黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初4924号原告张建星，男，1984年8月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人孙雪峰，黑龙江泽言律师事务所律师。委托代理人杜尚丽，北京市泽文律师事务所律师。被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人张日红，女，职务经理。委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。委托代理人黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。原告张建星与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月1日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告承建的商品房一处，价格为826488元。2013年7月2日进户，被告依合同应当在商品房交付使用后180日内由其提供资料向产权登记机关备案办理权属登记，但被告没有履行该义务。被告应于2014年1月1日前办理房产证，被告至今没有履行其协助原告办理房屋产权证的义务，被告的违约行为给原告造成了严重损失。故原告诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金134056元（即按照已付购房款总额826488元，暂从2014年1月1日至2016年3月20日按中国人民银行逾期贷款利率计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，关于原被告房屋买卖合同纠纷一案，我们认为，被告在本案中不应承担办理产权证及逾期办证的违约金责任，原告的起诉毫无事实根据和法律依据，依法应予以驳回，现具体答辩如下：一、申请办理产权证的义务主体：本案中申请办理产权证的法定义务人为商品房的购买人原告，而非被告房地产开发商,这在《城市房地产管理法》中有明确的规定。二、颁发、核准产权证的权利主体：本案中产权证书的颁发、核准的权利人系政府的下设职能部门，即房屋产权登记机关，且产权证的取得时间是以产权登记机关核准登记的时间为准，系政府的具体行政行为，并不以被告的意志而转移。三、产权证办理过程中出卖人（被告）的义务：本案中在原告申请办理产权证到政府颁发、核准产权证的过程中，被告作为出卖人只需持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，本案中被告已将国家法律规定的，需要由被告提供的办理权属登记的“五证”，提交给产权登记机关备案，即履行了被告作为出卖人应尽的义务。四、不能办理产权证（或者按原告的说法产权证逾期办理）的原因：本案系政府规划调整的政府行为和部分业主解聘前期物业导致不具备社会评审条件，进而导致产权证不能办理，因此产权证不能办理并不是被告违约所致（具体原因将在法庭辩论时进行详细阐述）。五、违约金承担的事实基础和法律依据：本案中被告没有承担逾期办证的违约金的事实基础和法律依据，因为从上面第四点可知，不能办理产权证，系政府行为和个别业主的行为导致的，被告已履行了办理产权的协助义务、社会评审的申报义务，不存在违约的事实；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条1款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，而双方在《商品房买卖合同》第十五条亦对产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人承担违约责任；如因政府部门原因未办理完房屋产权证，则出卖人不承担责任。从上述法律规定可知，在被告没有违约事实的前提下，更无从谈起被告承担违约责任的法律依据。六、原告陈述违约金计算的问题，假设被告存在违约行为，被告认为原告的违约金计算也是存在问题。双方合同第15条明确约定：买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.08%向买受人支付违约金，并非按同期银行贷款利率。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款规定，合同没有约定违约金才适用该条款，而恰恰本案中关于违约金的条款在双方的合同中是有约定的，违约金过高或高低可以进行调整，但是要以实际损失为限，本案中原告没有提供其实际损失的任何证据，因此也就不存在所谓的违约金过高或过低进行调整的法律依据和事实根据。综上，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，无事实根据和法律依据，应依法驳回原告诉请。原告为证明其主张内容成立向本院提交证据及被告质证如下：证据一、2012年11月1日《哈尔滨市商品房买卖合同书》。证明1、被告将开发建设的位于壹品新境第6栋3单元14层1401号住房以826488元出售给原告。2、合同第15条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、被告在商品房交付使用后180天内，不履行备案义务，致使原告在规定时间内不能取得房地产权属证书的，按已付房款的0.08%向原告方支付违约金。