河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5711号原告河南宏田实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇前程村西220国道南。法定代表人孟成义，经理。委托代理人王高应，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人雷婉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告宋磊，男，1987年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区。被告谌亚楠，女，1989年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南宏田实业有限公司诉被告宋磊、谌亚楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王高应、雷婉到庭参加诉讼。被告宋磊、谌亚楠经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月25日，原告与被告宋磊签订商品房买卖合同（合同编号：ZM16002672681）及补充协议。合同签订后宋磊按约定办理按揭贷款手续，但未依约偿还贷款，原告承担担保责任，被告行为已构成严重违约。被告谌亚楠在贷款申请表及配偶同意抵押声明上签字，表明其对借款合同各项条款明知，自愿承担相应权利义务。现原告已经履行郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初15359号判决书中的担保责任，可就清偿部分向二被告追偿，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认解除原告与被告宋磊签订的编号ZM16002672681的商品房买卖合同；被告宋磊协助原告办理注销ZM16002672681的商品房买卖合同的备案登记手续、预告登记手续及公共维修基金变更手续；2、二被告支付原告代偿利息损失16314.7元；3、被告宋磊支付违约金32413.2元；4、被告支付律师费5000元、保函费783.38元；5、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。二被告未答辩。经审理查明：2016年8月25日，原告（××）与被告宋磊（××）签订商品房买卖合同约定，××购买的商品房位于中牟县××沙镇前程村西、××国道南××单元××房，套内建筑面积27.36平方米。该商品房单价为每平方米8880.33元，总金额324132元。付款方式为2016年8月25日现金支付65132元，商业贷款支付259000元。附件四第二条第5项约定，如××违反按揭贷款合同，被银行或通过司法机关或××处划扣款项导致××承担保证责任的，××应在××通知之日起十日内补足划扣款及该款项10%的补偿款，否则××可以解除购房合同。××须按照总房款10%向××支付违约金。对××已付房款，在扣除××承担保证责任的金额、××处理此事时支付的律师费等正常费用及××承担的违约金后将××已付款的余款（如有）无息归还××，如不足抵扣，××须赔偿××全部实际损失。原告称合同签订后宋磊支付首付款65132元。宋磊（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（贷款人）、原告（保证人）签订个人购房借款担保合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款259000元，本合同项下贷款用于购买坐落于中牟县××沙镇前程村西、××国道南××单元××522。经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法，自愿选择每月15日为还款日。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。（2020）豫0105民初15359号民事判决书显示，宋磊与谌亚楠系夫妻关系，谌亚楠在贷款申请表及配偶同意抵押声明上签字，表明其对借款合同各项条款都明知，自愿承担相应的权利和义务，故该债务应属于夫妻共同债务，谌亚楠对上述债务承担共同还款责任。判决宋磊、谌亚楠偿还中国工商银行股份有限公司郑州未来支行贷款本金209302.19元及利息（含罚息、复利）770.57元（利息暂计至2020年7月21日，2020年7月22日以后的利息按照双方合同约定计算至实际清偿之日），河南宏田实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。银行流水显示，宋磊共计偿还银行贷款本金33361.02元。银行流水及代偿证明显示，原告共计代宋磊偿还贷款本金225638.98元、利息16374.7元。原告委托代理合同及中国建设银行网上银行电子回执显示原告支付律师代理费5000元。以上案件事实由商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、（2020）豫0105民初15359号民事判决书、银行流水、代偿证明、委托代理合同、银行电子回执及庭审笔录予以证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，对于解除商品房买卖合同问题，原告与宋磊签订商品房买卖合同，约定涉案房屋总价款为324132元，合同签订后宋磊依约支付首付款及按揭尾款，付款义务履行完毕且涉案房屋已交付被告，由其占有使用。因宋磊未按时偿还分期银行按揭贷款，原告于2020年12月30日偿还完毕涉案房屋所有贷款，合同约定原告承担保证责任的，可以解除购房合同，根据合同约定及实际履行请，原告诉请解除原告与宋磊于2020年8月25日签订的编号ZM16002672681的商品房买卖合同，本院予以支持。本案中宋磊共计支付房款本金计98493.02元（65132+33361.02），原告应向宋磊退还。扣除原告支付给按揭银行的代偿款利息16374.7元，原告仍应退还被告房款82118.32元。合同解除后，宋磊有义务协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更手续。对于违约金，根据合同约定，被告宋磊作为违约方应当向原告支付违约金，故本院予以支持。鉴于原告垫付225638.98元，本院酌定以225638.98的10%计算违约金即22563.9元。对于律师费5000元，原告提供委托代理合同及律师费发票予以证明，且符合合同约定，经审查并无不当，本院予以支持。对于保全担保费783.38元，符合合同约定，本院予以支持。为减少当事人诉累，节约司法资源，违约金22563.9元、律师费5000元、保全担保费783.38元、本案诉讼费2608元、保全费1826元，自原告应当退还的房款中扣除，原告仍应退还被告房款49337.04元。被告宋磊、谌亚楠经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南宏田实业有限公司与被告宋磊于2016年8月25日签订的编号ZM16002672681的《商品房买卖合同》；二、被告宋磊于本判决生效后十日内协助原告河南宏田实业有限公司办理编号为ZM16002672681《商品房买卖合同》的备案登记信息注销手续、商品房预告登记注销手续及公共维修基金变更手续；三、原告河南宏田实业有限公司于本判决生效后十日内退还被告宋磊房款49337.04元；四、驳回原告河南宏田实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5217元，减半收取2608元、保全费1826元，由被告宋磊负担（已在判决主文处理）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年四月二十六日书记员  杜敏敏