淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初13号原告：张洋洋，男，1991年3月20日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：谢亮，江苏古楚律师事务所律师。被告：谢春艳，女，1981年6月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：解量，男，1982年2月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：王爱国，江苏法轩律师事务所律师。第三人：淮安邻邀邻房地产营销策划有限公司，住所地淮安经济技术开发区厦门路19号21幢06室。法定代表人：庄永军，该公司总经理。委托诉讼代理人：何爱树，男，该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司淮安新区支行，住所地淮安经济技术开发区深圳路30号。负责人：唐传萍，该支行行长。委托诉讼代理人：严俊，男，该支行风险部经理。原告张洋洋与被告谢春艳、解量房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告向本院申请追加淮安邻邀邻房地产营销策划有限公司(以下简称邻邀邻公司)、中国农业银行股份有限公司淮安新区支行(以下简称农行新区支行)为第三人，本院经审查，依法追加邻邀邻公司、农行新区支行为本案第三人，并于2021年2月18日公开开庭进行了审理。后因案情审理需要，本案依法适用普通程序，于2021年4月29日第二次公开开庭审理。原告张洋洋及其委托诉讼代理人谢亮，被告谢春艳、解量的共同委托诉讼代理人王爱国，第三人邻邀邻公司的委托诉讼代理人何爱树、第三人农行新区支行的委托诉讼代理人严俊两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋洋向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告继续履行双方于2020年11月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，并协助原告办理房屋所有权过户手续；2、判令两被告承担原告律师费1万元、财产保全申请保函费用1500元；3、原告自愿代被告偿清案涉房屋抵押贷款，故请求第三人农行新区支行协助办理涤除案涉房屋上的抵押；4、请求判令两被告承担诉讼费、财产保全费。事实和理由：2020年11月18日，原、被告在第三人邻邀邻公司的居间服务下，三方共同签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，约定被告谢春艳转让房屋，总价款97.7万元，定金总额10万元，原告在签署本合同之日起5日内再向被告支付定金30万元；合同签订当日，原告通过手机银行向被告谢春艳支付定金10万元；2020年11月23日，原告再次通过手机银行向被告谢春艳支付定金30万元，但未成功。后双方至银行柜台办理时，因曾口头约定应由被告谢春艳先提供产权调查证明后再支付首付款，致双方发生矛盾。故被告谢春艳以原告未按5日内支付30万元为由，拒绝履行合同，期间原告仍多次主动联系被告谢春艳，希望继续履行合同，但被告谢春艳明确表示不同意出售房屋。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告谢春艳、解量共同辩称：1、两被告原系夫妻关系，现已离婚，涉案房屋协议约定归被告谢春艳所有，被告解量对被告谢春艳出售房屋的行为表示认可；2、原、被告及第三人邻邀邻公司于2020年11月18日签订的涉案合同，协议约定被告谢春艳将涉案房屋以97.7万元的价格出售给原告，同时约定签订协议时原告支付10万元定金，协议签订后五日内再支付首付款30万元，余款以银行贷款方式支付。合同签订后，原告虽按约定于协议签订当日支付了10万元，但是并未在协议约定的期限内支付首付款30万元。2020年11月23日晚上，原告向被告谢春艳发送微信，明确告知不按照此条执行，要求在房屋过户时再支付首付款。因此被告认为原告违反合同义务且违背诚信原则，故不同意继续履行合同，也不同意协助办理相应的产权变更手续。对于原告支付的律师费和保函费，因为本案系原告违约造成，故被告不应当承担以上费用，综上，请求贵院查明案件事实依法驳回原告的诉请。第三人邻邀邻公司陈述：原告所述属实，原告的诉讼请求是合理的，应当支持。第三人农行新区支行陈述：关于原告诉请我方没有什么意见，对于原告主张代被告偿还案涉房屋上的抵押贷款我们同意，只要原告代偿贷款本息我们也愿意协助原告办理涤除案涉房屋上抵押权手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实即下列事实，本院依法予以确认：被告谢春艳、解量原系夫妻关系。两被告在婚姻关系存续期间，即2009年9月3日，被告解量(借款人、抵押人)、谢春艳(抵押人)为购买本市房屋1套，与第三人农行新区支行签订了《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》各1份，约定被告解量向第三人农行新区支行借款23.7万元，借款期限240个月，借款利率为浮动利率，标准为中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率为4.158%，合同第四条约定了还款方式为等额本息，罚息利率为贷款利率上加收30%。两被告提供案涉房屋作为上述借款的抵押担保，并于2010年3月4日办理了房屋他项权证。截止到2021年1月5日，两被告一直在依约履行上述合同，尚欠借款本金125952.73元。2020年6月1日，双方协议离婚，约定夫妻共同财产即位于本市房屋1套归被告谢春艳所有。