北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2996号原告（反诉被告）：陈玮薇，女，1991年10月9日出生，汉族，江西利享健康产业有限公司职工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：秦勇，北京市问天律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙亚娟，女，1978年5月19日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区三家店。委托诉讼代理人：齐勇（孙亚娟之夫），男，1969年11月16日出生，无业，住北京市门头沟区三家店。委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区将台路。原告（反诉被告）陈玮薇与被告（反诉原告）孙亚娟、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高兵独任审理，公开开庭进行了审理，陈玮薇及其委托诉讼代理人秦勇，孙亚娟及其委托诉讼代理人周保民，第三人链家公司委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈玮薇向本院提出以下诉讼请求：1、判决解除陈玮薇与孙亚娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）与《补充协议》；2、判令孙亚娟支付违约金23.8万元（169万元×20%-10万元）；3、判令孙亚娟立即返还位于北京市门头沟区某街某院6号楼5层503的房屋（以下简称503房屋）；4、判令孙亚娟立即支付房屋占有使用费，自2019年9月9日至实际返还房屋之日止，按每月3000元标准计算）。事实与理由：2019年9月9日,陈玮薇作为房屋出卖人(甲方)与孙亚娟作为房屋买受人(乙方)签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,陈玮薇向孙亚娟出售503号房屋。按照《房屋买卖合同》第四条约定,标的房屋成交价格为150万元,标的房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价19万元,房屋总价款共计169万元。《房屋买卖合同》第四条第（三）款约定:“买受人采取下列方式付款,具体付款方式及期限的约定见补充协议.1、买受人向出卖人支付定金人民币10万元。第六条第(一)款约定,出卖人于2019年9月9日将标的房屋交付给买受人。第七条第(二)款约定:“逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理（1）和（2）不作累加)。1、逾期在15日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金,同时,并由出卖人退还买受人全部已付款(含已付贷款部分)……”《补充协议》第二条第3款约定:“关于购房款的支付,甲乙双方同意按照下述方式履行:(1)乙方于过户前三个工作日将第一笔购房款人民币159万元(不包含前期支付全部定金)以理房通支付的方式支付甲方;……”第二条第5款约定:“不动产转移登记:甲乙双方同意,在2020年2月9日前,甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续……”第四条第3款约定:“乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:……(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;……”前述合同签订后,陈玮薇按照约定将标的房屋交付给被告,孙亚娟支付了定金10万元。鉴于新冠疫情发生,双方无法在《补充协议》约定的期限办理不动产转移登记手续。双方经协商,待疫情缓解后再行办理不动产转移登记手续。至2020年5月1日后,北京市疫情缓解,陈玮薇多次要求与孙亚娟共同办理不动产转移登记手续。