上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2013）奉民三（民）初字第905号原告上海远东不锈钢制品厂。法定代表人彭建荣，厂长。委托代理人彭芹根，男，住上海市奉贤区。委托代理人唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。被告张建明。委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。原告上海远东不锈钢制品厂诉被告张建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月27日依法受理后，先适用简易程序，分别于2013年4月9日、2013年4月26日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2013年9月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人彭建荣及其委托代理人彭芹根、唐桂华、被告张建明及其委托代理人吴健均到庭参加了三次庭审，被告的委托代理人吴季杨到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2008年1月18日被告与原告签订一份《车间租用协议书》，商定被告租用原告不锈钢车间做加工产品业务，租期自2008年1月1日到2009年1月1日，租金为每月人民币（以下币种同）3，000元，先付款后使用。但被告实际租借后，不仅多占用租赁场所，且经多次催告一直未付租金。经原告财务人员结算，被告实际结欠原告304，836元租金。原告在无法与被告协商的情况下诉至本院，要求判令：1、被告偿付原告厂房占用费304，836元；2、被告搬离原告厂房；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求判令解除原、被告之间的租赁关系，并明确：第1项诉讼请求即判决生效日前四年的租金；第2项诉讼请求即要求被告搬离坐落于奉贤区四团镇川南奉公路XXX号内317平方米的钣金车间、11平方米的厕所、45平方米的仓库宿舍、30平方米的办公室、30平方米的自行车棚、200平方米的场地。原告为其诉称向法庭提交了如下证据：1、《车间租用协议书》1份，旨在证明原、被告之间有租赁关系，并约定了具体的租金、期限等权利义务内容的事实。2、通知书（2009年11月28日）、催款通知单（2010年11月29日）、催款函（2012年9月18日）各1份，旨在证明原告多次向被告催款的事实。3、《上海市房地产权证》1份，旨在证明系争房屋的权属归上海联申建筑装璜工程有限公司（以下简称联申公司）所有的事实。4、结算付款清单2张，旨在证明原、被告对2008年1月18日前的挂靠费用进行了结算的事实。5、《双方承包协议书》1份，旨在证明1992年开始联申公司将房产证附图上标注的2号厂房给原告使用的事实。被告辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。涉案房屋并非原告所有，应是联申公司所有，被告也是联申公司的股东，原、被告双方签订的《车间租用协议书》其实是承包合同，联申公司是福利企业，为养活企业职工，以租赁协议的方式将车间承包给了被告。被告在承包期间以联申公司的下属企业即原告的名义进行经营。2007年，被告基于承包对车间进行了装修并添置了设备。后联申公司改制，被告作为联申公司的委托代理人与原告进行协商，说被告与联申公司法定代表人即原告的代理人之一彭芹根各拥有一半。被告作为股东长期使用系争房屋。原告不是适格主体，且其诉讼请求没有事实和法律依据。被告为其辩称向法庭提交了如下证据：1、复函（2012年9月24日）1份，旨在证明被告针对原告2012年9月18日的催款函进行了回复，不认可原告催款函陈述的事实。2、车间改造投入清单及附件一组，旨在证明被告于2007年改造了系争房屋的事实。3、《承诺书》1份，旨在证明联申公司以原告的名义承诺双方的股权转让情况，并承诺如转让不成，由被告免费使用一半的厂房十年的事实。4、《车间配套设施及土地使用承包合同》1份，旨在证明联申公司转制前后，被告作为联申公司的车间负责人一直在以原告的名义对外经营，与原告之间是承包关系的事实。5、承诺书（2009年1月22日）1份，旨在证明在联申公司转制期间，联申公司的法定代表人彭芹根曾与被告协商免费使用车间、办公室、仓库一年及其他补偿事宜，但该承诺书未实际履行的事实。6、上海明隆药化设备有限公司的档案机读材料1份，旨在证明在2009年7月16日被告的一人公司成立之前，原、被告之间一直是承包关系的事实。经当庭质证，双方当事人对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，但认为从该协议可以看出双方是承包关系不是租赁关系；对证据2中的催款函认为收到，对通知书和催款通知单认为没有收到；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但认为结算单显示是承包关系；对证据5的真实性无异议，但认为是联申公司转制前被告作为原告的厂长与上级单位即联申公司签订的，故转制前后都是承包关系。