天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3701号原告（反诉被告）：杨贺清（曾用名“杨雯”、“杨媚”），女，1991年3月3日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张晓燕，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，天津得安律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙磊，男，1983年1月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：魏鑫，北京市昊衡律师事务所律师。原告杨贺清与被告孙磊房屋买卖合同纠纷暨反诉原告孙磊与反诉被告杨贺清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨贺清之委托诉讼代理人张晓燕，孙磊之委托诉讼代理人魏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨贺清向本院提出诉讼请求：1．判令解除杨贺清、孙磊于2017年12月1日签订的《房屋买卖协议书》；2．判令孙磊返还已付款1259044元；3．判令孙磊按照全国银行间同业拆借中心授权公布的一年期贷款市场报价利率支付自起诉之日至全部款项付清之日止的利息；4．本案诉讼费用由孙磊承担。事实及理由：杨贺清、孙磊于2017年12月1日签订编号为Ａ0000673的《房屋买卖协议书》，约定杨贺清以9300000元的价格购买孙磊坐落于津南区××路××花园××号房屋。杨贺清在支付了部分款项后，因卖房款被骗无力再支付房款，与孙磊协商解除合同，但孙磊一直以再付一部分房款才同意解除合同并退还已付房款为由，持续要求杨贺清付款。杨贺清为能够要回房款，又向孙磊支付了多笔款项，但孙磊至今未能退还杨贺清任何款项。杨贺清为维护自身合法权益，故诉至本院。孙磊辩称，认可解除房屋买卖协议，解除的时间节点应为杨贺清起诉之日。不认可杨贺清的第二、三项诉讼请求。孙磊方并非违约方，双方就房屋买卖协议的解除时间也未达成一致意见。孙磊向本院提出反诉请求：1．判令解除孙磊与杨贺清签署的房屋买卖协议书；2．判令杨贺清支付的定金不予退还，并赔偿孙磊因杨贺清违约造成的无法履行其他合同的定金损失500,000元，无法清贷的损失469,629.06元，房屋价值下跌损失3,180,000元，合计4,349,629.06元（扣除杨贺清已支付的1,259,044元后为3,090,585.06元）；3．案件受理费由杨贺清负担。事实及理由：孙磊、杨贺清于2017年12月1日签署房屋买卖协议书，约定该房屋总价款为9,300,000元。合同签订后，杨贺清没有按照合同约定完成涉案房屋抵押贷款的清贷义务，伴随而来的杨贺清违约后给孙磊造成了多项损失。由于杨贺清无法完成付款，导致孙磊无法支付案外人购房款而产生的定金损失。合同中约定，无法清理购房贷款而产生的利息损失。杨贺清至今未履行购买协议也未解除合同，导致孙磊无法出售涉案房产，并且该房产的价值有所下跌而产生的差价损失。综上，杨贺清的行为严重侵犯了孙磊的合法权益，故提出上述反诉请求。杨贺清辩称，不认可孙磊的反诉请求。案涉合同无法履行是由于孙磊的原因导致。双方约定的定金数额为200,000元，不是孙磊主张的500,000元。无法清贷的损失没有本案没有关联性。案涉房屋贬值与杨贺清没有关系且现有证据不能证明已贬值。本案当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，既杨贺清提交的证据1杨贺清户口本、证据2房屋买卖协议书、证据3微信聊天记录、证据4天津市不动产登记簿查询证明和证据5微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认证如下：杨贺清提交的证据如下：证据6．立案告知书，证明杨贺清被案外人诈骗，不具备履行房屋买卖合同的能力。孙磊质证称该证据与本案无关。该证据与本案不具关联性，对其证明效力本院不予采纳。证据7．中国农业银行业务凭证，证明杨贺清通过农业银行账户向孙磊支付购房款1,072,000元及购买其他物品的支出。孙磊质证称认可证据的真实性，不认可证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。证据8．微信支付交易明细，证明杨贺清通过微信向孙磊（“过云雨”）支付房款163,044元，向孙磊爱人袁源（“袁嘉郡”）支付房款13,000元，孙磊质证称认可证据的真实性，不认可证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。孙磊提交的证据如下：证据1．借款合同及还款明细，证明孙磊自2018年2月1日至2020年8月的利息损失。杨贺清对该证据的真实性及证明目的均不予认可。该证据系孙磊与案外人签订，其真实性经法庭核对无误，故对其真实性本院予以确认。证据2．房屋买卖合同及解除合同，证明由于杨贺清违约导致孙磊向案外人赔偿了定金损失。