四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初5723号 本诉原告（反诉被告）：乐山新正置业有限公司，住所地：乐山市市中区××路66号1幢7楼。统一社会信用代码：91511100699192009Ｕ。 法定代表人：姜桂兰，董事长。 委托诉讼代理人：李成科，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建，四川金顶律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：乐山苏宁易购销售有限公司，住所地：乐山市市中区XX路。统一社会信用代码：91511100309455345E。 法定代表人：徐开闯，总经理。 委托诉讼代理人：周雪梅，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛鹏东，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 本诉被告：苏宁易购集团股份有限公司，住所地：南京市××路××号××大厦××—5层。统一社会信用代码：91320000608950987Ｌ。 法定代表人：张近东，董事长。 委托诉讼代理人：周雪梅，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛鹏东，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 原告乐山新正置业有限公司（以下简称：新正公司）诉被告乐山苏宁易购销售有限公司（以下简称：乐山苏宁公司）、苏宁易购集团股份有限公司（以下简称：苏宁集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，乐山苏宁公司作为反诉原告于2020年11月30日向新正公司（反诉被告）提起反诉，本院依法予以受理，本、反诉合并审理。本案于2021年1月26日、2021年4月25日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）新正公司的委托诉讼代理人李成科、陈建，本诉被告（反诉原告）乐山苏宁公司的委托诉讼代理人周雪梅、毛鹏东，被告苏宁集团的委托诉讼代理人周雪梅、毛鹏东到庭参加了诉讼。诉讼中，各方当事人均申请庭外和解2个月。本案现己审理终结。 本诉原告新正公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告乐山苏宁公司按照《租赁合同》、《租赁物交付确认书》约定立即向原告支付租金2251438.75元，违约金89770.99元（截止2020年8月15日）；2、判令被告乐山苏宁公司按照《租赁合同》约定立即向原告支付提前解除合同违约金1228057.5元（按2020年度6个月租金计算）；3、判令被告乐山苏宁公司赔偿因提前解除合同给原告造成了免租期损失1158545元（按2016年度6个月免租期租金计算）；4、被告苏宁集团对上述一至三项诉讼请求承担连带支付责任；5、判令两被告承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：2014年6月30日，原告与四川苏宁云商销售有限公司经平等协商一致签订了《租赁合同》，该合同约定原告自愿将位于乐山市市中区××路新华宾馆项目（国有土地使用证号：乐城国用（2011）第1××0号）（建筑面积共计5834平方米）租赁给四川苏宁云商销售有限公司经营使用。租赁期限为12年零6个月，从2016年10月1日至2029年3月31日，其中2016年10月1日至2017年3月31日共计6个月为免租期。租金起始为每平方米每月45元，每两年租金按上一期标准上浮6%。该合同第48条约定了租赁费用延付责任：“在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，乙方每延期支付租赁费一天，按逾期付款总额的万分之三支付违约金”；并且合同还约定若双方因履行本合同发生争议，协商不成，任何一方均可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。2016年11月15日，原告与被告乐山苏宁易购销售有限公司（根据工商登记信息显示该公司名称在2018年4月17日进行了变更，由乐山苏宁云商销售有限公司变更为乐山苏宁易购销售有限公司）签订《租赁物交付确认书》，双方确认租赁房屋实际交付时间为2016年11月15日。同时由于被告乐山苏宁公司在原合同的基础上退租建筑面积1674.62平方米，双方确认按合同标准交付的租赁房屋的建筑面积为4159.38平米。鉴于上述租赁房屋实际交付时间和建筑面积的改变，双方对房屋租赁费用及支付时间进行了补充约定，租赁费采取先付后租的方式按季提前10日支付至原告银行帐户。《租赁物交付确认书》签订后，原、被告乐山苏宁易购销售有限公司双方均按照合同约定履行了各自的义务。但从2019年11月份起，被告就无故拖延、拒绝支付原告租金。原告公司考虑由于新型冠状病毒肺炎疫情的发生和扩散，经开会讨论后，原告决定减免被告一个月租金204676.23元，并同意如果被告继续履行合同主动支付所欠租金的情况下，再减免其两个月租金共计409352.5元。为此，原告多次催告被告及其关联公司，支付欠付租金，截止2020年8月5日，被告应支付原告租金金额共计2251438.75元。