黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2014)牡西民初字第332号原告（反诉被告）：刘忠举，男，1954年4月8日出生，汉族，农民，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：孙金孝，牡丹江市铁岭法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：林云朋，牡丹江市铁岭法律事务所法律工作者。被告（反诉被告）：郑立军，男，1970年3月27日出生，汉族，牡丹江市西安区温春镇东河畜牧场工作人员，现住哈尔滨市双城区。被告（反诉原告）：任宇飞，男，1966年1月4日出生，汉族，牡丹江市宇鑫新型建材有限公司法定代表人，住所地牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王占云，黑龙江正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董娅娟，黑龙江正大律师事务所律师。原告（反诉被告）刘忠举与被告（反诉被告）郑立军、被告（反诉原告）任宇飞确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠举及其委托诉讼代理人孙金孝、林云朋、被告任宇飞及其委托诉讼代理人王占云到庭参加诉讼。被告郑立军经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘忠举向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告郑立军签订的房屋买卖协议无效，确认被告郑立军与任宇飞之间的房屋买卖协议无效；2、责令被告任宇飞将75平方米的住宅房屋返还给原告刘忠举；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：1999年10月20日，原告将自家75平方米住宅房屋以21000元的价格转让给被告郑立军，2010年2月8日，被告郑立军又将房屋转让给被告任宇飞。因原告转让给被告郑立军的房屋系农村宅基地，故双方的房屋买卖属无效行为，二被告之间的房屋买卖也无效，故诉至法院。被告任宇飞辩称：因为原告是将诉争的房屋卖给被告郑立军，并没有将房屋卖给任宇飞，所以原告起诉被告任宇飞主体错误，被告郑立军与刘忠举签订的房屋买卖协议及任宇飞与郑立军签订的土地房屋转让协议不具有无效的法律情形，因为原告刘忠举与郑立军，及郑立军与任宇飞之间的协议均是协议双方的真实意思表示，合同相关方按照合同的约定履行了交付房屋及转让款的义务，合同的标的不是法律禁止的标的物，根据物权法的规定，合同是双方真实的意思表示，应该受到法律的保护。原告刘忠举转让给郑立军的房屋，除转让给郑立军的房屋外，刘忠举在其居住的东和村还有另外的住宅，也就是说原告转让的房屋并非仅此一处，原告的起诉不符合法律规定。原告称要求被告返还6米乘26米的木房，在被告任宇飞从郑立军处购买房屋时并不存在6米乘26米的木房，所以原告要求被告任宇飞将该木房返还没有事实依据。故要求驳回原告对任宇飞的诉讼请求。反诉原告任宇飞诉称：2000年10月20日，反诉被告刘忠举与郑立军签订房屋买卖协议，约定刘忠举将位于东和村原敬老院北侧（紧邻）自建的砖瓦房75平方米、木房156平方米以及敬老院变压器至房屋这一段的配线线杆，以21000元的价格卖给郑立军。2010年2月8日，郑立军将上述财产连同其他建设用地以38万元的价格卖给任宇飞。因任宇飞在购买上述房屋后，对房屋进行了改造返修，并投入资金进行厂房建设。如合同无效，将对任宇飞造成损失。故要求二反诉被告共同赔偿反诉原告经济损失32600元，并由二反诉被告承担诉讼费用。反诉被告刘忠举辩称：任宇飞与郑立军签订的是承包合同，且房照写明是刘忠举所有，但反诉原告仍购买诉争房屋，其损失应由其自行承担，刘忠举不应当赔偿任宇飞任何经济损失，如赔偿应由郑立军对反诉原告予以赔偿。被告郑立军未答辩。原告刘忠举在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：证据一、2008年7月29日由牡丹江市房地产产权市场管理处出具的牡丹江市郊区房屋产权档案微机管理卡、集体土地范围内房屋权属登记证明及2014年5月4日由牡丹江市乡镇国土资源管理一所出具的《关于温春镇东和村村民刘忠举所建房屋占地地类情况的说明》各一份。微机管理卡主要内容为：“产权人：刘忠举；房照号XXXX；房屋坐落温春镇东和村；产别：私产；产籍图号XXXX；产权来源：自建；建筑面积：75平方米。”房屋权属登记证明主要内容为：“姓名：刘忠举；户口性质：农业；房屋状况：坐落于西安区温春镇东和村；产权证号：XXXX；建筑面积：75平方米；用途：住宅。落款加盖温春镇东和村民委员会及温春镇人民政府印章。”地类情况的说明主要内容为：“经核实，依据东和村村委会所出具的材料，位于西安区温春镇东和村村民刘忠举所建房屋该房屋占地的地类为温春镇东和村集体建设用地。”