浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初5761号原告：嘉兴市税务票证管理中心，住所地：嘉兴市环城西路2588号，组织机构代码：74981957-9。法定代表人：周晓军，管理中心主任。委托代理人：居新铭、俞佳伟，浙江圣文律师事务所律师。被告：嘉兴市南湖区城东茉织花服装店，住所地：嘉兴市南湖区中山路28号（原10号），统一社会信用代码：330402620136500。经营者：徐彤，该店业主。委托代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。原告嘉兴市税务票证管理中心（下称税务票证中心）因与被告嘉兴市南湖区城东茉织花服装店（下称茉织花服装店）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭审理了本案，原告委托代理人居新铭、被告委托代理人赵新华与徐月仙律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告税务票证中心起诉称，2010年9月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由原告将位于嘉兴市中山东路132号营业用房租赁给被告，租期为3年（2010.09.01-2013.08.31），租金每年190000元。履行中由于被告拖欠租金，原告曾诉至南湖区人民法院，经法院审理双方达成（2012）嘉南民初字第1528号民事调解书，后被告分四次支付了该调解书所确定的截止2012年8月31日止的租金。该合同到期后，被告继续使用该房屋。经原告委托嘉兴中瑞信房产评估公司评估租金后，自2013年9月1日起原告将租金下调至149040元每年，但被告对于自2012年9月1日起的租金，除于2013年9月4日支付过74520元外，其余租金一直未付。被告的租赁期早已到期，但一直使用租赁房，原告多次要求被告腾退并支付尚欠的租金，被告均无理拒绝。故提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告的房屋租赁合同；2.被告立即腾退嘉兴市中山东路132号营业用房；3.被告立即支付租金575020元以及2016年10月1日起至实行被告腾退之日止的房屋使用费（按每年149040元计算）。被告茉织花服装店答辩称，一、原告方据以提起诉讼的合同早已到期，2013年8月31日即已到期，之后双方没有达成任何协议。因此原告的第一项即要求解除合同的诉讼请求不能成立。退一步，即便按《合同法》第236条，双方间最多只能算不定期租赁关系，原告要求解除租赁合同则没有法律事实。二、腾退问题。被告可以将涉案房屋退还，但需解决：1.房屋里所做的装修，是徐彤在2002年从茉织华集团受让而来的，远早于2010年租赁合同开始之前，添附在原告的房屋上；受让时花了60万元，也远高于合同中的租金金额。所以该装修物应当由接受对象作出合理的补偿。2.徐彤在2016年8、9月对房屋又和他人合作开设了假发经营，期限至2017年8月31日。目前涉案房屋中的西面三间没有实际使用，可以先退，而东面的另三间在合作使用，希望在2017年8月31日之后腾退。三、租金和房屋使用费。2013年9月1日之后双方没有租赁关系、没有签合同，故不存在支付租金问题，理由是原告负责人要求徐彤预交了2013年9月后的租金不签合同，该原因致被告对使用房屋心里没底；且近2年因中山路改造封闭，涉案房屋在该时间段缺乏使用价值，客观上无法经营。即便被告确实要向原告承担某些责任，也是2016年9月之后才能开始主张租金。四、若本案中原告和徐彤构成不定期的租赁关系，按照民法通则第136条规定，租金有效追诉期限是1年。被告应承担的租金也仅仅是原告2016年9月起诉之前倒推一年的租金，超过诉讼时效的租金被告不同意支付。针对自己的主张，原告税务票证中心提供了以下证据：1、2010年5月28日的房屋租赁合同一份，证明双方约定了租赁房屋地址、面积、期限、价格等具体内容。2、（2012）嘉南民初字第1528号民事调解书一份，证明因涉案房屋被告欠租问题致诉讼，经法院调解解决，截止2012年8月31日前的租金已经履行完毕。3、2014年9月至2016年11月电费（被告单独户）使用明细一份，证明涉案房屋每月在正常使用，房屋一直系被告在使用。4、情况说明、房产证、土地证一组，证明涉案房屋系嘉兴市财政局所有，由财政局委托原告进行管理。被告茉织花服装店质证认为：对证据1（经庭后原告补充提供了合同原件）的真实性、合法性、关联性无异议，是双方签订的最后一份书面合同，对该合同第4条关于“承租方在合同期满后的装修无偿归出租方”的处理约定，但现在房屋内的装修确是在签订合同之前已添附于出租房屋内，不在上述约定范围，故退还房屋时应由出租方折价补偿。