湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初379号 原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。 法定代表人：杨文波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王嘉英，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：汤吾戈，女，该公司法务。 被告：朱虹宇（曾用名：朱洪波），男，1984年5月5日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：朱青锋，男，1960年8月24日出生，汉族，住址同上。系被告朱虹宇之父。 原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利公司”）与被告朱虹宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤吾戈，被告朱虹宇及委托诉讼代理人朱青锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付自2015年9月1日计算至2020年12月31日物业管理服务费52952元；2、请求法院判令被告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金15885.6元（暂时计算至2020年12月31日，因协议约定标准过高，原告酌情减少，按应支付物业管理服务费的30%进行主张）；3、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告与第三方郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了关于苏仙林语商住小区的《保利.苏仙林语前期物业服务合同》。该合同作为附件四附于第三方与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》中。《合同》约定：本物业管理区域物业服务实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2元/月平方米，别墅3.6元/月平方米，商铺4.75元/月平方米。首次物业服务费按年交纳，之后在前期物业服务期间，应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为每半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期日按欠费总额的千分之三支付违约金。被告系苏仙林语项目29栋102房业主，建筑面积229.83㎡。被告自2015年9月1日起至原告起诉之日止未缴纳过物业管理服务费，经原告多次催缴，截至2020年12月31日，仍拖欠原告52952元物业管理服务费。 被告朱虹宇辩称：1、原告诉请给付物业费及违约金系诉讼对象错误。被告2014年就交清了全款，但房屋仍达不到合同约定的交房标准。因开发商未按合约按时交房且至今未达到交房标准，于2016年10月27日就商品房买卖纠纷在郴州市中级人民法院达成的调解协议也未履行。现被告欲收房，但涉案房屋周围违规扩建，不仅影响房屋采光、通风、日照间距空间，还改变了原有的设计规划及容积率。严重地影响了被告的合法权益。这些年来被告多次去函要求开发商和保利物业整改，以实现当初其购买高档别墅高档环境的初衷，但现在涉案房屋连进家的楼梯都没有，涉案房屋变成了烂尾楼，被告未享受原告的服务；2、原告没有尽到物业管理义务，依法不得收取物业管理费。根据郴州市乾嘉盛房地产有限公司与被答辩人签订的前期物业服务合同第一条之规定，被告没有依据合同的约定履行义务，没有对公共设施进行维护、没有对公共绿地进行养护、没有对他人擅自违建、扩建、改建进行制止，没有取得物价部门的批准和向房产部门进行备案，故原告无权向业主收取物业管理费。综上所述，请驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。本院经过认证并认定事实如下： 2014年12月20日，出卖人郴州市乾嘉盛房地产有限公司与买受人朱虹宇签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20140094102），朱虹宇系保利·苏仙林语29栋102房（建筑面积229.83㎡）的业主。商品房买卖合同的附件四为《保利·苏仙林语前期物业服务合同》，该合同甲方为郴州市乾嘉盛房地产有限公司，乙方为湖南保利物业管理有限公司，合同共包括合同总则、第一章物业管理区域概况、第二章物业服务内容、第三章物业服务质量标准、第四章合同效力、第五章物业服务费用、第六章双方权利与义务、第七章违约责任、第八章物业管理用房、第九章其他事项、第十章附则。其中第一章第一条约定物业名称为保利·苏仙林语，物业类型为商住小区，坐落于郴州市苏仙北路，建筑总栋数66栋，楼层3F-32F层。第五章第九条约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅2元/月．平方米（暂定）；别墅3.6元/月．平方米（暂定）；商铺4.75元/月．平方米（暂定），项目物业服务费标准的确定，最终以物价和房地产部门备案登记的批复为准。第十五条约定了物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前进行预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按没逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。第六章第二十四条约定……四、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告……七、向业主和物业使用人告知物业管理的有关规定，当业主和物业使用人违反装修物业时，应与其订立书面协议，改制装修中的禁止行为和注意事项；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理……商品房买卖合同的附件五《保利.苏仙林语临时管理规约》，第二章第二十一条约定，一、禁止占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物（例如开挖地下室、楼顶加层等）……七、物业管理区域内发生上述行为时，业主有权投诉、举报，业主委员会、物业管理公司应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的可以采取不限于以下的措施。1、禁止违规施工人员进入本物业管理区域；2、禁止施工材料进入本物业管理区域；3、禁止施工工具进入本物业管理区域；4、及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。导致权力受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。第四章第二十六条，一、根据本规约制定物业共有部位和共有设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度……同时合同还约定了有关管理服务事项及违约责任。合同约定交房时间2015年8月30日，2015年8月20日郴州市乾嘉盛房地产有限公司向被告发出收房通知，朱虹宇因房屋漏水，楼梯塌陷、违章搭建等原因至今未收房。2016年10月27日朱虹宇就涉案房屋所诉争的商品房买卖合同纠纷与开发商在郴州市中级人民法院达成的调解协议，开发商已全部履行，但朱虹宇所购的29栋102房房屋楼梯（进门入户的楼梯）现在无法使用，涉案房屋周围存在环境卫生未予清洁、违章搭建现象。本院2021年3月19日到现场查看，与原告提交的房屋周边照片状况一致。双方协商未果，因被告未交纳物业服务费，原告诉至本院主张其权利。 本院认为，原告保利物业公司为保利·苏仙林语提供物业服务的事实有朱虹宇与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》的附件四《保利·苏仙林语前期物业服务合同》予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点是被告朱虹宇未交物业管理费是否违反物业合同约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。庭审中，朱虹宇提交的照片、光盘、维权函件及本院现场调查结果能够证明其购买的房屋楼梯无法使用及涉案房屋周边环境未得到维护。原告虽就其他业主乱搭建行为发出了整改通知，但至今未对被告所购的29栋102房的入户楼梯进行修复，未尽到维护环境责任，原告未完全尽合同约定的义务，在提供物业服务的过程中存在重大瑕疵，原告所购的29栋102房的入户楼梯尚未复建，现尚未达到正常入住条件，原告现要求被告交纳物业管理服务费的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告湖南保利物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1520.94元，减半收取760.47元，由原告湖南保利物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 曾郴卉 二〇二一年四月十六日 法官助理 李林莎 书 记 员 黄志超