上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初5178号原告：上海携平商务咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王永龙，董事长。委托诉讼代理人：周西梁，男。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告：上海玻兴贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈泽晨，总经理。被告：沈泽晨，男，1989年9月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：张贤，女。两被告共同委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。原告上海携平商务咨询有限公司与被告上海玻兴贸易有限公司(以下简称玻兴公司)、沈泽晨企业承包经营合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序审理。本案于同年4月20日、6月1日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周西梁、李庆春以及两被告共同委托代理人张贤、王卫林到庭参加两次庭审，被告沈泽晨(同时作为被告玻兴公司法定代表人)到庭参加第一次庭审。两被告曾于2021年4月23日提起反诉，后申请撤回。本案现已审理终结。原告上海携平商务咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《承包合作协议》于2020年10月31日解除；2.判令被告玻兴公司支付2020年7月至同年12月31日承包金(租金)为人民币957,741.75元；3.判令被告玻兴公司支付前述租金的逾期付款滞纳金(以957,741.75元为本金，自2020年7月1日起至实际清偿之日止，按LPR的4倍计算)；4.判令被告玻兴公司支付管理费28万元；5.判令被告玻兴公司支付前述管理费的逾期付款滞纳金(以28万元为基数，自2018年8月1日起至实际清偿之日止，按LPR的4倍计算)；6.判令被告玻兴公司已缴纳的押金434,349元原告不予退还；7.判令被告玻兴公司返还原告分公司营业执照；8.判令被告玻兴公司支付房屋清理费以及装修拆除费用合计28万元；9.判令被告玻兴公司支付2021年1月至3月的房屋使用费478,870.88元；10.判令被告沈泽晨对被告玻兴公司的前述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告玻兴公司签订《承包合作协议》，约定原告将坐落于上海市青浦区公园路XXX号四楼整层1700平方米的娱乐经营权承包给被告玻兴公司经营。协议还约定全年房屋租赁费用为1,737,400元，执照管理费12万元，保证押金为3个月房租434,349元。被告玻兴公司不履行合同造成原告损失的，被告沈泽晨承担连带责任。原告按约交房，但被告玻兴公司自2020年9月30日起，一直未支付第四季度租金。另被告玻兴公司仍有28个月的管理费未按约支付。因被告玻兴公司违约，原告无法及时向大房东中国邮政集团公司上海市分公司(以下简称邮政公司)支付租金，邮政公司采取关闭电梯等措施，导致原告无法正常运营，造成巨大损失。为此，原告诉至本院要求判如所请。审理中，原告撤回第4、5、7项诉请,明确《承包合作协议》的解除时间为2020年11月2日，同时变更第2项诉讼请求金额为917,741.69元并以此为基数自2020年10月1日起算滞纳金。被告上海玻兴贸易有限公司、沈泽晨共同辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：首先，原、被告之间实质是租赁合同关系，原告为赚取租金差价从大房东承租案涉房屋后转租给被告玻兴公司，因不得转租才与被告签订承包协议。被告曾要求原告提供其与大房东之间的租赁合同，但原告未予同意，致使被告无法了解原告租赁期限何时到期，且原告未提供大房东同意转租的相关资料，故被告行使不安抗辩权延期支付租金，原告无权行使合同单方解除权，也无权没收被告支付的保证押金434,349元。即便被告逾期支付租金，应适用协议第八条约定，原告没收的是20万元定金，而非保证押金。且不论没收的是保证押金还是定金，金额均过高。如原告单方解除权成立，确认案涉协议解除时间为2020年11月2日。其次，案涉房屋产权人为国有企业，房屋租金可因疫情免除3个月，故被告应付未付租金的期间为2020年10月至12月。