河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初1027号原告黄祥豪（反诉被告），男，1981年7月26日出生，汉族，住新县。委托代理人韩文华，男，1961年10月21日出生，汉族，住新县。系原告黄祥豪岳父，代理权限为特别授权。委托代理人李博伦，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告徐文剑（反诉原告），男，1969年7月4日出生，汉族，住新县。原告黄祥豪(反诉被告)与被告徐文剑(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄祥豪(反诉被告)委托代理人韩文华、李博伦、被告徐文剑(反诉原告)到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄祥豪（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告双方于2014年6月12日签订的风凰新村（三期）住宅楼《商品房认购合同书》；二、判决被告返还原告支付的购房款10万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告徐文剑开发了位于新县住宅楼。2014年6月12日原告与被告徐文剑签订了凤新村（三期）住宅楼《商品房认购合同书》，约定原告选购风凰新村住宅楼（三期）套房2号楼5单元2层西侧的房屋，房屋价格为33万元，原告支付完10万元后就出国务工。2020年原告黄祥豪得知被告徐文剑将该房屋又另出售给他人，遂委托其岳父韩文华交涉处理，但徐文剑未予以理睬回应。综上所述，因被告徐文剑原因致使原、被告双方在2014年6月12日签订的凤凰新村（三期）住宅楼《商品房认购合同书》无法继续履行，被告应当返还原告已经支付的购房款。请求人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告黄祥豪(反诉被告)提供如下证据：一、身份证复印件，证明原告身份；二、2014年6月12日签订的《商品房认购合同书》，证明向被告支付10万元购房款；三、2021年5月5日韩文华与徐文剑通话录音一份，证明原告方因为购房问题多次向被告方沟通要求退房款，协商无果。被告徐文剑(反诉原告)质证认为，对合同及通话录音没有异议，我将房子卖了是事实，那是因为原告违约在先。被告徐文剑(反诉原告)答辩并反诉称，一、同意解除合同，同时请求驳回原告黄祥豪的诉讼请求；二、责令反诉被告黄祥豪承担违约责任，支付违约金10万元。事实与理由：经他人介绍及在黄祥豪请求下，为了照顾黄祥豪，2014年6月12日我代表新立公司（凤凰新村）商住楼售楼部与黄祥豪签订《商品房认购合同书》，以极低的33万元的价格将凤凰新村（三期）2号楼5单元2层西侧的一套商品房卖与黄祥豪。《商品房认购合同书》约定房款暂定33万元，黄祥豪当时只交纳10万元，按照约定黄祥豪应于2014年12月30日前再付15万元，否则反诉原告有权解除合同、收回房屋并要求黄祥豪承担违约责任。《商品房认购合同书》违约责任条款约定：如黄祥豪逾期交付购房款需按日支付逾期应付款的3％的违约金，逾期超过15日，反诉原告有权解除合同，并且需向反诉原告按日支付累计应付款3％的违约金。合同签订后，黄祥豪未按照约定在2014年12月30日前再付15万元。经反诉原告多次催要、多年催要，黄祥豪仍拒绝支付剩余购房款，即黄祥豪已经事实上单方解除了《商品房认购合同书》。由于黄祥豪违约，合同项下的房屋未能出售给反诉原告造成损失，为了避免损失扩大，反诉原告迫于无奈，只好将房屋另售他人。根据《商品房认购合同书》的约定，黄祥豪违约应支付的违约金为10.35万元(23万元×3％×15天=10.35万元)，超过反诉被告黄祥豪所交纳的10万元，反诉原告出于多种因素考虑，只要求反诉被告黄祥豪承担10万元的违约责任。综上，请法院依法查明案件事实，厘清反诉被告黄祥豪应承担的违约责任，依法作出公正裁判，驳回本诉原告黄祥豪的诉讼请求、支持反诉原告的反诉请求。被告徐文剑(反诉原告)提交如下证据以证明其本诉及反诉主张：一、案涉《商品房认购合同书》；二、徐文剑于2017年8月21日将案涉房屋出卖给他人所签订的《商品房认购合同书》，证明黄祥豪没有支付余下购房款，违约在先，其不构成违约。原告黄祥豪(反诉被告)质证如下：对上述两份购房合同的真实性没有异议。被告方将该房屋卖了42万，高于卖给原告33万元的价格。原告违约行为没有导致或者造成被告损失，相反价格上升，没有给被告造成损失。针对被告徐文剑的反诉，原告黄祥豪答辩如下：合同违约是双方违约，被告没有向原告发出书面解除合同就向他人出售房屋也是一种违约，要黄祥豪承担10万元违约金不合法，且违约金计算也高于标准。