北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17376号原告（反诉被告）：北京市诚至物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园南里12号13层。法定代表人：高强，经理。委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：李豆豆，北京嘉观律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市程锦宾馆，住所地北京市西城区永宁胡同10号。法定代表人：师海伟，经理。委托诉讼代理人：尼如涛，北京沃兴律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市诚至物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）北京市程锦宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐澜涛独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告北京市诚至物业管理有限责任公司（以下简称：诚至物业公司）的委托诉讼代理人李豆豆、韩雪，被告北京市程锦宾馆（以下简称：程锦宾馆）的委托诉讼代理人尼如涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚至物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认诚至物业公司与程锦宾馆所签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日终止；2.判令程锦宾馆将位于北京市西城区永宁胡同10号租赁房屋腾退并交还诚至物业公司；3.确认诚至物业公司不予退还被告已支付的押金61250元；4.判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2019年12月1日计算至被告实际腾退房屋之日，按照日租金3296.81元的标准计算）；5.判令被告向原告支付逾期付款的资金占用费（自2019年12月1日计至被告实际腾房之日，以524192.79元为本金，按照全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2014年12月1日，诚至物业公司与程锦宾馆签订《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定将坐落于北京市西城区永宁胡同10号的房屋出租给程锦宾馆使用，押金为61250元，租期自2014年12月1日起至2019年11月30日止。租期届满前，诚至物业公司于2019年11月29日向程锦宾馆出具《租赁合同到期通知书》，明确双方不再续约。租赁期满后，诚至物业公司多次要求程锦宾馆返还房屋，但程锦宾馆一直拒绝返还，并实际占有至今。2020年1月2日，诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司签订《永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，约定租金标准为2.05元/建筑平方米/日，即日租金为3296.81元，但因被告至今未予返还房屋，亦未向原告支付房屋占用费，造成原告巨额经济损失。原告认为依据法律规定以及合同约定，租赁期届满，被告应当返还房屋，但在原告明确表示不再续约，且多次要求被告返还房屋的情况下，被告一直未将房屋返还给原告，并实际占有使用至今，且未付房屋占用费，给原告造成巨额损失，因此，被告应当腾退租赁房屋并交还原告，同时应参照新的租赁合同标准支付房屋占用费，并支付逾期付款的资金占用费。此外，依据合同约定，合同期满后15日内被告仍未搬离房屋的，原告可以从被告的押金中扣除所欠费用，现合同期满5个月，且被告欠付的房屋占有使用费已远超押金，故原告有权不予退还押金。综上所述，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告程锦宾馆辩称，不同意诚至物业公司的诉讼请求，理由如下：一、双方于2014年12月1日签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》虽然约定的租赁合同终止日期为2019年11月30日，但该合同第九条同时约定，租赁期满前，北京市程锦宾馆可提出续租要求，若北京市诚至物业管理有限责任公司继续出租该房产的，且北京市程锦宾馆在合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，北京程锦宾馆有权优先获签下一期该房产租赁合同，即北京市程锦宾馆对该租赁物享有优先承租权。