广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初32831号原告：东莞市恒晋实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区袁屋边车站北路8号恒正大厦C室，统一社会信用代码：91441900663392308J。法定代表人：张永祺。委托代理人：陈发宜，广东礼律律师事务所律师。委托代理人：黄**金，广东礼律律师事务所律师。被告：东莞市微盈贸易有限公司，住所地：东莞市南城街道三元路5号115室，统一社会信用代码：914419003454524750750。法定代表人：蒋乙秀。被告：蒋乙秀，女，1965年4月21日出生，汉族，住广西兴安县××××××××××××××，公民身份号码为45××××××××××××××。被告：张少轩，男，1989年12月3日出生，汉族，住广西兴安县××××××××××××××，公民身份号码为450××××××××××××413。原告东莞市恒晋实业投资有限公司（以下简称恒晋公司）与被告东莞市微盈贸易有限公司（以下简称微盈公司）、蒋乙秀、张少轩租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒晋公司的委托代理人黄**金到庭参加诉讼。被告微盈公司、蒋乙秀、张少轩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒晋公司向本院提出诉讼请求：1.被告微盈公司向原告支付2020年6月1日至2020年7月15日的租金27042.45元及逾期付款违约金（以18224.26元、8818.19元为本金，分别从2020年5月11日、2020年6月11日起每日按千分之一的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月20日为2484.97元）；2.被告微盈公司向原告支付自2020年6月1日起至交还租赁物之日止的物业管理费（物业管理费为847.64元/月，暂计至2020年8月为2542.92元）及逾期付款违约金（以847.64元为本金，自2020年5月起分别从每月11日起每日按千分之一的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月20日为163.59元）；3.被告微盈公司立即向原告支付水电费2954.8元及逾期付款违约金（以2954.8元为本金，自2020年7月11日起每日按千分之一的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月20日为121.15元）；4.被告微盈公司立即向原告交还租赁物，并向原告支付自2020年7月16日起至交还租赁物之日止的场地占用费（2020年7月16日至2020年8月31日场地占用费为1214.95元/天，2020年9月1日起场地占用费为1336.45元/天，暂计至2020年8月20日为43738.22元）；5.被告微盈公司立即向原告支付为实现本案债权而产生的一审律师费4000元。以上暂共计83048.10元；6.被告蒋乙秀、张少轩对被告微盈公司的本案债务向原告承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由三被告共同承担。庭审中原告主张占用使用费及物业管理费计算至2021年2月21日。事实和理由：原告与被告微盈公司于2017年6月1日签订《商铺租赁协议》，约定原告将三元里综合商住楼113、114号地面商铺出租给被告微盈公司使用，2020年8月31日前的租金为18224.26元/月，2020年9月1日至2022年5月31日租金为20046.69元/月，物业管理费为847.64元/月，水电费按实际用量计收，每月10日前付清下个月的租金、物业管理费和上月的水电费，逾期付款的每日按10%支付违约金，逾期达15日原告有权解除租赁协议，被告微盈公司应在租赁协议解除当日交还商铺，逾期的每日按租金标准的2倍支付占用费，并支付物业管理费。自2020年5月开始，被告微盈公司拒不支付2020年6月起的租金、物业管理费等费用。原告多次催要，未果。原告遂依约解除与被告微盈公司的租赁协议并通知其付清所有欠款和交还商铺，但被告微盈公司至今未履行。被告微盈公司属于一人有限公司，被告蒋乙秀是被告微盈公司的唯一股东，依照公司法的规定，被告蒋乙秀应对被告微盈公司的债务承担连带清偿责任。案涉租赁合同订立时，被告张少轩为被告微盈公司的唯一股东及法定代表人，租赁协议由被告张少轩负责签署及履行。后被告张少轩于2019年4月将全部股权转让给被告蒋乙秀，被告张少轩、蒋乙秀均未履行出资义务，且实际上被告微盈公司一直由被告张少轩控制，故被告张少轩也应对案涉债务承担连带清偿责任。三被告未作答辩。经审理查明，原告为东莞市南城区三元里5号三元里综合商住楼113、114号商铺的产权人。2017年6月1日，原告作为出租方、被告微盈公司作为承租方，双方签订《商铺租赁协议》，合同主要约定：第二条第1点约定租赁期5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止；第三条第1点约定2017年9月1日至2020年8月31日租金（含税）为86元/平方米/月，合计18224.26元/月，2020年9月1日至2022年5月31日租金（含税）为94.6元/平方米/月，合计20046.69元/月；第三条第2点约定物业管理费为4元/平方米/月，共计847.64元/月；第三条第3点约定承租方每月10日前一次性付清下个月租金、物业管理费；第三条第4点约定承租方在缴交租金的同时缴交上月的公共分摊水气电费、自用水气电费，或者自出租方或物业管理公司通知之日起10日内向出租方或物业管理公司缴交；第三条第5点约定承租方应于签订协议当日向出租方支付相当于2个月租金、物业管理费36448.52元履约保证金，本协议解除或终止时承租方无违约行为、无拖欠任何租金、物业管理费、水气电费等费用且按