大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初4977号原告（反诉被告）：宋楠，女，1987年10月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告（反诉被告）：徐金凤，女，1963年7月11日出生，汉族，住大连市普兰店区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘红旗、张莹，均系辽宁常征律师事务所律师。被告（反诉原告）：薄文升，男，1986年2月12日出生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：冯绪，系辽宁水源律师事务所律师。原告（反诉被告）宋楠、徐金凤与被告（反诉原告）薄文升为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋楠、徐金凤的共同委托诉讼代理人刘红旗、张莹，被告（反诉原告）薄文升的委托诉讼代理人冯绪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求1.判令被告支付提前终止合同违约金64000元；2.判令被告支付因提前退租导致房屋空置4个月期间的租金损失26000元；3.判令被告支付租赁房屋恢复原状费用20000元。事实和理由：2019年1月18日，被告与二原告签订房屋租赁合同，约定将二原告享有所有权的位于普兰店市和1-6号的两套公建出租给被告使用。合同约定租赁用途为教育行业，租赁期限从2019年1月18日至2029年1月17日止，房屋租金按年结算，每年租金80000元，每年12月18日前交付，每逾期一日，二原告有权按租金的3倍向被告加收滞纳金。合同第十四条约定，租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前六个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，提出终止方应向对方赔偿剩余租赁期间租金总额10%的违约金。2021年1月，被告在未提前通知二原告，并未与二原告充分协商的情况下，提前八年终止房屋租赁合同，搬离房屋时对租赁期间房屋的破坏性装修也未恢复原状，虽二原告多次要求协商合同相关事宜，被告均未予回应。综上所述，原告方认为，合法的合同关系受法律保护，被告提前终止房屋租赁合同，属于严重违约行为，搬离并交付房屋时未对破坏性装修部分恢复原状，给原告方造成重大的经济损失，侵犯了原告方的合法权益，应承担相应的法律责任，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请依法裁判。被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。理由如下：1.双方房屋租赁合同系协商解除。因受多次疫情影响，被告一直与二原告沟通要求减免房租，但二原告并未同意，后经协商，被告与二原告协商解除租赁合同。2.疫情属于不可抗力因素，故被告不应承担违约责任。被告承租案涉房屋是用于教育行业，疫情爆发的情况下，教育局出台文件明令禁止授课，故被告一直处于停业状态，案涉房屋并未实际使用，导致被告经营困难，损失较重。疫情属于全国突发公共卫生事件，是双方在签订合同时不可预见、不可避免、不能克服的事件，系不可抗力，被告不应因不可抗力事件承担违约责任。3.二原告所主张的违约金过高。因双方系协商一致解除合同，故二原告无权主张违约金，且被告系协商解除合同后一个月搬离房屋，二原告有足够时间对房屋进行出租，二原告亦没有提供证据证明其实际损失，故不应适用合同中所约定过高的违约金条款。综上，请求法庭驳回二原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：请求1.判令二原告返还被告已付8个月租金共计53333.34元；2.判令二原告返还被告押金10000元；3.要求二原告向被告开具已支付租金的发票。事实与理由：根据普兰店区教育局所出具的证明及大连市《防空指挥令（第1号）》和大连市发改委所发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》以及公平原则，被告在疫情期间无经营、无收入，二原告作为出租人应当分担疫情期间的租金损失，故被告现要求二原告返还被告8个月租金共计53333.34元，并返还被告押金10000元。另，二原告应向被告开具已支付租金的发票。二原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，本案系被告单方违约解除房屋租赁合同。疫情期间，原告曾同意被告降低房租或者从2021年开始减免几个月租金，但被告仍旧单方面解除合同，故无权请求返还已付租金和押金。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证书两本、房屋租赁合同一份、录音光盘一张、照片一张、微信聊天记录一份等用以证明被告违约提前解除房屋租赁合同给二原告造成损失情况；被告提交了大连市普兰店区教育局证明一份、微信截图一份、房屋租赁合同一份，拟证明因遭遇新冠病毒疫情，原、被告双方协商解除房屋租赁合同。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：案涉原告宋楠所有的房屋位于普兰店市，建筑面积103.07平方米，房照号辽（2019）大连普兰店区不动产权第03017090号。案涉原告徐金凤所有的房屋位于普兰店市，建筑面积103.28平方米，房照号辽（2019）大连普兰店区不动产权第03017089号。2019年1月18日，二原告与被告签订房屋租赁合同，约定：二原告将上述两幢房屋出租于被告经营使用，租金每年80000元，租赁期限自2019年1月18日起至2029年1月17日止。被告应于每年12月18日前交付房租。合同生效之日，被告向二原告交付押金10000元，租赁期满，二原告审定房屋没有损坏，且没有拖欠任何费用，二原告应向被告无息返还押金，若被告有损坏房屋或者拖欠应该缴纳的费用，二原告将从押金中扣除所产生的费用，如果押金不够，原告有权要求被告补交。