贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0403民初1201号原告：扈昌平，男，1958年04月19日出生，汉族，现住平坝区。原告：张玉群，女，1964年11月17日出生，汉族，现住平坝区。被告：贵州安顺银城房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路碧水园**号楼。营业执照统一社会信用代码：9152040076137842XE。法定代表人：邓成勇，总经理。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告扈昌平诉与被告贵州安顺银城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后于2016年3月23日作出（2016）黔0403民初160号民事判决，判令被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内将涉案房屋的所有权证交付原告扈昌平，并支付违约金。被告贵州安顺银城房地产开发有限公司不服，向安顺市中级人民法院提起上诉。安顺市中级人民法院审理后以一审遗漏涉案房屋的共同所有人张玉群为由，作出（2016）黔04民终字第358号民事裁定，撤销本院（2016）黔0403民初160号民事判决，发回本院重审。本院受理该案重审后，依法追加涉案房屋共有人张玉群作为共同诉讼人参加了诉讼，同时依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理了本案。原告扈昌平、张玉群，被告贵州安顺银城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭洁茹、邱祖靖到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告扈昌平、张玉群向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付涉案房屋的房产证；2.判令被告向原告支付违约金21752.44元，并考虑被告违约给原告造成的其它损失；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：经原、被告协商，被告贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称银城房开公司）将其所建位于夏云镇紫金名门小区三幢三单元二层二号的商品房出售给原告，并签订了合同编号为3-1住048的《商品房买卖合同》。按照《商品房买卖合同》第八条规定，原告一次性付清购房款203104元，并一次性交清代办费14527元。该合同第十一条第一款规定：被告应当在2013年2月28日前向原告交付该商品房。第二十二条第三款第一项规定：被告承诺于2013年03月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告。同时约定在约定日期90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一标准计算承担违约责任；在约定日期90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列（1）项处理。原告从2013年02月18日住进该商品房，至今已1071日，被告仍未向原告交付该商品房的产权证书，其行为已构成违约，应按合同约定按已付房款万分之一标准计算向原告承担违约责任，即被告应向原告赔偿违约金为203104元×1/10000×1071=21752.44元。由于被告的违约行为，致使原告无法以房抵押贷款，给原告造成其他严重的损失也应由被告赔偿。另外，庭审中，原告提出由于被告一直没有交付涉案商品房的产权证，其违约行为一直持续，所以违约金应一直计算到被告实际交付产权证书之日止。被告银城房开公司辩称：1、本案已过诉讼时效。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第二条规定“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或者法定的办证期限届满之日起算”，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人（本案被告）在2013年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（本案原告）”，是有时间规定的，也就是说即便被告真的违约，原告诉求逾期办证的违约金，其诉讼时效也应从2013年3月30日起至2015年3月31日止，故原告提起违约金之诉的时间已超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。2、被告已履行合同义务，不存在违约情形，无需支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条仅约定被告在2013年3月30日前取得初始登记并交付转移登记有关手续，并没有要求取得转移登记证书。房屋登记需要先后经过初始登记、预告登记、转移登记，三个程序不可能同时进行，因此，根据合同文义理解，涉案合同第二十二条的约定不包含交付产权证书。被告已按照合同约定向平坝房管局提交了预售合同备案和房屋所有权预告登记，在办理完上述登记后被告也依照办证程序向房管部门交付了办理转移登记的有关手续，完成了合同义务，至于何时能够办理到产权证系职能部门的责任，不是被告的义务。所以，原告诉请被告违约不符合事实依据和法律依据。同时，《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅制定的文本格式，不存在合同无效的情形。合同第二十二条第三款是一项选择性条款，原告选择了在逾期90日退房，不支付违约金的约定，现在原告诉请违约金不在合同约定的范围，该诉请不应被支持。另外在庭审中，原告没有要求退房，那么原告就应当出具因被告未依约交付产权登记有关文书给原告造成相关损失的证据，在原告未能举证证明的情况下，法院不应支持原告的请求。3、被告已交付房屋所有权证书给原告。被告向法庭提交了原告购买房屋的产权证复印件及收款收据，证实房屋产权证已在2015年1月份办理完毕，收款收据也注明被告在向原告退取房屋面积差额款的同时，原告已将该房产证原件领走，有原告签字认可。