新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初2514号 原告：赵思超，男，1975年6月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：何丽萍，乌鲁木齐市米东区黎明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵香红，乌鲁木齐市米东区黎明法律服务所法律工作者。被告：马方成，男，1969年3月9日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。被告：马占花（系被告马方成妻子），女，1970年12月3日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：孙萍，新疆施安律师事务所律师。原告赵思超与被告马方成、马占花农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告赵思超的委托诉讼代理人何丽萍、赵香红及被告马方成、马占花的共同委托诉讼代理人孙萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵思超向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告签订的《农村房屋院落转让协议书》无效；2．判令二被告返还原告购房款820,000元；3．判令二被告支付原告利息164,000元（按年息6.5%计算，2017年12月21日至2021年4月21日），并按年息6.5%承担利息至实际给付原告之日止；4．判令被告承担本案保全费用5,000元、担保费2,050元。事实和理由：2017年12月21日，原告经人介绍与二被告签订《农村房屋院落转让协议书》一份，约定二被告将其位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇下沙河村3组的一处面积753平方米的房屋院落以750,000元的价格转让给原告，二被告承诺该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，若因产权、使用权或其他财产权原因导致原告无法正常使用，二被告愿意赔付原告全部转让款的10倍价款以及利息、房屋的改造、建造、装修等费用和土地增值的价款；二被告将无条件配合原告办理相关产权证照转移手续，如遇政府征地、拆迁、回迁，该院落一切权利义务全部由原告独自享有，二被告无权干涉。后原告向二被告支付购房款750,000元，二被告又称过户需要活动经费，向原告索要现金70,000元，并承诺案涉房屋过户手续及村上的相关事宜都由二被告办理，并让原告能在此处盖厂房。因此，原告向二被告支付款项共计820,000元。后经原告了解，案涉房屋及院落并不在二被告名下，二被告系无权处分，且原、被告签订的《农村房屋院落转让协议书》违反了国家强制性法律规定，应属无效合同，因原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告马方成、马占花辩称，原、被告双方确有签订《农村房屋院落转让协议书》，并且就转让事宜履行完毕，原告共计向二被告支付购房款750,000元，并不是原告所说的820,000元，并且原告在接收房屋后已经指示案外人杨林做了房屋的确权登记备案手续，原告已经间接的享有了房屋的使用权及所有权，现原告又向法院提出确认合同无效之诉，意图达到占有房屋后又不支付对价的非法目的，严重违背了诚实信用原则，请依法驳回原告的诉请。另，我方通过调查得知，案外人杨林与原告存在其他房屋相关协议，请求追加杨林为第三人参加本案诉讼。本院经审理认定事实如下：被告马方成、马占花系夫妻关系，于1989年12月27日登记结婚。2017年5月26日，经案外人顾彩英介绍，原告（买方、乙方）与二被告（卖方、甲方）签订《农村房屋院落转让协议书》一份，协议约定：一、甲方自愿将位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇下沙河村3组的房屋院落及附属物出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的宅基地使用权同时转让乙方，该院落建于1988年，房屋为自建土木结构，土地（院落）面积753平方米，房屋用途为住宅；二、甲乙双方议定上述房屋院落及宅基地转让总价款为750,000元，乙方在合同生效日一次性付清，甲方出具收款手续；三、甲方在合同生效日将房屋院落交付乙方，届时该房屋院落必须无任何担保、抵押，无人租住、使用，无欠账，未清事项由甲方承担全部责任；四、乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方有权追究违约利息，逾期超过一个月即视为乙方不履行合同，届时甲方有权追究乙方违约责任；五、除人力不可抗拒等特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将房屋院落交付乙方使用，乙方有权按支付的房价向甲方追究违约利息，逾期一个月则视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方违约责任；六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，并已取得全部共有人的一致同意，若因产权、使用权或其他财产权原因导致乙方无法正常使用，甲方愿意赔付乙方全部转让款的10倍价款及利息、房屋的改造、建造、装修等费用和土地增值的部分；合同生效后甲方有无条件配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因暂无法办理产权转移手续，甲方需把相关证件交给乙方保存；现因政府原因土地证无法办理，但在政府统一办理发放后，甲方必须无条件协助乙方办理该院落的土地证及产权手续，如遇政府征地、拆迁、回迁，该院落一切权利义务全部由原告独自享有，被告无权干涉，由此产生的一切受益归乙方所有。