江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2015)袁民小字第241号原告（反诉被告）：正荣物业服务有限公司宜春分公司，住所地：江西省宜春市袁州区泸州北路**丽景滨江，统一社会信用代码：91360902MA35F3GY7P。负责人：万国勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：余斌，该公司项目经理。委托诉讼代理人：胡开兵，宜春市赣西法律事务所律师。被告（反诉原告）:叶刚萍，男，1970年10月26日出生，汉族，住宜春市。委托诉讼代理人：叶锦萍，女，1963年9月24日出生，汉族，住宜春市，系被告叶刚萍之姐。原告（反诉被告）正荣物业服务有限公司宜春分公司（以下简称正荣物业公司）与被告（反诉原告）叶刚萍（以下简称叶刚萍）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。正荣物业公司的委托诉讼代理人余斌、胡开兵、叶刚萍及其委托诉讼代理人叶锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决叶刚萍支付拖欠原告的自2013年1月至2015年7月的物业管理费3824元及逾期支付的违约金2564元合计6388元；2、本案诉讼费用由叶刚萍承担。事实与理由：叶刚萍在正荣集团购房后，自2012年11月至2015年7月共拖欠原告物业管理费3824元，根据双方签订的《物业管理服务协议书》的约定，叶刚萍在约定期限内未履行支付物业管理费的，应承担违约责任，叶刚萍还应承担违约金2564元，正荣物业公司为此多次向叶刚萍告催讨上述欠款，但叶刚萍至今未履行付款义务，故原告诉至法院，请求判如所请。被告叶刚萍答辩称：之所以没交物业费是因为正荣物业公司的服务不合格；正荣物业公司与自己签订的《前期服务协议》于2014年7月左右到期，之后是正荣物业公司与伪业主委员会签订的《物业服务合同》，该业主委员会没有经过房管局备案，2014年以后正荣物业公司不存在合法的收物业费的资格；服务质量不合格，正荣物业公司的物业服务行为给被告造成了损失。反诉原告叶刚萍提出反诉请求：1、请求法院判决正荣物业公司赔偿叶刚萍财产损失7252元；2、请求法院依法驳回正荣物业公司本诉的诉讼请求；3、本案本诉和反诉的诉讼费用均由正荣物业公司承担。事实与理由：一、正荣物业公司违反《前期物业管理服务协议》第一条第一款第4项、第二款第9项和《房屋装饰装修管理服务协议》第五条以及《丽景滨江房屋装修管理规定》第二天第一款之规定，于2012年10月，由正荣物业公司胡和平经手，实施了改动丽景滨江34栋2单元101室厨房和卫生间排水主管道，致使该排水系统在原房屋内楼层地面形成而后穿过外墙排入房屋雨水排泄通道，造成叶刚萍的位于该排水系统下方的储物间房屋顶棚和墙体浸水霉变霉烂，导致置放在该储物间的物品霉变、生锈，折旧计损合计人民币1300元。自2012年11月至今，叶刚萍曾数次找正荣物业公司要求解决问题停止侵害，正荣物业公司置之不理放任其侵害持续至今，导致房屋严重的霉烂气味对叶刚萍及叶刚萍家人因使用该储物间造成对生命健康的危害，因此，自2012年11月起计算至2015年12月，正荣物业公司应赔偿叶刚萍等的声明健康损害折合5952元。依据《丽景滨江房屋装修管理规定》第十三条之规定，以上两项正荣物业公司应赔偿叶刚萍财产损失和生命健康损害共计7252元；二、正荣物业公司与叶刚萍未签订《物业管理服务协议书》，且正荣物业公司实施的物业管理行为造成对叶刚萍利益的严重损害，该过错系正荣物业公司物业服务质量的严重不合格问题，叶刚萍无需向正荣物业公司缴纳物业管理费；三、因正荣物业公司的物业管理服务质量不合格，且正荣物业公司系“全国（江西）企业信用信息公示系统”查询没有工商登记等信息显示的非法经营组织，因此，本案本诉和反诉的诉讼费用均应由正荣物业公司承担。反诉被告正荣物业公司针对叶刚萍的反诉辩称：正荣物业公司没有违反叶刚萍所说的《前期物业服务协议》的条文，叶刚萍提出的胡和平是以个人身份应34栋2单元101室业主的要求装水装电，在作业过程中造成的漏水现象，是叶刚萍与101室业主的邻里纠纷，与正荣物业公司无关；柴棚间是堆放杂物的地方，不是居住的环境，叶刚萍的赔偿请求无法律依据，同时叶刚萍的反诉对象是错误的，不是正荣物业公司对他们造成损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对正荣物业公司提供的该公司变更通知书及变更后的营业执照，叶刚萍予以认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2、对正荣物业公司提供的《前期物业管理服务协议》，叶刚萍认为是自己签订，但是是在不情愿的情况下签订，作为具有完全民事行为能力的成年人，叶刚萍应当知道在合同上签字的性质及法律后果，故对该辩解本院不予认可，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3、对正荣物业公司提供的业主委员会与其签订的《宜春市袁州区丽景滨江小区物业管理合同》，叶刚萍不认可业主委员会亦不认可该合同，却未提供充足的证据予以证明丽景滨江业主委员会的成立不合法，故本院确认正荣物业公司提供的《宜春市袁州区丽景滨江小区物业管理合同》的真实性、合法性、关联性。