河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0422民初3024号原告：乔鑫，男，1985年3月20日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人:李军,河南大乘律师事务所律师。被告：河南省金九龙置业有限公司，住所地：河南省荥阳市索河路中段南侧16号，统一社会信用代码：91410182799151570E(1-1)。法定代表人：王振威，总经理。委托诉讼代理人：秦晓东，河南首位律师事务所律师。原告乔鑫与被告河南省金九龙置业有限公司（以下简称：金九龙置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告乔鑫的委托诉讼代理人李军、被告金九龙置业公司的委托诉讼代理人秦晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔鑫向本院提出诉讼请求：1.判令乔鑫与金九龙置业公司于2016年3月28日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令金九龙置业公司返还乔鑫购房款200000元及利息（利息以200000元为基数，以同期银行贷款利率为基准计算至返还完为止）；3.判令金九龙置业公司赔偿乔鑫装修损失和购房差价损失234820元；4.判令金九龙置业公司对乔鑫承担赔偿责任200000元；5.判令本案诉讼费由金九龙置业公司承担。事实与理由：在金九龙置业公司故意隐瞒叶县海龙湾九龙城楼盘乔鑫购买的房产没有取得商品房预售许可证明的情况下，乔鑫与金九龙置业公司于2016年3月28日签订了《商品房买卖合同》，购买了金九龙置业公司开发的叶县房屋，该房屋建筑面积92.41平方米，总房款238418元，该房屋已从银行按揭贷款160000元，首付款40000元。该房购买至今已四年多，办不来房产证。后经了解，该小区违建严重，政府规划了526套建筑，实际建设了1000多套。金九龙置业公司卖给乔鑫的房产至今没有取得预售许可证。同时，该小区建筑拥挤，管理混乱，乱收费。在这种情况下，金九龙置业公司不但不考虑自己的违法行为、种种不合适的做法和乔鑫的感受，向贵院提起诉讼，要求乔鑫立即偿还所欠的首付款38418元，迫于无奈，乔鑫提出要求退房，多次与金九龙置业公司协商未果，故提起诉讼。请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》等法律规定支持乔鑫的诉讼请求。金九龙置业公司辩称，本案房屋产权证已于2021年初办理完毕。案涉房屋在起诉前具有预售许可手续，双方买卖合同有效，应驳回乔鑫的诉讼请求。另：乔鑫在购买房屋时，案涉房屋是现房，购买当时已经交付并装修居住至今。房产手续也已经办理，合同目的已经实现。故，应驳回乔鑫的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔鑫向本院提供的证据有：1.商品房买卖合同1份，证明金九龙置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实骗取乔鑫签订合同购房；2.建设用地规划许可证1份，证明乔鑫购买的房屋没有取得预售许可证；3.建设工程规划许可证1份，证明乔鑫购买的房屋没有取得预售许可证；4.商品房预售许可证1份，证明金九龙置业公司与房管局串通，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实骗取乔鑫购房；5.乔鑫房款支付凭证1份，证明乔鑫已缴纳200000元购房款（购房款40000元、按揭贷款160000元）的事实；6.资产评估报告1份，证明乔鑫装修损失60568.5元和购房差价损失271793元；7.评估费发票1份，证明乔鑫支付评估费5210元；8.诉讼费发票1份，证明乔鑫支付诉讼费10143元。金九龙置业公司向本院提供的证据有：1.不动产权属证书1份，证明2021年2月2日为涉案房屋办理了不动产权证，但商品房买卖合同中与房产局登记中套房序号的排列方式不同导致有差异，商品房买卖合同中的房屋为九龙城小区东3单元1202号房屋，与在房产局登记显示为叶县城关乡海龙湾九龙城27号楼3单元1211为同一套房；2.预售许可证和情况说明1份，证明2008年12月8日九龙城取得预售许可证，27号楼在预售范围内；3.叶问指[2020]34号文件“关于海龙湾九龙城小区问题楼盘化解方案通知”，证明2008年5月报告叶县人民政府对该项目进行调整，有县领导的批示，金九龙置业公司于2011年分三次补交了容积率提高的出让金143万元。但因县政府的原因，一直没有办理正规手续。