山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1322民初1718号 原告：吴长江，男，1989年3月22日出生，汉族，山东省郯城县村民，住该村。 委托诉讼代理人:张舜，郯城天太法律服务所法律工作者。 被告:杜加强，男，1991年8月5日出生，汉族，山东省郯城县村民，住该村。 原告吴长江与被告杜加强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴长江及其委托诉讼代理人张舜、被告杜加强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴长江向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院依法解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还购房款421562元以及利息；3、赔偿中介费用9300元、办证费用15000元；4、判令被告向原告支付违约金186000元；5、本案一切费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求第二项为：依法判令被告返还购房款425313.77元以及利息。事实与理由：原告通过中介购买了被告位于郯城县××路××号××花园××幢××单元××室××室一间，价值共计620000元。其中约定：甲方确保涉案房产没有查封、抵押、保全，确保涉案房产可进行市场交易；原告支付购房款421562元将银行房贷全部还清，银行解押后立即过户；中介费、办证费均由原告承担等等。于是原告按照约定支付完各个款项后银行也已解押，准备过户时，被告的房产却被别人查封了，导致涉案房产无法立即过户给原告，被告的违约行为，致使合同目的不能实现，给原告带来了巨大损失，被告严重违反了合同约定，因此根据相关规定，特提起诉讼，敬请法院查明事实，支持原告的诉求。 被告杜加强辩称，原告购买我的房产价值620000元属实，原告起诉内容属实，但是过户时不是我违约在先，是原告未在约定时间内联系我过户，所以不全是我的责任，要求我返还购房款、中介费、办证费、违约金，违约金太高，不同意。 原告吴长江围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一张，证明原告主体适格；2、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2020年12月28日签订合同，合同约定银行解押后立即过户，现因被告原因无法过户，另外中介费9300元及办证费15000元由原告承担，合同第十二条约定如一方违约，违约方向守约方支付总房款30%作为违约金，同时承担主张权益产生的费用；3、银行交易明细，证实原告为被告偿还了一期房贷为2423.24元，又于2020年12月28日结清被告在银行的剩余房贷402890.77元；4、银行结清证明及还款凭证，证明原告已将被告剩余房贷结清；5、买卖定金合同及收到条，证实原告支付被告房屋买卖定金20000元；6、个人贷款还款凭证，证实原告为被告偿还一期房贷为2423.24元；7、收据一张，证实原告为该房屋买卖支付中介费9300元；8、电子回单2份，证实原告支付办证费用15000元；9、民事裁定书一份，证实被告所有的涉案房屋在2020年12月28日被法院保全，无法过户；10、保全费、保险费发票各一份，证明原告为保全被告财产支付保全费3620元，保险费1000元。 被告杜加强发表质证意见如下：对上述证据无异议。 经审理，本院认定如下事实：2020年11月24日，原告吴长江（乙方）与被告杜加强（甲方）签订《买卖定金协议》，协议第二条：定金支付约定1、……。2、乙方购买此房屋向甲方支付购房定金20000元，大写贰万元整。定金交于甲方。第三条：双方协议约束1、甲方违约应双倍退还乙方定金，并支付中介服务费（成交价1.5%）。2、乙方违约，甲方定金不退还，并支付中介服务费（成交价1.5%）。第五条：未尽事宜乙方出办理房产证费用，解押费用，中介费。（一月之内办理过户手续，如不能办理，乙方付房贷费用）。当天原告向被告支付定金20000元，被告为原告出具收到条一张。2020年12月3日，原告支付涉案房屋贷款2423.24元。2020年12月23日，原告支付涉案房屋办理房产证费用15000元， 2020年12月28日，原告吴长江（乙方）与被告杜加强（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于郯城县郯东路82号19幢1单元502室、郯东路82号19幢13号2处房产出售给原告吴长江，总房款为620000元。合同第二条甲方确保该房产可进行市场交易，手续齐全；确保该房产没有设定抵押、保全、也未被查封；甲方对该房产享有完全的处分权，房产无任何权利瑕疵、不受他人合法追索；……。第十二条任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，如一方违约，违约方须向守约方支付总房款30%作为违约金。