湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初467号原告：岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组，住所地：岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村。组长：易良。委托诉讼代理人：谢志祥，岳阳楼区民权法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钟鹏飞，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区，前任组长。被告：殷全忠（曾用名殷传忠），男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：唐健，湖南金州律师事务所律师。被告：颜家全，男，汉族，住岳阳市君山区。第三人：湖南省车佬漆汽车服务有限公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区。法定代表人：刘玲，执行董事兼总经理。原告岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组（以下简称刘家村民组）与被告殷全忠、颜家全、第三人湖南省车佬漆汽车服务有限公司（以下简称车佬漆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。根据庭审查明的情况及原告庭审后补充提交的证据，本院认定原告与被告颜家全之间所签订的《房屋租赁合同》属无效合同。经本院向原告进行释明后，原告向本院申请变更诉讼请求，并追加车佬漆公司为第三人参加诉讼。本院依法将本案变更为普通程序后，于2021年4月22日再次公开开庭进行审理。原告刘家村民组委托诉讼代理人谢志祥，被告殷全忠及委托诉讼代理人唐健，第三人车佬漆公司法定代表人刘玲到庭参加诉讼。被告颜家全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘家村民组向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》无效，由被告颜家全与第三人车佬漆公司立即腾退房屋，并恢复原状（包括全部能移动的动产及加建的烤漆房进行搬离）；2、判令二被告向原告缴纳2019年11月1日起至2020年11月1日止的房屋租金21万元，并按年利率6%的标准计算逾期付款利息；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月1日，原告与被告颜家全签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金及缴纳期限、解除终止合同的条件。合同签订后，前两年的房屋租金被告颜家全如期履行了给付义务。根据合同约定第三年的房屋租金20万元应在2019年11月1日前支付给原告。经原告多次催讨，被告颜家全于同年12月29日向原告缴纳20万元租金，而第四年租金21万元，原告多次催讨并张贴催缴通知，被告殷传忠出具《承诺书》，承诺2020年5月30日之前付清，但至今分文未付。因二被告未按约交纳租金，第三人作为房屋的实际使用人亦应将房屋腾退。被告殷全忠辩称：1、答辩人与被答辩人之间未签订《房屋租赁合同》，不是《房屋租赁合同》的当事人，无需向被答辩人缴纳房屋租金；2、被答辩人主张的租金数额及逾期利息缺乏事实、法律依据；3、被答辩人与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，同时该房屋占有使用费用的金额和时间处于不确定状态，故被答辩人主张的逾期利息是不用支付的；4、被告颜家全占用场地的时间截止至2020年5月30日，故占有使用费只能自2019年11月1日起计算至2020年5月30日止；5、自2020年1月底，因新冠疫情的影响场地无法正常使用，故2020年2月1日起至3月31日期间的租金应当予以免除。第三人车佬漆公司辩称：《房屋租赁合同》无效，导致答辩人损失较大，保留另案起诉的权利。被告颜家全未作答辩，亦未向本院提交证据。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2016年11月1日原告刘家村民组（甲方）与被告颜家全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于花果畈村刘家组大黎冲文化活动中心出租给被告颜家全使用。建筑面积约1700平方米，大小共有4栋，含厨房厕所，附整个占地面积及现有水电设施。租赁期限为6年，从2016年11月1起至2022年10月30日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同或收回房屋：1、承租人擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人居住经营造成环境污染、涉及到人体生命危害的或经营作业噪音过大影响居民正常生活的；4、承租人未按合同约定日交付款项拖欠租金达十天，如承租方逾期不搬迁，出租方有权采取强制措施或向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失概由承租方负责赔偿。