三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初6217号原告：廖达慧，男，1952年9月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：韩秀英，女，1958年10月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：廖羚皓，男，1982年12月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：吴佳珈，女，1983年10月18日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：谢成书，男，1950年3月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：陈海古，男，1949年8月24日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。原告：左天义，男，1952年1月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市.原告：廖玉萍，女，1958年2月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省绵阳市。八原告共同委托代理人：李春光，海南惠海律师事务所律师。被告：薛必敏，男，1976年12月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。委托代理人：陈扬法，海南琼亚律师事务所律师。被告：林安丽，女，1982年7月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍与被告薛必敏、林安丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭审理。原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍的共同委托代理人李春光，被告薛必敏及其委托代理人陈扬法，被告林安丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2013年1月23日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令二被告向原告连带返还购房款339万元；3、本案案件受理费全部由被告承担。事实与理由：2013年1月23日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告承租取得被告位于三亚市××镇建筑面积约1400平方米的七层楼房，租赁期限为70年，从2013年3月20日起至2083年3月20日止，房屋租金为48426元/年，70年租金共计339万元。合同签订后，原告于同日通过银行转账和现金的方式向被告支付了339万元租金，被告于2013年3月20日将房屋交付给原告使用。2016年5月5日，三亚市天涯区城市管理局以被告房屋未取得建筑工程规划许可证，系违章建筑为由，对房屋进行了拆除，导致原告无法再继续使用该房屋，原告房屋内的所有财产也全部损失在废墟之中。房屋被拆除后，原告多次找被告协商，要求被告返还房屋租金，但被告一直以各种理由推拖。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告薛必敏、林安丽共同辩称：涉案房屋是被告薛必敏和林安丽于2009年所建，占地面积约1386平方米，2012年底，原告委托中介人王益海与被告就转让房屋的相关事宜进行协商。在协商过程中，薛必敏明确向原告告知了房屋无规划报建手续的事实。双方达成协议后，于2013年1月初签订了书面房屋转让协议。但当时三亚市政府加大对非本村村民购买本地村民房屋或购买本村土地建房等违法行为的打击力度，凡非本村村民的房屋，一律以违章建筑予以拆除。原告为了保住涉案房屋，便要求被告签订书面房屋租赁合同的方式，对外宣称涉案房屋仍然是薛必敏的房屋，以掩盖双方真实的买卖关系。薛必敏为了配合原告，才有了《房屋租赁协议》，将房屋转让收据写成租赁收据。然而，原告受让涉案房屋后，又在涉案房屋楼梯的一侧加建了约300平方米的房屋。原告的加建行为引起了政府有关部门的注意和调查。2015年5月初，三亚市天涯区城管局强制对房屋主体进行了破坏性的拆除。后原告陈海古委托一个姓名为何某的人将房屋的钢筋一并转让给一个姓名为陈某的儋州人，得款3万元。因此，被告认为，原、被告双方是房屋买卖关系，不是租赁关系；原告明知是未经规划报建的房屋还向被告购买，且涉案房屋被拆除是原告加建行为引起的，故房屋被拆除造成的损失应由原告承担，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年，薛必敏、林安丽在三亚市××镇房，面积约1386平方米。2013年1月，薛必敏、林安丽作为甲方，廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍作为乙方，共同签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方自愿将三亚市凤凰镇海坡村（芒果村）十一队约1400平方米楼房（一幢七层，土地面积300平方米）租赁给乙方；租赁期为70年，从2013年3月10日至2083年3月20日止；房屋租金按年计算，人民币48426元/年，共计339万元。合同签订后，廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍向薛必敏、林安丽支付了339万元。2016年3月29日，三亚市天涯区综合行政执法局向薛必敏和案外人薛某作出了三综执（二大队）执决字[2016]第034号《强制执行决定书》，载明："执法人员于2011年7月24日巡查时发现，当事人未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，在三亚市××区房屋，建筑现状为七层入住，框架结构，占地面积约198平方米，建筑面积约1386平方米的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《海南城乡规划条例》第三十七条之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《海南城乡规划条例》第七十三条之规定，于2011年11月3日依法送达三综执（凤凰）罚决字[2011]第644号《行政处罚决定书》，且于2014年7月22日下发三综执（凤凰）强催字[2014]第644号《强制执行催告书》，并于2014年7月22日公告要求你于2014年7月25日24时前自行拆除上述违法建设建筑物，但你逾期仍未履行拆除义务。""我局决定于2016年4月20日对你上述违法建设建筑物实施强制拆除。"现涉案七层楼房已经被三亚市天涯区综合行政执法局强制拆除。庭审中，被告辩称双方名为租赁实为买卖，租金即是购房款，对此，原告予以认可。被告还提供了一张《收条》，载明："今收到拆一幢七层楼的整幢楼的拆房款30000元（叁万元整，由陈海古委托何某代收此款（除铁大门外）其余东西由拆房方处理（房东里面的东西不能拆除，房东搬动后方能拆除）。"落款人为"代收款人：何某""拆房方：陈某"，被告主张陈海古已经收取了该笔3万元，该笔款项应当在退还款项中予以扣除。原告陈海古对该笔款项不予确认。以上事实，有《房屋租赁协议》、收条、转账记录、三综执（二大队）执决字[2016]第034号《强制执行决定书》以及当事人的陈述佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，薛必敏、林安丽与廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍均已确认，双方所签订的《房屋租赁协议》名为租赁实为买卖，因此，双方之间实际应为房屋买卖合同关系，虽然买卖房屋系双方真实意思表示，但合同中买卖的标的物系违法建筑物，已经被三亚市天涯区综合行政执法局强制拆除，该合同因违反了法律法规的强制性规定而无效。合同无效的法律后果为，双方基于合同所取得的利益应当互相返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋早在2011年就已经被三亚市综合行政执法局下达了《行政处罚决定书》，认定为违法建筑物，被要求强制拆除。因此，薛必敏、林安丽辩称涉案房屋是因原告的加建行为导致被拆除，本院不予采信。该房屋被拆除的原因在于，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。未合法取得建设工程规划许可证应当属于涉案房屋的建造者薛必敏和林安丽的责任。薛必敏、林安丽在明知涉案房屋未取得合法手续的情况下将该房屋出售给廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍，其应当对该无效合同的订立承担过错责任。因此，原告诉求薛必敏、林安丽退还收取的购房款339万元，本院予以支持。薛必敏、林安丽提供的《收条》系由案外人何某、陈某出具，薛必敏、林安丽也未申请该两人出庭，对其真实性无法确定，而且《收条》中写何某是受陈海古委托，收款，但陈海古对此不予认可，因此，薛必敏、林安丽主张从原告收取的购房款中扣除该笔3万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍与被告薛必敏、林安丽所签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告薛必敏、林安丽应于本判决生效之日起30日内退还原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍购房款339万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33920元（原告廖达慧、韩秀英、廖羚皓、吴佳珈、谢成书、陈海古、左天义、廖玉萍已预缴），由被告薛必敏、林安丽负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴小慧审 判 员 陈孟灿人民陪审员 张跃忠 二0一六年十二月五日书 记 员 唐安东附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。