文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1178号原告:淮安市爱丽特服装有限公司，住所地淮安市淮海南路193号10幢。法定代表人:赵正伦，系该公司总经理。委托诉讼代理人:王鸿莲，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙文，江苏益淮律师事务所律师。被告:中国电信集团有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮海北路30号。法定代表人:袁黎轶，系该公司总经理。委托诉讼代理人:张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王锦梅，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原告淮安市爱丽特服装有限公司（以下简称爱丽特公司）诉被告中国电信集团有限公司淮安分公司（以下简称淮安电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告爱丽特公司的委托诉讼代理人王鸿莲、孙文，被告淮安电信公司委托诉讼代理人王锦梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱丽特公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告损失装潢费用1-4楼17.5万元，电动门、车棚、传达室装潢3.5万元，人员误工费20.85万元，厂牌两块3.5万元，电梯6万元，搬迁费用6.8万元，合计58.15万元；2、返还保证金3.2万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是服装生产企业，原、被告于2017年10月订立房屋租赁合同，将淮海南路193号综合楼出租给原告，用于生产和办公，租期为2018年4月1日至2021年3月31日，租金总价为1134900元。原告已经按期交纳了租金。承租期间经被告同意，原告对综合楼进行了装修和改造，加装了货物电梯，增添了食堂操作间和自行车棚，并对门房进行了装修。2020年10月15日，被告单方解除了租赁合同，已经构成违约，并导致原告损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告淮安电信公司辩称，对于原告退还保证金32000元诉讼请求，我公司同意在扣除欠付的房屋租金后退给原告，对于原告提出的损失，我们请求法院驳回原告的诉讼请求，理由是：1、原告擅自将房屋改造为丙类厂房使用，违反国家的法律法规，存在重大的火灾隐患，违反了租赁合同4.3条和房屋租赁安全责任协议相关约定，原告未经被告同意将租赁的房屋供第三人使用，违反了合同第4.4条的约定，即乙方不得转租分租，或者以其他方式供第三方使用，否则甲方有权解除合同。2、被告已于2020年10月15日同意解除租赁合同，综上租赁合同的解除是由原告的自身违约行为造成的，依法不应当由被告承担赔偿和违约责任。经审理查明：根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：原告爱丽特公司是从事服装生产经营的企业。2017年10月，原、被告就房屋租赁问题进行磋商和形成基本一致的意向，并确定了房屋装璜期限。2018年3月28日，原告（乙方，承租人）、被告（甲方，出租人）签订了《房屋租赁合同》1份，约定主要内容有：甲方将坐落于淮安市淮海南路193号综合楼房屋出租给乙方作生产、办公用途使用，房屋建筑面积4000平方米；租赁期限自2018年4月1日（起租日）至2021年3月31日，装璜期限为2017年11月1日至2018年3月31日，租金总价为1134900元，其中第一年360000元，第二年378000元，第三年396900元；按半年结算；合同第四条第4.3项还约定：因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备；乙方对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定……租赁期满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不给予任何补偿；第4.3项约定：非经甲方同意，乙方不得将房屋转租、分租或以其它任何形式提供给第三方使用；合同第五条第5.6项约定：甲方依据合同约定解除合同，收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。若乙方未在期限内迁出，甲方有权搬移乙方留置物……第5.8项还约定：租赁期内出现征地拆迁事件或其它政府行为的，甲方不承担违约责任，且乙方应当配合，不得阻碍该等事项有正常开展，双方应共同遵守政府主管部门的有关规定，否则，由此造成的损失由责任方承担。合同第二条第2.5项还约定：甲方将在租赁期满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。同日，原告法定代表人赵正伦（乙方）还与被告（甲方）签订了《房屋租赁安全责任协议》1份，约定主要内容有：乙方应当遵守国家法律法规，按照消防法和安全条例等有关规定，开展安全宣传教育培训，做好租赁房屋安全管理工作；乙方对租赁房屋应定期进行安全检查，及时发现并排查安全隐患，保障人员生命和财产安全；承租房只能乙方自己使用，不能转租、转借、转让他人；一经发现，甲方有权终止承租合同、收回房屋，并保留追究其责任的权利。该《房屋租赁安全责任协议》落款处除代表签字外，还盖有原、被告公司的印章。上述合同及协议签订后，双方当事人按约履行合同权利义务，承租期间，原告对综合楼进行了一些装修和改造，在综合楼外墙加装了货物电梯，并在外面场地上用彩钢板搭建了食堂和车棚（均没有办理相关的建设、规划等相关行政审批、许可手续），对大门进行了更换。后经被告同意，原告又将淮安市爱润时装有限公司注册在该租赁场所办公和经营（淮安市爱润时装有限公司法定代表人赵越系爱丽特公司法定代表人赵正伦之女，据原告自己陈述，淮安市爱润时装有限公司和爱丽特公司实际上是一家的，员工都是爱丽特的员工）。