河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1221民初219号原告：赵鹏，男，1988年2月14日生，汉族，户籍地：河南省渑池县，现住渑池县。委托诉讼代理人：赵乐群，男，1955年3月18日生，汉族，住河南省渑池县，系原告赵鹏的父亲，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈英保，男，1957年10月6日生，汉族，住河南省渑池县，系渑池县城关镇海露社区居民委员会推荐,代理权限为一般代理。被告：李富民，男，1952年1月1日生，汉族，住河南省渑池县。被告：贾金刚，男，1969年7月12日生，汉族，住河南省渑池县。二被告共同委托诉讼代理人：陈俊霞，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：三门峡昌泰房地产开发有限公司，住所地：河南省三门峡市渑池县韶洲商务酒店（十一楼），统一社会信用代码：91411221665982256W。法定代表人：王国帮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：上官建永，男，1972年1月8日生，汉族，住河南省渑池县，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵洪伟，男，1973年8月23日生，汉族，住河南省渑池县，该公司员工，代理权限为特别授权。原告赵鹏与被告贾金刚、李富民、第三人三门峡昌泰房地产开发有限公司（以下简称昌泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏及其委托诉讼代理人陈英保、赵乐群，被告贾金刚、李富民的共同委托委托诉讼代理人陈俊霞、第三人昌泰公司的委托诉讼代理人上官建永、赵洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告李富民返还原告购房款300000元，并判令被告贾金刚承担连带责任；2、判令李富民向原告支付利息189000元（月息1.5%），并判令被告贾金刚承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告赵鹏申请增加“解除原、被告之间房屋买卖口头协议”作为第一项诉讼请求；变更原诉讼请求第一项、第二项为“请求判令被告李富民退还原告购房款300000元及利息（以300000元为基数，按月利率1.5%计算，自2017年7月20日起至款项还清之日止），并判令被告贾金刚承担连带赔偿责任”；增加第三项诉讼请求为“判令被告李富民赔偿原告因房屋涨价造成的损失100000元，被告贾金刚承担连带赔偿责任”；原诉讼请求第三项变更为第四项。事实与理由：2017年7月，原告为购房通过熟人介绍认识了建筑商贾金刚。被告贾金刚向原告介绍说被告李富民和昌泰公司签订有汇金广场小区3号楼2单元705号房屋买卖合同，房屋价款600000元，可提供上述公司与李富民有关的买卖合同，并保证办理相关过户登记手续。2017年7月20日，根据贾金刚要求，原告向李富民在渑池农商行开设账户汇入300000元，收到该款项后贾金刚将房屋钥匙交给原告，约定尾款由李富民负责办完房产过户手续后再一次性支付，贾金刚书面证明双方交易行为，并承诺承担保证责任。原告赵鹏在拿到房屋钥匙后对房屋开始装修，于2018年4月入住。后昌泰公司通知原告称被告李富民所持买卖合同被认定为无效合同，二被告无权处分案涉房屋，并采取停水等行为要求原告搬离。2020年12月23日，经协商，原告向昌泰公司支付700000元房款，昌泰公司与原告签订买卖合同，并协助原告办理登记备案手续。原告认为，二被告在明知对案涉房屋无处分权的情况下，收取原告购房款300000元，给原告造成巨大经济损失，被告贾金刚作为保证人，应当承担连带保证责任，遂诉至本院。被告贾金刚、李富民辩称，一、针对原告所述，二答辩人认为原告所诉违背客观事实，其请求权基础违背法律规定，应当依法判决驳回。原告与第三人昌泰公司针对案涉房屋的买卖行为无效，其损失应当按照无效合同的法律后果进行处理，由原告自行承担或者由第三人向原告支付300000元，理由如下：其一，2015年6月12日，被告贾金刚代表挂靠的河南华盛建设集团有限公司与第三人昌泰公司签订了工程款顶账协议，第三人对拖欠贾金刚剩余工程款以汇金广场汇金花园3号住宅楼，包括案涉房屋就是汇金广场3号楼二单元705室在内的剩余房子以房源表为准，抵顶剩余工程款，这一事实经（2017）豫121民初1783号和（2018）豫1221民终1378号民事判决书予以确认，而且贾金刚于2018年向渑池县人民法院起诉要求对抵账房屋办理产权登记，该案目前处于中止审理状态。其二、被告贾金刚向原告推荐案涉房屋买卖时，已明确告知原告案涉房屋系顶账，房屋价格便宜的事实。当时商定价格600000元，明显低于第三人昌泰公司的售价700000元。因此原告和第三人明知案涉房屋系顶账房屋，第三人已经无权再次销售。虽然办理了产权登记，但其买卖行为应属无效。基于以上两点，原告的诉讼请求违背法律规定，不应当得到支持。二、原告要求贾金刚承担连带责任的主张不成立。贾金刚对原告的承诺很明显，不符合我国担保法规定的保证人和担保人的形式要件和实质要件，而应当是中间人，以证明原告与李富民买卖房屋的事实，该承诺明显以证明的形式出具，实际上属于约定书，约定不明确，贾金刚也没有义务为原告与被告李富民的房屋买卖提供担保，其担保不成立。关于保证人我国担保法规定它纯粹是以个人信用为担保的才为保证人。原告提供的证据材料里明确显示是中间人担保人贾金刚签名。因此，贾金刚不应当是原告认为的担保人而应当是中间人。三、按照民事诉讼法解释第232条之规定，当事人变更增加诉讼请求的，应当在立案后法庭辩论结束前，原告现申请变更诉讼请求超过法定期限。原告要求解除双方之间的房屋买卖口头协议，这个诉求的是没法实现的，也就是说法院是没法判决的，该项请求不成立。原告主张按照月利率1.5%计算，缺乏事实依据和法律依据。