北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2875号上诉人（原审原告）：北京市弯月亮宾馆有限责任公司，住所地北京市石景山区古城北路**（原菜蔬公司综合楼）。法定代表人：胡玉华，总经理。委托诉讼代理人：章爱星，男，北京市弯月亮宾馆有限责任公司经理。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市国亚亚汽车修理有限责任公司，住所地北京市石景山区鲁谷路****。法定代表人：李成雁，经理。委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。原审第三人：李成雁，男，1965年5月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。原审第三人：北京古城泰然投资管理公司，，住所地北京市石景山区古城西路**法定代表人：潘全，经理。委托诉讼代理人：谢少赟，北京市合达律师事务所律师。上诉人北京市弯月亮宾馆有限责任公司（以下简称弯月亮公司）因与被上诉人北京市国亚亚汽车修理有限责任公司（以下简称国亚亚公司）、原审第三人李成雁、原审第三人北京古城泰然投资管理公司（以下简称古城泰然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初17436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弯月亮公司的委托诉讼代理人章爱星、刘建华，被上诉人国亚亚公司的法定代表人李成雁及其委托诉讼代理人李永革，原审第三人李成雁，以及原审第三人古城泰然公司的委托诉讼代理人谢少赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弯月亮公司上诉请求：撤销一审判决第二项，同意一审判决第二项已经确认给其公司的腾退补偿款之外，要求国亚亚公司向其公司额外支付停产停业补偿费714952.98元，4-3号房、6号房、12号房及13号房中的77.65平米对应的腾退补偿款共计1259301.1元。事实与理由：1.国亚亚公司住所地与诉争房屋的住所地不一致，国亚亚公司没有以诉争房屋为经营场所，不应得到停产停业补偿，故一审判决已认定部分的停产停业补偿费应为2383176.6元（1891.41*1800*70%）。2.4-3号房635.97平米系弯月亮公司出资建设，双方协议约定遇政府拆迁按1000元/平米造价每使用一年减少六分之一，其他项目的补偿应与主合同一致，协议约定的1000元为造价补偿，仅指建房和装修成本，不包含其他补偿项目。3.国亚亚公司同意弯月亮公司对6号房改造装修，该房建成后国亚亚公司也从未提出异议，本次拆迁也对该部分面积进行了拆迁补偿，弯月亮公司有权分割该部分面积对应的拆迁补偿款。4.12号房及13号房中的77.65平米开工建设经过了国亚亚公司的同意，房屋建成后国亚亚公司也从未提出异议，本次拆迁也对该部分面积进行了拆迁补偿，弯月亮公司有权分割该部分面积对应的拆迁补偿款。5.一审判决对案件受理费的总额认定有误。国亚亚公司辩称，不同意弯月亮公司的上诉请求和理由。李成雁述称，不同意弯月亮公司的上诉请求和理由。古城泰然公司述称，同意一审判决。弯月亮公司向一审法院起诉请求：1.国亚亚公司支付房屋重置成新价补偿539249元（4-3号房、5号房、6号房、7-2号房、12号房及13号房中自建面积77.65平方米）、附属物补偿927540元、停产停业补偿5018130元（2787.85平方米×1800元）、搬家费139392.5元（2787.85平方米×50元）、搬家奖励1003626元（2787.85平方米×360元）、其他55757元（2787.85平方米×20元）、退还租金648493元；2.国亚亚公司支付以上费用的利息（补偿款利息自2019年7月10日按照月息4‰计算至实际给付之日止，房租利息自2017年5月11日按照月息4‰计算至实际给付之日止）；3.古城泰然公司对第一项诉请承担连带责任；4.国亚亚公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市石景山区古城南街东侧的房屋（以下简称诉争地点）权利人为古城泰然公司。