重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书  (2020)渝0113民初6932号 原告：重庆赛英思实业有限公司，住所地重庆市巴**界石镇武新村，统一社会信用代码915001137815609828。法定代表人：刘晓东。诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所，系重庆赛英思实业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗莲，重庆鉴识律师事务所实习律师。被告：重庆市南岸区源贵花木专业合作社，住所地重庆市南岸区涂山镇莲花村五马村民小组，统一社会信用代码93500108691220933Q。法定代表人：刘开源，理事长。委托诉讼代理人：崔建芳，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔丽巍，重庆学苑律师事务所实习律师。原告重庆赛英思实业有限公司与被告重庆市南岸区源贵花木专业合作社合同纠纷一案，本院依法受理后，原适用简易程序审理。后因案情复杂，依法裁定将本案转为普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王莉、罗莲和被告的法定代表人刘开源及其委托诉讼代理人崔建芳、崔丽巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的入场费6678元［即1.9026亩×（1800斤/年/亩×1.5元/斤/亩+270元/亩×3年）］以及2019年10月1日至2020年9月30日的入场费7192元［即1.9026亩×（1800斤/年/亩×1.5元/斤/亩+270元/亩×4年）］，合计13 840元；2.判令被告支付逾期交纳入场费13 870元的滞纳金（均按每日5‰的标准计算，其中：入场费6678元从2018年10月1日起至付清之日止；入场费7192元从2019年10月1日起至付清之日止）。事实和理由：2016年8月25日，原、被告签订《重庆花木世界商铺入驻经营合同》，约定：被告入驻原告打造的重庆花木世界交易市场商铺，入驻商铺面积共计1299.024平方米，其中商铺（板房）30平方米，展示区（院子）1269.024平方米；商铺位于重庆市巴南区；合同期限为10年即2015年10月1日起至2025年9月30日；入场费分为商铺（板房）买断价和展示区（院子）入场费，其中商铺（板房）买断价为一次性收取共计8100元，入场费为以中等黄谷价格计算，按照当年粮食、物价部门并结合市场价格确定，执行的入场费标准为（黄谷）1800斤/年/亩，入场费每年递增270元/亩，合同签订之日一次性支付3年，后期于每年的10月1日前支付当年入场费；被告向原告交纳保证金10 000元。同时约定守约方有权单方解除合同，如因被告原因导致原告单方解除合同的，被告交纳的商铺保证金、入场费等，原告有权不予退还；如被告逾期未交纳入场费、保证金、物业管理服务费等其他相关费用，每逾期一日，原告有权以未交金额的5‰向被告按日加收滞纳金，并有权从被告交纳保证金中扣除相关费用及滞纳金，相关费用及滞纳金扣除后不足部分被告应予补齐。合同签订后，原告将合同约定的商铺及展示区移交于被告经营，但被告除依约支付了商铺（板房）买断价及首期展示区（院子）入场费之外，未支付后续入场费。2018年1月24日，重庆市巴南区人民法院以（2018）渝0113破1号决定书指定原告的破产管理人。2019年11月5日，管理人向被告发送了《重庆赛英思实业有限公司破产管理人关于花木世界F区租赁租金的催告函》，要求被告支付租金及滞纳金，但被告未履行义务，故原告诉请如上。被告辩称，1.原告未按合同约定履行义务，且不能保持案涉商铺及展示区在租赁期间满足合同约定的用途，事先构成违约。原告是重庆花木世界的投资开发商，在招商期间曾宣传将会打造成西部主题花木小镇，成为千万商户集群、万亩花木的仓储基地。被告基于对原告的信任投入近百万元于2016年8月25日入驻，但入驻后，原告经营情况不断恶化，完全达不到预期效果。具体表现在：原告作为出租方应保持租赁物在租赁期间满足被告的租赁用途，提供水、电、燃等基础设施，但在租赁期间，案涉展示区从交付至今没有水且时常停电，造成被告种植的花卉苗木大量枯死；原告实际交付的展示区面积少于合同约定，部分土地已于2018年被附近农户占用搭建房屋、养殖鸡鸭、种植，导致被告根本无法使用；原告作为出租方应负有管理义务，但自被告租赁以来，商铺及展示区附近道路积水淤泥严重，附近农户随意堆放垃圾，重庆花木世界常年无人清理，严重影响被告经营。