广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深福法民三初字第1961－1964、2078－2080、2099、2100、2192号1961号案原告张燕，女，汉族，1977年1月29日出生。1962号案原告张丽丽，女，汉族，1948年3月16日出生。1963号案朱海珍，女，汉族，1969年6月13日出生。1964号案原告杨锋，男，汉族，1965年2月28日出生。1961－1964号案原告共同委托代理人禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。2078号案原告周小兴，女，汉族，1956年5月12日出生。2079号案原告周亚林，男，汉族，1947年8月12日出生。2080号案原告孙彦林，男，汉族，1969年5月26日出生。2192号案原告李锦全，男，汉族，1949年10月5日出生。2078－2080、2192号案原告共同委托代理人林伟锋，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。2099号案原告周小玲，女，汉族，1960年3月23日出生。2100号案原告胡泽加，男，汉族，1932年8月28日出生。2099－2100号案原告共同委托代理人郑明水，广东融关律师事务所律师。2099－2100号案原告共同委托代理人张东林，广东耀恒律师事务所律师。被告深圳融发投资有限公司。法定代表人陈小海，董事长。（未到庭）委托代理人阙清华，广东浩晖律师事务所律师。委托代理人丁琰。被告深圳市规划和国土资源委员会。法定代表人王幼鹏，主任。委托代理人向勇，广东联建律师事务所律师。上列原告诉被告撤销权纠纷十案，本院分别于2012年8月15日、9月5日、9月14日、9月28日立案受理后，被告深圳融发投资有限公司（下称融发公司）均在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回后，融发公司提起上诉，深圳市中级人民法院均驳回上诉，维持原裁定。案卷退回本院后，本院依法组成合议庭，分别于2013年1月29日、5月10日公开开庭进行了审理，各原告的委托代理人禹喜斌、林伟锋、郑明水、张东林，被告融发公司的委托代理人阙清华、丁琰，被告深圳市规划和国土资源委员会（下称市规土委）的委托代理人向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告等人诉称，2002年10月8日，二被告签订“深地合字（2007）9005号”《深圳市土地使用权出让合同书》（下称合同书）及其附件《特殊条款》各一份，约定被告一受让宗地号“B117-0010”土地面积42348.37平方米，计容积率总建筑面积39100㎡，其中地上一层14400㎡、地下一层24700㎡、地下二层停车库24700㎡（不计入容积率）。特殊条款约定总建筑面积的50%应由被告一自营且不得转让。2005年3月初，被告一因资金不足将其开发的“晶岛国商购物中心”项目（即B117-0010土地建设项目，又称晶岛国际广场）地上一层广场北面共计2307.69㎡面积分割为36个商铺（编号1-36）提供内部员工认购，其制订了认购流程并书面承诺于2006年12月31日前交付经竣工验收的商铺。原告认购其中的商铺（各原告认购商铺序号、签约时间、认购金额、付款时间等详见判决书附表），一次性交清全部认购款项后，原告与被告一签订《晶岛国际广场商铺内部认购书》（下称认购书）一份，约定被告一办理好预售许可后与原告签订用于备案的制式合同。2007年4月12日，被告一的控股股东深圳市国际企业股份有限公司（股票代码000056、200056）基于上市公司信息披露的规定，发布《深圳市国际企业股份有限公司关于员工认购晶岛铺位以实施激励方案的公告》（公告编号：2007-20），公告晶岛国际广场部分商铺提供内部认购的事实，并经各大媒体转载，成为公知事实。此后，因深圳房地产价格大幅上扬，被告一为达到恶意侵吞原告合法利益之目的，对原告隐瞒事实并实施了有计划有步骤的恶意违约行为：其一、被告一在符合办理预售许可条件的情况下故意不申请预售许可；其二、2008年在调整项目建筑面积时（即地上一层不变，地下一、二层调整为66400㎡，另地下停车库及设备用房47700㎡不计入容积率），被告一向被告二申请要求将项目“限整体转让，不得分割办理房产证”内容写入《第一补充协议》。被告二在被告一己经公告商铺认购事实后，未尽审慎的审查义务，签署补充协议，并在被告一进行初始登记时，依照约定将前述内容记载于房地产证书的附记，放任了被告一恶意损害原告事实的发生。包括原告在内的36名认购商铺的业主惊悉补充协议内容后，以二被告间的前述约定侵害业主合法权益为由，于2012年5月集体向被告二进行信访，被告二于同年6月底对该集体信访出具回函，回函显示“2007年11月，深圳市融发投资有限公司来文申请签订该项目的第一补充协议书，第一补充协议约定：地上一层商业14400平方米、地下一、二层商业64400平方米，性质为商品房，限整体转让，不得分割办理房产证。