江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4418号原告：陈秀凤，女，1974年11月29日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：沈昕，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛峰，江苏法德东恒（泰州）律师事务所实习律师。被告：杨**，男，1984年7月24日生，汉族，住泰州市高港区。原告陈秀凤与被告杨**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀凤之委托诉讼代理人沈昕、薛峰，被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀凤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房屋租赁合同》已于2020年7月12日解除；2.被告向原告支付2020年6月5日至2020年7月11日的房屋租金合计55753.42元；3.被告参照房屋租金标准向原告支付2020年7月12日至实际腾空之日的房屋占用费，截至起诉之日暂计108493元；4.被告向原告支付合同解除违约金165000元；5.本案诉讼费由被告承担。后将第三项诉讼请求更改为：被告向原告支付2020年7月12日至2020年8月24日占有使用费65694元。事实和理由：2017年6月4日，原、被告经协商一致签署了《房屋租赁合同》。根据租赁合同的约定，由被告承租原告位于泰州市海陵区的房屋(以下简称“租赁房屋”），租赁房屋的租赁期限为8年，自2017年6月5日起至2025年6月5日止，另装修期送两个月，至2025年8月5日止，租赁房屋年租金净得价为人民币550000元（第七年开始按照年租金10%递增），先付后租。《房屋租赁合同》签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告依法注册了泰州市堂荟餐饮有限公司并对外经营饭店，但被告在承租过程中多次存在迟延缴纳租金的情形。根据合同中先付后租的约定，被告应当于2020年6月5日前向原告全额支付年租金人民币550000元。2020年7月4日，原告向被告寄发并在租赁房屋门上张贴了《租金缴纳通知书》，要求被告在三日内缴足拖欠的租金，但被告一直以生意难做为由要求降低租金拒绝履行租金给付义务。根据《房屋租赁合同》第八条第二款、第十一条第二款的约定，如被告逾期拖欠房租一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，同时被告应当按照合同总租金的30%向原告支付违约金。2020年7月10日，原告委托律师向被告寄发《律师函》，通知被告上述《房屋租赁合同》于2020年7月12日解除，要求被告于2020年7月15日前撤场，搬离上述租赁房屋并结清拖欠的租金、占有使用费、违约金等相关费用。《律师函》寄发后，被告自行搬离了部分物品，但此后又多次与原告方联系，希望继续承租房屋，寻求合伙人重新将饭店经营起来，原告亦按照被告的要求重新起草了《补充协议》，同意在一定条件下将房屋重新租赁给被告使用，但被告迟迟不履行签字手续，直至2020年8月24日才将案涉房屋恢复原状、交还原告。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，特依椐《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告杨**辩称，1.对于原告要求确认双方租赁合同于2020年7月12日解除没有异议；2.对于原告要求给付2020年6月5日至8月24日的房租有异议，应当计算至7月15日，理由是2020年因为疫情影响，被告所经营餐饮行业亏损严重，导致被告无力继续经营，被告已在2019年6月初向原告提出，原告要求被告尽快明确是否继续租赁，若不继续租赁应尽快搬离，被告当时基于客户充值卡处理的问题提出一个月内腾房时间，至7月10日堂荟餐饮已停止营业，7月15日已全部腾空，被告通知马小卫要求交钥匙，但马小卫称一直在出差，被告至马小卫公司要求交接，但无人接收，直至8月24日马小卫去现场检查后才接收了房屋钥匙。因此应以被告通知交接的时间作为被告返还房屋之日；3.被告收到律师函后确已按其要求在7月15日将店铺内物品基本腾空，但当7月15日左右被告有两个做酒店的朋友想要接手，双方就房屋租金从55万元降至40万元基本谈成，最后是因为两个朋友认为案涉商铺的市口不适合开设饭店最终没有签订新的租赁合同，但此后事宜与被告无关，故仍应以7月15日作为被告交房之日；4.案涉租赁合同中赠送两个月装修期，该两个月免租期对应的租金足以抵充被告应付未付的房租；5.因2020年新冠××疫情的影响，致被告经营困难，被告要求减免3-6个月租金；6.对于原告主张的解约违约金被告愿意赔偿，但确系疫情导致被告无力经营亏损严重，希望原告减少违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：原告陈秀凤系泰州市海陵区金水湾2#楼101、102、204、205室房屋的所有权人。