上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0117民初126号 原告：陈梅军，男，1968年5月31日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：周宝其，上海昌鑫律师事务所律师。 被告：郭丽娜，女，1978年4月20日生，汉族，住黑龙江省富锦市。 被告：上海熙雅然生物科技有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：郭丽娜，运营总监。 两被告共同委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。 第三人：李丹，女，1982年3月9日生，汉族，住上海市松江区。 原告陈梅军与被告郭丽娜、上海熙雅然生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加李丹作为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序独任制于2021年5月18日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人周宝其，被告郭丽娜及两被告共同的委托诉讼代理人徐纯晔，第三人李丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梅军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年11月15日签订的《店铺租赁合同》；2.判令两被告及第三人搬离并返还坐落于上海市松江区文诚路XXX号和876号房屋(以下简称“讼争房屋”)；3.判令两被告向原告支付解约违约金50,000元；4.判令两被告向原告支付2020年11月15日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，按每年150,000元计算；5.判令两被告向原告支付逾期支付租金的违约金3,600元。事实和理由：2018年11月15日，两被告与原告签订《店铺租赁合同》，约定原告将其所有的讼争房屋出租给两被告作为商业使用，租期自2018年11月15日至2023年11月15日，前三年租金为每月12,500元，后两年为租金每月13,500元，提前一个月支付租金，若到期未支付，租金加按5%利息结算。各方在租期内不得提前终止合同，否则视为违约，违约金为50,000元，并约定其他相关权利义务。被告本应于2020年10月15日支付第三年的年租金150,000元，但被告郭丽娜与其合伙人之间发生矛盾，要求提前解除合同，并通过微信告知原告不再支付后续的租金。现两被告仍未支付租金并未搬离讼争房屋，故原告诉至法院，望判如所请。 被告郭丽娜、上海熙雅然生物科技有限公司共同辩称，上海熙雅然生物科技有限公司非本案适格被告，上海熙雅然生物科技有限公司并非《店铺租赁合同》的合同主体，其注册地亦不在讼争房屋。《店铺租赁合同》上记载的承租方上海熙雅然健康会所并未实际成立。被告郭丽娜同意解除《店铺租赁合同》，但解除时间应为原告起诉状的落款时间即2020年11月16日。被告郭丽娜同意搬离讼争房屋，但讼争房屋实际由第三人占有使用，故应由第三人搬离。解约违约金标准过高，请求法院予以调整。被告已付租金至2020年11月15日，对原告主张的每年150,000元租金、占有使用费计算标准无异议，但2020年11月15日之后的租金及占有使用费应由第三人承担。合同实际履行过程中，租金支付方式为是每半年付一次租金。另曾向原告支付合同押金10,000元，要求在本案中予以抵扣。 第三人李丹述称，其已将租金已经支付给被告郭丽娜，故不同意搬离并返还讼争房屋。讼争房屋系用于第三人与被告郭丽娜合伙经营上海市松江区方松街道知雨保健按摩店，登记的经营者是第三人。现第三人与被告郭丽娜因合伙纠纷正在另案诉讼过程中。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房屋系登记在原告陈梅军及案外人吴某某、陈某某名下。 2018年11月15日，原告作为出租方(甲方)与郭丽娜作为承租方(乙方)签订《店铺租赁合同》，合同首部承租方载明为上海熙雅然健康会所、郭丽娜，合同尾部落款处承租人系被告郭丽娜签名确认。合同第一条约定，甲方将其合法拥有的讼争房屋出租给乙方使用，产证面积为75.94平；第三条约定，租期自2018年11月15日至2023年11月15日止。前三年租金为每月12,500元，第四、五年每月租金为13,500元；第四条约定，租金现金方式支付，提前一个月付款；第五条约定，合同签订之日，乙方向甲方支付一个月租金作为押金，至合同期满，且乙方已经付清租赁期间内应交的一切费用后，甲方将押金无息退还乙方；第七条约定，乙方按合同的规定，按时交付租金及其他费用，到期未付的，租金加按5/100利息结算；第八条约定，甲乙双方如需终止合同必须提前2个月书面通知对方，并做违约处理。甲乙双方协商一致，在租赁期间不得提前终止合同，否则视为违约，违约金5万元。如乙方交款期到，乙方还没付款7天后该合同自动终止，并视乙方违约责任，甲方有权收回该房屋使用权利。备注2乙方支付甲方空店转让费壹万元。合同补充条款手写载明：“5.经双方协商第一年租金半年付计人民币柒万伍仟元整。