河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1729民初572号原告：龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红、张喜明、张路路、高超、时新丽、陈素丽等14人（名单附后）。诉讼代表人：时新丽,女,汉族,1981年9月10日生,住河南省新蔡县。诉讼代表人：高超,女,达斡尔族,1986年3月6日生,住黑龙江省漠河县。委托诉讼代理人：冯超，河南良策律师事务所律师。被告:新蔡皓祥置业有限公司,住所地:新蔡县人民西路南侧仁和家园3号楼7层A1号，统一社会信用代码：91411729MA40FGUN9K。法定代表人：粱雅慧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金鹤，河南千嘉律师事务所律师。原告龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红、张喜明、张路路、高超、时新丽、陈素丽等14人与被告新蔡皓祥置业有限公司（以下简称皓祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红等14人的委托诉讼代理人冯超，被告新蔡皓祥置业有限公司的委托诉讼代理人金鹤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚小娜、刘华锋、刘猛、陈素丽等14人向本院提出诉讼请求：1、被告依约向原告14人交付所购北湖一号房屋(具体位置详见清单);2、被告依法承担延期交房的违约责任(按购房合同总价款日万分之一计算,自合同约定交房期限届满第二日起,至实际交房之日止具体详见违约金清单);至2021年1月18日共计违约445天,违约金总暂计324668.59元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告是被告所开发建设房屋购买方,按照原、被告所签订购房合同约定,被告应于2019年1月1日至2020年5月1日前(具体交房日期详见合同)将房屋交付原告使用,但被告至今未取得所出售房屋验收合格的相关手续,且所建房屋也没有完全按照合同约定的装饰、设备标准,窗户也不是断桥铝双层中空钢化玻璃,且被告也额外向原告收取所谓的地暖开口费,原告特依法提起诉讼,望依法判如所请。在审理过程中，原告林东东向本院申请撤回起诉。被告皓祥公司辩称：原告的诉求既无事实依据，无法律依据，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告龚小娜于2018年8月21日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积133.78平方米，房屋价款为628000元。对付款方式及期限，约定金额198000元，付款方式为现金占比例32%，约定金额430000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2018年10月20日前，占比例68%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2019年10月31日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告龚小娜已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款628000元。原告刘华锋于2018年9月5日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积133.35平方米，房屋价款为612475元。对付款方式及期限，约定金额21475元，付款方式为现金占比例34%，约定金额400000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2018年10月31日前，占比例66%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2019年10月31日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告刘华锋已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款612475元。原告刘猛于2019年7月16日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积133平方米，房屋价款为645000元。对付款方式及期限，约定金额195000元，付款方式为现金占比例30%，约定金额450000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年9月16日前，占比例70%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年5月1日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告刘猛已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款645000元。原告刘卫红于2019年7月16日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积133平方米，房屋价款为640183元。对付款方式及期限，约定金额200183元，付款方式为现金占比例31%，约定金额440000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年9月16日前，占比例69%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年5月1日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告刘卫红已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款640183元。原告张喜明于2019年6月21日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积144.96平方米，房屋价款为677000元。对付款方式及期限，买受人于2019年5月16日付全款677000元，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告张喜明已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款677000元。原告张路路于2018年9月25日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积125.98平方米，房屋价款为628640元。对付款方式及期限，约定金额188640元，付款方式为现金占比例31%，约定金额440000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2018年11月25日前，占比例69%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2018年12月31日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告张路路已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款628640元。原告高超于2019年7月13日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积125.62平方米，房屋价款为582000元。对付款方式及期限，约定金额182000元，付款方式为现金占比例31%，约定金额400000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年9月13日前，占比例69%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告高超已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款582000元。原告时新丽于2018年9月25日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积115.67平方米，房屋价款为547304元。