文书内容建湖县人民法院裁判文书拟稿纸            案  号                                审判组织              独任庭（   ）                  裁判结果      决定过程              独任审理（√）；合议庭合议（  ）；审联会讨论（  ）；审委会讨论（  ）                  裁判方式                            裁判文书页数                                印刷份数                  （份）              决定印刷份数人签名                                ①拟稿人                          年   月   日                  ②核稿人              （1）                        （2）                                                年       月      日                                         ③签发人                                  年    月    日                  ④校对人              （1）        （2）              ⑤印刷人                                ⑥装订人                            ⑦监印人                                备  注                    江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0925民初3474号原告：李绍源，男，1968年6月5日生，汉族，居民，住建湖县。原告：陆继莲，女，1967年10月19日生，汉族，居民，住址同上。上列两原告的共同委托代理人：孔令浪，建湖县芦沟法律服务所法律工作者。被告：盐城茂源物业管理有限公司，住所地建湖县城向阳路向阳公寓1号楼01号门市。法定代表人：王宏彬，该公司经理。原告李绍源、陆继莲诉被告盐城茂源物业管理有限公司追偿权纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告李绍源、陆继莲委托诉讼代理人孔令浪、被告盐城茂源物业管理有限公司法定代表人王宏彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李绍源、陆继莲向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告在双方物业服务期间原告垫资的52500元和被告占用原告门厅占用费1万元，合计62500元，诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告因物业服务合同纠纷，被告于2020年9月向建湖县人民法院提起诉讼，法院于2021年5月下发了苏0925民初4512号民事判决书。根据该生效判决，对原告在该案中抗辩的应由被告承担而抵充的62500元（一楼东地下室漏水维修费1600元、五楼屋面花池清理费3050元及西墙漏水维修2700元、电梯改造23900元、停车管理设备重新安装费27000元、原告使用被告门厅租金10000元等等），应另行向人民法院主张。为公正、彻底解决原被告双方的纠纷，现原告特提起诉讼。被告盐城茂源物业管理有限公司辩称：1、根据我和原告签订的协议第二章第二条，都有明确的规定我对他的服务范围，原告所说的是商住楼，房屋财产所有权属于原告个人所有，有独立的规划设计，属于一个经营的房产，不属于公共的部位，根据合同的约定，原告提出的这些事情不在我的物业服务范围内，我没有义务对他提供相关的服务；2、开发商把1-5层以及底下一层交付给原告时，原告出租了一个房屋，跟我们签订了一个房屋的出租协议，剩余的都没有使用，根据物业条例规定，他是需要交纳70%的物业费，但是原告没有缴纳，那么更谈不上有服务的关系。3、三楼被原告租赁给培训机构，生意较好，每天都有几百人，那么就只有在门厅安排人员做好疏通引导工作，才能负责好，其次我为了做了安全工作，出资了4000元装了六个摄像头。合同上并未约定交付占用费，原告给了我一个函告，也没有提到这个事情。4、原告发给我的函告中也说明了他的房屋以及底下车库没有使用这一点。请求法院依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，江苏明泽地产投资有限公司作为甲方，九龙公司作为乙方签订《建湖金茂壹号小区物业管理服务合同》。2017年12月8日，九龙公司与朗洁公司共同公告，告知金茂壹号小区全体业主至2016年7月1日起，由朗洁公司全面接管建湖县金茂壹号小区的物业服务工作。2017年9月1日，被告李绍源、陆继莲作为甲方与朗洁公司作为乙方签订《建湖金茂壹号商业用房物业管理服务合同》，约定甲方将建湖金茂壹号1-5层商业用房及地下停车场物业委托乙方管理服务。合同明确总建筑面积为12856.05㎡（不含原地块商业建筑1693㎡）；其中高层住宅居住户数39户，建筑面积4696.41㎡，商业用房5300.03㎡，地下停车库（场）2746.07㎡，其他（物管、门卫、社区）113.54㎡。并约定物业服务费以包干制方式，商业门市1-2层按照每月每平方米2.5元、3-5层按照每月每平方米1.5-2.0元收取，物业管理区域内的电梯运行电费、检测费、维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法按实际发生的成本测算均摊交纳；物业服务费按年预收交纳，承租单位或个人应在合同期满1年后的第一个月内交纳下一年的物业服务费用；本合同期限为五年自2017年9月1日起至2020年8月31日止。2018年5月10日，朗洁公司作为甲方与原告茂源公司作为乙方签订协议，约定从2018年5月10日起朗洁公司退出金茂壹号小区，由茂源公司全权负责物业服务的一切事务。另朗洁公司从事案涉小区物业服务期间，工作交由项目经理王宏彬负责，并自负盈亏，而王宏彬即是茂源公司的法定代表人。2018年5月16日，甲方李绍源、陆继莲和乙方茂源公司签订《关于金茂壹号商业门市楼变更物业服务单位的补充协议》，双方约定：甲方同意金茂壹号商业门市楼原服务单位朗洁公司变更为茂源公司，项目经理（负责人）还是王宏彬，望贵公司继续执行朗洁物业商业门市楼服务协议中的条款和相关收费标准。