大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6273号原告：华夏银行股份有限公司大连西安路支行，住所地大连市沙河口区。负责人：陈冬，行长。委托诉讼代理人：刘玲，辽宁生辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彦韬，辽宁生辉律师事务所律师。被告：王春轶，住黑龙江省鸡东县。被告：王若凝，住辽宁省营口市站前区。被告：王娟，住辽宁省营口市站前区。被告：大连宏宇置业有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人：史志勇，董事长。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：张观奇，辽宁智库律师事务所实习律师。原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行与被告王春轶、王若凝、王娟、大连宏宇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行的委托诉讼代理人刘玲、赵彦韬、被告大连宏宇置业有限公司的委托诉讼代理人赵莹莹、张观奇到庭参加了诉讼，被告王春轶、王若凝、王娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行向本院提出诉讼请求：1.被告王春轶、被告王若凝共同偿还原告借款本金793393.34元及利息、罚息、复利（截至2020年6月2日欠息合计17658.22元；自2020年6月3日起至付清全部借款本息之日止，二被告仍应按借款合同约定标准向原告支付利息、罚息、复利）；2.原告对被告王春轶、被告王若凝用于抵押的位于大连市甘井子区房屋的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.被告王娟、大连宏宇置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4.四被告共同承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2015年10月16日，原告与被告王春轶、王若凝、大连宏宇置业有限公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：原告为被告提供贷款，金额为85万元，用途为被告购买大连市甘井子区房屋；借款期限为30年，贷款利率为年利率5.15%，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，则贷款利率按合同约定予以调整，罚息利率按借款合同约定利率加收50%，对于不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。同时合同约定，被告王春轶、王若凝以其购买的位于大连市甘井子区房屋提供抵押担保，双方还约定被告未按照合同约定偿还本息的，原告有权提前收回贷款本息。被告大连宏宇置业有限公司资源且不可撤销的承担借款合同项下的连带保证责任。2015年10月16日，原告与被告王娟签订《个人保证合同》，约定被告王娟对借款合同项下债权自愿向原告提供保证担保。2015年11月6日，原告依约向被告王春轶、王若凝发放了贷款，但被告自2019年12月25日起未按借款合同约定还本付息，截至2020年6月2日，共拖欠原告借款本金793393.34元，欠付利息、罚息、复利合计17658.22元。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院。被告大连宏宇置业有限公司辩称，第一，我公司对案涉《个人房屋抵押借款合同》的真实性不予认可，该合同并非我公司授权签署，我公司对该合同并不知情，我公司内部也不存在该合同及同意对外提供担保的股东会或董事会决议等相关文件。该合同“第九章”后又出现“第一章”，逻辑不符合常理，且无骑缝章，案涉合同应系伪造，我公司对此不予认可，故不应对借款合同承担连带保证责任。第二，退一步讲，即使该合同是真实的，该合同落款处为加盖的是“销售专用章”，根据我公司公章管理制度，“销售专用章”仅在签订销售合同相关文件时使用，不具备签署对外担保合同的权限，因此，即使存在合同原件，也不对我公司发生需要我公司承担保证责任的法律效力。2015年8月23日，我公司与被告王春轶、王若凝签署《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）及《补充协议》，被告王春轶、王若凝购买我公司开发的位于甘井子区华东路南、23中北、山东路东、华北路南侧的远洋荣域一期第4幢1单元29层1房屋。根据《商品房买卖合同》第六条，二被告通过贷款方式支付除首付款之外的剩余房款人民币85万元。2015年10月16日，原告与我公司及王春轶、王若凝签订了《个人房屋抵押借款合同》，在合同首页及合同第43条中虽明确约定“丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……等实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任”，但该合同落款处我公司盖章为“销售专用章”，无论根据我公司公章管理制度，还是根据一般人的理解，“销售专用章”应仅用于签订与销售相关的文件，不具备签署对外担保合同的权限，签署案涉合同应加盖我公司公章或合同专用章方能有效。因此，案涉合同对我公司不发生法律效力。第三，根据《公司法》关于公司对外担保的规定，担保行为须经董事会或股东会决议同意对外担保，方位有效。