海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初3905号原告：海南干杯酒业有限公司，住所地海口市南海大道**磊鑫汽配综合楼**。法定代表人：黄秀明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：莫书文，海南万理律师事务所律师。被告：海口强骅建筑安装工程有限公司，住所地海，住所地海口市紫荆路**紫荆花园6幛**v>法定代表人：谢志强，总经理。委托诉讼代理人：闫薇，海南外经律师事务所律师。被告：海南集利实业有限公司，住所地海口市，住所地海口市玉沙路**富豪花园******法定代表人：许永裕，董事长。委托诉讼代理人：李香明，海南肖明德律师事务所律师。原告海南干杯酒业有限公司与被告海口强骅建筑安装工程有限公司（以下简称强骅公司）、海南集利实业有限公司（以下简称集利公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄秀明及其委托诉讼代理人莫书文、被告强骅公司的委托诉讼代理人闫薇、被告集利公司的委托诉讼代理人李香明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告强骅公司、集利公司向原告支付逾期交付南方国际大厦A区3－6楼的利息损失118万元；2.本案的诉讼费用由被告强骅公司、集利公司承担。事实和理由：2013年8月8日，被告强骅公司与被告集利公司签订了《南方国际大厦消防合同》，将南方国际大厦A座消防安装工程项目发包给集利公司施工。二被告于同年11月11日签订《南方国际大厦消防施工合同补充协议》，约定工程竣工验收日为2013年12月10日，并在竣工后报原告备案。原告经拍卖以4180万元（加拍卖佣金111.6万元，共4291.6万元）竞得南方国际大厦A区3－6楼，并基于（2012)海中法执字第90－4号《民事裁定书》获得南方国际大厦A区3－6楼所有权。2013年9月3日，原告与被告强骅公司签订《南方国际大厦消防工程协议书》，对被告强骅公司向集利公司发包的原告所有的3－6楼消防工程事项进行追认，确认其发包效力。合同签订后，二被告并没依约履行合同，无法按时完工、验收。2014年3月31日，原告、案外人陈某（权利人）与二被告就竣工、验收延期问题进行协商，签订《南方国际大厦消防合同补充协议》。该补充协议确定二被告已经违约未能按期完工、验收的事实外，另约定：将竣工验收日再延至2014年4月10日；届时如仍不能完工、验收，二被告承担一切责任;原告有权接收二被告未完成施工的作业面，重新发包向给第三人施工，并保留索赔一切损失的权利。然而，二被告再次违约，未能于该补充协议约定的4月10日前完工、验收。二被告最终于5月17日将未完成工程的施工现场及设备交出给原告。二被告自约定的完工、验收时间2013年12月10日起，至2014年5月17因无法完工、验收而最终答应交出施工作业面止，逾期时间共计157天。原告为该消防工程施工向被告强骅公司支付了工程价款合计150万元。此外，在此期间原告为物业装修的其他项目内容向其他施工人也进行了价款支付，其中电梯合计123.57万元，变电设备合计43.5万元。依照合同法、《南方国际大厦消防合同补充协议》，二被告对违约所造成的损失承诺连带承担赔偿责任，即连带赔偿原告物业逾期使用的利息损失，共计118万元[(4180万元+111.6万元+150万元+123.57万元+43.5万元)×0.06÷365×157=118万元]。综上所述，特向法院起诉，请求法院查明事实，依法裁判，支持原告诉讼请求。被告强骅公司辩称，一、南方国际大厦的消防工程已完成施工，现正处于整改验收阶段；1、南方国际大厦是自开工建设以来己经超过20年未能完工，是海口市区最为显著的烂尾楼盘之一，在大厦续建、报建、办证问题等得不到解决的情况下，现己被纳入到海口历史遗留问题的解决范围。因大厦问题的特殊性，使得与大厦相关的建设工程施工合同的履行变得尤为坎坷。2、被告强骅公司在承包南方国际大厦消防工程进行施工后，作为南方国际大厦的开发商海南龙成房地产有限公司曾向海口市龙华区人民法院提起排除妨害纠纷的诉讼，要求被告强骅公司停止消防工程施工、搬出消防工地。自海口市龙华区人民法院受理案件直至2014年底海口市中级人民法院作出终审判决，被告强骅公司到底是否有权代替原告申请消防验收一直处于不确定的状态。因原告作为消防工程发包人的身份没有得到开发商的认可，这在很大程度上给消防工程的施工、验收工作带来了无法逾越的阻碍。虽然如此，被告强骅公司还是完成了消防工程的施工，原告因此将逾期责任全部归咎于被告强骅公司是明显不合理也不合法的。