山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0812民初2067号原告：中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行，统一社会信用代码913708828661002996，住所地济宁市兖州区九州方圆AB座(九州中路88-1号)。负责人：宋雅利，职务行长。委托诉讼代理人：丁忠杰、田雪，山东正途律师事务所律师。被告：秦洲，男，1990年3月2日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：陈雯雯，女，1990年10月14日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：济宁天易非融资性担保有限公司，住所地济宁市阜桥辖区明珠花园小区茂林7号楼东单元七层东户，统一社会信用代码91370800785013185P。法定代表人：史金环，职务董事长。委托诉讼代理人：史丽华，该公司员工。被告：兖州火炬房地产开发有限公司，住所地济宁市兖州区龙桥街道九州方圆火炬办公楼。统一社会信用代码91370882753525397K。法定代表人：陈岭，职务董事长。委托诉讼代理人：马瑞廷，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行（以下简称“兖州工商银行”）与被告秦洲、陈雯雯、济宁天易非融资性担保有限公司（以下简称“天易公司”）、兖州火炬房地产开发有限公司（以下简称“火炬公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月26日公开开庭进行了审理。兖州工商银行委托诉讼代理人田雪、天易公司委托诉讼代理人史丽华、火炬公司委托诉讼代理人马瑞廷到庭参加诉讼，被告秦洲、陈雯雯经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。兖州工商银行向本院提出诉讼请求：1、依法解除兖州工商银行与秦洲、陈雯雯、天易公司签订的编号为2013年工行字第128号的《个人住房公积金借款合同》，宣布合同项下贷款立即到期，判令秦洲、陈雯雯偿还截止至2021年7月20日借款本金162263.34元，利息8815.72元，罚息、复利1693.90元，合计172772.96元，以及支付自2021年7月21日起至借款本息付清之日止按照《个人住房公积金借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。2、判令秦洲、陈雯雯承担实现债权的相关费用即律师费3000元。3、判令天易公司和火炬公司对上述债务承担连带清偿责任。4、判令兖州工商银行对坐落于济宁市兖州区的房屋处置所得价款享有优先受偿权。5、本案诉讼费用及财产保全费由各被告共同承担。事实和理由：秦洲与陈雯雯系夫妻关系。2013年6月18日，秦洲与兖州工商银行签订了编号为2013年工行字第128号《个人公积金借款合同》，向兖州工商银行办理个人住房公积金贷款25万元，用于购买座落于济宁市兖州区九州方圆7（Ｃ区8号楼）号楼1单元1402号房，贷款期限180个月，自2013年6月18日起至2028年6月18日止。借款利率为年利率4.5%，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按新的相应档次利率调整执行。秦洲采用按月等额本息还款法偿还贷款本息。同时约定了逾期罚息和违约责任等事项。陈雯雯承担共同还款义务。天易公司和火炬公司是本次借款的保证人，承担连带保证责任。2013年5月2日，秦洲、陈雯雯将其坐落于济宁市兖州区住房作为贷款抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，兖州工商银行依约向秦洲支付了贷款25万元，但秦洲、陈雯雯并未按照合同约定按月还本付息，天易公司和火炬公司未履行担保责任，其行为已构成违约，兖州工商银行多次向其催收，但其拒不履行还贷义务，为维护兖州工商银行合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告天易公司辩称，对于兖州工商银行主张的本金、利息、罚息、复利数额无异议，同意承担连带保证责任，继续催促秦洲、陈雯雯履行还款义务，如其二人仍不履行，再与兖州工商银行协商解决。被告火炬公司辩称，对于兖州工商银行主张的本金、利息、罚息、复利数额无异议，其公司承担的是阶段性保证责任，案涉房屋已具备办理房权证的条件，其担保责任应予免除，若仍需承担保证责任，其仅对抵押权实现后仍未能偿还的部分承担连带保证责任。被告秦洲、陈雯雯未作答辩。兖州工商银行围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月16日，秦洲与陈雯雯登记结婚。2012年10月份，秦洲申请办理个人住房公积金贷款业务，兖州工商银行提交的《兖州市个人住房公积金贷款申请审批资料》载明了申请人秦洲及其配偶的基本情况、购房情况、购房资金来源、申请人及配偶所在单位意见，承办银行及公积金管理中心审批意见载明：“根据《山东省个人住房公积金贷款管理暂行办法，经审查，该申请人符合贷款条件，同意发放住房公积金贷款人民币贰拾伍万元，贷款期限壹拾伍年，月利率3.75‰”。陈雯雯签署了《申请人配偶及参与计算贷款额度直系血亲承诺书》，载明：“本人陈雯雯，工作单位兖州市佳美物业有限公司，与申请人系夫妻关系，同意申请人以公积金贷款方式购买兖州市住房，由此产生的一切法律责任均由我们双方共同承担。