江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初2079号原告：郑博，男，1981年11月13日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：王亚洲，江苏红杉树律师事务所律师。被告：桑凯，男，1993年7月14日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：桑世东，男，1968年9月1日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：桑世东，男，1968年9月1日生，汉族，住徐州市铜山区。第三人：徐州市捌捌不动产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区民富大道东方美地小区沿街商铺1-108。法定代表人：卢伟光，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏加高，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪，江苏它石律师事务所律师。原告郑博与被告桑凯、桑世东、第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告郑博的委托诉讼代理人王亚洲、被告桑世东暨被告桑凯的委托诉讼代理人、第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑博向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的徐州市存量房买卖协议及补充协议；2、双倍返还定金200000元；3、支付律师费10000元；4、赔偿损失（以100000元为本金，按一年期贷款市场利率计算，自2021年2月28日期至清偿日止）及差价损失；5、支付中介费14500元。6、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告申请撤回要求被告赔偿涉案房屋差价损失的诉讼请求。事实和理由：2021年，原告和被告桑凯的代理人被告桑世东在第三人处协商自愿签订徐州市存量房买卖协议及补充协议，约定将被告桑凯坐落于徐州市云龙区明证路6号盛世锦园12-2-402室房屋出售给原告，价格1450000，2021年3月30日前被告桑凯向原告交房同时原告向被告桑凯支付房款800000元。被告桑凯对原告办理抵押登记、交房等权利义务。该协议签订时，原告支付被告定金100000元，支付第三人中介费14500元，被告桑世东向原告出具担保书，承诺为该协议提供担保。协议约定期限届满前即2021年3月31日前原告及原告的配偶及第三人多次微信联系被告桑世东及其配偶协助履行协议即抵押及交房，被告桑世东及其配偶拒绝办理。原告认为因被告的违约行为导合同目的无法实现，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告桑凯、桑世东辩称：同意解除合同，只能返还定金10万。被告桑世东当时无权卖这套房子，是无权处分。律师费可以协商拿一部分，对方也有责任，明明知道我不是房主，合同是无效的。赔偿损失可以协商，一共就不到20天，没有这么高。因为合同不成立，应该退还中介费，中介也有责任，中介也知道房主没来就签订了协议。第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司辩称：原告的诉请应由被告承担责任，第三人不承担任何责任。合同有明确约定如果违约佣金由违约方承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年2月28日，原告郑博（买受方、乙方）与被告桑凯（出买方、甲方）、第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司（居间方）签订合同编号为0002120的《徐州市存量房买卖协议》一份，约定：第一条，甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方；第二条，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。第三条，代售房屋坐落于云龙区明正路16号盛世锦园12号楼2-402，建筑面积约93.19平方米；第七条，2021年3月30日前，甲方向乙方交房；第十二条，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失。甲、乙双方如一方违约则由违约方支付佣金……违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、律师费等其他相关费用。协议尾部被告桑世东在甲方代理人处签字。同日，原告郑博与被告桑凯签订合同编号为0002120的《补充协议》一份，约定：乙方郑博于2021年2月28日向桑凯支付购买徐州市云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室购房款壹拾万元整，小写￥100000元。约定于2021年3月30日前，甲方桑凯到徐州市不动产交易中心将徐州市云龙区不动产抵押给乙方郑博。抵押当日，乙方郑博再向甲方桑凯支付购买徐州市云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室购房款捌拾万元整，小写￥800000元。双方约定于2021年9月1日前乙方郑博再向甲方桑凯支付购房款壹拾万元整，自抵押之日起，甲方桑凯将徐州市云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室的不动产交付给乙方郑博，乙方郑博拥有该不动产的使用权、出租权、入住权、装修权、买卖权(买卖的前提是保证甲方桑凯拿到该房屋的总房款壹佰肆拾伍万元整)。