西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2021)陕0103民初2161号原告：答小峰，男，1965年7月24日出生，汉族，无业，住西安市高新区。委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧源，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。被告：李工，男，1971年1月15日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。被告：西安红满堂置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：胡秀菊，总经理。被告：李小娟，女，1968年3月14日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。原告答小峰与被告李工、西安红满堂置业有限公司（以下简称红满堂公司）、李小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告答小峰及其委托诉讼代理人来国刚、李婧源到庭参加诉讼，被告李工、红满堂公司、李小娟经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告答小峰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告李工向原告返还已支付购房款728000元及自2017年1月27日至实际返还之日的资金占用利息（2017年1月27日至2019年7月31日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月1日至实际返还之日按照银行间同业拆借利率LPR计算）；3.判令被告李工承担原告已付购房款一倍的赔偿责任728000元；4.判令被告红满堂公司、被告李小娟对第2项、第3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2017年1月19日，原告与被告红满堂公司（李小娟时任红满堂公司法定代表人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市XX大街XX段XX栋XX层XX（57.82平方米）、F8-6（47.59平方米）、F8-7（47.59平方米）、F8-31（47.59平方米）、F8-32（47.59平方米）、F8-33（57.82平方米）号，建筑面积306平方米，商品房单价为3500元每平方米，总价1071000元。合同约定被告应在2017年12月31日前向原告交付房屋。《商品房买卖合同》签订时，被告李小娟向原告出示了其与西安大方置业发展有限公司就该项目签订的《投资协议书》、《协议书》及《补充协议》，明确原告购买位于G3栋楼的房屋归被告李小娟所有（代李工所持有），故其有权进行出售。同时还向原告出示第三人西安大方置业发展有限公司向被告红满堂公司出具的售楼委托书。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告支付购房款728000元，剩余房款于合同办理网签时付清。但被告并未在约定期限内向原告交付房屋，也没有将《商品房买卖合同》网签备案，已严重构成违约。2018年9月10日，原告与被告签订了《补充协议》，被告再次承诺于2018年12月31日前向原告交付上述六套房屋并办理网签备案。因被告红满堂公司迟迟未向原告交付房屋，原告诉至碑林区人民法院，诉讼过程中原告发现被告红满堂公司就上述涉案房屋分别与王某某、赵钊、任佳鑫签订商品房买卖合同，也已实际交付。现涉案房屋F8-32、F8-33号业主为王某某，F8-7号业主为赵钊、F8-5、F8-6、F8-31号业主为任佳鑫。同时，诉讼中，被告李工提交的2018年9月20日西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终5541号民事判决书确认，与西安大方置业发展有限公司签订的《投资协议书》、《协议书》及《补充协议》主体虽为李小娟，但实际项目出资人为李工，李小娟系李工与西安大方置业发展有限公司合作开发项目的代理人。故李工作为委托人对其受托人的行为承担法律责任，故其应当向原告承担赔偿责任。因上述行为使原告所签的《商品房买卖合同》目的不能实现，无法取得涉案房屋所有权，故诉至法院，望判如所请。被李工、红满堂公司、李小娟未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2007年11月29日，西安大方置业发展有限公司与被告李小娟签订了《投资协议书》，XX村XX城中村改造项目”投资事宜进行约定，被告李小娟投入资金1000万元，占项目股权比例25%。2009年1月16日,西安大方置业发展有限公司与被告李小娟签订《协议书》，约定西安大方置业发展有限公司将其名下“紫郡长安”项目楼花一栋划拨给被告李小娟，由李小娟自行承建。后因项目规划方案进行重大调整，2014年6月10日，双方签订了补充协议，明确李小娟镂花的位置为新规划审批方案中的G3号楼（地上九层、地下三层）。上述合同虽由被告李小娟签订，但根据（2018）陕01民终5541号民事判决书查明及认定的事实，实际项目出资人为被告李工，项目主体为西安大方置业发展有限公司与李工，李小娟系李工与西安大方置业发展有限公司合作开发项目的代理人。2017年1月19日，原告与被告李小娟签订《商品房买卖合同》，合同签订时，被告李小娟系红满堂公司法定代表人，被告红满堂公司在该合同上加盖公章。合同约定原告购买位于西安市朱雀大街南段紫郡·城市立方G3幢第八层F8-5号、F8-6号、F8-7号、F8-31号、F8-32号、F8-33号共六间房屋。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑层数地上5至9层，地下3层；建筑面积共306平方米，商品房单价为每平方米3500元，总金额1071000元，双方按另行约定的付款方式付款；被告应在2017年6月30日至2017年12月31日前向原告交付房屋，被告如未按合同约定的期限交付商品房的，按照逾期交房实际天数赔偿相应天数物业管理费；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权书证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，2017年1月20日，原告向被告李小娟银行转账两笔，共计支付728000元。2017年1月27日，被告红满堂公司向原告出具了收据，载明“紫郡长安城市立方G3购房款（网签时支付余款）”。后被告并未在约定期限内向原告交付房屋，也未办理《商品房买卖合同》网签备案。