广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终297号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏文权，男，汉族，1975年12月6日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××019。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李锦灿，男，1948年9月22日出生，香港特别行政区居民，香港特别行政区永久性居民身份证号码：×××××，港澳居民来往内地通行证号码：×××××。委托诉讼代理人：黄春娥，广东莱特律师事务所律师。上诉人苏文权因与被上诉人李锦灿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初12115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏文权上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李锦灿的诉讼请求，支持苏文权的反诉请求；2.一、二审案件受理费由李锦灿负担。事实与理由：1.一审法院以苏文权在签订合同时存在过错为由判令返还押金及转让费是错误的。首先，苏文权在与李锦灿签订《场地租赁合同》前从没有看到过《搬迁公告》，也不清楚上冲村何时会拆迁，更不可能说出“保证上冲村在近两三年不会拆迁”的话。村居何时拆迁是政府内部行为和规划，任何人都说不准。珠海市香洲区××××××××××××、梅溪村、福溪村、鸡山村等，均多年前已经规划拆迁，并且所在村村民已经与相关单位达成补偿、拆迁协议，但至今仍未被拆迁。苏文权仅是一名普通的经商者，何以能知道上冲村有关拆迁的决策。其次，苏文权是次承租方，其与房东黄伟订立的租赁合同于2019年12月到期，如果苏文权确认上冲村拆迁，就不会与原房东续签租赁合同至2021年12月31日。2.李锦灿单方解约，理应自行承担违约责任，无权要求返还押金及转让费。首先，李锦灿在签订《场地租赁合同》前对上冲村属旧村、存在拆迁的可能性已经充分预知并予以接受。一审判决查明“上冲村是朋友介绍的，然后我也去看过，人流比较多，附近也有学校，刚开始也是对上冲村是旧村有疑虑的”。按照常理分析，李锦灿从其朋友处理应能了解到上冲村的相关情况，其知道上冲村属旧村，存在拆迁的可能性，在作出承租的重大决策时肯定进行了相应的现场走访并询问拆迁事宜，不可能如其所说的听凭苏文权一人之言。其次，正是由于双方对案涉商铺存在政府拆迁规划的可能性有所预知，故双方在自愿的前提下签订了《场地租赁合同》并且特别约定关于城中村改造的相关条款。《场地租赁合同》第四条第三款约定“如遇城中村改造、甲方经济发展需要规划改造该场地，甲方提前三个月通知乙方终止合同，双方之间不做任何赔偿”。该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，约定内容清晰，应予以遵循。双方订立合同为商业行为，法院不能否定原有的合同约定，更不应作出与原有约定相反的判定。3.退一步说，即使当初苏文权有保证近期不会拆迁，2019年至今已有一年多的时间，案涉商铺周边亦在正常经营。事实上，案涉商铺所处的位置处于环村外围，是城镇结合部性质，这一带的商铺并没有因为李锦灿所谓的拆迁而有所影响。疫情影响经营不善才是李锦灿单方解除合同的根本理由。4.一审法院采信了《搬迁公告》并以此推定上冲村开始拆迁是错误的，《搬迁公告》不具有公信力。第一，李锦灿提交的《搬迁公告》为复印件，未能提供原件，苏文权对该公告的真实性不予认可。第二，退一步说，即使《搬迁公告》形式上是真实的，一审法院径直作出上冲村开始拆迁的结论也是错误的。作出该公告的主体是珠海市×××××××地产开发有限公司，而非珠海市香洲区城市更新局，不具有公信力。