江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3号原告：淮安五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830699311928T，住所地淮安市盱眙县甘泉西路3号。法定代表人：俞建东,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。被告：汤连清，男，1961年8月1日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：张来华，女，1964年12月20日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：汤连清，系杨来华丈夫。被告：李素芹，女，1983年4月11日出生，住淮安市盱眙县。被告：程代军，男，1983年2月23日出生，住淮安市盱眙县。被告：樊敏，女，1985年9月17日出生，住淮安市盱眙县。被告：芮洪波，男，1977年5月27日出生，住淮安市盱眙县。被告：张伏友，男，1976年9月20日出生，住淮安市盱眙县。被告：滕飞，男，1991年2月26日出生，住淮安市盱眙县。被告：滕兆亮，男，1988年10月18日出生，住淮安市盱眙县。被告：杨乃香，女，1969年9月20日出生，住淮安市盱眙县。被告：何玉斌，男，1975年7月21日出生，住淮安市盱眙县。被告：刘志华，男，1979年4月8日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：王浩，男，1982年8月1日出生，汉族，住淮安市盱眙县。被告：史康成，男，1969年8月5日出生，汉族，住扬州市宝应县。上述被告3-14共同委托诉讼代理人：刘春生，广东连越律师事务所律师。原告淮安五环房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称五环公司）诉被告汤连清、张来华、李素芹、程代军、樊敏、芮洪波、张伏友、滕飞、滕兆亮、杨乃香、何玉斌、刘志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员戴永明适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告五环公司委托诉讼代理人杨秀志、被告汤连清、张来华，被告李素芹、程代军、樊敏、芮洪波、张伏友、滕飞、滕兆亮、杨乃香、何玉斌、刘志华共同委托诉讼代理人刘春生到庭参加了诉讼。2020年3月23日，原告五环公司向本院申请追加张岩辉、王浩、史康成作为本案被告参加诉讼，本院经审查依法追加王浩、史康成作为本案被告参加诉讼。后本案因原、被告双方争议较大，转为普通程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告五环公司委托诉讼代理人杨秀志，被告李素芹、程代军、樊敏、芮洪波、张伏友、滕飞、滕兆亮、杨乃香、何玉斌、刘志华、王浩、史康成共同委托诉讼代理人刘春生到庭参加了诉讼，被告汤连清、张来华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五环公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告汤连清签订的五环中央公馆商铺租赁合同（合同编号：2014-7-77）；2、判令被告汤连清支付拖欠的商铺租金（含逾期既得利益计1580846元）并支付违约金(其中200000元租金自2018年12月19日起按日万分之五计算至2019年1月18日止，自2019年1月19日起按日千分之一计算至实际履行之日止；其中752188元租金自2019年7月2日起按日万分之五计算至2019年8月1日止，自2019年8月2日起按千分之一计算至实际履行之日止)；3、判令被告汤连清、张来华返还向次承租人超出出租人应收租金部分的溢价暂计10000元；4、判令所有被告对装潢设施（包括新增固定楼梯、隔墙、窗、灯具、地板、地砖、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）不得拆除、损坏的情形下，立即搬离其租赁的房屋；5、判令被告李素芹、程代军、樊敏、芮洪波、张伏友、滕飞、滕兆亮、杨乃香、何玉斌、刘志华、王浩、史康成支付逾期腾房占有使用费，自判决解除合同之日起至实际搬离之日止，按房屋日租金0.75元/平方米计算。事实和理由：被告汤连清、张来华系夫妻关系。被告汤连清为了家庭生活、经营需要，租赁原告五环中央公馆8、22、23、24号楼东面沿街商铺共35间（建筑面积为5995,63平方米），从事国内知名建材、家具经营使用。双方于2014年7月22日签订商铺租赁合同约定，房屋租赁期限自2014年7月22日起至2020年12月22日止。