上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35235号原告：张志坚，男，1980年9月9日生，汉族，户籍地广东省汕头市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。被告：陈平，男，1993年2月3日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市闵行区。原告张志坚与被告陈平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，先适用简易程序审理。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告张志坚及其委托诉讼代理人王鑫，被告陈平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志坚向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2、判令被告支付原告租金161,531.58元及以161,531.58元为基数，自2020年6月10日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金；3、判令被告支付原告2018年3月31日至2018年4月14日期间的免租期租金12,500元；4、判令被告支付原告自2019年4月1日起至2020年5月31日止，按每月2,000元计算的物业费能源费28,000元；5、判令被告支付原告解除合同违约金55,125元；6、判令被告赔偿原告的押金损失108,043.65元。事实与理由：2018年3月27日,双方签订《上海市房屋租赁合同》,约定原告将位于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室一层A的房屋出租给被告,原告于2018年3月31日前交付房屋,约定租期自2018年4月15日至2021年4月14日(2018年3月31日至2018年4月14日期间为免租期);月租金25,000元,租金1年内不变,自第2年起每年月租金递增5%;付款方式为付三押二,被告于签订合同日一次性支付原告一个月的房屋租金75,000元、保证金75,000元;租赁期间房屋的水、电、煤气、通讯、能源、物业管理费等由被告承担;乙方逾期不支付租金累计超过15天,甲方可解除合同,且解约违约金为2个月的房租。被告于合同签订时付三个月房租75,000元、保证金75,000元。合同履行期间，被告并未按照约定的时间和金额支付租金，长期拖欠租金及物业管理费。2020年6月10日，在原告与大房东的租赁纠纷案件审理期间，被告的父亲也出席了。被告父亲和大房东直接就涉案房屋签订了租赁合同，故原告认为，原告与被告的租赁合同就此解除。因被告长期拖延支付房租的行为,构成违约,原告按约定行使解除权,并要求被告支付免租期租金、拖欠的租金、物业费、能源费以及逾期付款违约金、解约违约金。因合同约定保证金可抵充被告的应付款项，故原告将保证金在被告欠付租金中予以抵扣后,被告应当支付的欠租未161,531.98元。因合同约定的逾期付款违约金过高,原告自愿降低为以应付租金年利率24%计算。被告尚欠2019年4月1日至2020年5月31日期间按照每月2,000元计算的能源物业管理费28,000元。因被告迟延支付租金等费用，导致原告向大房东违约而使法院判决大房东没收了原告支付的租赁保证金108,043.65元，此款要求被告赔偿。被告对涉案合同的解除负有责任，被告还应支付原告免租期租金12500元及解除合同违约金55,125元。原告为维护其合法权益,特向法院提起诉讼。被告陈平辩称：被告一直在涉案房屋内经营千里香馄饨。对双方的租赁合同于2020年6月10日解除无异议，当天法院调解，大房东是通过法院来找被告，被告的父亲柯启锁出面与大房东直接签订了租赁合同，当时原告也在场，是三方同意的，并不是跳过原告与大房东签订的。被告没有拖欠原告租金，被告父亲有转账租金的记录，还有通过现金支付的方式支付给原告租金。如果被告有拖欠，按照年利率24%计算逾期支付租金违约金没有异议。经对账，被告结欠租金为161,531.58元。能源物业费每个月都缴满2,000元，没有拖欠，但交钱也没有收据。2019年5月20日，被告父亲与原告微信沟通说房租交完了，原告说好的，说明被告已将该段时间内应交的费用都交完了。合同解除后，原告需要退还被告转让费5万元。租赁押金已经抵到租金里面去了。因在三方都知情同意的情况下被告才与大房东直接签订的合同，故被告不同意支付解除合同违约金。原告支付给大房东的10万元的押金，是因为原告向大房东承租的是一家大的商铺，原告转租的时候，划分成好几个小商铺，被告只是其中一家商铺。原告向大房东支付的押金损失不应当由被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，张志坚(出租方，甲方)与陈平(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室一层A建筑面积70.28平方米房屋产权人韩聪，甲方将该房屋出租给乙方作商业经营使用，甲方于2018年3月31日前向乙方交付给房屋，房屋租赁期自2018年4月15日起至2021年4月14日止，月租金25,000元。转让费50,000元。该租金1年内不变，自第2年起，每年月租金递增5%。甲方支付租金方式一季度一付。