湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6630号原告：陈松明，男，1993年8月3日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。被告：王洪哲，男，1968年11月24日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人:樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雯，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。被告：代准，男，1987年8月10日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人:樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雯，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。第三人：湖南省计量仪器仪表试验所，住所地长沙市岳麓区河西左家垅桃花坪。法定代表人：王庆云。委托诉讼代理人：吴娟，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告陈松明诉被告王洪哲、代准房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，原告陈松明申请追加湖南省计量仪器仪表试验所为第三人，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈松明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《承包合同》（实为租赁合同）超过被告剩余租赁期限的转租部分无效；2、请求判令被告立即退还原告自2019年9月至2020年3月的租金42000元以及押金5000元，共计49000元；3、请求判令被告赔偿原告停业损失72000元；4、请求被告支付租金、押金及停业损失的资金占用利息，具体计算方式为以121000元为基数，按年利率6%计算，自2020年1月10日起至所有费用付清为止；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年3月8日签订名为《承包合同》的房屋租赁合同，被告将师大桃花坪空门面（具体位置为湖南省长沙市岳麓区岳麓街道桃花坪2号湖南省计量仪器仪表所大门旁6号门面）出租给原告，原告承租门面后通过提供线上和线下综合服务的方式经营超市。合同约定租金为7000元／月，租期为1年，共计84000元。合同签订后，原告支付了全部租金84000元及押金5000元。在合同履行一段时间后，原告才得知被告非门面的所有权人，而是承租人。被告在未取得真正所有权人同意而将门面进行转租，2019年12月12日，湖南省计量仪器仪表试验所向王洪哲发出告知书，要求被告立即停止转租，并告知原告及时搬迁，否则断水断电。原告与被告协商解决上述问题，无果，无奈之下，原告于2019年12月20日搬走。之后，原告与计量所协商的过程中得知，被告与计量所的租赁合同已经于2019年9月到期。根据相关法律规定，承租人将租赁房屋转租第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告认为因被告原因，导致原告必须腾空门面，立即搬走，被告停业，原告无法继续经营超市，造成原告较大损失，被告应赔偿相应的损失。按照原告超市经营情况停业期间已经造成原告损失72000元（原告超市月均经营收入约为36万／月，月利润按经营收入30%计算，停业时间按20天计算）。且被告超过其原本承租期限范围转租的部分无效，被告应退还原告押金以及超出部分租金。被告王洪哲、代准共同辩称，1、第一项诉讼请求没有依据，双方签订的承包合同约定被告将位于师大桃花坪校区的门店承租给原告，并不是涉案计量局的门面，师大桃花坪校区的门面并没有超过租赁期限；2、原告要求退还租金及退还租金不应当支持，从2019年3月起，原告一直在涉案房屋内经营从未搬离，且涉案房屋是被告支付了16.8万元的转让费，原告占用涉案房屋经营应当支付租金，现原告要求退还是没有依据的，从起诉状看原告要求退还2019年9月至2020年3月的租金，而在原告的诉状中事实理由部分中原告陈述的是于2019年12月20日搬走的，被告认为从诉状看原告自己认可2019年9月至2019年12月期间涉案房屋是原告在经营，该期间的租金原告是应当支付的，实际上从2019年3月起一直是原告在经营的，从未搬离过；3关于损失赔偿及资金占用的利息，被告认为不应支付。原告一直在涉案房屋内经营，不存在损失的问题，原告主张的损失与被告没有关联性，且从原告证据看，被告没有看到原告提供的证据证明因被告超出承租期限的行为导致原告无法正常经营或已经产生商铺业主要求原告腾退房屋而对原告产生损失，因此被告认为该损失不应当支持。第三人计量所述称，一、王洪哲与第三人于2018年9月10日签订一份《门面租用合同》，约定第三人将其大门旁06号门面70平米的场地租赁给王洪哲，年租金为38040元，主要经营饮品，且明确约定不得超范围经营。