江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初5002号原告（反诉被告）：姚燕珍，女，1960年5月12日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：华芸，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。被告：奚海清，男，1949年1月18日生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区，现住无锡市惠山区。被告（反诉原告）：奚丹，女，1975年7月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈宝德，无锡市梁溪区曙光法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）姚燕珍与被告奚海清、被告（反诉原告）奚丹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚燕珍的委托诉讼代理人陈震南、华芸，被告奚海清、被告（反诉原告）奚丹及其委托诉讼代理人陈宝德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告姚燕珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行原、被告双方在2006年11月15日签订的“住房有偿转让协议书”，将出让的位于无锡市惠山区××号××室房屋产权过户至原告名下；2、由被告承担违约金1.1万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2006年11月15日，姚燕珍与奚海清签订住房有偿转让协议书一份，奚海清将其安置得到的位于无锡市惠山区××号××室××房××，以11万元的价格转让给原告。原告按约支付房款，并取得房子装修入住至今，现房产证办理至奚海清、奚丹名下。故诉至法院，请求判如所请。本诉被告奚海清辩称：原告陈述我违约，让我承担违约金是不存在的，因为我没有毁约，我是答应把房产转让原告；我也去拆迁办问过好多次办证事情，但是拆迁办让我不要去，等房产证办好了会打电话给我的，直到收到法院的起诉书我才知道房产证已经办下来了。本诉被告奚丹辩称：双方签订的有偿转让合同属于无效合同：根据合同法、土地管理法等相关规定，案涉房屋的性质属于集体土地性质，不得出让、转让，购买人也并非本村村民，而且案涉房屋是政府安置给拆迁户、困难户的，有一定的救济性、补偿性，而且出售的房屋价格普遍偏低。所以由奚海清签订的协议书违反了土地管理法、商品房买卖实施条例、合同法之相关规定，协议书应当认定为无效合同。其是房屋共有人，对于父亲出售房屋其毫不知情，故父亲出售房屋的行为侵害了其权利，应为无效合同。反诉原告奚丹向本院提出反诉请求：1、要求确认姚燕珍与奚海清于2006年11月15日签订的惠山区洋洋中介有限公司住房有偿转让协议书无效，同时要求姚燕珍迁出该房屋；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：姚燕珍与奚海清双方在2006年11月15日签订的住房有偿转让协议书没有其签字，其也不知情，案涉房屋其是共有权人，奚海清在没有其授权的情况下无权处分其享有的共有权，严重侵害其合法权益。故提起反诉，请求判如所请。反诉被告姚燕珍辩称：房屋买卖合同是合法有效的，奚海清早在2006年11月15日就与原告签订了购房有偿转让协议书，其是房主，且早已收取房款，交付房屋，其属于有权处置；2006年11月15日奚海清将房屋出售，若侵害了奚丹的权益，早已超过法律规定的三年诉讼时效；反诉原告陈述不知情，明显的有悖常理，房屋已经给反诉被告十四年；争议房屋反诉原告若是共有人，其只能请求其父亲赔偿，与反诉被告无关；案涉房屋本来就是奚海清，仅仅是领证的时候加了奚丹的名字，所以反诉原告的反诉请求依法不能支持，应当驳回。本院经审理认定事实如下：奚锡初与奚海清系父子关系，奚锡初已于2011年过世，奚海清与奚丹系父女关系。原杨东村西胶里88-1房屋户主为奚锡初，因原杨东村西胶里88-1房屋老房拆迁，由奚海清代签了拆迁安置协议及安置明细认定表，安置得到无锡市惠山区金惠苑286-502号、292-501号面积各为70平米的安置房两套。2006年11月15日，转让人奚海清（甲方）与受让人姚燕珍（乙方）在中介见证下签订住房有偿转让协议书一份，约定甲方将无锡市惠山区金惠苑286-502号房屋以11万元价格转让给姚燕珍，协议还约定乙方一次性付清甲方所转让的房款，即该住房所有权转移。甲方应无条件无偿协助乙方办好房屋产权证，并在政府有权办理房产证部门规定的时间内办理房产证，办证时不得拒绝和推托。甲方在拿到首次房产证后，立即交有乙方保存。领证费用归甲方负责，如乙方需过户，过户一切费用由乙方承担。协议签订之日起，不论房价上浮或下降，双方均不得反悔，若一方反悔必须赔偿守约方总房价每天万分之十的违约金（日期以支付定金之日起计算），如甲方违约还需赔偿乙方装修损失，如乙方违约则放弃装修损失。本协议是双方真实意思的表达……。姚燕珍随即付清全部房款并由奚海清出具了收条，姚燕珍另支付了中介费。付款后案涉房屋即交付姚燕珍居住使用至今。审理中，姚燕珍同意过户的相关费用由其承担。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发【2016】252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等，案涉房屋安置已满五年，已符合条件办理相关手续及上市交易。