上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14786号原告：王晓腰，女，1968年8月22日出生，汉族，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：戴强，上海正策律师事务所律师。被告：高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市，现住上海市浦东新区。原告王晓腰与被告高一鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理。在审理过程中发现，案外人上海远东钮扣厂有限公司(以下简称远东公司)与原告王晓腰实际控制的上海虹聚餐饮有限公司(以下简称虹聚公司)之间的房屋租赁合同纠纷于2020年7月9日立案[(2020)沪0112民初26897号]，本案系转租合同的纠纷，必须以上述案件审理结果为依据，故本院于2020年7月16日裁定中止本案诉讼。本案于2020年6月2日召开庭前会议，原告王晓腰及其委托诉讼代理人戴强、被告高一鸣到庭参加庭前会议。后本案分别于2020年7月1日及2021年4月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王晓腰及其委托诉讼代理人戴强到庭参加诉讼。被告高一鸣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王晓腰向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《商铺转让协议》和《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》于2020年5月18日解除；2.判令被告支付免租期2019年8月16日至2019年9月14日的租金人民币(下同)115,583元；3.判令被告支付自2020年3月3日至2020年5月18日止的租金288,957.5元；4.判令被告支付自2019年12月21日至2020年5月20日止的水电费164,888.5元；5.判令被告支付自2020年5月19日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，参照每月115,583元的标准计算；6.判令被告将建筑面积为760平方米的位于上海市闵行区虹梅南路XXX号3栋B座1层临街的商铺(以下简称涉案房屋)恢复原状，并腾退给原告；7.判令被告支付租金的逾期付款利息，自应付之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算标准；8.判令被告赔偿原告实际损失108,405元。诉讼中，基于原告王晓腰实际控制的虹聚公司已与房屋产权人远东公司达成调解，远东公司确认收回房屋时间为2020年6月15日。且原告确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2020年5月18日解除，商铺转让法律关系另案解决。故原告将诉讼请求变更为：1.确认双方签署的《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》于2020年5月18日解除；2.判令被告支付自2020年3月3日至2020年5月18日止的租金288,957.5元；并支付以288,957.5元为本金，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；3.判令被告支付自2019年12月21日至2020年5月20日的水电费164,888.5元；4.判令被告参照每月115,583元的标准，支付自2020年5月19日至2020年6月15日止的房屋占用费106,400元。事实和理由：原、被告双方于2019年8月7日签署《商铺转让协议》(以下简称转让协议)，于2019年8月18日签署《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》(以下简称补充协议)，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期间自2019年9月15日起算，房租3个月一付，每季度房租346,750元，在付款月5日前支付下一个季度房租。原告依约向被告交接，被告装修并向第三方转租经营外卖餐饮。该餐饮外卖店铺从未因疫情停业，但被告一直拒绝支付房租、水电费。被告拖欠房租包括2019年12月15日至2020年3月14日的季度房租50,000元，2020年3月15日至2020年6月14日的季度房租346,750元。被告拖欠自2019年12月21日至2020年5月20日止的水电费164,888.5元。原告多次向被告催告支付拖欠的房租、水电费及其他费用，但被告均拒绝付款。被告的行为已构成严重违约，故原告起诉至法院。被告未到庭进行答辩，仅于庭前会议中陈述案件事实如下：本案转让协议和补充协议约定的转让费是40万元，对应的原告义务是转让商铺的营业执照和食品经营许可证。双方约定的租金是每月5元/平方米，开始支付日期是2019年9月15日。目前为止被告共支付6个月，付到了2020年3月14日，由于原告尚未将营业执照和食品许可证进行转让，故被告在租金中扣了5万元。双方租赁合同关系并未书面约定过租期，因为签订合同当时被告认为原告和大房东还有6年租期，租金就是原告代大房东直接收取并转交的，所以租期实际是到原告将其实际控制的虹聚公司转让给被告为止。待虹聚公司完全转让后，被告可以直接向大房东支付房租。