河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终260号 上诉人（原审原告）：党国平，男，1955年5月20日出生，汉族，住河北省魏县。 委托诉讼代理人：付清稳，河北九策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东东，河北九策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范永花，女，1987年4月7日出生，汉族，住河北省大名县。 被上诉人（原审被告）：邯郸市正能房地产经纪有限公司，住所地：河北省邯郸市邯山区滏东南大街**天润东方绿城**********。 法定代表人：刘付刚，该公司经理兼执行董事。 原审第三人：邯郸市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：河北，住所地：河北省磁县中华南冀南新区吴庄村南国风光小区 法定代表人：刘书梅，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王玉瑄，男，1995年4月20日出生，汉族，住河南省新乡市卫滨区，该公司员工。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司邯郸车站支行，住所地：河北，住所地：河北省邯郸市丛台区和平路**金鹏大厦 负责人：任建国，该支行行长。 委托诉讼代理人：高峰，男，1968年2月7日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区，该行员工。 上诉人党国平因与被上诉人范永花、邯郸市正能房地产经纪有限公司（以下简称正能公司）、邯郸市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、中国工商银行股份有限公司邯郸车站支行（以下简称工行车站支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，经征询上述当事人同意，不开庭进行了审理。上诉人党国平的委托诉讼代理人付清稳、李东东，被上诉人范永花、正能公司法定代表人刘付刚、原审第三人鑫祥公司委托诉讼代理人王玉瑄、工行车站支行委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人党国平上诉请求：1．依法撤销河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初1967号民事判决第二项；2．依法判决解除抵押并将冀南新区南国风光小区6号楼6单元2楼201号房屋产权登记过户到上诉人名下；3．被上诉人正能公司对偿还银行贷款和违约金承担连带责任；4．第三人协助办理房屋过户手续。5．二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审判决认为“原告要求被告范永花解除抵押，并将该涉案房产过户到原告名下以及要求第三人工行车站支行协助原告办理房屋解押手续、第三人鑫祥公司协助原告办理房屋过户登记的诉讼请求无事实和法律依据，且事实不能”属于断章取义，应当纠正；2．一审认为“原告要求被告正能公司对偿还银行贷款和支付违约金承担连带责任无事实和法律依据”与事实不符，依法应当予以撤销。 被上诉人范永花辩称，范永花承认违约，确实有原因没有及时去给原告过户。由于婚变，范永花确实拿不出来这个钱，向党国平道歉。 被上诉人正能公司辩称，党国平想买房子，正能公司刘付刚和党国平是老乡，正能公司是南国风光的中介，党国平找到刘付刚以后，刘付刚领党国平看了几套房子，包括本案这一套。这套房子属于精装修，党国平觉得价格还可以，他说不行的话就定这一套。当时刘付刚给党国平说这个房子房产证暂时没有出来，让党国平付款之后押一个尾款。刘付刚说如果这个房子今天不预定，明天就涨20,000元。党国平说他想定，当时没拿定金，他要求刘付刚把定金先交上。定金是刘付刚给党国平代交的。第二天，党国平开着三马车，提着一包现金，要给范永花。刘付刚说交现金不好，让党国平把钱打到刘付刚的卡上，刘付刚再交给范永花。正能公司认为上诉人的上诉理由跟正能公司没有什么关系，正能公司只是一个中介。当时正能公司没有收20,000元中介费。不同意由正能公司承担连带责任。 