江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终2507号上诉人（原审原告）：奥思达干细胞有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。法定代表人：周萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德武，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中邦置业集团无锡有限公司，住所地无锡市滨湖区震泽路27号。法定代表人：倪英洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛宁，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。上诉人奥思达干细胞有限公司（以下简称奥思达公司）因与被上诉人中邦置业集团无锡有限公司（以下简称中邦公司）商品房预售合同房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第01299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥思达公司上诉请求：撤销原审判决，改判由中邦公司向其公司返还1000万元及该款自2013年1月1日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率1.3倍计算的利息，并赔偿其公司损失1278081元。事实与理由：一、中邦公司未在合同约定的期限内办理完毕房屋的过户手续，构成违约。首先，双方签订的案涉《房地产转让合同》约定中邦公司应在2013年5月18日前代为办妥45、46号房屋的产权过户手续，但中邦公司经其公司多次催促，仍未履行该义务。其次，中邦公司在原审中称45、46号房屋未能过户的原因是其公司未按照要求签订《三方协议》，但《三方协议》对其公司增加了巨额的合同外义务负担，且中邦公司在签订《房屋买卖框架合同》之时恶意隐瞒了需要签订《三方协议》的事实，该欺诈行为足以导致其公司对案涉房屋买卖合同意思表示不真实，其公司有权行使合同解除权，中邦公司应为此承担缔约过失责任。最后，在其公司拒绝签订《三方协议》的情况下，中邦公司必须按照《房地产转让合同》的约定在不签订《三方协议》的情况下办理完毕过户登记手续，但中邦公司直至双方解除合同时仍未办理完毕，基于此，奥思达公司有权行使先履行抗辩权并拒绝支付剩余房款。二、中邦公司因房屋存在严重质量问题导致未能按约交付指定数量的房屋亦构成违约。《房屋买卖框架合同》约定中邦公司应在收到首期款1000万元的7日内向其公司办理4栋（8套）房屋的交接手续以供其公司提前进场装修，但因房屋存在渗水的质量问题，中邦公司未能按约交付8套房屋。综上，因中邦公司的违约行为导致合同未能继续履行，中邦公司应承担违约责任。综上，中邦公司除返还其公司已交付的1000万元以外，还应承担该款的利息并赔偿其公司的损失。中邦公司辩称，请求驳回奥思达公司的上诉，依法判决。理由如下：一、奥思达公司未按双方签订的《房屋买卖框架合同》的约定履行付款义务，构成违约，其公司已尽合同义务，不应承担相应的违约责任。首先，奥思达公司于原审起诉后已多次变更诉讼理由，该公司在一审中称系因案涉房屋的土地存在抵押以及房屋存在质量问题导致无法办理产权过户手续，在原审法院已查明案涉房屋并不存在抵押的情况下，奥思达公司又提出一审中从未提出的观点即其公司隐瞒了签订《三方协议》的事实且《三方协议》本质增加了税收负担，奥思达公司的行为明显属于诉讼不诚信，对该公司的主张，不应予以采纳。其次，在双方合同履行过程中甚至在双方产生争议后的一审过程中，奥思达公司从未提及《三方协议》，且《房屋买卖框架合同》已明确约定：“奥思达公司办理产权过户手续，须自行满足当地政府相关政策要求”，也说明奥思达公司在签订合同之前，已知晓当地政府关于办理房屋过户手续的全部政策要求。