北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11675号上诉人（原审原告、反诉被告）：傅玮，男，1978年4月27日出生，汉族，上海华盛纺织装饰实业有限公司销售经理，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱奕，浙江天册（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩琳，女，1985年10月1日出生，汉族，中信保成保险有限公司合规管理员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李量，北京龙朔律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。上诉人傅玮因与被上诉人韩琳及原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初8628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人傅玮及其委托诉讼代理人朱奕，被上诉人韩琳及其委托诉讼代理人李量，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅玮上诉请求：撤销一审判决三、四项，发回重审或改判支持我一审诉讼请求、驳回韩琳的反诉请求。事实和理由：1.韩琳逾期付款，我享有合同解除权，韩琳在诉讼中反诉要求解除合同，也是以行为表明不履行合同；2.我从未与韩琳达成以186万元缴税的合议，逃税应予禁止；3.理房通《履约支付服务协议》变更了主体和房款支付条款，我不同意签不构成违约。韩琳辩称，一审判决在认定傅玮违约这一点认定事实清楚，适用法律正确，傅玮的上诉理由与其在一审中的陈述以及一审认定的事实相矛盾，没有事实和法律依据，应予驳回。傅玮向一审法院起诉请求：1.确认我与韩琳于2020年12月16日签署的合同编号为C2021998的《存量房买卖合同（经纪成交版）》中的价格条款无效；2.判令韩琳配合我以770万元成交价格办理北京市西城区复兴门外大街23号楼405号房屋的缴税、过户手续，税费全部由韩琳承担；3.判令韩琳向我支付逾期支付购房款违约金2万元（暂定）；4.判令韩琳向我支付逾期支付户口迁出保证金的违约金2万元（暂定）；5.诉讼费由韩琳承担。诉讼过程中，傅玮变更诉讼请求如下：1．判令解除我与韩琳于2020年12月16日签署的合同编号为C2021998的《存量房买卖合同（经纪成交版）》；2．判令韩琳赔付我违约金154万元；3．本案全部诉讼费用由韩琳承担。韩琳向一审法院提出反诉请求：1.判令解除我与傅玮于2020年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：100007458641）及《补充协议》；2.判令傅玮向我双倍返还定金80万元；3.判令傅玮支付损失赔偿金140万元；4.判令傅玮赔偿我支付的中介费19.7505万元；5.判令傅玮赔偿我支付的律师费10万元；6.判令本案诉讼费由傅玮承担。一审法院认定事实：2020年11月1日，傅玮（出卖人）与韩琳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：所售房屋位于北京市西城区复兴门外大街23号楼405（以下简称诉争房屋），房屋用途为住宅，建筑面积58.1平方米，成交方式为委托链家公司成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1860000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5840000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金400000元，2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。出卖人应当于2021年3月15日前将房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，内容有：乙方于2020年11月1日将第一笔定金90000元以自行划转方式支付甲方，乙方于2020年11月16日前将第二笔定金310000元以第三方担保支付方式支付甲方，乙方于权属转移登记前5个工作日将第一笔购房款7090000元以理房通支付方式支付甲方，乙方从成交总价款中留存200000元作为户口迁出保证金，于权属转移登记前5个工作日以理房通支付方式支付甲方，从成交总价款中留存10000元作为物业交割保证金，于物业交割完毕当日自行划转至甲方。甲乙双方应于首付款完成监管后10日内共同前往税务部门办理缴税手续，共同办理房屋不动产转移登记手续，甲乙双方应于2021年3月15日前自行办理物业交割手续。甲乙双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为西城区三里河第三小学，且交易房屋入学名额未被使用。第五条违约责任。1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……。同日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）签订《首付款担保支付确认函》，确认首付款交易资金的支付方式变更为理房通支付，支付时间不变，房屋出售人自筹资金，解决其需求，双方约定任何一方拒绝履行本函件之约定的，均应当按照《补充协议》第五条约定之标准承担违约责任。同日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）与链家公司（受托人）签订《网上签约授权委托书》，约定傅玮、韩琳委托链家公司作为代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，并载明网上签约内容中成交价为1860000元。