湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初5741号原告：郑清云，女，1993年12月8日出生，汉族，住湖南省泸溪县白沙镇兴沙社区。委托诉讼代理人：陈姣，湖南弘一律师事务所律师。被告：湖南中山房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区白沙路**。法定代表人：陆继光，执行董事。委托诉讼代理人：尹爱，女，1985年3月17日出生，汉族，住湖南省洞口县山门镇里仁村边山组**，系被告员工。委托诉讼代理人：钱晓蓉，湖南平康律师事务所律师。原告郑清云与被告湖南中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑清云及其委托诉讼代理人陈姣，被告中山公司委托诉讼代理人钱晓蓉、尹爱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20140311404）；2．判令被告向原告支付赔偿金771750元；3．判令被告向原告退还已付购房款771750元及利息100809.84元（按照银行同期贷款利率4.75%计算，以771750元为基数×4.75%×2=73316.25元＋4.75%×12×9×771750元=100809.84元，计算日期从2018年9月18日至2021年6月18日），该利息累计计算至被告向原告退还完毕全部已付购房款为止；4．判令被告承担律师费、诉讼费用、保全费及因催收产生的差旅费用等。被告辩称：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中对何种情况下原告可以退房进行了明确约定，包括规划变更、设计变更、房屋质量问题等，并不包括预告登记与产权证逾期，被告愿意支付逾期预告登记与逾期办证的违约金，不同意解除合同；被告不存在返本销售的问题。经审理查明：原告与被告就购买涉案房屋进行磋商，原告分别于2018年8月20日、2018年8月30日、2018年9月18日通过银行转账50000元、250000元、432700元共计向被告支付732700元，于2018年9月18日向案外人湖南天心白沙里商业公司转账40000元。已支付全部购房款。2018年9月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告购买坐落于天心区白沙路135号源著大厦4层404号房屋，规划用途为商业；合同约定建筑面积为21.6平方米，面积最终以产权登记的面积为准；该商品房单价为35729.17元/平方米，总房价为771750元；买受人一次性付款，首付款（含定金）771750元于本合同签订之日支付；第八条，出卖人应当在2019年5月1日向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．已经竣工验收备案；2．满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十一条约定逾期交房责任，逾期120日之内自第八条约定的最后交付期限，届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，至逾期第121日起，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%，该违约金于商品房实际交付之日起30日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付；第十二条约定出卖人承诺，不采取返本销售或者变相返本销售的方式、不采取售后包租或变相售后包租的方式销售房屋，如应出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内，将买受人已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人；第二十条产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于360个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于360个工作日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记，双方同意按下列第3项处理：3．买受人同意不解除商品房买卖合同，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。2018年9月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》补充协议，其中约定：因买受人原因（包括但不限于买受人未交纳相关税费、维修资金等）造成该商品房不能办理产权登记的，由买受人承担全部责任；如因买受人或是产权登记机关的责任致使买受人不能在合同约定日期取得房屋产权证书的，出卖人无需承担违约责任。另查明，原告（委托人，甲方）与案外人湖南天心白沙里商业运营管理有限公司（受托人，乙方）签订《天心·白沙里（源著大厦）商铺委托经营管理协议》（以下简称“协议”），约定：甲方同意将在长沙市天心区白沙路135号源著大厦所购商铺委托乙方统一管理；委托管理的期限为8年，自2019年5月1日至2027年5月1日；协议5.1条约定，甲方自签订本合同之日起，视同已将商铺全权委托乙方管理，并授权乙方代为办理商铺交付手续；协议5.2条约定，开发商向乙方移交该商铺即视为甲方向乙方移交该商铺。但依据《商品房买卖合同》应由甲方在交房时应缴纳的税、费，甲方自行缴纳并承担逾期缴纳的违约责任。再查明，天心白沙里工程于2020年8月14日竣工验收。被告陈述已于2021年1月1日向案外人湖南天心白沙里商业运营管理有限公司移交涉案房屋，原告对此不予认可，被告没有提供证据证明该事实。原告于2021年3月缴纳契税及维修基金。被告于2021年4月29日为涉案房屋办理预告登记。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告按合同约定向被告支付了购房款及其他费用，被告应当按约履行交房、办理产权证的义务。被告未提交有效证据证明已向原告交房，且至今未为原告办理房屋所有权证，被告的行为已构成违约，合同目的无法实现，故本院对原告请求解除其与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，予以支持。原告请求被告支付赔偿金771750元，因原告没有提供充分证据证明被告存在案涉合同第十二条约定的情形，本院不予支持。原告主张被告退还原告已付的购房款771750元，本院予以支持。被告逾期交房及办理房屋所有权证的违约行为属实，且合同解除客观上给原告造成了资金占用损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告可以主张被告承担赔偿损失的责任，故对原告主张被告以771750元为基数，从2018年9月21日起按年利率4.75%的标准计算利息至清偿之日止，本院予以支持。原告主张由被告承担原告支出的律师费，本院不予支持。被告中山公司辩称案涉《长沙市商品房买卖合同》中约定预告登记逾期及产权证逾期，买受人同意不解除合同，故原告已放弃其合同解除权。法定解除权系合同当事人在合同目的不能实现时享有的一种救济权利，当事人仅凭法定事由作出的意思表示即可使双方现有的法律关系消灭。案涉《长沙市商品房买卖合同》中对逾期办理预告登记的违约责任约定“自合同签订之日起360个工作日内办理，按约定办理预告登记的，买受人同意不解除合同”；对逾期办理产权证的违约责任约定“商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，未能在约定期限办理的，买受人同意不解除合同。”从合同约定的内容来看，系买受人在出卖人逾期办理预告登记、逾期办理房屋所有权证时对继续履行合同保留的期待，不能视为对法定解除权的排除，以此为由认定买受人在合同签订时即放弃解除合同的救济权利，有悖立法原意，显违公平诚信之基本原则，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。被告辩称房屋已交付至案外人湖南天心白沙里商业运营管理有限公司，其已按约履行交付义务，因无充分证据证实房屋已达交房条件且已实际交付，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施，2021年1月1日废止）第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告郑清云与被告湖南中山房地产开发有限公司于2018年9月21日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告湖南中山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑清云退还购房款771750元并支付利息（利息以771750元为基数，按年利率4.75%的标准自2018年9月21日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告郑清云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19598元，减半收取9799元，由原告郑清云承担3536元，由被告湖南中山房地产开发有限公司承担6263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 张永进二〇二一年七月三十日法官助理 段 琴书 记 员 任艳辉