湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1227民初816号原告:湖南鸿才物业服务有限公司，曾用名称新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，1988年2月4日出生，侗族，该公司办公室主任，现住湖南省新晃县，特别授权。被告：伍厅勇，女，1982年1月17日出生，汉族，农民，现住新晃县。被告：刘伯中，男，1981年2月6日出生，汉族，农民，现住新晃县，与伍厅勇系夫妻关系。原告湖南鸿才物业服务有限公司与被告伍厅勇、刘伯中物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鸿才物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都、被告伍厅勇到庭参加诉讼。原告湖南鸿才物业服务有限公司法定代表人吴梦冰、被告刘伯中未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鸿才物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业费3580元；2、判令被告向原告交纳违约金1257元；3、公告费由被告承担；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在新晃县山河御花园小区购买X栋X室114.75㎡住宅一套，2017年1月1日，原告被怀化市山河房地产开发有限公司聘用，并签有合同，原告根据《物业管理条例》和山河御花园小区前期物业服务合同核定收取物业费的规定，对被告从2017年9月1日起至2019年10月31日止欠原告物业费26个月，电梯住宅按1.2元/㎡的标准计算，被告住宅面积114.75㎡，每月应交费137.7元，26个月应交费3580元，违约金按千分之三的标准计算，每天应交10.74元，每月应交322.2元，26个月应交8377元。因考虑到物业与业主之间唇齿相依的关系，故对违约金按总金额的15%收取，实收1257元。2017年1月1日，怀化市山河房地产开发有限公司聘用原告对山河御花园小区进行物业服务管理，经原告向被告多次催收，被告不愿配合，一拖再拖，造成原告收不起物业费，影响原告工作不能正常运转。特依法起诉，请求人民法院依法判决被告交纳所欠的物业费和违约金，维护原告的合法权益。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、业主资料卡、业主身份证复印件各1份，拟证明山河御花园X栋X室为被告所有；2、营业执照、内资企业登记基本情况表、法人身份证及证明、资质证书等复印件各一份，拟证明原告具备物业服务资质，属于合法经营；3、新晃山河御花园物业服务委托合同复印件1份、新晃侗族自治县房产管理局证明复印件1份、新晃侗族自治县山河·御花园业主委员会授权委托书复印件2份，拟证明原告得到了开发商、业主委员会的授权为山河御花园小区提供物业服务并收缴相关费用至2019年10月31日；4、催费记录1份1页，拟证明原告已经对被告进行了催缴；5、物业主管部门颁发的奖证、物业工作的部分照片及4栋2单元业主缴费情况表，拟证明原告是一家优秀的物业服务企业。被告伍厅勇对原告所提交证据的质证意见为：对证据1、2、4无异议；证据3，没有见过，不清楚内容；证据5，与事实不符，原告物业服务质量是很差的。被告伍厅勇辩称：第一，被告与原告没签订合同，不应该缴纳物业费，也不存在违约金；第二，原告进驻之前不应该向被告收取之前的相关物业费用；第三，被告在装修期间东西被盗了，停在小区里车辆多次被刮伤，原告没有尽到服务的责任；第四，被告向原告缴纳装修垃圾管理费、装修服务管理费、装修押金等，这些都有收据凭证，还没退还被告。综上，原告不应该向被告收取物业费。被告伍厅勇为支持其主张，向本院提交如下证据：1、物业收款收据复印件1份（2017年12月4日），拟证明被告从2016年9月1日到2017年9月1日已交了物业费1487元；2、物业收款收据复印件1份（2017年12月26日），拟证明被告向原告缴纳装修垃圾管理费、装修服务管理费、装修押金等，原告也还没有退还。原告对被告伍厅勇所提交证据的质证意见为：证据1，与本案无关，2017年1月1日之前的物业费是原告给前面的一家物业公司代收的，有授权委托书证明；证据2，对真实性无异议，押金也还会退的，但是必须扣除相关费用后统一再退。被告刘伯中未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。对原、被告所提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1-5，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信；被告提交的证据1-2，不属本案审查范围，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，被告伍厅勇在新晃县山河御花园小区购买电梯房X栋X室住宅一套，面积114.75㎡。2017年1月1日，怀化市山河房地产开发有限公司委托新晃县鑫海物业服务有限公司（2018年11月2日公司名称变更为湖南鸿才物业服务有限公司）对新晃县山河御花园小区实行物业服务，双方签订《物业服务委托合同》，合同主要约定：合同期限自2017年1月1日起至小区业主委员会成立之日止，高层住宅（带电梯住宅）每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月；业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订之日，原告即入驻小区进行物业管理。2018年9月1日，新晃县山河御花园小区业主委员会临时授权委托原告对小区进行全面的物业服务管理至2019年2月28日，同时默认2018年8月2日新晃县山河御花园小区业主委员会成立以来原告之前的管理服务。2019年3月1日，新晃县山河御花园小区业主委员会再次授权原告接2019年2月28日继续为小区提供物业服务和收缴相关费用至2019年10月31日止。到期后，原告退出新晃县山河御花园小区，终止对小区的物业服务。2017年9月1日起至2019年10月31日止，被告伍厅勇拖欠原告的物业费共计3580元，原告为此多次向被告催缴未果。庭审时，被告伍厅勇提出新晃县山河御花园小区4栋506室住宅系其本人所有，与被告刘伯中无关，原告同意撤回对被告刘伯中的起诉，并同意被告伍厅勇应给付的违约金按照所欠物业费3580元的15%计算为537元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与怀化市山河房地产开发有限公司签订的新晃山河御花园物业服务委托合同到期后，新晃县山河御花园小区业主委员会先后两次授权原告继续为山河御花园小区提供物业服务和收缴相关费用至2019年10月31日止，同时默认2018年8月2日新晃县山河御花园小区业主委员会成立以来原告之前的管理服务。因此原、被告双方之间形成物业服务合同法律关系，该物业服务合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故原告要求被告缴纳2017年9月1日至2019年10月31日期间的物业费3580元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告未按期缴纳物业费构成违约，应承担违约责任，庭审时原告同意违约金按所欠物业费3580元总额的15%计算，其金额为537元，符合法律规定，本院亦予以支持。原告庭审时自愿放弃对被告刘伯中的起诉，符合法律规定，本院予以准许。关于被告认为原告存在物业服务不到位等问题，以此作为拒付物业费用的理由，因被告对自己的主张未提交相关证据予以证实，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出原告进场前收取物业费及装修押金等未退还的主张，不属本案审查范围，本院不予认定。综上所述，原告湖南鸿才物业服务有限公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告伍厅勇于本判决生效之日起10日内向原告湖南鸿才物业服务有限公司支付物业服务费3580元、违约金537元，共计4117元；二、驳回原告湖南鸿才物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告伍厅勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  刘建华二〇二一年八月十一日代理书记员  刘 鑫附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。