江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初5766号原告：张瑞，男，1994年10月24日生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：叶文勇，江苏建大律师事务所律师。被告：陆小辉，男，1983年2月17日生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住常州市钟楼区。原告张瑞与被告陆小辉企业承包经营合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月27日第一次公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2021年4月14日第二次公开开庭进行了审理。原告张瑞及其委托诉讼代理人叶文勇，被告陆小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告房租28750元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月1日签订了房屋租赁合同，原告以每年80000元的价格承租被告的场地用于经营汽车修理生意，租期三年，至2022年1月31日止。2020年因疫情影响，经双方协商被告同意减免5000元租金，折算每月租金为6250元。原告已预付原告租金60000元。后因政府拆迁需要，原告于2020年6月19日收到邹区镇政府职能部门下发的违法经营停业通知书，责令原告于2020年6月30日前停业。原告实际经营时间为5个月，应付租金31250元，因原告已预付了60000元，故被告应退还原告租金28750元。经原告多次催要，被告拒不退还。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据:1、经营权承包租赁协议书，证明原告租赁被告的房屋及经营权，约定租金8万元/年；2、收条原件1份，证明2020年2月1日-2021年1月31日的租赁期间，原告已支付租金6万元，因疫情原因未付满8万元，且当时双方协商该期租金调整为75000元；3、违法经营停业通知1份，证明被告出租给原告的营业场所存在违法占地、违法占道、违法占用道路绿化带、影响环境卫生等行为，被政府有关职能部门限令于2020年6月30日前停止经营、自行搬离。被告未提交书面答辩状。审理中，被告辩称，1、原、被告之间并非简单的房屋租赁关系，而是承包经营性质，包含房屋出租、设施设备出租及经营资质的借用等；2、根据合同约定，承包金是先付后用，且必须提前一个月支付，原告支付第二年承包金的时候已经逾期，当时我同意原告如果一次性支付承包金就减免5000元，但原告在我多次催要后才支付了5万元，故原告违约在先，对承包金减为75000元的约定不再认可；3、政府的违法经营停业通知并非让原告搬离，仅是让其整改，原堆放的集装箱现已处理掉，完成了整改，原告搬离是其自主行为，与被告无关；4、原告搬离后，双方在中间人杨某的调停下，签订了《合同终止协议书》，双方一致商定原经营协议提前终止，汽配店内所有的修车工具及经营权归原告所有，除掉原告已经支付的租金外，原告另外再补偿被告1万元，以后的一切事务及债权债务均由原告全权负责，而与被告无关。被告为证明自己的主张向法庭供的证据有：1、合同终止协议书原件1份，签订时间2020年7月4日，证明双方案涉的承包租赁协议书提前终止，汽配店内的修车工具归原告所有；以后一切事务及债权债务均由原告全权负责，与被告无关；2、欠条复印件一份，证明双方于2020年7月4日提前终止承包经营协议的同时，经双方协商，由原告另行补偿被告1万元，至此双方之间的承包经营关系提前解除，债权债务结算完毕。原、被告对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院均予以确认。根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，原、被告签订《经营权承包租赁协议书》1份，约定被告将座落本市邹区镇官庄24号汽配店承包给原告经营使用；租赁期从2019年2月1日至2022年1月31日止；年租金为80000元人民币；租金为一年一次交付，先付后用，于约定日期提前一个月交至被告；转让后店铺现有装修和其他经营设备全部由原告使用，但不可擅自处理经营使用设备，承包满三年后经营设备归原告所有等。合同签订后，被告按合同约定将汽配店包括相关设备交由原告经营，原告按约付清了2019年度的承包金80000元。2020年度的承包金原告于2020年4月份分两次共计支付60000元。2020年6月19日，原告收到邹区镇相关职能部门下发的《违法经营停业通知》，以其经营场地存在违法占地、违法占道、违法占用道路绿化带、影响环境卫生等为由，责令其于2020年6月30日前停止经营行为，并自行搬离，否则将由职能部门依法取缔和拆除。同年7月4日，原、被告双方签订《合同终止协议书》1份，确认双方经协商，原《经营权承包租赁协议》提前终止，汽配店内所有修车工具及经营权归原告所有，以后一切事务债权债务均由原告全权负责，一切事务与被告无关。同日，原告向被告出具欠条1张，言明“今欠陆小辉承包经营费用10000元，于2020年9月1日前归还”。后原告支付给被告5000元，剩余5000元未能按期支付，被告遂诉至本院，要求原告立即支付5000元。后经本院调解，原告当庭支付了5000元。在该案调解时，原告曾表示双方就承包租赁合同纠纷尚未处理完毕，将另案主张。审理中，被告申请证人杨某到庭作证，证人杨某陈述其与原、被告均系朋友，被告在2020年7月发现原告将承租的被告店铺中的所有设施设备搬至新阳光食品城内新的店铺内，遂请其作为中间人一起协商处理，后经双方协商一致，签订了《合同终止协议书》；关于租金结算，因原告要求店铺中原属于被告的经营设备折价归原告，当时原告表示已经支付的租金60000元不再要求退还，原告另外再支付给被告10000元，原承包经营协议一次性解决。被告对证人陈述没有异议。原告则认为证人与被告有利害关系，其所作陈述偏袒被告。原告在2020年7月4日之所以出具欠条给被告，仅是对被告汽配店内的设备折价给原告的补偿款，并不包含店铺租赁费用在内，关于店铺租赁费用，双方理应按实际经营期间多退少补。本庭认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《经营权承包租赁协议书》及《合同终止协议书》均系双方当事真实意思表示，依法成立，本院予以确认。被告对原告已经支付2020年度租赁费用共计70000元没有异议，本院予以确认。至于原告主张被告应退还多支付的租金28750元，按常理，双方在签订《合同终止协议书》时，如果涉及租赁费用需要另行结算，即使不在该协议书中明确具体金额，至少也应有另行结算的意思表示，但该协议书却并未提及；相反，在该终止协议书签订的同时，原告却向被告出具欠条1张，确认原告结欠被告承包经营费用10000元，双方均认可原告之所以需另行支付被告该10000元，系因被告将汽配店里属被告所有的相关设备折价归原告所有，因而具有相当的合理性。至于原告称其系因担心如果不答应被告的条件，怕被告不同意将相关设备折价给原告，故只能被迫签字，恰恰能够证明被告没有答应再退还原告租赁费。证人杨某的证言也能证明上述观点。至于原告称另外支付的10000元仅系结算的承包费及设备折价款，并不包含房屋租赁费用，对房屋租赁费需单独另行结算，据此原告要求被告退还租金28750元的请求，没有相应的事实依据，其主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张瑞要求被告返还租金28750元的诉讼请求。本案案件受理费520元（原告已预交），由原告张瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱慧南人民陪审员  吴宝珍人民陪审员  陶安胜二〇二一年四月十九日法官 助理  王 夏书 记 员  赵倩虹