2.基于同时履行抗辩权和不安抗辩权，被告有权要求原告先按约履行合同义务及出租人的法定义务，再向原告交纳入场费，且无需支付入场费滞纳金。虽原、被告双方没有约定履行合同先后义务，但被告已按约缴纳了保证金、买断费及2015年10月1日至2018年9月30日展示区的入场费，为配合原告工作甚至多付了一年入场费，被告实际已将入场费支付至2019年8月24日；3.根据国家发展改革委、农业农村等五部门发布的《关于公布2018年稻谷最低收购价格的通知》［发改价格（2018）264号］和《关于公布2019年稻谷最低收购价格的通知》［发改价格（2019）353号］,2018年和2019年中等黄谷的价格均是1.2元/斤。据此，即使被告应支付入场费，自2018年10月1日至2019年9月30日，被告应向原告支付X区X号展示区的入场费是5643元（计算方式：入场费=1800斤×1.2元/斤×亩数+270元×亩数×3），自2019年10月1日至2020年9月30日止，该展示区的入场费为6156元，以上总金额为11 799元，故原告诉请的入场费计算错误；4.《重庆花木世界商铺入驻经营合同》约定的滞纳金计算标准过高，请求法院调整。经审理查明，重庆花木世界系原告打造，原告在宣传册中宣称要将其打造为“百亿级市场集群，千家商户云集，万亩花木仓储基地”。经原告招商，被告入驻重庆花木世界，入驻之后双方于2016年8月25日签订《重庆花木世界商铺入驻经营合同》（原告作为“甲方”，被告作为“乙方”），主要约定：乙方入驻甲方打造的重庆花木世界交易市场商铺，入驻商铺面积总计1299.024平方米，商铺（板房）30平方米，展示区（院子）面积为1.90亩（1269.024平方米），以上面积为签订本合同的实测面积，以此计算相关费用，入驻的商铺具体位置为重庆市巴南区；合同期限为10年，即2015年10月1日起至2025年9月30日止，入驻经营时间为乙方必须在2015年10月31日前完成入驻区域的产品布置并展开经营。商铺（板房）买断价：本合同期限内，商铺（30平方米/间）按270元/平方米标准一次性收取，共计8100元；展示区（院子）入场费，以中等黄谷价格计算，按照当年粮食、物价部门并结合市场价格确定，本合同执行的入场费标准为1800斤（黄谷）/年/亩，入场费每年递增270元/亩；支付方式：本合同于2015年10月1日起开始缴纳入场费，合同签订之日一次性交付3年（2015年10月1日至2018年9月30日）的入场费，后期（2018年9月30日后）于每年的10月1日前支付当年入场费，乙方所交纳的入场费不予退还；保证金：合同签订之日起乙方应向甲方缴纳保证金10 000元，合同期满后，乙方无违约行为、重大责任事故，未严重违反市场相关规定等行为，甲方如数退还乙方的保证金，保证金不计利息；其他费用包括：1.物业管理服务费：物业基础设施完善后，召集商家商定后收取；2.水、电、网络通讯等相关费用由乙方自行承担，由甲方统一代收......同时该合同还约定：甲方有权按照物业管理相关规定对乙方经营行为进行监督和管理，甲方有权在不违反法律法规规定的前提下，制定市场相关经营管理规定等等；乙方取得商铺经营权后，有权在规定的范围内开展经营活动；乙方须对责任区消防安全、环保要求、门前三包、综合治理等工作负责，执行市场管理相关规定等等；乙方入驻经营期限届满，本合同自然终止；若商铺经营期限届满乙方未能继续经营商铺或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于经营期限届满或合同终止后7日内将商铺及甲方提供的配套设施以良好、适用的状态交付甲方；如乙方逾期未缴纳入场费、保证金、物业管理服务费等其他相关费用，每逾期一日，甲方有权以未交金额的5‰向乙方按日加收滞纳金，甲方并有权从乙方交纳保证金中扣除相关费用及滞纳金，相关费用及滞纳金扣除后不足部分有权要求乙方补足。2016年9月27日，被告向原告交纳了包括案涉X区X号商铺及案外X区XX号商铺、X区XX号商铺的板房买断价各8100元，以及该3处商铺保证金各10 000元。同日，被告亦向原告交纳了该3处商铺的土地租金共计46 737元，原告向被告出具的《收据》中载明：“土地租金（2015年10月1日至2018年9月30日）”。