意在证明诉争房屋是原告所有，系农村房屋，座落于农村宅基地上，属于集体土地。被告任宇飞对该组证据的真实性及合法性无异议，对证据的关联性有异议，认为档案管理卡和权属证明无法确认该房屋就是原告转让给郑立军的房屋，而说明恰恰证明了该房屋占地为东和村集体建设用地，进一步印证原告起诉的另一案的地并不是耕地，而是建设用地。本院认为，该组证据能够证实原告刘忠举所有的坐落于温春镇东和村德房照号为XXXXX、产籍图号为XXXXX、建筑面积75平方米的自建私有房屋占地的地类为温春镇东和村集体建设用地的事实，对此本院予以确认。证据二、1999年10月20日原告与郑立军的房屋买卖协议、2010年2月8日二被告的土地房屋转让协议书复印件各一份。房屋买卖协议主要内容为：“甲方刘忠举、乙方郑立军；甲方把位于东和村敬老院北侧（紧邻）自建的砖瓦房（5×15米，有房产执照）木房（6×26米）以及敬老院变压器到房屋这一段的配线线杆所有权作价21000元卖给郑立军。落款由甲乙双方签名。”土地房屋转让协议书主要内容为：“位于东和村敬老院北侧建设用地的使用权系甲方郑立军所有，现转让给乙方任宇飞所有，具体事项如下：1、郑立军将位于东和村北侧（原敬老院北侧）乡村公路边建设用地转让给任宇飞，面积10000平方米左右，其中附图A区7000平方米系原已交易，含地上建筑物75平方米；B区3000平方米系原主刘忠举之地，现已一并规划为建设用地，原租赁期为20年（自1999年10月28日至2019年10月28日止），现尚有10年使用期限，待使用期满前任宇飞另行与刘忠举协商；2、经甲乙双方协商该土地及建筑物整体价格为38万元（含场地、办公室、动力电、水井、车间等）。乙方一次性付款后，即该土地使用权为乙方长期所有。5、如该土地在以后出现争议和纠纷（在此协议之前存在的问题）所产生的费用和造成的损失由甲方负责。落款由二被告签名捺印。”意在证明原告在1999年10月20日将自己拥有的75平方米房屋卖给了郑立军，2010年2月8日郑立军将该房屋及木房转让给了任宇飞。被告任宇飞对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同的标的物不是法律禁止的标的物，合同是有效的，并且已经履行。本院认为，该组证据能够证实原告所欲证明的问题，对此本院予以确认。证据三、原告的护照及任宇飞于2013年5月初自己书写的自述材料，证明二被告房屋买卖时原告不在国内，不知道二被告之间房屋转让的事情，有任宇飞的自述，如其对自述不认可，申请法院对任宇飞的字迹进行司法鉴定。被告任宇飞对自述材料有异议，认为该材料不是其书写的。对护照真实性没有异议，但护照体现原告在2011年2月24日从东宁入境，且原告的亲属均在东和村，二被告签订土地房屋转让协议后即进行对原厂房的改造施工，原告的亲属对此事是知道的，故原告对被告郑立军将土地转让给被告任宇飞的事情是知道。本院认为，被告任宇飞对原告护照的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据无法证实原告所欲证实的问题。被告任宇飞在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：XXXX号房照复印件一份。主要内容为：“产权所有人：刘忠举；房屋坐落温春镇东和村；房籍号XXXX；产权来源：自建；建筑面积：75平方米；用途：住宅。”意在证明被告任宇飞从郑立军处购买的房屋，交完房款后，被告郑立军将房照给付被告任宇飞。原告刘忠举对该份证据无异议，认为该房照标注的是住宅。本院认为，该份证据能够证实被告任宇飞所欲证明的问题，对此本院予以采信。经本院委托，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司作出的牡宝昌房估2015他字34号房地产估价报告。主要内容为：“四、估价对象：（一）估价对象坐落于牡丹江市西安区温春镇东和村村北。（二）根据委托方提供的房屋所有权证复印件，估价对象房屋所有权人为刘忠举，产权证号为字第XXXX号，房籍号XXXX，产权来源自建，房屋用途为住宅；十、估价结果：评估单价为每平方米435元，总价值32600元。”原告刘忠举对该份报告的真实性及合法性无异议，但认为房屋评估价格过高。被告任宇飞对该份报告无异议。本院认为，该份报告来源合法，内容真实，能够证实原告刘忠举名下产权证号为字第XXXX号、房籍号为XXXX、建筑面积为75平方米的房屋现值为32600元的事实，对此本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘忠举系牡丹江市西安区温春镇东和村村民，其名下有一处坐落于东和村，房照号为XXXX号、房籍号为XXXX、建筑面积75平方米的自建住宅房屋一处，该房屋占地的地类为温春镇东和村集体建设用地。1999年10月20日，原告刘忠举与被告郑立军签订房屋买卖协议，约定刘忠举将位于东和村敬老院北侧（紧邻）自建的砖瓦房（5×15米，有房产执照）木房（6×26米）以及敬老院变压器到房屋这一段的配线线杆所有权作价21000元卖给郑立军。