北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终513号上诉人（原审被告）：雷燕湘，女，1963年1月10日出生，汉族，户籍地北京市西城区，中国石化集团公司退休员工，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：戴青，男，1995年5月4日出生，汉族，无业，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：戴鑑（戴青之父），1957年4月15日出生，汉族，户籍地北京市西城区，中国石油天然气集团公司退休员工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：山东鲁商物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米。负责人：栗丽，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。上诉人雷燕湘、戴青因与被上诉人山东鲁商物业服务有限公司北京分公司（以下简称鲁商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人雷燕湘，上诉人戴青的委托诉讼代理人戴鑑，被上诉人鲁商物业公司的委托诉讼代理人李忠进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷燕湘、戴青共同上诉请求：1．依法撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113初7645号民事判决，驳回鲁商物业公司全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由鲁商物业公司承担；3．判令鲁商物业公司赔偿雷燕湘、戴青误工损失2．8万元、法律咨询费损失8000元、交通费损失2000元、通讯网络费损失500元、复印费损失400元，共计3．89万元；4．判令鲁商物业公司赔偿名誉损失费1元；5．判令鲁商物业公司在蓝岸丽舍业主群向雷燕湘、戴青道歉。事实和理由：一、一审法院事实认定错误雷燕湘、戴青20**年8月购买涉诉房屋并与北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签署《商品房预售合同》，2010年11月鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业服务公司为涉诉房屋办理交房手续，但在办理交房手续时没有出示涉诉房屋《住宅工程质量分户验收表》。一审判决书第5页提起的北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第02458号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第02813号民事判决书判令开发商45日内向雷燕湘、戴青提供涉诉房屋的《住宅工程质量分户验收表》，但开发商至今未履行，导致涉诉房屋至今不能按照《商品房预售合同》约定的交付条件办理交接手续。此外，鲁商物业公司庭审后向一审法院补交的《蓝岸丽舍前期物业服务合同》之附件六—一移交资料清单中没有《住宅工程质量分户验收表》，也证明了协助开发商办理涉诉房屋交接手续的鲁商物业公司，与开发商共同违反国家法律法规，向雷燕湘、戴青交付不具备《商品房预售合同》约定的交付条件的涉诉房屋这一事实。根据国家法律法规［建质【2009】291号］第三条（四）“分户验收合格后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件一同交给住户”，北京市相关法律法规［京建质【2005】999号］第十二条住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅工程质量保证书》的附件一并交给业主”。《商品房预售合同》在第十一条交付条件（二）中明确约定：商品房为住宅的，出卖人还应当提供三个证明文件：《住宅工程质量保证书》《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。在第十五条交接手续（三）中明确约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。根据国家法律法规［建质【2009】291号］第五条：已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。北京市相关法规［京建质【2009】383号］第一（五）条：已选定物业公司的，物业公司项目负责人、专业技术人员等应当参加分户验收工作并在附件2“住宅工程质量分户验收检查记录表”上签字。［京建质【2005】999号］第五条：已选定物业公司的物业公司应当参加分户验收工作。鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业公司参与了涉诉房屋的分户验收、对涉诉房屋的分户验收情况非常清楚，在开发商未按《商品房预售合同》约定的交付条件和交接手续交付涉诉房屋的违约行为中，鲁商物业公司是参与者和协助者，应当承担相应违约责任。