江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初4431号原告：南京亿欧宾馆有限公司，统一社会信用代码91320106302416626E，住所地在南京市鼓楼区湖南路4-5号。法定代表人：朱文彬。委托诉讼代理人：段然。被告：陈培凯，男，汉族，1974年12月13日生。委托诉讼代理人：甘璐。第三人：中国人民解放军江苏省军区。法定代表人：金雷。委托诉讼代理人：吴洋。原告南京亿欧宾馆有限公司（以下简称南京亿欧公司）与被告陈培凯、第三人中国人民解放军江苏省军区（以下简称省军区）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人段然、被告陈培凯的委托诉讼代理人甘璐到庭参加诉讼，第三人省军区经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京亿欧公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告发出的解除《房屋租赁合同》通知无效；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月6日，被告成为原告占股比例最高的股东（占股40%）。同日，被告又以出租人身份与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将南京市湖南路4-5号2-6楼房屋出租给原告，第一年年租金为160万元，每半年支付一次，第一期租金已在7月中旬支付，第二期租金需在2015年12月1日前支付。第一期租金实际是由原告的三位股东（其中包括被告）分别汇款至原告账户，然后再将租金支付给被告指定的账户。自2015年11月起至今，因房屋所处地湖南路围挡施工，致包括原告在内的各经营户生意惨淡，随后，工程建设单位对受影响的经营户给予一定租金补偿。2015年11月，被告告知原告可获租金补偿，第二期租金暂缓缴纳，用补偿款项先充抵租金，不足部分再由被告另行通知交纳。2016年初，房屋产权人省军区表示并不知道房屋转租给原告且转租未经其书面同意，要求原告搬离该房屋。原告立即向被告询问，被告则承诺可获得省军区同意转租的书面文件，且租金可继续缓交至被告取得省军区的书面同意之时。之后，省军区的人员再次找到原告，表示因被告未按期支付租金要求原告搬离该房屋。此后，被告一直未取得省军区书面同意转租的证明，也未通知原告支付不足部分租金。直至2016年4月，原告突然收到被告委托律师发送的《律师函》，函中称：因原告未按合同约定及时足额支付租金，现通知原告解除双方《房屋租赁合同》。原告认为未支付不足部分租金是由于客观事实以及被告的欺瞒所致，被告无权通知原告解除《房屋租赁合同》。综上，为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告陈培凯辩称，第一，其发出的解除合同通知合法有效，双方的租赁合同已解除。根据双方签订的房屋租赁合同约定，承租人逾期支付租金超过30天的，出租人可书面通知对方解除合同，原告逾期支付租金已超过30天；第二，被告从未同意原告缓交租金，反而一再打电话催促原告交纳，从原告提供的通话记录可以看出多数电话是被告打给原告的；第三，虽被告也是原告的股东，但支付租金是原告的义务并非是原告股东的义务，此外，在签订房屋租赁合同时，原告的另两位股东是对租金承担担保责任；第四，省军区虽然未出具书面文件，但一直知道房屋转租的事实，却从未提出书面的异议，按相关司法解释，可以推定省军区认可房屋转租的事实。原告称省军区不同意房屋转租，却并未提交任何证据。因此，应认定原被告之间的合同合法有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国人民解放军江苏省军区未到庭参加诉讼，亦未提交任何陈述意见。本院经审理查明事实如下：2015年7月6日，被告陈培凯与原告南京亿欧公司股东朱文彬、汤理想、汲自春签订《股权转让协议》，自三名股东处受让南京亿欧公司的股权并由裴真娇代持，受让后的股权结构为：陈培凯（裴真娇代持）持有40%股权、汤理想持有30%股权、朱文斌持有30%股权。2015年7月6日，原告南京亿欧公司与被告陈培凯签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于湖南路4-5号2-6楼的房屋出租给原告；租赁期限为自2015年7月1日至2021年6月30日；被告应于2015年7月1日前且原告付清首期租金后交付房屋；第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为人民币160万元/年，第二年……；租金每半年支付一次，先付后用，本协议签订当日，原告应向被告支付首期租金80万元，此后每期租金在前一个支付周期届满前一个月支付，具体支付时间为每年的6月1日和12月1日前，即第二期租金在2015年12月1日前支付，第三期租金在2016年6月1日前支付，以此类推；原告支付租金至被告指定的案外人徐晓静的账号。