原告作为专业的金融机构，应在放贷及签署案涉《借款合同》时，应仔细审查我公司的相关决议，而我公司从未作此股东会决议或董事会决议，原告亦未提供证据证明存在相关决议。因此，案涉担保行为无效，我公司不应承担连带保证责任。《公司法》第十六条：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”《最高人民法院关于印发的通知》第18条，“公司为公司股东或者实际控制人以外的人提供非关联担保……只要债权人能够证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定，就应当认定其构成善意，但公司能够证明债权人明知公司章程对决议机关有明确规定的除外。”本案原告主张我公司向被告王春轶、王若凝的借款合同提供连带责任保证，原告作为专业金融机构，应当具备该等法律常识，在放贷及签署借款合同时应尽到审慎审查义务，但原告始终未提供相关董事会决议或者股东（大）会决议证明我公司同意对本案提供担保。根据前述法律规定，无法确认原告签署案涉担保合同系善意，因此，该担保行为依法应属无效。第四，《个人房屋抵押借款合同》为格式合同，且根据该合同第一部分第六章约定保证选择两种方式均为“×”，即该合同真实意思为我公司不承担保证担保责任。《借款合同》为原告出具的格式合同，该合同第一部分第六章保证担保中约定的两种保证选择方式均勾选为“×”，即不适用案涉合同中的保证条款，且第54条约定“如本合同无丙方签署，不影响本合同的效力，但本合同保证条款不适用。”因此，本合同的真实意思表示应为我公司不承担保证担保责任。第五，再退一步讲，即使我公司应当承担保证责任，原告也应依法优先行使对案涉商品房的抵押权，在未实现房屋抵押权之前无权要求我公司承担连带保证担保责任。根据《房屋预告登记证明》以及《大连市不动产登记中心房屋信息查询结果》案涉房屋已于2015年10月28日已经办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记证明号分别为Y201539558-1、Y201539558-2。同日，案涉房屋也办理了抵押权登记，抵押权人为原告，权证号为Y201539559，被担保的主债权数额为85万元。根据《个人房屋抵押借款合同》第40条“甲方如不按本合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，乙方（原告）有权通知甲方并行使抵押权或按乙方要求，出租抵押房产，并以租金收益进行清偿，行使抵押权的方式包括且不限于：40.1与甲方协商以抵押房产折价或拍卖、变卖抵押房产，并以折得价款优先受偿；40.2请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以折得价款优先受偿。”故原告也应依法优先行使对案涉商品房的抵押权，在未实现房屋抵押权之前无权要求我公司承担连带保证担保责任。综上所述，原告提交证据真实性存疑并存在众多矛盾之处，且即便合同为真实，我公司亦不应承担保证责任。原告诉请缺乏事实及法律依据，恳请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告王春轶、王若凝、王娟均未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，对于无争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月23日，被告王春轶、王若凝（买受人）与被告大连宏宇置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于大连市甘井子区（远洋荣域一期第4幢1单元29层1号）房屋，购房款1214487元，首付款364487元，余款85万元为贷款。该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同落款处加盖“大连宏宇置业有限公司销售专用章”，并加盖“武文勇”印章。2015年10月16日原告（乙方，贷款人）与被告王春轶、王若凝（甲方，借款人）签订编号DL02P10120150254《个人房屋抵押借款合同》，被告向原告申请贷款85万元，用于购买被告大连宏宇置业有限公司销售的位于大连市甘井子区房屋，并用该房屋提供抵押担保。贷款期限30年，自2015年10月16日至2045年10月16日。贷款年利率为5.15%，贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同利率按结息周期调整，自基准利率调整后的下一结息周期适用。还款方式为等额本。按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率计收罚息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。该合同第一部分第六章第16条约定了“本合同项下保证选择”一条，该条为可选择性条款，约定了“阶段性担保”和“全程担保”，该两种选择性条款前方均划“×”。该合同第二部分第七章第43条约定：丙方自愿不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。被告王春轶、王若凝在签署页甲方签名处签名，原告在乙方盖章处加盖公章。该合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。此外，该合同在第一页丙方（保证人）处，手写大连宏宇置业有限公司，在丙方法定代表人处手写武文勇，在签署页丙方盖章处，加盖“大连宏宇置业有限公司销售专用章”，并加盖“武文勇”印章。