辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初189号原告：盛欣，男，1977年4月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵培海,辽宁泰庆祥律师事务所律师。被告：张岩，男，1984年6月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：殷希华，男，1981年6月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙丽，辽宁江公律师事务所律师。原告盛欣与被告张岩、殷希华排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵培海，被告张岩及被告殷希华的委托诉讼代理人孙丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛欣向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即停止营业、排除妨害、消除危险，恢复房屋住宅使用功能；二、判决被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告系邻里关系。原告系位于沈阳市沈河区房屋所有权人，并于2019年5月1日办理入住手续正式入住沈阳宝能GFC环球金融中心项目5号楼5102房。被告殷希华系位于沈阳市沈河区房屋所有权人，2020年5月被告殷希华将房屋出租给被告张岩用于经营美发、染发。被告张岩于2020年5月14日正式搬入涉案房屋，随即擅自将住宅改为经营性用房，在尚未取得工商、卫生等行政许可的情况下，于2020年5月15日开始正式营业进行烫发、染发、剪发等美发业务。根据《物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。”之规定，原告与被告系邻里关系，原告与被告擅自改变房屋使用用途具有利害关系，原告系本案适格的原告。被告正式营业以来，每天接待约十余人客人，造成电梯等公共设施拥堵，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行。被告对外来人员（客户）缺乏必要的约束，造成外来人员随意在项目走廊、电梯、园区等公共区间走动，给整个项目带来极大的安全隐患。被告的上述行为已严重干扰其他业主的正常生活，由于住宅改为经营性用房，居住环境变得嘈杂，楼内其他业主的生活受到来自外界的不同程度的干扰，亦使得城市规划目标难以实现。相邻业主多方投诉，被告拒不执行，以致激化矛盾，引起民愤。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”以及《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》第四条：“住宅作为住所登记的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”之规定，被告未经全体有利害关系的业主同意，擅自改变住宅使用属性，公然进行盈利性经营活动，严重损害了其他（相邻）业主的合法权益。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，原告请求法院依法判决被告停止营业、排除妨害、消除危险，恢复房屋住宅使用功能。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告殷希华辩称，殷希华将自己的房屋出租给张岩使用，租期两年，自2020年5月20日起至2022年1月19日，月租金8000元；在张岩使用房屋期间，殷希华多次去房查看，没有发现张岩有经营美发染发等行为，房间门口没有悬挂美发店的招牌，无任何美发染发标志，也没有剪发的顾客，张岩在屋内居住，没有改变房屋用途，请法庭驳回原告诉讼请求。被告张岩辩称，原告在诉状中提到工商、卫生等行政部门举报我说我在租用房屋内经营美发，这些部门也都到我那去了，但是并没有认定我是在经营，也没有对我做出任何处罚；原告说我每天接待十余位客人是无中生有，我们每天上楼楼下都有登记；造成电梯拥堵也是没有的事，原告可以拿出证据证明因为到访我处人员造成电梯拥堵；原告说我的到访人员在电梯里随意走动不存在，到访人员是亲戚朋友，合理合法的，不能给园区带来安全隐患；山东庙监管局到过我家里，但是没有说我经营，涉及不到营业；激起民愤也是不存在，我没有改成经营性用房，家里如何装修和摆设是我自己的事，没有改变过房屋的用途。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告申请证人案涉房屋物业管理单位深圳吉祥服务集团沈阳分公司负责人曲宏春出庭，证实被告张岩在出租房内从事美发经营。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告盛欣沈阳市沈河区2房屋所有权人，房屋用途为住宅。被告殷希华沈阳市沈河区2房屋业主，该房屋用途为住宅。被告殷希华于2018年10月26日办理该房屋入住手续并签署《业主临时管理规约》，该规约第十条规定：“业主应该按设计用途使用物业，不得擅自改变房屋的用途。确因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主的书面同意后，报有关行政主管部门批准，并书面告知物业服务企业”。后被告殷希华将其房屋出租给被告张岩使用。案涉住宅项目的物业服务公司系深圳吉祥物业服务有限公司沈阳分公司。该物业公司管理登记的《来访人员记录表》显示被告张岩租赁房屋后，自2020年6月至2021年3月案涉房屋总来访人数407人次，其中来访人员填写美发、理发等服务来访351人次；其余访客56人次。现原告以被告张岩擅自改变住宅使用属性进行美发经营盈利活动，且未经有利害关系的业主同意，损害相邻业主合法权益为由诉至法院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。本案中，原告盛欣所有房屋系与被告殷希华租赁给被告张岩使用的房屋同处一栋建筑物内，两处房屋仅有一层之隔，故原告属于有利害关系的业主。关于被告张岩对承租的房屋是否改变房屋属性的问题。被告张岩抗辩其并未在租赁住宅内从事美发经营活动，但根据原告提供的物业公司来访人员登记表可以证实被告张岩承租的房屋每月有大量来访人员的来访事由系美发、理发，且该登记表均由来访人员填写并留有签名及电话号码予以佐证该来访表具有客观真实性，由此能够证明被告张岩在承租方内进行美发活动。对于被告张岩答辩称其未向客户收取费用，因被告张岩未提供完整的聊天记录，仅凭向固定微信账号发送红包的微信截图不能证明其未从事经营活动。结合美发行业的经营特性，大量到访的美发人员影响了相邻业主的安宁生活，本院认为被告张岩的行为属于将住宅改变为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告张岩作为房屋使用人改变房屋属性，且被告张岩未经有利害关系的业主同意，应承担相应法律责任。因案涉房屋系登记在被告殷希华名下，被告殷希华作为业主应与房屋使用人承担相同法律义务，故本院对原告诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、第二百八十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：被告张岩、殷希华停止沈阳市沈河区2房屋继续营业，恢复房屋的住宅使用功能。案件受理费100元，由被告张岩、殷希华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  魏凤玲人民陪审员  潘 颖人民陪审员  陈 怡二〇二一年六月二十二日法官 助理  李曜辰书 记 员  曹佳慧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。