河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初8216号原告曲蕊，女，汉族，1990年7月25日出生，住河南省唐河县。委托代理人韩广建，河南宛英律师事务所律师，特别授权。被告薛辉，男，汉族，1971年4月12日出生，住河南省镇平县。被告孟小燕，女，汉族，1977年7月15日出生，住河南省镇平县。委托代理人李春、冯磊，河南威武律师事务所律师，特别授权。第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司，住所地：南阳市卧龙区卧龙乡滨河西路风帆小区1幢1单元122室。统一社会信用代码：91411300597627059P法定代表人：李古运，任该公司执行董事兼总经理委托代理人赵新，系河南青剑律师事务所律师，代理权限一般授权。原告曲蕊诉被告薛辉、孟小燕、第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法适用简易程序对本案进行了开庭审理。原告曲蕊及其委托代理人韩广建、被告薛辉、孟小燕及二被告共同委托代理人李春、冯磊、第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司委托代理人赵新到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告曲蕊诉称：2020年8月20日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》该合同约定：二被告将位于南阳市宛城区信臣路北侧森林半岛25幢1单元1201室房屋，建筑面积167.21平方米,总计2160000元出售给原告（包含地下车位YOlO)，该房屋处于抵押状态，由被告签署本合同之日起30日内还清贷款，双方交易支付之税、费及更名费由原告承担，原告在2020年8月22日交付定金70000元给被告，支付给第三人中介费14000元，按揭服务费5000元、评估费9000元、加急费2000元，并约定于2020年11月15日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续。卖方如违约应支付该房屋成交价的10％作违约金。签署后原告如约履行，二被告以房屋有抵押等理由拒绝履行合约致使合同目的不能实现，现依据《房屋买卖合同》的约定向被告要求承担违约责任，返还定金，以及履行本合同的损失。现请求：1、法院依法判决解除原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》。2、判令二被告支付原告违约金216000元。3、判令二被告返还原告支付定金70000元。4、判令二被告赔偿原告已向第三人支付的中介费14000元。5、判令二被告赔偿原告因购买涉案房屋所损失的按揭服务费、评估费、加急费共计16000元。6、判令二被告支付因违约产生本案律师费10000元以上总计326000元。7、本案诉讼费由二被告承担。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：证据一：曲蕊身份证复印件一份，证明：原告身份信息的事实。证据二：房屋买卖（居间）合同一份，证明：原告与被告经第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司于2020年8月22日签订房屋买卖合同约定交付定金7万元，约定房屋成交总价216万元，违约金为总房款10%，一方违约另外两方可以要求违约方承担律师费，并于2020年11月15日办理房权转移登记，以及特别约定等相关的事实。证据三：中国建设银行、民生银行转款凭证，及收据六份，证明：原告按合同约定履行于2020年8月22日交付定金7万元，以及中介费、评估费、按揭服务费、加急费3万总计10万二被告于出具收据的事实。证据四：委托代理合同一份、发票一份，证明原告因起诉聘请律师及出具律师代理费10000元的事实。证据五：手机短信一份、微信聊天记录三份（第三人与被告）、2020年9月23日经办人刘永彬证明与被告薛辉通话记录两份，证明：被告没有履行合同约定违约的事实。被告薛辉、孟小燕共同辩称：1、同意解除涉案合同。2、依据合同约定原告先履行还款义务，截止目前被告没有收到原告支付的65万元，也未见到银行出具的结清证明，原告本人也未主动联系被告协商还款事宜，故原告违约在先。3、原告在本案约定的解除权行使期限届满之前提出解除合同系违约行为，本案约定的解除权行使期限系自2020年11月15日满30日后才能提出。原告是2020年12月4日提出的解除合同。4、定金、违约金应由违约方承担，由于被告不存在违约现象，故不应当承担违约责任。5、中介费、评估费等费用与被告没有关系。案涉合同没有履行完毕，相应费用应由收取方予以退还。6、第三人对合同没有履行下去负有主要责任。被告薛辉、孟小燕为证明自己的主张向本院提交以下证据：证据一《房屋买卖居间合同》一份、收据一份。收据系第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司出具。证明：2020年8月22日，原被告及经纪公司签订了关于出售建业森林半岛25-1-1201室的房屋，合同约定由买房银行同贷后替卖方进行还款解押。2020年8月28日，南阳市尚萱房产有限公司向被告出具编号为1031961的收据一张，载明：“今收到孟小燕10000元中介费（建业森林半岛25-1-1201）。”证据二审批意见表复印件一份。审批意见表复印件系被告方向中国邮政银行光武路支行信贷处复印所得。证明：2020年9月16日，中国邮政银行光武路支行作出了同意原告曲蕊贷款的审批意见书。从侧面证实，被告在积极履行配合义务，配合原告办理面签手续。