北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21526号原告：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院。法定代表人：李文明，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京未科教育科技有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号2号楼8层801。法定代表人：唐亮，总经理。委托诉讼代理人：银海龙，男，1976年9月9日出生，汉族，该公司职员，住内蒙古丰镇市。被告：北京酷编信息技术有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号2号楼301。法定代表人：唐亮，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。原告天通泰文化数码科技园有限公司（以下简称天通泰公司）与被告未科教育科技有限公司（以下简称未科公司）、北京酷编信息技术有限公司（以下简称酷编公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天通泰公司的委托诉讼代理人李惠阳、被告未科公司的委托诉讼代理人银海龙、酷编公司的委托诉讼代理人李代星（兼未科公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天通泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与二被告签订的《租赁合同》于2019年11月21日解除；二、依法判令二被告立即将租赁房屋恢复原状并交付原告；三、依法判令二被告共同向原告支付2019年11月2日至2019年11月21日的房屋租金62761.2元；四、依法判令二被告共同向原告支付逾期付款滞纳金，以62761.2元为基数，按日千分之五的标准，从2019年10月18日开始计算至实际给付之日；五、依法判令二被告按照每天3元每平方米的标准，以1046.02平方米计算，向原告支付从2019年11月22日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费；六、依法判令二被告共同支付免租期租金282425.4元；七、依法判令二被告共同赔偿中介费损失173540.91元；八、依法判令本案全部诉讼费用、保全费用由二被告承担。事实与理由：未科公司与酷编公司系关联公司，均由唐亮实际控制，唐亮同时担任二被告的法定代表人、董事长（执行董事）和经理。2018年12月21日，未科公司与原告签订《天通泰科技金融谷租赁定金协议》，约定未科公司租赁北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼2-3层房屋，建筑面积共计1046.02平方米，未科公司向原告支付定金150000元。双方约定在2018年12月31日前签订正式房屋租赁合同。涉诉房屋即5号楼为总层数3层的独栋商业办公别墅，房屋所有权按整套进行登记。该房屋2层和3层系整体出租，应未科公司的要求，原、被告将涉诉房屋即5号楼2-3层房屋设置为编号201、202、301、302号的房屋分割后进行租赁，由未科公司和酷编公司各与原告签订二份《租赁合同》。2019年1月28日，未科公司与原告签订二份《租赁合同》，约定未科公司向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼202号和302号房屋，两份《租赁合同》的租赁面积均为290平方米。同时，酷编公司与原告签订二份《租赁合同》，约定酷编公司向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼201、301号房屋，两份《租赁合同》的租赁面积均为233.01平方米。四份《租赁合同》的租赁期均自2019年2月1日至2022年1月31日，租金标准为3元/平方米/日，付款方式为押三个月付三个月，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。免租期自2019年2月1日至2019年5月1日，共计90天。为进一步明确被告系整体租赁5号楼二层和三层房屋，2019年1月24日，原告与未科公司签订《补充协议》，明确因未科公司提出申请，要求一个楼层分别签订2份租赁合同，共计4份租赁合同。双方明确未科公司系整体承租5号楼二三层房屋，四份租赁合同系统一的整体，未科公司须同时租赁5号楼二三层房屋整体，不得拆分承租或退租，若违反任何一个租赁协议即视为对其他租赁协议的整体违约，未科公司应按照四份租赁协议承担全部违约责任。租赁合同签订后，原告如约向二被告交付了房屋，二被告共同对涉诉房屋进行整体装修改造。除二楼部分面积作为日常办公使用外，二被告还在租赁房屋内改装了约200个占地面积约一平方米多的直播间。装修改造完成后，该租赁房屋由二被告共同使用。2019年10月21日，二被告向原告送达房屋租赁合同解除合同通知书，提出由于被告发展战略变化导致无法继续承租涉诉房屋，申请解除《房屋租赁合同》。按照原、被告签订的《租赁合同》约定，被告在租赁期内提出解除合同，需至少提前1个月以书面方式通知原告。同时，合同履约保证金甲方不予退还。由于《租赁合同》系因二被告原因提前解除，免租期自动失效，二被告应按第一年的租金标准向原告支付免租期的租金。