广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15611号上诉人（原审原告）：广州市荔湾蔬菜食品有限公司。住所地：广州市荔湾区逢源路宝贤南44号。法定代表人:黄绰贤。委托诉讼代理人：刘昕，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏家颍，广东海际明律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：孙莉，女，1968年3月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾蔬菜食品有限公司（以下简称蔬菜公司）因与被上诉人孙莉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月16日公开开庭审理本案。上诉人蔬菜公司委托诉讼代理人刘昕、苏家颍，被上诉人孙莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔬菜公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判支持蔬菜公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由孙莉负担。事实和理由：一、蔬菜公司在2020年9月获悉涉案房屋存在漏水问题后，业已积极履行作为出租方的修缮义务，唯孙莉拒绝配合，从而导致房屋漏水问题始终未得到妥善解决，一审判决认定蔬菜公司存在违约行为系法律适用错误。根据蔬菜公司与孙莉双方于2020年1月1日签订的《场地租赁合同》第五条约定：“租赁期内，乙方负责承担下列责任：5、爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋机器设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修”。本案中，孙莉于2020年9月11日向蔬菜公司反映房屋存在漏水问题并要求蔬菜公司予以处理。蔬菜公司积极履行作为房屋出租方的修缮义务，翌日便指派工作人员上门查看情况并提出修缮方案，并积极与涉案房屋业主新丰港码头展开沟通联络工作。因涉案房屋业主进行房屋维修需要以房屋实际承租人提交的书面申请为前提，纵经蔬菜公司多次释明与劝导，孙莉仍拒绝配合，致使房屋修缮工作无法正常开展，从而导致房屋漏水问题始终未得到妥善解决。一审判决认定蔬菜公司违反《中华人民共和国民法典》第七百一十二条之规定，未履行对租赁房屋的维修义务而构成违约，忽视了涉案房屋进行维修的必要客观条件与蔬菜公司积极履行合同义务所开展的工作，不当加重了蔬菜公司的义务，导致本案中合同双方的权利义务失衡，损害了蔬菜公司的合法权益。二、根据蔬菜公司的工作人员与孙莉之间的微信聊天记录显示，孙莉系于2020年9月向蔬菜公司反映涉案房屋存在漏水问题。一审法院仅依孙莉反映房屋漏水情况的时间为2020年5月，并基于此错误认定的基本事实继而推导出蔬菜公司违约的时间节点，系事实认定不清。三、孙莉至今仍未向蔬菜公司正式移交涉案房屋，一审判决错误认为孙莉可仅通过搬空房内货物的方式终止涉案房屋的占有使用状态，进而错误免除其缴付租金义务，缺乏事实依据与法律依据。自2020年6月孙莉主张其已搬空涉案房屋内的货物至今，孙莉仍未与蔬菜公司办理正式的房屋交接手续，包括但不限于房屋钥匙的交接、双方共同签署书面的房屋移交证明等按照日常生活经验法则足以令房屋占有使用状态变更的合理、谨慎的程序性事项。综上，特提起本案上诉，请求二审法院依法改判。孙莉辩称，同意一审判决。蔬菜公司于2020年1月5日向一审法院起诉请求：1.解除蔬菜公司和孙莉于2020年1月1日签订的《场地租赁合同》及《租金变更补充协议》，蔬菜公司无需向孙莉返还保证金7350元；2.孙莉在合同解除之日起三日内向蔬菜公司交还广州市荔湾区鱼栏大街16号之一的铺位；3.孙莉向蔬菜公司支付自2020年6月起至实际交还房屋之日的租金3675元/月、保证金差额150元、自2020年6月起至2020年11月1日的电费167.63元；4.孙莉向蔬菜公司支付逾期缴交租金违约金，从欠款期限之次日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算违约金，计算至实际还清之日；5.本案的诉讼费由孙莉承担。一审法院认定事实:孙莉在2020年1月1日前向他人租赁广州市荔湾区鱼栏大街16号之一用作储藏干货，并在涉案房屋内建造了一冷库。2020年1月1日，蔬菜公司与孙莉签订《场地租赁合同》，约定孙莉向蔬菜公司承租涉案房屋；租赁期限自2020年1月1日至2022年2月28日止；每月租金为3675元；租赁保证金为6600元，因孙莉违约而终止或解除合同的，保证金予以没收；每月的15日前支付租金。如逾期支付租金的，每逾期一天，按当月租金金额的1%支付违约金；逾期30日，蔬菜公司有权解除合同，收回房屋。蔬菜公司负责对房屋定期安全检查，负责房屋主体结构自然损坏的维修费用。孙莉需爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知蔬菜公司并积极配合蔬菜公司检查和维修。上述合同签订后，实际上孙莉向蔬菜公司缴纳了租赁保证金7200元。合同履行期间，双方于2020年3月5日签订《租金变更补充协议》，约定：2020年2月1日至2020年3月31日共2个月期间的租金全额减免。在租赁期间，涉案房屋有漏水现象，孙莉向蔬菜公司反映情况，蔬菜公司称其不是房屋的业主，需孙莉书写维修申请书，然后才可以向房屋的业主反映房屋漏水的情况。孙莉认为出租人为蔬菜公司，其不认识业主，其只需要向蔬菜公司反映漏水情况即可。