河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5310号原告朱艳晖，女，1972年9月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告徐淑琴，女，1968年6月25日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。二原告委托代理人高祥兵，北京市中创（郑州）律师事务所律师，代理权限：一般代理。二原告委托代理人刘永艳，北京市中创（郑州）律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告河南绿地广场置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号。统一社会信用代码：91410100695972681N。法定代表人方东兴，总经理。委托代理人郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人张兆映，北京大成（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告朱艳晖、徐淑琴与被告河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称“绿地置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳晖、徐淑琴的委托代理人高祥兵、刘永艳，被告绿地置业的委托代理人郑如芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳晖、徐淑琴诉称：原、被告于2012年12月7日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于郑东新区××、××北××、××、××、××号房屋，房屋总价款共计15664275元，原告向被告支付全部购房款。双方约定2016年12月31日前商品房应竣工验收合格并交付原告使用，如逾期交房超过60日，出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金。同时约定被告应在2017年3月2日前办理产权初始登记，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障额房地产行政管理局，出卖人在约定时限内为报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门手里的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。因被告交付的房屋存在规划设计与合同房屋平面图不一致等问题，不符合交房条件，原告迟至2017年12月收房。被告也未根据合同约定在2017年3月2日之前向产权登记机关提供材料进行备案，被告迟至2018年9月13日向不动产登记中心提交首次登记材料，构成违约。被告的违约行为严重耽误并推迟了交房时间及原告取得房产证的时间，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金552948.908元（合同总价款15664275元，按利率日万分之一，自2016年12月31日计算至2017年12月19日）；2、被告向原告支付逾期产权未登记违约金877199.4元（合同总价款15664275元，按利率日万分之一自2017年3月2日计算至2018年9月13日）3、本案诉讼费用由被告负担。被告绿地置业辩称：一、被告已经在合同约定期限内成就交房条件并通知原告交房，已履行合同义务，不应承担延期交房的责任。二、原告请求绿地公司支付逾期交房违约金已过诉讼时效。三、原告与绿地公司签订《商品房买卖合同》后，因郑州市房管局与不动产登记中心职能的调整，取消房屋“初始登记”变更为“首次登记”程序，导致双方约定的合同内容发生变化，应认定为“情势变更”，绿地公司不应承担违约责任。四、假如，绿地公司逾期提交初始登记资料存在违约，原告主张的逾期提交办理初始登记的违约金也过高。经审理查明：2012年12月7日，原告徐淑琴（××）、共有人朱艳晖与被告绿地置业（出卖人）签订编号为D12001161314、D12001161315、D12001161316、D12001161317的商品房买卖合同。合同约定××购买的商品房位于郑州市郑东新区××、××北××、××、××、××号房屋，房屋总价款共计15664275元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房款万分之一的违约金。合同附件四第六条第1款双方关于产权登记约定如下：出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。商品房买卖合同合同尾部有被告公司加盖印章及原告徐淑琴、共有人朱艳晖签字捺印对合同内容予以确认。2012年12月31日，原告向被告支付7864275元，2013年7月19日，原告向被告支付1890000元购房款，2013年8月2日，原告向被告支付5910000元购房款。2016年12月30日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2016年12月30日办理收房手续。但因规划设计问题，原告拒绝接收，并于2017年12月19日接收房屋。2017年12月19日，投诉处理单载明：“原告购买的房屋已经交付完毕，对房屋的交付没有异议，但对室内结构梁（《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中的结构梁）提出异议，并向我司提出赔偿要求。处理意见第2条显示，鉴于室内结构梁（《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中的结构梁）在原告所购房屋中，对原告充分利用室内空间、采光等产生了影响，我公司与原告协商一致，对原告补偿为187974元整（壹拾捌万柒仟玖佰柒拾肆元整），原告对该问题无其他争议。”徐淑琴在投诉处理单上签字确认。2017年12月19日绿地集团中原房地产事业部客户服务中心出具优惠凭据载明：“绿地集团中原房地产事业部客户服务中心协调广场公司、物业公司同同意免除客户徐淑琴物业费187974元，该优惠凭证有效期从2017年6月1日开始计算，到凭证所优惠的费用使用完毕时自动失效.”2018年2月7日原告徐淑琴签字并书写：“以上费用先抵613-616这些房间的物业费2017年6月1日-2017年12月18日费用为79291.7元。剩余108682.3元抵用日期另外计算”的内容。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。被告于2018年8月31日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心，涉案房屋完成登记日期为2018年9月13日。原告向本院提交诉讼材料的日期为2021年1月21日。本院认为，依法成立的合同,受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与绿地置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因原告购买被告的房屋存在规划设计与房屋平面图不一致，原告拒绝在2016年12月30日接收房屋，而后在优惠凭据上记载物业费优惠自2017年6月1日开始计算，故认定2017年6月1日原告收房。被告逾期交房，应承担自2016年12月31日至2017年6月1日的逾期交房违约金245929.12元。被告辩称原告起诉主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，经本院查明，原告于2018年2月7日在优惠凭据上签字确认物业费优惠使用情况，双方就逾期交房协商最后日期为2018年2月7日，本院接受诉讼材料的时间为2021年1月21日，故对于被告的该辩称，本院不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，合同约定的逾期办理初始登记按日支付总房款0.01%的违约金，自合同约定的逾期办理初始登记日期即2017年3月2日至2018年9月13日为560天，被告绿地置业逾期产权未登记的违约金为877199.4元（15664275元×560天×0.01%）。因不动产登记制度的变化，郑州市不动产登记中心虽于2016年12月开始受理房屋初始登记，但办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实存在因客观因素导致绿地置业不能履行及时提交权属登记资料的情形，因此应酌减绿地置业的违约责任。本院酌定绿地置业承担逾期初始登记的违约责任的60%，即526319.64元（877199.4元×60%）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告朱艳晖、徐淑琴支付逾期交房违约金245929.12元；被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告朱艳晖、徐淑琴支付逾期办理房屋初始登记违约金514101.5元；三、驳回原告朱艳晖、徐淑琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17671元，减半收取8835.5元，由原告朱艳晖、徐淑琴负担4140元，被告河南绿地置业发展有限公司负担4695.5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年四月二十一日书记员 张志文