上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初24001号原告：曹希栋，男，1992年11月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：叶怡沁，女，1992年5月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。被告：汤国荣，男，1954年12月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：龚冬香，女，1954年12月24日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人：汤国荣，男，1954年12月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室，系龚冬香之夫。被告：汤文俊，男，1984年4月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号。法定代表人：彭青山，行长。委托诉讼代理人：庄宸，男。原告曹希栋、叶怡沁诉被告汤国荣、龚冬香、第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(以下简称第三人银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序。审理中，依原告申请本院依法追加了汤文俊为本案被告参与诉讼。因无法用其他方式直接送达有关诉讼文书，本院依法向被告汤文俊公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。同时，依据原告方申请，本院依法采取了财产保全措施。本案于2021年4月14日公开开庭进行审理，原告曹希栋、叶怡沁及委托诉讼代理人张仪、被告汤国荣(兼作为被告龚冬香的法定代理人)、第三人银行委托诉讼代理人庄宸到庭参加诉讼。被告汤文俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹希栋、叶怡沁向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同向第三人银行偿付上海市青浦区赵巷镇青湖东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上剩余的抵押借款本金、利息、逾期付款利息(以偿付当日第三人银行出具的欠款明细表为准)；2、判令第三人银行应于上述第一项款额全部清偿之日起十日内协助被告汤国荣、被告龚冬香办理系争房屋的抵押登记注销手续；3、判令被告汤国荣、被告龚冬香应于系争房屋抵押登记注销之日起十日内协助将系争房屋产权变更登记至原告方名下；4、判令三被告共同支付原告方违约金(以已付款人民币230万元的日万分之五标准，自2020年11月11日起算至系争房屋过户登记至原告方名下之日止)；5、判令若原告方代三被告履行上述第一项付款义务，则三被告应于原告方代付之日起十日内向原告方共同归还代偿款(以原告方实际代偿金额扣减原告方尚应付的购房尾款86万元)；6、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：两原告系夫妻关系；被告汤国荣与被告龚冬香系夫妻关系,被告汤文俊系被告汤国荣与被告龚冬香的儿子。2020年6月14日，在房产中介的居间下，原告方与被告汤国荣、龚冬香就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》,由原告方以316万元的价格向两被告购买系争房屋。当日,原告方即向被告汤国荣银行转账支付定金20万元。期间，被告龚冬香被宣告为无民事行为能力人并指定被告汤国荣为其法定代理人。2020年9月23日原告方与被告汤国荣、龚冬香网签了买卖合同并约定于2020年11月10日前办理过户手续。网签合同当日，原告方又向被告汤国荣、被告汤文俊支付了210万元，被告方亦向原告方交付了房屋钥匙，交付完毕只差办理房屋产权过户手续。但此后，被告方并未去归还系争房屋上的银行贷款、涤除银行抵押，而是由被告汤文俊挥霍了所收房款。原告方认为被告方系恶意违约,为此原告方诉至法院作如上诉请，并保留因三被告原因导致的其他扩大损失另案提起民事诉讼之权利,同时亦保留通过刑事立案等途径追究的权利。被告汤国荣、龚冬香辩称：事情确实发生了，都是我儿子汤文俊造成的。签字都是我签的过错也都是我的，也对不起原告。该怎么判就怎么判，我希望通过刑事开庭追究我的法律责任，民事上我还不起钱。我每个月退休金2,700元，我老婆4,300元，我老婆是长期住精神病院的，我们是没有能力进行赔偿的。现在我儿子汤文俊人在哪里也不知道，也无法联系上。房屋买卖交易过程中，原告方是和汤文俊进行网络联系的，在交易过程中我负责签字，我收了钱后把钱给我儿子汤文俊用来还贷，没想到我儿子汤文俊用这个钱去用来投资股票了。被告汤文俊未作答辩。第三人银行述称：原被告双方之间的纠纷以法院审理认定为准。在贷款全部清偿的情况下，第三人银行愿意配合办理抵押注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告系夫妻关系。被告汤国荣与被告龚冬香系夫妻关系，被告汤文俊系被告汤国荣与被告龚冬香之子。2016年11月21日，被告汤国荣、龚冬香与第三人银行签订了合同编号为XXXXXXXXX-2012-XXXXXXXXXXX《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，由被告汤国荣、龚冬香向第三人银行就购买系争房屋借款本金180万元，借款期限为360个月，预计从2016年11月21日起至2046年11月21日；其中被告汤国荣为借款人、被告汤国荣、龚冬香为抵押人。同日，被告汤国荣(甲方、主合同借款人)、第三人银行(乙方)、被告汤国荣龚冬香(丁方、主合同抵押人)及被告汤文俊(己方、共同还款人)签订了《个人住房接力贷款变更借款人补充协议》，约定：甲方与己方于2016年11月21日向乙方出具了《个人住房接力贷款共同还款承诺书》，己方即被告汤文俊自愿参与还款，在上述贷款本金、利息及相关费用承担共同还款责任直至贷款本息及相关费用偿还完毕，且在该期间本承诺具有不可撤销性。2016年11月28日，系争的青浦区赵巷镇青湖东路XXX弄XXX号XXX室房屋办理产权登记，产权登记于被告汤国荣、龚冬香名下，建筑面积87.35平方米，上有第三人银行的抵押登记。