湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初5290号原告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：肖广瑞，该公司商管集团总裁。原告：长沙开福万达广场商业物业管理有限公司，住所地长沙市开福区中山西路589号开福万达广场写字楼A座8楼。法定代表人：王志彬，该公司商管集团常务副总裁。两原告共同委托诉讼代理人：徐静，湖南骄阳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘果，湖南骄阳律师事务所实习律师。被告：长沙市开福区茹逸舞蹈培训学校有限公司，住所地长沙市开福区通泰街街道吉福街社区中山路589号开福万达广场B区商业综合体1001室内步行街5层5006、5007号。法定代表人：卜凡，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓小毛，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易芝，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称“长沙万达投资公司”）、长沙开福万达广场商业物业管理有限公司（以下简称“长沙万达物业公司”）诉被告长沙市开福区茹逸舞蹈培训学校有限公司（以下简称“长沙茹逸舞蹈学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告长沙万达投资公司、长沙万达物业公司的委托诉讼代理人徐静、刘果，被告长沙茹逸舞蹈学校的委托诉讼代理人邓小毛、易芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万达投资公司、长沙万达物业公司共同向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告万达投资公司支付欠付租金51625.24元；二、判令被告向原告长沙万达物业公司支付欠付物业费92801.98元；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年3月17日，原告万达投资公司（甲方）与湖南造星文化传媒有限公司（乙方，以下简称造星文化传媒公司）签订《商铺租赁合同》，约定将长沙开福万达广场内购物中心内商铺租赁给星文化传媒公司，租赁期限自2016年4月30日起至2020年11月29日止，合同对租金、物业费、履约保证金、质量保证金、装修管理、违约责任等均进行了约定。其中违约责任20.8条约定，如因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履行保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除等。2016年4月17日，原告长沙万达物业公司（甲方）与造星文化传媒公司（乙方）签订《万达广场步行街物业管理服务协议》约定物业服务费为30元/平米（套内建筑面积416.61平方米）。其中违约责任中约定，如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额万分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议没收履约保证金，由此造成的损失，乙方自行承担。在两合同履行过程中，造星文化传媒公司将其在《商铺租赁合同》、《万达广场步行街物业管理服务协议》项下的权利、义务全部转让给本案被告长沙茹逸舞蹈学校，三方于2019年8月1日签订了《租赁合同》主体变更协议及《物业合同》主体变更协议。自2020年3月以来，被告长沙茹逸舞蹈学校欠缴租金及物业费。在2020年10月24日，被告单方撤场。经原告核算，在2020年6月1日起至2020年10月24日止，被告累计欠付租金51,625.24元。自签订《物业合同》至2020年10月24日止，被告累计欠缴物业费92,801.98元。原告多次发商函、律师函催缴相关费用，被告置之不理。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据合同约定与相关法律之规定，诉至贵院，望判如所请。被告长沙茹逸舞蹈学校辩称，一、按照租赁合同5.2.2条约定，每月物业费为12498.3元，2020年6月1日至10月24日的物业费合计59991.84元，该费用少于原告诉请的物业费92801.98元；二、我方在租赁合同到期3个月前曾多次提出续租，但原告没有同意，故我方才另寻场地，租赁合同在2020年11月29日到期后自然终止，且由于原告在我方租赁期间断电导致我方学校无法正常上课，原告不同意续租导致我方另寻租赁场地，并对新场地进行装修给我方造成几十万元损失，后原告与我方已协商一致，我方在2020年9月缴纳56264.87元，剩余租金、物业费以我方预缴的保证金抵扣，双方各项权利义务就此结清，原告办理了保证金抵物业费、租金的手续，且于2020年11月30日开具发票，因此合同到期终止后双方的权利义务已经结算完毕。我方已通过保证金抵扣了未交的全部租金及物业费，我方无需再向原告支付任何费用。请法院依法驳回原告全部诉请。经审理查明，2016年4月30日，原告万达投资公司（甲方）与造星文化传媒公司（乙方）签订了一份《长沙开福万达广场商铺租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于长沙××广场××购物中心室××街××层××号商铺××学校使用，该房屋建筑面积670.57㎡，套内建筑面积416.61㎡，双方确认以套内建筑面积为计租面积。