再次，即使该《三方协议》存在，也仅是形式协议，不会增加奥思达公司的任何购房负担，也不是双方履行房屋买卖合同的障碍。另外，即使案涉房屋办理产权登记手续需要《三方协议》，该协议也并非其公司为奥思达公司增加义务，而是当地政府对入驻产业园的企业提出的税收要求，这与其公司无关，不应由其公司承担相应的后果。最后，其公司向无锡市不动产登记中心咨询了解到签订《三方协议》并非是办理案涉房屋过户的前提条件，不存在不签订《三方协议》就无法办理过户的情形。二、案涉房屋已通过竣工验收，不存在渗水的问题，且上述房屋有具体的保修期限，奥思达公司称其公司房屋存在质量问题无事实与法律依据。奥思达公司向一审法院起诉请求：一、中邦公司返还其公司已付购房款1000万元并支付该款自2013年1月1日起至实际返还日止的利息（按同期人民银行一年期贷款利率的1.3倍计算）；二、中邦公司赔偿其损失1278081元。一审法院认定事实：2012年12月14日，奥思达公司与中邦公司签订《房屋买卖框架合同》1份，约定：奥思达公司向中邦公司整体购买位于无锡市蠡湖大道2008号的27套房屋，实测总面积18698.03平方米；价款合计112188180元，合同签订后10个工作日内奥思达公司支付1000万元，2013年3月30日前再支付23656454元，2013年6月30日前支付剩余价款78531726元；中邦公司在收到第1期款项后7日内配合奥思达公司办理4栋房屋的交接手续；奥思达公司逾期付款未满3个月的，按应付未付款总额的日万分之五点五计算承担违约责任；逾期超过3个月未满6个月，自逾期3个月届满次日起至实际付款日，按应付未付款总额的日千分之一点一计算承担违约责任；逾期超过6个月的，中邦公司有权单方面终止本合同，奥思达公司除需支付按上述原则计算的逾期付款滞纳金外，还需向中邦公司支付总价款10%的违约金；标的物业房产证的办理，由奥思达公司根据政府的有关规定和程序，自行负责，中邦公司配合；因中邦公司原因（工程未有通过竣工验收，不具备产权过户条件或其他甲方中邦公司原因），致使无法办理房产证，则按下述方式承担违约责任：1、逾期未满3个月的，按已付物业价款总额的日万分之五点五计算，2、逾期超过3个月未满6个月的，自逾期3个月届满之次日起，按已付物业价款总额的日千分之一点一计算，3、逾期超过6个月的，奥思达公司有权单方面终止本合同，中邦公司除需支付按上述原则计算的逾期付款滞纳金外，还需向奥思达公司支付总价款10%的违约金。另外，双方在合同“其他”部分约定“若因办理房屋过户登记需要另行签署相关协议的，各方同意，按房地产交易中心、房屋土地管理局的要求签署相关协议，该等协议作为本合同不可分割的一部分，该等协议未作约定或与本合同不一致之处，以本合同为准”。上述框架合同签订后，奥思达公司分别于2012年12月27日付款300万元、于2012年12月28日付款700万元。2012年12月30日，中邦公司向奥思达公司出具《交房通知书》1份，载明：“无锡市蠡湖大道2008号37、38、39、40、45、46、53、54单元，根据双方签订的《房屋买卖框架合同》的约定，特通知办理房屋交接手续；为方便收楼，安排于2013年1月5日上午9点30分至下午15点00分到无锡市蠡湖大道路2008号售楼处办理收楼手续，该日期将视作合同的交房日期”。奥思达公司员工赵娜娜于2013年1月5日在该《交房通知书》背面注明“已收到无锡蠡湖商务园《交房通知书》1份”。之后，双方就该通知书载明的8套房屋进行了验收交接工作。最终，双方实际仅办理了45、46单元的房屋交接手续。