本人承诺若申请人未按借款合同规定按期还款，本人愿以住房公积金、工资、奖金等其他合法收入及个人财产继续承担还款义务。”2013年1月15日，秦洲（申请人）、陈雯雯（申请人配偶）申请天易公司为案涉借款提供全程担保，同日，天易公司签署《保证人同意保证认定书》载明：“秦洲同志，经我公司审核，符合公积金贷款条件，同意为你提供住房公积金贷款担保（贷款金额贰拾伍万元，期限壹拾伍年）”。秦洲、陈雯雯向兖州市住房公积金管理中心出具了《房地产抵押贷款承诺书》载明：“经协商，我自愿将座落在兖州市九州方圆小区Ｃ区8幢1单元14层1402号房的房地产进行抵押，作为借款人秦洲偿还贷款的担保，若到期借款人不能偿还贷款本息，我自愿承担一切法律责任。”2013年3月28日，济宁市住房公积金管理中心兖州市分中心出具了编号为（2013）兖公积金贷委字第128号《住房公积金委托贷款通知单》，同意由兖州工商银行与借款人秦洲签订有关合同，办理担保及其他要求的事项后发放贷款，将贷款拨入资金监管账户，账号为1608××××3614。2013年5月2日，兖州工商银行与秦洲、陈雯雯就案涉房屋在兖州市房地产服务中心交易所办理了抵押权预告登记手续，兖州工商银行取得了房预兖州字第2××8号《抵押权预告登记证明》，该证明载明：预告登记权利人为兖州工商银行，预告登记义务人为秦洲、陈雯雯，房屋坐落于兖州市九州方圆7（Ｃ区8号楼）号楼1单元1402室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为贰拾伍万元整。2013年6月18日中国工商银行股份有限公司兖州支行（2016年3月29日变更为中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行）与秦洲、陈雯雯、济宁天易住房置业担保有限公司（2014年9月10日变更为济宁天易非融资性担保有限公司）签订了编号为2013年工行字第128号的《个人住房公积金借款合同》，其中兖州工商银行为贷款人，秦洲为借款人和抵押人，陈雯雯为抵押人，天易公司为保证人。合同的借款条款部分约定：第一条借款金额：25万元；第二条借款用途：用于购买位于济宁兖州市九州方圆Ｃ区住房；第三条：借款利率：年利率4.5%；第四条借款期限：180个月，即由2013年6月18日起至2028年6月18日止；第六条：还款日为每月20日，还款方式为等额本息还款法；第七条：借款人在工商银行开立个人还款账户，户名秦洲，账号6222××××5841；第八条：借款人如未按合同约定时间偿还贷款本息，出现逾期贷款的，贷款人有权按逾期金额向借款人收取日万分之1.505的逾期罚息，并有权对借款人未支付的利息计收复利；第十条：本合同有效期内，如发生下列事项之一的，贷款人有权解除合同，提前收回部分或全部贷款本息，并要求借款人和保证人在规定的时间内清偿部分或全部贷款本息……四、借款人连续三个月或本合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息或合同履行期届满，借款人未能全部清偿债务的。抵押条款部分约定：第十七条：抵押人保证以其合法拥有的本条款，《抵押物清单》所示房产的全部价值抵押给贷款人，作为偿还本合同借款条款之下借款的担保。抵押物清单载明：“抵押物名称秦洲房产，处所兖州市九州方圆Ｃ8幢1单元14层1402号房”；第十八条：抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、罚息及复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括处分抵押物所发生的相关费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；第十九条：抵押担保期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止；第二十四条：因发生本合同第十条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，抵押权人有权提前处分抵押物。保证条款部分约定：第二十八条：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行或者没有全部履行还款义务时或因发生本合同第十条所述情况，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿时，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任。保证人应在接到贷款人催收通知书十个工作日内履行清偿义务；第二十九条保证担保的范围：本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、罚息及复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括处分抵押物所发生的相关费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；第三十条：保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。贷款人根据本合同借款条款、抵押条款中的约定，宣布贷款提前到期要求借款人立即清偿部分或全部债务视为主债务到期，在保证期间，保证人应当承担保证责任；第三十五条：借款人不能按期还款或出现本合同约定的贷款人可以提前收回借款情形时，贷款人可以选择行使抵押权或要求保证人承担保证责任，也可以同时主张所担保权利的实现。