北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初874号原告（反诉被告）：北京中关村延庆园投资发展有限公司，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路8号院27号楼A座二层202室，统一社会信用代码91110229780971624Y。法定代表人：景铁军，董事长。委托诉讼代理人：和琦，男，北京中关村延庆园投资发展有限公司员工。委托诉讼代理人：张鹏，男，北京中关村延庆园投资发展有限公司员工。被告（反诉原告）：九一投资管理（北京）有限公司，住所地北京市延庆区，统一社会信用代码91110229MA0033R89U。法定代表人：曾玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩冰天，男，九一投资管理（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：张翠芳，北京市永新智财律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中关村延庆园投资发展有限公司（以下简称中关村公司）与被告（反诉原告）九一投资管理（北京）有限公司（以下简称九一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中关村公司的委托诉讼代理人和琦、张鹏，九一公司的委托诉讼代理人张翠芳、韩冰天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中关村公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令1.九一公司支付中关村公司房租10176337.52元（计算至2020年11月26日）；2.九一公司赔偿中关村公司违约金3137795.15元。事实与理由：2017年9月1日，中关村公司与九一公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同约定，中关村公司将其位于北京市延庆区×号院内的6号、8号楼租赁给九一公司，总建筑面积11919.56平方米。租赁期限自2017年9月1日起至2037年8月31日止，租金标准为人民币2元/天/平方米，每三年递增一次，每次递增7%。2017年9月1日至2018年5月31日免租。2018年6月1日至2021年5月31日，每年租金为8701279元。支付方式为：租金按年结算，首笔租金（2018年6月1日至2019年5月31日）九一公司应于合同签订后十五天内支付给中关村公司，以后每年的5月31日前，九一公司将次年租金支付给中关村公司。2019年11月30日，中关村公司与九一公司签署《补充协议》，约定中关村公司同意九一公司于2019年11月30日退租8号楼，面积6605.32平方米，6号楼（5314.24平方米）租赁按原合同继续履行。中关村公司对按原合同约定九一公司须交纳8号楼2018年9月1日至2019年11月30日的租金、物业、水、电、暖气费用等及违约金享有追偿的权利。然而自双方于2017年9月1日签订合同以来，中关村公司已按照约定履行了全部义务，但九一公司仅交付了首笔租金（2018年6月1日至2019年5月31日），自2019年6月1日后，九一公司均未按照合同及《补充协议》约定支付房租。经中关村公司发催款函催告后仍不履行支付房租的义务。计算至2020年11月26日，九一公司共拖欠房屋租金10176337.52元，该行为致使中关村公司遭受巨大经济损失，严重违反合同约定及诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十三条的约定，中关村公司已经按照约定完全履行了合同义务，但九一公司拒绝按照合同约定交纳房租，致使合同目的无法实现，现九一公司的违约行为给中关村公司造成了巨大经济损失，中关村公司有权要求九一公司进行赔偿。为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。九一公司辩称，不同意中关村公司的诉讼请求，本案中关村公司违约在先。1.本案中租赁合同对方盖章日期为2017年9月1日，盖章后邮寄过来，九一公司签署时间为2017年9月21日。因此合同实际签署日期为2017年9月21日。2.