广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初39735号原告（反诉被告）深圳市大生体育有限公司，住所地深圳市龙岗区园山街道荷坳社区龙岗大道8288号大运软件小镇53-1栋402，统一社会信用代码91440300061439041T。法定代表人廖望。委托诉讼代理人赵永亮，广东晨典（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人余金文，广东晨典（龙岗）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市天壹教育科技发展有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道六约社区牛始埔路81号大生体育公园81-1，统一社会信用代码91440300MA5EXG512C。法定代表人项娉。委托诉讼代理人张神兵，广东惟通至道律师事务所律师。委托诉讼代理人刘翠丽，广东律参律师事务所律师。被告深圳市天一教育科技发展有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道六约社区牛始埔路81号大生体育公园81-1，统一社会信用代码91440300MA5FMD6N1K。法定代表人项娉。委托诉讼代理人张神兵，广东惟通至道律师事务所律师。原告深圳市大生体育有限公司诉被告深圳市天壹教育科技发展有限公司（以下简称天壹公司）、深圳市天一教育科技发展有限公司（以下简称天一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵永亮、余金文及两被告的法定代表人项娉及其委托代理人张神兵、刘翠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告之间的租赁关系已于2020年8月7日解除；二、两被告立即支付原告如下已欠付的费用：1、2020年3月1日至2020年8月7日租金669497.86元（人民币，下同）；2、2020年2月1日至2020年8月7日管理费81532元；3、2020年3月1日至2020年8月7日洗手间租金8635元；4、2019年10月1日至2020年1月31日期间按合同应上浮租金差额45477.6元；5、2020年1月1日至2020年9月30日水电费57796.2元；三、两被告立即向原告交还1319m2出租物业（深圳市龙岗区龙岗大道六约地铁站旁大生龙岗体育公园的A17、A01、A02、A03、A04、A05、A03a、两个淋浴间）；四、两被告参照双方约定的租金及管理费标准，自2020年8月8日开始按月（每月5号之前）向原告支付物业占有使用费及物业管理费，置物业实际交还原告之日止，该费用暂计至2020年11月14日为217990.24元；五、两被告结清2020年10月1日起至涉案物业全部交还期间的水电费用，具体以实际产生费用为准，至起诉之日，被告应支付原告的电费总金额为5850元，水费为336元；六、两被告向原告支付逾期缴纳租金产生的违约金216185.78元；七、原告为维权已实际支出的律师服务费用30000元由两被告承担；八、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、鉴定费等）由两被告承担。事实和理由：两被告系关联公司，实际控制人同一。原告与被告天壹公司于2018年1月10日签署《大生龙岗体育公园合作协议》，双方确立租赁合同关系：另于2019年4月15日签署《大生龙岗体育公园合作协议—补充协议》，对被告天壹公司承租的物业范围进行了调整。2019年7月3日两被告实际控制人安排被告天一公司与原告签署《天一教育补充协议》，增加承租的物业范围，并在该补充协议内约定“该补充协议属于原合同重要组成部分”。两被告自2018年9月正式入场运营，于2018年10月份缴纳第一个月租金，合同履行顺利。但两被告自2020年3月份开始拖欠支付租金，经原告屡次催促被告均怠于结算。根据合同约定，两被告的行为已经构成严重违约，原告可以解除合同。因此原告于2020年8月7日向被告发送解除合同通知函，解除涉案物业租赁合同。两被告至今未办理涉案物业。原告自身无法实现权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告天壹公司辩称，第一、原告总经理高尚于4月、5月期间通过电话向被告口头承诺，免除3月、4月及5月租金，双方对此已达成合意。第二、本案租赁房屋的物业为深圳市地铁集团有限公司所有，属于国有企业所持物业，由原告承租后，转租给被告。根据相关规定，被告作为最终承租人，应当免除上半年3个月房屋租金（即免除3月、4月及5月租金）。