土地合同及补充协议均属于民事合同范畴”。回函确认二个事实：一是被告一书面申请签订补充协议并约定侵犯原告等合法权益条款；二是被告二确认补充协议及相关约定属民事合同范畴。被告二在处理信访事宜时，多次善意告知原告等36名业主，补充协议的前述约定，是依被告一要求所写，并非法律或政策强制要求，并敦促原告等业主要理性并依法律渠道维护自身合法权益。初始登记完成后，被告一以补充协议约定及附记的内容为依据，拒绝向原告履行《认购书》义务，此前福田法院在同项目类似案件其它商铺的一审判决中认定认购书有效但以前述约定为由判令终止履行认购书，原告的合法权益受到重大损害。综上，二被告的约定严重损害了原告的合法权益，依法应予撤销，现根据《民事诉讼法》的有关规定，特诉至贵院，请求判令：1、撤销二被告之间签订的深地合字（2002）9005号《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”条款；2、本案诉讼费用由被告承担。被告融发公司辩称，一、根据我国法律规定和民法学理论，只有涉案合同的当事人才享有撤销或变更合同的权利，合同之外的第三人无权撤销或变更合同；原告不是涉案补充协议的当事人，无权要求撤销或变更涉案补充协议条款，贵院应依法驳回原告的起诉。1、合同之外的第三人没有撤销或变更合同的权利。《合同法》第五十四条规定了可撤销、变更合同的具体情形。该条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”该条第二款、第三款则规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据上述规定，可撤销合同是指订立合同时存在重大误解或显失公平，以及因一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危导致对方违背真实意思订立的合同。由于合同的一方当事人意思表示不真实从而违背了公平原则，因此唯有通过变更或者撤销合同，才符合公平原则。可撤销的合同与无效合同的基本区别，是无效合同将损害公共利益或国家利益，而可撤销合同有可能损害一方当事人的利益，但不会损害社会公共利益或者国家利益。正因如此，《合同法》第五十四条才明确规定享有撤销权的是受损害的当事人一方，而《合同法》第五十二条则没有明确规定确认合同无效的主体，仅规定何种合同无效。我国民法学通说据此认为，撤销权人仅限于合同当事人。陈小君、崔建远、王利明等著名法学教授均认为：“撤销权人，在因欺诈、胁迫而成立的合同中为受欺诈人、受胁迫人，在因重大误解而成立的合同中为误解人，在显失公平场合为受重大不利之人，在乘人之危场合为处于危难境地之人。”我国司法实践亦确认合同当事人之外的第三人无权请求撤销合同。最高人民法院公布的生效判决即确认：“依据合同法的相关规定精神，合同当事人实施的欺诈行为，只有在损害国家利益时，才导致合同无效。通常情况下，仅导致合同的被撤销。而撤销权须由合同当事人行使，法院不能依据职权主动撤销合同。根据合同相对性原则，国粮公司的上述行为如果构成合同上的欺诈行为，也应由合同相对人东方公司南宁办主张权利。东方公司南宁办没有行使撤销权，也没有委托荷花公司代为行使权利，现荷花公司向法院起诉主张权利，没有法律根据。”而最高人民法院民二庭编写的案例评析，则再次阐述了这一裁判规则，并将之作为指导性案例（见附件一）。2、原告不是涉案补充协议的当事人，并且涉案补充协议也不是《认购书》应当终止履行最根本的原因。首先，涉案补充协议的当事人是融发公司和规土委，原告并不是涉案补充协议的当事人，根据《合同法》第五十四条规定以及民法学通说，原告无权要求撤销涉案补充协议条款。其次，正如融发公司在原《答辩状》中所述，认购方案和《认购书》是包括原告在内的人员违规操作的结果，融发公司、深国商从未批准该方案，而且既有的生效判决也认定《认购书》是预约性质的合同，因此《认购书》在法律上和事实上都不能继续履行，涉案补充协议并不是导致《认购书》被终止履行的根本原因。3、原告不是本系列案适格的原告，贵院应驳回其起诉。二、涉案补充协议条款并非融发公司极力追求的目标，在沟通过程中妥协的也是融发公司而非规土委；融发公司主观上没有欺诈的动机和故意，客观上也没有采取隐瞒《认购书》的手段进行欺诈；规土委在清楚有关争议的情况下仍确认涉案补充协议是其真实的意思表示，足以证明规土委意思表示真实，《认购书》不是决定规土委是否签订涉案补充协议的条件。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。根据《合同法》第五十四条规定，一方采取“欺诈”手段，导致对方“意思表示不真实”，是因欺诈行为导致合同可以被撤销的前提条件。因此，一方是否采取了欺诈手段，对方是否因一方的欺诈手段导致意思表示不真实，是必须查明的案件事实。