湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初2160号 原告（案外人）：刘凡金，男，1965年2月6日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。 原告（案外人）：徐元珍，女，1967年4月4日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。 两原告委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。 被告（申请执行人）：唐耿耿，男，1972年3月28日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被告（申请执行人）：李依芳，女，1981年5月14日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。 被告（被执行人）：尹国良，男，1958年2月2日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。 被告（被执行人）：湖南银顶置业有限公司。住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，该公司执行董事。 原告刘凡金、徐元珍与被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告刘凡金、徐元珍及两原告的共同委托诉讼代理人邢波、被告唐耿耿、李依芳的共同委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼，被告尹国良、湖南银顶置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告刘凡金、徐元珍向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告刘凡金、徐元珍购买的位于石门县××街道××路××栋××号房产的强制执行，并解除对其房产的查封；2.判令确认原告刘凡金、徐元珍对位于石门县××街道××路××栋××号房产享有物权期待权；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月4日，原告与被告银顶置业公司下属的石门县分公司签订了《石门县商品房买卖合同》，原告付全款563000元购买被执行人银顶置业公司下属的石门县分公司开发的1栋105号房产，预测建筑面积为52.06平方米。该分公司未按合同约定进行合同备案及预告登记。房屋交付时间届满后，原告曾多次催促该分公司交付房屋，后经该分公司允许，原告于2019年7月份开始占有并使用上述房屋至今并对其进行了简单装修。后因被告唐耿耿、李依芳（申请执行人）等与被告尹国良、银顶置业公司（被执行人）商品房销售合同纠纷一案，慈利县人民法院（2019）湘0821民初1502号等系列民事案件的《民事调解书》已经发生法律效力；慈利县人民法院在执行过程中，作出了（2020）湘0821执恢63号之一《执行裁定书》，查封了位于石门县××街道××路××栋××号房产。2020年10月20日，原告因对慈利县人民法院的上述执行措施不服而提出书面异议；2020年10月30日，慈利县人民法院作出（2020）湘0821执异29号《民事裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告认为被告唐耿耿、李依芳与被告尹国良、银顶置业公司商品房销售合同纠纷一案所产生的债权系金钱债权，而原告作为购房者，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告提出执行异议申请符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：1.原告与被告银顶置业公司下属石门县分公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且合同是在该分公司已经取得房屋预售许可证后至慈利县人民法院查封案涉房产前期间签订的，是买卖双方真实意思表示，合同依法成立并生效；2.在慈利县人民法院查封之前，原告已经合法占有、使用、处分该房产并进行收益；3.原告付清了全部房款，被告银顶置业公司下属石门县分公司给原告出具的案涉房产销售不动产统一发票记载内容与《商品房买卖合同》所记载信息相符；4.被告银顶置业公司下属石门县分公司将案涉房产办理了在建工程抵押贷款而无力清偿，导致无法结束案涉房产在建工程抵押而不能为原告办理过户登记手续，并非原告过错。综上，原告对案涉房产享有物权期待权，该权利能排除慈利县人民法院的强制执行，故起诉至法院，提出上述请求。 被告唐耿耿、李依芳辩称：1.本案原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利；2.因涉案房屋未办理所有权过户登记，原告仅享有依据商品房买卖合同要求被告银顶置业公司履行相关合同义务的请求权，不享有涉案房屋的所有权。 被告尹国良、银顶置业公司既未到庭也未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告身份资料和企业信息资料。拟证明原、被告身份信息和诉讼主体适格；2.