河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初8308号原告：徐焕平，男，汉族，1953年6月12日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张松，河南君召律师事务所律师。原告：徐和平，男，汉族，1956年1月28日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张松，河南君召律师事务所律师。原告：徐迎平，男，汉族，1958年1月13日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张松，河南君召律师事务所律师。被告：何凤英，女，汉族，1934年6月15日生，住郑州市中原区。被告：徐慧心，女，汉族，1995年12月1日生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵楠，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。原告徐焕平、徐和平、徐迎平诉被告何凤英、徐慧心确认合同无效纠纷一案，本院立案后，于2019年5月6日作出（2019）中豫0102民初4639号民事判决。原告徐焕平、徐和平、徐迎平不服判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）豫01民终11689号民事裁定，撤销本院（2019）中豫0102民初4639号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告徐焕平、徐迎平及原告徐焕平、徐和平、徐迎平共同委托诉讼代理人张松，被告徐慧心委托诉讼代理人赵楠到庭参加诉讼。被告何凤英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐焕平、徐和平、徐迎平向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认二被告于2015年8月4日签订的房屋买卖协议无效；二、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告徐焕平、徐和平、徐迎平系兄弟关系，被告何凤英系原告徐焕平、徐和平、徐迎平母亲。三原告的父亲徐定荣、母亲何凤英均系郑州市国棉六厂职工，2001年11月购买单位位于郑州市中原区××楼××单元××房改房××套，房屋面积为90.86平方米，购房款为77084元。徐定荣于2002年病逝，该房产作为遗产未予分割。三原告于2019年2月2日得知被告未经其他所有权人同意与被告徐慧心签订购房协议，约定以500元的价格进行买卖并办理了房产过户手续。根据相关法律规定，被告何凤英作为无处分权人无权处分包括三原告在内的合法财产，且明显低于市场价格成交，该买卖协议当然无效。故诉至法院，望判如所请。被告何凤英提交书面答辩状辩称，一、被告徐慧心母亲王素琴申请将徐定荣的名字删除，并承诺出现纠纷由其承担责任。在办完以上删除徐定荣的手续后，王素琴提供房屋出售协议，利用被告何凤英文化水平低，在被告何凤英不知情的情况下通过欺骗的方式让被告何凤英签字，并且还向被告何凤英出示了徐焕平、徐和平、徐迎平等人放弃继承的承诺书，其行为均是为了欺骗被告何凤英，让被告何凤英和其串通起来伪造购房协议，将涉案房屋过户给被告徐慧心。二、涉案房屋系被告何凤英与徐定荣生前购买，是二人的夫妻共同财产，徐定荣去世后，被告何凤英与其他子女并未处理涉案房屋，直到2015年在王素琴的安排下，涉案房屋被恶意转移到被告徐慧心名下。但被告何凤英一直在涉案房屋内居住至2018年5月，后来因为徐四平去世，涉案房屋被断水断电，致使被告何凤英无法居住，不得已搬出涉案房屋。三、涉案房屋是被告何凤英和徐定荣共同购买的，被告何凤英在被欺骗的情况下过户给被告徐慧心，未经得徐焕平、徐和平、徐迎平同意，损害了徐焕平、徐和平、徐迎平的合法权益。涉案房屋并非被告何凤英单独所有，被告何凤英也不同意赠与被告徐慧心。现在被告何凤英已经八十多岁，无固定住所，一直在出租屋内居住。综上所述，请求法院查明事实，将涉案房屋返还给被告何凤英。被告徐慧心辩称，一、涉案房屋是被告何凤英的个人财产而非夫妻共同财产。2002年左右，被告何凤英所在单位要集资建房，但是被告何凤英没有足够资金，于是被告徐慧心的母亲提出由被告徐慧心家中出资购房，被告何凤英及徐定荣均同意。