湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初67号原告：姜显丽，女，生于1963年12月7日，汉族，重庆市铜梁县人，居民，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：蒲春林，重庆龙都律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：彭先乐，重庆龙都律师事务所律师。一般授权代理。被告：利川钜基业房地产开发有限公司，住所地利川市谋道镇南浦村三组，社会统一信用代码：91422802063547249E。法定代表人：赵正国，该公司经理，委托诉讼代理人：朱耀普，湖北利佳师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：左伟，湖北利佳师事务所实习律师。特别授权代理。第三人：高太山，男，生于1969年7月28日，汉族，湖北省宜昌市人，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，原告姜显丽诉被告利川钜基业房地产开发有限公司（以下简称钜基业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。审理中，被告申请对与本案有关联的《房屋买卖合同》、《收据》所加盖印章与被告持有的合同专用章、财务专用章是否一致进行司法鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对其进行鉴定，该鉴定机构作出鉴定意见后，本院于2019年4月19日以被告钜基业房地产公司或负责销售的宜昌宅美房地产销售策划有限公司可能涉嫌伪造公司印章罪为由，作出（2018）鄂2802民初5281号民事裁定书，裁定驳回了原告姜显丽的起诉。原告姜显丽不服该裁定，向恩施州中级人民法院提起上诉，恩施州中级法院于2019年10月10日作出（2019）鄂28民终1394号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院继续审理，本院于2020年1月9日再次立案受理。2020年1月17日，利川市公安局以该案涉嫌刑事犯罪为由，调取了本案全部卷宗。利川市公安局退回该案卷宗后，本院于2020年8月11日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告姜显丽的委托诉讼代理人彭先乐，被告钜基业房地产公司的委托诉讼代理人郭怀军到庭参加诉讼。审理中，发现与本案相同的另两案一审判决后已上诉至中级法院，为避免造成同案不同判的现象发生，本院于2020年8月17日作出（2020）鄂2802民初67号民事裁定书，裁定本案中止审理。现另两案已被中级法院发回重审，本院依法追加高太山为本案第三人参与诉讼，并于2021年4月20日再次公开开庭进行了审理，原告姜显丽的委托诉讼代理人蒲春林、彭先乐，被告钜基业房地产公司的委托诉讼代理人朱耀普、左伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜显丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2017年8月27日签订的房屋买卖合同，交付位于利川市××村××组银厂沟第16号楼2层1号建筑面积为79.745平方米的住宅一套给原告使用，并承担逾期交房的违约金至交房时止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，原告与刘文君、刘洋洋（另案原告）等人与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同第八条约定，被告于2017年12月30日前将位于利川市××村××组银厂沟第16号楼2层1号建筑面积为79.745平方米的住宅一套交付给原告使用。原告按照合同约定，于2017年9月27日一次性付清了购房款和装修款318980元。但被告至今未按约将原告所购房屋交给原告。根据合同第九条的约定，原告要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告为维护合法权益提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。审理中，原告明确表示放弃要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。钜基业房地产公司原辩称：被告未与原告签订房屋买卖合同，未向原告出售诉争房屋，也未收取原告的购房款。案涉房屋并非被原告实际占有和使用，案涉房屋实际占有人和购买人为高太山，被告于2017年底就将房屋交付给高太山，期间高太山一直占有及使用至今。原告的诉讼请求主张违约金没有法律及合同的基础，请求驳回原告的诉讼请求。2021年4月20日，被告当庭表示，对原告起诉的事实及诉讼主张无异议，但请求原告放弃支付逾期交房违约金的请求。第三人高太山辩称：一、案涉房屋属于高太山所有。高太山与钜基业房地产公司于2017年12月28日签订《房屋买卖合同》，高太山已经支付全部购房款，钜基业房地产公司也在2017年底向高太山交付了房屋。二、案涉房屋由高太山实际占有使用。2018年4月11日，恩施州中级人民法院查封了案涉房屋，答辩人向恩施州中级人民法院提出了异议，经过恩施州中级人民法院审查，作出了(2018)鄂28执异12号执行裁定书，认可答辩人为案涉房屋的实际所有权人，解除了相应的查封。案涉房屋的物管等费用由高太山实际缴纳。姜显丽提交的物管公司收据不属实，物管公司也予以纠正并出具相应说明。三、因钜基业房地产公司未在姜显丽举示的房屋买卖合同上盖章，购房合同未成立。因此，姜显丽要求利川钜基业房地产开发有限公司交房无法定以及约定的基础。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，钜基业房地产公司（甲方）与宜昌宅美房地产营销策划有限公司（乙方，以下简称宅美营销公司）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为甲方开发的位于利川市××村××组银厂沟的“泊景湾A区一期房地产项目”的营销策划、广告策划和销售总代理，委托期限暂定自2017年6月8日起至2017年12月30日止，委托期内除乙方外的任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。该合同落款处除加盖钜基业房地产公司和宅美营销公司印章外，还有钜基业房地产公司的原法定代表人李光忠、宅美营销公司的项目负责人陆海空的签名。