上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35761号原告：上海北建华清实业发展有限公司，住所地上海泰和经济开发区(崇明区长兴镇凤滨路XXX号XXX室)。法定代表人：陶侃，董事长。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭圣达，上海市万众律师事务所律师。被告：叶丙顺，男，1985年3月6日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：张厚见，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海北建华清实业发展有限公司与被告叶丙顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于同年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝英维、郭圣达，被告委托诉讼代理人张厚见、李娜到庭参加诉讼。2021年1月13日，本院再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人高逸清、郭圣达，被告委托诉讼代理人张厚见、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年7月13日解除；2.判令被告支付原告2020年1月的管理服务费、推广费人民币(以下币种同)19,126.51元以及自2019年12月21日起至实际支付之日止以19,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金(被告应付2020年1月的管理服务费、推广费、租金总计59,126.51元，被告实际付款40,000元)；3.判令被告支付原告2020年2月的租金28,025.71元、管理服务费27,213.2元、推广费3,887.6元共计59126.51元,以及自2020年1月21日起至实际支付之日止以59,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金;4.判令被告支付原告2020年3月的租金、管理服务费、推广费共计59,126.51元以及自2020年2月21日起至实际支付之日止以59,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金；5.判令被告支付原告2020年4月的租金、管理服务费、推广费共计59,126.51元以及自2020年3月21日起至实际支付之日止以59,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金；6.判令被告支付原告2020年5月的租金、管理服务费、推广费欠款59,126.51元以及自2020年4月21日起至实际支付之日止以59,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金；7.判令被告支付原告2020年6月的租金、管理服务费、推广费共计59,126.51元以及自2020年5月21日起至实际支付之日止以59,126.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金；8.判令被告支付原告自2020年7月1日至2020年7月13日止共13天的租金、管理服务费、推广费共计25,270.51元(计算方式：59,126.51元/月×12月÷365天×13天=25,270.51元)以及自2020年6月21日起至实际支付之日止以及以25,270.51元为基数、以日千分之三为标准计算的违约金；9.判令被告支付原告履约过程中减免的费用287,283.71元(其中，补充协议一中减免的金额为250,269.20元、补充协议二中减免的金额为37,014.51元)；10.判令被告已支付的租赁保证金177,379.53元原告不予退还；11.判令被告支付原告相当于2020年六个月的月基本租金与管理服务费的违约金331,433.46元；12.判令被告支付原告自2020年7月13日至2020年8月11日止共30天以双倍日基本租金标准计算的房屋占有使用费55,283.7元(计算方式：28,025.71元/月×12月÷365天×2×30天=55,283.7元)以及自2020年8月13日起至被告实际归还房屋之日止以三倍日基本租金为标准(即28,025.71元/月×12月÷365天×3=2,764.18元/天)计算的房屋占有使用费;13.判令被告将租赁房屋恢复原状后返还原告；14.判令被告支付原告律师费损失20,000元。审理中，原告撤回第13项诉讼请求，并将第12项诉讼请求变更为：判令被告支付原告自2020年7月14日起至2021年1月31日止以合同约定的日租金921.39元/天(28,025.71元/月×12月÷365天=921.39元/天)为标准计算的房屋占有使用费186,120.78元(计算方式：921.39元/天×202天=186,120.78元)。事实与理由：2016年10月12日,原、被告签订了《新荟城购物中心商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号的新荟城购物中心二层的L2-19ab、L2-20号商铺(以下简称案涉商铺)出租给被告使用,后以此商铺所在地为住所地注册了以叶丙顺为法定代表人,名称为上海旻申文化发展有限公司的有限责任公司。