安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初5197号原告:安徽加侨商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市东流路**，统一社会信用代码91340100087551007R（1-1）。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：孙业康，上海申浩（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春，上海申浩（合肥）律师事务所实习律师。被告:周诚诚,女,1988年8月17日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区。原告安徽加侨商业经营管理有限公司（以下简称加侨经营管理公司）与被告周诚诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告加侨经营管理公司委托诉讼代理人孙业康、张春，被告周诚诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加侨经营管理公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋租金和物业服务费138264.52元（2020年3月1日-2020年5月31日欠付租金701.61元，欠付物业费1260.90元，2020年6月1日-2020年8月31日欠付租金18125元，欠付物业费36975元，2020年9月1日-2020年11月30日欠付租金21750元，欠付物业费39150元，2020年12月1日-2020年12月31日欠付租金7250元，欠付物业费13050元）；二、判令被告支付逾期交付金额滞纳金8579.14元(暂计算至2020年12月31日,后续滞纳金以138264.52元为基数,按年利率15.4%的标准计算至款清之日止);三、判令被告承担原告的律师代理费7500元;四、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年10月21日,原告加侨经营管理公司与被告周诚诚签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》,原告将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口西南角加侨国际广场F3-29铺位租赁给被告经营。合同约定,承租方租赁该房屋用于经营办公品类,所经营的店铺名称为“三原色办公咨询”,租赁面积为290平方米;出租方暂定于2019年11月30日将该房屋交付承租方,在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起三个月的装修期,起租日为2020年2月29日,租赁期限自2019年11月30日起至2024年11月29日止。自起租日起,该房屋的租金计算方法为每月固定租金和物业服务费之和或租户当月营业额乘以在该租赁年度的提成租金扣率后算得的金额,两者取其高。该房屋的月固定租金按照该房屋的租赁面积计算。第1年(2020年2月29日至2020年11月29日),每月每平方米固定租金为人民币25元,即每月固定租金为人民币7250元,其中2020年2月29日至2020年3月28日为经营免租期,不收取租金和物业费,仅收取能耗费15元/平方米/月,该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%;第2年(2020年11月30日至2021年11月29日)每月每平米固定租金为25元,即每月固定租金为人民币7250元,月提成租金为承租方该月营业额的5%；第3、4年（2021年11月30日至2023年11月29日)每月每平米固定租金为28.5元,即每月固定租金为人民币8265元,月提成租金为承租方该月营业额的5%；第5年(2023年11月30日至2024年11月29日)每月每平米固定租金为32元,即每月固定租金为人民币9280元,月提成租金为承租人该月营业额的5%;承租方应自起租日起至租赁期结束,向租方或管理公司支付该房屋的物业服务费,该房屋目前的物业服务费按照租赁面积每平方米每月人民币45元计算,每个月共计13050元。租金及物业服务费采用季付的支付方式,即每次一次性收取三个月租金及服务费,首月基本租金和物业服务费由乙方(注:被告)在签署本合同之日起7日内向甲方(注:原告)缴纳,乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业服务费。租赁期间,若乙方未能按照本合同约定的时间足额缴纳租金和物业服务费等其他应当支付的费用的,在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后七日内,乙方仍未纠正该行为的,甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。如在租赁期限内,因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的,则甲方有权不予退还租赁保证金,同时乙方还应按照本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任;在租赁期限内,乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业服务费或租赁保证金或临时场地租赁费的,每逾期一日,应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金;乙方拖欠支付租金、物业服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的,甲方有权单方面解除合同,收回该商铺;甲方因向乙方催讨租金和物业服务费等产生的所有费用(包括律师费)均由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告至今未付任何租金及物业服务费。