天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初13842号原告：张强。委托诉讼代理人：李友滨，天津天允律师事务所律师。被告：天津博智置业发展有限公司，住所地天津市河西区大沽南路东侧博轩8-117号。统一社会信用代码91120103673745314U法定代表人：张焕林，总经理。委托诉讼代理人：张帆，公司员工。原告张强与被告天津博智置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张强的委托诉讼代理人李友滨，被告天津博智置业发展有限公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同总租金的百分之五向原告赔偿款人民币617799元；2.请求判令被告赔偿原告投入的装修及设备损失人民币5000000元；3.请求判令被告赔偿原告未履行合同期间的营收利润人民币4964438.26元；4.请求判令被告赔偿原告已办理会员储值贵宾卡中余额总计人民币1817633.4元；5.请求判决解除原、被告签署合同编号为ZS-045的《天津××购物中心之店铺租赁合同》；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月29日，原、被告签署合同编号为ZS-045的《天津××购物中心之店铺租赁合同》。合同约定被告将坐落于天津市河西区××号店铺出租给原告。该商铺面积2100平方米，用途为经营KTV及简餐，租期10年（自2014年1月5日至2024年1月4日），租赁期间租金合计人民币12355980元。自2019年6月开始，××购物中心整体装修，除原告及个别临街商铺商家外整个购物中心处于停业状态。该情况严重影响了原告的客流量。此时，被告购物中心已经不能提供正常物业服务，商场外延装修、主通道封闭、中央空调不能正常工作、大部分电梯停止工作、其余商场基础设施均停止对外服务，最后被告工作人员都在使用原告商铺卫生间。此情况下，原告仍严格遵守合同约定按时缴纳租金及相关费用，并坚持营业。2020年7月29日，原告收到被告单方通知，通知要求商场整体停业，并于2020年8月3日撤出人员及贵重物品关停商场，同月22日原告接到天津市河西区文化和旅游局责令停业通知书，该通知要求原告经营的乐洲歌舞厅立即停业，停业原因为被告商场发生纠纷，商场电力及消防设备遭破坏无法正常运行。此后原告与被告方多次协调上述问题的解决，但被告无法给出明确的解决方案及时间。原告经营面积超过两千平米，雇佣员工众多，办理充值会员的顾客纷纷向有关部门反映原告，现原告已经无力应对。被告的商场的现状给原告造成重大经济损失，原告据此有充分理由认为原、被告之间的合同的目的已经无法实现。维护自身合法权益，现提出诉求如上，望判如所请。原告张强向本院提交如下证据：1.《天津××购物中心之店铺租赁合同》1份，证明原、被告系房屋租赁关系及合同相关约定，根据合同7.6（2）项约定被告无法提供租赁房屋供原告承租的，7.6（3）项约定被告原因导致租赁房屋及附属设施存在影响原告使用、经营的他项权利或其他纠纷的，被告应赔偿合同总租金的百分之五及装修投入及应履行未履行合同期间的原告营收利益；2.天津市河西区乐洲歌舞厅营业执照复印件1张，证明该歌舞厅经营者为原告，经营场所为诉争店铺；3.天津博智恒达商业管理有限公司收费通知单及发票各1份，证明原告至停业前持续正常缴纳租金，完全履行了租赁合同的全部义务；4.公证书1份，证明2020年1月3日诉争店铺及所在商场的照片及视频，显示截至当日商场整体已经停止运营，该状态严重影响了原告的正常经营；5.商场装修关停通知书1张，证明被告单方面要求原告于2020年8月3日前停业，被告的行为构成根本违约，导致原告于2020年8月3日前被迫停业；6.责令停业通知书1张，证明被告出租的店铺存在与第三方的纠纷，同时存有电源切断、消防设施无水导致消防设施瘫痪等重大安全隐患，天津市河西区文化和旅游局要求原告的歌舞厅停业，被告系根本违约，应按合同约定赔偿原告经济损失；7.天津市河西区乐洲歌舞厅会员信息表1份，证明停业后原告将退款8500余张，退卡金额1817633.4元。被告天津博智置业发展有限公司辩称，不同意原告第一、二、三、四、六项诉讼请求，同意原告第五项诉讼请求。被告天津博智置业发展有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据即原告提交的证据2、3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、4、5、6，被告对真实性均无异议，本院予以采信。原告提交的证据7无法证实其证明目的，本院不予采信。