经国家企业信用信息公示系统查询被告苏宁集团为被告乐山苏宁公司的唯一股东，被告乐山苏宁公司实质上为一人公司，原告认为被告乐山苏宁公司可能存在资产混同的情形，故其股东被告苏宁集团应当对本案债务承担连带清偿责任。2020年10月10日，原告收到被告乐山苏宁公司的《关于解除租赁合同的通知函》，其通知原告提前解除合同，于2020年11月12日，原告与被告乐山苏宁公司双方签章确认了《退还租赁物交接清单》，但至今其并未按照《租赁合同》约定支付原告提前解约的6个月租赁费的违约金和赔偿免租期的损失。 被告乐山苏宁公司辩称：一、乐山苏宁公司应付租金数额为1278990元。1、乐山苏宁公司租金已付清2019年11月15日前租金。乐山苏宁公司最后支付租金为2019年8月21日，支付了2019年8月15日-11月14日租金。2019年11月15日至2020年1月31日应付租金共计2.5个月租金为511690.63元，该511690.63元未付。2、原告已免除2020年2月1日至2020年4月30日租金。原告于2020年2月28日、2020年6月17日分别发函，免除2020年2月、3月、4月份租金，乐山苏宁公司不应支付对应租金。因疫情减免租金符合租赁合同第53条的约定，也符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定。3、2020年5月1日后租金应按155万元/年计算。因2020年2月27日，乐山苏宁公司发函商请部分退租，原告于2020年3月23日出具《回复函》，以书面形式同意部分退租。对租赁面积、租赁期限、租金予以变更，双方往来函件构成要约承诺，属于有效的租赁合同补充协议。2020年5月1日后租金应按双方最新约定155万元/年计算，至2020年10月29日租赁合同解除，共计5.94个月租金76.73万元，该76.73万元未付。二、原告单方面增加租赁面积、租金，构成根本违约，导致乐山苏宁公司因租金成本太高无法持续经营，租赁合同目的不能实现，乐山苏宁公司有权依法解除合同，且不承担任何违约责任。1、2020年3月23日双方就乐山苏宁公司部分退租、降低租金达成了有效的租赁合同补充协议。因受疫情影响，乐山苏宁公司为持续经营，于2020年2月27日向原告发函商请减少租赁面积、降低租金，原告2020年3月23日《回复函》同意降低租赁面积至2139.38平方米，租金155万元/年。《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”该书面回复函明确写明了租赁物、租赁面积、租金、租金递增机制、支付时间等合同基本要素，与乐山苏宁公司发函共同构成要约承诺，构成对租赁面积、租金的有效变更，双方已达成了有效的租赁合同补充协议。2、乐山苏宁公司基于有效的租赁合同补充协议，开展了合同履行、持续经营的行为。2020年3月-6月，乐山苏宁公司基于有效的租赁合同补充协议约定完成部分面积退租、剩余面积从装修商务谈判、装修设计、装修施工全部完成持续了3个月。3、原告发函单方面增加租赁面积、租金，构成根本违约，导致乐山苏宁公司因租金成本太高无法持续经营，租赁合同目的不能实现。2020年6月17日原告发函单方面增加租赁面积、租金，要求按原租赁面积4159.38平方米继续支付租金，年租金增加70万余元。2020年6月至10月，乐山苏宁公司一直与原告人员沟通租赁面积、租金事宜。原告在2020年10月10日的回函中自认，其违背先前约定的原因在于，原告与承租意向方金螳螂公司未达成一致，乐山苏宁公司不存在过错。4、乐山苏宁公司合同目的不能实现，有权依法解除合同，且不承担任何违约责任。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。乐山苏宁公司受疫情影响，为保障持续经营，与原告达成一致部分退租，并支付了重新装修的费用。但原告违约单方通知增加租赁面积，使租赁物不符合乐山苏宁公司经营需要，租金超出可承受的成本范围，乐山苏宁公司持续经营的合同目的不能实现。乐山苏宁公司基于前述法律规定，向原告发函解除租赁合同，于法有据，不应承担违约责任。三、因原告的重新确定付款时间行为及单方增加面积及租金的违约行为，乐山苏宁公司不承担租赁费用延付金89770元。1、原告2020年3月23日《回复函》第4点“双方可后期签订退租协议再做明确，协议签订后20个工作日内支付2019年11月份至今所拖欠房租”。乐山苏宁公司对原告2019年11月15日至2020年1月31日租金付款时间已经原告明确书面变更付款时间及条件，延期付款责任不成就，乐山苏宁公司不承担延期付款违约金。2、《租赁合同》第48条约定在原告无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，按万分之三每日支付违约金。如前所述，原告在2020年3月23日书面同意部分退租、降低租金的情况下，违约扩大租赁面积、增加租金，要求乐山苏宁公司按原租赁面积支付租金。乐山苏宁公司不应支付2020年5月1日至合同解除之日的租赁费用延付责任。四、乐山苏宁公司合同目的不能实现，有权依法解除合同，原告无权主张违约金，且违约金计算标准金额高于原告损失，应当依法调减。1、原告单方面增加租赁面积、租金，乐山苏宁公司依法解除合同，不应承担合同解除的违约责任。2、原告按225万元/年的租金标准计算合同解除违约金不符合双方租赁合同补充协议约定的年租金为155万元/年标准。