于2010年2月8日，被告郑立军与任宇飞签订土地房屋转让协议书，约定郑立军将位于东和村北侧（原敬老院北侧）乡村公路边面积10000平方米左右建设用地转让给任宇飞，其中附图A区7000平方米系原已交易，含地上建筑物75平方米；B区3000平方米系原主刘忠举之地，现已一并规划为建设用地，原租赁期自1999年10月28日至2019年10月28日止，现尚有10年使用期限，待使用期满前任宇飞另行与刘忠举协商，经郑立军与任宇飞双方协商该土地及建筑物整体价格为38万元（含场地、办公室、动力电、水井、车间等）。任宇飞一次性付款后，即该土地使用权为任宇飞长期所有。如该土地在签订此协议之前存在的问题导致以后出现争议和纠纷，所产生的费用和造成的损失由郑立军负责。协议签订后，任宇飞在该土地上成立牡丹江市宇鑫新型建材有限公司，并办理了营业执照。另查，经本院委托，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司对本案诉争房屋即刘忠举所有的坐落于牡丹江市西安区温春镇东和村村北、产权证号为字第XXXX号、房籍号为XXXX、建筑面积75平方米的自建住宅房屋予以评估，评估单价为每平方米435元，总价值32600元。本院认为：关于原告刘忠举主张确认其与被告郑立军签订的房屋买卖协议无效、确认被告郑立军与任宇飞之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院认为，原告刘忠举作为东和村集体经济组织成员，依法取得本案诉争房屋的所有权并办理了相关的产权证照，虽然无证据体现该处房产坐落地点为刘忠举的宅基地，但该房屋占地的地类为温春镇东和村集体建设用地，且刘忠举除此房屋之外再无宅基地，故该处房屋应比照作为刘忠举唯一一处宅基地处理。原告刘忠举与被告郑立军买卖集体建设用地上房屋行为的效力问题，本院认为，本案诉争房屋建设在东和村集体所有土地上，与所占用的集体土地使用权在房地一体的格局下不可分离，处分房屋的同时也处分了农村集体用地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国土地管理法》中并没有关于农村村民出售集体组织土地上建筑物合同无效的效力性强制性规定，不能仅因涉及集体经济组织用地上房屋使用权而确认合同无效，应综合案情具体问题具体分析。本案原告刘忠举与被告郑立军签订买卖协议后，虽然没有办理房屋过户手续，但双方缔约时，本地对农村集体经济组织成员转让集体土地范围内房屋并无禁止性限制，且房屋已经交付给被告郑立军使用，故应当认定二人所签订的买卖协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”因此，虽然原告刘忠举与被告郑立军所签订的买卖协议有效，但郑立军在2008年7月1日前一直未办理过户手续，故已无法实现该不动产物权的设立。被告郑立军、任宇飞作为非东和村集体经济组织成员，二人之间于2010年2月8日签订土地房屋转让协议书中关于本案诉争房屋转让部分亦属无效约定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二被告对其所签订的转让协议均存在过错，应各自承担相应的责任。因此，被告任宇飞应将本案诉争房屋返还给被告郑立军，再由郑立军将房屋返还给原告刘忠举，同时原告刘忠举将被告郑立军所交付的购房款21000元返还给郑立军。经评估，本案诉争房屋现值为32600元，故被告郑立军应按房屋现值将房款返还给合同相对人即被告任宇飞。本着公平、合理的原则，原告刘忠举应将购房款21000元直接给付被告任宇飞，被告任宇飞将房屋直接返还给原告刘忠举。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘忠举与被告（反诉被告）郑立军于1999年10月20日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告（反诉被告）郑立军与被告（反诉原告）任宇飞于2010年2月8日签订土地房屋转让协议书中关于处分原告（反诉被告）刘忠举所有的坐落于东和村，房籍号为XXXX、建筑面积75平方米的自建住宅房屋部分无效；三、被告（反诉原告）任宇飞将坐落于东和村，房籍号为XXXX、建筑面积75平方米的自建住宅房屋返还给原告（反诉被告）刘忠举，该房屋于本判决生效后十日内履行完毕；四、原告（反诉被告）刘忠举返还给被告（反诉原告）任宇飞购房款21000元、被告（反诉被告）郑立军返还给被告任宇飞购房款11600元，此款于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑立军负担；反诉费1000元，退还被告任宇飞385元，剩余反诉费615元由原告刘忠举、被告郑立军、任宇飞各自负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  佟 波审 判 员  车 飞人民陪审员  董丽华二〇一六年十二月十五日书 记 员  刘亚慧