重庆市万州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0101执异37号案外人:李宝洪,男,1974年8月14日生,汉族,住重庆市渝北区。申请执行人：中国光大银行股份有限公司重庆万州支行，住所地重庆市万州区北滨路106-110号，统一社会信用代码9150010159519064XB。负责人：胡晓东，行长。被执行人：重庆跨越卓远机械制造有限公司，住所地重庆市万州区王牌路970号D幢第二层，统一社会信用代码915001016939122047。法定代表人：袁钊怡，执行董事。被执行人：重庆市馨葳机械制造有限公司，住所地重庆市万州区经济技术开发区玉城寨片区，统一社会信用代码91500101671021654U。法定代表人：袁精侠，执行董事。被执行人：袁家国，男，1958年8月15日出生，汉族，住重庆市万州区。被执行人：袁钊怡，女，1986年7月1日出生，汉族，住重庆市万州区。被执行人：袁银霞，男，1984年4月20日出生，汉族，住重庆市万州区。被执行人：印伶，女，1970年12月23日出生，汉族，住重庆市万州区。被执行人：唐先秀，女，1964年11月21日出生，汉族，住重庆市万州区。被执行人:石柱土家族自治县权辉商贸有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇沿江居委纵二路二层,统一社会信用代码915002400968545W。法定代表人：邓淑蓉，执行董事。本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司重庆万州支行（以下简称：光大银行万州支行）与被执行人重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、石柱土家族自治县权辉商贸有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀金融借款合同纠纷一案中，案外人李宝洪提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李宝洪提出执行异议请求：请求对奉节县房屋以不清场的方式进行拍卖。事实及理由:万州区法院(2018)渝0101执4079号执行案件中,对被执行人印伶所有的奉节县房屋进行拍卖。因该执行标的物现由案外人租赁经营酒店,2020年4月13日，万州区法院口头告知(已作笔录)案外人,并要求案外人一周内清场。案外人认为,执行标的物不宜进行清场拍卖。案外人于2006年开始租赁案涉标的物经营“碧海皇宫”大酒店。后经续签合同,租赁期至2029年止。案外人的租赁行为在先,执行标的物设立抵押权在后。虽然案外人于2016年作出承诺:“在其实现抵押权时,终止租赁合同。”但在该次贷款期限届满后,被执行人进行了续贷,案外人并未针对续贷作出过任何承诺。因此,执行标的物拍卖后,根据买卖不破租赁原则,新的所有权人应当继续履行原租赁合同。案外人租赁执行标的物经营“碧海皇宫”大酒店是以众筹方式进行,有十多个投资人。同时,“碧海皇宫”大酒店前不久刚进行过装修,投入四百余万元,且各股东都是举债投资,并有员工几十名。如清场拍卖,酒店必将停业,给经营者造成巨大损失。执行标的物所在楼栋,第一层为餐厅,第二层(即执行标的物)为酒店,第三、四层系奉节县人民大会堂及奉节县青少年宫,是奉节县重要的政治文化活动场所。整栋楼的消防、给排水水电及中央空调等设备设施系整体使用,如清场拍卖势必影响整栋楼的正常运行。综上所述,对案涉标的物进行清场拍卖,使案外人的合法权益无法得到应有的保护,请求人民法院在本案执行中,根据本案具体情况,对执行标的物进行不清场拍卖。申请执行人光大银行万州支行辩称，案外人李宝洪提出执行异议，要求对被执行人印伶所有的位于重庆市奉节县房屋以不清场的方式进行拍卖且要求在拍卖后与买受人继续履行原租赁合同，申请执行人对此不予同意，请求万州区法院依法驳回案外人的执行异议请求。原租赁合同终止条件已经成就，万州区法院要求案外人清场腾房并无不当。具体理由如下：1、《抵押物出/承租人承诺书》合法有效，承诺内容对案外人具有约束力，本案所涉贷款是否发生续贷展期的情形，均无需案外人再次作出承诺。