北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初19051号原告（反诉被告）：薛圣禹，男，1984年3月7日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省依安县，住黑龙江省依安县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于阁，河北承天律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐胜军，男，1963年3月1日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市南和县，住河北省邢台市南和县，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：李廷坡，男，1963年10月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县，住安徽省临泉县，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：任翰民，男，1975年5月14日出生，汉族，户籍所在地河北省沧州市新华区，住河北省沧州市新华区，公民身份号码×××。三被告共同委托诉讼代理人：王艳明，河北华川律师事务所律师。原告（反诉被告）薛圣禹与被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛圣禹及其委托诉讼代理人于阁，被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民之委托诉讼代理人王艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛圣禹向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告于2016年10月30日签订的租赁合同，返还缴纳的合同保证金50万元，支付违约金58．95万元，赔偿给原告造成的装修费损失40万元、合同未到期的可得利益损失20万元；2．由被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年10月30日签订租赁合同，约定被告将其所有经营的位于北京市顺义区×××公寓房屋建筑面积4000平方米，使用面积3600平方米及屋内物品设施设备租赁给原告经营使用，租期5年自2016年11月30日至2021年11月30日止，并约定了租金给付方式、数额、违约责任等条款，在合同履行过程中，至2020年8月因被告租赁给原告的租赁房屋系违章建筑，被强令拆除，导致双方的合同无法履行，给原告造成损失，故依据《合同法》的相关规定，具状起诉，请法院依法裁决。徐胜军、李廷坡、任翰民辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.租赁标的物被拆除是政府行为，租赁标的物灭失，所以不存在解除租赁合同的问题。2．因租赁物灭失导致了合同的终止，所以不存在解除的问题。根据合同的约定，原告要负责办理经营许可证，面积是4260平米，若办不下来的话，保证金不予退还。直到合同终止的时候，原告也没有办下来4260平米的特许行业许可证，依据合同约定，保证金不予退还，不同意退还保证金。3．签订合同之前原告了解房屋现状，房屋被拆除属于政府行为，被告不存在违约。根据合同第13．2条，给甲乙双方造成损失互不承担责任。双方2020年9月5日签订的交接明细中也说明了双方互不追究合同终止的违约责任。所以被告不同意原告的违约金、赔偿损失、可得利益损失等诉求。徐胜军、李廷坡、任翰民向本院提出反诉请求：1．请求判令原告支付被告租金1265500元；2．请求判令原告支付被告缓交租金期间的利息10万元；3．请求判令原告返还被告沙发4件、鱼缸1个、饮水机1台、灭火器507个、电热壶120个、消毒柜2个、家具118套、对讲机5部（以交接清单为准）；4．请求判令原告将会计账簿返还给被告；5．本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年10月30日，被告与原告签订了《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，被告将位于北京市顺义区×××层房屋出租给原告经营宾馆使用，建筑面积4000平方米，使用面积3600平方米。租赁期限为60个月，自2016年10月30日起至2021年11月30日止。租金按年付，提前30日交纳下一年租金，前三年每年租金200万元，第四年租金273万，第五年租金286万；原告于2017年6月1日前交纳合同保证金50万元；合同期内，原告保证办下来特种行业许可证4260平方米；如办不下来，50万押金不退还；原告如果逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付滞纳金；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；租赁合同还约定了其他有关事项。合同签订后，被告如约将房屋交付给原告，原告开始经营。期间，原告没有按时支付租金并请求被告同意缓交。2019年10月30日，原告向被告出具《缓缴租金承诺书》，原告承诺可以分期支付第四年租金及利息。