江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4823号原告：王振兰，女，1976年9月10日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：张民，江苏钜源律师事务所律师。被告：文孝波，男，1981年10月25日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陆晓晶，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。第三人：泰州市海陵区新莲花社区居民委员会，住所地江苏省泰州市海陵区引凤路128-13。法定代表人：李银宝，该单位主任。委托诉讼代理人：秦炜，海陵区城南法律服务所法律工作者。原告王振兰与被告文孝波、第三人泰州市海陵区新莲花社区居民委员会（以下简称海陵新莲花居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王振兰及其委托诉讼代理人张民,被告文孝波及其委托诉讼代理人陆晓晶，海陵新莲花居委会委托诉讼代理人秦炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《门面房租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金10万元及自2020年10月1日起按658元/日至计算至2020年10月16日止的租金；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年4月1日签订《门面房租赁合同》，合同约定原告将自己承租的位于海陵区的“忆家宾馆”及小吃店转租给被告。租赁期三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，第一、二年租金为24万/年，第三年租金为26万/年，租金每半年支付一次，被告须提前一个月缴纳下一期租金。被告如逾期拖欠房租一个月应视为违约，须向原告支付违约金10万元。合同签订后，被告租金仅缴纳至2020年9月30日，期间因疫情影响，原告减免被告租金4万元。被告应于2020年9月1日前缴纳下一期租金，但经原告数次催要，被告始终拒付下一期租金。原告只能诉至法院。被告文孝波辩称，被告确于2019年4月1日与原告签订转租合同，由被告承接原属原告经营的“忆家宾馆”及小吃店，案涉店铺位于大学城内，自2020年1月新冠疫情爆发时起，先是停工停业至3月，后各行各业虽逐渐复工，但被告所在大学城商圈的客源（也即在校大学生）却仍实行在家在线授课，大学生均未返校，被告的实际经营状况可谓举步维艰。被告本想自2020年3月底房租到期后便关店不再经营，后在与原告谈判协商给予2个月的租金减免，被告才咬牙决定继续下半年租期的经营。9月初学校开学实行封闭教学，被告经营的餐饮及住宿根本没有客户来源。被告于9月10日通知原告到期后不再续租。原告同意后，被告于9月30日腾空宾馆不再继续占有使用涉案房屋至今。结合涉案店铺的地理位置、营业范围、客源情况等因素可明显看出，被告经营现状的确持续受疫情严重影响，经营亏损与疫情有着直接的因果关系，再继续履行合同己然无法实现合同目的，被告享有不可抗力法定解除权，应当免责无需支付违约金。原告转租未经第三人同意，系非法转租。同时，涉案房屋还涉嫌系未取得合法建设手续的违法建筑，在一审庭审终结前如原告无法提供合法建设手续，本案合同应按无效合同处理，被告亦无需支付违约金。原、被告双方已经于2020年9月10日通过微信聊天达成解除合同的一致意见，属于对原合同达成新的补充协议，亦属于协商一致解除合同。原告后于9月20日又要求被告承担违约责任，无任何事实及法律依据。如法院最终认定被告需支付违约金，违约金约定也过高，应当依法予以调整。第三人海陵新莲花居委会述称，其同意原告将案涉房屋对外进行转租。根据当事人陈述和经本院查证的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，原告王振兰与第三人海陵新莲花居委会签订《资产租赁合同书》，约定第三人将位于春晖花苑13号的房屋出租给原告，租赁期限为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日。2014年4月1日，原告王振兰（甲方）与被告文孝波（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定：甲方将其承租的坐落于春晖花苑13号的门面房“忆家宾馆”和小吃店转租给乙方……租赁期为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止……第一、第二年的年租金为24万元/年……每半年支付一次，乙方须提前一个月缴纳下一期租金……甲乙双方约定合同违约金为10万元整……在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：1)、甲、乙双方协商一致，可书面变更或解除本合同；2)、因不可抗力等因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。合同签订后，被告向原告缴纳押金人民币1万元。2020年4月2日，原告因疫情原因减免被告两个月租金人民币4万元。被告向原告支付了截止至2020年9月30日的租金。2020年9月10日，原告通过微信要求被告支付租金。被告称：“做不下去，安排下家吧，房租到期，把房子交给你”，原告回复称：“好”。2020年9月20日，原告向被告发送微信称：“文老板，你好！你确定解除与我签订的亿家宾馆的房屋租赁合同了吗？请你三思，如果仍然决定解除合同，请给我一份书面的解除合同通知书，并就承担违约金等善后事宜与我协商，否则国庆节后我就到法院起诉了。法院判决解除的房屋租金，依然由你承担。”被告回复称：“决定不做了，做不下去”。2020年9月30日，被告向原告发送微信称：“老板娘，你好！明天什么时间有空，把房子交接下给你”。2020年10月16日，双方就案涉房屋完成交接。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告对于双方之间签订案涉租赁合同、租金缴纳及减免、合同解除及案涉房屋返还均没有异议。被告辩称案涉合同涉及转租且无合法建筑手续而无效。第三人作为案涉房屋所有权人当庭同意原告对外转租案涉房屋，并提供案涉房屋建设工程规划许可证及施工许可证，故被告辩称案涉合同无效，本院不予采信。因原、被告双方均一致认可解除案涉合同，本院予以确认。合同签订时，被告向原告缴纳了押金1万元，合同解除后，原告亦同意予以返还，本院予以确认。关于2020年10月1日至10月16日租金，被告于2020年9月10日告知原告到期后不再租赁案涉房屋，后被告于2020年9月30日通知原告交接房屋，原告未及时接收案涉房屋，并于2020年10月16日接受案涉房屋，应认定10月1日至10月16日所产生损失系由原告未能及时接收案涉房屋导致，故原告要求被告支付该部分费用，本院不予支持。关于违约金一节，原告主张被告承担违约金人民币10万元，被告则辩称其行使不可抗力解除合同，不应承担违约金，且该违约金约定过高。所谓不可抗力系指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。虽新冠疫情爆发后，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对餐饮行业产生影响，但原告出于疫情考虑已免除被告两个月租金，且得益于国家有效的防控措施，经济社会生活随之步入正轨，被告所称其主要客源为大学生，因学校采取的防疫措施无法出校，但该情况并不能认定为不能克服的客观情况，故对被告的该辩称本院不予采信。关于违约金过高一节，但考虑原告实际损失及合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法将违约金调整为人民币8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告王振兰与被告文孝波于2014年4月1日就位于春晖花苑13号房屋签订的租赁合同解除；二、原告王振兰于本判决生效之日起十日内返还被告文孝波押金人民币1万元；三、被告文孝波于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币8万元；四、驳回原告王振兰的其他诉讼请求。本案受理费人民币7000元，由被告文孝波负担（原告已预交，被告文孝波于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  沈 桁人民陪审员  王镇海人民陪审员  王凤林二〇二一年三月三十一日书 记 员  丁 洁