广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2015、2017号上诉人（2015号案原审第一被告、2017号案原审原告）：惠州市奥斯食品有限公司，住所地：惠州市马安镇新乐工业城侦偿沥地段。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：张海东、黄粉弟，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（2015号案原审原告、2017号案原审被告）：黄光强，男，汉族，1980年1月8日出生，公民身份证号：441××××××××××××330，住址：广东省惠州市惠城区××××××。委托诉讼代理人：李正军，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原审第二被告：李桂阳，男，汉族，1970年7月10日出生，公民身份号码：441××××××××××××913，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××。（2015号）委托诉讼代理人：张海东、黄粉弟，广东商盾律师事务所律师。原审第三人：惠州市住房和城乡建设局，住所地：惠州市惠城区校园东路34号小区房产交易大厦。（2015号）负责人：严戈科。委托诉讼代理人：李乾、陈伟如，广东法村律师事务所律师。上诉人惠州市奥斯食品有限公司因与被上诉人黄光强及原审第二被告李桂阳、原审第三人惠州市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7182、9257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市奥斯食品有限公司上诉请求：1.依法判令撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初7182、9257号民事判决书。2.依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。3.本案一审、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查明相关事实。第一，一审法院没有查明被上诉人主张退还的208、209号商铺保证金与本案不是基于同一事实，不存在关联，208、209号商铺保证金依法应当在本案中予以扣除。被上诉人于2015年8月3日承租了上诉人三个商铺，分别为107、208、209号三个商铺，其中107号商铺保证金为9126.84元，208、209号商铺保证金为15884.9l元。2018年5月底至6月初期间，被上诉人因违约提前终止208、209号租赁合同，其自愿将208、209号商铺保证金为15884.91元作为违约金上缴给上诉人。后上诉人闲置了两个多月后于2018年8月1日将208、209号商铺转租给同案的被告被上诉人，被上诉人从来没有异议。本案一审法院在被上诉人没有提交208、209号商铺租赁合同，且在同案中也足以查明2018年8月1日将208、209号商铺转租给同案的被告被上诉人的事实的情况下，且上诉人已经一审法院在庭审中释明后提交了208、209号商铺保证金的情况说明，但一审法院却将208、209号商铺租赁合同的问题与被上诉人主张107号商铺租赁合同问题混为一谈，将208、209号商铺保证金和107号商铺保证金一并处理，显然是处理不当，于理不公。第二，学校寒暑假是被上诉人正常合理应当预见的商业风险，因此学校寒暑假期间依法应按照合同约定交纳租金，被上诉人不得以疫情为由免交学校寒暑假期间的租金。全社会都知道全国中小学都有寒暑假期，且寒暑假期每年都不一样（假期有可能不到一个月、一个半月、两个月、两个半月），任何一个教育文化行业经营者都知道中小学寒暑假期时间的长短属于行业商业风险，且在经营前已经对这种商业风险所带来的后果进行了评估。被上诉人经营的主体为惠州市英领教育科技有限公司，经营范围为教育项目投资，文化活动组织策划，企业管理咨询，企业形象设计，销售文化用品，按照常理已经在经营前完全预见了中小学寒暑假期长短所带来的商业风险，对商业风险所带来的后果进行了讦估。虽然，惠州市教育局在2020年2月18日发布《惠州市教育局2020年春季学期分类开学实施方案》通知将中小学的2020年春季寒假从2020年2月17日延期至2月底，但是这并不影响被上诉人对寒暑假期所带来的商业风险的预见。