北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1554号上诉人（原审被告、王某法定代理人）：云立英，女，1970年6月15日出生，汉族，住山东省高唐县。上诉人（原审被告）：王占东，男，1991年10月8日出生，汉族，住山东省高唐县。上诉人（原审被告）：王某，女，2004年6月16日出生，汉族，住山东省高唐县。三上诉人之共同委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，汉族，中国贫困地区文化促进会法律顾问。被上诉人（原审原告）：刘乃盛，男，1961年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王延妍，北京市汉坤律师事务所律师。上诉人云立英、王占东、王某因与被上诉人刘乃盛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。在二审上诉期间，因一审被告王德国去世，须等待其继承人表明是否参加本案诉讼，故本院于2021年3月4日作出（2021）京01民终1554号民事裁定：本案中止审理。中止诉讼期间，王德国之妻云立英、王德国之子王占东、王德国之女王某表示不放弃本案诉讼权利，本院依法追加其参加诉讼。经审查，本院决定恢复本案审理，现已审理终结。云立英、王占东、王某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘乃盛一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决遗漏案件的必要诉讼主体，回避本案的基本事实；2.一审判决对本案赔偿责任的认定没有法律和事实依据；3.一审法院依据评估单中的评估价值确定由我赔偿刘乃盛183045元，但该评估单系以刘某1作为被腾退人。且一审法院把我自建房屋及设施的补偿款判给刘乃盛，并在证据确凿的情况下含糊其辞地“在公平原则的基础上按照双方贡献大小酌情确定”刘乃盛的利益，该做法严重损害我的合法利益。刘乃盛辩称，我同意一审判决。刘乃盛向一审法院提出诉讼请求：1.判令王德国向我返还已支付的全部租金140200元；2.判令王德国向我赔偿因拆除房屋而导致的建筑物及装修设备附属物损失373550元；3.判令王德国向我赔偿因冬季停水停电、强拆逼迫我搬家产生的损失33000元；4.王德国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月3日，刘乃盛（乙方）与王德国（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王德国将北京市昌平区兴寿镇上西市村的房屋和院落租给刘乃盛使用，房屋建筑面积约140平方米，院落约3996平方米，租期自2016年5月1日至2029年5月1日，年租金3.5万元。后双方于2016年4月15日重新签订《房屋租赁合同》，约定：王德国将北京市昌平区兴寿镇上西市村的房屋和院落出租给刘乃盛，房屋建筑面积约140平方米，院落四至东至巩福顺地界、西至坡地、南至东南马路、北至西北马路，租赁期限自2016年5月至2029年5月，年租金3.5万元；第六条，房屋装修、院落围栏的施工周期，应在两个月之内完成；以甲乙双方共同认同的房屋、院落能够交付使用之日起，为本合同起租日期；第七条，1.甲方负责房屋的外墙保暖、铺路轧道、屋顶、吊顶保暖、地面硬化、拆除隔断、放大窗户、堵门、焊梁、化粪池、污水井、建筑垃圾清理、院落围栏等施工及人工、材料费用；2.甲方保证房屋、院落通水、通电；水表、电表由甲方提供安装；4.乙方负责水、电管线、地暖材料、地砖、墙砖、门、窗、内墙漆的材料购买，甲方负责施工安装和辅料与人工费用。双方均认可，双方以落款时间为2016年4月15日的合同为准。合同签订后，刘乃盛向王德国支付了三年占有使用费，刘乃盛主张三年占有使用费对应占有使用期限为2016年7月1日至2019年6月30日，因合同第六条约定：“房屋装修、院落围栏的施工周期，应在两个月之内完成，以甲乙双方共同认同的房屋、院落能够交付使用之日起，为本合同起租日期”，合同起算时间应当在签订后两个月才起算，故从2016年7月1日起算。王德国主张占有使用费对应期限为2016年5月1日至2019年4月30日，双方于2016年3月3日签订的合同中约定了起算时间是2016年5月1日。2019年5月5日，刘乃盛给王德国发送微信，在微信中刘乃盛称2019年4月19日起被断电。刘乃盛称其于2019年5月3日搬离。王德国称不是其断电，断电与其无关，称刘乃盛是2019年5月4日或5日搬离。在占有使用房屋期间，刘乃盛对原有房屋进行装修改造，并在院外新建部分附属设施。结合双方陈述以及评估单，法院认定，原有142平方米框架房屋是王德国出租给刘乃盛使用，刘乃盛在原有基础上进行装修改造；刘乃盛新建了56平方米、13.64平方米的建筑物。关于装修、设备及附属物，王德国主张评估单中上水井、铜缆、上水、电表、化粪池、围网、护网是其所建造。