北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27468号原告（反诉被告）：陈锋贤，男，1975年8月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：侯伟，北京中细软律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林，北京中细软律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：沈津海，男，1975年10月17日出生，汉族，住江苏省启东市。被告（反诉原告）：陆红星，男，1966年12月18日出生，汉族，住江苏省启东市。被告（反诉原告）：崔一兴，男，1954年1月7日出生，汉族，住江苏省启东市。三被告委托诉讼代理人：许翠，北京天驰君泰律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：邹以学，男，1964年2月4日出生，汉族，无业，住河南省光山县，现住北京市房山区。原告（反诉被告）陈锋贤与被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴、第三人邹以学租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，三方当事人均同意继续按照简易程序审理。原告陈锋贤的委托诉讼代理人侯伟、李林，被告沈津海、陆红星、崔一兴的委托诉讼代理人许翠，第三人邹以学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈锋贤提出诉讼请求：1.判令解除与三被告签订的房屋租赁合同，合同解除时间为2017年11月29日。2.判令三被告返还原告合同保证金50000元。3.判令三被告返还2017年11月29日至2017年12月15日占有使用费及2017年12月16日至2018年6月15日的预付租金和共计295150.68元。4.判令三被告赔偿原告租金收入损失396000元（李敬预付的半年租金加6万元保证金）。5.判令三被告赔偿违约金200000元。6.判令三被告赔偿原告给李敬的经济损失165000元及原告支出的诉讼费损失13274元。7.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：三被告将位于北京市房山区良乡北关西路18号一楼北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米、二层面积605平方米（以上均为套内面积）的房屋出租给原告使用，租赁期限为2013年3月10日至2020年12月15日。2013年4月16日至2016年12月15日，每年租金为500000元；2016年12月16日至2020年12月15日，每年租金为540000元。自2013年12月16日起租金按半年一次支付，付款时间为当年的10月20日至30日和次年的4月20日至30日。租赁期内，原告可将房屋转租。三被告保证所出租的房屋有安全的使用权和受益权；并保证在租赁期限内不发生房屋被司法查封、行政查封，否则由此给原告造成的损失由三被告赔偿，并约定因三被告原因导致原告不能继续经营的，三被告须向原告赔偿由此给原告带来的经济损失1000000元。合同签订后，原告依约交付了合同保证金，并按时交纳租金。2013年7月7日，原告与李敬签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给李敬用于经营公司，租赁期限为2013年8月15日至2020年12月14日，2016年12月15日后的租金为每年672000元。直至2017年11月20日，中共北京市房山区委员会拱辰街道工作委员会三街第二社区支部委员会、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会告知案涉房屋使用人，该房屋存在重大安全隐患，并告知于2017年11月26日上午对案涉房屋进行断水、断电、封门处理；同年11月29日，北京市房山区拱辰街道办事处对案涉房屋进行了查封。因案涉房屋存在安全隐患及查封问题，导致房屋无法继续使用，李敬诉至贵院要求解除合同、退还租金和合同保证金并要求原告赔偿由房屋问题导致的经济损失。贵院在审理该案过程中，对租赁房屋现场进行了勘验，并确认案涉房屋中377.79平方米为无规划部分。基于现场勘验情况和房屋无法继续使用的事实，贵院作出（2018）京0111民初7606号民事判决书，判决原告与李敬签订的租赁合同中377.79平方米部分合同无效，解除其余有效部分的合同，解除时间为2017年11月29日；判决原告返还李敬已经支付的保证金和租金或占有使用费，并赔偿李敬营业损失105000元、其他经济损失60000元，诉讼费用中6379元由原告承担。鉴于此，本案中房屋中377.79平方米系无规划部分，故对应部分的合同应属无效；又因房屋存在重大安全隐患并被查封，导致房屋无法继续使用，故租赁合同有效部分应予解除；从而三被告应返还原告保证金、租金及占有使用费（目前原告支付租金至2018年6月15日）并赔偿相应资金占用损失。经贵院判决，原告与李敬的房屋租赁合同部分无效、有效部分解除，导致原告为此支出了诉讼费。同时根据原被告签订的《房屋租赁合同》第三章第一条约定，因三被告原因导致原告不能继续经营的，三被告须向乙方赔偿由此导致的经济损失1000000元，该部分损失原告在本案中酌情主张。上述合同无效和解除后的费用返还及原告的各项损失均由涉案房屋无法继续使用导致，故三被告已构成违约，相应费用和违约损失均应由三被告向原告返还和赔偿。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查清事实，做出公正的判决。被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴答辩称：一、根据合同法的相关规定以及本案的相关情况，我方认为《房屋租赁合同》解除的日期为2020年1月6日，原告无权要求返还2017年11月29日至2018年6月15日的租金和占有使用费。