2004年，古城泰然公司（原北京市石景山区古城农工商联合公司）与国亚亚公司（原北京市国亚亚汽车修理厂）签订租赁合同，将位于北京市石景山区古城南街东侧（具体位置有场地位置图）租给国亚亚公司，占地面积8945平方米（约13.41亩），约定租赁期限为2004年8月1日至2019年7月31日，国亚亚公司在租赁场地形成的不动产归古城泰然公司，合同期内，如遇国家征用该场地，合同自行解除，双方承担各自损失。国家对由双方投资形成的不动产给予的建筑补偿费，按建筑补偿费×（合同期所余年限/15年）计算的补偿费归国亚亚公司所有并退还预付但尚未使用的部分租金。2010年4月8日，古城泰然公司与国亚亚公司签订《场地租赁补充协议》，协议约定原合同变更名称后继续履行，此补充协议自2010年9月1日生效，为期15年，国亚亚公司在承租场地内西南端临街位置建设二层建筑物1564平方米，合同期内如遇国家拆迁，新增建筑物与原合同约定方法相同，按建筑补偿费×（合同期所余年限/15年）计算的补偿费归国亚亚公司所有并退还预付但尚未使用的部分租金。后双方签订《补充协议》，将合同期限延长至2024年7月31日。2013年1月29日，国亚亚公司（甲方）与弯月亮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由弯月亮承租位于北京市石景山区古城南街北京市国亚亚公司院内场地，面积为1564平方米，租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日，自2013年1月29日至2013年3月31日期间为免租期，年租金700000元，按年交纳，弯月亮公司负责交纳水电费和生活垃圾销纳费。该合同第五条第4款约定：乙方因经营需要，需对房屋进行改造、装修的，需提前提出申请，并出具规划的图纸及费用明细，并经过甲方审核批准后方可动土。在装修改造时不得破坏房屋主体结构，改造装修费用由乙方自行承担，合同终止后无偿归甲方所有。第九条约定：本租赁合同履行期间如遇规划内拆迁，，地上建筑物需拆除必须解除合同，乙方装修费按年限折旧后进行赔偿，其余按国家政策执行。1.乙方在承租期内如遇规划内拆迁，，地上建筑物需拆除必须解除合同，乙方装修费按照每年20%的折旧后进行赔偿，其余按照国家政策执行；2.乙方因经营需要对承租房屋进行的装修改造时，所造成的损失，甲方不给予补偿；3.乙方因经营需要在承租的占地面积内搭建的临时建筑物，甲方不给予补偿。庭审中，弯月亮公司表示以上第2条的规定系指其实际支出的装修费若高于评估价值时的差额。同日，双方签订《补充协议》，约定以上协议期满后续租三年，租金递增。2016年10月13日《房屋测绘示意图》中显示为4号房（为上下两层），《房屋及附属物重置成新价评估结果通知单》显示4号房的测绘面积为1577.9平方米。另于租赁期内，4号房西侧自建避风阁两处，分别为5号、6号房，弯月亮公司称5号房虽由新疆餐厅使用，但该处及6号房的自建人均系弯月亮公司。国亚亚表示，测绘图中的6号房并非弯月亮公司使用的避风阁，弯月亮公司使用的避风阁并未在测绘图中体现，国亚亚公司提交了房屋拆除前视频一份，视频中除弯月亮公司主张的两处避风阁外并无显示其他避风阁。一审庭审中，双方均称4号房一层约156平方米的面积已经由弯月亮公司转租给新疆餐厅。国亚亚公司表示该部分及5号房的补偿款已经支付给新疆餐厅。弯月亮公司表示，对于新疆餐厅已经领取补偿款的该腾退部分，不再主张权益。弯月亮公司表示，对于其他转租场地，如承租人主张腾退权利的，由弯月亮公司与其另行解决。2013年4月25日，国亚亚公司（甲方）与弯月亮公司（乙方）签订《关于房屋租赁的补充协议》，载明甲方同意乙方在二楼南侧的三角形屋顶上建设消防通道并在三角形屋顶上建设阁楼为临时用房，面积约60平方米，建设费用由乙方承担，租期内归乙方免费使用，期满后归甲方所有。续租后应交纳新建房屋的房租。2016年10月13日《房屋测绘示意图》中显示为7-2号房，《房屋及附属物重置成新价评估结果通知单》显示7-2号房的测绘面积为69.51平方米，评估重置成新价为57963元，古城泰然公司按照70%的比例支付给国亚亚公司补偿款。