2014年7月22日至2015年7月21日，第一年租金为161.6425万元；第二年租金226,8147万元；第三年租金291.9868万元；第四年租金330,8790万元;如乙方守约经营满四年，第五年和第六年不计租金。如因乙方违约，保证金不退，且第五、六年租金不予免除，其租金标准按第四年租金标准330.8790万元/年支付。合同履行过程中，承租人不仅未依约交纳保证金，且经原告多次催缴承租人均未支付到期租金。2017年3月27日，原告考虑承租人的困难情况，租赁双方对付款方式作出适当调整约定，自2016年7月22日至2017年7月21日（第三年)租金200万元，于2017年7月1日前付清；自2017年7月22曰至2018年7月21日（第四年）租金180万元，于2018年7月1日前付清；自2018年7月22日至2019年7月21日（第五年）租金180万元，于2019年7月1日前付清；剩余租金62.8658万元于2019年12月18日前一次性付清，事后承租人仍未依约履行。2018年4月3日，租赁双方对租金进行结算并再次达成补充协议约定，2017年租金尚有1052188元未支付，于2018年7月1日前付清；2018年租金尚有1452188元，于2018年12月18日前付70万元、2019年7月1日前支付752188元，剩余未付628658元，于2019年12月18日前付清。如承租人未能按期支付，按未付租金的日万分之一支付违约金；如超过一个月后未付，按未付租金的日千分之一支付违约金，如超过二个月，甲方有权提前解除合同。并按租赁合同和补充议追究相应经济责任。事后承租人仍未依约履行付款义务，并经原告多次上门催收未果。原告获知承租人将部分承租商铺在未经出租人同意的情形下转租给次承租人，原告于2019年11月18日向承租人及次承租人书面通知解除租赁合同，并责令搬离租赁房屋，均未得到承租人及次承租人的答复。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告汤连清、张来华共同辩称，对租金1528658元租金无异议。对违约金计算有异议，其中有个15万元保证金已冲抵房屋租金。我方不同意解除合同，因为还有最后几个月到租期。在原告未正式通知时，转租的商铺经营者仍然在履行，并收取了租金。对尚欠原告租金部分，我方已经在变卖自己的固定资产来偿还原告，且我的房屋已经被原告进行了保全。其他费用不予认可。另张来华未在租赁合同中签字，也未参与后期的经营，所以张来华不应承担责任。被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华共同辩称，1、不同意解除原告与被告于汤连清的租赁合同，我们向汤连清承租房屋已经明确得到原告的同意，原告并在我们与汤连清的转承租合同中加盖公章；我们已经向汤连清支付租金；原告向我们发放告知函要求我们与汤连清另行协商转租事宜，表明原告再次确认我们与汤连清之间的合同关系；2、关于租金部分，是原告与汤连清之间的租赁合同关系，与我们无关；从法律的角度，原告的请求不明确，不能含糊既有租金又有违约金的计算，虽有补充合同的约定，但明显过高；3、我们与汤连清的合同，得到原告的确认和同意，是合法的，不存在溢价给原告；4、要求继续履行合同，我们合法占有房屋，不存在逾期占有费用；被告程代军、樊敏共同辩称，我们没有签订转租合同，我们不是本案适格被告，其他同被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华辩称意见。被告史康成、杨乃香共同辩称，我们是夫妻关系，当时合同是史康成与被告汤连清签的转租合同，其他同被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华辩称意见。被告滕兆亮辩称，我的合同是何玉斌签的，他签了两份合同，一份是我的，我不是本案适格被告，其他同被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华辩称意见。被告王浩辩称，我是从案外人孙丽手里转租来的。合同、营业执照、收据，都有原告公司盖章，其他同被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华辩称意见。本院经审理查明的事实如下：2014年7月22日，原告五环公司作为出租方(甲方)与被告汤连清作为承租方（乙方）签订一份《五环中央公馆商铺租赁合同》（合同编号为：2014-7-22），合同约定：甲方出租给乙方的商铺主要情况为坐落五环中央公馆8#、22#、23#、24#楼东面沿街商铺共35间(以下简称租赁房屋)，建筑面积5995.63平方米，装修情况为毛坯（无楼梯），水电情况为通水、通电。签订本合同前，乙方对租赁房屋结构、产权状况（甲方作为租赁房屋产权人，已书面告知乙方所承租房屋已经办理抵押登记）、经营规划已作充分了解，并自愿与甲方建立租赁关系。