1.涉案房屋于2017年12月3日被检查验收合格，于2017年12月8日允许正常营业是（2018）京0111民初7606号判决书已经确认的事实。根据判决书本院认为部分：“拱辰街道办事处关于北京市房山区人民法院调查令的证明，已经被贵院采信”，即可以直接证明涉案房屋于2017年12月3日验收合格、12月8日允许正常营业的事实。2.根据合同法第96条规定，当事人行使法定解除权主张解除合同，合同解除的时间为解除的通知到达对方的日期。3.本案原告以提起诉讼的方式告知被告解除《房屋租赁合同》，故被告签收法院传票的日期为合同解除时间。因此在2020年1月6日合同解除之前，《房屋租赁合同》依然合法、有效、存续的。同时，结合涉案房屋于2017年12月8日可以正常经营的事实，原告应当按照合同约定履行其合同义务，向被告支付房屋租金和占有使用费。二、原告主张的租金收入损失过高，没有事实和法律依据。1.首先，根据（2018）京0111民初7606号判决书查明的事实，涉案房屋因案外人邹以学未取得规划许可扩建致房顶存在安全隐患被要求整改，就过错方面而言，被告不存在任何过错；从合同义务履行方面来看，涉案房屋自通知被整改至整改完毕、验收合格、可以正常营业仅仅用了17天，被告在这期间是尽力配合、积极协调，将损失降低到最小。2.原告作为涉案房屋的转租人，通过转租房屋获取的租金收入并不是一定的、必然的、直接的，与房屋所有权人必然能获得租金收入不同的是，原告能否获得租金收入要收市场经营风险、本人的实际经营能力制约，故原告是否能获得租金收入具有间接性和不确定性，其主张租金收入损失过高，无法律依据。三、原告主张违约金不符合《房屋租赁合同》关于违约金条款的约定，缺乏事实依据。1.本案中出现行政查封的原因是邹以学未取得规划许可扩建的部分存在安全隐患，确实与被告无关。根据（2018）京0111民初7606号判决书本院认为部分可知：涉案房屋中377.79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续。根据拱辰街道三街第二社区党支部、居委会2017年11月20日的《告知书》，涉案房屋存在的问题是彩钢房顶30平方米存在安全隐患，该部分正是邹以学未取得规划许可扩建的部分。2.根据诉争合同第三章第一条约定，系因甲方原因导致乙方不能继续经营的，而从（2018）京0111民初7606号判决书认定的事实来看，导致涉案房屋被行政查封而处于短暂不能经营状态不是被告的原因导致的，是邹以学的扩建行为造成的，显而易见不满足合同约定，因此原告无权向被告主张违约金。3.法院应根据合同法解释（二）第29条的规定作出裁决，本案中，被告在履行合同方面并无任何过错，而行政查封又是被告所不能预见、不能把控的因素。四、根据合同的相对性原则，原告与案外人李敬之间因租赁合同纠纷而向李敬赔偿的经济损失和该案的诉讼费损失与本案无关，原告该部分主张无事实及法律依据。综上所述，被告认为《房屋租赁合同》解除时间为2020年1月6日，原告无权要求返还相应租金及占有使用费；关于违约责任的约定及承担方面，原告主张的房屋租金收入损失、违约金缺乏事实和法律基础。在我国合同法中，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”。合同法解释（二）第28条明确规定：在请求增加违约金数额的情况下禁止同时主张约定违约金和损失赔偿。本案中《房屋租赁合同》不仅约定了损失赔偿条款，还约定了高额的违约金，被告认为明显有悖于合同的公平、合理原则，且在合同履行过程中，被告无过错，况且行政查封不是被告能够预见的。最后，关于原告主张的赔偿给李敬的经济损失和诉讼费损失更是于法无据。另外，对于原告请求的损失，应当由第三人负担。被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告2018年6月16日至2020年1月6日的房屋租金和占有使用费840000元。2.判令原告赔偿被告房屋设施、设备损毁的损失100000元。3.判令原告支付被告提前解除合同违约金30000元。4.判令原告承担反诉费。事实与理由：2013年2月27日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为2013年3月10日至2020年12月15日，租金支付方式为半年支付一次。同时约定：因乙方原因提前终止合同，乙方未按照第三章第三条执行，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，并赔偿给甲方造成的经济损失30万元。2017年11月20日，拱辰街道党支部、居委会为落实国务院和北京市相关指示精神，对社区所属单位及辖区内的企业和个人住宅进行检查，发现涉案房屋彩钢房顶30平方米存在安全隐患后，遂向涉案房屋经营者下达《告知书》，要求其停止经营活动并进行整改。在邹以学与被告积极整改下，涉案房屋于2017年12月3日整改完毕、检查验收合格，2017年12月8日可以正常营业。然而在将近两年的时间里，原告没有按照约定向被告交纳房屋租金。另外，涉案房屋在此次出租前由原告斥资装修、装潢，现因原告的原因，涉案房屋房门、屋顶、墙壁装修等出现不同程度的毁损、破坏。现被告为维护自身合法权益，向贵院提起反诉，请求贵院依法查明案件事实，判如所请。原告（反诉被告）陈锋贤针对反诉辩称：根据合同第二章第一条第五款的规定，合同解除合同目的无法实现是因为被告提供了不符合租赁目的的标的物所导致，是被告根本违约。所以不同意被告的所有反诉请求。第三人邹以学辩称：关于本诉，我不清楚原告与被告之间的事情，我保留意见。关于反诉，2010年被告承租房屋的时候，整个良乡地区房屋状况都是彩钢板，大部分都是这种结构。2017年开始大清查，那会认为是安全隐患，接到有关通知后，我们立即进行了整改，29日查封以后，我们用了3天时间就将房顶换了，换之前我们征求了商户的意见，把房顶换成了防火岩棉板，大家继续经营，当时所有商户都是同意的，我有这方面证据提交。当时承租的时候没有人认为是有安全隐患的，都是这样的，整个良乡地区都是这样，但是政府通知说是隐患，我们也是立即整改了，也是经过全体商户同意的。审理中，原告（反诉被告）陈锋贤提交证据如下：1.房屋租赁合同。2.