昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初2459号原告：昆明翠香酒家，住所地：云南省昆明市呈贡区斗南镇三岔口村公路边。经营者：缪翠珍，女，1965年12月30日生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王云毅、角一江，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南尚品教育开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区乌龙街道三岔口7099号翠香酒家内。法定代表人：黄兴旺。被告：黄兴旺，男，1983年4月15日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人：寇士其、张笑菡，云南瀛税律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明翠香酒家与被告云南尚品教育开发有限公司（以下简称尚品公司）、黄兴旺租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。本案依法报延审限。原告昆明翠香酒家的委托诉讼代理人王云毅、角一江，被告尚品公司、黄兴旺的委托诉讼代理人张笑菡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明翠香酒家向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2019年5月14日签订的《房屋、场地租赁协议书》；2.判令两被告连带返还租赁房屋产生的欠款475770元整（如租赁合同无效按照此标准计算房屋占用使用费）；3.判令被告以475770元为基数自2019年8月1日起向原告支付每月2%的滞纳金直至房屋租金全部付清之日；4.判令案件受理费、保全费由两被告承担（以上至起诉时暂合计为563629元）。事实与理由：原告于2019年5月14日与被告签订了《房屋、场地租赁协议书》，约定将位于云南省昆明市呈贡区乌龙街道三岔口村（现翠香酒家）总面积约为4500平方米、总建筑面积为2500平方米的“四合院”租给被告使用，租期为2019年8月1日至2024年8月1日，租金为60万／年，物业管理费为1万元／年，水费为8元／吨，电费为1元／度。合同约定被告与原告签署合同后3日内预付租金10万元，于2019年8月1日全部付清当年度租金。被告支付了一部分租金后拒不支付剩余租金，经原被告在租赁合同解除通知书核算，被告尚欠原告拖欠租金共计420770元整。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告尚品公司辩称，第一，不认可原告起诉的金额，公司与原告之间没有进行过结算，公司实际未支付的租金比原告起诉的金额少。第二，被告欠付部分租金的原因是由于原告拒绝按租赁合同的约定履行合同义务。租赁合同约定签订后60日内向被告交付四间彩钢瓦简易房，但至今原告仍未向被告交付该彩钢瓦简易房。其次，租赁合同约定四合院与附件二场地之间的大门，被告有权自行打通移除或改造，但至今原告不但拒绝被告公司将大门拆除，改为通道，甚至将该大门上锁，阻碍被告的通行。租赁合同还约定，原告将租赁的四合院正西方房屋天花板整体升高50厘米后交给被告使用，但至今仍未升高，由于原告的违约行为，被告多次与原告进行协商，但一直未能得到妥善解决，甚至在双方还在磋商解决纠纷的过程中，原告将该租赁场地对外公开进行招租，导致双方之间的矛盾进一步激化。因此，在原告没有向被告交付符合合同约定的租赁物的前提下，被告有权拒绝支付租金。第三，被告承租场地后投入了大量的人员和资金，对租赁场地的装修就花费了七十多万元，而原告对于其违约行为一直没有给被告一个明确的解决方案。被告在收到租赁合同解除通知书后，已经明确向原告表示了异议，双方之间的纠纷还在磋商中，不同意解除合同。原告违约在先，其无权解除租赁合同，我方要求继续履行合同。被告黄兴旺辩称，第一，被告黄兴旺系被告公司的法定代表人，并担任被告公司的执行董事，被告黄兴旺签字的行为系行使公司法定代表人权利的行为，不代表其个人行为。第二，原告向被告出具租赁合同解除通知书，被告签字盖章的行为仅代表收到了该份通知书，不代表认可通知书上的内容。被告黄兴旺个人从来没有向原告承诺对被告公司的债务承担连带责任，因此，被告黄兴旺不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并附卷佐证，对证据真实性无异议的部分，本院予以确认，至于能够证实其观点，在说理部分予以综合评判。