北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23563号原告：北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区**楼。法定代表人：郑立强，董事长。委托诉讼代理人：韦婷婷，女，1996年12月3日出生，汉族，该公司法务助理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：龚来章，北京市两高律师事务所律师。被告：北京丰业房地产开发有限公司，，住所地北京市丰台区益辰欣园小区**法定代表人：郭涛，执行董事。委托诉讼代理人：李宾，北京雍文律师事务所律师。被告：北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司，住，住所地北京市丰台区丰葆路****/div>法定代表人：于连成，总经理。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。原告北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄公司）与被告北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）、北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司（以下简称白盆窑公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2017）京0106民初4686号民事判决，丰业公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院于2020年6月24日作出（2020）京02民终1163号民事裁定，撤销原判决，发回重审，本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京鸿鹄物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦婷婷、龚来章，被告丰业公司委托诉讼代理人李宾，白盆窑公司委托诉讼代理人任欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿鹄公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2015年1月1日至2017年1月31日的电梯运行维护费补贴款3511789元。事实和理由：北京市丰台区花乡白盆窑村的益辰欣园（原名益宸嘉苑）小区由丰业公司开发建设，其中1至9号楼住宅总建筑面积140471.56平方米，小区住宅房屋于2002年12月交付使用。2004年7月，丰业公司解除与益辰欣园小区原物业管理单位北京丰业欣诚物业管理有限公司（简称丰业欣诚物业公司）之间签订的物业管理委托合同。2004年8月9日，鸿鹄公司与丰业公司签订《益辰欣园前期物业服务合同》，鸿鹄公司于2004年11月1日全面接管益辰欣园小区的物业管理工作。依据丰业公司报送并经北京市居住小区管理办公室核准的《益宸嘉苑房屋使用、管理、维修公约》（简称《公约》）第五章第5条规定，丰业公司承担未出售房屋的物业管理费及采暖费。补贴物业公司运行电梯运行维护费1元/平米/月，至物业管理委员会成立之后止，此后电梯运行维护费的不足部分由物业管理委员会研究决定。目前，益辰欣园小区物业管理委员会尚未成立。鸿鹄公司自接管小区物业以来，丰业公司没有履行支付电梯运行维护费补贴款的义务。丰业公司辩称，不同意对方的诉讼请求及事实理由，我方在小区开发所得的面积为37647.87平方米，我方只同意支付上述平米的电梯运行维护费，根据另案中二审法官在北京市丰台区房屋管理局调取的北京市房屋登记表显示，我方为益宸嘉苑小区3、6、7、8（一、二单元）号楼的所有权人，开发所得面积为44044.15平方米，在根据（2015）高民提字第4319号民事判决书明确哈尔滨指挥部是益宸嘉苑小区5、8号楼的实际产权人，对应面积应当从鸿鹄公司主张的总面积中扣除，现我方在8号楼一、二单元的面积6396.28平方米，从总面积44044.15平方米中扣除，得出应付款面积37647.87平方米。其次，我方认可鸿鹄公司起诉依据、起诉期间及款项性质。白盆窑公司辩称，我公司不应承担责任，理由一、鸿鹄公司与丰业公司之间诉讼唯一生效的判决为（2015）高民提字第4319号民事判决书，这份判决书中没有我方；二、当时是由丰业公司向丰台法院申请追加我方为被告，我方认为不应该追加；三、我方认可鸿鹄公司与丰业公司签订的物业管理合同，丰业公司所备案的公约，及丰业公司之前签订的补充说明，鸿鹄公司向丰业公司主张的费用，我方认为是合情合理合法的，鸿鹄公司没有依据向我方主张；四、关于面积，（2015）高民提字第4319号民事判决书审理的是2012年之前的金额，（2018）京0106民再2号民事判决书审理的是2013年1月1日到2014年12月31日的金额。