海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6634号原告：李丹，女，汉族，住所地：辽宁省海城市。被告：戴为，女，汉族，住所地：辽宁省海城市。被告：张春田，男，汉族，住所地：辽宁省海城市。原告李丹诉被告戴为、张春田案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告李丹、被告戴为、张春田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹诉称，戴为诉张春田不当得利纠纷一案，贵院于2019年9月18日作出执行裁定，查封坐落于海城市*街道办事处**三期9-4-4东（面积65.99平方米）的房屋，原告作为案外人于2020年7月15日向贵院提出执行异议，请求解除对该处房屋的查封，贵院于2020年7月24日做出执行异议裁定，驳回了我的异议申请，现依据民事诉讼法及司法解释向贵院提起案外人执行异议之诉。贵院所查封的该处房屋己于2016年8月3日由被告张春田转让给原告，且原告己付清全部房款，原告实际占有该处房屋且对未过户没有过错（有房屋买卖协议和证人证言为证），故请求贵院解除对该处房屋的执行措施。1.双方有房屋买卖协议并支付了全部房款。2016年8月3日，原告及其丈夫陈玉军与张春田签订房屋买卖协议，约定张春田将坐落于海城市**街道办事处**三期9-4-4东（面积65.99平方米）的房屋出售给原告，并于当天在吕某的见证下一次性付清了全部购房款。2.原告实际占有该处房屋。原告买受该房屋后实际占有并用于出租，承担了该房屋的水电费用。（有租赁协议和水电缴纳凭证）。3.原告对未办理过户没有过错。因该房屋为回迁房，当时没有房照。2019年张春田将该房屋房照办理后交给了李某私家菜馆的老板，后菜馆老板将房照交给我，我按照协议上所留的电话138××××4911积极联系张春田办理过户，但其电话一直未接通（至今也不能接通）。张春田办理房照后未与我联系，电话号码也进行了更换，这才导致了未能及时过户，因此原告对未过户没有过错。综上，请求贵院审判部门依据民事诉讼法、最高人民法院关于民事执行中查封财产的规定、最高人民法院关于执行异议和复议的相关规定以及最高院关于未过户房屋买受人的过错如何认定等司法案例进行综合考量，查明案件事实，保护原告合法权益，故诉至法院请求1.停止对坐落于海城市*街道办事处*三期9-4-4东（面积65.99平方米）房屋的执行措施，解除对该处房屋的查封，价值10万元。2.诉讼费由被告承担。被告戴为辩称，我只认物权登记，应以房照登记所有人为准。被告张春田辩称，我没有意见。2016年8月3日我在房屋玻璃上粘贴了房屋出售的相关信息，原告看到就联系我，最终以12万元价格卖给原告，并且与原告的爸爸签订了房屋买卖协议。钱也是原告的爸爸通过现金方式一次性支付给我的。当时签订买卖房屋的时候没有房照，因为是回迁楼需要统一办理房照。2019年左右房照才下来，房照下来之后我把房照交给了李某（系原告的堂弟，经营饭店）。后来我电话丢了，换了手机号码，原告找不到我了。经审理查明：本院在执行申请执行人戴为与被执行人张春田不当得利纠纷一案中，于2019年9月18日出具裁定“查封张春田位于海城市**街道办事处**三期9-4-4东，面积65.99平方米的房屋（房权证90××50号）。”后原告李丹不服向本院提出执行异议，本院于2020年7月24日出具(2020)辽0381执异98号执行裁定书，裁定驳回李丹请求解除查封位于海城市*街道办事处**三期9-4-4东房屋的异议请求。后因原告对此裁定不服，诉讼来院。原告在庭审中提供了2016年8月3日签订的房屋买卖协议书，该协议甲方（卖方）为张春田，乙方（买方）为李丹，协议约定甲方同意将座落于*镇*村（3期回迁楼小区楼）9号楼4单元4层东门，面积65.99m2，出售给乙方。房屋价款总计人民币拾万元整，付款方式为一次性付清。并约定协议生效后将房屋钥匙及相应手续交付给乙方，同时在2016年8月3日以后的费用由乙方承担，之前的费用由甲方承担。另房屋买卖交易过程的一切交易费用由乙方承担，但甲方协助乙方出具相关产权变更手续……。协议下方由张春田和李丹、陈玉军的签字及捺印，同时由见证人吕某签字并捺印。另查，上述案涉房屋于2019年4月2日办理了房屋所有权证书，房屋登记所有权人为张春田，共有人为董*（系张春田爱人），房产权书号为房权证ＴＡ字第××号。再查，原告李丹母亲康**中国农业银行海城*支行的存折中于2016年8月3日销户支取了100060.83元。另原告李丹为案涉房屋于2018年12月缴纳了电费，于2018年10月4日缴纳了供暖费用，还有部分水费缴费记录。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：1、2016年8月3日房屋买卖协议书一份；2、证人吕某的书面证言一份；3、《房屋拆迁产权调换协议书》、《回迁核算过户单》各一份；4、房屋所有权证一份；5、李某的书面证言一份；6、手机微信截图一组；7、交易账单一份；8、电费通知单一份；9、水务集团缴费通知单一份；10、水费收据一份；11、租房协议书一份；12、（2020）辽0381执异98号执行裁定书一份；13、居民户口本一份、农业银行定期存折一份；14、司法判例三份。上述证据中，因证人吕某和李某未出庭作证，证言真实性无法确定且被告对此不予认可，故本院不予采信。其他证据经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院依法予以采信。本院认为，公民合法的民事权益受到法律保护。本院于2019年9月18日作出查封案涉房屋的裁定，而本院原告李丹与被告张春田于2016年8月3日签订了房屋买卖协议书，并由原告支付了全部房款，在协议签订后原告实际占有管理该房屋并缴纳相应期间的水电供暖等费用，虽原告未能办理房屋更名过户手续，但案涉房屋房产权登记时间为2019年4月2日，被告虽称于2019年7月将房产证通过李某转交给原告，但被告庭审中自述其手机丢失更换了号码，导致原告无法及时联系他未能办理相应的更名过户手续，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与被告张春田在本院查封争议房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同，原告在本院查封之前已实际占有管理房屋已支付全部价款，且未能更名过户的原因是因为被告手机号码更换原告不能及时联系到被告，非原告自身原因，故对于原告要求停止对坐落于海城市**街道办事处**三期9-4-4东（面积65.99平方米）房屋的执行措施，解除对该处房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、对坐落于海城市**街道办事处*三期9-4-4东（面积65.99平方米）房屋不得执行，解除对该处房屋的查封；二、（2020）辽0381执异98号执行裁定书自动失效。案件受理费2300元，由被告戴为、张春田承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。审 判 长  付 玉人民陪审员  胡宝英人民陪审员  杨 敏二〇二一年四月十五日书 记 员  张 杰