江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2295号上诉人（原审被告、反诉原告）：如皋市泰和铸造有限公司，住所地如皋市城北街道邵庄工业园区。法定代表人：石小宏，经理。委托诉讼代理人：储呈红，江苏如一律师事务所律师。委托诉讼代理人：石瑶，江苏如一律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏鼎鑫紧固件有限公司，住所地如皋市搬经镇梅甸村15组。法定代表人：钱德忠，经理。委托诉讼代理人：钱小东，男，公司经理。上诉人如皋市泰和铸造有限公司（以下简称泰和铸造公司）因与被上诉人江苏鼎鑫紧固件有限公司（以下简称鼎鑫紧固件公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市（2019）苏0682民初10218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰和铸造公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼎鑫紧固件公司的一审诉讼请求、支持泰和铸造公司的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，明显偏袒鼎鑫紧固件公司，导致本案案涉租赁合同无法履行的过错在于鼎鑫紧固件公司，该公司的经营范围中并没有铸造件加工，其超范围经营；同时其没有取得相应的环评审批和排污许可。双方在租赁合同中明确约定，鼎鑫紧固件公司不得违反国家政策法律法规，应当遵守安全法和环保法，其违反以上约定没有整改，导致租赁合同无法履行。鼎鑫紧固件公司占用房屋长达一年之久，一审法院仅判令其支付房屋使用费4万元，明显不当。本案所有损失都应当由鼎鑫紧固件公司承担。案涉合同无法履行是因其自身生产不符合要求，所有损失应由其自负。双方租赁合同中明确鼎鑫紧固件公司投资的固定资产在合同终止后归泰和铸造公司享有，故其对厂房的改造归泰和铸造公司。鼎鑫紧固件公司在未征得泰和铸造公司许可的情况下，擅自对生产设备及屋内状况进行改造，泰和铸造公司有权要求其恢复原状，一审法院要求泰和铸造公司赔偿其擅自更改的损失不当。鼎鑫紧固件公司遗留在泰和铸造公司处的行车等物品与泰和铸造公司无关，其随时可以取走。一审法院将本属于泰和铸造公司的刀闸、智能断路器判归鼎鑫紧固件公司是错误的。鼎鑫紧固件公司答辩称，鼎鑫紧固件公司租用厂房后只能生产74天，亏损严重，被迫提起本案诉讼。泰和铸造公司迟延交付标的物、没有根据租赁合同约定提供变压器及电柜并联、超出合同约定要求鼎鑫紧固件公司支付租金，其过错导致无法生产，鼎鑫紧固件公司无法生产的原因完全不是超越生产经营范围或违反国家有关法律法规。一审法院判决的结果对鼎鑫紧固件公司有不公，但为尽早解决纠纷，鼎鑫紧固件公司没有上诉。鼎鑫紧固件公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同，即使法院确认合同无效，泰和铸造公司也应该返还财产，赔偿损失。在泰和铸造公司处仍可拆卸的设备材料：5吨的铸造行车一台；浇铸池内的大圆铁板三块；电柜里2000A刀闸一把、1600A智能断路器一只、5*50的紫铜板、南侧电线、电箱四个；中心管两个；食槽一个；一部分炉渣；1.5吨中频炉一台；6米高的梯子一张，为鼎鑫紧固件公司所有。同时，列入资产评估清单的两扇卷帘门，也应由鼎鑫紧固件公司拆卸带走（规格：5米×6米，评估价格为3760元、规格4.3米×4.1米，评估价格2640元）。