安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终792号上诉人（原审被告、反诉原告)：合肥大千商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区红枫路19号柏岭大厦办公920，统一社会信用代码91340100571752863Y。法定代表人：何孝平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马新林，该公司员工。委托诉讼代理人：汪金超，北京大成(合肥)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：安徽泰古置业有限公司，住所地安徽省怀远县禹王西路西段188号，统一社会信用代码91340321052910831E。法定代表人：王军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴晴川，北京天驰君泰(合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文祥，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。原审被告：何友军，男，1982年12月20日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市包河区。原审被告：何孝平，男，1965年11月7日出生，汉族，居民，住安徽省肥西县。原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司（以下简称泰古公司）与被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司（以下简称大千公司），房屋租赁合同纠纷一案，安徽省怀远县人民法院于2019年7月11日作出（2019）皖0321民初2051号民事判决，泰古公司、大千公司不服向本院提出上诉，本院于2020年6月10日作出（2020）皖03民终1141号民事裁定，裁定发回安徽省怀远县人民法院重审。重审期间，泰古公司申请追加何友军、何孝平为本案被告，安徽省怀远县人民法院予以准许。安徽省怀远县人民法院于2020年11月26日作出（2020）皖0321民初4115号民事判决，现合肥大千商业运营管理有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大千公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销怀远县人民法院（2020）皖0321民初4115号《民事判决书》之第一项判决、第二项判决中关于违约金的判决内容、第三项判决、第四项判决、第七项判决；二、请求依法判令大千公司与泰古公司于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》继续履行；三、请求依法判令泰古公司支付其使用大千公司一楼约40平米商铺的场地占用费243000元；四、请求依法判令泰古公司支付大千公司租赁费发票损失195353.8元；五、请求依法判令泰古公司支付其使用的案涉物业负一楼物业费用133000元；六、本案一审及上诉费用均由泰古公司承担。事实与理由：1、本案发回重审后，一审判决认定大千公司向泰古公司支付租金为该合同的主要义务，泰古公司在收取租金后为大千公司开具发票为该合同的附随义务，该认定没有事实依据，与事实严重不符。一审判决解除大千公司与泰古公司之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》，没有事实和法律依据，泰古公司均没有按照合同约定开具相应发票，大千公司暂时中止支付租金并催促泰古公司积极履行合同约定的行为，大千公司在多次催促泰古公司开具发票无果后，暂时中止租金支付，符合合同约定及法律规定。原审判决要求大千公司支付违约金及赔偿泰古公司损失，没有事实和法律依据。一审判决以无法计算门面租金数额为由不予支持与事实不符，缺乏法律依据，泰古公司使用了该门面，应支付租金。原审判决要求大千公司将晓芳百货、安徽五星电器有限公司承租商铺恢复至进场日状态，拆除店招并恢复外立面，没有事实依据，泰古公司长期拖欠案涉商铺业主的高额返租费用不付导致业主闹事，该两家商户经营受到影响；2.原审判决适用法律错误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本案中，大千公司在已经支付高达一百多万元租金后，泰古公司迟迟不按合同约定开具房屋租金专用发票，严重违反了合同约定。