西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民初1335号原告：西安翰翔房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：赵静，该公司总经理。委托代理人：周祥，男，回族，1979年10月20日出生，西安市碑林区，系该公司副总经理。委托代理人：齐精智，陕西民乐律师事务所律师。被告：陕西九龙湾房地产开发有限公司，住所地：陕西省汉中市宁强县汉源镇七里坝新区楼。法定代表人：王跃文，该公司法人。委托代理人：赵世安，男，汉族，1972年10月9日出生，陕西省宁强县，系该公司总经理。委托代理人：靳雪锋，上海申浩(西安)律师事务所律师。原告西安翰翔房地产营销策划有限公司(以下简称翰翔公司)诉被告陕西九龙湾房地产开发有限公司（以下简称九龙湾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任制公开开庭进行了审理，原告翰翔公司的法定代表人赵静、委托代理人周祥、齐精智，被告九龙湾公司的委托代理人赵世安、靳雪锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告翰翔公司诉称，2018年6月8日原告与被告签订《销售代理合同》，约定由原告对被告开发的位于陕西省汉中市宁强县九龙湾项目进行独家销售，销售代理范围为XX社区XX房组团和别墅剩余房屋。销售费分两个部分支付，第一部分为月度服务费5万元每月，自合同签订之日起当月支付，共计20万元，直至10月份开盘。如遇开盘时间顺延，月度服务费则自11月起按3万元每月支付原告直至开盘；第二部分代理费按照原告自行销售房屋收入总金额的2.5%结算，且当销售底价高于约定基础底均价时，原告可按照溢价的30%进行提成。原告于2018年8月正式进场进行宣传推销活动。2018年12月19日，本案所涉项目预售许可证办理完毕，涉案房主可以正式对外销售。2018年12月22日、23日原、被告共同举行了选房活动，至2019年6月原告已完成合同约定的销售总额达到90%的合同义务。被告支付了原告23万元月度服务费后一直再未支付任何费用，原告于2019年4月30日向被告递交了代理费结算申请，被告以各种理由推脱不予结算，2019年6月26日被告将原告赶出办公场所，阻碍原告正常办公履行合同，故诉至法院。请求：1、判令被告向原告支付基础代理费991256元、溢价分成831863元、内部及抵账房源服务费14000元、月度服务费240000元(暂计至2019年6月份)、交付其余10%代理费110139.6元，违约金1000000元（以上合计3187258.6元）；2、本案诉讼费用、保全费用5000元、诉讼担保保险费由被告承担。被告九龙湾公司答辩称：1、原告公司未按双方签订的销售合同的第四条、第六条、第七条及第十条约定履行其合同义务，故原告方无权请求九龙湾公司向其支付基础代理费、销售溢价分成费用；原告无法向被告做任何文字性的报告以报告其完成的工作量，原告也并未实际销售房屋。小区所有房屋未进行交付，不存在原告所说10%的代理费。2、关于月度服务费，本案所涉房屋于2018年12月取得并正式开盘，根据合同约定，己方确实已经向原告支付354470元月度服务费，故不存在继续支付的事实及依据；将内部抵账房源服务费支付给原告方的前提是原告为内部抵账客户提供服务，但本案原告并未为上述客户提供订金收取、购房款收取等服务性工作，故不应支付。3、原告方并未按照合同的约定履行双方间所签订的合同，未按合同约定签订补充合同，在原告无法明确其销售任务的情况下，合同不可能正常履行。故被告并未违约，故不应支付100万元违约金。反诉原告九龙湾公司反诉称：反诉原告、反诉被告与2018年6月8日签订销售代理合同，合同约定由反诉被告负责销售反诉原告位于陕西省宁强县XX社区XX房及别墅剩余房屋，合同除未对反诉被告销售任务进行明确外，其余合同条款对双方之间的权利义务做出了详细的约定。合同签订后，反诉原告按约定履行了自己的义务，反诉被告却未按照销售代理合同约定履行自己的义务，故提起反诉。请求：1、依法依合同判令解除反诉原告与反诉被告签订的销售代理合同；2、依法判令反诉被告返还反诉原告已支付给反诉被告的月度服务费人民币354470元；3、依法判令反诉被告向反诉原告赔偿因其违约给反诉原告造成的经济损失人民币1271154元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告翰翔公司答辩称：1、九龙湾公司不享有约定的解除权或者法定解除权；2019年1月30日本案原、被告双方达成代理补充协议，对销售任务达成书面一致。2、22号、23号、24号楼共计84套房，反诉被告代理销售了77套，实现销售率91.6%，实现了销售代理合同的合同目的，不存在违约的事实。故表示不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明：2018年6月8日本案原告与被告签订《销售代理合同》一份，合同约定由原告负责销售被告开发的位于陕西省宁强县XX社区XX房组团及别墅剩余房屋，合作期限为：从2018年6月8日起至项目销售总额达到90%以上止。双方该合同第四条(二)约定：“1、客户签定正式商品房买卖合同，并缴纳定金视为销售成立；2、达到条件1并补足首付款，视为佣金结算成立。