本案中，北京市程锦宾馆在租赁合同到期前提出了续租申请，且北京市诚至物业也有继续出租房屋的意愿，双方一直就续租事宜进行沟通协商，合同到期后程锦宾馆也一直对租赁物进行管理和使用，双方的租赁合同继续履行，原租赁合同并未终止，因此不同意原告第一项诉讼请求。二、北京市程锦宾馆自2006年2月13日起开始承租原告位于永宁胡同10号的房屋，2014年12月1日，双方续签了租期为5年的租赁合同，租赁期间程锦宾馆投巨资对房屋进行了装修改造，进行了电路增容，安装了中央空调，太阳能热水器等，在该房屋注册成立北京市程锦宾馆，并加盟了速8连锁酒店，程锦宾馆长期使用涉案房屋进行经营，存在较为稳定的经营状态，程锦宾馆在2020年6月29日支付了租金385875元，双方之间仍存在租赁合同关系，因此不同意原告第二项诉讼请求，不同意腾退租赁房屋。三、程锦宾馆在获知诚至物业公司将永宁胡同10号房屋出租给案外人北京欣汇聚科技有限公司后，即发通知给诚至物业公司，要求按照其与北京欣汇聚科技有限公司签订的《永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权，并按该标准续签下一期租赁合同。因此，程锦宾馆不同意支付房屋使用费和逾期付款资金占用费的请求，程锦宾馆已支付的押金应抵做下一期租赁合同的押金。综上所述，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告程锦宾馆向本院提出诉讼请求：1.判决反诉原告按照反诉被告与北京欣汇聚科技有限公司签订的《永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权；2.判决反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉原告程锦宾馆自2006年2月13日起开始承租反诉被告诚至物业公司位于永宁胡同10号的房屋，2014年12月1日，双方续签了租期为5年的房屋租赁合同，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止，合同约定租赁期满前反诉原告可提出续租要求，在同等条件下，反诉原告有权优先获签下一期该房产租赁合同。反诉原告自2019年9月份起开始提出续租请求，并与反诉被告沟通续租事宜，2019年11月5日反诉原告向反诉被告提交租赁意向书，反诉被告迟迟不予答复，反诉原告继续使用该房屋。2020年1月由于爆发新冠肺炎疫情，反诉原告被迫停止营业，停业期间，反诉原告一直响应党和政府的号召，配合做好病毒消杀工作，留守人员每日测量体温，登记上报，与反诉被告同心协力，抗击疫情，直至2020年6月份，反诉原告收到西城区人民法院应诉材料后才得知被反诉人将永宁胡同10号的房屋另行出租给北京欣汇聚科技有限公司。反诉原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，反诉原告2014年12月1日与反诉被告签订的房屋租赁合同第九条约定，在同等条件下，反诉原告有权优先获签下一期该房产租赁合同。反诉被告事前未告知其欲与他人签订下一期租赁合同的事实，违反合同约定，剥夺了反诉原告的优先承租权，且反诉原告长期使用该房屋经营宾馆，并加盟了“速8”连锁酒店，对房屋进行了装修改造，投入了巨大资金，现正在逐步恢复正常经营活动。为保证社会生产、生活的稳定性，建设社会资源的不必要浪费，望贵院支持反诉原告的全部请求。反诉被告诚至物业公司辩称，不同意程锦宾馆的反诉请求，理由如下：一、根据《北京市高院关于审理房屋租赁合同纠纷若干疑难问题解答》第32条，反诉原告要求直接适用与第三人签订的租赁合同不应被支持，而且客观上反诉原告已与欣汇聚案外人签订了新的合同，是合法有效的，所以反诉原告要求与我方按照北京欣汇聚科技有限公司签订合同标准签订新的租赁合同，已经没有履行的可能性。根据北京高院关于租赁房屋疑难问题解答第三十二条优先承租权并非法定的权利，而是基于租赁合同约定产生的。在租赁合同只约定了要求在同等条件，但没有约定具体反诉被告应当如何进行告知。在事实上原告承租物业的告知义务已经履行到位，并且保障了程锦宾馆的优先承租权：一方面，在2019年9月20日程锦宾馆提出了续租方案。续租方案提出的单价是1.41元/天/平方米。在2019年9月29日诚至物业公司第一次经过上会讨论，讨论后会议的意见是单价过低，建议续约年限改为一年，或者是提高租金单价，并且也提出了要持续加强招商力度，而且要提供近期有意向的客户的情况辅助作为决策。