2013年5月28日，国亚亚公司（甲方）与弯月亮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市石景山区古城南街53号-1房屋，国亚亚公司院内，原为国亚亚汽修厂的宿舍房，改建装修成弯月亮公寓出租，建筑面积为400平方米，租赁期限为2013年7月16日至2018年7月15日，免租期为2013年6月1日至2013年7月15日。年付租金，每年15万元。水电费、暖气费由乙方负担。该合同中第九条约定同2013年1月29日《房屋租赁合同》中第九条的约定。弯月亮公司称以上租赁物系2017年4月20日《房屋测绘示意图》中的12、13号房，《石景山首钢园区东南区土地一级开发项目集体土地补偿价格咨询报告》显示12号房建筑面积为205.17平方米，13号房建筑面积272.48平方米。弯月亮公司称以上房屋中77.65平方米的面积系其自建的厨房。国亚亚公司表示弯月亮公司自建的石棉瓦厨房已经于2017年初由城市管理部门作为违章建筑拆除。弯月亮就其主张的自建厨房事实提交了购买材料收据、费用支付收条为证并申请证人龚某出庭作证，龚某证言内容大致如下：我跟弯月亮公司有长期合作关系，弯月亮公司后院的厨房是我加建的，建设面积70多平方米，并无建设图纸，花费大约十万元。2013年10月10日，国亚亚公司（甲方）与北京市弯月亮宾馆有限责任公司明清分公司（乙方，以下简称弯月亮公司明清分公司）签订《关于以建代租的协议书》，协议约定由乙方在宾馆楼顶建房，房屋建成后由乙方免费使用至2019年12月31日，期满后房屋归甲方所有。在6年使用期间如遇政府拆迁，在政府给予补偿的前提下给予乙方房屋拆除费补偿费，补偿标准按现行1000元/平方米（含装修费用），每使用一年每平方米减少六分之一。若主合同期满不再续租，则三楼房屋同时交给甲方，三楼房屋剩余使用时间按照上述拆迁补偿标准给予补偿，六年后房屋拆除补偿归甲方。2016年10月13日《房屋测绘示意图》中显示为4-3号房（系4号房的房上房），《房屋及附属物重置成新价评估结果通知单》显示4-3号房的测绘面积为635.97平方米，价格为387838元。弯月亮公司向法院提交2020年9月16日弯月亮公司明清分公司出具的《声明》一份，其中载明，弯月亮公司明清分公司就《关于以建代租的协议书》的租赁物的补偿权益由弯月亮公司主张，弯月亮公司明清分公司不再就该补偿权益重复主张权利。2018年1月7日，古城泰然公司（甲方）与国亚亚公司（乙方）签订《协议书》，其中约定退还租赁协议解除并记载：现房屋腾退标准尚未确定，但因乙方前期积极支持甲方对租赁场地及其范围内房屋的腾退拆除工作，甲方同意先行垫资向乙方预付部分补偿款共计4319536.8元。待补偿金额最终确定后，甲方将上述预付款项从应当支付给乙方的补偿款项中扣除。2018年1月7日，国亚亚公司向古城泰然公司出具《关于指定租赁场地房屋腾退补偿款收款账户的函》，其中载明该公司指定刘某名下北京农村商业银行账户为腾退补偿款4319536.8元的收款账户。2018年1月10日，古城泰然公司将以上数额款项转至以上指定账户。2018年9月29日，古城泰然公司（甲方）与国亚亚公司（乙方）签订《租赁房屋腾退补偿协议书》，协议载明：乙方就承租甲方位于北京市石景山区古城南街东侧场地一事……租赁场地占地面积为8945平方米，租赁期限至2025年8月31日，在租赁过程中乙方经甲方同意新建的房屋建筑面积为6352.26平方米……后为相应石景山区政府的相关政策要求，乙方已将租赁场地及其范围内的房屋腾退交还给甲方拆除，甲方也已将预收的租金、押金等费用退还给乙方，并已先行向乙方预付了租赁房屋腾退补偿费用共计4319536.8元。现甲乙双方根据相关政策，就租赁房屋的腾退等相关事宜，经友好协商，达成如下条款，以资共同遵守。一、双方在此确认，原合同已经双方协商一致解除；二、腾退补偿款项。双方在此确认，甲方应当向乙方支付的租赁房屋腾退补偿款项总额为18300911元，腾退补偿费用明细详见本协议附件。其中，甲方已于本协议签订前向乙方预付了4319536.8元，剩余腾退补偿款项13981374.2元尚未支付。三、支付时间1.甲方应当在本协议签订后15日内向乙方支付腾退补偿款项8099592.24元；2.因乙方与第三方存在关于租赁房屋的未决纠纷，剩余腾退补偿款项5881.781.96元，待相关纠纷解决后，甲方再行支付。若甲方因相关纠纷被第三方索赔的，甲方有权直接从剩余腾退补偿款项中直接予以扣除，剩余腾退补偿款不足以抵扣的，甲方有权向乙方进一步追偿……附件：1.