江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1517号上诉人（原审被告）：姚记（南通）实业有限公司，住所地启东市启隆乡永兴花苑3幢301室。法定代表人：孙锴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵太娥，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：惠明剑，男，1984年8月7日出生,汉族，户籍地南通市崇川区青年西路71号，现住南通市崇川区新城小区16幢403室。被上诉人（原审原告）：於巧红，女，1986年12月30日出生，汉族，户籍地南通市崇川区青年西路71号，现住南通市崇川区新城小区16幢403室。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐妮，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记公司）因与被上诉人惠明剑、於巧红商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚记公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回惠明剑、於巧红的一审诉讼请求或发回重审；一、二审的诉讼费用由惠明剑、於巧红承担。事实与理由：1.一审判决未能支持姚记公司对于新冠疫情不可抗力的免责要求有失公允。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第2款约定，因重大社会事件所造成的停工而导致的延误不应视为逾期交付。新冠疫情致使案涉项目工地原定的赶工及验收计划全部搁置，疫情缓解后工程材料价格上涨，用工成本急剧增加，姚记公司就履行合同补救义务所承担的费用远超正常履行情形。即便新冠疫情发生在合同约定的交付时间之后，也应酌情降低新冠疫情期间逾期交付违约金的支付标准。其他地区如江西省、福建省、山东省等地法院对于类似案件将疫情造成的停工天数从逾期交付天数中扣除，原判决不予认可姚记公司关于新冠疫情不可抗力免责的主张显失公平。2.一审判决认定政府相关部门开展安全大检查的安全管控、台风等影响与本案延期交房不存在任何关联错误。同一施工区域楼栋的商品房从开始施工到最终交付的时间是一致的。一审认为发生在案涉商品房买卖合同签订之前的停工因素与本案不存在关联性，与理不符。其次，姚记公司对于逾期交付不存在主观恶意，台风作为不可抗力因素所造成的停工天数应当从逾期交付天数中扣除。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第2款就对停工因素进行了列举，并明确因前述停工因素导致交付迟延的，不应视为姚记公司逾期交付。3.惠明剑、於巧红逾期付款产生的违约金2293元应从姚记公司应当支付的违约金中予以扣除。合同约定惠明剑、於巧红采取一次性付款的方式，应当在2019年3月6日前支付全部价款，而事实上其逾期支付购房款，应承担相应的违约责任。该部分违约金应当从姚记公司支付逾期交房违约金中予以扣除。惠明剑、於巧红辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应当维持原判。惠明剑、於巧红已在约定时间内付清全部购房款，不构成逾期付款。姚记公司在2019年3月2日签订的认购确认单，约定惠明剑、於巧红在2019年4月10日前付清所有房款。但在签订正式商品房买卖合同时，姚记公司单方改变付款时间未通知惠明剑、於巧红，而事实上惠明剑、於巧红已于4月10日之前付清全部购房款，不存在故意逾期付款。其次，惠明剑、於巧红在2019年的5月15日之后取得案涉合同，该时间为合同成立的时间，姚记公司将付款日期约定在合同签订时间之前，明显不符合常理。因此，案涉合同中该项付款时间的约定对惠明剑、於巧红不发生法律效力。对于逾期付款违约金，姚记公司也未在一审法庭辩论结束前提出反诉，一审法院未予支持，符合法律规定。惠明剑、於巧红向一审法院起诉请求：1.判令姚记公司支付逾期交房违约金37301元（自2019年12月15日至2020年8月15日止，按每日万分之二计算)；2.判令姚记公司支付自2020年8月16日起至实际交房之日止的违约金（以购房款764357元为基数，按日万分之二计算)；3.本案诉讼费、保全费由姚记公司承担。一审法院认定事实：惠明剑、於巧红为夫妻。2019年4月24日，惠明剑、於巧红作为乙方（买受人）与姚记公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：SPFY201930707）一份，约定由惠明剑、於巧红购买姚记公司开发建设的位于启隆镇永兴路北侧的御江湾庄园2126号楼404室商品房一套，总价款为764357元。合同约定，买受人应当于2019年3月6日前付清全部房款。如逾期付款，违约责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期时间在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期时间超过60日内的，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除的，每延迟一日，买受人应按贷款金额的万分之一向出卖人支付违约金。另，双方就案涉房屋的交付时间及相关违约责任约定为：出卖人应在2019年12月15日前向买受人交付房屋。除不可抗力外，出卖人未按约交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。