广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28057号原告：郑洁兰，女，汉族，1989年5月4日出生，住福建省福安市××××××××××××，公民身份号码352××××××××××××523。委托诉讼代理人：曹晓星，广东德城律师事务所律师。被告：佛山市马大生纺织有限公司，住所地广东省佛山市三水工业区×××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××906W。法定代表人：马楚生。委托诉讼代理人：李昱娇，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘孟琴，广东诺为律师事务所实习律师。被告：罗晓洪，男，汉族，1980年8月19日出生，住四川省大竹县××××××××××，公民身份号码513××××××××××××471。被告：广州市华汇服装有限公司，住所地广东省广州市增城区×××××××××××××，统一社会信用代码9144××××××××56Q。法定代表人：罗晓洪。第三人：交通银行股份有限公司广州广州大道支行，经营场所广东省广州市海珠区××××××××××××××××商铺，统一社会信用代码914×××××××××××449E。负责人：李智航，行长。委托诉讼代理人：王更炎，男，该行职员。委托诉讼代理人：张伟文，该行职员。第三人：王启军，男，汉族，1979年3月25日出生，住广东省深圳市罗湖区××××××××××××××××，公民身份号码421××××××××××××515。委托诉讼代理人：潘文楷，河南金俯杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓锋，河南金俯杨律师事务所律师。原告郑洁兰与被告佛山市马大生纺织有限公司（以下简称马大生公司）、罗晓洪、广州市华汇服装有限公司（以下简称华汇公司）、第三人交通银行股份有限公司广州广州大道支行（以下简称交通银行广州大道支行）、王启军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告郑洁兰及其委托诉讼代理人曹晓星，被告马大生公司的委托诉讼代理人李昱娇，被告罗晓洪（同时作为华汇公司法定代表人），第三人交通银行广州大道支行的委托诉讼代理人王更炎、张伟文，第三人王启军的委托诉讼代理人潘文楷、邓晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑洁兰向本院提出诉讼请求为：1.不得执行罗晓洪名下位于广州市增城区××××××××3102房(以下简称涉案房产)；2.被告罗晓洪、两第三人立即协助将涉案房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在(2020)粤0605民初12475号案中，法院根据马大生公司的申请，查封了涉案房产，查封期限自2020年6月4日起至2023年6月3日止。另，该房屋还有两项抵押权，抵押权人为本案两第三人。原告与被告罗晓洪于2020年5月16日签订了涉案房屋的买卖合同，约定：房屋总价246.8万元，卖方赎契，并于6月10日前交房；买方申请银行贷款支付房款，先交30万元定金，并于2020年7月31日前申请银行贷款。5月18号，买卖双方签订了房管部门的网签合同。合同签订后，原告依约支付了定金，并于6月11日向银行申请贷款；罗晓洪于5月23日交付了房屋。2020年6月20日，罗晓洪告知原告房屋已被查封。综上，原告在查封之前签订了买卖合同及实际占有了涉案房产，且已经支付了部分购房款，并有能力一次性付清余款。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，涉案房产不得执行，并应立即过户给原告。另，根据《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第一条第（一）项第2款的说明：“人民法院在审理案外人执行异议之诉案件中，案外人同时提出权属确认请求的，可以一并处理，并根据实际情况决定是否支持。支持的，在判决主文中除了不得执行......，还可以有确认所有(动产)或协助过户(不动产)等能够表明权属的判项。案外人同时提出继续履行合同、交付涉案标的、支付违约金等诉讼请求的，不作处理。”本案两第三人其抵押权在涉案房产价款范围内实现后，抵押权消灭。为此，特请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告马大生公司辩称，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房产不具备可以排除执行的权利，具体理由如下：1.原告并未全额支付房屋价款。根据原告的陈述，原告就涉案房产仅支付定金30万元，剩余价款216.8万元未支付给被告罗晓洪，也未交付人民法院。依据罗晓洪和原告签订的《不动产买卖合同》第二条第（二）款第1项“第一期人民币698000元，买受人应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付”，原告支付首期款698000元的条件尚未成就，原告可以拒绝付款并且解除合同。因此，《不动产买卖合同》是否能及继续履行还是个未知数。原告目前仅享有对罗晓洪的债权，对涉案房产不具备排除执行的权利。2.房屋未办理过户登记的原因在于原告。《不动产买卖合同》第十一条第（三）款第2项约定“房屋定于2020年11月1日前过户”，由此可知，涉案房产至今未过户是罗晓洪和原告协商一致的结果，是原告自愿的。