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定可知，欺诈是指以使他人陷于错误并基于该错误而为意思表示为目的，故意陈述虚假事实或者隐瞒真实情况的行为。判断某一行为是否构成法律上的欺诈，必须考虑以下要件：主观上有无欺诈的故意；客观上有无欺诈的行为；受欺诈人是否因欺诈而陷于错误并作出不真实的意思表示。本系列案的证据完全可以证明，涉案补充协议条款并非融发公司极力追求的目标，融发公司既没有欺诈的故意，也没有任何导致规土委意思表示错误的行为，融发公司没有实施欺诈行为，原告的主张没有事实和法律依据。1、涉案补充协议条款是双方经过长时间沟通讨论的结果，与特殊条款一脉相承。2002年10月8日，融发公司与原深圳市规划与国土局签订出让合同（见证据十一）约定涉案地块计容积率建筑面积为39100㎡，并在“特殊条款”中明确约定：自营商业建筑面积部分不得少于总面积的50%，且不得转让；非自营商业建筑面积部分进行预售或竣工验收后交付使用之日起三年内，必须先报送市经济贸易局审批同意；该地块必须统一规划、统一设计、统一建设、统一管理（见证据十二）。该等特殊条款为融发公司设定了高于一般土地使用权出让合同的义各，对融发公司转让涉案地块建设的建筑物进行了限制。2006年11月20日，因项目规划调整增加了涉案地块计容积率建筑面积（由39100平方米变更为80800平方米），原深圳市规划局向融发公司发函，要求融发公司就涉案地块土地使用权出让合同签订补充协议（见证据十四）。2007年1月25日，融发公司根据上述复函要求草拟了相关申请文件和补充协议条款，并由认购人曾小玲、蔡少容、宋胜军研究讨论签订补充协议事宜。该等人员讨论的方案的核心内容是新增加的41700平方米面积及39100面积的一半不受特殊条款约束（见证据十八）。参与讨论和决策的曾小玲、蔡少容、宋胜军，均为认购人（见证据四）。2007年6月11日，融发公司根据之前讨论以及沟通的情况，正式向原深圳市国土资源和房产管理局提交了《关于中心区19号地签订补充协议的申请》，请求新增加的面积按市场商品房性质签订补充协议，并不受特殊条款的约束（见证据十九）。但由于涉案地块建设项目的特殊性、重要性，以及相邻的怡景中心城项目在2006年4月已签署了限整体转让的补充协议（见证据十三）等原因，原深圳市国土资源和房产管理局没有接受融发公司的申请。2008年1月11日，认购人宋胜军代表融发公司签订了涉案补充协议。结合特殊条款以及怡景中心城项目补充协议可知，涉案补充协议关于“限整体转让，不得分割办理房地产证”的约定，与“特殊条款”的相关约定一脉相承，体现了市政府对中心区项目的重视，是市政府对该项目一贯严格管理的表现，其目的是为了避免该项目成为如像菜市场一样混乱的局面。2、涉案补充协议是规土委而非融发公司极力追求的目标，在沟通过程中妥协的是融发公司而非规土委。纵观上述涉案补充协议的签订过程可知，涉案补充协议条款是融发公司和规土委经过长达半年的沟通和协调才最终确定的合同内容。而由于操办涉案补充协议签订事宜的曾小玲、蔡少容、宋胜军以及其他高管均是认购人，融发公司当时并不希望限制涉案地块建筑物转让，而是希望解除限制转让的条款。然而，土地使用权出让合同具有特殊性，不但与国家政策密切相关，而且政府部门处于强势地位，政府对某一区域的规划将对合同条款具有决定性影响，受让人并没有议价能力。比如土地使用权的用途必须符合法定图则，各项用地指标必须符合政府规划要求，甚至建设什么样的户型，都必须符合国家政策等，受让人无权要求变更。正因如此，尽管融发公司希望解除部分限制转让的条款，但规土委并不同意，而是要求加强限制，可见涉案补充协议是规土委而非融发公司极力追求的目标。而在双方沟通和协调的过程中，最终妥协并放弃原主张的是融发公司而非规土委，规土委一直不同意融发公司关于不受特殊条款限制的申请，才会最终签订涉案补充协议条款。3、融发公司没有采取隐瞒《认购书》的手段进行欺诈，规土委也没有违背其真实意思签订涉案补充协议条款。主观方面，既然涉案补充协议并不是融发公司极力追求的目标，在沟通过程中妥协的也是融发公司而非规土委，那么认为融发公司存在欺诈的故意完全是空穴来风--事实上，涉案补充协议条款是比特殊条款更为苛刻的条件，以认购人为主体的融发公司决策层人员根本不可能有追求签订涉案补充协议条款的动机，更不可能隐瞒《认购书》欺骗规土委以达到签署涉案补充协议的故意。客观方面，规土委在签约时是否知道《认购书》的存在，与融发公司是否采取隐瞒手段进行“欺诈”，是两个完全不同的事实，不能将两者进行混淆甚至故意偷换概念。本案中没有任何证据可以证明在签订涉案补充协议之时，规土委曾要求融发公司就是否存在认购行为作出说明，更没有任何证据证明融发公司在陈述意见时对认购事实进行刻意隐瞒。而在规土委清楚《认购书》的内容和相关争议后，规土委依然明确表示涉案补充协议条款是“双方意思真实、自愿的表现，条款合法有效”（见证据二十三），并一直认为《认购书》违反了法律法规的强制性规定是无效合同（见证据二十一、二十三）。