河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初3928号原告：新密市科来华商业管理有限公司，住所地：新密市城区未来大道与互助街交叉口西北角1单元4层北户，统一社会信用代码：914101830700898059。法定代表人：柴水英。委托诉讼代理人：罗傲起，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：韩志刚，男，1969年12月27日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王书斌，河南开通律师事务所律师。原告新密市科来华商业管理有限公司与被告韩志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新密市科来华商业管理有限公司的委托诉讼代理人罗傲起、被告韩志刚的委托诉讼代理人王书斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2021年4月3日解除；2.依法判令被告支付位于新密市自2019年10月1日至2020年9月30日的租金104569元及逾期利息5009.4元，物业费56601元及逾期利息2179.14元；3.依法判令被告支付位于新密市自2020年10月1日至实际搬离之日止的租金及物业费（按照850.94㎡的面积，租金按照7元／㎡／月的标准、物业费按照3元／㎡／月的标准）。截止2021年5月10日，租金暂计43617元，逾期利息暂计2738.12元，物业费暂计18693元。逾期利息暂计565.75元；4.依法判令被告限期搬离上述第3项中的08211-08234号商铺；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月15日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于新密市出租给被告使用，租金标准为7元／㎡／月，物业费标准为3元／㎡／月，租赁期限为2年，自2019年10月1日至2021年9月30日。合同还对租金及物业费的缴纳办法、违约责任等内容进行了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付被告使用，但被告未按照合同约定支付租金及物业费，经原告多次催要，被告仅于2020年7月3日缴纳租金14000元，2020年7月8日，被告因个人原因向原告递交书面《退铺申请》，并于2020年9月30日补缴租金13500元。2020年10月1日，被告将除08211-08234号商铺之外的商铺返还给原告，但对于08211-08234号商铺仍占有使用至今，并一直拖欠租金、物业费等费用。2021年3月27日，原告向被告邮寄书面通知，通知解除与其签订的《商铺租赁合同》，并通知被告限期搬离商铺，次日，被告收到该通知，根据《商铺租赁合同》第九条第6款约定，合同自通知到达被告6日起解除。被告的行为已经构成违约，应赔偿其违约行为给原告造成的损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1.双方签订合同后一个多月春节期间发生疫情，全国封国新密市封城封村，造成被告经营场所无人前往，被告生意基本处于停歇状态，期间没有发生实际经营业务，因此被告没有根据合同约定向原告交纳租金和物业费，到2020年6月份时原告以被告未及时交纳物业费为由将其出租给被告的房屋锁门关闭，当时西大街派出所前去出警，从此被告生意处于停滞状态，因原告锁门实际上造成双方的合同处于实际解除状态，故被告没有向原告交纳租金，存在疫情原因和原告锁门原因，根据国家和河南省政府的相关规定以及河南省高院关于依法妥善办理中小微企业受疫情案件影响的工作指引，豫高法（2020）30号文件，第二部分第六项被告请求法庭根据本案的实际情况减免租金6个月。2.2020年10月1日之前被告已经将08201-08243号商铺全部交付给原告，并于2020年7月8日向原告提交了书面退租申请，因此应当认定于2020年7月8日被告已实际提出双方解除合同，原告主张租金支付至现在，缺乏事实依据，根据以上情况被告认为双方之间已经于2020年7月8日解除合同，故不同意支付之后的租金和物业费。被告向原告支付了27500元的租金，已经可以作为被告退出租赁之前的租金和物业费，请求驳回原告对被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《商铺租赁合同》；2.被告已缴纳租金的收据；3.被告向原告递交的退铺申请；4.原告向被告寄送的解除合同暨限期搬离通知及快递回单；5.原告拍摄的被告占用商铺的日常经营照片。证明目的:原、被告签订《商铺租赁合同》后，被告仅于2020年7月3日缴纳租金14000元，2020年7月8日，被告因个人原因向原告递交书面《退铺申请》，并于2020年9月30日补缴租金13500元。2021年3月27日，原告向被告邮寄书面通知，通知解除与其签订的《商铺租赁合同》，并通知被告限期搬离商铺，次日被告收到该通知。2020年10月1日，被告将除08211-08234号商铺之外的商铺返还给原告，但对于08211-08234号商铺仍占有使用至今，并一直拖欠租金、物业费等费用。被告对原告提交的证据质证如下：对证据1真实性无异议，在该合同履行过程中因为2020年2月到2020年6月期间的疫情影响，被告处于停业状态，在此期间原告利用自己的地位，将被告承租的房屋大门用锁锁住，造成被告实际上无法营业，当地派出所曾经出警，原告也承认该事实存在，因此被告不应当根据该合同支付租金和物业费。对证据2真实性无异议，被告之所以支付该27500元租金和物业费，是因为原告锁门已经实际上造成被告无法经营，被告在2020年7月8日向原告提交退租申请后全部退交承租的房屋，被告支付租金和物业费后已经与原告事实上属于解除合同的状态。对证据3真实性无异议，该申请的实际时间是2020年7月8日，被告根据原告锁门的情况退出承租的房屋实际是达到与原告解除房屋的目的。对证据4真实性不予认可，根据实际情况原告的公司与被告韩志刚承租房屋附近的办公室不超过200米，原告可以直接向被告递交通知，没有必要通过快递的方式送达，因此被告不认可原告于2021年3月27日向被告递交书面通知的情况。对证据5照片真实性有异议，被告不清楚原告是在什么时间、哪种状态下拍摄的照片。