河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1325民初292号原告：内乡县湍东镇屈庄村村民委员会，住所地内乡县湍东镇屈庄村村民委员会，统一社会信用代码：54411325085589378W。法定代表人：王庚伟，男，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：董红英、李明乐，河南菊城律师事务所律师（特别授权）。被告:封小华，女，汉族，1976年8月25日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告内乡县湍东镇屈庄村村民委员会（以下简称屈庄村委）与被告封小华为租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日作出（2020）豫1325民初3113号民事裁定书，原告屈庄村委不服该裁定，提出上诉，南阳市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）豫13民终6719号民事裁定书，裁定撤销（2020）豫1325民初3113号民事裁定书，指令本院审理。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告屈庄村委的委托诉讼代理人董红英、李明乐到庭参加诉讼，被告封小华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告双方签订的《租房合同》，并要求被告返还租赁房屋；2、依法判令被告支付下欠的房屋租金155420元（2018年8月1日至2021年2月1日）；2021年2月1日后至被告搬离期间的房屋使用费按每月每平方22元计算；3、依法判令被告支付迟延支付租金的违约金15325元；4、本案因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2015年4月16日，原、被告双方签订了《租房合同》，合同约定：原告将其所有的位于内乡县郦都大道西段北侧新都花园项目一楼西边面积为387平方的商铺出租给被告使用。租赁期限为2015年8月1日至2035年7月31日，共计20年。房屋租金为前三年每平方20元，年租金92880元，三年租金278640元，被告向原告一次性交清3年租金后方可使用。从第四年开始房租租金递增，按照每三年每平方每月增加2元，每三年一次性交清3年房租，房租交清后被告方可使用，依次类推到20年为止。租赁期间产生的水电、物业等费用由被告承担。房屋租赁期间，任何一方不得随便终止合同，若任何一方要求终止合同，需提前3个月通知对方，并赔偿对方该时期三年总租金5%的违约金，合同到期后，在同等条件下，乙方优先租赁（具体详见合同）。合同签订后，2015年6月9日，被告向原告支付了前三年（2015年8月1日至2018年7月31日）的房屋租金278640元。根据合同约定2018年8月1日至2021年7月31日这三年的房租为306504元，被告需在2018年8月1日前交清。但被告仅在2018年6月29日通过银行转账方式支付10万元租金后，对下欠的206504元租金拒不支付。为此，原告多次上门催要租金，被告均置之不理。被告的行为已构成根本违约。为了维护原告的合法权益，根据法律相关规定，特提起民事诉讼，请求法院在查清本案事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告封小华缺席，庭后提交的答辩意见，房屋按照租赁合同继续承租，房屋租赁费用年后付清，针对欠款的问题，因疫情影响，后期不再拖欠费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据认定如下：1、租赁合同，以证实原被告双方于2015年4月16日签订房屋租赁合同，该合同约定了租金的支付办法、违约责任及合同终止后附合物的归属等事项，该证据加盖有原告印章，被告封小华签字按指印，本院作为有效证据使用。2、银行交易流水，以证实被告2018年通过张力向原告村会计王航转账10万元，用于支付房屋租赁费，对该证据本院予以认定。3、照片两张，以证实解除通知书在被告租赁房屋外张贴，对该证据本院参考使用。依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2015年4月16日，出租方：原告内乡县湍东镇屈庄村村民委员会（甲方）与承租方：被告封小华（乙方）签订了《租房合同》，甲方将位于内乡县××都大道西段北侧（新都××房屋产权××屈庄村所有，一楼商铺房西边387平方）房屋出租给乙方经商使用。租赁期限为2015年8月1日至2035年7月31日止，共计20年。2015年4月16日至7月31日为乙方装修时间，甲方不收取租金，二、本房屋租金前三年按照每平方每月20元，年租金92880元，三年租金278640元，乙方向甲方一次性交清3年租金后方可使用。从第四年开始房租租金递增，按照每3年每平方每月2元增加，每3年一次性交清3年房租，房租交清后乙方可使用，依次类推到20年为止。三、乙方租赁期间，水费，电费，取暖费，燃气费，电话费，物业费，以及其他出乙方经商和居住所产生的一切费用，由乙方负担。租赁结束后，乙方需交清所有相关费用。四、房屋租赁期间，任何一方不得随便终止合同，若任何一方要求终止合同，需提前3个月通知对方，并赔偿对方，该时期三年总租金5％的违约金，合同到期后，在同等条件下，乙方优先租赁。五、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或者转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因，造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。六、乙方承租房屋期间，所装修的一切费用，由乙方负责，合同到期后，若乙方不再继续租赁，不得破坏房屋内的基础设施，所装修的室内地板砖和吊顶及墙壁装饰，无偿归甲方所有。甲方法人代表：由王庚伟签字并加盖村民委员会印章，乙方法人代表：由封小华签字按指印。合同签订后，2015年6月9日，被告向原告支付了前三年（2015年8月1日至2018年7月31日）的房屋租金278640元。2018年6月29日，通过张力银行转账支付房屋租金10万元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原告屈庄村委与被告封小华自愿签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且已实际履行，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应全面履行合同规定的义务。关于原告请求解除双方签订的《租房合同》，原告屈庄村委按照合同约定将房屋出租给被告封小华使用后，被告封小华应当按照合同约定向原告屈庄村委交纳房屋租赁费。被告封小华未按合同约定的期限向原告屈庄村委支付房屋租赁费已构成违约，应当承担相应的违约责任。对被告的违约行为原告能否解除租赁合同，本院认为，根据原、被告双方签订的《租房合同》约定，被告封小华应于2018年8月1日前交纳2018年8月1日至2021年8月1日3年房屋租赁费306504元，被告封小华于2018年6月29日支付租赁费10万元，至今未支付剩余租金，根据合同约定，房屋租赁期间，任何一方不得随便终止合同，若任何一方要求终止合同，需提前3个月通知对方，并赔偿对方，该时期三年总租金5％的违约金，……，现原告提交证据证实其提前3个月通知被告，被告称年后付清租金，至今仍未支付，故对原告请求解除合同本院予以支持。原告请求被告支付租赁费，自2018年8月1日至2021年2月1日的租赁费，共计30个月，按合同约定每月每平方22元，387平方×22元/平方×30=255420元，扣除已经支付的10万元，被告封小华应支付原告租赁费155420元，自2021年2月1日起按22元/平方支付租赁费至搬离房屋之日至。关于原告请求的违约金，本院认为因被告未按时支付租金，根据合同约定，赔偿对方该时期三年总租金5％的违约金，本院认为被告欠付租金155420元，按欠付租金的5％支付违约金为7771元。关于装修残值因被告未到庭，其可另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年4月16日签订的《租房合同》，被告封小华于本判决生效后十日内返还租赁房屋。二、被告封小华于本判决生效后十日内支付原告内乡县湍东镇屈庄村村民委员会自2018年8月1日至2021年2月1日的租赁费155420元及违约金7771元，自2021年2月1日起按22元/平方支付租赁费至搬离房屋之日至。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2864元，由被告封小华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院立案大厅递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于南阳市中级人民法院。审判长  庞彦粉审判员  李锡锋陪审员  郑建瑞二〇二一年四月二十五日书记员  王文婷