江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5578号原告：朱军，男，1980年5月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：董传模，江苏锡一律师事务所律师。被告：郭金荣，男，1952年12月17日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：郭晓东，男，1980年10月14日生，汉族，住无锡市锡山区。两被告共同委托诉讼代理人：严明，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：胡国良，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。原告朱军与被告郭金荣、郭晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告朱军及其委托诉讼代理人董传模，被告郭金荣，被告郭金荣、郭晓东的共同委托诉讼代理人严明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《资产转让协议书》；2.判令两被告连带返还转让款825000元，并赔偿违约金690000元，合计1515000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。案件审理过程中，原告朱军变更诉讼请求为：判令两被告返还转让款300000元，并赔偿违约金690000元，合计990000元。事实与理由：原被告经案外人李某介绍于2019年9月14日签订了《资产转让协议书》，由原告向两被告购买坐落于无锡市锡山区××镇××村××路养猪场东面的厂房及场地，总价款2300000元；合同签订后，原告陆续向两被告支付了1920000元，但两被告在2019年12月30前明确表示房屋无法交付，要求解除合同；此后，两被告返还了1100000元（含135000元租金），剩余825000元未还，经原告多次催讨未果，故诉至法院。被告郭金荣、郭晓东共同辩称：其与原告订立《资产转让协议书》后，从原告、顾榴芳处收到转让款1100000元，已全部返还给原告，双方不存在任何纠纷，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年9月14日，经李某介绍，郭金荣、郭晓东与朱军签订《资产转让协议书》，约定郭金荣、郭晓东向朱军转让坐落于锡山区××镇××村××路养猪场东面郭金荣、郭晓东合法拥有的厂房场地等经营用房屋资产；上述房屋资产转让总价2300000元，朱军在签订协议后一个星期支付1300000元，余款在2019年12月30日前结清；郭金荣、郭晓东于2019年12月30日前将案涉厂房场地交付给朱军；郭金荣、郭晓东如不按协议规定的日期交付资产，每逾期一日，按照资产转让总额的万分之五支付违约金，逾期超过三个月时，朱军有权解除协议，郭金荣、郭晓东应返还已付转让款并承担资产转让总额30%的违约金。2019年9月4日，朱军委托顾榴芳向李某转账50000元；2019年9月11日，顾榴芳向李某转账50000元；同日，李某将上述100000元以现金方式支付给了郭金荣，并由郭金荣出具定金收条；2019年9月13日，顾榴芳向李某转账300000元；2019年9月14日，顾榴芳向郭金荣转账500000元；2019年9月18日，顾榴芳向李某转账300000元；2019年9月19日，顾榴芳向李某转账100000元；2019年9月27日，顾榴芳向李某转账10000元；2019年10月1日，顾榴芳向李某转账15000元；2019年11月4日，顾榴芳向李某转账100000元；2019年12月20日，朱军向郭金荣支付购房款500000元；以上合计1925000元。2020年1月14日，朱军与郭金荣、郭晓东就解除协议达成一致意见，朱军出具收条载明收到退房款600000元；2020年5月18日，朱军收到郭金荣支付的退房款500000元（含郭金荣转账支付给顾榴芳的365000元及租金135000元）；2020年6月3日，李某在银行回执上载明收到郭金荣500000元；以上合计1600000元。