河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5632号原告张甲寅，男，1956年10月20日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人崔常哲，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托代理人罗亚雯，河南中赢旗晟律师事务所实习律师。被告朱永辉，男，1985年12月9日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。委托代理人董富强，河南九格律师事务所律师。委托代理人李静仪，河南九格律师事务所实习律师。原告张甲寅与被告朱永辉合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张甲寅及委托代理人崔常哲、罗亚雯，被告朱永辉及委托代理人董富强、李静仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张甲寅向本案提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月29日签订的《土地合作开发合同》；2、被告向原告支付其违反合同约定的违约金300万元；3、本案诉讼费、公告费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月29日，原、被告签订《土地合作开发合同》，约定被告出资1,000万元现金，原告以建设用地使用权入股作价1,650万元共同成立项目公司开发位于荥阳市××段南侧宗地号为03-7-14的商住用地。该地块名义登记人为楚书义，实际权利人为原告，原被告及楚书义三方于2018年6月29日当日签订《合作协议》一份，对三方的权利义务作出了明确约定。原、被告在《土地合作开发合同》中对合作开发的方式和流程、双方的权利义务、违约责任和争议解决等事项作了详细约定，其中第六条违约责任6.1明确约定，如因本协议生效后一方反悔导致对方损失的，则由违约方承担全部的违约责任，并承担300万元违约金。2018年7月3日，双方按照合同约定成立了项目公司河南润瓴置业有限公司，注册资本1,000万元，原告占股29%，被告占股69%。2018年7月19日，应被告朱永辉要求，原被告双方签订补充协议一份，约定将土地合作开发合同中第六条违约责任中的一项修改为张甲寅以现居住的位于荥阳曹李村七组515号附1号房产此后贰拾年内所获得的收益（包括但不限于租金、转让所得价款、拆迁补偿价款等）设定抵押，如原告违约，被告有权实现抵押权。后在合同履行过程中，被告拒不履行1,000万元的出资义务，导致项目迟迟不能推进。原告作为项目土地的实际权利人，自2017年年底开始与被告商谈合作土地开发事宜，原告投入了大量的时间精力，但合同签订并生效后被告却不按合同约定履行。给原告造成了巨大的预期收益损失。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告朱永辉辩称，1、张甲寅不具备本案的原告主体资格；2、张甲寅、楚书义间的《协议书》；楚书义、朱永辉间的《土地合作开发合同》；张甲寅、楚书义、朱永辉间的《合作协议》均无效；3、因张甲寅的原因，致使合同不能履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交法院的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，原告张甲寅（乙方）与被告朱永辉（甲方）签订《土地合作开发合同》，合同约定被告朱永辉出资1,000万元现金，原告以建设用地使用权入股作价1,650万元共同成立合资公司开发位于荥阳市××路东侧南段宗地号为03-7-14的商住用地。土地使用权人为楚书义。甲方提供建设资金1,000万元（包括支付给乙方个人账户；汇入合资公司以及法院土地解封账户的款项。此1,000万元作为启动资金，甲方在分红前要抽回，此款项不参与合资公司分红）并负责开发项目的建筑安装、报建等手续，甲方占合资公司70%股份；乙方以土地使用权出资，总额作价1,650万元，并由乙方独自承担合作开发项目占的拆迁、安置、补偿等，乙方占合资公司30%股份（此1650万包括甲方前期支付给乙方个人账户以及法院土地查封账户合计的750万，剩余900万乙方在分红前要抽回）。若建设资金不足以支付开发费用（超出1,000万元），则由甲、乙双方按持股比例追加投资。甲乙合作投资成立合资公司名称为河南润瓴置业有限公司，注册资金为1,000万元整。乙方提供坐落于荥阳市××路东侧南段宗地号为03-7-14的商住用地，土地证号：荥国用（2013）第00**。在该宗土地具备变更登记条件后（根据土地政策相关规定，完成开发投资总额的25%以上），由乙方负责将该土地由楚书义名下变更登记至甲乙合作投资成立的合资公司名下爱（该土地变更过程中产生的所有费用由乙方承担）。在本协议签署后3日内，甲方或是合资公司向荥阳市人民法院支付300万元作为该土地权属利益的清算。此费用计入甲方支付给乙方的土地款。土地权属利益清算后，待《土地证》解封查封后，甲方三日内向乙方支付150万元，作为部分土地款。甲方应按照合同约定如期投入项目建设所需的1000万资金。乙方负责提供本项目之合法有效的土地使用证，保证本项目《土地使用权证》的合法性、真实性，承担项目用地全部地价款（包括与土地相关的所有费用）。本协议生效后一方反悔导致对方损失的，则由违约方承担全部的赔偿责任，并承担300万元违约金。开发过程中，因土地前期遗留问题产生的任何纠纷均由乙方负责处理。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。同日，张甲寅（甲方）与楚书义（乙方）、朱永辉（丙方）签订《合作协议》，鉴于甲丙双方签署了土地合作开发合同，针对上述合同中的宗地号为03-7-14的名义登记人为楚书义，实际权利人为甲方张甲寅。经各方协商一致，乙方同意该地块的实际权利人张甲寅行使该地块的所有权利（包括但不限于以该地块的出资、过户以及甲丙双方签署的土地合作开发合同中的涉及的所有的相关权利等）。丙方朱永辉已经知悉甲乙双方于2017年5月23日签订《协议书》的协议内容，甲方张甲寅全权行使该地块的所有相关事务，楚书义对该地块不再享有任何权益并有义务协助相关的土地过户事宜。2018年7月3日，原、被告按照合同约定成立了合资公司河南润瓴置业有限公司。2018年7月19日和2018年7月20日，被告朱永辉通过陈明霞向合资公司河南润瓴置业有限公司分公司转账共计300万元。本院认为，根据原、被告签订的《土地合作开发合同》约定，被告负责现金出资1,000万元，原告以涉案土地使用权1,650万元成立合资公司共同开发。原告当庭也称双方合作的本意是一方出资，一方出土地使用权。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”之规定，原被告之间是合作开发房地产合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当由具备持有房地产专业、建筑工程专业资格证书的相应专业技术人员、专职会计人员，并经企业登记机关所在地的房地产开发主管部分备案。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定，房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。根据前述规定，房地产开发需要开发企业通过行政主管部门的审批，获得相应开发等级资质后，方可进行房地产经营开发。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定为无效。本案原被告双方及合作成立的河南润瓴置业有限公司均不具备房地产开发经营资质，根据上述司法解释的规定，双方签订的《合作协议》、《土地合作开发合同》无效。对原告要求被告支付违约金的请求，因其未向法院提交足够的证据予以证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张甲寅与被告朱永辉于2018年6月29日签订的土地合作开发合同无效。二、驳回原告张甲寅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，由原告张甲寅负担15,400元，被告朱永辉负担15,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  安治林二〇二〇年十一月十九日书记员  李文广