对被告提供的证据，原告对证据1认为收到了，但对复函的内容不认可；对证据2的真实性不清楚，认为与本案无关；对证据3的真实性不予认可，认为原告没有签过字，也没有盖过章，后于庭审中确认该承诺书上的印章是真实的；对证据4的真实性无异议，但认为原、被告2008年1月18日之前是挂靠承包关系，之后变更为了租赁关系；对证据5的真实性无异议，认为没有实际履行；对证据6的真实性无异议。对原告提供的证据1、证据2中的催款函、证据3、4、5，被告提供证据1、4、5、6，因双方当事人对相对方提供证据的真实性均无异议且与本案有关，本院对上述证据依法予以认定。对原告提供的证据2中的通知书和催款通知单，被告认为没有收到且原告未能提供有效送达被告的证据，故本院不予认定。对被告提供的证据2，因被告未能提供其他证据证明与本案系争房屋的关联性，故本院在本案中不予认定；对证据3，因原告对印章的真实性不持异议，故本院对该证据的真实性予以认定，对该证据的关联性在后文加以判定。另，根据被告的申请，本院传唤证人王某某、徐某出庭作证。证人王某某陈述，其是联申公司的员工，是联申公司的炊事员。1996年搞股份制，到2009年时候要把股份制转制给私人，要把股东撤销。2009年3月31日上午9点，其在综合办公室听到彭芹根与彭新华商量厂房转制的事情，彭芹根说他们两个人一人一半，怎么处理的其也不知道，协议有没有其也不清楚。证人徐某陈述，其是1999年到远东不锈钢厂工作的，现在明隆药化公司上班，其以前上班闲聊时听说过原告及被告对厂房的约定，最后一次听说是在2012年4月初，被告要在车间外搭行车，彭芹根走过来让其拆西面的立柱，彭芹根说搬出来后车间就属于被告，与被告约定厂房一人一半，其就把立柱拆了。经当庭质证，原告认为证人王某某的证言不可信，2009年3月31日听到的交谈，时隔那么长时间还记得那么清楚，对真实性有异议，其证言也不能证明真正的产权一半归被告；对证人徐某的证言，对证人身份有异议，其与被告现在是上下级关系，且其证词不能证明被告占用的厂房就是被告所有，也不能说明被告能长期使用。被告认可证人王某某、徐某的证言的真实性，且认为证人证言与被告提供的承诺书中从2009年起免费使用厂房的内容相符。本院认为，证人王某某和徐某所了解并据此作出的有关原、被告对系争房屋的处理意向的证言，均系证人在非正式场合所听闻，其对原、被告之间是否达成了确定的书面的协议均不了解，故证人证言的可信度较低，本院不予认定。基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：案外人上海联申建筑装璜工程有限公司系坐落于原奉贤县四团镇四名村使用总面积为1，457的房地产的产权人。1992年10月29日，联申公司与原告上海远东不锈钢制品厂签订了《双方承包协议书》一份，约定将上述房地产中的房屋四间和场田150给原告使用，原告支付联申公司每年人民币壹万元整，从1992年11月1日开始至1993年10月底止，如无情况可延续等内容。2008年1月18日，原告与被告签订《车间租用协议书》一份，约定：原告把不锈钢车间租给被告加工产品业务，但不得作为其他用途，被告在加工产品期内各种产品加工款项必须汇入原告单位……；被告在租用期内不得改造或拆毁……；租用费用每月3，000元，每年36，000元，付款方式先付款后使用；租用期限从2008年1月1日到2009年1月1日止为期壹年……。2009年1月22日，联申公司的法定代表人彭芹根向被告出具承诺书一份，载明：为了甲方的转制并考虑到被告对联申公司的贡献，甲方对乙方（张建明）作出承诺如下：“一、2009年度被告使用的车间、办公室、仓库做免费一年；二、2009年度管理费上缴为2%以开出增值税发票为准，……；三、乙方原投资款：行车2.8万元，管道1.2万元，电器电箱等7，500元，简易棚2，500元，计人民币伍万元整，经转制时由甲方补差给乙方；四、搬场费由甲方补偿给乙方。”落款“甲方签字”处由联申公司法定代表人彭芹根签字并加盖了联申公司的公章，“乙方签字”处为被告张建明的签名。原告于2009年2月6日向被告出具承诺书载明：“本厂决定，公司法人同意，从09年起将本厂厂房一半转让给张建明，如转让不成，则将由张建明免费使用十年”，并加盖了原告的公章。2009年7月16日，被告张建明投资成立了一人有限责任公司即上海明隆药化设备有限公司。2012年9月18日，联申公司向上海明隆药化设备有限公司（法人代表：张建明）发出催款函一份，称因从2009年1月1日在联申公司所租借的钣金车间、仓库、办公室等房屋到目前已有4年，但至今没付过车间等租借费，故请支付车间等房子租借费，付款内容为：1、钣金车间317平方；2、办公室30平方；3、仓库、宿舍45平方；4、厕所11平方；5、自行车棚30平方；6、场地200平方。上述内容付款金额每年为76，209元，乘以4年，合计304，836元。被告张建明收悉后于2012年9月24日向联申公司法人代表彭芹根复函，声明其是联申公司的合法股东；其与彭芹根有过口头协议，对联申公司的划分有过明确的态度，联申公司厂房、场地等各得一半；对其拥有的一半厂房有处置权等内容。经双方当事人一致确认，被告张建明实际租用的房地产为钣金车间317、厕所11、仓库宿舍45、办公室30、自行车棚30和场地200。另查明，被告自《车间租用协议书》租期届满之日起至今未向原告支付过任何租金。