二、原告没有按照合同约定向被告强骅公司支付借款用于消防工程施工，也是导致消防验收迟延的主要原因之一；2013年9月3日，被告强骅公司与原告、案外人陈某签订的《南方国际大厦消防工程协议书》第三条约定：原告和案外人陈某合计支付约180万元后，余款约235万元在其他业主尚未进驻、支付款项的情况下由原告借给被告强骅公司80万元支付消防工程款，余下部分由案外人陈某借给被告强骅公司。合同签订后，原告仅支付工程款150万元，并没有按照合同约定向强骅公司支付借款，被告强骅公司在资金不足的情况下完成了消防工程的施工，却没有资金用于消防验收的整改工作，这也是导致消防工程未予验收通过的原因。三、消防验收未予通过的主要原因不在于被告强骅公司，而在于南方国际大厦的部分业主改变规划设计；2016年3月23日，海口市公安消防支队《关于南方国际大厦1－6层消防问题的复函》，消防支队在对大厦消防进行了资料审查和现场核查后，提出了34条整改意见。这些整改意见中有很多事项是作为消防工程的施工方所不能够单独解决的。因大厦的部分业主私自变更规划设计，更改大厦结构，造成了消防验收一直未予通过的不利后果。该函中第6条中载明："第6层为设备房，现改为商业营业厅及办公室，改变使用性质，与规划不一，应改正。"原告作为第6层的业主对上述整改意见的未予完善负有不可推卸的责任，因此仅凭被告强骅公司整改措施是不可能达到验收通过标准的，原告将过错推卸给被告强骅公司并要求赔偿损失是完全不符合实际和法律规定的。四、消防工程验收与否并未影响原告正常使用南方国际大厦三至六楼房产，其主张损失的诉请缺乏事实和法律依据。原告与案外人余某在2013年12月15日签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将南方国际大厦三至六层出租给余某（建筑面积为12000㎡），租赁前两年每月租金为54万元，承租后案外人余某将所租房产交由案外人海南名都润园七星生活家居广场有限公司经营使用至今。原告在将房产出租使用的同时，仍然向被告强骅公司主张巨额损失这不符合公平原则，并且原告将其购买南方国际大厦的房款、拍卖佣金、消防工程款、电梯款及电力设备款均作为计算损失数额的依据，罔顾客观事实意欲扩大强骅公司的赔偿责任，不应该得到法院的支持。综上，南方国际大消防工程未予验收的过错不在于被告强骅公司，并且原告要求赔偿损失没有事实和法律依据，希望法院能够查明事实真相，驳回原告的诉讼请求，维护被告强骅公司的合法权益。被告集利公司辩称，一、被告集利公司施工的工程于2013年12月11日已完工，并且申请验收此事实亦被生效的判决书所确认，根据相关的法律规定，集利公司所承接的工程已经竣工验收。二、涉案房产不能通过竣工验收，是因为该房产的本身问题，南方国际大厦不能通过消防整体验收，分别验收当然也不能通过的，包括消防验收。该房屋自建好至今已经几十年，且该房屋在二被告进行工程施工之前一直处于烂尾状态。原告接收房产之后，曾于2014年8月22日、2014年10月21日、2015年1月20日、2015年2月27日分别向消防部门、住建部门及遗留办提交申请，请求按历史问题历史对待的原则，按现状进行验收。原告在2015年1月20日提交的申请中明确肯定被告强骅公司已经完成全部工程后被阻挠，这是原告自己肯定的事实，充分说明消防验收不能通过是因为该房产本身的问题所造成的，本案消防工程的验收已经经过历史遗留办的介入处理，也说明本案的工程并非普通的建设工程验收。在消防部门给遗留办的复函中载明第1项问题是外墙本身的建设，第19项的问题是该楼房本身的设计，第34项的问题说明本案涉案的3-6层验收在现阶段无法完成，无法通过消防部门的验收，是房屋本身的问题造成的。三、被告集利公司与原告未签订任何协议，双方对违约责任没有约定。原告于2013年12月15日涉案房产出租给他人使用，且已经经营至今，因此原告实际上没有任何损失。原告使用未经消防验收合格的房产，而又以该工程未验收合格、逾期交付为由请求支付违约金的行为，是违反诚信原则的，根据相关法律的规定，本案工程最晚的竣工日期应该从原告实际使用之日起算，原告使用房产应认定二被告的工程已达到条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告集利公司是具有消防设施工程专业承包一级资质的公司。2013年9月3日，被告强骅公司与原告、案外人陈某签订《南方国际大厦消防工程协议书》，约定：原告、陈某同意两被告于2013年8月8日签订的《南方国际大厦消防合同》，原告、陈某同意作为《南方国际大厦消防合同》具体实施的资金415万元的保证方，原告同意对南方大厦3-6层11112平方米的消防工程出资1255656元，陈某同意对南方大厦地下室2900平方米的消防工程出资545200元，其余工程款2349144元在其他业主尚未进驻、支付款项的情况下由原告借给被告强骅公司80万元支付消防工程款，余下部分由案外人陈某借给强骅公司。合同签订后，原告向被告强骅公司支付工程款150万元。