房屋重置成新价5318569.2元；2.附属物补偿2247022.4元；3.停产停业损失8003847.6元；4.搬家费317613元；5.搬家奖励费2286813.6元；6.其他127045.2元；合计18300911元。同日，国亚亚公司向古城泰然公司出具《关于指定租赁场地房屋腾退补偿款收款账户的函》，其中载明该公司指定李成雁名下北京农村商业银行账户为腾退补偿款13981374.2元的收款账户。2018年9月30日，古城泰然公司向李成雁以上指定账户内转账1000000元，2018年10月9日，古城泰然公司向李成雁以上指定账户内转账7099592.24元。一审庭审中，古城泰然公司对于补偿标准予以明确：重置成新价、装修及附属物均按照评估价的70%予以补偿，停产停业损失按照1800元/平方米的70%予以补偿，搬家费按照50元/平方米补偿，搬家奖励费按照360元/平方米支付，其他补偿系为促进腾退设置，按照20元/平方米支付。弯月亮公司、国亚亚公司均认可该补偿计算方式。2019年7月3日，双方签订《补充协议》，载明：一、双方在此确认，原协议约定甲方应当向乙方支付12419129.04元，剩余5881781.96元尚未支付；二、双方在此明确，原协议项下剩余腾退补偿款项尚未支付系因乙方自身原因所致，甲方对此不承担任何违约责任；三、甲方同意，在本补充协议签订后30个工作日内将本协议第一条所述尚未支付的腾退补偿款项支付至乙方指定账户……2019年7月18日，国亚亚公司向李成雁以上指定账户转账5881781.96元。古城泰然公司称其向李成雁的转账系基于国亚亚公司向李成雁的合同权利义务的转让，为此其提交了转账依据：（1）显示签订日期为2017年2月16日国亚亚公司与李成雁签订的《协议书》，该协议书中约定了国亚亚公司与古城泰然公司签订的租赁合同中的权利义务概括让与李成雁；（2）显示签订日期为2018年9月29日古城泰然公司与李成雁签订的《租赁场地及场地内房屋腾退补偿协议书》，其中约定腾退补偿款向李成雁支付。国亚亚公司与李成雁均表示，以上债权债务转让协议书系国亚亚公司为了记账需要与李成雁签订，补偿款的实际取得主体系国亚亚公司。另，2017年2月27日北京市石景山区农村工作委员会、北京市石景山区人民政府集体经济办公室发布《北京市石景山区农村工作委员会、北京市石景山区人民政府集体经济办公室关于印发的通知》（石农发[2017]8号）并据此启动以上涉案区域的疏解整治工作。弯月亮公司认可院落内房屋拆除系基于该次疏解整治工作进行。2017年5月11日，国亚亚公司向弯月亮公司明清分公司出具《通知》，内容为：因政府拆迁，于2017年5月11日星期四上午，后院房屋停电，请做好有关方面工作。一审庭审中双方确认租赁场地于以上时间停水停电。国亚亚公司称其后购置了发电设备对于未拆除的租赁物进行供电，弯月亮公司不予认可，国亚亚公司未进一步举证亦未举证存在恢复供水的情况。2018年8月6日，古城泰然公司出具《情况说明》，内容为“北京市国亚亚汽车修理厂向我司租用场地性质为集体建设用地，属于北京古城泰然投资管理公司集团所有。根据石景山区2015年11月19日发布的《北京市石景山区人民政府通告》的部署要求，我司于2017年4月13日召开该区域租赁户的东院大会，并于5月8日开始对位于古城南街东侧隶属于我公司集体土地上的建筑进行拆除，现已经拆除完毕”。一审庭审中，双方确认弯月亮公司于2017年3月29日交纳了4号房2017年4月1日至2018年3月31日租金700000元，2016年7月19日交纳了2016年7月16日至2017年7月15日的12号房、13号房的租金合计150000元，双方一致同意将弯月亮公司拖欠的水费9937.5元，电费21264元自应退还房租中扣除。2017年11月10日，涉诉场地内的房屋均强制拆除，弯月亮公司称其因强制拆除造成房屋内的部分物品未及时搬出而发生了财产损失。弯月亮公司主张装饰装修及附属物损失，并提交了自制列表，国亚亚公司称因评估公司到场评估时弯月亮公司不予配合，故该项补偿无法现场评估，国亚亚公司及第三人均表示各房屋的装饰装修无法明确区分，经法院向评估机构询问，评估机构称院内各房屋的附属物无法予以区分，弯月亮公司主张其事后向古城泰然公司报送了其损失情况，古城泰然公司不予认可，弯月亮公司未就报送事实予以举证证明，经查，4号房、4-3号房、5号房、6号房的装饰装修及附属物补偿款437631.6元。