河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0811民初1556号原告：中信银行股份有限公司焦作分行，住所地：河南省焦作市塔南路1736号嘉隆国际中心裙楼一、二层。负责人：刘青臣，行长。委托诉讼代理人：沈佳丽，系该行职员。被告：邵长红，女，1990年8月22日出生，汉族，住河南省封丘县。被告：闫学功，男，1990年1月10日出生，汉族，住河南省封丘县。被告：焦作泰美嘉置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区人民路2999号亿祥东郡会所四楼。法定代表人：董朝辉，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，系该公司员工。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司焦作分行（以下简称中信银行焦作分行）与被告邵长红、闫学功、焦作泰美嘉置业有限公司（以下简称泰美嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行焦作分行的委托诉讼代理人沈佳丽，被告邵长红、闫学功及泰美嘉公司的委托诉讼代理人刘琪、闫全喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行焦作分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告邵长红偿还原告借款本金599815.78元及利息6863.37元、罚息（含复利）44.4元（暂计算至2021年3月10日），自2021年3月11日起的利息、罚息与复利计算至借款全部清偿之日止；2.判令被告闫学功对第一项诉讼请求承担共同还款责任；3.判令原告对被告邵长红抵押给原告的房产（河南省焦作市××路××里小区××楼××单元××号）享有优先受偿权；4.判令被告泰美嘉公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原告与被告邵长红、泰美嘉公司签订《中信银行个人购房借款合同》（合同编号：811112173840号）。合同约定，被告邵长红向原告借款620000元，期限360个月，自2018年5月15日起至2048年5月15日，按月等额本息还款方式。贷款年利率为6.125%，采取浮动利率，1月1日调整，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。第8条约定，被告泰美嘉公司提供阶段性连带责任保证。第15条约定，被告邵长红未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。被告闫学功以借款人配偶身份在借款合同中进行了签字确认。被告邵长红、闫学功以其购买的被告泰美嘉公司开发的河南省焦作市××路××里小区××楼××单元××号房产为上述贷款提供抵押担保，同时在焦作市不动产登记中心办理了预购商品房抵押预告登记，并取得编号为“豫（2018）焦作市不动产证明第0009017号”登记证明。原告于2018年6月22日向被告邵长红、闫学功发放了贷款本金620000元。自2019年6月份起被告邵长红多次逾期还款，2021年2月1日被告邵长红未能按时还款。经原告多次催收，三被告仍未履行相应的责任。被告邵长红未将上述所购房屋的房屋抵押权登记证明交与原告，被告泰美嘉公司作为保证人应承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告邵长红、闫学功对原告起诉事实无异议，且同意原告诉讼请求。被告泰美嘉公司辩称，对原告主张复利的合法性提出异议，而且原告在对涉案抵押房屋享有优先受让权的前提下，要求泰美嘉公司承担连带责任，没有法律依据。本院经审理认定事实如下:被告邵长红与被告闫学功系夫妻关系。2018年4月28日，被告邵长红、闫学功向原告申请个人借款。2018年5月15日，被告邵长红为购置坐落于焦作市××路××里小区××楼××单元××号房屋与原告、被告泰美嘉公司共同签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：被告邵长红（甲方、借款人/××）向原告中信银行焦作分行（乙方、贷款人/担保权人）贷款620000元，贷款期限360个月即自2018年5月15日起至2048年5月15日止；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮25%即本合同贷款利率为6.125%，调整方式为浮动利率—固定日调整，利率调整日为1月1日；逾期贷款罚息为合同利率的150%；贷款支付对象为被告泰美嘉公司（丙方、阶段性保证人），担保方式为抵押加阶段性保证；还款方式为按月每月1日等额本息还款。合同还约定：抵押加阶段性保证为甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋（抵押物）为乙方因向甲方提供本合同项下贷款而产生的债权提供抵押担保，及丙方同意对本合同项下贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为××的他项权证期间（担保阶段），甲方在本贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保；本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用；乙方宣布贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布该债务履行期限届满之日起两年；乙方有权按合同约定收取贷款本息、罚息、复利及违约金，并有权按约定形式担保权利；对于甲方违反约定逾期或未按约定的金额归还贷款的，乙方有权停止发放贷款，并宣布本已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应的利息，并要求丙方履行保证责任；对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利；甲方配偶在本合同签字的，则视同为甲方配偶同意本合同全部内容，并自愿与甲方共同承担本合同约定之责任。被告闫学功作为借款人、××配偶和××也在该合同上签字。同日，被告邵长红（××）、闫学功（××）与原告（××）签订《个人抵押房产清单》，载明：抵押房屋坐落于焦作市××路××里小区××楼××单元××号，房屋类型为普通商品房，建筑面积109.19平方米，评估价值/购买总价为778000元，抵押房产开发商为被告泰美嘉公司。2018年6月15日，被告邵长红为上述抵押房屋办理证号为豫（2018）焦作市不动产证明第0009017号不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为原告中信银行焦作分行，债权数额为620000元。2018年6月22日，原告中信银行焦作分行向被告泰美嘉公司账户发放贷款620000元。后被告邵长红、闫学功未按约足额偿还欠款，原告多次向被告催收未果，截止到2021年3月10日，被告邵长红、闫学功尚欠原告借款本金599815.78元、利息6863.37元、罚息（含复利）44.4元。以上事实有原告提交的中信银行个人借款申请表、中信银行个人购房借款合同、个人借款凭证（借据）、不动产登记证明、个人逾期贷款催收函、个人贷款提前收回告知函、个人逾期贷款协助催收函及短信、通话记录及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告中信银行焦作分行与被告邵长红、闫学功签订的《中信银行个人购房借款合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。原告已依约发放贷款，被告邵长红未按约足额归还借款本息，应当承担违约责任，原告要求被告邵长红偿还全部未还贷款本息，于法有据，予以支持。被告闫学功在借款合同中以借款人配偶身份签名确认，故原告要求被告闫学功承担共同还款责任，理由正当，应予支持。因《中信银行个人购房借款合同》约定被告泰美嘉公司承担的是抵押加阶段性保证，即就所抵押房产办理抵押登记之前所产生的所有被告邵长红应付款项，泰美嘉公司提供阶段性连带责任保证，现被告邵长红尚未取得抵押房屋房屋所有权证，亦未办理抵押登记，各方也未提供证据证明抵押房产已办理所有权首次登记，故原告要求被告泰美嘉公司承担连带保证责任，理由正当，予以支持；原告请求现就该抵押物行使优先受偿权，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵长红、闫学功应于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司焦作分行借款本金599815.78元及截至2021年3月10日的利息6863.37元、罚息（含复利）44.4元，自2021年3月11日起的罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止；二、被告焦作泰美嘉置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利向原告中信银行股份有限公司焦作分行承担连带责任保证；被告焦作泰美嘉置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告邵长红、闫学功追偿；三、驳回原告中信银行股份有限公司焦作分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4934元，保全费3554元,均由被告邵长红、闫学功、被告焦作泰美嘉置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王亚华二〇二一年六月十六日书记员  陈 欣