湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1383号原告（反诉被告）长沙仁隆房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路579号谋房公寓A栋103房。法定代表人许伟鹏。委托诉讼代理人胡建伟，男，1990年10月17日出生，汉族，住湖南省株洲县。被告（反诉原告）姜晓辉，男，1981年4月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告（反诉原告）曹小妹，女，1955年3月2日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。委托诉讼代理人姜晓辉，男，1981年4月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙仁隆房地产经纪有限公司（以下简称仁隆公司）与被告姜晓辉、曹小妹中介合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序。后被告姜晓辉、曹小妹提起反诉，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）仁隆公司的委托诉讼代理人胡建伟，被告（反诉原告）曹小妹的委托诉讼代理人姜晓辉、被告（反诉原告）姜晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁隆公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告剩余中介服务费12060元；2、被告支付原告逾期支付中介服务费的违约金180天×12060×1‰＝2170.8元，上述诉讼请求标的合计：12060+2170.8=14230.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告姜晓辉、曹小妹在2020年5月18号与卖方（陈伟奇、陈丹）、中介方（原告仁隆公司）签订买卖合同。原告已经全部履行合同义务、合同约定，而被告一直拖欠中介服务费12060元不支付，时间长达180多天，故原告诉诸法院。被告姜晓辉、曹小妹辩称，原告违反《房地产经纪管理办法》规定，违法承揽业务、未依法签订《房屋买卖合同》、未依法与被告订立房地产经纪服务合同、未向被告提供具有合格从业资质的服务人员、收费项目不明且未尽中介应尽职责导致被告陷入无端纠纷至今未决，原告无权收取中介服务费用，原告的诉讼请求应当予以驳回。事实和理由：一、《房屋买卖合同》为原告拟定的格式条款合同且自始未向被告释明，其中有关原告部分条款应当依法认定不成为合同内容，即使认定其属于合同内容，基于相关条款为原告纯获利条款，亦应当认定相关条款无效。即使认定该相关条款有效，原告也未完成居间义务，无权收取佣金。二、原告未向被告释明中介费用收取明细且未尽中介服务义务。三、原告行为导致被告陷入无端纠纷，无权收取服务费用且已收取费用应当予以退还。反诉原告姜晓辉、曹小妹向本院提出反诉请求：1、认定《房屋买卖合同》第六条、《服务收费确认书》无效；2、反诉被告退还反诉原告已支付的中介费用12060元；3、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2020年5月以购买学区房为目的与反诉被告达成包括提供房源、谈价、房屋买卖政策咨询、学区房政策咨询、房屋赠与政策咨询、户口迁移政策咨询、购房合同签订、房屋买卖交易流程咨询、银行贷款政策咨询、房屋交易纳税、房屋过户取证交接验收代办手续等房屋买卖经纪服务的口头合意。合意达成后，反诉被告委派不具备从业资格的人员易涛、易海波、刘艳三人承接反诉原告的委托提供房屋买卖经纪服务。5月12日晚上，反诉被告委派承接该宗业务的易涛、易海波、刘艳三人带反诉原告到所购房屋内看房。离开房屋后，易海波问反诉原告1350000元的价格能否接受，反诉原告表示希望价格再低一点，易海波马上指派易涛去跟房主谈判。几分钟后，反诉原告被告知房主答应可以1320000元出售，反诉原告表示在此价格上还有谈判空间的话才约房主面谈。