原告郑洁兰应当对自己真实意愿订立的合同承担责任。被告罗晓洪、华汇公司共同辩称，原告陈述属实，对原告诉讼请求无异议。第三人交通银行广州大道支行辩称，1.交通银行广州大道支行不是涉案房产买卖合同的当事人，因此根据合同的相对性原则，无论合同当事人的履约情况如何，交通银行广州大道支行均不应就原告的诉讼请求承担任何责任，也不应负担任何诉讼费用。2.原告与罗晓洪房屋买卖合同签订时间处于抵押期间，且抵押物转让情况未通知交通银行广州大道支行，房屋买卖行为应认定无效，原告无权要求交通银行广州大道支行协助办理过户手续。交通银行广州大道支行与罗晓洪于2014年8月13日分别签订编号为粤广州2014年个借字124号《个人借款合同》、编号为粤广州2014年抵字124号《抵押合同》，根据合同约定，交通银行广州大道支行于2014年8月18日向罗晓洪发放94万元用于罗晓洪购买涉案房产，罗晓洪以其购买的涉案房产向交通银行广州大道支行提供抵押担保，并于2019年4月29日办理抵押权登记，证书编号为粤（2019）广州市不动产证明第10026590号，交通银行广州大道支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，并对涉案房产所得价款享有优先受偿权。根据原告诉称，原告与罗晓洪于2020年5月16日签订涉案房产的买卖合同。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。交通银行广州大道支行至今未收到罗晓洪或原告的通知，原告亦未举证，因此，二人之间的转让行为应认定无效，交通银行广州大道支行无义务协助原告办理涉案房产过户手续。3.如法院认定原告与罗晓洪继续履行房屋买卖合同，则罗晓洪应在合同履行前清偿其与交通银行广州大道支行之间《个人借款合同》项下全部债务。暂计至2020年11月17日，罗晓洪尚欠交通银行广州大道支行贷款本金853410.37元，利息、罚息、复利共计人民币30169.3元，合计883579.67元。《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定，“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”，交通银行广州大道支行作为涉案房产的第一顺位抵押权人，如法院认定原告与罗晓洪继续履行房屋买卖合同，则罗晓洪应于合同履行前清偿其与交通银行广州大道支行之间的《个人借款合同》项下的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利以及交通银行广州大道支行为实现上述债权所发生的其他相关费用。综上，请求法院保障交通银行广州大道支行的正当合法权利。第三人王启军辩称，原告与罗晓洪的买卖合同没有通知王启军，王启军的债权未得到清偿，根据法律规定，原告与罗晓洪之间的买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了执行案件的相关材料并组织各方进行质证。本院经审查认为，原告提交的（2020）粤0605执异445号执行裁定书为本院作出的执行异议裁定，本院对其真实性予以确认。原告提交的广州市不动产登记查册表为广州市不动产登记部门出具的涉案房产登记情况，本院对其真实性予以确认。原告提交了就涉案房产与罗晓洪签订的合同编号为100005658735《不动产买卖合同》、穗存量房合字20050091183号《广州市存量房买卖合同》，并当庭扫描网签合同上二维码进入广州市商品房网签页面进行核对，并提交付款转账凭证、收据，罗晓洪对前述合同无异议，其他各方当事人对网签时间2020年5月18日均无异议，本院对两份合同、支付房款30万元的真实性予以确认。原告提交的交房确认书、缴纳电费凭证、发票、中信银行股份有限公司广州分行出具的个人二手住房贷款承诺函等，本院对其真实性予以确认。原告提交银行账户截图，用以证明其有能力一次性支付购房余款，关于原告愿意将剩余款项交付执行能否排除强制执行的问题在本文理由部分阐述。两第三人提交的借款合同、抵押合同、不动产登记证明、出借款项的流水等，被告罗晓洪均无异议，本院对真实性予以确认。本院依法调取了执行依据、财保材料等，本院对真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年8月13日，罗晓洪为了购买广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3102房即涉案房产，与交通银行广州大道支行签订粤广州2014年个借字124号《个人借款合同》、粤广州2014年抵字124号《抵押合同》，约定交通银行广州大道支行向罗晓洪发放按揭贷款94万元，贷款期限360个月，并约定贷款利率、罚息利率等，罗晓洪以涉案房产为前述贷款提供抵押担保，约定担保范围包括本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管抵押物的费用和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、律师费等），并明确载明未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为；不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。2019年4月29日，涉案房产办理产权登记，登记权利人为罗晓洪，权利证号为粤（2019）广州市不动产权第100××××号，建筑面积138.34平方米。