湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书湘05**民初1896号原告：胡宝龙，男，汉族，1955年12月1日出生，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：李明，邵阳市北塔区湘阳法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：邵阳市科美商贸有限责任公司，住所地邵阳市大祥区迎春路美林园**，统一社会信用代码：914305007808733975。法定代表人：李兰春，系该公司总经理。被告：步步高商业连锁股份有限公司邵阳科美店，住所地邵阳市大祥区迎春路**，统一社会信用代码：91430500MA4PE4KE62。法定代表人：王立强，系该店总负责人。委托诉讼代理人：梁维，男，汉族，1994年12月29日出生，系该公司职工。代理权限为：特别授权。原告胡宝龙诉被告邵阳市科美商贸有限责任公司（以下称科美公司）、被告步步高商业连锁股份有限公司邵阳科美店（以下称步步高公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡宝龙及其委托诉讼代理人李明、被告科美公司的法定代表人李兰春，被告步步高公司的委托诉讼代理人梁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宝龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决科美公司支付原告位于多美商业广场X栋X层XXX号商铺10个月9天租金共计10476元，（2009.9.30-2010.8.8止，2008.10.1-2009.9.30日已支付）；2、判决两被告支付原告013号商铺10年5个月租金共计：143896元（即：2010.8.9-2021.1.8止）；3、判决两被告共同支付原告违约金4631.16元（10476+143896×3%=4631.16元）；4、判决被两被告应按照合同约定继续承担履行按季度支付原告2021年,2022年二年租金共计30520元（因2023年租金签订合同时已支付）；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实及理由：2008年4月28原告与多美商贸有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及《商铺委托租赁经营合同》，并一次性支付了购房款，其所购得的地理位置是邵阳市大祥区迎春路多美购物广场X栋X层XXX号商铺，建筑面积为25.1㎡。并于当天又与多美商贸有限责任公司签订了《商铺委托租赁经营合同》，其经营管理权委托给多美商贸有限责任公司，委托期限暂定15年，委托期间的收益由多美商贸有限责任公司向原告以季租金的形式支付。(其金额详见租赁经营合同第四条、第一款、第二款）起租日期从2008年10月1日起。该租赁经营合同还约定了违约责任，内容详见第二款及第三款，违约金按日以本季度租金的3‰计算。签订合同时，多美商贸有限责任公司首先支付了第一年租金及第十五年租金共计27469元。在原告交房款时当即支付二年租金。后不知何原因，多美商贸有限责任公司突然就不存在了，经核查发现该公司于2010年4月与被告科美商贸有限责任公司已合并为一家，其法人代表李兰春，系该公司经理。2010年8月9日，被告科美公司代表X栋X层全体商铺住户与被告步步高公司签订了商铺《租赁合同》，租赁期15年（2010.8.9-2025.8.8止)。而原告与被告科美公司的租赁合同是到2023年9月30日止的（15年）。期间，因被告科美公司的不正当经营，导致了东窗事发，致使原告的合法财产受到了损害（被告科美公司用原告财产向银行抵押贷款无法归还，邵阳市中级人民法院已查封冻结，原告至今还在维权打官司）现暂且不论其他诉讼，回归本案原告认为步步高公司虽与原告未签订合同，但是步步高公司所租赁的商铺是原告的，原告有购房合同书。收款收据以及人民法院的判决书，已判归原告所有，故按照相关法律规定，向法院起诉。被告科美公司辩称：原告所说的多美公司变更成科美公司没有提交变更登记资料，作为受托人科美公司还没收到租金，租金由步步高公司支付后才能给原告，科美公司会起诉步步高公司，到时再支付给原告。被告步步高公司辩称：步步高公司与原告之间没有租赁合同关系，原告只能向多美公司或者金林公司主张权利。原告无权向步步高公司主张权利，步步高公司不是适格被告。步步高公司只与商铺登记的所有权人签订租赁合同，原告不是商铺所有权人，且被告也不清楚原告与多美公司之间委托关系。经审理查明：原告胡宝龙于2008年4月28日向案外人邵阳市金林房地产开发有限公司（以下称金林公司）签订《商品房买卖合同》，胡宝龙向金林公司购买了位于邵阳市大祥区迎春路的多美购物广场X幢X层XXX号商铺，建筑面积25.1平方米，单价6080元每平方米，总金额为152608元。扣除提前返还所购商铺第一年和第十五年的租金27469元后，胡宝龙实际支付了125138元结清购房款。