上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初7006号原告：施陈丽，女，1991年1月30日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：蔡佳倧，男，1989年9月14日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：晏望明，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：黎素云，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：周某1，女，1982年10月30日出生，汉族，住上海市静安区。被告：周某2，女，2016年2月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区。法定代理人：周某1(系周某2母亲)，女，1982年10月30日出生，汉族，住上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室。上列两被告共同委托诉讼代理人：张青，北京大成(上海)律师事务所律师。原告施陈丽、蔡佳倧与被告周某1、周某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院于2021年2月20日作出财产保全裁定书，裁定查封被告周某1、周某2名下位于上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)。本案于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告施陈丽、蔡佳倧及两原告的共同委托诉讼代理人晏望明、黎素云、被告周某1(并作为被告周某2的法定代理人)及两被告的共同委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。因案情复杂，不宜继续适用简易程序，本案于2021年4月13日转为普通程序。本案于2021年4月21日第二次公开开庭进行了审理，原告施陈丽及两原告的共同委托诉讼代理人晏望明、黎素云、被告周某1(并作为被告周某2的法定代理人)及两被告的共同委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施陈丽、蔡佳倧向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告立即配合原告办理产权过户手续及房屋交接手续；3.判令被告向原告赔偿因迟延履行合同义务给原告造成的损失暂计7,648元，损失包括：90万元的利息损失(房款约定以公积金贷款支付，原告自行筹了这部分款，因为公积金贷款办理失败的原因是被告提供的账户有问题，计算方式以90万元为基数，按LPR计算，自2021年2月1日计算至实际过户之日)、系争房屋租金损失(系争房屋是带租约出售的，但是延期交房1个多月了，按每月4,800元计算，自2021年2月1日计算至实际交房之日)。审理中，施陈丽、蔡佳倧表示在本案中放弃第3项诉讼请求，保留诉权。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系母女关系。系争房屋为两被告共有。2020年12月13日、16日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)、案外人上海美宁房地产经纪事务所(以下简称美宁事务所)作为居间方(丙方)，三方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)及《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX，以下简称买卖合同)。居间协议及买卖合同约定，系争房屋总价465万元，原告按照约定于2020年12月14日向被告支付定金20万元。12月19日，被告与原告达成《编号(XXXXXXX)网签买卖合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定原告于2020年12月14日向被告支付购房定金20万元，于12月19日支付购房款230万元，并于2021年1月31日前，交易过户当日支付120万元。截至签订补充协议当日，原告共计支付被告购房款250万元。2021年1月14日，被告以上海房价上涨为由，要求提高房屋总价，原告拒绝被告要求，并提出继续履行。1月19日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告就是否履行合同表明态度，被告未作明确答复。为履行买卖合同，原告解绑了公积金账户原有商业贷款并申请了新的公积金贷款用以支付第二期房价款90万元，但因被告提供了错误的银行卡，导致公积金审核延迟。