大千公司有权按照法律规定行使先履行抗辩权，暂时中止支付后期租金，应该依法适用上述法律规定认定泰古公司的违约责任。综上，一审判决在涉案事实认定上存在多处错误，且适用法律错误，请求二审依法支持大千公司的上诉请求。泰古公司辩称，一、一审法院判决泰古公司与大千公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年5月7日解除，事实清楚、依据充分，恳请二审法院予以维持，大千公司不同意解除、要求继续履行无事实和法律依据。大千公司拖欠租金金额大、拖欠时间长。泰古公司诉请解除《商铺租赁合同》及《补充协议》满足合同约定的解除条件且有法律依据。大千公司逾期拒付租金为恶意违约，违约后果严重，强行、单纯维护合同稳定没有任何意义，只会导致双方矛盾加剧。大千公司辩称不缴纳租金的原因是泰古公司不开具发票，所以不缴纳租金，不同意解除合同，是没有任何合同和法律依据的，《商铺租赁合同》对于泰古公司的开票时间没有具体的时间点，只约定在付款后，不明确。另租赁合同没有约定，泰古公司在大千公司付款后没有即时开具发票，大千公司享有拒付或延期支付租金的权利，只是对开票做了一个陈述性的约定。二、大千公司拖延不支付泰古公司租金，长达两年之久，累计拖欠租金4233418.5元，大千公司对于拖欠租金的行为也是认可无异议的，大千公司违约事实清楚明确。因大千公司恶意、根本违约，泰古公司诉请主张大千公司赔偿免租期租金损失，有合同依据，且是公平合理的。一审法院判决大千公司赔偿泰古公司免租期损失2336600元，事实清楚，依据充分。三、一审庭审中，大千公司及何孝平、何友军均是认可大千公司对案涉商业体上述改造和破坏的事实客观存在。大千公司上诉称“晓芳百货、五星电器的撤场是因为泰古公司原因造成，原审判决没有支持大千公司要求赔偿的反诉请求，反而判决大千公司恢复原状，违背客观事实”，与客观事实严重不符，本案中一审中，大千公司自行撤回了要求赔偿商户撤场损失的诉请。四、大千公司主张泰古公司支付其40平米商铺使用至今的场地占用费243000元且场地占用费按面积40平方米、135元每平方米计算占用费，没有任何事实和法律依据，不能成立。该招商中心是经大千公司同意设立的，不存在占用费。五、大千公司主张泰古公司支付其未开发票的损失195353.8元，支付其负一楼的物业费133000元，没有任何事实和法律依据，一审法院予以驳回，事实清楚、依据充分。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告何友军、何孝平未向本院提交书面的陈述意见。泰古公司向一审法院起诉请求：1.判令解除泰古公司与大千公司于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》；2.判令大千公司向泰古公司支付租金1567191元，逾期付款违约金25034元（违约金以拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%至年利率6.525%，暂计算至2019年3月21日，两季度租金逾期付款违约金分别为16335元、8699元，合计为25034元，款清为止)；3.判令大千公司赔偿因其违约行为导致泰古公司的损失2336600元(按照第一年度租金2002800元计算14个月的免租期为实际损失）；4.判令由大千公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，泰古公司变更诉讼请求第2项为：请求判令被告向原告支付租金4233418.5元，逾期付款违约金25034元（违约金以拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%至年利6.525%，暂计算至2019年3月21日，两季度租金逾期付款违约金分别为16335元、8699元，款清为止，后变更增加的租金逾期付款违约金仍按此标准自应付租金之日计算至实际付清之日止）；变更诉讼请求第4项为：请求判令由三被告承担本案全部诉讼费用。增加诉讼请求为：5.请求判令大千公司恢复案涉商业体一层、二层、四层原中央空调设备正常使用；6.请求判令大千公司恢复案涉商业体负一层、二层、三层原消防设备正常使用；7.请求判令大千公司封堵其在案涉商业体四层屋顶开凿的用于排烟的洞口；8.请求判令大千公司拆除其加装的案涉商业体一层至四层的垂直电梯并封堵其开凿的一层至四层电梯洞口；9.请求判令大千公司拆除其安装的案涉商业体一楼直达地下室的楼梯并封堵其开凿的负一层顶板洞口；10.请求判令大千公司恢复其破坏的案涉商业体外立面；11.