天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终434号上诉人（原审原告）：天津宝龙城房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区1号楼一层117-119室。法定代表人：许健康，董事局主席。委托诉讼代理人：公舒萌，天津滨新律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张磊，女，1993年1月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人天津宝龙城房地产开发有限公司（以下简称宝龙城公司）因与被上诉人张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初24251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝龙城公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项并依法改判为张磊给付宝龙城公司违约金20661.54元，律师费3000元，合计23661.54元；2．一、二审诉讼费用由张磊承担。事实和理由：一、一审法院认为宝龙城公司系对履约保证金的放弃从而未支持宝龙城公司关于要求张磊承担违约责任的诉讼请求是错误的。1．一审法院在判决中认为宝龙城公司可就张磊提前撤铺给宝龙城公司造成的损失另行主张，系对张磊违约在先的认定，那么张磊就应当依照合同约定支付相应的违约金。违约金条款是为了督促当事人履行合同的措施，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。因此，支付违约金属于违约方的法定义务，在宝龙城公司未主张放弃的情况下不应免除。2．一审法院认为宝龙城公司的行为已经构成对履约保证金的放弃是明显错误的，宝龙城公司计算违约金的依据并无不妥。支付履约保证金系宝龙城公司与张磊在合同中明确约定的，系张磊的合同义务，张磊未按约定支付并不意味着宝龙城公司权利的放弃。根据《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的约定，张磊提前撤铺应向宝龙城公司承担的违约责任包括履约保证金20661.54元不予退还并支付2倍月保底租金。在此情况下，宝龙城公司参考履约保证金金额作为向张磊主张违约金的依据并不违反法律规定及合同约定，因此，一审法院对宝龙城公司主张的违约金不予保护系认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院认为宝龙城公司主张律师费无法律依据，明显不当。宝龙城公司与张磊之间签订的《租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，合同明确约定了违约方应当承担守约方为追究违约责任而发生的费用，这其中包括律师费。宝龙城公司向张磊主张权利，实际发生了律师费用并提供了相关证据，一审法院的认定违反了合同双方意思自治原则，适用法律错误。张磊未发表答辩意见。宝龙城公司向一审法院起诉请求：1．确认宝龙城公司、张磊双方于2019年10月11日所签订的《租赁合同》于2020年5月16日已解除；2．判令张磊立即给付截止到2020年5月15日的租金9232.13元、截止到2020年5月15日的综合物业服务费6502.45元，以及违约金20661.54元，共计36396.12元；3．判令张磊立即给付装修期间水电费、装修管理费、工本费及营业期间电费共计5550.84元（其中，2019年10月30日至2019年12月17日期间的垃圾清运费人民币1007.88元、电费1007.88元、装修管理费1007.88元、工本费250元、水费251.97元；2019年12月18日至2020年5月15日期间电费2025.23元）；4．本案律师费、诉讼费用由张磊承担。一审法院认定事实：2019年10月11日，宝龙城公司、张磊签署《租赁合同》1份，约定：甲方（宝龙城公司）将位于天津市滨海新区××路××路××号××广场××区（期）／号楼第1层的编号为×××的商铺1间出租给乙方（张磊）。租赁场所面积为83.99平方米（计租面积）。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营少淑女装，品牌简森。合同2.1条约定，该广场由上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司进行统一的商业物业管理服务。合同第三条约定，租赁期限为三个租赁年度，自租赁起始日起算。租赁起始日按合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算。双方约定租赁场所交付日为2019年10月30日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该广场统一开业日即2019年12月19日。甲方同意给予乙方50天的装修期，装修期自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间。装修期内乙方还应向甲方和／或管理公司支付装修期管理费人民币1007.88元、垃圾清运费1007.88元。合同第四条约定，租赁起始日即为租金起计日，自租赁起始日开始计算租金。租金计算方式为：第一个租赁年度：月租金标准为人民币6299.25元或乙方每月营业额的12%，两者取高；第一个租赁季度的租金自该季度的第二个租赁月度起始之日起计费，第二个租赁季度的租金自该季度的第二个租赁月度起始之日起计费，第三个租赁季度的租金自该季度的第二个租赁月度起始之日起计费，第四个租赁季度的租金自该季度的第一个租赁月度起始之日起计费；第二个租赁年度……自第三个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.3条约定的租金标准向甲方支付租金。