北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初25403号原告：北京中骏商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路**楼**501。法定代表人：陈德民，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京梦健体育管理有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼(京广中心)**商务单元1278。法定代表人：刘颖。被告：北京正能量体育发展有限公司，，住所地北京市朝阳区金汇路**楼**301内**法定代表人：杨爱兵。原告北京中骏商业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京梦健体育管理有限公司（以下简称梦健体育公司）、被告北京正能量体育发展有限公司（以下简称正能量体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯到庭参加了诉讼。梦健体育公司、正能量体育公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年8月31日签署的《商铺租赁合同》已于2019年11月22日解除；2.梦健体育公司支付原告2019年10月1日至2019年10月31日期间部分租金46557.27元及违约金（以46557.27元为基数，按日千分之五的标准，自2019年9月21日起计算至实际清偿之日)，2019年11月1日至2019年11月21日期间租金87402.42及违约金(以87402.42元为基数，按日千分之五的标准，自2019年10月21日起计算至实际清偿之日)，2019年11月1日至2019年11月21日期间物业费26838元及违约金(以26838元为基数，按日千分之五的标准，自2019年10月21日起计算至实际清偿之日)，2019年9月能源费2280元及违约金（以2280元为基数，按日千分之五的标准，自2019年10月6日起计算至实际清偿之日)，2019年10月能源费2320元及违约金(以2320元为基数，按日千分之五的标准，自2019年11月6日起计算至实际清偿之日)，2019年11月能源费2870元及违约金(以2870元为基数，按日千分之五的标准，自2019年11月6日起计算至实际清偿之日)；3.梦健体育公司支付原告合同解除违约金379671.81元；4.梦健体育公司支付原告免租期内租金384710.01元；5.梦健体育公司支付原告2019年11月22日至30日期间房屋占用费74916.36元；6.梦健体育公司支付原告租赁房屋恢复原状费用99488.5元；7.正能量体育公司对上述第2-6项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告原名称为北京京汇房地产开发有限公司，2019年7月10日变更为现名称。2018年8月31日，原告与正能量体育公司签署《北京中骏世界城商铺租赁合同》，约定正能量体育公司承租原告位于北京市朝阳区金汇路8-9号楼E326单元的商铺（以下简称涉案房屋），租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止，租金按月支付，正能量体育公司与物业管理公司另行签订物业服务合同，原告有权援引物业服务合同向正能量体育公司主张权利。2019年4月1日，原告、梦健体育公司、正能量体育公司签订《权利义务转让协议书》，约定正能量体育公司将租赁合同下权利义务转让梦健体育公司，梦健体育公司、正能量体育公司就租赁合同中承租人责任和义务向原告承担连带责任。2019年8月13日，原告与梦健体育公司签订协议约定租赁面积变更为426平方米，单价为9.77元/平方米/日。然而，正能量体育公司无正当理由拒绝支付2019年10月部分租金，以及11月租金及物业管理费，正能量体育公司行为已构成违约应承担违约责任。原告于2019年11月22日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除租赁合同并要求正能量体育公司承担违约责任，故原告起诉至法院。梦健体育公司与正能量体育公司均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月31日，北京京汇房地产开发有限公司（以下称京汇公司）（甲方）与正能量体育公司（乙方）签订《北京中骏世界城商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，租赁面积496平方米，租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止；免租期3个月，自2018年10月1日至2018年12月31日，如因乙方原因致使本合同被提前解除，乙方应补缴免租期间的租金；租金以商铺租赁面积为计算基准，其中第一个租赁年度（2019年）为8.5元／平方米/日，每月共计128236.67元；综合物业管理费以商铺租赁面积为计算基准，物业管理费标准为60元／平方米/月，相关约定详见乙方与物业管理公司签订的服务合同；商铺交付日起，乙方应当承担并支付所租商铺内所发生的水、电等能源费，相关约定详见乙方与物业管理公司签订的服务合同；乙方应于本合同签订之日向甲方支付475230元的保证金，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保；乙方应于本合同签订之日向甲方支付5000元的设备押金，作为乙方妥善使用设施设备及履行相应义务和责任的担保；合同终止后，乙方向甲方提供营业执照等证照注销或变更的证明文件，且按约定交换商铺、缴清所有费用并履行本合同项下所有义务后，甲方在30个工作日内将保证金或保证金余额（如有）无息退还乙方；乙方与物