江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1752号上诉人（原审被告）：姚记（南通）实业有限公司，住所地启东市启隆乡永兴花苑3幢301室。法定代表人：孙锴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淼，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈燕，女，1975年11月7日生，汉族，住江苏省南通市崇川区金恒家园1-511室。被上诉人（原审原告）：李跃兵，男，1971年4月14日生，汉族，住江苏省南通市崇川区金恒家园1-511室。上诉人姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记公司）因与被上诉人陈燕、李跃兵商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚记公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回或发回重审；一审案件受理费及保全费1372元及二审诉讼费全部由陈燕、李跃兵负担。事实与理由：1.一审认定新冠疫情爆发在本公司迟延履行期间，不予支持本公司不可抗力免责的要求有失公允。根据双方合同约定，因重大社会事件造成的停工而导致的延误不应视为逾期交付。新冠疫情自2019年底开始发生，至2020年1月23日全国性蔓延，江苏省人民政府自2020年1月23日启动突发公共卫生安全事件一级应急响应，涉案项目工地原定的赶工计划及验收计划全部搁置。即便新冠疫情发生在房屋买卖合同约定的交付时间之后，但2020年年初新冠疫情对生产、生活影响巨大，如最终法院认定新冠疫情是发生在本公司逾期交付之后，也应酌情降低疫情期间逾期交付违约金的支付标准。其他地区同类案件中，新冠疫情发生在合同约定的交付时间之后，因疫情重大影响，相关人民法院认为应将疫情造成的停工天数从逾期交付天数中扣除。2.案涉项目是一个整体，一审认为中国第一届进口博览会、政府相关部门检查的安全管控、台风等影响发生在双方签订合同之前，与本案不存在关联，明显与理不符。台风作为不可抗力因素，对工程造成的停工天数应当从逾期交付天数中扣除。陈燕、李跃兵向一审法院起诉请求：1.判令姚记公司支付逾期交房违约金42094元（自2019年12月15日至2020年8月15日止，按每日万分之二计算)；2.判令姚记公司支付自2020年8月16日起至实际交房之日止的违约金（以购房款862580元为基数，按日万分之二计算)；3.本案诉讼费、保全费由姚记公司负担。一审法院认定事实：2019年4月16日，陈燕、李跃兵作为乙方（买受人）与姚记公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：SPFY2019030717）一份，约定由陈燕、李跃兵购买姚记公司开发建设的位于启隆镇永兴路北侧的御江湾庄园2123号楼302室商品房一套，该商品房的合同总价款为862580元。买受人应当于2019年3月10日前支付首期房价款432580元，余430000元向中国农业银行启东支行申请贷款支付。就逾期付款的违约责任约定为，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。若贷款申请在主合同签署之日起90日内仍未能获得批准（以银行向出卖人发放贷款为准认定）的，买受人应于主合同签署后91-120日以现金方式向出卖人支付房价款余额，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除的，每延迟一日，买受人应按贷款金额的万分之一向出卖人支付违约金，自合同签署之日起91日起算。就案涉房屋的交付时间及相关违约责任约定为，出卖人应在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第七条补充约定1.商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款（全部付清的，按总价款计算，下同）每日万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之一的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款的10%支付违约金。2.出卖人与买受人双方同意，如遇下列情形，出卖人可据实顺延交付期限【不视为】逾期交付：因遵守法规政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误；因配合市政配套工程规划而导致的延误；为配合国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误；因施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能解决导致的延误；突发性公共事件或法律政策变动的限制；因城市规划变更，影响施工进度及其他非出卖人所能控制的事件；买受人于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，出卖人需在合理期限内整改的，在此情况下不视为出卖人逾期交房；买受人未付清全部购房款及其它应付款项（含违约金、赔偿金等）的；发生极端恶劣天气（包括但不限于大风、暴雨、地震、海啸、台风、洪水、蝗灾、冰雹、沙尘暴、雾霾等重大天气因素），重大的社会事件（包括但不限于战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动）等不能预见，不能避免并不能克服的客观情况；政府行政行为（包括但不限于政府大型活动、市容市貌检查、城市管理等行为）要求停工而导致的延误。合同就补充协议效力约定为，主合同的约定与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同还就其他相关事项进行了约定。2019年12月10日，姚记公司向陈燕、李跃兵等购房户发放了顺延交房通知书，明确因各种因素影响，导致公司项目未能如期完工，计划将在2020年3月份开始分批次组织交付，并按合同约定承担相关责任。2020年6月11日，姚记公司与部分业主代表就交房时间、赔付等形成了会议纪要。陈燕、李跃兵所购之房在会议纪要中显示应于2020年8月15日的第三批次交房范围。嗣后，姚记公司仍未能按约履行交房义务，致包括陈燕、李跃兵等在内的众多购房户诉至一审法院成讼。一审另查明，陈燕、李跃兵于2019年3月11日前分五次支付房款432580元，于同年6月17日通过银行贷款支付房款430000元，共计支付购房款862580元。一审再查明，姚记公司于2017年10月31日取得案涉商品房工程的建筑工程施工许可，2018年10月16日取得案涉房屋的商品房预售许可。