江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1102民初668号原告：交通银行股份有限公司镇江分行,营业场所镇江市解放路229号，统一社会信用代码91321100141381230N。负责人：曹云杰，该分行行长。委托诉讼代理人：景淑雷，男，该分行员工。委托诉讼代理人：陈建峰，男，该分行员工。被告：朱书梅，女，汉族，1961年8月生，住江苏省丹阳市开发区。委托诉讼代理人：李正洋，江苏金正平律师事务所律师。被告：闵长发，男，汉族，1960年9月生，住江苏省丹阳市。被告：闵飞，男，汉族，1986年8月生，住江苏省丹阳市。被告：李妍，女，汉族，1986年6月生，身份证住址辽宁省昌图县。被告：江苏中锦酒业贸易有限公司，住所地丹阳市开发区金谷苑金谷大厦由东向西第5间至第10间，统一社会信用代码913211815629599932。法定代表人：朱书梅。委托诉讼代理人：李正洋，江苏金正平律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司镇江分行（以下简称交行镇江分行）与被告朱书梅、闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交行镇江分行的委托诉讼代理人景淑雷，被告朱书梅、江苏中锦酒业贸易有限公司共同委托诉讼代理人李正洋，被告闵长发到庭参加诉讼，被告闵飞、李妍经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行镇江分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱书梅返还原告借款本金6221959.94元，借款利息（含罚息和复利）1229469.24元（利息计算至2020年2月27日），此后利息（含罚息和复利）计算至贷款本息结清之日止。2.判令原告交行镇江分行就丹阳市间房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3.判令被告闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司承担连带担保责任。4.判令五被告承担本案的诉讼、保全费用。原告提出以下事实和理由：朱书梅因个人经营需要向该行申请个人经营性贷款9800000元，双方于2012年10月18日签订《个人借款合同》、《抵押合同》。合同约定按月等额本息还款，朱书梅以其自有的位于丹阳市间房产提供抵押，已办理他项权证。被告闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司提供连带保证责任。后借款人朱书梅未按约还款，该行多次催要无果，遂向本院提起诉讼。被告朱书梅及其委托诉讼代理人辩称：1.对签订借款合同、抵押合同及贷款事实没有异议。2.原告诉状请求的本金6221959.94元不准确，经向交行丹阳支行查询，实际欠款为2339628.34元。3.本案所涉贷款逾期之后朱书梅曾经进行过部分归还且朱书梅对交通银行享有租金每年60万元，上述款项应首先扣减费用，余额先抵偿本金，再抵偿到期未付的罚息、罚息复利、利息、利息复利。4.期间五年期以上基准利率六次下调，原告未进行调整，就此多扣款项，应作为提前归还的本金处理。被告闵长发辩称：1.银行计算的利息、罚息、复利等过高，缺乏法律依据。2.被告朱书梅2016年即出现逾期还款情况，原告从未向保证人发出过催收通知，保证期间已届满，不应再承担保证责任。被告江苏中锦酒业贸易有限公司辩称，江苏中锦酒业贸易有限公司系由朱书梅个人控制的有限责任公司，朱书梅系法定代表人，其擅自以公司名义为个人债务提供担保，违反公司法的规定，担保无效。朱书梅违约后，原告一直未通知担保人，增加担保人的责任，担保期间已届满，公司不再承担保证责任。被告闵飞、李妍在本案审理期间未答辩亦未提交证据。本案原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.个人借款合同原件一份、抵押合同原件一份，证明原被告的借款合同法律关系；2.借款凭证原件一份，证明原告依约向被告发放了贷款；3.逾期欠款清单原件一份，证明被告履约情况及违约事实；4.房产证复印件一份及他项权证一份，证明办理了抵押手续，原告享有抵押权；5.被告的身份信息一组，证明被告是适格的主体；6.婚姻情况证明一组；7.担保人的身份信息，证明担保人是合格被诉主体；8.担保合同原件三份，证据担保人担保事实及需要承担的连带保证责任；被告朱书梅及江苏中锦酒业贸易有限公司认为证据3的欠款金额不准确，对其他证据的真实性无异议。被告闵长发对上述证据无异议。本案被告朱书梅及江苏中锦酒业贸易有限公司提交了以下证据：1.房屋租赁合同，证明原告承租其位于丹阳市开发区间房屋;2.2016年6月17日贷款数据打印件、2018年10月30日利息试算打印页面、2020年2月27日利息试算打印页面。本案原告对上述证据的真实性无异议。审理过程中，原告方补充提交1.