对于存在异议的证据认定如下：被告提交的照片、原告与案外人签订的租赁合同以及原告提交的水电费统计、供电局的交费清单，真实、合法，但并不足以证实其主张的观点，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年5月14日，昆明翠香酒家（甲方）与尚品公司（乙方）签订《房屋、场地租赁协议》约定，甲方合法拥有昆明市呈贡区乌龙街道三岔口村（现翠香酒家及其附属设施占地）的土地使用权。上述土地现由甲方缪翠珍用于经营昆明翠香酒家。在该土地上，甲方建设了部分建筑物、构筑物和道路等基础设施，其中一部分已租赁给乙方经营使用。一、乙方租用范围：（一）乙方已租用（现使用）的场地、土地及其附属设施，即中间为亭台、鱼池，四周为简易房的占地面积约4500平方米、总建筑面积约2500平方米的“四合院”（注此部分为续租）；（二）乙方另行租用甲方拥有的以下场地、土地、房屋及其附属设施：1.位于甲方整块土地的中前方称为“婚礼宫”的房屋的二楼（约1200平方米），（见附件一图例）。注：该房屋共两层，乙方租用其中的第二层乙方有权根据经营需要对租用的该房屋作适当的装饰装修。2.位于甲方整块土地的中后方的房屋（2-3层）及房屋左、右前方的彩钢瓦简易房共计四间（见附件二图例）。注：（1）该房屋共四层，乙方租用其中的第二层至第三层；房屋左、右前方的彩钢瓦简易房共四间，现由甲方出租给尹某做麻将室使用，合同签订后60日内。甲方必须协调使用人搬离并腾空房屋交付乙方使用。第一层、第二层房屋第一间及左、右前方的彩钢瓦简易房共12间，现由甲方出租给新华书店做仓库使用。合同签订后300日内甲方必须协调使用人搬离，并腾空房屋交付乙方使用，租金另算，但不得高于本协议已租部分的核算标准；（2）乙方有权根据经营需要对上述房屋、场地做相应的装饰、装修；（3）乙方有权根据经营需要在婚礼宫前方的通道处制作大门，并根据经营需要制作门禁，安排门卫进行管理，需保障甲方所需的通行；（4）四合院与附件二场地之间的大门，乙方有权根据方便通行等经营需要，将其打通、移除或改造。二、其他特别约定，1.如本合同签署后，该地块被征收、征用或拆迁，实际租期至乙方搬离之日，甲方必须退回已收取但未使用的租金。到政府下达通知时本合同自动解除，甲乙双方互不承担责任。乙方已形成符合硬件装修归甲方所有。3.本合同租期为2019年8月1日至2024年8月1日，租金为每年60万元，物业管理费为每年1万元，乙方于签署合同后3日内预付租金10万元，于2019年8月1日全部付清当年度租金，此后每年度租金乙方均应在每年7月15日至8月1日之间足额一次性支付。7.甲方现有作为办公室的四合院正西方房屋（共前后两排房屋），由甲方负责将楼顶（天花板）整体升高50厘米，施工及费用由甲方承担（见附件三图例）。8.婚礼宫正后方的现两间约80平米房屋（即四合院的北边房屋），乙方有权将房屋扩宽至婚礼宫墙角位置，费用由乙方承担。15.乙方逾期交付租金，除补交所欠租金外，还须按约定租金的每天5%的标准，向甲方支付滞纳金，直至房租全部付清，逾期两个月以上甲方有权终止合同，并不退回押金。16.租赁期间产生的水电费、工商、税务等一切费用由乙方自行承担，并做好防火防盗工作。水表、电表读数双方另行文件作为补充。水电费每2月结清一次，水费为8元每吨，电费为1元每度。甲方不得以高于相关部门的物价标准收取费用。2020年4月24日，昆明翠香酒家向尚品公司发送《租赁合同解除通知书》。第1条约定，双方于2019年5月14日签订的房屋场地租赁协议书，对租金、物业费的收取进行了约定。并约定于2019年8月1日全部付清当年的租金，乙方严重违约，合同无法继续履行，就乙方欠甲方剩余部分的租金、水电费、物业费进行清算解除原合同房屋场地租赁协议书。第2条约定，从2020年4月24日起，甲方收回租赁房屋、场地，乙方3日内搬离租赁房屋、场地，将使用的租赁房屋、场地归还甲方，经甲方最终清算核算之后，乙方欠甲方房屋租金345000元，乙方欠甲方水电费65770元，乙方欠甲方物业管理费10000元，共计420770元，并乙方法定代表人与乙方连带偿还上诉所欠款项直至清偿还清为止。（若乙方对此核算金额有异议，请于收到本通知书3日内提出。）第4条约定，甲方将场内原乙方的设施、设备先收归使用，直至乙方偿还请所欠甲方的租金、水电费、物业管理费为止，甲方归还乙方上述物件。第5条约定，依附于租赁房屋的装修的归甲方所有。合同解除通知书发放之日起3日内，乙方必须无条件搬出该场地，否则给甲方造成的损失将由乙方负责，自本通知发出之日起原合同解除。本通知与原合同具有同等的法律效力。尚品公司的法定代表人黄兴旺接收了上述解除通知，该公司股东赵进勇在通知上签字。2020年4月27日，尚品公司的法定代表人黄兴旺向翠香酒店经营者缪翠珍发送微信，载明租赁合同解除通知已收悉，经过讨论存在以下问题，1.公司目前已付款额不明确；2.