淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2711号原告：徐崇华，男，1956年8月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：张云，女，1957年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：董建伟、张元新，江苏典筑律师事务所律师。被告：张德生，男，1952年10月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：蔡美林（曾用名蔡美玲），女，1953年10月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：方晓峰、陶晶，江苏山师行律师事务所律师。第三人：中国邮政集团有限公司淮安市分公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。负责人：吕雪松。委托诉讼代理人：刘厚生，男，1978年3月12日出生，汉族，综合办公室副主任，住淮安市清江浦区。原告徐崇华、张云与被告张德生、蔡美林、第三人中国邮政集团有限公司淮安市分公司（以下简称：中国邮政淮安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序于2021年5月8日公开开庭进行了审理，原告徐崇华、张云及委托代理人张元新，被告张德生、蔡美林的委托代理人陶晶，第三人委托代理人刘厚生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐崇华、张云向本院提出诉讼请求：1、判决张德生、蔡美林立即将登记在第三人中国邮政淮安分公司名下淮安市清江浦区淮海南路130号201室房屋（不动产证号：苏（2020）淮安市不动产权第0076727号）不动产权证变更登记在被告张德生、蔡美林名下，第三人中国邮政淮安分公司予以协助，变更登记的税费由被告张德生、蔡美林承担；2、判决被告张德生、蔡美林在取得上述第一项不动产权证后，立即将该不动产权证变更登记至原告徐崇华、张云名下；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2004年10月27日，第三人中国邮政淮安分公司（原邮政局）与被告张德生达成调解协议，中国邮政淮安分公司同意将淮安市淮海南路邮政综合楼201室房屋出售给被告张德生，房屋价格14.4万元，中国邮政淮安分公司负责办理产权证、土地证等手续，相关费用由被告张德生承担。该调解协议经原淮安市清浦区人民法院确认并作出（2004）浦民一初字584号民事调解书，后被告张德生支付全部购房款并实际占有使用案涉房屋。2006年7月11日，被告张德生、蔡美林与两原告签订《房屋买卖合同》，约定被告张德生、蔡美林将案涉房屋出售给两原告，房屋总价款31万元，五年后办理房屋产权过户。两原告于合同签订当日即向被告张德生支付30万元购房款，剩余1万元双方约定待被告张德生、蔡美林将房屋产权过户登记至两原告名下后一次性支付。合同签订后，被告张德生、蔡美林将案涉房屋交付两原告占有使用至今，但双方一直未办理产权变更登记。因案涉房屋为第三人中国邮政淮安分公司职工集资分房，一直未办理房屋不动产证。后经原告查询房管部门得知案涉房屋已于2020年办理不动产权证（证号：苏（2020）淮安市不动产权第0076727号）。之后原告与被告多次协商办理不动产权证变更登记事宜，被告一直怠于将案涉房屋不动产证变更登记至被告名下，导致原告无法将案涉房屋的不动产证变更登记至原告名下，原告遂诉至法院。被告张德生、蔡美林辩称：因涉案房屋在邮政取得产权证后未及时通知被告，被告未能按照合同约定通知原告。按照合同第四条约定，该房屋应当是过户到被告名下五年内，被告配合原告办理过户手续，被告没有故意不配合办理过户，所以被告不承担诉讼费用。第三人中国邮政淮安分公司辩称：根据（2004）浦民一初字584号民事调解书，办理淮海南路201室产权证相关费用由张德生负担，邮政公司也愿意履行该份职责，同意配合过户至张德生名下，邮政公司在诉讼过程中没有过错，也不同意承担诉讼费用。另外第三人还要核实一下涉案房屋是否就是调解书中的房屋。原告围绕诉讼请求依法提交（2004）浦民一初字584号民事调解书1份、房屋买卖合同1份、第三人出具的收款收据2份、被告张德生出具的收条1份、收据2份、置换通气单1份、广播电视用户证1份、居民燃气缴费卡1张、读表结果1份、不动产证登记查询结果1份。经质证，被告及第三人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月27日，第三人中国邮政淮安分公司（原淮安邮政局）与被告张德生在淮安市清浦区人民法院达成调解协议，该院形成（2004）浦民一初字584号民事调解书，写明：淮安邮政局同意将本市淮海南路128号邮政综合楼201室的房屋（含水电、铝合金窗等附属设施）出售给张德生，并于2004年10月27日交付给张德生，201室房屋价格确定为14.4万元，张德生已付款12万元，尚余2.4万元，由被告于2004年10月27日一次付清给原告，对于201室房屋的产权证、土地证，由淮安邮政局一并办理（如不好办理，应提供办理产权证、土地证的手续给张德生），相关费用由张德生负担。2006年7月11日，被告张德生、蔡美林（甲方）与两原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落：淮安市淮海南路128号邮政综合楼201室（三室二厅，按实际面积计算）；价格为人民币31万元，含附属设施费用在内；乙方于2006年7月将房款30万元交付于甲方，同时甲方将该房的钥匙及一切资料移交给乙方。