时交还商铺的，从出租方接收承租方交还商铺之日起25日之内一次性向承租方无息返还履约保证金，否则出租方有权没收保证金作为违约金，并继续向承租方追讨欠款及违约责任；第五条第16点约定本协议解除、终止或承租方不续租的，承租方应在当日搬离商铺并返还出租方，每逾期一日，按当时租金标准的2倍支付占用费，并按当时的标准支付物业管理费、水电费；第六条第2点约定承租方逾期支付租金、物业管理费、水电费及其他应付费用的，每逾期一日，应向出租方按逾付金额的10%支付违约金，逾期达15日的，出租方有权解除本协议，履约保证金作为违约金不予返还，承租方仍继续支付租金及物业管理费用至实际交还商铺之日；合同第六条第4点约定若出租方依据本协议约定解除合同的，并且出租方无法在商铺处联系承租方，经出租方邮寄或电邮书面通知送达承租方仍无回复或在出租方限定时间内未及时处理协议解除后的商铺清场工作的，承租方可采取减少损失措施，即在第三人（如出租方委托的律师事务所）见证下强制开门进入商铺内，清理商铺内的物品，将商铺另行出租，以减少损失，出租方可将商铺内的物品自行或委托他人保管并由承租方承担保管费（保管费按物品保管所在场所面积及本协议约定每平方米的租金标准计算），或者将物品变卖，所得价款扣除保管、出售等费用后折抵租金、物业管理费、水电费等费用，若物品无人愿买货无法变卖的则出租方可按承租方应付款金额抵债并由出租方自行处理物品。出租方实施此条款约定的行为由承租方承担一切后果，出租方不承担任何责任；第六条第6点约定承租方违反协议约定，致使出租方通过法律途径解决的，由此产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、鉴定、评估、拍卖费、律师费、诉讼保全担保费等）均由承租方承担。合同签订后，原告收取了履约保证金36448.52元。原告主张因被告微盈公司拖欠租金，其于2020年7月10日向被告微盈公司邮寄《解除商铺租赁协议通知》，内容为原告决定于2020年7月15日解除案涉商铺租赁协议，被告微盈公司应在2020年7月15日前付清尚欠的租金22379.42元、物业管理费1125元、水费49.4元、电费2130.4元、违约金2733.6元。原告提供了两份邮单信息，一份显示显示被退回，一份显示电联收件人拒收被退回。原告提供照片，显示在案涉租赁物上张贴该《解除商铺租赁协议通知》。原告提供一份微信聊天记录，备注名为“三115号铺张少轩微盈”，昵称为“张生（4S店优惠购车）”，原告主张聊天对象为被告张少轩，聊天内容显示2020年7月10日原告向其发送案涉《解除商铺租赁协议通知》。原告主张被告微盈公司拖欠2020年6月1日至2020年7月15日的租金共计27042.45元；主张被告微盈公司拖欠2019年12月1日的至2019年12月31日的水电费1161.6元、2020年1月1日的至2020年1月31日的水电费181.6元、2020年5月1日的至2020年5月31日的水电费647.4元、2020年6月1日的至2020年6月31日的水电费964.2元，合计2954.8元，并提供了收费通知单（代收费用）、增值税发票佐证；主张被告微盈公司自2020年6月起拖欠物业管理费，提供东莞市天天向上物业管理服务有限公司出具的情况说明佐证，该情况说明内容为微盈公司自2020年6月起（含6月）开始欠费，该司已要求原告支付并收到其已支付的2020年6月至8月的物业管理费，该司已通知原告缴纳自2020年9月的物业管理费，原告表示同意。原告提供民事委托代理合同、律师费发票、电子回单，证明其为本案诉讼支出律师费4000元。另查明，庭审中原告陈述被告微盈公司大概在2020年6月开始不经营，原告在2020年11月收回案涉租赁物并在当月出租出去，收回时租赁物为空置状态，店内只有一辆没牌照的车辆，原告将该车辆拖至另外的地方。再查明，被告微盈公司为自然人（独资）有限责任公司，2019年4月25日，被告微盈公司的股东由张少轩变更为蒋乙秀，蒋乙秀出资时间为2035年12月31日，认缴出资额1000万元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。被告微盈公司、蒋乙秀、张少轩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见及证据，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原告主张被告微盈公司拖欠租金、管理费、水电费等费用，被告微盈公司未出庭抗辩或提供证据证明其已交纳相关费用，故本院采纳原告的主张。对各项费用，本院具体认定如下：第一，租金。原告主张被告微盈公司拖欠2020年6月租金18224.26元及2020年7月1日至7月15日的租金8818.19元（18224.26元/月÷31天×15天），合计27042.45元，原告要求被告微盈公司支付，本院予以支持。逾期付款违约金，案涉《商铺租赁协议》第三条第3点约定承租方每月10日前一次性付清下个月租金、物业管理费，第六条第2点约定承租方逾期支付租金，每逾期一日按逾付金额的10%支付违约金，结合原告诉请逾期付款违约金的标准为每日千分之一，故逾期付款违约金分别以18224.26元为本金，从2020年5月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，以18224.26元为限；以8818.19元为本金，从2020年6月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，以8818.19元为限。第二，占用使用费。根据本案查明情况，被告微盈公司自2020年6月起未支付租金，原告亦是知晓被告微盈公司从2020年6月起未经营，原告在收回案涉租赁物时确认租赁物为空置，商铺内仅有一台车辆。