文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0812民初8540号原告：王云，女，汉族，1981年1月22日出生，个体户，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王小强，淮安市淮阴区东方法律服务所工作者。被告：李兰，女，汉族，1963年10月9日出生，退休人员，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：程晨，女，汉族，1983年10月16日出生，系被告的姨侄女，现连云港中级人民法院审判员，中共党员，住江苏省连云港市海州区。原告王云与被告李兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，于2020年12月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序于2021年4月12日再次开庭审理，原告王云及其委托诉讼代理人王小强，被告李兰及其委托诉讼代理人程晨（该代理人第-次到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云向本院提出诉讼请求：1、判决被告李兰立即赔偿原告损失350000元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2020年10月11日签订的《商品房买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出售给原告，建筑面积为82.12平方米，房价136万元，合同对房款支付、房屋过户、交付等进行约定。签订合同当日，原告支付被告定金1万元，2020年10月28日，原告又支付被告首付款60万元，原、被告一起到民生银行淮安分行办理申请按揭贷款的手续，此贷款目前已经审批通过。因房屋涨价，被告耍赖不想卖，拒绝和原告到房管部门办理过户手续，并于2020年11月6日将原告已经支付的房款退还给原告，致合同无法履行。被告的行为毫无契约精神，严重违反诚实守信的原则，给原告造成严重的损失，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李兰辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回王云的全部诉讼请求。其理由是：王云与李兰经过淮安市赶集房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）工作人员于2020年10月11日签订房屋买卖居间合同，后王云一直未支付房款。2020年10月27日我催告王云七日内付清全款，王云才于2020年10月28日支付首付款60万元，剩余房款未能按约支付给我，王云已构成违约。鉴于王云违约在前，我向经纪公司提出解除和王云的房屋买卖合同的要求，在经纪公司工作人员裘某,4、穆红胜的协调下，双方于2020年11月6日达成如下意见：双方解除合同，由我退回62.2万元，双方全部纠纷处理完毕。王云于2020年11月6日将其中国银行账号62×××61提供给经纪公司工作人员裘某,4，后我在裘某,4的陪同下前去银行将62.2万元汇至王云指定的中国银行账户。双方协商一致解除房屋买卖合同、处理完毕全部纠纷的情况下，恶意向法院提起诉讼，出尔反尔，浪费司法资源，请求法院驳回王云的全部诉讼请求。根据当事人陈述及审查证据，本院认定事实如下：2020年10月11日，原告王云(乙方，买受方)与被告李兰（甲方，卖出方）经过经纪公司介绍，三方签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于淮安市大治路1幢201室的房产出售给乙方，建筑面积为82.12平方米，其权属为私有权，产权证号为A201121491，成交价人民币壹佰叁拾陆万元，首付定金壹万元，余款陆拾万元作为首付款，余下柒拾伍万元由银行贷款，首付款以银行审批为准，多退少补。支付居间人费用8000元人民币由乙方承担，签合同时一次性付清。违约责任：如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，如乙方单方违约，则乙方所付之定金归甲方所有，居间人中介费由违约方全额承担。如甲方推迟交房或乙方不按时付款，违约方应按千分之二/日向对方支付违约金。另补充约定：1、甲方保证此房学位在，满五唯一；2、物品留下来以照片为准；3、交房时间款清两个月后交房；4、甲方确保此房无任何债务纠纷。……三方在合同的落款处签名并摁手印或加盖公章。当日，原告向被告支付购房定金10000元，被告出具了定金收条，2020年10月28日原告向被告支付购房首付款60万元，被告出具收条并签名确认。后被告未协助原告办理按揭贷款手续，并表示不同意出售涉案房屋，为此通过经纪公司工作人员裘某,4、杨丽与原告王云进行沟通协调，由原告提供银行账号，被告于2020年11月6日，将其所收取的房屋定金1万元双倍返还2万元、首付款60万元和承担中介费2000元，以共计62.2万元汇入原告指定的银行账号内，但原告仍表示保留自己的意见。双方因此纠纷未达成一致意见，原告诉至法院，请求赔偿损失。本院认为：（一）关于原、被告及经纪公司所签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。本案中，原告王云与被告李兰之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与经纪公司之间的居间合同关系均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。买卖双方理应履行各自的合同义务，违约一方对守约方承担相应的违约责任。（二）关于涉案《房屋买卖居间合同》的解除时间问题。