被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得二原告书面同意，投资由被告自理，退租时，被告不得随意损坏房屋现有装修设施，如有损坏房屋设施，二原告有权要求被告按原状恢复或向二被告交纳恢复工程所需费用。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。提出终止方，应向对方赔偿剩余租赁时间租金总额10%的违约金。如因国家建设、不可抗力因素致使本合同无法履行时，双方均不承担终止合同的违约责任。上述租赁合同签订后，二原告将案涉两套房屋交付给被告开办汇迪教育培训机构使用，被告按期向原告交付了两年房租160000元，至2021年1月18日，被告搬离案涉房屋至普兰店区然余超市二楼继续从事教育培训行业，原、被告间所签订的房屋租赁合同解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案，根据原、被告双方所提交的微信通话记录截图可见，虽然并非二原告愿意，但对于被告解除合同，在告知被告应承担违约责任的情况下，同意了被告解除合同的要求，故可以认定原、被告双方系协商解除案涉房屋租赁合同。因被告违约提前解除合同，应向二原告承担违约责任。对此被告主要提出了两方面的抗辩意见，首先，关于被告辩称原、被告双方系协商解除房屋租赁合同，故被告不应承担违约责任一节，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”也就是说，并不是协商解除合同，违约一方就不用承担违约责任了，如本案，被告提前要求解除合同，构成违约，虽然二原告同意，但二原告并没有表示放弃对被告主张违约责任，相反，双方在微信聊天记录中一直协商的就是被告应负担多少违约金的问题，故本案被告应承担提前解除合同违约责任。其次，被告辩称因被告在经营期间爆发了新冠病毒疫情，因此，被告提前解除合同行为因由不可抗力，因此不应承担违约责任。本院认为，根据二原告所提供的2020年11月16日通话录音可以佐证，被告并非因为疫情经营不下去而解除合同，而是因为装修成本高、环境不太好，不适合做学校等因素要解除合同；且在被告要解除合同时，被告并没有停止营业；且被告解除合同后亦没有停止营业而是承租了他处房屋继续营业；且通话录音显示，二原告一直在房屋租金上进行让步，如果被告单纯因为疫情原因导致经营成本过高，经营艰难，完全可以与二原告协商降低租金，但在二原告屡次提出降低租金的情况下，被告仍坚持解除合同，另行租赁其他房屋继续经营；且录音中，被告提到了“我为什么今年不租了，就因为今年国家政策允许违约，因为不可抗力，要是来年的话，周局要我打官司，要小簿我赔违约金。”可见，被告系将疫情作为借口，违约存在故意，故对被告的该项质辩意见，本院不予采信。综上，对二原告要求被告承担提前解除合同违约金，本院予以支持。关于被告应承担的具体违约责任一节。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”而关于“过分高于的标准”，合同法司法解释二规定为“造成损失的百分之三十”，本案，经本院释明，被告提出合同所约定的违约金过高。因二原告的实际损失为被告搬离后，房屋另行出租前的房屋租金损失，根据双方合同约定的年租金80000元，自2021年1月19日至2021年8月19日，二原告的租金损失共计为80000元÷12个月×7个月=46667元，违约金上限应为46667元×130%=60667元，但本案，因为被告的确遭遇疫情，虽然疫情并非是被告解除合同的理由，但却应作为被告具体承担违约责任程度因素考虑，故本院将违约金调整为二原告的实际损失为46667元。关于被告辩称，已经与二原告协商好赔偿金额为10000元，因原、被告双方虽有协商，但一直处在协商过程中，且最后被告没有按照协商内容履行，故本院不支持被告的该项意见。因对二原告的实际损失，已经以被告负担上述违约金予以赔偿，故对二原告另行主张的租金损失，本院不予支持。二原告所主张的房屋恢复原状费用20000元，无据佐证，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本院认定如下：被告所主张的减免租金一节，因虽然被告没有提供证据证明其因疫情所造成的具体损失情况，但教育行业必然会受疫情的影响，本院因此减免了被告提前解除合同负担违约金的具体数额，这已经是考虑了疫情因素，但被告作为违约方另行主张原告减免已付租金，超出了无过错方分担损失的适当性，无事实与法律依据，本院不予支持。原、被告双方合同所约定的押金10000元，性质上系履约定金，现合同经协商解除，二原告应向被告返还，故对被告的该项请求，本院予以支持。关于被告要求原告开具已付租金发票一节，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”开具发票，系合同的从给付义务，即为本案房屋租赁合同收款方二原告的法定合同义务，二原告在收取被告租金后应为被告开具增值税发票，故对被告的该项请求，本院予以支持，具体开具金额为已付租金160000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薄文升于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋楠、徐金凤支付违约金46667元；二、原告（反诉被告）宋楠、徐金凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）薄文升返还押金10000元；三、原告（反诉被告）宋楠、徐金凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）薄文升开具已付租金160000元的增值税发票；四、驳回原告（反诉被告）宋楠、徐金凤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）薄文升的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1250元，反诉费减半收取计692元，共计1942元，由原告宋楠、徐金凤负担500元，由被告薄文升负担1442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 员  唐 娥二〇二一年九月十三日法官助理  朱思怡书 记 员  韩 旭