江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终375号上诉人（原审被告）：姚记（南通）实业有限公司，住所地启东市启隆乡永兴花苑3幢301室。法定代表人：孙锴，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷松，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋念徐，女，1999年1月17日生，汉族，住南通市崇川区学田苑附95幢303室。委托诉讼代理人：徐妮（系蒋念徐母亲），住南通市崇川区学田苑附95幢303室。被上诉人（原审原告）：徐妮，女，1976年2月21日生，汉族，住南通市崇川区学田苑附95幢303室。上诉人姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记公司）因与被上诉人蒋念徐、徐妮商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2020）苏0681民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚记公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋念徐、徐妮的一审诉讼请求或发回重审；一、二审的诉讼费用由蒋念徐、徐妮承担。事实与理由：1.在蒋念徐、徐妮未向我公司支付逾期付款违约金之前，我公司有权依据合同约定行使先履行抗辩权，无需向其交付案涉房屋。合同附件十一补充协议第七条第2款第2.8项约定：“买受人在未付清全部购房款及其他应付款项（含违约金、赔偿金等），出卖人有权顺延交付期限，不视为逾期交付。”双方所签订的合同中已明确约定付款义务与交房义务的先后履行顺序，我公司有理由顺延交付期限，不应视为逾期交付。2.即便法院判定我公司存在逾期交付，计算逾期交付违约金时应当扣除生产大检查、台风、进博会举办及新冠肺炎疫情造成的工程停工天数。合同附件十一补充协议第七条第2款就停工因素进行了列举，并明确因前述停工因素导致的交付延迟不应视为逾期交付。首先，一审认为发生在案涉商品房买卖合同签订之前的停工因素与本案不存在关联性，与理不符。同一施工区域楼栋的商品房从开始施工到最终交付的时间是一致的。其次，我公司对于逾期交付不存在主观恶意，“利奇马”台风造成的停工虽然只有四天，但不能因停工时间较短就否认台风对交付房屋的影响，应从逾期交付天数中予以扣除。第三，即便新冠肺炎疫情发生在案涉合同约定的交付时间以后，但新冠肺炎疫情对生产生活的影响巨大，造成的工程停工至少64天，应从逾期交付天数中扣除。蒋念徐、徐妮辩称，姚记公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.我方已在合同约定的时间内支付全部购房款，姚记公司的陈述与事实不符。姚记公司于2019年4月下旬将合同寄给我方，我方于5月5日将签完字的合同寄回。合同成立的时间应是2019年5月5日。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条第2.3款约定，我方于2019年7月26日支付最后一笔购房款，并未超过合同约定的最后期限，故不存在逾期付款的事实。2.姚记公司关于逾期交房的种种理由均不能成立。根据法律规定，当事人迟延履行后发生的不可抗力，不免除其违约责任。新冠肺炎疫情发生于2020年1月中下旬，即合同约定的交房日期以后，不能作为逾期交房的理由。且姚记公司逾期交房系因企业经营管理不善而非新冠肺炎疫情。3.姚记公司提供的商品房买卖合同格式条款中存在无效条款。姚记公司在开发商品房过程中，对恶劣天气、政府行政行为等应预先计算在开发周期内，不应视为不可抗力的免责情形。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第2款约定的可以顺延交付期限的10种情形均不合理地免除或者减轻其责任而加重业主责任，应属无效条款。蒋念徐、徐妮向一审法院起诉请求：1.姚记公司支付逾期交房违约金42666元（自2019年12月15日至2020年8月15日止，按每日万分之二计算)；2.姚记公司支付自2020年8月16日起至实际交房之日止的违约金（以购房款874298元为基数，按日万分之二计算)；3.本案诉讼费、保全费由姚记公司承担。一审法院认定事实：2019年4月20日，蒋念徐、徐妮作为乙方（买受人）与姚记公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：SPFY201930747）一份，约定由蒋念徐、徐妮购买姚记公司开发建设的位于启隆镇永兴路北侧的御江湾庄园2096号楼304室商品房一套，该商品房的合同总价款为874298元。买受人应当于2019年3月17日前支付首期房价款344298元，余款530000元采取银行贷款的方式支付。就逾期付款的违约责任约定为，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。若贷款申请在主合同签署之日起90日内仍未能获得批准（以银行向出卖人发放贷款为准认定）的，买受人应于主合同签署后91-120日以现金方式向出卖人支付房价款余额，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除的，每延迟一日，买受人应按贷款金额的万分之一向出卖人支付违约金，自合同签署之日起91日起算。就案涉房屋的交付时间及相关违约责任约定为，出卖人应在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议中又约定商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款（全部付清的，按总价款计算，下同）每日万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之一的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款的10%支付违约金。合同还就其他相关事项进行了约定。2019年12月10日，姚记公司向蒋念徐、徐妮等购房户发放了顺延交房通知书，明确因各种因素影响，导致公司项目未能如期完工，计划将在2020年3月份开始分批次组织交付，并按合同约定承担相关责任。2020年6月11日，姚记公司与部分业主代表就交房时间、赔付等形成了会议纪要。该会议纪要显示，蒋念徐、徐妮所购之房属应于2020年8月15日的第三批次交房范围。嗣后，姚记公司未能按约履行交房义务，致包括蒋念徐、徐妮等在内的众多购房户诉至法院。一审另查明，蒋念徐、徐妮于2019年3月17日前付清了约定的344298元，于同年7月26日付清了尾款，共计支付购房款874298元。