江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1148号原告：王志明，男，1986年1月8日出生，汉族，住淮安市清河区。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，江苏海越（淮安）律师事务所实习律师。被告：孙效，女，1977年8月4日出生，汉族，住淮安市清河区。原告王志明与被告孙效房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王志明及其委托诉讼代理人徐新宇、张海峰，被告孙效到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志明向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告于2020年1月16日签订的房屋买卖合同；2、判令被告归还定金2万元；3、判令被告赔偿原告损失30万元（暂定，具体数额待评估后确定）；4、被告承担诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉讼请求金额为49.58万元。事实和理由:2020年1月16日，原告经淮安香格里拉爱心房地产代理有限公司（以下简称房产代理公司）介绍购买被告的位于淮安经济技术开发区房屋一套。双方于当日签订买卖合同一份，约定房屋总价为260万元，原告交付定金2万元。后双方又于2020年4月13日签订一份补充协议，约定原告提供首付款帮助被告还清银行贷款，被告全权配合原告及第三人办理房屋解押及过户手续。但被告至今不予配合办理。原告认为，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告孙效辩称：一、签订合同的人和办理按揭贷款的人不一致，认为不应继续履行。二、同意解除合同，定金2万元在中介处，应由中介返还。三、不同意赔偿三十万元。经审理查明：原、被告于2020年1月16日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的位于淮安经济技术开发区房屋，房屋建筑面积237.48平方米，总价260万元，定金20000元，合同签订时支付定金，定金交付方式为：通过居间方托管方式交付，居间方签收即视为买方收讫。买方应在2020年2月30日前支付除定金之外的剩余首付款103万元，双方须在2020年2月13日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款不足以支付房款余款的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款。卖方应在收到全部房款时将房屋交付买方。合同第七条第5项约定：任何一方不履行本合同义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同第三部分备注条款内容：买方承诺信用无任何不良记录，如若因此产生纠纷买方自愿承担一切责任，卖方承诺此物业无任何经济纠纷，如若因此产生纠纷卖方自愿承担一切责任，孙效签署本合同代表万辉全权同意，如若因此产生纠纷孙效自愿承担一切责任。当日，被告向原告出具收到定金20000元的收款收据。2020年4月13日，被告（卖方）与案外人石倩倩（买方，原告前妻）签订补充协议，载明买方提供首付款帮助卖方孙效还清银行贷款，卖方承诺全权配合买方以及中介方办理房产过户以及解押手续，如若因此后期未配合办理手续，卖方自愿承担买方损失。审理中，原告提供中介人员焦兰平与被告微信聊天记录，拟证明原告多次约中介和被告办理解押手续，被告不去，并将中介拉黑，拒绝继续履行合同。被告质证意见为：中介公司员工焦兰平与被告微信聊天记录，真实性认可，当时被告是有意说没有65000元，当时抵押贷款大概有109万，确实是除了原告提供的首付外，我还要拿65000元办解押。后来2020年4月13日签订补充协议后，我去开发区农行，当时，原告夫妻、中介也去了，准备办解押，中介和我说他们离婚了，是为了买房子假离婚。我就以钱没带够为理由，不办理解押。中介还要我付黄牛5000元，可以当日解押，但是，我看不是银行工作人员，没付。在办理解押之前，是以石倩倩个人名义办理的按揭。后来，我就认为买房子的人和办理按揭的人不一样，买房子买的鬼鬼祟祟的，所以，我后来不想卖了。经原告申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，《房地产估价报告》显示：价值时点为2020年5月19日。房地产单价：13036元/㎡，房地产总价：309.58万元。原告支出鉴定费15000元。本案原告起诉日期为2020年5月19日。石倩倩向本院出具承诺书载明：王志明在2020年1月16日购买淮安经济技术开发区房屋，后因在履行过程中产生纠纷诉讼至法院，现本人承诺因该买卖合同所产生的一切权益归王志明所有。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。上述合同履行期间，原告前妻石倩倩与被告自愿签订补充协议，应视为协商变更了房屋买受人，鉴于石倩倩向本院出具承诺书承诺因该买卖合同所产生的一切权益归王志明所有，故原告可依法主张权利。原告主张被告违约并请求依法解除案涉房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，经查明，案涉合同未继续履行原因系被告明确表示以及以自己的行为表示不想卖了，鉴于案涉房屋设定有抵押权，如被告不配合解押，客观上合同也无法继续履行，现原告主张解除合同，具备事实及法律依据，本院予以支持。关于违约责任承担，因被告明确表示以及以自己的行为表示不履行合同，导致合同目的无法实现，故本院认为被告行为违约，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求被告返还定金2万元，根据原、被告合同约定，本院依法予以支持。关于损失赔偿，原告申请以起诉之日作为房屋的鉴定价值时点，该时点应属合理，本院予以支持，经审查《房地产估价报告》，该报告系经法定程序作出，本院依法采信。经综合考量案涉合同履行程度及全案案情，本着既不让违约者通过其违约行为获得巨额利益、同时兼顾利益衡平的原则，经过审慎权衡，本院确定被告赔付原告预期利益损失30万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告王志明与被告孙效于2020年1月16日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、被告孙效于本判决生效之日起十日内返还原告王志明购房定金2万元并赔偿损失30万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8958元，由被告负担5558元，由原告负担3400元，保全费2120元,鉴定费15000元，合计17120元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××07）。审 判 长  高晓文人民陪审员  许致远人民陪审员  胡新艳二〇二一年六月二十八日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。