湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初307号原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区1栋2楼办公室，统一社会信用代码：91431222MA4L307D09。法定代表人：杜芝兰，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗勇（特别授权），男，1975年7月3日出生，土家族，湖南省沅陵县人，该公司职工。委托诉讼代理人：佘文政（一般代理），男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，系该公司法律顾问，。被告：李迎春，女，1975年12月27日出生，苗族，湖南省沅陵县人。原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告李迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人佘文政到庭参加诉讼，被告李迎春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付24个月的物业服务费共计1377元；2.依法判决被告支付24个月的公共照明公摊电费120元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，根据原告与沅陵县经济建设投资有限公司签订的《灯芯绒小区前期物业管理服务合同》的约定，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.60元/平方米/月收取，因县经投公司为保证小区平稳交房，第一年约定按优惠价0.35元/平方米/月收取。2018年11月16日，原告鸿志物业公司邀请了县望圣坡社区、县房产局、县捷能燃气公司、灯芯绒厂拆迁指挥部及灯芯绒小区业主代表在灯芯绒小区物业办公室召开了就物业费调价及公共照明费收取标准的座谈会。根据座谈会会议决定自2018年11月1日起原告小区物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，公共照明费依照5元/月收取，并在小区及物业业主微信群进行了公示。被告房屋住宅面积为114.75平方米，每月应缴纳物业服务费57元。被告至今欠缴2018年11月1日至2020年11月1日累计24个月的物业服务费共计1377元，公开照明公摊电费每月5元，共120元。原告多次上门并书面催缴所欠物业服务费，但被告总以各种借口拖欠。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业服务费。被告李迎春未作书面答辩，亦未向本院提交书面证据。原告鸿志物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告李迎春未到庭，本院无法组织双方进行证据交换和质证。对原告鸿志物业公司提交的证据，本院认证如下：1.营业执照，法人代表证明书，身份证复印件，欲证明原告及其法定代表人的基本信息、被告的基本身份信息；2.《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》复印件一份，欲证明2017年1月1日原告与沅陵县经济建设投资有限公司签订合同，选聘原告对灯芯绒厂小区提供前期物业管理服务，并约定住宅按0.6元/平方米/月收取；3.《物业服务合同》及小区临时管理规约复印件各一份，欲证明原、被告于2017年11月30日签订物业服务合同，约定第一年按照沅陵县经济建设投资有限公司要求的优惠价0.35元/月每平米收取；被告也承诺遵守小区临时管理规范；4.《灯芯绒小区物业费收取标准》复印件一份，欲证明该小区的收费标准并已公示；5.鸿志物业公司收款收据，欲证明原告已缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费482元；6.2018年11月16日灯芯绒厂小区第一次座谈会会议记录及参会名单复印件各一份，欲证明2018年11月16日经原告与灯芯绒小区的业主代表协商，从2018年11月1日起按每月每平方米0.5元收取物业费，公摊电费每月5元；7.2019年物业服务费续费通知、灯芯绒厂小区业主微信群通知各一份，欲证明原告已就拖欠的物业费进行书面催交并对收取物业费的标准进行公示；8.《湖南省物业收费管理办法》、《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理通知》沅价[2013]8号关于规范物业费的通知。经审查，原告提交的第1－3组、5组、7－8组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，且能够相互印证，本院予以采信；第4组证据形式要件不合法，且不能证明原告欲证明的目的，对该组证据，本院不予采信；第6组证据中的座谈会参会的人员是否是业主选举产生代表以及该代表是否能实际代表全体业主行使权利等情况无其他相关证据予以佐证，该证据无法证实对全体业主是否有约束力，故对该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沅陵县鸿志物业服务有限公司系一家经工商注册登记的物业服务有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围：物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售，家政服务，酒店管理。注册资本伍拾万元整。原告沅陵县鸿志物业服务有限公司于2017年1月1日与沅陵县经济投资建设有限公司签订了《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，该合同约定由鸿志物业公司对沅陵县灯芯绒小区提供物业管理服务，合同中第六条物业服务费的收取标准是住房0.60元/月/平方米，第三十条约定了合同期限自2017年1月1日起至业主委员会成立之日止。被告李迎春购买了灯芯绒小区XX号房，面积为114.75平方米。原告沅陵县鸿志物业服务有限公司于2017年11月30日与被告李迎春签订《物业服务合同》，合同中约定由原告方对灯芯绒厂小区的物业进行管理等，物业服务费用第一年按照沅陵县经济建设投资有限公司的优惠价按照每平方米每月0.35元交纳；该合同对后续的物业服务费没有做任何规定与说明。被告李迎春物业服务费用已交至2018年10月31日，2018年11月1日至2020年11月1日的物业服务费用一直没有交纳。另查明，该小区未成立业主委员会。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在本案中，沅陵县经济建设投资有限公司作为建设单位与原告鸿志物业公司于2017年1月1日签订了《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，约定了物业费按0.6元/平方米/月收取，在业主委员会成立之前，且该协议对全体业主具有约束力，现原告鸿志物业公司主张按优惠价0.5元/每平方/月的标准由被告李迎春支付二十四个月（2018年11月1日至2020年11月1日）的物业费1377元（即114.75平方米×0.5元×24个月＝1377元），是原告鸿志物业公司行使自己处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《物业服务合同》对物业服务收费项目和标准仅体现“第一年按经投公司要求优惠价0.35元每平方米收取”，但对后续的物业服务费没有做任何规定与说明，故对物业服务费的标准应按前期物业服务合同履行。关于原告鸿志物业公司主张“2018年11月16日通过邀请部分业主参与召开座谈会的方式将物业费调整为0.50元/平方米/月，并发布续费通知”，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，物业费的调整应该由物业公司与业主委员会讨论决定，即使现在小区没有成立业主委员会，根据合同相对性的原则，物业公司调整物业费也需与业主重新签订物业服务合同。原告鸿志物业公司在没有与被告李迎春重新签订物业服务合同的情况下要求被告李迎春按照新的物业费收取标准交纳物业费的主张于法无据，本院不予支持。现原告的主张虽然是0.5元/平方米/月，低于双方签订的《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》0.6元/平方米/月的收取标准，但这应该理解为原告鸿志物业公司行使自己权利的体现，并不能理解为就是按照原告起诉的经座谈会形成的新标准0.5元每平方/月来收取的。关于原告主张的“由被告支付二十四个月的公共照明公摊电费120元”的问题，《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》第六条第（2）项，规定了物业服务费主要用于的开支包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。公共照明的电费应属于物业服务费中共用设施设备的开支项目，原告鸿志物业公司要求被告李迎春另行支付公共照明公摊电费的主张不符合法律的规定，也不符合前期物业服务合同的约定，本院不予支持。综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的义务。原、被告应该按照《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的约定收取或交纳物业费，现原告请求被告按低于合同约定的优惠价格标准支付物业费是其行使处分权的体现，本院予以支持。公共照明公摊电费已包含在物业费的支付项目中，原告要求被告另行支付公共照明公摊电费的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。被告李迎春经本院传票传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利,本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告李迎春在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿志物业服务有限公司支付尚欠的2018年11月1日至2020年11月1日的物业服务费1377元；二、驳回原告沅陵县鸿志物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告沅陵县鸿志物业服务有限公司负担10元，被告李迎春负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  田 文二〇二一年四月十二日代理书记员  王玲玲附法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。