本案中案涉房屋的实际交付时间为2018年9月份。本案中租赁合同虽约定的租赁期限为2017年9月1日至2037年8月31日止，但实际上双方签署合同后，中关村公司因其己方原因一直未能向九一公司交付案涉房屋,一直到2018年9月份九一公司才入驻。因此，九一公司交纳租金的起算时间应当是2018年9月份，减去按照合同约定的9个月免租期，九一公司实际交纳租金的起算时间为2019年6月份。期间九一公司曾多次与中关村公司沟通租金具体金额,均未达成一致,所以导致九一公司一直未能交纳后续租金。3.根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施（京政办法[2020]7号）》、《北京市延庆区人民政府国有资产监督管理委员会关于落实区属国有企业减免中小微企业和个体工商户房租的通知（延国资发[2020]12号）》文件,中关村公司应当给予九一公司减免2020年2月份、3月份、4月份各半个月租金,即应当给予免除合计1.5个月的租金。事实上,九一公司也已经向其下属租金进行了租金免除。综上，本案中,九一公司未按《房屋租赁合同》约定交纳房租系因中关村公司并未实际交付房屋造成,即中关村公司违约在先。后双方虽多次沟通,但一直未能对交付租金事宜达成一致意见，一直拖延至今未予交付后续租金。因此，不同意中关村公司所主张的租金金额，亦不同意承担违约金。九一公司向本院提起反诉请求：请求判令中关村公司给付九一公司违约金500000元。事实与理由：2017年9月21日,中关村公司与九一公司签署了租赁合同，合同约定中关村公司应当于合同签署后15日内向九一公司正式出具入住通知书，以将涉案房屋交付其使用，双方办理房屋交接手续。但合同签订后，中关村公司并未按照合同约定出具入住通知书，经多次沟通，直到2018年9月份，方才将涉房屋交付九一公司使用。根据租赁合同约定，每迟延一日，中关村公司应当按照年租金的1%给付九一公司违约金，因合同约定的违约金过高，九一公司只主张违约金500000元。中关村公司针对九一公司的反诉请求辩称，9个月免租期是给九一公司进行装修的，但是2018年初九一公司就已经入场进行装修了，虽然中关村公司没有出具入住通知书，但是九一公司已经实际在用这个房屋了，所以不同意其反诉请求。庭审中，中关村公司为证明其诉讼主张，依法提交了以下证据：证据1.房屋租赁合同，证明合同是合法有效的，对方需要向中关村公司交纳自2018年5月31日起到2021年截至今日的房租款，合同中还约定了违约金为1%的滞纳金。九一公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，虽然合同中约定了时间，但是合同中约定了交付房屋，没有交付房屋时间的租金是不同意付的。本院对该证据真实性予以确认。证据2.补充协议一份，证明约定了九一公司对中关村公司的8号楼进行了退租，因此中关村公司计算房租的时候并没有计算退租之后的房租，合同中约定对证据1中的费用有任何追查权利，并且九一公司也认可。九一公司对该证据真实性认可，证明目的不予认可，退租事情是认可的，但是在合同中并没有约定未交付房屋租金是需要给付的。这是中关村公司追偿权利并没有说九一公司需要给付。本院对该证据真实性予以确认。证据3.中关村公司向九一公司发送的律师函一份，证明基于违约金的追偿向九一公司发了律师函，追溯的时效，而且中关村公司发了律师函双方也一直在沟通，证明九一公司对这个事情是认可的。九一公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，双方一直在沟通，但是因为给付房屋前的金额未能达成一致，对方是国企，也没有人解决这个事情。本院对该证据真实性予以确认。证据4.九一公司向中关村公司发的房屋减免放弃承诺书，证据5.区里减免的相关文件，证明双方在沟通过程中是对方不符合房租减免的规定，所以对中关村公司出具的该承诺书。九一公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，租金多少的数额双方并没有达成一致，其公司也一直没有交过房租，中关村公司因为没有交付房租所以让其公司出具这个承诺书，说等交房租的时候把这一个半月的钱扣掉就可以了。本院对证据4、5真实性予以确认。证据6.银行回单，证明九一公司已经向中关村公司支付了租金8701279元。九一公司对数额无异议，认可是通过转账支付给中关村公司的。本院对该证据予以确认。九一公司依法提交了以下证据：证据1.