对付款方式及期限，约定金额307304元，付款方式为现金占比例56%，约定金额240000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2018年11月25日前，占比例44%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2019年10月31日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告时新丽已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款547307元。原告崔新风于2019年5月21日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积135.19平方米，房屋价款为667598元。对付款方式及期限，约定金额267598元，付款方式为现金占比例40%，约定金额400000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年7月21日前，占比例60%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告崔新风已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款667598元。原告贾石雷于2019年5月5日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积125.62平方米，房屋价款为582000元。对付款方式及期限，约定金额182000元，付款方式为现金占比例31%，约定金额400000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年7月5日前，占比例69%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告贾石雷已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款582000元。原告娄小伟于2019年7月17日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积125.62平方米，房屋价款为584977元。对付款方式及期限，约定金额254977元，付款方式为现金占比例43%，约定金额330000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年9月17日前，占比例57%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告娄小伟已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款584977元。原告孟林超于2018年8月25日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积144.87平方米，房屋价款为690660元。对付款方式及期限，约定金额210660元，付款方式为现金占比例30%，约定金额480000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2018年10月21日前，占比例70%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2019年10月31日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告孟林超已按合同约定向新蔡皓祥置业有限公司支付购房款690660元。原告陈素丽于2019年2月21日同被告新蔡皓祥置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发建设的新蔡县房屋，建筑面积144.96平方米，房屋价款为665401元。对付款方式及期限，约定金额205401元，付款方式为现金占比例31%，约定金额460000元，付款方式为贷款，约定付款时间为2019年4月21日前，占比例69%，对买受人逾期付款的违约责任，约定逾期30日内的，从应付款期限第二日起买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。对房屋交付期限，约定出卖人应当在2020年1月20日前交付“取得建设工程备案文件”的商品房。合同签订后，原告陈素丽已按合同约定向皓祥公司支付购房款665401元。上述十三份案涉合同均在合同第八条第二款约定，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的，出卖人可据实予以延期。同时对出卖人逾期交房的违约责任按补充协议执行，补充协议第四条约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，乙方应给予甲方90日展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担责任。如宽展期满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之0.1的违约金，合同继续履行”。2021年1月份，在被告皓祥公司通知包括原告在内的买房人收房时，因原告不同意交纳皓祥公司收取案涉房屋室内取暖设施的安装费用，原告龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红、陈素丽等13人不同意收房，被告皓祥公司截至目前未将房屋交付给原告龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红、陈素丽等13人。另查明，2020年1月底发生新冠肺炎疫情后，2020年2月19日，河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省卫生健康委员会、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局联合发文《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》第17条“……受疫情影响不能按期竣工验收和交付、不能按期完成不动产首次登记的房地产开发项目，有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任。……”。上述事实有原告、被告的陈述，商品房买卖合同、收据、银行贷款截图、契税发票、民事判决书、快递回执、《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》等相关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定，本案中，原被告双方的房屋买卖合同签订在2018年8月至2019年7月，因交房发生争议在2021年1月，故本案适用《中华人民共和国合同法》。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，使用民法典第四百九十六条的规定，本案中，双方因格式条款发生争议适用《中华人民共和国民法典》。在本院审理过程中，原告林东东自愿申请撤回起诉，是当事人对自己行使权力的处分，不违反法律规定，本院予以准许，并另行制作民事裁定书。被告新蔡皓祥置业有限公司与原告龚小娜等13人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告龚小娜等13人按合同约定向被告新蔡皓祥置业有限公司支付购房款，被告新蔡皓祥置业有限公司应按合同约定于约定期限届满前将取得建设工程备案文件的商品房交付买受人使用，但是截至目前新蔡皓祥置业有限公司并未将涉案的商品房屋交付给原告龚小娜等13人。被告新蔡皓祥置业有限公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，故原告龚小娜等13人请求被告新蔡皓祥置业有限公司履行《商品房买卖合同》，交付《商品房买卖合同》约定的新蔡县湖壹号住宅小区所购房屋给原告龚小娜等13人，并承担延期交付商品房的违约金，应予支持。针对迟延交付商品房违约金约定问题。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中对延期违约金有约定，但原告延期交付房款违约在主合同中约定，约定为原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；而延期交房违约金在合同的补充协议中约定，约定为按日向原告支付已付房款金额万分之0.1计算违约金，显失公平。