扣除已缴纳的押金，被告于2020年7月21日支付2020年度最后一季度的租金余额4万元。且即便被告需支付租金逾期付款违约金，原告主张的利率过高，应按银行同期存款利率计算。再次，因案涉协议履行期限届满，被告于2020年12月27日前将涉案房屋全部交付原告。该协议就清理费用未作约定，被告承租时也清理了原有装修，故不应支付拆除清理费。如被告玻兴公司需向原告承担责任，就被告沈泽晨承担连带责任无异议。经审理查明：原告与被告玻兴公司签订《承包合作协议》，约定原告将坐落于上海市青浦区公园路XXX号四楼整层1700平方米内的娱乐经营权承包给被告玻兴公司经营。被告玻兴公司在原告名下开设的分公司行使经营权，独立核算自负盈亏。该协议主要内容有：一、承包经营权费用包括1、全年房屋租费费用2.8元/㎡*1700㎡*365天=1,737,400元；2、全年承包使用分公司执照管理费12万元。二、职责：1、被告玻兴公司独立投资，自主经营，设立单独账户，自负盈亏。承包期限内发生的一切债权债务与原告无关。2、原告协助被告玻兴公司完善执照审批的相关工作，保证供水供电正常，配合被告玻兴公司日常经营。三、支付方式及期限：1、保证押金为三个月房租434,349元。2、承包公司执照费用12万元，每年支付。3、房租先付后用，每季度(三个月)一付。四、合作期限为三年，2018年1月至2020年12月31日，继续合作提前三个月书面合作，租金每年递增百分之五，装修期为一月份。2、3月份付房租。押金+执照使用+三个月房租合计988,699元，此款2017年12月29日前汇入原告账户。先前已付定金20万元，余款788,699元(2017年12月29日前款到合同生效)。……。六、违约：1、合同双方提前退租，则赔偿对方六个月的租金。……。3、被告未按时支付房租及承包金，每日按应缴金额5%赔偿。七、合同双方有以下情况之一，原告可书面解除合同，不再返还保证金。其中第(6)项为被告玻兴公司逾期不支付租金超过1个月。八、被告玻兴公司承诺一旦不履行合同造成原告损失，本人沈泽晨愿将个人全部财产先行支付房租等相关费用。被告玻兴公司未能在规定期间按新租约合同打原告账户的押金或租金，则视为违约，将没收定金。原告与被告玻兴公司还签订了《补充协议》，约定房租自2018年4月1日起算等事项。协议签订后，被告玻兴公司支付保证押金434,349元以及2018年度管理费12万元。原告曾协助被告玻兴公司办理上海携平商务咨询有限公司第一分公司营业执照，该分公司营业执照至本案起诉前由被告方持有。截至2019年12月31日前的案涉房屋租金已支付完毕，被告玻兴公司应付2020年度租金合计1,915,483.38元，已付租金为997,741.69元，具体包括：2019年12月31日支付2020年第1季度租金478,870.80元、同年5月29日支付2020年7月的租金159,623.63元、6月23日支付同年8-9月的租金319,247.26元、7月21日支付同年10-12月的租金4万元。2018年11月18日，原告方周西梁与被告沈泽晨通过微信就被告经营期间电梯人为损坏进行沟通。2019年3月28日，原告方周西梁通过微信向被告催讨管理费。同年4月7日，原告方周西梁向被告沈泽晨发送微信：第一原负责人被更改后谁对此公司负责，并书面与我方鉴定变更事项合约；你们尚未在规定时间内履行义务，我方同意你方中止使用第一分公司营业执照。同日，还发送微信“请在上班后约你们新管理人员及主要负责人(董事长)来总公司面谈(尚在使用本公司的执照期间，总公司对分公司具有管理权，一旦出现管理混乱，负责人不到位，有可能出现严重的事故及安全隐患。本司有权立即叫停分公司的经营)。”同年6月16日，周西梁向被告沈泽晨发送微信：“按要求恢复原状，你的人工费会很大，所以尽量不要拆或搬，我去联系一下有无人肯要”。2020年6月2日，周西梁向被告沈泽晨发送微信，就因电梯人为损坏需进行维修进行沟通。同年10月，原告周西梁多次向被告沈泽晨催缴租金，并告知第四季度房租不能在押金中抵扣，将通知文广暂停分公司的营业。期间，被告沈泽晨于10月9日向原告周西梁发送微信：“提供4楼12月底的租房合同”等。同年11月2日，原告通过微信向被告方发送《停业通知》，内容为：经多次催缴后被告还未支付租金，合同在2020年11月1日终止，三天内搬离物品。原告周西梁同时将前述通知微信发送给被告沈泽晨之妻张贤，但因微信被拉黑，未能发送成功。之后，原告周西梁联系过被告沈泽晨，但沈泽晨均未回应。2021年2月1日，原告通过微信向被告沈泽晨发送律师函，要求被告于同年2月20日前清空房屋内物件并办理交接，否则将代为清空，所造成的一切费用由被告负责。