河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2124号原告：樊红兵，男，1976年1月26日出生,汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张玉双，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘鑫鑫，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南金渠置业有限公司，住所地：三门峡市崤山路（金渠大厦）。统一社会信用代码：914112005624693459法定代表人：曲邦定，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡月军，河南永兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告樊红兵与被告河南金渠置业有限公司（以下简称金渠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊红兵的委托诉讼代理人刘鑫鑫，被告金渠公司的委托诉讼代理人胡月军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊红兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付符合《商品房买卖合同》约定条件的位于三××市商务中心区××花园××号商品房给原告；2.被告支付原告延期交房违约金（违约金计算方式为：按原告已付购房款526163元每日万分之一计算，从2019年1月1日暂算至2020年4月1日共计456天，日后违约金至被告实际交房之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于三××市商务中心区××花园××号商品房，同时也约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告履行了交付全部房款义务，但被告至今未能向原告交付符合条件的商品房。原告多次向被告主张交付符合条件的商品房,并支付逾期交房违约金，但被告一直推脱,原告遂诉至法院。被告金渠公司辩称，一、我方已按合同约定通知原告交房，原告于2019年3月31日已签署收到通知书。二、在施工期间，由于政府政策原因，工程多次停工。从2016年10月12日起，截止到2019年3月14日，根据政府要求停工262天。根据《购房合同》第八条第二款和《补充协议》第四条的约定，我方可据实延期。三、即便我方存在延期交房行为，原告要求按照日万分一要求计算违约金，违约金过高,请求人民法院参照贵院已生效的法律文书,依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年12月3日，买受人樊红兵与金渠公司签订编号为17552443的《商品房买卖合同》1份，主要约定：第三条、买受人购买位于商务中心区××花园××房，户型为四室二厅。该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共165.46平方米，其中套内建筑面积123.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积42.22平方米。第四条计价方式与价款1.按建筑面积，该商品房单价为每平方米3180元，总金额526163元。第六条付款方式及期限3.约定金额326163元，付款方式为公积金贷款，约定付款时间2017-12-03，交纳比例61.99%；备注：剩余房款200000元办理公积金贷款。第八条出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收后并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日告知买受人的；2.其他非出卖人原因的情形见附件四《补充协议》。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四：合同补充协议第四条：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3.商品房建设工程设计变更或者政府规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素。如：扬尘治理等政府行为导致施工停工、施工方不配合及时办理工程竣工备案等。合同落款，金渠公司在出卖人处加盖合同专用章，樊红兵在买受人处签名确认。上述合同已办理相关备案登记。随后，原告分5次缴纳房款共计526163元。2019年3月31日，金渠公司向原告发出交房通知书，原告签名予以确认。但因房屋至今未达到交付条件，原告未接收房屋。原告提交三门峡市住房和城乡建设局于2019年5月10日给被告作出的责令停止违法行为通知书复印件1份，编号为：三住建停字（2019年）第013号，其中查明，2019年3月30日，金渠公司开发建设的金渠涧河花园1#-6#商住楼工程，未依法组织竣工验收擅自交付业主使用，此行为违反《建设工程质量管理条例》第五十八条第一款的规定，未依法取得组织竣工验收，擅自交付业主使用属违法行为。因金渠公司未能提供上述行为之合法依据，责令其自接到本通知之日起立即停止上述行为，并于2019年5月13日9时，将对有关建设活动进行调查，并通知金渠公司携带有关材料听候处理。被告金渠公司认可其存在逾期交房的行为，但称是多种原因导致，应依据合同据实延期。被告提交了以下证据：1.三门峡市政府文件12份，分别为：三门峡工程建设安全监督站发布的全市启动轻中度污染天气一级管控市住建局积极响应文件1份（通知全市暂停土石方作业施工），管控日期为2016年10月12日至10月15日（共4天）；三门峡市大气污染防治攻坚战领导小组办公室发布的关于大风扬尘管控工作的紧急通知4份，管控日期分别为2017年3月12日至3月14日（共3天）、2017年3月24日至3月26日（共3条）、2017年4月16日至4月19日（共4天）、2017年5月4日至5月6日（共3天）；关于加强臭氧轻中度污染管控的紧急通知，管控日期为2017年5月18日至5月20日（共3天）、2017年5月25日至5月29日（共5天）；关于2017-2018秋冬季大气污染防治攻坚强化方案的通知，管控日期为2017年11月15日至2018年3月15日（共121天）；关于做好2018年11月1日至2日轻中度污染管控工作的紧急通知（共2天）；关于启动三门峡市重污染天气预警的通知以及解除预警的通知（4份），管控日期分别为：2018年11月3日至11月5日（共3天）、2018年11月18日至12月5日（共18天）、2018年12月9日至12月25日（共17天）、2018年12月29日至2019年3月14日（共76天）。