天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终216号上诉人(原审被告、申请执行人）：天津市巨鑫典当行有限责任公司，住所地天津市津**葛沽镇殷庄村津沽公路西侧。法定代表人：肖忠来，经理。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：姚传江，男，1961年1月12日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘振红，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓婉，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李龙善，男，1954年1月18日出生，汉族，住天津市津**。原审第三人（被执行人）：张文利，男，1953年5月21日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李恩云（系张文利之妻）,住天津市河**。原审第三人（被执行人）：邢恩利，男，1954年5月29日出生，汉族，住天津市津**。原审第三人：天津东方环境工程有限责任公司，住所地天津市津**双桥河镇西周庄村。法定代表人：张文利，总经理。委托诉讼代理人：李恩云，女，该公司员工。上诉人天津市巨鑫典当行有限责任公司（以下简称巨鑫典当行）因与被上诉人姚传江、原审第三人李龙善、张文利、邢恩利、天津东方环境工程有限责任公司(以下简称东方环境）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。巨鑫典当行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姚传江在一审中的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案《房屋转让协议》属于无效合同，违反了国家有关规定，属于村集体的小产权房屋，姚传江也并非该集体成员，没有相应的购房资格，且国家规定农民住房也不允许向城市居民出售，故该合同因违反强制性法律规定而无效，姚传江在签订该协议时存在过错。2.涉案《房屋转让协议》属于虚假协议，姚传江的主体不适格。3.姚传江并未实际支付购房款，未能提供证据证明向李龙善支付现金270000元的事实。4.姚传江在2016年3月24日涉案房屋查封之前，并未实际占有使用涉案房屋。5.一审法院认定姚传江享有物权期待权缺乏依据，适用法律有误。姚传江辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.姚传江与李龙善在涉案房屋被查封之前，签订了合法有效的书面买卖合同。2.涉案房屋现为大产权房屋，购买人身份不受限制。3.涉案《房屋转让协议》经产权人所在村委会同意。4.姚传江已于2012年支付完全部购房款。5.自2013年8月27日以来，姚传江即对涉案房屋合法占有。6.一审法院适用法律正确，姚传江对涉案房屋享有排除强制执行的权利。李龙善辩称，同意一审判决，同意姚传江的意见。张文利、东方环境辩称，同意一审判决。邢恩利未发表答辩意见亦未提交书面答辩意见。姚传江向一审法院起诉请求：1．依法判令天津市津南区房屋所有权归原告所有；2．判令停止对坐落于天津市津南区房屋的强制执行；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：李龙善与天津市津南区双丰拆迁中心于2012年5月14日签订协议书，确定李龙善的被拆迁房屋坐落于西周庄村，建筑面积140.67平方米，获得安置面积184.32平方米。2011年，姚传江通过李瑞云，想要购买还迁房屋，并于2011年7月7日按照李瑞云的指示，向李瑞云指定的毕洪田支付购房款337120元。2012年，李瑞云与李龙善签订房屋转让协议，李龙善将其位于××镇××村××房的还迁面积86平方米转让给李瑞云，房屋价格按3200元／平方米，共计275200元。李瑞云在房屋转让协议中签字，同时因李瑞云系为姚传江购买上述房屋面积，故李瑞云在房屋转让协议中也签写了姚传江的名字。同日，李瑞云以现金方式支付李龙善购房款275200元，李龙善向李瑞云出具收据一张。关于购房款的金额，姚传江表示其支付给李瑞云的337120元，即为支付的涉案房屋的购房款，与李瑞云交付给李龙善款项之间的差价，归李瑞云所有。2013年8月27日，姚传江与李龙善一同办理了涉案房屋的收房手续，由姚传江代李龙善在收楼确认书及业主入住验房确认单中签字，并领取了涉案房屋的钥匙（楼栋门、主入户门、户内门、阳台门、信报箱）、签订用水合同、领取水卡。另，巨鑫典当行与李龙善、张文利、邢恩利、东方环境股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，巨鑫典当行申请财产保全，一审法院于2016年3月24日作出（2016）津0112民初1540号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，查封期限三年，自2016年3月24日至2019年3月23日。后，一审法院于2016年12月6日作出（2016）津0112民初1540号民事判决书，判决李龙善、张文利、邢恩利对东方环境欠付巨鑫典当行借款2000000元及以2000000元本金按年利率24%计算自2015年4月10日至实际还款日的利息及综合费、诉讼费24224元承担补充赔偿责任。因李龙善、张文利、邢恩利未能按期履行判决书确定的义务，巨鑫典当行向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年3月29日作出（2018）津0112执恢329号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋，查封期限三年。