广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终548、619号上诉人（原审原告）：王创发等二户业主(具体信息详见附表)。委托诉讼代理人：龙德波、于万群，广东四为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市万城房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水xxxx。法定代表人：楼xx。委托诉讼代理人：彭斌生，李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人王创发等二户业主与被上诉人惠州市万城房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷二件系列案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（本系列案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终548号案件为例进行表述、论证。）上诉人王创发上诉请求：1，请求法院撤销（2020）粤1303民初4426号判决，依法改判或发回重审。2，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实不清，首先，原审判决未查明本案争议事实，即本案中，被上诉人逾期交房，其逾期交房是否符合免责条款。被上诉人并未对其因台风天气停工停产的事实充分举证，所谓因台风停工，并无事实依据。其次，被上诉人主张上诉人签收入伙通知即为收房，与事实不符，被上诉人发出入伙通知时，上诉人并未到场收房，且被上诉人发出入伙时案涉不动产系毛坯状态，并未达收房条件。二、原审判决证据不足。被上诉人未举证其停工停产事实，且在广东地区，多台风降雨，施工单位在预定工程工期，已充分考虑并预留时间，被上诉人不能重复利用极端天气理由作为免责事由。综上，本案核心事实不清，证据不足，依法应发回重审或改判。上诉人王创发后对上诉的事实与理由变更如下：一、一审法院对于双方争议的关键：被上诉人交付的房屋是否符合合同的约定认定错误，事实不清，没有全面查明合同争议的关键事实。被上诉人交付房屋的条件是《商品房买卖合同（预售）》约定的第四章之第九条和第十条，而不是一审法院片面查明的第九条的第一款，实际上第九条的第二款和第十条商品房相关设施设备交付条件都是交付的条件，被上诉人交付的房屋必须符合全部的条件才履行全面履行的交付义务，否则就交付的房屋就不符合合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第四章：商品房交付条件与交付手续中的约定：第九条之第一款，符合1、2项条件只是房屋可以交付的行政审批项目之一，在本条第二款还约定出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，截止一审开庭被上诉人也没有提供已开具的证明，对此一审法院没有进行任何查明。2、在第四单第十条之一中：商品房相关交付设施条件对于水、电、燃气，之二中关于小区的绿化、道路、车库、学校、幼儿园也有明确的交付约定，交付时间也是2019年5月31日；但真实截止2019年5月31日本条所约定的交付设施都没完工，直到今年初都还在施工当中；另根据被告提交的《竣工验收备案表》的内容，备案仅限于二期地下室、10至15幢，幼儿园，那么请问被上诉人的“学校”呢？难道仅停留于合同字面上吗？购买人购买房屋不只是单纯考察单间房屋的质量，很大程度上是考虑周边的环境和配套设施，由此才会有不同的地段和不同的配套有不同的市场价格。配套设备设施不仅是购买房屋会考虑生活、居住的方便性，学校是不可或缺的条件，而被上诉人没有履行合同约定的义务。3、在第四单第十一条第（二）项明确约定的交付条件是满足第九条、第十条中约定的交付条件方可通知业主交房，办理交房手续。而本案的一审判决只是将第九条的第一款行政审校的两项手续手为交房条件，其他条件一律省略无视。买受人购买房屋的目的是为了居住，居住并不仅涉及每个单体的房屋是否检查合格，还包括整体物业的可交付、可使用，否则根本无法实现合同约定的目的。一审法院对双方争议的关键问题没有审查，属于明显的审查不全，事实不清的错误。二、承如上条所述，被告于2019年8月26日发出了收楼通知书，只是形式上的通知收楼，事实上房屋根本不具备收楼的条件，整个物业没有办理一家实际收楼的事实；开发商采用形式上通知收楼欺骗的手段，来“证实”没有违约的假象。实际上只到今年过年后，上诉人去现场查看整个二期物业都还被隔离墙合围施工，小区内的道路、绿化和相关建筑设施都处于施工中，业主根本不允许进入。被上诉人所谓的“交楼”仅还中书面上的，根本无法达到可以实际交楼的条件。一审法院只以被上诉人通知交房就认定事实交房，完全属于认定错误，被上诉人单方形式上的交付不符合合同约定的房屋，根本就不属于交房。三、上诉人提交的被诉人于2020年6月与部分业主签订的一份迟延交房补偿《协议书》更是被上诉人自认的违约证据，但一审法院也没有作任何认定。被上诉人在今年（2020年）6月份才开始通知交楼，但也没有完全达到《合同》约定的条件。被上诉人因迟延交付，这弥补其违约责任拟定了一份补偿性的《协议书》，有部分业主有签订，根据上诉人提交的《协议书》可以看出：被告上诉人表述为“因疫情等因素影响耽误收楼一事，由甲方即被上诉人免除业主2020年剩余月份的物业管理费作为补偿。”暂且不论今年的疫情与迟延交房有无关联性，至少甲方是明确表述耽误交楼的，连被上诉人自认的事实法院也无任何表述。《协议书》的出具方是被上诉人开发商，虽然其中有丙方装修公司参与签章，但协议内容明显与丙方无关，并用确认迟延交楼方为甲方，补偿方也是甲方（被上诉人）。