保证金收条。3.电子银行回单。4.（2018）京0111民初7606号民事判决书。5.境内汇款电子回单。6.北关西路18号房东联系群微信聊天截图。7.协议书及委托书。8.2018京01**民初7606号判决生效证明。证明自己的请求。被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴质证称：对证据1房屋租赁合同，真实性认可，不认可证明目的。导致涉案房屋被行政查封的直接原因是第三人邹以学未取得房屋建设规划扩建部分的房顶存在安全隐患。另外合同第三章第一条的壹佰万元经济损失的约定，不符合合同双方履行的实际情况及损失情况，没有事实依据。对证据2保证金收条，认可证据的真实性、目的性。对证据3，银行电子回单，认可真实性，证明目的不认可。房屋租赁合同的解除时间应当为2020年1月6日，涉案房屋于2017年12月8日可以正常营业，原告无权要求被告返还租金及占有使用费。对证据4，认可证据的真实性，不认可证明目的。原告以诉讼的方式向被告提出解除《房屋租赁合同》，故合同解除的时间应当为被告签收法院传票的日期，即2020年1月6日。根据判决书涉案房屋于2017年12月8日可以正常营业，原告无权要求返还租金或占有使用费，也无权向被告主张原告向案外人李敬赔偿的损失。根据7606号判决书的内容关于李敬与原告的房屋租赁合同中明确记载了李敬搬走的时候将钥匙交给了居委会的电工，然后在判决书中记载了由于李敬已经搬离涉案房屋，且将钥匙交付给了居委会工作人员，且在案件审理过程中法院已经向原告释明尽早接手涉案房屋，我们认为原告在这个案件的纠纷中，在李敬搬走的时候就已经接手了涉案房屋的事实。对证据5，境内汇款电子回单，认可真实性，不认可证明目的。根据合同相对性原则，与本案无关。对证据6，微信聊天截图，认可真实性和合法性，但不认可其关联性和证明目的。房屋已经于2017年12月3日整改完毕。对证据7，协议书及委托书，认可真实性和合法性，但不认可其关联性。一是，协议书没有生效，不具有法律上的效力。该协议书是附条件生效协议，即自乙方（陈锋贤）办理完成乙方（陈锋贤）诉甲方（沈津海、陆红星、崔一兴）的房屋租赁合同纠纷案件的撤诉手续之日起生效。协议中并没有明确具体是指哪个案件，按照本案的诉讼情况来理解，原告陈锋贤并没有办理完成其诉被告的房屋租赁合同纠纷案件的撤诉手续，协议书生效的条件没有成就，因此该协议书没有生效，不具有法律效力。二是，根据协议书的内容，被告只是同意原告暂缓支付2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金及2018年12月15日之后的租金，缓交租金的期限以案外人李敬诉原告陈锋贤之案件判决生效的时间为准，被告不追究原告缓交租金的违约责任。原告仍需按照2013年2月27日原被告签订的《房屋租赁合同》的约定。第三人邹以学质证称：与我无关，不清楚他们之间的事，不发表意见。被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴、提供证据如下：本诉证据：1.拱辰街道三街第二社区党支部、居委会于2017年11月20日开具的告知书。2.2018京01**民初7606号民事判决书。3.北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会于2019年6月27日开具的证明。4.被告与第三人签订的房屋租赁合同、补充协议。针对反诉证据：1.原告与被告于2013年2月27日签订的房屋租赁合同。2.（2018）京0111民初7606号民事判决书。3.北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会于2019年6月27日开具的证明。4.工程保修单（被告与案外人周贤忠于2011年4月22日签订）5.合作协议（被告与案外人北京万万方巴西烤肉有限公司签订）。6.消防工程承包合同（被告与北京博安工程设备有限公司于2010年11月26日签订）7.高秀贤手写收据。以上证据证明目的与证据目录一致。补充提交的证据4、5、6、7都有原件，其他都没有原件。用以证明自己的主张。原告（反诉被告）陈锋贤质证称：针对本诉的，证据一没有原件真实性不认可；证据二真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；证据三没有原件真实性不认可、证明目的不认可；证据四没有原件真实性不认可、证明目的不认可。针对反诉的，证据一真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；证据二真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；证据三没有原件真实性不认可、证明目的不认可；证据四工程保修单上的甲方名称有错误，真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可；证据五没有实际的支付记录，不能证明合同是否实际履行，真实性、合法性、关联性、证明目的都不认可；证据六质证意见同证据五；证据七真实性不认可、关联性不认可。第三人邹以学质证称：针对被告提交的所有证据我都不太清楚，我保留意见。第三人邹以学提供证据如下：1.被告与马继芳（另一个租户）签订的协议复印件一份，证明房子安全隐患已经排除，施工期间的租金损失由被告承担。原告与这个租户用的是一个房顶。2.《告知函》及微信聊天记录，证明第三人向被告发出的，被告没有交纳租金已经构成违约。原告（反诉被告）陈锋贤质证称：对于第三人提交的证据真实性、关联性、合法性不认可，证明目的不认可。被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴质证称，对于第三人提交的证据，不认可协议的真实性、合法性、关联性及证明目的，与本案无关；对告知函吗，认可真实性、合法性，不认可其关联性及证明目的，与本案无关。本院认定事实如下：位于房山区良乡北关西路**、建筑面积为2343.1平方米的四层楼房所有权人为房山区良乡地区三街村村民委员会。第三人邹以学自权利人处承租了诉争楼房，系诉争楼房的承租人。被告沈津海、陆红星、崔一兴自第三人邹以学处承租了部分楼房。