鲁商物业公司隐瞒上述违法违约交房的事实，向雷燕湘、戴青收取物业费的行为涉嫌欺诈。雷燕湘、戴青在一审法庭陈述、法庭笔录的补充页，以及庭审之后交给一审法官的2份书面补充陈述中（分别于2020年10月14日、2020年11月6日提交），多次明确向一审法院说明涉诉房屋没有《住宅工程质量分户验收表》、违反国家法律法规相关规定、不符合《商品房预售合同》约定的交付条件的事实，以及鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业服务公司根据国家相关法律法规应当承担的责任。没有《住宅工程质量分户验收表》是涉诉房屋至今不能办理房屋交接、至今没有入住的直接原因。一审判决书对涉诉房屋不具备国家法律法规明文规定的《住宅工程质量分户验收表》这一事实只字不提，没有依法公平公正进行事实认定，导致一审法院事实认定错误，与国家法律法规相违、与事实相悖。二、一审法院证据采纳错误。一审判决书在事实认定中以鲁商物业公司提交的《蓝岸丽舍前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）《蓝岸丽舍业主临时管理规约》（以下简称《业主管理规约》）（2015）顺民初字12518号民事判决书等为佐证不当，理由如下：1．一审法院不应将未与原件核对无异、且不完整缺少关键内容的《前期物业服务合同》作为认定事实的依据。《民事诉讼法》第63条规定：证据必须查证属实才能作为认定事实的依据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修订）第十一条：向人民法院提供证据应当提供原件，提供原件确有困难可提供经人民法院核对无异的复印件；第六十一条：当事人提供复印件时应当有证据证明复印件与原件一致；第九十七条：有争议的证据人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。鲁商物业公司在一审庭审中未出示《前期物业服务合同》原件，雷燕湘、戴青在法庭质证中提出异议，并在庭审后提交一审法院的两个书面补充陈述中请求一审法官要求鲁商物业公司依法向法院提交原件。在法庭质证中，雷燕湘、戴青对鲁商物业公司提交给一审法院的《前期物业服务合同》不是完整的合同文本、缺少六个附件提出异议。2020年11月4日收到鲁商物业公司补交的《前期物业服务合同》后，雷燕湘、戴青对第六个附件没有补全，鲁商物业公司补交给一审法院的《前期物业服务合同》仍然不是完整的合同文本提出异议。同时，《前期物业服务合同》第十三条表明：（附件六）所有物业资料移交都需有移交记录，并经双方签字确认”，由于鲁商物业公司补交的《前期物业服务合同》的附件六上并无双方签字，雷燕湘、戴青对其真实性也提出质疑。鉴于《前期物业服务合同》的附件六是开发商向鲁商物业公司移交物业资料清单，是认定涉诉房屋物业费应该由谁承担的关键证据，雷燕湘、戴青于2020年11月4日再一次向一审法院提交书面材料，再次请求一审法院要求鲁商物业公司提交该证据原件并依法对其真实性进行核实。一审法院没有向雷燕湘、戴青说明上述复印件是否已经法院核对无异，也没有说明鲁商物业公司是否有证据证明上述复印件与原件一致。一审法院没有在裁判文书中阐明采纳理由，就将在法庭上没有出示原件、内容不完整缺少关键内容、真实性存在质疑的《前期物业服务合同》作为认定事实的依据，违反了民事诉讼法及最高人民法院关于民事诉讼证据的相关规定。现请求二审法院依法纠正一审法院的错误，要求鲁商物业公司向法院出示该证据原件并提交完整的《前期物业服务合同》、补全附件六。如果鲁商物业公司拒不提交，说明附件六的内容不利于鲁商物业公司、可以证明鲁商物业公司不应向雷燕湘、戴青收取涉诉房屋物业费。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条，请求二审法院据此依法认可雷燕湘、戴青方的主张成立。2．《前期物业服务合同》和《业主管理规约》是附件，效力受其主合同制约《前期物业服务合同》和《业主管理规约》不是独立的合同文书，而是《商品房预售合同》的附件七。《商品房预售合同》第二十八条约定了主合同与附件的关系。在开发商没有遵照国家法律法规对涉诉房屋进行工程质量分户验收、未履行《商品房预售合同》的义务、没有按照《商品房预售合同》第11条约定的交付条件和第15条约定的交接手续向雷燕湘、戴青交付涉诉房屋的前提下，其有关物业服务的附件七对雷燕湘、戴青没有效力。一审法院在开发商未履行主合同《商品房预售合同》、未向雷燕湘、戴青交付符合合同约定的交付条件的涉诉房屋的前提下，以其有关物业服务的附件作为认定事实的证据是错误的。3．（2015）顺民初字12518号民事判决书的证明力不应高于国家法律法规、也不应高于事实一审判决书第三个主要依据是鲁商物业公司提交的（2015）顺民初字12518号民事判决书，并提起该判决书的依据是（2012）顺民初字第02458号民事判决书。也就是，一审法院以8年前的（2012）顺民初字第02458号民事判决书“查明的事实”为依据，而不是以当前已知的事实为依据进行判案，违反了《民事诉讼法》的基本准则。