湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初11086号原告：罗秋根，男，1959年8月24日出生，汉族，住长沙市开福区先锋厅居民点4栋东101号。委托诉讼代理人：陈美文，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚彦飞，湖南骄阳律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司长沙市天心支行，营业场所长沙市天心区芙蓉中路三段76号。负责人：易广志,行长。委托诉讼代理人：王远，湖南通达恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：向庆丰，湖南通达恒信律师事务所律师。被告：湖南政力房地产有限责任公司，住所地长沙市劳动西路199号。法定代表人：陆五一。被告：张医力，男，1981年8月22日出生，汉族，住长沙市雨花区左家塘派出所牛角塘社区劳动中路61号亚华香舍花都11栋201房。原告罗秋根与被告中国银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称中国银行天心支行）、湖南政力房地产有限责任公司（以下简称政力公司）、张医力商品房销售合同纠纷、物权保护纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗秋根及其委托诉讼代理人尚彦飞，被告中国银行天心支行委托诉讼代理人王远、向庆丰到庭参加诉讼，被告政力公司、张医力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗秋根向本院提出诉讼请求:1.判令被告中国银行天心支行、政力公司、张医力办理位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦1801号房的预告抵押注销手续；2.判令被告政力公司为原告罗秋根办理位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦1801号房的产权登记手续；3.判令三被告承担本案的全部诉讼费用。被告中国银行天心支行辩称，第一、张医力与政力公司签订的《商品房买卖合同》经法院认定合法有效，第二、罗秋根与政力公司签订的《出让书》并非涉案的1801房。罗秋根仅依据占有而主张该房屋，且罗秋根主张占有的时间是在中国银行天心支行预告登记之后，罗秋根对房屋主张权利不能对抗中国银行天心支行的抵押权；第三、张医力在贷款后一直履行还款义务，后面由于经济困难才产生纠纷，罗秋根主张因欺诈而合同不成立的理由不成立；第四、罗秋根与中国银行天心支行之间并非合同关系，不是合同相对方，罗秋根依据合同而主张注销预告登记没有理由；第五、中国银行天心支行与罗秋根、张医力就解决张医力贷款合同的债务问题及解除1801房的预告抵押登记事宜达成合意并签署协议书，该调解协议合法有效，且与原判决不冲突，请求驳回罗秋根的诉讼请求。被告政力公司、张医力未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年1月6日，被告政力公司向原告罗秋根出具了一份《出让书》，内容为：“罗秋根同志：本公司同意将蓉城大厦南向19层188㎡，每平方米3070元出让给贵方，总价格为577160元。同意将屋顶别墅北向约500㎡按每平方米3200元出让给贵方，总价格为160万元。具体面积按办理产权证进行核实。并按多退少补的原则办理。”原告罗秋根于2008年3月9日向被告政力公司支付了700000元，于2008年5月11日向被告政力公司支付了900000元。2008年5月11日，被告政力公司向原告罗秋根出具了收到购房款1600000元的《收据》。后被告政力公司将房屋交付给原告，原告装修后居住至今。因涉案房屋无法办理产权登记手续，遂酿成纠纷。2008年8月，被告政力公司与被告张医力签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801），被告政力公司将1801房以总价款2355080元出卖给被告张医力并办理了商品房买卖合同网签手续。2008年8月，张医力、中国银行赤岗支行（现更名为中国银行股份有限公司长沙市天心支行，即本案被告，下同）签订了一份《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，合同就贷款金额、还款期限、贷款利息及违约责任等内容进行了约定。2008年8月20日，被告张医力以1801房对上述债务向中国银行赤岗支行提供抵押担保，并办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明（长房天心押字第208007171号），但未办理抵押登记。后因涉案房屋无法办理产权登记手续，罗秋根诉至本院。2020年3月18日，本院作出（2020）湘0103民初810号民事判决，认为在“一物二卖”且均未取得所有权的情况下，应坚持占有在先的原则，已经占有买卖标的物的当事人即原告罗秋根有权要求取得完整的物权，被告政力公司应为原告罗秋根办理产权登记，但因被告张医力已将1801房办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明，在该预告抵押登记注销前，产权过户在客观上存在障碍。故本院就该案作出判决：一、政力公司与张医力于该判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦1801号房的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801）的登记备案注销手续和网签注销手续；二、驳回罗秋根的其他诉讼请求。