2018年9月10日，被告红满堂公司与原告签订《补充协议》，约定原告购买红满堂公司与西安大方置业公司共同开发的位于西安市XX大街XX段XX栋XX层XX号、F8-6号、F8-7号、F8-31号、F8-32号、F8-33号房屋，建筑总面积306平方米，商品房单价为每平方米3500元，总价1071000元，现原告已付房款728000元，剩余房款于合同办理网签时付清，红满堂公司应在2017年12月31日前向原告交付房屋，因手续未能完善，一直未能向原告交房，也未能办理网签，现约定红满堂公司最晚于2018年12月31日前向原告交付上述六套房屋并办理网签备案。后因被告李小娟、被告红满堂公司迟迟未向原告交付房屋，原告以红满堂公司为被告诉至本院，要求红满堂公司就涉案6套房屋继续履行交房义务。案件审理过程中，本院发现被告红满堂公司已就涉案6套房屋分别与王某某、赵钊、任佳鑫签订商品房买卖合同，且已实际交付。王某某于2016年12月30日购买了F8-32、F8-33号房屋，房屋已装修并对外出租；任佳鑫于2017年7月17日购买了F8-5、F8-6、F8-31号房屋，房屋已装修并对外出租，赵钊于2017年8月25日购买了F8-7号房屋，房屋已装修且正在招租。根据西安大方置业发展有限公司、李工在该案庭审笔录中的陈述，西安大方置业发展有限公司将G3号楼的开发权益让渡给被告李工，不参与项目投资、开发、销售，但网签备案合同的合同主体仍应是西安大方置业发展有限公司；项目建成后，G3幢商品房实际以红满堂公司名义对外销售，销售后需李工追认并报西安大方置业发展有限公司办理手续；对于被告红满堂向王某某、赵钊、任佳鑫出售的共计6套涉案房屋，被告李工认可出售行为，且房屋价款均实际支付至被告李工；对于被告红满堂向原告出售的6套涉案房屋，被告李工不知情亦不追认。就该案，本院经审理于2020年5月28日作出（2019）陕0103民初6887号民事裁定书，以被告红满堂公司非房屋所有权人，红满堂公司系无权处分等理由，裁定驳回原告的起诉。另查明，被告红满堂公司于2002年成立，原法定代表人为李小娟，2019年3月27日，红满堂公司变更法定代表人为胡秀菊。上述事实，有当事人的陈述、投资协议书、协议书、补充协议、商品房买卖合同、收据、银行流水记录、商品房销售证照、补充协议、装修手续、照片、购房凭证、（2018）陕01民终5541号民事判决书、（2019）陕0103民初6887号庭审笔录及民事裁定书等以及本案庭审笔录附卷佐证。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告红满堂公司于2016年12月30日、2017年7月17日、2017年8月25日将涉案6套房屋分别与王某某、任佳鑫、赵钊签订《商品房买卖合同》，买受人按照合同约定支付了价款，被告红满堂公司已实际交付涉案房屋。上述《商品房买卖合同》系有效合同，且有涉案房屋原权利人被告李工的认可，虽然尚未办理网签手续，但王某某、任佳鑫、赵钊已实际占用并使用了涉案房屋。2017年1月19日，原告与被告李小娟签订《商品房买卖合同》购买涉案6套房屋，签订合同时，涉案6套房屋中的F8-32、F8-33号2套房屋已被红满堂公司出售给案外人王某某。虽然合同系被告李小娟与原告签订，但签章页有被告红满堂公司盖章，且向原告出具收据、与原告签订《补充协议》的主体均为红满堂公司，故本院依法认定被告李小娟与原告签订《商品房买卖合同》系履职行为，合同主体为被告红满堂公司。签订上述合同时，被告李小娟向原告提供了《投资协议书》、《协议书》及补充协议等佐证材料，能证明原告在签订合同时已具备善意购买人的条件，原告与被告红满堂公司签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。但由于被告红满堂公司将涉案房屋出卖给第三人，使得原告既没有占有该房屋，也没有取得房屋所有权，导致原告商品房买卖合同目的不能实现，故被告红满堂公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向原告承担责任。关于原告主张的被告李工向其返还已支付购房款728000元及自2017年1月27日至实际返还之日的资金占用利息（2017年1月27日至2019年7月31日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月1日至实际返还之日按照银行间同业拆借利率LPR计算），并承担其已付购房款一倍的赔偿责任一节，经生效判决确定，G3栋楼项目开发的实际出资人为李工，被告李小娟系李工与大方置业公司合作开发项目的代理人，且在（2019）陕0103民初6887号案件庭审中，各方均认可李工为G3栋楼的权利人，李工亦认可G3栋楼以红满堂公司名义对外销售，故李工作为G3栋楼对外销售的被代理人，应当对红满堂公司的销售行为承担责任。虽然被告李工拒绝追认原告与红满堂公司签订的《商品房买卖合同》，但合同签订时原告系善意购买人，故代理行为应为有效，被告李工应与红满堂公司向原告共同承担责任。原告的上述返还购房款及资金占用利息、及赔偿已付购房款一倍的主张，本院予以支持，但资金占用利息的计算标准应予以调整，应为以728000元为基数，自2017年1月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际返还之日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告答小峰与被告西安红满堂置业有限公司于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同》。二、被告李工、被告西安红满堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告答小峰已支付的购房款728000元及自2017年1月27日至实际返还之日的资金占用利息（以728000元为基数，2017年1月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日至实际返还之日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算）。三、被告李工、被告西安红满堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告答小峰728000元。四、驳回原告答小峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17904元，公告费600元，由被告李工、被告西安红满堂置业有限公司负担（此款项原告已预交，两被告于支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判  员       朱  绍  清    二〇二一年五月二十日  法 官 助 理       李  卓  月书   记  员       郭      媛2020010310893196507241164610111196507245054916101317350712567196803142894610104196803140624197101153103610103197101153277202011031217904001