江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初6288号原告：郑永红，男，1985年1月20日出生，汉族，住江苏省句容市。原告：石秀娟，女，1988年10月30日出生，汉族，住江苏省句容市。两原告共同委托诉讼代理人：陈华、程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：江海国，男，1989年10月28日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住江苏省无锡市滨湖区。被告：张粉兰，女，1963年5月31日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区。两被告共同委托诉讼代理人：吴细表（系江海国伯父），男，1953年12月15日出生，汉族，住湖北省通山县。第三人：无锡佳缘房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道兴越路27号。法定代表人：赵媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵宗平。原告郑永红、石秀娟与被告江海国、张粉兰、第三人无锡佳缘房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日第一次公开开庭进行了审理，原告郑永红及两原告共同委托诉讼代理人程莉，被告江海国及两被告共同委托诉讼代理人吴细表，第三人经纪公司的委托诉讼代理人赵宗平到庭参加诉讼，于2021年4月13日第二次公开开庭进行了审理，原告郑永红及两原告共同委托诉讼代理人程莉，被告江海国，第三人经纪公司的委托诉讼代理人赵宗平到庭参加诉讼，被告张粉兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑永红、石秀娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除两被告与原告于2020年8月15日签订的房屋买卖合同；2、依法判令两被告向原告支付违约金19.25万元；3、本案受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：2020年8月15日，经第三人居间撮合，两被告与原告签订了一份房屋买卖合同，约定原告将坐落于锡山区××室房屋（以下简称案涉房屋）以192.5万元出售给两被告，被告须于9月15日前支付首付房款50万元，剩余房款须于10月15日前支付，合同还约定了拒绝履行合同的违约责任。合同签订后，两被告未按约履行付款义务，原告多次多方式要求并发函催告两被告履行合同，但两被告不予理睬，以实际行为表明不履行合同，第三人亦怠于履行促成合同义务，现最后付款期限已过，两被告已构成根本违约。原告为了维护其自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告江海国、张粉兰共同辩称，一、案涉房屋买卖合同应认定为无效，理由是：1.两被告购房主体不适格。两被告户籍地均为江苏省盐城市，依据无锡市人民政府房屋限购政策规定，两被告属禁购、限购对象，第三人与原告未向两被告释明当地政府的政策规定，导致被告江海国盲目在房屋买卖合同上签字，而事实上该合同的买受人因购房主体不适格难以实现合同目的；2.两原告系案涉房屋共有人，依法应由两原告作为出卖人在合同上签字表示自己的真实意思，原告石秀娟未在合同上签字，原告郑永红单方没有房屋处分权；3.被告张粉兰对签订案涉房屋买卖合同不知情，本人未在合同上签名，其也未授权江海国代办购房事务；4.原告出售的商品房合法证件不齐，未提供建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房（销）预售许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书，退一步讲，即使原告具有上述证件而故意隐瞒不提供，也应由原告承担不利后果。二、案涉房屋买卖合同无效，出卖人就应返还定金。三、原告没有造成实际损失，其要求两被告承担19.25万元违约责任，于法无据。此外，双方约定的违约金过高，若被告需承担违约责任，请求法院依法调整，违约责任应以定金数额3万元为限。四、合同三方当事人已就终止合同于2020年9月5日达成共识，中介此后刊登的出卖案涉房屋信息可以证实。综上，两被告认为原告的诉求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人经纪公司述称，经第三人提供居间服务，原告郑永红与被告江海国于2020年8月15日签订了房屋买卖合同，买卖双方对合同的权利义务都是知道的，签约后，江海国支付郑永红定金3万元，并支付第三人中介费0.7万元。2020年8月30日无锡市政府出台了购房新政策，案涉房屋买卖按照新政策要支付增值税，增值税是一笔不小的数额，江海国要求郑永红承担部分，2020年9月6日第三人参与了买卖双方就增值税负担问题展开的协商，但买卖双方未达成一致，也未就解除案涉房屋买卖合同达成一致。案涉房屋买卖合同约定江海国应于2020年9月15日支付房款50万元，第三人督促江海国支付购房款，江海国既没有说买或不买，也未及时支付购房款，后第三人将郑永红要起诉的信息告诉了江海国。请求法院依法判决。经审理查明，案涉房屋不动产权证书登记的权利人为郑永红、石秀娟，两人共同共有，登记日期为2017年5月22日。经经纪公司提供居间服务，2020年8月15日，经纪公司拟定房屋买卖合同，合同首部售房人为郑永红、石秀娟（以下简称甲方），购房人为江海国、张粉兰（以下简称乙方），中介方为经纪公司（以下简称丙方），合同主要内容为：1.甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，案涉房屋为商品房住宅用房，所有权人为石秀娟、郑永红，产权证号为苏（2017）无锡市不动产权第0085618号，附属设施包括空调2台、冰箱1台等物品；2.案涉房屋成交价格为192.5万元；3.乙方于签订合同当天支付丙方信息服务费0.7万元；4.乙方于2020年8月15日支付给甲方定金3万元；5.甲方承诺案涉房屋满二年，无户口，小学学区已用，中学学区未用，有贷款，无任何抵押；6.