杨贺清质证称对该证据不予认可。该证据与本案不具关联性，对其证明效力本院不予确认。证据3．网络截图及评估报告，证明由于杨贺清的违约而导致房屋价格下跌所产生的差价损失。杨贺清对截图反映的房价及评估报告的真实性认可，但不认可证明目的。截图系网络截图，评估报告系孙磊单方委托，对其证明效力本院不予确认。证据4．微信聊天记录，证明杨贺清愿意为孙磊支付案外人定金及部分利息损失并实际给付。杨贺清对其真实性认可，但认为聊天记录前后内容呼应，可以发映出孙磊把房屋另行出售他人意愿且告知了杨贺清，双方就不再履行案涉房屋买卖协议达成了一致意见，也可反映杨贺清不存在违约行为。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，杨贺清（乙方）于孙磊（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方自愿将坐落于津南区××路××花园××号房屋有偿转让给乙方。该房屋建筑面积340.25㎡，朝向南北，产别私产。二、经甲乙双方协商后，放假为人民币玖佰叁拾万元。付款方式为现金。双方议定房产证、过户合同、过户手续由双方共同办理。过户费由乙方负担。未满两年产生的费用由甲方负担。三、乙方于2017年12月1日将定金交于甲方，计人民币贰拾万元整。甲方在接到定金后／日将房腾清。四、甲方双方定于2018年2月1日办理过户手续，当接到房管局产权科取证凭证后，乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其他的有效证件交于乙方。……七、双方签订协议后不得违约，如甲方违约，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方损失费贰拾万元。如乙方违约，除定金不退外，并须赔偿甲方损失费贰拾万元。甲、乙任何一方违约须赔偿中介方损失费为房款总额的、%。九、双方未尽事宜：甲乙双方认定，康桥花园Ｂ区11号房屋抵押尾款由乙方清理，如因乙方原因造成合同违约，甲方所有损失由乙方赔偿。双方均认可，合同签订后杨贺清累计向孙磊打款1,259,044元。孙磊提交的聊天记录（孙磊与杨贺清）载明：2018年9月5日，孙磊“因为我赔他的50万（就是你赔他的50万）是他已经给房主的！他房子便宜100多万呢！”……杨贺清“50万我能吃得消，100万背不动了。”孙磊“我没让你背”、“别误会”。杨贺清“好好解决，我来解决钱的事情”。2018年9月14日，孙磊“我跟你实话说吧，我丈母娘把房本拿走了，让我现在就跟我们家亲戚签合同拿钱！因为现在急需要钱！别怪我妹妹！…”“你跟我说钱要下来了！说了很多！没有一个能下来的！我仁至义尽！别怪我”。2019年9月19日，孙磊“我不跟你开玩笑！明天早上十点我就跟我们家亲戚签合同了！你赶得上就赶！赶不上拉倒吧！我等不了你了！明天你过了早上10点就别再联系我了！”孙磊“135××××5548”、“这是我老婆的电话”。杨贺清提交的聊天记录（杨贺清、孙磊袁源、中介）载明：2017年12月1日，袁源“我给你写收条”，“收款条照片”。2018年9月23日，袁源“那我们就签合同了”、“和你说一声”。2016年10月10日，孙磊与案外人中信银行股份有限公司天津分行签订《中信银行个人购房借款（抵押）合同》，约定贷款本金为4,560,000元，贷款期限360个月，自2016年10月10日至2046年10月10日止。2018年2月1日至2020年5月28日，孙磊向案外人偿还上述贷款利息：15509.94、15486.69、15463.37、15439.97、15416.49、15392.92、15369.27、15345.54、15321.73、15297.84、15273.86、15249.8、15225.65、15201.43、15177.11、15152.72、15128.24、15103.67、15079.02、15054.28、15029.46、15004.55、14979.55、14954.47、14929.3、718.98、29063.25、14853.27，单位：元。审理过程中，杨贺清申请对案涉房屋2018年9月23日时的价值进行评估。经本院委托，天津市志信房地产土地评估有限公司于2020年11月18日作出评估报告，案涉房屋（2018年9月23日）评估价格9,480,000元。2017年4月12日，孙磊与袁源登记离婚。双方签订《房屋买卖协议书》时，案涉房屋未经装修。评估过程中发现，案涉房屋已经过装修。孙磊解释称，系出借给朋友拍摄使用才进行的装修。孙磊自双方签订《房屋买卖协议书》至今，个人没有经济能力清理案涉房屋的贷款。2021年4月21日，孙磊申请撤回对无法完成房屋买卖所产生的房屋贬值损失3,180,000元的诉讼请求。双方有争议的事实：孙磊称，2017年12月20日，孙磊与案外人陈沫儒签订《房屋买卖协议》，约定孙磊购买陈沫儒名下坐落于天津市西青区××镇××道××段××小区××房屋，且载明“陈沫儒已收到孙磊现金定金伍拾万元整”。2018年8月23日，孙磊与陈沫儒签订《房屋买卖合同解除协议》，约定解除上述合同且孙磊已支付的伍拾万定金不再退还。