2013年2月27日，沈津海、陆红星、崔一兴（甲方）与陈锋贤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定沈津海、陆红星、崔兴将自邹以学处承租来的房屋中的一部分，即位于北京市房山区良乡北关西路18号一楼北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米、二层面积605平方米（以上均为套内面积）房屋出租给陈锋贤使用。租赁期限自2013年3月10日至2020年12月15日止。免租装修期为2013年3月10日至2013年4月15日止。关于租金的约定：2013年4月16日至2016年12月15日，每年租金为五十万元整；2016年12月16日至2020年12月15日，每年租金为五十四万元整；以上款项均为乙方税后净款。付款方式为半年付。第一次在合同签订之日，乙方应支付甲方保证金5万元。……自2013年12月16日开始租金按半年一次支付，付款时间为当年的10月20日至30日和次年的4月20日至30日，以此类推直至合同终止。乙方未按时足额缴纳租金的，每延期一天，向甲方支付逾期未付金额的千分之三作为违约金，乙方连续拖欠达半个月，甲方有权解除合同，并追究违约责任（甲方有义务提前1周通知乙方交纳租金）。第二章关于甲乙双方的权利和义务约定：第一条：甲方的权利和义务：1.甲方有权对出租房屋、设备、设施在不影响乙方经营的前提条件下进行安全检查和监督。2.甲方有权向乙方按期按时收取租赁费用。3.甲方有义务向乙方提供租赁必备的文件资料和复印件。4.甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全的使用权和收益权。5.甲方保证在乙方租赁期内不会发生因甲方或房屋所有权人的原因导致房屋被司法、行政查封。若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。……7.甲方在本合同期内应维护和保持所有为租赁房屋配套的供应管线，给排水管道，房屋屋顶等处于良好状态。但乙方所改造和增加的设施设备不在甲方维护和保持的范围。甲方可协助维护和保持乙方所增加的设施和设备，但费用由乙方承担。……10.甲方协助提供消防验收建议书。第二条乙方的权利和义务：……3.乙方有权承租房屋和设备进行合理安排和使用。7.乙方自主经营、自负盈亏，在乙方经营过程中与任何第三方所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概与甲方无关。第三章合同的变更、终止及违约责任：第一条：在合同有效期内双方均不得擅自提前终止合同，如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此给乙方带来的全部经济损失一百万元整。所以除不可抗力的因素（严格按照中国现行法律法规的规定，确定不可抗力的含义及范围），都必须保持本合同执行的延续性。第二条：本合同的条款在执行中如需变更和补充，需甲、乙双方达成一致意见，并有甲、乙双方合法授权代表签署后才生效，作为本合同的附件，同样具有法律效力。如双方协商未达成一致意见，原合同条文仍然执行。第三条：在合同履行期内，因乙方原因需提前终止合同，应提前三个月通知甲方，双方协商一致，并签订书面协议，方可终止本合同。第四条：因乙方原因提前终止合同，乙方未按第三章第三条执行，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，并赔偿给甲方造成的经济损失三十万元整。第五条：违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条例处理。第六条：甲方保障金退还时间为合同终止日当日无息退回乙方。第七条：合同期满或终止后，乙方对租赁物的装修不可移动产归甲方所有。房屋、空调等设施、设备应保持正常工作状态。如有损坏，乙方应于赔偿。该合同还对其他事项进行了约定。2013年7月7日，陈锋贤（出租方、甲方）与李敬（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区良乡北关西路18号一层北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米及二层面积、建筑面积共800平方米的房屋出租给李敬使用；租赁期限自2013年8月15日至2020年12月14日止；2013年8月15日至2016年12月14日，每年租金为62万元，2016年12月15日至2020年12月14日，每年租金为672000元；付款方式为半年付，第一次在合同签订之日，乙方应支付甲方保证金6万元，自2013年12月15日开始，租金按每半年支付一次，付款时间为当年的10月30日前和次年的4月30日前，以此类推直至合同终止；乙方未按时足额交纳租金的，每延期一天，向甲方支付逾期未付金额的千分之三作为违约金，乙方连续拖欠达半个月，甲方有权解除合同，并追究违约责任；甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全的使用权和收益权；甲方保证在乙方租赁期内不会发生因甲方或房屋所有人的原因导致房屋被司法、行政查封，若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；在合同有限期内双方均不得擅自提前终止合同，如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此给乙方带来的全部经济损失50万元，除拆迁和不可抗力的因素免责外，都必须保持本合同执行的延续性；本合同的条款在执行中如需变更和补充，需甲、乙双方达成一致意见，并有甲、乙双方合法授权代表签署后才生效，作为本合同的附件，同样具有法律效力，如双方协商未达成一致意见，原合同条文仍然执行；因乙方原因提前终止合同，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，乙方赔偿给甲方造成的经济损失40万元；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条例处理；合同期满或终止后，乙方对租赁物的装修不可移动产归甲方所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，乙方应予赔偿；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方依约履行。