同日，该房产办理抵押登记，登记字号为19登记1239××××，抵押权人为交通银行广州大道支行。2019年5月13日，罗晓洪与王启军签订合同编号为2019第GZ069号《借款合同》等，约定王启军向罗晓洪提供借款95万元，借款期限自2019年5月13日起至2020年5月12日止，并约定借款利率、计息方式等，罗晓洪以涉案房产为前述贷款提供抵押，约定担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权而发生的一切费用（包含但不仅限于律师费、诉讼费、保全费、执行费、评估费等费用），并明确载明未经王启军事先同意，不得对抵押物作出赠与、转让、出售、出租或以其他任何方式处置抵押物。同日，涉案房产办理第二次抵押，登记字号为19登记1239××××，抵押权人为王启军。2020年5月16日，罗晓洪作为出售人与买受人郑洁兰签订合同编号为10000××××35《不动产买卖合同》约定，就广州乐居房地产经纪有限公司提供居间服务促成的不动产买卖达成协议：罗晓洪出售涉案房产，建筑面积为138.34平方米，价格246.8万元，其中定金30万元，应于2020年5月18日、同年5月22日分别支付20万元、10万元，69.8万元应于完税并成功向不动产权属登记部门递件申请过户之日支付，147万元应于2020年7月31日申请贷款等；2020年6月10日之前将涉案房产交付给郑洁兰等。2020年5月18日，郑洁兰与罗晓洪办理网签，签订穗存量房合字2005009××××号《广州市存量房买卖合同》，约定郑洁兰以246.8万元的价格购买涉案房产，应于成功递件过户前支付99.8万元，剩余房款147万元于2020年7月9日前申请办理银行按揭手续等。2020年5月18日、5月21日，郑洁兰分四笔分别为5万元、5万元、10万元、10万元共计30万元向罗晓洪转账，其中两笔转账备注“保利买房定金”、一笔转账备注“保利买房”。罗晓洪亦出具《收据》，确认收到前述款项。2020年5月23日，罗晓洪与郑洁兰签订《交房确认书》，确认罗晓洪将前述房屋交付给郑洁兰，现场交给郑洁兰钥匙、业主卡，约定水电、煤气、物业等房屋过户后双方约定时间过户。此后，郑洁兰于2020年8月20日到广州供电局现场缴纳了涉案房产2020年6月、7月的电费，2020年8月后产生的电费通过手机微信绑定罗晓洪的电费账户直接缴纳。2020年6月28日，中信银行通过短信告知郑洁兰，申请贷款147万元已初审通过。同年7月1日，中信银行股份有限公司广州分行向郑洁兰发出《个人二手住房贷款承诺函》，表示郑洁兰符合二手住房贷款基本条件，待房产过户到郑洁兰名下并办理相关抵押登记手续后，同意发放147万元购房贷款。2020年5月22日，本院受理原告马大生公司与被告罗晓洪、华汇公司买卖合同纠纷一案，案号：（2020）粤0605民初12475号。在该案审理过程中，根据原告马大生公司申请，本院于2020年5月28日作出（2020）粤0605民初12475号民事裁定，裁定冻结罗晓洪、华汇公司的银行存款56万元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于同年6月4日查封了罗晓洪名下的涉案房产。同年8月21日，本院经审理作出（2020）粤0605民初12475号民事判决，判决：一、罗晓洪、华汇公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向马大生公司支付564246.42元及以该款为基数从2020年4月22日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息；二、驳回马大生公司的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。2020年10月12日，本院立案执行申请执行人马大生公司与被执行人罗晓洪、华汇公司买卖合同纠纷一案，案号：（2020）粤0605执27288号。郑洁兰不服本院对涉案房产采取的执行措施，提出排除执行的异议。本院经审查于2020年9月30日作出（2020）粤0605执异445号执行裁定，裁定驳回郑洁兰的异议请求。郑洁兰于同年10月12日收到前述执行裁定后，于同月27日提起本案诉讼。本案在审理过程中，郑洁兰于2020年12月22日向本院明确表示，同意将剩余房款交付本院执行，如不足以清偿抵押债权的，原告同意代为清偿以消灭抵押权。为此，本院向交通银行广州大道支行、王启军书面问询前述借款、抵押的相关情况。交通银行广州大道支行书面回复：1.已于2019年4月29日办妥罗晓洪名下涉案房产的第一顺位抵押权；2.保障交通银行广州大道支行享有第一顺位优先受偿权的前提下，同意粤广州2014年个借字第124号《个人借款合同》项下贷款提前到期。暂计至2021年2月1日，借款人罗晓洪尚欠贷款本金859410.37元，利息36534.83元，罚息436.86元，复利1064.19元，共计897446.25元。3.自2021年2月2日起至实际清偿之日，罚息以贷款本金人民币859410.37元为基数，按照借款合同约定利率上浮50%的标准计算；利息复利以应付未付贷款利息人民币36534.83元为基数，按借款合同约定利率上浮50%的标准计算；罚息复利以罚息复利积数为基数，按借款合同约定利率上浮50%的标准计算。