河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4879号原告:深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司,住所地河南省新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧。负责人:张文鸿。委托诉讼代理人：赵雪莲，该公司员工。委托诉讼代理人：李会丽，该公司员工。被告:张涛,男，1989年11月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：袁朝阳，河南洛淳律师事务所律师。被告：陈金伟，男，1966年4月8日出生，汉族，住河南省鲁山县。被告：任秋静，女，1983年4月10日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：常志红，女，1981年5月12日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称“亚太物业公司”）与被告张涛、陈金伟、商经营、任秋静、常志红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告亚太物业公司申请撤回对商经营的起诉，本院已予准许。原告亚太物业公司的委托诉讼代理人赵雪莲、李会丽，被告张涛的委托诉讼代理人袁朝阳、被告陈金伟、任秋静、常志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚太物业公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1.判令被告张涛、陈金伟、任秋静、常志红分别向原告亚太物业公司支付应缴物业费27897.78元、12431.63元、30066.28元、14111.53元（均自2018年5月1日起计算至被告实际支付之日止，暂计至2021年5月31日）；2.判令张涛、陈金伟、任秋静、常志红支付逾期缴纳物业费的违约金（标准均为逾期缴纳之日起每日万分之五）；3.本案的案件受理费由张涛、陈金伟、任秋静、常志红承担。事实与理由：被告张涛购买郑州华南城FS-5-02-194(建筑面积27.23平方米)、FS-5-02-212号房产(建筑面积27.23平方米)；被告陈金伟购买郑州华南城FS-5-02-236号房产(建筑面积24.63平方米)；被告任秋静购买郑州华南城FS-5-02-357号房产(建筑面积58.73平方米)；被告常志红购买郑州华南城FS-5-02-680号房产(建筑面积27.55平方米)。自2013年10月31日起，原告依与案外人郑州华南城有限公司签订的《前期物业服务协议》对被告所在物业履行物业服务。根据《前期物业服务协议》第八条约定，被告须于每月10日前向原告缴付当月的物业服务费，否则，每逾期一天，须按所有应付未付款项的万分之五支付违约金直至付清时止。但被告拖延缴纳自2018年5月1日起至今的物业费，原告多次催要未果。原告为维护合法权益，特提起诉讼。张涛辩称，1.原告与郑州华南城有限公司签订前期物业合同，但是根据我国物业管理条例规定，郑州华南城有限公司选聘哪家物业公司应向业主明示，华南城公司是通过与业主签订的房屋买卖补充协议来告知业主提供物业服务的公司是原告。那么原被告之间权利义务关系以及出现的纠纷应当依据补充协议来解决。该补充协议约定的纠纷解决方式为华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁，所以代理人认为本案的管辖通过诉讼是错误的。而新郑法院通过小额诉讼的方式剥夺了当事人对管辖权异议上诉的权利，也是适用法律错误；2.被告张涛投入巨额财产购买位于华南城的商铺，但是该商场至今不通水、不通电，电梯不能使用，卫生极差，华南城公司前期承诺的招商压根就不存在。原告作为一个物业服务公司根本没有提供任何服务，原告向被告所要的物业费系原告单方制定的收费标准，该标准没有相关的政府指导文件，更没有向业主告知。所以，该收费标准对业主没有约束力。综上，要求法院查明事实，正确适用法律，驳回原告的诉讼请求。陈金伟辩称，同意张涛代理人意见。任秋静辩称：同意张涛代理人意见。我买的是北2门靠近扶手梯的2楼商铺，必经之路被堵住了，文字上面显示未开发区域。常志红辩称：同意张涛代理人意见。我对管辖权有异议，亚太物业收费标准不明确，商铺二楼不具备开业条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，郑州华南城有限公司（甲方）与亚太物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将其开发建设的5号副食交易广场项目委托乙方提供专业化、一体化的前期物业管理服务，建筑面积为16.36万平方米；物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积（按不动产权证书或房屋买卖合同载明建筑面积确定）预先交纳，具体标准为每月每平方米30元；业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费；不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方/业主/物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五支付违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任意一方可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉等内容。张涛、陈金伟、任秋静、常志红（买受方、乙方）分别购买郑州华南城有限公司（出卖方、甲方）开发建设的5#栋2层2-194号及5#栋2层2-212号、5#栋2层236号、5#栋2层357号、5#栋2层680号房屋，双方签订《郑州华南城房屋买卖补充协议》中约定：第一条销售标的及价款甲方销售的房屋：分别位于郑州华南城5#栋2层2-194号及5#栋2层2-212号、5#栋2层236号、5#栋2层357号、5#栋2层680号的房屋（以下简称“该房屋”）；建筑面积约为27.23+27.23、24.63、58.71、27.55平方米（最终以房管局核定的建筑面积为准）；该房屋总价款为人民币（￥255962.00）、（￥255962.00）、（￥305412.00）、（￥651681.00）、（￥294785.00）。