2016年11月6日，双方签订《补充协议》，约定如遇政府改造等原因导致此合同不能继续履行，原房屋、土地赔偿（不动产部分）应属甲方所有，营业补助、装潢补贴（动产部分）应属乙方所有（按国家规定），甲方有义务为乙方向政府争取应得的补助等内容。陈锋贤将涉案租赁房屋交付李敬使用，李敬在涉案房屋注册成立了语通时代（北京）科技有限公司，用于教育培训经营活动，并向陈锋贤交纳保证金60000元及截至2018年6月14日的租金。2017年11月20日，北京市房山区委员会拱辰街道工作委员会三街第二社区支部委员会及北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会向涉案房屋使用人发出告知书，载明，“根据市、区、办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故。为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神”。自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动。结合我社区具体情况，对社区所属单位及辖区内的企业和个人住宅进行地毯式检查，发现问题登记在册，如实上报。同时责令存在问题的单位和个人停止经营活动，立即整改，消除安全隐患。你单位存在问题：彩钢房顶300平米”。2017年11月25日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会再次向涉案房屋使用人发出告知书，载明，“根据市、区办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神。本市于11月18日西红门镇，发生造成死伤27人重大火灾事故。为此市区决定，自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理大整治专项行动。结合我社区11月20日检查情况，对你单位发放告知书后，又于24日召开安全会的会议精神，你单位所租用房屋存在有重大安全隐患，特告知于2017年11月26日上午对你单位断水、断电、封门处理。请于25日下班前做好准备”。当日，李敬、陈锋贤及陆红星、邹以学等人就对存在安全隐患房屋进行整改事宜及合同履行情况进行协商，双方未达成书面一致意见。2017年11月26日，李敬搬离涉案房屋。2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处在涉案房屋大门张贴了封条。2017年12月7日，陈锋贤通知李敬，涉案房屋可以准备使用，询问接收房屋时间，双方产生争议。2018年4月，李敬将陈锋贤诉至法院，要求解除合同、陈锋贤返还保证金及租金、赔偿损失等，诉讼中，陈锋贤提起反诉，要求解除合同、李敬赔偿损失等。在该（2018）京0111民初7606号案件的庭审中，李敬主张在其收到政府部门发出的告知书后即向陈锋贤表示不再承租涉案房屋，并在搬离涉案房屋时通知了陈锋贤，陈锋贤不予认可，辩称双方在2017年11月25日就对存在安全隐患房屋整改事宜及合同履行情况进行协商并达成一致意见，李敬并未向其告知要搬离房屋，其在知晓李敬2017年11月26日已经搬离的情况下，李敬也未向其提出解除合同的要求，其在2017年12月7日还通知李敬接收房屋，并申请证人出庭作证及提交其与李敬的微信聊天记录予以佐证。陈锋贤称李敬未与其办理交接，其直到诉讼中评估的时候才进入房屋，李敬认可其于2017年11月26日搬离涉案房屋时未与陈锋贤做交接，但主张当时应北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员要求，将涉案房屋的钥匙交与该单位工作人员，陈锋贤不予认可，且称无法核实李敬将钥匙向谁交付。本院于2018年4月25日向陈锋贤告知向北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会核实，尽快接手涉案房屋，于2018年8月7日再次告知当日去上述单位拿钥匙，如果上述单位说没有钥匙，则自行换锁，尽快接收涉案房屋，尽力减少损失。经本院向北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会核实，该单位工作人员表示，2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处委托该单位对涉案房屋进行查封，由于李敬已经搬离完毕，考虑到用电安全，李敬将钥匙交给了该单位电工。另，该单位工作人员还陈述，李敬提供的房产证是真实的，该单位原为房山区良乡地区三街村村民委员会，现变更为北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会，但房产证并未变更，该单位仍为房山区良乡北关西路**的所有权人。涉案房屋有一部分在房产证内，一部分是该单位出租给邹以学以后，邹以学自建的，建房经过了村委会同意，但建设的具体面积不清楚。李敬提供的照片不是该单位提供，但照片是真实的，是单位网站上公布的照片，台账是该单位提供，但台账只能确认涉案房屋房顶彩钢板存在安全隐患，具体面积不清楚，告知单上300平米应该也是估算的，是否是违章建筑该单位无权认定。当时发放告知书时，向使用人说明了房屋存在安全隐患需要整改，整改完毕后让从该位承租房屋的邹以学找该单位，验收完毕后可以启封。该（2018）京0111民初7606号案件审理过程中，我院进行了现场勘验，经测量，涉案房屋二层以一层至二层的过道楼梯口为界，以南南北长17.11米，东西长22.08米，以北南北长14.51米，东西长18.98米，经二楼西侧楼梯上三层有一间办公室，南北长8.24米，东西长2.83米。