2019年7月16日,上海旻申文化发展有限公司(以下简称旻申公司)将法定代表人叶丙顺更改为吕贺。2017年9月,原、被告签订了《关于之补充协议》，该补充协议约定：免除被告自起租日至2018年1月底推广费用45,628.71元、2017年8月31日前租金132,453.62元，以及减免2017年4月1日前的物业费22,814.35元、2017年9月1日起至2018年1月31日租金49,372.52元,以上减免费用合计250,269.20元。2019年1月9日，原、被告签订了《关于新荟城购物中心商铺租赁合同之补充协议二》，该补充协议约定：原告同意给被告租金优惠,自2019年1月1日至2019年3月31日止,原告同意被告在该时间内,月租金按照原合同约定的月租金减半收取,即12,338.17元/月,但被告仍应按原合同约定向原告支付管理服务费、推广费等费用。2020年6月23日,原告通过邮寄方式分别向上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号楼B1层(绚荟城)商管办公室、上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室送达了催款律师函,向被告催缴拖欠款项。该两封邮件均于2020年6月23日由被告签收。但被告在收悉催款律师函后均未支付拖欠款项。2020年7月13日,原告根据《商铺租赁合同》约定，经上海市闵行公证处公证，原告以国内双挂号方式向收信地址为上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室的叶丙顺邮寄《解约律师函》,同时在上海市莲花南路1388弄北建华清商业广场“绚荟城”二楼一家标示为“PlayABC少儿英语”的商铺门口张贴《解约律师函》一份，行使单方解除权解除与被告之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》。但被告仍未在指定期限内将全部拖欠款项、违约金以及应当按照租赁合同费用标准补缴的差额等费用支付至原告。被告拖欠款项的行为已严重违反了《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定。原告为及时止损，于2021年1月31日收回了案涉商铺。遂涉讼。被告辩称，案涉商铺实际是由旻申公司承租，租金由旻申公司支付，原告也是将发票开具给旻申公司，故案涉租赁合同的相对方是旻申公司，被告不是本案的适格诉讼主体。旻申公司现在的法定代表人系被告的妻子。如果法院经审理认为本案的被告是适格诉讼主体，则被告同意解除双方的租赁合同。被告系经营教育机构，2020年2月8日被告的妻子向原告支付了2020年1月份的租金40,000元，后面因受新冠疫情影响，被告未付租金不构成违约。疫情期间，被告一直与原告沟通解约，但双方就租金减免未达成一致意见。2020年6月旻申公司同意先搬离，但原告拒绝被告搬离并更换了案涉商铺门锁，导致被告实际无法搬离，扩大的损失由原告承担。被告自2020年1月23日后未再在案涉商铺经营。2020年7月1日，被告去案涉商铺拿过营业执照等纸质材料，当时原告已更换更换门锁，并拒绝被告搬离。诉讼中，被告亦与原告协商搬离事宜，但原告拒绝被告搬离，故对于原告的其余诉讼请求，被告均不同意。本院经审理认定如下事实：原告系案涉商铺产权人。被告系旻申公司原法定代表人。2016年10月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：2.1甲方将案涉商铺出租给乙方；2.3该商铺的租赁面积为388.76平方米，建筑面积约为598.09平方米，所有根据租赁面积计算的金额，例如租金、管理服务费和其他费用应按上述租赁面积确定；3.1该商铺只供乙方经营PlayABC品牌；4.1租赁期限为5个租赁年度,具体为2016年11月10日至2021年11月9日，自起租日开始起算,至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日,以后每个租赁年度均按此顺延及计算,直至租赁期限届满；4.2.1乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金,两者中以高者为准，营业额提成数额将以乙方每月销售额(税前)为基数乘以营业额提成扣率计算得出，第1个租赁年度，基本租金标准为50.80元/月/平方米,月基本租金为19,749.01元/月，营业额提成扣率为10%；第2个租赁年度,基本租金标准为56.88元/月/平方米，月基本租金为22,112.67元/月，营业额提成扣率为10%；第3个租赁年度，基本租金标准为62.96元/月/平方米，月基本租金为24,476.33元/月，营业额提成扣率为11%；第4个租赁年度，基本租金标准为72.09元/月/平方米，月基本租金为28,025.71元/月，营业额提成扣率为11%；第5个租赁年度，基本租金标准为72.09元/月/平方米，月基本租金为28,025.71元/月，营业额提成扣率为12%；4.2.2上述租金并不包括乙方需交付之管