结合庭审质证、认证，对双方当事人提供的上述证据，本院均予以认可，皆作为本案的定案依据。根据双方当事人的陈述及提供的上述证据，结合庭审质证、认证，本院认定事实如下：徐文剑开发建设位于新县住宅楼。2014年6月，黄祥豪经人介绍欲从徐文剑手上购买房屋。同年6月12日，徐文剑以新立公司（凤凰新村）商住楼售楼部的名义与黄祥豪签订《商品房认购合同书》（以下简称案涉合同），以33万元的价格将凤凰新村（三期）2号楼5单元2层西侧的一套商品房（以下简称案涉房屋）卖与黄祥豪。合同签订当日黄祥豪交纳了10万元购房款。案涉合同约定黄祥豪应于2014年12月30日前再付15万元，且余下房款在徐文剑通知交房时一次性付清，如黄祥豪未在2014年12月30日前再付15万元，徐文剑有权收回房屋并要求黄祥豪承担违约责任。案涉合同违约责任条款约定：如黄祥豪逾期交付购房款需按日支付逾期应付款的3％的违约金；逾期超过15日后，徐文剑有权解除合同，并且黄祥豪需按日支付累计应付款3％的违约金。案涉合同签订后，黄祥豪便出国务工，由于当时没有挣到钱，其未能按照约定在2014年12月30日前再付15万元购房款。经徐文剑多次催要，黄祥豪仍未付剩余购房款。2017年8月21日，徐文剑将案涉房屋以42万元的价格出售给他人。2021年5月12日，黄祥豪提起本诉，请求解除案涉合同并要求徐文剑退还购房款10万元。徐文剑则提起反诉，请求驳回黄祥豪的诉讼请求，并反诉请求黄祥豪承担违约金10万元。针对徐文剑的反诉，黄祥豪答辩称：合同违约是双方违约，徐文剑没有向其发出书面解除合同就向他人出售房屋也是一种违约，要其承担10万元违约金不合法，且违约金计算也高于标准。但黄祥豪对其主张未能举证证实。徐文剑则认为，本案系黄祥豪违约，其本人不存在违约行为；由于黄祥豪违约，他后来才不得不将房屋出售给他人。徐文剑还主张由于黄祥豪违约，导致他未能在房价最高时将房屋卖出，给他造成了损失，但未能举证证实。黄祥豪认为徐文剑后来的售价42万元高于原来的33万元，其违约没有给徐文剑造成损失。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人还可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。黄祥豪在案涉合同签订后，没有按照约定于2014年12月30日前再付15万元购房款，构成违约，徐文剑有权根据案涉合同的约定解除合同。由于房屋价格会随着季节、情势的变化出现较大波动，所以徐文剑为了维护其合法权益经多次催要无果、且在多年之后才将案涉房屋出售给他人，不构成违约。徐文剑虽然没有告知黄祥豪，因为没有侵犯黄祥豪的合法权益，无需承担法律责任。由于黄祥豪与徐文剑均主张解除案涉合同，故案涉合同依法予以解除。案涉合同解除后，徐文剑收取的10万元购房款应退还给黄祥豪，故黄祥豪的诉讼请求，本院予以支持。民事活动还应当遵循公平原则。由于黄祥豪违约，所以徐文剑请求黄祥豪承担违约责任，本院予以支持。徐文剑主张以黄祥豪累计应付款23万元（33万元-10万元=23万元）为基准计算违约金，符合案涉合同的约定。但本院认为，黄祥豪逾期交付15万元购房款后，徐文剑就有权解除合同；经多次催要，黄祥豪仍未支付，说明黄祥豪就更没有支付余下8万元（33万元-10万元-15万元=8万元）的意愿，因此，为了维护自身的合法权益，徐文剑应尽可能早的解除合同，避免因黄祥豪违约给其造成损失。所以，按照黄祥豪逾期交付的15万元购房款为基准，而不是按照徐文剑主张的以黄祥豪累计应付款23万元为基准，计算违约金对黄祥豪更为有利，也更加公平合理。经计算，黄祥豪应承担的违约金金额为6.75万元(15万元×3％×15天=6.75万元)。由于徐文剑应退还黄祥豪10万元购房款，减去黄祥豪应承担的违约金6.75万元，故徐文剑还应退还黄祥豪3.25万元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议，故依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除2014年6月12日原告黄祥豪(反诉被告)与被告徐文剑(反诉原告)签订的《商品房认购合同书》；二、被告徐文剑(反诉原告)于本判决生效后10日内退还原告黄祥豪(反诉被告)3.25万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元，减半收取1150元，决定由原告黄祥豪(反诉被告)承担844元，被告徐文剑(反诉原告)承担306元；反诉费2300元，减半收取1150元，决定由原告黄祥豪(反诉被告)承担744元，被告徐文剑(反诉原告)承担406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二一年六月二十五日书记员 刘升涛