北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初8777号原告：谭某，女，2006年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。法定代理人：张某，女，1973年2月19日出生，澳门特别行政区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘蔚，北京市易和律师事务所律师。被告：北京六行君通信息科技股份有限公司，住所地北京市西城区裕民路18号106室（德胜园区）。法定代表人：赵复军，总经理。委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。第三人：殷杰，男，1968年3月2日出生，北京天驰君泰律师事务所律师，住北京市海淀区。第三人：张某，女，1973年2月19日出生，澳门特别行政区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。原告谭某诉被告北京六行君通信息科技股份有限公司（以下简称六行君通公司）、第三人殷杰、第三人张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告谭某的委托诉讼代理人刘蔚、被告六行君通公司的委托诉讼代理人孙士琦、第三人殷杰、第三人张某的委托诉讼代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭某向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠租金219150元（2017年9月18日至2018年3月17日）；2.被告支付违约金87660元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：被告自2015年开始租赁谭礌名下位于北京市西城区裕民路XX室的房屋用于办公，租赁合同每年一签。2017年3月13日谭礌因病去世，2017年9月原租赁合同到期后，谭礌之妻张某委托隔壁103室房主殷杰代为续签合同（被告同时租赁103室），主要条款：租期一年，自2017年9月18日至2018年9月17日；年租金438300元；房租半年一付，租赁期确定后3日内支付即2017年9月21日应当支付半年房租219150元；支付到谭礌之妻张某的银行账户里；提前解约需支付全年房租20%的违约金；押金34024元承继自上个租赁合同。合同签订后，因系续租，不存在房屋的交付问题，2017年9月被告没有依约支付房租。合同到期之后，自2018年10月开始，就所欠房租与被告协商多次，一直未能达成一致。谭礌遗产继承案现已经结案，根据北京市海淀区法院（2018）京民0108民初15554号民事调解书，谭礌遗产中的债权由原告谭某继承，被告所欠房租属于债权一部分，系原告合法财产。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请法院支持原告。被告六行君通公司辩称，不认可原告的诉讼请求。第一、原告非最初出租房屋权利人，只是后期权利人死亡，而进行的调解获得的相关债权权益，所以对整个租赁合同的相关事宜不具有权益，也并不是本案适格的关于租赁法律关系的原告。原告的诉请并不是按照相关事实和权利来主张，其中违约金原告无权主张。关于所欠的租金，被告在2019年12月29日就已经告知了，通过殷杰以及原告的法定代理人张某通知了退出的事实，我们认可租金以已实际产生的租金为准。第二、因为原房东的死亡，造成了租赁期间相关的权利出现纠纷，根据最高法相关司法解释规定，租赁房屋有产权纠纷的，承租人有权解除相关租赁合同，所以被告在2019年12月29日通知原代理人和原告的法定代理人也履行了通知义务。第三、在原房东过世之后，原告法定代理人及代理人怠于履行租赁合同义务，包括办理工商登记义务及屋内设施购建的义务（当时有103房和104房，被告提出退一间，这样房屋就没有隔断了，所以我们办公场地就是敞开状态，不适宜租赁，我们和殷杰也说了这个事情，让殷杰和张某协商，建立一堵墙，这样办公场所封闭，但是殷杰回复我们说他不管。就营业执照的事情，我们向殷杰和张某多次协调，任意一方提供材料我们都可以注册，但是他们都没有提交，导致我们接到西城区工商局的通知，说我们异地办公，要整改），法定代理人和代理人的行为应当原告来承担。原告应当按照租赁合同向被告支付相关的违约金。上述三项事实在被告提供的证据录音中以及被告与殷杰之间的（2019）京0102民初5177号民事判决书内均有载明，基于上述事实，被告恳请法院支持被告的答辩意见。补充一点，不管是谭礌的委托，还是张某基于配偶的委托，在委托的时候并没有告知谭礌已经死亡这个事实。合同签完以后，是谭壮壮上门之后，我们才知道谭礌已经死亡。我们是基于张某是谭礌的配偶这种夫妻关系，她委托给殷杰，我们认为这足以形成了一个代理关系。而且代理权限依然是延续谭礌的代理权限。同时，张某也没有明示告知我们授权的范围，包括之后张某也没有就我方提出的几项诉请单独去办或者协商，都是通过殷杰来进行了转达。