江苏省盐城市亭湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0902民初3097号 原告：盐城市超群物业管理有限公司，统一社会信用代码913209037863171056，住所地盐城市盐都区潘黄街道何桥村四组。 法定代表人：孙国富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：滕跃，江苏哲睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤阳，江苏哲睿律师事务所律师。 被告：盐城经典置业有限公司，统一社会信用代码9132090078559408XY，住所地盐城市盐马路27号三楼。 法定代表人：陈利民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆琪，江苏大直律师事务所律师。 原告盐城市超群物业管理有限公司（下称盐城超群物业公司）与被告盐城经典置业有限公司（下称盐城经典置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月2日受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回被告的管辖权异议申请，被告不服上诉至盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序组成合议庭，于同年12月1日、2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告盐城超群物业公司的法定代表人孙国富及其委托诉讼代理人滕跃、王凤阳，被告盐城经典置业公司的委托诉讼代理人陆琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盐城超群物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付盐城市河畔经典花苑小区物业退场补偿费100万元整。2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年6月26日签订前期物业服务合同一份，双方约定将盐城市河畔经典花苑小区的物业服务事宜交给原告管理。后双方经协商一致于2019年12月28日就终止上述合同签订了前期物业服务合同终止协议一份。协议约定，由被告补偿原告人民币145万元作为原告快速退场及应收未收物业费的补偿。现原告已完全履行了该协议约定的义务，已向被告开具了145万元的增值税专用发票，也完成了物业备案撤销，但被告却在支付45万元后，以种种理由拒绝支付剩余款项。原告多次与被告沟通，但均协商无果。现原告为维护自身合法权益，特具本状向贵院提起诉讼，望依法判决如请。 被告盐城经典置业公司到庭辩称，1.双方在2013年6月26日签订前期物业服务合同，并于2019年12月28日签订前期物业终止协议的事实存在。原告依据终止协议向被告主张剩余的退场补偿费100万元，没有事实依据。该协议中的145万的补偿为两部分，一是快速退场补偿，二是应收未收物业费的补偿（2019年12月28日前应当由原告向业主收取的物业费。因为客观情况原告没有实际收取的费用由被告承担，但原告承诺其中92.1216万元数额要真实，所以快速补偿的费用应当只有528784元。目前被告已支付了45万元，由于在核对原告提供的2015年7月份到2019年12月未收取物业费的明细，发现截止2019年12月31日，其应收未收的物业费仅有496478元，该数字是根据原告提供的费用明细计算所得，不代表被告认可该明细，具体的应收未收费用需要与实际差欠的业主核实。被告认为，根据终止协议，支付145万元补偿的前提，需要原告能够提供真实的账目。至于被告能否向业主索要92.1216万元，需要原告的配合，这是根据协议的第二条的第5小条规定。实际上92.1216万元是债权转让，原告要保证该债权真实合法。2.原告2015年入场后，到2019年12月28日退场，消费了被告公司供电账户上的113300元。该部分费用应当由原告承担，被告要求与补偿费进行抵充。综上，请求法庭在核实实际的应收未收物业费的补偿后，再确定实际的补偿数额。请求法庭依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年6月26日，经典置业公司（甲方）与超群物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等相关内容。 2019年12月28日,经典置业公司（甲方）与超群物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同终止协议》一份，甲、乙双方于2013年6月26日签订盐城市河畔经典花苑小区的《前期物业服务合同书》，现经双方协商一致，就终止该《前期物业服务合同书》的相关事宜达成以下协议：一、双方同意2013年6月26日签订的《前期物业服务合同书》于2019年12月28日终止。二、费用结算。甲、乙双方经友好协商后，甲方支付人民币145万元（大写：壹佰肆拾伍万）作为乙方快速退场及应收未收物业费的补偿。乙方需向甲方开具等额的甲方认可的增值税专用发票。1.乙方承诺自进场至合同签订日，河畔经典花苑应收未收物业费92.1216万元，如真实账目未足乙方承诺金额，乙方从结算费用中返还给甲方不足部分。2.本合同签订三日内，乙方提供甲方河畔经典花苑物业费收缴情况账本，并完成撤场交接，甲方在收到乙方开具的相应发票后，支付乙方人民币45万元。