江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0424民初213号原告：匡英雄，男，1974年12月14日出生，汉族，住江西省九江市修水县。原告：万先锋，女，1976年9月11日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上列二原告共同委托诉讼代理人：冷界环，江西东太律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：王星火，江西东太律师事务所律师。被告：万修，男，1964年11月29日出生，汉族，住江西省九江市修水县。被告：匡团香，女，1965年2月16日出生，汉族，住江西省九江市修水县。上列二被告共同委托诉讼代理人：冷静，修水县渣津法律服务所法律服务工作者。被告：万勇军，男，1974年8月3日出生，汉族，住广东省惠阳市惠阳区。委托诉讼代理人：周来斌，江西问章律师事务所律师。被告：任泽英，女，1987年9月26日出生，汉族，住广东省惠阳市惠阳区。委托诉讼代理人：万勇军，男，1974年8月3日出生，汉族，住广东省惠阳市惠阳区，系被告任泽英丈夫。原告匡英雄、万先锋诉被告万修、匡团香、万勇军、任泽英确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序后于2021年7月1日再次公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托诉讼代理人均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡英雄、万先锋向本院提出诉讼请求：1．请求确认被告万修、匡团香夫妇与被告万勇军、任泽英夫妇签订的渣津镇津龙西大道81号1号铺中从后面算起2号铺面的买卖合同无效，并依法撤销产权登记；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月18日，原告匡英雄、万先锋与被告万修、匡团香签订《商品房买卖合同》，约定：被告万修、匡团香将渣津镇龙西大道81号1号铺中从后面算起2号商铺，以130,000元的价格卖给原告匡英雄、万先锋，并在180日内办理产权登记。因被告万修、匡团香未按照约定办理产权登记，双方于2014年10月3日就办证事宜达成补充协议，约定被告万修、匡团香应于2015年农历十二月29日前为原告匡英雄、万先锋办理产权登记，如违约则应承担商铺价格三倍的违约金。在签订补充协议后，原告匡英雄、万先锋按照约定支付了办证等费用，但被告万修、匡团香一直拖延不办理产权过户登记。2017年，原告将被告万修、匡团香诉至修水县人民法院，修水法院于2017年12月25日作出（2017）赣0424民初1011号民事判决书，判令被告万修、匡团香为原告办理产权过户登记并支付26,000元违约金。2018年9月10日，修水法院作出（2018）赣0424执908号执行裁定书，将商铺过户至原告名下。原告与被告万修、匡团香签订购买合同不久，于2012年2月25日将商铺出租给朱木希、朱作霖做生意，并收取租金至今。2020年10月，原告接到法院传票，才知道被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英于2015年9月17日也签订了《售房协议书》，被告万修、匡团香将卖给原告的铺面再次转卖给被告万勇军、任泽英，并于2016年已将房屋过户至被告万勇军、任泽英名下。原告认为，被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英的买卖及过户行为，是恶意串通，应依法确认合同无效并撤销产权登记，故诉至法院。被告万修、匡团香辩称，其与原告于2011年2月18日签订买卖属实，与被告万勇军、任泽英不存在买卖关系。被告万修与被告万勇军是叔侄关系，2015年9月17日，双方签订买卖合同，一楼面积500余平方米，被告万修、匡团香将其中405平方米卖给被告万勇军、任泽英，总价400万元，并不包含被告万修、匡团香卖给原告的铺面。被告万修因一直在外，导致无法办理过户登记。后来在被告万修与被告万勇军办理产权过户时，过户至被告万勇军名下。被告万勇军、任泽英辩称，与被告万修、匡团香不存在恶意串通行为，原告要求确认合同无效没有事实和法律依据。被告万勇军、任泽英与被告万修、匡团香签订的房屋买卖合同合法有效，且已作产权变更登记，于2016年7月21日取得了诉争房产的所有权。万勇军、任泽英作为善意民事主体，不能因他人的过错导致权利受损，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告匡英雄与万先锋，被告万修与匡团香，被告万勇军与任泽英均系夫妻关系，被告万修与被告万勇军系叔侄关系。2011年2月18日，被告万修以金龙置业有限公司的名义与原告匡英雄签订《商品房买卖合同》，合同约定：将渣津镇龙西大道81号1号铺中从后面算起2号商铺，面积约29平方米，以130,000元的价格卖给原告匡英雄、万先锋，付款方式为第一次付订金20,000元，到2011年底付满60,000元，2012年上半年付50,000元，年底付清，若不付清则以月利率1.5%计息，并约定在180日内办理产权登记。被告万修于2011年12月29日，取得渣津镇津龙西大道81号1号铺、二层的产权登记。2012年2月25日，被告万修与案外人朱作霖、朱木希签订《商铺租赁合同》，被告万修将渣津镇龙西大道81号一层及二层租赁给案外人朱作霖、朱木希。租赁合同下方约定属于匡英雄部分铺面按300元/月计算租金，有被告万修和原告匡英雄签名，并约定属于原告的租金，在2015年之前由被告万修收取抵扣购房款，2015年之后归原告匡英雄。2014年10月3日，二原告与被告万修、匡团香签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告万修、匡团香应于2015年农历十二月29日前为原告办好产权登记，原告尚欠被告万修、匡团香的20,000元购房款，在签订补充协议时付10,000元，余下10,000元在交付产权证明时付清。二原告向被告万修、匡团香支付了办证费用，且约定被告万修、匡团香如违约则应承担商铺价格三倍的违约金。