租赁合同约定，被告逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。依据租赁合同中的上述约定，原告委托律师于2019年10月22日向二被告送达《律师函》，通知二被告按照《租赁合同》约定于2019年11月21日解除租赁合同，并要求二被告按照《租赁合同》约定支付房屋租金、免租期租金等费用，并按合同约定将租赁房屋恢复原状后交付原告。由于二被告未履行相应义务，2019年12月22日，原告再次委托律师向二被告送达《律师函》，要求二被告立即将租赁房屋恢复原状并腾交原告，并支付相关费用。经原告多次催告，被告至今未缴纳租金、逾期付款滞纳金等相关费用，也未将房屋恢复原状后腾交原告。由于被告拒绝将租赁房屋恢复原状，导致该房屋无法正常使用也无法对外出租，给原告造成严重的经济损失。综上，原告认为，二被告的行为违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成严重经济损失，因此诉至贵院，望判令如所请。未科公司、酷编公司辩称，1.不同意第一项诉讼请求，原告2019年10月21日收到被告发出的《房屋租赁合同》解除合同通知书，双方《租赁合同》解除时间应为2019年10月21日解除。合同约定的提前一个月通知并不是合同解除的条件。2.不同意第二项诉讼请求。涉案房屋已经于2019年10月18日由原告控制，合同于2019年10月21日解除后，依据《租赁合同》约定，视为乙方放弃权利，甲方可变卖，变卖所得扣除费用，终止日后甲方有权处理物品，甲方有权强行收房，甲方有权处理物品。3.不同意第三项诉求。双方《租赁合同》于2019年10月21日解除，房租已支付至2019年11月1日，被告不存在未付租金情形。原告2019年10月18日控制房屋，主张2019年11月2日至2019年11月21日房租没有事实根据。4.不同意第四项诉求，基于第三项房屋租金的诉求没有事实根据，原告由此主张滞纳金没有事实依据。5.不同意第五项诉求。原告已经于2019年10月18日控制房屋，2019年10月21日合同解除，依据《租赁合同》约定原告可以处置被告物品设施，原告收回并重新使用房屋不存在任何障碍，这是双方在合同内的约定，被告于2019年10月18日搬离后，不存在继续占用房屋的权利和事实。6.不同意第六项诉求。被告已经支付三个月租金为履约保证金，共计286348元。合同解除后产生了补交免租期租金，应当由286348元履约保证金直接冲抵。7.不同意第七项诉求。中介费是原告经营自身商业资产的成本，不应由被告负担。其次，中介合同签署时间是2019年4月26日，与本案租赁签约2019年1月28日无事实关联性，再次，被告对于原告中介协议和费用并不知情。原告在29号院一区有7栋独立房产，不排除是其他房产产生中介费用。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月28日，天通泰公司（甲方、出租方）与未科公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼2层202号房屋（以下简称202房屋）出租给未科公司，规划用途为办公，建筑面积290平方米，租赁期限自2019年2月1日至2022年1月31日。共计三年，租赁期满或合同解除后，甲方有权无条件收回房屋，乙方应按照交房状态返还房屋及附属物品、设备设施，并结清乙方经营时应承担的各项费用。甲方给予乙方90天免租期，自2019年2月1日至2019年4月30日，该期间不收取租金，但乙方应承担除租金外的其他费用，如合同因乙方原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。租金标准为3元/平方米/日，第三年其租金递增8%，付款方式为押三个月租金作为合同履约保证金，另付三个月租金，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。关于合同履约保证金，合同约定乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出，同时，乙方所交纳的合同履约保证金甲方不予退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。若合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋后将房屋恢复成房屋交接的状态。若合同期满或提前终止与解除后1日内，乙方未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为乙方放弃权利。履约保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取。若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失。合同期满或提前终止与解除时，乙方需将其自己的私有财产和自制设备、物品在合同期满或提前终止与解除后1日内搬出该房屋，并将房屋恢复交接时状态，届时乙方必须将清洁整齐的该房屋交还甲方。关于房屋返还时的状态，合同约定合同期满或提前终止时，乙方将所承租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状。乙方最迟不晚于合同终止日将以上各项装饰、设备及其他物品移走，否则，甲方有权对以上物品进行处理，由此导致的损失由乙方承担。