山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4816号原告：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：91370213053074580E。负责人：赵硕，职务经理。委托诉讼代理人：张妍，山东畅海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董圣洁，山东畅海律师事务所律师。被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：913702006937608887。法定代表人：兰涛，职务总经理。委托诉讼代理人：李娜，系该公司员工。委托诉讼代理人：高振德，系该公司员工。原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的委托诉讼代理人张妍、董圣洁，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费1805284.44元、车位管理费2369630元，合计4174914.44元；2、依法判令被告支付逾期交纳物业服务费违约金1506924.54元；3、依法判令被告支付律师代理费80000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为,物业服务费1913437.14元、物业费违约金1900427.24元、车位管理费为2549780元、车位费违约金2401659元、保函费为8643元。物业费和逾期违约金均计算至2020年10月31日。事实与理由：原、被告签订《嘉凯城时代城翡翠郡、翡翠赏前期物业服务合同》，约定由原告为嘉凯城时代城·翡翠郡、翡翠赏项目提供前期物业管理服务，并约定了收费标准、支付时间及违约金。后原告按照合同约定提供了前期物业管理服务，但被告一直拖欠物业及车位服务费，经原告多次索要，被告拒付至今。故诉至法院，请求判如所请。青岛嘉凯城房地产开发有限公司辩称，一、对于原告诉请物业费及车位费的本金部分需要核对，原则上根据物业合同的约定,但对于费用的起止时间段及计算标准需要核对，对于非开发商的原因导致的小业主不接收房屋的情况相应的物业费和车位费应当予以核减，不应当由开发商承担；二、对于合同附件一中的物业服务质量及标准包括按照四星级服务的内容，认为按照最高院的司法解释的规定，品质和服务不达标应当予以核减；三、关于原告主张的逾期违约金过高，请求法庭依法根据实际损失来判定；四、关于原告主张的律师费没有法律依据和合同约定，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司与浙江嘉业物业管理有限公司青岛分公司签订《前期物业服务合同》一份，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司为甲方，浙江嘉业物业管理有限公司青岛分公司为乙方，约定甲方选聘乙方对青岛嘉凯城时代城翡翠郡、翡翠赏项目提供物业管理服务，物业类型为住宅、商业，坐落位置为青岛市李沧区，建筑面积253920.32平方米。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的服务标准。物业服务费用由业主按其业主拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：联排别墅4.8元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业4.8元/月/平方米，电梯使用费0.4元/月/平方米。业主应于开发商正式通知交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的房屋、车位已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度的第一个月的10日之前预交本季度的物业服务费。地下车位所有权或使用权由业主所有的，车位使用人应按每个车位80元/月的标准向乙方交纳车位服务费。甲方、业主或物业使用人未按合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰向乙方支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。在合同的附件一当中，约定了前期物业管理服务内容及质量标准，规定了责任、内容等条款。对于合同签订的时间，原告主张系2012年12月签订的，被告表示不清楚。二、2014年7月15日，浙江嘉业物业管理有限公司青岛分公司名称变更为嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司。三、原告提交物业费欠费明细表三份、车位服务费欠费明细表三份，证明项目竣工后部分房屋、车位在未出售期间原告所提供的物业管理服务所产生的物业服务费为1913437.14元、车位管理费为2549780元，其中2017年及之前为2530259.01元（2017年之前至2017年12月31日），2018年为827679.68元（2018年1月1日至2018年12月31日），2019年为614583.95元（2019年1月1日至2019年12月31日），2020年1至10月为490694.5元（2020年1月1日至2020年10月31日）。对上述未售出的房屋的物业管理费，被告不予认可，提交以下证据：1.33-1-802业主方珊交房确认单一份、购房收据二份，证明业主交全款的时间是2018年8月1日，业主收房的时间是2018年9月3日，前期物业费应截止时间是2018年8月1日，此后由小业主承担。原告称该房屋是样板间，房屋钥匙不在物业处保存，被告并没有与业主及原告进行过交接。2.13-104吕静林购房收据一份，证明业主交全款的时间是2016年7月22日，前期物业费应截止时间是2016年7月31日，此后由小业主承担。原告认为该房屋没有交房确认单，被告及业主直到现在也没有与原告办理房屋交接手续，房屋钥匙至今仍在原告处。被告称该房屋所在小区在2012年即办理集中交付，该户于2016年全款到位后即办理交付手续。3.13-105何小来购房发票、交房确认单、物业费发票各一份，证明业主交全款的时间是2018年12月5日，前期物业费应截止时间是2018年7月31日，此后由小业主承担，且小业主已补齐自2018年8月至2021年1月的物业费。原告对上述事实予以认可，原告同意撤回对该房屋2018年8月1日至2020年10月31日的物业费42678.63元的主张。4.14-101工程款抵账收据一份、发票二份，证明该房屋系抵账房，抵账时间是2012年，实际购房人胡保亭交全款的时间是2016年12月31日，前期物业费截止时间是2016年12月31日，此后由小业主承担。原告认为该房屋没有交房确认单，被告及业主直到现在也没有与原告办理房屋交接手续，房屋钥匙至今仍在原告处。