辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0682民初2656号原告：刘某，男，2008年2月5日出生，学生，现住凤城市。法定代理人：刘中元，男，1982年12月24日，满族，农民，现住凤城市。被告：辽宁恒通温泉开发有限公司，住所地：凤城市刘家河镇刘家河村。法定代表人：刘恒民，系公司董事长。委托诉讼代理人：王军，辽宁中天律师事务所律师。原告刘某与被告辽宁恒通温泉开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告刘某的法定代理人刘中元、被告辽宁恒通温泉开发有限公司的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的《恒通・东北温泉水镇认购协议》；二、请求依法判令被告返还原告交纳的购房定金及购房款284035元及利息（利息按照银行存款一年期定期年利率0.02%计算，自2020年7月17日起至返还之日止)；三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年6月2日，原告预购被告开发的位于凤城市的“恒通・东北温泉水镇”项目32＃3-212号房屋，原告向被告交付定金10000元，被告出具了专用收款收据。2020年7月17日，被告与原告签订了《恒通・东北温泉水镇认购协议》，协议签订后，原告的父亲刘中元向被告交付购房余款274035元，被告给原告出具了专用收款收据。2020年10月，被告因房屋销售不利对包括原告在内的房屋认购者采取降价措施以达到房屋认购者签订正式商品房买卖合同，降价措施是认购价格的八折、返还认购者多交的购房款，但被告并未履行承诺以八折价格与原告签订正式商品房买卖合同。被告开发的房屋承诺是温泉水直接入户，原告了解到被告开发房屋的温泉水温度不够需要二次加热。原告多次找被告要求返还八折的优惠政策房款及室内温泉水一次性进户达到使用温度，被告拒不给予解决。原告认为被告作为房屋的开发商，应当秉承诚实信用的原则，信守购房协议的条款，但被告拒不履行对原告作出的承诺，侵犯了原告的合法权益，原告特向人民法院提请诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辽宁恒通温泉开发有限公司辩称,本案原、被告签订的合同系双方在平等协商一致的基础上形成的，不具备民法典第五百六十三条解除情形的任何一种情形，因此该合同合法有效，理应得到法律的保护，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经过审理认定事实如下：2020年6月2日，原告刘某的父亲刘中元预购被告辽宁恒通温泉开发有限公司开发的位于凤城市温泉水镇项目32＃楼3-212号房屋，刘中元向被告交付定金10000元，被告给出具了专用收款收据。2020年7月6日，被告取得了其开发的32#楼商品房预售许可证。2020年7月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了恒通・东北温泉水镇认购协议，协议约定：乙方认购甲方开发建设的恒通・东北温泉水镇项目32＃楼3-212号商品房，该商品房建筑面积为62.42平方米，选择一次性付款方式，享受优惠折扣，折后单价为4550.38元/平方米，折后购房款总额为284035元。因项目后续的各种政府相关部门的手续报批审核，房屋最终户型格局及面积有可能会发生变化，最终签署商品房买卖合同时，以政府有关部门审批的户型及面积为准，最终的成交总价按乙方在签订商品房买卖预定书时，所享受的全部优惠折扣后的建筑面积单价最终计算，多退少补。乙方同意在签署本认购协议时支付定金10000元，该定金不可退，在乙方签订商品房买卖合同时抵作首期购房款。乙方须在甲方预售许可证下发后7个工作日内（具体时间以甲方通知时间为准)支付首期购房款284035元，并携带本认购协议、定金票据、身份证明文件到甲方售楼处签订商品房买卖合同及其补充协议。第三条特别约定：3.1乙方未按本认购书约定的时间交纳约定的房款或未与甲方签订针对本协议项下房屋的商品房买卖合同及其补充协议的，甲方有权单方解除本认购书，并不予退还乙方已付的定金。本“认购协议”解除生效后，甲方无需通知乙方，即可另行处理该商品房。3.2乙方同意签署本认购协议后，在本“认购协议”所针对房屋的销售全过程中不更名、不增减名和换房，若乙方不能按照认购协议姓名签署商品房买卖合同则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购协议，不退还已缴纳定金并另行销售该房屋。3.3任何一方向对方发送通知等文件的，采用邮寄送达的方式送达至本认购议中载明的地址。如接收方拒绝签收的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内(港澳台地区除外)，在邮件发出之日起第三日视为送达;所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外(包括港澳台地区)，在邮件发出之日起第六日为送达。任何一方应保证在本认购协议中载明地址或电话的准确性，并保证在本认购协议中载明地址或电话变更后三天内书面通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担不利法律后果。3.4本“认购协议”性质上属于“预约合同”而非“买卖合同”，其作用仅为双方对本协议项下房屋在未来将要签订正式商品房买卖合同的约定。双方对于本协议项下房屋的最终权利义务要以双方所签订的商品房买卖合同中相关条款的约定为准。3.5本认购协议在履行过程中发生纠纷的，甲、乙双方应友好协商解决，如不能协商解决的，双方同意由商品房所在地法院以诉松方式解决。3.6本认购协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。本认购协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，在双方签订商品房买卖合同之日终止。协议签订后，原告的父亲刘中元于2020年7月17日向被告交纳购房余款274035元，被告给原告出具了专用收款收据。2020年10月，原告获悉被告在凤城市房交会期间推出房价打八折的优惠政策，请求被告按照认购价格的八折返还多交的购房款。被告认为双方应当先签订商品房买卖合同，在合同中重新确定房屋的单价，再确定退款事宜，但原告到目前为止仍然没有与被告签订商品房买卖合同。原告认为被告不履行承诺以八折价格与原告签订正式商品房买卖合同；被告开发的房屋承诺是温泉水直接入户，温泉水温度不够需要二次加热，原告多次找被告协商未果而诉讼至本院。本院确认的上述事实，有原告提供的恒通・东北温泉水镇认购协议、专用的收款收据、微信聊天截图，被告提供的商品房预售许可证、辽宁省凤城市刘家河北汤地热资源勘查报告、测量温泉水温视频资料等证据材料以及当事人当庭陈述在卷佐证，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日公布）第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案原、被告签订的恒通・东北温泉水镇认购协议对该商品房的具体位置、楼层、面积、单价、总价、付款方式、违约责任等事宜进行了约定，原告在签订认购协议的当日向被告交纳了全部购房款。根据上述法律规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。该认购协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。合法有效的合同一经成立，对各方当事人均有拘束力，各方当事人均有义务全面履行。原告主张被告不履行承诺以八折价格与原告签订正式商品房买卖合同；被告开发的房屋承诺是温泉水直接入户，温泉水温度不够需要二次加热为由，请求解除认购协议，返还购房定金及购房款284035元及利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在诉讼过程中没有就其主张提供合法有效的证据，故原告应当承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告的诉讼请求不属于法律规定解除合同的法定情形，也不存在订购协议约定解除的情形，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日公布）第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费5644元，减半收取2822元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 单 文二〇二一年九月二日书记员 张章成