江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初230号原告：金湖县金宁资产经营管理有限公司，住所地金湖县经济开发区金湖西路188号。法定代表人：徐永江，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙威，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：江苏鑫利新材料科技有限公司，住所地金湖县开发区上湾西路南侧金水河西侧。法定代表人：王得明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东仁，江苏金胜来律师事务所律师。原告金湖县金宁资产经营管理有限公司（以下至判决主文前简称：金宁资产公司）与被告江苏鑫利新材料科技有限公司（以下至判决主文前简称：鑫利科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金宁资产公司的委托诉讼代理人孙威，被告鑫利科技公司委托诉讼代理人李东仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宁资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告于2017年8月5日签订的《房地产租赁协议书》；2.请求法院判令被告给付原告租金412500元并从2020年7月31日起至实际返还房地产之日按年租金165000元的标准计收租金；3.请求法院判决被告立即返还原告所有的位于金湖县的房地产；4.请求法院判决被告给付原告预留10498平方米厂房的租金524900元；5.请求法院判决被告向原告支付违约金74250元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月5日原告与被告签订《厂房租赁协议》，根据该协议的约定，原告将自己所有的位于金湖县的3300平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期限5年，从2017年8月1日开始计算，租金按每平方米50元缴纳租金。同时协议约定被告每年需缴纳一定数额的增值税和开票销售标准，原告为被告预留一年（2018年8月1日止）厂房（6700平方米）以及办公生活用房（3798平方米），如被告每年开票及税收达不到协议约定标准，按每平方米50元计算租金。另协议对违约责任等均作了明确约定。上述协议签订后，原告按照协议约定将案涉房地产交付被告使用，但被告在协议履行过程中，并未按照约定支付租金。经原告核对，被告2018年度开票销售数额及缴纳增值税均没有达到协议约定的标准。原告认为被告的行为已经违反了协议的约定，属于合同违约，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判决。鑫利科技公司辩称，原、被告双方于2017年8月5日签订租赁合同是事实。根据合同约定，被告享有6个月免租期，租金的计算点应当从2018年2月5日计算，且被告于2020年4月1日已经向原告交还房屋，租金应当计算至2020年4月1日，租金计算标准按照每平方米50元计算，故原告主张租金的期限以及方式错误。被告已于2020年4月1日向原告返还房屋，故不存在原告诉讼请求的第一项和第三项。原告要求被告给付预留厂房的租金没有事实和法律依据，事实上原告并没有给被告预留厂房，被告也没有使用预留厂房，原告所称的预留部分实际是租赁给电力公司使用，该部分请求应当不予支持。原、被告所签订的租赁合同实际应当是投资合同，在案涉合同中，江苏金湖经济开发区管理委员会、金湖县财政局均作为合同一方参加，因此原、被告之间的租赁合同不单纯为租赁合同。被告投资经营后,因项目问题亏损严重，亏损额达2000多万，后在金湖县财政局帮办下向原告退还租赁厂房，并要求免租，所以双方不存在违约事实，原告主张相关违约金没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月5日原告（甲方）、被告（乙方）、江苏金湖经济开发区管理委员会（丙方）和金湖县财政局（丁方）签订《房地产租赁协议书》一份。合同约定，乙方承租甲方位于金湖县的厂房3300平方米，剩余厂房、生活用房甲方为乙方预留一年（2018年8月1日止）。租期五年，自此协议签订之日起计算。租金及支付方式为：甲方给予乙方厂房改造6个月期限并免收租金。租金每平方米50元，缴纳日期为2018年1月1日前，乙方正式投产后的第一年（2018年度）开票销售不低于5000万元。第二年（2019年度）乙方缴纳增值税260万元，按每平方米50元缴纳租金，缴纳日期为2019年1月1日前。第三年（2020年度）乙方缴纳增值税300万元，按每平方米50元缴纳租金，缴纳日期为2021年1月1日前。第四年（2021年度）乙方缴纳增值税350万元，按每平方米50元缴纳租金，缴纳日期为2022年1月1日前。第五年（2022年度）乙方缴纳增值税400万元，按每平方米50元缴纳租金，缴纳日期为2023年1月1日前。如果乙方每年开票及税收达不到上述要求，需承担甲方预留厂房（6700平方米）及办公生活用房（3798平方米）当年租金（每平方米50元/年）。协议变更与解除：双方协商一致；不可抗力致本协议无法履行的，本款不可抗力含县级及以上人民政府的行政行为；一方违约经催告后，被告催告的一方不适当履行所催告之义务，催告的一方有权单方解除本协议。