天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0225民初11142号原告：贾素平，女，1967年9月10日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。被告：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟县渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人:赵文利,经理。委托诉讼代理人:梁亮，该公司法律顾问。原告贾素平与被告天津佳伦宏业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾素平，被告天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人梁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾素平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的利息及违约金共计229545元；2、保留原告自起诉之日起至被告正式交付商品房之日止的利息及违约金的诉权；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月3日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同金额740188元，合同约定被告于2011年12月31日前交付房屋，但被告未能按照合同约定的期限交房。2014年7月23日，被告在未取得《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》的情况下违约将房屋钥匙交付原告，故起诉。天津佳伦宏业房地产有限公司辩称，第一、原告方诉讼请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。”原告的诉讼请求由2012年1月1日起算。其诉讼请求已超过诉讼时效，失去胜诉权。第二、根据原告签订的《天津市商品房买卖合同》的补充协议第3条之约定：“非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”甲方于2010年5月13日开始被蓟县规划局停工2年之久，严重影响了施工工期和竣工验收手续的办理，因此，才导致至今无法竣工验收。以上情况应适用以上条款，甲方不承担相应的法律责任。第三、原告在得到被告通知后，于2013年12月15日到被告处领取了该房屋的钥匙，此举系原告认可了被告实际交付房屋的行为。根据原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条第一款“利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止”之约定，原告在实际交房后无需再承担相应的违约责任。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据和事实认定如下：被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2010年12月3日，以原告为乙方、被告为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园1-1-1101室楼房一套出售给乙方，建筑面积为93.2平方米，每平米售价7941.93元，总款为740188元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2011年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其它权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，原告如约履行付款义务，并缴纳了契税、维修基金等费用。2010年5月18日，蓟县规划局对被告下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。被告于2013年12月15日将该房屋钥匙交付给原告。至今被告交付给原告的房屋未进行竣工验收。庭审中，原告诉求因起诉之日起至被告商品房满足交房条件之日止的利息及违约金,另行予以主张权利。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案当事人之间的争议焦点为：（一）.原告诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；（二）.被告未如期交付房屋是否存在免责的事由。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：（一）.原告诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋。对逾期交付商品房，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。本院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，被告通知原告收房，不符合合同约定的交付条件，被告仍属于违约行为。原告主张权利的事实存在连续性，且原告就被告逾期交付房屋曾多次找被告进行过交涉主张权利，故被告主张的原告诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，本院不予采信。（二）.被告未如期交付房屋是否存在免责的事由；关于被告提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”问题。本院认为，关于停工通知是针对被告施工的五子家园项目屋顶和外檐，是被告自身原因所致，不属不可抗力的原因，被告不能以此作为免责事由，本院对被告主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。本院认为，被告逾期向原告交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，被告应向原告支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.10‰0向原告支付违约金。鉴于原告已于2013年12月15日实际占用诉争房屋，故此，被告应给付原告自2012年1月1日至2013年12月14日期间延期交房违约利息97800.42元。原告主张被告给付自2012年1月1日至2016年10月10日的违约金,因其保留自起诉之日起至房屋满足交房条件之日止的诉权，故原告主张的违约金截止日期应为2016年10月9日，违约金应为（740188元×0.00001×1743天）12901.48元。被告认为原告起诉已超过诉讼时效及被告逾期交房存在免责事由，要求驳回原告诉讼请求的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付原告贾素平逾期交付商品房的损失利息97800.42元，违约金12901.48元，合计110701.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2372元（原告已预交），由原告负担1228元，被告天津佳伦宏业房地产有限公司负担1144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 赵 锐二〇一六年十二月三十一日书 记 员 张潇熠附判决书适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。