上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10811号原告：吴国栋，男，1980年2月28日出生，蒙古族，户籍所在地上海市青浦区。被告：浙江众安建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：周世安，执行董事。委托诉讼代理人：杨立洲，浙江湘湖律师事务所律师。第三人：王军炜，男，1973年2月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市横店镇中兴联村下朱。原告吴国栋诉被告上海浙江众安建设集团有限公司(下称“众安公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年7月3日第一次公开开庭进行了审理，原告吴国栋、被告委托诉讼代理人杨立洲到庭参加诉讼。为查明事实，本院依法追加王军炜为本案第三人参加诉讼。2020年8月26日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告吴国栋、被告委托诉讼代理人杨立洲、第三人王军炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国栋向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告支付原告逾期付款违约金人民币(以下币种均为人民币)19,320元；2、判令被告支付原告合同根本性违约金12,400元；3、判令被告支付原告房屋占有使用费(按照月租金2倍标准，自2020年2月29日起算至被告实际腾退之日止)；4、判令被告停止占用房屋，及时按照原合同约定交还房屋。事实和理由：2018年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下称“系争房屋”)，租期为2年，自2018年12月29日至2020年12月28日；月租金6,200元，按三个月一期支付，每期租金支付时间应按每期首月5日前支付，首期租金应于2019年1月5日前支付；如逾期支付租金，则每逾期一日，按照日租金的一倍支付逾期违约金；逾期超过十日，除如数不交租金逾期违约金外，视为被告擅自解除合同，须按合同约定承担违约责任；如任何乙方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。但在合同履行过程中，被告多次迟延支付租金，并在2020年2月28日函告原告解除合同。被告的上述行为显属违约，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告浙江众安建设集团有限公司辩称：原告诉请无事实及法律依据，故不同意原告的诉讼请求。1、原、被告于2018年12月28日签订租赁合同后，系争房屋一直由被告当时的上海办事人员王军炜实际居住使用；2020年2月28日被告从自身公司发展考量，也由于疫情影响，且王军炜已于2019年12月离职等因素，发函给原告，要求提前至2020年2月29日退租，之后也一直与原告就后续问题进行沟通，但未达成一直意见；2、被告已支付了提出退租前所有的租金，即便存在逾期的问题，合同约定的每日按日租金一倍的标准计算明显过高，请求法院根据实际情况予以减少，建议以LPR的标准进行计算；该部分的违约金如按照LPR计算，同意用已支付的保证金予以扣减；3、关于解约违约金12,400元以及房屋占用费，从原告提供的计算明细可看出，原告认可被告在2020年2月28日提出退租，并从2020年2月29日开始主张房屋占用费，说明原告认可双方租赁合同于2020年2月28日解除；合同解除后原告接受了王军炜以个人名义于2020年3月14日支付的租金，应视为王军炜与原告建立了新的租赁关系，故不存在被告根本性违约以及还需支付房屋占用费的依据，也没有给原告造成任何的损失。第三人王军炜述称：租金虽有延迟支付，但是经过原告同意的。经开庭审理查明：系争房屋登记在吴国栋名下。2018年12月28日，吴国栋(甲方、出租方)与众安公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为2年，自2018年12月29日起至2020年12月28日止，租金每月6,200元，每三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年1月5日前付清，以后每期租赁支付时间应按每期首月5日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按照日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过十日，除如数不交租金逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，乙方需按照本合同第九条承担违约责任；乙方应在本合同签订后5日内，向甲方支付定金6,200元，待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为租赁保证金；乙方需支付给甲方租赁保证金6,200元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付；除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日，租赁保证金全额无息退还乙方；未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方需按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；本合同生效后，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，吴国栋将房屋交付众安公司使用，由王军炜实际居住至今；众安公司向吴国栋支付租金至2020年3月31日，并支付保证金6,200元。