请求判令被告何友军、何孝平对上述第2、3、5、6、7、8、9、10项诉请中大千公司所负债务承担连带责任。大千公司向一审法院反诉请求：1.判令泰古公司支付占用大千公司一楼约40平方米商铺的场地占用费243000元；2.判令泰古公司支付其使用的负一楼商铺物业费用133000元；3.判令泰古公司支付大千公司租赁费发票损失195353.8元；4.判令泰古公司赔偿大千公司损失508730元；5.本案诉讼费用由泰古公司承担。诉讼过程中，大千公司撤回“判令泰古公司赔偿大千公司损失508730元”的反诉请求。一审法院认定事实：2015年9月18日，出租方泰古公司（甲方）与承租方大千公司（乙方）签订一份商铺租赁合同，约定甲方将位于怀远县禹王路与规划路交口西北角，泰古新天地A3-A4#楼一层至四层商铺租赁与乙方，商铺建筑面积约8345平方米，该面积数为该商铺租金、物业服务费等费用计算基数。租赁用途为商业经营。租赁期自2015年11月15日起至2023年11月15日止。物业改造期，甲方同意在2015年10月31日前将该租赁物移交乙方，届时双方签署交接确认书。经营培育期，甲方给予乙方24个月的装修免租期和经营免租期，免租期自2015年11月15日开始至2017年11月15日结束，在物业改造期、经营培育期内乙方无需支付租赁费和物业费，但需要承担使用的水、电、气及垃圾清运费。乙方计租起始日为2017年11月15日。租金为综合租金，包含物业租金和设备使用费，租金含开票费即税费。2017年11月15日至2018年11月15日的租金为2002800元，2018年11月15日至2021年11月15日每年租金为2132982元，2021年11月15日至2023年11月15日每年租金为2271175元。自计租日起，每三个月为一个交租期，乙方应在2017年11月15日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满前10日前支付下一个交租期租金，乙方付款后，甲方向乙方开具发票。商铺交还，合同解除或终止后7日内，乙方应将商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、无法拆除或拆除将导致该商铺墙面、地面、天花受损的装修部分除外），以清洁状态交还甲方。违约责任，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或者补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。违约金的计算标准为：乙方不按期支付甲方租金，每逾期一日，乙方按月租金的万分之五支付违约金，若连续三个月内仍未支付甲方租金，甲方有权解除合同，甲方没收乙方保证金，并追诉乙方赔偿损失。2018年1月22日，泰古公司（甲方）与大千公司（乙方）签订了补充协议，该协议对双方于2015年9月18日的签订的《商铺租赁合同》中的第二条“租期和开业”及第二十三条“本合同附件”约定的条款予以修改，其他条款仍适用原协议。其中将租赁期限修改为“自2015年12月31日起至2023年12月31日止”。将经营培育期项下免租期修改为：“起始日自2015年12月31日开始至2018年1月31日结束”。乙方计租日修订为：“2018年1月31日”。租金支付时间及方式修订为“乙方第一期支付二个月的租金为2018年2月1日至2018年3月31日，第二个支付期开始至合同结束租金按季度支付”。将第二十三条租赁场地交付日修订为“2015年12月31日”。大千公司支付了2018年2月1日至2018年9月30日的租金1335200元。泰古公司未就上述租金向大千公司开具发票（后于2020年10月22日开具了增值税普通发票）。其后，大千公司未再向泰古公司支付过房屋租金。2018年10月17日，泰古公司向大千公司送达《房屋租金逾期告知函》，要求大千公司支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金500700元及违约金。2018年11月6日，大千公司回函泰谷公司，回函主要内容为，泰古公司未能开具已付房屋租金的专用发票，致使大千公司账目不能正常抵扣税费，请在本期租金支付前尽快补足已付租金对应发票。由于大千公司新项目处于开业前的筹备阶段，导致公司近期资金压力较大，近段时间已多次和泰古公司相关领导及财务部门说明原因，并非无故拖欠。按照房屋租赁合同的规定，大千公司愿意承担因延期支付租金所产生的合同约定违约金。至2020年7月11日（原告变更、增加诉讼请求之日），大千公司共欠泰古公司自2018年10月1日至2020年9月30日期间的应付租金4233418.5元未付。