另查明，2020年6月14日，被告汤国荣(甲方)与两原告(乙方)在上海岑豪房地产经纪事务所(丙方，居间方，以下简称房产中介)的居间下签订了《房地产买卖居间合同》，约定：乙方以316万元的总价向甲方购买系争房屋，签订本合同当日，支付购房定金20万元；双方于2020年9月10日前至丙方签约中心签订上海市房地产买卖合同，并进行网上备案；乙方与甲方签署买卖合同后90日内支付甲方1,892,000元，该笔房款优先用于清偿甲方未结抵押贷款，余额由甲方自行补足；乙方申请贷款860,000元；乙方在2020年9月30日之前支付174,000元；甲乙双方具备过户条件后，不迟于2020年9月30日至房产交易中心办理房地产过户手续；乙方办理房屋交接手续时支付尾款34,000元；合同另对其他内容进行了约定。签订上述《房地产买卖居间合同》当日，原告方即转账支付被告汤国荣定金20万元。2020年9月9日，上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民特663号民事判决书判决宣告被告龚冬香为无民事行为能力人。2020年10月20日，上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民特834号民事判决书判决指定被告汤国荣为被告龚冬香的监护人。2020年9月22日，被告汤国荣、被告龚冬香(甲方)就系争房屋与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方经协商一致以2,986,000元价格转让上述房地产；双方于2020年11月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算至实际交付日；合同另对其他内容进行了约定。2020年9月23日，原告方转账支付被告汤国荣房款189,200元、174,000元、转账支付被告汤文俊房款34,000元，当日总计支付2,100,000元。以上合计已付房款2,300,000元。被告汤国荣、汤文俊当日即向原告方交付了房屋钥匙。被告汤国荣、龚冬香、汤文俊收讫上述房款后，并未实际用于归还房屋上的银行贷款，且称被告汤国荣将所有房款转给了被告汤文俊，而被告汤文俊又失联。为此，原告方诉至法院做如上诉请。庭审中，原告方表示双方之间的购房总价为316万元，过户所涉税费约定由原告方承担。根据庭审查明的事实，本院认为：原告方与被告汤国荣、龚冬香就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》及《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规定的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。但被告汤国荣、龚冬香在收取原告方支付的230万元房款后，未按约办理系争房屋抵押登记注销手续以及后续的房屋产权过户登记手续，显然违反合同约定构成违约。现原告方要求继续履行合同，且有意愿代被告方履行超过购房尾款数额的银行贷款结清义务，可见本案具备继续履行的条件。被告汤文俊作为本案房款的实际接收人、银行贷款合同关系中的接力贷人且书面承诺参与共同还贷，亦负有结清贷款的义务。故此，在三被告结清贷款合同项下所有费用(或原告方代偿)后，第三人负有配合办理系争房屋抵押注销手续的义务。考虑到原告方代偿款额可能超过其应付的剩余房款数额，故在原告方实际履行代偿款后，被告方尚需向原告方履行还款义务；考虑到本案的特殊性，为避免诉累，本院就还款追偿一并予以处理。原告方主张逾期过户的违约金，双方合同并未对此约定违约金标准，考虑到房屋早已实际交付，本院综合以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情调整违约金为已付款之日万分之二的标准。被告汤文俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃了答辩、质证等诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤国荣、龚冬香、汤文俊应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行偿付编号为XXXXXXXXX-2012-XXXXXXXXXXX《个人住房(商业用房)抵押借款合同》项下包括抵押借款本金、利息、逾期付款利息等在内的全部款项(以偿付日第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行出具的欠款明细表为准；如被告汤国荣、龚冬香、汤文俊怠于偿付上述全部款项的，可由原告曹希栋、叶怡沁代偿)；二、第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行应于上述第一项款项全部清偿之日起十日内协助被告汤国荣、龚冬香、汤文俊办理上海市青浦区赵巷镇青湖东路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销手续；三、被告汤国荣、龚冬香应于上海市青浦区赵巷镇青湖东路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告曹希栋、叶怡沁办理房屋产权过户登记手续，将上海市青浦区赵巷镇青湖东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告曹希栋、叶怡沁名下(过户税费由原告曹希栋、叶怡沁负担)；四、被告汤国荣、龚冬香、汤文俊应于本判决生效之日起十日内支付原告曹希栋、叶怡沁逾期过户违约金(以人民币230万元为基数，按日万分之二标准，自2020年11月11日起算至实际过户日之止)；五、如原告曹希栋、叶怡沁代被告汤国荣、龚冬香、汤文俊履行上述第一项付款义务的，则被告汤国荣、龚冬香、汤文俊应于原告曹希栋、叶怡沁实际代付之日起十日内向原告曹希栋、叶怡沁归还代偿款(以原告曹希栋、叶怡沁实际代偿金额扣减原告曹希栋、叶怡沁应付的购房尾款人民币86万元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币32,126元，减半收取人民币16,063元，财产保全费人民币5,000元，均由被告汤国荣、龚冬香、汤文俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐冬梅二〇二一年四月二十九日法官助理 杨 洁书 记 员 朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。