民事诉讼法第七条规定：人民法院审理案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。当前的事实是：开发商和协助开发商为涉诉房屋办理交接手续的鲁商物业公司，至今都没有向法院和雷燕湘、戴青提供涉诉房屋的《住宅工程质量分户验收表》。一审判决书提起的（2012）顺民初字第02458号民事判决书和（2015）三中民终字第02813号民事判决书判令开发商45日内向雷燕湘、戴青提供涉诉房屋《住宅工程质量分户验收表》等，开发商因未按期履行2015年9月被顺义区法院执行局立案强制执行，至今未执行完毕，开发商仍未履行向雷燕湘、戴青提供涉诉房屋《住宅工程质量分户验收表》等多项判决。此外，鲁商物业公司此次在庭审之后向一审法院补交的“《前期物业服务合同》附件六——移交资料清单”（不完整），写明只有《商品房预售合同》第十一条约定的三个证明文件中的二个（住宅质量保证书、住宅使用说明书），没有《住宅工程质量分户验收表》，也证明协助开发商为涉诉房屋办理交接手续的鲁商物业公司，没有涉诉房屋的《住宅工程质量分户验收表》这一事实。国家法规［建质【2009】291号］明确要求：建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》并交给住户。《商品房预售合同》第十五条明确约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。一审法院应当以事实为依据、以国家的法律法规为依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（三）（四），一审法院将（2015）顺民初字12518号民事判决书的证明力置于国家法律法规和事实之上是错误的。4．一审法院对鲁商物业公司提交的涉嫌伪证的证据未依法核查鲁商物业公司向一审法院提交了“物业费缴费凭证”（见被上诉人一审证据清单之证据3），由于该证据不是原件而且缴费数额、缴费方式及缴费时间都与事实严重不符。雷燕湘、戴青在一审法庭质证中对该证据提出异议，并向一审法官表示：该证据涉嫌伪证，请法院依法核查。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十七条规定“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由，对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述”，一审法院违反了该项规定，在一审判决书中对“物业费缴费凭证”未作任何阐明。三、一审法院适用法律错误，合同法一百零九条不适用本案。雷燕湘、戴青作为消费者与开发商签署《商品房预售合同》，如期履行应尽义务并取得了受国家法律保护的房屋产权证，没有任何违约行为。开发商向雷燕湘、戴青交付的涉诉房屋不符合《商品房预售合同》第十一条约定的交付条件，鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业公司、协助开发商为不符合《商品房预售合同》第十五条约定的交接手续的涉诉房屋办理交房手续，鲁商物业公司参与和协助开发商违约。根据合同法第一百零七条，开发商和鲁商物业公司应当承担违约责任。此外，根据《商品房预售合同》第15条（三）“该商品房达到第十一条约定的交付条件后。……双方验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照十三条处理”。另根据《前期物业服务合同》十三条甲方（注：开发商是《前期物业服务合同》的甲方）的权利义务之第9条“按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用”。因此，雷燕湘、戴青不应支付涉诉房屋的物业费，鲁商物业公司不应要求上述人支付涉诉房屋的物业费。四、一审判决书对雷燕湘、戴青法庭辩论和陈述记录错误，多处文字表述有误。1．一审判决书第2页第2段、第4页第4段称：雷燕湘、戴青“认可欠费年限”是错误的，在法庭上雷燕湘、戴青没有认可欠费。2．一审判决书第2页第2段“但涉诉房屋不符合……不应该承担物业费与雷燕湘、戴青的法庭陈述有较大差异，三处表述和书写有误（1）法庭上雷燕湘、戴青没有“视为房屋未交付”的辩诉。涉诉房屋是事实上因不符合《商品房预售合同》的交付条件而未交付：开发商没有按照国家法律法规对涉诉房屋进行质量分户验收，至今未履行（2012）顺民初字第02458号和（2015）三中民终字第02813号民事判决书“45日内向上述人提供涉诉房屋《住宅工程质量分户验收表》”等判决，至今仍不具备《商品房预售合同》约定的交付条件。（2）“涉诉房屋不符合商品房预售条件”不是雷燕湘、戴青的法庭陈述（3）“依据合同第一、十五条”书写有误。3．一审判决书第7页第一段称雷燕湘、戴青“辩称因其与北京银座合智房地产开发有限公司存在房屋质量纠纷，导致双方未办理完毕房屋交接手”，不属实。雷燕湘、戴青在法庭上没有提及“质量纠纷”的问题，也没有质量纠纷导致未能办理房屋交接手续的辩诉。