弯月亮公司明清分公司的注册地为北京市石景山区古城南街路东53-1号。经双方确认，该地址系指弯月亮公司自国亚亚公司承租的场地。国亚亚公司曾于2005年3月将其注册地变更为古城南街东侧（好世界南600米）并于诉争地点拆除后将其注册地变更至他处。一审法院认为，弯月亮公司与国亚亚公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容亦未违反相应法律、行政法规规定，应为有效。诉争地点土地原属于集体所有性质，古城泰然公司系诉争地点房屋权利人，将房屋出租并不违反相应法律、行政法规。古城泰然公司将诉争地点出租给国亚亚公司，国亚亚公司将诉争地点出租给弯月亮公司及弯月亮公司明清分公司，古城泰然公司未就转租行为提出异议，故国亚亚公司与弯月亮公司及弯月亮明清分公司之间签订的房屋租赁合同均为有效。本案争议的焦点如下：一、合同解除时间的认定。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，相关部门发布公告并下达腾退拆除通知，国亚亚公司随后向弯月亮公司发出搬迁通知并采取停水停电措施，从停水停电时起双方合同履行目的已经无法实现，且国亚亚公司无法再履行合同义务，合同已经因无法履行而应解除。国亚亚公司与弯月亮公司签订的《房屋租赁合同》均约定，如遇政府拆迁即解除合同，故法院认为双方已经就合同解除条件达成合意，合同解除时间应当自房屋不能继续使用之日起，即2017年5月11日解除。弯月亮公司主张退还租金648493元，法院根据剩余租期及应扣除的水电费数额，对于应退还的租金数额计算为700000元/365天×（365天-40天）+150000元/365天×66天-9937.5-21264元=619209.5元。二、合同解除后的清退补偿款的给付主体及补偿对象。首先，就弯月亮公司是否具有本案中涉案场地的腾退补偿款的主张权利一节，法院认为弯月亮明清分公司作为承租人及实际经营人以该场地注册为其营业场所，故弯月亮明清分公司作为实际办理了营业执照且在诉争房屋实际经营的主体亦应获得相应搬迁费补偿，而明清分公司将其在该次腾退中应得利益的主张权利交由弯月亮公司主张，对此法院不持异议；就弯月亮公司表示对已经由新疆餐厅取得腾退补偿款的4号房中的156平方米及5号房不再主张补偿权利一节，法院不持异议。其次，就补偿款的支付义务人一节，法院认为国亚亚公司与古城泰然公司签订《租赁房屋腾退补偿协议书》及相关补偿协议后取得了诉争场地相应的补偿利益，其对弯月亮公司负有支付相应腾退补偿款的义务，就弯月亮公司称古城泰然公司在其要求暂缓向国亚亚公司发放补偿款后仍向国亚亚公司支付款项，故古城泰然因其恶意行为应承担连带给付责任，法院认为，古城泰然的以上支付行为并未造成弯月亮公司的实际损失，且根据合同的相对性，弯月亮公司向古城泰然公司主张合同权利无事实与法律依据。三、弯月亮公司应取得的各项补偿具体数额的计算。本案中，古城泰然公司作为腾退补偿款的支付人，其举证了涉案场地的测绘情况、评估情况、各补偿项目的计算方式及数额，国亚亚公司及弯月亮公司对此予以认可，因此法院对于古城泰然举证的补偿数额及计算方式予以确认，并在此基础上对补偿款依法予以分割。就4-3号房屋的补偿数额得计算。弯月亮公司明清分公司与国亚亚公司签订的《关于以建代租的协议书》约定4-3号房由弯月亮公司明清分公司免费使用至2019年12月31日，在6年使用期间如遇政府拆迁，在政府给予补偿的前提下给予乙方房屋拆除费补偿费，补偿标准按现行1000元/平方米（含装修费用），每使用一年每平方米减少六分之一。法院认为诉争区域的房屋清退拆违行为的依据系2017年2月27日北京市石景山区农村工作委员会、北京市石景山区人民政府集体经济办公室发布的石农发[2017]8号文件，故本次清退拆违行为系按照政府政策执行，故本案诉争补偿利益的分割适用以上约定中“政府拆迁”的情形，双方在合同中就4-3号房的补偿方案进行了一揽子补偿约定，双方应按照该约定执行，故就弯月亮公司就4-3号房应取得的补偿款应计算为635.97平方米×1000元/平方米×（2017年5月12日至2019年12月31日）/6年，数额为279826.8元。就6号房、12号房及13号房（弯月亮公司主张自建77.65平方米）的重置成新价补偿数额的计算。