第二年开始租金为年付至合约结束，押金退还壹万元。总计年租金人民币壹拾伍万元整。”合同另对其他事项进行相应约定。 2018年11月16日，被告郭丽娜转账支付原告105,000元，原告就此出具落款为2018年11月15日的收条，载明：收到被告郭丽娜押金贰万元整，房屋空店转让费壹万元整，2018年11月15日至2019年5月15日半年租金七万伍仟元整。 2019年6月6日被告郭丽娜转账支付原告50,000元和25,000元。 2019年11月13日被告郭丽娜转账给原告90,000元。 2019年11月14日被告郭丽娜转账给原告20,000元。 2019年12月31日，被告郭丽娜转账给原告30,000元。 2020年10月31日，被告郭丽娜向原告通过微信发送一份《函》，载明“……该店铺在经营过程中，由于合伙人之间发生纠纷，导致无法继续租赁该房屋，现本人向你提出在2020年11月15日前解除该份《店铺租赁合同》，本人已全额支付了2020年11月15日前的所有房屋租金。如你不同意解除，本人将暂缓支付后续的房租，待纠纷解决后再行支付租金或者房屋使用费”。 另查明，被告上海熙雅然生物科技有限公司与第三人李丹签订《上海熙雅然健康管理战略合作经营协议》，约定在讼争房屋内合作经营个体工商户“上海市松江区方松街道知雨保健按摩店”，登记的经营业主为第三人。 审理中，原告自愿放弃对被告上海熙雅然生物科技有限公司的诉讼请求，仅要求被告郭丽娜承担相应责任。原告自愿放弃第5项诉讼请求。另，因被告郭丽娜第二年租金仅支付140,000元，故第一年支付的押金20,000元中的10,000元冲抵第二年租金，剩余押金10,000元同意在本案中一并抵扣。 以上事实，有《店铺租赁合同》、上海市不动产登记薄、收条、账户明细截图、营业执照、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告郭丽娜未按约支付租金，且以自己的行为明确表示不再继续履行合同，属于根本违约，原告有权解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自诉状副本送达对方时解除。故本案合同解除时间应为本案起诉状副本第一次送达被告之日即2021年1月8日。被告郭丽娜辩称合同解除时间为2020年11月16日，本院不予认同，被告郭丽娜作为违约方并无解除合同之权利，其发出的解除通知并不能发生解除效力。合同解除有赖于具有合同解除权利之人行使解除权，而非违约方根本违约后，合同当然解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将讼争房屋返还给原告，第三人亦失去占有使用房屋之合法依据，故原告有权主张被告与第三人共同搬离并返还讼争房屋。第三人与被告郭丽娜之间因合作经营产生的纠纷并非本案的审理范围，第三人是否将租金支付给被告郭丽娜与被告存在根本违约导致合同解除并无关联。 被告应向原告支付自2020年11月15日至实际返还讼争房屋之日止的租金及房屋占有使用费，原告按照每年150,000元的标准主张租金以及占有使用费，被告对此无异议，本院予以支持。被告辩称其仅支付合同解除前的租金，本院认为，根据合同相对性，被告系《店铺租赁合同》的相对方，应当承担合同项下承租人的全部义务，因第三人导致其未能及时返还房屋的，其仍应向原告承担责任。对于被告的该项辩称意见，本院不予采信。 因被告郭丽娜违约导致合同解除，故原告有权主张相应的解约违约金。原告主张50,000元的违约金标准，符合合同约定且不存在畸高情形，本院予以支持。 关于被告已付押金10,000元，原告同意在本案中予以抵扣，本院予以准许。 原告自愿放弃逾期支付租金之违约金以及对被告上海熙雅然生物科技有限公司的诉讼请求，于法无悖，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十三条第(二)项、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、确认原告陈梅军与被告郭丽娜于2018年11月15日签订的《店铺租赁合同》于2021年1月8日解除； 二、被告郭丽娜、第三人李丹于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告陈梅军坐落于上海市松江区文诚路XXX号、876号房屋； 三、被告郭丽娜于本判决生效之日起十日内支付原告陈梅军租金及房屋占有使用费(自2020年11月15日至上述房屋实际返还之日止，按150,000元/年的标准计算，被告郭丽娜已付押金10,000元可在该项中予以抵扣)； 四、被告郭丽娜于本判决生效之日起十日内支付原告陈梅军解约违约金50,000元。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,282元，由原告陈梅军负担25元(已付)，由被告郭丽娜负担3,257元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 方美玲 二〇二一年六月三十日 法官助理 张树腾 书 记 员 张树腾 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条…… 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 ……