4、对正荣物业公司提供的被告拖欠物业费的计算表格，叶刚萍不认可该表格，但是认可表格上的房屋及柴棚间面积，本院对房屋及柴棚间面积予以确认，根据《前期物业管理服务协议》及《宜春市袁州区丽景滨江小区物业管理合同》，正荣物业公司欠物业费的金额与表格所载一致，故本院对该证据予以认可。5、对叶刚萍提供的录音证据，叶刚萍和曾在正荣物业公司上班的员工胡和平的通话内容及叶刚萍和叶刚萍储藏间楼上房屋业主的通话内容仅反映了胡和平参与了被告储藏间楼上房屋业主房屋厨房、卫生间的排水系统改造，不能证明胡和平是在正荣物业公司的授意下对排水系统进行的改造，正荣物业公司对胡和平参与了排水系统改造无异议，故本院对该证据反映了正荣物业公司员工胡和平参与了排水系统改造予以确认；6、对叶刚萍提供的排水管照片，正荣物业公司对下水管道改动的真实性无异议，但认为并不能证明是自己改动了下水管道，由于该照片仅能证明下水管道进行了改动，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的仅认可下水管道进行了改动；7、对叶刚萍提供的储物间照片，正荣物业公司对真实性无异议，但认为与自己无关，且该照片无法证明储物间因改造水管造成的损失，因该照片仅能证明储藏间的漏水情况，无法反应储藏间墙体霉烂及内部物体霉烂与下水管道改动的关联性，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予认可；8、叶刚萍提供的《前期物业管理服务协议》，正荣物业公司对真实性无异议，对叶刚萍的证明目的有异议，认为不能证明正荣物业公司违反了第一条第一款的约定应承担相应法律责任，因叶刚萍提供了证据证明正荣物业公司在管理服务质量方面未做到位，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的予以确认；9、对叶刚萍提供的《丽景滨江房屋装饰装修管理服务协议》，正荣物业公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为正荣物业公司一直有帮助被告补漏，且叶刚萍无相关证据证明修改管道不符合规定及设计要求，叶刚萍储藏间漏水业主装修是其个人行为，因正荣物业公司并未提供证据表明其对小区业主所聘工程施工人员及装修工程期间的工作进行管理和监督，故本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认；10、对叶刚萍提供的《丽景滨江房屋装修管理规定》，正荣物业公司对真实性无异议，认为无法确认生活污水是否排入污水管道，因该规定明确了严禁改动上下水主管道，不得随意改动室内的给、排水管位置，正荣物业公司的管理处工作人员有权检查装修情况，故本院对该证据的真实些、合法性、关联性予以确认；11、对叶刚萍提供的《业主代表证人证明》一份，因该四名业主没有到庭，叶刚萍亦没有该四名业主的身份证明，叶刚萍提供的证据无法证明丽景滨江业主委员会的成立不合法，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：叶刚萍系正荣丽景滨江34栋2单元501室（房屋面积170.11㎡、柴棚面积11.27㎡）房屋业主。1999年11月24日，叶刚萍与江西正荣物业管理有限公司宜春分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由正荣物业公司对叶刚萍居住小区进行物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；叶刚萍所住的多层住宅物业服务费按每月每平方米0.68元收取，储藏间按每月每平方米0.68元收取，每次缴纳费用时间为每季度第一个月10日之前缴纳本季度的物业费服务费，叶刚萍若未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，正荣物业公司有权要求叶刚萍补交并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金；并约定了物业管理服务内容及双方的权利、义务。之后，正荣物业公司与叶刚萍签订《丽景滨江房屋装饰装修管理服务协议》，约定叶刚萍需经正荣物业公司按《房屋装修管理规定》的相关条款对叶刚萍所聘进行住宅室内装饰装修活动的工程施工人员及叶刚萍装修工程期间的工作进行管理和监督，正荣物业公司应有效制止装修期间的违章装修行为，保护房屋的结构安全及外观统一，正荣物业公司违反协议，未尽到管理约定的义务，叶刚萍有权要求正荣物业公司限期改正，逾期未改正给叶刚萍造成损失的，正荣物业公司承担相应的责任。正荣物业公司与叶刚萍还签订了《丽景滨江房屋装修管理规定》，约定严禁业主随意改动上下水主管道、给、排水管位置，严禁将生活污水排入雨水管道，正荣物业公司的管理处工作人员有权检查装修情况，并有权责令停工及恢复原状，如在装修期间及管理处初验和复验时无违章、渗、楼及损坏房屋等情况发生，未违反条款及相关规定和协议的，在管理处复验三个月后未发现任何问题的，予以退还装修保证金。