乙方承诺全款购买案涉房屋，不做任何贷款，于2020年9月15日前支付甲方50万元整（不含定金），剩余房款139.5万元于2020年10月15日前支付给甲方，案涉房屋过户费用由乙方全部承担，税费根据国家税费政策实施；7.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生双方约定的其他违约情形，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋款总额10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的合同中约定的信息服务费一律不予退还；8.本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙各执一份。合同尾部甲方处由郑永红签名捺印，乙方处由江海国签名捺印，丙方处由经纪公司经办人签名并加盖经纪公司公章。同时，买卖双方口头约定买受人付清购房款即办理案涉房屋过户手续。签约后，江海国即通过在签约现场的吴晓涵微信转账支付给郑永红定金3万元，另支付经纪公司信息服务费0.7万元，郑永红于收款当日出具了定金收条。江海国自述吴晓涵系其妻子，别名吴晓妹。约2020年9月5、6日，郑永红、江海国在经纪公司处就无锡市人民政府于2020年8月底出台的个人住房转让增值税免征年限新政策所涉及的个人住房转让增值税负担问题进行协商，双方未达成一致，江海国遂要求解约，未得到郑永红的同意。郑永红自2020年9月14日起多次通过短信、微信催促江海国按房屋买卖合同约定支付购房首付款50万元，吴晓涵于2020年9月21日通过微信回复：“根据合同法相关规定，这份合同不发生效力，你必须尽快把3万元退给我，否则我们将依法提起民事诉讼。”2020年10月16日，在房屋买卖合同已届最后付款时间时，郑永红又询问江海国、经纪公司为何不付款，江海国、经纪公司均未回复。2020年10月27日，无锡市梁溪区永迎法律服务所受郑永红、石秀娟委托向经纪公司发出告知函，要求经纪公司督促购房人江海国、张粉兰在收函三日内支付相应购房款及违约金，超过三日宽延期，郑永红、石秀娟将按照购房人根本违约终止合同。经纪公司收函后未将上述函件内容告知江海国。郑永红于2020年11月23日向本院提出本案诉求，本案经诉前调解未成。又查明，诉讼中，江海国为证明因本案纠纷未造成原告损失提交了国家统计局发布的2020年9月、10月及2021年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数和链家、贝壳、安居客平台发布的案涉房屋所在小区同户型二手房成交价、挂牌价数据。郑永红表示其出卖案涉房屋目的为资金周转需求。以上案件事实，有房屋买卖合同，不动产权证书，购房定金收条，告知函，电子数据，价格指数统计表，链家、贝壳等平台数据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同在订立时确定的买卖双方当事人是谁？2.案涉房屋买卖合同的效力如何？3.案涉房屋买卖合同是否已经买卖双方协商一致解除，买受人应否承担违约责任？若承担，违约责任的大小为何？关于争议焦点1，本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，虽案涉房屋买卖合同首部书写的售房人为郑永红、石秀娟，购房人为江海国、张粉兰，但合同尾部甲方处实际只有郑永红签字、捺印，乙方处实际只有江海国签字、捺印，石秀娟、张粉兰未有签字或盖章，也未有他人代为签署情形，根据合同法相关精神，只有当事人都在合同书上签字或盖章，才能表明当事人都同意合同书上记载的内容，故案涉房屋买卖合同在订立时确定的房屋出卖人为郑永红，房屋买受人是江海国，石秀娟、张粉兰均不是案涉房屋买卖合同的当事人。关于争议焦点2，本院认为，郑永红与江海国签订的案涉房屋买卖合同合法有效，理由是：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”可知，出卖人对标的物是否具有所有权不影响买卖合同的效力。因此，虽然郑永红对案涉房屋没有完全的所有权，但江海国也不能因此主张合同无效，何况石秀娟作为本案原告主张权利，其以行为表明对郑永红处分共有财产行为予以追认，加之案涉房屋买卖合同无其他法定无效情形，故案涉房屋买卖合同应依法认定为合法有效。关于争议焦点3，本院认为，江海国主张案涉房屋买卖合同已经买卖双方协商一致解除，江海国对此举证不足，应由其承担不利后果，故本院对江海国的上述主张不予采信。鉴于江海国未依约支付购房款，违反了其作为购房人的主要合同义务，构成根本违约，故守约方郑永红有权主张解除案涉房屋买卖合同，并追究违约方江海国的违约责任。案涉合同既约定有定金，又约定有违约金，郑永红有选择适用违约金或定金条款追究对方违约责任的权利，因此郑永红选择适用违约金并无不当，本院予以支持。对于江海国主张违约金过高而要求予以调整问题，本院认为，认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应证据。本案中，江海国就其主张违约金过高进行了举证，而郑永红未就双方约定的违约金合理进行举证，应由其承担不利后果，综合本案情况，本院酌定由江海国支付违约金5万元，鉴于原告同意将其收取的定金3万元在本案中予以抵扣，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除郑永红（后经石秀娟追认）与江海国于2020年8月15日签订的房屋买卖合同;二、江海国应于本判决生效后10日内支付郑永红、石秀娟违约金5万元，扣除已付定金3万元，江海国实际应当支付郑永红、石秀娟2万元；三、驳回郑永红、石秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23740元，减半收取11870元，保全费1495元，两项合计13365元，由郑永红、石秀娟共同负担1600元，由江海国负担11765元（诉讼费已由郑永红、石秀娟预交，郑永红、石秀娟同意由江海国向其直接支付11765元，本院不再退还，江海国于本判决生效后10日内将其应负担的诉讼费11765元支付给郑永红、石秀娟）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  高益新二〇二一年四月二十六日书记员  吴昕悦