上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18646号原告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐峥嵘,董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱译泽，上海欧博律师事务所律师。被告：上海泺北贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王光兴，董事长。委托诉讼代理人：丁欣幸，女。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)诉被告上海泺北贸易有限公司(以下简称泺北公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序审理。被告泺北公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2020年10月16日裁定驳回泺北公司提出的管辖权异议。泺北公司不服上诉，上海市第二中级人民法院于2021年4月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2021年6月22日公开开庭进行了审理，原告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航、被告泺北公司的委托诉讼代理人丁欣幸、郜松江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉盛伟邦公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令吉盛伟邦公司与泺北公司签订的《场地租赁合同》和《管理服务合同》于2020年7月31日解除；2、泺北公司腾退位于上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢B5-103房屋(以下简称系争房屋)；3、泺北公司支付吉盛伟邦公司截至2020年7月31日欠付的房屋租赁费、综合管理费、空调电费共计人民币590,646元；4、泺北公司支付吉盛伟邦公司房屋占用费(按照每月63,504元，自2020年8月1日起计算至实际腾退之日止)。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：吉盛伟邦公司将系争房屋出租给泺北公司，双方签订了《场地租赁合同》和《管理服务合同》，约定租期自2019年9月1日至2020年8月31日。每月租赁费15,104元、综合管理费48,400元。合同履行期内，泺北公司拖欠租金等费用。合同到期后，泺北公司拒不搬离，故吉盛伟邦公司起诉至法院。被告泺北公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方已完成续约，泺北公司的租赁合同尚未到期，有权继续使用房屋。2019年9月16日吉盛伟邦公司对外发布公告，对家具村进行升级改造，之后对家具村的经营环境进行破坏，导致泺北公司无法正常经营，故自2019年9月16日之后的费用泺北公司无需支付。电费应当以泺北公司实际使用的数量为准，泺北公司未正常经营，未产生收益，故不应支付。经开庭审理查明：吉盛伟邦公司为系争房屋的产权人。2019年吉盛伟邦公司(甲方)与泺北公司(乙方)签订《B5-103场地租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为550平方米。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的PIERMARIA系列品牌进口家具产品。租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止。甲方应当在2019年9月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费,租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年9月1日起至2020年8月31日期间,租赁费每月15,104元。租赁费按月计算，付款周期为1个月，先付后用。电费以乙方独立使用的记录表的读数为准，或以乙方与第三方共有的记录表的分摊读数为准，每度电暂按1.22元收取。甲方应及时将租赁场地按约定日期交付给乙方使用，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。合同终止后,乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有,乙方不得拆除、破坏,甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修,乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳127,008元,作为乙方履约保证金。合同终止时，乙方应向甲方交纳产品质量保证金40,500元，甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方,不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下,于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方,但乙方在撤场一年时,仍存在质保期内未解决的问题,则质保金待问题处理后方可退回。甲乙双方中任何一方均可在本合同到期日60个工作日前向另一方书面通知确认是否续签合同，另一方须在接到通知日起10个工作日内给予书面答复，如逾期未给予答复，视为同意发通知方的选择。甲乙双方中任何一方接到对方书面通知而答复同意续约，但在协议到期后不再续约的，应赔偿给对方等同于履约保证金金额的补偿价。有续约意向的，应当在书面答复后10日内协商、签订续约合同。租赁费等续约条件应按甲方新的合同条款签订。合同另行约定了其他权利义务。同时，吉盛伟邦公司(甲方)与泺北公司签订《B5-103管理服务合同》，约定乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费,综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年9月1日起至2020年8月31日期间,综合管理费计每月48,400元。其余条款基本与《场地租赁合同》相同。泺北公司支付吉盛伟邦公司履约保证金127,008元。泺北公司自2019年9月1日起未支付钱款致讼。目前系争房屋仍由泺北公司占有使用。2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知书》，告知将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造市西科技园。嗣后，家具村内各商户向政府相关部门进行信访，并在政府相关部门的介入下形成过《会议纪要》，吉盛伟邦公司与会人员表示愿意减免2019年9月、10月的租金和管理费用，对于其他事项未能达成一致意见。2020年3月起，吉盛伟邦公司在家具村外显著位置张贴告示，并陆续拆除了家具村内的部分房屋。2020年4月，泺北公司向吉盛伟邦公司发送函件，要求停止破坏经营环境，履行承诺，免除疫情期间的费用，按照原合同条件续约。审理中，原被告一致确认截至2020年5月泺北公司共欠电费12,645元。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，上海市房地产权证、场地租赁合同、管理服务合同、商户账单、保证金收据、会议纪要、视频、录音、照片、关于要求免除合同费用的函、要求履行承诺的函、告知函，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，泺北公司认为吉盛伟邦公司应当返还保证金127,008元，吉盛伟邦公司同意将保证金127,008元全部返还或者抵扣泺北公司的欠款。吉盛伟邦公司确认2019年11月至2020年1月期间泺北公司欠付的租金和管理费共计190,512元。本院认为，泺北公司与吉盛伟邦公司签订的《场地租赁合同》和《管理服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同已于2020年8月31日到期，双方未续签合同，合同到期后泺北公司理应腾退系争房屋，故对吉盛伟邦公司主张的腾退请求予以支持。泺北公司认为双方已完成续约合同尚未到期，但未提供证据予以证明，本院对泺北公司的该项抗辩意见不予采纳。2019年9月16日后，吉盛伟邦公司因拟整体升级改造而发布《告知书》等，更于2020年3月后对家具村内的房屋进行拆除，致使家具村的整体环境受损。同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费、空调电费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，泺北公司可不再支付相关费用，但仍负有及时归还租赁房屋的义务，如泺北公司未及时返还的，应承担相应的民事责任。综上，泺北公司应支付2019年11月至2020年1月的租金和综合管理费共计190,512元以及欠付的电费12,645元。对吉盛伟邦公司主张的房屋占有使用费不予支持。关于履约保证金，吉盛伟邦公司同意全部一并处理，本院将租赁保证金抵扣泺北公司的欠款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海泺北贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢B5-103房屋；二、被告上海泺北贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费和电费76,149元(已扣除履约保证金127,008元)；三、原告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,706.4元，减半收取计4,853.20元，由原告负担2,679.52元，被告负担2,173.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。