湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初2961号原告：胡孝昌，男，1991年3月11日出生，汉族。原告：陈赞花，女，1991年2月17日出生，汉族。上述两原告委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所律师。被告：湖南宝安鸿基房地产开发有限公司，住所：湘潭市岳塘区楚天路9号。法定代表人：刘洪柏，董事。委托诉讼代理人：李容，湖南木枫律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所：湘潭市雨湖区建设北路198号。负责人：周栋兵，行长。委托诉讼代理人：张爱民，女，1971年7月27日出生，汉族。原告胡孝昌、陈赞花诉被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司（以下简称宝安鸿基公司）、第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称建行湘潭分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告胡孝昌及其委托诉讼代理人许旺球暨原告陈赞花的委托诉讼代理人，被告宝安鸿基公司的委托诉讼代理人李容，第三人建行湘潭分行的委托诉讼代理人张爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡孝昌、陈赞花向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告胡孝昌、陈赞花与被告宝安鸿基公司签订的合同编号为20190514A2B69D312332的《商品房买卖合同》；2、请求判令解除原告胡孝昌、陈赞花与被告宝安鸿基公司、第三人建行湘潭分行签订的合同编号为430636808-2012-2019439866的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求判令被告宝安鸿基公司返还原告胡孝昌、陈赞花支付的首付款及办证费合计186716元（首付款185916元、办证费800元）并支付利息（利息以186716元为基数按LPR的标准自2019年5月15日计算至实际付清之日止）；4、请求判令被告宝安鸿基公司返还原告胡孝昌、陈赞花向第三人建行湘潭分行偿还的贷款本息82966.74元；5、请求判令被告宝安鸿基公司向原告胡孝昌、陈赞花支付违约金11918.32元；6、请求判令被告宝安鸿基公司赔偿原告胡孝昌、陈赞花因购房所产生的维修基金及契税损失合计21771.08元（维修基金13258元、契税8513.08元）。在庭审过程中，胡孝昌、陈赞花对第四项诉讼请求进行变更：请求判令被告宝安鸿基公司返还原告胡孝昌、陈赞花向第三人建行湘潭分行偿还的贷款本息86263.69元。事实与理由：2019年5月14日，原告胡孝昌、陈赞花与被告宝安鸿基公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告胡孝昌、陈赞花购买被告宝安鸿基公司开发的湘潭宝安江南城42号楼1单元0301002号房屋，建筑面积115.29平方米，总价款为595916元。其中合同第八条约定买受人即原告交付首付款185916元，剩余410000元办理银行按揭贷款；合同第十条约定出卖人即被告应于2020年12月31日前交付房屋；合同第十一条约定出卖人未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，解除合同后，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告胡孝昌、陈赞花交付了购房首付款185916元及办证费800元。2019年6月14日，原告胡孝昌、陈赞花作为借款人和抵押人与第三人建行湘潭分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告胡孝昌、陈赞花以其购买的涉案房屋作为抵押向第三人建行湘潭分行借款410000元，借期180个月，每月归还借款本息3326.16元，被告宝安鸿基公司作为担保人在借款合同上加盖了公司公章及法定代表人印鉴。第三人建行湘潭分行在借款合同签订后，于2019年6月14日向被告宝安鸿基公司支付了按揭贷款410000元。截止至2021年7月20日，原告胡孝昌、陈赞花已经按月累计向第三人建行湘潭分行偿还贷款本息合计82966.74元。两份合同签订后，原告胡孝昌、陈赞花按月支付了首付款并按月偿还了银行贷款本息，但被告宝安鸿基公司未按照约定时间交付房屋。原告胡孝昌、陈赞花认为被告宝安鸿基公司违反合同约定，已经逾期交房达到200天，符合合同约定的解除条件，为维护自身合法权益，特诉讼至法院，提出诉称之请求。宝安鸿基公司辩称：1、答辩人收到起诉状仅只有胡孝昌个人签名，对于主体存在问题；2、答辩人认为原告胡孝昌、陈赞花的合同目的并非不能实现，涉案房屋的主体工程已完工，待竣工验收完毕即可交付；3、答辩人不同意解除原告胡孝昌、陈赞花与被告宝安鸿基公司签订的《商品房买卖合同》；4、涉案房屋因受新冠疫情影响导致停工，导致答辩人延期交房，疫情停工期限予以扣除；5、原告胡孝昌、陈赞花诉请的损失，答辩人不予承担；6、答辩人告知原告胡孝昌、陈赞花需要延期交房。建行湘潭分行辩称：被答辩人与答辩人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，且合同未违反法律、法规的强制性规定，故被答辩人无权要求解除其与答辩人之前签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被答辩人与答辩人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定，借款人即被答辩人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，故被答辩人仍需要承担偿还答辩人剩余贷款的责任。胡孝昌、陈赞花为了支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、个人住房（商业用房）借款合同；3、收款专用收据7张；4、中国建设银行个人活期账户全部交易明细；5、增量房申报表、税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据；6、湘潭市人民政府的关于做好企业复工复产和新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知。