关于合同订立、履行经过，朱军陈述：首先，案涉资产转让业务是通过他与郭金荣共同认识的中介李某磋商促成的，2300000元的价格也是李某、郭金荣商量好以后告知他的，先支付定金，然后再签订的合同；其次，合同签订前后，其应李某要求多次向其支付转让款，郭金荣对此也是认可的，同时李某向买方收取100000元，向卖方收取300000元作为佣金；再次，合同签订次日，郭金荣告知他可以收取租金，他实际收到租金135000元，已经计算在退房款中，又因为案涉厂房、场地所占用的土地是东南村的，资产转让需要通过东南村签订土地租赁协议，双方在洽谈资产转让协议时郭金荣承诺会协调东南村和他签订土地租赁协议，但后来没有成功，他没办法继续使用厂房、场地，合同目的无法实现，因此双方在2020年1月14日协商一致解除了《资产转让协议书》。关于合同订立、履行经过，郭金荣陈述：首先，李某是朱军的介绍人，三方共同协商确定了资产转让价格2300000元，同时他与李某说好，在朱军全部付清转让款的情况下，向李某支付佣金300000元，但合同签订前后，他共计只收到转让款1600000元（含定金100000元以及李某转账的500000元）；其次，2019年12月30日前，朱军没有按约付清转让款，且又将资产转让给了张海玲，导致他无法与东南村进行协调，因此双方在2020年1月14日解除了《资产转让协议书》，合同解除后，他向朱军返还了购房款1100000元，向李某返还了500000元，款项已经全部还清。2020年12月3日，证人李某到庭陈述：首先，他是从事个人中介生意的，案涉业务发生之前他分别与朱军、郭金荣、郭晓东认识，朱军与郭金荣、郭晓东并不相识，案涉业务是由他磋商促成的，《资产转让协议书》签订时他也在场；其次，合同签订前后，他收到顾榴芳转账支付的925000元，之所以只转交郭金荣600000元（含100000元定金、500000元转账）是因为扣除了300000元佣金，关于佣金他与郭金荣说好，朱军向郭金荣支付资产转让款2300000元，他跟郭金荣按照2000000元结账，收取300000元佣金，后来收到部分转让款后他跟郭金荣说过佣金先扣掉了，郭金荣表示可以的，但2300000元转让款必须全部收到，最终才能支付300000元佣金，他也认可；再次，合同解除后，郭金荣转账给他的500000元已全额返还给朱军，至于顾榴芳支付的25000元因为说好是佣金，所以没有返还。朱军对证人证言的真实性没有异议，并认为从证言陈述看，通过李某支付款项是经郭金荣确认的，李某与郭金荣之间存在居间关系，郭金荣也知晓李某已经从朱军支付的款项中收取了佣金，所以朱军实际支付的转让款应当认定为1925000元，另外，对于李某陈述的转账中包含25000元佣金以及已返还500000元转让款的情况予以认可。郭金荣、郭晓东对证人证言的真实性没有异议，但认为案涉合同已于2020年1月14日解除，李某的介绍并未成功，李某是朱军的介绍人，相应的费用应当由朱军负担，且相关佣金325000元其并未收到，应由李某负责返还；郭金荣还另行提供了2021年1月5日其与李某的谈话笔录，李某表示自己是朱军请的中介，与郭金荣、郭晓东无关，当时亦约定中介费由朱军负担，在案涉买卖过程中做了一定的工作，也付出了相应劳动，所以应该得到相应的劳务费，同意退还朱军一定的费用，但需要朱军与其进行协商。经本院释明，郭金荣提供了买卖协议、工程结算目录、土地租金缴纳凭证用于证明案涉厂房原是简易厂房，其于2013年4月向案外人陶龙虎购买后再行施工建造，且逐年向村委缴纳了土地租金，但郭金荣未提供建设工程规划许可证及施工许可证。以上事实，由原告朱军提供的《资产转让协议书》复印件、收条复印件、银行交易明细清单，被告郭金荣、郭晓东提供的资产转让协议书、收条、农业银行客户回执、谈话笔录、厂房买卖协议、收据及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点是：一、《资产转让协议书》的效力；二、朱军支付的转让款如何认定，在《资产转让协议书》已解除的情况下，郭金荣、郭晓东应返还的款项数额；三、朱军主张的违约金应当如何认定。针对第一项争议焦点，首先，虽然郭金荣没有提供案涉厂房的规划及施工许可证，但对于该厂房是属于《城乡规划法》第六十四条规定的可以采取补正措施的范围，还是需要予以拆除的“违章建筑”范围，应当由规划部门进行界定，不应由法院进行认定。其次，当事人之间订立的关于设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此来看，引起物权变动的原因行为或者说负担行为与最终物权变动的结果行为或者说处分行为是相互区分的，应当根据各自的标准审查效力。