但是孙亚娟一再推脱,并以无足够资金支付前述购房款为由,要求于本年底再行办理不动产转移登记手续。鉴于前述情况,陈玮薇委托代理律师于2020年6月1日向孙亚娟发送了《律师函》,告知其陈玮薇同意将不动产转移登记手续的办理时限延长至2020年6月15日,并请孙亚娟在2020年6月7日前回复。2020年6月2日,孙亚娟方收到《律师函》后,电话告知陈玮薇律师,不同意2020年6月15日前办理不动产转移登记手续并不再履行合同。陈玮薇认为,在发生新冠疫情的情况下,任一方都可以要求推迟办理不动产转移登记手续;但是,在新冠疫情得到缓解的情形下,双方应尽快履行合同义务。因此,孙亚娟不同意在2020年6月15日前办理不动产转移登记手续并不再履行合同,已经构成《补充协议》第四条第3款约定之根本违约行为,应按照该款约定支付违约金。按照《补充协议》第四条第3款之约定,孙亚娟应支付的违约金为房屋总价款169万元×20%=33.8万元。鉴于孙亚娟已经向陈玮薇支付定金10万元,扣除该款项,孙亚娟尚需向陈玮薇支付违约金23.8万元。另外,合同解除后,孙亚娟应向陈玮薇支付占用期间的费用。鉴于此,为了维护自身合法权益,原告特向贵院起诉,请求贵院支持原告的诉讼请求。孙亚娟辩称，不同意陈玮薇的诉求。第一，同意解除陈玮薇与孙亚娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》。第二，根据双方的合同约定，陈玮薇负有在合同签订150日内，即2020年2月9日前配合孙亚娟共同办理不动产转移登记手续的义务，陈玮薇没有按照约定履行。疫情原因不会致使一切合同均不能继续履行，疫情原因不能成为陈玮薇不能及时配合孙亚娟办理不动产转移登记手续的免责原因，不能免除陈玮薇不及时履行合同的责任，陈玮薇对合同没有及时履行存在过错。第三，双方在《房屋买卖合同》第十一条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力的时间结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。因新冠疫情的影响导致孙亚娟无法按约定支付购房款，孙亚娟对此不负违约责任。第四，从不可抗力对双方履行合同造成的影响来看，疫情给双方履行合同带来的影响已经减弱乃至消失，合同可以继续履行。孙亚娟继续履行合同支付剩余房款的前提，是与陈玮薇重新确认办理不动产转移登记手续的日期。在孙亚娟多次联系陈玮薇要求配合办理相关手续时，陈玮薇始终无故推迟来到北京办理手续的时间。等到陈玮薇告知孙亚娟可以办理手续时，孙亚娟因资金周转困难与陈玮薇协商延期履行，陈玮薇拒绝延期。孙亚娟从未拒绝履行合同义务，且在不可抗力发生之前，孙亚娟已经按约定入住房屋并对房屋进行了装修，现不能依约取得房屋所有权，不可抗力的发生给孙亚娟造成了一定的经济损失。孙亚娟不应承担违约责任及房屋占用费。第五，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定、疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第1项、4项之规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案系疫情产生的合同纠纷，孙亚娟认为，陈玮薇主张的违约金计算标准过高，且房屋占用费属于违约金的一种，不能同时主张；孙亚娟于2020年6月初就腾空了房屋，所以陈玮薇要求支付房屋占用费不合理；另外，依据上述指导意见，陈玮薇关于违约金及房屋占用费的诉求也不应得到支持。孙亚娟向本院提出如下反诉请求：请求判令陈玮薇退还定金10万元。事实与理由：根据陈玮薇与孙亚娟签订的《房屋买卖合同》与《补充协议》，陈玮薇应在合同签订之日起150日内（2020年2月9日前）与孙亚娟办理不动产转移登记手续。2020年年初，我国发生新冠肺炎疫情，陈玮薇未能在合同约定的期限内履行合同义务，未能按照约定配合孙亚娟办理不动产转移登记手续。后疫情得到基本控制，孙亚娟多次联系陈玮薇尽快配合办理手续，陈玮薇无故拖延时间，不及时履行合同，导致孙亚娟未能按照合同约定取得房屋所有权。陈玮薇主张解除合同，给孙亚娟造成了损失。