上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3219号原告：朱国良，男，1947年7月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：朱月静，女，1975年11月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：陆明，万商天勤(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨锐，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：张惠凤，女，1957年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐以勇，上海市郑传本律师事务所律师。被告：薛晨斌，男，1992年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告朱国良、朱月静诉被告张惠凤、薛晨斌确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月8日、4月21日公开开庭进行审理，两原告共同委托诉讼代理人陆明、杨锐，被告张惠凤及其委托诉讼代理人徐以勇、被告薛晨斌到庭参加诉讼。后因案件审理需要依法转为普通程序，并于2021年7月5日第三次公开开庭审理，两原告共同委托诉讼代理人陆明、杨锐，被告张惠凤及其委托诉讼代理人徐以勇、被告薛晨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国良、朱月静向本院提出诉讼请求：确认被告张惠凤与被告薛晨斌就上海市浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同无效，被告薛晨斌返还上述房屋。事实和理由：2018年，两原告起诉被告张惠凤、案外人上海市浦东新区住房制度改革办公室要求确认系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，上海市浦东新区人民法院审理作出(2018)沪0115民初23253号民事判决确认被告张惠凤与上海市浦东新区住房制度改革办公室就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，上海市第一中级人民法院维持原判。被告张惠凤在(2018)沪0115民初23253号案件诉讼过程中，为规避诉讼不利后果，于2018年6月5日与被告薛晨斌就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，双方将系争房屋以低于市场价近一半的价格予以交易，两被告之间并无真实交易，被告张惠凤2018年12月6日仍居住在系争房屋内，两被告行为给两原告造成损害，也给法院的执行设置障碍，故为维护两原告合法利益，两原告诉至法院要求判如所请。被告张惠凤辩称，不同意原告诉讼请求。被告薛晨斌与被告签订系争房屋买卖合同时并不清楚系争房屋产权存在争议，双方之间的交易价格符合市场行情，双方之间就系争房屋签订房屋买卖合同真实有效。被告薛晨斌辩称，不同意原告诉讼请求，被告对系争房屋产权属于善意取得。被告计划2017年买房，在寻找房源的过程中遇到一位50岁左右的大叔向被告推荐系争房屋称该房屋价格270万元，被告随这位大叔去看房，看房当天他还带了两个中介，被告对所看房屋非常满意，当天就与被告张惠凤洽谈价格，被告张惠凤表示如果一次性支付现金购房可以将房屋价格降到250万元，之后两被告以250万元房价加之房屋内的装修、家具5万元共计255万元确定系争房屋交易价格，2018年6月14日，被告薛晨斌交付被告张惠凤255万元现金，被告张惠凤向被告薛晨斌交付系争房屋的钥匙。本院经审理认定如下事实：2018年4月，两原告向上海市浦东新区住房制度改革办公室以及被告张惠凤、第三人上海三杨物业公司提起诉讼要求系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效，本院经审理后认为系争房屋是被告张惠凤与原告一家共同受配的公房，原告方是系争房屋的当然同住人，被告张惠凤向原告方隐瞒了受配系争房屋的事实，致使原告方未能入住并将户口迁入系争房屋，故原告方长期未居住系争房屋并非原告方真实意愿，被告张惠凤以原告方长期不居住系争房屋为由申请物业公司取消了原告方的同住人资格，侵犯了原告方的合法权益当属无效，据此上海市浦东新区住房制度改革办公室与被告张惠凤签订的《上海市公有住房出售合同》在原告方不知情、未同意和追认的前提下显属无效，鉴于被告张惠凤在诉讼过程中将系争房屋的产权转移给案外人，无法处理合同无效后的后果，遂本院于2019年2月25日作出(2018)沪0115民初23253号民事判决：被告张惠凤与上海市浦东新区住房制度改革办公室签订的《上海市公有住房出售合同》无效。之后被告张惠凤提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2019年10月21日作出(2019)沪01民终8760号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年6月5日，被告张惠凤(出售方、甲方)与被告薛晨斌(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，合同约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，经双方协商一致系争房屋转让价共计200万元。