经本院向案外人邹以学核实，邹以学称其从房山区良乡地区三街村村民委员会处承租了涉案房屋的一部分后，于2007年与房山区良乡地区三街村村民委员会合作建设了一部分房屋，即上述现场勘验的以一层至二层的过道楼梯口为界，涉案房屋二层以南部分及三层西南角的一间办公室，上述房屋的建设未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，以北部分为原房产证中的老房，三层西南角办公室系邹以学自用，不在出租范围内，双方未提出异议。该案审理过程中，陈锋贤申请对位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值进行评估。经本院委托国宏信价格评估集团有限公司进行评估，该公司出具国宏信（民）字2018第182064号北京市价格评估报告，认定关于位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值在价格评定基准日的价格为93109元。陈锋贤支付鉴定费3500元。我院于2019年12月23日作出（2018）京0111民初7606号判决书认为：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李敬承租的涉案房屋中377.79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，其余部分在房产证范围内，故双方所签《房屋租赁合同》及《补充协议》中377.79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。根据查明事实，涉案房屋于2017年11月29日被查封，无法继续使用，李敬于2017年11月26日即搬离，以其行为表示不再承租涉案房屋，依据法律规定，双方签订的合同及补充协议中有效部分应予解除，故李敬与陈锋贤要求确认双方合同及补充协议中无规划扩建部分无效，并解除有规划部分合同及补充协议的诉讼请求及反诉请求，符合法律规定，本院予以支持，合同解除时间为2017年11月29日。合同部分无效、部分解除后，李敬未与陈锋贤办理交接而是在搬离后直接将钥匙交给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员存在不妥，且北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会送达告知书时已向李敬告知如果整改完毕可以启封，但李敬选择解除合同，综合以上因素，应当给予陈锋贤接收房屋合理期限，故本院酌定陈锋贤返还李敬保证金60000元、房屋租金或占有使用费308000元；陈锋贤要求李敬支付2018年6月15日之后的房租或占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。合同约定，承租期内发生因行政查封导致的损失，出租方应向承租方赔偿，本案因涉案房屋存在安全隐患被查封，陈锋贤并非恶意违约，对李敬因此造成的损失，本院根据合同的履行情况及导致合同部分无效的过错程度等因素，酌定陈锋贤应当按照70%的责任比例进行赔偿。关于李敬要求陈锋贤赔偿其2017年11月26日至2017年12月25日停业期间的营业收入损失的诉讼请求，行政查封确实导致李敬停业，依据现有证据，李敬主张一个月的营业损失属合理期限范围内，鉴于其不申请评估，本院依据现有证据，参考教育培训行业特征，酌定其营业损失为150000元，陈锋贤应当向其赔偿105000元。关于李敬要求陈锋贤赔偿违约带来的经济损失500000元，本院综合考虑合同履行情况及双方损失情况，酌定陈锋贤赔偿李敬经济损失60000元。关于陈锋贤要求李敬交付房屋并与其办理房屋交接手续的反诉请求，由于李敬已搬离涉案房屋且将涉案房屋钥匙交付给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员，且在本案审理过程中已向陈锋贤释明尽早接手涉案房屋，故该诉讼请求没有履行的必要，本院不予支持。关于陈锋贤要求李敬支付逾期给付房租的违约金的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于陈锋贤要求李敬赔偿房屋设施、设备损失及评估费的反诉请求，合同约定合同期满或终止后，李敬对租赁物的装修不可移动产归陈锋贤所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，李敬应予赔偿，即使合同部分无效，对于李敬搬离时对房屋设施、设备的损坏亦应当承担赔偿责任，依据评估结果，李敬应当赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元及评估费3500元，故陈锋贤的上述反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于陈锋贤要求李敬支付违约金400000元的诉讼请求，根据查明事实，李敬在双方合同解除后未办理合理的交接手续，存在一定过错，结合双方合同履行情况及导致合同部分无效的过错程度，考虑到本院已经确定给予陈锋贤接收房屋的合理期限，本院酌定李敬还应向陈锋贤支付违约金20000元，故陈锋贤要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上，判决如下：一、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中377.79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。二、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中有效部分解除，解除时间为2017年11月29日。三、陈锋贤于本判决生效之日起十日内返还李敬保证金60000元、租金或占有使用费308000元。四、陈锋贤于本判决生效之日起十日内赔偿李敬营业损失105000元。五、陈锋贤于本判决生效之日起十日内赔偿李敬其他经济损失60000元。六、李敬于本判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元、评估费3500元。