北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1350号原告：胡大秋，男，1963年11月1日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李万平，北京市华泰律师事务所律师。被告：赵海燕，女，1975年4月15日出生，汉族，中电建物业管理有限公司门头沟分公司职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：胡淑萍，北京道广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文秀，北京道广律师事务所律师。被告：王硕涵，女，1997年8月10日出生，汉族，北京京合传媒有限公司职工，住北京市门头沟区。原告胡大秋与被告赵海燕、王硕涵合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员张恒独任审理，并公开开庭进行了审理。原告胡大秋及其委托诉讼代理人李万平，被告赵海燕及其委托诉讼代理人胡淑萍，被告王硕涵到庭参加诉讼。审理中，胡大秋申请财产保全，请求禁止北京市门头沟区房屋征收事务中心向赵海燕交付北京市门头沟区2单元401号（以下简称401号房屋）安置房屋及为其办理上述房屋的回购手续，本院于2021年4月7日根据其申请作出民事裁定书。本案现已审理终结。原告胡大秋向本院提出诉讼请求：1、确认我与王红俊于2014年8月18日签订的《协议》有效；2、赵海燕和王硕涵应在401号房屋符合办理交付手续时协助我办理安置房屋的交付手续，相应差额面积购房款由我交付；3、赵海燕和王硕涵应在401号房屋符合办理过户登记手续时协助我办理房屋过户登记手续；4、要求赵海燕和王硕涵给付我从2012年6月30日至今的房屋周转费。事实和理由：赵海燕是已故王红俊的妻子，王硕涵是王红俊的女儿。王红俊于1962年12月19日出生，于2012年12月31日死亡，生前户籍所在地为北京市门头沟区14排1号。2014年8月18日王红俊住房因门头沟棚户区改造被征收，为支付看病费用，王红俊向我借款五十万元，因其无力以现金偿还借款，王红俊与我签订《协议》一件，约定：“本人王红俊（身份证：×××）因向胡大秋借款伍拾万元整未还经二人协商，将位于33排10号的一套拆迁安置房两居室（两居室为期房未确定楼层、朝向、面积）抵给胡大秋，借款一笔勾销，待安置房可以过户时无条件配合过户，过户费由胡大秋支付”。我和王红俊在协议上签名按指印，赵海燕和王红俊的姐姐王金花也在协议上签名按了指印，随后将案涉协议中被征收房屋的补偿安置协议交给我，由我保存至今。因案涉安置房屋即将开始办理选房入住手续，在王红俊已死亡的情况下，依法应由王红俊的法定继承人即赵海燕、王硕涵履行案涉协议约定的义务。由于赵海燕已在案涉协议上签名按指印，其同时对协议设定的夫妻共同债务依法承担履行责任。现双方无法协商一致，故诉至法院，望判如所请。被告赵海燕辩称：不同意胡大秋的诉讼请求。王红俊与胡大秋只存在借贷关系，胡大秋为保障自身债权，要求用王红俊的拆迁安置房屋作为40万债权的担保。双方签署的协议系原被告之间借款合同的担保，不是真正意义上的房屋买卖合同。《委托书》载明的内容是办理卖房事宜，《协议》中只有以房抵债，没有房屋买卖的相关信息，王金花擅自签订的一系列房屋买卖文件属于无权处分。王金花无权参与拆迁款的分配，更无权与他人就拆迁款达成分配意见，王金花与胡大秋的约定对被告没有约束力。胡大秋和王金花恶意串通，损害赵海燕的利益；原被告之间买卖房屋的行为是基于虚假意思表示而实施的，退一步讲，即使协议是房屋买卖合同，标的是安置房，其产权是“按照经济适用住房产权管理”的房屋，此类房屋在取得产权证书前不允许上市交易，因此双方之间的协议应认定无效。被告王硕涵辩称：我的意见同赵海燕一致。本院经审理认定事实如下：赵海燕与王红俊系夫妻关系，生育一女王硕涵，王红俊于2014年12月31日因原发性肝癌死亡，王红俊的父母已先于王红俊死亡。门头沟区33-10号房屋（以下简称33-10号房屋）系王红俊承租的公房，后该房屋被列入征收范围。