天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初6467号原告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾1号楼111号商铺。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。被告：李杨，女，1991年2月27日出生，汉族，住天津市东丽区。原告天津耀华投资发展有限公司与被告李杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告天津耀华投资发展有限公司的委托诉讼代理人苏芳娟、被告李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津耀华投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的商铺租金1138176元（2018.6.22-2020.6.21）、逾期支付租金的违约金1421724.10元（2018.6.26-2020.6.30）元，合计2559900.1元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年1月31日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的××路××号房屋，房屋面积299.74平米，租赁期限计三年1095天，自2018年3月22日起至2021年3月20日，租金总额为1707277元，每月租金为47424元。租金每三个月支付一次，被告自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月25日前支付下三个月租金，首次租金应在本合同签订之日起5个工作日内支付。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方支付违约金，违约金按应交款额之每日千分之三计算。乙方逾期支付租金超过15日，则构成严重违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系。双方签订合同后，原告于2018年3月22日前交付了房屋，被告仅交纳了截止至2018年6月21日的租金，未缴纳2018年6月22日至2020年6月21日期间的租金。在起诉前，被告缴纳了2020年6月22日至9月21日的租金及违约金。经计算，被告已拖欠租金1138176元，按合同约定计算违约金为1421724.10元。原告认为，双方的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告违约事实存在，应按合同约定承担违约责任。故呈讼。李杨辩称，不同意原告诉请。我们在2018年3月22日租赁该房屋，租赁前如期交付了四个月房租（押一付三），2018年3月27日我们租赁的房屋出现了漏雨的情况，后我们和原告销售姜孟辰进行了联系，并给他发了漏雨部位的照片。当时他告诉我们会过来看一下跟地产方反映，我们迟迟没有等到有关修缮的答复。2018年4月15日、4月21日、5月1日、5月22日、6月7日、6月9日、6月20日又出现漏雨，漏雨情况一直没有得到解决。2018年6月20日我们给地产邮寄了暂停支付租金通知书，表明解决漏雨问题后会如期交付房租，没有得到回复。2018年6月26日我们给富力邮寄了通知函，说明了我方受损的情况，并将向法院提起诉讼，他们依然没有给我们回复。2018年7月8日、2018年7月14日、2018年7月15日、2018年7月17日又出现漏雨的情况。在2018年7月17日我们起诉。于2018年8月15日达成民事调解，要求原告于2018年9月30日完成房屋修缮并保证不再漏雨。从漏雨到达成调解耗时四个月，2018年10月份我们没有见到维修人员，没有人告诉我们维修完毕，2018年10月16日室内雨水管又出现漏雨，2018年10月17日至12月19日我方与对方一直联系，2018年12月19日我们联系对方希望对雨水管进行维修，维修完毕不再漏雨我们才能对装修损失进行起诉鉴定。2018年12月20日原告方姜孟辰与我们沟通，希望我们不要针对室内装修损失进行起诉，并表示愿意给我们装修损坏进行维修，后来他们表示在1月中旬维修，2019年1月19日没有等到维修人员，我们再次联系对方，后来维修人员来电话说需要内部申请，要等到阴历年后才能维修，2019年2月下旬我们再次询问什么时间可以维修，对方说天气冷无法维修，要等到4月份才能维修。2019年5月27日我方收到对方催缴房屋租金通知函，我方注意到室外接出了一根新的雨水管，何时维修并没有通知我们。至此2018年10月漏雨维修之后解决雨水管的问题耗时7个月。2019年5月27日我方联系对方对于我们从2018年4月开始长达1年的时间的过程进行了陈述，并告知在2018年10月20日姜孟辰表示对我方损失进行维修，如没有沟通我们会起诉鉴定，且自我方漏雨以来并无人对我方进行房租催缴，通知函中的多次催缴无果属于子虚乌有。我方第二期房租缴纳日期为2018年6月23日。自2018年4月以来富力对我们房屋漏雨问题置若罔闻，不主动询问，更无主动维修，多次催促修缮没有结果，通话最后希望对方尽快给我们答复，明确告诉我们室内装修损失的问题，富力是给我们修缮还是我们进行起诉。2019年7月初我们接到富力的电话，告知他们领导要与我们见面沟通，我们经过一个月等待，等对方工程部的人和我们进行沟通，多次对我们室内装修进行拍照，待对方工程队过来制定维修方案，在我们沟通好之后，工程部告诉我们需要内部上报，到2019年10月没有审批结果。2019年10月我们自己进行了室内装修维修。涉租房屋在2020年10月产权发生变更。且该房屋存在供暖不热问题。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年1月31日签订《商铺租赁合同》，原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方），合同约定：原告将位于天津市西青区××路××号的房屋租给被告，租赁期为36个月计1095天，自2018年3月22日至2021年3月20日。自收租日起算合同期内含税租金总额为1707277元，每月租金47424元，租金每三个月支付一次，乙方自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月25日前支付下三个月租金，首次租金应在本合同签订之日起5个工作日内支付。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方支付违约金，违约金按应交款额之每日千分之三计算。同时，甲方有权采取一切合理必要的措施直到乙方补清上述费用及违约金。乙方逾期支付租金超过15日，则构成严重违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系。该房屋内现在的技术条件及设备设施（包括电量。墙面、地面和上下水等条件）。如乙方需变更该房屋内技术条件及设备设施，需与甲方协商确定，且自负费用办理。甲方在租期内对所提供的设备设施承担维修义务，保证所安装的公共设施的正常运行和保持基础构造原状，如有故障，接到乙方通知后派人修复。2018年7月17日，因涉诉房屋漏水问题，被告提起诉讼，本院出具（2018）津0111民初3756号民事调解书：原告于2018年9月30日前将涉诉房屋维修完毕，并保证该房屋不再渗漏雨水。后又出现雨水管漏雨情况。被告称涉租房屋存在供暖不热问题，原告否认。被告租金交付到2018年6月21日。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。因涉租房屋在被告使用中出现影响其正常使用的情况，应在租金给付数额上酌情予以减免，综合实际情况，本院酌定租金减免两个月。并对原告违约金的主张，不予支持。另因新型冠状病毒疫情，本院酌减租金一个月。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告李杨于本判决生效之日起十日内给付原告天津耀华投资发展有限公司2018年6月22日至020年6月21日房屋租金995,904元；二、驳回原告天津耀华投资发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取27,279元，由被告李杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨恩兴人民陪审员  韩煜洲人民陪审员  张国云二〇二一年四月二日书 记 员  刘 卿附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。