2020年6月1日，无锡市惠山区金惠苑286-502号房屋登记至奚海清、奚丹名下。审理中，奚海清陈述其卖房子的事情父亲及女儿均不知情。同时认为自己没有违约，与原告见面两次，都答应房产证办下来就配合过户。奚丹陈述，房子是爷爷的，爷爷说过有一套房子给其，之前从未知道父亲出售房屋，直到离婚后想搬回居住才知晓房子被父亲卖了。以上事实，有住房有偿转让协议书、收条、收据、房屋作价、拆迁、安置认定书、拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表、无锡市不动产（房屋）登记簿证明及当事人陈述在卷佐证。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同效力，本院认为奚海清与姚燕珍签订的住房有偿转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性、强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。奚丹抗辩称房屋买卖违反土地管理法等规定、购买人亦非本村村民，合同无效。本院认为，首先合同效力的审查，应严格按照合同法的相关规定予以认定。根据市场经济鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，应秉持从宽认定有效的态度，即对违反法律法规强制性规定而无效的作限缩性解释，即将强制性规定解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》并未严格禁止城镇居民购买农村宅基地房屋，虽然1999年国务院办公厅下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对城镇居民购买农村宅基地房屋进行了严格限制。从立法解释论的角度，所涉交易禁止的上述规定效力层级并非效力强制性规定。其次，农村宅基地房屋交易的限制主要出于保护村集体土地使用权在本集体组织内正常流转这一特殊性质，而当前国家大力推进农村城镇化的进程，本案契约中的标的房屋并非宅基地房屋，原宅基地房屋已被征收拆除，而转化为之后的拆迁利益（拆迁安置房），相应的农村宅基地使用权已归于消灭，在拆迁过程中“房地分离”，村集体土地使用权流转限制情形消除。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款亦规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。奚海清、姚燕珍签订的住房有偿转让协议，并不损害国家利益和社会公共利益，也不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的效力性强制性规定。关于奚丹提出父亲将属于双方共有的房子擅自处分的行为无效，本院认为，首先买卖合同司法解释第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从该条文也可以看出，鼓励市场交易、契约精神，对合同效力应从宽认定。其次，姚燕珍已按约支付购房款11万元，奚海清也当即向姚燕珍交付了房屋，在房子由他人居住使用长达10余年，就在无锡的奚丹对此毫不知情，也未提出异议显然不尽合理；第三，奚丹与爷爷隔代，其称爷爷给其一套安置房，但其并未能提供相应证据予以证明，退一步讲，当时拆迁安置房共有两套，给其的一套并非一定指向案涉这一套房屋，而现在的登记情况也在事后；第四，即便无权处分，姚燕珍亦能构成善意取得。奚海清出售案涉房屋，按照当时情况姚燕珍已支付了合理对价，奚丹并未提供证据证明姚燕珍购买房屋并非善意。且该房屋虽为不动产，但因属拆迁安置房，在买卖时尚不具备登记过户条件，故要看其是否交付给了受让人，而奚海清在收到购房款后即将房屋交付给了姚燕珍，姚燕珍占有使用至今。审理中，当奚海清触及违约责任时也表示愿意配合过户。综上，本院认为该住房有偿转让协议合法有效，姚燕珍能够取得无锡市惠山区金惠苑286-502号房屋的物权，对反诉原告奚丹要求确认住房有偿转让协议无效的反诉请求不予支持。至于奚海清是否侵犯他人利益，其他权利人可另行向奚海清主张权利。关于违约责任，审理中姚燕珍表示如对方配合过户，愿意放弃该项主张，本院认为，奚海清在审理中也表达了愿意配合过户的意愿，故本院照准。关于过户，案涉房屋早已出售给原告，此后登记至奚丹名下无事实和法律依据，目前案涉房屋已登记在二被告名下，在实际权利人提出过户诉请后，将房屋过户至实际权利人名下也是应有之义，为减少当事人诉累，避免不动产权证撤销后重新办证、再过户的相关衔接问题，在本院确认合同有效、房屋所有权归姚燕珍的前提下，本案中可由奚海清、奚丹协助将无锡市惠山区金惠苑286-502号房屋不动产权直接过户至姚燕珍名下，由姚燕珍承担过户和土地出让金等相关费用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、奚海清、奚丹于本判决生效之日起十五日内协助姚燕珍将无锡市惠山区金惠苑286-502号房屋不动产权过户至姚燕珍名下，相关过户费用、土地出让金等由姚燕珍承担。二、驳回反诉原告奚丹的反诉请求。本诉案件受理费2720元、保全费1120元，合计3840元，由奚海清、奚丹负担，该款已由姚燕珍预交，奚海清、奚丹应负担部分在本判决生效后十日内直接给付姚燕珍。反诉案件受理费减半收取1250元（已由奚丹预交），由奚丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  胡志新人民陪审员  蒋国良二〇二一年四月三十日书 记 员  许 姣