2020年12月23日,原告依法向被告下发了解除合同通知,并于2021年1月7日收回被告租赁商铺。对于下欠租金及物业费,原告多次追讨无果。另因被告及其爱人金春在我司租赁了两个商铺，该40320元装修押金已在（2021）皖0111民初5159号案件中予以抵扣，本案商铺没有涉及该笔押金，被告交付的2.5万元保证金没有退还，但根据合同约定，被告违约应当予以没收。原告认为,依法成立的合同受法律保护,被告无故拖延支付原告房屋租金及物业费,已构成违约,应承担违约责任。为维护自己的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,现具状起诉,望判如所请。被告周诚诚辩称：合同签订情况属实。合同签订后，我们遇到了疫情，停业近半年，实际经营半年，我们有装修押金40320元抵扣了租金，除了该笔40320元外，我没有支付其他款项，该笔款项原告应当退还给我，签订合同时还交25000元保证金，一共是两个合同，共缴纳50000元保证金，本案的合同是25000元保证金，25000元希望用于冲抵租金，我认为原告在我保证金及押金不足以冲抵租金时就应该封铺，而不是让我继续经营直到等下一户商家入驻把我们门锁了，我们的装修也留给了下一家商户，疫情期间经营也困难，入驻时也和我们说加侨的人流量是非常可观的，但实际经营时，人流量很少，且加侨的业主经常闹事影响我们的经营，我们是做孩子早期教育的，封铺的时候加侨出示的告知书给我们的经营造成了影响，大量的家长进行退费。2020年12月23日发通知给我，我们收到通知也与加侨积极协商，2020年12月27日锁门，2021年1月7日让我将物品搬离。原告方诉请中陈述的欠付的房租及物业费属实，但我目前无力支付，我还面临100多个孩子约100多万元的退费，希望可以减少部分款项，我至少三年后才可以付这个租金。经审理查明：2019年10月21日,原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告周诚诚（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》。《合肥加侨国际广场专用条款》约定：出租方将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口加侨国际广场F3-29铺位租赁给承租方经营。专用条款约定,承租方租赁该房屋用于经营办公品类,所经营的店铺名称为三原办公咨询,租赁面积为290平方米;出租方暂定于2019年11月30日将该房屋交付承租方,出租方同意在租赁期内给予承租方自房屋交付日起三个月的装修期；租赁期限五年,即自2019年11月30日起至2024年11月29日止;该房屋起租日为2019年2月29日；自起租日起,该房屋的租金计算方法为该房屋月固定租金按照该房屋的租赁面积计算,第一年2020年2月29日至2021年11月29日，每月每平方米固定租金为25元，即每月固定租金为7250元，其中2020年2月29日至2020年3月28日为经营免租期，不收取租金、物业费，仅收取能耗费15元/㎡/月，该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%；第二年2020年11月30日至2021年11月29日，每月每平方米固定租金为25元，即每月固定租金为7250元，该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%；第三、四年……；本合同项下每月租金确定方式为以下两者取其高：1、按合同专用条款第四条4.1确定的租金数额与第五条5.3确定的物业服务费之和；2、租户当月营业额乘以在该租赁年度的提成租金扣率后算得的金额。《合肥加侨国际广场专用条款》第五条约定：在《商业广场商铺租赁合同》签署后7日内向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付/个月的租金，共计25000元；承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金，装修押金20300元；承租方应自起租日起至租赁期结束，向租方或管理公司支付该房屋的物业服务费，物业服务费按照租用面积每平方米每月45元计算，每月共计13050元。《合肥加侨国际广场专用条款》第七条约定：租赁期限内，承租方非因法律、法规及本合同规定的原因，承租方提出提前解约，需提前三个月书面通知出租方，待出租方同意后，方可解约。原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告周诚诚（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》第1.7条约定租赁保证金是乙方在签订本合同时，为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的保证金。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金、物业服务费等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，该保证金由甲方保管，不计利息。《商铺租赁合同》第4.2条约定商业广场租金及物业服务费采用季付的支付方式即每次一次性收取三个月租金及物业费。第4.2.3条约定乙方应自起租日开始按照本合同约定承担该商铺的租金和物业服务费。首月基本租金和物业费由乙方签署本合同之日起7日内向甲方交纳，乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业费。首月基本租金和物业费根据乙方在该月实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算。