淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2524号原告：王金标，男，1970年9月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：罗海玉，女，1972年10月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告委托诉讼代理人：石伟伟、陈倩，江苏天淮律师事务所律师。被告：胡建明，男，1969年6月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：王巧玲，女，1977年8月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：胡广年，男，1954年1月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：王素华，女，1962年10月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告王金标、罗海玉与被告胡建明、王巧玲、第三人胡广年、王素华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行了审理，原告罗海玉及两原告委托代理人陈倩、被告胡建明、第三人胡广年到庭参加诉讼。被告王巧玲及第三人王素华经本院依法送达未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王金标、罗海玉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行房屋买卖协议书；2、判令第三人协助将位于淮安市清江浦区房屋产权办理至两被告名下，再由两被告协助将淮安市清江浦区房屋产权过户给原告（价值40万元）；3、两被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：两原告是夫妻关系，两被告是夫妻关系，第三人胡广年与被告胡建明是亲戚关系。2010年4月26日，原、被告签订协议书，两被告将涉案房屋以20.5万元的价格出卖给两原告，协议签订后，两原告按照协议书的约定交付了购房款，并且实际占有了房屋装修入住至今。房屋现已经能够办理房产证，两原告一直找被告协商办证，两被告告知原告，涉案房屋是第三人的拆迁安置房，两被告也是从第三人处买的房子，但是未提供房屋买卖合同。经查询，涉案房产现登记在第三人的名下，原告遂诉至法院。被告胡建明辩称：房子已经卖出去了，愿意配合过户。第三人胡广年辩称：没有异议，同意过户，但是房子上还有42万元的抵押贷款。被告王巧玲和第三人王素华未答辩，也未举证。原告围绕诉讼请求依法提交协议书1份、收条3张、不动产查询信息1份。被告王巧玲和第三人王素华未到庭视为其放弃举证、质证权利。经质证，被告胡建明、第三人胡广年对上述证据均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人胡广年系被告胡建明的叔叔，淮安市清江浦区房屋系第三人胡广年、王素华的拆迁安置房，2004年，第三人将其出卖给被告胡建明、王巧玲（系夫妻关系），并将房屋交付给两被告。两被告（甲方）装潢后，于2010年4月26日和原告王金标、罗海玉（系夫妻关系、乙方）签订协议书，约定：甲方自愿将坐落于清浦区城南乡逸翠园小区6幢602室房屋一套（面积74.1平方米左右）、阁楼、车库等出售给乙方，出售总价格为20.5万元；乙方于本协议生效之日立即支付上述购房款中的19.5万元给甲方，剩余1万元待甲方协助乙方办理过户手续后一次性支付甲方；甲方于本协议生效之日一次性将上述房屋、阁楼、车库等相关财产以及相关资料立即支付给乙方；甲方必须保证其对上述所出售的相关财产具有合法产权，如因甲方原因导致第三方对上述房产主张权利，则甲方自愿向乙方支付违约金6万元；上述房产符合办理产权证条件时，甲方必须立即予以办理，甲方领取上述产权证后一个月内将上述产权证过户至乙方名下，否则甲方自愿向乙方支付违约金6万元；本协议生效后，甲乙双方立即办理上述房屋的交接手续。协议签订后，2010年4月27日，原告王金标向被告胡建明支付了房款19.5万元，2014年8月3日、11月28日原告罗海玉分别向被告胡建明支付了房款0.5万元，至此原告付清了全部购房款。原、被告签订房屋买卖协议后，两被告即按照约定将涉案房屋交付给原告，原告居住使用至今。因涉案房屋系第三人的拆迁安置房，双方签订协议时，第三人胡广年、王素华尚未取得房屋所有权证，未将房屋过户给两被告，所以两被告也未将房屋过户给原告。2016年1月4日，第三人胡广年、王素华将涉案房屋抵押给案外人嵇玲玲，目前仍处于抵押状态。另查，第三人胡广年、王素华已取得涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号为苏（2019）淮安市不动产权第0082949号。审理过程中，第三人胡广年陈述：涉案房屋由于拆迁要几年以后办理产权转让手续，所以拖了这么多年，后来胡建明长期不在家又拖了下来，如果在家的话早就办了，由于胡广年承包了淮安名治屋超市，就用这个房子从小贷公司办理了贷款，房子抵押了，手续办好后钱也没有直接打给胡广年，小贷公司由于是违法的金融借贷，该案件还在审理当中，该配合他会无条件配合。本院认为，第三人胡广年、王素华将涉案房屋出售给被告胡建明、王巧玲，双方对此并无异议，该买卖行为合法有效，本院予以确认。因涉案房屋属于拆迁安置房，当时还不具备过户的条件，但第三人已经将房屋交付给被告，被告也已付清房款，故被告胡建明、王巧玲已经成为涉案房屋的实际权利人。2010年4月26日，被告胡建明、王巧玲和原告王金标、罗海玉签订协议书，将涉案房屋出售给原告，因两被告作为房屋的实际权利人，有权作出包括转让在内的处分行为，故该份买卖协议书不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已付清了全部购房款，房屋也已交付原告占有使用，第三人也取得了涉案房屋的不动产权证，故被告和第三人应当配合原告办理过户手续，但是第三人已经将涉案房屋抵押给案外人，而据第三人胡广年陈述，其是为了从小贷公司获得借款而抵押房屋，但却没有实际拿到借款，鉴于涉案房屋存在抵押，该抵押又牵扯到民间借贷，债权和抵押权本身需要经过严格审查，而民间借贷关系和本案非同一法律关系，在本案中无法一并审查，导致无法确定抵押权能否涤除，因此涉案房屋过户存在履行障碍，本案不宜判决过户。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王金标、罗海玉的诉讼请求。案件受理费4375元，减半收取2187.5元，诉讼保全费2520元，合计4707.5元，由被告胡建明、王巧玲、第三人胡广年、王素华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  柏 玲二〇二一年六月十日法官助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。