宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初923号原告：刘少勤，男，1971年3月24日出生，汉族，贺兰新百联超市员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沫，宁夏臻之律师事务所律师。原告：王春，女，1973年2月25日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沫，宁夏臻之律师事务所律师。被告：宁夏凯威地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街东侧臻君豪庭花园2号楼11层02室。法定代表人：林星，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯兆彬，福建合伦律师事务所律师。被告：刘金秋，男，1963年7月31日出生，汉族，宁夏凯威地产开发有限公司董事，住福建省福州市苍山区。委托诉讼代理人：徐满，宁夏天盛律师事务所律师。原告刘少勤、王春与被告宁夏凯威地产开发有限公司（以下简称凯威公司）、刘金秋房屋买卖合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告刘少勤及二原告委托诉讼代理人何明、张沫，被告凯威公司的委托诉讼代理人柯兆彬，被告刘金秋的委托诉讼代理人徐满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘少勤、王春向本院提出诉讼请求：1被告返还原告购房及配套设施余款605858元，并承担以605858元为基数，按年利率6%标准自2016年11月4日至返还之日期间的资金占用利息（自2016年11月4日计算至2020年8月6日的利息为138438.55），合计744296.55元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告宁夏凯威地产开发有限公司于2005年12月31日设立，被告刘金秋系该公司股东和董事。2016年11月，原告刘少勤与被告就坐落在银川市兴庆区某室（建筑面积162.64㎡）房屋和相应的配套设施（一间储藏间和两个车位）达成协议，总价款为210万元，其中房屋价格为1494142元，房屋登记于原告刘少勤妻子王春名下。同年11月4日，原告刘少勤按被告要求将210万元转入刘金秋的银行账户，11月9日，被告给原告开具看房屋全额发票。11月14日，王春和宁夏凯威地产开发有限公司签订了售房协议，12月19日原告取得了房屋不动产权证书。后原告要求被告交付储藏室及两个车位，被告先以原告暂不使用，交付会产生物业费等进行拖延，后以房屋涨价为由拒绝交付车位和储藏间。2019年10月，原告得知被告已将配套的储藏室及车位出售他人，不能交付原告。原告向被告要求返还车位和储藏间款项未果，故诉至法院。凯威公司辩称，案涉房产位于兴庆区某单元房产，原是凯威公司出售给刘金秋，后刘金秋要求更名至王春名下的房屋。2015年3月10日，被告公司召开股东会议讨论向股东出售福利房政策。经各股东一致同意并形成会议纪要，公司向各股东出售一套福利房，福利房可由股东自持或加价对外转让，对外转让的，经公司同意可以进行业主姓名变更，但应按照原福利房价格签订购房合同，对于加价部分收益归股东个人。刘金秋分配购买观湖壹号某房源。被告公司与刘金秋于2015年7月23日签订《凯威·观湖壹号二期认购协议书》，约定由刘金秋向被告公司购买观湖壹号某单元房，销售单价为9186.8元，总价为1494142元，购房定金30万元。刘金秋已让其弟以其名下尾号5414的建行卡于2015年7月23日通过被告公司POS机替其刷卡支付购房定金30万元，后被告公司于2016年3月31日退还定金。刘金秋于2016年7月20日支付购房款1194142元、物业专项维修基金8132元及采暖费3090.16元，合计1205364.16元。刘金秋于2016年7月28日向被告公司支付购房款30万元。被告公司于2016年7月20日将案涉房产交付给刘金秋。2016年11月5日，刘金秋要求将案涉房产更名至王春名下，被告公司于2016年11月9日向王春出具1494142元的购房发票，并于2016年11月14日与王春签订《银川市商品房买卖合同（现售）》，将位于天平街某室房产出售给王春，购房款总价为1494142元。2016年12月19日案涉房产不动产权证办至王春名下。被告公司已经将涉案房屋以股东优惠价出售给刘金秋，刘金秋付清了购房款，凯威公司也已完成房屋交付。至于刘金秋另行转售王春、刘少勤与被告公司无关。凯威公司配合办理案涉房屋更名至王春的手续，与王春签订了《银川市商品房买卖合同（现售）》，且已将案涉房屋的产权办理至王春名下。至此，凯威公司已经履行完毕全部义务。原告要求被告公司退还配套设施余款605858元既无事实依据，也于法无据，理应驳回其对答辩人的诉讼请求。同时，案涉房产在被告所开发楼盘中属于优质房源（东端头湖景房），因刘金秋作为公司股东，以股东福利形式低价出售给刘金秋。另2015年至2016年期间，属于房价上升期，各楼盘的售价均有不同程度的上涨。