文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2563号原告：吴中芹，女，1968年7月18日生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：谷风林，江苏光剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁旭，江苏光剑律师事务所律师。被告：夏克大，男，1971年10月3日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：尹希芳，女，1968年8月18日生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。原告吴中芹与被告夏克大、尹希芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴中芹及其委托诉讼代理人谷风林，被告夏克大、尹希芳的共同委托诉讼代理人程秉义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴中芹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的房屋买卖合同，被告返还原告购房定金40万元；2、被告赔偿原告损失190万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月28日，原、被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被告将位于淮安市清江浦区房屋出售给原告，转让价款189万元，购房定金为20万元；合同签订时买方向卖方支付购房定金5万元，2020年6月2日支付定金15万元，除定金之外的剩余房款169万元买方须于2020年9月20日前一次性付清。合同签订后，原告按约于2020年5月28日向被告支付定金5万元，2020年6月2日向被告支付定金15万元。2020年7月1日原、被告经协商，将定金调整为40万元，当日原告又向被告支付定金20万元。被告夏克大承诺，其已取得被告尹希芳合法授权，代为出售涉案房屋，若因其未取得合法授权导致合同无效或无法履行，其自愿承担一切法律责任；看房时二被告均在场，同意出卖涉案房屋。自2020年8月初以来，由于房价上涨，被告违背诚信原告，坐地涨价。由于二被告恶意违约，不仅造成原告无法购买到学区房耽误孩子上学，且给原告造成巨大经济损失，目前涉案房屋已涨价至400多万元，故提起诉讼。被告夏克大、尹希芳共同辩称，同意解除合同。两被告系夫妻关系，涉案房屋系两被告共同所有，被告夏克大签订的房屋买卖合同，被告尹希芳并不知情，且被告尹希芳不同意也未授权给被告夏克大出售涉案房屋，房屋买卖合同对被告尹希芳不发生效力；涉案房产纠纷原告已于2020年8月起诉，经两级法院审理，事实已查明，已有判决定论，原告再次以同一事实起诉，是否构成重复起诉，由法院审查。综上，请求驳回原告起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。位于淮安市清江浦区房屋系两被告共同共有。2020年5月28日，被告夏克大（卖方）与原告吴中芹（买方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定卖方将坐落于淮安市清江浦区房屋（建筑面积69.28平方米）转让给买方，转让总价款为189万元；合同签订时，买方向卖方支付定金20万元，余款169万元买方须于2020年9月20日前一次性付清，款清交房；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。备注条款：1、定金在2020年5月28日前付5万元，2020年6月2日前付15万元；2、公证日期为2020年9月20日前，公证时间有效期为两年，公证之日付尾款169万元；3、卖方保证2020年9月1日实小学位可用。当日，被告夏克大出具承诺书一份，载明：“本人郑重承诺：本人夏克大已经取得了位于荷花池小区3号楼601房屋的所有权人尹希芳的合法授权，代为出售上述房屋。若因本人未取得该合法授权而导致该《房地产买卖合同》无效或交易无法履行，则本人自愿承担合同约定的双倍返还定金、对经纪方的违约责任及其他相关法律责任。”合同签订后，原告于2020年5月28日向被告夏克大转账5万元，于2020年6月2日向被告夏克大转账15万元，于2020年7月1日向被告夏克大转账20万元。2020年7月1日，被告夏克大出具收条一份，载明：“今收到吴中芹购房定金荷花池小区3号楼601室，合同协议定金贰拾万元，修改后实收定金肆拾万元。”在2020年8月18日原告与被告夏克大、中介方工作人员张丽平的谈话中，被告夏克大表示被告尹希芳不同意卖房，无法继续履行合同。因原、被告双方产生争议，原告于2020年8月20日向本院提起诉讼，即（2020）苏0812民初6213号案件，要求两被告继续履行合同并协助原告办理涉案房屋过户手续。本院经审理认为，原告并无充分证据证明被告尹希芳同意涉案房屋买卖合同的条款或授权被告夏克大出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同对被告尹希芳不发生效力。由于被告尹希芳不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，但原告不同意变更诉讼请求为要求被告承担违约责任，故判决驳回原告诉讼请求。该判决已发生法律效力。庭审中，原告为证明其损失，提交了荷花池小区目前在二手房交易网站的挂价信息，已超过5万元/平方米。本院认为，本案由于被告尹希芳不同意出售涉案房屋导致房屋买卖合同无法履行，现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告亦表示同意，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还购房定金（已付房款）40万元，符合法律规定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告承担违约责任，赔偿其因房价上涨的差价损失190万元，本院认为，涉案房屋系本市实验小学及西大街开明中学学区房，原、被告签订合同后至被告违约前该区域学区房价格确实涨幅很大，原告要求被告赔偿因房价上涨造成的损失，符合法律规定，但本院考虑到原告在签订合同时明知涉案房屋系两被告夫妻共有，却仍仅与被告夏克大一人签订了房屋买卖合同及补充协议，且在另一方共有人未签字的情况下即给付定金，原告未尽到审慎义务，其对本案房屋买卖合同无法履行及本案纠纷的产生也存在一定的过错，结合本案合同履行、已付房款等情况，以及原、被告签订合同后到被告违约这段期间的同地段房屋市场价格波动情况，还有原、被告双方的过错程度以及违约金的惩罚性特点等情况，酌定由被告夏克大赔偿原告因房价上涨造成的损失75万元，对原告主张超出部分，不予支持。依据合同相对性原则，由被告夏克大向原告吴中芹承担赔偿责任，故本院对原告要求被告尹希芳承担责任的诉请不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴中芹与被告夏克大于2020年5月28日签订关于淮安市清江浦区的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》中有关房屋买卖的约定；二、被告夏克大于本判决生效之日起十五日内退还原告吴中芹购房定金（已付房款）40万元，并赔偿原告吴中芹损失75万元，合计115万元；三、驳回原告吴中芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，减半收取12600元，由原告吴中芹负担6300元，被告夏克大负担6300元；保全费5000元，由被告夏克大负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  张广兄二〇二一年六月九日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。