所以我们认为，殷杰是作为租赁房屋的代理人，在代理过程中他的行为后果应当由张某来承担。在租赁过程中，被告也多次向殷杰告知退房的事宜以及退房的原因，但是殷杰怠于履行相关的代理行为，所造成的损失不应当由我方来承担。关于违约金，我方认为，第一我们不应该承担，第二违约金的计算方式过高，申请法院调整。第三人殷杰述称，同意原告的诉讼请求。签约的时候，被告就知道谭礌已经死亡，要不然就不会是张某来签字，因为上份合同就是谭礌签的字，所以被告是明知的，否则房产证上是谭礌的名字，他怎么会不要求谭礌来签字。被告提交的2015年租赁合同证据，是谭礌当时的一个授权，当时被告一共是租5套房子，都是做授权。后来被告只租两套的时候，我就没有这种授权了，我就不是代理。所以后来的协议，当时本来应该是张某签字的，张某有事，当时在电话里跟被告说的非常明确，我仅仅是一个代签人。9月份谭壮壮来找被告的时候，被告就已经不跟我联系了，就跟张某直接联系了，通过张某的手机直接跟张某联系的。被告提出我代理张某对他们提出一系列要求，我从来没代理过张某，我跟他所有的交流都在谈103房，从来没有提过104房，而且我一再表示，被告的证据也有体现，说104房被告跟张某直接说，别跟我说，因为我当时的考虑是104房我没有这个授权，并不是因为张某他们跟谭壮壮之间发生纠纷，是我没有授权。我明知自己只是合同代签字，剩下的事全部都是张某和被告联系的。第三人张某述称，同意原告的诉讼请求。被告陈述与事实不符。被告知道谭礌去世的事实，因为被告知道，在签合同的时候才给张某打电话要张某签字。张某说，我没有在国内我怎么签，说这样行不行，关于合同签字的事情。关于合同具体的内容都是被告直接和张某联系的，如果说被告不知道谭礌死亡，就没有必要去联系张某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭某为张某与谭礌之女。谭礌于2017年3月去世。2017年9月18日，张某（甲方）委托殷杰代为与六行君通公司（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于北京市XX室的房屋（以下简称104房）出租给乙方使用。在租赁期间，如乙方及乙方关联公司需要就租赁场地办理消防验收、工商注册等手续所需的材料（包括但不限于：产权人身份证复印件、房产证复印件等），甲方应予以提供。房屋租赁期共12个月。自2017年9月18日起至2018年9月17日止。租赁房屋仅作为办公场地使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如果要求提前解除房屋租赁，则必须提前叁个月书面通知甲方，在甲方找到下一个租户前，乙方继续承担相应的房租，或者直接支付叁个月的房租作为违约金。房屋每月租金为36525元，年租金为438300元。租金支付方式为半年付，即第一笔租金自合同签订之日起3日内由乙方将该半年租金一次性支付甲方，第二笔租金于2018年3月18日前由乙方将该半年租金一次性支付甲方。房租押金由上期租约结束后直接顺延至本期，待本合同期满一并退换，押金金额为34024元。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如甲方按照法定程序将房屋所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房屋所有权人继续有效。上述合同签订后，被告未支付过房租。庭审中，经谭某、张某确认，104房押金现在谭某处，谭某、张某及六行君通公司均同意押金抵扣房租。涉案104房原产权登记人为谭礌。2017年9月26日，谭礌继承人之一谭壮壮去被告处主张104房权利，表明其为谭礌之子，谭礌已于2017年3月去世，要求被告向其出示合同、付款凭据并将房租支付至谭壮壮账户或者暂停支付房租。2017年9月27日，被告曾与张某联系，就104房租赁及谭壮壮要求停付租金事宜进行沟通。谭壮壮因继承纠纷于2018年3月19日在北京市海淀区人民法院立案起诉谭某与张某，三方经法院调解于2019年9月19日达成协议，谭礌名下104房由谭壮壮继承，谭礌应收债权全部由谭某继承，并约定调解书生效后债权归谭某单独所有，由谭某单独出面收回（列明的已知债权包括六行君通公司所欠房租）。关于104房屋退房及收房情况，被告主张其2017年12月29日把房屋腾空，向殷杰、张某、谭某都发出了解除合同及退房收房通知，认为殷杰为104房合同代理人，亦有接收解除合同通知及收房义务。被告陈述其2017年12月29日给张某发过短信通知，内容是没办工商登记需要解约，如果规定时间没给就解约，同时陈述在2018年的1月2号和1月8号也分别给张某发了短信说要腾房，是因为没有给工商登记。被告表示不能提供上述短信，因为手机丢失，但提供了录音。张某表示没有收到短信及书面通知。被告提供2020年7月8日与张某的通话录音一份，该份证据显示：“……5：20赵睿智（六行君通公司职员，下同）：……当时我们通知退房，你们也一直没有来人收。