2012年6月30日，王红俊就上述房屋与征收单位订立房屋征收补偿安置协议，协议载明：33-10号有住宅平房2间，建筑面积22．79平方米；被征收在册人口0人，实际居住人口1人，分别为王红俊；选择房屋产权调换方式补偿，应安置房屋建筑面积50．31平方米；选择一套两居室作为安置房屋。2021年4月3日，赵海燕选定401号房屋为安置房屋，该房屋为期房，目前尚未交付。王红俊因患病向胡大秋借款。2014年8月18日，王红俊与胡大秋签署《协议》，约定“本人王红俊（身份证：×××）因向胡大秋（身份证：×××）借款伍拾万元整未还经二人协商，将位于33排10号的一套拆迁安置房两居室（两居室为期房未确定楼层、朝向、面积）抵给胡大秋，借款一笔勾销，待安置房可以过户时无条件配合过户，过户费由胡大秋支付，安置房交房时间从签此协议起不得超过两年，否则算超期违约。如有违约和反悔以及一切个人原因本人王红俊愿承担借款的三倍赔偿并承担法律后果。注：此协议借款的三倍赔偿前提是因借款人所借款项也是用于购房，不得已才制定三倍赔偿的协议。”该协议下方有王金花、王红俊、胡大秋和赵海燕的签名和捺印。同日，胡大秋通过前妻吴淑云的银行账户向王金花银行账户转账40万元。胡大秋主张因王红俊生病，王红俊的姐姐王金花向胡大秋借钱，胡大秋于2014年8月18日前一周左右给付王金花现金40万，到期未还才签订了《协议》，这份《协议》系在医院签署，王金花、王红俊、赵海燕都在协议上签字；胡大秋通过其前妻账户向王金花转账40万，约定房屋交付时给5万，可以办理过户再给5万，涉案房屋按照50万元的价格卖给胡大秋；同意按照约定把剩余10万元给被告。为证明其主张，胡大秋提交王红俊作为被征收人的《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》及《补充协议》的原件，与王金花的通话录音、《协议》《双方约定》《委托书》《协议书》和收条，并申请证人丁某出庭作证。其中与王金花的通话录音显示胡大秋与王金花沟通选房及周转费事宜；《双方约定》显示卖方王红俊承诺此房没有任何违法欺骗、保证家人不会因以后房价涨幅而反悔、办理入住时不得拖延；买方胡大秋在交房时将剩余10万元的一半5万元交给卖方王红俊，在卖方配合过户时将剩余5万元交给王红俊，下方有王金花、胡大秋、王红俊、赵海燕和赵雪的签名捺印。《委托书》约定本人王红俊委托我姐姐王金花办理卖房事宜，房址：33排10号未回迁的安置房，委托人处有王红俊的签名捺印，受托人处有王金花的签名，签订日期2014年8月18日，下方有王红俊、赵海燕和赵雪的签名捺印。收条显示今收到胡大秋买房款40万元，剩余10万元待安置房过户时分批结清，收款人处有王金花的签名捺印，付款人处有胡大秋的签名捺印，下方有赵海燕的签名捺印，签订日期为2014年8月18日。《协议书》约定本人胡大秋与王红俊（已故）委托人王金花协商如下：1．存折内的剩余补偿款归王金花所有；2．选房时所差平米数补偿由本人胡大秋支付；3．由于房子已归本人胡大秋，周转费由胡大秋领取；4．拆迁条交给胡大秋保管；本人签字处有胡大秋签名捺印，委托人签字处有王金花签名捺印，签订日期2015年5月22日。证人丁某当庭陈述其系胡大秋的朋友，2014年左右借给胡大秋25万元现金，其和胡大秋开车从朝阳到门头沟，胡大秋把钱放在袋子里给了王金花。经质证，赵海燕和王硕涵认可《协议》上的字是赵海燕签的；不认可与胡大秋通话的是王金花；不认可《双方约定》的真实性，主张王红俊的签字是王金花代写，王金花没有代理王红俊的权限；《委托书》中王海燕的签名不是本人所签，下面的签名是王红俊是后补的，委托事宜无效，只是委托王金花找卖家，并非授予王金花卖房的权利；《收条》中无王红俊的签名，不认可赵海燕签名的真实性；《协议书》是王金花的个人行为，与本案无关；不认可证人丁某的陈述。赵海燕和王硕涵提交王红俊的住院病历，主张王红俊在2014年8月才感觉身体不适并于8月18日入院治疗，在8月下旬才确诊肝癌，7月王红俊无借款的需求，也未收到任何借款；2014年8月18日胡大秋向王金花转账40万元，并在当天签订房屋买卖协议，此协议实为债权的担保，双方并无买卖意思表示。