业管理公司签署服务合同，乙方在服务合同项下的义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利，物业管理公司亦有权直接援引本合同有关综合服务与物业管理服务约定向乙方主张权利；乙方未按约定支付租金、综合服务费、物业管理费、能源费和其他费用的，乙方应承担违约责任，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数，乙方支付违约金并不影响其按合同约定支付租金及其他费用；乙方未按合同约定时间支付租金或综合服务费、物业管理费、能源费等费用超过20日，或乙方延迟支付租金或综合服务费、物业管理费、能源费等费用累计超过3次（含本数）的，甲方有权立即单方面解除合同，乙方除应按本合同约定支付相应违约行为的违约金，还应向甲方支付相当于违约时三个月月租金总额的解约违约金；乙方须于终止日前将商铺恢复至毛坯状态或者甲方书面认可的状态交还甲方并承担恢复费用，乙方拒绝恢复的，甲方可代为恢复，恢复费用由乙方承担；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年9月17日正能量体育公司（乙方）与北京世界城物业管理有限公司（以下简称世界城物业公司）（甲方）签订《北京中骏世界城综合物业管理服务合同》，约定甲方向乙方提供物业管理服务，乙方向甲方支付综合物业管理费；综合物业管理费标准为2元/平方米／日，按商铺租赁面积496平方米计算，每月综合物业管理费为30173.33元，每季度物业管理费为90519.99元；本项目公摊水电费，空调季内每天商场统一营业时间内中央空调冷源供应费用；乙方应当在每月的20日前向甲方一次性足额支付下个月的综合物业管理费，首期综合物业管理费（一个月的费用）30173.33元应于本合同签订之日支付；乙方未按本合同约定支付综合服务费、能源费和其他费用的，乙方应承担违约责任，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数，乙方支付违约金并不影响其仍应按合同约定支付相关费用；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年4月1日，京汇公司（甲方）与正能量体育公司（乙方）、梦健体育公司（丙方）签订《之权利义务转让协议书》，约定自2019年4月1日起，乙方在原合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方享有和承担，除承租人由乙方变更为丙方外，原合同的内容未做任何变动，丙方承诺严格按原合同约定履行义务；本协议生效后，乙方根据原合同约定已向甲方支付的保证金475230元、5000元设备押金及未使用之租金（若有）全部转为丙方所有，视为丙方已根据原合同支付保证金及相应租金，同时甲方无需另行返还给乙方；乙丙两方有关原合同项下的权利义务转让的其他事宜均由乙丙两方自行理顺并结算，与甲方无关；乙丙两方对丙方成为原合同承租人前后，就原合同项下承租人的责任和义务向甲方承担连带责任；协议还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，世界城物业公司（甲方）与正能量体育公司（乙方）、梦健体育公司（丙方）签订《之权利义务转让协议书》，约定乙方在原合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方享有和承担，除服务使用方由乙方变更为丙方外，原合同的内容未做任何变动，丙方承诺严格按原合同约定履行义务；乙丙两方对丙方成为原合同承租人前后，就原合同项下承租人的责任和义务向甲方承担连带责任；协议还对各方的其他权利义务进行了约定。后，京汇公司（甲方）与梦健体育公司（乙方）、原告（丙方）签订《权利义务转让协议》，约定自2019年6月1日起，原合同项下甲方的权利义务全部转让给丙方，乙方同意上述转让行为；本协议生效后，因执行原合同或与原合同有关的各项事宜和纠纷由丙乙双方协商解决，与甲方无涉；原租赁合同项下商铺的租赁面积自2019年6月1日起变更为426平米，租金标准为2019年10月1日至2020年9月30日，每月共计126557.27元，租金单价约为9.77元／平方米／日；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。后，梦健体育公司（乙方）与世界城物业公司（甲方）签订《之补充协议》，约定自2019年6月1日起，乙方商铺的综合物业管理费标准为90元/平方米／月，按商铺租赁面积426平方米计算，每月综合物业管理费为38340元，每季度综合物业管理费为115020元，以上金额为含增值税价格。2019年7月10日，京汇公司变更为本案原告。庭审中，原告为证明其诉讼请求及主张，向本院出示如下证据材料：1.《违约告知函》，证明梦健体育公司未如约支付租金，原告向其发函催收；经核，催收函落款写有“朱跃辉”“2/11/2019”字样，函件载明：……贵方应于2019年9月20日前缴纳2019年10月份部分租金46557.27元、应于2019年10月20日前缴纳2019年11月租金126557.27元，物业费38340元……累计欠费金额211454.54元……请贵方收到本函后积极履行合同义务，并于2019年11月4日前缴清上述欠费，如逾期仍不缴纳的，我方将依据合同约定停止贵方能源供应，并保留进一步解除合同的权利……；2.《解除合同通知函》及快递查询单，证明原告已向梦健体育公司、正能量体育公司送达解除通知，双方租赁合同已于2019年11月22日解除；经核，《解除合同通知函》载明：……因贵方存在如下违约行为构成租赁合同解除条件，我方决定于本函发出之日解除租赁合同……贵方拒不支付2019年10月份部分租金、11月租金及综合物业管理费，且欠费逾期超过20日……；另，经核，解除通知的落款时间为2019年11月21日，快递电子查询单的下单时间为2019年11月22日；3.