天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初7505号原告：王海名，男，1970年5月29日出生，汉族，天津市友铭高新科技发展有限公司，住天津市河西区。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利新，天津易盈律师事务所律师。被告：李玉田，男，1966年1月11日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：米建军，天津盈冠律师事务所律师。第三人：王丽君，女，1960年11月18日出生，满族，住天津市大港区。委托诉讼代理人：岳东伟，天津森宇律师事务所律师。原告王海名与被告李玉田、第三人王丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海名的委托诉讼代理人侯永福、王利新，被告李玉田的委托诉讼代理人米建军，第三人王丽君的委托诉讼代理人岳东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海名向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告继续履行2016年8月15日与原告签订的《天津市房产买卖协议》，配合原告到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并按期将房屋交付原告；2.判令被告向原告支付因延期履行合同给原告造成的银行利息损失，自2016年9月6日到2016年10月15日共计17161.26元，之后银行利息损失以360万元为基数，按银行同期贷款利息计算，至双方实际办理完房屋所有权转移登记手续之日止；3.案件受理费和保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月28日签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将其所有的坐落于天津市津南区微山南路西侧新悦庭64号楼卖与原告，协议价格为800万元。合同签订后，原告给付被告定金50万元，余款按照房管局办理过户的时间段付清，后原、被告于2016年8月15日签署《天津市房产买卖协议》，该协议约定由原告支付首付款310万元，剩余房款申请银行贷款，双方于合同签订后30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。合同签署后，原告依约履行了自己的合同义务，并申请银行贷款，贷款已于2016年9月8日获批，根据预约情况原、被告本应于9月15日前往房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，经原告多次催告，被告拒绝并提出涨价。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，故原告提起诉讼。现原告有能力一次性支付剩余购房款440万元。被告李玉田辩称，因案外人向被告提起诉讼，涉案房屋已于2016年10月9日被天津市滨海新区人民法院查封，故原、被告之间的买卖合同不具备履行条件，被告无法协助原告办理过户手续，也无法交付房屋。另外，2016年2月21日，被告将该房屋出租给第三人使用，租赁期限为三年，被告已收取第三人租金4万元和押金4000元。原、被告签订房屋买卖合同时，被告没有将卖房的事情告知第三人，侵犯了第三人的优先购买权。第三人于11月中旬知晓该情况，要求以同等条件优先购买该房屋，故原、被告签订的《天津市房产买卖协议》不应继续履行。原告未按协议约定的时间支付首付款，故被告不同意支付原告首付款和银行利息损失。第三人王丽君诉称，2016年2月21日，被告将房屋出租给第三人用于存放红酒，因为涉案房屋没有装修且不允许第三人居住，每月只收取租金4000元，第三人与被告签订的租赁协议，租赁期限三年，第三人预先支付被告租金4万元，另支付押金4000元。被告将房屋钥匙交给第三人，并约定被告可以随时来检查房屋，今年夏天被告曾找第三人要过钥匙，可能是被告要带原告去看房。原、被告订立房屋买卖合同，第三人并不知情，直到今年11月份，被告妻子才告诉第三人出售房屋的情况，第三人当即表示要行使优先购买权。故第三人申请参加本案诉讼，并要求以同等条件优先购买涉案房屋。原告针对第三人提出的诉讼主张发表如下意见，原告买房时去看过涉案房屋，并没有被物品占用的痕迹。被告也没有告知原告，该房屋正在出租。在原告办理贷款的时候，评估机构现场看房，被告说是自用房屋不存在租赁情况。故原告认为第三人非善意地参加诉讼。而且原、被告已在房管局签订了《天津市房产买卖协议》，即使给第三人造成损失，也应由被告承担。被告针对第三人提出的诉讼主张发表如下意见，被告认为，租赁并不影响房屋买卖，由于被告出租给第三人房屋租金很低，第三人也是临时存放物品，被告并没有想到第三人有购买房屋的能力和需求，由此导致被告没有跟原告和第三人如实告知情况。涉案房屋卖给原告还是卖给第三人，被告没有明确意见，由人民法院依法判决。围绕诉讼请求，原告提交证据：房屋买卖协议、天津市房产买卖协议、天津市存量房屋监管资金收款凭证、中国建设银行贷款业务审批表、房地产抵押估价报告。被告提交证据：天津市滨海新区人民法院于2016年10月9日作出的（2016）津0116民初64633号民事裁定书。第三人提交证据：房屋租赁合同、收条、杨玲（被告之妻）工商银行借记卡账户历史明细清单。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审查分析认为，原告提交的证据房屋买卖协议、天津市房产买卖协议、天津市存量房屋监管资金收款凭证和被告提交的证据，具备真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。