海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初6390号原告李成方，女，1988年12月17日出生，汉族，住海口市。委托代理人黄芝锋，海南先国律师事务所律师。委托代理人陈虹，海南先国律师事务所实习律师。被告黄啟盛，男，1968年9月10日出生，汉族，现住海口市。第三人邱楚贤，男，40岁左右，汉族，住海口市。第三人吴能文，男，1972年3月30日出生，汉族，住海口市。原告李成方与被告黄啟盛及第三人邱楚贤、吴能文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李成方及其委托代理人黄芝锋、陈虹，被告黄啟盛、第三人吴能文到庭参加诉讼。第三人邱楚贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月16日，邱楚贤与出租方吴能文签订《铺面租赁合同》，约定邱楚贤承租吴能文所有的，龙华区文华市场第一间铺面第1号（下称"铺面"），面积共60平方米。随后，邱楚贤将该铺面的15.17平方米转租被告经营烟酒，并向被告收取每月3035元租金，电费据实结算。2015年7月份，邱楚贤因经营不善，将铺面经营权及货物所有权全部转让给原告，由原告与吴能文另行换签《铺面租赁合同》，约定原告承租铺面，租期3年，自2015年6月16日至2018年6月15日。原告承租铺面后，依约按季度向吴能文支付租金，并继续每月向被告收取其承租的15.17平方米铺面3050元/月的租金及实际产生的电费（电费1.4元/度）。2016年3月6日，因铺面经营面积不足，原告决定收回被告承租的15.17平方米铺面，并口头通知被告返还承租的15.17平方米铺面，但被告拒不搬离。2016年4月7日，原告在被告经营的诚信烟酒行门口张贴《告示》，要求被告在1个月内搬离。但被告至今仍拒不搬离。原告认为，原被告之间并未签订书面租赁合同，亦未约定租期，应为不定期租赁。原告可随时解除原被告之间的转租合同，原告现已提前至少1个月通知被告搬离，但被告至今仍拒绝搬离并返还15.17平方米铺面。因此，双方之间的转租合同已解除，被告无权占用15.17平方米的铺面，故诉请法院依法判决：1、确认原被告之间的转租合同已解除，被告向原告返还15.17平方米铺面；2、被告向原告支付至返还15.17平方米铺面之日止的占有使用费（自2016年4月17日起，暂计至7月16日止，共计人民币9105元，即：3035元×3个月）；3、被告向原告支付至返还15.17平方米铺面之日止的电费（自2016年3月17日起，暂计至6月17日止，共计人民币365.4元，即：261度电×1.4元/度）。被告辩称，一、邱楚贤于2010年10月1日将位于海口市××区号其中的15.17平方米铺面转让给本人经营烟酒，转让费是8万元，我与邱楚贤约定房租不加租，合同中途不收回，房租按房东吴能文所提房租收取，合同三年一签。收回铺面以房东吴能文不出租为准。本人并没有向原告李成方租用铺面。二、原告于2016年4月7日到本人店门口张贴告示有不当之处，本人与原告无租借关系，而原告于2016年4月7日到本人店门口张贴搬离告示，事先未经本人同意，并对本人造成负面影响。三、原告提出的邱楚贤将整个铺面经营权及货物所有权转让给她，理由不成立。原告所提理由只是其单方面的，邱楚贤只是委托原告每月向我收取房租，至于邱楚贤何时与原告修改合同，事前并没有通知我。四、本人是受害者，本人投入转让费8万元，以及2015年6月15日邱楚贤签订合同后，本人对铺面进行重新修整，更换新卷闸门，如果收回，本人财产损失严重。第三人邱楚贤未作陈述。第三人吴能文述称，我之前将铺面租给邱楚贤，并签订了租赁合同，每3年一签，我最后与邱楚贤签约的时间是2015年6月15日。后来邱楚贤因经营不善就提出要将铺面转让给他人，我说在原租赁合同范围内都可以转让。其后，邱楚贤将铺面转让给原告，邱楚贤转让的铺面包括里面所有装修和货物，转让面积为60平方米范围内。我与被告是没有任何合同关系的，我只与邱楚贤有合同约定，至于邱楚贤与被告签约的内容及转让费的支付我均不清楚。我与被告没有任何租赁关系，我也没有收过被告的租金，只收取邱楚贤的租金。经审理查明，第三人邱楚贤向吴能文承租××区号文华市场西边第一间1号铺面（60㎡）从事商户经营，租赁合同三年一签。2010年10月，第三人邱楚贤将其中面积15.17㎡的铺面转租给被告经营烟酒，双方未签订书面转租协议。2015年7月6日，第三人邱楚贤因经营不善，将其商户内的设施及货物以60万元的价格转让给原告。原告遂另行与第三人吴能文签订了《铺面租赁合同》，约定：原告向第三人吴能文承租前述铺面，面积共60㎡，租期自2015年6月16日起至2018年6月15日止，月租金为200元/㎡，季度租金为36000元；租赁期间，原告在完全履行合同、不存在违约行为的前提下，可自由转租铺面，但须在转租前3日书面通知第三人吴能文。