北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4198号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区B区。负责人：李治国，总经理。委托诉讼代理人：张国臣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乔思，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：奥达空港生物技术有限公司，住所地北京市顺义区竺园四街1号1幢（北京天竺综合保税区A库西辅楼及A1库区）。法定代表人：黎志良，董事长兼总经理。上诉人北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司（以下简称空港物业分公司）因与被上诉人奥达空港生物技术有限公司（以下简称奥达生物公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。空港物业分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持我公司全部诉讼请求，驳回奥达生物公司的全部反诉请求，或将本案发回重审；3.本案全部诉讼费用由奥达生物公司承担。事实与理由：一、事实认定错误：1.双方解除合同是因为奥达生物公司拖欠租金所致；2.我公司与奥达生物公司交割投资资产是留置还是同意利用一审法院未查清；3.涉案评估报告存在如下错误：第7页评估方法采用成本法（评估价值=重置成本*成新率）进行评估，成新率的确定根据装修及设备的使用情况按分项工程分别给出鉴定成新率，本案所评估的资产启用时间是2013年至2017年不等，这些财产虽部分未使用，但从资产折旧的角度讲，评估报告确定90%以上的成新率，明显不合理；附件1资产评估明细表第3.1项，拆除工程290298.71万元，该项费用作为中间费用产生，不符合资产的定义，不属于资产，应予以扣除。二、法律适用错误：1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，即使一审法院判决我公司给予奥达生物公司补偿也应是部分补偿，而不是全额补偿；2.我公司与奥达生物公司约定的违约金并未明显高于我公司所遭受的损失，奥达生物公司应按照约定支付违约金。奥达生物公司辩称，同意一审判决。空港物业分公司向一审法院起诉请求：1.判令奥达生物公司立即支付我公司2015年1月至2019年6月欠付租金合计23169328元及违约金（违约金的支付方式为以23169328元为基数，按照未付款项每日万分之三收取，支付时间为2019年7月1日起至实际给付日止）；2.判令奥达生物公司立即支付我公司2018年9月至2019年6月欠付电费277365.6元，欠付水费14832元，合计292197.6元及违约金（违约金的支付方式为以292197.6元为基数，按照未付款项每日万分之三收取，支付时间为2019年7月1日起至实际给付日止）；3.判令奥达生物公司按照合同约定支付空港物业分公司的保证金1315584元作为违约金归空港物业分公司所有；4.诉讼费由奥达生物公司承担。奥达生物公司向一审法院反诉请求：1.我公司已退租交接场地时在租赁物业中的投资（包括但不限于办公区及库区工程设计、装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等相关设施）估值冲抵空港物业分公司的房租、水电费及其他款项；2.合同期内租赁单价过高，请求以北京天竺综合保税区内及周边区域同等厂房的价格予以调整，减少695万；3.赔偿搬家费15万元；4.所有诉讼费（包括评估费5万元）由空港物业分公司负担。一审法院认定事实：2012年6月14日，空港物业分公司（出租方，合同简称甲方）与奥达生物公司（承租方，合同简称乙方）就奥达生物公司租赁涉案厂房签订《厂房租赁合同》，乙方承租面积为9136平方米，其中包含西侧辅楼整栋4029平方米，库房为A号厂房A1号区域，面积为5107平方米。租赁期从本合同签订之日起至2027年12月31日止。免租期从本合同签订之日起至2012年12月31日止。2013年1月1日为起租日，由起租日开始计收租金。免租期内，乙方仍应按本合同约定缴纳除租金外所发生的一切费用。租金（含税）2013年1月1日至2015年12月31日为1.60元/平方米*天，即每月租金总金额为438528元，以后每叁年为一周期，增加0.10元/平方米*天。乙方于本合同生效之日起三日内向甲方缴付相当于第一年前三个月租金的金额即1315584元作为保证金。租赁期间，保证金不抵作租金。承租期满，库房经甲方验收合格后，退还乙方保证金。供暖季为每年11月15日至次年3月15日，供暖费为现价为28元/平方米/供暖季（按国家政策进行调整，库房部分暂不提供供暖），即现行供暖费为112812元/供暖季。乙方应于每年12月10日前向甲方支付当年供暖费。水现价为6.21元/吨，电现价为1.168元/度（水电价格按国家政策进行核算调整），水电费由乙方向甲方缴纳。蒸汽现价为298元/蒸吨，由乙方直接向供应方购买。电话网络等公共事业费用由乙方直接向供应方缴纳。合同第四条中关于甲方权利和义务约定：1.甲方有权按照合同约定收取租金等费用。