安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1758号原告：赵昌胜，男，1976年6月14日出生，汉族，xxxxxxx，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。被告：马杨玉杰，男，1980年1月30日出生，汉族，xxxxxxxx，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地淮北市相山区。被告：朱丽丽，女，1980年1月2日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：王艳，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦雪，北京市炜衡（合肥）律师事务所实习律师。第三人：赵倩，女，1987年7月18日出生，汉族，无固定职业，户籍地江苏省睢宁县，经常居住地安徽省濉溪县。第三人：王其乐，男，1986年10月20日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地安徽省濉溪县。以上两第三人共同委托诉讼代理人：徐旭，安徽北方之光律师事务所律师。原告赵昌胜与被告马杨玉杰、朱丽丽，第三人赵倩、王其乐债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告赵昌胜及其委托诉讼代理人李海云，被告马杨玉杰，被告朱丽丽的委托诉讼代理人王艳，第三人赵倩、王其乐及其共同的委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼。因诉讼中发现本案不宜适用简易程序，而裁定转为普通程序，并于2020年10月21日和2021年3月3日，第二次、第三次公开开庭进行了审理。第二次庭审时，原告赵昌胜及其委托诉讼代理人李海云，被告马杨玉杰，被告朱丽丽的委托诉讼代理人王艳，第三人赵倩、王其乐的委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼。第三次庭审时，原告赵昌胜的委托诉讼代理人李海云，被告朱丽丽的委托诉讼代理人王艳，第三人赵倩、王其乐共同的委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼，被告马杨玉杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告赵昌胜的申请，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋进行评估。本案现已审理终结。赵昌胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销2017年7月4日马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐对濉溪县（所有权证号为xxxxxxx号）房屋的买卖行为；2、判令赵倩、王其乐在3日内将位于恒大名都xxxxxxxxx室过户登记至马杨玉杰、朱丽丽名下；3、判决马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐支付赵昌胜律师代理费6000元；4、本案诉讼费、保全费用由马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐承担。事实和理由：2016年7月18日，马杨玉杰、朱丽丽向赵昌胜借款30万元，马飞、赵德利提供了担保。2016年8月9日、8月19日，马杨玉杰又分别向赵昌胜借款20万元和10万元，合计60万元。经催要，马杨玉杰、朱丽丽未及时归还，赵昌胜遂起诉至淮北市相山区人民法院，法院于2017年12月11日作出（2017）皖0603民初3277号民事判决书，判决马杨玉杰、朱丽丽偿还赵昌胜借款本金30万元及利息，马飞、赵德利对上述债务承担连带责任；马杨玉杰、朱丽丽另偿还赵昌胜借款本金30万元及利息。经赵昌胜向淮北市相山区人民法院申请强制执行，因马杨玉杰、朱丽丽及担保人马x、赵xx无财产可供执行而案件终结。在执行过程中发现马杨玉杰、朱丽丽于2017年7月4日将其所有的恒大名都xxxxxxxx室以42万元的低价转让过户给赵倩、王其乐，该房屋建筑面积161.32平方米。当时，恒大名都小区房屋均价为每平方米6000元，且为精装修，房屋总价值达到100余万元。马杨玉杰、朱丽丽以明显不合理抵价转让财产，对债权人造成损害，并且赵倩、王其乐知道该情形，为此诉讼，望判如所请。马杨玉杰答辩称，赵昌胜诉请不是事实，我不是42万元转让房屋，而是65万元，且65万元已经支付完毕。另外，诉讼中也对我的工资进行了保全。朱丽丽答辩称，朱丽丽对涉案房屋的转让不知情，朱丽丽没有和赵倩、王其乐签订过房屋转让协议，也没有签过授权委托书。马杨玉杰曾表示房屋对外出售价格在90万元上下，且不低于80万元。所以，房产交易中心的42万元，以及马杨玉杰答辩的65万元，朱丽丽均不认可。赵倩、王其乐陈述称，第一，赵昌胜与马杨玉杰借款和赵倩、王其乐无关，恒大名都xxxxxx室房屋交易价格为65万元，赵倩、王其乐又陆续替马杨玉杰偿还银行贷款，并支付房款，合计总金额为700816.96元，这是赵倩、王其乐为购买房屋实际支出的价款；第二，马杨玉杰与赵倩、王其乐签署房屋买卖合同，是双方真实意思表示，赵倩、王其乐已经履行了合同的付款义务，房屋也已经过户登记；第三，赵昌胜在诉状中称房屋价值在100余万元与事实不符，实际在2017年购买房屋时，房屋评估价为80万元，赵倩、王其乐购房实际花费70万元，并不是以不合理低价购买。赵倩、王其乐也实际支付房款700816.96元，房屋也已经过户转移登记至赵倩、王其乐名下，赵倩、王其乐享有对涉案房屋的合法权益。本院经审理认定事实如下：马杨玉杰、朱丽丽因向赵昌胜借款60万元未能如约偿还，2017年8月，赵昌胜向本院提起民间借贷纠纷诉讼。本院于2017年12月11日作出（2017）皖0603民初3277号民事判决，判决马杨玉杰、朱丽丽偿还赵昌胜借款本金60万元及利息（从2016年12月19日起按照年利率24%计算至借款清偿之日止），马飞、赵德利对其中30万元及相应利息承担连带保证责任等内容。