刘乃盛否认，称王德国只是建造了铜缆、电表、化粪池，且围网是刘乃盛和王德国各建造二分之一。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，刘乃盛与王德国签订两份《房屋租赁合同》，所涉房屋并无相应规划手续，故双方签订的两份《房屋租赁合同》均无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘乃盛确实占有使用了涉案院落，故其主张全部退还占有使用费，依据不足，法院将根据其占有使用时间确定能否退还其占有使用费。因双方最早于2016年3月3日签订合同，合同中约定房屋装修、院落围栏施工期最长两个月，且落款时间为2016年3月3日的合同写明起始时间是2016年5月1日，故法院认定合同约定的起算时间是2016年5月1日，占有使用费对应的三年期间为2016年5月1日至2019年4月30日。至于刘乃盛占有使用费的终止时间，因刘乃盛并无证据证明断电持续时间，故法院认定刘乃盛应付占有使用费期间为2016年5月1日至2019年5月4日。刘乃盛已经占有使用了三年时间，故其要求退还全部占有使用费的主张法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘乃盛对涉案房屋、院落进行装修、增设附属物，其占有使用长达三年时间，期间王德国并未提出异议，且合同本来之意也是同意刘乃盛进行装修，王德国主张刘乃盛未经其同意擅自增设部分附属物，法院对此主张不予采信。因房屋院落已经被拆除，故法院按照拆迁评估单中的价值确定相应建筑物、装饰装修、设备及附属物的价值。《房屋租赁合同》约定：“王德国负责房屋的外墙保暖、铺路轧道、屋顶、吊顶保暖、地面硬化、拆除隔断、放大窗户、堵门、焊梁、化粪池、污水井、建筑垃圾清理、院落围栏等施工及人工、材料费用”；“刘乃盛负责水、电管线、地暖材料、地砖、墙砖、门、窗、内墙漆的材料购买，王德国负责施工安装和辅料与人工费用”。王德国主张，双方实际就是按该合同约定履行，合同内约定王德国负责的王德国全部完成。刘乃盛否认，称王德国没有完成的项目有：铺路轧道；拆除隔断不是全部隔断，只是其中一个；院落围栏王德国只建造二分之一。因刘乃盛并无证据证明合同约定施工内容中应由王德国完成的是刘乃盛完工，且双方已经实际履行三年时间，双方并无异议，故对于刘乃盛主张法院不予采信，法院认定双方实际已经按照合同约定履行装修义务。至于装修、设备、附属物价值，王德国建造了一个化粪池、一个污水井、一个上水井。刘乃盛称王德国建造的上水井无法使用，其重新挖了两个上水井，故法院认定评估单中第1项2个上水井，按王德国与刘乃盛每人各建造1个上水井计算。评估单中的第2项铜缆、第3项上水、第4项电表，第7项化粪池、第8项围网利益全部由王德国享有。评估单中第10项护网，双方有争议，根据照片，法院认定该项是刘乃盛所建造。综上，王德国对评估单中第一大类建筑物评估里面的第1项142平方米房屋享有部分利益，对评估单中第二大类装修、设备及附属物中的第1项2个上水井，王德国享有部分利益，对第2项铜缆、第3项上水、第4项电表，第7项化粪池、第8项围网王德国享有全部利益。其他项目法院认定是刘乃盛出资所建或装修。至于刘乃盛应得的利益，法院在公平原则的基础上按照双方贡献大小酌情确定。刘乃盛主张因停水停电、强迫搬家产生的损失，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、刘乃盛与王德国签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、王德国向刘乃盛赔偿建筑物、装修、设备及附属物损失183045元，于本判决生效后十五日内执行；三、驳回刘乃盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因刘乃盛与王德国就涉案房屋签订的两份《房屋租赁合同》项下的房屋缺少相关手续，故两份《房屋租赁合同》应属无效。一审法院认定合同效力正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双方均认可按照013号评估明细表为依据的前提下，一审法院依据各方对房屋的建设、装修情况，在公平原则的基础上按照各方贡献大小酌情确定刘乃盛应得利益并无不当，本院予以确认。云立英、王占东、王某上诉请求因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于云立英、王占东、王某主张的王德国与刘某1之间的相关权利，其可另行主张。综上所述，云立英、王占东、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8125元，由云立英、王占东、王某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十六日法官助理  武 旋法官助理  田 心书 记 员  杨梓薇