上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初28501号原告(反诉被告)：宝钢特钢有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蔡伟飞，董事长。委托诉讼代理人：曾慧，上海东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆取，上海东方正义律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海炜宝实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周春桃，执行董事。委托诉讼代理人：肖会林，上海艾克森律师事务所。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所。第三人：上海奇寅实业有限公司，住所地上海市宝山区长逸路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：巩开奇，董事长。委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司(以下简称特钢公司)与被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司(以下简称炜宝公司)、第三人上海奇寅实业有限公司(以下简称奇寅公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)特钢公司的委托诉讼代理人曾慧、陆取，被告(反诉原告)炜宝公司的委托诉讼代理人肖会林，第三人奇寅公司的委托诉讼代理人朱群峰及法定代表人巩开奇到庭参加庭审。本案现已审理终结。特钢公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告就上海市宝山区水产路XXX号场地及房屋(以下简称系争场地及房屋)签署的《租赁合同》(以下简称系争合同)于2020年12月23日解除；2、判令被告支付原告租金人民币1,053,118元(以下币种同，自2020年2月1日至到2020年12月22日，按年租金118万元计算)并支付逾期利息(暂计至2021年1月11日为34,146元，后续以1,053,118元为基数，按照LPR标准自2021年1月12日计算至实际付清之日止)；3、判令被告支付原告房屋占用使用费96,986元(自2020年12月23日至2021年1月6日，按日租金的两倍计算)；4、判令被告支付原告自2019年11月1日至2020年1月31日的租金增值税29,500元，后续租金增值税由被告承担(已开票租金税率为5%，后续租金增值税按照实际开票税率确定)；5、判令没收被告保证金200,000元，并另要求被告承担违约金590,000元；6、本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月2日，原、被告就系争场地及房屋签订《租赁合同》，合同约定，用途为电子商务、仓储、物流及办公场所，租赁期为5年，自2019年8月2日至2024年8月1日，免租期为2019年8月2日至2019年10月31日，年租金为不含税价118万元，每半年支付一次，承租方不得对建筑物主体结构做任何变动，不允许私自搭建永久性建筑物，如需进行装饰装修必须经得出租方同意，承租人未征得出租人同意改变场地、房屋租赁用途、主体结构，逾期支付租金和其他费用超过30日，出租人有权单方解除合同并要求承租人支付6个月租金的违约金。2019年8月5日，原告向被告交付了场地及房屋。2019年10月24日，被告向原告递交申请，要求将场地内部分楼层改造为长租公寓，被告未经原告同意将系争场地及房屋转租给第三人作为长租公寓使用，并擅自开始施工，经原告多次要求停止施工整改无果后，原告采取了停水停电措施。2019年12月23日，双方就施工问题召开会议，原告再次要求被告暂停施工。2019年12月27日，被告向原告递交改造方案，原告于当日以书面方式告知不予批准。被告在原告向其开具第一期租金发票619,500元后，仅支付过295,000元租金，后原告催付无果。