终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1748号等原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。被告：胡燕，女，1979年9月8日，汉族，住广州市白云区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告胡燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人吴小庆、周芳汀到庭参加诉讼。被告胡燕经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令胡燕立即向万科物业公司支付2017年2月至2020年5月的物业费2618元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业费为基数计至被告还清全部欠款之日止；计算标准分段执行，2017年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清全部欠款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.判令胡燕立即向万科物业公司支付2017年2月至2020年10月的各项公摊电费39.88元。3.判令胡燕承担本案的诉讼费用。事实和理由：胡燕是广州市荔湾区康王北路1081号250商铺的业主。万科物业公司依据与案涉商铺开发商签订的《前期物业服务合同》为该涉案商铺所在的小区提供了物业服务，但自2017年2月至今，胡燕无正当理由一直拖欠物业费及电费。胡燕无答辩，也没有提交证据。本院经审理认定事实如下：胡燕是广州市荔湾区康王北路1081号250号商铺的业主，该商铺建筑面积为13.09平方米。2007年9月13日，涉案大厦的开发商广州市万科房地产有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对涉案大厦的物业提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业为5元/月·平方米。公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方酬金构成，物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。乙方每月按应收物业服务资金10%的比例，共用部分、共用设施设备（除停车场外）经营收入的10%的比例，及其他收入（停车场管理服务费、家政及专有部分维修等）10%的比例提取酬金。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分，由全体业主按建筑面积多少分摊，并在下年一月收取物业费的同时补足。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区未成立业主委员会。万科物业公司与裙楼商铺业主没有签订新的物业服务合同。2014年10月26日，胡燕（甲方）与明扬公司（乙方）签订《商铺租赁经营合同书》，约定：甲方将自有的商铺租赁给乙方使用，租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日止。乙方需按约定向甲方支付租金。在租赁经营期间内，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局。合同期内商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。庭审中，万科物业公司述称本案情形与本院在2021年2月、3月期间审结的同场地物业服务合同纠纷案件相似，业主与案外人广州明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）签订了《商铺租赁经营合同书》。因关于业主将自有商铺交付给明扬公司管理的事实，本院已在多份生效判决中查明，且胡燕未以其与万科物业公司、明扬公司之间的关系做出抗辩，本院对于明扬公司、万科物业公司、胡燕之间的关系不再赘述。2019年12月，万科物业公司以快递方式向胡燕等商铺业主邮寄了《关于催缴物业管理费及公共分摊费的函》，万科物业公司就向业主邮寄上述函件及相应的签收情况列表，显示寄给胡燕的邮件由他人签收。2020年3月，万科物业公司向明扬公司递交了《律师函》，要求明扬公司缴纳欠费物业费和公共部位、共用设施分摊费等，明扬公司法定代表人陈振雄签收该律师函并捺指模。2021年2月1日，明扬公司出具《证明》，证实万科物业公司每年有向其追缴物业费。庭审中，万科物业公司陈述催缴函通过中国邮政EMS邮寄，邮寄地址是胡燕与明扬公司签订的租赁协议中自留地址。另查明，本院在2021年2月份曾因涉案场地物业服务合同纠纷系列案件去现场勘查，并在多份生效判决中认定万科物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵。庭审中，万科物业公司确认涉案商铺在2020年6月已经出租，主张物业费计付至2020年5月31日。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业公司向本院提交的证据足以证明自2017年2月起，明扬公司及业主均未支付涉案商铺的物业费，且万科物业公司也已向本院提交了在2019年12月份按照业主与明扬公司签订的租赁协议地址向业主主张物业费和公摊水电费函件的证据，亦提供了相应的单号和签收情况，可以证明已向胡燕发出了催缴通知，故万科物业公司主张按照5元/平方米标准计收物业费符合《前期物业服务合同》约定，本院予以采纳。经计算，本案中，胡燕应支付的物业费为2618元（5元/平方米×13.09平方米×40个月）。关于违约金，如前所述，本院在同一场地多件已生效的判决中认定万科物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，万科物业公司对于业主此前未积极支付物业费存在一定过错，故本院对于万科物业公司请求支付逾期付款违约金的主张不予支持。至于公摊电费，如上所述，《前期物业服务合同》对业主有约束力，且约定了公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）由全体业主按政府规定另行分摊，故万科物业公司主张该费用，有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，本院认定万科物业公司对涉案大厦裙楼有提供基本的物业服务，但对部分公共设施如天花、外墙的管理存在一定瑕疵，该瑕疵尚未构成重大瑕疵。胡燕作为涉案商铺的业主，在万科物业公司已经提供基本的物业服务的情况下，依法应支付物业费。万科物业公司对于存在的服务瑕疵，应尽快采取措施进行整改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告胡燕向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年5月期间的物业费共2618元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告胡燕向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年5月期间的公摊电费共39.88元。三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由原告广州市万科物业服务有限公司负担2元，被告胡燕负担23元（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告径付原告，本院不予退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（2021）粤0103民初1795号案、1826号案、1831号案、1833号案的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以1748号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。审判员 白 晶二〇二一年四月三十日书记员 区颖斯陈珏附表（款项金额单位为“元”）：序号案号被告姓名铺号建筑面积（平方米）物业费/月2017年2月至2020年10月期间应付物业费2017年2月至2020年10月期间应付公摊电费受理费备注原告负担被告负担1（2021)粤0103民初1795号雄祺干23711.5257.6230435.1223商铺于2020年6月出租，物业费、公摊电费计至2020年5月2（2021)粤0103民初1826号叶泽键B18917.5687.8395160.92223商铺仍空置3（2021)粤0103民初1831号邓得权350100.64503.222644349.1422188商铺近期情况不明4（2021)粤0103民初1833号汪明417810.0350.152256.7534.8223商铺仍空置