上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2689号原告(反诉被告)：陈振华，男，1982年2月11日生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：柏娟娟(系原告配偶)，住湖北省。委托诉讼代理人：葛明，上海擎德律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈凤，女，1978年2月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周凯程，上海拓必拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。原告陈振华与被告陈凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年3月24日公开开庭进行了审理。2021年4月8日，被告陈凤提出反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，并于2021年5月8日再次公开开庭进行了审理。原告陈振华的委托诉讼代理人葛明、被告陈凤及其委托诉讼代理人周凯程、被告陈凤的原委托诉讼代理人熊雪宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈振华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠租金663,049.06元；2.被告向原告以每日千分之三标准，自应付未付的次日起至实际付清之日止的延期履行违约金元(以截至2019年6月19日未付租金488,997.66元为基数，计算2019年6月20日至2021年1月20日期间，计850,855.93元；以拖欠的2019年6月20日至2020年10月20日期间租金174,051.4元为基数，自2020年10月21日起算至2021年1月20日，计47,516.03元，暂合计898,371.96元)；3.被告向原告支付物业费9,151.30元。事实和理由：2011年，原告购买位于本市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层的房产(以下简称“涉案房屋”)，房产类型为店铺。2012年8月，被告以经营网吧为由，向原告承租其中的32号2层房屋，租期自2012年8月16日至2018年11月15日，该租赁合同另对租金、保证金、支付方式、违约责任等进行了约定。2013年4月，被告又向原告承租了涉案房屋中的34号2层、36号2层，该租赁合同亦对租金、保证金、支付方式、违约责任等进行了约定。上述租赁合同签订之后，被告依约占有了涉案房屋并进行经营活动，租金也按时通过银行转账交付原告。2015年11月，山东省青岛市市北区人民法院(以下简称“市北法院”)向被告发了协助执行通知书，要求被告自当月起停止向原告支付涉案房屋的租金。被告自2015年4月，就不再支付任何租金。原告向被告催讨租金，被告以房屋被法院查封、房产不再属于原告为由拒绝向原告支付租金。然被告仅在2018年1月、2019年6月向市北法院汇款12万元。2020年初，被告以生意清淡为由不再向市北法院缴款。按租赁合同约定，32号2层房屋租期到2018年11月15日，另两间房屋租期到2019年6月7日。租赁期满后未返还房屋。2020年10月19日，被告称不再租赁房屋并将在两日内交还物业。2020年10月21日，原告发现被告已经撤离。故原告诉至本院，望判如所请。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告向原告支付17,000元解除合同代通金(以押金抵扣)。陈凤辩称，第一，原告主张的部分租金已经超过诉讼时效，其中32号2层在2018年2月15日前的租金已经超过诉讼时效，34号2层、36号2层在2018年3月7日之前的租金亦超过诉讼时效；第二，原告违约在先，被告并无违约情形，故无需支付违约金；第三，被告应向物业公司支付物业费，而非原告；第四，原告主张押金作为解除合同代通金缺乏事实和法律依据，其亦不认可。同时，陈凤向本院提出反诉请求：原告返还被告租赁保证金17,000元。事实和理由：被告承租原告涉案房屋后，分别就涉案房屋中的32号2层、34号2层、36号2层向原告支付租赁保证金6,600元、5,200元、5,200元，合计17,000元。双方租赁合同到期后形成了不定期租赁。现租赁合同关系终止，原告应退还收取的租赁保证金，故提起反诉。陈振华针对陈凤的反诉请求辩称，不定期租赁中，被告作为租客解除合同应给予房东合理的时间，故保证金应作为解除合同的代通金予以抵扣。本院经审理认定事实如下：一、涉案合同签订情况原告系涉案房屋的产权人。2012年8月，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋中的32号2层签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：1.