河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1205号上诉人（原审被告）：河南正诚置业有限公司，住所地河南省许昌市前进路阳光花墅23号楼东一单元二层。法定代表人：宋剑，任执行董事。委托诉讼代理人：黎亚菲，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兰花，女，1963年6月7日生，汉族，住许昌市长葛市。委托诉讼代理人：孙志强,河南华灿律师事务所律师。上诉人河南正诚置业有限公司（以下简称正诚置业）因与被上诉人张兰花房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。张兰花委托诉讼代理人孙志强，正诚置业委托诉讼代理人黎亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正诚置业上诉请求：1、请求依法撤销许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初294号民事判决第二项，依法改判驳回原告关于银行利息损失的诉讼请求。2、维持其他判决。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、案涉房屋可能存在面积误差，是双方在《商品房买卖合同》中明确记载的风险因素，被上诉人已经预知并自愿承担风险,对于因其自己愿意承担的风险所产生的利息损失,也应当由被上诉人自行承担。二、因面积误差导致银行贷款增加而产生的额外利息,由银行收取,上诉人并不是受益人,按正常逻辑也不应当由上诉人承担。三、被上诉人逾期偿还按揭贷款,导致上诉人作为担保人为其偿还部分本息,应当从被上诉人主张的利息损失中扣除。四、一审判决确定的多贷款数额错误,将面积差额房款与多贷款的数额混淆,以错误的基数计算利息损失,错误明显。综上，一审判决存在事实认定错误，部分判决错误，恳请二审法院予以纠正。张兰花辩称，1、答辩人购买上诉人建筑面积237.61平方米的房屋，但上诉人却交付了217.62平方米，房屋面积误差高达19.99平方米，上诉人已经严重违约。2、上诉人提出的是银行收取利息，上诉人不是收益人的上诉理由明显是片面的，而且是错误的。3、上诉人作为担保人偿还的本息与本案是两个法律关系，且是两个案件，上诉人已经拿到法院判决结果，与本案没有关系，上诉人所说的扣除利息损失的事情是后续双方结算的事情，不应当在本案扣除，且一审时，上诉人也没有提出此要求。4、本案损失计算并不是简单的数学问题，要综合考虑房屋买卖合同签订时的背景和前因后果以及法律问题，从一般人的角度去计算损失，而上诉人仅是机械的按照合同的约定去计算损失明显是错误的，一审判决多贷款数额计算正确，判决结果正确。张兰花向一审法院起诉请求：1、被告退给原告房款差额86529.51元。2、被告赔偿原告损失共48258.99元，其中专项维修资金1319.34元，契税损失4291.78元，物业费损失390元，银行借款利息损失暂计42257.87元，以后损失另计。一审法院认定事实：2011年5月28日，原告张兰花作为买受人与被告河南正诚置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201102488），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于许昌市，该商品房合同约定建筑面积共237.61平方米，单价按建筑面积计算，每平方米4328.64元，总金额1028528元；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积最终以房管局实测为准，据实结算，多退少补。2011年5月28日原告支付房屋首付款328528元，2012年2月10日原告通过中国工商银行股份有限公司许昌分行获得贷款700000元，2012年2月10日至2012年12月10日实际执行利率8.1075％，2013年1月10日至2014年12月10日实际执行利率7.5325％，2015年1月10日至2015年12月10日实际执行利率7.0725％，2016年1月10日至2020年11月10日实际执行利率5.635％。2012年2月10日原告向许昌市地税局契税税务分局交纳房屋契税51014.99元。2014年7月7日，原告向许昌市住房和城乡建设局住宅专项维修资金管理中心交纳房屋维修基金15682元。原告向河南怀大物业管理有限公司交纳2018年8月1日至2020年12月31日的物业费、生活垃圾费共计9125.88元。2018年8月13日许昌奇升测绘有限公司出具测绘成果，显示案涉房屋建筑面为217.62平方米。2018年8月23日，被告为原告出具不动产增值税发票，显示案涉房屋建筑面积为217.62平方米。