江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初460号 原告：陈善虎，男，汉族，1971年1月19日出生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张敏，江苏光剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙立君，江苏光剑律师事务所律师。 被告：淮安市四海农产品有限公司，统一社会信用代码 913208917520366200，住所地淮安市山阳村（翔宇大道东侧、大连路南侧）。 法定代表人：赵增明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖蓉，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 第三人：陈军，男，汉族，1963年5月8日出生，住淮安市。 第三人：高晨铭，男，汉族，1989年12月12日出生，住淮安经济技术开发区。 原告陈善虎与被告淮安市四海农产品有限公司（以下至判决主文前简称四海公司）及第三人陈军、高晨铭租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告陈善虎及其委托诉讼代理人孙立君、被告四海公司的委托诉讼代理人肖蓉、第三人陈军、高晨铭到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，组成合议庭于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告陈善虎的委托诉讼代理人张敏，被告四海公司的委托诉讼代理人肖蓉，第三人陈军、高晨铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈善虎向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令解除陈善虎与四海公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令四海公司支付违约金450万元；3、诉讼费用由四海公司承担。事实和理由：陈善虎与四海公司签订《租赁合同》，约定四海公司将位于翔宇大道东侧、大连路南侧市场用房E1两层，翔宇大道东侧、大连路南侧（楼上下约24间、约800平方米）房屋出租给陈善虎开办幼稚园。租赁期限为2019年2月1日至2027年3月30日，租金为每年15万元，按季支付，每季度开始前5日内交付季度租金35000元，并约定四海公司提供完整的土地和房产证书，确保租赁方申报幼儿园所有开园手续。陈善虎承租房屋后，对租赁物进行装修，采购办学设备并试营业。因四海公司未提供房产证件，致陈善虎无法办理办学手续，无法正常营业。四海公司违反合同约定，给陈善虎造成损失，现陈善虎为维护自身合法权益，诉至法院。 四海公司辩称，1、涉案房屋实际由四海公司出租给高晨铭，高晨铭又转租给陈军。后陈军准备将涉案房屋开办幼儿园，因陈军为失信人，无法以其名义开办幼儿园，故陈军提出以陈善虎名义与四海公司签订一份形式上的租赁合同，以便办理相关办学手续。在征得高晨铭同意后，四海公司予以配合，与陈善虎签订了一份租赁合同，且留存于陈善虎处，四海公司不持有。四海公司与陈善虎之间不存在真实的租赁关系。2、陈善虎提供的租赁合同并非四海公司为配合办证而签订的合同，该合同上四海公司印章系陈军通过不法手段加盖。3、陈善虎提供的租赁合同中手写内容，四海公司不知情也不认可。陈军在庭审中称合同内容均是对四海公司有利的霸王条款，故出现手写条款，但纵观合同全部内容，并无其他特别有利于四海公司的约定。相反为保障承租人的权利，合同还约定如遇到政府规划或拆迁，将给予陈善虎补偿。陈善虎为取得不合理的利益诉求，存在伪造合同的可能性，四海公司将保留追究其伪造证据的权利。4、陈善虎提供的租赁合同约定，租金为15万元/年，按季支付，并交纳押金5万元，租赁期限起算时间为2019年2月1日，但陈善虎除在2019年8月15日通过案外人王红花（陈军妻子）转账5万元外，并未支付押金和租金，已构成违约，按合同约定也应支付450万元违约金。