证据2真实性无异议，但本案中2012年9月1日至2013年3月的租金仍要求按照原标准每年19万计算，原告的相应诉讼请求属不合理。对证据3，只是电表户名挂在徐彤经营的服装店名下，电是谁用的不清楚，电表是否是目前的涉案房屋、有无他人挂在被告名下均不清楚。对证据4无异议。诉讼中，被告针对其抗辩未向法庭提供相关证据。本院认证如下：上述原告提供的4组证据，经庭审质证、法庭审查后对各证据本身的真实性均予认定。上述证据能够证明原、被告就房屋租赁事宜签订过书面合同，至合同期满前的租金已经付清，之后双方未续签合同而均默示形成事实上的不定期租赁关系。本院经审理，认定案件事实如下：2010年5月28日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，主要约定：原告将位于嘉兴市中山东路132号营业用房租赁给被告使用，租期为3年（2010.09.01-2013.08.31）；年租金为190000元，在次年的2月和8月分两次交纳；承租方对房屋的装璜、装饰应征得出租方同意，合同期满后对装璜部分不得拆除（添制的硬物除外），无偿归属于出租方；合同期满后，同等条件下承租方享有优先承租权。后在履行该合同过程中，由于被告拖欠租金，2012年原告曾诉至本院，经本院审理双方达成（2012）嘉南民初字第1528号民事调解书，之后被告分四次支付了该调解书所确定的截止2012年8月31日止的租金。上述合同租期届满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋，原告未持异议。后原告自行委托某房产评估公司予以评估租金后，自2013年9月1日起原告自愿将租金下调至149040元每年。对于2012年9月1日之后的租金，原告自认被告曾于2013年9月4日支付过74520元，而其余租金被告一直拖欠未付。由此引发纠纷，原告于2016年9月30日再次提起诉讼。本院认为，原、被告之间存在明确的房屋租赁合同关系，且由来已久。原合同于2013年8月31日租期届满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋而原告也未提出异议，属双方均以默示的方式维持原有的租赁合同关系至今，应认定双方间形成不定期租赁关系。根据我国《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故对于本案原告的第一、二项诉讼请求（解除租赁合同关系、腾退房屋），法律依据充分，本院予以支持。关于解除的时间，因此前原告未向被告发出过相关的通知，故依据《合同法》规定以本院将应诉材料送达于被告的2016年10月31日确定为合同关系解除之日。关于欠付租金问题，被告提出了诉讼时效的抗辩。审查认为根据《民法通则》第一百三十六条之规定，本案原告作为出租方追讨租金应当适用一年诉讼时效。而且根据案件事实，即便被告曾于2013年9月支付过半年度的租金，但双方的租赁关系长期存在且一直持续至今，不存在阻碍原告主张权利的时效中止、中断等事实。因此，被告所提有关诉讼时效的抗辩成立。本案原告系2016年9月30日起诉，故对原告的租金请求，在该时间上溯一年的租金计149040元予以支持，而对超过诉讼时效期间的租金，依法不予保护。关于腾房的时间，根据被告服装店的经营状态，以及本案实际情况（被告确实欠付租金），酌定给予一个月的时间。对被告要求腾房时由原告对装饰装修折价补偿的抗辩意见，本院审查认为缺乏依据不能成立，理由是：1.双方签订的书面合同已明确约定合同期满后装璜部分无偿归属于出租方；2.在不定期租赁期间，也应遵守原合同约定。即便按被告所述装修部分系其于2002年从他人处受让而来（合同期内未装修），则说明被告在接受合同条款之前早已对装修的折旧年限有明确预期，况且本案租赁关系实际已长达十余年。这种情形下，被告提出的补偿要求无理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的租赁合同关系于2016年10月31日解除；二、被告嘉兴市南湖区城东茉织花服装店于本判决生效后一个月内从嘉兴市中山东路132号营业用房腾退完毕，并将该处房屋返还原告嘉兴市税务票证管理中心；三、被告嘉兴市南湖区城东茉织花服装店于本判决生效后七日支付原告嘉兴市税务票证管理中心一年的租金149040元，并支付自2016年10月1日起至腾退房屋完毕之日止的房屋使用费（按每年149040元计算）四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取4775元，由原告负担3575元，被告负担1200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  余锦明二〇一六年十二月二十日书记员  姚李燕