广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初4498号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区迎宾大道103号之64-01号商铺、65-401至701号房、65-901至1201号房，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：郑志松，该分行行长。委托诉讼代理人：张军、纪云妹，均系广东东方昆仑律师事务所律师。被告：江嘉荣，男，1995年5月30日出生，汉族，住广州市花都区,被告：广州绿地花都置业有限公司，住所地广州市花都区新华街九谭新华工业区新都大道168号b6栋厂房第5层南面，统一社会信用代码91440114080353892Y。法定代表人：杨建，该公司总经理。委托诉讼代理人：周倩，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建行花都分行）与被告江嘉荣、广州绿地花都置业有限公司（以下简称绿地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行花都分行的委托诉讼代理人纪云妹,被告绿地公司的委托诉讼代理人周倩到庭参加诉讼，被告江嘉荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、借款合同或借据的约定情况：（一）签约时间：2015年6月2日；（二）合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-2015097****）；（三）出借人：建行花都分行；借款人：江嘉荣；（四）借款金额：本金37万元；（五）借款时间：2015年6月7日至2045年6月7日；（六）借款期限：30年，360期；（七）还款方式：等额本息，每月归还本息金额2031.25元；（八）借期内利率：基准利率水平上下调8%，基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；（九）逾期罚息利率：贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；（十）违约责任：借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计算罚息和复利，且贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费，由借款人承担。二、担保情况：（一）担保形式：抵押加阶段性保证；（二）抵押人：江嘉荣；（三）抵押物：位于广州市花都区悦缇路7号8栋***房的房产；（四）抵押物的登记情况：已于2015年9月24日办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押权登记，建行花都分行未取得抵押物的他项权证；（五）保证人：绿地公司；（六）保证责任的形式：建行花都分行与绿地公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定保证责任方式为连带责任保证，未对人的担保与物的担保的实现顺序进行约定；（七）保证期间：自建行花都分行将贷款资金划入绿地公司的银行账户之日起至绿地公司办妥涉案房屋的《房地产权证》和《他项权利证》，并将《房地产权证》和《他项权利证》交建行花都分行保管之日止；（八）保证范围：抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复利、违约金等）、建行花都分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费、公告费等）。三、借款交付的情况：（一）交付方式：贷款发放至指定收款人账户；（二）交付金额：37万元；（三）交付时间：2015年6月7日。四、还款、欠款情况：（一）还款方式：借款人指定委托扣款账户直接扣款；（二）还款金额：已还本金35428.22元，已还利息87747.59元；（三）还款时间：2015年6月7日起至2020年11月7日；（四）逾期日期：自2020年12起开始逾期；（五）欠款金额：截止2021年3月7日，尚欠到期本金2535.77元，利息4921.67元，本金罚息20.28元，利息罚息40.46元。剩余全部未还本金334571.78元。五、其他情况1.建行花都分行委托律师代理本案的诉讼，并签订《委托代理协议》，约定律师费实行全部风险代理付费，现金直接回收的按回收金额的3%支付，抵押物变现的按回收金额的2%支付。庭审中，建行花都分行确认其主张的律师费尚未实际产生。2.诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查上述抵押物是否办理了建筑物所有权首次登记及是否存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效的情形，广州市规划和自然资源局花都区分局回复上述抵押物已于2018年1月5日办理了建筑物所有权首次登记，未见抵押物的转移登记信息。3.案件审理过程中，根据建行花都分行的申请，本院依法轮候查封江嘉荣名下位于广州市花都区悦缇路7号8栋***房的产权。六、建行花都分行的诉讼请求：1.解除建行花都分行与江嘉荣之间于2015年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-2015097****）；2.江嘉荣立即偿还建行花都分行借款本金334571.78元及及利息、本金罚息、利息罚息（截至2021年3月7日的利息4921.67元、本金罚息20.28元、利息罚息40.46元，此后利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至款项还清之日止）；3.江嘉荣立即向建行花都分行支付本案律师服务费10113元；4.建行花都分行对江嘉荣用作抵押的位于广州市花都区悦缇路7号8栋***房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.绿地公司对江嘉荣的上述债务承担连带保证责任；6.本案的受理费、保全费由两被告承担。七、被告的答辩意见：1.江嘉荣未作答辩；2.绿地公司辩称，应先将涉案的抵押房屋进行变现用于偿还本案的借款，不足部分再由绿地公司进行承担。裁判理由与结果本院认为：建行花都分行与江嘉荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及建行花都分行与绿地公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定全面履行合同义务。建行花都分行依约向江嘉荣发放了贷款，江嘉荣理应按合同约定还款，现江嘉荣没有按约定履行还款义务，建行花都分行起诉请求解除合同，江嘉荣清偿欠款本息，合理合法，本院予以支持。建行花都分行因本案纠纷委托律师参与诉讼，但是根据《委托代理协议》关于律师费的计付约定，律师费尚未产生，建行花都分行对此亦予以确认。故本院对建行花都支行该项诉请予以驳回，建行花都支行可待实际产生后另行主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，涉案抵押房屋已于2015年9月24日办理抵押预告登记，现已经办理建筑物所有权首次登记，且根据广州市规划和自然资源局花都区分局的回复，暂未发现该抵押房屋存在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致及预告登记失效的情形，故建行花都分行对该房屋享有的抵押权自预告登记之日即2015年9月24日起设立，建行花都分行主张其对该房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，涉案抵押房屋尚未办妥《房地产权证》《他项权利证》，仍在绿地公司的保证期限内，且绿地公司亦明确表示愿意承担担保责任，故绿地公司仍应承担连带保证责任。本案同时存在物的担保和人的担保，且本案的抵押房屋系江嘉荣自己提供，但建行花都分行与绿地公司未约定实现债权的方式，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，应先就抵押物的担保实现债权，不足部分再由绿地公司承担连带清偿责任，且绿地公司承担担保责任后，可向江嘉荣追偿。江嘉荣经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、三百九十五条、第四百一十条、第六百六十七条、第六百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告江嘉荣于2015年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告江嘉荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行清偿借款本金334571.78元及利息、本金罚息、利息罚息（截至2021年3月7日的利息为4921.67元、本金罚息为20.28元、利息罚息为40.46元，此后利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至款项还清之日止）；三、原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行自2015年9月24日起对被告江嘉荣位于广州市花都区悦缇路7号8栋***房的房产经折价或拍卖、变卖所得的价款有权优先受偿；四、被告广州绿地花都置业有限公司对原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行依照上述第三项实现抵押权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任，被告广州绿地花都置业有限公司承担责任后，有权向被告江嘉荣追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3501元，财产保全费2205元，由被告江嘉荣、广州绿地花都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 尹 琪二〇二一年四月二十二日书记员 骆雪玲