重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2673号原告：谢念超，男，1980年2月6日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：吴华东，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。被告：徐应芳，女，1972年6月8日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王开成，重庆星空律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。第三人：王胜，男，1975年2月5日出生，住重庆市武隆县。原告谢念超诉被告徐应芳确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法由代理审判员刘倩适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告谢念超及其委托诉讼代理人吴华东，被告徐应芳及其委托诉讼代理人王开成、邹兰平到庭参加诉讼。庭审过程中，因发现本案审理结果涉及到王胜的权利，本院依职权追加王胜作为本案第三人参加诉讼。2016年11月29日再次公开开庭进行审理，原告谢念超及其委托诉讼代理人吴华东，被告徐应芳及其委托诉讼代理人王开成到庭参加诉讼，第三人王胜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告谢念超向本院提出诉讼请求：确认原告谢念超与被告徐应芳于2015年9月17日订立的个人房屋转让协议无效。事实和理由：2015年9月17日，原、被告之间签订了“个人房屋转让协议”，该协议房屋系武隆县羊角拆迁安置范围内。双方在签订合同时将原告家庭共有并被国家已经统一征收的房屋进行转让。并且在相关拆迁安置对象的规定中，被告也不属于安置范围内的人员。因此，双方签订的“个人房屋转让协议”违反了法律法规强制性规定，同时该协议内容也无法履行，无法实现合同的目的，且被告徐应芳不属于拆迁安置范围内的对象。故，双方签订的个人房屋转让协议无效，特申请法院依法认定该协议无效。被告徐应芳辩称，双方签订合同属实，但该合同应是合法有效的。谢念超是拆迁安置对象，根据县政府2015年31号通告，原告属于危崖拆迁安置户。安置有三种形式，原告根据政府通告和安置方案选择的是第三种新址安置的方式。原告必须向政府标明修新房的面积、户型等。原告于2015年9月16日向政府提交了申请，原告申请的是两套房屋。第二天，原告就预将新址的户型以18万元的价格出售给他人。当时因付款方式未达成一致，导致原告谢念超未将房屋卖出，当时因被告在场，经过他人牵线，原告谢念超将房屋卖给了被告徐应芳。徐应芳现在已付清全部款项。双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家的法律、行政法规的强制性规定。政府文件也未限制拆迁安置房屋不能买卖。徐应芳现在已履行完自身的所有义务，原告谢念超获得了购房款，合同目的已然实现，故应当驳回谢念超的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年1月4日，以王胜、谢成兰为甲方，谢念超、石咏梅为乙方，双方签订《售房协议》，协议约定：“甲方将位于XX镇X街XX巷X号房屋卖给乙方，总计9800元（玖仟捌佰元），甲方不付任何费用，房屋过户费、水电过户费由乙方负责。”协议签订后，王胜将房屋交付给谢念超使用至房屋被拆迁时止，该房屋至今未办理房屋过户登记手续，房产证号为：武房权证武字第120**号，坐落于XX镇街上，房产证上载明的房屋所有权人为王胜，产别为私有。2015年9月16日，谢念超填写了《武隆县XX镇镇居民避险搬迁安置方式申请表》，安置意愿选择系“XX新址集中联建”拟建两栋房屋，分别为A型和B型，均需修建门面。当日，谢念超向徐应芳出具委托书，委托徐应芳去办理房屋产权（户编号X-XXX）过户手续，所有需谢念超签字事宜，由徐应芳代为签订，徐应芳代签具有同等法律效力。2015年9月17日，以谢念超为甲方，徐应芳为乙方，双方签订了《个人房屋转让协议》协议约定：“一、甲方将其位于武隆县XX镇XX街XX号房屋产权一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售。出售金额为人民币10.0586万元大写壹拾万零伍佰捌拾陆元整，另外加上人头费70000元。付款方式：自协议签订后，XX镇拆迁可销号之日（9月17日）起首付50000元（伍万元整）。