2020年9月17日，原告曾向被告发出解除合同通知书，显示快递柜和收发室签收。2021年1月7日，原告收回系争场地及房屋。综上，被告存在诸项违约行为，原告有权解除合同并主张相应权利，被告应支付所欠付的租金及利息、按照合同约定支付使用费，并承担其他相应责任。故原告诉至法院，要求判如所请。炜宝公司辩称，对合同的签订、系争场地及房屋的交付、租金和保证金支付情况无异议。依照合同约定，炜宝公司首期租金应当付半年期即59万元，但因资金压力与特钢公司协商后按季度支付了295,000元，支付租金对应至2020年1月31日。特钢公司未能按约提供材料协助炜宝公司办理相应证照，且擅自停水停电，构成违约，炜宝公司有合同解除权，炜宝公司已于2020年1月31日解除系争合同，也将系争场地及房屋返还给了特钢公司，故不应当支付2020年2月1日以后的租金、逾期利息或使用费。若法院认定炜宝公司无合同解除权，因特钢公司擅自停水停电和未提供房屋产权证等导致炜宝公司无法正常使用系争场地及房屋，至多按照合同约定租金的1%支付租金。不同意按照日租金的2倍支付使用费，炜宝公司已经及时将系争场地及房屋返还，若法院认定应当支付使用费，至多按照租金标准的1%支付，逾期租金利息按照LPR计算。增值税合同无约定，不应当由炜宝公司承担，特钢公司是纳税主体。不同意支付违约金，要求特钢公司返还保证金，保证金不抵扣相关费用，若法院认定炜宝公司违约，特钢公司主张的违约责任过高，因特钢公司不存在具体损失。2019年8月5日，双方办理场地及房屋移交交付时，系争场地上房屋极为破旧，存在重大安全隐患，特钢公司陆荣当场允许炜宝公司可进行装修，炜宝公司进场后即开始进行装修。2019年8月，炜宝公司向宝山区市场监督管理部门申请将公司注册地迁往系争房屋时得知需要有系争房屋产权证复印件，特钢公司直到2019年9月11日才告知炜宝公司系争房屋没有正式的房屋产权证，2019年10月11日，炜宝公司函告特钢公司要求其提供办理材料，但特钢公司置若罔闻。2019年10月24日，炜宝公司向特钢公司提出申请将系争房屋中综合办公楼用于经营酒店式长租公寓，但特钢公司收到申请后不置可否。2019年12月20日，在未通知炜宝公司的情况下，特钢公司突然对系争场地及房屋停水停电。2019年12月27日，炜宝公司再次向特钢公司提出将部分系争房屋作为酒店式公寓经营的构想，告知炜宝公司已和奇寅公司签订合作协议，共同投资长租公寓，特钢公司于当日回复不同意炜宝公司改变房屋用途。2019年12月23日、27日，特钢公司要求炜宝公司拆违，为防止损失扩大，炜宝公司函告特钢公司双方进行场地及房屋交接，炜宝公司实际于2020年1月31日前撤离系争场地及房屋，特钢公司随时可以收回场地。综上，请求法院依法维护被告合法权益，驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求如下：1、判令确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年1月31日解除；2、判令原告向被告返还履约保证金20万元；3、判令原告承担本案的反诉诉讼费。针对炜宝公司的反诉请求，特钢公司辩称，不同意炜宝公司的全部反诉请求。炜宝公司无权解除合同，炜宝公司向特钢公司发送的《告知函》也未明确表示解除合同，在2020年1月22日收到该《告知函》后，特钢公司明确回复炜宝公司消除违约事项并继续履行合同。违约金并非畸高，除弥补特钢公司三个月免租期租金外，因炜宝公司承租系争场地及房屋后进行了违章搭建，特钢公司收回房屋后需要进行拆除，拆除的费用经有资质的工程公司估算为59万元，应在违约金中考虑，另存在房屋空置期损失。保证金应当没收作为违约金，若法院不支持没收保证金，该保证金可以抵扣租金等费用。2019年12月2日现场检查时特钢公司发现系争场地及房屋存在违法施工，2019年12月18日，特钢公司约谈炜宝公司，告知若不整改将采取停水停电措施。特钢公司于2019年12月20日采取了停水停电，停水停电前未进行书面通知。后续租赁区域的消防、安全、生活水电应该于2019年12月24日恢复，工业水电按照合同约定，炜宝公司应当提出申请后执行，但实际炜宝公司承租系争场地及房屋后未提出申请，因之前内部遗留的工业水电未能关闭，故炜宝公司才能使用。