宝安鸿基公司对胡孝昌、陈赞花提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，合同约定了2020年12月31日交房，因受到疫情影响，宝安鸿基公司通知胡孝昌、陈赞花延期交房；对证据2无异议；对证据3-5真实性无异议；对证据6，宝安鸿基公司认为与其无关。建行湘潭分行对胡孝昌、陈赞花提交的证据1-6无异议。本院对胡孝昌、陈赞花提交的证据综合评定：证据1系胡孝昌、陈赞花与宝安鸿基公司签订的商品房买卖合同，本院对该合同的真实性、合法性、关联性予以认可，但是涉案房屋建设过程受到疫情影响，疫情影响属于不可抗力，需要核减疫情期限；证据2系胡孝昌、陈赞花与建行湘潭分行、宝安鸿基公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，本院对该合同的真实性、合法性、关联性予以认可；证据3系胡孝昌、陈赞花向宝安鸿基公司支付的首付款及办证费用的凭证，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；证据4系胡孝昌、陈赞花偿还的银行贷款的交易明细，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；证据5、增量房申报表、税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据，该组证据均系相关部门出具，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可；证据6系胡孝昌、陈赞花通过网络查询的湘潭市人民政府的关于做好企业复工复产和新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知，本院对该证据的真实性予以认可。宝安鸿基公司、建行湘潭分行未提交证据。本院根据以上采信的证据以及庭审过程中当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，胡孝昌、陈赞花与宝安鸿基公司签订《商品房买卖合同》，约定胡孝昌、陈赞花购买宝安鸿基公司开发位于岳塘区板塘街道楚天路9号湘潭宝安江南城42号楼1单元0301002号房屋，建筑面积为115.29平方米，房屋总价款为595916元，胡孝昌、陈赞花于2019年5月14日前向宝安鸿基公司指定的监管账户支付首付款185916元，剩余410000元办理银行按揭，将按揭款存入指定的监管账户。合同第十条约定出卖人即宝安鸿基公司应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由勘察、设计、建设、监理、施工单位五方出具的竣工验收报告的条件的商品房交付给买受人即胡孝昌、陈赞花使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可在遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的、买受人同意非因出卖人原因造成的通水、通电、通路等基础设施延期的、因规划设计部门批准、决定而导致的设计变更所耽误的时间等原因延期交房。本合同第十一条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。胡孝昌、陈赞花向宝安鸿基公司支付了首付款185916元（分别于2019年5月9日支付定金10000元、5月14日支付房款35916元、8月8日支付房款35000元、11月8日支付房款35000元、12月9日支付房款70000元）。借款人（抵押人）胡孝昌、陈赞花与贷款人建行湘潭分行、保证人宝安鸿基公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，胡孝昌、陈赞花向建行湘潭分行借款410000元，贷款期限为180个月（即2019年6月4日至2034年6月4日）；贷款利率为中国人民银行公布施行的同类同档次贷款利率为基准利率，上浮10%予以确认；借款人采取等额本息还款方法，借款人自愿选择每月10日为还款日；约定将借款款项支付至账户名为宝安鸿基公司在建行湘潭和平桥支行开户的4300************2122的账号中。保证人提供连带责任保证。借款人将其购买的岳塘区板塘街道楚天路9号湘潭宝安江南城42号楼1单元0301002号房屋（建筑面积为115.29平方米）提供抵押担保；本合同第十九条第二、三、四款的规定，借款人与售房人即宝安鸿基公司签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。胡孝昌、陈赞花向建行湘潭分行申请贷款410000元支付至宝安鸿基公司名下的账户，随后宝安鸿基公司向胡孝昌、陈赞花开具收款收据，收款收据的内容为今收到陈赞花、胡孝昌交来宝安江南城-42栋-0301002号房的银行按揭金额肆拾壹万元（￥410000）。经查明，胡孝昌、陈赞花截止2021年8月10日累计向建行湘潭分行偿还本息86263.69元。另查明，胡孝昌、陈赞花根据签订的商品房买卖合同补充条款第一条第一项的规定，胡孝昌、陈赞花于2019年5月14日向宝安鸿基公司缴纳了800元的产权办证费，同年5月29日向国家税务总局湘潭高新技术产业开发区税务局缴纳了8513.08元契税和湘潭市物业专项维修资金管理中心缴纳了13258元的维修资金。本院认为，本案争议焦点有以下几个方面：一、关于《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否解除的问题。胡孝昌、陈赞花与宝安鸿基公司签订的《商品房买卖合同》以及胡孝昌、陈赞花与建行湘潭分公司、保证人宝安鸿基公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约履行各自义务。宝安鸿基公司作为涉案房地产开发公司，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》第十条“交付期限：出卖人应当在2020年12月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由勘察、设计、建设、监理、施工单位五方出具的竣工验收报告的条件的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可在遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的、买受人同意非因出卖人原因造成的通水、通电、通路等基础设施延期的、因规划设计部门批准、决定而导致的设计变更所耽误的时间等原因延期交房。”及第十一条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”的约定，宝安鸿基公司未能在规定的期限内交房，一定程度上系新冠肺炎疫情影响所致。