2020年11月18日，原告张洋洋与被告谢春艳在第三人邻邀邻公司的居间服务下，三方共同签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，约定：被告谢春艳将其所有的位于本市房屋1套出售给原告张洋洋，房屋总价款97.7万元；合同签订时，买方向卖方支付定金10万元，买方在签署本合同之日起5日内再付首付款30万元，剩余房款57.7万元通过银行按揭贷款的方式支付。合同签订当日，原告即依约支付了购房定金10万元；同年11月23日，原告张洋洋曾试图通过网上银行向被告转账支付30万元，但仅成功转账7000元，余款虽经多次操作均未能转账成功，后双方至银行柜台准备办理支付首付款的转账手续，但在原告准备确认支付给原告时，第三人邻邀邻公司向原告提出在支付首付款时，应要求被告提供涉案房屋的产权调查凭证，以证明涉案的房屋上设定抵押情况，被告则以协议中未对此进行约定为由予以拒绝，双方因此发生矛盾，致原告未能依约支付首付款30万元。当晚，被告将其收取的7000元退还给原告；2020年11月25日，被告以原告的行为已构成违约为由，向原告明确表示解除双方签订的合同，原告虽一直与被告协商能否继续履行，但未果。本案审查重点为：原、被告在履行《淮安市存量房买卖及居间服务合同》过程中，哪一方存在违约行为，即两被告是否应协助原告办理产权过户手续，并承担相关违约责任。原告为证明自己主张，提供如下证据：1、《淮安市存量房买卖及居间服务合同》1份，证明原告张洋洋与被告谢春艳于2020年11月18日签订涉案合同，约定被告谢春艳将位于本市清江浦区万元价格出售给原告张洋洋。2、收款收据及中国建设银行转账凭证各1张，证明原告张洋洋于合同签订当日，即依约向被告谢春艳支付定金10万元。3、短信信息1份，证明原告于2020年11月23日起多次偿试通过网银将首付款30万元转账至被告账户，但均未成功。4、2020年11月25日下午18：30原告与被告谢春艳电话录音1份及书面整理资料1份，证明原告与被告积极协商继续履行合同，被告明确表态终止合同。5、委托代理合同1份及律师费票据1张，证明原告通过诉讼维护权利，产生律师费1万元。6、保全担保费票据1张，证明原告向江苏法拍诉讼保全担保有限公司支付担保保险费1500元。经质证，两被告对上述证据的真实性均无异议，但认为系原告未能在协议约定的期间内支付首付款，导致合同不能履行，抗辩合同已解除。第三人邻邀邻公司对原告提供的证据的证明效力均不持异议，而第三人农行新区支行则申请由法庭确认证据效力。被告对其抗辩理由提供下列证据予以证明：1、房产证、离婚证各1份，证明涉案房屋系两被告共同共有，两被告已经在涉案合同签订前离婚，约定涉案房屋归被告谢春艳所有，被告解量对谢春艳出售房屋表示认可。2、微信聊天截图共21页，其中编号1-8页系被告谢春艳与原告的微信聊天记录，第9页是被告谢春艳与原告的配偶的聊天记录，第10-21页是涉案房屋微信群的聊天记录，意在证明被告谢春艳一直积极配合原告及第三人中介公司办理涉案房屋的贷款审批等手续，同时证明因原告已明确表态不按照协议约定的时间节点支付30万元，原告已违反协议约定及诚信原则构成违约，故被告亦明确表态不同意继续履行合同。3、提供录音材料2份，第1份录音是被告谢春艳与第三人中介公司的负责人于2020年11月24日下午15：38的聊天记录，证明第三人邻邀邻房产公司从未明确说明需要被告做产权调进证明，且是中介公司要求原告停止支付首付款，同时证实在此时间之前被告方一直积极配合办理贷款手续等义务，系因原告方未按照合同约定履行给付首付款的义务，从而被告明确表示解除合同。三方还曾经一致同意解除合同，当时还报警的。第2份录音是被告谢春艳与原告之间于2020年11月25日16：04分的电话录音，证明因为原告未支付首付款，从而被告方停止交易。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为从聊天记录中可以看出原告虽未按时支付首付款，但原告积极与被告协商解决该事项并采取补救措施，2020年11月25日被告却明确表态终止房屋买卖合同。同时，认为在第1份通话记录中可以从侧面证明中介对被告谢春艳提出过需要调取产权信息。另也不存在三方一致同意解除合同的事实，因为原告一直都是要求履行合同的。第三人邻邀邻房产公司对上述证据的真实性无异议，认可三方曾经在警察的组织下进行调解，但没有达成一致意见。第三人农行新区支行仍申请由法庭确认证据效力。本院对原、被告提供的上述证据经审查后认为，原告及第三人虽对被告所提供证据的真实性、合法性，以及被告、第三人对原告所提供证据的真实性、合法性，各方均未提出异议，但均不认可对方的证明目的，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，且上述证据可以相互印证原告作为房屋买卖合同的买受人，在其依约支付购房定金10万元后，因其未能在合同约定的期间内支付房屋首付款30万元致双方发生纠纷的事实。本案在审理过程中，原告张洋洋为证明其有能力继续履行合同，并经本院准许，已自愿将剩余房屋款项87.7万元缴至本院账户。本院认为，一、关于原告要求两被告继续履行2020年11月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，并要求两被告协助其办理房屋所有权证过户手续问题。我国社会主义核心价值观将“诚信”作为个人层面的一个基本准则，原、被告在日常行为中，理应守法、守约。同时，我国《民法典》亦规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务；当事人协商一致，可以解除合同；或者可以约定一方解除合同的条件。但是，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与被告谢春艳签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告理应依约遵守。