安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）涡民一初字第03753号原告（反诉被告）：张占军，男，1986年4月29日出生，汉族，初中文化，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：赵长利，安徽赵长利律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏涛，安徽赵长利律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿建强，男，1985年5月22日出生，汉族，大专文化，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。原告张占军与被告耿建强房屋租赁合同纠纷，本院于2015年11月9日立案受理后，反诉原告耿建强向本院提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1.被告即刻停止侵占原告的房产并立即把该房产返还给原告；2.被告赔偿在其非法占用该房产期间给原告造成的房租租金损失60万元（暂计算至起诉日。以后费用另计算至被告实际停止侵权止）；3.被告赔偿给原告房屋贬值损失81.53万元；4.被告赔偿给原告因损毁房屋主体机构导致工程部能验收合格而给原告造成的经济损失20万元；5.本案诉讼费用、财产保全费用、评估费、鉴定费、律师费等相关费用均由被告负担。事实及理由：2012年10月12日原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将坐落于涡阳县紫光大道北侧、育才路南头的门面房2间7层出租给被告使用，该合同约定房租前3年每年20万元不变，被告交付5万元定金后未经原告同意擅自进行大规模装修使用，对该房屋装修时在房屋的承重梁上多处打眼，严重的损坏了房屋的承重结构，对房屋的安全造成实质损害，导致房屋大幅贬值。因被告不诚实履行《房屋租赁合同》约定的付款条款而导致该合同被亳州中原作出的(2014)亳民一终字第00923号民事判决书判决无效。该判决释明原告的租金损失、房屋贬值部分需另行起诉处理。本诉被告辩称，1.房屋租赁合同未生效，合同条款对双方无法律约束力，但合同已经成立，双方事实上已经履行了租赁相关事宜，原告张占军收取了订金并已经将房屋交付给被告使用，双方已经形成合法的租赁事实。2.原告收取订金并实际交付的行为（房屋未经验收合格），双方之间形成合法的租赁事实，基于此被告有理由相信信赖原告出租的意思表示，对房屋进行装修是正当的，被告的装修损失与原告的缔约行为、收取订金行为、交付房屋行为具有直接因果关系，原告应赔偿被告各项装修损失。3.被告不存在擅自侵占房屋并强行装修。4.造成原告没能实现房屋权利的责任与被告无关，被告已经主动要求加固，原告阻扰对房屋进行加固实施，法院根据原告的申请已裁定先予执行且已生效，原告应对先予执行裁定后的扩大部分损害自行承担责任。5.原告的各项请求于法无据，不应支持反诉原告向本院提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告装修损失等合计100万元，最后以评估为准；2.诉讼费用由反诉被告负担。事实及理由：双方于2012年10月签订合同，反诉被告将涉案房屋交付反诉原告使用，反诉原告开始装修，装修接近过半时，反诉被告以种种理由阻扰，双方发生纠纷后，经法院认定双方的合同未生效，故反诉原告不存在违约。基于反诉被告的原因导致反诉原告无法使用房屋，装修受损，合同目的无法实现。反诉被告辩称，1.反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修损失100万元，无事实及法律依据。双方签订的租赁合同自始无效，反诉原告仅交付5万元定金，余款一直未付，该情况下反诉被告不可能也决不会把房屋交付给反诉原告使用。反诉原告未经反诉被告许可擅自占有使用，反诉被告对其装修行为多次阻止，反诉原告置之不理，后双方为此矛盾激化，多次报警处理未果，反诉原告为此申请涡阳法院裁决先予执行反诉原告的侵权行为。2.反诉案件诉讼费用不应由反诉被告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认定如下：对张占军所举证据认定为，“房屋租赁合同”，耿建强对其真实性无异议，本院予以认定，该合同已经亳州中院确认为未生效，故对张占军认为该合同系无效合同的证明目的本院不予采纳。