湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7339号原告：张钦格，男，1978年10月1日出生，汉族，住长沙市望城区。原告：孙霞，女，1987年11月20日出生，侗族，住湖南省宁乡县。被告:湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地:湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人李中华，系该公司董事长。委托代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。原告张钦格、孙霞诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案受理后，依法由审判员卿斌适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任庭审记录。原告张钦格、孙霞，被告道顿公司的委托代理人余齐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张钦格、孙霞提出如下诉求：1.判令被告支付两原告商铺2021年2月1日起至2021年7月31日止（共两个季度）的经营管理收益97043×2＝194086元；2.判令被告支付违约金4067元（暂计算90日即2021年2月21日至2021年5月21日止，后段以欠费为基数，按委托经营管理合同约定的标准继续计算至实际清偿之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全保险费）。事实与理由：2017年6月29日，原告与案外人农工商房地产集团湖南投资置业有限公司签订了合同编号分别为ＸＸ1500151051、ＸＸ1500151052、ＸＸ1500151071的《长沙市商品房买卖合同》三份，原告购买该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号××商铺，合同约定的房屋购买总价款分别为1576278元、2206160元、1796640元，原告先后向该公司支付三个商铺的首付款和税费，并申请办理了相应贷款。同日，原告与被告签订了《光明Ｅ城委托经营管理合同》三份，将上述三个商铺委托给被告经营管理，该合同第二条约定，乙方经营管理期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。该合同同时约定，前三年原告免收租金，第四、五年，即2020年5月1日至2022年4月30日期间按两者取高在每季度第一个月20号前向甲方支付，甲方年收入（固定年收益含税）＝甲方按商品房买卖合同约定房屋购买总价款／82%×7%，甲方收入中涉及的税收由甲方自行负担。合同约定的支付房租收益到期后，被告拒不按约定支付，2020年7月3日。原告向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，该院依法作出（2020）湘0104民初8107号民事判决，该生效判决对上述事实进行了确认，同时确认，被告代扣代缴税收后按97043元／季度支付房租收益，判决被告履行至2021年1月31日止的房租收益。根据委托经营管理合同约定，被告在2021年2月20日前应当支付2021年2月1日至4月30日的季度租金97043元，在2021年5月20日前应当支付2021年5月1日至7月31日的季度租金97043元，现在支付期限已经届满，但被告没有任何支付的迹象。为此，为维护自身合法权益，原告特向本院提出前述诉讼请求，请予支持。被告道顿公司辩称，本案款项不能支付的责任在原告，被告不应承担违约责任，原告在上一案件中恶意起诉股东，冻结股东及被告的账户，并且超标的保全，被告不能利用账户收取支付款项，导致对其他客户违约，账户再次被冻结，被告股东已申请了银行贷款，并通过银行审批，准备用贷款来解决上述问题，但由于原告对被告股东的恶意保全，导致已通过审批的贷款不能发放，股东无法追加投入来解决债务，原告没有按照约定履行开票的在先义务，原告单方的确认函不能改变其义务，被告对原告提出的不开票不予接受，其应按照约定开具发票，被告再见票付款。原告此次保全又冻结了被告银行存款30708.87元。同时，冻结了被告两个商户自2021年4月8日起的租金债权，致使被告更加无力支付，加剧了债务的不能履行风险。经审理查明，2017年6月29日，两原告与案外人农工商房地产集团湖南投资置业有限公司签订了合同编号分别为ＸＸ1500151051、ＸＸ1500151052、ＸＸ1500151071的《长沙市商品房买卖合同》三份，约定：原告购买该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××（推广名：农房.观沙Ｅ城）第Ｅ2-Ｅ8栋1051、1052、1071三个商铺，房屋购买总价款分别为1576278元、2206160元、1796640元。原告先后向农工商房地产集团湖南投资置业有限公司支付了三个商铺的首付款及税费，并办理了相应贷款。同日，原告与被告签订了《光明Ｅ城委托经营管理合同》及《房屋经营授权书》各三份，约定：原告将上述三个商铺委托给被告经营管理，约定：被告经营管理期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。