上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1622号原告：上海俊强实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高程雨琪，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞生，上海龙元律师事务所律师。被告：上海堡煜投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董良，总经理。委托诉讼代理人：孟凡涛，上海申申律师事务所律师。原告上海俊强实业有限公司(以下简称“俊强公司”)与被告上海堡煜投资管理有限公司(以下简称“堡煜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序审理，并于2021年3月3日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2021年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告俊强公司的法定代表人高程雨琪、被告堡煜公司的委托诉讼代理人孟凡涛到庭参加两次庭审，原告俊强公司的委托诉讼代理人赵瑞生到庭参加了第一次庭审，原告俊强公司的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告俊强公司向本院提出诉讼请求：一、确认自2020年8月10日起解除原、被告双方于2015年1月1日签订的涉及坐落于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢、XXX幢房屋的《房屋租赁合同》、2017年10月26日双方签订的《和解协议》、《补充协议》；二、被告将坐落于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢、XXX幢房屋返还给原告；三、被告支付自2020年8月10日之前所欠的租金366,667元(计算方式：1,100,000元÷360天×120天)；四、被告支付违约金27,500元(计算方式：1,100,000元÷12个月×1%×30天)；五、被告支付自2020年8月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使某费(按照每年1,100,000元计算)。审理中，原将第三项诉讼请求变更为要求被告支付2020年6月30日前欠付的租金105,000元；第五项诉讼请求变更为要求被告支付自2020年7月1日起至实际搬离之日止的租金及使某费，按照每年110万元的标准计算；原告还撤回第四项诉讼请求。同时，原告向本院明确《和解协议》第1条及第3条第(一)、(四)项系原《房屋租赁合同》继续履行的补充，所以要求解除的是《和解协议》中的这些条款。事实和理由：2015年1月1日，原、被告就坐落于上海市松江区九亭镇恒富路XXX-XXX号房屋签订了《房屋租赁合同》，建筑面积3,800平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日至，年租金为1,360,000元。合同约定，如果被告不按时或不按约定支付租金达1个月，原告有权解除合同，收回房屋。合同还就被告应承担的违约金进行了约定。2017年10月26日，原、被告签订《和解协议》及《补充协议》各一份。《和解协议》约定原合同租赁期限延长5年，延长期限自2020年1月1日至2024年12月31日，房屋年租金为1,100,000元。后因被告未按约支付租金，故原告于2020年8月4日向原告发送了《租金催收函》，但被告仍未支付租金。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告堡煜公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告并没有违约行为，是原告存在违约。被告租赁给原告的房屋总计7,000多平方米，其中有证面积为3,628平方米，其余为无证的附属房屋。到2016年下半年时，无证附属房屋中有1,000多平方米被强制拆除，双方为此还在(2017)沪0117民初7548号案件中达成了和解，原告降低了房租、免除了2017年第一季度的房租并延长了租期。到2018年7月，九亭镇生态环境综合整治工作指挥部将被告承租的另外2,200平方米违章建筑也进行了查封，被告为此向原告提出该部分面积的租金自查封日起也不应再交纳，但没有结果。