贵公司核算的我公司应付款项及额度存在争议；3.贵公司所表达扣留我公司相关装修及设备设施等，我公司不能同意；4.且2020年4月27日，贵公司原经营者李新华先生通过辱骂、谩骂，甚至于使用武力驱赶我公司法定代表黄兴旺，我公司法定代表人已于当时被迫携带部分个人物品离开租赁场地；5.李新华先生通过武力扣留了我公司及子公司经营执照一事，请缪总妥善处理，目前我公司还有相应的装修附属物、床铺、教学设备、电脑、打印机、营业执照、财务室及公司相关及其重要的文件被迫留在租赁地点，再有我公司个别股东涉嫌经济犯罪，请缪总保管好我公司相关案涉物件。被告尚品公司的股东赵进勇分别于2019年8月2日、8月6日、12月17日，共计向翠香酒店经营者缪翠珍支付款项240000元。翠香酒店经营者缪翠珍自认已收取押金20000元并同意在欠付占用使用费中予以抵扣。被告尚品公司的法定代表人黄兴旺与翠香酒店经营者缪翠珍签订《补充协议》约定，尚品公司目前新签场地租赁协议，原场地租期至2019年8月1日，原场地租金三个月未付金额55000元，双方约定租金于2019年8月1日与新合同租金一并付清。本院认为，关于案涉合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，故，原告要求解除案涉租赁合同，本院不予支持。对于原告主张的房屋占有使用费，根据《城镇房屋租赁合同解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告庭后明确，其主张的占有使用费为2019年8月1日至2020年8月1日期间60万元，加补充协议55000元、水电费65770元、物业管理费10000元，扣减已交纳的240000元以及20000元定金，要求被告支付占有使用费470770元。对此，本院认为，昆明翠香酒家于2020年4月24日向尚品公司发送《租赁合同解除通知书》载明，从2020年4月24日起，甲方收回租赁房屋、场地，将场内原乙方的设施、设备先收归使用，直至乙方偿还请所欠甲方的租金、水电费、物业管理费为止，甲方归还乙方上述物件。案涉租赁物已经于2020年4月24日收回，并将场内原乙方的设施、设备先收归使用，故，原告主张的场地占有使用费计算一年，本院不予支持，既然租赁物于2020年4月24日收回，本院支持该期间产生的占有使用费共计440000元。原告主张的物业管理费，合同约定为每年10000元，2019年8月1日计算至2020年4月24日为7334元。原告主张的水电费共计65770元，但并无提交相应的结算依据予以证实，本院不予支持。原告主张的原场地租金55000元，双方签订补充协议约定，与新合同租金一并付清，故，本院予以支持。综上，本院支持占有使用费495000元、物业管理费7334元，共计502334元，扣减已付的租金240000元、押金20000元，被告尚欠242334元。对于被告抗辩，四间彩钢瓦简易房未交付使用以及原告未按约定将四合院正西方房屋楼顶整体升高50厘米，并拒绝被告按合同改造租赁物，应扣减相应租金。经实地查看，被告对租赁物的门头进行了装修改造，包含四间彩钢瓦简易房以及四合院正西方房屋，被告抗辩未交付使用四间彩钢瓦简易房，本院不予采纳，四合院正西方房屋楼顶虽未升高50厘米，但被告也对门头进行了装修并使用，视为被告接受租赁物现状，对于其抗辩，本院不予采纳。对于原告主张的滞纳金，系被告未按时支付占有使用费导致的损失，月利率2%过高，且双方在履行合同过程中对租赁物的交付和改造存在争议，故，本院酌情支持从原告起诉之日2020年5月11日开始至欠款付清之日为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对于被告黄兴旺的责任问题，原告提交的解除合同通知书，并不足以证实，被告黄兴旺同意对被告尚品公司欠付的租金承担连带责任。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南尚品教育开发有限公司在本判决生效后十日以内向原告昆明翠香酒家支付租赁物占有使用费、物业管理费共计242334元以及从2020年5月11日开始至欠款付清之日为止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告昆明翠香酒家的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9436元，由被告云南尚品教育开发有限公司负担4287元，原告昆明翠香酒家负担5149元；保全费3338元，由被告云南尚品教育开发有限公司负担1502元，原告昆明翠香酒家负担1836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二一年六月二十七日书记员 黄馨漫