河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初619号原告：河南省中成房地产开发集团有限公司，住所地河南省洛阳市偃师市洛神路53号。组织机构代码证：914103811713993514。法定代表人：段献忠，总经理。被告：王改改，女，1966年8月16日生，汉族，住河南省洛阳市偃师市。被告：张顺泽，男，1964年8月28日生，汉族，住址同上。原告河南省中成房地产开发集团有限公司（以下简称中成公司）与被告王改改、张顺泽追偿权纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中成公司的诉讼委托代理人杨欢到庭参加了诉讼，被告王改改、张顺泽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中成公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告向原告偿还由原告代替二被告向中国银行股份有限公司偃师支行偿还的贷款本息、诉讼费、执行费、保函费暂计263040.45元；2、依法判决二被告向原告支付违约金暂计14141元；3、上述1、2项款项从案涉位于偃师市迎宾路西、××北××花园××单元××层××号房屋拍卖、变卖价款中优先受偿；4、由二被告承担本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用。事实与理由：2013年5月1日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》（编号：CF-2000-0171）一份，合同约定：二被告购买原告开发建设的位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××号房屋，合同约定房屋总价款521671元，2013年5月1日前交清首付款171671元，并将余款350000元办理按揭贷款。同时约定如二被告未按期向银行履行还款义务导致贷款银行从原告账户划扣保证金时的责任承担方式，明确“买受人同意在处置该房产抵押物索赔时，除该房产抵押权人外，出卖人作为优先受偿人。”2013年，二被告与中国银行股份有限公司偃师支行签订《偃师市预购商品房抵押合同》（偃房押（按）（2013）字第3304号）一份。同年，二被告、原告与中国银行股份有限公司偃师支行三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定二被告向中国银行股份有限公司偃师支行办理按揭贷款350000元，原告作为保证人，同时就贷款期限、保证事项等进行了约定。合同签订后，二被告未依约履行合同。2017年12月起，因二被告未依约向中国银行股份有限公司偃师支行履行偿还贷款业务，中国银行股份有限公司偃师支行开始扣划原告保证金账户。截止2021年1月，原告已代替二被告向中国银行股份有限公司偃师支行偿还贷款本息、诉讼费、执行费、保函费暂计263040.45元。根据合同约定产生的违约金暂计14141元。综上所述，二被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告王改改、张顺泽逾期未答辩。本院经审理认定如下事实，2013年5月1日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171。合同约定：二被告购买原告建设的位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××房；建筑面积为130.76平方米，总价款为521671元，付款方式为二被告于2013年5月1日前交清首付款171671元，余款350000元办理按揭贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料。出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，二被告向原告交纳首付款171671元。同日，原告中成公司与二被告签订《补充协议》一份，载明“……（5）买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时按出卖人被扣保证金总额的每日3‰向出卖人支付欠款期间的利息及违约金。逾期十五天内仍不归还，出卖人可委托物业公司对其所购房进行停水、断电处理，直至买受人还清所欠垫款为止。买受人连续三个月或累计达到六个月不能按期支付出卖人为买受人的垫款，买受人愿意放弃该套房产所有权，按原购房首付价款加上实际支付银行的本金，两项合计金额下浮10%作为退房价款，由出卖人自行处置。买受人所欠银行的债务由出卖人承担，出卖人扣除买受人应支付的一切款项及费用后，将余额部分退给买受人。买受人的装修及设备、燃暖气开口费等相关费用出卖人不予补偿；……”2013年6月3日被告王改改作为借款人、中成公司作为保证人、中国银行股份有限公司偃师支行作为贷款人，三方签订编号为2013年偃按字1106号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定王改改向中国银行股份有限公司偃师支行贷款350000元，贷款用途为王改改支付购买皇家花园一期1-2-901号约定房产的购房款，贷款期限为120个月，中成公司为该贷款提供阶段性连带责任保证等内容。同日，王改改、张顺泽作为抵押人、中国银行股份有限公司偃师支行作为抵押权人、中成公司作为担保人签订了编号为偃房押（按）（2013）字第3304号《偃师市房地产抵押合同》（按揭），由王改改、张顺泽将其所购上述房地产及相关权益抵押给中国银行股份有限公司偃师支行，作为按揭贷款的抵押物，抵押（按揭）合同期限自本合同签订之日起至贷款本息清偿之日止，并在偃师市房产管理局办理了抵押预告登记，王改改向偃师市房管局交纳房屋抵押登记费60元。