另外，原告出租的房屋还存在房顶漏水、厂区道路堵塞、下水道反水、消防管道没水曾被处罚等问题，影响被告使某租赁物，被告多次反映，也没有解决。所以被告不同意解除合同并返还房屋。关于原告主张的租金及使某费，因被告承租的无证房屋被查封无法使某，故自2019年1月开始租金应按照每年680,000元收取，所以按照这个标准算下来，被告至今已经不欠原告租金了。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市松江区九亭镇恒富路XXX-XXX号，建筑面积3,800平方米；租赁房屋用途为生产、营业和办公。合同第六条约定：租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日；交房日期为2014年12月31日；甲方免收乙方自2015年1月1日至2015年3月31日房租，合计340,000元，作为本合同期内，甲方需承担的修缮费用，剩余修缮费用，由乙方承担。第七条约定：2015年1月1日至2019年12月31日，年租金为1,360,000元，每季度租金为340,000元；乙方按季支付，先付后租，自起租之日起每季度前15个工作日向甲方一次性支付下一季度三个月的租金340,000元，如遇节假日顺延，租金采取转账支付方式(下面罗列了原告的账户信息)。合同第十二条第(三)项约定，不按时支付或者不按照约定支付租金达1个月的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同第十三条第(五)项约定甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每天应按月租金1%的标准支付违约金。合同另对其他事项进行了约定。2017年5月5日，本院立案受理了原告俊强公司诉被告堡煜公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2017)沪0117民初7548号。在该案中原告以被告未按时交纳租金，符合解约条件为由，要求解除双方租赁合同，并就解约后果予以处理。该案在审理过程中，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)于2017年10月26日自行达成《和解协议》，约定如下：1.甲乙双方于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租甲方所有的位于松江区九亭镇恒福路XXX-XXX号3,800平方米有证房屋，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，共计5年，每年的年租金为136万元；2.2017年5月甲方向松江人民法院提起诉讼，请求判令解除甲乙双方签订的房屋租赁合同，并支付欠付的租金及违约金，松江法院已立案受理，案号(2017)沪0117民初7548号(以下简称“7548号案件”)；3.经甲乙双方友好协商，就上述房屋租赁纠纷达成如下一致条款，以兹共同遵守：一、甲乙双方同意并确认，因租赁物场地上存在的违章建筑被政府有关部门强制拆除，租赁房屋的年租金自2015年10月1日起至2019年12月31日止调整为100万元人民币；二、甲乙双方一致确认，截止2017年12月31日止乙方尚欠甲方房屋租金120万元，因租赁场地上存在的违章建筑被政府部门前置拆除后，乙方已向次承租人支付了相关赔偿费用，故甲方同意免除乙方2017年第一季度的房屋租金25万元，双方确认截止2017年12月31日止乙方应付甲方房屋租金金额为95万元；三、乙方同意于本和解协议签订后7日内向甲方支付50万元租金，剩余45万元租金由乙方在2018年1月1日起每季度支付房屋租金25万元的基础上多支付5万元，第八季度多支付10万元，分八个季度付清；四、原租赁合同的租赁期限延长5年，延长期限自2020年1月1日至2024年12月31日止，该租赁期内的房屋年租金为110万元；五、甲方同意在本和解协议签订后并收到乙方欠付的50万元租金之日起三天内向松江区人民法院申请撤诉。同日，双方还签订《补充协议》一份，其中约定被告同意在租赁期内严格按照政府规定的环保、消防要求使某租赁物，如根据政府要求添附环保、消防设施设备的，该费用由被告承担。协议另就其他事宜进行了约定。2017年10月30日，原告向本院提出撤诉申请，撤回了7548号案件，本院裁定予以准许。根据原告工作人员李金球与被告法定代表人的微信往来显示：2020年6月16日，原告发微信称：“3月份免租事情还请您补写一份申请，盖章后送给沈总”；被告回复：“好的”。2020年6月29日，原告称：“上次说过贵司补交申请减免一个月的申请书，请求问提交了吗？