然后反诉被告与反诉原告约定5月17日上午到裕丰地产恒大华府店与原房东协商房屋买卖合同事宜。17日中午，买卖双方就房屋售价1300000元能否接受未达成一致，此时反诉被告提出居中调解，几分钟后，反诉原告被告知，原房东不卖了。中午离开后，当天晚上，反诉被告又通知反诉原告原房主答应以1350000元卖房，约反诉原告跟原房东谈判，并多次提出该房源紧俏不快速决定就被别人买走了。经反诉被告再三催促，反诉原告买房心切，于5月18日中午在裕丰地产恒大华府店仓促地签订了由反诉被告提供的《房屋买卖合同》，约定房屋售价以1340000元成交，合同上其他事宜均由反诉被告填写，反诉原告仅在合同落款处签字按手印。该合同签订后，反诉被告向反诉原告收取费用12060元，未开具正规发票，未说明服务收费具体项目，只给反诉原告一个收费收据并匆忙通知反诉原告离开、由反诉被告到所购房屋内填写《家私家电清单》。在签订此《房屋买卖合同》前，未向反诉原告提示房屋交易一般流程、可能存在的交易风险等事项、未说明具体服务内容及收费标准、未签订房地产经纪服务合同。此后，反诉被告继续指派无房地产经纪人协理资格的易涛为反诉原告提供后续服务，并未完成包括代开财产公证、补充登记《家私家电清单》、房屋过户手续办理、原屋主腾退、原屋主户口迁出等中介应尽事宜。因反诉被告经办人员不具有职业资格、不熟悉房屋买卖交易流程、毫无风险意识导致案涉房屋出卖方提前赎楼产生高额过桥利息与反诉原告产生经济纠纷并拒绝搬离反诉原告所购房屋、拒绝将户口迁出反诉原告以幼子入学购买的学区房，给反诉原告造成损失。反诉被告作为房地产经纪机构，在提供房地产经纪服务过程中，违反《房地产经纪管理办法》第四、十六、十八、二十、二十一、二十五条、《房地产经纪执业规则》第五、六、十二、十五、十六、十七、十九、二十、二十一、二十五、二十六、二十九条之规定，违法招揽业务、未依法订立服务合同、未提供具备专业资质的服务人员、未尽风险防范义务、未尽中介应尽职责，导致反诉原告陷入无端纠纷，未完成房屋交易流程，给反诉原告带来损失。根据《房地产经纪管理办法》第四条、第十九条及《房地产经纪执业规则》第二条规定，反诉被告无权要求反诉原告支付中介费且反诉原告已支付的中介费用12060元应当予以退还。反诉原告已经支付的中介费产生的利息361元可以作为被告提供一些服务的劳务费。本案诉讼费用由被告承担。反诉被告隐瞒事实、虚假承诺诱惑反诉原告订立的《房屋买卖合同》事实上为反诉原告违法签订的、未成立的合同；反诉被告提交法院的《服务收费确认书》因伪造签章、收费项目不明、显失公平且具有违法事实亦当认定无效。反诉被告仁隆公司辩称，反诉原告主张认定房屋买卖合同第六条、服务收费确认书无效，反诉被告对此有异议，反诉原告主张反诉被告签订房屋买卖合同的人员无经纪人证，并不导致该合同无效。反诉原告关于反诉被告隐瞒房屋交易的重要信息、提供的服务存在违规现象的主张不合理，反诉被告已经完成了所有中介服务应尽的业务且该房屋现已过户，已完成交易，其中提供的家私清单反诉原告说无法确定家具价值，理由在于家私清单的签订和服务收费确认书、按揭声明书是同一天签订，是由原业主提供大概家电数量，日后确定品牌和情况。由于原业主签订该协议后一直没有时间，不配合反诉被告确定家电的具体品牌、型号，所以没有完成清单的详细列表的原因在原业主不配合，责任在原业主不在反诉被告。原、被告主张原业主和反诉被告的纠纷导致原、被告无法完成购买房屋的目的，导致房屋没有按时交给被告，原因不在于反诉被告而在于原业主，包括原业主没有配合办理移迁户口手续。原告仁隆公司为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖合同，证明原告与被告之间签订了房屋买卖合同，合同明确了原告作为中介服务方；证据二、按揭声明书，证明原告在按揭声明时告知被告按揭存在风险；证据三、服务收费确认书，证明原告收取被告中介服务费的金额；证据四、房屋产权证，证明原告中介服务的该套房源；证据五、家私家电清单，证明原告帮助被告在交易过程中提供的服务。被告姜晓辉、曹小妹对原告仁隆公司提交的证据—、二、三、四、五无异议。