甲乙双方约定2023年2月30日前去不动产交易中心办理备案过户手续，甲方承诺其在2023年2月30日前将购房款打入资金监管账户，保证该徐州市云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室不动产具备办理备案和过户的条件。甲方承诺徐州户口唯一住房。甲方不得将该房屋卖予乙方以外的第三人，并不得对该房屋设定抵押、担保等并保证该房屋不被任何第三方查封、保全，甲方如有违反本条约定，应向乙方支付违约金人民币壹佰万元整(双方对高额违约金无异议)。同时承担由此给乙方造成的经济损失。甲乙双方约定，在过户期间无论房价是涨或是跌，双方都无条件配合过户，无论是甲方或乙方如有一方不配合过户，不配合的一方，视为违约，应支付违约金人民币壹佰万元整(双方对高额违约金无异议)。双方无异议。本协议与三方签订《徐州市存量房买卖协议》(0002120)具有同等效力，如有冲突以本补充协议约定为准。协议尾部被告桑世东在代理人处签字。2021年2月28日，桑世东向原告出具《保证书》一份，内容为：本人受桑凯委托出售云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室，于2021年2月28日与徐州捌捌不动产经纪有限公司及买方郑博签订出售徐州市存量房买卖协议(0002120)及补充协议，本人保证如共有人不愿按徐州市存量房买卖协议(0002120)及补充协议所列的条件出售该物业给徐州捌捌不动产经纪有限公司所找的买家郑博，则本人愿按徐州市存量房买卖协议(0002120)及补充协议所列违约赔偿条款承担赔偿责任。2021年2月28日，原告向被告支付涉案房屋购房定金100000元，同日，原告向第三人支付佣金14500元。原告因本次诉讼与江苏红杉树律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费10000元。另查明，被告桑凯和桑世东系父子关系。涉案房屋徐州市云龙区民正路16号盛世锦园12号楼2-402室登记在被告桑凯名下，为单独所有。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖协议承担责任主体？2、涉案房屋买卖协议是否有效，如有效，是否可以解除。3、原告郑博及第三人在协议签订过程中是否存在过错。4、原告诉请的各项数额如何计算。关于焦点1，行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中，《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》上桑凯的签字均系被告桑世东代签，桑世东并非案涉房产权属证书载明的所有权人或共有权人、原告以及第三人也没有证据证明桑世东在处分案涉房产之前取得了房屋所有权人桑凯的授权,被告桑世东出售案涉房产的行为构成无权处分。《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》对被告桑凯不发生效力，由被告桑世东对于上述协议承担责任。关于焦点2，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》实际系原告郑博与被告桑世东签订,双方主体适格,意思表示真实,内容未违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。合同签订后,桑凯未追认桑世东的无权处分行为,桑世东未取得房屋的所有权和处分权,致使房屋所有权不能转移,作为买受人的郑博有权要求解除《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》，被告桑世东亦同意解除，本院予以确认。关于焦点3，涉案房屋登记在被告桑凯名下,原告郑博及第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司在进行房屋买卖过程中,应对房屋出售人的处分权尽到必要的审查义务。本案中，原告郑博及第三人在和被告桑世东签订房屋买卖合同时虽未见到房屋所有权人被告桑凯的书面授权，但被告桑世东持有涉案房产证原件、桑凯身份证复印件，结合二被告之间特殊的身份关系（二被告系父子关系），另被告桑世东本人亦出具保证书，故应当认定原告及第三人已经进到必要的审查义务，对于涉案合同的解除原告及第三人均无过错。关于焦点4，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被告桑世东未履行合同约定的义务,已构成违约,原告要求被告返还双倍返还定金,于法有据,本院依法予以支持；关于损失赔偿，从涉案房屋买卖合同签订至原告知道涉案合同无法履行间隔时间较短，原告要求双倍返还定金已足以弥补因违约造成的损失，故对于该诉请，本院依法不予支持；关于律师费、中介费，因被告桑世东违约，原告要求被告桑世东支付律师费10000元及中介费14500元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第二百零九条、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,判决如下:一、确认原告郑博与被告桑凯、第三人徐州市捌捌不动产经纪有限公司于2021年2月28日签订的《徐州市存量房买卖协议》及《补充协议》（合同编号为0002120）解除；二、被告桑世东于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑博定金及损失共计200000元；三、被告桑世东于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑博律师费10000元及中介费14500元；四、驳回原告郑博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4672元,保全费3020元，由被告桑世东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  林长华人民陪审员  吴成菊二〇二一年七月二十七日书 记 员  耿海涛