北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1630号上诉人（原审被告）：白云，男，1989年8月29日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：温延新，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张金生，董事长。委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。上诉人白云因与被上诉人北京华清物业管理有限责任公司（以下简称华清物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初16503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。白云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华清物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。我方未拖欠物业费、取暖费，华清物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据。1.我方实际收房时间是2019年4月26日，2016年10月14日我方与开放商签订了北京市商品房预售合同，2018年7月14日交房、验房时，我方发现房屋存在严重质量问题要求开发商予以维修，验收当日未签房屋交接单，开发商未实际交付房屋给我方。随后又因房屋空气质量问题及开发商拖延维修问题，在2019年4月26日才实际收房。故根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，未实际收房期间的物业费、供暖费等相关费用应当由开发商承担，我方不拖欠收房前的物业费及供暖费。我方已交纳的2018年至2019年度的供暖费6558.72元应冲抵2019年至2020年度的供暖费，差额部分继续冲抵2020年至2021年度的供暖费。2.一审法院认为我方“未提交证据证明与开发商之间就未收房期间的物业及供暖费的交纳达成一致”，所以未采纳我方的答辩意见，属于适用法律错误。华清物业公司辩称，同意一审判决，不同意白云的上诉请求和理由。华清物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令白云给付2018年7月至2020年7月物业管理费8994.72元、2019年-2020年度供暖费3601.83元；2.请求判令白云按照欠缴金额的百分之五支付逾期付款的滞纳金至结清全部物管费，应支付滞纳金为449.74元。供暖费按照每日0.0119%（年利率4.3%）支付逾期付款的滞纳金（从2019年11月1日起算，截止2020年6月30日应支付滞纳金104.15元）。一审法院认定事实：白云系北京市石景山区香山南路XXX院X号楼X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积78.08平方米。2016年10月14日，白云与北京启迪和谐投资发展有限公司（以下简称启迪公司）签订北京市商品房预售合同，约定：白云购买位于石景山区香山南路XX号XX商业金融用地X号楼X层XXX号房屋，该商品房的用途为办公，层高4.2米。华清物业公司负责提供前期物业，前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.8元/月/平方米，按年收取，应在每年的1月1日前缴纳。同日，白云（甲方）与启迪公司（乙方）北京市前期物业服务合同，约定：第五条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容:1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4.负责共有绿地、景观的养护和管理;5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第九条如办理入住手续时，物业共用部分已经查验符合相关标准(取得承接查验评估合格报告)并完成向为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构交接的，甲方应直接向为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构缴纳12个月物业费(起计时间为合同约定的房屋交付日)，后续物业费应按为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构要求缴纳。第十条乙方或乙方委托的物业管理企业、服务单位对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。第二十二条甲方逾期交纳物业费，经书面催缴后仍未缴纳的，应当按物业费5%的标准向乙方支付违约金。白云与华清物业公司签订《供热采暖合同》，该合同载明：采暖地点：北京市石景山区启迪香山中心1号楼（A座）XXX室。采暖面积为78.08平方米，热价84元/建筑平方米/采暖季，采暖费6558.72元/采暖季。每年5月1日至10月31日期间，白云将下一个采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额交给华清物业公司。白云未按照本合同约定的时间及数额交纳采暖费的，除须按本合同约定交纳采暖费本金外，还需自逾期之日起向华清物业公司交纳按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算的逾期付款违约金至实际交付之日止。