2016年2月27日，大千公司向泰古公司发函（DQ001)，请求同意对案涉商业体禹王路一侧的一间门面进行改造为通往负一楼的通道；2016年3月3日，大千公司向泰古公司发函（DQ002)，因大千购物中心四层金滏山自助餐饮经营需要，请求同意对案涉商业体四层楼顶开凿1.1M×1.5M孔径的管道口安装排烟排风及空调外机，（DQ003）因大千购物中心二层餐饮、三层KTV、四层餐饮商家经营需要，需在现有客梯旁增设一部垂直电梯，电梯途经一至四层；2016年4月6日，大千公司就泰古新天地A3.A4幢商铺店招施工方案向泰古公司发函（DQ006)，就“let,spizza”、“老淮滨”、“五星电器”、“晓芳百货”等商铺、禹王中路上商铺的店招及禹王路大牌广告位（金釜山、银乐迪、深海捞、老娘宴）的施工方案征求泰古公司意见，泰古公司于2016年4月21日回函，对A4楼主体墙面烤漆字、点阵字不建议安装，如需安装，需向相关管理部门申请。对底层的店招安装及被拆除的玻璃门、玻璃幕墙，要求到期按原标准恢复。2016年，泰古公司为招商需要，使用了大千公司的租赁区域内“泰古·新天地西2楼107、108号门面作为泰古·玖街招商中心，该招商中心目前仍由泰古公司使用。双方未就该处区域的使用事宜订立书面协议。2016年5月6日，大千公司与蚌埠市绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇物业）签订《大千购物中心委托管理合同》，双方约定了合同期限为2016年5月6日至2019年5月5日、大千公司每年向绿宇物业支付物业管理服务费和委托保安、保洁服务费用总计380000元，每月31666元，按月支付等内容。合同中没有物业服务范围的约定内容。2018年2月10日，大千公司与绿宇公司签订补充协议，约定双方2016年5月6日签订《大千购物中心委托管理合同》约定的物业服务范围为A3、A4栋负一楼至地上四层建筑面积为10470.5平方米，变更为地上一层至四层建筑面积为8435平方米，每月物业费变更为25332.8元。2015年9月18日，泰古公司与何友军签订商铺租赁合同，约定将泰古新天地A3-A4楼负一层商铺（面积约1790平方米）租赁与何友军，租期自2015年11月15日起至2023年11月15日止，计租日为2017年11月15日，第一年度租金为429600元，即每季度107400元。2015年11月10日，何友军向泰古公司支付履约保证金50000元，2018年4月13日，何友军向泰古公司支付商铺租金107400元。另查明：合肥大千商业运营管理有限公司的股东为何孝平与何友军。何孝平与汪**为夫妻关系。在承租案涉商业体期间，何孝平自2015年11月6日起，通过其6227001638010657699、6226683001042058、6226633000307101等账户多次向泰古公司支付租金或收取“金滏山自助烤肉”、“辣莊火锅”交纳的租金，汪**利用其6214913001112914等账户实施收取蔡明龙（怀远县永平银乐迪歌舞厅业主）、汪乐（金滏山自助烤肉业主）租金，支付“合肥大千汪金超律师代理费”、马新林出差报销等等款项，并用收取的蔡明龙的租金支付怀远、肥西、舒城、合肥等地工资、向合肥景尚汽车服务有限公司支付车辆维修费用、在安徽省第二人民医院消费、向李海退还保证金等行为，上述行为均未经股东会研究决定，也无证据证明所涉账目记载于大千公司财务账册。再查明：2020年7月6日，晓芳百货与大千公司签订《终止协议》，约定双方原《商铺租赁合同》于签订之日终止。2020年9月17日，大千公司与安徽五星电器有限公司签订《租赁合同终止协议》，约定大千公司与安徽五星电器有限公司于2016年1月28日签订的《租赁合同》、2018年5月签订的《补充协议（一）》、2019年7月签订的《主体变更协议（一）》于2020年9月21日提前终止。又查明：在本案诉讼期间，大千公司仍在收取商户的租金，但上述租金未进入大千公司账户。大千公司为增值税小规模纳税人、泰古公司为增值税一般纳税人。以上事实有当事人提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《房屋租金逾期告知函》、《回复函》、《催款函》、大千公司工作联系函、泰古玖街招商运营中心照片、《大千购物中心委托管理合同》、《补充协议》、消防安全检查合格证、何友军与泰古公司的《租赁合同》、收据、《泰古玖街委托经营管理协议》及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，泰古公司与大千公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定的义务。