由此可见，是否存在《认购书》没有而且也不会导致规土委的意思表示错误，融发公司是否曾实施认购，并非规土委签约时需要考虑的因素。另外，融发公司股东深国商发布商铺认购的董事会公告，以及融发公司委派宋胜军、蔡少容、曾小玲等认购人办理签订涉案补充协议的有关事项，足以证明融发公司没有刻意采取秘而不宣的措施，向规土委隐瞒存在《认购书》的事实。4、原告的诉讼请求没有任何事实依据。综上所述，融发公司没有任何欺诈行为，涉案补充协议条款显然是融发公司和规土委的真实意思表示，并不存在规土委意思表示不真实的情况。即便假设原告有权请求撤销涉案补充协议条款，原告的请求也没有任何事实和法律依据。三、原告是融发公司高级管理人员或资深员工，签订涉案补充协议的也是认购人，融发公司根本没有隐瞒已签订涉案补充协议的事实；涉案商铺整体登记之前履行了相应的公告手续，并且早在原告提起诉讼的两年多前，融发公司就己告知认购人涉案补充协议条款以及己办理整体的房产证的事实。因此，即便假设融发公司上述抗辩理由均不成立，原告的起诉也超过了法定除斥期间。本案特殊之处在于，原告均为融发公司的高级管理人员或资深员工，彼此之间存在密切联系。而办理该项目办证和签约事宜的曾小玲、代表融发公司在涉案补充协议上签字的宋胜军、在第二补充协议上签字的蔡少容、负责盖章的陶慧勋均是认购人（见证据三、证据四、证据十五、证据十八），因此，签订涉案补充协议的有关事宜，均由认购人完成。而涉案商铺在办理整体房产证前，也公告了整体进行初始登记的事项（见证据十七），履行了相应的告知义务。这足以说明，融发公司无法、也没有采取任何手段，故意隐瞒涉案补充协议条款。此外，融发公司与原告之间关于涉案商铺的纠纷由来已久，双方曾经多次协肩和沟通，而早在原告提起诉讼的两年前，融发公司就已告知认购人涉案补充协议条款，以及办理了整体的房产证等事实（见证据二十五、证据二十六）。因此，根据《合同法》第五十五条的规定，即便假设原告享有撤销权、融发公司存在欺诈行为、涉案补充协议不是规土委真实的意思表示，那么原告在知道：撤销事由的一年后请求撤销涉案补充协议，也超过了法律规定的除斥期间，贵院应驳回其诉讼请求。综上所述，原告不是撤销涉案补充协议的适格原告，融发公司没有采取任何诈手段误导规土委签订涉案补充协议条款，涉案补充协议是双方的真实意思表示，而且原告的起诉超过了法律规定除斥期间，无论从何种角度予以考量，原告主张均没有任何事实和法律依据，贵院应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告市规土委辩称，一、答辩人在与本案第一被告签订该补充协议书时，并不知道原告与本案第一被告签订了涉案的晶岛国际广场商铺内部认购协议书，不存在放任本案第一被告恶意损害原告利益的过错。原告所说的晶岛国际广场商铺内部认购协议有关内容只是在有关金融报刊媒体上作了正常的信息披露公告，该类信息每天都有大量披露，只是一般信息，不能视为原告所说所谓公知的事实。答辩人是规划国土行政管理机关，平常对此类金融信息并不接触了解，原告与本案第一被告又进行的是公司内部操作，也并没有主动告知答辩人，答辩人不知道是正常的。原告认为答辩人签订补充协议时未尽审慎审查义务是没有事实依据的。答辩人的登记机关2010年8月对于涉案的房产作出初始登记时房产证所记载的内容，是依据土地出让合同的内容所进行的登记，同时原告在本案第一被告进行初始登记时也没有提出异议。所以答辩人并不存在放任本案第一被告恶意损害原告利益的事实。二、根据合同相对性原则，原告与答辩人没有合同关系，原告提出撤销答辩人与本案第一被告签订的出让合同补充协议条款没有法律依据。在原告提供的相关《民事判决书》中，福田法院认定相关原告与本案第一被告签订的认购协议是预约性质的认购协议，不是商品房买卖合同本身，又判定该协议解除，终止履行，双方债权债务另寻途径解决。可见原告权益受到的可能的损失是预约性质的认购协议不能履行的损失，是商品房买卖合同不能签订的损失。非商品房买卖合同不能履行的损失。原告应依据其签订的该内部认购协议和法律规定处理与本案第一被告的债权债务。请求撤销合同条款的起诉，只能由合同当事人一方提出。原告与答辩人没有合同关系，不是涉案出让合同补充协议的当事人，提出撤销该补充协议条款的诉讼没有法律依据。三、原告要求答辩人承担民事责任没有依据。原告现在要求撤销答辩人签订的出让合同补充协议相关条款，并要求答辩人承担本案诉讼费，实际是以其与第一被告签订的认购合同内的债权追究该合同外第三人的民事责任，这是没有事实和法律依据的。原告与答辩人没有合同关系，不是原告与第一被告签订的内部认购合同关系的任一方当事人。原告不能以与第一被告签订的合同有效，来认定答辩人所签订的原告不是当事人的另一出让合同的补充协议条款无效。四、本案第一被告在与原告签订内部认购协议后，隐瞒该内容，又提出申请，与答辩人签订限制商铺转让的协议，欺骗原告，也欺骗了答辩人。有关民事责任应由第一被告承担。