最后一个月的基本租金和物业费根据乙方在该月的实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算；第4.3.1条约定乙方应向甲方支付租赁保证金……，由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳。第4.3.2条约定租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金和物业费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为通知后7日内，乙方仍未纠正该行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到书面通知后10日内将被甲方扣除的部分的租赁保证金重新补足存放于甲方。如在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同的，则甲方有权不予退还保证金，同时乙方应按本合同约定向甲方支付违约金并承担违约责任。第4.3.3条约定，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金和物业费及其他款项。第4.4.2条约定，物业服务费由乙方在签署本合同之日起7日内与基本租金一并支付。首月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费计算，最后一个月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费计算。《商铺租赁合同》第十三条约定：本合同项下租赁期限届满或本合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日起3日交还该商铺；合同结束，乙方应提前3日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该通知查验及收回该商铺，乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的月基本租金和物业服务费标准继续交付逾期期间的该商铺使用费、物业费等各项费用，每日还应按照最后一个月的日基本租金和物业费的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照13.4.1条收回该商铺。《商铺租赁合同》第十五条约定：在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由此造成的损失，甲方应予赔偿：1、违反本合同，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续经营，且逾期超过60日的；2、因甲方原因导致该商铺延期交付且超过180天的等。乙方依据本合同第15.2条单方解除合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租金和保证金，退还多收的预交款项，乙方应在3日内交还该商铺。如因此给乙方造成损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿。《商铺租赁合同》第十六条约定：在租赁期内，乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业费/或保证金/，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。乙方拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面解除合同，没收乙方全部租赁保证金。甲方依据本合同16.4条单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿甲方；若保证金不足赔偿甲方损失，乙方还应负责赔偿。第16.9条约定，甲方因向乙方催讨租金和物业服务费或其他费用所引起的所有费用和开支（包括一切律师费）……均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。原被告双方在《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》对双方的其他权利义务等还进行了约定。合同签订后，原告加侨经营管理公司与2019年11月30日将涉案的房屋场地交付给被告周诚诚。2020年12月22日，原告加侨经营管理公司向被告周诚诚发出《律师催告函》、《解除合同通知书》，该通知书载明：根据合同约定，拖欠租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，委托人有权单方面解除合同，收回商铺，没收贵方全部租赁保证金，由此造成委托人其他损失的，贵方应予赔偿。但自合同签订后，截止2020年12月31日贵方已拖欠租金和物业费合计138264.51元。特向贵方通知如下：自贵方收到本通知之日，解除与贵方签订的合同，收回商铺，没收保证金。同时贵方应结清租金和物业费及滞纳金，清理贵方在该商铺内经营的商品、物品，由此造成的损失由贵方自行承担。2020年12月31日，原告加侨经营管理公司向被告周诚诚送达《商告涵》，该函载明：自2019年10月21日签约至今欠缴租金物业费共计138264.51元，期间我司多次沟通无果，现于2020年12月23日起与贵司周诚诚正式结束租赁关系，并于2021年1月4日对该商铺进行收铺，同时欠缴费用对接我司法律诉讼。请贵司妥善处理会员，所产生的退费事宜均与加侨经营管理公司无关。原告加侨经营管理公司2021年1月7日将案涉租赁房屋收回。被告周诚诚表示，原告加侨经营管理公司上述陈述属实，合同已经解除。在租赁期间，被告周诚诚向原告加侨经营管理公司缴纳租赁保证金25000元，该保证金原告加侨经营管理公司未退还被告周诚诚，被告周诚诚未向原告加侨经营管理公司缴纳租赁期间的租金、物业费。