安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1106号 上诉人（原审原告、反诉被告）：涡阳县摩丽美吧美丽形象设计服务有限公司，住所地安徽省涡阳县向阳路青牛广场9栋115-118号商铺，统一信用代码:91341621MA2TLY901D。 法定代表人：周淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：薛跃文，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:张云侠,女,1975年7月6日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。 原审第三人:安徽汇智商业经营管理有限公司,住所地:安徽省亳州市涡阳县绿城青牛广场，统一社会信用代码:91341621MA2NH1U32N。 法定代表人:梁朝阳。 上诉人涡阳县摩丽美吧美丽形象设计服务有限公司（以下简称摩丽美吧公司）因与被上诉人张云侠、原审第三人安徽汇智商业经营管理有限公司（以下简称汇智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初5516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人摩丽美吧公司的委托诉讼代理人薛跃文、刘红，张云侠及其委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。原审第三人汇智公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案审理过程中，张云侠申请撤回上诉，本院经审查予以准许，将另行制作民事裁定书送达各方。本案现已审理终结。 摩丽美吧公司上诉请求为：1、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初1726号民事判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判。一、2019年8月20日,双方签订《绿城˙青牛广场商铺租赁合同》,约定上诉人承租张云侠位于涡阳县商铺,商铺面积为1092㎡,租赁期限5年,自2019年8月20日起至2024年8月20日止,月租金32760元,半年支付一次租金,租金不包含物业费、水电费等费用。上诉人依约向张云侠支付自2019年8月20日至2020年2月20日的房租196560元及履约保证金30000元,装修保证金50000元,市容费1334.14元,物业管理费32760元。2020年3月份上诉人从第三人安徽汇智商业经营管理有限公司处得知,张云侠与第三人签订的商铺租赁合同中有不得私自转租涉案商铺的明确约定,现第三人已得知张云侠转租商铺的事实,第三人明确表示将马上与张云侠解除租赁合同。第三人于2020年4月15日向张云侠发出了书面解除合同通知书,解除了与被上诉人张云侠之间的租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定可知,未经出租人同意的转租合同无效。现第三人已经于2020年4月15日向张云侠发出解除合同通知书,解除了双方的租赁合同,也导致我方与张云侠签订的租赁合同无效。但是上诉人却为了经营需要花费了大量装修费用,经 安徽中瑞价格评估有限公司评估商铺装修已完成部分的价值为331141元。上诉人认为,张云侠恶意隐瞒其无权转租的事实,进而和上诉人签订转租合同,现因第三人安徽汇智商业经营管理有限公司书面通知解除与张云侠的租赁合同,最终导致上诉人无法实现经营目的,不能合法继续使用涉案房屋,给上诉人带来巨大的经济损失。依法应予赔偿。 二、一审法院认为我方因举证不能驳回诉请,于法无据。1、一审法院认为我方所举证据不能证明被上诉人存在私自转租的情形,从而不予支持租赁合同无效。一审中,我方已经向法庭举证:《张云侠手持第三人公司发出解除合同通知书的视频资料》,从视频中可以明确看出原审第三人以张云侠非法转租为由发出解除合同,张云侠与第三人商铺租赁合同已解除。导致我方与张云侠签署的租赁合同无效。2、我方在一审中举证的收款收据一份,能够证明张云侠已经收取我方的装修保证金5万元,履约保证金3万元,市容费1334.14元,张云侠私自转租被第三人解除合同后,我方与被上诉人签署的合同便属于自始无效的合同,因张云侠恶意隐瞒私自转租的情形导致我方租赁该房屋的目的无法实现,依法被上诉人应返还我方房租、装修保证金、履约保证金、市容费,赔偿我方物业管理费。3、一审法院认为我方未举证证明装修是我方出资所为,便驳回我方装修损失费的诉请。我方与张云侠签订合同的的地点、租期等很明确,就是我方租赁并装修的房子,一 审法院不应当过分扩大我方举证责任。 摩丽美吧公司二审另补充，本案涉及的租赁房屋权利人是安徽绿徽置业有限公司，无论是汇智公司还是张云侠均无权对外出租，案涉租赁合同因无权处分且未经权利人追认而无效。 张云侠答辩称，1、一审认定摩丽美吧公司所举证据不能证明答辩人转租未经第三人同意转租正确，且汇智公司一直未确认我方与摩丽美吧公司之间的商铺租赁合同无效，其主张合同无效，无事实依据和法律依据。摩丽美吧公司未按双方签订的商铺租赁合同履行义务，合同约定半年支付一次租金，合同到期日为2020年2月20日，摩丽美吧公司不支付下半年的租金，属严重违约行为。合同约定摩丽美吧公司连续逾期15日或者累计逾期30日不支付租金、物业费用及其他费用等，答辩人有权单方解除合同。