因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致停工，本院酌情核减疫情天数90天，故宝安鸿基公司应在2021年4月1日将涉案房屋交付胡孝昌、陈赞花使用，未交付已构成违约。截止2021年8月27日，逾期交房已超过90天，胡孝昌、陈赞花依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。宝安鸿基公司辩称其不同意解除与胡孝昌、陈赞花签订的《商品房买卖合同》及涉案房屋在建设过程中，受到疫情的影响，宝安鸿基公司有不可抗力的事由，应当将疫情期限予以核减，本院认为胡孝昌、陈赞花与宝安鸿基公司签订的《商品房买卖合同》就解除条件进行了约定，解除条件成就时，胡孝昌、陈赞花有权要求解除合同，本院对不同意解除合同的辩论意见不予采纳，对要求核减疫情期限的辩论意见予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”规定，在上述《商品房买卖合同》解除的情况下，胡孝昌、陈赞花从建行湘潭分行借款支付购房款的目的已无法实现，故胡孝昌、陈赞花请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，各方当事人应协助办理该《商品房买卖合同》的本案登记注销手续、预告登记注销手续及涉案商品房的抵押权预告登记注销手续。二、关于胡孝昌、陈赞花诉请宝安鸿基公司返还购房款185916元、办证费800元、贷款本息86263.69元、维修基金13258元、契税8513.08元的主张应付的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，宝安鸿基公司应向胡孝昌、陈赞花返还首付房款185916元及偿还胡孝昌、陈赞花为此支出的办证费800元，以及截止2021年8月10日，胡孝昌、陈赞花累计向建行湘潭分行已偿还贷款本金和利息合计86263.69元；同时，因胡孝昌、陈赞花向建行湘潭分行申请的贷款付至宝安鸿基公司的账户，故宝安鸿基公司还应向建行湘潭分行偿还胡孝昌、陈赞花贷款余额。但因建行湘潭分行在本案中没有提出请求，故本院不作处理，当事人可以另行主张。对于根据《商品房买卖合同》所约定向国家税务总局湘潭高新技术产业开发区税务局缴纳的契税8213.08元及湘潭市物业专项维修资金管理中心缴纳的维修资金费13258元由胡孝昌、陈赞花自行到相关部门办理，宝安鸿基公司对到相关部门办理退缴手续予以配合。三、胡孝昌、陈赞花主张违约金11918.32元的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条“逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。……，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……”的约定，双方当事人就违约损失按已付款的2%进行承担。胡孝昌、陈赞花与建行湘潭分行、保证人宝安鸿基公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定建行湘潭分行将胡孝昌、陈赞花所贷款项支付给宝安鸿基公司的账户中，胡孝昌、陈赞花按照上述借款合同偿付贷款本息，事实胡孝昌、陈赞花实际已向宝安鸿基公司支付了涉案房屋的全部房款595916元。综上，本院对胡孝昌、陈赞花主张的违约金的诉讼请求予以支持。四、关于胡孝昌、陈赞花要求宝安鸿基公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条“……买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……”合同约定买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并支付违约金，但并未对逾期利息有约定。再者，胡孝昌、陈赞花未提出其他证据证明其提起诉讼前已通知宝安鸿基公司解除涉案商品房买卖合同。故对胡孝昌、陈赞花要求宝安鸿基公司支付利息的诉讼请求不予支持。建行湘潭分行辩称：胡孝昌、陈赞花无权解除其与建行湘潭分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及根据该借款合同第十九条所约定的内容不能免除偿还贷款本息的义务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第二十条第二款的规定，宝安鸿基公司未按照约定期限交付房屋，致使涉案《商品房买卖合同》解除，《个人住房（商业用房）借款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据上述规定，应由宝安鸿基公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行湘潭分行，胡孝昌、陈赞花不负有返还义务。故对建行湘潭分行的辩论意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第二十条第二款、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡孝昌、陈赞花与被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于2019年5月14日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起予以解除；二、原告胡孝昌、陈赞花与第三人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行、被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决生效之日起予以解除；三、被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡孝昌、陈赞花返还首付款185916元、办证费800元以及截止2021年8月10日已偿还贷款本息合计86263.69元；四、被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡孝昌、陈赞花支付违约金11918.32元；五、驳回原告胡孝昌、陈赞花的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，减半收取1320元，由被告湖南宝安鸿基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 张 保 红二〇二一年八月二十七日法官 助理 李   纯代理书记员 李纯（兼）