2013年3月18日，奥思达公司与中邦公司就蠡湖大道2008号45单元、46单元房屋各签订《房地产转让合同》1份，约定：房屋单价6000元/平方米，45单元房屋总价为4302960元、46单元房屋总价为4217580元，奥思达公司已于2012年12月31日前付清了上述全部房款，中邦公司已办理了房屋交付手续；关于产权过户，中邦公司已于2009年9月9日取得了房地产权证，双方确认于2013年5月18日前，由中邦公司代为办妥房屋和土地权属的过户，奥思达公司应在办理过程中给予积极配合，因中邦公司原因逾期的，应向奥思达公司按房屋房款的日万分之五支付违约金，若逾期120天后仍无法办妥房屋和土地权属的过户，奥思达公司有权解除本合同；奥思达公司行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知中邦公司，中邦公司应在收到书面通知起60天内将奥思达公司已支付的房款（包括利息，利息按中国人民银行公布的一年1年期银行贷款利率的1.3倍计算）全部退还，并按总房价款的15%承担赔偿责任。2013年3月21日，中邦公司向奥思达公司开具了该两套房屋的销售发票。2013年8月30日，中邦公司向奥思达公司发送《催告函》一1份，载明：“双方于2012年12月12日签署《房屋买卖框架合同》，根据合同约定，为办理房屋过户登记，双方于2013年3月18日签署了27套房屋中蠡湖商务园45、46单元房屋的《房地产转让合同》，但贵司未按《房屋买卖框架合同》约定向我司支付第2期及第3期房款，并拒绝办理上述蠡湖商务园第45、46单元房屋的房地产过户手续，请贵司尽快按照当地政府相关政策要求办理蠡湖商务园第45、46单元房地产产权过户手续，我司将继续积极予以配合和协助，并请贵司本着诚实信用原则，继续履行《房屋买卖框架合同》”。2013年10月14日，中邦公司又向奥思达公司发送《公函》1份，载明：“我司于2013年8月30日已向贵司发送《催告函》，要求按双方《房屋买卖框架合同》之约定，按期支付房款并尽快办理45、46号房屋的产权过户手续，但贵司收到《催告函》后仍拒绝付款并迟迟不肯办理房屋过户手续；贵司第2期房款已逾期超过6个月，我司有权终止《框架合同》并追究贵司违约责任，故特此再次函告请贵司在2013年11月1日前按《框架合同》约定向我司支付第2期、第3期房价款，若收到本函后即既不履行付款义务又不回应要求，则视为贵司故意毁约，我司将采取法律手段维护权益”。上述两份函件，奥思达公司均已收到。原审中，奥思达公司称，上述函件系中邦公司因房屋土地存在抵押，没有按期为其办理45、46号房屋过户手续的前提下向其公司发送的；事实上为了办理过户手续，其公司多次与中邦公司交涉；在此过程中，因为房屋土地办理了他项权证，不能过户，故其公司在此情况下采取了停止支付的自救措施；不认可函件中所述的其公司存在逾期付款的违约行为。2013年10月30日，奥思达公司向中邦公司发送《解除、通知书》1份，载明：因中邦公司仅办理了两栋房屋的交接手续且因房屋渗水问题至今无法进行装修及无法办妥该两栋房屋的过户手续，其公司决定解除双方签订的《框架合同》和《房地产转让合同》。该通知书中邦公司于2013年11月5日收到。2014年3月25日，中邦公司向奥思达公司发送《关于解除、并追究贵司违约责任的告知函》1份，载明：“我司分别于2013年8月30日向贵司发出《催告函》，要求贵司按照双方2012年12月12日签订的《房屋买卖框架合同》之约定，按期支付第2期房款人民币23656454元以及第3期剩余的全部物业价款；又在2013年10月14日向贵司发出《公函》，再次提请贵司履行合同约定的付款义务及已交付房屋的过户义务；但是贵司在签收上述两份函件后，不仅拒绝付款，还在2013年10月30日向我司发出《解除、通知书》，明示不再履行合同约定的付款及过户义务；贵司的上述行为已经构成根本违约，应向我司承担违约责任；。自即日起解除与贵司之间的《房屋买卖框架合同》以及双方就已交付的45#、46#两套房屋签订的2份《房地产转让合同》，贵司应承担11218818元的违约金，贵司已付的1000万元购房款用于抵充违约金，不足部分我司保留通过法律途径追偿的权利”。奥思达公司于2014年3月28日收到上述告知函。原审中，经原审法院调查并经双方确认，查实案涉房屋所在土地在案涉期间并不存在对外抵押，相应房屋亦未涉及抵押事项。奥思达公司遂将诉请理由变更为中邦公司未能按约及时办理房屋过户手续，存在违约。