辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初7696号原告：宋阳，男，1981年11月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：徐泽，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：谯楠，辽宁邦言律师事务所律师。原告：陈菲，女，1981年10月9日出生，满族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：徐泽，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：谯楠，辽宁邦言律师事务所律师。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码：91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，该公司经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，该公司法务。被告：沈阳住房公积金管理中心，住所地沈阳市沈河区惠工街161号，统一社会信用代码：122101004105773635。负责人：唐玉辉，该中心主任。委托诉讼代理人：肖瑶，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告宋阳、陈菲诉被告辽宁京丰置业有限公司、沈阳住房公积金管理中心商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告宋阳、陈菲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告京丰置业签订的商品房买卖合同（合同备案编号E1801031415），房屋总价款1128857元（含有2万元团购费）。2、解除原告与被告公积金中心签订的《个人住房公积金贷款合同》、《房地产抵押合同》。3、被告京丰置业返还原告房屋首付款528857元、契税损失10560.54元并赔偿损失暂计1000元（从2018年3月31日至实际付清之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心利率计算）。4、被告京丰置业返还原告已还贷款142208.4元。5、被告京丰置业返还被告二公积金中心《个人住房公积金贷款合同》、《房地产抵押合同》项下剩余贷款510849.92元。6、被告京丰置业和被告公积金中心配合原告办理撤销涉案房屋合同的备案及抵押手续。以上总计：1140417.54元。7、被告京丰置业承担诉讼费。事实和理由：2018年3月31日原告购买了被告出售的沈阳恒大世界城项目房屋，双方签订了商品房买卖合同（合同备案编号E1801031415），涉案房屋位于沈阳市和平区南京北街36-3号3212房屋，房屋建筑面积为71.47平米，总价为1128857元，付款方式公积金贷款方式。合同签订后原告向被告京丰置业支付了首付款528857元，后被告公积金中心于2018年4月17日发放了贷款60万元。至此被告京丰置业收到了全部房款1128857元。商品房买卖合同约定被告京丰置业应于2019年6月30日向原告交付涉案房屋，但由于其资金问题不能按照商品房买卖合同约定按时开发建设涉案房屋并交付。交房时间也是一拖再拖，在2019年9月29日原告无奈与其签订了逾期交房和解协议。该协议约定被告京丰置业交房时间变更为2021年4月30日，但截止至起诉日，被告开发建设的房屋停工一年以上时间，以自己的行为表明不履行合同的主要义务，迟延履行开发建设违约致使房屋买卖合同不能实现。已经不可能在2021年4月30日按期交房。综上所述，为了维护原告合法权益，诉至贵院，请贵院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：第四项诉讼请求金额变更为146141.33元，第五项诉讼请求被告京丰置业返还被告公积金中心《个人住房公积金贷款合同》、《房地产抵押合同》项下剩余贷款510849.92元，金额变更为508027.54元，被告承担利息，利息按照个人住房公积金贷款合同约定的计息方法计算，增加两项诉讼请求，判令被告承担保全费，请求被告支付原告逾期交房违约金26834.34元。被告辽宁京丰置业有限公司辩称：同意解除双方签订的商品房买卖合同，但原告要配合被告办理合同撤销备案手续及抵押手续，同时原告要出具公积金贷款中心的结清证明后予以退还购房款，由于双方签订了逾期交房和解协议，该协议签订后被告方支付给原告方赔偿金47459元，该笔赔偿金是因为原告方想继续履行合同的基础上予以支付，现原告方要求解除合同，该笔赔偿金应予扣除，原告要求的契税损失并不属于本案的受理范围，其在解除合同后可向税务机关申请退税，该笔损失不应由被告承担，原告要求利息损失及违约金赔偿，属双重计算损失，根据合同约定即使因逾期交房要解除合同，被告也仅需按照合同约定支付已付购房款2%的违约金，不应该再支付利息。原告的第二项诉讼请求与被告一无关，其应自行与被告二解决，即使原告要求被告一偿还剩余贷款，被告一也不同意按支付利息。被告沈阳住房公积金管理中心辩称：同意解除合同，但需对欠还公积金部分予以清偿。同意由被告一返还剩余本金及利息（利息以被告二系统计算数额为准，系统严格以合同为标准），如果被告一不能如期履行上述给付义务，被告二有权对案涉房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，请求原告对上述债务承担连带责任，直至清偿完毕，被告二同意撤除抵押手续。