2006年11月16日，被告徐慧心的母亲以被告何凤英的名义与售房单位签订《出售公有住房协议书》，并缴纳了购房款。根据《出售公有住房协议书》约定，被告何凤英购房时没有享受任何折扣，且该协议书第六条约定：“乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，获得房屋所有权证后可依法进入市场，在补缴土地使用权出让金和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有”。被告何凤英的丈夫徐定荣于2002年病逝，自然人死亡后，其民事主体资格归于消灭，婚姻关系也自动终止。因此，涉案房产是被告何凤英的个人财产，并非夫妻共同财产，被告何凤英处分涉案房屋属于有权处分。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，三原告主张被告何凤英无权处分从而认定房屋买卖合同无效的诉讼请求也不应支持。二、被告何凤英、徐慧心所签订的房屋买卖合同名为买卖，实为赠与。理由为：1、近亲属之间的不动产变更，常见的采用三种方式：一是买卖，二是赠与，三是继承。在世的近亲属之间采用买卖的形式过户，实际上是为了合理避税，且手续简便，不需要公证。本案中，根据购房发票显示，作为计税基数的房屋价款是500元，可见双方当初签订合同时并不考虑房屋真实价格，这说明签订合同并非为获取房屋价款，而是以过户为目的。因此，被告何凤英与被告徐慧心签订买卖合同的目的，就是为了将房屋赠与被告徐慧心。2、被告何凤英、徐慧心系祖孙关系，被告何凤英将涉案房屋过户给被告徐慧心，体现了被告何凤英作为祖母在身体康健时将财产转让给后代的真实意愿，该意愿不违反法律规定，亦符合我国民俗。被告何凤英在原审中也明确表明该房产是其个人财产，其对该房有独立的处置权。被告何凤英之所以这样处置房产也是有原因的，被告何凤英购买涉案房屋时，实际付款人是被告徐慧心的父亲徐四平，该房屋交付后的装修费用也是徐四平出资，且被告何凤英一直由徐四平出资赡养。家庭成员之间转让房产约定低价既符合法律规定，又符合中国国情，还体现家庭成员之间的关爱，受法律保护。因此，被告何凤英将涉案房屋过户给被告徐慧心，系其真实意思表示。3、涉案房屋未过户给被告徐慧心之前，房屋所有权证书上记载的所有权人仅为被告何凤英一人，并没有载明共有人，且该房屋系被告何凤英处分给其孙女即被告徐慧心，有充分理由使常人相信该处分行为经过徐定荣生前同意。三、被告何凤英、徐慧心签订的《郑州市存量房买卖合同》不存在违反法律规定的无效情形，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。本案中，在涉案房屋过户给被告徐慧心前，不动产登记簿显示所有权人是被告何凤英一人。该房屋权属状况信息由不动产登记机构出具，对外具有公示效力。因此，涉案房屋的所有权应当为被告何凤英一人，被告何凤英、徐慧心签订《郑州市存量房买卖合同》并在房管部门办理了房屋过户手续，涉案房屋的过户已经相关机关按照当时的房改政策、房改房上市交易的规定审核，合法有效。被告何凤英、徐慧心签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律和社会公共利益，该房屋已于2015年8月11日变更登记于被告徐慧心名下，发生物权变动。三原告要求确认被告何凤英、徐慧心于2015年8月4日签订的《房地产买卖契约》无效于法无据。综上，被告何凤英、徐慧心签订的房屋买卖合同合法有效，应当依法驳回三原告的诉讼请求。经审理查明，原告徐焕平、徐和平、徐迎平以及徐四平（已去世）系被告何凤英与徐定荣（已去世）之子。被告徐慧心系徐四平之女，徐四平于2018年5月27日去世。诉讼中，原、被告均陈述徐定荣于2002年11月6日去世。2006年11月16日，被告何凤英（乙方）与河南嵩岳集团郑州第六纺织有限公司（甲方）签订《出售公有住房协议书》，主要约定：甲方将座落在中原区六厂东街12号楼2单元附20号房屋，房屋总建筑面积90.86平方米出售给乙方，在控制面积内乙方按成本价购买房屋，售价（建筑面积）每平方米768元；乙方一次付清房款77084元，并于2001年11月前缴给甲方；乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，获得房屋所有权证后可以依法进入市场，在补缴土地使用权出让金和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有…。