在上会之后，诚至物业公司的项目负责人向程锦宾馆告知了会议的情况：一方面是单价过低，一方面是告知有意向客户在进行同样的招商。当时程锦宾馆回复是认为如果年限改为一年，经营难度比较大，希望是用提升单价的方式，合同期还是3年。在此后大概有一个多月的时间，双方都在反复的进行沟通，程锦宾馆在反诉状当中也是认可的。在沟通之后，被告最后的报价是以1.8元/天/平方米，所以基于整个过程，诚至物业公司已履行了告知义务，而且也保障了被告的优先承租权。二、优先承租权是基于合同约定产生的合同约定，双方并未约定诚至物业公司需要向程锦宾馆告知其他商户的报价。从客观上看，如果要求诚至物业公司必须要报告商户的报价容易引起恶性竞争的，不符合公平原则，也不利于保证合同履行的公平秩序。另外，如果反复进行告知，将会导致各方不断的进行加价，会影响到诚至物业公司再行上会讨论的时间，因为诚至物业公司作为国企在进行决策的时候，需要层层审批进行上会讨论。为了保证在原有的合同到期前就签订新的合同，诚至物业公司2019年10月份在案外人报价之后，招商就已经结束了，双方的报价就已经确定了。三、程锦宾馆在租金及其他多方面都不符合同等条件的适用前提，程锦宾馆的优先承租权已经消灭。2019年11月2日，北京欣汇聚科技有限公司提交租赁意向书。在租赁意向书里面，案外人的租金写的是2.05元/天/平方米。2019年11月5日，程锦宾馆提交了租赁意向书，晚于北京欣汇聚科技有限公司提交租赁意向书的时间，而且在承建的租赁向书里面提出了两个方案，但是两个方案提出的价格都是1.80元/天/平方米，因为程锦宾馆的租金标准是低于北京欣汇聚科技有限公司，所以不符合同等条件。除了租金条件以外，由于诚至物业公司本身作为国企，对租户的选择是有着比较严格的标准，租户的资产情况等一系列的情况都是很重要的考量因素。程锦宾馆的注册资本是3万，而且没有实缴到位，而北京欣汇聚科技有限公司的注册资本是100万且已实缴，所以在综合考量租金以及资产状况等多方面的条件，程锦宾馆不符合同等条件的要求。四、根据北京高院关于审理租赁合同纠纷案件疑难问题的解答第32条，因为优先承租权是基于合同产生的债权，而诚至物业公司作为租赁房屋的所有权人，对租赁房屋的占有使用收益以及在租期届满后要求返还腾退、租赁房屋，都属于行使物权，优先承租权作为债权不具有对抗物权的效力，而且也不具备对抗第三人的效力。双方不因上述条文直接形成新的合同关系，优先承租权是一项合同约定的权利。根据合同约定，此项权利应该在租赁期间届满之前行使。在租赁期限届满之前程锦宾馆已就新的租赁意向与诚至物业公司进行磋商，但因为其提出的续租条件没有优于第三人，而使优先承租权丧失，所以在租赁期限届满之后，程锦宾馆主张行使优先承租权，即没有事实依据，也没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年12月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京金翠康珠宝玉石有限责任公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市西城区永宁胡同10号（信访办公用房除外），租赁期间自2004年12月1日至2014年11月30日。2006年2月13日，诚至物业公司作为甲方，北京金翠康珠宝玉石有限责任公司作为乙方，程锦宾馆作为丙方，三方签订《协议书》，约定甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同，甲、乙、丙三方同意从该协议签订之日起到该租赁合同有效期结束日，乙方将该租赁合同规定之对永宁胡同10号的所有权利、义务转让给丙方，由丙方继承甲、乙双方于2004年12月2日签订的永宁胡同10号租赁合同规定对永宁胡同10号之乙方与甲方的权利、义务关系。2014年12月1日，诚至物业公司作为甲方（出租方），程锦宾馆作为乙方（承租方），双方签订《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》，甲方将坐落于北京市西城区永宁胡同10号（除信访办公用房外）出租给乙方仅为宾馆使用，租赁日期为2014年12月1日至2019年11月30日，其中2014年12月1日至2016年11月30日，每季度租金为183750元，全年租金735000元，从第三年开始递增5%，自2016年12月1日至2019年11月30日止，每季度租金为192937.50元，全年租金总额为771750元，乙方同意按租金标准向甲方交付该房产租金，支付方式为按季度支付。房产押金为61250元。若本合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，并必须恢复该房产原状或支付相当于恢复该房产原状所应发生的费用。