江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初3995号原告（反诉被告）：殷红军，男，1975年10月18日出生，汉族，居民，住涟水县。原告（反诉被告）：高丽芹，女，1975年7月3日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：薛飞，男，1966年2月8日出生，汉族，居民，住涟水县。被告（反诉原告）：王清海，男，1961年5月13日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：王卫星，男，1986年1月30日生，汉族，居民，住涟水县。被告（反诉原告）：李俊，男，1988年12月29日出生，汉族，居民，住涟水县。被告王清海、李俊共同委托诉讼代理人：张海峰，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告殷红军、高丽芹诉被告薛飞、王清海、李俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序审理，后因案件疑难复杂转为普通程序，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告高丽芹及其共同委托诉讼代理人金小飞，被告薛飞、被告王清海委托诉讼代理人王卫星、被告李俊及其委托诉讼代理人张海峰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告殷红军、高丽芹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，2、判令三被告赔偿原告损失113050元（暂定），3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月，原告与三被告签订了一份农家乐租赁合同，约定由几被告将位于涟水县小李集双路村路口街327省道东侧的场地及鱼塘合计23亩，租赁给原告经营农家乐餐饮，双方签订了租赁合同。后原告累计向几被告支付了114000元的租金，几被告在原告处累计消费了9050元。原告装修农家乐大约投入了600000元，但是原告经营刚刚进入正轨，便无法经营，主要原因是案外人徐鸿钧一直向原告主张权利说原告所经营的场所部分归他所有，另外涉及租赁合同的附近群众也经常因为鱼塘的经营权利阻挠原告。后来法院判决薛飞与徐鸿钧解除合同。原告多次向几被告要求解除租赁合同并赔偿原告损失，但被告一直推诿，故提起诉讼，请求支持为感。庭审中，原告变更诉讼请求2为：要求被告赔偿原告损失30000元，违约金100000元。被告薛飞辩称，我不同意赔偿，原告还欠我方房租费。被告王清海、李俊辩称，原告违约在先，从2019年租金就没有交齐。被告薛飞、王清海、李俊提出反诉请求：要求原告支付2019年之后的租金48000元，并赔偿被告违约金50000元。原告辩称，被告的反诉请求没有事实依据，请求法庭予以驳回。本院经审理查明，被告薛飞、王清华、李俊系合伙关系，2016年2月26日，被告薛飞代表三被告与案外人徐鸿钧签订了《协议书》一份，甲方徐鸿钧、乙方薛飞，主要内容为：甲方在位于租赁土地14.9亩用于建公益性公募园。因行政干预停建，后被省道路扩宽征用了12亩，留下8间房屋及厕所和2.9亩土地闲置。现乙方与甲方联系转让，甲方表示同意，双方达成如下协议:1、转让金为61000元，2016年付30000元，2017年付15000元，2018年付16000元。2、款项付清后，房屋及土地使用权归乙方所有。3、此协议签订之日起生效，不得单方违约，否则造成的一切经济损失由违约方负责。协议签订后，三被告在转让的房屋及土地上新建了农家乐。2016年3月2日，原告殷红军、高丽芹以及三被告共同签订了《农家乐租赁合同》，三被告为甲方，两原告为乙方。协议约定：1、甲方将位于小李集双路村路口街327省道东侧的农家乐餐饮场地及鱼塘（23亩）租给乙方经营，租期7年，从2016年4月1日至2023年4月1日止，租金48000元/年。合同签订时前两年租金一次性付清，以后每年租金按年支付，提前一个月交纳下一年租金，合同到期后同等条件下乙方有优先续租权。2、甲方在租期内不得擅自干涉及打扰乙方正常经营，租期内甲方无任何理由向乙方增加房租，租期满后，房租双方可以协商。3、该农家乐场地房屋及硬件设施产权归甲方所有，乙方进场时自行添置的设备，租期满后由乙方带走，包括绿化树木。乙方使用甲方的厨房设备归乙方所有，乙方按约定价格支付甲方可移动设备的费用或者添置同类同质的厨房设备给甲方。4、租赁期间的工商、税务等干涉，甲方有责任及义务出面协商解决，以维护乙方正常经营及权利。5、如因租赁场地及鱼塘使用权问题发生纠纷，由甲方负责解决，保证乙方正常经营，如因使用权问题让乙方不能正常经营，乙方所有的经济损失由甲方负责赔偿，另付违约金20万。6、乙方在经营期间如出现甲方与第三人责任人之间的债务纠纷，与乙方无关。