广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终7962号上诉人（原审被告、反诉原告）：方慰慰，女，1989年10月28日出生，汉族，身份证号码445××××××××××××820，住深圳市福田区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：许xx，系方慰慰的母亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市秋谷实业集团有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山xxxxx房。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：王应学，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：廖楠，男，该公司工作人员。上诉人方慰慰因与被上诉人惠州市秋谷实业集团有限公司（以下简称秋谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人方慰慰上诉请求:1、请求法院撤销一审判决书，直接改判。2、请求判令本案一审，二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一，判决书26页下段：“上述合同签订后，原告（反诉被告）秋谷公司、被告（反诉原告）方慰慰为涉案房屋申请按揭贷款的事项发生纠纷。原告（反诉被告）秋谷公司认为被告（反诉原告）方慰慰提交的按揭贷款申请资料不符合银行要求，未获银行批准，故要求被告一次性剩余购房款。被告《反诉原告）方慰慰则认为是原告未获得银行准入资格，秋谷公司未能提供可办理银行按揭申请的银行名单致使其无法顺利办理银行按揭申请。为此，被告（反诉原告）方慰慰于2016年12月26日向本院起诉，要求解除合同。本案原告秋谷公司应诉后同时提起了反诉。随后，本案被告（反诉原告）方慰慰于2017年5月18日撤诉，原告（反诉被告）秋谷公司于2017年5月23日撤回反诉。为此，被告（反诉原告）方慰慰承担了诉讼费7464.50元，原告（反诉被告）秋谷公司承担了诉讼费2837元。”一审法官概述错误：混淆案件的事实，事实上，我方以开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，2份协议存在欺诈性质提起诉讼，请求撤销合同及赔偿损失。二，判决书27页中段“2018年8月16日，原告（反诉被告）秋谷公司向被告（反诉原告｝方慰慰邮寄送达了《购房款催告函》，被告收到原告的《购房款催告函》，也向原告邮寄函件进行了反驳。2018年8月23日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》。”一审法官无视我方证据，颠倒黑白．存在着误导二审法官的嫌疑。事实是，催告函是我方先发出的。上诉人先于2018年7月9日发起电话催告，再于2018年7月20日通过中国邮政EMS寄送《深圳市政府公证催告函》一封，再于2018年8月13日寄送《按揭履约催告函》两封，三封均被被上诉人拒收。被上诉人于2018年8月16日寄来《购房款催告函》于2018年8月23日寄来《解除合同通知书》。三，判决书28页中段“本院认为：原告（反诉被告）秋谷公司与被告（反诉原告）方慰慰签订的《商品房销售欠款归还协议书》和经备案登记的《商品房买卖合同》(2017版）及其附件，构成双方之间的商品房买卖合同的全部内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。二次约定中有冲突之处，应当以时间在后的约定内容为准，后面的约定是对前面约定的变更。”一审法官在民事审判活动中对应当采信的证据不予采信故意违背事实和法律作出错误裁判。《商品房销售欠款归还协议书》《按揭协议书》是2016年6月18日《商品房买卖合同》的附件条款约定时间是对应2016年的合同时间不是对应2017年的合同，2017年合同没有另外签订协议。2017年《商品房买卖合同》时间更改，二份协议时间无更改，不能构成双方之间的《商品房买卖合同》2017年全部内容。2017年《商品房买卖合同》真实签订时间是2017年5月18日，被上诉人故意套打成2017年1月10日，此日期在5月18日之前没有受到法律保护，合同文件签字公证时间是2017年5月18日。此合同与2016年合同内容不一致多出13页。2017年3月27日庭审中，2017年1月10日《商品房买卖合同》被上诉人呈交给法官质证时，并没有方慰慰本人签名。2017年5月18日撤诉当日，被上诉人拒绝在2016年合同盖章，无法备案，要求在套打好2017年1月10日《商品房买卖合同》签名，因为当时认购书已被收走，上诉人已付清首付款等共39万多元，巨额财产已被控制，该涉案商铺随时会被开发商重卖，我方处于危难状态，被胁迫在违背真实意愿的情况下接受签名，该合同未经协商，条款存在显失公平，重大误解，违背等价有偿原则，不是我方真实意思表示。四，判决书第29页“关于反诉部分：《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作了明确、具体的规定。而商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购房合同的约定。因此，原告（反诉被告》秋谷公司和被告（反诉原告）方慰慰在签订商品房买卖合同时，已对涉案商品房有正式的买卖合同并经备案登记，故被告（反诉原告）方慰慰要求反诉被告归还认购协议书，没有相关法律依据，不予支持。”一审法官判定错误。从证据26:2016年被公布于互联网，书证内容：一式叁联，第二联交付买受人是合同义务，双方均承认有签署过认购书，依据合同法第8条相关规定，事人应当按照约定履行交付义务。依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条预售人收取定金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据，消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。因此开发商应当归还认购协议书第二联，于法有据。五，判决书第30页上段“被告提供的《按揭协议书》仅有复印件，对方不予认可，故对该份证据的真实性本院不予认可”一审法官根本没有质证上诉人提交的证据，上诉人提交的《按揭协议书》就是原件。