本院认为，杨贺清与孙磊签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且对双方当事人发生效力。双方签订该协议书后，均应秉持诚实信用原则，积极有效的履行合同义务。因案涉协议未能如约履行，双方诉至本院，提出上述诉讼请求。现对双方的诉讼请求分析如下：1．杨贺清、孙磊关于解除《房屋买卖协议书》的请求。杨贺清的本诉诉讼请求与孙磊的反诉诉讼请求均主张解除《房屋买卖协议书》。双方对解除该协议书已达成合意，本院予以准许。但关于解除的时间，双方存有争议。杨贺清认为孙磊及其前妻已经通过微信聊天消息的方式表示了解除案涉协议书，解除的时间应为2018年9月23日。孙磊则主张解除时间应为2020年5月22日，理由为记录中讲的与别人签合同是一种谈判方式，不具有解除合同的意思表示。根据协议书约定，杨贺清负有清理案涉房屋贷款的义务，且双方约定的办理过户手续的时间为2018年2月1日前。众所周知，房屋存在未清偿贷款的情况下，无法办理产权变更手续（庭审中双方均表示知悉该情况）。然而，杨贺清未能在2018年2月1日前完成清理案涉房屋贷款的合同义务，该行为已构成违约。孙磊在聊天记录中所称与别人签订合同能否认定行使了法定解除权。孙磊在庭审中明确表示为该聊天内容为一种谈判方式，不具有解除合同的意思表示。另外，案涉房屋时至今日仍登记在孙磊名下，并未进行出售。由此可见孙磊确无解除合同的真实意思表示。本案中，杨贺清作为违约方不具有单方解除合同的权利，其起诉后孙磊方明确了案涉协议书的解除时间为2020年5月22日。本院认为案涉协议书的解除时间应确定为本案起诉之日即2020年5月28日。故，《房屋买卖协议书》的解除时间应明确为2020年5月28日。2．关于孙磊对500,000元定金不予退还的主张。合同在协议书中明确约定定金为200,000元，因杨贺清已构成违约，该笔定金不应退还。孙磊称双方按照500,000元的标准履行了协议书，未能提交证据证实。故，本院对孙磊关于500,000元定金不退的主张部分予以支持。3．关于孙磊对未能履行其他合同造成损失500,000元的主张。该案外合同未能履行，不属于杨贺清应预见或可预见的损失，且孙磊主张该损失存在的证据不足。聊天记录虽可只言片语中发现关于500,000元的陈述，也仅能证明双方可能协商过此事。但未能证实双方就案外合同未能履行由杨贺清方进行赔偿达成了合意。故，本院对孙磊的该项诉讼请求不予支持。4．关于孙磊对杨贺清无法清理贷款造成损失的主张。杨贺清未能完成合同约定的清理贷款义务，已构成违约。孙磊确因此支付了相应的利息，该损失属于签订协议书时可预见的损失。杨贺清应赔偿该项损失。2018年2月1日至2020年5月22日期间内，孙磊支出的利息为425,222.37元。故，本院对孙磊关于杨贺清无法清理贷款的损失469,629.06元的主张部分予以支持。5．关于杨贺清对返还已付款及利息的主张。杨贺清已向孙磊付款1,259,044元，因其违约已支付的定金200,000元不再退还，且应赔偿孙磊因杨贺清无法清理案涉房屋贷款而支出的利息425,222.37元。现，双方的《房屋买卖协议书》已解除，孙磊亦主张在已付款中扣除上述损失、定金。在扣除定金及利息损失后，孙磊应返还杨贺清已付款633,821.63元。故，本院对杨贺清关于返还已付款1,259,044元的主张部分予以支持。杨贺清关于已付款利息的主张无事实和法律依据，本院不予支持。6．关于杨贺清、孙磊对鉴定费的主张，杨贺清申请鉴定，鉴定结构出具的鉴定意见，经本院审理与本案并无直接关联关系。孙磊关于鉴定费的主张并未提交相应票据，且系单方作出，其鉴定意见与本案亦无直接关联关系。故，本院对杨贺清、孙磊关于鉴定费的主张均不予支持。2021年4月21日，孙磊申请撤回对无法完成房屋买卖所产生的房屋贬值损失3,180,000元的诉讼请求，系对其民事权利的合法处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨贺清与被告（反诉原告）孙磊签订的《房屋买卖协议书》于2020年5月28日解除；二、被告（反诉原告）孙磊于本判决生效之日起7日内返还原告（反诉被告）杨贺清已付款633,821.63元（已扣减定金200,000元及利息损失425,222.37元）；三、驳回原告（反诉被告）杨贺清的本诉请求其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙磊反诉请求的其他诉讼请求；如果孙磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,065.5元、保全费5,000元，由杨贺清负担6,505.5元，由孙磊负担6,560元；反诉案件受理费15,762元，由孙磊负担10,736元，由杨贺清负担5,026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙树胜二〇二一年四月二十六日书记员  王 瑞附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。