关于合同解除和违约责任，约定如下：原告逾期支付租金超过30天的，被告可书面通知对方解除本合同并按本合同约定追究对方违约责任；原告逾期支付租金30日以上，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，原告应按照下列约定向被告支付违约金：每日按照应付租金总额的1.5‰的标准向被告支付自逾期付款之日至合同解除之日期间的违约金，并向被告支付三个月的租金作为解除合同的违约金。关于合同租赁期限的特别约定：在本协议签订时，被告与军区之间的租赁合同所约定的租赁期限届满日是2016年6月30日，原告确认，原告对该租赁期限短于本合同租赁期限的情况及对本合同履行可能产生的影响已充分知悉，并承诺不以此为由主张本合同无效或租赁期限超出部分无效，并不得以任何方式向甲方要求赔偿，本合同另有约定的除外；关于上一条的除外约定，若2016年6月30日，被告与军区的租赁合同期限届满后，军区未与被告达成续租协议，或者由于其他原因，房屋无法继续承租的，原告同意提前解除本合同，且原告应在被告与军区的租赁合同期限届满当日将该房屋交还被告，原告及时交还房屋，被告及时验收后确认房屋无损且原告无其他违约情形的，被告在收到原告交还房屋后10个工作日内向汤理想、朱文彬支付人民币贰佰万元作为原告提前解除租赁关系的损失赔偿。除此以外，原告不得以任何理由向被告提出任何其他赔偿要求。关于其他特别约定：原告确认，协议签订时该房屋已处于其实际控制之下且已形成一定装饰装修，本协议生效则视为甲方已按照合同约定实际交付房屋；合同履行期间，由于出租房屋发生权属纠纷，由被告负责处理，如果房屋无法继续承租的，按照本合同第十二条（关于合同租赁期限的特别约定）约定处理；汤理想、朱文彬（原告的两名股东）对本合同项下原告的租金支付义务承担连带责任，若因原告逾期支付租金导致本合同解除的，汤理想、朱文彬向被告另行支付壹佰万元人民币。合同还对其他事项进行了约定。合同签订时，案涉房屋已处于原告的实际控制下；合同签订后，原告向被告支付了第一期租金80万元。案涉南京市湖南路4-5号2-6楼房屋占用土地坐落于南京市××号，土地使用权人为总后勤部（中国人民解放军江苏省军区司令部），案涉房屋所有权人系第三人省军区，未领取产权证。2015年6月1日，被告陈培凯与第三人的内设机构江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称省军区营房处）签订《军队房地产租赁合同》，约定：省军区营房处将案涉房屋出租给陈培凯用于开设宾馆；租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日；租金总额为140万元，租金按季结算，被告陈培凯于每季度的前十日交付给省军区营房处；被告不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；合同还就其他事项进行了约定。南京市湖南路二次升级改造重点项目工程于2015年开始施工，施工期间对案涉房屋所在的湖南路进行围挡。就围挡期间产生的经营影响及补偿，2015年7月14日，省军区营房处与被告陈培凯签订《补充协议》，约定：围挡期内，大唐公司（项目建设单位）补偿给省军区营房处位于湖南路××街所有经营用房的标准为每月50元/平方米，位于湖南路××街所有租赁房屋的平均租金约为每月100元/平方米。折算后，围挡期内的租金，陈培凯需按与省军区营房处签订的租赁合同中约定租金的50%支付。因原告未按合同约定支付第二期租金，江苏天茂律师事务所接受被告陈培凯委托，于2016年4月6日向原告南京亿欧公司发送函【编号为苏茂律函字（2016）第48号】，主要内容为：因原告至今未支付第二期租金，依据合同约定现通知原告，原告与被告签订的《房屋租赁合同》于当日解除；原告于2016年5月7日前腾空房屋，支付被告2016年1月1日至2016年4月7日的租金，并按照1.5‰/天的标准向被告支付逾期违约金及三个月租金的解除合同违约金，结清物业费、水电费等，与被告办理房屋交接手续；等等。原告收到该函后，于2016年4月15日向被告发送《公函》，主要内容为：原告收到被告委托发送的律师函，被告在函中描述与事实大相径庭；因湖南路围挡施工，项目建设单位给予一定的补偿，2015年12月1日前，被告告知原告可获得租金补偿，第二期租金可缓交，待补偿款充抵完租金后再通知原告支付余下租金；2016年初，省军区告知原告，被告将房屋转租给原告未取得其书面同意，要求原告搬离该房屋；经与被告沟通，被告保证可取得省军区书面同意，且在此之前原告可继续缓交租金；此间，省军区通知原告，因被告未按约支付房租，要求原告搬离；望被告收函后慎重处理。自2015年11月2日至2016年3月17日之间，原告的股东汤理想与被告陈培凯有多次电话往来。另，被告为证明省军区已明知房屋转租的事实，提供了如下证据：1.2012年4月1日，第三人省军区的内设机构省军区司令部直属工作处与被告陈培凯就案涉房产签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日；2.省军区司令部直属工作处出具的《证明》，主要内容为同意案涉房屋用于开设宾馆。原告对上述两份证据均不认可，认为证据2《证明》没有注明日期，证据1《军队房地产租赁合同》的内容与其调取的另一份合同相违悖，故原告提交了其自工商管理部门调取的南京亿欧公司设立时备案的《军队房地产租赁合同》，该合同的由裴真娇和南京亿欧公司作为承租人，与省军区司令部直属工作处就案涉房产签订的，租赁期限自2012年3月1日至2021年2月28日，合同签订的时间为2012年2月8日。