其中，经营管理期的前三年，原告免收租金，第四、五年即2020年5月1日至2022年4月30日期间，按两者取其高的原则在每季度第一个月20号前向原告支付收益，原告选定收益方式后不得变更：（1）第一种方式为：原、被告之间根据商铺实际租金收入按照8:2的比例分成，所涉税费各自承担；（2）第二种方式：原告年收入（固定年收益含税）＝原告按商品房买卖合国约定房屋购买总价款／82%×7%，原告收入中涉及到的税收由原告自行负担。被告可以代为扣缴原告应承担的税费，其应在收到原告提供的发票后10日内支付房租收益，逾期支付的，应按照每日逾期金额的万分之五的标准支付违约金。2020年6与24日，原告向被告发送《业主信息确认函》，载明：“湖南道顿商业资产管理有限公司：贵司与我于2017的6月29日签订了湖南省长沙市岳麓区观沙Ｅ城项目Ｅ8栋1楼1层1051、1052、1071号商铺《委托经营管理合同》，合同约定贵司自2020年5月1日起应向我支付委托经营管理收益，请贵司及贵司指定付款方将委托经营管理收益支付至如下账户：张检明（本人授权打款至该账户，张钦格）；银行账号：6236……2467；开户行：建设银行长沙湘江北路支行，￥97043.00元／季度；特此致函！”上述97043元／季收益系原告已扣除税款后的应收金额。同时，原告张钦格在该函上声明：“如道顿公司要求本人按合同出具发票，则被告道顿公司先补齐合同约定的金额租金收益，原告再开具发票。”后因被告未依约履行租金收益支付义务，原告遂于2020年7月3日原告向本院提起诉讼，要求被告支付2020年5月1日至2021年1月31日期间的商铺经营管理收益并支付相应的违约金，本院经审理后于2020年12月23日作出（2020）湘0104民初8107号民事判决书，判决被告向原告支付2021年1月31日前的房租收益共计17878.5元及违约金3000元。现上述判决已生效并履行完毕。根据原、被告签订的涉案委托经营管理合同约定，被告应于2021年2月20日前向原告支付2021年2月1日至4月30日期间的季度租金收益97043元，应2021年5月20日前向原告支付2021年5月1日至7月31日期间的季度租金收益97043元，现在支付期限已经届满，被告仍款履行支付义务，原告遂再次诉至本院。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的（2020）湘0104民初8107号民事判决书、（2020）湘0104执752号受理案件通知书和执行裁定书各一份、《委托经营管理合同》三份等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告张钦格、孙霞与被告道顿公司签订的涉案三份《光明E城委托经营管理合同》虽然名为委托经营管理合同，但从该合同约定的内容来看，双方对原告向被告道顿公司交付房屋，被告道顿公司依约定期向原告支付相应的收益作了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，上述《光明E城委托经营管理合同》本质上为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。本案中，原、被告签订委托经营管理合同，就房屋租赁事宜进行了约定，原告对租金收益事宜享有选择权。根据上述合同约定，原告有权自2020年5月开始收取租金收益。虽然被告以原告未提供发票进行抗辩，但合同履行过程中，原告就租金收益支付事宜于2020年6月24日向被告出具了《业主信息确认函》，对租金收益收取方式进行了具体明确的记载，核减原告应缴纳的税费后由被告按97043元/季度的标准向原告支付租金收益，被告对此予以接受，并按确认函上载明的金额标准履行了2020年5月1日至2020年7月1日期间的支付义务，故应视为双方对租金收益支付标准进行了变更，被告理应按变更后的支付标准继续履行支付义务。本案中，被告在履行完2021年1月31日之前的租金收益后未再履行此后的租金支付义务，现原告要求被告按上述标准支付2021年2月1日至2021年7月31日期间的经营管理收益（租金收益）97043元/季×2=194086元，理由正当，本院予以支持。关于违约金的计算问题，本案中，原、被告在涉案三份《光明E城委托经营管理合同》已明确约定逾期支付租金收益的按应付金额每日万分之五的标准支付违约金，上述合同履行过程中，被告未依约按时足额支付租金收益，致使原告已向本院通过诉讼维权，本院作出的（2020）湘0104民初8107号民事判决书生效后，被告对后续应付的租金收益亦未支付，被告先后数次违约，主观恶意较明显，但考虑到违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案原告并未提供相应的证据证明因被告违约而造成损失的具体情况，故对被告因本次违约产生的违约金，本院结合其实际违约情形酌情予以调整，酌定由其向原告一次性支付违约金7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告张钦格、孙霞经营管理收益（租金收益）共计194086元、违约金7000元；二、驳回原告张钦格、孙霞的其他诉讼请求如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2132元，由原告张钦格、孙霞负担500元，被告湖南道顿商业资产管理有限公司负担1632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年六月二十八日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