3、甲方在乙方完成“河畔经典花苑”小区的物业备案撤销，并在甲方完成新的物业公司备案之后，甲方在收到乙方开具的发票后，支付乙方人民币100万元。4、除本协议约定的款项外，甲方无须再向乙方支付任何费用，也无须承担任何责任。在协议终止日期之前乙方发生的物业管理的相关费用，均由乙方自行负责。5、截至本协议签订之日，乙方在河畔经典花苑所有应收未收的物业管理费合计92.1216万元均归甲方所有，如甲方需要，乙方负责协助甲方向居民收取。三、交接工作。1、本协议签订生效后3日内，乙方应将物物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给甲方或者甲方指定单位代管，并撤出甲方提供的物业办公室。2、乙方必须向甲方、甲方指定单位移交以下资料。四、甲、乙双方承诺终止《前期物业服务合同书》不会导致一方产生对另一方的其他责任负担。若因本协议引起的或本协议有关的任何争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可向所在地人民法院提起诉讼。 2020年1月2日，超群物业公司开具两张江苏增值税专用发票给经典置业公司，名称为物业管理费，金额为一张45万元，一张100万元，合计145万元。经典置业公司已支付超群物业公司45万元。 2020年1月19日，超群物业公司与经典置业公司共同出具公告一份，载明：“致河畔经典花苑全体业主经典置业公司与超群物业公司，双方友好协商一致，超群物业公司于2019年12月31已将工作，物料交接完毕，2020年1月1日起不再服务于河畔经典花苑。已交费的业主由万鼎物业提供服务不重复收费，未交费的业主由万鼎物业继续收取。双方因前期交接问题，给广大业主带来不必要麻烦，敬请谅解，同时我司本着建立高端品质人居环境，委聘绍兴万鼎物业管理有限公司服务管理，同时也请广大业主朋友予以支持监督，积极配合新的物业公司，为小区和谐发展，提供良好建议，共同维护小区的日常生活。 协议签订后，超群物业公司已完成“河畔经典花苑”小区的物业备案撤销，经典置业公司完成新的物业公司备案，经典置业公司也已经收到超群物业公司开具的145万元的发票。 后超群物业公司以经典置业公司未支付100万元为由诉至本院。超群物业公司在诉讼中申请财产保全，本院依法裁定对经典置业公司价值105万元的财产进行了查封。 本案在审理过程中，超群物业公司不认可经典置业公司陈述的根据超物业公司提交的2015年7月份到2019年12月未收取物业费的明细计算的物业费为496478元。超群物业公司陈述2015年7月到2019年12月未收取物业费的明细是在终止协议签订前给经典置业公司的，双方终止协议时交接的帐册不是上述的帐册。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2019年12月28日签订的《前期物业服务合同终止协议》是双方真实的意思表示，不违反国家的法律和政策规定，系有效合同。根据协议约定的内容，被告应向原告支付145万元作为被告对原告快速退场和应收未收物业费的补偿，原告开具增值税发票。终止协议第二条第2项约定了支付45万元的条件、第3项约定了支付100万元的条件。双方均陈述已经按照协议的约定交付了45万元。现对照协议所约定的支付100万元的条件，原告已完成“河畔经典花苑”小区的物业备案撤销，被告也完成新的物业公司备案，被告也已经收到原告开具的发票。故协议第二条第3项中约定的被告应支付原告100万元的条件已成就，被告应当按照合同约定向原告支付人民币100万元。 关于被告抗辩原告提交的帐册应收未收的物业费金额与协议不符，且需要向业主核实，在核实实际的应收未收物业费的补偿后，再确定实际的补偿数额的意见。在本案诉讼过程中，被告所陈述的“496478元物业费是根据原告提交的2015年7月到2019年12月未收取物业费的明细自行计算所得”说法未得到原告的认可，且其举证的“2015年7月份到2019年12月帐册”也未得到原告认可，故被告所举证据不足以证明其所主张的协议中所约定的“应收未收物业费92.1216万元”中具体有多少金额不符合真实情况。且被告还提出须向业主核实相关情况，被告的该主张目前具有不确定性。故对被告的抗辩意见不予采信。其可以在确定后依据协议的约定另行主张权利。 关于被告抗辩的2015年代缴的供电账户费用抵冲的意见，原、被告双方签订的终止协议时并未涉及该笔费用，被告的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。 综上，原告的诉请本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告盐城市经典置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市超群物业管理有限公司支付人民币100万元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由被告盐城市经典置业有限公司负担。现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。案件保全费5000元，由被告盐城市经典置业有限公司负担。被告应当于本判决生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱庆蓉 人民陪审员  孙东荣 人民陪审员  丁从德 二〇二一年三月四日 法官 助理  杨 希 书 记 员  万 莉 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。