贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初3143号原告：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。法定代表人：谢萍，总经理。委托代理人：谢某，男，1974年5月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托代理人：周某某，女，1965年6月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：吴某某，女，1965年7月2日出生，住凯里经济开发区。原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院2016年9月26日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托代理人谢某与周某某到庭参加了诉讼，被告吴某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨物业公司向本院请求依法判决被告：1、支付物业管理费645元；2、支付自来水费262.5元；3、支付逾期交纳物业管理费滞纳金176元；4、承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告吴某某系“半山别墅”小区紫鑫阁504室的业主，其所购住房建筑面积为131.55㎡。2013年1月1日至2015年7月31日期间，我公司系“半山别墅”小区的物业管理公司。根据2012年12月22日我公司与贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）签订《物业服务合同》的约定，被告应当交纳物业管理服务费用，被告却无故拖欠645元的物业管理费。虽然我公司多次派员上门催收，被告却以种种理由拖延至今。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院。原告温馨物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据材料有：1、原告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）谢萍系温馨物业公司的法定代表人。2、《物业服务合同》复印件一份10页，拟证明原告与建设单位中宇房开公司签订了前期物业服务合同，有权收取物业费事实。3、州价房函（2011）97号《黔东南州物价局函》、《告知书》复印件各一份1页，拟证明半山别墅小区第一家物业公司（诚信物业公司）申报物价局得到物业费标准的复函，原告接手半山别墅小区物业服务后，以该复函确定的标准收取物业费的事实。4、《催费通知单》复印件一份1页，拟证明原告已向被告催收物业费的事实。5、凯里经济开发区金泉水务有限公司的《文件》复印件一份2页，拟证明原告有权帮金泉水务公司代收水费的依据；6、《欠物业费明细》、《收款收据》、《物管费交费记录》复印件各一份共5页，拟证明被告拖欠原告物业管理费的明细情况。被告吴某某既没有递交答辩状，也未在举证期限内提供任何证据。经审理查明：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任，经营范围内有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告吴某某系凯里经济开发区“半山别墅”小区（紫鑫阁）504室的业主。被告吴某某在交接所购房屋时，曾与前期物业公司（诚信物业公司）签订了一份《前期物业服务合同》。因诚信物业公司退出小区物业服务，中宇房开公司（房开商）便选聘原告为小区提供物业服务。2012年12月22日，以原告温馨物业公司为乙方、中宇房开公司为甲方就半山别墅、天赐花园、上岭阳光小区提供物业服务事宜签订了一份《物业服务合同》。合同第一条（物业的基本情况）规定：物业名称：半山别墅；物业类型：独体别墅25栋共25户，建筑面积8078平方米；联排别墅23栋，建筑面积6066.36平方米；多次建筑11栋共438户，建筑面积69083.56平方米；室内车库66个；室外停车位75个；占地面积：473333.52平方米；小区地址;凯里经济开发区（翁义）。第三条规定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）服务建筑共用部位的维修、养护和管理：……；（二）共用设施设备的运行、维修和养护：……；（三）公共环境卫生……；（四）公共绿化、树木、建筑小品的养护和管理；（五）维护公共秩序、小区安全……；（六）装饰装修管理服务；（七）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。第四条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：代理自来水公司收取业主自来水水费；代理车库所有权人出租停车位。第七条规定：……住宅物业服务费：多层建筑：天赐花园0.7元/平方米/月；上岭阳光0.6元/平方米/月；独体别墅：0.8元/平方米/月；联排别墅：0.8元/平方米/月；水费：自来水公司或开发区水费+水损（0.5元）……；以上价格的调整可采取：业主与物业公司协商价或物价局定价；水费价格随自来水公司或开发区水费价格的调整而调整；……；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第十五条规定：委托服务期限自2013年元月1日起至2015年12月31日止。合同履行过程中，被告从2015年1月1日起拒绝交纳物业管理服务费、水费。原告在多次催收未果的情况下，于2016年9月26日向本院提起诉讼。庭审中，因被告未到庭参加诉讼，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告于2015年1月至2015年7月未向原告交纳物业管理费。物业管理费计算标准应为0.7元×131.55㎡×7个月=644.60元。原告主张的水费分两段计算，2014年5月1日至2015年4月30日期间（84吨）按2.5元/吨的标准计算，2015年5月1日至2015年7月31日期间（16吨）按3.29元/吨的标准计算；滞纳金仅系逾期交纳物业费的滞纳金，按照《物业服务合同》约定的每日千分之三计算。2012年6月1日起至2015年5月6日，凯里经济开发区的居民生活用水为1.95元/吨，2015年5月6日（6月见表计收）以及按2.8元/吨收取。再查明：2014年底，“半山别墅”小区成立业主委员会。2015年8月7日，原告退出“半山别墅”小区的物业管理业务。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告接房时与诚信物业公司签订前期物业服务合同是事实，但诚信物业公司撤离该小区时业主委员会尚未成立，故原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》合法有效。原告已实际为被告所购房屋的小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费用。根据原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》，被告应向原告支付2015年1月1日至2015年7月31日期间物业管理费644.60元。原告对物业管理费的诉请事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据原告与中宇房开公司签订的物业服务合同以及凯里经济开发区居民生活用水收费标准，被告应向原告支付水费258.6元〈84吨×（1.95元+0.5元）+16吨×（2.8元+0.5元）〉，故原告对水费的诉请计算有误，本院予以调整。虽然原告与中宇房开公司在物业服务合同中约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，但合同未约定交纳物业费的期限，且原告所举证据未能充分证明其已与小区业主就物业服务费的交纳期限进行了明确的约定，故原告对滞纳金的诉请缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。被告吴某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利，但其合法权益依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴某某在接到本判决书之日起十日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费644.60元、水费258.60元。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担5元，被告吴某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一六年十二月十五日书记员  石本媛