河南省郏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0425民初3287号原告：刘丙欣，男，1950年10月1日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：丁长顺，河南长顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王献增，河南良承律师事务所律师。被告：鲁少刚，男，1963年4月23日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王江立，河南大乘律师事务所律师。原告刘丙欣与被告鲁少刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘丙欣及其委托诉讼代理人丁长顺，被告鲁少刚及其委托诉讼代理人王江立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丙欣向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的租赁合同，并赔偿本人违约金1万元；2.依法判令鲁少刚恢复厂区内的原状；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：刘丙欣和鲁少刚于2013年3月21日签订厂区租赁（承包）协议，厂区总面积约24亩，租赁期间为：2013年4月1日-2024年3月31日，年租金第一年为13万元，以后每年15万元，并特别约定，乙方（鲁少刚）如改变房舍及树木设施需征得刘丙欣同意，否则应当视为违约，并约定了如一方违约，赔偿违约金1万元。2019年刘丙欣发现，鲁少刚未经刘丙欣书面同意，擅自改变厂区内的布局，违法增建多处房舍；厂区内原有6处建成的厂房被告擅自拆除后改建；另其未经同意，擅自把厂区内的厂地及房舍转租他人。综上所述，鲁少刚未经同意违法擅自改变厂区内布局及建筑设施，并擅自转租，已经严重构成违约。庭审前刘丙欣变更具体诉讼请求为：一、请求解除2013年3月21日双方签订的“承包协议”“租赁协议”，并赔偿经济损失1万元。二、恢复承包厂区、厂房原状。鲁少刚辩称，原告的主体资格不适格。原告依据未实际履行的且已经解除的《承包协议》内容诉求判决解除《租赁合同》，属于张冠李戴。其与我方签订《承包协议》后，又另行与我方签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。我方在租赁期间没有任何违约情形。鲁少刚多处建房和对外出租是正当使用租赁场地，符合租赁合同目的，并不构成违约。其主张解除合同没有约定和法定的解除情形。刘丙欣围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、双方于2013年3月21日签订的“承包协议”一份，证明该协议对涉案标的物、租赁期限、租金及支付方式，以及双方责任进行明确约定，从协议内容来看，该协议虽然名为“承包协议”，但实质法律关系系租赁法律关系。同一天，先签订“租赁协议”，经鲁少刚修改后并根据其要求签订“承包协议”。故租赁协议及承包协议说的是同一个法律事实。证据二、被告擅自在厂区内改建房产建筑的照片一组。证明鲁少刚违反合同第四条约定：“……如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则应视为违约。”其擅自把刘丙欣建成的6个货位场地改造；把原来的北大门改造成厕所，也证明构成根本性违约。该作为还违反《合同法》第223条规定：“……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”；证据三、鲁少刚擅自在厂区增建房产建筑照片一组。证明鲁少刚擅自私搭乱建四间两层楼房，鲁少刚也承认该事实；该擅自私搭乱建的房屋不仅违反合同约定，也没有建房审批手续，属违章建筑；证据四、厂区内厂房、车间使用（转租）情况照片一组。证明鲁少刚擅自把厂房、生产车间转租给“河南省大掌柜食品有限公司”、郏县东泽蚊帐经营部和付慧娟等人使用。