江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0812民初2824号 原告（反诉被告）：江苏半岛文化传媒有限公司，住所地淮安市清河新区湖滨路12号1幢1号。 法定代表人：马仁车，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡云，女，1982年2月11日出生，汉族，个体工商户，住江苏省盱眙县三合农场恒河东路建业区。 委托诉讼代理人：丁律高，江苏群汇知缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚天颖，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。 原告江苏半岛文化传媒有限公司（以下简称“半岛公司”）与被告蔡云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告半岛公司委托诉讼代理人胡志强，被告蔡云委托诉讼代理人丁律高、姚天颖到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告半岛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占用费5万元（2020年12月13日到2021年2月13日）以及到实际退房时的房屋占用费；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告半岛公司增加诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理营业执照等迁出变更手续的违约金（自逾期之日起按最后一期日租金两倍的标准计算至迁出之日，合同约定租金25000元/月）。事实和理由：2017年4月12日、5月12日，原告签订《房屋租赁经营合同》及《补充协议》，约定原告将淮安市湖滨路12号（1F15，2F15，面积2400平方米）租赁给被告作为商业使用，租赁期限从2017年4月18日到2020年12月12日。其中2019年10月18日到2020年10月18日月租金为24960元。合同到期后，被告一直占用房屋，不将房屋退还给原告，也不交纳租金。另外，按照双方合同约定，合同终止后，被告逾期办理电信网络、煤气、营业执照的迁出变更手续的，每逾期一天，应按照最后一期日租金的两倍标准向原告支付违约金。现原告诉至贵院，希望贵院判如诉请。 被告蔡云辩称，一、双方租赁合同到期后，被告已经将租赁的房屋交还给原告，被告不存在占用房屋的事实，因此原告的主张支付占用费没有事实和法律依据。二、我方认为所谓营业执照迁出变更没有给原告造成实际损失，违约责任的承担是以实际损失为前提和基础的，原告的该项主张不应该得到支持。 反诉原告蔡云向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付（返还）履约保证金2万元；2、反诉被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁经营合同》，按合同约定，反诉原告向反诉被告支付了2万元的履约保证金，合同到期后，反诉被告向反诉原告无息退还保证金。现双方合同已经到期，反诉被告应退还保证金，经反诉原告多次催要，至今未还。为维护反诉原告诉讼权益，特提起反诉。 反诉被告半岛公司辩称，我方认为反诉原告应该提供收据原件，如果情况属实，我方同意返还该笔费用，但要求在房屋占用费中直接予以扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月12日，原告半岛公司（甲方）与被告蔡云（乙方）签订房屋租赁经营合同一份，约定：甲方将位于淮安市清江浦区,2F15）房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为2080平方米，租赁房屋仅限于经营业态为家居假装体验馆，租赁期限自2017年4月18日起至2020年10月18日止，免租期六个月，免租期内物业费正常缴纳；租金12元/㎡/月，月租金24960元，物业管理费3元/㎡/月，月物管费6240元；租赁期限届满，乙方应按本合同约定如期返还承租房屋，如乙方未在约定期限提出续租要求或双方未能重新签订租赁合同，本合同自期满之日起终止；乙方同意于签约后3日内缴纳人民币2万元，作为乙方履行本合同的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；合同终止后，如乙方无违约情形，在乙方按期腾空、返还房屋，并办理完毕电信、网络、煤气、营业执照等相关迁出、变更手续，结清相关费用后，甲方在7个工作日内将保证金无息退还给乙方；乙方应在合同终止之日起五日内将添置的装修、装饰部分自行拆除，搬出全部自有物品，乙方撤场时不得影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，返还房屋时，应经甲方验收认可，如逾期撤场，乙方同意甲方有权处分租赁房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰，进行清场，收益归甲方所有；乙方应在合同终止之日起十个工作日内自行办理完毕营业证照等相关迁出、变更手续，结清相关费用；合同终止后，乙方逾期办理营业执照等的迁出变更手续、逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。合同签订当天，被告蔡云向半岛公司交纳保证金2万元，半岛公司向其开具了加盖公司财务专用章的收据。