宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2021）宁0121民初1292号原告：宁夏汇力物业服务有限公司。法定代表人：景某。委托诉讼代理人：纳某。委托诉讼代理人：赵某。被告：王某，住宁夏回族自治区永宁县。原告宁夏汇力物业服务有限公司与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇力物业服务公司委托的诉讼代理人纳某、赵某，被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏汇力物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费4809元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金5265.86元的百分之九十直至结清全部物业费,截止2020年12月31日应支付滞纳金为4739.27元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的翡翠城的业主,被告在接收物业时(2015年)按《物业管理条例》的相关规定与宁夏汇力物业服务有限公司签订了《前期物业管理协议》，并约定按建筑面积84.55平方米收取物业管理费。在被告欠费期间,原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务同时被告从2018年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定,请法院给予判决。王某辩称，原告的物业费达不到每平米每月1.2元的收费标准，小区卫生十天半月才打扫一次，楼道的灭火器都是失效的。小区楼房外墙面瓷砖脱落，物业公司就用水泥抹上。小区出车收费的门口有保安值守，其他门口没有保安值守，导致小区西门口外面的大理石被砸烂，草坪围墙上的大理石也被小孩子搬着砸着玩了。我家门口的草坪边上没有种植草坪，都是杂草。小区的花树因为缺少灌溉枯死被原告挖掉了。因为小区物业服务不达标，导致小区房屋贬值，房子也卖不掉。基于上述种种原因，我拒绝缴纳物业费。原告为证实其主张提交了《物业服务合同》、价格备案通知书、塞上翡翠城业主资料卡、业主入住物件交接单、楼宇分户移交表、装修申请表、承诺书、地热打压记录表及自来水打压记录表、装修许可证、收费交接单、钥匙收条、巡更打点签到表、保洁日常工作巡查记录表、水泵房巡查记录表、高压配电间日常巡查记录表、报修登记表、隐患排查记录表、监控室值班记录表、防火检查记录表、绿化管理日常检查记录表、电梯运行日常巡查记录表、消防水箱室巡查记录表、低压配电间日常巡查记录表、消防巡查记录表、电梯合格证、催费通知单以及物业工作人员日常开展工作照片。被告为证实其主张出示了其在手机内存储的照片以及电子视频。上述证据经双方当事人质证，本院审查认为，原告提交的证据真实、合法，能够证实原告主张的事实，本院予以认定。被告出示的证据仅能够证实原告提供的物业服务存在瑕疵，不能证实被告不履行物业服务义务以及物业服务不达标的事实，对其证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有三级资质的物业服务公司，永宁县望远镇塞上翡翠城小区系宁夏汇力房地产开发有限公司开发建设，该小区交付使用后，宁夏汇力房地产开发有限公司选聘原告为望远镇塞上翡翠城小区提供物业管理服务。2013年12月24日，被告在原告处签署了物件交接单、楼宇分户移交表、承诺书、拆墙承诺书、装修申请表、住宅室内装饰装修管理服务协议后，入住××县（房屋面积为84.55平方米），成为该房屋业主，接受原告提供物业服务，并交纳了2018年之前的物业服务费用。2018年4月1日，原告与宁夏汇力房地产开发有限公司续签《物业服务合同》，继续为塞上翡翠城小区提供物业管理服务。《物业服务合同》约定：合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；高层住宅1.2元/月/平方米；电梯运行使用费三至四层为30元/月；物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应当在每年1月份履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按日3‰的标准向乙方支付违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉。合同签订后，原告按照《物业服务合同》约定履行了物业服务义务，但被告自2018年1月1日起再未向原告交纳物业费。原告于2019年6月25日、2020年7月18日向被告发出缴费通知，但被告未予缴纳。截止2020年12月31日，被告共拖欠原告物业服务费、电梯费、楼道公用照明费共计4809元未予缴纳。本院认为，原告与望远镇塞上翡翠城小区的建设单位宁夏汇力房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》对塞上翡翠城小区业主具有约束力。被告作为望远镇塞上翡翠城小区的业主接受原告提供的物业管理服务，双方之间成立合法有效的物业服务合同关系。原告按照《物业服务合同》约定的内容履行了物业管理服务义务，被告在享受权利的同时应当履行交纳物业管理费的义务。被告拖欠原告物业管理服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告出示的证据仅能证实原告提供的物业服务存在瑕疵，不能证实原告提供的物业管理服务不达标，对于原告要求被告支付物业服务费4809元的诉讼请求，本院予以支持。被告因原告提供的物业服务存在瑕疵而长期不予缴纳物业管理费系违约，原告要求被告支付违约金符合《物业服务合同》约定，但考虑被告未按约缴纳物业管理费确实与原告提供的物业服务存在瑕疵相关，原告主张的违约金虽已作调整，但仍属过高，综合本案案情，酌情由被告按照其所欠物业服务费4809元的10%向支付原告违约金480.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告王某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇力物业服务有限公司物业服务费4809元（2018年1月1日至2020年12月31日）；二、被告王某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏汇力物业服务有限公司违约金480.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杨建军二〇二一年六月十五日书记员 阮思娜附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。