辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4917号上诉人（原审原告）：马瑞元，男，1965年6月11日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：祖丽霞，辽宁和轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：于环，辽宁和轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村。法定代表人：金春君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李巍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李沅书，辽宁仕鹏律师事务所律师。原审第三人：大连云翔建设集团有限公司，住所地庄河市步云山街道1号。法定代表人：邢富翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：高庆文，男，该公司职员。上诉人马瑞元因与被上诉人大连实达房地产开发有限公司、原审第三人大连云翔建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2018年3月19日作出（2016）辽0211民初11339号民事判决，马瑞元不服该判决，上诉至本院。本院于2018年9月17日作出（2018）辽02民终5442号民事裁定书，撤销该判决，发回重审，大连市甘井子区人民法院于2020年2月25日作出（2018）辽0211民初10871号民事判决，上诉人不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马瑞元上诉请求：改判支持我方一审诉讼请求。原审判决认定事实不清,适用法律错误。其一，原审判决对购房合同书等证据予以采信,但是对于该购房合同书的法律效力却避而不谈,不对查明本案事实至关重要的证据进行法律说理,如何能够依据无法确认效力的证据得出本案的基础法律关系。这显然是无本之木,无法使上诉人信服。其二,原审判决认定“上诉人与被上诉人签订的购房合同书实为抵债协议”,既然是抵债协议,那根据多次庭审查明的事实可知,上诉人与被上诉人签订的购房合同是在上诉人与第三人之间的债务之后签署的,法院就应当依法审查购房合同书是否存在损害第三人权益的情形,从而认定该合同书效力,如不存在无效情形,就应当依法支持上诉人的诉讼请求。而综合本案,无论是被上诉人还是第三人,作为企业法人,对于签署合同的法律后果都是明知的,且被上诉人自行提供格式合同,这足以表明其愿意受该合同内容的约束;如果被上诉人只是作为担保人行使所谓形式抵押担保手续,那被上诉人完全可以自拟一份简单的担保协议而没必要使用房屋买卖合同形式,因此无论基于何种理由,都表明《购房合同书》是被上诉人的真实意思表示,那上诉人依据该合同要求被上诉人继续履行交房并承担延期交房的违约金都是于法有据;而该购房合同也不损害第三人的利益。据此可知,该购房合同是真实有效的,法院就应当依法支持上诉人的诉请。相反,如果不确认该购房合同的效力,却是实实在在损害了上诉人的利益,因为上诉人既无法通过法律来获取房屋,更有可能因为诉讼时效的问题,其与第三人的债权利益无法得到支持,这有悖于法律的公平合理原则。当事人诉诸法院就是要通过审判机关依据法律和事实、依据公平合理的法律原理则来解决问题,因此,上诉人请求法院依法作出正确判决,以保障上诉人的合法权益。大连实达房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人上诉请求。上诉人和被上诉人并不存在商品房买卖合同关系，上诉人和被上诉人虽然签订了形式上的买卖合同，并出具了相应收款收据，但并没有收取相应房款，实则系上诉人与第三人之间存在债权债务关系所致，我们出具的相关材料上也注明是借案涉房屋给第三人对外融资担保使用，故上诉人的上诉请求于法无据，请求驳回。大连云翔建设集团有限公司述称，不同意上诉人上诉请求。案涉房子都不是上诉人的，因此上诉人也没有权利要求逾期交房违约金。上诉人的钱没有投到我的项目，也没有花钱买这个房子。马瑞元向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金212,351元（暂截止2016年8月5日止），2016年8月6日至实际交房日的违约金按照双方签订的合同约定的违约金计算；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月9日，原、被告签订《购房合同书》一份，合同约定原告购买位于大连市甘井子区房屋，房屋面积共计421.01平方米，房屋用途为住宅，房屋单价为每平方米5,680元，房屋总价为2,391,337元，房屋交付期限为2013年12月30日前交付等等。