大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0293民初755号 原告：大连吉森置业有限责任公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区龙王塘街道龙王塘村村委会办公楼****，统一社会信用代码：91210231550649373G。 法定代表人：周旭升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘兆彤，辽宁众雯成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹曰康，辽宁国凯律师事务所律师。 被告：刘振国，男，1988年6月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连。 原告大连吉森置业有限责任公司与被告刘振国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连吉森置业有限责任公司的委托诉讼代理人邹曰康、被告刘振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连吉森置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《租赁合同》；2.判令被告支付原告租金96,241元（自2018年6月1日起至2020年7月16日止）；3.判令被告支付违约金（以15,962.45元为基数，自2018年5月21日起计算至款项付清之日止；以15,962.45元为基数，自2018年11月21日起计算至款项付清之日止；以28,558.70元为基数，自2019年5月21日起计算至款项付清之日止；以28,558.70元为基数，自2019年11月21日起计算至款项付清之日止；以7,198.36元为基数，自2020年5月21日起计算至款项付清之日止；上述均按日千分之三的标准计算。根据合同第11-2条计算的违约金是5,321元）；4.判令被告办理在该房屋已经登记的营业执照、税务登记证等注销手续，将住所地迁出该房屋。事实和理由：原告与被告曾签订房屋租赁合同，合同中约定，原告将坐落在大连市高新园区风采路的万科新里城项目公建XX号一层房出租给被告，房屋面积为94.84平方米，租赁期限自交付日起至2021年5月31日止，合同中对于租金标准、违约责任等事项均进行了约定。被告一直实际使用该房屋且以该房屋注册了名为“大连高新区煲煲鸡公煲店”的个体工商户。但是被告自2018年6月1日起开始欠付租金，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告因此诉至法院。 被告刘振国辩称，同意解除双方之间签订的《租赁合同》。被告不同意原告要求支付租金的诉讼请求，也不同意支付违约金。被告同意办理在该房屋已经登记的营业执照、税务登记证等注销手续，将住所地迁出该房屋，2021年6月30日前就可以注销迁出。理由为：2018年5月份原、被告签的合同，合同的具体细节被告没有看。当时原告工作人员和被告说合同内容和之前的合同一样，有两年的免租期。两年之内没有人找被告要过房租。被告一直认为是有免租期的。被告付了20,000元的押金直接给之前的承租人刘超了，原告同意他转租给被告。过了两年，原告通知被告要交房租。因为被告租用该房屋根本也不挣钱，被告就不租了，原告让被告搬出去，被告就搬走了。2020年原告起诉被告，被告把这个事实陈述了，原告撤诉了。今年原告又起诉了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2020年受理原告大连吉森置业有限责任公司与被告刘超、刘振国房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月16日公开开庭进行审理。后原告撤回起诉。在该案件庭审中，案外人刘超认可原告与案外人刘超曾于2016年5月签订租赁合同，约定原告将位于大连市高新园区风采路万科新里城项目公建XX号房屋出租给案外人刘超。租赁期限自交付日起至2021年5月31日。免租期自交付日起算，共计24个月（自2016年6月1日起至2018年5月31日止），上述期间免收租金。案外人支付保证金20,000元。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，案外人刘超向原告支付保证金20,000元，原告向其交付案涉房屋。 后案外人刘超与被告于2017年2月25日签订《承包租赁合同》，约定案外人刘超将位于大连市高新园区风采路万科新里城项目公建XX号一层房屋（面积为100平方米）出租给被告。租赁期限如下：自2017年3月1日起至2021年5月31日止。免租期自交付日起算，共计14个月，即2017年3月1日起至2018年5月31日止。案外人刘超于2017年3月1日前向被告交付该房屋。自2018年6月1日起至2021年5月31日止，每年租金60,255元（以万科实际收取为准）。案外人刘超于2017年2月25日将案涉房屋交由被告使用。被告向案外人刘超支付款项合计65,000元（其中20,000元为保证金）。案外人刘超将20,000的保证金收据交给被告。 