进而证明其违反《合同法》第224条的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；证据五、双方于2020年11月1日签订解除“承包协议”合同一份。该协议内容明确说明，鲁少刚（乙方）因为增建房产违约，把房产折价补偿给甲方，双方解除原“承包协议”，刘丙欣（甲方）收回厂子；证据六、刘丙欣与郏县白庙村第七组租地协议一份。证明2009年10月20日刘丙欣与郏县白庙村第七组租地协议一份，证明刘丙欣是郏县白庙村第七组土地的合法承租人。是本案的适格原告。针对刘丙欣提供的证据，鲁少刚质证意见如下：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，应以租赁协议为准；对证据二真实性无异议，我方确实将房屋转租，但是我方转租房屋是行使双方的约定，我方并没有违约；对证据三真实性无异议，但证明目的有异议，我方是按照合同约定合理地在空地上建设一部分房屋，建房时刘丙欣积极参与并出谋划策；对证据四无异议，该七个储草池。1.7米高，三面围墙，我方将三面围墙加高封顶变为仓库。该行为是双方约定的权利范围之内；对证据五真实性无异议。鲁少刚提交以下证据：证据一、2009年10月20日刘丙欣与白庙村七组的《租地协议》复印件一份，证明：1.该协议的乙方当事人应为黄灿章、刘丙欣二人；2.耕地租给黄灿章、刘丙欣办厂，是土地管理法和农村土地承包法所禁止的。应为无效协议。3.案涉土地是刘丙欣、黄灿章共同租赁，其建成的牛棚、储草池是共同建设还是个人所建，主体不明。刘丙欣以自己的名义起诉系主体资格不适格。证据二、2013年3月21日《承包协议》、2020年11月1日《解除“承包协议”合同》复印件各一份。证明:1.鲁少刚拟建有机肥厂，双方拟合伙将其养牛厂承包给鲁少刚而签订《承包协议》。2.养牛厂除厂内有红色钢屋顶厂房8栋，前院的办公楼，门卫室外没有其它房屋，厂院东北方仅有建成的无顶盖，正面无墙，其它三面围墙高约1.7米的货位场地即牛草储草池六个。3.鲁少刚承包刘丙欣所有建筑物及设施并自主经营使用，并特别约定，刘丙欣不得随意干涉鲁少刚对厂房的使用支配及用途。4.双方责任为“鲁少刚爱护厂里所有财产、厂房及树木，如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则视为违约”。该处是书面记录并非书面同意。5.该承包协议未实际履行，于2020年11月1日双方协商解除。6.刘丙欣依据该承包协议内容诉求解除租赁合同，文不对题。证据三、2013年4月1日《租赁协议》一份。证明:2013年4月1日双方签订《租赁协议》。证明由鲁少刚自主经营使用，刘丙欣不得干涉；《租赁协议》第四条约定“如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则视为违约”；《租赁协议》第五条约定，“任何一方违约，给对方造成经济损失的，除足额赔偿损失外，另支付给对方违约金壹万元，”说明只要记录即可，无需征得刘丙欣同意，且无违约就不支付违约金10000元；证据四、租赁厂院现实全貌照片和厂院厂房（牛棚）、储草池示意图各一张。证明：1.鲁少刚接收厂院内的8栋厂房（牛棚）和办公楼房舍、货位场地、树木坐落位置,未改变其外观及结构。证据五、租赁厂院局部照片及转租租赁合同（协议）三份。2015年4月22日，鲁少钢与付慧娟签订的《租赁协议》向付慧娟转租厂房（棚）；2019年5月1日，鲁少钢与河南省大掌柜食品有限公司签订的《厂房租赁合同》一份。证明该公司租用鲁少钢转租的二栋厂房（牛棚）至今；2019年10月1日，鲁少钢与李红耀签订《租赁合同》一份。李红耀租赁由北向南数第一栋厂房（牛棚）。证明转租是事实，但并不违约。证据五、出庭证人高某证明：院内东北七个货位场地即为无顶盖、无正面墙的牛草储草池。刘丙欣质证如下：对证据一不予质证，该证据为复印件，我方不知道该证据的来历，与本案也没有关系；对证据二真实性无异议，与我方提供的一致，但我方所有的是双方改过以后的，原告提交的是最初的版本，该版本已经被替换，应以第二次签订的协议为准；对证据三真实性无异议。但是证据三中的协议是作废的协议。租赁协议上有双方的签字和指印。