被告姜晓辉、曹小妹为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、微信聊天记录，证明：刘艳微信聊天记录证明两被告向原告声明购买的房屋是学区房且口头达成原告提供的服务合意；易涛聊天记录证明原告答应代办事项未完成、原告提供虚假信息，隐瞒重要事实，非法承揽业务，原告不积极履行服务责任，没有办理房屋交接手续，未完成中介服务流程，原告不具备职业资质，无从业资格，同原告达成合意剩余中介费在交房时交付，被告与原房东之间的纠纷与原告有直接关系，是原告的原因引起；易海波微信聊天记录证明原告没有提供服务，在交房后来索要中介费且是原告隐瞒重要事实提供虚假信息导致被告经济受损；陈伟奇微信聊天记录证明因原告不具备专业知识、业务不熟练，导致房屋卖方经济受损，以致与被告产生经济纠纷；证据二、房屋买卖合同，证明原告提供的房屋买卖合同有伪造签章行为，买卖合同中经纪人处没有人签字盖章，原告在订立房屋买卖合同时有违法行为；证据三、收款收据，证明原告收费项目不明；证据四、家私家电清单，证明原告提供的服务不规范，家私家电清单中的信息无法确定其真实价值；证据五、律师函，证明原告不负责任，不履行义务，由被告自行解决纠纷，被告陷入纠纷后原告没有提供有效的服务，被告只好诉求于律师帮忙；证据六、案件当事人户口登记信息查询结果、常住人口登记卡，证明涉案房屋原房东户口至今未迁出，影响该学区房的经济价值；证据七、支付凭证、收款收据，证明涉案房屋的电、燃气至今未完成过户手续；证据八、中国房地产经纪信用档案系统查询信息、易志遥微信聊天记录，证明原告提供服务人员无从业资质，非法承揽业务，原告在房屋买卖合同上签字违法；证据九、陈伟奇、张绥微信聊天记录，证明因原告原因导致的纠纷是被告被威胁、恐吓，只好求律师求助；证据十、光盘及录音材料，证明：1、原告服务人员是易涛、易海波、刘艳三人；2、是原告服务人员不具备从业资质，业务能力差，不熟悉房地产交易流程，提供服务不规范，应尽职责未尽到导致房屋买卖双方产生纠纷；3、原告提供的咨询信息是错误的假信息，因原告的错误信息导致被告陷入纠纷，无法解决。原告仁隆公司对被告姜晓辉、曹小妹提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十无异议。反诉原告姜晓辉、曹小妹的反诉证据同本诉被告姜晓辉、曹小妹的证据一致。反诉被告仁隆公司的质证意见同本诉原告仁隆公司的质证意见一致。反诉被告仁隆公司未向本院提交证据。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的质证意见，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据认证如下：对原告仁隆公司提交的证据一、二、三、四、五予以认定；对被告曹小妹、姜晓辉（反诉原告）提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十予以认定。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院依法认定以下事实：2020年5月18日，原告（反诉被告）仁隆公司（丙方、中介方）与陈伟奇、陈丹（甲方、卖方）、被告（反诉原告）曹小妹（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）姜晓辉系被告（反诉原告）曹小妹的委托代理人，约定：第一条房屋情况1、房屋地址：××路××段××号××栋××房。2、权证号码：产权证号码为××。3、建筑面积：89.1平方米，实际建筑面积以产权证或预售合同记载为准。4、家私家电：带家私家电出售，见甲乙双方签订的《家私家电清单》。第二条成交价款甲乙双方均同意××路××段××号××栋××房按现状出售并计价，成交价格为1340000元。第三条付款与过户银行商业贷款与过户：1、甲方应于本合同签订后100日内提交及签署银行贷款所需的文件资料协助乙方贷款，应在本合同签订后100日内向银行提出贷款申请。2、甲乙双方应于银行批准或初审批准乙方的贷款申请后15个工作日内共同向房屋登记机构申请过户。第四条房屋交付1、甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天。