山东省东营市东营区人民法院民 事 裁 定 书（2021）鲁0502民初1213号原告：王志国，男，1943年7月15日出生，汉族，东营交通运输集团有限公司退休职工，住东营市东营区。委托诉讼代理人：姜国义，山东准律律师事务所律师。被告：东营交通运输集团有限公司，住所地东营市东营区黄河路**，统一社会信用代码91370500726218893X。法定代表人：闫冰峰，董事长。委托诉讼代理人：杨连海，山东恒岳律师事务所律师。原告王志国与被告东营交通运输集团有限公司（以下简称交运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王志国及委托诉讼代理人姜国义，交运公司的委托诉讼代理人杨连海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志国向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告将房屋产权过户至原告王志国名下；2.判决被告支付逾期过户违约金5000元；3.依法判决被告赔偿原告经济损失34548.75元；4.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年房改，东营汽车运输总公司为东营汽车运输公司45户机关科级以上干部及业务骨干办理了房产证和土地使用证手续。1999年和2002年，东营汽车运输总公司曾两次动议拆平房建住宅楼，因当时户主年龄平均已达60岁左右，而且平房基础可建二层小楼，故绝大多数人反对未成。2001年东营市交通运输集团成立后，承诺住宅楼建成后即给办房产证的前提下，强行拆建。但直到现在，仍未给办理房产证，东营交通运输集团不经原告同意也未进入法律程序的情况下，注销了原告的房产证和拆除原告的住房，属于强拆违法行为，原告原房产占用面积为161.15平方米，除去兑换住宅楼57.15平米，尚有104平方米被交通运输集团非法占用建住宅楼，2001年原告购住宅楼，应享受县级干部待遇规定的110平米住房标准(根据99年8月市房改文件汇编)，以房改成本价建筑面积每平米825元，除去兑换住宅楼57.15平米外，交通运输集团多收原告52.85平方米的市场价(每平1400元)即30388.75元，应将多收款项退还给原告。原告的房号为交运小区10号楼2单元301室。2020年9月，原告与被告办产权证书协商未果，现为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。交运公司辩称，涉案纠纷不属于人民法院的受案范围，应当驳回原告的起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日颁布）的规定：属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案正是历史遗留的落实政策、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合、因单位内部建房、分房等多方面原因而引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，应依法驳回原告的起诉。即使法院审理本案，因涉案楼房涉及建房户众多，属群体性事件，应当从维护社会稳定角度全面考虑处理本案。涉案争议能否妥善处理，应征询住建、自然资源、不动产登记等部门，特别是政府的主导意见。就原告的诉请及事实和理由，具体答辩意见如下：原告诉请要求被告将房屋产权过户至原告名下，无事实和法律依据，依法不应支持。原告要求的房屋是职工集资建设的楼房，因原告等建房户不缴清集资建房款、土地出让金及相关交易登记的税费，所以不能进行产权登记。即使费用结清，产权登记也是直接登记到原告等建房户的名下，故谈不上过户到原告名下的问题，也不存在逾期过户及支付逾期过户违约金5000元的问题。原告要求被告支付逾期过户违约金5000元及赔偿经济损失34548.75元，无事实和法律依据，依法不应支持。涉案楼房是职工集资建房，楼房涉及的土地的使用性质是划拨用地。原告原有的平房是房改后的自有房屋，但土地是划拨用地，原告的平房及涉及土地都是被告在改制时剥离的资产，这些资产原则上都是与被告无关的。被告基于该土地是被告改制前职工的住宅用地，且为了改善职工的住房问题而组织职工集资建房。原告原有的房改后的平房的拆除及补偿问题，是被告与包括原告在内的原平房户协商一致的结果，如果当初原告不同意，原告就不可能腾空房屋、让被告进行拆迁，原告也不可能按协商的结果交纳建房集资款，原告也不可能参加选房、进行装修、居住至今。涉案楼房的建设，是经当时的东营市计划委员会、东营市建设委员会、东营市土地管理局等政府部门依法批准建设的，原告也是将房产证主动交出的，所以原告称的被告违法强拆是不存在的。