河北省盐山县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0925民初2341号原告：王新华，男，汉族，1973年1月24日出生，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：王兴田，盐山县千童法律服务所律师。被告：盐山县盐山镇南杨庄村委会,住所地盐山县盐山镇南杨庄村。法定代表人：刘少清，村委会主任。委托诉讼代理人：赵胜，河北兴盐律师事务所律师。原告王新华与被告盐山县盐山镇南杨庄村委会（以下简称南杨庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日作出（2016）冀0925民初243号民事判决书后，被告不服提起上诉，沧州市中级人民法院作出（2016）冀09民终3338号民事裁定书，裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王新华之委托诉讼代理人王兴田，被告南杨庄村委会之委托诉讼代理人赵胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新华重审中向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的土地租赁协议无效，如法院认定有效，则要求解除原被告之间签订的土地租赁协议；2.被告返还原告土地租金40万元；3.被告赔偿原告经济损失；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告自交款之日起按银行同期贷款利率支付原告利息。事实和理由：2009年初，被告南杨庄村委会为招商引资，引进原告王新华到该村办企业，被告将其村南苹果园26.8亩土地租赁给原告，约定每亩租金700元，租期50年，租金共计93.8万元，首付租金40万元，第二年付租金30万，第三年付清余款。2009年3月21日，原告王新华将首付租金40万元交付被告，被告出具收据一份。2009年4月1日，原被告双方签订土地租赁协议一份。协议签订后，原告购买了砖、白灰等建筑材料，欲进行企业建设，后因村民阻挠，被告未能将土地交付原告，致使原告无法使用管理土地，合同目的无法实现。现原告发现与被告签订的合同违反了农村土地承包法第3条、第32条之规定，农村土地不能采取租赁经营，土地租赁只能是家庭承包后承包方对外出租，发包方不能对外出租；同时亦违反了第47条、第48条之规定，发包方将农村土地发包给集体经济以外的个人承包，应经本集体经济成员的村民三分之二同意，故合同应属无效。被告南杨庄村委会辩称，不同意原告变更诉讼请求，原告原审中诉请的是解除原被告双方签订的土地租赁合同，双方未涉及土地租赁的合法性，且被告出租土地前已召开了村民代表大会，获得了村民代表的一致同意，并将该情况上报盐山镇政府，合同应属有效。被告同意解除合同，但合同解除过错在原告，被告交付土地系权利性交付，被告履行了交付义务，而原告接手土地后亦进行了土地平整、围墙地基的建设，故被告返还的租金中应扣除原告至解除合同之日止的土地租赁费及逾期交付剩余租金的滞纳金，同时原告应恢复土地原貌及附着物。双方当事人围绕诉讼请求及各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王新华为证实其主张，提供：土地租赁协议、附图及收据各一份、照片9张。证明2009年3月21日原告交付被告40万元租金，双方于2009年4月1日签订土地租赁协议，协议签订后被告一直未将土地交与原告，土地上还种着庄稼，致使原告无法使用土地。被告南杨庄村委会对原告提供的证据质证意见为：对土地租赁协议、附图及收据真实性无异议，被告收到了原告40万元土地租金；9张照片不能证明被告或他人侵权种植，也不能排除原告转租或允许他人种植庄稼，与被告无关，且原告拍摄照片的时间是在2016年4月。被告南杨庄村委会为证实其主张，提供：照片5张，村民代表会议纪要一份。证明原被告签订土地租赁合同前，被告召开了村民代表大会，获得了一致通过，合同有效；原告接手土地后对涉案土地有建设行为，包括土地平整、围墙地基的建设还有建筑材料等；证明土地上多处有坑洼。原告王新华对被告提供的证据质证意见为：5张照片只是局部照片，是否与涉案土地有关联性不清楚。即使是涉案土地，原告准备的建筑材料放在租赁土地之外的路上，因土地种植着庄稼，导致原告无法在涉案土地上进行建设；村民代表会议记录为复印件，真实性无法核实，而即使真实，也不符合法定程序。对当事人无争议的原告提供的土地租赁协议、附图及收据本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的9张照片拍摄时间均显示为2016年4月10日，能够证明涉案土地2016年系种植状态，原告未能进行企业建设；被告提供的5张照片，与原告提供的照片建筑物、建筑材料的堆放相吻合，能够证明原告在涉案土地地头堆放着建筑材料，土地多处有坑洼。