上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初12756号原告：何义书，女，1987年4月22日生，汉族，住云南省昭通市。委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。被告：顾吉明，男，1962年12月28日生，汉族，住上海市奉贤区。原告何义书诉被告顾吉明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，并于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告何义书及其委托诉讼代理人唐桂军到庭参加诉讼，被告顾吉明经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何义书向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2021年2月10日所订《房地产买卖协议》；2、要求被告返还购房定金人民币(以下币种同)14.6万元；3、要求被告支付违约金85万元(后变更为45万元)。事实和理由：2021年2月10日，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定被告向原告转让位于奉贤区嘉园路361弄金水丽苑XXX号XXX室的房产，总价为170万元，双方约定原告先支付定金，2月20日前办完过户手续，过户完一次性付清房款。原告按约向被告支付定金3万，但被告未能配合于2月20日前办理过户手续，反而要求原告再支付定金，原告为促成交易，于2月22日支付定金13万元；3月2日再支付1.6万元。被告收款后，仍不办理过户手续并且不交房，2021年3月9日，被告出具承诺书，承诺3月12日前交付房屋并办理过户手续，但到期后经原告方多次催告，被告仍不兑现承诺，不配合办过户手续也不交付房屋。被告不交付房屋且不过户，应支付违约金。鉴于上述事实，原告为维护自身利益，特向贵院起诉，望法院依法裁决。被告顾吉明未作答辩。本院经审理认定事实如下：2021年2月10日，原告与被告签订《房地产买卖协议》，约定将被告动迁安置房奉贤区嘉园路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，总房价170万元，2月10日付定金3万元，2月20日双方共同办完产证，2月20日被告必须交房于原告，过完户一次性支付余款；如有一方违约必须支付违约金总房价的百分之五十。原告为履行合同，于2021年2月10日转账支付被告定金3万元，又于2021年2月22日转账加付定金10万元，还于2021年3月2日支付1.6万元，合计共支付14.6万元，被告出具三份收条，但被告未于约定的2月20日交付房屋、办理过户手续。经原告向被告催告，被告于2021年3月9日向原告出具《承诺书》，承诺书载明：本人顾吉明在此承诺，于2021年3月12日把座落于奉贤区嘉园路XXX弄XXX号XXX室的房屋清空，交于何义书，若未交付，本人愿意承担一切法律责任，三倍的定金赔偿合计45万元。本人也保证交房交钥匙后，愿意配合过户及一切事宜，若不配合，本人愿意承担经济赔偿50万元整。但是被告至今未履行交付房屋的合同义务。涉案奉贤区嘉园路XXX弄XXX号XXX室房屋于2017年11月6日核准登记于开发商上海新邦置地有限公司名下(大产证)。另查明，本院向被告发送起诉状副本，被告于2021年7月4日签收。以上事实，由房地产买卖协议、转账记录、收条、承诺书、不动产登记簿等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告具有相应的民事行为能力，签订的《房地产买卖协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法有效，双方应当全面履行。原告按期履行了合同义务，但被告未按合同约定交付房屋，更没有继续办理过户手续，经原告催告，被告签署承诺书，但被告又未按照承诺书承诺的时间交付房屋，被告明显违约，原告依法享有解除合同、追究被告违约责任的权利。本案起诉状副本于2021年7月4日送达被告，该日为《房地产买卖协议》解除之日。原被告既约定了定金，又约定违约金，现原告选择适用违约金，符合法律规定，本院予以准许。被告收取的14.6万元作为已经收取的房款，应当返还给原告。原告审理中降低了违约金金额，本院予以照准。被告在本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，又未向本院提交答辩材料，应视为自愿放弃对原告主张进行抗辩等诉讼权利，相应法律后果应当由其自行承担。综上所述，原告何义书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百六十三条第一款第(三)项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告何义书与被告顾吉明签订的《房地产买卖协议》于2021年7月4日解除；二、被告顾吉明于本判决生效之日起十日内返还原告何义书房款14.6万元；三、被告顾吉明于本判决生效之日起十日内偿付原告何义书违约金45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,760元，减半收取计4,880元，保全费5,000元，均由被告顾吉明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。