江苏省淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4082号原告：王家璇，女，1999年10月6日出生，汉族，学生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：谢永力，江苏领鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孟健，江苏领鸿律师事务所律师。被告：孙娟，女，1995年11月15日出生，汉族，美容师，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾逸民，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。第三人：魏冬，男，1992年12月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告王家璇与被告孙娟、第三人魏冬房屋买卖合同纠纷一案，本案于2021年4月26日立案后，依法使用简易程序进行审理。原告王家璇委托诉讼代理人谢永力、梁孟健，被告孙娟委托诉讼代理人顾逸民，第三人魏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家璇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人之间签订的关于翠湖1号4幢3603室房屋买卖及居间服务合同；2、判令被告返还定金2万元及首付款288000元，并赔偿违约金20万元；3、判令第三人返还中介费1万元及代收的契税款22000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年10月8日，原告委托母亲翟和平经第三人介绍与被告签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告所有的清河新区翠湖1号4幢3603室住宅房，面积为96.05平方米，房屋总价款为1068000元。合同签订后，原告按约定支付定金2万元，并及时配合被告及第三人向第三人指定的兴业银行提交了按揭贷款申请材料以办理贷款审批手续。2020年11月5日，第三人通知原告要求改变合同付款条件，现行支付288000元首付款给被告用于偿还房屋抵押贷款解除抵押，因第三人不提供被告的联系方式，导致原告无法直接和被告沟通，原告无奈之下，分两笔汇款288000元至被告账户作为首付款。2020年12月初，得知银行贷款审批通过后，原告提出要求立即办理过户，第三人提出必须现行付清全部中介费及22000元契税才能联系被告过户。原告为尽快解决此事，迫不得已按第三人要求付清了上述费用。谁知此后，原告多次催促，被告均以种种理由推脱拖延，致使一致未能顺利办理产权过户手续。期间，因市场因素导致房价上涨，现上述小区房屋均价一道道每平方米14000元以上，按此计算，案涉房屋已涨价30余万元。因此被告以种种借口拒不办理房产过户手续，并多次提出毁约不卖，或变相设置各种障碍，恶意提高交易条件，一步步刁难原告，严重违反诚信原则，其行为已构成实质违约。经多次协商未果，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告孙娟辩称，一、原告主体不适格，本案是房屋买卖合同纠纷，是被告孙娟和合同相对人翟和平及第三人达成的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，与原告不存在合意，合同当事人是翟和平和孙娟，被告孙娟也是一直通过第三人和翟和平商谈调整履行该合同。被告不清楚原告的任何信息，翟和平也未告知被告原告的任何信息，定金及首付款也是翟和平实际履行支付。本案也不涉及不动产所有权问题，与原告无涉，请求审查原告主体资格，驳回原告起诉。二、被告与翟和平签订的合同实质是翟和平违约：首先、对于约定以银行贷款支付方式应该以双方约定过户的时间作为通过银行贷款审批的最后期限，被告与翟和平约定在赎楼并注销抵押10日内办理房产过户时间应该在2020年11月26日之前，翟和平实际通过银行贷款审批的时间是12月，说明翟和平违约；其次、翟和平要求被告在银行签订无限期方框承诺书违反了双方通过中介11月支付房款的约定，不仅如此，翟和平擅自撤回贷款申请书，按照约定，翟和平应该在3日内补足应交款，但是翟和平未支付剩余款项，属于违约；另外，翟和平拒绝第三人中介方与被告善意的补充协议，提出解除合同，构成根本违约，被告保留诉讼的权利。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告起诉。第三人魏冬陈述称，中介费我方不同意退，代收的其税款22000元同意退还。原告是2020年10月做的贷款，贷款应该是在11月审批通过，约定双方过户，第一次因为卖方没有时间，到12月时候被告联系我们约定2021年1月6日过户，我们约原告过户，原告称没有时间。在此期间，买卖双方自己联系过，具体情况我不清楚，期间也在我们公司见面谈过两次，双方都没有谈好，被告要求解除合同，原告没有同意。后双方在2021年2月到我公司又谈了一次，没有谈好。后通过被告得知，原告撤销了银行贷款。双方协商不成，同意解除合同，但还款方式没有谈好，我公司建议双方谈不好就走法律程序。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年10月8日，案外人翟和平（系原告王家璇母亲）受原告王家璇委托作为买方与卖方被告孙娟以及居间方淮安银乐营销策划有限公司（以下简称“淮安银乐公司”）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让房地产坐落于翠湖1号4幢3603室，登记建筑面积96.05平方米；产权现状为：如自行赎楼，卖方承诺于本合同生效20日内还清贷款，并办妥赎楼注销抵押登记手续；转让总价款为人民币壹佰零陆万捌仟元（小写1068000元），定金总额为人民币：贰万元（小写20000元）；买方按下列方式给付除定金之外的房款人民币：壹佰零肆万捌仟元（小写：1048000元），买方须于2020年10月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，（3）银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行房款之日起三日内补足应交款；二手房买卖合同签订及产权转移登记：须办理赎楼手续，须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日起10日内，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，在收文回执载明的回复日期届满之日起10日内，买卖双方须办理领取新证手续，该房屋所有权证由买方领取；违约责任：任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，因卖方过错或违约，致买卖双方未能签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，居间方应将向买房收取的必要费用返还后，可要求卖方赔偿；因买方过错或违约，致买卖双方未能签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，居间方应将向卖方所收取的必要费用返还后，可要求买方赔偿。