双方约定了除了装修补偿外的其余项目按照国家政策执行，对于装修补偿亦约定了由弯月亮公司自行承担评估风险，此外就弯月亮公司因经营需要搭建的临时建筑物，国亚亚公司不给予补偿。本案中，弯月亮公司主张6号房系其自建的避风阁，12号房及13号房中有其自建面积77.65平方米，并主张该部分面积主张的补偿，法院认为弯月亮公司主张的以上自建行为未按照双方租赁合同的约定履行报备手续，该部分房屋应认定为其因经营需要搭建的临时建筑物，故按照双方约定，对于其主张的该部分面积的补偿，法院不予支持。就7-2号房屋的重置成新价补偿数额的计算。根据双方约定“建设费用由乙方承担，租期内归一方免费使用，期满后归甲方所有。”法院认为双方对租期内的“免费使用”的约定以出租方享有房屋权利为前提条件，法院认为其对该新建房屋租期内免租系其建设出资获取的对价，从该约定内容看，不能得出其出资即享有租赁期内房屋所有权的意思表示，故法院考虑其剩余免费使用期间及评估重置成新价，酌情确定其应当取得的该项补偿款的数额57963元×70%÷2=20287元。弯月亮公司与国亚亚公司已经就4-3号房的补偿已经进行了一揽子解决的约定，4号房中新疆餐厅部分156平方米的补偿款弯月亮公司不再主张，2013年1月29日、2013年5月28日《房屋租赁合同》中约定的临时建筑不予补偿，故法院在计算其他补偿时，不再将以下面积计入补偿面积：新疆餐厅156平方米、自行搭建的5号房、6号房、12号房及13号房中自建的77.65平方米、4-3号房，据此应予以计算补偿的评估面积为1891.41平方米。就弯月亮公司主张的停产停业补偿5018130元，法院认为房屋租赁合同履行过程中遇征收或拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，次承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置等协议中确定的停产停业损失等补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿等可在其与次承租人之间合理分配。具体至本案中，因国亚亚公司亦在诉争地点注册营业执照，故停产停业损失补偿本院在弯月亮公司与国亚亚公司之间合理进行分配。关于停产停业损失补偿的分配比例，法院综合考虑弯月亮公司、国亚亚公司租赁合同的剩余期限，弯月亮公司的实际经营情况，国亚亚公司的实际履行合同情况，根据公平和诚实信用原则，依法酌情确定原告应获得补偿的比例为70%。法院认为其停产停业损失1668223.62元（70%×70%×1891.41平方米×1800元/平方米）。就弯月亮公司主张的搬家费139392.5元，法院根据双方认可的计算方式认定该项数额为94570.5元（1891.41平方米×50元/平方米）。弯月亮公司主张的搬家奖励1003626元，法院认定数额为680907.6元（1891.41平方米×360元/平方米）。弯月亮公司主张的其他55757元，因该项系促进腾退进度的奖励款项，而在腾退过程中，该公司未予配合导致实施强制拆除，故弯月亮公司主张的该部分奖励，法院不予支持。对于装修及附属物补偿的数额，法院考虑双方合同约定的补偿内容、房屋面积、房屋拆除的过程对该部分补偿数额酌情确定为360000元。就以上补偿款，国亚亚公司应支付占用利息，占用利息起算点法院根据款项发放时间及发放经过予以确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、北京市国亚亚汽车修理有限责任公司于判决生效后十五日内退还北京市弯月亮宾馆有限责任公司剩余租期租金619209.5元（以619209.5元为基数，自2017年5月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北京市国亚亚汽车修理有限责任公司于判决生效后十五日内支付北京市弯月亮宾馆有限责任公司腾退补偿款合计3103815.5元及利息（以3103815.5元为基数，自2019年7月18日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京市弯月亮宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，国亚亚公司提交石景山区古城街道办事处出具的情况说明，欲证明国亚亚公司多次申请退还租金但弯月亮公司不接受，不应当支付所退租金的利息。