违约责任：任一方违约，需向向对方支付违约金，其标准为本协议总租金额的10%。2020年4月1日被告向金湖县财政局出具情况汇报一份，载明：“金湖县金宁资产管理有限公司：江苏鑫利新材料科技有限公司是县财政局招商引资企业，因生产经营需要租用贵公司厂房一栋用于生产，……公司现状已长期停产，现将租赁厂房归还给贵公司。请求贵公司减免租金为感！”金湖县财政局回复情况属实并盖章确认。被告确认其于2020年4月收到该份情况汇报，且该情况汇报金湖县财政局盖章处写明：“情况属实，请予帮助给予解决减免租金”。2021年1月份原告曾前往案涉厂房，厂房处于闲置状态。本案中，位于金湖县不动产单元号为320831XXX的建设用地使用权和房屋登记权利人为金宁资产公司。本案的争议焦点为：1.案涉《房地产租赁协议书》是否已经解除；2.案涉租赁物交付情况和租金如何计算；3.被告是否需要支付预留10498平方米厂房的租金524900元；4.被告是否需要支付违约金74250元。本院认为，金宁资产公司与鑫利科技公司签订的《房地产租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。关于第一个争议焦点，鑫利科技公司主张双方签订的合同已经于2020年4月1日解除，并提交落款时间为2020年4月1日情况汇报予以证明；金宁资产公司认为原告虽然于2020年4月份收到上述情况汇报，但是双方对解除合同并未达成一致意见。本院认为，2020年4月1日的情况汇报并不产生合同解除的法律效力。原告于2021年1月15日向本院递交起诉状，要求解除其与被告签订的租赁合同，被告于2021年1月19日收到本案的诉状副本。根据原告的诉请和被告的辩称，双方对解除合同不持异议，本院认定案涉合同于2021年1月19日解除。关于第二个争议焦点，被告主张其在2020年4月1日前已经搬离案涉厂房，并且于2020年4月1日通过书面的方式告知原告将案涉厂房归还原告。原告认为其并未同意与被告解除合同，双方亦未进行交接。本院认为，被告已经通过书面形式告知原告要求归还案涉租赁物，且根据原告的陈述其于2021年1月份前往案涉厂房，案涉厂房已经闲置。据此，案涉租赁物未完成交接主要原因在原告。双方合同约定租金为50元/平方米，被告租赁厂房共计3300平方米，故年租金为165000元。根据合同约定，租期从合同签订之日2017年8月5日起计算，双方约定被告给予原告6个月期限进行厂房改造并免收租金，又因本院确认双方合同于2021年1月19日解除，故被告应当支付原告从2018年2月5日起至2021年1月19日止的租金。原告已经在2020年4月接到被告要求返还租赁场地的通知，但原告对被告提出归还租赁物并未接受，在2021年1月份知晓被告已经搬离后亦未与被告进行交接，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告应当自行承担自合同解除后发生的租赁场地占有使用费损失。关于第三个争议焦点，原告主张预留的10498平方米厂房的租金，被告不予认可，原告亦未提交证据证明有实际预留厂房，故本院对原告的该主张不予支持。关于第四个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。按照双方合同的约定，被告没有按约支付租金，已经构成违约，被告应当向原告支付违约金。合同约定的违约金的计算方法为总租金额的10%。该合同总租金为742500元，其10%的违约金为74250元。故本院对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、原告金湖县金宁资产经营管理有限公司与被告江苏鑫利新材料科技有限公司于2016年10月18日签订的《房地产租赁协议书》于2021年1月19日解除。二、被告江苏鑫利新材料科技有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告金湖县金宁资产经营管理有限公司自2018年2月5日起至2021年1月19日止的租金，按年租金165000元标准计算。三、被告江苏鑫利新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于金湖县的房地产交还给原告金湖县金宁资产经营管理有限公司。四、被告江苏鑫利新材料科技有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告金湖县金宁资产经营管理有限公司违约金74250元。五、驳回原告金湖县金宁资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13904元，减半收取6952元，由原告金湖县金宁资产经营管理有限公司负担3607元。江苏鑫利新材料科技有限公司负担3345元。原告金湖县金宁资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来院申请退诉讼费；被告江苏鑫利新材料科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××39）预交上诉案件受理费。审判员  杨莉二〇二一年四月七日书记员  李雪附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。窗体顶端第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。