湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7703号原告：余凯，男，1987年6月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈颖，湖南中禹航律师事务所律师。被告：陕西芈琼建筑工程有限公司。住所地陕西省西安市高新区沣惠南路16号金茂国际7号楼2404室。法定代表人：陈慧东。被告：四川小屋智趣房地产经纪有限公司。住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号1栋2单元702号。法定代表人：惠小洲。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司。住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)29010号。负责人：刘锐。原告余凯（以下简称原告）诉被告陕西芈琼建筑工程有限公司（以下简称陕西芈琼公司）、四川小屋智趣房地产经纪有限公司（以下简称四川小屋公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称陕西大城小屋公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月6日受理，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。被告陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陕西芈琼公司签订的《装修施工合同》；2、判令解除原告与被告四川小屋公司签订的《房屋租赁合同》；3、判令解除原告与被告陕西大城小屋公司签订的《合同书》；4、判令被告陕西芈琼公司向原告返还预交的装修费100000元；5、判令被告四川小屋公司向原告支付自2021年1月1日至实际解除合同之日止的租金（2021年1月1日至2021年3月31日，暂计租金29550元）及违约金58900元；6、判令被告陕西大城小屋公司对以上第四、五项诉讼请求承担连带责任；7、判令被告陕西芈琼公司或被告陕西大城小屋公司退还原告服务费3000元；8、判决上述被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年6月27日，原告与被告陕西大城小屋公司签订《合同书》，双方约定：原告将其所有的坐落于长沙市雨花区××路××栋××室（以下简称裕天三套房）委托被告陕西大城小屋公司管理，由被告陕西大城小屋公司提出房屋装修风格、档次标准、管理运营理念的定位等建议并协助原告与装修公司、运营公司分别签订装饰装修施工合同和房屋租赁合同，监督协调装修公司的装修设计施工方案执行。原告向被告陕西大城小屋公司支付了服务费3000元（每套房1000元）。被告陕西大城小屋公司协助原告将其所有的裕天三套房委托被告陕西芈琼公司进行装饰装修，原告支付了全部装修费，约定装修工程期限自2020年6月30日至2020年9月29日。被告陕西大城小屋公司协助原告将其所有的裕天三套房出租给被告四川小屋公司，约定租赁期限自2020年9月30日至2028年9月29日。原告与三被告签订合同后，被告陕西芈琼公司至今没有对原告的房屋进行装修。原告依据法律规定请求解除双方签订的《装修施工合同》。被告四川小屋公司已经向原告支付部分租金，但仍拖欠剩余租金。截止到起诉之日，因被告四川小屋公司已超过60天未支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第五款的约定，被告四川小屋公司应按照一年的租金标准支付违约金。因被告陕西大城小屋公司未尽到《合同书》约定的义务：一是没有督促被告陕西芈琼公司按期完成装修装饰、配齐家俱家电；二是没有督促被告四川小屋公司及时足额支付租金，造成原告重大经济损失，被告陕西大城小屋公司应返还原告缴纳的服务费3000元。三被告为关联公司，三个被告的实际控股股东都是陕西恒城永昶实业集团有限公司。2020年6月27日，原告与三被告签订的是一本胶装的合同，且合同号只有一个，只是分为三个部分，分别盖了三个公司的章，所以被告陕西大城小屋公司应对原告的第四、第五项请求承担连带责任。本案在审理过程中，原告将第4项诉讼请求即返还预交的装修费变更为159766.8元。被告陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司均未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，由于被告陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司未到庭参加诉讼，未质证。本院对原告提交的《合同书》、《装修施工合同》、《房屋租赁合同》、收款收据及转账记录、已装修部分造价明细、照片等予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：原告系位于长沙市雨花区××路××栋××室房屋的所有权人。