3、原告按合同约定的六个月租金主张解除合同违约金，在本案中约定的违约金过分高于原告实际损失，法院应予以适当减少。五、原告主张免租期租金损失没有合同及法律依据。1、《租赁物交付确认书》系乐山苏宁公司与原告关于租金支付的真实意思表示。双方明确约定2016年11月15日-2017年8月14日租金为57万余元，2017年8月15日-2018年5月14日租金为173万余元。该约定中双方无免租期约定，该意思表示双方均应受其约束。2、租赁合同未约定解除合同时承担免租期租金损失条款，原告主张该损失无合同约定依据。3、原告主张免租期损失与提前解除租赁合同违约金，本质上均为对原告合理损失的弥补，上述金额合计达到近230万元金额，已为双方约定年租金155万/年的1.5倍，明显高于原告合理损失，该主张不应得到支持。综上，恳请贵院查明事实，依法驳回原告不符合事实和法律的诉讼请求。 被告苏宁集团公司辩称：一、乐山苏宁公司的财产独立于苏宁集团的财产。1、乐山苏宁公司有独立责任财产，有独立银行帐户，原告已经提起财产保全，实际保全了乐山苏宁公司400余万元银行存款。2、乐山苏宁公司有连续规范的财务报表，独立的财务人员，财务独立。3、乐山苏宁公司独立履行租赁合同，独立支付租金。二、乐山苏宁公司与苏宁集团不存在人格混同，苏宁集团不应承担连带责任。《九民会议纪要》关于公司人格否认部分规定“公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。乐山苏宁公司与苏宁集团不存在人格混同的情形。1、不存在财产混同。如前所述，乐山苏宁公司有独立财产，不存在财产混同。2、不存在业务混同。乐山苏宁公司主要营业地为乐山，苏宁集团连锁店分支机构均在江苏，与乐山苏宁公司不存在业务混同。3、不存在人员混同。乐山苏宁公司有独立的员工，尤其是独立的财务人员，签署劳动合同缴纳社保。4、不存在住所混同。乐山苏宁公司住所地为乐山××路××号××广场××—Ｂ，苏宁集团住所地为南京市××路××号××大厦××—5层，因此乐山苏宁公司与苏宁集团不存在人格混同，未实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且原告已经保全乐山苏宁公司400余万元银行帐户存款，本案不符合严重损害乐山苏宁公司债权人利益的情形。苏宁集团依法不应承担连带责任。苏宁集团系深圳证券交易所中小企业版上市企业，在公开渠道定期公开公布年报、财务数据、财务制度规范，接受相关监管机构的监督。综上，乐山苏宁公司作为苏宁集团子公司，具备独立法人地位，根据公司法第3条、第14条相关规定，本案应由乐山苏宁公司依法独立承担民事责任，苏宁集团不应承担连带责任，恳请贵院依法驳回原告对苏宁集团的全部诉讼请求。 反诉原告乐山苏宁公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告乐山苏宁公司与反诉被告新正公司签订的《租赁合同》于2020年10月29日解除；2、判令反诉被告新正公司向反诉原告乐山苏宁公司支付违约金77.5万元；3、本案反诉的诉讼费用由反诉被告新正公司承担。 事实与理由：2014年6月30日，反诉被告新正公司与四川苏宁云商销售有限公司签订《租赁合同》，约定四川苏宁公司承租乐山市市中区××路新华宾馆项目物业，租赁期限为2016年10月1日至2029年3月31日。2015年9月22日，反诉原告乐山苏宁公司与《租赁合同》双方共同签订《主体变更三方协议》，约定四川苏宁公司将《租赁合同》权利义务概括转移给反诉原告乐山苏宁公司。2016年11月15日，反诉原告乐山苏宁公司与反诉被告新正公司签署了《租赁物交付确认书》，重新确认了租赁面积、租金。 2020年3月23日，受新冠病毒疫情影响，经反诉原告乐山苏宁公司提议，反诉被告新正公司出具《回复函》，同意反诉原告乐山苏宁公司部分退租，退租后租赁面积为2139.38平方米；同意年租金降至155万元/年，每两年递增6%；租金支付顺延至补充协议签订后20个工作日。因此，反诉原告乐山苏宁公司与南京天擎建筑装饰工程公司签订《装饰工程合同》，对租赁房屋店面进行拆除并重新装修，工程暂定价款为243426元。然而，反诉被告新正公司违背诚信，突然不同意反诉原告乐山苏宁公司退租二楼的方案，要求继续整体租赁经营；并诉至法院要求反诉原告乐山苏宁公司支付部分已经同意免除的租金。反诉原告乐山苏宁公司因反诉被告新正公司单方扩大租赁面积及增加租金的违约行为，及新冠疫情不可抗力影响，导致合同目的不能实现，最终于2020年9月30日向反诉被告新正公司发函，通知于2020年10月29日解除租赁合同。双方于2020年11月20日最终签署《退还租赁物交接清单》。综上所述，反诉被告新正公司违背诚实信用原则，在同意部分退租的情况下违约，单方扩大租赁面积及租金，造成反诉原告乐山苏宁公司不能实现合同目的，行使法定解除权提前解除租赁合同。依据《租赁合同》第58条，反诉被告新正公司应支付反诉原告乐山苏宁公司6个月租金对应的违约金77.5万元。 反诉被告新正公司辩称：1、新正公司认为合同解除时间为2020年11月10日，反诉原告乐山苏宁公司依据《租赁合同》第52条提前解除合同，该条约定“乙方有权提前解除本合同，但乙方须提前一个月书面通知甲方，以乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方应向甲方支付相当于当年度6个月的租赁费用作为违约金。”