2020年2月28日，众安公司函告吴国栋，内容为：今年以来，受当前疫情的严重影响，我司调整了上海业务的布局，继续租赁房屋已无现实需要，也将给我司造成不必要的损失。因此，公司经研究决定提前退租，自2020年2月29日起不再租用你的房屋，我司将按照《房屋租赁合同》的约定承担相关责任。仅特此函告，一则对由此给你带来的不便表示抱歉，希望能否得到你的理解；二则也能够使你有所提前安排，及时止损，以防止损失的扩大。同时，我司向你表示，代表公司签订《房屋租赁合同》的王军炜已不是我司员工，已与我司没有任何关系。审理中，吴国栋与众安公司一致确认案涉租赁合同于2020年2月28日解除。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，房地产权证、房屋租赁合同、函、付款凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、合同履行过程中，被告未能按约支付租金，每期租金支付均存在迟延情形，故根据合同约定，应按照日租金的一倍向原告支付逾期违约金；2、被告逾期支付租金达到合同约定期限，案涉合同因被告提前解约导致无法继续履行，故原告有权解除案涉合同，并要求被告支付解约违约金；3、合同自2020年2月28日解除后，被告未将系争房屋返还给原告，王军炜仍在系争房屋内居住，而由于原、被告之间纠纷未处理完毕，原告也未与王军炜签订租赁合同或达成房屋租赁的合意，故被告应将系争房屋返还原告，并按照合同约定向原告支付两倍租金标准的占有使用费。为此，原告提供函件及电子邮件、录音等作为证据。被告对原告提供的函件及电子邮件的真实性无异议，对录音不予认可，同时被告认为：1、上述函件均是在2020年2月28日后发送的，主要内容是退租之后的后续事宜处理问题，而并非原告催促被告履行合同；其中3月3日函件中原告提到2月19日就知道王军炜已经离职并经王军炜确认，而且已经有意思表示王军炜想以个人名义继续居住系争房屋的内容；这些函件与之后王军炜于2020年3月14日向原告支付租金相结合，及双方沟通中原告表示可以同王军炜订立租赁合同的说法，说明原告与第三人王军炜已经于原被告合同解除后达成了新的租赁关系，故不存在被告根本性违约及需支付占用费的情形，也未给原告造成任何损失；2、在2020年2月21日发送的邮件中原告认可被告不存在欠付租金的事实，故对原告主张的逾期支付租金违约金不予认可；即使需支付违约金，原告主张的计算标准过高，请求予以调整至LPR作为计算标准，且应先行用保证金予以抵扣。为此，被告提供邮件发送详情作为证据。原告对被告提供的上述证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。第三人表示原告提供的函件及电子邮件与其无关，对录音真实性无异议；对被告提供的邮件发送详情真实性无异议。同时，第三人表示其所支付的租金均为代被告支付，且未与原告就系争房屋租赁达成新的合意。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原、被告均确认案涉合同于2020年2月28日解除，故被告租金应支付至2020年2月28日的租金，并在合同解除后腾退系争房屋。合同约定，被告应于2019年1月5日前支付首期租金并于每一个租赁期首月5日前支付该期租金，但结合双方提供的付款凭证显示，被告确实存在迟延支付租金的情形，故对原告主张的逾期付款违约金，本院予以支持。对于违约金的计算标准，原告主张按照日租金的一倍进行计算，被告表示过高，要求法院调整至LPR标准，综合考虑合同履行状况、当事人过错程度、原告的实际损失等因素，本院酌定逾期付款违约金按照日万分之五的标准进行计算。原告诉请的合同解除违约金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告未将系争房屋腾退并返还原告，且未提供证据证明原告与第三人之间已形成新的租赁合同关系，故被告负有腾退并返还系争房屋的义务，并应向原告支付占用费。至于占用费的标准，原告诉请按照2倍租金标准计算，无合同依据，故对该标准本院不予认可，本院认定被告应按照合同约定租金标准即每月6,200元向原告支付占有使用费至实际腾退之日止。双方均同意保证金6,200元在本案中一并处理，本院予以认可，现合同解除，原告应在被告腾退并返还房屋后将保证金6,200元退还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江众安建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并交还给原告吴国栋；二、被告浙江众安建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国栋逾期付款违约金654.40元；三、被告浙江众安建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国栋合同解除违约金12,400元；四、被告浙江众安建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国栋房屋占用费(按照每月6,200元的标准，自2020年4月1日起算至实际腾退返还之日止)五、原告吴国栋应于被告浙江众安建设集团有限公司腾退并返还上述房屋当日退还被告浙江众安建设集团有限公司保证金6,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,876.40元，减半收取计938.20元，由原告负担410元，被告负担528.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年十月十五日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。