综上，被告公司已将案涉房产交付给王春并已办理不动产权证，原告与刘金秋之间的纠纷与被告公司无关，请求依法驳回原告对于被告凯威公司的诉讼请求。刘金秋辩称，原告在诉状中所述不属实，涉案房屋系被告刘金秋转售给原告的，刘金秋从未向原告承诺过转售房屋包含储藏室和车位。涉案房屋原系被告凯威公司以股东内部优惠价出售给股东刘金秋的福利房，福利房本身不带储藏室和车位，仅是出售给股东的价格低于市场价。在刘金秋向被告公司付清全部房款且被告公司向刘金秋交付房屋后，原告因其子已购买涉案楼上的某室房屋（刘少勤自己和孩子共同签订预售的购房合同），为了上下楼方便互相照应而找到被告刘金秋表示愿意加价购买某室房屋。随后双方协商一致达成210万元的成交价，并以在被告公司售楼部进行更名的形式，按照被告公司出售给刘金秋的原价，即凯威公司实际收到的涉案房屋购房款金额签订了购房合同，办理了房屋登记手续。购房合同上1494142元是被告公司给股东的内部优惠价，转售价格210万元是考虑了刘金秋从被告公司购房已经付清了购房款后，又因接收房屋和装修而向公司、中房物业公司及其他相关单位支付了物业储备金、物业服务费用、完成了装修设计、完成了墙体拆改、安装了中央空调、改造了水电地暖、定制购买了铜门、定制了所有室内门窗等额外费用基础上，又结合了涉案房屋市场升值后当时的市场价经双方协商一致达成的。也就是说原告从被告刘金秋处购买的房屋是已交过物业储备金、物业服务费用和进行过前期装修的。在与原告协商好转售事宜和转售价格后，被告刘金秋将改水电地暖的合同、付款收据、购买铜门的合同、付款收据和定制门窗的合同、付款收据的原件，均移交给了原告。因观湖壹号小区地处当时银川市最高端的北塔生态居住区，又系回民二小和北塔中学双学区房，且位置优越、建设和居住品质较高，一直以来都是银川市备受关注的楼盘，涉案房屋所在的观湖壹号二期58号楼因为紧临北塔公园，位置绝佳、房型和景观效果优越，是观湖壹号住宅中最后开盘预售的景观房，更是一房难求。观湖壹号二期无论是一手房还是二手房整体价格上涨很多。基于上述原因，双方达成210万元的转售价格，完全是基于房屋本身升值后的价值和被告在原购房款基础上额外支出费用的补偿，不存在原告诉状中所述的储藏室和车位。就原告诉状内容而言，付清房款时间在签订《商品房买卖合同（现售）》之前，开票时间又与付款时间也不一致，不合常理，也不符合一手商品房房产交易程序。若真有出售储藏室、车位，两个车位加一个储藏室价格至少几十万，为何原告不主张在与被告公司签订的购房合同中明确约定或单独签订相应的协议？原告在付款或签订购房合同之时既未与被告公司签订销售车位及储藏室的协议，也未要求被告刘金秋出具书面凭证，这不符合常理。原告自述为规避物业费才不主张权利，但储藏室物业费每月仅15元、车位的物业费每月才100元，对于60多万元的差距为何原告时隔5年后至今才主张？按照原告所述，也已经过了法定诉讼时效。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉请。原、被告围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人提交的证据及双方陈述，经本院审理认定事实如下：原告刘少勤、王春系夫妻。被告刘金秋系被告宁夏凯威地产开发有限公司股东及董事。2015年3月10日，被告宁夏凯威地产开发有限公司召开会议，讨论决定给予股东一套福利房，被告刘金秋分配房源为观湖壹号某室即涉案房屋。2015年7月23日，被告刘金秋与被告宁夏凯威地产开发有限公司就上述房屋签订认购协议书，载明，观湖壹号某室房屋建筑面积162.64平方米，认购定金30万元，销售单价9186.8元/㎡，总价1494142元。2015年7月30日，被告刘金秋通过案外人刘凯账户向被告凯威公司支付购房定金30万元。被告凯威公司给向刘金秋出具涉案房屋房款30万元收据一张。由于购房定金支付账户与实际购房人不一致，2016年3月31日，被告凯威公司将购房定金30万元退回案外人刘凯账户。2016年7月20日，被告刘金秋向凯威公司缴纳购房款1194142元，物业专项维修资金8132元，暖气费3090.16元，合计1205364.16元；刘金秋并向中房物业公司交纳涉案房屋2016年5月1日至12月31日物业费2316元，电梯费560元，合计2876元，中房物业公司向刘金秋出具物业费收据一张。当日，被告凯威公司向刘金秋交付了涉案房屋，被告刘金秋在入住手续单上签字确认。2016年7月28日，被告刘金秋补交了购房定金30万元，被告凯威公司向刘金秋出具了购房定金30万元的收据一张。随后，被告刘金秋对涉案房屋水电、暖气、墙体进行了改造，购置了中央空调、铜门，锁具等。2016年11月4日，原告刘少勤向被告刘金秋账户转款210万元。2016年11月5日，被告刘金秋向凯威公司提交客户姓名变更单，载明：本人刘金秋自愿将某号房姓名变更为王春，公司意见：同意。2016年11月9日，被告凯威公司向原告王春开具涉案房屋宁夏增值税普通发票两张，金额总计1494142元。2016年11月14日，原告王春与被告凯威公司签订《银川市商品房买卖合同（现售）》一份，载明：原告王春购买被告凯威公司开发建设的位于天平街某室房屋，建筑面积162.64平方米，该商品房单价每平方米9186.804元，总价款1494142元。