1月30日，原告在群聊中向被告说明了情况，并告知被告，即便贷款延误，原告也已经准备好相应款项。居间方当日电话询问被告1月31日是否可以交易过户，被告未予理睬。1月31日，原告向被告支付购房款120万元，并询问被告何时可以配合过户，被告却称原告违约，要求原告支付违约金和剩余房款才可过户。2月2日，居间方告知被告原告剩余购房款项已经准备完毕，希望被告确定过户时间，被告未予以正面回应。原告多次与被告协商无果，为维护自身权益，原告起诉来院。被告周某1、周某2辩称，不同意原告诉讼请求。原告未按照约定申请贷款，使得2021年1月31日无法过户，违约责任在原告。被告并非因房价上涨拒绝卖房，被告曾同意涨价11万元就继续履行合同。原告公积金贷款未及时批复责任不在被告。2021年1月31日，被告前往交易中心准备办理过户手续，但是原告没有到场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记权利人为周某1、周某2共同共有，建筑面积42.04平方米。2020年12月13日，就系争房屋的买卖，出售方(甲方)周某1、买受方(乙方)蔡佳倧、居间方美宁事务所签订居间协议，约定系争房屋价格为465万元等。2020年12月16日，周某1、周某2作为卖售人(甲方)，蔡佳倧、施陈丽作为买受人(乙方)，双方就系争房屋签订买卖合同一份，约定：双方通过案外人美宁事务所居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋，总房款为280万元。乙方于2020年12月14日向甲方支付购房定金20万元，乙方于2020年12月19日向甲方支付购房款165万元，银行放款向甲方支付房款90万元，银行放款到账后3日内交房，交房当日乙方向甲方支付尾款5万元。双方同意，甲方于2021年3月15日前腾退系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方应交房期限之次日起起算违约金，为逾期未交房的日万分之五计算，直至实际交房日，逾期超过七日后甲方仍未交房的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，甲方应在接到书面通知之日起七日内向乙方支付。2021年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以静安区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同另对其他事项进行了约定。2020年12月17日，买卖双方及居间方组建微信群。2020年12月19日，周某1、周某2作为卖售人(甲方)，蔡佳倧、施陈丽作为买受人(乙方)签订补充协议。双方补充约定：1.系争房屋实际成交价格为465万元，且乙方以该金额作为乙方向甲方支付的实际房款总额。其中，包括双方在买卖合同中约定的房屋成交合同价280万元(交税以税务机关审核为准)及合同标的外的装修补偿房款185万元；2.乙方在按买卖合同中约定的房屋成交价280万元付款后，发票由房地产交易中心开具。另外，乙方向甲方支付的合同标的外的装修补偿款185万元，甲方应向乙方提供该笔装修补偿款的收款凭证，但无需向乙方提供购房发票；3.乙方向甲方的实际付款方式：乙方于2020年12月14日向甲方支付购房定金20万元；乙方于2020年12月19日向甲方支付购房款230万元(其中65万元是合同标的外的装修补偿房款，剩余装修补偿款120万于交易过户当日支付甲方)；乙方于2021年1月31日前，交易过户当日向甲方支付购房装修补偿款120万元；银行放款向甲方支付房款90万元(以银行放贷日为准，直接划入甲方指定的银行账户)；银行放款后当日甲方向乙方交房，交房当日乙方向甲方支付尾款5万元；4.甲、乙双方于2021年1月31日前共同至静安区房地产交易中心办理产权过户。甲方为到手价，在交易过户过程中产生的所有税费均由乙方承担。乙方应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳本次交易甲、乙双方的税费；5.甲方承诺出售系争房屋当日为止，没有小孩就读XXX小学，若甲方承诺与实际不符，甲方按合同条款约定的承担违约责任，并按总房价的20%向乙方支付违约金；6.甲方承诺在交易过户前迁出该物业全部户口；7.甲方带租约出售系争房屋，租期至2021年7月31日，租金为每月4,800元，交房之后租金由乙方收取；8.若网签买卖合同和双方签订的本补充协议有不一致的，双方商定以双方签订的补充协议为准；9.该协议经甲、乙双方签字有效，一式两份，甲、乙各执一份，具有相同法律效力。2020年12月19日，周某1出具收款收据，确认收到定金20万元。当日，蔡佳倧通过招商银行户口转账两笔给周某1，金额分别为165万元、65万元。因周某1银行卡换卡，蔡佳倧二次申请公积金贷款，在2021年1月28日办理申请公积金贷款手续。因市场房价上涨，周某1提出涨价，双方就此事进行沟通未果，2021年1月19日，蔡佳倧、施陈丽曾委托案外人北京盈科(上海)律师事务所向周某1、周某2发送律师函，要求周某1、周某2明确是否继续履行买卖合同等。