乙方租赁房屋在合同日前必须交付押金30000元给甲方（合同期内不抵租金），合同期满后乙方对租赁房屋及设施完好未拖欠水电费，甲方如数退还押金（此款不予计息）。甲乙双方约定年租金为20万元，乙方按合同约定日须提前十天交付给甲方，需要交税，由乙方承担。甲方出租房屋交与乙方经营使用，在租赁期内根据市场房价前三年按合同约定不作调整，第四年在原租金基础上增加1万元（合计年租金21万元），第五年在原租金基础上增加2万元（合计年租金22万元），第六年在原租金基础上增加3万元（合计年租金23万元）。合同期满后，甲方如继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权。合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，被告颜家全向原告交纳了3万元押金（由原告保管至今），并开始使用租赁场地。而在此之前的2016年10月3日，被告颜家全提前向原告交纳了第一年度租金20万元。2018年1月29日，被告颜家全与案外人孙和平出资设立湖南省车佬漆汽车服务有限公司，法定代表人为颜家全。同时继续使用租赁场地从事汽车修理与维护、零配件及汽车用品的销售。2018年9月13日该公司股东孙和平、颜家全退股，股东变更为李灿、李理，法定代表人变更为李理。公司股东变更后，车佬漆公司继续使用涉案场地及房屋进行经营，但各方未对租赁场地前期未交纳的租金及其他事项予以明确。因此，被告颜家全及第三人车佬漆公司也未向原告交纳前期拖欠的场地租金。自2018年年底起，因被告颜家全个人原因，导致各方无法与其取得联系。2019年3月7日，第三人车佬漆公司股东李灿向原告交纳了20万元租金。2019年4月30日，股东李理退股，新股东刘玲入股，法定代表人变更为刘玲。2019年11月5日，第三人车佬漆公司与案外人岳阳市车联荟汽车服务有限公司（以下简称车联荟公司）签订《湖南车佬漆汽车修理厂承包合同》（以下简称承包合同），约定由车联荟公司承包车佬漆公司2019年11月12日至2021年11月12日的经营权，每年承包租金24万元。上述承包合同签订后，车联荟公司向第三人支付了24万元租金。2020年1月5日，第三人车佬漆公司法定代表人刘玲的丈夫殷全忠向原告支付了20万元，拟作为2019年11月至2020年11月期间的场地租金。但由于前期存在拖欠租金的情况，原告遂将殷全忠支付的20万元抵扣了2018年11月至2019年11月期间拖欠的租金。2020年4月17日，原告在涉案房屋大门口张贴催款通知，要求第三人在10日内交纳2019年11月至2020年11月期间的场地租金21万元。由于第三人未及时向原告交纳上述时间段所拖欠的租金，原告于2020年4月29日在涉案场地内及进门口倾倒泥土。经各方协商，被告殷全忠于当日向原告出具《承诺书》一份，内容为“殷传忠代颜家全承诺，车佬漆厂房租金（2019年11月1日至2020年11月1日）全年租金21万元整，于2020年5月30日前一次性付清，如有违约，自动清场退出场地。”此后，由车联荟公司自行垫资将场地内的泥土进行清理后，继续在涉案场地及房屋内经营。《承诺书》约定的期限届满后，由于未能按时交纳拖欠的租金，原告再次于2020年6月1日在涉案场地内倾倒泥土，导致车联荟公司无法正常经营，进而另行租赁场地从事经营。同时，车联荟公司向人民法院提起诉讼，主张车佬漆公司对相应损失予以赔偿。本院于2020年9月22日作出（2020）湘0602民初4678号民事判决书，对车联荟公司的部分诉讼主张予以支持。现涉案场地及房屋自2020年6月1日起一直处于封闭闲置状态，二被告及第三人车佬漆公司并未实际使用，且由于存在拖欠原告租金的情况，原告不允许第三人车佬漆公司将涉案场地及房屋内的设施设备予以搬离。另查明，原告在庭审中自认，本案所涉场地上兴建的房屋未办理合法的报建手续，亦未办理房屋产权证。上述案件事实有《房屋租赁合同》、催收租金通知照片、《承诺书》、（2020）湘0602民初4678号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：一、原告与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》效力如何认定。本院审查认为，原告在庭审中自认，本案所涉场地上兴建的房屋未办理合法的报建手续，亦未办理房屋产权证，且原告至今未向本院提交合法的报建手续或建设工程规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。二、《房屋租赁合同》的权利义务主体应如何认定，被告殷全忠是否应向原告承担合同义务。本院审查认为，根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》的权利义务主体应分别为原告刘家村民组及被告颜家全。