淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4101号原告：淮安肯瑞商业运营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼315室，统一社会信用代码913208910941624647。法定代表人：吴兴兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙志、宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被告：江苏健与美公司运动项目投资管理有限公司,住所地淮安市淮海北路6号1-7南侧（淮海购物广场A座4层楼），统一社会信用代码913208003213158043。法定代表人：张杰，该公司总经理。被告：滕丽，女，1983年2月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：许美庆，江苏兴宇律师事务所律师。被告：张杰，男，1984年8月30日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司（以下简称肯瑞公司）与被告江苏健与美公司运动项目投资管理有限公司（以下简称健与美公司）、滕丽、张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告肯瑞公司的委托代理人孙志、被告滕丽以及被告滕丽、健与美公司的委托代理人许美庆到庭参加诉讼，被告张杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肯瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决健与美公司给付原告租金及水电费251292元、违约金10万元、给付律师费1万元，合计361292元；2、请求判决健与美公司给付原告房屋占用费（按照每月76666元，从2021年4月1日计算至被告实际交付房屋之日):3、被告滕丽、张杰对健与美公司上述两项给付义务承担连带责任；4、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月8日，原告与被告健与美公司签订《四楼房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于-7南侧（淮海购物广场A座4层楼）房屋出租给被告使用，合同对租金数额、给付方式、违约责任等均作了约定。2020年上半年开始，被告健与美公司因经营不善开始拖欠租金，2020年9月16日，被告滕丽出具承诺书承诺及时缴纳租金等相关费用，并对上述费用承担共同还款责任。被告张杰分别于2020年10月14日、2021年3月12日、3月14日出具承诺书承诺将按时缴纳租金等相关费用并对上述费用承担共同还款责任。2021年4月1日，被告健与美公司以经营困难为由向原告申请解除合同，原告回复同意解除并要求被告清场交付房屋，但拖欠的租金被告一直未缴纳，原告遂诉至法院。被告健与美公司、滕丽共同辩称：对原告主张的租金、租赁期限等没有异议。但是被告滕丽不应承担本案的连带责任，因为滕丽承诺支付的租金已经支付完毕，担保责任解除，后期的租金是被告健与美公司应该承担的，被告滕丽并未承诺个人应承担连带责任。被告张杰未到庭答辩，亦未举证。庭后谈话时辩称：对欠付的租金没有异议，对违约金、律师费有异议。原告为证明其诉讼请求提供房屋租赁合同、2021年4月1日解除合同申请、2021年4月5日回函、委托代理合同、律师费发票各1份及承诺书4份，被告健与美公司、滕丽对上述证据真实性均无异议，被告张杰未到庭质证，但庭后谈话时对上述证据真实性并无异议，本院予以采信。被告健与美公司、滕丽举证原告与被告张杰签订的房屋租赁合同1份，经质证，原告有异议，庭后被告张杰在谈话中称该份合同是滕丽让他签的，没有履行，经审查本院认为该份合同并未实际履行，故不予采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，原告肯瑞公司（甲方）与被告健与美公司（乙方）签订《四楼房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租的房屋位于-7南侧（淮安购物广场A座4层楼），总面积大约7000平方米；租赁期限：自2018年11月8日起至2025年9月30日止，2019年11月8日前为甲方给予乙方免租期，租期计算从2019年10月1日计算，租金计算从2019年11月8日计算；年租金标准：第一年80万元，第二-第三年为90万元/年；第四-第六年为