江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2901号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹建飞，男，1971年11月2日出生，汉族，住南通市通州区刘桥镇新中村二组8-1号。委托诉讼代理人：张玉铭，江苏中远大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建兵，江苏中远大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通优家尤嘉家居市场有限公司，住所地南通市崇川区钟秀中路78号。法定代表人：瞿蔚，总经理。委托诉讼代理人：何曦，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。上诉人曹建飞因与被上诉人南通优家尤嘉家居市场有限公司（以下简称优家尤嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初6548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理,本案现已审理终结。曹建飞上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方于2017年8月30日签订的招商合同中明确约定，起租时间以市场开业时间为准。签订合同时，案涉三期商场几乎没有商户入驻，优家尤嘉公司为吸引商户入驻，承诺该商场达到80%入住率时即可开始正式营业。合同签订后，曹建飞基于对优家尤嘉公司的信任已经投入了大量资金进行装修，并于2017年12月底开始试营业，试营业区别于正式营业。当时三期工程并未完全竣工，并未对外做出任何开业宣传，商户入住率极低，只有客户会偶尔辗转至此。一审法院根据（2019）苏06民终1749号生效判决认定，案涉商场三期除五六层以外，已于2017年12月25与开业与事实不符。该案是建设工程施工合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，对于商场或市场开业时间这一事实存在不同的认定标准。本案中商场开业时间应当有明确的书面报道、活动宣传或商户告知书为准，同时商场必须符合消防验收等相关规定，正式对外营业。一审法院直接根据该判决认定商场于2017年12月25日开业错误，没有证据证明。同时优家尤嘉公司提供该判决证明2017年12月25日开业，却以2018年3月1日起算租金，前后矛盾，不符合常理。优家尤嘉公司从未提供真实有效的案涉商场三期工程的房产证原件及消防验收合格的相关证明，案涉商场消防验收至今没有通过。一审法院已经查明优家尤嘉公司存在断电等暴力催收方式强迫曹建飞支付租金，但认为该行为不违反双方合同约定。优家尤嘉公司对曹建飞威胁强迫，签订违背真实意思的相关报告，该报告并非曹建飞的真实意思，且其中称起租日为2018年3月1日与事实不符。在店内长期断电的情况下，曹建飞于2019年9月30日提出撤场报告，优家尤嘉公司置之不理，一直计租违反公平原则。曹建飞认为双方签订的招商合同合法有效，合同明确约定以案涉商场正式开业为起租日，优家尤嘉公司应当承担正式开业的时间的举证责任。曹建飞能够提供证据证明其至今不符合足以开业对外经营的条件，其内部消防验收并未通过。优家尤嘉公司答辩称，双方合同约定开业计租，多份生效判决认定开业时间是2017年12月25日，包括与曹建飞同属租户的魏莉案；曹建飞自己出具的报告也认可起租日是2018年3月1日，晚于开业时间，对其是有利的；租赁房屋的消防验收是已经通过了的，一审中已经提供验收合格证据；关于断电问题，租赁合同中约定拒不缴纳租金等费用可以对其停电停水，这是在其拒不缴纳租金、通过其他方式催收无果的情况下采取的间断断电的催收租金方式，目的是收取租金而不是不让其经营，商户不能经营也不符合出租人的利益。优家尤嘉公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方租赁合同关系；2、判令曹建飞按标准摊位租金立即支付合同期内租用24个月的剩余租金费用453400元，并支付该款自合同签订后十日即2017年9月9日起至实际付款之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；3、判令曹建飞支付不定期租赁合同期间的租金费用（以月摊位费28160元为标准自2020年3月1日起计算至合同解除之日止）；4、判令曹建飞支付31个月的市场管理费27280元；5、判令曹建飞支付摊位拆除费17600元（80元/㎡×220㎡）；6、诉讼费用由曹建飞负担。