宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初15442号原告：邱登奎，男，1976年10月28日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：苏艳芳，宁夏诚托律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。被告：黄安宁，男，1980年4月28日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区青铜峡市。第三人：张鹏，男，1979年1月10日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：叶军燕，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。原告邱登奎与被告黄安宁及第三人张鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案，根据原告的诉讼保全申请，本院依法裁定查封被告黄安宁名下位于银川市兴庆区某室房屋。后本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱登奎及其委托诉讼代理人苏艳芳、耿靖婷，被告黄安宁及第三人张鹏的委托诉讼代理人叶军燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱登奎向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年10月30日就银川市兴庆区某室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告协助原告将上述房屋产权过户至原告名下；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年第三人张鹏将其承包的滨河新区工业园荣和绿色科技园3号楼的外墙保温、消防水池的主体劳务分包给了原告，后第三人以其名下位于银川市兴庆区某室房屋抵顶原告工程款47万元，下剩工程款未予支付。后在原告向第三人索要剩余工程款时，因第三人资金紧缺，第三人介绍原告向被告黄安宁借款，并自愿为该笔借款提供担保。2019年10月30日，原告与被告签订《个人借款合同》，约定原告向被告借款220000元，借款期限自2019年10月30日至2020年4月30日，月利息6600元，原告以位于银川市兴庆区某室房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时原告与被告及第三人对该笔借款进行了公证，后被告将220000元交付给原告，原告在收到借款的当天向被告支付利息6600元，并支付公证费1000元。后因第三人迟迟不给原告支付工程款，导致原告无力偿还借款，2020年4月30日、5月1日，原告向他人借款给被告偿还借款20000元，并与被告协商借款展期，被告同意将借款展期至2020年7月30日，后在原告积极筹措还款时发现案涉房屋已经于2020年5月27日过户至被告名下。原告与被告签订的《房屋买卖合同》名为买卖实为借款提供担保，双方不具有房屋买卖的真实意思表示，故该房屋买卖合同为无效合同，被告基于无效合同将房屋过户至其名下的行为侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。黄安宁辩称，借款和房屋买卖都是真实的意思表示，原告有借款的需求，其有买房的意愿，因此双方形成了真实的借款和房屋买卖关系，借款到期后在原告未还款的情形下，第三人持经过公证的原告出具的授权委托书协助其将案涉房产过户到其名下，过户时房屋评估价280000元，原告欠其借款253000元，加上税费及房屋拖欠的物业费、采暖费，价值相当。因此，原告的主张没有事实依据，应予以驳回。第三人张鹏述称，2019年10月30日，原告因资金需要向被告借款220000元，双方约定了利息，并以案涉房产提供抵押，借款到期无法偿还的，直接以房屋抵偿借款。原告自借款后没有向被告支付过借款利息，至2020年5月，利息及本金共计欠款272800元，与房屋价值相当，第三人持原告出具的授权委托书协助被告将案涉房屋过户。原被告双方以案涉房屋为借款提供抵押担保的事实清楚，并且办理了抵押登记，在借款到期没有清偿的情况下，债权人以抵押物进行清偿是符合法律规定的，原告诉请没有事实和法律依据，应当驳回原告诉请。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月30日，原告与被告签订《个人借款合同》一份，约定原告向被告借款220000元，月利息6600元，如不按期归还借款，逾期部分加收利率50%，借款期限自2019年10月30日至2020年4月30日，每月偿还利息或到期一次还本付息，原告以权证号为宁（2019）兴庆区不动产权第XXXX号房屋提供抵押，到期不能归还借款的，被告有权处理该抵押物，借款期限内被告不得处置抵押物。同日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其单独所有的位于银川市兴庆区某室房屋[宁（2019）兴庆区不动产权第XXXX号]卖给被告，双方商定成交价格为220000元，被告于合同签订之日一次性向原告支付购房款220000元；原告在合同签订之日将房产相关手续交付给被告，房屋交付前所产生的水、暖、电、天然气、物业费、电梯费等相关费用由原告承担；房屋交付后产生的费用由被告承担，如有一方违约，按照房屋市场价的20%赔偿对方的经济损失。同时，原告出具委托书一份，载明：委托人邱登奎，受委托人张鹏，委托人名下单独所有一套房屋，位于银川市兴庆区某室[宁（2019）兴庆区不动产权第XXXX号]，因委托人工作繁忙，不便亲自办理上述房屋的相关事宜，现委托张鹏为委托人的合法代理人，并以委托人的名义办理上述房屋出售过户等相关事项：由受托人张鹏代为办理房屋出售过户的相关事宜，包括与买方签订《银川市存量房买卖合同》及该合同的公证、代办代领不动产权证书、代为办理房屋产权及土地使用权证过户转移、代缴契税、代收房款、代办和注销二手房买卖预告登记、代为签订同意出售房屋承诺书等。上述《房屋买卖合同》《委托书》经银川市国安公证处公证。同日，被告给原告转账支付220000元。原告给被告转账7600元，原告陈述该7600元中6600元为借款利息、1000元为公证费。2020年4月17日，原告向被告出具借条一张，载明：“今借到黄安宁现金33000元整”。原告称该33000元系其与被告就220000元借款的利息进行结算后出具，实际并未借款。2020年4月30日、2020年5月1日，原告通过微信转账各向被告支付10000元。2020年5月27日，被告缴纳银川市兴庆区某室房屋契税23573.78元、向银川市不动产登记事务中心缴纳不动产登记费80元，并由第三人持原告出具的委托书将银川市兴庆区某室房屋所有权登记至被告名下。庭审中被告及第三人均认可被告与原告签订《房屋买卖合同》就是为了给原告向被告的借款220000元提供担保,2020年5月27日将房屋过户到被告名下是为了清偿220000元借款本息。本院认为，民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，被告认可其与原告就银川市兴庆区某室房屋签订的《房屋买卖合同》系为原告与其之间的借款关系提供抵押担保，故原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方虚假的意思表示，应认定为无效的民事法律行为。按照民间借贷司法解释的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。本案中原、被告均认可双方签订《房屋买卖合同》系为原告与被告之间的民间借贷法律关系提供担保，被告在借款到期后未与原告就借款进行清算，直接由第三人持原告签订上述《房屋买卖合同》时出具的委托书将房屋过户至被告名下的行为违反了担保法中关于禁止流押的法律规定，故被告应将银川市兴庆区某室房屋产权恢复登记至原告名下。同时，因双方以该房屋对原告在被告处借款提供抵押的意思表示真实、合法，在原告尚未偿还该借款的情况下，原告应协助被告办理房屋抵押权登记。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，判决如下：一、原告邱登奎与被告黄安宁于2019年10月30日就银川市兴庆区某室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黄安宁于本判决生效之日起十日内将银川市兴庆区某室房屋所有权变更登记至原告邱登奎名下。案件受理费50元、公告费300元，由被告黄安宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张晶晶二〇二一年四月二十三日法官助理 张 如书记员 林 敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。