张医力对该判决不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年9月21日作出（2020）湘01民终6972号民事判决，认为，政力公司向罗秋根出具的《出让书》中写明了房屋的价格、位置以及面积等内容；虽然该《出让书》中未写明具体房号，但根据政力公司出具的《证明》可知，政力公司出售的即为涉案房屋；此外，罗秋根已支付了160万元购房款，且实际占有使用了该房屋，而政力公司既未将房屋交付给张医力使用，张医力亦未取得该房屋产权。因此，该案一审认定政力公司与罗秋根之间就涉案房屋形成了合法有效的买卖合同关系，并根据本案具体案情，判决支持罗秋根提出的要求政力公司与张医力注销《长沙市商品房买卖合同》登记备案等诉请，并无不当。据此判决驳回上诉，维持原判。另查明，2020年4月14日，中国银行赤岗支行（甲方）与张医力（乙方）、罗秋根（丙方）三方就张医力与中国银行赤岗支行金融借款合同纠纷执行一案签订《调解协议》，原告不认可该《调解协议》的效力，该协议未实际履行。本院认为，本案系因商品房销售合同及物权保护产生的纠纷。原告罗秋根与被告政力公司商品房销售合同纠纷经本院（2020）湘0103民初810号民事判决及长沙市中级人民法院（2020）湘01民终6972号判决认定，原告罗秋根与被告政力公司签订的《出让书》合法有效，双方之间的买卖合同关系成立并生效，原告罗秋根已实际占有该房屋。被告张医力签订合同后，未占有房屋，亦未取得房屋所有权，基于占有在先的原则，原告罗秋根有权要求取得涉案房屋的完整物权，被告政力公司应当为原告罗秋根办理产权登记。原告罗秋根关于涉案房屋的合法权益应当保护。因被告张医力向被告中国银行天心支行借款时已将涉案房屋办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明，该预告登记给原告罗秋根取得完整物权形成了妨碍，应当注销。理由如下：第一，依据《最高人民法院关于适用物权编的解释》第五条之规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。由此可知,预告登记具有从属性，其效力依附于不动产买卖协议产生的债权而存在。本案预告抵押登记系基于被告张医力与被告政力公司之间的《商品房买卖合同》而产生的从权利，该《商品房买卖合同》虽未被认定为无效或撤销，但（2020）湘0103民初810号民事判决已判决被告张医力、政力公司办理该商品房买卖合同登记备案注销手续和网签的注销手续。在商品房买卖合同备案和网签手续被注销后，预告抵押登记也失去了存在的基础。第二,被告张医力客观上已无法基于其与被告政力公司签订的《商品房买卖合同》取得涉案房屋的完整物权，即该《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，故被告中国银行天心支行无法将预告抵押登记转为正式抵押登记。在预告抵押登记产生法律效力的条件已经无法成就的情况下，预告抵押登记的存在必将对原告罗秋根取得完整物权造成长期限制，形成僵局，基于民法公平原则以及“物尽其用，鼓励交易”的民事财产立法宗旨，该预告抵押登记应当予以注销。第三，被告张医力无法取得涉案房屋的完整物权系因被告政力公司“一房二卖”的行为所致，原告罗秋根对此并无过错，被告中国银行天心支行无法取得抵押权，亦不应由原告罗秋根承担不利后果。故对原告罗秋根要求被告政力公司、中国银行天心支行、张医力办理涉案房屋预告抵押登记注销手续的主张，本院予以支持。预告抵押登记手续注销后，被告政力公司应当为原告罗秋根办理涉案房屋的过户手续。被告中国银行天心支行辩称其与原告罗秋根就注销预告抵押登记事宜已协商一致，并提交2020年4月14日其与原告罗秋根、被告张医力签订的《调解协议》。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条之规定，当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。上述《调解协议》系三方就被告中国银行天心支行与张医力金融借款合同纠纷执行一案达成的和解协议，原告罗秋根已明确表示不履行该《调解协议》，被告中国银行天心支行可以申请恢复对原生效法律文书的执行。同时，该《调解协议》系原告罗秋根为达成另案调解所作的妥协，不应作为对其后续案件不利的证据。故对被告中国银行天心支行的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百二十一条、第四百零二条、第四百五十六条，《最高人民法院关于适用物权编的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十条之规定，判决如下：一、被告湖南政力房地产有限责任公司、中国银行股份有限公司长沙市天心支行、张医力于本判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦1801号房的预购商品房贷款抵押登记备案证明（长房天心押字第208007171号）注销手续；二、被告湖南政力房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告罗秋根办理位于长沙市天心区城南西路28号中域蓉城大厦1801号房的产权过户手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告湖南政力房地产有限责任公司负担。如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  张永进二〇二一年三月三十一日法官 助理  李梦洁代理书记员  贺锦颖