就负担行为而言，在本案中即郭金荣、郭晓东与朱军订立《资产转让协议书》的行为，在《民法典》实施前，应当依据《合同法》第五十二条的规定进行审查，《民法典》实施后，《合同法》第五十二条不再适用，关于合同无效的事由由《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条进行规定，与本案情形相关的是第一百五十三条第一款的规定，即违反法律法规强制性规定的民事法律行为无效，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，虽然《城乡规划法》中对于建设工程需取得规划许可证、施工许可证的规定属于强制性规定，但该规定制约的对象仅涉及建设工程本身，并不限制建筑物作为合同标的进行转让和流通。从合同内容角度考察，未取得规划许可证、施工许可证的建筑物不属于法律法规规定的禁止流通物或限制流通物，因此，以转让案涉厂房为内容的合同并不违法。综上，案涉厂房在建设过程中存在规划、许可瑕疵，但该瑕疵不影响《资产转让协议》的效力，买卖双方在知晓上述瑕疵情况下达成的买卖合意是真实、明确的，据此订立的协议是有效的。针对第二项争议焦点，首先，李某是案涉交易的中介，《资产转让协议》签订前朱军向李某转账支付了100000元定金，并由李某转交郭金荣，郭金荣出具了收条，说明买卖双方均认可由李某代为收受、转交转让款的事实，协议签订后，朱军指示顾榴芳向李某支付了825000元，向郭金荣支付了1000000元，合计支付转让款1925000元。此外，朱军认可支付给李某的款项中有25000元系佣金，故扣除佣金后，实际支付1900000元；郭金荣、郭晓东辩称收到转让款1600000元，300000元佣金由李某承担，本院不予采信，根据李某的到庭陈述，其与卖方的佣金是单独与郭金荣商谈的，即合同价款是2300000元，其按照2000000元与郭金荣结算，郭金荣对其扣留佣金的情况是知晓的，只是明确要将2300000元收齐才能支付佣金；庭审后郭金荣、郭晓东补充提供的李某谈话笔录内容与庭审期间李某的陈述矛盾，本院不予采信。其次，在合同解除的情况下，郭金荣、郭晓东应当返还转让款1900000元，其已返还1600000元，还应返还300000元。针对第三项争议焦点，双方就解除合同没有达成书面协议，因此无法直接判断合同解除的原因，从双方履行情况看，合同签订次日，郭金荣、郭晓东将租金收益权让与朱军行使；2019年12月30日前，朱军未按约足额付清转让款，存在违约行为；此外，双方在庭审过程中明确案涉厂房需要至村委办理土地使用权流转手续，因该部分手续未能办妥，使得合同目的无法实现，而案涉土地使用权如何流转，能否转让给朱军，属于法律、行政法规、地方性法规等涉及的范畴，并非仅按照合同约定处理，因此如果依据相关规定确无法办理集体土地使用权转让手续，导致合同目的无法实现，那么买卖双方对此均负有责任；本案中，朱军与郭金荣、郭晓东系协商一致解除合同，朱军没有提供证据对实际损失进行证明，结合朱军在合同履行过程中存在违约情形，对合同解除后果亦负有责任，故本院对其主张的违约金计算方式不予认可，但郭金荣、郭晓东在合同解除后未及时返还转让款，确实造成朱军的利息损失，故本院支持以欠款金额300000元为基数，自起诉之日即2020年10月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第二百一十五条、第五百零二条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、郭金荣、郭晓东于本判决生效后七日内向朱军返还转让款300000元并支付违约金（以300000元为基数，自2020年10月26日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回朱军的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元，减半收取6850元，保全费5000元，合计11850元，由朱军负担7850元，由郭金荣、郭晓东负担4000元（该款已由朱军预付，朱军同意郭金荣、郭晓东应负担的诉讼费用由郭金荣、郭晓东于本判决生效后七日内直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘燕妮二〇二一年四月二十五日书记员  袁 丽