《中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部等关于应对××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第一条第（1）款规定：推动对承租国有房屋……，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条的规定：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业……免除2个月租金。《深圳市发展和改革委员会、深圳市财政局、深圳市住房和建设局等印发的通知》第一条规定：对于租用国有物业……在《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》有关减免物业租金规定的基础上，延长免租期限1个月。第三、2020年6月2日为深圳教育培训机构申请开展线下培训的起始时间，被告天壹公司于2020年2月-6月期间均未开展任何营业活动，未实际使用租赁场所。并且，疫情期间属于不可抗力，应当免除该部分的租金。深圳市××疫情防控指挥部办公室学生返校工作专班正式发布《关于做好教育培训机构有序开展线下培训和疫情防控工作的通知》：（一）自5月25日起，举办面向成人类、高考复读、高考艺考以及面向高三年级学生学科培训的机构可自愿申请，经区××防控指挥部办公室学生返校工作专班评估验收合格，并报市××防控指挥部办公室学生返校工作专班批准后，可以开展线下培训活动。（二）6月2日起，除（一）以外的其它各级各类教育培训机构可自愿申请，按上述要求验收合格并经批准，可以开展线下培训活动。第四、被告于6月-9月已向原告支付租金、管理费及水电费共计57.5万元。首先，原告所提交的缴费通知单中显示：因环境及经济影响，商户按时交付当月租金可减免当月租金的20%，优惠至2021年2月有效。因此，原告已认可，减免当月租金的20%，并且优惠至2021年2月有效，对此双方也已经达成合意。在疫情面前，所有人应当共渡难关，减免相应的租金，也符合租赁双方的长远利益，而原告的行为前后自相矛盾，显然违背诚实信用原则。第五、根据相关规定，原告于2月份的电费应当予以减免。《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条：免除全市工商企业2月份当月缴交两部制电费中的基本电费，由市财政代缴。各工业园区和商业楼宇的物业管理部在收缴电费时不得向用电企业收取已经被免除的基本电费。第六、双方于2018年1月10日签订《大生龙岗体育公园合作协议》之后，在2020年10月29日之前，原告从未向被告提出将租金上涨7%。直至双方于10月29日街道办事处调解时，才首次向被告提出。首先，在原告提交的证据第21页表格中第14项显示：2019年10月至2020年1月递增租金部分11369.4元，该页的标题显示为大生体育公园缴费通知单（2020年2-6月），而缴费通知单落款处的时间为2020年6月2日，而且该缴费单原告并未发送给被告。显然，此缴费通知单为原告后期制作，原告在2-6月的缴费单中却添加了2019年10月-2020年1月的递增部分租金。该证据能够证明，原告自己已经承认此前未与被告提出将租金上涨7%，实际上双方此前已经协商一致，不上涨7%的租金。其次，被告所提交证据第5、第6页表格中，第一行均显示租金单为162420元，租金并未上涨。两份缴费通知单为被告实际收到的版本。最后，原告所提交的证据第21页、22页缴费通知单中，第4项及第7项分别显示：因环境及经济影响，商户按时交付当月租金可减免当月租金的20%，优惠至2021年2月有效。最后，此次疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，在此种形势下双方当事人应互谅互让、共克时艰、共担风险，原告应当按照承诺，减免被告20%的租金，这也更符合租赁双方长远的利益。第七、在租赁期间，原告采取停电、张贴告示、门口围堵游说等极其恶劣的手段，严重导致被告无法正常经营，构成违约。根据双方签订的《大生龙岗体育公园合作协议》第4.2条的规定、合同第6.5.2条规定，原告于9月7日以被告未给付3、4、5月租金为由，切断电源，而被告尚处于正常上课状态，该行为严重影响被告正常办学活动，并且严重影响被告对场地的正常使用。此外，原告于10月27日开始一直采取停电措施，于10月22日在租赁房屋门口张贴告示，并且分别在10月22日、10月23日、10月26日至10月30日召集社会闲杂人等于门口游说家长及学生不要再来原告处上课，应当申请退费。原告的一系列违约行为严重影响了被告的正常经营活动，给被告带来重大损失。