河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初792号原告：李恩锋，男，汉族，1994年12月24日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：葛勇，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：洛阳玉恒置业有限公司，住所地，洛阳市宜阳县香鹿山镇牌窑村。统一社会信用代码：91410327683198967E。法定代表人：杨寿安，总经理。委托诉讼代理人：王怀渊，公司员工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，代领法律文书等。原告李恩锋与被告洛阳玉恒置业有限公司（以下简称玉恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李恩锋的委托诉讼代理人葛勇、徐爱国，被告玉恒公司的委托诉讼代理人王怀渊、赵遵义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李恩锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金暂计75651.94元（以原告已付购房款为基数，按年利率６％自2015年10月27日起至原告实际办理不动产权证书之日止，暂计75651.94元）；2.判令被告赔偿原告自2015年8月13日至实际供暖之日止的采暖费损失暂计11232.25元（按洛阳市统一供暖收费标准计算）；3.本案受理费等一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月2日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”,即被告应于2015年10月26日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍不能在前述期限内办理不动产权证书。上述合同的附件三约定“装饰、设备标准”第十项“其他”约定暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。原告于2015年8月13日缴纳了暖气初装费3033元，但时至今日，因被告原因，原告仍无法享受采暖服务，冬日在寒冷中度过。原告认为，合同应当履行，被告未在约定的期限内办理不动产权证书，未依约向原告提供供暖服务，应承担违约责任，并赔偿原告的各项损失。原告多次与被告协商遭强硬拒绝，无奈诉至法院。被告玉恒公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，答辩人和原告签订《商品房买卖合同》属实，合同关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”,依此规定，答辩人将办理权属登记所需的资料报备的时间是2016年10月26日之前，实际上答辩人已经将属于自己应当提供的办理权属登记的资料提供给了产权登记机关，只是由于答辩人开发的这个项目属于“问题楼盘”,致使包括原告在内的众多购房户的产权证书无法办理。因此，造成原告所购房屋不能办理产权证书的责任不在答辩人。二、根据答辩人与原告所签《商品房买卖合同》附件三的约定，暖气为仅入户，但没有约定具体的入户时间，况且根据宜阳县城建热力有限公司的规定，申请安装且小区各单元愿意缴纳接入市政用热相关费用和采暖费的户数需达到规划户数的50%以上。但原告所在的小区供暖户数为244户，在2019年供暖季申请供暖的户数仅为63户，远远达不到市政供暖的标准，因此，造成原告所在的小区不能正常供暖的责任也不在答辩人。三、答辩人在资金困难的情况下，自购燃气锅炉一台，虽当时申请供暖户仅为53户，但也于2017年提供了供暖，此项造成公司亏损达30万元以上。四、答辩人无论给业主的产权证交付与否，已达到入驻条件，业主也享受了小区的服务，房价一直上涨，业主没有受到任何损失。经审理查明：2015年4月2日，原告李恩锋作为买受人、被告玉恒公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定李恩锋购买玉恒公司开发的位于洛阳宜阳县，价款305183元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项（双方协商解决）处理。合同附件三第10项约定“暖气为仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。2015年4月21日，被告玉恒公司为原告李恩锋开具了92183元售房款的发票。2015年5月4日，以中国工商银行股份有限公司宜阳支行为贷款人、原告李恩锋为借款人、玉恒公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：李恩锋向中国工商银行股份有限公司宜阳支行借款213000元，借款支付至玉恒公司银行账户。被告没有给原告出具该笔款销售不动产统一发票，原告李恩锋至今未取得所购房屋权属证书。2015年8月13日，原告李恩锋向被告玉恒公司交纳暖气初装费3033元，被告玉恒公司出具收据一张。本院认为，原告李恩锋与被告玉恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》的日期为2015年4月2日，而该合同约定的交房日期为2014年10月31日前，还约定玉恒公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故按照《商品房买卖合同》的约定，被告玉恒公司应在2015年10月26日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但在本案中被告玉恒公司未提交证据证明其已履行了该报备义务，故玉恒公司的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求被告支付以已付购房款为基数按年利率６％计算的自2015年10月27日起至原告实际办理不动产权证书之日止的违约金，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有关于产权登记违约金计算标准的约定，且逾期交房所造成的损失常大于逾期登记所造成的损失，合同中约定的逾期交房的违约金为日万分之一，本院酌定逾期登记的违约金按年利率3%计算。原告未提交其向被告支付首付款92183元及银行向被告支付按揭贷款213000元的时间的证据，故以被告玉恒公司开具发票的“2015年4月21日”作为原告支付首付款的时间，中国工商银行股份有限公司宜阳支行将按揭贷款支付给玉恒公司的时间酌定为签订合同后一个月即2015年5月21日。因原告向被告支付首付款的时间及银行向被告支付按揭贷款的时间均远早于原告主张违约金的起算时间2015年10月27日，故应以2015年10月27日作为计算违约金的起算时间。违约金计算的终止时间应以被告洛阳玉恒置业有限公司将因其原因导致原告不能取得房屋权属证书的因素消除之日为准。原告要求被告赔偿自2015年8月13日起至实际供暖之日止的采暖费损失，暂计11232.25元（按洛阳市统一供暖收费标准计算），因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告洛阳玉恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告李恩锋自2015年10月27日起至被告洛阳玉恒置业有限公司将因其原因导致原告不能取得房屋权属证书的因素消除之日止以305183元为基数按照年利率3％计算的违约金。二、驳回原告李恩锋的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取986元，由被告洛阳玉恒置业有限公司负担430元，原告李恩锋负担556元。本判决为终审判决。审判员  王小飞二〇二一年四月三十日书记员  乔 贝附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。