六、原告增加的第三项请求要求被告李富民赔偿原告因房屋涨价造成的损失100000元，被告贾金刚承担连带赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据。因为在第一次开庭的时候，二被告已经明确向法庭表明原告与第三人之间的房屋买卖系原告和第三人之间的过错，而被告并没有过错。另二被告卖给原告的房屋600000元，第三人将房屋再次销售给原告是700000元，多出来的100000元，不是属于房屋涨价所造成的损失，而是原告之前从被告处购买房屋的时候，本身就是贪图这个房子便宜，属于抵账房屋，所以说的就是说原告主张是不能成立的。第三人昌泰公司述称，我们这是正常销售房屋，借款人是贾金刚不是我公司，我公司只是提供的合同，是担保形式，并不是买卖给李富民的买卖合同，不是销售给李富民了。本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，原告赵鹏经被告贾金刚介绍与被告李富民认识，双方口头达成买卖协议，由原告赵鹏以600000元价格自被告李富民处购买渑池县新华路西侧、黄河北路北侧汇金花园03号楼2单元7层0705号房屋。同日，原告赵鹏通过赵芳向被告李富民转账300000元，被告贾金刚向原告赵鹏出具证明条一份，载明“汇金广场3号楼2单元705号李富民的房子卖给赵鹏，价陆拾万元付叁拾万元，钥匙交给赵鹏，李富民负责办理手续，由贾金刚担保，担保人中间人：贾金刚”。后第三人昌泰公司以被告李富民对案涉房屋无处分权为由要求原告与其另行签订房屋买卖合同。2020年12月23日，原告赵鹏与第三人昌泰公司签订买卖合同，原告赵鹏支付了700000元购房款，第三人昌泰公司协助原告赵鹏办理了不动产权证书。后原告赵鹏要求二被告返还购房款以及赔偿损失未果，遂诉至本院。另本院（2018）豫1221民初1227号民事裁定书查明，2016年3月11日，李富民与贾金刚签订借款合同，约定贾金刚向李富民借款300万元，贾金刚以其渑池县汇金广场个人分得15套房产以买卖合同形式提供担保，到期贾金刚不能清偿借款本息时，经诉讼李富民可申请拍卖或自行出卖房屋。昌泰公司给李富民出具收据，收据载明：兹收到李富民交来借款转付3000000元，收据上并记载15套房屋房号。之后，李富民经昌泰公司及贾金刚同意，为其中五套房屋另觅买主，昌泰公司收回与李富民签订的原合同，由买受人与其另行签订合同，由李富民收取房款。后昌泰公司不再同意李富民转让剩余十套房屋（其中包括案涉房屋）以收取房款，李富民诉至本院要求昌泰公司向其交付剩余十套房屋并办理所有权登记手续。本院以李富民与昌泰公司之间不存在商品房买卖合同关系，双方是因民间借贷法律关系所产生的担保关系，驳回李富民诉讼请求，该裁定已生效。以上事实有原告提供的银行进账单、被告贾金刚出具的证明条、房屋产权证书、（2018）豫1221民初1227号民事裁定书等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，2017年7月20日，原告赵鹏与被告李富民签订的口头买卖合同系双方当事人真实意思表示，已部分履行，且不违反法律法规的规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。原告赵鹏已实际自第三人昌泰公司处购得案涉房屋，并办理了产权登记手续，被告李富民客观上已无法向原告赵鹏交付案涉房屋，双方签订的口头买卖合同不具有履行的可能性，合同目的无法实现，现原告赵鹏要求解除双方签订的口头协议，于法有据，本院予以支持。关于购房款返还以及损失数额问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失，故原告赵鹏要求被告李富民返还300000元购房款，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息及100000元损失问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告的损失应以300000元为基数，从2017年7月20日起至款项付清之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算。原告要求按照月利率1.5%计算利息并支付100000元损失，于法无据，本院不予支持。关于被告贾金刚责任问题。被告贾金刚是中间人还是担保人，本院认为应当认定其为中间人。主要有以下理由：1、从原告赵鹏与被告李富民的交易过程来看，二人原并不相识，而是由被告贾金刚居间介绍，双方才形成买卖合同关系，被告贾金刚在双方交易之初即起着中间人作用；2、被告贾金刚出具手续的名称为“证明条”，其内容记载了原告赵鹏与被告李富民交易房屋的位置、房号、价格等内容，从其表现形式以及载明内容看，被告贾金刚是作为中间人存在，主要是见证双方交易事实，并没有担保的意思表示；3、证明条内容以及尾部虽显示“由贾金刚担保”以及“担保人”字样，但被告最后仍以“担保人中间人贾金刚”名义签字，而中间人在法律上属于居间合同关系，结合证明条形成的过程以及出具背景，应认定被告贾金刚是中间人，故原告赵鹏要求被告贾金刚承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告李富民于本判决生效后十日内支付原告赵鹏购房款300000元及违约金（以300000元为基数，从2017年7月20日起至款项付清之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加收30%计算）；二、驳回原告赵鹏其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告李富民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人申请或审判庭的移送予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审 判 长  吕丹丹审 判 员  张苏波人民陪审员  张海军二〇二一年六月三十日书 记 员  杨 洁