本院经审理认定事实如下：2009年经原被告协商，被告南杨庄村委会将集体所有的位于南杨庄村村南苹果园（北邻小公路，南邻津联体育器材有限公司，东邻小公路）的26.8亩土地租赁给原告王新华用于企业项目建设，双方约定租期50年，租金共计93.8万元。2009年3月21日，原告支付被告首付租金40万元。2009年4月1日，原被告签订《土地租赁协议》，协议约定每亩租金700元，计款93.8万元；原告首付40万元，第二年付30万元，第三年付清余款，如到期不交租金，另加每天10‰滞纳金。协议签订后，原告王新华将部分砖、白灰等建筑材料运至租赁土地附近，欲进行建设，但由于南杨庄村部分村民阻挠，原告无法施工，现建筑材料仍堆放在原地，后原告再未对租赁土地进行管理、建设。经查，涉案土地原为南杨庄村预留机动地，系苹果园，2003年苹果树刨掉后，曾交由村民临时承包耕种，原被告签订土地租赁协议时还种有小麦。原告起诉时，涉案的部分土地由南杨庄村民种植着小麦，地头处堆放着砖、白灰等建筑材料，多处存在坑洼。本院认为，原告王新华与被告南杨庄村委会签订的土地租赁协议中所涉土地系集体所有的预留机动地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十八条规定，集体经济组织依法预留的机动地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口，原被告签订合同所涉土地用于企业项目，显然改变了预留机动地的目的。而根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”被告南杨庄村委会主张与被告签订的合同事先经村民代表会议一致通过，与其在调查笔录中称“村民因得知原告用于企业建设及租金太少阻挠原告施工”的表述前后矛盾，且其提供的村民代表会议记录为复印件，原告不予认可，而会议记录内容每亩每年租金、出租对象、讨论决定出租对象等多处空白，记载村民代表会议应到人员8人明显不符合《村民委员会组织法》第二十五、二十六条规定的“村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表按规定由村民每五户至每十五户推选一人，召开村民代表会议应当有三分之二以上的组成人员参加”的人数要求，故对被告该主张本院不予支持。以上，原被告签订的土地租赁协议不但改变了预留机动地的目的，而且未经法定程序，违反了法律的强制性规定。本院结合农村土地承包法立法目的在于维护农村土地的公有制，保障农民的土地使用权，而未经村民同意，村委会擅自将集体土地使用权流转，系对农民土地使用权的侵犯，不利于农村的社会稳定，故本院认定该租赁合同违反了法律法规效力性强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告南杨庄村委会应当返还原告王新华租金40万元，原告王新华主张涉案土地还种植着作物，被告未交付涉案土地，因租赁土地使用权转移系权利性交付，不涉及权属登记的变更，原告自合同签订并交付租金之日起即获得了使用权，故原告应退还被告涉案土地，并将建筑材料运走。原告主张被告承担租金利息，因原告未尽到对合同合法性的审查注意义务，且在合同目的不能实现后未及时采取措施减轻损失，亦存在过错，故其主张本院不予支持。被告要求原告平整土地、恢复原状的主张，因其未经村民代表会议同意擅自出租集体土地，导致合同无效，本身就存在过错；即使涉案土地上现存的坑洼系原被告签订租赁协议后形成，但因村民阻挠、原告无法进行企业建设及土地管理后，被告作为土地所有权人，未尽管理职责放任损失扩大，亦有过错，故对被告的主张本院亦不予支持。综上所述，原被告签订的土地租赁协议属无效合同，原告退还被告土地，将建筑材料运走，被告返还原告租金40万元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第一条、第二十八条、第四十八条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王新华与被告盐山县盐山镇南杨庄村委会签订的《土地租赁协议》无效；二、原告王新华退还被告盐山县盐山镇南杨庄村委会位于南杨庄村村南26.8亩苹果园（北邻小公路，南邻津联体育器材有限公司，东邻小公路）土地，并将其堆放在该土地上的建筑材料运走；三、被告盐山县盐山镇南杨庄村委会退还原告王新华土地租金40万元；四、驳回原告王新华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告盐山县盐山镇南杨庄村委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  王金荣审 判 员  张凤荣人民陪审员  弋明玉二〇一六年十二月五日书 记 员  李晶晶