2.甲方应及时向乙方传达国家、地方有关法规、政策和甲方仓库使用的有关规章制度，并有权检查乙方执行情况，发现问题及时纠正。3.甲方保证出租物业正常供水、供电，在租赁期间负责相应设备正常的维修保养，并处于良好使用状态。但备用电源（解决用电双回路）需要乙方自行配备及维护，甲方不承担责任。乙方根据自己需要增加的设备，由乙方负责。甲方负责库区内道路、围墙、消防设施等基础及公共设施、公共部分配套设施的建设和维护。……12.甲方确认并且清楚知悉，由于租赁期限较长，乙方将安装重要的贵重设备于租赁物内，非因乙方原因，甲方不得解除本合同。第六条库房的改善和设施维护约定：……3.承租期满，乙方负责对厂房的改建或改进部分恢复原状，并承担有关费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修、改建的部分，租赁期满后按双方协商处置。第八条违约责任约定：1.乙方违反本合同关于禁止存储危险品之规定，造成仓库毁坏、人员伤亡以及其他经济损失，乙方承担全部责任。2.乙方如违反合同第五条第二款规定，甲方有权要求乙方赔偿损失并终止违约行为，恢复原状。3.若乙方违反合同第五条第三款规定，逾期未缴付租金、物业费、水费、电费、供暖费等应付款项的，甲方将按日计算收取未付款项的万分之三作为滞纳金；若乙方逾期一个月未缴付租金或其他费用，甲方将停止水、电、供暖等一切服务设施的供应；若乙方逾期二个月未缴付租金或其他费用，甲方将视为乙方单方面终止合同，甲方有权将该厂房另行出租。甲方有权依据本合同追缴欠款，并没收乙方的保证金作为违约金。4.如乙方所欠缴的费用已超出其交纳的保证金的数额，甲方有权留置乙方办公、生产设施及其他乙方财产，并有权予以拍卖或变卖等方式保证甲方实现债权。5.乙方如违反合同第五条第四款之规定，即未经甲方事前书面同意，乙方擅自将所租库房转租、转让、转借或设定抵押的，该行为无效，转租期间乙方所得全部收益归甲方所有，且甲方有权单方解除合同并有权要求乙方支付违约期间租金的20%作为违约金和赔偿甲方因此所受损失……。第十条合同的变更和终止约定：1.在租期内，所租库房因不可抗力遭到严重毁坏，以致无法正常使用，甲方应及时书面通知乙方，自乙方收到甲方书面通知之日起本合同即告终止，甲、乙双方互不承担违约责任和赔偿责任。2.本合同的变更和终止应由双方协商一致，并签署相应的协议。如欲退租、停租，一方应提前三个月通知对方，经双方协商一致，可以退租、停租。3.因国家法规、政策变化等原因，经双方共同确认无法继续履行合同时，双方协商变更或终止本合同的履行，并签订变更协议或终止协议。第十一条合同的解除约定：1.经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方应在合同解除后一个月内向乙方按承租面积的剩余租期退付已收取的租金，乙方应在合同解除后一个月内迁出所租库房。2.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回所租库房而无须承担任何违约责任：（1）不按照约定支付租金及各项费用达年租金的20%时；（2）存储危险品的；（3）未经甲方书面同意，擅自拆改变动或损坏所租库房主体结构的；（4）未经甲方书面同意，擅自将所租库房转租或允许第三人使用的。（5）乙方在政府或行业主管部门未能取得相应资质的。合同另约定有其他条款。上述合同签订后，奥达空港公司支付了保证金，双方依约履行。因期间奥达空港公司拖欠租金，空港物业分公司曾起诉。2018年7月30日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《多功能厂房退租协议》，约定：经甲乙双方协商一致，就乙方退租事宜，达成如下协议。第一条退租标的。乙方退租的多功能厂房，面积为2409平方米。第二条退租期限。截止到2018年7月31日止，乙方应将甲方验收合格的厂房退还甲方。有正当理由并经甲方书面同意，乙方退租期限可超出上述截止日期，但甲方可以参照原标准按日向乙方收取租金（1.7元人民币/平方米*日）。第三条退租厂房。双方协商一致，乙方将A1库退租的区域（以下简称“退租区域”）保持在2018年7月31日当天原状退还甲方。新租户在未取得乙方同意的情况下不得改变A1库顶部的钢架结构。……本协议生效后，双方于2012年12月11日签订的《厂房租赁合同书》中库房区域变更为2698平米，其他合同条款不变，合同期内继续有效。2019年5月25日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《退租协议》，约定：乙方终止租赁甲方位于北京顺义区天柱东路西侧的北京天竺综合保税区内A幢厂房西侧辅楼，面积为4029平方米。终止日期为双方于2019年6月30日终止该租赁标的的租赁关系，乙方应于该日期之后一个月内与甲方完成交接事宜。乙方于2012年入住后投入办公区及库区工程设计、装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等相关设施，乙方保留追偿上述费用补偿的权利（以评估为准）。本协议生效后，双方于2012年6月14日签订的《厂房租赁合同书》即告终止。2019年6月25日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《退租协议》，约定：乙方终止租赁甲方厂房，面积为2698平方米。