江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初953号原告：赵文杰，男，1996年7月19日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：焦宜珍，女，1933年7月5日出生，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。两原告共同委托诉讼代理人：缪亚林，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林圆华，江苏泰和（泰州）律师事务所申请律师执业人员。被告：赵大军，男，1966年4月23日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：帅宏明，男，1954年10月4日出生，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：陈双林，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。原告赵文杰、焦宜珍与被告赵大军、帅宏明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案，依法适用简易程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理，原告赵文杰及两原告共同委托诉讼代理人缪亚林、林圆华，被告赵大军，被告帅宏明及其委托诉讼代理人陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文杰、焦宜珍向本院提出诉讼请求：1.解除两被告签订的房屋转让协议；2.判令房屋返还原告；3.本案诉讼费、维权律师代理费由被告承担。2021年6月21日庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求撤销两被告之间关于案涉不动产的口头买卖合同；2.判令被告帅宏明将涉案房屋返还原告；3.本案的诉讼费，维权律师费10000元由被告承担。事实和理由：因可胜科技项目建设需要对坐落于原泰州市开发区寺巷镇大王村的两原告及被告赵大军的房屋进行拆迁，依据泰州市政府2007年4号令及原《泰州市征收房屋拆迁补偿安置管理办法》的规定，拆迁人泰州鑫泰集团有限公司与两原告及被告赵大军与达成了拆迁合意并签订了书面《项目拆迁补偿、安置协议书》，被拆迁房屋概况一栏明确约定“享受人口标准确权面积65平方米”、补偿安置方式条款明确约定“乙方产权调换总面积65平方米。由甲方提供乙方龙凤家园小区进行产权调换”。将原泰州市开发区寺巷镇大王村的房屋产权置换为龙凤家园的房屋。2020年11月，原告及被告赵大军回泰州办理产权登记手续，不动产登记证书显示产权调换的房屋的具体坐落为医药高新区龙凤家园32幢2304室。不动产权利证书办理后，原告拟对房屋进行出租处理，被告赵大军语焉不详，经多次询问方知，其已个人与被告帅宏明私下签订房屋买卖协议，将房屋“出售”，相关款项均被其用于个人炒股，并未投入家庭共同生活，且相关房屋转让协议仅制作一份为被告帅宏明持有，相关转让内容，原告至今不知，因上述事宜原告与被告帅宏明协商不成，发生纠纷。原告均常年在沪居住，亦只获得案涉一套拆迁房屋，在同小区并无其他产权置换房屋，根本不知房屋被“出售”之事实，涉案房屋为原告焦宜珍之唯一房屋，因原告焦宜珍生育两子，被告赵大军之处分行为，影响了焦宜珍次子之继承权，造成原告家庭关系出现嫌隙，在财产利益受损的情况下，极易造成原告焦宜珍面临赡养障碍及无房居住之风险。原告主张诉讼请求的事实依据是，无论是2012年的拆迁安置补偿行为以及2021年的物权登记行为均显示案涉不动产的物权所有人为两原告及被告赵大军共同共有。法律依据是民法典撤销权相关规定，撤销人知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，最长至撤销行为发生时五年内行使撤销权。本案原告至产权登记之日起，方知案涉不动产已被被告赵大军处分给被告帅宏明，故符合一年内相关规定，且经法庭查明案涉不动产的转让行为发生在2016年的5、6月份，原告的起诉时间为2021年4月，也符合最长撤销权5年的相关规定。同时依据城市房地产管理法第三十八条，原物权法第九十七条，民法典第三百零一条相关规定，处分不动产的行为是对物权的根本处分。我们依据上述法律的规定认为被告赵大军处分案涉不动产的行为未经我方同意追认及委托，我方自知道之日起在一年及五年内撤销该口头合同。被告赵大军辩称：当时拆迁全部是委托家里人（赵大银）办理的，说房子归我的，我自己的房屋自己处置。现在我们也不怎么回来，房产证下来之后，当时房子做了委托卖给帅宏明。我卖给他们做了两份书面协议，第一次签订书面协议是被告帅宏明与我两人谈的，其他人（施荣）介绍了一下，还有一个是家里人介绍的。第一次签订书面协议当天被告帅宏明到建行打款。后来过了一段时间，帅宏明又找到我补签一份协议，具体内容我忘记了。两份协议都是帅宏明手写的，我签名的。两份协议都在帅宏明处我没有留存。所以说买房只有我和帅宏明两人清楚，我说到时候我配合他过户。我同意原告的诉讼请求，他们的财产我无权处置。被告帅宏明辩称：本案涉案位于龙凤家园32幢2304号的房屋是拆迁安置房，该房屋系赵大银（被告赵大军的弟弟）运用政策将其拆迁房屋进行分户，从自己拆迁的房屋中分出部分面积给自己的哥哥赵大军，让赵大军可以获得一套房屋，赵大军现在的老房子仍在并没有拆迁，涉案房屋安置时赵大军委托其弟弟赵大银出售该房屋，房屋交易的总价格为428700元。所有购房款全部结清，双方并没有形成书面的买卖合同，仅是口头协议。