该民事判决因双方均未上诉而生效，经赵昌胜申请执行，本院于2019年11月6日作出（2019）皖0603执恢269号之三执行裁定书，因未发现马杨玉杰、朱丽丽、马飞、赵德利有可供执行财产，而裁定终结本次执行程序。2012年8月21日，马杨玉杰、朱丽丽购买淮北粤通置业有限公司开发的濉溪县xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx室（建筑面积161.34平方米），价格为677838元，其中40万元为住房公积金贷款支付。2017年5月31日，王其乐（买方）与马杨玉杰、朱丽丽（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：王其乐购买马杨玉杰、朱丽丽拥有的座落于濉溪县的房产，交易价格为65万元，合同签订之日王其乐支付购房定金6万元，因该房屋处于抵押状态，王其乐替马杨玉杰、朱丽丽偿还银行的按揭贷款，具体金额以银行支付凭证为准，马杨玉杰、朱丽丽认定并视为其收取的首付款。王其乐替马杨玉杰、朱丽丽解除抵押，办理不动产权证，费用由王其乐先行垫付，过户时马杨玉杰、朱丽丽以发票金额向王其乐支付办理不动产权证的费用。交房日期为签订合同后7日交付使用，并应在交房当日将各项费用结清，房产过户所需一切费用由王其乐承担。马杨玉杰、朱丽丽保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房设定的抵押权，如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由马杨玉杰、朱丽丽承担全部责任等内容。从2017年5月31日至2017年7月31日，王其乐、赵倩先后向马杨玉杰付款合计700024.85元（60000元＋430元＋775元＋420.81元＋63646.26元＋354325.46元＋2033.51元＋9393.81元＋209000元）。2017年7月4日，马杨玉杰、朱丽丽（卖方）与赵倩、王其乐（买方）签订《存量房买卖合同》，约定：马杨玉杰、朱丽丽将其位于濉溪县（建筑面积161.32平方米）以42万元价格出售给赵倩、王其乐（该合同为双方在濉溪县不动产交易中心备案合同）。2017年7月18日，濉溪县国土资源局为王其乐、赵倩分别颁发了不动产权证书【皖（2017）濉溪县不动产权第××号、第xxxxxxx号】，赵倩、王其乐并搬入濉溪县居住。赵昌胜认为马杨玉杰、朱丽丽将房屋出售给王其乐、赵倩，损害其债权，遂提起本案诉讼，并支付律师代理费6000元。诉讼中，根据赵昌胜的申请，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对濉溪县产的市场价值进行评估。2020年11月26日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司出具苏天房估字（2020）淮字第887号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为所涉房产在2017年7月4日市场价值为89.5万元。赵昌胜预付评估费3000元。以上事实，有赵昌胜提交淮北市相山区人民法院（2017）皖0603民初3277号民事判决书、（2019）皖0603执恢269号之三执行裁定书、《存量房买卖合同》、代理合同、代理费发票，王其乐、赵倩提交濉溪县公证处公证书、委托书、照片一张、《房屋买卖合同》、收条、银行账户交易明细、照片、不动产权证书，本院委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出苏天房估字（2020）淮字第887号《房地产司法鉴定估价报告》、评估费发票以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。另有赵昌胜提交中国农业银行借款凭证、委托书、公证书、个人信贷业务申请表、《房屋买卖合同》、《个人二手购房担保借款合同》虽具有真实性，但不能证明马杨玉杰、朱丽丽与王其乐、赵倩之间恶意串通，同时利用房屋买卖合同办理银行二手房按揭贷款，涉嫌骗取银行贷款的证明目的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”本案中，马杨玉杰、朱丽丽将涉案房屋出售给王其乐、赵倩，双方分别于2017年5月31日签订了《房屋买卖合同》，于2017年7月4日签订了《存量房买卖合同》，合同约定房屋价款分别是65万元和42万元。其中《存量房买卖合同》是用于不动产交易中心备案，王其乐、赵倩先后向马杨玉杰支付房屋价款等合计700024.85元，双方实际履行的是2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》。无论是2017年5月31日《房屋买卖合同》中约定的房屋价款65万元，还是王其乐、赵倩向马杨玉杰支付房款等700024.85元，均超出了江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》中估价结果房屋市场价值89.5万元最低70%的标准。故马杨玉杰、朱丽丽将涉案房屋出卖给王其乐、赵倩，不构成以明显不合理的低价转让财产。赵昌胜起诉要求撤销马杨玉杰、朱丽丽与赵倩、王其乐对濉溪县房屋买卖行为，赵倩、王其乐将濉溪县过户登记至马杨玉杰、朱丽丽名下，马杨玉杰、朱丽丽、赵倩、王其乐支付赵昌胜律师代理费6000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题规定》第一条之规定，判决如下：驳回赵昌胜的诉讼请求。案件受理费7600元，评估费3000元，均由赵昌胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  施云辉人民陪审员  闫 洁人民陪审员  戚晓婷二〇二一年四月二十二日书 记 员  田丽娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干问题规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。