湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0623民初1574号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司华容县支行（以下简称华容邮政银行），住所地湖南省华容县田家湖生态新区华容大道，统一社会信用代码9143062367359072XF。负责人：周鹏，行长。委托诉讼代理人：李凯，系该行职工。委托诉讼代理人：文艺，系该行职工。被告：曾蒙，女，1989年4月28日出生，汉族，居民，住湖北省仙桃市。被告：华容碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省华容县田家湖生态新区人民北路115-116号。法定代表人：冯朝阳，董事长。委托诉讼代理人：张静，系该公司员工。原告中国邮政银行股份有限公司华容县支行（以下简称华容邮政银行）与被告曾蒙、华容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称华容碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案。原告华容邮政银行于2021年7月2日向本院申请财产保全，本院于2021年7月6日作出（2021）湘0623民初1574号民事裁定书，裁定查封被告曾蒙名下位于华容县田家湖生态新区的房产。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华容邮政银行的委托诉讼代理人李凯，被告华容碧桂园公司的委托诉讼代理人张静到庭参加了诉讼，被告曾蒙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华容邮政银行向本院提出诉讼请求：1.解除华容邮政银行与被告曾蒙、华容碧桂园公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2.判令被告曾蒙、华容碧桂园公司偿还原告借款本金533743.04元及利息（至2021年5月17日的利息5292.9元，自2021年5月18日起的利息按年利率7.644%计算至清偿之日止）；3.判令原告对被告曾蒙提供的抵押房产在债权范围内享有优先受偿权；4.判令被告华容碧桂园公司对被告曾蒙所欠贷款本息承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2018年11月8日，被告曾蒙向原告华容邮政银行申请贷款550000元，用于购买华容碧桂园公司开发的“繁华里”7栋13A03室的房产。经华容邮政银行进行调查审核，2018年11月19日，原告华容邮政银行与被告曾蒙、华容碧桂园公司签订借款担保合同，约定采用等额本息还款方式，贷款到期日为2048年11月21日，执行年利率5.88%，逾期年利率7.644%，贷款资金划到被告曾蒙指定的华容碧桂园公司账户上，被告华容碧桂园公司提供阶段性保证担保，被告曾蒙以欲购置房产提供抵押担保。2018年11月21日，原告华容邮政银行向被告曾蒙指定的华容碧桂园公司账户发放了上述贷款。2019年2月22日，原、被告为该抵押物办理了预告抵押登记手续。贷款发放后，被告曾蒙未按约偿还贷款本息，尚欠贷款本金533743.04元，至2021年5月17日的利息5292.9元，故原告诉至法院。被告曾蒙未作答辩，亦未向本院提交证据。被告华容碧桂园公司辩称，原告在被告曾蒙连续逾期四期后没有书面通知本公司，依照合同约定，本公司对被告曾蒙第五期起的借款本息及逾期利息等不应承担连带保证责任；被告曾蒙所购房产的预抵押登记已办妥，原告应当先向被告曾蒙追索借款本息、处置其所购房产，处置后不足部分再由本公司承担连带保证责任；案涉房屋楼栋已经办理首次登记栋证，根据有关司法解释，抵押权已经成立，原告应当先处置抵押房屋，不足部分再由本公司承担连带保证责任，因此，请求法院依法驳回原告的第四项即判令被告华容碧桂园公司承担连带保证责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月9日，原告华容邮政银行与被告华容碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定华容邮政银行为购买被告华容碧桂园公司在华容县华鲇路北侧、人民南路西侧开发兴建项目等房产并符合相关规定条件等购房者提供个人住房抵押贷款；合作期限自本协议生效之日起至该项目的房产销售完毕之日止；华容碧桂园公司同意为购买该项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向华容邮政银行提供本协议约定的连带责任保证；保证范围为在华容碧桂园公司保证期间内，购房者与华容邮政银行、华容碧桂园公司所签订等《个人消费贷款及担保合同》项下等购房者未清偿的全部贷款本金和利息、罚息、复利及华容邮政银行为实现债权而支付的费用；保证期限为华容邮政银行依其与购房者、华容碧桂园公司签订的借款合同将贷款划入华容碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；保证责任承担方式为购房者连续未支付4期贷款本息的，华容邮政银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起15个工作日内以书面形式通知华容碧桂园公司履行连带保证责任，如华容邮政银行未书面通知华容碧桂园公司，则华容碧桂园公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证，如华容邮政银行主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，华容邮政银行承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者房产无法处置的，则华容碧桂园公司应立即承担连带清偿责任；不管华容邮政银行与购房者签订的借款合同对双方的权利义务作如何约定，借款合同的版本作如何变更，涉及双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。2018年11月8日，被告曾蒙向原告华容邮政银行申请贷款550000元用于购买华容碧桂园公司开发的华容碧桂园繁华里7栋13Ａ03室的住房。2018年11月21日，被告曾蒙授权原告华容邮政银行将贷款资金发放至华容碧桂园公司在华容邮政银行开立的94×××67账户上。