反诉原告乐山苏宁公司于2020年9月30日向我方邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，由于国庆放假原因，我方于2020年10月10日收到该函，按照《租赁合同》第52条的规定，乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。因此，租赁合同解除时间应当为2020年11月10日。2、我方认为我方并不存在任何违约事由，故不应当支付反诉原告违约金。反诉原告乐山苏宁公司陈述我方同意其部分退租的主张并不成立。在我方于2020年3月23日给原告的《回复函》中第4点明确载明“上述方案双方后期可签订退租协议再做明确，协议签订后20个工作日内支付2019年11月份至今所欠房租”，我方认为该《回复函》仅为初步意向方案，在之后也未签订正式的退租协议。其次，从2016年11月15日原、被告双方签订《租赁物交付确认书》，我方将案涉房产交付给反诉原告乐山苏宁公司至2020年11月20日双方签订《退还租赁物交接清单》，反诉原告乐山苏宁公司将租赁房产交给我方止，此期间上述4159.38平米的房产一直由反诉原告乐山苏宁公司占有使用，故我方认为即不存在退租协议，也没有实际退租，故反诉原告乐山苏宁公司陈述我方存在违约的主张没有事实依据，更不存在我方需要支付反诉原告乐山苏宁公司违约金的情形，反诉原告乐山苏宁公司的该主张依法不应得到支持。3、在案涉《租赁合同》签订后，双方于2016年11月15日签订了《租赁物交付确认书》，也就是说双方不仅对意思表示成立有所确认，对合同的是否履行也是要进行确认的，这份《租赁物交付确认书》与2020年11月20日的《退还租赁物交接清单》形成证据锁链，证明本案中租赁物一楼1489.38平方米，二楼2670平方米，共计4159.38平方米的租赁物从2016年11月15日至2020年11月20日一直处在反诉原告乐山苏宁公司的使用下。4、根据反诉原告乐山苏宁公司的《关于解除租赁合同的通知函》上明确载明反诉原告解除合同的理由为“根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第52条约定”其提前解除租赁合同，并没有载明是因为其认为我方存在任何违约责任而要求提前解除租赁合同。其发了通知后，为了避免损失扩大，在2020年11月20日，原、被告双方对租赁物进行了交接。5、综上所述，我方没有任何违约责任，反诉原告的全部诉讼请求不应得到支持，诉讼费也应由反诉原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，新正公司作为出租方、甲方，四川苏宁云商销售有限公司作为承租方、乙方，共同签订《租赁合同》，约定“一、有关商务条款：1、标的物：本合同租赁物位于乐山市市中区××路新华宾馆项目，国有土地使用证号乐城国用（2011）第1××0号，国有土地使用权人为新正公司；因现属于在建工程，产权证未办理，待甲方办理完成后将产权证复印件交乙方。2、租赁面积：双方均认可，经面积测绘机构预测，租赁物的建筑面积（指套内面积和公摊面积总和）共计5834平方米，其中一层1686平方米，二层4148平方米。双方均同意，本合同约定的租赁物面积如与实际面积有误差，误差在3%以内按实际测绘面积计算，超过3%的部分不予以计算。3、甲乙双方确认，乙方承租本合同约定的租赁物将由乙方依据本合同的约定从事中华人民共和国法律、法规所允许的苏宁云商电器数码百货等零售的经营活动，乙方保证全部租赁面积均用于前述经营活动，但乙方依照本合同约定转租的除外。……7、租期：租赁期限为12年零6个月，自2016年10月1日至2029年3月31日。自2016年10月1日到2017年3月31日乙方除物业管理费及水电能源费用外无需承担其他费用，但须履行本合同项下乙方的其他义务。2017年4月1日为本合同的计租日。自计租日起每满12个月为一个租赁年度，即自2016年10月1日至2018年3月31日为首个租赁年度，之后每年的4月1日至下一年的3月31日为一个租赁年度，每月的1日至当月的月末最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月度为一个租赁季度。8、租赁费用：本合同采用固定租赁费用方式计算，本合同的租赁费用包括租金和物业管理费用，其中首年租金单价为45元／平米／月，首年租金总价为3150360元，自首个租赁年度开始每2年递增6%；物业管理费用单价为3元／平米／月，租赁期内不递增。9、租赁费用的支付方式：乙方以每三个月为一个周期支付租赁费用，乙方须在每个支付周期开始月的前十日支付当期租赁费用，若遇乙方付款日为法定节假日，则乙方最后付款日顺延至节假日结束的次日。10、定金：乙方在甲方提供建设用地规划许可证等建房手续后十五个工作日内甲方支付定金200万元（其中现金50万元，银行保函150万元），前述定金自乙方开业后自动冲抵本合同的首期租赁费用，直至冲抵完毕。若本合同租赁物具备交付条件而乙方不租赁，则乙方向甲方赔偿200万元；如合同签订后，甲方不将房屋交付或租赁给乙方，甲方向乙方赔偿200万元。……五、有关租赁物交接：44、交付：甲方应在本合同约定交房日提前三个工作日书面通知乙方接收租赁物。甲乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据，交付确认书最后一方签字盖章的日期为租赁物交付日期。