我方有递交《调查证据申请书》，此证据与本案有关联性，对案件基本事实认识起重要作用，一审法官违反《中华人民共和国民事诉讼法》第112条，第113条违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》没发出书证提出命令，没责令对方当事人提交书证，被上诉人在多起案号中都引用此书证名称，但却拒绝出示该协议书来相互印证，竟然还有权不认可我方原件？一审法院在民事审判活动中对应当采信的证据不予采信，故意违背事实和法律作出错误裁判。六，判决书第31页上段“由于被告（反诉原告）方慰慰逾期支付首期款，并按照合同约定支付相应利息，该利息收取符合当事人的约定，合法有据，故被告（反诉原告》方慰慰主张退还收取利息5871.3元的诉请，不予支持。”一审法院没有查明本案事实，没有依法裁判。2016年6月18日是签订《商品房买卖合同》及附件《销售欠款归还协议书》《按揭协议书》隐瞒商铺已抵押的事实，《销售欠款归还协议书》带有欺诈性，第一条款第1条（约定利息）为无效条款。被上诉人在明知该涉案商铺已作抵押，又缺竣工备案表，合同不加盖公章，因为开发商原因手续不齐按揭资料不齐。按合同约定时间内是无法完成银行按揭放款手续的，实际在签订合同当日就已经违约，没有法律依据支持被上近人可以在违约情况下先套取首期款，更谈不上从2016年月6月18日至2016年10月01日按日收利息万分之五。一审法官判令被上诉人有权收取利息是错误判决。退一步来说，2017年1月10日的《商品房买卖合同》实际签订是5月18日，假设合同有效的话，那么按合同第七条付款方式及期限，其中期限约定为2017年01月10日前支付首期房价款384800.00元，第二十九条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。上诉人只需于合同签订当日付清首期款就可以，无需提前付首期款，被上诉人用欺诈手段先套取的首期款（384800元---定金100000.00元）=284800.00元，依等价有偿、公平原则，被上诉人提前套取的首期款，应赔偿我方利息284800*按日万分之五*343日=48843.2元（即2016年6月09日至2017年5月18日）。七，判决书第31页第7行“而2016年6月的《商品房买卖合同》并没有原告（反诉被告）秋谷公司的签字或盖章，故该份合同不成立，故被告（反诉原告）方慰慰提出原告《反诉被告）秋谷公司履行认购书协议第四条和商品房买卖合同第二十九条法定义务，盖章并归还2016年6月合同的诉请，没有法律依据，不予支持”一审法院置法律于不顾，判定严重错误，对上诉人不公。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。依据《合同法》第三十七条（已履行主要义务的合同成立）采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被上诉人已收取了上诉人全部首期款，所以2016年6月18日签订的《商品房买卖合同》依法成立，于法有据。八，判决书第31页中下段“考虑到贷款手续虽应由被告（反诉原告）方慰慰自行办理，但办理过程中确需开发商提供相应便利，且被告（反诉原告）方慰慰在诉讼中同意予以配合，故予以支持，但协助义务应仅限于提供贷款部门需要开发商出具的必要材料”一审法官判决错误，违反贷款通则和银保监会政策法规强制规定。依据相关法律法规，必须是被上诉人先递交商业用房准入申请表，接受银行授信调查，核定贷款总额度和按揭合作有效期，签署商用房合作协议，完成全部先行义务。再依合同法第60条出卖人需履行通知义务，且在购房合同签订当日（2017年5月18日）陪同买受人同时到场，签署担保愿意书，签署《贷款担保抵押》三方合同，提供不动产权证，设立抵押登记，全部手续完成后，银行才会履行放款手续。因为被上诉人先履行义务不履行，导致买受人与银行无法建立法律关系，导致买受人后履行义务无法履行存在因果关系。九，判决书第30页下“对于《销售欠款归还协议书》第二项，是合同双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，被告（反诉原告）方慰慰主张无效的理由不成立，不予支持。”对于《销售欠款归还协议书》第一项，是合同双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，被告（反诉原告）方慰慰主张无效的理由不成立，不予支持。”一审判令错误，对上诉人不公平。2016年6月18日签订的《商品房买卖合同及附件《按揭协议书》《归还协议书》是被上诉人套打的，里面的条款显失公平，违背等价有偿原则，上诉人协商权利已被排除。因为2016年2月27日认购书（当时隐瞒抵押）交完定金10万后，被上诉人又要求先交部分首付款，因上诉人没有商铺交易经验，于2016年6月18日签订合同之前就已付完大部份首期款，当时如果不在套打好的格式合同及附加协议上签名，已交付的款项难以要回，合同及2份附加协议本来就是格式合同，被上诉人处于强势地位，上诉人在违背真实意思的情况下订立的，不是上诉人的真实意思表示。《销售欠款协议书》隐瞒房屋已抵押的事实，致使我方对房源状态产生重大误解，陷入错误认识才签字。里面条款全是违背等价有偿显失公平的霸王条款，免除其责任，加重我方责任，排除上诉人的主要权利，该格式条款无效。十，判决书31页下段“由于被告（反诉原告）方慰慰并未付清全部购房款，原告（反诉被告）秋谷公司在未取得全部售房款的情况下，有先履行抗辩权，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张提供协助查验房源质量、提供《房屋使用说明书》、《质量保证书》并交付使用权的理由不成立，不予支持。对于《商品房买卖合同》（2017版），双方自2017年签订后，至提出撤销请求时已过一年除斥期间，因此，被告（反诉原告）方慰慰请求撤销《商品房买卖合同》（2017版），不予支持。对于登记费2200元、公证费340元、代办费500元等，属于被告（反诉原告）方慰慰委托原告（反诉被告）秋谷公司代理的行为，该代理行为并未违反法律规定，被代理人对代理人的行为承担民事责任，故被告（反诉原告）方慰慰请求返还3040元费用的诉请，理由不成立，不予支持。