100万元/年；支付方式：第一年租金与合同签署同步兑付；以后年度租金在当年租期结束前，按下期租期提前一个月一次性付清；设备设施及有关费用的约定：租赁期内乙方自行承担所使用的电梯产生的年检、维护修理等相关费用；乙方每年承担、并向甲方交付2万元消防、配电维护费用，由甲方统一对消防总控室及总配电房进行维护管理；乙方水电费消耗由甲方代收，乙方应按时向甲方缴纳，物业管理费用与租金同步缴纳，垃圾处置费等相关费用由乙方自行缴纳；其他约定：乙方应按时支付租金和水电费用，如逾期支付，每延迟一天，则按日向甲方支付以欠款额万分之五计算的直呼履约金，超过2个月不支付租金时，甲方可终止本合同，乙方除补交租金外，另承担一年租金总额作为违约金，并承担引发诉讼的交通费、诉讼费和律师费等损失。因被告自2020年上半年开始拖欠房租，2020年9月16日，被告滕丽和被告健与美公司出具承诺书一份，载明：“由于健与美公司运营原因，导致原房租缴纳承诺时间未能兑现，在此深表歉意，也感谢肯瑞公司领导的照顾，现对2019年11月25日的房租缴纳计划中的2020年7月25日付清的30万元的一项作出如下承诺，保证在2020年9月30日前缴清。并承诺对以后的租金按时缴纳，如不能兑现承诺，本人愿意接受肯瑞公司的任何违约处罚，包括收取滞纳金、断电、断水、解除房屋租赁合同等。如因健与美运营问题无法缴纳房租等一切费用除健与美承担还款责任外，本人也保证负责和健与美共同缴纳所欠肯瑞公司的一切费用，特此承诺。”被告健与美公司在承诺人一栏盖章，被告滕丽在保证人一栏签字。2020年10月14日，被告张杰和被告健与美公司亦出具承诺书一份，载明：“由于健与美公司运营原因，导致原房租缴纳承诺时间未能兑现，在此深表歉意，也感谢肯瑞公司领导的照顾，由于2020年9月30日前租金（30万）到账的承诺未能兑现，一拖再拖，在10月9日兑现10万后，现再次承诺在10月25日前20万租金肯定到账，并由张总参与担保，如不能兑现承诺，本人愿意接受肯瑞公司的任何违约处罚，包括收取滞纳金、断电、断水、解除房屋租赁合同等。如因健与美运营问题无法缴纳房租等一切费用除健与美承担还款责任外，本人也保证负责和健与美共同缴纳所欠肯瑞公司的一切费用，特此承诺。”被告健与美公司在承诺人一栏盖章，被告张杰在担保人一栏签字。2021年3月12日，被告张杰个人向原告出具承诺书一份，载明：“健与美公司由于疫情影响及公司内部运营等诸多原因导致公司现阶段经营比较困难，公司在这阶段的运营过程中多次出现了拖欠房租，水电费等违约行为，现向肯瑞公司申请场地面积减少，这样也降低我公司的运营成本，具体场地划分以器械区卷帘门为界，器械区以北的退还给肯瑞公司，以南的继续保留（具体方法另行签补充协议）。除此之外，本人承诺：3月15日之前先缴拾万元租金，余欠房租及水电费，保证从3月16日起每天还款5000元的方式汇入肯瑞公司财务直至还清所欠房租，如有中途出现一次违背承诺而没有兑现的，本人愿意无条件承担肯瑞公司的任何处罚决定，包括但不限于断水电，愿意无条件终止合同及肯瑞公司收回该房屋，同时承担本次签约的违约金拾万元人民币，在上述承诺没有兑现的情况下，本人还承诺肯瑞公司可以单方面将公司的固定设施以及运动器械等折算估价冲抵所欠肯瑞公司的一切费用，如果上述不够还清肯瑞公司费用，本人还愿意用私人财产承担偿还肯瑞公司的所欠缴款项包括但不限于律师费以及违约金等费用”。2021年3月14日，被告张杰又出具承诺书一份，载明：“张杰保证于2021年3月15日前先交纳所欠租金的三分之一（约壹拾万元整）到肯瑞公司账户，否则愿意接受肯瑞公司采取的任何措施，包括停电、解除合同等，由此造成的一切后果由本人承担。”承诺书出具后，被告健与美公司结清了2021年1月之前的房租，但之后的房租一直未按约给付，截止2021年3月31日被告健与美公司拖欠租金18.55万元。因被告健与美公司运营不善，2021年4月1日，健与美公司向原告发出解除合同申请一份，载明：“由于本公司原法人突然病故加上疫情影响以及本人经营不善等多种原因导致本公司经营困难，近一年之久房租未缴纳，从为了减少双方经济损失，我方提出调整经营方案，减少经济损失故特向贵公司领导申请解除《房屋租赁合同》。”4月5日，原告肯瑞公司向被告健与美公司发出回复函一份，载明：“自2021年4月1日收到贵公司的《房屋租赁合同解除申请》后，我公司高度重视，经过公司研究决定，同意你公司提出的申请，房屋租赁合同解除日期为2021年4月1日，在此日期前所欠房租、水电以及其他各项费用请按合同约定务必在2021年4月10日前到公司财务结清，另场地上的所有器械请在2021年4月15日前搬清，如不能在此日期搬清的，我公司将按照房租的2倍价格收取场地占用费，还有遗留在场地上的所有物品我公司视同废物处理。