租赁期限为55个月，自进场日开始计算，即从2016年4月30日起至2020年11月29日止。装修期为进场日起算30日，装修期内，乙方应承担租金、物业服务费、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。乙方应当在装修期届满次日即2016年5月30日开业。本合同期内起始月固定租金为50元／月／平方米，计租日即进场日至2016年12月31日月固定租金为18326.67元，2017年1月1日至2017年4月29日月固定租金为20830.5元，此后每年在上一交租期固定租金标准基础上递增5%，即2017年4月30日至2018年4月29日月租金为21872.03元，2018年4月30日至2019年4月29日月租金为22967.71元，2019年4月30日至2020年4月29日月租金为24117.55元，2020年4月30日至2020年11月29日月租金为25321.56元。乙方自进场日起需按30元／月／平方米即12498.30元／月向物业公司交纳该商铺的物业管理费，乙方同意从第二个租约年开始按物业公司向乙方书面通知所载收费标准交纳，如无书面通知，则继续按上一租约年收费标准执行。第一期即2016年4月30日至2016年7月31日租金55590.91元、物业管理费37911.51元，于本协议签订后五个工作日内交纳，此后租金和物业管理费按3个月一次交纳且在每个交租期最后一个月的10日前（遇法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）交纳。本合同签订当日，乙方应向甲方支付41661元作为履约保证金，向物业公司支付2个月物业费即24996.60元作为物业服务费保证金，乙方应在商铺开业前向物业公司支付10000元作为其销售商品或提供服务质量保证金。违约责任约定：乙方迟延交纳租金、物业管理费或其他费用，每迟延一日，应向甲方或物业公司支付欠费金额1‰的违约金，经甲方书面催告30日内仍未交纳的或乙方在合同期内累计迟延支付超过3次的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担相应违约责任。本合同因乙方违约提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因甲方违约提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下履约保证金。经甲、乙双方协商一致后，乙方可提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除合同，除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。2016年4月30日，原告长沙万达物业公司与造星文化传媒公司还签订了一份《万达广场步行街物业管理服务协议》，约定由长沙万达物业公司为造星文化传媒公司租赁的涉案商铺提供物业管理服务，并就《长沙开福万达广场商铺租赁合同》中相关物业收费及物业管理等事项进行了明确。上述合同及协议签订后，万达投资公司向造星文化传媒公司交付了涉案商铺，造星文化传媒公司向万达投资公司及长沙万达物业公司支付了第一期租金、物业管理费和履约保证金、物业服务费保证金等，并将涉案商铺装修后用于经营。2019年8月1日，万达投资公司（出租方、甲方）与造星文化传媒公司（原承租方、乙方）、长沙茹逸舞蹈学校（现承租方、丙方）签订了《租赁合同主体变更协议》，长沙万达物业公司（物业服务方、甲方）与造星文化传媒公司（原承租方、乙方）、长沙茹逸舞蹈学校（现承租方、丙方）签订了《物业合同主体变更协议》约定由乙方将其与甲方于2016年4月30日签订的《长沙开福万达广场商铺租赁合同》、《万达广场步行街物业管理服务协议》项下全部权利义务自上述协议生效之日起（三方签订本协议之日）转让给丙方，由丙方概括承受并继续履行，甲方对此表示同意。乙、丙方确认，甲方及物业公司无需退还乙方就租赁场地所支付的截至此协议转让日发生的租金、物业服务费、能源费等费用。乙方已向甲方支付的履约保证金41661元、物业服务费保证金24996.60元及已支付的尚未使用的租金、物业服务费、能源费等预付款项自本协议生效之日自动转为丙方作为承租人在租赁合同项下的应付款项，乙方向甲方退回各项款项的收据原件，由甲方及物业公司向丙方重新开具收据。上述主体变更协议签订后，长沙茹逸舞蹈学校继续承租涉案商铺经营。2020年新冠肺炎疫情发生后，因长沙茹逸舞蹈学校未足额交纳租金和物业服务费。万达投资公司称分别于2020年7月7日、9月27日函告长沙茹逸舞蹈学校催交租金和物业服务费，并称于2020年9月29日、10月26日委托湖南骄阳律师事务所向长沙茹逸舞蹈学校发《律师函》，其中2020年10月26日《律师函》载明，至2020年10月24日止，长沙茹逸舞蹈学校欠租金51625.24元、物业费92801.98元，合计144427.22元。庭审中，长沙茹逸舞蹈学校不认可收到过上述函件。2020年11月10日，长沙茹逸舞蹈学校向万达投资公司出具《承诺函》，内容为：本公司申请于2020年11月10日-2020年11月13日前将店内物品搬运完成，撤场后负责将店内垃圾等卫生处理到位，承诺于2020年12月10日前按商场要求打围且拆铺毛坯交付贵司，承诺于2021年2月10日前缴清欠费67581.42元（租金欠费27147.73元、物业欠费40433.69元），如未在规定时间内结清欠费，产生的一切法律纠纷由我司负责。因长沙茹逸舞蹈学校撤场后未按承诺支所欠租金及物业服务费，两原告遂提起本案诉讼。