广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终7593-7603号7593号案上诉人（原审被告）：余群飞。7594号案上诉人（原审被告）：葛尔期。7595号案上诉人（原审被告）：关妙英。7596号案上诉人（原审被告）：陈蔚霞。7597号案上诉人（原审被告）：杨建红。7598号案上诉人（原审被告）：赵良智。7599号案上诉人（原审被告）：游红发。7600号案上诉人（原审被告）：曹芳桃。7601号案上诉人（原审被告）：邓力晖。7602号案上诉人（原审被告）：高海燕。7603号案上诉人（原审被告）：李钢。共同委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革皮具原辅料物流区二期1B-055，统一社会信用代码91440300311755224F。法定代表人：陈文裕。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。上诉人余群飞等十一人因与上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）物业管理服务合同纠纷十一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4317-4327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本系列案现已审理终结。余群飞等十一人上诉请求：1、撤销原审判决，改判无需向幸福庭园公司支付物业服务费；2、各案诉讼费用由幸福庭园公司承担。幸福庭园公司未作答辩。幸福庭园公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持幸福庭园公司在一审中提出的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由余群飞等十一人负担。余群飞等十一人未作答辩。幸福庭园公司向一审诉请：1.余群飞等十一人支付幸福庭园公司自2015年3月26日暂计至2016年11月30日期间物业管理费963.43元、831.60元、681.34元、462元、495.54元、795.08元、967.75元、967.75元、2893.66元、967.75元、2129.05元及违约金963.43元、1663.20元、681.34元、924元、495.54元、795.08元、967.75元、967.75元、2893.66元、967.75元、2129.05元（违约金自逾期之日起计即每月应缴物业管理费的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出本金部分不计）；2.余群飞等十一人支付幸福庭园公司自2015年3月26日暂计至2016年11月30日期间本体维修基金180.73元、155.70元、102.22元、86.50元、116.13元、149.05元、26.39元、26.39元、78.89元、26.40元、58.08元及违约金180.73元、155.70元、102.22元、86.50元、116.13元、149.05元、26.39元、26.39元、78.89元、26.40元、58.08元（违约金自逾期之日起计即每月应缴本体维修基金的次次月20日起按日千分之三计至清偿之日止，违约金超出本金部分不计）；3.各案诉讼费由余群飞等十一人承担。一审判决主文：一、余群飞等十一人应于判决生效之日起十日内支付幸福庭园公司2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费393.62元、623.54元、306.64元、346.41元、464.56元、596.31元、967.73元、967.73元、2893.66元、967.73元、2129元；二、驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。本院二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本系列案系物业管理服务合同纠纷，本系列案共有四个争议焦点：一是幸福庭园公司与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》（下称“《物业管理服务合同》”）是否有效；二是幸福庭园公司有无进驻龙华煜丰泽花园广场提供物业服务；三是幸福庭园公司有无退出涉案小区的物业管理；四是余群飞等十一人是否应向幸福庭园公司支付物业服务费、本体维修基金及滞纳金。一审判决对于上述争议焦点已做论述，且理据充分、得当，本院不再赘述。此外，结合上诉意见，本院就前述焦点问题补充如下：关于争议焦点一，幸福庭园公司主张《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应当认定合同有效。本院认为，幸福庭园公司与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订的《物业管理服务合同》并未经业主大会讨论通过，亦未在本案起诉前取得业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数且总人数半数以上业主的追认，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，行政机关亦对幸福庭园公司作出处罚决定并要求其退出龙华煜丰泽花园广场，故一审法院认定《物业管理服务合同》无效处理正确，本院予以确认。关于争议焦点二，相关行政机关的处罚通告中载明“2016年1月26日，我办收到……《关于煜丰泽花园广场业主委员会违规引进物业公司投诉书》……”，由此可知在2016年1月26日前，幸福庭园公司尚未退出龙华煜丰泽花园广场。同时该处罚通告中还载明“物业公司仍然对小区实施管理”，说明幸福庭园公司确实对小区提供了物业服务。虽然一审中小区业主主张其自行管理，并提供了相关证据，但是所提交的证据不足以否定行政机关处罚通告中所载明的内容，故一审法院认定幸福庭园公司进驻龙华煜丰泽花园广场并提供物业服务，本院予以确认。关于争议焦点三，其核心问题在于幸福庭园公司何时停止提供服务。龙华办事处就幸福庭园公司违规进驻于2016年5月19日发出处罚通告，2016年10月11该办事处就前一次通告的执行情况进行检查时，发现幸福庭园公司仍未退出再次发出通告。就通告中反应的情况，龙华城建局于2016年10月20日向龙华办事处予以复函。上述文件内容说明幸福庭园公司至少在2016年10月20日仍未退出煜丰泽花园。同时结合一审判决认定业主于2016年11月17日就停车场交通设施进行安装、于2016年11月23日支付煜丰泽花园广场门禁及监控安装定金，考虑到幸福庭园公司退出需要一定的合理时间，一审判决认定幸福庭园公司物业服务截止到2016年11月30日，处理得当，本院予以确认。关于争议焦点四，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”。本案中，《物业管理服务合同》被认定为无效，但幸福庭园公司已进驻龙华煜丰泽花园广场并提供物业服务，且其所提供的物业服务属于上述条款规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形，故各业主应就此部分服务支付相应的对价。一审判决参照《物业管理服务合同》的标准进行折价计算各业主应支付的对价，其法律含义并不等同于履行合同义务。故各业主主张无须支付物业服务费的上诉请求不成立，本院不予支持。因《物业管理服务合同》被认定为无效，且幸福庭园公司在无效情形中存在过错，一审法院驳回其关于滞纳金的请求并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定，专项维修基金归属于全体业主共有，物业服务企业只负有代管专项维修基金的职责。现幸福庭园公司已退出涉案小区，不再负有代管职责，故其要求各业主向其提供物业服务期间的专项维修基金，于法无据，本院不予支持。综上，幸福庭园公司的各项上诉请求，本院均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费分别为100元，由上诉人幸福庭园公司负担50元，由上诉人余群飞、葛尔期、关妙英、陈蔚霞、杨建红、赵良智、游红发、曹芳桃、邓力晖、高海燕、李钢各负担50元。本判决为终审判决。审判员  王健二〇二一年四月二十六日书记员  刘佳书记员  谭星