另，原告就其损失申请司法鉴定，经本院主持，原、被告双方选取了天津中兴财资产评估事务所有限公司进行鉴定活动，该鉴定机构于2021年3月17日出具鉴定结论，原、被告对其均无异议，本院予以采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告与被告系房屋租赁合同关系。2013年12月29日，原告与被告签订《天津××购物中心之店铺租赁合同》（合同编号为ZS-045），约定被告将坐落于天津市河西区××号店铺出租给原告。租赁面积为2100平方米，用途为经营KTV及简餐，租期为2014年1月5日至2024年1月4日，租金共计人民币12355980元。出租方有下列情形或无故提前解约的应赔付承租方合同租金总额的5%作为违约金并且另外赔付承租方的装修投入及应履行而未履行合同期的承租方营收利润：（1）除本合同另有约定外，甲方在合同约定的交付日起30日内无法交付房屋的；（2）甲方无法提供租赁房屋供乙方承租；（3）因甲方原因导致租赁房屋及附属设施存在影响乙方使用、经营的他项权利或其他纠纷；（4）出租人提供的出租面积在法律角度和政府要求中不能经营KTV行业的；（5）因出租人证照不全致使承租人无法办理营业手续的；（6）出租人划分出租面积不合理导致出租面积或未出租面积不符合消防等政府要求从而导致出租人无法正常办理营业手续的。2020年7月29日，被告通知案涉房屋所在商场进行全面装修升级改造，清退商场所有人员，停水、停电，将商场全面封闭，要求各商户于2020年8月3日前完成工作人员撤出、贵重物品搬离和店铺关停事宜。原告表示系于2020年8月3日正式停业并开始处理停业后的善后事宜，至今仍未处理完毕。2020年8月22日，天津市河西区文化和旅游局向原告经营的乐K派对量贩式KTV（注册名：乐洲歌舞厅）发出责令停业通知书，内容为“2020年8月22日上午9点区应急局、区住建委、消防河西支队、区文旅局、公安河西分局联合对怡乐天地开展安全检查。由于施工的怡乐天地产权方与承租方存在纠纷问题，导致电源被切断、消防设施无水，导致消防设施处于瘫痪状态，存在重大安全隐患。按照安全生产“三管三必须”的要求，为了保证怡乐天地内文化娱乐场所安全，现通知你单位立即停止经营活动。待消防设施恢复正常后，再行申请复工营业。”现原告以被告无法提供正常物业服务对其造成经济损失为由，来院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原、被告就本案所涉房屋租赁达成合意，并签订了《天津××购物中心之店铺租赁合同》，双方租赁房屋的意思表示真实，且该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。通过庭审查明，被告作为出租方，自行将案涉房屋所在商场进行整体停业，导致原告不能正常使用租赁房屋，应属违约。庭审中，被告亦表示案涉房屋所在商场仍需一段时间后才能经营使用。据此，被告作为出租方，在承租人已支付租金期间内，不能提供租赁物供承租人正常使用，且该状态持续一定期间至诉讼阶段仍未解决的情况下，原告作为承租人有权解除双方签订的房屋租赁合同，对此，被告亦予以认可，本院予以支持。原、被告签订的本案所涉房屋租赁合同解除后，原告作为承租人，还应将租赁房屋腾空交还被告。关于原告提出的赔偿款、装修及设备损失、营收利润等诉讼请求，均系针对被告违约而主张，根据相关法律规定，因一方违约造成的损失超出合同约定违约金标准的，违约方应承担的违约责任应以守约方实际产生的损失数额为限。根据原告申请、双方选取了鉴定机构天津中兴财资产评估事务所有限公司进行司法鉴定，鉴定结论认定原告相应的装修、营收利润等资产评估价值为8228200元，据此，被告就其违约行为应以该鉴定结论数额为限向原告承担赔偿责任。至于原告其他的诉讼请求欠缺事实及法律依据，本院不予支持。被告其他的抗辩意见于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告张强与被告天津博智置业发展有限公司签订的《天津××购物中心之店铺租赁合同》（合同编号为ZS-045）；二、自本判决生效之日起5日内，被告天津博智置业发展有限公司赔偿原告张强违约损失8228200元；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96199元，由原告张强负担32364元，被告天津博智置业发展有限公司负担63835元。保全费5000元，由被告天津博智置业发展有限公司负担。鉴定费142800元，由原告张强负担48042元，被告天津博智置业发展有限公司负担94758元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  郝 鹏审 判 员  王文通人民陪审员  申拥军二〇二一年四月三十日书 记 员  王梓阳本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。