综上所述，（1）雷燕湘、戴青按《商品房预售合同》约定履行了全部义务；开发商却未依约履行合同义务，一直未按《商品房预售合同》第十一条的约定向雷燕湘、戴青提供《住宅质量分户验收表》，导致至今未向雷燕湘、戴青交付涉诉房屋；鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业公司、参与和协助开发商为不具备《商品房预售合同》第十五条约定的交接手续的涉诉房屋办理交房手续，鲁商物业公司参与和协助开发商违约。（2）《前期物业服务合同》和《业主管理规约》是《商品房预售合同》的附件，在开发商和鲁商物业公司对其主合同《商品房预售合同》违约，未按《商品房预售合同》约定的交付条件和交接手续向雷燕湘、戴青交付涉诉房屋的前提下，有关物业服务的附件对雷燕湘、戴青没有效力，一审法院根据该附件判令雷燕湘、戴青交物业费是错误的，违反了《合同法》第107条。（3）鲁商物业公司参与和协助开发商为不符合《商品房预售合同》约定的交付条件的涉诉房屋办理交接手续违法违规，隐瞒违约事实向雷燕湘、戴青收取涉诉房屋物业费涉嫌欺诈。故此恳请二审法院以事实为依据、以法律为准绳，依法支持所请！鲁商物业公司辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决结果。雷燕湘、戴青对前期物业服务合同没有出示原件是不符合一审开庭时的事实，在这份合同是调取过得，也盖了政府信息公开的章；雷燕湘、戴青没有接收房屋的理由是不对的，已经说分户验收表没有交接也是不对的，在雷燕湘、戴青上诉请求已经判决处理过了，判决也已经生效。这两份民事判决法院也查清了没有收房的责任在雷燕湘、戴青，雷燕湘、戴青的上诉理由不成立，雷燕湘、戴青提供了物业服务，雷燕湘、戴青应当交付物业费。鲁商物业公司向一审法院起诉请求：1．判令雷燕湘、戴青给付2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费116757元；2．判令雷燕湘、戴青支付违约金38742元；3．判令诉讼费由雷燕湘、戴青承担。一审法院认定事实：雷燕湘、戴青系北京市顺义区月亮湾绿色家园****楼**全部的房屋所有权人，建筑面积为366．01平方米、登记时间为2011年10月25日。北京银座合智房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与鲁商物业公司（物业服务企业、乙方）于2009年4月签订了《蓝岸丽舍前期物业服务合同》，合同对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期间、物业服务费用、权利与义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅5．8元／平方米／月；别墅6．8元／平方米／月。第八条约定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为入住时间为起始日。合同第二十条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2009年8月30日，雷燕湘、戴青（此处显示系雷燕湘代签字）在《承诺书》上签字，《承诺书》载明：本人／本公司为蓝岸丽舍185#顺义区南彩镇九王庄（物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人／本公司声明如下：一、本人／本公司确认已详细阅读北京银座合智房地产开发有限公司（建设单位）制定的“蓝岸丽舍居住区业主临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）；二、本人／本公司同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人／本公司同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人／本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《“蓝岸丽舍别墅区”业主临时管理规约》约定本物业服务费用收费标准为5．8元／建筑平方米／月，业主应在从开发建设单位处收到房屋交付书面通知后，按通知规定的交付日期前来办理交付手续，同时按通知规定的交付日期起开始交付物业服务费用。收到商品房交付书面通知的业主未能按通知书上记载的时间前来办理房屋交付手续，并不影响物业服务费正常计算。在支付了首次物业服务费用后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。2020年4月11日，鲁商物业公司向雷燕湘邮寄《催费通知单》以催收涉诉期间的物业服务费。一审审理中，鲁商物业公司明确物业服务费116757元的计算方式为5．8元／建筑平方米／月×366．01平方米×55个月。