第六条中介服务费1、因丙方依法促成本合同签订，已履行法律规定的居间人的全部义务，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费；甲方应向丙方支付的中介服务费为13400元，乙方应向丙方支付的中介服务费为24100元；如甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则甲方应向丙方支付的中介服务数额以甲方出具的《服务收费确认书》为准，乙方应向丙方支付的中介服务费数额以乙方出具《服务收费确认书》为准；甲方或乙方逾期支付中介服务费，每日按应付未付款项的1％向丙方付违约金。2、如系代理人签订本合同，则代理人同意与其委托人连带承担应向丙方支付的中介服务费。第十二条补充约定（如与其他条款不一致，以本条为准）①甲方承诺2017年9月份开始使用；②甲方承诺该房屋满五唯一；③如乙方户口迁不进该房屋，甲方承诺迁出该户口（30天内）；④甲方承诺房屋产权没有纠纷。中介方郑重声明：3、凡向中介方支付中介服务费，付款方必须要求中介方工作人员开具加盖中介方真实印章的收款收据。否则，视为付款方与该工作人员的私人款项往来，中介方不承认其法律效力，并将向付款方追讨中介服务费。4、中介方在本次交易中的权利义务均以加盖中介方真实印章的书面文件作为唯一的依据，中介方未授权任何工作人员代理或代表作出任何承诺或签订任何法律文件。如合同、协议等法律文件仅有中介方工作人员签名但未加盖中介方真实印章，中介方不承认其法律效力。5、本合同版本由中介方提供，但交易内容由甲方和乙方自行商定，如甲方和乙方对合同条款有异议，可以在第十二条增加、删除或变更。签订本合同前请仔细研读各条款，如有异议请指出，中介方将根据交易双方商定的结果代为增加、删除或变更；如未提出异议并签署本合同即视为签署方对合同全部条款完全理解并接受。被告（反诉原告）姜晓辉作为委托代理人在“本人对上述‘中介方郑重声明’予以理解并接受。中介方已告知本人长沙市限购、限售及限贷政策的具体内容，本人保证具备购房及贷款资格；否则，由本人承担全部法律责任”处签名。原告（反诉被告）仁隆公司经办人易海波（无房地产经纪人证、房地产经纪人协理证）在该合同经纪人处代写了原告（反诉被告）仁隆公司工作人员易志遥、戴钦利的姓名以及房地产经纪人协理证的证件编码。该合同加盖原告（反诉被告）仁隆公司合同专用章。同日，原告（反诉被告）仁隆公司（中介方）与被告（反诉原告）姜晓辉（确认人）签订《服务收费确认书》，约定：“我方姜晓辉现于2020年5月18日签署本确认书。1、我方委托中介方代理××路××段××号××栋××房物业之交易事项，现我方同意于签订《房屋买卖合同》当日支付24120元作为中介方的中介服务费。如我方逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。2、前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用。合同签订后，我方同意中介方为我方免费提供协助办理网签合同手续（如有）、协助办理交易过户手续（如有）、协助办理收楼手续等相关事项。3、因本确认书发生争议，同意按交易合同约定之争议解决条款处理。4、本确认书如与交易合同不一致，则以本确认书为准。5、备注（对前述条款的变更或补充）：签合同当天支付一半12060元，剩余一半12060元过户当天支付。”原告（反诉被告）仁隆公司经办人易海波（无房地产经纪人证、房地产经纪人协理证）在该《服务收费确认书》经纪人处代写了原告（反诉被告）仁隆公司工作人员易志遥、戴钦利的姓名以及房地产经纪人协理证的证件编码。该《服务收费确认书》加盖原告（反诉被告）仁隆公司合同专用章。同日，被告（反诉原告）姜晓辉向原告（反诉被告）仁隆公司支付中介服务费12060元，原告（反诉被告）仁隆公司出具《收款收据》，载明：“兹收到曹小妹交来××路××段××号××栋××房物业咨询及代理费12060元。”2020年5月19日，陈丹（甲方、卖方）、被告曹小妹（反诉原告）（乙方、买方）与裕丰地产（见证方、中介方）签订《家私家电清单》，载明：“一、家私家电清单：家私类：沙发1套、电视柜1张、衣柜2个、鞋柜1个、餐桌1张、餐椅4张、床2个、床头柜3个、阳台书桌1个；家电类：电视机1台、电冰箱1台、洗衣机1台、空调3台、油烟机1个、燃气灶1个。”