湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初2200号 原告：常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部，住址：常宁市东风二巷。 负责人：刘辉，董事长。 委托诉讼代理人：李睿，湖南兴常律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：张某某，男,住常宁市。 被告：廖某某，男,住常宁市。 委托诉讼代理人：陈某某，女，住常宁市。 原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部（简称：顺邦物业）与被告廖某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李睿、张某某，被告委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺邦物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月-2020年6月的物业管理费3033元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年6月29日签订《北城美郡项目物业承诺书》，同年11月2日装修其购买的常宁市北城美郡E栋1单元202室。原告已按约全面履行物业服务事项，但被告自2017年8月至2020年6月尚欠原告物业管理费3033元。经原告多次催促，被告至今仍未交纳。 被告廖某某答辩：我于2015年入住北城美郡小区，顺邦物业公司与我未签订物业服务合同。顺邦物业公司在2014年就服务于小区，服务质量严重不达标，管理非常不到位，存在很多严重问题，多次反映并没有解决，现反驳不继续缴纳物业管理费原因：一、顺邦物业公司未维护好共用绿地，花木设施等。我购买北城美郡的商品房是看中E栋与D栋间的空中花园，但是，在2015年年底，空中花园被人连夜铲除全部绿植，移位平水泥地，铺上塑料胶地，物业公司狡辩为做防水工程，但实际是把空中花园改造为小区私人办理的幼儿园，做满了幼儿园娱乐设施。物业公司严重违背了《前期物业服务合同》，损害了业主们的利益，物业公司最后都没有解决问题；二、幼儿园噪音严重影响业主休息，顺邦物业公司未制止幼儿园行为。自幼儿园操场建成后，每日早上操场播放刺耳的音乐，严重影响业主的休息，多次反映到物业公司，物业至今没有解决。当时还因为此事多位业主与幼儿园、物业公司发生过争吵，物业工作人员不仅不维护业主利益，还帮幼儿园伤害业主权益，物业人员曾豪言：“这个空中花园无条件要搞定，要给幼儿园小朋友做操使用，否则谁也不好过！”此事件还闹到业主家与之争吵。我家离幼儿园特别近，很容易受影响；三、小区消防器材未完善，顺邦物业公司未履行安全管理，是不作为表现。我家E栋一单元下楼处的消防栓没有消防水管，存在严重的消防隐患，小区没有一套完全管理办法，更不用说保障居民安全；四、顺邦物业公司管理不善，我家还未安装可视门铃，丢失摩托也无法得到解决。1、我家至今还没有接通电子门铃，家里来客人必须拨打我电话，还不能通过按键门铃直接开启单元门锁。有一次我家孩子读书回来，无法进门，去物业处领取开门感应锁匙不给，我让亲友帮忙沟通领取，却发生物业打人事件，经警察调解，物业工作人员当面道歉才解决；2、我入住期间丢失一辆摩托车，说明物业管理严重失职。我多次看见保安亭没有工作人员，形同虚设，夜半无人值守，业主的私人财产不能受到保护。有好几位业主丢过摩托车，找物业公司也不能解决。顺邦物业公司有提供物业管理服务的债务，业主有支付物业服务费的债务，双方互有债务，但顺邦物业公司在服务期间，存在种种不按合同约定履行的情况，严重伤害业主权益。根据《合同法》第六十七条规定，我有权拒绝顺邦物业公司的履行要求。诉求:1、帮我安装门铃；2、完善小区消防设施，保障业主生活安全；3、维护并恢复空中花园绿植建设及管理；4、提供物业服务合同和各项管理收费标准；5、根据物业管理合同和管理办法对小区实施有效管理，并遵守前期物业服务管理协议中责任与义务。顺邦物业承诺并完善以上诉求，我愿补交所欠费用；如果物业公司还是不作为，我只同意支付部分费用。 经审理查明：原告顺邦物业于2014年4月21日成立，经营常宁市北城美郡小区物业管理。被告廖某某和陈某某购买北城美郡小区E栋1单元202室（127.44平方），于2015年6月29日向开发商湖南金泉置业有限公司常宁分公司签署承诺书，2015年11月入住北城美郡小区。2016年5月1日，原告与湖南金泉置业有限公司常宁分公司签订了《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》，约定第二条乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条服务期限为本合同签订之日起生效，至本小区业主大会与新选聘的物业管理企业签订合同之日止。第六条本物业管理区域物业服务收费为包干制，由乙方按建筑面积每月0.7元收取，业主或承租人应在每年7月1日前交纳物业服务费用(物业服务资金)。第二十八条以下情况乙方不承担责任：乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，如乙方明知瑕疵存在而未向甲方尽提醒义务的除外；乙方在执行安全保卫规定的前提下，所不能发现或制止的偷盗、伤害、损害、意外损耗；业主之间因纠纷所导致的且乙方不能止或避免所造成的人身、精神、财产损失。第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。等等。合同签订后，原告履行物业管理义务，从2016年8月1日开始收取北城美郡小区物业管理费。期间，被告因原告未安装电子门铃、小区部分公共设备设施未维护、无绿化、环境卫生差、消防器材缺失、财产被盗、占用共用绿化地建幼儿园操场（2015年建设方建立）、教学噪音大等物业服务管理上存在的问题，要求原告整改，原告未全面履行和解决，而拒交物业管理费。2020年4月，原告以多数业主欠缴物业管理费，无法继续经营，要求停业退出的申请未获得相关部门批准，原告仍继续物业管理服务。2020年5月10日，原告向被告下发《缴费催款函》，张贴被告家门上，被告至今仍未补交物业服务费。自2017年8月1日至2020年6月30日共35个月，原告停业1个月，被告欠付物业费为3033.07元（127.44平方X0.7元X34个月）。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的营业执照、收据、《承诺书》、《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》、《缴费催款函》及照片，被告提交的照片所证实，经庭审质证，可以采信。 本院认为，被告廖某某购买并入住湖南金泉置业有限公司常宁分公司开发的北城美郡小区，原告与该公司签订的《常宁市北城美郡（住宅类）前期物业服务合同》对小区业主被告廖某某具有法律约束力，双方均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。本案，依前期物业服务合同约定，原告提供的物业服务管理确实不到位，但并非原告未履行物业服务义务；小区部分公共设施缺失、无绿化、占用公共绿化地建幼儿园操场的责任在小区建设方；财产的保管责任服务合同没有特别约定，上述事实不属于被告拒交物业管理费的正当理由。物业服务合同是继续性合同，被告主张异时履行抗辩权不符合法律规定。被告没有充分的证据证实原告履行义务存在重大瑕疵的情形，其抗辩的意见本院不予支持。被告就物业管理存在的问题在与原告协商处理无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，其行为不具有法律规定的正当理由。原告书面催交后，向被告主张物业服务费符合法律规定，且其主张未超过合同约定的计算标准，本院予以支持。原告未自觉提高物业服务水平，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按拖欠的物业服务费的80%支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告廖某某在本判决生效后十日内给付原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的物业服务费2426.4元（3033元x80%）; 二、原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部在本判决生效后十日内为被告廖某某家安装可视电子门铃； 三、驳回原告常宁市顺邦物业中介服务有限公司北城美郡项目部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告廖某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南 省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  雷晓铁 二〇二〇年十一月二日 代理书记员  杨 晶 校对责任人：雷晓铁打印责任人：杨** 相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。