江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0430民初53号原告：汪翠平，女，1973年11月7日生，住彭泽县。原告：周泱，女，1996年09月16日生，住彭泽县。原告：周井吉，男，1937年10月19日生，住彭泽县。原告：王菊香，女，1943年09月09日生，住彭泽县。委托诉讼代理人：丁强，江西丁强律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅歌，江西丁强律师事务所律师。被告：张爱珍，女，1972年6月10日生，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：许文城，彭泽县东升法律服务所法律工作者。原告汪翠平、周泱、周井吉、王菊香与被告张爱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，本院依法公开开庭进行了审理，原告汪翠平及四原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、终止2011年12月18日被告与周时华签订的房屋买卖协议；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告与周时华之间关于彭泽县黄花××××村凉亭组自建住房的买卖协议（张爱珍与周时华于2011年10月签订房屋买卖协议一份，后又于12月18日变更了房屋买卖协议，周时华于2017年病重期间单方面出具的承诺证明一份）无效。事实与理由：原告汪翠平与周时华于1995年1月5日登记结婚，婚后生一女周泱，周时华于2018年9月29日因患肠癌病故。2011年10月，被告与周时华签订了一份房屋买卖协议，同年12月18日，双方又对协议予以变更，协议明确了周时华名下有一幢三间三层约600平方米的自建住宅，位于黄花××××村凉亭组，房屋2011年市场价值约80万元。但被告一直未支付全部房款，相反，根据协议约定，被告自2011年12月起至今一直在收取该房屋的租金。从协议条款内容可以看出，出卖房屋不是周时华的真实意思表示，其当时因生意多处欠债，急需借款周转，从被告处借款28万元，双方签订的第二份协议是一份典型的民间借贷引起的抵押担保协议，用于担保28万元借款的偿还，该协议具有流押协议性质。案涉房屋系汪翠平与周时华共同所有，周时华在未得到汪翠平授权或事后追认的情况下，擅自与被告签订房屋买卖协议，是无权处分行为。因此，被告与周时华之间的房屋买卖协议应当无效。被告辩称，原告起诉已过诉讼时效；就案涉房屋签订了两次买卖协议，是双方真实意思表示，房屋已经卖与被告，不属于周时华的遗产，原告等人提起诉讼没有事实依据；合同签订前被告已经支付了280000元购房款，后又支付了部份购房款，现在只欠房款40000元未付；按照第二份协议约定，取消协议的条件均未发生，原告起诉的理由不成立；原告汪翠平称没有在房屋买卖协议上签名不事实，汪翠平知道周时华协议签订前在被告处借款28万元，当时俩人系夫妻关系，出售房屋系其夫妇俩真实意思。经审理，本院确认如下事实：汪翠平与周时华原系夫妻关系，双方于2011年在黄花××××村凉亭组建造一幢三间两层房屋，2015年在二楼上搭建了一层彩钢瓦。周时华与被告系远房亲戚关系，俩人签订房屋买卖协议一份（签订日期注明为2011年10月6日，以下简称第一份协议），约定被告购买周时华上述房屋，价款820000元，后双方又就该房屋签订买卖协议一份（签订日期注明为2011年12月18日，简称第二份协议），约定周时华上述房屋大约市值800000元，被告一次性支付周时华280000元，双方同时拥有该房屋，如房屋卖出，周时华一次性付被告350000元，如政府征收，周时华补偿被告一套125平方左右房屋和300000元，周时华没有还清280000元，被告每年收取该房屋全部租金,周时华于2017年1月18日至2018年1月17日期间如能还清330000元，本合同取消等。2017年3月1日，周时华向被告出具证明一张，载明了案涉房屋情况，其将该房屋一次性卖给被告，总价款680000元。次年9月，周时华因病去世,周时华生前与原告汪翠平生有一女儿周泱，原告周井吉、王菊香系周时华父母。上述事实有如下证据证明，本院足以认定：当事人陈述、房屋照片1张、结婚证1份、渊明湖社区居委会及浩山乡浩山村委会证明各1份、房屋买卖协议2份及证明1份、水费单据2张。本院认为，原告汪翠平、周泱、周井吉、王菊香与周时华存在近亲属关系，周时华生前与被告签订的房屋买卖合同与他们在法律上有利害关系，故汪翠平、周泱、周井吉、王菊香四原告在本案中主体适格；四原告要求法院确认买卖合同关系无效，系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳；周时华生前与被告签订第一份协议，双方就案涉房屋买卖事宜作出约定，后又签订第二份协议，名为房屋买卖协议，但从内容看，实际是周时华将案涉房屋部份产权抵押给被告，双方不再具有房屋买卖的意思，第一份协议被解除。2017年3月1日，周时华出具书面证明一份，载明房屋一次性卖与被告。案涉房屋系原告汪翠平与周时华婚姻关系存续期间建造，属二人共同所有，汪翠平与周时华对该房屋有平等处理权，被告应当知晓，人们日常生活中对房屋买卖等重大事务一般都会慎重，周时华仅凭一纸证明就将房屋卖出，有悖常理，双方就房屋买卖事宜没有签订合同，汪翠平作为共有权人也没有做出同意表示，因此，被告主张案涉房屋买卖关系成立有违善良风俗，原告请求确认被告与周时华间的房屋买卖关系无效，本院予以支持。被告给付周时华钱款，双方构成民间借贷关系，被告可另案主张权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零八条规定，判决如下：被告张爱珍与周时华间案涉房屋买卖关系无效。案件受理费100元，由被告张爱珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 朱 子 贵人民陪审员 张 义 法人民陪审员 欧阳国正二〇二一年六月二十八日书 记 员 时  节江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0430民初53号原告：汪翠平，女，1973年11月7日生，住彭泽县。