苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初6341号原告：苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司，住所地苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区83幢106室。负责人：朱国辉，经理。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律所事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律所事务所实习律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路3068号4号楼1017室。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：刘艳，上海市九汇律师事务所律师。原告苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司（以下简称家事达公司雅戈尔分公司）与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日、12月5日公开开庭进行了审理。原告家事达公司雅戈尔分公司的委托诉讼代理人郑铭、赵云鹏与被告禾发公司的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家事达公司雅戈尔分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金1094326.35元及逾期付款利息（以1094326.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月25日计算至实际支付之日止）；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月，原、被告签订姑苏院子委托销售合同(分销)，约定被告委托原告为项目住宅部分的分销代理商，物业名称为泰禾华发·姑苏院子，物业地址为苏州市西园路66号。原告推荐的有效客户购买项目房源的，在满足合同约定的条件后，被告按照合同约定向原告支付佣金。其后，原告积极为被告推荐了多组客户，并促成客户与被告成功签约。被告的工作人员也与原告的联系人在微信中予以确认，并多次进行对账以及沟通佣金付款事宜、告知需开具的发票信息等。但截至本次起诉之日，被告仍有1094326.35元佣金未支付。虽经原告多次催促，被告均未理会。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告禾发公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告主张的佣金金额缺乏事实依据，双方没有对未付的佣金达成一致意见，原告主张自2019年6月25日计算利息，该支付日期待定不明，双方在合同中亦未对诉讼费进行约定。根据双方12月份支付确认单，未支付的佣金为1094296.35元（1100335.84元+605900.78元-611940.27元），因为周开泰的实际到访时间与系统报备时间不一致，故应当扣除该笔佣金104686.74元；因为刘佳玮签订合同日期超过客户保护期，不能认定为有效客户，故应当扣除该笔佣金88669.84元；因为周利庆退房，按照合同约定，不应再支付佣金，故应当扣除该笔佣金496804.95元；魏某系自然到访，并非通过原告渠道成交，故应扣除该笔佣金253609.6元；原告向被告开具的发票与约定的税率有差，应当扣减税差差额23945.14元，被告还应支付原告佣金126580.08元。本院经审理认定事实如下：2018年，禾发公司（甲方）与家事达公司雅戈尔分公司（乙方）签订姑苏院子委托销售合同（分销），约定甲方委托乙方为项目住宅部分的分销代理商，物业名称为泰禾华发·姑苏院子，委托代理期限自2018年5月14日起至2018年7月31日止。结佣方式为客户草签且首付满30%，结算50%佣金；客户网签且付齐首付，结算至80%佣金；客户网签且全款到账，结算剩余20%佣金。甲方委托乙方利用其所掌握的客户资源，向甲方推荐具有购买本项目意向的购房者，再经过甲方同意后陪同有购房意向的客户到本项目售楼处。乙方应建立案场微信群，与案场助理对接，报备须提前30分钟将客户的基本信息以微信形式发至微信群，乙方报备客户符合报备规则，方可视为有效报备。客户带看有效期为30天，自确认带看单起30天内客户未定购的，则以最新的报备带看重新认定客户归属，渠道带看客户保护期为合同结束后2个月。客户确认方式以签署《客户到访登记表》为准，签署《客户到访登记表》需清晰填写客户基本信息，电话号码，案场接待人员签字确认。