天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10296号原告：戴洪涛,男,1980年8月12日出生,回族,天津永生伟业建材有限公司经理，住天津市和平区。委托诉讼代理人：刘茂非，天津勤达律师事务所律师。被告:强国,男,1982年6月9日出生,汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨淑静，南开区众睿法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：石琳，天津云杰律师事务所律师。原告戴洪涛与被告强国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴洪涛的委托诉讼代理人刘茂非，被告强国及其委托诉讼代理人杨淑静、石琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴洪涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2021年5月12日解除；2.判令被告给付原告2020年2月20日至2021年5月12日期间欠付的租金197657.48元;3.本案一切诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由:原告于2018年在案外人王延富处购买了坐落于天津市南开区商。该底商在2016年8月20日由案外人王延富租与被告,租期从2016年8月20日至2021年8月20日,共计5年。该底商产权变更原告后,租赁协议继续履行,租金交付与原告,但被告2019年下半年与2020年上半年的租金经原告催款未果,特向法院提起诉讼。案件审理过程中，被告明确表示拒绝支付租金。后被告于2021年5月12日将涉案房屋腾交原告，双方办理了交接手续。被告强国辩称，同意确认解除合同，但对支付租金不认可。解除合同的原因是原告不配合被告转让，原告存在违约行为，被告为防止损失扩大才解除合同并腾退房屋。合同中约定允许被告转让，并由出租人配合办理手续，原告购买房屋后，承接了原出租人与承租人的约定，应当配合被告转让房屋。转让包括被告对饭店经营权的转让和对房屋使用权的转让，租赁期间二者不可分离，原告在承租房屋时曾向原出租人支付了40000元的转让费，进一步说明被告可以转让的事实。从2019年12月开始，原告违反合同约定，不配合转让房屋造成被告损失。从2020年1月开始，被告因疫情未经营，原告不配合转让致使损失扩大。期间，被告多次联系转让事宜，磋商中有人愿意支付150000元、210000元、230000元不等的转让费，包括2021年5月12日交接当天，仍有客户有转让意向，但均因原告不配合，或因原告增加租金标准及变更支付周期，导致无法转让。原告因违约给被告造成的损失应以210000元标准进行认定，抵扣原告主张的全部租金。合同约定每半年支付一次租金，从2019年5月开始，被告按照季度支付租金，双方对此均未提出异议，通过聊天记录和转账时间可以体现。疫情期间，原告减免了被告1个月的租金，双方虽未在租金交纳补充协议上签字，但协议是原告拟定，通过微信传给被告的，被告已通过微信转账方式履行完毕，原告不能再向被告主张减免期间的16250元租金。合同约定第五年（2020年8月21至2021年8月20日期间）的租金为210000元，实际上被告从疫情开始就没有实际使用涉案房屋，不应当支付此后的租金。即便需要被告支付租金，也应按照年租金202500元标准计算，因原告方人员曾提出按照该标准支付第五年的租金。此外，被告支付的押金10000元也应当抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，案外人王延富作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁协议，约定王延富将位于天津市南开区商业用房出租给被告经营使用，租赁期限自2016年8月20日至2021年8月20日；年租金第一年至第三年为180000元，第四年为195000元，第五年为210000元，被告需交纳押金10000元；租金每半年交一次，被告按时间提前一个月交纳下半年租金；被告逾期超过十天未向王延富缴纳租金，王延富有权收回房屋；被告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得王延富同意，并承担装修改造费用；被告负责所租赁房屋及设施的维修和维护；被告不得擅自将房屋转租、转借，不得从事违法违规的经营活动；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若乙方强行中止合同，须向另一方支付违约金，金额为当年年租金的30%；被告有权在合同期内转让房屋，王延富需配合被告办理所有证件及提供所需证件。协议签订后，王延富将房屋交付被告，被告使用涉案房屋经营餐厅。2019年11月1日，涉案房屋权利人变更登记至原告名下，产权登记信息显示涉案房屋坐落天津市南开区怀安环路与××交口东北××家园××楼-107商业。原告购买涉案房屋后，原、被告继续履行租赁协议，王延富已将被告支付的10000元押金转给原告。