买受人应当在2016年7月20日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。2016年12月19日，涉案房屋产权登记至原告王春名下。现原告认为被告未向其交付储藏室和两个车位，后其与被告协商退还相应款项未果，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称其与被告凯威公司于2016年11月14日签订合同后，被告凯威公司向其交付了房屋，其不是从被告刘金秋处购买房屋。另查明，2009年11月30日，原告刘少勤向被告凯威公司支付观湖壹号某号房屋部分购房款，2010年4月29日，原告刘少勤向被告凯威公司提交客户姓名变更单，载明：刘少勤自愿将某号房姓名变更为王春，公司意见：已核。2010年5月30日，原告王春与被告凯威公司就观湖壹号某号房屋签订《银川市商品房买卖合同》，载明：王春购买被告凯威公司开发建设的观湖壹号某号房，建筑面积127.185平方米，该商品房单价每平方米7548元，总价款1084542元。买受人应当在2010年5月30日前支付首期房价款334542元，余款750000元于2010年6月15日前办理按揭贷款，出卖人应当在2011年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。后被告凯威公司向原告王春交付了上述房屋。2013年8月28日，原告王春就购买观湖壹号某号房地下车位使用权与被告凯威公司签订了《地下车位使用权转让协议》，明确车位编号为XXXXX，车位转让总价款165000元，使用期限自2013年9月1日至2053年12月28日。2015年7月17日，原告刘少勤及案外人刘少婧、刘鹏宇与被告凯威公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，载明：刘少勤等购买被告凯威公司开发建设的位于天平街某室房屋（涉案房屋的楼上），建筑面积261.23平方米，该商品房单价每平方米9568元，总价款2499449元。买受人应当在2015年7月17日前支付首期房价款1009449元，余款1490000元向银行申请贷款支付。买受人已付清全部房款及物业专项维修资金后方可交房。2015年7月16日，原告刘少勤就购买观湖壹号某号房地下车位使用权与被告凯威公司签订了《地下车位使用权转让协议》，明确车位编号为XXXX，车位转让总价款180000元，使用期限自2016年5月31日至2053年12月28日。2016年4月13日，原告刘少勤办理了观湖壹号某号房入住手续并在入住手续单上签字确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其以210万元价格购买被告凯威开发的位于天平街某室房屋一套及一间储藏间和两个车位，并按被告凯威公司要求向刘金秋账户转款210万元。原告称被告凯威公司一直未能向原告交付储藏间及车位，根据原告王春与被告凯威公司签订的合同，约定房屋总价款为1494142元，所以原告要求二被告退还购房配套设施余款605252元及相应的利息。但原告提交的王春与被告凯威公司签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》中未对购买储藏间及车位进行约定。上述合同签订后，原告并未向被告凯威公司支付购房款，原告称其根据被告凯威公司的要求向刘金秋账户支付210万元系支付被告凯威公司的购房款。但原告未提交证据证实被告凯威公司指示其向刘金秋账户支付购房款210万元的事实，被告凯威公司对此亦不认可，根据被告凯威公司于2016年11月9日向原告王春开具涉案房屋金额为1494142元的宁夏增值税普通发票显示，被告凯威公司收取涉案房屋的房款系合同约定的1494142元。因此，原告举证不能够证实其向被告凯威公司支付的购房款为210万元，故对于原告要求被告凯威公司退还其605252元及相应的利息的诉请，没有事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告刘金秋退还其605252元及相应的利息的诉请，被告刘金秋不予认可。刘金秋辩称，涉案房屋系刘金秋从被告凯威公司购买后转售给原告的，刘金秋从未向原告承诺过转售房屋包含储藏室和车位，双方协商一致达成的房屋转让价为210万元。根据被告提交的刘金秋认购协议书、付款凭证、入住手续单、物业费交费凭证、刘少勤向刘金秋转款凭证及客户姓名变更单，可以形成证据链，证实其辩称，故对被告刘金秋的辩称意见，本院予以采信。原告主张其支付刘金秋210万元款项包含储藏间及两个车位，但未提交证据予以证实，被告刘金秋对此亦不予以认可，故其应承担举证不利的法律后果，因此对原告要求被告刘金秋退还其605252元及相应的利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘少勤、王春的诉讼请求。案件受理费11242元，由原告刘少勤、王春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 汪婷二〇二一年七月二十九日书记员 杨兰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。