房屋租赁合同,内容是一样的，但是双方合同书的时间是不一样的。签字和盖章都是真实的。九一公司盖完章之后是没有写时间就邮寄给了中关村公司的。证明一是本合同成立时间为2017年9月21日；二是合同约定房屋交付时间为2017年10月5日之前；三是合同约定了违约责任。中关村公司对该证据内容的真实性认可，日期不认可，收到合同时签订日期是已经写在上面的，并不是签订日期处为空白。本院对该证据真实性予以确认。证据2.施工合同两份及施工日志两份，证明涉案房屋实际交付日期为2018年9月份，九一公司在2018年6月份及9月份分别签订了两份涉案房屋的装修施工合同，但直到2018年9月25日及2018年10月1日方才入住并开始施工。中关村公司对该证据真实性不予评价，证明目的不予认可，只能证明九一公司与施工方的约定，中关村公司并没有妨碍他们在签订合同之后入住。本院对该证据予以综合认定。证据3.《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施（京政办法[2020]7号）》、《北京市延庆区人民政府国有资产监督管理委员会关于落实区属国有企业减免中小微企业和个体工商户房租的通知（延国资发[2020]12号》,证明根据政府相关政策,2020年2月、3月及4月,中关村公司应当给予九一公司每月减免半个月租金。中关村公司认为经过沟通，九一公司已经放弃减免政策，并且已经出具了放弃减免承诺书。本院对该证据真实性予以确认。证据4.《房屋租赁合同补充协议二》（延庆入驻企业租金减免协议）两份，证明九一公司已经按照相关政策给予租户2020年2月、3月、4月每月减免半个月租金。中关村公司认为这个政策规定的只是九一公司和签合同的租户进行减免，转租与其公司没有关系，其公司早就催九一公司提交材料，但是九一公司没有提交向下租户减免的材料，并且提交了这个承诺书。本院对该证据真实性予以确认。审理中，本院向涉案房屋所在的北京金川永佳物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）调取了其与九一公司于2018年8月8日签订的《物业管理服务合同》，并向其作了谈话笔录。双方对该合同和笔录真实性均认可。本院于2021年7月7日收到九一公司提交的补充证据，因该证据并非在本院指定的举证期间内提交，故对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年9月，出租方（甲方）中关村公司与承租方（乙方）九一公司签订租赁合同，合同约定内容：第一条，房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于延庆区×小区6号、8号楼，总建筑面积11919.56平方米。第二条，租赁期限。租赁期限自2017年9月1日至2037年8月31日止。第三条，租金标准。基于该出租房屋现状为毛坯，乙方需要根据使用要求进行设计及精装，故该房屋的租金标准为：人民币2.0元/天/平方米。每三年递增一次，每次递增7%。经双方协商，甲方同意乙方免租期为9个月，即自2017年9月1日至2018年5月31日止。2018年6月1日-2021年5月31日，每年租金为人民币8701279元（2.0元/天/平方米*11919.56平方米*365天）。……。租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，双方不得以任何理由任意调整租金。租赁期间，甲方应积极配合乙方做好争取延庆区政府和中关村延庆园管委会的相关优惠政策的服务工作。第四条，房屋用途。乙方租赁该房屋主要围绕91众创空间项目……。第五条，付款方式。租金按年结算，首笔租金（即2018年6月1日-2021年5月31日的租金）乙方应于本合同签订后十五天内支付给甲方，以后每年的5月31日（遇法定节假日顺延）乙方将次年的租金支付给甲方。甲方收到乙方交付的租金后十个工作日内向乙方出具正式发票。第六条，房屋交付。1、甲方于本合同生效之日起15日内，向乙方正式出具《入住通知书》，以将本合同第一条所约定的办公楼交付乙方使用，双方办理房屋交接手续。2、物业管理由甲方委托专业的物业公司进行管理，具体服务内容及收费标准等由乙方与物业管理公司另行签订物业服务协议。……。第九条，合同终止。1、租赁期间，任何一方无故提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，因合同终止给对方造成经济损失的，应承担赔偿责任。