江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0830民初452号原告：邓慧平，男，1975年10月11日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳君，江西明略律师事务所律师。被告：永新县群德商贸城开发有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川西大街1号（永新县商务局三楼），统一社会信用代码91360830096623180J。法定代表人：钟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许昌杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：贺新华，该公司法律顾问。原告邓慧平与被告永新县群德商贸城开发有限公司（以下简称群德公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于同年3月9日公开开庭进行了审理。原告邓慧平的委托诉讼代理人尹志明、朱艳君，被告群德公司的委托诉讼代理人许昌杰、贺新华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓慧平向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告购房时所交纳的开业保证金20000元；2、本案的诉讼费、保全费、律师费等诉讼损失由被告承担。事实和理由：被告系永新湘赣国际商贸城的开发商，原告有购买商品房的意愿，为此双方于2017年12月17日签订了两份由被告提供的格式合同，根据合同上已经填好的金额50000元的购房订金和10000元的开门营业保证金，并规定原告必须在被告规定的开业时间准时开门营业及连续开门营业2年以上，被告才返还10000元保证金，否则作为违约金赔偿给被告。原告购房时也以为该商贸城能够形成市场，也认为这1万元被告也是要退回的，因此签订了该合同。谁知，销售房屋时被告的宣传是虚假的，到目前为止该商贸城没有形成市场，甚至有的楼盘都没有建好，原告即使有心想营业也没办法营业。同时根据《中华人民共和国合同法》规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原告购买商品房后，就取得了该商品房的所有权，所有权一个最主要的权利就是拥有对该房屋的使用权，原告作为房屋的所有权人如何使用该房屋，具有完整、充分、自由的权利，不受他人的影响和干扰，本案中的格式条款约定原告购买该商铺后必须在被告规定的时间开门营业2年以上，加重了原告使用该商铺的责任，同时也排除了原告充分、自由使用该商铺的权利。故原告认为该格式条款是无效的条款，无效的条款自始无效，被告因此而收取原告的开业保证金应当返还，对被告无理收取原告的保证金而导致原告的损失被告应当予以赔偿，即应当支付该20000元的资金占用费。双方多次协商无果，为维护原告自身合法利益，特向法院起诉。被告群德公司辩称，1、原告只交了保证金是因为被告基于了购房优惠券5万元，并且承诺了房屋交付以后同意进驻或者出租，如果原告履行了这个义务，两年后被告必须退回其一万元保证金，目前没有履行这个义务因此不存在退回的问题；2、市场的形成完全不是开发商所能够掌握的，市场形成除了要求开发商予以配合外，主要还是要房屋所有权人自己主动经营或者给予出租，目前市场已经有二百多户进驻开业，这些经营户的各项经营基本正常而且生意越来越好，对认购协议里面的统一开业问题这只是一种形式而已，现在我们确定这种形式在本年的3月16号进行开业仪式，但即使如此并不影响原告交房后进驻经营的情形，目前原告方至今没有进驻；3、目前市场没有像永新商品大世界一样这么有人气，有客观原因更有原告方的主观原因，客观原因就是目前国际国内的市场总体上是平衡，由于互联网的兴盛，导致实体经营困难，这个市场不可能如当初开发的预期，所以这个原因让被告来承担显失公平；4、就本案来说庭前双方已经进行了协调，而且到目前为止被告方也愿意履行当初多家协商的结果，但原告方不同意，因此原告的诉讼请求以及律师费由被告承担没有事实依据。请求法院对本案作出公正的审理。原告邓慧平为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、永新县湘赣商贸城商品房认购即招商协议书，证明根据该协议第一条及第三条约定被告方必须先规定统一的市场开业时间，原告才能按该开业时间进行开门营业。经质证，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。证据2、被告出具的收款收据，证明原告按《认购及招商协议书》约定向被告支付了开业保证金20000元的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以确认。被告群德公司为支持其辩解，向本院提供如下证据：证据1、被告母公司2013年10月16日与永新县人民政府签订的协议书（复印件），证明项目建成之后三年内要协助招商600户进入商贸城。目前项目已经接近尾声，预计今年年底或明年年初全部完成项目。同时根据协议的第九条证实被告已经按照与永新县人民政府的政策已经优惠了原告5万元的购房款，在此基础上原告才愿意交纳开业保证金的事实。经质证，原告对证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为被告母公司与永新县人民政府签订的协议书，与业主没有关联。