一审法院认为，原告张兰花与被告河南正诚置业有限公司在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合法有效。被告应按照合同约定向原告交付商品房，现被告交付给原告的商品房建筑面积与合同约定面积存在较大差异，故原告要求被告退还房款差额86529元（已支付房款1028528元-实测面积房屋应支付房款941999元）的请求，法院予以支持。超出部分的请求，法院不予支持。因被告交付给原告的商品房建筑面积与合同约定面积存在误差致使原告增加了贷款额，必然多支付部分利息，故原告要求被告担负银行借款利息损失的诉讼请求合法有据，法院予以支持。原告请求的利息损失经法院计算为42664.21元（以86529元为基数自2012年2月10日至2020年11月10日按年利率5.635％计算），原告主张42257.87元，以原告主张为准。因涉案房屋登记建筑面积比双方合同约定建筑面积减少19.99平方米，相应地原告向许昌市地税局契税税务分局交纳的房屋契税，向许昌市住房和城乡建设局住宅专项维修资金管理中心交纳房屋维修基金，向河南怀大物业管理有限公司交纳物业费必然增加，但原告要求被告予以退还的诉讼请求，因被告不是上述款项的退还主体，法院不予支持。许昌奇升测绘有限公司的测绘成果及被告向原告出具的不动产增值税发票均显示案涉房屋建筑面积为217.62平方米，实际建筑面积已经确定，故河南正诚置业有限公司提出张兰花未取得房产证无法计算面积误差的抗辩意见，法院不予采信。判决：一、被告河南正诚置业有限公司于判决生效后十日内退还原告张兰花房款差额86529元；二、被告河南正诚置业有限公司于判决生效后十日内给付原告张兰花自2012年2月10日起至2020年11月10日止，因房产面积少于双方合同约定建筑面积致使张兰花多贷款部分的利息损失42257.87元；三、驳回原告张兰花的其他诉讼请求。案件受理费2996元，减半收取1498元，由原告张兰花负担60元，由被告河南正诚置业有限公司负担1438元。本院二审期间，双方均未出示新证据。本院查明事实同一审法院。本院认为，本案的争议焦点是关于张兰花多贷款部分产生的利息应当如何承担。双方签订的《商品房买卖合同》中约定了房屋面积据实结算，多退少补，上诉人认为张兰花在预购房屋时对房屋面积的误差风险已知晓并应自行承担。但本院认为，虽然合同记载面积与房管局实测面积一般会有一定误差，但应当在合理范围内，而本案房屋误差已经达到了19.99平方米，误差较大，上诉人作为销售商品房的开发商应当对房屋面积误差有能力预判并应尽量减少误差。既然上诉人收取了大额的购房款，也有为对方提供符合合同约定的商品及优质服务的义务，对上诉人承诺的房屋面积存在的误差给对方造成的损失应当由上诉人承担。其次，双方约定的“多退少补”即是对房屋面积误差的处理方案，而该条款也不能看出被上诉人存在愿意风险自担的意思表示，对上诉人的“多退”义务应理解为除退还多收购房款外还包含因多收购房款而造成的其他损失。上诉人提出张兰花多贷款的金额应当按照贷款比例68.06%计算为5.8875万元并按照该数额计算利息的观点，本院不予认可。本案张兰花多贷款的金额应当按照多收购房款86529元确定，和贷款比例68.06%并无关系。此外，上诉人在二审中提出以上诉人对被上诉人的代偿款债权25662.03元从被上诉人主张的利息损失中抵扣的请求，虽然上诉人在一审中未提出，但被上诉人对债务抵销及其数额予以认可，为减少当事人诉累，本院从上诉人应支付的利息损失中予以抵扣，但该判决数额的变更不属于一审判决错误。综上所述，河南正诚置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，判决如下：一、维持河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初294号民事判决第一、三项；二、变更河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初294号民事判决第二项为：河南正诚置业有限公司于本判决生效后十日内给付张兰花自2012年2月10日起至2020年11月10日止，因房产面积少于双方合同约定建筑面积致使张兰花多贷款部分的利息损失16595.84元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费856元，由河南正诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐  晓  勇审判员 郭  林  山审判员 陈    晖二〇二一年六月三十日书记员 吴文佳(兼)执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口