另查,原告加侨经营管理公司提供的租金及物业费统计表显示，被告周诚诚欠租金、物业费分别为：2020年3月1日至2020年5月31日租金701.61日、物业费1262.9元，计1964.51元（其中租金4、5月租金免收）；2020年6月1日至2020年8月31日欠付租金18125元、物业费36975元，计55100元；2020年9月1日至2020年11月30日欠付租金21750元、物业费39150元，计60900元；2020年12月1日至2020年12月30日租金7250元，物业费13050元，计20300元，合计138264.51元。周诚诚对欠付原告租金、物业费数额无异议。再查，原告加侨经营管理公司为本次诉讼用于律师代理费4500元。上述事实，由原告提供的企业信息、《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》、《商告涵》、《律师催告函》、《解除合同通知书》、委托代理合同，律师代理费发票，被告周诚诚提供的《告知书》、微信及原被告的陈述予以证实。本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告加侨经营管理公司与被告周诚诚签订的《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。原告加侨经营管理公司已经按约定履行义务，被告周诚诚应当按照约定履行自己的义务，按期缴纳租金及物业费，逾期缴纳应当承担违约责任。原告根据合同约定向被告送达《解除合同通知书》，现双方均表示签订的《商铺租赁合同》等已经解除，本院予以认定。现原告要求被告支付租金、物业费合计138264.51元，本院予以支持。原告要求被告根据《商铺租赁合同》约定在租赁期内，乙方逾期支付缴纳的租金和物业费，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金，不予退还外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。原被告双方约定的违约金过高，现原告参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.85%计算违约金损失予以采纳。原告要求被告承担律师代理费，符合双方的约定，本院予以采纳。关于履约保证金问题，被告周诚诚辩称应当抵扣所欠租金，不符合合同约定，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告周诚诚于本判决生效后十日内支付原告安徽加侨商业经营管理有限公司房屋租金、物业费合计138264.51元、律师代理费4500元及违约金（违约金截止2021年2月28日8579.14元，2021年3月1日以后违约金以138264.51元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.85%计算至款清之日止）；二、驳回原告安徽加侨商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3386元，减半收取1693元，财产保全费1320元，合计3013元，由被告周诚诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年八月十六日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初5197号原告:安徽加侨商业经营管理有限公司，，住所地安徽省合肥市东流路**统一社会信用代码91340100087551007R（1-1）。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：孙业康，上海申浩（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春，上海申浩（合肥）律师事务所实习律师。被告:周诚诚,女,1988年8月17日出生,汉族,住安徽省六安市裕安区。原告安徽加侨商业经营管理有限公司（以下简称加侨经营管理公司）与被告周诚诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告加侨经营管理公司委托诉讼代理人孙业康、张春，被告周诚诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加侨经营管理公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告支付原告房屋租金和物业服务费138264.52元（2020年3月1日-2020年5月31日欠付租金701.61元，欠付物业费1260.90元，2020年6月1日-2020年8月31日欠付租金18125元，欠付物业费36975元，2020年9月1日-2020年11月30日欠付租金21750元，欠付物业费39150元，2020年12月1日-2020年12月31日欠付租金7250元，欠付物业费13050元）；二、判令被告支付逾期交付金额滞纳金8579.14元(暂计算至2020年12月31日,后续滞纳金以138264.52元为基数,按年利率15.4%的标准计算至款清之日止);三、判令被告承担原告的律师代理费7500元;四、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年10月21日,原告加侨经营管理公司与被告周诚诚签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》,原告将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口西南角加侨国际广场F3-29铺位租赁给被告经营。合同约定,承租方租赁该房屋用于经营办公品类,所经营的店铺名称为“三原色办公咨询”,租赁面积为290平方米;出租方暂定于2019年11月30日将该房屋交付承租方,在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起三个月的装修期,起租日为2020年2月29日,租赁期限自2019年11月30日起至2024年11月29日止。自起租日起,该房屋的租金计算方法为每月固定租金和物业服务费之和或租户当月营业额乘以在该租赁年度的提成租金扣率后算得的金额,两者取其高。