并且，惠州市教育部门并没有禁止社会教育文化行业的经营，而是在积极应对如何进行复学复课。可见，学校延长假期可能会造成教育文化行业经营者的利益变化，但这并不能成为经营者擅自解除合同规避合同责任的理由。并且，教育部门延长假期对被上诉人经营的文化活动组织策划，企业管理咨询，企业形象设汁，销售文化用品没有任何影响。因此，一审法院以偏概全，免除被上诉人寒假期间的租金实属不当。第三，按照国家春节放假的规定，全国在农历初九正式结束春节假期，农历初十（即2020年2月3号）即全社会已经正式复工，允许社会商业主体恢复经营。2020年2月24日9时起，我省将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，加大鼓励社会商业主体尽快复工运营。根据上诉人与被上诉人双方签订的关于107商铺的《房屋租赁合同书》反映，房屋租赁用途为商业，对被上诉人进行任何一种商业行为的经营都是没有约束或限制的，被上诉人可以利用该房屋租赁经营任何一种符合社会实际情况的商业类型。可见，新冠肺炎疫情对被上诉人使用房屋进行各种商业经营不存在不可避免或不能克服的客观情况。因此，新冠肺炎疫情不属于本案不可抗力的情形。第四，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》第四条第4.2项的规定，被上诉人应于每月5日前付清当月租金，可是其从2020年2月份开始至学校寒假结束前都未按约定及时付清当月租金。后来，被上诉人在微信上承诺2020年3月31日付清租金，却直至本案审理之日都没有与上诉人结清租金以及办理各项手续。可见，被上诉人的行为明显是恶意拖延支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十三条第13.1项的规定，被上诉人延迟支付租金的，需按应付租金总额日千分之一向上诉人支付违约金。第五，被上诉人存在丢弃废杂物以及巨型广告牌占用涉案房屋的事实，已经造成了上诉人的经济损失，且被上诉人没有提供无法实现合同目的证据，违背了法律规定，应视为构成违约责任。首先，被上诉人没有提供无法实现合同目的的证据材料，严重违背了法律规定的证据和通知的义务。其次，结合上述代理意见以及被上诉人提交的证据三，被上诉人在对上诉人减免租金的方案从未提出过异议的情况下，突然在2020年3月31日向上诉人管理人员原审第三人李桂阳发出《合同解除告知书》，认为因疫情导致中小学延期开学致使无法实现合同目的，没有事实依据，违背了法律依据，应视为被上诉人无故终止合同。再次，被上诉人提交的证据都已经承认了丢弃了杂物由上诉人进行处理。从庭审调查也可知，被上诉人没有与上诉人办理解除合同的手续，甚至丢弃杂物和巨型的广告牌占用涉案租赁房屋，让上诉人自行处理，造成了上诉人严重的经济损失。而上诉人也提交了《通知》、相片等证据证实被上诉人存在占用涉案房屋的事实。因此，按照双方《房屋租赁合同书》第七条第7.3项以及第十三条第13.3项的约定，被上诉人依法需承担2020年4月占用上诉人租赁房屋的租金以及支付三个月租金的违约金。二、一审法院适用法律错误。第一，本案新冠疫情对被上诉人的经营不存在实质性的影响，被上诉人的主张依法不应予以支持，应当按照合同约定向上诉人履行义务。被上诉人以疫情为由解除租赁合同，却又在其他地方继续经营惠州市英领教育科技有限公司的事实，被上诉人没有提出异议。可见，疫情根本不是被上诉人无法实现合同目的的理由，而是被上诉人恶意利用疫情解除合同来规避违反合同约定的法律责任。根据《最高人民法院关于依法妥善中理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”和《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条第三款规定：“疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。”，本案一审法院对上诉人提交的证据以及反映的事实视而不见听而不闻，不从市场实际出发，适用法律错误，作出对被上诉人不承担法律责任的有利判断实属不公。综上所述，上诉人认为被上诉人以新冠疫情为由企图逃避法律责任，存在恶意动机，依法应当承担一切法律责任，否则，一味放任这些恶意行为，将不利于市场经济稳定的发展，埋下市场失信不安的动荡隐患，引起不良的社会后果。