江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3087号原告：无锡恒通现代包装印刷有限公司，统一社会信用代码91320200607970556B，住所地无锡市惠山区前洲街道堰玉西路612号。法定代表人：邓洪法，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷健、李国柱，江苏恒茂律师事务所律师。被告：沈定坤，男，1966年3月6日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告：胡英，女，1943年6月10日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：蔡丞操，江苏智和律师事务所律师。原告无锡恒通现代包装印刷有限公司（以下简称恒通公司）与被告沈定坤、胡英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月9日、12月2日公开开庭进行了审理。原告恒通公司委托诉讼代理人殷健，被告胡英委托诉讼代理人蔡丞操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告于2018年6月26日签订的《无锡市存量房买卖合同》（以下简称《2018房屋买卖合同》）无效；2.判令两被告立即涂销无锡市人民中路118-26H房屋上设立的不动产抵押登记并将该房屋立即恢复登记至沈定坤名下。事实与理由：江苏新事达纸业有限公司(以下简称新事达公司)结欠交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）借款和垫付款及利息共计11508219.8元，于2018年7月20日到期后至今未偿还；结欠无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）借款330万于2018年9月12日到期后未偿还，后由恒通公司于2018年9月12日为该债务承担了偿还责任，沈定坤及其配偶系新事达公司100%持股股东及上述全部债务的连带责任保证人。胡英系沈定坤母亲，人民中路118-26H房屋现登记于其名下，签订《2018房屋买卖合同》时年龄为75周岁；《2018房屋买卖合同》签订日距离新事达公司债务履行期届满不足一个月；房屋办理转移登记手续后至今沈定坤夫妇及其儿子、儿媳、孙子仍居住于该房屋内。根据上述情况应当认定沈定坤与胡英签订《2018房屋买卖合同》属于虚假的民事法律行为及恶意串通损害债权人利益的行为，应当认定为无效合同。为保护恒通公司合法权益，故提起诉讼，请求法院支持恒通公司的诉讼请求。审理中，恒通公司得知人民中路118-26H房屋已被出售给他人，经多次变更诉讼请求，最终请求：1.判决确认沈定坤、胡英于2018年6月26日签订的《2018房屋买卖合同》无效；2.判决胡英向沈定坤返还无锡市人民中路118-26H房屋所售价款320万元；3.判决沈定坤、胡英承担恒通公司为本案支付的两次律师代理费10万元。被告胡英辩称：1.恒通公司的诉讼请求主体不适格，恒通公司与《2018房屋买卖合同》也没有直接利害关系。沈定坤与胡英发生抵债过户（即签订《2018房屋买卖合同》）时，恒通公司尚未形成对沈定坤的债权，不享有债权人利益。即使存在损害第三人利益的情形，也应当由交行无锡分行提起诉讼；2.恒通公司请求确认合同无效的同时无权请求胡英向沈定坤给付售房款。沈定坤将房屋转让给胡英是以物抵债的性质，当时沈定坤欠胡英170万元左右，后来在胡英将房屋出手时约定好售房款中除去归还沈定坤对徐敏的借款外其余款项用于归还沈定坤对胡英的欠款，双方结清，因此胡英不需要归还沈定坤房款，相反因沈定坤让其妻子吴霞娟私自转走胡英卡上第一笔售房款中的51.6万的行为使得沈定坤至今还欠胡英51.6万元。从法律上讲返还应当是双方互为对待给付，如果胡英需向沈定坤返还售房款中的118万元，则沈定坤也必须立刻返还胡英171.6万元，因此相互抵消，胡英不需要返还任何款项。因本案存在沈定坤归还胡英款项的特殊性，使得合同无效后该售房款是否需要返还的请求权利属于沈定坤而不属于恒通公司。3.事实上出售房屋所得款项已全部分配完毕用于归还债务，胡英不需要将案涉房屋出售所得款项归还给沈定坤，沈定坤与胡英之间已经完成还款的交付。