同日，胡宝龙作为甲方与多美公司作为乙方签订了一份《商铺委托租赁经营合同》，该合同约定：1、甲方将该购买的商铺委托多美公司对外同意招租经营，委托期限内的收益由多美公司按季租金的形式支付；2、委托租赁期限15年，起租日为2008年10月1日，并自甲方全部购房款付清之日计算租金；3、租金支付标准，在委托租赁期内该物业月租金为：第一至五年计1017元/月，合3052元/季；第六至十年计1144元/月，合3433元/季；第十一至十五年计1272元/月，合3815元/季；4、支付日期：乙方在每季度初的第五个工作日之前将当季租金支付至甲方指定的银行账户（甲方首期租金额为该物业《商品房买卖合同》规定的全款付清之日起至当月最后一天的日累计租金加上第一季度租金之和）；季租金自该物业《商品房买卖合同》规定的全款付清之日起计算，2008年10月1日前的租金按第一年的租金标准计算；5、违约责任：本合同委托租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方租金之外，乙方应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。双方还对甲乙双方的权利义务等事项作出约定。合同签订后，原告同意将2009年9月30日之前的租金和2022年10月1日至2023年9月30日的租金向金林公司折抵了购买商铺的购房款。2009年3月，金林公司将包含胡宝龙所购商铺在内的邵阳市大祥区迎春路的多美购物广场XX栋整体转让给李兰春，现多美购物广场XX栋X层产权全部登记在李兰春名下。多美公司于2005年7月29日成立，2009年8月12日更名为邵阳市科美商贸有限责任公司（以下称科美公司），法定代表人由舒美林变更为李兰春。2010年8月9日，李兰春、科美公司（甲方）与步步高商业连锁股份有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于邵阳市大祥区迎春路XX号的科美购物广场X栋第X层共计约3500平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备出租给乙方使用。租赁期限自2010年8月9日至2025年8月8日，共计15年，甲方必须于2010年11月1日前向乙方交付合同约定的所有物业；每租赁年度整体租赁费用为84万元。合同还对其他事项作出约定。科美公司在合同落款处加盖了公司印章。合同签订后，多美购物广场XX栋一层交由步步高商业连锁股份有限公司成立科美店用于商业经营至今，步步高公司至今尚未向科美公司及李兰春支付租金。多美公司或科美公司从合同签订至今一直没有向原告支付过租金。原告要求被告支付租金未果，遂提起诉讼。另，胡宝龙曾于2015年12月24日向本院提起诉讼，要求邵阳市金林房地产开发有限公司协助其办理大祥区迎春路的多美购物广场X幢X层XXX号商铺的产权登记证书，本院经审理后，对胡宝龙的请求予以支持。以上事实，有当事人的陈述及原、被告身份信息、内资企业登记基本情况表、《多美商业广场商铺委托租赁经营合同》《商品房买卖合同》《租赁合同》、民事判决书等证据在案证实，足以认定。本院认为：原告胡宝龙与多美公司签订的《商铺委托租赁经营合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。胡宝龙将所购商铺委托多美公司租赁经营，多美公司应当支付租金。自2008年10月1日起，多美公司应当按季度在每季度初的第五个工作日前向原告支付租金，多美公司没有如约支付租金已构成违约。因第一年的租金已折抵购房款，故对多美公司应支付的租金自2009年10月1起计算。按照合同约定的标准计算至原告起诉时止，多美公司应支付的租金计算为163272元（具体为：2009年10月1日至2013年9月30日为48832元；2013年10月1日至2018年9月30日为68660元；2018年10月1日至2021年9月30日为45780元）；同时因多美公司构成违约，原告请求被告支付违约金符合合同的约定，故对原告要求被告多美公司支付违约金4631元的诉讼请求，本院予以支持。多美公司更名为科美公司不影响其对外的责任承担，科美公司对名称变更前的合同义务应当进行履行,因此，上述多美公司所欠原告的租金及违约金应由科美公司承担。步步高公司陈述在签订租赁合同时并不知道胡宝龙与科美公司之间的委托租赁关系，科美公司也并未向原告披露其与步步高公司之间的租赁关系，且多美购物广场X幢X层的房屋尚登记在李兰春名下，步步高公司亦明确表示其只与登记的产权人签订租赁合同，故原告直接请求步步高公司支付租金缺乏法律依据，本院不予支持。原告请求被告支付2021年10月1日之后的租金，因履行期限尚未届至，支付条件尚未成就，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条第一款之规定，判决如下：被告邵阳市科美商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡宝龙支付商铺租金163272元（该租金计算至2021年9月30日）；被告邵阳市科美商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡宝龙支付违约金4631元；三、驳回原告胡宝龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2045元，由原告胡宝龙负担545元，由被告邵阳市科美商贸有限责任公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 蒋建勇二〇二一年八月十七日法官助理 肖 雯书 记 员 唐纤纤附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条第一款受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。