湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3797号原告：朱爱华，女，1984年7月21日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：王昌江，湖南睿知度律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓盛，湖南天地人律师事务所律师。被告：伍祥辉，男，1979年5月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：曾蓓华，女，1979年10月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：邓科，男，1994年9月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。第三人：长沙市择家房地产经纪有限公司梅溪四季二分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道映日路599号梅溪四季家园二期商业1栋109号。法定代表人：黄启柏，总经理。委托诉讼代理人：张专，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓令君，湖南弘一律师事务所实习律师。原告朱爱华诉被告伍祥辉、曾蓓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，被告伍祥辉、曾蓓华申请追加邓科、长沙市择家房地产经纪有限公司梅溪四季二分公司（以下简称“择家梅溪四季二分公司”）为第三人，本院依法予以准许并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱爱华及其委托诉讼代理人王昌江，被告伍祥辉、曾蓓华，第三人择家梅溪四季二分公司的委托诉讼代理人张专、邓令君到庭参加了诉讼。第三人邓科经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱爱华向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令两被告向原告返还购房款1082515元；3、判令两被告支付原告资金占用期间的利息共计187397.78元（以980000元为基数，按照中国人民银行ＬＰＲ利率的四倍自2019年11月12日起暂计算至2021年1月20日，后续计算至所有房款还清之日止）；4、判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2019年5月5日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买两被告共同所有的，位于岳麓区××路××号××栋××号房产。合同签订后，原告先后向两被告支付了定金200000元，并陆续支付了尾款累计882515元，共计1082515元房款。根据合同约定，被告应无条件协助原告办理过户手续，但由于被告的房屋产权登记不符合长沙市房地产二手房转让政策，无法办理过户手续，至今未能过户。原告认为，被告明知其房产不符合转让资格，仍与原告签订《房屋买卖合同》，并收受原告支付的购房款，有恶意欺诈原告的故意，且其房产转让不符合长沙市二手房转让相关法规的强制性规定，根据《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效。因此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告伍祥辉辩称，原告所述不是事实，被告是通过中介买房子，中介说被告的房子没到正常交易年限，可以做法拍卖房，要被告伍祥辉写一个假欠条，欠条内容都是他们拟的，被告照抄、签名按手印，欠条的款项时间都是他们拟的。一开始他们带被告去娄星区法院做笔录资料，具体什么情况被告不清楚，后面那边办不了，就去双峰县法院重新起诉，被告重新写了借条，金额也不一样。后来双峰县法院查出来事情不正常，就找到我，也出了判决，判决书上写清楚了。被告去的时候，原告叫被告不要理法院，要被告不要去。在那之前被告就说要把事情讲清楚，他们一再说没有事。被告曾蓓华辩称，同意伍祥辉的意见。购房款以转账记录为准。原告是将被告的房子拿去做法拍，有人拍了之后，原告认为价格少了，他们亏了，所以把房子里面的家具都拿走了，现在虽然还回来一部分，但还是有部分丢失、损坏了。被告将房子交给原告之后，里面一直有人住，不知道是原告的人还是中介的人，购房合同都已经交给了原告。第三人择家梅溪四季二分公司述称，择家梅溪四季二分公司并未参与原、被告之间的交易，对于他们的交易方式不清楚，原、被告双方现有证据看，第三人择家梅溪四季二分公司认为本案原告隐瞒了重要事实，可能涉嫌虚假诉讼。第三人邓科经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的述称意见。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，原告朱爱华（乙方、购买方）与被告伍祥辉、曾蓓华（甲方、出售方）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其坐落于岳麓区××路××号××栋××房（建筑面积118.87平方米）及其附属设施、设备出售给乙方。合同第二条约定，甲乙双方商定该房产的总成交价格为150万元，本协议签订当日，乙方一次性支付购房定金20万元给甲方，余款办完过户手续后当日付清给甲方，付款方式为银行转账。第四条约定，当购房定金款支付甲方后本协议自动生效，房屋买卖即成事实……第五条约定，在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。第七条约定，协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、房屋产权证书和购房协议等全部资料原件移交乙方保存。第九条“违约责任”约定，如甲方违约：甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方双倍赔付购房定金，乙方退回甲方该房产和所有房产资料；如乙方违约：甲方将乙方购房定金作违约金全部没收，乙方无条件退回甲方该房产的所有房产资料。