四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终3968号上诉人（原审被告）：陈德伟，男，1968年8月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：张俊秋，女，1968年9月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：肖天贵，四川秉卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都兴隆物业经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市工农兵街***号。法定代表人：芶敏，公司总经理。委托诉讼代理人：吴利，女，1986年11月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：赵鸿，四川鼎兰律师事务所律师。上诉人陈德伟因与被上诉人成都兴隆物业经营管理有限公司(以下简称兴隆公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈德伟及其委托诉讼代理人肖天贵、张俊秋，被上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人吴利、赵鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德伟上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回起诉。事实和理由：1、陈德伟不是本案适格被告，天福家园XX栋XX单元XX楼XX号的房主和所有权人是米真如。陈德伟仅是家庭成员之一。2、本案遗漏了都江堰市灌口镇人民政府。3、被上诉人未认真全面履行物管职责。4、被上诉人的诉讼主张超过了诉讼时效。兴隆公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。兴隆公司向一审法院起诉请求：1、陈德伟向兴隆公司支付物业服务费用3685.78元和违约金300元；2、陈德伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：兴隆公司系都江堰市灌口镇宁江社区“天福家园”的物业服务公司，陈德伟系该小区XX幢XX单元XX楼XX号房屋（房屋面积148.86平方米）的业主和物业使用人。“天福家园”系政府安置小区，2011年6月10日，兴隆公司与都江堰市灌口镇人民政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2011年6月11日至2013年6月10日；2、由兴隆公司为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向兴隆公司支付：住宅0.95/月/平方米；4、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向兴隆公司支付违约金。以上物业服务合同签订后，2011年8月4日，双方将《前期物业服务合同》在都江堰市房管局备案，兴隆公司也按照合同约定对“天福家园”小区提供物业服务。陈德伟于2011年8月12日入住该小区房屋。陈德伟从2012年8月12日至2014年10月13日的物业服务费用未向兴隆公司支付。另查明，都江堰市灌口镇人民政府致函给兴隆公司，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，都江堰市灌口镇人民政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在兴隆公司签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，兴隆公司应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。一审法院认定上述事实采信的证据有当事人身份信息、兴隆公司物业服务资质证书、交房通知书、天福家园业主资料表、前期物业服务合同、关于“天福家园”前期物业服务的说明、备案表、以及兴隆公司的陈述等。一审法院认为，1、兴隆公司与都江堰市灌口镇人民政府签订《前期物业服务合同》，由兴隆公司对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对兴隆公司与“天福家园”的业主均具有合同约束力，兴隆公司依约向陈德伟提供物业服务，陈德伟作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“天福家园”小区因未成立业主委员会，都江堰市灌口镇人民政府向兴隆公司致函，函件内容是双方继续延续《前期物业服务合同》权利义务，该意思表示符合法律规定。兴隆公司同“天福家园”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。陈德伟应按照前期物业服务合同约定缴纳拖欠的物管费3685.78元（从2012年8月12日至2014年10月13日按照148.86㎡×0.95元/月/㎡计算），故一审法院对兴隆公司该项诉请予以支持。2、关于兴隆公司主张陈德伟支付违约金300元。鉴于陈德伟存在逾期付款的事实，应承担违约责任，故一审法院对兴隆公司该项诉请予以支持。陈德伟未到庭应诉也未提交证据，视其放弃自己的诉讼权利，自愿承担不利的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、陈德伟于判决生效之日起十日内向兴隆公司支付物业管理服务费3685.78元。二、陈德伟于判决生效之日起十日内向兴隆公司支付违约金300元。本案诉讼费50元，减半收取25元，由陈德伟负担。本院二审审理期间，陈德伟提交了小区业主邱建刚、刘昌丽出具的两份证明材料，拟证明被上诉人物业服务差，没有全面履行物业服务合同。兴隆公司质证认为对该证据的证据三性均不认可，证人应当出庭作证。对此，本院认为，因证人未出庭作证，对该证据本院不予采信。兴隆公司提交了以下证据：1、执行案件受理通知书7份、判决书8份，拟证明案涉小区其他业主被兴隆公司起诉并生效，且已进行执行程序；2、2013年催收照片4张、2014年催收照片11页，拟证明兴隆公司在连续催收物管费；3、陈德伟出具的承诺书、装修质量承诺书，拟证明陈德伟是案涉小区的业主。陈德伟质证认为对证据1的真实性无异议，但与本案不具有关联性，证据2的证据三性均不认可，证据3的真实性无异议，但不能证明陈德伟系本案适格主体，不能证明其是房屋所有权人。对此，本院认为，兴隆公司提交的证据1与本案不具有关联性，本院不予采信。证据2照片显示不出催收内容，不能达到其证明目的。证据3具有证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。二审另查明：1、都江堰市灌口镇财政所盖章的《交房通知单》载明：“兹有户主陈德伟，房屋地址天福家园一期，房号XXXXX，建筑面积148.86平方米，已在我处结算完毕，现请贵公司与该户业主办理交房手续”。2、陈德伟出具的《承诺书》载明“本人是XXX的业主，家中正在装修，所产生的建渣自己清理到外面，保证不倒在天福家园小区内。……”3、在陈德伟向兴隆公司出具的《装修质量承诺书》中，陈德伟在“业主/使用人”处签字捺印。4、陈德伟在庭审中陈述其是案涉物业的共有权人。本院经审理查明的其余事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据陈德伟的上诉，本案的争议焦点为：1、陈德伟是否系本案适格被告；2、原审审判程序是否合法；3、陈德伟是否应当缴纳物业服务费3685.78元。现针对上述争议焦点作如下评述：关于陈德伟是否系本案适格被告的问题，首先，陈德伟在上诉状中自认是案涉物业的家庭成员，从《交房通知书》及陈德伟自己签字确认的《承诺书》和《装修质量承诺书》可以确认，陈德伟是案涉物业的使用人。其次，陈德伟在庭审中亦陈述其是案涉物业的共有权人。故陈德伟系本案物业服务合同纠纷的适格被告，陈德伟关于被告主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审程序是否合法的问题，陈德伟上诉主张本案应当追加都江堰市灌口镇人民政府为本案当事人。对此，本院认为，案涉小区系政府安置小区，《前期物业服务合同》由都江堰市灌口镇政府和兴隆公司签订，《关于“天福家园”前期物业服务的说明》也由都江堰市灌口镇政府出具，该事实已经查明，都江堰市灌口镇政府与查明本案事实无关，且其与本案权利义务亦无关系，故不必追加都江堰市灌口镇人民政府为本案当事人。陈德伟的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于陈德伟是否应当缴纳物业服务费3685.78元的问题。陈德伟上诉称兴隆公司没有全面履行物管职责，不应当缴纳物业服务费，对此，本院认为，《前期物业服务合同》并未对物业服务标准作详细约定，而陈德伟提交的证据亦不足以证明兴隆公司没有全面履行物管职责，陈德伟不能以此为由拒付物业服务费。陈德伟的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，陈德伟在一审过程中未对时效问题作出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，对陈德伟关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，陈德伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈德伟负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  李婧杰审判员  陈良谷二〇一六年十二月六日书记员  朱 希