山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4815号原告：嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：91370213053074580E。负责人：赵硕，职务经理。委托诉讼代理人：张妍，山东畅海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董圣洁，山东畅海律师事务所律师。被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区，统一社会信用代码：913702006937608887。法定代表人：兰涛，职务总经理。委托诉讼代理人：李娜，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：高振德，男，系该公司员工。原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的委托诉讼代理人张妍、董圣洁，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业服务费1035381.67元、车位服务费1008780元，合计2044161.67元；2.依法判令被告支付逾期交纳物业服务费违约金572852.51元；3、依法判令被告支付律师代理费40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为,物业服务费1175800.05元、物业费违约金821580.08元、车位服务费为1103460元、车位费违约金为924204元、律师费40000元、保函费为3986元。物业费和逾期违约金均计算至2020年10月31日。事实与理由：原、被告签订《嘉凯城时代城翡翠公元前期物业服务合同》，约定由原告为嘉凯城时代城·翡翠公元项目提供前期物业管理服务，并约定了收费标准、支付时间及违约金。后原告按照合同约定提供了前期物业管理服务，但被告一直拖欠物业及车位服务费，经原告多次索要，被告拒付至今。故原告诉至法院，请求判如所请。青岛嘉凯城房地产开发有限公司辩称，一、对于原告诉请物业费及车位费的本金部分需要核对，原则上根据物业合同的约定，但是对于费用的起止时间段及计算标准需要核对，对于非开发商的原因导致的小业主不接收房屋的情况相应的物业费和车位费应当予以核减，不应当由开发商承担；二、对于合同附件一中的物业服务质量及标准包括按照四星级标准服务的内容，被告认为按照最高院相关司法解释的规定，物业服务品质不达标物业费应当予以核减；三、关于原告主张的逾期违约金过高，请求法庭依法根据实际损失来判定；四、关于原告主张的律师费没有法律依据和合同约定，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司与原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司签订《前期物业服务合同》一份，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司为甲方，原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司为乙方，约定甲方选聘乙方对青岛嘉凯城时代城·翡翠公元项目提供物业管理服务，物业类型为高层、花园洋房、叠墅、商业，坐落位置为青岛市李沧区，建筑面积262874.12平方米。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的服务标准。本物业管理区域内物业服务收费实行包干制方式，物业服务费由业主按其业主拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层2.2元/月/平方米（含电梯运行费）；花园洋房、叠墅3.2元/月/平方米（含电梯运行费）；商业4.8元/月/平方米；空置房全额交纳管理费。业主应于开发商正式通知交付截止日期的次月1日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度的第一个月的10日之前预交本季度的物业服务费。停车场收费分别采取以下方式，地面车位服务费收费标准为室外车位150元/月，已售的地下车位服务费为80元/月/个。业主或物业使用人未按合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的3‰向乙方交纳违约金，若拒不支付的，乙方可依法至人民法院强制其履行给付义务及承担诉讼费、律师费等相关费用。双方还就其他事项进行了约定。在合同的附件一当中，约定了前期物业管理服务内容及质量标准，规定了责任、内容等条款。对于合同签订的时间，原告主张系2014年12月签订的，被告表示不清楚。二、原告主张，对住宅物业费的收取时间，房屋集中交付的日期为高层住宅是2017年1月份，洋房是2018年9月份，高层住宅的物业费是从交房日的次月起算，洋房的物业费是从交房日当月起算。被告对此予以认可。对车位服务费的收取时间及标准，双方均认可自2018年10月1日起按照每月50元标准计算，从2017年2月集中交付后开始对未售出的车位收取车位服务费。三、原告提交物业费欠费明细表三份、车位服务费欠费明细表三份，证明项目竣工后部分未售出的房屋的物业费为1175800.05元，车位在未出售期间原告所提供的物业管理服务所产生的车位服务费1103460元，其中2017年437572.2元（2017年1月1日至2017年12月31日），2018年809089.44元（2018年1月1日至2018年12月31日），2019年624988.51元（2019年1月1日至2019年12月31日），2020年1至10月407609.9元（2020年1月1日至2020年10月31日）。对未售出的房屋的物业管理费，被告不予认可，提交以下证据：1、提交3号楼1单元501户柳召生的购房合同、收据、交付通知书、交付通知书的EMS回执，证明前期物业费截止时间是2018年10月30日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。自2018年11月1日起至2020年10月30日止的物业费为12497.66元。2、提交4号楼2单元102户林忠、梁君明的收据、交付通知书、交付通知书的EMS回执，证明前期物业费截止时间是2019年9月30日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2019年10月1日至2020年10月31日的物业费1580.94元。