另外2020年7月1日-9月30日的租金，还请安排财务按时支付”，被告回复：“第二天就寄出去了，老总，交给石会计了。”2020年7月1日，被告微信发送给原告一份《申请书》，载明：“有几件事情希望给予解决。一、2020年政府对违章建筑再次排查，位于恒富路XXX-XXX号中间的钢结构被纳入拆迁范围，从四月份开始就让客户搬家，7月份必须搬完，因此公司必须赔偿客户的违约金和搬家费，以及退还四月份至七月份的租金，在此请求原告给予一个解决方案；二、2018年，恒富路XXX-XXX号货梯突然发生故障，导致一个人重伤，安鉴局停止了俊强公司货梯的使某，俊强公司一直没有解决货梯的问题，没办法客户的货物下来上不去，堡煜公司出资安装了货梯，中间部分拆除，请俊强公司处理一下二楼的上下货梯的问题；三、房屋漏水问题由于房顶不是钢筋混凝土结构，顶面是彩钢瓦，彩钢的使某年限也就三到五年，所以顶面必须大面积维修，我们的建议是俊强公司请人维修，如果俊强公司没有专业人士维修，我们做这些项目，修完材料费用从租金里扣除；四、路面问题，从恒富路进入99-1号，只有一条小通道，经常是堵的水泄不通，路面也是损坏严重，这条路也是唯一的消防通道，生命通道，这样乱停乱放，一旦发生火灾，后果不堪设想，希望尽快解决这个问题。”2020年7月6日，原告回复：“事情都了解得很清楚了，剩下车辆停放问题，会积极联系另外一个租户，看怎么处理。租金在2017年已经调解过一次，也是从2015年开始降租，疫情也按国家倡议免租一个月；货梯和房顶的问题都是按合同免了34万元租金处理。这几个方面都是没有争议的，现在经营困难，大家都知道，那总不能困难就降租，老板您赚钱时，我们也没有加租，这个肯定要公平合理。”2020年7月16日原告工作人员发送微信给被告称：“已经跟前面的租户谈过了，说明白了是消防通道不能不按停乱放，他答应跟进驻的租户沟通，我也跟他们说了要停到指定的车位，先看看效果。”2020年8月5日，原告向被告发送《租金催收函》，载明：根据合同约定，被告应于2020年7月1日向原告支付2020年第三季度租金275,000元，但截止至2020年8月3日，原告仍未收到上述应付租金。有鉴于此，原告特函告如下：一、请被告于2020年8月10日前向原告支付拖欠租金；二、若被告未按上述时间支付拖欠租金，原告将根据合同约定追究被告迟延履行违约金、解除租赁合同等违约责任，因此造成的一切损失与责任概由被告承担。原告在催收函中还列明了收款账号。被告于当日通过微信回函称：“我公司与贵公司房屋租赁合同于2013年1月1日起，至今已七年多时间，自2014年起我公司就向俊强公司反映道路阻塞情况，贵公司却一直以尽快解决敷衍了事，自此2013年1月1日起至2020年8月1日止，通往恒富路XXX-XXX号的路面堵塞以及乱停乱放问题至今没有得到妥善解决，现如今路面成为了俊强公司恒富路XXX号的堆货场、停车场、垃圾堆放点，贵公司领导于7月14日至现场查看，虽允诺在一周内给予解决，但至今未妥善处理，因此我公司于2020年8月1日发函至贵公司，望俊强公司及时、妥善解决下列问题：1.必须在一周之内将通往恒富路XXX-XXX号的路面清理干净，让出通往99-1号唯一的出入通道(消防通道)；2.恒富路XXX-XXX号的下水管道阻塞，必须在一周内修好；3.恒富路XXX-XXX号的消防管道没有谁，消防设施必须符合消防要求；4.房屋顶面大面积漏水，请俊强公司进行维修；5.厂房中的违章建筑部分九亭镇政府禁止对外出租，向贵公司反映情况，贵公司以合同3,800平方米计算收费是不合理的，第一我们的事实行为是以整租的形式一直在向贵公司交租，2017年在松江区人民法院有笔录，案号(2017)沪0117民初7549号，当时在法院作证的证人是贵公司曾经的工作人员，也是贵公司与我公司签订房屋租赁的经办人，他作证恒富路XXX-XXX号的产房是以整租形式承租的，俊强公司99-1号产证面积只有3,628平方米为了方便在俊强公司在房产局备案，所以在合同上写的毫无依据3,800平方。在2017年10月26日签订的和解协议第一条可以证实违章建筑被拆除，租金应下调。第二现在99-1号的厂房也只剩下3,628平方有产证的厂房，若俊强公司想以产权证平方计算也应一视同仁，恒富路XXX号多少钱每平方。我们在后面大货车不方便拐弯，只能比前面少而不能多，所谓合情合理，我公司将停止对贵公司支付房屋租金，直至贵公司把所有问题妥善解决，我公司再继续支付应交租金。请贵公司于2020年8月10日前将所有问题给予妥善解决，逾期我公司将追究因道路不通畅8年之久给我公司造成的客户流失而向贵公司索取赔偿。”2020年8月14日，被告通过微信向原告工作人员发送函称因政府不允许租赁房屋违章部分对外出租，故要求按照2017年10月26日的和解协议将2020年的租金再行减租至55万元。