北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16989号原告：北京天宝伟业物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区东经路6号院。法定代表人：王寅生，董事长。委托诉讼代理人：邵启智，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：张玲玲，1990年2月5日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝伟业公司）诉被告张玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告天宝伟业公司的委托诉讼代理人邵启智、被告张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宝伟业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将位于北京市西城区大栅栏街道西河沿街180（东）号房屋腾空交还原告；2．判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年8月31日的房屋租金143930．80元（按照合同约定标准计算）；3．判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金（暂计至2020年3月14日为103511元；自2020年3月15日起，以143930．8元为基数，按日千分之一的标准计算，计至房屋租金付清之日）；4．判令被告向原告支付房屋占用费（暂计至2020年3月14日为58518元，并自2020年3月15日起，按每日307．99元的标准计算至实际交还之日止）。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市西城区大栅栏街道西河沿街180（东）号房屋，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日止，第一年的租金为51100元，第二年租金为53656元，第三年租金为56208元；租金按季度支付，分别为每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日；被告逾期付款的，每延期一天原告有权向被告收取逾期款项千分之一的滞纳金，房屋租赁期限届满，被告应在5个工作日内将承租房屋返还原告。被告逾期的，每逾期一日，按房屋租金单价2倍计算占用费。上述合同签订后，被告未依约支付租金，截至目前欠付2017年1月1日至2019年8月31日的房屋租金143930．8元。租赁期限届满后，被告也未返还房屋。张玲玲辩称，被告与原告签的是无效合同，原告在房屋不能商用的情况下把这个房子租给了被告。后来被告与原告多次沟通，以办理被告所需要的食品经营许可证及营业执照，对方一直不能提供，所以被告租房不能用于被告的用途。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，原告天宝伟业公司（甲方）与被告张玲玲（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租北京市西城区大栅栏街道西河沿街180号（东）房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积28平方米。房屋权属状况：公有住房承租人名称为天宝伟业公司。租赁用途为“淳《静吧》”，乙方在未经甲方书面同意的前提下不得变更其租赁用途。租赁期限为3年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；2016年6月1日至2016年8月31日为乙方前期筹备期，不计算租金。第一年租金单价为5元/平方米/天，此后每年租金单价在上一年基础上递增5%，即第一年租金51100元，第二年租金53656元，第三年租金56208元。租赁保证金为12775元；乙方应于合同签订之日将房屋租赁保证金与首期租金及装修押金一并交付于甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿款等相关费用外，剩余部分将在45个工作日内无息返还给乙方；如租赁保证金不足以冲抵应由乙方承担的费用，乙方应于租赁期满或合同解除后三个工作日内向甲方支付不足冲抵部分的欠款，否则甲方保留追缴欠款的权利。装修保证金为4000元。乙方在装修工程竣工后，由甲方按照乙方提供的装修方案对照验收，验收无误后将乙方所缴纳的装修押金自动转存（抵扣）于乙方下季度房屋租金中。乙方交纳租金采取季付方式，分别于每年的3月1日、6月1日、9月1日及12月1日前10个工作日内支付下一周期的房屋租金，最迟不得晚于该日期缴纳。乙方逾期不交租赁保证金、租金等需缴纳相关费用的，每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1‰的滞纳金；房屋租赁期限届满终止或本合同因其他原因解除的，乙方应在5个工作日内将承租房屋交还甲方；乙方未能按期将承租房屋交还甲方的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付本合同约定的相当于当年房屋租金单价2倍的房屋占用费，并赔偿损失。租赁期满或租赁合同解除、终止后，乙方自行添置的可移动物品（非与标的物连接的）由乙方收回。使用期满及合同解除，乙方将承租房屋交还于甲方后，在房屋内的留置物品视为乙方已放弃所有权，可由甲方全权处理。租赁合同签订后，天宝伟业公司向张玲玲交付了涉案房屋，张玲玲对房屋进行装修。张玲玲向天宝伟业公司支付了租赁押金12775元、装修押金4000元，以及2016年9月1日至2016年12月31日的租金（装修押金4000元用以抵扣2016年12月租金）。租赁合同到期后，张玲玲一直未将涉案房屋交还天宝伟业公司。张玲玲主张由于涉案房屋不能办理营业执照，导致其无法办理经营酒吧必须的资质文件，无法经营，故不同意天宝伟业公司的诉讼请求。张玲玲提交邮件往来截图、休闲吧商业计划书以证明天宝伟业公司知晓其租赁房屋是用于经营，且租赁合同写了用途是酒吧。天宝伟业公司对张玲玲租赁房屋用途无异议，但认为张玲玲在签订合同之前经过考察，而且在签订合同之后，按照其说法是要办营业执照，也应该知道天宝伟业公司是没有产权证的，张玲玲是自愿承担这种风险的。双方当事人均未提交关于房屋实际使用情况的证据。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。诉讼中，张玲玲曾提起反诉，但因其未按时交纳反诉案件受理费，本院已裁定按其撤回反诉处理。另其曾就涉案房屋装饰装修及设备、设施价值申请司法鉴定评估，后因其逾期交纳鉴定费用，鉴定机构终止鉴定并退还材料。经本院与张玲玲确认，其因鉴定费用过高不再申请做鉴定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故天宝伟业公司与张玲玲签订的租赁合同应属于无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。张玲玲自租赁合同签订后，持续占用涉案房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于天宝伟业公司主张张玲玲支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，结合租金、费用交付情况，本院确定张玲玲自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止按照5元/平方米/天即每日140元的标准向天宝伟业公司支付房屋占用费，超出部分以及关于滞纳金的诉讼请求，因缺乏合同基础及法律依据，本院不予支持。租赁保证金12775元，用以冲抵2017年1月1日起至2017年3月31日的房屋占有使用费后，张玲玲还须支付自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止按照每日140元标准计算的房屋占用费。租赁合同无效，张玲玲应返还租赁物，故对于天宝伟业公司主张返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于张玲玲主张因涉案房屋无法办理营业执照导致其无法正常经营因而不同意支付租金、占有使用费的意见，本院认为，租赁合同中载有房屋权属状况为承租公有住房，而公有住房禁止承租人再次进行转租，故张玲玲在签订租赁合同时应当对涉案房屋能否办理营业执照存在合理预期。而其自租赁合同签订后至今长时间持有房屋钥匙拒绝交还房屋，未采取适当措施导致双方损失扩大，应承当相应的责任。张玲玲拒绝支付房屋占用费的抗辩意见，缺乏证据支持，亦缺乏法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告张玲玲将位于北京市西城区大栅栏街道西河沿街180（东）号的房屋腾空交还原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司；二、自本判决生效之日起十日内，被告张玲玲给付原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司自二〇一七年四月一日起至实际交还房屋之日的占有使用费（按每日140元计算）；三、驳回原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5889．40元，由原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司负担2981．66元（已交纳），由被告张玲玲负担2907．74元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年七月二十日法官助理 王德林书 记 员 王 溪