2017年5月12日，原告半岛公司（甲方）与被告蔡云（乙方）签订补充协议一份，约定：考虑到今后项目经营的整体性、合理性，将乙方现在的经营场地面积调整到2400平方米，租赁期限延长到2020年12月12日，补交2017年4月18日至2017年10月18日差额320平方米的物业费和租金，2018年10月18日至2019年10月18日的房租、物业费正常缴纳，免收2019年10月18日至2020年12月12日的房租，此期间缴纳13个月的物业费，原合同其余部分完全继续有效。 2017年9月8日，被告蔡云在涉案租赁房屋地址注册成立了清江浦区朵朗家具经营中心（以下简称“朵朗家具”），类型个体工商户，现已于2021年6月4日核准注销登记。 另查，上述租赁房屋地处淮安市清江浦区湖滨路12号1幢1号人防疏散基地工程范围之内，该工程系淮安市人防工程管理服务中心（原淮安市人防平战结合管理处）投资建设，总建筑面积为35639.55平方米。2015年12月11日，原淮安市人防平战结合管理处与半岛公司签订《白鹭湖人防疏散基地租赁合同》一份，约定由半岛公司承租上述人防疏散基地工程，租期自2015年12月12日起至2025年12月11日止。2019年3月13日，半岛公司与案外人江苏北田物业有限公司（以下简称“北田物业”）签订经营权转让协议一份，约定半岛公司将上述工程建筑物经营权和承租权等一切权利转让给北田物业，转让期间自2019年3月13日起至2031年12月11日止。半岛公司、北田物业后于2021年3月16日签订补充协议，约定半岛公司与蔡云签订的房屋租赁经营合同及补充协议，仍由半岛公司行使和承担合同权利义务，待租赁合同到期且租赁房屋已实际交付后，再由北田物业出租经营。 2020年12月12日，朵朗家具的员工王静电话联系北田物业的工作人员孙兆美，通话时间2分14秒，12月17日孙兆美又电话联系王静，通话时间43秒。 2021年5月21日，本院到涉案房屋现场勘验得知：涉案房屋在4月15日左右，已被北田物业另行出租给他人，房屋目前正在装修，被告蔡云当场表示房屋内没有其物品。另外，孙兆美到现场陈述称，记不清有朵朗家具的员工和他打电话说不再续租的事实，还称和被告联系多次，要求他们交还房屋，但具体什么时间、和谁联系的，都记不清了。 庭审中，原告半岛公司提交涉案房屋现场照片一张，主张涉案房屋仍由被告蔡云实际占用，被告蔡云对此不予认可。另外，被告蔡云陈述：房屋到期前曾与原告商谈过续租的事宜，但是因为原告要大幅上涨租金，所以就决定不再继续租赁，并告知了原告，且开始寻找新的经营场所，陆续处理相关家具，对承租房屋内相关物品进行搬运。在此过程中，物业公司为了防止被告把所有的东西搬走，在2020年12月4日、5日将租赁房屋的门锁住，后来经协调开门后，由被告继续搬东西，物业公司的人也在现场看管和监督。合同到期时，店长王静就电话联系孙兆美，说东西已经搬走，要交给房屋，他们也同意了。之后王静给孙兆美打电话要求退还保证金，孙兆美说要经流程批准，再后来就说钱不好退，双方就因为退保证金的事宜产生了不愉快，因此有了本案诉讼。 本院依原告半岛公司的申请，对被告蔡云名下价值5万元财产予以查封、冻结。 本院认为：原、被告签订的案涉房屋租赁经营合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方具有法律约束力。 关于原告半岛公司主张的房屋占用费，原告半岛公司仅提交现场照片一张，用以主张房屋仍被蔡云占用。对此本院认为，原被告双方在涉案租赁合同到期后并未续签新的合同，而被告蔡云经营的朵朗家具的工作人员在租赁期限届满时，与和原告半岛公司有合作关系的北田物业的工作人员孙兆美电话联系，即使双方在通话中未谈及房屋交接事宜，但根据涉案租赁合同约定：如被告逾期撤场，半岛公司有权处分租赁房屋内的物品、设施等进行清场，收益归半岛公司所有。由此可见，在租赁合同已经到期的情况下，如果被告蔡云仍有物品、设施等遗留在涉案房屋，半岛公司完全可以自行处置。另外，租赁期限届满办理房屋交接手续同样是出租人的义务，原告半岛公司在租期届满时，应当及时安排人员对涉案房屋进行交接验收，而非诉至法院要求被告继续支付房屋占用费。综上，原告半岛公司所举证据不能证明被告蔡云在合同到期后仍然占用租赁房屋的事实，对原告半岛公司要求被告蔡云支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告半岛公司主张的逾期办理营业执照等迁出变更手续的违约金，被告蔡云主张违约金标准过高且原告未有实际损失，本院为此咨询市场监督管理部门，得到回复称：同一地址事实上可以注册登记多个营业执照。因此，原被告约定的逾期办理营业执照迁出手续的违约金标准明显过高，对双方约定的标准依法应当进行适当的降低调整，考虑到被告蔡云确实存在违约，本院酌定其向原告半岛公司承担违约金2000元，对于原告半岛公司主张超出部分，本院不予支持。 关于被告蔡云的反诉请求，原告半岛公司表示如情况属实，同意返还，本院对此予以确认，对被告蔡云的反诉请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告蔡云于本判决生效之日起十五日内向原告江苏半岛文化传媒有限公司支付违约金2000元； 二、原告江苏半岛文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告蔡云返还保证金2万元； 三、驳回原告江苏半岛文化传媒有限公司其他诉讼请求； 以上一、二项相互折抵后，原告江苏半岛文化传媒有限公司应向被告蔡云返还18000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1575元，减半收取788元，保全费520元，反诉案件受理费150元，合计1458元，由原告江苏半岛文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行中国银行；账号：62×××47）。 审判员  周凡人 二〇二一年六月十日 书记员  张 荷 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。