辽宁省新宾满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0422民初340号 原告：辽宁万泽物业管理有限公司，住所新宾满族自治县。 法定代表人：赵金勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高文波，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘星辰，辽宁纯伟律师事务所律师。 被告：牛希丽，女，1967年6月9日出生，满族，住新宾满族自治县。 委托诉讼代理人：郭永利（牛希丽之妻），1967年6月28日出生，满族，住新宾满族自治县。 原告辽宁万泽物业管理有限公司（以下简称万泽物业）与被告牛希丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告万泽物业的委托诉讼代理人刘星辰，被告牛希丽及其委托诉讼代理人郭永利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 万泽物业向本院提出诉讼请求：1、判令牛希丽给付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费4,260.00元，滞纳金656.00元(按照年利率15.4%计算)，两项共计4,916.00元；2、本案诉讼费由牛希丽负担。诉讼过程中，万泽物业变更诉讼请求，要求牛希丽给付从2017年4月25日至2020年12月31日的物业费3,905.79元，滞纳金601.49元，共计4,507.28元。事实和理由：万泽物业于2017年5月1日与新宾县河畔花园小区主委员会签订《新宾镇河畔花园小区物业服务合同》，由万泽物业管理河畔花园小区。牛希丽居住在万泽物业管理辖区内，系万泽物业的服务对象，房屋面积为110.96㎡。双方约定物业服务费的收费标准为每平方米每月0.8元，业主每年1月1日前将物业服务费交于万泽物业公司，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交费用的5‰交纳滞纳金。牛希丽从2017年5月1日起至2020年12月31日未交纳物业费3,905.79元，产生的滞纳金601.49元(3,905.79元×15.4%)。此款经万泽物业多次催要未果，故起诉至人民法院。 牛希丽辩称：不同意万泽物业的诉请，请求法院驳回万泽物业的诉讼请求。理由如下：一、牛希丽对《物业服务合同》、服务范围及收费项目均不知情，《物业服务合同》明显是虚假的，其未与万泽物业签订过合同；二、牛希丽所有的房系门市，不在小区院内，多年来门前的积雪、垃圾都是自己清理。门前的台阶坏了也是自己维修的，花费500.00元。2018年门窗玻璃被砸没人管，换玻璃花费700.00元。房屋设施安全没有保障，不得不自己安装监控及防护门帘。下水道多次淤堵，造成屋内下水管冒水，地板严重浸泡，都是业主自己雇人疏通和维修，2018年支出400.00元、2019年支出200.00元、2020年支出600.00元，共计1,200.00元。因为房屋是承租人使用，所以牛希丽赔偿承租人财产损失1,500.00元。期间多次找过万泽物业，因为牛希丽未交物业费而拒绝提供服务，只有在2020年4月份，万泽物业为牛希丽门前的下水管道进行过维修但是没有修好；三、万泽物业催缴物业费的方式只是在门口贴条告知，并没有任何电话等形式沟通，也没有公开公示收费项目用途，基于物业公示与业主之间有同时履行抗辩权，万泽物业没有履行尽职义务，故牛希丽拒绝缴纳物业费。 经审理查明：辽宁万泽物业管理有限公司成立于2011年11月21日，其经营范围为物业管理、房屋租赁等。2017年4月25日，抚顺市星都房地产开发有限公司（转让方、甲方）与万泽物业（受让方、乙方）签订《星都河畔花园小区物业管理转让协议》，合同主要约定：“为了更好的将河畔花园小区的物业管理好，对此，甲乙双方在平等、公正、自愿的基础上，就甲方转让河畔花园小区给乙方进行管理一事，经双方充分协议达成如下一致协议：甲方将新宾镇青年北路星都河畔花园小区（1#-11#楼）整体转让给乙方进行物业管理……转让管理期限从2017年4月25日起，乙方正式接受甲方的转让，行使对该小区的物业管理权。本协议签订生效之前，星都河畔花园小区（1#-11#楼）的业主所欠甲方的物业管理费、水、电费等费用归甲方所有，该费用由乙方依据国家的相关法律法规，按照合同程序负责追收缴纳……。”合同签订后，万泽物业进入新宾镇星都河畔花园小区提供物业服务。2018年7月6日，新宾镇星都河畔花园业主委员会（甲方）与万泽物业（乙方）签订《星都河畔花园小区物业服务合同》,合同主要内容为：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业服务类型：住宅、商业。坐落位置：新宾镇青年北路钢山路。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明。市政公用设施和附属建筑物的养护和管理，包括道路、下水管道、化粪池，池井。公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集……委托管理期限为两年六个月,即从2018年7月1日起至2020年12月31日止……物业管理服务费的标准：多层住宅为1元/㎡/月，高层住宅1.2元/㎡/月，高层电梯费为144元/人/年。非住宅高层1元/㎡/月，多层非住宅为0.8元/㎡/月。每年的1月1日前将上述费用交付至万泽物业。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金。”牛希丽所有的坐落于新宾镇民主街星都河畔花园3号楼系其于2011年4月20日购买所得。