终止日期为2019年6月30日，乙方应于该日期前与甲方完成交接事宜。本协议生效后，双方于2012年6月14日签订的《厂房租赁合同书》即告终止。2019年6月30日，空港物业分公司（甲方）与奥达生物公司（乙方）签订《交割协议》，乙方交还租赁甲方涉案厂房西侧辅楼，面积为4029平方米。诉讼中，奥达生物公司要求对移交给空港物业分公司的资产现值进行评估，经北京中恒正源资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行资产评估，评估基准日为2020年9月18日，2020年10月23日评估公司出具资产评估报告，评估结论为在评估基准日的资产现价值评估结果为24191442.19元。奥达生物公司支付了评估费用。空港物业分公司提出如下异议：1.合同终止日为2019年6月30日，评估基准日为2020年9月18日，该评估基准日选取是否影响资产评估价值？2.评估报告中，评估资产明细列示不够详细清晰，目录中未能列示评估资产原值、累计折旧及资产净值，无法判断及核准真实状况。3.评估明细表中8.1项办公及科研设备，未列示明细资产名称、数量、单价、总价、折旧、净值等信息，不能清晰表明资产状况，造成后续无法计入公司账目。4.评估报告结论评估价值为24191442.19元，明细表中，该数据描述为评估净值，而明细表中评估价值为26388477.07元，前后出现多次名词使用不一致。评估公司针对空港物业分公司提出的四项异议回复如下：1.关于评估基准日的选取是否影响资产评估价值的问题。本次评估，成新率的确定是评估人员经过现场勘查，并向现场工作人员了解装修的保养情况、使用强度、使用频率、日常维护情况确定的，与合同终止日无关。评估基准日为2020年9月18日，为现场勘查日，符合评估程序。2.关于评估资产的明细表列示不够详细清晰的问题。评估报告中只有工程明细表概表作为附件，详细项目明细表作为评估底稿留存在整理工作的工作底稿中保存。3.关于评估明细表中8.1项办公及科研设备未列示明细资产信息的问题。评估明细表中的8.1项办公及科研设备的明细情况，详细项目细表作为评估底稿留存的整理的工作底稿中保存。4.关于评估报告中评估结论与明细表中评估价值不一致的问题。评估报告中的结论评估价值为24191442.19元为最终的评估结论。评估明细表中的评估价值26388477.07元为计算最终结论的重置价值。2015年1月至2019年6月，奥达生物公司累计拖欠空港物业分公司租金23169328元以及拖欠2018年9月至2019年6月期间的水费14832元、电费277365.6元。诉讼中，奥达生物公司对其提出的租金减少及搬家费的请求，没有提交证据。奥达生物公司表示如认定其违约，要求对违约金减免。上述事实，有空港物业分公司提交的《厂房租赁合同书》《物业费支付协议》《多功能厂房退租协议》《退租协议》《交割协议》、水费、电费通知等以及资产评估报告等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。一审法院认为，空港物业分公司与奥达生物公司签订的《厂房租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，奥达生物公司持续拖欠租金，双方先协商退租了部分厂房，并最终于2019年6月30日终止租赁协议，并自行办理了交割手续，属于双方协商解除合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。空港物业分公司要求奥达生物公司支付拖欠的租金、水电费用，并无不当，法院予以支持。空港物业分公司要求奥达生物公司支付违约金及扣除保证金作为违约金，奥达生物公司认为不是其违约导致，而是空港物业分公司违约在先，奥达生物公司欠交租金、水电费的事实清楚，其提出的空港物业分公司违约，没有证据支持，故法院对该项辩解意见不予采纳。但奥达生物公司对违约金提出了减免，即要求减少，本院考虑双方合同约定及履行情况、解除情况，认为保证金作为违约金可以弥补空港物业分公司的损失，对空港物业分公司主张其他违约金的请求，法院不予支持。奥达生物公司提出评估价值冲抵房租等欠款，实际是要求空港物业分公司支付该部分费用，该部分移交给空港物业分公司的资产，经评估确定了价值，法院参照相关规定由空港物业分公司予以补偿。但由此产生的评估费用，由奥达生物公司自行承担。奥达生物公司提出的减免租金、赔偿搬家费的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、奥达空港生物技术有限公司于判决生效后七日内给付北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司租金二千三百一十六万九千三百二十八元；二、奥达空港生物技术有限公司于判决生效后七日内给付北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司水电费合计二十九万二千一百九十七元六角；三、奥达空港生物技术有限公司给付北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司违约金一百三十一万五千五百八十四元（已用保证金抵扣）；四、北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司于判决生效后七日内给付奥达空港生物技术有限公司资产折价款二千四百一十九万一千四百四十二元一角九分；五、驳回北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司其他诉讼请求；六、驳回奥达空港生物技术有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，空港物业分公司向本院提交了《关于案涉房屋使用情况的说明》，表示其就涉案房屋已与意向承租人就租赁合同条款协商完毕，租赁合同尚未签署。