……5：40张某：我跟你讲，当时我收到你们通知以后，我马上就问殷律师了，殷律师说他也收到了，我就让我的律师去了，马上你们就没有人了，第二天就没有人了，当时我的律师都取证了，到了物业和门口拍了照片和录像了，时间地点都是能找到的。……6:40赵睿智：是不是你律师去的时间不对呀。当时，通知了你和殷律师，结果只有殷律师去了。殷律师把他那间房子给收了。后来，我们也不知道是你来收房还是殷律师来收了。6:50张某：不是，殷律师刚收到消息，他根本就没有去呢。不不，我跟你讲，当时时间地点，我们的律师都采好了证了。……”针对上述录音，张某表示其律师2018年4月初去取证的，但是录像和照片已经丢失，不能提交。2018年4月8日，张某向殷杰转款9000元用于修建104房与隔壁103房隔断，殷杰表示几天就可以修好。另查，殷杰另与本案被告签订房屋租赁合同，将104房隔壁103房出租给本案被告使用，本院于2019年5月31日作出（2019）京0102民初5177号民事判决书，判决确认双方合同于2018年2月28日解除。上述判决书载明：“殷杰辩称，……短信记录上，2017年12月20日原告（六行君通公司）还在跟我谈只租103房，退租104房的事情，……”；“关于合同履行情况，……被告（殷杰）短信答复如下：“有纠纷没有影响租赁，你和她们直接沟通吧”……2017年12月29日，赵睿智向被告（殷杰）发短信发送第二份《公司函》，内容为：因被告（殷杰）未能配合原告（六行君通公司）办理工商登记手续，现原告（六行君通公司）通知被告（殷杰）解除双方签订的租赁合同，要求被告收回房屋。2018年1月2日至2018年1月8日期间，赵睿智向被告（殷杰）多次短信通知办理退房结算事宜。……2018年2月28日，赵睿智（交接人）与被告（接收人，殷杰）签订《房屋交接清单》”。以上事实，有各方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房产证、调解书及协议书、（2019）京0102民初5177号民事判决书、录音、微信记录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中张某委托殷杰代为与六行君通公司签订《房屋租赁合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，张某与六行君通公司均应按照合同约定履行合同义务。关于殷杰的身份，根据现有证据显示殷杰仅代张某签字，后其并未就收取租金、解除合同、退房等与被告进行实质性交涉，其应为签约代理人并非履约代理人，合同签订后的事宜不应由殷杰承担责任。涉案房屋产权原登记在谭镭名下，谭镭去世后，其继承人谭壮壮、张某及谭某达成协议，同意包括涉案104房租赁合同项下债权在内的全部债权归谭某所有，故谭某为本案适格原告。关于合同解除，被告陈述其通过短信向张某发出解除合同及退房通知，但未提供上述证据。根据双方2020年7月8日通话录音显示，张某认可被告曾向其发出过通知，表示收到通知第二天就去现场，发现被告已经搬走了，并且表示其去现场的时候，殷杰尚未去现场收殷杰的103房，故张某收到被告退房通知并实际去现场的时间应早于殷杰收103房钥匙时间即早于2018年2月28日。考虑到被告已经实际腾空搬离涉案104房，张某事实上也知晓被告腾空搬离并取证，租赁合同事实上已经无法履行，原被告双方并未就张某实际收房时间提供直接证据，本院综合考虑合同履行情况确定收房合理时间为2018年2月28日，确认租赁合同于2018年2月28日解除，被告应支付合同解除前的租金。故对于原告租金诉讼请求合理部分予以支持，超出部分不予支持。因谭某、张某及六行君通公司均同意押金抵扣房租，本院予以折抵。关于被告退房是否构成违约，被告辩称租赁房屋有产权纠纷的，承租人有权解除租赁合同，表示短信通知张某不能办理工商登记需要解约并腾房。因被告未能提供其主张的向张某一方发出的合同解除通知，无法证明其向张某提出解除合同的内容及理由。被告并未提供证据证明其向张某主张过工商登记及张某因此构成违约，且即便房屋存在产权不明的情况，现有证据亦不能证明产权不明造成租赁房屋无法使用，故被告提前退房构成违约。在原告未提交证据证明其实际损失，且被告提出违约金过高的情况下，本院秉持公平原则，根据合同约定、双方的过错程度、责任比例以及合同履行情况对于被告应承担的违约金数额予以酌定，对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京六行君通信息科技股份有限公司支付原告谭某2017年9月18日起至2018年2月28日的租金164428.50元；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京六行君通信息科技股份有限公司支付原告谭某违约金43830元；三、驳回原告谭某的其他诉讼请求。案件受理费5902元，由原告谭某负担1896元（已交纳），由被告北京六行君通信息科技股份有限公司负担4006元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孙 婷二〇二一年六月十一日法官助理  苏 静书 记 员  李 婷书 记 员  郭莹莹