湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初4292号 原告：长沙五矿商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路159号锦绣华天写字楼1108室。 法定代表人：刘志强，总经理。 委托诉讼代理人：李宇，湖南弘一律师事务所律师。 被告：任奇志，男，1979年10月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告长沙五矿商业管理有限公司（以下简称五矿公司）诉被告任奇志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五矿公司的委托诉讼代理人李宇、被告任奇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五矿公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，被告立即恢复原状、交还被告承租原告的第二层第33-2-4、33-2-5、33-2-6号（对应的产权铺号085-090号）商铺，并办理商铺营业执照地址迁移手续；2、被告立即支付租金65129元、经营管理费7237元、物业管理费10434元、水费503元，合计83303元。上述费用均已计算至2021年3月23日，2021年3月24日此后的租赁、运营管理、物业费用按照合同约定支付至商铺交还之日止；3、被告支付违约金108387元，从2021年4月15日起至租赁房屋实际交付原告之日按照每日723元标准计算逾期违约金。如实际交付日迟于2021年5月1日，从2021年5月1日至实际交付之日止按照每日1446元标准向原告支付逾期交付房屋的违约金；4、被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、财产保全担保费）。事实与理由：2018年7月5日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，上述合同及补充协议约定：由被告承租原告位于开福区××路××号××矿长沙ｌｉｖｅ第2层第33-2-4、33-2-5、33-2-6号（对应的产权铺号085-090号）商铺用于商业经营。合同对租赁期限约定为5年，从2018年12月至2023年12月。合同约定商铺的租金、管理费、物业费：“第一租赁年度租金为以使用面积（使用面积为223.35平方米）为基数每月每平方米90元，物业费为以建筑面积（建筑面积为347.81平方米）为基数每月每平方米8元、经营管理费以使用面积为基数每月每平方米10元……”合同约定租金等费用缴纳为按季支付，采取预约方式（先付租后用铺），即本季末结束前15日内预付下季度的费用。为确保合同项下各款项、费用按时足额交纳，乙方应于合同签订之日起当日内按首个租赁年度的月租金、经营管理费、物业管理费之和的2个月的标准向甲方支付履约保证金，共计人民币50989.40元，该履约保证金在商铺交付时，自动转为合同保证金。若乙方逾期交纳租金、物业管理费或其他约定费用的，甲方有权从租金、物业管理保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。逾期交纳出现三次的，甲方有权解除租赁合同。保证金因抵扣或扣罚而减少的，乙方应在接到甲方通知后的7日内补足租金、经营管理费、物业管理保证金；逾期7日及以上未补足的，甲方有权单方解除租赁合同。在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，并且在租期终止后乙方按约定将商铺交还给甲方的，甲方应在乙方办理完退场手续三个月期满后的15日内，将租金、物业管理保证金余额无息返还。乙方若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，若乙方拖欠租金、物业管费、各项保证金及其他应支付款项超过7日或累计三个月的，甲方有权解除租赁合同。合同第八条第2款约定，商铺装修时，乙方应将装修方案事宜先交甲方书面审查，并交纳装修保证金，装修方案经甲方审批同意签字后方可实施；甲方在收到装修方案后的7个工作日内做出书面回应，乙方装修完毕，按甲方审批的装修方案验收合格后，甲方按照《经营管理制度》规定将装修保证金全额无息退还给乙方。合同第十一条第9款约定，在乙方逾期交纳租金、物业管理费、各项保证金及其他应交费用时，或者有其他违约行为时，有权对商铺停水断电，或采取其他中止乙方经营的措施，不构成对乙方商铺使用权益的侵害也无需向乙方承担责任，乙方仍应交纳该期间的租金、物业管理费、各项保证金及其他应交费用。合同第十三条第3款约定，除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更或解除本合同，否则违约方应向对方支付合同总金额（租金）10%的违约金。乙方违约导致另一方解除合同的，违约方应向对方支付合同总金额（租金）10%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足。第十四条第4款约定，乙方逾期交还商铺的，租金结算的日期应计算至乙方将符合约定条件的商铺交还给甲方之日止，租金的标准为本合同约定的该年度租金标准的2倍。合同还对其他事项进行了约定。上述《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，被告按合同约定向原告交付了履约保证金50989.40元、物业管理费、经营管理费等费用，原告向被告交付了案涉房屋，后被告对案涉房屋进行装修并进行“火锅串串香”的经营。 被告任奇志辩称，租金按照原告的数额，增加百分之几不认可，违约金过高，因为以为电影院会开，但是疫情导致电影院一直没开。 