天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初3772号原告（反诉被告）：张洁，女，1987年6月26日生，汉族，住河北省石家庄市赵县，现住天津市武清区。被告（反诉原告）：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区市公安局对面金隅环球金融中心**楼西塔**。法定代表人：高鸿燊，该公司经理。委托诉讼代理人：高全起，内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司经理。被告：内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司，住所，住所地天津市武清区杨村街光明道华德广场**楼**div>负责人：高全起，该公司经理原告（反诉被告）张洁与被告（反诉原告）内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称“途家公司”）、被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司（以下简称“途家分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张洁，被告（反诉原告）途家公司委托诉讼代理人高全起、禹慧文，被告天途家分公司负责人高全起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月至2017年9月未付清的房租7155元；2.判令被告给付原告2020年2月至2020年5月的房租11444元；3.判令被告给付原告违约金5722元（两个月房租租金），上述三项合计24321元；4.要求被告继续履行合同；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于天津市武清区××道××广场××号楼××号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年5月1日至2032年4月30日，年租金为34332元，租金按月支付即每月2861元，每月7日前支付当期租金，如被告违约，按一个月租金的两倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告在2017年5月至2017年9月期间只向原告支付每月1430的租金，只支付了一半的租金，拖欠原告上述五个月的租金7155元未付，之后原告多次要求被告支付拖欠的租金，被告却以种种理由一拖再拖。自2017年10月1日至2020年1月31日前的租金均已付清，自2020年2月开始至今，被告违约未向原告支付租金，原告曾多次找到被告，要求其给付未付的租金，但被告却拒绝给付。综上所述，被告拖欠原告2017年4月至2017年9月及2020年2月至今的租金，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。途家分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据最高院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情期间案件的指导意见第1条、第6条规定以及合同法第117条关于不可抗力的规定，新冠肺炎疫情属于不可抗力，且由于本被告基于疫情防控的需要而长时间停业造成的损失，造成本被告经营出现困难，要求适当减少租金。因原告未给被告开具发票，另于2020年4月10日将所租房屋钥匙拿走，给本被告方造成损失。涉案房屋于2017年9月20日才通过消防验收，在此之前不具备对外经营条件，原告交付的房屋不符合合同第62条规定的条件，因此原告无权要求本被告支付该期间的全部房屋租金。本被告确实欠原告2017年5月至2017年9月期间的50%租金7155元未付，因该期间张洁仅交付了购房款50%的首付款，剩余50%的购房款未交付，原告对涉案房屋并未享有全部权利，故本被告只同意付其50%的租金，另50%租金7155元不应该再给原告。自2020年2月1日至2020年4月10日未给付原告租金，原告于2020年4月10日将涉案房屋钥匙取走，以实际行动表明解除了双方的房屋租赁合同及物业托管合同。途家公司辩称，与途家分公司答辩意见一致。途家公司向本院提出反诉请求：1.请求判令于2020年4月10日解除与张洁签订的《房屋租赁合同》及《物业托管合同》；2.判令张洁向内蒙古途家商业管理有限公司赔偿因张洁未开具房屋租赁费用增值税专用发票导致的经济损失（即额外增加的税费负担）26276.64元；3.判令张洁向内蒙古途家商业管理有限公司赔偿经营损失6134元；4.反诉费由张洁负担。事实和理由：2016年9月22日，张洁与途家分公司签订房屋租赁合同，约定张洁将坐落在天津市武清区光明道华德广场1号楼812号房屋租赁给途家分公司使用，租赁期限为2017年5月1日至2032年4月30日。合同签订后，途家分公司向张洁支付租金共计87258元。但张洁在收到相应租金后未依法向途家分公司开具相应数额的租金增值税专用发票，导致途家分公司额外增加26276.64元的税费负担（2019年1月1日前以发票金额的32.28%计，其中包含房产税12%，增值税5%，附加税0.18%，个人所得税15%，印花税0.10%；2019年1月1日后以发票金额的26.28%计，其中房产税6%，增值税5%，附加税0.18%，个人所得税15%，印花税0.10%），造成途家分公司产生经济损失。2020年4月10日，张洁强行取走该租赁房屋钥匙，导致途家分公司无法继续使用该租赁房屋，造成途家分公司经营损失6134元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条关于“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，张洁收取途家分公司支付的房屋租金后开具相应的增值税专用发票是张洁税法上的义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定以及第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”的规定，开具发票也是收款人应当承担的合同附随义务。途家分公司如约向张洁支付房屋租金后，张洁则负有向途家分公司给付相应金额的增值科专用发票的义务。现张洁未向途家分公司给付数额为87258元的增值税专用发票的行为，构成违约，且导致途家分公司因无法对该部分房屋租金相应的税费计入经营成本而额外增加了26276.64元的税费负担。根据《《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，张洁应当应当赔偿因其未向途家分公司与租金相应的增值税专用发票导致途家分公司因额外增加的税费负担而遭受的损失。2020年5月9日，部分业主在指使他人用沙袋、沙子堵门严重阻碍了对酒店其他房屋的正常经营，给造成巨大经济损失。2020年5月10日，又有多名业主持续在房间张贴大字报、涂鸦、堵门等方式持续干扰已经导致酒店无法正常经营，后途家公司经过审慎考虑，决定注销途家分公司并撤离酒店。2020年4月10日，张洁取走该租赁房屋钥匙，导致途家分公司无法继续使用该租赁房屋，造成途家分公司经营损失6134元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，张洁违约将房屋钥匙收回，导致途家公司无法实现合同目的，因此途家公司有权解除双方之间的合同。根据《中华人民共和国合同法》和一百零七条关于“当事人关于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，张洁在租赁期限内强行取走租赁房间的钥匙导致途家分公司无法实际使用该租赁房屋，张洁的行为构成违约，应当承担由此造成途家分公司的经营损失6134元。