河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初1478号原告：李博，男，1980年12月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：驻马店福华御苑房地产开发有限公司，住所地驻马店市天中山大道南段(福华御苑院内)。法定代表人：韩家亮,系该公司总经理。委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。原告李博与被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司（以下简称福华御苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李博、被告福华御苑公司的委托诉讼代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李博向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房产证,并从2019年7月3日起按已付房款的日万分之一计算至实际办理完毕之日止承担违约金(现暂计至2021年2月20日为32737.27元,后续的另行主张);2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金25389.2元（从2016年12月1日起计算到2018年3月9日,以购房款548363元基数,按日万分之一×463天=25389.2元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月24日，原告在被告的售楼部购买一套商品房并与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同中约定交房日期为2016年11月30日，但被告到2018年3月9日才交房，被告逾期交房463天。根据合同第九条约定,被告应支付原告延期交房违约金25389.2元。截止到起诉之日，原告仍未收到被告的房产登记，给原告造成损失，根据合同第十五条约定，被告最迟应于2019年7月2日之前为原告办理房产登记。故被告应从2019年7月3日起按已付房款日万分之一的标准支付原告延期办证的违约金。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告福华御苑公司辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效；2、原告在2017年7月支付购房款，逾期违约金是按已付购房款计算；3、原告请求逾期办证违约金计算及请求无事实依据；4、对原告的2018年3月9日交房时间无异议。但逾期交房的原因并不完全在被告，当时我市因创文创卫多次要求市区在建工程停工，根据合同约定，非因被告自身原因导致的期限应予以扣除，扣除的天数应不低于100天。5、原告请求的违约金金额及标准过高，被告公司经营困难，请求依法予以核减。本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，原告李博（××）与被告福华御苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××购买出卖人开发的位于驿城区××大道与××大道交叉口东北角××住宅小区××单元××住房××套；建筑面积为140.37平方米，单价为3906.55元/平方米，总价款为548363元；付款方式为签订合同当日交纳首付款228363元，余额320000元办理公积金按揭，同时备齐公积金资料，并在7日内与公积金签订借款抵押合同，否则出卖人有权解除合同。出卖人应当在2016年11月30日前将经验收合格的商品房交付给××使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。合同签订当日，原告向被告交纳首付款228363元，下余房款原告办理了公积金贷款手续。被告于2018年3月9日将房屋交付原告。原告于2021年1月21日以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。上述事实，有原被告双方的当庭陈述、原告提交的商品房买卖合同复印件一份、原告交纳物业费的收据复印件两张，被告提交的停工通知三份在卷为据，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告李博与被告福华御苑公司签订一份《商品房买卖合同》，合同中约定被告将其开发建设的福华御苑住宅小区的4号楼东2单元704号房屋出售给原告。原、被告之间系商品房预售合同关系，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的履行期限即2016年11月30日前，履行交房义务，构成违约。关于被告提出延期交房是因政府的行为而延误，应予扣除违约天数的辩称，因其提交的停工通知中的停工时间均在合同约定的交房期限2016年11月30日之后，对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。”本案中，原、被告签订商品房买卖合同约定的交房时间为2016年11月30日前，而原告实际领取诉争房屋钥匙的时间是2018年3月9日，原告于2021年1月21日向本院提起诉讼，并未超3年诉讼时效，对被告辩称原告诉求超过诉讼时效的抗辩不予采纳。故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。本案逾期交房违约金应从合同约定的交房时间的次日（2016年12月1日）计算至原告领取房屋钥匙之日2018年3月9日，共计464日，按已付购房款的日万分之一计算，被告应支付的逾期交房违约金计款25444元（548363元×464天×日万分之一）。关于逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金。”，但该合同约定的逾期办证违约金支付标准明显过高，且被告福华御苑公司诉讼中要求核减违约金，故本院以实际损失为基础，综合考量合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告福华御苑公司按照已付房款的千分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，计款548元（548363元×0.001=548元），原告请求被告按照已付房款的日万分之一的标准支付逾期办证违约金至被告实际办理完毕之日，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李博支付逾期交房违约金25444元；二、限被告驻马店福华御苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李博支付逾期办证违约金548元。三、驳回原告李博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元（已减半），由驻马店福华御苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审判员 宋 方二〇二一年三月二十三日书记员 李璐璐