此外，如乙方不进行恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而产生的费用由乙方承担。乙方应在期满后1日内将所租房间及设施交还甲方，若乙方未在1日内完成该手续，则应以本合同终止日第二日起五日内将手续办妥，此期间乙方须依合同约定按日向甲方支付租金及其他费用，5日后乙方仍不能将所租房间交还的，乙方须按等同于双倍日租金的数额向甲方支付所延期限的房屋租金。若乙方未按照前款规定办理，且不与甲方沟通的，逾期七日甲方有权强行收房，甲方将视为乙方自动放弃其所承租房屋内的全部物品，甲方有权对遗留物品进行处理。关于违约责任及合同终止，合同约定乙方逾期未付租金，按应付金额的日千分之五标准支付滞纳金。如乙方欠付租金和合同约定的其他款项逾期达到十五日仍未交付的，甲方有权提前解除合同，乙方应按照合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与未科公司（乙方、承租方）就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼3层302号房屋（以下简称302房屋）签订了租赁合同，该合同中约定的房屋面积、用途、免租期、租金标准、履约保证金、违约责任等均与双方就202房屋所签订的租赁合同一致。2019年1月28日，天通泰公司（甲方、出租方）与酷编公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼2层201号房屋（以下简称201房屋）出租给酷编公司，规划用途为办公，建筑面积233.01平方米，该合同中关于房屋用途、免租期、租金标准、履约保证金、违约责任等均与天通泰公司、未科公司就202房屋所签订的租赁合同一致。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与酷编公司（乙方、承租方）就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼3层301号房屋（以下简称301房屋）签订了租赁合同，该合同中约定的房屋面积、用途、免租期、租金标准、履约保证金、违约责任等均与双方就201房屋所签订的租赁合同一致。合同签订后，天通泰公司依约交付了房屋，未科公司与酷编公司依约支付租金至2019年11月1日，未科公司与酷编公司另交纳了履约保证金286348元。2019年10月18日，未科公司与酷编公司均向天通泰公司发出房屋租赁合同解除通知书，称因公司战略重大变化，无法继续承租涉案房屋，决定自2019年10月18日起解除与天通泰公司签订的房屋租赁合同，请天通泰公司收到通知后寻找其他承租方，避免产生损失。2019年10月21日，天通泰公司收到前述通知。2019年10月22日，天通泰公司向未科公司与酷编公司发出律师函，函载“……乙方在租赁期内提出解除合同，需至少一个月以书面形式通知甲方并在合同终止前将营业执照迁出，乙方缴纳的履约保证金不予退还，由此，贵司提出提前解除合同，委托人同意于2019年11月21日与贵司解除租赁合同，履约保证金不予退还。按照合同约定，贵司应支付2019年11月2日至2019年11月21日期间的房屋租金，并将房屋恢复原状后交付委托人，且需支付免租期租金……”。2019年10月24日，未科公司与酷编公司收到前述律师函。2019年12月22日，天通泰公司向未科公司与酷编公司发出律师函，函载“……贵司至今未将房屋内隔断拆除恢复原状、未腾交房屋，也未按合同约定承担相关责任并支付费用，请贵司立即将房屋恢复原状并腾交委托人，并支付租金、逾期付款滞纳金、房屋占有使用费等相关费用……”。2019年12月24日，未科公司与酷编公司收到前述律师函。就本案涉及多个租赁标的及法律关系一节，未科公司与酷编公司同意将前述四个租赁合同按照一个租赁关系来处理，且二者自愿就前述四个租赁合同所涉及的义务承担连带责任，无需区分各自的责任。经询问，双方均认可按照1046.02平方米、每天每平方米3元的标准计算租金。另，未科公司与酷编公司称合同约定违约金过高，请求法院调整。关于房屋返还，未科公司与酷编公司称在其发送解除通知之前，大概是2019年10月17日，天通泰公司就已经控制并收回了涉案房屋，天通泰对此予以否认，并称对未科公司与酷编公司何时从涉案房屋处搬走不知情，亦否认未科公司与酷编公司向其交付过涉案房屋。未科公司与酷编公司称在进入涉案房屋二层之前有一道密码锁，系天通泰公司安装，自2019年10月18日后未科公司与酷编公司就无法进入涉案房屋，天通泰公司则称其交付房屋时系毛坯交付，未安装密码锁，带密码锁的门是二被告安装，天通泰无法修改密码。关于房屋现状，天通泰公司称因房内有未科公司与酷编公司的设备，故没有进入房屋，截至法庭辩论终结前，房屋一直空置。天通泰公司称涉案房屋交付时系毛坯状态，并提交了未科公司与酷编公司对涉案房屋进行装修的平面布局图及装修施工合同，未科公司与酷编公司对此予以认可。另经询问，未科公司与酷编公司称如果法院判决恢复原状，二者可以恢复原状，涉案房屋内若有物品，则自愿弃置。天通泰公司另提交了中介合作协议、推荐客户确认单、请款单、银行回单、增值税发票等，欲证明其为出租涉案房屋支付了中介费173540.91元，未科公司与酷编公司对前述证据的关联性均不认可。本院认为，天通泰公司就201房屋、202房屋、301房屋、302房屋分别与未科公司、酷编公司签订了四份租赁协议，未科公司与酷编公司同意将四份租赁协议合并按照一个标的进行处理，并同意就四份租赁协议所涉合同义务承担连带责任，本院不持异议。