上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初17338号原告：周超，男，1989年1月19日生，汉族，住上海市闵行区。原告：程晨，女，1988年11月20日生，汉族，住上海市闵行区。上列二原告共同委托诉讼代理人：熊亚利，上海浦银律师事务所律师。被告：岳红娣，女，1969年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张辰光，住上海市浦东新区。原告周超、程晨与被告岳红娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告周超、程晨及其共同委托诉讼代理人熊亚利，被告岳红娣及其委托诉讼代理人张辰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周超、程晨向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)2,144,000元(即总房价款1,072万元的20%)；3.判令被告支付原告居间服务费214,400元；4.判令被告支付原告律师费2万元、公证费1,000元。庭审后，原告撤回了第3项诉讼请求。事实与理由：2020年11月9日,原告与被告在居间方陪同下签订了《房屋买卖合同》，约定被告以总价1,072万元向原告出售上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定了付款方式、网签、过户、交房等事宜。原告于2020年11月9日支付被告定金50万元，于2020年11月21日支付被告房款150万元，但被告于2020年11月23日向原告退还了上述所有款项，且告知原告不再出售房屋。原告购买系争房屋系为孩子上学，时间紧迫，曾多次试图与被告沟通，但被告一直不愿见面，只是通过电话、微信等表示不再出售房屋。2020年12月4日，原告发现被告以1,250万元的价格在网上挂牌出售，后经查询又发现被告在2020年12月1日将挂牌价由1,100万元上调至1,250万元，故原告认为被告拒绝履行合同的各种理由只是借口，真正原因是房价上涨。被告无故退款，拒绝履行合同义务的行为已构成违约，并存在主观恶意。综上，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告岳红娣辩称：一、《房屋买卖合同》签订于2020年11月9日晚，被告于当晚10时46分收到原告定金50万元。当时被告单独在一间房屋内，几名中介工作人员轮番前来谈话，后被告想借口上卫生间离开，但又被拦回。中介工作人员诱导被告在晚上稀里糊涂签订了合同，被告没有仔细看合同条款，中介工作人员也没有对重要条款予以解释。被告冷静之后为自己草率签订合同而懊恼，家人也不同意出售系争房屋。被告于2020年11月21日(该日为周六)就提出不再出售系争房屋，并且在二日后退还房款，不存在根本性违约，根据合同第12条约定，应按照总房价款的日万分之五支付违约金，不同意按照总房价的20%计付违约金，且该约定标准过高。二、2020年12月1日，原告委托诉讼代理人在微信中明确向被告表示即刻解除合同，所以被告认为合同早已解除。三、原告于2020年12月2日支付的中介费金额不对，且此时《房屋买卖合同》早已解除，不存在中介费，该笔费用是原告购买其他房屋的中介费，与本案无关。综上，原告随意夸大事实，索要巨额违约金没有事实依据，请求法院查清事实后驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2020年11月9日，两原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)经上海悦轩房地产咨询有限公司居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》。该合同第2条约定，总房价款为1,072万元。第4条中约定，乙方应于2020年11月9日前向甲方支付定金50万元，于2020年11月30日前支付甲方首期房价款330万元(含甲方已实际收到的定金)，于2021年2月10日前支付甲方房价款722万元；甲、乙双方约定于2021年2月10日前共赴交易中心办理过户手续。第6条约定，甲、乙双方应于2021年2月10日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付甲方尾款20万元。第7条约定，甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例规定办理完毕购房资格、房产税认定手续，于2021年2月10日之前向房地产交易中心办理产权过户登记手续。第11条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。