上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6826号原告：上海青浦消防器材股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周金辉，董事长。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海宇申实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙晨晖，执行董事。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。第三人：上海市青浦区重固镇人民政府，住所地上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号。法定代表人：顾荷英，镇长。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。原告上海青浦消防器材股份有限公司诉被告上海宇申实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年7月6日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人崔恩娜、王玲、被告委托诉讼代理人李庆春到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加上海市青浦区重固镇人民政府为第三人参加诉讼。本案于2020年8月17日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人崔恩娜、王玲、被告委托诉讼代理人李庆春、第三人委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。2020年10月12日，本案转为普通程序审理。本案于2020年11月23日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人崔恩娜、被告委托诉讼代理人李庆春、第三人委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院审查后依法予以合并审理。本案于2021年3月25日第四次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人崔恩娜、被告委托诉讼代理人李庆春、第三人委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。之后被告向本院提出撤回反诉申请，本院依法裁定准许被告撤回反诉。本案现已审理终结。原告上海青浦消防器材股份有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告之间签订的《续租协议》；2、判令被告支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)3,458,440元；3、判令被告支付逾期付款违约金2,637,000元；4、判令被告支付违约金60万元；5、判令被告支付相应发票税金137,677.12元。在审理中，原告增加诉讼请求为判令被告腾退房屋。事实和理由：2011年10月21日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于青浦区重固镇大街XXX号厂房，租赁期限为2011年10月30日起至2016年11月30日止。原告于2016年10月19日收到被告邮寄的《续租意向申请书》后，与被告另行协商签订《续租协议》，协议约定续展合同期限自2016年12月1日起至政府动迁之日。2019年1月28日，原告的厂房被正式纳入征收范围，被告从2016年9月1日起至今未支付过租金及租金发票的税金，根据协议约定原告有权要求被告支付欠缴的租金、解除合同并追究违约责任，被告投入的改造、翻新、装修无偿归原告所有，由此造成的经济损失由被告自行负责。为维护原告的合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海宇申实业有限公司辩称：被告承租房屋后作商业用途，经政府批准，开设重固五金建材城，被告仅作为管理方，除留一间办公室，其余均转租给约四十家商户使用。2016年3月7日，被告收到原告转交的政府征收告知书及附件。2016年7月15日，原告通知被告案涉房屋列入城中村拆迁改造范围，要求被告配合评估公司进行投入资金及装修部分的资产评估。2016年10月16日，原告向被告出具情况说明，要求被告配合完成下家客户的稳定工作，原告与被告结算征收补偿费用，下家客户由被告予以处理。此时五金城已经无法继续经营，被告的合同目的已经无法实现。2017年政府拆除违章建筑，5月21日停水、6月19日停电，市场全面停止经营，租赁物已经完全不符合合同约定的用途。停水停电期间，物资设备只能出不能进，生产经营无法正常进行，房屋无法正常使用。2017年7月重固五金建材市场全面停止经营，商户全部搬离清空。原告明知房屋因动迁和拆违停水停电无法使用后，就应当积极采取措施，主动联系被告收回房屋，避免损失扩大，由于原告没有采取适当措施导致损失扩大，其扩大损失的后果不应由被告承担，应由原告自负，故原告无权要求被告支付后续租金。原告作为大房东，如若其签字配合政府，被告将按协议补偿得到该有的补偿利益，由于原告不配合，导致被告重大损失，原告应当予以赔偿。2016年8月31日之后的租金被告一直未予支付，原告也一直未曾催讨，其实原告也清楚也同意，被告无须再行支付，原告属恶意诉讼，且诉讼时效已过。因此，被告同意解除合同，不同意其余诉讼请求。第三人上海市青浦区重固镇人民政府述称：原告的主张与第三人无关。被告承租的区域内，经相关部门执法认定存在部分违章建筑，拆除违章建筑，需要相关部门采取停水停电措施。因为区域内部分违章建筑与主体结构黏连或者存在无法区分，且拆除技术限制等原因，故违章建筑没有完全拆除。