安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第05134号原告：宋西亚，男，汉族，1968年3月16日出生，住安徽省临泉县。委托代理人：李景合，安徽泉河律师事务所。被告：安徽好迪家居有限公司，地址：安徽省阜阳市临泉县工业园区建设南路，组织机构代码：55016677-7。法定代表人：张俊，该公司董事长。委托代理人：金光，安徽文瑞律师事务所。原告宋西亚与被告安徽好迪家居有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由审判员王中伟适用简易程序独任审判，后因案情复杂，于2015年12月24日裁定转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告宋西亚委托代理人李景合、被告安徽好迪家居有限公司的委托代理人金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋西亚诉称：原、被告于2013年5月2日签订房屋买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的新都御景商品房8幢901号房，房屋面积96.32平方米，单价4016.10元/平方米，总价款386831元。原告一次性付清全部房款，2013年12月31日被告交付原告房屋。逾期交房，每日按房屋总价的万分之三支付违约金。被告逾期交付房屋。原告请求判令被告安徽好迪家居有限公司立即交付房屋并支付原告逾期交付房屋违约金84716元。原告为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格2、原告与被告签订的商品房买卖合同、收据发票，证明原告与被告签订的房屋买卖合同的事实，关于违约事项的约定。3、新都御景物业服务档案以及装修保证金发票，证明被告交付房屋的时间是2016年2月2日，被告违约，依照合同的约定应支付原告相应的违约金。被告安徽好迪家居有限公司辩称：原告的各项诉讼请求无事实依据，应当驳回，安徽好迪家居有限公司导致工期延误行为属于合同第八条款行为，由于天气因素、政府政策性的规划等原因造成的，这些免责天数应予以扣除；即便法院认定被告违约，但是违约金过高，应对原告的实际损失进行评估后予以调整。被告安徽好迪家居有限公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告营业执照、税务登记证、组织机构代码本、法定代表人身份证复印件，证明被告的自然状况与诉讼主体资格。2、被告持有的建筑工程施工许可证复印件五份、被告持有的国有建设用地使用权出让合同、被告持有的商品房预售许可证，证明被告对新都御景花园小区土地使用权的合法性，施工系得到中华人民共和国建设部许可，享有合法商品房屋公开预售权。3、安徽天筑建设集团临泉项目部证明一份、临泉县城市管理行政执法局出具的临泉县城市管理行政执法局行政处罚案件责令停止违法行为通知书一份、临泉县城乡规划局、临泉县城市管理行政执法局出具的通知一份，证明临泉县城乡规划局、临泉县城市管理行政执法局于2013年5月13日下发至被告处停工通知书一份，因该停工通知新都御景小区全体停止施工20日。4、临泉县城市规划综合技术服务站下发的建筑方案总平面图修改意见告知单一份、临泉县城乡规划局公示的关于对新都御景花园进行规划局部调整及办理三期建设工程规划许可的公示一份、关于对新都御景花园进行规划局部调整及办理三期建设工程规划许可的公示图一份。证明被告于2013年3月5日应临泉县城市规划综合技术服务站告知单的要求，为符合最新规划要求，特对新都御景小区部分施工纸进行调整与更改，从2013年3月5日要求被告更改图纸至2013年3月21日许可公示完毕后，影响被告施工17天。5、拆迁协议书一份、拆迁款转账凭证一份、配电工程设计合同一份、临泉县新都御景自来水给水工程施工合同一份、临泉县自来水厂出具的关于给水工程延迟施工的情况说明一份。证明由于8#-16#楼之间的违法建筑政府未如期拆迁致工程无法施工，耽误工期（2013年7月5日-2014年3月10日），共计251天。6、阜阳市城乡规划局、阜阳市房地产管理局下发的阜规办[2014]40号文件一份、临泉县规划局网站公示的新都御景小区规划调整图网络截图一份、临泉县城乡规划局出具的关于新都御景花园住宅小区建设项目规划局部调整的公示一份，证明因阜阳市城乡规划局、阜阳市房地产管理局下发的阜规办[2014]40号文件调整房屋面积的计算方法，被告根据该文件规划调整，该不可抗力致工期延误（自2014年3月28日至2014年6月19日）共计79天。7、临泉县气象网站公示的2012年9月至2015年10月每日天气记录、关于天气对施工影响材料，证明因天气原因，施工可能致工程质量不合格或无法通过竣工验收，不得不停工的情况。据统计因天气原因连续5天无法施工、材料未能及时进场的日期共计124天。8、临泉县价格认定中心于2014年8月18日出具的关于对临泉新都御景小区周边普通住宅租金情况的调查说明复印件一份，证明原告的实际损失为每年4500至5000元。经审理查明：2013年5月2日原告宋西亚与被告安徽好迪家居有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新都御景小区第8幢901室，面积96.32平方米，房屋总价386831元。房屋为预售商品房。预售许可证号为2012034。合同第六条约定：买受人于合同签订三日内一次性付清购房款。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于天气原因或政府有关部门政策性规定导致连续停工5天以上或道路连续5天无法运输建筑材料的；3、由于群众性罢工导致连续五天以上的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过30日出卖人每天应按够房款的万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年5月2日付清购房款。被告直至2016年2月2日才交付房屋，逾期交房762天。原告向本院起诉，请求判如所请。上述事实，有原、被告陈述及其所提供的上述证据，经庭审质证、认证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。本案原告已按约支付购房款，被告应按约（即2013年12月31日前）交付房屋，但被告到2016年2月2日才交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告要求逾期交房违约金按照每日万分之三从2013年12月31日计算至2016年1月1日合计84716元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称逾期交付房屋，是因天气和政府原因造成的，应免除其部分责任，将其中的491天予以扣除。但根据被告提供的证据内容可以看出，被告在违法建筑没有拆除，明知不能施工建房的情况下，就对外进行商品房销售，承诺交付房屋期限，故造成逾期交房原因与原告无关。同时被告未按照设计规划进行施工，导致停工，责任在于被告。被告提出因阴雨天停工，但其只提供从电脑网站上下载的阜阳市历史天气记录资料截图，并未加盖相关部门印章，也没有提供相应的监理日志及施工日志相印证。且根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中被告没有书面通知原告逾期交房是不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因。为此，对被告的该辩解意见，应不予采信。被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称违约金过高，原告的损失适当减少。本院认为，被告逾期交房，导致原告丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告的逾期交房行为，可能或者事实上已给原告的生活造成其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，明显低于当地民间借贷利率，不违反法律规定。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金没有事实依据，应不予采信。房屋在本案诉讼期间2016年2月2日已交付，对原告要求交付房屋的诉讼请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告安徽好迪家居有限公司于判决生效之日起十日内向原告宋西亚支付延迟交付房屋的违约金84716元。二、驳回原告宋西亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元，由被告安徽好迪家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王中伟审 判 员  陈家宇人民陪审员  张 辉二〇一六年十二月十四日书 记 员  年 荣附：本案适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。