江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初2040号原告：何尹章，男委托诉讼代理人：卢佳雪，江苏推诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙青，江苏推诚律师事务所实习律师。被告：张春东，男委托诉讼代理人：杨艳秋，江苏梁丰律师事务所律师。原告何尹章与被告张春东租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告何尹章及其委托诉讼代理人卢佳雪、被告张春东的委托诉讼代理人杨艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何尹章向本院提出诉讼请求：1、判令被告张春东向原告赔偿房屋空置租金损失5806元；2、判令被告张春东向原告支付擅自退租的违约金33000元；3、判令被告张春东向原告赔偿房屋租金差价损失15000元；4、本案诉讼费均由被告张春东承担。审理中，原告何尹章将诉讼请求调整为：1、判令被告张春东向原告支付擅自退租的违约金99000元；2、本案诉讼费用由被告张春东承担。事实和理由：原、被告于2019年11月11日签订《租赁合同》，约定房屋租赁期限为36个月，自2019年11月30日起至2022年11月29日止，房屋每年租金11万元。2020年9月22日，在房屋租赁还未到期时，被告张春东向原告表示想退租，原告示意愿意降低房屋租金，但是被告张春东仍然提出退租。后原告告知被告张春东双方签订的租赁合同约定擅自退租要承担违约金，被告张春东置若罔闻，并于2020年11月29日擅自退租搬走。后原告房屋空置，直至2020年12月18日空置19天后以每年95000元的价格出租出去。被告张春东擅自退租，致使原告房屋空置19天，被告张春东应赔偿原告19天的租金损失，还应赔偿房屋租金差价损失15000元，并且根据双方签订的《租赁合同》约定承担擅自退租的违约金。被告张春东辩称，1、由于张家港市需要评选文明城市，2020年9月至原告何尹章起诉之日梁丰路两端都被封闭了，导致无法开车进入该路段，涉案店铺正处于该路段上，生意受到严重影响，被告无法正常经营，因此双方通过协商确定租期至2020年11月25日，被告承诺于2020年11月底前搬走，被告于2020年12月29日搬离，并在涉案店铺当面向原告何尹章交付了钥匙，被告认为租赁合同通过协商解除，并非被告违约解除，因此被告无需承担损失及违约金；2、退一步讲，即便承担违约金，原告何尹章主张的违约金过高，已经超过其实际损失。综上所述，请求法院确认双方之间的租赁合同已于2020年11月25日解除，并驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年11月11日，何尹章（甲方、出租方）与张春东（乙方、承租方）签订《租赁合同》1份，主要内容：第一条、甲方出租租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共36个月，自2019年11月30日起至2022年11月29日止，给乙方的房屋位于；2、租赁该房屋作为服装经营使用；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；4、乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，并优先取得租赁权；第二条、租金及支付方式：1、该房屋每年租金11万元，租金总额为33万元；2、房屋租金支付方式如下：2019年11月11日付清第一年全部租金为11万元整，2020年10月28日前付清第二年全部租金为11万元整，2021年10月28日前付清第三年全部租金为11万元整。第八条、乙方违约责任:。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金80%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同中还就房屋的修缮与使用、免责条件、争议解决方式等作了约定。另查明，涉租房屋的所有权人为何尹章、林萍，房屋产权证号为张房权证杨字第**。再查明，2020年9月22日，张春东以微信聊天形式向何尹章称“你什么时候有时间，房租想和你谈一下”、“租不下去了，今年的生意不行，而且现在店门口都不能停车了，房租都交不起了”，何尹章回复“门口不让停车，为什么”，张春东回复“二边都封住了”。2020年9月28日，张春东以微信聊天形式向何尹章称“那房租你考虑怎么弄？”何尹章回复“房租一年10万吧”，张春东回复“太贵了，算了，隔壁的面积还大，房租都只要8万，而且他们今年免了二个月的房租，现在生意真个不好做”。2020年10月8日，张春东以微信聊天形式向何尹章称“何老板，那个店我不开了，房子到期我就不租了”，何尹章回复“好的”。2020年11月3日，何尹章以微信聊天形式向张春东称“张老板，你看过合同吗，你是和我签订的三年合同，要付违约金的哦！”，张春东回复“啥意思”，何尹章回复“你看了合同吗，我刚才拿东西看了一下合同，你自己在注细的看一下，就知道啥意思了！”，张春东回复“你现在来和我说这个，你不是同意了”，何尹章回复“你说的是到期”，张春东回复“到这个月底”、“你搭我搞啥”，何尹章回复“我不和你搞啥，我的意思是你看合同了没有，如果你没看，哪么你回去在看一下，然后你自己就知道了，不管怎样我们也是朋友一场”。又查明，何尹章与张春东一致确认张春东于2020年11月29日搬离涉租房屋。还查明，何尹章曾于涉租房屋张贴招租广告，内容为“租户11月25日到期，房东招租”。2020年12月7日，何尹章与柳阿球签订《租赁合同》1份，合同约定租赁期为12个月，自2020年12月18日起至2021年12月15日止，年租金为95000元，房租先付5万元，后半年提前一个月付清。2020年12月5日，柳阿球向何尹章支付5000元押金，2020年12月7日，柳阿球向何尹章支付50000元租金。以上事实，有《租赁合同》、房屋产权证、微信聊天记录、照片及庭审笔录等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案租赁合同纠纷所涉法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方均认可《租赁合同》已解除，本院对该事实予以确认。双方就解除的方式及时间节点存有争议：被告张春东认为因原告何尹章张贴的招租广告写明“租户11月25日到期”，可以视为双方已经协商一致于2020年11月25日解除合同；原告何尹章则认为其与被告张春东并无解除合同的合意，合同解除的时间节点应为2020年12月7日。本院认为，原告何尹章虽于2020年10月8日向被告张春东称“何老板，那个店我不开了，房子到期我就不租了”，但因房屋租赁合同的届满之日为2022年11月29日，被告张春东虽回复“好的”，不能视为原、被告双方协商一致解除了《租赁合同》。原告何尹章虽张贴了招租广告，但因原告何尹章已明确拒绝被告张春东提前退租，原告何尹章张贴招租广告的行为系为避免损失的进一步扩大而采取的必要措施，该行为亦不能视为原、被告双方协商一致解除了《租赁合同》。对被告张春东的上述意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告张春东提前搬离涉租房屋，违反了《租赁合同》约定，应承担相应的违约责任。依照《租赁合同》约定，“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金80%的额度向甲方支付违约金”，原告何尹章认为该违约金过高，主动将违约金调整为99000元。被告张春东认为原告何尹章主张的违约金仍属过高，要求本院以原告何尹章的实际损失为限调低违约金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告何尹章虽主动调低了违约金，但其主张的99000元仍显属过高，基于违约金兼具补偿性与惩罚性的特征，本院以损失填补为原则，综合考虑合同的履行情况、守约方的实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情将违约金数额调整为25000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、被告张春东应支付原告何尹章违约金25000元。限被告张春东于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告何尹章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元，减半收取计1138元，保全费620元，合计1758元，由原告何尹章负担925元，由被告张春东负担833元。被告张春东应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院（汇入本院诉讼费用账户，账户详情见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。逾期不交，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年三月十八日书记员  陈荣燕