如果被上诉人没有违约情况，何必在此自认，并且还要进行一审的补偿？实际上根据协议书很明显地反映了被上诉人严重迟延交房情况的存在。四、另外被上诉人所称的台风“自然灾害”情况，根据关于印发《惠州市建筑工地防御气象灾害工作指引》的通知，在合同期限内2018年2月至约定应该交房时间2019年5月31日，真正可以计入“停工灾害性天气”的天数仅二、三天，也无法达到其免责的约定。关于政府收回土地进行施工，时间也都在2018年上半年，面积都非常小，并且与房屋整体没有任何关联性，政府行为也没有导致房屋建设规划的变更，这些都不应计为可以免责的事由。五、被上诉人单方通知交付的房屋因不符合双方合同的约定，应认定没有实际履行交付房屋的义务，截止本案上诉之日，被上诉人交付的房屋仍不符合合同的约定，属于严重违约，应依法承担违约责任。综上所述，一审法院仅仅以被上诉人在2019年8月26日发出了一份通知书，而没有全面审查交付房屋是否符合《合同》约定交付条件，就认定被上诉人完成了交楼义务，完全属于事实不清，证据不足，审查事实不完整。因此，特请求贵院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人惠州市万城房地产开发有限公司答辩称：一、案涉商品房已符合约定交付条件，答辩人已按约交付案涉房屋，履行房屋交付义务，不存在违约。1、2019年8月12日，案涉项目“名座花园二期”完成竣工验收备案，并取得惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果报告书》。2019年8月20日，答辩人通过邮政快递向上诉人发出收楼通知，同年8月30日，上诉人确认签署收楼确认书，答辩人按约完成房屋交付义务，未存在违约行为。2、案涉房屋事实上已符合收楼条件，答辩人书面通知上诉人收楼，上诉人应当予以配合。上诉人以房屋质量存在瑕疵，不能以此拒绝收楼，根据补充协议的约定房屋已视为交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议的约定：6.6如乙方（上诉人）及乙方委托的第三方未向甲方（答辩人）提交延期收楼申请又逾期办理收楼手续的，视为乙方已于收楼通知书或类似函件确定收楼期限届满之日对该商品房验收合格并收楼；6.7.1该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题属于不涉及房屋主体结构的其他质量瑕疵，属于《住宅质量保证书》规定的保修范围，乙方及乙方委托的第三人不应以此为由拒绝履行接收该商品房的义务，乙方就质量瑕疵问题申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，如乙方及乙方委托的第三方以此为由拒收或拖延接收该商品房的，甲方不承担逾期交房违约责任，且自收楼通知书或类似函件确定的收楼期限届满次日起，该商品房损毁、灭世的风险转移给乙方。”因此，上诉人确实已收到答辩人发出的收楼通知书，通知书已明确载明收楼时间，上诉人以房屋存在渗水等质量瑕疵拒绝收楼，声称未到场收房，其并不影响房屋的正常交接手续，属于补充协议约定中“视为交付房屋”的情形，视为上诉人已收楼。二、案涉房屋买卖合同之补充协议对特定情形下的延期交房约定了90日的宽限期，答辩人在约定的免责宽限期内向上诉人交付房屋的，不应视为违约逾期交付。1、房屋买卖合同之补充协议明确约定了答辩人延期交房具有免责条款，双方应当遵照执行。案涉《商品房买卖合同》附件十一之补充协议第六条规定，甲方（答辩人）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方违约，无需承担违约责任：6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的；6.3.2因政府部门、市政能源部门进行于该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的。因此，答辩人在补充协议约定的90日宽限期内交付房屋，符合约定的免责事由，不存在违约。2、答辩人对延期交付的事实已提供充足的证据予以证明，具有充分的客观事实依据。首先，根据答辩人提交的《建筑工程施工许可证》（编号：441************101）显示，案涉项目合同工期为909天，施工期间为2017年1月23日至2019年7月21日。而在该时间段内，确实因台风等异常天气及政府部门市政工程的影响导致工期有所延误，延误的工期应在上述施工期限内予以扣减。台风灾害的影响在于，2017年至2020年期间，惠阳区气象台气象资料表明，惠阳区共前后遭遇11次台风，其中2017年5次，2018年3次、2019年2次，2020年1次，且均为强台风，破坏力巨大。2017年1月至2019年7月案涉项目施工期间，惠阳区气象台《气象证明》确认，惠阳当地共遭遇9次台风，台风及台风后所带来的暴雨恶劣天气影响均在1周（7个自然日）左右，而2018年9月的“山竹”台风，为建国历史上罕见的超强台风，该台风过后破坏巨大，涉案项目因“山竹”台风施工遭受严重影响，该台风过后30日后才恢复施工。因而，在整个施工期间，涉案建设工程项目施工因台风影响耽误的工期在90日左右。市政工程的影响在于，2018年3月至2019年5月期间，惠阳白云新城片区金惠大道及云新大道市政规划道路建设需要，答辩人名下的部分商住用地、综合用地、商服、城镇住宅用地被占用，惠阳区国土局及盘整办公室需将被占用土地收回，直接导致答辩人开发的案涉项目需重新进行规划和调整，包括已经预埋的电线、煤气管道、电缆等需重新开挖铺设，因此原因直接导致答辩人耽误涉案建设工程竣工验收期限30日左右。