2018年11月19日，被告曾蒙、华容碧桂园公司与原告华容邮政银行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定借款金额为550000元，借款用途为购买房产；借款期限360个月，自2018年11月19日起至2048年11月19日止；借款利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定；借款人授权贷款人将全部借款直接划入华容碧桂园公司的账户（账号94×××67）；还款方式为按月等额本息还款法；借款以被告曾蒙购买的华容碧桂园繁华里7栋13Ａ03室的房产提供抵押担保，由华容碧桂园公司提供阶段性保证担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至抵押登记手续办妥后为止，为借款人的债务提供连带保证责任；保证期间为借款到期日起二年；担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等实现债权和抵押权的费用；贷款人可直接从账户中划收当期借款本息及合同项下其他应付款项；借款人未按约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款在合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息借款利率计算复利；借款人未按时足额偿还借款本息，贷款人有权解除本合同，并要求保证人承担保证责任，处分抵押物，实现抵押权。2018年11月21日，原告华容邮政银行按合同约定向被告曾蒙发放贷款550000元。被告曾蒙在借款凭证上签名捺手印，借款凭证载明借款金额550000元，借款日期2018年11月21日，借款到期日期2048年11月21日，借款执行利率5.88%；贷款放款单并载明逾期利率为7.644%。2019年2月22日，原、被告双方为合同约定的抵押房产办理了不动产登记证明，权证号为湘2019华容县不动产证明第0001541号，其中载明证明权利为预告登记，权利人华容邮政银行，义务人曾蒙，房产坐落于华容县田家湖生态新区。2020年，被告华容碧桂园公司为案涉房屋所在楼栋办理了栋证，权证号为湘（2020）华容县不动产权第0005287号。贷款发放后，被告曾蒙多期未按约还款，尚欠借款本金533743.04元，至2021年5月17日的利息5292.9元。在被告曾蒙连续三期未足额偿还贷款本息后，2021年6月3日，原告华容邮政银行对被告华容碧桂园公司发出“关于一手房按揭贷款客户曾蒙贷款逾期的函”。上述事实，有原告华容邮政银行提供的贷款申请表、商品房买卖合同、个人购房/购车借款及担保合同、借款凭证、受托支付清单、不动产登记证明、贷款基本信息、还款明细、催收单、华容邮政银行就曾蒙贷款逾期致华容碧桂园公司的函及照片，被告华容碧桂园公司提供的按揭业务合作协议、案涉房屋所在楼栋栋证，原、被告的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告曾蒙向原告华容邮政银行申请贷款购房，并签订借款合同，借款意思表示真实明确，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告华容邮政银行与被告曾蒙形成合法的金融借款合同关系。原告依约发放了借款，被告曾蒙应当依约履行还本付息的义务。被告曾蒙多期未按约定还本付息，其行为表明不履行主要债务，依照合同约定和法律规定，原告华容邮政银行可以解除合同。关于合同解除后的违约责任，原、被告双方约定了逾期利息，虽然案涉借款合同已经解除，但是合同的解除是由于借款人的单方违约行为，原合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告方有权要求被告按照逾期利率标准支付合同解除后的利息。关于抵押物的优先受偿权。原告华容邮政银行与被告曾蒙、华容碧桂园公司依法签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，为合同约定的抵押房产办理了抵押预告登记，被告华容碧桂园公司在案涉抵押房产所在楼栋竣工后办理了楼栋的不动产权登记，依照《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，华容邮政银行享有的抵押权自预告登记之日起设立。现原告华容邮政银行依法请求就抵押物优先受偿，符合合同约定和法律规定，故原告华容邮政银行有权在被告曾蒙应偿还的贷款本息范围内对抵押物享有优先受偿权。关于被告华容碧桂园公司应否承担连带担保责任的问题。被告华容碧桂园公司与原告华容邮政银行的合作协议明确约定购房者四期未按约足额支付借款本息时，应当书面通知华容碧桂园公司，且在预抵押登记已办妥的情形下，先追索、处置购房者所购房产。现原告华容邮政银行在被告曾蒙连续三期未支付借款本息的情形下书面通知了被告华容碧桂园公司，且预抵押登记已办妥，本院认为虽然原告华容邮政银行在未到第四期的情况下已经书面通知碧桂园公司，该通知已经起到了提示被告碧桂园公司被告曾蒙已经违约的事实的作用，故被告华容碧桂园公司应当承担保证责任。但双方约定了实现债权的顺序，故被告华容碧桂园公司应当在实现抵押权后不能清偿的部分承担连带保证责任。原告请求被告负担律师费、执行费等实现债权的其他费用，原告并未提供证据证明现阶段此费用已经发生，故对该部分费用的请求，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司华容县支行与被告曾蒙、华容碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；二、被告曾蒙于本判决生效后三十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司华容县支行借款本金533743.04元及利息（至2021年5月17日的利息5292.9元，自2021年5月18日起的利息以未偿还的借款本金为基数按年利率7.644%计算至清偿之日止）；三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司华容县支行有权在上述第二项判决主文确定的债权范围内以被告曾蒙提供的抵押财产（不动产登记证明[湘2019华容县不动产证明第0001541号]所列抵押房产）拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、被告华容碧桂园房地产开发有限公司对被告曾蒙的上述债务在物的担保不足以实现债权时承担连带清偿责任，被告华容碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权在清偿范围内向被告曾蒙追偿。五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司华容县支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9392元，减半收取计4696元，财产保全费3320元，共计8016元，由被告曾蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 郝海云二〇二一年八月二十四日法官助理 龚 娟书 记 员 刘 杰