重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终2584号上诉人(原审被告)：唐一俊，男，汉族，1956年8月21日出生，住重庆市开州区。上诉人(原审被告)：肖述平，女，汉族，1960年3月20日出生，住重庆市开州区。被上诉人（原审原告）：张进中，男，汉族，1982年7月4日出生，住重庆市开州区。上诉人唐一俊、肖述平因与被上诉人张进中房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐一俊、肖述平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：1、上诉人取得标的物经济适用房产权证时间为2016年1月，卖于张进中时未满5年，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《经济适用房住房管理办法》第三十条及《合同法》第五十二条规定，应当认定《房屋买卖协议》无效；2、肖述平与张进中签订协议时未征得唐一俊同意，且张进中亦无合理理由相信肖述平的卖房行为系唐一俊的真实意思表示，未尽到合理注意义务，不应取得房屋产权；3、张进中非善意购买，唐一俊未授权，肖述平亦未告知唐一俊，且涉案房屋系上诉人唯一住房；4、一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，而不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，属于法律适用错误。被上诉人张进中辩称，请求维持原判。原审原告张进中向一审法院起诉请求：确认双方当事人签订的《房屋买卖协议》有效，由唐一俊、肖述平协助张进中将产权证号为渝（2016）开县不动产权第00001xxx号房屋过户到张进中名下。一审法院认定事实：唐一俊与肖述平系夫妻关系。2010年7月3日，肖述平与张进中签订《房屋买卖协议》，双方约定唐一俊将其所有的位于开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号房屋以150000元的价格卖给张进中。签订合同当日，张进中支付肖述平145000元购房款，肖述平出具收条一张，并将房屋交付给张进中使用、居住至今。双方约定余款5000元在交付房产证给张进中时一次性付清。现该房屋产权证已办理在唐一俊名下，房屋产权证上的地址为“开县云枫街道新浦街155号某幢3-3-2”，与《房屋买卖协议》上“开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号”系同一套房屋。本案诉争房屋系经济适用住房，唐一俊于2009年3月10日向开县经济适用住房管理处交纳38587.2元购得该房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。“本案中，张进中与肖述平于2010年7月3日签订《房屋买卖协议》后，张进中支付肖述平购房款145000元，肖述平将房屋交付给张进中居住、使用至今，双方的行为符合买卖合同的法律关系特征。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”唐一俊辩称肖述平卖房时其并不知情，因此房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”肖述平与张进中签订房屋买卖合同时向张进中出示了肖述平与唐一俊的身份证复印件、申购经济适用住房资格认定通知书及购房交款收据等，并于签订合同当日将房屋交付给张进中，张进中有理由相信肖述平的卖房行为系肖述平、唐一俊夫妻双方的共同意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故唐一俊主张房屋买卖合同无效，不予支持。唐一俊还辩称，国家有规定经济适用房5年内不得买卖，肖述平将房屋卖给张进中时未满5年，因此《房屋买卖协议》系无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此，“经济适用房未满5年不得买卖”的规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效的法定情形。经审查，双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，故张进中要求确认双方于2010年7月3日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。基于双方签订房屋买卖合同的有效性，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，双方当事人均应当继续履行合同。故张进中要求唐一俊、肖述平协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求，予以支持。判决：一、张进中与肖述平于2010年7月3日签订的以开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号【现登记为权利人唐一俊，坐落开县云枫街道新浦街155号某幢3-3-2，渝（2016）开县不动产权第00001xxx号】房屋为标的物的《房屋买卖协议》有效；二、开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号【现登记为权利人唐一俊，坐落开县云枫街道新浦街155号某幢3-3-2，渝（2016）开县不动产权第00001xxx号】房屋归张进中所有，唐一俊、肖述平于判决生效之日起十日内协助张进中将该房屋的产权变更至张进中名下；三、在唐一俊、肖述平协助将开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号房屋【现登记为权利人唐一俊，坐落开县云枫街道新浦街155号某幢3-3-2，渝（2016）开县不动产权第00001xxx号】的产权变更至张进中名下当日，张进中一次性支付唐一俊、肖述平房屋余款5000元。案件受理费3300元，减半收取1650元，由唐一俊、肖述平共同负担（直付张进中）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张进中与肖述平签订的《房屋买卖协议》是否有效。首先，上诉人唐一俊与肖述平系夫妻关系，2010年7月3日，肖述平与张进中签订《房屋买卖协议》时出示了肖述平与唐一俊的身份证复印件、申购经济适用住房资格认定通知书及购房交款收据等，张进中有理由相信肖述平有权代理唐一俊签订协议；其次，认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据。涉案房屋虽系经济适用住房，但上诉人主张该合同无效并无相应法律依据；再次，在签订《房屋买卖协议》当日，肖述平即将房屋交付张进中使用、居住至今，但唐一俊在之后长达6年的时间内未提出异议，表明其认可肖述平出售诉争房屋。故上述《房屋买卖协议》不违反法律法规的强制性规定，应有效，对双方当事人具有约束力，上诉人应履行该协议约定的义务。张进中已按上述《房屋买卖协议》的约定履行了付款义务，现诉争房屋的产权登记在唐一俊名下，唐一俊、肖述平应按照协议约定履行协助过户义务。综上，一审认定事实清楚，但判决涉案房屋归张进中所有超出了张进中诉讼请求的范围，不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初5159号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市开州区人民法院（2016）渝0234民初5159号民事判决第二项；三、上诉人唐一俊、肖述平于本判决生效之日起十日内协助被上诉人张进中将开县平桥片区云枫苑内某幢3单元302号【现登记为权利人唐一俊，坐落开县云枫街道新浦街155号某幢3-3-2，渝（2016）开县不动产权第00001xxx号】房屋的产权变更登记至张进中名下。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，二审案件受理费3300元，共计4950元，由上诉人唐一俊、肖述平共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城代理审判员  毋向娟代理审判员  蒋乾巽二〇一六年十二月十六日书 记 员  柯 进