湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初3918号原告：岳阳市科正建设工程质检有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区花板桥路朝阳巷，统一社会信用代码：914306027880273475。法定代表人：杨佩，执行董事。委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鄂律师事务所律师。被告：岳阳亦翔置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行9楼，统一社会信用代码：91430600588968193C。法定代表人：蔡毅，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。原告岳阳市科正建设工程质检有限公司（以下简称“科正公司”）与被告岳阳亦翔置业有限公司（以下简称“亦翔公司”）民间借贷纠纷一案本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序于2021年7月6日公开开庭进行了审理，原告科正公司的委托诉讼代理人袁波浪，被告亦翔公司的委托诉讼代理人柳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科正公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本金1,022,105.15元，以及按年利率3.85%计算自2015年9月23日起至清偿之日止的利息；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告开发清华苑住宅小区，因资金紧张，于2015年9月23日和2016年2月5日分别向原告借款3,000,000元和1,000,000元，约定按同期银行贷款利率支付利息。被告出具借条。原告向被告交付了借款。但被告无偿还能力。双方于2017年3月29日签订《商铺购买协议》，约定原告购买被告的清华苑小区1栋商业用房，房号为101、102、103、104、201、202、203、204共八个铺面，建筑面积为581.73平方米，金额为3,900,000元，剩余欠款被告需在三天内支付给原告。双方于同日签订了《商品房买卖合同》，但未网签，未备案。双方又于2017年3月30日签订了《补充协议》，约定：如被告一年内还清欠款3,900,000元及利息，原告将所购门面还给被告，否则，原告有权将门面进行处置或者取得门面产权，被告配合办理产权登记。2017年4月10日，原告收到了房屋抵款以外的100,000元和10,000元利息。被告一直无能力偿还，原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》网签和办证。2021年2月5日，原告与被告就1栋商业用房的104、201、202、203、204商铺办理了《商品房买卖合同》网签，但101、102、103商铺因第三人诉讼而被法院冻结，造成被告无法与原告对三个商铺进行网签和交付。双方商定的以房抵债八个商铺抵偿3,900,000元，实际只抵偿了五个商铺，共计425.84平方米，每平米售价6,758.16元，合计2,877,894.85元，尚有1,022,105.15元债务未能清偿。综上，原告为维护合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告亦翔公司辩称，原、被告之间在起诉时是房屋买卖合同关系，而非借贷关系。2017年3月29日，原、被告签订了《商铺买卖协议》，原告自愿将借款3,900,000元转变为购房款而购买被告开发的八个商铺，该协议是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，且当时八个商铺都没有被法院查封，属被告所有，不存在协议无效的情形，故该份协议合法有效，双方之间现在构成了房屋买卖合同关系，不再成立借贷关系，而且双方都签订《商铺买卖协议》后，被告就一直积极履行合同，向原告交付了八个商铺。2021年2月5日，被告已经为原告将合同约定的八个门面中的五个办理了过户手续，剩余没有办理过户手续的三个铺面是因第三人的诉讼而被法院查封，暂时不能办理过户，但原告完全可以依据相关法律规定提起案外人执行异议主张自己的权利，被告并没有任何违约行为。综上，原告以民间借贷纠纷起诉没有事实与法律依据，法院应驳回其诉讼请求。本院结合采信的证据及当事人的陈述，确认如下案件事实：2015年9月23日，被告亦翔公司因承建清华苑小区需资金周转为由，向原告科正公司借款3,000,000元，并出具借条，约定2015年12月31日前还清，到期按同期银行贷款利率支付利息。并约定如到期不能归还，承诺以清华苑小区商业铺面和不少于200个地下车位进行抵押。同日，原告通过银行转账向被告分三笔转账了共计3,000,000元。2016年2月5日，被告再次向原告借款1,000,000元并出具借条，未约定利息及还款期限，原告当日通过银行转账向被告支付了1,000,000元借款。因被告怠于还款，2017年3月29日双方签订《商铺购买协议》，约定由于被告目前没有偿还能力，由原告购买被告开发建设的商铺，用借款冲抵购房款。购买商铺为清华苑小区1栋房号为101、102、103、104、201、202、203、204共八个商业铺面，总金额为3,900,000元，由原告出借给被告的4,000,000元及利息转为购铺款，剩余部分被告在三日内直接支付给原告。