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、商铺转让协议；2、上海市闵行区虹梅南路XXX号XXX酒店补冲(充)协议，以上两份证据证明双方租赁合同关系；3、上海魔然餐饮有限公司(被告高一鸣设立的公司、以下简称魔然公司)与案外人稽元书商铺承包合作经营合同及租赁合同补充协议；4、收据；5、魔厨美食城大众点评网页及店铺照片；6、案外人远东公司催缴装修押金通知，证据3-6证明原告向被告交付涉案房屋，被告进行重新装修开办美食城，且证明被告将涉案房屋分割转租给案外人，用于经营餐饮外卖业务；7、原告向被告及店长陈逸聪催款微信；8、律师函及律师函彩信截图；9、律师函、快递面单及送达记录；10、电费账单，证据7-10证明被告拖欠租金、水电费的金额，以及被告经常延迟支付租金、水电费的事实；补充证据(一)：1、水电费清单和水电费数字表，数字截至2020年5月20日，证明被告拖欠水电费164,888.5元；2、律师函；3、律师函短信截屏；4、快递面单及送达记录，补充证据(一)2-4证明因被告未按约定履行付款义务，经出租人多次催告后在合理期限内仍未履行，且原告于2020年5月18日向被告送达解除函的事实；5、2019年8月15日至8月17日的聊天记录，证明双方于2019年8月16日交接涉案房屋，原告给被告自2019年8月16日至2019年9月14日的免租期；6、商铺租赁合同；7、保证金收据；8、业主催款通知和解除通知，补充证据(一)6-8证明因被告拖欠房租、水电费造成原告违约，产生保证金损失108,405元；补充证据(二)：1、水电费清单和水电表数字照片、房东支付水电费的发票，证明截至2020年6月30日，被告拖欠水电费共计179,710元；2、档口经营者的承包合同；3、原告与档口经营者关于每月预交3,000管理费的聊天记录，证明被告将标的房屋分割转租，并预收档口经营者的押金和水电费等费用；补充证据(二)2-3证明被告使用原告提供的营业执照和卫生许可证对外招租，并协助档口经营者注册餐饮外卖平台；4、原告与被告店长关于水电费催缴的聊天记录，证明双方约定水电费由被告承担，被告认可原告发送的水电费清单，并根据清单结算；5、原告与被告及店长关于店铺所注册公司股权转让协议的聊天记录，证明原告与被告协商店铺所注册公司的股权转让事宜，最终因被告原因，原告无法完成相关变更手续；6、原告与被告、房东关于装修保证金的聊天记录，证明原告按照约定配合被告协调装修保证金事宜；7、餐饮业复工疫情承诺书，证明原告依约配合被告出具承诺书，保证经营；8、原告原经营饭店的大众点评截图及饭店内景装修图片，证明原告在标的房屋经营多年，投入大量财力精力，具有一定客户群和经营资源，原告将店铺整体转让给被告，被告自愿支付转让费；9、档口经营者的部分外卖业绩截图，证明实际经营者的业绩未受疫情影响，原店铺所辐射的经营区域商业价值较高；10、原告与店铺经营者的聊天记录；11、新招烧烤店大众点评截图，补充证据(二)10-11证明被告在拖欠房租期间仍然可以对外成功招租，且被告一直使用原告提供的营业执照、卫生许可证，对外招租；12、整改通知；13、原告与店铺经营者关于垃圾的聊天记录，补充证据(二)12-13证明新冠疫情期间，涉案房屋一直没有停止经营，被告可能的业绩下降原因不是疫情影响，而是自身疏于管理。补充证据(三)：1、北京三快科技有限公司(美团公司)调查令回函、拉扎斯网络科技(上海)有限公司(饿了么公司)回函，证明2020年1月22日至5月10日期间，被告使用了原告实际控制的虹聚公司的营业执照、食品经营许可证等开展餐饮外卖业务，涉及的商铺为美团公司的7家，饿了么公司的9家。自2020年1月份开业以来所属的外卖店均未停止营业。2、腾退情况照片，证明原告向被告发解除通知及本案开庭之后，被告一直占用涉案房屋，直至2020年6月15日原告实际控制的虹聚公司向远东公司交还房屋。被告未对原告提供的证据进行质证，亦未向本院提交证据。本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据以及双方的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区虹梅南路XXX号房屋的权利人为案外人远东公司。2012年，案外人远东公司与案外人虹聚公司签订《商铺租赁合同》，约定由远东公司将建筑面积为810平方米的位于上海市闵行区虹梅南路XXX号3栋B座底层的商铺出租给虹聚公司作为经营中式餐厅使用，租期自2012年11月23日起至2020年11月22日止。2019年8月7日，原告王晓腰(甲方、转让方)与被告高一鸣(乙方、受让方)签订《商铺转让协议》一份，约定：商铺地址坐落于上海市闵行区虹梅南路XXX号，建筑面积760平方米。商铺转让的转让费为40万元。甲方确认，甲方有权转让该商铺，并将协助乙方确保与商铺权利人签订的租赁合同或合作经营合同中，符合以下条件：(3)月租金或月合作经营费用：每平每天单价5元。其他约定事项：甲方垫付房租押金贰拾肆万零肆佰壹拾叁点叁圆(240413.3)，在15个月租期到期后，乙方将补齐押金。除上述条款外，该《商铺转让协议》其他条款均为空白。2019年8月18日，原、被告签订《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》，约定：房租开始9月15日，3个月一付，租金3个月346,750元(叁拾肆万陆仟柒佰伍拾元整)。下次付房租时间为12月14日。协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告将涉案房屋分割后转租给诸多案外人用于经营餐饮及外卖业务，且注册在美团平台的7家商户及注册在饿了么平台的9家商户均使用了虹聚公司的营业执照及食品经营许可证。被告收房后分两笔向原告支付了租金合计643,500元。2020年3月25日，原告的委托诉讼代理人戴强律师向被告发送《律师函》一份，告知被告：您作为承租人应按约定向委托人支付租金和水电费，您拖欠大额租金和水电费的行为已构成根本违约。委托人有权解除合同并向您追索租金、水电费、工商税费和其他损失。