天通泰公司与未科公司、酷编公司签订的租赁协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除的时间，合同约定未科公司与酷编公司在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知天通泰公司，未科公司与酷编公司发送的解除通知于2019年10月21日送达天通泰公司，在未科公司与酷编公司无法定解除权的情况下，二被告称合同于2019年10月21日解除无法律依据。二被告援引该合同条款作为解除合同的依据，因此解除通知到达天通泰公司需至少一个月后方能产生合同解除的后果，天通泰公司对合同于2019年11月21日解除不持异议，故本院确认双方签订的租赁合同于2019年11月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，未科公司与酷编公司应按照合同约定将房屋恢复原状、返还给天通泰公司，并向支付天通泰公司2019年11月2日至2019年11月21日期间的房屋租金，天通泰公司主张的数额未超出本院核算的范畴，本院不持异议。关于逾期付款违约金，双方约定的标准过高，未科公司与酷编公司亦请求调整，本院酌定后予以判决。关于房屋占有使用费用，未科公司与酷编公司作为负有返还房屋义务的一方，应对房屋的返还承担初步的举证责任，但其未举证证明房屋的具体返还时间，应承担不利后果。在合同中明确约定天通泰公司在合同解除后有权强制收回房屋的情况下，截至法庭辩论终结前涉案房屋已经空置了约15个月之久，天通泰公司应对损失的扩大承担主要责任。结合天通泰公司要求返还房屋的最后一份律师函于2019年12月24日到达未科公司与酷编公司，本院酌定未科公司与酷编公司应支付三个月（90日）的房屋占有使用费用282425.4元，超出该期间的损失，由天通泰公司自行承担。天通泰公司主张的免租期租金损失，有合同依据，本院予以支持，对未科公司与酷编公司提出的应以履约保证金冲抵一节，合同中明确约定因未科公司与酷编公司原因提出提前解除合同的，履约保证金不予退还，因此，天通泰公司没收的履约保证金相当于提前解除合同违约金，本院对未科公司与酷编公司提出的以履约保证金冲抵费用的意见不予采信。关于天通泰公司主张的中介费损失，无法佐证与本案的关联性，即使真实发生，也属于天通泰公司的商业经营成本，本院对天通泰公司的该项主张不予支持。在本案判决的最后，本院注意到在本院审理的房屋租赁合同案件中，天通泰公司不止一次的出现将整幢房屋分割成多个单元分别与同一承租人签订多份租赁合同的现象，合同条款完全一致，在签订多个租赁合同的基础上，通过补充协议明确了承租人系整体租赁的实际情况，天通泰公司应当明知装修施工超过规定面积需取得相关部门的施工许可，该公司存在通过分割出租进而帮助或协助承租人规避取得施工许可的嫌疑，希望天通泰公司在后续出租经营中对此情况予以注意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认天通泰文化数码科技园有限公司与北京未科教育科技有限公司就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼202号房屋、302房屋签订的《租赁合同》于2019年11月21日解除；二、确认天通泰文化数码科技园有限公司与北京酷编信息技术有限公司就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼201号房屋、301房屋签订的《租赁合同》于2019年11月21日解除；三、北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内将北京经济技术开发区科创十三街29号院一区5号楼201房屋、202号房屋、301房屋、302房屋恢复原状并返还给天通泰文化数码科技园有限公司；四、北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司2019年11月2日至2019年11月21日的房屋租金62761.2元；五、北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司逾期付款滞纳金（以62761.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，从2019年10月18日起计算至实际给付之日）；六、北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司房屋占有使用费用282425.4元；七、北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司免租期租金损失282425.4元；八、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担4485元（已交纳），由北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司负担14915元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京未科教育科技有限公司、北京酷编信息技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李运普二〇二一年三月二十四日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南