2、判令泰和铸造公司返还房屋租金79726.03元[10万-（10万÷365×实际使用天数74天）]。3、判令泰和铸造公司赔偿不可拆卸的资产损失127379.96元，包括：（1）、评估报告评估的91970元-属于泰和铸造公司的C型钢2800元-可拆走的两扇卷帘门6400元；（2）未能列入评估报告但实际发生的损失（大厂房屋面维修费5000元+黄建龙、黄捷等拆卸旧厂房和修理厂房工资22640元+戴其兵、范从明等修理大厂房以南的部分人工工资20200元+宋金建、鞠昌良等建造炉台、浇筑混凝土地面工资6000元），以上（1）、（2）项合计136610元，扣除鼎鑫紧固件公司实际使用天数的损耗费用，泰和铸造公司还应赔偿127379.96元[（136610元÷1095天租赁期天数×（1095-74天）]，总合计206655.99元。泰和铸造公司向一审法院提出反诉请求：1、判令鼎鑫紧固件公司给付2019年8月9日至2020年8月7日期间的房屋使用费15万元，按照年利率6%的标准支付自2019年9月9日起至欠款实际给付之日止的利息；2、判令鼎鑫紧固件公司给付变压器固定财产使用损失12000元、安全托管费8000元,合计20000元；3、鼎鑫紧固件公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2018年8月8日鼎鑫紧固件公司（乙方）与泰和铸造公司（甲方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于如皋经济开发区邵庄工业园区泰和铸造公司西侧原石棉瓦盖的闲置厂房（北至新车间南至围墙）以及部分生产设施（以下简称租赁物），租赁给乙方用于生产。租赁面积约为1000平米。租赁期限为三年，即从2018年8月8日至2022年8月8日止。租金第一年10万元，第二年15万元，第三年18万元。合同3.2条约定：为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点：1、甲方提供厂房，800KVA变压器及电柜的并联，如有扩大生产需求乙方自行整改。2、按甲方要求美化整改维修，厂房部分由乙方承担负责人工费用和瓦，主梁材料由甲方提供。3、甲方提供设施设备有：厂房、800KVA变压器（甲方负责配合实际使用增容）。租赁合同签订时付租金10万元，乙方开始进场做维修以及安装工作，甲方配合乙方将变压器并联好，第二年为每年的第一个月一次性给付全年租金。6.1条约定乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权。乙方应负责租赁物内相关设施的维护保养更新，并保证在合同终止时所用设备完好的归还甲方。6.2约定乙方投资的固定资产房屋等不动产，合同终止后产权归甲方所有，所投资的生产设备合同终止后产权归乙方所有。第八条免责条款还约定：乙方不得违反国家政策、法律法规，同时应按安全法与环保标准增加相应设备进行生产。如有违反甲方有权单方要求乙方停止生产，直至整改达到合格的生产条件为止，否则甲方不退返终止合同期内的租金。第九条合同的终止约定了若本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，将其返还给甲方。合同签订后，鼎鑫紧固件公司按约缴纳了第一年租金10万元。对案涉的原有旧厂房区域，依约自购材料，组织人员进行维修、加固、改造，将原石棉瓦的屋面，更换成彩钢瓦屋面，南侧围墙加高加固，室内浇筑地面，砌建炉台，添置、安装铸造行车、空调等生产设备和设施。