甲方将该房屋出租给乙方，建筑面积108.19平方米；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为网吧使用；3.房屋租赁期自2012年8月16日至2018年11月15日止；4.租赁期内，第一年至第二年的租金为1元/平米/天计，第三年至第四年租金为1.2元/平米/天计，第五年至第六年租金为1.3元/平米/天计；5.乙方应于【每季＿日前】【通过银行转账】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；6.乙方支付租金的方式为按季支付；7.甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即6,600元；7.物业费为3元/平方米/月，乙方向物业公司每月缴纳的物业费为324.57元；8.租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；9.租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理乙方承担。合同中另定有补充条款：(1)2012年8月16日至2012年11月15日为免租期(3个月)；(2)2012年11月16日至2013年2月15日为第1季度，依此类推，直至2014年8月16日至2014年11月15日第8季度，上述期间每季度租金均为9,872元；(3)2014年11月16日至2015年2月15日为第9季度，依此类推，直至2016年8月16日至2016年11月15日第16季度，上述期间每季度租金均为11,847元；(4)2016年11月16日至2017年2月15日为第17季度，依此类推，直至2018年8月16日至2018年11月15日第24季度，上述期间每季度租金均为12,834元。此外，合同落款处甲方陈振华载有“【居住】【注册】地址“虹口区场中路XXX号银泰大厦603室，手机：XXXXXXXXXXX”该合同另对其他事项进行约定。2013年4月，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋中的34号2层、36号2层分别签订《上海市房屋租赁合同》，上述两份租赁合同均约定：1.房屋建筑面积均为96.6平方米，作为网吧使用；2.租期均自2013年4月8日至2019年6月7日；3.第一年至第二年租金均为0.9元/平米/天，月租金为2,600元，第三、四年租金均为1元/平米/天，月租金为2,900元，第五、六年租金均为1.2元/平米/天，月租金为3,200元；4.乙方应于每季5日前通过银行转账向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；5.乙方按季支付租金；6.甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即5,200元；7.物业费为3元/平米/月，乙方向物业公司每月缴纳。此外，合同中另定有补充条款：(1)2013年4月8日至2013年6月7日为免租期(2个月)；(2)2013年6月8日至2013年9月7日为第1季度，依此类推，直至2014年12月8日至2015年3月7日第7季度，上述期间每季度租金均为7,800元；(3)2015年3月8日至2015年6月7日为第8季度，依此类推，直至2016年12月8日至2017年6月7日第15季度，上述期间每季度租金均为8,700元；(4)2017年3月8日至2017年6月7日为第16季度，依此类推，直至2019年3月8日至2019年6月7日第24季度，上述期间每季度租金均为9,600元。上述两份房屋租赁合同其他约定事项同租赁合同约定类似，故不再赘述。二、相关款项支付情况(一)关于租金支付情况。就涉案房屋中的32号2层，被告租金已付至2015年11月15日，但尚欠1,975元；并自2015年11月16日起欠付租金。就涉案房屋中的34号2层、36号2层，被告租金已付至2015年12月7日，并自2015年12月8日起欠付租金。案外人万彭飞依据生效(2014)北民初字第1836号民事判决书向市北法院申请执行，市北法院于2016年11月20日出具(2015)北执字第2065-1号民事裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陈振华的银行存款人民币206万元或查封、扣押其相应价值的财产(详见查封或扣押清单)予以拍卖或变卖后以所得款项履行上述生效法律文书所确定的义务。2015年11月19日，市北法院向陈凤出具协助执行通知书，要求陈凤自2015年11月19日起停止支付涉案房屋租金。2019年3月19日，市北法院再次向陈凤出具协助执行通知书，要求其协助提取陈振华2018年全部的租金10万元。2021年3月8日，市北法院又向陈凤出具协助执行通知书，要求其协助提取陈振华在涉案房屋项下的租金8万元。