若本合同期满或提前终止与解除15日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产或未按甲方要求恢复原状，则视为乙方放弃权利，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以变卖或以其他方式处理，并无须给予方任何补偿。甲方可以从乙方的押金及财产与物品变卖所得中扣除所欠费用。乙方应在解除或终止之日起7日内，将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除，如逾期归还或未将自身物品清理移除的，则乙方按合同的有关内容承担相应法律责任。双方在上述合同第九条中约定：“9.1租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同……”双方在合同中还约定了其他权利义务。后诚至物业公司作为甲方，程锦宾馆作为乙方，双方签订《补充协议》。2019年9月至11月期间，诚至物业公司人员与程锦宾馆人员就涉案房屋下一期租赁进行协商，程锦宾馆向诚至物业公司发送了《酒店投资运营计划书》以及《北京市程锦宾馆租赁意向》，其中租金意向：方案①租期3年4个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增5%……方案②租期：5年6个月（半年装修期）+同等条件下优先续约权……租金：租金为1.8元/天/平方米，租金递增为每两年递增3%。2020年1月2日，诚至物业公司作为甲方（出租方），北京欣汇聚科技有限公司作为乙方签订《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，其中约定甲方将北京市西城区永宁胡同10号出租给乙方使用，作为商业用途，租赁期间为2020年4月1日至2024年12月31日，租金标准按照每两年3%递增，第一年租金基数为2.05/建筑平方米/日计算，租金按季度支付。双方还约定了其他权利义务。2020年2月15日，诚至物业公司工作人员向程锦宾馆人员发送通知书，要求程锦宾馆搬离涉案房屋。2020年6月29日，程锦宾馆向诚至物业公司转款385875元。2020年7月2日，诚至物业公司向程锦宾馆邮寄《关于收取房屋占有使用费等的告知函》，其中主张其损失持续发生，且程锦宾馆支付的款项低于诉讼请求，亦不足以弥补拒绝腾退的损失，要求程锦宾馆主动腾退涉案房屋等内容。诚至物业公司对邮寄上述函件及过程进行了公证，由北京市燕京公证处制作（2020）京燕京内民证字第2138号公证书。2020年7月22日，程锦宾馆向诚至物业公司发送《通知书》，要求按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司所欠租赁合同标准优先承租涉案房屋。另查，一、庭审中，诚至物业公司提交租赁合同到期通知书的张贴照片，证明其于2019年11月29日已向程锦宾馆要求告知返还房屋。程锦宾馆对该照片真实性不认可，称并未于上述时间收到通知书。二、庭审中，诚至物业公司提交会议纪要，证明诚至物业公司与程锦宾馆进行了充分的说明，程锦宾馆提出的续租方案因单价过低，经讨论未能通过，所以没有达成续租合意。程锦宾馆对上述会议纪要真实性不认可，认为系对方单方制作，且并未将会议内容向程锦宾馆进行告知。另，诚至物业公司为证明程锦宾馆的报价低于北京欣汇聚科技有限公司以及北京欣汇聚科技有限公司的资本更优于程锦宾馆，程锦宾馆与北京欣汇聚科技有限公司并非同等条件，提交了北京欣汇聚科技有限公司的《租赁意向书》及工商信息截图。程锦宾馆对于北京欣汇聚科技有限公司的《租赁意向书》的真实性不认可，且诚至物业公司没有将北京欣汇聚科技有限公司租金意向及相应租金标准告知程锦宾馆；对于诚至物业公司提交的工商信息截图真实性认可，但认为注册资金不能反映企业公司的真实资金情况，程锦宾馆经营效益良好，没有对外债务或其他纠纷，诚至物业公司的意见不能成立。三、庭审中，程锦宾馆为证明其对涉案房屋办理电力增容、为经营宾馆进行装修改造以及加盟速8酒店的情况，提交了加盟合同、品牌使用授权书、汇款凭证、收据、施工合同等相关材料。诚至物业公司认为上述证明材料与本案争议无关。四、庭审中，对于程锦宾馆于2020年6月29日的转款385875元，程锦宾馆称上述费用为2020年6月筹措的资金，因为2020年2月疫情发生，按照相关政策应当减免三个月的租金。诚至物业公司则认为上述款项系房屋占用费并非租金。本院认为，诚至物业公司与程锦宾馆之间就涉案房屋签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。