但承诺书签订后，原告仍未按缓缴租金承诺书全面履行支付租金的义务。被告认为，合同是当事人之间的法律。《租赁合同》系被告与原告在平等、自愿的基础上签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《租赁合同》合法、有效。《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告未按《租赁合同》及《缓缴租金承诺书》的约定履行支付第四年租金的义务，已经构成违约。被告有权依据《合同法》的规定和《租赁合同》、《缓缴租金承诺书》的约定要求原告承担违约责任，原告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。为维护自己的合法权益，被告特依法提出反诉，望判如所请。薛圣禹就反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。根据最高院相关司法解释第二条的规定，双方签订的租赁合同应属无效，依据《民法典》157条，民事法律行为被认定无效，行为人取得财产应该返还，被告就违法建筑主张使用费，无法律依据。自2020年3月起，原告所承租的房屋多次被政府以违建为由要求停业，自政府张贴强拆通知，原告未实际占有使用房屋，被告的主张无事实、合同、法律依据。虽然双方签订了缓交承诺书，但前提是原告不知道涉诉房屋为违建，并有安全隐患。承诺书是出于对房屋是合法建筑，能正常使用的信赖所签订的。合同无效，双方基于租赁事实签订的承诺书亦无效，承诺书非原告的真实意思表示，故不同意支付被告利息。根据原告与被告徐胜军的聊天截图，徐胜军知晓并授权原告进行处理，徐胜军就处理所得钱款进行分配，不是原告擅自处理，不同意返还被告所述的设施设备。原告经营荣丰酒店期间，是独立经营，其经营期间产生的资料，应由其保管负责。房屋被拆除后，原告已将会计账簿返还被告，会计账簿不在原告处，被告的反诉请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，三被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××4000平方米的房屋出租给原告使用，租期60个月，自2016年11月30日起至2021年11月30日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋保证把宾馆相关手续办理齐全，达到开业标准。租金年付，第一年200万元、第二年200万元、第三年220万元、第四年273万元、第五年286万元。合同签订后乙方于2017年6月1日前交上合同保证金（押金）50万元，合同期内不计利息，合同终止后无责退回。合同第十一条约定：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金。第十二条第3款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，缴纳的50万押金不予退回作为给予甲方补偿。第十三条约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。双方在第十六条补充约定：合同期内特行许可证4260㎡乙方保证办下来，如办不下来50万押金不退乙方。合同签订后，原告以北京荣丰酒店管理有限公司（以下简称荣丰酒店）的名义办理了特种行业许可证，记载建筑面积为636．94平方米。三被告将房屋交付原告，2016年11月22日，双方签署交接清单一份，交付的物品包括：沙发4件、鱼缸1个、饮水机1台、灭火器507个、电热壶120个、消毒柜2个、家具118套、对讲机5部等等。2016年11月25日，三被告将荣丰酒店公司的营业执照、消防许可证、卫生许可证、特种行业许可证、合同章、发票使用章交付原告。原告承租房屋对房屋进行了部分装修，但对房屋主体及结构未进行过改造，并以荣丰酒店的名义在此经营。2019年10月30日，原告签署《缓缴租金承诺书》，内容为：按照合同约定薛圣禹应于2019年10月30日交付2019年11月30日至2020年11月30日全年租金273万元，由于薛圣禹原有股东撤出资金，现在是薛圣禹独立经营，个人资金紧张，在没有任何合同纠纷、经营纠纷、债权债务、附加等经济纠纷利益争议的情况下，经薛圣禹本人提出缓缴付款方式，愿意支付期间的利息10万元。经北京荣丰酒店管理有限公司股东协商一致，为了支持配合薛圣禹的工作，大家表示同意。支付方式：第一次签订该承诺书即付租金10万元；第二次2019年12月30日前付租金50万元；第三次2020年4月30日前付租金105万元，第四次2020年6月30日前付105万元，薛圣禹代付支出13万元到大鹏物流账户，代付期间如再次出现拖拉、欠缴不交，合作协议承租合同租赁协议将会自动解除与薛圣禹的任何合作关系，薛圣禹承诺不提任何异议及要求，不要求任何赔偿补偿无条件解除合作关系。原告按约给付了上述第一、二笔租金。原告称：2020年初，受疫情影响，其按照地方政府要求于2月24日开始暂停营业；2020年3月10日，地方政府告知其案涉房屋系违建，不得在此经营。原告提交疫情影响、暂停营业的告示牌照片，三被告不认可该告示牌的关联性；原告对地方政府告知其不得营业未举证证明，三被告对此亦不认可。