朱书梅尾号为2496银行借记卡的交易流水，证明朱书梅接收贷款和偿还贷款的情况；2.朱书梅2019年12月18日给原告的函，同意银行对2019年房屋租金约55.14万元扣划归还其逾期贷款。朱书梅及中锦酒业公司对证据1的真实性无异议，闵长发对上述证据无异议。上述证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱书梅系江苏中锦酒业贸易有限公司法定代表人。2012年10月18日，朱书梅（借款人）与交行镇江分行（贷款人）签订《个人借款合同》，约定如下：借款金额9800000元，期限120个月，借款用途为消费、经营。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按合同约定调整利率，其中自贷款实际发放日起（分次发放的以第一次发放日为准），每满年的当日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，双方应就贷款利率另行协商，但调整后的利率不低于当时适用的利率，在约定期限内未就调整后的利率达成一致的，贷款人有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。《个人借款合同》还对有关还款、违约和扣划事项约定如下：还款。按照等额本息还款，每期还款额为114824.42元。还款日为放款日的对应日。违约。借款人违反合同的其他约定时，贷款人有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期罚息，但包含合同利率调整日的当日复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。扣划。借款人授权，有到期应付的贷款本金、利息、罚息、复利或其他费用时，贷款人有权扣划借款人在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。扣划所得款项不足以清偿借款人全部债务时，应首先用于抵偿到期未付的费用，抵偿费用后的余额先用于抵偿到期未付的本金，再用于抵偿到期未付的罚息、罚息复利、利息、利息复利。划账所得款项按先前期、后当期和先本后息的顺序抵充借款人应偿还的贷款本息。交行镇江分行与朱书梅就上述借款签订《抵押合同》，约定以朱书梅所有的丹阳市间房产为上述借款提供担保，担保范围：主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。双方办理了抵押权登记。2012年10月18日，闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司作为保证人分别与交行镇江分行签订《保证合同》，约定对朱书梅与交行镇江分行签订的上述借款合同承担连带保证责任。2012年10月18日，交行镇江分行向朱书梅出具借款凭证，借款金额为9800000元，借款期限120个月，利率5.73125‰，罚息利率8.596875‰，起息日期2012年10月18日，收款及还款账号均为朱书梅在交行丹阳支行尾号为2496的账号。当日，朱书梅收到贷款本金9800000元。2016年前，朱书梅正常履行还款责任，2016年后，出现逾期还款的情况。期间，原告方曾租用朱书梅所有的丹阳市间房产作为营业用房。出现逾期后，双方同意以原告应当给付朱书梅的房屋租金冲抵朱书梅逾期贷款。2019年12月18日，朱书梅致函交通银行股份有限公司镇江分行，称“我2012年10月在贵行办理房产抵押贷款，现已部分逾期，请贵行将我出租给丹阳开发区支行的2019年度租金（减去开票费用）约伍拾伍万壹仟肆佰元整（55.14万元）直接进行划扣，用于归还我的逾期贷款”。2019年12月23日，朱书梅的账户中显示归还本金、利息、罚息、利息复利、罚息复利合计551428.58元。截至2020年2月27日，朱书梅累计欠原告借款本金6221959.94元，利息749793.26元，复利97491.48元，罚息353828.27元，罚息复利28356.23元。本院认为，原、被告间的争议焦点为：1.本案担保人是否应当承担保证责任。2.关于还款和房屋租金的抵扣顺序。3.原告主张的本金和利息金额是否合理。根据查明的事实和法律规定，本院对上述争议评判意见如下：一、本案保证人是否应当承担保证责任关于江苏中锦酒业贸易有限公司的保证责任，经查，在原告当庭提交的借款合同及资料中有公司股东会议决议，被告的相关抗辩主张与事实不符，江苏中锦酒业贸易有限公司应按《保证合同》约定承担保证责任。《保证合同》第二条2.3保证期间为债务履行期限届满之日起两年。主合同约定债务人可分期履行还款义务的，保证期间按各期还款义务分别计算，自每期债务履行届满之日（债权人垫付款项之日）起，计至最后一期债务履行期限届满之日后两年止。债权人宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。本案中，朱书梅按照借款合同约定按月分期归还借款本息，闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司作为保证人为朱书梅借款提供连带保证责任。