即使原告向被告主张权利，也应当以合法合理的手段进行，而不应以此种极恶劣的手段影响被告对租赁房屋的正常使用。原告对此存在过错，按照合同约定已然构成违约，由此造成的损失，根据合同约定应当由原告承担。第八、被告已于11月1日搬离，于11月2日开始即处于停止上课状态，并且原告也在11月3日对租赁房屋进行上锁，被告无需支付自11月2日起的场地占用费。自2020年11月3日开始，原告对租赁场所上锁后，租赁房屋已经实际处于原告实际控制之下，由原告占有，被告没有再继续使用租赁场所进行经营。原告提交的证据能够证明，原告于11月3日起已实际控制、占有租赁房屋。被告提交的微信聊天截图已表示：临时通知天一校区地址变更搬迁至牛始埔公交站台后面；学校停课三天。因此，原告于11月2日起已将租赁房屋腾空，并由原告控制，被告无需支付自11月2日起的场地占用费。第九、被告在原告处还有487260元保证金，加上被告后续支付的租金情况，根本不存在欠缴租金的情形。原被告于2019年4月15日签订《补充协议》，将原合同保证金710760元退出223500元用于抵充2019年4月、5月的租金，剩余保证金为487260元。可以看出，保证金的本质属性是可以抵扣租金的，即保障了合同的有效履行。所以，即使被告有未及时缴纳租金的情况，均能够被保证金全部覆盖，被告并未欠缴租金。第十、原告主张被告支付违约金199847.4元没有事实及法律依据。首先，如前文所述，按照相关规定以及原告的承诺，应当免除被告4月、5月及6月租金，被告并未存在拖欠4-6月租金的行为。其次，原告在被告未存在欠缴租金的情况下，于6月19日向被告发出《解除合同通知书》，属于违约解除合同。反而，原告于9月、10月期间反复采取停电、劝退学生、贴发告示等一系列恶劣行为，严重导致被告无法正常使用租赁房屋，此明显为原告违约在先。被告无需向原告支付违约金。再次，由于原告的违约行为，严重导致被告根本无法正常使用租赁房屋，被告有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付10月份的租金。最后，原告并未提供证据证明实际损失。因此，原告主张违约金没有任何事实及法律依据。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。被告天一公司辩称，被告天壹公司才是合同的相对方，跟被告天一公司没有关系。被告天壹公司提出反诉请求：1、原告返还被告天壹公司保证金487260元；2、原告赔偿被告天壹公司因违约解除《合作协议》所造成的损失100万元；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案双方为租赁合同关系，在疫情期间被告天壹公司经营极端困难的情况下，一直积极筹措资金来缴清租金，但原告在租赁期间违反合同约定，违约解除合同，分别于6月19日、8月6日、8月7日向被告天壹公司发送《解除合同通知书》，并于9月及10月期间采取切断租赁场所电源、劝退学生家长、贴发告示、锁车等恶劣手段，导致被告天壹公司根本无法正常使用租赁场所，给被告天壹公司造成严重损失。自双方合作以来，被告天壹公司对租赁场所投入巨大，而2020年又恰逢疫情。在此种形势下，双方本应当互谅互让、共克时艰、共担风险，而原告的一系列行为，导致被告天壹公司举步维艰，不仅无法于租赁场所正常经营，而且不得不放弃经营了多年的心血，实属痛心。针对被告天壹公司的反诉，原告辩称，原告在法定条件成就时解除与两被告的租赁合同，事出有因，并且符合双方合同约定，并没有给两被告造成任何损失。原告解除合同，与两被告无法继续开办，并没有直接的因果联系。两被告可以在原告解除合同后，另外寻找地址继续开办，即便其无法找到新的地址，继续开办，也是其个人能力所致，与原告正常的维权行为并无关联。即便产生损失，也是其拖欠租金导致，后果也应自行承担。被告天壹公司的反诉请求不应得到支持。经审理查明，2018年1月10日，原告(甲方)与被告天壹公司(乙方)签订《大生龙岗体育公园合作协议》，约定的主要内容有：第一条约定、甲方是位于深圳市龙岗区×××大生龙岗体育公园的原承包/承租人，现将该场地的2053平方米提供给乙方使用，租金总计236920元；场地用途为体育培训及相关配套。第2.1条约定、合同使用期限八年，自地铁正式交付该场地之日起算。场地的交付日期按照业主方交付给甲方的时间为准，由甲方另行书面通知。使用期限按延迟交付天数相应顺延，顺延期间甲方不承担逾期交付的违约责任。原则上争取2017年10月可以进场施工，不晚于2018年5月正式交付。2.5条约定、乙方拥有60天装修期，装修期间内只免除场地使用费，该场地的管理费、电费、水费、装修保证金以及政府机构及其他有关机构收取因乙方使用该场地的一切费用均由乙方支付。