河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫9001民初2556号原告：聂艳丽，女，1980年6月28日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：付启兵，河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦云，河南朗齐律师事务所实习律师。被告：丁娜娜，女，1982年3月10日出生，回族，住济源市。委托诉讼代理人：袁虎雷，被告丈夫。原告聂艳丽与被告丁娜娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂艳丽的委托诉讼代理人付启兵、秦云，被告丁娜娜的委托诉讼代理人袁虎雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂艳丽向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告于2020年4月21日签订的《商品房买卖协议》、被告返还购房款215000元、支付违约金100000元并赔偿房屋装修费40800元。事实及理由：2020年4月21日，原、被告签订《商品房买卖协议》，约定被告将其位于济源市济水大街建设银行西段印象新城A座1309号房屋出售给原告，被告承诺该房屋权属清楚，无产权纠纷，无其他任何抵押、查封等事宜，房产为被告合法拥有。合同签订后，原告支付全部房款215000元，并对该房屋进行整体装修，花费装修费用40800元。2020年8月12日，原告发现该房屋被张贴人民法院封条，经查询得知该房屋的实际登记所有权人为王瑞兰，因王瑞兰与河南诺德投资担保股份有限公司的债权债务纠纷，郑州高新技术产业开发区人民法院对该房屋进行了查封。后原告向该法院提起执行异议，被法院驳回。鉴于此，被告并不享有该房屋的所有权，对该房屋也无相应的处分权，原、被告签订的《商品房买卖协议》的目的不能实现，该协议应依法予以解除，被告应返还购房款并赔偿房屋装修费。因被告的违约行为导致原告又另行购买了一套房屋，鉴于同地段房屋价值已经发生大幅增长，原告多支付的房屋增值费约240000元，根据协议第四条第三项约定，被告需向原告承担违约金100000元。被告丁娜娜辩称：不同意解除协议，理由是虽然郑州高新技术产业开发区人民法院驳回了原告的执行异议，但目前王瑞兰正在与担保公司进行协商，如果能够协商成功，双方之间的买卖合同是能够履行的。此外，如果王瑞兰与担保公司协商不成，可以解除这个合同，置换其另外一套房，其另外一套房是印象新城A座1310号，但这套房屋目前也有纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的房屋装修施工合同与工程款收据、定制单互相印证，且与物业公司签订的《装饰装修服务协议》佐证，可以证明原告对案涉房屋进行装修、支出费用40800元的事实；原告提供的与济源市中梁宏远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及发票与本案无关联性，本院不予涉及。根据原、被告诉辩主张及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年4月30日，济源深商投商用置业有限公司（出卖人）与王瑞兰（××）签订《商品房买卖合同》，约定王瑞兰购买该公司位于济源市××北、建设银行西印象新城A座1309号房屋一套，房屋价款204160元。2020年1月6日，王瑞兰（出让人、甲方）与丁娜娜（受让人、乙方）签订《商品房买卖协议》，约定甲方将位于济源市××北、建设银行西印象新城A座1309号房产出售给乙方，房屋价款190000元。2020年4月21日，丁娜娜（出让人、甲方）与聂艳丽（受让人、乙方）签订《商品房买卖协议》，约定甲方将坐落于济源市济水大街建设银行西段印象新城A城1309号房屋出售给乙方，总价款为215000元；甲方在收到房产后，不得再以任何理由变卖或涨价，若甲方违约不想再继续交易，甲方须退还乙方已付房款、装修费用等直接经济损失外，还应向乙方赔付该房产当时成交价20%的违约金，乙方实际损失超过甲方支付的违约金，可以向人民法院提起诉讼；甲方保证自己对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍…。同日，被告丁娜娜为原告聂艳丽出具收据，载明“今收到印象新城A座1309号房房款215000元（贰拾壹万伍仟元整）”。后原告聂艳丽对案涉房屋进行了装修，支出装修费用40800元。后河南省郑州高新技术产业开发区人民法院在办理河南诺德投资担保股份有限公司与河南晨辉实业有限责任公司、王瑞兰等追偿权纠纷一案中，对案涉房产进行查封。在该案执行期间，原告聂艳丽向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封、停止对该标的的执行。2020年9月22日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2020）豫0191执异561号执行裁定，认为聂艳丽与丁娜娜签订《商品房买卖协议》的时间晚于法院查封时间，聂艳丽对涉案房产的权利不足以排除执行，其异议请求不予支持，裁定驳回案外人聂艳丽的异议请求。诉讼中，被告丁娜娜称其另有一套房在印象新城A座1310号，如果本案合同不能继续履行，可以用上述房产进行置换，后经征求原、被告意见，双方均不同意进行置换。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，合同生效后，双方当事人均按合同约定内容行使权利、履行义务。现原、被告发生纠纷诉至法院，对此《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案中原、被告因履行合同发生争议的时间在民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。因案涉房产被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，且在原告聂艳丽提出执行异议后被驳回，故本案中原、被告双方签订合同的目的已无法实现，因此对原告要求解除2020年4月21日与被告签订《商品房买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中原、被告签订的合同解除后，被告丁娜娜应返还原告聂艳丽购房款215000元。原告聂艳丽因装修房屋支出的费用40800元属于原告因此产生的直接损失，被告丁娜娜应予赔偿。原告聂艳丽另要求被告支付违约金100000元，含合同约定房款20%的违约金43000元及因解除合同产生的房屋溢价损失57000元。关于原告要求按房款20%的违约金43000元，对此双方签订的《商品房买卖协议》约定：若甲方即丁娜娜违约不想再继续交易、应向乙方即聂艳丽赔付该房产当时成交价20%的违约金，该违约金给付的前提是“甲方违约不想再继续交易”，而导致本案双方合同无法继续履行的原因是由于将案涉房屋出售给丁娜娜的王瑞兰因与他人存在经济纠纷导致案涉房产被查封，并不是甲方即被告丁娜娜不想继续交易，因此双方合同中约定的该违约条款并不适用本案，但购房款的给付确实给原告造成了一定的经济损失，被告丁娜娜应自收到房款即2020年4月21日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准赔偿原告聂艳丽损失至房款实际给付之日；关于原告要求被告赔偿因解除合同产生的房屋溢价损失57000元，由于该项主张无确凿证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告聂艳丽与被告丁娜娜签订的《商品房买卖协议》；二、被告丁娜娜于本判决生效后十日内返还原告聂艳丽购房款215000元、赔偿房屋装修费用40800元并赔偿损失（以215000元为基数，自2020年4月21日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告聂艳丽的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6637元，减半计取3318.5元，由原告负担832.5元，被告负担2486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王素娟二〇二一年六月二十九日书记员  陆照楠