江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2983号 原告（反诉被告）：王俭，女，1960年11月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：刘晓敏，江苏海越（淮安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈立红，男，1971年7月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：李恒，江苏岸庆律师事务所律师。 原告（反诉被告）王俭与被告（反诉原告）陈立红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序，于2020年12月15日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俭及其委托诉讼代理人刘晓敏、被告（反诉原告）陈立红的委托诉讼代理人李恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王俭向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付租金47500元及滞纳金16625元，违约金20000元、物业费3950元以及利息（从2019年8月6日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；3、要求被告将打通的房屋墙壁恢复原状；4、由被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：要求被告承担墙壁修复费用4000元。事实与理由：2018年7月11日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告位于李集小区XXX号楼上及XXX号楼上加楼下一间。租期为3年，年租金为47500元，租期分期支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未能及时支付第二年租金47500元，经原告催要未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）陈立红辩称并反诉称：1、被告没有支付租金是因为涉案房屋漏水，导致涉案房屋无法使用，也就不存在滞纳金、物业费和利息计算，如法庭认定应由被告承担，原告主张数额过高请求法庭进行调整；2、2020年4月2日李集村委会将涉案房屋收回，并且将房屋锁起来，被告才知道房屋的所有权人为李集村委会，村委会和原告的合同中约定，不允许转租，涉案合同已于2020年4月1日实际解除。现在合同无法继续履行，原告构成根本违约，被告无法正常经营，造成巨大经济损失；3、房屋墙壁没有毁损，所以不存在恢复原状问题，如果确实需要维修，应该通知被告进行维修，对原告主张的费用不予认可，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈立红提出反诉请求：1、要求反诉被告王俭赔偿损失35000元、装修费用160000元；2、要求反诉被告王俭退还保证金10000元。 原告（反诉被告）王俭就反诉答辩称：1、陈立红对于该房屋是李集村委会是明知的，并且村委会2020年4月1日并没有将该房屋上锁，也并没有实际影响陈立红的经营，故对于陈立红的经营损失不予认可；2、至于装修费，根据合同约定，房屋租赁期满后，所有的装修以及附属设施，陈立红不得以任何理由要求王俭支付剩余价值，故装修费用应当由陈立红自行承担。 本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，甲方淮安经济技术开发区枚乘路办事处李集村民委员会与乙方王俭签订《李集小区门面房租赁合同》一份，约定甲方将李集安置小区X-X期门面房租赁给乙方经营，门面房序号为XXX、XXX、XXX、XXX号，面积974.14平方。租用期限自2016年2月6日至2026年2月6日……乙方不得将租赁房屋私自转租他人，确需转租必须征得甲方同意，否则甲方有权终止合同。 2018年7月11日，甲方王俭、乙方陈立红签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方提供李集小区X-X期门面房租赁给乙方经营，门面房号为XXX号楼上、XXX号楼加楼下一间，面积为350平方米。二、出租期限：2018年8月23日至2021年8月22日。三、双方约定房屋年租金为47500元，租金每年交一次，首期一年的租金在合同签订后当日一次性交清，之后每年租金在起算之日前两个月支付。如乙方未能如约交付租金，则每超过一天，甲方将收取应交租金总额5%的滞纳金。逾期七天仍不能全额交清房租及滞纳金，甲方有权解除合同，乙方不搬走，出租房内的物品视为无主物品，甲方有权处理，甲方已收的各种款项不予退还，作为履行协议的保证，乙方支付给甲方保证金人民币壹万元整。租赁到期后，乙方无违反协议行为，无损坏房屋原有设施，不欠租房合同期内水电费、税金、物业管理费，甲方退还乙方保证金。四、乙方在租用甲方房屋期间不得改变房屋原有结构，乙方用作营业或办公用途，不得转租、转让、转借或调换使用，不得从事违法活动，存放危险物品。房屋损坏要培偿，房屋日常维修由乙方负责并承担费用，否则甲方有权立即无条件终止本合同，并扣留保证金。五、乙方租用甲方房屋期满后，所有附加设施不可拆除部分不能损坏，乙方不得以任何理由要求甲方支付余值费用，或延迟收回房屋为交换条件……六、乙方……按规定时间交纳水费、电费、税金、物业管理费……九、乙方如有违反本合同行为时，甲方均不退还保证金，同时乙方还应当向甲方支付违约金贰万元整。 合同签订后，陈立红向王俭支付保证金10000元及第一年租金47500元。 关于租赁合同履行情况。