甲方按月向乙方结算佣金，成交客户签约后结算，自代理期开始，甲、乙双方于每月5日之前核对上月有效成交量、成交总金额及销售业绩，乙方应提交经确认的《客户来访确认单》和《客户成交确认书》供甲方核查，双方就相关数据核对确认一致后，应签署月度《销售业绩确认单》及月度《成交明细表》。若发生退房或商品房合同解除情况的，甲方应书面告知乙方，乙方应自收到甲方通知后15日内退还甲方已支付的佣金，若甲方还未结算的，则不再结算。合同还对其他事项作了约定。2018年，禾发公司（甲方）与家事达公司雅戈尔分公司（乙方）签订客户推介合作协议，约定甲方委托乙方为甲方项目提供客户推介服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议约定向乙方支付客户推介服务费，项目名称为泰禾华发·姑苏院子，合作期限自2018年9月1日起至2018年10月31日止。乙方驻场人员负责对接由乙方自行拓客带来的客户，通过乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前通过短信、微信或其他双方认同的APP软件等方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间等基本信息报备给甲方，甲方负责登记乙方推介客户的有关信息及依据本协议约定的客户确认规则对是否属于乙方有效客户进行界定，并提前做好客户接待准备工作，乙方推介客户到达甲方售楼处后，由甲方销售人员、乙方人员共同完成项目参观、了解等客户接待工作。甲方承诺，对于乙方推介的客户，甲方及时安排人员进行客户确认，并将确认结果反馈给乙方。乙方根据合作期内成功销售的商品房套数确定对应的服务费比例，并根据商品房成交总价及服务费比例计算服务费，其中销售阁院、中、上叠成功销售套数1套及以上，对应服务费比例为2%；销售下叠、独院成功销售套数1套及以上，对应服务费比例为3%。无论何种原因导致客户退房的，甲方有权不支付该退房客户对应的服务费，对于上述该退房客户对应的服务费及根据重新确定的服务费比例所计算出的甲方多支出的费用，如甲方未支付的，不再支付，如甲方已支付的，乙方应在接到甲方通过后的15个工作日内全额返还，甲方也可以选择在未付的服务费中直接扣减。乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》（草签）并支付总房款的30%开始结算佣金，按客户付款比例结算，按自然月支付，双方于每月10日前对上个月符合支付前提的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后10日内由甲方或者甲方指定的电商服务企业向乙方支付相应的服务费。在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的税率为6%的正式增值税专用发票。合同还对其他事项作了约定。客户推介合作协议附件二约定了客户确认规则，其中客户报备：通过乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前通过短信、微信或其他双方认同的APP软件等甲方指定方式进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间等基本信息报备给甲方，经甲方确认并判定为有效客户后，乙方可继续跟进此客户进行后续服务。乙方有效客户界定依据：客户手机号、客户姓名、是否能够录入移动拓客系统。客户到访要求：对于经甲方确认的乙方的有效客户，不论通过何种渠道导入，乙方均须在客户到访前至少30分钟通过拓客APP报备给甲方，且报备后7天内安排客户到甲方售楼处，由甲方销售人员、乙方人员共同完成项目参观、了解等客户接待工作，并签署《客户来访渠道确认单》，需清晰填写客户到访时间、客户基本信息、电话号码、案场接待人员签字确认，如乙方未在7日内到访甲方售楼处，则该客户不再属于乙方客户，重新启动客户的报备程序。自客户到访之日起60天为客户保护期，客户保护期内，甲方对乙方的工作要求为乙方客户应与甲方签署《认购协议书》且支付定金。2018年6月24日，禾发工作人员蒋某向家事达公司雅戈尔分公司的负责人朱国辉发送“家事达5-12月支付确认单”，禾发公司确认家事达公司雅戈尔分公司佣金总额为4679794.42元，已结佣金为2884636.9元，本次结算金额为1100335.84元，未结算金额605930.78元。