答辩人并不一定要求涉案的商铺必须整体转让，答辩人同意在合法的前提下，修改原补充协议，签订新的补充协议，解除涉案商铺限整体转让的限制。具体由第一被告提出申请并经涉案业主及涉案房产抵押权人同意，解除原协议中限整体转让的限制条款，答辩人审核并经公示无异议后重新签订补充协议。综上，原告起诉要求法院撤销涉案补充协议条款没有法律依据，要求答辩人承担民事责任没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的起诉。但答辩人同意在不损害答辩人及其他人合法权益的前提下，同意修改补充协议整体转让的限制。经审理查明，2002年10月8日，原深圳市规划与国土资源局（出让方、甲方）与被告融发公司（受让方、乙方）签订深地合字（2002）9005号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定：合同签订之日，甲方将地块编号为B117-0010、面积约为42348.37平方米的土地出让给乙方，并移交给乙方使用。土地的使用年期为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日，土地用途为商业，土地性质为商品房。计入容积率总建筑面积不超过39100平方米（包括通道），其中，地上一层14400平方米，地下一层24700平方米。同日，双方还签订了《深地合字（2002）9005号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥特殊条款》，约定：本地块商业建筑面积为39100平方米，其中自营商业建筑面积部分不得少于总商业建筑面积的50%，且不得转让。本项目非自营商业建筑面积部分进行预售或竣工验收后交付使用之日起3年内必须先报市经济贸易局审批同意，否则不予办理相关预售、产权等手续。项目竣工验收之日起3年后，乙方若需要对非自营商业建筑面积进行分割出租、转让，企业可自行决定售让方案，政府不再对此限定和控制。2002年9月29日，原深圳市规划与国土资源局向被告融发公司核发《深圳市建设用地规划许可证》，确定商业建筑面积39100平方米（包括通道），其中，地上一层14400平方米，地下一层24700平方米。2005年5月13日，原深圳市规划局向被告换发《深圳市建设用地规划许可证》，将商业建筑面积从39100平方米增加至80800平方米（包括通道），其中，地上一层仍为14400平方米，地下一、二层为66400平方米。2006年11月3日，被告融发公司向原深圳市规划局申请用地规划许可证延期。同月20日，原深圳市规划局复函被告，称：“由于规划调整，我局在2005年5月13日核发的建设用地规划许可证规定的建设规模是80800平方米，用地合同39100平方米与用地规划许可证规定的数字不一致，现你单位要签订土地使用权补充协议，原建设用地规划许可证已过期，情况属实，经研究，原则同意2005年5月13日核发的《深圳市建设用地规划许可证》自复函之日起延期六个月。”2008年1月11日，原深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与被告融发公司（乙方）签订了《深地合字（2002）9005号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》（下称《第一补充协议书》），约定：经乙方申请，甲方同意本宗地建筑面积调整为80800平方米（包括通道），其中，地上一层商业14400平方米、地下一、二层商业66400平方米，性质为商品房，限整体转让，不得分割办理房地产证。本补充协议书与原合同同时使用，具有同等法律效力，如有抵触，以本补充协议书为准。2009年7月15日，被告融发公司在B117-0010宗地上开发建设的晶岛国商购物中心竣工。2010年8月30日，深圳市房地产权登记中心向被告核发晶岛国商购物中心的房地产证，该证他项权利摘要及附记记载：本次登记总建筑面积80608.64平方米，其中地上商业14377.3平方米，半地下商业46417.76平方米、地下商业19813.58平方米，均为商品房；该项目限整体转让，不得分割办理房地产证。被告融发公司没有办理晶岛国商购物中心的商品房预售许可证手续。晶岛国商购物中心只办理了一个房地产证，没有分户。2012年4月17日、4月20日，被告融发公司分别将晶岛国商购物中心抵押给中国建设银行深圳市分行和平安信托有限责任公司，抵押额度均为12亿元，并办理了抵押登记手续。另查，2005年3月3日，被告融发公司出台《晶岛国际广场项目首层内广场街铺内部认购操作方案（概要）》，称继公司内部职工股激励后，为再次寻求公司员工的经济福利和激励机会，实现公司和员工的双赢，公司经审慎决策，决定将公司目前正在开发的晶岛国际广场项目的部分黄金街铺作为载体，施行权益认筹的重大激励方案。标的建筑面积约2308平方米，套内使用面积约1500平方米，拟划分建筑面积为30-60不等的商业铺位36个，具体见商铺分割标示图，面积以图示为准。