2020年7月6日，姚传江提出书面异议，一审法院于2020年7月6日作出（2020）津0112执异56号执行裁定书，裁定驳回姚传江的异议请求，现姚传江提出执行异议之诉。一审法院认为，姚传江请求确认涉案房屋的所有权归其所有，并据此权利要求排除对涉案房屋的强制执行，系基于实体权利提出，已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。关于姚传江是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定进行审查。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合姚传江所举证据及本案查明的事实，对姚传江是否就涉案房屋享有所有权及姚传江对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利，认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。姚传江于2011年即通过李瑞云购买还迁面积，李瑞云则于2012年5月25日与李龙善签订了房屋转让协议，并代姚传江在协议中签字。据此，可以认定姚传江与李龙善在人民法院查封之前，即于2012年5月25日就建立了买卖合同关系。第二，关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。2013年8月27日，姚传江与李龙善一同办理了涉案房屋的收房手续，并由姚传江代李龙善在收楼确认书及业主入住验房签认单中签字，上述证据足以表明，在人民法院查封之前，李龙善已向姚传江履行了涉案房屋的交付手续，姚传江在接受涉案房屋，领取涉案房屋包括钥匙、水卡等材料后，即对房屋享有管理和支配的权利，故本案应认定姚传江已实际占有涉案房屋。第三，关于涉案房屋价款是否全部支付的问题。如前所述，李瑞云与李龙善签订房屋转让协议，系李瑞云为姚传江购买的房屋面积。通过一审法院查明的事实，姚传江于2011年即按照李瑞云的指示支付购房款337120元，后李瑞云于与李龙善签订合同当日，即以现金方式支付了275200元。上述事实可以认定姚传江已支付了涉案房屋的全部价款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋系因还迁政策形成的还迁房屋，在人民法院查封之时，尚不具备办理产权登记手续的条件。根据不动产登记簿查询证明记载，涉案房屋于2019年8月30日方办理了产权登记，也就是涉案房屋在此时方具备办理产权转移登记的条件，故姚传江对于涉案房屋在人民法院查封之前未能办理产生转移登记手续，不存在过错。综上所述，姚传江与李龙善之间形成了合法、有效的买卖合同关系，已足额支付购房款，并实际占有涉案房屋，且姚传江对涉案房屋尚未办理产权转移登记手续，不存在过错，本案符合排除执行的四种法定情形，姚传江对涉案房屋享有物权期待权，足以排除强制执行，其提出要求停止对涉案房屋执行的请求，应予支持。至于姚传江要求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。根据《物权法》第九条规定，涉案房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不发生物权变动效力。本案姚传江虽可依据物权期待权以排除执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，姚传江目前仅享有对涉案房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：“一、停止对坐落于天津市津南区房屋的执行；二、驳回原告姚传江的其他诉讼请求。案件受理费6357元，由第三人李龙善负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案围绕房屋执行问题成讼。二审期间的争议焦点是：被上诉人姚传江是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，围绕争议焦点阐述如下：本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明事实和在案证据可以证实姚传江通过案外人李瑞云与李龙善于2012年5月15日订立《房屋转让协议》，约定将李龙善的还迁房屋出售给姚传江，虽然签订合同时涉案房屋尚不能办理产权登记，但并不因此而影响房屋买卖合同的效力，且涉案房屋现已经办理了产权登记，故应认定上述《房屋转让协议》有效，巨鑫典当行关于涉案《房屋转让协议》无效的主张不能成立。此外，因姚传江系通过案外人李瑞云购买涉案还迁房，根据现有证据能够证明姚传江已将购房款项支付至案外人李瑞云处，再由李瑞云给付李龙善，李龙善亦认可从李瑞云处取得全部购房款，故巨鑫典当行关于姚传江未支付全部购房款的主张不能成立。2013年8月27日，姚传江与李龙善一同办理了涉案房屋的收房手续，并由姚传江代李龙善在收楼确认书及业主入住验房签认单中签字，能够证实在涉案房屋查封之前姚传江已经合法占有涉案房屋，巨鑫公司关于姚传江未合法占有涉案房屋的主张不能成立。由于涉案房屋系还迁房屋，在签订房屋买卖合同之时尚不具备办理过户登记的条件，故本案姚传江未办理过户登记的原因亦非其自身原因所致，综合以上情况，姚传江在一审中的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判令停止对涉案房屋的执行，并无不当，应予以维持。综上所述，巨鑫典当行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6357元，由上诉人天津市巨鑫典当行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 静审判员 庞 艺审判员 薛 晨二〇二一年三月五日书记员 朱晓茜