王俭主张陈立红未及时支付第二年租金，陈立红辩称因房屋漏水导致房屋无法使用，以及2020年4月1日房屋所有权人李集村委会将房门锁起来无法使用，被告提供照片视频一份，原告对此不予认可，并提交微信聊天截图证明房屋漏水已经维修好。王俭还主张其垫付物业费3950元，并提交物业费交纳明细，陈立红对此不予认可。王俭还主张陈立红将两间房屋中间的墙拆掉，要求支付修复费用4000元，并提交维修费结算凭证、明细、收条，陈立红辩称房屋墙壁没有毁损，如果确实需要维修，应该通知其进行维修，同时王俭提交的证据不能证明实际修复墙壁的费用。王俭还陈述陈立红于2020年5月20日实际搬空房屋，陈立红陈述其2020年4月已将大部分物品搬出。王俭还陈述于2020年8月20日与村委会解除租赁合同。 经查，王俭已缴纳XXX号、XXX号房屋2019年8月6日至2020年8月6日期间的物业费5642元。经本院与淮安经济技术开发区枚乘路办事处李集村民委员会副书记项某卫调查，李集村委会对于王俭将涉案房屋转租给陈立红的情况是默许的，2020年4月1、2日并没有将涉案房屋锁起来，村委会于2020年8、9月时与王俭解除租赁关系并将房屋收回，房屋的墙壁确实被拆掉，后来是村委会用王俭交纳的保证金修复的，修复费用共为9000余元。 关于陈立红主张的损失，陈立红陈述其租赁房屋用于淮安市川禹建设装饰有限公司经营，因村委会将房门上锁导致其无法正常营业，并主张自2020年4月1日至2020年11月4日期间的经营损失，每个月按照5000元计算为35000元。同时陈立红还主张其对房屋装修产生费用502457.6元，现因王俭违约导致合同已实际解除，故主张装潢残值160000元，并提交装修报价清单，王俭对此不予认可，辩称该清单是陈立红自行制作，且根据合同约定，装修费用应由陈立红自行负担。 本院认为：原告（反诉被告）王俭与被告（反诉原告）陈立红签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定为有效，双方当事人应按约履行合同义务。 法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据合同约定，被告陈立红应在2019年8月23日前支付下一年租金，其逾期未支付构成违约，原告王俭有权解除合同。原告王俭陈述于2020年8月20日与村委会解除合同，根据淮安经济技术开发区枚乘路办事处李集村民委员会副书记项某卫陈述，原告王俭与淮安经济技术开发区枚乘路办事处李集村民委员会之间的房屋租赁合同于2020年8、9月解除，故对原告王俭的陈述本院予以认定，原告王俭与被告陈立红之间的房屋租赁合同于2020年8月20日已实际解除，对于原告王俭要求解除合同的诉讼请求不予支持。对于原告王俭主张的第二年度租金47500元，经计算至2020年8月20日应为47110元。被告陈立红辩称因房屋漏水才未及时支付租金，但未能提供相关证据，本院不予采纳，且即使房屋漏水给被告造成损失，被告也可以要求原告赔偿相应损失而不应拒付租金。被告陈立红还辩称房屋被村委会锁上，合同于2020年4月1日实际解除，但未能提供相关证据，本院不予采纳。 对于原告主张滞纳金16625元、违约金20000元，均系被告陈立红违约行为而产生的违约金，被告陈立红请求调整，而原告也未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金为10000元。 对于原告王俭主张的物业费3950元，合同约定应由被告陈立红承担，现已由原告王俭实际支付，经计算其主张物业费3950元未超过合同约定，故对于原告主张物业费3950元，本院予以支持。对于原告主张的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告承担墙壁修复费用4000元，被告虽然对于拆除墙壁事实不予认可，但根据本院向李集村委会相关工作人员调查，能够确认墙壁有被拆除事实，而被告在租赁房屋期间，作为承租人应有妥善保管租赁物义务，故被告应当承担赔偿责任，本院考虑原告提供的修复费用9500元证据当中尚有其他费用，而现在墙壁已被实际修复，故酌定由被告赔偿原告墙壁修复费用4000元，对于原告该项诉讼请求，予以支持。 法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。对于反诉原告陈立红提出的停业损失，因其所举证据不足以证实涉案房屋于2020年4月1日被李集村委会上锁导致其无法实际经营以及实际造成的停业损失，故本院对该反诉请求不予支持。对其提出的赔偿装修费用损失反诉请求，因本案系反诉原告陈立红根本违约导致租赁合同解除，故本院对反诉原告陈立红的该反诉请求亦不予支持。 综上，被告陈立红应向原告王俭支付租金47110元、违约金10000元、物业费3950元、墙壁修复费用4000元，折抵被告保证金10000元，被告陈立红还应向原告王俭支付55060元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告陈立红于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告王俭支付租金、违约金、物业费、墙壁修复费合计55060元； 二、驳回原告王俭的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈立红的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2002元，由原告王俭负担1065元，被告陈立红负担937元。反诉案件受理费2100元，由反诉原告陈立红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××35)。 审 判 长  邱 敏 人民陪审员  孙美红 人民陪审员  陈 坚 二〇二一年四月十六日 书 记 员  胡茜茜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。