吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终4090号上诉人（原审原告）：谢栢岩，女，汉族，1970年8月21日出生，住长春市南关区。委托代理人：高胜，吉林久弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明贺，男，汉族，1987年1月25日出生，住吉林省长岭县。上诉人谢栢岩因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢栢岩原审诉称：2014年9月1日，谢栢岩与李明贺签订《场地租赁合同》，将谢栢岩承租的正阳街4088号万达汽车文化园C区23号场地转租给李明贺，该场地面积为58.568平方米（含实用面积53.244平方米和公摊面积5.324平方米），租金为1.2元/天/平方米，物业费及取暖费为83元/年/平方米，租期自2014年9月1日至2023年8月18日止，首年租金于签约当日交付，此后应在每下一年度到期前三个月交纳下一年度租金、物业费及取暖费。签约后，谢栢岩将场地交给李明贺使用，李明贺亦将第一年度租金交付谢栢岩。但到第二年度，经谢栢岩多次催讨，李明贺均拒绝支付租金、物业费及取暖费。故谢栢岩诉至本院，请求判令：1.解除双方于2014年9月1日签订的《场地租赁合同》，李明贺退还所租赁场地；2.李明贺支付拖欠租金16867.58元（计算至2016年4月27日，此后每日租金按70.2816元/天计算至实际退还场地日）、拖欠的物业费及取暖费4861.14元；3.李明贺支付违约金15644.68元（暂计算至2016年4月27日，计算至实际退还场地日）；4.案件受理费由李明贺支付。李明贺原审辩称：我没有拖欠租赁费。租赁场地位于万达汽车文化园，谢栢岩没有向万达汽车文化园交2016年度的租赁费，我怕没有保障，就向谢栢岩提出如果她不续费，我就不租了，谢栢岩让我在三天内交房租，不交后果自负。我和谢栢岩说过场地她可以收回。谢栢岩从万达汽车文化园租赁的22号场地我也承租了，23号场地的租期到后，我就把物品都挪到22号场地了，留在23号场地里的都是不要的展架。2015年10月9日，我从23号场地退场，我明确和谢栢岩表示不租了。因为租22号场地的时候向谢栢岩交了3000元押金，我认为3000元押金足够2015年9月1日至2015年10月9日期间的租赁费了。2015年10月12日，谢栢岩与其两个弟弟到我店里把我叫出去之后把我打伤，所以我与谢栢岩没有正常办理交接手续。原审法院审理查明：原告谢栢岩是南关区跨世卓越汽车音响中心的个体经营者。被告李明贺是安顺汽车装饰的个体经营者。2014年9月1日，谢栢岩与李明贺签订《场地租赁合同》，双方约定：谢栢岩将位于正阳街4088号万达汽车文化园C区、面积为58.568平方米（包括场地面积53.244平方米，公摊面积5.324平方米）的23号场地租赁给李明贺，租赁期限自2014年9月1日至2023年8月17日，第一年、第二年的租赁费是1.2元/天/平方米；李明贺向谢栢岩交付装修款10000元；自合同签订之日，李明贺需一次性交付第一年的租金、物业费、取暖费，以后每年需在谢栢岩与万达汽车文化园签订交付租金之日时，以现金形式交付各项所需费用；进场条件、特殊约定、权利和义务、租赁合同的解除、违约责任、展位撤场条款、免责条款、争议解决等均按谢栢岩与万达汽车文化园所签订的合同标准执行。该合同后附谢栢岩作为承租方与长春汽车文化园有限责任公司作为出租方签订的《场地租赁合同》第二页、第三页复印件。该合同在位置及面积项下约定：谢栢岩承租位于长春市绿园区正阳街92号汽车文化园一层22号、23号、27号、28号展位，租赁期限自2013年8月18日至2023年8月17日；在付款方式下约定：下一年度租金需在费用到期前三个月一次性交纳；在特殊约定项下约定：承租方在合同期限内不得转租转让；在租赁合同的解除项下约定：承租方未按照合同约定支付租金和其他有关款项逾期七个工作日的，经出租方书面通知之日起五个工作日内，承租方仍未支付的，出租方有权解除合同。原审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，谢栢岩依其与长春汽车文化园有限责任公司签订的《场地租赁合同》而取得万达汽车文化园的23号场地的租赁权，后将23号场地又转租给李明贺，作为出租人和万达汽车文化园的实际管理者，长春汽车文化园有限责任公司理应知道，但其未在法律规定的期间内提出异议，且谢栢岩与李明贺的合同已经实际履行，故谢栢岩与李明贺签订的《场地租赁合同》有效，谢栢岩与李明贺均应按照合同的约定全面履行自己的义务。谢栢岩已将场地交付李明贺使用，则李明贺应按照合同约定按时交纳租赁费用，李明贺已经按照合同约定交付了第一年的租金，其抗辩称拒付下一年度的租金是因谢栢岩未向出租人长春汽车文化园有限责任公司交纳下一年度的租金，谢栢岩当庭称其与长春汽车文化园有限责任公司之间的约定与李明贺无关，但比较两份场地租赁合同约定的内容可知，谢栢岩与李明贺之间的场地租赁合同是以谢栢岩与长春汽车文化园有限责任公司之间的场地租赁合同的正常履行为基础，谢栢岩与长春汽车文化园有限责任公司之间签订的《场地租赁合同》约定了未按时支付租金可以解除合同，现谢栢岩未按时交付下一年度的租金，谢栢岩与长春汽车文化园有限责任公司之间的场地租赁合同的效力待定，谢栢岩能否在2015年9月1日及以后取得23号场地的租赁权尚不确定，足以使李明贺产生不安并由此拒付下一年度租金，故对谢栢岩要求李明贺退还租赁场地及支付拖欠的租金、物业费、取暖费、违约金的诉讼请求不予支持。李明贺经催告仍拒付租金，已经以实际行动表明不愿继续履行合同，则《场地租赁合同》解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：一、原告谢栢岩与被告李明贺于2014年9月1日签订的《场地租赁合同》已于2015年9月1日解除；二、驳回原告谢栢岩的其他诉讼请求。