110接出警登记表5份、公安机关对耿豹作出的处罚决定书及涡阳县公安局南关派出所出具的证明，系公安机关出具，真实性本院予以认定。出警登记表上虽未记载系因本案案涉房屋发生纠纷，但证明中对此已有明确表述，故对双方因租赁房屋于2012年12月份至2013年元月份期间多次发生纠纷的事实，本院予以确认，根据出警登记表，对首次电话报警时间确认为2012年12月10日。（2013）涡民一初字第00272号民事裁定书（先予执行）系本院作出，本院予以认定。影像资料，其内容系本院执行人员执行先予执行民事裁定的经过，真实性本院予以认定；照片19张，其内容均系案涉房屋状况，真实性本院予以认定。但该两份证据之间不具有明显的对比，不能确认在该视频拍摄后耿建强存在强行装修的事实，对张占军证明耿建强拒不执行民事裁定仍然对房屋大规模装修的证明目的本院不予采信。（2014）亳民一终字第00923号民事判决书，真实性本院予以认定，对其上记载的原被告双方签订的租赁合同未生效，该装饰装修工程过程中造成的梁损伤已影响到结构原有构件的安全可靠度，应进行有效加固处理的事实，本院予以确认。皖瑞普司法鉴定（2016）鉴字第421号鉴定意见书，系因张占军申请，并由本院委托后出具，该鉴定意见书上虽未附有该机构的相关证书，但经本院核实后，该机构及鉴定人均具有相应资质，对鉴定意见书中“假定该涉案房屋按照张占军与耿建强2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》约定用途能够执行，2013年1月至2016年10月，张占军应收耿建强房屋租金收益总额为786666.67元”的鉴定意见及计算方式，本院予以采信。对房屋市场贬值损失的鉴定意见，考虑到房屋的市场价格存在众多因素的影响，同时该房屋在加固后如能恢复至原有性能，是否存在市场贬值情形处于未知状态，故对该意见本院暂不予采纳。诉讼费、鉴定费、检测费发票均系正式票据，本院予以认定，对张占军因案涉房屋支付了上述票据上记载的费用的事实，本院予以确认。律师费收据并非正式票据，不能印证其实际支付该项费用的事实，本院不予认定。对耿建强所举证据认定为，耿建强与安徽卓宇装饰工程有限公司签订的施工合同及该公司出具的证明，符合证据的形式要件，本案中并无印证该证据存在虚假的证据，本院予以认定，对案涉房屋于2012年11月1日开始装饰装修施工的事实，本院予以确认。张飞、席振武的当庭证言及书面证词，因未能印证两人系该工程施工工人的身份，该证词本院不予采信。（2013）涡民一初字第00272号民事判决，已被亳州中院（2014）亳民一终字第00923号民事判决改判，本院不予认定。公安机关的问话笔录、加固公司出具的情况说明、执行卷宗中部分材料，张占军对其真实性无异议，本院予以认定。皖百友（2016）资鉴字第180号鉴定意见书，系因耿建强申请，并由本院委托后出具，程序合法，对案涉房屋未破坏的装修价值为691350.88元；因房屋加固已破坏的装修价值为35472.68元的鉴定意见，本院予以采信。加固工程竣工资料，来源于本院执行卷宗，本院予以认定。对安徽天淮加固工程技术有限公司按照原被告均认可的施工方案施工，已自检合格的事实，本院予以确认。因竣工资料上记载的开工日期和竣工日期均为2015年8月，未记载准确日期，本院推定该竣工日期为2015年8月31日。本院认为，根据庭审陈述，张占军及其家人在建造该房屋时系以包工不包料的方式进行，并由其及家人自行看管工地，签订租赁合同时工程没有完全竣工，门没有装好，房屋水电都未通，一些小活未完全施工完毕。而耿建强在2012年11月1日开始施工装修工程至同年12月10日张占军家人首次拨打报警电话时并非较短的时间，张占军陈述不知道该装修事实、耿建强装修房屋系未经其同意的情况下强行施工及其认为耿建强装修房屋时系装修其他房屋而非案涉房屋的陈述明显不符合常理，同时耿建强租赁该房屋系为经营宾馆，其必然要进行装修才能达到租赁目的，张占军对此应该知悉，且公安机关的问话笔录中张占军的家人均陈述房屋出租给他人，由于装修的时候不合理，张占军诉至法院，不准许再继续装修。综合分析上述情形，本院认定张占军及其家人在发生纠纷前已默示同意耿建强对房屋进行装饰装修的行为，在催要房租及发现梁损伤后导致了双方发生纠纷。