上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初13434号原告：上海千弈企业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：沈海平，上海理度律师事务所律师。被告：上海恒钻实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王端军，执行董事。委托诉讼代理人：杨琳，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昆仑，北京京都(上海)律师事务所律师。第三人：李飞，男，汉族，1969年2月13日生，住江苏省邳州市港上镇半庄村南王庄29号。委托诉讼代理人：陈琦，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽芳，上海金亭律师事务所律师。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告上海恒钻实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据被告申请，依法追加李飞为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人沈海平，被告委托诉讼代理人杨琳，第三人委托诉讼代理人陈琦、赵丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2020年1月8日解除；2、判令被告支付原告展位租金313,077.60元;3、判令被告支付原告管理费75,739.48元；4、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(以313,077.60元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按日3‰计算)；5、判令被告支付原告逾期支付管理费的违约金(以75,739.48元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止，按日3‰计算)；6、判令被告支付原告展位的占有使用费312,128.88元；7、判令被告支付原告解除合同的违约金276,154.40元；8、判令被告支付原告律师费2,000元、财产保全保险费2,000元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月15日，原、被告签订《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》，约定原告将上海市金山区龙山路280弄C栋A8118-A8121、A8108-A8110展位(以下简称案涉展位)出租给被告。合同还对租赁期限、租金和管理费的收取标准及支付方式、违约责任等作了约定。2019年2月1日起，被告欠付原告租金和管理费。2020年1月7日，原告向被告发出律师函，通知被告解除合同、支付所欠租金和管理费、返还案涉展位。但被告时至今日未支付欠款也未搬离，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：被告与第三人是合作关系，被告承租案涉展位后交由第三人实际使用。原、被告的租赁合同已于2019年7月31日合意解除，第三人也已于2019年7月31日前搬离案涉展位，因此租金和管理费应计算至2019年7月31日。双方的交易习惯是，每月租金21,346.20元、每月管理费4,743.60元,双方应按交易习惯结算。原、被告已协商解除租赁合同，第三人也已搬离，被告不应承担解约违约金和占有使用费。逾期付款的违约金约定过高，应予调低。即使被告违约，原告没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。第三人述称：同意被告的答辩意见。案涉展位确实由第三人使用，租金和物业管理费也由第三人向原告支付。第三人已于2019年7月31日前搬离案涉展位。经审理查明，案涉展位系案外人所有，由案外人委托原告经营管理。2017年1月15日，原、被告签订《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》，合同约定：原告将案涉展位出租给被告，并提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务；展位计租面积为474.36平方米；租金单价为60元/平方米/月，首期租金为85,384.80元,末期租金为85,384.80元，期间每一期租金均为85,384.80元;管理费单价为10元/平方米/月，首期管理费为28,461.60元,末期管理费为28,461.60元,期间每一期管理费均为28,461.60元;合同期内租金总额为1,024,617.60元,管理费总额为170,769.60元;租赁期和服务期限均自2017年1月1日起至2019年12月31日；租金和管理费的付款周期为6个月；被告应于合同签订当日向原告支付质量保证金20,000元，合同终止后，在被告方没有未结客诉且质量保证金尚有余额情况下，原告于合同终止之日起满三年后一次性返还给被告；第一个合同年度，原告免除被告6个月的租金，第二个合同年度，原告免除被告3个月的租金；被告未按合同约定支付任何款项(包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；合同无论因何原因终止后，被告逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向原告支付违约金；在合同期内，被告未按时交纳合同项下任何费用(包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等)，经原告书面催告仍未交纳的，原告有权解除合同，同时要求被告支付与保证金相等的违约金并另行赔偿因此发生的全部损失(包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等)；因被告违约导致合同解除或被告单方解除合同时，被告即无条件授权原告自行处置(包括但不限于变卖、交换等)展位内的全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项被告应付款项(包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、保证金等)，若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则原告有权继续向被告追索，未经千弈公司书面同意，被告不得将本款所称“商品”作价出售；合同无论因何原因终止的，被告应于原告书面确认的终止之日将被告展位内物品全部撤出展位；因被告违反合同导致原告提前解除合同的，或者被告提前解除合同撤场的，被告已享有的优惠条件(包括但不限于免租期、租金折扣等)均自始无效，被告应当补足差额。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约将案涉展位交付被告。被告已向原告支付质量保证金20,000元。2018年7月1日起，被告授权第三人在案涉展位经销蒙娜丽莎瓷砖。被告与第三人约定，案涉展位的租金等费用由第三人承担。原告和第三人已支付租金和管理费至2019年1月31日。之后，被告和第三人均未向原告支付过租金和管理费。2019年7月19日之前，原、被告曾签订过一份《房屋租赁合同解除协议》，协议书内容为：双方同意于2019年7月31日提前终止合同，被告应于2019年7月31日前将案涉展位交还原告，并付清应付租金、物业费、电费等各项费用。原告方经办人在协议书上盖章后，未将协议书原件交予被告，而是声称等被告付清租金等费用后，才能将协议书原件交予被告。被告法定代表人龚军未能取得协议书原件，只是将协议书拍照留存。之后，被告既未付款，也未交还案涉展位。