除甲方未能按本合同附件八约定的交付标准进行交付外，乙方无权无故拒绝接收房屋，交付确认书如迟于本合同约定的交付日期的，则租赁期限、租赁费用及物业服务费等费用的付款日期等均相应顺延，或者双方签订补充协议另行约定，相应调减乙方的租赁费用但前述顺延或调减不影响甲方构成逾期交付的客观事实，甲方延迟交付的期限仍以实际交付日期和约定交付日期之间的差额为准。六、有关租赁费用及其他费用的支付：……48、租赁费用延付责任：乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用及应由乙方缴纳的税费，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，乙方每延期支付租赁费用一天，按逾期付款总额的万分之三支付违约金；乙方无故逾期超过90日的，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同但逾期期间乙方补缴了全部欠缴费用及违约金，且甲方接受的，则视为甲方放弃了行使合同解除权的权利。……50、租赁费用发票：租赁期内，甲方有义务按照合同约定向乙方提供票据，且甲方提交合法有效的发票为乙方付款的前提条件。甲方收取租赁费用之前三个工作日向乙方提供相应金额的符合税法规定的房屋租赁专用发泡胶和物业管理费发票，并及时送达至乙方的办公场所，地址为乐山市柏杨西路乐山宾馆项目苏宁云商店，乙方接收人：店面总收银。乙方收到甲方开具的发票之后按本合同约定支付相应的租赁费用。甲方如延迟提供，乙方有权相应延迟支付租赁费用及其他费用，直至甲方提供符合税法要求及合同约定的发票为止。……52、提前解约及补偿：本合同签定即生效，乙方有权提前解除本合同，但乙方须提前一个月书面通知甲方，以乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方应当向甲方支付相当于当年度6个月的租赁费用作为违约金。前述违约金在甲方向乙方书面确认乙方已返还租赁物且甲方向乙方提供了相应金额全额的房屋租赁专用发票后由乙方向甲方支付。53、减租条款：因遭遇修路、施工、重大疫情（如非典等）等意外突发事件或甲方、第三人进行装修、改造等致使乙方根据政府部门要求停业的，经乙方申请，甲方应当免收乙方停业期间的租赁费用，乙方不得以前述事件为理由主动停业。七、有关违约条款：……58、违约赔偿：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、备货投入、人员安置费用、搬运费用、样机折价损失和停业损失。甲方的全部损失包括但不限于宣传投入、人员投入、管理投入、应收租赁费用损失等。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用。59、不可抗力免责：因不可抗力原因，导致合同无法履行的，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关机关确认不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担任何责任。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的所有自然灾害和意外事件，包括但不限于地震、洪灾、火灾、罢工、重大疫情、城市公共设施停止运转、战争等。”新正公司在落款“出租方（甲方）”处加盖印章，四川苏宁云商销售有限公司在落款“承租方（乙方）”处加盖印章。 2015年9月22日，新正公司作为甲方，四川苏宁云商销售有限公司作为乙方，乐山苏宁云商销售有限公司作为丙方，共同签订《主体变更三方协议》，约定“1、甲方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中承租方的权利义务转让给丙方。2、甲方承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务，丙方承诺履行租赁合同中承租方的权利义务。”新正公司在落款“甲方”处加盖印章，四川苏宁云商销售有限公司在落款“乙方”处加盖合同专用章，乐山苏宁云商销售有限公司在落款“丙方”处加盖合同专用章。 2016年11月15日，新正公司作为甲方，乐山苏宁云商销售有限公司作为乙方，共同签订《租赁物交付确认书》，约定“2014年6月30日，甲乙双方就位于乐山市市中区××路新华宾馆项目，建筑面积1686平方米，二层4148平方米，总共5834平方米的房屋签订了《租赁合同》及相关补充协议，甲乙双方经友好协商，对房屋交接等事宜确认如下：1、合同约定房屋交付时间为2016年10月1日，现双方确认实际交付时间为2016年11月15日。2、双方一致确认，乙方退租建筑面积1674.62平方米（其中一层建筑面积196.62平方米，二层退租建筑面积1478平方米）。退租后乙方租赁建筑面积4159.38平米（其中一层建筑面积1489.38平米，二层建筑面积2670平米）。退租区域乙方按照现状交还给甲方，即2016年11月15日甲方仅需将乙方退租后的建筑面积4159.38平米的区域按照原合同约定的交付标准交付给乙方。退租区域双方一致确认自本协议签订之日起乙方完成退还工作，此后退租区域产生的任何责任费用均与乙方无关。……4、鉴于租赁物的实际交付时间、面积与合同约定不一致，故相关租赁费用及支付时间重新约定。租赁期内各期间的租赁费用（含租金、物业管理费）具体如下：……第3年，12个月，2019年5月15日-2020年5月14日，房屋租金245.6115万元，物业管理费14.9738万元，租赁费用合计260.5853万元；第4年，12个月，2020年5月15日-2021年5月14日，房屋租金245.6115万元，物业管理费14.9738万元，租赁费用合计260.5853万元。