经质证，胡大秋认可病历的真实性，主张8月18日住院病历并不能代表8月18日才确诊，借款的大体时间是8月18日前一周左右。经法庭询问，赵海燕陈述其很早之前叫赵雪，身份证上的名字是赵海燕；王红俊住院的时候才和家里人说帮忙筹钱，王金花收到40万，说钱借到了需要打欠条，王金花把协议拿过来，其后补的签字；王金花的钱没有给赵海燕，直接用于王红俊的治疗；借款时没有约定还款期限，没有约定利息，其和王金花至今未偿还胡大秋的欠款。赵海燕主张《双方约定》中赵海燕和赵雪的签字和捺印无法确认是其本人签的，但经法庭释明，其不申请鉴定。本案审理过程中，本院与王金花电话联系，王金花表示其之前不认识胡大秋，其弟弟王红俊生病需要钱，想把安置房卖掉看病，其通过拆迁办的人找到了胡大秋，胡大秋想买房就签了这个协议；协议约定是50万，实际借款是40万，拿钥匙的时候给5万，过户的时候再给5万，在转账之前其与胡大秋没有过现金交易。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵海燕认可为给王红俊看病向胡大秋借款，胡大秋转给王金花的钱用于王红俊的治疗。王红俊与胡大秋签署《协议》约定王红俊因向胡大秋借款50万未还，将一套两居室的拆迁安置房抵给胡大秋，借款一笔勾销。胡大秋提交了《双方约定》的原件，赵海燕虽不认可《双方约定》系其本人签字，但经法院释明其不申请鉴定，故赵海燕应承担对其不利的后果，本院确认《双方约定》的真实性。根据“借款一笔勾销”的表述和《双方约定》中卖方、买方的称谓及当事人陈述，本院确认《协议》的性质并非担保，而是房屋买卖协议。该协议有胡大秋、王红俊、赵海燕和王金花的签名，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，属合法有效。在转账之前是否有现金交易与本案无关，该协议未约定还款期限、未约定利息，王红俊于2014年底去世至今已超6年，赵海燕至今没有还款，赵海燕关于该协议系借款协议的辩解无事实依据，本院不予采信。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。赵海燕和王硕涵作为王红俊的继承人，应在401号房屋符合办理交付手续时协助胡大秋办理交付手续，相应差额面积购房款由胡大秋交付；赵海燕和王硕涵应在401号房屋符合办理过户登记手续时协助胡大秋办理房屋过户登记手续。胡大秋亦应在办理401号房屋的交付手续时，给付赵海燕和王硕涵5万元；在办理401号房屋的过户登记手续时，给付赵海燕和王硕涵5万元。胡大秋依据王红俊与王金花签署的《委托书》和其与王金花签署的《协议书》要求赵海燕和王硕涵支付周转费，但《委托书》并未约定周转费事宜，该《协议书》系王红俊去世后签署，无赵海燕和王硕涵的签字确认，亦未得到二被告的认可，故胡大秋的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认胡大秋与王红俊于2014年8月18日签订的《协议》有效；二、赵海燕、王硕涵应在符合办理房屋交付手续的条件时，协助胡大秋办理北京市门头沟区401号房屋的交付手续，相应的差额面积房款由胡大秋支付；三、赵海燕、王硕涵应在符合办理过户登记手续的条件时，协助将北京市门头沟区401号房屋办理过户至胡大秋名下；四、胡大秋应在北京市门头沟区401号房屋办理交付手续时给付赵海燕、王硕涵50000元；五、胡大秋应在北京市门头沟区401号房屋办理过户登记手续时给付赵海燕、王硕涵50000元；六、驳回胡大秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由胡大秋负担1760元，已交纳；由赵海燕、王硕涵负担7040元，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全费5000元，由赵海燕、王硕涵负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二一年六月二十九日法官助理  范祥云书 记 员  董 颖