原告：周泱，女，1996年09月16日生，住彭泽县。原告：周井吉，男，1937年10月19日生，住彭泽县。原告：王菊香，女，1943年09月09日生，住彭泽县。委托诉讼代理人：丁强，江西丁强律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅歌，江西丁强律师事务所律师。被告：张爱珍，女，1972年6月10日生，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：许文城，彭泽县东升法律服务所法律工作者。原告汪翠平、周泱、周井吉、王菊香与被告张爱珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，本院依法公开开庭进行了审理，原告汪翠平及四原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、终止2011年12月18日被告与周时华签订的房屋买卖协议；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：确认被告与周时华之间关于彭泽县黄花××××村凉亭组自建住房的买卖协议（张爱珍与周时华于2011年10月签订房屋买卖协议一份，后又于12月18日变更了房屋买卖协议，周时华于2017年病重期间单方面出具的承诺证明一份）无效。事实与理由：原告汪翠平与周时华于1995年1月5日登记结婚，婚后生一女周泱，周时华于2018年9月29日因患肠癌病故。2011年10月，被告与周时华签订了一份房屋买卖协议，同年12月18日，双方又对协议予以变更，协议明确了周时华名下有一幢三间三层约600平方米的自建住宅，位于黄花××××村凉亭组，房屋2011年市场价值约80万元。但被告一直未支付全部房款，相反，根据协议约定，被告自2011年12月起至今一直在收取该房屋的租金。从协议条款内容可以看出，出卖房屋不是周时华的真实意思表示，其当时因生意多处欠债，急需借款周转，从被告处借款28万元，双方签订的第二份协议是一份典型的民间借贷引起的抵押担保协议，用于担保28万元借款的偿还，该协议具有流押协议性质。案涉房屋系汪翠平与周时华共同所有，周时华在未得到汪翠平授权或事后追认的情况下，擅自与被告签订房屋买卖协议，是无权处分行为。因此，被告与周时华之间的房屋买卖协议应当无效。被告辩称，原告起诉已过诉讼时效；就案涉房屋签订了两次买卖协议，是双方真实意思表示，房屋已经卖与被告，不属于周时华的遗产，原告等人提起诉讼没有事实依据；合同签订前被告已经支付了280000元购房款，后又支付了部份购房款，现在只欠房款40000元未付；按照第二份协议约定，取消协议的条件均未发生，原告起诉的理由不成立；原告汪翠平称没有在房屋买卖协议上签名不事实，汪翠平知道周时华协议签订前在被告处借款28万元，当时俩人系夫妻关系，出售房屋系其夫妇俩真实意思。经审理，本院确认如下事实：汪翠平与周时华原系夫妻关系，双方于2011年在黄花××××村凉亭组建造一幢三间两层房屋，2015年在二楼上搭建了一层彩钢瓦。周时华与被告系远房亲戚关系，俩人签订房屋买卖协议一份（签订日期注明为2011年10月6日，以下简称第一份协议），约定被告购买周时华上述房屋，价款820000元，后双方又就该房屋签订买卖协议一份（签订日期注明为2011年12月18日，简称第二份协议），约定周时华上述房屋大约市值800000元，被告一次性支付周时华280000元，双方同时拥有该房屋，如房屋卖出，周时华一次性付被告350000元，如政府征收，周时华补偿被告一套125平方左右房屋和300000元，周时华没有还清280000元，被告每年收取该房屋全部租金,周时华于2017年1月18日至2018年1月17日期间如能还清330000元，本合同取消等。2017年3月1日，周时华向被告出具证明一张，载明了案涉房屋情况，其将该房屋一次性卖给被告，总价款680000元。次年9月，周时华因病去世,周时华生前与原告汪翠平生有一女儿周泱，原告周井吉、王菊香系周时华父母。上述事实有如下证据证明，本院足以认定：当事人陈述、房屋照片1张、结婚证1份、渊明湖社区居委会及浩山乡浩山村委会证明各1份、房屋买卖协议2份及证明1份、水费单据2张。本院认为，原告汪翠平、周泱、周井吉、王菊香与周时华存在近亲属关系，周时华生前与被告签订的房屋买卖合同与他们在法律上有利害关系，故汪翠平、周泱、周井吉、王菊香四原告在本案中主体适格；四原告要求法院确认买卖合同关系无效，系确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳；周时华生前与被告签订第一份协议，双方就案涉房屋买卖事宜作出约定，后又签订第二份协议，名为房屋买卖协议，但从内容看，实际是周时华将案涉房屋部份产权抵押给被告，双方不再具有房屋买卖的意思，第一份协议被解除。2017年3月1日，周时华出具书面证明一份，载明房屋一次性卖与被告。案涉房屋系原告汪翠平与周时华婚姻关系存续期间建造，属二人共同所有，汪翠平与周时华对该房屋有平等处理权，被告应当知晓，人们日常生活中对房屋买卖等重大事务一般都会慎重，周时华仅凭一纸证明就将房屋卖出，有悖常理，双方就房屋买卖事宜没有签订合同，汪翠平作为共有权人也没有做出同意表示，因此，被告主张案涉房屋买卖关系成立有违善良风俗，原告请求确认被告与周时华间的房屋买卖关系无效，本院予以支持。被告给付周时华钱款，双方构成民间借贷关系，被告可另案主张权利。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零八条规定，判决如下：被告张爱珍与周时华间案涉房屋买卖关系无效。案件受理费100元，由被告张爱珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 朱 子 贵人民陪审员 张 义 法人民陪审员 欧阳国正二〇二一年六月二十八日书 记 员 时  节