广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初16336号原告（反诉被告，以下称原告）：周某某，男，汉族，1979年1月9日出生，身份证住址江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：张某某，广东律途律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某某，广东律途律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下称被告）：李某某，男，汉族，1943年5月1日出生，身份证住址广东省河源市源城区。委托代理人：彭某某，广东鹏翔律师事务所律师。原告周某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，被告李某某在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理,并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人张某某、被告李某某及其委托诉讼代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间关于龙岗区的《租赁合同书》；2.请求判令被告退还原告所交的租赁押金人民币60000元；3.请求判令被告向原告补偿违约损失人民币300000元；4.请求判令被告向原告返回屋内物品交接押金人民币23650元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告李某某答辩意见如下：第一，原被告双方于2020年3月14日签订的房屋租赁合同已因原告违约而终止；第二，原告并未向被告给付押金60000元，原告2019年12月9日支付的押金系2019年原被告双方就涉案房屋签订的租赁合同的押金；第三，原告至今拖欠被告水电费及租金，故需要承担违约责任的是原告；第四，被告并未向原告收取物品押金，原告提交的交接清单系物品交接单而非物品押金单。被告李某某向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告交纳押金人民币60000元；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金人民币47000元【暂计自2021年4月至2021年5月，计算公式：2个月×23500元=47000元，实应计至反诉被告实际交付房屋给反诉原告之日止】；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金人民币45825元【暂计自2021年4月5日至2021年5月14日一个月租金的滞纳金：23500元×5%×39天=45825元，实应计拖欠租金总额至实际付清日止的滞纳金】；4.请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的水电费合计人民币2700.06元【暂计自2021年2月水费222.70元；2021年3月水费184.49元、电费923.17；2021年4月水费348.05元、电费1021.65元。实应计至反诉被告实际交付房屋给反诉原告之日止】及滞纳金；5.请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。庭审中被告明确不要求原告缴纳水电费的滞纳金原告周某某答辩意见如下：第一，原被告双方于2019年12月9日、2020年3月14日签订的房屋租赁合同实际为一份合同，后者仅在前者的基础上对租金条款、租金价格以及违约责任进行了变更，因此反诉被告于2019年12月9日向反诉原告支付的60000元押金属于两个合同共用的押金；第二，反诉被告确认未向反诉原告支付2021年4月15日以后的租金，原因在于反诉原告干扰反诉被告的转租行为，致使反诉被告无法收取转租租金，反诉被告签订涉案房屋租赁合同的根本目的无法实现；第三，关于水电费，因2021年3月以后反诉原告已直接掌控次承租人，且相关水电费标准与水电部门的标准不一致，故该等水电费应当由实际使用人承担。本案相关案情一、合同签订情况2019年12月9日，原、被告签订第一份《租赁合同书》，约定被告将深圳市龙岗区xxx区xx路33号（建筑面积为100平方米，建筑层数七层）的房屋出租给原告经营使用，原告使用其中第一、三、四、五、六、七层，租赁期限自2020年3月10日起至2029年3月9日止。2020年3月10日起至2023年3月9日止的月租金为23000元，2023年3月10日起至2026年3月9日止的月租金为25300元，2026年3月10日起至2029年3月9日止的月租金为27600元。原告在本月五日前一次性付清本月租金方可营业，不得拖欠，如原告拖欠租金，应向被告给付滞纳金5%/日；如原告拖欠本月租金超过1个月，合同自动终止，被告有权收回房屋，原告无权要求退还租赁押金。