租赁用途为乙方向甲方承诺上述租赁房屋，仅作为国内知名建材、家具使用，不能引进经营杂牌、不知名的品牌建材、家具或改做其他业态，如预转租，应提前告知甲方，并经甲方同意。房屋租赁期限自2014年7月22日起至2020年12月22日止。基于乙方对该房屋进行装饰、装修，导致其未能即时收益，甲方本着互利共赢原则，在乙方能遵守本合同各项约定且不中途解除租赁合同情况下，自租期届满后，甲方无偿提供五个月免租期，作为乙方装饰、装修期间的补偿。履约保证金50万元整，双方签订租赁合同前，承租方支付甲方保证金20万元，签订合同后，乙方于三个月内支付余款30万元。租金及支付方式：自2014年7月22日起至2015年7月21日止，第一年租金为161.6425万元，于2014年7月22日前支付32万元，于2014年10月1日前支付32万元，于2015年7月1日前支付97.6425万元；自2015年7月22日起至2016年7月21日止，第二年租金为226.8147万元，于2015年12月22日前支付100万元，于2016年7月1日前付清余额126.8147万元；自2016年7月22日起至2017年7月21日止，第三年租金为291.9868万元，于2016年12月18日前支付100万元，于2017年7月1日前付清余额191.9868万元；自2017年7月22日起至2018年7月21日止，第四年租金为330.8790万元，于2017年12月18日前支付100万元，于2018年7月1日前支付190万元，于2019年5月1日前支付40.8790万元；甲乙双约定处于共同培育商业氛围考虑，如乙方守约经营满四年，第五年和第六年（2018年7月22日起至2020年12月21日）租赁期不计租金，作为乙方免租期。合同第十条第二款约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：(一)擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；(三)不依约缴纳履约保证金、拖欠租金、损坏房屋设施设备或不积极主动领取房屋钥匙的。第十一条第八款约定，乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按照当年租金50%向甲方支付违约金（以天数计算至未经同意的次承租人搬出并清理完毕时止）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告五环公司将涉案房屋交付被告汤连清租赁经营，被告汤连清除自己使用部分房屋经营装饰装修材料外，将其余租赁房屋经出租人原告五环公司同意转租给被告李素芹、芮洪波、张伏友、滕飞、何玉斌、刘志华等人一起经营装饰装修材料，原告五环公司在部分转租合同中盖章确认。次承租人向转租人被告汤连清支付租金，被告汤连清向出租人原告五环公司支付租金。2017年3月27日，原告五环公司与被告汤连清签订一份《补充协议》，约定对双方于2014年7月22日签订的《五环中央公馆商铺租赁合同》中租金及支付方式进行了调整。第三年租金为200万元、第四年租金为180万元、第五年租金为180万元，协议还对每年分期支付租金的时间和数额进行了约定。2018年4月3日，原告五环公司作为甲方与被告汤连清作为乙方又签订一份《商铺租赁合同补充协议》，约定甲乙双方依据原签订的《五环中央公馆商铺租赁合同》、《补充协议》，就甲乙双方商铺租赁相关事宜进行再次补充约定如下：2017年租金尚欠有人民币1052188元未支付，乙方于2018年4月15日前支付52188元，于2018年7月1日支付100万元；2018年租金人民币1452188元，乙方于2018年12月18日前支付700000元，于2019年7月1日前支付752188元；前期剩余未付租金628658元，乙方于2019年12月18日前支付。另约定甲乙双方必须严格执行本补充协议，乙方必须按时支付租金，如乙方未能按期支付租金，按未付租金的每天万分之五支付给甲方违约金，如违约支付时间超过一个月后，每天按未支付租金的每天千分之一支付给甲方违约金，如违约支付时间超过两个月，甲方有权提前解除租赁合同，乙方不得有任何异议并无条件服从，并按租赁合同和补充协议追究其相应的经济责任。该补充协议签订后，被告汤连清付清了2017年租金1052188元；2018年租金人民币1452188元，应于2018年12月18日前支付700000元，已支付500000元，尚欠200000元逾期未付，应于2019年7月1日前支付752188元，逾期至今未付；前期剩余未付租金628658元，应于2019年12月18日前支付，逾期至今未付。上述被告汤连清共欠原告五环公司租金1580846元。