3、提交4号楼3单元102户杨彩红的购房合同、收据、交付通知书、交付通知书的EMS回执，证明前期物业费截止时间是2019年5月30日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2019年6月1日至2020年4月30日的物业费5807.67元。4、提交5号楼1单元402户宗绪亮的购房合同、收据，证明业主交全款的时间是2020年1月12日，前期物业费截止时间是2020年2月28日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2020年3月1日至2020年4月30日的物业费863.17元。5、提交5号楼2单元202户马建章的购房合同、收据、交付通知书、交房确认单、EMS回执单，证明业主交全款的时间是2018年10月9日，前期物业费截止时间是2018年12月31日，此后由小业主承担。原告对此予以部分认可，原告撤回该房屋2020年5月1日至2020年10月31日的物业费2955.24元。6、提交9号楼2单元301户纪玉财的购房合同、收据、交付通知书、EMS回执单，证明前期物业费截止时间是2019年4月30日，此后由小业主承担。原告对此不予认可，原告称该房屋业主于2020年10月份才交齐全款，业主的物业费自2020年11月份开始计收，此前的物业费应由被告承担，原告提交流转单一份，证明被告与业主及物业于2020年10月份共同办理了交付手续。7、提交10号楼1单元301户栾程程的购房合同、发票，证明前期物业费截止时间是2020年1月31日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。自2020年2月1日起至2020年10月31日止的物业费为6942.24元。8、提交11号楼2单元302户李春娟的购房收据、交付通知书、EMS回执单，证明前期物业费截止时间是2019年2月28日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。自2019年3月1日起至2020年10月31日止的物业费为12410.24元。9、提交12号楼1单元101户陈忠杰的购房合同、收据、交付通知书、EMS回执单，证明前期物业费截止时间是2019年7月31日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。自2019年8月1日起至2020年10月31日止的物业费为8483.04元。10、提交17号楼2单元301户王亚男的购房收据、交付通知书、EMS回执单，证明前期物业费截止时间是2019年2月28日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2019年3月1日至2020年4月30日的物业费10732.68元。11、提交17号楼4单元102户尹嘉的购房合同、收据、交房确认单，证明前期物业费截止时间是2020年3月31日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。自2020年4月1日起至2020年10月31日止的物业费为4938.75元。12、提交25号楼2单元201户徐辉的购房收据、物业费发票，证明前期物业费截止时间是2017年12月31日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2018年1月1日至2020年10月31日的物业费6650.4元。13、提交25号楼2单元1401户官晓萍的购房合同、收据、交付通知书、EMS回执单，证明前期物业费截止时间是2017年12月31日，此后由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该房屋2018年1月1日至2020年4月30日的物业费5476.8元。14、提交23号楼2单元303户刘宇的购房合同、发票，证明前期物业费截止时间是2017年7月31日，此后由小业主承担。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告没有通知原告交房时间，业主也未到物业公司办理相关缴费手续，该房屋钥匙现仍在物业处。原告自2017年10月1日起主张该房屋的物业费，自2017年10月1日至2020年10月31日止的物业费为10188.02元。对未售出的车位的车位服务费，被告不予认可，提交以下证据：1、提交《地下停车位使用权转让合同》、车位款收据、转账凭证、包销方青岛华清耀企咨询有限公司在原告处设置销售现场的照片一宗，证明翡翠公元项目290个车位整体转让，协议第六条约定受让方在2020年6月22日前付清30%车位款的情况下，被告交付车位，风险转移至受让方，前期车位管理费自交付之日起由受让方承担。转让车位总价款4042.5万元，受让方已付款1212.75万元，因此被告认为前期车位管理费应截至2020年6月30日。原告认为受让方为咨询有限公司，不符合小业主的身份资格，且根据法律规定地下车位属于业主的全体共有，被告将地下停车位整体转让违反法律规定，因此认为转让后的物业管理费用依然应当由被告承担，且被告将车位转让后也没有与原告办理交接手续。2、提交翡翠公元1号车位协议、收据，证明被告于2019年5月27日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年6月17日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年7月1日至2020年4月30日的车位费500元。3、提交翡翠公元3号车位协议、收据，证明被告于2019年5月27日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年6月17日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年7月1日至2020年4月30日的车位费500元。4、提交翡翠公元583号车位协议、收据，证明被告于2019年11月26日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年11月26日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年11月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。5、提交翡翠公元142号车位协议、收据，证明被告于2019年6月6日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。