……。第十条，违约责任。任何一方违约，自违约之日起违约方向守约方按日支付应付金额的1%滞纳金，如导致本合同解除或终止的，同时违约方应向守约方支付合同年度租金总额5%的违约金，造成经济损失的，违约方应全额赔偿守约方。……。合同签订后，九一公司于2017年11月10日转账支付租赁费2000000元，又于2018年6月25日向中关村公司转账支付租赁费6701279元。2018年8月8日，九一公司与北京金川永佳物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）就九一公司租赁的房屋签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司就涉案房屋提供物业服务。2019年11月30日，中关村公司与九一公司就涉案租赁合同签订《补充协议》，内容为：第一条，甲方同意乙方于2019年11月30日退租8号楼，面积6605.32平方米，6号楼（5314.24平方米）租赁按照原合同继续履行。第二条，乙方须于2019年11月30日按照原合同约定正式办理8号楼退租，并在15日内办理交接手续。第三条，乙方须协调8号楼内已转租房屋的承租方于2019年12月31日前就租赁合同签订补充协议，将出租主体变更为甲方；并将转租承租方已缴纳的2019年11月30日以后的租金一并交于甲方，交接时甲方双方共同检查8号楼及其设备是否完好，如有正常损耗外的损坏须照价赔偿。第四条，甲方须保障乙方在搬出过程中无第三方阻扰，否则由此造成乙方无法顺利搬出的损失由甲方承担。第五条，甲方对按原合同约定乙方须交纳8号楼2018年9月1日至2019年11月30日的租金、物业、水、电、暖气费用等及该楼承租期间违约金享有依法追偿的权利。第五条，本协议自双方签字或盖章后生效，与原合同具有同等法律效力。2020年6月9日，九一公司向中关村公司出具《房租减免放弃承诺书》，内容为：九一公司已知晓贵公司关于《北京市延庆区人民政府国有资产监督管理委员会关于落实区属国有企业减免中小微企业和个体工商户房租的通知《延国资发[2020]12号》、《进一步落实区属国有企业减免中小微企业、个体工商户及民办幼儿园房租的实施细则》（京延国资发[2020]38号）的通知内事项，我公司放弃2020年2-4月份房屋租金减免申请。因九一公司未支付后续租金，故中关村公司于2020年11月30日向九一公司发送律师函，主要内容为：租赁合同签署后，委托人已按照约定履行全部义务，但贵单位未按约定支付租金，截止发函日，贵单位合计应向委托人支付租金10176337.52元，并应承担合同约定违约金3137795.15元。综上，特此告知，贵单位应自收到本律师函之日起五个工作日内向委托人支付租金10176337.52元。庭审中，关于合同签约时间，中关村公司主张双方系2017年9月1日签订租赁合同，九一公司则认为中关村公司在合同上盖章邮寄过来后其公司于2017年9月21日盖章，故签约时间应当系2017年9月21日。关于房屋实际交付时间，中关村公司主张合同签订后九一公司即可以入住，九一公司则认为合同约定需要出具入住通知书后方能入住，因中关村公司一直未为其出具入住通知书，导致物业阻挠，故其于2018年8月与物业公司签订物业管理合同后于2018年9月份才实际入住涉案房屋。关于减免租金问题，中关村公司认为九一公司出具《房租减免放弃承诺书》，不应再享受减免政策。以上事实，有租赁合同、补充协议、收据及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中关村公司与九一公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于合同签约时间，九一公司虽主张是2017年9月21日，但未提供证据，本院确认签约时间为2017年9月1日。现双方就房屋租赁问题发生纠纷，本案主要争议的焦点在于：第一，合同履行中双方负有的合同义务，以及双方是否存在违约责任；第二，房屋交接的时间及双方实际履行合同的免租期间如何确定；第三，中关村公司主张的违约金问题及九一公司应支付的房屋租金数额。针对争议焦点一，依据合同法对租赁合同的有关规定，出租人负有在双方合同约定的期限内将租赁房屋交付给承租人的义务。现双方在租赁合同中约定了房屋交付方式，即中关村公司在租赁合同生效后十五日内，向九一公司正式出具入住通知书，将本合同所约定的办公楼交付使用，双方办理房屋交接手续。