根据《商铺租赁合同》第三条约定，大千公司向泰古公司按约支付租金为该合同的主要义务，泰古公司在收取租金后为大千公司开具发票为合同的附随义务，大千公司自2018年9月20日应支付2018年第四季度租金时即未再支付过租金，根据该合同第十五条第2款约定，泰古公司要求解除双方于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》的诉请有事实及法律依据，一审法院予以支持。泰古公司起诉时，大千公司未付租金已逾期超过三个月，泰古公司有权单方解除上述合同，故上述合同自泰古公司要求与大千公司解除合同的起诉状副本送达大千公司之日即2019年5月7日起解除。根据大千公司与泰古公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，泰古公司要求大千公司支付自2018年10月1日至2020年9月30日期间的未付租金4233418.5元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。大千公司未按期支付租金，根据《商铺租赁合同》第十五条15.2约定，每逾期一日，应按月租金的万分之五支付违约金，泰古公司2018年10月17日向大千公司送达《房屋租金逾期告知函催》，根据该合同15.1条约定，违约金应自2018年10月29日起算。根据双方约定的违约金标准，2018年10月29日至2018年12月31日的违约金应按每日83.45元（2002800元÷12×5?）计算，2019年、2020年的违约金应按每日88.87元（2132982元÷12×5?）计算，分别自每期租金应付之日计算至租金实际付清之日止。泰古公司要求按年利率6.525%计算违约金无事实依据，一审法院不予支持。泰古公司将案涉商业体出租与大千公司并给予大千公司25个月的免租期，其目的是牺牲自身的部分利益而实现收取其后71个月租金的利益。现该利益因大千公司不履行给付租金的主要合同义务而无法实现，故泰古公司要求大千公司赔偿损失的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。自2015年12月31日至合同解除日2019年5月7日，《租赁合同》履行期限为40个月，按照实际履行期限与约定履行期限（96个月）的比值，泰古公司要求减少免租期14个月有事实依据，原被告约定的第一年租金为每年2002800元，每月为166900元，据此计算，大千公司应赔偿泰古公司损失2336600元。泰古公司的第5-10项诉讼请求，因大千公司自泰古公司承租了案涉商业体后又将其分别租赁给怀远永平银乐迪歌舞厅、五星电器等商户经营，现除晓芳百货、五星电器与大千公司提前解除合同已撤场外，其他商户仍在经营中，如全部恢复租赁时的原状，既有损各商户的利益，也不利于该商圈的良性发展，泰古公司也表示在公平合理的前提下，愿意继续与各商户合作，故除已撤场的晓芳百货、五星电器租赁的商铺应恢复原状外，其他商户所涉设备设施一审法院暂不做处理。何孝平作为大千公司的股东，通过自己及妻子汪**的账户收取商户缴纳的租金、从自己及汪**的账户支出资金不入账，个人财产与大千公司的财产存在混同，损害了债权人的利益，泰古公司要求其对大千公司的债务承担连带责任有事实及法律依据，一审法院予以支持。泰古公司所提供的证据不能证明何友军与大千公司存在财产混同的情形，其要求何友军对大千公司债务承担连带责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。泰古公司将案涉商业体租赁与大千公司并给予了大千公司免租期的优惠，大千公司同意泰古公司利用该商业体中“泰古·新天地”西2楼107、108号门面作为招商中心，应是双方的互惠行为。现泰古公司要求减少免租期，相应也应支付就减少的免租期间向大千公司支付107、108号门面的使用费用，但大千公司未提供证据证明泰古公司所占门面的具体面积，致一审法院无法计算该门面的租金数额，故对大千公司要求泰古公司支付占用费用243000元的诉讼请求，一审法院不予支持。泰古公司于2015年9月18日即与何友军签订商铺租赁合同，将泰古新天地A3-A4楼负一层商铺（面积约1790平方米）租赁与何友军使用，而何友军系大千公司的股东，大千公司对该租赁行为应为明知，且大千公司与绿宇物业于2016年5月6日签订的《大千购物中心委托管理合同》中既未约定物业服务的范围，泰古公司也不是合同的当事人，大千公司要求泰古公司支付负一楼商铺物业费用133000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。