江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0281民初3304号原告：江阴市一达管件科技有限公司，统一社会信用代码91320281663829338R，住所地江阴市澄江街道工业集中区富民创业园（皮弄村）。法定代表人：王国平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春海，江苏郑仝徐律师事务所执业律师。被告：江阴市昊迪金属制品有限公司，统一社会信用代码91320281089342786L，住所地江阴市申港街道申南村张家村57号。法定代表人：李缨，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢岳，江苏高广律师事务所律师。原告一达管件科技有限公司（以下简称一达公司）诉被告江阴市昊迪金属制品有限公司(以下简称昊迪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一达公司的委托诉讼代理人吴春海，被告昊迪公司的委托诉讼代理人谢岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告租金及租赁物占用损失合计831714元，并承担该款自2020年6月30日起至实际付清之日的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失（租赁物占用损失自2020年12月1日暂计算至2021年3月10日止，截至实际归还之日的占用损失仍在请求范围内，计算方式详见《租金及占用损失计算清单》）。2、判令被告支付逾期归还租赁物违约金45600元。3、判令被告立即归还租赁物并恢复原状。4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，一达公司将其第一项诉讼请求明确为对于2019年7月1日至2020年6月30日被告拖欠租金30000元；从2020年7月1日至2021年5月2日共计305天，标准是按照每年250元每平米的标准计算，占有使用费为940068元。二项费用合计款项是970068元。利息按照970068元自2021年5月3日至实际给付之日按年利率3.85%计算。对于第二项、第三项的诉讼请求不予主张。事实与理由：双方于2019年签订《项目合作协议》1份，协议约定一达公司将坐落于××路××号的厂区出租给昊迪公司使用，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，年租金为228000元，租赁面积约4500平方米。现租赁期限已经届满，昊迪公司拖欠他公司租金及到期后的占有使用费。现为维护自身合法权益，故诉至法院。昊迪公司辩称，1、2019年7月1日至2020年6月30日，他公司已经支付房租248000元，不存在拖欠一达公司房租的情况。2、逾期未搬离的期间的房租，昊迪公司同意按原合同约定的每年228000元支付。3、支付期至2021年1月1日止，理由是本案所涉及的租赁房屋在拆迁过渡区域范围内，厂房实际所有人双牌村委免去了一达公司的全部租金，昊迪公司作为房屋的实际租赁人，应当享受相关拆迁政策，不支付相应房租。4、昊迪公司于2021年4月30日已经从租赁区域进行了搬离。经审理查明：一、2019年，一达公司作为甲方，江阴市要塞鹰鹏劳务服务部（以下简称鹰鹏服务部）、昊迪公司作为乙方，三方签订《项目合同协议》1份，约定事项如下：1、一达公司将坐落于江阴市××路××号的厂区（面积大致为6500平方米）作为项目合作对象，鹰鹏服务部（大约2000平方米）、昊迪公司（大约4500平方米）共同使用。鹰鹏服务部作为主体合作方，协调和昊迪公司的使用关系。2、时间自2019年7月1日至2020年6月30日，合作期限为1年。3、一达公司提供场地，不参与经营管理，鹰鹏服务部、昊迪公司提供人力、设备、项目、资金等全权负责管理。鹰鹏服务部使用最西面南北走向一跨和最南面东西走向一跨，其余仓库由昊迪公司使用，公共场地和办公用房双方共同使用。4、不论经营如何，鹰鹏服务部、昊迪公司在每年7月30日前把次年的房屋合作使用费交给一达公司，租金主厂房为每年388000元（此价格为不开票价格），鹰鹏服务部劳务租金160000元，昊迪公司租金228000元。租金由各自付给一达公司，一次性一年付清，该租金包含仓库、场地及办公场所一切费用，先交费后使用，否则终止合作协议。5、合作期满后，鹰鹏服务部、昊迪公司是否要求继续合作，则应在期满1个月之前通知一达公司，一达公司要求终止合作，则应在期满1个月之前通知鹰鹏服务部、昊迪公司，合作到期者，双方按照当年的市场行情协商重新签订合同。上述协议签订后，昊迪公司支付一达公司款项情况为：2019年7月29日50000元、2019年7月30日48000元、2019年7月31日49000元、2019年8月1日45000元、2019年8月2日6000元，共计198000元。2020年9月28日，一达公司向昊迪公司寄发《租赁合同解除告知函》，明确租赁房屋列入拆迁范围，根据双方约定合同于2020年6月30日到期，双方不再续租，后续事宜按合同约定实际发生的租赁业务也自然终止。