第三，公告的内容为“搬迁公告”而非“拆迁公告”，实为珠海市×××××××地产开发有限公司为了加快拆迁而采取的企业行为，而非政府行为。事实上，正式的拆迁需要取得拆迁许可证并由珠海市香洲区城市更新局发布正式的拆迁公告，而非企业随意出份《搬迁公告》就代表正式进行拆迁状态。第四，根据证人黄伟的证言，直至本案一审开庭的2020年9月29日，“上冲村的拆迁问题上冲村还没找我们谈”，由此亦能证明《搬迁公告》仅是珠海市×××××××地产开发有限公司的单方之言，上冲村并未开始拆迁。第五，珠海市香洲上冲股份合作公司出具的《证明》亦可以证实就连该公司也认为自2019年11月1日起5年内都不会拆迁。上冲村是否要拆迁，珠海市香洲上冲股份合作公司理应首先知道。如果真要拆迁，按照政策规定，纳入拆迁范围内的房屋商铺是不允许出租转让的，珠海市香洲上冲股份合作公司更不可能开具该证明给苏文权。5.一审法院认定李锦灿向苏文权现金交付了商铺转让费63000元（币种为人民币，以下同）是错误的。根据谁主张谁举证的证据规则，李锦灿对于现金交付的主张理应充分举证。李锦灿既没有转账记录，也没有现金收据，一审法院仅凭“推定”“情理”就认定苏文权收取了商铺转让费，显然不符合事实。6.退一步说，即使认定苏文权收取了商铺转让费，李锦灿也无权要求返还。李锦灿承租的场地是从苏文权原承租的商铺中分割出来的一部分。在与李锦灿签订《场地租赁合同》后，苏文权就将案涉商铺原有的装修等交由李锦灿用于经营蛋糕店，双方协商约定原有的装修以75000元的价格转让给李锦灿，李锦灿接手后破坏了原有的装修，导致现在无法复原，现又单方解约，商铺转让费充其量也只是弥补了苏文权的经济损失，李锦灿无权要求返还。李锦灿答辩称：1.一审法院根据公平原则仅支持了李锦灿诉求的返还押金及转让费的请求，并未支持李锦灿诉求的装修损失及展柜、平冷工作台的损失。李锦灿与苏文权的租赁合同约定的合同期间为2年，而因租赁物所在地上冲村的拆迁情况被隐瞒，导致李锦灿不仅遭受了转让费、装修费、展柜、平冷工作台等损失，还因上冲村住民大批量搬迁导致经营亏损及租金损失，李锦灿为了不再扩大损失不得不与苏文权解除了租赁合同。双方的租赁合同存续期间仅5个多月，在此期间，李锦灿损失的款项有证据显示的就高达近20万元。即使根据常理都可知，人流量是决定经营蛋糕店能否盈利的至关重要的因素，若李锦灿明知上冲村因拆迁而导致村民大批量搬迁，极有可能导致开蛋糕店无法盈利，是绝不可能继续承租苏文权的商铺并支付高额转让费的。正因为上冲村是旧村，李锦灿担心可能会存在拆迁导致村民搬迁的情况，才会在签订租赁合同时向苏文权询问上冲村是否会被拆迁，而苏文权保证近两三年不会拆迁，也就是不存在村民大批量搬迁不会影响到蛋糕店正常经营的情况下，李锦灿才与苏文权签订了租赁合同。苏文权在上冲村居住了20余年，对于上冲村是否会被拆迁、村民搬迁情况不可能完全不知情，但其明知该情况还与李锦灿签订租赁合同，并保证近两三年不会拆迁，具有签订合同的主观恶意。并且，苏文权作为出租方，有义务就拆迁情况进行了解并如实告知李锦灿，但苏文权未能尽到该合同义务，导致李锦灿在不知情的情况下与其签订了租赁合同并支付了75000元的商铺转让费。现双方的租赁合同已经解除，苏文权应根据合同约定返还租房押金，并应退回李锦灿交付的转让费，同时应承担李锦灿的装修等损失。一审法院已经依据公平原则仅支持了返还租房押金及转让费的诉求，并未支持李锦灿的其他诉求，李锦灿希望能尽快解决该纠纷，避免诉累而未上诉，但苏文权仍坚持上诉，其上诉实际上是拖延履行义务的时间，也是浪费司法资源的行为。2.苏文权与李锦灿约定在付清商铺转让费75000元后签订合同，李锦灿于2019年11月22日付清了转让费75000元，由此双方签订了《场地租赁合同》。此外，苏文权与李锦灿约定在付清租房押金20000元及第一个月租金7000元时交付商铺及钥匙，李锦灿于2020年1月1日支付了押金及租金后，苏文权依约交付商铺给李锦灿使用。