江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1102民初1009号原告：中国建设银行股份有限公司镇江分行,住所地镇江市正东路29号。负责人：倪晓伟，该支行行长。委托诉讼代理人：宋志宏，系单位员工。委托诉讼代理人：周华，江苏学益律师事务所律师。被告：周一鸣，男，1987年7月13日出生，汉族，住镇江市。被告：杨阳，女，1987年8月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：付杰，上海山田（镇江）律师事务所律师。被告：镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。法定代表人：徐永安。委托诉讼代理人：吴锡滨，江苏江成（南京）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司镇江分行与被告周一鸣、杨阳、镇江九润国际置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2021年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周华、杨阳委托诉讼代理人付杰、镇江九润国际置业有限公司委托诉讼代理人吴锡滨到庭参加了诉讼，被告周一鸣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告一、二及时偿还所欠原告借款本金457125.46元，利息1973.79元〔含罚息、复利〕，本息合计459099.27元（本金、利息计算至2021年1月28日）及2021年1月28日后的利息〔含罚息、复利〕按照借款合同约定的利率继续计算至实际清偿之日；2、要求被告一、二承担原告实现债权的律师费25900元，以上两项诉讼请求暂计484999.27元;3、若被告一、二未能按期足额履行以上还款义务，则原告对被告一、二所有的位于镇江市九润双子星公寓001-1804房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；4、被告三对被告一、二的以上所有还款责任及应承担的所有费用承担连带清偿责任;5、本案的全部诉讼费及保全费用由被告一、二、三承担。事实与理由：2013年，被告周一鸣、杨阳因购买镇江九润国际置业有限公司开发的房屋向原告中国建设银行股份有限公司镇江分行申请贷款，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告周一鸣、杨阳向原告借款56万元，借款期限312个月，被告以其购买的镇江市九润双子星公寓001-1804房屋提供抵押担保。但被告周一鸣、杨阳未办理房屋产权证，亦未办理抵押，且未按期还款，已构成违约，故原告依约宣布借款到期，要求被告一、二偿还所欠原告借款本息，要求镇江九润国际置业有限公司承担连带清偿责任。被告周一鸣在本院审理期间未答辩、未提供证据材料。被告杨阳辩称：对原告诉请中的借款事实无异议。但对罚息和复利，我方认为过高。涉案房屋并未办理所有权过户登记，被告并不享有涉案房屋的所有权，该涉案房屋的所有权仍然归被告三所有，所以原告要求拍卖涉案房屋是没有依据的。抵押条款签订之后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，而该合同是在2013年签订的，至今未办理抵押登记。所以在办理抵押的登记这件事上，原告方是存在过错的，怠于行使其权力造成的损失，应当由原告自行承担。对于律师费我方认为过高。被告镇江九润国际置业有限公司辩称：对诉状中的贷款数额以及签订的借款合同无异议。我方认为不应承担连带责任。因为个人住房借款合同约定了保证期限，由于被告一、二在2013年就可以办理房产证的前提下，长时间故意拖延不办理房产证，原告方在可以办理抵押预告登记的情况下，也怠于行使自己的相关权利，导致涉案房产未办理抵押登记。根据公平原则，不应加重我方的义务，在整个事件中，我方并无过错。因此我方不应当承担相应的连带责任。目前该房屋所有权归我方所有，请求法院驳回原告要求拍卖房屋的请求。原告提交以下证据：被告身份证、户口簿、结婚证、被告工商信息打印件、被告签订的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、原告与被告镇江九润国际置业有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》、本息结清试算单、个人贷款对账单、律师委托代理合同。被告杨阳对上述证据中的《商品房销售贷款合作协议书》表示不知情，对律师委托代理合同不认可，对其他证据的真实性无异议。被告镇江九润国际置业有限公司对律师委托代理合同不认可，对其他证据的真实性无异议。被告镇江九润国际置业有限公司提交以下证据：城市商品房初始登记证复印件二份。原告对其真实性不认可。对于原告提供的上述证据中的《商品房销售贷款合作协议书》被告杨阳虽不知情，但已得到镇江九润国际置业有限公司的认可。其中的律师委托代理合同，原告提供了原件，其真实性应予确认。被告对原告提供的其他证据均无异议，故本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。原告对被告镇江九润国际置业有限公司提交的城市商品房初始登记证复印件的真实性不认可，本院不予确认。