该房屋的月固定租金按照该房屋的租赁面积计算。第1年(2020年2月29日至2020年11月29日),每月每平方米固定租金为人民币25元,即每月固定租金为人民币7250元,其中2020年2月29日至2020年3月28日为经营免租期,不收取租金和物业费,仅收取能耗费15元/平方米/月,该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%;第2年(2020年11月30日至2021年11月29日)每月每平米固定租金为25元,即每月固定租金为人民币7250元,月提成租金为承租方该月营业额的5%；第3、4年（2021年11月30日至2023年11月29日)每月每平米固定租金为28.5元,即每月固定租金为人民币8265元,月提成租金为承租方该月营业额的5%；第5年(2023年11月30日至2024年11月29日)每月每平米固定租金为32元,即每月固定租金为人民币9280元,月提成租金为承租人该月营业额的5%;承租方应自起租日起至租赁期结束,向租方或管理公司支付该房屋的物业服务费,该房屋目前的物业服务费按照租赁面积每平方米每月人民币45元计算,每个月共计13050元。租金及物业服务费采用季付的支付方式,即每次一次性收取三个月租金及服务费,首月基本租金和物业服务费由乙方(注:被告)在签署本合同之日起7日内向甲方(注:原告)缴纳,乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业服务费。租赁期间,若乙方未能按照本合同约定的时间足额缴纳租金和物业服务费等其他应当支付的费用的,在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后七日内,乙方仍未纠正该行为的,甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。如在租赁期限内,因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的,则甲方有权不予退还租赁保证金,同时乙方还应按照本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任;在租赁期限内,乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业服务费或租赁保证金或临时场地租赁费的,每逾期一日,应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金;乙方拖欠支付租金、物业服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的,甲方有权单方面解除合同,收回该商铺;甲方因向乙方催讨租金和物业服务费等产生的所有费用(包括律师费)均由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告依约交付了房屋,但被告至今未付任何租金及物业服务费。2020年12月23日,原告依法向被告下发了解除合同通知,并于2021年1月7日收回被告租赁商铺。对于下欠租金及物业费,原告多次追讨无果。另因被告及其爱人金春在我司租赁了两个商铺，该40320元装修押金已在（2021）皖0111民初5159号案件中予以抵扣，本案商铺没有涉及该笔押金，被告交付的2.5万元保证金没有退还，但根据合同约定，被告违约应当予以没收。原告认为,依法成立的合同受法律保护,被告无故拖延支付原告房屋租金及物业费,已构成违约,应承担违约责任。为维护自己的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,现具状起诉,望判如所请。被告周诚诚辩称：合同签订情况属实。合同签订后，我们遇到了疫情，停业近半年，实际经营半年，我们有装修押金40320元抵扣了租金，除了该笔40320元外，我没有支付其他款项，该笔款项原告应当退还给我，签订合同时还交25000元保证金，一共是两个合同，共缴纳50000元保证金，本案的合同是25000元保证金，25000元希望用于冲抵租金，我认为原告在我保证金及押金不足以冲抵租金时就应该封铺，而不是让我继续经营直到等下一户商家入驻把我们门锁了，我们的装修也留给了下一家商户，疫情期间经营也困难，入驻时也和我们说加侨的人流量是非常可观的，但实际经营时，人流量很少，且加侨的业主经常闹事影响我们的经营，我们是做孩子早期教育的，封铺的时候加侨出示的告知书给我们的经营造成了影响，大量的家长进行退费。2020年12月23日发通知给我，我们收到通知也与加侨积极协商，2020年12月27日锁门，2021年1月7日让我将物品搬离。原告方诉请中陈述的欠付的房租及物业费属实，但我目前无力支付，我还面临100多个孩子约100多万元的退费，希望可以减少部分款项，我至少三年后才可以付这个租金。经审理查明：2019年10月21日,原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告周诚诚（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》及《合肥加侨国际广场专用条款》。《合肥加侨国际广场专用条款》约定：出租方将座落于合肥市包河区南二环与马鞍山路交口加侨国际广场F3-29铺位租赁给承租方经营。专用条款约定,承租方租赁该房屋用于经营办公品类,所经营的店铺名称为三原办公咨询,租赁面积为290平方米;出租方暂定于2019年11月30日将该房屋交付承租方,出租方同意在租赁期内给予承租方自房屋交付日起三个月的装修期；租赁期限五年,即自2019年11月30日起至2024年11月29日止;该房屋起租日为2019年2月29日；自起租日起,该房屋的租金计算方法为该房屋月固定租金按照该房屋的租赁面积计算,第一年2020年2月29日至2021年11月29日，每月每平方米固定租金为25元，即每月固定租金为7250元，其中2020年2月29日至2020年3月28日为经营免租期，不收取租金、物业费，仅收取能耗费15元/㎡/月，该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%；第二年2020年11月30日至2021年11月29日，每月每平方米固定租金为25元，即每月固定租金为7250元，该房屋的月提成租金为承租方于该月营业额的5%；第三、四年……；本合同项下每月租金确定方式为以下两者取其高：1、按合同专用条款第四条4.1确定的租金数额与第五条5.3确定的物业服务费之和；2、租户当月营业额乘以在该租赁年度的提成租金扣率后算得的金额。