湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终375号上诉人（原审被告）：刘如意，女，1981年7月15日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，上诉人（原审被告）：鲁国辉，男，1980年12月1日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被上诉人（原审原告）：程文珍，女，1963年8月10日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：汪涛，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人刘如意、鲁国辉因与程文珍租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘如意、鲁国辉、程文珍及其委托诉讼代理人汪涛。本案现已审理终结。刘如意、鲁国辉上诉请求：1、请求延长店铺使用时间1个月处理积压货物；2、请求程文珍延长店铺使用时间69天或退回店租9452元；3、请求程文珍赔偿违约金30000元。事实与理由：（一）本租赁合同虽为不定期合同，但程文珍突然提出解约，没有给予合理期限，造成本人货物大量积压，丧失了转租其他店铺的有利时机，请求延长店铺使用时间1个月处理积压货物。（二）因疫情店铺关闭69天，造成货物积压等损失，因此次疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，请求程文珍延长店铺使用时间69天或退回店租9452元（50000元/年÷365天×69天）。（三）未提前告知，导致刘如意、鲁国辉未能带货转租他人，程文珍应赔偿违约金30000元。综上，请求二审支持刘如意、鲁国辉的上诉请求。程文珍辩称，1、从双方签订的书面合同及口头约定，案涉的租金是按先付租金后使用的方式支付，在合同租期届满前，刘如意、鲁国辉找到程文珍协商续租的事实，且刘如意、鲁国辉在合同租期届满前到程文珍家进行无理交涉，在租期届满前双方已就合同的续租进行过协商，但未协商一致。2、对于疫情造成的损失，没有法律规定一定要给予承租方免租的情形，且刘如意、鲁国辉从2020年9月开始至今长达8个月时间一直在使用该铺面外挂区域的经营权，相关货物应早已销售完毕，不存在货物积压的损失，双方合同明确约定了第一年租金含40000元货物，刘如意、鲁国辉主张货物的损失没有依据，从2020年9月起至今上诉人虽然未使用铺面，但使用了铺面外挂面的经营权，并导致该铺面停止经营达8个月之久，请求法院予以核实。综上，为避免损失进一步扩大，请求维持一审判决。程文珍向一审法院起诉请求：1、判令刘如意、鲁国辉立即将非法占有的位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面（套内面积9平方米）退还给程文珍；2、判令刘如意、鲁国辉向程文珍支付租金4166元（暂按一个月计算，要求计算租金至实际退还铺面给程文珍之日），违约金30000元；3、本案诉讼费用由刘如意、鲁国辉承担。一审法院认定事实：2014年8月26日，程文珍（甲方）与二被告（乙方）签订《铺面租赁协议》一份，约定：“甲方将现有自购明塘市场一楼A4区94号铺面一间，面积为9㎡出租给乙方经营。租期自2014年9月1日至2015年8月31日，租金每年50000元。第一年带货40000元，共打包90000元（含边道挂面）。租金支付方式按年度先付租金后使用。乙方在租用期内不得因经营不善亏本或其它任何原因单方终止协议，而要求甲方退钱，更不能以铺内货品不好销售压货等抬高物价而找甲方索赔。协议到期后在同等价格的前提下，优先乙方承担，确因乙方原因不续期，甲方则不承收任何货品，也不承担任何费用。单方违约赔偿对方30000元…”。双方在书面约定的一年租期届满后，从2015年9月1日口头续租至2020年8月31日。2020年8月，双方对租金增减进行沟通，未能达成一致意见，而发生争执。原、被告双方将该案涉铺面均上锁致铺面未经营。鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面所有权人为夏源鑫，与程文珍系母子关系，夏源鑫对程文珍出租铺面的行为和行使诉讼的权利予以认可、授权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因双方未在2015年8月31日后并未签订书面的租赁协议，故双方的租赁行为视为不定期租赁行为。