黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初5074号原告：马阔，男，1974年4月26日生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：李莹莹，黑龙江大公律师事务所律师。被告：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。法定代表人：张日红，职务经理。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。原告马阔与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马阔及其委托诉讼代理人李莹莹，被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘开君、黄琴双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马阔向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告办理房屋产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金150709元（即按照已付购房款总额651292元，暂从2015年6月20日至2015年6月30日每日按房款总额的0.01%计算651元），2015年7月1日至2016年4月14日每日按房款总额的0.08%计算150058元，合计150709元，2016年4月15日至实际给付时按照0.08%计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月27日原告与被告签订商品房买卖合同，合同中约定该套商品房总价款为651292元，付款方式为现金付款324292元（50%），余款327000元办理公积金贷款。当日原告支付房款的50%，2011年6月3日办理了327000元公积金贷款并通过银行转帐转给被告。2012年1月15日进户，被告依合同应当在商品房交付使用后180日内由提供资料向产权登记机关备案办理权属登记，但被告没有履行该义务，2013年6月4日原告结清银行贷款。2015年4月24日被告向全体业主出具一份承诺书，承诺2015年6月20日给原告办理产权证，逾期办证的违约金自承诺书中违约之日起十日内，需每日按业主房屋全款的0.01%对业主进行赔偿；超过违约之日十日以后部分，需每日按业主房屋全款的0.08%对业主进行赔偿。被告至今没有履行其协助原告办理房屋产权证的义务，被告的违约行为给原告造成了严重损失。原告认为被告的违约行为属实，原告有权根据《哈尔滨市商品房买卖合同书》及《中华人民共和国合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律之规定，请求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时依法支付违约金。黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司辩称，关于原、被告房屋买卖合同纠纷一案，被告认为，被告在本案中不应承担办理产权证及逾期办证的违约金责任，原告的起诉毫无事实根据和法律依据，依法应予以驳回，现具体答辩如下：1.申请办理产权证的义务主体：本案中申请办理产权证的法定义务人为商品房的购买人原告，而非被告房地产开发商；2.颁发、核准产权证的权利主体：本案中产权证书的颁发、核准的权利人系政府的下设职能部门，即房屋产权登记机关，且产权证的取得时间以产权登记机关核准登记的时间为准，是政府的具体行政行为，被告没有为原告颁发产权证的义务，产权证的颁发并不以被告的意志而转移；3.产权证办理过程中出卖人（被告）的义务：本案中在原告申请办理产权证到政府颁发、核准产权证的过程中，被告作为出卖人只需持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，本案中被告已将国家法律规定的，需要由被告提供的办理权属登记的“五证”，已提交给产权登记机关备案，履行了被告作为出卖人应尽的义务；4.不能办理产权证（或者按原告的说法产权证逾期办理）的原因：本案中系政府规划调整的政府行为和部分业主解聘前期物业导致不具备社会评审条件，进而导致产权证不能办理，因此产权证不能办理并不是被告违约所致（具体原因将在法庭辩论时具体阐述）；5.违约金承担的事实基础和法律依据：本案中被告没有承担逾期办证的违约金的事实基础和法律依据，因为从上面第四点可知，不能办理产权证，系政府行为和个别业主的行为导致的，被告已履行了办理产权的协助义务、社会评审的申报义务，不存在违约的事实；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条1款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，同时双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人承担违约责任；如因政府部门原因未办理完房屋产权证，则出卖人不承担责任。从上述法律规定可知，在被告没有违约事实的前提下，更无从谈起被告承担违约金的法律依据。综上，原告要求被告承担逾期办证的违约金，无事实根据和法律依据，应依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的哈尔滨市商品房销售预收款专用票据、个人住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证及中国建设银行个人贷款结清证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的2011年5月27日《哈尔滨市商品房买卖合同书》，被告对真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；原告出示的入户通知书及物业费收据，被告对其真实性提出异议，但未提出相反证据予以反驳，本院对该证据予以采信；原告出示的承诺书，被告对其真实性提出异议，但未在指定期限内申请对该证据加盖的公章进行真伪性鉴定，故本院对该证据予以采信。2.被告出示的“五证”、“两书”，原告对真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；被告出示的规划调整文件、社会评审文件及部分业主解聘前期物业的文件，因该三份证据系复印件，原告对其真实性提出异议，故对真实性不予采信；被告出示的哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书2份，原告对该份证据的真实性无异议，故本院对被告出示的该份证据的真实性予以采信；被告出示的证据六哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第726号民事判决书，因该证据与本案无关，故对于该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月27日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同中约定房屋总价款为651292元。同日，原告向被告交付首付款324292元，被告为原告开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，原告向中国建设银行贷款327000元用于支付剩余房款，该笔贷款已于2013年6月4日结清。商品房买卖合同第3条约定，原告购买被告开发的位于南岗区房屋；合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。原告于2012年1月15日向案外人哈尔滨杰富仕物业管理有限公司交纳物业费1384元。被告已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，被告未向本院出示证明其已取得涉案7号楼的竣工备案证、销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告理应按照合同约定在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书。因原告已提交其于2012年1月15日交纳物业费的收据原件，被告虽认为该笔费用系案外人哈尔滨杰富仕物业管理有限公司收取，但依据其提交的证据显示其与案外人已签订了《物业管理维护服务合同》，且被告未提出相反的证据予以反驳，故2012年1月15日可以视为原告办理入户手续的时间。被告应自2012年1月15日交付房屋后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付7号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，被告提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。本院认为，根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第9条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，被告于2012年1月15日将房屋交付原告使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，被告明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付原告，即应承担因此而产生的法律责任，故被告提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后的主张，本院认为，庭审中被告陈述政府规划调整的是6、9、11、AB栋，但在被告提供的证据中并未体现出政府规划调整的是6、9、11、AB栋，且本案涉及房屋坐落于7栋，故本院对被告的此项抗辩主张亦不予支持。关于被告逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，本院认为，根据原、被告双方合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告应向原告支付已付房价款的0.08%的违约金。原告主张约定的违约金过低，要求按照被告出具的承诺书中规定的违约标准进行计算，但承诺书中规定的违约金计算标准过高，如按照此标准进行计算，有失公平原则，故本院依据原告请求，酌情参照中国人民银行同期存款利率计算迟延过户违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助原告马阔办理哈尔滨市南岗区房屋的权属登记；二、被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司给付原告马阔逾期办理房地产权属证书的违约金（自2015年6月20日至被告办理完毕登记备案之日止，以全部购房款651292元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）;三、驳回原告马阔的其他诉讼请求。如果未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3314元，由被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担50元，原告马阔负担3264元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 艳代理审判员  杨红瑞代理审判员  李文广二〇一六年十二月二十六日书 记 员  霍喜双