北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15277号原告：段广辉，男，1973年10月18日出生，汉族，个体户，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：尚宗跃，北京专助律师事务所律师。委托诉讼代理人：马军才，北京专助律师事务所实习律师。被告：张小昆，男，1987年2月9日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：尹静萍，天津益清（北京）律师事务所律师。原告段广辉与被告张小昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段广辉的委托诉讼代理人尚宗跃、马军才，被告张小昆及其委托诉讼代理人尹静萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段广辉向本院提出诉讼请求：1.张小昆履行双方签订的《房屋转让协议》中约定的更名义务；2.张小昆按照《明发广场房屋租赁合同》约定的租金标准（2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日）支付自2019年11月1日起至租赁合同更名期间的房屋占用费（暂计至2020年6月30日为244733.63元）；3.张小昆按照《明发广场房屋租赁合同》约定的违约金标准支付违约金；4.判令张小昆承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月3日，段广辉与明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发集团）签订《明发广场房屋租赁合同》，段广辉承租大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室（建筑面积229.84平米），租期为2019年5月1日至2024年4月30日。双方对该房屋的租金约定如下：(1)2019年5月1日至2019年10月31日，共计61520.50元；(2)2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元／平米／日；(3)2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元／平米／日。2019年1月8日，段广辉与张小昆签订《房屋转让协议》约定将北京市大兴区纪百户街18号北京明发广场项目2号楼106室的房屋转租给张小昆。房屋的转让费153801元，包含中介费、押金和截至2019年10月31日的租金。协议约定张小昆将转让费全部支付给段广辉后协议生效，协议生效后，段广辉与明发集团签订的《明发广场房屋租赁合同》中的权利义务完全由张小昆承担，段广辉与明发集团之间的权利义务自动解除。2019年1月12日张小昆将转让费全部支付给段广辉，协议已生效。按照约定，张小昆应该与明发集团签订租赁合同更名协议，将承租人变更为张小昆。协议签订后段广辉将该房屋交付给张小昆使用，张小昆一直占有使用房屋至今，应该向段广辉支付该期间的房屋占用费并按照《明发广场房屋租赁合同》约定的违约金标准支付违约金，故诉至法院。张小昆辩称，不同意段广辉的诉讼请求，根据段广辉与明发集团签订的《北京明发广场房屋租赁合同》的约定段广辉若需进行主体变更应经明发集团书面同意，但段广辉未经明发集团公司的同意，就让张小昆与其签订《房屋转让协议》本身就在过错，张小昆应段广辉要求，曾陪同段广辉一同前往明发集团办理更名手续，但明发集团不同意与张小昆签订更名协议。根据段广辉与张小昆签订的《房屋转让协议》的约定，是否与明发集团签订租赁合同更名协议是需根据张小昆的需求而定，属于张小昆的合同权利并不是合同义务，段广辉无权要求张小昆履行。根据《房屋转让协议》约定除向段广辉支付转让费以外再无任何直接支付给段广辉的费用，且《房屋转让协议》已于2019年12月协商解除且张小昆未占用涉案房屋，所以张小昆无需支付房屋占用费。张小昆不存在违约行为，张小昆已支付转让费，转让费包含截止至2019年10月31日的租金，押金段广辉未退还张小昆，足以折抵剩余房屋租金。段广辉与张小昆签订的《房屋转让协议》中并未约定违约金，段广辉无证据证明张小昆的行为给其造成了损失，其主张的违约金无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，明发集团（甲方，出租人）和段广辉（乙方，承租人）签订《北京明发广场房屋租赁合同》，约定明发集团将位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室出租给段广辉，总建筑面积为229.84平方米，租期共5年，租赁用途：餐饮、商超、服务，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。租金标准：2019年5月1日至2019年10月31日，租金共计61520.50元；2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日。合同第四条第（二）款约定租金采用先付后用方式，按照6个月为周期进行支付，乙方应于2019年5月1日前支付第一期租金61520.50元及房屋租赁押金30760.25元。自第二期开始，乙方需按照房屋最终实测面积，提前一个月支付甲方租金。合同第九条约定乙方转租，乙方出借租赁房屋或以房屋使用权与他人联营、合作，乙方需进行主体变更的，乙方的信息发生变更的，均需征得甲方书面同意。合同第十三条第（一）款约定本合同生效后，除甲乙双方违背本合同约定条款外，双方均不得解除合同，由于本合同约定条款导致解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方仍可要求违约方依法赔偿损失。2018年1月8日，甲方段广辉与乙方张小昆签订《房屋转让协议》，约定：甲方将已租赁房屋北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室，总建筑面积229.84平方米的房屋转让给乙方。转让费153801元，乙方应在签订完本协议3天内将转让费全额支付给甲方，转让费全额支付完成后本协议生效，转让协议生效后根据乙方需求甲方配合乙方与产权人签订租赁合同更名协议。转让协议生效后，甲方与产权人签订的《北京明发广场房屋租赁合同》中的权利与义务完全由乙方承担，产权人与甲方的权利义务自动解除。协议签订后，张小昆向段广辉支付了转让费153801元。张小昆认可该转让费中含到2019年10月31日的租金。张小昆在本案中提交录音，证明其已解除协议书，并将钥匙交给明发集团。段广辉对上述证据不予认可。明发集团与段广辉租赁合同纠纷一案，明发集团的诉讼请求为要求段广辉支付租金273766.20元及违约金。2020年11月19日，本院作出（2020）京0115民初12265号民事判决书，判决：一、段广辉支付明发集团自2019年11月1日起至2020年7月28日期间的房租273049.92元；二、段广辉支付明发集团违约金5000元；三、驳回明发集团的其他诉讼请求。判决后段广辉不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民终1125号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：关于履行更名义务，该请求并非本案中原被告可以自行履行，是否可以变更应征求案外人的意见，故对段广辉的该项诉讼请求，本院不予支持。张小昆与段广辉签订转让协议后，实际使用涉案房屋，张小昆辩称转让协议已经解除并与明发公司交接了房屋的答辩意见，因证据不足，本院不予支持，故张小昆应参照段广辉与明发公司签订的合同，向段广辉支付房屋占有使用费，占有使用费的期间和标准参照段广辉向明发集团支付的期间确定。关于违约金，张小昆与段广辉未约定违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，张小昆给付段广辉自2019年11月1日起至2020年7月28日止的房屋占有使用费273049.92元；二、驳回段广辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8642元，由段广辉负担3802元（已交纳），由张小昆负担4840元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 怡二〇二一年四月三十日书记员 马伊祎