案外人并非案涉主债务续贷展期事宜的借款人或担保人，其作为抵押房屋的承租人，自愿与被执行人向申请执行人出具承诺书行为表明其承诺系其真实意思表示，其理应诚信履约。该承诺书载明：“该承诺书直至以该抵押物为担保的贵行贷款本息全部结清或租赁合同终止（执前）而终止。﹍﹍”至今贷款本息尚未全部结清，故该承诺书仍然有效，对案外人仍然具有约束力。同时，申请执行人及债务人对案涉主债权是否作出续贷展期亦无需经过案外人同意，也无需案外人再次作出承诺。案外人以“在该次贷款期限届满后，被执行人进行了续贷，案外人并未针对续贷作出任何承诺。”为由否定承诺书效力不能成立。2、案外人与被执行人印伶就案涉房屋租赁关系已终止，万州区法院对案涉房屋的拍卖应以不带租方式进行。依据案外人和被执行人印伶出具的承诺书即“本出租/承租人（案外人）保证：2、同意贵行处理该抵押物时，租赁合同提前终止，由此造成的损失由抵押人负责；”租赁合同的双方对租赁关系（案涉房屋的部份）的终止约定了条件。故案涉房屋租赁关系在申请执行人向万州区法院要求对案涉房屋进行处置时终止条件成就，案涉房屋的租赁关系终止。鉴于此，案外人已不具有案涉房屋的承租人身份，其所称：“执行标的物拍卖后，根据买卖不破租赁原则，新的所有权人应当继续履行原租赁合同”的理由不能成立。3、案外人明知其承租的房产涉及抵押担保债务，应自担相应法律风险及投资风险。其在明知租赁合同面临随时可能终止的风险情况下，仍然投入资金对所承租房屋进行装修，由此产生的投资损失应由案外人自行承担。同时，基于被执行人印伶与案外人在承诺书及相关租赁合同中对承租房屋的所有权、抵押债务情况及关于装修费用赔偿、合同提前终止的违约责任及损失承担作出了明确约定即案外人可在清退房屋后依据相关约定向被执行人印伶主张权利，案外人所谓因清场产生的投资损失与申请执行人无关，不能构成阻碍执行的理由。4、案涉房屋所在楼栋各楼层均已实现物理分割并形成了各自的专有区域，且已分别办证，分别处置在法律和实际操作层面均不存在障碍。被执行人重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀、石柱土家族自治县权辉商贸有限公司未到庭作答辩。本院查明，光大银行万州支行与重庆跨越卓远机械制造有限公司、重庆市馨葳机械制造有限公司、袁家国、袁钊怡、袁银霞、印伶、唐先秀金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）渝0101民初9753号民事调解书，双方对于借款及其偿还达成调解协议。2018年7月26日，申请执行人光大银行万州支行向本院申请执行。2018年10月11日，本院作出(2018)渝0101执4079号之一执行裁定查封被执行人印伶所有的位于重庆市奉节县房屋。2018年11月25日，本院作出(2018)渝0101执4079号之二执行裁定拍卖、变卖被执行人印伶所有的位于重庆市奉节县房屋。2020年4月13日，本院作通知（作执行笔录）要求对案涉房屋腾空后拍卖。另查明,案涉房屋登记在被执行人印伶名下。案外人于2006年开始租赁执行标的物经营“碧海皇宫”大酒店。2016年3月1日，印伶、陈映彤作为出租方（甲方）与李宝洪作为承租方（乙方）签订《租赁补充合同》，该合同载明：“甲、乙双方于2006年11月14日同奉节碧海皇宫娱乐城签订了人民大会堂负一层、第一层、第二层的房屋【面积11557平方米,其中有外卖面积约2000平方米(含二楼4个门市)】《租赁转让合同书》,2012年12月30日签订了《租赁补充合同》,现经甲、乙双方协商一致,乙方续租(因乙方装修投资额度大原租赁期较短),为了明确甲、乙双方的权利与义务,特订立本合同。租赁期限和租金:续租期限从2019年1月1日至2029年3月31日止,共计十年三个月,2018年的房租其他产权人(门面购买者)没有异议的仍按本合同执行，租金暂按现标准每月158000元(大写壹拾伍万捌仟元)计算,原合同到期时根据市场行情甲、乙双方另行协商......”，故双方对于租赁事项经续签合同,租赁期至2029年止。