2017年7月14日，启迪公司（甲方）与华清物业公司（乙方）签订《启迪香山中心物业服务委托合同》，启迪公司委托华清物业公司对涉案楼座进行物业管理服务事宜。合同期限自2017年8月1日-2019年7月31日。合同期满后，双方续签《前期物业服务委托合同》，华清物业公司继续为启迪公司提供物业服务至2021年7月31日。2018年7月14日，白云与启迪公司签订补充协议，双方约定：一、原审批坐落地址为:石景山区香山南路XX号XX商业金融用地X号楼X层XXX号，现核定房屋地址为石景山区香山南路XXX院X号楼X层XXX号。经北京华星勘查新技术公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为78.08平方米;其中实测套内建筑面积为53.39平方米，该房屋实测总价应为3997893元。预、实测套内面积差:0.01平方米，房屋差价:749元由买受人补交给出卖人。同日，启迪公司与白云办理了入住交接手续，白云领取了涉案房屋钥匙、门禁卡、水电卡等物品并交纳了2018年至2019年供暖费6558.72元。但是，白云以涉案房屋质量存在诸多问题为由未在流转交接单业主验房一栏签名确认。白云提交2018年9月5日委托北京中环天成环境监测中心对室内空气质量检测报告，显示甲醛不符合标准。2019年10月15日，华清物业公司向白云发送微信催缴2019-2020年度供暖费，2019年11月15日催缴2018年度的物业费。另查，2019年4月26日，白云将涉案房屋出租给案外人李某某。华清物业公司提交了北京市发展和改革委员会发布京发改[2019]1545号文件，就本市非居民供热价格进行了调整，对执行面积收费的用户，供热单层建筑高度超过4米[不含4米]的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，自2019-2020年采暖季执行。上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、客户入住流转交接单及物品接收确认单、《前期物业服务委托合同》、《供热采暖合同》、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。白云与启迪公司、华清物业公司签订的北京市商品房预售合同、补充协议以及供热采暖合同均为各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方均应依约履行各自的合同义务。2018年7月14日，白云与启迪公司办理了涉案房屋交接手续并领取了钥匙、水、电、燃气卡等。华清物业公司按照合同约定提供了物业服务。白云享受了物业及供暖服务，理应按照合同约定交纳供暖费和物业费。关于物业费应按照实测面积78.08平方米，每月每平方米4.8元交纳。因相关部门对于2019-2020年采暖季的供暖费的标准进行了调整，白云应当按照调整后的标准交纳。白云以未收房为由，仅同意自2019年4月26日开始支付供暖费及物业费，但未提供证据证明与开发商之间就未收房期间的物业及供暖费的交纳达成一致意见，故其抗辩理由法院不予采纳。白云与启迪公司签订的北京市商品房预售合同及补充协议已经明确了保修责任，白云可就房屋质量问题另行解决。华清物业公司履行了物业管理义务，白云应当依据合同约定缴纳物业费和供暖费，法院对华清物业公司请求白云应交纳2018年7月至2020年7月物业管理费以及2019年-2020年度供暖费的诉讼请求，予以支持。因白云不属于恶意拖欠物业费、供暖费的情形，故对华清物业公司请求支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、白云于判决生效后七日内给付北京华清物业管理有限责任公司2018年7月14日至2020年7月13日的物业管理费8994.72元；二、白云于判决生效后七日内给付北京华清物业管理有限责任公司2019-2020年度的供暖费3601.83元；三、驳回北京华清物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。白云提交中止审理申请，认为本案裁判结果必须以（2021）京0107民初1743号民事案件的审理结果为依据，故申请本院中止审理本案，等待（2021）京0107民初1743号民事案件终结后，再继续审理本案。本院审查后认为白云的该项申请符合法律的规定，于2021年3月25日作出（2021）京01民终1630号民事裁定书，本案中止诉讼。2021年8月3日，本院作出(2021)京01民终4544号民事判决，驳回了白云对启迪公司的诉讼请求，认定启迪公司于2018年7月14日向白云交付了涉案房屋，未认定涉案房屋存在严重质量问题。鉴于此，本院于2021年8月4日恢复本案的审理。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是白云是否应承担涉案物业费、取暖费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。白云以开发商延期交房、房屋存在严重质量等问题为由，主张涉案房屋收房前的物业费、取暖费应由开发商承担，后白云已交纳的费用应冲抵以后的费用。本院(2021)京01民终4544号民事判决已认定涉案房屋不存在白云所主张之情形，因而白云的上诉主张不能成立。华清物业公司按照合同约定提供了物业服务。白云享受了物业及供暖服务，理应按照合同约定交纳供暖费和物业费，因而一审法院判决正确，应予维持。综上所述，白云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由白云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二一年八月二十七日法官助理 张丽君书 记 员 苏 杭