原告提交的中国建设银行贷款业务审批表，并无贷款银行盖章确认已审批通过，不能达到原告的证明目的，对该证据的证明效力不予确认；原告提交的房地产抵押估价报告，该报告中的照片显示出这套别墅内仅大厅中有一体积较大的纸箱封存的物品，常人难以判断该房屋已出租给他人用于存放物品。对于第三人提交的证据，房屋租赁合同及收条无法确定该证据形成的时间，虽然杨玲借记卡账户历史明细清单记载王*君于2016年2月23日向杨玲汇款4万元，但不能直接反映出该笔汇款就是房屋租金，加之该证据系被告妻子杨玲的银行卡明细，却作为第三人提交法庭的证据，也反映出第三人与被告之间有串通之嫌。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，被告李玉田与原告王海名签订《房屋买卖协议》，该协议约定被告将其名下坐落于天津市津南区微山南路西侧新悦庭64号楼(建筑面积464.76平方米售予原告，价格800万元，原告于签订协议时支付被告定金50万元，剩余房款750万元按照在房管局办理过户的时间段内付清，原告承担房屋过户的全部税金及过户费（包括契税、营业税、个人所得税、评估费、过户费等）。2016年8月15日，原、被告在津南房管局签署《天津市房产买卖协议》，该协议约定被告将涉案房屋以800万元价格售予原告，双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，原告首付款310万元，申请银行贷款490万元。原告应自订立本协议之日起五个工作日内将监管的首付款310万元一次性存入房地产交易资金监管中心，在天津市建设银行设立的专用账户。2016年8月30日，原告向资金监管账户存入首付款310万元，后原告向建设银行申请贷款490万元。2016年9月中旬，原告催促被告办理房屋过户手续，被告未协助办理。故原告呈讼。诉讼中，王丽君作为第三人参加诉讼，主张其是涉案房屋的承租人享有优先购买权，要求以同等条件优先购买房屋。另查明，2016年9月30日，案外人孙会军向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，孙会军要求被告李玉田偿还欠款210万元及利息并承担诉讼费。案外人孙会军在其诉状中称其与被告李玉田于2016年6月23日签订借款合同，李玉田向孙会军借款210万元，借款期限为2016年6月23日至2016年8月22日，借款利息3%，李玉田以新悦庭64号楼做抵押。孙会军同时提出诉讼保全申请，请求对该房屋进行诉讼保全。2016年10月9日，天津市滨海新区人民法院作出（2016）津0116民初64633号民事裁定书，查封被告李玉田天津市津南区微山南路西侧新悦庭64号楼房的产权过户手续。本院认为，原、被告签订的《天津市房产买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。虽然第三人主张承租人优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即使被告与第三人具备真实的房屋租赁关系，被告在与原告签订《天津市房产买卖协议》后才通知第三人已出售房屋的情况，侵犯了承租人优先购买权，被告应承担相应的民事责任，但不影响原、被告之间买卖协议的效力。故对第三人的请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告提出不能继续履行协议办理房屋过户手续的主要理由是涉案房屋已被人民法院查封无法办理过户手续。根据本院调取的案外人孙会军在天津市滨海新区人民法院的诉讼材料显示，被告涉及欠孙会军借款210万元和几个月借款利息，欠款数额远低于原告应支付给被告的购房款。现原告已将310万元首付款存入资金监管账户并准备好余款440万元，原告支付的购房款足以清偿被告欠案外人孙会军的债务，天津市滨海新区人民法院对该房屋的查封措施可变更为对该购房款的冻结。天津市滨海新区人民法院的查封措施并不会导致合同目的不能实现。故被告应当协助原告办理所有权转移登记手续，并在完成过户手续后立即将涉案房屋交付原告。对于原告要求被告支付因延期履行合同造成原告损失的主张，虽然原、被告签订的《天津市房产买卖协议》中未约定相关的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”因被告拖延办理过户手续，后又因被告外欠账未还清致使房屋被查封无法办理过户手续，造成原告无法及时取得涉案房屋，原告的损失可以合理利用房屋产生的经济利益来衡量。原告本应按合同约定及时支付首付款，故以逾期交付房屋期间产生的利息计算损失并不合理。考虑相关部门完成过户手续亦需要一定时间，本院酌定从2016年10月15日起计算损失，参考天津市房屋租金指导价格，并考虑该房屋无装修的情况，按每逾期一日损失150元计算。对于被告称原告逾期支付首付款存在违约行为的问题，根据《天津市房产买卖协议》的约定，应于签订协议后五个工作日内（8月22日之前）存入首付，原告虽迟延数日付款，但被告当时并未对此提出异议，亦未举证证明对此进行催告并给予原告合理期限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告王海名、被告李玉田于本判决生效后立即履行于2016年8月15日签订的《天津市房产买卖协议》，原告王海名支付被告李玉田剩余购房款440万元；天津市津南区微山南路西侧新悦庭64号楼解除查封措施后，被告李玉田立即协助原告王海名办理该房屋的所有权转移登记手续；并在完成所有权转移登记手续后立即将该房屋交付原告王海名。被告李玉田于本判决生效后三日内赔偿原告王海名经济损失，自2016年10月15日起按每日150元计算至被告实际交付原告房屋时止。驳回第三人王丽君的诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21069元，保全费5000元，由被告李玉田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇一六年十二月二十七日书记员  冯程