江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0282民初8412号原告：徐亚，女，1991年1月11日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：谈鹏程，江苏云湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张园，江苏云湖律师事务所律师。被告：顾佳，女，1989年10月27日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被告：孙亮明，男，1951年7月12日生，汉族，住宜兴市。原告徐亚与被告顾佳、孙亮明合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法由审判员王艳独任审判，公开开庭进行了审理，审理中原告徐亚申请撤回对被告孙亮明的起诉。后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告徐亚及其委托诉讼代理人谈鹏程，被告顾佳及其委托诉讼代理人沈文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚向本院提出诉讼请求称：1、判令被告顾佳立即向原告退还剩余转让费35000元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、判令被告孙亮明立即向原告偿还欠款13300元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告徐亚撤回对被告孙亮明的起诉，并变更诉讼请求为：1、要求被告顾佳退还剩余店铺转让费65000元。2、要求赔偿因店铺不能经营期间产生的各项损失共计25000元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月被告顾佳将其从孙亮明处承租并经营的坐落于外国语学校西校区北侧的有滋有味美食铺子转让给原告，共计转让费85000元。经营不过数月，该店铺被学校通知要收回，并在11月底被停电停水，造成原告营业损失惨重。2020年5月24日，三方协商被告顾佳承诺退还转让费并出具书面凭证，顾佳仅支付20000元后未再支付，故诉至法院。被告顾佳辩称，不同意退还剩余转让费及赔偿损失，请求法院依法驳回原告诉请。理由：一、2020年5月24日被告出具的承诺书并非其出于真实意思表示所写，当时十里牌派出所以涉嫌诈骗为由将被告带至派出所，被告被公安机关采取人身限制措施，精神高度紧张，在民警恐吓和威逼利诱的情况下迫于无奈才出具承诺书；二、2016年6月12日顾佳出资10万元从案外人成瑛处受让店铺经营权，又花了23万元进行重新装修，2019年8月原告与被告协商一致同意以85000元价格转让店铺（该价格包含了所有装修、设备设施、顾佳已支付的剩余租期的房租）并出具了收条，而原告在与孙亮明重新签订租赁协议时孙亮明明确告知了原告案涉房屋所有权归学校，如遇到学校收回必须无条件服从，原告对此也是认可的。三、关于原告要求赔偿损失25000元，被告不予认可，该损失应由原告自行承担，经营具有风险，原告理应预见上述风险，不应转嫁给被告，且被告在转让店铺及附属设施时，带领原告与原房东孙亮明签订新的租赁合同，在原告与孙亮明合同中，已经明确告知相关经营风险。经审理查明，1、宜兴外国语学校与孙亮明有长期租房关系，2018年3月24日双方签订租房合同一份，约定“甲方宜兴外国语学校将坐落于宜兴外国语学校西校区校门口北侧房屋（自南往北）第4、5间约50平方米出租给乙方孙亮明使用，乙方承租房屋有效期为一年，自2018年3月25日至2019年3月24日止，租金35000元，签订合同时一次性付清。”2、2016年2月20日起被告顾佳与孙亮明就上述店铺发生房屋租赁，双方以在原承租人成瑛与孙亮明的房屋租赁协议上划改后直接签字确认的方式签订房屋租赁合同，其中合同约定2019年2月20日至2020年2月20日的租金约定为40000元，另该合同第九条载明“如遇校方终止租房或拆迁，乙方无条件搬出，甲方退还剩余房租，乙方不得向任何人提出任何赔偿等要求。”2019年初时顾佳将当年度租金40000元支付给孙亮明。3、2019年8月19日，原告徐亚从被告顾佳处转让前述坐落于宜兴市××学校××区北侧的“有滋有味”美食铺子，转让款为85000元，同日徐亚支付完款项后顾佳出具收条。后徐亚在顾佳的陪同下与孙亮明签订房屋租赁合同，在原顾佳与孙亮明的租赁合同上直接划改后签字。双方一致确认店铺转让后至2020年2月20日期间的租金20000元已由顾佳支付给孙亮明，徐亚支付顾佳的转让款中已包含该下半年租金。2019年5月31日宜兴外国语学校以拍租为由向孙亮明发出告知书要求清空搬出出租屋，孙亮明未予配合。2019年9月16日宜兴外国语学校又向孙亮明发出书面告知书，载明“根据市委市政府有关精神，我市将启动书香城市建设示范市的创建活动，我校西校区店面房被选中为书香宜兴城市书屋用地。现学校根据上级文件要求，经校长室研究行政会议通过，现请您在2019年10月15日前搬出原出租屋内私人财物，并把钥匙上缴给西校区总务处”等内容，孙亮明未予理睬，也未通知原告。2019年12月2日，宜兴外国语学校对涉案店铺采取停电停水措施，徐亚店铺未再能运营。徐亚遂报警，宜兴市公安局以涉嫌诈骗立案受理。2020年3月底、4月初，徐亚经与宜兴外国语学校协商将出租屋内的物品搬到校仓库里暂时存放，徐亚将店铺返还校方。2020年5月24日被告顾佳被传唤至十里牌派出所接受询问调查，同日顾佳出具承诺一份，写明“经双方自愿协商退还徐亚转让费55000元，2020年5月24日已还款20000元，余下金额总共35000元每月24号前还5000元，年底还清，承诺人顾佳”。