陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕1021民初1586号 原告：中国电信股份有限公司洛南分公司，住所地洛南县。 负责人：王家亮，系洛南分公司经理。 委托诉讼代理人：田婧，陕西彩虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建民，男，生于1964年3月9日。 被告：姚军卫，男，生于1973年8月20日，汉族，住洛南县。 委托诉讼代理人：王传纲，陕西广友律师事务所律师。 原告中国电信股份有限公司洛南分公司与被告姚军卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中国电信股份有限公司洛南分公司的委托诉讼代理人田婧、李建民到庭参加了诉讼，被告姚军卫及其委托诉讼代理人王传纲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中国电信股份有限公司洛南分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付拖欠原告2016年6月1日至房屋返还之日的租金，租金按每年350000元计算，承担按所欠租金30%的违约责任计算的违约金；2、被告返还承租原告的房屋，拆除新建、加盖的房屋和装修、设备，恢复原状；3、案件受理费及鉴定费等费用由被告负担。事实与理由：2015年8月18日原告与被告姚军卫签订了书面的《房屋续租赁合同》，原告系甲方，被告系乙方，约定原告将自己的房屋继续出租给被告使用，被告每年向原告支付租金350000元，租赁期限为五年（2015年6月1日起至2020年5月31日止），用途为商业使用。合同签订后，被告姚军卫仅按合同约定支付了第一年租金之外，就以各种理由拖欠2016年6月1日至今的租金不愿意支付。2017年被告在未征得原告同意的情况下将一楼房屋对外出租，现用于洛南县政府政务大厅办公使用。2018年至今原告曾多次与被告沟通、发律师函解决拖欠房租一事，但被告均以各种借口推脱。现原告诉至法院要求处理。 被告姚军卫辩称，被告拖欠原告租金属实，但因原告多年来未给被告结算垫交的水电费，导致被告停电停水，交纳滞纳金，给被告造成电费损失210000元，水费损失128000元，计338000元。被告将房屋租给政府政务中心问题，占用一、二楼，原告还给政府政务中心安装网络设备，是同意被告出租的，不属于越权行为；原告向被告发律师催告函应视为原告违约。根据合同第十条第6项的约定，被告增加的房屋、空调、消防、供电等大件投入按合同约定进行评估产生的折旧净值抵减房租。合同到期后，被告申请续签合同，原告不与被告续签合同。综上，双方签订的合同应继续履行，应驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明，2009年3月3日，原告与刘某某签订《房屋租赁合同》，刘某某承租原告位于洛南县城关镇刘涧洛洪路西的房屋（五层砖混房屋一座及两层砖混房屋一座），双方约定租期5年。刘某某承租后，利用该房屋经营洛南县华悦假日酒店，并在原有两处房屋上新增房屋各一层，在院内新建会议中心一座，餐厅两层，对房屋进行了装修，安装电梯、中央空调、变压器、监控系统、消防设施。合同附件记载该房屋现有装修及设施、设备情况：1、水电暖管道齐全；2、西安联保6吨锅炉一台，型号：CLSWS1.490／70。2012年6月19日，被告与刘某某签订《洛南县华悦假日酒店企业转让合同》，刘某某将华悦酒店除租赁原告的房屋外的新建房屋及装修和设施设备以9100000元转让给被告，约定2012年4月30日移交资产。2015年8月18日，原告与被告签订《房屋续租赁合同》，合同甲方为原告，乙方为被告，约定被告承租原告城东刘涧的房屋，出租面积3500平方米，不包括一楼机房，该房屋现有装修及设施、设备详见首次签订合同附件该附件作为本合同期满交还房屋的验收依据。双方约定租赁期限五年（2015年6月1日至2020年5月31日），每年租金350000元，用途为商业使用。合同第三条约定，本轮租赁期满，乙方不再租赁该房产时，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；第五条房屋租金支付方式如下：乙方在合同签订后，2015年8月31日前乙方先支付甲方租金150000元，余款贰拾万元在2015年10月30日前付清，共计叁拾伍万元作为续租第一年租金。