其中家事达公司雅戈尔分公司推荐的客户周某、陆某，系统报备的姓名是周某，购买的是23幢304室房屋，首访日期为2018年6月4日，认购日期为2018年6月16日，签约日期是2018年6月27日，合同总价为5234337元，佣金点位为2%，佣金总额为104686.74元，已结佣金83749.39元，未结算佣金为20937.35元；家事达公司雅戈尔分公司推荐的客户刘某、陈某，系统报备的姓名是刘某，购买的是44幢904室房屋，首访日期为2018年6月16日，认购日期为2018年6月16日，签约日期是2018年9月29日，合同总价为4433492元，佣金点位为2%，佣金总额为88669.84元，已结佣金为44334.92元，未结算佣金为44334.92元；家事达公司雅戈尔分公司推荐的客户周某，系统报备的姓名是周某，购买的是33幢303室、33幢304室房屋，首访日期为2018年10月9日，认购日期和签约日期均为2018年10月30日，合同总价为5036041元、4900058元，佣金点位为5%，佣金总额为251802.5元、245002.9元，已结佣金为125901.03元、122501.45元，未结算佣金为125901.02元、122501.45元；家事达公司雅戈尔分公司推荐的客户魏某、王珣，系统报备的姓名是魏某，购买的是26幢506室房屋，首访日期为2018年11月11日，认购日期为2018年11月11日，签约日期是2018年11月29日，合同总价为5072192元，佣金点位为5%，佣金总额为253609.6元，已结佣金为0元，本次结算金额为253609.6元，未结算佣金为0元。2018年6月28日，蒋某向朱国辉发送支付确认单，禾发公司仅对部分房屋成交单结算佣金，确认本次结算金额为611940.27元，并非2018年6月24日确认的结算金额1100335.84元。禾发公司为证明周某实际到访时间与系统报备时间不一致，提供了禾发公司内部登记信息，该信息登记为周哥（133****16110）渠道为自然房客，报备时间为2018年6月9日，到访时间为2018年6月9日。家事达公司雅戈尔分公司对该份信息不认可，认为该份材料系禾发公司自行制作，而禾发公司已对该笔交易进行确认。禾发公司为证明刘某已过客户保护期提供了禾发公司内部登记信息、贤雅居认购协议书、苏州市商品房买卖合同、《商品房买卖合同》签约确认单、认购意向登记书、中国银联存根、收据，刘某与禾发公司于2018年6月签订认购协议书，刘某认购贤雅居44幢904室房屋，并于2018年6月16日支付定金5万元。刘某与禾发公司于2018年9月29日签订商品房买卖合同。家事达公司雅戈尔分公司对该事实予以认可。禾发公司为证明周某所认购的房屋已退房，提供了禾发公司内部登记信息、退房申请表、记账凭证、中国工商银行网上银行电子回单，禾发公司向周某转账退房款2526041元、2450058元，家事达公司雅戈尔分公司对该事实予以认可，并同意从佣金中扣除该两套房屋的佣金。禾发公司为证明魏某系自然到访，申请证人魏某出庭作证，魏某称其于2018年年中的时候，想要购买房屋，在58同城网上看到姑苏院子的项目，其与妻子就抽了个周末过去，现场有接待，安排了一个销售人员王某给其介绍房屋，其对房屋比较满意，但是价格超出其预算，销售称公司有优惠政策，通过中介就能优惠，如果想买，销售可以把内部流程搞定，销售把优惠后的价格算了一下，其与妻子比较满意，就和销售讲价格可以接受，但是内部流程需要销售自己搞定，后来就以这个价格购买了26幢506室房屋。其认可成交确认单上的名字是其签字的，是为了当时有优惠价格，家事达公司雅戈尔分公司的工作人员从未与其联系，其也不知道这家公司，王某与其联系，其就过来了，其不知道王某是哪家公司的，但在购房案场及之后，均是王某与其联系。魏某后出具情况说明陈述其与妻子于2018年11月9日现至姑苏院子销售现场，当时在售楼处就有客服人员让其登记，并安排了一个姓王的销售（王某）接待，其对房屋比较满意，问王某是否还有优惠，王某当时去向领导申请回来，称还应再向上申请，让其等消息，第二天，王某就再次电话邀请其过去，其与妻子于2018年11月11日第二次来到姑苏××××楼处，王某称优惠申请下来了，优惠需要的内部流程王某会全部负责，其就决定买下这套房屋并支付了定金。王某则出具情况说明称其系泰禾集团苏州城市公司姑苏院子的销售主管，给魏某在来访姑苏××××楼处前进行介绍引导过姑苏院子这个项目，更加没有家事达的任何工作人员带着魏某来到售楼处，因此次房源所谓的“中介成交”纯属“挂单”，家事达的任何工作人员没有起到任何引导或联系客户的作用。家事达公司雅戈尔分公司对魏某的证言、魏某及王某的情况说明均不予认可。家事达公司雅戈尔分公司为证明魏某系其介绍的有效客户，提交了来访成交渠道确认单、微信聊天记录、泰享小程序报备视频，其中由禾发公司员工王某填写的来访成交确认单中记载置业顾问为王某，到访时间为2018年11月11日10时1分，来访途径为家事达，推荐人本人签字为刘轩发，新客户姓名为魏先生，客户本人签字为魏某所签。2018年11月10日，家事达公司雅戈尔分公司员工刘轩发在“家事达@姑苏院子报备群”里，报备项目：魏先生，客户号码：131####2826，预计到访时间2018年11月10日。泰享小程序显示家事达公司雅戈尔分公司于2018年11月10日在报备魏某将到访，魏某于2018年11月11日到访。审理中，家事达公司雅戈尔分公司陈述，魏某是其介绍过去的客户，只要其介绍客户过去，禾发公司的工作人员负责接待，其就不用管了，其向客户推介时候不会介绍是家事达公司雅戈尔分公司的，只会介绍楼盘和开发商，让他们过期，渠道和开发商如何对接佣金的事情是有协议的，这个是不会和客户讲得。