6、提交翡翠公元149号车位协议、收据，证明被告于2019年6月6日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。7、提交翡翠公元158号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。8、提交翡翠公元186号车位协议、收据，证明被告于2017年6月26日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月26日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。9、提交翡翠公元206号车位协议、收据，证明被告于2017年6月26日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月26日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。10、提交翡翠公元220号车位协议、收据，证明被告于2018年12月31日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2018年12月31日支付车位全款，前期车位管理费应截至2018年12月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。11、提交翡翠公元226号车位协议、收据，证明被告于2019年1月23日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年1月23日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年1月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年2月1日至2020年4月30日的车位费750元。12、提交翡翠公元275号车位协议、收据，证明被告于2016年3月2日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2016年3月2日支付车位全款，前期车位管理费应截至2016年3月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。13、提交翡翠公元280号车位协议、收据，证明被告于2019年4月5日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年7月27日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年7月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年8月1日至2020年4月30日的车位费450元。14、提交翡翠公元304号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。15、提交翡翠公元78号车位协议、收据，证明被告于2017年7月18日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年7月18日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年7月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年8月1日至2020年4月30日的车位费1820元。16、提交翡翠公元106号车位协议、收据，证明被告于2017年6月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年4月30日的车位费1880元。17、提交翡翠公元107号车位协议、收据，证明被告于2019年5月23日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。18、提交翡翠公元110号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年10月31日的车位费850元。19、提交翡翠公元323号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。20、提交翡翠公元338号车位协议、收据，证明被告于2017年6月27日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月27日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。21、提交翡翠公元361号车位协议、收据，证明被告于2017年6月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年10月31日的车位费2180元。22、提交翡翠公元369号车位协议、收据，证明被告于2017年7月8日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年7月8日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年7月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年8月1日至2020年4月30日的车位费1820元。23、提交翡翠公元453号车位协议、收据，证明被告于2019年5月24日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月24日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。24、提交翡翠公元536号车位协议、收据，证明被告于2017年6月28日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月28日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年4月30日的车位费1880元。25、提交翡翠公元574号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费500元。26、提交翡翠公元709号车位协议、收据，证明被告于2017年6月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年4月30日的车位费1880元。