鲁商物业公司明确其违约金的计算标准为《蓝岸丽舍前期物业服务合同》第二十条约定的每日万分之五，计算方式如下：2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费违约金从2016年1月1日计算至2019年12月31日；2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费违约金从2017年1月1日计算至2019年12月31日；2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费违约金从2018年1月1日计算至2019年12月31日；2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费违约金从2019年1月1日计算至2019年12月31日，以上共计38742元。雷燕湘、戴青认可系涉诉房屋业主、认可欠费年限及建筑面积，但以其辩称意见不同意交纳物业服务费；对于《蓝岸丽舍前期物业服务合同》，以附件六无开发商、物业双方的签字为由，不认可真实性，称涉嫌造假；认可《“蓝岸丽舍别墅区”业主临时管理规约》真实性，但称因雷燕湘、戴青未入住，故与其无关；称未收到也未见过《催费通知单》。另，因雷燕湘、戴青未交纳涉诉房屋2010年12月1日至2015年5月1日期间的物业费114636．6元，鲁商物业公司向一审法院提起（2015）顺民初字第12518号民事诉讼，雷燕湘、戴青在该案中亦以因房屋不具备交付条件，雷燕湘、戴青与开发商没有办理完入住手续的理由，拒绝交纳物业费。该案中，鲁商物业公司亦提交了《蓝岸丽舍前期物业服务合同》《“蓝岸丽舍别墅区”业主临时管理规约》及承诺书。（2015）顺民初字第12518号民事判决书“经审理查明部分”载明：“雷燕湘、戴青对鲁商物业北京分公司所提交的证据的真实性均予以认可，但不认可其证明效力……因此认为在未办理完毕房屋交接手续、未实际入住的情况下，自己无需交纳相关物业费用。鲁商物业北京分公司对此予以否认……鲁商物业北京分公司提交了北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第02458号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第02813号民事判决书予以证实。根据上述判决书，一审法院查明下列事实：1．2012年2月雷燕湘、戴青向一审法院提起诉讼，称北京银座公司在2010年11月30日前向其交付涉案房屋时，发现房屋现状与合同约定不符，不符合房屋交付条件……2．在该案审理中，一审法院查明雷燕湘、戴青收到收房通知后，于2010年12月13日到现场验收房屋，因对涉诉房屋的外立面颜色及质量问题产生异议而未予收房，此后，雷燕湘、戴青一直未办理验收入住手续。3．在一审法院于2014年8月18日作出的（2012）顺民初字第02458号民事判决书中，对房屋交付问题已作出如下裁判：因根据鲁商物业公司提供的其于2010年向被告反映情况的材料表明，鲁商物业公司最初是因其认为房屋外墙立面的石材颜色、材质与样板间、购房合同不符，因此没有收房，而根据双方合同约定在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）、装修或设备标准达不到合同约定标准的均不影响交接手续的办理，鲁商物业公司不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，虽此后鲁商物业公司又陆续提出水、燃气、地源热泵系统、有关文件等问题，但上述问题并非导致合同根本违约，故未收房责任应在鲁商物业公司，应视为被告已经向鲁商物业公司交付房屋，故对于鲁商物业公司该项请求，一审法院不予支持。4．雷燕湘、戴青与北京银座公司对该判决均不服而上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2015年4月20日作出了（2015）三中民终字第02813号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决均已发生法律效力。”（2015）顺民初字第12518号民事判决书判决雷燕湘、戴青共同支付鲁商物业公司2010年12月1日至2015年5月31日期间的物业费114636．6元。雷燕湘、戴青就此判决并未上诉，该判决确认的给付义务经由强制执行履行完毕。一审法院认为，雷燕湘、戴青作为涉诉小区业主，在其所签署的承诺书中认可了涉诉小区的物业服务标准、收费标准、交纳时间等，鲁商物业公司也实际为涉诉小区提供了物业服务，因此雷燕湘、戴青作为业主，在享受物业服务公司提供的物业服务后，应当按照约定交纳相应的物业服务费。尽管雷燕湘、戴青辩称因其与北京银座合智房地产开发有限公司存在房屋质量纠纷，导致双方未能办理完毕房屋交接手续并实际入住，因此不同意承担物业服务费。但是生效的（2012）顺民初字第02458号民事判决书、（2015）三中民终字第02813号民事判决书已经明确载明未收房责任在于本案雷燕湘、戴青自身，应视为北京银座合智房地产开发有限公司已经向本案雷燕湘、戴青交付了房屋，相关之理由在上述判决书中已有详细论述，故一审法院在此不再累述。因此，对于雷燕湘、戴青的辩解意见，一审法院不予采纳。经一审法院核算，鲁商物业公司所要求支付的物业服务费，符合合同约定，故对于鲁商物业公司的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。