余款在9月20日再付50000元（伍万元整），两个月内（11月20日前）付余下款项80586元（八万零伍佰捌拾陆元整），在11月20日后未付余款，按银行同期利息加收，该房产系还建房屋，建筑面积约150平方米。二、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封、不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。三、由于是还建房，自乙方从甲方购买产权之日起到乙方入住房屋获得房屋产权证为止，甲方有责任通知和乙方房屋有关的一切事宜并予协助。在取得房屋产权证两年后甲方必须无条件的协助乙方办理房屋产权过户手续，过户的一切费用由乙方承担，乙方也必须遵守和履行还建房的相关政策和法规，转让后甲方的风貌费用和人头费用由乙方领取，如打给甲方，由甲方三日之内转给乙方，如果在新址建房前政策有改变的话该甲方得的权利由甲方领取，新址建房后政策改变的话改的的由乙方领取……。”合同签订当日，徐应芳向谢念超转款49000元；2015年9月20日，徐应芳再次转账50000元给谢念超；2015年11月18日，徐应芳再次向谢念超转款80586元。庭审中，被告徐应芳陈述其向谢念超共支付180586元，谢念超对该金额无异议。2016年6月23日，谢念超与武隆县XX镇人民政府签订《武隆县XX镇镇居民避险搬迁安置销号合同》，该合同约定：“……第二条安置方式。按照《居民避险搬迁实施方案》的规定和《安置方式申请书》约定，乙方的安置类型属于XX新址集中安置，其形式为联户自建……第五条建房面积及价格。搬迁户建房户型、面积按《居民避险搬迁实施方案》规定和《安置方式申请书》约定的户型、面积为准。价格根据业主委员会与施工单位签订的施工合同，按1083.64元/平方米（含门面）执行……。”另查明，武隆县XX镇XX街XX号房屋、XX镇X街XX巷XX号房屋与房产证号为：武房权证武字第XXX**号的房屋系同一套房屋，具有国有土地使用证，使用权类型为划拨，现该房屋已被拆迁。原告谢念超与被告徐应芳均知晓并认可武隆县XX镇XX街X号房屋原系王胜所有，未办理房屋产权变更登记手续。上述查明的事实，有原告谢念超的当庭陈述，原告谢念超、被告徐应芳共同提交的《个人房屋买卖协议》、《武隆县XX镇镇安置搬迁销号合同》、被告徐应芳提交的委托书、个人活期明细、《武隆县XX镇镇居民避险搬迁安置方式申请表》等证据在案为凭，并经庭审举证、质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，民事法律行为系民事主体旨在设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违法法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告谢念超与被告徐应芳签订《个人房屋买卖协议》旨在通过法律行为转让房屋所有权。原告谢念超虽与王胜签订《售房协议》并基于协议实际占有房屋，但王胜尚未为谢念超办理房屋产权过户登记，物权尚未发生变动，王胜仍为房屋的实际产权人。原告谢念超出卖房屋之行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分行为本身并不影响合同效力，合同效力应根据合同成立、生效要件加以认定。原告谢念超与被告徐应芳签订《个人房屋转让协议》时，双方皆为完全民事行为能力人，具备签订《个人房屋转让协议》的民事主体资格。双方签订《个人房屋转让协议》的意思表示真实。《个人房屋转让协议》的内容为原告谢念超将武隆县XX镇XX街X号房屋的所有权有偿转让给被告徐应芳，被告徐应芳以支付购房款为对价获得武隆县XX镇XX街X号房屋的所有权，并基于政府对该房屋所有权人的安置行为，获得XX新址联建房屋所有权以及被安置的权利，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害他人利益、社会公共利益。综上，原告谢念超与被告徐应芳签订的《个人房屋转让协议》符合民事法律行为生效要件，且不具备合同无效事由，该协议合法有效，应受法律保护。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告谢念超的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半40元（谢念超已预交），由原告谢念超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员 刘 倩二〇一六年十二月八日书 记 员 陆光伟