2020年1月7日，原告委托律师按被告注册地向被告邮寄《律师函》，《律师函》载明：1、因被告未按约支付租金、物业管理费，解除原、被告签订的租赁合同；2、被告应当于收到函件后7日内搬迁遗留物品并将按照租赁合同之标准将商铺返还原告，逾期未按约返还的，视为被告放弃遗留物品，原告有权抛弃、变卖遗留物品，并按照双倍租金标准收取占用费；3、被告应于收到函件后，立即支付所有拖欠的费用及违约金。《律师函》因无人签收被退回。2020年5月29日，原告在上海骏丰律师事务所袁浩洋律师和程晓芳律师的见证下，对案涉展位进行了清理。清理中发现，案涉展位仍留有瓷砖样品、吧台等物品。庭审中，被告和第三人表示放弃案涉展位内遗留的所有物品的所有权。以上事实，由原告提交的产权证、《委托管理协议》、《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》、《律师函》、快寄单，被告提供的《蒙娜丽莎瓷砖上海经销单位2018年度合作协议》、《房屋租赁合同解除协议》(照片)，第三人提交的微信截图、《房屋租赁合同解除协议》(照片)、谈话录音，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。虽然被告授权第三人使用案涉展位经销瓷砖，并约定租金等费用由第三人承担，但这并不能引起租赁合同权利义务的转移，租赁合同的主体仍是原告和被告。本案争议的焦点在于：一、原、被告解除合同的时间。被告和第三人认为，合同已于2019年7月31日合意解除。原告认为，合同于2020年1月8日因被告违约，原告行使解除权而解除。本院认为，原、被告虽然签订过解除合同的协议书，但在签订协议书后，原告未将协议书原件交予被告，并声明待被告付清欠付的费用后，才能将协议书原件交予被告。这说明，协议书的生效是附条件的，只有被告付清所欠费用后，协议书才生效。事后，被告未付清所欠费用，协议书不生效。因此，原合同并未因双方合意而解除。合同于2019年12月31日到期，被告和第三人未能提供足够的证据证明，其在2019年12月31日前已将案涉展位交还原告，合同到期后，原合同继续有效，期限变更为不定期，双方可随时解除合同。2020年1月7日，原告以被告逾期支付租金等费用为由，通知被告解除合同。被告逾期支付租金等费用，原告当然有解除权。解除通知虽被退回，但原告是按被告的工商注册地寄送的，视为原告已送达解除通知。因此，对原告要求确认合同于2020年1月8日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同因被告违约而解除，被告应当向原告支付解约违约金。合同约定的解约违约金为没收保证金，并且补足减免的租金。此处的保证金应指租赁保证金，而非质量保证金。合同未约定租赁保证金，约定的解约违约金应为减免的9个月的租金。合同约定的解约违约金过高，本院调整为3个的租金，即85,384.80元。二、被告未付租金的计算标准。被告认为，未付租金的计算标准按交易习惯为每月21,346.20元。原告认为，未付租金的计算标准按合同约定为每月28,461.60元。本院认为，被告欠付租金前，原告未按合同约定全额收取租金，是对被告的减免，而非交易习惯，未付租金的计算标准为合同约定的每月28,461.60元。被告应当支付自2019年2月1日至2020年1月8日的租金313,077.60元(原告诉请按11个月整数计算，本院也如此计算)和管理费53,444.56元。被告逾期支付租金和管理费，应向原告支付逾期付款的违约金。合同约定的违约金的计算标准过高，本院调整为，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。合同约定租金和管理费的支付周期为6个月，逾期付款违约金也应分段计算。三、占有使用费的支付。原告认为，被告一直未搬离并交还案涉展位，直至原告于2020年5月29日清理展位，被告应按租金和管理费的二倍向原告支付自2020年1月9日至2020年5月29日的占有使用费。被告和第三人认为，第三人已于2019年7月31日前搬离，被告和第三人不应再支付占有使用费。本院认为，从第三人提供的录音看，原告属实知道第三人在2019年7月有搬离案涉展位的行为，但被告和第三人均未与原告进行过案涉展位的交接。搬离不等于房屋交接，本院不能认定被告或第三人已于2019年7月将案涉展位交还原告。原告在发送给被告的《律师函》中明确指出，被告应于收到《律师函》的7日内搬离并返还案涉展位，被告逾期未返还案涉展位的，视为被告放弃遗留物品，原告有权抛弃、变卖遗留物品。但事后原告未对遗留物品进行处置，任由案涉展位空置，直至2020年5月29日才清理案涉展位，期间的租金和管理费损失应由原告自行承担。因此，原告要求被告应按租金和管理费的二倍向原告支付自2020年1月9日至2020年5月29日的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付律师费2,000元、财产保全保险费2,000元的诉讼请求，因原告未提供相应的发票和付款凭证，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告上海恒钻实业有限公司签订的《金山红星国际广场千弈管理公司展位租赁及管理服务合同》于2020年1月8日解除；二、被告上海恒钻实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司租金313,077.60元；三、被告上海恒钻实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司管理费53,444.56元；四、被告上海恒钻实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司逾期支付租金的违约金[共二笔，第一笔以170,769.60元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止,第二笔以142,308元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，以上二笔的计算标准为，在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算,2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]五、被告上海恒钻实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司逾期支付管理费的违约金[共二笔，第一笔以28,461.60元为基数，自2019年2月1日起至实际支付之日止,第二笔以24,982.96元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，以上二笔的计算标准为,在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算,2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]六、被告上海恒钻实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司解除合同的违约金85,384.80元；七、驳回原告上海千弈企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6,805.50元，财产保全费5,000元，合计11,805.50元，由原告上海千弈企业管理有限公司负担6,257元,被告上海恒钻实业有限公司负担5,548.50元，被告上海恒钻实业有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 顾红顺二〇二一年四月一日法官助理 胡静怡书 记 员 陆 静附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。