《水电费缴费通知书》，证明梦健体育公司欠付水电费；经核，缴费通知的发送单位为世界城物业公司，其中2019年9月1日至9月30日的水费为180元、热水费2100元，2019年10月1日至10月30日的水费为120元、热水费2200元，2019年11月1日至11月30日的水费为120元、热水费2750元；4.拆除工程量清单及发票，证明原告将涉案房屋恢复原状需支付的费用。本案审理过程中，案外人世界城物业公司出具书面说明，同意由本案原告以自己名义向梦健体育公司、正能量体育公司主张欠付的物业费、水费（含热水费）及违约金等费用。另，原告认可梦健体育公司的租赁押金及设备押金共计480230元尚未退还，原告已于2019年11月30日收回涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与梦健体育公司签订的租赁合同及补充协议，梦健体育公司与世界城物业公司签订的物业合同及补充协议，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方合同约定，梦健体育公司未按约定时间支付租金、综合物业管理费、能源费等费用超过20日，原告有权解除合同。现梦健体育公司自2019年10月1日起未支付租金，原告于2019年11月下旬行使合同解除权，具有事实及法律依据，本院确认双方的租赁合同已经解除。关于合同的解除时间，根据现有证明，原告投递解除通知的时间为2019年11月22日，电子查询单仅显示邮件已签收，无法确认准确的签收时间，鉴于原告自认其已于2019年11月30日收回涉案房屋，本院确认双方合同的解除时间为2019年11月30日；原告主张的合同解除时间有误，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，梦健体育公司自2019年10月1日起欠付租金，原告要求梦健体育公司支付欠付租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于梦健体育公司欠付的物业费，现有证据能够证明梦健体育公司欠付2019年11月的物业费及2019年9月至11月的能源费，梦健体育公司应进行补交；另，原告与梦健体育公司约定原告有权直接援引物业合同向梦健体育公司主张权利，且世界城物业公司亦书面同意原告以自己名义向梦健体育公司主张各项费用，故原告要求梦健体育公司支付欠付物业费、能源费等费用的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梦健体育公司无故不交纳租金及物业费等费用，构成违约，原告要求梦健体育公司承担违约责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的数额，本院依据合同约定依法进行核算，其中逾期付款违约金的标准，本院酌减为日万分之五，因双方合同已经解除，逾期付款违约金计算至合同解除之日。另，关于合同解除违约金与逾期支付租金违约金，因被告拒付租金与合同提前解除系基于同一违约行为，本院在核算时一并处理；原告主张的违约金标准过高，本院依法酌减为2个月租金。原告要求梦健体育公司依约支付免租期租金的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院依法予以支持。原告要求梦健体育公司支付恢复原状费用，具有事实及合同依据，本院依法予以支持。关于原告要求正能量体育公司对前述费用承担连带责任的诉讼请求，原告与梦健体育公司、正能量体育公司签订的《之权利义务转让协议书》进行了明确约定，本院不持异议。因原告尚未退还梦健体育公司押金，本院按照应支付的租金及免租期租金、物业费、能源费、恢复原状费用、违约金的顺序进行抵扣。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案合同的签订、履行及争议均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。梦健体育公司、正能量体育公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京中骏商业管理有限公司与被告北京梦健体育管理有限公司的《商铺租赁合同》于二〇一九年十一月三十日解除；二、被告北京梦健体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司免租期租金十一万三千三百五十六元零六分；三、被告北京梦健体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司物业费二万六千八百三十八元、能源费七千四百七十元；四、被告北京梦健体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司违约金二十五万三千一百一十四元五角四分；五、被告北京梦健体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司迟延支付物业费、能源费的逾期付款违约金一百九十七元七角二分；六、被告北京梦健体育管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司房屋恢复原状费用九万九千四百八十八元五角；七、被告北京正能量体育发展有限公司就上述第二、第三、第四、第五、第六项的判决内容向原告北京中骏商业管理有限公司承担连带责任；八、驳回原告北京中骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15365元，由原告北京中骏商业管理有限公司负担2736元（已交纳），由被告北京梦健体育管理有限公司、被告北京正能量体育发展有限公司负担12629元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年六月二十八日法官助理 李 青书 记 员 刘 欢