贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1311号原告：余力，男，汉族，1985年8月20日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：康远超，男，汉族，1984年4月23日生，住所地贵州省威宁彝族回族苗族自治县。原告余力诉被告康远超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余力到庭参加诉讼，被告康远超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余力向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金9,500元及利息（暂计至2020年3月，另500元为2019年9月拖欠房租）；2、依法判决被告支付原告违约金3,000元；3、依法判决原告不返还被告押金3,000元；4、依法判决被告支付拖欠的房屋水费，电费及物业费；5、依法判决解除双方的房屋租赁合同，被告搬离并返还房屋，支付从2020年3月起至被告归还房屋之日止所拖欠的租金；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃要求被告承担水费的诉请。事实与理由：2018年8月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年9月10日至2020年9月9日，月租金3,000元，提前15日按季交付租金。被告向原告支付一个月租金3,000元作为押金，若被告拖延交租超过30天，原告有权解除合同并没收押金，若一方违约应向另一方支付违约金3,000元。合同签订后，原告体谅被告的困难，多次延迟收租给与被告方便，且让被告可以按月交付租金，但被告2020年1月开始拖欠租金共计9,500元。原告多次追要，被告以各种理由搪塞，最终不回原告信息，不接听原告电话。原告认为，原被告的房屋租赁合同合法有效，被告不依约交租，致使原告订立合同的目的无法实现，损害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求法院依法判决。被告康远超未到庭参加诉讼，其在提交书面意见辩称：1、房屋租赁合同第十条第5点约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。新型冠状病毒疫情影响下，公司所有人员均未返岗务工，公司破产倒闭，从2020年2月至今未对房屋实际使用；2、房屋租赁合同第十条第3点第6项约定，逾期三十天未提前支付房屋租金或逾期一个月未结清水、电、煤气、电话费、收视费、物业管理费等一切因实际使用而产生的费用的，甲方有权解除合同收回房屋。原告并没有行使该权利，在未收到房租的情况下继续默认房屋的出租以及合同关系的虚存；3、被告一年前（约2019年3月20日）短信通知原告更换承租房屋管理与房租支付人后，已由公司其他负责人陈晨、胡丰文、陈真敏三人接管，此后所有租房事宜不再由被告负责。自此，被告一直联系以上三人进行房租等费用的收租事项。综上，请法院考虑不可抗力、房屋未真实有效使用以及双方签署的房屋租赁合同的相关条约，合法合情地判决在未真实有效使用房屋的情况下，终止房屋租赁合同的存在，并不存在额外的房租费用的产生，解除答辩人作为被告的身份。经审理查明认定事实如下：2018年8月10日，经案外人贵州安居房地产经纪有限公司（丙方）居间介绍，被告康远超（乙方）与原告余力（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租将位于贵阳市观山湖区房屋用于办公。《房屋租赁合同》中约定：甲方给予乙方一个月装修期不计房租，租期两年，从2018年9月10日至2020年9月9日，租金每月3,000元，租金支付方式为按季支付，提前15日向甲方支付下期租金；租赁期内乙方应按时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视等一切杂费；乙方在合同签订之日向甲方交纳押金3,000元，房屋租赁期满后，乙方结清水、电、物管费用的情况下，甲方如数无息退还乙方。若乙方逾期三十天未提前支付房屋租金或逾期一个月未结清水、电、煤气、电话费、收视费、物业管理费等一切因实际使用而产生的费用，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，甲乙双方应共同检查交接房屋设备，如有人为破坏，则在乙方保证金中扣除；若乙方提前退租，甲方有权没收押金，并要求乙方赔偿1个月的房屋租金。上述合同签订后，被告向原告支付押金3,000元，原告按约将房屋交付给被告使用。2019年下半年的租金，经双方口头约定系按月支付。因被告欠付2019年的房租500元，并且自2020年1月起未再向原告支付租金，原告联系康元超未果后，遂与被告康元超的合伙人即案外人胡丰文取得联系，胡丰文于2020年3月17日微信告知原告“……房子你先租给别人，钥匙我问了，门右边消防栓顶上有一把，其他的都带走了，里边的家具都是新的，2万多块钱的，那个投影器都是新的3,000多元，康远超联系不上”，原告回复“我要房租，你们还欠得有水电、物业费，我要你家具干什么”。因原告不同意对方用家具抵扣房租，遂向本院提起诉讼。在本案审理过程中，经原、被告双方于2020年7月23日短信协商一致，被告自愿放弃房内所有物品交由原告自行处理，原告遂收回房屋。2020年7月25日，原告余力支付了被告欠付的电费及滞纳金共计161.27元。2020年8月21日，原告余力支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费1,252.30元。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、物业费发票、微信缴费凭证、微信聊天记录、短信聊天记录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中的《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系合法有效，应受法律保护。关于本案租赁合同的责任承担主体，因被告系以个人名义签订合同约定承租房屋用于办公，而非以公司名义签订合同，即便被告订立合同系履行职务行为，但其未到庭抗辩并披露公司的基本情况，而依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，原告亦有权向被告作为主张权利，被告称其非本案适格被告的辩解，本院不予采纳。关于原告诉请的租金，2019年欠付的500元租金，被告应当支付给原告。关于2020年1月至3月17日期间虽然有疫情影响，但是被告未将房屋退还给原告，亦未按约支付租金，本院酌情支持一个月的租金3,000元。关于2020年3月17日至2020年7月23日期间的租金，因被告合伙人胡丰文已经告知房屋钥匙位置，要求原告收回房屋另行出租。虽然被告未按期支付租金构成违约，且双方对于用房屋家具抵扣拖欠租金事宜未能达成一致，但是依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告应当及时收回房屋防止损失扩大，因此对于2020年3月18日起至2020年7月23日期间（四个月零六天）的房屋租金损失12,600元，被告亦负有责任，因此其主张的该期限内的租金，本院酌情支持50%，经计算为6,300元，被告应当支付给原告。被告应当向原告支付的租金共计9,800元。关于原告主张的水电费及滞纳金共计161.27元，该费用系被告使用房屋期间产生，按约应当由被告承担，该款被告应当支付给原告。关于原告主张的物业管理费，2020年1月1日至2020年3月17日的物业管理费456元被告应当支付给原告，2020年3月18日至2020年7月23日期间的物业管理费751.35元，因原告未及时收回房屋以防止损失扩大，对该期间的物业管理费本院仅支持一半即375.68元。综上，被告应当承担的物业管理费为831.68元。关于原告主张的押金和违约金，从合同约定来，被告提前退租即单方解除合同，除了押金不予退还外，还应当另行承担3,000元的违约金，即被告实际承担的违约金6,000元，根据本案案情，本院酌定被告承担的违约责任系原告收取被告的押金不予退还，原告另行主张的3,000元违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告康远超于本判决生效之日起三日内支付原告余力租金租金9,800元、电费161.27元、物业管理费831.68元，共计10,792.95元；二、原告余力不予退还被告康远超已支付的房屋押金3,000元；三、驳回原告余力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取93元，由被告康远超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 宁 素二〇二一年六月七日书记员 田晨晨