上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28353号原告(反诉被告)：上海笑猫酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵尚晓，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海奇亚特能源股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：方奇钟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周钦骏，女。原告上海笑猫酒店管理有限公司(以下简称笑猫公司)与被告上海奇亚特能源股份有限公司(以下简称奇亚特公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告奇亚特公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。因本案案情复杂，但法律适用明确，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，后依法转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)笑猫公司的法定代表人顾秀丽及其委托诉讼代理人赵尚晓，被告(反诉原告)奇亚特公司的委托诉讼代理人周钦骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告笑猫公司向本院提出本诉诉讼请求，请求依法判决：1.被告于2020年5月8日发出的《合同解除函》无效，被告继续履行其与原告签订的《奇亚特中心房屋租赁合同》；2.被告对原告在新冠肺炎疫情期间即2020年2月-4月的租金190,986元(人民币，币种下同)、物业费22,038元予以免除。本诉的事实与理由：原、被告于2015年11月6日签订《奇亚特中心房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX-XXX层房屋(以下简称案涉房屋)，租期为2015年11月5日至2022年1月31日，约定用途为办公、住宿，并约定租金及其他事宜。2019新型冠状病毒即“2019-nCoV”，因2019年武汉病毒性肺炎病例而被发现，2020年1月12日被世界卫生组织命名。本次疫情造成武汉市封城，春节假期顺延。2020年1月30日，世界卫生组织将其定性为“国际关注的突发公共卫生事件”，并建议采取“临时措施”，多国对中国人员禁止入境，国家疾控中心提议禁止召开大型活动、公众娱乐等场合关闭，门市商业活动大幅减少，对全国经济造成负面影响。目前，疫情仍在持续中。原告系公寓行业，在该次疫情中受影响最为严重，所有业务均中断，原告也根据当地政府要求，自2020年1月底开始至今一直处于停业状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据该条规定，疫情的发生、政府对住宿行业的管控已成为“不可抗力”。原告已就疫情发展导致合同无法履行的情况向被告作出了告知，并要求对疫情导致无法正常营业期间的租金给予免除或者缓交。但被告在此情况下于2020年5月6日对原告租赁的房屋断水断电，并于同年5月8日以原告逾期支付租金，单方向原告发出了《合同解除函》。被告的行为已对原告的合法权益造成了严重损害，为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。被告奇亚特公司对本诉辩称：原告所述的不可抗力理由不成立，原告在2020年2-4月一直使用案涉房屋，并收取租客租金，却不向被告支付租金及相关费用。根据合同约定，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。综上，不同意原告的全部本诉诉请。另外，被告奇亚特公司向本院提出反诉请求：1.判决原、被告签订的租赁合同于2020年5月10日解除；2.判决原告支付2020年2月1日至同年5月8日拖欠的房屋租金107,730元、物业费23,974元、电梯费6,440元、垃圾清运费3,650元、水费4,389元、电费33,096元，合计179,279元;3.判决原告支付违约金107,736元，并按每日千分之三的利率支付所欠租金的违约金，计算至实际清偿之日止。诉讼中，被告奇亚特公司变更其诉请1中的解除日期为2020年5月9日，并变更诉请2为判决原告支付2020年2月1日至同年4月30日期间拖欠的房屋租金90,986元、物业费22,038元、电梯费1,610元、垃圾清运费912.5元、水费4,389元、电费33,096元，合计153,031.5元。反诉的事实与理由：2019年2月1日，原告就承租上海市闵行区XX路XXX号XXX幢二层、三层与被告签订《租赁合同》及《物业合同》等，租赁期限自2019年2月1日起至2022年1月31日止。签订合同后，原告却屡次拖欠租金、物业管理费，截至2020年5月8日，原告逾期付款三月有余，拖欠租金107,730元、物业费23,974元、电梯费6,440元、垃圾清运费3,650元、水费4,389元、电费33,096元，合计179,279元。被告因多次催收无果，按照合同约定，遂于2020年5月8日向原告发出《合同解除函》，依法解除了双方的租赁关系。为维护被告的合法权益，特提起上述反诉诉请。原告笑猫公司对被告奇亚特公司提出的反诉辩称：对于反诉诉请1，原告虽于2020年5月9日收到合同解除函，但要求继续履行租赁合同；对于反诉诉请2，原告同意支付2020年2月1日至同年4月30日期间未付的物业费、电梯费、垃圾清运费、水费、电费，对于上述费用的金额亦无异议，至于被告是否要支付该期间的租金，由法院依法判决；对于反诉诉请3，原告虽未按合同约定支付租金等费用，系因疫情影响导致无法正常营业，并非原告恶意违约，故不同意支付违约金，若法院认定原告违约，则认为违约金标准过高，要求调低。