经庭审，本院认定事实如下：2010年11月26日，原告中国建设银行股份有限公司镇江分行与被告镇江九润国际置业有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：镇江九润国际置业有限公司对每一购房人向中国建设银行股份有限公司镇江分行借款提供无条件、不可撤销的连带责任担保。保证期限从借款人签订的借款合同生效之日起，至镇江九润国际置业有限公司为购房人办妥《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交中国建设银行股份有限公司镇江分行保管之日止。本协议的期限为3年。期满后镇江九润国际置业有限公司对借款人承担的有关连带责任保证继续有效。2013年1月17日，被告周一鸣、杨阳与被告镇江九润国际置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：周一鸣、杨阳向镇江九润国际置业有限公司购买镇江市矿机路九润双子星公寓001幢18层1804室房屋，价款81万元。备案号1200761301170001。2013年4月19日，原告中国建设银行股份有限公司镇江分行与被告周一鸣、杨阳、镇江九润国际置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告周一鸣、杨阳向原告借款56万元用于购买房屋，借款期限312个月，借款利率以中国人民银行贷款基准利率下浮15％，罚息利率在借款利率基础上上浮50％，复利利率在借款利率基础上上浮50％，还款方式为等额本息。被告以其购买的镇江市九润双子星公寓001-1804房屋为上述借款提供抵押担保。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及实现债权和抵押权的诉讼费、保全费、律师费、拍卖费等。担保期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定，被告未按约定按期足额偿还借款即构成违约，原告有权宣布借款到期。镇江九润国际置业有限公司，承担连带责任保证。2013年4月19日，原告向被告周一鸣发放贷款56万元。此后，被告周一鸣、杨阳并未办理房屋产权证，亦未办理抵押登记手续。自2020年11月起，被告逾期还款。截止2021年1月28日，被告尚欠原告借款本金457125.46元、利息1973.79元（含罚息、复利），本息合计459099.27元。2021年1月29日，原告中国建设银行股份有限公司镇江分行与江苏学益律师事务所律师签订委托代理合同一份，约定给付律师代理费25900元。本院认为：原告中国建设银行股份有限公司镇江分行与被告周一鸣、杨阳、镇江九润国际置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规之规定，合法有效。被告未按约还款，已构成违约。原告要求被告给付借款本金、利息、罚息、复利、律师代理费，符合双方约定及法律规定，本院应予支持。案涉房屋未办理房屋产权证及抵押登记手续，原告要求对案涉房屋拍卖或变卖优先受偿，本院不予支持。被告周一鸣、杨阳是房屋购买人，应主动办理房屋产权证及抵押登记手续。被告镇江九润国际置业有限公司是连带责任保证人，对于有关义务《商品房销售贷款合作协议书》已有明确约定。被告称原告怠于行使相关权利，归责于原告，于理不合，于法无据，不予采信。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定被告镇江九润国际置业有限公司承担连带责任，担保期限至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故其应按约定承担连带责任。但其承担连带责任后，有权向被告周一鸣、杨阳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周一鸣、杨阳于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司镇江分行借款本金457125.46元、利息1973.79元（含罚息、复利），本息合计459099.27元（利息、罚息、复利计算至2021年1月28日）。并给付自2021年1月29日起至欠款本息全部结清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以所欠本金为基数，按约定计算至实际还款之日止）。二、被告周一鸣、杨阳于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司镇江分行律师代理费25900元。三、被告镇江九润国际置业有限公司对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任，其承担连带责任清偿责任后，有权向被告周一鸣、杨阳追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司镇江分行的其他诉讼请求。案件受理费8575元、保全费3120元，公告费606元，由被告周一鸣、杨阳、镇江九润国际置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  施纪怀人民陪审员  陈长美人民陪审员  吴咏洪二〇二一年六月二十九日书 记 员  神 阳1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任的，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款的优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决