慈利县人民法院（2020）湘0821执恢63号之一《执行裁定书》、（2020）湘0821执异29号《执行裁定书》各一份。拟证明原告提起执行异议之诉的依据以及被告是本案的适格主体；3.《石门县商品房买卖合同》及附件。拟证明原告与被告银顶置业公司之间存在房屋买卖关系的事实；4.转账凭证、增值税发票。拟证明原告按照合同约定已经履行了付款义务，足以证明合同的真实性；5.水费、电费缴费截图打印件。拟证明原告已对涉案房屋进行了占有、装修、使用的事实；6.门面室内室外现状照片3张。拟证明原告已对涉案房屋进行了占有、装修、使用的事实；7.不动产房地产权情况证明、仲裁裁决书及生效证明。拟证明原告曾因请求办理过户登记申请仲裁，仲裁裁决合同合法有效，并限期被告银顶置业公司石门分公司办理过户登记，以及因案涉房产存在查封和抵押情形，而导致非买受人的原因不能办理过户登记的事实；8.两原告户籍所在地的村委会和案涉房屋所在地的居委会出具的证明。拟证明两原告购买案涉房屋的目的和已经入住的现状；9.光盘一份。拟证明原告入住和占用案涉房屋的事实。被告唐耿耿、李依芳对原告提交的证据1、2、7、9无异议或未提出实质性异议，对上述证据，本院均予以采信。对于原告提交的证据3，被告唐耿耿、李依芳对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份买卖合同是否是双方真实意思表示，需要其他证据予以佐证，且合同没有加盖骑缝章；但对于合同最后一页双方盖章签字的内容没有异议，而且房屋买卖合同上明确约定，房屋规划批准用途为商业。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，与本案处理有关联，且两被告未提交证据证实其异议，故对该组证据，本院予以采信；对于原告提交的证据4，被告唐耿耿、李依芳对增值税发票的真实性、合法性、关联性无异议，对转账凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为五张转账凭证是五张不同的银行卡，该卡是否是原告本人所有，没有其他证据予以佐证，且付款时间不一致，不能证明原告已付齐房款。经过质证，原告说明了3个时间段付款的原因，且符合交易习惯，故对该组证据，本院予以采信；对于原告提交的证据5、6，被告唐耿耿、李依芳对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据上的地址与房屋买卖合同上的地址不一致，从照片中很难看出原告已经占有、装修、使用涉案房屋。本院认为，原告提交的证据5、6，能够证明其实际占有涉案房屋的事实；对于原告提交的证据8，形式上存在瑕疵，不符合法定要求，本院在处理本案过程中仅作参考，不作为认定事实的依据。 被告唐耿耿、李依芳、尹国良、银顶置业公司均未向本院提交证据。 根据庭审当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下事实： 2018年11月4日，原告刘凡金、徐元珍（买受人）与被告银顶置业公司下属的石门县分公司（出卖人）签订了《石门县商品房买卖合同》及《附件》，合同约定：两原告购买由被告银顶置业公司下属的石门县分公司开发的位于石门县东城区××街道××社区××道××幢××层××号商品房××，该商品房为预售房，预测建筑面积为52.06平方米；……出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋装修质量符合国家和地方的强制性标准；……该商品房单价为每平方米10814.15元，房价款总金额为563000元；……买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2018年11月4日前支付该商品房全部房价款；……出卖人应当自合同签订之日起30日内到石门县房地产管理局办理该商品房买卖合备案手续；……买卖双方统一办理该商品房的预告登记。双方统一办理预告登记的，自办理该商品房买卖合同登记备案之日起30日内共同向石门县不动产登记中心申请办理预告登记；……出卖人在2019年6月1日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2.政府区域规划调整或市政建设施工影响；如买受人未按本合同及补充协议的约定支付购房款及应由买受人承担的费用，则出卖人不承担延期交房的责任；……出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），办理该商品房所在楼栋的不动产首次登记；出卖人承诺在该商品房交付之日起180日内（最长不超过180日），双方共同向石门县不动产登记中心申请办理该商品房的不动产转移登记，办理分户房屋的不动产权证书等……合同签订后，两原告分别于2018年9月9日、2018年11月1日、2018年11月4日向被告银顶置业公司下属的石门县分公司在湖南省农村信用联社的账户中汇入购房款50000元、70000元、111700元、252000元、79300元，共计563000元。2019年6月，两原告对涉案房产进行了装修和实际占有。后因被告银顶置业公司下属石门县分公司未按合同约定及时办理房屋买卖合同备案登记及房屋不动产权属登记，两原告向常德仲裁委员会申请仲裁，2020年9月22日，该仲裁委作出（2020）常仲裁字第543号裁决书，裁决被告银顶置业公司下属石门县分公司在裁决书送达之日起三十日内协助两原告办理涉案房产的房屋买卖合同的备案登记及房屋不动产权属登记等。