北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11634号原告（反诉被告）：北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会，住所地北京市大兴区长子营镇安场村。法定代表人：王淑云，村主任。委托诉讼代理人：杜梦，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：屈淑英，女，1943年11月14日出生，汉族，退休教师，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会（以下简称安场村村委会）与被告（反诉原告）屈淑英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安场村村委会的委托诉讼代理人杜梦，被告（反诉原告）屈淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安场村村委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认被告与原告签订的《集体房屋转让协议》无效；2.请求人民法院判决被告向原告腾退占用的土地及房屋；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年8月30日，原、被告签订《集体房屋转让协议》，约定原告以2.2万元价格将位于北京市大兴区长子营镇安场村西大院北房7间、西房3间、南房5间包括院墙的房屋出卖给被告。涉案房屋为农村房屋，没有产权登记，未经本村村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，被告非本村村民，故《集体房屋转让协议》违反了法律法规的强制性规定，系无效协议。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判决支持原告诉求。屈淑英辩称，我和村委会签订的合同应为有效合同，不同意腾退。起诉状中所提村民不知道一事不属实，我买房这件事村里喇叭广播过。我买房以后把围墙、厕所都修理过，屋顶、地是我新置办的，还栽了三棵树，去年我还安装了保暖的东西。屈淑英向本院提出反诉请求：要求赔偿45万元。事实和理由：一，首先承认自己是法盲，不知道居民不可在农村买房的政策，我原来住在东城沙子口路，因是老式楼，没有电梯，我又住在6层，因年龄关系上下楼实在不方便，就有了住平房养老的想法。当时我大姐屈淑荣住在安场村，特意带本村一个人去了我家，说大队有一个院子，因村里有些困难想卖掉，因自己法律意识淡薄，根本不知这种房不可买，当时就想能和村委会签订合同，感觉村委会是最基层的政府机构，买了没有太大问题，因此于2001年8月30日签订了购房合同。二，合同中答应购房者有房屋的所有权，水电使用权，和村民一样交水电费，如遇变迁或国家征占，土地占用费归集体，地上建筑赔偿费归屈淑英，我当时认为可以放心住了，我认为我一个普通老百姓不知不能买农村房，但大队干部应该知道，不合法也不会卖给我。三，原房屋是大队所有，我不知道有没有产权登记，更不知道合同由谁保管。四，在我买房签合同前，和大队干部商议，要在村广播站连续广播几天，如果本村人有买的先让村里人买，结果广播了几天村内无人买，我才和村委会签的合同，这样由和干部接触到签订合同，我在大姐家住了一个星期，起诉状中说村委会成员及村民没有三分之二的人知道是不符合实际的。五，买完房后，将北房房顶扒掉，重新在原房基础上又加盖了基层，并在屋顶铺上瓦、换掉门窗、吊上顶子、铺了地砖、粉刷四壁、拉上电线、装上土暖器，后来请人拆掉围墙，又重新砌上新砖、安装大门、盖了洗澡间、厕所，安装了热水器，对院子进行硬化，房前屋后打上了散水，请人把自来水引进了院，做了水井和下水道，拉了电视网线，前后支出五万余元，近六万，加上购房款总计近八万。六，为配合新农村改造，安装了科龙中央空调、空气源热泵，交了二千四百元购置费和安装费，另外前期又花了二千多元安装了屋内空调。安场村村委会辩称，不认可屈淑英的反诉请求，购房款当时约定的是2.2万元，所以请求法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2001年8月30日，安场村村委会与屈淑英签订了《集体房屋转让协议》，约定安场村将西大院北房7间、西房3间、南房5间包括院墙卖给屈淑英居住。屈淑英从本协议签字之日起向安场村一次性缴纳购房款贰万贰仟元整。经本院委托，中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司对涉及的北京市大兴区长子营镇安场村将西大院北房7间、西房3间、南房5间包括院墙的房屋及房屋装饰装修等地上物的现值进行了评估并出具了评估报告，评估结论显示评估价值为14.54万元。另查明，屈淑英的户籍住址为北京市东城区沙子口路65号楼1单元601号。庭审中，经本院询问，屈淑英称买的只是安场村村委会的房子，不包括地。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，《集体房屋转让协议》签订于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系，屈淑英并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故其不具备取得涉案房屋及相应宅基地的主体资格，故《集体房屋转让协议》应属无效合同。综合考虑到出卖人在出售农村房屋后又起诉要求确认《集体房屋转让协议》无效，安场村村委会此举有违诚实信用原则；再者，安场村村委会作为基层群众性自治组织，其应当依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产；而衡量双方当事人的情况后可知安场村村委会相对处于优势地位，故综合本案具体情况，本院认为由安场村村委会对《集体房屋转让协议》无效的后果负全部责任更为妥当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一，因为屈淑英目前是涉案房屋的实际控制人，故应由屈淑英将涉案房屋及所占用土地腾退给安场村村委会，但应当为其留出一定的准备时间。第二，因为屈淑英自称买的只是安场村村委会的房子，不包括地，故安场村村委会只需要赔偿屈淑英房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物。屈淑英虽然对资产评估报告存有异议，但中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司已对此作出合理解释，故本院认为资产评估报告中的内容是客观公正的。参考资产评估报告，安场村村委会应当赔偿屈淑英房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物损失共计145400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会与屈淑英于2001年8月30日签订的《集体房屋转让协议》无效；二、屈淑英于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区长子营镇安场村的西大院北房7间、西房3间、南房5间及所占用土地腾退给北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会；三、北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿屈淑英145400元；四、驳回北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回屈淑英的其他诉讼请求。案件受理费3190元，由北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会负担（已交纳）。反诉费4025元，由屈淑荣负担2724元（已交纳），由北京市大兴区长子营镇安场村村民委员会负担1301元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二一年六月四日法官助理 李利冉书 记 员 梁 婷