因此，恳请贵院查明事实，作出合理公正的审判。被上诉人黄光强答辩称：第一，案涉房屋为公租房，一审法院减免租金依据的是惠州市人民政府相关的政策规定，合法有据。第二，案涉合同对违约责任进行了明确约定，被上诉人在新冠疫情发生后，与奥斯食品公司进行了协商，并得到对方同意之后，才解除合同，被上诉人不存在任何过错。根据合同约定，奥斯公司应该退还全部的租赁保证金。第三，奥斯公司称存在丢弃废杂物，在一审、二审期间没有提交任何证据予以证明。第四，刚才奥斯食品公司称一审的判决将对整个社会的租赁行为构成危害、引发纠纷，完全是奥斯公司的臆想，没有任何的事实和法律依据。第五，上诉人与被上诉人解除案涉合同之后，奥斯公司马上将案涉合同、案涉房屋转租给案外人中为华创教育中心，不存在任何的可期待利益损失，一审法院在认定时没有经过调查就直接认定奥斯公司存在后续利益损失，是没有任何事实依据的。第六，双方合同对租赁保证金的退还以及免责条款、违约责任均作出了明确的约定，上诉人跟被上诉人协商同意解除合同，一审法院滥用司法自由裁量权，只退还租赁保证金的1/4，没有任何的合同依据和法律依据。2015号案原审原告黄光强向原审法院起诉请求：一、确认原告黄光强同惠州市奥斯食品有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日予以解除。二、判令两被告向原告黄光强返还租赁保证金25011.75元；并支付利息（以租赁保证金为基数，自2020年4月4日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项全部返还之日止）。三、判令两被告减免原告黄光强2020年2月、3月房屋租金共计7285.79元。四、诉讼费用由两被告承担。后原告对于诉讼请求有变更和补充：诉讼请求的第三项中，原房屋租金7285.79元变更为6965.55元。最终确认诉讼请求如下：一、确认原告黄光强同惠州市奥斯食品有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日予以解除。二、判令两被告向原告黄光强返还租赁保证金25011.75元；并支付利息（以租赁保证金为基数，自2020年4月4日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项全部返还之日止）。三、判令两被告减免原告黄光强2020年2月、3月房屋租金共计6965.55元。四、诉讼费用由两被告承担。2017号案原审原告惠州市奥斯食品有限公司向原审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠2020年2、3、4月的租金11420.09元以及管理费480.36元。二、请求判令被告向原告支付延迟支付租金的违约金（其中，2020年2月5日起至2020年3月4日期间每日违约金按拖欠的租金3791.97元的千分之一计算：2020年3月5日至2020年4月4日期间每日违约金按拖欠的租金6965.55元的千分之一计算；2020年4月5日至租金还清之日止的每日违约金按拖欠的租金11420.09元的千分之一计算；违约金暂计算至2020年4月30日为600.65元）。三、请求判令被告向原告支付违约终止合同以及其他的违约金共计26727.24元。四、本案诉讼费由被告承担。原审第三人惠州市住房和城乡建设局辩称：一、答辩人并非本案《房屋租赁合同》的合同主体，该合同的权利义务与答辩人无关。二、涉案商铺为保障性住房小区商业用房，由原惠州市房产管理局桥西房管所作为出租人与被上诉人惠州市奥斯食品有限公司形成租赁合同关系。三、因新冠肺炎疫情的原因，原惠州市房产管理局桥西房管所已对被上诉人惠州市奥斯食品有限公司应支付2020年2月-3月期间的租金进行减免。综上所述，答辩人与本案纠纷无关，请求贵院查明本案事实并依法裁判。原审法院认定事实：惠州市奥斯食品有限公司（7182号案原告，9257号案第一被告，以下简称“奥斯食品公司”）与黄光强（7182号案被告，9257号案原告）于2015年8月3日签订了《房屋租赁合同书》，约定将位于惠城区×××××号的商铺租赁给黄光强进行使用。上述《房屋租赁合同书》主要内容载明如下：“出租方：惠州市奥斯食品有限公司（以下简称甲方）；承租方：黄光强（以下简称乙方）；甲方将位于惠城区××××××号的商铺租赁给乙方使用，租赁面积为80.06平方米。租赁期限：租赁期限为5年，从2015年8月3日起至2020年8月2日止。