为充分发挥本认购方案的激励作用，商铺的认购价格在市场可参考价格的基础上做最大幅度降低，实行内部成本价格15000元／建筑平方米，在2005年3月8日至3月20日期间付款的，认购价格为建筑面积每平方米15000元，在2005年3月21日至3月31日期间付款的，认购价格为建筑面积每平方米16000元。公司预计项目于2005年底主体封顶，2006年3月31日前取得商铺的预售许可证，2006年12月31日前向认购人交付已经竣工验收的商铺。具备以下条件之一的员工有参加本次内部认购抽签的资格：1、国企本部在职员工；2、二级公司部门副职以上员工；3、15年工龄以上员工；4、融发公司业务经理、工程师和工作5年以上人员。在取得项目预售许可证一定期限内，认购人可选择签订正式买卖合同或放弃认购，如放弃认购，公司退回认购人全部认购款，并支付年利率为20%的资金占用利息给认购人。签订正式买卖合同前，允许权益转让。2005年3月，被告融发公司（甲方）与本案原告等人（乙方）分别签订了《晶岛国际广场商铺内部认购书》，约定：甲方拟将正在开发的深圳市中心区晶岛国际广场项目首层内广场北面街铺对乙方实行优先认购。商铺认购款按建筑面积计算，单价为15000元／平方米（原告等人认购商铺的位置编号、建筑面积、认购价款、付款时间等详见判决书附表）。乙方于2005年3月21日前将认购款以现金或转账方式支付甲方，甲方收款后开具收款收据给乙方。甲方取得商铺的预售许可证后须立即书面通知乙方，乙方在获取通知10日内应确定是否购买前述商铺并与甲方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，如乙方在此期间不作购买表示，视为乙方放弃购买，甲方有权单方解除认购书并可将该商铺另行出售，并在两个月内退还认购款及同期贷款利息。在2006年3月31日前，如甲方还没有取得政府有关部门的商铺预售许可，乙方有权单方解除本认购书，并可要求甲方返还返还乙方已付认购款及认购款25%的补偿金。乙方决定购买商铺的，应在甲方取得商铺预售许可证15日内与甲方签订买卖合同，商铺买卖价格为本认购书认购款的确定方法和数额，因建筑面积变动产生已付认购款与买卖总价款的差额在买卖合同签订后3日内多退少补。甲方取得预售许可证后与乙方签订正式买卖合同时，须按本认购书的单价签署，乙方要求调高单价，则超过部分的税费由乙方承担。在取得项目《预售许可证》后，甲方不得拒绝与乙方或已受让的第三方签订正式买卖合同。如甲方向其他开发商转让商铺的开发项目，或商铺被司法机关依法查封、被强制执行，视为甲方不能交付商铺，乙方可单方解除合同，甲方应返回乙方已付认购款并支付认购款总额20%的违约金。乙方在签订买卖合同之前可以将本合同项下的权利和义务一并转让任何第三人，有关转让的书面协议应交由甲方备案。乙方所认购商铺须遵从甲方统一规划、统一装修、统一管理、统一经营定位的原则。原告等人已向被告融发公司支付了约定的认购款。2007年4月11日，被告融发公司的控股股东深圳市国际企业股份有限公司（下称深国商）在《证券时报》等媒体发布《关于员工认购晶岛铺位以实施激励方案的公告》，称根据管理层提交的方案，公司第五届董事会2007年第二次会议审议通过了员工认购晶岛铺位以实施激励的议案。该公告在认购人员资格、认购商铺的范围、认购价格等方案与被告融发公司在2005年3月出台的内部认购方案基本相同。2008年11月14日，深国商在《证券时报》等媒体发布《第五届董事会二OO八年第十一次临时会议决议公告》，称根据公司第五届董事会二OO七年第二次会议通过的《员工内部认购晶岛铺位的议案》，决定将公司目前正在开发的晶岛国际广场项目的部分商铺作为激励议案。目前，由于该激励议案制订时条款考虑得不够完善，晶岛项目尚未竣工验收，不具备实施激励方案的条件。董事会通过决议，该激励方案不予提交股东大会审议，放弃实施该激励方案。由于该员工认购商铺事项属于公司历史遗留问题，且员工已按方案缴纳了商铺认购款，公司将根据员工商铺认购的实际情况，研究制订可行的方案并履行相应的决策程序，妥善处理该认购款项的后续事宜。2011年1月1日，深国商在《证券时报》等媒体发布《二O一O年第四次临时股东大会决议公告》，称2010年12月31日公司召开了2010年第四次临时股东大会，审议通过了《关于妥善解决员工内部认购商铺事项的议案》。该议案称，由于该员工认购商铺事项属于公司历史遗留问题，且员工已按方案缴纳了认购款，对公司的发展作出一定的贡献。自2005年3月份签订至今已五年多时间，员工既未拿到商铺，也未取得任何补偿，承担了较大的风险。目前，晶岛项目前期各项工作即将完成，且项目只能办理整体房产证，也不具备再将商铺交付给认购人的条件。为了尽快完成开业的各项准备工作，全面清理历史遗留问题，公司拟对原认购商铺的员工实施补偿，彻底解决这一历史遗留问题。