贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6274号 原告：杜梅，女，汉族，1984年11月27日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205202010203821。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713011110849。 原告杜梅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杜梅委托诉讼代理人魏浪、曾勇，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告将办理瑞丰新城4幢1单元2402房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付原告逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金暂定15000.72元（违约金以原告已付购房款240968.00元为基数，按日万分之零点五计算至被告将办理产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料并交付原告之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。房屋建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款240968.00元；付款方式为公积金贷款。出卖人应当在2013年3月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告已按合同约定向被告支付购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应向原告支付相应的违约金。综上所述，原告依法诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢! 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿、故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担。另外，2020年6月12日，原告经被告再次通知，向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，随后被告及时于2020年6月17日将为涉案房屋办理权属转移登记的有关文书提交登记机关备案，若2019年4月29日的终期主张未被法院采信，至2020年6月12日时被告已履行完毕自身义务，此后的违约责任也不应再由被告承担。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2011年12月29日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款240968.00元；出卖人应当在2013年3月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款240968.00元。另原告向被告缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。被告于2013年5月将房屋交付原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意涉案瑞丰新城4幢办理不动产首次登记。2020年6月17日,被告向不动产登记机构提交了涉案房屋办证资料，被告已为原告办理了不动产证。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案交房时间2013年5月，故被告应在2015年5月前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持；因原告已将涉案房屋办证资料提交办证部门，故对原告要求被告立即为原告将办理瑞丰新城4幢1单元2402房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款240,968.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。本案原告诉请逾期交付办故理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年6月1日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案后，即履行完毕其合同约定的义务。被告已于2020年6月17日将办证资料提交给办证部门，故被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间原则上应为自2015年6月1日至2020年6月17日，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日倒推3年即2017年5月6日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持。故起止时间应自2017年5月6日起至2020年6月17日止共计1137天，计算为13699.00元（240,968.00元×0.005%×1137天）。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告表示系原告恶意拖延提交资料的抗辩，因被告举证不能证明，无事实依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金13699.00元。 二、驳回原告杜梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88.00元（已按简易程序减半收取），由原告杜梅负担8.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担80.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月二十八日 书记员  王 贵