湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1083号上诉人（原审原告）：陈次虎，男，1990年5月20日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。上诉人（原审被告）：周慧君，女，1987年8月18日生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。上诉人陈次虎与上诉人周慧君因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人陈次虎、上诉人周慧君到庭接受调查询问。本案现已审理终结。陈次虎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为周慧君承担违约责任，并支付违约金8137.8元，由周慧君返还扣留陈次虎的物品或支付赔偿金35,823元；2.本案一、二审诉讼费由周慧君负担。事实和理由：1.一审判决认定“陈次虎未按合同约定按期支付租金，其行为属违约”，与客观事实不符。2019年5月陈次虎在交付第一季度租金时另外交了6600元履约保证金（相当于两个月租金），按照合同约定：“未按约定期限交付租金，超过5天以上的，甲方有权解除合同”。第三季度应交租金的日期为2019年11月7日，按此条款约定的5天宽期限，陈次虎在2019年11月12日前交房租均属于履行交租义务。而周慧君既无视所收的履约保证金的法律意义，又无视自行订立的合同条款，在不能预见损失的情况下，于2019年11月9日单方强行锁门，导致陈次虎在租赁期内无法使用房屋。根据民法典第五百七十八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任”，周慧君该行为即属于以自己的行为表明不履行合同义务，故其在合同期限内单方解除合同应承担违约责任，支付违约金。2.一审未判决周慧君承担赔偿物品损失，属于适用法律错误。依据周慧君当庭自认“合同第五条第四款在租赁期满或者解除合同的情况下，应该在五日内将可移除设备搬离”，但是周慧君在单方解除合同后，既不返还陈次虎保证金，还锁门扣留陈次虎租赁房屋内物品阻止搬离，因其阻止搬离导致陈次虎物品被动对租赁房屋的占有使用，产生的租金损失应由其自行承担。周慧君非法扣留、非法处置陈次虎的财产，侵害了陈次虎的权利。陈次虎对周慧君非法扣留、变卖物品的行为并无过错。即便周慧君是行使留置权，也应依照民法典第四百五十三条与陈次虎协议以留置物折价或依法拍卖、变卖留置物而非自行随意处置。一审判决在查明周慧君变卖陈次虎家具、设备情况下，却以陈次虎有过错，以及无法确认留在房屋内财物品种、数量及价值，不予支持陈次虎要求返还原物或支付赔偿金的诉请，属适用法律错误。周慧君辩称，周慧君并没有承诺陈次虎所称的5天宽限期。与周慧君签订案涉合同和履行案涉合同的是案外人向某某，不是陈次虎。合同中约定了陈次虎违约保证金不予退还。周慧君多次联系向某某，但向某某不接电话，还在微信中将周慧君拉黑。周慧君是在合同解除的情况下将门面腾空的，不存在不妥。与周慧君签订合同的向某某一个季度的租金没有交，所以周慧君在2020年4月3日将涉案门面出租。周慧君上诉请求：1.依法改判周慧君无需返还陈次虎保证金6600元；2.本案一、二审诉讼费由陈次虎负担。事实和理由：1.双方约定陈次虎无违约行为，周慧君才返还保证金。一审判决在确认陈次虎违约的情况下，判决周慧君返还保证金有违意思自治原则。根据周慧君与向某某签订的《商铺租赁合同书》第四条第三款“……若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方”及第六条第五款“未按协议第四条约定支付租金”的约定，陈次虎应按时及时支付租金，否则构成违约。且只有在陈次虎无违约行为的情况下，周慧君才将保证金6600元退还陈次虎。陈次虎未按约定支付租金。周慧君多次联系陈次虎，陈次虎一直逃避，致使周慧君无法联系陈次虎。上述事实。一审法院均予以确认。因此，按照租赁合同约定，在陈次虎违约的情况下，周慧君无需返还陈次虎保证金。但一审法院却认为：“《商铺租赁合同书》解除后，被告应向原告返还保证金6600元”，与双方约定不符。2.