……租赁费用及物业管理费采取先付后租的方式按季提前10日以电汇／易付宝代付方式支付至银行账户；……”新正公司在落款“出租方（甲方）”处加盖印章，乐山苏宁云商销售有限公司在落款“承租方（乙方）”处加盖印章。 2018年4月17日，乐山苏宁云商销售有限公司更名为乐山苏宁易购销售有限公司。 2019年11月18日，乐山苏宁公司收到新正公司开具的《四川增值税专用发票》，载明“租赁期限2019年11月15日至2020年2月14日”。庭审中，新正公司陈述：未开具2020年2月15日之后的发票。 2020年2月27日，乐山苏宁公司向新正公司发出《关于疫情防控期间免收租赁费用的函》，载明“……我司乐山柏杨西路门店在疫情期间销售大幅下滑，其中按管控要求在2020年2月5日至2月14日期间停业，现经营时间缩短至10:00-18:00依然无法正常经营，目前防控形势依然严峻，对该门店销售的影响仍会持续较长时间。……综合考虑该店目前的经营状况和商圈情况，我司希望贵司通过退租或直降的方式，将我司的租赁费用整体减少至目前的一半，适当减轻该门店经营成本及压力，共渡难关，否则，我司可能将不得不考虑闭店。” 2020年2月18日，新正公司向乐山苏宁公司发出《关于商家申请减免房屋租金的回复函》，约定“我公司将对贵公司承租的商业从2020年2月1日起至2020年2月29日（一个月）的租金实施减免，具体金额在贵公司支付下一次租金时核实减免。” 2020年3月23日，新正公司向乐山苏宁公司发出《回复函》，载明“鉴于贵司前期来函申请疫情期间租赁费用减免及二楼部分区域退租一事。我司经研究做以下决定：1、因疫情影响共克时艰，我司支持贵司疫情期减免一个月租赁费，下次支付租赁费用时直接扣除。2、将原合同租赁面积4159.38平米，其中一层1489.38平米，二层2670平米，年租金245.6万元，每两年递增6%。贵司退租二楼2020平米后租赁面积为2139.38平米，其中一层1489.38平米，二层650平米。年租金155万元/年，每两年递增6%。3、鉴于租赁物面积变更，故相关租赁费用及支付时间重新约定。租赁期内各期间的租赁费用具体如下：2020.3.15-2021.3.14,12个月，房屋租金155万元；……。4、上述方案双方后期可签订退租协议再做明确，协议签订后20个工作日内支付2019年11月份至今所拖欠房租。” 2020年6月17日，新正公司向乐山苏宁公司发出《关于租赁费用减免的通知函》，载明“……在贵司继续履行《租赁合同》的前提下，我司已于2020年2月18日发函减免了贵司从2020年2月1日至2020年2月29日一个月租金204676.25元。本着共克时艰的合作精神，我司决定在前期给贵司减免一个月租赁费的基础上再减免贵司从2020年3月1日至2020年4月30日二个月租金409352.5元，共计减免三个月租金614028.75元。” 2020年9月30日，乐山苏宁公司向新正公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，载明“根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第52条约定，现正式发函通知贵方：于2020年10月29日提前解除（以本函送达贵司之日起满30日为准）贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议（如有）。我司将按照《租赁合同》第45条的约定在合同解除后十个工作日内撤场并向贵方返还租赁房屋。待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁房屋交接手续，否则视为我司已按约将租赁房屋交还贵方。请贵方对于我司疫情期间的租金、可能产生的占用费及闭店补偿金予以免除。” 2020年11月11日，新正公司向乐山苏宁公司出具《工作联系函》，载明“我司于2020年10月10日收到贵公司《关于解除租赁合同的通知函》已收悉。贵公司于2020年11月12日起闭店。现就贵方退还承租房屋事宜告知如下：1、根据贵我双方于2014年6月30日签订的《租赁合同》，终止日期为2029年5月14日，根据合同第52条约定，贵方应当承担提前解约责任，即向我方支付相当于2020年年度6个月的租赁费用的违约金，金额为1228057.50元，并按2016年租金标准补齐免租期6个月租金，金额为1158545元。请贵公司在闭店后10个工作日内，向我方支付违约金及免租期租金。” 2020年11月20日，乐山苏宁公司作为甲方、交付方，新正公司作为乙方、接收方，共同签订《退还租赁物交接清单》，约定“甲方将其租赁的乙方位于乐山市市中区××路新华宾馆项目，详细地址为乐山市市中区××路××号××路××号局部及38号2楼局部、6号2楼房屋局部（一楼1489.38平方米，二楼2670平方米，共计4159.38平方米）及相配套的设施设备、资料于2020年11月20日移交于乙方。” 庭审中，新正公司与乐山苏宁公司确认：2019年11月15日之前即截止2019年11月14日的租金已经付清。 