对于禾发公司主张的税费差额23945.14元，其同意从应付佣金中进行扣减。审理中，禾发公司称本案立案后，其对每一笔进行自查，通过电话回访及公司自查，发现魏某这单是挂单，就是置业顾问和家事达公司雅戈尔分公司串通，就是行业内的挂单。以上事实，有原告家事达公司雅戈尔分公司提交的姑苏院子委托销售合同、客户推介合作协议、微信聊天记录、支付确认单、来访成交确认单、视频，被告禾发公司提供的内部信息登记单、商品房买卖合同、签约确认单、认购协议书、中国银联商户存单、收据、认购意向登记书、退房审批表、记账凭证、中国工商银行网上银行电子回单、关于365共管户差额税额情况说明、情况说明，证人魏某的证言笔录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告家事达公司雅戈尔分公司与被告禾发公司签订的委托代理销售合同是双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的义务。原告为被告介绍客户，被告理应向原告支付佣金。关于被告应支付的佣金数额。双方在2018年6月份的支付单确认应支付的佣金基数为1094326.35元（1100335.84元+605930.78元-611940.27元）。关于被告主张的周某客户的佣金104686.74元应当扣减的抗辩意见，被告仅提供了其自行制作的表格，原告对此予以否认，被告并未提供其他证据对其抗辩意见予以举证，应当承担举证不能的不利后果，故对该抗辩意见不予采纳。关于被告主张的客户刘某的佣金88669.84元应当予以扣减的抗辩意见，刘某首访日期为2018年6月16日，刘某于2018年6月签订认购协议书，认购贤雅居44幢904室房屋，并于2018年6月16日支付定金5万元，未超过原、被告双方约定的客户保护期，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张的客户周某的佣金251802.05元、245002.98元及税费差额23945.14元的抗辩意见，原告对此无异议，本院予以相应扣减。关于被告主张的客户魏某的佣金253609.6元应当予以扣减的抗辩意见，原告公司员工刘某在双方建立的微信群里对魏某来访的情况提前一天进行报备，泰享小程序亦显示原告提前一天报备。魏某到访的当日，禾发公司员工王某制作来访成交确认单，确认魏某来访系原告公司员工刘某介绍的，魏某也在该确认单签字。虽魏某到庭作证及庭后提交情况说明，但魏某当庭所作证言与其出具的情况说明有多处重要内容不相符，魏某当庭陈述其通过58同城看到姑苏院子项目，后至现场看房，负责接待的销售王某称通过中介购房有优惠，故其在来访确认单签字，仅是为了购房有优惠，后支付购房定金。但其在情况说明中则陈述其两次至姑苏院子销售现场，购房优惠则是销售王某向领导申请优惠，还需要再向上申请，且其陈述其于2018年11月9日第一次至销售现场时，就有客户人员让其登记，但被告未能提供魏某2018年11月9日的登记材料，被告亦未能提供其员工与原告公司员工当时“串单”时的证据，被告在制作支付确认单时，均将魏某视为原告有效客户，直到原告提起本次诉讼后，被告才称通过电话访问和自查发现该单系“串单”，本院综合分析以上证据，认为被告提出的证据不能证明其主张，原告则按照合同约定进行报备并介绍客户至被告处，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告还应支付原告佣金573576.18元（1094326.35元-251802.05元-245002.98元-23945.14元），原告主张超出部分，本院不予支持。因被告未及时支付原告佣金，原告有权向被告主张逾期付款利息，但因双方对佣金并未进行最终结算，原告主张自2019年6月25日起算没有依据，本院予以调整，利息起算点调整为原告向本院提起诉讼之日即2020年10月16日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司佣金573576.18元及利息（以573576.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月16日起计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14694元，减半收取7347元，保全费5000元，合计12347元，由原告苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司负担5905元，被告苏州禾发房地产开发有限公司负担6442元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州家事达房地产经纪有限公司雅戈尔分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年四月十四日书记员  陶 敏