江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初5071号原告：陈爱娣，女，1990年6月26日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。被告：南青洋，男，1992年11月18日生，汉族，户籍所在地江苏省滨海县，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：周震宇，江苏文方律师事务所律师。第三人：无锡恒家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206MA1WW8NG1M，住所地江苏省无锡市惠山区堰新路**。法定代表人：程晓玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡小军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：朱俊，男，该公司职员。原告陈爱娣与被告南青洋、第三人无锡恒家房地产经纪有限公司（以下简称恒家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈爱娣及其委托诉讼代理人王友祥、被告南青洋的委托诉讼代理人周震宇、第三人恒家公司的委托诉讼代理人胡小军和朱俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈爱娣向本院提出诉讼请求：1.确认陈爱娣与南青洋在2020年3月25日签订的《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年9月1日解除；2.判令南青洋退还购房定金30000元，并赔偿违约金186000元（930000元×20%）、律师费损失14800元；3.诉讼费用由南青洋负担。事实和理由：原告与被告于2020年3月25日签订《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定被告将无锡市惠山区堰湾沃橙府5-2503室房屋出售给原告，合同中对房屋价格、房屋产权状况、违约责任等作了明确约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告却逾期履行合同义务。在原告与第三人一再催促下，被告明确表示拒绝将案涉房屋出卖给原告。被告的行为已构成根本违约，应依法承担违约责任。现诉至法院，请求判如所请。被告南青洋辩称：1.案涉房屋所有权人为朱国良、王香妹，其只是代卖该房屋，房产证的照片给原告和第三人看过，其并不是所有权人，事后朱国良、王香妹也不同意追认房屋买卖合同，其也未取得出售房屋的授权，故本案房屋买卖合同并未成立，或者无效，原告在主观上存在过错，应该承担效力待定或无效房屋买卖合同所带来的法律后果；2.其在第三人的错误引导下与原告签订了房屋买卖合同，第三人可能涉及欺瞒房屋的真实市场价格，不排除第三人与原告有串通的可能；3.请求驳回原告对其诉讼请求。第三人恒家公司述称：南青洋、陈爱娣在其居间下，签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。签订合同前，南青洋出示过房屋产权证的照片，房产证并不登记在南青洋的名下，但南青洋称案涉房屋实际是南青洋的，因其炒房，其不能再买房子，故其用亲戚的名字登记房屋，亲戚是代南青洋持有房屋。在合同履行过程中，南青洋一直不愿意出面配合办理网签、贷款等相关手续，并在2020年8月16日在微信聊天记录中明确不再出卖房屋，陈爱娣无奈只能解除合同。案涉房屋是毛坯房，在2020年8月时，同地段同类型房屋单价在14000元左右（总价110万元左右）。另外，无锡市在2020年8月30日出台未满5年的二手房买卖需增收5.3%增值税的政策，案涉房屋交易至今未满5年，陈爱娣如重新购买二手房，需多缴5.3%的增值税。经审理本院认定如下事实：2018年3月25日，南青洋（甲方）与陈爱娣（乙方）签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定南青洋将无锡市惠山区堰湾沃橙府5-2503室房屋出售给陈爱娣，建筑面积79.34平方米，房屋不动产权证号为苏锡0061126；转让价共计93万元，定金为3万元，乙方应于2020年3月25日前支付第一笔定金5000元，于2020年3月26日支付第二笔定金25000元；乙方应在2020年5月30日将首付款245000元以存量房资金监管的方式支付给甲方；乙方贷款65万元，甲乙双方于贷款还清后7个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方应当在过户后7个工作日自行办理物业交割手续，乙方从合同约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金，办理物业交割当日，签署物业交割确认书后，由乙方自行划转至甲方；出售方提供的房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、出售方拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的、将房屋出售给第三方的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还已支付的购房款；因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；居间人为恒家公司。2018年3月25日，南青洋、陈爱娣与恒家公司签订《居间服务合同》。陈爱娣、恒家公司陈述佣金为18600元，应由陈爱娣支付，但因房屋买卖未完成，故陈爱娣未支付佣金。2018年3月25日14时许，陈爱娣向南青洋转账支付定金5000元，2018年3月25日17时许，陈爱娣向南青洋转账支付定金25000元。2020年8月31日，陈爱娣向南青洋邮寄《解除通知函》，南青洋于2020年9月1日收到该函。该函的内容为：合同签订后，本人积极履行合同义务，但你却逾期履行合同义务，在本人与中介公司的一再催促下，你明确表示拒绝将房屋出售给本人，你的行为已构成根本违约。