2018年初，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于大连市高新园区风采路万科新里城项目公建XX号一层房屋出租给被告，该房屋的一层建筑面积为94.84平方米。用途为商业。被告向原告承诺租赁该房屋作为鸡公煲使用。租赁期限自交付日起至2021年5月31日。免租期自交付日起算，共计24个月，上述期间免收租金。免租期期间物业管理费及公用事业费用（含水、电气、网络、通讯及其他费用等）由被告据实向有关单位缴纳；若因被告违约导致本合同提前解除的，则免租期取消。（若被告已享受免租期的，被告应按约定的租金标准补缴免租期内的租金）。原告于2016年5月31日前向被告交付该房屋。租金的付款方式为半年付。被告参照约定日期前向原告支付一次，先付后租，第一期租金应与保证金一同于交付房屋前支付给原告，以后每期租金应提前10日汇入原告账户。物业管理费3.5元/月/平方米。该房屋每月物业管理费为331.94元。租金明细及支付期限如下：第一年度年租金10,000元（2016年5月20日支付10,000元）；第二年度年租金10,000元（2017年5月20日支付10,000元）；第三年度年租金42,301.49元（2018年5月20日支付21,150.74元、2018年11月20日支付21,150.74元）；第四年度年租金57,117.39元（2019年5月20日支付28,558.70元、2019年11月20日支付28,558.70元）；第五年度年租金57,117.39元（2020年5月20日支付28,558.70元、2020年11月20日支付28,558.70元）。被告需按本合同规定的方式和时间如期缴纳租金。被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按逾期未付款额的3‰支付违约金。本合同约定了其他违约责任的，与本约定一并执行。为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，被告同意在签订本房屋租赁合同之后五个工作日一次性支付给原告20,000元作为保证金，原告在收到保证金后应给被告方开具书面收款证明。原告应于租赁期满，被告已腾空点清所有物品，将房屋按照本协议约定交付原告，并付清所有房屋租赁相关的应付款项后，经被告书面申请的次月月底前（已依据本协议约定扣除的除外）将保证金无息退还被告。如果被告违反本合同的任何条款，原告有权敦促其履约。若经敦促被告仍不履行合同规定的义务或被告经敦促虽已履行了义务，但仍给原告造成损失的，则原告有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何被告欠缴之款项以及应赔偿原告的损失（包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、各类违约金、损害赔偿金等）。未经双方协商一致，因被告违约导致本合同解除的，原告有权不予退还被告已付的保证金。原、被告双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按第一年月租金的2倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（八）被告逾期不支付或不足额支付租金、保证金、公用事业费、设备设施使用费、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到7天或欠付款项累计达到5,000元的；……被告未再额外向原告支付保证金20,000元。 另查，被告刘振国于2018年3月30日注册登记名为大连高新区煲煲鸡公煲店的个体工商户，登记营业场所为案涉房屋所在地址。 庭审中，原告表示因被告欠付多期租金，原告向被告催要，被告表示按照合同应享受2年的免租期，因此不同意支付租金。原告据此要求提前解除合同，被告腾退房屋。原告自认被告实际使用案涉房屋至2020年7月17日腾退交还。被告表示实际使用案涉房屋至2020年6月27日腾退交还，但对此未提交证据。 本院认为，原告与案外人刘超签订租赁合同后，案外人刘超又与被告签订《承包租赁合同》，将案涉房屋转租给被告。合同的主要条款基本一致，约定的租期亦为案外人与原告签订的租赁合同约定的剩余租期，同时，双方亦约定租金以原告实际收取为准。后原告与被告签订《租赁合同》，约定的租赁期限、免租期等条款与原告与案外人刘超签订租赁合同的约定亦基本一致，被告也未再依照合同约定额外交纳定金，视为原告对案外人刘超将案涉合同权利义务概括转移给被告的确认。被告作为合同的承租方，应按照约定交纳租金。现被告未按时交纳案涉房屋自2018年6月1日起的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告支付租金，有事实基础及法律依据。关于租金的具体数额，现原告自认被告于2020年7月17日腾退交还房屋。被告表示实际使用案涉房屋至2020年6月27日腾退交还，但对此未提交证据。因腾退交还房屋系被告的义务，现被告对自己的主张未提交相应的证据，应承担举证不能的不利后果。故原告主张租金计算至2020年7月16日，本院予以支持。 关于被告抗辩未认真看合同内容，误认为免租期自2018年3月1日起至2020年2月末一节。