北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4741号原告：李历滋，男，1963年2月14日出生，汉族，无业，住福建省福州市。委托诉讼代理人：赵璇，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓凡，北京市仁杰律师事务所律师。被告：陕西天润科技股份有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路6号高新银座1幢2单元20910室。法定代表人：陈利，该公司总经理。委托诉讼代理人：马满庄，男，1990年9月4日出生，陕西天润科技股份有限公司职员。原告李历滋诉被告陕西天润科技股份有限公司（以下简称陕西天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李历滋的委托诉讼代理人赵璇、朱晓凡，被告陕西天润公司的委托诉讼代理人马满庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李历滋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付2020年2月1日起至2020年12月20日期间的房屋占有使用费131939．04元(按8．88元/平米/天的标准，按被告实际占用面积46平方米计算）;2．请依法判决被告赔偿经济损失42415元（阳台洗澡间漏水维修费3600元、2020年1月6日维修大间房屋门、门框及换锁损失2500元、2020年1月8日大间房屋修理墙壁裂缝、补墙破损、粉刷墙面损失3760元、2020年6月23日大间空调维修费880元、2020年12月22日小间房屋刷墙损失3000元、2020年12月25日楼道外墙维修费2670元、2020年1月大间卫生清理费300元、2020年12月小间卫生清理费300元、小间阳台外窗修理费用905元、小间空调维修费1500元（预估）、大间空调维修费3000元（预估）；3．请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失17762．22元（计算方式为：自2020年11月1日起至2020年12月20日止，共50天，按4．44元/平米/天标准，按总面积80．01平方米计算）;4．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告李历滋与被告陕西天润公司于2019年8月28日签署写字楼租赁合同，约定原告将位于西城区XX室租赁给被告，出租面积126．01平方米，房屋租赁期自2019年9月1日起至2020年1月31日，租金4．44元/平米/天，每月租金17000元，租金支付方式为押一付五。合同签订后，被告支付了租金及押金，原告将房屋以完好状态交付给被告。2020年元旦前夕，原告发现被告安排十多人入住租赁房屋，且租赁房屋存在多处严重的人为恶意损坏。原告与被告协商后双方达成合意：双方租约到期后不再续租，因被告原因导致需要进行房屋清理和维修，由被告在租期内为原告预留房屋清理及维修时间，清理和维修费用由被告承担。2020年1月4日，被告同意原告对租赁房屋中的大间（面积80．01平方米）进行维修。小间（46平方米）仍由被告占据，拒不交还原告也不允许原告清理、维修，小间房屋于2020年12月21日腾退。依据双方合同第8．6条款“房屋到期后，如乙方逾期搬出，则每逾期一日，需按照日租金的双倍支付占有使用费”，被告强行占据原告房屋至今，理应按照约定双倍支付房屋占有使用费。原告将大间清理、维修另行出租后，被告占据小间房屋后多人合住，制造噪音、踢踹墙和门，严重影响大间承租人办公使用，导致大间的使用租户退租，大间房屋空置的时间有50余天，该部分租金损失应该由被告承担。被告支付原告的押金17000元不足以赔付原告的损失，被告应对剩余费用支出予以赔偿。现诉至法院，望判如所请。被告陕西天润公司辩称，2019年8月28日，答辩人与答辩人签订合同后，答辩人交付了租金及押金，2019年9月1日，答辩人按照中介公司及物业公司引导，搬进房屋入住。签订合同前，被答辩人和中介公司承诺房屋各项设施齐全，包括阳台处淋浴间可以正常洗浴使用。