北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1678号原告：郭爱英，女，1967年2月21日出生，汉族，北京市北卫市政工程有限责任公司退休职工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告郭爱英与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。本院原告郭爱英与被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理过程中，郭爱英向本院提出财产保全申请，本院于2021年4月7日裁定：查封、扣押、冻结天台山公司名下银行账户存款170000元或其他等同价值的财产。郭爱英向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即给付逾期办理房屋所有权证违约金205914．39元（从2020年8月26日起算计算至2021年4月21日止）；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年12月19日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1682865。合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区滨河路23号房屋，被告应于交房日期2015年7月31日期730天内为原告办理房屋所有权证书。但是被告违约，直至2021年4月21日才办理产权证完毕，已经构成违约。2019年5月、2020年4月原告曾二次向贵院起诉，门头沟区法院分别作出（2019）京0109民初5136号民事判决书（以下简称5136号民事判决书），法院判决被告支付原告2017年7月31日至2019年7月22日的逾期办证违约金622051元，该案被告上诉至一中院后，被维持原判；（2020）京0109民初4019号民事判决书（以下简称4019号民事判决书），法院判决被告支付原告2019年7月23日至2020年8月25日的逾期办证违约金344626．6元，该案现在强制执行过程中。现被告的违约行为一直持续到2021年4月21日，从2020年8月26日计算至2021年4月21日，发生违约金天数为239天，产生违约金205914．39元，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案适用简易程序不符合法律规定。天台山不承担逾期办证的责任，此前生效判决已经确定业主在签订预售合同时签订了委托书一份，委托第三方对涉案房屋进行加建改建，根据合同第22条约定，买受人的责任造成未能如期取得房屋所有权证书的由买受人承担责任。原告未按照预售合同第16条的约定交齐全部的税和费，根据预售合同第14条第二款，及附件十补充协议第12条的约定，办证期限应当相应顺延，出卖人不承担责任。根据合同的约定，办证的期限应当以其延期收房的时间相应顺延。郭爱英存在逾期交付房款的情形，根据预售合同第14条的约定办证期限应当按照延期付款的时间进行顺延。原告此前与天台山签订了西园嘉园收房补充协议，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且案涉房屋在约定交付之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期间应当自原告实际收房之日起计算，原告支付房款迟延，办证期间应当相应顺延。原告主张的违约金过高，根据合同法及其司法解释的规定约定的违约金超过造成损失的30%可以认定为高于造成的损失，本案当中加建的部分一直是原告在使用，原告无偿获得了使用的利益，并没有受到任何损失，没有实际损失的情况下，要求天台山公司承担违约金不符合法律规定。2020年1月23日疫情爆发以来因为收到疫情不可抗力的影响，原告所在小区，房屋的现场测量勘验等工作无法正常落实，导致涉案房屋的权属登记工作无法进行，我们认为即使法院认定天台山承担责任，天台山也不应当承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。该部分应当予以核减。2021年2月23日，被告组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。本次诉讼与上次诉讼是一个整体，即使上次诉讼中对应当核减的部分未予认定和核减，本次诉讼中亦应当在整体中予以核减。原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金违背公平、诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定的事实如下：2014年12月19日，天台山公司（出卖人）与郭爱英（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1682865）（以下简称预售合同），约定郭爱英购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A10）门头沟新城城子地区天台山居住项目房屋（双方一致认可即现1101号），房屋预测建筑面积219．32平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．17平方米，单价每平方米46786．13元，房屋总价8615665元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年12月20日、2015年3月20日，郭爱英分两次向天台山公司共交纳购房款8615665元，天台山公司向郭爱英出具发票。2015年8月10日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金43866元，代收物业费17134．06元，天台山公司向郭爱英出具收据。西山御园房屋于2015年8月10日交付予郭爱英，现由郭爱英居住使用。截至2019年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币2428700元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，郭爱英在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏，进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，，拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。郭爱英与天台山公司于2015年10月9日签订西园嘉园收房补充协议（以下简称收房补充协议），主要内容为：“甲方：天台山公司乙方：郭爱英……2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送到《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通……甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1682865《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……”。天台山公司按照收房补充协议向郭爱英支付补偿款26709元。郭爱英曾于2019年、2020年诉至本院，要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。2019年10月23日，本院于作出5136号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭爱英2017年7月31日起至2019年7月22日止的逾期办证违约金622051元。天台山公司不服5136号民事判决书，上诉至一中院，被驳回上诉维持原判，5136号民事判决书现已生效。本院于2020年10月29日，本院作出4019号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭爱英2019年7月23日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金344626．6元。本案审理中，郭爱英申请对天台山公司名下价值170000元的财产进行保全，并缴纳保全费1370元，本院于2021年4月12日轮候查封了天台山公司位于北京市门头沟区滨河路23号院2号楼2单元302房屋一套。本院至北京市门头沟区不动产登记中心调查，郭爱英于2021年4月21日取得位于门头沟区滨河路23号院房屋产权证，不动产登记证号：京（2021）门不动产权第0003232号。双方均对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期为郭爱英办理房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，对郭爱英主张的以已交房款8615665元每日万分之一标准支付违约金的意见，本院予以支持。原告主张计算至2021年4月25日，本院不持异议。因生效判决已经确认天台山公司按照日万分之一的标准支付郭爱英2017年7月31日至2020年8月25日期间的逾期办证违约金，对天台山公司所提不应支付违约金、违约金标准过高、违约金起算时间应顺延、违约金应当相应核减的答辩意见，本院均不予采纳，天台山公司应继续支付2020年8月26日至2021年4月21日的逾期办证违约金205914．39元。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，对天台山公司所提本案应适用普通程序的答辩意见，本案不予采纳。对天台山公司所提本案违约金应截至2021年2月22日的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭爱英2020年8月26日起至2021年4月21日止的逾期办证违约金205914．39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百九十五元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费一千三百七十元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年四月二十六日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