本院认为，被告与案外人刘超签订的《承包租赁合同》中明确约定了免租期自2017年3月1日至2018年5月31日止，原、被告签订的《租赁合同》中又一次明确提到了租期自2016年6月1日起，免租期为24个月。亦可得出免租期应计算至2018年5月31日止的结论。被告作为一个完全民事行为能力人，应对自己签字确认的合同承担相应的法律后果。故对被告的该节抗辩，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金问题。原、被告在合同中明确约定：“被告逾期缴纳租金的，每逾期一日，须按逾期未付款额的3‰支付违约金。本合同约定了其他违约责任的，与本约定一并执行。”本案中，被告欠付多期租金。原告据此要求提前解除租赁合同，并依照上述约定向被告主张违约金。虽经本院多次释明，被告均明确表示不认为双方约定的违约金过高，不要求法院对双方约定的违约金予以调整。但依照双方约定的标准计算违约金，年违约金为109.50%，违反民法上的公平原则，亦可造成原、被告的利益严重失衡。故本院酌情调整为：2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；2019年8月20日起的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。原告主张超出部分，本院不予支持。另外，双方在合同中约定：“未经双方协商一致，因被告违约导致本合同解除的，原告有权不予退还被告已付的保证金。原、被告双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按第一年月租金的2倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（八）被告逾期不支付或不足额支付租金、保证金、公用事业费、设备设施使用费、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到7天或欠付款项累计达到5,000元的；……”现被告欠付租金已远远超过上述约定数额，故被告应依约支付原告第一年月租金的2倍，即1,666.67元（10,000元/12个月*2个月）。原告主张5,321元，没有依据。故超出部分，本院不予支持。 关于原告主张解除合同一节。因被告亦表示同意，且被告实际已于2020年7月腾退房屋。故对原告的该节诉讼请求，本院予以照准。 关于原告要求被告办理在该房屋已经登记的营业执照、税务登记证等注销手续，将住所地迁出该房屋一节。虽然被告对此表示同意。但本院认为，该事项并非法院审理民事案件的受案范围，故对原告的该节诉讼请求，本院不予处理。 关于案涉合同的保证金20,000元问题。因原告依照合同约定主张因被告的原因导致合同解除，已支付的保证金不予退还，同时被告需按照合同约定的租金支付免租期的租金合计20,000元，故该保证金20,000元扣减后不应再返还被告。被告对此表示认可。故本院对此予以确认。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用 一、解除原告大连吉森置业有限责任公司与被告刘振国签订的《租赁合同》； 二、被告刘振国自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连吉森置业有限责任公司自2018年6月1日起至2020年7月16日止的租金96,240.66元； 三、被告刘振国自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连吉森置业有限责任公司违约金1,666.67元及其他违约金（以15,962.45元为基数，自2018年5月21日起计算至款项付清之日止；以15,962.45元为基数，自2018年11月21日起计算至款项付清之日止；以28,558.70元为基数，自2019年5月21日起计算至款项付清之日止；以28,558.70元为基数，自2019年11月21日起计算至款项付清之日止；以7,198.36元为基数，自2020年5月21日起计算至款项付清之日止。上述违约金中，2019年8月19日前的部分按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；2019年8月20日起的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。）； 四、驳回原告大连吉森置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,514元（原告已预付），由被告刘振国负担2,347元，于本判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告负担3,167元，应予退还原告大连吉森置业有限责任公司2,347元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  杨春杰 人民陪审员  孙玉清 二〇二一年六月二十五日 书 记 员  孙 蕾 附相关法条： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。