宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2021）宁0205民初730号原告：张雨淑，女，，汉族，住石嘴山市惠农区。        委托诉讼代理人：高林，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。        被告：石嘴山市万城物业服务有限公司，住所地石嘴山市惠农区德胜路，统一社会信用代码法定代表人：张小静，石嘴山市万城物业服务有限公司经理。        委托诉讼代理人：张智琨，宁夏崇源律师事务所律师，特别授权代理。        原告张雨淑诉被告石嘴山市万城物业服务有限公司（万城物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，于2021年5月19日公开开庭进行了审理，原告张雨淑的委托诉讼代理人高林与被告石嘴山市万城物业服务有限公司的委托诉讼代理人张智琨到庭参加了诉讼。因本案为系列案，本案的审理与另案的审理结果具有直接影响，本案于2021年6月11日裁定中止诉讼。石嘴山市中级人民法院作出的（2021）宁02民终870号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2121年9月6日，本院作出的（2021）宁0205民初730号之一民事裁定书裁定本案恢复审理，本案现已审理终结。        张雨淑向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付2020年度租金余额4606.12元及违约金8153.37元，共计12759.49元；二、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年11月29日，原告将惠农区万德隆广场4130号商铺租赁给被告，双方并签订《委托租赁协议》，租期15年，每五年递增一次租金，每年1月1日至15日被告支付当年租金，逾期承担每日年租金的千分之二的违约金。2020年度应支付11169.12元租金，被告在2021年2月份左右支付部分租金，下欠原告租金4606.12元未付，已超过支付租金期间一年之久，后原告多次与被告协商租金事宜，均未果，故原告诉至法院，请求判如所请。        万城物业公司辩称，本案被告未及时支付房租系因客观经济原因及疫情影响导致，属不可抗力，并非恶意违约，原告诉请的房租及违约金请求应当依法予以驳回。涉案房屋及商场其他房屋自原告租赁以来至今未招商成功，被告连年亏损，但本着诚信原则，被告已按合同约定支付租金至2019年，但鉴于惠农区整体经济形势下滑、人口严重流失及疫情影响，被告确实无力支付2020年全额租金，为表履行合同之诚意，被告多次就疫情期间的房租减免问题与原告协商，并支付了部分房租，被告已在尽力履行合同，且疫情属不可抗力，给惠农区整体经济及被告经营造成的持续影响，经营困难及损失客观存在，被告也未逃避责任，期间的损失应由双方共同承担。被告已尽到最大努力平衡双方损失。故请求法庭查明事实，并根据民法典及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，依法驳回原告的诉讼请求。        张雨淑为证明其主张，当庭提供了以下证据予以证明，万城物业公司进行了质证，本院予以了认证。        证据一、商品房买卖合同1份（原件核对无异后退回原告，留存复印件），证实原告于2014年11月22日购买涉案商铺取得涉案商铺所有权，对商铺享有出租收益权的事实。万城物业公司对证据三性及证明目的均无异议。本院予以采信。        证据二、委托租赁协议1份（原件核对无异后退回原告，留存复印件），证实原告将自己购买的惠农区万德隆广场4130号商铺租赁给被告，由被告负责租赁管理，协议约定租期15年，协议约定了2016年至2020年间的年租金11169.12元，每五年递增一次租金，每年1月1日至15日被告支付当年租金，逾期承担每日年租金的千分之二违约金的事实。另协议也约定了由于国家政策及其他不可抗力的原因造成损失的双方互不承担责任。        万城物业公司对证据三性无异议，但认为合同约定的违约金明显过高，同时结合原告的诉请可证明被告已经支付大部分租金，双方就不可抗力所导致的损失明确约定互不承担责任。并且就代理人了解，双方已经通过合同签订之日至今实际履行合同将房屋的租金支付方式共同变更为按季度支付。因被告对该证据的三性没有异议，故本院对该证据予以采信。        万城物业公司为证明其主张，当庭提供了以下证据予以证明，张雨淑进行了质证，本院予以了认证。        证据一、资产负债表1份（10页）、照片6张（2页）、发票2张、付款回单2张、视频4段，证实：2016年1月至2020年12月期间，被告公司持续亏损，被告租赁原告房屋及其他商户房屋均存在招商困难及停业的情况，原告房屋所在的商场2019年、2020年均因招商困难空置并无奈办理停暖手续的事实。张雨淑对资产负债表、照片、视频对三性及证明目的均不认可，理由是资产负债表由其单方制作，无法体现其客观真实性，照片视频的证明目的与原告无关，对一张停暖发票的真实性没有异议，但是关联性及证明目的均不予认可，双方已明确约定被告自主经营管理，自负盈亏。因原告对被告提供的资产负债表、照片、视频的三性及证明目的均不认可，故本院对该证据不予采信。本院对发票、付款回单的真实性予以采信。        证据二、民事诉状1份、诉讼费付款回单1份，证明因双方合同履行陷入僵局，双方就无法就租金等事项达成一致意见，被告确实已无力继续履行租赁合同，被告已就解除涉案租赁合同起诉至惠农区人民法院并缴纳了诉讼费。张雨淑对民事起诉状三性均不予认可，至今原告并未收到法院送达的民事起诉状，不清楚诉讼是否属实，对支付业务回单的真实性无异议，但是该证据不能证明缴纳的涉案的诉讼费。如果原告收到民事起诉状，原告将保留向被告以及开发商提出解除商铺买卖的权利，该组证据与本案无关联。虽然原告不予认可，但以上证据能够相互印证，本院对其真实性予以采信。        本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，原告将惠农区万德隆广场4130号商铺租赁给被告，双方签订《委托租赁协议》，租期15年，每五年递增一次租金，租金计算方式：        2016年1月1日至2020年12月31日期间，乙方（被告）每年支付甲方（原告）税前租金11169.12元；2021年1月1日至2025年12月31日期间，乙方（被告）每年支付甲方（原告）税前租金12565.26元；2026年1月1日至2030年12月31日期间，乙方（被告）每年支付甲方（原告）税前租金13961.4元；        委托经营期限内甲方（原告）负担租赁收益税，税款的30％由石嘴山市万城物业服务有限公司从支付租金中代扣代缴，剩余租赁收益税税款的70％由石嘴山市万城物业服务有限公司和甲方（原告）共同承担。同时约定每年租金支付时间为1月1日至15日。万城物业公司于2021年2月支付原告租金6563元，尚欠4606.12元未付。合同约定逾期支付按照年租金的千分之二计算每日违约金。        本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护，本案中原告与被告万城物业公司签订的《委托租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。故对于原告主张的租赁费4606.12元。因为此次疫情防控工作，承租方承租的商铺在疫情防控期间无法营业，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，由出租人减免2个月房屋租金计算为1861.52元（11169.12元÷12月＊2个月），从2020年度应支付租金中予以扣除，故石嘴山市万城物业服务有限公司应当支付租金2740.6元（4606.12元-1861.52元）。对原告主张的迟延支付租金违约金，合同约定了逾期支付按照年租金的千分之二计算每日违约金，属约定过高，根据本院查明的事实及被告经营状况，本院调整违约金为未付款的10％是460.61元（4606.12元＊10％）。综上，依照《民法典》第五百八十五条、第七百二十一条的规定，判决如下：        被告石嘴山市万城物业服务有限公司于判决生效后五日内支付原告张雨淑房屋租金2740.6元；违约金460.61元，共计3201.21元。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费59元（已减半收取），由原告张雨淑负担39元，由被告石嘴山市万城物业服务有限公司负担20元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。        审判员    张忠会二○二一年九月六日书记员    杨洁《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。