对于《履约催告函》公证费890元、赔偿定金损失10万元、违约金损失10万元、利息损失万分之七、《按揭银行告知函》致使其损失386元，民事诉讼费和律师费17464.5元，因原告逾期交房的原因系被告（反诉原告）方慰慰并未付清全部购房款，有先履行抗辩权，原告（反诉被告）秋谷公司不按期交房行为不构成违约，无须承担违约责任，故被告（反诉原告）方慰慰主张赔上述损失费用，没有法律依据，不予支持对于被告（反诉原告）方慰慰主张对买卖合同格式条款进行变更并要求原告（反诉被告）秋谷公司承担逾期交房违约责任的诉请，由于商品房买卖合同是当事人意思的真实表示，当事人协商一致，可以变更合同，是当事人意思自治的体现，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张本院对格式合同进行变更并让原告承担逾期交房违约责任的诉请，没有法律依据，不予支持。对于被告（反诉原告）方慰慰主张对原告（反诉被告）秋谷公司进行顶格罚款和行政拘留，并将审判中涉及的证据移交司法机关的诉请，由于行政拘留权限在公安机关，该项诉请并不属于民事诉讼中当事人主张诉请审理的范围，予以驳回。”一审法官在民事审判活动中对应当采信的证据不予采信，故意违背事实和法律作出错误裁判。（一）“对于登记费2200元、公证费340元、代办费500元等”没有合同依据，合同没有约定和载明。被上诉人巧立名目乱收费违反《广东省商品房预售管理条例》第二十五条……预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费外，预售人不得向预购人收取其他款项。故被上诉人无权收取，应当退还。（二）全部房款是首期款加银行按揭贷款。银行按揭贷款没放款，房款未付清是被上诉人恶意违约造成的。上诉人已按合同约定提前付清全部首期款，依法履行电话催告，并寄送《深圳市政府证催告函》《按揭履约催告函》，已履行全部法定义务。2016年购房合同以及2017年购房合同，第5页第七条付款方式及期限其中付第8页共15页款方式约定为贷款方式付款（商业贷款）余款人民币370000.00元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。2016年《商品房买卖合同》及附属协议:隐瞒房屋已抵押的事实，购房合同又不肯盖章，没有履行合作银行通知义务，约定日期2016年12月31日完成放款手续已履行不能，合同签订之日被上诉人就已违约。2017年《商品房买卖合同》:第38页附件四关于该商品房价款的计价方式，总价款，付款方式及期限的具体约定，其中办理按揭手续的时间约定为“买受人选择按揭付款的，应于合同签订当日提交符合银行要求的完整的个人住房贷款申请资料，并按合同约定的时间内与银行签订按揭贷款合同,……”1.开发商提供涉案商铺的《商品房买卖合同》违反银发（2007）359号《中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》（2007年颁布）第四条严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业房应为已竣工的房屋。因为开发商贷款资料不齐（欠竣工备案表），违反法律强制规定，合同第38页附件四约定的2017年1月10日（签订日期2017年5月18日）当天办理按揭和签订按揭贷款合同客观上履行不能。合同签订之日，被上诉人再次违约。一审庭审中，被上诉人的证据中并没有举证其有履行按揭的凭证，也没有举证有履行通知上诉人到哪个银行网点提交按揭资料，签署抵押贷款合同的证据。一审法院既没依法深入查明，判决书中也没有对银行按揭未放款的焦点进行任何说理反而把银行没放款的责任全部转嫁给上诉人。2.购房合同约定的贷款方式:向商业银行贷款。《按揭协议书》第2条约定方慰慰作为乙方:乙方须于甲方通知（电话，短信或快递通知）之日起七日内到指定银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同等。而依法持有行政许可的机构名单在银保监会上公布的中国境内200923家，广东省16193家惠州730家。连一审法院都不知道开发商与哪家银行签署了涉案商铺的合作协议,开发商签订合同当日直到2018年8月27立案当天，都没有履行通知义务，请问一审法院:上诉人要去哪家银行要求按揭放款来付清全款？被上诉人已明知前后两份合同签订后，在约定的时间都是办不了按揭的，还敢欺骗上诉人先付39万多元的首期款和高额利息之后又拒绝履行合同约定的按揭方式，强迫我方改为一次性付款。这不是故意违约，预谋诈骗吗？（三）2017年合同签订后，被上诉人单方面改变付款的方式，违反合同约定。2018年7月9日电话录音（销售人员钟丽叶）在电话中以”银行不受理商铺贷款,没有银行受理按揭，商铺办不了按揭，你要么改为分期，要么解除合同”相威胁。惠州市秋谷实业集团有限公司致大亚湾房产管理局《复函》第二段内容:2016年12月19日双方约定在工行办理按揭，客户方慰慰提供的流水不符合银行要求，2017年3月方慰慰向法院提起诉讼要求解除合同，后经法院调解其同意继续履行合同并办理按揭手续，因方慰慰银行流水问题导致无法申请按揭贷款，我司销售人员钟丽叶及时通知客户并多次电话督促客户过来与我司协商一次性付款或分期付款客户方慰慰却置之不理。《购房款催告函》改变付款方式为一次性付款，违反合同约定；解除合同通知书》改变付款方式为一次性付款，违反合同约定。综上所述，上述录音证据和三个书证均为2018年8月20日之前，佐证被上诉人不肯履行合同按揭义务，单方面改变付款方式，恶意违约。交房条件已因被上诉人单方改变付款方式，拒绝配合按揭手续的违约行为而成就，一审法官判令“由于被告（反诉原告）方慰慰并未付清全部购房款，原告（反诉被告）秋谷公司在未取得全部售房款的情况下，有先履行抗辩权，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张提供协助查验房源质量、提供《房屋使用说明书》、《质量保证书》并交付使用权的理由不成立，不予支持。“属于一审法官故意违背事实和法律作枉法裁判。依据《合同法》第107条，112条，113条，被上诉人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。（四）在2020年7月7日庭审中，被上诉人却出示该涉案商铺同楼盘商铺刘兰娟于2018年6月27日在中国工商银行大亚湾支行的个人房借款担保合同。证明其主观恶意贯穿整个作案过程。既然同楼盘可以带他人去办理按揭担保合同，却为何拒收上诉人多封《按揭履约催告函》，对上诉人设置障碍，百般阻拦？欺骗上诉人银行不受理商铺按揭，单方面改变合同约定的付款方式，目的就是为了提起虚假诉讼解除合同，骗取巨额罚金和利息。