双方后签的补充协议又约定：商品房未按合同约定时间交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款（全部付清的，按总价款计算，下同）每日万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，按买受人全部已付房价款每日万分之一的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款的10%支付违约金。合同及补充协议还就其他相关事项进行了约定。2019年12月10日，姚记公司向惠明剑、於巧红等购房户发放了顺延交房通知书，明确因各种因素影响，导致公司项目未能如期完工，计划将在2020年3月份开始分批次组织交房，并按合同约定承担相关责任。2020年6月11日，姚记公司与部分业主代表就交房时间、赔付等形成了会议纪要。根据该会议纪要，惠明剑、於巧红所购房屋属应于2020年8月15日的第三批次交房范围。嗣后，姚记公司未能按约履行交房义务，致包括惠明剑、於巧红等在内的众多购房户诉至法院。一审另查明，惠明剑、於巧红于2019年4月6日付清了全部购房款。一审再查明，姚记公司于2017年10月31日取得案涉商品房工程的建筑工程施工许可；于2018年10月16日取得案涉房屋的商品房预售许可。案涉房屋目前仍未交付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，故依法有效，双方当事人均应按约履行。本案主要争议焦点为：（一）惠明剑、於巧红是否有权主张违约金；（二）违约金的计算期间；（三）违约金的计算标准。关于焦点一，一审法院认为惠明剑、於巧红有权向姚记公司主张违约金。理由为：（1）姚记公司抗辩惠明剑、於巧红逾期付款后，在至今尚未按约支付违约金的情形下，姚记公司无需向惠明剑、於巧红交付房屋。经庭审查明，惠明剑、於巧红已于2019年4月6日付清所有房款，直至本案一审庭审，姚记公司未有任何证据证实其已就惠明剑、於巧红逾期付款应承担的违约责任曾向惠明剑、於巧红进行过主张。另，即使如姚记公司所说惠明剑、於巧红需支付逾期付款的违约金，但未支付违约金并不当然构成姚记公司可以延期或拒绝交房的理由。在商品房买卖合同关系中,交付房屋与支付购房款分属出卖人与买受人的主合同义务，惠明剑、於巧红履行了全额支付房款的义务，姚记公司理应履行按约交付房屋的义务。（2）双方签订的《商品房买卖合同》约定，姚记公司应于2019年12月15日之前向惠明剑、於巧红交付房屋，但至今未能交付，已构成事实上的违约。2020年6月11日，姚记公司的法定代表人孙锴与业主代表形成的会议纪要亦显示，交房延期造成的违约责任在于姚记公司，姚记公司应按合同相关约定进行赔付。关于焦点二，姚记公司抗辩岁末年初安全生产大检查、安全生产大检查督查、工程暂停令、工程复工令、台风来袭、进博会等对工程完工造成影响。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，姚记公司可据实顺延交付期限的情形中包括为配合国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误、发生极端恶劣天气（包括但不限于大风、暴雨、地震、海啸、台风、洪水、蝗灾、冰雹、沙尘暴、雾霾等重大天气因素），重大的社会事件（包括但不限于战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动）等不能预见，不能避免并不能克服的客观情况；政府行政行为（包括但不限于政府大型活动、市容市貌检查、城市管理等行为）要求停工而导致的延误。对此，法院认为姚记公司据以抗辩的启隆镇岁末年初安全生产大检查，对工程建设造成影响系在本案双方签订合同前，不在本案合同的履行期间，与本案延期交房缺乏关联性；因南通市城乡建设局开展安全生产大检查，导致停工3天。建筑企业在建设期间接受上级相关主管部门正常的监管、检查在所难免，系常态化工作，其在规划工期时理应能够预见并在预定交付时间中予以考量；双方合同约定姚记公司因配合国家级活动的召开而导致的延误可据实顺延交房期限并免除逾期责任，法院认为若该延误属不可抗力，应予顺延相应交房天数。根据沪建安质监[2018]66号的文件要求及工程监理单位发出的工程停工、复工通知等,可证实姚记公司为配合政府就第一届进口博览会举办的相关管控要求而停工14天,上述停工为政策原因,系姚记公司所事先不能预见、无法避免,故对该14天应予顺延；至于因大雨、暴雨、台风等天气在涉案商品房所在地区普遍存在,并非不能预见。姚记公司作为专业的房地产开发商,应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估,科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。根据姚记公司提供的证据，因两次台风来袭，姚记公司也分别仅停工4天、3天，与案涉工程的工期相比非常短暂,对姚记公司施工进度的影响相对较小,不足以造成其长期延期交房；由于新冠疫情爆发系在姚记公司迟延履行期间所发生，姚记公司据此主张不可抗力并要求免除相应违约责任，法院不予支持。姚记公司作为专门从事房地产开发的公司,具有专业预见和判断能力,应当对实际施工过程中可能出现的各种状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断,对案涉工程施工期限及房屋交付时间的确定理应考虑到上述因素可能会产生的影响，并作好充分准备以避免逾期交房。