另外按陈善虎提交的合同全部履行完毕，四海公司也只收取120万元的租金，却约定450万元的违约金显然不合理。5、陈善虎、四海公司及陈军、高晨铭曾于2019年12月12日在派出所达成调解协议，根据协议内容，陈善虎或陈军应在2020年12月31日前将租金15万元汇至指定账户，如未按时支付，幼儿园所有的设施归四海公司所有，四海公司有权封锁幼儿园并停止供电供水，如未能支付2020年1月1日至2020年3月31日租金的，四海公司及高晨铭均有权封闭幼儿园大门。因陈善虎及陈军未按调解协议内容履行，现该幼儿园的所有设施均归四海公司所有，四海公司及高晨铭有权封锁该幼儿园。6、涉案房屋不能开办幼儿园与房屋是否具备所有权证无关，据四海公司了解，民办幼儿园不能使用门面房，必须是教育用地或自行购买的经规划部门同意的用地才能建设幼儿园。陈善虎及陈军既然准备开设幼儿园，应对建设幼儿园的相关政策进行查询和了解，涉案土地是商业用地，并不具备开设幼儿园的条件。综上，请求驳回陈善虎对四海公司的诉讼请求。 陈军述称，陈善虎起诉四海公司与陈军无关，陈军未参与租赁合同的签订，四海公司申请陈军为第三人没有事实和法律依据。 高晨铭述称，涉案房屋先由四海公司出租给高晨铭，后由高晨铭转租给陈军，陈军先提出开饭店，后又提出开浴室，高晨铭不清楚陈军的最终经营情况。合同签订后，陈军找高晨铭办理消防手续，因高晨铭不是房屋的所有权人，陈军就和高晨铭一起找四海公司的法定代表人赵增明，后由陈善虎与四海公司签订租赁合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年7月4日,四海公司（甲方）与陈善虎（乙方）签订《房屋租赁合同》，四海公司将位于淮安经济技术开发区四海公司E区市场用房E1两层，翔宇大道东侧、大连路南侧（楼上下共约24间，约800㎡）租赁给陈善虎开办幼稚园。租赁期限8年，从2019年2月1日至2027年3月30日，自合同签订之日起，交付甲方租赁押金伍万元整。后四年的年租金要在前四年年租金的基础上增长10%。租金的标准及交付方式为每年租金15万元，按季交付，每季度开始前5日内交付季度租金：37500元。保洁费每季度600元，共计每季度38100元。乙方在租赁房屋期间内合法经营，自负盈亏，按章纳税，未经甲方同意不得从事其他经营活动。否则甲方有权收回房屋，租金及押金不予退还。乙方如需对租赁房屋进行维修，其方案经甲方同意后方可施工。合同到期后，对装修部分不准拆除，如改变房屋结构，合同到期后甲方需恢复原结构的，乙方应负责恢复。乙方使用的场地，不得超出双方约定的范围，在甲方经营旺季，应首先保证甲方的经营需要。未经甲方同意，不得将租赁房屋或场地转租他人。否则甲方将收回房屋。任何一方违约都应承担违约责任，赔偿对方因违约而造成的一切损失。租赁合同还对租赁物周围的卫生、安全、水电费、合同到期后财产的处理等情况作出约定。在该合同第一页最下方有手写内容“甲方必须提供给乙方完整的土地和房产证件，确保乙方申报办好幼儿园所有开园手续。甲方提供的证件必须符合幼儿园办证使用”，在合同第二页违约责任处有手写内容“在承包期间，如有一方违约，违约方要赔偿另一方450万元”，合同增加一条为第十条，为手写，内容为“第四条中，手写的内容甲乙双方都认可，双方同意受法律保护”。合同签订后，案外人王红花向四海公司法定代表人赵增明转账50000元，备注“陈军委托我帮手机转账租金5万……”。 陈善虎承租涉案房屋后，将该房屋进行装修，并于2019年9月1日投入使用。陈善虎陈述，2019年9月1日开学时，幼儿园仅招了30多位小托班幼儿，每人每学期收费6000元。后因高晨铭等人封锁幼儿园，2019年12月底幼儿园停止经营。 2019年8月26日，淮安经济技术开发区行政审批局向陈善虎发出《名称预先登记通知书》，载明：陈善虎申请的淮安经济技术开发区亿峰幼儿园有限公司已预先登记，该名称保留期至2020年2月25日止。该名称在保留期内，至领取营业执照前不得用于从事经营活动，不得转让。 另查明：2006年11月14日，淮安市开发区公安消防大队向四海公司作出淮开公消验第2006-034号建设工程消防设计验收意见书，载明：根据你单位申报，经我大队派员对你单位“市场用房”工程进行消防验收，经现场检查测试消防设施，查阅有关竣工资料，认为你单位“市场用房”在消防上具备投入使用条件，同意投入使用。