本院经审理认定事实如下：案涉房屋座落于上海市闵行区XX路XXX号，权利人为被告奇亚特公司。2015年11月，案外人上海J企业管理服务部(出租方、甲方)与案外人上海X股权投资基金有限公司(承租方、乙方)签订《奇亚特中心房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XXX号14号楼二层、三层房屋出租乙方从事办公、住宿，租赁期限自2015年11月5日至2022年1月31日；先付后用，租金每六个月支付一期，乙方应于每年的2月1日、8月1日前15日向甲方支付下一期租金，前三年租金价格不变，每期为323,208元，后三年租金价格按当时市价确定，逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方支付当期拖欠租金额的3‰作为违约金；租赁保证金为一个月的租金，即53,868元；若乙方逾期支付租金或(和)物业管理费、水、电、电梯运行等费用，逾期付款连续超过一个月或一年内累计超过一个月，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，因乙方违约，甲方单方解除合同的，乙方无权要求返还已支付的租金和租赁保证金。合同另对其他事项进行了约定。后，被告与上述两名案外人签订《合同主体变更三方协议》，约定自2017年6月1日起，由被告取代案外人上海J企业管理服务部成为原合同的一方当事人，概括承受原合同项下出租方的全部权利义务，并严格按照原合同约定执行。再之后，原告、被告与案外人上海X股权投资基金有限公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2019年1月20日起，由原告取代案外人上海X股权投资基金有限公司成为原合同的一方当事人，概括承受原合同项下承租方的全部权利义务，并严格按照原合同约定执行。此后，原、被告又签订《补充协议》，就2019年2月1日起的租金、物业管理费、电梯运行费、垃圾清运费的支付周期及标准作了补充约定，其中租金63,662元/月，物业管理费7,346元/月，按季支付；电梯运行费6,440元/年、垃圾清运费3,650元/年，按年支付。2020年1月24日，因新冠肺炎疫情影响，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，后原告就疫情期间的租金减免、缓交事宜与被告进行协商，但双方未能达成一致意见，原告未按合同约定支付自2020年2月1日起的下一期租金、物业管理费等费用，但于同年3月30日向被告转账10万元。2020年4月30日，被告发出《告知书》，内载：“奇亚特中心14号楼二至三层各租户：由于上海笑猫酒店管理有限公司严重拖欠上海奇亚特能源股份有限公司2020年2月1日至4月30日租金、物业费、水电费，总计150,743元。故特此通知上述租客至2020年5月6日上午6：00之前撤离奇亚特能源中心14号楼二至三层的所有租户，本公司决定在2020年5月6日上午6：00后将停电、停水，如有不撤离的租户后果自负，与本公司无关”。2020年5月7日，原告向被告发出《律师函》，内载：“……委托人已就疫情发展导致合同无法履行的情况向贵司作出了告知，并要求对疫情导致无法正常营业期间的租金给予免除或者缓交。但贵司于2020年5月6日的断水断电行为已严重损害委托人及租客的权益。鉴于此，本律师郑重告知如下：请贵司收到本律师函后二日内与本律师或委托人联系协商解决争议，以免诉累”。该函于次日被签收。2020年5月8日，被告向原告发出《合同解除函》，内载：“……截至2020年5月8日，贵方逾期付款已90余日，尚拖欠我司租金、水、电等费用179,279元。据上，特此通知如下：一、原合同自即日起解除，我司有权将该房屋收回、另行出租；二、贵方须于2020年5月12日下午17：00前一次性结清截至2020年5月8日的租金、水、电等费用(水、电费等按实结清；租赁保证金直接用于抵扣部分租金)；三、按原合同约定，贵方应按月租金的双倍支付违约金107,736元，并按约承担所欠租金3‰的违约金，于2020年5月12日下午17：00前一次性付清。……”。该解除函于次日被签收。庭审中原告陈述，其租赁案涉房屋用于经营公寓，共计60个房间，租户主要是外来务工人员，当时的出租率在一半左右；2020年6月5日，被告将案涉房屋内的租客全部清走，强行收回案涉房屋。另查明，被告已收取租赁保证金53,868元。庭审中，原、被告均表示，若法院认定案涉租赁合同解除，同意租赁保证金在本案中一并处理。审理过程中，本院多次向原告释明，若法院认定案涉租赁合同解除，原告是否考虑变更本诉诉请，以及是否主张案涉房屋内的装饰装修损失。但原告坚持本诉诉请，要求继续履行案涉租赁合同，并坚持不在本案中主张案涉房屋内的装饰装修损失。本院亦向被告询问意见，被告坚持不愿意继续履行案涉租赁合同。原告为证明其诉称意见，向本院提供如下证据：1、《奇亚特中心房屋租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、《补充协议》，证明原、被告签订租赁合同的内容。2、短信截图、律师函及运单详情，证明原告就租金减免、缓交等事宜向被告进行协商。3.《告知书》，证明被告要求原告支付租金，否则断电、断水。4.《合同解除函》，证明被告要求解除案涉租赁合同。5.《告知函》，证明原告告知被告的单方解除合同不具有法律效力，且原告已向法院起诉。