2018年11月19日，泰和铸造公司按合同约定将两台400KVA变压器并联完毕。2018年12月1日鼎鑫紧固件公司开始投入生产。因未及时并联两台400KVA变压器、不同时段电费差价过大，800KVA变压器负荷仍不能同时保证双方正常生产用电需要等原因，双方之间产生争议，鼎鑫紧固件公司未能完全正常生产。2019年春节后，泰和铸造公司多次与鼎鑫紧固件公司沟通有关环评检测是否过关、行业准入验收等事宜，要求注意各类事项，不能违规生产。期间，因用电负荷、白天和晚上电价差距过大，泰和铸造公司2019年7月开始催要第二年的租金等原因，双方再次产生争议，鼎鑫紧固件公司仍然未能正常生产。800KVA变压器并联后，双方分时段使用，电费各自负担。2019年7月13日，鼎鑫紧固件公司向泰和铸造公司寄送联系函一份，载明：我公司于2018年8月8日与贵公司签订租赁合同，花费几十万元将贵公司原有破旧厂房进行维修，合同第三条第三款约定贵公司提供厂房及800KW变压器即租赁物品给我方使用。合同签订后，虽然我公司试生产70天，但因贵公司未能将上述变压器交我方单独使用，导致我方无法正常生产，给我方造成了很大的经济损失。现要求贵公司将800KW变压器交我方使用，请在本月底给我方明确的书面答复。泰和铸造公司未回复。2019年7月21日，因鼎鑫紧固件公司未缴纳下一年度租金，双方发生争议。此后，鼎鑫紧固件公司未再组织工人进行生产。2019年8月7日，鼎鑫紧固件公司向泰和铸造公司寄送合同解除函一份，载明：2018年8月8日，我方与贵司签订《租赁合同》，约定租赁坐落在如皋经济开发区邵庄工业园区的厂房1000平米，约定租期三年，自2018年8月8日至2021年8月8日，年租金分别为10万元、15万元、18万元。合同第三条约定贵司应提供厂房及800KW变压器。合同签订后，我方投入修缮厂房和基础建设等固定资产费用。在合同履行过程中，贵司未能提供800KW变压器，致我方在2018年整年无法生产，仅仅试生产70天，我方于2019年7月23日曾函告给贵司要求贵司履行合同约定将800KW变压器交付给我方使用，但遭到拒绝。至此，贵司已构成根本性违约，由于贵司的违约致我方无法继续履行合同。我方认为，租赁合同一经签订具有法律约束力。由于贵司拒绝履行合同约定将800KW变压器交付给我方使用，致使我方无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，通知贵司解除合同，并保留要求贵司赔偿我方损失的请求。2019年8月13日，鼎鑫紧固件公司法定代表人钱德忠组织车辆和工人，至租赁厂房处搬离自己的物品时，泰和铸造公司法定代表人石小宏与其微信联系沟通，要求将使用期间的变压器超容费及固定费用以及安全托管费、水电费等费用结清才能将物品清离。双方发生争议，鼎鑫紧固件公司未能自行搬走相关物品。2019年11月25日，鼎鑫紧固件公司提起本案诉讼。另查，泰和铸造公司租赁给鼎鑫紧固件公司的案涉厂房无产权证，无规划许可及建筑规划、施工许可等合法批建审批手续。鼎鑫紧固件公司经营范围为8.8级以上紧固件生产、加工销售。泰和铸造公司的经营范围：铸造件、锻造件、机械设备、水暖五金器材、电器设备配件加工、销售。2019年3月18日，泰和铸造公司（甲方买方）与南通骏如安全技术服务有限公司（乙方卖方）签订安全技术顾问服务合同，期限一年，自2019年3月18日至2020年3月17日。泰和铸造公司向南通骏如安全技术服务有限公司支付费用12000元。审理中，鼎鑫紧固件公司法定代表人钱德忠陈述：租用泰和铸造公司破旧的老铸造车间，愿意花钱修缮原有厂房，主要是需要两台400KW并联的变压器，利用现有的铸造生产许可及环评资质，在该处生产是受法律保护的。