河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第8248号 原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区海悦公馆33栋17层，组织机构代码：60110262-7。 法定代表人陈伟，董事长。 委托代理人刘长存，男，出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。 委托代理人樊霞，河北海立律师事务所律师，执业证号：11303200511141587。 被告曹艳艳，女，1978年6月19日出生，汉族，户籍地河北省秦皇岛市海港区。 第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛开发区支行，组织机构代码：80537003-3。 法定代表人高山，行长。 委托代理人闫琨，女，出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区，系单位职工。 原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业）与被告曹艳艳、第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛开发区支行（以下简称工商银行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海洋置业委托代理人刘长存、樊霞，第三人委托代理人闫琨到庭参加诉讼。被告经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告海洋置业诉称，2008年7月26日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定由被告购买原告开发的海港区房屋一套，建筑面积57.24平方米，单价7102.27元，总价款406534元。合同约定被告支付首付款81534元，剩余款项325000元办理按揭贷款。《补充协议》第一条还约定因买受人未能及时还贷导致出卖人被扣贷款保证金的，买受人应自出卖人代还贷款之日起，按照出卖人代还贷款金额（包括逾期还贷本金、利息、复息、罚息、滞纳金等全部费用）每日千分之五向出卖人支付违约金，直至清偿为止。未能清偿的，出卖人有不予交房和拒绝办理产权登记手续的权利；买受人达到连续三次或累计六次未向银行还款，则出卖人有权解除买卖合同。出卖人主张解除合同时，买受人应当按照总房款的5%向出卖人支付违约金。签订合同后，被告交付了首付房款，并办理了按揭贷款。但是被告到2013年9月开始不再偿还按揭贷款，导致第三人扣取了原告的贷款保证金。原告认为被告已经根本违约，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还房屋并向原告支付违约金；3、判令被告立即偿还原告代付的按揭贷款29380.24元，并自代还贷款之日起按日千分之五向原告支付违约金35777.74元；4、诉讼费用全部由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为，请求判令被告给付截止到2016年9月26日垫付贷款46305.43元，被告付违约金101428.44元。 被告曹艳艳未到庭，也未提交答辩状。 第三人工商银行开发区支行辩称，对原告陈述的事实无争议。被告为了购买房屋从开发区支行办理按揭贷款325000元，贷款期限2008年8月27日至2038年8月27日。被告本人偿还的贷款本金数额为25028.38元，利息87789.08元。截止到2016年8月，共扣缴原告贷款保证金14次，其中本金18118.42元，利息42887.16元。因为被告的房屋产权证尚未落实，原告目前仍然有连带还款责任，因此第三人要求在原告履行连带还款责任后，同意解除原告与被告签订的商品房买卖合同和借款担保合同。在原被告解除合同后，请求法院判令原、被告偿还贷款。 经审理查明，2008年7月26日以原告为出卖人，被告为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定被告购买原告开发的海港区房屋一套，建筑面积57.24平方米，总价款406534元。合同约定被告支付首付款81534元，剩余款项325000元办理按揭贷款。《补充协议》第一条还约定因买受人未能及时还贷导致出卖人代为还款的，买受人应自出卖人代还贷款之日起，按照出卖人代还贷款金额（包括逾期还贷本金、利息、复息、罚息、滞纳金等全部费用）每日千分之五向出卖人支付违约金，直至清偿为止。未能清偿的，出卖人有不予交房和拒办产权登记手续的权利；买受人达到连续三次或累计六次未向银行还款，则出卖人有权解除买卖合同。出卖人主张解除合同时，买受人应当按照总房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除及办理完毕合同注销登记手续后60日内，在买卖人已付房款中扣除其拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和欠出卖人的代还款、买受人应承担的各项违约金、税费以及给出卖人造成的税费登记实际损失后，将剩余房款无息退还买受人。出卖人有权将代银行扣收的款项径行给付债权银行。 2008年8月27日以被告曹艳艳为借款人、第三人工商银行开发区支行为贷款人、原告海洋置业为担保人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告向第三人借款325000元，用于购买海港区文体路湾海一号3-1-3205号房屋，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法。关于罚息约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率以第四条约定的利率基础上加收50%确定。关于担保条款约定为担保人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但是办理完房屋抵押登记后免除保证责任。抵押物为秦皇岛市海港区文体路湾海一号3-1-3205号房屋。 协议签订后第三人将贷款打入原告的账户。被告曹艳艳按照合同的约定按月归还贷款本息。还款至2013年11月份，此后不再归还。曹艳艳共偿还贷款本金25028.83元。此后根据借款担保合同的约定，由原告海洋置业代为偿还贷款本金和利息。直到现在仍由原告代为偿还贷款本金和利息。海港区文体路湾海一号3-1-3205号房屋已经交付被告曹艳艳使用。至诉讼时，该房屋尚未办理产权登记和抵押登记手续。 2014年5月9日原告向被告邮寄了《解约通知》。通知被告因为其未按期还款，海洋置业解除与其签订的《商品房买卖合同》，令其承担违约责任。 上述事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，《个人购房借款/担保合同》及相关证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效。被告应当按照合同的约定按期偿还第三人银行贷款。在2013年11月以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定原告有权行使单方解除权。本院对原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。 合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将收取被告的首付款退还给被告。将收取的银行贷款返还给银行（被告已经偿还的本金部分退还给被告）。但应当扣除银行的贷款利息、罚息及合同约定的违约金、税费等。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，合同解除后，原告应当承担被告还款付息的连带责任。 合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任。被告应向原告支付房屋总价款5%的违约金。因为原告主张了合同解除的违约金，故对被告逾期还贷的日千分之五的违约金不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司与被告曹艳艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；被告曹艳艳将海港区文体路湾海一号3-1-3205号房屋交还原告，并协助原告办理上述买卖的注销登记手续。原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司退还被告曹艳艳首付款81534元； 二、解除原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司、被告曹艳艳与第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》。原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司退还被告曹艳艳拖欠第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛开发区支行的贷款本金；同时原告退还被告曹艳艳已经偿还的贷款本金25028.83元； 三、被告曹艳艳向第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛开发区支行支付上述贷款利息（包括合同约定的复息、罚息），原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司承担连带责任。原告代为支付利息（包括原告已经代缴的利息）后，可从原告应当退还被告曹艳艳的款项中扣除； 四、被告曹艳艳向原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司支付违约金20326.70元； 上述条款于本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1429元，由被告曹艳艳负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  吕凤玲 人民陪审员  陈永清 二〇一八年三月十八日 代理书记员  吴 迪