2020年4月29日，原告向三被告提出承诺书，称因疫情原因导致没有经营收入，申请延后交付第三笔105万元，三被告未同意。截至诉讼发生时，原告在签署《缓缴租金承诺书》后共向三被告支付78．2万元。2020年8月20日，城管部门发布告知书，告知案涉房屋系违法建设，将于近期进行强制拆除，要求各住户自行清理、搬离此处。2020年8月底，案涉房屋被政府部门强制拆除。2020年9月5日，原告与被告徐胜军签署《交接证明》，记载：①空调、电视、热水器荣丰处理；窗户、卫生间门和门铁是荣丰让大禹处理。其他荣丰不清楚，大禹也不清楚。②由于拆建拆违双方合约自行解除，荣丰及法人的授权委托也终止，双方互不追究合同终止的违约责任。③会计票账票据及大禹手里的及银行手续、电脑、优盾、卡、账单卡等没有双方签字的物品都在大禹手暂保存，荣丰如有需要，大禹会及时提供和配合。庭审中，原告提交其与徐胜军的微信聊天记录，自2020年3月起至2020年8月，双方就因疫情暂停营业、因案涉房屋系违建镇政府不允许开业等事宜进行沟通，其中原告提到其在8月24日接了一个30人的团，但在镇政府的要求下强制退团。2020年3月18日，原告对徐胜军提到：刚才区、镇里来检查，强调不让接人。2020年5月6日，徐胜军对原告说：既然决定就尽快施工，不能在找施工这浪费时间，你说别人都复工了，自己有团队要进驻……。2020年9月5日，原告发徐胜军：“2019年11月30日至2020年2月10号期间正常营业，2月10日开始受新冠病毒疫情影响，天竺镇政府刘贺成副镇长带队安监科指示停业只许退房不能接。……3月18日，区里、镇里来酒店，说违建不能住人。后期多次检查不让住人，厦航3月18号搬离酒店去往大兴机场，3月18号至今没营业，7月底法人徐总说接客人吧，没事，那几天酒店灯也不敢开，也是怕安监科检查，我本想酒店不让复工，不让开，我当公寓出租，于是就和广汇金通教育有限公司签约合同，153人8月24日入住，9月23日离店，住一个月，8月24日153人已经办完入住，因违建原因让政府、城管、公安把客人清退，造成合同违约。”案涉房屋因构成违法建设被强制拆除。本院释明，若双方签订的《租赁合同》无效，双方的诉讼请求是否变更。原告将诉讼请求最终明确为：1．考虑双方过错及疫情影响，要求三被告返还租金22．7万元；2．退还保证金50万元；3．赔偿装修损失40万元；4．赔偿经营损失10万元。原告称其已向被告交纳租金至3月底，但是因疫情影响，其在3月份未正常经营，故要求被告退还一个月的租金。因8月24日接的团被强制退团，其赔偿了对方10万元违约金，要求被告就此向其进行赔偿，并赔偿装修损失。原告称就案涉房屋，其于2017年、2018年、2019年各进行了一次装修，2017年装地毯、壁纸、线路、面盆；2018年，做房间防水、地漏、门前门头；2019年，安装花洒、更换电视、更换卫生间门、安装消防门禁、换马桶和水龙头；三次装修共花费了103万元，包括材料和人工。为证明装修损失，原告向本院提交：1．宾馆装修合同。甲方薛圣禹与乙方天津南立方建筑装饰工程有限公司于2017年1月3日签订，约定对荣丰酒店进行装修，装饰装修人工费总额为103万元，签订合同当日付30%，装饰装修工程完成80%付40%，工程竣工验收合格付25%，余5%作为质保金，在竣工验收后一年内支付。2．2019年3月21日，荣丰酒店向易县爱泊建筑工程机械设备租赁有限公司转账15万元的转账记录。3．付款收据：2017年5月16日壁纸291750元；2017年5月19日，地漏防水87250元；2017年5月28日地毯72675元；2018年3月24日墙面粉刷80400元；2018年10月15日，大厅更换铝扣板35750元；2019年3月18日，安装淋浴花洒、电视、卫生间门、按门禁合计66450元；2019年3月21日，安装马桶51870元；2019年4月29日门头铁艺装饰15万元。4．2017年、2018年，给小周转账的微信账单截图。原告称其装修前，该房屋做公寓使用，四白落地，其装修后做宾馆使用。为证明违约金损失，原告提交：1．原告的工作人员的石延忠向谈鑫转账7万元的转账凭证；2．原告向谈鑫转账3万元的微信记录；3．2020年7月24日，因退团支付10万元违约金的收据。三被告不同意退还租金，称当时疫情影响没有这么大；对原告主张的装修损失及违约损失均不予认可。为证明原告在2020年3月后能够正常经营，被告提交荣丰酒店名下银行账户的交易明细，显示：2020年3月13日、2020年4月10日、2020年4月26日，厦门航空公司转入员工住宿费；2020年4月30日，北京升港国际商务酒店转入住宿费；2020年8月13日、8月18日、8月27日，有美团订单；期间还有缴纳的记录。对此，原告解释称，其与美团在2020年2月之前有合作关系，3月份的进账是美团付的尾款；厦门航空公司支付的也是3月之前住宿费的尾款；北京升港国际商务酒店的转账也是支付之前的尾款；税款是为了补开之前收入发票进行的补交。在本院释明下，三被告将第1项反诉请求变更为：要求原告支付房屋占有使用费1265500元，其他诉求不变。上述事实，有庭审笔录、租赁合同、城管告知书、强制拆除公告、收据、微信聊天记录、房屋照片、缓缴租金承诺书、交接证明等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因三被告出租给原告的房屋属于违法建设被强制拆除，根据上述条款规定，双方签署的《租赁合同》应属无效。双方在本院释明后变更了相应的诉讼请求，本院就双方变更后的诉求进行审理。