上述合同签订后，原告继续将所租赁铺面中的15.17㎡铺面转租给被告，被告自2015年7月14日起仍按原租金标准（即200元/㎡）每月向原告支付租金3035元及所产生的电费。其后，原告因经营面积不足，欲收回转租给被告的15.17㎡铺面，但被告以其与第三人邱楚贤约定的租赁期限未届满为由予以拒绝。2016年4月7日，原告在被告铺面张贴《告示》，载明"因本店面积不够使用，现要求收回诚信茶烟酒行的使用面积15.17平方。限壹个月内搬走，特此通知"，被告于同日在该告示下面书写"因我跟2015年6月15日签合同租房三年当事人邱楚贤有口头协议，他所签合同期到为止，所以我不同意搬走"，并签名注明身份证号，拒绝搬离涉案铺面。原告多次要求被告搬离未果，遂成讼。另查，截止目前，被告仍占有使用涉案的15.17㎡铺面，并且未向原告支付自2016年3月17日起的电费及自2016年4月17日起的租金。至2016年11月30日，被告拖欠原告电费累计435.4元（311度电×1.4元/度）。以上事实有铺面租赁合同、收款收据、告示、转让书及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原告与第三人吴能文签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护。原告依据该合同取得海口市龙华区宾贸路7－2号文华市场西边第一间1号60㎡铺面使用权。原告承租铺面后将其中15.17㎡铺面继续转租给被告，双方虽未签订书面协议，但根据被告于2015年7月14日起向原告支付租金及电费的事实，可认定原告与被告就前述15.17㎡铺面形成了事实上的房屋转租合同关系，该合同关系亦未违反法律法规的强制性规定，受法律保护。由于原告与被告间的房屋转租未采用书面形式，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，双方间的租赁期限应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2016年4月17日书面通知被告在一个月内搬离涉案铺面，即视为已书面向被告提出解除合同的意思表示，并且亦给予被告合理的准备时间，原告解除合同的行为合乎法律规定，双方转租合同依法已于2016年5月17日解除。合同解除后，被告再继续占有使用涉案15.17㎡铺面已无合法根据，应向原告予以返还。因此，原告诉请确认双方间的转租合同已解除、被告向其返还15.17㎡铺面有事实和法律依据，本院予以支持。截止合同解除前，被告仍尚欠原告一个月租金3035元未予支付，其行为已构成违约，其欠付的该月租金仍应予向原告支付。合同解除后，被告继续占有使用该15.17㎡铺面，依法应按原租金标准向原告支付自2016年5月17日起至实际返还铺面之日止的占用使用费。此外，被告欠付原告2016年3月17日至2016年11月30日止的电费435.4元亦属违约及缺乏合法依据的行为，亦应向原告承担支付责任。2016年11月30日至被告实际返还铺面之日止的电费现尚不能确定，故原告的该部分电费主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告可待该部分电费确定后，再行主张其权利。被告关于其与邱楚贤口头约定其转租期限至2018年6月15日止，其未向原告转租铺面，原告系受第三人邱楚贤委托向其收取租金的辩解理由，无证据证明，且与本案查明的事实不符，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告李成方与被告黄啟盛间的房屋转租合同已于2016年5月17日解除；二、被告黄啟盛于本判决生效之日起十日内向原告李成方返还其现占有使用的××区号文华市场西边第一间1号铺面中面积为15.17㎡铺面；三、被告黄啟盛于本判决生效之日起十日内向原告李成方支付2016年4月17日至2016年5月17日的租金3035元；四、被告黄啟盛于本判决生效之日起十日内向原告李成方支付自2016年5月18日起至实际返还前述铺面之日止的占有使用费（按3035元/月计算）；五、被告黄啟盛于本判决生效之日起十日内向原告李成方支付2016年3月17日至2016年11月30日期间的电费435.4元；六、驳回原告李成方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄啟盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 何 芬人民陪审员 李 芳人民陪审员 林枫玲 二〇一六年十二月二十八日书 记 员 陈家芬