自2020年9月16日起原告曲蕊即应替被告办理房屋的解押手续，时至今日被告未收到原告支付的解押款项，也未见到银行出具的结清证明。原告的行为已构成根本违约。证据三：委托书原件及公证手续复印件一份。证明：2020年8月28日，经经纪公司安排由赵停停负责薛辉、孟小燕办理公证事宜，在宛都公证处的见证下薛辉、孟小燕与吴闪办理了委托公证，委托办理涉案房产的还款、解除抵押、资料交接、办理网签等事宜。被告方为促使合同顺利进行，已经完全履行了约定的合同义务。第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司辩称：一、三方签订的房屋买卖居间合同真实有效，在第三人的居间合同促使下，原被告双方协商一致自愿签订了房屋买卖居间合同，合同约定的内容是双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性和限制性法律规定，为损害他人的合法权益，内容合法有效。二、第三人已经尽到了居间义务，原被告应当支付第三人尚萱地产的居间报酬。1、依据《合同法》425条第一款（民法典962）规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知”，本案中第三人尚萱地产作为中介人向委托人如实报告，合理的审查并在自身能力范围内提供真实的房源信息，已经尽到了专业机构的注意义务和谨慎义务，当原被告双方在签订房屋买卖居间合同是中介人的义务已经完成。2、《合同法》第426条（民法典）规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。依据《民法典490条》，当事人采用合同书面形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。本案中房屋买卖居间合同已成立。委托人应当按照合同约定支付报酬。3、双方签订的房屋买卖居间合同中第五条明确约定了中介费用的支付金额和方式。三、第三人尚萱公司已履行合同义务。原被告双方签订房屋买卖居间合同时，合同已经成立，中介人的义务已经完成；至于房屋未能及时过户，是被告违约不再出售给原告房屋造成的，被告应当承担合同不能继续履行的违约责任。第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司无证据向法庭出示。被告薛辉、孟小燕对原告所举证据质证意见为：对证据一真实性无异议。对证据二真实性无异议，该证据恰恰证明系原告违约在先，应当承担违约责任。对证据三银行转款凭证真实性有异议，原告提供的转账凭证系原告与第三人之间产生的费用，被告不知情，即便是真实存在，也不应当由被告承担，因为合同并没有履行下去。对证据四无异议。对证据五短信及微信聊天记录真实性合法性均有异议，无法显明发送短信主体，也无法显示全部内容，出处来源不明，从字面上看文字内容与原告无关，该份证据应属于证人证明的范畴，故被告不予认可。对于两份录音未在法定期限提交法庭，未提供原始载体，录音也未经当事人同意，属于证言范畴，不予认可。第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司对原告所举证据质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六真实性均无异议，依据原告向法庭提交的房屋买卖居间合同第五条第二项的内容签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行的均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利，依据原告提供的微信记录及录音证明可知本案被告孟小燕与薛辉并没有按合同约定的内容履行自己的义务，在第三人的工作人员多次催促、提醒被告按时应当去办理还款解押和房产过户，但被告孟小燕却切断第三人的联系，被告薛辉在录音中可以看出多次推诿不履行自己的义务，中介公司已经促成了合同的成立，也尽到了提醒催促的义务。原告对二被告薛辉、孟小燕所举证据质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，该证据明确显示：1、卖方在银行有65万元贷款需还款解押，由买方同意贷款后替卖方进行解押，由于被告方的原因，不提供银行卡号及房产证原件，由于其在其他民间贷款导致不能按合同履行。2、该合同明确约定双方在2020年11月15日现场办理房屋产权转移登记，原告已提前清偿车贷、房贷，做好相关的银行贷款手续，由于被告方原因导致合同违约不能履行。3、该合同也明确约定定金为7万元整，被告也给原告出具7万元收据。4、该合同第八项也明确约定由对方承担律师费。对证据二真实性无异议，对证明方向有异议，该审批意见表明确显示曲蕊符合银行贷款相关条件，该银行也同意提交审批相关手续而并不是被告履行相关义务。原告与2020年9月11日完全结清了相关车贷、房贷，并由中国建设银行出具了结清证明，具备购买该房屋的相关手续和能力。对证据三真实性无异议，对证明方向有异议，该委托书及公证手续系被告委托第三人履行相关义务，但并不能证实被告依据合同完全履行该义务。第三人南阳市尚萱房地产经纪有限公司对二被告薛辉、孟小燕所举证据质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，第三人向被告收取中介费10000元是依据房屋买卖居间合同第五条的约定，向第三人支付的报酬，第三人收取该服务费用是有事实和法律依据的，依据法律规定只要促成了合同的成立，委托人就有义务向中介人支付报酬。对证据二质证意见同原告。对证据三对真实性无异议对证明内容有异议，被告向法庭提交的第三组证据不能证明其已经履行了合同约定的义务，因为在办理房产过户的时候，需要被告将房产证交付到交易中心，但被告称该房产证抵押给小额贷公司无法提交，因此导致合同无法继续履行，被告并没有履行合同约定的义务。