被告奇亚特公司对证据1、4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的短信真实性无法确认，律师函的真实性、合法性无异议，但认为均与本案无关；对证据3的真实性无法确认，但认可关联性，提出停水停电只是作为警告，目的是为了让原告支付租金；对证据5的真实性、合法性无异议，但与本案无关，疫情不是原告违约的理由。同时，被告向本院提供如下证据：1.发票一组，证明原告欠付相关费用的情况。2.《合同主体变更三方协议》，证明自2017年6月1日起，租赁合同的出租方由上海J企业管理服务部变更为被告。3.奇亚特中心物业管理服务合同，证明物业服务费的计费标准。4.《合同解除函》快递签收记录，证明原告于2020年5月9日签收解除函。原告笑猫公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但提出原告因受疫情影响，故未按时支付租金等费用。以上事实，由原告提供的《奇亚特中心房屋租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、《补充协议》、短信截图、律师函及运单详情、《告知书》、《合同解除函》，由被告提供的《合同主体变更三方协议》、《合同解除函》快递签收记录等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间的《奇亚特中心房屋租赁合同》、《合同主体变更三方协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。本院认为，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：1.案涉租赁合同是否可以继续履行；2.假设案涉租赁合同因无法继续履行而被认定解除，相关法律后果应如何处理。关于第一个争议焦点。本院认为，考虑到被告已将案涉房屋收回长达数月，其作为房屋的权利人及出租方，不愿意继续履行案涉租赁合同，加之房屋租赁合同具有持续性、稳定性的特点，该合同义务性质又不宜强制履行，双方继续履行合同的基础已不存在，合同目的已然无法实现，故对于被告主张案涉租赁合同于2020年5月9日解除的诉请，本院予以支持。但是，本院亦注意到，2020年2月至同年3月正处于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间，原告从事公寓经营，租户多为外地务工人员，受到疫情影响是客观事实。从时间上看，原告未按时支付2020年2月起的下一期租金，确系事出有因，原告随后亦与被告协商该期间租金的减免、缓交事宜，又于同年3月30日向被告转账10万元，可见原告无拒付租金的主观恶意。在此情况下，被告以原告逾期支付租金等费用为由，于2020年5月8日发出解除函，并强行收回案涉房屋。虽然被告此举有欠妥之处，但考虑到疫情发展态势的不确定性，为避免损失扩大，被告所为亦非完全不具有合理性。因此，综合考虑合同履行情况，兼顾公平原则及诚实信用原则，本院认定，案涉租赁合同因不可归咎于原、被告双方的原因而解除。关于第二个争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告主张原告支付2020年2月1日至同年4月30日期间的租金、物业管理费、电梯费、垃圾清运费、水费、电费，原告对上述费用的金额表示认可，并同意支付除租金外的其他费用，本院予以确认。至于租金，本院基于前文阐明的理由，酌情认定该期间的租金由原告与被告各半负担，原告亦无需支付该期间逾期支付租金的违约金。经核算，上述费用合计157,538.50元。原告已支付被告10万元，经折抵，原告还应支付57,538.50元。至于解约违约金，因本院认定双方系无责解约，故对于被告该项诉请，本院不予支持。至于租赁保证金，现原、被告均同意在本案中一并处理，且合同约定，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以冲抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分应无息归还原告。故本院确认，被告应返还原告租赁保证金53,868元，但该笔保证金优先抵充本院在前文已确定的原告的应付款。此外，经本院释明，原告坚持不在本案中主张案涉房屋内的装饰装修损失，本院不予处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司之间的租赁合同关系于2020年5月9日解除；二、原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司2020年2月1日至2020年4月30日期间租金、物业管理费、电梯费、垃圾清运费、水费、电费合计57,538.50元(已扣除原告支付的10万元)；三、被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司租赁保证金53,868元，该款优先抵充上述主文第二项确定的原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司的应付款；四、驳回原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,495.36元，由原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司负担2,472.45元，被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司负担2,022.91元。反诉案件受理费减半收取计1,680.32元，由原告(反诉被告)上海笑猫酒店管理有限公司负担631.80元，被告(反诉原告)上海奇亚特能源股份有限公司负担1,048.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……