对于鲁商物业公司主张的违约金，鉴于雷燕湘、戴青并非恶意拖欠拒缴，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、雷燕湘、戴青于判决生效之日起七日内共同给付鲁商物业公司2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费116757元；二、驳回鲁商物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，雷燕湘、戴青围绕上诉请求依法提交了以下证据：1．鲁商物业公司一审证据清单，证明证据1未出示原件，且没有提供完整的合同文本（附件六不全）；证据3未出示原件，且缴费数额、时间及方式与事实不符；鲁商物业公司一审提交的主要证据合法性、真实性存疑。2．鲁商物业公司一审庭审后补交的证据1之附件六—移交资料清单，证明开发商向鲁商物业公司移交的交房资料中只有《商品房预售合同》第十一条约定的三个证明文件中的二个（住宅质量保证书、住宅使用说明书），没有《住宅工程质量分户验收表》，涉诉房屋不具备《商品房预售合同》约定的交付条件，鲁商物业公司代表开发商为不具备《商品房预售合同》约定的交付条件的涉诉房屋办理交房，鲁商物业公司参与和协助开发商违约，鲁商物业公司不应向雷燕湘、戴青收取物业费。3．国家建设部［建质【2009】291号］，4．北京市［京建质【2005】999号］，5．北京市［京建质【2009】383号］，证明根据国家法律法规的规定建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》并交给业主，开发商预选的物业公司应当派人参加分户验收工作。北京市相关法规还规定开发商选定的物业公司应参加分户验收并在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上签字。鲁商物业公司作为开发商选定的前期物业公司对涉诉房屋的分户验收情况知情，鲁商物业公司隐瞒违法违约交房的事实，向雷燕湘、戴青收取物业费的行为涉嫌欺诈。鲁商物业公司二审期间未提交新证据，针对雷燕湘、戴青提交的证据发表质证意见称，上述证据均不属于新证据，证明目的不认可，其中证据1、2在一审中已经过质证，剩余材料均为规范性文件，且部分失效。其中，证据1是鲁商物业公司一审的证据清单，真实性无异议，雷燕湘、戴青的证明目的不认可，鲁商物业公司在一审开庭时出示过原件，且加盖有政府信息公开专用章。证据2．真实性无异议，雷燕湘、戴青的证明目的不认可，关于《住宅工程质量分户验收表》在已生效判决中进行过处理。后，雷燕湘、戴青向本院提交其对鲁商物业公司质证意见的陈述意见称，五项证据是未向法庭呈交过的新证据。鲁商物业公司称一审开庭时当庭出示过《前期物业服务合同》原件，不属实：鲁商物业公司一审没有当庭出示原件，一审法庭曾要求其补交完整原件，但该公司庭审后补交的仍为不完整的复印件。加盖有专用章只表明鲁商物业公司向法庭提交的是此专业部门存档资料的复印件，反可证明鲁商物业公司未在法庭上出示原件，该公司是《前期物业服务合同》的乙方，是合同的合法持有人，该公司应当向法庭提交其完整的《前期物业服务合同》原件，而非第三方专用章的复印件。鲁商物业公司称一审提交的“物业费收款凭证”影印件上的物业费金额与12518号判决书一致，不属实，雷燕湘、戴青在一审中收到的“物业费收款凭证”，不仅数额与前述判决书不一致，缴费方式和时间与事实严重不符，且未出示原件。鲁商物业公司认可移交资料清单的真实性，即为认可该清单第3条所表达的事实：开发商向鲁商物业公司移交的交房资料中只有《商品房预售合同》第是一条约定的三个证明文件中的二个（住宅质量保证书、住宅使用说明书），没有《住宅工程质量分户验收表》。因此雷燕湘、戴青的证据可以证明其证明目的。根据《民法典》第一百六十七条规定，鲁商物业公司应承担连带违约责任，其不应当收取物业费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案法律关系是物业服务合同纠纷，现根据在案证据及各方陈述，雷燕湘、戴青系涉诉房屋业主、认可欠费年限及房屋建筑面积，一审法院据此判定物业公司有权向雷燕湘、戴青主张物业费用，并无不当。雷燕湘、戴青现主张因开发商存在房屋质量纠纷，未能办理完毕房屋交接手续并未实际入住，因此不同意承担物业服务费，但该项上诉主张系房屋质量及房屋手续交接的纠纷，与本案物业费纠纷并不属于同一法律关系，本案难以一并处理，应另行解决，现雷燕湘、戴青持上述意见抗辩不予承担物业费，依据不足，本院难以支持。雷燕湘、戴青要求鲁商物业公司赔偿二人误工损失2．8万元、法律咨询费损失8000元、交通费损失2000元、通讯网络费损失500元、复印费损失400元、赔偿名誉损失费1元以及要求鲁商物业公司在蓝岸丽舍业主群向雷燕湘、戴青道歉等上诉请求，因雷燕湘、戴青未在一审期间提出明确反诉请求，且与本案并非同一法律关系，雷燕湘、戴青可另行主张，本案不予处理。综上所述，雷燕湘、戴青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3410元，由雷燕湘、戴青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二一年三月三十日法官助理 付 哲书 记 员 张好好