第12条约定，甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。2020年11月9日、11月21日，原告程晨分别向被告转账支付定金50万元、房款150万元。2020年11月21日，被告向原告程晨发送微信：“你小孩着急入户上学，我这边要到明年8月才能到期，和租户协商不了。所以你考虑买别的房吧。”2020年11月23日，被告向原告程晨退还500,534元(被告表示其中534元为利息)、150万元两笔款项。2020年11月25日，被告在交易微信群中再次表示不再出售系争房屋。2020年12月1日，原告委托诉讼代理人熊亚利与被告微信沟通如下，熊亚利：“关于您和周超、程晨房屋买卖的事，我还是想听听您真实想法，我还是希望你们能继续交易。”“您有什么要求，能否说出来，能协商的，我们协商解决。”被告：“由于欠考虑，很多具体情况没想好，中介又逼得紧，几个中介轮番上阵，才仓促草率签下合同。购房资格很紧俏，签了合同后才了解到，我现在卖了，就没资格买了，现通胀，卖房钱放手里会贬值，也没什么好的去处，况且还有租约要履行。”熊亚利：“那您是明确房子不卖了是吧？”被告：“不卖了。”熊亚利：“买家买房，很大一部分原因是考虑孩子上学学区的事，这个您也清楚的，对吧？”“如果您明确不卖了，他们好尽快看其他房子了。”“所以还请您明确：您和周超、程晨之间的房屋买卖合同，即刻解除，您同意吗？”被告：“同意解除。”熊亚利：“好的。”为本案诉讼，原告聘请律师支出律师费2万元；为保全2020年12月7日“大房鸭”上系争房屋的挂牌信息，原告支出公证费1,200元。原告称，其委托诉讼代理人于2021年11月25日向被告寄送解除合同通知书，但遭被告2021年11月30日、12月1日两次拒收；2021年12月1日的微信内容不足以说明合同已解除，之后原告以起诉方式解除合同，合同当庭解除；律师费、公证费均属被告违约导致原告的损失。经本院释明，原告以违约金不足以弥补其实际损失为由坚持同时主张违约金和损失，因为系争房屋同小区房屋于2021年4月13日的挂牌价已达127,000余元/平方米。被告称，其签约后不久便向原告提出不售房并随即退还了房款，不影响原告再次购房，原告以目前的房价计算损失不合理；被告于2020年11月23日向原告退还房款时，合同即已解除。以上事实，由《房屋买卖合同》、转账凭证、微信记录、《悦轩地产房产经纪服务协议》、律师费发票、公证书及公证费发票等以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效。签约后，被告提出不再出售系争房屋并退还房款，之后又数次明确不再售房，其行为已经构成违约，原告要求解除《房屋买卖合同》具有事实依据和合同依据。合同自解除通知到达对方时解除，虽原告表示被告曾拒收其解除通知，但原告方于2020年12月1日所发微信内容也包含了解除合同的意思表示，应当视为解除通知，该意思表示已即日到达被告，故合同已于2020年12月1日解除。原、被告分别主张的合同解除日期均无法律依据，本院不予采纳。《房屋买卖合同》因被告违约而解除，被告应向原告承担相应的违约责任，原告以总房价款的20%主张解约违约金符合合同约定。按总房价款的日万分之五计算的违约金性质属合同继续履行前提下的逾期违约金，被告主张按此标准计付违约金，不予采纳。被告抗辩总房价款20%的违约金标准过高，本院对此认为，违约金应以实际损失为基础，综合考虑被告提出不售房后及时如数返还房款的事实，以及合同签订至解除期间本市房地产市场价格的普遍行情，酌情确定被告支付原告违约金50万元。原告坚持同时主张违约金和损失。本院对此认为，其一，只有当违约金不能弥补损失的情况下，才能继续主张损失；其二，律师费、公证费均不属于被告违约导致原告的必然损失；其三，合同已于2020年12月1日解除，原告以此后的房价衡量其差价损失无任何依据。故在原告未提供有效证据证明其实际损失以及损失金额高于违约金的前提下，对其主张损失的诉讼请求不予支持。原告撤回要求被告支付居间服务费的诉讼请求，系其对自身民事权利和诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告周超、程晨与被告岳红娣就上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年12月1日解除；二、被告岳红娣于本判决生效之日起十日内支付原告周超、程晨违约金50万元；三、驳回原告周超、程晨的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,120元，减半收取计12,060元，保全费5,000元，合计17,060元，由原告周超、程晨负担9,640元，被告岳红娣负担7,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年四月十九日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。