原告应在本合同签订之日起向被告支付60000元作为押金，被告应出具收据，合同期满前，原告在三天内与被告办理迁离交回本栋房屋手续，经被告查明验收无损并交清一切费用后，租赁押金方可凭被告开出的收款收据退还原告，合同有效期间内违约则押金不得退回，押金不得代替交本月租金使用。被告在租赁期间内提前收回租房物业的，视为单方违约，被告需支付原告违约金400000元。合同期满后，凡属装修设施（包括动产、一切不动产）不得拆除损坏，如违约应补偿信用损失金10000元给被告。2020年3月14日，原、被告签订第二份《租赁合同书》，约定被告将深圳市龙岗区xxx区xx路33号（建筑面积为100平方米，建筑层数七层）的房屋出租给原告经营使用，原告使用其中第一、三、四、五、六、七层，租赁期限自2020年3月15日起至2029年3月14日止。2020年3月15日起至2023年3月14日止的月租金为23500元，2023年3月15日起至2026年3月14日止的月租金为25850元，2026年3月15日起至2029年3月14日止的月租金为28435元。原告在本月五日前一次性付清本月租金方可营业，不得拖欠，如原告拖欠租金，应向被告给付滞纳金5%/日；如原告拖欠本月租金超过1个月，合同自动终止，被告有权收回房屋，原告无权要求退还租赁押金。原告应在本合同签订之日起向被告支付60000元作为押金，合同期满前，原告在三天内与被告办理迁离交回本栋房屋手续，经被告查明验收无损并交清一切费用后，租赁押金方可凭被告开出的收款收据退还原告，合同有效期间内违约则押金不得退回，押金不得代替交本月租金使用。合同有效期内，如被告违约，应补偿原告一切损失（300000元）。本合同签订日起，包括（动产、一切不动产）不得拆除损坏，如违约应补偿信用损失金10000元给被告。原、被告确认2020年3月14日签订的《租赁合同书》系对2019年12月9日的《租赁合同书》的重新签订，均针对同一租赁标的物。关于重新签订的原因，原告主张系被告欲增加租金，被告主张系原告自行撕毁第一份合同。原被告确认前后两份《租赁合同书》的区别在于：第一，租金每月增加500元；第二，租赁期限的起算从2020年3月10日推迟至2020年3月15日；第三，出租方（被告）的违约责任从400000元调整为300000元。二、关于合同的履行情况关于押金。原告主张其已向被告支付押金60000元，无需另行支付，原因在于原被告双方于2019年12月9日、2020年3月14日签订的房屋租赁合同实际为一份合同，其于2019年12月9日向被告支付的60000元押金属于两个合同共用的押金。原告提交《NO.592901收款收据》予以佐证。2019年12月9日出具的《NO.592901收款收据》载显“今收到周某某租赁xx路xx号楼房合同有效期内押金人民币60000元”，经手人处有被告李某某签字。被告对该份证据的真实性予以认可，确认已收到2019年12月9日原告向被告支付的60000元押金，但主张该押金系2019年12月9日签订的租赁合同书的押金，而非2020年3月14日签订的租赁合同书的押金。关于涉案房屋的交付时间。原告主张涉案房屋交付时间为2020年3月14日，提交《NO.012202收款收据》、《交接清单》予以佐证。原告确认交付之前有对涉案房屋进行装修，已提前向有关部门报批，申报审批时间为2020年3月10日，当庭出示手机原始载体《龙岗小散工程申报材料》予以证明。2020年3月14日出具的《NO.012202收款收据》载显“今收到xx路xx号房租自2020年3月15日至2020年4月14日止，金额23500元”，付款人处有原告周某某签名，经手人处有被告李某某签名。《龙岗小散工程申报材料》显示，原告于2019年12月18日申报深圳市龙岗区xx路xx号的小散工程备案，预计作业时间为2020年3月10日至2020年4月10日。《交接清单》显示，原被告双方约定于2020年3月14日共同交接xx路xx号物品如下：1.7+1灭火器共计14套，空调6台，新旧各3台，共计人民币8000元；2.新装格力空调5台，合计人民币9250元；3.热水器5台，合计人民币3100元；4.门店钥匙两把，房间钥匙各一把；5.物业管理费合计人民币3300元；6.水、电交接按表统计……双方一致交接同意支付甲方（被告）人民币23650元。落款处有原、被告手写签名及捺印，落款日期为2020年3月14日。被告对《NO.012202收款收据》、《交接清单》、《龙岗小散工程申报材料》的真实性予以认可，关联性不认可。被告主张涉案房屋交付时间为2019年12月9日，认为从原告提交的《龙岗小散工程申报材料》可知，原告申报时间为2019年12月25日至2020年1月25日之间，足以证明被告已于2019年12月将涉案房屋交付给原告。被告提交《龙岗区小散工程和零星作业安全生产纳管备案回执》、《临时堆放申请表》予以佐证。《龙岗区小散工程和零星作业安全生产纳管备案回执》显示被告于2019年12月24日申请作业备案，备案登记的竣工日期为2020年4月10日，作业地点为涉案租赁房屋地址，施工或作业内容为更换门窗、水电改造。《临时堆放申请表》显示申请单位为李某某，申请事项为房屋室内外装修、进出装修材料审批，堆放时间自2019年12月25日起至2020年1月25日止，申请单位签字人员为周某某。