还需要赔偿守约方因主张权利产生的律师费、诉讼费、保全保函费、公告费等一切费用。当日，原告支付中介费用9300元，结清涉案房屋剩余银行贷款共计402890.77元，银行解押。因需等待开发商办理房产证后双方才能办理过户手续，原、被告未能在约定的时间内办理过户手续，后双方另行约定办理过户手续时间，原、被告按照另行约定的时间于2020年12月29日办理房产过户手续时，发现被告房产在2020年12月28日被法院查封。现因被告无法履行合同约定为原告办理过户手续，原告遂诉至法院。 另查，本案中原告吴长江因保全支出保全费用3620元、保险费用1000元。 本院认为，原告吴长江与被告杜加强于2020年12月28日所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应该严格按照合同约定的义务履行。本案的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同应否解除；二、如解除，被告杜加强返还原告吴长江购房款数额及利息如何计算；三、中介费用、办证费用、保全费用、保险费用是否应由被告负担；四、原告主张的因被告违约造成的违约金应否支持。 关于争议焦点一、本案房屋买卖合同应否解除。原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年12月28日原、被告签订房屋买卖合同，被告杜加强将涉案房产出售给原告吴长江，合同中约定被告杜加强确保该房屋未设定抵押、保全，也未被查封。但双方在约定的时间即2019年12月29日办理过户手续时，房产已经于2020年12月28日被法院查封。原《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,违约责任具有无因性,并不因第三人行为而免责。被告杜加强应向原告吴长江承担违约责任。被告杜加强的违约行为致使涉案房屋无法过户，原、被告签订房屋买卖合同的目的已不能实现，现原告请求依法解除合同，于法有据，本院依法予以支持。被告杜加强辩称是原告违约在先，但未提供证据证明原告存在违约行为，应当承担举证不能的法律后果。 关于争议焦点二、被告杜加强返还原告吴长江购房款数额及利息问题。庭审中，原告提交收到条、银行交易明细、个人贷款还款凭证，显示原告已经支付定金20000元、一期银行贷款2423.24元及剩余银行贷款402890.77元，上述共计人民币425314.01元，现原告方要求被告返还房款425313.77元，本院依法予以支持。对于原告主张的利息部分，原、被告在《房屋买卖合同》中未明确约定被告违约应支付利息，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于争议焦点三、中介费用、办证费用、保全费用、保险费用是否应由被告负担。根据买卖定金协议第三条约定，甲方违约应双倍返还定金，并支付中介费用，故中介费用9300元应由被告负担。对于办证费用15000元，系原告为购买房屋支付的费用，现房屋已经无法过户，被告应当返还原告办证费用15000元。根据双方房屋买卖合同第十二条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，如一方违约，违约方须向守约方支付总房款30%作为违约金。还需要赔偿守约方因主张权利产生的律师费、诉讼费、保全保函费、公告费等一切费用。故被告应当承担原告因主张权利产生的保全费3620元、保险费1000元。 关于争议焦点四、原告主张的因被告违约造成的违约金应否支持。根据双方房屋买卖合同第十二条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，如一方违约，违约方须向守约方支付总房款30%作为违约金。现因被告原因导致房产无法过户，被告作为违约方，应当按照合同约定向原告支付违约金。对于违约金数额，双方约定按照总房款30%计算违约金，但本案原告在履行中实际支付购房款425314.01元，结合双方的履约情况，本院按照实际支付购房款30%作为违约金，违约金计算为127594.20元。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴长江与被告杜加强于2020年12月28日所签订的房屋买卖合同； 二、被告杜加强于本判决生效后十日内返还原告吴长江购房款人民币425313.77元； 三、被告杜加强于本判决生效后十日内赔偿原告吴长江中介服务费人民币9300元、办证费15000元、保全费3620元、保险费1000元，以上共计28920元； 四、被告杜加强于本判决生效后十日内支付原告吴长江违约金人民币127594.20元； 五、驳回原告吴长江的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10119元，由被告杜加强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王利涛 审 判 员  范者华 人民陪审员  樊 雪 二〇二一年六月一日 书 记 员  王泽丽