合同第四条约定：余款1万元待甲方将房屋产权过户到乙方名下后一次性付清。甲方以其名义领取产权证，所需要付的一切费用由甲方承担。五年后，该房产权过户到乙方名下，所需的一切费用由乙方承担，但甲方必须协助乙方办理过房手续。合同签订后，原、被告均在合同上签字。当日，原告即向被告张德生支付30万元购房款，被告张德生出具收条。被告张德生、蔡美林也将案涉房屋交付两原告占有使用至今，但一直没有办理过户手续。因涉案房屋为第三人中国邮政淮安分公司职工集资分房，一直未办理房屋不动产权证，两被告遂一直未将涉案房屋过户给两原告。后涉案房屋由第三人中国邮政淮安分公司于2020年办理不动产权证，证号为苏（2020）淮安市不动产权第0076727号，登记的房屋坐落于。原、被告对“淮海南路128号邮政综合楼201室”房屋即为“淮安市清江浦区淮海南路130号201室”房屋并无异议。另查，被告张德生、蔡美林于2015年9月29日办理离婚登记。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求查封中国邮政淮安分公司名下位于淮安市清江浦区淮海南路130号201室房屋，并提供了担保，本院已依法采取相应保全措施。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，经过法院调解，第三人中国邮政淮安分公司将涉案房屋出售给被告张德生，双方对此并无异议，该买卖行为合法有效，本院予以确认。因涉案房屋当时尚未取得房屋产权证，还不具备过户的条件，但第三人已经将房屋交付给被告，被告也已付清房款，故被告张德生已经成为涉案房屋的实际权利人，同时上述行为发生在两被告婚姻关系期间，因此被告蔡美林也系房屋的实际权利人。2006年7月11日，原、被告签订协议书，将涉案房屋出售给原告，因两被告作为房屋的实际权利人，有权作出包括转让在内的处分行为，故该份买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已付清30万元的购房款，房屋也已交付原告占有使用，第三人也取得了涉案房屋的不动产权证，故涉案房屋已具备变更登记的条件，被告和第三人应当继续履行合同，配合原告办理不动产变更登记手续，因此原告此项诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。第三人应协助将涉案房屋登记至被告张德生、蔡美林名下，两被告在前述房屋变更登记至其名下后协助原告办理登记手续。关于变更登记的税费，根据调解协议和原、被告之间的买卖合同，第三人过户给两被告的费用由两被告承担，两被告过户给两原告的费用由两原告承担。另外，两原告尚有1万元购房款未支付给被告，应按照合同约定在涉案房屋产权过户到原告名下后一次性付清。关于被告提出的涉案房屋应当过户到被告名下五年后再配合原告办理过户手续的抗辩意见，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质、合同目的、习惯以及诚信原则，确定争议条款的含义。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原、被告买卖合同第四条约定“余款1万元待甲方将房屋产权过户到乙方名下后一次性付清。甲方以其名义领取产权证，所需要付的一切费用由甲方承担。五年后，该房产权过户到乙方名下，所需的一切费用由乙方承担，但甲方必须协助乙方办理过房手续”，对此条款原告的理解是由于当时房屋还没有产权证，遂约定从合同签订后的五年办理房产证，而不是办理产权证后五年过户，被告则持相反意见。从字面理解，该条并未明确约定涉案房屋需在登记至被告名下五年后过户，同时考虑到双方买卖合同于2006年订立，原告已实际占有使用涉案房屋十几年，一直未办理不动产变更登记，直至现在，涉案房屋才具备过户条件，如果待登记到两被告名下后五年在过户给原告，对原告并不公平，故对被告此项抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合民法典》第六条、第一百四十二条第一款、第四百六十六条第一款、第五百零九条、第五百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人中国邮政集团有限公司淮安市分公司于判决生效后三十日内协助被告张德生、蔡美林将位于淮安市清江浦区淮海南路130号201室房屋（不动产证号：苏（2020）淮安市不动产权第0076727号）的不动产产权变更登记至被告张德生、蔡美林名下，变更登记的税费由被告张德生、蔡美林承担。二、被告张德生、蔡美林于淮安市清江浦区淮海南路130号201室房屋的不动产产权变更至其名下后三十日内协助原告徐崇华、张云将该房屋的不动产产权变更登记至原告徐崇华、张云名下。办理过户登记后，两原告立即向两被告给付购房款1万元。案件受理费40元（已减半收取），保全费5000元，合计5040元，原告徐崇华、张云自愿负担2500元，被告张德生、蔡美林负担1270元，第三人中国邮政集团有限公司淮安市分公司负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  柏 玲二〇二一年六月十六日法官助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百四十二条第一款有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质、合同目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。第四百六十六条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。