苏文权在一审开庭时称2020年1月1日签合同的时候李锦灿给了2000元，后又称2020年1月1日的2000元是2019年11月19日支付的，其陈述前后不一致，是因其陈述与事实不一致，导致其陈述内容及逻辑错乱。2020年5月7日，苏文权与李锦灿沟通解除租赁合同时，微信回复李锦灿“你要解除合约可以，你要先交清之前的租金和电费”，后续几日都发微信“请及时交租”，证明苏文权所称的交清之前的费用是租金。在2020年5月16日李锦灿付清了租金及水电等费用后，苏文权便接收了李锦灿交回的钥匙并与李锦灿解除合同。2020年4月，因李锦灿未付租金，苏文权通过微信隔天频繁催收，而截止至李锦灿起诉前，苏文权从未向李锦灿催收商铺转让费，实际上就是因为李锦灿已经付清了75000元转让费。3.苏文权上诉称“退一步说，即使当初苏文权有保证近期不会拆迁”“退一步说，即使认定苏文权收取了商铺转让费”，系肯定了有保证近期不会拆迁及足额收取了75000元的转让费的事实，否则苏文权大可直接否定而非有退一步说的陈述。苏文权与李锦灿签订的租赁合同期限为2年，根据常理，“近期不会拆迁”的“近期”也应包含合同履行期间的2年内不会拆迁。该陈述与李锦灿关于询问苏文权近两三年内是否会被拆迁而苏文权保证不会被拆迁的陈述相印证。此外，李锦灿不仅提供了社会新闻证明上冲村拆迁的事实，还提供了《搬迁公告》证明从2019年8月9日开始，上冲村便开始了搬迁工作。在签订租赁合同时，村民已经大批量搬迁，导致人流量锐减，李锦灿经营的蛋糕店因此每个月都在亏损，李锦灿才通知苏文权要求解除租赁合同。苏文权未如实回复李锦灿对店铺情况的询问，反而让李锦灿更加确信在承租商铺处开蛋糕店的可行性，由此，苏文权才是导致租赁合同最终解除的过错方。解除租赁合同的过错在于苏文权，苏文权应承担该过错责任。苏文权称翠微村等均已多年规划拆迁，在开发商与上冲村村民达成拆迁协议时，便已经是确认上冲村要被拆迁了。拆迁的工作不仅包括房屋被拆除，与村民达成拆迁协议、组织村民搬迁等也是拆迁工作的一部分。如苏文权称翠微村至今未被拆迁的说法，实际上翠微村村民在与开发商奥园公司签订了拆迁协议后便需要根据协议搬迁，开发商每个月向翠微村村民发放租房的补贴，由此翠微村被拆迁后村民也是大批量搬迁出去了，人流量也是锐减。李锦灿在起诉前便与苏文权解除了租赁合同，且是在满足了苏文权提出的解除合同要求的情况下解除的，李锦灿也移交了商铺钥匙，确认履行了解除合同的全部义务，而非苏文权称的单方解除合同。对于李锦灿是否有足额支付75000元转让费，虽然李锦灿没有75000元都是直接转账的凭证予以证明，但从微信沟通记录及一审庭审时苏文权的陈述也可知，李锦灿已经足额付清了该转让费。4.在李锦灿与苏文权沟通租赁商铺时，苏文权想把两间商铺一并转让给李锦灿，李锦灿考虑到不需要这么大的面积，才承租及受让其中的一间。苏文权在上冲村被拆迁的情况下却想把商铺都转让给李锦灿而非自己经营，就是希望能及时止损。李锦灿全新装修两个月之后把商铺交回给苏文权，不仅不会对商铺的再次使用造成影响，苏文权反而可以直接使用而节省了重新装修的费用。综上，请求人民法院查清事实，依法驳回苏文权的全部上诉请求，维护李锦灿的合法权益。李锦灿向一审法院提出以下诉讼请求：1.确认李锦灿与苏文权于2019年11月22日签订的《场地租赁合同》已经解除，合同总金额84000元；2.苏文权向李锦灿返还押金20000元；3.苏文权向李锦灿返还商铺转让费75000元；4.苏文权赔偿李锦灿装修损失41000元；5.苏文权赔偿李锦灿展柜、平冷工作台损失40500元；6.本案的全部诉讼费用由苏文权承担。苏文权向一审法院提出以下反诉请求：1.李锦灿支付苏文权转让费65000元；2.由李锦灿承担诉讼费用。一审法院审理查明，珠海市香洲上冲股份合作公司于2020年2月19日出具《证明》，载明，位于珠海市××××××××××的经营场所产权属于珠海市香洲上冲股份合作公司，由于历史原因未办理产权证明。