故孙亚娟提出反诉请求，请求人民法院予以支持。陈玮薇辩称，请求法院驳回孙亚娟的反诉请求。第一、孙亚娟交纳的房款定金10万元，已经作为其应支付陈玮薇违约金的一部分，予以扣减，因此不应返还；第二，合同无法继续履行是因为孙亚娟未能支付房款的违约行为导致的，我方对于合同解除没有过错。故孙亚娟主张的损失应当由其自行承担。对于陈玮薇、孙亚娟的诉求，第三人链家公司称，对解除二人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》无异议，对二人其他诉求不发表意见。本院经审理认定事实如下：陈玮薇与孙亚娟于2019年9月9日签订《房屋买卖合同》与《补充协议》，合同约定，陈玮薇将503房屋出售给孙亚娟，房屋作价150万元，房屋内家具、家电、装修装饰等作价19万元，房屋出售总价169万元，链家公司为本次交易提供居间服务。对如何付款及交房，上述合同载明：2019年9月9日，孙亚娟应支付陈玮薇房款定金10万元；2019年9月9日，陈玮薇应将503房屋交付给孙亚娟；过户前3个工作日，孙亚娟应支付陈玮薇房款159万元；在2020年2月9日前，双方共同办理不动产转移登记手续。对于违约责任，上述合同载明，逾期在15日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金,同时,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人已经支付出卖人全部款项冲抵违约金，多退少补。关于上述《房屋买卖合同》、《补充协议》履行情况，本院确认如下：2019年9月9日，孙亚娟支付陈玮薇房款定金10万元；同日，陈玮薇将503房屋交付给孙亚娟；孙亚娟收房后即对房屋进行了装修，其自述支出装修费用15万元。2020年1月，因受疫情影响，陈玮薇无法从外地返京办理房屋过户，故其通过链家公司中介与孙亚娟协商延后办理过户。最终买卖双方就延后办理达成一致意见，但双方并未明确延后至何时。2020年5月，陈玮薇与孙亚娟通过微信、面谈等形式协商确定交纳剩余房款及办理过户时间，双方未能达成一致意见。2020年6月1日，陈玮薇的代理律师向孙亚娟邮寄送达《律师函》，该函载明：陈玮薇同意将办理房屋过户时间延长至2020年6月15日，孙亚娟应在此时间前支付剩余房款，请孙亚娟于2020年6月7日前回复。如孙亚娟不予同意或同意后不予履行，陈玮薇将进一步采取法律行动。后孙亚娟并未按照上述《律师函》提供的方案支付剩余房款。2020年6月，陈玮薇将孙亚娟诉至本院，2020年6月18日，孙亚娟收到起诉状副本及证据副本。另查，2021年4月14日，陈玮薇收到孙亚娟交来的房屋钥匙，房屋内的物品，孙亚娟也已经全部腾空。孙亚娟称，其腾空房屋后，曾向陈玮薇交付房屋钥匙，但其拒收，陈玮薇对此予以否认。双方对以下问题存在争议：违约行为的认定问题。陈玮薇认为疫情并不影响孙亚娟支付房款，孙亚娟未履行付款义务，构成根本违约，应承担违约责任。另外，在孙亚娟收到陈玮薇代理人发送的《律师函》后，仍未履行付款义务，故陈玮薇有权解除合同并向孙亚娟主张违约责任。为此，陈玮薇提交孙亚娟丈夫齐勇、陈玮薇分别与链家公司中介的微信聊天记录，证明2020年5月，买卖双方通过中介沟通办理过户事宜，孙亚娟一方因为凑不齐房款，希望2020年年底办理房屋过户；提交58同城APP截图，证明503房屋同地段房屋租金标准。对上述微信聊天记录，孙亚娟认为该微信记录内容缺失，对其真实性、合法性、关联性不予认可，对58同城APP截图的真实性、合法性、关联性不予认可。孙亚娟认为，其不应承担违约责任，且陈玮薇对合同无法继续履行存在过错。为此，孙亚娟提交2020年5月28日，孙亚娟、陈玮薇与链家中介谈话的录音，证明2020年5月28日买卖双方、中介共同协商交款、办理过户的情况。对于孙亚娟提交的证据，陈玮薇质证意见如下：录音的真实性予以认可，但录音书面材料与音频对比存在不一致的地方。此外，从该录音可以看出：本案纠纷产生的原因是孙亚娟基于疫情会持续至年底的判断，在没有告知中介和陈玮薇的情况下，于3月末4月初将款项用于他处，导致5月份疫情缓解后不能支付购房款。