国家税务总局《增值税专用发票使用规定》第十条规定：“一般纳税人销售货物或提供应税劳务，应向购买人开具专用发票。”据此，泰古公司作为增值税一般纳税人，向承租人开具增值税专用发票是其法定义务，泰古公司经释明后仍不开具增值税专用发票而只开具了增值税普通发票与法律要求不符。《中华人民共和国增值税暂行条例》第十一条规定“小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。”据此，大千公司主张因泰古公司未开具增值税专用发票给其造成损失无法律依据，其要求泰古公司赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国公司法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条，参照国务院《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第十一条规定，判决：一、安徽泰古置业有限公司与合肥大千商业运营管理有限公司于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》于2019年5月7日解除；二、合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽泰古置业有限公司给付房屋租金4233418.5元并支付违约金（2018年10月29日至2018年12月31日的违约金应按每日83.45元（2002800元÷12×5?）计算，2019年、2020年的违约金应按每日88.87元（2132982元÷12×5?）计算，分别自每期租金应付之日计算至租金实际付清之日止）；三、合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽泰古置业有限公司赔偿损失2336600元；四、合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将晓芳百货、安徽五星电器有限公司所租赁商铺恢复至进场日状态、拆除晓芳百货、五星电器店招并恢复因安装该店招破坏的外立面；五、何孝平对上述第一、二、三项债务与合肥大千商业运营管理有限公司承担连带责任；六、驳回安徽泰古置业有限公司的其他本诉请求；七、驳回合肥大千商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47425元，由合肥大千商业运营管理有限公司负担；反诉案件受理费7811元，由合肥大千商业运营管理有限公司负担。二审期间，大千公司提交证据一、由案涉物业众投资业主起诉大千公司及泰古公司系列怀远县人民法院民事判决书，蚌埠市中级人民法院也已经二审维持。证明：1.泰古公司于2016年开始，陆续将案涉物业出售给众投资业主，案涉商铺房屋所有权于房屋出售时就已经转移给业主，不再属于泰古公司；2.系列判决书均判决大千公司因就案涉物业直接向业主支付租金，上述判决与本案一审判决要求大千公司就案涉物业向泰古公司支付租金相互矛盾，大千公司不可能就同一物业支付两次租金，因此怀远法院就上述判决之间存在认定事实严重错误的情节，根据生效判决内容，大千公司无需再次支付租金。证据二、怀远法院（2020）皖0321民初2892号民事判决书。证明：该判决书为大千公司起诉泰古公司委托运营管理合同纠纷案件，该判决书P12页倒数第四行明确认定了泰古公司在履行租赁合同过程中严重违约，但本案一审判决中对于泰古公司的违约行为未予认定，且上述两个案件均由怀远法院同一合议庭审理，案涉一审判决以泰古公司未违约为由判决大千公司承担违约责任，没有事实依据。泰古公司无新证据提交。泰古公司质证认为，对两组证据真实性无异议，但达不到其证明目的。对证据一众投资业主的判决书，所认定的内容与本案不矛盾，案涉的商业体共四层，泰古公司自持有二层的部分及三、四层的整体，此外，一、二层中对应的投资小业主的部分，泰古公司也通过向大千公司支付返租费用的方式获得了使用权，另案证据二怀远法院（2020）皖0321民初2892号判决书中已经判决泰古公司向大千公司支付投资业主的返租费用200万余元，证据二P12页倒数第四行原文为“且双方分别在履行商铺租赁合同，泰古新天地委托运营管理合同过程中严重违约”，并非大千公司陈述的怀远法院法院认定泰古公司履行租赁合同过程中严重违约。双方均有违约。本院认证，大千公司提交的证据与本案无直接关联性，不予认定。二审查明，一审庭审后，泰古公司开出了增值税普通发票。一审法院电话通知大千公司，但大千公司未领取。一审法院认定泰古公司使用大千公司承租的西二楼107、108有误，应为南一楼S017、S018商铺。