1、定期对消防设施进行维护保养，确保完好有效。2、如搞内装修或改变使用性质应重新申报。该意见书中间注有“本公司现委托承租人陈善虎到贵局办理幼儿园消防手续。2019年8月21日”，该意见书左下方注有“本公司保证在12月30日前办好幼儿园房产证，并同意免收承租人陈善虎11个月房租费，如到期没有办到房产证，公司同意退还给承租人陈善虎153万元幼儿园装潢款。2019年9月5日”。上述内容处均加盖四海公司印章，陈善虎与四海公司均认可上述手写内容形成于加盖印章之后。涉案房屋至今尚未办理产权证。 再查明：2018年7月28日，四海公司与高晨铭签订《房屋租赁合同》，四海公司将涉案房屋租赁给高晨铭从事餐饮、住宿、超市业务。租赁期限：5年，从2018年8月1日至2023年7月30日，自合同签订之日起，交付甲方租赁押金5万元。租金的标准及交付方式：每年租金为10万元。按季交付，每季度开始前5日内交付季度租金25000元。保洁费每季度600元，共计每季度25600元。未经四海公司同意，高晨铭不得将租赁房屋或场地转租他人。否则四海公司有权收回房屋。双方在合同中对高晨铭的义务、违约责任等作出约定。 2019年4月2日，高晨铭与陈军签订《房屋租赁补充合同》，将上述房屋转租给陈军用于开办幼儿园。租赁期限为：4年，从2019年7月1日至2023年6月30日。自合同签订之日起，交付甲方租赁押金5万元，从第四年开始在前一年租金基础上递增10%。租金标准及交付方式为：每年租金15万元，按季交付，每季度开始前5日内交付季度租金37500元。保洁费每季度600元，共计每季度38100元。合同对各自权利义务及违约责任作出约定。 四海公司（甲方）与高晨铭（乙方）、陈善虎（丙方）、陈军（丁方）因涉案房屋的租赁事宜产生纠纷。2019年12月12日，经派出所调解，达成《调解协议》，主要内容为：1、2019年12月31日前，丙方或者丁方一次性将15万元资金打到第三方账户，其中租赁房屋押金5万元，2019年4月1日至2019年12月31日房屋租金10万元，若丙方或者丁方没有按照约定将该款打至指定账户，则丙方与丁方投资的位于四海公司大连路一侧大门西侧一幢门面房的幼儿园所有设施归甲方所有，甲方有权封该幼儿园大门并停止供电供水；2、因双方存在合同纠纷，若在2020年2月12日前，法院没有就双方合同纠纷问题作出判决，则打至第三方账户的15万元由第三方直接支付给甲方，具体支付方式再行协商；3、2020年1月1日至2020年3月31日的房租共计37500元，于2020年1月25日前打至乙方账户，如不能按照约定执行，则甲方和乙方均有权封幼儿园大门；4、关于合同纠纷及租金支付问题最终由四方按照法院判决执行。因陈善虎未按该协议约定履行义务，高晨铭于2019年12月底封锁该幼儿园大门。 案件审理过程中，陈善虎申请对陈善虎、四海公司的法定代表人赵增明以及陈军进行心理测试，测试内容为：2019年7月4日签订的房屋租赁合同中手写部分内容是否是陈军在赵增明办公室当着赵增明面书写；2、是否书写了两份同样手写内容合同。后本院通知当事人选择鉴定机构，因四海公司未到场，致鉴定程序未启动。 对于损失的具体情况。陈善虎提供装修协议书、幼儿园装饰决算书以及幼儿园购物支出明细表，证明涉案幼儿园装修费用为1327853.27元，幼儿园采购配套设施费用为288633.62元；另陈善虎认为根据其提供的2006年11月14日消防设计验收意见书的内容，四海公司同意在2019年12月30日前不能办理房产证时，退还153万元幼儿园装潢款。此外，陈善虎提供工资发放表、教职工聘用合同（2019年11月3日陈善虎与陈立签订，2019年11月4日陈善虎与陈娟签订）、保险单（2019年9月9日），证明其支出员工工资及保险费用275200元；利润估算表，证明预期可得利益为8451200元。经质证，四海公司对上述费用均不予认可，认为利润估算表系陈善虎单方制作，预期可得利益没有计算标准；消防设计验收意见书上的两枚印章确为四海公司加盖，因为涉案房屋没有产权证，所有办证需要的材料均由公司加盖印章存放于柜子中，待办证条件成就后直接办理产权证。