该份合同采取格式合同，作为格式合同的提供者被告新蔡皓祥置业有限公司排除原告的权利，免除其责任，且未提供证据印证其已对该条款尽到说明义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提升或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，故原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对延期交房的违约金计算方式，应属于无效条款，该条款对双方自始不产生效力。当事人在签订合同时应当根据公平原则确定双方的权利义务，故被告延期交房的违约金计算方式应和原告延期支付房款的违约金计算方式一致，应按日万分之一的标准计算。虽然原被告双方约定交付房屋的期限，但同时在补充协议第四条约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，乙方应给予甲方90日展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担责任。……”。即双方约定对于被告延期交房宽展90日。再者原被告双方合同第八条约定遭遇不可抗力时可以据实延期，而2020年1月底发生的新冠肺炎疫情确实属于不可抗力，且属于公众明知的事实，根据河南省及全国关于新冠肺炎疫情停工复工的有关文件，对于案涉房屋在新冠肺炎疫情期间交房的期限酌情顺延90日。故确定延期交付商品房违约金为以龚小娜等13人购房款总数为基数，按日万分之一计算，从合同约定的应交付房屋之日起扣除宽展期、不可抗力期间计算至实际交付房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效后十日内向原告龚小娜、刘华锋、刘猛、刘卫红、张喜明、张路路、高超、时新丽、崔新风、贾石雷、娄小伟、孟林超、陈素丽交付所购买的新蔡县北湖壹号房屋（龚小娜：17幢4层2单元402号房；刘华锋：22幢2层3单元202号房；刘猛：25幢8层2单元802号房；刘卫红：25幢8层1单元801号房；张喜明：8幢6层2单元602号房；张路路：11幢1层2单元101号房；高超：10幢2层1单元202号房；时新丽：17幢6层2单元601号房；崔新风：5幢8层1单元801号房；贾石雷：10幢4层2单元401号房；娄小伟：10幢4层1单元402号房；孟林超：15幢4层2单元402号房；陈素丽：13幢4层2单元402号房）。二、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚小娜逾期交房违约金（以628000元为基数，从2020年4月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。三、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘华锋逾期交房违约金（以612475元为基数，从2020年4月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。四、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘猛逾期交房违约金（以645000元为基数，从2020年10月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。五、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫红逾期交房违约金（以640183元为基数，从2020年10月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。六、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张喜明逾期交房违约金（以677000元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。七、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张路路逾期交房违约金（以628640元为基数，从2019年4月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。八、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高超逾期交房违约金（以582000元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。九、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告时新丽逾期交房违约金（以547304元为基数，从2020年4月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔新风逾期交房违约金（以667598元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十一、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾石雷逾期交房违约金（以582000元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十二、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告娄小伟逾期交房违约金（以584977元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十三、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟林超逾期交房违约金（以690660元为基数，从2020年4月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十四、限被告新蔡皓祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈素丽逾期交房违约金（以665401元为基数，从2020年7月19日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。十五、驳回原告龚小娜、刘华锋、刘猛等13人的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37620元，由被告新蔡皓祥置业有限公司负担34476元，由原告龚小娜等13人负担3144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张俊芝二〇二一年六月十七日书记员  梅靖晗附：原告名单：原告1:龚小娜,女,汉族,1986年11月11日生,住河南省新蔡县黄楼镇老培寨村委后张庄西，公民身份号码:4128281986××××××××。原告2:刘华锋,男,汉族,1970年8月28日生,住河南省新蔡县余店多家庭户，公民身份号码:4128281970××××××××。原告3:刘猛,男,汉族,1976年10月23日生，住安徽省临泉县老集镇关庄行政村刘庄58号,公民身份号码:3412211976××××××××。原告4:刘卫红,女,汉族,1990年3月17日生,住河南省新蔡县韩集镇齐寨村委蒋庄西,公民身份号码:4128281990××××××××。原告5:张喜明,男,汉族,1967年8月10日生，住河南省新蔡县余店多东王庄村委张庄,公民身份号码:4128281967××××××××。原告6:张路路,女,汉族,1989年10月26日生,住河南省新蔡县龙口镇张寨村委张寨三组,公民身份号码：4128281989××××××××。原告7:高超,女,达斡尔族,1986年3月6日生,住黑龙江省漠河县，公民身份号码:2327241986××××××××。原告8:时新丽,女,汉族,1981年9月10日生,住河南省新蔡县。原告9:崔新风,男,汉族,1985年11月10日生,住河南省新蔡县十里铺乡余庄村腰刘庄村，公民身份号码:4128281985××××××××。原告10:贾石雷,男,汉族,1995年9月15日生,住河南省息县岗李店乡贾后寨村后后西村民组，公民身份号码:4115281××××××××,原告11:娄小伟,男,汉族,1990年5月13日生,住河南省新蔡县龙口镇时赛村委娄赛中组,公民身份号码:4128281990××××××××。原告12:林东东,男,汉族,1986年11月11日生,住河南省新蔡县杨庄户乡吴老庄村委吴老庄组,公民身份号码：4128281986××××××××。原告13:孟林超,男,汉族,1986年10月5日生,住河南省新蔡县黄楼镇黄楼村委刘庄东,公民身份号码：4128281986××××××××。原告14:陈素丽,女,汉族,1980年11月21日生,住河南省新蔡县今是街道办事处十里铺小朱庄,公民身份号码4128281980××××××××。