河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4613号原告（合并审理被告）魏秀梅，女，1963年5月15日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托代理人王团结，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人胡延顺，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（合并审理原告）河南锦雍置业有限公司,住所地河南省郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。统一社会信用代码：914101005763016583.法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告焦作锦隆建开置业有限公司，住所，住所地河南省焦作市太行中路**社会信用代码：91410800798210428X。法定代表人翟四田，总经理。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（合并审理被告）魏秀梅与被告（合并审理原告）河南锦雍置业有限公司（以下简称“锦雍公司”）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称“焦作锦隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。魏秀梅的委托代理人王团结，锦雍公司、焦作锦隆公司的委托代理人佘陈平、王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏秀梅诉称，魏秀梅与锦雍公司签订《商品房买卖合同》，约定：魏秀梅购买锦雍公司位于姚桥路北、××房屋××套，锦雍公司应于2019年12月31日前向魏秀梅交付房屋。锦雍公司逾期交房，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向魏秀梅支付已付房价款的万分之二的违约金，锦雍公司现因自身原因未能按照合同约定向魏秀梅交付房屋。另锦雍公司的股东为焦作锦隆公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、锦雍公司支付逾期交房违约金95800.54元（暂计算至2020年9月23日，后续违约金按已付款的日万分之二计算至被告实际交付合同约定的房屋之日止）；2、焦作锦隆公司对魏秀梅的上述请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由锦雍公司、焦作锦隆公司承担。锦雍公司辩称，1、锦雍公司已经于2020年9月18日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已经于2020年9月20日通知魏秀梅办理交房手续。魏秀梅未按照锦雍公司的通知及时办理交房手续，至2021年1月5日才办理房屋交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为案涉房屋已经于2020年9月20日交付。2、魏秀梅逾期支付购房款216日，交房时间应当顺延。3、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应承担违约责任。（一）合同约定因政府命令、环境治理、重大会议等引起的延误交房，交房时间据实顺延。（二）因政府进行环境污染防治致工程停工421天，交房期限应当相应顺延，锦雍公司不应承担违约责任。4、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房,锦雍公司不应承担违约责任,锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天,另外受疫情二级响应管控措施影响49天,且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响,交房时间应当另行酌情顺延。5、自2020年1月1日起,所有工程建设项目开始实行联合验收,办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间,锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。6、即使按照魏秀梅的主张,合同约定违约金标准过高,应当予以降低。焦作锦隆公司辩称，1、公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则。《公司法》第二十条第三款确立了适用法人人格否认制度应当满足的条件，适用《公司法》第六十三条时应当与第二十条第三款结合适用。根据《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，涉案标的额小，锦雍公司不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在锦隆公司利用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性。2、焦作锦隆公司人员独立、财务独立以及资产独立，与锦雍公司不存在人格、财产混同。锦雍公司诉称，2019年5月14日，锦雍公司与魏秀梅签订《商品房买卖合同》，约定魏秀梅购买锦雍公司开发的位于郑州市郑东新区××、××西××号房屋，总价款1800762元。合同第六条第三款约定，魏秀梅应当于2019年5月14日前以现金方式支付540762元，于2019年6月14日前以商业贷款形式支付1260000元；合同第七条约定，魏秀梅如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，自合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付之日止，魏秀梅按日向锦雍公司支付逾期应付款万分之二的违约金。截止到2020年1月16日，魏秀梅才将1260000元支付给锦雍公司，其应按照合同约定支付逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、魏秀梅向锦雍公司支付自2019年6月15日起至2020年1月16日止的逾期付款违约金54432元；2、本案诉讼费用由魏秀梅承担。魏秀梅辩称，1、购房合同对购房者来说是格式条款，魏秀梅并不能对所谓的支付按揭贷款的时间进行更改，必须以锦雍公司提供的合同为准。至于贷款中可能存在的其他因素魏秀梅无法控制，因此该格式条款应当作出对提供格式条款一方的不利解释。2、本事件的发生是因案外人的审批流程引起的，不是魏秀梅的主观行为，魏秀梅对该事件无法控制，因此若让魏秀梅承担违约责任有违合同法的公平原则。3、锦雍公司请求的违约金过高。经审理查明，2019年5月14日，魏秀梅与锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定魏秀梅购买锦雍公司位于郑东新区××、××西××房。总金额1800762元。第六条付款方式和期限，约定金额：540762元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-05-14，交纳比例：30.03%；约定金额：1260000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-06-14，交纳比例：69.97%。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已在所通知的交房日期交付，该房屋交付后的法律风险等一切责任及费用（如物业管理费）均由买受人承担。附件四合同补充协议第三条第一项买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解并具备按揭贷款条件。贷款方式为【商业性贷款】【住房公积金贷款】，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订合同的同时向【贷款方】【出卖人】提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。第三项因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议。魏秀梅已支付了全部购房款，其中商业贷款1260000元于2020年1月16日支付。2019年12月4日，锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知魏秀梅商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知魏秀梅商品房延期至2020年7月31日前交付。另查明涉案房产已于2020年9月18日竣工验收。魏秀梅于2020年9月23日拒收锦雍公司邮寄的收房通知。以上事实有《商品房买卖合同》、增值税发票、电子回单、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、《竣工验收备案表》、邮单及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。魏秀梅已按约定支付了房屋购房款，锦雍公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给魏秀梅使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金标准，纵观本案案情，锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。关于锦雍公司逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使锦雍公司无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，锦雍公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但锦雍公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者部分发生在双方签订合同之前，即锦雍公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对锦雍公司该辩称，本院不予采信。故本院对锦雍公司逾期交房天数酌情扣减40天。魏秀梅于2020年9月23日拒收邮寄《收房通知》，根据《商品房买卖合同》第十一条认定本案交房时间为2020年9月23日。自2019年12月31日至2020年9月23日计267天，逾期交房时间为267-40=227天，产生违约金40877.30元（即227天＊0.01％＊1800762元）。关于逾期付款，买受人应按贷款银行的要求于2019年5月14日前向贷款方签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。贷款银行是锦雍公司指定的银行，锦雍公司未能举证系因魏秀梅自身的原因导致贷款逾期，故对锦雍公司主张因逾期付款顺延交房及逾期付款违约金不予支持。关于魏秀梅诉请焦作锦隆公司就支付涉案违约金与锦雍公司承担连带责任，经查，焦作锦隆公司为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，焦作锦隆公司未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付魏秀梅逾期交房违约金40877.30元；二、焦作锦隆建开置业有限公司对河南锦雍置业有限公司上述债务承担连带责任。三、驳回魏秀梅的其他诉讼请求。四、驳回河南锦雍置业有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2195元，减半收取1097.5元，由原告魏秀梅负担629.5元，被告河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担468元。合并审理案件受理费1161元，减半收取580.5元，由原告河南锦雍置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年三月二十三日书记员 凡文丽