……租金单价为¥38.00元/m’，租金为人民币¥3042.38元/月，租赁房屋租金递增从第贰年，即2016年8月3日开始，每年增幅10%，租金具体如下：......6）自2019年8月3日起至2020年8月2日止租金为人民币￥55.64元/月/平方米，合计¥4454.54元/月；......管理费：管理费2元/月/平方米......13.1乙方延迟支付租金的，逾期每天应按应付租金总额的千分之一承担违约金。13.2租赁期间，如甲方无故终止合同，应双倍返还保证金给乙方，并承担由此给乙方造成的经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。13.3租赁期间，如乙方无故终止合同，无权要求退还保证金，并承担由此给甲方造成的经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。13.4除上述各规定外，本合同任何一方若有其它违约行为，致本合同无法继续履行的，违约方应向守约方赔偿由此产生的一切经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。”该《房屋租赁合同书》加盖有惠州市奥斯食品有限公司的公章、黄光强的签字确认。据惠州市房产管理局桥西房管所出具的一份《情况说明》显示：“惠州市房产管理局桥西房管所与奥斯食品公司曾于2013年7月30日就惠城区惠祥花园18间商铺（包含本案所涉的位于惠城区×××××××号商铺）的租赁事宜，签订了《惠州市房产管理局公有非住宅房屋租赁合同》，双方约定惠州市房产管理局桥西房管所将包含107号商铺的共计18间商铺出租给奥斯食品公司。在2020年2月-3月期间，惠州市奥斯食品有限公司应支付该18间商铺的租金分别为2月份42058元、3月份42058元。现因疫情影响，我所根据惠市住建[2020]25号《惠州市住房和城乡建设局关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》的要求，对惠州市奥斯食品有限公司给予减租，减租后对该18间商铺的租金实收金额为：2020年2月份实收租金0元、2020年3月份实收租金0元。”该《情况说明》加盖有惠州市房产管理局桥西房管所的公章。庭审期间，奥斯食品公司表示：“因为住建局按照相关文件减免了我们的租金，我们也给黄光强适当的租金减免，其中2月份18-29日的租金每平方米减免了20元，3月份1-24日的租金每平方米减免了20元。”而黄光强方称：“双方在协商租金的时候，对减免的数额跟标准不一致。”奥斯食品公司称：“我们是在3月15日就向全体租户发了通知，而且租户都没有意见。”奥斯食品公司提交了一份《黄光强拖欠费用清单》，该清单显示：“107号商铺，2020年2、3、4月份拖欠租金及物业管理费分别为3952.09元、3333.7元、4614.66元，合计拖欠租金及管理费11900.45元。”有关租金、管理费及租赁保证金的缴纳问题，奥斯食品公司在庭审中表示：“黄光强已向原告缴交了25011.75元的租赁保证金给奥斯食品公司。”而奥斯食品公司与黄光强均认可“涉案商铺在2020年1月31日前的租金均已足额支付。”至于管理费的缴纳问题，黄光强在庭审中表示：“并未缴纳2020年2、3月的管理费。”黄光强方提交的聊天记录截图还反映黄光强曾通过微信向李桂阳发出了合同解除的告知，该合同解除告知信息载明：“惠州市奥斯食品有限公司：惠州市惠城区××××××××××承租方黄光强与贵公司所签订的《房屋租赁合同》，因新冠肺炎疫情期间惠州市教育局对本市中、小学延期开学的要求，致使双方订立和合同目的不能实现。为尽量减少双方不必要的经济损失，本人决定于2020年4月3日正式解除与贵公司所签订的所有《房屋租赁合同》。对于解除合同给双方带来的损失，贵公司可以通过协商或其他法律途径予以解决。特此告知！承租人：黄光强。2020年4月2日。”奥斯食品公司在庭审中称：“李桂阳是奥斯食品公司的管理人员。”庭审期间，黄光强方称：“2020年4月2日已经搬离涉案商铺，我方认为双方之间的《房屋租赁合同》是在2020年4月2日解除的。”惠州市奥斯食品有限公司则称：“黄光强确实是从2020年4月3日没有经营，黄光强遗留了杂物直至2020年4月底才全部清理完毕，而黄光强遗留的三块巨大的广告牌至今没有拆除。因此我方认为是在2020年4月底清理完毕之后，才认可对方擅自解除了这个合同。”