租赁期限从2018年9月8日起至2019年9月7日止，租赁期满后，本合同自行解除，如王洪哲想续租，则需要在合同届满前30日内以书面形式向第三人提出。在合同第六条和第九条明确约定场地不能转租给他人，如有违约，第三人有权终止合同，收回门面，已交租金和保证金不予退还。合同到期后，王洪哲没有向第三人书面提出续租申请。2019年11月，第三人了解到王洪哲早在2019年3月8日将场地转租给了他人，签订的转租协议期限届满日为2020年3月11日，早已超出第三人和王洪哲签订的租赁合同期限，转租年租金为84000元。第三人得知王洪哲的转租行为后，第一时间告知王洪哲无权转租，且在2019年12月12日向王洪哲发出了《告知书》，王洪哲及次承租人均签字查收。《告知书》明确了第三人不同意王洪哲的转租行为，且限王洪哲于2019年12月20日之前搬离场地，否则一切损失由王洪哲个人承担。从2019年9月7日至今，王洪哲从未向第三人交纳场地无权占用期间的任何费用。第三人也从来没有以任何形式明示或者默认同意被告向原告的转租行为。二、经过第三人多次催促和要求，原告于2019年12月20日关闭了店门。2020年1月开始，原告有搬离店内物品的行为，且店内多数物品搬走，如果不及时搬离，第三人将要对场地进行停水停电。根据被告与第三人签订的《门面租用合同》，从2019年9月8日起，被告与第三人的合同期限到期，且在合同期限内，被告有明显的违约行为，第三人有权将场地另行租赁。合同到期后，被告没有腾空场地，也没有及时向第三人支付场地占用费。2020年4月20日，在原告多次向第三人提出租赁场地的情况下，为不致使场地长期空置，导致第三人财产损失，在原告已经向被告交纳费用，仍然愿意将场地使用费向第三人交纳时，原告与第三人签订了一份《门面租赁合同》，约定租赁期为四个月，月租金3170元。合同落款日期虽然写的是2019年9月8日，实际该日期是2020年4月20日补签的。双方还签订了一份《门面租赁合同》，租赁期为一年，合同到期日至2021年3月13日止，月租金3170元，年租金为38040元，原告按时交纳了租金和保证金。三、第三人与原告签订了新的租赁合同，因被告擅自将场地出租给原告，第三人并不知情，在知道被告的转租行为后，第三人又及时表明态度，不同意转租。原告所有的租金及押金并没有经过第三人之手，对于原告所诉请的损失，第三人不存在任何责任，第三人对于原告没有任何的过错行为，不应向原告承担任何赔偿或者退还义务。综上，根据合同法关于合同自由原则、诚实信用原则，第三人和被告签订的租用合同是双方的真实意思表示，双方对于合同所有条款均知悉，且签字或盖章确认其内容，愿意接受合同约定的条款约束，并不存在合同法规定的欺诈、胁迫等无效或显示公平情形，双方应共同遵照执行。在被告违约且合同到期后，第三人有自由选择承租人的权利，且第三人对于原告的诉求并不存在任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，湖南省计量仪器仪表试验所物业科（甲方）与王洪哲（以“长沙岳麓区一生壹茶奶茶店”作为乙方名称）签订一份《门面租用合同》，湖南省计量仪器仪表试验所将该所大门旁06号门面出租给王洪哲。合同中约定：1、月租金3170元，年租金38040元，主要经营饮品，不得超范围经营；2、租赁期限为1年，从2018年9月8日至2019年9月7日；3、租赁期限截止后，本合同自行解除，若王洪哲想继续租用，应在本合同期满前30日内，向湖南省计量仪器仪表试验所提出书面续租申请；4、全年门面租费按季度结清，从签订合同之日起付第一个季度租费9510元，其余部分应于下个季度开始的前5日付清，不得拖欠；5、王洪哲租赁的门面为湖南省计量仪器仪表试验所所有，王洪哲不得擅自将门面转让、转租、转借给他人；6、租赁期内，王洪哲有下列情况之一的，湖南省计量仪器仪表试验所有权及时终止合同，收回门面，已交的租金和保证金不予退还：……王洪哲将门面转让、转租或转借他人的……该合同尾部乙方栏由王洪哲签名。2019年3月8日，陈松明（乙方）与王洪哲、代准（甲方）签订一份《承包合同》及《补充协议》，约定甲方同意将师大桃花坪校区空门面租赁给乙方使用，租期一年，起止时间为2019年3月12日至2020年3月11日，租金为84000元，每年一次交清，押金5000元。同日，陈松明向两被告交纳了一年的租金84000元及押金5000元。2019年12月12日，第三人计量所向王洪哲发出一份《告知书》，其中明确：王洪哲于2018年9月租赁的湖南省计量仪器仪表试验所大门旁06号门面，经营自制饮品。在2019年11月的检查中，发现门面现经营状况为小型超市，营业执照登记名称为：长沙星月惠百货有限公司，法人代表是陈松明，与原签订的租赁合同名称、经营者均不符。经调查确认，王洪哲于2019年3月12日擅自将门面转租给经营者陈松明，从中收取高额租金，租期一年。王洪哲擅自将门面转租的行为违反了与该所签订的《门面租用合同》第六条和第九条的相关规定。对王洪哲转租门面的行为，该所多次通知其立即终止转租行为。最后一次通知时间是2019年11月28日，并给予了15天的搬离时间，即2019年12月13日将门面清空交回该所。但直至今天，该超市仍在继续经营，现再次告知如下：1、立即停止门面转租行为；2、再次给予6天的物品搬迁时间，湖南省计量仪器仪表试验所将于2019年12月20日收回该门面，并断水、断电。