但是入住后发现洗澡出现渗水并有滴漏现象，维修工人经检测发现，浴室地漏下水管道与楼栋的主下水管道之间没有连接。维修工人接上管道后离开，被答辩人支付维修费用人民币3000元，但是在其后使用过程中还是发生漏水现象。因房屋设施不完备，答辩人于2019年12月16日与被答辩人沟通无果后，提出在合同到期前一个月，提前搬出房屋，被答辩人退还答辩人一个月租金和房屋押金共计人民币34000元，互相不赔付违约金。被答辩人同意后，答辩人于2019年12月31日全部搬离，腾出两间房屋交于被答辩人。随后，被答辩人在2020年1月初将大间出租与他人使用。因为被答辩人不退还我方房屋租金及押金，答辩人在2020年8月30日找了开锁人员重新进入小间使用房屋，直至2020年12月20日搬出。2020年12月20日搬离时与答辩人办理了交接手续。对于原告第一项诉讼请求，我方同意按照原合同租赁单价4．44元/平方米/天，实际使用面积46平方米计算，支付从2020年8月30日至2020年12月20日的房屋使用费。对于原告第二项诉讼请求，小间房屋墙面粉刷费用同意支付3000元，其他的不是答辩人造成的，不同意赔偿。对于原告第三项诉讼请求，答辩人不同意支付，大间租户没有续租是因为合同到期搬走的，不是答辩人造成的，空置期的损失不同意赔偿。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月30日，北京市西城区XX室房屋（以下简称涉案房屋）的产权登记在原告李历滋名下，该房屋面积126．01平方米，其中大间房屋面积80．01平方米，小间房屋面积46平方米，房屋设计用途为住宅。2019年8月24日，李历滋与被告陕西天润公司对涉案房屋内部的空调机、热水器、电表、水表进行了核验，并签署了交割清单，交割清单记录空调机两台，其中一台为刚维护满氟，另一台为完好，热水器为完好。双方对于该房屋的装修情况及其他设备设施的交接现状未作记录。2019年8月28日，李历滋作为出租方（甲方），陕西天润公司作为承租方（乙方），签订《写字楼租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况及用途：1．1甲方同意将位于西城区XX室之写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用。1．2出租面积为126．01平方米，承租区域作为住宅用途。……三、租赁期：3．1房屋租赁期为自2019年9月1日至2020年1月31日，共计5个月。……四、租金及支付方式：4．1租金：该房屋建筑面积为126．01平方米，租金为4．44元/平米/天，计每月租金为17000元，租金包括物业管理费。4．2租金支付方式为押一付五。……4．3押金相当于1个月的租金17000元，押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，向甲方交付的保证金。4．4乙方在本合同签订之日起2日内交齐押金及首期租金，……六、甲方的权利及义务：6．1在承租期内甲方保证房间各项设施、设备能正常使用，保证水、电、空调、供暖的正常供应及负责日常房屋维修等，但人为破坏导致的损害由乙方负责修复。……八、违约责任与合同终止：8．1．2因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于押金金额作为违约金。……。8．2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：8．2．1逾期支付押金或租金达15日的。……8．2．4乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改，变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备，设施不及时修复或者改变房屋的使用性质。……8．2．6因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，乙方需补足拖欠的租金：如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。……8．6房屋交付逾期及注册地址迁出。