2020年6月27日，原告与陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司就该上述三套房屋签订三份《合同书》，每份合同包括三部分内容。原告（甲方）与陕西大城小屋公司（乙方）约定：由乙方协助甲方与装修公司、运营公司分别签署装饰装修施工合同和房屋管理运营合同，监督协调装修公司的装修设计施工方案执行，督导协调运营公司的管理运营；服务目标为对甲方的房屋装修、管理运营进行全程专业化咨询服务，对甲方在房屋装修以后的管理运营起到顾问作用，实现甲方经济效益和社会效益最大化发展；服务期限为自本协议签订之日起至甲方与运营公司的管理运营期限届满之日止，服务期限届满，协议自动终止；服务费用为3000元（每套房1000元）。原告（甲方）与陕西芈琼公司（乙方）约定：工程地址为长沙市雨花区××路裕天商业中心，面积分别为108.13平方米（产权面积74.09平方米，赠送面积34.04平方米）、108.13平方米（产权面积74.09平方米，赠送面积34.04平方米）、63.25平方米（产权面积44.15平方米，赠送面积19.1平方米），工程期限为2020年6月30日至2020年9月29日止，甲方应于2020年6月30日前将房屋按约定条件交付给乙方；13009、12009号房屋基础装修费用均为102117元／套，实为80693.6元／套；增项装修费用应为3000元／套，实为3000元／套，以上两项合计为83693.6元／套；13010号房屋基础装修费用均为61725元，实为49380元；增项装修费用应为3000元，实为3000元，以上两项合计为51380元；基础装修费用付款方式为合同签订当日一次性付清。双方还对工程质量及验收、工程保修、合同解除、违约责任等进行约定，约定任何一方不得擅自变更或解除合同，否则将视为违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金数额按照本合同装修款总额计算，但并未约定乙方未按约施工情形下应承担何种违约责任。原告（甲方）与四川小屋公司（乙方）约定甲方将案涉房屋出租给乙方；13009、12009号房屋期限为96个月，自2020年9月30日至2028年9月29日止；租金标准为33.3元／平方米／月，月租金为3600元；13010号房屋期限为96个月，自2020年9月30日至2028年9月29日止；租金标准为41.1元／平方米／月，月租金为2650元；自租赁期限起算之日每月20日支付上个租赁月租金（如果非因装修公司的原因导致工期延误的，乙方向甲方支付租金时，应该扣除实际延误期间的租金）；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：因甲方与装修公司之间的装修合同解除的，因甲方与装修公司之间产生纠纷导致房屋无法交付给乙方的，管理运营期限内，甲方与装修公司产生纠纷导致乙方无法正常运营的等等，因上述原因终止本合同的，运营收益按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照一年的租金标准向甲方支付违约金。合同签订后，原告于同日向陕西芈琼公司共支付221767.2元，陕西芈琼公司向原告出具收款收据三张，载明收到装修款分别为84693.6元（包含增项费3000元）、84693.6元（包含增项费3000元）、52380元（包含增项费3000元）。此后，陕西芈琼公司组织人员进场施工，仅施工了部分水电。原告根据被告陕西芈琼公司的施工情况，自认13009、12009号房屋可以每套抵扣装修费20000元（水电改造10000元+人工安装费5000元+进场材料费5000元），13010号房屋可以抵扣装修费22000元（水电改造10000元+人工安装费8000元+进场材料费4000元）。被告四川小屋公司通过陕西大城小屋公司银行账户向原告支付了2020年10月至12月的三个月租金。因被告陕西芈琼公司未再对房屋进行装修，被告四川小屋公司从2021年1月开始也未再支付租金，原告多次催促未果诉至本院，请求判如所诉。另查明，本院受理原告的起诉后，陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司分别于2021年5月10日、5月26日、5月10日收到了本院送达的起诉状及证据副本等材料。本院认为，原告与陕西芈琼公司、四川小屋公司、陕西大城小屋公司签订的合同系各方真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应当严格依约履行。一、关于原告与陕西芈琼公司签订的三份《合同书》中的装修施工合同。合同签订后，原告已向陕西芈琼公司支付221767.2元，根据合同约定，三套房的装修费应为218767.2元，原告支付的上述费用中包含了每套房的服务咨询费1000元。陕西芈琼公司收到原告支付的装修费用后仅施工了部分水电，迟延履行合同义务，原告多次催促未果，现原告主张解除合同，符合法律规定。