同日，被告为原告开具了专用收款收据，载明款项2,391,337元，收款事由为房款，结算方式为抵押，经办部门为云翔；合同附件三载明：此房为抵账转让合同，如乙方要求退房，甲方按3,500元/㎡回收。同日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《协议》一份，该协议内容为：“甲方所开具的军悦湾xxx（合计421.01㎡）的购房合同仅用于乙方因年底解决其它工程的工资问题所做的抵押，乙方承诺1个月后将所开具的购房合同收回给甲方。倘若乙方不能回收此合同，则云翔公司按购房合同价于3个月内付此房款给甲方。”庭审后，原告向一审法院提交情况说明一份，内容为：“马瑞元诉大连实达房地产开发有限公司、大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司）商品房买卖合同纠纷一案经过开庭审理，现就合议庭要求马瑞元与大连云翔建设集团有限公司之间是否曾存在借贷情况做如下说明：1、云翔公司的法定代表人邢富翔于2011年12月28日、2013年1月7日分别向马瑞元借款人民币150万元和100万元并出具借条，合计共计借款人民币250万元。2、关于第一笔150万元的借款，2011年12月28日，马瑞元的妻子辛桂清转账存入邢富翔农行卡130万元，马瑞元的亲戚赵润秋转账存入邢富翔工行卡20万元。3、关于第二笔100万元的借款，2013年1月7日，在邢富翔的要求下，马瑞元在农商行转账存入唐艳芳的中国银行卡，邢富翔出具借条的同时，唐艳芳出具收条。”一审法院认为，本案的基础法律关系是民间借贷法律关系，第三人的法定代表人邢富翔与原告之间存在债权债务关系。本案中原、被告之间的签订《购房合同书》附件三载明：此房为抵账转让合同，且在收款收据上亦注明为“抵押”，故原、被告之间签订的名为房屋买卖合同，实为以房抵债协议。抵债协议签订后，新的债权已经发生，此时基于抵押协议产生抵押物交付的请求权。但是，基于抵债协议发生的请求权并不意味着消灭原债权（除非双方在抵债协议中对消灭原债权有明确约定，而本案中未做明确约定），抵债物在完成交付之前，原债权仍然存在。依据物权法第195条的规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”据此，以物抵债行为属于实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立。以物抵债只是一种债务履行方式，不产生物权变动的效力。在债务人反悔不履行抵债协议时，债权人应继续主张原债权。故本案中，在被告反悔不履行抵债协议时，原告主张继续履行抵债协议，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告马瑞元的诉讼请求。案件受理费人民币4,485元（原告已预付），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是马瑞元与大连实达房地产开发有限公司间就案涉房屋是否存在真实的商品房买卖合同关系。本案中，各方当事人均认可本案基础事实是原审第三人大连云翔建设集团有限公司法定代表人邢富翔与上诉人马瑞元发生借款的债权债务关系，上诉人主张被上诉人大连实达房地产开发有限公司同意替原审第三人以案涉房屋抵顶该笔债务，因此上诉人与被上诉人签订了购房合同，被上诉人主张签订购房合同是借案涉房屋给原审第三人对外融资担保使用，房款收据上体现的也是抵押字样，大连云翔建设集团有限公司称上诉人的借款未用于案涉工程项目，上诉人亦未花钱购买房屋。无论是以房抵债还是用房屋抵押担保，被上诉人在未收取购房款的情况下向上诉人出具了收款收据，则上诉人与被上诉人间不存在真实的商品房买卖合同关系，即使按上诉人的陈述，双方所签订的合同及收据也仅是履行以房抵顶欠款的手续，上诉人签订合同的目的也不是购买商品房，而是接受案涉房屋以抵顶其债权。故，现上诉人要求按照其与被上诉人签订的购房合同书约定的条款由被上诉人承担逾期交房违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，马瑞元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4485元，由上诉人马瑞元负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年七月二十二日书记员  宋 敏