5.被告称38-1-1003户房屋已于2012年12月份通知交房，原告关于该房屋主张的物业费均不应由被告承担，但被告未提交相应证据予以证明。原告认为该房屋被告及业主直到现在也没有与原告办理房屋交接手续，房屋钥匙至今仍在原告处。四、原告提交催费函及邮件回执各一份，证明2019年5月20日，原告向被告发出催费函一份对服务费进行催缴。被告对此不予认可。五、2020年4月9日，原告与山东畅海律师事务所律师签订委托代理合同，2020年4月21日、11月6日，山东畅海律师事务所律师开具律师代理费发票两张，金额各为40000元。六、原告提交中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单及发票，证明原告申请财产保全支出保险保函费用8643元。七、被告提交青岛市市中公证处的公证书一份，公证书的第十一页到第十八页是证明翡翠郡、翡翠赏地块的，该是在2020年10月27日由青岛市市中公证处的公证人员随机到四个地块进行现场取证和现场公证，这个时间也是处于原告主张的物业费的时间段之内的随机的一天，证明小区内私搭乱建现象严重，小区管理混乱，违规装修超载车辆进入；小区及楼道等公共部位管理混乱，垃圾物品随意堆放，达不到日清日结；公共部位维护及保养存在问题。原告对此不予认可，认为对于小区内的私搭乱建等问题一经发现即在职权范围内向业主下发通知，并将有关情况报告相关职责单位，也协助相关职责单位进行过拆除，已尽了相应的管理义务。八、被告提交现场照片1宗，证明房屋的公共部位墙皮脱落没有及时维修、地面开裂、地下发霉、地下水管不能正常使用。原告对此不予认可，认为无法证明是本案争议的项目，无法证明被告的主张。九、对于原告所主张的违约金，原告认为系按照每年分开累计计算的，按照每年应交金额的30%计算。对于服务费逾期交纳的实际损失，原告未提交证据予以证实。被告认为该违约金过高，也未提交证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，原告一直为涉案小区提供物业服务，被告作为该小区物业使用人，实际接受了原告提供的物业服务，故被告应受此协议约束。被告拒交物业管理费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响了已交费业主的利益，该行为不宜提倡，故被告应按照协议约定交纳物业管理费。关于被告应给付原告未售出的房屋的物业管理费，被告主张33号楼1单元802户方珊、13号楼104户吕静林、13-105何小来、14-101胡保亭的前期物业费负担问题，原告或认可被告的主张，或认为虽被告已办理交房手续但未通知原告，虽然被告未提交证据证明其已按照通常的交房手续告知原告业主已交房，但该通知只是原被告双方之间的业务流转手续，不能构成通知交房后，上述房屋的物业费仍由被告承担的理由，故对被告该主张，本院予以支持，上述房屋应由业主负担的费用应在前期物业费中予以扣除。上述应由业主负担的物业费为198354.38元。被告关于38号楼1单元1003户房屋已于2012年12月份通知交房的主张未提交证据予以证明，故对被告要求扣除该房屋前期物业费的抗辩意见本院不予支持，被告如有证据证明房屋已交付，可另行主张权利。被告应支付原告2015年4月1日起至2020年10月31日期间的物业服务费为1715082.76元、车位管理费为2549780元，故对原告要求被告给付其上述期间物业服务费1715082.76元、车位管理费2549780元的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原告提供的物业服务不到位、物业服务质量不达标，应予以核减物业费的主张，本院认为，基于物业服务合同的特殊性，物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，公共卫生需连续性清扫、公共设施需定期维修和养护，均决定了不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定物业服务企业卫生清洁不到位，不能仅凭某个时刻小区内公共设施的毁损、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标。故对被告认为原告服务质量不达标，应予以核减服务费的抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金4302086.24元的诉讼请求，原告主张系按照每年分开累计计算的应交金额的30%计算。对于前期车位管理费及前期物业费逾期交纳的实际损失，原告未提交证据予以证明。被告认为该违约金过高，也未提交证据予以证明。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑，本案中应认定合同约定的违约金过高，故对原告该主张，本院不予支持，考虑到被告提交的证据虽不能全面代表原告的物业服务质量和水平，但也反映出物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，对原告主张的违约金应予以调整，本院酌定按照相应的欠费明细，从每一欠费区间的最后一日的次日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。关于律师代理费80000元，原告的主张既无合同约定，也无法律规定，故本院不予支持。关于诉讼保全担保保险的费用8643元，属原告为主张权利而进行的必要的合理支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司物业服务费1715082.76元、车位管理费2549780元；二、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司违约金（以本金2470146.72元为基数，自2018年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金781921.83元为基数，自2019年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金571972.91元为基数，自2020年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金440821.3元为基数，自2020年11月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司诉讼财产保全责任保险保单费用8643元；四、驳回原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73157元，减半收取计36578.5元,财产保全费5000元，共计41578.5元（原告已预交），由被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩璐二〇二一年三月四日书记员  刘涛