原被告双方确认《交接清单》中所载的管理费系预交第一年度的管理费。原告主张因原被告双方口头约定免租期三个月，因此在2019年12月9日签订的《租赁合同书》中租金的起算日期为2020年3月10日，实际交付涉案房屋钥匙的时间为2020年3月14日。被告主张因原被告双方口头约定给原告一个月装修期，故被告于2019年12月9日便将涉案房屋交付原告，后因第二份租赁合同签订日期为2020年3月14日，故被告同意从2020年3月14日起算租金。关于涉案屋内物品交接押金。原告主张被告向其返还屋内物品交接押金23650元，提交上述《交接清单》予以佐证。被告主张《交接清单》上的物品是由原告以20000多元购买的，是给原告在租期内使用的物品，根据《租赁合同书》第十三条约定，动产及不动产不得拆除损害，所以原告不得拆除。庭审中原、被告确认《交接清单》中的物业管理费指的是第一年（2020年）的管理费，管理费系按年度交的。关于租金、水电费支付情况。原、被告确认自2021年4月16日起原告未向被告给付租金。原、被告确认原告的水费从2021年2月开始未向被告支付，原告的电费从2021年3月开始未向被告支付。被告称其主张的水费构成包括“水费、污水处理费、垃圾处理费”，因涉案房屋共七层，被告使用涉案房屋的第二层及第五、六层由楼梯间设置的仓库，其中第二层整层需要用到水电，第五、六层由楼梯间设置的仓库仅是堆放物品，无需用到水电，故其诉请的水电费的计算依据在于：当月水电总费用减去被告所用部分的水电费即为原告应当支付的水电费总额，具体主张如下列表。时间费用扣除被告所用原告应付水费2021年2月278.02元55.5元222.52元2021年3月242.81元58.5元184.31元2021年4月410.05元62元348.05元电费2021年3月1233.17元310元923.17元2021年4月1320.65元299元1021.65元关于被告用水的计费依据，被告称因被告在第二层设置有水表分表和电表分表，其在当月会抄写下表中所显示的用水量及用电量，再按相关部门的水电费标准计算。因此原告2021年2月份水费应付的总数为222.52元；原告2021年3月份水费应付的总数为184.31元；原告2021年4月份水费应付的总数为348.05元。原告应付的2021年3月份电费为923.17元；原告应付的2021年4月份电费为1021.65元。被告主张原告已收到被告的水电费缴费编码但仍未按月足额缴纳，经被告多次催缴未果，故被告代原告缴纳水电费。被告提交《微信聊天记录》、《中国南方电网电费清单》、《微信公众号“深圳水务集团”水费明细》、《用户水费清单》、《农业银行交易明细清单》予以佐证。《微信聊天记录》显示，原告称“当初缴费编码都已经给了我来交，你们家那些乱七八糟的事不可能我来买单，该是多少钱我不会少你们一分……”。《中国南方电网电费清单》显示，被告2021年3月份电费为1233.17元，被告2021年4月份的电费为1320.65元，用电地址为深圳市龙岗区xx路A1-4，客户名称为李某某；《微信公众号“深圳水务集团”水费明细》显示，用水地址：*****xx路xx号，该地址有两份费用明细。2021年2月份水费202.69元（139.49元+63.2元）、污水处理费55.8元（39.6元+16.2元）、垃圾处理费19.53元（8.91元+10.62元），2021年2月份合计水费总额为278.02元（188元+90.02元）。2021年3月份水费176.3元（113.10元+63.2元）、污水处理费48.6元（32.4元+16.2元）、垃圾处理费17.91元（7.29元+10.62元），2021年3月份合计水费总额为242.81元（152.79元+90.02元）。2021年4月份水费297.77元（199.81元+97.96元）、污水处理费82.8元（57.6元+25.2元）、垃圾处理费29.48元（12.96元+16.52元），2021年4月份合计水费总额为410.05元（270.37元+139.68元）。《用户水费清单》显示，用水地址为龙岗区xx街道爱联社区xx路xx号，该地址有两份费用明细。被告2021年2月份水费合计278.02元（188元+90.02元），被告2021年3月份水费合计242.81元（152.79元+90.02元），被告2021年4月份水费合计410.05元（270.37元+139.68元）。被告称因涉案房屋有两个税务局安装的水总表，故存在两份费用明细。《农业银行交易明细清单》显示，原告于2021年2月28日分两笔向被告转账2187元、12037.34元，转账备注“周某某33号2021年1月18日止水、电费已结清”。原告对前述证据的真实性予以认可，原告认可被告提交的水电费总额和计费标准，关于水电费的分摊金额由法院认定。原告主张自2021年2月20日起，被告无正当理由多次对涉案房屋采取停水停电、张贴大字报污蔑原告拖欠水电费及租金、驱赶房屋内居住人员等手段，干扰原告正常使用房屋，双方交涉多次均无果，被告的违约行为致使原告签订租赁合同的根本目的无法实现，根据2020年3月14日原被告双方签订的《租赁合同书》第十二条“在本合同有效期内，如甲方违约应补偿乙方一切损失（叁拾万）”，被告应当向原告承担违约损失300000元。