2021年1月30日，施陈丽在微信群表示虽然公积金贷款产生延误，但是已经准备好相应款项，并表示如果465万元不加价，立刻打款给周某1，周某1未回应。1月31日上午10时35分与下午16时16分，施陈丽在微信群内询问周某1是否履行465万的合同，钱已经准备好。16时59分，周某1表示自己在履行合同义务，要求施陈丽也遵守约定。当晚22时10分，施陈丽将已经通过蔡佳倧账户支付了周某1120万元的截图发送给周某1。之后，中介通知周某1施陈丽一方不再办理贷款，要求过户；周某1表示曾到过交易中心，但施陈丽方没有到场，构成违约，要求施陈丽方2月4日前支付违约金93万元后自己配合过户，否则将解除合同；施陈丽表示自己交易当天去过交易中心，没有看到周某1，并表示自己随时可以办理过户手续。再查，2021年1月30日，美宁事务所工作人员徐博涵致电周某1沟通1月31日过户事宜，周某1表示不认识徐博涵并挂断电话。1月31日14时57分，周某1给美宁事务所工作人员王志强发送了交易中心定位，并询问“过户的呢”，并要求王志强沟通一下要求买家打款。2021年2月6日，徐博涵在群聊中通知买卖双方各自确定好交易过户时间，居间方随时配合。施陈丽表示公积金贷款审批已经通过，随时配合过户，请周某1指定时间。周某1表示要首先谈妥违约金事宜才能配合过户，如拒绝支付违约金，则解除合同。因协商不成，施陈丽、蔡佳倧起诉至法院。审理中，施陈丽、蔡佳倧于2021年8月16日将购房款90万元支付至法院账户。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。周某1、周某2主张2021年1月31日，施陈丽、蔡佳倧没有办妥贷款手续且没有到交易中心，导致当天没有办理过户手续，构成违约，周某1、周某2有权解除合同。结合本案的以下事实，本院认为虽然合同约定的过户当天下午周某1曾到达交易中心，但当天没有办理过户手续的责任不应归责于施陈丽、蔡佳倧，周某1、周某2的主张不能成立，原因如下：其一，施陈丽、蔡佳倧履行合同的态度一直是积极的。在周某1要求涨价、双方未谈妥的情况下，在微信群中不停询问周某1能否按照465万元价款履行，并表示只要周某1明确同意，自己就打钱给周某1；其二，施陈丽、蔡佳倧行动上一直在积极履行合同。虽然贷款延期，但施陈丽已经凑足现金，并将此节告知周某1，称不会因为贷款原因导致合同履行不能，且在1月31日晚支付了购房款120万元；其三，施陈丽、蔡佳倧有理由相信周某1不同意过户，基于：1.施陈丽一直在微信中要求周某1明确是否按照465万元合同履行，未获明确答复；2.居间方联系过户时间时，周某1以不认识居间方为由挂断电话；3.施陈丽于1月31日过户当日还在微信群中询问周某1能否按约过户，未获回应。由此，施陈丽、蔡佳倧有理由相信在自己上午到交易中心没有看到周某1的情况下，周某1不同意过户。综上，本院认为，双方未能在合同约定的过户之日办理过户手续是因双方沟通不畅所导致，当天未办理过户手续的责任不可归责于施陈丽、蔡佳倧。虽然1月31日未能办理过户手续，但施陈丽随后明确表示可以按照周某1确定的时间办理过户手续，只要周某1配合过户，不会造成合同目的无法实现。因此，双方之间签订的买卖合同和补充协议应继续履行，施陈丽、蔡佳倧的诉讼请求并无不当，本院予以支持。周某1、周某2应配合施陈丽、蔡佳倧办理过户手续，过户产生的税费按照合同约定由施陈丽、蔡佳倧负担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条、第五百七十七条规定，判决如下：一、原告施陈丽、蔡佳倧与被告周某1、周某2就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《编号(XXXXXXX)网签买卖合同补充协议》继续履行；二、被告周某1、周某2应在本判决生效之日起十日内配合原告施陈丽、蔡佳倧办理上址房屋的过户手续，将上址房屋所有权过户登记至原告施陈丽、蔡佳倧名下，该过程产生的税费(如有)由原告施陈丽、蔡佳倧按照国家及本市有关规定缴纳；三、原告施陈丽、蔡佳倧应在上址房屋过户至自己名下三日内支付被告周某1、周某2购房款90万元(此款已经支付至法院账户)；四、被告周某1、周某2收到上述购房款90万元后三日内，与原告施陈丽、蔡佳倧互相配合办理上址房屋交接手续；五、原告施陈丽、蔡佳倧应在双方办理上址房屋交接手续当日支付被告周某1、周某2尾款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告周某1、周某2负担。案件受理费13,300元，由被告周某1、周某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊审 判 员  荣琼英人民陪审员  崔沪宁书 记 员  夏 雪附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。