湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9191号原告：周胜伟，男，1979年1月4日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：何开华，湖南湘华源律师事务所长沙分所律师。被告：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人:王旭。委托诉讼代理人：龚国红，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告周胜伟（以下简称原告）与被告长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称被告）民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何开华及被告的委托诉讼代理人龚国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告本金500万元及利息（以500万元为基数，按月利率2%的标准从2019年1月30日计算至实际清偿之日止）；2、被告以购房款500万元的30%承担违约责任，赔偿原告损失150万元；3、原告对被告位于长沙市雨花区××路××号××栋××栋××栋××层××房××层××号房的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保险担保费等费用。事实与理由：被告因资金紧张向原告借款500万元，并于2019年1月29日与原告签署两份《商品房屋买卖合同》(合同编号为：20150575116、20150575524)，以长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑3栋、4栋、5栋524房、116房作为担保，办理了预告登记及网签。同时双方签订了补充协议，约定被告对担保的房屋有回购权，如未在约定的时间回购，则以500万元为基数，按月息3分支付从2019年1月29日计算至实际清偿之日止的利息。原告分别于2019年1月30日及31日向被告的账户转账450万元、50万元，被告向原告出具了收据。同时被告在合同规定的时间没有回购房屋应承担购房款总额的30%的违约责任。经原告多次催收，被告至今未支付本金及利息等，原告特诉至法院。被告辩称，一、利息不应按月利息2%计算。根据2020年8月20日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限”之规定，原告起诉时间为2020年9月，在上述规定施行之后，故利息不应按月息2%计算。因协议对利息约定不明，被告主张按市场报价利率计算。二、原告主张被告以购房款500万元总价的30%承担违约责任及支付其它费用（诉讼费、保全费、保险担保费等）无事实和法律依据，不应得到支持。首先，本案为让与担保的民间借贷法律关系，在长沙市中级人民法院(2020)湘01民终4493号判决中得到了确认。既然双方签订《商品房屋买卖合同》是对借贷的一种让与担保，因此，就不存在回购房屋的问题（严格来说协议中关于回购房屋的约定无效），原告以被告未在约定时间回购房屋而要求承担违约责任无事实依据，只能按民间借贷法律规定处理。其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持”的规定，原告已主张了受法律保护的利率上限，故原告主张不应得到支持。三、原告主张对担保财产的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权亦不应得到支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”根据上述规定，债权人对买卖标的物所享有的只是普通债权，并不是优先受偿权。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条第2款规定：“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中原、被告签订了《商品房屋买卖合同》，但涉案房屋未交付，虽办理了网签，但网签只是方便用户通过网签号在网上进行查询，是一种电子商务领域的电子缔约，不属于“已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”的情形，故原告主张优先受偿权不应得到支持。经审理查明，2019年1月29日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150575116），约定原告购买被告坐落于雨花区××路××号××栋××栋××栋××层××号房屋，房屋单价为17000元／平方米，总房价4318850元；同日，双方签订合同编号为20150575524《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于雨花区××路××号××栋××栋××栋××层××号房屋，房屋单价为6000元／平方米，总房价716760元。上述两份合同均约定买受人一次性付款，出卖人应于2019年12月30日前交付商品房，在商品房交付后720工作日内办理不动产权证。2019年1月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方急需资金支付员工工资及工程款，甲方自愿将长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑5#栋商业裙楼的物业，物业面积合计373.51平方米，低于市场价出售给乙方。一、甲、乙双方于2019年1月29日签订了《商品房买卖合同》（网签合同号：20150575116／20150575524），乙方支付的购房款人民币伍佰万元整，该总价不包含物业相关税费，于2019年1月29日支付到甲方指定账户。二、甲方愿意保留对该房产的约定回购权。1.双方同意甲方对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得对房产进行处置。2.甲方同意于2019年5月31日前从乙方处回购房屋，回购价人民币大写伍佰陆拾万元整，该总价不包含物业相关税费。三、若甲方出售给乙方的房价低于市场价导致第三方提出异议或产生纠纷，甲方自愿承担乙方资金利息，以人民币伍佰万元为基数，按月息3分从2019年1月29日计算至实际清偿之日止，并愿意赔偿乙方的损失，以购房款总价30%承担违约责任。甲方如在2019年5月31日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。如果尚未办理房产证，甲方必须在三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证。