同日，徐亚出具收条确认收到顾佳已退还的20000元。后顾佳未能支付余款。同年9月1日公安机关对徐亚被诈骗案因没有犯罪事实决定撤销案件。审理中，本院调取顾佳在公安机关制作的调查笔录，笔录中顾佳主要陈述“我在2016年8月接手转让店铺后就知道学校要收回店面，当时问过孙亮明，孙亮明答复不会真的收回房屋，即使收回的话房租也会退还。因为之前虽然我知道学校要收回店面，但是因为其他商铺还在正常交房租的，我就以为是嘴上说说的，我也不急，2019年年初的时候，隔壁店的老板和我老公说‘学校连2019年的房租都不收了’，我就知道学校是要将房子收回去了，我就想着在学校回收之前将店面转让出去。到2019年8月我将店铺转让给徐亚，过了一两个月徐亚说学校要收回店铺，情绪比较激动，我就不想和她交流，告诉徐亚去找孙亮明”。对该调查笔录，原告质证表示无异议，被告顾佳质证表示当时公安机关的笔录并没有详细看就签字，上面的内容有些不是她说的。审理中，本院向孙亮明调查相关情况，孙亮明陈述我是从学校处承租店铺后再转租给别人的，陆续转租给了顾佳，之后顾佳把店转给徐亚后又把徐亚带来跟我签合同，顾佳在2019年1月左右就已支付了下一年度的租金40000元，当时我和徐亚的合同是在原合同的基础上直接涂改后签的，其中第九条、第十条关于学校收回房屋的相关终止或拆迁的内容也都口头和每一个租客说过，2019年4、5月起陆续有消息说学校要把店面拍租，书面通知也有过，但因为每年学校都要发这种通知，最终也没有拍租，我就不理他们，9月16日后学校发通知说市政要收房，我就一直和学校拖，最后11月份拖不下去了我就把租客的合同交由校长处理，离开宜兴去江西疗养，当时这个情况我没有跟徐亚说，因为学校说他们已经发通知给徐亚了，直至2020年3月我回到宜兴，学校才告诉我他们还没有搬走，我就写了委托书给学校，到5月我被带到派出所，关了我十几个小时，我考虑到当时学校校长曾承诺我退租金，我就写了承诺书给徐亚同意退部分租金。对孙亮明的上述陈述，原告徐亚表示孙亮明在没有取得学校同意就出租房屋是无权处分，而4月搬出店铺也不是强制执行而是自愿协商后搬出的；被告顾佳质证表示根据孙亮明的陈述是直至2020年9月16日后孙亮明才确认学校会收房，在此之前孙亮明一直跟顾佳说不会收房，因此不存在欺骗徐亚的情况。另外，原告徐亚为证实造成损失费25000元，向本院提供店铺内照片、淘宝订单截图、销售清单、收据等证据。对此，被告顾佳质证表示不予认可，原告所提供的清单等不足以达到其证明目的。上述事实，由收条、承诺书、租房协议、证明、通知、照片、订单截图、清单、调查笔录、决定书、收款、调查笔录及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是：1、被告顾佳是否应退还原告转让费。2、原告主张的损失费是否支持？当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告徐亚与被告顾佳虽未签订书面的店铺转让合同，但就店铺转让之权利义务均系真实意思表示达成的合意，转让合同成立。然被告顾佳在明知案涉店铺存在可能被收回的风险未向原告进行及时的披露，结果导致案涉店铺在转让后仅三个多月时间内即被收回，原告徐亚受让店铺的合同目的无法实现，该违约责任应当由被告顾佳承担。故原告徐亚诉请要求被告退还店铺转让款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但退还款项因双方已于2020年5月24日自愿达成一致协议，由顾佳退还55000元，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定或有超出合理范围、显失公平等情形，应予遵守。故扣除被告顾佳已履行退还的部分，被告顾佳还应退还原告徐亚店铺转让费35000元。至于店铺租金，因原告与孙亮明签订房屋租赁合同，原告可另案主张。被告顾佳虽辩称在公安机关所作的陈述内容不是她说的，而承诺书是在民警恐吓和威逼利诱，人处于精神高度紧张之下非出于真实意思所作，但并未提供充分的证据予以证明；且根据宜兴外国语学校于2019年5月31日已发出拍租清空房屋通知之事实以及结合孙亮明的陈述等情况，顾佳作为就在学校附近经营店铺的承租方完全对此不知情的说法不合常理，反而顾佳在公安机关所作的调查笔录中陈述到“2019年年初的时候，隔壁店的老板和我老公说‘学校连2019年的房租都不收了’”这一细节内容以及“因为之前虽然我知道学校要收回店面，但是因为其他商铺还在正常交房租的，我就以为是嘴上说说的，我也不急”等内容更具合理性。故对被告顾佳的抗辩意见，本院不予采纳。至于原告主张因此而造成的损失费25000元，但仅凭其提供的网购订单、手写或印制的销售清单等尚不足以证实其实际损失金额，对该主张因证据不足，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定的,适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告顾佳于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告徐亚转让费35000元。二、驳回原告徐亚的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元、保全费370元，合计2420元，由原告徐亚承担1479元，由被告顾佳承担941元，被告应承担的款项已由原告垫付，被告顾佳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳人民陪审员  吴益平人民陪审员  徐东明二〇二一年三月五日书 记 员  朱桢辰