对于连带责任保证，债权人应在保证期间内请求保证人承担保证责任。本案原告未提供在起诉前向有关保证人主张权利的证据，对于起诉前自履行期限起超过两年的应付未付借款本息，保证人不再承担保证责任，但对起诉前两年内应付未付的借款本息和之后的本息，计借款本金5234546.77元、借款利息（含罚息和复利）623277.63元，保证人应当承担保证责任。二、关于还款和房屋租金的抵扣顺序《借款合同》第三条规定，3.6贷款人划帐所得款项按先前期、后当期和先本后息的顺序抵充借款人应偿还的贷款本息。第十条规定，10.1借款人授权，有到期应付的贷款本金、利息、罚息、复利或其他费用，贷款人有权扣划借款人在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿；10.3扣划所得款项不足以清偿借款人全部债务时，应首先用于抵偿到期未付的费用，抵偿费用后的余额先用于抵偿到期未付的本金，再用于抵偿到期未付的罚息、罚息复利、利息、利息复利。本案被告朱书梅自2016年出现逾期归还借款本息情况，其后陆续归还的款项和房屋租金抵扣，原告方按照上述约定，优先归还了前期应付未付的借款本息，被告方抗辩主张无事实依据，不予采纳。三、原告主张的本金和利息金额是否合理关于借款本金，原告对主张的借款本金金额，提供了借款发放的银行转账记录、还款记录和欠款明细，本院予以采信。被告称原告实际欠款为2339628.34元，未提供证据，本院不予采信。关于借款利率，《借款合同》第一条和第十七条作出规定，17.3本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，按合同约定调整本合同利率，其中，自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整日。原告方据此约定按年调整利率，符合合同约定。被告方的有关抗辩本院不予采纳。关于借款利息，《借款合同》第九条规定，借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。上述规定不违反法律、行政法规的禁止性规定，实际罚息和复利之和未超过法定利率的保护上限，对被告方的抗辩主张，本院不予采纳。综上，原、被告之间签订的《个人借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应按约履行义务。原告依约向被告朱书梅发放贷款，被告朱书梅未能按期偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据借款合同约定主张未归还借款自诉讼起提前到期，并要求被告偿还未归还的全部借款本金及欠付的利息。被告方关于欠款本息金额的抗辩无证据证明，本院不予支持。本案保证人应当根据保证合同的约定，对在保证期间内的借款本息承担连带还款责任，保证人有关不承担保证责任的主张无法律依据，本院不予采纳。原告有权根据《抵押合同》的约定，在债务人未履行债务时，对抵押物行使抵押权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱书梅于本判决生效后十日内给付原告交通银行股份有限公司镇江分行借款本金6221959.94元，借款利息（含罚息和复利）1229469.24元（利息计算至2020年2月27日），另给付自2020年2月28日起至实际给付本息之日止的利息（含罚息、复利，按照《个人借款合同》约定的利率标准计算）。二、如被告朱书梅未按期履行上述给付义务，原告交通银行股份有限公司镇江分行有权对朱书梅所有的丹阳市金谷苑金谷大厦由东向西第5间至第10间房产（丹房权证开发区字第××号）拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、被告闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司对本判决第一项给付义务中的借款本金5234546.77元、借款利息（含罚息和复利）623277.63元（利息计算至2020年2月27日），自2020年2月28日起至实际给付本息之日止的利息（含罚息、复利，按照《个人借款合同》约定的利率标准计算）承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63960元，财产保全费5000元，合计68960元，由被告朱书梅、闵长发、闵飞、李妍、江苏中锦酒业贸易有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时按照《上诉案件诉讼费用交纳通知书》，向该院交纳上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴震人民陪审员  谯艳人民陪审员  厉琴二〇二一年七月二十日书 记 员  袁芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。