宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初1579号原告：梁艳，女，1979年2月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李婷，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，宁夏方和圆（吴忠）律师事务所律师。被告：宁夏金瑞源通商业运营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街宝湖天下1号楼2号营业房。诉讼代表人：史月霞，该公司监事。委托诉讼代理人：丛惠文，宁夏泽芸律师事务所律师。原告梁艳与被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年1月15日立案，依法适用普通程序于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告梁艳委托诉讼代理人李婷、王昊，被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司诉讼代表人史月霞及委托诉讼代理人丛惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺预销售合同》，被告向原告返还购房款160000元，并支付利息30400元（以160000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年12月12日计算至2020年11月20日），利息主张至实际清偿之日；2.解除原、被告签订的《委托经营管理合同》，被告向原告支付租金25600元（自2018年12月12日至2020年12月12日），并按照14400元/年的标准支付自2020年12月13日至合同解除之日止的租金，被告向原告支付违约金16000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月12日，原、被告签订《商铺预销售合同》，约定原告认购位于宝湖路与清和街西南交汇处向西100米处的银帝紫金城互成中心的一幢一座三层102及103号房，建筑面积20.6平方米，房屋认购价款160000元。当日，原告向被告付清了房屋认购价款160000元。同日，原、被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将前述《商铺预销售合同》中的房屋委托给被告进行经营管理，委托期限为五年，自2016年12月12日至2021年12月12日，租金收益支付方式为期满一年15个工作日内，被告以现金或转账方式向原告支付当年相应整期租金收益。合同签订后，被告仅向原告支付了前两年度的租金，便不再向原告支付租金。经原告调查，案涉房屋实际登记在路峰名下，且被法院查封，被告将来无法向原告交付涉案房屋、办理不动产登记，合同目的已经无法实现，故诉至法院。被告辩称，被告已经向原告交付了房屋，按照合同约定，被告应于2021年12月12日前协助原告办理登记过户手续，目前期限尚未届满，被告并未违约。《委托经营管理合同》与本案审理的买卖合同法律关系不属于同一法律关系，应另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月12日，原、被告签订《商铺预销售合同》，约定原告认购位于宝湖路与清和街西南交汇处向西100米处的银帝紫金城互成中心的第一幢一座三层102#、103#房，建筑面积20.6平方米，房屋单价为每平米7766.90元，总金额160000元，付款方式为原告在2016年12月12日前一次性付清全部房款160000元，被告应在2016年12月31日前将符合约定的商品房交付使用，被告应当在合同签订之日起60个月内办理产权登记。当日，原告向被告支付了房屋认购价款160000元。同日，原、被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将前述《商铺预销售合同》中的房屋委托给被告进行经营管理，委托期限为五年，自2016年12月12日至2021年12月12日，租金支付方式为自2017年12月12日起，被告在15日内支付第一年的租金为合同额的7%，自2018年12月12日起，被告在15日内支付第二年的租金为合同额的7%，自2019年12月12日起，被告在15日内支付第三年的租金为合同额的8%，自2020年12月12日起，被告在15日内支付第四年的租金为合同额的8%，自2021年12月12日起，被告在15日内支付第五年的租金为合同额的9%，租金收益支付方式为期满一年15个工作日内，被告以现金或转账方式向原告支付当年相应整期租金收益，本合同为不可撤销合同，双方均无权单方面中途解除合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须按本合同房屋总价款10%向守约方支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了前两年度的租金22400元。2015年9月22日，涉案房屋备案登记在路峰名下，登记房屋名称为宝湖路南侧、清和南街西侧紫金新都1号楼301室，该301室登记房屋面积为777.81平方米，整层为通铺，没有隔断，原告购买的102#、103#房面积为20.6平方米，系其中一部分。因路峰涉及其他案件，该房屋被法院多轮预查封。另查明，路峰为被告法定代表人，于2020年7月26日去世，被告为有限责任公司，股东分别为路峰、史月霞，史月霞为公司监事。本院认为，原、被告签订的《商铺预销售合同》《委托经营管理合同》系双方真实意思，合法有效。根据《商铺预销售合同》的约定，被告应于2021年12月12日协助原告办理房屋产权登记，但案涉房屋备案登记在路峰名下，且被法院进行了多轮查封，现路峰已经去世，上述事实表明被告已无法如期为原告办理产权登记的义务，合同目的已经无法实现。现原告要求解除《商铺预销售合同》，符合法律规定，本院予以支持。又因原告起诉前未通知被告解除合同，而是直接以起诉方式解除合同，故应以被告收到起诉状副本时间确定合同解除的时间，被告于2021年4月12日收到起诉状副本，合同解除时间应为2021年4月12日。《商铺预销售合同》解除后，被告应当返还原告购房款160000元。原告主张利息损失30400元，因合同对此并无约定，且原告在本案中主张了租金，故本院不予支持。上述《委托经营管理合同》的履行以《商铺预销售合同》的履行为前提，《商铺预销售合同》解除后，《委托经营管理合同》已无履行可能，故《委托经营管理合同》应同时解除。原告主张《委托经营管理合同》解除前的租金，符合合同约定，本院予以支持。按合同约定的计算标准，被告应向原告支付自2018年12月12日起至2021年4月11日止的租金30400元【160000元×8%×2＋160000元×9%÷12×4（自2020年12月12日至2021年4月11日）】。被告未按合同约定支付租金，构成违约，原告主张违约金16000元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、原告梁艳与被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司签订的《商铺预销售合同》《委托经营管理合同》于2021年4月12日解除；二、被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁艳购房款160000元；三、被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁艳租金30400元、违约金16000元；四、驳回原告梁艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6928元，原告梁艳负担3679元，被告宁夏金瑞源通商业运营有限公司负担3249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李海波二〇二一年六月十日法官助理 薛茸茸书记员 周佐葡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。