方应向反诉原告支付违约金。此后双方协商不成，2016年8月22日，反诉被告主动通过短信告知反诉原告一方前来签解除合同的协议，之后反诉原告也确与反诉被告达成解除合同协议，明确告知该房不再对其出售。但反诉被告却在双方已解约之下，纠缠不休。反诉原告出售房屋的目的是为筹集资金，为父母购置养老新房，然而反诉原告却因为反诉被告的违约行为，长时间无法取得资金为父母购置新房。如今楼市屡屡上涨，倘若要求反诉原告继续履行《房屋买卖合同》，等同于要求反诉原告无条件承担因反诉被告的违约行为而造成反诉原告的巨大损失，这对于一直遵守合同履约的反诉原告极其不公平。该《房屋买卖合同》的解除是因为反诉被告的违约行为所致，根据《房屋买卖合同》第十四条第（二）项约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币8万元”。故反诉被告应向反诉原告支付违约金80000元。反诉被告范文对反诉原告陈榕芳的反诉辩称，1.范文声明“若陈榕芳无法从中介收取80000元购房保证金，范文代为先行垫付”，还承诺以一次性付清1290000元购房款以便实现陈榕芳全部签约目的，在范文作出巨大让步的情形下，陈榕芳反而反诉称范文违约显然与事实不符，违背常理。2.陈榕芳反诉称已经与范文达成解除合同协议没有事实依据。3、在约定的范文支付评估费之前中介就出现问题，陈榕芳的产权证在2016年6月17日才出来，随后不经陈榕芳手直接交到仓山区房管局。按照仓山区房管局规定，陈榕芳与范文在仓山区房管局签字后，合同即可继续履行。范文催告陈榕芳到仓山区房管局签字，但陈榕芳始终予以推诿。为此，范文没有违约不交评估费。4.陈榕芳以房价上涨作为情势变更事由诉请解除合同，但房价上涨下跌不属于情势变更事由，陈榕芳以情势变更为由解除合同的诉请没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房屋买卖合同、短信内容、收款收据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。EMS回单、履约催告函能够证明原告催告被告履行合同。房屋买卖合同补充协议书，经本院向房管部门核实，予以采信。反诉原告提交的居间服务合同、交易服务合同、收证收据、房地产估价报告书，反诉被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证明，系证人证言，证人未出庭作证，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月28日,买方范文与卖方陈榕芳经交易服务方福州市海润万通房产服务有限公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定陈榕芳将福州市仓山区西侧华润橡树湾家园.橡树公园×#楼×单元房产卖给范文，成交价格为1290000元。《房屋买卖合同》第八条第（一）款约定，陈榕芳应当在领取该房屋陈榕芳名下无抵押权的所有权证且范文领取该房屋的贷款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记；第九条第（一）款约定，陈榕芳向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理范文委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前范文应支付评估费；第九条第（四）款约定，陈榕芳应在收到首付款以及贷款部分的房款后两个工作日内将房屋交接给范文。第十四条约定，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。2016年6月，交易服务方福州市海润万通房产服务有限公司运营出现问题，不能提供正常的交易服务。为推动福州市海润万通房产服务有限公司订单协调解决，仓山区住房保障和房产管理局拟定《房屋买卖合同补充协议书》为房产交易双方提供参考，以促进订单后续手续办理。2016年8月2日、8月12日，范文先后向陈榕芳发出履约催告函。范文还向陈榕芳发出短信催告履约，向陈榕芳声明若担心预留在福州市海润万通房产服务有限公司的履约保证金80000元无法收取，范文可以先行垫付。范文又于2016年8月22日短信催告陈榕芳去房管局签协议办手续，或签订解除合同，否则直接起诉；陈榕芳回复范文去起诉。本院认为,陈榕芳与范文签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈榕芳作为卖方的主要目的是取得所卖房屋款项，范文作为买方主要目的是取得房屋所有权。虽然福州市海润万通房产服务有限公司不能提供正常的交易服务暂时影响交易进程，但范文于事发不久就主动告知陈榕芳愿意垫付履约保证金，又提议陈榕芳到房管部门签订补充协议书以推进后续手续办理，并在本案审理过程中申明愿意一次性付清购房款，可见范文确有积极履行合同的意愿和能力，陈榕芳完全可以继续实现其取得所卖房屋款项的合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同法的基本价值取向是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。陈榕芳的合同目的并非不能实现，却以范文不支付评估费为由诉请解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。福州市海润万通房产服务有限公司不能提供正常的交易服务后，范文有过多次寻求对方履约的行为，陈榕芳并未配合继续履行的行为可以认定其具有怠于履行合同义务的违约行为存在。陈榕芳应当继续履行合同，配合办理讼争房屋的产权过户手续，并根据《房屋买卖合同》第十四条约定，从范文首次催告之日起按成交价格1290000元的日万分之五计付违约金。范文在庭审过程中表示其愿意一次性支付全部购房款1290000元给陈榕芳，同时陈榕芳履行产权过户手续，本院予以确认。根据《房屋买卖合同》第九条第（四）款约定，陈榕芳应在收到房款后两个工作日内将房屋交接给范文，现范文尚未向陈榕芳支付房款，径行要求范文交付房屋，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：一、范文与陈榕芳签订的《房屋买卖合同》继续履行，陈榕芳于本判决生效之日起十日内协助范文办理坐落于福州市仓山区西侧华润橡树湾家园.橡树公园×#楼×单元房产（产权证号：榕房权证ＦＺ字第××号）转移登记至范文名下的手续；与此同时，范文向陈榕芳支付上述房屋购房款1290000元；二、陈榕芳于本判决生效之日起十日内支付范文违约金（按成交价格1290000元的日万分之五标准计算，自2016年8月2日起计算至陈榕芳办理房产产权交易受理手续之日止）；三、驳回范文的其他诉讼请求；四、驳回陈榕芳的诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16410元、反诉案件受理费8205元、财产保全费5000元，由陈榕芳负担。陈榕芳应负担的本诉案件受理费、财产保全费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年五月十日书 记 员  林雪玉附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。