第十条物业管理、市场推广及水、电费10.1该房屋的物业管理已由甲方根据国家和地方有关物业管理的规定聘请深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（或甲方指定的其他物业管理公司，以下简称“物业管理公司”）负责。物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币30元（管理费的用途详见相关管理规约）。在乙方完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，甲方协调物业管理公司给予乙方一定优惠，优惠后物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币15元，中央空调费、公共水电费、供暖费按房产证登记面积每月分摊交纳。10.4上述物业管理费及市场推广费、水电费、供暖费等由乙方或乙方的受让人（××）支付。每逾期一天，须按所有应付未付款项的0.3%支付违约金直至付清时止；逾期累计达30天及以上的，甲方或物业管理公司有权采取一切必要措施以促使实际使用人或乙方交清所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此给乙方带来的损失，由乙方自行承担。第十五条通知及联系方式15.1在合同履行期内，甲方以乙方在原合同中明示的通讯地址和联系电话为通知或送达有关文件的约定地址和进行口头通知的约定联系电话；乙方如对上述通讯地址或联系电话进行变动，须在变更后5日内以书面形式告知甲方。如因乙方存在上述应当通知而未通知情形发生，致使甲方无法向乙方送达或通知造成乙方或甲方权利或利益损失的，其责任全部由乙方承担。张涛、陈金伟、任秋静、常志红就其购买的5#栋2层2-194号及5#栋2层2-212号、5#栋2层236号、5#栋2层357号、5#栋2层680号房屋分别于2015年10月9日、2015年9月26日、2015年10月8日、2015年9月24日与亚太物业公司共同签署了房屋钥匙交接书、房屋移交确认书。经亚太物业公司催交后，各被告未交纳所欠案涉期间物业费。另查，1.亚太物业公司提供的房屋分层分户面积成果表显示5#栋2层2-194号及5#栋2层2-212号、5#栋2层236号、5#栋2层357号、5#栋2层680号房屋的面积分别为27.24、27.24、24.22、58.73、27.56平方米。2.被告提供照片及视频，拟证实亚太物业公司提供的服务不达标，原告对该组证据真实性提出异议，认为未显示拍摄区域、地点，无法证实其证明目的，且被告提供的视频中显示有电梯正常运行，路面也很干净，可以证明原告在为被告所在物业提供电梯维保、保洁等服务。上述事实，有当事人的陈述，《郑州华南城商品房买卖补充协议》及附件，房屋交接资料，《前期物业服务合同》，邮寄单及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，2013年10月31日，郑州华南城有限公司与亚太物业公司签订《前期物业服务合同》，郑州华南城有限公司将其开发建设的5号副食交易广场项目委托亚太物业公司提供物业管理服务，该合同对业主张涛、陈金伟、任秋静、常志红具有约束力。亚太物业公司为5号副食交易广场提供了物业服务，而张涛、陈金伟、任秋静、常志红亦应当依照约定向亚太物业公司交纳物业费，虽然被告对亚太物业公司提供的服务不满，其应当通过合理的方式向亚太物业公司提出，而不能采用不交纳物业费用方式，也不能以未享受物业服务为由抗辩其不应交纳物业费，因此亚太物业公司请求张涛、陈金伟、任秋静、常志红支付其拖欠的自2018年5月1日至2021年5月31日的物业费，符合法律规定，本院予以支持。关于物业费具体金额，根据合同约定的价格及面积计算，5#栋2层2-194号物业费为15117.15元，扣除原告自认的减免冲抵金额1168.26元，欠付物业费13948.89元，张涛应予支付；5#栋2层2-212号物业费为15117.15元，扣除原告自认的减免冲抵金额1168.26元，欠付物业费13948.89元，张涛应予支付，故张涛应支付亚太物业公司物业费共计27897.78元；5#栋2层2-236号物业费为13485.15元，扣除原告自认的减免冲抵金额1053.52元，欠付物业费12431.63元，陈金伟应予支付；5#栋2层2-357号物业费为31712.4元，扣除原告自认的减免冲抵金额1646.12元，欠付物业费30066.28元，任秋静应予支付；5#栋2层2-680号物业费为15294.75元，扣除原告自认的减免冲抵金额1183.22元，欠付物业费14111.53元，常志红应予支付。亚太物业公司请求张涛、陈金伟、任秋静、常志红支付逾期交纳物业费的违约金，因亚太物业公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致张涛、陈金伟、任秋静、常志红与亚太物业公司长期存在矛盾，因此亚太公司在履行合同过程中也存在有不当之处。亚太物业公司作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的经营环境，而其要求张涛、陈金伟、任秋静、常志红支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于亚太物业公司请求张涛、陈金伟、任秋静、常志红支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：被告张涛应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2018年5月1日至2021年5月31日的物业费27897.78元；被告陈金伟应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2018年5月1日至2021年5月31日的物业费12431.63元；被告任秋静应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2018年5月1日至2021年5月31日的物业费30066.28元；被告常志红应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2018年5月1日至2021年5月31日的物业费14111.53元；驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，减半收取656元，由张涛负担249元，由陈金伟负担55元，由任秋静负担276元，由常志红负担76元。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二一年六月二十七日书记员  鲁 莎