七、李敬于本判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤违约金20000元。八、驳回李敬其他诉讼请求。九、驳回陈锋贤其他反诉请求。本诉案件受理费19351元，由李敬负担12972元（已交纳），由陈锋贤负担6379元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7659元，由李敬负担764元（于判决生效后七日内交纳），由陈锋贤负担6895元（已交纳）。”该判决作出后，双方未上诉，已于2019年11月11日生效。另查，2018年5月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：“甲乙双方于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》，该合同履行期间，乙方将房屋转租给李敬使用。现李敬以房屋存在重大安全隐患为由起诉要求与乙方解除房屋租赁合同，并要求返回保证金、租金、支付重新租赁场地的安置费用、赔偿各项损失等。现因标的房屋涉诉，合同双方经平等自愿协商，就一下内容达成一致：甲乙双方签订的《房屋租赁合同》原约定租金没半年支付一次，2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金应于2018年4月20日至30日期间支付。现甲方同意乙方暂缓支付2018年6月16日起至2018年12月15日期间的租金及2018年12月15日之后的租金，待李敬诉乙方的房屋租赁合同纠纷案件判决生效后，乙方以该案生效判决中确定的李敬应支付乙方房租的期限为准向甲方支付租金。在李敬与乙方诉讼期间，就前述租金的暂缓支付，甲方不追究乙方的违约责任。甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中其它约定事项不变。本协议自乙方办理完成乙方诉甲方的房屋租赁合同纠纷案件的撤诉手续之日起生效。本协议一式二份，甲乙各执一份。”该协议的甲方即被告方，系由陆红星签署，沈津海、崔一兴出具委托书委托陆红星签署。另查，2018年5月16日，原告曾将被告以房屋租赁合同为由诉至我院，后于2018年5月22日自愿撤回起诉。根据双方提交的证据及双方陈述可知，原告曾于2019年10月28日在微信聊天群中向被告方告知：“崔总，陆总，沈总法院截止上诉时间11月8号，请近（尽）快安排时间谈谈！”被告方回复“好”。2019年11月7日晚，被告方向原告微信告知：“陈总您好！您马上把李敬处的钥匙拿到手，及李敬占用的营业执照地址迁走，否则房子无法出租，人家租了也办不了营业执照，因为现在工商规定一个门牌号码只能办理一个营业执照。希望您尽快办妥然后我们办理交接。”2019年11月8日下午，原告向被告方告知：“崔总、陆总、沈总、钥匙已经从三街居委会拿回来了，您看您什么时候来办理房屋交接”，被告方回复“陈总您好！我下周一、二回京就过来和您办理房屋交接。到时候请（两个抱拳手势）”。2019年11月10日，原告将一把北门的钥匙和电动卷帘门的遥控器交给了被告崔一兴。原告主张实际将房屋交付给了崔一兴。审理中，被告认可原告在2019年11月10日将房屋钥匙交给了崔一兴，但同时主张，当天并无实物交接，未对房屋进行实体交接。被告主张第二天即2019年11月11日就将相应的钥匙交付给了第三人邹以学。邹以学否认接到了崔一兴交付的钥匙，同时主张收到钥匙也不能代表交付，第一是房屋租金没给，二是电梯损失，空调、房屋损失都没解决。另查，我院于2020年6月22日立案受理邹以学与沈津海、陆红星、崔一兴之间的房屋租赁合同纠纷案（（2020）京0111民初6372号），目前正在审理之中。本案审理中，我院第一次庭审结束后，建议三方先将房屋交接完毕，避免损失的进一步扩大，但三方并没有达成一致的房屋交接协议。2020年12月30日，承办人主持三方进行现场勘验并交接，连同（2020）京0111民初6372号涉及的租赁场地一并交接完毕。关于本案场地中，北边出口的电梯，原被告双方一致认可电梯在交付给原告时已经拆除；关于场地的空调，三方一直认可不再提了，视为已经交付完毕；关于场地装修等的损失问题，三方一直认可可以参照原告与李敬一案中的评估结果；三方达成一致意见，租赁场地自勘验之日交由邹以学支配，对于各方主张的实际交付时间，在各自诉讼中解决，认可最迟在勘验之日交付完毕，自第二日起，各方不再产生租金或占有使用费；关于门口的更换门锁等，邹以学自行处理；关于现场垃圾处理问题，邹以学主张得一万元费用，陈锋贤主张2000元即可，被告方主张如果邹以学向其主张，其会向陈锋贤主张；关于垃圾处理费用，陈锋贤与邹以学达成协议，由邹以学出资一万，陈锋贤负责十天内清理，陈锋贤表示最终以实际花费为实际损失，不超过一万元，被告方同意陈锋贤的意见。勘验完毕之后，邹以学未给付陈锋贤一万元费用，陈锋贤未处理现场的垃圾。本院认为：原被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。关于合同效力问题，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告承租的房屋转租给了案外人李敬，而在李敬与原告的房屋租赁合同中，我院已经判决认定承租的涉案房屋中377.79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，故诉争合同无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。关于原被告双方于2018年5月22日签订是协议书，系双方针对合同履行过程中产生的纠纷而自愿达成的处理纠纷的协议，应视为租赁合同的一部分，该协议书未违反法律法规的强制性规定，应属有效。关于该协议书的生效，原告曾在我院就诉争的租赁合同起诉被告，且在该协议书签订的当天履行了撤诉的手续，故该协议书已经符合生效条件。针对被告提出的协议书所指的房屋租赁合同纠纷案系指本案，但本案系原告在2019年12月起诉，被告主张并无事实及法律依据，本院不予采信。合同有效部分，双方均应按照约定履行。关于有效部分，原告起诉解除，被告认可解除，本院不持异议。