该场所结构安全，同意从事经营活动，并同意由黄伟、张利通在承包有效期内（自20019年11月1日起至2024年10月31日止）将场地转租他人合法使用。2017年1月1日，黄伟、张利通与苏文权签订《场地租赁合同》，将上冲环村大道57号10号、11号铺，上冲中兴街3号之三出租给苏文权，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。后租赁期限延期至2021年12月31日。2019年11月19日，苏文权出具收款收据一张，载明“今收到李锦灿交来上冲环村大道57号10铺、3号铺之三，二间铺的定金10000元整（壹万元）合同签定时此定金自动转为转让费用。转让费为（75000）柒万伍千元，租金为7000元正（柒千元）”。同日，李锦灿向苏文权微信支付10000元。2019年11月22日，李锦灿(乙方、承租方）与苏文权（甲方、出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租赁位于上冲环村大道57号10号铺上冲中兴街3号之三用作经营，乙方自行办理经营所需的工商、消防、环保、卫生、税务等证照；租赁期限自2020年1月1日起至2021年12月31日止；乙方于合同签订之日交付20000元作为租赁履约保证金，此保证金在合同期满乙方无违约并乙方付清应交的租金和其他费用后，甲方应在7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方；每月租金7000元，乙方应于每月5日前按本合同约定支付当月租金和上月水电费、垃圾清运费、逾期支付按欠款每日百分之一收取违约金；如遇城中村改造，甲方经济发展需要规划改造该场地，甲方提前三个月通知乙方终止合同，双方之间不做任何赔偿；等等。2020年1月1日，苏文权出具收款收据一张，载明“今收到李锦灿交来上冲环村大道57号之10铺东兴街3号铺押金20000元正”。同日，李锦灿向苏文权微信转账10000元，银行转账17000元。苏文权将案涉租赁商铺交付李锦灿，李锦灿开始装修。2020年2月27日，李锦灿取得珠海市香洲区锦晶烘培店的营业执照，经营场所登记为珠海市香洲区××××××××之二。2020年3月27日，烘培店开始营业。李锦灿主张与苏文权协商转让费75000元，先交10000元定金，然后签合同时再交65000元。苏文权认可协商转让费75000元，约定是签合同时付。关于款项的支付，李锦灿主张2019年11月19日微信支付10000元，2019年11月22日签合同时现金支付了63000元，微信转账2000元，然后苏文权就与李锦灿签了合同。苏文权仅认可微信转账的10000元及2000元，并在一审庭审中陈述在2020年1月1日签合同的时候就给了2000元，63000元是下个月才给的，但是一直没有给，然后2020年1月1日给苏文权租金和押金。一审庭审中，法庭询问，为何没有向李锦灿催讨过？苏文权回答：2020年1月1日的2000元是2019年11月19日给的。苏文权口头催过。法庭问：租金都有通过微信来催，转让费为何没有通过微信来催？苏文权回答：有时候通过微信语音通话来催。法庭问：都有什么时候催过？苏文权回答：经常都有催过。关于63000元现金的来源，李锦灿在一审庭审中陈述，李锦灿习惯买港币放在家中，若有不时之需就直接使用港币来兑换人民币用，在拱北地下钱庄兑换，已经很久没有去过了，所以也不清楚店的具体位置，当时港币置换到63000元人民币，其他就用微信来付。李锦灿提交汇丰银行卓越理财结单及汇丰尚玉月结单，显示李锦灿于2019年11月13日现金取款50000港币，2019年10月24日现金取款30000港币。李锦灿主张该8万港币是其取款兑换成人民币备用，而本案中李锦灿向苏文权现金交付商铺转让款63000元的款项即来源于此。