泰和铸造公司否认，主张鼎鑫紧固件公司停业停产，系其无环评及排污等生产许可手续，且自身生产设施不符合国家要求所导致，但未提供相关部门查处情况依据。为证明损失，鼎鑫紧固件公司申请对其投入生产的变压器安装、喷淋塔、行车、中频炉、维修厂房等费用进行评估，并申请对其投入的相关材料费、工时费、运费、养护费进行鉴定。鉴定事项为：1、大厂房（原石棉瓦屋面车间）区域，东西两山墙及北侧的隔离墙、南侧的封沿，所有材料（含彩钢瓦、透明瓦、方管、C型钢、砖砌脚子、角钢）及石棉瓦屋面修理费，行车轨道加固钢槽，混凝土地面及炉台。2、大厂房以南至围墙的房屋，除H钢大梁及C型钢（型条）为泰和铸造公司提供，其余的材料人工辅料等均由其出资。3、大厂房及大厂房以南至围墙的房屋修理的人工工资。4、南围墙修理材料、人工、彩钢瓦，女儿墙的材料及人工费。5、朝西的卷帘门两个。南通新江海资产评估事务所受法院委托，于2020年8月20日出具通新评报字（2020）016号评估报告，载明：……三、评估对象和评估范围：评估对象为单项资产，评估范围由于现场勘察时泰和铸造公司负责人没有到现场，本次评估范围暂按鼎鑫紧固件公司申请结合现场指定的资产确定，不包括申请的各项修理费用。具体包括：大厂房东西山墙的彩钢瓦及钢骨架墙面、北侧隔离墙、南侧的封沿、行车轨道斜撑、混凝土地面、炉台、冷却装置平台、炉台下面T字型墙、炉台下面水泥墩子、浇铸池，大厂房以南到围墙的西山墙、彩钢顶（最西边一跨含钢骨架，其余部分不含钢骨架），南围墙（老围墙上方增加部分）、南围墙上彩钢瓦、女儿墙，以及朝西的两个卷帘门。在本单位出具《交换意见稿后》，泰和铸造公司对评估范围有较大争议，但未能提供权属依据，评估人员无法判断资产的权属，本次评估范围暂按照鼎鑫紧固件公司现场指定的资产确定。……十、评估结论。委估炉台钢筋混凝土中，钢筋属于隐蔽工程，评估人员无法判断楼板上方混凝土内是否有钢筋配置，因此，本次按两种情况进行评估，结论如下：经过评估，于评估基准日2020年5月19日，委估屋面彩钢瓦及人工造价和其他物品在评估假设前提下的市场价值评估值分别为：(1)炉台楼板上方混凝土中不配置钢筋时评估值为89370元（不含申请的修理费）。其中：无争议资产评估值10320元；《申请评估的具体物品及用工》中未申请的资产评估值为15920元。2、炉台楼板上方混凝土与中间悬空部分钢筋混凝土同样配置钢筋时评估值为91970元（不含申请的修理费），其中无争议资产评估值10320元；《申请评估的具体物品及用工》中未申请的资产评估值为15920元。同时，评估报告中对特别事项进行了说明：……2、由于现场勘察时泰和铸造公司负责人未到现场，且表达了对资产权属存在争议，本次评估时将有权属争议的资产进行了单独列示。泰和铸造公司《异议书》中要求评估已拆除的透明瓦、铁大门，因现场勘察时未能见到实物，评估人员无法评估。3、申请方鼎鑫紧固件公司于2020年7月21日出具的《资产评估异议明细表》中提出炉台实际购买楼板1500元，购买螺纹钢Φ14*9M=180支，Φ10*9M=375支，商品混凝土11个立方米，合计12887元人工费未算。因螺纹钢已浇铸在钢筋混凝土中，属隐蔽工程，评估人员无法通过现场勘察确定炉台楼板上方有无钢筋配置，因此，本次按两种情况即楼板上方配置钢筋和不配置钢筋分别计算炉台重置成本，并按照已使用年限计算实体性贬值额后得出两种钢筋混凝土的评估值。4、因评估人员无法确定委估修理费具体内容，故将鼎鑫紧固件公司向法院提交的《申请评估的具体物品及用工》中申请的以下三项修理费用未列入评估范围，具体包括：大厂房区域的石棉瓦屋面修理费、大厂房及大厂房以南至围墙的房屋修理的人工工资、南围墙修理材料、人工等。