庭审中，新正公司陈述：第1项诉讼请求的违约金89770.99元是逾期支付租金的违约金，计算方式是：（1）以614028.75元为基数，从2019年11月15日计算至2020年8月14日，共计274天，按照每日万分之三计算，金额为50473.16元；（2）以409352.5元为基数，从2020年2月15日计算至2020年8月14日，共计182天，按照每日万分之三计算，金额22350.64元；（3）以614028.75为基数，从2020年5月15日计算至2020年8月14日，共计92天，按照每日万分之三计算，金额16947.19元；2020年8月15日之后的违约金，新正公司在本案中不主张。第2项诉讼请求主张的违约金是提前解除合同的违约金，依据是《租赁合同》第52条。第3项诉讼请求主张的依据是《租赁合同》第58条。 庭审中，乐山苏宁公司、苏宁集团陈述：乐山苏宁公司是苏宁集团设立的一人公司。 庭审中，乐山苏宁公司陈述：其主张违约金的依据是《租赁合同》第58条。 上述事实，有新正公司提交的《租赁合同》、《主体变更三方协议》、《租赁物交付确认书》、《四川增值税专用发票》、《关于解除租赁合同的通知函》、《工作联系函》、《退还租赁物交接清单》，乐山苏宁公司提交的《准予变更登记通知书》、《关于疫情防控期间免收租赁费用的函》、《关于商家申请减免房屋租金的回复函》、《回复函》、《关于租赁费用减免的通知函》以及双方当事人的陈述等予以证实。 本院认为：《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《租赁合同》第52条约定“乙方有权提前解除本合同，但乙方须提前一个月书面通知甲方，以乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。”2020年9月30日，乐山苏宁公司向新正公司发出《关于解除租赁合同的通知函》，新正公司于2020年10月10日收到该函，该函载明“根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第52条约定，现正式发函通知贵方：提前解除（以本函送达贵司之日起满30日为准）贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议”，故新正公司与乐山苏宁公司之间的《租赁合同》于2020年11月10日解除。 关于是否退租的问题。首先，《合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。……”。本案中，2020年2月27日，乐山苏宁公司向新正公司发出《关于疫情防控期间免收租赁费用的函》 载明“综合考虑该店目前的经营状况和商圈情况，我司希望贵司通过退租或直降的方式，将我司的租赁费用整体减少至目前的一半，适当减轻该门店经营成本及压力，共渡难关”，该函的内容并不具体确定，无具体确定的要求退租的意思表示，也无具体确定的要求退租的面积、方式、金额，仅仅表达了希望以退租或直降的方式减少租赁费用，因此，该函的性质不是要约，而是要约邀请。2020年3月23日，新正公司向乐山苏宁公司发出《回复函》，载明了具体退租的面积、租金的计算方式，内容具体确定，且明确载明“上述方案双方后期可签订退租协议再做明确”，因此，该函虽名为《回复函》，但从其内容看，其性质应为要约。新正公司与乐山苏宁公司之后并未签订书面的退租协议，乐山苏宁公司也没有回函予以承诺。故，本院认为，新正公司与乐山苏宁公司之间就退租事宜未订立合同。其次，2016年11月15日，新正公司与乐山苏宁公司签订《租赁物交付确认书》确认“租赁建筑面积4159.38平米（其中一层建筑面积1489.38平米，二层建筑面积2670平米）”。2020年11月20日，乐山苏宁公司与新正公司签订《退还租赁物交接清单》确认：乐山苏宁公司将其租赁的（一楼1489.38平方米，二楼2670平方米，共计4159.38平方米）于2020年11月20日移交于新正公司。《租赁物交付确认书》与《退还租赁物交接清单》前后对照，一楼租赁面积、二楼租赁面积、总租赁面积完全一致，故，事实上并不存在退租的情形。综上，新正公司与乐山苏宁公司就退租事宜未订立合同，事实上也不存在退租的情形。 关于新正公司应收租金的问题。被告乐山苏宁公司未付2019年11月15日起的租金。尽管案涉《租赁合同》于2020年11月10日解除，但是乐山苏宁公司于2020年11月20日才向新正公司移交租赁物，即在2020年11月20日之前乐山苏宁公司仍然在占有使用租赁物，故新正公司主张支付2019年11月15日至2020年11月14日的租金，应予准许。根据《租赁物交付确认书》的约定，2019年5月15日-2020年5月14日以及2020年5月15日-2021年5月14日的房屋租金均为2456115元，租赁费用采取先付后租、按季支付的方式。又根据2020年6月17日新正公司向乐山苏宁公司发出的《关于租赁费用减免的通知函》，新正公司决定减免乐山苏宁公司从2020年2月1日至2020年2月29日一个月租金204676.25元以及从2020年3月1日至2020年4月30日二个月租金409352.5元，共计减免三个月租金614028.75元。故本院确认，乐山苏宁公司应支付租金为1842086.25元（2456115元-614028.75元）。 关于新正公司主张的逾期付款违约金的问题。《租赁合同》第48条约定“租赁费用延付责任：乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用及应由乙方缴纳的税费，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，乙方每延期支付租赁费用一天，按逾期付款总额的万分之三支付违约金。”