中关村公司负有按照合同约定出具入住通知书并交付房屋的义务，现九一公司主张因为其无法出示入住通知书遭到物业阻挠，所以无法入住租赁房屋。中关村公司应当就房屋是否交付以及交付的时间承担举证责任，其虽陈述租户入住不需要出示入住通知书，且九一公司早于2018年初就已经入住，但并未提供相应证据，其未出具通知书的行为已经违反合同约定义务，故本院对其主张不予采信，即中关村公司应当承担相应的违约责任。另外，九一公司作为承租方负有按照合同约定交付租金的义务，其未按照合同约定及时支付租金，亦存在一定的违约责任。针对争议焦点二，对于房屋交接时间，九一公司主张其于2018年9月入住，但是根据本院对涉案房屋调取的物业合同显示，签署日期为2018年8月8日。物业公司在调查笔录中陈述一般住户都是签订物业合同就会交付钥匙入住，九一公司亦认为入住之后才会签订物业合同，故本院将物业合同签订时间2018年8月8日确定为双方交接房屋的时间。另外，本案合同双方约定的免租期为9个月，即2017年9月1日至2018年5月31日，合同签订后15日内中关村公司即应当办理房屋交接手续。庭审中双方共同认可，约定免租期的目的系为九一公司入住涉案房屋后提供装修时间，因负有交付房屋义务的中关村公司未按期交付房屋，导致九一公司未能在上述期间进行装修，故免租期应予顺延。根据双方就合同约定的免租期目的及本院确定的双方交接房屋的实际时间，本院确定双方实际履行合同中9个月的免租期间为2018年8月8日至2019年5月7日，同时本院确定九一公司应当支付中关村公司房屋租金的起算时间为2019年5月8日。针对争议焦点三，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于违约金，考虑合同的履行情况以及双方的违约情形，本院认为双方过错相当，在本案双方都存在违约的情况下，双方均不再向对方承担因履约不当所应承担的违约责任，故中关村公司要求九一公司给付违约金的诉讼请求无法律依据，本院对此不予支持。关于租金，疫情期间客流减少等原因对承租人营业收益产生重大减损，承租人以此要求出租人减免房租的，可依据公平原则酌情处理。但九一公司向中关村公司出具了《房租减免放弃承诺书》，对此本院不持异议，故在此期间九一公司的租金减免本院不再支持。综上，对于具体租金数额，本院结合双方房屋交接时间、合同履行期限、出租人与承租人的过错等因素确定，同时，双方在合同中约定了详细的不同时期租金计算标准，本院予以确认。现中关村公司主张九一公司支付租金计算至2020年11月26日，本院不持异议。根据合同约定的标准，九一公司自2019年5月8日起至2020年11月26日应给付中关村公司房屋租金：8号楼为2734602.48元（面积6605.32平方米，时间共计207天，每平方米每日2元），6号楼为6047605.12元（面积5314.24平方米，时间共计569天，每平方米每日2元），以上共计8782207.6元。九一公司于2017年11月10日、2018年6月25日向中关村公司转账支付的两笔租金共计8701279元，故九一公司就2020年11月26日之前的房屋租金还应补足80928.6元给付至中关村公司。因双方均要求继续履行合同，后续九一公司支付中关村公司的房屋租金标准依据双方合同的约定另行计算。因九一公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知书后，未在七日内交纳案件受理费，故本院对其按撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、九一投资管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付北京中关村延庆园投资发展有限公司2020年11月26日之前欠付的房屋租金80928.6元；二、驳回北京中关村延庆园投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101685元，由北京中关村延庆园投资发展有限公司负担101067元（已交纳），由九一投资管理（北京）有限公司负担618元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  毛宝双人民陪审员  张秀珍人民陪审员  李宝玉二〇二一年七月九日法官 助理  康 晶书 记 员  宋叶璇