安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初968号原告：冯文杰，男，1975年12月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：郭治龙，安徽徽都律师事务所律师。委托诉讼代理人：田坤，安徽徽都律师事务所律师。被告：合肥七彩世界置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区田埠东路555号花海苑S1幢S2幢S3幢S5幢S6幢S10幢S11幢商402。法定代表人：金红书，董事长。委托诉讼代理人：许虎，男，公司员工。委托诉讼代理人：张金，男，公司员工。原告冯文杰与被告合肥七彩世界置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日受理诉前调，于2021年1月7日转立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭治龙，被告委托诉讼代理人张金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年3月4日签订的《奥园城市天地租赁合同》；2.判令被告退还履约保证金17158元、预交租金25737元及利息3056元（以42895元为基数,自2019年3月4日计算至2020年9月3日,以后顺延计算至实际退还日）;3.判令被告支付原告违约金13331.77元（以首月租金8579元为基数,按日3‰,自2019年5月1日计算至2020年9月30日即518天）；4.判令被告承担原告本案支付的律师代理费用6000元;5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方于2019年3月4日签订的《奥园城市天地租赁合同》,被告位于合肥市蜀山区出租给原告使用,约定2019年5月1日交付,租期36个月,租金及违约条款等。合同签订日,原告依约缴纳了履约保证金,预付了租金。因该商铺被告已出售,房主不愿出租,被告至今无法将商铺交付原告使用，导致原告投资计划失败,给原告带来了巨大的经济损失。原告多次找被告协商未果,合同履行不能，故提出本案诉讼请求。被告辩称，1、据“买卖不破租赁”原则，原告应向商铺买受人主张损失赔偿。2019年3月4日，原告与被告签订《奥园城市天地租赁合同》，约定将奥园城市天地负一层1064/1065/1066号商铺出租给原告，而后被告将其中两间商铺出售。根据“买卖不破租赁”原则，被告与原告之间的房屋租赁合同对商铺买受人继续有效，商铺买受人按照法律规定，自动承继被告的出租人地位，因此对于出租人所承担的义务，也应当一并承继。所以，原告应向房屋买受人主张损失赔偿。2、原告诉请之赔偿金额超出合同约定。原告签订的《奥园城市天地租赁合同》19.4条规定：甲方应向乙方承担的违约责任及由此产生的损失赔偿责任包括但不限于赔偿金、补偿金等，总金额最高不超过首个租赁年度六个月的租金总额。原告诉请金额的总额合计65282.77元，超出首个租赁年度六个月的租金总额51474元，所以被告不予认可。原告在知晓商铺已经卖出被告是没办法交付的时候，原告就应该及时提出合同解约，现时间已经跨度很长，所以原告计算的违约金，包括应退还租金产生的利息，都随着时间的延长而扩大，被告不予认可。3、原告诉请其律师代理费由被告承担，没有法律依据，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的奥园城市天地租赁合同、收据、聘用律师合同、发票，符合证据的三性，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月,出租方（甲方）被告与承租方（乙方）原告签订一份《奥园城市天地租赁合同》，其中约定：1.10起租日以甲乙双方于暂定交付日当日书面确认的日期为准；2.1甲方将位于合肥市蜀山区方使用，乙方同意承租；3.1本合同的租期为36个月，自起租日开始计算。暂定为自2019年6月1日起至2022年5月31日止，最终以合同第1.10条约定的时间为准，双方于交付商铺之日书面确认起租日期，并作为本合同附件附后，如有变更双方另行以书面形式确认；5.1.2为扶持乙方经营，甲方同意在前述5.1.1租金支付标准的基础上，有条件（具体条件详见第5.1.7条）给予乙方首年3个月的租金优惠，优惠金额合计25737元，优惠后实缴租金如下：第1年租金2019年6月1日起至2020年5月31日止，每月租金每平方米115元，月租金总额为8579元，年租金总额为77211元。第2年租金…；5.1.4首期租金应于本合同签订当日支付…；5.1.5首期租金为5.1.2条约定的第一年租金交纳起始日起至第3个月最后一日期间的租金之和…；5.3.1本合同签署当日，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金17158元…；6.1该商铺的交付日期为2019年5月1日（暂定交付日），具体交付日期由甲方书面通知为准。乙方应当按甲方书面通知的日期如约接受商铺交付，若通知没有特殊载明，交付地点在商场现场；6.2甲方应当按照本合同之约定，向乙方交付该商铺；6.8甲方迟延交付的责任见本合同第19条中的规定；19.2在合同期限内，甲方在最终确定的交付日期90天后仍无法交付该商铺的，每逾期一日则应按首月月基本租金的3‰向乙方支付违约金；19.4在合同期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，但甲方应向乙方承担的违约责任及由此产生的损失赔偿责任包括但不限于赔偿金、补偿金或违约金等各项合计总额最高不超过首个租赁年度6个月的租金总额（简称“甲方应承担的赔偿责任”，下同）：19.4.1未按书面通知确定的时间交付该商铺供乙方使用，经乙方同意延期后仍未交付超过90日的；20.8甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费…，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。该合同原告的签署日期为2019年3月4日，被告的签署日期为2019年3月30日。2019年3月4日，原告向被告交纳了合同约定的首期租金25737元、履约保证金17158元。原告委托律师进行本案诉讼，并支付律师费6000元。本院认为，《奥园城市天地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。被告未能按照合同第1.10条的约定于暂定交付日2019年5月1日书面确认起租日，及怠于履行合同第6.1条约定的“具体交付日期由甲方书面通知为准”的义务，并将其中两间商铺已出卖，且至今无法向原告交付商铺，应认定其已构成违约，导致原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，故对原告主张判令解除《奥园城市天地租赁合同》、被告退还履约保证金17158元、租金25737元的诉请予以支持。因合同第6.1条约定的2019年5月1日为商铺的暂定交付日，并非合同约定的具体交付日期，合同第19.2条约定的“每逾期一日则应按首月月基本租金的3‰向乙方支付违约金”的前提为“在合同期限内，甲方在最终确定的交付日期90天后仍无法交付该商铺的”，而原告未能举证证明被告最终确定了商铺的交付日期，故对原告的第三项诉请不予以采信。原告主张的利息损失，2019年3月4日至2019年8月19日应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起应按同期贷款市场报价利率计付。因按上述标准计付的原告资金被占用期间的利息损失和原告诉讼支付的律师费损失6000元，可认定为属原告实际发生的损失，而合同系因被告违约而解除，且该两项损失总额并未超过合同19.4条约定的“总额最高不超过首个租赁年度6个月的租金总额”规定，故被告应向原告赔付。原被告的其它诉抗辩主张，因不符合合同约定和法律规定，故不予以采信。综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、解除《奥园城市天地租赁合同》；二、合肥七彩世界置业有限公司于本判决生效之日起10日内向冯文杰退还履约保证金17158元、租金25737元，合计42895元；三、合肥七彩世界置业有限公司于本判决生效之日起10日内向冯文杰赔付利息损失（以42895元为基数,2019年3月4日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起按同期贷款市场报价利率计息，计付至42895元付清之日止）；四、合肥七彩世界置业有限公司于本判决生效之日起10日内向冯文杰赔付律师费损失6000元；五、驳回冯文杰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1432元，由冯文杰负担332元，合肥七彩世界置业有限公司负担1100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  戴 刚人民陪审员  夏守余人民陪审员  史国瑞二〇二一年七月二十八日书 记 员  姚 元