在2020年8月，涉案楼房的产权手续即将能够办理。但是本案乔鑫坚持进行诉讼和鉴定，金九龙置业公司认为乔鑫的诉讼目的是不纯的。4.还款协议1份、还款保证书1份，证明乔鑫欠付金九龙置业公司房款38418元，并且多次向金九龙置业公司承诺清偿欠款，书面承诺于2018年3月31日前支付完全部欠款。正因为乔鑫超过承诺期限2年多，金九龙置业公司向乔鑫起诉主张欠款才引发本案。5.叶县住建局叶建函[2014]14号文件1份，证明金九龙置业公司补交出让金的依据。对于乔鑫提供的证据，金九龙置业公司对1真实性无异议，但对证明问题有异议，认为商品房购买者在购买房屋时，必定会对房屋的情况和销售的证件进行认真的了解，乔鑫对房屋情况是明知的，签署合同的目的就是购买高层建筑的第12层房屋。这是乔鑫的本意，其合同目的已经实现，在司法实践中，鼓励交易的稳定性，不轻易否定合同的效力，2021年初，该房屋的房屋产权证已经办理。因此，合同是有效的。对2、3、4号证据的真实性无异议，这是商品房销售中必须摆在现场的五证之一，可以看出九龙城小区是有预售证的，乔鑫的证明目的不属实。对5号证据的真实性无异议，乔鑫尚欠房款38418元。对6号证据的真实性无异议，评估报告中没有给金九龙置业公司异议权，违反程序；在本案确定的开庭日期中，金九龙置业公司说明案涉房屋很快就会办理产权证，乔鑫不应该进行评估；坚持进行评估的损失应由乔鑫进行承担。对7、8号证据的真实性无异议。对于金九龙置业公司提供的1-5号证据，对1号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋产权证的办理日期为2021年2月，晚于乔鑫起诉日期，其办理房屋产权证是国家政策，金九龙置业公司是存在违规的，且登记在金九龙置业公司名下的不动产产权证，并不是预售许可证。该不动产证书与乔鑫的房屋不是同一套房产。对2号证据的真实性无异议，认为证明问题有异议，该预售许可证包括房产是526套，但看不出包括哪几栋的房产，乔鑫购买房产不在这些范围内。用地许可证和规划许可证均明确了该小区是6层楼，金九龙置业公司提供的商品房预售许可证不包括乔鑫购买的房屋。对3号证据真实性无异议，但对证明问题有异议，认为该文件证明金九龙置业公司建设房屋属于超规划的商品房。因为是问题楼盘，所以先办理不动产手续，办理不动产证书，是国家为了解决问题楼盘而出台的文件。对4号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，乔鑫签订房屋买卖合同、还款协议是基于对金九龙置业公司的信任，后发现办理不了房屋产权证，才不予支付剩余款项，直到2020年起诉，金九龙置业公司一直没有取得产权证，属于违规房产。对5号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，证明金九龙置业公司出售的房子超过了原规划和容积率，虽然政府让金九龙置业公司补交出让金，是对金九龙置业公司的处罚行为，对乔鑫无意义。乔鑫提供的1-8号证据及金九龙置业公司提供的1-5号证据，客观真实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月28日，乔鑫与金九龙置业公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同的主要内容为：乔鑫购买金九龙置业公司建设的位于叶县海龙湾九龙城小区27幢楼东3单元12层1202号房，该房屋建筑面积92.41平方米，总房款238418元，乔鑫于2016年3月28日付首付款78418元，下欠160000元，由乔鑫办理住房公积金贷款支付。合同签订后，乔鑫于2016年3月28日向金九龙置业公司支付该房的首付款20000元。2016年5月26日，借款人乔鑫、艾丽慧以金九龙置业公司为保证人，以金九龙置业公司的叶县海龙湾九龙城小区27幢楼东3单元12层1202号房为抵押，在中国建设银行股份有限公司叶县支行办理住房公积金借款合同1份，借款160000元。2016年6月24日，中国建设银行股份有限公司叶县支行将160000元借款依照乔鑫委托支付给了金九龙置业公司。2016年3月28日，乔鑫与金九龙置业公司签订书面商品房买卖合同并支付了20000元首付款后，金九龙置业公司将叶县海龙湾九龙城小区27幢楼东3单元12层1202号房交给乔鑫实际占有。乔鑫于2016年8月对涉案房屋进行了装修，并在装修后居住至今。2017年8月2日，金九龙置业公司与乔鑫签订还款协议1份，协议的主要内容为：因乔鑫尚欠金九龙置业公司58418元，双方达成还款如下计划：2017年8月21日前，乔鑫支付金九龙置业公司20000元；2018年3月31日前，乔鑫支付金九龙置业公司38418元。