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等)；4.2.3乙方应自免租装修期结束之次日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金；除首月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金；首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数(自该商铺免租装修期结束之次日起至该月月底)乘以每日基本租金标准；最后一个月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数(自该月第一日起至合同终止或解除之日止)乘以每日基本租金标准；甲方于每月15日前向乙方出具下个月租金及费用账单；4.2.4乙方于每月5日前向甲方提供上个月的税前销售额数据，该数据须加盖乙方公章及授权代表人签字确认,甲方于每月10日前依据本合同第4.2.1条约定的营业额提成计算方式结算上月营业额提成，如上个月的月提成数额高于本租赁合同规定的月基本租金,则乙方应于当月第20日前向甲方付清上月提成数额与月基本租金的差额部分；4.3.1乙方租赁保证金金额为177,379.53元，由乙方在签署本合同之日向甲方交纳；租期内管理服务费和推广费如有变化的,租赁保证金随之调整,调整后保证金的差额部分由乙方于支付当年度首月租金的同时向甲方补足；4.3.2本合同签订后,如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣(但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救方法)；甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述该书面抵扣通知的10日内将被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方；如在租赁期限内,因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；4.3.3合同有效期内,乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其它款项；4.3.4甲乙双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务(包括但不限于完成变更或注销注册地址)履行完毕,并且租期届满之日起三个月内无消费者投诉或要求赔偿,同时乙方向甲方付清乙方应承担的违约金、赔偿金、租金、能源费等应付款项以及乙方将该商铺交还给甲方验收完毕的前提下,甲方应在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还乙方(但因乙方违约导致甲方解除合同除外)；4.4.1自免租装修期结束之次日起，乙方应交纳管理服务费；管理服务费70元/月/平方米,每月27,213.2元；4.4.2首月管理服务费于本合同签订之日支付,其余月份于每月20日前支付下月管理服务费；最后一个月的管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数(自该月第一日起至合同终止或解除之日止)乘以日管理服务费计算；4.4.4除本合同另有明确约定外,乙方应交纳的装修管理费按该商铺租赁面积大装修管理费标准计算得出,装修管理费的标准为人民币50元/平方米/月,不足一月的按一月计算,但最低不低于500元人民币；如乙方装修期超出两个月,则装修管理费的标准由甲乙双方另议；4.5.2推广费为10元/月/平方米；除首月推广费于本合同签订之日支付外,乙方应于每月20日前向甲方支付下月推广费；首月推广费根据乙方在该月实际租赁的天数(自该商铺免租装修期结束之次日起至该月月底)乘以每日推广费(月推广费乘以12个月除以365天)计算；最后一个月的推广费根据乙方在该月实际租赁的天数(自该月第一日起至合同终止或解除之日止)乘以每日推广费计算；5.1该商铺的交付日期暂定为2016年11月10日；5.2前款所述的《商铺交付确认书》签署之日为商铺交付日；6.1乙方有90个日历天的免租装修期,自该商铺交付日之次日起算；6.2免租装修期内,乙方无需交付租金、管理服务费及推广费,但仍需承担商铺内发生的装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用(如水、电、燃气等公共事业费、电话费等)；乙方应于商铺交付之日起5日内全额支付装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费、装修水费；6.5如乙方没有违反本合同及有关装修的规定,免租装修期届满、乙方装修完毕,且经甲方及消防部门验收合格后30日内,甲方应向乙方无息返还6.2款所述的装修押金；7.5双方确认，甲方审批或审查乙方的各种报告、文件、方案、资料、申请等不会在任何方面增加甲方的义务或责任，同时，也不会在任何方面减轻或免除乙方在本合同项下的义务或责任；如乙方对该商铺做出任何修建,或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可以要求乙方在合同终止或提前解除前交还该商铺时，