曹建飞向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《招商合同》于2019年10月5日解除；2、判令优家尤嘉公司返还已支付的部分租金222440元；3、判令优家尤嘉公司返还服务保证金2000元、双倍质量保证金40000元，合计42000元；4、判令优家尤嘉公司赔偿曹建飞已支付的以活动费用、活动保证金等名义收取的21000元；5、判令优家尤嘉公司赔偿装修许可证费用10元、预收垃圾处理费880元及装修款274546元，共计275436元。一审法院认定以下事实：2017年8月30日，优家尤嘉公司（甲方）与曹建飞（乙方）签订《招商合同》一份，约定甲方向乙方提供位于南通市优家尤嘉店二层，商铺面积220平方米的营业场所由乙方租赁经营（摊位编号为2088），乙方的经营品牌为图兹，经营类别为家具；租赁期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。自2017年9月1日开始计租，除去免租期后的计租期限共计24个月，具体起租日以市场开业时间为准；合同期内乙方共计应支付甲方摊位费用（含免费期优惠）422400元（该摊位的标准费用为675840元），经双方商议，乙方按一次性支付的方式支付摊位费用；乙方在交纳首期摊位费时，一次性向甲方交纳商品质量保证金20000元，为销售人员交纳服务保证金2000元；甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费，乙方应于每月15日前将上月的市场管理费交付甲方。乙方租赁摊位的市场管理费每月（不论月份大小）每平方米的保底销售额为800元，合计880元。合同第十三条约定，乙方未按规定向甲方支付摊位等费用（含税款、电话通讯费、空调使用费等）的、乙方中途单方面中止合同的或乙方以甲方担保形式办理银行按揭并在还贷期间发生一个月不按规定归还贷款的，则甲方取消乙方所有优惠，乙方除应按标准费用补缴甲方合同约定费用外，还应向甲方支付逾期付款的违约金，违约金每日按未付款额的百分之五计算，未付款额按取消优惠后标准费用计算，自合同约定额付款期限届满之次日计算至实际付款之日止；第十六条约定，因甲方原因导致合同提前终止，甲方应将装修费的净值退还乙方（装修费的净值=乙方支付的装修费×提前撤场的时间/合同期），乙方支付的装修费包括支付给甲方的装修费和自行进行的装修费，自行进行的装修费用按每平方米500元计算）。如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退；第十七条约定，乙方不论何种原因撤场，撤场时须将场地恢复原样交还甲方，否则，须向甲方缴纳80元/㎡摊位拆除费，否则甲方有权留置乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用；第三十二条约定，甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致或对方未违约而单方面提前终止合同的，一律视为违约，乙方在经营期内若提前终止合同，则取消优惠，按标准摊位费和物业费计算租赁费；第三十三条约定，租赁期限届满前60日，甲方与乙方协商一致并重新签订合同。租赁期限届满，甲乙双方虽未重新签订合同，但乙方仍在甲方继续经营的，视为本合同的延期，乙方仍应按本合同约定履行义务。第三十四条约定，除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含招商合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交摊位费及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应按乙方实际付款金额双倍返还履约保证金（乙方一次性付清摊位费而未交纳履约保证金的，甲方赔偿乙方一个月的摊位费用）。除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含招商合同及其补充协议）约定而导致提前终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含摊位费、物业管理费、质保金、履约保证金等），甲方有权不退还乙方。另外，乙方还应按不少于60天的摊位费、物业管理费赔偿；因乙方未交、拒交或延期缴纳各项款项（含摊位费、物业管理费、空调使用费等）以及其它违约行为，甲方有权采取停电、停水及封存店内货物等措施保护甲方自身合法权益。合同签订当日，曹建飞向优家尤嘉公司支付合同首付款102400元、服务保证金2000元、质量保证金20000元。2017年9月14日，曹建飞向优家尤嘉公司支付装修许可证费10元、垃圾处理费880元。2018年8月1日至2019年7月19日期间，曹建飞向优家尤嘉公司合计支付租金120040元。