上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初25003号原告：李宏粹，女，1968年4月4日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告：程浩，男，1994年7月23日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蔡飞，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：于银银，江苏君中律师事务所律师。被告：余小洪，男，1974年9月7日出生，汉族，户籍地福建省。原告李宏粹、程浩与被告余小洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告余小洪下落不明，本院将本案转为普通程序并于2021年4月26日进行公开开庭审理。原告李宏粹及其委托诉讼代理人蔡飞到庭参加诉讼。本院向被告余小洪公告送达诉状副本及开庭传票后，被告未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李宏粹、程浩向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月24日解除；2、被告支付原告自2020年1月7日至2020年6月24日的租金人民币(币种下同)44,894.79元；3、被告支付原告自2020年6月25日至2020年7月20日的占有使用费7,180元；4、被告支付原告水费1,693元、电费904.30元；5、被告支付原告违约金7,500元(同意以被告已付押金7,500元相抵扣)。事实和理由：原、被告于2018年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海市闵行区联明路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期为2018年4月7日至2021年4月7日止，第一年租金为7,500元/月，第二年租金为7,800元/月，第三年租金为8,400元/月，租金支付方式付三押一，每次需提前7日支付。2020年1月1日开始，被告一直拖欠原告租金。经原告多次催告后仍未履行。2020年6月14日，原告通过微信告知被告在10日内支付拖欠的租金，逾期不付原告将立即解除租赁合同，同时被告需返还房屋。然被告在上述期限内仍未支付租金，双方合同因此解除。合同解除后，原告再次通知被告要求腾房，但涉案房屋内的次承租人直到7月20日才全部搬离。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，原告提供了符合合同约定的房屋，被告应当按照合同约定及时支付租金，然被告违反合同约定拖欠租金长达6个多月，致使原告订立合同目的不能实现。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告余小洪未作答辩。本院经审理认定如下事实：2010年3月26日，上海市闵行区联明路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于原告李宏粹、程浩两人名下。2018年4月21日，原告李宏粹(出租方，甲方)与被告余小洪(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用；租期自2018年4月8日至2021年4月7日；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费、费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋、屋内设施应按无主处理；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；付三押一，2018年4月7日至2019年4月7日房租7,500元/月，2019年4月7日至2020年4月7日7,800元/月，2020年4月7日至2021年4月7日8,400元/月；房子可以分割出租；到第三年如果甲方有自住需要，甲方赔违约金一个月7,500元。前述合同签订后，原告交付了涉案房屋，被告支付了押金7,500元。2020年4月、6月，原告李宏粹通过微信多次向被告催讨租金，被告均表示缓几天会付。2020年6月14日，李宏粹通过微信向被告表示“按照合同约定，你从2020年1月至今仍未按合同约定支付租金的行为已经属于严重违约。上次电话向你催告后，你承诺于6月8日支付上述租金，但截至今日你方仍未履行付款义务。现我方再给你10天的宽限期。到6月24日，届时仍未收到所应支付的租金，我方将立即解除与你的租赁合同，你方需立即退房并将所欠全部租金3日内支付给我。逾期仍不退房你方需按照合同约定的租金向我方支付房屋占用费和违约金”。当月15日，被告微信中回复“好的，我知道了”。审理中，据两原告陈述，其于2020年7月20日自行收回涉案房屋。2020年7月31日，原告程浩出具《共有权人同意出租房产的情况说明》，表示其同意对外出租涉案房屋，且委托并认可李宏粹对外签订的一切有关涉案房屋出租相关文件，并承担相应的法律责任。另查明，根据两原告提供的抄表日期为2020年5月27日的水费缴费通知单显示，应缴金额为1,693.20元。前款原告已于2020年7月29日支付。原告还缴纳了2020年2月至2020年6月的电费904.30元。现原告认为被告欠付租金等费用不付，构成违约，遂提起本案诉讼。以上事实，由原告提交的房地产权证、《租赁合同》、水电费缴费单据、微信聊天记录、《共有权人同意出租房产的情况说明》等证据以及原告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原告李宏粹与被告余小洪签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。虽该合同出租方签署人仅为原告李宏粹，但原告程浩系涉案房屋的共有权人，程浩也追认了李宏粹为出租涉案房屋而签订的《租赁合同》，故原告程浩也受该合同约束。原、被告均应按合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。作为承租人的被告，按约支付租金系其主要义务。然在租赁期内，被告未按约给付租金，其行为显然构成违约，且经催告，被告仍未给付，原告要求解除涉案《租赁合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，鉴于原告已通过微信向被告表示“2020年6月24日被告仍未支付租金，则其立即解除与租赁合同”，该意思表示亦已于2020年6月15日送达被告。而被告也实际未按原告要求给付应付未付租金，故原告要求确认涉案《租赁合同》于2020年6月24日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付2020年1月7日至2020年6月24日的租金44,894.79元，鉴于被告未对该期间租金提出异议，原告计算也尚属合理，故对此诉请，本院予以支持。就原告要求被告参照租金标准给付自2020年6月25日至2020年7月20日的占有使用费7,180元，因合同解除后，被告未及时腾退房屋并与原告办理交接手续，而原告自认于2020年7月20日自行收回房屋，故被告理应负担该期间的占有使用费，使用费标准也符合法律规定，故就该项诉请，本院予以支持。就原告主张的水费、电费，被告作为承租人应当负担其租赁使用涉案房屋期间的水、电费，原告亦就其主张的水费、电费的金额提供了相应依据，故对该项诉请，本院予以支持。就原告主张的违约金7,500元，鉴于导致合同解除的责任在于被告，原告根据合同约定要求被告负担违约金，符合双方约定，本院予以支持。就押金7,500元，鉴于涉案合同已解除，该押金应当由原告返还被告，现原告表示将该押金抵扣违约金，被告未提异议，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李宏粹与被告余小洪于2018年4月21日就位于上海市闵行区联明路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年6月24日解除；二、被告余小洪于本判决生效之日起七日内向原告李宏粹、程浩支付自2020年1月7日至2020年6月24日的租金44,894.79元；三、被告余小洪于本判决生效之日起七日内向原告李宏粹、程浩支付自2020年6月25日至2020年7月20日的占有使用费7,180元；四、被告余小洪于本判决生效之日起七日内向原告李宏粹、程浩支付水费1,693元、电费904.30元；五、被告余小洪于本判决生效之日起七日内向原告李宏粹、程浩支付违约金7,500元(该款以被告余小洪已付的押金7,500元抵扣，实际无需支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,357.04元，公告费560元，均由被告余小洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年四月二十六日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。