对于合同解除的时间，原告认为系2017年11月29日对于房屋查封的那天；被告主张按照法院判决确定解除时间，应为本案被告收到法院传票的2020年1月6日解除。鉴于双方在2018年5月22日签订的协议书，虽然未明确解除合同，仅是变更了租金支付的方式，但约定了以案外人李敬支付乙方房租的期限为准，该协议书实际上含有以另案的处理结果来处理双方的租赁合同事宜的意思，参照双方签订协议书的内容，为便于处理双方解除合同事宜，本案确定双方租赁合同自2018年6月15日解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于诉争房屋的交付，根据查明事实，原告在2019年11月10日基于双方的关于房屋交接的沟通，将诉争房屋的钥匙交给了被告，被告认可收到了房屋钥匙，故应视为原告将诉争房屋返还给了被告，相应房屋的控制权已经移交给了被告。对于房屋的租金或占有使用费损失应当截止到2019年11月10日。关于原告交纳的50000元保证金，被告应当返还。对于原告退还案外人李敬的保证金不属于其损失范围，被告无需返还。关于原告请求的预付租金及租金收入，该两项请求重合，原告不能同时请求被告退还自己交纳的租金的同时要求被告赔偿其应当自李敬处收取的租金，两者的差额才属于原告的租金收入损失。根据生效的法律文书，案外人李敬实际上支付了原告该期间中约一个月的合理期限的租金或占有使用费，本院酌定自2017年12月29日起，系原被告双方计算租金的起算点。针对2017年12月29日起至2018年6月15日期间，原告已经向被告交纳了相应的租金，生效判决判定原告返还李敬的相关期间的租金或占有使用费308000元，因本案原告交纳给被告的租金比案外人李敬交纳给原告的租金截止期限多一天，故本院视该部分属于原告的损失范围；原告赔偿案外人李敬的营业损失及其他经济损失165000元，属于原告损失范围；对于原告请求的与李敬案的诉讼费，综合该案的审理情况，本院对于原告负担的诉讼费13274元，予以确认。原告损失共计486274元。该部分损失均系原告在与李敬的租赁合同纠纷案中产生，系原告的直接经济损失。该案中租赁合同的无效，系租赁的标的物无相关建设规划手续，作为出租方应承担较大责任。对有效合同部分不能履行的主要原因是涉案房屋存在安全隐患被查封，作为出租方应保证标的物的可使用性，故出租方责任亦较大。本院根据导致合同部分无效、有效部分解除的过错程度等因素，结合合同的履行情况，酌定由被告承担80%的责任，即被告应赔偿原告损失389019.2元。同理，对诉争租赁合同有效部分的解除，被告责任较大。对原告请求的违约金，本院结合合同履行情况，及双方的过错程度等因素来确定，原告请求较高，本院予以酌减为100000元。对被告请求的违约金，本院不予支持。对原告请求的占有使用费，自2019年11月10日之后的，被告请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于2018年6月16日至2019年11月10日期间的占有使用费758958.90元，考虑到被告在诉争合同无效及解除的过错程度，考虑到原告在与李敬的案件中在我院多次要求其及时取回钥匙及时交接房屋的情况下，未采取积极措施避免损失扩大，具有过错，另考虑到被告对原告与李敬之间的诉讼明知，且原被告双方签署了协议书的情况下，亦未采取有效止损的措施，亦具有一定过错。本院结合合同的履行情况，并考量本案对损失的认定等请情况，酌定原告应当负担50%的占有使用费379479.45元。关于被告请求的房屋设施、设备损失，各方均不再评估，均同意参照原告与李敬案的评估结果，本院不持异议，结合双方对房屋中垃圾清除的花费的意见，本院酌定评估结果扣除鉴定费的数额为房屋损失，即89609元；关于原告主张该评估系针对自己装修的补偿，并未提供充足证据支持，且根据双方租赁合同关于装修的约定，该主张无事实及法律依据，本院不予采信。根据合同约定，原告应当予以赔偿。原告、被告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告、原告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、陈锋贤与沈津海、陆红星、崔一兴于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》中无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。二、陈锋贤与沈津海、陆红星、崔一兴于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》中有效部分解除，解除时间为2018年6月15日。三、沈津海、陆红星、崔一兴于本判决生效之日起十日内返还陈锋贤保证金50000元。四、沈津海、陆红星、崔一兴于本判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤损失389019.2元。五、沈津海、陆红星、崔一兴于本判决生效之日起十日内给付陈锋贤违约金100000元。六、陈锋贤于本判决生效之日起十日内给付沈津海、陆红星、崔一兴房屋占有使用费379479.45元。七、陈锋贤于本判决生效之日起十日内赔偿沈津海、陆红星、崔一兴房屋设施、设备损失89609元。八、驳回陈锋贤其他诉讼请求。九、驳回沈津海、陆红星、崔一兴其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7437.41元，由原告（反诉被告）陈锋贤负担3856.19元（已交纳），由被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴负担3581.22元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6750元，由被告（反诉原告）沈津海、陆红星、崔一兴负担3485.72元（已交纳），由原告（反诉被告）陈锋贤负担3264.28元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  吕少罕审判员  王 健审判员  刘学芹二〇二一年三月三十一日书记员  刘欣然