上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初13040号原告：蔡姬，女，汉族，1972年12月27日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邓传友，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅静，上海申浩律师事务所律师。被告：徐建清，男，汉族，1969年8月29日出生，住上海市徐汇区。被告：张新妹，女，汉族，1935年10月31日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐某1(系张新妹儿子)，汉族，1957年7月13日出生，住上海市徐汇区。上述两被告共同委托诉讼代理人：胡晓萍，上海七方律师事务所律师。原告蔡姬与被告徐建清、张新妹确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，适用简易程序。本院于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告蔡姬及其委托代理人邓传友、张雅静、被告张新妹及其委托诉讼代理人徐某1、两被告共同委托诉讼代理人胡晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡姬向本院提出诉讼请求：1．确认被告徐建清、张新妹签署的关于上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号301室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同无效；2．判令将系争房屋100％份额恢复登记至被告徐建清名下。事实和理由：2001年，原告蔡姬与被告徐建清购买系争房屋，并登记在被告徐建清一人名下。2020年下半年，被告徐建清与原告婚姻出现点问题，常不讲话。2021年2月17日晚，原告询问被告徐建清今后想法，被告徐建清说与其这样不如离婚吧。原告出于自身利益考虑，于2021年2月18日去上海市徐汇区房地产交易中心查询系争房屋信息，惊讶地发现系争房屋的房产份额在2020年12月8日已经由原来被告徐建清100％持有变更登记为被告徐建清和被告母亲张新妹各按17％、83％按份共有。在夫妻关系存在嫌隙、原告毫不知情的情况下，被告徐建清将本属于夫妻共同财产的系争房屋83％的产权份额偷偷转移至被告母亲的名下。为维护原告自身利益，原告向被告徐建清、张新妹提出交涉未果，遂成诉。故原告诉至本院。徐建清、张新妹辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉状中有多处不符合事实的地方：系争房屋不是原告和被告徐建清的夫妻共同财产，也不是原告和被告徐建清共同购买的。事实上系争房屋的购买起因是被告徐建清的哥哥徐某1、姐姐徐某2为了给母亲改善住房。原、被告及母亲一直在住在70多平米的老房子里，哥哥姐姐看到居住条件不好，但是自己的条件好，所以徐某1买下了系争房屋，当时兄弟姐妹三人商量好，房子是赠与给母亲的，这个事情原告也是知道的。因为当时2001年购买的时候，因为母亲是再婚状态，继父也有子女，当时怕有麻烦，才登记在被告徐建清一个人名下。现在被告张新妹已经离婚了，所以就提出来把房子登记回给自己。所以被告徐建清、张新妹才做了产权变更，因为房款绝大多数是姐姐哥哥出资的，是赠与母亲的，所以不存在原告的说法。2020年12月8日的过户，是以买卖房屋的名义操作，当时被告根据交易中心工作人员的指导，对家庭人员内部比较经济的方式。系争房屋不是夫妻共同财产，所以不需要经过原告同意，也没有支付相应的房款。经审理查明，1994年10月25日，原告蔡姬与被告徐建清在上海市民政局登记结婚。1997年育有一子，2013年生病夭折。被告张新妹系徐建清母亲、蔡姬婆婆。系争房屋于2002年5月购买，产权登记在被告徐建清一人名下。2020年12月2日，徐建清(卖售人、甲方)与徐建清、张新妹(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋产权份额83％出售给乙方，房地产转让价款为561万元；甲乙双方确定，在2021年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同其他内容基本空白。2020年12月8日，系争房屋的房产份额由原来徐建清产权份额100％持有，变更登记为按份共有：徐建清17％和张新妹83％。另查明，原、被告原居住在上海市园南一村XXX号XXX室房屋(以下简称园南一村房屋)内，该房屋系徐建清和张新妹动迁配房。上述房屋承租人为张新妹、配房人员另有徐建清、李某某(张新妹再婚丈夫，已离婚)。1999年5月19日，园南一村房屋经共有住房买卖后产权登记为蔡姬与徐建清所有。2002年8月，蔡姬与徐建清作为出卖人将XXX村房屋出卖，房屋转让价款为256000元。