如影响乙方正常经营，甲方负责赔偿乙方所有经济损失等内容。当日，原、被告对农家乐内的物资办理了交接手续，双方列明了《盘点表》，被告将含高压锅、保鲜柜、办公桌等在内的物品交付原告。原告按照协议约定向三被告支付房租96000元，三被告向原告出具了收条，内容为：收条收到殷红军两年房屋金玖万陆仟元正。2016年8月5日，因三被告资金周转困难，向两原告借款18000元，并约定抵付后期的部分租金。因被告未按时向案外人徐鸿钧交付转让费，2019年3月25日，案外人徐鸿钧诉至法院，要求解除与被告薛飞在2016年2月26日签订的转让协议。后法院审理认为，被告未按约定期限支付转让费，纠纷经警方处理后，被告仍未支付转让费，徐鸿钧请求解除合同符合法律规定，故法院于2019年6月26日作出（2019）苏0826民初1875号民事判决书，判决：解除徐鸿钧与薛飞2016年2月26日签订的房屋、厕所及土地转让协议。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的《农家乐租赁合同》、盘点表、收条，协议书，（2019）苏0826民初1875号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告殷红军、高丽芹与被告薛飞、王清华、李俊签订的《农家乐租赁合同》合法有效，双方应按约定全面履行义务。一、原、被告哪方存在违约。本院认为，因三被告未及时向案外人交付转让费，导致被告与案外人签订的转让协议被解除，协议解除后，三被告尚失了对案涉农家乐部分房屋及土地的处置权，导致原告租赁的农家乐无法继续经营，因此，三被告存在违约。按照合同约定，“合同签订时前两年租金一次性付清，以后每年租金按年支付，提前一个月交纳下一年租金”，原告在签订合同当日向三被告支付了2016年4月1日至2018年3月30日的租金，对于2018年4月1日至2019年3月30日的租金，原告应在2018年3月支付给被告，但原告仅在2016年8月5日向被告出借18000元抵充部分租金，其余租金至今未付，故原告方也存在违约。原告虽抗辩后期租金未交付是因为案外人干涉，但庭审中，原告自认案外人徐鸿钧在2018年年底要求原告不交纳租金，被告也多次向其索要，但在2018年3月至年底期间，原告均未履行交付租金的义务，故对原告的该项抗辩，本院不予采纳。二、关于原告主张的违约金100000元以及被告反诉主张的违约金50000元，本院认为，合同违约责任的主要功能是补偿性，使合同达到如约履行的状态，违约金和损失均应以实际损失为依据，首先，双方对于实际损失均未提供证据予以证实；其次，在合同履行过程中，原、被告双方均存在违约，但因被告与案外人的转让协议被解除是影响双方合同履行不能的主要因素，因此，本院认定在违约程度上，原告方承担次要责任，被告方承担主要责任。庭审中，双方均按照《农家乐租赁合同》中约定的违约金条款主张各自的违约金数额，故本院根据双方责任大小，酌定被告向原告赔偿违约金50000元，而对被告要求原告赔偿违约金50000元的诉讼请求不予支持。三、对于原告主张的损失30000元以及被告要求原告支付租金48000元问题。庭审中，被告认可原告的损失为20000元，结合原、被告在2016年3月2日签订的交接清单以及2021年4月8日法庭组织双方现场勘验情况，原告承租案涉农家乐后确实存在新装修和添置物品，原告主张30000元损失符合实际情况，本院予以支持。对于被告主张的租金48000元，原告陈述在2018年年底案外人要求原告无需再付租金，但在此之前，原告并未提供证据证实经营受到了案外人干扰，被告与案外人的转让协议虽在2019年6月26日经法院判决解除，但对2018年4月1日之后的租金，原告仅以借款18000元抵付了部分，且从现场勘验情况来看，原告家人仍实际居住在案涉农家乐，原告并未将场地退还被告，因此，被告主张租金48000元本院予以支持。综上，扣除原告应向被告支付的租金48000元，被告还应向原告支付32000元（50000元+30000元-48000元）。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告薛飞、王清海、李俊于判决生效后十日内给付原告殷红军、高丽芹32000元。二、驳回原告殷红军、高丽芹的其他诉讼请求。三、驳回被告薛飞、王清海、李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元、反诉案件受理费1125元，由原告殷红军、高丽芹承担1600元，被告薛飞、王清海、李俊承担2425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××78殷红军、高丽芹；6232636100141071160薛飞、王清海、李俊）审 判 长  蒋玉莲人民陪审员  程雅梅人民陪审员  俞嘉方二〇二一年八月六日书 记 员  王 楚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。