细思整个诉讼过程，非常诡异，事后想来终于明白为什么合同篡改为2017年1月10日，是为了和工行大亚湾支行伪证函相互串通，陷害我方，筹划严密，坐等我方履约上当，五年累诉，损害了整个人生，非常恐怖！十一，2018年8月27日被上诉人与工商银行大亚湾支行相互串通捏造事实，以上诉人“银行流水不足被拒贷发起虚假诉讼，然而却没有提交银监发（2004）57号第27条，第29条规定的贷款申请材料和拒贷记录存档证据？2018年12月8日《协助调查答复函》为中国工商银行大亚湾支行相互串通证据，2019年1月8日《协助调查答复函》为中国工商银行大亚湾支行坦白词。二份回函前后相隔一个月，证词内容却完全相反相互矛盾，谎言不攻自破。一审法官知晓被上诉人与工行相互串通却不查清真相，草率判定，被上诉人的行为已涉嫌诈骗罪，应依法移交司法机关追究其刑事责任，但一审法官至今没有履行法定义务，放纵包庇犯罪，丧失了最基本职业道德。2019年1月09日判决后，被上诉人送达《按揭银行告知函》三家银行，邮政银行:没有与被上诉人该涉案商铺签订商用房贷款业务；农业银行:被上诉人的合作协议已过期二年；工商银行:2019年不受理涉案楼盘商铺贷款业务。被上诉人在（2018）粤1391民初2840卷宗108审笔录承认“工商银行，农业银行不再办理商铺按揭”然而2019年2月10日送达的三家名单，为什么还会有这两家银行在内？（被上诉人拒绝提供真实有效，未过期的合作银行名单，应赔偿因此产生的交通费386元）2016年购房合同和2017年购房合同第23页约定合同一式5份，开发商应提供一份用于按揭贷款（交银行保管），为什么至今拒绝归还我方，也拒绝向银行提交？（恶意扣压按揭申请必备资料，应承担违约责任）。一审罗法官匿藏工商银行大亚湾支行二份《协助调查回函》，没出示给上诉人质证，2019年1月9日欺骗上诉人没有收到银行的回函，电话取消第二次开庭（证据27）2020年7月7日开庭当日，上诉人出示从法院调取出来的二份《协助调查回函》请求法官举行质证，深入调查被上诉人与工商相互串通，虚假诉讼的真相，房耀庆法官竟然当庭拒绝，不接受，把二份回函扔在桌上，然而却接受被上诉人当庭提交的材料，双重标准，对上诉人不公平。回函本来就在（2018）粤1391民初2840卷宗夹着，房法官判案没有质证证据，对上诉人提交的证据大部分没有在庭上质证，回函没有质证，法庭上不让上诉人多陈述，理由是时间不够，一审法院收取诉讼费，法官不公正履行职责，把本案当皮球一样踢来踢去，拖入累诉。十二，第31页下段到第32页判决书认定“在履行按揭贷款过程中，被上诉人不存在任何违约，不用承担任何赔偿责任，将被上诉人违约造成的贷款未放款，房款未付清的后果全转嫁到我方承担，甚至认定购房合同系我方真实意思表示，不存在可变更事由”。属于一审法官错误判决。2016年合同，2017年合同签订时，被上诉人就违反银发（2007）359号第四条规定（商铺按揭的法定条件是要有竣工验收备案表）。开发商营业执照显示是2006年从事房产地行业，对2007年颁布的法规执行已久，却隐瞒商铺在签订当天是没资格按揭的真实情况，实施欺诈。我方产生重大误解，陷入商铺在签订当天按揭不存在法律障碍的错误认识下签字，被上诉人有强大的信息优势，却利用我方在此之前没有任何商用房交易经验，未经协商就先套打合同全部条款，将逾期交房，逾期办证与逾期付款，双方违约金赔偿比例相差悬殊，违背等价有偿公平原则，其中的免责条款，免其责任，加重我方责任，排除我方主要权利显失公平。撤诉后，被上诉人故伎重演，拒绝在2016年合同盖章无法备案，要求在套打好2017年1月10日《商品房买卖合同》签名，因为当时认购书已被收走，上诉人已付清首付款等共39万多元，巨额财产已被控制，该涉案商铺随时会被开发商重卖，我方处于危难状态，被胁迫在违背真实意愿的情况下接受签名。购房合同存在欺诈，重大误解，显失公平，乘人之危，未经协商事先套打，这不是我方真实意思表示。因此该购房合同部分条款无效，部分条款可依法变更。1.2017版《商品房买卖合同》附件四第二项，买受人选择按揭方式付款的，应按照借款合同规定按期支付贷款本息，若买受人未按时还款致使贷款银行要求出卖人承担保证责任（包括扣保证金）的，出卖人有权选择以下方式处理，（1）出卖人有权停办产权证，不视为出卖人违约…。该条款解释为:开发商要求银行先放贷款，出卖人收到贷款的钱，买受人按期支付贷款本息给银行之后，出卖人才办理不动产权证但依银行相关规定和工商银行录音相互印证“一手商铺必须是先办理不动产权证设立抵押后，银行才会放款”开发商合同约定要银行先放款，后办证的条款故意颠倒顺序，该条款违反银行规定，依据合同法第40条，第52条，提供格式条款一方免除其先办证的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，以合法形式掩盖故意设置按揭障碍的非法目的《商品房买卖合同》附件四第二项条款无效。2，《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件第3项应变更为“买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项，或卖方为自己利益不正当地阻止按揭放款条件成就，视为交房条件已成就。”《商品房买卖合同》第九条该商品房交付时应当符合下列第12.34条，依据合同法第四十一条格式合同的解释对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同法立法宗旨是为了保护守约方，在公平，诚信原则下促进市场交易的进行。从这一点认识出发，“应当符合”显然包括“卖方为自己利益不正当地阻止按揭放款条件成就，视为交房条件已成就”，应依公平原则和合同法第54条进行变更。3，《商品房买卖合同》将逾期交房，逾期付款双方违约金赔偿比例相差悬殊，违背等价有偿公平原则，应依公平原则进行变更。第八条逾期付款责任第2款:买受人违约超90天约定为出卖人不解除合同的，按日支付万分之五承担违约金。第十二条逾期交付责任约定逾期超过90日的，按总房价万分之一承担违约金假设买受人逾期付款，从2017年5月18日到2020年7月24日（今天）出卖人会收取违约金:754800.00*1163天*0.05％＝438916.2.0元但是出卖人逾期交房，同段时间，买受人只能收取违约金75.48元。格式合同将逾期交房，逾期付款，双方违约金赔偿比例相差悬殊，违背等价有偿公平原则，前述已证明了购房合同存在欺诈重大误解，显失公平，乘人之危未经协商事先套打。