河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初162号 原告：王永红，男，1984年5月25日出生，汉族，住所地石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：彭杏捷，女，1982年4月30日出生，汉族，住所地石家庄市藁城区，系原告王永红之妻。 原告彭杏捷，女，1982年4月30日出生，汉族，住所地石家庄市藁城区。 被告：石家庄旭苑房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区太行西街以西、学苑路以南，统一社会信用代码：911301015909830933。 法定代表人：王江林，该公司经理。 委托诉讼代理人：周立波，该公司员工。 原告王永红、彭杏捷与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告王永红的委托诉讼代理人彭杏捷、原告彭杏捷、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永红、彭杏捷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退还剩余购房款152536元，并按照实际占有资金时间支付利息25715.56元（暂计算至起诉之日，具体金额为实际支付之日止），共计178251.56元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告签订《内部职工合作建房协议书》，该协议书签订后，原告向被告支付首付款302536元，双方又于2016年10月26日签订《关于〈内部职工合作建房协议书〉的补充协议》，但被告截至2019年8月，仍未将协议中约定的土地使用年限调整为70年，更不可能在2019年10月31日交房，被告存在严重的违约行为。后双方经过协商，被告未按照协议的约定退还购房款及利息。截止到起诉之日，被告通过第三方人员（该人员为公司员工）退还原告150000元，剩余152536元及利息一直拖延不退，请求法院判决被告退还原告剩余购房款152536元，并按照实际占用资金时间支付利息25715.56元（暂计算至起诉之日，具体金额为实际支付之日止），共计178251.56元，本案诉讼费由被告承担。故依据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司辩称，认可原告提出的事实，但利息应根据原、被告双方签订的内部职工合作建房协议书第三条的规定，应按照同期存款利息予以补偿。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月25日，原告王永红、彭杏捷作为乙方与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方签订《内部职工合作建房协议书》，该协议约定乙方对该项目的具体情况已经充分了解，自愿参加该项目的合作建房，项目座落于角，乙方选择该项目1号楼1单元404室进行合作建房，该房地上建筑面积约为88平方米，地下室按有关规定1：1配建，该房地上建筑面积单价6847元／平米，地下室价格按市场规律定价，另行商定，合作建房房款暂定为602536元，交房为毛坯。甲方已明确乙方已知悉，该项目目前国有土地使用年限为50年，甲方应尽全力于2017年10月31日前将相应国有土地使用年限调整为70年，否则，届时乙方有权选择退款并有权要求甲方按照同期银行存款利息予以补偿，乙方交付定金壹万元后选定房号，于2016年9月25日前交清该房总房款50%（首付款）即302536元后签订本协议，余款办理银行按揭。乙方清楚了解该房目前不具备商品房预售条件，待该条件具备后，乙方须与甲方签订正式的《商品房预售（销售）合同》，乙方已付款项自动转化为房价款，本协议自行失效，该项目启动时间为2016年10月，房屋交付日期预计为2019年10月31日……该协议还约定其他内容。协议签订后，原告王永红、彭杏捷于2016年9月25日交纳购房款302536元。2016年10月26日，原告王永红、彭杏捷作为乙方与被告石家庄旭苑房地产开发有限公司作为甲方签订《内部职工合作建房协议书》的补充协议，约定将甲方开发的位于高新区以北、太行大街以西的项目（原孔雀城项目），在原项目规划理念基础上进行深度优化，现更名为“海德公园”……该协议还约定其他内容。 原告王永红、彭杏捷于2018年3月申请退房，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司退还其购房款150000元，尚余152536元未退还。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告王永红、彭杏捷主张利息自2018年3月8日起至退清之日止的利息计算期间的无异议。 另查明，截止2019年8月，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司未按协议中约定将涉案国有土地使用年限调整为70年，被告石家庄旭苑房地产开发有限公司也未与原告王永红、彭杏捷签订《商品房预售（销售）合同》，涉案项目尚未取得商品房预售许可证。 以上事实，有《内部职工合作建房协议书》、《内部职工合作建房协议书》的补充协议、收据、及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原被告签订的《内部职工合作建房协议书》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。被告石家庄旭苑房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，擅自与原告王永红、彭杏捷签订具有房产预售性质的协议，违反了上述的法律规定，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故应当认定该《内部职工合作建房协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还,被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告王永红、彭杏捷主张退还购房款152536元无异议，本院应予认定。 被告石家庄旭苑房地产开发有限公司对原告王永红、彭杏捷主张自2018年3月8日起至退清之日止的利息计算期间无异议，本院予以支持。原告王永红、彭杏捷主张利息应以已缴纳购房款302536元为基数计算，因被告石家庄旭苑房地产开发有限公司已退还原告被告王永红、彭杏捷购房款150000元，故被告石家庄旭苑房地产开发有限公司应以152536元为基数自2018年3月8日起至退清款之日止按同期银行存款利率计算向原告王永红、彭杏捷支付利息。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告石家庄旭苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王永红、彭杏捷购房款152536元；并以152536元为基数，自2018年3月8日起至退清款之日止按同期银行存款利率计算向原告王永红、彭杏捷支付利息； 二、驳回原告王永红、彭杏捷其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3865元减半收取1932.5元，由被告石家庄旭苑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年四月八日 书记员  赵晓琳