原告提交《2021年2月版扫黑除恶告知书》、《2021年3月版扫黑除恶告知书》、《派出所调解工作照片》、《律师函》、《快递底单》予以佐证。《2021年2月版扫黑除恶告知书》显示“A区xx路xx号本栋，楼房于2020年3月14日承租给周某某……从始至今用水、电费2万多元不给付房东，33号房东在2021年2月20日停止供水、供电”。《2021年3月版扫黑除恶告知书》载显“……从2020年3月14日起从始至今用水、电费1万多元不给付房东，押金陆万元一直拖着不交，33号房东在3月28日晚上10时关水、关电”，落款时间为2021年3月28日。《律师函》载显“……请你在收到本函之日起7日内向委托人（原告）退还押金人民币6万元，同时向委托人支付违约金人民币30万元……”。《快递底单》显示2021年3月18日原告向被告邮寄律师函。被告对《2021年2月版扫黑除恶告知书》、《2021年3月版扫黑除恶告知书》、《派出所调解工作照片》的真实性认可，关联性不认可，对《律师函》、《快递底单》的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告主张其一直未对原告采取停水停电措施，2021年2月份因原告向被告交纳了拖欠一年的水电费，故被告未在2021年2月20日采取停水停电措施；被告在2020年3月28日发出的停水停电告知书只是为引起相关部门重视，实际也没有对原告采取停水停电措施。原告称被告采取了停水停电措施，2021年2月20日停了一个下午，2021年3月28日晚上大概停了两个小时，租客有打电话给派出所报警，2021年3月8日也停过。庭审中原告称其将涉案房屋转租给14位租客，因涉案房屋所有的门锁都被被告换了，原告无法控制涉案房屋，从2021年3月份开始原告便不清楚房屋内还剩多少租客，且无法向租客收取租金。被告称其未更换涉案房屋门锁，原告的租客仍在涉案房屋中，且被告未直接收取原告转租出去的租客的租金。三、涉案租赁物的权属状况原告提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》予以证明被告是涉案房屋的权利人。《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》载显“收到李某某交来位于龙岗区的农村城市化历史遗留违法建筑（编号：xxx-xxxx-xxxxxx）普查申报材料如下……”，申报人处有被告手写签名，收件人处加盖相关部门公章。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认可。庭审中被告确认涉案房屋暂未获得合法确权。裁决结果本案原、被告先后于2019年12月9日、2020年3月14日签订《租赁合同书》，经查明，2019年12月9日《租赁合同书》已经撕毁，故并非双方当事人的合意表示；而2020年3月14日签订的《租赁合同书》仅在2019年12月9日签订的《租赁合同书》的基础上对租金条款、租金价格以及违约责任进行了变更，且均针对同一标的物，未有其他证据表明前后两份合同存在实质性不同，故本院认定第二份《租赁合同书》系双方对同一租赁物签订的第一份合同协商一致后的变更结果，故双方于2020年3月14日签订的第二份《租赁合同书》系双方关于涉案租赁关系最终达成的真实意思表示。关于合同的效力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，且关于涉案房屋的历史遗留违法建筑申报也未有相关行政主管部门作出确权回复或者其他允许报建批复，原被告于2020年3月14日签订的涉案《租赁合同书》应属无效。另依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应折价补偿。因此，对原被告各项诉讼请求，本院认定如下：1.关于被告主张的房屋租金及滞纳金。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告已实际使用被告房屋，且确认将涉案房屋转租给了案外租客，原告主张因被告更换门锁导致原告无法控制涉案房屋，原告未提供证据证明其前述主张，本院不予采纳。原、被告均确认自2021年4月16日起原告未向被告给付租金，故原告应当按合同约定的标准（2020年3月15日起至2023年3月14日止月租金23500元，2023年3月15日起至2026年3月14日止月租金25850元，2026年3月15日起至2029年3月14日止月租金28435元）向被告支付2021年4月16日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。