关于转让费为何没有收据，李锦灿在一审庭审中陈述，李锦灿问过苏文权拿收据，苏文权称这种性质的转让费一般来说是不出具收据的，这个就是苏文权的理由。法庭询问苏文权2000元为何没出具收据，苏文权回答，2000元是有转账记录的，可是李锦灿后面的钱一直没给。李锦灿提交一份珠海市×××××××地产开发有限公司2019年8月9日发布的《搬迁公告》复印件，内容为“珠海市香洲上冲股份合作公司、上冲村的全体居民：在各级政府部门的指导和上冲股份合作公司及全体上冲居民的大力支持下，珠海市×××××××地产开发有限公司（以下简称“我司”被确认为上冲旧村改造项目的实施主体，与政府签署了《项目实施监管协议》，并足额缴纳了回迁保证金。目前回迁区即将动工建设，为保证工程进度，实现让大家早日回迁的目标，我司从即日起正式启动已签约户的搬迁收房工作。请已签约居民根据《收房通知书及收房指引》来我司办理相关手续。感谢上冲股份公司及全体上冲居民给予的支持和帮助，我司希望与大家一起共同努力，尽快完成收房及拆迁的相关工作，让大家早日回迁新居，共享更新红利。”苏文权对该公告的真实性不认可。李锦灿主张苏文权隐瞒上冲村已拆迁的情况仍与李锦灿签订合同。苏文权抗辩，不清楚店什么时候拆，房东没有通知，附近的商店也还在经营。苏文权申请证人黄伟出庭作证，其陈述是案涉房产的原房东，是其向上冲村租的地，建的房屋，关于上冲村的拆迁问题上冲村还没找其谈，没有向股份公司了解过。一审庭审中，双方确认疫情期间减免半个月租金，李锦灿共向苏文权支付4个月租金28000元。2020年5月16日，李锦灿将商铺钥匙交还苏文权。另查明，一审庭审中苏文权陈述一直在上冲村做生意，做了20多年；李锦灿陈述一直在珠海鸡山生活了十几年，因为有空闲时间，蛋糕又比较好学，上冲村是朋友介绍的，然后其也去看过，人流比较多，附近也有学校，刚好苏文权的店铺转让，刚开始也是对上冲村是旧村也是有疑虑的，也问过苏文权，苏文权说两三年都不会拆，没有问过其他人，因为做生意讲诚信。李锦灿主张在开业后几天就有村民说，村民已经搬走三分之二了，生意没法做了，所以4月13日就给苏文权发了律师函终止合同，亲手把律师函送到苏文权手中，但苏文权没有回应。一审庭审中苏文权认可李锦灿有微信发给苏文权律师函，没有看，具体时间忘记了。李锦灿主张支出装修费41000元及购买展柜、提交了《铭艺装饰报价表》及微信转账记录证明，显示在2020年1月2日至2020年3月26日共向微信号“abc138×××××325”转账41000元。李锦灿主张支出购买展柜、平冷工作台40500元，提交了广州牛犇餐饮管理有限公司收据及银行转账记录，显示李锦灿向广州牛犇餐饮管理有限公司支付40500元。一审庭审中，李锦灿自述将展柜和工作台已经卖了7500元。一审法院认为，李锦灿与苏文权签订的《场地租赁合同》为有效合同。关于李锦灿请求确认案涉《场地租赁合同》已经于2020年5月16日解除的请求。一审法院认为，虽然李锦灿提交的珠海市×××××××地产开发有限公司2019年8月9日发布的《搬迁公告》为复印件，但该公告中载明的情况与现实实际情况相符，故对该搬迁公告的真实性，一审法院予以确认。即双方在签订《场地租赁合同》时，上冲村即已开始拆迁，居民已开始陆续的搬迁。而双方签订合同时均是以上冲村近期不会拆迁为前提条件，故如双方合同继续履行，有违公平。且李锦灿已于2020年5月16日将商铺返还给苏文权，双方以实际行为终止履行合同，故李锦灿请求确认案涉《场地租赁合同》于2020年5月16日解除，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。关于李锦灿请求返还押金、转让费、装修损失、展柜、平冷工作台损失。一审法院认为，合同双方在签订及履行合同的过程中，均应诚实守信，并应以审慎的态度履行合同。