后因陈军需要办理消防验收手续，四海公司将已经加盖公司印章的消防设计验收意见书复印后再次加盖公司印章交由陈军，但手写内容形成于加盖印章之后，并非四海公司工作人员所写，也没有出具人的签名，无法确定书写主体；且四海公司在2020年5月6日要求陈善虎履行2019年12月12日的调解协议时，陈善虎并未提及消防设计验收意见书中四海公司的承诺内容；涉案房屋系四海公司出租给高晨铭，由高晨铭转租给陈军，四海公司无权代表高晨铭免除房租。 对于涉案幼儿园的装修费用。陈善虎明确表示不申请鉴定。经现场查勘，涉案幼儿园共两层，建筑面积约800平方米，另有面积约为500平方米的院子。 本院走访了温莎幼儿园和巴学园幼儿园。温莎幼儿园建筑面积4000多平方米，院子1000多平方米，该幼儿园投入使用共花费260万元左右。巴学园幼儿园建筑面积近1000平方米，另外还有院子，总装修款项150万元左右。 本案的争议焦点为：1、陈善虎与四海公司于2019年7月4日签订的租赁合同是否应予解除；2、四海公司是否应支付陈善虎违约金450万元。 本院认为，关于合同应否解除问题。首先应确定双方是否存在租赁关系。四海公司认为其与陈善虎之间不存在租赁关系，陈善虎提供的租赁合同上四海公司公章系陈善虎私自加盖，但四海公司对此并未提供任何证据证明，而根据四海公司与陈善虎、陈军、高晨铭2019年12月12日在派出所达成的调解协议，陈善虎、陈军均参与调解，且调解协议中对各方当事人的权利义务进行了约定，故本院认定，陈善虎与四海公司之间存在真实的租赁关系，对四海公司的上述辩解意见不予采纳。陈善虎与四海公司签订的房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。现陈善虎认为开办幼儿园的租赁目的无法实现，主张解除租赁合同，四海公司在庭审中也陈述“不管是陈善虎承租还是陈军承租均同意解除合同”，故对陈善虎要求解除其与四海公司于2019年7月4日签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除的时间，因陈善虎无法实现合同目的，其行使合同解除权符合法律规定，故本院认定合同自起诉状副本送达四海公司（即2020年4月11日）时解除。合同解除后，陈善虎应及时将租赁房屋返还给四海公司。 关于陈善虎主张违约金450万元是否应予支持的问题。双方签订的租赁合同大部分内容为打印，手写内容系陈善虎添加，且均为增加四海公司义务的内容，在此情形下，如陈善虎主张四海公司对该手写内容认可，其负有更高的举证责任。陈善虎虽陈述其当四海公司法定代表人赵增明面书写该内容，但并无证据证明，而其当时完全有条件要求赵增明在手写内容添加处签字或加盖四海公司印章。显然，陈善虎的陈述难以让人信服。此外，在合同全部履行完毕的情况下，四海公司依据该合同可获租金120万余元，在四海公司无法确定何时能取得产权证，陈善虎能否实现合同目的的情形下，即认可违约金450万元也不合常理。故对陈善虎以租赁合同中其单方添加的手写条款主张450万元违约金，本院不予支持。本院认为违约金应结合实际损失及双方的过错程度来认定。 陈善虎作为承租房屋办学的主体，理应充分了解幼儿园的办学条件，其在承租房屋时即知晓涉案房屋无产权证，在签订租赁合同后未将装修设计图纸和施工方案报送消防部门审核同意即进行装修施工，其对因合同目的不能实现而导致租赁合同的解除以及所造成的装修损失应承担过错责任；四海公司明知涉案房屋尚未办理房屋所有权证，不能用于开办幼儿园，其仍然出租给陈善虎并约定用于开办幼儿园，并对陈善虎的装修行为予以默示，且四海公司至今尚未取得涉案房屋产权证，而房产证的取得是开办幼儿园的必要条件，四海公司对本案租赁合同的解除亦负有过错责任。综上，本院认为陈善虎、四海公司对陈善虎的损失各承担50%的责任为宜。 陈善虎认为其因涉案合同解除产生以下损失：房屋装修款1327853.27元、购置幼儿园配套设施费用288633.62元，员工工资及保险费用275200元、预期可得利益8451200元。对于装修及购置配套设施费用，陈善虎虽提供了装修协议书、决算书及购买配套设施的费用清单，但对已付装修款项及购买配套设施费用未提供相应支付凭证，其提供的证据不足以证明涉案幼儿园实际花费数额。