虽然原告与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》属无效合同，但被告颜家全在占有使用涉案场地及房屋期间仍应向原告支付占有期间的使用费。被告颜家全在设立车佬漆公司后，继续使用涉案场从事经营，但并不产生承租方变更为第三人车佬漆公司的法律后果。在没有有效证据证实的情况下，第三人车佬漆公司股东李灿、被告殷全忠分别支付20万元的行为，只能视为第三人车佬漆公司和殷全忠代被告颜家全支付占有使用费的行为，而不能认定第三人车佬漆公司及被告殷全忠存在自愿加入原告与被告颜家全之间债权债务关系的意思表示。同时，根据被告殷全忠于2020年4月29日向原告出具的《承诺书》内容分析，也可以认定被告殷全忠是代被告颜家全承诺支付相应占有使用费，而并没有作出自愿加入到原告与被告颜家全之间的债权债务关系的意思表示。故被告殷全忠不应向原告承担《房屋租赁合同》的相应义务，支付占有使用费的义务主体仍应为被告颜家全。三、应支付的占有使用费具体金额应如何认定，是否应支付逾期付款利息。被告殷全忠辩称：《房屋租赁合同》属于无效合同，且房屋占有使用费用的金额和时间处于不确定状态，故原告主张的逾期利息不应予以支持。被告颜家全占用场地的时间截止至2020年5月30日，故占有使用费只能自2019年11月1日起计算至2020年5月30日止。自2020年1月底，因新冠疫情的影响场地无法正常使用，故2020年2月1日起至3月31日期间的租金应当予以免除。本院审查认为，根据本案查明的事实，原告已收取了自2016年11月1日起至2019年10月30日止的占有使用费60万元。此后，被告颜家全继续占有使用涉案场地及房屋，应继续向原告支付占有使用费。鉴于存在原告于2020年6月1日在涉案场地及房屋倾倒泥土并阻止第三人车佬漆公司搬离设施设备的现象，导致涉案场地及房屋一直处于封闭闲置状态，故本院认定占有使用费应自2019年11月1日起计算至2020年5月31日止。至于占有使用费的标准，本院酌定参照《房屋租赁合同》约定的第四年度租金标准21万元进行计算。据此，被告颜家全继续占有使用涉案场地及房屋期间应支付租金为12.25万元（21万元/年÷12个月X7个月）。此外，2020年2、3月份期间，因新冠疫情对生产、经营产生了一定程度的影响，该情形不能归责于租赁双方，根据公平原则，本院酌定按8000元/月标准适当减免部分租金。综上，被告颜家全尚应支付原告占有使用费10.65万元。此外，因《房屋租赁合同》为无效合同，原告对缔结无效合同亦存在一定过错，故对原告主张支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。四、被告颜家全及第三人车佬漆公司是否应腾退涉案场地及房屋。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，在《房屋租赁合同》无效的情况下，被告颜家全应将涉案场地及房屋腾空返还给原告，并恢复租赁物原状。第三人车佬漆公司虽系被告颜家全所设立，但其不属于租赁合同的相对方，没有继续占有使用涉案场地及房屋的合法依据，故应承担腾空返还涉案场地及房屋，恢复租赁物原状的义务。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告与被告颜家全签订的《房屋租赁合同》属无效合同，被告颜家全应将涉案场地及房屋恢复原状返还给原告，并支付占有使用期间的占有使用费。第三人车佬漆公司没有继续占有使用涉案场地及房屋的合法依据，应承担腾空返还涉案场地及房屋，恢复租赁物原状的义务。原告主张被告殷全忠承担相应义务的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告与被告颜家全于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告颜家全、第三人湖南省车佬漆汽车服务有限公司在本判决生效后十日内将位于岳阳市岳阳楼区花果畈村刘家组大黎冲文化活动中心的场地及房屋腾空并恢复原状后（包括全部能移动的动产及加建的烤漆房进行搬离）返还给原告岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组；三、限被告颜家全在本判决生效后十日内一次性支付原告岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组占有使用费10.65万元；逾期履行上述二、三项义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及延迟履行金。四、驳回原告岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组的其他诉讼请求。案件受理费4578元,由原告岳阳市岳阳楼区梅溪乡花果畈村刘家村民小组负担2347元，由被告颜家全负担2231元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  钟 宁人民陪审员  陈向阳人民陪审员  李 莉二〇二一年六月二十九日书 记 员  唐蜀湘附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。