虽无证据显示苏文权在签订合同时对上冲村已经开始拆迁的事实知晓，但苏文权作为商铺的出租方，在承租人已经询问是否会拆迁时，应积极地对商铺及所在的上冲村的拆迁情况进行了解并告知李锦灿，且苏文权自述居住在上冲村20余年，对拆迁情况了解相对容易，本案中显然苏文权告知李锦灿有关上冲村的拆迁情况与实际情况不符。而李锦灿作为商铺的承租方，在签订合同前未了解上冲村的实际拆迁情况，而仅是口头询问苏文权，即与苏文权签订合同，亦未持有谨慎的态度。故对于签订合同时双方对长冲村的拆迁情况的了解与实际情况不符，双方均有过错，从公平原则出发，一审法院支持李锦灿关于返还押金及转让费的请求，对于李锦灿的装修损失及展柜、平冷工作台损失，由于没有证据显示苏文权故意隐瞒上冲村已开始拆迁，居民已开始陆续搬迁的事实，故由李锦灿自行承担该部分损失。关于李锦灿已付商铺转让费的金额。一审法院认为，李锦灿提交了2020年11月19日支付定金10000元、2020年11月22日支付2000元的转账记录，故对上述两笔款项一审法院予以确认。对于李锦灿主张2020年11月22日现金支付的63000元，一审法院认为，转账记录、收款收据是是否支付款项的最直接和有效的证据，但在实际的经济生活中，存在着部分的经济行为并非通过银行转账或是每一笔款项均由收款方出具收据的情况，故对于没有转账记录及收款收据的款项是否支付，应结合当事人的陈述及其他的证据进行综合的判断。本案中，一审法院认为李锦灿主张在2019年11月22日向苏文权现金支付63000元转账款的事实属实，理由如下：首先，苏文权在2019年11月19日出具的《收款收据》中载明转让费75000元，合同签订时定金自动转为转让费。而在2019年11月22日当天，双方签订了《场地租赁合同》，但没有关于任何转让费的其他的合同约定或收据。而在2019年11月22日当天，有证据显示李锦灿向苏文权微信转账了2000元，苏文权亦认可该笔费用为转让费，故可以确认双方在2019年11月22日当天对转让费进行过协商或支付。其次，李锦灿有关2019年11月22日当天向苏文权支付63000元现金，微信转账2000元，然后苏文权与其签了合同。即先交清转让费，再签合同，以及对苏文权未出具收据的解释，均符合情理。第三，李锦灿提供了款项的来源，结合李锦灿的年龄及香港人身份，其陈述的港币兑换人民币后现金支付的形式，亦符合情理。第四，从双方其后于2020年1月1日交接了案涉商铺，至本案受理前均无任何苏文权向李锦灿催要转让费的证据来看，可以印证李锦灿所述的2019年11月22日已付清转让费的事实。综上，对李锦灿主张的2019年11月22日现金向苏文权支付63000元转让费的事实，一审法院予以采信。李锦灿请求苏文权返还转让费75000元，一审法院予以支持。苏文权反诉要求李锦灿支付65000元转让费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、李锦灿与苏文权于2019年11月22日签订的《场地租赁合同》于2020年5月16日解除；二、苏文权于判决发生法律效力之日起十日内向李锦灿返还押金20000元；三、苏文权于判决发生法律效力之日起十日内向李锦灿返还转让费75000元；四、驳回李锦灿的其他诉讼请求；五、驳回苏文权的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2604元，由李锦灿负担1235元，苏文权负担1369元；反诉案件受理费713元，由苏文权负担。二审中，苏文权向本院提交以下证据：1.商铺转让给李锦灿之前的照片，2.商铺转让给李锦灿后的照片，3.目前商铺的现状照片及视频。前述证据拟证明：首先，李锦灿承租的商铺是从苏文权原承租的商铺中分割出来的一部分，李锦灿承租后破坏了原有的装修，其单方解约，苏文权损失巨大。其次，案涉商铺并没有因为李锦灿所谓的拆迁而有所影响，李锦灿实则是自身原因经营不善借口解除租赁合同。李锦灿质证称，认可证据1的真实性、合法性，不认可证明目的，照片无法确认是何时拍摄，也不能反映交接时商铺的情况。