据此，虽然合同约定房屋交付日期为2019年5月31日，但因上述多个台风异常天气及市政施工的影响，结合补充协议的关于90日宽限期的特别约定，答辩人于2019年8月20日实际通知业主于2019年8月26日至2019年8月31日收房，未超出约定的90日内，属于正常交房情形，不存在违约。三、案涉《商品房买卖合同》明确约定商品房为毛坯房交付，在业主收楼后，由业主与装修公司签订装修合同，答辩人送装修，装修期限为7个月，上诉人主张按合同约定毛坯收楼后的违约金没有事实依据。1、涉案《商品房买卖合同》已明确约定房屋是以毛坯房交付，并非精装房交付，上诉人陈述以装修房交付实属混淆本案事实。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件六关于装修及相关设备标准的约定，清楚显示房屋外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台等均为砂浆抹灰及原结构面状态，也即毛坯房状态，并未约定精装房交付。并且，答辩人在住建局部门备案时也是登记为毛坯交付，因此答辩人按毛坯向业主交房再送装修并不存在违约。2、案涉《商品房买卖合同》与《装修协议书》属于互相独立的协议，分别约定了毛坯房交付及精装房交付的日期，并未相互包含。从两份合同主体上看，案涉《商品房买卖合同》是双方签订，《装修协议书》是上诉人与案外人福建省惠裕建设工程有限公司签订，两份协议并不具备包含与被包含的关系。另，依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议6.12的规定，乙方及乙方委托的第三方收楼后，如需装修的，应根据《名座花园临时管理规约》及《名座花园装修指南》之规定办理相关手续后，方能进场装修。因此，根据合同约定，应是上诉人进行毛坯房收楼后，答辩人根据施工节点对房屋进行装修施工，然后再行交付精装房，装修时间是另行计算的，并不算入《商品房买卖合同》约定的毛坯房交付期限内。上诉人所述应以精装房交付，并以装修后的收楼为其收楼时间，与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符，因为装修是答辩人作为购房优惠附送给业主的，但每套房的装修必然需要合理的期限，但该装修期限并未《商品房买卖合同》中体现，而是在业主与装修公司签订的《装修协议书》中约定，因此，上诉人忽视所购房屋的合理装修工期，而主张延期赔偿，没有尊重客观事实。3、房屋《装修协议书》由上诉人签署确认，属于其真实意思表示，不应当被推翻。上诉人自述不清楚协议内容，协议的签订存在胁迫，与客观事实不服，且无任何证据予以表明。综上，上诉人的诉求没有事实和法律依据，请求法庭结合本案客观实际情况，依法驳回其全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益。王创发向一审法院起诉请求:1.被告向原告支付逾期交房违约金计56014元（违约金：按日万分之五自2019年6月1日计至2019年8月26日共86天）；2、本案全部诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月3日，原告与被告万城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（下称合同），约定原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑名座花园xxxxxx号商品房，建筑面积为101.16平方米，房屋总价款1302658元，合同第十一条约定被告万城公司应当在2019年5月31日前向原告交付案涉房产。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见附件十一补充协议。附件十一补充协议第6条关于商品房交付时间及交接手续的补充约定中第6.3约定“甲方（被告）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方（被告）违约，无需承担违约责任；……6.3.2因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；……6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的。6.4甲方（被告）因自身原因【指不可抗力及补充协议第6.3条约定情形以外的原因】逾期交付房屋超过90日，或在本补充协议第6.3.6条约定期限内仍未未交付房屋的，乙方（原告）有权在甲方（被告）违约之日起三个月内解除合同”。合同签订后，原告已付清购房款给被告。2019年8月12日，案涉房屋竣工验收备案。2019年8月21日，案涉房屋取得测绘报告。因被告逾期交房，原告遂提起本案诉讼。庭审时，原告确认于2019年8月26日收到被告发出的收楼通知。原告认为案涉房屋是精装修交房，被告抗辩因台风异常天气而免责事由不成立，且逾期交房违约金采用同地段同类房屋租金标准计付不合理；被告则认为案涉房屋交付符合合同约定条件，非精装修交付，合同明确约定因台风异常天气造成延期交付未超过90日则免责，被告可相应扣减违约天数。另，被告主张逾期交房违约金按同地段同类房屋租金标准计算，并提交安居客平台发布的2020年9月17日租金信息。另查明，案涉房屋竣工验收备案表载明案涉商品房项目开工日期为2016年12月4日，竣工验收日期为2019年8月9日。惠州市惠阳区气象台出具的《气象证明》，载明案涉商品房项目在施工期间，发生台风有2017年的“苗柏”、“洛克”、“天鸽”、“帕卡”、“玛娃”；2018年的“艾云尼”、“贝碧嘉”、“山竹”；2019年的“韦帕”。