截至2020年8月19日，根据租赁协议约定，被告尚欠原告租金45000元，此后被告未再支付租金。被告主张双方协商因疫情原因减免一个月（2020年2月20日至2020年3月19日）租金16250元，截至2020年8月19日被告实际欠付租金28750元。原告表示双方并未进行协商，未同意减免租金。庭审中，被告主张2019年12月，被告找到接受转让的人，转让费为230000元，受让人想租3年，租金按照原协议标准每年195000元执行，原告表示不可以转让；后原告在网络平台刊登了转让信息，陆陆续续也有接受转让的人，但原告都不同意；本案审理期间，也有人想接受转让，但因原告变更租金标准和支付方式而未达成一致，故未转让成功。原告主张2019年12月双方没有沟通过转让事宜，本案成讼后被告提出过转让，因租期快到了，被告要求在合同期外延长租期，原告与被告找到的受让人协商过，但没有达成一致意见；原告没有合同期内不允许转让的行为，超过合同期的转让原告不同意；合同中约定可以转让，应在合同期内转让，而被告一直要求原告配合其在租期外转让，超出了合同和法律义务，协商不成原告不应承担责任。庭审中，被告主张其经营的餐厅自2020年1月20日停业，后因疫情影响未在继续经营，现希望享受“减三免三”的减免政策。案件审理期间，被告于2021年5月12日将涉案房屋腾交原告，双方签署《租赁房屋腾房交接确认书》。双方确认：按房屋交接日房屋现状交接，被告于2021年5月12日将该商铺腾空并移交给原告，现有房屋内装修、设施及物品自交接日始归原告所有；电费已清，交付原告电卡一张；水费1936.85元已结清；截至2021年4月30日之前所有物业相关事宜由被告进行交接。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全并提供相应担保，本院于2020年10月10日作出（2020）津0104民初10296号民事裁定书，裁定冻结被告名下银行存款150000元或其他等值财产。冻结期限自2020年10月19日至2021年10月18日。本院认为，法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告与原出租人签有房屋租赁协议，原告在租赁期间取得涉案房屋所有权，原出租人的相关权利义务由原告承继，故该租赁协议对原、被告均具有法律约束力，双方应依约履行。合同履行期间，涉案房屋持续由被告占有使用，被告作为承租人应按照约定向原告支付相应租金。庭审中，被告主张2020年8月21日至2021年8月20日期间应按照年租金202500元标注计算，被告提供的微信聊天记录虽显示原告方人员曾提出变更租金标准的意见，但原、被告双方最终未能达成合意，故不能以此视为双方对于原合同约定租金标准的变更。被告于2021年5月12日将涉案房屋腾交原告，现原告要求确认租赁协议已于当日解除，被告表示认可，本院予以确认。关于租金减免问题，被告承租及占用涉案房屋时，适逢我市新冠肺炎疫情防控期间，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对被告继续使用房屋及经营餐饮行业势必造成一定影响。因此从公平原则出发，对2020年1月24日此后的租金，本院酌定适当减免2个月，由双方当事人合理分担损失。故截至2021年5月12日期间的租金，被告还应支付165333.33元（45000元-16250元×2个月+17500元×8个月+17500元÷30天×22天）。庭审中，被告主张原告在租赁期间未配合其转让，构成违约，造成其210000元转让费损失，故要求以该损失折抵原告主张的全部租金。租赁协议约定承租人有权在合同期内转让房屋，出租人需配合承租人办理所有证件及提供所需证件。该约定对于出租人需配合的事项及程度并不明确，被告虽在租赁期间提出过转让事宜，但转让所涉及的使用期限超过了原合同约定的租赁期限，在原告与受让意向人未能达成一致的情况下，原告有权拒绝签订新的租赁合同。此外，被告对于其与受让意向人已达成210000元转让费一节未提供相关证据。因此，不能认定原告拒绝与受让意向人签订租赁合同的行为构成违约，故对于被告该抗辩主张，本院不予采信。关于押金10000元，该笔款项尚在原告处。租赁协议对于押金的处理未作约定，原告主张不予退还，没有依据，本院不予采信。现被告同意以押金冲抵部分租金，本院照准。前述被告应付租金为165333.33元，押金冲抵部分租金后，被告还应向原告给付租金155333.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告戴洪涛与被告强国就天津市南开区怀安环路与××交口东北××家园××楼-107商业房屋的租赁关系于2021年5月12日解除；二、本判决生效后十五日内，被告强国给付原告戴洪涛租金155333.33元；三、驳回原告戴洪涛的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，保全费1270元，由被告强国负担，于本判决生效后十五日内给付原告戴洪涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  张庆芬人民陪审员  暴奉云二〇二一年六月十日书 记 员  金红双附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。