鼎鑫紧固件公司支出评估费3000元。对上述评估报告，鼎鑫紧固件公司质证认为：案涉大厂房内新建添置的西山墙、东山墙、北侧隔离墙、南侧的封沿、大厂房以南的部分，同意按照实际使用钢筋的评估报告价值91970元主张权利，但是我方在修缮厂房的过程中，人工费没有评估，包括石棉瓦修理费、大厂房以南修理的人工工资、南围墙修理的材料和人工费均没有评估。泰和铸造公司对评估报告质证认为：对评估报告的评估价值没有意见，但对评估物品的权属属于法院界定的范围。审理过程中，法院组织双方对现场进行勘察，鼎鑫紧固件公司与泰和铸造公司对案涉租赁厂房的物品及现状并无异议，仅是对部分物品的权属存在争议。为避免损失继续扩大，经法院协调、泰和铸造公司同意，鼎鑫紧固件公司于2020年7月2日、3日组织人员，至案涉厂房内搬离了大部分其添置的可移动设备。2020年10月23日庭审中，双方确认，在案涉厂房内鼎鑫紧固件公司仍有：5吨铸造行车一台、1.5吨铝壳中频炉一台、1.8米左右直径的钢锭膜底盘三个、钢锭膜中心管。鼎鑫紧固件公司主张还有:耐火材料、1600A智能断路器、2000A的刀闸、5*50的紫铜板、食槽及六米的梯子、南侧的电箱、电线，并提供了1600A智能断路器和感应器、2000A的刀闸销货清单，与泰和铸造公司电工张正华微信聊天记录，申请证人钱德宽出庭作证，证明其重新购买及安装1600A智能断路器和感应器、2000A刀闸的事实。泰和铸造公司表示耐火材料已被鼎鑫紧固件公司全部搬走，紫铜板、食槽及六米的梯子、南侧的电箱、电线不在鼎鑫紧固件公司起诉时提交的可拆卸清单中；1600A智能断路器、2000A的刀闸，属于泰和铸造公司所有。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证施工建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用或无法返还的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，泰和铸造公司将其未取得建设用地许可、建设工程规划、施工许可证的厂房出租给鼎鑫紧固件公司使用，鼎鑫紧固件公司亦未尽谨慎的审查义务，致使双方签订的案涉租赁合同无效，双方均有过错。合同被确认无效后，泰和铸造公司因合同取得的财产租金、鼎鑫紧固件公司因合同取得的厂房设施，应予以返还，双方因合同履行造成的对方的财产损失，应根据各自的过错责任分别予以承担；在合同履行期间，鼎鑫紧固件公司实际使用厂房，应当赔偿相应的房屋占用期间的占用费损失。双方租赁合同签订后，为准备进场生产，根据租赁合同约定，在泰和铸造公司同意的前提下，鼎鑫紧固件公司对案涉厂房修缮并添置物品，现双方的租赁合同被确认无效，泰和铸造公司应将属于鼎鑫紧固件公司的生产设施及可拆卸物品返还给鼎鑫紧固件公司。最后一次庭审中双方确认的目前仍遗留在案涉厂房内的5吨铸造行车一台、1.5吨铝壳中频炉一台、1.8米左右直径的钢锭膜底盘三个、钢锭膜中心管为鼎鑫紧固件公司所有，其要求返还，应予支持。双方争议的电柜里2000A刀闸一把、1600A智能断路器一只，鼎鑫紧固件公司提供购买销售清单、证人证言及微信聊天记录相互映证，可以证明上述物品由其购买、安装，泰和铸造公司亦应予返还；5*50的紫铜板、南侧电线、电箱四个、食槽一个、一部分炉渣及6米高的梯子一张，鼎鑫紧固件公司未能提供充分证据证明上述物品的来源、具体数量，法院不予支持。