本案认为，原、被告为本案《车间租用协议书》的签订人，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。据此，原告当然享有合同权利并承担合同义务。至于其非系争房屋的所有权人，并未影响到其应享有及承担的权利义务。且其使用系争房屋具有合同依据，房屋产权人联申公司也认可原告的转租行为，故原告为本案适格主体，被告的辩称并无法律依据，本院不予采信。关于原、被告之间是租赁关系还是承包关系的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原、被告签订的《车间租用协议》，原告把不锈钢车间租给被告，被告向原告支付租用费的内容，即为对租赁关系的具体约定，故本院认定双方当事人之间是租赁关系。关于被告对系争房屋是否享有十年免费使用的权利的问题。本院认为，首先，从承诺书的内容上看，“将本厂厂房一半转让给张建明，如转让不成，则将由张建明免费使用十年”的陈述过于简单，既未陈述厂房转让的原因，又未约定转让的标的、价款、履行方式等内容，且被告亦未举证证明转让未果的原因系由原告所致；其次，从承诺书的形成时间来看，联申公司曾于2009年1月22日对被告作出过“免费使用一年”的承诺，原告又于同年2月6日向被告承诺“免费使用十年”，原告继联申公司之后重复承诺的行为有违常理且当事人间利益严重失衡。再者，原告非系争房屋的产权人，且被告未能举证证明原告作出“免费使用十年”的承诺系征得了房屋产权人即联申公司的同意。基于以上理由，本院对该承诺书不予采信。关于本案车间租用关系可否解除的问题。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告的租用协议已于2009年1月1日到期，原、被告至今亦未签订书面的租赁合同，故原、被告之间自2009年1月2日起即为不定期租赁关系。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告自2009年1月2日起未向原告支付过租金，长达四年之久，违背了租赁合同的根本目的，故原告要求解除与被告之间的租赁关系的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。租赁合同解除的，承租人应负腾房义务，故对原告要求被告搬离租赁物的诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除的后果处理的问题。（一）租金标准的问题，因原告未就其主张的每年76，209元的标准向本院提供任何依据，故对原告的主张本院难以采信。鉴于原、被告未订立书面的租赁合同，故本院认为应参照原、被告原先签订的《车间租用协议书》中每年36，000元的标准计算租金为妥。审理期间，被告向法庭递交的书面代理词称原告方从未以自己的名义向被告催讨过诉讼中所称的租金，原告提起的诉讼请求已超过诉讼时效。对此，本院认为，原告虽未以自己的名义向被告主张过租金，但就系争租赁物的租金，联申公司曾于2012年9月18日向被告发出催款函进行过催讨，被告收悉后亦进行了回函，故被告对其占有使用系争租赁物所负的债务于当时应属明知。法律规定，延付或者拒付租金的时效为一年。对原告主张的2011年9月18日前的租金部分，因已过诉讼时效，本院不予支持。对自2011年9月18日起至判决生效日止的租金部分，本院依法予以支持。（二）被告对租赁物的投资的问题。合同解除后，合同已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。根据被告提交的2009年1月22日的承诺书载明，“乙方原投资款：行车2.8万，……，计人民币伍万元整，经转制时由甲方补差给乙方”，因双方当事人对该证据的真实性均不持异议，故本院认定被告对系争租赁物的投资为50，000元，上述投资款应在被告搬离租赁物的同时由原告补偿给被告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十一条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告上海远东不锈钢制品厂与被告张建明之间的车间租用关系；二、被告张建明于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区四团镇川南奉公路XXX号内317平方米的钣金车间、11平方米的厕所、45平方米的仓库宿舍、30平方米的办公室、30平方米的自行车棚和200平方米的场地；三、被告张建明于本判决生效之日起十日内给付原告上海远东不锈钢制品厂自2011年9月18日起至判决生效之日止的租金，租金按每年人民币36，000元予以计取；四、原告上海远东不锈钢制品厂于本判决生效之日起十日内补偿被告张建明人民币50，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，872元，由原告上海远东不锈钢制品厂负担人民币4，485元，由被告张建明负担人民币1，387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明代理审判员  胡诚诚二〇一三年十月二十四日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。