四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川11民终1182号上诉人（原审原告）：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市峨秀湖片区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。主要负责人：李小龙，该分公司总裁。委托诉讼代理人：姚世杰，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：王玉，女，该分公司员工。被上诉人（原审被告）：严明娟，女，1971年7月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：曹兵（系严明娟丈夫），男，住四川省峨眉山市。上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称蓝光嘉宝公司）因与被上诉人严明娟物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2021）川1181民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝光嘉宝公司上诉请求：撤销一审判决，改判严明娟向蓝光嘉宝公司支付物业管理费1398.8元、违约金139.88元（总欠款的10%），一、二审诉讼费用由严明娟承担。事实和理由：一、蓝光嘉宝公司有新证据证明已按合同约定提供物业管理服务。蓝光嘉宝公司有小区规划图、保洁值班表及保洁相关照片、小区出入登记表、安保值班表、日常巡逻值班表、秩序维护照片、共用设施设备维修维护照片、绿化养护照片等证据证明蓝光嘉宝公司已按合同约定提供物业管理服务。二、蓝光嘉宝公司有新证据证明案涉小区物业费单价。蓝光嘉宝公司有《前期物业服务合同》《峨眉山市发展和改革局文件》、案涉房屋缴纳物业费记录、案涉小区其他物业服务合同纠纷判决书等证据证明案涉小区物业费单价。综上，请二审法院依法改判。严明娟辩称，前期物业协议是和蓝光嘉宝公司签订的，明确收费标准是无，就不存在收费。开发商峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司当时承诺二十年不收我们的物管费，我们才买的房子，合同是在公平的条件下签订的。蓝光嘉宝公司所提交的所有的图片都是假日半岛封闭式小区提供的服务的照片，不是为我们酒店式公寓提供服务的照片。我们的公寓是酒店来提供物业服务，和蓝光嘉宝公司没有关系。请求驳回上诉，维持原判。蓝光嘉宝公司一审诉讼请求：判令严明娟支付欠付的物业管理费1398.8元及违约金139.88元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：诉争房屋是严明娟在峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司所购买的酒店式公寓，房号为148栋203号，该房屋为带租约20年的精装修房。因该房系带租约20年，按照惯例物业费用通常应由承租方承担。为了方便房屋酒店式管理，所以在2014年7月24日双方当事人签订的《前期物业服务协议》中，蓝光嘉宝公司手中的协议有物业费用的约定，而严明娟提供的协议却没有物业费用的约定。协议签订后，蓝光嘉宝公司按照协议约定一直收取了房屋承租人的物业服务费用，但从2018年4月起，诉争房屋未续租，蓝光嘉宝公司未收取到该房的物业服务费，故以该房业主严明娟为被告诉至法院，要求严明娟支付拖欠的物业费用及违约金。一审法院认为，谁主张谁举证是民事诉讼的基本证据规则。蓝光嘉宝公司要求严明娟支付物业服务费的请求，除了需要提供双方签订的有关物业服务的合同依据外，还需提供自己按照合同约定提供了服务的事实依据。本案中，蓝光嘉宝公司提供的《前期物业服务协议》虽有物业费的约定，但严明娟提供的《前期物业服务协议》则无此规定，蓝光嘉宝公司作为物业合同的制定者，在合同文本不一致的情况下，只能做出对其不利的解释；此外，蓝光嘉宝公司也未提供证据证实其按照协议约定提供了服务，因此蓝光嘉宝公司要求严明娟支付拖欠物业服务费用的请求，既缺乏合同依据又缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司的全部诉讼请求；案件受理费减半收取为25元，由四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司负担。二审中，蓝光嘉宝公司提交以下新证据：1.开发商峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与蓝光嘉宝公司签订的前期物业服务合同，拟证明蓝光嘉宝公司为案涉小区提供物业服务，严明娟应当支付物业服务费；2.峨发改革格（2011）43号文件，拟证明前期物业合同价格经过备案，合同合法有效；3.日常服务照片，拟证明蓝光嘉宝公司为案涉小区提供了物业服务；4.小区平面规划图，拟证明案涉房屋在小区统一规划内，蓝光嘉宝公司在为严明娟房屋提供物业管理服务。严明娟认为证据1与其没有关联性，证据2的备案文件不包括其购买的公寓式酒店，证据3是为封闭小区提供服务的照片不包括开放式酒店公寓，证据4的规划图中严明娟购买房屋在开放式区域范围。本院认为，证据1-4真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。严明娟提交以下新证据：1.与开发商的购房合同，拟证明购买时间；2.开发商峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与其他业主签订的和解协议，拟证明开发商歧视性消费；3.物业移交清单，拟证明开发商没有交房，没有交钥匙。蓝光嘉宝公司对证据1的三性均无异议，对证据2的真实合法性无异议，但与本案无关联性。对证据3的三性均无异议，但不认可严明娟的证明目的，该证据证明开发商已交房，物业费应开始起算。本院认为，证据1、3真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。证据2合同中双方均不是本案当事人，证据2与本案无关联性，本院不予采信。二审经审理查明：成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司于2012年10月名称变更为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山公司，又于2019年2月名称变更为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司即本案蓝光嘉宝公司。