江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终4374号上诉人（原审原告）：潘芳，女，1979年10月2日生，汉族，住南通市崇川区唐闸镇街道闸东村11组2-1号。委托诉讼代理人：张勇飞，江苏赛睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳小芳，女，1986年10月21日生，汉族，住南通市崇川区怡园北村41幢304室。委托诉讼代理人：秦国伟，江苏健行律师事务所律师。上诉人潘芳因与被上诉人岳小芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持本人一审诉讼请求，本案诉讼费由岳小芳承担。事实和理由：岳小芳在中介多次催促下才办理房屋过户手续，导致过户时间推迟，不存在本人迟延过户情形。合同约定交房时间为2020年3月20日，交房时岳小芳给付尾款102万元，应当理解为先付款后过户。岳小芳隐瞒无法办理贷款手续，一审庭审中还陈述贷款正在办理之中。通常情形下，银行审批放款时间为一至二周，不可能如本案需要九个月审查时间，岳小芳陈述显然不实。如果本人在2020年3月20日交房，岳小芳的贷款还在办理中，没有付清房款。本人提前交房只会处于交易不利局势。退一步而言，即使双方互负同时履行义务，如果本人不交房则岳小芳有权拒绝履行，加重了本人的履行义务。如果本人不按期交房，岳小芳可以无限拖延给付购房款。房屋在2020年1月6日已经过户登记在岳小芳名下，其至多因本人占有房屋而产生租金损失，但岳小芳不付尾款，导致本人承担70%房款未得的风险。本人对岳小芳支付剩余房款的履行能力产生合理怀疑，才没有过户房屋。一审简单认定本人逾期过户及交房缺乏依据。岳小芳辩称，本人积极履行合同义务，不存在违约。合同约定在2019年12月20日办理过户手续，潘芳未将本人支付的购房首期款用于偿还案涉房产的抵押贷款。2020年1月6日双方办理过户手续，随后本人及潘芳、中介人员共同前往银行办理贷款业务。本人并非银行从业人员，不可能决定放款时间。当年6月7日本人付清全部房款，潘芳一审自认在6月20几日将钥匙交给中介，随后经中介通知本人收房。对于潘芳逾期过户、交房，因本人已经实现合同主要目的，暂不追究其责任。潘芳向一审法院起诉请求：1.判令岳小芳支付违约金294000元（按照《房地产买卖合同》总价147万元的20%计算）。2.本案诉讼费用由岳小芳承担。一审法院认定事实：2019年11月18日，沈厚娟代岳小芳（乙方）与潘芳（甲方）在中介方徐晨（丙方）的居间介绍下，签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，成交总价款为人民币147万元；本合同签订时乙方支付人民币5万元作购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证；甲、乙双方定于2019年12月20日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币40万元给甲方，如因甲或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的2%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方；甲方的交房时间为2020年3月20日前，交房时，乙方付清余款人民币102万元，此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的2%赔给对方，合同继续履行；在合同履行过程中，由于甲、乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，则责任由违约方承担，丙方收取的中介费不再退还；如甲方违约，双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总价的2%；乙方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%等合同事项。