商铺交接时，鲜上市生鲜连锁店已经在中间的位置隔了一堵墙，墙是苏文权自行砌的，交付给李锦灿时，商铺里面没有任何商品货架等，只是交付了一间空置的商铺给李锦灿。李锦灿花费了十多万元装修及购买开设蛋糕店的设施，才得以正常经营，不存在解除合同对苏文权造成重大损失。从证据2无法看清哪一家店属于苏文权，且照片也能显示人流量稀少，这也印证了上冲村拆迁，从2019年8月公告搬迁之后村民大量搬迁的事实，因此，上冲村被拆迁对李锦灿蛋糕店的经营造成非常大的影响。证据3无法清晰看出苏文权租赁的店铺的状况。苏文权称其在2019年把其承租的店铺转让给他人经营，若苏文权经营的店铺有盈利，按常理不会转给他人经营。证据3可以显示整条街道非常冷清萧条，人流量稀少，这正是因为上冲村的大部分村民已经搬走。李锦灿承租苏文权的商铺用于经营蛋糕店，能否盈利关键在于人流量。在上冲村村民大部分已经搬走的情况下，即使按照常理李锦灿的经营也会亏损，由此李锦灿才要求与苏文权解除租赁合同。苏文权称上冲村并未拆迁，李锦灿的蛋糕店经营不善的原因在于自身，这只是苏文权逃避法律责任的一个借口，实际上上冲村因为拆迁而搬迁了大部分的村民，这是导致李锦灿的店铺经营亏损的关键原因。李锦灿未向本院提交证据。本院经审理查明，二审中，苏文权表示，认可其与李锦灿的租赁合同已经解除，对一审判决认定的合同解除时间亦无意见。李锦灿与苏文权的微信聊天记录显示，2020年5月7日，李锦灿发送信息“苏文权先生，因为上冲村拆迁的事情，导致整条上冲村人流大幅减少，你早前刻意向我隐瞒这客观事实，令我店每天都在亏损，我现在向你提出解除合同，我店将会经营到五月十五日，届时我会将钥匙交还给你，并会同时和你协商租房押金和装修费等事宜”。苏文权回复“你所说的早前刻意隐瞒客观事实没有任何事实依据。你要解除合约可以，你要先交清之前的租金和电费一切费用”。2020年5月16日，李锦灿发送信息“我现转账8050元付五月份半月租金及四五月电费”，当日，苏文权发送信息“已经收到你交来的钥匙”。一审中，李锦灿提交案涉商铺周围环境的照片，显示部分建筑的外墙、门面写有“拆”字。苏文权对照片的真实性不予认可。二审中，苏文权表示，至2020年5月16日，除转让费之外，李锦灿付清了租金及其他费用。对苏文权所主张的双方约定以75000元的价格转让商铺原有装修给李锦灿，李锦灿不予认可。李锦灿称：1.苏文权提出转让费75000元是其空出一半的商铺转让给李锦灿经营蛋糕店的费用，转让费是一般商铺转让时都需要交的费用，并非商铺装修费。2.苏文权将商铺交付给李锦灿使用时，仅在原来的商铺中间位置砌了一堵墙，商铺是全空的，并没有为李锦灿装修以便能经营蛋糕店。李锦灿为经营蛋糕店而对商铺进行装修并购买经营设备，支出不下10万元，苏文权称商铺转让费即为转让商铺装修的费用，完全与事实不符。3.苏文权把一间商铺隔断成两间，其每月支付给业主的租金并没有李锦灿每月支付给苏文权的租金高，苏文权并不存在所谓的损失。此外，苏文权现已把商铺转租给他人经营使用，其称李锦灿装修商铺给其带来损失与事实不符。苏文权没有提供证据证明其把李锦灿装修的部分拆除而支出费用，也没有证据证明其余的损失金额。经审理，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，李锦灿为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因案涉租赁房屋位于珠海市，内地与本案有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为解决本案争议的准据法正确。苏文权和李锦灿对于一审判决认定案涉《场地租赁合同》于2020年5月16日解除均未提出异议，本院予以维持。一审判决驳回李锦灿关于装修损失及展柜、平冷工作台损失的诉讼请求，李锦灿未提起上诉，视为服判，本院予以维持。本案二审争议的焦点为李锦灿是否已足额支付转让费及苏文权是否应当向李锦灿返还押金和转让费。