如因甲方原因不能提供相关手续为乙方或乙方指定的名下办理房产权证，甲方则应当赔偿乙方相对于购房款的30%的违约金。甲方如期支付回购款后，乙方必须将本合同项下商品房退还给甲方。2019年1月29日，被告办理了涉案两套房屋的买卖合同网签手续。2019年1月30日，原告向被告转账支付450万元；次日，原告向被告转账支付50万元，共计500万元。2019年1月31日，被告向原告出具了收据，载明收到原告的购房款500万元。2019年10月15，原告诉至本院，请求被告继续履行涉案合同，交付房屋及办理过户手续并支付违约金等。被告向本院提出反诉，请求：1、确认其与原告签订的上述两份《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2、原告立即办理涉案房屋的网签登记注销手续。本案经长沙市中级人民法院终审，长沙市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）湘01民终4493号民事判决书，认为：原告与被告之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以涉案房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。原告与被告之间签订《长沙市商品房买卖合同》的行为，实质构成让与担保合同法律关系。在让与担保合同本身不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，依合同自由原则以及原因行为与物权变动行为相区分原则，应予承认设立让与担保的合同效力。在债务人到期没有清偿债务时，债权人虽不能主张财产归其所有，但享有对财产拍卖、变卖、折价受偿的权利。原告与被告之间通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，被告应当以案涉房屋承担担保责任，据此驳回了原告的诉讼请求及被告的反诉请求。2020年9月1日，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告起诉时的一年期贷款市场报价利率为3.85%；涉案长沙市雨花区××路××号××栋××栋××栋××层××房××层××号房已于2020年1月16日登记于被告名下。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》、工商银行电子回单、收据、2020湘01民终4493号民事判决书、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，根据长沙市中级人民法院（2020）湘01民终4493号民事判决书的认定，原告与被告之间不属于真实的商品房买卖合同关系，而系以涉案房屋的买卖合同为让与担保的借贷法律关系。一、关于本金、利息、违约损失及诉讼保险担保费。根据《补充协议》的约定，若甲方出售给乙方的房价低于市场价导致第三方提出异议或产生纠纷，甲方自愿承担乙方资金利息，以人民币伍佰万元为基数，按月息3分从2019年1月29日计算至实际清偿之日止，并愿意赔偿乙方的损失，以购房款总价30%承担违约责任。甲方如在2019年5月31日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。本案中，原告按照合同约定向被告支付了借款500万元，但被告逾期未归还该借款，原告要求被告偿还该500万元借款本金，符合法律规定，本院予以支持。关于利息及违约损失，原告主张被告支付以500万元为基数，按月利率2%的标准从2019年1月30日计算至实际清偿之日止的利息及赔偿违约损失150万元。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。第三十二条第二款规定，借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。根据上述规定，原告起诉时的一年期贷款市场报价利率为3.85%，故对原告要求被告支付以500万元为基数，按年利率15.4%（3.85%×4）的标准从2019年1月30日计算至实际清偿之日止的利息，本院予以支持，对超过部分的利息及违约损失请求，本院不予支持。被告主张协议对利息约定不明，应按市场报价利率计算，但《补充协议》明确约定了按月息3分计算利息，被告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付诉讼保险担保费，未提供证据证明，亦缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。二、关于优先受偿权。原告与被告之间通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当以案涉房屋承担担保责任。债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法应予支持。故在让与担保情形下，只有担保财产完成了财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债权人才能就担保财产主张优先受偿权。本案中，涉案房屋仅办理了房屋买卖合同的网签手续，并未办理过户登记，尚未完成财产权利变动的公示，故原告主张对涉案房屋的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。同时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。根据上述规定，原告享有对涉案房屋拍卖、变卖、折价受偿的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十条、第三十二条之规定，判决如下：一、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告周胜伟偿还借款本金500万元及利息（以500万元为基数，按年利率15.4%的标准从2019年1月30日计算至实际清偿之日止）；二、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司不能履行上述义务时，原告周胜伟有权对被告长沙市羽鹰置业有限责任公司名下的长沙市雨花区××路××号××栋××栋××栋××层××房××层××号房拍卖、变卖、折价受偿。三、驳回原告周胜伟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34950元，保全费5000元，共计39950元，由被告长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年十一月十一日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。