2019年5月15日，曹建飞向优家尤嘉公司提交申请报告一份，要求租期优惠两个月（合同期2018年3月1日至2020年4月30日），并承诺6月起每月15日前交租金1.5万，2019年12月31日前将合同约定的所有剩余租金结清。曹建飞经营期间，因催要欠付租金优家尤嘉公司曾采用过断电方式。2019年9月29日，曹建飞向优家尤嘉公司申请撤场，并载明撤场时间为10月5日前。2019年12月13日，优家尤嘉公司向曹建飞发出律师函，要求支付至发函之日拖欠的租金199960元。曹建飞于2019年12月17日向优家尤嘉公司寄交声明一份，认为优家尤嘉公司招商失败，营运一直处于瘫痪状态，没有形成商业氛围，且多次采用暴力手段，停电勒索钱财，给其造成严重损失，优家尤嘉公司要求支付租金无事实和法律依据，其将穷尽法律手段维护自身权益。截止2021年3月，双方仍未办理撤场交接手续，案涉商铺内仍留有部分物品未能搬离。另查明，案涉租赁摊位位于优家尤嘉店三期工程二层。2015年8月15日，南通优家尤嘉店三期工程经消防验收合格。案涉租赁商铺已领取产权证，系南通尤嘉实业有限公司所有，授权给优家尤嘉公司对外招租及管理。（2019）苏06民终1749号生效判决书认定案涉商场三期除5、6层外已于2017年12月25日开业。又查，曹建飞系崇川区飞木建材经营部经营者。崇川区飞木建材经营部与优家尤嘉公司签订《碧桂园佳期漫“拎包入住”供方合作协议》，曹建飞于2019年6月19日向优家尤嘉公司支付活动保证金20000元。2019年7月26日，曹建飞向优家尤嘉公司支付1000元，收据载明收款项目为活动费用（饰界大战，B类）。一审法院认为，优家尤嘉公司与曹建飞签订的《招商合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于双方争议的案涉招商合同起租日期，优家尤嘉公司主张经双方协商后起租日为2018年3月1日，曹建飞抗辩商场至今仍未开业。招商合同明确约定具体起租日以市场开业时间为准，生效裁判文书已认定商场开业时间为2017年12月25日，优家尤嘉公司的主张与曹建飞提交的申请报告中记载的租赁起算时间相一致，可以认定案涉招商合同的起租日期为2018年3月1日。曹建飞在不具备合同约定或法律规定的解除权的情况下于2019年9月29日提出撤场申请，优家尤嘉公司未予同意解除合同，因此不产生解除合同的法律效力。曹建飞有关案涉招商合同于2020年10月5日解除的主张不能成立，法院不予支持。曹建飞欠付合同期内的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。优家尤嘉公司根据合同第十三条的约定要求曹建飞按标准摊位费计算合同期内租用24个月的剩余租金费用453400元，符合合同约定，应予支持。关于逾期支付租金的违约金，优家尤嘉公司主张以未付款额的日万分之五自合同签订后十日计算，曹建飞提出免责抗辩，法院将违约金标准调整为按银行贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。案涉招商合同租赁期限共计24个月，合同期限内，曹建飞已申请撤场，因不享有单方解除权而未发生合同解除的法律效力，双方之间的招商合同于2020年2月29日期满而终止。合同期满后，曹建飞未有继续租赁案涉商铺的意思表示，优家尤嘉公司主张双方形成不定期租赁关系，不能成立，故对其要求曹建飞支付合同期满后至2020年10月19日不定期租赁合同期间租金的请求法院不予支持。合同终止后，曹建飞理应将案涉商铺恢复原状交还给优家尤嘉公司。曹建飞未能及时将案涉商铺腾空交还优家尤嘉公司，应按标准摊位费支付合同期满后至2020年10月19日的摊位占有使用费214379.35元（28160*7+28160/31*19），并按合同约定的每平方米80元的标准支付拆除费用17600元（220*80）。关于优家尤嘉公司主张的市场管理费，根据合同约定，乙方租赁摊位的市场管理费每月（不论月份大小）每平方米的保底销售额为800元，合计880元。曹建飞应按合同约定向优家尤嘉公司支付合同期内的市场管理费21120元（880*24）。对于合同期满后的市场管理费，双方之间未形成不定期租赁关系，优家尤嘉公司也未提交证据证明合同期满后继续对曹建飞经营的商铺提供了管理服务，故对其主张的合同期满后的市场管理费不予支持。对于曹建飞的反诉主张，优家尤嘉店已开业，曹建飞也已实际经营，双方协商确定了租金起算日，案涉合同已实际履行并履行完毕。优家尤嘉公司采取间断停电方式催促曹建飞缴纳欠付租金虽有失平和，但不违反双方合同约定。故曹建飞要求退还已交租金、装修许可证费用、预收垃圾处理费及装修款的主张，无事实及法律依据，法院不予支持。案涉招商合同已终止，优家尤嘉公司应将收取的服务保证金2000元、质量保证金20000元退还给曹建飞。曹建飞要求双倍返还质量保证金的主张，于法无据，法院不予支持。