关于赵娜娜身份，奥思达公司先否认了其员工身份，在中邦公司提供了从无锡市滨湖区市场监督管理局调取的其公司2012年12月资产负债表及利润表，且该两份表格显示制表人为赵娜娜的情况下，奥思达公司对赵娜娜系其公司员工的事实予以了认可。原审中，为证明中邦公司提供的8套房屋存在质量问题，无法按约交付，奥思达公司提供了由龚伟于2013年3月9日签字的8份维修记录，该8份维修记录载明的楼栋号与中邦公司向奥思达公司发送的《交房通知书》中载明的号码一致，维修内容中相应房屋均有卫生间顶面渗漏、外墙四周立面与地面沉降裂缝、窗边渗漏等问题。经质证，中邦公司认为，龚伟系其物业公司工程部经理，维修记录中列举的维修内容并非全系验房过程中的质量问题，一些只是奥思达公司法定代表人周萱提出的专门要求，如楼外栏杆的扶手全部刷油漆、卫生间再做防水保护层；相应维修内容没有一项足以导致房屋无法交付，况且相应问题也已处理完毕；另外，其公司还按照周萱的要求将所有房屋的楼顶重新做了防护处理。另查明：就违约金问题，中邦公司已于2015年9月24日向原审法院另案起诉。奥思达公司所在地与涉案房屋仅相隔一条马路，距涉案房屋中邦公司售楼处约100米左右。上述事实，有《房屋买卖框架合同》、《房地产转让合同》、汇款凭证、发票、催告函、公函、《解除〈房屋框架合同〉、〈房地产转让合同〉通知书》、《关于解除〈房屋框架合同〉、〈房地产转让合同〉并追究贵司违约责任的告知函》、维修记录表、交房通知书及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。奥思达公司与中邦公司签订的《房屋买卖框架合同》及《房地产转让合同》系双方当事人真实意思表示，且内容符合相关法律规定，对双方均具有约束力。当事人履行合同，行使诉讼权利均应遵循诚实信用原则并对自己的主张承担相应的举证责任。本案中，根据双方的相应陈述，虽然就合同解除的原因双方意见不一，但解除双方签订的《房屋买卖框架合同》及《房地产转让合同》双方意见一致，且相应的意思表示早已到达双方，故相应合同已经解除。合同解除，未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《房屋买卖框架合同》明确27套房屋作为整体出售，且45单元、46单元房屋亦未办理过户，故预付购房款1000万元应当予以返还。即便奥思达公司存在违约，其所应承担的违约责任并未依法确认，且中邦公司亦表示保留主张的权利并已另案诉讼，故对中邦公司认为奥思达公司存在违约故无权主张款项返还的抗辩不予支持。在签订《房屋买卖框架合同》并收到奥思达公司首付款后，中邦公司积极履行了交付4套房屋的义务，通知了奥思达公司于2013年1月5日办理8套房屋的交接手续。关于为何最终仅办理了其中2套房屋的原因，虽然奥思达公司称系房屋质量问题，但仅就其公司提供的相应维修记录表并不能证明相应房屋确实存在不能达到交付条件的质量问题，且根据双方现有证据，中邦公司多次向其发函催讨待付房款，但奥思达公司仅于2013年10月25日向中邦公司发函要求解除合同。根据双方相应合同显示，案涉27套房屋在双方签订框架合同时系现房销售，奥思达公司距涉案房屋距离也很近，奥思达公司应当对房屋状况较为了解，而在框架合同内并未提到房屋质量问题。结合奥思达公司诉讼过程中前后矛盾的表现，在未能提供其他证据佐证的情况下，对其关于房屋质量问题严重无法交付的相应表述，原审法院不予采信。关于45单元、46单元两套房屋迟迟未能办理过户的问题，因《房地产转让合同》所约定的过户时间远在奥思达公司支付第2期房款的时间之后，且奥思达公司原审中关于土地存在抵押导致未能过户原因的相应陈述客观并不成立，结合奥思达公司并未提出其他合理的中邦公司存在不能办理过户手续的相应问题等因素，在奥思达公司未提供相应证据证明2套房屋未能办理过户系中邦公司责任的情况下，对奥思达公司所称的中邦公司对房屋过户存在违约的主张，原审法院不予支持。