天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初9500号原告：天津通顺住房租赁服务有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇京津公路与南仓道交口东北侧绿岛家园67号楼C座-201。法定代表人：孙文强，总经理。委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。被告：天津福泰瑞禾电影放映有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇天重道2号1-1027。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：李伏雨，女。被告：北京泰禾影视文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路乙118号19层09单元。法定代表人：吴桥辉，董事长。委托诉讼代理人：孔旭峰，男。原告天津通顺住房租赁服务有限公司（以下简称通顺公司）与被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司（以下简称福泰公司）、北京泰禾影视文化发展有限公司（以下简称泰禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。通顺公司的委托诉讼代理人黄建清，泰禾公司的委托诉讼代理人孔旭峰两次庭审均到庭参加诉讼，福泰公司的委托诉讼代理人李伏雨参加2021年1月21日庭审，经本院合法传唤未参加2021年3月9日庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。通顺公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付自2020年2月至2020年12月14日租金3804387.16元，并按日万分之五标准支付自起诉之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；2．判令二被告支付2020年10月至12月14日电费48681.32元、2019年至2020年供暖费189200元，共计237881.32元；3．判令二被告支付违约金8000000元；4．案件受理费、保全费由二被告负担。事实和理由：双方系房屋租赁合同关系，福泰公司承租位于天津市××道××号××广场××层房屋用于经营影城，租期15年。合同约定，乙方应于每月15日前缴纳当月租金，非因甲方原因逾期交纳租金超过60日，并经甲方书面催告后15日内仍不交纳的，以及因乙方原因造成乙方连续停业超过7天的，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同，收回商铺。自2020年8月1日起至今，福泰公司未支付2020年8月至11月的租金，且自2020年11月27日福泰公司宣布停业，连续停业至今已经远超七天，而且恢复无期。福泰公司的上述行为严重违反合同约定，构成根本违约，通顺公司已按合同约定通知解除租赁合同，并收回房屋，关于拖欠的租金、电费、供暖费等费用，多次催要未果。泰禾公司作为福泰公司的唯一法人股东，应对公司债务承担连带责任，故呈诉。泰禾公司辩称，泰禾公司与通顺公司不具有租赁合同关系，合同履行过程中变更履行主体为福泰公司。新冠疫情发生后，自2020年1月24日至2020年7月16日影院停止营业，后虽恢复营业但收入锐减导致福泰公司违约，此非本意系因疫情因素。通顺公司主张泰禾公司承担连带责任，并非全资股东就应承担连带责任，该主张没有法律依据。通顺公司与福泰公司于2020年8月14日签订减租协议，约定减免2020年2月1日至2020年7月31日的租金，认可2020年8月1日至2020年12月14日欠付的租金。8,000,000元违约金约定过高，通顺公司实际损失未达到该数额。关于第二项诉讼请求，同意由福泰公司承担。福泰公司答辩意见与泰禾公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即通顺公司提交的泰禾公司系福泰公司全资股东的网页截图、不动产权证、不动产登记簿查询证明、房屋租赁合同、合同主体变更协议2份，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：通顺公司提交的停业通知函、解除《房屋租赁合同》通知书、告知函及施工合同8份。泰禾公司、福泰公司对停业通知函、解除《房屋租赁合同》通知书、告知函真实性均无异议，对证明目的不予认可。上述证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。泰禾公司对8份施工合同中第一份2,710,000元的合同真实性无异议，对证明目的不予认可，总造价与结算数额无法确认，空调及钢结构可以再次利用；对第二份8,000,000元的合同真实性无异议，对证明目的不予认可，从合同内容上看不出施工对象及付款数额；对第三份合同真实性无异议，价款1,000,000元对影院做的钢结构，包括耐容，还包括麦当劳吊顶等与影院无关，现在影院的状态，继续开影院都可以二次利用；对第四份合同真实性无异议，对证明目的不予认可，尚未结算，继续开影院可以二次利用；对第五、六份合同真实性无异议，对证明目的不予认可，部分安装的工程是迪卡侬部分，与影院无关，继续开影院可以二次利用；对第七、八份合同真实性无异议，对证明目的不予认可，继续开影院可以二次利用。庭审中，通顺公司陈述上述合同尚未进行最后结算，据此尚无法证实通顺公司实际资金投入情况，故上述证据本案中不予确认。泰禾公司、福泰公司共同提交2020新冠疫情商户减租补充协议，证明从2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金已减免。泰禾公司另提交证据：福泰公司审计报告1份、福泰公司报税明细截图1张，证明泰禾公司与福泰公司财务是独立的没有混同。