对于上述情况，我公司还将保留其他追诉权利”。庭审中，原告肯瑞公司和被告健与美公司、滕丽一致认可租赁合同已于2021年4月1日解除，但是房屋至今未返还给原告。因三被告未支付房租等相关费用，原告聘请江苏律轩律师事务所律师孙志、宋磊为其诉讼代理人处理本案诉讼事宜，并支付了律师费1万元。本案审理过程中，原告申请对被告健与美公司、滕丽、张杰进行财产保全，本院依申请于2021年4月26日作出（2021）苏0812民初4101号民事裁定书，依法冻结被告健与美公司、滕丽、张杰名下银行存款40万元或者查封、扣押价值相当的财产。本院认为,原告肯瑞公司与被告健与美公司签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。但被告健与美公司仅将租金支付至2021年1月，之后的租金未按约给付，其行为构成违约，理应承担违约责任。现涉案合同已于2021年4月1日解除，故原告有权按照合同要求被告健与美公司承担截止2021年3月31日的租金18.55万元，对该项诉讼请求本院依法予以支持。另外，合同解除后，被告健与美公司理应及时将租赁房屋返还原告，但被告至今未将租赁房屋返还原告，原告有权要求被告健与美公司承担房屋占用费，依据公平原则，本院酌定被告健与美公司按照合同约定的房屋租金标准即每月7.5万元的标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日。关于水电费，因原告并未举证水电费的具体票据，本院不予处理，原告可组织证据后另案主张。关于原告要求被告健与美公司承担违约金10万元，本院认为，租赁期限尚未届满，被告健与美公司要求解除合同，其行为构成违约，应向原告承担违约责任。原告主张违约金10万元，被告张杰认为过高，本院从公平原则出发酌情确定为7.5万元。关于原告主张被告健与美公司支付律师费1万元，根据合同违约方承担律师费的约定，原告的诉请符合合同约定，也不违反法律规定，本院亦予以支持。原告要求被告滕丽、张杰对上述债务承担连带清偿责任，两被告均有异议。被告滕丽称其只是对健与美公司2019年11月25日至2020年7月25日的租金承担责任，而该部分的租金已经付清，故不应再承担连带责任。本院认为，被告滕丽、张杰以保证人身份向原告出具承诺书，原告接受，双方形成保证合同关系。被告滕丽出具的承诺书上除写明保证在2020年9月30日前缴清2020年7月25日的30万元房租外，还载明“并承诺对以后的租金按时交纳”，说明滕丽承担责任的范围不仅包括之前的30万元租金，还包括以后的租金。同时被告滕丽、张杰出具的承诺书明确写明：“如因健与美运营问题无法缴纳房租等一切费用除健与美承担还款责任外，本人也保证负责和健与美共同缴纳所欠肯瑞公司的一切费用，特此承诺”，可见被告滕丽在承诺书中明确约定如发生健与美公司无法缴纳房租的情形时，其保证承担缴纳费用的责任，应视为被告滕丽、张杰自愿为被告健与美公司的相关费用提供连带责任保证，现被告健与美公司未按约支付房租等费用，原告要求被告滕丽、张杰承担连带清偿责任，符合约定及法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十六条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏健与美公司运动项目投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司房屋租金18.55万元、违约金7.5万元、律师费1万元，合计27.05万元，并自2021年4月1日起按照7.5万元/月的标准承担房屋占有使用费至实际返还房屋之日；二、被告滕丽、张杰对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6719元，减半收取3359.5元，保全费2520元，合计5879.5元，由原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担844.5元，被告江苏健与美公司运动项目投资管理有限公司、滕丽、张杰负担5035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年七月二十三日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百八十五条保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。第六百八十六条保证的方式包括一般保证和连带保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。