上述合同于2019年11月30日到期，诚至物业公司主张确认上述合同于2019年12月1日终止，不予退还租房押金，并要求程锦宾馆搬离涉案房屋、支付房屋占用费及资金占用损失等。程锦宾馆则提出依约定其对涉案房屋具有优先承租权，故不同意诚至物业公司的上述请求，并要求按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》继续承租涉案房屋；诚至物业公司则认为程锦宾馆未构成“同等条件”的继续承租，且程锦宾馆的优先承租权业已消灭，不同意程锦宾馆的上述反诉请求。故而，本案的争议焦点为：一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权是否消灭；二、程锦宾馆是否能够基于优先承租权租赁涉案房屋。一、程锦宾馆对涉案房屋的优先承租权尚未消灭。首先，程锦宾馆享有涉案房屋的优先续租权。因依据双方约定，如诚至物业公司继续出租涉案房屋，程锦宾馆亦欲继续租赁涉案房屋，需在租赁期满前一个月，提出续租要求，程锦宾馆在合同期内无重大违约行为的情况下，程锦宾馆获得在同等条件下优先承租涉案房屋的权利。诚至物业公司在本合同到期前以投标招商方式出租涉案房屋，并与案外人就涉案房屋达成了涉案合同到期后的房屋租赁合同，故诚至物业公司存在继续出租涉案房屋意愿；程锦宾馆在诚至物业公司的招商期内进行投标，要求承租涉案房屋，且在2019年9月开始即与诚至物业公司协商有关续租事宜，故程锦宾馆在合同约定期限内对继续承租涉案房屋提出要求；诚至物业公司亦未提交证据证明程锦宾馆在合同期内存在重大违约行为，故程锦宾馆按约定在同等条件下享有优先获签下一期涉案房屋租赁合同的权利。其次，程锦宾馆所享有的优先承租权并未消灭，分析如下：1.诚至物业公司未以合理方式履行告知义务。基于涉案房屋租赁合同的签订时间及合同履行期间，程锦宾馆所享有的优先承租权系基于合同产生，故诚至物业公司应按照合同约定保障程锦宾馆上述权利的实现。诚至物业公司主张因在合同并未明确约定其告知义务的履行方式，诚至物业公司以交易习惯、以合理方式对程锦宾馆进行告知，保障了程锦宾馆的优先承租权。本院认为，双方虽未在合同中明确约定诚至物业公司的告知履行方式，但告知义务的履行应符合合同的本意，合同中对程锦宾馆优先承租权的约定，本就是双方对合同到期后对涉案房屋继续处于租赁状态时的安排，故诚至物业公司则负有将其最终确定的涉案房屋租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容对程锦宾馆进行告知义务，并应给予程锦宾馆合理期间予以回复。诚至物业公司仅以其告知程锦公司所提的租金标准或租期不符合其要求为由，主张进行了合理告知，本院对此不予采纳。2.诚至物业公司所称程锦宾馆已在“同等条件”下行使优先承租权的意见不能成立。诚至物业公司认为程锦宾馆以提交《租赁意向书》的方式行使了优先承租权，在不符合“同等条件”的情况下，程锦宾馆的优先承租权已消灭。本院认为，诚至物业公司以招投标方式确定下一租期租赁物的租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等内容，程锦宾馆在未知诚至物业公司对上述出租具体条件的情形下所发送的《租赁意向书》，系其要求对涉案房屋进行下一期承租的意思表示；又因，诚至物业公司在进行招标后，其确定承租人的方式并非通过公开竞价方式，而是通过其公司内部讨论决定，故程锦宾馆参与投标的行为不能认定为对优先承租权的放弃或行使完毕，亦不能当然免除诚至物业公司告知程锦宾馆出租涉案房屋的“同等条件”的义务。诚至物业公司未有证据证明其已在程锦宾馆发出《租赁意向书》前明确告知其出租涉案房屋的“同等条件”情况下，而以他人所发送的《租赁意向书》作为“同等条件”的前提，缺乏依据，本院对诚至物业公司该项抗辩意见亦不予采纳。程锦宾馆称其在诉讼过程中以证据方式获取了诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》，并同意按照该合同全部条款履行并向诚至物业公司发出函件，要求行使优先承租权，本院认为程锦宾馆就涉案房屋的优先承租权并未消灭。二、程锦宾馆应在同等条件下优先承租涉案房屋。程锦宾馆因享有对涉案房屋的优先承租权，且同意完全按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》约定履行的情况下，本院认为涉案房屋应当由程锦宾馆优先承租，分下如下：1.从房屋的使用情况因素考量，程锦宾馆于2006年以来对承租涉案房屋进行长期使用，至庭审辩论终结时，诚至物业公司虽与北京欣汇聚科技有限公司之间签订了房屋租赁合同，但涉案房屋仍处于程锦宾馆占有使用中。2.