列入资产评估清单的两扇卷帘门（规格：5米×6米，评估价格为3760元、规格4.3米×4.1米，评估价格2640元），双方一致确认卷帘门由鼎鑫紧固件公司添附，现其要求自行拆除，法院照准；泰和铸造公司抗辩的系原有的两扇大铁门置换而来，但未能提供证据证明，法院不予采纳。关于鼎鑫紧固件公司返还剩余租金79726.03元的请求。法院认为，其已按约支付第一年租金10万元。根据合同约定，泰和铸造公司应当负责提供厂房及800KVA变压器的设施设备，并约定租赁期间内鼎鑫紧固件公司享有租赁物所有设施的专用权。合同履行过程中，因用电问题、安全检查等问题双方发生争议，鼎鑫紧固件公司虽未能完全正常生产，但均能协商解决，正如鼎鑫紧固件公司所称因泰和铸造公司有铸造资质，在其厂房内生产受法律保护，直到2019年7月鼎鑫紧固件仍然坚持在租赁厂房内生产经营。2019年8月7日鼎鑫紧固件公司以未能取得800KVA变压器设施的专用权为由提出解除合同，2019年8月13日泰和铸造公司明确同意不再履行。故在2018年8月8日至2019年8月7日期间内，鼎鑫紧固件公司应当参照双方合同约定的租金标准计算支付房屋使用费。因租赁合同无效，双方均有责任，且泰和铸造公司实际至2018年11月19日才完成800KVA变压器并联工作，同时未能确保鼎鑫紧固件公司专用租赁设施，影响其正常生产经营，法院根据实际使用情况，考虑导致合同无效双方过错，参照第一年租金10万元标准，酌定该期间内鼎鑫紧固件该公司承担房屋占有使用费4万元。因鼎鑫紧固件公司已缴纳第一年租金10万元，泰和铸造公司应返还6万元。关于鼎鑫紧固件公司主张不可拆卸的资产损失：第一部分为炉台楼板上方混凝土与中间悬空部分钢筋混凝土同样配置钢筋时评估值为91970元（不含申请的修理费），其中无争议资产评估值10320元；C型钢2800元，两个卷帘门6400元，其自认应予扣除，余额为82770元；第二部分即未评估而实际发生的大厂房屋面修理费5000元，黄建龙等人拆卸工资22640元，戴琪兵等人修整大厂房以南部分工20200元，宋金建等人建造炉台和浇筑地面工资6000元合计48840元，两项合计136610元，扣除鼎鑫紧固件公司实际使用天数的损耗费用，泰和铸造公司应赔偿127379.96元[（136610元÷1095天租赁期天数×（1095-74天）]。法院认为，根据租赁合同约定，鼎鑫紧固件公司自购材料，组织人员对租赁的厂房进行整改、维修，实际支出施工安装和人工费用48840元（宋金建等人6000元+黄建龙等人22640元+戴琪兵等人20200元）。尽管租赁合同约定合同履行完毕后归泰和铸造公司所有，但因租赁合同无效，双方均有责任，厂房整改无法返还的损失部分，鼎鑫紧固件公司主张泰和铸造公司应当折价赔偿，于法有据。其中大厂房屋面修理费5000元，鼎鑫紧固件公司未能提供充分证据予以证明，法院不予采纳。鼎鑫紧固件公司其他新添置财产损失，由于双方签订租赁合同时，对原有财产状况及进场需要改造、维修的物品未有明确具体的约定及交接清单，现双方对部分物品权属仍存在争议，对评估机构出具的评估报告确认的损失，亦均提出异议。但鼎鑫紧固件公司对厂房进行了装修、改造的基本事实存在，法院结合鼎鑫紧固件公司举证施工、购买材料及现场勘验现状和装修前照片等因素及南通新江海资产评估事务所评估意见，综合予以确认，部分采信南通新江海资产评估事务所评估报告的意见。南通新江海资产评估事务所基于炉台楼板上方混凝土与中间悬空部分钢筋混凝土是否配置钢筋浇筑无法通过现场勘察确定炉台楼板上方有无钢筋配置，出具的两种方案评估价值意见，即配置钢筋时评估值为91970元（不含申请的修理费）；未配置钢时的评估值为89370元（不含申请的修理费）。