第三条约定、每月场地使用费、基本营运管理费、水电费、推广费乙方须于当月5日前支付给甲方，甲方确认收到乙方支付的费用后5日内向乙方提供相应金额的发票或收据。3.1约定、乙方应支付月场地使用费为236920元给甲方，自第二个使用年度起递增7%。3.2约定、基本营运管理费按约定计租面积计算，每月室内面积2053平方米，每平方米10元，月基本营运管理费总额为20530元，乙方需从2018年5月起开始向甲方缴纳每月基本运营管理费；电费的计算标准按照政府相关收费标准并加计相应的线损，水费按政府相关收费标准执行，电费为1.3元／度，由乙方自行承担。每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所规定的日期支付。3.4约定、合同签订后乙方需缴纳3个月的场地使用费作为场地保证金，并交一个月场地使用费，共向甲方缴纳947680元，若乙方中途终止合作，则费用不予退还。3.5约定、本合同终止或解除时，若乙方没有拖欠甲方场地使用费和水、电费及其他费用，如期返还使用物并且满足本合同约定的条件下，甲方10天内将场地保证金返还乙方（不计利息）。若因乙方根本违约而导致本合同解除或终止，或乙方不按合同约定返还场地，则甲方没收乙方场地保证金不予返还。第六条约定合同终止及违约责任：6.1条约定、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2条约定、乙方未按照约定支付场地使用费、基本营运管理费、水电费、推广费等费用的，应每日向甲方支付欠付费用总额万分之六的违约金。如逾期支付前述费用超过15日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担欠付费用总额20%的违约金。6.4条约定、甲乙双方一致同意：乙方存在超过半个月未按约定支付场地使用费、基本营运管理费、水电费、推广费等费用的情形，甲方有权单方解除本合同，合同解除后，甲方收回场地，场地使用保证金由甲方没收，且乙方应按最后一个使用年度月基本营运管理费总额度两倍向甲方支付违约金。甲方不解除本合同的，不影响甲方要求乙方按照前述约定承担违约责任的权利。7.2条约定、违约方应承担守约方为解决争议而支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、诉讼保全担保费、公证费及执行费。2019年4月15日，原告(甲方)与被告天壹公司(乙方)签订《大生龙岗体育公园合作协议-补充协议》，约定：1、因乙方经营需要，将原合同租赁面积作出调整，调整后的面积为1308平方米，租金为162420元。1、自2019年4月15日起月租金为162420元，递增比例延续原合同，管理费每月13080元。2、原协议（3.4条）乙方已缴纳保证金710760元，现在保证金为487260元，退出部分押金为223500用于冲抵2019年4月5月租金，冲抵后不足部分乙方按甲方修改后的账户支付给甲方。被告提交的《收款收据》显示，2019年5月7日，原告确认收到“项娉交来深圳市天一教育科技发展有限公司租赁押金487260元”，并在空白处手写注明“退出745平方租赁面积，原押金单金额50元及210760元，合计710760元的押金单作废”。2019年7月3日，原告(甲方)与被告天一公司(乙方)签订签订《天一教育补充协议》，约定该补充协议属于原合同重要组成部分，与原合同具有同等法律效力，具体内容有：一、甲方提供深圳市龙岗区大生体育公园服务大厅儿童厕所旁两个淋浴间（共11平）。二、租金缴纳：2.1乙方需在每月5号前向甲支付场地费用1650元，该租金将归纳至天一教育场馆租金内一并打款至公司账上。2.2乙方还需要在本合同签订后向甲方支付三个月押金及第一个月押金及第一个月租金共6600元，从开工之日起，拥有两个月免租期。三、附加事项：3.1乙方施工不可对甲方场馆内换书中心及儿童厕所结构造成破坏。3.2乙方在施工期间所有费用及改造成本由乙方自行承担。3.3两个月装修期，厕所内的洗手池和便池由甲方负责购买。原告提交的其工作人员与两被告的法定代表人项娉的微信聊天记录显示：2020年4月23日原告提出让被告就租金如何处理提出个方案，4月27日原告向项娉发送缴费通知单，并询问“项老师，您那边有商量好吗”，4月29日原告再发送缴费通知单，当日晚上项娉回复“我在土耳其，回去联系”；原告人员回复：“公司现在有政策是四月份可以支持先交半个月，后面半个月的是挂账，到九月份之前开学，之前对于培训机构有这样的支持。如果四月份之内没交这半个月的话，那估计就会要求交整租，就没有这个支持，所以这个情况我要跟您说明一下啊，就算你在国外，我也建议您先把四月份的半租先交了。这样的话就可以争取每个月只交一半还能维持，如果你说全免的话，现在公司没有这样政策做不到，因为地铁没给我们免二三月份，能免还是要在12月31号”。