对于两份合同，原告主张因南京亿欧公司最初由被告陈培凯及裴真娇设立，两份合同中必然有一份合同系伪造；被告认为2012年2月8签订的合同解除后，被告与省军区司令部直属工作处于2012年4月1日签订了新的合同。原被告双方分歧较大，致本案调解不成。上述事实，由原被告双方签订的《房屋租赁合同》、《股权转让协议》、原告银行账户的历史明细清单、《军队房地产租赁合同》及《补充协议》、江苏天茂律师事务所的函、南京亿欧公司向陈培凯发送的《公函》、原告股东汤理想的手机通话详单，及开庭笔录等证据相佐证。本院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定；原被告对合同的效力均认可，第三人省军区参加诉讼后按本院要求提交了2015年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，并未对该房屋转租合同的效力提出异议；因此，本院认为该《房屋租赁合同》成立且生效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点，被告发出解除合同的通知是否有效。原告认为，首先，其未支付第二期租金是由于被告的欺瞒所致，故被告无权解除合同；其次，被告与省军区签订《补充协议》，湖南路围挡施工期间只需按原有租金的50%支付，围挡自2015年8月18日开始，依据该协议，原告已支付的首期租金80万元至少可以充抵第二期租金至2016年5月13日；第三，被告转租案涉房屋并未得到省军区的书面同意，且被告欠付租金，致省军区随时可解除合同，因此，原告可行使不安履行抗辩权，暂不支付租金；最后，被告陈培凯作为原告南京亿欧公司的最大股东，不经催告即发出解除通知实属恶意，其目的在于规避因不能与省军区续签合同而向原告承担的赔偿责任；因此，被告的解除通知并不发生合同解除的法律效力。被告认为，其依据合同约定行使单方解除权，合法有效；原告所称被告欺瞒并无证据证明，相反被告多次通过电话催促原告缴纳租金；被告与省军区签订《补充协议》与原告无关，并不适用于原被告之间的租赁合同；即使原告未取得省军区同意转租的书面证明，省军区从未提出书面异议，可推定其认可转租事实，原告不能因此而拒交房租；被告虽是原告的股东，但根据股权转让协议的约定，并不实际经营控制公司，所以解除合同不存在恶意；因此，请求法院驳回原告的诉请。对于原被告双方争点本院作如下评判：一、关于被告是否存在欺瞒行为，原告主张系被告电话通知其可暂缓支付租金，并提交了原告股东汤理想的通话详单以佐证，被告否认该事实，认为该通话详单恰好说明了其多次催促原告缴纳租金；本院认为，该通话详单仅证明汤理想与陈培凯有多次通话，至于通话内容并不能证明，依据谁主张谁举证的证据规则，就被告曾电话通知原告缓交租金的事实，原告应承担举证不能的责任。二、关于原告是否可以按照被告与省军区签订的《补充协议》，用已支付的首期租金80万元直接充抵第二期部分租金，本院认为，《补充协议》系作为出租人的省军区与作为承租人的被告所签订，对该双方有约束力；原告作为次承租人与出租人省军区之间无直接的合同关系，即便案涉房屋所处的湖南路围挡施工，致原告经营受影响，如何减免租金进行补偿应由次承租人与承租人协商一致达成合意，原告虽主张被告同意以补偿充抵租金，却并无证据证明，因此，《补充协议》约定的补偿方式不能直接适用于原被告之间，即原告支付的首期租金不能直接充抵第二期租金。三、关于原告是否可以行使不安抗辩权暂不支付租金，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，有丧失或可能丧失履行债务能力的情形的，应当先履行债务的当事人可以中止履行；第六十九条规定，当事人依照第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。而本案中原告并未提交证据证明省军区要求其迁出案涉房屋，即合同无法继续履行，也无证据证明其已经通知被告因行使不安履行抗辩权而中止支付租金；另外，作为第三人的省军区，在本案中未就案涉房屋的转租表示异议。因此，对于原告主张因行使不安抗辩权而中止支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张被告不经催告即发出解除通知实属恶意，其目的在于规避因不能与省军区续签合同而向原告承担的赔偿责任；本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；原被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：原告逾期支付租金超过30天的，被告可书面通知对方解除本合同；即合同约定解除条件成就时被告可不经催告直接行使单方解除权。被告按合同行使该解除权，并无不当，所发出的解除房屋租赁合同的通知自到达原告时生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费80元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  胡腾云人民陪审员  吴建萍人民陪审员  刘建宁二〇一六年十二月二十九日书 记 员  宋宇燕