房屋到期后，如乙方逾期搬出，则每逾期一日，需按照日租金的双倍支付占有使用费。……上述合同签订后，被告向原告交付了五个月的租金85000元和押金17000元。2019年9月3日，涉案房屋大间阳台安装的洗澡间出现漏水问题，被告通过微信联系原告解决，原告虽找人进行了维修，但直至2019年12月20日，上述问题仍未得到妥善解决。此后，双方口头协议提前解除了合同。被告于2019年12月31日将涉案房屋的钥匙交给了原告委托的中介人员。当日，原告向被告发送了大间房屋的视频，原告表示该房屋存在墙裂、门损坏、门框损坏、百叶窗损坏、墙面皱裂卷皮的情况。被告表示上述问题不是其人为造成的。2020年1月1日，原告表示需要找人对大间房屋窗裂缝是否对墙体造成影响进行检查。2020年1月4日，原告找人对大间房屋损坏部位进行了维修。2020年1月7日，原告将涉案房屋中的大间再次对外出租。2020年1月11日，被告发微信给原告：“李先生，怎么样？赶快定夺，11天了，这样不合适，咱们的合同还没到期，我总不能让现在住的人搬出去，你看这样行不行，我给你留3500，怎么样？粉刷墙壁的算我实在不合适，因为我们入住前也是旧墙体，上边贴满了东西。房间到处都是垃圾，因为住宿我也没要求你重新刷墙和做保洁，当时我自己叫人做保洁和洗地毯，花了3000元的，到了这份上了，咱们加快脚步。”原告当日向被告发送了小间房屋的视频，原告表示小间房屋也要粉刷。被告认为小间的墙是本来的样子，不同意原告的意见。次日，被告再次询问原告解决方案，原告表示对房屋墙面和屋顶进行粉刷没找到合适的人。被告认为房屋墙面问题是因原告的空调流水和上一家租户使用时弄脏的，原告要求其进行维修不合理。原告表示空调是前一个租户留下来的，空调水是被告自己使用造成的。被告问原告到底要扣多少钱？原告表示需要在节后才能找到人对小间的粉刷费用作估算。被告认为小间的粉刷费用与其无关，但为了解决问题，其同意再承担500元。原告认为节前都在涨价，节后再说，被告认为原告是故意要拖到双方合同到期不再退租金，之后再从押金中扣钱，原告答复不是几百元的事。2020年1月14日，被告再次询问原告解决方案，原告答复节前找不到人，节后价格也便宜。被告认为原告对于房屋漏水问题的解决方式就是拖时间，在不退租金、押金的情况下又将房屋再次出租侵害其权益。2020年3月25日，被告联系原告未得到回复。2020年6月17日至6月23日期间，被告联系原告说粉刷墙壁的人已经找好，但因为北京疫情严重暂时开不了工。原告提出小间房屋需要修缮其还需找人再问问，同时提出大间的空调不制冷，指责被告人为损坏。被告要求原告在24日给出清单。原告提出被告并没有对小间房屋进行粉刷、补墙，问被告如何解决小间的问题。2020年8月10日，被告要求原告把所有的费用清单列出来，原告答复小间费用不详，几天之内找人估价。2020年8月13日，被告询问原告估价结果，原告表示因为出差还未找人估价。2020年8月24日，被告再次询问原告估价结果。原告表示维修公司2000元可以完成。被告提出看原告没有要退钱的意思，其是否可以再住两个月之后再结算。原告表示需要算一下空调维修费用和房屋空置几个月要多少钱。2020年8月30日晚18时，被告将涉案房屋的小间门锁更换后再次搬进该房屋。2020年8月31日，被告问原告是否已经算好。原告答复实际修完之后报实数给被告。2020年9月1日，原告询问被告是否换了小间的门锁？2020年9月18日，原告提出被告非法抢占小间房屋，要求被告立即搬出。并表示最后多少费用会与被告结算。2020年11月23日，原告再次发微信：“几次叫你们搬走，你们没有合同不能占用我房子。”2020年12月4日，被告员工回复“我要进去拿东西，你开不开门？我这把锁已经去掉了，现在只有你自己的锁，警察刚刚来看过了，如果房间丢了贵重物品，你得负责。”2020年12月5日，原告与被告共同到小间房屋验房，原告提出房屋外墙墙根处被踢脏并要求被告结清电费。2020年12月20日，被告将小间房屋腾空交与原告。现原告李历滋诉至本院，要求被告支付房屋占有使用费131939．04元及房屋清理费、维修费42415元并赔偿原告经济损失17762．22元。被告同意支付从2020年8月30日至2020年12月3日期间的租金共19607．04元及小间房屋墙面粉刷3000元，不同意原告其他诉讼请求。