茂源公司继续从事朗洁公司的物业服务并在建湖县近湖街道镇西居民委员会、建湖县近湖街道物业管理中心、建湖县物业管理办公室进行了报备。茂源公司还与李绍源、陆继莲所有物业的承租人直接签订物业服务合同。所签订合同的主要情况是：2017年9月12日与高新（中艺财富）签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2017年10月1日起至2020年10月1日止，服务面积为373㎡，按每平方米每月1.5元收取物业费，支付日期为每年的10月2日，已支付2017年10月1日至2018年10月2日的一年物业费6714元和电梯的维护、质检费3700元，计10414元；2017年12月22日与徐某（金店）签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2017年12月22日起至2020年12月23日止，服务面积为221平方米，按每平方米每月2.5元收取物业费，物业服务费按每半年支付，已支付2018年1月至6月的物业费3315元；2018年1月1日与建湖天天向上教育培训中心签订的合同约定的管理服务期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，服务面积为1189.64㎡，按每平方米每月1.6元收取物业费，支付日期为每年的1月28日，已支付2018年度物业费，2019年度支付物业费22850元；2019年10月5日与中国民生银行股份有限公司盐城分行签订的合同约定的管理服务期限为五年，自2019年10月6日起至2024年10月5日止，服务面积为1276㎡，按每平方米每月2.5元收取物业费，支付日期为每年的1月10日前，已支付了全部物业费。另外李绍源、陆继莲支付了中国人寿保险公司租用面积的物业费和电梯电费、维修费计7123元，是2019年8月30日至2019年12月30日四个月的费用，物业费是按每平方米每月1.76元收取的，服务面积为1011.84㎡，按1.76元计算即为7123元。李绍源、陆继莲所有的物业使用情况是：一楼是开金店的徐某使用、二楼是开中艺财富的高新使用、三楼是建湖天天向上教育培训中心使用、四楼是中国人寿保险公司使用、五楼是李绍源、陆继莲所在的公司瑞坤建设集团有限公司使用、东侧的一楼和二楼是中国民生银行股份有限公司盐城分行使用。由于茂源公司与金茂壹号小区的业主之间产生很大的矛盾，并反映到当地社区建湖县近湖街道镇西居民委员会和建湖县近湖街道物业管理中心，经协调双方矛盾未能解决，2019年3月7日，部分业主申请上述两部门对金茂壹号小区成立业主大会及业委会进行指导和监督，2019年5月16日成立了近湖街道镇西社区金茂壹号物业管理委员会，2019年6月24日该管理委员会向茂源公司发出通知，要求于2019年6月25日终止与茂源公司之间的物业服务，2019年9月20日并再次通知茂源公司终止物业服务过渡期为三个月，于2019年6月25日到期，要求茂源公司按时移交撤场，做好移交手续。2019年11月22日，新成立的管理委员会在小区内向业主公告，招聘建湖富某物业管理有限公司，如无反对意见，管理委员会将与其签订物业服务合同。2020年1月8日，李绍源、马某作为近湖街道镇西社区金茂壹号物业管理委员会授权签约人与建湖富某物业管理有限公司签订了物业服务合同，自此该公司进场从事物业服务，但茂源公司并未向其移交服务的物业及相关资料，由于业主的阻挠，茂源公司只能在李绍源、陆继莲物业的一层门厅里临时设立一张办公桌办公。此后，双方因物业服务合同纠纷诉至本院，本院作出（2020）苏0925民初4512号民事判决书，载明上述事实，并判决李绍源、陆继莲支付盐城茂源物业管理有限公司物业费40019.10元及利息，驳回盐城茂源物业管理有限公司其他诉讼请求。该判决中确定盐城茂源物业管理有限公司提供的物业服务2017年9月1日至2020年1月8日，并因盐城茂源物业管理有限公司服务质量问题对物业服务费用进行了调整，减少20%。李绍源、陆继莲在本案中提交了一楼东山头、停车场维修费用1600元的维修材料及人工费清单，五楼屋面及西山墙漏水注浆费用2700元的维修材料及人工费清单，拆除、清理屋面花池费用3050元的维修材料及人工费清单，电梯改造合同及转账23900元的手续，停车管理闸机安装费用票据27000元。上述事实，有民事判决书、人工费清单、转账手续、照片、往来函件及当事人陈述在卷佐证，应予确认。本院认为：《物业管理条例》第六条规定“业主在物业管理活动中，享有下列权利：监督物业共用部位、共用设施专项维修资金的管理和使用”：第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按国家有关规定缴纳专项维修资金”，第五十三条规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公共设施的维修和更新、改造，不得挪作他用”。因此，在物业服务合同履行中，业主所有不动产私有部分的维修应当由业主自行承担费用，共有部分的维修在保修期内的应当予以保修，保修期满的应当依法申请、使用专项维修资金，物业服务单位负责公共部分设施的日常维护及管理。可见，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。本案中，原告所主张的一楼东山头、停车场维修费用1600元，五楼屋面及西山墙漏水注浆费用2700元，拆除、清理屋面花池费用3050元，电梯改造转账23900元等从场所及金额判断，均不属于日常维护工作的小额支出，依法应由业主自行承担或申请专项维修资金。原告要求物业服务单位承担上述费用，没有法律依据。物业服务单位未尽服务职能，组织公共区域的维修、资金的审批工作的属于履行物业合同存在瑕疵，可在物业费中予以削减，该部分已经生效判决处理。关于使用一楼门厅作为开展物业服务场所的事宜，系原被告双方在履行物业服务合同中的具体实施行为，双方未约定占用费用及租金，已在生效判决中对物业服务的行为进行了评价，并扣除部分物业费予以处理。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李绍源、陆继莲的诉讼请求。案件受理费1363元，减半收取681.5元，保全费520元，由原告李绍源、陆继莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王中秋二〇二一年九月十日书记员  周 蒙