自2018年10月1日起，被告以原告未履行管理义务，未按合同约定提供水、电、燃气等基础设施，且部分土地已于2018年被附近农户占用搭建房屋、养殖鸡鸭、种植等，导致被告根本无法使用为由未继续支付租金。而原告称F区商铺是因被告没有支付相关费用，原告才没有进行管理，有农户修建房子是临时性的，应该也有养殖鸡鸭的情况，但应由被告自行管理，原告不引入物管服务，原告无管理义务；且称案涉商铺的灌溉水源设备已被盗，被告等商户拒不支付入场费和管理费导致原告无力购买设备，但提供有自来水。审理中，原告申请就案涉花木世界X区X号商铺场地状况进行现场勘验。在本院组织原、被告双方进行现场勘验过程中，发现该商铺场地并未有农户搭建农房情况，合同确定面积的展示区能够正常使用。另查明，重庆市巴南区农业委员会、重庆市巴南区发展和改革委员会、重庆市巴南区商务局曾于2018年9月18日下发《关于公布2018年农村土地流转以黄谷结算流转支付价款的指导价的通知》，确定2018年重庆市巴南区农村土地流转以黄谷结算流转支付价款的指导价为3.00元／公斤。在此之后，相关部门未再制定农村土地流转以黄谷结算流转支付价款指导价。再查明，本案案涉土地（即重庆花木世界X区X号地块）位于重庆市巴**界石镇武新村。该地块系原告从重庆市巴南区界石镇武新村村民委员会王家山社处流转，用于农业综合开发。审理中，经本院询问，重庆市巴南区界石镇武新村村民委员会对原告将案涉土地流转给被告并不清楚，该土地由原告自行开发与管理。还查明，2017年12月28日，重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05破申91号民事裁定书受理申请人重庆市巴南区界石镇武新村村民委员会等对原告重庆赛英思实业有限公司的破产重整申请。2018年1月24日，本院依法指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所为原告重庆赛英思实业有限公司的破产管理人。上述事实，有当事人到庭陈述、《重庆花木世界商铺入驻经营合同》《关于公布2018年农村土地流转以黄谷结算流转支付借款的指导价的通知》《农村土地流转合同》《重庆花木世界项目简介》《收据》照片、微信聊天记录，以及本院依职权对重庆市巴南区界石镇村民委员会的调查笔录等证据予以认定。本院认为，原、被告签订《重庆花木世界商铺入驻经营合同》中约定被告入驻原告打造的花木世界，原告为被告提供合同约定的展示区用于被告经营苗木，被告支付入场费，是双方真实意思表示，对双方具有约束力。本案中，原告已经按照合同约定将案涉花木世界X区X号商铺展示区交付于被告，被告应当按照合同约定支付入场费。但对于被告应承担入场费金额的认定问题，本院从以下几点进行评析：1.从该商铺展示区面积来看，在本院组织的现场勘验中，该商铺展示区能够正常使用，未出现农户搭建农房情况，故应当按照合同约定展示区面积即1.90亩计算入场费。2.从被告未支付入场费的时间来看，虽然被告辩称其已将入场费支付至2019年8月24日，但该合同中明确载明被告自2015年10月1日起入驻经营，且在交纳入场费的《收据》中明确载明费用期间为2015年10月1日至2018年9月30日，在被告未能举示证据足以推翻该合同约定以及《收据》载明费用期间的情况下，本院认定被告应当自2018年10月1日起支付入场费。3.从入场费计算标准来看，根据《关于公布2018年农村土地流转以黄谷结算流转支付价款的指导价的通知》，确定2018年重庆市巴南区农村土地流转以黄谷结算流转支付价款的指导价为3.00元/公斤，因之后相关部门未再下发以黄谷结算流转支付价款的指导价，故应当参照2018年的标准认定；而被告所称的《关于公布2018年稻谷最低收购价格的通知》《关于公布2019年稻谷最低收购价格的通知》均系稻谷收购价的规定，并非以黄谷结算流转支付价款的指导价，故本院对被告主张的1.2元／斤的计算标准不予支持。4.从案涉商铺管理来看，原、被告签订《重庆花木世界商铺入驻经营合同》中明确约定原告有权按照物业管理相关规定对被告经营行为进行监督和管理，且有权在不违反法律法规规定的前提下，制定市场相关经营管理规定，被告必须服从原告统一管理等内容，结合原告签订合同的目的是引进被告入驻花木世界，打造花木世界，并非单纯的将场地租给被告使用，说明原告应当对商铺经营进行管理，并非由被告自行管理；而案涉商铺展示区外灌溉水源等基础设施不完善，存在农户养鸡养鸭情形，势必会对商铺经营带来影响，故本院根据实际履行情况以及商铺管理存在的问题，酌情认定被告按照合同约定入场费标准的80%支付。