2019年11月20日，原告五环公司向被告汤连清发出律师函，明确被告汤连清拖欠租金逾期未付，提出要求解除租赁合同，要求在2019年11月20日前付清，如不能付清，对租赁房屋采取停水停电措施，并通过法律手段解决，因此所产生的损失由其承担。同时向其他次承租人五环建材城商家发出告知书。被告汤连清未能在上述期限内支付租金，2020年1月2日，原告五环公司即向本院提起诉讼。审理中，被告汤连清及次承租人均明确表示不同意解除涉案租赁合同，被告汤连清也表示对尚欠原告租金已经在变卖自己的房屋等资产来偿还。本院认为，本案原告五环公司与被告汤连清签订的五环中央公馆商铺租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告五环公司已将租赁房屋交付被告汤连清，被告汤连清应按租赁合同及补充协议约定的金额及期限支付租金。2018年4月3日双方签订的补充协议，系对尚欠租金的结算、支付期限及逾期支付违约责任的约定。被告汤连清按此补充协议约定支付了2017年租金1052188元，2018年租金1452188元，协议约定2018年12月18日应付700000元，支付了500000元，另200000元未付，2019年7月1日应付752188元，至今未付，另2017年之前尚欠租金628658元协议约定于2019年12月18日前支付，至今未付。故被告汤连清尚欠原告五环公司租金1580846元逾期未付，构成违约，应承担违约责任。现原告五环公司要求被告汤连清支付租金并承担逾期付款违约责任，符合补充协议约定及法律规定，本院予以支持。被告汤连清认为其交纳的保证金150000元应当冲抵尚欠租金，原告不予认可，其可在租赁期满后另行主张。被告汤连清在承租涉案商铺后，经原告五环公司同意，将部分商铺转租给本案其他被告李素芹、芮洪波等人经营，原告五环公司也在转租合同中盖章确认，作为出租商铺的开发商、出租人，现诉称被告汤连清转租商铺未经其同意，其不知情，明显与事实不符，违反诚信原则，故要求被告汤连清返还转租溢价10000元，没有法律依据，本院不予支持。被告张来华与被告汤连清尽管系夫妻关系，但其并未作为共同承租人与原告签订租赁合同，原告也未提供证据证明被告汤连清租赁经营收益用于夫妻共同生活，故要求被告张来华承担共同清偿责任，证据不足，本院不予支持。关于涉案原告五环公司与被告汤连清商铺租赁合同是否应当解除问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告五环公司要求解除与被告汤连清商铺租赁合同的主要理由是被告汤连清逾期未支付租金。对此，本院认为，涉案租赁合同期限为六年多，租金按年支付，从查明的事实看，现被告汤连清尚欠的租金主要是2018年应支付的租金，之前的租金均已支付。被告汤连清逾期未支付租金，构成违约，应承担违约责任，按补充协议约定向原告支付违约金。被告汤连清及次承租人均明确表示不同意解除涉案租赁合同，被告汤连清也表示对尚欠原告租金已经在变卖自己的房屋等资产来偿还。被告逾期给付租金的违约行为在支付租金及违约金后并不影响合同的履行及原告作为出租方合同目的的实现。另涉案租赁合同于2020年12月22日到期，到期后如不能协商一致续签租赁合同，承租人及次承租人应自动搬离承租商铺，现解除合同，将引起涉案各方不必要的矛盾纠纷。在当前因疫情防控，商铺经营者经营相对困难时期，原告作为开发商及商铺出租人，也应当给予承租人以宽容和理解，考虑承租人前期实际经营困难，让承租人继续履行合同，在租金及支付期限上给予一定的宽限。综上，本院酌情认为涉案租赁合同不宜解除，原告五环公司要求解除涉案租赁合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）、(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告汤连清于本判决生效后十日内支付原告淮安五环房地产开发有限公司租金1580846元并支付违约金（其中租金200000元的违约金自2018年12月19日其按日利率万分之五计算至2019年1月18日，自2019年1月19日起按日利率千分之一计算至给付之日止；租金752188元的违约金自2019年7月2日起按日利率万分之五计算至2019年8月1日，自2019年8月2日起按日利率千分之一计算至给付之日止）。二、驳回原告淮安五环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20306元，财产保全费5000元，合计25306元，由被告汤连清负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  戴永明人民陪审员  翟顺昌人民陪审员  巴正惠二〇二〇年六月二十八日法官 助理  黄 舒书 记 员  戚书香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。