通顺公司质证意见：对减租补充协议的真实性无异议，对证明目的不予认可，补充协议的第二条约定减免的前提是依约履行合同，但福泰公司未按合同约定支付租金及相应的费用，且影院停业构成单方违约，应按原合同执行。对福泰公司审计报告真实性无异议，对证明目的不予认可，审结报载明2019年12月31日前相关的信息，双方的合同在2020年12月份才终止，审计报告没有2020年的信息，不能证明待证目的。报税明细截图没有原件，看不到证明内容，对真实性、证明目的均不予认可。本院认证：对减租补充协议、福泰公司审计报告的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。报税明细截图所载内容无法证实其证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，天津大通置业投资控股集团有限公司作为甲方（出租方），与乙方（承租方）泰禾公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：泰禾公司承租位于天津市北辰区××道××号××广场××层房屋用于经营影城，商铺租赁面积计5200平方米，最终以双方交付该商铺时书面确认为准。租赁期为自甲方按本合同约定完成该商铺的交付之次日起180个月。乙方以年基本租金或年净票房提成租金方式向甲方支付租金，两者中以较高者为准，装修期和免租期等不计入实际计租时间；乙方应按月先以月基本租金支付租金，租金标准为：租赁期第1年至第3年每月每平方米70元，即每月支付364000元，其中含物业管理费为109200元；租赁期第4年至第6年每月每平方米74.9元，即每月支付389480元，其中含物业管理费为116844元……年租金为当年月租金的总和，乙方于每月15日前支付当月基本租金，甲方应在付款前15个工作日向乙方开具相应金额的增值税专用发票。水费、电费、燃气费（如有）由乙方自行负担，乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付，甲方应在付款前提供相应的发票。甲方应按该商铺所在地相关政府部门的规定向乙方供暖，供暖面积为5200平方米，乙方应于供暖开始后15个工作日内向甲方交纳供暖季的供暖费。乙方享有180天的装修期，自该商铺实际交付之次日起算。甲、乙双方经协商一致，可变更或解除本合同。在租赁期（包括装修期），乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，收回该商铺，并无需退还保证金，但应退还多收的预交款项（如有），且乙方应向甲方支付8000000元作为违约金，如上述违约金不足弥补甲方全部损失，甲方有权向乙方追偿：乙方非因甲方原因逾期交纳租金超过60日的，并经甲方书面催告后15日内仍不交纳的；因乙方原因造成乙方连续停业超过7天或在一年内累计超过20天的……在租赁期内，乙方无正当理由逾期交付租金的，经甲方书面通知，仍未能于15个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同。合同另约定了其他条款。2019年3月20日，天津大通置业投资控股集团有限公司与泰禾公司、福泰公司签订《合同主体变更补充协议》，主要约定三方一致同意由福泰公司受让泰禾公司在前述《房屋租赁合同》中享有的权利义务。2019年9月1日，天津大通置业投资控股集团有限公司与福泰公司、通顺公司签订《合同主体变更补充协议》，主要约定三方一致同意通顺公司受让天津大通置业投资控股集团有限公司在前述《房屋租赁合同》中享有的权利义务。另查，关于合同履行情况，庭审中，各方当事人均认可租金已支付至2020年1月31日。通顺公司另述，因福泰公司违约，2020年12月4日其单方解除合同后，已于2020年12月15日收回出租的房屋。福泰公司、泰禾公司陈述合同尚未解除，仍应继续履行。再查，2020年8月14日，通顺公司作为甲方与乙方福泰公司签订《2020新冠疫情商户减租补充协议》，主要约定：甲方给予乙方免租期6个月，减免期间为2020年2月1日至2020年7月31日；本协议签订后乙方不得再有异议，乙方须严格按照合同履约，否则，甲方有权视乙方为违约，乙方应按原租赁合同的协议约定承担违约责任。再查，福泰公司于2020年11月27日发布停业通知函至今，泰禾影城天津大通店尚未营业。2020年12月4日，通顺公司向福泰公司送达《解除通知书》，主要载明：福泰公司应按约于每月15日前支付当月租金，但福泰公司至今未向通顺公司支付2020年8月至11月的租金，且福泰公司单方于2020年11月27日就影城予以停业，至今连续停业已经超过七天，福泰公司上述行为严重违反合同约定，构成根本违约，根据合同约定，通顺公司有权单方解除合同，现通顺公司正式通知福泰公司双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。2020年12月15日，通顺公司向福泰公司送达《告知函》，主要载明：因福泰公司根本违约，通顺公司于2020年12月4日向福泰公司发出解除函，《房屋租赁合同》已经解除，根据合同约定，通顺公司收回出租的房屋。另福泰公司尚拖欠2020年2月至2020年12月14日租金3,804,387.16元，2020年10月至12月14日电费48,681.32元，2019年至2020年度供暖期的供暖费189,200元，以及福泰公司应当支付的违约金8,000,000元，请福泰公司立即结清欠款及违约金，未付款前，福泰公司在租赁房屋内的物品由通顺公司依法留置。再查，福泰公司系泰禾公司的子公司。津（2019）北辰区不动产权第1××8号不动产权证书证载，坐落于北辰区××道××号不动产权利人系通顺公司。泰禾公司提交的中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）出具的众环审字（2020）220092号福泰公司审计报告，上载该事务所审计了福泰公司财务报表，包括2019年12月31日的资产负债表，2019年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注，该事务所认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了福泰公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。