2020年5月10日，原告：“公司不同意降租金，可帮你对接可接手的，你们谈交接条件”；项娉：“好的”；聊天记录显示2020年4月27日、4月29日、5月10日、5月14日、6月2日、7月5日、8月5日、9月1日原告有向被告发送《缴费通知单》。2020年6月12日，原告通过微信向两被告的法定代表人项娉发出《催告函》。《催告函》的内容有：限令被告天壹公司于收到《催告函》后十天内还清拖欠的款项，如未履行函告通知约定的，原告将直接解除租赁合同，并通过法律程序索赔。2020年8月6日，原告通过微信向两被告的法定代表人项娉发出《解除合同通知书》。《解除合同通知书》的内容为：因未按租赁合同约定及时足额支付相关费用的行为已经构成严重违约，根据合同第6.6.2条、6.6.4条约定，原告正式通知自发出本通知之次日起解除《大生龙岗体育公园合作协议》、《大生龙岗体育公园合作协议-补充协议》、《天一教育补充协议》，要求自合同解除之日起完成清空房屋、场地的工作，并交还租赁物。否则，原告有权按市场价收取房屋占有使用费直至返还租赁物。2020年10月29日，原告通过微信向两被告的法定代表人项娉发送《通知》，要求被告限期3日内搬离并清空承租物业，过期遗留物品视为弃物，原告将自行处置，并不承担任何损害赔偿责任。原告陈述其后又于2020年11月4日向被告发送并现场张贴《限期铲除装修、恢复原状的函》。该函的内容为“深圳市天壹/天一教育科技发展有限公司：至2020年11月4日你公司已将教学实施、设备悉数拆除，转移完毕。现明确告知你公司：在承租我公司物业期间投入的装饰装修残值我公司不同意利用，限你公司于2020年1月30日前负责铲除，并将我公司物业回复至出租前状态。……”。两被告对该函予以否认，主张其于2020年11月1日已全部搬离。关于租金的支付情况：原告陈述被告按约定支付至2019年12月31日，2020年1月1日开始陆续支付，并未完全按照原告的通知要求及时缴纳，被告2020年1月9日支付12010.6元，1月10日支付2万元，1月13日支付5万元，1月16日支付10万元用于结清1月份的租金及管理费。2月份因疫情突发及刚过完年，原告响应号召直接将2月份租金对被告予以免除，2月份的管理费被告也没有缴纳；原告并陈述其在通知单内对被告3月份应缴租金进行了激励，承诺只要被告在年底前一直按时足额的交租，在年底会对3月份租金同样进行减免，所以在后续催缴租金过程当中，被告2月份、3月份的租金一直没有催缴；原告陈述4月1日开始被告拖欠总的租金的金额已经达到了较高的比例，而且严重的超过了15天。被告陈述，其对原告陈述的2019年12月、2020年1月租金的交付时间、情况予以认可，表示根据双方的支付情况来看，双方自有默契不是按固定时间支付，不存在拖欠的情况；确认2月租金是减免的；被告陈述2、3、4、5月份国家规定不允许教育机构开班教学，被告没有实际使用租赁场地，也有相关的政策文件规定减免租金；被告陈述其租金支付至2020年9月份，因为9、10月份原告以不正当手段停电造成被告无法正常经营，10月份的租金未交清。被告所提交的银行转账记录显示，由被告天一公司向原告的账户转账如下款项：2020年1月9日12010.6元，1月10日2万元，1月13日5万元，1月16日10万元，均注明为1月租金；2020年6月10日3万、6月17日2万、6月28日6万、6月29日2万、6月30日3万、7月13日2万，该18万元未注明租金月份，被告主张该部分款项支付的为2020年6月份的租金；2020年7月13日2万、7月17日2万、7月28日3万、7月31日1万、8月4日2万、8月5日2按、8月6日1万、8月13日1万、8月15日1万、8月31日2万，该15万元未注明租金月份，被告主张该部分款项支付的为2020年7月份的租金；2020年9月2日2万、9月3日1万、9月6日3万、9月7日27000元、9月8日3000元、9月9日5000元，该10.5万元未注明租金月份，被告主张该部分款项支付的为2020年8月份的租金；2020年9月14日1万、9月15日1万、9月17日5万、9月17日4万、9月21日2万、9月23日1万，该14万注明为9月份租金。被告天壹公司提交原告向其发出的2-4月的缴费通知单用于佐证双方已达成合意，租金未上涨。原告表示缴费通知单中的租金未上浮，系因其财务人员的疏忽所致，其后续所发出的缴费通知单及提起本案诉讼后已纠正。落款日期为2020年3月24日的《大生体育公园缴费通知单》显示，列出的费用为租金、管理费、水电费，其中洗手间外的2020年2、3月租金标准为162420元/月；落款日期为2020年4月27日的《大生体育公园缴费通知单》显示，列出的费用为租金、管理费、水电费，其中洗手间外的2020年2、3、4月租金标准为162420元/月。