综上，本院认定，2018年10月1日至2019年9月30日的入场费具体计算为：［1.90亩×1800斤（黄谷）/年/亩×1.5元/斤+270元×3年×1.90亩］×80%=5335.20元；2019年10月1日至2020年9月30日的入场费具体计算为：［1.90亩×1800斤（黄谷）/年/亩×1.5元/斤+270元×4年×1.90亩］×80%=5745.60元，以上共计11 080.80元。对于原告超出该入场费金额的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因案涉《重庆花木世界商铺入驻经营合同》中明确约定“2018年9月30日之后的入场费于每年10月1日前支付当年入场费”以及“甲方有权以未交金额的5‰向乙方按日加收滞纳金”，被告未按约定时间支付，应当向原告支付滞纳金，但因滞纳金系惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的性质，原告并未举示证据证明其实际损失情况，原、被告双方在合同中约定的滞纳金标准明显过高，因被告抗辩合同约定的滞纳金过高，请求调整，故本院根据合同履行情况，酌情认定滞纳金的计算为：以5335.20元为基数，自2018年10月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4倍（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年6月一年期贷款市场报价利率4倍）计算至付清之日止；以5745.60元为基数自2019年10月1日起全国银行间同业拆借中心公布的2020年6月一年期贷款市场报价利率4倍计算至付清之日止。对于原告超过该计算标准的滞纳金诉讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市南岸区源贵花木专业合作社于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛英思实业有限公司入场费11 080.80元；二、被告重庆市南岸区源贵花木专业合作社于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛英思实业有限公司滞纳金［以5335.20元为基数，自2018年10月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4倍（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年6月一年期贷款市场报价利率4倍）计算至付清之日止；以5745.60元为基数自2019年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年6月一年期贷款市场报价利率4倍计算至付清之日止］；三、驳回原告重庆赛英思实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，由原告重庆赛英思实业有限公司负担30元，被告重庆市南岸区源贵花木专业合作社负担116元（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付原告，本院预收金额不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                 审  判  长    解静静                               人民陪审员    冉瑞芳                               人民陪审员    魏忠智                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          二〇二一年六月二十一日                                 法官助理    安  娟                                 书  记  员    欧  镜 1