山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1322民初1796号 原告：朱秀丽，女，1971年12月12日出生，汉族，居民，住郯城县。 委托诉讼代理人：王伟，男，1972年3月20日出生，汉族，居民，住郯城县。 委托诉讼代理人：徐加明，山东华斌律师事务所，律师。 被告：王开栋，男，1965年7月27日出生，汉族，居民，住郯城县。 被告：徐祗彩，女，1963年11月7日出生，汉族，居民，住郯城县。 委托诉讼代理人：吴伟，山东浩冉律师事务所，律师。 原告朱秀丽与被告王开栋、徐祗彩农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱秀丽的委托诉讼代理人王伟、徐加明，被告王开栋、徐祗彩及共同委托诉讼代理人吴伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱秀丽向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告房屋租金12000元及利息。2、本案的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：原、被告系同村村民，二被告系夫妻关系。因郯城县城市规划建设，原郯城县郯城镇湖里村(现已更名为郯城县郯城街道龙江社区)进行拆迁安置。2018年12月22日被告王开栋与龙江社区居民委员会就王开栋房屋拆迁补偿进行结算说明。2019年9月24日龙江社区居民委员会给被告出具了房屋腾空验收单。2019年10月23日被告将其拆迁安置指标以325000元的价格转让给原告，并签订了房屋转让协议。该协议约定“本协议生效后，所补助租房款、补助、所有补偿都归乙方所有”，可是2020年12月22日至2021年12月22日的租房款12000元被被告领取，原告多次向被告催要该租房款，但被告拒不返还。为了维护原告的合法权益，现依据《民诉法》第119条之规定提起诉讼，请求人民法院予以支持。 被告王开栋、徐祗彩辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告陈述2019年10月23日将其拆迁安置指标房以325000元的价格转让给原告，原告并没有按照协议约定在规定的期限内将325000元转让给被告；二、原告主张的2020年12月22日至2021年12月22日的租房款12000元属于被告因拆除房屋另行租房的专用款项，不应由原告主张；三、原告在双方签订的房屋转让协议书第六条第四项书写了“本协议生效后所补租房款、补助所有补偿款都归乙方所有”并不是原告书写，因此，该条的约定属于无效条款；四、原告与被告签订的房屋转让协议属于无效协议，根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，同时根据我国城市房地产管理法第三十七条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原被告双方签订的房屋转让协议违反法律强制性规定，原告主张的被告12000元房屋租赁款无事实及法律依据，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉求。 原告为证明其诉讼主张及请求，向本院提交如下证据证明：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、房屋转让协议一份，证明2019年10月23日原被告签订房屋转让协议，被告将其拆迁安置房以325000元的价格转让给原告。同时约定在涉案安置房没有交付前所补助的租房费、补助、所有补偿款都归原告所有；3、郯城街道龙江社区居民委员会出具的证明及中国邮储储蓄银行存单一份，证明上级下发的2020年12月22日止2021年12月22日的租房款12000元被被告领取。龙江社区对原被告双方签订的房屋转让协议予以认可；4、民事裁定书、保全费、保险费票据各一份，证明原告因本案事实依法申请保全被告的银行存款、微信及支付宝账户，支付保全费150元、保险费300元；5、王某出具的书面证明，证明房屋转让协议的日期系被告于邵泽银签订房屋转让协议的日期，而不是原告与被告签订该份协议的真实日期。 被告未举证，被告对原告提交证据的质证意见：对证据1无异议，对房屋转让协议的质证意见同答辩意见，对邮政储蓄银行的存单没有异议，王某的证明不符合民事诉讼关于证人应当出庭接受双方当事人质询的规定，不能作为有效证据使用，对龙江社区书面证明同样不符合证据规则的规定要求，证据上签字是支部书记，明显是先盖章后写的字，对原告申请保全的裁定书及缴纳的保全费、保险费认为查封没有事实依据，费用不应由被告承担。 本院对原告所举证据作以下认证意见：原告身份证与房屋转让协议记载的乙方姓名一致，可以作为确认原告诉讼主体资格的有效证据使用；被告认可与原告签订房屋转让协议，对“本协议生效后所补租房款、补助所有补偿款都归乙方所有”的内容虽称并不是原告书写，但本人同时认可在该内容上按指印，故对该房屋转让协议的真实性、与本案的关联性予以确认，对其证明效力问题在本院认为中分析认定；龙江社区居委会出具的书面证明，已经加盖单位印章，并由单位负责人签字确认内容的真实性，证据形式要件符合证据规则的要求，其证明内容与邮政储蓄银行存单相互印证，能够证实且经被告认可的领取租房款12000元的事实，故两份证据与本案具有关联性，本院均作有效证据予以确认；对民事裁定书、保全费、保险费单据真实性、合法性予以确认，对费用承担问题根据判决结果确定；对王某的书面证明虽不能确定其真实性，但该证据拟证明事实已经被告认可，该证据不符合证人证言的证据形式要件，本院不作有效证据采信。 根据双方当事人陈述，综合证据的分析认定，本院经审理认定事实如下：原告朱秀丽与被告王开栋、徐祗彩系同村村民，二被告系夫妻关系。因郯城县城市规划建设，原郯城县郯城镇湖里村（现已更名为郯城县郯城街道龙江社区）进行拆迁安置。