就集资建房涉及的旧房拆迁、补偿，新楼房的分配、集资房款交纳等问题，是被告与包括原告在内的集资户协商一致后，专门出台《东运小区住房改建实施意见》，进行选择楼房，对原有房屋进行腾空补偿、按确定日期交纳集资房款。2001年选房、交集资款时，原告选择的楼房（120型当时预测按118.65㎡、1400元/㎡）房款预算为166110元、地、地下室时预测17.01㎡、500元/㎡）房款为8505元，共计174615元；原告的原房改房中原公房折款80010元、自建房折款36589元，共计折款116599元；应交房款58016元，被告通知原告预交房款56922元。当时原告称资金困难，找到被告，考虑到原告是公司的老同志、老领导，有实际困难，公司决定让原告欠交三万元。原告2001年3月26日出具欠条，被告公司当时董事长樊华签字同意、财务部长王兰峰签字同意暂挂账。直到2008年10月29日，原告才将该3万元欠交房款交纳。在涉案楼房2001年集资时，被告早在2000年9月就由原来的东营市市属企业“东营汽车运输总公司”改制为民营企业“东营交通运输有限责任公司”，2007年1月4日更名为东营交通运输集团有限公司，即使原告有证据证明东营市相关房改文件规定的存在、东营市相关房改文件规定对被告也不再适用。（但实际上原告作为公司老领导，也享受了本次集资建房选大房、优先选房的待遇，并且享受了欠交房款的特殊待遇。）按1999年东营市的房改文件规定，是针对公有住房停止实物福利性分配、实行只售不租；每个职工家庭只能购买一套公有住房；购房面积是按当时职务、职称规定了上限，超过上限的面积按当时市场价付款；825元每㎡的价格只是在1999年1月1日到1999年12月31日期间执行。而原告原居住的、本次集资建房是拆除的平房，原是公房，但早已在1994年就房改完毕，原告办理了产权证书。对此原告在起诉书中也是自认的。故2001年原告称购买涉案住宅楼时，此时的住宅楼是集资建房，不是公有住房；被告也进行了改制，不再是参与房改的主体、相关房改政策不适用于被告；原告早已房改完毕，更不能二次房改，补增面积；也因被告的改制，由市属企业改为民营企业，相应的行政级别、待遇对被告不再适用。原告称的享受县级干部待遇也不复存在。所以，原告称的2001年其购买住宅楼应按1999年8月东营市的房改文件规定享受县级干部待遇规定的110㎡标准（原告首先要提供相应证据）、以房改成本价建筑面积每平米825元计算，被告应将多收原告的30388.75元退还，是错误的。本案涉及的楼房建成后，经相关部门实测原告分的、现居住的涉案楼房为：楼房面积122.22㎡，比预测的118.65㎡多出3.57㎡、即使按当时的每㎡1400元计算，原告尚需补交房款4998元；储藏室面积21.48㎡，比预测的多出4.47㎡、即使按当时的每㎡500元计算，原告尚需补交储藏室房款2235元；原告的楼房和储藏室共计143.7㎡。按法律法规的规定维修基金30元/㎡计算、原告需缴纳维修基金4311元；法律法规规定的按楼房面积40元/㎡计算的土地出让金、原告需缴纳土地出让金4888.8元、法律法规的规定按土地出让金的4%计算契税，原告需缴纳土地出让金契税195.55元；另原告需缴纳宗地费用100元。以上原告需缴纳共计16728.35元。涉案房屋若办理不动产产权证，法律、法规规定的相关税费，原告应依法缴纳。被告保留因集资建房目前被告垫支的费用300余万元、分摊后要求原告偿还支付的权力。原告各项诉求早已过了诉讼时效，应驳回其全部诉讼请求。综上，恳请驳回原告的起诉或全部诉讼请求。本院经审查认为，王志国为交运公司的退休职工。交运公司于2000年9月从国有企业改制为民营企业。王志国现居住在交运小区10号楼2单元301室。王志国与交运公司没有就涉案房屋签订合同。2002年交运公司发布《东运小区住房改建实施意见》，内容记载：公司机关驻地大院平房年久失修，供、排、水系统瘫痪，消防通道狭窄，环境脏、乱、差，治理难度非常大。经公司多方努力，报请市计划委、规划、建委、土地等部门批准，建设职工宿舍楼，具体事宜包含建设规划、腾空补偿办法、面积、价格、排分择房顺序、交款等，没有涉及过户及缴纳税费的相关问题。交运小区存在未缴纳土地出让金等相关税费、无购房发票等问题，职工与公司对缴费主体产生争议，目前尚未办理初始登记。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案房屋过户等相关诉讼请求涉及到企业改制、单位内部建房、土地性质变更等历史遗留问题，不属于人民法院的受理范围，根据民事诉讼相关法律及司法解释规定，立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定如下：驳回原告王志国的起诉。案件受理费免收（原告预交的案件受理费394元予以退还）。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张营营二〇二一年四月十二日法官助理侯田田书记员王维佳