另查，奥斯食品公司与黄光强方在庭审期间均认可（2020）粤1302民初7182号、（2020）粤1302民初9257两案均系同一事实产生的法律纠纷，且两案互为原、被告，因此双方均同意将两案中所出现的证据、调查的事实及开庭笔录，在两案中可以互相采用。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，（2020）粤1302民初7182号案原告9257号案第一被告惠州市奥斯食品有限公司（以下简称“奥斯食品公司”）分别于2016年6月13日、2018年7月29日与7182号案被告、9257号案原告黄光强（以下称“黄光强”）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称“涉案合同”），约定将由惠州市房产管理局桥西房管所出租给奥斯食品公司的107号商铺转租给黄光强。本案的争议焦点归纳如下：一、涉案合同于何时解除？二、黄光强是否需向奥斯食品公司支付租金、管理费及违约金？如需支付，应支付数额为多少？三、奥斯食品公司是否需向黄光强退还租赁保证金？关于涉案合同于何时解除这一问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”原审法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，黄光强主张因疫情原因双方订立涉案合同的用于经营以期盈利的合同目的已无法实现，且黄光强已于2020年4月2日搬离涉案商铺，涉案合同已事实解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，现黄光强所提交的微信聊天记录显示其已于2020年4月2日向奥斯食品公司的管理人员李桂阳作出了解除涉案合同的告知，尽管奥斯食品公司在庭审中称黄光强在涉案商铺中遗留诸多杂物且未拆除设置的广告牌，因而以黄光强未充分履行后合同义务为由主张涉案合同于2020年4月底后方才解除，但奥斯食品公司亦却并未提交相应证据对于前述说法予以证明。综上，原审法院认定涉案合同已于黄光强向奥斯食品公司的管理人员发出解除合同告知书之日即2020年4月3日解除。关于黄光强是否需向奥斯食品公司支付租金、管理费及违约金的问题，首先是2020年2、3月份租金的问题，在本案中，黄光强主张因欠付奥斯食品公司的2020年2、3月份租金时值新冠疫情期间，涉案商铺2、3月份的租金应参照惠市住建【2020】25号文件予以免除。然而，奥斯食品公司与黄光强就涉案商铺所成立的房屋租赁合同关系并不属于上述文件中所调整的“直管公房、公租房小区中经营性用房的民营企业和个体工商户这一范围”，黄光强以此为由主张免除涉案商铺2020年2、3月份租金，理据尚不充分。但参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，黄光强承租涉案商铺从事经营活动，其经营收益不可避免因疫情原因受到较大影响，尽管奥斯食品公司就涉案商铺的租金已对黄光强进行了一定的减免，但奥斯食品公司仍收取了黄光强较大数额的租金，考虑到黄光强承租奥斯食品公司涉案店铺从事经营活动难以获取收益，又鉴于惠州市房产管理局桥西房管所已免除了奥斯食品公司承租的涉案商铺2020年2、3月份的租金，奥斯食品公司应当就2020年2、3月份的租金作出进一步减免。故原审法院酌情以涉案合同所约定的本应支付的租金数额（4454.54元×2个月=8909.08元）为基准，减免黄光强一个半月的租金费用，故黄光强尚需向奥斯食品公司支付2227.27元[8909.08元×（1-0.75）=2227.27元]的租金。至于2020年2、3月份管理费的问题，考虑到涉案商铺使用与否，奥斯食品公司均需付出精力进行维护及管理，因此原审法院认为被告应向原告支付涉案房产的在2、3月份的管理费，应支付管理费数额为320.24元（80.06m²×2元/m²×2个月=320.24元）。至于第四个月的租金及管理费，因原审法院已认定涉案合同已于2020年4月3日解除，考虑到黄光强在2020年4月份对于涉案商铺使用天数仅有2日，而双方在2020年4月3日后已不受涉案合同所设义务之约束，故黄光强无须支付2020年4月的租金及管理费。至于违约金的问题，如前所述，原审法院已认定黄光强系因新冠肺炎疫情这一不可抗力解除涉案合同，又因黄光强支付租金的能力亦不可避免受新冠肺炎疫情之影响，不应被认定为违约，故对于奥斯食品公司请求黄光强因迟延支付租金及解除合同所应承担的违约金，原审法院均不予支持。