请昊迪公司在2020年11月30日前搬走。后一达公司向昊迪公司寄发《催告函》，明确自2020年6月30日至2020年11月底的房租共计468750元，请昊迪公司收函后3日内将拖欠房屋予以支付。审理中，一达公司与昊迪公司均明确在双方签订《项目合作协议》前，双方存在租赁合同关系，但双方未签订书面协议，一达公司明确租金按每年147123元计算，昊迪公司明确是按照每年100000元计算。对于之前的租赁关系，昊迪公司提供2019年4月23日分别转账一达公司25000元共计50000元的银行交易清单，注明房租三季度、房租四季度。本院询问双方为何对于该50000元未在《项目合作协议》中予以载明，一达公司明确他公司认为双方在2019年7月1日前的账目已经结清，昊迪公司明确他公司认为对于已付款项在银行流水中都有反映了，而且明确注明款项性质，所以在《项目合作协议》中没有载明。审理中，一达公司明确租赁区域无建设部门的规划许可证、建设许可证。一达公司与昊迪公司明确在2020年6月30日后双方未重新协商租金或占有使用费。审理中，一达公司明确昊迪公司于2021年5月2日从租赁区域搬离，昊迪公司明确他公司于2021年4月30日从租赁区域搬离，但昊迪公司未提供证据。上述事实，有《项目合作协议》、《租赁合同解除告知函》、《告知函》、《催告函》、照片、银行交易清单及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，一达公司与昊迪公司签订的《项目合作协议》，因一达公司未取得建设工程规划许可证，本院认定双方订立的《项目合作协议》无效，一达公司有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。自2019年7月1日至2020年6月30日，昊迪公司应支付一达公司房屋占有使用费228000元，昊迪公司在协议签订后已支付198000元，尚结欠30000元，对此有银行交易清单为凭，本院对此依法予以确认。对于昊迪公司搬离租赁区域的时间，昊迪公司明确为2021年4月30日，但一达公司对此不予认可，其认可昊迪公司搬离时间为2021年5月2日，昊迪公司未提供证据证明其搬离租赁区域的时间，本院以一达公司认可搬离时间为准。自2020年7月1日至2021年5月2日，一达公司主张按每年每平方米250元计算，对此一达公司申请对租赁区域自2019年7月1日至2021年5月2日的房屋占有使用费进行评估，本院认为根据合同约定协议到期后双方根据市场行情协商重新签订合同，而非直接以市场行情确定租赁使用费收取标准，因一达公司与昊迪公司在合同约定到期后未进行价格协商，故本院对一达公司的鉴定申请不予准许，对于一达公司主张的费用标准本院不予支持，双方仍应按之前约定的每年228000元计算费用。自2020年7月1日至2021年5月2日，一达公司明确天数为305天，昊迪公司应支付一达公司房屋占有使用费190520.50元（228000元÷365天×305天）。综上，昊迪公司共应支付一达公司房屋占有使用费220520.50元。昊迪公司未按约支付一达公司款项，应支付逾期付款利息损失。本院认定昊迪公司应支付一达公司220520.50元自2021年5月3日起至实际给付之日止，按年利率3.85%计算的利息损失。昊迪公司辩称对于协议签订前支付的50000元应算作本协议项下的房租，对此一达公司不予认可，且双方对于协议签订前的房租标准未达到一致意见，双方也未在协议中明确已付的50000元可算作本协议应当支付的款项中，故本院对昊迪公司的辩称不予支持，昊迪公司可依法另行主张相应权利。昊迪公司辩称对于2021年1月1日之后的房屋占有使用费，因一达公司享受相关拆迁政策，不应支付相应房租，对此其未提供证据证明其辩称，本院对其辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、江阴市昊迪金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市一达管件科技有限公司房屋占有使用费220520.50元及利息损失（220520.50元自2021年5月3日起至实际给付之日止，按年利率3.85%计算）。二、驳回江阴市一达管件科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6750元、保全费5000元，合计11750元（江阴市一达管件科技有限公司已预交），由江阴市一达管件科技有限公司负担9079元，由江阴市昊迪金属制品有限公司负担2671元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市一达管件科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院（详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审判员  尹德元二〇二一年六月八日书记员  谢 磊附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。