关于曹建飞要求优家尤嘉公司退还活动费用及活动保证金21000元的主张，与案涉租赁合同非同一法律关系，且合同主体亦不相同，故本案中不予理涉，曹建飞可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、曹建飞于判决生效之日起十日内一次性支付南通优家尤嘉家居市场有限公司摊位租金453400元及逾期付款违约金（以453400元为基数，自2017年9月10日起计算至实际付款之日止，2019年8月19日之前按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算）；二、曹建飞于判决生效之日起十日内一次性支付南通优家尤嘉家居市场有限公司摊位占有使用费214379.35元、市场管理费21120元、摊位拆除费17600元，合计253099.35元；三、驳回南通优家尤嘉家居市场有限公司的其他诉讼请求；四、南通优家尤嘉家居市场有限公司于判决生效之日起十日内一次性退还曹建飞服务保证金2000元、质量保证金20000元，合计22000元；五、驳回曹建飞的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12764元，由优家尤嘉公司负担3017元、曹建飞负担9747元。反诉案件受理费4704元，由优家尤嘉公司负担185元、曹建飞负担4519元。二审中曹建飞提供2021年5月1日南通市消防救援支队的关于政府信息公开申请的答复、南通市崇川区消防救援大队的情况回复，证明南通居然之家优家尤嘉三期并无营业前消防安全检查合格，属于未经消防安全检查擅自投入营业；南通市崇川区消防救援大队的信访事项处理意见，证明优家尤嘉三期未办理内部装修审核验收。优家尤嘉公司对证据形式真实性无异议，但认为与本案租赁合同处理无关。本院对曹建飞提供的以上证据真实性予以确认。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，生效判决认定案涉商场于2017年12月25日开业，曹建飞并未提供相反证据推翻，虽然该案为建设工程施工合同纠纷，并非与商场经营活动直接有关，但商场是否“开业”属于事实问题，对生效判决认定的事实，优家尤嘉公司本案中可以不再另行举证；同时，商场开业是事实状态，即开始对外营业，双方在租赁合同中并未约定“市场开业”应当以何种形式进行、并无“正式开业”的约定与标准，也未约定以入驻商户数量、客流量或其他指标的达成作为认定“开业”的依据，曹建飞在一审中亦认可其店铺所在区域已经开始了对外的经营活动，曹建飞称应当以“正式开业”为起租日、入驻商户应当达到80%等，均没有合同依据，故一审法院认定市场已经开业、符合合同约定的计租条件并无不当。关于案涉商铺开业时或经营中优家尤嘉公司是否存在违反行政管理法规的行为，曹建飞已向有关部门举报，应当由有关行政主管部门认定并依法处理，不影响案涉商铺实际已经开业事实的认定,与双方租赁合同开始计算租金没有直接关系。曹建飞经营期间也未有因优家尤嘉公司违反有关行政管理规定导致行政管理部门要求其停止经营的事实。同时，根据一审中2019年5月15日曹建飞向优家尤嘉公司出具的申请报告，报告中称：“我是二楼商户某某家具……，但营业到现在未能扭亏转赢，希望领导酌情支持：1、租期优惠两个月（合同期2018年3月1日至2020年4月30日。2、6月起每月15日前交租金1.5万，2019年12月31日前将合同约定的所有剩余租金结清。还称本人对贵司能给于的特殊优惠政策绝对保密……”，之后曹建飞也支付了部分租金，可见曹建飞完全清楚并认可租金自2018年3月1日开始计算，其上诉称商场未开业、不应开始计算租金与其自己出具的报告及行为矛盾；优家尤嘉公司也认可自2018年3月1日起计算租金。故即使双方对2017年底市场是否已经“开业”存在不同理解，亦可根据双方往来报告、律师函、实际行为等认定双方已一致同意以2018年3月1日作为起算租金的日期。曹建飞称其出具该报告是受威胁而出具、不是其真实意思，均无证据证明，亦与其缴纳部分租金的行为矛盾。曹建飞曾于2019年9月29日以“长期处于断电状况无法经营为由”提出撤场申请，即在合同期内单方要求解除合同，但优家尤嘉公司不同意解除合同，曹建飞也未能举证证明优家尤嘉公司长期、持续对其商铺断电导致其无法经营（优家尤嘉公司主张是为催要租金而采取过间断停电的措施），曹建飞的单方撤场申请并不能达到解除合同的目的，且曹建飞亦未实际撤场，也未将商铺交还优家尤嘉公司，故优家尤嘉公司主张合同期内的租金符合合同和法律规定。曹建飞上诉称其提出撤场申请后即不应计租不符合合同与法律规定。综上，曹建飞的上诉理由不能成立。一审法院查明基本事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17468元，由上诉人曹建飞负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年八月十二日书记员 何梦玲