河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0481民初520号原告：刘兴源，男，1977年10月26日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：王成伟，河南柏国律师事务所律师。被告：门鹏军，男，1971年9月13日出生，汉族，住舞钢市。被告：陈静，女，1976年10月25日出生，回族，住舞钢市。二被告共同委托诉讼代理人：郭钦坦，河南广宏律师事务所了律师。原告刘兴源与被告门鹏军、陈静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴源及其委托诉讼代理人王成伟、被告门鹏军、陈静及其委托诉讼代理人郭钦坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴源向本院提出诉讼请求：1.确认刘兴源与门鹏军、陈静签订的《房产买卖协议》无效；2.门鹏军、陈静退还刘兴源购房款11万元；3.诉讼费由门鹏军、陈静承担。事实和理由：2017年11月16日，刘兴源与门鹏军、陈静签订《房产买卖协议》，约定门鹏军、陈静将位于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房转让给刘兴源，价款为11万元。协议签订当天刘兴源支付29万元（包含103室房款）。刘兴源在购买房屋后，了解到该房产是无证房产，系违章建筑，其合法权益无法得到保障。为维护合法权益，特诉至法院。门鹏军、陈静辩称，刘兴源的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回。双方就涉案院子及涉案房屋签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，符合法律规定，不违背公序良俗，双方在签订协议时均为完全民事行为能力人，因此涉案协议合法有效。涉案小院是门鹏军、陈静购买103室时由出卖方附赠给门鹏军、陈静的，后门鹏军、陈静建造了临时房屋一间，该情况门鹏军、陈静在出卖该院子及该院内房屋时已经明确告知了刘兴源，并非刘兴源所说购买房屋后才了解到该房屋是无证房产。双方最初协商的是舞钢市寺坡四街坊1号楼103室以29万元转让给刘兴源，将涉案的小院及院内小屋附赠给刘兴源，当时刘兴源也是同意的，但是后来刘兴源自己拟定了两份协议，包括涉案协议，将103室及小院及院内房屋分开来买，但总价款是一致的，门鹏军、陈静认为这样出让房屋，自己的利益并未减损就同意了，才签订了涉案协议，这也充分证明了刘兴源对双方签订的涉案房屋买卖协议中所约定的小院及院内房屋的情况非常清楚，知道该小院及院内房屋没有产权证。综上，双方签订的涉案房屋买卖协议，符合法律规定，合法有效，应驳回刘兴源的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，门鹏军、陈静（作为卖方）与刘兴源、乔燕（作为买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方将坐落于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房以11万元的价格出卖给买方。协议签订当日买方一次性付清房款，卖方移交该院及平房门钥匙。2017年11月16日，门鹏军、陈静（作为卖方）与刘兴源、乔燕（作为买方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方将坐落于舞钢市寺坡四街坊1号楼103室，建筑面积共62.09平方米的房屋以18万元的价格出卖给买方。协议签订当日买方一次性付清房款，卖方移交该房屋产权证及门钥匙。卖方保证该房屋没有任何产权纠纷、没有任何抵押。因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方承担责任。若买方申请办理房屋权属转移登记手续，卖方应无条件予以配合。2017年11月16日，门鹏军出具收条一份，写明“今收到购房款290000元（贰拾玖万元整），特此证明”。2021年3月8日乔燕出具声明书一份，内容显示“在刘兴源起诉门鹏军、陈静房屋买卖纠纷一案，因为我和刘兴源已经离婚，刘兴源和门鹏军、陈静争议的诉状中的房产属于刘兴源所有，我同意刘兴源在诉状中主张的一切权利，并且同意刘兴源主张返还110000元”。另查明，位于舞钢市××街坊××楼××室面积为62.09平方米的房屋系门鹏军、陈静私产并于2003年3月26日取得房屋所有权证书。后门鹏军、陈静在103室外的公共区域拉围墙建平房。本案刘兴源单独要求确认与门鹏军、陈静所签订的关于加盖部分的买卖合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，当时法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，引起本案所争议的法律关系的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，则依照上述规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘兴源与门鹏军、陈静所签订的关于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但因门鹏军、陈静所建院落及房屋的土地系公共用地性质，不得交易，其协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，且该买卖的房屋系违章建筑，因此，双方违法签订的《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方在2017年11月16日所签订的两份《房屋买卖协议》的内容来看，刘兴源在购买房屋时已经注意到了涉案的院落及平房没有产权证书且属于违章建筑，而其又自愿购买。门鹏军、陈静违法出卖私自搭建的院落及平房，双方对造成合同无效的后果均有过错。涉案房屋虽为违章建筑，但其与103室房屋的买卖密不可分。即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性。虽然不能办理所有权登记，但刘兴源可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权及使用权。从公平角度出发，本院酌定门鹏军、陈静返还刘兴源购房款2万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘兴源与门鹏军、陈静于2017年11月16日签订的关于舞钢市寺坡四街坊1号楼2单元前院及平房的《房屋买卖协议》无效；二、门鹏军、陈静于本判决生效之日起十五日内返还刘兴源购房款2万元；三、驳回刘兴源的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由门鹏军、陈静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  张红鸽二〇二一年四月七日书记员  苗 倩附相关法律规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。