综上，黄光强需向奥斯食品公司支付租金、管理费数额应为2547.51元（2227.27元+320.24元=2547.51元）。关于奥斯食品公司是否需向黄光强退还租赁保证金并支付相应利息的问题，本案系因黄光强未支付租金及管理费而起，且涉案合同租赁期自黄光强搬离之日起尚有近半年租期方才届满，黄光强解除合同无疑导致奥斯食品公司出租涉案店铺的后续期待利益受损，且在原审法院已酌情减免了黄光强大部分租金的情形下，如要求奥斯食品公司向黄光强全数退还租赁保证金，无疑令奥斯食品公司蒙受过多损失。又鉴于原审法院已以涉案合同所约定的本应支付租金数额为基准酌情减免黄光强一个半月的租金费用，现奥斯食品公司作为私营企业已因疫情原因作出让步并承受了相应损失，时值新冠肺炎疫情期间，社会各界理应携手共渡疫情之难关，黄光强亦当承担部分损失，同时考虑到涉案合同的解除系因黄光强未支付租金及管理费所致，故从平衡双方利益、既鼓守约又兼顾公平的角度出发，基于公平原则，原审法院酌定奥斯食品公司应向黄光强退还黄光强已缴交的租赁保证金25011.75元中的四分之一即6252.94元，在抵扣前述黄光强应向奥斯食品公司支付的租金及管理费合计2547.51元后，奥斯食品公司仍需向黄光强退还剩余的租赁保证金3705.43元（6252.94元-2547.51元=3705.43元）。至于李桂阳是否需对与奥斯食品公司一并承担退还租赁保证金责任这一问题，因李桂阳与黄少强的联系与协商行为应视作系代理行为，故对于郑秀娥的该项请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认黄光强与惠州市奥斯食品有限公司于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年4月3日解除。二、惠州市奥斯食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄光强退还剩余租赁保证金人民币3705.43元。三、驳回惠州市奥斯食品有限公司的其它诉讼请求。四、驳回黄光强的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2020）粤1302民初7182号案件受理费780.71元，由惠州市奥斯食品有限公司负担734.71元，黄光强负担46元；（2020）粤1302民初9257号案件受理费611.92元，由惠州市奥斯食品有限公司负担495元，黄光强负担116.92元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：一、关于涉案合同解除时间的问题，本院认为，结合原审查明事实及当事人提供的证据显示，黄光强已于2020年4月3日通知上诉人解除涉案合同并搬离，故原审法院认定涉案合同于2020年4月3日解除并无不当，本院予以维持。上诉人主张双方未办理解除涉案合同的手续，被上诉人仍需承担2020年4月份租金的请求不能成立，本院不予支持。二、关于涉案租金的计付问题，本院认为，按照有关受疫情影响减免租金的要求，涉案商铺的权属人惠州市房产管理局桥西房管所已免除了上诉人承租涉案商铺2020年2、3月份的租金，涉案商铺属于国有企业及行政事业单位的物业，该租金减免优惠应及于涉案商铺的实际承租人黄光强，黄光强理应享受该项政策福利，因此，原审法院参照上述减免条件及标准，认定上诉人应当对2020年2、3月份的租金予以减免并无不当，本院予以确认。上诉人主张不应受疫情影响而减免学校寒暑假期间租金的请求不能成立，本院不予支持。三、关于租赁保证金的问题，本院认为，租赁保证金的法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，现涉案合同由于新冠疫情的影响导致提前终止，黄光强缴交的租赁保证金本应予以全部退还。同时，根据涉案合同约定，黄光强缴交的涉案107号商铺的租赁保证金为9126.84元，而黄光强未提出上诉，故本院对原审处理予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。2015号案二审受理费611.92元（惠州市奥斯食品有限公司已预交），由上诉人负担。2017号案二审受理费780.71元（惠州市奥斯食品有限公司已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