涉案房屋出售得价款320万元，其中200万元用于归还沈定坤欠徐敏、吴龚琳的债务，118万元系沈定坤归还的胡英的借款，不属于售房款的性质，双方已经完成简易交付，胡英有权保留118万元卡上余额。被告沈定坤未作答辩。本院经审理查明：一、恒通公司对沈定坤的债权由来2017年12月14日，新事达公司向无锡农商行借款330万元，借款期限至2018年9月12日，无锡惠山科达包装印刷厂（以下简称科达厂）、沈定坤、吴霞娟为上述借款债务提供连带责任保证。上述借款到期后，因新事达公司未能按约还款，科达厂的关联公司恒通公司于2018年12月28日向无锡农商行出具担保书一份，自愿提供连带责任保证，并为新事达公司代偿借款本金325万元。新事达公司的股东为沈定坤、吴霞娟夫妻二人，沈定坤为法定代表人，吴霞娟为监事。2018年2月至5月间，新事达公司因房屋拆迁，从安镇拆迁办获得拆迁房屋补偿款共计23638569元。2019年10月15日，恒通公司以其承担保证责任后有权向新事达公司追偿、新事达公司股东沈定坤、吴霞娟滥用股东权利为由将新事达公司、沈定坤、吴霞娟诉至本院，要求新事达公司、沈定坤、吴霞娟偿还325万元、支付律师费15万元。本院经审理，于2020年1月14日出具（2019）苏0205民初6061号民事判决书，认为沈定坤、吴霞娟的行为损害了公司和债权人利益，进而判令：一、新事达公司向恒通公司归还代偿款325万元及利息（以325万元为基数，自2018年12月28日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除47145.03元）；二、沈定坤、吴霞娟对新事达公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回恒通公司的其他诉讼请求。该民事判决现已发生法律效力，但未执行到位。以上事实，由(2019)苏0205民初6061号民事判决书及当事人陈述等在案佐证。二、胡英对沈定坤的债权由来沈永康、胡英系沈定坤父母，吴霞娟系沈定坤妻子。2008年因春象村委后巷里112号遇拆迁，沈永康与无锡市金锡房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿协议书。2010年9月28日，沈永康因拆迁获得云林苑南区33幢3-1梯202室（99.2㎡）及附属4号车库22.69㎡、33幢3-1梯302室（99.2㎡）及附属8号车库28.06㎡、33幢3-1梯502室（99.2㎡）及附属3号车库21.56㎡、33幢3-1梯602室（99.2㎡）及附属7号车库19.01㎡。2017年5月22日，沈永康、胡英就云林苑南区33幢3-1梯502室（99.2㎡）房屋与蒋良峰签订《房屋买卖合同》，约定沈永康、胡英将该房屋以47万元的价格出售给蒋良峰，蒋良峰于2017年5月22日前一次性支付40万元，余款7万元在取得该拆迁安置房的首次转移登记证的同时以现金形式一手交款一手交证。当日，蒋良峰向胡英转账21万元，另有马艳艳向胡英转账19万元。随即，胡英向吴霞娟转账30万元，后2017年6月6日至8月16日期间，胡英账上所余10万余元被多次以取现方式支走。2017年7月26日，杨纯向吴霞娟转账7万元，胡英解释该款系蒋良峰房屋买卖介绍人杨纯向胡英支付的余款。2017年9月11日，沈永康、胡英就云林苑南区33幢3-1梯602室（99.2㎡）房屋与杨付纯签订《房屋买卖合同》，约定沈永康、胡英将该房屋以62万元的价格出售给杨付纯，杨付纯于签订合同时支付定金2万元，同日支付购房款60万元。同日，杨付纯向胡英转账60万元，随即上述60万元分2笔转至吴霞娟卡上。以上事实，由户籍信息证明、拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、2份《房屋买卖合同》、银行转账记录、当事人陈述等在案佐证。三、人民中路118-26H房屋的买卖沈定坤曾于2002年2月28日购入无锡教仪大厦房地产开发有限公司开发的教仪大厦（金鼎广场）26H号房，登记门牌号人民中路118-26H，建筑面积为158.79平方米。2018年6月26日，沈定坤将该房屋转让给其母亲胡英，双方签订《2018房屋买卖合同》，登记的房屋售价为255万元，一次性支付，但胡英实际未向沈定坤支付房款。