第50条约定“租赁费用发票：租赁期内，甲方有义务按照合同约定向乙方提供票据，且甲方提交合法有效的发票为乙方付款的前提条件。……乙方收到甲方开具的发票之后按本合同约定支付相应的租赁费用。甲方如延迟提供，乙方有权相应延迟支付租赁费用及其他费用，直至甲方提供符合税法要求及合同约定的发票为止。”2019年11月18日，乐山苏宁公司收到新正公司开具的《四川增值税专用发票》，载明“租赁期限2019年11月15日至2020年2月14日”。故乐山苏宁公司应当支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金614028.75元（2456115元/年÷4季度），但乐山苏宁公司未支付，已构成违约，新正公司主张逾期付款违约金违约金“以614028.75元为基数，从2019年11月15日计算至2020年8月14日，按照每日万分之三计算”符合《租赁合同》第48条的约定，本院予以支持。新正公司陈述“2020年8月15日之后的违约金，新正公司在本案中不主张。”系新正公司自愿处分其诉讼权利的行为，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。故本院确认乐山苏宁公司应支付新正公司逾期付款违约金50288.95元（614028.75元×日万分之三×273天）。庭审中，新正公司陈述：未开具2020年2月15日之后的发票。根据《租赁合同》第50条，乐山苏宁公司有权延付相应的租赁费用，故新正公司主张2020年2月15日之后租金的逾期付款的违约金，于法无据，本院不予支持。 关于新正公司主张的提前解除合同的违约金问题。如果案涉《租赁合同》按《租赁物交付确认书》的约定全面履行，截止2029年5月14日租赁合同届满，乐山苏宁公司还应向新正公司支付约2400万元的租金，现乐山苏宁公司以“法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第52条约定”提前解除《租赁合同》，理应根据《租赁合同》第52条“提前解约及补偿：本合同签定即生效，乙方有权提前解除本合同，但乙方须提前一个月书面通知甲方，以乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方应当向甲方支付相当于当年度6个月的租赁费用作为违约金。”之约定，向新正公司支付提前解除合同的违约金1228057.5元（2456115元÷2），该违约金系赔偿新正公司预期利益的损失。 关于新正公司依据《租赁合同》第58条主张的免租期损失。《租赁合同》第58条约定“违约赔偿：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外。……当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用。”根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，新正公司未举证证明其遭受的实际损失，在本院已经支持新正公司逾期付款违约金50288.95元、提前解除合同的违约金1228057.5元的情形下，新正公司还主张依据《租赁合同》第58条支付违约金，明显过高，本院不予支持。 关于苏宁集团是否应当承担连带责任的问题。乐山苏宁公司、苏宁集团当庭自认“乐山苏宁公司是苏宁集团设立的一人公司”，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告未提交二被告各自的会计报告、会计账簿等证据，被告提交的证据不足以证明乐山苏宁公司的财产与苏宁集团的财产相互完全独立，故本案中苏宁集团应对乐山苏宁公司的债务承担连带责任。 关于反诉原告乐山苏宁公司要求支付77.5万元违约金的问题。如前所述，新正公司与乐山苏宁公司就退租事宜未订立合同，事实上也不存在退租的情形，乐山苏宁公司主张新正公司违约，证据不足，其要求支付违约金，于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告乐山新正置业有限公司与被告乐山苏宁易购销售有限公司之间的《租赁合同》于2020年11月10日解除； 二、被告乐山苏宁易购销售有限公司在本判决生效后十五日内支付原告乐山新正置业有限公司租金1842086.25元； 三、被告乐山苏宁易购销售有限公司在本判决生效后十五日内支付原告乐山新正置业有限公司逾期付款违约金50288.95元以及提前解除合同的违约金1228057.5元； 四、被告苏宁易购集团股份有限公司对本判决第二、三判项的债务承担连带责任； 五、驳回原告乐山新正置业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告乐山苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费22311元（已减半收取）、保全费5000元，合计27311元（原告乐山新正置业有限公司已预缴），由原告乐山新正置业有限公司承担9286元，由被告乐山苏宁易购销售有限公司、苏宁易购集团股份有限公司承担18025元。本案反诉案件受理费5775元（已减半收取），由反诉原告乐山苏宁易购销售有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  龚正杰 二〇二一年四月二十八日 书记员  刘 璐