特钢公司向炜宝公司提供了上海市建筑工程执照、土地使用权证、排污许可证、建筑设计防火审核通知书等证件材料，特钢公司已按约提供了已有的证件材料。因违章建筑一直存在，2020年4月23日，特钢公司还就城管就系争场地上违章搭建执法问题等与炜宝公司进行了商谈，直到2021年1月7日，特钢公司才收回系争场地及房屋。第三人奇寅公司述称，炜宝公司承租系争场地及房屋后转租给奇寅公司，双方并非合作经营关系，奇寅公司支付租金(仓储费)和保证金给炜宝公司，奇寅公司承租系争场地及房屋后改建装修用于经营酒店式公寓。奇寅公司于2019年11月11日左右进场，10日后正式开工，进行了原有房屋结构拆除、粉刷、水电安装、垃圾清除、钢结构搭建等，增建面积1,000平米左右，投入租金在150万左右。系争场地及房屋于2019年12月23日之前停水停电一次，后短暂恢复照明用电，2019年12月23日特钢公司召集炜宝公司进行会谈后，炜宝公司告知奇寅公司可以继续施工，2019年12月24日水电全断，奇寅公司无法施工，无法实现合同目的，奇寅公司也申请过办理相关执照，工商部门表示必须要有正式的产权证。奇寅公司于2019年12月29日进行了搬离，系争场地及房屋应当于2019年12月29日返还给了炜宝公司，亦认可炜宝公司于2020年1月31日将系争场地及房屋返还给了特钢公司。奇寅公司曾尝试与特钢公司沟通，但遭拒。拆除钢结构和修复等最多花费几万元，且特钢公司出租的系争房屋年代久远，丧失使用功能。奇寅公司与炜宝公司签订合同时只看过特钢公司与炜宝公司的电子合同，不清楚系争场地及房屋是否能转租。因特钢公司和炜宝公司的矛盾，导致现在奇寅公司产生损失。炜宝公司应当退回保证金和租金并赔偿损失，奇寅公司就此已经起诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月2日，特钢公司(甲方、出租人)与炜宝公司(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定特钢公司将坐落于上海市宝山区水产路XXX号场地及房屋出租给被告，房屋总建筑面积为2138平方米，区域南侧集中绿化面积2835平方米(不可租赁面积已去除)，建筑物周围绿化不计算面积。租赁期限为2019年8月2日至2024年8月1日，免租期为2019年8月2日至2019年10月31日，最迟于2019年8月1日交付场地，起租日为2019年11月1日。合同3-1约定，乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为电子商务、仓储、物流及办公场所使用，并遵守国家和本市有关场地、房屋使用管理的规定，乙方保证，在合同期内不改变该使用用途。6-1约定，乙方将以半年付形式缴交租金，具体金额：按投标报价年租金为118万元(不含税)，相关税率5%，如遇税率变更，自税率调整日起的相关开票税率同步调整。6-2约定，自收到甲方发票起15日内(合同签订后一个月内开具发票)，乙方将首笔2019年11月1日-2020年4月30日租金支付给甲方。其余租金按照租金支付表支付。6-3约定，甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起七个工作日内向甲方支付履约保证金20万元，作为乙方将全部履行本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。7-1约定，租赁区域涉及水、电能源介质供应的，乙方须向甲方能源管理部门提出用能申请，并签订能源供应协议后，按协议约定执行。8-2约定，乙方不得对出租建筑物主体结构作出任何变动。因经营业务需要对办公用房、厂房、场地等进行装饰装修的(包括但不限于如装修、增设移动基站、固定广告、遮阳避雨设施、新辟车位)，必须经过甲方审批，审批过后方可进行。乙方因使用不当或因乙方原因造成房屋、场地及附属设备设施损坏的，应当给予修复，不能修复的应当给予赔偿。乙方原则上不得对出租建筑物进行改扩建。8-3约定，区域建设改造经营的相关资质和许可由乙方自行负责申报和解决，甲方仅协助配合提供已有相关资料(以甲方现有资料为准)。8-6约定，租赁期间乙方不允许私自搭建任何永久性建筑物及房屋，否则视乙方违约，违约金按全部履约保证金的数额计算，同时可提前解除合同，乙方应自行拆除违章建筑并将垃圾运出场地。