同日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，乙方于本合同签订当日向丙方按照2.2%的费率标准支付居间代理费169400元。傅玮（甲方）、韩琳（乙方）与北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方、以下简称万源咨询公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方办理后续交易事宜，乙方于本合同签订当日向丙方按照房屋交易总额0.37%的标准支付保障服务费28105元。同日，韩琳向傅玮支付购房定金90000元。2020年11月12日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通履约支付服务协议》，约定乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间将定金310000元存入资金存管专用账户，并约定了双方理房通支付账户。2020年11月16日，韩琳通过北京理房通支付科技有限公司将定金310000元存入傅玮理房通支付账户。2020年12月16日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）签订了合同编号为C2021998的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），约定房屋成交价格为1860000元。2020年12月23日，链家公司为傅玮、韩琳预约12月29日前往不动产登记部门办理存量房买卖缴税预审。同日，北京理房通支付科技有限公司在《履约支付服务协议》上电子签章。次日，韩琳在《履约支付服务协议》上电子签名。傅玮以该服务协议与《补充协议》存在矛盾为由未予签署。《履约支付服务协议》内容有：傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）。产品条款一：乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将存管资金不动产交易资金7090000元全部足额存入本交易项下的资金存管专用账户。资金划转条件为：（1）甲乙双方已完成该不动产产权转移登记，乙方依法取得该不动产的不动产权证书，且立即通过居间方向丙方提交前述文件复印件或影印件；（2）甲乙双方已按通用条款第2．1款要求提供符合丙方要求的全部文件资料。产品条款二：乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将存管资金户口迁出保证金200000元全部足额存入本交易项下的资金存管专用账户。资金划转条件为：甲乙双方办理完成不动产产权转移登记手续，甲乙双方提交《通用条款》第二条2.1款约定的全部文件材料且达成任一以下条件经丙方审核通过后1个工作日内，丙方将存管的本产品条款约定的存管资金划转至甲方或甲方代理人理房通支付账户：（1）甲方办理完毕所有户口迁出手续，且甲乙任意一方或居间方向丙方提交甲乙双方签署完成的《户口迁出确认书》；（2）乙方单方签署完成的《户口迁出保证金付款确认书》。韩琳与链家公司工作人员于2020年12月27日至28日的微信聊天记录显示：韩琳表示已准备好钱款，链家公司工作人员表示（业主）每日都有新条件，每一条都不合理，他要是在29日前想通了，事还可以办成。2020年12月28日，傅玮代理人许朝辉提出更改支付方式为建委监管。链家公司回复改建委监管要撤网签，时间来不及。韩琳回复支付方式应按合同约定，若更改支付方式会违反合同约定的过户日期，表示不同意更改。当日，链家公司向傅玮发送催告函，要求傅玮于12月29日前签署合同约定的资金监管等交易文件、办理过户手续等，并表示盖完章邮寄。2020年12月29日，傅玮及代理人许朝辉与链家公司就房款支付方式问题进行协商，未能达成一致。2020年12月30日，许朝辉提出网签成交价格不对，应与房屋成交总价款一致。2021年1月3日，链家公司向傅玮邮寄催告函，要求傅玮于1月8日前办理签约过户等事宜。2021年1月7日，傅玮及代理人许朝辉与韩琳、链家公司就网签价格进行协商，傅玮表示要求将网签合同的成交价格更改为770万元，韩琳表示应当按照合同约定履行。2021年1月11日，韩琳向傅玮发出律师函，要求傅玮于收到本函之日起2个工作日内签署《履约支付服务协议》，配合办理缴税过户事宜。2021年1月15日，傅玮向韩琳发出律师函，表示同意签署《履约支付服务协议》，但韩琳应以房屋真实交易价格770万元为基础办理缴税。2021年1月16日，傅玮在《履约支付服务协议》上签字。2021年2月5日，傅玮向法院提起本案诉讼。2021年2月23日，韩琳表示同意按照770万元的交易价格进行网签，并承担相应税费，请傅玮配合完成过户并撤回起诉。傅玮代理人许朝辉表示为防止撤诉后双方又因网签缴税产生争议，要求通过法院解决。另查，一、庭审中，韩琳向一审法院提交了房屋成交记录、与中介微信聊天记录、新闻报道等，证明诉争房屋周边区域房价上涨情况。链家公司认可该组证据的真实性，傅玮不予认可，并表示与本案无关联性。二、庭审中，韩琳向一审法院提交了委托代理协议、银行电子回单、增值税发票，证明其为本案支出律师费100000元。链家公司和傅玮认可该组证据的真实性。再查，韩琳向链家公司支付居间代理费169400元，向万源咨询公司支付保障服务费28105元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，傅玮与韩琳就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行各自义务。