空港物业分公司还向本院提交了一份《关于评估报告中部分物品的补充说明》，表示评估报告中所列部分设备已经被江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院查封，该部分物品所有权无法移交我公司，也无法进行拍卖变卖，其价值不应计算在平谷价值内，该部分物品包括型号为LSS1-1.0-Q、设备代码分别为1100109912013004、1100109912013014的蒸汽锅炉两台、型号为BOV-800G、产品编号分别为20710C348、20710C349的真空热水锅炉两台，以上设备评估净值为1771777.02元。奥达生物公司认可真实性，但表示其已就该案申请再审，目前最高人民法院正在审查，最终结果出来前不应将该部分物品价值从总评估价值中移除。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点是空港物业分公司应否支付奥达生物公司资产现值问题。对此，空港物业分公司提出，愿意适当补偿资产现值的部分数额，不应按照评估价全部补偿。对此争议，应结合双方合同的约定来具体分析。根据庭审查明的事实，双方签订的《厂房租赁合同》因奥达生物公司未及时交纳租金而解除，就此双方签订《多功能厂房退租协议》，该退租协议约定，奥达生物公司将厂房退还空港物业分公司，同时还专门约定要保持2018年7月31日当天的原状退还，这涉及奥达生物公司在涉案租赁厂房内的有关资产，包括装修工程、机电工程、实验室家具、办公家具等等；同时，双方在2019年5月25日签订的《退租协议》中，又专门约定奥达生物公司保留追偿上述费用补偿的权利（以评估为准）。据此可以看出，在上述两份退租协议中，空港物业分公司是要求现状退租，也就是说，奥达生物公司添附在涉案租赁厂房内的上述资产要留下来，而奥达生物公司则请求按照评估价予以补偿；随后，双方按照上述协议的约定将涉案租赁厂房交接。退租后，双方又因租金、违约金、补偿等问题诉至法院。就此，一审法院就涉案租赁厂房中留下的有关资产进行了现值评估，鉴于空港物业分公司在协议中要求奥达生物公司保持现状退租，依法应给予对方相应的补偿，一审法院依照评估报告确定的有关数据确定的补偿数额，符合本案事实，亦公平合理。但因评估报告中所列部分设备已经被江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院查封，该部分设备评估价值应予扣除。综上所述，空港物业分公司的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6013号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6013号民事判决第四项、第六项；三、北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司于判决生效后七日内给付奥达空港生物技术有限公司资产折价款22419665.17元；四、驳回奥达空港生物技术有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费70000元，由奥达空港生物技术有限公司负担5090元（已交纳），由北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司负担64910元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审本诉案件受理费157646元，由奥达空港生物技术有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费81753元，由奥达空港生物技术有限公司负担5945元（已交纳），由北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司负担75808元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费175500元，由北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司负担163883元（已交纳），由奥达空港生物技术有限公司负担11617元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年六月二日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 王 艳