上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第131号原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年2月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，经分管院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉称，2003年12月3日，原告与被告签订上海某贸易城营业房联建协议书，协议约定原告选定上海某贸易城海秀路某幢第5、6间地块联建营业房，协议对系争房屋的位置、价款、交房时间分别作了约定，被告定于2003年12月底起建施工，于2005年3月底前竣工，如竣工时间延期在一个月内，原告表示谅解，第二个月起按已收联建房款的千分之五向被告赔偿违约金。2006年5月11日，因被告无法按联建协议约定的时间向原告交付系争房屋，经协商双方达成了补充协议一份，将房屋的竣工时间变更为2007年6月底前，合同对联建房的工程款及交付的时间进行了约定，并约定原告所购的某-5、6房号变更为A7-3、4。现原告起诉请求判令被告自2007年7月1日起以316，000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，自2007年7月1日起以295，160元为基数按中国人民银行同期存款利率计算向原告支付工程款利息至实际交房之日止，被告向原告交付A7-3、4号房屋，本案诉讼费由被告承担。被告辩称，基于双方之间签订的是联建协议，而实际是房屋销售，因为土地规划的调整、规划的调整，双方之间标的物发生了变化，请求法庭确认双方签订的联建协议及补充协议是无效合同。被告愿意向原告退款并承担一定无效合同造成的利息损失。表示不同意原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求依据的事实成立，向本院提供了以下证据：1、原告身份信息、被告工商登记信息、被告组织机构代码信息及企业名称变更核准通知书各一份，证明原、被告的主体资格；2、联建协议书、补充协议各一份，证明原、被告间合同权利义务的约定；3、收款收据四份，证明原告向被告支付了合计611，160元；4、销售广告、宣传资料、规划图一组，证明被告开发宣传多次变更规划的情况；5、房屋现场照片、房地产信息一组，证明原告购买的房屋对应的房号，房屋目前已经被被告出售；6、关于国际贸易城部分投资户信访问题协处的会议纪要一份，证明有关建房布局及房型结构问题均没有得到有关部门的审批。被告为证明其答辩主张，向本院提供了以下证据：关于某贸易城一号地块规划调整的审核意见。证明涉案地块规划进行调整，系争的A7-3、4房屋已经被规划调整。经庭审质证，被告对原告提供的证据1－3的真实性无异议，本院予以确认；对证据4报纸的宣传资料表示认可，对其他宣传资料表示不予认可，同时认为标的物所在的区域规划确实发生调整，标的物并未按照合同约定建造；对证据5表示与本案无关联，表示不予确认，鉴于证据5缺乏与本案的直接关联关系，故本院不作确认；对证据6本身的真实性，本院予以确认。原告对被告提供的证据本身的真实性无异议，本院予以确认，但原告认为房屋已经被被告出售。根据上述采信的证据及双方的庭审质证意见，本院确认以下事实：2003年12月3日，原告与被告签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建某贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程计算书为准），原告选定上海某贸易城海秀路某幢第5、6间共2间的地块联建营业房；双方签订《联建协议书》后，原告即向被告交付联建房基础配套建设费，每间价格为158，000元，合计316，000元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。联建房竣工验收合格后，按原告实际建筑面积，由被告代办土地使用证和房产证（二证合一，绿证），有关办证税费等由原告支付，税费按上海市政策规定的标准收取。被告于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非被告所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，被告必须通知原告，原告即向被告交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。原告如不按时交付建房工程费，被告有权向原告收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订后，原告于同年7月13日、12月3日支付被告基础建设配套费合计316，000元。2006年5月11日，原、被告签订《补充协议》一份，双方鉴于2003年非典疫情及国家对土地政策大调整等因素，重新将联建房竣工日期确定为2007年6月底前，逾期竣工，原告有权要求被告按银行同期存款利率计算逾期期间已交联建房工程款的利息；工程费用按1，200元／平方米计算，每间联建房暂测面积136.8平方米，工程款为164，160元，原告分三期支付，第一期在2006年5月11日前向被告交付50%计82，080元；第二期在联建房工程至二楼时交付40%计65，664元；剩余10%计16，416元在该联建房验收合格后当即交付。原联建房的房号为某-5、6，原、被告重新确定房号为A7-3、4。2006年5月11日，11月25日，原告共向被告支付295，160元。另查明，2003年3月的《上海某贸易城详细规划》未经有关部门批准，2005年，原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《某贸易城修建性详细规划调整》，2008年9月，原金山区规划管理局批准《某贸易城1号地块规划调整》。还查明，在本院审理的（2007）金民三（民）初字第663号吴某诉被告等案件中，查明以下事实：在2002年12月23日，自然人俞某、夏某（即后来的被告法定代表人）与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞某在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由夏某接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发｛2003｝10号文作出《关于同意成立上海某贸易城有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《上海某贸易城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为上海某贸易城市场经营管理有限公司。2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此被告的土地使用权的取得方式发生根本变化，被告为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖，2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告，同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向被告发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知被告签订土地使用权出让合同，至此，使被告的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元，2005年3月15日被告支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4，380万元，同年3月30日被告取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书、同年5月25日被告缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证，2006年5月被告支付征地费1.022亿元及其他费用2万元，2006年12月23日被告取得金山区金山卫镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，被告取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24275、110672、总面积也为24275、110672，在房屋状况栏内为空白。至此，被告在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。本院认为，关于法律性质问题。根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《联建协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由被告负责，故实质上为房屋预售关系。被告方在无预售许可的情况下与原告依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整取消后，双方尽管又重新签订了补充协议，但补充协议所签订的房号与实际的房屋状况不一致，双方至今不能就原告所购买的具体房屋达成一致，故应视为买卖的标的物不明确，其效力事实上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。合同无效后，被告应当返还已收取原告的配套费和工程款，并应当根据造成合同无效的过错由过错方承担相应的损失，双方均有过错的，各自承担损失。尽管被告因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是被告作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担相应责任。原告作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，其明知房屋尚未建造，被告之销售行为存在违规，仍然与之签订合同，对造成合同无效的后果也应承担相应责任。关于损失的承担问题，本院在受理和判决的吴某诉被告等涉联建房纠纷案件中，酌定由被告赔偿对方一定的损失，考虑到本案的实际情况，酌定由被告赔偿原告损失金额240，000元，并酌情支持吴某等诉被告案件判决后至原告起诉时止所交付基础配套建设费的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的协议书无效；二、被告应于本判决生效后十日内返还原告人民币611，160元；三、被告应于本判决生效后十日内赔偿原告损失人民币240，000元；四、被告应于本判决生效后十日内赔偿原告以人民币316，000元为基数，从2009年2月27日起至2012年12月27日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失；五、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10，619元，由原告负担2，125元，由被告负担8，494元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董永强代理审判员  钱 静人民陪审员  刘妙芳二〇一三年十二月二十七日书 记 员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。