2018年12月22日被告王开栋与龙江社区居民委员会就王开栋房屋拆迁补偿进行结算说明，2019年9月24日龙江社区居民委员会给被告出具了房屋腾空验收单。2019年10月23日被告将其拆迁安置房指标以325000元的价格转让给案外人邵泽银，双方签订《房屋转让协议》，约定协议签订十日内支付转让款。因案外人邵泽银在约定期限内未能交付转让款，该协议未实际履行。之后，原告与二被告协商，被告将涉案拆迁安置房指标以同等价款转让给原告，在村委办公室村会计王某的见证下，原告朱秀丽将协议上乙方“邵泽银”的姓名、身份证号码划掉，签署本人姓名，并在协议条款内容末尾处手写“本协议生效后，所补助租房款、补助、所有补偿都归乙方所有”内容，被告王开栋、徐祗彩在内容上按指印，其他协议内容及原签署的日期未更改。该协议主要内容为：该房产地处湖里村拆迁安置区，原拆迁房屋编号为×××11，建筑面积130平方米；甲方将安置房转让给乙方，甲方一次性收取转让费，房屋所有权随即转让给乙方，今后的房屋事项与甲方无关，甲方应在选房时通知乙方共同选房，同时房屋产权办理到乙方名下，费用由乙方承担；乙方一次性付清房屋总价款后，同时享有后期甲方同等价格购买储藏室及车库（位）的权利；乙方在协议签订后十日内付给甲方房屋总价款325000元；一方违约解除协议的，应付对方总房价3倍的违约金；乙方一次性付清房屋总价款后，甲方不再享有该房屋的任何权利和义务。2019年11月5日，原告向被告支付转让款325000元。2021年2月8日，被告领取了涉案拆迁安置房屋2020年12月22日至2021年12月22日期间的租房款12000元，原告向被告索要未果，酿成本次纠纷。 原、被告对签订房屋转让协议的具体时间陈述不一致，原告主张签订日期为2019年11月5日，而被告则主张大约于2019年10月25日签订，原告提供的证人王某的书面证言因被告对证据形式提出异议，而未被本院采信，被告对自己的主张未举证证明，故本院不能根据双方陈述直接判断双方签订协议的具体日期，但根据原协议签订的乙方邵泽银在约定十日内未能交付转让款再由本案原被告双方签订协议的事实，可以推定原被告实际签订协议的日期应在2019年11月3日之后，故原告主张2019年11月5日签订协议，具有客观真实性，本院予以确认。 本案立案后，根据原告的申请，本院依法作出裁定，冻结二被告名下银行账户、微信、支付宝存款13000元，原告支付保全费150元、保险费300元，原告要求由二被告承担。 本院认为，本案原告朱秀丽与被告王开栋、徐祗彩签订的《房屋转让协议》是双方在协商基础上，在见证人见证的情况下实施的，系当事人的真实意思表示。协议约定的转让物为拆迁安置房，该安置房是基于拆除被告的房屋根据政策规定及拆迁安置补偿协议安置给被告享有的房产，拆迁安置房具有原物权基础，即使未明确具体安置房产的房号，也是已经确定的可实现的权利，被告将其合法享有的权利转让给同村的村民原告朱秀丽，未损害村集体的权利，也未违反法律强制性规定，故原、被告签订的房屋转让协议为有效协议，本院依法予以确认。被告依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》其适用范围系指城市国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理。该法第三十八条第六款（被告错误引用第三十七条第六款）关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，其所指向的房地产是指房地产开发单位建设的对外预售的商品房，该商品房在预售后未经依法登记，相对人尚未取得房屋所有权而不得转让，该条款所规范的并非本案原、被告签订协议转让的拆迁安置房，故被告以该法为依据抗辩原被告双方签订的房屋转让协议违反法律强制性规定为无效协议的意见，属法律适用错误，本院不予采纳。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订协议后，原告已经按照协议约定履行向被告支付全部转让价款的义务，被告亦应遵守诚信原则，履行协议约定义务。双方是在被告与案外人邵泽银签订的协议基础上签订的，协议中除邵泽银姓名及其身份证号码被划掉外，其余内容均没有变化，应当作为本案双方当事人确认的协议内容。原告在协议上书写的“本协议生效后，所补助租房款、补助、所有补偿都归乙方所有”内容是新添加的协议内容，被告二人在该内容上按指印，表明已经知晓并认可，故该条款作为协议内容双方均应遵守。被告基于拆迁安置房屋的所有权利转让给原告后，涉案房屋的租房款基于双方该条款的特别约定也应一并转让给原告，被告不再享有领取房屋租赁款的权利，其辩解属于专有权利无事实及法律依据，本院不予采信。被告领取的12000元系双方约定的协议签订后的2020年12月22日至2021年12月22日期间补助的房屋租金，应由原告享有，被告领取后负有返还责任，故原告请求被告返还12000元房屋租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，本院依法予以支持，其请求被告支付利息，因无约定本院不予支持。原告请求被告承担的保全费、保险费共计450元，系因被告未履行协议义务，原告为实现其权利采取保全措施支出的费用，应当由违约一方的被告承担，原告此项请求符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十二条的规定，判决如下： 一、被告王开栋、徐祗彩于本判决生效之日起五日内返还给原告朱秀丽补助房屋租金12000元、支付给原告朱秀丽保全费、保险费450元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告朱秀丽请求被告王开栋、徐祗彩支付补助房屋租金利息的诉讼请求。 案件受理费50元（减半后实缴），由被告王开栋、徐祗彩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 高 祎 二〇二一年四月十九日 书记员 徐勤凤