另查明：位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢、XXX幢，房屋类型为工厂，每幢建筑面积均为1,814.79平方米，核准登记日期为2014年1月22日。原、被告一致确认《和解协议》中所载明的九亭镇恒福路XXX-XXX号3800平方米有证房屋对应即为前述产证上的房屋。审理中，原、被告一致确认租金支付情况如下：2019年12月24日被告支付了295,000元，其中20,000元是2019年的租金，275,000元是2020年1月1日至2020年3月31日的租金；2020年4月1日至2020年4月14日期间被告陆续支付了210,000元，其中40,000元是2019年的租金，170,000元是2020年4月1日之后的租金。被告称，因疫情影响，原、被告一直在沟通给与一个月免租的事宜，在被告提交申请后，原告同意免除一个月的租金。2020年6月17日原告处的孟会计和被告微信联系称4月至6月这个季度只要再支付17万元就可以了，所以按照合同被告已经就2020年6月30日前的租金支付完毕了。其在租赁的系争房屋的时候曾实地看房，原告当时也告知清楚其中2幢、3幢是有证面积，其他五个部分是无证的。签订合同的时候是整租，合计7,000多平方米，其中有证面积3,000多平房子及无证面积3,000多平方米。无证面积中，2017年拆除了1,000多平方米，原、被告涉讼后签订了和解协议，约定减少租金；2018年7月又被查封了2,000多平方米，故之后被告一直要求再行减少对应的租金，但原告始终未予回应。原告称，“孟会计”并非是其公司员工，其公司也没有同意对被告免租一个月。当时只是提出在被告提出申请，且能提供对次承租人也给予了免租相应依据的情况下下才可以免租，因被告没有提供申请及相应依据，所以不能免租。关于租赁范围双方已经在2016年全部处理了，双方在2017年10月26日签订的《和解协议》中已将租赁范围明确为有证面积部分，并调低了租金，3,800平方米是延续了之前合同的表述取了个大约的整数，实际与产证面积并无多少差异。被告向本院提供了视频与照片，用以证明系争房屋存在出口道路被堵、下水道有反水及厂房房顶破损等事实。原告对上述证据真实性没有异议，但认为道路不通畅是被告自己管理不当造成；路面积水正好恰逢大雨，现在问题并不存在；厂房房顶并未影响被告使某，而且根据《房屋租赁合同》维修责任应由被告自行承担。被告还称，未就本案租赁合同向原告交纳过保证金或押金。其租赁系争房屋一直转租给案外人使某，目前还有四个案外人在使某。原告表示，在本案中对于次承租人没有主张，也不要求追加作为本案当事人，若以后在执行中遇到腾退的障碍会另行主张。审理中，本院向被告释明，如果法院判定租赁合同解除，是否需要就解除后果提出相应请求。被告明确没有相关请求。以上事实，有《房屋租赁合同》、《和解协议》、《补充协议》、微信往来记录、函、照片、视频及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《和解协议》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，但要确定上述协议的效力，首先要对租赁范围作出判定。根据查明的事实，原、被告在签订《房屋租赁合同》之初所涉租赁物的确包含了有证和无证面积，但7548号案件的诉讼中，原、被告均已注意到该情况，且通过签订《和解协议》的方式将租赁物限定为有证面积，并将租金进行了调低，当时即便按照被告陈述尚有部分未被拆除的无证面积在被其使某，但根据双方的一致意思表示已不再将此列入租赁范围。更何况根据被告陈述上述无证面积在2018年7月被查封，后也无法使某。由此可见，不论是原、被告的一致意思表示，还是目前实际使某情况，租赁范围仅为有证面积。综上，本院认为，《房屋租赁合同》、《和解协议》及《补充协议》并未违反法律及行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。被告未按约支付租金，已经符合《房屋租赁合同》约定的解约条件，原告据此解除双方合同，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告所提的抗辩，其中关于无证面积的问题，根据前述分析本院认为《和解协议》约定的租金针对的应为有证面积，所以被告认为要扣除不能使某的无证面积部分，显然难以成立。况且从实际履行来看被告也并未就此提出过异议，直到2020年6月原告向被告催讨欠付租金时，才以此为由进行抗辩。