因双方对房屋维修问题没有达成一致协议，孙莉自2020年6月起没有缴纳租金，并将冷库内的货物搬空。一审中，孙莉主张其在2020年5月底已经将房屋钥匙交还给蔬菜公司，并要求蔬菜公司对房屋进行维修。蔬菜公司否认孙莉交还了房屋钥匙，认为即使房屋有少许漏水现象，也不影响孙莉的正常使用。一审法院于2021年3月4日到现场进行勘验，现场房屋及冷库的大门均可以自由打开。冷库内没有存放货物，冷库顶部未见明显潮湿现象，冷库地面局部有潮湿现象，冷库外墙靠近楼梯间的墙面有受潮水迹。一审法院建议双方尽快办理房屋交接手续。一审法院认为，蔬菜公司与孙莉签订的《场地租赁合同》、《租金变更补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙莉租赁涉案房屋的用途是储存干货，对房屋的湿度要求比较高。在房屋出现漏水现象时，会影响孙莉正常使用房屋。因此，孙莉在2020年5月提出要求维修房屋属于正当的要求。蔬菜公司在收到孙莉的维修请求后，应当在合理的期间内履行合同义务对房屋进行维修或向房屋业主反映情况，依据蔬菜与业主之间的合同确定房屋的维修主体后，由维修主体对房屋进行维修。现蔬菜公司仅以孙莉没有协助书写维修申请书为由，至今未对房屋进行维修，违反法律规定，构成违约。对于蔬菜公司的诉讼请求一，鉴于孙莉同意解除合同，一审法院予以准许。因孙莉不存在违约行为，故蔬菜公司要求没收保证金缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于诉讼请求二，因现场勘验时房屋的大门可自由开启，故蔬菜公司可自行收回房屋，一审法院不予处理。对于诉讼请求三、四，因孙莉在2020年6月已搬空货物，没有使用房屋，故对该两项诉讼请求，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零八条、七百一十二条规定，于2021年4月28日判决如下：一、广州市荔湾蔬菜食品有限公司与孙莉于2020年1月1日签订的《场地租赁合同》及于2020年3月5日签订的《租金变更补充协议》于2021年3月25日解除。二、驳回广州市荔湾蔬菜食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费225元，由原告广州市荔湾蔬菜食品有限公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审中双方均未提交新证据。二审中，孙莉称涉案商铺从2020年3月份就开始漏水，其便向蔬菜公司黄经理口头沟通过情况；由于漏水厉害，其在5月份在冷库门口把钥匙交给黄经理希望维修后继续使用商铺，住在附近的人都知道漏水情况，其经营商铺投资有十几万。蔬菜公司确认公司有一名黄经理，但全名不清楚，称孙莉2020年9月份才向公司反映漏水问题，蔬菜公司要求孙莉写书面申请，是口头要求的，孙莉自6月开始欠租，期间公司多次发函催缴；涉案商铺现状与一审法院查明事实一致，蔬菜公司并确认其出租涉案商铺给孙莉时没有与孙莉办理交接手续；对于多次发函催缴的情况，蔬菜公司提供了落款日期为2020年8月19日的通知和该通知贴在门上的照片，没有孙莉的签收记录，孙莉说其不清楚该通知情况，没有收到过该通知。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对蔬菜公司的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：孙莉与蔬菜公司租赁合同未能继续履行的原因及法律后果。对此，认定如下：关于双方合同未能继续履行的原因，孙莉称因涉案商铺出现漏水情况，其向蔬菜公司反映后蔬菜公司一直未履行维修义务，导致无法正常使用商铺。蔬菜公司对商铺漏水未表示异议，但认为孙莉是2020年9月才向其司提出，且系孙莉未配合书写申请才导致商铺未能进行维修。对此，首先，关于蔬菜公司是否负有及时处理商铺漏水问题的义务，蔬菜公司作为出租人将涉案商铺出租给孙莉使用，应保证商铺符合使用目的。孙莉承租商铺用于储存干货，对房屋的干湿程度有一定要求。从蔬菜公司的自认以及一审法院查看现场的情况来看，涉案商铺确实存在漏水情况，影响孙莉正常使用。孙莉向蔬菜公司提出维修属于正当要求。蔬菜公司仅以孙莉未配合书写维修申请为由未对商铺进行维修，但其既未提交证据证明孙莉书写维修申请是商铺维修的必要程序，也未采取其他措施积极解决漏水问题，构成违约。其次，关于商铺漏水的时间，孙莉主张案涉商铺从2020年3月开始漏水，其5月份将钥匙交给蔬菜公司黄经理进行维修，蔬菜公司则主张孙莉9月份才提出，但双方均未提交证据予以证明。结合蔬菜公司确认黄经理是其员工，同时确认其亦是口头告知孙莉需要提交书面申请，且案涉场地确已清空，以及孙莉虽未缴纳租金，按合同约定逾期30天蔬菜公司即可解除合同，但蔬菜公司直至2021年1月5日才提起本案诉讼的情况，一审法院采信孙莉的主张更具合理性，本院予以维持。综上，孙莉向蔬菜公司反映漏水情况后，蔬菜公司一直未予以解决，导致商铺无法正常使用，构成违约。故蔬菜公司要求没收保证金、支付商铺租金、电费等请求，一审法院不予支持，并无不当。因蔬菜公司确认涉案商铺大门可自由打开，冷库内没有存放货物，故蔬菜公司要求孙莉返还涉案商铺的请求亦无意义，蔬菜公司可自行收回场地，一审法院不予支持蔬菜公司该请求并无不当，本院予以维持。综上所述，蔬菜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人广州市荔湾蔬菜食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张明艳二〇二一年九月六日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