9-1约定，乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日的三十日之前，与甲方联系交还该场地、房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日以前向甲方交还该场地、房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该场地、房屋，乙方除应向甲方交还该场地、房屋在占用期间内的占有使用费外(每日的占用使用费计算公式：当年度日租金×2)，还应承担该场地、房屋在占用期间内实际发生的公用事业费(如有)。如因乙方逾期不迁出该场地、房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。9-3约定，乙方向甲方交还该场地、房屋时，原则上按原状交付或经甲方同意现状交付。10-2约定，甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。10-6约定，需以甲方名义办理新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物的政府报审报建工作和水、电、气等市政增容工作，甲方配合乙方用章，其他相关工作及费用由乙方承担。11-5约定，乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、抵押。13-1约定，租赁期内乙方不得将该场地、房屋转租给第三方。14-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金的6倍支付违约金；给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分。14-2-1乙方未征得甲方同意改变该场地、房屋的租赁用途的；14-2-2乙方未征得甲方同意，违反本合同规定擅自将该场地、房屋进行转租、转让和交换的；14-2-3乙方造成场地、房屋主体结构损坏或者未征得甲方书面同意改变该场地、房屋主体结构的；14-2-4乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30日的；14-2-5乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围，对该场地、房屋及其装修、附属设施及设备进行任何装修、改建、增建或增设的。2019年8月5日，特钢公司与炜宝公司签署了《地块交接单》，其中备注配套设施：水、电提出用能申请后，按能源中心要求执行。2019年8月12日，特钢公司边英儒和炜宝公司周伟斌微信聊天记录显示，周伟斌询问水产路XXX号是否有产证，边英儒回复那个年代叫国有土地使用证，房屋没有产证，但是报建报批手续齐全，周伟斌表示没有产证营业执照不太好办。2019年8月12日，特钢公司向炜宝公司开具了619,500(含税)的租金增值税发票(对应租期为2020年11月1日至2021年4月30日)，炜宝公司于2019年8月16日签收领取。2019年8月23日，炜宝公司向特钢公司转账20万元作为合同履约保证金。2019年10月31日，炜宝公司向特钢公司转账295,000元作为租金。2019年10月11日，炜宝公司孟华娟发送《告知函》给特钢公司边英儒，主要内容为，炜宝公司进驻水产路XXX号后发现存在几点重大问题：1、至今无法提供水产路XXX号地块合法有效的土地、房屋产权证证明(产权不清晰)；2、由于缺少相关房产证导致无法办理相关工商、环保、消防等必要经营手续；3、依照相应税务法律法规和书面约定，水产路XXX号地块年租金118万元，特钢公司应提供该金额租赁发票。2019年10月14日、10月21日，炜宝公司沈叶通过微信向特钢公司边英儒询问消防竣工图材料，边英儒回复消防给水设备图代表消防竣工图。同年10月22日，沈叶通过微信通知边英儒第一季度租金已付，边英儒询问是否有改造装修方案，告知必须特钢公司相关部门看后才能动工。2019年10月21日，炜宝公司(甲方、出租方)与奇寅公司(乙方、承租方)签订《合作经营服务协议》，协议第1条1、2款涉及场地及房屋情况，与系争合同租赁标的物一致，第3款部分约定，乙方同意按照该场地的现状合作经营该场地、房屋，并且对此不再有任何异议。