上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58468号原告：上海骆升快递服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区三灶路XXX弄XXX号XXX幢、XXX幢。法定代表人：何侃，执行董事。委托诉讼代理人：何珂璐，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：薛金根，男，1960年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：薛莲，女，1987年10月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上列被告共同委托诉讼代理人：康颖颖，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告上海骆升快递服务有限公司诉被告薛金根、薛莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何珂璐、被告委托诉讼代理人康颖颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海骆升快递服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还押金6万元及利息损失，利息计算方式以6万元为基数按LPR从2020年1月1日计算至被告全部付清之日止；2、判令两被告退还原告租金11.33万元及利息损失，利息计算方式以11.33万元为本金，按LPR从2020年1月1日计算至被告全部付清之日止；3、判令两被告向原告支付补偿款859,232元。事实与理由：原告与上海浦东金根金属制品有限公司(以下简称金根公司)就上海市浦东新区机场镇新东路XXX号的厂房(以下简称系争厂房)的租赁事宜签订《厂房租赁合同》，2019年9月接到通知称厂房将于2020年初进行拆迁，原告须于2020年春节前搬离。接到通知后，原告立即着手搬迁事宜并于2020年1月初搬离系争厂房。因此，金根公司应退还原告支付的6万元押金以及多支付的房屋租金。另，金根公司实际获得的补偿款中含有原告的利益，原告依据合同和法律规定有权对动迁利益中属于原告的部分进行主张。由于金根公司于2020年3月19日注销，因此两被告应根据承诺承担公司未完债务。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告薛金根、薛莲辩称，原告实际于2020年4月25日搬离系争厂房，扣除原告实际支付的租金加上押金5.6万元，原告尚欠两被告租金，故不存在返还押金和租金一说。对于补偿款，因现只获得拆迁补偿款的40%，因此原告所能获得的补偿款也应按上述比例计算。且双方在合同中约定，搬迁费、装修费用和停工停产费归原告所有，因此除上述项目外的补偿款不应支付给原告。对于装修费，系争厂房在交付时已经进行了装修，因此除了少部分地坪修正费用外，其余均与原告无关。对于搬迁费、停工停产损失，因系争厂房由四家公司共同租赁使用，应由四家公司平分，而且停工停产损失主要是用于补偿被告因无法使用、出租厂房产生的损失，原告作为快递公司并无停产停业损失。本院经审理认定事实如下：系争厂房的产权人为上海浦东新区江镇农机服务站，其中有证面积为1,120.82平方米(五幢厂房)。2018年7月7日，原告(承租方、乙方)与被告金根公司(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方，面积为2,800平方米。租赁期限为2018年8月1日至2023年7月31日止。前三十天为装修期，装修期内甲方免收租金。厂房年租金为68万元。每六个月支付一次。如遇拆迁，企业搬迁费，装修费用，停工停产费归乙方所有。上述合同签订后，原告支付了包含押金、租金、占用费在内的费用总计107.6万元。2019年，系争厂房列入祝桥镇减量化拆迁范围。2020年4月27日，金根公司将系争厂房交拆房对拆除。2020年7月17日，由经办人倪兴华签字确认的结算单显示，房屋补偿金额为4,416,872元，装饰装潢评估金额为589,755元，线内补偿为539,046元，线外补偿为30,425元，附属设施评估金额和补偿金额均为229,316元，机器设备搬迁补贴评估金额和补偿金额均为27,870元，物资搬迁评估金额和评估补偿均为58,640元，电力设施补偿为92,000元，奖励费为485,514元，停工停业补偿为1,050,620元。上述费用总计6,990,643元，封顶结算扣除集体部分加上立项外补偿总计为3,921,531元。2020年7月17日，祝桥镇公司(甲方)与金根公司(乙方)签订《祝桥镇“工业用地减量化企业清拆奖扶项目”工业用地单位清退租赁企业及个人经济补偿清退协议书》(以下简称《经济补偿清退协议书》)，约定甲方一次性补偿给乙方3,921,531元。甲乙双方签订本协议书后，双方于2014年1月1日与乙方签订的租赁合同终止履行，乙方必须在五天内把建筑物及报废设备和有关设施等移交给镇政府拆除。