在陈次虎违约未交纳租金的前提下，周慧君按约解除合同、腾空房屋并重新出租，不存在过错。第三季度租金支付的时间为2019年11月1日前，在到期后，周慧君多次催讨租金未果，并于2019年11月9日通过发送短信的形式告知陈次虎“如不回复，就按合同来”。结合《商铺租赁合同书》第八条第一款“乙方未约定期限交付租金，超过5天以上，甲方有权解除合同”的约定，因陈次虎的违约行为，周慧君已通过上述短信通知的形式解除了双方的租赁合同。因此，周慧君与陈次虎的租赁合同已经解除。在合同解除的前提下，周慧君腾空门面将房屋重新出租，并无不妥。一审判决认为：“考虑原（被）告在没有解除租赁合同情况下，将房屋原财物腾空，于2020年4月3日将房屋重新出租，处理不妥，亦应承担过错责任”，与案件事实不符。周慧君与陈次虎的租赁合同因陈次虎的违约行为早已解除。在解除合同后，周慧君腾空门面重新出租，是保障自身权益的行为。同时，陈次虎对其提出的主张或请求有义务提供证据予以证明，但陈次虎对房屋内财物的品种、数量及价值均无法提供有效的证据予以证明，在此情况下，一审判决认定周慧君存在过错，既不合理也不合法。陈次虎辩称，陈次虎不按时交纳租金没有超过合同约定的天数，周慧君在宽限期内将涉案门面上锁，导致陈次虎无法使用涉案门面，在将涉案门面上锁之前，也没有以书面形式通知陈次虎将涉案门面的办公物品搬离，且直接扣留陈次虎的办公物品。在合同没有到期或没有解除的情况下，周慧君擅自将涉案门面内的财物清离并对外出租，不符合法律规定。陈次虎向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《商铺租赁合同书》；2.判令周慧君返还陈次虎保证金6600元整；3.判令周慧君支付陈次虎违约金8137.8元整（按合同约定的5‰/日暂计至起诉之日）；4.判令周慧君返还非法扣押的陈次虎的办公用品和电脑等物品或赔偿损失35,823元；5.本案诉讼费用由周慧君负担。一审法院认定事实：一、2019年5月1日，以周慧君为出租方（甲方）、案外人向某某为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定：1.租赁门面描述：甲方将其拥有的坐落于某某路XX号门面房出租给乙方用于经营，该门面建筑面积共100平方米；2.租赁期限：本合同租赁期为壹年，自2019年5月1日至2020年4月30日止；3.租金及付款方式：（1）该门面租金为3300元／月，门面租金按季度缴纳，金额为9900元整；（2）在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；（3）为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金6600元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还给乙方；4.甲方的权利与义务：租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后5日内办理；5.合同的变更与解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，（1）未按约定期限交付租金，超过5天以上的；（2）从事某某经营及违法犯罪活动的。甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同，（1）甲方不交付房屋或者迟延交付租赁房屋5天以上的…。6.违约责任及赔偿：（1）非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；（2）乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；（3）租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交房。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；合同最后备注：双方约定租期不满，中途退租，押金及租金不退还，注：此门面租赁期不允许转租或转让（租金交付方式,提前五天）。