辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1525号上诉人(原审原告）：刘世超，男，1986年1月16日出生，汉族，户籍地吉林省辽源市龙山区，现住辽宁省抚顺城区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人刘世超因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2704号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘世超上诉请求：1、撤销（2020）辽0411民初2704号民事判决书，发回重审或依法改判（上诉人对原审判中少计算的[3866.75]元有异议)；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：违约金计算的截止日期应为产权证的最终办理日期，即2019年8月22日。上诉人早在与被上诉人签订《商品房买卖合同》后就及时缴纳了契税（2013年3月29日缴纳），房屋交付365日后，上诉人多次找到被上诉人工作人员要求办理房产证，均未予办理。2019年5月15日上诉人看到园区物业管家张贴在楼道入户门上的《抚顺市远洋城办理产权证》的通知后，到被上诉人处取得“大产权证”等材料后就立即到房屋登记管理中心缴纳了房屋维修基金（2019年5月16日缴纳），上诉人一直为办理房屋产权证做积极准备。由于被上诉人同类违约案件达2000多起，导致大量人员集中办理，造成拥堵。2019年8月22日上诉人在被上诉人的电话通知下到产权登记中心办理了房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付后365日内办理房产证，己远远超出法定90日标准，给被上诉人留足时间，由于被上诉人自身原因导致不能在约定的免责期间办理。上诉人认为被上诉人的违约行为一直持续到2019年8月22日，违约金的赔偿金额也应计算到2019年8月22日，和原审法院认定的2019年5月8日相比，少计算了106天，少计算违约金364788元*1/10000*106天=3866.75元。请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，增加违约金赔偿金额3866.75元。德创置业辩称，被上诉人于2018年11月与12月分别取得了小区房屋的大产权证，房屋自此可以办理产权。同时被上诉人于2019年5月9日以邮寄和园区公示方式向业主再次告知产权可以办理的事实及所需材料，即2019年5月8日被上诉人已履行完毕全部义务。后续因相关政府机关办理流程和效率所限，业主分批次取得产权证，不能归责于被上诉人。刘世超向一审法院起诉请求：1、判令德创置业支付给刘世超违约金人民币55119.46元；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2012年11月20日，刘世超与德创置业签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：HS201210766)，约定刘世超购买德创置业开发的位于顺城区将军北街39-3号楼2单元901号，房屋总价款为364788元；德创置业应当在2014年6月30日前将房屋交付刘世超使用。同时双方约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。2018年11月30日，德创置业办理案涉商品房初始登记。2019年5月9日，德创置业张贴一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知业主办理房屋产权证。2019年8月22日，刘世超取得案涉房屋的产权证书。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，刘世超、德创置业签订了《抚顺市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，刘世超已按约付清全部购房款，但德创置业未能按约定的期限履行义务，保证刘世超在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于德创置业抗辩2017年8月28日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因逾期办理产权证违约金系债权请求权，根据法律诉讼时效中断情形，刘世超向一审法院递交起诉状的时间为2020年6月16日，故2017年6月16日前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，刘世超主张以通知办理产权证的时间为截止日期，德创置业抗辩以2018年11月30日取得商品房初始登记的日期为截止日期，德创置业抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知刘世超等业主可以办理产权证，但刘世超怠于办理，对此刘世超不予认可，德创置业未就其电话或其他有效方式通知刘世超办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对德创置业的抗辩一审法院不予采信，案涉园区其他业主此前就同类案件向法院提起诉讼，已有生效判决确定均以德创置业在案涉房屋所在社区公告栏中张贴办理房产证通知之日为准，故应以2019年5月8日为违约金计算截止时间。关于违约金的数额，根据双方约定，以刘世超交纳的总房款为基数，案涉房屋自2017年6月17日至2019年5月8日，按照日万分之一标准计算，即364788*1/10000*691天=25206.85元。德创置业主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：抚顺德创置业有限公司于判决生效之日起十五日内给付刘世超延迟办理房屋产权证违约金25206.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，由抚顺德创置业有限公司负担430元，刘世超负担748元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案，刘世超与德创置业签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。案涉商品房买卖合同第十五条约定，由买受人负责办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该合同条款约定，德创置业取得小区大产权证并将相关资料报产权登记机关备案，则案涉房屋即具备办理房屋权属登记的条件。德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知刘世超办理产权证，已完成商品房买卖合同约定的出卖人关于产权登记的义务。德创置业并非办理房屋所有权登记的职能部门，本案现有证据不足以证明系由于德创置业的原因导致刘世超在接到通知后仍不能办理产权证，故刘世超主张违约金计算截止日期为产权证最终办理日期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，本案系远洋城小区业主诉请德创置业按照商品房买卖合同支付逾期办理房产证违约金的系列案件之一，已生效判决确定以德创置业在园区公告栏张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》之日为准，故一审法院以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期并无不当，本院予以维持。综上所述，刘世超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人刘世超负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十九日书记员  刘佳伟