新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2512号 上诉人（原审被告）：姚富井，男，1972年5月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：田春香，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆合丰友融企业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路222号5层B-16。 法定代表人：尚颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁屹，新疆新屹盛律师事务所律师。 原审被告：施国荣，男，1966年8月17日出生，汉族，无固定职业，住上海市嘉定区。 上诉人姚富井因与被上诉人新疆合丰友融企业管理有限公司（以下简称合丰友融公司）、原审被告施国荣房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭于2021年6月8日开庭进行了审理。上诉人姚富井的委托诉讼代理人田春香，被上诉人合丰友融公司的委托诉讼代理人袁屹，原审被告施国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚富井上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判：1．姚富井承担的房屋租金1,325,848.4.4元；2．姚富井承担违约金89,739.3元；3．驳回合丰友融公司要求姚富井承担物业管理费的诉讼请求。事实和理由：合丰友融公司对所有租户免租三个月，且自认2019年4月1日对姚富井承租的房屋采取了封门行为。故一审法院认定姚富井的承租期间为2017年9月8日至2019年6月26日与案件事实不符。一审审理期间我方已提出违约金过高的抗辩意见，一审法院酌定我方支付400,000元违约金没有事实依据。合丰友融公司并未举证证明其损失的具体金额，故应按中国人民银行同期贷款利率进行计算。一审法院已查明姚富井与合丰友融公司之间未签订《物业服务合同》，双方也未能形成明确的意思表示与履行行为，一审法院通过合丰友融公司与第三方签订的《物业服务合同》确定姚富井的支付义务，没有事实依据。一审法院认为《商铺租赁合同》中约定双方同步签订《物业管理合同》，后来虽未签订书面合同但形成事实上的物业管理合同关系，根据合丰友融公司庭审提供的证据，其每户的租金、物业费标准都不一样，还有免租、免物业费的事实存在。 合丰友融公司辩称，1．关于租金起止日期的问题。双方签订的租赁协议及补充协议明确约定租金自万宴城开业30天后起算，我方要求姚富井从2017年9月8日开始支付租金是有事实及合同依据的。关于租金计算终止日期的问题。我方于2019年4月1日经报涉案场地所在的社区后，为了安防要求对商铺进行锁闭处理，直至2019年6月26日我方在社区的协助下将姚富井的物品搬至地下室。所以我方主张的租金支付期间是完全正确的，一审法院认定无误；2．关于违约金过高的问题。根据相关法律规定，违约金的性质本就存在惩罚性与补偿性之分，我方主张违约金是依照合同约定；3．关于姚富井认为双方没有签订管理服务合同，所以不应收取管理费的问题。在双方签订的合同中，存在对综合管理费的约定，姚富井签订合同之后由于其自身原因没有签订补充协议。虽然没有签订补充协议，但是姚富井在卖场中经营享受了制冷、采暖、卫生、安保等方面的服务，应当支付相应的管理费。 施国荣述称，我对姚富井租房子的事实不清楚，签了什么协议也不清楚，故本案不应将我列为被告。 合丰友融公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》；2．判决姚富井、施国荣支付所欠租金1,863,904.4元、管理费376,257.6元、违约金958,137.59元及律师费30,000元；3．判令姚富井、施国荣遗留在租赁房屋内的物品归我公司所有。 一审法院认定事实：2016年4月13日，合丰友融公司与姚富井签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方（合丰友融公司）将位于乌鲁木齐市解放北路XX号商铺出租给乙方（姚富井）使用，建筑面积约为636平方米；乙方租赁甲方场地仅限经营动漫电玩项目，甲方出租该商铺的租赁期限为三年，如因甲方原因迟延开业的，租金起算日相应顺延，甲方不另外承担违约或补偿责任；第一年租金4.7元／天·平方米，季度租金272,764.5元，年租金1,091,058元，第二年租金4.7元／天·平方米，半年租金545,529元，年租金1,091,058元，第三年租金5.08元／天·平方米，半年租金589,171.32元，年租金1,178,342.64元，合同签订7个工作日内支付租金，租金支付除第一年第一次支付五个月租金外（押二付三），剩余租金按上述表内时间支付；乙方应于本合同签署起7日内向甲方一次性缴纳运营保证金50,000元，合同期限届满，或因法律规定、合同约定提前终止合同的，乙方依约定清空并返还商铺，甲方对商铺进行验收，如乙方无欠缴租金和其他费用，且无其他违约需承担的违约金或赔偿金的，甲方在乙方返还商铺之日起三十