一审再查明，姚记公司于2017年10月31日取得案涉商品房工程的建筑工程施工许可，2018年10月16日取得案涉房屋的商品房预售许可。案涉房屋目前仍未交付。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。蒋念徐、徐妮已向姚记公司全额支付了房价款，姚记公司理应向蒋念徐、徐妮交付房屋，现姚记公司未能向蒋念徐、徐妮交付房屋，已构成违约，理应承担相应的违约责任。本案一审的争议焦点：一、蒋念徐、徐妮有无权利向姚记公司主张违约金；二、违约金的具体标准。关于焦点一，蒋念徐、徐妮有权向姚记公司主张违约金。理由如下：（1）姚记公司抗辩在蒋念徐、徐妮存在逾期付款、尚未按合同约定支付违约金的情形下，姚记公司无需向其交付房屋。经一审庭审查明，蒋念徐、徐妮已于2019年7月26日付清所有房款，直至本案一审庭审，姚记公司未有任何证据证实其就蒋念徐、徐妮逾期付款应承担的违约责任曾向其进行过主张，另即使如姚记公司所说蒋念徐、徐妮需支付逾期付款的违约金，未支付违约金并不当然构成姚记公司可以延期或拒绝交房的理由。在商品房买卖合同关系中,交付房屋与支付购房款分属出卖人与买受人的主合同义务，蒋念徐、徐妮履行了全额支付房款的义务，姚记公司理应履行按约交付房屋的义务。（2）双方签订的《商品房买卖合同》约定，姚记公司应于2019年12月15日之前向蒋念徐、徐妮交付房屋，但至今未能交付，已构成事实上的违约。2020年6月11日，姚记公司的法定代表人孙锴与业主代表形成的会议纪要亦显示，交房延期造成的违约责任在于姚记公司，应按合同相关约定进行赔付。（3）关于姚记公司提供的岁末年初安全生产大检查、安全生产大检查督查、工程暂停令、工程复工令、台风来袭、进博会对工程造成影响均在本案双方签订合同前，与本案延期交房不存在任何关联性。2019年8月9日“利奇马”台风来袭，姚记公司也仅停工四天，对本案长时间延期交房间不存在因果关系。双方约定在2019年12月15日前交房，而新冠肺炎疫情爆发是在本案约定的交房之后，亦不构成延期交房的法定理由，故对于姚记公司主张的顺延交付期限的抗辩不予采信。综上，蒋念徐、徐妮有权按合同约定向姚记公司主张逾期交房违约金。关于焦点二，一审法院认为应按日万分之一进行计算。首先，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性,依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。虽然姚记公司与众多买受人签订了约定不同违约金标准的《商品房买卖合同》,依据合同相对性原则,各买受人应以其与姚记公司签订的合同行使权利,履行义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条中已明确约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其次，即使姚记公司与其他大多数业主约定的逾期交房违约金标准超过本案双方约定的标准，但每份合同都具有独立性，与本案无关的合同条款对本案不具有适用性。蒋念徐、徐妮认为日万分之一的违约金标准太低，不足以弥补其的损失，但未就损失提供相应的依据，故对其调整违约金的要求不应予以支持。最后，关于姚记公司提出违约金过高的抗辩，法院认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，蒋念徐、徐妮已于2019年7月26日支付完全部房款874298元，但时至今日未能拿到所购房屋，未能交房的责任在于姚记公司，且该违约金标准是双方自愿约定的，姚记公司应清楚其承担的违约责任，姚记公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，亦不予支持。另，双方签订的合同是姚记公司提供的格式合同，由姚记公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同，而且在整个合同中关于合同违约金条款,对双方违约责任的约定是相当的，姚记公司关于违约金标准约定过高的理由不能成立，不予采纳。关于姚记公司提出逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的抗辩，该条款适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中双方已就相关的违约责任作了明确约定，故对本案不适用。综上，违约金应按蒋念徐、徐妮已付房价款的每日万分之一予以计算。据此，一审法院判决：一、姚记公司于判决生效之日起十日内支付蒋念徐、徐妮逾期交房的违约金21332.87元（自2019年12月15日起至2020年8月15日止，按总房款874298元为基数，按每日万分之一计算），并支付自2020年8月16日起至实际交房之日止，按总房款874298元为基数，按每日万分之一计算的违约金；二、驳回蒋念徐、徐妮的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，蒋念徐、徐妮支付购房款后，姚记公司应当依约在2019年12月15日前交付案涉房屋。姚记公司至今未能履行房屋交付义务，一审判决其承担逾期交房的违约责任并无不当。具体分析如下：一、姚记公司主张蒋念徐、徐妮未支付逾期付款违约金，其可行使先履行抗辩权，无须向蒋念徐、徐妮交付房屋的理由不能成立。双方于2019年4月20日签订的《商品房买卖合同》第七条仅约定了首付款的付款时间，以及余款采取银行贷款的方式支付。蒋念徐、徐妮因未办理贷款于2019年7月26日直接付清尾款，符合合同附件十一对于买受人未能办理贷款的应于主合同签署后91-120日向出卖人支付房价款余额的补充约定，不构成逾期付款。姚记公司主张以逾期付款违约金对抗交房义务，本院不予支持。二、姚记公司要求扣除生产大检查、进博会举办、台风及新冠肺炎疫情等因素产生的停工天数缺乏依据。姚记公司作为房地产开发公司具有一定的预见和判断能力，应当对台风等实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。特别是对于生产大检查等发生在案涉合同签订之前的停工因素，姚记公司在订立合同确定房屋交付日期时理应加以考虑。至于新冠肺炎疫情发生在案涉合同约定的交房日期之后，与姚记公司长期未能交房的事实间亦不具有实质关联，且根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。因此，姚记公司以生产大检查、进博会举办、台风及新冠肺炎疫情等为由要求扣减逾期天数的理由，本院均不予支持。综上，姚记公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由上诉人姚记（南通）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年八月四日法官助理 钱荣书 记 员 刘杰