双方协商失败的主要原因是孙亚娟承诺支付陈玮薇90万元购房款，但后又表示仅能支付70万元。从录音可以看出，孙亚娟仅是通过中介询问陈玮薇何时能够“过来”，而并非其所述多次联系陈玮薇尽快配合办理不动产转移登记手续。另，本院亦向链家公司中介杨志远核实了居间办理本次交易的情况。对于2020年2月9日之后，买卖双方如何协商变更付款、过户时间，杨志远向本院陈述称：上述日期之前，双方已经开始协商，因为疫情，陈玮薇一直未能返回北京，孙亚娟提出2020年年底办理过户，陈玮薇同意此方案，但因为房屋贷款是陈玮薇在偿还，所以陈玮薇希望孙亚娟可以支付一定金额的利息，双方对此最终没能达成一致意见。孙亚娟表示，认可杨志远的陈述。陈玮薇称，对于杨志远的陈述，内容大部分是真实的，但是其陈述的意见有表达不完整之处。杨志远没有提及两方最终没有协商成功的原因，是因为孙亚娟先承诺支付90万元房款，后又表示只能先支付70万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈玮薇与孙亚娟签订的《房屋买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点问题是违约行为的认定。陈玮薇与孙亚娟因疫情原因协商将支付剩余房款的时间与房屋过户时间延后，虽双方未曾明确约定变更后支付房款、办理过户的具体时间，但孙亚娟也应在陈玮薇通知并给予一定的履行期间后，尽快履行支付剩余房款的义务，且该付款义务的履行客观上并不会受疫情影响。故孙亚娟未能支付剩余房款，构成违约，陈玮薇起诉据此要求解除《房屋买卖合同》，孙亚娟亦同意解除上述合同，本院对此不持异议。对于孙亚娟称陈玮薇亦存在违约行为的意见，鉴于双方已经协商对办理过户时间进行了变更，故本院对孙亚娟上述意见不予采纳。关于《房屋买卖合同》解除的时间，鉴于陈玮薇未提交证据证明起诉前曾通知孙亚娟解除合同事宜，故本院确认孙亚娟收到起诉状副本之日，即2020年6月18日为合同解除之日。关于房屋返还问题，陈玮薇已经于2021年4月14日收到孙亚娟交付的503房屋的钥匙，且在此之前，孙亚娟已经将503房屋腾空，故关于房屋返还时间，本院确认为2021年4月14日。关于孙亚娟称腾空房屋后，曾想交接房屋钥匙，但是陈玮薇拒收等意见，鉴于孙亚娟并未向本院提交证据，本院对该意见不予采纳。关于陈玮薇主张的房屋占用费，该主张较为合理，但《房屋买卖合同》解除前，孙亚娟依据《房屋买卖合同》占用503房屋，陈玮薇无权主张占用费，故本院将房屋占用费计算期间调整为2020年6月19日至2021年4月13日，关于陈玮薇要求按每月3000元标准计算，该计算标准合理，本院予以支持，经核算，上述期间房屋占用费为29500元。关于陈玮薇要求孙亚娟支付违约金的诉求，该违约金计算标准过高，本院根据陈玮薇实际损失情况、当事人过错程度等，将违约金调整为10万元。鉴于二人在《房屋买卖合同》中约定已经交纳的房款可以抵扣违约金，故对于孙亚娟要求陈玮薇返还房款定金10万元的诉求，本院不予支持。综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈玮薇与孙亚娟在2019年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2020年6月18日解除；二、孙亚娟将位于北京市门头沟区某街某院6号楼5层503的房屋腾退，并返还给陈玮薇（已经履行完毕）；三、孙亚娟于本判决生效之日起七日内支付陈玮薇违约金10万元（用孙亚娟已交纳房款定金10万元抵扣，孙亚娟无需再付款）；四、孙亚娟于本判决生效之日起七日内支付陈玮薇房屋占用费29500元；五、驳回陈玮薇其他诉讼请求；六、驳回孙亚娟的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5266元，由陈玮薇负担2376元（已交纳）；由孙亚娟负担2890元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2300元，由孙亚娟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 高 兵二〇二一年四月十九日书记员 王英俊