贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初7983号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，公司董事长。委托诉讼代理人：段吉伟，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：汪露艺，女，公司工作人员。被告：邓梅，女，汉族，1981年1月20日生，住所地贵州省大方县。第三人：招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔，统一社会信用代码91520000556631449A。负责人：胡津，分行行长。委托诉讼代理人：刘橙，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬国，贵州恒易律师事务所律师。原告贵阳中铁置业有限公司与被告邓梅、第三人招商银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人段吉伟、汪露艺，第三人委托诉讼代理人刘橙到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年5月31日签订的《商品房买卖合同》及其一切补充协议（合同编号：ＺＴＹＤ-Ｆ-x-x-x-x）；二、判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日，将贵阳市观山湖区体育路以南、云潭路以东中铁·逸都国际x组团一标段第x栋x单元x层x号商品房腾退交还给原告，如被告逾期腾退房屋，则从逾期之日起按照贵阳市同等地段房屋租赁价格26.9元／㎡／月向原告支付房屋占用费（计算至实际腾退还房之日止）；三、判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除三日内，配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际x组团x栋x单元x层x号商品房的预售合同备案登记及预告登记手续，若被告不配合则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；四、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记等相关手续的违约金（每日按照总房款的千分之一计算，即1358.613元／日，自《商品房买卖合同》及其补充协议判令解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；五、判令原告在被告的已付房款中直接支付被告尚欠第三人的贷款本金及利、罚息（具体以支付当日第三人提供的数据为准）；六、判令第三人在原告支付完毕第三人贷款本息等款项后配合原告办理注销中铁·逸都国际x组团x栋x单元x层x号商品房的预抵押登记；七、请求判令原告的担保责任于原告支付完第三人贷款本息时即解除；八、判令被告承担给原告造成的相关损失，即原告给被告开具营业税、增值税发票的损失126746.61元；九、判令被告向原告支付违约金135861.3元；十、判令被告应承担的各项款项在原告应退还被告的房款中扣除，若应退还被告的房款中不够扣除的，由被告补足；十一、本案诉讼费、公告费、保全费、担保费等诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区房屋，建筑面积为129.64㎡，总房款为1358613元，首付款为278613元，余款108万元以银行按揭方式支付。案涉房屋于2017年6月14日办理贵阳市商品房预售合同备案登记。2017年8月23日，原被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》约定：被告向第三人申请贷款人民币108万元，用于购买本案涉诉房屋，同时对贷款用途、贷款利率、罚息、贷款发放、贷款归还、保证方式、保证范围及违约责任等进行了约定，原告对被告该笔贷款向第三人提供阶段性连带担保责任。后第三人向被告发放了贷款人民币108万元。2020年6月23日，第三人向贵阳市观山湖区人民法院金融法庭提起诉讼，称被告邓梅自2020年2月开始连续出现逾期支付贷款的行为，要求原告对被告邓梅的上述债务承担连带保证责任共计1017965.66元。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及三方签订的《个人购房借款及担保合同》真实合法有效，现被告未履行约定义务，已严重损害原告及第三人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定特提起诉讼，请依法判令前述诉讼请求。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，未作答辩。第三人述称，对原告提供的证据均无异议，具体金额以原告实际代偿为准。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-x-x-x-x-x）及其补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于观山湖区房屋，该房屋建筑面积129.64平方米，套内面积109.51平方米，总价款1358613元，被告首付278613元，余款108万元以银行按揭方式支付，合同与本案有关的主要内容有：1、第十条第2款第4项，买受人应向贷款银行如期还款，如买受人连续两期或累计三期未能按时足额归还贷款本息，或贷款最后到期仍未能足额归还贷款本息，或者银行要求出卖人未买受人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同；第十条第2款第5项，买受人因上述原因向出卖人承担违约责任且需要支付违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以扣除，出卖人因上述原因解除合同的，买受人应另向出卖人承担逾期总房款的3%的违约金，出卖人有权将买受人应付贷款银行款项（包括但不限于未还贷款、逾期利息、罚息、违约金、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、律师费等）直接支付给银行，同时扣除买受人应承担的相关费用（包括但不限于应向出卖人承担的违约金、应缴纳的物管费、撤销备案登记费、诉讼费、仲裁费、律师费等），并且在买受人配合办理完解除预告登记、撤销合同备案等手续并将房屋返还出卖人后，出卖人将剩余款项退还至买受人指定账户。