3、购房客户来自甲方（非其他代理方）的客户不在乙方销售认定范围内（工程抵账或内部认购等非乙方直接销售房屋均不在乙方销售认定范围内，即只计入销售任务，不计入正常代理费）”。第五条至第六条约定：“第五条：代理费标准甲方委托乙方作为本项目销售独家代理方，按照乙方自行销售房屋销售收入总金额的2.5%向乙方支付销售代理费；（含地下室、地下车位等可售资源）。此代理费为甲方向乙方支付的含税费用。第六条：代理费结算与支付。代理费结算根据销售成立的合同实际到款额每月结算一次。结算标准：月度服务费5万/月，合同签订之日起当月起支付，共计20万，直至10月份开盘。如遇开盘时间顺延，月度服务费则自11月起，按3万元/月支付乙方直至开盘。基础代理服务费2.5%。任务超额奖励服务费1%，如乙方当月完成销售目标额后，超额完成20%以上，甲方额外支付乙方当月销售超额部分0.5%的奖励服务费；如超额完成40%以上，甲方额外支付乙方当月销售超额部分1%的奖励服务费。关于1%超额服务费奖励详见后续甲乙双方任务额度补充协议。如乙方当月未能完成销售目标额，按实际完成比例结算相应比例佣金，如高于等于80%的，甲方按照2.2%的标准向乙方结算代理费；如乙方当月销售目标额高于60%的，甲方按照2%的标准向乙方结算代理费，若乙方本季度累计完成销售任务，则甲方按2.5%标准补足乙方。乙方不得低于合同约定的销售基础底均价出售物业，当销售底价高于约定基础底均价时，双方按照7：3的比例分享溢价分成，甲方占70%，乙方占30%具体如下：首批次30%房源基础底价为4100元/m²，完成全部约定销售目标后，甲方按照约定一次性支付溢价收益。二批次30%房源基础底价为4300元/m²，完成全部约定销售目标后，甲方按照约定一次性支付溢价收益。三批次40%房源基础底价为4600元/m²，乙方全部完成约定销售目标后，甲方按照约定一次性支付溢价收益。代理费结算依据双方所签订的分户底价表，分户底价表分批次制定，并由甲方签字确认方可执行；如：首批次销售价格达到4200元/m²时，单套参照分户底价表，溢价为100元/m²，乙方可获溢价分成30元/m²，以此类推。购房款达到首期款标准并签订商品房买卖合同后，甲方按照实际到款额结算代理费；全部房款到甲方账户，甲方支付乙方至90%销售代理费。剩余10%代理费在乙方办理完交房手续后，乙方无销售遗留工作，甲方一次性支付给乙方。若因乙方原因未能完成销售任务或其他任何原因中途退场，不能履行销售后续服务，此10%预留代理费用甲方不予支付。每月2日前乙方按照销售成立的购房合同及实际到款额向甲方提交上月销售统计表、代理费支付申报表。甲方应于收到乙方申请表后三日内审核完毕后乙方按甲方审定的代理费额向甲方出具正式增值税发票办理完财务支付手续后三天内甲方将应付代理费付至乙方合同账号。无论任何原因甲方向乙方支付代理费的基数均按实际到款额作为结算依据。2、委托期内，若由于甲方原因（如未按时交房或质量问题等）造成客户退房，乙方不须向甲方退还该房已结算支付代理费；若由于乙方原因（如销售管理或不当承诺等）造成客户退房，乙方应向甲方退还该房所得代理费，并向甲方另行承担双倍于代理费的损失费。3、双方合作期限内，甲方关系房源、特价直供房源、工程抵账房源等非正常销售房源不得高于总销售套数的10%，非乙方直接出售的房屋（如甲方指定客户认购房，甲方内部认购房，甲方抵账房等一切非乙方销售房屋），甲方向乙方支付每套房屋二千元销售服务费。”七.9条约定：“乙方每周以书面形式向甲方汇报项目工作进展，每月组织召开月会，每阶段向甲方提供月度总结报告。”第九.1条约定：“在合同有效期内正常履行的前提下，甲乙双方任一方无故单方面终止本合同，在双方结清应结费用后违约方应在十五日内付给守约方100万元的赔偿。”第九.3条约定：“甲乙双方在合同期内必须全面实际的履行本合同中的全部条款。”第九.4条约定：“如甲方未按约定支付乙方代理费，乙方有权终止合同并保留追索上述款项的权利，同时对甲方所欠款项每日按所欠款项百分之一向甲方收取滞纳金。”2018年6月8日本案原告与被告签订《销售代理合同》2018年12月19日，本案所涉项目预售许可证办理完毕，涉案房屋可以正式对外销售;故关于月度服务费，依据双方合同约定应从2018年6月8日起至2018年10月31日止，每月按5万元计算，从2018年11月1日起至2018年12月18日止每月按3万元计算，月度服务费共计286333.33元。本案审理中，原告方申请调查令，本院向其开具了调查令，陕西省宁强县住房和城乡建设管理局于2020年7月24日向本院出具说明一份，“1、附表中第70号汪久明购房信息错误，该户无购房记录；2、其他的《商品房买卖合同》已在我局做网签备案登记；3、部分购房人姓名与附表中不符。”庭审中查明：2019年1月2日，双方确认订房户已达60套。2019年1月25日被告九龙湾公司向原告方发出工作函一份，写明，认购书已盖章66份及其他工作事项。原告方翰翔公司已经收取被告九龙湾公司330000元月度服务费；被告九龙湾公司于2018年8月份共为原告方垫付员工工资10000元；被告九龙湾公司制作宣传单花费广告费14470元。本次原告共计代为销售房屋77套，其中7套为内部房源，代理费依据双方间的合同为每套2000元，该部分服务费为14000元；其余70套总房款为44055860元，按２.5%计算代基础理费为：1101396.5元，其中90%为：991256.85元。本案所涉70套房屋总面积为：10069.02平方米，成交均价为：4375.39元，按照本案双方间达成的合同约定，溢价分成款为：831872.23元。