据此，被告陈凤分别于2017年12月24日、2019年6月11日、2021年3月11日向市北法院支付4万元、8万元、8万元，合计20万元。原告确认将被告上述付款作为已付租金处理。同时，原、被告一致确认合同到期后的租金标准继续按照末期租金支付标准计算。(二)关于物业费支付情况。被告已付涉案房屋2019年度物业费，自2020年1月1日起再未支付。诉讼期间原告垫付了涉案房屋2020年度物业费3,894.84元、3,477.60元、3,489.12元，合计10,861.56元。审理中，原告明确就涉案房屋计算至2020年10月20日的物业费仅向被告主张9,131.50元。被告对于原告垫付的物业费金额无异议，但仅同意支付32号2层房屋截至2020年4月底的物业费以及34号2层、36号2层截至2020年10月底的物业费。(三)关于保证金支付情况，双方一致确认被告支付了涉案房屋的租赁保证金合计1.7万元。三、涉案房屋使用及返还情况关于房屋使用情况，被告为证明其使用涉案房屋经营受到影响提交了下列证据：1、淘宝网拍卖公告及图片，证明涉案房屋被福州市中级人民法院网上拍卖，严重影响了被告租赁行为；2、微信通知，证明因疫情影响，被告经营的网吧曾于2020年1月24日闭门歇业；3、报修证明，证明涉案房屋漏水严重，但是原告失联，不履行维修义务，被告向物业报修。原告对证据1的真实性认可，但认为拍卖不影响被告的经营使用；对证据2真实性认可，但不认可被告的证明目的，且疫情对被告租赁的其余两处房屋并未有影响；对证据3的真实性亦无异议，但是否漏水以及漏水的程度无法证明，且该份证据系证人证言，证人应出庭作证。关乎房屋返还情况，原告自认其于2020年10月21日至涉案房屋时被告方已经离场，门未上锁，故接收了房屋。被告则辩称由于原告已经失联，所以搬离之时未通知原告，分别于2020年5月1日自行搬离的32号2层、2020年10月8日搬离34号2层、36号2层，未将房屋上锁，但口头告知了市北法院执行法官纪法官。同时，被告提交物业经理马某某出具的证明，载明：涉案房屋作为网吧经营使用，2020年疫情期间，因网吧属于公共场所，不得开门营业，故32号2层房屋关门至2020年3月20日，34号2层、36号2层房屋关门至2020年5月12日。随后租户陈凤于2020年5月1日搬离32号2层房屋，于2020年10月8日搬离34号2层、36号2层。原告对于证明中马某某签字的真实性无异议，但不认可证明中所载内容。经原告申请，本院依法通知证人马某某出庭作证。庭审中马某某确认上述两项证明均由其出具。关于报修证明，其称“我下面的工程队去看过，34、36之间有伸缩缝，如果装修不打墙，即便漏水，也是漏水在两堵墙中间，对于房屋内部没有影响，但是现在因为被告装修打墙，造成了水漏到她房屋里”。关于第二份证明，马某某称“两套房屋作为网吧是10月8日搬离，另外一套不清楚什么时候搬离交接”，该份证明是其“向房东、房客核实之后出具的。”原、被告对于上述证人证言的真实性、合法性、关联系均无异议。2021年6月23日，证人马某某明确称“被告要求出具相应搬离时间证明，所以3.12当天我打好证明之后拍照微信传给原告配偶柏娟娟核实，即本案原告诉讼代理人。柏娟娟说没有问题，但是她老公原告陈振华觉得有点问题，然后我就从柏娟娟那边拿到原告陈振华的手机号，打电话给陈振华，与其核实好被告陈凤搬离房屋的时间之后才出具的该份证明……”对此，原告主张其知晓房屋搬离事宜过程仍以诉状中的陈述为准，对于证人证言其他内容并无异议。被告对于证人证言的合法性、关联系、真实性均无异议。四、其他审理中，被告陈凤于2021年5月8日庭审后撤销上海拓必拓律师事务所熊雪宇律师的授权，委托上海小城律师事务所姚岑律师作为其在本案中的诉讼代理人。以上事实，有不动产登记簿、《房屋租赁合同》、发票、银行流水、支付宝截图、民事裁定书、协助执行通知、收据、微信记录、淘宝截图、证明、证人证言及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同履行期间届满后被告仍继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同。不定期租赁当事人可以随时解除合。此后被告以搬离涉案房屋之形式解除租赁关系，原告亦无异议，主要争议焦点在于合同解除的后果如何处理，详言之包括：1、原告主张的部分欠付租金是否已经超过诉讼时效；2、租金如何计算；3、被告是否需要承担相应的违约责任；4、租赁保证金如何处理。结合原、被告之本、反诉请求，本院分述如下：第一，关于被告就部分租金超过诉讼时效的辩称意见，原告认为被告一直向市北法院支付涉案房屋租金，故其主张的租金请求并未超过诉讼时效。对此，本院认为根据相关法律规定义务人同意履行义务，诉讼时效中断。本案中被告分别于2017年12月24日、2019年6月11日、2021年3月11日向市北法院付款，双方亦确认上述款项性质为房屋租金，故被告的付款行为已经视为其同意支付欠付租金，进而产生诉讼时效中断的后果。因此，被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。