原告确认，疫情发生之初，深圳市地铁集团有限公司向其减免了2、3月份的租金，后因深圳市政府配合国家部门出台文件，延长一个月，故2020年9月份地铁公司又为被告减免了一个月租金。原、被告确认原告减免了2020年2月份的租金。另查，被告天壹公司提交的其工作人员钟华平与两被告法定代表人项娉的微信聊天记录及“天一教务”群聊记录用于佐证原告于9月、10月期间对租赁场所采取拉闸停电措施，严重影响其对场所的正常使用。聊天记录显示，2020年9月7日项娉告知员工原告停电，当天要打款5万，其已打款2万，还差3万；2020年9月21日晚上16:43员工：“大生过来说要停电，18:50要停电”、2020年10月27日晚上20:04员工：“今晚这一停电，估计明天学校会很多家长过来闹”、2020年10月29日晚上18:11员工：“停电了”；被告提交一份张贴在涉案物业的《天一教育停电通知》，内容为“天一教育（天壹教育），因你公司连续拖欠我公司水电费、物业费、租金等已达一百多万，多次失信，严重破坏大生体育公园正常营运秩序，特决定自2020年10月29日18：00开始拉闸限电”。原告承认其确实存在停电行为，表示其停电前被告已拖欠租金达100余万元，其已通知被告解除合同，拉闸限电是无奈之举，且停电时间是在晚上学生下课后才停电，停电前已提示。被告天壹公司提交的“K1班”微信群聊记录及“主持四班”群聊记录、张贴告示照片、大生公司锁车照片、被告一教务的微信群截图、清华班微信群截图用于佐证其2020年11月1日起已经处于停止经营的状态，并将租赁场所腾空，搬迁至新校区。由于被告采取停电、劝退学生、家长、锁取被告车辆，以及在租赁场所张贴告示等不合理措施，导致被告根本无法正常经营，造成严重损失。原告表示对张贴告示照片锁车照片、被告一教务的微信群截图真实性认可，对其他的聊天记录真实性均不认可，否认被告的证明目的，表示被告不可能在11月1日通知当天就已完成搬迁，实际上被告在2020年11月4日仍有大量物品滞留在物业内，未向原告交还物业。上述聊天记录显示，2020年11月1日晚上21:12被告发信息告知各位家长，临时通知天一校区地址变更，搬迁至新地址，并表示决定停课三天；2020年11月7日，被告给各家长发声明：表示因与大生物业发生的合同纠纷，没有找到合适的地方提供场地上课，学校决定退费50%。被告天壹公司另提交室内装修工程合同、购销合同、空气净化器租赁合同、室内空气治理施工合同、消防合同、幼教设施销售合同、订货合同及收据、微信及银行转记录用于佐证其产生装修费100万元、购买恒胶支出3800元、采购PVC地板支付53340元、购买旗杆支出7500元、租赁空气净化器支出11500元、空气治疗施工支出10000元、消防工程支出18万元、采购幼教设施支出13800元、采购胶水、水泥等支出39200元，损失共计1319140元。原告表示其对上述证据真实性无法确认，证明目的亦不认可，指出部分收据的开具为2021年的3月1日。另查，原告提交的《民事委托代理合同》和发票显示，原告委托律师处理其与被告的房屋租赁合纠纷支出律师费30000元。被告提交的《民事委托代理合同》和发票显示，被告为本案支出律师费100000元。涉案物业的权利人为深圳市地铁集团有限公司，取得有深圳市房地产权登记中心所发的权利证书及取得有建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证。本院认为，虽《大生龙岗体育公园合作协议》及《大生龙岗体育公园合作协议-补充协议》系原告与被告天壹公司所签订、《天一教育补充协议》系原告与被告被告天一公司所签订，但《天一教育补充协议》明确约定该协议系前两份协议的组成部分，被告所提交的转账记录显示系由被告天一公司向原告支付上述三份协议的租金，另两被告注册地址为同一地址即涉案的租赁物业，股东均有项娉，即两被告的法定代表人，故本院认为，本案系原告与两被告间形成的房屋租赁合同关系，双方签订的上述协议系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。关于租赁合同的解除问题。对被告关于其2020年2月至6月期间未实际开展经营活动而主张免除该期间租金的主张，本院认为，因受××疫情的影响，根据政府的有关政策及原告自身已享受到被免除三个月租金的事实，原告应免除两被告2020年2月至4月的租金；但因2020年4月至6月期间两被告仍在占有使用涉案物业，故两被告主张免除5至6月租金的主张缺乏事实及法律依据，而两被告自2020年1月16日将2020年1月租金支付完毕后，直至2020年6月10日起才陆续不定时支付租金，且每个月支付的租金均存在逾期及不足额支付的情形，两被告逾期支付租金、管理费等费用已达到合同约定的原告有权解除房屋租赁合同的条件，故原告于2020年8月7日向两被告作出《解除合同通知书》，解除与两被告的租赁合同合法有据，故本院确认双方的租赁合同于2020年8月7日解除。