同日，浦东新区祝桥镇人民政府(甲方)与祝桥镇公司(金根公司)(乙方)签订《祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书》(以下简称《清拆奖扶协议书》)，约定奖扶对象位于祝桥镇新营村，土地面积为3.581亩，房屋建筑面积3,241.77平方米。根据相关评估报告和操作口径，奖扶总额为5,267,780元。合同约定协议签订且乙方完成交房手续之日起40个工作日内，甲方向乙方支付奖扶总额的40%，乙方必须将清拆范围内涉及的所有房屋腾空。甲方在乙方完成交房手续之日起完成现场清拆、整理、复垦后(原则上8个月内)，向乙方支付奖扶总额的30%。甲方通过区减量办组织的区级验收，并取得验收批复后，向乙方支付奖扶总额的20%，甲方在完成水土监测、权证注销，具备耕种条件后，向乙方支付余款10%。另查明，2020年3月25日，金根公司注销，两被告作为股东签字承诺，公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。庭审中，原告为证明其已经于2020年1月1日搬离了系争厂房，向法庭提供了股权代持协议、投资合作协议、上海固镇速递有限公司与案外人订立的《厂房租赁合同》等材料，被告对于上述证据材料的三性均不予认可。被告为证明原告其实于2020年4月25日搬离系争厂房向法庭提供了祝桥镇新营村村委会情况说明以及租赁企业的情况说明，其中村委会的情况说明载明系争厂房在拆除前由四家公司共同租赁，四家公司中的两家出具情况说明载明原告于2020年4月底搬离系争厂房。原告对于上述证据的三性均不予认可。原告为证明系争厂房的装修、附属设施为原告添附，向法庭提供了《装修合同》、收据、视频等资料并申请证人出庭作证，证人到庭陈述其为原告就系争厂房进行了装修，装修内容包括敲墙、地坪、办公室、食堂和化粪池等，装修款原告通过现金和银行转账的方式支付给他。对于证人证言、装修合同及其收据的真实性和关联性被告均不予认可，对于视频的真实性认可但对证明目的不予认可。被告为证明系争厂房交付时已经经过装修提供了照片、视频截图等证据材料，原告对于上述证据的三性均不予认可。另被告为证明电力设施均为被告所有，向法庭提交了电表注销凭证，原告对于该份证据的三性均不予认可。本院认为，系争厂房除有证部分外其余均无合法建造手续，原告与金根公司之间的租赁合同关系应属部分无效部分有效，但原告自2018年起就承租系争厂房，减量化补偿款中包含了原告的拆迁补偿利益，原告据此有权向金根公司主张相关利益，因金根公司已经注销，原告依据承诺书要求公司股东即两被告承担责任，符合法律规定，本院予以确认。关于补偿范围，两被告依据合同约定认为仅包括搬迁费、装修费用和停工停产费。对此本院认为，双方合同并未将补偿内容限定在上述三项之内，也未明确将其他补偿项目排除在外，因此被告依据合同条款认为仅需分割上述三项补偿款的依据不足，本院难以支持。关于装饰装潢费，原告提供了装修合同、收据以及视频资料，可以认定原告对系争厂房进行过装修，但由于系争厂房的原始交付状态难以确定，原告无证据证明系争厂房的装修均由其施工完成，故本院酌情确定装饰装潢补偿费为13万元。关于附属设施费，如前所述，原告对系争厂房进行过装饰装修，其中必然包括添加附属设施，因原告无法证明添加附属设施的具体内容，本院酌情确定添加附属设施补偿费为1.5万元。关于机器设备搬迁、物资搬迁，上述费用均为原告搬运生产物资产生的费用，原告理应享有相应的补偿，本院根据原告自述的搬迁物品以及实际租赁情况酌情确定为2,230元和23,500元。关于停工停业损失，本院根据合同履行期限、承租情况等酌情确定原告应得补偿款为15万元。关于奖励费，该费用的获得与原告的积极配合有关，故本院酌情确定原告可得到的奖励费为6.5万元。关于电力设施补偿，因原告未提供其添附电力设施设备的证据材料，故对于该项主张本院不予支持。对于上述已确认的补偿款金额，因被告仅获得补偿款的40%，故本院根据被告已收款的实际情况，对于应属原告部分的补偿款由被告从已收款中支付即按照确认金额的40%予以支付，剩余款项原告可待被告收到相应补偿款后再行向被告主张。关于退化押金、租金。原告现有证据不能证明其于2020年1月1日已经搬离并将系争厂房交还给被告，根据被告提供的村委会情况说明、承租公司情况说明以及拆除房屋确认单等证据，本院确认系争厂房于2020年4月交还，原告要求返还押金、租金依据不足，本院难以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告薛金根、薛莲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海骆升快递服务有限公司补偿款154,292元；二、驳回原告上海骆升快递服务有限公司其余诉讼请求。案件受理费14,092.79元，由原告上海骆升快递服务有限公司11,987.79元，由被告薛金根、薛莲负担2,105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年三月一日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。