合同签订当天，双方在合同中补充约定，乙方配合丙方准备过户贷款所需要的一切材料，在征信流水一切好的情况下，具体放款时间由银行为准；经丙方和乙方沟通，乙方付款5万元给丙方，包括1.5%契税、拿房产证费用、中介费；甲方可以带走自己的家电；款清交房。岳小芳于合同签订当天向潘芳支付定金5万元，于2019年12月3日通过沈厚前向潘芳付款40万元，于2020年3月23日向潘芳付款10万元、于2020年3月29日向潘芳付款5万元、于2020年4月3日向潘芳付款10万元、于2020年4月10日向潘芳付款25万元、于2020年5月3日向潘芳付款2万元、于2020年5月30日向潘芳付款10万元、于2020年6月2日向潘芳付款10万元、于2020年6月6日向潘芳付款10万元、于2020年6月7日向潘芳付款20万元。案涉房屋于2020年1月6日过户登记至岳小芳、沈厚前名下。岳小芳在一审法庭上陈述系于2020年7月6或7日从中介处拿到案涉房屋钥匙。潘芳在一审法庭上陈述其于2020年6月20几日将案涉房屋钥匙交给中介。潘芳自认案涉房屋在出售给岳小芳之前设置有31万元的抵押贷款。案涉房屋买卖期间，潘芳与岳小芳之间的微信聊天记录显示：潘芳自2020年2月22日起一直催促岳小芳办理抵押贷款以清偿剩余房款；其中2020年3月23日，潘芳在微信中告知岳小芳当天收到沈厚前支付的房款10万元，并要求岳小芳于4月10日之前再凑10万元付款，理由是卖房子给潘芳的房东要求4月10日前付房款，否则毁约不卖了；2020年3月29日，潘芳微信告知岳小芳次日九点半之前先付5万元，理由是潘芳于4月10号前要给卖方房东25万元，还要清偿外借的按3分利息计算的20万元，不管贷款能否于4月10日前到位，岳小芳亦要将钱凑够付来，否则潘芳要支付别人违约金，当天，岳小芳向潘芳发送了汇款5万元的截图。一审另查，潘芳提供的购房合同（复印件）显示：潘芳于2019年12月3日通过南通泽居房地产经纪有限公司（徐晨）与案外人杨小佰、马明芳签订《房地产买卖合同》，约定潘芳购买杨小佰、马明芳位于南通市永泰佳园10号楼901室房屋及C220号车库。潘芳提供的借条、收条、欠条显示：潘芳与案外人纪永慧于2019年12月19日向案外人赵锦雨借款31万元，用于清偿案涉房屋项下的贷款，约定于2020年2月5日归还，月息2%；潘芳于2020年1月8日在案外人徐晨担保下向案外人朱建英（二侯中介）借款20万元，约定于2020年2月18日之前还清，逾期违约金按每天500元计算；朱建英于2020年3月23日收到潘芳人民币5万元整，之前借条上20万元实际现还有15万元于2020年4月10日之前由潘芳承诺还清；潘芳于2020年4月11日欠付徐晨垫付给朱建英借款利息1万元，用于给付购买永泰佳园房款；徐晨于2020年4月15日收到潘芳付款1万元，用于垫付当时朱建英借给潘芳的利息，其中6000元于2020年1月18日垫付，其中4000元于2020年4月10日垫付；案外人丁苏于2020年5月31日收到潘芳支付的永泰佳园10幢901室违约金10万元；潘芳于2020年6月7日欠赵锦雨3400元（因怡园房子垫资的钱，还款期二个月还清）。潘芳中国农业银行账户交易明细清单显示，其于2020年5月31日以“丁苏永泰佳园10号楼房款”名义从账户内对外转款10万元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言，双方就案涉房屋买卖合同项下的义务均已履行完毕，本案的争议焦点在于：1.对照合同约定，岳小芳的合同履行行为是否存在违约情形；2.如岳小芳存在合同违约，潘芳主张的违约金请求是否符合法律规定。关于争议焦点1问题。潘芳超过合同约定时间于2020年1月6日协助岳小芳办理案涉房屋产权过户登记的行为（合同约定于2019年12月20日办理完毕，超过约定日期17天），以及潘芳自认的超过合同约定于2020年6月20几日将案涉房屋钥匙交给中介的行为（依照合同约定“甲方的交房时间为2020年3月20日前，交房时，乙方付清余款人民币102万元”，逾期交房超过3个多月），说明潘芳自身存在合同履行违约情形。