江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初6377号原告：林坚强，男，1981年8月12日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告：顾熹炜，女，1984年10月5日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。二原告共同委托诉讼代理人：高渭清，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：郑友明，男，1968年3月26日生，汉族，户籍所在地四川省南充市仪陇县，住江苏省无锡市惠山区。被告：王素琼，女，1967年12月11日生，汉族，户籍所在地四川省南充市仪陇县，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：郑友明，系王素琼丈夫。原告林坚强、顾喜炜与被告郑友明、王素琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月9日进行了公开开庭审理。原告林坚强及其与原告顾喜炜的共同委托诉讼代理人高渭清，被告及被告王素琼的委托诉讼代理人郑友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林坚强、顾喜炜向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告所订的房屋买卖协议；2、判令被告退回已交房款70万元并赔偿损失90万元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告在2017年7月14日签订房屋买卖协议书一份，约定林坚强、顾喜炜向郑友明、王素琼购买锡山区××幢××单元××室房屋，面积为97.56平方米，房价为93.8万元。林坚强、顾喜炜按约定支付5万元定金，65万元房款。根据政策规定，2020年2月1日涉案房屋可以过户，但是因为肺炎疫情未能及时办理过户手续。2020年4月26日，原、被告到有关部门办理房屋过户手续，被告知因被告债务问题此房已被无锡市滨湖区人民法院查封。因郑友明、王素琼的原因涉案房屋被法院查封，致使合同无法履行。郑友明、王素琼已经构成根本违约，故恳请法院依法判如所请。被告郑友明、王素琼共同辩称：案涉房屋现在处于查封状态。同意按照160万元确定房屋现在的价值。不同意林坚强、顾喜炜的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2017年7月14日，郑友明、王素琼（甲方）与林坚强、顾喜炜（乙方）签订关于绿地东望景苑78栋258单元202室二手房买卖转让协议书一份，约定林坚强、顾喜炜向郑友明、王素琼购买无锡市锡山区××单元××室××，房屋建筑面积为97.56平方米，房屋总价为938000元;付款方式:双方约定乙方首付定金给甲方50000元,让甲方先把其名下的房产手续办理好交与乙方保管后,乙方再把另外定金450000元打给甲方,余款438000元在甲乙双方能够办理房屋过户手续结束后一个月内支付清楚；甲方在收到乙方定金500000元后不得在任何情况下找借口违约（如房价上涨,私下转卖第三方,或用此房向其他方抵押借款,以及在约定政府规定许可情况下、能够具备过户条件下故意拖延办理过户手续等不良现象）均属甲方违约,如甲方违约须支付乙方首付总金额的两倍赔偿金作为补偿因此给乙方带来的相关经济损失;甲方接到乙方预付定金50000元后及时去有关部门办理此房相关手续,然后把办理好的钥匙及不动产证书和其他费用手续交与乙方保管后,乙方承诺在七个工作日内把定金余款450000元打进甲方指定账户,否则逾期在没有甲方许可延期情况下视为违约,甲方有权没收预交五万元定金,乙方无权提出退款要求;原被告双方在合同中特别约定：以当今政策暂定在不动产证出证起2年3个月内办理过户手续,在此期间,甲方不得强行要求过户。二、2017年7月14日，林坚强、顾喜炜向郑友明、王素琼支付定金5万元，2017年7月18日支付20万元，2017年8月8日支付10万元，2018年3月10日支付15万元，2020年4月20日支付30万元，共计支付80万元。郑友明、王素琼在2020年6月向林坚强、顾喜炜退款10万元，尚有购房款70万元未退还。2018年1月31日，郑友明、王素琼领取了东望景苑258单元202室房屋的不动产登记证。郑友明、王素琼将房屋钥匙和不动产登记证交给林坚强、顾喜炜，林坚强、顾喜炜未对房屋进行装修。2020年4月13日，因郑友明的债务问题，东望景苑258单元202室房屋被无锡市滨湖区人民法院查封。2020年4月26日，原、被告双方去办理房屋过户手续，被告知此房已被法院查封。本院于2020年12月10日向郑友明、王素琼送达本案的起诉状副本。三、林坚强、顾喜炜申请对东望景苑258单元202室房屋的价值进行评估。后原被告双方经过协商一致确认该房屋现在的价值为160万元，林坚强、顾喜炜撤回评估申请。上述事实，由原告林坚强、顾喜炜提供的二手房买卖转让协议书、不动产登记簿、中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行出具的贷款还清证明、银行卡交易明细、无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211执异65号民事裁定书，本院所作开庭笔录等证据在案证明。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。林坚强、顾喜炜与郑友明、王素琼签订的关于绿地东望景苑78栋258单元202室二手房买卖转让协议书合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同约定双方在不动产证出证起2年3个月内办理过户手续，郑友明、王素琼于2018年1月31日领取了东望景苑258单元202室房屋的不动产登记证，故双方应当在2020年5月31日前办理房产过户手续。因房屋在2020年4月13日被法院查封，无法办理过户，致使林坚强、顾喜炜不能实现合同目的，现林坚强、顾喜炜要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。林坚强、顾喜炜通过起诉的方式依法主张解除合同，故合同自起诉状副本送达郑友明、王素琼时即2020年12月10日解除。合同解除后，郑友明、王素琼应当向林坚强、顾喜炜返还购房款70万元，林坚强、顾喜炜应当将房屋、钥匙和不动产登记证返还给郑友明、王素琼。郑友明、王素琼违约给林坚强、顾喜炜造成损失，应当承担损失赔偿责任。林坚强、顾喜炜要求郑友明、王素琼赔偿其损失90万元，因双方签订合同时约定的房价为938000元，现房屋价值为1600000元，房屋差价为662000元,综合合同履行情况和当事人过错，郑友明、王素琼违约给林坚强、顾喜炜造成的损失确定为50万元，郑友明、王素琼应当赔偿。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十八条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、林坚强、顾喜炜与郑友明、王素琼于2017年7月14日签订的关于绿地东望景苑78栋258单元202室二手房买卖转让协议书于2020年12月10日解除；二、郑友明、王素琼应于本判决生效后10日内向林坚强、顾喜炜返还购房款70万元并赔偿损失50万元；三、林坚强、顾喜炜应于本判决生效后10日内将东望景苑78栋258单元202室房屋、钥匙和不动产登记证返还给郑友明、王素琼；四、驳回林坚强、顾喜炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，财产保全费5000元，共计诉讼费24200元，已由林坚强、顾喜炜预交，由林坚强、顾喜炜负担6050元，由郑友明、王素琼负担18150元。林坚强、顾喜炜同意其预交的案件诉讼费由郑友明、王素琼直接向其支付，本院不再退还，郑友明、王素琼应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费18150元给付林坚强、顾喜炜。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 崔 锋人民陪审员 王 玲人民陪审员 缪菊芬二〇二一年七月十六日法官 助理 张 洋书 记 员 刘群健