庭审中，原告主张被告一直未将小间房屋腾空交付，使其丧失了在2020年6月出售涉案房屋的机会，被告应当向其支付房屋占用费；原告主张被告租用涉案房屋期间，造成房屋淋浴间漏水、室内墙面、楼道墙面、门锁、门框、门把手、窗户、电线等损坏，被告应当赔偿其修理费，同时由于被告搬走时未对房屋进行清理，其因此支出清理费用600元；原告主张由于被告将小间房屋安排多人居住，影响大间房屋租户使用房屋，导致大间租户提前退租，给其造成房屋空置损失，被告应当予以赔偿。针对小间房屋未交付的问题，原告提交了小间房屋堆满物品的照片用以证明被告一直未将小间房屋腾空的事实，但该照片没有显示拍摄时间，原告亦不能提交拍摄该照片的原始载体。原告另申请证人李某出庭作证，李某在庭审中陈述“李先生从网上找到我，我是负责房屋维修的。委托中介给我开的门。桌子、椅子啥的大概三天完活，需要把东西移到别的地方，就把东西挪到小房间了，小房间里面东西满满当当的，当时白天没有看见人，有床有吃的东西。当时我维修的是墙面和地板、灯、门锁、门框、下水管管道。”原告庭审中询问证人：“2020年元旦后是将大间物品搬至小间了是吗？”证人回答“是我跟我的表弟搬的。”针对清理费用，原告提交了其与中介靳宗海的微信聊天记录，用以证明在2020年7月6日中介告知其已将小间房屋收拾好，并给了收垃圾的300元，原告另提交了账单，证明其在2020年1月支付给中介200元用以清理房屋。被告认为原告提交的小间房屋照片是其再次搬入小间后拍摄的，拍摄时间应为2020年8月29日至2020年12月期间。被告认为证人只是去干过活，但无法证明房屋破损是由其造成的，同时证人只是听说小间有人住，但并未见到小间的居住人。关于清理房屋的费用，被告认为其入住涉案房屋时是由其自己出资清洁的，其搬出后的清洁工作不应由其负责。被告提交了其与中介侯佳佳的微信聊天记录、与家政公司工作人员的微信聊天记录及付款记录，用以证明其入住涉案房屋是支出清洁费1120元。原告对被告提交的证据的真实性、证明目的不予认可。针对房屋设备、设施损坏的维修问题，原告提交了房屋出租给被告之前的室内照片及被告使用后的室内照片，用以证明涉案房屋设备设施毁损情况，其中小间房屋出租给被告前的照片显示墙壁有几处存在污渍。原告在2020年12月14日拍摄的大间房屋照片显示窗锁及窗户拉杆有损坏。原告在2019年12月31日拍摄的大间房屋照片显示门框、门锁存在损坏的情况，阳台窗台下有横向裂纹。原告在2020年12月19日拍摄的小间房屋照片显示墙面有污渍、单侧门把手损坏、固定在墙壁上的电线脱落、空调下方墙片有潮湿、起皮脱落现象。原告另提交了楼道墙壁照片，该照片显示墙壁下方有污渍。原告针对修理损失，提交收据，证明其在2020年1月6日修门、修门框、换锁支出2500元，2020年1月8日修墙裂缝、补墙破损、粉刷墙面支出3760元，2020年6月23日维修大间房屋空调支出880元，2020年12月22日小间房屋室内粉刷支出3000元，2020年12月25日楼道外墙粉刷支出2670元。原告另提交了转账记录，证明其支出情况，转账记录包括部分上述收据记载的款项，另有原告于2020年1月支付给中介200元。原告提交了2020年1月8日签订的实德门窗协议，用以证明其更换大间房屋门支出预算为20905元，原告认可该项费用未实际支出。原告提交了房屋维修合同、微信转账账单，用以证明淋浴间修理费支出3600元。被告表示对证据的真实性由法院审查，被告表示同意赔偿小间房屋维修费用3000元，对其他损失均不同意赔偿，被告认为淋浴间漏水是原告在淋浴间未作防水所致，双方解除合同系因原告提供的房屋不能洗澡而解除，修理淋浴间漏水的损失应由原告自行负担。针对房屋空置损失问题，原告未提交相关证据。被告提交了其与大间租户的微信聊天记录，证明大间租户退租与其搬入小间房屋无关，该微信记录记载：2020年12月9日，被告给大间租户詹志斌发微信：“李先生说是我隔壁住的人打扰到您，所以没有续租，是这个原因吗?”詹志斌回复：“我提前和他说过的，他也同意租到10月底，从11月开始不租的。你们之间的事，我不参与，我也不清楚”。原告对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告亦履行了支付租金的义务。