胡英于2018年7月2日取得该房屋的不动产权证书。2019年1月8日，胡英将该房屋抵押给徐敏，双方签订《借款抵押协议》，约定胡英向徐敏借款140万元。2020年3月30日，胡英与案外人裴敏明签订《无锡市存量房屋买卖合同》（以下简称《2020房屋买卖合同》），约定:胡英将人民中路118-26H房屋转让给裴敏明，转让价款为320万元，裴敏明于2020年3月30日支付定金64万元，同日支付首付款136万元，2020年6月30日前支付余款118万元;购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，于胡英迁出户口当日由裴敏明自行支付给胡英。次日，胡英银行卡上收到200万元。同日，人民中路118-26H房屋上徐敏的抵押权涤除，又为案外人裴尤青设立抵押权，登记的债权数额为300万元。2020年6月29日，胡英银行卡上收到118万元，该款2020年7月8日被本院查封。胡英陈述其余户口迁出保证金2万元于2021年2月4日由裴敏明支付给中介方工作人员后，中介方工作人员次日以现金方式支付给沈定坤。裴敏明于2020年6月29日登记为上述房屋的权利人。该房屋2020年7月前一直由沈定坤的儿子沈亿鸣一家居住。以上事实，由《商品房买卖合同》、《2018房屋买卖合同》、《借款抵押协议》、《2020房屋买卖合同》、不动产登记簿证明、短信聊天记录、银行卡转账记录、当事人陈述等在案佐证。四、徐敏、吴龚琳的借款2020年3月30日，胡英收到房款200万元后当天随即由吴霞娟操作分两笔向徐敏转账148.4万元，向吴龚琳转账51.6万元。胡英主张上述款项系偿还的沈定坤向二人的借款，为此提供了徐敏2019年1月8日向胡英转账140万元的网上银行电子回单、《最高额抵押合同》、吴龚琳2017年12月7日向吴霞娟转账65万元的网上银行电子回单。以上事实，由网上银行电子回单、《最高额抵押合同》、当事人陈述等在案佐证。五、《2018房屋买卖合同》签订的原因胡英2020年7月27日向本院提供书面意见称：人民中路118-26Ｈ房屋售价320万元，因沈定坤涉诉，其名下财产包括银行卡均已查封，故借用母亲胡英银行卡（卡号为6228××××0978）走账，第一期房款200万元被沈定坤自行使用完用于归还欠款，后于2020年6月29日收到的二期房款118万元系沈定坤承诺归还的胡英于2017年出借给沈定坤的109万元本金及利息。沈定坤自2013年开始便因企业经营不善陆续向父母借款接济生活和支付借贷利息，至2017年因外债利息过高实在无力偿还，沈定坤便说服胡英将2套拆迁安置房出售，所得房款109万元全部借给沈定坤用于处理民间高利贷。后沈定坤因交通银行贷款到期无力清偿。考虑到外部高利贷及母亲借给自己的100多万元养老钱，胡英意识到沈定坤不可能再赡养自己便逼讨借款想留着自己看病养老，沈定坤便将人民中路118-26Ｈ房屋过户给母亲胡英，一是为方便其后续处理清偿民间高利贷，二是作为给胡英的保障暂时押给胡英待房屋出售后再行归还欠款。可以说该房转让时就有胡英的份额存在。六、科达厂与沈定坤的利害关系2017年5月16日，科达厂与交行无锡分行签订保证合同，约定科达厂为新事达公司与交行无锡分行在2017年5月16日至2018年5月11日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保，最高额为1200万元。2017年10月至2018年6月间，新事达公司陆续向交行无锡分行借款950万元，2018年1月15日，新事达公司向交行无锡分行申请授信400万元开立银行承兑汇票。因新事达公司欠付交行无锡分行到期借款，交行无锡分行于2018年7月20日书面通知新事达公司上述三笔借款提前到期，要求新事达公司归还全部本金。2018年9月17日，交行无锡分行就上述借款诉至本院，本院于2018年12月12日以（2018）苏0205民初4964号民事判决书判令：新事达公司归还本金1982705.07元及利息，科达厂在1200万元范围内对上述债务承担连带清偿责任，沈定坤、吴霞娟、沈亿鸣、邹婷在1560万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。