违约责任条款部分约定：第三十七条违约情形：二、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；第三十八条违约救济措施：出现本合同第三十七条约定的任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。秦洲（甲方）又与兖州工商银行（乙方）、火炬公司（丙方）签订了《兖州市住房公积金个人住房阶段性担保协议》，协议约定：一、乙方同意对购买丙方兖州市九州方圆小区7幢1单元1402室住房的甲方在符合有关条件的前提下，提供个人住房贷款；二、丙方同意为购买本协议第一款范围的甲方向乙方提供贷款保证，丙方保证责任期限为：该笔贷款发生之日起至丙方负责将借款人名下抵押房产的手续和办妥的房地产抵押登记手续交给乙方为止；三、甲方购买期房的，房屋竣工后丙方应协助乙方将已办理的产权证书的住房进行期房转现房抵押登记。丙方应将所抵押房产的房权证及他项权证在办理完毕后三日内交给乙方；四、丙方在保证期限内若甲方不能偿还借款，丙方将无条件代其偿还；五、乙方同意提供的甲方贷款资金，由乙方按《委托贷款通知单》要求，将款项划入丙方账户。丙方开户行：兖州工商银行，账号：1608××××3614。2013年6月18日，兖州工商银行依照借款合同的约定及秦洲的授权将贷款本金25万元支付到上述指定账户。个人（住房公积金）贷款支付凭证载明：借款人秦洲，金额25万元，收款人火炬公司，账号1608××××3614。合同履行前期，秦洲还款情况均属正常，自2017年3月份起开始出现逾期还款情况，自2021年1月份至7月份未偿还任何借款本息，已累计逾期7期；截止至2021年7月20日，秦洲尚欠兖州工商银行借款本金162263.34元，利息8815.72元，罚息、复利1693.90元，合计172772.96元。另查明，案涉借款合同约定的抵押房屋已办理建筑物所有权首次登记，尚未办理不动产房屋权属登记。兖州工商银行为实现该笔债权，向本院申请诉讼保全，支出财产保全费1420元，提交保全费单据一份。庭审中，兖州工商银行主张由秦洲、陈雯雯承担律师费3000元，但未提交相关证据。上述事实由兖州工商银行提供的企业信息变更情况、个人住房公积金贷款申请审批资料、个人住房公积金借款合同、住房公积金个人住房借款阶段性担保协议、房屋预告登记证明、贷款还款明细及柜台还款登记情况、保全费单据，当事人当庭陈述及庭审查证的事实予以存卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。案涉合同成立于民法典施行之前，合同履行持续至民法典施行后，履行合同发生争议的时间为民法典施行后，故应适用民法典有关规定。兖州工商银行与秦洲、陈雯雯、天易公司签订的《个人住房公积金借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。借款合同签订后，兖州工商银行依照合同约定向秦洲发放了借款25万元，秦洲应当按照合同约定按时向兖州工商银行履行偿还借款本息的义务，但秦洲自2021年1月至7月份已累计逾期7期，其行为已构成违约，应当承担违约责任。兖州工商银行要求解除案涉合同，宣布贷款提前到期并要求秦洲立即清偿全部贷款本息的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。为此，兖州工商银行要求秦洲依照案涉合同约定偿还截至2021年7月20日尚欠的借款本金162263.34元及利息8815.72元、罚息、复利1693.90元，合计172772.96元，并给付按合同约定自2021年7月21日起计算至实际给付之日止的利息、罚息及复利的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院亦予以支持；关于兖州工商银行主张秦洲支付保全费1420元的诉讼请求，由于案涉合同约定该费用由借款人承担，符合法律规定，有保全费单据佐证，本院予以支持；对于兖州工商银行主张秦洲支付律师费3000元的诉讼请求，兖州工商银行未提供相关证据，本院不予支持；对于兖州工商银行主张陈雯雯与秦洲共同偿还贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用的诉讼请求，因本案债务系秦洲与陈雯雯夫妻关系存续期间为家庭日常生活需要所负的债务，且陈雯雯签署的《申请人配偶及参与计算贷款额度直系血亲承诺书》中明确载明其同意承担还款义务，其作为抵押人亦在案涉借款合同中签字捺印，兖州工商银行与秦洲、陈雯雯办理的不动产抵押登记证明载明抵押义务人为秦洲、陈雯雯，故本案诉争债务应属陈雯雯与秦洲的夫妻共同债务，陈雯雯应与秦洲共同偿还案涉债务。关于兖州工商银行依据案涉房屋已办理抵押权预告登记及建筑物所有权首次登记，进而主张对该房屋处置价款享有优先受偿权的诉讼请求的问题。民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效；《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，兖州工商银行与秦洲、陈雯雯就案涉房产办理了抵押权预告登记，但秦洲并未办理房地产权属证书，导致对案涉房产办理不动产抵押登记的条件未成就，案涉房产抵押预告登记未失效，且案涉抵押财产已经办理了建筑物所有权首次登记。