2015年9月17日，被告万修与被告万勇军签订《售房协议书》，协议约定：被告万修将其渣津镇龙西大道81号2号铺整体两层全部出售给被告万勇军，其中一楼面积约405平方米，二楼面积约553平方米，价格400万元。2016年7月21日，被告万勇军、任泽英取得了渣津镇龙西大道81号1号铺产权登记。因被告万修、匡团香一直未为二原告办理产权过户登记，二原告于2017年将被告万修、匡团香诉至本院，本院于2017年12月25日作出（2017）赣0424民初1011号民事判决书，判令被告万修、匡团香为原告办理产权过户登记并支付26,000元违约金。因被告万修、匡团香未履行判决义务，原告申请强制执行，本院于2018年9月10日作出（2018）赣0424执908号执行裁定书，将商铺过户至原告名下。经修水县房管局查询，原告匡英雄、万先锋依据本院于2017年12月25日作出（2017）赣0424民初1011号民事判决书取得的渣津镇津龙西大道81号2号铺产权登记［产权证号赣（2018）修水县不动产权第0015192号］，包含于被告万勇军、任泽英于2016年7月21日取得渣津镇龙西大道81号1号铺产权登记［产权证号赣（2016）修水县不动产权第0003739号］，即原告匡英雄、万先锋向被告万修、匡团香购买的29平方米商铺，已先前登记于被告万勇军、任泽英名下，是其产权一部分。由于产权重叠，本院（2017）赣0424民初1011号房屋买卖合同纠纷案件再审，再审（未结案）中引发本案纠纷。原告庭审中主张被告万勇军、任泽英与被告万修、匡团香的房屋买卖价格过低，远低于市场价格，未提交相关证据证明。被告万修庭审中表示，与原告签订的合同属实，与被告万勇军、任泽英签订的合同也属实，但是卖给被告万勇军、任泽英的铺面，并不包含卖给原告的铺面，因当时办理过户登记联系不到原告，被告万勇军承诺将房屋全部过户至其名下，日后再将原告的铺面过户至原告名下。但被告万勇军表示否认，被告万修为证明该事实，申请了证人卢某到庭作证，卢某表示万修曾告诉万勇军有一部分铺面卖给了本案原告，及将其他人的房产一并过户至万勇军如何处理的事宜。证人卢某作证时认可与被告万修是生意合作伙伴。以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《售房协议书》、《商铺租赁合同》、（2017）赣0424民初1011号民事判决书、产权登记证明、证人证言及当事人相一致的庭审陈述等在卷证实，且经庭审质证，足以认定。本案争议焦点是被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英签订的《售房协议书》是否构成恶意串通。本院认为，当事人签订合同、履行合同应遵循法律规定。《中华人民共和国民法典》第四条规定“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等”，第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。本案中，二原告与被告万修、匡团香以及被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英之间因签订合同而分别为合同相对方，法律地位平等，都有按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系的权利，同时按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第二百一十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依照上述规定，二原告与被告万修、匡团香以及被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英之间签订的合同，自合同成立时生效。被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英之间签订的合同，是否侵害二原告的利益。按照不动产物权变动规则，在二原告没有依法登记之前，二原告不能取得涉案房屋的所有权，所签订的不动产物权合同尚处于期待中，期待利益并未实现。同理，被告万修、匡团香与被告万勇军、任泽英之间签订的不动产物权合同，在没有依法登记之前，也不能取得房屋所有权。双方法律地位是平等的。取得房屋所有权，需要合同的履行。对于履行合同，关键在于房屋所有权人与谁履行。本案涉案房屋，被告万修、匡团香选择了与被告万勇军、任泽英履行合同并依法登记，物权变动已发生效力，造成二原告与被告万修、匡团香所签订的合同履行不能。对于合同不能履行，二原告可依据法律规定维护自身合法权益。本案原告主张四被告之间的买卖合同系恶意串通，主要理由是被告万修与被告万勇军系叔侄关系，出售的房屋价格过低，且购房款是分期支付，原告已经实际占有商铺，且被告万勇军购买被告万修的房屋时已经知晓该房业已出售。恶意串通一般具有以下两个特征：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益。被告万修、匡团香将房屋卖给原告后，又再次将房屋卖给被告万勇军、任泽英，主观上违背了诚实信用原则，存在恶意。被告万修、匡团香辩称在过户给被告万勇军、任泽英时，因联系不到原告，而被告万勇军承诺先过户至其名下，日后再将属于原告的房屋过户至原告名下，被告万修的行为虽不排除可能基于亲情信任，但有悖于交易习惯和生活常识，被告万修应当知晓过户至被告万勇军、任泽英名下的法律后果，其抗辩意见不予采信。叔侄关系不影响买卖合同的效力，只要价格适当即可，现有证据不能表明被告万勇军、任泽英向被告万修、匡团香购买的房屋，低于当时当地同类房屋价格，分期付款是购房中正常的交易支付方式，原告向被告万修、匡团香购买房屋的合同也是约定分期付款。原告现有证据不足以证明四被告之间存在恶意串通，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第一百五十四条、第二百零九条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告匡英雄、万先锋的诉讼请求。案件受理费100元（原告匡英雄、万先锋已预缴），由原告匡英雄、万先锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  孙晓波人民陪审员  晏承勇人民陪审员  童山清二〇二一年七月六日书 记 员  杨航宇