原审第三人鑫祥公司述称，鑫祥公司于2019年9月至2020年12月，为范永花代偿按揭贷款16,416元，范永花仍欠购房款10,607元，至2020年范永花共欠公司27,023元。范永花还清鑫祥公司欠款后，鑫祥公司愿配合上诉人办理过户手续。 原审第三人工行车站支行述称，根据借款人范永花与工商银行签订的个人购房借款担保合同的约定，以及已经办理预购商品房抵押权预告登记证书，证明该套房产在贷款未结清前，权利人是工商银行邯郸车站支行。该笔贷款目前尚未结清，具体差多少，回头提交余额明细予以证明。 党国平向一审法院起诉请求：1．判令被告范永花偿还第三人贷款和缴清欠缴费用、解除抵押并将冀南新区南国风光小区6号楼6单元2楼201号房屋产权登记过户到原告名下；2．判令被告范永花承担违约责任，支付违约金72,000元；3．判令被告正能公司对偿还银行贷款和支付违约金承担连带责任；4．判令第三人协助办理房屋的解押手续；5．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告范永花与第三人鑫祥公司于2015年8月23日签订了合同编号为ＮＯ0085990的商品房买卖合同，被告范永花购买了鑫祥公司开发的位于冀南新区房屋，双方约定支付方式为：“总房款（267967元）2015年8月23日交首付（132967元）壹拾叁万贰仟玖佰陆拾柒元整，剩余（135000元）壹拾叁万伍仟元整，办理贷款，6个月内到款”。合同签订后，被告范永花向鑫祥公司支付购房首付款122360元，现仍欠10607元首付款未支付。另鑫祥公司于2020年9月2日出具情况说明一份，并说明涉案房屋在签订合同时，已经具备办理产权登记的条件。 被告范永花与第三人工行车站支行、第三人鑫祥公司于2015年9月14日签订了合同编号为2015-476的个人购房借款/担保合同，将涉案房屋办理了抵押贷款手续，贷款总金额为135,000元，贷款期限为180个月。第三人工行车站支行于2015年9月28日向磁县房地产产权监理所办理房产预告登记，磁县房地产产权监理所作出了产权证号为磁房预磁第1509126号的预购商品房抵押权预告登记证书。第三人工行车站支行于2015年10月13日进行了贷款的发放，被告范永花并与第三人工行车站支行签订了个人借款凭证。贷款手续办理后，被告范永花偿还部分贷款后不再偿还贷款。第三人鑫祥公司自2019年9月29日至2020年7月28日替被告范永花偿还共计10,942.88元银行贷款，且仍在继续替范永花偿还。截止到2020年8月18日，被告范永花仍有103,000元贷款未结清。 原告党国平（乙方）与被告范永花（甲方）、正能公司（丙方）于2017年10月29日签订了房屋买卖合同，三方在该合同中约定：“……第二条上述房产的交易价格单位与付款事宜：交易单位为：人民币（元），甲乙丙三方约定的乙方需要支付的房屋价格与费用共计36万元整（大写：叁拾陆万元整），其中甲方净收34万元（大写：叁拾肆万元整），丙方收中介费与垫资费共计2万元（大写：贰万元）。乙方需在本合同签订当日先行支付部分房款：300,000元（大写：叁拾万元正）给丙方刘付刚账户，剩余尾款6万元（大写：陆万元）在出证后办理过户时由乙方支付，以收款凭据还有银行到账为准。第三条付款办法：由甲方房产证还未出证且甲方房产还有银行贷款未还清，由丙方先行支付部分房款（详见第二条），支付完成部分房款后，甲方应积极催促开发商办理房产证，出证后甲方应将还未还清的房屋贷款在15天内办理结清解押手续。解押手续完成后甲方应无条件积极配合丙方乙方对房产手续进行变更。……第五条违约责任：以上条三方必须遵守执行，如有违约先行违约方需赔偿另一方房屋交易价格20%的违约金；此合同甲乙丙三方签字后开始进入合同履约期，任何一方无权单方面中止合同，否则由先行中止合同的违约方赔偿另一方房屋交易价格20%的违约金；……” 一审法院认为，一、原告与被告范永花、正能公司签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，故该合同系合法有效成立的合同。合同当事人均应当予以遵守，按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，根据三方签订的房屋买卖合同的约定，原告在合同签订当日先行支付部分房款30万元给丙方正能公司刘付刚账户，支付完该部分房款后，甲方即被告范永花应当积极催促开发商办理房产证。