湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0722民初1011号原告：湖南云鼎置业有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区芙蓉路云鼎新贵小区1号楼（云鼎大酒店）。法定代表人：邹秉松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭岗珊，汉寿县求是法律服务所法律工作者。被告：汉寿佑康泌尿医院，住所地湖南省汉寿县沧浪街道西湖社区花园西路33号。主要负责人：张良才，该医院投资人。委托诉讼代理人：毛耀斌，该医院职员。委托诉讼代理人：袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。原告湖南云鼎置业有限公司（以下简称云鼎公司）与被告汉寿佑康泌尿医院（以下简称佑康医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日作出（2020）湘0722民初1348号民事判决，佑康医院不服该判决，向常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院于2021年2月7日作出（2020）湘07民终2477号民事裁定，发回重审。本院于2021年4月7日立案，诉讼过程中佑康医院提起反诉，本院裁定不予受理，并依法适用普通程序分另行成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云鼎公司的委托诉讼代理人彭岗珊、被告佑康医院的委托诉讼代理人毛耀斌、袁宜寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云鼎公司向本院提出诉讼请求：佑康医院向云鼎公司给付租金400000元及利息80000元（以400000元本金为基数，按月利率2%的标准支付从2019年8月1日起暂计至2020年5月31日）；2020年6月1日后，以实欠本金为基数，按照月利率2%的标准支付利息至清偿之日止。事实和理由：2017年1月1日，云鼎公司与佑康医院订立《房屋租赁合同》，由佑康医院承租云鼎公司和其他产权人所有的位于汉寿县××镇××路××号楼××层××号××号××号商铺，用于开办佑康医院，期限为10年。双方履行合同至2019年1月20日，佑康医院要求解除合同，双方于2019年1月20日签订《解除房屋租赁合同协议书》，经结算，佑康医院尚欠租金649000元，后佑康医院于2019年2月3日给付了249000元，尚欠400000元。佑康医院辩称，因案涉租赁房屋的权利主体还包括案外人曾建科等七人，《房屋租赁合同》和《解除房屋租赁合同协议书》的签订未征得曾建科等七人的同意，原告主体不适格，故《房屋租赁合同》和《解除房屋租赁合同协议书》无效，应驳回起诉；如果佑康医院需要承担违约金，约定的违约金过分高于造成云鼎公司的损失，请求人民法院予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：云鼎公司提交的《解除房屋租赁协议书》、《建设工程规划许可证》，来源合法，内容客观真实，予以采信；提交的租金领取明细、转账凭证、证人曾某的当庭证言，不能达到云鼎公司的证明目的，不予采信。佑康医院提交的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁协议书》，对其真实性予以认可，但不能达到佑康医院的证明目的，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，湖南云鼎置业有限公司汉寿分公司（以下简称云鼎汉寿分公司）作为出租方与张良才签订《房屋租赁合同》，约定坐落于龙阳镇芙蓉路云鼎新贵5号楼第3层301、302号铺位租赁给佑康医院，约定租赁期限10年（2017年1月1日至2027年1月1日），2017年1月1日至2018年1月1日租金为305900元，租金逐年递增，每年租金按照7%递增。该合同的甲方落款处有云鼎汉寿分公司的公章，乙方落款处有张良才的签字及佑康医院的公章。同日，云鼎汉寿分公司及曾建科、杨云英、童成元、董礼、曾尧生、刘立峰、张瑛作为出租方与张良才签订《房屋租赁合同》，约定坐落于龙阳镇芙蓉路云鼎新贵5号楼第2层201—231号铺位租赁给佑康医院，约定租赁期限为10年（2017年1月1日至2027年1月1日）；2017年1月1日至2018年1月1日租金为393300元，其中：曾建科等七人的租金为75367元，云鼎汉寿公司的租金为317933元。租金逐年递增，每年租金按照7%递增。该合同甲方落款处有云鼎汉寿分公司的公章，乙方落款处有张良才的签字及佑康医院的公章。后佑康医院实际给付2017年的租金700000元，2018年的租金100000元。2019年1月20日，因张良才提出解除房屋租赁合同，佑康医院与云鼎公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书写明尚欠2018年度的租金600000元及递增部分的租金49000元，并约定：“一、解除日期：2019年1月1日起解除《房屋租赁合同》。二、张良才尚欠租金数额及给付时间：尚欠租金649000元，于2019年2月4日前给付249000元，余款400000元于2019年8月1日前付清，如逾期按月利率2%计息，并按《房屋租赁合同》约定支付违金和赔偿损失，如酿成诉讼，由张良才承担诉讼费、诉讼保全费、诉讼代理费和执行费。