陈善虎还主张根据消防设计验收意见书中四海公司承诺的“本公司保证在12月30日前办好幼儿园房产证，并同意免收承租人陈善虎11个月房租费，如到期没有办到房产证，公司同意退还给承租人陈善虎153万元幼儿园装潢款”内容作为认定其损失的依据，本院认为陈善虎该主张不能成立，理由如下：首先，从字样与公章的形成来看，文字内容形成于加盖印章之后，在陈善虎未明确文字内容的书写主体也未举证证明手写内容得到四海公司认可的情形下，本院对陈善虎作出“四海公司法定代表人赵增明不会写字，其先在消防设计验收意见书上盖好章，后交由他人书写内容，再交给陈善虎”的解释不予采信。四海公司作出的“在消防设计验收意见书复印件上加盖公司印章，交由陈军办理消防验收手续”的解释具有较高的可信度。其次，该承诺内容形成于2019年9月5日，而本案各方于2019年12月12日达成的调解协议中，陈善虎、陈军同意支付2019年4月1日至12月31日的租金，如陈善虎持有对其有利（可以免交11个月租金）的证据，其在派出所调解时非但未提及反而同意支付租金，显然不符合常理。再次，从四海公司出租涉案房屋的收益看，涉案房屋租期为8年，前四年年租金为15万元，后四年年租金在前四年基础上增长10%，四海公司将房屋出租给陈善虎共可获得的租金为120余万元，而四海公司在未取得房屋产权证，153万元装修费用如何形成并无明确计算依据的情况下，承诺赔偿陈善虎装修损失153万元，也有违常理。最后，该承诺内容与办理消防手续无直接关联，却出现在消防设计验收意见书中亦有违常理。综上，本院认为上述承诺内容不能作为认定陈善虎装修损失的依据。 因原、被告在本案中均不申请鉴定，本院走访了温莎幼儿园、巴学园幼儿园，并咨询了专业的造价评估机构，本院根据调查情况和咨询意见，酌定已形成附合的装饰装修价值为40万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。装修残值则应根据剩余租赁年限予以确定。双方之间的租赁期限自2019年2月1日起至2027年3月30日止（共98个月），原被告约定计算租金的时间为8年即96个月，故本院认定租赁期限中的2个月为免租期，该期限不计算在装修费用的摊销期内。租赁合同解除后装修残值损失为348333元（400000元÷96个月×2020年4月12日至2027年3月30日的剩余租赁期限计83.6个月），因该装饰装修部分不可拆除，故本院认定四海公司根据过错程度赔偿陈善虎174166元（348333元×50%）。涉案房屋及院落内的桌椅、床、电器等可移动物品由原告陈善虎自行取回。 对于员工工资和保险费用。根据陈善虎提供的名称预先登记通知书，陈善虎最迟在2019年8月26日即知晓承租的场地无产权证致幼儿园无法通过行政审批局审批，在此之后，陈善虎应采取合理措施以防止损失扩大，但陈善虎提供的教职工聘用合同的签订时间均在上述时间之后。且根据陈善虎陈述，涉案幼儿园在2019年9月1日已招收30余名幼儿，并收取学费，其虽支出人员工资等，但也获得了一定收益。故本院对陈善虎主张的人员工资及保险费用不予认定。 对于预期可得利益损失。陈善虎对合同解除存在过错，同时陈善虎对预期可得利益也未提供充分证据证明，故本院对其主张的预期可得利益损失不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈善虎与被告淮安市四海农产品有限公司于2019年7月4日签订的房屋租赁合同于2020年4月11日解除； 二、被告淮安市四海农产品有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告陈善虎损失174166元； 三、驳回原告陈善虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42800元，由原告陈善虎负担41143元，被告淮安市四海农产品有限公司负担1657元。（此款原告陈善虎申请缓交） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××78）。 审 判 长  季明丽 审 判 员  许致远 人民陪审员  刘艳芳 二〇二一年三月十二日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  殷 悦 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。