四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川09民终910号上诉人（原审被告）：曾胜平，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省大英县，现住四川省射洪县。被上诉人（原审原告）：射洪县家乐物业服务有限公司，住所地射洪县太和镇米市坝街30号。法定代表人：蒲元体，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：罗勇，遂宁市射洪县万林法律服务所法律工作者。上诉人曾胜平因与被上诉人射洪县家乐物业服务有限公司（以下简称家乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾胜平，被上诉人家乐物业公司的委托诉讼代理人罗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾胜平上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1911号民事判决或改判上诉人不支付物业管理服务费2066元及滞纳金86.14元；2.要求被上诉人退还重复收取上诉人车辆停车费用240元；3.要求被上诉人赔偿上诉人由于外墙体和楼顶漏水造成的损失4966元；4.本案一、二审诉讼费及误工费、材料费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人是一个《物业管理服务合同》中“服务和被服务”的因果关系，被上诉人应服务在前，上诉人按时缴费在后，由于被上诉人在服务中违约在前，因此上诉人出于正当理由拒交，上诉人并非无理拖欠、拒交物管费；2.上诉人的一间卧室外墙体及房盖漏水严重，导致屋内潮湿无法住人，上诉人多次找到被上诉人协商，被上诉人一直未采取任何应急补救措施，是被上诉人违约在先，而不是上诉人无正当理由拒交物管费，由此产生的滞纳金应该由被上诉人承担；3.由于被上诉人未履行义务并拖延至今，上诉人的墙体现已大面积掉粉水，窗台和地板损坏，给上诉人造成的经济损失应由被上诉人承担。家乐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人的物业出现瑕疵应当由开发商、建设商承担维修赔偿责任，建筑物有维修基金，与被上诉人无关；2.上诉人提出6、7楼漏水导致其房屋漏水，可能与邻居的使用有关；3.物业服务合同中未签订有重大设施维修的条款；4.上诉人要求退还重复收取的车辆停车费用240元，被上诉人同意予以退还；5.上诉人提到的其他损失与被上诉人无关，其在一审中未提起反诉，被上诉人不予认可。家乐物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令曾胜平向家乐物业公司支付2013年7月至2016年6月期间的物业管理服务费2066元、滞纳金1033元；2.诉讼费由曾胜平承担。一审法院认定事实：家乐物业公司是2006年9月成立的具有叁级物业管理资质的服务企业，于2013年7月19日入住射洪县太和镇富贵华城小区实施物业管理服务。同年8月1日与射洪县太和镇富贵华城小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》。该合同主要约定：家乐物业公司从2013年7月19日起至2018年6月30日对小区实施物业管理服务，受托管理房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共环境卫生、公共秩序等，依约收取物业服务费和车库使用管理费，其住宅物业服务费为0.40元/平方米/月、车库使用管理费为0.20元/平方米/月，每半年收取一次，违约责任等。2014年1月1日，家乐物业公司与射洪县太和镇富贵华城小区业主委员会签订《2014年补充条款》，载明从2014年1月1日起，业主逾期未交物业管理费的，按月追收5%的滞纳金。曾胜平是四川省射洪县太和镇富贵华城小区6幢1单元5-2号住宅的业主，其住房面积为143.57平方米。2013年8月以来，曾胜平因房屋出现墙壁渗漏等现象多次向家乐物业公司、房管部门和“12345”政府热线等反映其房屋渗漏已造成财产损失，要求解决，但至今未有结果。曾胜平认为家乐物业公司长期不作为、没有尽到物业服务责任而不能行使收费的权利，便从2014年1月以来未交纳物业管理服务费。一审法院认为，家乐物业公司是依法注册成立的物业管理企业，射洪县太和镇富贵华城小区业主委员会是该小区全体业主的合法代表，双方签订的《物业服务委托合同》及其补充条款是双方当事人的真实意思表示，不损害国家、集体和他人利益，合法有效，对该物业企业和全体小区业主均具有法律约束力。家乐物业公司从2013年7月开始对曾胜平所在小区实施相应的物业管理服务，曾胜平应当按照约定至少每半年支付一次物业服务费，因其至今未交纳，应当从2014年1月起承担违约责任。曾胜平的房屋出现渗漏，应当以合法的途径和方式维护其权益，不能成为拖欠、拒交物业管理服务费的理由。综前所述，家乐物业公司要求曾胜平支付所欠物业服务费的诉讼请求成立，予以支持，但其要求曾胜平支付的滞纳金计算有误，应当按照《2014年补充条款》的约定按月并按照5%分别计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、第六十七条规定，判决：被告曾胜平于判决生效后十日内向原告射洪县家乐物业服务有限公司支付2013年7月至2016年6月的物业管理服务费计2066元及从2014年1月至2016年6月按照每月物业管理服务费的5%计算的滞纳金计86.14元，合计2152.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾胜平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：由于家乐物业公司对曾胜平提交的该公司收取其停车费240元的收款收据无异议，并同意在本案中向曾胜平退还其收取的停车费240元，本院对此予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议的是曾胜平是否应向家乐物业公司交纳物业管理服务费及滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本条所规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或业主不交费用是基于正当、合理的利益，才能构成业主拒交物业费的“正当理由”。曾胜平上诉认为其不应交纳物业费的理由是其房屋出现渗漏，但射洪县太和镇富贵华城小区业主委员会与家乐物业公司签订的《物业服务委托合同》中约定家乐物业公司收取的物业费不仅有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理这一项内容，还包括了共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、绿化、附属配套建筑和设施、公共环境卫生、交通与车辆停放、公共秩序等多方面的服务收费。曾胜平接受了家乐物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费，即使家乐物业公司没有按合同约定履行共用部位的维修义务，曾胜平也仅能就对方的违约责任另行起诉，不能构成其拒交物业费的正当理由。因此，曾胜平提供的证据不能证明家乐物业公司存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情形，一审判决曾胜平足额交纳物业服务费及相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。但是，家乐物业公司作为物业服务企业，亦应当恪守《物业服务委托合同》约定的义务，尽职尽责，不断提高服务质量，为小区的所有业主提供舒适、满意的物业服务。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，曾胜平在二审中提出要求家乐物业公司退还重复收取的车辆停车费用240元的请求，由于家乐物业公司同意在本案中向曾胜平退还其收取的停车费240元，符合法律规定，本院予以准许；对于曾胜平在二审中提出要求家乐物业公司赔偿其由于外墙体和楼顶漏水造成的损失4966元的上诉请求，由于其在一审中并未提起反诉，属于二审增加独立的诉讼请求，因双方调解不成，本院在二审中不予审理。曾胜平认为家乐物业公司在履行物业管理服务合同中存在违约行为，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定另行向家乐物业公司提起诉讼。综上所述，曾胜平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因家乐物业公司同意在本案中向曾胜平退还其收取的停车费240元，本院在二审中一并予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持四川省射洪县人民法院（2016）川0922民初1911号民事判决，即由曾胜平于判决生效后十日内向射洪县家乐物业服务有限公司支付2013年7月至2016年6月的物业管理服务费计2066元及从2014年1月至2016年6月按照每月物业管理服务费的5%计算的滞纳金计86.14元，合计2152.14元；二、射洪县家乐物业服务有限公司向曾胜平退还收取的停车费240元；三、驳回曾胜平的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由曾胜平负担。二审案件受理费50元，由曾胜平负担。本判决为终审判决。审 判 长  董华路审 判 员  姚梓佳代理审判员  赖 力二〇一六年十二月二十八日书 记 员  朱雪萍