沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初8926号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路**。负责人：张仕才，系该分行行长。委托诉讼代理人：高元元，系上海海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：闫志。被告：辽宁天易晶城房地产开发有限公司，住所地，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村iv>法定代表人：王晶，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李森，系辽宁丰源律师事务所律师沈阳分所律师。委托诉讼代理人：姜美妮，系辽宁丰源律师事务所律师沈阳分所律师。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告闫志、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行委托诉讼代理人高元元、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司委托诉讼代理人李森、姜美妮到庭参加诉讼，被告闫志经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告闫志立即偿还原告全部贷款本金503292.48元，以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项（截止2020年2月12日，被告闫志欠原告贷款应收未收利息5240.37元、未还复利38.25元、应收未收罚息7.53元，本息合计508578.63元）；2、依法行使抵押权，判决原告对被告闫志抵押房产具有优先受偿权；3、判令被告闫志给付原告律师费2000元；4、判决被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对被告闫志的上述债务承担连带还款责任；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告闫志于2017年2月17日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告借款人民币53万元，借款期限为30年。双方约定，当被告闫志违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告闫志立即偿还全部贷款本息。同时，被告闫志还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方办理了相应的抵押登记手续。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司在上述合同中承诺为被告闫志的上述借款向原告承担连带保证责任。上述贷款发放后，被告闫志不能按时还款。因此诉至贵院，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告闫志经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司辩称，一、在原告已办理涉案房屋的抵押预告登记，且本公司已办理首次登记的情形下，原告可直接行使抵押权，本公司的保证责任应免除。在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权期间无任何增信措施的问题，开发商愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权后，不再承担保证责任。从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖进程。故阶段性连带保证合同实为附解除条件的合同，即在银行享有房屋抵押权时，开发商即免除保证责任。2017年2月17日，原告与被告闫志、辽宁天易晶城房地产开发有限公司签订贷款合同，约定将用上述借款购买的房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后本公司按照正常程序办理了房屋首次登记，沈阳市自然资源局也出具了包括涉案抵押房产在内的于洪区广业西路33-13号《商品房屋首次登记证明》，并且本公司已通知被告闫志可以办理正式房证。现涉案房产具备办理抵押登记的条件，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》的规定，在抵押预告登记和首次登记都满足的情形下，应该认定抵押权自预告登记之日起设立。故原告现可直接依据《不动产登记证明》中抵押权预告登记行使抵押权，对涉案房产优先受偿，依据贷款合同第5.5条的约定，本公司的保证责任应免除并不承担本案诉讼费用。二、因被告闫志逾期还贷，2019年2月28日、2019年3月29日、2019年6月28日、2019年9月30日原告已分别从本公司的保证金账户中划款代偿本息7175.69元、2593.54元、4783.65元、1778.56元，代偿本息合计16331.44元，请求判令被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司可以向被告闫志追偿此笔款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告闫志经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。鉴于被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对原告提供的个人房产抵押贷款合同、借款凭证等证据，原告对被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司提供的代偿证明书等证据的真实性均没有异议，本院对于上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月17日，被告闫志、辽宁天易晶城房地产开发有限公司与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，其中，被告闫志作为“借款人”，原告作为“贷款人”，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司作为“担保人”。合同约定被告闫志向原告借款53万元，用于购买坐落于沈阳市于洪区，建筑面积83.62平方米的房屋，借款期限为360个月，利率按照五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，下浮15%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账号支出至被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司的账户，还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的1日，每月还款额为2580.98元。贷款支付方式为贷款人受托支付，借款人委托贷款人在款项发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至辽宁天易晶城房地产开发有限公司尾号为6548的交通银行账户内。同时，合同约定被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，借款人存在未按合同约定偿还贷款本金或支付利息等违约行为的，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用），如借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按贷款人的要求立即支付原告的全部到期款项。被告闫志在“借款人”处签名按手印，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司在“担保人”处加盖法定代表人名章及公司公章。被告闫志以其购买的上述房产作为抵押物向原告提供抵押担保，并于2017年2月23日办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按约定发放了贷款，但被告闫志未按期足额偿还借款，原告向被告邮寄《关于宣布贷款全部提前到期的通知》，宣布贷款本金即日起全部提前到期，并要求被告立即偿还全部贷款本息。2019年2月28日、2019年3月29日、2019年6月28日、2019年9月30日，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司代被告闫志偿还贷款本息合计16331.44元。截至2021年6月22日，被告闫志尚欠原告剩余全部贷款本金491826.86元、利息8204.47元、罚息61.07元、利息复利112.43元，罚息复利0.53元。2020年3月6日，原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与上海市海华永泰（沈阳）律师事务所签订《委托代理合同》，其中，原告交通银行股份有限公司辽宁省分行作为“委托方（甲方）”，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所作为“受托方（乙方）”。合同约定甲方委托乙方代为办理甲方诉闫志、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案诉讼法律事务，律师费按照人民币2000元的标准收取。2021年6月21日，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所向原告开具《辽宁省增值税专用发票》，服务名称为律师费，票面金额为2000元，备注处载明闫志。同时，在本案审理过程中，原告提供兴业银行汇入回单，载明其预缴律师费2000元。现原、被告因金融借款合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告闫志经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系发生于民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》等的规定。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告闫志、辽宁天易晶城房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告闫志已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的《借款凭证》，能够证明原告已依约向被告闫志指定的银行账户发放贷款。被告闫志作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人房产抵押贷款合同》并办理房屋抵押备案登记的法律后果，现被告闫志未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原告与被告闫志之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告闫志作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告闫志拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定要求被告提前偿还贷款，符合合同法规定，故，对于原告要求被告闫志返还贷款本金、利息、罚息、复利等的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金、利息、罚息、复利的数额问题。被告闫志作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告闫志与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告闫志欠款本息，而被告闫志并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告闫志欠款本息的数额予以采信。关于律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告提供了委托代理协议、发票及汇入回单，可以看出原告为实现债权预先支付了律师费用。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告闫志签订《个人房产抵押贷款合同》，并对保证方式、保证期间作出明确约定，可以看出，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带给付责任后，有权向被告闫志追偿。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告闫志于本判决书生效之日起十五日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行贷款本金491826.86元；二、被告闫志于本判决书生效之日起十五日内给付原告交通银行股份有限公司辽宁省分行利息8204.47元、罚息61.07元、利息复利112.43元，罚息复利0.53元（上述利息、罚息及复利截至2021年6月22日，自2021年6月23日起至贷款全部还清之日止的利息、罚息及复利，按合同约定计算）；三、被告闫志于本判决书生效之日起十五日内给付原告交通银行股份有限公司辽宁省分行律师费2000元；四、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对本判决第一、二、三项款项承担连带给付责任，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带给付责任后，有权向被告闫志追偿；五、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8886元，公告费800元，由被告闫志承担，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘鸿飞人民陪审员  段小平人民陪审员  赵跃洲二〇二一年六月二十八日书 记 员  王 雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条规定：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。