案涉房屋目前仍未交付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定,应确认合法有效,对双方均具有法律约束力,双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点主要为：一、姚记公司是否有权因市政检查、暴雨、中国进口博览会召开、新冠疫情发生等原因延期交付涉案商品房；二、逾期交房违约金的计算标准。关于争议焦点一，首先，根据案涉《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，姚记公司应于2019年12月15日前向陈燕、李跃兵交付符合合同约定标准的案涉房屋，然涉案房屋姚记公司至今仍未交付，违约已是既成事实；其次，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第二款约定姚记公司可据实顺延交付期限的情形中涉姚记公司抗辩的包括为配合国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误、发生极端恶劣天气（包括但不限于大风、暴雨、地震、海啸、台风、洪水、蝗灾、冰雹、沙尘暴、雾霾等重大天气因素），重大的社会事件（包括但不限于战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动）等不能预见，不能避免并不能克服的客观情况；政府行政行为（包括但不限于政府大型活动、市容市貌检查、城市管理等行为）要求停工而导致的延误。对此，一审法院认为姚记公司据以抗辩的启隆镇岁末年初安全生产大检查、南通市城乡建设局开展安全生产大检查、台风“安比”的影响、政府为举办第一届世界进口博览会召开进行的相关管控等都发生在本案双方签订合同前，不在本案合同的履行期间范畴，与本案延期交房不存在任何关联性。退一步而言，姚记公司作为劳务者众多、安全生产隐患较大、施工工期较长的建筑企业，在建设期间会受到当地相关行政部门的监管，接受正常的检查在所难免、系常态，在规划工期时显然应能够预见并在预定交付时间中予以富余；因大雨、暴雨、台风等天气在涉案商品房所在地区普遍存在,并非不能预见。姚记公司作为专业的房地产开发商,应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估,科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。新冠疫情爆发系在姚记公司迟延履行期间所发生，姚记公司据此主张不可抗力免除相应违约责任，不予支持。姚记公司作为专门从事房地产开发的公司,具有比普通人较高的专业预见和判断能力,应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断,对涉案工程施工期限及房屋交付时间的确定理应考虑到上述因素可能会产生的影响，并作好充分准备以避免逾期。关于争议焦点二，应按日万分之一进行计算。首先，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性,依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。虽然姚记公司与众多买受人签订了约定不同违约金标准的《商品房买卖合同》,依据合同相对性原则,各买受人应以其与姚记公司签订的合同行使权利,履行义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条中已明确约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其次，即使姚记公司与其他大多数业主约定的逾期交房违约金标准超过本案双方约定的标准，但每份合同都具有独立性，与本案无关的合同条款对本案不具有适用性。陈燕、李跃兵认为日万分之一的违约金标准太低，不足以弥补其损失，但未就其损失提供相应的依据，故对其要求调整违约金的要求不应予以支持。关于姚记公司提出违约金过高的抗辩，衡量违约金计算标准是否过高,应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中,姚记公司虽主张合同约定的违约金标准过高,但该合同文本是姚记公司提供的格式合同,由姚记公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的，系双方自愿签订,并不违反法律规定,且双方对于买受人逾期付款违约责任和出卖人逾期交房违约责任的约定标准相当。结合姚记公司并未能提供证据证明约定的违约金标准过分高于对陈燕、李跃兵造成的实际损失,且案涉房屋至今尚未交付，陈燕、李跃兵等买受人的实际损失因时因人各不相同，故依据合同法公平诚信原则以及权利义务对等原则,姚记公司现主张调整违约金计算标准的理由不能成立,不予支持。关于姚记公司提出逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的抗辩，该条款适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中双方已就相关的违约责任作了明确约定，故对本案不适用。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百七十七条、五百八十五条、第四百九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十三条规定，判决：一、姚记公司于判决生效之日起十日内支付陈燕、李跃兵2020年8月15日前的逾期交房违约金21047元，并支付自2020年8月16日起至实际交房之日止，按总房款862580元为基数，按每日万分之一计算的违约金；二、驳回陈燕、李跃兵的其他诉讼请求。案件受理费852元、保全费520元，合计1372元（陈燕、李跃兵已预交），由陈燕、李跃兵负担686元，由姚记公司负担686元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，陈燕、李跃兵支付购房款后，姚记公司应当依约在2019年12月15日前交付案涉房屋。姚记公司至今未能履行房屋交付义务，一审判决其承担逾期交房的违约责任并无不当。姚记公司要求扣除生产大检查、进博会举办、台风及新冠肺炎疫情等因素产生的停工天数缺乏依据。姚记公司作为房地产开发公司具有一定的预见和判断能力，应当对台风等实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。特别是对于生产大检查等发生在案涉合同签订之前的停工因素，姚记公司在订立合同确定房屋交付日期时理应加以考虑。至于新冠肺炎疫情发生在案涉合同约定的交房日期之后，与姚记公司长期未能交房的事实间亦不具有实质关联，且根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。因此，姚记公司以生产大检查、进博会举办、台风及新冠肺炎疫情等为由要求扣减逾期天数的理由，本院均不予支持。综上，姚记公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由上诉人姚记（南通）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年八月二十三日书记员  陈宁