小区的14万平方米中确实在我方名下登记了9万多平米，但我方实际控制面积为24000平米，其他面积由丰业公司控制，我方是在2004年3月取得的登记产权，（2015）高民提字第4319号案件中没有我方，（2018）京0106民再2号案件中增加了我方，该案判决中确定丰业公司承担责任，我方没有承担责任，该案二审也判决我方无责任。经审理查明，丰业公司系北京市丰台区益辰欣园小区开发商，该小区住宅楼建筑面积为140471.56平方米。2001年3月28日，丰业公司与白盆窑公司签订《合同书》，双方合作项目为怡景嘉苑，建成后的组团由甲、乙双方自行安排物业管理事宜。丰业公司还提供了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证附件》《北京市规划委员会丰台分局建设工程规划验收合格通知书》等证据，证明益辰欣园小区为丰业公司与白盆窑公司联合建设开发的项目。2002年3月5日，丰业公司报送的《公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该《公约》第五章第五条规定：开发企业承担未出售房屋的物业管理费及采暖费和小区的热水、游泳馆等运行、使用的正常亏损部分。补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米??月，至物业管理委员会成立之后止。此后电梯运行维护费的不足部分由物业管理委员会研究决定。2002年2月25日，丰业公司（甲方）与丰业欣诚物业公司（乙方）签订《益宸嘉苑物业管理委托合同》约定：甲方将益宸嘉苑委托乙方实行物业管理，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.29元标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米1.96元标准向业主或物业使用人收取。2002年5月10日，丰业公司作出《关于调整物业费电梯费等问题的通知》，因促销楼盘，将物业管理费降低至每月每建筑平方米1.78元。2004年2月14日，丰业欣诚物业公司向丰业公司发出《关于尽快支付物业管理费用的函》，要求丰业公司支付按照每月每平方米3.25元的标准支付物业管理费（包含电梯运行维护费）、供暖费等费用。2004年3月25日，丰业公司提出解除委托合同。2004年10月15日，丰业公司（甲方）与丰业欣诚物业公司（乙方）签订《补充协议》，2002年甲方委托乙方管理益辰欣园项目，在前期管理中以收抵支，不足部分由甲方补贴，收支平衡不求盈利。2004年8月甲乙双方解除合同，根据第一条双方不存在债权债务关系，乙方不能依据双方签订的合同和其它形式向甲方索要任何费用。2004年8月9日，丰业公司（甲方）与鸿鹄公司（乙方）签订《益辰欣园前期物业管理委托合同》约定，甲方将益辰欣园一期、二期委托于乙方实行物业管理。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元的标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费：按建筑面积每月每平方米1元的标准向业主或物业使用人收取。2004年11月1日，丰业欣诚物业公司、鸿鹄公司、丰业公司签订《益辰欣园小区物业交接备忘录》及《补充说明》，益宸嘉苑小区原物业管理企业丰业欣诚物业公司因内部原因和丰业公司终止了物业管理合同。丰业公司与鸿鹄公司签订了新的《前期物业服务合同》，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。此后，鸿鹄公司正式全面负责益辰欣园的物业管理工作至今。2012年7月9日，鸿鹄公司诉至本院，要求判令丰业公司支付2004年11月1日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款13766212.88元。该案经我院一审、北京市第二中级人民法院二审后，最终由北京市高级人民法院提起再审。再审过程中，丰业公司主张，河松指挥部和白盆窑公司也是益辰欣园小区房产的实际产权人，故鸿鹄公司主张的电梯维护补贴费用中的相应面积款项应予扣除。再审查明，2001年8月17日，丰业公司与河松指挥部签订《工程联建协议书》，双方约定联合开发建设北京丰台区怡景嘉苑小区一期工程乙2栋和丙3栋住宅楼，河松指挥部按建筑面积2200元每平米给付丰业公司，计68866820元。2005年2月3日，河松指挥部（甲方）与鸿鹄公司（乙方）签订《协议书》：经甲、乙双方协商，就北京未来城益辰欣园5号楼、8号楼空置房屋2005年的物业管理费和2004年至2005年空置房屋供暖费事宜，达成如下协议：（一）甲方委托乙方对北京未来城益辰欣园5号楼、8号楼进行物业管理。（二）经甲、乙双方确认，北京未来城益辰花园5号楼、8号楼共有住宅286套，建筑面积34824.58平方米，截止2004年12月底，有62户购房业主已在乙方办理了入住手续，空置房屋建筑面积为28490.34平方米。