因奥思达公司在审理过程中并未提供证据充分证明系中邦公司违约导致合同解除，故其根据合同违约条款主张的相应利息及赔偿部分，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、九十七条之规定，该院判决：一、中邦公司于判决生效之日十10日内立即返还奥思达公司预付房款1000万元；二、驳回奥思达公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89468元，由奥思达公司承担10000元，由中邦公司承担79468元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审另查明：双方于12月14日签订的《房屋买卖框架合同》约定：案涉27套房屋隶属无锡山水城科教园区，奥思达公司办理产权过户手续，须自行满足当地政府相关政策要求，中邦公司将积极予以配合；案涉27套房屋的交付标准详见合同附件二；在本案合同签订之前，奥思达公司对上述27套房屋的现状已充分知悉，并要求中邦公司在本合同签订之后60个工作日对房屋中不符合附件二标准部分完成整改，并通过双方验收；中邦公司将购买奥思达公司提供的干细胞产品和服务总价值为1500万元，奥思达公司在支付第3期房款时从应付房款中抵扣。上述合同的附件二为房屋交付标准（建筑结构、装修及设备标准）。双方于2013年3月18日签订的《房地产转让合同》约定：中邦公司交付的该房屋系验收合格的房屋。该房屋交付后，奥思达公司认为主体结构不合格的，可以委托双方共同认可的无锡市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，奥思达公司有权单方面解除合同。奥思达公司于原审中提供的8套房屋的维修记录除记载有渗漏问题外，还记载：一楼到三楼外栏杆扶手全部刷油漆（打磨光滑后，刷一层底漆，再刷两层面漆）；外墙四周立面与地面沉降裂缝（用水泥砂浆灌满缝隙，面上浇一层沥青）；二楼、三楼露台雨水管口没有过滤网盖，管道经常堵塞积水引起渗漏，加过滤网盖；一楼到三楼卫生间业主作了24小时闭水试验，要求做防水保护层。二审中，奥思达提供如下证据：一、《中邦（无锡）MOHO一期办理房产过户所需资料》1份以及无锡山水城管理委员会与中邦公司、奥思达公司之间的《三方协议》1份，用以证明在办理45、46单元的过户登记手续时，中邦公司要求奥思达公司准备的材料中包括签订《三方协议》，而《三方协议》则要求奥思达公司就案涉27套房屋额外支出巨额税收。其中，《中邦（无锡）MOHO一期办理房产过户所需资料》有手写“单位委托书（盖公章和法人章，内容不用填）、《三方协议》”的内容。《三方协议》则载明：无锡山水城管理委员会是无锡市滨湖区管辖的一家省级开发区，于2007年2月16日与中邦公司签订《土地出让合同》将位于园区配套用房及科技研发45单元、46单元的总面积为419.3平方米土地根据政府优惠政策出让于中邦公司，现中邦公司已取得相应的土地产权证和该土地上房屋产权证书；奥思达公司有意受让中邦公司合法拥有的前述地块上房屋。为加快山水城项目建设，在平等自愿、互惠互利的原则下，无锡山水城管理委员会、中邦公司、奥思达公司达成一致意见并签订本协议。中邦公司、奥思达公司承诺：奥思达公司将企业“每平方米产出税收”作为企业受让用地和房屋的重要依据，承诺在其公司取得房屋产权证或土地产权证之日起开始计算，税收不低于500元每平方米每年。如不足，差额部分由奥思达公司按税收折合补现，中邦公司对此同意负监督和连带不足补足责任。如奥思达公司连续三3年无法达到上述税收要求的，无锡山水城管理委员会给予奥思达公司的相关政府优惠措施将全部收回，同时，无锡山水城管理委员会将取消中邦公司在相等的419.3平方米土地上应享有的税收、财政扶持等相应的各种政府扶持，中邦公司、奥思达公司对此表示接受。无锡山水城管理委员会承诺：前述税收要求为最低标准，如遇政府税收标准提高，届时，无锡山水城管理委员会将与奥思达公司重新商定具体的税收标准，并按照新的标准执行相关承诺；即使有前述税收最低要求约定，但经无锡山水城管理委员会书面同意或认可后，奥思达公司缴纳的税收可低于每年每平方米500元，并且无需不足补足。