4、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款规定，被告承诺于2013年3月30日取得该商品房所有权初始登记，而被告实际办理初始登记的时间是2013年7月4日。另外涉案合同未约定被告不交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。而平坝区法院一审判决中违约金按已付房价款每日万分之一标准计算缺乏依据（即每天203104×1/10000=20.30元）。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第五条规定“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间”，本案中，即使被告违约，违约时间应为：起始时间从2013年3月30日至2013年7月4日，共计93天，如再按平坝区法院一审中违约金按已付房价款每日万分之一标准计算，应为：203104×93×1/10000=1888.87元。综上，房地产企业对开发的小区有协助购房业主办理房屋产权的义务，但由于办理产权需要税务机关审核、住建部门等审核，且房产局的工作人员有限，导致多数房开公司均未能按合同约定办理房屋转移登记，请法院查实办理房屋房屋耗时过长的事实，在查清事实的基础上依据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》处理此案。原告围绕其诉讼请求向本院提交《商品房买卖合同》（3-1住048）1份、收款收据4张（分别是：2012年8月10日编号为0022037金额为2000元的收款收据1张；2012年10月18日编号为0038973金额为60249元收款收据1张；2012年10月18日编号为0009036金额为14507元的收款收据1张；2012年11月21日编号为0037613金额为140855元的收款收据1张）、存折1份；被告围绕其辩解理由向本院提交的银城房开公司营业执照、法人身份证明，涉案合同的预售备案登记表、平坝县房管局产权受理通知书、预告登记申请表、销售不动产统一发票、住宅专项维修资金收据、本院依职权调取有关涉案房屋的产权证书于2015年2月4日由被告方从平坝房管局领取的共有权人及共有权证表格一张等证据，经本院组织质证，双方当事人对上列证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交有争议证据：1、落款日期为2015年9月15日的收款收据，因该证据仅有一式一份，且由被告单方保存和控制，在此期间是否对该证据篡改将直接影响其真实性的认定，因不能排除对该证据的合理性怀疑，且该证据不具备证据原则的关联性、真实性，故本院不予认定。2、对涉案房屋的产权证书（复印件），因房屋产权证作为不动产的重要凭证，其移交手续如何履行房开商有义务且有能力向法院证明。银城房开公司没有提供其他证据佐证其向小区业主移交房产证，而是与面积差额补偿款一起进行，也未证明其向业主移交记产权证，只是在房屋面积差额补偿款领取收据上已加注的方式进行确认，更未向本院提交证据证明房开商发放房屋产权证的行业惯例即是如此。由此，本院认为该证据与待证事实不产生关系性，故不予认定。3、平坝区房产事业管理局的产权交易，此证据系被告逾期提交的证据，原告不予质证。对此证据的逾期举证，被告辩解理由是因房产局成立不动产局，所以不能调取该证据。本院认为被告未能提供相应的证据证明其逾期举证的困难，也未向本院申请延期举证，仅此辩解不能成立，不予认定。经审理查明，被告系以房地产开发为主要业务的企业法人。2012年08月至11月，原告先后三次共向被告支付203104元购房款，购买被告修建的位于平坝区（××）夏××镇新区综合集贸市场西侧××名门小区××单元××住房××套。2012年12月25日，原、被告就上述住房签订《商品房买卖合同》（3-1住048），约定原告应付房屋价款共203104元。同时约定被告于2013年03月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即本案原告）；还约定约定日期起90日内，出卖人（即本案被告）交付办理商品房转移登记有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第⑴项处理（即买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行活期存款利率支付利息）。2012年10月18日，被告向原告收取“代办款”14507元。嗣后，被告将案涉房屋交付原告使用，原告于2013年02月18日入住其内。2013年03月13日，原、被告就案涉房屋向平坝县（现平坝区）房产管理局申请了所有权登记。2015年01月15日，平坝县（现平坝区）房产管理局核发了案涉房屋的房产证。另查明，涉案商品房的产权证书于2015年2月4日由被告方在平坝区房管局领走。本院认为，本案系因房屋产权证问题产生的纠纷，本案的争议焦点是：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2、被告是否违约，应否承担违约责任及如何承担。分述如下：1、关于本案的诉讼时效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，即在不动产买卖中，交付不动产和办理产权转移登记是法律规定的，只有经过依法登记才发生法律效力。本案中，原告已实际占有和使用该房屋，但在法律上并未取得所有权。在此情形下，原告请求办理产权转移登记的请求权实质上是一种具备物权属性的请求权，而不是债权请求权，基于原告对房屋已实际性持续占有，诉讼时效不发生效力，其有权在任何时候要求被告履行合同约定的义务。因此，被告关于原告要求交付房屋产权证的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另外，原、被告双方曾于2013年3月13日申请房屋转移登记，2015年1月15日平坝区房管局核准颁发房屋产权证。在这段时间，由于房屋产权证何时办理完毕由行政机关决定，且房开商的行为表示其同意履行合同义务，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，原告的诉讼时效从2015年1月16日恢复起算。