日将运营保证金无息退还乙方；乙方承租的商铺仅用于大富鲸动漫电玩城品牌经营；乙方在甲方场所经营，涉及到相关物业管理及管理费收取，同步签订《物业管理合同》；乙方在进场施工期间，应接受甲方的管理与安排，遵守甲方所制定的《装修管理规定》，接受甲方的监管并承担相应管理费用；乙方应依法缴纳各项税费、支付租金、物业管理费及其他各项费用；乙方应在合同终止日清空并向甲方返还租赁商铺，乙方未及时返还的，甲方有权提请公证机关办理证据保全并自行处理乙方租赁商铺内的所有留置物品，甲方取回租赁商铺前，乙方应按商铺日租金标准双倍向甲方支付占用费；甲方代保管乙方物品的，乙方应在终止之日后二个月内向男方结清所有欠付款款项后申请退还甲方代保管物品，并支付保管期间所发生的一切费用，乙方逾期未提取的物品视为其废弃物，甲方有权直接处置，由此产生的费用及损失由乙方自行承担；一方违约导致合同解除或乙方违约解除合同的，违约方应按合同期限内租金总额的30％向守约方支付违约金，违约金不足以承担守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任；一方违约导致对方通过司法程序追索的，违约方应按合同期限内租金总额的30％向守约方支付违约金，违约金不足以承担守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任，违约方还需承担守约方支付的合理律师费”。同日，姚富井与合丰友融公司签订《补充协议》，约定将商铺租赁合同第三条第3款内容变更为乙方计租期自甲方商场开业之日起延后三十天起算，将合同第九条第一款变更为姚富井进场装修施工期间，应接受合丰友融公司的管理与安排，遵守合丰友融公司制定的装修管理规定，接受监管并承担品牌装修期间的垃圾费、临时水费、电费，并按管理规定办理并承担施工人员出入证费及装修保证金等费用。姚富井在《补充协议》首页承租方处及落款处签署了自己及施国荣的名字。在合同签订之前，2015年12月14日，合丰友融公司收到缴款单位为“施国荣”的天山项目保证金（电玩三楼）50,000元。2016年10月14日，电玩城开始进场装修，注册为个体工商户，经营者为连大维，实际管理人为姚富井。2017年8月8日，万宴城开始营业。2018年9月7日，姚富井支付租金100,000元，但电玩城未开业。因姚富井拖欠租金，合丰友融公司2019年6月26日将电玩城内游戏机等物品登记造册后，将物品搬离腾空房屋。庭审中，合丰友融公司提交万宴城其他承租人与合丰友融公司之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》用以证明万宴城中的承租人缴纳的物业费标准为0.6元／平方米。姚富井提供微信聊天记录证明电玩城装修时施国荣支付过30,000元装修费用。一审法院认为，合丰友融公司与姚富井之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。一、合同应否解除。庭审中，姚富井认可补充协议中的“施国荣”为姚富井书写，故租赁合同及补充协议的签订方为姚富井。因姚富井拖欠租金，合丰友融公司2019年6月26日将电玩城内游戏机等物品登记造册后，将物品搬离腾空房屋，现已出租给案外人使用，租赁合同已实际无法履行，庭审中姚富井亦同意解除合同，姚富井于2020年1月10日收到本案的起诉状，故合丰友融公司与姚富井之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2020年1月10日解除。二、姚富井欠付租金数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。补充协议约定姚富井计租期自商场开业之日起延后三十日起算，万宴城于2017年8月8日开业，合丰友融公司于2019年6月26日收回房屋，姚富井应支付自2017年9月8日至2019年6月26日期间的租金1,960,915.2元（636平方米×4.7元／天·平方米×656天），租赁期间姚富井已缴纳租金100,000元，故姚富井还应支付合丰友融公司租金1,860,915.2元（1,960,915.2元-100,000元）。三、姚富井应否支付物业管理费。合同约定，姚富井在万宴城经营，涉及到相关物业管理及管理费收取，同步签订《物业管理条例》，虽然合丰友融公司与姚富井未签订物业管理合同，但双方形成事实上的物业管理合同关系，姚富井应支付相应的物业管理费用，庭审中，合丰友融公司提交其他承租人两份合同证明万宴城内承租人缴纳物业管理费标准为0.6元／平方米·天，合丰友融公司以此标准主张物业管理费并无不妥，但起算时间有误，故姚富井应支付合丰友融公司自租期开始之日即2017年9月8日至2019年6月26日期间物业管理费250,329.6元（636平方米×0.6元／平方米·天×656天）。四、姚富井应承担的违约责任。合同约定一方违约导致合同解除或者一方违约解除合同的，违约方应按合同期限内租金总额的30％向守约方支付违约金。涉案合同因姚富井未按约定足额支付租金导致解除，造成合丰友融公司租金损失，姚富井构成违约，应向合丰友融公司支付违约金，参照合丰友融公司实际损失，一审法院酌定姚富井支付合丰友融公司违约金400,000元。庭审中，合丰友融公司同意违约金中折抵姚富井缴纳的保证金50,000元，对此一审法院予以支持，故姚富井应支付违约金350,000元。