同时，原、被告所签订的涉案合同并未明确约定一方解除合同的条件，双方亦无证据证明曾协商一致同意解除合同。现依合同约定，原告应于合同签订当日即2020年11月18日向被告支付定金10万元，并在签署本合同之日起5日内即2020年11月23日前再付首付款30万元，原告目前已依约支付了定金10万元，虽在合同约定的期限内未能支付首付款，但该情形系因第三人邻邀邻公司向其提出要求被告出具涉案房屋的产权调查凭证所致，且自次日开始，原告一直积极联系被告要求履行合同，因双方在合同中对于单方有权提出解除合同的情形并未约定，即被告如需依据法律规定向原告提出解除合同，亦应给予原告合理的期限进行催告，只有经被告催告后，原告仍不愿意继续支付首付款，被告谢春艳方有权向原告提出解除合同。现被告谢春艳仅在约定的交付首付款的第三日，因原告要求继续支付首付款未获得其同意，则在未经催告的情形下，即单方向原告提出解除合同，不符合法律规定。综上，被告虽口头通知原告要求解除合同，但因其主张解除合同的理由不符合法律规定的解除条件，且合同中并无未按约支付首付款即解除合同的约定，故该解除通知并未生效，即原、被告于2020年11月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》仍应继续履行。现原告经本院准许，已将剩余房屋价款87.7万元缴至本院账户。故对原告要求两被告继续履行双方于2020年11月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，按协助办理本市清江浦区房屋所有权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于原告要求两被告承担律师费1万元及保函费1500元问题。本案中，原告要求继续履行与两被告签订的涉案合同的诉讼请求虽得到本院依法支持，但原告要求被告承担律师费1万元及保函费1500元的诉讼请求，既无合同约定，亦非必须支出费用，故本院依法不予支持。三、关于原告自愿代被告谢春艳、解量提前偿还所欠第三人农行新区支行的贷款本息，并由第三人农行新区支行协助原告办理淮安市清江浦区房屋上抵押登记的涤除手续问题。我国《民法典》明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。现被告谢春艳、解量与第三人农行新区支行签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》各1份，亦系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人农行新区支行已依据合同约定向两被告提供贷款本金23.7万元，被告谢春艳、解量为偿还上述贷款，用涉案房屋提供抵押，并办理了他项权证。截止到2021年1月5日，被告谢春艳、解量尚欠农行新区支行贷款本金为125952.73元，现原告自愿代两被告提前偿还所欠第三人的贷款本息，故应由原告张洋洋依据上述《个人购房担保借款合同》的约定，提前偿还剩余的借款本金及利息，即借款本金125952.73元及利息(该利息自2021年1月5日起，按合同约定的利率标准计算)；待原告张洋洋提前清偿剩余借款本息后，第三人农行新区支行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，本院对原告张洋洋自愿代被告谢春艳、解量提前偿还所欠第三人农行新区支行的贷款本息，并由第三人协助原告办理淮安市清江浦区房屋上抵押登记的涤除手续的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条、第五百六十三条第一款第(三)项、第(四)项、第五百六十五条、第五百七十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张洋洋与被告谢春艳、解量于2020年11月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》继续履行；二、原告张洋洋应于本判决生效之日起5日内支付购房款87.7万元，其中代被告谢春艳、解量提前向第三人中国农业银行股份有限公司淮安新区支行偿还《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》项下的借款本息，即借款本金125952.73元及利息(该利息系自2021年1月5日起，按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止），并同时将剩余房屋款支付给被告谢春艳、解量（上述款项原告均已提存至本院账户）；三、第三人中国农业银行股份有限公司淮安新区支行应于原告张洋洋清偿上述第二项所确定的义务之日起7日内，协助原告办理淮安市清江浦区房屋上的抵押登记涤除手续；被告谢春艳、解量应于抵押权涤除之日起7日内，协助原告张洋洋办理淮安市清江浦区房屋所有权证的过户手续。四、驳回原告张洋洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13685元，诉前保全费5000元、诉讼保全申请费3405元，合计22090元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××75）。审 判 长  王炳连人民陪审员  马月红人民陪审员  沈 静二〇二一年六月二日法官 助理  严 欢书 记 员  梁 霄附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。……第五百零九条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。