本院又于2018年12月21日以（2018）苏0205民初4966号民事判决书判令：新事达公司归还本金950万元及利息、律师费，科达厂在1200万元范围内对上述债务承担连带清偿责任，沈定坤、吴霞娟、沈亿鸣、邹婷在1560万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。以上事实，由（2018）苏0205民初4964号、（2018）苏0205民初4966号民事判决书在案佐证。七、律师代理费为提起本案诉讼，2020年6月23日恒通公司与江苏恒茂律师事务所签订委托合同，约定该所指派律师殷健、李国柱参与本案一审诉讼程序，恒通公司应支付律师代理费10万元。以上事实，由《委托合同》、律师服务收费标准表、备案证明等在案佐证。本院认为：本案双方的争议焦点为：一、恒通公司是否有权请求确认《2018房屋买卖合同》无效，即恒通公司作为本案原告主体是否适格；二、《2018房屋买卖合同》是否有效；三、如上述合同无效，胡英应否向沈定坤返还房款？如返还应返还多少？关于争议焦点一，本案原告恒通公司对沈定坤的债权来源于其承担的科达厂的保证责任，科达厂自2017年5月起在新事达公司向交行无锡分行的借款中作为保证人，2017年12月起在新事达公司向无锡农商行的借款中作为保证人。沈定坤同为上述债务的保证人，又被本院生效判决认定为损害新事达公司及债权人利益，因此自2017年5月起科达厂即与新事达公司、沈定坤存在利害关系。虽然2018年6月沈定坤将案涉房屋转移登记至胡英名下时本案所涉债务尚未到期，但利害关系已然存在。况且债权人并不直接对债务人的某项具体财产享有权利，债务人采取的减损自己财产权益的行为将从整体上对债权人的债权实现产生影响，虽然当时双方可能没有直接针对性地损害恒通公司的利益，但沈定坤的债权人众多，在其仍有其他财产（例如拆迁款）可供清偿债务的情况下，其转移房产的行为并不能确定具体侵害哪一债权人的利益，最终经过一系列的保证责任承担、债务承担、债务清偿后，部分债权得到清偿，而恒通公司的债权至今无法实现。因此恒通公司有权提起诉讼，不能认为只有交行无锡分行才有权提起诉讼。恒通公司对沈定坤的债权超过325万元，超过其要求胡英返还的房款320万元。以上，本院认为恒通公司是本案的利害关系人，有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，“意思表示真实”是民事法律行为有效的条件之一。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款又规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”按照胡英的书面陈述，人民中路118-26H房屋过户给胡英，一是为方便其后续处理清偿民间高利贷，二是作为给胡英的保障暂时押给胡英待房屋出售后再行归还欠款，可见签订《2018房屋买卖合同》的真实意思不在于房屋买卖。并且从《2018房屋买卖合同》签订后的履行情况来看：胡英未支付购房款，涉案房屋亦未交付给胡英，人民中路118-26H房屋出售后所得价款仍由沈定坤夫妻支配，亦可印证沈定坤与胡英签订《2018房屋买卖合同》的真实意思不在于房屋买卖，故《2018房屋买卖合同》当属无效。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。虽然《2018房屋买卖合同》系无效，但该合同所隐藏的民事法律行为是否有效，还应按照恒通公司的主张，考察本案是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定之“恶意串通，损害第三人利益行为”的情形。第一，胡英与沈定坤系母子关系，胡英明知沈定坤自2017年起已经无力偿还外债，根据生效判决中认定的新事达公司的借款情况看2018年6月26日时仅沈定坤担保的银行借款已逾千万元，故胡英、沈定坤对于将人民中路118-26H房屋过户给胡英将影响沈定坤的债务履行能力是明知的。第二，胡英陈述人民中路118-26H房屋过户给胡英的目的之一在于方便沈定坤后续处理清偿民间高利贷，事实上就是为了转移沈定坤的财产，使该项财产免于被执行，却仍能由沈定坤支配控制。第三，胡英取得人民中路118-26H房屋登记时并未支付房款。