上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6750号原告：常晓春，男，1989年7月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：肖凡，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文杰，上海源法律师事务所律师。被告：张德平，男，1976年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘炫，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告常晓春与被告张德平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常晓春的委托诉讼代理人肖凡、程文杰，被告张德平及其委托诉讼代理人刘炫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常晓春向本院提出诉讼请求：1、判令解除常晓春与张德平签订的《房地产买卖合同》；2、判令张德平返还定金人民币15万元(以下币种均为人民币)；3、判令张德平支付违约金1,096,000元；4、判令张德平赔偿房价上涨损失的差价604,000元；5、判令张德平赔偿律师费损失3万元。事实和理由：2020年10月8日，经德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)居间介绍，常晓春与张德平就上海市宝山区南陈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖合同》，约定由常晓春购买系争房屋，转让总价548万元。上述合同签订后，常晓春支付定金15万元。2021年1月27日，张德平通过居间方告知要求加价50万元才同意继续出售系争房屋，常晓春予以拒绝。此后常晓春多次催告张德平继续履行合同，但张德平拒不配合，故涉讼。被告张德平辩称，系争房屋是张德平与妻子赵丽的夫妻共同财产，但合同仅有张德平一人签字，其将出售房屋事宜告知赵丽后，赵丽也表示不同意。张德平擅自签订房屋买卖合同，属于无权处分，合同应为无效。定金在中介公司处托管，张德平并未收到，不存在返还之说。关于违约金，常晓春主张的违约金标准过高，希望法院调低。关于差价损失，常晓春仅提供了网页截图，该截图不能作为直接证据，故对该项诉请不予认可。律师费属于间接损失，也不予认可。此外，系争房屋在出售给常晓春之前曾另行与案外人签订过出售合同，后来也因为赵丽不同意而导致合同解除。本案合同签订过程中，张德平曾向中介提起过上述情况，当时常晓春也在场，但中介告知现在只要张德平一个人签字即可，故中介公司对于系争房屋属于夫妻共同财产的事实是明知的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月8日，张德平(卖售人、甲方)与常晓春(买受人、乙方)签订《房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过德佑公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积152平方米，房地产转让价款共计548万元；甲、乙双方确认在2021年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本合同未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任；甲乙双方最晚不得晚于2021年2月8日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的……⑤甲方无正当理由单方要求解除本合同的；甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。合同附件三付款协议约定，本合同房价款548万元，乙方须于本合同签订后3日内自行或通过居间方支付甲方部分定金10万元，于本合同签订后22日内自行或通过居间方支付甲方部分定金5万元；甲乙双方确认，定金共计15万元，待签署《上海市房地产买卖合同》示范文本后转为部分房价款，其中部分定金15万元由居间方代为保管，乙方须在上述期限内支付至居间方账户，居间方保管期间视为甲方已收取代保管的定金，至甲乙双方签订买卖合同示范文本后，甲方抵押权人中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行批准甲方还款且可扣款当日，由居间方直接转付甲方；乙方使用自有资金支付部分房价款185万元；乙方须于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后7日内向商业银行+公积金申请贷款，拟贷款金额338万元；乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日自行或通过居间方支付甲方交房尾款10万元。上述合同签订后，常晓春分别于2020年10月10日向德佑公司账户转账支付定金10万元，2020年10月21日转账支付定金5万元。2021年1月27日，德佑公司业务员在微信聊天群(慧华苑XXX号602售后服务群)中询问张德平能否按之前签署的《房地产买卖合同》的内容来执行。张德平回复称，“不行，我准备定金赔偿好了，后面他怎么做是他的权利，他们自己提出愿意补偿继续卖给他们的，新政出来后我考研也买不回来，两个儿子也要住”。2021年1月30日，张德平通过上述微信聊天群向常晓春发送通知，主要内容为，双方就系争房屋签订的买卖合同自第一天通知之日起终止结束，张德平愿意双倍返还定金，因为这个房屋没有得到张德平妻子的同意，张德平无权私自售卖。审理中，常晓春为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、房价网页截图，证明截止到2021年2月份，系争房屋所在小区房价已上涨至47,000元每平方；2、律师费发票，证明常晓春为本案诉讼支付律师费3万元。张德平针对上述证据表示：1、真实性不认可，根据统计局的房产评估，系争房屋目前单价在41,000元左右；2、律师费属于间接损失，不予认可。张德平向本院提供以下证据：1、与案外人签订的《房屋出售VIP服务协议》及《解约协议》，证明第一次出售系争房屋时，中介就至张德平家中劝说赵丽签字，但赵丽坚决不同意，故中介对赵丽不同意出售房屋是明知的；2、赵丽与张德平的微信聊天记录、发送给张德平的《律师函》以及慧华苑XXX号602售后服务群聊天记录，证明赵丽不同意出售房屋的事实；3、法务群聊天记录及两份《补充协议》，证明580万元的房价是买受方主动提出加价的，中介公司已拟好补充协议，但买受人最终不同意签订。常晓春针对上述证据表示：1-2、三性均不认可，与本案无关；3、常晓春不在该微信聊天群中，对于聊天记录形成的背景、原因等均不清楚，不能证明常晓春主动提出加价，补充协议双方也没有签字。本院认为，系争房地产买卖合同中未有张德平妻子赵丽的签名，张德平也提供了证据证明赵丽不同意出售该房屋，故该合同对赵丽不发生效力。但上述合同系张德平与常晓春的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对张德平、常晓春均具有约束力。张德平关于合同无效的观点，本院不予采纳。现张德平不同意出售系争房屋，合同无法继续履行，常晓春无法实现合同目的，其要求解除合同，本院予以支持。双方合同自起诉状副本送达张德平时(2021年3月11日)解除。双方合同约定，出售方应保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)，若因无权处分或越权处分等原因造成本合同未能履行，出售方承诺按本合同违约责任条款的标准向买受方承担违约责任。根据该约定，即便双方买卖合同确因共有权人赵丽不同意出售而无法履行，张德平也应向常晓春承担违约责任。此外，双方合同还约定，定金15万元由居间方代为保管，居间方保管期间视为出售方已收取代保管的定金。常晓春已提供证据证明向居间方支付了定金15万元，应视为张德平已收取该笔定金。综上，常晓春要求张德平承担合同解除后返回定金15万元及赔偿违约金等违约责任，相关请求合法有据，本院予以支持。张德平抗辩常晓春主张的违约金及房价上涨损失的金额过高，本院综合考虑本案实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及常晓春的实际损失等因素，酌情确定张德平赔偿常晓春违约金30万元。对于常晓春主张的房价上涨的差价损失不再予以支持。常晓春要求张德平赔偿律师费损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师费损失的金额，本院酌情确定为2万元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告常晓春与被告张德平就上海市宝山区南陈路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年3月11日解除；二、被告张德平于本判决生效之日起十日内，返还原告常晓春定金15万元；三、被告张德平于本判决生效之日起十日内，支付原告常晓春违约金30万元；四、被告张德平于本判决生效之日起十日内，赔偿原告常晓春律师费损失2万元；五、驳回原告常晓春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10,860元、财产保全费2,170元，合计13,030元，由原告常晓春负担6,685元，被告张德平负担6,345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二一年六月十七日法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。