另外，被告诉请的滞纳金按5%/日的标准计算过高，根据《租赁合同书》约定的每月租金支付时间，本院依法调整为自2021年4月起自每月5日起分别以当月到期未付房屋占有使用费为基数（2020年3月15日起至2023年3月14日止月租金23500元，2023年3月15日起至2026年3月14日止月租金25850元，2026年3月15日起至2029年3月14日止月租金28435元），按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准即3.85%支付当月到期未付房屋占有使用费逾期付款利息至相应款项付清之日止。2.关于水电费，被告向本院提交《中国南方电网电费清单》、《微信公众号“深圳水务集团”水费明细》、《用户水费清单》予以证明涉案房屋2021年2月份至4月份水电费用情况，原告确认真实性且未向本院提交相反证据予以反驳，故被告诉请原告支付2021年2月份水费人民币222.52元、2021年3月份水费184.31元、2021年3月份电费923.17元、2021年4月份水费348.05元、2021年4月份电费人民币1021.65元合法有据，本院予以支持。至于2021年4月之后截至庭审之时的水电费，被告未具体主张并举证，而庭审之后直至房屋交还之时产生的水电费，未实际产生且无法确未来费用的负担情况，故对于2021年4月之后的水电费本院不在本案中进行处理，被告可另循法律途径解决。3.关于押金60000元。原告在签署第一份合同之时即支付了租赁押金60000元，而后双方变更合同部分约定并于2020年3月14日签署了第二份租赁合同，双方在该第二份合同并无变更关于租赁押金60000元的约定，且无约定被告之前收取的60000元押金不予退回而原告应基于第二份合同再支付押金60000元，故原告在2019年12月9日支付押金60000元的行为应视为已经完成了第二份合同约定的押金支付义务，被告基于两份合同主张原告应就同一租赁物支付两次租赁押金的主张，于常理不符，也无事实依据，本院不予采纳。被告反诉请求原告支付押金60000元，无事实依据，本院不予支持。因合同无效，基于上述法律规定，被告2019年12月9日收取的租赁押金60000元理应向原告退回。4.关于原告主张的违约损失300000元。因合同无效，原告依据《租赁合同书》要求被告支付违约损失300000元的诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。5.关于原告主张的涉案屋内物品交接押金23650元。被告主张《交接清单》上的物品是由原告以20000余元购买的，又称该物品是给原告在租期内使用的，原告不得拆除。被告陈述前后矛盾，本院依法不予采信。因双方对《交接清单》所载费用的结算方式并无明确约定，故结合《交接清单》内容以及租赁市场一般交易规则，本院认定《交接清单》所载的除第一年度物业管理费3300元外的其他费用属于物品交接押金。另根据《租赁合同》约定的租赁期限起算日以及《交接清单》可确知原告在2020年3月14日开始实际使用涉案房屋至今已超过一年，在扣除《交接清单》所载的第一年度物业管理费3300元后，因涉案合同无效，被告仍应向原告退还屋内物品交接押金20350元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条的规定判决如下：一、确认原告周某某与被告李某某于2020年3月14日签订的《租赁合同》无效；二、被告李某某应于本判决生效之日起五日内向原告周某某退回押金60000元；三、被告李某某应于本判决生效之日起五日内向原告周某某退回屋内物品交接押金20350元；四、原告周某某应本判决生效之日起五日内向被告李某某支付2021年4月16日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费标准为2020年3月15日起至2023年3月14日止月租金23500元，2023年3月15日起至2026年3月14日止月租金25850元，2026年3月15日起至2029年3月14日止月租金28435元）；五、原告周某某应于本判决生效之日起五日内向被告李某某支付逾期支付房屋占有使用费的利息[自2021年4月起自每月5日起分别以当月到期未付房屋占有使用费为基数（支付标准同上），按年利率3.85%支付利息至相应款项付清之日止]；六、原告周某某应于本判决生效之日起五日内向被告李某某支付2021年2月水费222.52元、2021年3月水费184.31元、2021年3月电费923.17元、2021年4月水费348.05元、2021年4月电费1021.65元；七、驳回原告周某某的其他本诉请求；八、驳回被告李某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3527元（原告周某某已经预交），由原告周某某负担2786.33元，被告李某某负担740.67元，该740.67元款项被告李某某应于本判决生效之日起五日内迳付原告周某某。反诉受理费1705.25元（被告李某某已经预交），由原告周某某负担937.9元，被告李某某负担767.35元，该767.35元款项原告周某某应于本判决生效之日起五日内迳付被告李某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员林瑞宇二〇二一年八月四日书记员陈愉