山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0214民初15883号原告：王**，男，1994年10月14日生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：王艺，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤梅，山东诚功律师事务所律师。被告：吕成，女，1992年7月8日生，汉族，住青岛市城阳区。原告王**诉被告吕成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王艺、王凤梅到庭参加诉讼，被告吕成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《青岛市房屋租赁合同》已于2020年9月24日解除；2、被告支付原告欠付租金118611元；3、被告支付原告违约金54549元；4、诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年3月23日原告与被告签订《青岛市房屋租赁合同》，约定自2019年5月1日至2026年5月31日由被告承租位于城阳区天安数码城33号楼103户房屋，租金共计185.5万元，每半年支付租金。2020年8月被告在尚欠付原告租金的情况下，未与原告协商私自搬离，原告曾多次向被告要求支付剩余租金及违约金，被告均未予以答复，2020年9月24日原告根据双方签订的《青岛市房屋租赁合同》第十一条第一款第（7）项约定向被告送达《解除合同通知》，同时通知被告支付剩余租金及违约金，但被告始终未予履行。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告未出庭，亦未提交书面答辩状。为支持其诉讼请求，原告向本庭提交如下证据：一、《青岛市房屋租赁合同》1份。证明：2018年8月31日，原告与青岛天安数码城有限公司签订《青岛市房屋租赁合同》，约定自2018年8月31日至2022年5月31日由原告王**承租城阳区天安数码城33号楼103户房屋，原告享有对该房屋的合法使用权。二、《青岛市房屋租赁合同》1份。证明：2018年8月31日，原告与青岛市城阳区城阳街道后田社区居民委员会签订《青岛市房屋租赁合同》，约定自2022年6月1日至2026年5月31日由原告王**承租城阳区天安数码城33号楼103户房屋，原告享有对该房屋的合法使用权。三、申请书1份。证明：原告于2019年3月20日向青岛天安数码城有限公司申请允许转租他人，青岛天安数码城有限公司出具书面承诺，同意将房屋转租他人，原告享有对该房屋的转租权。四、《青岛市房屋租赁合同》1份。证明：2019年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《青岛市房屋租赁合同》，约定自2019年5月1日至2026年5月31日由被告吕成承租城阳区天安数码城33号楼103户房屋，房屋总租金为185.5万元，租金支付方式为半年付,租期为7年。合同第十一条第1款第（7）项约定乙方逾期三十天未交纳应交的全部或部分租金及费用的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方还应按照合同约定承担违约责任。同时合同第十三条第2款还约定若乙方未按合同约定缴纳租金或者其它应交的全部或都部分费用的，则每迟延一天，应按逾期部分的千分之二向甲方支付违约金。五、原告与被告微信聊天记录1份。证明：原告（王**）于2020年9月24日通过微信向被告（吕成）发出《解除合同通知书》，已通知被告解除合同，要求被告支付房屋租金及违约金，但被告至今未履行支付义务。被告吕成未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年8月31日，原告与青岛天安数码城有限公司签订《青岛市房屋租赁合同》，约定：甲方（青岛天安数码城有限公司）依法拥有青岛市城阳区天安数码城33号楼103户房屋的对外出租权，甲方同意将上述房屋出租给乙方（原告）。租赁期限自2018年8月31日至2022年5月31日。二、2018年8月31日，原告与青岛市城阳区城阳街道后田社区居民委员会（简称“后田社区”）签订《青岛市房屋租赁合同》，约定：甲方（后田社区）依法拥有青岛市城阳区天安数码城33号楼103户房屋的所有权，甲方同意将上述房屋出租给乙方。租赁期限自2022年6月1日至2026年5月31日。三、2019年3月20日，原告向青岛天安数码城有限公司申请将涉案商铺转租他人经营，该公司答复“贵方转租的业态，在甲方允许的规划的业态范围内，且不破坏房屋的主体结构的基础上，同意贵方转租”并加盖公章。