经开庭审理查明：2011年10月21日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，甲方将上海市青浦区重固镇大街XXX号厂房租赁给乙方使用，建筑面积约8,000平方米(详见图纸，实际面积、范围以图纸、房产证为准)；租期为五年，自2011年10月30日起至2016年11月30日止，租赁物于2011年10月30日前交付给乙方，10月30日到11月30日为乙方的装修期，甲方免收租金，正式起租收费时间为2011年12月1日；租金为第一、二年120万元，第三、四年年租金1,272,000元，第五年年租金1,348,320元；甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付保证金5万元和第一年的六个月的租金60万元，合计65万元，甲方收到租金，开出正式发票，合约期满乙方付清租金及其他一切费用后，甲方应将保证金全额不计利息还给乙方；乙方租金的支付方式为每六个月支付一次，逾期按逾期天数每天加收违约金3,000元，逾期60天未付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方支付六个月的租金作为违约金(即60万元)，乙方投入的改造、翻新、装修无偿归甲方所有，由此造成的经济损失由乙方自行负担；由于租赁物系旧厂房，存在安全隐患，乙方可对旧厂房进行翻新、改造，但是必须得到甲方的书面同意，如因乙方使用不当造成厂房损坏、破损等责任，由乙方负责维修和赔偿，同时甲方有义务配合乙方到政府部门办理相关手续；本合同有效期内，如遇政府征用、动迁，甲方需提前三个月通知乙方，乙方必须按规定的时间内无条件搬迁，如果不按时搬迁影响到甲方造成甲方的损失由乙方赔偿；拆迁时，搬迁的补偿费用归乙方所有，房屋、土地、设施拆迁补偿归甲方所有，房屋设施中乙方有新建、装修的部分的补偿款，按乙方未使用年限与租赁年限的比例计算的部分归乙方所有；本合同期满后乙方需继续租用的，在同等条件下乙方有优先承租权，但是乙方应于有效期满之前三个月提出续租要求并于三个月内重新签订合同及支付租金，否则视为放弃该权利。合同另行约定了其他事项。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订情况说明一份，载明甲乙双方就租赁上海市青浦区重固镇大街XXX号厂房的税收问题约定如下：由此而产生的税金双方各承担一半(税金的缴纳按当地税务局的规定)，租金的发票由上海青浦消防器材股份有限公司开具给乙方，乙方把自己承担的一半税金用现金的形式交给甲方，甲方收到税金不另外开正式发票。2016年3月1日，上海市青浦区重固镇人民政府发出告知书，载明因新型城镇化建设需要，重固镇人民政府拟对城中村范围内房屋及附属物实施征收。现对该范围内房屋进行调查登记工作，将有关事项告知如下：一、征收范围：重固镇集建区内北青公路以北的新联村、毛家角村部分农户及企业。二、自本告知公布之日起，任何单位和个人不得实施以下行为：1、不得新建、改建、扩建以及突击装修房屋；2、不得改变房屋用途、建立新的租赁关系；3、不得新增、变更工商营业登记；4、不得新增户口或者分户；5、不得突击种植、养殖、园林搭建等；6、其他一切不当增加补偿费用的行为；7、任何单位和个人如违反上述规定实施的，一律不予补偿。希望各单位和个人积极配合调查工作，如实提供合法有效证件和材料，待征收工作人员上门登记。2016年3月7日，原告收到被告转交的该告知书及附件。2016年7月15日，原告发函给被告，载明我司于2016年3月7日接重固镇人民政府关于城中村拆迁改造相关事宜的《告知函》，今我司又于2016年7月15日接重固镇人民政府进行资产评估相关事宜的通知。贵公司租用我司位于青浦区重固镇大街XXX号的项目用房位于所涉城中村拆迁改造范围之内，现重固镇人民政府委托上海东洲资产评估有限公司对该房屋于2016年7月18日进行我司资产评估和对贵公司投入资金及装修部分的资产评估，请贵公司予以协助配合。之后，评估公司出具评估报告。2016年10月，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《续租协议》一份。协议约定鉴于本协议双方于2011年10月21日签订的自2011年10月30日至2016年11月30日的《厂房租赁合同》期限即将到期，现乙方提出续租申请，甲方经研究后同意乙方的续租申请意向，双方就续租的相关事宜经友好协商达成以下协议：一、租赁标的，甲方同意继续将位于青浦区重固镇大街XXX号厂房(产权证号为：沪房地青字2000第006607号、006608号)租给乙方使用。二、租赁期限，由于该租赁标的位于重固镇“城中村”改造地块内，为配合镇政府“城中村”改造项目的顺利进行，甲、乙双方商定，本次续展合同期限自2016年12月1日起至政府动迁之日。另双方商定，本次续展期一年内(即至2017年11月30日)，如该租赁标的未能完成动迁相关手续，双方将另行协商后期相关租赁事宜并签署租赁合同。乙方对甲方所出租的房屋已经被列入拆迁范围的事项已经知晓，自愿承担拆迁所带来的任何风险与法律后果。三、租金及保证金，续展期租金为每月112,360元，先付后租，每三个月为一个支付周期，每个周期结束前10天支付下一个周期的租金，逾期按逾期天数每天加收违约金3,000元，逾期60天未付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方支付除租金外另支付60万元作为违约金，乙方投入的改造、翻新、装修无偿归甲方所有，由此造成的经济损失由乙方自行负责。乙方原先支付的保证金不作退还，顺延作为本续展期的保证金，续展期结束按原合同中有关保证金的条款处理。四、其他权利和义务，由于本协议属双方于2011年10月21日签署的《厂房租赁合同》的续展，原合同就双方权利、义务的有关条款继续有效，续租期间双方的权利、义务仍按双方于2011年10月21日签订的《厂房租赁合同》中第六条至第十六条规定的相关条款执行。