在租赁协议上进行修改后定为承包协议。鲁少刚有完整的租赁协议是因为当时签订租赁协议后其反悔了，后又签订了承包协议，因当时其没有带第一份协议，所以第一份协议没有收回。故承包协议应为最终双方认可的协议。鲁少刚对《承办协议》第四条的解释是错误的。该条款是如有需改变房屋及树木等设施的需要双方协商，书面记录解决，否则视为违约。对其余证据不需要质证。以实际情况为准。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月20日，郏县白庙村七组作为甲方，刘丙欣、黄灿章作为乙方，双方签订了《租地协议》，协议约定了租赁土地的位置、租金支付时间及方式、租赁期限、协议中止情形及违约金等内容。后黄灿章退出。2013年10月20日，郏县白庙村七组作为甲方，刘丙欣作为乙方，双方签订了《租地协议的补充协议》主要补充内容为：“刘丙欣所建厂房，所有权是刘丙欣的，刘丙欣可以随时将厂房出租和承包给他人使用；土地是刘丙欣租七组群众的，刘丙欣每年按时向七组群众交付租金；租期2013年10月20日至2024年10月20日。”上述两份协议签订后，刘丙欣在案涉土地上建设了围墙及建筑设施，并进行经营。2013年3月21日，刘丙欣为甲方，鲁少刚为乙方，双方签订“承包协议”。该协议主要内容为：“一、厂里基本情况在郏县郏神公路以西（以东正照白庙村）有甲方建成的一座空厂子，厂内有红色钢屋顶厂房捌栋，前院为行政区，有办公楼及硬化好的停车位，南北两端有两个大门及两个门卫室。厂内道路均已硬化，路两旁绿树已成行，在生产院东北方有建成的货位场地六个，以西有空地一处。院内有深水井及抽水管泵，三相生产电路已架好并开户使用，南段厂大门口里外均已绿化，大门朝东临郏神公路，出入便利。二、承包范围：现在通过双方协商，甲方将厂内所有建筑物及设施承包给乙方自主经营使用（甲方不得随意干涉乙方对厂房的使用支配及用途），年承包金为壹拾伍万元整（￥150000元），第一年13万元，以后每年15万元。承包期为：壹拾壹年，到期后乙方可优先协商继续承包。三、付款方式：年承包金为先付，即每年承包期开始时，先付一年承包金，后使用厂子，以后每年如此，承包金支付时间为每年4月1日开始。四、双方责任：甲方确保厂里、厂地无纠纷，否则承担经济赔偿和违约责任，并积极支持乙方和帮助乙方有求之事；乙方要爱护厂里所有财产、厂房及树木，如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则视为违约。五、违约责任：任何一方违约，给对方造成经济损失的，除足额赔偿损失外，另支付给对方违约金壹万元。六、承包日期:2013年4月1日—2024年3月31日。甲方刘丙欣签字按指印，乙方鲁少刚签字按指印，约定日期：2013年3月21日。2020年11月1日，刘丙欣为甲方，鲁少刚为乙方，双方签订《解除承包协议合同》，内容为：“甲方：刘丙欣，乙方：鲁少刚。一、乙方在2013年3月21日承包甲方一座空厂子，未经甲方同意又在此厂增建多处房舍，现通过双方协商，所建房舍除一座四间两层住宿楼以外（此楼房以后再说），其它全部房舍做价抵给甲方，以后这些房舍就是甲方所有了。二、乙方在厂内所建的一座四间两层住宿楼，因乙方现在无房居住，所以甲方同意在适当时候再商议如何处理此房。因所建此房地皮是甲方租用白庙村七组的，所以，乙方擅自建在别人地皮上的房子，乙方是要自己承担后果的。三、解除原“承包协议”，甲方收回厂子。立合同人，甲方刘丙欣签字按指印，乙方鲁少刚签字按指印。2020年11月1日。”鲁少刚提供的双方签订的《租赁协议》，内容为：“甲方刘丙欣，乙方鲁少刚，一、厂里基本情况：在郏县郏神公路以西（以东正照白庙村）有甲方建成的一座空厂子，厂内有红色钢屋顶厂房捌栋，前院为行政区，有办公楼及硬化好的停车位，南北两端有两个大门及两个门卫室。厂内道路均已硬化，路两旁绿树已成行，在生产院东北方有建成的货位场地六个，以西有空地一处。院内有深水井及抽水管泵，三相生产电路已架好并开户使用，南段厂大门口里外均已绿化，大门朝东临郏神公路，出入便利。二、租赁：现在通过双方协商，甲方将厂子全院租给乙方自主经营使用（甲方不得随意干涉乙方对厂房的使用支配及用途），年租金壹拾伍万元整（150000元），租期为壹拾壹年，到期后乙方可优先续租。