当月3日，原告向被告发送相同要求的书面律师函。同日，被告通过微信告知原告“门没锁钥匙一直放在门边上消防里面”，同时还在微信发送回函，“我司已于2020年12月27日将自己的物品搬空，将房屋退还了你司”，还提出因原告未能提供与大房东到期日期至2020年12月31日的房屋租赁合同，且被告在原告处留有3个租金的押金，暂缓支付合同最后一期的房屋租金。同年3月4日，原告方周西梁微信告知被告沈泽晨拆除案涉场地装修费用28万元。被告沈泽晨回复称：其接手的房子本来就有装修的，不是毛坯。以上事实有原告提交的《承包合作协议》、《补充协议》、微信聊天记录、《停业通知》、律师函及回函以及被告方提供的银行流水明细、收条、微信聊天记录以及原、被告的一致陈述为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原告提交的证据还有：1、原告与邮政公司签订《房产租赁合同》两份，证明原告曾向邮政公司承租案涉房屋，租赁期限截至2020年12月31日。2、原告与案外人签订的《拆除装修工程合同》、收款收据以及照片，证明原、被告曾约定被告搬离时需恢复原状，且两被告也知晓原告与邮政公司租赁合同也约定搬离时需恢复原状，但因被告未按约恢复原状，原告委托他人拆除原有装修支付了28万元的费用。两被告提交的证据还有：1、原告方周西梁与被告代理人张贤于2020年8月28日的通话录音，证明周西梁承诺如邮政公司给予原告疫情免租期的政策，则被告玻兴公司享有相同的免租期。2、《关于本市国有企业增加一个月房租减免工作的通知》，证明案涉房屋的产权人邮政公司是国有企业，应给予原告3个月的免租期。经质证，两被告对原告提供的证据1无异议，办证时曾看到过两份租赁合同，但当时看到的合同载明租赁期限是到2020年10月届满；既然原告承租期限截至2020年底，则原告无权向被告主张期间届满之后的房屋使用费。对证据2不予认可，被告搬离时并非原告照片所反映的状态，且原、被告并未约定合作期限届满需由被告恢复原状，对原告主张的拆除费用不予认可。原告对两被告的证据真实性均无异议，其与邮政公司的费用目前尚未结清，邮政公司是国有企业，同意给予原告3个月的免租期，原告方周西梁在与被告方张贤通话时提及的免租期是以被告按约支付租金为前提条件。本院认为，原告与被告玻兴公司签订的《承包合作协议》约定的权利义务内容除房屋租金外，还有执照审批管理、经营权承包等约定，且原、被告签订案涉协议主要目的是被告玻兴公司通过获得原告就娱乐项目的经营权从事KTV等项目的经营，故原、被告之间并非单纯的租赁合同关系，本案案由为企业承包经营合同纠纷。该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守，被告玻兴公司应按约支付房租。本案主要争议焦点为：一、原告是否有权解除合同以及没收保证押金434,349元。原告认为，保证押金是合作期限届满、交接完毕费用结算后才返还被告，不得先冲抵租金，被告2020年7月支付的4万元不足以偿付第4季度的租金，故就2020年第2、第4季度的租金被告均超期一个月未予支付，原告有权解除案涉协议。本院认为，原告于庭审中认可因疫情其已享受减免三个月房租政策，被告提供的与原告周西梁的通话录音也显示原告同意给予相同的免租期，而该录音未提及原告所述的免租期的前提条件，被告要求减免第2季度的抗辩主张本院予以采纳，故原告以被告逾期支付第二季度房租为由主张解除合同，依据不足。针对第四季度房租，按照双方协议约定被告玻兴公司应于2020年10月1日前支付第四季度房租478,870.84元，而案涉协议也并未约定保证押金可预先冲抵应付租金，被告玻兴公司于同年7月21日支付房租4万元，余款至今未付，符合协议第七第(6)项约定的合同解除情形，被告方确认于2020年11月2日收到原告发送的解除通知，故涉案合作协议于该日解除。同时，根据前述约定，此时原告有权不返还保证押金434,349元。协议解除后，原告有权要求被告玻兴公司支付截至解除之日的剩余未付租金130,265.19元并偿付逾期付款违约金。原告主张的逾期付款滞纳金起算日期并无不当，但本金应调整为130,265.19元。违约金制度应以赔偿损失功能为主，兼顾惩罚性质，故基于被告方逾期付款造成原告的实际损失，同时综合考量合同履约情况、当事人过错程度并结合合同约定的逾期付款每日按5%赔偿等因素，本院调整违约金利率为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。针对被告提出的保证押金金额过高的抗辩意见，本院认为,案涉协议已明确约定保证押金为三个月的租金，被告对其违约行为的后果已有预期，且结合原被告之间的微信聊天记录，被告多次未按期支付租金和管理费,缺乏诚信和守约精神，且保证押金参照租金计收3个月并未明显超出合理范围，被告该项意见本院不予采纳。