天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初11856号原告:王树红,女,1969年8月21日出生,汉族,住天津市河西区。委托诉讼代理人：彭志军（原告妹夫），男，1972年8月8日出生，汉族，住天津市河东区。被告:裴冠永,男,1947年5月10日出生,汉族,住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈光，天津汀辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宇新，天津汀辰律师事务所律师。被告:石秋瑾,女,1977年8月18日出生,汉族,住天津市河东区。被告:李军,男,1972年3月5日出生,汉族,住天津市河东区。原告王树红与被告裴冠永、石秋瑾、李军执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王树红的委托诉讼代理人彭志军，被告裴冠永及其委托诉讼代理人陈光到庭参加了诉讼。被告石秋瑾经本院传票传唤、被告李军经本院公告送达开庭传票，均未到庭参与诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王树红向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决立即停止对王树红购买的位于河西区××路××号××大厦××号楼××号房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封；2.本案的案件受理费由被告分担。事实与理由:2017年9月18日,河东区人民法院就裴冠永与李军、石秋瑾民间借贷纠纷一案作出（2016）津0102民初7095号民事判决，判决李军、石秋瑾向裴冠永支付借款本金1000000元并承担利息。2018年11月1日,该案在执行过程中查封了石秋瑾名下的位于××路××号××大厦××号楼××的房产。该房屋系石秋瑾在无力偿还1300000元债务的情况下,于2017年3月15日签订《以房抵债协议书》,抵债给王树红，房屋已由王树红事实占有、使用。王树红提出执行异议,河东区人民法院于2019年11月19日做出（2019）津0102执异264号裁定书,驳回王树红的异议请求。涉诉房屋虽在石秋瑾名下,但未能过户的原因是该房屋仍属于预售登记,并非王树红自身原因导致。根据法律规定,请求法院判令停止对涉诉房屋的查封、拍卖等执行措施。裴冠永辩称，驳回王树红全部诉请，王树红不是涉诉房屋权利人。本案应严格按照相应法律规定对王树红提出的申请进行审核，王树红提交的证据不能证明其是涉诉房屋权利人。王树红与石秋瑾不存在合法有效的买卖合同，而是以房抵债的协议，正常的以房抵债过程除了签署该协议还应签订房屋买卖合同，以便于办理过户，但本案并未签订房屋买卖合同。王树红提交的证据不能证明其查封前已经合法占有涉诉房屋，且没有证据证明其已经支付全部房屋价款。涉诉房屋没有办理过户登记是王树红自身原因造成。王树红提交的证据中有河西法院的判决一份，该判决书生效时间为本案涉案房屋查封后，对其内容也不应支持。裴冠永年岁已高，至今四年多未能收回欠款，执行停滞将近两年，恳请法院查明事实，作出判决，推进案件进行，保障裴冠永早日取得执行款。石秋瑾、李军未答辩。王树红提交以下证据：1.银行转账记录5组；2.借条复印件2页；3.《以房抵债协议》一份；4.不动产登记证明复印件1份；5.不动产查询证明1份；6.（2019）津0103民初15531号民事判决1份；7.居住证明1份；8.证人李某的证言。裴冠永、石秋瑾、李军未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，裴冠勇就民间借贷纠纷于本院起诉石秋瑾、立军，本院作出（2016）津0102民初7095号民事判决，判令李军、石秋瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向裴冠永支付借款本金1000000元及利息（自2016年4月1日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。石秋瑾提出上诉，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终490号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，裴冠勇申请强制执行，本院作出（2019）津0102执145号执行裁定，查封坐落天津市河西区××路××号××大厦××号楼××号房屋（本案涉诉房屋）并对该房屋进行司法拍卖，现该房屋正在拍卖期间。2019年11月4日，王树红就本院查封、拍卖涉诉房屋申请执行异议，本院作出（2019）津0102执异264号执行裁定，驳回王树红的异议请求。另查明，涉诉房屋现为预告登记状态，石秋瑾为预告登记权利人，登记日期2015年12月14日。2015年7月至2016年8月期间，王树红委托彭志军多次向石秋瑾转账汇款共计1300000元。王树红提交石秋瑾出具的借条复印件两张，其中一张显示出具日期为2015年12月25日，载明本人石秋瑾自2015年7月起至2015年12月止，共向王树红借款人民币719000元整，确定于2016年8月20日一次性归还所有借款719000元。另一份显示出具日期为2016年8月25日，载明本人石秋瑾自2015年7月起至2016年8月止，共向王树红借款人民币1300000元，约定于2016年11月1日石秋瑾一次性归还所有借款1300000元。2017年3月15日，石秋瑾（甲方、原借方）与王树红（乙方、原贷方）签订《以房抵债协议》，约定自2015年7月到2016年8月止，甲方因生意周转需要，共向乙方借款1300000元整，双方约定2016年11月1日归还，然而甲方资金周转确实困难，一直无法履约。为解决甲乙双方的债权债务问题，甲方自愿以自己名下一套房产抵还此笔欠款……房屋坐落河西区××路××号××大厦××号楼××，不动产编号12000010610，房产证号津（2015）河西区不动产证明第2005484号。本协议签订3日内，甲方将上述抵债房产的不动产证明，购房合同、所交契税、印花税、房屋维修基金等证件交给乙方，房产因考虑甲方孩子上学原因，定于2018年4月20日交付乙方占有使用。待乙方取得该房产的不动产权证，双方债权债务归于消灭。本协议所设房产的抵债金额为1300000元，以2016年8月房价为准，不含之后房产升值预期。2020年12月6日，昆仑物业天津浙昆大厦物业服务中心出具《居住证明》，证明王树红自2018年6月居住于天津市河西区××路××号××大厦××号××室。证人李某于本案庭审期间出庭作证称，其系浙昆大厦3-3106号房屋业主，其孩子与王树红之妹孩子系同学，其自2018年9月起经常到王树红家中玩。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点在于王树红对于涉诉房屋是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合问;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王树红如符合上述法定条件，则应就涉诉房屋享有排除强制执行的权利。本案中，王树红与石秋瑾之间在法院查封涉诉房屋前签订了《以房抵债协议》，该协议虽非严格意义上的房屋买卖合同，但亦属于以物权变动为内容的债权合同，王树红基于该协议能够获得涉诉房屋物权期待权，故如该《以房抵债协议》合法、有效，则应认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第（一）项的要求。王树红提交的银行转账记录证明其实际给付了石秋瑾1300000元，则其对石秋瑾的债权能够认定真实存在；《以房抵债协议》约定的内容不违反法律、行政法规强制性规定；没有证据证明抵债数额明显低于同时期涉诉房屋市场价格，因此该《以房抵债协议》应认定为合法有效。涉诉房屋物业单位出具的证明及证人李某的证言，能够证明王树红在法院查封之前已经实际占有涉诉房屋。涉诉房屋现仍为预告登记状态，故未办理过户登记非王树红的原因导致。综上分析，王树红就涉诉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款第（一）项的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因此对于坐落天津市河西区××路××号××大厦××号楼××号房屋，不得采取强制执行措施。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行坐落天津市河西区××路××号××大厦××号楼××号房屋；二、驳回王树红的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由石秋瑾、李军负担。公告费600元，由李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  袁 媛审 判 员  张 楠人民陪审员  白秀瑛二〇二一年三月九日书 记 员  何 欣本案引用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。