上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初4248号原告：戴嫣然，女，1988年12月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈臻，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：董陆蓉，女，1970年11月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：赵骏，男，1968年8月28日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。两被告共同委托诉讼代理人：赵小霞，上海金澄律师事务所律师。原告戴嫣然与被告董陆蓉、赵骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，并于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告戴嫣然的委托诉讼代理人陈臻、程苗苗，被告赵骏以及被告董陆蓉、赵骏的共同委托诉讼代理人赵小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴嫣然提出诉讼请求：一、判令确认戴嫣然与董陆蓉、赵骏就上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》已于2021年1月3日解除；二、判令董陆蓉、赵骏向戴嫣然赔偿违约金1,690,000元；三、判决董陆蓉、赵骏承担本案戴嫣然的律师费用150,000元；四、本案诉讼费、担保费由董陆蓉、赵骏承担。事实与理由：2020年9月21日，戴嫣然与董陆蓉、赵骏就系争房屋签订《房地产买卖合同》及其《补充协议》，主要约定戴嫣然以8,450,000元的价格购买系争房屋。上述合同签订后，戴嫣然支付定金400,000元，但董陆蓉、赵骏迟迟未提供系争房屋最新的产调信息。2020年12月15日，中介方告知戴嫣然系争房屋存在司法查封，导致双方无法继续交易。戴嫣然认为董陆蓉、赵骏已构成违约，故诉至法院，请求判如诉请。被告董陆蓉、赵骏辩称，其在未充分了解房屋权属信息以及交易受限的情况下签订合同，属于基于重大误解实施的民事法律行为，董陆蓉、赵骏有权撤销合同。戴嫣然自身并未尽到相应的审慎义务，应当承担相应的责任。其次，戴嫣然与董陆蓉、赵骏虽于2020年9月21日签署《房地产买卖合同》，但该合同约定双方签订上海市房地产买卖示范文本后定金才转变为购房款，事实上戴嫣然支付的定金一直由中介方保管，故合同并未进入实质履行阶段，戴嫣然主张适用违约责任的约定并无合同依据。最后，戴嫣然并未提供发生实际损失的依据，其主张的律师费过高，故不同意戴嫣然的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2020年9月22日，经案外人德祐房地产经纪有限公司居间介绍，董陆蓉、赵骏(卖售人、甲方)与戴嫣然(买受人、乙方)签订《房地产买卖合同》，主要约定：甲方同意以8,450,000元的价格向乙方转让系争房屋；系争房屋建筑面积127.48平方米；双方于2020年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同《补充条款(一)》约定：甲方有义务配合提供网签前五日内《上海市不动产登记簿》，若因任何乙方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相应的责任；若甲方收取定金后未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金数额向乙方双倍返还定金；若系争房屋被查封或限制转让，乙方有权单方面解除合同，甲方应退还购房款并支付相当于总房价款20%的违约金；因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。该合同《附件三付款协议》约定：定金400,000元待签署《上海市房地产买卖合同》示范文本后转为部分房价款。另外，该合同《特别告知》中载明：房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益；甲方有义务最迟不得晚于签订本合同后三个工作日内配合调取并提供《上海市不动产登记簿》信息。当日，双方另签订《补充协议》，主要约定：甲方确认无阻碍交易的情形(包括但不限于存在在途诉讼或执行等)，否则乙方有权选择解约且保留追究甲方责任的权利。上述合同签订前，董陆蓉、赵骏提供打印日期为2020年5月13日的《上海市不动产登记簿》，其中并无司法查封的记载。戴嫣然于2020年9月21日向中介方支付定金400,000元。打印日期为2020年12月15日的《上海市不动产登记簿》记载，系争房屋因(2020)沪0109财保17号被上海市虹口区人民法院正式查封，限制期限自2020年9月18日至2023年9月17日。形成时间为2020年12月14日的录音显示，赵骏向戴嫣然表示：“这个礼拜肯定能拿到解封的证明……快点解封一下，我们就可以做网签”。2021年1月3日，戴嫣然通过微信以及上门张贴的方式向董陆蓉、赵骏发送《单方解约告知书》，载明：因董陆蓉、赵骏的原因导致系争房屋出现权利限制，现董陆蓉、赵骏未在约定期限内履行义务，经催告后仍怠于履行，故决定行使单方解除权，并保留按照合同约定追究法律责任的权利。其后，中介方向戴嫣然退还定金400,000元。2021年1月15日，戴嫣然与北京盈科(上海)律师事务所签订《委托代理合同》，主要约定：戴嫣然因与董陆蓉、赵骏房屋买卖合同纠纷诉讼事项，聘请北京盈科(上海)律师事务所提供法律服务；本案代理费150,000元，于合同签署生效之日起三日内支付100,000元；于法院作出判决之日起三日内支付50,000元。上述合同签订后，戴嫣然支付律师费100,000元。以上事实，有《房地产买卖合同》《单方解约告知书》《委托代理合同》《上海市不动产登记簿》、银行转账记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，针对系争房屋房价上涨情况，戴嫣然提供中介公司网站挂牌信息以及通过贝壳找房APP系统与工作人员的聊天记录，认为系争房屋同类型、同地段的房屋市场单价已上涨至每平方米70,000元至100,000元；董陆蓉、赵骏提供中介公司网站挂牌信息，认为2021年3月系争房屋同类型、同地段房屋市场单价在每平方米56,000元至68,000元，而本案合同解除时的房屋市场单价应低于2021年3月的房屋市场单价，故戴嫣然并不存在实际损失。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。戴嫣然与董陆蓉、赵骏就系争房屋买卖事宜签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。董陆蓉、赵骏辩称，其在未充分了解房屋权属信息以及交易受限的情况下签订合同，属于基于重大误解实施的民事法律行为。结合本院已查明的事实，董陆蓉、赵骏在得知系争房屋司法查封信息后仍向戴嫣然表示愿意继续履行合同，故本院对董陆蓉、赵骏的该项抗辩意见难以采纳。作为买受方的戴嫣然负有按约支付购房款的义务，作为出售方的董陆蓉、赵骏负有按约配合办理房地产变更登记手续的义务。现系争房屋因存在司法查封致使无法办理房地产变更登记手续，符合合同所约定的解除条件，戴嫣然据此行使解除权并无不妥，本院对此予以支持。合同解除时间以董陆蓉、赵骏确认收到《单方解约告知书》的时间为准，即2021年1月3日。为了保证合同的履行，戴嫣然与董陆蓉、赵骏在《房地产买卖合同》中既约定了定金，又约定了违约金，而董陆蓉、赵骏所实施的违约行为同时符合合同中关于定金和违约金的约定。虽然中介方授权保管的定金尚未转为房价款，但双方建立的房屋买卖合同关系已成立并生效，戴嫣然作为守约方有权选择适用违约金条款，故董陆蓉、赵骏应承担违约责任。对于董陆蓉、赵骏关于违约金及律师费金额过高的抗辩意见，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及实际损失等情况，基于公平原则和诚信原则，酌情调整违约金为500,000元。戴嫣然主张的律师费在性质上亦属于实际损失，本院在调整违约金时已一并予以考虑，故不再由董陆蓉、赵骏另行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、原告戴嫣然与被告董陆蓉、赵骏就上海市普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》于2021年1月3日解除；二、被告董陆蓉、赵骏应于本判决生效之日起十日内向原告戴嫣然支付违约金500,000元；三、对原告戴嫣然的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告董陆蓉、赵骏承担。本案受理费21,360元，减半收取，计10,680元，由原告戴嫣然与被告董陆蓉、赵骏各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二一年四月二十九日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。