三、付款方式，租金为先付，即每年租期开始时，先付一年租金，后使用厂子，以后每年如此，租金支付时间为每年4月1日。四、双方责任：甲方确保厂里、厂地无纠纷，否则承担经济赔偿和违约责任，并积极支持乙方和帮助乙方有求之事；乙方要爱护厂里所有财产、厂房及树木，如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则视为违约。五、违约责任：任何一方违约，给对方造成经济损失的，除足额赔偿损失外，另支付给对方违约金壹万元。甲方刘丙欣签字按指印。乙方鲁少刚签字按指印。租赁日期，2013年4月1日至2024年3月31日。”上述《承包协议》和《租赁协议》签订后，鲁少刚承包了案涉场院并进行经营。其在经营过程中，对原有的储草池、大门和排水系统进行了改建和增建，并新建了部分房屋。之后，对外出租了其中部分厂房和仓库，并收取了租金。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、原告刘丙欣主体资格是否适格？二、鲁少刚是否违约？是否应当解除合同？针对以上争议焦点，本院分析评判如下：针对第一个争议焦点。根据现有证据及本院查明的事实。首先，刘丙欣、黄灿章与白庙乡白庙村七组及十六户村民签订《租地协议》；其次，黄灿章退出后，刘丙欣又与白庙乡白庙村七组及十六户村民签订《租地协议的补充协议》。协议签订后，刘丙欣已经按约定向村民支付租金，并进行了实际经营。至今，刘丙欣与白庙乡白庙村七组无争议。刘丙欣已经实际取得了案涉土地的承包经营权。由此，刘丙欣作为原告起诉主体适格。针对第二个争议焦点，即刘丙欣与鲁少刚签订的《承包协议》和《租赁协议》是否应当解除，鲁少刚是否违约？根据刘丙欣提供的《承包协议》和鲁少刚提供的《租赁协议》可以看出，虽然协议名称不同，但主要内容一致，说明《租赁协议》系由《承包协议》演变之。且双方发生纠纷后，曾于2020年11月1日达成了《解除承包协议合同》。说明双方已经按照《承包协议》和《租赁协议》的内容实际履行。双方在履行两个协议过程中，根据协议第四条内容：“……如有需改变房舍及树木等设施的，需双方协商，书面记录解决，否则视为违约。”本院认为，需双方协商书面记录解决，应理解为经刘丙欣同意，非单方记录即可。据此，鲁少刚未经刘丙欣同意，将案涉建筑物和厂房部分对外出租并收取租金的行为违反合同约定。且双方曾协商解除。根据《中华人民共和国合同法》第223条：“……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”、第224条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定。刘丙欣请求解除《承包协议》与《租赁协议》，恢复租赁物原状的理由成立，本院应予支持。因鲁少刚违约，应向刘丙欣支付合同约定的违约金10000元。鲁少刚辩称没有违约，不同意解除合同的理由与事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定，判决如下：一、解除刘丙欣与鲁少刚签订的《承包协议》和《租赁协议》；二、鲁少刚于本判决生效后三十日内按照《承包协议》和《租赁协议》第一条约定，即厂里基本情况：“在郏县郏神公路以西（以东正照白庙村）有甲方建成的一座空厂子，厂内有红色钢屋顶厂房捌栋，前院为行政区，有办公楼及硬化好的停车位，南北两端有两个大门及两个门卫室。厂内道路均已硬化，路两旁绿树已成行，在生产院东北方有建成的货位场地六个，以西有空地一处。院内有深水井及抽水管泵，三相生产电路已架好并开户使用，南段厂大门口里外均已绿化，大门朝东临郏神公路，出入便利”向刘丙欣恢复原状；三、鲁少刚于本判决生效后三十日内向刘丙欣支付违约金10000元；四、驳回刘丙欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由鲁少刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  刘周信人民陪审员  张金艳人民陪审员  高云清二〇二一年三月十九日书 记 员  李静静