2014年7月4日，江西正荣物业管理有限公司宜春分公司与叶刚萍所在的丽景滨江小区业主委员会签订了《宜春市袁州区丽景滨江小区物业管理合同》，约定由正荣物业公司继续对叶刚萍居住小区进行物业服务，服务期限为2014年7月4日至2017年7月3日；多层物业（含车库、柴棚间）按每平方米0.68元计算，业主应在每季度1个月10号之前缴纳本季度的物业管理服务费，逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金;并约定了物业管理服务内容及双方的权利、义务。2012年底，丽景滨江34栋2单元101室业主聘请正荣物业公司的员工胡和平对叶刚萍储藏间上方的房屋进行了装修，胡和平对该房屋的排水管道进行了更改。2013年1月至今，因储藏间出现天花板漏水情况，叶刚萍拒缴物业费，故正荣物业公司诉至法院，叶刚萍则以正荣物业公司违反双方签订的协议导致自己储藏间漏水引起损失为由提起反诉。另查明，2015年10月20日，江西正荣物业管理有限公司宜春分公司更名为正荣物业服务有限公司宜春分公司。本院认为，一、关于叶刚萍是否应支付正荣物业公司的物业费及违约金的问题。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。叶刚萍辩称正荣物业公司与伪业主委员会签订《物业服务合同》，2014年以后正荣物业公司不存在合法的收物业费的资格，却未提供足够的证据予以证明业主委员会的不合法性，叶刚萍该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予支持；叶刚萍以正荣物业公司物业服务不到位为由拒交物业费，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主和个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从叶刚萍的陈述及叶刚萍举证内容看，正荣物业公司仅未能做到对上下水管道的改造尽到管理义务，在物业服务的其他方面，叶刚萍并未举证证明正荣物业公司未能尽到义务，正荣物业公司的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对叶刚萍主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳，但正荣物业公司应在日后的物业服务中予以改进。故正荣物业公司主张叶刚萍支付2013年1月至2015年7月的物业管理费[（170.11+11.27㎡）*0.68*31个月=]3824元，本院予以支持；关于违约金问题，根据叶刚萍提供的证据，能够看出正荣物业公司提供的物业服务存在瑕疵，叶刚萍并非无故拖欠物业费，因此无需向正荣物业公司支付违约金，对正荣物业公司的该项主张，本院不予支持。二、关于正荣物业公司是否应赔偿叶刚萍损失及其金额的问题。正荣物业公司与叶刚萍签订的《丽景滨江房屋装饰装修管理协议》（以下简称《协议》）及《丽景滨江房屋装修管理规定》（以下简称《规定》）系双方真实意思，未违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《协议》及《规定》中约定正荣物业公司作为案涉小区的物业服务单位对上下水主管道的改动有管理义务，若未尽到该义务，应对此给业主造成的损失承担相应的责任。本案中，正荣物业公司并未提供证据证明其对叶刚萍储藏间上方住户所聘工程施工人员改动管道进行了管理和监督，故其应对未尽到管理义务从而对叶刚萍造成的损失承担相应的赔偿责任，至于赔偿责任的大小，现无证据证明被告储藏间受损全系正荣物业公司未尽到管理义务所致，要求正荣物业公司承担被告储藏间漏水所造成的全部损失，对正荣物业公司不公。综合正荣物业公司的过错程度，本院酌情认定正荣物业公司赔偿被告800元较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告叶刚萍应支付原告正荣物业服务有限公司宜春分公司物业管理服务费3824元；二、反诉被告正荣物业服务有限公司宜春分公司应支付反诉原告叶刚萍损失赔偿费800元；三、以上两项相抵，被告叶刚萍应于本判决生效之日起五日内支付原告正荣物业服务有限公司宜春分公司3024元；四、驳回原告正荣物业服务有限公司宜春分公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告叶刚萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告正荣物业服务有限公司宜春分公司负担20元，由被告叶刚萍负担30元；反诉费50元，由反诉原告叶刚萍负担45元，反诉被告正荣物业服务有限公司宜春分公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长 谭 靓代理审判员 冯 凯代理审判员 罗 琳二〇一七年四月十七日代书 记员 毛志刚