另根据第三人鑫祥公司出具的情况说明，该房屋在被告范永花与鑫祥公司签订商品房买卖合同的当日即2015年8月13日已具备办理房屋产权的条件，但被告范永花至今未按照其与原告签订的合同的约定积极办理涉案房屋的产权登记，被告范永花的该行为属于违约行为，其应当按照合同约定即已房屋交易价格20%赔偿原告违约金72,000元。因此，本院对原告要求被告范永花承担违约责任，支付原告违约金72,000元的诉讼请求予以支持； 二、关于原告要求被告范永花偿还第三人贷款和缴清欠费手续的问题。一审法院认为，原告作为以上诉讼请求的主体系不适格的。本院已针对其该项诉讼请求作出（2020）冀0427民初1967号民事裁定书裁定驳回起诉； 三、关于原告要求被告范永花解除抵押并将涉案房屋即冀南新区南国风光小区6号楼6单元2楼201号房屋产权登记过户到原告名下，且要求第三人工行车站支行协助办理房屋的解压手续以及第三人鑫祥公司协助原告办理房屋过户的诉讼请求，一审法院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》中的约定，“……出证后甲方（被告范永花）应将未还清的房屋贷款在15天以内办理结清解押手续。解押手续完成后甲方应无条件积极配合丙方（正能公司）乙方（原告党国平）对房产手续进行变更……”但现该涉案房产贷款并未还清且涉案房产也并未办理房屋产权登记，因此，原告要求被告范永花解除抵押并将该涉案房产过户到原告名下以及要求第三人工行车站支行协助原告办理房屋解押手续、第三人鑫祥公司协助原告办理房屋过户登记的诉讼请求无事实和法律依据，且事实不能，故对原告该诉讼请求依法不能支持，应当予以驳回。另原告要求被告正能公司对偿还银行贷款和支付违约金承担连带责任无事实和法律依据，本院依法不能支持，应当予以驳回。 一审法院判决：一、被告范永花于本判决生效之日起十日内向原告党国平支付违约金72,000元；二、驳回原告党国平的其他诉讼请求。案件受理费1,600元，由被告范永花承担。 本院二审期间，被上诉人范永花提交了2019年其与史昆仑的离婚协议书、离婚证、案涉房屋的《销售不动产统一发票》复印件等新证据，正能公司提交了范永花丈夫史昆仑的收到房款300,000元的收据、刘付刚的借记卡账户历史明细清单等新证据，原审第三人工行车站支行提交了范永花的个人一手住房购置贷款自营历史明细列表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年9月14日，范永花与工行车站支行、鑫祥公司签订了《个人购房借款/担保合同》，借款金额为135,000元。工行车站支行于2015年9月28日向磁县房地产产权监理所办理房产预告登记，磁县房地产产权监理所作出磁房预磁第1509126号预购商品房抵押权预告登记证书。2015年8月23日，范永花预付购房款132,967元，鑫祥公司为其开具了《销售不动产统一发票》。2017年10月26日，刘付刚转账给范永花70,000元。2017年10月29日，党国平转账给刘付刚295,000元。当天，范永花前夫史昆仑收到300,000元购房款，并向正能公司出具了收据。协议约定的中介费与垫资费20,000元，正能公司至今未收到。截至2021年1月27日，范永花仍有99,501.95元贷款本金未还。 另查明，2019年12月2日，范永花与史昆仑离婚。 其他事实与原审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，根据查明的事实，南国风光小区6号楼6单元2楼201号房屋已办理了抵押权预告登记，其预告登记权利人为工行车站支行。在案涉房产尚未还清贷款的情况下，无法办理解除抵押手续。且该房产范永花亦未办理房屋产权登记。因此，上诉人党国平要求解除抵押并将该房屋产权登记过户到上诉人党国平名下的条件尚未成就。待解除抵押之后，上诉人党国平可以另行主张权利。关于上诉人党国平要求被上诉人正能公司对偿还银行贷款和违约金承担连带责任的请求，党国平的该项请求既无合同依据，也无法律依据，故对其的该项诉讼请求应不予支持。关于党国平主张第三人协助办理房屋过户手续的请求，亦应在解除抵押之后另行主张。 综上所述，党国平的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人党国平负担。 本判决为终审判决。 审判长 申 强 审判员 达建华 审判员 郑佳佳 二〇二一年三月二十二日 书记员 伊子豪