合同约定的违约金只有921元，明显偏低，原告方请求参照人民银行逾期贷款利率计算违约金符合法律规定。4、合同第7条约定，原告方逾期付款的违约责任为日万分之二，原被告双方的主要义务的违约责任明显不对等，显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则，原告方请求参照人民银行逾期贷款利率计算违约金符合法律规定。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，双方签订的房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付后180日内持办理权属登记由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得房屋权属登记证书的，出卖人才承担相应的责任。如因政府部门原因未办理完房屋产权证的，则出卖人不承担责任。本案中，出卖人对办理权属登记仅具有协助义务，出卖人已将办理权属登记所需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案即已完成作为出卖人的协助义务，本案涉案工程因政府规划调整导致办证时间的延后，这系政府的具体行政行为，属于房屋买卖合同第十五条约定的因政府部门原因未办理完房屋产权证的，则出卖人不承担责任的情况，因此出卖人并不存在违约，更无需承担违约责任。证据二、2012年10月26日、11月1日的哈尔滨市商品房销售预收款专用票据三张，金额总计为256488元；办理了贷款57万。证明原告按合同约定全额给付的购房款826488元。被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据仅证明了缴费的问题与本案没有关联性。证据三、物业费票据一张。被告方在2013年7月2日将合同约定的住房交付原告使用，按合同约定，被告应在交付后180内完成登记备案，取得商品房销售许可证。被告对证据三真实性和证明问题均有异议，因为该票据是由案外人开具的，被告无法核实其真实性。即便该证据是真实的，但其证据证明问题有异议，该票据显示原告进户时间为2013年7月2日，但合同约定是交付使用后的180日内，该交付是法律意义上的交付并不是原告的实际进户日期，进户日期与商品房的交付是两个法律概念，现在该小区6号楼因政府规划调整建筑实体已经发生巨大的变化，相关手续正在审批和完善中，根据哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法第6-13条的规定，当时该楼并不具备法律意义上的交付条件，原告以实际进户日期来置换双方在合同约定法律意义上的交付概念是没有法律依据的，因此在该房屋不具备法律意义上交付条件的前提下，根本谈不上被告违反合同的约定，更谈不上承担逾期办证的违约责任。证据四、哈尔滨市房地产管理局的行政许可公示2份（2013年8月19日壹品新境小区规划销售许可证的公示、2016年4月14日对3、7、12栋颁布了销售许可证），该证据为复印件取自网络。证明原告没有取得房产权属登记证不是由于行政机关的不作为引起的，不符合双方合同约定的第15条因政府部门原因未办理房产证的承办人不承担责任。被告对证据四真实性无法确定，如果是真实的更恰恰证实了6号楼竣工备案证未能办理系政府原因导致的，因为3、7、12号楼施工许可证最迟的时间为2014年5月22日，到质量监督站备案时间为2014年9月9日，销售许可证颁布的时间是2016年4月14日，相比6、9、11号楼时间要早，因为6、9、11号楼施工许可证最迟的时间为2014年10月21日，备案的时间为远远迟于3、7、12号楼，按照3、7、12号楼政府审批的时间来看6、9、11号楼的销售许可证颁布时间也一定在2016年4月14日之后，故竣工备案证无法出具导致销售许可无法办理的原因系政府的原因，并不是被告的原因。被告为证明其主张内容成立向本院提交证据及原告质证如下：证据一、“五证”1、建设用地规划许可证（原时间为2010年10月11日，调整后的时间为2012年9月28日）；2、建设工程规划许可证（原时间为2010年10月11日，调整后的时间为2013年1月18日）；3、建筑工程施工许可证（原时间为2010年7月，调整后的时间为2014年10月21日）；4、国有土地使用权证；5、商品房销（预）售许可证（原时间为2010年11月9日，调整后的时间为2013年8月16日）。证明1、被告已向产权登记机关提供了备案所需的资料，完成了法律、法规规定和合同约定的办理产权的报备协助义务，被告无违约行为。2、从上述证件的时间及文号可以证实，因政府规划的调整导致其他证件审批手续时间延后，进而影响了被告向产权登记机关提供资料的时间，但并非被告责任；3、政府规划调整，导致本小区规划调整，从而导致五证需要变更，进而导致《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》第六条规定的条件也发生变更，导致社会评审的延后；4、办理竣工备案证的条件也与《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》第六条规定的条件相一致，因政府规划调整导致各种手续的审批和颁发的延后，竣工备案证办理时间亦延后，这是由政府具体行政行为导致的，而非出卖人违反合同约定所致。