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的一切费用；12.1乙方同意并接受下述安排，甲方负责包括“新荟城购物中心”在内的全部商业经营及管理服务事项；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺；乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留商铺现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；13.2甲方有权在乙方未依本合同13.1条交还商铺逾期满7日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该商铺，将该商铺腾空收回；甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责；对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用；该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十九条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品；甲方将该商铺恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担，甲方依照本合同第十九条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除；如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额；甲方对于乙方在该商铺内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定；13.3如乙方未能在本合同租期届满或者提前终止时，按照本合同商铺交还的要求将该店铺交还甲方，逾期超过三十(30)天(含本数)的，每逾期一(1)天，乙方须向甲方缴纳相当于双倍的日基本租金(以当年度基本租金除以365日计算，下同)的滞纳金；逾期超过三十天后，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳相当于三倍的日基本租金的滞纳金；滞纳金自租期终止开始计算，至乙方按照本合同商铺交还的要求将该商铺正式交还甲方时止；13.4租赁期满或本合同提前解除，乙方交还该商铺时，如甲方发现该商铺和/或本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，甲方有权要求乙方赔偿损失，亦有权直接从租赁保证金中扣除；如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额；16.1乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理；16.2乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和/或管理服务费和/或POS机使用费和/或保证金和/或临时场地租赁费和/或水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付违约金；逾期支付上述费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同17.2款处理；16.6甲方依照本合同约定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其的提前收回该商铺之权利，同时表明甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志；16.10甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支；17.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时,乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：17.2.6逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)的;17.2.7未经甲方书面同意乙方擅自退租的；18.1“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免且不能克服的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、水灾或其他天灾、战争或任何其他类似事件；18.4如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任;合同履行期限按上述中止时间自动延长;但双方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除；20在乙方违约情况下甲方又接受租金或其他款项时,不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方交付的租金或其他款项不足本合同之规定金额时，或甲方接受金额不足的租金或其他款项，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方追索欠租欠款的权利以及根据本合同及法律规定的其他权利。