安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1324民初1705号 原告:李敏,女,1985年3月生,住泗县。 原告:赵朝海,男,1985年2月生,住泗县。 两原告共同委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告:泗县德世宇房地产开发有限公司,统一社会信用代码913413246973912908，住所地泗县开发区泗州大道南侧。 法定代表人:邹成虎,总经理。 原告李敏、赵朝海与被告泗县德世宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员房强独任审理，公开开庭进行了审理。原告李敏、赵朝海的共同委托诉讼代理人郭伟到庭参加了诉讼，被告泗县德世宇房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无故没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李敏、赵朝海诉称:2017年1月26日原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定原告购买被告开发的泗县桂花苑小区一期9#1201室房屋,购房款为461116元,首付款为93116元,银行按揭贷款为368000元。该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告,交房时间为2018年5月1日前,并应当自商品房交付之日起90日内为原告办理商品房所有权转移登记和取得所有权证书。合同也明确约定了双方的违约责任及违约金标准和计算方法。合同签订后原告按约定履行了付款义务,但被告未能如约交付房屋和办理产权登记,且逾期长达一年多和二年多,严重影响了原告的居住生活和交易成本,造成了巨大的经济损失。同时,被告擅自将合同约定的通力电梯更换为恒达富士电梯,该电梯在使用中故障不断,严重的影响了原告的日常出行和生命安全。另被告交付的房屋面积少了0.81平方米,应当返还相应的差价款。综上,被告的行为已构成违约,原告为维护自身合法权益,现提起诉讼,请依法判决：1、被告支付原告2018年5月2日起至2019年7月15日止逾期交房违约金20242.29元、被告支付原告自2018年8月2日起至2021年2月27日逾期办理房屋所有权证违约金43343.4元，其余逾期办证违约金，以461116元为基数，按照每日万分之一，自2021年2月28日起算至实际完成房屋所有权登记之日；2、被告返还原告房屋面积差价3546.71元；3、被告立即将桂花苑一期9栋的恒达富士电梯更换为通力电梯(型号KONE3000)；4、本案的诉讼费和保全费由被告承担。 原告李敏、赵朝海为支持自己的诉讼主张向本院提举了以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原被告双方于2017年1月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定双方的权利和义务。被告应当于2018年5月1日前向原告交付商品房，并应当在商品房交付之日起90日内，取得房屋的所有权证书。合同约定了关于被告逾期交房以及逾期办证的违约责任，及违约金的标准和计算方式。2、收据、按揭贷款合同、放款通知书，证明原告首付款和按揭贷款的方式履行了自身的付款义务。3、业主领房验收交接表，钥匙托管书。证明被告实际交付房屋时间是2019年7月13日，且截至目前未办理房屋产权证书；4、物业费收据、物业费登记表。证明被告交付原告房屋面积为104.5平方米，比合同约定的房屋面积105.31平方米，少了0.81平方米，被告应退还原告购房款差价3546.71元；5、电梯照片及微信截图。证明合同约定9栋安装的是型号KONE3000通力牌电梯，被告安装的是恒达富士牌的电梯质量差，经常出问题人被困在电梯内，被告应予以更换。 经庭审质证及当事人陈述本院确认案件事实如下：2017年1月26日原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告开发的泗县桂花苑小区一期9#1201室房屋,预测房屋建筑面积105.31平方米，单价4378.66元/平方米，购房款为461116元,首付款为93116元,银行按揭贷款为368000元。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十一条约定，交房时间为2018年5月1日前。合同第十二条约定，逾期交付房屋，按照约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当日原告支付被告首付款为93116元,后2017年2月24日原告与安徽泗县农村商业银行股份有限公司，签订《泗县农村商业银行个人购房担保借款合同》以银行按揭贷款支付被告购房款368000元，2019年7月16日被告将房屋交付原告，逾期交付439天。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。现商品房因消防没有验收通过，至今仍未办理房屋所有权证。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，第6条约定，电梯为通力、型号为KONE3000，被告实际安装的电梯为恒达富士。9栋楼电梯曾于2020年4月4日下午15时43分，2020年5月29日上午9时10分，2020年9月13日发生故障，将行人困在电梯内。 本院认为：本案争议焦点:一、约定违约金是否过高，是否应予以调整问题；二、是否应将“恒达富士”电梯更换为合同约定的“通力”电梯。三、物业费收据、物业费登记表能否证明交付房屋面积比合同约定的面积少0.81平方米。 一、关于约定违约金是否过高，是否应予以调整问题分析认定如下，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；”，第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，……逾期交付房屋的，按照要求交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中被告没有要求减少违约金的主张。对于违约金是否予以调整，首先，调整违约金的关键是“实际损失”认定，本案中不能确定原告的实际损失，例如婚房等特殊用途房屋期待利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同是由被告提供，被告对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故被告应支付原告违约金。原被告签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务，被告应按房屋总价款461116元的自2018年5月2日起至2019年7月15日止，按每日万分之一计算，支付原告逾期交房违约金20242元。支付原告逾期办证违约金以461116元为基数，按每日万分之一计算，自2018年8月2日起算至实际完成房屋所有权登记时止。 二、是否应将“恒达富士”电梯更换为合同约定的“通力”电梯的问题分析认定如下，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中，明确约定，9栋楼安装的电梯为“通力”、型号为KONE3000，被告擅自改变安装的电梯为“恒达富士”，且在使用过程中发生故障，将行人困在电梯内，造成居民恐慌。原告要求被告将9栋楼的“恒达富士”更换为通力牌电梯的诉讼请求，符合原被告约定，且不违反法律规定，本院依法予以采信。 三、房屋所有权证是房屋位置、面积所有权的有效法律凭证。本案中房屋所有权证尚未办理，原告仅以物业费收据、物业费登记表，不能证明案涉房屋的面积。原告要求被告退还少付0.81平方米差价3546.71元的主张，没有事实依据，可待房屋所有权证确认后，另行诉讼主张解决，本案依法不作认定。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、泗县德世宇房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内支付李敏、赵朝海逾期交房违约金20242元； 二、泗县德世宇房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内支付李敏、赵朝海逾期办证违约金，以461116元为基数，按每日万分之一计算，自2018年8月2日起算至实际完成房屋所有权登记时止； 三、泗县德世宇房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内，将桂花苑一期9栋的恒达富士电梯更换为型号KONE3000通力电梯。 （本院开户行：徽商银行股份有限公司泗县支行，账号：25×××67，收款人：泗县人民法院执行专户，转账时请注明裁判文书案号及当事人的姓名）。 案件受理费695元、保全费656元，合计1351元，由泗县德世宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  房强 二〇二一年四月十二日 书记员  韩丹