该《三方协议》分别有无锡山水城管理委员会、中邦公司、奥思达公司盖章。奥思达公司称，该《三方协议》由无锡山水城管理委员会和中邦公司先盖章，盖好之后交由其公司，但其公司工作人员盖章后不放心交给了法定代表人周萱审核，周萱审核后觉得有问题，就未交由中邦公司。故上述协议并未生效。经质证，中邦公司称《中邦（无锡）MOHO一期办理房产过户所需资料》并非原件，其公司对手写内容的真实性不予认可；认可《三方协议》的真实性，但《三方协议》？不是办理房屋过户登记的必须文件，且该协议并非其公司要求签订，而是无锡山水城管理委员会提供的，奥思达公司签与不签，均应和无锡山水城管理委员会协商；其公司只要有土地分割确认表就能办理过户。二、《企业入驻山水城、房产、土地分割申请确认表》复印件2份，载明：转让方中邦公司，接受方奥思达公司。中邦公司与奥思达公司分别在上述转让方和接收方处加盖公章；转让方意见为“同意转让45号、46号房源”，此处又加盖了中邦公司公章；园区管理中心意见处加盖有无锡山水城产业园管理中心公章；管委会意见有“符合锡政办发（2009）344号文件精神，同意转让”“的内容，并加盖有无锡山水城管理委员会公章。上述确认表用以证明45号.、46号房屋是分批办理过户手续的，并非中邦公司陈述的需要整体办理，另外，奥思达公司已履行了所有的配合义务。经质证，中邦公司对上述确认表的真实性予以认可，且从该表也可以看出无锡山水城管理委员已明确表示案涉房屋转让符合相关文件精神并同意转让。三、江苏省无锡市梁溪公证处于2016年5月24日出具的《公证书》及原审法院和双方当事人一起查看案涉房屋时所拍摄的照片若干，用以证明案涉房屋在原审诉讼时仍存在不符合交付标准的质量问题，且案涉房屋仍然在销售，奥思达公司的损失是不存在的。经质证，奥思达公司对《公证书》的形式真实性认可，对照片的形成时间无法确认，且照片无法证明房屋存在严重质量问题。四、《药品生产质量管理规范（2010年修订）》，用以证明干细胞领域要求存储区域的房屋质量要求，案涉房屋如存在渗水问题，则会影响干细胞的保存。经质证，奥思达公司认为案涉房屋已经过验收合格，也不存在渗水的问题。以上事实，由《中邦（无锡）MOHO一期办理房产过户所需资料》、《三方协议》、《企业入驻山水城、房产、土地分割申请确认表》、《公证书》、照片、《药品生产质量管理规范（2010年修订）》及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：一、案涉房屋未能办理过户登记手续的过错是否在于中邦公司；二、案涉房屋是否存在严重质量问题。关于第一个争议焦点，本院认为，现有证据不足以证明系中邦公司的原因导致45、46单元的房屋未能办理过户登记手续，理由如下：（一）双方在2013年3月18日签订的《房地产转让合同》实际系为履行2012年12月14日的《房屋买卖框架合同》而签订，《房地产转让合同》应视作系《房屋买卖框架合同》的一部分。《房地产转让合同》约定在2013年5月18日前由中邦公司代为办妥房屋和土地权属的过户，但《房屋买卖框架合同》中也约定了奥思达公司应在2013年3月30日之前支付23656454元。后，奥思达公司未按约定的期限支付上述款项，中邦公司也未代为办妥45单元、46单元房屋的产权过户手续。从时间上看，系奥思达公司违约在先。（二）奥思达公司于二审中提供了《三方协议》以及《企业入驻山水城、房产、土地分割申请确认表》并称上述材料系中邦公司交给其公司，说明中邦公司在积极地告知奥思达公司产权过户登记需要准备的材料。另外，从中邦公司发送给奥思达公司的函件来看，中邦公司一直催促奥思达公司办理案涉房屋的产权过户手续并督促奥思达公司按《房屋买卖框架合同》的约定继续支付剩余房款，但奥思达公司针对中邦公司的催促，仅在2013年10月30日回函表示要解除合同，也说明中邦公司敦促奥思达公司履行合同，而奥思达公司并未予以配合。（三）关于《三方协议》的问题。首先，《三方协议》并非中邦公司为奥思达公司额外设定的合同义务，奥思达公司以该协议为由主张中邦公司存在欺诈的理由不能成立。