此外，甲方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。甲方的任何权利的放弃均以甲方签署的书面明确表示为准。2017年9月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2016年10月签署了《新荟城购物中心商铺租赁合同》，甲方将“新荟城购物中心”L2-19ab、20号房屋出租给乙方，供乙方经营PlayABC及其系列产品，2017年9月15日甲方向乙方发送《关于对贵租户各项费用优惠的函》，甲方同意在乙方付清欠缴费用的前提下，双方签订补充协议，给予乙方费用优惠(见附件)。现甲、乙双方经友好协商，就上述费用优惠事宜，达成本补充协议如下：一、经甲、乙双方协商一致，甲方同意给予乙方优惠方案如下：1.免除该商铺自起租日至2018年1月底推广费用45,628.71元；2.免除2017年8月31日前租金132,453.62元；3.减免2017年4月1日前该商铺物业费22,814.35元；4.减免2017年9月1日起至2018年1月31日租金49,372.52元;以上减免费用合计：250,269.20元。二、根据本协议第一条优惠方案计算,现乙方应缴纳甲方的费用为：1.2017年2月18日至2017年4月1日前管理费18,788.29元；2.2017年4月1日至10月31日管理费190,492.40元；3.2017年9月-10月租金19,749.01元；以上费用合计229,029.70元；因该商铺前期已缴纳51349.81元,退还乙方已缴纳POS机押金10,000元，故本次缴纳费用为167,679.89元。三、乙方承诺甲方在签订本协议后分五次缴清应缴纳费用167,679.89元，在2017年10月16日前第一次支付甲方3,250.00元，2017年11月30日前第二次支付甲方40,000元，2017年12月31日前第三次支付甲方40,000元，2018年1月31日前第四次支付甲方40,000元，2018年2月28日前第五次支付甲方44,429.89元悉数缴清。否则，本协议第一条所列优惠方案不能适用，即乙方仍应根据原合同的相关条款按实向甲方支付所欠租金及费用。此外，乙方今后不得以上述优惠政策作为再向甲方提出降低租金、物业管理费等一切费用之理由。四、甲、乙双方约定，如乙方在原合同有效期限内，不能每月按时支付租金、物业管理费等费用，则本协议第一条费用优惠方案将不再适用，双方将按照原合同费用标准履行；并且甲方有权要求乙方补缴原合同费用标准与乙方实际所支付的优惠费用之间的差额。甲方承诺给予乙方的优惠政策为最终优惠政策，如其他商户享受更优惠政策，乙方可同等享受。五、本协议签订后，如乙方未履行本协议第三、四条及原合同所约定的付款义务,除原合同约定外，甲方有权采取停止向乙方供应能源(包括但不限于停止供应水、电)、停止向乙方提供物业管理服务等措施，并按原合同约定追究乙方的违约责任。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。除本协议中另有约定之外,原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2019年1月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议二》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2016年10月签署了《新荟城购物中心商铺租赁合同》，甲方将“新荟城购物中心”L2-19ab、20号房屋出租给乙方，供乙方经营PlayABC及其系列产品，现经甲、乙双方经友好协商，达成本补充协议如下：一、甲方同意给予乙方租金优惠，如下约定：自2019年1月1日至2019年3月31日止，甲方同意乙方在该时间内月租金按原合同约定的月租金减半收取，即12,238.17元/月，但乙方仍应按原合同约定向甲方支付管理服务费、推广费等费用。二、如乙方在租赁有效期限内，每月按时支付应付租金、管理服务费、推广费等费用，则上述期间内的租金就以此优惠租金为准；如乙方在租赁合同有效期限内，未能每月按时支付租金、物业管理费等费用，上述优惠租金将不再适用，双方将按照原合同第4.2条履行，并且甲方有权要求乙方补缴按原合同第4.2条租金标准所计算的租金与乙方实际所支付的优惠租金之间的差额。2020年6月23日，原告向被告发送《律师函》，要求其在收到律师函之日起3日内向原告支付拖欠的2020年1月的物业费、推广费以及2月至6月份的租金、管理服务费和推广费款项共计314,814.06元(含1月欠水费55元)，或于该日前就上述债务之支付与原告达成一致，否则原告将按照合同约定及法律规定，通过诉讼方式追究被告的一切责任，包括但不限于解除合同、收回经营商铺、追究违约及其他责任等。2020年7月13日，原告再次向被告发送《律师函》，上载：截至2020年6月20日，因贵司逾期支付委托人2020年1月物业费及推广费、2月至7月份的租金、管理服务费、推广费款项共计373,940.57元(含1月欠付水费55元)已远超30日，属严重违约。