天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1566号上诉人（原审被告）：天津市河北区小红星综合市场，住所地天津市河**建昌道小红星路**增**。主要负责人：吴智建，经理。委托诉讼代理人：崔忠烈，北京中银（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡兰，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊苹，女，1980年4月4日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津市河北区小红星综合市场因与被上诉人李俊苹房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初9329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人小红星市场上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案中，经营用房是指××路××市场的建筑物，但双方签订的《租赁合同》仅是围绕××路××市场的摊位约定的权利义务，一审判决认定双方的纠纷涉及房屋的使用系基本事实认定不清；2.双方并非单纯的房屋租赁合同关系，而是形成了“管理者＋出租摊位＋商户＋不特定客户群体”的市场经营主体，应定性为承包经营合同关系；3.原判决严重违反法定程序。原判决认定《租赁合同》无效的理由为天津市河北区城市管理委员会对××路××市场作出《责令限期拆除决定书》，但原审法院未予准许上诉人申请追加案外人天津福津新科技发展有限公司（以下简称福津公司）作为本案第三人的请求，并且在相关行政案件未作出终审审理结果之前，便以天津市河北区城市管理委员会的行政处罚决定作为事实依据，违反法律规定，本案应中止诉讼。李俊苹书面答辩称，不同意同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李俊苹向一审法院起诉请求：1.判令被告退回原告支付的租金8312元、押金2000元、卫生费233元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系个人独资企业，原告自2013年开始与被告建立租赁关系，租赁××路××市场中的1个摊位用于经营，原告交押金2000元。2019年10月17日双方签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于××路××市场售货间（摊位）45号，租期6个月（自2019年11月15日至2020年5月14日止），租赁管理费14250元，市场卫生费400元。该合同现已到期。原、被告双方均认可××路××市场于2020年1月29日下午关闭。庭审中被告陈述××路××市场于2020年12月8日开始恢复经营。另，2020年1月3日天津市河北区城市管理委员会向天津市规划和自然资源局河北分局发出《行政处罚案件协助调查函》，向其询问××路××市场的违法建设是否经过行政许可，天津市规划和自然资源局河北分局回函称，查无相关规划审批手续。一审法院认为，原、被告租赁的摊位位于××路××市场内，因该市场无规划审批手续，故原、被告之间的租赁合同应属无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。现原告同意支付实际使用摊位期间的租金和卫生费，一审法院照准。原告自2019年11月15日至2020年1月29日（计两个半月）实际使用摊位，该期间的使用费及卫生费应予以扣除，之后的费用应予退还，故被告应退还原告租金8312元、卫生费233元、押金2000元，共计10545元，被告对该数额表示认可。关于被告提出应追加天津福津新科技发展有限公司和河北区建昌道街道办事处为被告的抗辩意见，诉争租赁合同是原告与被告签订，收取原告租金的也是被告，故被告不得以其与福津公司之间的委托管理协议及福津公司与河北区建昌道街道办事处之间的合作协议对抗租户退还租金、卫生费、押金的请求。被告与福津公司、河北区建昌道街道办事处之间如有纠纷，可以另行解决。关于被告提出疫情防控导致市场关闭的抗辩意见，因租赁合同无效，市场关闭的风险不应由承租方承担，故即便是因疫情防控导致市场关闭，亦不能减轻或免除被告的退款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：“本判决书生效后五日内，被告天津市河北区小红星综合市场返还原告李俊苹租金8312元、卫生费233元、押金2000元，共计10545元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由被告天津市河北区小红星综合市场负担。”二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据1，微信截图及照片，证明上诉人于2020年12月2日下午通过微信群、张贴通知等方式向包括被上诉人在内的各商户发布了于2020年12月8日恢复经营的通知；证据2、3、4，关于××路××市场恢复开业的报告、交寄邮件收费单、邮件投递查询单，证明上诉人于2020年12月4日向有关部门报告恢复开业，双方签订的《租赁合同》暂时不能履行合同的情形已消失；证据5，小红星市场现场照片，证明已有部分商户回到××路××市场开业，双方签订的《租赁合同》未达到“不能实现合同目的”的程度。被上诉人未发表质证意见。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据均不能充分证明本案的待证事实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间法律关系的确定；2.涉诉《租赁合同》的效力认定；3.上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费；4.一审法院是否违反法定程序。围绕争议焦点，本院阐述如下：首先，关于上诉人与被上诉人之间法律关系的确定问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中明确约定被上诉人租赁河北区××路××市场中的摊位用于经营，并约定了租赁费的交纳方式和数额，符合租赁合同的法律特征，双方形成租赁合同关系。上诉人主张双方系承包经营合同关系，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。其次，关于涉诉《租赁合同》的效力认定问题。双方签订《租赁合同》约定租赁涉诉摊位，鉴于被上诉人租赁的摊位位于××路××市场内，该市场至今无规划审批手续，依据法律及相关司法解释规定，案涉《租赁合同》应属无效。上诉人对政府相关部门行政行为提出异议，与案涉合同的效力认定并无关联性，故其该项上诉理由不能成立。再次，关于上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费的问题。因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。被上诉人应当支付实际使用摊位期间的租金和卫生费，但对于被上诉人未实际使用期间的剩余租金、卫生费，以及预交的押金部分，上诉人理应退还。一审法院据此所作认定，并无不当，本院予以维持。上诉人主张××路××市场具备恢复营业条件，双方不属于不能实现合同目的的情形，对此，因双方合同为无效合同，产生应予返还相关财产的法律后果，故上诉人主张继续履行合同缺乏法律依据，本院不予支持。最后，关于一审法院是否违反法定程序的问题。上诉人主张应追加案外人福津公司作为本案第三人参加诉讼，因案涉《租赁合同》的签订方为上诉人与被上诉人，案外人并非合同当事人，亦并非本案必要共同诉讼当事人，且本案不属于中止诉讼的法定情形，故一审法院并不存在违反法定程序之处，本院对上诉人的该项请求亦不予支持。综上所述，天津市河北区小红星综合市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人天津市河北区小红星综合市场负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  苏美玉二〇二一年三月十六日书记员  王铎臻