乙方应按照租赁场所的计租面积向管理公司支付综合物业服务费，收费标准为人民币40元／月／平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、统一营业时间内的中央空调使用费。公用事业费：乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用由乙方承担，水费单价人民币8.5元／ｍ3，电费单价人民币0.7511元／度。合同另约定用电服务费，为弥补共用设施用电及供电损耗，乙方同意根据租赁场所实际用电量按月向管理公司支付用电服务费，费用标准为人民币0.4489元／度，该项费用乙方应于支付公用事业费的同时一并向管理公司支付。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付人民币18897.75元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向管理公司预付人民币10078.8元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。合同第5.1条约定，为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳人民币20661.54元作为履约保证金。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部款项（如有）并将租赁场所另租他人，而无须向乙方承担任何责任，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。2019年12月11日，宝龙城公司、张磊签订《租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）1份，《补充协议》第一条，将宝龙广场统一开业日变更为“暂定为2019年12月18日”；甲方给予乙方的装修期变更为“49天”。2019年11月26日，张磊与上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司签订了《商铺物业服务合同》，该合同对综合物业服务费、装修期管理费、垃圾清运费以及水费、电费单价等进行了约定，约定内容与宝龙城公司、张磊间签订的《租赁合同》相关内容一致。张磊于2019年5月22日、2019年6月6日分别向宝龙城公司交纳招商意向金3000元、8000元，合计11000元。宝龙城公司主张，双方《租赁合同》签订后，该笔款项转为物管费10078.8元、物管费履约保证金921.2元，并提交了相应票据予以佐证。宝龙城公司主张张磊已向其交纳2019年12月18日至2020年2月28日的租金，其诉请租金为2020年3月1日至2020年5月15日的租金数额。张磊未向宝龙城公司交纳《租赁合同》约定的履约保证金。张磊预付电费200元。2020年5月15日，张磊以“新型冠状病毒性肺炎”疫情突发影响经营，租金压力太大为由向宝龙城公司提交撤铺申请，宝龙城公司同意自收到申请次日起即2020年5月16日解除双方签订的《租赁合同》。2020年9月18日，上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司向宝龙城公司出具了委托书，内容为：委托人就与张磊租赁合同纠纷涉及的全部《租赁合同》项下的综合物业服务费及其他费用委托被委托人收取。宝龙城公司委托律师代理诉讼花费律师代理费3000元。一审法院认为，宝龙城公司、张磊签订的《租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人在平等基础上的自愿行为，意思表示真实，内容合法、有效，双方构成租赁合同关系，依法应予以保护。宝龙城公司依约履行交付店铺供张磊使用的义务后，张磊亦应按合同约定履行向宝龙城公司支付租金、综合物业服务费以及合同约定的其他费用的义务。张磊于2020年5月15日申请撤铺，宝龙城公司同意自收到申请次日起即2020年5月16日解除双方签订的《租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故一审法院依法确认宝龙城公司、张磊签订的《租赁合同》于2020年5月16日解除。关于宝龙城公司主张的各项费用，一审法院依法确认如下：1.2020年3月1日至2020年5月15日的租金数额。根据《租赁合同》约定，免租期1个月，因此，该期间租金数额为1.5个月×6299.25元=9448.88元，宝龙城公司主张数额为9232.13元，一审法院照准，并依法予以保护。2．截止至2020年5月15日的综合物业服务费数额。2019年12月18日至2020年5月15日的综合物业服务费经计算应为16581.25元，张磊已经预交综合物业服务费10078.8元，尚差6502.45元，张磊交纳的物管费履约保证金921.2元予以扣抵后，尚欠5581.25元，截止至2020年5月15日张磊尚欠的综合物业服务费数额一审法院依法确认为5581.25元。3．宝龙城公司主张的装修期间的垃圾清运费1007.88元、装修管理费1007.88元，符合合同约定，一审法院依法予以保护。4．宝龙城公司主张的装修期间电费1007.88元、租赁期间电费2025.23元，一审法院认为，依据双方合同约定，电费价格由电费单价0.7511元/度与用电服务费0.4489元/度构成，根据宝龙城公司提交的证据，张磊承租期间共用电1854.35kW.h，经计算，电费及用电服务费共计2225.22元，张磊预交电费200元，尚欠电费2025.22元，宝龙城公司主张的电费数额一审法院依法确认为2025.22元。关于宝龙城公司主张的张磊装修期间电费1007.88元，宝龙城公司未提交证据证实该项费用的发生，一审法院不予确认。5．宝龙城公司主张的水费251.97元，因宝龙城公司未提供证据证明张磊承租期间的用水量，一审法院不予确认。