根据前述约定，委托人有权解除租赁合同，同时不予退还贵司已支付的租赁保证金177,379.53元，并且要求贵司补缴原合同费用标准与贵司实际所支付的优惠费用之间的差额286,983.71元。同时，委托人还有权向贵司主张相当于当个租赁年度6个月基本租金和6个月管理服务费之和的总额的违约金331,433.46元及损害赔偿等。现本律师作为委托人的代理人郑重通知贵司：1、根据合同约定，自本函到达贵司注册地址上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号2层2-19ab、L2-20室之日起，委托人与贵司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》即告解除。2、委托人不予退还贵司已交付的租赁保证金177,379.53元，且贵司应于2020年6月30日前，向委托人支付2020年1月物业费及推广费、2月至7月份的租金、管理服务费、推广费款项共计373,940.57元(含1月欠付水费55元)，并补缴原合同费用标准与贵司实际所支付的优惠费用之间的差额286,983.71元。同时，贵司还需额外支付相当于当个租赁年度6个月基本租金和6个月管理服务费之和的总额的赔偿金331,433.46元作为违约金。3、贵司应于2020年6月30日前履行租赁商铺的交还义务，将商铺恢复原状(包括但不限于搬离房屋内所有货品、灯具等可移动物品，将商铺恢复至毛坯装修状态，注销、迁移包括但不限于该商铺营业的一切证照、煤气、设备、电话等)。且在委托人对商铺出具验收合格交接单后，视为贵司已经履行租赁商铺的交还义务。请贵司于2020年6月30日前办理合同解除后的上述函告事宜，或于2020年6月30日前就解除合同后的相关事宜及上述债务之支付与委托人达成一致。否则委托人将按照租赁合同的约定及法律规定收回房屋，并通过诉讼方式追究贵公司一切责任。同日，原告在案涉商铺张贴上述律师函。根据合同约定，被告应于2019年12月20日前支付2020年1月的租金、管理服务费、推广费共计59,126.51元，被告未按约向原告支付。后新冠疫情在全国爆发，被告的配偶吕贺于2020年2月8日通过微信向原告的工作人员付款40,000元。此后，被告未再向原告支付任何费用。根据吕贺与原告工作人员LEO的微信聊天记录显示：2020年2月8日，吕贺：“我刚才先支付了4W的房租，剩下的15号前，谢谢了。”LEO：“跟潘总说过了吗剩下的15号前？”吕贺：“对的，潘总知道的，这是上一次交房租就说好了的。咱们商场会针对这次疫情给大家一些优惠政策吗？我看昨天孙经理发了朋友圈。”LEO：“具体的要后天办公室上班了了解一下情况。”2020年6月12日，LEO：“你们什么时候复工啊？钢琴家都准备开业了。”吕贺：“我们也在准备了，待检查。他们是有绿码了吗？我还要检查才能获得绿码。”LEO：“一月份尾款租金和之后减租的协议你这几天能来物业办公室和我们招商谈谈吗？一月份租金尾款为19126.51元。还有之后几个月的怎么算你人要来和我们招商谈的呀。”2020年6月15日，LEO通过微信向吕贺发送《收费通知单》一份，上载：6月租金28025.71元、管理服务费27213.2元、推广费3887.6元。2020年6月23日，原告在案涉店铺张贴公告，上载内容：“我司针对上海昱申文焕发展有限公司作出如下公告说明：商铺L2-19ab、20playabc因经营不善，且擅自闭店，经我司多次联系沟通未果，故我司不再为其提供服务。我司现已上报相关教育部门及市场监督所，我司将采取一切措施及法律手段，以维护我司的合法权益。顾客如有在此店充值办卡未使用完者，需办理退款等事宜，请与此店负责人吕贺进行联系解决。2020年7月6日，原告的孙姓工作人员向吕贺发送微信：“财务查的1月份欠费为19,126.51元，你们实际只愿再付10,000元，是不是这个意思？”吕贺：“你们再核算一下吧，没有一万这么多。我支付了四万，一月份房租我已支付了四万，那我支付1月1日到1月23日的没问题。”孙：“59,126.51，这是你们1月份应该付的前，然后只付了40,000，所以才19,000多，有啥问题吗？”吕贺：“有，1月24日开始的，因为疫情要求关门停业的部分，这部分有问题。”孙：“这是解约协议。你有什么不满意的你自己改。留下痕迹，我再报给潘总。”吕贺：“我想问一下，就是在我们这还没有发解约协议的事情，为什么要锁我们的门？不让我拿东西。在没有告知我的情况下，把锁换了。”孙：“你去问潘总，我这里负责做协议。”原告的孙姓工作人员遂通过微信向吕贺发送了电子版的“解约协议”。吕贺：“我先改，这个协议有点过分了。”吕贺并将修改后的“解约协议”通过微信发送给了原告孙姓工作人员。随后，孙姓工作人员又通过微信向原告发送了电子版的“解约协议-潘改”。吕贺又向孙姓工作人员发送电子版“解约协议”。孙回复：“你自己和老潘谈吧，不同意的。”2020年11月5日，吕贺微信询问原告的工作人员郑慧：“6月23日商场在没有通知我的情况下把我的门锁换掉了，不让我们拿东西，现在也在走诉讼流程了，我们可以去拿东西了吧？”郑慧：“不好意思，按所有商业规矩，在没有法院判决下来之前是不允许搬任何东西的，你们违反合同约定，不是说在打官司走法院程序了，就可以给你把里面东西全部拿走，法院也不支持这样做法，所有没有正式判决下来，是不允许你们擅自搬离。”