江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民1434号原告：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路1号，统一社会信用代码91320826839842457B。负责人：王丽娟，该支行行长。委托诉讼代理人：胡志强,江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：朱成田，男，汉族，1981年10月11日出生，居民，住涟水县。被告：刘素兰，女，汉族，1981年8月17日出生，居民，住涟水县。被告:江苏淮涟置业有限公司，住所地涟水县涟城镇兴闻路15号，统一社会信用代码913208266993645790。法定代表人：刘树东，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，涟水中心法律服务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下简称中行涟水支行）诉被告朱成田、刘素兰、江苏淮涟置业有限公司（以下简称淮涟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行涟水支行委托诉讼代理人胡志强到庭参加诉讼，被告朱成田、刘素兰、淮涟公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱成田、刘素兰提前清偿剩余贷款本金192923.56元及按合同约定的利率支付利息，罚息至欠款偿清之日止，（截止2020年9月23日已产生的利息3120.07元、罚息113.31元）；2、判令被告朱成田、刘素兰支付律师费12700元；3、判令被告江苏淮涟置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令原告就被告朱成田、刘素兰名下金碧华府（原华源国际）小区13幢407室房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由:被告朱成田、刘素兰因购房需要于2015年4月16日与原告签订《个人一手住房贷款合同》，借款人民币260000元，为确保履行债务，被告朱成田、刘素兰自愿以其所有的位于金碧华府（原华源国际）小区13幢407室房产作抵押，依法办理了预抵押登记手续，原告为预抵押权人。合同并约定如被告朱成田、刘素兰违约不能正常还款原告因此为实现债权而产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。被告淮涟公司在合同中约定承担连带保证责任。合同签订后原告依约将260000元贷款划入被告指定的账户，原告已履行了合同义务。现被告已连续逾期未能偿还到期贷款本息，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益。特诉至贵院，望判决如所请！被告朱成田、刘素兰、淮涟公司均未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2015年4月16日，被告朱成田、刘素兰与原告中行涟水支行签订了1份《个人一手住房贷款合同》，被告朱成田、刘素兰向原告中行涟水支行借款人民币260000元，用于购买金碧华府（原华源国际）小区13幢407室房屋，贷款期限为180个月，贷款采用按月等额本息还款方式还款，还款周期为每月。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款人未按期还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布合同项下全部贷款本息提前到期。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。原告中行涟水支行与被告朱成田、刘素兰为案涉借款将位于金碧华府（原华源国际）小区13幢407室房屋在涟水县不动产交易管理所办理了涟水县商品房预告登记证明，签订《个人一手住房贷款合同》的同日，原告按合同约定向被告指定的账户发放贷款260000元。《零售借款借据》明确载明从2015年5月始采用按月等额本息还款法。借款后被告未依约定还本付息。截止2020年9月23日，被告朱成田、刘素兰尚欠原告原告中行涟水支行借款本金192923.56元、利息3120.07元、罚息113.31元）。另查明，被告朱成田、刘素兰于2015年4月8日向原告中行涟水支行出具《共同还款承诺书》，内容为：借款人朱成田向贵行申请借款金额260000元，期限为15年，我自愿作为共同债务人对借款人在前述合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。本人知悉并了解作为共同债务人的义务和责任，即使前述债务已有其他包括但不限于本人作出的保证、抵押的抵押担保，也不影响贵行主张共同还款责任的权利。同时向贵行做出如下承诺：一旦借款人未按合约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人无条件按贵行要求履行偿还义务，直至前述合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日起失效，未经贵行同意不得撤销。承诺人（签名）朱成田、刘素兰2015年4月8日。还查明：《个人一手住房贷款合同》约定：本合同载明的借款人、保证人住所地、电话为通讯及联系方式，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准。若寄送邮件无人签收或被拒收的，则文书退回之日视为送达之日。上述事实，有原告方当庭陈述、《个人一手住房贷款合同》、《零售贷款借款借据》、《还款明细》、《共同还款承诺书》等载卷证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告中行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告朱成田、刘素兰应按合同约定向原告偿还合同约定的贷款本息，因被告朱成田、刘素兰未能按照合同约定偿还贷款本息，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。根据双方签订的合同，被告存在逾期违约的情形，原告有权要求被告就剩余贷款承担全部还款责任。被告朱成田、刘素兰向原告中行涟水支行贷款时出具共同还款承诺书，承诺共同归还原告中行涟水支行贷款本息。故对原告中行涟水支行要求被告朱成田、刘素兰共同偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告中行涟水支行与江苏天哲（淮安）律师事务所签订了委托代理合同，证明原告因本次诉讼支付12700元律师费，但并未提供发票加以证明，故对原告中行涟水支行要求被告朱成田、刘素兰支付律师费用的请求，本院不予支持。原告与被告朱成田、刘素兰约定以位于金碧华府（原华源国际）小区13幢407室房屋抵押给原告中行涟水支行，双方并办理了预抵押登记手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对抵押预告登记的房屋以折价或拍卖、变卖等方式依法变价后所得价款中享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告淮涟公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。因朱成田、刘素兰所购房屋尚未办理抵押登记手续，故被告淮涟公司应对被告朱成田、刘素兰所欠原告借款本息承担连带还款责任。三被告与原告中行涟水支行签订的《个人一手住房贷款合同》中确认了文书送达地址分别为“涟水县黄营乡祝贤村朱顾组36号、涟水县兴闻路15号”，并约定“按此地址送相关法律文书，若邮寄文书无人签收或拒收的，则文书退回之日视为送达之日”，故被告朱成田、刘素兰虽然没有签收应诉手续及开庭传票等相关法律文书，应视为送达。被告朱成田、刘素兰、淮涟公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱成田、刘素兰于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年9月23日的借款本金192923.56元、利息3120.07元、罚息113.31元，并承担以借款本金192923.56元为基数从2020年9月24日起至借款还清之日止，按合同约定利率计算的利息（以不超过一年期LPR的四倍为限）。二、被告江苏淮涟置业有限公司对被告朱成田、刘素兰所欠原告中国银行股份有限公司涟水支行借款本息承担连带还款责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4434元减半收取2217元，由被告朱成田、刘素兰、江苏淮涟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××59）审判员  何志强二〇二一年三月十二日书记员  刘欣杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。