且被上诉人没有用能让人注意的符号或字体放大加粗等方式履行合同法第53条提醒义务，因其没履行法定提醒义务，导致我方没有留意到这条违约赔偿比例相差悬殊的条款，显失公平，依《合同法》54条规定，依公平原则变更为同等违约金:逾期交房超过90日的，按总房价万分之五承担违约金。或应当依据合同法第40条，52条，53条认定条款无效再依据合同法107条，112条，113条，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任:赔偿上诉人实际损失4.《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2小项应变更为“按已付购房款为基数，按年利率6％承担逾期办证违约金。或直接判令被上诉人依法承担逾期办证的违约责任。依据《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。依据房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定以已付购房款或者未付购房款总额为基数按年利率6％的标准计算违约金。5，由于2016年《商品房买卖合同》及2协议隐瞒房屋已抵押的重要事实，被上诉人提供未抵押的虚假情况，在发生争议时以未盖章为由，单方宣布合同无效违背诚实信用原则，被上诉人2016年提供的是手续不齐，资料不齐的商铺，依据合法第53条，因故意造成我方财产损失的，其免责条款无效，（2016版）合同虽然变更，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十规定合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利，依据（2016）合同第四条抵押情况约定未抵押，第五条房屋权利状况约定该商品房没有司法查封或限制转让的情况约定，与房管局《证明》，房管局网上显示为不可售（限制转让不相符，因此应当依据（2016）合同第五条约定“如商品房权利状况与上述情况不符合…，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金“进行赔偿。我方因为对（2016）购房合同产生信赖，造成的实际损失租金40万元（含定金10万），实际损失违约金10万，和对应的利息。以及诉讼费律师费损失1746450元，且被上诉人在证据33卷宗第162页承认了“如果2016年合同成立，应当支付我方全部损失的赔偿。我方要求被上诉人全部赔偿是有合同依据，有法律依据的。6，依据银发（2007）359号令《中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》第一条严格房地产开发贷款管理；…对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。因被上诉人恶意违约行为造成该涉案商铺已空置接近3年，若在2020年11月10日前还没有到达新的合作银行签署《借款担保贷款合同》，没有提供不动产权证设立抵押登记手续，没有办妥银行全部放款手续，致使上诉人享受不到银行按揭放款370000.00元，被上诉人要承担相应赔偿责任，赔偿我方贷款损失370000.00元。综上所述，被上诉人存在着严重的欺诈违约行为，极大危害了上诉人的合法权益。而在这种情况下，一审法院不但没有依法转交司法机关追究其刑事责任，却判定被上诉人不承当任何违约赔偿责任，放纵违法者，无视弱者的合法民事权益，显着违反了法令的公正，准则及诚笃信用准则为了正确适用法令，依法保护法令的尊严，保护上诉人的合法权益，请二审法院对本案公正公平，依法改判。被上诉人惠州市秋谷实业集团有限公司未提交答辩意见。原审原告惠州市秋谷实业集团有限公司向一审法院提出起诉请求：1.请求确认其与被告方慰慰签订的《商品房买卖合同》于2018年8月23日解除；2.判令被告向原告支付违约金150960元；3.判令被告承担解除合同备案登记所需的费用；4.本案的诉讼费用由被告承担。原审反诉原告方慰慰向一审法院反诉请求：1.请求判令被反诉人归还《秋谷林海园认购协议书》第二联，维修基金专用发票；2.请求判令《认购协议书》和《销售欠款归还协议书》《按揭协议书》《商品房买卖合同》于2016年依法成立，确认有效；3.请求判令《解除合同通知书》《暂不准入伙通知书》《按揭银行告知函》无效；4．请求判令《销售欠款归还协议书》第二项，《入伙通知书》部分第三第2项格式条款无效；5.请求判令《销售欠款归还协议书》第一项第1款格式条款无效，退还已收取的利息5871.30元；6．请求判令反诉被告履行《认购协议书》第四条和《商品房买卖合同》第二十九条（二）法定义务，盖章并归还买受人2016年6月购房合同；7.请求判令反诉被告履行《商品房买卖合同》第七条（二）第3条款法定先行义务：及时提交按揭楼盘商铺项目准入申请文件，签署《个人购房，商业用房按揭贷款项目合作协议》，在购房合同向买受人标明商铺已具备单笔贷款申请资格的商业银行名单，按银行要求提供开发商应提供的且符合银行要求的贷款资料，协助买受人前往商业银行办理单笔贷款业务。及时提供商业贷款放款前提必备法律资料《不动产权证》，协助借款人为商业银行设立抵押权；8.请求判令依据公平原则对格式合同条款进行变更，将《商品房买卖合同》第九条商品房交房条件第3项格式条款变更为“买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项，或卖方为自己利益不正当地阻止按揭放款条件成就，视为交房条件已成就；9.请求判令被反诉人协助查验房源质量，提供《房屋使用说明书》《质量保证书》交付使用权；10．请求判令撤销《商品房买卖合同》2017年版；11．请求判令被反诉人退还已收取得无合同依据的费用：500元办证费、2200元登记费、340公证费（收据编码0017957,0017956），合计3040元；12.请求判令被反诉人赔偿损失，《履约催告函》深圳市政府公证费890元。13．请求判令被反诉人赔偿损失，承担2019年《按揭银行告知函》致使我方产生的损失386元；14.请求判令被反诉人赔偿损失，赔偿租金损失40万及相应的利息损失（按租赁合同从2017年3月31日起计），违约金损失10万及相应的利息损失（按租赁合同规定的日万分之七从2016年6月18日起计）15.请求判令被反诉人赔偿损失，承担2016年《商品房买卖合同》承诺未抵押存在欺诈，致使我方产生的（2016）粤1391民初2972号诉讼费和律师费共17464.50元；16．