合同签订后，中国银行股份有限公司偃师支行按照合同约定将贷款汇入王改改指定账户。张顺泽作为王改改的配偶、抵押物共有人，在抵押物清单上签名并按指印。自2017年12月起，二被告未按照贷款合同约定向中国银行股份有限公司偃师支行偿还当期贷款本息。中成公司从2019年12月27日至2020年4月29日曾19次代二被告偿还贷款本金及利息共计115646.89元。后由于被告王改改未按期向中行偃师支行偿还贷款，中国银行股份有限公司偃师支行以中成公司、王改改、张顺泽为被告向本院起诉，要求王改改、中成公司、张顺泽偿还贷款本息、承担保证责任等。本院审理后，作出（2019）豫0381民初4199号民事判决书，判决王改改于本判决生效之日起10日内偿还原告中国银行股份有限公司偃师支行贷款本息合计163362.20元，余欠利息、罚息从2019年9月16日起计算至实际付款完毕之日止，按借款合同约定利率计算利息（包括罚息和复利，此后利息、罚息以核心系统计算的数据为准）；张顺泽、中成公司对上述款项承担连带清偿责任，驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，王改改未向中国银行股份有限公司偃师支行支付以上款项，中国银行股份有限公司偃师支行向本院申请执行，中成公司于2020年11月9日向中国银行股份有限公司偃师支行偿还144516.45元，其中，贷款本金137226.63元，利息及罚息5506.82元，案件受理费1783元。于2020年11月27日支付执行费2377元。原告为保证其债权的实现，向我院申请诉前财产保全，本院于2020年11月23日作出（2020）豫0381财保880号民事裁定书，原告垫付保全申请费1920元，支付诉讼财产保全保险服务费500元。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人一手房贷款合同、中国银行贷款还款回单、银行回执单、判决书、欠款说明、裁定书及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及被告王改改与中国银行股份有限公司偃师支行间签订的个人一手房贷款合同、抵押合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，系合法有效合同，当事人均应按照合同约定履行。被告王改改未按合同约定偿还贷款，导致原告代其偿还贷款本息、诉讼费、执行费的相关费用，原告依法享有向被告王改改追偿的权利，因此原告请求被告偿还其垫付的贷款本息、诉讼费、执行费等相关费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付诉讼保全服务费的诉讼请求，由于该款系原告实现债权支出的合理费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金14141元的诉讼请求，不超出双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求对涉案位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××房屋拍卖、变卖价款中优先受偿的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条规定，承担了保证责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。本案被告王改改在向银行贷款时，以其购买的位于偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××号房屋提供抵押担保，原告也作为担保人向其提供了担保，现原告作为担保人承担了保证责任，原告依法享有对拍卖或变卖偃师市迎宾路西、××北中××皇家花园××单元××房屋享有优先受偿权。关于原告要求被告张顺泽承担责任的诉讼请求，本院认为，被告王改改在借款时与被告张顺泽系夫妻关系，王改改向银行贷款购房，用于为家庭共同生活，该债务系被告王改改、被告张顺泽夫妻关系存续期间的共同债务，原告代二被告偿还债务，二被告应将原告代其偿还的债务支付给原告，并应按合同约定承担违约责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王改改、张顺泽于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司垫付的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费共计262540.34元。二、被告王改改、张顺泽于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司违约金14141元。三、被告王改改、张顺泽于本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司诉讼保全保险服务费500元。四、原告河南省中成房地产开发集团有限公司依法享有对偃师市迎宾路西、伊洛路北中成皇家花园一期第17幢1单元19层01号房屋拍卖、变卖价款的优先受偿。五、驳回原告河南省中成房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2728元，保全申请费1920元，共计4648元，由被告王改改、张顺泽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王爱武二〇二一年四月二十二日书记员  周美琳