第二，关于租金如何计算，关键点在于涉案房屋返还时间。结合原、被告诉辩意见及在案证据，本院认定如下：被告作为承租人在合同解除之后，负有向出租人返还房屋之义务。本案中原告曾于租赁合同中留下了联系地址和联系电话，但被告并未提供相应证据证明其曾通过合同约定的联系方式向原告履行房屋返还的告知义务，此为其一。其二，根据证人证言可知，即便原告在证人出具证明当天2021年3月12日认可被告确于2020年5月1日搬离32层房屋以及2020年10月8日搬离34号2层、36号2层，但搬离房屋的时间与办理房屋返还交接手续的时间(即租金等费用计算截止时间)系不同概念范畴，不能混淆，且该证明出具的时间亦晚于原告自认的房屋返还时间，故仅从被告提供的现有证据来看，本院难以认定双方已经分别于2020年5月1日办理了32层2号房屋以及2020年10月8日办理了34号2层、36号2层房屋的返还手续，故本院对于被告的相关主张不予采纳，并以原告自认的2020年10月21日接收房屋时间为准，有关租金、物业管理费本院均认定应计算至2020年10月20日止。同时考虑到疫情确实对被告的房屋使用、经营造成了一定影响，但该疫情造成的损失仍应由合同双方当事人共担为宜，故根据公平原则，本院酌情确定免除被告2个月租金。被告辩称原告涉案房屋因查封、漏水等影响其使用的意见，依据不足，本院不予采信。综上，鉴于双方对于租金支付标准、起算时间均无异议，故经计算，被告应向原告支付32号2层2015年11月15日之前欠付租金1,975元及自2015年11月16日起至2020年10月20日止的租金240,549元；34号2层、36号2层自2015年12月8日起至2020年10月20日止的租金179,036.27、179,036.27元。以上金额合计600,596.54元。扣除被告已向市北法院支付的租金20万元，故其仍应向原告支付欠付租金400,596.54元。另，根据房屋租赁合同约定物业费应由被告承担，现原告已被告向物业公司支付了涉案房屋2020年度的物业费合计10,861.56元(12个月)，故其向被告主张已垫付的物业费，符合合同约定，本院予以支持。结合上述确认的房屋交接时间，经计算，至2020年10月应付物业费为9,051.30元。第三，关于违约责任。被告辩称即便需要承担违约责任，希望违约金的计算标准调整为一年期LPR。对此，本院认为本案中被告确实存在欠付租金情形，原告要求被告承担相应的违约责任，符合合同约定，本院予以准许。然，考虑到一方面被告曾于合同履行期间收到其他法院协助执行通知，履行了部分租金支付义务；另一方面，原告自2015年11月起即应知或明知被告存在欠付租金情形，却迟至2021年1月才诉至法院，期间未有证据证明其曾向被告进行催告。原告亦未提供证据证明除租金以外尚存在其他可预期损失，原告主张的违约金计算方式明显过高。本院结合案件实际情况、双方的过错程度，秉持公平原则以及诚实信用原则，酌定被告向原告支付以欠付款项为基数，按照每日万分之三为计算标准，自诉状副本送达之日即2021年3月18日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。第四，关于租赁保证金的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现双方合同早已解除，被告主张原告返还其租赁保证金17,000元，于法有据，本院予以支持。原告认为保证金应作为合同解除的代通金予以抵扣，缺乏相应的法律依据以及合同约定，故本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈凤向原告(反诉被告)陈振华支付租金400,596.54元；二、被告(反诉原告)陈凤向原告(反诉被告)陈振华支付物业费9,051.30元；三、原告(反诉被告)陈振华返还被告(反诉原告)陈凤租赁保证金17,000元；上述第一至三项互相折抵后，被告(反诉原告)陈凤于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陈振华支付392,647.84元；四、被告(反诉原告)陈凤于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈振华违约金，以392,647.84元为基数，按每日万分之三的标准，自2021年3月18日起计算至实际清偿之日止；五、驳回原告(反诉被告)陈振华的其余诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,088元，减半收取9,544元，反诉案件受理费112.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,656.50元，由原告(反诉被告)陈振华负担5,980.50元(已付)，由被告(反诉原告)陈凤负担8,676元(已付112.50元，余款8,563.5元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。