从绿色原则及经济因素考量，程锦宾馆因在涉案房屋经营宾馆住宿等业务，进行了大量资金投入，且经营场所对于品牌经营具有重要影响，如程锦宾馆无法通过行使优先承租权承租涉案场地，势必造成较大的经济损失以及无形商业利益损失，程锦宾馆继续使用涉案房屋则可充分利用原有设施设备，一定程度上避免不必要的浪费；对于诚至物业公司而言，在程锦宾馆同意完全按照其与北京欣汇聚科技有限公司所签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》条款履行的情况下，对其而言未有经济损失，且亦不存在由程锦宾馆继续承租，则房屋租赁合同无法履行的情形；对于案外人北京欣汇聚科技有限公司而言，其尚未对涉案房屋进行投资经营，其经济损失势必小于程锦宾馆，故本院认为对程锦宾馆按照诚至物业公司与北京欣汇聚科技有限公司签订的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件行使优先承租权的诉讼请求予以支持。诚至物业公司认为其在原租赁合同到期后收回房屋系行使物权，而程锦宾馆所行使的优先承租权基于合同所产生的债权，故其优先承租权无法与物权形成对抗。但，应当指出，首先，诚至物业公司与程锦宾馆之间存在房屋租赁合同关系，诚至物业公司作为涉案物权人亦是房屋租赁合同的出租人，故在因诚至物业公司未能完全履行合同约定内容的情况下，主张物权的行使，缺乏法律依据；其次，诚至物业公司在涉案房屋到期后对于房屋存在再行出租的情形，并非将房屋收回自用，诚至物业公司再行出租的行为亦是让渡涉案房屋使用权获取收益的行为，程锦宾馆也亦基于诚至物业公司的出租意愿并结合合同约定取得了同等条件下的优先承租权，故本院对诚至物业公司上述抗辩意见不予采纳。应当指出，程锦宾馆已向诚至物业公司主张在同等条件下行使优先承租权，双方应当及时就涉案房屋租赁事宜签订书面协议。综上，本院对于诚至物业公司要求确认其与程锦宾馆于2014年12月1日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》到期终止不持异议，但因程锦宾馆行使优先承租权，诚至物业公司与程锦宾馆形成了新的房屋租赁合同关系，故本院对诚至物业公司要求程锦宾馆腾涉案房屋的诉讼请求不予支持。因程锦宾馆认可按照《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》的条件履行合同，故本院对诚至物业公司主张的房屋占用费的诉讼主张进行分段讨论。对于2019年12月1日至2020年3月31日期间，因双方就此未进行约定，但上述期间内程锦宾馆未能行使优先承租权与诚至物业公司达成房屋租赁合同的责任不可归咎于程锦宾馆，且结合新冠病毒疫情发生后，涉案房屋所在地区的防控政策、经营业态，故本院参照原合同标准酌定减免2个月的房屋占用费，程锦宾馆应支付该期间房屋占用费385875元；又因，程锦宾馆于2020年6月支付了上述款项，故程锦宾馆无需再行支付上述期间房屋占用费。对于2020年4月1日起，双方之间应成立新的房屋租赁合同关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务，故本院对诚至物业公司主张2020年4月1日之后的房屋占用费不予支持，如双方因租金给付发生纠纷应当另行解决。对于诚至物业公司所主张的资金占用费，因双方对此未有约定，且上述期间房屋费用未能及时给付系双方对优先承租权行使存在争议，故本院对诚至物业公司该项诉讼不予支持。对于诚至物业公司要求确认不予退还押金的诉讼请求，因诚至物业公司并未提交证据证明程锦宾馆在原租期内存在欠费，且经抵扣后，程锦宾馆亦不存在欠付房屋占用费之情形，故本院对诚至物业公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京市诚至物业管理有限责任公司与北京市程锦宾馆于二〇一四年十二月一日所签订的《永宁胡同10号项目房屋租赁合同》于二〇一九年十二月一日终止。二、北京市程锦宾馆按照北京市诚至物业管理有限责任公司与北京欣汇聚科技有限公司签订于二〇二〇年一月二日的《海龙集团永宁胡同10号项目整体租赁类合同》所约定的同等条件对北京市西城区永宁胡同10号房屋进行承租。三、驳回北京市诚至物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费34493元（其中本诉案件受理费9138元，反诉案件受理费25355元），由北京市诚至物业管理有限责任公司负担（已交纳4569元，剩余29924元于本判决生效之日起）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月二十二日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍书 记 员 郭莹莹