其余四年每年租金在上年度租赁期满前30天内一次性支付；第七条约定租赁期满后，乙方不再租赁或因乙方的责任导致退租的，装修物除乙方可以拆除的以外，归甲方所有；第十条房屋交付及收回的验收:第四项约定，乙方应于租赁期满后不再租赁时，将承租房屋原附属设施、设备交还甲方，第五项约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，第六项约定本次合同履行期满，如甲方因非不可抗力原因收回房屋的，由中介机构对乙方的装修按照国家规定予以评估，甲方对依据评估结果对乙方的装修适当折价赔偿。若再延续经营五年，乙方所建的固定建筑物无偿归甲方所有或由乙方拆除并恢复甲方租赁前原状，能动物品归乙方所有。第十二条规定：租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金，按日租金的2倍支付滞纳金。同日，双方签订备忘录，约定乙方在租甲方房屋期间，院内不准再建设固定建筑物，否则，甲方有权强制拆除或阻止。租赁期间，被告于2016年12月28日、2017年6月1日分别向原告交纳租金170000元和180000元。被告自己使用后承租原告的部分房屋及其购买的刘某某修建的房屋经营酒店，后又转租、出租给洛南县政务大厅办公使用，合同签至2020年12月31日。原、被告之间的租赁合同于2020年5月31日期满后，被告申请续签，原告不同意。被告将承租原告的房屋转租用于现在的洛南县政务大厅办公使用，但没有与原、被告签订合同。被告租赁期间没有对承租原告的房屋进行改造，增加设备、设施。审理中，被告提出原告主张的违约金过高，应按银行同期贷款利率计算。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋续租赁合同》、庭审笔录等证据证明，本院予以确认。 本院认为，中国电信股份有限公司洛南分公司与被告姚军卫签订的《房屋续租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告已按约定向被告交付了承租的房屋，被告也实际使用，故其应按合同约定履行支付租金的义务。由于被告支付的两次租金没有明确是哪一年的，根据拖欠的先后顺序和原告的请求，应认定为支付是2015年6月至2016年5月之间的租金350000元，剩余租金未支付,显属违约，故原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，事实清楚，理由成立，应予支持。关于违约金，被告逾期支付原告租金确实存在违约，原告要求按所欠租金的30%承担违约金，被告认为过高，认为应按同期银行贷款利率计算违约金，本院认为，原告请求的30%违约金标准过高，应按全国银行间同业拆借中心公布人民币同期市场报价利率的1.3倍计算违约金；原告请求被告拆除其在承租的房屋上安装的电梯、中央空调、变压器、监控系统、消防设施，返还房屋，符合合同约定，应予支持，拆除的设备、设施由被告搬离现场；请求被告恢复房屋原状，合同没有约定，且被告承租后没有对房屋状况进行改变，故该请求不予支持；请求被告拆除刘某某修建、加盖的转让给被告的房屋，不应支持，因该房屋系被告从刘某某处购买取得，因该部分房屋不是双方租赁合同约定的租赁物，该请求与其基于租赁关系的起诉既不是同一诉讼标的，也不是同一法律关系，原告可另行解决。依据《＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）＞》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过的）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告姚军卫在本判决生效之日起15日内拆除其承租原告中国电信股份有限公司洛南分公司房屋期间增设的电梯、中央空调、变压器、监控系统、消防设施，返还原告承租的房屋； 二、由被告姚军卫在本判决生效之日起15日内支付原告中国电信股份有限公司洛南分公司2016年6月1日起至返还原告房屋之日止每年350000元的房屋租金，并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期人民币市场报价利率的1.3倍计算支付拖欠原告租金期间的违约金； 三、驳回原告中国电信股份有限公司洛南分公司的其他诉讼请求。 案件受理费18791元，由被告姚军卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  姚亚龙 审 判 员  杨晓宏 人民陪审员  张英杰 二〇二一年四月二十九日 法官 助理  尹英洁 书 记 员  姜 燕 1