江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初644号原告：刘秀凤，女，1953年2月7日出生，汉族，住泰州医药高新区。委托诉讼代理人：刘小平，江苏烨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉莉，江苏烨铭律师事务所律师。被告：袁万云，男，1970年1月2日出生，汉族，户籍地兴化市，现住泰州医药高新区。委托诉讼代理人：陈峰华，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤克庸，北京盈科（泰州）律师事务所实习律师。原告刘秀凤与被告袁万云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，于2021年4月7日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2021年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘秀凤的委托诉讼代理人吉莉，被告袁万云及其委托诉讼代理人陈峰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2016年12月27日签订的《标准厂房租赁合同》无效；2、判决被告返还厂房，并自2021年1月起按原协议约定的每年60000元的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还之日止；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月27日，原、被告双方签订了《标准厂房租赁合同》一份，约定被告租赁原告刘秀凤位于泰州医药高新区的厂房，租赁期限自2017年2月1日至2021年12月31日止，租金为60000元/年，一年一付，提前一月交下年房租。合同签订后，被告仅支付至2020年12月31日租金，2021年租金未按约按期履行。原告曾按照合同约定多次与被告联系租金支付与合同终止问题，被告均不同意。然而，被告所承租的厂房为未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，违反了法律的强制性规定，双方签订的租赁合同依法应属无效。为此，原告特具状起诉，望贵院依法判准原告之诉请。袁万云辩称，合同是双方真实意思表示，应为真实有效，第五年的租金不是被告不给，是被告给原告，原告不同意接收，第四年的租金被告也是按照6万元每年已经给付原告，本案涉案的厂房可能涉及房屋拆迁，原告此时要求确认租赁合同无效，涉嫌存在见利忘义、不诚信的行为，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，维护社会交易的稳定。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，原告刘秀凤（甲方）与被告袁万云（乙方）签订《标准厂房租赁合同》一份，主要内容：甲方出租给乙方的厂房座落在泰州市医药高新区，租赁建筑面积为全平方米，厂房内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，经甲、乙双方共同清点后开具清单，并经双方签字确认，作为本合同有效附件，租赁期间，该附件所列物品（以下称附属设施）与厂房一并出租给乙方使用；乙方承租的厂房用途为：废旧纺织品回收、加工、绳缆加工、销售，未经甲方许可，乙方不得擅自改变厂房的用途；厂房租赁期间自2017年2月1日起至2021年12月31日止，租赁期5年，租赁开始日从乙方搬进厂房开始计算；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；如在本合同期满前乙方未提出续租申请或双方不能就新的租赁合同达成一致，则本合同到期时将自行终止。该厂房租赁年租金为60000元，三年内租金不变，三年后根据国家物价，双方共同商讨，协议不成功，则合同自行终止，双方均不需要赔偿对方损失。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金5000元，保证金与第一年的租金一同支付。租金按每一年支付一次，乙方以汇款/现金方式支付租金，每年先交后租，提前一个月交下年租金。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。合同到期时，乙方应保证与之使用相关的所有费用均已交清。2021年1月3日，原告委托江苏烨铭律师事务所律师吉莉向被告袁万云邮寄公函，希望被告袁万云接函后的七日内，与原告联系租赁合同终止及返还事宜，被告袁万云于2021年1月5日签收上述公函。另查明，2009年1月2日，袁永华等人（甲方）与泰州市寺巷街道三野村经济合作社、曹正邦（乙方）签订《关于租赁土地的协议书》，主要内容如下：甲方将原复垦鸭子汪4.56亩土地租用给乙方，年租金每亩1800元，合计年租金8208元，租用年限直至乙方归还土地为止。