《合肥加侨国际广场专用条款》第五条约定：在《商业广场商铺租赁合同》签署后7日内向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付/个月的租金，共计25000元；承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金，装修押金20300元；承租方应自起租日起至租赁期结束，向租方或管理公司支付该房屋的物业服务费，物业服务费按照租用面积每平方米每月45元计算，每月共计13050元。《合肥加侨国际广场专用条款》第七条约定：租赁期限内，承租方非因法律、法规及本合同规定的原因，承租方提出提前解约，需提前三个月书面通知出租方，待出租方同意后，方可解约。原告加侨经营管理公司(甲方、出租方）与被告周诚诚（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》第1.7条约定租赁保证金是乙方在签订本合同时，为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，由乙方交付给甲方的保证金。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金、物业服务费等其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，该保证金由甲方保管，不计利息。《商铺租赁合同》第4.2条约定商业广场租金及物业服务费采用季付的支付方式即每次一次性收取三个月租金及物业费。第4.2.3条约定乙方应自起租日开始按照本合同约定承担该商铺的租金和物业服务费。首月基本租金和物业费由乙方签署本合同之日起7日内向甲方交纳，乙方应于每三个月尾月的20日前向甲方支付下一季度基本租金和物业费。首月基本租金和物业费根据乙方在该月实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算。最后一个月的基本租金和物业费根据乙方在该月的实际租赁天数乘以每日基本租金和物业费计算；第4.3.1条约定乙方应向甲方支付租赁保证金……，由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳。第4.3.2条约定租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金和物业费、能源费、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为通知后7日内，乙方仍未纠正该行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到书面通知后10日内将被甲方扣除的部分的租赁保证金重新补足存放于甲方。如在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同的，则甲方有权不予退还保证金，同时乙方应按本合同约定向甲方支付违约金并承担违约责任。第4.3.3条约定，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其缴纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金和物业费及其他款项。第4.4.2条约定，物业服务费由乙方在签署本合同之日起7日内与基本租金一并支付。首月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费计算，最后一个月物业费以乙方在该月实际租赁天数乘以日物业费计算。《商铺租赁合同》第十三条约定：本合同项下租赁期限届满或本合同因任何原因而提前终止后，乙方应于本合同终止之日起3日交还该商铺；合同结束，乙方应提前3日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该通知查验及收回该商铺，乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的月基本租金和物业服务费标准继续交付逾期期间的该商铺使用费、物业费等各项费用，每日还应按照最后一个月的日基本租金和物业费的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照13.4.1条收回该商铺。《商铺租赁合同》第十五条约定：在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由此造成的损失，甲方应予赔偿：1、违反本合同，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续经营，且逾期超过60日的；2、因甲方原因导致该商铺延期交付且超过180天的等。乙方依据本合同第15.2条单方解除合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租金和保证金，退还多收的预交款项，乙方应在3日内交还该商铺。如因此给乙方造成损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿。《商铺租赁合同》第十六条约定：在租赁期内，乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和物业费/或保证金/，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。