2015年10月16日，原告（乙方）与被告王娟（甲方）签订《个人保证合同》，约定甲方自愿为乙方与被告王春轶、王若凝签订的编号DL02P10120150254《个人房屋抵押借款合同》项下乙方享有的债权提供保证担保，保证范围为借款本金85万元及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等乙方实现主债权而发生的合理费用，保证方式为连带责任，保证保证期间自主合同约定的主债务履行期届满之日起两年。该合同还约定了双方的其他权利义务。2015年10月28日，位于大连市甘井子区房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，义务人为被告王春轶、王若凝，主债权数额85万元。自2019年12月25开始被告出现逾期还款。截至2020年6月2日，被告王春轶、王若凝尚欠原告借款本金793393.34元，利息、罚息、复利合计17658.22元未偿还。在本案诉讼过程中，原告申请了诉讼财产保全，查封了被告王春轶、王若凝名下位于大连市井子区房屋，支付了保全费5000元。上述事实，有原告提供的起诉状、《个人房屋抵押借款合同》《个人保证合同》、借款凭证、预告登记证明、欠款明细、被告大连宏宇置业有限公司提供的《商品房买卖合同》等证据、本院调查笔录及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证及本院审查，本院予以采信。本院认为，原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行与被告王春轶、王若凝、大连宏宇置业有限公司签订的《个人房屋抵押借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自义务，否则应承担违约责任。现原告已依约向被告王春轶、王若凝发放了贷款，被告王春轶、王若凝未按照合同约定履行还款义务，出现逾期还款，已构成违约，原告宣布借款提前到期并要求二被告偿还借款本金、利息、罚息、复利的主张，符合法律规定，本院予以支持。截至2020年6月2日，被告王春轶、王若凝共欠借款本金793393.34元及利息、罚息、复利17658.22元，故被告应向原告偿还借款本金793393.34元及截至2020年6月2日的利息、罚息、复利17658.22元，并支付自2020年6月3日起至款项付清之日止按照合同约定的标准计算的利息、罚息、复利。关于原告主张被告王娟对被告王春轶、王若凝欠款承担连带保证责任的主张，因《个人保证合同》约定了被告王娟为被告王春轶、王若凝的案涉购房贷款本金85万元及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等乙方实现主债权而发生的合理费用提供连带保证责任，且未过两年保证期间，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告主张被告大连宏宇置业有限公司对被告王春轶、王若凝欠款承担连带保证责任的主张，本院认为，《个人房屋抵押借款合同》落款处加盖了被告大连宏宇置业有限公司的销售专用章，与《商品房买卖合同》加盖的被告大连宏宇置业有限公司印章一致，能够让合同相对方充分信任其愿意按照《个人房屋抵押借款合同》约定诚实信用地履行义务。虽然该合同第一部分第六章第16条“阶段性担保”和“全程担保”这两种选择性条款前方均划“×”，但第二部分第七章第43条约定了被告大连宏宇置业有限公司自愿不可撤销地对被告王春轶、王若凝的合同债务承担连带保证责任，且原告的主张未过该合同约定的保证期间，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告主张对被告王春轶、王若凝名下位于大连市井子区房屋优先受偿权的主张，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物和其他土地附着物的抵押权自登记时设立，因该房屋至今未办理抵押权登记，故原告的该项诉请，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王春轶、王若凝于本判决生效之日起十日内共同偿还原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行借款本金793393.34元及截至2020年6月2日的利息、罚息、复利17658.22元，并支付自2020年6月3日起至款项付清之日止按照《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算的利息、罚息、复利；二、被告王春轶、王若凝于本判决生效之日起十日内共同给付原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行保全费5000元；三、被告王娟对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、被告大连宏宇置业有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告华夏银行股份有限公司大连西安路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11911元（原告已预交），退回原告5955.5元，由四被告共同负担5955.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇二〇年十二月八日法官助理南庆鑫书记员陈阳附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。