27、提交翡翠公元737号车位协议、收据，证明被告于2017年6月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。28、提交翡翠公元759号车位协议、收据，证明被告于2019年12月13日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年12月13日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年12月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。29、提交翡翠公元836号车位协议、收据，证明被告于2017年6月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年10月31日的车位费2180元。30、提交翡翠公元850号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。31、提交翡翠公元856号车位协议、收据，证明被告于2017年8月26日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月28日支付车位全款，前期车位管理费应截至2018年2月28日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2018年3月1日至2020年10月31日的车位费1700元。32、提交翡翠公元894号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。33、提交翡翠公元932号车位协议、收据，证明被告于2019年5月25日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月25日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。34、提交翡翠公元950号车位协议、收据，证明被告于2018年7月3日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2018年7月3日支付车位全款，前期车位管理费应截至2018年7月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。35、提交翡翠公元1026号车位协议、收据，证明被告于2019年5月24日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2019年5月24日支付车位全款，前期车位管理费应截至2019年5月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2019年6月1日至2020年4月30日的车位费550元。36、提交翡翠公元1040号车位协议、收据，证明被告于2017年6月27日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2017年6月27日支付车位全款，前期车位管理费应截至2017年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年7月1日至2020年10月31日的车位费2180元。37、提交翡翠公元1061号车位协议、收据，证明被告于2018年6月29日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2018年6月29日支付车位全款，前期车位管理费应截至2018年6月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。38、提交翡翠公元1071号车位协议、收据，证明被告于2016年12月1日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2016年12月1日支付车位全款，前期车位管理费应截至2016年12月31日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此予以认可，原告撤回该车位2017年5月1日至2020年4月30日的车位费1940元。39、提交翡翠公元1154号车位协议、收据，证明被告于2015年11月27日与业主签订车位使用权转让合同，业主于2015年11月27日支付车位全款，前期车位管理费应截至2015年11月30日，此后的车位管理费由小业主承担。原告对此不予认可，认为被告没有通知原告车位出售时间，业主及被告也未到物业公司办理相关交接手续。四、2020年4月9日，原告与山东畅海律师事务所律师签订委托代理合同，2020年4月21日、11月3日，山东畅海律师事务所律师开具律师代理费发票两张，金额各为20000元。五、原告提交中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单及发票，证明原告申请财产保全支出保险保函费用3986元。六、被告提交青岛市市中公证处的公证书一份，公证书的第一页到第十页是反映翡翠公元地块的，该是在2020年10月27日由青岛市市中公证处的公证人员随机到四个地块进行现场取证和现场公证，这个时间也是处于原告主张的物业费的时间段之内的随机的一天，证明：1.洋房区入口处红线外道路停车管理混乱、杂草丛生；2.小区公共区域管理混乱，车辆乱停乱放问题严重；3.小区内私搭乱建现象严重；4.园区及楼道等公共部位垃圾、杂物随意堆放，达不到日清日结。原告对此不予认可，认为对于小区内的私搭乱建等问题一经发现即在职权范围内向业主下发通知，并将有关情况报告相关职责单位，也协助相关指责单位进行过拆除，已尽了相应的管理义务。七、被告提交现场照片1宗，证明原告空置房巡检不规范、不达标；园区杂草丛生、公共设施维护不到位；私搭乱建现象严重；业主占用公共绿地、园区及楼道公共部位垃圾、物品随意堆放，达不到日清日结；物业私自出租、处置空置房。原告对此不予认可，认为无法证明是本案争议的项目，无法证明被告的主张。八、对于原告所主张的违约金，原告认为系按照每年分开累计计算的，按照每年应交金额的30%计算。对于服务费逾期交纳的实际损失，原告未提交证据予以证实。被告认为该违约金过高，也未提交证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，原告一直为涉案小区提供物业服务，被告作为该小区物业使用人，实际接受了原告提供的物业服务，故被告应受此协议约束。