因此，兖州工商银行对案涉抵押房产享有优先受偿权，其抵押权自预告登记之日起即2013年5月2日设立，故兖州工商银行要求对该房屋处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于天易公司是否承担保证责任的问题。根据兖州工商银行与天易公司签订的案涉借款合同保证条款的约定，天易公司与兖州工商银行形成合法有效的保证合同关系。天易公司为案涉借款提供的是连带责任保证，保证范围包括合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、罚息及复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括处分抵押物所发生的相关费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，且未超过两年的保证期间，天易公司应按照合同的约定对案涉借款本息及兖州工商银行为实现债权支出的财产保全费承担保证责任。天易公司承担保证责任后，有权在其承担的担保责任范围内，向秦洲、陈雯雯追偿。关于火炬公司是否承担保证责任的问题。案涉个人住房借款阶段性担保协议约定火炬公司同意对案涉购房款提供担保，同时约定：“火炬公司的保证责任期限为贷款发生之日起至火炬公司负责将秦洲名下抵押房产的手续和办妥的房地产抵押登记手续交给兖州工商银行为止”，故火炬公司承担的是阶段性保证责任，即在秦洲取得房地产权属证书，且抵押的房屋办理完毕抵押登记手续时，才免除火炬公司的保证责任，现借款合同约定抵押的案涉房屋尚未办理房屋权属证书，且未办理抵押登记，故火炬公司的保证责任不能免除，火炬公司辩称其承担的是阶段性保证责任，案涉房屋已具备办理房权证的条件，其担保责任应予免除的抗辩意见不符合合同约定，本院不予支持。民法典第三百九十二条第一款规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，兖州工商银行被担保的债权既有物的担保又有人的担保，案涉阶段性担保协议约定：“在保证期限内若秦洲不能偿还借款，火炬公司将无条件代其偿还”。因此，火炬公司辩称其仅对抵押权实现后仍未能偿还的部分承担连带保证责任的抗辩意见不符合合同约定，本院不予支持。兖州工商银行要求火炬公司对案涉借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，火炬公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向秦洲、陈雯雯追偿。关于兖州工商银行要求火炬公司对本案财产保全费承担连带清偿责任的诉讼请求，因案涉阶段性担保协议仅约定火炬公司在兖州工商银行向秦洲发放的个人住房贷款范围内承担保证责任，并未约定火炬公司对兖州工商银行实现债权的费用承担保证责任，兖州工商银行的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。秦洲、陈雯雯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》二十条，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条第一款、第六百七十五条第一款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行与秦洲、陈雯雯、济宁天易非融资性担保有限公司于2013年6月18日签订的《个人住房公积金借款合同》（合同编号为2013年工行字第128号）。二、秦洲、陈雯雯于本判决生效之日起十日内偿付中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行借款本金162263.34元及截止至2021年7月20日的利息、罚息、复利计10509.62元，合计172772.96元；并按合同约定计算方式支付自2021年7月21日起计算至实际给付之日止的利息、罚息、复利。三、秦洲、陈雯雯于本判决生效后十日内偿付中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行财产保全费1420元。四、中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行对济宁市兖州区九州方圆7（C区8号楼）1单元1402室房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、济宁天易非融资性担保有限公司对本判决第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；济宁天易非融资性担保有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向秦洲、陈雯雯追偿。六、兖州火炬房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；兖州火炬房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向秦洲、陈雯雯追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取1922元，由秦洲、陈雯雯、兖州火炬房地产开发有限公司、济宁天易非融资性担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员  庞 伟二〇二一年八月五日法官助理  袁 波书 记 员  张冬梅