同日，陈次虎为委托方（甲方），案外人向某某为受托方（乙方），双方签订《委托租赁协议》，约定，1.甲方自愿委托乙方租赁位于郴州市北湖区某某路XX号商铺给委托方作为经营场地，甲方必须签订本协议当日支付钱款，每季租金9900元整（大写：玖仟玖佰元整），保证金人民币6600元整（大写：陆仟陆佰元整，合计：壹万陆仟伍佰元整）给乙方，由乙方全权代理商铺租赁事宜。2.乙方自愿接受甲方委托，必须在15个工作日内与出租方签订商铺租赁合同，并将定金及租金转交给该商铺的出租方，如因出租方原因导致该商铺不能顺利经营，则乙方所收取的全部费用应退还给甲方，但甲方不可追究乙方责任；3.其他补充：（1）受托方与周慧君今日签订商铺租赁合同一份。（2）签订商铺租赁合同后发现此商铺产权证上的信息与商铺合同租赁合同上的不一致，户主是周慧君婆婆朱某某，坐落于郴州市北湖区燕泉街道某某路某某西苑XX栋XXX、XXX号；当时要求产权证上的户主重签合同时，周慧君告知受托方该户主签不了合同，并告知不影响出租。（3）钱款支付方式：受托方要求委托方将首次季度租金及保证金汇入李某某支付宝账户中后转入出租方周慧君账户中。（4）出租方周慧君承诺给十五天的免租期，但是签订完合同后突然改变主意，只给七天免租期，所以委托方陈次虎须在每季度的七号向出租方周慧君支付租金等等。二、《商铺租赁合同书》签订当日，陈次虎通过向某某将第一季度的租金9900元及履约保证金6600元转入周慧君微信账户中，此后，陈次虎租赁该房屋后开始用于经营。2019年8月7日，陈次虎向周慧君缴纳第二季度租金9900元。从2019年11月7日起，陈次虎开始拖欠周慧君第三季度租金。为此，周慧君向陈次虎催讨租金。在通过微信向陈次虎催讨中，陈次虎于2019年11月9日回复“这个微信不是他在使用了”；在通过信息向陈次虎催讨中，陈次虎于2019年11月10日回复“美女，当时租赁合同这边是我签的，但是法人是另外一个人13975741406所以你还是先联系一下他再说，联系不上的话你可以咨询警方采取相应合理措施。”。2019年12月29日，周慧君向陈次虎发出信息“你这边换我家门面锁我会报警的”，陈次虎没有信息回复。嗣后，陈次虎未在租赁房屋经营，周慧君亦无法联系陈次虎。周慧君于2020年3月将该房屋原财物腾空。于2020年4月3日，周慧君重新出租。周慧君腾空房屋财物后，陈次虎要求周慧君交付原房屋内的财物，周慧君未予交付。双方在微信中进行了交流，交流内容：周慧君“清空了”；陈次虎“清到哪去了？”周慧君“问我老公”；陈次虎“空调，办公桌，电脑，什么的”；周慧君“麻烦你把租金违约金交一下”陈次虎“我把违约金交一下？”周慧君“合同没到期你没交租金是不是你违约在先？”陈次虎“你把门锁了”“我都没经营”“我也不知道你跟向某某怎么扯的”…周慧君“你拖欠的房租违约金给我，我就还给你”；陈次虎“从你去年十一月九号下午把门面玻璃门上加了把锁之后，我就再也没有经营了”“然后你在去年十一月份九号锁门之前也没有提前告知我需要里面的东西清理出来，你都没有通知我”周慧君“拖欠我房租还好意思”。三、位于郴州市某某路某某西苑XX栋XXX、XXX号房屋的所有权人为朱某某，周慧君系朱某某儿媳。四、庭审中，陈次虎列举了收据、照片、物品清单，拟证明其添置的财物在租赁房屋，价值35,823元。对此，周慧君不予认可。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈次虎与向某某签订的《委托租赁协议》以及周慧君与向某某签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁中，向某某实施的民事行为，属代理陈次虎的行为。本案争议焦点评析如下：一、关于《商铺租赁合同书》的解除。陈次虎租赁房屋后，从2019年11月7日起未按合同的约定按期支付租金，经周慧君催讨无着，周慧君于2020年4月3日，重新出租房屋。双方合同目的已无法实现。故陈次虎要求解除向某某代理与周慧君签订《商铺租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。《商铺租赁合同书》解除后，周慧君应向陈次虎返还保证金6600元。二、关于当事人违约责任的认定。陈次虎未按合同的约定按期支付租金，其行为属违约，应承担违约责任。故陈次虎要求周慧君支付违约金的诉讼请求，理由不成立，不予支持。