被告拒交物业管理费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响了已交费业主的利益，该行为不宜提倡，故被告应按照协议约定交纳物业管理费。关于被告应给付原告未售出的房屋的物业管理费，被告主张3号楼1单元501户柳召生，4号楼2单元102户林忠、梁君明，4号楼3单元102户杨彩红，5号楼1单元402户宗绪亮，5号楼2单元202户马建章，10号楼1单元301户栾程程，11号楼2单元302户李春娟，12号楼1单元101户陈忠杰，17号楼2单元301户王亚男，17号楼4单元102户尹嘉，25号楼2单元201户徐辉，25号楼2单元1401户官晓萍，23号楼2单元303户刘宇的前期物业费负担问题，原告或认可被告的主张，或认为虽被告已办理交房手续但未通知原告，虽然被告未提交证据证明其已按照通常的交房手续告知原告业主已交房，但该通知只是原被告双方之间的业务流转手续，不能构成通知交房后，上述房屋的物业费仍由被告承担的理由，故对被告该主张，本院予以支持，上述房屋应由业主负担的费用应在前期物业费中予以扣除。上述应由业主负担的物业费为89526.85元。对被告主张9号楼2单元301户纪玉财的物业费扣除问题，原告已提交证据证明被告与业主及物业于2020年10月份共同办理了交付手续，此前的物业费应由被告承担，因此对被告要求扣除该户物业费的主张本院不予支持。关于被告应给付原告车位服务费的数额。被告主张1号车位、3号车位、583号车位、142号车位、149号车位、158号车位、186号车位、206号车位、220号车位、226号车位、275号车位、280号车位、304号车位、78号车位、106号车位、107号车位、110号车位、323号车位、338号车位、361号车位、369号车位、453号车位、536号车位、574号车位、709号车位、737号车位、759号车位、836号车位、850号车位、856号车位、894号车位、932号车位、950号车位、1026号车位、1040号车位、1061号车位、1071号车位、1154号车位的前期车位管理费负担问题，原告或认可被告的主张，或认为虽被告已办理交付手续但未通知原告，虽然被告未提交证据证明其已按照通常的交付手续告知原告业主已接收车位，但该通知只是原被告双方之间的业务流转手续，不能构成车位交付后，上述车位的车位费仍由被告承担的理由，故对被告该主张，本院予以支持，上述车位应由业主负担的车位费应在前期车位费中予以扣除。该费用为47780元。关于被告主张的华清耀企车位使用权转让合同所涉车位费的负担，被告主张该后期车位管理费由华清耀企负担，该属于债务的转让，该债务的转让未经原告同意，该转让对原告不发生法律效力，故对被告该主张，本院不予采信。被告应支付原告2017年1月1日起至2020年10月31日期间的物业服务费1086273.2元、车位服务费为1055680元，故对原告要求被告给付其上述期间物业服务费1086273.2元、车位服务费1055680元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告提供的物业服务不到位、物业服务的质量及标准不达标，应予以核减服务费，本院认为，基于物业服务合同的特殊性，物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程，公共卫生需连续性清扫、公共设施需定期维修和养护，均决定了不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物就认定物业服务企业卫生清洁不到位，不能仅凭某个时刻小区内公共设施的毁损、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标。故对被告认为原告服务质量不达标，应予以核减服务费的抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1745784.08元的诉讼请求，原告主张系按照每年分开累计计算的应交金额的30%计算。对于前期车位服务费及前期物业费逾期交纳的实际损失，原告未提交证据予以证实。被告认为该违约金过高，也未提交证据予以证实。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑，本案中应认定合同约定的违约金过高，故对原告该主张，本院不予支持，考虑到被告提交的证据虽不能全面代表原告的物业服务质量和水平，但也反映出物业公司的服务质量和水平确有可以提升的空间，对原告主张的违约金应予以调整，按照相应的欠费明细，按每一欠费区间的最后一日的次日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。至于律师代理费40000元，合同约定，若拒不支付的，乙方可依法至人民法院强制其履行给付义务及承担诉讼费、律师费等相关费用，且原告主张的律师费金额不超出山东省律师服务收费标准，本院予以支持。对于诉讼保全担保保险的费用3986元，属原告为主张权利而进行的必要的合理支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司物业服务费1086273.2元、车位服务费为1055680元；二、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司违约金（以本金430555.44元为基数，自2018年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金760471.28元为基数，自2019年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金553066.58元为基数，自2020年1月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金397859.9元为基数，自2020年11月1日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司律师代理费40000元；四、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司诉讼财产保全责任保险保单费用3986元；五、驳回原告嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39000元，减半收取计19500元,财产保全费5000元，共计24500元（原告已预交），由被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩璐二〇二一年三月四日书记员  刘涛