根据当事人的陈述和经审查确认的商铺租赁合同及补充协议、缴费通知书、租户费用催收单（回执）、催收函、微信截图等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2020年5月，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订了《“五矿·长沙Live”商铺租赁合同》之补充协议（二），双方协商一致约定：免除乙方（被告）自2018年12月24日至2019年12月31日期间的租金、经营管理费；为减轻乙方在“新型冠状病毒性肺炎”疫情期间的负担和压力，甲方同意免除乙方自2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金、经营管理费；截止至2020年3月31日，乙方（被告）尚欠付甲方（原告）物业管理费10434.30元；乙方应支付的2020年4、5、6月份的费用合计38533.17元，乙方已预交68037元，甲方直接予以划扣冲抵，差额部分盈29503.83元；乙方应于2020年6月15日前预付2020年7、8、9月份的租金30800.67元、经营管理费6700.50元、物业管理费10434.30元。该份补充协议还对其他事项进行了约定。 2020年12月8日，原告向被告发送缴费通知单，催告被告尽快缴清2020年12月24日至2021年3月23日期间的租金65129元、经营管理费7237元、物业管理费10434元、水费503元。2021年1月5日，原告再次向被告书面催收上述欠费。经催收后被告向原告交纳了8000元。 另查明，在本案起诉前，原告曾向被告邮寄律师函要求解除合同，被告也认可收到律师函，但原、被告双方均未提交证据证实律师函邮寄时间及被告收到时间。被告在庭审中称同意原告解除合同与补充协议。另被告交纳的履约保证金50989.40元原告尚未抵扣，也未退还被告。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。被告未按约向原告支付租金等费用，已达到合同及协议约定的因违约解除合同的条件，故原告提出解除合同符合合同约定，原、被告虽认可在起诉前原告向被告邮寄了律师函，该函上包含要求解除合同的内容，但原、被告均未举证证实律师函的邮寄时间及收到时间，鉴于被告也同意解除合同，故本院认定被告自收到本案的起诉状副本之日即2021年4月26日时已予以解除，合同解除后被告应办理商铺营业执照地址迁移手续；被告从2020年12月24日至2021年3月23日欠付原告租金65129元、经营管理费7237元、物业管理费10434元、水费503元，被告已在该期间向原告交纳了8000元，该8000元视为支付原告的租金，经抵扣后，被告尚欠原告2020年12月24日至2021年3月23日期间租金57129元、经营管理费7237元、物业管理费10434元、水费503元；从2021年3月24日至合同解除日即2021年4月26日的租金为22112元（223.35×90×33天÷30）、经营管理费为2457元（223.35×10×33天÷30）、物业管理费为3826元（347.81×10×33天÷30）。故截至2021年4月26日，被告共计欠原告租金79241元、经营管理费9694元、物业管理费14260元、水费503元；关于违约责任及违约金问题。被告未按约支付租金及其他费用已构成违约，依法应承担违约责任，原告已为被告减轻疫情期间的经济负担免除被告2020年第一季度的租金及经营管理费用，被告未违约的辩解未提交证据予以证实，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定支付合同总金额（租金）10%的违约金，但被告租赁房屋是从事饮食经营，因为新冠肺炎疫情影响确实存在经营业绩差的实际情况，虽然该情况不是违约责任免除的法定事由，但应当酌情予以减轻，本院酌情按照一个月租金金额20101.50元（223.35×90）作为其应承担的违约金数额，至于原告要求被告支付至交房之日止的逾期违约金的诉求，因本院已合理支持了原告关于违约金的诉求，已能弥补被告违约给原告造成的损失，故该逾期违约金的诉求，本院不予支持；关于履约保证金是否应当抵扣的问题。根据合同约定，履约保证金在租赁终止后，被告应按约定将案涉房屋交还原告办理完退场手续三个月期满后的15日内退还被告，现因被告尚未将房屋恢复成毛坯原状并交还原告，为了不致使原、被告双方损失扩大，在被告未将房屋恢复原状交还原告前，原告可新招商户承租案涉房屋，若未能带装修出租或被告未按本院判决规定期限将房屋恢复原状，原告自行恢复房屋原状费用可从履约保证金中扣除，故本案对被告缴纳的履约保证金暂不予处理，原被告双方可协商解决或另案解决。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告长沙五矿商业管理有限公司与被告任奇志签订的《商铺租赁合同》《补充协议》及《“五矿·长沙Ｌｉｖｅ”商铺租赁合同》之补充协议（二）已于2021年4月26日解除，被告任奇志于本判决生效后十个工作日内将位于长沙市开福区××路××号××矿长沙ｌｉｖｅ第二层第33-2-4、33-2-5、33-2-6号（对应的产权铺号085-090号）商铺恢复原状后交还给原告长沙五矿商业管理有限公司，并办理上述商铺对应的营业执照变更手续； 二、被告任奇志于本判决生效后十日内支付原告长沙五矿商业管理有限公司租金79241元、经营管理费9694元、物业管理费14260元、水费503元； 三、被告任奇志于本判决生效后十日内支付原告长沙五矿商业管理有限公司违约金20101.50元； 四、驳回原告长沙五矿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4134元，因适用简易程序减半收取2067元，保全费1495元，共计3562元。由被告任奇志承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇二一年六月四日 代理书记员  徐绯璠