陈次虎离开租赁房屋后，未及时搬出物品，经周慧君向陈次虎催讨租金，陈次虎亦是推诿、逃避。造成物品损失，陈次虎应承担过错责任。虽陈次虎列举了收据、照片、物品清单，拟证明其添置的财物在租赁房屋，价值35,823元。但周慧君不予认可。本案亦无法确认陈次虎留在房屋内财物品种、数量及价值。故陈次虎要求周慧君赔偿物品损失35,823元，不予支持。考虑周慧君在没有解除租赁合同情况下，将房屋原财物腾空，于2020年4月3日将房屋重新出租，处理不妥，亦应承担过错责任。故其应退还陈次虎保证金6600元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原告陈次虎委托向某某与被告周慧君于2019年5月1日签订的《商铺租赁合同书》；二、被告周慧君于本判决生效后十日内返还原告陈次虎保证金6600元；三、驳回原告陈次虎其他诉讼请求。案件受理费1064元，减半收取532元，由原告陈次虎负担482元，被告周慧君负担50元。”本院二审期间，陈次虎提交其与周慧君的微信聊天记录，拟证明周慧君在交付租金的宽限期内锁门和扣留陈次虎的办公物品。周慧君的质证意见为：聊天记录的一方是周慧君，但对方是谁不知道。周慧君没有扣留陈次虎的办公物品。本院结合质证情况，认证如下：从聊天记录内容看，只能证明涉案门面内有电脑、办公桌椅等办公物品，不能证明周慧君扣留了陈次虎的办公物品及物品的价值。对该证据不予采信。本院二审调查询问时，周慧君自认对陈次虎留在涉案门面内的桌椅进行了处理，价值为2700元，该2700元现在周慧君处。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈次虎与向某某签订的《委托租赁协议》以及周慧君与向某某签订的《商铺租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁中，向某某实施的民事行为，属代理陈次虎的行为。二审的争议焦点为：一、周慧君是否应承担违约责任，是否需支付陈次虎违约金；二、周慧君是否需返还扣留陈次虎的物品或赔偿因扣留物品所造成的损失35,823元、周慧君是否需返还保证金6600元给陈次虎。关于争议焦点一。陈次虎未按合同约定按期交付租金，其行为属违约。陈次虎要求周慧君承担违约责任并支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定；“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，周慧君解除合同的条件成就，其上诉称通过发送短信的形式告知陈次虎“如不回复，就按合同来”。但周慧君并没有通知陈次虎是否解除合同和何时解除合同。周慧君在没有通知陈次虎解除合同的情况下，就腾空涉案门面并将陈次虎留在涉案门面内的办公物品进行处理，周慧君应当返还或照价赔偿。虽然陈次虎列举了收据、照片、物品清单，拟证明其添置的财物在涉案门面内，价值35,823元。但周慧君不予认可。本院亦无法确认陈次虎留在涉案门面内财物的品种、数量及价值，故无法判决周慧君应当返还陈次虎哪些物品或赔偿多少损失。考虑到周慧君没有通知陈次虎解除租赁合同，就将陈次虎的财物清空并擅自处理，且将门面重新出租，应当承担过错责任。二审调查询问时，周慧君也自认处理陈次虎的办公桌椅得款2700元，故周慧君扣留并擅自处理陈次虎的办公物品的事实存在，因此，一审判决周慧君退还陈次虎保证金6600元，并无不当。需要指出的是本案的法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定，一审判决适用民法典不当，但不影响本案的处理结果，故本院予以维持。综上所述，陈次虎、周慧君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人陈次虎预交的二审案件受理费899元，由上诉人陈次虎负担;上诉人周慧君预交的二审案件受理费50元，由上诉人周慧君负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年四月二十九日法官助理 曹 晰书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。