经审理查明，2018年3月31日，原告（买受人）与被告辽宁京丰置业有限公司（出卖人）就位于沈阳市和平区南京北街36-3号32-12，建筑面积71.47平方米房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031415），约定内容为：第四条房屋总价款为1108,857；第六条付款方式及期限买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币508,857元，贷款金额即人民币600,000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起60日内付清；第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2017年11月12日、2017年12月16日分别向被告支付20,000元（定金）、488,857元。庭审中，原告另提交一张2017年11月12日支付被告20,000元款项的POS购物单。2018年4月4日，原告（甲方、借款人、抵押人）与被告沈阳住房公积金管理中心（乙方、贷款人、抵押权人）、被告辽宁京丰置业有限公司（丙方、保证人）签订《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043），约定甲方向乙方借款600,000元用于购买沈阳市和平区南京北街36-3号32-12，建筑面积71.47平方米房屋房产，借款期限自2018年4月4日至2036年4月3日止，乙方将贷款直接划入丙方盛京银行沈阳分行营业部指定账号。2018年4月17日，沈阳住房公积金管理中心将贷款600000元转入被告辽宁京丰置业有限公司账号03×××31名下。2018年4月11日，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押登记期限2018年4月4日至2036年4月3日。2020年7月25日，原告向税务机关缴纳购买案涉房产的契税10,560.54元。截止本案最后一次法庭辩论终结前，案涉房产尚未交付使用。另查明，2019年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，约定……乙方认可并理解上述情况，为维护甲乙双方的合法权益，双方就商品房延期交付一事，经平等协商，达成以下协议：……二、预计交房日期经甲方重新核定工程计划，预计标的房屋交房时间为2021年4月30日，该日期为暂估，不构成甲方关于交房时间的承诺，具体以甲方公告日期/实际交房日期为准。三、违约责任（一）违约金的计算甲、乙双方一致同意，将原协议约定的逾期交房违约金计算标准统一变更为乙方已付购房款总金额*万分之一/日*乘以实际延期天数。（二）违约金的支付。1、在2019年9月1日之前已发生逾期交房的业主，甲方按如下方式支付违约金：（1）本协议生效之日起三十日个工作日内，甲方将截止2019年8月31日已产生的违约金6,875元一次性支付给乙方；（2）从2019年9月1日起至实际交房之日止的期间内，甲方在每6个自然月期满后三十个工作日内向乙方支付一次本期间产生的违约金；（3）实际交房之日起三十个工作日内，甲方向乙方结清全部违约金……四、双方义务（一）乙方理解并接受所购买房屋延期交付事宜，对甲方逾期交房事实不再有任何争议和纠纷，除本协议第三条约定的违约金支付义务外，不得以任何理由、任何方式向甲方及恒大地产（包括但不限于恒大地产集团有限公司及其关联方）主张其他任何权利，包括但不限于诉讼、仲裁、上访、向政府举报、投诉、举行集会、示威或采取其他任何影响甲方或恒大地产及旗下项目正常运营的行为，通过媒体、自媒体、社会平台或其他方式披露本协议相关信息或散布对甲方或恒大地产不利的言论。否则甲方要求乙方退还全部违约金并赔偿人民币50万元。赔偿金额不足以弥补甲方或恒大地产损失的，甲方有权要求乙方补足……。后被告辽宁京丰置业有限公司向原告支付逾期交房违约金47,459元。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、个人住房公积金贷款合同、增值税发票，银联刷卡联，沈阳住房公积金贷款凭证，住房公积金个人贷款还款情况表及住房公积金管理中心还款计算表、增量房申报表、关于世界城项目逾期交房和解协议等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031415）、《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）是否解除一节。原告与辽宁京丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。辽宁京丰置业有限公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定,辽宁京丰置业有限公司现已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。庭审中,辽宁京丰置业有限公司亦同意解除合同,因此《商品房买卖合同》应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,原告与沈阳住房公积金管理中心、辽宁京丰置业有限公司签订的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）同时解除。二、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司退还房屋首付款、已偿还贷款本金、已付银行贷款利息及上述款项的利息、违约金是否成立一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后,辽宁京丰置业有限公司应向原告退还首付房款508,857元，并赔偿原告已偿还贷款本金、已付银行贷款利息（以银行系统数据为准）及违约金，依照合同约定，违约金的计算方式为：以首付房款508,857元与原告已偿还银行借款本金之和为基数，按照2%计算。