江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终3093号上诉人（原审原告）：倪海华，男，1978年9月12日出生，汉族，住南通市海门区海门街道五港新村社区居委会四组30号。上诉人（原审原告）：张雄新，女，1978年2月14日出生，汉族，住南通市海门区海门街道五港新村社区居委会四组30号。两上诉人委托诉讼代理人：赵一心，江苏江花律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施聪英，女，1970年6月6日出生，汉族，住南通市海门区海门街道东洲路2号3幢601室。被上诉人（原审原告）：凌红，男，1976年2月10日出生，汉族，住南通市海门区海门街道五港新村社区二十八组10号。两被上诉人委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。原审第三人：海门市鸿运房屋信息咨询服务部，住所地南通市海门区海门街道拥军路42号。经营者：姜志松。上诉人倪海华、张雄新因与被上诉人施聪英、凌红及原审第三人海门市鸿运房屋信息咨询服务部（以下简称鸿运服务部）确认合同无效纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪海华、张雄新上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并未出庭应诉，也未提出答辩，应当认定默认其身份。一审法院在被上诉人未答辩的情况下，对其陈述不予认定，显然错误。更何况其已向法院提交了被上诉人为中介从业人员的相关证据。2.第三人明知两被上诉人非夫妻关系却向其告知二人系夫妻关系，刻意隐瞒施聪英的身份，与被上诉人恶意串通。3.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第七条规定，有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。一审法院认定本案未违反社会公共利益，显然与此不符。4.案涉协议违反法律、行政法规的强制性规定。《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款、第三款对中介从业人员有以下禁止性规定：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂的不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。被上诉人涉嫌低价收进高价卖出，并且以隐瞒、欺诈等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易，违反了该条禁止性规定。施聪英、凌红辩称，1.两被上诉人因忘记开庭时间而未到庭，并非默认上诉人的主张。2.两被上诉人只是朋友关系，从未在任何场合表明双方是夫妻关系。上诉人也未问过两被上诉人之间的关系，上诉人主张存在恶意串通仅仅是其臆测和想象。3.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第七条规定：当事人转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定，该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。该规定不适用于本案。本案双方当事人之间有真实的房屋买卖的意思表示，且价格合理，只是房屋合同签订后，海门房价涨得快，上诉人的心理发生了变化，认为吃亏故而想反悔。由于市场行情不断变化，有涨有跌，此系正常的风险。上诉人的请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。鸿运服务部未作陈述。倪海华、张雄新向一审法院起诉请求：1.判决双方之间订立的《售房协议书》无效。2.本案诉讼费用由施聪英、凌红承担。一审法院认定事实：2017年2月5日，倪海华、张雄新作为甲方与施聪英、凌红作为乙方，通过鸿运服务部订立了《售房协议书》（以下简称《协议》）一份，约定倪海华、张雄新将海门市东海小区6幢100室出售给乙方，金额为人民币735000元，定金为人民币200000元。《售房协议书》同时就过户费用的承担、违约责任等事项进行了约定。施聪英、凌红于当日支付了定金人民币200000元。另查明，1.张雄新称施聪英、凌红在订立协议时对其称二人系夫妻关系；2.张雄新称订立协议时仅了解合同金额以及违约金金额，对其他协议内容不清楚；3.倪海华、张雄新在订立案涉《协议》未向中介明示，如施聪英、凌红是炒房的，就不同意出售案涉房产。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，倪海华、张雄新称施聪英、凌红向其谎称二人系夫妻关系，隐瞒中介从业人员以及炒房人的身份。同时，鸿运服务部与施聪英、凌红恶意串通，欺骗倪海华、张雄新订立《协议》，侵犯倪海华、张雄新的合法权益。施聪英、凌红的炒房行为，违背了当前“房住不炒”的政策。倪海华、张雄新据此请求判决确认双方订立的《协议》无效。对此，一审法院认为：第一，倪海华、张雄新主张施聪英、凌红向其谎称二人系夫妻关系，隐瞒中介从业人员身份，但未提供相应的证据，法院不予采信。倪海华、张雄新称鸿运服务部与施聪英、凌红恶意串通，欺骗其订立《协议》，有违诚信原则。但本案中，系倪海华、张雄新主动将案涉房产挂到相应的网站上出售，其售房意愿对外公开，并非他人在其不愿意出售房屋的情形下鼓动其出售房屋。加之，倪海华、张雄新也未向鸿运服务部告知如买方系炒房人，其不同意出售房产的意愿。故在此种情形下，倪海华、张雄新关于鸿运服务部与施聪英、凌红恶意串通欺骗其订立合同的主张，缺乏事实依据，法院不予采信。第二，双方订立的《协议》未侵犯到国家、集体以及案涉当事人之外的其余第三人利益，也未损害社会公共利益。第三，无证据表明双方之间有以合法形式掩盖非法目的之故意，企图通过订立《协议》来掩饰非法目的。第四，双方订立的《协议》未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，倪海华、张雄新主张确认其与施聪英、凌红之间订立的《协议》无效的诉讼请求，不符合上述法律关于确认合同无效情形的规定，故对倪海华、张雄新的诉请不予支持。施聪英、凌红、鸿运服务部经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回倪海华、张雄新的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由倪海华、张雄新负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。施聪英、凌红在一审中未到庭参加诉讼，系其对自身权利的放弃，不能以此免除倪海华、张雄新的举证责任。倪海华、张雄新主张鸿运服务部与施聪英、凌红恶意串通，欺骗其签订案涉《协议》，但倪海华、张雄新系自行将案涉房产挂到网站上出售，即出售案涉房屋系其真实意思表示，双方通过协商根据当时的市场行情就价格等条款达成一致。即便施聪英与鸿运服务部经营人相识，亦不能以此为由即认定双方恶意串通、欺骗其签订售房协议。且该行为并未损害国家、集体或者第三人利益，故倪海华、张雄新以此为由主张合同无效，缺乏依据。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第七条主要系针对开发商捂盘惜售，与中介等相关人员联手炒卖房号、哄抬房价的行为，而本案系二手房买卖，与该条规定情形不符。《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布，属于部门规章。倪海华、张雄新主张施聪英、凌红的行为违反该规定而导致案涉《协议》无效，本院碍难支持。综上所述，倪海华、张雄新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人倪海华、张雄新负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  卢 丽审判员  曹 璐二〇二一年七月二十九日书记员  张佳琦