本人根据合同约定，正式通知你立即解除本人与你签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，请你立即向本人全额退还购房定金，并赔偿违约金等由此给本人造成的一切损失。案涉房屋于2018年5月2日登记到朱国良、王香妹名下，建筑面积79.34平方米。2021年2月25日，案涉房屋登记到案外人胡娟娟名下。陈爱娣提交其与南青洋、恒家公司工作人员胡小军在房屋交易群中的微信聊天记录、其与恒家公司工作人员胡小军的微信聊天记录，证明南青洋拒绝履行合同，构成根本违约。经质证，恒家公司对上述微信聊天记录的真实性均无异议，南青洋对房屋交易群中的微信聊天记录无异议，关于陈爱娣与胡小军的微信聊天记录，其无法确认真实性。在2020年8月16日房屋交易群的微信聊天记录中，南青洋表示不卖房子了。恒家公司提交胡小军与南青洋的微信聊天记录，证明事件的相关发展过程。经质证，南青洋对该聊天记录的真实性无异议。陈爱娣提交《委托代理协议》、律师费发票，证明其因本案花费律师费14800元。经质证，南青洋对真实性不予认可，恒家公司无异议。南青洋提交朱国良、王香妹出具的《说明》、录像光盘，证明朱国良、王香妹表示其未授权南青洋出售房屋，朱国良、王香妹对南青洋与陈爱娣签署的房屋买卖合同，也不予追认。陈爱娣陈述：在签订房屋买卖合同前，南青洋出示过房产证的照片，当时房产证并不登记在南青洋的名下，但南青洋称案涉房屋实际是南青洋的，因其炒房，其不能再买房子，故其用亲戚的名字登记房屋，亲戚是代持房屋。南青洋拒绝出售房屋后，因房屋涨价，其无法在同地段购买房屋，2020年11月，其在江阴中奥光年购买了一套房屋，单价13797元，总价120万元。另外，按2020年8月无锡出台的新政策，如其重新购买二手房，需多缴5.3%的增值税。南青洋陈述：案涉房屋所有权人是朱国良、王香妹，与其没有关系，朱国良、王香妹是其二姐的公公、婆婆。其从没有说过房屋是其的，其只是代卖房屋，其并未取得朱国良、王香妹的授权委托，其无权签署房屋买卖合同。案涉房屋已于2020年5月18日被朱国良、王香妹以105万元的价格出售给案外人胡娟娟。案涉房屋系朱国良、王香妹以按揭贷款的形式购买，朱国良、王香妹于2020年7月将贷款全部还清，并注销银行他项权证。以上事实，有上述所列各项证据、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：南青洋与陈爱娣签订的《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对南青洋辩称“该合同并未成立或者无效”的意见不予采信。签订该合同之前，南青洋将案涉房屋产权证的照片出示给恒家公司和陈爱娣，南青洋、恒家公司、陈爱娣均知晓该房屋登记在朱国良、王香妹名下。虽然在当时该房屋并不登记在南青洋名下，但南青洋、陈爱娣仍然签订房屋买卖合同，南青洋应确保房屋买卖合同能得到履行、该房屋能顺利过户至陈爱娣名下。根据微信聊天记录，在陈爱娣支付定金后，南青洋迟迟未能出面配合陈爱娣办理房屋贷款、过户等相关手续，且于2020年8月16日明确房屋不卖了。在审理中，南青洋提交朱国良、王香妹出具的《说明》，证明朱国良、王香妹并未授权其出售房屋，朱国良、王香妹对其出售房屋的行为也不予追认，且实际上朱国良、王香妹已将该房屋出售给他人。南青洋无法按约履行《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，其已构成根本违约，陈爱娣向南青洋发送《解除通知函》，南青洋于2020年9月1日收到该函，本院确认《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年9月1日解除。南青洋辩称“恒家公司可能涉及欺瞒房屋的真实市场价格，不排除恒家公司与陈爱娣有串通的可能”，其并未提交证据证明，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈爱娣要求退还购房定金30000元，符合法律规定，本院予以支持。关于陈爱娣要求南青洋赔偿违约金186000元（930000元×20%）。《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》载明出售方根本违约的，买受人有权要求出售方支付房屋转让价20%的违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因南青洋根本违约，陈爱娣选择向其主张违约金，符合法律规定。案涉房屋未能成功交易，从房屋买卖合同中对违约金的约定、南青洋根本违约的情况、陈爱娣因房屋上涨遭受实际损失等因素综合考量，陈爱娣主张的违约金186000元合理，故对其该主张予以支持。关于陈爱娣要求南青洋赔偿律师费损失14800元。《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》载明因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。律师费损失的承担在房屋买卖合同中已有明确约定，陈爱娣主张的14800元也在合理范围内，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈爱娣、南青洋在2020年3月25日签订的《无锡市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年9月1日解除；二、南青洋于本判决生效之日起十日内退还陈爱娣购房定金30000元，并赔偿陈爱娣违约金186000元、律师费损失14800元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14977元、财产保全费1720元，合计16697元（已由陈爱娣预交），由南青洋负担。南青洋于本判决生效之日起十日内将16697元支付给陈爱娣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  蒋国良人民陪审员  刘建南二〇二一年三月八日书 记 员  邹迪凡