赵大军交付房屋后，帅宏明对涉案房屋进行了装修，并且实际使用至今。帅宏明入室居住至今已有5年多，原告赵文杰对此应当知情，赵大军与原告赵文杰双方系父子关系，焦宜珍与赵大军是母子关系，赵大军、赵大银的母亲为焦宜珍，出售涉案房屋时产权人应当知情。帅宏明居住使用5年之久，期间没有任何人向其主张权利，赵大军的售房行为是一种典型的表见代理，更是一种基于血缘关系的代理行为，其行为对全体产权人有效，而且买方也从赵大军处取得房屋，并居住至今。帅宏明有理由相信赵大军有权处分涉案房屋，如果无权处分，帅宏明不可能拿到涉案房屋的入室手续居住，帅宏明取得以上房屋是善意取得。原告诉称焦宜珍无房居住目前没有提交任何证据予以证明。原告主张律师代理费无任何法律规定。产生本起诉讼的根本原因是因为涉案房屋出现涨价，但在交易的当时，帅宏明是支付对价的，原告的行为违背了诚实信用原则，法庭应当给予否定性评价，否则就打破了正常交易秩序。撤销权的行使期限为除斥期限，该期限没有中断延长规定，赵大军处理涉案房屋时发生于2016年的4月份左右，而原告赵文杰与被告赵大军是父子关系，且共同居住在上海，原告刚才陈述其全权委托其叔叔办理以上房屋的拆迁事宜，赵大军在长时间之内不处分以上房屋，作为房屋的共有权人赵文杰不可能不去关心该房屋，我方有理由认为，赵文杰明知其父亲将涉案房屋出售他人的事实，因为时间长达五年之久，赵文杰不可能不知情，而且该房屋已实际由他人装修使用，所以原告陈述的撤销权的行使期限明显已经超出一年的时效，无权行使该撤销权。综上，恳请法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月17日，赵文杰、焦宜珍、赵大军位于原泰州市的房屋因土地征用被搬迁，后通过产权调换安置取得房屋一套，即泰州市医药高新区龙凤家园32幢2304室房屋（以下简称涉案房屋）。2021年1月18日，经不动产权利人赵文杰、焦宜珍、赵大军申请，涉案房屋经不动产登记部门登记为赵文杰、焦宜珍、赵大军共同共有。2016年3月左右，经施荣介绍，赵大军与帅宏明达成房屋买卖口头协议，由帅宏明支付购房款，赵大军将涉案房屋出卖于买受人帅宏明。该房屋买卖合同中赵大军的部分权利义务由其口头委托赵大银行使和履行。2016年3月24日，帅宏明代为缴纳了被拆迁人赵文杰、焦宜珍、赵大军取得涉案房屋需缴纳的购房款111727元。2016年4月12日，被告帅宏明通过银行转账方式给付赵大军涉案房屋购房款317000元。2016年4月12日，赵大银向帅宏明出具《收条》一份，载明：“今收到龙凤家园32栋2304房款428700元，房款已结清。收款人赵大军（赵大银代）”，并在《收条》下方注明“所有房产上的事宜，一切维护办理，随叫随到”，施荣作为见证人在《收条》上签名。2016年5、6月份左右，赵大银将涉案房屋的钥匙交给帅宏明，帅宏明对涉案房屋进行了装潢，后入住至今。2017年4月3日，赵大军出具《情况说明》一份，载明：“现有龙凤家园32幢2304室房款帅红明已付给赵大军，帐款结清，以后协助其它手续办理”。以上事实有补偿安置协议、不动产登记证、银行交易明细、转账凭证、收条、情况说明、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。审理过程中，原告明确其行使撤销权的法律依据为《中华人民共和国民法典》第一百四十七条至第一百五十一条，其请求返还涉案房屋的依据是基于对涉案房屋享有的物权所有权。本院认为，原告主张依据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条至第一百五十一条的规定请求撤销两被告之间关于涉案房屋的口头买卖合同，不属于法院受理范围，本院另作裁定处理。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有就是对于财产的实际管领或控制。使用是权利主体对财产的运用，以便发挥财产的使用价值。收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。共有人对共有物的“管理”是一个外延宽泛的大概念，包括共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。对共有物的处分和重大修缮则不属于共有人对共有物管理的内容。本案中，赵文杰、焦宜珍、赵大军为涉案房屋的共同共有人。赵大军作为共有人之一，对涉案房屋享有管理权，其与帅宏明达成房屋买卖口头协议，帅宏明向赵大军支付了购房款，赵大军将涉案房屋交付帅宏明占有，原告未提供证据证明赵大军与帅宏明之间买卖合同已解除、被撤销或被认定为无效，且涉案房屋买卖合同双方当事人亦未对涉案房屋是否返还作出处理。因此，帅宏明对涉案房屋的占有不属于无权占有。对原告要求被告帅宏明返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告给付维权律师费10000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百四十条、第二百九十七条、第三百条之规定，判决如下：驳回原告赵文杰、焦宜珍的诉讼请求。案件受理费减半收取为3875元，由原告赵文杰、焦宜珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费。审判员  杨丽二〇二一年七月十六日书记员  胡非附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百九十七条不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第三百条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。