涉案房屋于2020年10月12日过户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”原告（反诉被告）仁隆公司与陈伟奇、陈丹及被告（反诉原告）曹小妹于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同》以及原告（反诉被告）仁隆公司与被告（反诉原告）姜晓辉于同日签订的《服务收费确认书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行义务。因此，对于被告（反诉原告）曹小妹、姜晓辉主张认定《房屋买卖合同》第六条、《服务收费确认书》无效及反诉被告退还反诉原告已支付的中介费用12060元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”原告（反诉被告）仁隆公司与陈伟奇、陈丹及被告（反诉原告）曹小妹签订的《房屋买卖合同》约定，因原告（反诉被告）仁隆公司依法促成本合同签订，已履行法律规定的居间人的全部义务，被告（反诉原告）曹小妹同意于本合同签订之日向原告（反诉被告）仁隆公司支付中介服务费，如被告（反诉原告）曹小妹向原告（反诉被告）仁隆公司出具了《服务收费确认书》，则被告（反诉原告）曹小妹应向原告（反诉被告）仁隆公司支付的中介服务费数额以被告（反诉原告）曹小妹出具《服务收费确认书》为准，并约定如系代理人签订本合同，则代理人同意与其委托人连带承担应向原告（反诉被告）仁隆公司支付的中介服务费。后原告（反诉被告）仁隆公司与被告（反诉原告）姜晓辉签订的《服务收费确认书》约定，被告（反诉原告）姜晓辉同意于签订《房屋买卖合同》当日支付24120元作为中介方的中介服务费，并约定签合同当天支付一半12060元，剩余一半12060元过户当天支付。后涉案房屋于2020年10月12日过户。被告（反诉原告）曹小妹未向原告（反诉被告）仁隆公司支付剩余一半中介服务费12060元，属违约行为，应承担违约责任。故对于原告（反诉被告）仁隆公司主张被告（反诉原告）曹小妹支付剩余中介服务费12060元的诉讼请求，本院予以支持。因被告（反诉原告）姜晓辉系被告（反诉原告）曹小妹的委托代理人，根据合同约定，被告（反诉原告）姜晓辉对被告（反诉原告）曹小妹应向原告（反诉被告）仁隆公司支付的中介服务费12060元承担连带清偿责任。原告（反诉被告）仁隆公司与被告（反诉原告）姜晓辉签订的《服务收费确认书》约定，如逾期支付中介服务费，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。因原告（反诉被告）仁隆公司在提供居间服务的过程中，存在经办人无房地产经纪人证、房地产经纪人协理证等服务瑕疵。因此，对于原告（反诉被告）仁隆公司主张被告（反诉原告）曹小妹、姜晓辉支付逾期支付中介服务费的违约金2170.8元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹小妹在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）长沙仁隆房地产经纪有限公司中介服务费12060元；二、被告（反诉原告）姜晓辉对被告（反诉原告）曹小妹的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）长沙仁隆房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曹小妹、姜晓辉的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，反诉受理费50元，共计206元，由原告（反诉被告）长沙仁隆房地产经纪有限公司负担23元，被告（反诉原告）曹小妹、姜晓辉负担183元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  彭红英人民陪审员  易建辉二〇二一年四月二十三日法官助理叶胜眉书记员徐莹附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。