2020年10月9日，淮安市清江浦区消防救援大队对原告企业进行消防安全检查时，发现该企业存在消防安全隐患，遂向被告发出《执法建议书》，主要载明：“中国电信集团有限公司淮安分公司：你公司将……综合楼出租给淮安市爱润时装有限公司生产经营服装，作为丙类厂房使用，该建筑实际使用功能、平面布置与原设计功能不一致，存在重大火灾隐患。2020年10月9日，我大队联合浦清街道对该企业（原告）进行消防安全检查，经检查发现，该企业存在以下消防安全隐患：1、该制衣厂房总建筑面积超过3000平方米，未按照规定设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；2、该厂房南北疏散楼梯及安全出口处设置影响疏散逃生的铁栅栏等障碍物；3、该厂房东侧违章搭建临时性建筑及货梯，存在安全隐患；4、该厂房内三至四层电气线路的敷设不符合消防技术标准。针对上述隐患，根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，我大队已责令淮安市爱润时装有限公司于2020年10月30日前搬离该建筑。……建议你单位立即与淮安市爱润时装有限公司解除《房屋租赁合同》……请于收到本执法建议书后30日内依法履行职责，并书面回复我大队。”2020年10月15日，原（乙方）、被告（甲方）签订《解除房屋租赁合同协议》1份，主要内容有：近日，在淮安市清江浦区消防安全检查中，检查部门发现乙方存在消防安全隐患，淮安市清江浦区消防救援大队于2020年10月9日给甲方下达了执法建议书，要求甲方立即与乙方解除房屋租赁合同，根据合同条款的相关规定，现甲方决定于2020年10月15日解除与乙方签订的房屋租赁合同，请乙方予以配合并在2020年12月30日前搬离房屋……。原、被告分别在《解除房屋租赁合同协议》落款处盖章，原告在盖章时备注了消防大队安全检查，出租房屋定性为办公用房，不可用于生产，自己系因被告多次催促而被迫关停企业生产经营字样的手写说明。《解除房屋租赁合同协议》签订后，原告于2020年10月28日开始搬迁。2020年10月30日，原告向被告发函，提出要求被告给予补偿。2020年12月30日，原告向被告交付了部分房屋的钥匙，并搬走部分物品。2021年1月5日，被告向原告回函，认为原告的补偿要求于法于理无据，并在回函中确认了原告2020年12月30日交付了部分房屋的钥匙情况，但同时指出房屋内仍留有大量物品仍未搬走，要求原告在2021年1月30日前完成清理工作（至本院第二次庭审时，现场仍留有原告部分物品，原告在庭审中表示遗留的物品现废弃不要了），2021年1月30日后，如有留置物未清理，将视为原告自动放弃处理，并按原房屋租赁合同约定的租金标准追溯原告房屋占用费（原告法定代表人当日进行了签收）。后原告就补偿事宜与被告协商未果，遂于2021年1月27日向本院提起本案诉讼。另查明，原告实际交付被告房屋租金至2020年9月30日。被告曾允诺原告疫情期间租期顺延一个半月；案件审理期间，原、被告一致确认疫情期间免除一个半月租金（或占用费）。案件审理期间，被告明确表示原告要求返还的保证金只须扣除原告欠付的房屋租金（或占用费）后即将剩余的退还原告，但原告表示不同意扣除。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。该《房屋租赁合同》第四条第4.3项约定，原告因使用需要可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定。同日，原告法定代表人赵正伦代表原告与被告签订的《房屋租赁安全责任协议》也约定，原告应当遵守国家法律法规，按照消防法和安全条例等有关规定，开展安全宣传教育培训，做好租赁房屋安全管理工作；且应对对租赁房屋定期进行安全检查，及时发现并排查安全隐患，保障人员生命和财产安全；但相关管理部门消防安全检查时，却发现企业存在较多消防安全隐患，且向被告发出《执法建议书》，并最终致原、被告双方解除《房屋租赁合同》。同时，因双方签订的《房屋租赁合同》合同第四条第4.3项还约定：租赁期满或本合同终止或解除后，原告负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；原告未拆除部分，被告不给予任何补偿；第五条第5.8项还约定：租赁期内出现征地拆迁事件或其它政府行为的，甲方不承担违约责任；故本院对于原告要求被告赔偿因合同解除而造成的搬迁、装修、改扩建、人员误工等相关损失费用的主张不予支持。对于原告要求返还保证金3.2万元的主张，对此，本院认为，原、被告于2020年10月15日协议解除合同，原告虽于2020年10月28日开始搬迁，但直至被告给予限期搬迁日即2020年12月30日才向被告交付了部分房屋的钥匙，且留有大量物品仍未搬走，仍实际在占用被告房屋；但本院考虑到被告亦有防止损失扩大的义务，且合同第五条第5.6项约定：甲方依据合同约定解除合同，收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋，否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。若乙方未在期限内迁出，甲方有权搬移乙方留置物。因此，被告2020年12月30日起即有防止损失扩大的义务了。据此，本院酌情认定原告解除合同后占用被告房屋期限计算至2020年12月30日。综上，为减少当事人讼累，本院结合原告实际交付被告房屋租金至2020年9月30日，本案纠纷处于合同第三年履行期，第三年租金标准为396900元/年，33075元/月，原、被告一致确认疫情期间免除一个半月租金（或占用费）等情况认为，原告要求返还保证金的条件不符合，故本院对原告该主张亦不予支持。对于原告申请的鉴定，因本院对其诉讼请求未予支持，故鉴定请求亦不予批准。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安市爱丽特服装有限公司的诉讼请求。案件受理费9935元，由原告淮安市爱丽特服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张广兄人民陪审员  许新飞人民陪审员  吴荣光二〇二一年六月二十四日法官 助理  陈**元书 记 员  金雨心附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。