还查明，2016年8月26日，光大银行万州支行与重庆跨越卓远机械制造有限公司签订了《流动资金贷款合同》，约定光大银行万州支行向重庆跨越卓远机械制造有限公司发放贷款18000000.00元，贷款期限自2016年8月26日起至2017年8月26日止。合同第四十七条约定，贷款行有权因借款人违约而宣布所有己发放贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已发放的贷款本金、利息和其他实现债权的费用，宣布实施或实现有关贷款的任何担保项下的权利。印伶用自有的位于奉节县房屋为重庆跨越卓远机械制造有限公司的债务提供抵押担保。前述合同签订后，光大银行万州支行依约发放了贷款1800万元。因重庆跨越卓远机械制造有限公司未按合同约定付息，光大银行万州支行于2017年7月24日向重庆跨越卓远机械制造有限公司宣布贷款提前到期，并要求重庆跨越卓远机械制造有限公司立即归还所欠贷款本息等。截止2017年7月24日，重庆跨越卓远机械制造有限公司欠逾期利息96131.93元，未归还贷款本金17999424.63元，复利532.92元。2016年8月17日，印伶与光大银行万州支行签订《最高额抵押合同》，印伶自愿以其所有的案涉房屋为重庆跨越卓远机械制造有限公司向光大银行万州支行提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记，抵押权人为向光大银行万州支行。2016年8月19日，李宝洪向中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称：光大银行重庆分行）出具《抵押物出/承租承诺书》，载明：“承租人李宝洪知晓出租人/抵押人印伶将承租的位于奉节县房产抵押给贵行的事宜。......1、承租人放弃该抵押物的优先购买权；2、本出租人/承租人处理抵押该抵押物时，租赁合同提前终止，由此造成的损失由抵押人负责......”本院认为,本案的争议焦点为案外人与印伶之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其中也包括对执行标的物的强制腾空交付处置。而腾房与否，意味着今后能否对本案标的物进行实际的占有、移交。案外人提出执行异议主张不腾退租赁房屋予以拍卖实质是以其对案涉房屋享有租赁权提出执行异议主张排除执行。本案所涉标的物上涉及抵押权、租赁权、司法查封。被执行人印伶自愿以其所有的案涉房屋为债务人向光大银行万州支行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权依法成立且有效。被执行人印伶与案外人于2006年就签订租赁合同承租案涉房屋，之后予以续租，在抵押登记前于2016年3月1日签订《租赁补充合同》，租赁期至2029年止，案外人第案涉房屋已占有使用多年,案外人与被执行人印伶签订的案外人系双方的真实意思表示,不违背法律法规的禁止性规定，本院予以认定，该《租赁补充合同》中并未对合同的提前解除条件作出约定。案外人主张的租赁关系真实存在，其对案涉房屋享有租赁权。2016年8月19日，李宝洪向光大银行重庆分行出具《抵押物出/承租承诺书》，承诺“处理抵押该抵押物时，租赁合同提前终止”，该承诺的效力及于光大银行重庆分行，而本案的抵押权人系光大银行万州支行并非光大银行重庆分行，系不同的民事主体，故李宝洪向光大银行重庆分行出具《抵押物出/承租承诺书》承诺的效力不及于本案申请执行人光大银行万州支行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案案外人主张的租赁关系属实，且在抵押、被查封之前，根据前述司法解释的规定、买卖不破租赁的原则，案外人主张不腾空拍卖案涉房屋的理由成立，足以排除法院的执行，其执行异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定,栽定如下:对位于重庆市奉节县房屋予以带租、不腾空拍卖。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。审 判 长  余佩松人民陪审员  贺永琼人民陪审员  石定全二〇二〇年五月二十九日书 记 员  陈 晴