关于张占军主张耿建强返还房屋的诉讼请求，亳州中院生效民事判决已明确确认双方签订的书面租赁合同未生效，且至今生效条件尚未成就，该合同不具备生效合同的效力。在本院作出先予执行民事裁定且耿建强不再进行装饰装修后，该房屋的实际控制权已回归原初，同时张占军亦未举证耿建强存在阻碍其行使合法物权的证据，故仅凭房屋内存在装饰装修物不足以认定耿建强现占有使用该房屋，对该项诉讼请求本院不予支持。关于张占军主张的房屋租赁费用，该房屋虽未经验收，但系合法建筑，具有物权价值。耿建强虽认为其在先予执行民事裁定作出后未实际使用案涉房屋，但该房屋系因其装饰装修中的不当行为而损害，在加固工程完成前该房屋存在安全隐患，该期间产生的房屋租金损失，耿建强应当承担。耿建强虽主张该期间张占军存在拖延的行为，但其只举证了其向本院执行机构递交的情况反映，并无其他证据印证，该主张本院不予采信，关于该期间的房屋租金损失（2012年11月1日起至2015年8月31日止共计2年10个月），参照鉴定意见本院确定为566666.67元，耿建强已经支付的5万元应当扣减。之后的房屋租金损失，因加固工程已由安徽天淮加固工程技术有限公司施工完毕，并自检合格后提交给本院执行机构，本案中张占军并未主张该加固工程存在不合格的情形，故在加固工程完成时张占军已可依法行使该物权，其未行使权力导致损失扩大，违背了减损规则，该损失应由其自行承担。张占军主张的房屋贬值损失、律师费，因本院未采纳相应证据，该诉讼请求本院不予支持。张占军主张因损毁房屋主体结构导致工程不能验收合格而造成的损失20万元，因未举证，本院不予支持。张占军主张的后期十年一检的费用12万元，因未举证该费用的计算方式，本院不予支持。张占军主张的检测费24000元，系其为确认损害事实而支付，耿建强应当赔偿，该诉讼请求本院予以支持。张占军主张的鉴定费36000元，因本院未采纳全部鉴定意见，故按照采纳的金额比例，酌定由耿建强承担22458元。张占军在赔偿清单中主张的其他费用，因未包含在诉讼请求范围内，本院不予支持。关于耿建强主张的装饰装修损失，因双方在签订书面房屋租赁合同时，该房屋尚未经全面验收合格，该合同已被确认未生效，未再履行，同时本院已认定张占军对耿建强装饰装修房屋的行为存在默示同意，故耿建强在双方发生纠纷前对房屋装饰装修的行为系基于信赖利益的先合同行为，双方对该损失均存在过错，应分别承担相应的缔约过失责任。因总装饰装修费用损失中因加固而被破坏的部分，系因耿建强侵权行为的补救措施而导致，该损失应由耿建强自行承担；鉴定意见中包含了耿建强在楼顶搭建的未经相关单位批准的阁楼的费用，该费用中可直接计算的66550元不能认定系合法损失，应由耿建强自行承担。其余装饰装修损失款624800.88元，本院综合全案并考虑耿建强对该房屋曾存在侵权行为、顶楼阁楼有小部分砖混建筑导致无法扣除准确金额等因素，酌定由张占军按照40%的比例承担，即249920.35元。上述款项经合并计算后，由耿建强支付给张占军313204.32元（566666.67元-50000元+24000元+22458元-249920.35元）。本诉原告张占军及反诉原告耿建强的其他诉讼请求，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第三款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十二条、第一百一十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、耿建强于本判决生效之日起15日内支付给张占军313204.32元；二、驳回本诉原告张占军的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告耿建强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19338元，由张占军负担12596元，由耿建强负担6742元；反诉案件受理费减半收取6900元，由张占军负担1724，由耿建强负担5176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  孙维东审 判 员  刘志刚人民陪审员  杨 凯二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王 萌