对此，本院评析如下：首先，关于李锦灿是否已经足额支付转让费。苏文权与李锦灿已于2019年11月22日签订《场地租赁合同》，苏文权于2020年1月1日将案涉商铺交付李锦灿使用。李锦灿对于以现金支付转让费63000元的经过、资金来源等进行了说明，其说明无明显不合理。苏文权认可李锦灿已经支付转让费12000元，并主张李锦灿尚欠部分转让费未支付，但苏文权未提供证据证明其向李锦灿催缴转让费，应承担不利后果。按苏文权之主张，其是在未足额收到转让费的情况下与李锦灿签订租赁合同并交付租赁物，但苏文权并无证据证明其在本案诉讼发生前曾要求李锦灿支付尚欠的转让费，就此而言，苏文权关于李锦灿尚欠部分转让费的主张并不符合常理，本院不予采信。李锦灿关于其已经足额支付转让费75000元的主张具有高度可能性，本院予以确认，苏文权主张李锦灿尚欠转让费65000元并请求李锦灿予以支付，其理据不足，本院不予支持。其次，关于苏文权是否应向李锦灿退还押金。李锦灿向苏文权提出解除租赁合同，苏文权并未反对，李锦灿亦已按苏文权的要求付清了租赁期间的租金等费用，应视为双方协商一致解除案涉《场地租赁合同》。苏文权未举证证明本案中具有《场地租赁合同》约定的出租人可不予退还押金的情形，一审判决判令苏文权向李锦灿退还押金20000元并无不当，本院予以维持。最后，关于苏文权是否应当向李锦灿返还转让费。苏文权主张其与李锦灿约定以75000元的价格转让案涉商铺原有的装修，李锦灿不予认可，苏文权对其主张未提供证据予以证明，本院不予采信。苏文权对李锦灿在一审中提交的反映案涉商铺周边情况的照片不予认可，但苏文权未举证证明商铺周边环境与李锦灿提交的照片反映的情况不一致，本院对李锦灿提交的照片予以采信。即使包括案涉商铺在内的上冲村部分建筑目前尚未拆除，但从珠海市×××××××地产开发有限公司于2019年8月9日发布的《搬迁公告》及案涉商铺周边部分建筑外墙已经写上“拆”字来看，上冲村的拆迁已经开始，随着拆迁工作的推进，案涉商铺的经营必然受到影响。基于转让费是李锦灿为承租案涉商铺、取得在约定时间内使用商铺之权利而支付的对价，而李锦灿并非无正当理由提前解除合同，苏文权亦同意提前解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李锦灿就尚未履行的租赁期所对应的转让费有权请求苏文权予以返还。李锦灿在2020年1月1日至2020年5月15日期间实际使用案涉商铺，对于该期间所对应的转让费，李锦灿无权请求返还，故苏文权应返还转让费60937.5元（75000元×19.5个月÷24个月）。一审判决对苏文权应予返还的转让费金额认定不当，本院予以纠正。综上所述，苏文权的上诉请求部分成立，本院对其上诉有理之请求予以支持，对其他上诉请求予以驳回。一审判决认定事实部分不清，裁判结果部分不分，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初12115号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初12115号民事判决第四项；三、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初12115号民事判决第三项为：苏文权于本判决发生法律效力之日起十日内向李锦灿返还转让费60937.5元；四、驳回苏文权的其他上诉请求；五、驳回李锦灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2604元，由李锦灿负担955元，苏文权负担1649元；反诉案件受理费713元，由苏文权负担。二审案件受理费4960元，由李锦灿负担286元，苏文权负担4674元。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二一年三月二十九日书记员  林丹丹