合同解除后，两被告应腾空并交还涉案租赁物业给原告，因庭审时，原、被告均确认原告已收回涉案物业，故对原告诉请被告向其交还物业的请求，本院不再处理。因两被告提交的证据不足以证明其于2020年11月1日搬离涉案物业，亦未与原告办理交接手续，故本院对原告主张两被告于2020年11月4日搬离的事实予以合理采信；因两被告提交的证据不足以证明其与原告达成了不上浮租金7%的协议，被告应承担举证不能的不利法律后果，故两被告应按合同所约定的租金（上浮7%后的173789.4元／月及1650元／月）、管理费（13080元／月）标准向原告支付2020年5月1日至2020年11月4日期间所拖欠的租金，经核算租金为501028.32元［（173789.4元＋1650元）×6个月＋（173789.4元＋1650元）÷30天×4天-575000元］、两被告应支付2020年2月1日至2020年11月4日期间所拖欠的租金，管理费为119464元（13080元×9个月＋13080元÷30天×4天）。对于原告诉请两被告支付的2020年5月1日至2020年9月30日期间的水电费57796.2元，有原告提交的缴费通知单及商户电表明细为证，未超过合理范围，故本院予以采信，两被告在未能举证证明其已向原告支付该期间水电费的情况下，应向原告支付该费用。对于原告诉请的2020年10月1日之后的水电费，原告未能提供任何证据证明该期间所产生的费用的具体情况，应承担举证不能的不利法律后果，对该请求本院不予支持。被告天壹公司关于原告返还保证金487260元的反诉请求，因双方的租赁合同系因两被告违约所导致，依照合同的约定，原告有权没收该保证金，故被告反诉原告返还保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交纳租金产生的违约金问题，因原告所没收被告的保证金已足以弥补原告的损失，故原告主张的违约金，本院不再予以支持。关于原告诉请两被告支付的律师费30000元，有双方签订的《大生龙岗体育公园合作协议》及《民事委托代理合同》、发票为证，本院予以支持。对于被告天壹公司反诉请求的100万元损失，因双方租赁合同的解除系因两被告违约所导致，且原告不同意利用被告租赁期间内的装饰装修，故被告的该请求缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告深圳市大生体育有限公司与被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司间的租赁合同已于2020年8月7日解除；二、被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市大生体育有限公司支付2020年5月1日至2020年11月4日期间所拖欠的租金501028.32元；三、被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市大生体育有限公司支付2020年5月1日至2020年11月4日期间所拖欠的管理费119464元；四、被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市大生体育有限公司支付2020年5月1日至2020年9月30日期间的水电费57796.2元；五、被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市大生体育有限公司支付律师费30000元；六、原告深圳市大生体育有限公司无须向被告深圳市天壹教育科技发展有限公司、被告深圳市天一教育科技发展有限公司返还保证金487260元；七、驳回原告深圳市大生体育有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市天壹教育科技发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15862元及保全费5000元（原告已预交），由原告负担10431元，由两被告负担10431元。原告已预交的15862元及5000元，由本院予以退回10431元。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10431元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费9093元（被告深圳市天壹教育科技发展有限公司已预交），由被告深圳市天壹教育科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年四月三十日书记员  陈亮