2017年8月27日，钜基业房地产公司（出卖方、甲方）与姜显丽（买受人、乙方）在被告售楼部签订《房屋买卖合同》，其中约定：买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就泊景湾A区避暑房买卖达成约定，该项目位于利川市××村××组银厂沟，系利川市政府旅游房地产开发招商引资重点项目，项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得并依法进行了土地使用权登记；买受人购买的房屋为第16号楼2层1号毛坯房，建筑面积约79.745平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价为2600元/平方米，总金额207337元，付款方式为签约时一次性付总房款的100%；出卖人应当在2017年12月30日前将房屋交付买受人使用，但如遇不可抗力的原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除本合同约定遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将房屋交付乙方使用，乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。合同签订后，姜显丽于2017年9月18日刷卡支付购房定金10000元。2017年9月27日，姜显丽（甲方）与利川市楚渝装饰工程有限公司（乙方，以下简称楚渝装饰公司）签订了《个人委托设计安装装修合同》，约定甲方所购房屋委托乙方装修，设计装修价格采取一次性包干价1400元/平方米，装修总款111643元整。同日，姜显丽通过建设银行分四笔（其中90000元系刘文君代付）向钜基业房地产公司支付购房款及装修款318980元,钜基业房地产公司分别给原告出具收据两张,收款事由为房款207337元和装修款111643元,分别加盖“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”,并有审核人签名“陆海空”。此后，姜显丽要求钜基业地产公司交付涉案商品房遭拒，遂诉至本院。审理中，本院依钜基业房地产公司申请，对姜显丽所持有的《房屋买卖合同》、《收据》中所加盖印章与钜基业房地产的合同专用章、财务专用章是否一致，委托西南政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定。该鉴定机构于2019年3月15日作出西政司法鉴定中心〔2019〕鉴字第0105号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：⒈认定标称日期为“2017年08月27日”、出卖方为“利川钜基业房地产开发有限公司”的《房屋买卖合同》上第5页上出卖人（签章）处的“利川钜基业房地产开发有限公司合同专用章”红色印文与同名样本印文不是同一枚印章盖印形成；⒉认定落款日期为“2017年9月27日”、甲方为“刘文君”、乙方为“利川市楚渝装饰工程有限公司”的《个人委托设计安装装修合同》上第2页乙方处的“利川钜基业房地产开发有限公司合同专用章”红色印文与同名样本印文不是同一枚印章盖印形成；3.认定入账时间为“17年9月27日”、编号为“0018727”的收据上的“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”红色印文与同名样本印文不是同一枚印章盖印形成。4.认定入账时间为“17年9月27日”、编号为“0018728”的收据上的“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”红色印文与同名样本印文不是同一枚印章盖印形成。审理过程中，钜基业房地产公司明确表示认可以上鉴定意见，并已向公安机关报案，此案正在侦查之中。另查明，姜显丽已于2018年10月实际入住、使用案涉商品房至今，且向利川市凉源物业管理有限公司支付了物业服务费等相关费用，被告对原告姜显丽诉称的事实无异议。上述事实，有经庭审质证的钜基业房地产公司银行账户交易明细清单、《销售代理合同》、《房屋买卖合同》、《个人委托设计安装装修合同》、《客户付款回单》、《收据》、西政司法鉴定中心〔2019〕鉴字第0105号《司法鉴定意见书》、第三人高太山的答辩状及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前引起的民事纠纷，依照该规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案原、被告分别于2017年8月27日、2017年9月27日签订《房屋买卖合同》和《个人委托设计安装装修合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同签订后，原告分四次通过银行转账方式向被告支付购房款207337元及房屋装新款111643元，合计人民币318980元，被告分别给原告出具房屋购房款207337元、装修款111634元的收据各一份。虽然经鉴定《房屋买卖合同》尾页上的“利川钜基业房地产开发有限公司合同专用章”、《收据》第三联原件上的“利川钜基业房地产开发有限公司财务专用章”红色印文与送检同名样本印文均不是同一枚印章盖印形成，但原告签订合同、支付价款均在涉案商品房的售楼部，有理由相信合同、收据上加盖的印章真实有效，作为买房人既没有义务也不具有相应能力对合同、收据上加盖的印章是否与被告的备案印章为同一枚印章作出鉴别。虽然原、被告签订的《房屋买卖合同》上未加盖被告的合同专用章，但被告收取了原告交纳的购房款，且被告在庭审中认可双方房屋买卖的事实，故被告应当是案涉《房屋买卖合同》的当事人，原、被告之间商品房销售合同关系成立。审理中，被告认可双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，本院依法予以确认，故被告应当按照合同约定履行义务。被告原辩称关于其与原告之间未签订房屋买卖合同的抗辩意见，本院不予采纳。被告未按合同约定时间将案涉商品房交付原告使用，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但在审理中，双方达成了和解意见，原告放弃要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以确认。诉讼中，原告自认已于2018年10月占有、使用案涉房屋至今，其请求判令被告履行《房屋买卖合同》交付涉案房屋给原告使用的诉求业已实现，再无判决履行的必要，本院不再审查。第三人高太山辩称就涉案房屋亦与被告签订了《房屋买卖合同》，系涉案房屋的所有人，但未向本院提交相关证据予以佐证，就其自诉的情况来看，其与被告签订《房屋买卖合同》的时间为2017年12月28日，均在原告签订合同、支付房款的时间之后，即使其与被告签订的《房屋买卖合同》真实、有效，也是在原、被告签订《房屋买卖合同》之后，故涉案房屋依法应由原告取得。第三人提交的(2018)鄂28执异12号执行裁定书，虽有“案外人高太山、高太山16-2-1”等的文字叙述，但该裁定书系对执行异议作出的裁决，不具有确认产权的法律效力。第三人高太山与被告之间的合同关系本案不予审查，可领寻途径解决。第三人高太山拒不到庭参与诉讼，应视为自动放弃向法庭陈述、举证质证、法庭辩论等诉讼权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、原告姜显丽被告利川钜基业房地产开发有限公司于2017年8月27日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行。二、驳回原告姜显丽的其他诉讼请求。案件受理费6084元，由被告利川钜基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  张先忠人民陪审员  阳继前二〇二一年四月二十日法官助理向倩书记员(兼)向倩