三、签订本协议之日，承租人张良才腾空租赁房屋交还出租人，出租人不予任何补偿”。该协议书中，甲方（申请解除合同方）落款处有张良才的签字及佑康医院的公章，乙方（出租人）落款处有云鼎公司的公章。协议签订后，佑康医院于2019年2月3日支付了249000元，余款400000元至今未付。另查明：本案案涉租赁物属于云鼎公司和案外人曾建科、杨云英、童成元、董礼、曾尧生、刘立峰、张瑛等七人所有。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》是否合法有效？云鼎公司作为本案原告主体是否适格？云鼎汉寿分公司将云鼎公司所有的位于汉寿县龙阳街道云鼎新贵5号楼第三层301、302号铺位及第2层201号等24个铺面（不含曾建科等七人的铺面）出租给佑康医院用于办公、营业，并以云鼎汉寿分公司的名义与佑康医院签订了二份房屋租赁合同。云鼎汉寿分公司虽不具有法人资格，但云鼎汉寿分公司系云鼎公司依法设立并领取了营业执照的分支机构，云鼎公司依法授权了云鼎汉寿分公司在一定范围内进行经营活动，其在授权范围内有权对外签订合同且云鼎公司在解除房屋租赁合同时，对云鼎汉寿分公司与佑康医院签订的合同予以认可，应视为追认，故云鼎汉寿分公司与佑康医院就云鼎公司所有的云鼎新贵5号楼第3层301、302铺面及第二层201号等24个铺面所签的《房屋租赁合同》合法有效。云鼎公司依佑康医院的要求解除上述二份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，云鼎公司作为合同的相对方要求佑康医院履行合同义务，符合法律规定，云鼎公司是本案的适格原告。云鼎公司将案外人曾建科等七人所有的房屋租赁给佑康医院后并与佑康医院签订《解除房屋租赁合同协议书》，因云鼎公司未提交其与曾建科等七人存在租赁、委托租赁或其他法律关系的充分有效的证据，无法认定云鼎公司与曾建科等七人之间的法律关系，也无法确认云鼎公司就案涉曾建科等七人所有的房屋是否有转租权或委托租赁权。待法律关系确认后，云鼎公司或曾建科等七人可就该部分房屋的权利另行主张。二、佑康医院是否应该向云鼎公司支付房屋租金？云鼎公司就其所有的案涉房屋就佑康医院签订的《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》合法有效，合法有效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行。按《房屋租赁合同》和《解除房屋租赁合同协议书》的内容及佑康医院给付和欠付情况，佑康医院在2019年8月1日前应付云鼎公司所有的房屋租金为356883.87元[400000×（305900+393300-75367）÷（305900+393300）]。三、佑康医院应支付的违约金是多少？佑康医院未按约定支付房屋租金，构成违约，依法应支付违约金，认定违约金是否过高或过低，一般应当以《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定的损失为基础进行判断，本案系房屋租金给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度、以及预期利息等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。现实经济活动中，资金受益常常要高于银行同期贷款基准利率或一年期贷款市场报价利率的利息，也就是逾期付款的损失并非仅有银行同期贷款基准利率或一年期市场报价利率的利息损失。另外，支付违约金旨在弥补损失，同时要体现一定的惩罚性，且佑康医院作为违约方主张违约金过高应承担举证不能的后果，故本院酌定违约金的标准为自2019年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍确定违约金，自2019年8月20日至付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的二倍确定违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二、三款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、汉寿佑康泌尿医院于本判决生效后十日内支付湖南云鼎置业有限公司房屋租金356883.87元，并以356883.87元为基数，自2019年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍支付违约金，自2019年8月20日至付清之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的二倍支付违约金；二、驳回湖南云鼎置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由汉寿佑康泌尿医院负担7584元，湖南云鼎置业有限公司负担916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  叶久万人民陪审员  周正海人民陪审员  彭 强二〇二一年六月十八日法官助理马思琪书记员肖娴附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当事的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额机损方法。约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。