其于2016年1月27日诉至法院仍处于诉讼时效内，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。2、被告是否违约，应否承担违约责任及违约金的计算。本案中，商品房的买卖是原、被告的真实意思表示，是有效合同。合同有效即对各方当事人均具有约束力，任何一方不履行或不正确履行合同约定的义务，均应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同，原告的合同主要义务为支付购房款，而被告则是按照约定交付房屋，其中也包括办理商品房转移登记有关文书。双方对于合同中约定的“有关文书”的理解产生分歧，原告认为应含房产证，被告则认为不应包含房产证。本院认为，根据双方合同约定，第八章“房屋登记”第二十二条第三款关于转移登记的约定，“有关文书”列于转移登记项下，房屋产权证作为业主与房开商基于买卖关系享有房屋权利的核心证件，理应包含在内。且在我国商品房买卖交易市场惯例中，业主首次办理房屋产权证，由于手续繁杂通常都必须有房开商的配合才能办理，所以现实中业主房屋产权证可由业主自行办理，也可由房开商与业主共同申请办理，结合本案双方实际履行合同的情况，被告也曾于2013年3月13日与原告一起共同向房管局申请办理房屋产权转移登记，其中必然涉及房屋产权证的办理手续，而被告也已经收取了原告缴纳的代办款，根据行业惯例解释，其中代办款应包含代为办理房屋产权证书在内。作为收取款项方，被告未能向法院举证说明有关文书具体包括的证件名称，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中涉及格式条款解释应以有利于业主方进行解释。综上，由于被告未能提供证据证明其已向原告移交房产证，故本院依法认定被告违约，应承担违约责任。关于被告提出房产部门办理房屋登记手续时间过长，并要求《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定处理本案的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，被告可向第三人主张权利。其次，关于是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》问题，初始登记是指新房屋，申请人在竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，同时提交土地使权出让合同、土地使用权作证、建设用地规划证、施工许可证、房屋竣工验收资料等，本案中涉案房屋登记表记载的是房屋所有权登记，时间是2013年3月13日，由此推知，实际涉案房屋的初始登记时间应早于所有权的登记时间，而合同约定是2013年3月30日取得初始登记并办理转移登记，也即是2013年3月30日前在取得初始登记后就要办理完毕转移登记，所以本案逾期办证的时间应从双方的约定2013年3月30日起算，至于截止时间，由于涉案的房屋产权证书至今被告未举证证明已交付原告，故截止时间应到实际交付之日止。据此，针对本案的情况，至今被告仍然是处于违约状态。是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定不影响案件的处理。至于原告主张的违约金数额问题，涉案《商品房买卖合同》约定自2013年03月30日起超过90日的违约责任，双方选择按照第一项“买受人有权选择退房”进行履行。但结合本案实际，被告已将房屋交付原告使用，原告在此情形下，应当享有退房或者不予退房的选择权。原告由此选择要求被告支付违约金而非退房的方式处理，其主张合理合法，本院对其请求予以支持。依据原告诉请及参考双方关于“自2013年3月30日起90日内，出卖人（即被告）若不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应向原告按日支付已付房款的万分之一违约金”的合同约定，被告应向原告支付的违约金是：203104×1/10000×1033=20980.64元，起算时间即2013年03月30日起至原告起诉之日（2016年01月27日）止共1033天。对于原告庭审中要求被告支付其入住该房屋后至今违约金请求，为了减少当事人重复起诉，且由于银城房开公司交付房产证的日期不能确定，故对起诉之日后的违约金计算从2016年1月28日起至房屋所有权证实际交付之日止，按上述规定的标准计算。对于原告主张的“其他损失”，因无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：1.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内将平坝区（原平坝县）夏云镇新区综合集贸市场西侧紫金名门三幢三单元二层二号住房的所有权证交付原告扈昌平、张玉群。2.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告扈昌平、张玉群支付从逾期之日2013年3月30日起至起诉之日2016年1月27日止的违约金20980.64元。3.被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在向原告扈昌平、张玉群交付判决第1项确定的住房房所有权证时，一并支付起诉之日后的违约金（从起诉次日2016年1月28日起计算至所有权证实际交付之日止，以已付购房款203104元为基数，按每日万分之一的标准计算）4.驳回原告扈昌平、张玉群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由原告扈昌平、张玉群负担44元，由被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担300元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费344元（至迟于当事人向本院递交上诉状之日起第七日交纳，并将缴费凭证送交本院，逾期按自动撤回上诉处理），上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若义务人不履行，权利人可在本判决指定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  鲍思梅人民陪审员  何 萍人民陪审员  邓 艳二〇一六年十二月十三日书 记 员  唐 珊