辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初6121号原告：沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路**。经营者：刘恩华，男，1974年8月29日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：沈阳市苏家屯区示范农场，住所地，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路**iv>负责人：崔连生，沈阳市苏家屯区农业农村局局长兼示范农场负责人。委托诉讼代理人：王文杰，男，沈阳市苏家屯区农业技术推广与行政执法中心工作人员。原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部与被告沈阳市苏家屯区示范农场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部经营者刘恩华、被告沈阳市苏家屯区示范农场诉讼代理人王文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告各种损失490325元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年11月19日签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋为两处，一处为库房，一处为门市，租赁期为2011年7月1日至2014年7月1日。在征得被告同意后，原告将库房改成冷库，自投资金25万元左右。2013年4月，被告原法定代表人郑忠振等找到原告，说要建办公大楼，租给原告的两处房屋都要拆除，库房拆除会同等面积安置，拆除冷库、重新建设冷库的损失以及由此产生的损失全部由被告承担，原告先行垫付。门市拆除，基于当时实际情况，不能同等条件安置，只能腾出10平方米左右的办公空间，但是由此带来的损失会赔偿原告。并且承诺，办公大楼几个月就能建好，等大楼建好后，门市回迁，全部损失等大楼建好后赔偿。之后，原、被告对于损失进行了初步核算，并且达成共识。1、拆除冷库的损失，要么按照原来的冷库造价赔偿、要么按照重新建设冷库的费用赔偿，包括差价，共计25万元左右。2、货物、误工损失。3.不能同等条件安置的给原告带来的经营损失。按照当时的实际情况，办公大楼几个月就能建好，建好后所有问题都能解决，基于诚实信用原则，原、被告没有签订书面协议，但是达成了口头协议。基于此，被告将两处房屋全部拆除，原告在重新安置的库房内又自投资金190325元重新建设一个冷库。原告原来的冷库墙体主要保温材料是板材，造价高，保温效果好，但是考虑当时自己资金紧缺，后来建设的冷库改用了造价相对低保温效果差的喷涂泡沫，二者的差价大概6万元。建设冷库由于搬货倒货、严重影响了正常经营，再加上货物损失，大约2万元。由于种种原因，办公大楼一直没有建成，原告在10平方米左右的空间一直办公至2018年。生产经营受到严重影响，每年的经营损失至少2万元，一共12万元。按照双方合同约定，原告只承担自己使用的电费，取暖费由被告承担。但从2016年末至今，所有的用电费用都是由原告缴纳。2017年开始，被告开始不缴纳取暖费，且由于被告恶意中断供暖，原告也不能正常缴纳取暖费，冬天不能供暖，门市的温度在零下，几乎不能经营，为了维持，原告只能用电供暖，大大增加了运营成本。其楼上的办公人员每天都是点着耗电量大的电暖气，有时一月电费就1万元。粗略算下，原告垫付的电费包括取暖额外增加的电费大约10万元。现被告已给原告造成了实际经济损失，故原告请求贵院在查明本案事实，判决支持原告的请求。被告沈阳苏家屯区示范农场辩称，不同意原告诉讼请求。1.原来的冷库拆了，当时答应他新建一个，但是原来的冷库拆了我们不清楚是多少，现在什么也没有了，看不着了，而且当时答应原告的是原来的厂长，说给他重建，也不能他说多少就多少。2.电费问题，电费是从他租房那天到2016年都是我们交，我回单位查完了账面上没有，因为我们都不是经办人。2016年往后确实是他交的，我们没交，但是2016年以后我们单位基本不办公了，就剩俩人了。3.暖气问题是2018年以后停供的，他说自己用电暖器，但这个也没有表，这块也无法考证，这个谁花多少钱也不清楚。原告说2016年停供的暖气，不对。我们是2018年停供的，他说是恶意停供不对，我们是主管道坏了，修得好几万元。我们当时也没有这笔资金也就没修。他提的经营损失，我认为有损失也不会太大。我们这边卖种子，他那边就卖雪糕，没怎么影响他的经营。他说的10平方米，实际就是两家在160平方米的房子里一起经营，一直到2016年9-10月份左右我们撤出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月9日，原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部与被告沈阳市苏家屯区示范农场房屋签订《房屋租赁协议书》，合同约定原告租赁被告苏家屯区枫杨路196-1号房屋，面积160平方米，用于建冷库，经营冷饮，自2011年7月1日起年租金38000元，上打租；租赁期限为2011年7月1日至2014年7月1日，如续租应提前协商。