上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4501号原告(反诉被告)：张晓辉，男，1992年5月16日出生，汉族，住江苏省海门市。原告(反诉被告)：蔡欣鑫，女，1991年10月21日出生，汉族，住江苏省海门市。两原告共同委托诉讼代理人：熊倩云，上海申伦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭长凤，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈秋娴，女，1985年9月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张廷南，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪霞玲，上海源法律师事务所律师。原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫与被告(反诉原告)沈秋娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年4月13日、6月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫及其共同委托诉讼代理人熊倩云、彭长凤，被告(反诉原告)沈秋娴的委托诉讼代理人张廷南、汪霞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓辉向本院提出诉讼请求：一、继续履行原、被告于2020年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房特别约定》，被告协助将位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称“系争房产”)过户给两原告；二、被告支付两原告逾期过户违约金(以204.50万元为基数，自2021年3月16日起至实际完成过户之日止，按照每日万分之五计付)；三、被告向两原告支付律师费损失2万元。事实与理由：2020年10月28日,两原告与被告经案外人上海世凯房地产经纪事务所居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》一份,协议约定被告将系争房产以304.50万元的价格转让给两原告,协议同时约定了房款交付方式,即两原告于该协议签订当日向被告支付定金10万元,双方签订用于备案的《上海市房地产买卖合同》当日,两原告支付首期房款150.50万元(含定金10万元)，剩余房款154万元以贷款形式支付等。双方于2020年11月28日签订了《上海市房地产买卖合同》一份,后期因过户时间存有问题,双方遂于2020年12月26日重签了一份《上海市房地产买卖合同》,与前份合同相比,仅过户时间与交房时间发生变更,其他条款均不变。合同约定在2021年3月15日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续;被告未按本合同约定的期限将系争房产交付给两原告的,应当向两原告支付违约金,违约金按两原告已付款日万分之五计算,违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止等。同日,双方签订了《购房特别约定》一份,约定了付款方式为两原告于2020年10月28日支付被告房屋定金10万元;于2020年11月28日支付首期房款130万元,同时支付房屋附属设备装修补偿金64.50万元(实为房款的一部分);被告同意两原告向银行贷款100万元,由银行代两原告支付至被告指定账户等。各份协议签订后,两原告依约履行了合同义务,于2020年10月28日将定金10万元通过支付宝及银行转账方式转给了被告,于2020年11月28日将购房款194.50万元通过银行转账方式分两笔转入被告账户,同时被告向两原告出具收据确认上述款项已收到。然而,合同约定的过户时间已到,被告不同意配合两原告办理房地产交接手续,经两原告多次催促,被告明确表示拒绝配合办理过户。两原告认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房特别约定》真实合法有效,双方应依约履行,被告拒绝履行双方签订的协议之行为有违诚实信用原则,应承担相应的法律责任,故诉至法院。被告沈秋娴辩称，被告已经按照《上海市房地产买卖合同》的约定，履行了自己的义务。双方签订第一版(2020年11月28日)房地产买卖合同后，被告于2020年12月7日陪同两原告办理了第一版房地产买卖合同的贷款手续。2020年12月26日双方至交易中心办理过户登记被拒，原因是原告在第一次网签时不具备购房资格。被告为了交易秩序的稳定，同意与两原告重新签署房地产买卖合同。两原告在未如实告知当时其不具备购房资格的情况下，与被告签订了第二版(2020年12月26日)房地产买卖合同，约定过户时间为2021年3月15日。2021年1月20日，中介人员告知被告因两原告缴纳的社保年限不够，再次要求签署第三版房地产买卖合同，被告则要求按照第二版房地产买卖合同履行。两原告恶意隐瞒其不具备网签资格的情况下，对被告产生了交易风险，双方所签订的第二版房地产买卖合同,合法有效,对当事人具有法律约束力。