江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初4392号原告：曹东林，男，1959年1月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑梦圆，江苏苏诚律师事务所实习律师。被告：潘阿三，男，1949年6月23日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：潘某，男，1979年12月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：杨茹，女，1986年3月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：潘旭阳，男，2009年6月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。法定代理人：潘某，男，1979年12月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系潘旭阳父亲。第三人：苏州市相城区黄埭房产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。法定代表人：沈鸿，董事长。第三人：周鹏，男，1981年9月4日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：朱小伟，男，1984年1月16日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：曹建龙，男，1974年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告曹东林与被告潘阿三、潘某、杨茹、潘旭阳、第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司、第三人周鹏、第三人朱小伟、第三人曹建龙买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2020年10月10日、2021年1月11日两次公开开庭进行了审理。原告曹东林及其委托诉讼代理人陈敏慧、郑梦圆（未参加第二次庭审）、被告潘阿三、被告潘某（同时为潘旭阳的法定代理人）、第三人周鹏、第三人曹建龙、第三人朱小伟（未参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告杨茹、第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曹东林向本院提出诉讼请求，请求判令：一、请求依法确认坐落于苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库产权归原告所有；二、第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司协助被告办理坐落于苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库的不动产权证，且被告方将该不动产权证过户登记在原告名下；三、本案诉讼费由被告方承担。审理中，原告曹东林变更诉讼请求为：一，依法确认2010年4月10日、2016年9月25日、2018年3月7日，周鹏与被告方、周鹏与曹建龙以及原告与朱小伟签订的三份买卖合同合法有效。二、第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司协助被告方办理坐落于苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库的不动产权证，且被告方及其他第三人协助该不动产证过户登记至原告名下。三、本案诉讼费、保全费由被告方承担。事实与理由：2018年3月7日，原告与第三人曹建龙签订了一份《房屋买卖合同》，协议约定第三人曹建龙将位于苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库，以1020000元的价格出售给原告，原告付清房款后实际占有使用至今。苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库系苏州市相城区黄埭镇斜桥村村民委员会与被告潘阿三于2009年11月27日签订拆迁房屋补偿安置协议后，于2010年3月30日第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司与被告潘阿三签订拆迁安置房定销合同后，由被告潘阿三家庭取得。