合同约定库房用途为公寓、办公、物资仓储(不包含有毒有害危险品)。除双方另有约定外，乙方不得任意改变库房用途。服务期限为五年，自2019年11月1日至2024年10月31日止，免租期为2019年11月1日至12月31日止，起租日为2020年1月1日。仓储费133万元(不含税金，如在税金上出现问题由乙方承担)。仓储使用费按每季度提前结算一次，费用为33.25万元。2019年10月21日，炜宝公司(甲方)与奇寅公司(乙方)签订《补充协议》，约定，合同期内，乙方私自搭建的建筑物如被有关部门拆除或处罚均与甲方无关，责任自负；同意层高8米的400平方仓库内做隔层；合同到期后续签根据宝钢特钢的递增幅度同步递增；合同期内2138平方建筑(含仓库内隔层)如遇动拆迁，甲方协助乙方经有资质的第三方评估机构进行评估后向宝钢特钢提出补偿要求。奇寅公司提供的收据显示，2019年10月22日，奇寅公司向炜宝公司缴纳宝山区水产路XXX号场地及库房保证金(合同到期后无违约无息返还)；奇寅公司提供的收条显示，炜宝公司于2019年10月22日收到奇寅公司转账2020年1月1日至2020年6月30日租费66.5万(如需开发票，收条收回)。2019年10月24日，炜宝公司向特钢公司发送《关于租赁新水厂(水产路XXX号)地块增加业态的申请》，主要内容为，为节省开支，发挥地块潜能，经与有关部门沟通，同意炜宝公司在水产路XXX号经营长租公寓(酒店式)，但要求申报办理相关工商、消防、环保验收等手续，炜宝公司决定开展长租公寓业务。2019年12月16日，特钢公司忻腾飞向炜宝公司沈叶发送《告知函》，主要内容为，炜宝公司11月对水产路XXX号房屋进行施工改造，违反合同约定，改变用途和改变主体结构，未经特钢公司允许进行装饰装修等，要求炜宝公司暂时停止施工，于12月18日前将施工方案报备，施工方案审核完毕后方可施工。2019年12月23日，在特钢公司举行会议，形成《关于约谈新水厂承租方违约涉及相关问题的会议纪要》，内容为，会议就炜宝公司在水产路XXX号水厂区域未按照合同约定在实施方案取得特钢方面审核同意的情况下，擅自开工建设，并违章搭建行为进行了约谈，作出决定：一、特钢公司发现12月18日与炜宝公司商谈后，炜宝公司没有暂停对租赁区域的施工行为，因此采取措施，停止水电供应；二、本次会谈后特钢将于今天恢复水电供应仅用于租赁区域消防、安全、生活使用；三、炜宝公司必须尽快提供改造方案、违章建筑拆除计划，特钢将在施工方案提供后24小时内给予回复；四、炜宝在特钢批准改造方案、违章建筑拆除计划前不得进行任何施工。若发现再有违章施工现象将再次停止水电供应。炜宝公司沈叶参会并签字表示同会议纪要内容。2019年12月27日，炜宝公司沈叶通过微信向特钢公司忻腾飞发送《施工改造方案(水产路XXX号)》，主要内容为，炜宝公司租赁水产路XXX号部分物业，为更好发展，经与合作方(巩开奇)商定后对水产路XXX号房屋进行投资改造装修，项目规划为酒店式公寓，改造方案内容有房间整体规划、污水管道重新连接、安装门窗、室外加钢结构(如特钢公司坚持不同意外部钢架搭建，炜宝公司将在限定时间内拆除房屋外部钢结构)、隔层改造等。当天，忻腾飞通过微信向沈叶发送《改造方案回复》，主要内容为，炜宝公司违章施工后，特钢公司两次约谈明确告知需按合同约定使用系争场地及房屋，不得改变用途、不得私自违章搭建以及变动主体结构，对改造方案不予批准。2020年1月21日，炜宝公司沈叶向特钢公司彭伟东寄送《告知函》，主要内容为，自2019年8月初至今，特钢公司未曾与炜宝公司对场地进行相关交接手续和开通相应的用水用电(正常能源供应)等工作，系争场地及房屋存在几项重大问题：1、无法提供水产路XXX号地块合法有效的土地、房屋产权证明；2、无法提供该地块的水产路XXX号门牌号地址的法律文件；3、无法提供地块的消防施工管线图及消防竣工图；4、无法提供地块的排水、排污许可证。特钢公司在炜宝公司不知情和未经同意情况下于2019年12月20日擅自停止供应门卫安保、生活的临时水电。炜宝公司基于上述情况无法解决，决定于2020年1月31日前搬离工作人员，请特钢公司接到此书面告知函后尽快安排人员做好交接工作。