北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初946号原告（反诉被告）：北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社，住所地北京市大兴区青云店镇杨各庄村。法定代表人：尚国庆，社长。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京文博苗圃，住所地北京市大兴区。经营者：巴菊香，女，1975年6月22日出生，汉族，住北京市大兴区黄村镇狼垡二村四条17号。委托诉讼代理人：刘伟，北京忠恕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海情，北京忠恕律师事务所律师。北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社（以下简称杨各庄村经合社）与被告北京文博苗圃（以下简称文博苗圃）土地承包经营权合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨各庄村经合社向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》，文博苗圃返还涉案土地，地上物归杨各庄村经合社所有；2.判令文博苗圃支付2020年10月1日至土地返还之日的租金并支付延期支付租金违约金（以562399.9元为基数，按合同约定每日加收1%违约金至实际履行之日止）；3.诉讼费用及律师费30000元由文博苗圃负担。事实和理由：为落实国家政策、增加农民收入、推动农村经济建设，2015年杨各庄村经合社与文博苗圃签订《土地租赁合同》，将位于北京市大兴区青云店镇杨各庄村农户流转到经合社的土地211.23亩出租给文博苗圃。合同签订后，对方交纳了前五年租金，但2020年10月1日至2021年10月1日的租金，对方应于2020年9月20日前支付，至今却未支付。为维护经合社与广大基层农民群众的基本权益，故提起本案诉讼。文博苗圃辩称，同意解除《土地租赁合同》，但解除合同的原因不是文博苗圃违约。不同意支付租金和违约金（且违约金过高，应按照日万分之一计算）以及律师费，也不同意地上物归对方所有。因为杨各庄村经合社违约在先，根据合同约定，文博苗圃可以种植树苗、建设大棚，但土地性质后来发生变化，成为了永久性基本农田，现在不能种植树苗和建设大棚，合同目的无法实现。在2020年4月，对方找到文博苗圃说在土地上种花，文博苗圃答复必须双方签订协议给文博苗圃补偿才可以种植，但对方没有签订协议也没有给予补偿就强行种花。文博苗圃向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《土地租赁合同》；2.判令杨各庄村经合社支付地上物损失206.04万元；3.诉讼费用由杨各庄村经合社负担。杨各庄村经合社辩称，同意解除合同，原因是对方逾期3个月不支付租金，按照合同约定，杨各庄村经合社有权解除合同。在起诉前未向对方发出书面解除通知，但电话沟通过。另外，土地性质没有发生变更，不存在合同目的不能实现的情况，对方违约在先，应当承担违约责任。地上物的情况应当进行现场勘验。杨各庄村经合社出租后没有参与土地种植，也没有种植花卉。本院经审理认定事实如下：甲方杨各庄村经合社与乙方文博苗圃签订《土地租赁合同》约定，甲方将农户流转到经合社的土地出租给乙方经营，土地为一般基本农田，乙方承租的土地只能用于种植树苗、花草及建设蔬菜大棚等农业设施的种植项目，严禁在承租的土地上违法建设。具体条款如下：甲方将农户流转到经合社的土地211.23亩（庄顶31.87亩、大轮子68.07亩、大麦洼46.52亩、小麦洼22.9亩、场北39.8亩、集体2.07亩）出租给乙方经营。出租期间自2015年10月1日至2026年10月1日。出租价格为前三年每年每亩租金2300元，从第四年开始递增5%租金，分别为第四年2415元、第五年2535.8元、第六年2662.5元、第七年2795.7元、第八年2935.4元、第九年3082.2元、第十年3236.3元、第十一年3398.1元。自合同签订后，前三年租赁费1457487元一次性付经合社账户，自第4年开始，一年一交土地租金，交款时间为每年9月20日前，再由甲方兑现给流转农户。租赁期内，如甲方无故违约，终止、干预乙方正常生产经营活动，给乙方造成损失，甲方赔偿乙方全部投资及生产经营收益损失，须经评估部门确定；如乙方无故违约，乙方自置地上物无偿归甲方所有，已交租赁费不予退还。乙方未按时交齐土地租赁费，按滞交金额每天加收1%违约金，超期三个月仍无故未交齐，甲方有权收回土地并按乙方单方违约处理。双方确认2020年10月1日至2021年10月1日的租金应当在2020年9月20日前支付，但文博苗圃没有支付。文博苗圃称，未予支付的原因是土地性质变更导致无法按照合同约定种植树苗、花草及建设蔬菜大棚。文博苗圃称，合同解除后，同意返还土地，但杨各庄村经合社必须对其地上物进行补偿。杨各庄村经合社提交2020年12月8日发票，拟证明向北京兴展律师事务所支付律师费30000元。文博苗圃提交了照片及微信公众号截图，拟证明杨各庄村经合社在租赁土地上种植了花卉，应当予以赔偿。2021年5月28日，本院组织双方到涉案土地进行现场勘验。双方确认通武路南侧西地块上的13个大棚系文博苗圃建设，但并非都建设在涉案土地上，还有部分建设在其他出租人的土地上。双方确认通武路南侧东地块并不都是文博苗圃从杨各庄村经合社租赁而来；杨各庄村经合社称该地块上没有文博苗圃的地上物，而文博苗圃称地块上部分树木系其自己种植，部分系村民种植后由其移植。双方确认通武路北侧地块中部分系由文博苗圃从杨各庄村经合社租赁，部分系从其他村民手里租赁，但双方均不能指认不同来源土地的交接四至；而且，双方对北侧地块上哪些是文博苗圃的地上物存在争议。综上，本院无法对地上物完成清点和确认。另查明，根据2021年5月11日北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具的答复函：在大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）（实际使用时间2010年11月至2017年12月）中，涉案全部土地的性质为基本农田保护区；在大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案（实际使用时间2018年1月至2020年2月）中，大部分涉案土地的性质为基本农田保护区，少部分涉案土地的性质为一般农地区；在大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）（国土空间规划分区）中，大部分涉案土地的性质为永久基本农田保护区，少部分涉案土地的性质为林草保护区。经释明，杨各庄村经合社和文博苗圃均坚持认为《土地租赁合同》合法有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《基本农田保护条例》第十七条第二款规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。根据2021年5月11日北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具的答复函，在2010年11月至2017年12月期间，涉案全部土地的规划性质为基本农田保护区，而2015年《土地租赁合同》约定涉案土地可用于种植树苗、花草及建设蔬菜大棚等农业设施的种植项目，违反了《基本农田保护条例》的强制性规定，应认定为无效。对于违反法律强制性规定的合同，属于绝对的当然的无效，在当事人不主张合同无效的情况下,本院依职权进行审查，并在判决主文中予以确认。根据法律规定，合同无效的后果是返还财产、折价补偿以及赔偿损失。在当事人未变更诉讼请求的情况下，本院不主动予以审查和处理。经本院释明，杨各庄村经合社和文博苗圃均坚持认为《土地租赁合同》合法有效，未变更本诉请求和反诉请求，故双方基于《土地租赁合同》有效而提出的反诉及本诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第五十三条规定，判决如下：一、确认北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社与北京文博苗圃签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社的全部诉讼请求；三、驳回北京文博苗圃的全部诉讼请求。本诉案件受理费9424元，由北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社负担（已交纳）。反诉案件受理费10529元，由北京文博苗圃负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马超雄二〇二一年六月二十一日书记员  孙 蕊