上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8126号原告：上海侨泓置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：宋连丰，总经理。委托诉讼代理人：徐娟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓鑫，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海隆京企业管理有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX室。原告上海侨泓置业有限公司(以下简称侨泓公司)与被告上海隆京企业管理有限公司(以下简称隆京公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨泓公司的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼,被告隆京公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。侨泓公司向本院提出诉讼请求：1、要求隆京公司返还2018年4月17日至2018年10月31日期间超出实际建筑面积收取的租金226,372元、物业管理费44,584元；2、判令隆京公司返还电费差价2,103元；3、判令隆京公司返还免租期内的物业管理费3,628元；4、判令隆京公司支付逾期返还上述款项的利息，以276,687元为基数，自2018年4月10日起计算至实际返还之日止，2019年8月20日之前按照中国人民同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。事实和理由：2018年4月9日，侨泓公司与隆京公司签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),约定：侨泓公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号宝矿国际大厦38层3802房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限从2018年4月10日至2020年4月30日止，自2018年4月17日起计算租赁费用；租金每月91,651元(不含税)，配套服务费每月15,552元(不含税)；隆京公司同意侨泓公司新公司成立后变更合同主体，并承诺系争房屋地址可供侨泓公司办理工商注册。租赁合同签订后，侨泓公司按约支付各项费用，后因隆京公司违约，侨泓公司长期未能办理变更合同主体及工商注册手续，遂于2018年10月19日向隆京公司发出《退租函》，双方租赁合同于2018年10月30日终止。合同终止后，侨泓公司发现系争房屋实际面积不足300平方米，隆京公司却按照486平方米向侨泓公司收取租金及物业管理费，且物业管理费的计费标准也高于宝矿国际大厦物业管理费每月每平方米29元的计费标准，超出面积及标准的租金及物业费隆京公司应返还，合同虽然约定的系配套服务费，但实际系物业管理费。另隆京公司收取的电费标准亦超出政府规定的标准，超出部分的差价应予返还。侨泓公司提前退租系因隆京公司无法按约办理工商注册，非侨泓公司责任，隆京公司应返还免租期的物业费。基于资金占用成本，隆京公司应承担上述费用的利息损失。现诉至法院要求判如诉请。隆京公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人系上海瑞宁航运有限公司(以下简称瑞宁公司)。2017年11月21日，瑞宁公司与隆京公司签订《同意转租/分租协议书》，约定：瑞宁公司将吴淞路XXX号宝矿大厦38层出租给隆京公司，租赁期限：2017年12月1日至2024年5月31日止，瑞宁公司允许隆京公司在租赁期限内将该房屋的部分或者全部转租/分租给任何第三方使用，但期限不能超过2024年5月31日。2018年4月9日，隆京公司(甲方、出租方)与侨泓公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁用途为研发、办公；租赁期自2018年4月10日至2020年4月30日止，自2018年4月17日起计算租赁费用，若乙方按合同约定履行完本合同的，则2018年4月10日至2018年4月16日为免租期，如乙方在租赁期限内提前退租的，则没有免租期，乙方应补交该免租期的所有租赁费用；租金每月91651元(不含税)，配套服务费每月15,552元(不含税)，乙方应于2018年4月17日前交付首期租赁费用，其中首期租金为317,722元，首期配套服务费为57,543元，首期起止日期为2018年4月17日至2018年7月31日止，之后按自然月结算,乙方应于每月十五号前支付下一月度的租赁费用(如遇节假日则顺延)；乙方应于2018年4月17日前向甲方支付租赁保证金237,406元(包含贰个月的租赁费用、水电费租赁保证金3,000元及办公家具网络设备的租赁保证金20,000元);合同期满，乙方如不再续租，甲方应在五个工作日内将租赁保证金原数退还乙方；甲方提供的配套服务包括日常物业服务、楼层强弱电井内相关设施的维护、楼层消防设施的日常检测服务，企业管理咨询、财税咨询服务等，配套服务费中已包含大厦的物业管理费；该物业的基本电费为1.35元/度(含线损)，公共区域的水电费及空调费等按月分摊；备注条款手写载明：1、甲方同意乙方新公司成立后为乙方变更合同主体；2、甲方承诺该物业地址房号可供乙方工商注册。