综合考虑本次筹措资金的贡献、承担的风险、认购协议的法律效力、深圳市房地产发展情况等因素，并结合上届董事会和员工协商的情况，公司拟以不超过员工认购款项数额300%的比例（含认购本金的返还和补偿款，合计不超过4.5万元／平方米）对员工实施补偿并解除原认购书，同时授权公司管理层与认购的员工协商沟通具体的解决方案。2011年4月26日，深国商发布《第六届董事会二O一一年第二次会议决议公告》，称通过了《关于为妥善解决员工内部认购商铺事项所涉及所得税处理的议案》。该议案称，根据公司于2010年12月31日公司召开了2010年第四次临时股东大会审议通过的《关于妥善解决员工内部认购商铺事项的议案》，公司决定承担按照原定解决方案所产生的须公司代扣应缴的个人所得税。又查，2010年1月5日，原告等认购人向深国商及被告融发公司联名递交了《关于请公司速予解决员工认购晶岛商铺的要求》，要求履行合同交付员工认购的商铺，如不能按认购书的约定交付商铺的，以现金补偿的价格应参照周边商铺价格给予补偿。因对被告融发公司的答复和解决方案不满，原告等认购人遂集体向政府有关部门信访。2012年6月21日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（下称深规土一局）向原告等认购人作出深规土一局函（2012）863号《关于晶岛国商购物中心相关信访问题的复函》（下称863号复函），称“土地合同及补充协议均属于民事合同范畴”。2012年9月24日，深规土一局向原告等认购人作出深规土一局函（2012）1402号《关于晶岛国商购物中心信访问题的复函》（下称1402号复函），称“二、对于深圳市融发投资有限公司在未办理预售许可，未取得《房地产证》的情况下，擅自销售商铺的违规行为，我局已移交相关部门处理。三、土地合同及其补充协议均属于民事范畴，如你们对此持有异议，可以通过司法途径妥善解决。”2012年10月16日，被告市规土委向原告等认购人作出《关于晶岛国商购物中心信访问题的复函》，称“一、经接访座谈，为切实解决该信访问题，维护商铺认购人合法权益，委员会建议按照以下方案推进后续工作：鉴于土地合同及补充协议均属于民事合同范畴，下一步由深圳融发投资有限公司提出并经涉案全体小业主及涉案抵押权人同意后，向辖区管理局申请解除限整体转让的限制，由管理局审核并经公示无异议后重新签订补充协议。二、对于深圳融发投资有限公司在未办理预售许可，未取得《房地产证》的情况下，擅自销售商铺的违规行为，我局已移交相关部门处理。”庭审中，法庭询问被告市规土委对于被告融发公司的违规销售行为是否移交给了相关部门处理，被告市规土委的代理人回答“不清楚是否已经移送给深圳市规划土地监察局处理，据了解至今尚没有处理结果”。两被告均确认被告融发公司至今未向被告市规土委提出解除限制整体转让的申请。再查，2011年8月，融发公司以部分认购人为被告向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原被告签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》无效；2、原被告终止履行《晶岛国际广场商铺内部认购书》；3、被告承担诉讼费用。被起诉的认购人提起反诉，请求判令：1、确认原被告签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》合法有效；2、原告继续履行《晶岛国际广场商铺内部认购书》，将约定的商铺交付给被告，并办理产权转移登记；3、原告承担诉讼费用。本院经审理后认为，原告与被告签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》属于预约性质的商品房认购合同，不是本约性质的商品房买卖合同，应合法有效，但因晶岛国商购物中心已被限制整体转让、不得分割办理房产证，存在继续履行的法律障碍，已无法履行，应予解除，双方的债权债务应另循法律途径解决。据此，本院作出（2011）深福法民三初字第1966、1969、1970号民事判决书，判决：一、双方签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》合法有效；二、双方签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》应终止履行；三、驳回双方的其他诉讼请求。一审宣判后，双方均不服而提起上诉，深圳市中级人民法院经审理后作出（2012）深中法房终字第2384、2385、2386号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2012年4月1日、5月9日，张燕等7人分别以融发公司为被告向本院起诉，请求判令：1、确认原被告签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》合法有效；2、被告继续履行《晶岛国际广场商铺内部认购书》，将约定的商铺交付给原告，并办理产权转移登记；3、被告承担诉讼费用。