乙方应向甲方支付租赁保证金75,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除冲抵乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、能源、物业管理等费用由乙方承担。乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金，给另一方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后当日，被告向原告支付租赁保证金75,000元、2018年4月15日至2018年7月14日房租75,000元、转让费50,000元。双方确认，被告每月应交能源物业费2,000元。自2018年8月起，被告未按合同约定的日期和数额向原告支付租金和能源物业费，多次拖欠。另查明，2018年2月3日，本案原告张志坚就上述上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室建筑面积215.28平方米房屋与产权人韩聪签订《租赁合同》，租期自2018年2月3日起至2023年2月2日止，张志坚除支付租金外还应一次性支付6万元门面转让费。韩聪同意张志坚将上述房屋转租、分租给案外人。该合同履行过程中，因张志坚多次迟延支付租金及能源费，韩聪诉至本院。上述案件审理期间，2020年6月5日，陈平之父柯启锁与产权人韩聪签订关于本案系争之1-122室一层A室的《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2020年6月1日至2022年11月30日，月租金16,000元。被告继续使用涉案房屋经营千里香馄饨。韩聪向张志坚主张了涉案房屋的截止至2020年6月10日的占有使用费。本院于2020年8月16日判决确认双方租赁合同于2020年4月16日解除，韩聪不予返还张志坚支付的押金108,043.65元、张志坚应向韩聪支付2020年6月10日之前的房屋占有使用费等。2021年3月，该案被二审维持原判。本案审理中，原、被告确认，双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。租赁期间，扣除租赁保证金后，被告结欠原告租金161,531.58元。被告尚欠2019年5月15日至2020年5月31日期间的能源物业费22,903.23元。上述事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、收款截图、(2020)沪0112民初12695号民事判决书，被告房租支付凭证，被告提供的微信聊天记录等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。根据约定，被告应按合同约定按时支付租金及其他费用，被告无故拖欠租金应承担违约责任。原告要求以被告之父与大房东签订关于涉案房屋租赁合同之后的2020年6月10日为合同解除日期，被告不持异议，本院予以确认。本案租赁合同被提前解除，并非原告本意，而系被告违约，被告对合同解除负有责任，原告并未放弃追究被告的违约责任，故原告根据合同约定要求被告支付欠租欠费，本院予以支持。双方约定，被告除支付租金外，还应承担能源物业费，合同虽然未约定能源物业费的具体数额，但根据合同履行情况及被告自认，能源物业费数额为每月2,000元。根据查明的事实，被告尚欠2019年5月15日至2020年5月31日期间的能源物业费22,903.23元，故本院支持原告主张的能源物业费22,903.23元。原告主张免租期租金，但双方并无关于免租期之约定，租金起算日起为2019年4月15日，故原告的该项请求因缺乏合同依据，本院难以支持。原告主张解除合同违约金55,125元，合法有据，本院予以支持。原告还主张了逾期支付租金的违约金，本院综合考虑合同履行情况、被告的过错程度、原告的损失等，被告支付解除合同违约金已足以弥补因被告违约对原告造成的损失，故对原告的此项诉讼请求不再予以支持。原告要求被告赔偿押金损失108,043.65元，经查该款系原告对大房东违约而被判没收的租赁押金，系原告为自身违约行为承担的后果，且即使被告迟延支付租金，原告仍须向大房东履行其合同义务，故原告的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称其有以现金形式支付租金的情况，没有提供任何证据予以证实，故不利后果由其自行承担。被告要求退还房屋转让费50,000元，却没有提起反诉，本院在本案中不作处理，双方可另行协商处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张志坚与被告陈平签订的关于上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室一层A室的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告陈平于本判决生效之日起十日内支付原告张志坚租金161,531.58元；三、被告陈平于本判决生效之日起十日内支付原告张志坚自2019年5月15日起至2020年5月31日止的能源物业费22,903.23元；四、被告陈平于本判决生效之日起十日内支付原告张志坚解除合同违约金55,125元；五、驳回原告张志坚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,778元，由原告张志坚负担1,884.60元，被告陈平负担4,893.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。