以上足以证明胡英与沈定坤在签订《2018房屋买卖合同》的真实意图在于躲避债务，双方存在主观恶意，属恶意串通，该合同的履行足以使得沈定坤可供执行的财产变少。故沈定坤转移人民中路118-26H房屋登记的行为与恒通公司利益受损之间存在因果关系。沈定坤与胡英签订《2018房屋买卖合同》所隐藏的民事行为仍应认定为恶意串通，损害第三人利益的行为，当属无效。以上，胡英与沈定坤签订《2018房屋买卖合同》不论是从伪装行为，还是隐藏行为来看，均属无效。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，胡英因《2018房屋买卖合同》取得了人民中路118-26H房屋的所有权，但该房屋已按市场价出售，故对应的房款320万元胡英应当返还给沈定坤。据胡英主张去向有四：其一，向徐敏还款148.4万元；其二，向吴龚琳还款51.6万元；其三，胡英自留118万元；其四，中介方工作人员2021年2月5日以现金方式支付给沈定坤2万元。其一，胡英主张系由沈定坤偿还徐敏之欠款，为此提供了徐敏2019年1月8日向胡英转账140万元的网上银行电子回单、徐敏与胡英签订的《抵押借款协议》，虽上述合同与转账并非直接发生在沈定坤与徐敏之间，但结合沈定坤当时被法院执行、转移人民中路118-26H房屋登记之背景，人民中路118-26H在出卖给裴敏明之前徐敏已对该房屋享有抵押权之事实，加之胡英并无巨额借贷的需要，胡英、沈定坤的解释合理，2019年1月8日徐敏向胡英转账的140万元应为沈定坤向徐敏之借款，与之相对应，2020年3月30日向徐敏转账的148.4万元虽与140万元的金额不一致，但多余金额若作为利息亦属合理，应视作沈定坤向徐敏之还款。故148.4万元当认定为胡英已向沈定坤返还之款项。其二，胡英主张系由沈定坤偿还吴龚琳之欠款，为此提供了吴龚琳2017年12月7日向吴霞娟转账65万元的网上银行电子回单。结合吴霞娟与沈定坤的夫妻关系，且双方共同经营公司的事实，胡英主张吴龚琳2017年12月7日向吴霞娟的转账65万元系沈定坤夫妇向吴龚琳的借款较为合理。另一方面，结合人民中路118-26H房屋转移登记给胡英的原因，2020年3月30日向吴龚琳转账的51.6万元仍由沈定坤夫妇自行支配较为合理，故51.6万元亦认定为胡英已向沈定坤返还之款项。其三，胡英主张2017年出售其名下2套安置房所得资金109万元出借给沈定坤，但现有证据仅能证明胡英2017年5月22日向吴霞娟转账30万元，2017年9月11日向吴霞娟转账60万元，合计90万元，其余款项均不能证明由胡英交付吴霞娟或沈定坤。考虑胡英与沈定坤的母子关系，双方亦未签订借款合同，双方的借款应视为无息借款。故本院认定胡英曾于2017年出借给沈定坤90万元。与此对应，胡英可以保留90万元作为沈定坤的还款，其余28万元应返还沈定坤。其四，剩余2万元。按照《2020房屋买卖合同》的约定，该款属于买受方裴敏明应当向胡英支付的款项。胡英称该款由中介公司工作人员以现金方式交付给沈定坤并无相关证据予以证明，本院不予采信。该2万元胡英应返还沈定坤。以上，胡英应向沈定坤返还30万元。综上所述，恒通公司作为本案原告主体适格，《2018房屋买卖合同》当属无效，胡英应向沈定坤返还30万元。至于恒通公司主张的律师费，该费用并非恒通公司必要支出，本院不予支持。恒通公司的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认胡英与沈定坤签订于2018年6月26日的《无锡市存量房买卖合同》无效；二、胡英于本判决生效后10日内向沈定坤返还30万元；三、驳回无锡恒通现代包装印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，保全费5000元，合计诉讼费38200元，由恒通公司负担34728元，由胡英、沈定坤负担3472元，（恒通公司同意其预交的诉讼费由胡英、沈定坤直接向其支付，本院不再退回。胡英、沈定坤应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费给付恒通公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  王 玲人民陪审员  缪菊芬二〇二一年六月二十日书 记 员  严露玮