原告对证据一真实性无异议，对证明有异议。被告所称政府原因五证被收回需要重新核办，重新的五证发回被告手中是2014年10月21日。即使最后一个证发回时间是2014年10月21日也不影响被告承担违约责任，被告在2015年4月24日以承诺书的形式向壹品新境的业主作出承诺，被告没有按照承诺书履行应当承担的违约责任。证据二、规划调整文件（1、哈尔滨市人民政府关于对哈尔滨市城市部分地块控制性详细规划调整的批复-哈政综（2011）60号复印件；2、哈尔滨西客站地区建设办公室关于哈西地区壹品新境项目退让土地相关情况的函-哈西站建办函（2011）248号复印件；3、哈尔滨市城乡规划局关于壹品新境项目规划调整的请示-哈规呈（2012）34号复印件；4、变更行政许可决定书-哈建许变字（2014）第6号）。证明1、因政府用地规划调整，导致壹品新境项目用地规划调整，进而导致整个项目审批手续延期，相应的办理产权亦延后；2、整个项目审批手续因政府规划调整，征用被告部分建设用地，这系政府的具体行政行为，属于《民法通则》《合同法》中的不可抗力，对原被告都是免责的；3、政府部门在规划调整过程中，因涉及调整变更事项的不同，部分楼配合哈建许变字（2014）第6号-变更行政许可决定书可继续使用原建筑工程施工许可证，而本案所涉楼是在2014年10月21日重新颁发了新的建筑工程施工许可证，原证时间为2010年7月，期间变更审批到重新发证间隔了4年有余，这种审批和发证的过程均系政府行为，并非由被告掌控。原告认为证据二中3个文件是复印件，被告不能提供原件，原告不予质证。对变更行政许可决定书真实性及证明问题均有异议，无法考证真实性。被告举示该组证据与原告无关。证据三、社会评审文件（1、哈尔滨市建设工程竣工规划核实确认书复印件；2、建设工程竣工验收备案表复印件；3、环保预验收意见；4、小区建设项目变更的批复；5、壹品新境项目送证实电证明复印件；6、卫生监测报告评价单；7、供水验收；8、排水验收；9、供热合同；10、燃气用户开栓联合验收单；11、哈尔滨通信分公司验收报告；12、有线电视新建建筑物内暗埋配套工程验收报告；13、新建住宅小区庭院配套工程验收单复印件；14、物业管理维护服务合同复印件；15、公益性配套设施移交协议）。证明1、证明该项目社会评审因政府规划、个别业主解聘前期物业，导致评审条件缺失，评审时间延后，被告除去上述两个原因外，已经具备了进行社会评审所需要的由被告提供的所有材料；2、证明被告已按市政府的规定履行了社会评审的申报义务；3、这些社会评审所需要的材料，也是工程竣工备案证所需要的文件，而这些文件是办理预转销的前提。原告对证据三中复印件的文件真实性有异议，不予质证。对证明问题有异议，被告称导致社会评审没有下来是因为原告解聘物业公司，但被告并没有提供相关证据证明不了被告所要证明的问题。证据四、部分业主解聘前期物业的文件（1、2015年7月15日公告复印件；2、2015年7月18日公告复印件；3、关于解聘物业并重新招聘物业的情况说明复印件）。证明1、证明部分业主解聘前期物业，预办理既有物业招投标，但至今没有完成，现在的物业系代管状态；2、证明因为部分业主解聘前期物业公司，新的物业没有招到，以至于原本符合社会评审的小区，现因社会评审所需材料缺失（物业服务合同），而不符合社会评审，无法办理“预转销”，产生的直接结果就是无法办理产权；3、证明部分业主解聘前期物业之前，该小区产权手续业主正在办理之中，解聘后，导致正在评审审批的6、9、11、AB栋无法办理产权，其他10余栋至今仍在办理产权；4、证明上述部分业主解聘前期物业公司是发生在原告所述《哈尔滨市新建住宅交付使用管理办法》废止之前的，该管理办法是否已取消仍需要核实，但是办理社会评审所需的条件也正是办理竣工备案证所需的条件，社会评审通过了，竣工备案证也就可以办理了，因此产权手续现在不能办理，不是被告的责任，而是因部分业主的自身行为导致的。原告认为证据四真实性有异议，该组证据为复印件不予质证，被告所称业主解聘原无业公司，解除物业公司是需要法定条件的，不是个人所决定的，是按照法定条件才能通过的，被告所称社会评审没有通过是因为业主解聘物业公司是没有依据的。证据五、哈尔滨市新建住宅交付使用社会评审意见书-哈房-20140。证明被告对该小区业主的产权办理过程中的协助、报备义务已实际履行。具体通过3.7.12栋可以看出，该小区的业主解聘物业前，是完全具备办理产权的条件的，仅是因为6、9、11、AB栋规划调整时间滞后，导致社会评审时间也滞后，正是在这几栋楼社会评审期间，部分业主解聘了前期物业导致了社会评审条件缺失。原告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议。质证意见同证据四，被告提供的该证据不含原告所在的6号楼。证据六、哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第726号民事判决书（复印件）、（2014）外民二初字第866号民事判决书（复印件）。证明该判决已生效，该份判决与本案所涉及的事实基本上是相同的。认定只要开发公司向登记机关提供五证进行申报，即开发商履行了协助报备的义务。这里包括法律上的和合同约定的。因社会评审未通过不可归责于开发公司。