被告所谓的该工程接近尾声，原告认为被告的说辞没有相关的理由来支持，这也是被告单方的承诺，是否能兑现谁也不清楚。何况作为本案原告要求的是退还开业保证金，与本案何时开业何时建成没有关联。这个所谓的优惠都是开发商的广告，有哪一家没有给这个优惠的？全部都有优惠5万元。本院认为，根据合同的相对性原则，该证据是被告方与县政府签订的协议与本案的原告的开业保证金的退回没有必然的联系。根据该协议的第九条乙方有权将其全部、部分权利义务转让关联公司，甲方在本协议中所述政策优惠、权利义务同样适用与关联公司，根据本条之规定，其关联公司仅指协议的乙方的内资公司、合资公司及下属公司，仅表示给乙方的优惠政策可以惠及被告，但并无规定惠及购房户，故该规定对本案也没有关联性，故本院对该证据不予采纳。证据2、物业合同，证明原告邓慧平在2018年8月2日签订了物业管理合同，该物业合同证明了原告的交房时间。经质证，原告对这份物业合同关联性有异议，认为2018年原告已经办理了房屋交接手续，但到目前为止开业保证金还没有退还给原告，被告认为没有开业未满两年，因此原告认为交房了与退还开业保证金没一点关联性。本院认为，本案的案由是商品房预售合同纠纷，该证据证明交房的时间与本案有关联，原告对本证据的合法性、真实性无异议，本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告群德公司系永新湘赣国际商贸城的开发商。2017年3月4日原告邓慧平向被告群德公司缴纳开业保证金20000元。2017年12月17日，原告邓慧平与被告群德公司签订了两份采用格式条款订立的《认购及招商协议书》，双方约定：原告向被告购买被告开发的永新湘赣国际商贸城E4栋1号及2号商铺，并在签订该协议书时自愿缴纳购房定金与改图、开门营业保证金每套共计人民币60000元（其中购房定金50000元，开门营业保证金10000元）。被告同意在原告交付保证金后可享受其商铺优惠价，并在规定范围内被告根据原告实际要求对原设计图纸内部结构进行适当修改。原告同意每套商铺所交保证金中的10000元作为开业保证金由被告暂扣，原告必须保证在被告规定的开业时间准时开门营业及连续开门营业2年以上，2年后被告返还每套10000元保证金给原告。如原告未按被告规定的统一开业时间营业或没有持续经营2年，原告同意其所交保证金全部作为违约金补偿被告损失，原告所交保证金扣除每套10000元的开业保证金后，购房定金在最后结算时折抵房款。2018年8月2日，原、被告双方办理了房屋交接手续，原告邓慧平与永新县群德物业服务有限公司签订了物业管理合同。商铺交付后，被告开发建设的永新湘赣国际商贸城第三期商铺因拆迁问题未解决至今尚未完工，市场未确定正式统一的开业时间。原告以被告没有形成市场，即使原告有心营业实际也无法开门营业，且双方关于开业保证金约定的条款系无效条款为由，要求被告退还保证金。双方协商未果，原告遂诉至本院。2021年3月1日原告邓慧平向本院提出财产保全的申请，请求冻结被告群德公司存款25000元，并提供了担保。本院于2021年3月2日裁定冻结被告群德公司银行存款25000元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，原告邓慧平与被告群德公司签订的《认购及招商协议书》第一条明确约定“乙方（即邓慧平）同时保证按甲方（即群德公司）市场统一开业时间开门营业，并承诺持续开业两年以上”。但根据查明的事实，群德公司开发建设的商贸城第三期商铺因拆迁问题未解决，至今尚未完工。群德公司陈述第三期商铺预计于2021年底或2022年初完成建设，届时商贸城项目将全部建成，群德公司计划将于2021年3月16日举行统一开业仪式。由此可知，即便根据群德公司的计划于2021年3月16日统一开业，该时间节点距邓慧平交纳开业保证金时间即2017年3月4日长达四年之久。再则，该时间节点只是群德公司单方计划，该公司实际完成商贸城第三期商铺建设尚具有诸多不确定性，且2021年3月16日没有统一开业，进而导致邓慧平所交纳的开业保证金返还时间具有不确定性。因此，原告邓慧平与被告群德公司签订《认购及招商协议书》虽是其真实意思表示，但前述结果已远超其签约预期，如群德公司仍以邓慧平未统一开业连续经营两年以上为由，继续占有邓慧平交纳的开业保证金，明显有违公平原则。此外，《认购及招商协议书》第一条明显加重了原告方的责任，限制了原告方的主要权利，该条款无效。故对原告诉请退回开业保证金20000元的主张，本院予以支持；被告群德公司代理人提出原告的诉讼请求没有事实依据的辩解意见与本案不符，本院不予采纳。但开业保证金系原告依据双方签订的《认购及招商协议书》约定自愿交纳，被告的占有行为并非恶意，故原告要求被告支付律师费及诉讼财产保全责任保险费等费用没有法律依据，本院不予支持；被告群德公司提出律师费由被告承担没有事实依据的辩解意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十五条、第一百五十七条、第四百九十六条第二款、第四百九十七条第二款、第五百零八条之规定，判决如下：一、被告永新县群德商贸城开发有限公司于本判决生效之日起七日内退回原告邓慧平开业保证金20000元；二、驳回原告邓慧平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、财产保全费270元，合计420元，由被告永新县群德商贸城开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 员 周文奇二〇二一年三月十七日法官助理 樊燕南书 记 员 喻 阳