四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0322民初2960号原告：李朝芬，女，1966年4月11日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。被告：李成辉，男，1962年6月24日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：罗渊，富顺县源远法律服务所法律工作者。被告：程桂荣，女，1961年3月28日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：罗渊，富顺县源远法律服务所法律工作者。原告李朝芬与被告李成辉、程桂荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝芬及其委托诉讼代理人王茂吉，被告李成辉、程桂荣及其委托诉讼代理人罗渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝芬向本院提出诉讼请求：1.要求二被告立即为原告办理坐落于富顺县富世镇住房及该房屋的水、电、气权属转移登记手续，将该房屋过户至原告名下；2.要求二被告支付违约金40000元及其赔偿原告损失5402元。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其共同所有的坐落于富世镇住房出卖给原告，双方还就付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但二被告拒不办理该套房屋及水、电、气权属过户手续，经原告多次催促未果。被告李成辉、程桂荣辩称，原、被告双方于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》属实，约定房屋总价款为240000元，原告已支付购房款220000元，房屋所有过户费用、税费均由原告承担，房屋过户时原告再支付剩余购房款。合同签订后，二被告积极配合原告办理产权过户手续，因本案所涉房屋为经济适用房，原告签订合同时明知过户费用、税费要高于其他房屋，且已经约定过户所有费用由原告负担，现由于原告不愿支付政府对经济适用房应征税款，导致无法办理过户手续。因此，本案是原告不继续履行合同，原告违约依法应承担违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实部分，依据原、被告的当庭陈述及对所举证据当庭质证后，认定：被告李成辉、程桂荣系夫妻关系。2009年12月17日，二被告与富顺县富州房地产开发物业管理公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，购买经济适用住房一套。该合同第十四条产权登记及转让特殊约定：经济适用住房买受人拥有有限产权，购买经济适用住房满5年，买受人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由县人民政府确定，政府可以优先回购，买受人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。2011年3月30日，二被告取得了该套经济适用住房的房屋所有权证。2016年3月1日，原告（乙方）与被告李成辉（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.被告李成辉（甲方）将已取得合法手续，坐落于富世镇，性质经济适用房，结构砖混，建筑面积63.45平方米，一楼层二室一厅一厨一厕及水、电、气、闭路等房屋的一切设施卖给原告，总价值240000元；2.有关房屋的产权证、土地使用权证、水、电、气、闭路电视等证件，由被告李成辉（甲方）提供给原告（乙方），并由原告（乙方）承担过户费用和税费；3.甲乙双方签订购房合同后，原告（乙方）支付定金贰万元整，甲乙双方在房屋过户时，原告（乙方）支付全部尾款贰拾贰万元整给被告李成辉（甲方），甲方交房给乙方，乙方支付过户费用和税费；4.违约责任：被告李成辉（甲方）违约按定金的双倍支付（即肆万元整），原告（乙方）违约定金甲方不退（即贰万元整）。出售该套房屋是二被告的真实意思表示，且二被告已将该套房屋实际交付原告居住。合同签订后，原告分别于2016年3月1日、2016年3月15日、2016年3月20日支付二被告购房款20000元、2000元、200000元，合计222000元。2016年3月17日，原告向富顺县国土资源局补交土地出让金5402元，其中二被告支付了2000元。本院认为，本案的争议焦点：1.涉案房屋的土地收益等相关价款应由谁负担；2.二被告是否应为原告办理涉案房屋及水、电、气配套设施的过户手续；3.二被告是否应当支付原告违约金40000元及赔偿损失5402元。本案诉争的房屋为经济适用住房，根据《经济适用房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由县人民政府确定，政府可以优先回购，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以载明，并明确相关违约责任”的规定，土地收益等价款是指购买经济适用住房的买受人在转让该房产前必须缴纳的款项，因此并不属于二被告抗辩双方合同中约定的税收及规费，故二被告的该抗辩于法无据，本院不予采信。原、被告在订立《房屋买卖合同》中对土地收益等价款的交纳未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条之规定，合同没有约定或者约定不明的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。故根据上诉规定，二被告系负有履行义务方，应由二被告负担。然而，本案所涉房屋的土地收益等价款的收取系经济适用住房购房人与征收机关之间的权利义务关系，与本案系不同法律关系，本案不宜处理。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付相应购房款后，二被告应按照约定将涉案房屋及其水、电、气权属转移到原告的名下，原告应支付剩余购房款18000元。由于原、被告双方在《房屋买卖合同》中并未约定房屋产权及配套设施权属转移登记的具体时间，也未约定哪些情形属于违约情形，违约方应承担违约责任，且本案所涉房屋的产权过户手续正在办理中，因此二被告并不存在违约行为，不应支付违约金。原告向富顺县国体资源局补交的土地出让金5402元，实际应由二被告缴纳，由于二被告已实际支付了2000元，故其余3402元应由二被告支付给原告。综上所述，原告按照双方签订的《房屋买卖合同》履行支付房款的义务后，二被告应协助原告办理房屋权属转移登记及水、电、气设施的过户手续，故对原告要求二被告办理坐落于富顺县富世镇住房及该房屋的水、电、气权属转移登记手续的诉讼请求予以支持；由于二被告并不存在违约行为，故对原告要求二被告支付违约金40000元的诉讼请求不予支持；由于原告代二被告补交了3402元土地出让金，故对原告要求二被告赔偿损失5402元的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告李成辉、程桂荣在本判决生效后10日内协助原告李朝芬办理坐落于富顺县富世镇住房及该套房屋的水、电、气权属转移登记手续；二、被告李成辉、程桂荣在本判决生效后10日向原告李朝芬支付代交的土地出让金3402元；三、驳回原告李朝芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计为400元，由被告李成辉、程桂荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 窦 雨二〇一六年十二月十三日书记员 罗晓英附件==法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。