双方签订合同后，原告于签订合同当日按约向被告支付定金1万元，并于2020年10月28日支付给被告购房首付款60万元，后被告表示不愿意出售涉案房屋，通过经纪公司与原告进行协商处理，原告因此提供了退还款项所打入的银行账号，被告退还相应的款项，原告收到此款项未提出异议，表明双方对于解除合同已形成一致意见，根据汇款的时间，可以认定上述三方所签订的《房屋买卖居间合同》于2020年11月6日解除。（三）关于原告要求是否有权要求被告赔偿损失的问题。根据我国现行法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如被告双倍向原告返还定金2万元不足以弥补因违约给原告所造成的经济损失，原告仍有权要求被告赔偿相应的损失。审理中，被告李兰当庭要求对此损失进行市场价值评估，庭后又明确表示不申请评估，原告于2021年2月23日向本院申请涉案房屋进行价值评估，后在法庭征求双方是否同意对涉案房屋进行询价，以此确认赔偿损失数额的大小，原告对此不表异议，被告虽认为询价不能反映案涉交易的真实价格，但又未向本院申请价格鉴定，故本院决定采取询价的方式酌情认定原告所主张的经济损失。本院先后对5家房屋中介机构就涉案房屋所在小区(宿舍)或周边小区的房屋挂价及成交价格进行调查，具体详情见附件1，根据涉案房屋的楼层系数、装潢投入及配套设施与本小区时间相近已成交的房屋价格进行比较，结合该小区所在的区域、配套设施、内外环境及交通出行、小区所在的学区（有无学位）、房屋建成的时间等因素与周边小区进行综合比较，合理确定案涉房屋的价格，本院确定涉案房屋价格的时间为2020年10月至11月期间，这与上述本院已认定双方解除合同的时间相一致，原告虽主张案涉房屋的市场差价应以本案第一次开庭时为市价，本院不予采纳，其理由为2020年11月6日解除合同，之后原告应采取相应的措施防止损失的扩大，因此所造成的损失由其自行承担。故本院认定被告应补偿原告在2020年10月至11月区间内的房屋成交差价具有一定的合理性，根据询价情况本院酌情决定由被告赔偿损失原告15万元，应扣除已返还原告的1万元，超出的部分本院不予支持。审理中，被告李兰虽抗辩双方涉案合同已经解除，已达成一致意见：李兰退还王云60万元房款、双倍定金、2000元中介费，双方合同不再履行，互不追究责任，合同解除的后果已处理完毕，但对此原告不予认可，被告未提供证据证明其主张，本院认定原告接受房款和返还双倍定金的行为为同意解除房屋买卖居间合同的行为，证人裘某,4证言能够证明就双方赔偿的问题通过中介进行协商未果，原告明确表示原告保留了相关的权利，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李兰于本判决生效后二十日内赔偿原告王云经济损失人民币14万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6550元，保全费2320元，合计8870元，由原告王云负担5322元，被告李兰负担3548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安市清江浦支行，账号62×××14）。审 判 长  刘姚根人民陪审员  朱 敏人民陪审员  陈学芹二〇二一年四月二十二日法官 助理  石 琇书 记 员  刘 萌附1：涉案房屋询价情况一览表            房产中      介名称              所属小区              挂价      （元/平方米）              成交价（元/平方米）              备注                  德佑      房产              1、安装公司宿舍              17000多              16600              共三层（一层），不带院子，成交时间2020年9月                  2、劳动局宿舍              1750000/73.24=23894              无              五层，挂价时间2021年3月，附小学区房                  来恩      房产              1、劳动局宿舍              同上              无              挂价时间2020年11月，其他同上                  2、农机公司宿舍共六层              一楼16700      二楼25900              无              共六层，系附小学区房,挂价时间2020.11.10                        顺心      房产              案涉小区              20000左右              无              附小学区房，时间2020年10月11月                  海天      房产              1、 安装公司宿舍              880000/70=12571，650000/30=21666              无              三层楼， 2020年10月、11月                  1、 农机公司宿舍              1090000/70=      15571              无              2020年10月、11月                  1、 计量局宿舍              1180000/57=20701              无              带院子，自建房                  德厚      房产              绿化委宿舍1栋1单元403室，案涉小区              1480000              1458000/74.92      =19460              多层，独栋，无院，精装,成交时间2020年11月21日      附件2：相关法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总和不应高于因违约造成的损失。