双方当事人于2019年12月31日协议解除了合同，后因双方当事人对于房屋破损的修复和赔偿问题产生争议，原告未向被告退还剩余租金和押金。本案庭审中，双方另对被告交付小间房屋的时间问题存在争议。对于上述争议问题，结合原告的诉讼请求，本院分别予以认定：一、关于被告交付小间房屋的时间认定及原告要求被告支付2020年2月1日起至2020年12月20日期间房屋使用费的请求：根据本案查明的事实可知，被告已于2019年12月31日将涉案房屋的钥匙交与原告委托的中介人员，原告主张被告在2020年元旦以后仍占用涉案房屋的小间，但原告提交的照片未显示实际的拍摄时间，本院据此不能认定被告在2020年元旦仍占用涉案房屋的事实。而证人李某陈述2020年元旦后中介人员受原告的委托开门后，将大间物品搬至小间并维修了大间房屋，该证言说明涉案房屋的大、小间均处于原告的占有控制之下；原告提交的其与中介人员靳宗海的聊天记录说明2020年7月靳宗海受原告之托对小间房屋进行了清理，该证据亦说明原告对小间房屋享有控制权。同时结合被告提交的原被告在2020年8月31至2020年9月1日的微信聊天记录内容，可以认定在原告未退还被告剩余租金、押金的情况下，被告通知原告后于2020年8月30日自行更换了小间门锁，重新搬入了涉案房屋小间的事实。因此，原告主张被告自2020年元旦起一直占用涉案房屋的事实不能成立。基于本院认定的事实，原告要求被告支付2020年2月1日至2020年8月29日期间房屋使用费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张2020年8月30日至2020年12月20日期间房屋使用费的请求，双方提前解除合同后，被告已将房屋交还原告，此后再次占用涉案房屋小间，被告应参照双方约定的租金标准向原告支付2020年8月30日至2020年12月20日期间的房屋使用费（4．44元*46平方米*113天=23079．12元）。原告请求被告按照双倍租金标准向其支付房屋使用费的诉讼主张，缺乏合法依据，本院不予采纳。二、关于房屋破损问题的修复和赔偿问题，原告诉讼请求中关于维修费用损失包括两部分：一是大间房屋的淋浴间、空调、门及门锁、墙面维修、窗户维修费用及卫生清理费用等，一是小间房屋墙面维修、楼道外墙维修费、小间阳台外窗修理费用、小间空调维修费及卫生清理费等。根据原告提交的证据，原告向被告交付涉案房屋后，大间房屋阳台处的淋浴间出现漏水现象后，原告负有维修义务，原告因此支出的3600元修理费，不应由被告承担。另外，原告诉讼请求中部分费用是原告预估的维修费用，并未实际支出，对于该部分诉讼请求，本院均不予支持；原告实际支出维修项目并非全部因为被告使用不当所造成，亦有正常磨损原因导致，因此，对于原告实际发生的维修费用，本院酌情判决被告赔偿原告5000元。三、关于原告要求被告赔偿经济损失17762．22元的请求，原告主张由于被告使用小间房屋期间对大间房屋的租户造成影响，致使大间房屋租户提前解约，但原告未就两者之间存在因果关系向本院举证证明，原告此项请求缺乏事实依据，本院不予支持。由于原告尚未退还被告已支付的押金17000元和剩余租金17000元，抵扣本案判决的上述款项后，原告处尚有剩余押金，由于被告未提出反诉，本案对此不作处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告陕西天润科技股份有限公司向原告李历滋支付二〇二〇年八月三十日至二〇二〇年十二月十九日期间的房屋占用使用费23079．12元（折抵已付租金、押金后，被告陕西天润科技股份有限公司无需另行支付上述款项）。二、自本判决生效之日起七日内，被告陕西天润科技股份有限公司给付原告李历滋维修费用5000元（折抵已付租金、押金后，被告陕西天润科技股份有限公司无需另行支付上述款项）。三、驳回原告李历滋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4142元，由原李历滋负担3537元（已交纳），由被告陕西天润科技股份有限公司负担605元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年六月十八日法官助理 姜 洁书 记 员 胡玉亚-2--3--6--5-