四、2019年3月23日，原、被告签订《青岛市房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方（原告）依法拥有青岛市城阳区天安数码城33号楼103户房屋的对外出租权，甲方同意将涉案房屋出租给乙方（被告）。乙方如需转租须经甲方同意后方可转租。双方并约定：租赁期限自2019年5月21日至2026年5月30日，租金支付方式为半年付，房屋租赁总额185.5万元，首次缴纳租金起止时间为2019年5月21日-2019年11月20日，下次租金缴纳时间为日期到期前1个月交纳，以后类此支付。合同第十三条第2款约定，若被告未按合同约定交纳租金或者其他应交的全部或部分费用的，则每迟延一天，应按逾期部分的千分之二向原告支付违约金。五、双方在合同第三条第6款约定，自本租赁协议签订之日起3日内，被告应向原告交纳租赁保证金（两个月租金）人民币2万元。该保证金作为被告按约履行本合同和保障租赁标的物及其附属设施不被损坏的保证金，合同履行期间，若被告出现违约行为应向原告支付违约金或被告有任何欠付款项的，则原告有权直接自保证金中扣除相应款项。庭审过程中，原告自认被告已支付房屋租金22万元、保证金2万元，且被告已于2020年8月31日搬离。六、2020年9月24日，原告通过微信向被告发送解除合同的通知。本院认为，因被告无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证权利。经本院审查，原告提交的证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规，合法有效，双方均应全面履行。被告未按合同约定按期足额支付租金，并在租赁期间内搬离涉案房屋，已明显构成违约。原告以此为由主张双方租赁合同于2020年9月24日解除，并要求被告支付租金至2020年8月31日搬离之日，事实清楚，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，租金起付时间为2019年5月21日，支付方式为半年付，每半年租金为132500元，至2020年8月31日被告搬离之日，被告应支付租金为338611元（265000元+132500元÷6个月×3个月+132500元÷6个月÷30天×10天），扣除原告自认被告已支付的租金22万元，被告应支付原告租金118611元。原告要求被告按照合同约定的逾期部分的千分之二支付违约金，并在庭审过程中同意法院依法按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍予以调整。综上，本院认为，上述违约金按年利率15%计算为宜。关于违约金的起算时间，依据双方合同约定“租金支付方式为半年付。首次缴纳租金起止时间为2019年5月21日-2019年11月20日，下次租金缴纳时间为日期到期前1个月交纳，以后类此支付。”原告自认被告已交纳租金22万元，但未提交证据证实交纳时间，故本院认定被告已足额支付自2019年5月21日至2019年11月20日期间第一笔租金132500元；被告应于2019年10月20日交纳自2019年11月21日至2020年5月20日的第二笔租金132500元，但被告仅交纳87500元（220000元-132500元），尚欠45000元未支付；被告应于2020年4月21日起支付自2020年5月21日至2020年8月31日搬离之日租金73611元，但直至2020年9月24日涉案合同解除，被告一直未支付。综上，被告应以45000元为基数按年利率15%支付原告2019年10月20日至2020年9月24日期间的违约金6262.5元，以73611元为基数按年利率15%支付原告2020年4月21日至2020年9月24日期间的违约金4692.7元，上述违约金共计10955元。关于被告已支付的保证金20000元，在双方解除租赁合同时应一并处理，在被告应支付原告的违约金和租赁费中予以折抵为宜。原告要求被告承担本案律师费，但未就该律师费应由被告承担提交证据予以证明，亦未提交证据证明实际支出的律师费用，故本院对该诉讼请求不予支持。被告吕成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王**与被告吕成签订的《青岛市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、被告吕成支付原告王**租金118611元；三、被告吕成支付原告王**违约金10955元。四、上述第二项、第三项与被告交纳的保证金20000进行折抵后，被告应于本判决生效后十日内支付原告109566元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3763元，适用简易程序，诉讼费减半收取1882元，由原告王**负担691元，被告吕成负担1191元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  景艳丽二〇二〇年十二月十日书记员  高小金