关于被告方主张的其未付房租系因无法了解原告租赁期限何时到期而行使不安抗辩权，本院认为，被告方于庭审中陈述其于办理营业执照之时曾审查过两份租赁合同，审理中原告提供的其与邮政公司签订的两份租赁合同均显示租赁期限覆盖原、被告合作期限，据此本院有理由相信被告方并不存在原告无法履行合作协议的不安和顾虑，因此被告方没有合理理由拒不付款或逾期付款。关于被告方主张的保证金金额根据协议第四、第八条约定应为20万元的抗辩意见，本院认为，结合前述两条条款的表述，应理解为第四条约定合同签订后被告方负有支付押金、执照使用费、三个月房租共计988,699元的义务，先前被告方已支付定金20万元，若余款被告方未按约支付，则原告有权依据第八条没收定金20万元，但被告方现已按约付款，定金20万元已转化为988,699元款项的部分，第八条没收定金相关约定已不再适用，故本院对被告相关意见不予采纳。二、被告玻兴公司是否应承担房屋清理费及装修拆除费用。原告认为其主张该些费用系依据与被告方的约定，但其于庭审中自认合作协议中并未有相关约定，且无法证明双方存在口头约定。同时，原告未能证明房屋交付时的状态，故原告主张拆除费用依据不足。三、原告是否有权主张房屋使用费。双方合同解除后，被告方应及时搬离并交还房屋，继续占有使用的，原告有权参照租金标准收取使用费。被告方认为其于2020年12月27日搬离，应视为自认截至该日其仍在使用房屋，故被告方应支付相应期间使用费。对于之后的房屋交付状态，被告方未能证明搬离或交付的实际日期，且未及时通知原告，仅在原告发函后才于2021年2月3日回函称已搬离。虽然原告并未及时联系被告方收回房屋，但鉴于被告代理人张贤于庭审中确认曾拉黑原告，被告沈泽晨自认确曾未及时回应原告周西梁，原告无法联系被告及时解决交接事宜,被告方对此存有明显过错。综合考量举证责任分配、双方过错程度以及合理搬离时间，本院酌情认定被告方应参照两个半月租金支付房屋使用费399,059元。至于被告沈泽晨的责任承担，合作协议中约定其对被告玻兴公司债务提供保证，且其对承担连带清偿责任并无异议，故本院对原告相关诉请予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，1995年《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：一、原告上海携平商务咨询有限公司与被告上海玻兴贸易有限公司签订的《承包合作协议》于2020年11月2日解除；二、被告上海玻兴贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海携平商务咨询有限公司截至2020年11月2日的租金130,265.19元；三、被告上海玻兴贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海携平商务咨询有限公司逾期付款违约金(以130,265.19元为本金，自2020年10月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、原告上海携平商务咨询有限公司不予退还被告上海玻兴贸易有限公司已支付的保证押金434,349元；五、被告上海玻兴贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海携平商务咨询有限公司房屋使用费399,059元；六、被告沈泽晨对被告上海玻兴贸易有限公司上述第二、三、五项债务承担连带清偿责任。保证人沈泽晨承担保证责任后，有权向债务人上海玻兴贸易有限公司追偿；七、驳回原告上海携平商务咨询有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,687.70元，减半收取计11,843.85元，由原告负担5125.48元，由两被告负担6718.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周冬英法官助理 倪 佳书 记 员 姚敏妤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。二、《中华人民共和国合同法》（1999年3月发布）第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》（1995年6月发布）第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。