案件受理费470元，由原告谢栢岩负担。宣判后，谢栢岩不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.谢柏岩与长春汽车文化园有限责任公司签订的《场地租赁合同》，与双方当事人签订的《场地租赁合同》是两个法律关系，前者并没有实际影响与李明贺租赁合同的履行。原审法院认定双方当事人的《场地租赁合同》已于2015年9月1日解除与实施不符，适用法律错误。2.李明贺对其主张不租赁且没有实际使用场地，并没有提供证据证明，李明贺已经实际租赁占有谢柏岩的场地，且没有办理解除交接手续，李明贺没有按照双方约定上打租金，属于违约行为，故李明贺应当支付租金、物业费、取暖费、违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判：1.案涉《场地租赁合同》于2016年4月27日解除；2.李明贺支付拖欠的租金16867.58元及自2016年4月27日至实际退还场地日的租金（按70.2816元/日计算）；支付拖欠的物业费及取暖费4861.14元；支付违约金15644.68元，以上合计为37373.40元；3.一、二审案件受理费由李明贺负担。李明贺二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.在案涉《场地租赁协议》第一年履行期限临近届满时，谢柏岩要求李明贺依据协议给付第二年场地租金，李明贺表示由于谢柏岩没有向万达汽车文化园先交付案涉场地的租金，出于对无法继续履行租赁协议的担心，故拒绝向谢柏岩交付第二年场地租金，并表示要解除合同。2.2015年10月12日，双方当事人因租金承担问题产生肢体冲突，李明贺被打伤。李明贺陈述其在此之后即住院治疗，不再使用案涉场地。3.李明贺离开场地时双方未进行交接，案涉场地仍留存李明贺的物品。4.2016年4月28日原审开庭庭审时，李明贺表示同意解除合同，并表示除不要的物品外，其余物品已搬出案涉场地。5.案涉《场地租赁合同》对违约金的约定为：承租方未按合同约定支付相关费用的，应当按日向出租方支付未付金额的日千分之三的违约金。案涉场地的物业费标准为每年每平方米50元，采暖费标准为每年每平方米33元。本院认为：1.双方当事人签订的《场地租赁合同》系真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方当事人均应依据协议约定诚实信用的履行各自权利、义务。因李明贺并非谢柏岩与汽车文化园之间《场地租赁合同》的当事人，在案涉场地的出租人汽车文化园没有妨碍李明贺使用租赁物的情况下，谢柏岩是否在约定期限内向出租人汽车文化园交付租金，与李明贺无关。况且即使谢柏岩一直未向汽车文化园交付租金，导致汽车文化园要求解除合同，李明贺亦可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，代谢柏岩向汽车文化园支付租金以抗辩出租人的合同解权权，故谢柏岩是否向汽车文化园及时支付租金，并不妨碍案涉《场地租赁合同》的履行，李明贺以此拒付租金并要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。原审认定李明贺具有合同解除权错误，应予更正。但鉴于双方对解除案涉《场地租赁合同》达成合意，本院认定案涉《场地租赁合同》于在2016年4月28日李明贺同意解除时予以解除。2.李明贺虽主张其在2015年10月双方产生冲突后已退出案涉场地，但其并未向谢柏岩交还房屋，案涉协议亦不因双方产生冲突而解除，且谢柏岩提供的照片证实，案涉场地仍由李明贺的物品占据，故合同解除前的租金及相关费用应由李明贺承担。租金标准按照协议约定的每天每平方米1.2元计算，每天租金为70.28元，至2016年4月28日合同解除总计240天，租金总计为16867.2元。物业费的标准为每年每平方米50元，每天物业费为7.29元，240天的物业费为1749.6元。采暖费的标准为每年每平方米33元，总计为1932.74元。以上款项总计为20549.54元。3.因李明贺在合同解除时已明确表示仍留存在案涉场地的物品为其已放弃的物品，谢柏岩作为案涉场地的承租人，应及时对场地行使权利避免损失扩大，其未及时履行该义务造成扩大的损失应由其自行承担，双方虽未进行正式交接，但并不构成谢柏岩对场地行使权利的障碍，故谢柏岩要求李明贺承担合同解除后的场地占用损失，本院不予支持。4.李明贺逾期支付各项费用构成违约，应依据双方约定的违约条款承担违约责任，但协议约定的日千分之三违约金标准过分高于谢柏岩的损失，在李明贺主张调整违约金及谢柏岩并未举证证明其实际损失的情况下，本院酌定将违约金调整为以李明贺欠付的费用20549.54元为基数，从2015年9月1日起至2016年4月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初226号民事判决；二、解除上诉人谢柏岩与被上诉人李明贺于2014年9月1日签订的《场地租赁合同》；三、被上诉人李明贺于本判决生效后立即给付上诉人谢柏岩租金16867.2元、物业费1749.6元、供暖费1932.74元；四、被上诉人李明贺于本判决生效后立即给付上诉人谢柏岩违约金（违约金以20549.54元为基数，从2015年9月1日起至2016年4月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回上诉人谢柏岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费总计1204元，由上诉人谢栢岩负担700元，由被上诉人李明贺负担504元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一六年十二月二日书 记 员 阚 然