融发公司提起反诉，请求判令：1、确认原被告签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》无效；2、原被告终止履行《晶岛国际广场商铺内部认购书》；3、原告承担诉讼费用。本院于2013年1月10日作出（2012）深福法民三初字第988－990号民事判决书，判决：一、双方签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》合法有效；二、双方签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》应终止履行；三、驳回双方的其他诉讼请求。双方对该判决均不服，提起上诉，二审已判决：驳回上诉，维持原判。本院于2013年7月3日作出（2012）深福法民三初字第813－816号民事判决书，该判决认定：关于被告终止合同的诉请，由于原告最终是否能够消除履行障碍的问题目前属于正在发生但尚未明确的事实，该诉请缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。判决：一、双方签订的《晶岛国际广场商铺内部认购书》合法有效；二、驳回双方的其他诉讼请求。融发公司不服该判决，提起上诉，目前仍在二审过程中。上述生效判决均认定：从被告融发公司于2005年月3月公布的《晶岛国际广场项目首层内广场街铺内部认购操作方案》和其控股股东深国商于2007年4月公布的《关于员工认购晶岛铺位以实施激励方案的公告》来看，原告等认购人认购晶岛国际广场首层北面商铺，不但没有违背被告融发公司及其控股股东深国商的意愿，反而是其积极追求的效果，解决了被告融发公司及其控股股东深国商开发建设资金不足的困境。被告融发公司诉请确认双方签订的内部认购书无效，违反了民法的帝王原则――诚实信用原则，不应得到支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。首先，该条规定是针对合同双方当事人因意思表示不真实而请求撤销合同的情形，根据合同相对性原则，该撤销权行使的主体仅限于合同当事人双方，合同当事人以外的第三人无权请求撤销合同。本案中，《第一补充协议书》系由被告融发公司与被告市规土委签订，原告等认购人作为非合同当事人的第三人，无权请求撤销该补充协议。其次，原告等认购人虽与被告融发公司签订了认购书，双方之间形成了商铺认购的预约合同关系，根据生效判决的认定，涉案认购书合法有效，而根据认购书的约定，融发公司在认购书中的主要义务是在取得预售许可证之后与原告等认购人签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，即签订正式的买卖合同，也就是本约，如果因融发公司不能履行认购书约定的签订本约的义务，原告等认购人完全可以依照认购书的约定和法律的规定，向融发公司主张违约或者赔偿责任，而不是请求撤销融发公司与市规土委之间签订的《第一补充协议书》。综上，原告请求撤销被告融发公司与被告市规土委之间签订的《第一补充协议书》中第一条“限整体转让，不得分割办理房产证”的条款，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张燕、张丽丽、朱海珍、杨锋、周小兴、周亚林、孙彦林、周小玲、胡泽加、李锦全的诉讼请求。十案受理费各100元，由各原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏审 判 员  吴 爽人民陪审员  谭文英二〇一三年十二月十九日书 记 员  黄麟舒附判决书附表：案号当事人认购身份签约时间认购铺号建筑面积（㎡）认购价款（元）付款时间1961张燕深国商业务部经理2005.3.2117号92.3113864502005.3.211962张丽丽融发公司工程师李杰转让2005.3.2128号61.549231002005.3.211963朱海珍融发公司出纳郑文丽转让2005.3.2126号61.549231002005.3.211964杨锋深国商业务员2005.3.2131号61.549231002005.3.212078周小兴深国商监事会主席2005.3.2535号8512750002005.3.252079周亚林深国商副总经理2005.3.2219号92.3113846502005.3.212080孙彦林融发公司项目部经理2005.3.3023号61.549231002006.3.282099周小玲深国商监事2005.4.2121号69.2310384502005.3.232100胡泽加融发公司高级工程师2005.4.713号61.549231002005.3.302192李锦全深国商董事长2005.3.2136号73.8511077502005.3.21附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第28页，共29页