本院对一审法院查明的其他事实予以认定。本院认为：一、关于开具发票是否为合同附随义务。《中华人民共和国合同法》第136条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释【2012】8号第7条规定：“合同法第136条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”该两条规定明确了出卖人开具增值税发票的从给付义务。本案虽为租赁合同，但依据《合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故本案泰古公司未开具增值税专用发票的行为属附随义务。一审法院认定支付租金系主要义务，开具增值税专用发票属附随义务正确。大千公司上诉称一审法院对此认定错误的上诉理由无法律依据，不予支持。二、案涉《商铺租赁合同》《补充协议》是否应予解除。《商铺租赁合同》约定，大千公司在泰古公司给予的免租期结束后，大千公司应依约按季交纳租金，但在大千公司逾期未予支付。大千公司在收到泰古公司书面要求其支付租金及违约金的告知函后，仍未予支付租金。本案支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者是合同的附随义务，二者不具有对等关系。故大千公司不能以泰古公司未开具发票抗辩其不履行支付租金的义务。根据《商铺租赁合同》约定，超过90日违约方的违约行为还未改正或者补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。故一审法院认定因大千公司未付租金已逾期超过三个月，泰古公司有权单方解除案涉合同，并无不当。大千公司上诉称一审法院判决解除大千公司与泰古公司签订的《商铺租赁合同》《补充协议》没有事实和法律依据的上诉理由不能成立。三、关于违约金及赔偿金。合同解除后，大千公司应依法承担相应的违约责任及赔偿损失。大千公司应依约支付租金及违约金。泰古公司给予大千公司25个月的免租期，其目的是牺牲自身的部分利益而实现收取其后71个月租金的利益。现该利益因大千公司不履行给付租金的主要合同义务而无法实现，故一审法院对于泰古公司要求大千公司赔偿损失的诉讼请求予以支持，并无不当。四、关于泰古公司使用大千公司承租的一楼商铺。2016年泰古公司使用了涉案两间门面作为招商中心，应是互惠行为，后大千公司在支付租赁费时并未提出要求扣除该两间房屋的租赁费，是其对自己权利的处分，大千公司上诉称泰古公司应支付该两间房屋租赁费的理由，与大千公司的前述行为相悖，不予支持。一审法院对此处理结果并无不当。五、关于晓芳百货、安徽五星电器有限公司商铺恢复原状。《商铺租赁合同》约定，商铺交还，合同解除或终止后7日内，大千公司应将商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、无法拆除或拆除将导致该商铺墙面、地面、天花板受损的装修部分除外），以清洁状态交还泰古公司。本案租赁合同解除，大千公司应依约将商铺恢复原状。一审法院判决大千公司将撤场的晓芳百货、安徽五星电器有限公司恢复原状有事实依据。大千公司上诉称一审判决要求大千公司将晓芳百货、安徽五星电器有限公司承租商铺恢复至进场日状态，拆除店招并恢复外立面，没有事实依据的上诉理由不能成立。六、关于本案适用法律。本案支付租金系主要义务，开具增值税专用发票属附随义务，大千公司不能以泰古公司未开具发票抗辩其不履行支付租金的义务。故本案不存在大千公司行使先履行抗辩权。大千公司上诉称本案应适用先履行抗辩权法律规定的上诉理由不能成立，一审法院对此适用法律并无不当。泰古公司虽未在约定的期限开具发票，但其在一审庭审后予以开具，且大千公司未举证证明该违约行为给其造成损失的依据，一审法对大千公司诉求要求泰古公司赔偿损失不予支持，适用法律亦正确。另外，大千公司要求泰古公司支付负一楼商铺物业费用，因商铺租赁人何友军系大千公司的股东，泰古公司也不是物业合同的当事人，一审法院对此诉请不予支持正确。大千公司上诉认为一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。综上，大千公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30666元，由合肥大千商业运营管理有限公司负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年四月八日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。