广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1637号 原告：防城港现代置业有限公司，住所地：防城港市港口区东兴大道119号现代.海天云都5楼，统一社会信用代码：914506007759815536。 法定代表人：余海林。 委托诉讼代理人：李海涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗良敏，该公司员工。 被告：吴木金，男，1967年5月26日出生，汉族，住湖北省监利县。 第三人：防城港市区农村信用合作联社港口信用社，住所地：防城港市港口区兴港大道42号，统一社会信用代码：91450602695358542K。 法定代表人：林彦池。 委托诉讼代理人：张建平。 委托诉讼代理人：李斌。 原告防城港现代置业有限公司（以下简称现代置业公司）与被告吴木金、第三人防城港市区农村信用合作联社港口信用社（以下简称港口信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告现代置业公司的委托诉讼代理人李海涛、罗良敏，第三人港口信用社的委托诉讼代理人张建平、李斌到庭参加诉讼。被告吴木金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：ＦＣＧ2017036923）、注销该房源在防城港市不动产登记局的不动产预告登记和不动产抵押登记、撤销该房源在防城港市住房保障中心的《商品房买卖合同》备案；二、判令解除原告、第三人与被告签订的《个人购（建）房担保借款合同》（编号:892802174171841）；三、判令被告向原告支付原告为其垫付的贷款本息31045.33元（此为计算至2020年5月20日数据，具体以原告实际垫付周期及数据为准）;四、判令被告向原告支付《商品房买卖合同》约定的逾期还款违约金52329.6元（合同总价174432元×30%）、造成原告垫付贷款本息的违约金9353.4元（原告垫付贷款本息31178元×30%）（详见双方原签订的《商品房买卖合同》相关条款）；五、判令被告承担本案案件受理费用。事实和理由：2017年12月25日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（编号：ＦＣＧ2017036923），以按揭付款方式（按揭付款金额为12万元）向原告购买位于防城港市港口区“现代·印象城”副楼16层1605号房（建筑面积为37.92㎡、单价为4600元／㎡、总价为174432元）；2017年12月10日，被告与港口信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》（编号:892802174171841），原告作为保证人承担连带保证责任。自被告的按揭贷款放款后、被告一直未偿还过银行贷款本息，截止2020年5月20日止，被告未能偿还银行贷款本息已达29期，造成原告一直为被告垫付贷款本息共计31045.33元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》“附件四”第二条第3项第6点约定，原告（合同中“出卖人”）担任被告（合同中“买受人”）贷款担保期间，如被告不能按合同约定如期偿还贷款本息导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告须偿还原告垫付的贷款本息31045.33元，被告须按合同总价款的30%（52329.6元）向原告支付违约金，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿为实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用，被告还须按原告承担担保责任金额的30%（9313.6元）向原告支付违约金，被告因购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失由被告自行承担。原告认为，《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告未能按《商品房买卖合同》约定按期偿还贷款本息，已严重违约，给原告造成经济损失和名誉损失。为维护原告合法利益，遂诉至法院，请求法院判如所请。 被告未作答辩。 第三人述称，如原告还清贷款本息（截至2021年4月8日剩余未还本金104022.45元、按揭欠款3216.99元、利息4160.69元），我方同意解除合同和注销抵押登记。 本院经审查认定事实如下：2017年12月25日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2017036923），约定被告购买原告开发的位于防城港市港口区，房屋建筑面积37.92平方米，单价为每平方米4600元，总金额为174432元；交房时间为2017年12月31日前。《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，买受人采取下列第4种方式付款：4.其他方式：见附件四：《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》：买受人选择按下列第3种方式付款：3.按揭付款（包括银行按揭贷款、个人住房公积金贷款及银行按揭贷款与个人住房积金贷款相结合的组合贷款付款）：（2）买受人须在签订本合同当日支付合同总价款作为首期房款54432元（含定金），剩余12万元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。（6）如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付购房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款30%计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记撤销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的30%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定由买受人追究其他的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之捌的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通如买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之捌（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。 另查明，2017年，原告（担保人）与被告（借款人）、港口信用社（贷款人）签订一份《个人购（建）房担保借款合同》（编号:892802174171841），约定被告向港口信用社借款12万元用于购买位于防城港市港口区，原告为上述借款承担阶段性连带责任保证。自2018年10月23日起至2020年3月17日，原告代被告偿还第三人港口信用社的贷款本息共计31045.33元。 再查明，2018年1月12日，被告以位于防城港市港口区买卖预告登记，编号：桂（2018）防城港市不动产证明第0001983号,预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。 本院认为，一、关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告已按合同约定履行了合同的主要义务，但未按期履行偿还贷款的义务，导致原告承担代偿被告银行贷款的保证责任，被告未按约履行还款义务，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（6）款约定，对于原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告请求解除与被告吴木金、第三人港口信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，现原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，故原告请求解除与被告吴木金、第三人港口信用社的《个人购（建）房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告请求注销案涉房屋不动产预告登记、抵押登记和《商品房买卖合同》备案手续的问题。根据法律规定,合同解除后,已经履行的,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原、被告应相互配合、及时办理注销《商品房买卖合同备案证明》登记手续、房屋预告登记手续，故对原告要求被告协助办理注销《商品房买卖合同备案证明》、房屋预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。而上述手续的办理时间，本院认为以三十日为宜。由于原告未提供相应证据证明案涉房屋已办理抵押登记手续，故对原告要求注销案涉房屋抵押登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于原告请求支付其垫付的贷款本息31045.33元的问题。本案中，被告未按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致原告承担了担保责任，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（6）款的约定，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿。对当事人的合意，本院予以尊重。故对该诉讼请求，本院予以支持。 五、关于原告请求支付违约金的问题。本案中，被告未按约履行还款义务，导致原告代被告向第三人偿还了贷款本息共计31045.33元，被告逾期还款已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（6）款的约定，本院予以支持被告向原告支付违约金61643.2元（174432元×30%+31045.33元×30%）。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港现代置业有限公司与被告吴木金于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告防城港现代置业有限公司与被告吴木金、第三人防城港市区农村信用合作联社港口信用社签订的《个人购（建）房担保借款合同》； 三、被告吴木金在本判决生效之日起十日内向原告防城港现代置业有限公司支付贷款本息31045.33元（暂计至2020年5月20日，以实际金额为准）； 四、被告吴木金在本判决生效之日起十日内向原告防城港现代置业有限公司支付违约金61643.2元； 五、被告吴木金在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港现代置业有限公司注销《商品房买卖合同备案证明》（编号：FCG2017036923)登记手续； 六、被告吴木金在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港现代置业有限公司注销防城港市港口区预告登记［编号：桂（2018）防城港市不动产证明第0001983号］； 七、驳回原告防城港现代置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2118.21元，公告费260元，两项合计2378.21元，由被告吴木金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2218.21元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  何瑞平 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  何水清 二〇二一年四月二十五日 法官 助理  罗绍丽 书 记 员  庞 剑