产权证办理的条件是，哈尔滨市政府社会评审设置了一个前提条件就是社会评审，所以导致了哈尔滨市这几年关于产权证办理时间拖延不能及时颁发产权证。而且据被告了解，现在市政府重新论证社会评审的必要性，但是现在阶段社会评审还未取消。原告对证据六有异议，系复印件与本案无关不予质证。本院认为，原告出示的证据真实有效，本院予以采信。对于被告出示的证据一，原告对其真实性无异议，故对于被告出示的证据一的真实性予以采信；对于被告出示的证据二，因该规划调整文件系复印件，原告对其真实性提出异议，故对于证据二的真实性不予采信；对于被告出示的证据三，原告对证据三中无法提交原件的证据有异议，故对于证据三中无法提交原件的证据的真实性不予采信，对被告提交原件的证据，本院对其真实性予以采信；对于被告出示的证据四，原告对其真实性提出异议，因该证据系复印件，故本院对证据四的真实性不予采信；对于被告出示的证据五，原告对其真实性无异议，故对于被告出示的证据五的真实性予以采信；对于被告出示的证据六，因该证据与本案无关，故对于该证据不予采信。本院经审理，依法查明以下事实：2012年11月1日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》。合同约定，原告购买被告开发的位于南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口（壹品新境），购房款为826488元，被告为原告开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，收款人为被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。原、被告双方于2013年7月2日办理进户手续。被告已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，被告未向本院出示证据证明其已取得涉案6号楼的竣工备案证、销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告理应按照合同约定在规定的期限内协助原告办理房屋权属证书，即自2013年7月2日交付房屋后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付6号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，被告提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。本院认为，根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第9条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，被告于2013年7月2日将房屋交付原告使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，被告明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付原告，即应承担因此而产生的法律责任，故被告提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后的主张。本院认为，通过被告出示的证据可以认定政府规划调整的是壹品新境小区A块地3、6、7、12栋楼以及B块地AB号楼，庭审中被告承认政府规划调整的A块地3、7、12栋楼均可办理房屋所有权证，而本案涉及房屋所在的6号栋楼亦应该符合办理产权登记等相应手续，故本院对被告的此项抗辩主张亦不成立。关于被告逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，本院认为，根据原、被告双方合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告应向原告支付已付房价款的0.08%的违约金。原告主张约定的违约金过低，要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，按已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定是在合同没有约定违约金的情况下予以适用，而本案中原、被告双方对违约金的计付方式予以明确约定，故本案不适用该司法解释的规定。但因合同约定的迟延过户违约金过低，故本院依据原告的请求，酌情参照中国人民银行同期活期存款利率计算迟延过户违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张建星逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年1月1日至2016年3月20日，以全部购房款826488元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2981元，由被告负担145元、原告负担2836元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘立颖人民陪审员  王丽梅人民陪审员  陈淑华二〇一六年十二月十五日书 记 员  周洋洋