经查，原告在向本院提起诉讼前并未将解除合同的主张通知陕西芈琼公司，本院于2021年5月10日将起诉状副本予以送达，故案涉合同自2021年5月10日起解除。合同签订后，原告已支付装修费221767.2元，但陕西芈琼公司未举证证明其已按约完成约定义务，其行为违背诚信基本原则，导致原告的合法权益受损，构成根本违约，应当退还全部已付装修款，但原告自认被告已装修了部分水电，可抵扣装修费62000元（20000元+20000元+22000元），本院予以确认。由于原告支付的装修费中包含了咨询服务费3000元，该费用原告已另行主张，在装修费返还项中应予以扣除，故被告陕西芈琼公司应退还原告装修费156767.2元（221767.2元-3000元-62000元）。二、关于原告与被告四川小屋公司签订的三份《合同书》中的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原告依据“甲方不支付或者不按照约定支付租金达60日”的约定向本院诉请解除合同，被告四川小屋公司未能提供证据证明其已向原告履行了从2021年1月至起诉之日的租金给付义务，应当承担相应不利法律后果。同时，因陕西芈琼公司未能按约完成装饰装修工程，该租赁合同现也处于无法继续履行的状态。本院于2021年5月26日将起诉状副本予以送达，案涉租赁合同自2021年5月26日起解除。合同解除后，原告有权收回房屋并要求被告四川小屋公司按合同约定支付欠付的租金。被告四川小屋公司应支付原告自2021年1月1日起直至合同解除之日即2021年5月26日的租金47660.6元【（3600元/月×4个月+3600元/月÷31天×26天）×2+（2650元/月×4个月+2650元/月÷31天×26天）】。原告主张按一年期租金标准由被告四川小屋公司支付违约金58900元，本院不予支持。房屋租赁合同中约定，“因甲方与装修公司之间的装修合同解除的，导致本合同终止，双方互不承担违约责任”，现装修施工合同已解除，且涉案房屋至今未装修完毕，尚不具备出租条件，本院支持了原告主张的租金，原告再行主张违约金显示公平。三、关于原告与陕西大城小屋公司签订的三份《合同书》中的咨询服务合同。因房屋租赁合同及装修施工合同均已解除，该服务合同项下由陕西大城小屋公司承担的“监督协调装修公司的装修设计施工方案执行，督导协调运营公司的管理运营”的合同义务未予履行，“对甲方的房屋装修、管理运营进行全程专业化咨询服务，对甲方在房屋装修以后的管理运营起到顾问作用”的合同目的已无法实现，原告有权诉请解除该咨询服务合同。本院于2021年5月10日将起诉状副本予以送达，涉案咨询服务合同自2021年5月10日起解除。原告已向被告陕西芈琼公司交纳服务费3000元（每套房1000元），因被告陕西芈琼公司并非服务合同项下咨询服务提供方，其亦未提交证据证明已将该3000元支付给了陕西大城小屋公司，且即使陕西芈琼公司已将该3000元支付给了陕西大城小屋公司，基于陕西大城小屋公司并未完成服务合同项下服务义务，该3000元仍应予以退还。故本院根据实际收款情况，确定被告陕西芈琼公司应向原告退还服务费3000元。四、关于原告要求被告陕西大城小屋公司对被告陕西芈琼公司、对四川小屋公司就涉案合同项下责任承担连带清偿责任的诉讼请求。连带责任，由法律规定或者当事人约定。虽涉案合同系装订于同一文本中，但包括三个权利义务相对独立的合同，陕西大城小屋公司并非装修施工合同及房屋租赁合同项下合同相对方，原告要求其承担连带责任无事实及法律依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告余凯与被告陕西芈琼建筑工程有限公司签订的三份《合同书》中的装修施工合同自2021年5月10日起解除；二、原告余凯与被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司签订的三份《合同书》中的房屋租赁合同自2021年5月26日起解除；三、原告余凯与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的三份《合同书》中的咨询服务合同自2021年5月10日起解除；四、被告陕西芈琼建筑工程有限公司应于本判决生效后7日内退还原告余凯装修费156767.2元；五、被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司应于本判决生效后7日内向原告余凯支付租金47660.6元；六、被告陕西芈琼建筑工程有限公司应于本判决生效后7日内退还原告余凯咨询服务费3000元；七、驳回原告余凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2534元，由原告余凯负担140元，被告陕西芈琼建筑工程有限公司负担1850元，被告四川小屋智趣房地产经纪有限公司负担444元，被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年六月二十九日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。