审理中，被告询问原告是否同意其搬离，原告表示不同意被告搬离，认为被告搬离前应结清所有费用。2021年6月3日，原告称其为减少损失，已于2021年1月31日自行收回了案涉商铺。另查明，旻申公司成立于2016年11月1日，被告为旻申公司原法定代表人。2019年7月16日，旻申公司法定代表人由被告变更为被告的配偶吕贺。履约过程中，旻申公司向原告支付本案租赁合同项下的租金、物业费、推广服务费，原告向旻申公司开具发票。再查明，原告为本案诉讼，聘请律师并支付律师费20,000元。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《律师函》、邮寄凭证、《公证书》、《聘请律师合同》、网上银行电子回执，被告提交的发票、银行交易流水、旻申公司工商内档资料、支付宝交易明细、吕贺与LEO的微信聊天记录、《收费通知单》、公告张贴照片、吕贺与原告的孙姓工作人员微信聊天记录、吕贺与原告的工作人员郑慧的微信聊天记录，以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告就案涉商铺签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2019年12月20日前向原告支付2020年1月的租金、管理服务费、推广费共59,126.51元，但被告未按约支付，被告仅于2020年2月8日通过其配偶吕贺向原告付款40,000元，且后续未再向原告支付任何费用，双方并就解约事宜进行过磋商，但未达成一致意见。审理中，被告称原告于2020年6月23日将案涉商铺换锁，阻止被告搬离，原告在审理中亦认为在被告未结清费用前不同意其搬离。至此，造成原、被告双方无法继续履行房屋租赁合同。本院认为，虽然履约期间，因新冠疫情在全国爆发，客观上对被告的经营造成了影响，但此时被告并不具备提前解除合同的权利。而原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，于2020年7月13日发函要求解除双方的《商铺租赁合同》及《补充协议》，审理中被告对该项诉请亦表示同意，故本院对原告要求判决确认双方的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年7月13日解除之诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2021年2月1日起至2021年7月13日止欠付的租金152,106.66元(计算方式：28,025.71元/月×5个月+28,025.71元/月×12个月÷365天×13天=152,106.66元)之诉讼请求，考虑到上述合同履行期间，因新冠疫情在全国的爆发，上海市于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应，疫情期间各行各业均受到较大影响，为了全力防控疫情，支持企业平稳健康发展，政府鼓励业主(房东)为租用经营用房的租户减免租金。本案中，被告承租案涉商铺用于经营教育培训，根据新冠疫情期间的管控要求，上述业态无法正常对外经营，处于暂停营业状态，致使承租人的经济利益受到了较大影响。出于公平原则之考虑，出租人有必要与承租人共担风险、共渡难关，共同承担由此带来的相应损失。在此极端情形之下，本院基于公平原则及平衡双方当事方利益之考虑，认为不宜由被告来承担该期间内的全部租金损失。因此，原、被告双方应共同分担在此期间内的租金。也即，被告有权要求原告适当减免相应租金。在原、被告双方就减免事宜无法达成一致的情形下，人民法院可就双方争议问题作出平衡以及处理。综合考虑到受新冠疫情影响的特殊情况，原、被告对履约的主观态度以及在疫情影响期间的原、被告的实际损失等诸多因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情由原告减免被告在疫情期间的一个月租金。即本院在原告要求被告支付的152,106.66元租金中扣除一个月的租金28,025.71元后，被告应向原告支付的租金为124,080.95元。关于原告主张的2020年1月份的管理服务费、推广费共19,126.51元以及2020年2月1日至2020年7月13日期间的管理服务费147,696.85元，本院认为，原告的该项主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张的2020年2月1日至2020年7月13日期间的推广费21,099.55元，本院认为，因新冠疫情影响，被告于此期间并未在案涉商铺营业，因此并未实际产生推广费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的减免租金，本院认为，根据合同约定，被告在合同履行期内不能每月按时支付租金、物业管理费等费用，则协议约定的费用优惠方案将不再适用，原告有权要求被告补缴合同费用标准与被告实际所支付的优惠费用之间的差额，该约定属于双方的一致意思表示，于法不悖。但本院考虑合同已履行的期限，酌情确定由被告支付原告相当于1个月租金，即28,025.71元为减免租金。关于原告主张的逾期支付2020年1月的管理服务费、推广费的违约金，本院认为，根据合同约定，被告应于2019年12月20日前支付该费用，被告逾期支付的，原告有权主张自2019年12月21日起的逾期付款违约金，但本院根据本案的实际情况，将原告主张的违约金标准酌情调整为日万分之五。