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，被告未能按合同约定于2019年5月31日前交房给原告，被告逾期交房是事实，能否依据附件十一补充协议第6.3.6条的约定扣除90日免赔期是案件争议的焦点。根据原、被告的争议焦点，本案作以下分析认定：关于案涉房屋交付条件的问题。案涉合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。本案中，案涉房屋于2019年8月12日竣工验收备案、2019年8月21日取得测绘报告，被告于2019年8月26日通知原告办理收楼手续，此时案涉房屋符合案涉合同约定交付条件，被告通知原告收楼并无不妥，本院认定被告开始履行案涉合同约定交房义务的时间为2019年8月26日。原告称案涉房屋为精装修交房，与合同约定相悖，本院不予采信。双方关于案涉房屋装修约定属另一法律关系，当事人应另循途径解决。关于案涉合同附件十一补充协议第6.3.6条约定的效力及应否扣减90日免赔期的问题。首先，案涉合同虽为格式合同，但违约天数超出90日后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题；其次，被告作为房地产开发商，根据本地的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出上述条款，目的是为了免除其承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，理解了文本内容，原告未对这一条款提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示；最后，在台风、雨天等天气施工作业增加了施工人员的安全隐患，既不符合建筑安全生产管理的相关规定，也不符合保护职工劳动安全的相关规定。因此，案涉合同约定将台风、雨天等异常天气不可归责于被告的情形作为工期顺延的原因合法且合理，该约定并未加重原告的合同责任，原告主张该约定无效没有事实根据和法律依据，本院不予支持。本案中，案涉合同附件十一补充协议第6条关于商品房交付时间及交接手续的补充约定中第6.3约定“甲方（被告）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方（被告）违约，无需承担违约责任……6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的”。据此，只要有异常天气情形存在，被告即可据此扣减90日逾期交房天数。根据气象台出具的气象资料，案涉商品房项目在施工期间确实有因台风、雨天等异常天气原因影响施工的情形存在，被告在2019年8月26日开始陆续履行案涉交房义务，逾期交房天数为87日（合同约定交房时间2019年5月31日计至履行交房义务之日2019年8月26日为87日），未超出上述约定的90日，被告认为其依约不应承担逾期交房的违约责任，有事实根据和合同依据，本院予以支持。被告称因市政施工、部分土地被占用、盘整等事由耽误工期30天左右，仅有政府相关部门通知书、听证告知书等，是否足以影响施工，未有进一步提交有效证据予以证实，对此，本院不予采信。综上所述，被告虽逾期交房，但逾期天数在免赔期90日内，故原告的案涉诉请于合同约定相悖，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王创发的全部诉讼请求。本案诉讼费600元（原告已预交），由原告王创发承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本系列案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当支付逾期交房违约金。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条和附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告即符合房屋交付条件，且交付时外墙为瓷砖，起居室内墙、卫生间地面及墙面为砂浆抹灰，其余包括起居室顶棚及室内地面，厨房地面、墙面及顶棚、卫生间原结构面均为原结构面。由此可见，被上诉人交付的标的物为毛坯房，而非带装修的商品房。因此，上诉人主张被上诉人交付的房屋不符合合同约定没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，根据涉案《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第6.3条的约定，出卖人因异常天气造成延期交付房屋的，未超过90日，不视为出卖人违约，无须承担违约责任。根据惠州市惠阳区气象台提供的气象资料，涉案商品房所在楼盘的施工现场因2017年1月1日至2020年6月17日期间确实受到台风影响，给施工单位的施工带来工期延误，据此，被上诉人可根据上述协议约定享有90日的免责期，故一审法院认定逾期交房未超过90日，不视为违约并无不当，本院予以确认。上诉人诉请被上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，上诉人王创发等二户业主的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，由王创发等二户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年三月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号一审案号上诉人1（2021）粤13民终548号（2020）粤1303民初4426号王创发2（2021）粤13民终619号（2020）粤1303民初4486号龚映如