同时，案涉《商铺租赁协议》第六条第4点亦赋予了原告在解除合同、无法联系被告时可采取减少损失的具体措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院结合合同条款约定、被告的违约情况及租赁物实际情况等因素，认定合同解除后的占用使用费计算至2020年9月30日，对2020年10月起之后的费用，属于原告没有采取适当措施导致的扩大损失，本院不再予以支持。关于占用使用费标准，案涉《商铺租赁协议》第五条第16点约定合同解除时承租方逾期搬离的，每逾期一日，按当时租金标准的2倍支付占用费，故2020年7月16日至2020年9月30日的占用使用费为：18224.26元×2倍/月÷31天×（16天+31天）+20046.69元×2倍/月×1个月=95354.04元。第三，关于物业管理费。如前述，本院认定2020年10月起之后的费用，属于原告没有采取适当措施导致的扩大损失，本院不再予以支持。被告微盈公司自2020年6月起拖欠物业管理费，故2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理费为847.64元/月×4个月=3390.56元，被告微盈公司应予以支付。关于逾期付款违约金，根据《商铺租赁协议》第三条第3点及第六条第2点的约定，结合原告诉请按照每日千分之一的标准计算，故2020年6月至2020年9月的每月物业管理费的逾期付款违约金，应从上个月11日起（如2020年6月的逾期付款违约金，从2020年5月11日起计算）每日按照千分之一的标准计算至款项付清之日止，每月逾期付款违约金以847.64元为限。第四，关于水电费。原告提供收费通知单（代收费用）、增值税发票证明被告微盈公司拖欠2019年12月1日的至2019年12月31日的水电费1161.6元、2020年1月1日的至2020年1月31日的水电费181.6元、2020年5月1日的至2020年5月31日的水电费647.4元、2020年6月1日的至2020年6月31日的水电费964.2元，合计2954.8元，本院予以采纳，被告微盈公司应支付拖欠的水电费2954.8元。关于逾期付款违约金，《商铺租赁协议》第三条第4点约定承租方在缴交租金的同时缴交上月的公共分摊水气电费、自用水气电费，或者自出租方或物业管理公司通知之日起10日内向出租方或物业管理公司缴交，结合《商铺租赁协议》第六条第2点约定及原告诉请按照每日千分之一的标准计算，故原告要求逾期付款违约金以2954.8元为本金，自2020年7月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，本院予以支持，但应以2954.8元为限。第五，关于律师费4000元，原告提供了委托代理合同、律师费发票、电子回单，证明其实际支出律师费4000元，其要求原告支付该费用，符合合同约定，本院予以支持。关于被告蒋乙秀、张少轩的责任问题。关于被告蒋乙秀的责任，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告微盈公司为自然人独资有限责任公司，被告蒋乙秀作为公司股东及法定代表人，未到庭举证证明公司财产独立于其个人财产的情形下，原告要求被告蒋乙秀对微盈公司的债务承担连带责任，依法有据，本院予以支持；关于被告张少轩的责任，被告微盈公司的股东变更时间发生于2019年4月25日，本案案涉债务产生于股东变更时间之后，原告要求被告张少轩对被告微盈公司的债务承担连带清偿责任，无合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市微盈贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒晋实业投资有限公司支付2020年6月1日至2020年7月15日的租金27042.45元及逾期付款违约金（以18224.26元为本金，从2020年5月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，以18224.26元为限；以8818.19元为本金，从2020年6月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，以8818.19元为限）；二、限被告东莞市微盈贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒晋实业投资有限公司支付2020年7月16日至2020年9月30日的占用使用费95354.04元；三、限被告东莞市微盈贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒晋实业投资有限公司支付2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理费3390.56元及逾期付款违约金（每个月的逾期付款违约金，以847.64元为本金，分别从上个月11日起每日按照千分之一的标准计算至款项付清之日止，每月逾期付款违约金以847.64元为限）；四、限被告东莞市微盈贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒晋实业投资有限公司支付水电费2954.8元及逾期付款违约金（以2954.8元为本金，自2020年7月11日起每日按千分之一的标准计算至款项付清之日止，以2954.8元为限）；五、限被告东莞市微盈贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市恒晋实业投资有限公司支付律师费损失4000元；六、被告蒋乙秀对被告东莞市微盈贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告东莞市恒晋实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1876.2元（原告已预交），由被告东莞市微盈贸易有限公司、蒋乙秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  李惠筠审判员  吴勇洲审判员  郑惠琼二〇二一年三月二十九日书记员  杜 华