鼎鑫紧固件公司按配置钢筋评估意见主张第一部分装修价值损失82770元（不包括C型钢2800元、两扇卷帘门6400元）。法院认为，是否配置钢筋浇筑，鼎鑫紧固件公司负有举证责任，其未能提供如何配置钢筋浇筑，应采信评估机构未配置钢筋时评估价值意见即89370元（不含申请的修理费），其中无争议资产评估值10320元，扣除鼎鑫紧固件公司自认的部分损失9200元（包括C型钢2800元、两扇卷帘门6400元），确认屋面彩钢瓦、地面及围墙部分材料损失为80170元。关于人工费用，评估机构未能确认。鼎鑫紧固件公司主张为添附上述装饰装修物花去人工费48840元，并提供了相应的证人证言及支付凭证等证据，证据之间能互相印证，法院予以确认。合同约定租赁期三年届满后，上述不动产，归泰和铸造公司所有，合同实际履行期限一年左右，该部分财产不宜直接原物返还，鼎鑫紧固件公司确有损失。依据诚信原则，租赁合同无效的过错责任，房屋现有状况、且为未经合法审批的建筑、实际已使用年限等因素，酌定该部分损失81606.67元（（80170元+48840元）÷3×2年），由泰和铸造公司赔偿鼎鑫紧固件公司损失的50%计43003.33元。关于泰和铸造公司要求鼎鑫紧固件公司支付房屋占有使用费15万元及利息的反诉请求。法院认为，案涉租赁合同无效，虽约定租赁期为三年，自2019年8月7日鼎鑫紧固件公司发送合同解除函，2019年8月13日泰和铸造公司同意不再履行时止，合同实际履行一年多。此后，因搬离物品，清空房屋发生纠纷，鼎鑫紧固件公司2019年11月25日向法院起诉。诉讼中，直至2020年7月2日、3日，鼎鑫紧固件公司仍有少部分物品因泰和铸造公司以未结清费用、保全证据等理由，阻止其搬离。法院认为，双方租赁合同无法履行，在一方明确提出解除合同，另一方也明确同意终止履行时，泰和铸造公司以种种理由阻止鼎鑫紧固件公司搬离自己的物品，致使纠纷产生，责任在泰和铸造公司。诉讼中经法院协调，其继续以保全证据为由，阻止鼎鑫紧固件公司搬走自己的物品。如确因纠纷解决需要证据保全，完全可以通过合法、正当的录像、申请委托专业人员鉴定、公证证据保全、诉讼保全等适当合法方式进行。泰和铸造公司长期阻止鼎鑫紧固件公司搬走自己的物品，索要双方存在争议的费用和损失，并非妥当的纠纷解决和证据保全方式方法，再以占用厂房为由，要求赔偿合同不再履行后的房屋占用费损失，于情于理无据，法院难以支持。关于泰和铸造公司主张鼎鑫紧固件公司给付变压器固定财产损失12000元及安全托管费8000元的反诉请求。租赁合同对上述两项费用无明确约定，鼎鑫紧固件公司亦不予认可，泰和铸造公司未能举证证明其关于变压器财产的损失，法院不予支持。关于安全托管费8000元，泰和铸造公司2019年3月18日与案外人签订托管协议，并为此支付托管费12000元，此项支出部分发生在双方租赁合同期限内，支出目的实际是基于双方安全生产考虑，后在双方微信聊天沟通中鼎鑫紧固件公司亦对此支出项目予以认同，法院酌定鼎鑫紧固件公司返还该项费用3000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第十三条、第十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认江苏鼎鑫紧固件有限公司与如皋市泰和铸造有限公司2018年8月8日签订的房屋租赁合同无效。二、江苏鼎鑫紧固件有限公司在如皋市泰和铸造有限公司处的财物：5吨铸造行车一台（黄河防爆）、1.5吨铝壳中频炉一台、钢锭膜底盘三个（直径1.8米左右）、钢锭膜中心管两个、卷帘门两个（规格：5米×6米，评估价格为3760元、规格4.3米×4.1米，评估价格2640元），由如皋市泰和铸造有限公司于判决生效后十天内予以返还。