2019年1月26日，泰州医药高新技术产业开发区三野社区居民委员会（甲方）与泰州市华联绳缆厂有限公司（乙方）签订《三野社区工业经济合同》，主要内容如下：甲方租给乙方资产（房屋）84547元，每年按资产总额8.5%计算收取租金，合计年租金7186元；甲方租给乙方土地1.9亩，每亩每年收取土地使用费1800元，合计3420元；乙方每年上交甲方公共设施维护费4500元；合计乙方每年上交甲方15106元，乙方必须将上交款在每年元旦前交清，不得拖欠；乙方必须守法经营，自负盈亏，债权债务与甲方无关；乙方必须确保甲方资产完好，未经甲方同意不得变更，本合同有效期自2019年1月1日至2021年12月31日。再查明，原告刘秀凤系泰州市华联绳缆厂有限公司的股东及监事。2021年8月1日，泰州市华联绳缆厂有限公司出具情况说明一份，内容如下：关于贵院立案受理的刘秀凤与袁万云房屋租赁合同纠纷一案，案涉厂房系2019年1月泰州市医药高新区三野社区居民委员会出租给我公司的，因刘秀凤系我公司是股东及监事，故对刘秀凤2016年12月27日以其名义就案涉厂房与袁万云签订的标准厂房租赁合同，将案涉厂房出租给袁万云并收取租金的行为表示同意和认可。审理过程中，本院至泰州医药高新区野社区居民委员会进行调查，工作人员反映案涉厂房有部分是社区集体建造的，有部分是原告刘秀凤丈夫曹正邦在租用集体土地时自建的，这些房屋都是九几年前建造的，没有建设规划许可证及不动产产权登记证明。社区以租赁的方式将属于集体部分的房屋出租给泰州市华联绳缆厂有限公司，合同三年一签，对其自建房屋社区只收取公共设施维护费，对社区集体房屋部分收取租金和土地使用费。泰州市华联绳缆厂有限公司搬走后，案涉厂房就由其公司支配，社区并未限制其转租等，其转租时已告知社区。原告刘秀凤起诉至法院是因为被告袁万云租赁房屋用于回收、加工存在很大安全隐患，环保、消防、安委办都要求被告袁万云对安全隐患进行整改，且在今年4月案涉厂房内曾发生过火灾。庭审中，原告陈述被告袁万云的租金已给付至2021年1月31日，关于被告缴纳的保证金同意在本案中进行抵扣，变更诉讼请求如下：1、依法确认原、被告双方于2016年12月27日签订的《标准厂房租赁合同》无效；2、判决被告返还厂房，并自2021年2月起按原协议约定的每年60000元的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还之日止，上述费用扣除保证金5000元；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈述关于其损失另行主张权利。上述事实有标准厂房租赁合同、关于租赁土地的协议书、三野社区工业经济合同、国家企业信用信息公示记录、谈话笔录、公函、EMS快件、物流信息、情况说明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，（一）关于案涉合同的效力问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未经产权登记，亦无合法规划、批建手续，故原、被告由此建立的案涉租赁合同关系依法应属无效。（二）合同无效的法律后果《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，原告因案涉租赁合同无效而要求被告返还位于泰州医药高新区房屋的请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告要求被告按合同约定的租金每年60000元，即每月5000元的标准支付自2021年2日起的房屋占有使用费及将保证金5000元进行抵扣的请求，并不违反双方的约定，亦不违反法律的规定，且泰州市华联绳缆厂有限公司对原告刘秀凤以其个人名义与被告签订的租赁合同及收取租金的行为予以认可，故对原告的上述主张本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：一、原、被告双方于2016年12月27日签订的《标准厂房租赁合同》无效；二、被告袁万云于本判决生效后十五内日返还原告刘秀凤位于泰州医药高新区的房屋；三、被告袁万云于本判决生效后十五日内按每月5000元的标准支付原告刘秀凤自2021年2月起至实际返还之日止的房屋占有使用费，另上述费用之和扣除被告已缴纳的保证金5000元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由被告袁万云负担（此款原告已预交，被告负担部分应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  李芙蓉人民陪审员  陈少青人民陪审员  朱春旺二〇二一年九月八日法官 助理  夏誉峰书 记 员  吴 凡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。