协议还约定，被告应保障商铺无产权纠纷，及时为原告办理房屋登记等手续，如因被告原因造成原告不能取得房屋，被告需赔偿原告800,000元。协议签订次日，被告向原告转账偿还了抵扣商铺款后剩余的100,000元本金及利息10,000元。同时，2017年3月29日，双方还就上述八个商铺签订了《商品房买卖合同》，因彼时被告尚未取得房屋产权总证，该份合同未网签亦未过户。次日双方又签订了《补充协议》，约定原告同意被告在一年内还清欠款3,900,000元及利息，原告将商铺退还给被告，一年内如未能偿还，原告有权对门面进行处置，按《商铺购买协议》履行，原告取得门面产权，被告配合办理权证。2019年被告办理了相关房屋产权登记，但未将上述八个商铺过户至原告名下。后因被告与案外人存在债务纠纷，案涉八个商铺中的101、102、103号商铺被岳阳楼区人民法院查封冻结。2021年2月5日，原、被告就剩下五个商铺分别签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，合同中对商铺建筑面积、单价及总价款等进行了约定，每平米单价均为6,758.16元，其中104号商铺总价款为520,986.55元，201号商铺总价款为469,489.38元，202号商铺总价款为585,662.15元，203号商铺总价款为674,734.69元，204号商铺总价款为627,022.1元，五个商铺总价款累计2,877,894.87元。2021年4月19日，上述五个商铺均过户至原告名下并办理了不动产权证书。因案涉商铺中的101、102、103号商铺存在司法冻结，无法办理过户登记，被告亦未偿还剩余借款本息，原告遂诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为本案的法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。本案中，被告因资金周转需要向原告借款并出具借条，双方之间形成了民间借贷关系，因被告未依约还本付息，双方于2017年签订的《商铺购买协议》，约定被告将其开发建设的清华苑八个商铺冲抵借款3,900,000元。该房屋买卖合同行为系双方民间借贷偿还过程中衍生出的以房抵债行为，是原、被告协商的偿还借款的一种方式，并不能改变民间借贷的基本属性，故本案的基础法律关系应是民间借贷关系。被告抗辩本案系房屋买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案借款本金的认定。2017年3月29日签订的《商铺购买协议》中明确约定了3,900,000元冲抵购房款，剩余本金100,000元及利息10,000元三日内支付。应视为双方对此前本金及利息的结算。双方次日签订的《补充协议》约定，如一年内被告未能还清欠款3,900,000元，双方继续履行《商铺购买协议》，即以3,900,000元冲抵案涉八个商铺的购铺款。故截止2017年3月29日，双方借款本金应认定为3,900,000元。此后双方于2021年就案涉八个商铺中的五个商铺重新签订了《商品房买卖合同》，并办理了过户登记，但剩余三个商铺被司法查封冻结，无法交付原告并办理过户登记，属于履行不能，未冲抵购铺款的部分应重新归于借款本金。故本案借款本金应认定为1,022,105.13元（3900000-2877894.87）。对于借款利息。双方在《商铺购买协议》及《补充协议》中重新确认了欠款金额后，将利息结算到了2017年3月29日，未对后期利息进行明确约定，仅载明“还清欠款3,900,000元及利息”，属于对利息约定不明，故原告要求自2015年9月23日起计算利息缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案逾期利息应当自2017年3月30日起算，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2020］17号）第三十一条第二款及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2015］18号）第二十九条第二款的规定，原告主张以1,022,105.13元为基数，按年利率3.85%计算至还清之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2020］17号）第三十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释［2015］18号）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、由被告岳阳亦翔置业有限公司偿还原告岳阳市科正建设工程质检有限公司借款本金1,022,105.13元；并按年利率3.85%的标准支付自2017年3月30日起至实际清偿之日止的利息；上述金钱给付义务，限被告在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告岳阳市科正建设工程质检有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8,002元，由原告岳阳市科正建设工程质检有限公司负担1,391元，由被告岳阳亦翔置业有限公司负担6,611元；保全费5,000元，由被告岳阳亦翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇二一年七月二十六日书记员 王晓薇