合同的变更或者解除需要双方同意，两原告要求变更合同签署时间，属于合同变更式的重新订立，不属于被告应当配合的范畴。购买房产是重大的经济活动,两原告作为购房人,在购房前就应当详细了解购房政策及自身情况,并负有遵照执行购房政策的法律义务。因两原告自身原因导致系争房产过户手续无法成功办理,合同无法履行,系根本违约，请求驳回两原告的诉讼请求。同时，基于上述事实和理由，被告沈秋娴向本院提起反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告于2020年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房特别约定》；二、反诉被告支付反诉原告违约金60.90万元(按照总房价304.50万元的20％支付)；三、反诉被告支付反诉原告律师费4万元。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2020年10月28日,两原告(乙方)与被告(甲方)经案外人上海世凯房地产经纪事务所居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》一份,协议约定甲方将系争房产以304.50万元的价格转让给乙方,房款交付方式为乙方在协议签订当日向甲方支付定金10万元,双方签订用于备案的《上海市房地产买卖合同》当日,乙方支付部分首期房款140.50万元，剩余房款154万元通过贷款形式支付。系争房产已设立租赁，租赁期限至2022年1月8日止，双方同意于2020年11月28日前签署《上海市房地产买卖合同》。2020年11月28日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份,约定两原告(乙方)向被告(甲方)购买系争房产，房屋建筑面积93.89平方米，房屋转让价格240万元，于2020年10月28日支付10万元，于2020年11月24日前支付首付款130万元，乙方向银行申请贷款100万元，具体放款时间以银行规定为准，乙方贷款不足部分，由乙方在过户当日补足给甲方。合同第六条约定，双方确认在2021年1月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2021年1月20日前腾出房屋并与乙方进行验收交接。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期过七日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付七日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付七日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。同日，双方签订《购房特别约定》一份，约定系争房产的实际成交价格为304.50万元，双方协商用于交易中心办理产权过户使用的《上海市房地产买卖合同》的名义交易价格为240万元，同时乙方再支付给甲方该房屋的附属设施、设备装修补偿金及交房尾款共计64.50万元。付款方式为：乙方于2020年10月28日支付甲方房屋定金10万元，2020年11月28日前支付甲方房款130万元及装修补偿款64.50万元，当日甲方交房屋钥匙给乙方，甲方结清房屋内水、电、煤气、物业费、有线电视等所有费用。乙方向银行贷款100万元，由银行代乙方支付至甲方指定账户,具体放款时间以银行规定为准,若乙方贷款不足部分,则乙方应在过户当日补足给甲方。以上款项若乙方逾期支付该笔款项或到期支付不足的,则每逾期一日,乙方应向甲方支付未付款0.05%的违约金。若甲方逾期交房的,则按逾期每日已付款的0.05%的违约金,直至交房交钥匙给乙方之日止。2020年12月26日，双方再次签订了一份《上海市房地产买卖合同》,双方变更过户时间为2021年3月15日之前,腾房时间为2021年3月31日前。其他合同内容同前。同日，双方再次签订《购房特别约定》一份，变更甲方交房交钥匙并结清水、电等费用的时间为2021年3月31日前，补充约定系争房产租约的截止日期为2022年1月8日，待甲方收到乙方全部房款后，房屋租金由乙方收取。其余内容同前。合同签订后，两原告按约向被告支付了购房款204.50元(含定金10万元),被告向两原告出具了相应的收款收据。2021年1月20日，中介人员在“76-501(7)”聊天群内发出通知“客户社保还是不够，所以等到客户社保够了，再签合同办贷款，合同内容不变，只是变更一下合同时间，这也是房产交易中心的政策”，被告询问“交房时间改不改”，中介人员回答“交房时间不改”，被告表示“这些应该卖房前就要考虑的，而且你们中介也没有做到位，如果知道这么搞我就不卖了”，中介人员回答“明白，我会处理好的”；2021年3月15日，原告蔡欣鑫要求被告配合完成过户手续，被告提出“上周3月11日我已经过来配合你们办理公积金贷款，但是你们提出要重新签订买卖合同，我不同意。我只负责履行第二版买卖合同。如果你要办理过户你可以约时间提前告知我”。此后，双方未能协商一致。根据原告蔡欣鑫的社会保险缴费情况查询表：2015年9月至2020年11月期间累计缴费61个月，期间补缴月数2个月；2015年11月至2021年1月期间累计缴费61个月，期间补缴月数2个月；2015年12月至2021年2月期间累计缴费62个月，期间补缴月数2个月。