庭审中，两原告称，至2020年10月24日止，被告共欠租金51,625.24元、物业费92,801.98元，合计144,427.22元，被告承诺支付的67,581.42元系原告给予被告优惠后的金额，被告交纳的保证金因被告提前解除合同违约按合同约定应不予退还而未抵扣租金及物业费。因被告未按承诺付款，故本案中仍按原欠费金额主张权利。以上事实，有《长沙开福万达广场商铺租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、《物业合同主体变更协议》、《承诺函》、转账凭证、发票等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告及造星文化传媒公司签订的《租赁合同主体变更协议》、《物业合同主体变更协议》系各方真实意思表示，内容合法有效，原、被告应按原合同及主体变更协议履行义务。原合同约定至2020年11月29日到期，被告于2020年11月10日就前期欠付租金、物业服务费支付及商铺搬离等事项向原告出具书面承诺，而原告接受了该书面承诺，应认定双方就合同提前解除、前期欠付租金、物业服务费支付及商铺搬离等事项已协商一致，故被告欠付租金、物业服务费的金额应以被告承诺支付的金额为准，即租金欠费27,147.73元、物业欠费40,433.69元。原合同第20.11条约定的如因乙方违约导致甲方解除合同乙方需补交的减免租金是指原合同签订时原告根据第5.1.2条的约定给予造星文化传媒公司相应的租金减免，但当时并未约定租金减免，故双方在2020年11月10日协商的租金、物业服务费减免不适用前述约定，由于《承诺函》中没有将原告此次减免的租金及物业管理费作为被告按期支付的附带条件，故原告依据原合同相关附条件补交减免租金的约定向被告主张租金51,625.24元、物业费92,801.98元，合计144,427.22元，与本案事实不符，本院不予支持。本案中，原告认可被告承诺支付的67,581.42元系原告给予被告优惠后的金额，当时未抵扣保证金，并主张保证金已协商作违约金处理。而被告不认可保证金已作违约金处理，并主张原告工作人员当时同意此后会将其承诺支付的67,581.42元在保证金中予以抵扣，故实际不欠原告租金及物业管理费。综合双方上述主张，双方均认可双方协商确定前期欠付租金及物业管理费67,581.42元中的未抵扣保证金，双方只是就保证金的处理问题发生争议，由于双方未就其各自对保证金处理的前述主张向本院举证证明，故本院结合本案事实对双方争议的保证处理问题认定如下：其一、原合同约定的履约保证金为41,661元，物业服务费保证金为24,996.60元，销售商品或提供服务质量保证金为10,000元，以上共计76,657.6元，被告主张支付的保证金为120,000元与合同约定不符。同时，被告提供的信用卡支付账单虽可证明造星文化传媒公司于2016年向原告付款120,000元，但由于该支付账单未注明付款用途，且按合同约定，造星文化传媒公司在合同签订后除需向原告支付前述保证金外，还需向原告支付首期租金及物业管理费，故被告提供的上述证据不足以证明造星文化传媒公司当时向原告付款的120,000元系支付保证金，综上理由，本院对被告主张本案保证金为120,000元不予采信。其二、根据合同中有关“经甲、乙双方协商一致后，乙方可提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除合同，除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任”的约定，本案因被告提出提前解除合同并由双方协商一致解除合同，被告应以其交纳的履约保证金作为违约金向原告承担违约责任。但双方于2020年11月10日协商解除合同，至2020年11月29日合同到期，故本案合同提前解除给原告造成的损失为合同未实际履行19天的租金及物业服务费的可得利益损失，原告主张以被告交纳的各项保证金共计76,657.6元作为违约金，明显过分高于其于实际损失，被告已在本案中就保证金的抵扣提出抗辩，本院依法应对本案的违约金进行调整，具体调整租金部分违约金为20,848元｛（25,321.56元/月÷30天×19天）×130%｝，物业服费部分违约金为10,290元｛（12,498.3元/月÷30天×19天）×130%｝，合计31,138元，而原告万达投资公司已实际收取履约保证金为41,661元，减去被告应承担该部分的违约金20,848元，剩余20,813元应抵扣所欠租金27,147.73元，抵扣后被告应支付6,334.73元。原告长沙万达物业公司已实际收取物业服务费保证金24,996.60元及销售商品或提供服务质量保证金10,000元共计34,996.60元，减去被告应承担该部分的违约金10,290元，剩余24,706.60元应抵扣所欠物业服务费40,433.69元，抵扣后被告应支付15,727.09元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市开福区茹逸舞蹈培训学校有限公司在本判决生效十日内向原告长沙开福万达广场投资有限公司支付租金人民币6,334.73元；二、被告长沙市开福区茹逸舞蹈培训学校有限公司在本判决生效十日内向原告长沙开福万达广场商业物业管理有限公司支付物业服务费人民币15,727.09元；三、驳回原告长沙开福万达广场投资有限公司、长沙开福万达广场商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费1,594元（已减半收取），由原告长沙开福万达广场投资有限公司承担500元，原告长沙开福万达广场商业物业管理有限公司承担851元，被告长沙市开福区茹逸舞蹈培训学校有限公司承担243元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月二十九日代理书记员  刘倩妮