一方违约导致对方通过司法程序追索的，违约方应按合同期限内租金总额30％向守约方支付违约金，违约金不足以承担守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任，违约方还需承担守约方支付的合理律师费。合丰友融公司因本案聘请律师并支付律师费30,000元，对此，姚富井作为违约方应当予以承担，故合丰友融公司要求姚富井承担律师费30,000元合理有据，一审法院予以支持。五、关于租赁房屋内物品归属。合同约定合同提前解除，租赁期满日或解除日为本合同终止日，姚富井应在合同终止日清空并向合丰友融公司返还商铺，姚富井未及时返还的，合丰友融公司有权提请公证机关办理证据保全并自行处理租赁商铺内的所有留置物品。合丰友融公司代保管姚富井物品的，姚富井应在终止日后二个月内向合丰友融公司结清所有欠付款项后申请退还代保管物品，并支付保管期内所产生的一切费用，姚富井逾期未提取的物品视为废弃物，合丰友融公司有权直接处置。2019年6月26日合丰友融公司将商铺内的物品清理搬空。涉案合同及补充协议经本案判决解除，判决生效之日后两个月内姚富井有权在结清所有欠款后申请合丰友融公司退还代保管物，现合丰友融公司尚无权处分姚富井留置的物品，故合丰友融公司要求确认遗留在租赁房屋内的物品归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。六、施国荣在本案中是否承担责任。姚富井和施国荣之间签订的《股东合作协议》约定双方合作成立“大富鲸反斗城股份有限公司”，由姚富井负责日常经营管理活动，施国荣负责投入机器设备及装修等。虽然姚富井设立个体工商户未设立有限公司，但个体工商户的经营范围依然为电玩，施国荣亦为商铺经营支付了保证金、装修费用，并购买了游艺设备，以上事实可以证实姚富井与施国荣已履行了《股东合作协议》的内容，双方具有合伙性质。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，合伙人可以推举负责人，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。姚富井与合丰友融公司签订租赁合同进行电玩城的经营活动，由此所产生的债务应当为合伙人的共同债务，故施国荣对上述款项应承担共同给付义务。判决：一、新疆合丰友融企业管理有限公司与姚富井签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2020年1月10日解除；二、姚富井、施国荣支付新疆合丰友融企业管理有限公司租金1,860,915.2元；三、姚富井、施国荣支付新疆合丰友融企业管理有限公司管理费250,329.6元；四、姚富井、施国荣支付新疆合丰友融企业管理有限公司违约金350,000元；五、姚富井、施国荣支付新疆合丰友融企业管理有限公司律师费30,000元；六、驳回新疆合丰友融企业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为合丰友融公司主张姚富井支付的租金及违约金数额应如何认定以及是否应当承担物业管理费。关于租金问题。双方签订的《补充协议》中对于租金的起算日期有明确约定，即商场开业之日起延后三十日。2017年8月8日万宴城开始营业，故按照双方合同的约定，应自2017年9月8日起开始计算租金。姚富井上诉认为合丰友融公司与所有租户约定免租三个月，故应从欠付租金中扣除三个月的租金。对此本院认为，姚富井与合丰友融公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》中并未就免租事宜达成约定，据此本院对姚富井该上诉理由不予采信。因姚富井存在逾期交纳租金的违约行为，且涉案场地中存放着姚富井的设备导致合丰友融公司无法使用涉案场地，故2019年6月26日合丰友融公司收回房屋之前的租金应由姚富井承担。据此，一审法院结合双方合同中对租金的约定认定房租的金额无误，本院予以维持。关于管理费的问题。姚富井在经营过程中实际享受了合丰友融公司提供的物业服务，在双方签订的租赁合同中也对物业及使用费进行了约定，因双方并未签订物业服务合同，故一审法院参照其他租户交纳物业费用0.6元／平方米的标准计算姚富井所应交纳的管理费用并无不当，本院予以维持。关于违约金的问题。姚富井上诉认为合丰友融公司并未举证证明其实际损失的金额，故一审法院判令违约金过高。对此本院认为，姚富井因未按期交纳房租导致合同无法继续履行，该违约行为造成合丰友融公司产生了租金损失。合丰友融公司现依据双方合同中如有一方违约，则需向对方承担合同租金总额30%赔偿责任的约定要求姚富井承担违约责任，一审法院结合合丰友融公司的租金损失对该赔偿数额进行酌减后判令姚富井承担400,000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，姚富井的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,756.57元（姚富井已预交），由姚富井负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 瞿佩茹 审判员 姚 雷 二〇二一年六月十九日 书记员 耿颖硕