反观岳小芳的合同履行行为，对于定金5万元以及首付款40万元，岳小芳均系在约定期间内向潘芳履行给付义务，未有违约情形。至于岳小芳实际于2020年3月23日至2020年6月7日期间分批履行向潘芳支付102万元购房尾款行为，对照双方“交房时，乙方付清余款人民币102万元”的合同约定，合同双方互负同时履行义务，在潘芳交房合同义务未完成之前，岳小芳有权拒绝履行付款义务，故岳小芳未付清尾款102万元的行为并不能认定违约，且事实上岳小芳系在潘芳交房之前即完成了付清尾款102万元的合同义务。因此，本案并不能认定岳小芳存在合同履行违约情形。岳小芳抗辩其不存在逾期付款违约行为的意见，法院予以采纳。关于争议焦点2问题。潘芳向岳小芳主张给付违约金294000元请求，虽依据的是“乙方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方”的合同约定，但在潘芳自身存在逾期协助案涉房屋产权过户登记、逾期交房等违约情形且岳小芳未有合同违约情形的情况下，潘芳依照合同约定向岳小芳主张违约金请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：驳回潘芳的诉讼请求等。二审中，潘芳向本院申请证人徐晨到庭作证，以证明房屋过户及办理贷款事宜。徐晨陈述：其从事中介职业，潘芳系其客户。岳小芳夫妻从事跑船行业，案涉房屋买卖合同订立时，其看过岳小芳丈夫的征信报告，未见逾期记录，询问银行称可以办理贷款。2019年11、12月，其联系岳小芳通知过户，岳小芳表示夫妻二人去了武汉，因疫情无法返回，也有因为信号不好不接电话的情况。在此期间其一直催促岳小芳回来办理过户手续。岳小芳回通后，与潘芳碰面，其记得潘芳曾经当面写过因过户推迟而不算岳小芳违约的材料（现留存于岳小芳处）。其通知潘芳、岳小芳共同前往房产登记部门办理过户，再次查看征信报告时发现存在100万元的逾期记录，贷款无法发放。2020年1月6日过户以后去银行写收条、打个首付款的钱。潘芳在3月左右将钥匙交给其，岳小芳付清全款后其将钥匙交给岳小芳。潘芳对证人证言质证认为：房屋办理过户前，一直由中介方联系岳小芳。岳小芳迟延过户问题，本人书面表示不追究其迟延过户的违约责任。2020年1月6日房屋过户，迟延原因在于岳小芳跑船、没有时间返回。中介陈述疫情时间不准确，1月6日尚未发生疫情。岳小芳夫妻因自身原因无法办理银行贷款，应当按照合同约定在2020年3月20前结清房款。岳小芳购房时即应对征信和购买能力有所判断，应当自行承担风险。6月7日岳小芳付清款项后也知晓已经违约，只是双方就违约金没有达成一致。岳小芳对证人证言质证认为：证人关于交房时间、交钥匙时间、支付首付款时间的陈述与事实不符。1月6日协商与本人重新办理贷款，是三方合意。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，潘芳、岳小芳订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有约束力。潘芳认为岳小芳迟延支付购房款构成违约，但合同约定“2020年3月20日交房，交房时岳小芳付清余款102万元”，双方负有同时履行的义务，均应积极配合完成房屋交易。潘芳二审提供中介徐晨的证言以证明岳小芳无法办理贷款、不可能在约定时间付款，但即使潘芳所述岳小芳办理贷款存在困难属实，潘芳也未在约定时间交房，此时二人基于同时履行的约定对于对方均享有抗辩权。因此，一审认定潘芳在履约过程中存在违约情形不当，本院予以纠正，但潘芳本案向岳小芳追究迟延付款违约责任亦无充分依据。后岳小芳在短期内积极付清剩余102万元购房款，潘芳也主动交付钥匙，双方对于对方实现合同目的均未产生根本性影响。故一审认定潘芳违约虽有不当，但判决结果正确，本院予以维持。综上，潘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元，由上诉人潘芳负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年七月三十日书记员  陈宁