北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6982号原告：谢雷，男，1981年12月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王静宇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：钱大刚，男，1972年5月17日出生，满族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。原告谢雷与被告钱大刚农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢雷的委托诉讼代理人王静宇、被告钱大刚的委托诉讼代理人李光勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢雷向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方2017年11月6日签署的《协议书》无效；2、请求判令被告向原告返还转让款120万元，并自2017年12月8日起至实际支付之日止，按一年期贷款市场报价利率标准支付利息；3、请求判令被告向原告支付因被告导致合同无效的损失5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年11月6日签署了《协议书》，约定被告将其所有的位于北京市大兴区榆垡镇小店街42号院（以下简称42号院）转让给原告，约定价格人民币120万元，被告保证对出售的房基地拥有独立土地使用权。并向原告提供了村委会的证明及原房主的房屋买卖协议书为证，证明房屋及宅基地的合法来源。原告依约支付全部合同款项。2019年因购买宅院所处地块被列入北京新机场噪声区治理范畴，2019年11月9日，原告与北京新航城控股有限公司（以下简称新航城公司）签署补偿协议时，才发现被告转让的宅院并非合法的宅基地使用权，也不属于合法的建筑物。被告的行为属于严重的欺诈行为，给原告造成了巨大的经济损失。钱大刚辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由为：1、转让榆垡镇小店村42号院时，被告已告知原告房屋的权属状况和风险，原告自愿承担合同无效的风险，被告不存在欺诈情形；2、根据民法典有关买卖合同的规定，买卖合同标的物交付后风险责任应由买受人承担，原告与拆迁单位签订补偿协议，无权再主张合同无效；3、本案中由于原告与拆迁单位签订了补偿协议，并领取了补偿款，交易的房屋已经拆除，事实上已不存在，原告主张合同无效并要求返还的请求不能成立；4、原告主张合同无效违反了民事行为最基本的诚信原则；5、欺诈行为属于民法典所规定的可撤销的民事法律行为，本案原告即使要求撤销也超过了法律所规定的除斥期间；6、被告与原告签订协议所受让的是地上物的价值，而转让房屋是被告行使个人所有权的体现。综上，被告认为原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，钱大刚（卖方，甲方）与谢雷（买方，乙方）在孙某的介绍下签订《协议书》，约定，钱大刚以120万元的价格将位于北京市大兴区榆垡镇小店街42号院出售给谢雷，院落东至孙凤学、西至孙俊田、南至孙小兵、北至大道；甲乙保证对出售的房基地拥有独立土地使用权；如遇国家征地或拆迁，甲方自愿放弃该房基地所产生的一切利益，所有权由乙方行使和享有，拆迁时，甲方需配合乙方办理拆迁相关事宜。……协议落款处由甲、乙双方签字确认，并有钱大刚按捺手印。同日，钱大刚出具收条，载明收到购房款120万元。庭审中，谢雷称其与杨柯共同购买的院落，其与妻子孙静共同出资60万元，杨柯组织他人出资60万元，其中谢雷之妻孙静于2017年12月4转账给钱大刚10万元、12月6日转账20万元、12月7日转账10万元，谢雷于2017年12月8日转账20万元。另，2017年12月4日，朱书法转账20万元，高贺银转账12万元；2017年12月5日，贾光辉转账5万元；杨春华于2017年12月5日至8日共转账20万元。经询问，谢雷陈述购房时，其与杨柯合伙购买此房屋，因此转账时有其和其爱人孙静的转账，也有杨柯的家人及朋友转账，杨春华系杨柯的父亲、其余人员系杨柯的朋友。对此，钱大刚表示认可，且其认可确实收到120万元购房款后出具收条一张，载明：今收到购房款120万元整，日期2017年11月6日。双方均认可日期是收到购房款后倒签的。案件审理过程中，谢雷向本院提交北京市大兴区榆垡镇小店村村民委员会出具的《证明》以及孙小兵和王浩之间签署的《房屋买卖协议书》一份，证明钱大刚所转让的房屋属于农村宅基地和房屋以及来源。对此，钱大刚对《证明》的真实性认可，但其认为此证明恰恰说明了双方在签署协议交易房屋时已经告知了谢雷房屋的原始权属状态，村委会也确认了宅基地土地使用权是王强，谢雷应当对房屋的来源是明知的；《房屋买卖协议书》的真实性认可，此协议书是在交易时由其提供给谢雷的，同时也说明了房屋确实是经过了几手后，才在王浩手中购买得来的，后转让给谢雷的。庭审中，钱大刚申请证人孙某出庭作证，孙某称其是双方的中间人，其听说钱大刚要卖房，谢雷和杨柯又想要投资，便询问谢雷和杨柯是否要买房，并向二人说明了房屋的来源及投资的风险，谢雷和杨柯考虑后决定买房；之后双方签订协议的时候是在其经营的饭店内签署的，但是签署现场其没有在场。对此，谢雷认可证人陈述的是买卖房屋的过程，但是不认可告知过风险承担，买房时小店村是否拆迁都不清楚。钱大刚认可证人所述，孙某作为中间人已经和谢雷一方说明了相关的风险，并告知了谢雷一方房屋的权属。另查，谢雷户籍地为北京市崇文区居民。钱大刚户籍地为北京市大兴区榆垡镇小押堤街35号。2018年，北京市大兴区榆垡镇小店村因北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目（榆垡段）项目而搬迁腾退，涉案42号院落被搬迁腾退。2019年8月13日，谢雷与新航城公司签署《住宅房屋搬迁腾退货币补偿协议》，记载：搬迁房屋建筑面积114.85平方米，搬迁腾退补偿金额为213231元（其中包括房屋重置成新价补偿款104123元、房屋装修及其他附属物定额补偿费109108元）。经询问，杨春华、贾光辉、高贺银、朱书法均表示其转给钱大刚的款项是按照杨柯的指示转账的，是借给杨柯的钱；杨柯表示上述四人均是受其指示转账的，案涉院落是其与谢雷共同购买，其不参与本案诉讼，由谢雷一并主张权利。本院认为，当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，集体土地上房屋的买卖依赖于土地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。根据庭审查明的事实，钱大刚和谢雷均不属于该村集体经济组织成员，双方买卖行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村土地禁止转让的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方的买卖合同无效，谢雷应当返还所购买的院落，钱大刚应返还谢雷、杨柯购房款120万元，杨柯表示由谢雷一并主张，其不参与本案诉讼，故钱大刚应返还谢雷上述购房款。另买卖的院落已经拆迁，已经不具备返还条件，院落及房屋已经转化为拆迁补偿款，谢雷应将所获得的213231元拆迁款返还给钱大刚，相互抵销后，钱大刚应返还谢雷986769元。另即便由钱大刚在上述院落内拆迁，因其亦非合法宅基地使用权人，其也不可能获得比谢雷参与拆迁更多的补偿款，故对于院落拆迁所得并无影响。关于谢雷要求按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，因其在买卖农村房屋过程中存在过错，故本院对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、谢雷与钱大刚签订的落款日期为2017年11月6日的《协议书》无效；二、钱大刚于本判决生效后十日内返还给谢雷986769元；三、驳回谢雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8025元，由谢雷负担1200元（已交纳），由钱大刚负担6825元（谢雷已预交，钱大刚于本判决生效后七日内给付谢雷）；保全费5000元，由谢雷负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙鹏二〇二一年六月二十一日书记员  杨纯