王启军书面回复，截止2021年1月27日，罗晓洪尚欠借款金额1117979.55元，其中本金95万元，合同期间未还利息共计41524元（合同期限利息是自2020年3月11日至2020年5月13日期间未还的三期利息）；2020年5月14日至2020年8月19日逾期利息与违约金数额之和为61433.33元（2020年5月14日至2020年8月19日逾期利息与违约金数额之和按年化24%计算）；自2020年8月20日至2021年1月27日逾期利息计算为65022.22元（自2020年8月20日起逾期利息按照银行业公布的同期一年期贷款市场报价利率四倍15.4%计算）；后续利息自2021年1月28日期逾期利息以本金95万元为基数按照银行业公布的同期一年期贷款市场报价利率四倍计算至欠款实际清偿完毕之日。本院向原告出示交通银行广州大道支行、王启军书面回复，以及两抵押权人庭审中提交的借款、抵押合同等，并释明物权法第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，询问原告是否自愿代为清偿债务消灭抵押权，如房屋的剩余价款216.8万元不足以清偿两个抵押权时，是否自愿补足。原告明确答复，依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，涉案房屋转让行为有效，如转让价款不足以清偿抵押债权的，不足部分由债务人清偿，而不是由原告代偿，故原告仅同意以剩余价款216.8万元清偿抵押债权，不足部分不同意补足。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点为原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，同时满足前述四个条件方可排除强制执行。本案中，原告与罗晓洪于2020年5月16日签订房屋买卖合同，但交通银行广州大道支行、王启军已分别于2019年4月29日、2019年5月13日就涉案房产办理了抵押登记，其依法享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，进行不动产交易前，申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产上权利负担情况，是房屋买受人应尽的审查义务。否则，一旦不动产还存在其他权利负担，买受人必须继续承受该义务。为此，本院向抵押权人交通银行广州大道支行、王启军问询前述抵押债权的情况，交通银行广州大道支行书面同意尚未到期的抵押债权提前到期，并列明债务本金、利息、罚息及后续计算方式等，王启军亦书面回复债务本金、利息及后续计算方式等。本院向原告出示两抵押权人的回复，并释明前述规定，问询是否同意代为清偿债务消灭抵押权。原告明确表示，依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，涉案房屋转让行为有效，如转让价款不足以清偿抵押债权的，不足部分由债务人清偿，并非由原告代偿，故原告仅同意以剩余价款216.8万元清偿抵押债权，不足部分不同意补足。针对原告的意见，本院分析如下，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典施行前，且物权法有明确规定，依据前述规定，本案应适用物权法的规定。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，先抵后售时，房屋受让人应满足代为清偿债务、保障抵押权实现的条件下，方能受让该不动产。现原告仅同意以剩余价款216.8万元清偿抵押债权，虽截至目前，该剩余款项足以清偿两抵押权人，但因抵押债权是一个动态变化的过程，利息罚息等不断计收会导致债权金额的增加。而且，后续两抵押权人与债务人罗晓洪之间因确定债权债务金额可能产生诉讼费、律师费等实现债权的费用，而依据抵押合同约定，为实现债权产生的费用亦属于抵押担保范围，依约应计入抵押债权。综合考虑抵押债权持续增加及后续可能产生诉讼费、律师费等费用的情况，两抵押债权的总金额存在超出216.8万元的可能。原告明确陈述仅以剩余价款216.8万清偿抵押债权，超出部分不同意清偿，结合原告提出排除执行并要求两抵押权人涂销抵押、协助办理过户的诉讼请求，其实质上是原告不同意承受涉案房产设立在先的抵押负担，故本案不符合物权法所规定的受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，不具备转让抵押房产的条件，即不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。退一步讲，按原告主张适用民法典第四百零六条的规定，根据该条第一款规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因涉案房产的抵押权人与抵押人已明确约定抵押期间不得转让，故该房产按约定不得转让。此外，因前述情况导致房屋存在在先抵押权无法办理过户登记，应认定买受人对此存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，进而排除了第二十八条的适用。原告请求排除执行，本院不予支持。原告请求罗晓洪、两抵押权人协助将涉案房产过户至原告，在未满足涤除抵押权、排除强制执行的情况下，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告郑洁兰的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费收取26544元（原告已预交），由原告郑洁兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李 娟人民陪审员  赵爱民人民陪审员  李永娣二〇二一年四月二十五日书 记 员  潘倩琪