上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79361号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌晨，执行董事。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海味之都餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王景涛，执行董事。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告上海味之都餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司的委托诉讼代理人周愉珉到庭参加诉讼。被告上海味之都餐饮管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付1.2020年1月1日至2020年9月30日的物业服务费人民币27,704.52元；2.逾期付款违约金(自2019年12月21日起至2020年7月5日止为8,865.45元，自2020年7月6日起以27,704.52元为基数按日利率0.3%标准计算至实际付清之日止)；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为支付逾期付款违约金8,865.45元。事实和理由：被告系上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号(以下简称涉案房屋)的物业实际使用人。2014年7月12日，原、被告签订《物业使用管理协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为8.50元/月/平方米，逾期交纳物业服务费及其他费用的，视为违约，每日按应付金额的0.3%承担违约金。被告拖欠2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，经原告多次催收，被告虽确认欠付事实，但至今仍未支付上述款项，故原告诉至法院，要求判如所请。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司为支持其主张，提供了《物业使用管理协议》《临港泥城生活广场物业服务委托合同》《鸿音广场物业管理服务委托合同》《鸿音广场物业服务委托合同补充协议》(以下简称《补充协议》)、《商铺租赁合同》、上海市房地产权证、工商信息、授权委托书、情况说明等证据。被告上海味之都餐饮管理有限公司未具答辩。经审理查明，2012年6月8日，案外人上海耀华建材系统集成临港供应中心有限公司(以下简称耀华公司)与原告签订《临港泥城生活广场物业服务委托合同》，约定由原告为临港泥城生活广场提供物业管理服务，合同期限自2013年1月1日至2014年12月31日。合同第二十一条第三款第一项约定餐饮休闲街的物业服务费收费标准为8.44元/月/平方米。合同第三十四条约定，合同期满，双方如无异议，本合同自然延长一个合同期。2017年1月1日，耀华公司与原告签订《鸿音广场物业管理服务委托合同》及《补充协议》(该协议载明泥城生活广场现更名为“鸿音广场”)，协议第1.2条约定餐饮休闲街的物业服务费收费标准调整为8.50元/月/平方米。合同期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。后耀华公司与原告续签多份《鸿音广场物业管理服务委托合同》，其中合同载明南芦公路1755弄餐饮休闲街(1号-38号)的物业服务费收费标准为8.50元/月/平方米，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2013年3月21日，上海味之都餐饮发展有限公司(2015年2月11日更名为上海味之都餐饮管理有限公司即本案被告)与耀华公司就位于鸿音广场内的上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2013年4月1日至2020年12月31日，合同约定被告自进驻之日起次月需向房屋所在的物业服务企业起算并支付物业服务费。2014年7月7日，原告直属的上海漕河泾开发区物业管理有限公司临港分公司(以下简称漕河泾临港分公司)(乙方)与被告签订《物业使用管理协议》，约定由漕河泾临港分公司为被告实际使用的涉案房屋提供物业管理服务。协议第五条约定物业管理期限为6个月，即自2014年7月1日起至2014年12月31日止。第六条约定物业服务费收费标准为8.50元/月/平方米，共计每月需支付3,078.28元。第七条约定物业服务费按季支付。第八条约定付款日期为当季最后一个月20天内支付下季度物业服务费。第十三条约定“甲方逾期未交纳管理费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金；无正当理由逾期壹个月仍未支付的，视为甲方临时歇业或外出，乙方可采取停止供应水、电、空调等止损措施，甲方表示同意。由此造成的损失概由甲方自行承担。同时乙方仍有追索费用的权利直至实际终止合同止。”协议补充条款第1条约定将协议第五条修改为“物业管理期限为6个月。即自2014年7月1日起至2014年12月31日止。如乙方与本物业开发商续约《物业管理委托合同》，则本协议自动顺延至该《物业管理委托合同》截止日止。”审理中，原告陈述，因被告拖欠租金耀华公司向本院提起诉讼，案号为(2020)沪0115民初50925号。经查明，该案本院于2020年12月30日作出民事判决，判决书载明耀华公司于2020年9月1日收回涉案房屋。该判决书现已生效。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，漕河泾临港分公司与被告就涉案房屋签订的《物业使用协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告作为物业管理单位，为被告提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。关于物业服务费的计算期限，本院已经生效的民事判决书载明耀华公司已于2020年9月1日收回涉案房屋，原告要求被告支付2020年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费的请求，于法无据，本院不予支持，故被告应向原告支付2010年1月1日至2020年8月31日期间的物业服务费24,626.24元。关于逾期付款违约金，对此原告未提供证据证明其实际损失，本院综合考量双方合同履行情况、当事人的过错程度等，酌定逾期付款违约金为3,600元。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，由此产生的法律后果由其承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海味之都餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司2020年1月1日至2020年8月31日的物业服务费24,626.24元；二、被告上海味之都餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司逾期付款违约金3,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，财产保全费385元，合计1,099元(原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司已预交)，由被告上海味之都餐饮管理有限公司负担890.50元，由原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担208.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  龚燕敏人民陪审员  谢 江人民陪审员  徐中华二〇二一年四月三十日书 记 员  邱 娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。