但被告银顶置业公司下属石门县分公司至今未履行上述生效仲裁裁决书中所确定的义务。后因被告唐耿耿、李依芳（申请执行人）与被告尹国良、银顶置业公司（被执行人）商品房销售合同纠纷一案，慈利县人民法院于2020年5月8日作出了（2020）湘0821执恢63号之一《执行裁定书》，查封了包括涉案房产在内的被告银顶置业公司下属石门县分公司开发的22套房产，查封期限为三年（2020年5月9日起至2023年5月8日止）；2020年10月20日，两原告因对慈利县人民法院的上述查封行为不服而提出书面异议，慈利县人民法院于2020年10月30日作出（2020）湘0821执异29号《执行裁定书》，驳回了两原告的异议请求，两原告对该裁定不服，故向本院提起案外人执行异议之诉，并提出上述诉请。 另查明，案涉商品房竣工未经验收合格。银顶置业石门县分公司为被告银顶公司的分支机构。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。该诉讼主要是解决人民法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益，实质是对于同一执行特定标的物，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的金钱债权谁应当优先保护的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。依据上述规定，原告的诉讼请求能否得到法律支持，至关重要的是要对原告对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、其享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行依法进行评判。根据原告向本院提交的证据分析，原告与被告银顶公司石门分公司于2018年11月4日签订了商品房买卖合同，合同第三条商品房专有部分基本情况第（一）载明：“1幢1层105号，规划批准用途为：商铺”，说明案涉房屋是商铺，原告购买案涉房屋是商品房消费者之外的一般买受人，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款……”的纪要精神，本案在适用法律规定时只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案原告要排除法院对其购买的“湖南省石门县东城尚都1幢1层105号”房的强制执行，应符合第二十八条规定的四个要件。首先，原告与被告银顶公司于2018年11月4日就签订了商品房买卖合同，而案涉房产是在2020年5月8日被本院查封，原告与被告银顶公司签订的商品房买卖合同基于当事人的合意，其内容没有违反法律、行政法规的规定，也未有法律规定的合同无效之情形，应认定为合法有效，故可以认定原告与被告银顶公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2019年6月，原告刘凡金、徐元珍已经实际占有使用了案涉房产，而该占有基于与被告银顶公司签订的商品房买卖合同及被告银顶公司的交付行为，虽《建设工程质量管理条例》规定了竣工验收合格的房屋才能交付使用，但该规定是基于房屋安全的考虑，是法律对开发商交付房屋条件的要求，占有制度与建筑市场安全管理制度是针对不同法律层面问题而设计出的不同法律规则，不能因开发商违法交付房屋的行为以此来推定出买受人占有的必然非法性的结论，人民法院在百姓民生权利的保护和建筑市场秩序维护的取舍上，更应倾向于将百姓民生权利的保护作为其优先选项和价值平衡，因此，应认定原告在案涉房产被查封之前就合法占有了案涉房产；再者，截至2018年11月4日，原告已向被告湖南银顶置业有限公司石门分公司的账户上转款支付了全部购房款563000元，履行了全部房款支付义务；最后，被告银顶公司在尚未竣工验收合格的情况下交付了案涉房屋，且因案涉房屋由被告银顶公司办理的在建工程抵押情形未消失，导致原告合法占有案涉房屋却不能及时办理案涉房屋过户登记手续，故案涉房屋不能办理过户登记的原因不能归责于买受人，即本案原告。综上，原告就案涉商铺请求阻却执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对其要求阻却执行查封措施的诉讼请求，本院予以支持。原告主张物权期待权，因其系法学理论上的定义，且原、被告并未就案涉商铺进行预告登记，而《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依据上述规定，物权的取得应当依法登记，未经登记不发生效力，故对原告要求确认其享有物权期待权的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行原告刘凡金、徐元珍购买的湖南省石门县东城尚都1幢1层105号房屋； 二、驳回原告刘凡金、徐元珍的其他诉讼请求。 案件受理费4715元，由原告刘凡金、徐元珍负担471.5元，被告唐耿耿、李依芳、尹国良、湖南银顶置业有限公司共同负担4243.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  李黎斌 人民陪审员  董艮春 人民陪审员  赵群球 二〇二一年四月十六日 书 记 员  朱 月 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。