综上所述，张洁未向途家分公司给付房租租金增值税专用发票的行为以及强行拿起该租赁房屋房间钥匙的行为，均构成违约，并致使途家分公司遭受实际损失。因途家分公司无独立的法人主体资格，途家公司作为途家分公司的总公司，有权对张洁提起反诉，恳请法院支持如上全部反诉请求。张洁辩称，不同意途家公司的反诉请求，不同意解除合同，本原告于2020年3月30日与途家分公司协商只是暂时拿走房屋钥匙，并没有解除合同；本原告收取途家分公司的租金是不含税的，当时是本原告与途家分公司员工口头约定租金不含税，该工作人员叫什么名字不记得了，只知道姓马。自2016年9月22日至今，途家分公司未向本原告主张过要求开具增值税发票；本原告未参与用沙子堵门、贴大字报的行为，未影响途家分公司的经营。当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：途家分公司系途家公司的分支机构。2016年10月22日，张洁与途家分公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：张洁将其名下位于天津市武清区××道××号，4-815房屋（以下简称“光明道611号，8-815房屋”）出租给途家分公司；租赁用途：酒店式公寓出租经营；租赁期限：自2017年5月1日至2031年4月30日，共计15年；租金及支付方式：房屋租金每年34332元，按月支付，途家分公司于每个月的7日前向张洁支付作为当期租金；违约责任：途家分公司有违约定的情形之一的，应按一个月租金的两倍向张洁支付违约金，超出违约金标准的据实赔偿；经双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。上述《房屋租赁合同》签订当日，张洁与途家分公司签订《物业委托管理经营合同》1份，约定途家分公司接受张洁委托，为光明道611号，8-815房屋提供物业经营、管理服务；托管经营自2017年5月1日起至2032年4月30日止。上述《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》签订后，张洁依约将光明道611号，8-815房屋交付途家分公司使用。自2017年5月至2017年9月，途家分公司应给付张洁房屋租金14305元（34332元÷12个月×5个月），天津途家公司仅支付了部分租金7155元，尚欠7150元租金至今未支付。2020年1月24日零时，天津市新冠肺炎疫情防控领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，期间受疫情及疫情防控政策影响，途家分公司未能正常营业；2020年4月30日零时，经天津市新冠肺炎疫情防控领导小组批准，将市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。途家分公司或途家公司未向张洁交纳自2020年2月至2020年4月的房屋租金,双方曾于2020年3月就租金支付事宜进行协商未果。张洁于2020年4月10日将涉案房屋钥匙取走，至今未将该钥匙给付途家分公司或途家公司。本院认为，张洁与途家分公司签订的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，该两份合同均有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张洁依约将光明道611号，8-815房屋出租给途家分公司使用，途家分公司应依约及时、足额给付张洁房屋租金，其在2017年5月至2017年9月仅交纳部分房屋租金7155元、拒绝支付剩余部分租金的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，关于途家分公司提出因在2017年5月至2017年9月期间张洁仅交付了50%的购房款，张洁对涉案房屋并未享有全部权利，其只同意付支付该期间50%租金的答辩意见，无法律依据，不予采信。故天津途家公司应向张洁支付自2017年5月至2017年9月欠付房屋租金7150元。张洁已于2020年4月10日将涉案房屋钥匙取走，其以实际行动作出了解除《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》的意思表示，上述两份合同的合同目的均无法实现，故对于途家公司主张解除途家分公司与张洁签订的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》的反诉请求，予以支持。途家分公司及途家公司应向张洁支付自2020年2月1日至2020年4月10日的房屋租金，在履行上述两份合同的过程中因受新冠疫情及疫情防控政策的影响，导致途家分公司的经营受到影响，结合天津市调整重大突发公共卫生事件应急响应级别的时间，基于公平原则，酌定2020年2月1日至2020年4月10日的房屋租金按原租金标准的50%计算计3245元（34332元÷365天×69天×50%）。关于张洁主张的违约金，途家分公司未按合同约定及时、足额向张洁支付2017年5月至2017年9月的房租，途家分公司或途家公司应向张洁支付违约金，张洁主张的以两个月房租标准计算的违约金5722元标准过高，应以7150元为基数，自2017年9月8日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；自2019年8月20日至实际付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于途家公司提出由张洁支付因未开具房屋租赁费增值税专用发票导致其额外增加的税费损失26276.64元的请求，途家公司提交的现有证据不能证明其主张，对该项请求不予支持。关于途家公司主张的因张洁于2020年4月10日取走钥匙造成途家分公司无法正常经营而导致的经营损失6134元，其亦未提供证据予以证明，不予支持。综上所述，本院对张洁的诉讼请求部分予以支持，对于途家公司的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，判决如下：一、解除张洁与内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于2016年10月22日签订的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》；二、内蒙古途家商业管理有限公司、内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决发生法律效力之日起5日内向张洁支付自2017年5月至2017年9月的房屋租金7150元、2020年2月1日至2020年4月10日的房屋租金3245元及违约金（以7150元为基数，自2017年9月8日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月20日至实际付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）三、驳回张洁的其他诉讼请求；四、驳回内蒙古途家商业管理有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，反诉案件受理费305元，共计509元，由张洁负担142元，由内蒙古途家商业管理有限公司、内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司负担367元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二一年四月十九日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》.第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。