首先，就原告要求三被告退还租金的诉求以及三被告要求原告交纳2019年12月1日至2020年8月31日拖欠使用费的诉求。双方一致确认就2019年12月1日至2020年11月30日年度，原告共向三被告支付了78．2万元，按照双方合同约定的该年度租金273万元的标准，上述金额可折算至2020年3月13日左右的使用费。原告主张因疫情影响，地方政府通知其暂停营业，之后因案涉房屋系违建，地方政府禁止其复工复产，直至2020年8月底案涉房屋被强制拆除，故要求退还一个月租金。而被告不同意退还租金，还要求原告继续支付自3月中旬至2020年8月底房屋被拆除期间的使用费。本院对双方的诉求综合分析。根据原告与被告徐胜军的微信沟通内容、原告租赁案涉房屋经营宾馆的用途及2020年年初新冠肺炎疫情的影响，原告在2月中旬以后确实不能正常使用案涉房屋开展经营活动，其后直至房屋被拆除，也未再重新正常经营，原告未能重新营业，有疫情防控政策的原因，也有被告提供的房屋系违建的原因。本院综合考虑上述两个原因的影响力，酌情确定疫情发生后至2020年8月原告应交纳使用费的数额，扣除已交纳部分，原告仍应再向三被告支付使用费20万元，原告要求被告返还租金本院不再支持，被告要求原告支付使用费过高部分本院不予支持。关于原告要求三被告退还保证金50万元。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。原告要求三被告退还保证金本院予以支持，三被告以合同约定条款为由不同意退还保证金的抗辩意见本院不予采纳。关于原告主张的装修损失。《房屋租赁合同司法解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。双方签订的《租赁合同》因租赁标的为违法建设而无效，被告作为出租人应保证租赁物的安全合法性，故对合同无效承担主要责任，原告作为承租人也应对租赁物尽到谨慎的审查义务，对合同无效承担次要责任。原告经三被告同意对案涉房屋进行装饰装修，原告的装饰装修损失由双方按照过错程度分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告应对其形成附合的装饰装修损失承担举证责任。但其所举装修合同、收据等不能证明其主张的103万元的装修损失，且未形成附合的不应由三被告赔偿，原告应对其举证不能承担不利后果。本院根据原告提交的照片及所述装修内容，考虑其自行使用的期限，装修是否形成附合等因素酌情确定原告的装修损失，并根据双方过错程度认定由被告赔偿其装修损失10万元，原告主张过高部分本院不予支持。关于原告主张的经营损失10万元。原告在明知案涉房屋系违建，政府要求其不得经营的情况下仍然私自接团，由此导致的违约赔偿责任应由其自行承担，其要求被告承担赔偿责任本院不予支持。关于被告要求原告支付缓交租金的利息。《缓缴租金承诺书》是原告迟延交纳租金后双方就租金支付及赔偿重新达成的协议，是对原合同租金支付条款的变更，亦应属无效，该条款对双方无约束力，被告要求原告支付10万元利息本院不予支持。关于三被告要求原告返还沙发、鱼缸等物品，虽然三被告将房屋交付原告时向原告交付了屋内的一些物品，但是2020年9月5日，原告与被告徐胜军签署的交接证明第①条明确载明，除了让荣丰和大禹处理的物品外，其他荣丰不清楚、大禹也不清楚。因案涉房屋因构成违建被强制拆除，三被告未能举证证明其主张返还的物品在原告处，在原告对此不予认可的情况下，本院对三被告的该项反诉请求不予支持。关于三被告要求原告返还会计账簿的反诉请求，原告与被告徐胜军签署的交接证明第③条亦明确载明，荣丰公司的会计票账票据等都在原告手中暂保存，荣丰如有需要原告会及时提供和配合。由此可见，荣丰公司的会计账簿由原告暂保存而非归原告所有，被告徐胜军作为荣丰公司的法定代表人要求原告交付会计账簿具有合理依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）薛圣禹保证金500000元；二、被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）薛圣禹装修损失100000元；三、原告（反诉被告）薛圣禹于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民房屋占用使用费200000元；四、原告（反诉被告）薛圣禹于本判决生效之日起七日内将北京荣丰酒店管理有限公司的会计账簿返还被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民；五、驳回原告（反诉被告）薛圣禹其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐胜军、李廷坡、任翰民其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7922元，由薛圣禹负担4048元（已交纳），由徐胜军、李廷坡、任翰民负担3874元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费8545元，由薛圣禹负担1350元，于本判决生效之日起七日内交纳，由徐胜军、李廷坡、任翰民负担7195元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年三月二十九日法官助理 曾庆贺书 记 员 王梦伟