第二百三十二条的规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，原、被告双方签订《铺面租赁协议》无论是书面约定的租期还是口头约定的租期，均已到期。由于双方在租赁过程中发生争执，导致刘如意、鲁国辉将该案涉铺面上锁未经营，现出租方已明确表示不愿意出租给二被告，故双方的租赁行为终止。二被告应将案涉铺面返还出租方。综上，对于程文珍诉请的退还租赁物依法予以支持。至于诉请的第二项于法无据，于事实不符，不予支持。案涉铺面鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面所有权人为夏源鑫，夏源鑫对于程文珍出租铺面的行为和行使诉讼的权利已予以认可、授权。对此二被告亦无异议，应予以认可。刘如意、鲁国辉的答辩意见于法无据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、刘如意、鲁国辉于本判决书生效之日起十五日内将返还位于鄂州市××城区××市场××楼××区××号铺面返还程文珍。二、驳回程文珍的其他诉讼请求。案件受理费754元，减半收取377元，由刘如意、鲁国辉负担。刘如意、鲁国辉、程文珍在二审举证期限内未提交新的证据。经审理查明：一审认定的事实属实。本院认为：针对上诉人刘如意、鲁国辉的上诉：（一）关于程文珍应否延长刘如意、鲁国辉店铺使用时间1个月以处理积压货物。本案双方当事人对案涉租赁合同系不定期租赁合同均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，程文珍可以随时要求解除合同，根据双方陈述的事实，双方于2020年8月对于是否续租事宜进行沟通，未达成一致意见，后程文珍决定不续租，亦给予刘如意、鲁国辉10天进行腾退，因双方之间系不定期租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条但书条款中的合理期限并未严格要求一个月以上的期限，结合刘如意、鲁国辉系经营服装销售，且承租商铺面积为9平方米，转移货物、腾退店铺的工作量不大，程文珍要求刘如意、鲁国辉10日内腾退商铺的期间应属于合理期限，故刘如意、鲁国辉要求延长一个月以上处理积压货物依据不足，本院依法不予支持。（二）关于程文珍应否延长店铺使用时间69天或退回店租9452元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）第一条第一款第（二）项：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，结合本案中，刘如意、鲁国辉因新冠疫情影响导致经营店铺关闭69天，案涉租赁合同因程文珍提出解除而终止，刘如意、鲁国辉应予腾退，已无延长使用店铺之基础，本院基于公平原则，酌情考虑由程文珍退还刘如意、鲁国辉一个月店铺租金4166元（50000元/年÷12个月）。（三）关于程文珍应否赔偿刘如意、鲁国辉违约金30000元。本案系双方协商租金不成，程文珍要求解除租赁合同、退还铺面所致，一审期间，刘如意、鲁国辉答辩称要求程文珍接受两人疫情期间积压货物，向两人支付店铺装修及空调安装增容费20000元，补偿刘如意损失40880元，二审期间，刘如意、鲁国辉赔偿违约金的上诉请求并非其一审抗辩主张，其也未在一审期间对此二审上诉请求提出抗辩或者反诉，属于新的诉求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院二审对刘如意、鲁国辉要求程文珍赔偿违约金30000元的上诉请求不予审理，由双方当事人在另案中予以解决。综上，上诉人刘如意、鲁国辉的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3406号民事判决第一项，即：“刘如意、鲁国辉于本判决书生效之日起十五日内将返还位于鄂州市鄂城区明塘市场一楼A4区94号铺面返还程文珍”；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初3406号民事判决第二项，即：“驳回程文珍的其他诉讼请求”；三、程文珍于本判决书生效之日起十五日内退还刘如意、鲁国辉一个月租金4166元（50000元/年÷12个月）；四、驳回程文珍的其他诉讼请求。一审案件受理费754元，减半收取377元，由刘如意、鲁国辉负担350元，程文珍负担27元。二审案件受理费754元，由刘如意、鲁国辉负担700元，程文珍负担54元（二审程文珍应负担的诉讼费用，已由刘如意、鲁国辉垫付，执行中一并解决）。本判决为终审判决。审判长 齐志刚审判员赵国文审判员张开二〇二一年四月三十日法官助理金燕玲书记员彭朗