2010年7月26日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光文旅公司）与蓝光嘉宝公司签订前期物业服务合同，约定多层公寓、电梯房物业服务费为2元/月.平方米，业主或物业使用人在上一季度最后15日预交下一季度物业服务费，逾期支付按所欠物业服务费的10%支付违约金。2011年10月31日，峨眉山市发展和改革局同意对蓝光嘉宝公司物业服务收费标准实行市场调节价进行备案。蓝光文旅公司开发的假日半岛分普通住宅和酒店式公寓，均由蓝光嘉宝公司提供物业服务。2013年11月13日，蓝光文旅公司与严明娟签订《商品房买卖合同》，严明娟购买蓝光文旅公司开发的假日半岛六期148栋1单元203房屋，建筑面积53.8平方米，合同附件七载明物业服务与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。2016年4月21日，148栋203房屋在房管部门办理了所有权登记，严明娟被登记为房屋所有权人。2014年7月24日，蓝光文旅公司与严明娟签订物业移交确认单，开发商向业主交房，未交钥匙，严明娟在业主交房确认栏签名。2014年7月24日，严明娟与蓝光嘉宝公司签订前期物业服务协议，一式两份，蓝光嘉宝公司持有的合同文本上载明公寓，收费标准2元/月.平方米，严明娟持有的合同文本上收费标准处系空白，未填写内容。协议还约定每季度费用于下次费用起计日前15日内缴纳次季度物业服务费，逾期支付按所欠费用总额日万分之五收取违约金。2016年10月27日，一审法院出具严明娟与蓝光文旅公司商品房预售合同纠纷一案调解书，由蓝光文旅公司支付严明娟损失33768.9元及3个月招商期间过渡费3000元。2019年4月5日，严明娟与四川橙森科技发展有限公司峨眉山分公司（以下简称橙森公司）签订商品房租赁合同，将其所有的案涉房屋峨眉假日半岛148栋203号房出租给橙森公司，租赁期限为2019年5月1日至2034年3月31日。蓝光嘉宝公司陈述收取了峨眉假日半岛148栋203号房2018年4月1日前的物业服务费和2019年5月1日后的物业服务费，系实际承租的酒店支付的。本案中主张的系该房2018年4月1日至2019年4月30日共13个月物业服务费，按每月107.6元计算为1398.8元。上述事实有工商登记资料、前期物业服务合同、峨发改革格（2011）43号文件、《商品房买卖合同》、物业移交确认单、不动产登记查询结果、前期物业服务协议、（2016）川1181民初1526号民事调解书、当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为严明娟是否应向蓝光嘉宝公司支付物业管理费，金额应如何确定。第一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位蓝光文旅公司与蓝光嘉宝公司签订前期物业服务合同，该合同对业主严明娟具有约束力，且蓝光文旅公司与严明娟签订的《商品房买卖合同》附件七同时约定物业服务与上述前期物业服务合同一致，建设单位与蓝光嘉宝公司签订的前期物业服务合同约定公寓按2元/月.平方米标准收取物业管理费，严明娟应当按此标准向蓝光嘉宝公司支付物业服务费；第二、2014年7月24日蓝光文旅公司与严明娟签订物业移交确认单当日，严明娟与蓝光嘉宝公司签订前期物业服务协议，双方建立物业服务合同关系，严明娟系接受服务的业主，蓝光嘉宝公司系提供服务的物业服务企业，双方应按合同的约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按规定履行。”虽然严明娟与蓝光嘉宝公司各自持有的合同文本上对价款内容不一致，一份有价款标准另一份没有，但严明娟合同上并未明确蓝光嘉宝公司免收物业服务费，可以视为价款约定不明，应当按照合同订立时的市场价格履行，结合建设单位与物业服务企业的前期合同约定，应按2元/月.平方米标准确定物业管理费；第三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”严明娟辩称与开发商蓝光文旅公司已约定开发商承租20年，物业费应由开发商承担。蓝光文旅公司与蓝光嘉宝公司系两个独立的公司属于不同的主体，蓝光嘉宝公司从未承诺不收取严明娟物业服务费而向蓝光文旅公司收取，严明娟作为业主应交纳物业服务费；另外，严明娟未提交证据证明已与开发商蓝光文旅公司签订房屋租赁合同，虽然双方于2016年诉讼调解由蓝光文旅公司支付其赔偿款及招租过渡费，但仍未确定双方具有租赁合同关系，即使蓝光文旅公司将严明娟的房屋交给他人租赁使用，存在实际的承租人，严明娟作为物业服务合同的相对方同时也是业主仍应向蓝光嘉宝公司支付物业服务费，严明娟支付物业服务费之后，可根据与实际承租人的租赁合同另案要求承租人支付物业费；第四、严明娟房屋面积为53.8平方米，按2元/月.平方米标准每月物业服务费为107.6元/月，严明娟所欠2018年4月1日至2019年4月30日共13个月物业服务费为1398.8元；第五、严明娟未按合同约定向蓝光嘉宝公司支付物业服务费属于违约行为，逾期支付物业费的按约应承担欠付费用日万分之五的违约金，根据逾期付款的资金利息损失，该违约金标准过高，考虑到严明娟逾期付款时间有2-3年，蓝光嘉宝公司现主张按10%支付违约金与其损失相当，本院予以支持。综上，蓝光嘉宝公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当。二审基于新证据查明新的事实对本案予以改判。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省峨眉山市人民法院（2021）川1181民初1854号民事判决；二、严明娟于本判决生效后十日内向四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司支付2018年4月1日至2019年4月30日物业服务费1398.8元及违约金139.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,二审案件受理费50元，均由严明娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅晓兰审 判 员 周文勤审 判 员 伍 健二〇二一年八月十六日法官助理 朱保见书 记 员 周 会