上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初24887号原告：赵志英，女，1951年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：赵全喜(系赵志英丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王爱国，上海创远律师事务所律师。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：胡伟、周宏波，公司员工。原告赵志英与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告赵志英及其委托诉讼代理人赵全喜、王爱国，被告青客公司的委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志英向本院提出诉讼请求：1、要求青客公司支付2019年12月25日至2020年6月24日欠付的租金53,141.88元；2、要求青客公司支付提前退租的违约金26,570.94元；3、要求青客公司支付电费155.9元；4、要求青客公司支付房屋复原费用3,958元(包括：拆除阳台隔断和电表费用1,000元、更换门锁费用合计400元、浴室柜费用469元、燃气热水器管道费用1,600元、燃气灶费用489元)；5、要求诉讼费、保全费由青客公司负担。事实和理由：2015年8月21日,赵志英与青客公司签订《房屋托管租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定赵志英将上海市昆明路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给青客公司,租赁期限为2015年9月21日至2023年9月24日，前两年月租金为7,498元,以后每年月租金上涨7%计524.86元,先付后用，付三押一；青客公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍支付违约金。青客公司支付系争房屋租金至2019年12月24日，自2019年12月25日起未按约支付租金，并于2020年5月20日将系争房屋密码锁密码告知赵志英，通知提前退租，赵志英未同意。系争房屋租客于2020年6月26日搬离，赵志英于该日自行收回房屋。青客公司拒不支付租金及提前退租的行为构成违约，青客公司也未按合同约定将房屋恢复原状，赵志英为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。青客公司辩称，1、2020年4月26日青客公司工作人员以短信形式提出解除合同，双方之间合同已于当日解除。因新冠疫情的原因，青客公司经营困难，故请求减免2019年12月25日至2020年4月26日期间的租金，不同意支付2020年4月26日之后的租金。2、租赁合同解除系因疫情原因所致，青客公司无力继续履行合同，非青客公司恶意违约，青客公司不同意支付违约金。如法院认定青客公司违约，青客公司认为违约金过高，请求进行调整。3、青客公司认可系争房屋2020年1月电费94.9元，对于2020年6月的电费，如赵志英确已支付，青客公司同意承担。4、赵志英主张的房屋复原费用没有合同及法律依据，青客公司不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为赵全喜、赵志英、赵力强。2015年8月21日,赵志英(甲方)与青客公司(乙方)签订租赁合同，约定：房屋地址为昆明路XXX号XXX室，面积113.9平方米，租赁期限为96个月零4天，起租日为2015年9月21日，截止日为2023年9月24日，月租金7,498元，付三押一，交房日期为2015年8月22日，交房日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金及4天的租金8,497.73元；前2年租金不变，以后每年上涨7%计524.86元。一般条款约定：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为人才公寓供居住使用；租赁期限8年，自第6年起，双方均可无条件解除合同，互不承担违约责任；甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理及出租；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单；甲方同意乙方自行或委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方；交房到起租日期之前为免租装修期；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式支付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日；若甲方需乙方支付租赁该房屋的押金，则押金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方;甲方须及时拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；租赁期间，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同签订后，赵志英将系争房屋交付给青客公司，青客公司将系争房屋用于住宅转租并将门锁全部更换为密码锁。青客公司向赵志英支付押金7,498元，支付系争房屋租金至2019年12月24日，当时的租金标准为8,856.98元/月，此后青客公司未再支付租金。青客公司未支付系争房屋2020年1月、2020年6月电费合计155.9元。赵志英多次通过短信向青客公司催讨租金，均未果。2020年4月26日，赵志英收到青客公司所发短信，内容为：“因不可抗力的肺炎疫情影响，青客公司根据法律规定与合同约定解除与您签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信/微信发出之日暨2020年4月26日。考虑到小区封闭管理双方无法当面交接的实际情况，青客公司将房屋现状返还给您，合同解除日期即为房屋返还日期，合同解除房屋返还后租金不再支付。感谢您的理解支持！”2020年5月20日，青客公司工作人员再次发送短信，内容为：“赵志英您好，您租给青客昆明路XXX号XXX室房屋，合同已于2020年4月26日解除，现在房屋正式交付给您，单元门密码：XXXXXXXX。房间门密码：a：XXXXXXXX。b：XXXXXXXX。c：XXXXXXXX。租金支付至合同解约之日，收到请回复同意，谢谢。”赵志英随即回复：“再重申一下：合同解约的前提是：1.把到目前所欠5个月的房租归还我们，2.把水、电、煤费结清，3.将房屋清理后交还给我们。所提三点措施如不实施将无法满足你司提出合同解除的要求！”2020年6月26日，系争房屋内的租客搬离，赵志英自行收回系争房屋。审理中，赵志英称青客公司将系争房屋的阳台进行隔断，在每个房间加装了电表，还拆除了浴室柜、厨房燃气灶及燃气热水器管道，将燃气热水器更换为电热水器。赵志英为证明其主张，提供了系争房屋内照片及相关费用收据、2015年1月25日落款为赵志英、袁丽华的《室内设施清单》。对此，青客公司称对于系争房屋内的装修情况不清楚。审理中，赵志英同意押金7,498元退还青客公司。审理中，根据赵志英的申请，本院依法裁定冻结青客公司名下银行存款80,000元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为，青客公司承租系争房屋用于住宅转租，且实际有租客居住使用，新冠疫情虽对其整体经营造成影响，但就本案租赁关系而言尚不构成不可抗力的解约理由。青客公司虽于2020年4月26日提出解除合同，但不符合合同约定或法律规定的单方解除条件，且赵志英未予同意，故青客公司辩称租赁合同于2020年4月26日解除缺乏依据，本院不予采纳。系争房屋内租客于2020年6月26日搬离后，赵志英于该日自行收回房屋，故本院确认租赁合同于2020年6月26日解除。青客公司应按约定支付系争房屋租金至合同解除之日。青客公司拒付租金、提前解除合同构成违约，赵志英可按约向青客公司主张违约责任。关于违约金，合同约定的违约金标准明显过高，赵志英现主张相当于3个月租金数额的违约金，综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度、实际损失等情况，本院认为其主张尚属合理，依法予以支持。关于赵志英主张的电费，根据租赁合同约定，系争房屋的电费由青客公司承担，赵志英提供了电费单据为证，本院对此予以支持。关于赵志英主张的房屋复原费用，根据租赁合同约定，赵志英应及时拆除燃气等设施，赵志英向青客公司交付房屋和合同终止时青客公司向赵志英返还该房屋的验收标准为交接当时现状，审理中双方均未提供系争房屋内的装修和家具清单，考虑到赵志英收回房屋后确实需要拆除房屋内隔断、房间电表及更换密码锁，故本院对其主张的该部分费用酌情予以支持，对于赵志英主张的其余费用本院不予支持。赵志英同意将押金退还青客公司，于法不悖，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付赵志英2019年12月25日至2020年6月24日期间的租金53,141.88元；二、自本判决生效之日起10日内，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付赵志英违约金26,570.94元；三、自本判决生效之日起10日内，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付赵志英电费155.9元；四、自本判决生效之日起10日内，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司支付赵志英房屋复原费用1,400元；五、自本判决生效之日起10日内，赵志英退还上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司押金7,498元；四、驳回赵志英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,123.2元，由赵志英负担478.93元，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担1,644.27元。财产保全申请费820元，由上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿书记员  顾逸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。