根据照片显示原告拍摄中没有任何人在现场，既没有原告工作人员也没有顾客在场，能够证明2020年6、7月份原、被告双方实际已经解除合同，被告只是有一少部分家具存放在商铺里。被告为支持其答辩意见提交了如下证据：豫高法（2020）30号文件一份，证明根据该文件规定，结合2020年上半年的疫情情况，被告承租的房屋在受到疫情影响的情况下，请求法院根据公平原则减免被告六个月的租金。原告对被告提交的证据质证如下：该文件不属于证据种类中任何一种，不具有证据资格，且被告所述的条款不符合本案情形，与本案无关。本院经审理认定事实如下：1.原告新密市科来华商业管理有限公司（甲方）与被告韩志刚（乙方）签订《商铺租赁合同》，原告将位于新密市出租给被告作为经营使用，面积1572.25㎡，租金标准：7元／月／平米,合同期租金金额264138元，物业费标准：3元／月／平米，合同期物业费金额113202元;合同期限为2年，自2019年10月1日到2021年9月30日。合同期内商铺租金采取先付后用的方式在本合同签订之日乙方一次性缴清。合同期内物业费采用先付后用的方式每年缴纳一次，第一年物业费56601元，在本合同签订之日乙方一次性缴清；第二年物业费56601元，乙方应予2020年7月31日前一次性缴清。……双方还就其他权利义务进行约定。2.被告于2020年7月3日向原告交纳租金14000元，于2020年9月30日向原告交纳租金13500元，共计27500元。3.2020年7月8日，被告向原告递交退铺申请。庭审过程中，经双方确认，被告已于2020年10月1日将08201-08210、08235-08243号商铺退还给原告，08211-08234号商铺（850.94㎡）至今仍未退还。4.2021年3月27日，原告向被告发出解除《商铺租赁合同》的通知，该通知以邮寄方式于2021年3月28日送达给被告。本院认为，原告与被告之间的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期未付租金、物业费，原告于2020年6月将被告租赁的商铺锁门导致双方发生矛盾，被告于2020年7月8日向原告递交退铺申请，应视为被告有解除合同的意思表示，后被告于2020年10月1日将08201-08210、08235-08243号商铺退还给原告，原告对被告退还该部分商铺的行为未提出异议，故本院认定合同解除的时间应当为2020年10月1日。关于被告应当支付原告租金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告将案涉商铺交付给被告使用，被告也实际使用了案涉商铺，需按照合同的约定支付租金、物业费。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁面积及租金、物业费收费标准，被告在2019年10月1日至2020年9月30日期间应付原告08201-08243号商铺的租金为132069元（1572.25㎡×7元/月/㎡×12个月），应付物业费为56601元（1572.25㎡×3元/月/㎡×12个月）。结合疫情这一不可抗力的影响及本地区疫情防控期间的实际情况，酌情减免被告3个月商铺租金即33017.25元（1572.25㎡×7元/月/㎡×3个月），减免被告3个月商铺物业费即14150.25元（1572.25㎡×3元/月/㎡×3个月）。扣除被告已支付的租金27500元及3个月商铺租金后，被告应当支付原告租金71551.75元。扣除3个月商铺物业费后，被告应当支付原告物业费42450.75元。合同解除后，被告应当返还租赁物。被告至今未将08211-08234号商铺交付给原告，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁合同之日起（即2020年10月1日）至实际搬离期间的商铺占有使用费及物业费。原告第三项诉讼请求主张的08211-08234号商铺的租金，即为合同解除后的商铺占有使用费。该期间商铺占有使用费、物业费的标准，应当参照双方合同约定计算。被告逾期支付租金致租赁合同解除，构成根本性违约，应当承担相应违约责任。被告应当向原告支付以132069元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日起至2020年7月3日期间的租金逾期利息3841.74元、以118069元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年7月4日至2020年9月30日期间的租金逾期利息1085.91元、以56601元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费逾期利息2179.14元，但结合疫情的影响，本院酌情减免三个月的逾期利息，扣减后的租金的逾期利息为3656.49元、扣减后的物业费的逾期利息为1634.35元。原告主张08211-08234号商铺占有使用费的逾期利息、物业费的逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际搬离之日止，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及相关法律之规定，判决如下：一、原告新密市科来华商业管理有限公司与被告韩志刚签订的《商铺租赁合同》于2020年10月1日解除；二、被告韩志刚于本判决生效后十日内向原告新密市科来华商业管理有限公司支付租金71551.75元、物业费42450.75元、租金的逾期利息3656.49元、物业费的逾期利息1634.35元；三、被告韩志刚于本判决生效后十日内向原告新密市科来华商业管理有限公司支付自2020年10月1日起至实际搬离新密市08211-08234号商铺之日止的占有使用费及物业费（标准参照租金7元／月／㎡、物业费3元／月／㎡），并支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的该区间的占有使用费逾期利息及物业费逾期利息；四、被告韩志刚于本判决生效后十日内搬离位于新密市；五、驳回原告新密市科来华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4810元，减半收取为2405元，由被告韩志刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员 杨继民二〇二一年六月二十八日法官助理 张双博书 记 员 蒋子坤