从《三方协议》及双方的陈述看，案涉房屋并非普通在售的商品房，而是中邦公司根据政府优惠政策受让的土地上附属的房屋。该房屋并不能面向普通民众进行销售，而必须满足政府要求的科研型企业的要求。对于奥思达公司来说，首先要了解其公司是否符合进驻该产业园的相应文件要求以及房屋转让所需的步骤。从双方签订的《房屋买卖框架合同》中关于“标的物业隶属无锡山水城科教园区，奥思达公司办理产权过户手续，须自行满足当地政府相关政策要求”的约定也可以看出奥思达公司并非盲目购买案涉房屋。奥思达公司现称其在签订相关的房屋买卖合同时对《三方协议》并不知情，不合常理。其次，原审中，奥思达公司从未提及《三方协议》的存在，也未以《三方协议》的签订作为中邦公司违约的理由，只是在中邦公司于原审中自行提供了《三方协议》的空白文本后在上诉的过程中才提出《三方协议》增加了其公司的合同负担，也在一定程度上说明《三方协议》并非其公司不能继续履行合同的原因。再次、，从《三方协议》的内容看，是无锡山水城管理委员会为以优惠条件进驻科教园区的奥思达公司设定了税收义务，该税收义务并非中邦公司向奥斯达公司作出。在奥思达公司已在《房屋买卖框架合同》明确表示自行满足当地政府相关政策要求的情况下，该《三方协议》的履行系其公司与无锡山水城管理委员会之间的事情，与中邦公司无关。另外，即使《三方协议》中所约定的税收义务需要履行，也仅是指“每平方米产出税收”，也即系奥思达公司进入产业园进行经营后的税收贡献，并非是案涉房屋进行产权过户时需要额外支出的税收。况且，《三方协议》还约定经无锡山水城管理委员会的同意，可不执行相应的税收要求。最后，奥思达公司于诉讼中提供的《三方协议》已加盖了其公司公章，说明其公司在签订该协议时是同意该协议内容的，现奥思达公司称其公司工作人员盖章后再交由法定代表人审核，法定代表人审核后不同意就未交出盖章后的文本的陈述，亦不符合常理。综上，双方签订的《房屋买卖框架合同》及《房地产转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于第二个争议焦点，本院认为，奥思达公司主张案涉房屋存在渗水的质量问题，导致其公司无法履行合同的主张不能成立。理由如下：（一）案涉房屋系现房销售，双方在《房屋买卖框架合同》中约定奥思达公司对案涉房屋的现状已充分知悉，说明奥思达公司在签订房屋买卖合同之前已对房屋进行了初步考察。（二）在中邦公司向奥思达公司发出交房通知后，双方开始办理房屋交接手续。从奥思达公司提供的维修记录表显示，有些问题是奥思达公司自行要求，渗水问题则提出了相应的维修方案。在该维修记录表后，双方实际办理了45、46号房屋的交接手续，说明奥思达公司至少对45、46号房屋的整改后的效果是满意的。（三）双方针对45、46号房屋签订的《房地产转让合同》中约定“中邦公司交付的房屋是验收合格的房屋，房屋交付后，奥思达公司认为主体结构不合格的，委托无锡市有自至的建筑工程质量检测机构检测后，确属主体结构质量不合格的，奥思达公司有权单方解除合同”，故依据该约定，奥思达公司只有在房屋经鉴定主体结构质量不合格时才有单方解除权。现奥思达公司并未提供证明证明45、46号房屋主体结构质量不合格。故其公司主张解除合同的依据不足。（四）奥思达公司于二审中提供了《公证书》及照片用以证明45、46号房屋在其接收后仍存在渗水问题，但《公证书》仅能证明公证人员至案涉房屋处勘察并拍摄了相关照片，但《公证书》即既未说明勘察的房屋存在渗水问题，其后所附照片也无法看出渗水问题的存在。而从奥思达公司自行拍摄的照片看，拍摄地点应位于地下停车场，并非房屋内部。退一步讲，即使案涉房屋存在一定的渗水问题，尚可通过质保期内的维修解决。综上所述，奥斯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由奥思达公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋馨叶审判员  朱光烁审判员  王俊梅二○一六年十二月十三十五日书记员  尹 慧