2、补充协议第十八条第（一）款，在出卖人（开发商）未解除为买受人购买贷款提供的担保责任之前，凡发生以下任何情况之一的，出卖人均有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人应向出卖人支付购房合同总价款10%的违约金并赔偿出卖人因此遭受的全部损失。合同解除的通知发出5日后，出卖人有权将该房屋另行出售：（1）贷款人（银行）以书面方式通知买受人（借款人）及／或出卖人解除贷款合同的；（2）因买受人履行贷款合同违约的，贷款人（银行）通过诉讼、仲裁或其他形式要求解除贷款合同或要求出卖人承担担保责任的；（3）……（4）买受人偿还银行贷款逾期，导致出卖人代为偿还相关款项连续发生两期或累计达到三期及以上的；……3、补充协议第十八条第（三）款，买受人应于合同解除后3日内将房屋交还出卖人并交清相关费用（水电费、燃气费、有线电视费、物管费等），并配合出卖人到相关部门办理解除预告登记、撤销备案等退房手续，买房人拒不交还房屋、拒不交清相关费用或拒不配合办理解除手续的，每日向出卖人承担房屋总价款千分之一的违约金，逾期超过60日的，自逾期之日起每日向出卖人承担房屋总价款千分之二的违约金。4、补充协议第十八条第（四）款，合同解除后，买受人应将房屋及相关设施设备交还给出卖人，并自行结清水电燃气物业等费用；出卖人将买受人交还的房屋验收无误后，将收到的按揭贷款（或公积金贷款）退还到放款银行（或公积金中心）；按揭贷款（或公积金贷款）结清且解除房屋（预）抵押后，双方办理注销（与该）登记及撤销合同备案手续；房屋（预告）登记注销后，出卖人将剩余款项退还至买受人执行账户；如买受人应承担违约金、物管费、撤销备案登记费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用的，则由出卖人在退款时予以扣除。上述合同签订后，被告如约向原告支付了首付款278613元，并通过第三人以按揭贷款方式支付了剩余房款108万元。上述合同此后办理了备案登记，预售合同登记号Ｙ17061xxx，所涉房屋办理了预告登记，不动产登记证明号黔（2017）观山湖区不动产证明第××号。当日，原被告双方还签订了《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》，约定内容基本与上述《商品房买卖合同》补充协议中关于按揭贷款的部分相同。原告、被告与第三人于2017年8月23日签订的《个人购房借款及担保合同》中约定原告自愿为被告所贷款项向第三人提供连带责任保证。基于该借款合同，第三人办理了案涉房屋预抵押登记，不动产证明号为黔（2018）观山湖区不动产证明第××号。2019年9月5日，原告将案涉房屋交付被告。2019年9月16日，原告向被告开具了不动产销售增值税发票，载明案涉房屋套内面积109.88平方米，价款1363203元（含面积补差），税额为112558.05元。2020年6月，第三人以被告未按约定偿还借款本息为由在贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款本金996000元及截止2020年5月25日的利息、罚息、复息等共计1015965.66元，以及实现债权的费用2000元，原告对此承担连带清偿责任。贵阳市云岩区人民法院于2020年12月15日作出（2020）黔0103民初14116号《民事判决书》，认定被告存在多次逾期还款行为，判决被告偿还第三人剩余借款本金996000元及截止2020年12月8日的相应利息、罚息、复息，之后的罚息、复利按合同约定标准继续计算至全部款项付清日止，同时判决被告支付第三人实现债权的律师费2000元，原告对上述债务承担连带清偿责任。2020年7月，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请，本院于2020年12月16日向被告送达起诉状副本。此次诉讼原告申请诉讼保全，以向保险公司购买诉讼保全责任险的方式提供担保，支付保费2028元。2021年3月17日，第三人向原告发出《承担保证责任通知》，要求原告就被告所欠款项承担保证责任，代偿截止2021年3月17日的未付贷款本金996000元，利息66191.97元、罚息8871.64元、复息8748.91元，诉讼费13962元，律师费2000元，共计1095774.52元。2021年3月25日，原告向第三人支付了上述1095774.52元，第三人于2021年4月6日出具《个人贷款还清证明书》确认被告在该行的贷款已全部结清。本院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。被告在合同履行过程中存在多次未按时足额偿还第三人按揭贷款行为，导致第三人向人民法院起诉要求提前清偿借款本息，实质即为解除商品房借款担保合同，原告对此承担连带责任。后经云岩区法院判决、第三人向原告发送书面通知，原告已于2021年3月25日实际履行担保责任，根据案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，原告享有约定解除权，对原告要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议的诉请，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于2020年12月16日起解除。