请求判令对格式合同条款进行变更，要求被反诉人承担逾期交房违约责任，将《商品房买卖合同》第十二条逾期交付违约责任“逾期超过90日的，按总房价的万分之一”变更为“按买受人实际损失”；17.请求判令对格式合同条款进行变更，要求被反诉人承担逾期办证违约责任，将《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2小项变更为“已付购房款为基数，按年利率6%”承担逾期办证违约金；18．请求人民法院依法对原告与工商银行大亚湾支行相互串通，捏造不存在的事实多次提起诉讼、隐匿证据、做伪证等干扰正常司法工作的行为进行顶格罚款100万人民币和行政拘留，并将审判中发现的触犯刑事犯罪的证据移交司法机关；19.请求判令被反诉人承担本案原诉，反诉的诉讼费以及其他一切费用。一审法院审理查明：2016年2月27日，原告（反诉被告）秋谷公司、被告（反诉原告）方慰慰达成认购协议，约定由被告（反诉原告）方慰慰采用首付加按揭方式，购买原告开发的位于惠州大亚湾西区的秋谷林海园1栋104号商铺，总价款为754800元，其中应付首期购房款为384800元，应按揭支付的购房款为37万元。同日，被告（反诉原告）方慰慰向原告（反诉被告）秋谷公司交纳定金10万元。2016年6月9日，被告（反诉原告）方慰慰向原告（反诉被告）秋谷公司支付购房首期款99880元，2016年6月16日，向原告（反诉被告）秋谷公司支付购房首期款31000元，交纳维修资金2264元、登记费2200元、国土证费322元、公证费340元、交易费113元、代办费500元。2016年6月18日，原告（反诉被告）秋谷公司作为甲方，被告（反诉原告）方慰慰作为乙方，双方签订《商品房销售欠款归还协议书》，确认被告应付上述房屋的首期款为384800元，已支付230880元，尚欠首期款153920元。被告（反诉原告）方慰慰在《商品房销售欠款归还协议书》中承诺：1、保证于2016年12月10日前还清153920元首期款欠款本金，其中利息按万分之五每日计算。2、保证于2016年12月31日前按银行规定积极协助开发商（甲方）办妥银行按揭放贷全部手续，因任何原因被银行拒贷的，本人保证于2017年2月28日前付清按揭拒贷款370000元。3、保证按上述约定及时归还本息，逾期还款的部分，本人同意自签订本协议书之日起，按日计收逾期金额万分之七的违约金。如本人逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方本人愿意按总房价20%承担违约金、利息及解除合同备案所需的所有费用。被告（反诉原告）方慰慰在《商品房销售欠款归还协议书》中同时承诺：本人愿意在未付清全部房款之前，须按照《商品房买卖合同》约定的交房日期开始计算物业管理费等，需全部还清后方可领取钥匙办理入伙，办理房产证的日期自本人还清全部款项后开始计算。其后，被告于2016年7月18日向原告支付购房首期款58920元，于2016年10月2日向再次向原告支付购房首期款95000元和首期款逾期支付的利息款5871.30元，并支付信用卡刷卡手续费329元。至此，被告向原告交纳的购房款首付款（含定金）合计为384800元，交纳的其他费用款合计为11939.30元。原告（反诉被告）秋谷公司、被告（反诉原告）方慰慰于2017年签订了经房产管理部门进行备案登记的《商品房买卖合同》，该合同备案登记编号为：大亚湾（2017）10000836。合同约定由被告（反诉原告）方慰慰购买原告（反诉被告）秋谷公司开发的上述房屋，总房价款为754800元，其中应付首期购房款为384800元，应按揭支付的购房款为370000元。关于付款方式及期限，合同约定：买受人应当于2017年1月10日前支付首期房价款384800元，余款370000元通过向商业银行贷款支付。关于逾期付款责任，合同约定：1、逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。关于交付时间，合同约定：出卖人应当在2017年11月10日前向买受人交付该商品房。关于房屋登记，合同约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意由出卖人继续办理。关于按揭贷款问题，双方在合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中约定：1、买受人选择按揭方式付款的，应于合同签订当日提交符合银行要求的完整的个人住房贷款申请资料，并按合同约定的期限内与银行签订按揭贷款合同，买受人保证其在签订本合同前已向贷款机构了解了贷款条件即申请贷款所需资料并符合相应条件，其贷款额度与年限以银行根据当时国家相关金融信贷法律、法规及政策最终审批为准；2、买受人按揭贷款未获得银行批准（包括但不限于买受人逾期未提交完整个人住房贷款资料、买受人信用等级或记录不符合银行贷款条件、签订合同之日后相关金融信贷法律法规和政策调整等）或买受人不配合办理银行按揭手续的、贷款机构批准的金额少于合同约定金额的、不接受银行贷款利率的，买卖双方同意继续履行合同，买受人应在出卖人书面通知之日起30日内付清全部购房款；买受人逾期支付全部购房款的，按逾期付款承担违约责任，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；或买受人自出卖人通知之日起30日未付清购房款的，出卖人有权解除合同，并有权将房屋另售他人，买受人按应付总房款的20%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同及解除合同备案登记所需的费用以及物业管理费，出卖人扣除违约金、解除合同及解除合同备案登记费用后将已付购房款的剩余部分（不计利息）退还给买受人。关于付款与交付的关系问题，双方在合同附件十一《补充协议》中约定：在买受人向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、付清出卖人垫付的水电煤气费及其他应由买受人承担的费用（如有）、缴纳契税及住宅专项维修资金（出卖人代收或买受人自行缴纳后提供缴费凭证）、按主合同及本协议约定向前期物业服务企业交纳物业费用后，方可办理入住手续，否则，出卖人有权将房屋交付时间相应顺延并不承担任何违约责任。合同签订后，被告（反诉原告）方慰慰于2017年5月18日向税务部门交纳了契税21565.71元、印花税377.40元，向公证部门支付文书签名的公证费340元。