本律师受王晓腰委托特通知您，解除双方租赁合同关系。限您在收到本函后三日内完成标的房屋的交接，您应承担截至交接日的房租、水电费和其他损失。为避免讼累，请您立即与委托人或本律师沟通解除租赁合同的相关事宜，以免造成不必要的扩大损失和其他不利法律后果。上述《律师函》由原告的委托诉讼代理人于2020年3月26日通过彩信方式发送至被告号码为XXXXXXXXXXX的手机。2020年4月14日，原告的委托诉讼代理人戴强律师再次向被告发送《律师函》一份，告知被告：您作为承租人应按约定向委托人支付租金、水电费和其他费用，您拖欠大额租金、水电费和其他费用的行为已构成严重违约。委托人要求您在收到本函后二日内支付拖欠的租金、水电费和其他费用。若逾期不付，委托人将诉至法院，并追究您的违约责任。为避免讼累，请您立即偿还拖欠的租金、水电费和其他费用，以免造成不必要的扩大损失和其他不利法律后果。上述《律师函》除通过彩信方式发送外，还通过快递方式向被告进行寄送，并于2020年4月15日确认签收。2020年5月18日，原告的委托诉讼代理人戴强律师第三次向被告发送《律师函》一份，告知被告：1.解除双方签署的《商铺转让协议》和《补充协议》；2.您须在2020年6月15日前腾空标的房屋并将标的房屋恢复原状；3.您须与委托人结算租金、占用费、水电费和其他费用。同日，上述《律师函》通过彩信方式发送至被告号码为XXXXXXXXXXX的手机；此外，该《律师函》经快递方式向被告进行送达，被告于2020年5月19日签收。原告于庭审中陈述，除了港厨一家餐饮店，其余商铺均已于2020年6月15日自行收回。另查明，(2020)沪0112民初26897号案件与本案相关的内容为：1、远东公司与虹聚公司之间的租赁合同解除日期为2020年6月15日。2、远东公司收回房屋日期为2020年6月15日。3、远东公司与虹聚公司一致同意解除双方于2012年签订的《商铺租赁合同》及补充条款、于2019年10月23日签订的《商铺租赁合同》。关于虹聚公司需支付的租金、水电费等费用打包调解方案如下：1.2020年2月23日至2020年6月15日止的租金计203,392.40元；2.截止2020年3月30日的水电费132,314元、2020年4月至6月的水电费53,291.60元，合计185,605.60元。上述合计388,998元，与虹聚公司已支付的保证金108,405元相折抵为280,593元。此外，在本次调解中远东公司考虑去年疫情期间对虹聚公司租赁房屋经营的重大影响，对去年2、3月间的租金酌情予以减免，而且虹聚公司的经济情况确实非常困难，虹聚公司在三个月内支付远东公司16万元。远东公司自愿撤回对2020年6月15日之后的房屋占有使用费、合同解除违约金及欠付租金滞纳金的诉讼请求。鉴于调解方案中对保证金已进行了直接折抵，故远东公司无需再向虹聚公司退还保证金108,405元。本院认为，原、被告于2019年8月18日，就涉案房屋签订的《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。从“房租开始9月15日”的内容可知，双方之间系不定期房屋租赁关系。1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。就本案而言，被告在支付了第一、二期租金后，对于2020年3月起的租金迟迟未予支付，原告于2020年3月、4月屡次发函向被告催讨，而被告至今未向原告支付拖欠的租金，故原告有权依法行使解除权。现原告于2020年5月18日通过向被告的手机发送彩信的方式送达《律师函》，并在函件中明确告知双方之间签订的补充协议解除，故本院认为原、被告之间的不定期租赁关系的解除日应为2020年5月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告应向原告付清租赁期间拖欠的各项费用及逾期付款利息。对于原告主张的2020年3月3日至5月18日的租金及利息、2019年12月21日至2020年5月20日的水电费，本院均予以支持。对于原告要求被告参照租金标准支付至2020年6月15日的房屋占用费的请求，本院认为原告于庭审中主张除了港厨一家餐饮店，其余商铺均已于2020年6月15日自行收回，结合(2020)沪0112民初26897号案件中产权人远东公司确认的收回房屋日期为2020年6月15日，能与原告主张的收回房屋的日期相印证，原告此项诉请有事实及法律依据，本院亦予以支持。被告高一鸣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王晓腰与被告高一鸣签订的《上海市闵行区虹梅南路XXX号虹聚坊酒店补冲(充)协议》于2020年5月18日解除；二、被告高一鸣于本判决生效之日起十日内支付原告王晓腰自2020年3月3日起至2020年5月18日止的租金人民币288,957.5元；并支付以人民币288,957.5元为本金，自2020年3月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；三、被告高一鸣于本判决生效之日起十日内支付原告王晓腰自2020年5月19日至2020年6月15日止的房屋占用费106,400元；四、被告高一鸣于本判决生效之日起十日内支付原告王晓腰自2019年12月21日至2020年5月20日止的水电费人民币164,888.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,493.72元，减半收取计人民币4,746.86元，由被告高一鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二一年四月二十一日法官助理  倪晶旌书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……