2018年6月5日，被告薛晨斌支付不动产登记费80元。2018年6月11日，浦东新区税务局第二税务所开具的上海增值税普通发票(NOXXXXXXXX)显示系争房屋价税合计256万元；同日，被告薛晨斌支付房屋买卖契税25,600元。被告薛晨斌为证明其履行系争房屋付款义务提供收据二张，其中一张收据内容为：今收到薛晨斌现金5万元，这5万元是灵岩南路XXX弄XXX号XXX室内装修、家电、家具的补偿款，收款人为张惠凤，收款日期2018年6月14日；另一张收据内容为：今收到薛晨斌来购买浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币250万元，收款人张惠凤，收款日期2018年6月14日。经质证，原告方对收据的真实性不认可，原告方认为以255万元现金交易不符合常理；被告张惠凤认可收据真实性及其证明内容。庭审中，被告薛晨斌陈述：被告于2014年大专毕业，目前在迪士尼做市场调研工作，税后收入5,000元左右。被告薛晨斌支付被告张惠凤255万元现金来源是被告薛晨斌近80岁的奶奶李惠新直接把两百五十几万元现金装进手提箱后交付给被告薛晨斌的，李惠新退休前是厂里的小领导。李惠新没有取款凭证,就是现金。关于两被告之间就系争房产交易磋商经过，被告张惠凤陈述：被告张惠凤通过同学金海龙认识薛晨斌，被告张惠凤当时是支付了3,000元中介费，金海龙手写了一张纸条确认收了被告张惠凤3,000元，后金海龙以事情办妥就把纸条撕毁，金海龙已于去年去世。当时房屋买卖过程中金海龙还带来两个中介人员，但是这两个中介被告张惠凤均不认识，事情都是金海龙一人操办。还查明，系争房屋建筑面积72.29平方米，系争房屋所在小区与系争房屋相同楼层相同面积的房屋在2018年6月交易价格为383万元。以上事实由两原告提供的(2018)沪0115民初23253号民事判决书、(2019)沪01民终8760号民事判决书、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记申请书、契税申报办理证明、上海市不动产登记簿、系争房屋交易时的市场价格图表，被告薛晨斌提供的非税收入一般缴款书、上海增值税普通发票、税后完税证明、收据两张以及原、被告当庭陈述等证据佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：被告薛晨斌取得系争房屋产权是否构成善意取得。本院认为不动产善意取得制度是指无权处分人以自己的名义对不动产进行转让，善意受让人支付合理价格并以一定方式公示后，基于对不动产登记的合理信赖而取得不动产的物权。根据(2018)沪0115民初23253号生效判决书所查明的事实及认定结果，被告张惠凤不是系争房屋真实权利人，被告薛晨斌作为受让人是否能取得系争房屋就需对其购买系争房屋的行为是否构成善意进行分析评判。首先，被告张惠凤将系争房屋产权转让给被告薛晨斌时间是发生在被告张惠凤与两原告就系争房屋确权的诉讼过程中；其次，系争房屋买卖是涉及大额钱款往来的交易，然被告薛晨斌除了张惠凤出具的收据外，没有任何钱款交付凭证，被告薛晨斌称其支付的房款现金均来自于其80岁的奶奶直接交付的现金，但是根据其陈述的内容一个高龄老人屋内放置数百万元现钞本身就不合常理，被告薛晨斌无法提供任何取款凭证，被告薛晨斌的付款方式、取款过程均有违常理；再次，两被告陈述其是通过中介介绍促成系争房屋交易，但是两被告均未能提供任何中介参与居间促成交易的证据；最后，系争房屋建筑面积72.29平方米，当时同一地段、同一时间、相同建筑面积的房屋交易价383万元，被告薛晨斌仅仅以250万元就购得系争房屋产权，其交易价格远低于正常的市场价格；另外，在被告张惠凤与被告薛晨斌素不相识情况下，即便被告张惠凤急于转让系争房屋，但对于明显低于市场价格一百多万元房屋，被告薛晨斌作为理性人基于生活常识应对系争房屋权属尽更多谨慎注意义务，但被告薛晨斌在签订房屋买卖合同后数日内就全部履行数百万元付款义务，其行为表现难以令本院相信其在系争房屋买卖过程中系善意且无重大过失。综上，从系争房屋转让的时间节点、交易磋商的过程、房屋转让款的付款方式、系争房屋交易价格等因素，被告薛晨斌购买系争房屋的行为不属于善意范畴，不能依据善意取得制度取得系争房屋产权。鉴于被告薛晨斌受让房屋时并非善意，其与被告张惠凤就系争房屋的买卖行为侵害了原告朱国良、朱月静的权利，现原告朱国良、朱月静主张两被告之间房屋买卖行为无效要求被告薛晨斌返还系争房屋之诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第三百一十一条之规定，判决如下：一、确认被告张惠凤与被告薛晨斌签订的上海市浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；二、上海市浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告张惠凤名下。案件受理费人民币22,800元，财产保全费5,000元，合计27,800元由被告张惠凤、薛晨斌共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 贇人民陪审员  王培根人民陪审员  严怀中法官 助理  陈海霞书 记 员  陈海霞附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。