2007年1月10日，被告何凤英办理了涉案房屋所有权证（产权证号为郑房权证字第××号），该房屋所有权证上载明：房屋所有权人：何凤英；房屋坐落：中原区六厂××楼××单元××号；建筑面积：90.86平方米。2015年8月4日，被告何凤英（甲方）与徐慧心（乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况做了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于郑州市中原区××楼××单元××号，房屋建筑面积90.86平方米。2、房屋的所有权证号为郑房权证字第××号，该房占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致乙方受到损失，甲方应予赔偿；经双方协商确定，该房屋成交价为500元。房款的支付方式和支付时间为：乙方于2015年7月16日前向甲方支付房款500元；双方约定于本合同生效后xxx日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后xxx日内，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。双方约定，办理以上手续应当缴纳的税、费，由乙方完全承担…。2015年7月16日，被告徐慧心缴纳契税20元。被告徐慧心另缴纳房屋专项维修资金1606.24元。2015年8月4日，被告何凤英、徐慧心在房管部门办理了涉案房屋的过户手续，被告何凤英将涉案房屋过户至被告徐慧心名下。在本院（2019）豫0102民初4639号民事案件审理过程中，本院根据原告申请，到郑州市住房保障和房地产管理局调取了落款承诺人处分别签有“徐□（该字迹不清，无法辨认）平”、“徐和平”、“徐迎平”、“徐四平”的《放弃房屋产权承诺书》。该四份《放弃房屋产权承诺书》的内容基本相同，为：“我自愿放弃位于中原区六厂××楼××单元××号住房（建筑面积90.86平方米，郑房权证字第××号）的产权所有权，将主动放弃对此房屋的产权所有权的权利，由此产生的一切法律责任由我全部承担”。其中落款承诺人处签有“徐□平”的《放弃房屋产权承诺书》下方还写有“这是传真件，有一切后果责任由我承担!徐莉2015、7、31”的内容。经本院询问徐莉，其认可该内容系其本人所写，其称当时是徐四平拿该传真件让其在上面书写该内容，其看到该承诺书落款处承诺人处写的是徐焕平。经本院询问三原告及被告徐慧心，其均称徐莉是徐和平之女。在本案审理过程中，根据三原告申请，本院委托北京明正司法鉴定中心对于放弃房屋产权承诺书三份（原告提交的均系打印件，原件在郑州市住房保障和房地产管理局）上落款承诺人处所签的“徐□平”、“徐和平”、“徐迎平”是否是徐焕平、徐和平、徐迎平本人书写进行司法鉴定。北京明正司法鉴定中心出具的京正司鉴［2019］文鉴字141号《鉴定意见书》的鉴定意见为：1、检材1（即落款承诺人签有“徐□平”的《放弃房屋产权承诺书》传真件）不具备鉴定条件，无法判断检材字迹1（即该承诺书落款承诺人处的“徐□平”字迹）与样本字迹是否为同一人所写。2、检材字迹2（即《放弃房屋产权承诺书》落款承诺人签名处的“徐和平”字迹）与样本字迹是同一人所写。3、检材字迹3（即《放弃房屋产权承诺书》落款承诺人签名处的“徐迎平”字迹）与样本字迹不是同一人所写。原告向北京明正司法鉴定中心支付文检鉴定费6300元以及文检鉴定相关费用9260元，共计15560元。诉讼中，被告徐慧心提交徐慧心与原告徐迎平、徐迎平妻子李秀琴、被告徐慧心母亲王素琴的对话录音光盘一份，用以证明涉案房屋是由被告徐慧心家人出资购买及装修，只是在购房时登记在被告何凤英名下。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为该证据不是原始载体，系复制件，录音中的人员王素琴、徐慧心、李秀琴均未到庭，而且从录音内容无法看出出资方式以及出资人。庭审中，被告徐慧心问原告徐迎平：“涉案房屋购房款是不是徐四平夫妇支付的”，原告徐迎平答：“是”；被告徐慧心问原告徐迎平：“涉案房屋的装修是不是徐四平夫妇出资装修的”，原告徐迎平答：“是”；被告徐慧心问原告徐迎平：“刚才放的录音是不是事实”，原告徐迎平答：“是，但是录音内容断断续续的没有听清”。