上诉人于2020年4月23日向摩丽美吧公司邮寄送达解除合同，丁玉玲已接收到上诉人的解除合同通知书，按照合同约定双方租赁合同已解除，但是本案摩丽美吧公司占用房屋至一审开庭前。上诉人要求在摩丽美吧公司占用期间的物业费、租赁费应得到支持。2、一审驳回摩丽美吧公司的申请，适用法律正确。一审中摩丽美吧公司对其时任法定代表人丁玉玲明确承认支付给上诉人装修违约金5万元，是通过银行转账给上诉人，称庭后10日内向法庭出具5万元的汇款凭证，但并未提供，该装修保证金是答辩人自己垫付给汇智公司。3、该商铺装修是青岛欧凯艺墅装饰设计工程有限公司与安徽禧玥公司于2019年11月6日签订的装修协议，约定对涉案房屋进行装修，是山东摩丽美吧公司委托青岛欧凯艺墅装饰设计工程有限公司装修，该公司又转包给禧玥公司，与涡阳摩丽美吧公司无关，故无权主张装修损失。并且本案上诉人严重违约，依据合同约定，无权主张相关装修损失等。 摩丽美吧公司一审诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的绿城青牛广场商铺租赁合同无效；2、判令被告返还原告已支付的商铺租金196560元、履约保证金30000元、装修保证金50000元、市容费1334.14元，合计277894.14元；3、判令被告赔偿原告装修损失331141元、物业管理费32760元，合计363901元；4、本案诉讼费用由被告承担。 张云侠一审反诉请求为：1、判令摩丽美吧公司按合同约定支付拖欠的租金196560元、物业费10920元、水电费5228.37元，合计212708.37元；2、判令诉讼费由摩丽美吧公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月20日张云侠与摩丽美吧签订《绿城青牛广场商铺租赁合同》，合同约定张云侠将位于涡阳县商铺共计1092平方米出租给摩丽美吧使用，合同约定租赁期限为2019年8月20日至2021年8月19日止，租金每半年支付一次，为此，摩丽美吧向张云侠支付自2019年8月20日至2020年2月20日租金196560元、履约保证金30000元、市容费1334.14元。因摩丽美吧称所租赁的商铺是张云侠承租第三人汇智公司的，未经汇智公司允许进行转租，导致所租商铺装修未果，为此，要求张云侠返还租金等费用并赔偿装修损失。在审理期间，张云侠提出反诉，要求摩丽美吧支付拖欠租金及其他费用。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。摩丽美吧与张云侠之间签订的商铺租赁协议，摩丽美吧称张云侠是未经汇智公司同意私自转租，但所举证据不能证明张云侠转租未经汇智公司同意进行转租，对摩丽美吧要求确认与张云侠签订的租赁合同无效，本院不予以支持；摩丽美吧在租赁商铺后已实际占有并使用且所举证据不能证明已向张云侠支付50000元装修保证金，故对摩丽美吧要求张云侠返还已支付的商铺租金196560元等费用的诉讼请求，本院不予以支持；摩丽美吧未能佐证租用商铺后，室内装修是其公司出资所为，故摩丽美吧要求张云侠支付装修损失331141元的诉讼请求，本院不予以支持；张云侠反诉摩丽美吧的商铺租赁费用并未实际向汇智公司交付，且提交的青牛广场租户付款通知单不能证明已实际向汇智公司交付水电费，故对张云侠要求支付拖欠的租金196560元、物业费10920元、水电费5228.37元的诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告涡阳县摩丽美吧美丽形象设计服务有限公司的诉讼请求；二、驳回被告张云侠的反讼请求。案件受理费10218元，减半收取5109元，由原告涡阳县摩丽美吧美丽形象设计服务有限公司承担。反诉案件受理费4490元，减半收取2245元，由被告张云侠承担。 本院认为，关于张云侠与摩丽美吧签订的租赁合同效力如何认定的问题。摩丽美吧公司主张合同无效的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，根据该条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条系在承租人无权处分的情况下，对出租人权利的保护与限制，在该条规定下提起转租合同解除或无效的主体是出租人，而非承租人或次承租人，摩丽美吧公司作为次承租人以该条规定主张其与张云侠签订的合同无效，属适用法律错误。在摩丽美吧公司未举证汇智公司在法律规定的期限内要求确认张云侠与其签订的合同无效，也无证据证明其与张云侠签订的房屋租赁合同存在法律、行政法规规定的合同无效的其他情形下，摩丽美吧公司、张云侠于2019年8月20日签订的租赁合同应为有效合同。 在摩丽美吧公司认可其在合同签订后实际占有案涉租赁房屋并进行装修的情况下，其要求张云侠返还房屋租金、履约保证金、装修保证金等并赔偿装修损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，一审驳回摩丽美吧公司的诉讼请求正确，但裁判理由不当，本院予以纠正。 综上所述，摩丽美吧公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10218元，由涡阳县摩丽美吧美丽形象设计服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓慧 审判员  孙浩杰 审判员  沙启峰 二〇二一年四月十五日 法官助理高辛冉 书记员杨梦茹