在本案审理过程中，原告确认：原告要求被告徐建清与被告张新妹签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》无效的事实依据是因为原告与被告徐建清是夫妻关系，系争房屋属于原告与被告徐建清的共同财产；被告张新妹是徐建清的母亲，是原告的婆婆，理应知道原告是系争房屋的共有权人；徐建清、张新妹房屋买卖未经原告同意。徐建清和张新妹在购房过程中有一系列不符合正常房屋买卖流程的行为，包括买卖合同中未约定交房时间、徐建清放弃主张合同中约定的违约责任以及张新妹实际未支付过任何购房款，足以证明两被告恶意串通，损害原告的合法权益。被告徐建清、张新妹确认：系争房屋名义上是以买卖形式由徐建清将产权份额83％过户给张新妹，实质是徐建清对张新妹的赠与。赠与系争房屋产权份额的依据是被告家庭内部析产，恢复系争房屋是徐建清哥哥姐姐对母亲赠与，原告知晓并同意徐建清赠与系争房屋产权份额给母亲张新妹。以上事实，除原、被告双方当事人陈述一致外，另有结婚证、户口簿、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《上海市房屋买卖合同》、链家APP截图、《上海市不动产登记申请书》、微信聊天照片、上海市商品房预售合同、交接书、发票、契税完税证、现金解款单、进账单等证据佐证，本院予以确认。庭审中，被告提供证人张某某、卢某某、徐某2、沈某某、施某某证人证言，证明系争房屋是张新妹的儿子、女儿为了改善母亲居住环境而出资购买，并非原告与被告徐建清夫妻共同财产。原告质证，因施某某未到庭作证，故其证言不应予以采信；另外张某某、卢某某只是听说是徐建清的哥哥姐姐出资，并非证人自己感知的事实；其他证人是与两被告有密切关系，而且证人之某的证言矛盾，故不认可上述证人证言的真实性。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。原告蔡姬与被告徐建清于1994年10月25日登记结婚，至今一直与张新妹居住生活在一起。系争房屋产权虽然登记在被告徐建清名下，但因系争房屋买卖是在原告蔡姬与被告徐建清夫妻存续期间，系争房屋应属原告蔡姬与被告徐建清共同共有。在本案审理过程中，被告徐建清、张新妹辩称，徐建清出售系争房屋大部分产权份额时，原告是知晓并同意的；但原告予以否认并表示从未告知买卖房屋产权份额的内容，两被告转让系争房屋产权份额未征得原告同意，对此被告徐建清、张新妹未提供相关的证据予以佐证；被告张新妹是原告蔡姬与被告徐建清母亲并且共同生活在一起，理应知道系争房屋属于蔡姬与徐建清共同财产。被告徐建清、张新妹未征得原告同意的情况下，将系争房屋大部分产权份额进行买卖，故被告徐建清、张新妹在转让系争房屋时均非善意。被告张新妹在购买系争房屋时未支付购房款，在合同中除约定房价款总价以及办理产权过户的日期外，其余房屋买卖合同的必要的违约责任以及交付房屋等条款均空白。被告徐建清、张新妹在买卖系争房屋过程中一系列有悖常理的行为，本院确信被告徐建清、张新妹在系争房屋买卖时恶意串通，损害了原告的利益。故被告徐建清、张新妹签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为无效。虽然在庭审中，被告徐建清辩称实质为将徐建清系争房屋大部分产权份额赠与张新妹，但该赠与亦未经原告作为系争房屋共有权人同意，属于徐建清擅自转让系争房屋。因徐建清、张新妹之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告张新妹依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给被告徐建清。综上，依照2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百零六条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、徐建清与张新妹签订的关于上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号301室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、张新妹在本判决生效之日起三十日内协助徐建清办理上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号301室房屋的房地产过户手续，将上述房屋恢复登记在徐建清名下。案件受理费减半收取计81800元，由徐建清、张新妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  晏 莹法官助理  刘侗侗书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。三、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……