被告方拆迁取得后，于2010年4月10日以360000元的价格出售给了第三人周鹏；2016年9月25日，第三人周鹏以690000元的价格出售给了第三人朱小伟；第三人朱小伟再出售给了第三人曹建龙，2018年3月7日，第三人曹建龙以1020000元的价格将上述房屋出售给了原告。因上述房屋尚未办理产证，故在交易过程中均未办理房屋过户手续。现上述房屋已具备办理产证的条件，但被告至今未前往第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司办理产证。经查，被告潘阿三生前与妻子贺仁风育有一子潘某，潘某于2008年12月30日与杨茹登记结婚，2009年6月21日生育儿子潘旭阳。被告潘阿三之妻贺仁风已于2016年11月12日死亡(贺仁风与贺仁凤系同一人)。贺仁风的父亲贺耀栋、母亲贾宝娣已先于贺仁风死亡，其法定继承人为其配偶潘阿三和儿子潘庆贺。原告经合法买卖并支付了对价取得了苏州市相城区黄埭镇××室房屋及××号自行车库的产权，但至今无法过户至其名下，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正裁决。被告潘阿三、潘某辩称，被告方不认识原告，为什么要起诉被告方。被告方和原告没有发生关系，只跟第三人周鹏发生关系。房子不是卖给原告的，现在的面积比出卖时合同上写的多，多出来的平方留给潘阿三养老的，潘阿三年纪大了，必须有地方呆。被告出卖给周鹏117个平方，阁楼没卖给周鹏。第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司未作陈述。第三人周鹏陈述，原告陈述的都是事实，其没什么意见。其向被告方买房，然后转卖给第三人朱小伟，周鹏和朱小伟以前也不认识的。当时是有中介人员一起看房后再签合同，阁楼是包括的。第三人曹建龙陈述，房子是朱小伟委托曹建龙卖给原告的。不是朱小伟卖给了曹建龙。其与原告签合同是朱小伟委托的，房子是朱小伟的。其不承担任何费用，税费和其无关第三人朱小伟陈述，是其向周鹏买了涉案房屋。房子付钱即交给朱小伟了。阁楼肯定在买卖的房子里面的。另是其委托曹建龙将房屋出售给原告的。其不承担过户费用。经审理查明，被告潘阿三作为乙方、苏州市相城区黄埭镇斜桥村村民委员会作为甲方于2009年11月27日签订《预拆迁房补偿安置协议》1份，约定潘阿三房屋拆迁，可安置公寓房，安置面积A+B平方米。合同另约定了补偿款等相应事宜。2010年3月，卖方苏州市相城区黄埭房产开发公司作为甲方、买方潘阿三作为乙方签订了《拆迁安置房定销合同》1份，约定乙方购买甲方拆迁安置房坐落于玉莲新村××室房屋（建筑面积117.48平方米）及××区××幢××号自行车库（建筑面积15.966平方米）；合同另约定了其他相应事宜。2010年3月30日，就上述房屋及车库苏州相城区黄埭房产开发公司开具了销售不动产统一发票。2010年4月10日，潘阿三、潘某、杨茹、潘旭阳共同作为售房人（甲方）、周鹏作为购房人（乙方），陆惠作为中介方（丙方）共同签订了《买卖中介服务协议》1份，约定：甲方同意将坐落在相城区黄埭镇玉莲新村××室房出售乙方，房屋建筑面积117.48平方米，附带自行车库一只15.966平方米，房屋成交价格为人民币360000元（117.48×3064.3=360000）购房款，乙方于签字当天一次性当场付清，有收条为据，双方在协议签字当天已将该房屋当场交接完毕。全部税收由乙方交纳；出卖方已经交付的该房屋维修基金，该维修基金账户余额无偿划转至买受方名下，没有缴过维修基金的由乙方补缴。甲方应于拿到房产证、土地证的3天内协助乙方办理由乙方承担；在未过户前，甲方不得将此房屋抵押买卖与他人，否则将承担违约金18万元,甲方已将此房交付给乙方；甲方若不履行过户的协助义务，将支付违约金18万元。合同另约定了其他相应事宜。周鹏按约付款后即占有涉案房屋及车库。2016年1月25日，周鹏作为售房人（甲方）、朱小伟作为购房人（乙方），苏州蓝德不动产经纪有限公司作为中介方（丙方）共同签订了《房屋买卖（置换）合同》1份，约定：甲方同意将坐落在相城区黄埭镇玉莲新村××室房出售乙方，建筑面积117.48平方米，附带自行车库一只15.966平方米及相应家具，房屋成交价格为人民币600000元。