原告要求被告自合同解除之日返还案涉房屋，逾期未返还则按26.9元／平方米的标准支付房屋占用费，如前所述，本院已确认案涉《商品房买卖合同》已于2020年12月16日解除，合同解除后被告应将案涉房屋返还原告，逾期未返还应当承担房屋占有使用费，该项诉请，本院予以支持，但合同解除系经本院裁判确认，故房屋占有使用费应从本判决履行期限届满之日起算，同时原告主张的房屋占用使用费标准并非主管部门指导价格，参照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6元-16元／㎡，本院酌情按20元／平方米予以支持。案涉《商品房买卖合同》及补充协议已解除，对原告要求被告协助办理案涉房屋的合同备案登记注销手续、承担注销费用，若被告不配合则由原告单方申请注销的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告向其支付逾期配合办理解除备案登记注销手续的违约金，首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，实际上不可能产生被告逾期配合原告办理解除案涉房屋备案登记手续的情形，该项诉请本院不予支持。原告要求从被告已付房款中直接向第三人支付被告欠付第三人的贷款本息，但原告向第三人承担付款义务系基于双方保证合同约定且经裁判文书确认，其履行法定义务不宜设置限制条件，其还款的资金来源不应局限于被告已付房款范围，同时原告已实际履行保证责任，该诉请本院不予支持。现原告已实际履行担保责任，代被告清偿了其欠付第三人的全部费用，原告有权要求第三人及被告协助办理案涉房屋的预抵押登记、预告登记等注销手续，若被告不配合注销预告手续的，则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；注销手续完成后原告应将其收取的首付款及剩余购房贷款本金返还被告，但应扣除因被告违约产生的利息、罚息、复利等费用。原告请求确认其担保责任于其向第三人支付完贷款本息时即解除，该项诉请无论从事实上还是法律上均无争议，原告不享有诉的利益，本院不予处理。原告要求被告赔偿其税费损失，该费用双方并未约定，且从现有证据不能确认原告就此产生损失，本院不予支持。原告要求被告支付违约金135861.3元，系按《商品房买卖合同》补充协议及《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》中约定的总房款10%计算，与《商品房买卖合同》第十条中的约定不符，补充协议的相关条款加重了买受人责任应属无效，本院以主合同中约定的逾期房款的3%予以支持，即996000元×3%＝29880元。原告要求被告承担保全担保费，因以向保险公司购买诉讼保全险的方式进行诉讼保全担保并非必要发生，该费用不属于应由被告承担的合理费用，本院不予支持。原告要求确认被告应承担的款项在其应退被告房款中扣除，本院予以认可，经核算，原告应退还被告的购房款为首付款278613元＋108万元-1095774.52元（原告实际向第三人清偿）-29880元（违约金）＝232958.5元，同时，若被告在本判决生效后逾期腾退房屋、逾期协助办理注销手续的，相应房屋占有使用费、注销费用等亦可予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贵阳中铁置业有限公司与被告邓梅于2017年5月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ＺＴＹＤ-x-x-x-x-x）于2020年12月16日解除；二、被告邓梅于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市观山湖区房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司，逾期则按20元／平方米／月的标准支付占有使用费直至实际腾退房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司之日止；三、被告邓梅于本判决生效之日起三日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理上述房屋的预售合同备案登记（预售合同登记号Ｙ17061xxx）注销手续，若被告邓梅不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告邓梅承担；四、第三人招商银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效之日起三日内协助上述房屋的预抵押登记（不动产登记证明号：黔（2018）观山湖区不动产证明第××号）注销手续；五、上述预抵押登记注销手续完成后三日内，被告邓梅协助原告贵阳中铁置业有限公司办理上述房屋的预告登记（不动产登记证明号：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号）注销手续，若被告邓梅不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告邓梅承担；六、原告贵阳中铁置业有限公司于上述预告登记注销手续完成之日起五日内，退还被告邓梅232958.5元，若被告邓梅未按本判决第二、第三、第五判项履行期限腾退房屋、协助办理注销手续的，原告贵阳中铁置业有限公司有权按相应标准另行扣除房屋占有使用费及实际产生的注销费用；七、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6226元，诉讼保全费5000元，公告费260元，共计11486元，由被告邓梅负担10000元，原告贵阳中铁置业有限公司负担1486元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张 铮人民陪审员  杜华强人民陪审员  雷成红二〇二一年四月六日书 记 员  邵曦霖