2020年3月23日，特钢公司向炜宝公司沈叶寄送落款时间为2020年1月22日的《关于对〈上海炜宝实业有限公司告知函〉的回复函》(2020年1月23日曾寄送被退回)，主要内容为，1、特钢公司收到2020年1月21日炜宝公司的《告知函》；2、炜宝公司未及时签订能源协议；3、系争场地上房屋由于历史原因未办理房屋产权证，但报批报建手续齐全，特钢公司对土地、房屋有合法权益；4、炜宝公司申请要求提供水产路XXX号门牌地址文件，若需要，按管理要求提供申请文件；5、特钢公司已经提供现有相关资料；6、因炜宝公司在未经过审批情况下对标的物进行扩建，2019年12月8日对炜宝公司进行了约谈，鉴于并未停止施工，特钢公司2019年12月20日采取了停水、停电措施；7、炜宝公司欠付租金，经催付后仍未缴纳；8、要求继续履行合同。炜宝公司表示静安区灵石路XXX号XXX室系炜宝公司临时办公地址，上海市杨浦区民京路XXX号XXX幢系炜宝公司原注册地址。2020年6月9日，特钢公司按两个地址分别向炜宝公司寄送《首期租金催缴通知书》，要求炜宝公司在收到通知书后10日内交纳首期剩余租金32.45万元(含税)，邮件皆显示签收。2020年7月9日，特钢公司按两个地址分别向炜宝公司寄送《第二期租金催缴通知书》和《宝钢特钢有限公司园区服务部检查整改通知书》，要求炜宝公司在收到通知书后10日内交纳第二期租金61.95万元(含税)，要求对系争场地及房屋中违章扩建部分予以拆除、恢复，民京路地址邮件显示丰巢快递柜签收、灵石路地址邮件显示他人代收。2020年9月17日，特钢公司按两个地址分别寄送《关于解除租赁合同的通知》，告知系争合同于炜宝公司收到通知之日解除，并要求炜宝公司支付欠付租金和相应费用、拆除违章搭建物、腾空返还房屋。民京路地址显示于2020年9月18日丰巢快递柜代收、灵石路地址显示于2020年9月19日收发室代收，炜宝公司表示解除通知未收到。《上海市建筑工程执照》【91第315号(一)】，该执照显示上钢五厂申请在宝山区水产路进行下列工程，经上海市城市规划建设管理局审核同意，特发给建筑工程执照，其中建筑物包括综合楼1292.72㎡，车间、仓库和车库807.2㎡，南大门门卫37.61㎡，北大门门卫37.61㎡等。特钢公司表示由于系争房屋的特殊性，工程执照可以代表房屋产权证，炜宝公司认为工程执照并非正规的房屋产权证。上海市宝山区规划土地管理局颁发的沪国用(宝山)字第005822号的《国有土地使用权证》显示，地号为海滨街道115坊29丘，用地面积31863平方米，土地使用者为上海第五钢铁厂，用途水厂。宝钢集团上海五钢有限公司出具一份情况说明，沪国用(宝山)字第005822号的《国有土地使用权证》土地使用者名称为上海第五钢铁厂，该宗土地(水产路XXX号)及地上建筑物实际权利人为宝钢特钢有限公司，因历史原因未变更。审理中，对水产路XXX号正门加锁问题，特钢公司与炜宝公司各执一词，皆称对方进行了加锁。特钢公司表示2021年1月7日、2020年7月，特钢公司皆从泵房进入系争场地及房屋进行检查。审理中，特钢公司表示，彭伟东、边英儒、忻腾飞、陆荣系特钢公司员工；炜宝公司表示，周伟斌系炜宝公司法定代表人周春桃之子，为原股东(投资人)，沈叶、孟华娟系炜宝公司员工。炜宝公司明确表示就系争场地及房屋的扩建、增建及装修装饰不向特钢公司主张损失赔偿。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对本案的有关问题具体分析如下：其一，《租赁合同》的解除、场地及房屋的返还问题。炜宝公司与奇寅公司签订的《合作经营服务协议》从合同内容和履行来看实质为租赁合同。因炜宝公司存在将系争场地及房屋转租给奇寅公司进行增建、扩建、改建作为长租公寓使用，奇寅公司搭建钢结构等行为已远超过一般装饰装修程度，在特钢公司数次制止后未停止恢复，且炜宝公司欠付租金，在特钢公司催付后仍未及时缴纳，炜宝公司违约，特钢公司有权解除合同。特钢公司积极采取措施阻止炜宝违约行为的扩大、采取停水停电的措施，未构成违约。系争合同并未明确特钢公司的具体协助办证义务，最终不能办证等情况未实际发生，且特钢公司已提供了已有的相关证件材料，系争场地及房屋产权清晰、合法、基本适租。炜宝公司认为特钢公司存在违约，主张有权解除合同，本院难以认同。2020年1月21日《告知函》虽然载明炜宝公司决定于2020年1月31日前撤离工作人员并告知特钢公司尽快安排人员与炜宝公司做好交接工作，但并不产生合同解除的效果，亦不能视为炜宝公司返还了系争场地及房屋。