甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0725民初129号 原告:靳国祥，男，1972年7月10日出生，汉族，山丹县清泉镇东街村一社居民。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈天明，甘肃培黎律师事务所律师。 被告：刘培德，男，1977年8月21日出生，汉族，湖南省邵东县团山镇双江村彬雅组**居民，现住山丹县。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：宋维强，女，1977年2月1日出生，汉族，湖南省邵东县团山镇双江村彬雅组**居民，现住山丹县。公民身份号码：×××。系被告刘培德之妻。 被告：宋维强，女，1977年2月1日出生，汉族，湖南省邵东县团山镇双江村彬雅组**居民，现住山丹县。公民身份号码：×××。 原告靳国祥诉被告刘培德、宋维强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳国祥及其委托诉讼代理人陈天明、被告宋维强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靳国祥向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告2016年8月1日签订的房屋租赁合同;二、判令被告立即腾房,交付原告位于山丹县步行街中段沿街94号铺面;三、判令两被告支付原告房屋租赁费45667元,实际计算至被告交房之日止;四、判令被告承担本案全部涉诉费用。事实和理由：2016年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份,被告承租原告所有的位于山丹县青年步行街中段沿街94号铺面(楼号88号)从事服饰经营,年租金137000元,租期6年,自2016年8月1日至2022年8月1日,商铺产生的水电暖物业等其他费用均由被告承担。2020年ll月19日原、被告形成一份结算协议,协议约定“自2020年11月16日开始,每月16日前将上个月的租赁费交清,否则原告有权终止2016年8月1日签订的房屋租赁合同”。现原告多次要求被告交房租,被告总以各种理由推托,既不给原告缴纳房租,也不给原告交房。故原告起诉提出上述诉讼请求。 被告刘培德、宋维强辩称，我们不交房租的原因是原告不同意我们转租房屋，我们最初也是转让过来的，原告还收取了我们20%的转让费用。 本院经审理认定事实如下：2011年7月11日，原、被告签订《铺面租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于山丹县青年步行街中段沿街铺面从事服饰经营。2012年8月1日，经双方协商又达成协议，被告租赁原告所有的一楼137平方米铺面和三楼74平方米住宅一套，租赁期限为六年。2016年8月1日，由于被告不再租赁三楼的住宅，原告与被告协商签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定（其中靳国祥系甲方，刘培德系乙方）：甲方同意将自己位于青年步行街综合楼3号137平方米铺面承租给乙方管理使用；从2016年8月1日至2022年8月1日，租赁期限为6年；合同签订之日乙方向甲方交纳租房押金肆万元整（￥40000）；2016年至2017年房屋租金已交清，从2017年8月1日交下一年房租，每年租金137000元，前三年房屋租金不变，后三年租金按市场行情来定，在每年8月1日交年租金；未经甲方同意，乙方无权转让房屋，甲方须退回房屋押金，剩余年租金退回给乙方；甲方若收回房屋，应在合同期满三个月前向乙方说明并退回押金；本合同未尽事宜，须经双方协商后作出补充规定，补充规定与合同具有同等法律效力。合同签订后，被告继续租赁经营该商铺。2020年ll月19日，原告与被告对租赁费用进行结算后又签订《协议书》一份,协议载明：双方确认刘培德交纳的租赁费截止到2020年8月1日，之后再未向靳国祥交纳租赁费，现今刘培德尚欠靳国祥三个半月的房屋租赁费；靳国祥收取刘培德的肆万元租房押金抵顶刘培德尚欠的三个半月租赁费，即2020年11月15日前的租赁费抵顶清结，且自2020年11月15日起，靳国祥向刘培德出具的租房押金收条全部作废，刘培德不得要求靳国祥不得要求退还租房押金；刘培德交纳自2020年11月16日之后的租赁费，自2020年11月16日开始,每月16日前将上个月的租赁费交清,否则靳国祥有权终止2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。2020年12月16日，原告找二被告要求支付房屋租金时，被告认为商铺经营状况不佳，提出要将商铺转租他人，转租的费用交纳房租，但原告不同意，双方由此发生争吵后，被告拖延至今未交纳其后的房屋租金。原告遂起诉提出上述诉讼请求。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、协议书、山丹县清泉镇东街村村民委员会证明，被告提交的铺面租赁合同，以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案证实。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。庭审中，原告所提交证据足以证明其已履行将出租房屋交付被告使用的合同义务，被告依约应履行按期向原告交纳房屋租金的合同义务。原告与被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》中明确约定“未经甲方同意，乙方无权转让房屋”，同时在2020年11月19日签订的《协议书》中明确约定“靳国祥收取刘培德的肆万元租房押金抵顶刘培德尚欠的三个半月租赁费，即2020年11月15日前的租赁费抵顶清结，且自2020年11月15日起，靳国祥向刘培德出具的租房押金收条全部作废，刘培德不得要求靳国祥退还租房押金；刘培德交纳自2020年11月16日之后的租赁费，自2020年11月16日开始,每月16日前将上个月的租赁费交清”。由此说明，被告能否将该商铺转租他人的前提是必须经过原告同意，这也是原告作为房屋所有权人的权利，被告抗辩提出自己最初也是转让接受该商铺，原告曾收取20%转让费用，以原告不同意该商铺转租而拒绝交纳房屋租金的理由明显缺乏合同依据和法律依据，本院不予采信。被告自2020年11月16日起至2021年3月16日期间共拖欠原告四个月的房屋租金45667元（年租金137000元÷12个月×4个月）的事实清楚，证据确实，应予认定。故原告要求被告支付拖欠房屋租赁费45667元的诉讼请求依法成立，本院依法予以支持。同理，被告宋维强与刘培德系夫妻关系，共同租赁经营该商铺，所拖欠形成的房屋租金属于双方夫妻共同债务，应共同承担向原告支付拖欠租金的民事法律责任。 对于原告要求解除该租赁合同的诉讼主张。经审查，双方在合同中明确约定“甲方若收回房屋，应在合同期满三个月前向乙方说明并退回押金”。且原告于2020年12月16日向被告催收租金时，双方发生口角过程中，原告虽说明被告如继续租房就交清房租，如不再租赁，房屋要收回自己使用，但是否为正式通知被告提前解除合同的意思表示并不明确，对商铺装饰装修物的处理以及被告腾空租赁商铺的合理期限等问题均未作出明确表示，原告也没有提交证据证明至本案起诉前其曾通过何种方式或途径通知被告提前解除合同，被告对此也并无终止履行合同的意思表示，均说明双方对租赁合同的解除并未达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，由于被告未按期向原告交纳房屋租金构成违约，原告有权提前解除合同，但原告现在直接诉讼要求被告解除合同的诉讼主张，不符合双方合同约定及本案法律事实引起纠纷当时相关法律规定的合同解除要件。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定，故原告要求提前解除双方于2016年8月1日签订的房屋租赁合同、要求被告立即腾房交付位于山丹县步行街中段沿街94号铺面的诉讼请求不符合法律规定，不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘培德、宋维强支付原告靳国祥房屋租金45667元（截止2021年3月16日），限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告靳国祥的其他诉讼请求。 案件受理费942元，减半收取471元，由被告刘培德、宋维强负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  卢殿宏 二〇二一年三月八日 书记员  吴 涛 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。