原告与被告强骅公司、集利公司、案外人陈某签订的《南方国际大厦消防合同补充协议》中约定：被告强骅公司在2014年4月10日前完成消防工程，办理完成消防验收，领取《消防验收合格意见书》；如不能按时完工并通过验收，按合同约定承担违约责任，并赔偿原告、陈某的损失，无条件将所有设备、设施、场地移交给原告及陈某，被告强骅公司、集利公司一并承担由此造成的一切责任。2014年5月17日，因被告集利公司无法按照合同完工，被告强骅公司按照现状移交消防施工现场及设备给原告及陈某。依照海口市中级人民法院作出的已发生法律效力的（2014）海中法民二终字第200号民事判决书认定的事实，2014年8月22日，陈某、符山、李若姬、海南干杯酒业有限公司、海口汇思物业服务有限公司联名向海口市公安消防支队申请，请求对整改后的南方国际大厦A区1-6层及地下室消防设施进行验收，经海口市中级人民法院到海口市公安消防支队调查，该支队称由于收到海南龙成房地产有限公司的投诉，故不对整改后的南方国际大厦A区1-6层及地下室消防设施进行进一步验收。2016年3月23日，海口市公安消防支队对海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室作出的《关于南方国际大厦1-6层业主申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的复函》，该支队对南方国际大厦进行局部检查1-6层，其中第1-5层为商业营业厅，第6层为设备层，并提出相应整改意见。在该复函整改意见中，其中第1条、第6条、第17条、第18条、第19条、第27条、第32条涉及主体工程问题，第34条涉及7-15层的消防工程问题，其余为1-6层消防工程本身的问题。2013年12月15日，原告与案外人余某签订《房屋租赁合同》，将南方国际大厦3-6层出租给余某，租赁期限自2014年5月1日至2029年4月30日止，房屋租赁前二年的每月租金为54万元。2014年1月，余某进场测量房产尺寸、设计房产装修。2014年9月，余某与其他案外人签订装修合同，委托他人对其租赁的房产进行装修。本院认为，原告与被告强骅公司、案外人陈某签订的《南方国际大厦消防工程协议书》、原告与被告强骅公司、集利公司、案外人陈某签订的《南方国际大厦消防合同补充协议》系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告强骅公司、集利公司未能依约通过消防工程验收，向原告及陈某移交消防施工现场及设备，即各方当事人以实际行为方式解除上述合同。被告集利公司超过履行期限仍未能竣工，在验收上消防工程亦存在问题，上述合同解除后，原告有权向二被告主张损失赔偿。二被告在签订上述合同时明知南方国际大厦的现状，其应预见在履行涉案合同项下义务的风险。现二被告以历史遗留问题作为违约的免责理由，本院不予采纳。原告作为消防工程的发包人，应按照约定的时间和要求提供场地、资金。原告未能依约提供借款资金，又因原告与开发商海南龙成房地产有限公司在房产权属上存在纠纷，被告集利公司进行消防工程建设遭到开发商的阻拦，在进行消防工程验收上又遭到开发商的投诉而致使海口市消防支队被迫暂停验收。原告房产主体结构存在问题，亦是被告强骅公司、集利公司无法进行消防工程整改的部分。故，涉案消防工程未能通过验收，原告亦存在过错，也应承担相应的民事责任。本院根据原告、二被告的履约情况及海口市公安消防支队作出的《关于南方国际大厦1-6层业主申请办理南方国际大厦房屋权属登记涉及消防问题的复函》，认定原告、二被告在消防工程未能通过验收上各自负担责任比例为50%。二被告未能依约定竣工并通过消防验收，确实造成原告经济损失。原告与二被告对违约产生的损失赔偿额没有约定，考虑到二被告的违约导致原告自2014年4月11日至2014年8月31日无法履行其与案外人余某租赁合同项下的交付房产的义务，故本院参照原告与案外人余某签订的租赁合同中约定的租金标准，确定二被告应向原告赔偿损失126万元[（54万元×4个月×50%）+（54万元÷30日×20日×50%）]。现原告要求二被告赔偿损失118万元，未超过本院认定的二被告应承担的损失，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条的规定，判决如下：限被告海口强骅建筑安装工程有限公司、海南集利实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南干杯酒业有限公司赔偿损失118万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，由被告海口强骅建筑安装工程有限公司、海南集利实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 吴永红人民陪审员 蔡海荣人民陪审员 林春妙 二〇一六年十二月十五日书 记 员 高子婷