2.河南崤函工程管理有限公司监理日志（2016年10月12日至2019年3月14日）及监理人员资格证1份。显示2号楼于2016年10月已开始施工，上述雨雪天气及扬尘、大气污染治理等管控期间，案涉2号楼仍进行部分施工。2018年12月1日已经开始拆除塔吊、楼内垃圾清理，施工电梯口处真石漆、入户门锁心安装。3.河南豫康源建设工程有限公司工程施工日志1份。4.停工告知函及张贴照片。欲证明在2016年10月12日至2019年3月14日期间，因政府大气扬尘管控，停工天数总计262天（不包含必要的节假日），且公司张贴公告告知了业主；2019年3月14日后政府仍多次要求停工且因疫情也发生了停工。原告认为，市政府的文件中，启动轻中度污染天气一级管控市住建局积极响应文件是对土方开挖、回填、场内倒运、参拌石灰，混凝土剃槽等土石方作业暂停施工，并未禁止其他施工；大风扬尘管控是要求裸露土方、沙石等全部进行围挡，加盖密闭式防尘网，定期做好喷淋洒水作业，并未禁止所有项目施工，不应作为停工的理由，亦不能作为延期交房的理由；施工日志和监理日志，被告称无法核实真实性，不排除后补，且原告将延期施工责任归结到业主身上，加重业主责任；对于停工告知，原告称与其无关，被告作为合同方，应预见到才情况发生，不能作为延期交房理由。被告金渠公司称其作为建筑企业，混凝土施工是基础施工，暂停的话其他施工将无法进行；监理日志和施工日志均由监理单位和施工单位保存，证据中已加盖公章；政府对工程验收方式进行更改，不再是五大主体联合验收，要求单方验收后再进行联合验收，金渠公司称自2019年至今已三次申请验收。庭审后，金渠公司向本院提交了建设工程规划核实合格证、三门峡市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书（2019年12月27日）、政务网打印的金渠涧河花园项目进度流程表、三门峡市人民政府办公室于2019年7月10日印发的三门峡市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知各1份（均为复印件），证据显示工程消防验收合格，涧河花园项目竣工验收阶段在预审中。原告认为上述证据超过举证期限，均为复印件，无法核实真实性；且工程竣工验收处在预审阶段，也印证被告违约。另查明，截止今日，樊红兵未领取涉案房屋钥匙。本院认为，原告樊红兵与被告金渠公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告樊红兵按约交纳了房款526163元，已履行了合同义务，被告金渠公司应按约于2018年12月31日前交付符合合同约定条件的房屋，截止目前，被告开发的案涉房屋仍未竣工验收，无法向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算方式，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应自2019年1月1日起，按已付房款日万分之一的标准支付违约金。同时合同第八条及附件四第四条约定，扬尘治理等政府行为导致施工停工，可以作为延期交付房屋的免责事由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"”。由于原告未提供被告违约给其造成的具体实际损失，故本院酌定违约金计算至本判决确定的被告应交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋之日止。被告辩称约定违约金计算标准过高，请求本院调整，理由不能成立，本院不能采纳。根据《商品房买卖合同》第八条及附件四第四条约定，扬尘治理等政府行为导致施工停工，可以作为延期交付房屋的免责事由。被告提交的政府文件、施工日志、监理日志，可知政府大气污染管控对被告施工确实存在影响，自2016年10月12日至2019年3月14日影响天数为262天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，被告主张的上述天数包含原、被告2017年12月3日签订合同之前的天数，说明被告与原告签订合同之前已经知道扬尘、大气污染治理对工程施工的影响，其在签订合同之前对交房时间做出了合理的预判，原告作为购房者，对交房期限是其选择购房的重要考量因素。原告与被告签订合同之日至2018年12月31日，根据被告提供的延期天数实际为145天，被告未提交证据证实上述政府管控措施对逾期交房的影响程度，鉴于上述扬尘、大气治理等管控期间，案涉2号楼仍进行部分施工，并非全面停工。2018年12月1日已经开始拆除塔吊、楼内垃圾清理，施工电梯口处真石漆、入户门锁心安装等事实，本院酌定应扣除延期天数45天，即扣除526163×0.0001×45=2367.73元。被告抗辩因扬尘治理等因素应扣除延期交房262天，证据不足，本院不予采信。综上所述，原告诉讼请求，部分于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条之规定，判决如下:一、被告河南金渠置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将符合《商品房买卖合同》约定条件的位于三门峡市商务中心区金渠涧河花园2幢10层1001号商品房交付给原告樊红兵。二、被告河南金渠置业有限公司支付原告樊红兵逾期交房违约金，违约金计算方式为：以房款526163元为基准，自2019年1月1日起，按日万分之一的标准计算至本判决第一项确定的房屋交付之日止，在上述总额中扣除2367.73元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行交付义务、给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由被告河南金渠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭占民审 判 员  赵云霞人民陪审员  李 锋二〇二一年六月二十五日书 记 员  吕 蓉