乙方拖欠支付租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方面解除合同，没收乙方全部租赁保证金。甲方依据本合同16.4条单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿甲方；若保证金不足赔偿甲方损失，乙方还应负责赔偿。第16.9条约定，甲方因向乙方催讨租金和物业服务费或其他费用所引起的所有费用和开支（包括一切律师费）……均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。原被告双方在《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》对双方的其他权利义务等还进行了约定。合同签订后，原告加侨经营管理公司与2019年11月30日将涉案的房屋场地交付给被告周诚诚。2020年12月22日，原告加侨经营管理公司向被告周诚诚发出《律师催告函》、《解除合同通知书》，该通知书载明：根据合同约定，拖欠租金和物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，委托人有权单方面解除合同，收回商铺，没收贵方全部租赁保证金，由此造成委托人其他损失的，贵方应予赔偿。但自合同签订后，截止2020年12月31日贵方已拖欠租金和物业费合计138264.51元。特向贵方通知如下：自贵方收到本通知之日，解除与贵方签订的合同，收回商铺，没收保证金。同时贵方应结清租金和物业费及滞纳金，清理贵方在该商铺内经营的商品、物品，由此造成的损失由贵方自行承担。2020年12月31日，原告加侨经营管理公司向被告周诚诚送达《商告涵》，该函载明：自2019年10月21日签约至今欠缴租金物业费共计138264.51元，期间我司多次沟通无果，现于2020年12月23日起与贵司周诚诚正式结束租赁关系，并于2021年1月4日对该商铺进行收铺，同时欠缴费用对接我司法律诉讼。请贵司妥善处理会员，所产生的退费事宜均与加侨经营管理公司无关。原告加侨经营管理公司2021年1月7日将案涉租赁房屋收回。被告周诚诚表示，原告加侨经营管理公司上述陈述属实，合同已经解除。在租赁期间，被告周诚诚向原告加侨经营管理公司缴纳租赁保证金25000元，该保证金原告加侨经营管理公司未退还被告周诚诚，被告周诚诚未向原告加侨经营管理公司缴纳租赁期间的租金、物业费。另查,原告加侨经营管理公司提供的租金及物业费统计表显示，被告周诚诚欠租金、物业费分别为：2020年3月1日至2020年5月31日租金701.61日、物业费1262.9元，计1964.51元（其中租金4、5月租金免收）；2020年6月1日至2020年8月31日欠付租金18125元、物业费36975元，计55100元；2020年9月1日至2020年11月30日欠付租金21750元、物业费39150元，计60900元；2020年12月1日至2020年12月30日租金7250元，物业费13050元，计20300元，合计138264.51元。周诚诚对欠付原告租金、物业费数额无异议。再查，原告加侨经营管理公司为本次诉讼用于律师代理费4500元。上述事实，由原告提供的企业信息、《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》、《商告涵》、《律师催告函》、《解除合同通知书》、委托代理合同，律师代理费发票，被告周诚诚提供的《告知书》、微信及原被告的陈述予以证实。本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告加侨经营管理公司与被告周诚诚签订的《合肥加侨国际广场专用条款》、《商铺租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。原告加侨经营管理公司已经按约定履行义务，被告周诚诚应当按照约定履行自己的义务，按期缴纳租金及物业费，逾期缴纳应当承担违约责任。原告根据合同约定向被告送达《解除合同通知书》，现双方均表示签订的《商铺租赁合同》等已经解除，本院予以认定。现原告要求被告支付租金、物业费合计138264.51元，本院予以支持。原告要求被告根据《商铺租赁合同》约定在租赁期内，乙方逾期支付缴纳的租金和物业费，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方非因法律法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租，甲方有权全额没收乙方租赁保证金，不予退还外，还有权要求乙方继续履行合同及承担其他违约责任。原被告双方约定的违约金过高，现原告参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.85%计算违约金损失予以采纳。原告要求被告承担律师代理费，符合双方的约定，本院予以采纳。关于履约保证金问题，被告周诚诚辩称应当抵扣所欠租金，不符合合同约定，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告周诚诚于本判决生效后十日内支付原告安徽加侨商业经营管理有限公司房屋租金、物业费合计138264.51元、律师代理费4500元及违约金（违约金截止2021年2月28日8579.14元，2021年3月1日以后违约金以138264.51元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率3.85%计算至款清之日止）；二、驳回原告安徽加侨商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3386元，减半收取1693元，财产保全费1320元，合计3013元，由被告周诚诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年八月十六日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。