2017年6月30日，原告（反诉被告）秋谷公司、被告（反诉原告）方慰慰办理了上述房屋买卖的预告登记，取得不动产登记证明，编号为：粤（2017）惠州市不动产证明第4049884号。上述房屋于2016年1月19日办理在建工程抵押登记，于2017年1月9日注销在建工程抵押登记，于2017年11月2日办理了竣工备案登记。上述合同签订后，原告（反诉被告）秋谷公司、被告（反诉原告）方慰慰为涉案房屋申请按揭贷款的事项发生纠纷。原告（反诉被告）秋谷公司认为被告（反诉原告）方慰慰提交的按揭贷款申请资料不符合银行要求，未获银行批准，故要求被告一次性剩余购房款。被告（反诉原告）方慰慰则认为是原告未获得银行准入资格，秋谷公司未能提供可办理银行按揭申请的银行名单致使其无法顺利办理银行按揭申请。为此，被告（反诉原告）方慰慰于2016年12月26日向本院起诉，要求解除合同。本案原告秋谷公司应诉后同时提起了反诉。随后，本案被告（反诉原告）方慰慰于2017年5月18日撤诉，原告（反诉被告）秋谷公司于2017年5月23日撤回反诉。为此，被告（反诉原告）方慰慰承担了诉讼费7464.50元，原告（反诉被告）秋谷公司承担了诉讼费2837元。2018年8月16日，原告（反诉被告）秋谷公司向被告（反诉原告）方慰慰邮寄送达了《购房款催告函》，被告收到原告的《购房款催告函》，也向原告邮寄函件进行了反驳。2018年8月23日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》。一审法院认为，原告（反诉被告）秋谷公司与被告（反诉原告）方慰慰签订的《商品房销售欠款归还协议书》和经备案登记的《商品房买卖合同》（2017版）及其附件，构成双方之间的商品房买卖合同的全部内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。二次约定中有冲突之处，应当以时间在后的约定内容为准，后面的约定是对前面约定的变更。关于本诉部分：原告（反诉被告）秋谷公司不能举证证明其已履行法定先行义务，无法证明其已向银行提供相关按揭材料或证明系因被告（反诉原告）方慰慰自身的原因按揭贷款申请未获银行批准的事实，无权擅自决定改变付款方式而要求被告一次性支付剩余购房款，无权单方解除合同。原告（反诉被告）秋谷公司应当承担继续履行合同的责任，原告据此于2018年8月23日向被告发出《解除合同通知书》，因解除合同约定条件未成就，原告单方解除合同无效。因此，原告要求被告承担解除合同备案登记所需费用的诉请，理由不成立，不予支持。被告（反诉原告）方慰慰依照合同约定支付了首付款及相关办证费用，被告（反诉原告）方慰慰不存在违约行为，至于商业贷款，由于原告（反诉被告）秋谷公司具有协助被告（反诉原告）方慰慰到指定银行办理按揭手续的先行义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故原告（反诉被告）秋谷公司请求被告（反诉原告）方慰慰支付违约金150960元的诉请，不予支持。关于反诉部分：《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作了明确、具体的规定。而商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购房合同的约定。因此，原告（反诉被告）秋谷公司和被告（反诉原告）方慰慰在签订商品房买卖合同时，已对涉案商品房有正式的买卖合同并经备案登记，故被告（反诉原告）方慰慰要求反诉被告归还认购协议书，没有相关法律依据，不予支持。对于被告（反诉原告）方慰慰要求返还维修基金专用发票的诉请，由于被告（反诉原告）方慰慰已向原告（反诉被告）秋谷公司支付了维修基金2264元和代办费500元，故原告（反诉被告）秋谷公司应向被告（反诉原告）方慰慰归还维修基金专用发票，对于该诉请，予以支持。对于认购协议书，由于被告（反诉原告）方慰慰未提供该协议，无法确定协议书具体内容。对于《销售欠款归还协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告提供的《按揭协议书》仅有复印件，对方不予认可，故对该份证据的真实性本院不予认可,被告方慰慰申请调取该份《按揭协议书》，对于以商业贷款方式支付余款，在《销售欠款归还协议书》已有相关说明，无调取必要，对于收款收据，双方对支付的款项均无异议，认购协议书已被《商品房买卖合同》所取代，《商品房买卖合同》（2017年版）在庭审中已出示原件，因此，被告方慰慰申请向原告秋谷公司调取的证据均属于无其他调查收集必要的，不予准许。对于《解除合同通知书》，系原告（反诉被告）秋谷公司发出解除合同的通知单方行为的意思表示，实际并无解除权，不发生合同解除的效果。对于《暂不准入伙通知书》，系原告（反诉被告）秋谷公司在未取得全部售房款的先履行抗辩权，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张无效的理由不成立，不予支持。《按揭银行告知函》是原告（反诉被告）秋谷公司单方作出的行为意思表示，被告（反诉原告）方慰慰主张无效没有法律依据，不予支持。对于《销售欠款归还协议书》第二项，是合同双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，被告（反诉原告）方慰慰主张无效的理由不成立，不予支持。《入伙通知书》系原告（反诉被告）秋谷公司单方作出的行为意思表示，并非双方当事人签订的合同，故被告（反诉原告）方慰慰以格式条款主张无效的理由不成立，不予支持。对于《销售欠款归还协议书》第一项，是合同双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，被告（反诉原告）方慰慰主张无效的理由不成立，不予支持，由于被告（反诉原告）方慰慰逾期支付首期款，并按照合同约定支付相应利息，该利息收取符合当事人的约定，合法有据，故被告（反诉原告）方慰慰主张退还收取利息5871.3元的诉请，不予支持。对于认购协议书，仅是洽谈购房合同的约定，而2016年6月的商品房买卖合同并没有原告（反诉被告）秋谷公司的签字或盖章，故该份合同不成立，故被告（反诉原告）方慰慰提出原告（反诉被告）秋谷公司履行认购协议书第四条和商品房买卖合同二十九条法定义务，盖章并归还2016年6月合同的诉请，没有法律依据，不予支持。