上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11385号原告：翟小倩，女，1988年4月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：胡明阳，上海君澜律师事务所律师。被告：上海联悦实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：程子萍，职务董事长。被告：程子萍，女，1960年7月9日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。被告：陈敏华，男，1962年11月25日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。三被告共同委托诉讼代理人：汪文杰，上海市致真律师事务所律师。第三人：上海帼星苑文化娱乐有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：翟小倩，职务总经理。委托诉讼代理人：张岩，上海段和段律师事务所律师。原告翟小倩与被告上海联悦实业有限公司(以下简称联悦公司)、程子萍、陈敏华、第三人上海帼星苑文化娱乐有限公司(以下简称帼星苑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告翟小倩的委托诉讼代理人胡明阳，被告陈敏华以及联悦公司、程子萍、陈敏华的共同委托诉讼代理人汪文杰，第三人帼星苑公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟小倩向本院提出诉讼请求：1.联悦公司支付翟小倩关于上海市淮海中路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)租赁合同的损害赔偿金5,036,759.53元(包括生效判决确认的租金1,908,069.97元，截至2020年8月1日的滞纳金863,689.56元，截至2020年3月17日的房屋占有使用费2,265,000元)。2.联悦公司赔偿翟小倩因多支付的租金而产生的损失645,978.74元。3.程子萍、陈敏华对联悦公司的上述赔偿承担连带保证责任。事实与理由：2012年5月10日，翟小倩为设立帼星苑公司，与系争房屋原房东包明华、陈仕能签订了《租赁合同》，并向黄浦区工商局登记备案，翟小倩为帼星苑公司的法定代表人。2012年11月19日，帼星苑公司被批准设立，此后系争房屋始终由帼星苑公司经营使用。2012年11月14日，系争房屋产权人变更为联悦公司，双方继续沿用原租赁合同。2017年4月18日，翟小倩代表帼星苑公司与联悦公司签订了一份《关于减免房租的协议》，双方约定因联悦公司大股东家属健康原因，急需资金就医，要求翟小倩提前支付2017年5月1日至2018年10月31日的房租(一年零六个月)，给予租金减免后共计1,299,000元，此后翟小倩的母亲胡慧静代为支付上述款项。上述协议还约定，因更换房东使原告受到的任何损失与法律责任均由联悦公司承担，程子萍、陈敏华承担担保责任。2017年12月29日，系争房屋经拍卖，产权人变更为案外人唐某。2018年6月19日，翟小倩的父亲翟新毅与陈敏华签订《协议》，约定陈敏华应当将此前已收取的房租归还新产权人唐某，如不按时归还，一切责任应由陈敏华承担。后因三被告未按约将房租支付唐某，致使唐某向翟小倩发出合同解除函并向法院起诉，法院判决确定翟小倩向唐某支付租金、滞纳金、房屋占有使用费，故三被告应赔偿翟小倩上述损失。另，由于联悦公司与帼星苑公司曾于2016年12月23日签订了《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》，约定帼星苑公司就系争房屋的基础设施进行维护修缮并垫付费用2,523,910元，该费用作为房屋租金予以抵扣，故翟小倩主张该笔费用亦属于其损失范围，要求被告承担赔偿责任。被告联悦公司、程子萍、陈敏华共同辩称：不同意原告的诉请。(2019)沪0101民初9364号案件生效判决确认的是翟小倩和唐某之间基于租赁关系而产生的合同责任，翟小倩应向唐某支付的房屋租金、滞纳金、占有使用费等费用不能及于联悦公司。联悦公司向翟小倩预收的是2017年5月1日至2018年10月31日的房租，后房屋经拍卖于2017年7月变更产权人为唐某，故联悦公司仅同意归还房屋产权转移至唐某之后被告多收的租金及相应的利息损失，计息标准按照LPR的四倍计算。陈敏华同意在上述范围内承担连带清偿责任，但程子萍从未和翟小倩及帼星苑公司接触过，亦未签署过协议承诺承担连带责任，故程子萍不应承担连带清偿责任。第三人帼星苑辩称，同意原告的诉请，系争房屋的承租人实际系帼星苑公司，亦由帼星苑公司使用，翟小倩和帼星苑公司主体已经混同。