2019年6月26日，本案原、被告双方发生争执，后被告方报警，原告撤出销售处，双方未再合作。原告认为被告未支付己方提成款等费用，故诉至法院，主张自己的权利。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案原告与被告签署《销售代理合同》，该合同依法成立，不违反法律强制性规定，应认为本案合同有效。原告方给被告方提供代理销售的服务，已经履行了己方的合同义务，被告方理应支付相关费用，但被告拒不支付，不符合合同约定及法律规定。关于月度服务费，计286333.33元，原告方已经收取被告九龙湾公司330000元月度服务费，针对多收取的43666.67元原告方应予以退还。本次原告共计销售房屋77套，其中7套为内部房源，代理费依据双方间的合同为每套2000元，被告应支付服务费为14000元。其余70套总房款为44055860元，按２.5%计算为：1101396.5元，其中90%为：991256.85元，原告翰翔公司主张991256元，合法有据，依法予以支持；溢价分成款为：831872.23元，原告翰翔公司主张溢价分成831863元，合法有据，依法予以支持。关于原告翰翔公司要求被告支付其余10%代理费110139.6元一节，原告未提供证据证明本案所涉款项已达被告应支付该款项双方合同中约定的条件，原告可待条件成就后，另行主张，本案不予处理。关于原告翰翔公司要求被告九龙湾公司支付违约金1000000元一节，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告九龙湾公司应以应付款项为基数，按年息15.4%支付原告翰翔公司延期付款违约金，至实际付清之日止。关于反诉原告九龙湾公司请求依法依合同判令解除反诉原告与反诉被告签订的销售代理合同一节，本案中双方于2019年6月26日发生争执，实际翰翔公司已经无法继续在销售处继续履行合同，合同目的已经无法实现，现反诉原告要求解除合同，予以准许；关于反诉原告九龙湾公司要求反诉被告返还己方垫付员工工资10000元一节，情况属实，反诉被告理应进行返还；关于反诉原告九龙湾公司要求反诉被告支付其公司制作广告费花费14470元一节，因反诉原告并不能证明该部分支出与反诉被告的合同义务相关联，故本院不予支持；关于反诉原告请求反诉被告赔偿因反诉被告违约给反诉原告造成的经济损失人民币1271154元一节，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中反诉原告未能充分举证反诉被告给其造成的损失及该损失依据合同规定应由反诉被告承担，故对其该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西九龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安翰翔房地产营销策划有限公司基础代理费991256元；二、被告陕西九龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安翰翔房地产营销策划有限公司溢价分成款831863元；三、被告陕西九龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安翰翔房地产营销策划有限公司服务费14000元；四、原告西安翰翔房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陕西九龙湾房地产开发有限公司多支付的月度服务费43666.67元；五、原告西安翰翔房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陕西九龙湾房地产开发有限公司垫付的工资款10000元；六、被告陕西九龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安翰翔房地产营销策划有限公司延期付款违约金：以1783452.33元为基数，从2019年12月12日起至实际付清之日止，按年息15.4%计算；七、驳回原告西安翰翔房地产营销策划有限公司要求被告陕西九龙湾房地产开发有限公司支付10%代理费110139.6元的诉讼请求；八、驳回原告西安翰翔房地产营销策划有限公司的其余诉讼请求；九、本判决生效后解除2018年6月8日原告西安翰翔房地产营销策划有限公司与被告陕西九龙湾房地产开发有限公司签订的《销售代理合同》；十、驳回反诉原告陕西九龙湾房地产开发有限公司要求反诉被告西安翰翔房地产营销策划有限公司赔偿因违约给反诉原告造成的经济损失1271154元的诉讼请求；十一、驳回反诉原告陕西九龙湾房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费32299元，保全申请费5000元，原告西安翰翔房地产营销策划有限公司已经预交，由其自行承担16411.56元，由被告陕西九龙湾房地产开发有限公司承担20887.44元，应于本判决生效后十日内给付原告；本案反诉诉讼费9716元(已经减半收取，不再减半)，反诉原告陕西九龙湾房地产开发有限公司已经预交，由反诉原告自行承担9424.52元，由反诉被告西安翰翔房地产营销策划有限公司承担291.48元，应于本判决生效后十日内给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   傅 妮     二○二一年四月二十七日  书  记  员   冯志平1