合同备注条款约定：④首付款日期为银行审批通过5个工作日；⑤产权人由买方指定。签订合同当天，翟和平向被告孙娟支付购房定金2万元，并向淮安银乐公司支付5000元的中介费用。2020年11月5日，翟和平向被告孙娟支付购房首付款288000元。2020年11月18日，被告孙娟与案外人江苏银行股份有限公司淮安分行共同申请抵押注销。抵押注销后，被告孙娟通过微信与淮安银乐公司工作人员孙华联系并催促办理过户事宜。次日，原告王家璇向兴业银行申请按揭贷款。2020年12月4日，孙华以微信方式通知被告孙娟于12月7日上午在淮安市行政中心办理产权过户手续。被告孙娟于12月6日表示人在外地，无法办证。2020年12月14日，翟和平向第三人魏冬转账支付剩余部分中介费用5000元及代收的22000元契税费用。期间，翟和平和被告孙娟一直保持微信联系协商办理过户的时间。2020年12月31日，被告孙娟与孙华通过微信聊天方式询问能否星期二（2021年1月5日）过户，孙华回复可以。后翟和平表示，原告王家璇在外工作不能回来办理过户。2021年1月5日，被告孙娟通过微信向翟和平催促这个星期之内让王家璇回来办理过户手续，否则后期没有假期回来，翟和平表示王家璇要二十天后才能回来，并提出孙娟可以通过委托公证方式办理过户，双方就此次办理过户时间仍未能协商一致。2021年1月15日，翟和平与兴业银行工作人员周谷静通话，周谷静告知翟和平涉案房屋办理的贷款现因贷款政策收紧，暂时无法放款，具体放款时间无法确定，如愿意继续等待，须房屋买卖双方承诺同意银行无限期放款。针对这一情况，翟和平与被告孙娟通过微信沟通，被告孙娟不同意签订无限期放款承诺，双方亦未能协商一致。2021年4月14日，淮安银乐公司申请注销登记，第三人魏冬为其实际投资人及负责人。庭审中，被告孙娟表示同意解除合同。本院认为，本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规和其他强制性规定，合同合法有效。关于原告主体问题，翟和平作为原告王家璇的代理人，与被告孙娟签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》。合同履行过程中，原告王家璇以自己名义申请银行贷款，翟和平在与被告孙娟联系办理过户事宜时，也一再表示需要原告王家璇回来办理手续。由此可见，原告王家璇系本案房屋买卖合同的买方，被告孙娟对此事实亦知晓，故本案中王家璇作为原告主体适格，对被告孙娟辩称原告主体不适格的主张，本院不予采纳。现原、被告双方对解除上述合同不表异议，本院照准。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据合同约定，原、被告应当于涉案房屋抵押注销后10日内签订产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，签订产权登记机关提供的《房屋买卖合同》系双方共同义务。被告孙娟于2020年11月18日办理了涉案房屋的抵押注销手续，原、被告应当于2020年11月28日前签订产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并于产权登记机关回复之日届满之日起10日内办理领取新证手续。事实上，在先后两次协商办理过户时间时，先是被告孙娟表示不能按时赴约，超过合同约定的办证期限，构成违约。但此时合同尚能继续履行，且被告孙娟亦在事后采取补救措施，联系翟和平办理过户事宜，而原告方又表示不能按时赴约。原、被告双方对于未能按合同约定的期限办理产权变更手续，均存在过错。在此过程中，贷款政策又发生变化，致使银行贷款不能如期发放，在贷款放款时间不能明确的情况下，被告孙娟有权选择拒绝签署无限期放款承诺。原被告双方对于合同无法继续履行，均有过错，且过错程度相当。综上，原告王家璇要求被告孙娟支付违约金20万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，涉案合同解除后，被告孙娟应当返还原告支付的购房定金2万元以及购房首付款228000元。因此，原告王家璇要求被告孙娟返还上述款项，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告王家璇要求第三人魏冬返还中介费用1万元，系基于原告王家璇与第三人魏冬之间的居间合同关系而主张，与本案并非同一法律关系，但为减轻当事人诉累，本院在本案中一并处理。根据审理查明的事实，第三人魏冬在经营淮安银乐公司期间，已经按照与原告王家璇之间的约定，促成原告房屋买卖合同的订立和履行，故原告王家璇要求第三人魏冬返还中介费用1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于代收契税款项22000元，第三人魏冬同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王家璇、被告孙娟以及第三人魏冬之间的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、被告孙娟于本判决生效之日起十五日内返还原告王家璇购房定金2万元、首付款288000元，合计308000元；三、第三人魏冬于本判决生效之日起十五日内返还原告王家璇支付的代收契税款项22000元；四、驳回原告王家璇其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取8250元，保全费3220元，合计11470元，由原告王家璇负担5735元，被告孙娟负担5735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××97）。审判员  周凡人二〇二一年七月二十六日书记员  张 荷附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十二条第一款当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。