根据原被告及第三人诉辩、举证质证及庭审，可确认本案以下事实：2020年8月22日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》该合同约定：二被告将位于南阳市宛城区信臣路北侧森林半岛25幢1单元1201室房屋，建筑面积167.21平方米,以2160000元的价格出售给原告（包含地下车位YOlO)，因该房屋处于抵押状态，双方约定被告应于签署本合同之日起30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。双方交易支付之税、费及更名费由原告承担，原告在2020年8月22日交付定金70000元给被告经纪方。买卖双方须积极配合，于2020年9月10日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。三方在咨询服务费及支付中约定:本合同签订时卖方须支付经纪方咨询费10000元；买方须支付经纪方咨询费20000元，支付贷款服务费10000元。签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。在违约责任条款约定：买卖双方于2020年11月15日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续。卖方如违反本合同约定或其它由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10％作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，每日按物业成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。另外备注条款约定：经双方友好协商，此房价贰佰壹拾陆万元整（含地下车位一个），因卖方此房产在银行有65万元贷款需要先行还款解压，由于协商后是由买方银行贷款后替卖方进行还款解压，因此卖方需要配合尚萱地产经纪有限公司做委托公证手续。该合同签订后，原告于2020年8月28日支付被告定金70000元，支付第三人评估费9000元、按揭服务费5000元、中介费14000元、加急费2000元。被告支付第三人中介费10000元。在庭审中原被告均同意解除合同。本院认为：一、原、被告经第三人介绍签订《房屋买卖（居间）合同》后，本应按合同的约定依约履行，在原告如期缴纳定金、中介费等费用后，被告未按约定协助第三人和原告办理银行解押、贷款及过户等手续，其违约事实由原告及第三人提供的微信记录、录音通话记录及第三人作为中间人的庭审陈述为证，事实清楚，证据充分，故对本案被告违约的事实，本院予以确认。二、我国《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原被告在《房屋买卖（居间）合同》约定如果一方违约应向对方支付该房屋成交价2160000元10％即216000元作为违约金，对该违约金的约定对于双方来讲显然过高，原告虽未提供因被告违约给其造成的实际损失，但结合本案造成违约的一方系被告，根据合同法对违约金的相关法律规定及被告的过错程度、原告的所交定金、中介费等实际情况，本院酌情考虑违约金应以原告所交定金的同等数额即70000元为宜，其违约金超过70000元的部分本院不予支持。三、《合同法》第四百二十六条规定:中介人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬，本案合同虽未履行，但合同已经成立，三方也约定:签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。故因被告违约导致原告缴纳给第三人中介费14000元，对该14000元应由被告承担。又因原被告合同双方自愿解除，房屋评估和按揭未进行，因此对于原告缴纳给第三人的评估费9000元、按揭服务费5000元、加急费2000元共计16000元，该16000元不应视为中介费或咨询服务费，应视为替相关部门代收，既然未评估和按揭第三人应将该款退还给原告。四、双方均同意解除合同，因被告违约导致合同履行不能，故对原告支付的购房定金70000元，被告也应限期偿还给原告。五、对于原告所诉律师费，因三方在合同中也有约定即“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”，故对原告要求被告支付律师费10000元的请求，有原告提供的委托代理合同及发票为证，故对该请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告与被告、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》。二、限本判决生效后十日内被告薛辉、孟小燕退还原告曲蕊购房定金70000元。三、限本判决生效后十日内被告薛辉、孟小燕支付原告曲蕊违约金70000元。四、限本判决生效后十日内被告薛辉、孟小燕赔偿原告曲蕊因购房损失的中介费14000元、律师费10000元。五、限本判决生效后十日内第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司退还原告评估费9000元、按揭服务费5000元、加急费2000元共计16000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3095元，由原告承担1409元、被告薛辉、孟小燕承担1586元，第三人南阳市尚萱房产经纪有限公司承担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  蒋同昌二〇二一年三月十五日书记员  王明英