两原告陈述，原告蔡欣鑫自2015年8月开始在上海市缴纳社会保险，2020年10月28日双方签订《房地产买卖居间协议》时，原告通过APP查询到本人累计缴纳社保年限为61个月，中介人员告知原告符合购房条件，故双方于2020年11月28日签订了《上海市房地产买卖合同》。2020年12月26日双方去办理过户手续时，交易中心的工作人员告知两原告2020年11月28日的《上海市房地产买卖合同》距原告连续缴纳社保满60个月的条件还差1个月，故双方签订了第二版《上海市房地产买卖合同》。被告认可双方于2020年12月26日去交易中心办理过户手续，但被告没有直接听到交易中心工作人员的情况告知而是由两原告转述，被告当时认为两原告已经具备了购房资格，所以才同意签订第二版《上海市房地产买卖合同》。另查明，为本次诉讼两原告支付律师费2万元，被告支付律师费4万元。再查明，系争房产于2016年8月14日取得上海市房地产权证，登记权利人为被告沈秋娴，房产证号为沪房地松字(2016)第037188号。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《购房特别约定》、转账记录、收款收据、聊天记录、上海市房地产权证、两原告结婚证、委托代理合同、律师费发票、蔡欣鑫的社会保险缴费情况及当事人陈述等予以佐证。本院认为,原、被告于2020年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房特别约定》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。现就本案的争议焦点，作如下阐述：一、本诉部分两原告为非本市户籍居民家庭，在签订2020年12月26日《上海市房地产买卖合同》合同时，原告蔡欣鑫在本市连续缴纳社会保险的年限未满60个月(自网签之日起往前推算63个月中累计缴满60个月，补缴月不计入)，因此根据本市房屋限购政策的规定，尚不能据此合同完成房屋的过户登记。本案中，两原告因受个人查询社保缴纳情况的能力限制，对补缴月份的计算稍有偏差，后经交易中心工作人员的提示，两原告认为其在2020年12月26日已经具备了购房资格，故与被告签订了第二版房地产买卖合同；该合同签订时，两原告的社保缴纳月份虽仍有不足，在双方约定的过户日期之前两原告购房资格障碍已经消除，双方的合同能够继续履行，被告配合两原告重新网签合同，并不涉及合同权利义务的变更，而是履行合同的配合义务；况且，两原告已按约向被告支付了房款204.50万元，又主动将剩余房款100万元缴纳至本院代管款账户，履行了支付房款的义务，故两原告要求被告继续履行合同，并协助办理房屋产权过户之诉请，于法有据，本院予以支持。鉴于，系争房产未能在约定时间完成过户的原因是两原告多次要求被告配合网签，导致双方对是否继续履行合同产生争议所致，故两原告要求被告支付逾期过户违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。二、反诉部分基于上述理由，反诉原告要求解除合同，本院不予支持。根据合同约定，反诉被告应在过户当日付清全部房款，但双方在合同履行过程中发生争议，反诉原告拒绝配合反诉被告重新网签并办理房产过户手续，继而导致反诉被告未能按时支付剩余房款，故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金及律师费的反诉请求，本院亦不予支持。未避免讼累，本院对两原告应当支付的剩余房款100万元在本案中一并作出处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫与被告(反诉原告)沈秋娴于2020年12月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房特别约定》继续履行；二、被告(反诉原告)沈秋娴于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫将位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫名下，并以房屋实际成交价304.50万元为标准按照国家和上海市的有关规定缴纳税费；三、原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫于被告(反诉原告)沈秋娴履行完上述协助义务后十日内向被告(反诉原告)沈秋娴支付房款100万元；四、驳回原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)沈秋娴的反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费26,000元，减半收取13,000元，财产保全申请费5,000元，反诉受理费5,145元，合计受理费23,145元，由原告(反诉被告)张晓辉、蔡欣鑫负担150元(已付)，由被告(反诉原告)沈秋娴负担22,995元(已付5,145元，余款17,850元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 凌 莉二〇二一年六月二十八日书记员 周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。