2017年6月4日，原告陈秀凤、马小卫（甲方、出租人）与被告杨**（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给被告杨**作为办公使用，出租房屋情况：101室124.73平方、102室163.67平方、204室304.92平方、205室292.72平方，租赁期限为8年，自2017年6月5日起至2025年6月5日止，装修期送两个月，至2025年8月5日止；年租金为550000元，六年后按年租金10%递增（即从第七年开始递增），先付后租；本合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元，乙方收到甲方的租赁房屋后，此定金转为履约保证金，在本合同履行期满后一次性返还（不计息）；合同期内，乙方自行承担使用期间所发生的水电气等费用和物业管理费；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方按合同年租金的30%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。原告陈秀凤、被告杨**分别在协议上签字确认。协议签订后，被告依约向原告缴纳定金20000元，原告向被告交付案涉房屋，被告缴纳租金至2020年6月4日，其中2017年6月5日至2019年6月4日两年的租金均按合同约定的期限缴纳，2019年6月5日至2020年6月4日的租金因被告自身个人原因缴款时间存在一定迟延。2020年7月4日，原告向被告发出《租金缴纳通知书》，要求被告于3日内缴足拖欠的租金，被告在收到后未予补足。2020年7月10日，原告委托江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师沈昕向被告发出《律师函》，要求按合同约定解除双方租赁合同关系，并要求被告于2020年7月15日前腾空并返还案涉房屋，并结清在此期间的租金、占有使用费、违约金等费用，被告于2020年7月12日签收。后被告于2020年8月24日将案涉房屋钥匙交还原告。另，原告曾委托马小卫处理房屋租赁租金收取、房屋收回等事宜。被告在租赁期间基于自身经营需要将案涉房屋与毗邻房屋墙体拆除连通使用，双方口头约定由被告在终止租赁协议时恢复原状。2020年7月29日，马小卫通过微信聊天的方式向被告提出室内砌墙没有动静，并询问被告何时能弄好交付，被告对双方的聊天内容予以认可。被告要求将其缴纳的履约保证金20000元用于抵冲其应交费用，原告予以认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告所主张各项请求，本院逐一分析如下：1.关于合同解除，现被告认可案涉合同于2020年7月12日解除，故对原告要求确认解除的诉讼请求，本院予以认定。2.关于房屋、占有使用费，现被告认为其已于2020年7月15日完成腾空义务，故占有使用费应计算至此。本院认为，根据被告的当庭陈述，结合马小卫与被告2020年7月29日的微信聊天内容可以看出，被告应当恢复原状后交还案涉房屋，但其至2020年7月29日仍未恢复原状，故尚未满足交付返还的条件，则被告抗辩以7月15日作为交付时间，本院不予采纳。鉴于被告于2020年8月24日向原告交还案涉房屋钥匙，则被告应付房租、占有使用费的期间为2020年6月5日起至2020年8月24日止，按年租金550000元的标准计算，应为122055元，现原告仅主张121447.42元，是当事人对自己权利的处分，本院予以认定。考虑2020年初新冠××疫情及防疫措施的影响，本院酌定2020年2月的租金予以减免、2020年3月及4月的租金予以减半收取，合计减免91666.67元，该部分租金应在被告前述给付义务中予以扣减，故被告尚需支付原告29780.75元。至于被告抗辩以合同约定赠送的两个月装修期抵扣租金，本院认为，根据合同约定及被告缴纳租金的时间、方式，可以认定赠送的两个月装修期仅用于延长租赁期限，并非减免租金，对被告该抗辩理由，本院不予采纳。3.关于违约金，被告迟延缴纳2020年6月5日起至2021年6月4日止期间的租金超过一个月，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金金额，原告主张165000元，被告认为过高，要求予以减少。原告主张违约金的损失依据为房屋闲置期间的租金损失，本院认为，因被告的违约行为导致合同解除，原告有权主张房屋闲置期间的租金损失，现原告所主张违约金金额并不过分高于其损失，故对被告要求减少的抗辩理由，本院不予采纳，被告仍应按合同约定支付违约金165000元。综上，被告应给付原告房租、占有使用费29780.75元、违约金165000元，合计194780.75元，扣除被告缴纳的履约保证金20000元，被告尚需支付174780.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原、被告2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月12日解除；二、被告杨**在本判决生效之日起十日内给付原告陈秀凤房租、占有使用费、违约金合计174780.75元。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30164元、保全费2270元，合计32434元，由被告杨**负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  徐卫宝人民陪审员  施小芳二〇二一年四月六日书 记 员  马 鑫