广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）来民二终字第85号 上诉人（一审被告）李均明，男，1957年5月31日出生，退休干部，汉族，住来宾市。 委托代理人李亭慧，1983年9月28日出生，苗族，广西桂中农村合作银行职工，住兴宾区，系上诉人女儿。 被上诉人（一审原告）兰标，男，1946年11月1日出生，瑶族，住。 上诉人李均明因与被上诉人兰标确认合同有效纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月18日受理后，依法组成合议庭，于同年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人李均明及其委托代理人李亭慧，被上诉人兰标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，经罗文辉介绍，李均明将其兴宾区城中派出所的房改房一套出卖给兰标，双方以李均明为甲方，兰标为乙方，于2001年12月7日签订《房屋买卖协议书》。协议约定：一、双方商定此房价款为贰万伍仟元。二、甲方取得乙方贰万元款项后，待办好房产证再变更交给乙方。三、乙方取得此房屋产权后可用作居住，如今后需要拍卖者，甲方可按当时的价格优先赎回。四、自签订协议之日起，甲方应在2002年3月30日前将该房交付乙方使用，今后此房如出现产权纠纷问题均由甲方负责。五、此协议系双方自愿达成，各方均不得反悔。如有那方违约给对方造成经济损失，除按上述条款退还物、款外，还加罚2000.00元。协议签订后，兰标于同月12日将房款25000.00元汇给李均明，李均明于2002年3月30日将该房钥匙交付给兰标。兰标即入住至今。期间李均明办得房产证后，兰标多次要求李均明办理变更房产过户手续，李均明却以种种借口不予协助办理。 2012年12月初，因该房属旧城改造范围，兰标急于办理变更过户，即找李均明协商，李均明却反悔，只同意退回兰标购房款25000.00元及赔偿损失10000.00元。为此，兰标向一审法院起诉，请求确认双方于2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》有效。 另查明，涉案房屋属房改房，李均明于1998年11月16日取得《职工购买公有住房产权比例证》，产权比例个人占有100%。2002年7月23日，李均明办理该房房产证，产权证号：来房权证来字第××号。兰标入住期间，根据有关部门的规定，以自己的名义办理了水、电表的立户。 一审法院认为，当事人应当按照应当全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。双方2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》时，涉案房屋属房改房，未办理房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”的规定，该房屋实际上是一种可期待物权，因房产政策的原因尚不能进入市场交易，所以原、被告签订的《房屋买卖协议书》是效力待定合同。双方在《房屋买卖协议书》第二条约定“甲方取得乙方贰万元款项后，待办好房产证再变更交给乙方”，现该讼争的房屋已符合上市交易的条件，双方房屋转让条件已成就，且兰标已按《房屋买卖协议书》的约定支付了全部房款，李均明取得房款后也将该讼争的房屋交付给兰标入住至今。所以，双方签订的《房屋买卖协议书》，系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予支持。李均明认为合同无效的抗辩理由不能成立，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条的规定，判决：确认原告兰标与被告李均明于2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》有效。一审案件受理费100元，由李均明负担。 上诉人李均明不服一审判决，向本院上诉称，1、一审判决认定“原告多次要求被告办理变更房产过户手续，被告却以种种借口不予协助办理”是错误的。事实是：双方签订《房屋买卖协议书》后，原来宾县公安局2002年8月下发一份《告知书》，告知“房改房”房主获得房产证书满五年后才能上市交易，并与每住户签订了不能私自买卖房屋的协议。上诉人收到《告知书》后，知道之前与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》违反了国家强制性法律、法规的规定，即要求被上诉人解除《房屋买卖协议书》，并同意退回购房款和支付10000元的违约金，但被上诉人不予理会。2、一审判决适用法律错误。本案争议发生于2002年8月，根据“法不溯及既往”原则，应当适用当时生效的法律法规。而原审判决却以“现该讼争房屋已符合上市交易条件，双方房屋转让条件已成就”为由适用现今的法律，显然是适用法律错误。《房屋买卖协议书》是2001年签订，违反了《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第六条“属于下列情况的已购公有住房不能上市交易：……（十一）法律、法规以及县级以上（含县级）人民政府规定不宜上市交易的”、《来宾县住房制度改革实施方案》“房改房信用五年后，才能上市交易”、《城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，……依照国家有关规定缴纳土地使用权金”、《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第十条“……不按已购公有住房上市管理部门的规定私下交易签订的协议不受法律保护。”因此，双方2001年签订的《房屋买卖协议书》依法应当认定无效。 综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，改判双方签订的《房屋买卖协议书》无效。 被上诉人兰标辩称，1、双方2001年12月7日签订合同，被上诉人12日付清全部房款25000元，3月30日上诉人交房给被上诉人，7月23日上诉人办理房产证到自己的名下，此后十一年上诉人没有按“待办好房产证再变更交给乙方”的约定将房产证变更给被上诉人。一审法院根据以上事实认定判决是正确的。2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。涉案合同是在《中华人民共和国合同法》施行之后签订，原来宾县公安局的《告知书》不是强制性的法律法规，不能否定合同效力。再且，《物权法》第十五条规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审期间，被上诉人申请证人卢某出庭作证，拟证实2003年12月证人曾与被上诉人到来宾市兴宾区城中派出所要求上诉人变更房产证，但上诉人称房产证还未办好，被上诉人可以先居住。上诉人承认证人曾与被上诉人找过上诉人一次，而不是多次。 本院认为，上诉人承认证人曾与被上诉人找过上诉人一次，被上诉人没有其他证据证实其多次找过上诉人；同时根据上诉人2003年11月27日寄给被上诉人的信，故应认定被上诉人在2003年12月曾找过上诉讼人办理房产证。一审认定被上诉人多次找上诉人是错误的，本院予以纠正。 经查，2003年11月27日，上诉人曾寄一封信给被上诉人，要求解除双方的合同。而被上诉人收到信后即和证人卢某到起找到上诉人，要求上诉人变更房产证。 双方对一审判决认定的其他事实无异议，本院予以认定。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是： 上诉人与被上诉人2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》是否有效。 本院认为，《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》、《来宾县住房制度改革实施方案》规定房改房在房改后五年方可上市交易。上诉人于1998年11月16日通过房改取得该房，至2003年11月17日后可以上市交易。双方当事人于2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的合同为效力待定合同，《房屋买卖协议书》至2003年11月17日后方可生效。而双方签订合同后，被上诉人已按合同全部交付房款，上诉人也已将房屋交付给被上诉人居住。上诉人虽曾于2003年11月27日提出解除合同关系，但被上诉人不同意后，上诉人不再主张，双方之后对此无纠纷直至2012年12月初该房被列入旧城改造范围。故上诉人关于双方签订的《房屋买卖协议书》违反法律规定为无效合同的主张不成立，不予以采纳。 综上，双方当事人签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意见表示，内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李均明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韦远潇 代理审判员  卢 怡 代理审判员  侯永魁 二〇一三年九月四日 书 记 员  韦国庆 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有 约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。