综上，惠明剑、於巧红主张的违约金计算期间应扣除14天。关于焦点三，一审法院认为应按日万分之一标准进行计算。首先，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性,依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。虽然姚记公司与众多买受人签订了约定不同违约金标准的《商品房买卖合同》,依据合同相对性原则,各买受人应以其与姚记公司签订的合同行使权利,履行义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条中已明确约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其次，即使姚记公司与其他大多数业主约定的逾期交房违约金标准超过本案双方约定的标准，但每份合同都具有独立性，与本案无关的合同条款对本案不具有适用性。惠明剑、於巧红认为日万分之一的违约金标准太低，不足以弥补损失，但未就损失提供相应的依据，故对其要求调整违约金的要求不应予以支持。关于姚记公司抗辩违约金过高问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。本案中，惠明剑、於巧红已于2019年4月6日付清全部房款，但时至今日未能拿到所购房屋，未能交房的责任在于姚记公司，且该违约金标准是双方自愿约定的,姚记公司应清楚其承担的违约责任,姚记公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理,其要求调整缺乏依据,亦不予支持。另,双方签订的合同是姚记公司提供的格式合同,由姚记公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同,而且在整个合同中关于合同违约金条款,对双方的违约责任的约定是相当的,姚记公司关于违约金标准约定过高的理由不能成立,应不予采纳。关于姚记公司提出逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的抗辩，该条款适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中双方已就相关的违约责任作了明确约定，故对本案不适用。综上，违约金应按惠明剑、於巧红已付房价款的每日万分之一予以计算。据此，一审法院判决：一、姚记公司于判决生效之日起十日内支付惠明剑、於巧红逾期交房违约金17580.21元（至2020年8月15日止，按总房款764357元为基数，按每日万分之一计算），并支付自2020年8月16日起至实际交房之日止，按总房款764357元为基数，按每日万分之一计算的违约金。二、驳回惠明剑、於巧红的其他诉讼请求等。二审中，惠明剑、於巧红提供姚记公司销售于2019年3月2日出具的认购确认单一份，该确认单载明“客户于7天内付清首付尾款，于4月10日前付清全款申请93折，折后总价764357元，折后单价为9779.39元，若逾期折扣取消按原价出售”，以证明其已按约付款，不存在逾期付款情形。姚记公司质证认为，该证据的真实性没有异议，但双方于2019年4月24日签订了《商品房买卖合同》，对于付款期限的约定应以最新签订的商品房买卖合同为准。本院认证认为，双方对该证据的真实性均无异议，且该证据与惠明剑、於巧红是否逾期付款的事实认定存在关联，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，惠明剑、於巧红支付购房款后，姚记公司应当依约在2019年12月15日前交付案涉房屋。姚记公司未能按约履行房屋交付义务，一审判决其承担逾期交房的违约责任并无不当。具体分析如下：一、姚记公司要求扣除生产大检查、台风及新冠疫情等因素产生的停工天数缺乏依据。姚记公司作为房地产开发公司具有一定的预见和判断能力，应当对台风等实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。特别是对于生产大检查等发生在案涉合同签订之前的停工因素，姚记公司在订立合同确定房屋交付日期时理应加以考虑。至于新冠疫情发生在案涉合同约定的交房日期之后，与姚记公司长期未能交房的事实之间亦不具有实质关联，且根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。因此，姚记公司以生产大检查、台风及新冠肺炎疫情等为由要求扣减逾期天数的理由，本院均不予支持。二、姚记公司主张扣除逾期付款违约金2293元的上诉理由不能成立。在双方签订正式的买卖合同前，姚记公司以认购确认单的形式，明确惠明剑、於巧红于2019年4月10日前付清全款，可享受全款93折的购房优惠，且注明若逾期则取消折扣按原价出售。后惠明剑、於巧红于2019年4月6日付清全部购房款，未超过该约定的期限，且姚记公司最终也是以该确认单中的优惠价764357元出售案涉房屋，说明姚记公司实际认可惠明剑、於巧红已按约履行付款义务。《商品房买卖合同》签订于惠明剑、於巧红已履行完付款义务之后，合同中有关付款期限的约定不构成对合同履行期限的变更。故姚记公司以此主张惠明剑、於巧红存在逾期付款，要求扣除逾期付款违约金2293元的理由不能成立，本院不予支持。综上，姚记公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由上诉人姚记（南通）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  季建波审 判 员  胡 皓二〇二一年八月五日法官助理  钱 荣书 记 员  汤婷婷