根据帼星苑公司与联悦公司签订的《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》，帼星苑公司垫付了维修费2,523,910元，该款应作为帼星苑公司与翟小倩共同支付的租金在本案中一并处理，由联悦公司承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：一、关于系争房屋租赁合同2012年5月，包明华、陈仕能(甲方、出租方)与翟小倩(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方系争房屋，建筑面积1,180.37平方米，房屋用途为办公(1.1)；租赁期为壹拾年，自2012年5月1日至2022年4月30日止(3.2)；租金：双方议定前伍年，即2012年5月1日至2017年4月30日，每月租金为108,333元整；后伍年，即2017年5月1日至2022年4月30日，租金每月116,667元整(4.1)；支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金324,999元乙方应于2012年7月31日前付清，以后每期租金支付时间为每期租金开始日提前一个月支付，先付后用(4.2)；如乙方逾期超过十五日支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之五向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过一个月，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并按本合同11.1款追究乙方违约责任(4.3)；除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按5,000元/每日向甲方支付该房屋占用期间的使用费(6.2)。二、系争房屋所有权转让及拍卖情况2012年11月12日，包明华、陈仕能(甲方、卖售人)与联悦公司(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以27,710,000元的价格出售给联悦公司。2016年10月9日至10月12日，涉案房屋曾由执行法院浦东法院委托上海长城拍卖有限公司进行首次司法拍卖，起拍价为35,700,000元，未成交。2017年3月10日，浦东法院作出(2014)浦执字第3495号《公告》，对系争房屋进行拍卖。根据2017年3月13日浦东法院执行笔录记载，翟新毅(系翟小倩之父)为(2015)浦执字第3495号案件到浦东法院谈话，表示其是看到公告来法院处理事情；执行法官告知其“请按公告事项去做，否则承担一切法律后果”；翟新毅表示知道，自己是涉案房屋的老板，其会通知联悦公司及翟小倩一同到法院。根据2017年3月15日浦东法院执行笔录记载，执行法官询问翟新毅对法院拍卖的意见，翟新毅表示：“如果同意带租赁拍卖的话，我是会配合好法院的拍卖工作。我承诺按合同支付租金，下一期是4月15日付，保证不会重新签订新的合同；房产拍卖成交之后，我会将租金付给新买受人的。”执行法官询问其涉案房屋情况，翟新毅回答：“我叫翟新毅，是翟小倩的父亲，涉案房屋是由帼星苑公司经营使用，我是老板。”执行法官告知：“如果你违反上述承诺，法院会以妨害执行依法处理”。翟新毅回答“我清楚了”。根据公拍网(www.gpai.com)上公示的“上海长城拍卖2017年5月28-31日房产拍卖会”，浦东法院委托上海长城拍卖有限公司就涉案房屋以起拍价28,600,000元进行第二次拍卖。《上海长城拍卖有限公司拍卖特别规定》载明：涉案房屋已出租，租赁期至2022年4月30日止，租金已交至2017年7月，拍卖成交后，买受人须继续履行原租赁合同，租金等所有与租赁有关的事宜均由买受人自行与承租人协商解决。2017年5月31日下午14：16：58，涉案房屋以28,600,000元的价格通过同步拍网络出价拍卖成交。2017年7月12日，浦东法院作出(2015)浦执字第3495号执行裁定书，其上载明：“本院依据已经发生法律效力的本院(2014)浦民六(商)初字第9868号民事调解书，依法委托上海长城拍卖有限公司拍卖登记在被执行人联悦公司名下的涉案房屋。2017年5月31日，买受人唐某以人民币2,860万元的最高价竞得……裁定如下：一、解除对涉案房屋的查封及轮候查封、注销抵押登记；二、涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人唐某所有，涉案房屋财产权自本裁定送达买受人唐某时起移转；三、唐某、上海长城拍卖有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2017年12月29日，上海市不动产登记局颁发涉案房屋不动产权证书，权证号为沪(2017)黄字不动产权第008244号，产权人为唐某，房屋用途为办公，建筑面积1180.37平方米。