湖南省计量仪器仪表试验所将该告知书向王洪哲和陈松明均进行了送达。2020年1月14日，湖南省计量仪器仪表试验所就王洪哲擅自转租及没有及时将门面交还给湖南省计量仪器仪表试验所等违约行为事宜，委托湖南湘军麓和律师事务所向王洪哲发出《律师函》。另查，1、原、被告及第三人一致确认湖南省计量仪器仪表试验所出租给王洪哲的门面与王洪哲交付给陈松明实际使用的门面为同一门面，门面上没有门牌号码标识。2、王洪哲未按照其与湖南省计量仪器仪表试验所签订的《门面租用合同》的约定在合同期满前30日内向湖南省计量仪器仪表试验所提出书面续租申请。3、王洪哲就涉案门面向湖南省计量仪器仪表试验所交纳了押金6000元、一年的租金38040元。4、按照湖南省计量仪器仪表试验所的要求，陈松明曾于2019年12月20日关闭店面，后经陈松明与湖南省计量仪器仪表试验所协商，双方于2020年4月20日就涉案商铺重新签订《门面租赁合同》，约定租期从2020年3月14日至2021年3月13日止，并对租金及保证金、双方权利义务等进行了约定。同日，双方还倒签了一份落款时间为2019年9月8日的《门面租赁合同》，约定租赁期为4个月，从2019年9月8日至2020年1月7日，月租金3170元，垃圾清运及排污费580元。截至本案开庭之日，陈松明已经按照前述两份合同的约定向湖南省计量仪器仪表试验所支付了保证金6000元、排污费580元，自2019年9月8日至2020年1月7日期间的租金12680元，2020年3月14日至2020年6月13日止的租金9510元。5、据湖南省计量仪器仪表试验所陈述，自2020年1月7日至2020年3月13日期间，考虑陈松明有关闭店面的行为，且此期间包括了春节以及疫情的影响，故未要求陈松明支付此期间的租金。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《承包合同》、收条、电子银行业务回单、告知书、律师函、《门面租赁合同》、收据、《门面租用合同》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《承包合同》的效力问题；二、两被告在本案中的责任承担问题。一、关于原、被告之间签订的《承包合同》的效力问题。首先，从合同内容看，原告与两被告签订的名为《承包合同》，实为租赁合同。其次，关于涉案租赁物的位置问题，原、被告及第三人均一致确认湖南省计量仪器仪表试验所出租给王洪哲的门面与王洪哲交付给陈松明实际使用的门面为同一门面，且无证据证明王洪哲与陈松明之间还有其他房屋租赁关系存在，故可以确认双方在履行《承包合同》过程中，明确的租赁物为本案涉案房屋。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，一是王洪哲与湖南省计量仪器仪表试验所签订的《门面租用合同》中明确约定王洪哲不得擅自将门面转让、转租、转借给他人，且无证据证明王洪哲在将涉案门面转租给陈松明时经过了湖南省计量仪器仪表试验所的同意；二是王洪哲、代准与陈松明签订的《承包合同》中约定的租赁期限超出了王洪哲与湖南省计量仪器仪表试验所签订的《门面租用合同》中约定的租赁期限，且王洪哲与湖南省计量仪器仪表试验所未就是否续租达成一致意见。故原、被告之间签订的《承包合同》中超过被告剩余租赁期限的转租部分（即2019年9月8日至2020年3月11日期间）应属无效。二、关于两被告在本案中的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1、关于房屋及押金，鉴于王洪哲、代准与陈松明签订的《承包合同》中超过王洪哲剩余租赁期限的转租部分即2019年9月8日至2020年3月11日期间的转租行为无效，故此期间的租金42000元及押金5000元应当予以返还。2、关于停业损失，陈松明未提交充分证据佐证其主张的事实，本院不予支持。3、关于资金占用利息：（1）导致原、被告《承包合同》部分无效的主要责任在于被告方，故本院对于以租金42000元为基数，按年利率6%的标准支付自2020年1月10日起至款项实际付清之日止的资金占用费，予以支持。（2）关于押金的资金占用费，既无合同约定，亦于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告陈松明与被告王洪哲、代准之间签订的《承包合同》超过王洪哲剩余租赁期限的转租部分（2019年9月8日至2020年3月11日）无效；二、限被告王洪哲、代准于本判决生效之日起五日内向原告陈松明返还租金42000元及押金5000元，共计49000元；三、限被告王洪哲、代准于本判决生效之日起五日内向原告陈松明支付以租金42000元为基数，按年利率6%的标准自2020年1月10日起计至款项实际付清之日止的资金占用费；四、驳回原告陈松明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1360元，由被告王洪哲、代准负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年十月二十九日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。