2016年10月16日，原告向被告出具情况说明，载明因本公司上海青浦消防器材股份有限公司接到重固镇人民政府通知，就城中村建设需要，出租给贵公司的重固镇大街XXX号房屋需要征收补偿，希望贵公司予以配合并完成下家客户的稳定工作，我公司只与你司结算分配征收补偿费用，下家客户由你司予以处理。我方确认因为本次征收补偿涉及到贵公司的征收补偿费用，包括但不限于评估价值(由上海东洲资产评估有限公司评估)、停产停业补偿、员工遣散补偿等征收补偿费用，在收到政府补偿款后当日支付给你公司，但涉及到本公司的相关补偿应归属本公司。2017年3月22日，上海市青浦区规划和土地管理局出具执法协助书面意见，载明上海市青浦区人民政府：贵单位协助通知书(重城管协通字2017第0005号)收悉，位于青浦区重固镇大街XXX号的建筑物、构筑物，经查，有关情况如下：位于青浦区重固镇大街XXX号上海青浦消防器材股份有限公司，该公司在上海市房地产权证所示房屋建筑外新建房屋建筑面积为3,521.50平方米，上述房屋(建筑面积为3,521.50平方米)未办理过相关规划许可手续。2017年4月13日，上海市青浦区重固镇人民政府出具责令限期拆除违法建筑决定书，载明当事人上海青浦消防器材股份有限公司，地址青浦区华新镇纪鹤路XXX号，法定代表人周金辉，经查，你(单位)在重固镇大街XXX号被发现擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定，本机关责令你(单位)于2017年4月17日16时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，我机关将依法申请青浦区人民政府予以强制拆除。如你(单位)不服本决定，可以在接到本决定书之日起六十日内，依法向青浦区人民政府申请行政复议，也可以在六个月内直接向青浦区人民法院起诉。2017年6月16日，上海市电力公司青浦供电公司因政府拆除违法建筑发出停电通知书，停电时间为2017年6月19日13时起。2017年7月1日，被告向原告发出申请，告知原告租赁场所于2017年5月21日停水，6月19日停电，市场全面停止经营，且各商户于2016年7月进入动迁评估后基本不再支付租金及其他费用，并不断闹事。被告无法收取租金且需要垫付商户补偿款，申请暂缓支付后期租金。2017年7月12日，原告向被告发出回复函，同意被告暂缓支付续租协议约定的租金及费用，要求被告做好相关商户的安抚工作，避免产生大范围的矛盾激化。之后，原告与政府之间无法达成征收协议。案涉租赁场所区域内各商户陆续搬离，案涉租赁场所至今未恢复用水用电。另查明：2000年12月21日，案涉房屋登记于原告名下，房地坐落上海市青浦区重固镇大街XXX号，建筑面积6,392平方米。以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述、厂房租赁合同、补充说明、续租协议、告知书、函、停电通知书、申请、回复函、房地产权证、执法协助书面意见、责令限期拆除违法建筑决定书等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的《厂房租赁合同》及《续租协议》，关于有证面积部分的约定有效，关于无证面积部分的约定无效。因案涉租赁场所内涉及拆除违章建筑而停水停电，导致被告无法租赁继续履行合同，责任在于原告。原、被告在审理中均同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，因被告明确表示其及次承租人均已腾退租赁场所，故原告可自行接收，无须办理书面交接手续。由于案涉租赁场所内涉及拆除违章建筑而停水停电导致被告无法正常经营，严重影响到租赁物业的商业使用效能，且被告及次承租人在此情况下搬离租赁场所，然而原告未本着理性减损的规则，避免损失的扩大，未与被告办理交接手续，怠于接收案涉房屋，故原告要求被告支付无法正常经营之后的房屋租金及使用费，于法无据，本院不予支持。本院依照公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、当事人的过错程度、主观恶意程度等因素，结合本案的实际情况，故确定被告应支付原告租金及使用费1,078,656元。2016年3月,原告转交给被告案涉租赁场所征收告知书，2016年7月原告又要求被告配合评估公司进行资产评估等，致使租赁场所的经营环境受到一定影响。同时，被告根据租赁场所发生的实际情况向原告提出暂停支付租金，对此原告表示同意，并要求被告做好相关商户的安抚工作，避免产生大范围的矛盾激化，故原告向被告主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告按约定向被告主张开具租金发票所产生的税金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海青浦消防器材股份有限公司与被告上海宇申实业有限公司签订的《续租协议》中关于有证面积部分的约定解除，关于无证面积部分的约定无效；二、被告上海宇申实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦消防器材股份有限公司租金及使用费人民币1,078,656元；三、被告上海宇申实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦消防器材股份有限公司相应发票税金人民币137,677.12元；四、驳回原告上海青浦消防器材股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币59,631.80元，由原告上海青浦消防器材股份有限公司负担人民币43,884.80元，被告上海宇申实业有限公司负担人民币15,747元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  宋亚娟二〇二一年四月二十七日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。