但之后系争合同履行确实发生了障碍，特别是考虑到2020年1月发生众所周知的新冠疫情，2020年1月31日双方也无法实质性就系争场地及房屋进行交接，双方应从现实情况共同采取必要措施减损。根据双方微信沟通及书函往来，2020年9月17日，特钢公司向炜宝公司寄送了《关于解除租赁合同的通知》，9月18日显示签收，本院认定该日系争合同解除。特钢公司主张2021年1月7日收回系争场地及房屋，本院予以认可。其二，租金及使用费、逾期利息的认定。炜宝公司应当支付2020年2月1日至2020年9月18日的租金。炜宝公司承租场地及房屋，水电的正常使用是租赁场地及房屋的基础功能，虽然合同约定租赁区域涉及水、电能源介质供应的，应签署相应协议，但承租房屋时炜宝公司可以正常使用工业水电。特钢公司表示2019年12月24日恢复仅限于租赁区域消防、安全、生活水电，炜宝公司、奇寅公司予以否认，特钢公司未充分举证后续恢复情况，即使特钢公司恢复了生活水电等，工业水电无法使用亦会对系争场地及房屋的实际使用客观上产生影响。故本院结合本案实际情况，结合新冠疫情的因素，根据公平原则，酌情确定炜宝公司需付租金30万元。至于合同解除后至特钢公司收回房屋期间的房屋使用费，系出租人扩大损失，故对该期间房屋使用费，本院不予支持。因特钢公司与炜宝公司之间就是否应当支付租金产生争议，在争议解决之前，双方的债权债务尚处于不确定状态。因此，特钢公司要求被告支付相应的利息损失，本院不予支持。其三，违约责任的认定。炜宝公司违约，应当承担相应的违约责任。本院结合炜宝公司的违约行为及其过错程度、双方合同履行情况、违约造成的实际损失等因素综合确定炜宝公司应承担的违约责任。特钢公司主张没收炜宝公司的20万元保证金作为违约金，本院予以支持。在没收炜宝公司在特钢公司处20万元保证金的情况下，对特钢公司主张的其余违约金诉求不再支持。其四，租金增值税费用。虽然特钢公司向炜宝公司开具了一期(半年)的租金费用(含税)发票。但从双方提供的证据和陈述来看，双方对增值税发生的承担并未有明确的约定，按照相关法律规定，特钢公司作为出租方，是增值税的法定纳税主体，对增值税的承担应当按照相关法律规定来执行，故对特钢公司的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司与被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司于2019年8月5日签订的《租赁合同》于2020年9月18日解除；二、被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司2020年2月1日至2020年9月18日期间的租金30万元；三、被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司在原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司处的履约保证金20万元归原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司所有；四、驳回原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计11,415元，由原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司负担8,567元，被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司负担2,848元；反诉案件受理费2,150元，由被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司负担；保全费5,000元，由原告(反诉被告)宝钢特钢有限公司负担3,753元，被告(反诉原告)上海炜宝实业有限公司负担1,247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏法官助理 顾名锦书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……