房屋建筑面积共计110.96平方米。自万泽物业进入该小区后，牛希丽以其未与万泽物业签订物业合同且万泽物业未对其进行服务为由，拒绝缴纳物业费，2017年5月1日至2020年12月31日产生的物业费3,905.79元（110.96㎡×0.8元/㎡/月×44个月）。此款经多次催要未果，故万泽物业诉讼至法院。 另查明，万泽物业提供服务期间，牛希丽因其房屋下水道堵塞多次找到万泽物业要求给其疏通，万泽物业因牛希丽多年不缴纳物业费用而消极怠工，2020年4月份虽然对其下水管道进行了疏通，但未能让牛希丽满意。庭审中，万泽物业同意承担牛希丽2020年4月份支出的疏通下水道费用600.00元。 再查明，本院受理的多起万泽物业诉案涉小区业主物业服务合同纠纷案件，案涉小区业主反映的问题主要集中在万泽物业工作人员服务态度不好，疏通下水道不及时、效果差等情形。 上述事实，有万泽物业提供的《星都河畔花园小区物业管理转让协议》、《星都河畔花园小区物业服务合同》、物业催缴通知书照片一份，牛希丽提供的的产权信息、疏通下水道视频资料两份，万泽物业与牛希丽的庭审陈述并结合本院审理的其他案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。万泽物业与案外人抚顺市星都房地产开发有限公司签订的《星都河畔花园小区物业管理转让协议》、与星都河畔花园业主委员会签订的《新宾镇河畔花园小区物业服务合同》，均系真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。对业主且有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。牛希丽作为案涉小区的业主，上述合同对万泽物业、牛希丽均具有约束力，万泽物业为案涉小区提供物业服务后，根据合同的相对性，牛希丽就应按照合同约定向万泽物业支付物业管理费。万泽物业要求牛希丽缴纳物业费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2017年5月1日至2020年12月31日，牛希丽应缴纳的物业费为3,905.79元（110.96㎡×0.8元/㎡/月×44个月）。扣除万泽物业自愿承担的牛希丽主张的2020年4月份疏通下水道的费用600.00元，牛希丽应给付万泽物业3,305.79元。牛希丽辩称万泽物业未对其进行服务，自己维护下水道、修台阶支出了一定费用一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”牛希丽对其支出的费用负有举证责任，但其提供的证据不足以证明其主张，其应该承担不利的法律后果。关于其换玻璃的费用，因该项损失系其他侵权人的侵权行为所致，要求万泽物业承担赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于其赔偿租户的损失问题，牛希丽如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿。 关于万泽物业主张的违约金问题，万泽物业虽然对案涉小区进行了服务，但根据本院受理的多起案涉小区物业服务合同纠纷案件审理情况分析，万泽物业在物业服务过程中确实存在一定的服务瑕疵，由于万泽物业提供的物业服务存在瑕疵，才导致牛希丽缴纳物业费不及时，故对滞纳金的诉请，本院不予支持。 另外，物业公司的服务具有公共性，收取物业费除用于企业自身运转外，还用于整体物业设施的维护保养，维持小区正常秩序所必需的费用。个别业主拒交物业费的行为，不仅损害物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的良好配合，一方面，万泽物业作为物业服务公司，应明确自己的定位系服务型企业，作为服务型企业，在服务过程中，应加强与自己的服务对象即业主的沟通，努力提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，不断改进和完善自己的工作。在业主反映服务不到位的情况下，应当深刻反思自身服务存在的问题，通过整改、提升服务质量来赢得业主的认可，让业主主动交纳物业费，尽量避免通过起诉、依赖法院审判来收取物业费；另一方面，业主也应提高自身素质，主动学习法律知识，提升法律知识储备，提高法律意识，了解业主与物业服务企业之间的权利义务关系。万泽物业在物业管理服务中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业费的理由。对物业公司有意见，应通过正当途径反映问题、行使权力，维护自身合法权益，不应通过拒交物业服务费来表达自己的意见。如果物业公司的服务达不到业主的要求，大多数业主都对物业公司不满意，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。希望双方今后能够加强沟通，积极履行各自负担的义务，共同促进小区的发展，创造和谐的生活环境。 综上，为维护诚信原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、牛希丽于本判决生效之日起十日内给付辽宁万泽物业管理有限公司物业费3,305.79元元； 二、驳回辽宁万泽物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果牛希丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（辽宁万泽物业管理有限公司已预交），由牛希丽负担，随上述款项的给付期限一并给付辽宁万泽物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  张秀娜 二〇二一年四月二十五日 法官助理刘汶佩 书记员王硕