三、《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》2016年12月23日，联悦公司(甲方)与帼星苑公司(乙方)签订《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》，协议约定：一、乙方已就租赁房屋的基础设施包括消防管道、水、电等进行了维护修缮；二、乙方已垫付了属于房东职责范围内的相关费用(见附表)；三、甲、乙双方经协商并确认；四、甲方确认由甲方承担的维护修缮费用在租赁合同到期前二年内总结算，并以房屋租金作为抵扣，多退少补；五、乙方同意租赁合同结束前二年统一结算由乙方垫付的维护修缮费用(包括乙方已支付的一个月的租赁押金)；六、甲方同意并确认乙方在租赁期间所产生的由甲方所承担的一切维护修缮材料与人工费用全权委托乙方办理，以不影响乙方正常营业为基础。四、《关于减免房租的协议》2017年4月18日，联悦公司(甲方、出租人)与翟小倩(乙方、承租人)签订《关于减免房租的协议》，约定：本协议就双方于2012年5月1日签署的约定乙方承租甲方拥有的涉案房屋的租赁合同的一次性补充协议，有效期一年零六个月。甲方法人大股东因家属健康原因，急需资金就医，甲方希望乙方提前支付下一年度房租，并同意做特别减免，乙方表示理解和支持，现经双方合意达成一致以下条款，共同遵守执行。一、乙方于2017年4月19日提前支付2017年5月1日至2018年10月31日的房租。二、甲方免除乙方当年的递增租金壹拾万元。三、甲方同意一年零六个月收取租金壹佰贰拾玖万玖仟元整(原租金贰佰壹拾万元整一年零六个月)。四、甲方同意乙方在两个月后可随时终止本协议。五、因该房屋已被查封，如果由于乙方提前支付甲方房租而受到的任何损失(包括更换房东)，由甲方承担全部经济责任与法律责任。法人程子萍夫妻承担无限责任担保。六、双方无其他争执。甲方处有联悦公司盖章、陈敏华签字，乙方处有翟小倩签字。2017年4月14日，胡慧静(系翟小倩之母)向联悦公司汇款314,043元。同月19日，胡慧静通过上述其账号向联悦公司上述账号汇款985,000元。五、关于《协议》2018年6月19日，翟小倩的父亲翟新毅(甲方)与陈敏华(乙方)签订《协议》，约定：经双方协商，2018年6月15日房租归还日现改为2018年6月19日先付叁拾万，2018年6月20日再付叁拾万，2018年6月30日前将所有房款全额付清。特此协议，如不按时归还一切责任由陈敏华承担。甲方处有翟新毅签字，乙方处有陈敏华签字。六、关于另案诉讼情况2019年4月11日，系争房屋产权人唐某起诉翟小倩房屋租赁合同纠纷，本院于2020年12月20日作出(2019)沪0101民初9364号判决：一、确认原告(反诉被告)唐某与被告(反诉原告)翟小倩间就上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX层房屋的《租赁合同》于2018年12月12日解除；二、被告(反诉原告)翟小倩应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)唐某支付自2017年8月1日起至2018年12月11日止的租金1,908,069.97元，滞纳金293,176.64元，以及自2018年12月12日起至实际支付上述租金之日止的滞纳金，以1,908,069.97元为基数，按日万分之五计算；三、被告(反诉原告)翟小倩应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)唐某返还上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX层房屋；四、被告(反诉原告)翟小倩应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)唐某支付自2018年12月20日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按每日5,000元计算；五、驳回原告(反诉被告)唐某的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)翟小倩的全部反诉诉讼请求。该判决现已生效。七、其他事实2012年11月16日，帼星苑公司成立，翟小倩系公司的法定代表人。帼星苑公司与上海微尘公益志愿服务中心注册住所均为系争房屋。上述事实，有当事人陈述及原告提供的《准设立登记通知书》、营业执照、《关于减免房租的协议》《协议》、(2019)沪0101民初9364号民事判决书、(2020)沪02民终4033号民事判决书，第三人提供的《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》等证据予以证实。审理中，原告提供落款日期为2012年5月1日、出租方(甲方)为包明华、陈仕能，承租房(乙方)为帼星苑公司(筹)的《租赁合同》，该合同条款与(2019)沪0101民初9364号判决中确认的包明华、陈仕能与翟小倩签订的《租赁合同》一致，落款乙方处有翟小倩签字。对于该份证据，被告不予认可且认为与本案无关联性。