傅玮与韩琳均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司签订的《补充协议》，法院对此不持异议。在此基础上，双方为履行《北京市存量房屋买卖合同》在房屋登记管理部门进行登记备案而签订的网签合同亦应予撤销。现双方争议的焦点问题在于合同解除的责任认定及后续违约责任承担问题。对此，法院认为，首先，关于首付款和户口保证金支付方式。双方《补充协议》约定，首付款及户口保证金于权属转移登记前5个工作日以理房通方式进行支付，傅玮对此应明确知晓，且双方在支付第二笔定金时亦采用该种支付方式，傅玮予以接受，傅玮对理房通支付流程应有明确预见。后，傅玮以《履约支付服务协议》与《补充协议》约定的付款方式矛盾为由，拒绝就首付款和户口保证金支付事宜签订《履约支付服务协议》，显然缺乏依据，并由此造成合同履行迟延，傅玮构成违约。后经协商，傅玮同意签署《履约支付服务协议》，韩琳亦容忍了傅玮的违约行为，傅玮应继续履行合同义务，配合韩琳办理缴税过户。其次，关于办理缴税。根据各方签订的《网上签约授权委托书》，傅玮、韩琳委托链家公司作为代理人办理网上签约，并明确约定了网签合同中的成交价格，双方亦按价格进行了网上签约。傅玮现以网签合同的成交价格与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格不一致为由提起诉讼，后在韩琳同意变更网签合同成交价格后，傅玮依然表示在本案结案前不能履行，傅玮虽对此解释为对韩琳履行行为的质疑，并不能成为不履行合同义务的理由。同时根据链家公司的陈述，系傅玮未有配合签署变更协议之实际行动，致使合同履行再次出现障碍，故可以认定傅玮未配合韩琳前往不动产登记部门办理缴税手续已构成违约，韩琳依据合同约定享有解除权。傅玮主张其并未违约以及韩琳不享有解除权，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信，对其要求韩琳支付违约金的诉讼请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，可以选择适用违约金或者定金条款。韩琳在傅玮存在上述违约行为的情况下，有权利选择主张傅玮双倍返还定金，故法院对韩琳的该项反诉请求予以支持。关于韩琳在定金数额之外另行向傅玮主张损失赔偿金、中介费、律师费的反诉请求，因定金本身即具有弥补守约方损失的补偿性，韩琳提交的证据不足以证明合同中约定的定金不足以弥补其损失，故法院对其该项反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除傅玮与韩琳于2020年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及傅玮、韩琳与北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年11月1日签订的《补充协议》；二、于判决生效之日起七日内，韩琳协助傅玮办理位于北京市西城区复兴门外大街23号楼405号房屋的网签备案（合同编号为：C2021998）撤销手续；三、于判决生效之日起七日内，傅玮双倍返还韩琳定金800000元；四、驳回傅玮的其他诉讼请求；五、驳回韩琳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，傅玮提交理房通监管账户截图，证明韩琳至今没有支付首付款，构成根本违约；傅玮与其一审律师微信聊天记录截图，证明由于韩琳不同意支付逾期付款违约金，调解未能达成一致；审核通过通知书，证明由于韩琳一直未支付首付款，导致无法办理缴税。韩琳对上述证据的证明目的均不予认可。本院认为韩琳未支付首付款及未能继续缴税过户，系因傅玮首先未签署付款所必须的《履约支付服务协议》，韩琳不构成违约。合同履行已发生障碍，当事人未能协商一致达成调解，并非一方违约的事由，本院对傅玮提交的证据不予采纳。韩琳提交微信聊天记录截图，证明如果按照770万元缴税需要多承担四、五十万元税费，与涉案房屋相似的房屋价格呈现上涨趋势，其损失超出了定金双倍返还的部分。傅玮对上述证据不予认可。本院认为，上述缴税数额为当事人与链家公司人员的估算，房屋价格受多种因素影响，且房屋价格仅为确定当事人损失的参考依据并非唯一标准，本院对韩琳提交的证据亦不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。另查，傅玮称其拒绝签署《履约支付服务协议》的原因系该协议未承诺其具体收到款项的时间。本院认为，傅玮与韩琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应依约履行。双方在补充协议约定首付款以理房通方式支付，而签订《履约支付服务协议》是实现理房通支付方式的必要环节。傅玮拒绝签署《履约支付服务协议》而未能给出充分、合理的理由，无论系其未能正确理解理房通的支付流程亦或其他情形，均导致韩琳无法按时支付首付款的后果，傅玮构成违约。韩琳未能及时支付首付款非其自身原因所致，傅玮不能因此享有合同解除权，更无权要求韩琳支付违约金。至于韩琳在本案中提出反诉要求解除合同，系其行使诉讼权利，不能因此认定其在履约过程中的违约，对于傅玮该项上诉理由，本院不予采纳。双方一致同意以较低的网签价格缴税，确有不当，对此双方均存在过错，然而在韩琳同意承担税费以实际交易价格缴税后，傅玮仍未予配合。据此，本院与一审法院持相同观点，违约方系傅玮。一审法院综合合同履行情况、韩琳的损失情况，判决傅玮以承担双倍返还定金的方式承担违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人傅玮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25520元，由傅玮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  李淼二〇二一年九月二十九日书记员  周洁