购房款，于2016年1月25日交付定金20000元，余款580000元于2016年10月20日付清；甲方承诺于2016年10月31日前腾空该房屋，并将钥匙交于乙方；该房屋产权过户产生的个税、营业税及其相关税、费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。合同另约定了其他相应事宜。朱小伟依约付款后即依约占有使用涉案房屋及车库。2018年3月1日，朱小伟作为委托人、曹建龙作为受托人签订《卖方授权委托书》1份，约定因委托人没有时间到场签订位于苏州市相城区××室及××车库一只房屋买卖合同及履行相关交易手续，特委托曹建龙具体办理如下事例：一、与买受人签订或注销上述房屋的《房地产买卖定金合同》。2、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖合同》及其附件。三、陈述相关事实并签署签约相关声明书及法律文件。四、收取房屋定金及房屋价款。受托人无转委托权。委托期限：上述事宜办理终结为止。2018年3月7日，曹建龙作为售房人（甲方）、曹东林作为购房人（乙方），苏州蓝德不动产经纪有限公司作为中介方（丙方）共同签订了《房屋买卖（置换）合同》1份，约定：甲方同意将的坐落在相城区黄埭镇玉莲新村××室房出售乙方，房屋建筑面积147平方米，附带自行车库一只15.966平方米及相应设施，房屋成交价格为人民币1020000元。购房款，双方约定定金为100000元，乙方于2018年3月7日向甲方交付定金20000元，余180000元于2018年3月8日支付，2018年6月15日之前付清剩余购房款人民币920000元。该房屋产权过户产生的个税、营业税及其相关税、费由乙方承担。甲方承诺于余款到账当天腾空该房屋，并将钥匙交于乙方。合同另约定了其他相应事宜。原告依约付款后即依约占有使用涉案房屋及车库至今。另查，位于苏州市相城区黄埭镇玉莲新村××室房屋的不动产首次信息表（2019）××号载明：现权利人为苏州市相城区黄埭镇人民政府、附记相城区黄埭镇玉莲新村××室阁楼建筑面积29.61平方米；房屋建筑面积147.09平方米；附属设施信息：相城区黄埭镇玉莲新村××室阁楼建筑面积29.61平方米。位于苏州市相城区黄埭镇玉莲新村××幢车库××的不动产首次信息表（2019）××号载明：现权利人为苏州市相城区黄埭镇人民政府、房屋建筑面积23.82平方米；坐落:相城区黄埭镇玉莲新村××幢车库××。又查，被告潘阿三生前与妻子贺仁凤育有一子潘某，潘某于2008年12月30日与杨茹登记结婚，2009年6月21日生育儿子潘旭阳。被告潘阿三之妻贺仁凤已于2016年11月12日死亡。贺仁凤的父亲贺耀栋、母亲贾宝娣已先于贺仁风死亡。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、企业信用信息、《预拆迁房补偿安置协议》、《拆迁安置房定销合同》、《买卖中介服务协议》、《房屋买卖（置换）合同》、收条、不动产登记簿查询记录、第三人曹建龙提供《卖方授权委托书》、户表、户口注销证明、村委会证明及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称涉案房屋属被告方所有，现已可办理不动产权证，故坚持诉请，办证及过户费用依合同约定。被告方其方确和周鹏签了卖房合同，合同约定购房款也拿到，但当时其看房，即委托中介陆惠出卖，不知有阁楼，现其与周鹏的合同上写建筑面积117多，现可办证建筑面积有147平方，故该30个平方阁楼其未出卖，要求返还。第三人周鹏称出买卖房前中介陆惠领其现场看房的，明确有阁楼的，阁楼只有通过503室上去，当时与被告的合同之所以写117多平方，是因为被告与房产公司的合同就写这些面积，发票上也只写这些面积。签了合同，被告方交付的房屋也包括阁楼的。第三人朱小伟、曹建龙称，向周鹏购买的房屋是包括阁楼的，也实际交付，其将房屋出卖给原告也是包括阁楼的面积。另其不应承担过户时的费用，是与原告有签协议约定的，为此提供2019年曹建龙与曹东林签订的《购房补充协议》1份佐证，该协议载明“甲、乙双方诚实平等协商，就乙方向甲方购买潘阿三名下位于苏州市相城区黄埭镇玉莲新村20幢2单元503室房屋达成补充协议如下：一、乙方承诺放弃要求甲方将本协议项下房屋过户至其名下及要求甲方承担违约责任的权利；二、甲方将与该房屋前手买家周鹏协商，要求周鹏直接将该房屋过户给乙方，过户所需税费由乙方承担，与甲方无关；三、甲、乙之间的购房款已经全部结清，互不相欠；四、本协议一式两份，双方各执一份；协议双方签字后成立并生效，对各方具有约束力。”