6．宝龙城公司主张的工本费250元，无合同依据，一审法院不予确认。上述第2至4项费用，因宝龙城公司已取得上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司委托其收取张磊租赁合同纠纷涉及的全部《租赁合同》项下的综合物业服务费及其他费用的授权，故宝龙城公司主体适格，对一审法院确认的费用，一审法院依法予以保护。关于宝龙城公司主张的律师费3000元，无法律依据，一审法院不予保护。关于宝龙城公司主张的违约金20661.54元，宝龙城公司主张该笔费用系双方合同5.1条约定的履约保证金，张磊应于合同生效后5日内交纳给宝龙城公司，但张磊一直未履行交纳义务，张磊应补足履约保证金。又，张磊提前撤铺导致双方《租赁合同》提前解除，张磊应承担违约责任。依据合同5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。一审法院认为，履约保证金系为了保证《租赁合同》正常履行需由张磊交纳的费用，宝龙城公司在合同履行期间未主张张磊依约交纳履约保证金，视为对该项权利的放弃。现双方租赁合同已经解除，宝龙城公司要求张磊交纳履约保证金充当违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。因张磊提前撤铺导致《租赁合同》解除给宝龙城公司造成的损失，宝龙城公司可另行主张。张磊经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应承担相应法律后果。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、确认原告天津宝龙城房地产开发有限公司与被告张磊于2019年10月11日所签订的《商铺租赁合同》于2020年5月16日已解除。二、被告张磊于判决生效后十日内给付原告天津宝龙城房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年5月15日的商铺租金9232.13元。三、被告张磊于判决生效后十日内给付原告天津宝龙城房地产开发有限公司综合物业服务费5581.25元、装修期间的垃圾清运费1007.88元、装修管理费1007.88元以及承租期间的电费及用电服务费2025.22元，四项共计9622.23元。四、驳回原告天津宝龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告张磊负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝龙城公司提交两组证据，证据一是天津增值税专用发票（三张）包括宝龙城公司在一审期间提交的2020年9月17日开具的律师代理费3000元发票一张，还有两张是2020年8月19日开具的，金额分别是10000元和8881.6元。该两张票据实际上是一笔律师代理费，金额是18881.6元。证据二是交通银行的电子回单一张，2020年11月27日宝龙城公司支付了两笔律师费总计21881.6元。上述两组证据共同证明本案的律师代理费宝龙城公司已经实际支付。张磊未发表质证意见。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：宝龙城公司本案主张的律师费3000元的天津增值税专用发票与其提交的银行电子回单的数额无法直接对应，不能直接体现出是针对本案律师费的直接付款，故对其证明目的，本院不予采信。本院查明，宝龙城公司与天津滨新律师事务所律师签订的《委托合同》第六点约定，律师代理费3000元于开庭前支付，如开庭前当事人之间达成和解或撤诉，则减半收取律师代理费；本案律师差旅费（天津辖区外）及其他费用由委托人承担。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宝龙城公司与张磊签订的《房屋租赁合同》是建立在双方平等、自愿基础之上，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，张磊申请撤铺，宝龙城公司同意自收到申请次日起解除双方签订的《租赁合同》，故双方当事人协商一致可以解除合同。关于宝龙城公司主张的违约金问题。宝龙城公司主张该笔费用系双方《租赁合同》约定的履约保证金，张磊应于合同生效后5日内交纳给宝龙城公司，但张磊一直未履行交纳义务，张磊应补足履约保证金。同时，张磊提前撤铺导致双方《租赁合同》提前解除，张磊应承担违约责任。本院认为，履约保证金系为了保证《租赁合同》正常履行而需由张磊交纳的费用，宝龙城公司在合同履行期间并未按照《租赁合同》的约定向张磊主张交纳上述履约保证金，应视为对该项权利的放弃，且《租赁合同》已经双方当事人协商一致解除，现宝龙城公司再向张磊主张该笔费用，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。关于宝龙城公司主张的律师费问题。宝龙城公司本案主张的律师费3000元所对应的天津增值税专用发票与宝龙城公司提交的银行电子回单的支付数额无法直接对应，且宝龙城公司与天津滨新律师事务所签订的《委托合同》明确约定，律师代理费3000元于开庭前支付，上述银行电子回单显示的支付时间为2020年11月27日，一审法院开庭时间为2020年11月3日。基于上述分析，宝龙城公司所提交证据无法直接证明其支付款项为本案的涉案律师费，故一审法院对此未予支持，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，宝龙城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391元，由宝龙城公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年四月九日法官助理邵松芬书记员李青云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……