关于原告主张的逾期支付2020年2月1日至2021年7月13日的租金、管理服务费、推广费的违约金，本院认为，被告未按约支付上述费用确因新冠疫情影响，为更好地平衡双方当事人的利益，本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的租赁保证金177,379.53元不予返还，本院认为，租赁期间，被告非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，原告有权按约不退还被告已缴纳的租赁保证金，该约定属于双方的一致意思表示，于法不悖。故原告主张被告已支付的租赁保证金177,379.53元不予返还，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的331,433.46元违约金，本院认为，因新冠疫情影响并不能成为被告提前解除合同的理由，且因被告的行为导致合同提前解除确实对原告造成了一定的经济损失，故本院综合考虑合同提前解除对原告造成房屋空置损失之影响，从平衡双方当事人利益原则出发，酌情由被告向原告支付相当于一个月租金金额的违约金28,025.71元。关于原告主张的自2020年7月14日起至2021年1月31日止的以相当于合同约定的租金921.39元/天为标准计算的房屋占有使用费，本院认为，根据合同约定，原告依约向被告发出解除通知，表明原告行使本合同赋予其提前收回商铺的权利，原告于2020年6月23日即在案涉商铺张贴公告称被告已闭店，原告不再为其提供服务，原告又于2020年7月13日向被告发送《律师函》表示解约，则原告作为出租方应及时收回案涉商铺以止损，但在原、被告的沟通过程中，原告明确表示在被告未结清费用前不同意被告搬离，故原告应对后续扩大的损失自行承担责任。本院根据本案的实际情况，为更好平衡双方当事人的利益，酌定给予原告自合同解除之日的次日起半个月的止损期限，也即被告应支付原告半个月的房屋占有使用费。又因被告在此期间并未实际使用案涉商铺，故本院认为，该半个月的房屋占有使用费的计算标准应参照合同约定的租金标准计算为妥。即被告应支付原告房屋占有使用费14,012.85元(计算方式：28,025.71元/月÷2=14,012.85元)。对原告主张的律师费损失，本院认为，根据双方合同约定，因原告向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，均由被告承担，该约定属于双方的一致意思表示，于法不悖。原告为本案诉讼聘请律师并支付律师费20,000元，故原告主张的律师费损失20,000元，合法有据，本院予以支持。被告辩称，其是旻申公司的法定代表人，是旻申公司实际使用案涉商铺，故本案租赁合同的相对方是旻申公司。本院认为，被告以其个人名义与原告签订租赁合同后，将案涉房屋用于经营旻申公司，现原告选择被告作为合同相对方并无不当，被告抗辩其不应承担相应的合同义务缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，1995年《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海北建华清实业发展有限公司与被告叶丙顺之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年7月13日解除；二、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司租金124,080.95元、管理服务费及推广费166,823.36元；三、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司减免的租金28,025.71元；四、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司自2019年12月21日起至实际支付之日止以19,126.51元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；五、被告叶丙顺支付的租赁保证金177,379.53元上海北建华清实业发展有限公司不予返还；六、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司违约金28,025.71元；七、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司房屋占有使用费14,012.85元；八、被告叶丙顺于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司律师费损失20,000元；九、驳回原告上海北建华清实业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,197.04元，由原告上海北建华清实业发展有限公司负担3,197.04元，被告叶丙顺负担11,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈旺迪法官助理 王夙伟书 记 员 王夙伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。