，协议甲方处由曹建龙签名并捺印、乙方由曹东林签名并捺印。经质证，原告认为此补充协议无效。此系曹建龙为了逃避交纳本应由其交纳的税费等，让原告签置此补充协议，损害了国家利益。各方应按约负担相关税费等。审理中，周鹏均称现联系不到陆惠。本院认为，各方对《买卖中介服务协议》、两份《房屋买卖（置换）合同》均无异议，本院予以认定，在签约后，购买方均按约付款，出卖方均按约交付了房屋及车库，现涉案房屋（包括阁楼）及车库均由原告占有使用，涉案房屋（包括阁楼）及车库现均可办理不动产权证，故原告的第一项、第二项请求应予支持。被告辩解其周鹏的协议中出卖的未包括阁楼，但其明确其系交付中介陆惠出卖涉案房产，周鹏明确系在现场与中介陆惠看房后签订协诡计，且阁楼系作为503房屋的一部分，当时已交付，故其所买卖房产包括阁楼。经本院与第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司了解，在被告潘阿三与苏州市相城区黄埭房产开发公司签订安置房定销合同时阁楼面积未收款，是送的，阁楼与503室房屋是一体的，不能独立的，是附属的。故本院认为阁楼与503室房屋是一个整体，不能分开，是附属于503室的，综合双方陈述，本院认定被告方出卖房是包括阁楼的。在各个房屋转让的合同中均约定了相关费用的承担，各方均应按约履行。关于朱小伟、曹建龙提供的与原告签订的补充协议，约定由周鹏直接过户给原告，此行为侵略者害了国家利益，即逃避了一次过户的税收，该约定无效。与第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司签订安置房定销合同的系潘阿三，其妻子已过世，结合第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司办证惯例，本院认被告潘阿三、潘某应在第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司的协助下办理将涉案房屋（包括阁楼）及车库的不动产权证办理至潘阿三、潘某名下的手续，再由潘阿三、潘某协助周鹏办理将登记于潘阿三、潘某名下的不动产权证过户登记于周鹏名下的手续，办理该过户手续时所需的税费、维修基金等所有费用，均由周鹏负担；后由周鹏协助朱小伟办理将登记于周鹏名下的不动产权证过户至朱小伟名下的手续，此次过户所需的税费等所有费用由朱小伟负担；最后由朱小伟协助曹东林办理将登记于朱小伟名下的不动产权证过户于曹东林名下的手续，该次过户所需的税费等所有费用由曹东林负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、第三人周鹏与被告潘阿三、潘某、杨茹、潘旭阳于2010年4月10日签订的《买卖中介服务协议》、第三人周鹏与第三人朱小伟于2016年1月25日签订的《房屋买卖（置换）合同》、第三人朱小伟委托曹建龙与原告曹东林于2018年3月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》均合法有效。二、第三人苏州市相城区黄埭房产开发公司于本判决生效之日起十日内协助被告潘阿三、潘某、杨茹、潘旭阳办理将位于苏州市相城区黄埭镇玉莲新村××幢××室房屋（不动产首次信息表（2019）07034073号;建筑面积147.09平方米，其中包括附属阁楼建筑面积29.61平方米）及玉莲新村××幢车库××（不动产首次信息表（2019）07034169号载明;建筑面积23.82平方米）的不动产权证登记于被告潘阿三、潘某名下的手续。三、被告潘阿三、潘某在取得上述第二项中的登记于两人名下的不动产权证后七日内协助第三人周鹏办理将该不动产权证过户登记于第三人周鹏名下的手续。此次过户所需税费、补缴维修基金等所有费用由第三人周鹏负担。四、第三人周鹏在取得上述第三项中的登记于其名下的不动产权证后七日内协助第三人朱小伟办理将该不动产权证过户登记于第三人朱小伟名下的手续。此次过户时所需税费等所有费用由第三人朱小伟负担。五、第三人朱小伟在取得上述第四项中的登记于其名下的不动产权证后七日内协助原告曹东林办理将该不动产权证过户登记于原告曹东林名下的手续。此次过户时所需税费等所有费用由原告曹东林负担。本案案件受理费减半收取为人民币6990元，财产保全费5000元，合计人民币11990元，由原告曹东林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二一年四月三十日书记员  施 晴