原告则称该证据证明翟小倩与帼星苑公司主体混同，系争房屋承租主体实为帼星苑公司。鉴于原告未能提供合同原件，且并未在(2019)沪0101民初9364号案件中提供该份合同论证承租主体问题，本院对该证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告的损失范围。二是被告程子萍是否应承担连带还款责任。对于第一个争议焦点，原告翟小倩认为，翟小倩的父亲翟新毅曾与陈敏华签订《协议》约定陈敏华将预收的租金支付唐某，而陈敏华未支付唐某导致翟小倩被诉，从而经法院判决确定的租金、滞纳金、房屋占有使用费均属于翟小倩的损失范围。本院认为，从内容上看，翟新毅与陈敏华于2018年6月19日签订的《协议》并未约定陈敏华将预收的租金支付唐某，仅能反映出陈敏华承诺将租金归还翟小倩，故翟小倩称因被告未将租金支付唐某而致自己遭受损失，缺乏依据。翟小倩在知晓系争房屋进入拍卖程序、且其父向法院承诺按合同约定向新产权人支付租金的情况下，本应自行向唐某支付2017年8月以后的租金。然而翟小倩却与联悦公司签订《关于减免房租的协议》提前将租金支付联悦公司，难以认定翟小倩主观上存在善意，其应对自身的不当行为所产生的后果自行承担责任。生效判决所确定的应由翟小倩支付唐某的租金、滞纳金并非联悦公司给翟小倩带来的损失，而系翟小倩因违约事实而承担的合同责任；房屋占用费系因翟小倩在租赁合同解除后继续占有使用房屋所产生，与联悦公司无关，故上述费用均不应由联悦公司承担。但联悦公司收取了2017年5月1日至2018年10月31日的租金，而系争房屋产权于2017年7月变更至唐某名下，此后联悦公司不再是出租人，故应将2017年8月1日至2018年10月31日共计15个月的租金退还翟小倩。鉴于联悦公司收取的租金1,299,000元系经双方一致确认减免后的一年零六个月租金，据此计算，联悦公司应返还翟小倩1,082,500元。联悦公司同意按照LPR四倍的标准支付资金占用期间的利息损失，尚属合理，本院确认联悦公司按照上述标准支付翟小倩自2017年8月1日至实际清偿之日止的利息。关于原告所称帼星苑公司垫付的维修费用也属于翟小倩的损失范围一节，本院认为，鉴于《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》系帼星苑公司与联悦公司所签订，即便存在垫付事实，亦应由帼星苑公司主张返还。原告称系争房屋实际承租人为帼星苑公司，但(2019)沪0101民初9364号生效判决已经确定房屋承租人为翟小倩，现原告翟小倩主张以帼星苑公司支付的维修费抵扣翟小倩的房屋租金，依据不足，本院不予支持。对于第二个争议焦点，原告认为程子萍系联悦公司的法定代表人，应当对公司债务承担连带担保责任，且程子萍与陈敏华系夫妻关系，陈敏华既承担连带担保责任，则程子萍应承担夫妻共同债务。本院认为，程子萍虽系联悦公司的法定代表人，但公司人格独立于法定代表人和股东个人，公司的对外债务应由公司自行承担，法人不承担连带责任。《关于减免房租的协议》载“由于乙方提前支付甲方房租而受到的任何损失(包括更换房东)，由甲方承担全部经济责任与法律责任。法人程子萍夫妻承担无限责任担保”，以及《协议》载“如不按时归还租金，一切责任由陈敏华承担”，该两份协议均仅有陈敏华签字，程子萍未在协议上签字，应视作陈敏华个人的自愿履行行为，相关后果不应及于配偶。故原告要求程子萍承担连带还款责任之诉请，本院难以支持。联悦公司及陈敏华均同意由陈敏华在联悦公司的责任范围内承担连带清偿责任，与法无悖，本院予以准予。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、被告上海联悦实业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告翟小倩关于上海市淮海中路XXX号XXX层房屋自2017年8月1日至2018年10月31日期间的租金人民币1,082,500元，并支付原告翟小倩自2017年8月1日起至实际清偿之日止的利息损失(计算标准：以人民币1,082,500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)。二、被告陈敏华应对被告上海联悦实业有限公司上述还款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告翟小倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51,579元(原告已预缴)，由原告翟小倩负担人民币37,036.5元，由被告上海联悦实业有限公司、陈敏华负担人民币14,542.5元。保全费人民币5,000元，由被告上海联悦实业有限公司、陈敏华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年六月三日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。