2013年上半年，被告因建办公楼需要将原告租赁使用的160平方米房屋拆除，双方协商，将原告挪至相邻的门市继续使用。被告沈阳市苏家屯区示范农场原负责人郑忠振承诺同意原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部请求，或按照拆除冷库赔偿，或给付新建冷库的费用。2013年6月15日，沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部与案外人刘丰签订冷库制作安装购置合同一份，约定案外人刘丰向原告提供冷库设备及安装，工程总造价为190325元。庭审中，原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部经营者刘恩华自认原冷库及设备系自行拆除，变卖价值为五、六千元。2020年12月11日，被告沈阳市苏家屯区示范农场向本院提出申请，要求对原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶冷库制作安装造价进行鉴定。本院依法定程序委托辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司进行鉴定，辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司于2021年2月2日作出辽东联造价字[2021]第017号工程造价司法鉴定意见书，鉴定结果为沈阳市苏家屯区示范农场冷库制作安装工程鉴定金额为182154.54元。被告沈阳市苏家屯区示范农场在规定期限内对该鉴定意见书提出异议，辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司于2021年3月15日作出关于对《苏家屯区示范农场冷库制作安装工程工程造价司法鉴定意见》相关异议的答复，结果为沈阳市苏家屯区示范农场冷库制作安装工程鉴定金额为182154.54元。被告沈阳苏家屯区示范农场支出鉴定费5000元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按约履行各自义务。原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部与被告沈阳市苏家屯区示范农场在履行房屋租赁协议时，因拆迁原因，双方通过达成口头协议，即对于置换租赁物的前提条件，给予原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部拆除冷库赔偿，或给付新建冷库的费用，该口头协议因未违反法律和行政法规的强制性规定，亦应合法有效，被告沈阳市苏家屯区示范农场应按口头协议内容履行义务。关于原告要求被告给付重建冷库的费用问题，因新建冷库已经依法委托具有资质鉴定机构对此鉴定，故本院按照鉴定机构的鉴定结果予以判付。但因被拆迁冷库残值已经由原告自行处理，故应在鉴定结果的数额基础上扣除被告自认的迁拆冷库变卖残值6000元。关于原告要求被告赔偿货物、误工损失的请求，本院认为，因原告在搬迁过程中，一直持续经营，且原告亦未能举证证明具体损失及误工的存在，故本院对该请求不予支持。关于原告要求被告赔偿不能同等条件安置给原告带来的经营损失，因在沈阳市苏家屯区示范农场与沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部房屋租赁合同纠纷一案中，沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部已就由于变更租赁物而减少支付租金问题提出辩解，本院（2020）辽0111民初2205号民事判决及沈阳市中级人民法院（2020）辽01民终10955号民事判决中亦对原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部提出的该部分租金问题进行了审理，故本案对原告该项请求不予审理。关于原告要求被告给付因供暖多支付电费问题，因双方在合同中约定供暖费用由出租方承担，被告在庭审中自认停供时间为2018年，原告改为采取电供暖方式供暖，故本院酌定被告应给付原告必要的供暖费用补偿7456元为宜。对于原告要求被告给付其他多支出电费的问题，因原告提供证据不足，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定,判决如下:一、被告沈阳市苏家屯区示范农场于本判决生效后十日内给付原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部冷库制作安装工程款176154.54元；二、被告沈阳市苏家屯区示范农场于本判决生效后十日内给付原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部供暖补偿款7456元；三、驳回原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8654元，减半收取计4327元，鉴定费5000元，由原告沈阳市苏家屯区华顺通冷饮牛奶经销部负担355元，由被告沈阳市苏家屯区示范农场负担8972元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  韩文平二〇二一年四月二十一日法官助理代阳书记员张沈萍