第十一条“补充协议”约定：1、甲方在交通银行湖南省分行该房屋贷款50万元剩余本金47万元，自合同签订日期由甲方自行承担每月月供（每月1号还款2655元），并承诺不会产生逾期影响该房屋的处置……4、该房屋付款方式为：签合同支付定金20万元，至2019年10月5号支付剩余房款40万元，余款处置完之后支付（约43万元）；5、该房屋买卖包括所有家具、电器，2019年7月1日前甲方负责腾房；6、该房屋户口在2019年7月底之前迁出；7、该房屋处置周期到2019年11月5日。该合同签订当日，朱爱华向伍祥辉转账支付200000元。后朱爱华又于2019年10月5日、2019年10月6日、2019年10月10日、2019年10月11日、2019年11月12日分别向伍祥辉支付50000元、50000元、200000元、100000元、380000元。2019年11月12日，被告伍祥辉向原告朱爱华出具《收条》一份，确认截止到2019年11月12日，共收到朱爱华购房款98万元。另查，1、自2019年12月31日至2020年11月30日期间，案涉房屋的按揭贷款由原告朱爱华转款至被告伍祥辉进行偿还，共计31863元。2、2020年6月6日，原告朱爱华委托案外人陆艳丽向被告曾蓓华转款65800元，原告主张其中60000元为购房尾款，5800元系违约金。3、案涉房屋的不动产权于2018年2月7日登记至被告伍祥辉、曾蓓华名下，权证号码分别为：×××96、×××97。4、原告朱爱华在长沙市没有购房资格。5、经询问，原告朱爱华确认如案涉《房屋买卖合同》被认定有效，则主张解除合同，被告伍祥辉、曾蓓华对于解除合同无异议。又查，2019年5月5日，被告伍祥辉向第三人邓科出具了一份借款120万元的借条，其中约定月利率2%，于2019年8月4日偿还。2019年11月20日，邓科向湖南省双峰县人民法院（以下简称“双峰县法院”）提起诉讼，要求伍祥辉清偿借款本息。后邓科与伍祥辉在该院主持下达成调解协议，由该院于2019年12月3日作出（2019）湘1321民初5302号民事调解书予以确认。2020年11月10日，双峰县法院作出（2020）湘1321民监6号民事裁定书，其中认定，邓科与伍祥辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）湘1321民初5302号民事调解书，已经发生法律效力。经本院院长提交本院审判委员会讨论认为，该调解书确有错误，应予再审，裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止本院（2019）湘1321民初5302号民事调解书的执行。2020年12月26日，双峰县法院作出（2020）湘1321民再8号民事判决书，认定邓科与伍祥辉之间的借条是伪造的，为虚假诉讼，遂判决：一、撤销本院（2019）湘1321民初5302号民事调解书；二、驳回邓科的诉讼请求。该案再审中查明：伍祥辉在再审庭审中陈述，原审诉状所述事实和原审借条均是虚假的，他与邓科之间不存在民间借贷关系，事实上是他因资金紧张，想出卖自己居住的房屋，通过长沙择家房产中介公司介绍认识了邓科，被邓科他们一步一步套住，套到了现在；朱爱华于2019年5月20日转给他的20万元是买房定金……他的房屋还不能上市交易；房屋的买卖价格是150万元；除邓科他们代他支付的按揭款外，他现已到手的房价款大约98万元……伍祥辉在再审庭审中提交了一份与邓科于2019年5月5日签订的借款合同补充协议，一份与朱爱华于2019年5月5日签订的房屋买卖合同，一份与朱爱华2019年11月12日签订的借款补充协议，以上三份证据证明的内容与伍祥辉在庭审中的陈述相符。2020年12月31日，双峰县法院作出（2020）湘1321执36号之三执行裁定书，以该院（2020）湘1321民再8号民事判决书撤销了（2019）湘1321民初5302号民事调解书，并驳回了邓科的诉讼请求为由，裁定终结（2020）湘1321执36号案件的执行。再查，2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋买卖合同》、转账记录、收条、支付截图、个人电子回单、微信聊天记录、建行电子回单、不动产登记情况表、（2020）湘1321民监6号民事裁定书、（2020）湘1321民再8号民事判决书、（2020）湘1321执36号之三执行裁定书等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点主要为：（一）案涉《房屋买卖合同》的效力问题；（二）两被告应否向原告返还购房款及支付资金占用利息。一、关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然双方在签订合同时，根据长沙市房屋限购相关政策规定，原告不具备长沙市购房资格，被告的房屋亦尚不满足上市交易条件，不能据此合同完成房屋的产权变更登记手续，但并不导致案涉合同当然无效，故对于原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但原、被告双方均确认如案涉《房屋买卖合同》有效，则主张解除合同，本院对此予以确认。二、关于两被告应否向原告返还购房款及支付资金占用利息的问题。首先，关于购房款返还问题。前已述及，双方均同意解除合同，则合同解除后，原告朱爱华主张被告返还购房款，于法有据，本院予以支持。关于购房款总额的认定，根据双方的陈述及提交的证据，应为1071863元（980000元＋31863元＋60000元），即被告伍祥辉、曾蓓华应向原告返还购房款1071863元，对于该项诉讼请求中的超出部分，理据不足，本院不予支持。其次，关于资金占用利息的问题。原告朱爱华作为具备完全民事行为能力的成年人，明知自己没有购房资格，也应当知晓被告的房屋尚不具备上市交易的条件，仍与被告签订《房屋买卖合同》，现该合同无法继续履行，其自身存在较大过错，现主张资金占用利息于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、限被告伍祥辉、曾蓓华于本判决生效之日起五日内向原告朱爱华返还购房款1071863元；二、驳回原告朱爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8115元，保全费5000元，共计13115元，由原告朱爱华负担6557.5元，被告伍祥辉、曾蓓华负担6557.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年七月二十八日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。