关于被告（反诉原告）方慰慰要求原告（反诉被告）秋谷公司协助办理贷款，由于原告（反诉被告）秋谷公司对其协助办理按揭贷款负有举证不能责任，考虑到贷款手续虽应由被告（反诉原告）方慰慰自行办理，但办理过程中确需开发商提供相应便利，且被告（反诉原告）方慰慰在诉讼中同意予以配合，故予以支持，但协助义务应仅限于提供贷款部门需要开发商出具的必要材料。商品房买卖合同是当事人意思的真实表示，当事人协商一致，可以变更合同，是当事人意思自治的体现，因此，被告（反诉原告）方慰慰请求本院对格式合同进行变更，没有法律依据，不予支持。由于被告（反诉原告）方慰慰并未付清全部购房款，原告（反诉被告）秋谷公司在未取得全部售房款的情况下，有先履行抗辩权，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张提供协助查验房源质量、提供《房屋使用说明书》、《质量保证书》并交付使用权的理由不成立，不予支持。对于《商品房买卖合同》（2017版），双方自2017年签订后，至提出撤销请求时已过一年除斥期间，因此，被告（反诉原告）方慰慰请求撤销《商品房买卖合同》（2017版），不予支持。对于登记费2200元、公证费340元、代办费500元等，属于被告（反诉原告）方慰慰委托原告（反诉被告）秋谷公司代理的行为，该代理行为并未违反法律规定，被代理人对代理人的行为承担民事责任，故被告（反诉原告）方慰慰请求返还3040元费用的诉请，理由不成立，不予支持。对于《履约催告函》公证费890元、赔偿定金损失10万元、违约金损失10万元、利息损失万分之七、《按揭银行告知函》致使其损失386元，民事诉讼费和律师费17464.5元，因原告逾期交房的原因系被告（反诉原告）方慰慰并未付清全部购房款，有先履行抗辩权，原告（反诉被告）秋谷公司不按期交房行为不构成违约，无须承担违约责任，故被告（反诉原告）方慰慰主张赔上述损失费用，没有法律依据，不予支持。对于被告（反诉原告）方慰慰主张对买卖合同格式条款进行变更并要求原告（反诉被告）秋谷公司承担逾期交房违约责任的诉请，由于商品房买卖合同是当事人意思的真实表示，当事人协商一致，可以变更合同，是当事人意思自治的体现，因此，被告（反诉原告）方慰慰主张本院对格式合同进行变更并让原告承担逾期交房违约责任的诉请，没有法律依据，不予支持。对于被告（反诉原告）方慰慰主张对原告（反诉被告）秋谷公司进行顶格罚款和行政拘留，并将审判中涉及的证据移交司法机关的诉请，由于行政拘留权限在公安机关，该项诉请并不属于民事诉讼中当事人主张诉请审理的范围，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）惠州市秋谷实业集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向贷款部门提供涉案房屋秋谷林海园1栋1层04号房按揭手续需要开发商出具的必要材料，并通知被告（反诉原告）方慰慰前往贷款部门办理按揭手续；二、原告（反诉被告）惠州市秋谷实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）方慰慰提供涉案商品房的维修基金专用发票；三、驳回原告（反诉被告）惠州市秋谷实业集团有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）方慰慰的其他反诉请求。本诉案件受理费3319元，由原告惠州市秋谷实业集团有限公司负担；反诉案件受理费4509元，由原告惠州市秋谷实业集团有限公司负担509元，被告（反诉原告）方慰慰负担4000元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：上诉人的各项诉讼请求能否支持的问题。具体分析如下：第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房销售欠款归还协议书》和经备案登记的《商品房买卖合同》（2017版）及其附件，构成双方之间的商品房买卖合同的全部内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。上诉人上诉称《商品房销售欠款归还协议书》系被迫签订，或主张该协议书的有关条款为格式条款，应确认无效的意见，均无事实依据，本院不予采纳。同时，双方于2017年签订《商品房买卖合同》（2017版），上诉人请求撤销该合同已超过一年除斥期间，上诉人该诉讼请求无据，本院不予支持。上诉人亦上诉请求对《商品房买卖合同》相关格式条款进行变更，因合同是缔结双方当事人真实意愿的书面表示，系当事人意志的体现，司法权不能对此进行强行变更，上诉人该诉请亦无法律依据，本院不予支持。第二，对于认购协议书。上诉人与被上诉人之间先达成认购协议，后签订了《商品房买卖合同》（2017年版）并经房产管理部门登记备案，双方之间的权利义务关系已由登记备案的商品房买卖合同确定，故一审法院对上诉人要求被上诉人归还认购协议书的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。对于2016年6月的商品房买卖合同，并无被上诉人的签字或盖章，故该份合同不成立，上诉人请求确认该份合同有效并要求被上诉人盖章归还该份合同的诉请，亦不成立，本院不予支持。第三，对于上诉人请求返还登记费等及赔偿各项损失的问题。对于登记费2200元、公证费340元、代办费500元等，属于上诉人委托被上诉人代理的行为，并未违反法律规定，被代理人对代理人的行为承担民事责任，故上诉人请求返还上述费用无据，本院不予支持。对于《履约催告函》公证费890元、租金损失及利息、《按揭银行告知函》致使其损失386元，民事诉讼费和律师费17464.5元，并无合同依据，本院不予支持。对于违约金损失及利息损失，上诉人并未明确该违约金的具体事由，本院对此不予审查，如上诉人确有证据证明被上诉人存在逾期交房的违约情形，可另行主张。此外，对于上诉人在一审提出的请求被上诉人及时提交按揭楼盘商铺项目准入申请文件等请求，一审法院判令被上诉人向贷款部门提供案涉房屋按揭手续需要开发商出具的必要材料且通知上诉人前往贷款部门办理按揭手续，系对双方继续履行合同的约束与保障，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3319元，由上诉人方慰慰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年四月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