本院认为，通顺公司与福泰公司系房屋租赁合同关系，当事人签订的租赁协议及补充协议系真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点：一、案涉租赁合同是否已经解除；二、福泰公司应否支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金，以及通顺公司主张违约金是否过高；三、泰禾公司就福泰公司案涉债务是否承担连带清偿责任。结合案情，本院分析如下：一、案涉租赁合同已于2020年12月4日解除根据合同约定，租赁期内，福泰公司无正当理由逾期交付租金的，经通顺公司书面通知，仍未能于15个工作日内交付的，或者因福泰公司原因造成连续停业超过7天，通顺公司有权解除合同。上述合同条款约定了通顺公司在特定情形下享有单方解除权。本案中，福泰公司仅支付租金至2020年1月31日，且单方宣布停业连续超过七天，截至目前，尚未支付尚欠租金及恢复正常营业，其行为构成违约，通顺公司依约享有合同解除权，福泰公司于2020年12月4日签收通顺公司送达的解除合同通知书，案涉租赁合同于2020年12月4日解除。福泰公司、泰禾公司辩称停业系因疫情因素，但未提交停业时间段内存在正常经营客观障碍的证据，上述抗辩意见本院不予采纳。二、通顺公司已实际免除福泰公司自2020年2月1日至2020年7月31日的租金2020年8月14日，通顺公司与福泰公司签订《2020新冠疫情商户减租补充协议》，约定通顺公司给予福泰公司免租期6个月，减免期间为2020年2月1日至2020年7月31日，如福泰公司未按约履行，应按原租赁合同约定承担违约责任。按上述约定，通顺公司已实际免除福泰公司自2020年2月1日至2020年7月31日的租金。通顺公司主张因福泰公司未按期支付租金，其有权按原租赁合同主张欠付期间的租金。从上述补充协议约定内容上看，双方未约定如福泰公司未按期支付租金，则减租条款不再具有约束力，即上述协议内容不构成附解除条件的合同，且原租赁合同违约条款亦未否定减租条款的效力。综上，福泰公司应向通顺公司支付自2020年8月1日起至2020年12月14日的租金1,620,387元（364,000元/月×4个月＋364,000元/月÷31天×14天），通顺公司另主张福泰公司支付按日万分之五标准计算自起诉之日即2020年12月24日起至实际给付之日止的违约金，该项主张符合合同约定，福泰公司、泰禾公司亦无异议，本院予以支持。此外，通顺公司另主张福泰公司因违约应按合同约定支付8,000,000元违约金，福泰公司抗辩此项违约金过高，通顺公司实际损失未达到该数额。庭审中，通顺公司主张该项损失其系与案外人签订施工合同产生的资金投入损失，但通顺公司亦自认其与案外人尚未完成结算。综上，通顺公司现有证据尚不足以证实其实际损失，本案中该项主张，本院不予支持。通顺公司可待实际损失确定后，另行主张。福泰公司对于欠付的2020年10月至12月14日电费48,681.32元、2019年至2020年供暖费189,200元，共计237,881.32元，并无异议，通顺公司该项主张，本院予以支持。三、泰禾公司无需就福泰公司案涉债务承担连带清偿责任通顺公司主张泰禾公司系福泰公司全资股东，应就福泰公司案涉债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司的财产与股东财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，泰禾公司提交福泰公司的审计报告上载福泰公司的相关审计报告，可以反映福泰公司有独立完整的财务制度，且未见有反映福泰公司与泰禾公司财产混同的现象，可以基本反映福泰公司与泰禾公司财产相分离的事实。通顺公司主张上述审计报告仅系针对福泰公司2019年度的财务状况，未提供2020年度的财务审计。对此，本院认为，首先，泰禾公司与福泰公司均系具有独立民事主体地位的法人；其次，一人有限责任公司财产独立的举证责任倒置不应苛责其提供证据证实每年度的财务状况，如能证实存在独立完整的财务制度，则应据此认定其已达到相应的证明标准，此情形下，应由另一方当事人举证证实其存在人格混同的情形。本案中，依在案证据已可以认定福泰公司具有独立财务情形下，应由通顺公司进一步举证证实二被告存在人格混同情形，通顺公司对此未提供证据，其主张泰禾公司就福泰公司案涉债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告天津通顺住房租赁服务有限公司欠付租金1,620,387元，并支付以1,620,387元为基数，按日万分之五计算自2020年12月24日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告天津通顺住房租赁服务有限公司欠付电费48,681.32元、供暖费189,200元，共计237,881.32元；三、驳回原告天津通顺住房租赁服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计47,027元，由原告天津通顺住房租赁服务有限公司负担39,503元，被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司负担7,524元；保全费5,000元，由被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司负担。上述两项，被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司负担共计负担12,524元（此款由被告天津福泰瑞禾电影放映有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一并给付原告天津通顺住房租赁服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇二一年四月八日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。