三、如皋市泰和铸造有限公司返还江苏鼎鑫紧固件有限公司2000A刀闸一把、1600A智能断路器一只,于判决生效后十天内履行。四、如皋市泰和铸造有限公司返还江苏鼎鑫紧固件有限公司房屋租金6万元，于判决生效后十日内履行。五、如皋市泰和铸造有限公司赔偿江苏鼎鑫紧固件有限公司装饰装修财物损失（包括人工费支出）43003.33元，于判决生效后十日内履行。六、驳回江苏鼎鑫紧固件有限公司的其他诉讼请求。七、江苏鼎鑫紧固件有限公司给付如皋市泰和铸造有限公司安全托管费3000元，于判决生效后十日内履行。八、驳回如皋市泰和铸造有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5980元，评估费3000元，合计8980元，由鼎鑫紧固件公司负担4490元，泰和铸造公司负担4490元（履行本判决时一并给付）；反诉案件受理费1850元，由泰和铸造公司负担925元，由鼎鑫紧固件公司负担925元（履行判决时一并给付）。二审中当事人没有提供新的证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同因出租的厂房等不具备合法的建设规划许可手续而无效，无效的房屋租赁合同不应继续履行，故案涉房屋租赁合同不再履行，双方各自返还因租赁合同而取得的财产，并根据过错承担相应的责任。泰和铸造公司并没有提供证据证明因鼎鑫紧固件公司不具备生产资质遭到有关行政部门查处导致房屋租赁合同不能履行，故其所称鼎鑫紧固件公司不具备生产许可，与本案房屋租赁合同不能继续履行没有关联，鼎鑫紧固件公司是否具有生产许可亦非本案审理范围。泰和铸造公司关于案涉租赁合同无法履行的过错在于鼎鑫紧固件公司不能成立。鼎鑫紧固件公司占用房屋时间一年多，但双方合同约定的租赁物不但包括厂房，还包括满足生产需要的800KVA变压器等设施，现有证据证明这一年多时间中泰和铸造公司未根据合同约定提供设备并根据约定保障租赁期间内鼎鑫紧固件公司享有租赁物所有设施的专用权，导致鼎鑫紧固件公司签订租赁合同的目的无法实现且引发双方纠纷，鼎鑫紧固件公司要求扣减返还部分租金的请求成立，一审法院综合一年的履行情况酌定的租金金额恰当。关于鼎鑫紧固件公司投资的固定资产，合同约定合同终止后归泰和铸造公司享有，但该合同无效且未履行完毕，鼎鑫紧固件公司对厂房进行的改造添附已被泰和铸造公司享有，其应补偿相关费用。泰和铸造公司称鼎鑫紧固件公司在未获许可的情况下擅自对生产设备及屋内状况进行改造，不符合双方合同约定和履行的事实，本院不予采纳。鼎鑫紧固件公司遗留在泰和铸造公司处的行车等物品，因泰和铸造公司未予配合而未能在一审诉讼过程中取走，泰和铸造公司应根据诚信原则妥善处理、积极配合，如有损坏应依法承担责任，其称与其无关不能成立。刀闸、智能断路器等财产，一审中双方对权属有争议，鼎鑫紧固件公司提供了购买销售清单、证人证言及微信聊天记录等证据可以相互印证，证明其是财产所有人，泰和铸造公司并未提供其对争议物品具有所有权的充分证据，一审认定并无不当。综上，泰和铸造公司的上诉理由均不能成立，一审法院查明事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7830元，由上诉人如皋市泰和铸造有限公司承担本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年七月三十日书记员 魏仪雯