同日，隆京公司出具《定金收据》，载明收到侨泓公司定金107,203元，承租费用每月107,203元，免租期物业费3,628元，费用自2018年4月17日起计算租金，乙方应于2018年4月17日18：00前与甲方签订双方正式合同，并支付除定金外剩余的租赁保证金及首期租赁费用等。隆京公司盖章的平面图显示3802单元486平方。2018年4月10日，侨泓公司支付隆京公司107,203元，转账备注为3802租房押金；2018年4月26日，侨泓公司支付隆京公司505,468元，转账备注为3802房租。2018年4月16日，隆京公司出具金额为375,265元的收据，载明为3802首期2018年4月17日至2018年7月31日租金。2018年7月13日，浩福大健康管理(上海)有限公司(以下简称浩福公司)支付隆京公司2,200.50元，转账备注为3802室2018年4-6月电费；支付隆京公司274,953元，转账备注为3802室2018年8月1日至10月31日房租；支付隆京公司46,656元，转账备注为3802室2018年8月1日至10月31日物管。2018年8月27日，隆京公司出具承诺函，载明隆京公司承诺在2018年11月30日前办结租赁场地注册备案手续并提供上海市虹口区吴淞路XXX号宝矿大厦38楼3802室给承租人上海圣塔莫淋干细胞基因科技有限公司(以下简称圣塔莫淋公司)，以及3806室给承租人浩福公司办理相关注册地法定登记，满足上述承租人公司注册登记需求，同时感谢贵司对延迟办结此事的理解与配合。2018年10月19日，侨泓公司、圣塔莫淋公司向隆京公司发出《退租函》，称因侨泓公司及新公司无法办理合同主体变更，也无法在政府部门办理承租房屋地址，房号工商注册合法登记手续，造成商业运营难以继续现要求：1、租赁合同于2018年10月30日提前终止，系争房屋于2018年10月30日前退还隆京公司；2、隆京公司在退租并交出房屋后三天内，将租赁保证金等相关费用共计237,406元全额退还。同日，隆京公司时任法定代表人吴进成签收该《退租函》，并签字同意。审理中，侨泓公司另提供：1、浩福公司与隆京公司签订的《房屋租赁合同》，约定承租部位为吴淞路XXX号3806室，租赁期限自2018年6月5日起至2022年5月31日止，备注条款载明3806单位计租面积为658平方米，单价为每日每平方米6.20元，物业管理费为每月每平方米32元；2、浩福国际教育科技(上海)有限公司与隆京公司签订的《房屋租赁合同》，约定承租部位为吴淞路XXX号3801室，租赁期限自2019年1月21日起至2022年5月31日止，备注条款载明3801单位计租面积为658平方米，单价为每日每平方米6.20元，物业管理费为每月每平方米32元；3、浩福国际教育科技(上海)有限公司与瑞宁公司签订的《上海市房屋租赁合同》，约定承租部位为吴淞路XXX号38楼整层，建筑面积1,761.59平方米，租赁期限自2020年6月1日起至2025年5月31日止，每日每平方米5.30元，月租金为283,982元。审理中，根据侨泓公司申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市虹口区吴淞路XXX号宝矿国际大厦38层3802室房屋的建筑面积进行测量。经测量，结论为：3802室所涉建筑面积为298.39平方米。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。侨泓公司与隆京公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据隆京公司盖章确认的3802室平面图显示面积为486平方米，而根据鉴定结论3802室的建筑面积实为298.39平方米，相差达187.61平方米，虽然双方《房屋租赁合同》中约定的租金及配套服务费系按月计付并未约定每平方米的单价，但根据常理租金及配套服务费的计算标准应与租赁面积直接相关，侨泓公司与隆京公司签订租赁合同时定会考量根据面积所得单价与同期同等房屋市场租金价格的匹配度，在其认为合理的情况下才会与隆京公司进行签约，隆京公司现按照486平方米的租赁面积收取租金及配套服务费显然有失公平，故其应返还超出实际建筑面积收取的租金及配套服务费。侨泓公司主张配套服务费即物业管理费，应根据实际建筑面积按照宝矿大厦的物业费标准计收，然《房屋租赁合同》约定配套服务包含日常物业服务及其他相关维护检测服务，并非等同于物业管理费，侨泓公司的主张缺乏依据不予支持。至于侨泓公司主张的电费差价、免租期物业费及利息损失，均缺乏相应依据，本院难以支持。隆京公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、上海隆京企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海侨泓置业有限公司租金226,372元；二、上海隆京企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海侨泓置业有限公司配套服务费38,820元；三、驳回上海侨泓置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,157.41元，由上海侨泓置业有限公司负担620元，上海隆京企业管理有限公司负担5,537.41元；鉴定费8,061元，由上海侨泓置业有限公司负担861元，上海隆京企业管理有限公司负担7,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二一年四月十三日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。