（三）物业管理费、供暖费共计682400.58元。（四）甲方分三次向乙方支付空置房屋物业管理费和供暖费，合计682400.58元……（六）甲、乙双方自签订协议之日起，乙方将北京未来城益辰欣园5号楼、8号楼钥匙全部交给甲方进行自行管理。（七）甲方在购房业主未与乙方签订相关合同和缴纳相关费用前，不得允许购房业主入住。如发生未签合同和未缴纳相关费用入住的，由甲方承担物业管理费、供暖费……2005年12月7日，鸿鹄公司列出了河松指挥部应付2005年空房物业管理费、供暖费明细。丰业公司的记账凭证显示：丰业公司代河松指挥部支付物业管理费、供暖费677954.77元，鸿鹄公司给河松指挥部开具了相应的发票。2007年7月25日丰业公司与河松指挥部签订《补充协议书》，双方约定：丰业公司承诺河松指挥部益辰欣园小区5号、8号楼产权手续最迟于2007年10月1日起开始办理；益辰欣园小区5号、8号楼产权办理过程中发生的相关费用由丰业公司承担；产权办理过程中河松指挥部配合丰业公司提供必要的帮助。再审认为，河松指挥部与鸿鹄公司签订《协议书》说明，鸿鹄公司与丰业公司与河松指挥部的联建关系是知晓的，认可河松指挥部是益辰欣园5号楼、8号楼的实际产权人，该部分建筑面积34824.58平方米应从鸿鹄公司主张权利的小区总面积140471.56平方米中扣除。但未采纳丰业公司要求将白盆窑公司所拥有面积一并扣除的主张。并据此作出（2015）高民提字第4319号民事判决书。另查，鸿鹄公司诉至本院，要求判令丰业公司支付2013年1月1日至2014年12月31日的电梯运行维护费补贴款3371317.44元，该案经过一审、二审、再审等程序，2021年3月30日，北京市第二中级人民法院作出生效（2021）京02民再29号民事判决书。双方确认，该案件除期间与本案不一样外，计算方式与本案原一审案件判决一致；本案原一审扣除了5、8号楼面积，且金额计算无误。审理中，在本案原一审以及本案中，鸿鹄公司两次申请诉讼财产保全，本院分别作出（2017）京0106民初4686号民事裁定书、（2020）京0106民初23563号民事裁定书，采取了相应的保全措施，鸿鹄公司支付两次保全费共计10000元。在本案的原一审案件法庭辩论终结前，益辰欣园小区物业管理委员会仍未成立。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《益辰欣园前期物业管理委托合同》、《补充说明》均系鸿鹄公司与丰业公司在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务，《公约》对丰业公司与鸿鹄公司均具有约束力。根据该《公约》第五章第五条的规定，丰业公司补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米??月，至物业管理委员会成立之后止，故丰业公司应当依据《公约》补贴鸿鹄公司电梯运行维护费。因此，鸿鹄公司要求丰业公司支付诉争期间的电梯运行维护费的请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。丰业公司的抗辩意见，证据不足，本院对此不予采纳。关于丰业公司主张白盆窑公司也是益辰欣园小区部分房产的实际产权人，其所有的住宅面积应自鸿鹄公司主张的总面积中扣除的问题。本案系物业服务合同纠纷，鸿鹄公司向丰业公司请求支付电梯运行维护费补贴款是基于双方签订的物业服务合同。鸿鹄公司所主张的是合同之债请求权，而非物权请求权。鸿鹄公司与河松指挥部之间亦有有关物业服务合同。北京市高级人民法院再审将河松指挥部拥有的面积扣除亦是基于双方之间业已形成的书面合同关系。白盆窑公司与鸿鹄公司之间没有物业服务合同约束。白盆窑公司亦非鸿鹄公司与丰业公司所签订物业服务合同的相对方。因此，鸿鹄公司要求白盆窑公司共同承担责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，证据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司2015年1月1日至2017年1月31日的电梯运行维护费补贴款2641174.5元；二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34895元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担8651元（已交纳），北京丰业房地产开发有限公司负担26244元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费10000元，由北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  魏洪杰审判员  袁艳玲审判员  聂 然二〇二一年六月二十九日书记员  曾嘉溪