乔鑫于2017年8月21日向金九龙置业公司支付了该房的首付款20000元。到目前为止乔鑫仍下欠首付款38418元，未向金九龙置业公司支付。2020年11月10日，乔鑫申请对涉案房屋室内装修价值和购买同地段、同楼层有证房产的市场价值项目进行评估。受本院委托，平顶山金石资产评估事务所于2021年3月15日做出了平金石评报字（2021）第222号资产评估报告书，鉴定意见为：经过实施评估程序后，在公开市场条件下，在评估基准日2021年1月20日，叶县人民法院委托评估的自然人乔鑫位于叶县房屋的室内装修价值和购买同地段、同楼层有证房产的评估价值为471793.00元（大写：人民币肆拾柒万壹仟柒佰玖拾叁元整）。其中，与叶县房屋同面积、同地段、同楼层有证房产价值为411224.5元；叶县房屋的室内装修价值为：60568.5元。为此，乔鑫支付评估费5210元。另查明：2008年12月8日，金九龙置业公司取得了叶房预售证字第××号商品房预售许可证。该商品房预售许可证载明预售总建筑面积：87649.37平方米，共526套。第1＃-25＃号楼，其中，商铺15035㎡。2014年6月10日，叶县住房和城乡建设局向叶县国土资源局发出了叶建函[2014]14号文件。主要内容为：金九龙置业公司开发建设的海龙湾九龙城商住小区，经勘察，实际建筑面积为116000平方米，实际容积率为3.47，超出了原规划设计条件及要求确定的容积率，请叶县国土资源局评估，评估后由开发单位补交土地出让金。2016年3月8日，叶县房地产管理局出具了情况说明1份，主要内容为：2008年12月份办理的房屋预售证上显示1#-25#楼实际为1-25栋楼，因金九龙置业公司在小区楼号命名时跳过了4#、14#、24#，故楼号向后顺延，出现了26#、27#楼。2020年叶县问题楼盘协调服务指挥部办公室下发叶问[2020]34号文，主要内容为：“海龙湾九龙城小区”总建筑面积147191.79㎡，比规划许可83863.86㎡多建63327.93㎡，确定该项目属超规划许可建筑类。金九龙置业公司于2011年向叶县财政局分三次补缴了提高容积率的土地出让金共计143余万元（有票据）。根据有关政策和叶县有关会议纪要精神，将“海龙湾九龙城小区”项目的主要经济目标进行调整，调整为：总建筑面积由83863.86㎡调整为147191.79㎡，容积率调整为3.55。2021年2月2日，叶县国土资源局为叶县房屋办理了豫（2021）叶县不动产权第××号不动产权证，证书显示：“权利人为：金九龙置业公司，坐落河南省平顶山市叶县城关乡海龙湾九龙城小区27号楼东3单元1211号房屋；房屋面积：92.41㎡，房屋结构：钢筋混凝土结构,房屋总层数22层；所在层数：第12层，房屋竣工时间：2014年，持证人金九龙置业公司，不动产单元号410422200225ＧＢ00021Ｆ00270233，权利性质：房屋所有权，权利性质：市场化商品房，用途：住宅，面积：33970.14㎡。”本院认为：一、本案的商品房买卖合同是商品房现房销售合同而非商品房预售合同。《城市商品房预售管理办法》第二条规定，本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。因此，商品房预售合同是针对房地产开发企业对在建房屋销售签订的合同，而非现房销售合同。涉案商品房于2014年已经竣工，乔鑫也认可其购买金九龙置业公司的商品房是现房而非期房，故本案的商品房买卖合同不是商品房预售合同，而是商品房现房销售合同。二、乔鑫认为因金九龙置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证应当认定其与金九龙置业公司签订的买卖合同无效的理由是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述规定，商品房预售许可证明的取得是商品房预售合同的生效要件，而非商品房现房销售合同的生效要件。本案当事人之间是关于商品房现房的买卖合同，而非商品房预售的买卖合同。为此，乔鑫认为因金九龙置业公司在起诉前未取得商品房预售许可证应当认定其与金九龙置业公司签订的商品房买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持；其基于合同无效提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告乔鑫的诉讼请求。案件受理费10148元，评估费5210元，由乔鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  刘耀斋审判员  杨希鸽审判员  王 静二〇二一年六月二十三日书记员  张朝辉