关于原告主张2017年11月12日支付被告20,000元款项亦为涉案房屋购房款，房款总价1,128,857元一节。2018年3月31日《商品房买卖合同》约定房屋总价款为1,108,857元；关于付款方式及期限约定“买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币508,857元，贷款金额即人民币600,000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起60日内付清”，本案原告分别于2017年11月12日、2017年12月16日分别向被告支付20,000元（定金）、488,857元合计首付款508，857元，2018年4月17日原告向公积金贷款600,000元。现原告提出2017年11月12日支付被告20,000元款项亦为涉案房屋购房款的主张与合同约定付款方式及后期贷款数额明显不符，原告无证据证明该笔款项系为涉案房屋所交纳，且庭审中被告不予认可，对于原告的该项意见，本院不予采信。三、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司偿还剩余的贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中,原告与沈阳住房公积金管理中心、辽宁京丰置业有限公司签订的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》生效后，沈阳住房公积金管理中心已履行支付借款的义务。当《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》被解除后,辽宁京丰置业有限公司应向沈阳住房公积金管理中心返还《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》项下的剩余借款本息；待辽宁京丰置业有限公司清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余本息等债务后，原告及沈阳住房公积金管理中心应协助撤销《商品房买卖合同》的备案登记及案涉房屋上的抵押登记。四、关于原告主张的要求被告协助办理退契税。根据现行政策法规，如买卖双方解除商品房买卖合同，原告可自行到税务机关办理退税手续，故对该项诉请本院不予支持。五、关于被告提出的已支付逾期交房违约金应予以扣除意见。2019年9月29日，原告（乙方）与被告辽宁京丰置业有限公司（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，双方就合同继续履行、支付逾期交房违约金作出相关约定，现原告要求解除买卖合同，依照和解协议约定，原告应返还所收取的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈菲、宋阳与被告辽宁京丰置业有限公司于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031415）；二、解除原告陈菲、宋阳与被告沈阳住房公积金管理中心、被告辽宁京丰置业有限公司于2018年4月4日签订的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈菲、宋阳购房首付款508,857元；四、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋阳、陈菲已向沈阳住房公积金管理中心偿还的《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）项下的借款本息（具体金额以系统数据为准)；五、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋阳、陈菲违约金：以首付房款508,857元与原告陈菲、宋阳已偿还《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）项下的借款本金之和为基数，按照2%计算；六、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还沈阳住房公积金管理中心《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）项下的剩余借款本息（具体金额以系统数据为准)；七、自《沈阳住房公积金管理中心个人住房公积金贷款合同》（合同编号：110318002043）项下的借款本息清偿完毕之日起十五日内，原告陈菲、宋阳、被告沈阳住房公积金管理中心协助被告辽宁京丰置业有限公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号：E1801031415）的备案登记、撤销沈阳市和平区南京北街36-3号32-12房屋的预售商品房抵押权预告登记；八、原告宋阳、陈菲于本判决生效之日起十日内返还被告辽宁京丰置业有限公司已支付的逾期交房违约金47,459元；九、驳回原告陈菲、宋阳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，064元，减半收取7，532元，保全费5，000元，均由被告辽宁京丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 宋昱昊二〇二一年九月十日法官助理 杨欣彤书 记 员 赵文文本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。