在本院（2019）豫0102民初4639号民事案件开庭审理中，原告问被告何凤英：“二被告房屋交易时是否经过三原告及徐四平的同意或告知”，被告何凤英回答：“同意了”；原告问被告何凤英：“房屋交易时的价格为什么是500元，成交款是否给付”，被告何凤英答：“由于卖房时征得三原告以及徐四平的同意，何凤英有权按照自己的意志处置自己的房产。500元的成交价并没有支付”；法官问原告及被告何凤英“徐定荣死亡后，第一顺位法定继承人是谁”，原告及被告何凤英均答为：“何凤英、徐焕平、徐和平、徐迎平、徐四平”。庭审中，原告称其要求确认二被告在2015年8月4日签订的房屋买卖协议无效的依据是：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，被告涉嫌无权处分，未经追认合同应为无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，二被告恶意串通，以伪造放弃房屋产权承诺书的形式过户涉案房屋，损害了第三人的利益，符合法定无效的条件。上述事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告对于确认被告何凤英、徐慧心签订的《郑州市存量房买卖合同》具有法律规定的无效情形，负有举证证明责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于被告何凤英、徐慧心是否存在恶意串通的问题。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。徐慧心系何凤英孙女，何凤英将登记在自己名下的房产以500元的价格转让给徐慧心，且在徐慧心未支付房款的情况下，被告何凤英、徐慧心即办理了系争房屋的过户手续，表明何凤英与徐慧心签订涉案《郑州市存量房买卖合同》的目的并非为了取得房款。涉案房屋转让虽采取了签订房屋买卖合同的方式，但实质是何凤英将涉案房屋赠与给孙女徐慧心，并且徐焕平、徐和平、徐四平于2015年7月31日均出具放弃房屋产权承诺书，其在承诺书中承诺自愿放弃对案涉房产产权所有权，且该放弃房屋产权承诺书留存在房地产登记部门的房产档案中，可视为其对于何凤英将涉案房屋转让给徐慧心知情并同意，因此，该转让行为不能推定为恶意故意。徐焕平虽对放弃房屋产权承诺书真实性提出异议，但因该放弃房屋产权承诺书留存在房地产登记部门的房产档案中，房地产登记部门作为专业机构，在办理房地产转让手续时，会对双方提交的材料进行必要的审核，在原告徐焕平未提交其他有效证据的情况下，本院对其主张难以采信。落款处签有“徐迎平”的放弃房屋产权承诺书虽经鉴定其上的“徐迎平”不是原告徐迎平本人所签，但原告徐迎平与原告徐和平、徐焕平系兄弟关系，三人均在郑州生活，日常也有来往，且在本院（2019）豫0102民初4639号民事案件庭审中原告问被告何凤英：“二被告房屋交易时是否经过三原告及徐四平的同意或告知”，被告何凤英答：“同意了”；原告问被告何凤英：“房屋交易时的价格为什么是500元，成交款是否给付”，被告何凤英答：“由于卖房时征得三原告以及徐四平的同意，何凤英有权按照自己的意志处置自己的房产。500元的成交价并没有支付”，鉴于上述情形，徐迎平对于何凤英将涉案房屋转让给徐慧心一事应当知情。但其自2015年以后的三年多时间未主张权利，因此，其称被告何凤英与徐慧心恶意串通，本院不予认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。签订房屋买卖合同之时，即使对案涉房屋没有完整的所有权或者处分权，其所签订的合同也并不因此无效，若不具有上述法律规定的无效情形，也不影响其房屋买卖合同本身的效力。综上，本院对原告主张被告何凤英、徐慧心签订的《郑州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐焕平、徐和平、徐迎平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐焕平、徐和平、徐迎平负担。鉴定费及文检鉴定相关费用共计15560元，原告徐焕平、徐和平、徐迎平负担7780元，被告何凤英、徐慧心负担7780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  昌晓艳人民陪审员  甘建平人民陪审员  王丽菊二〇二〇年三月二十七日书 记 员  白仁奎