关于被告所提的有关房顶破损、下水道反水及出口堵塞等问题，其中有些现有的证据尚不能对此予以证明；有些虽然存在，但被告并未提供证据证明对被告使某租赁物产生了影响。故上述抗辩均不能作为拒付租金的合理理由，况且根据被告陈述，上述问题存在了很长时间，但被告也均是在原告于2020年6月催讨租金后才予以提出，显然是为了对抗租金的支付而为。综上，本院认定被告的抗辩意见难以成立，本院对于原告的要求解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持。解除的合同范围包括双方签订的《房屋租赁合同》、《和解协议》及《补充协议》。需要注意的是，《和解协议》中第1条是对于租赁范围的明确、第3条第(一)项是对于2015年10月1日至2019年12月31日的租金的调整、第(四)项是租期的延长及租金的调整，上述条款均是对于《房屋租赁合同》的变更及补充，随着《房屋租赁合同》的解除，应一并予以解除。《和解协议》中第2条是对于7548号案件陈述、第3条第(二)、(三)、(四)项是对于欠付租金的结算及支付时间约定，这些条款是对于7548号案件中争议事项的自行协商和解意见，且之后也实际履行完毕，故不应涉及解除的问题。关于合同解除的时间，因本案诉讼前被告并未以书面形式向原告提出解除合同，故应以本案诉状送达之日即2021年1月20日作为合同解除日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋返还。合同解除后，被告应返还原告系争房屋，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于租金及使某费。关于租金标准，合同约定为自2020年1月1日起为每年110万元，被告认为其中应扣除其未能使某的无证面积对应的租金，但根据本院前述分析，双方租赁的标的物仅限于有证房屋，所以该110万元的租金应是针对有证房屋，本院对于被告的抗辩意见不予采纳。至于合同中有证面积为3,800平方米的表述与产证所载的3,629.58平方米存在一定误差，本院认为并不影响双方已经确定110万元租金价格，理由如下：首先，该差异并不大，且原告对此也做出的合理解释；其次，根据被告陈述，其在租赁前对于租赁物进行过现场查看，对于有证房屋的范围也是清楚且认可的；最后，根据合同约定内容来看，租金的约定是针对有证房屋的一个整体的价格，并非按照具体的平方米单价计算。综上，本院认为被告应按照《和解协议》约定的每年110万元标准向原告支付租金。根据查明的事实，2020年4月1日至2020年6月30日这个季度被告支付了17万元租金，之后未再支付，而按照合同约定该季度应支付的租金为275,000元，故尚余105,000元未予支付。但根据被告法定代表人与原告工作人员的微信聊天记录显示，原告方于2020年6月16日起就疫情免租一个月租金催促被告提交申请书，被告表示已提交了申请书，2020年7月1日被告工作人员的微信中又明确表示：“疫情也按国家倡议免租一个月”，从这些表述来看，原告对于免除被告一个月租金是予以确认的，故被告抗辩应付租金中应扣除一个月免租租金，有相应依据。据此本院认定截止至2020年6月30日的租金被告尚需支付13,333元即可(105,000元-91,667元)；自2020年7月1日起的租金及使某费，被告应按照每年110万元的标准向原告支付至房屋实际返还之日止。关于违约金。原告自行予以撤回，此系对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认原告上海俊强实业有限公司与被告上海堡煜投资管理有限公司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年10月26日签订《和解协议》第1条、第3条第(一)项及第(四)项、2017年10月26日签订的《补充协议》均于2021年1月20日解除；二、被告上海堡煜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢、XXX幢房屋返还给原告上海俊强实业有限公司；三、被告上海堡煜投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海俊强实业有限公司上述房屋的租金及使某费(截止至2020年6月30日前的欠付金额为13,333元；自2020年7月1日起至房屋返还之日止，按照每年110万元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,820元，由被告上海堡煜投资管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。