协议还约定了其他内容。原告在乙方落款处签字捺印，二被告在甲方落款处签字捺印，案外人顾彩英在见证人落款处签字捺印。2017年12月21日，被告马方成向原告出具内容为：“今收到赵思超购下沙河院子房款750,000元”的《收条》一张，并载明自己的身份证号码和电话号码。为实现本案债权，原告向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2021）新0109财保117号民事裁定书，原告为此支出保全申请费5,000元、诉讼财产保全责任保险费2,050元。另查明，原告为乌鲁木齐市新市区城镇居民，二被告为乌鲁木齐市米东区大破城村村民。以上查明的事实，有《农村房屋院落转让协议书》《收条》、结婚证、民事裁定书、庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案原、被告签订《农村房屋院落转让协议书》，约定原告购买二被告位于农村的房屋和院落，并约定了买卖双方的权利义务，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。本案需解决以下问题：一、涉案协议是否有效，二被告是否应当返还购房款；二、二被告是否应当承担利息及利息如何认定；三、保全申请费、诉讼财产保全责任保险费如何承担。关于涉案协议是否有效，二被告是否应当返还购房款的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。依照上述法律规定及宅基地“一户一宅的原则”，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地。本案中，原、被告均不是乌鲁木齐市米东区古牧地镇下沙河村的村民，双方签订的《农村房屋院落转让协议书》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《农村房屋院落转让协议书》系无效协议，因该转让协议而取得的财产应当予以返还。据此，被告马方成、马占花应当向原告赵思超返还购房款750,000元，本院予以支持。原告主张除购房款750,000元之外，其还向二被告支付现金70,000元用于二被告办理案涉房屋院落的相关手续，二被告予以否认，原告对此主张也未提交有效证据证实，故对其此项主张，本院不予支持。关于二被告是否应当承担利息及利息如何认定的问题。被告马方成、马占花明知自己未取得村委会同意向下沙河以外的、非本集体经济组织成员的原告转让农村房屋和院落，该转让行为是双方合同无效的主要原因，二被告应负主要责任；原告作为买受方，未对二被告所转让的房屋院落状况尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要责任。基于上述分析，结合法律对合同无效后关于损失的规定，原告主张的2017年12月21日至实际给付原告之日止的利息损失应当以购房款750,000元为基数分段计算。其中，自2017年12月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算为750,000元×4.75%÷365天×607天=59,244.86元，自2019年8月20日起至2021年4月21日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算为750,000元×3.85%÷365天×611天=48,335.96元，以上合计107,580.82元，结合双方的过错程度，二被告应承担70%即75,306.57元，原告自行承担30%即32,274.25元，本院予以支持；自2021年4月22日起至实际给付原告之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并由原、被告按照上述过错责任比例承担，本院予以支持。关于保全申请费、诉讼财产保全责任保险费如何承担。原告主张保全申请费5,000元，因该项费用属于原告为实现债权所产生的必要费用，符合法律规定，本院予以支持。因诉讼财产保全责任保险费不属于原告为实现债权而产生的必要费用，且双方并无此约定，故对该项费用，本院不予支持。关于二被告主张案涉房屋院落现登记在案外人杨林名下，且杨林与原告之间存在其他相关协议，故请求追加杨林为第三人参加本案诉讼的辩解意见。本院认为，二被告并未提交有效证据证实案外人杨林与原告之间存在何种法律关系，且即便案涉房屋院落现确实登记在案外人杨林名下，亦不影响涉案协议为无效合同的认定，故对二被告申请追加杨林为第三人的请求，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵思超与被告马方成、马占花于2017年5月26日签订的《农村房屋院落转让协议书》无效；二、被告马方成、马占花于本判决生效之日起十日内向原告赵思超返还购房款750,000元；三、被告马方成、马占花于本判决生效之日起十日内支付原告赵思超利息损失75,306.57元，并支付自2021年4月22日起至实际给付原告之日的利息损失（以购房款750,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并由原、被告按照本院确认的过错责任比例承担）；四、被告马方成、马占花于本判决生效之日起十日向原告赵思超支付保全申请费5,000元；五、驳回原告赵思超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,740元，由原告赵思超负担2,262.98元，被告马方成、马占花负担11,477.02元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘亚人民 陪 审员   肖艳人民 陪 审员   阿合曼提·库尔班二 〇 二 一 年 八 月 五 日法 官 助 理   努尔哈那提·阿不都加帕尔书  记  员   马凤萍