弯月亮公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，李成雁、古城泰然公司认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。国亚亚公司无法准确表述该情况说明的具体制作人，该情况说明上没有出具单位的负责人或制作证明材料的人员签名或盖章，本院对该情况说明不予采信。本院另查明，2019年7月3日，古城泰然公司与国亚亚公司签订补充协议，载明：一、双方再次确认，原协议约定甲方已向乙方支付的腾退补偿款项总额为人民币18300.911元，现甲方已向乙方支付12419129.04元，剩余5881781.96元尚未支付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一审判决关于本案涉及相关合同效力的认定正确，本院予以确认。本案争议焦点有二，一是一审判决认定的1891.41平米所对应的停产停业损失的分配问题；二是4-3号房的腾退补偿款的计算标准和依据问题；三是弯月亮公司能否获得6号房、12号房及13号房中77.65平米对应的腾退补偿款问题。关于焦点一。房屋租赁合同履行过程中遇征收或拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，次承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置等协议中确定的停产停业损失等补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿等可在其与次承租人之间合理分配。本案中，国亚亚公司与弯月亮公司均在诉争地点办理了营业执照，国亚亚公司出租给弯月亮公司的诉争房屋主要用途为租赁，一审法院综合考虑弯月亮公司与国亚亚公司租赁合同的剩余期限、弯月亮公司的实际经营情况、国亚亚公司的实际履行合同情况等因素后，根据公平和诚实信用原则酌定弯月亮公司应得的停产停业损失补偿，处理正确，本院予以维持。弯月亮公司关于其应当全额获得停产停业损失、无需与国亚亚公司进行分配的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二。弯月亮公司明清分公司与国亚亚公司签订的《关于以建代租的协议书》明确约定，在6年使用期间如遇政府拆迁，在政府给予补偿的前提下给予乙方房屋拆除费补偿费，补偿标准按现行1000元/平方米（含装修费用），每使用一年每平方米减少六分之一。从上述内容可以看出弯月亮公司明清分公司与国亚亚公司就该4-3房屋在遇到政府拆迁时的补偿进行了明确的约定，现各方对于弯月亮公司明清分公司将其权利主张交由弯月亮公司主张均无异议，弯月亮公司主张对4-3号房的腾退补偿款应当按照弯月亮公司明清分公司与国亚亚公司签订的协议履行，一审判决按照协议约定的内容计算弯月亮公司应得的补偿款，处理正确。弯月亮公司主张上述协议约定的补偿仅包含房屋及装修造价，其他拆迁补偿应当按照主合同履行，缺乏合同依据，本院不予支持。关于焦点三。弯月亮公司与国亚亚公司的合同中明确约定了弯月亮公司因经营需要搭建的临时建筑不予补偿，现弯月亮公司未能举证证明其建设6号房、12号及13号房中的77.65平米按合同约定向国亚亚公司履行了报备手续，国亚亚公司亦不认可弯月亮公司搭建上述房屋前经过其同意，一审法院认定上述房屋属于弯月亮公司因经营需要搭建的临时建筑、按照双方合同约定不予补偿，处理正确。弯月亮公司关于上述房屋对应的腾退补偿款的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，弯月亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70125元，由北京市国亚亚汽车修理有限责任公司负担31346元（于本判决生效后7日内交纳），由北京市弯月亮宾馆有限责任公司负担38779元（已交纳）。二审案件受理费22568元，由北京市弯月亮宾馆有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘佳洁审 判 员 赵 斌审 判 员 刘 芳二〇二一年六月十日法官助理 甄乾龙书 记 员 孙 雪