福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终2221号上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈秋香，女，汉族，1973年10月18日出生，现住福建省长泰县。委托诉讼代理人：董金江、福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司(以下简称明发公司)因与被上诉人陈秋香商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院(2016)闽0603民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托诉讼代理人吕良怡，被上诉人陈秋香的委托诉讼代理人董金江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：撤销原判，依法驳回陈秋香的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第二十二条明确约定若出现未能及时办理房屋权属证书的，买受人同意选择不解除合同，即放弃解除合同的权利。根据当事人的意思自治原则，合同当事人之间有约定的应当从其约定，况且，其合同约定并未违反法律的强制性规定，本案应适用合同约定。而原判却违背双方的合同约定，认定买受人依然享有解除合同的权利，缺乏事实和法律依据，应予更正。二，即便买受人有权解除合同，亦应当根据涉案《商品房买卖合同》的约定，在约定的期限内行使解除权，而买受人并未在合同约定的期限内解除合同，其解除权已消灭。三、本案因漳州明发商业广场项目的国有土地使用权证所附规划红线图存在错误，影响至整个项目的产权登记，该错误并非明发公司所造成的，故涉案房产尚未办理权属登记的原因并非明发公司所致。综上，本案不存在司法解释规定的解除情形。陈秋香辩称：一、涉案《商品房买卖合同》系出卖人提供的格式合同，在买受人能否退房，如不退房，出卖人承担的违约责任等事项的约定上，不管是主合同或是在补充协议中明显存在多项约定加重了买受人的负担、排除了买受人的权利，又抑或是减轻了出卖人的责任，故条款应当认定为无效条款。二、我方于2014年4月18日接收涉案房屋，于2015年10月提起解除合同的诉讼，并未超过法定的除斥期间，合同解除权并未消灭。三、涉案建筑工程于2013年竣工，国土局出具的函件是在2016年5月，明发公司在该三年期间内并未积极履行办证义务，而以国土局的函件证明其已尽到相关义务，证据不足，故我方主张解除合同有事实和法律依据。陈秋香向一审法院起诉请求：1、解除其与明发公司签订的《商品房买卖合同》；2、明发公司在解除合同后三十日内返还其交付的购房款565885元及逾期交房违约金33047元，合计支付598932元并按中国人民银行同期贷款利率计付利息。诉讼中，经一审法院释明，陈秋香放弃逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年10月16日，陈秋香与明发公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108029601861）及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定陈秋香向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场3幢D××号商品房，建筑面积57.98平方米，每平方米9760元，总金额565885元。购房款陈秋香已依约支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第十六条约定：根据购房合同或者本补充协议的约定发生单方解除合同的情形，有权解除合同的一方应当自知道或者应当知道解除合同的事由（包括退房的事由）发生之日起三十日之内作出是否解除合同的决定，并以书面形式向对方提出，逾期则视为自动放弃解除合同的权利，合同继续履行，合同条款另有约定的除外。解除合同的，按本节的约定办理退房手续。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年12月25日，明发公司开发的明发商业广场1#-5#楼通过建筑工程竣工验收合格；2014年1月21日通过建设工程消防验收合格。2014年4月18日，陈秋香实际接收讼涉商品房。一审另查明，2016年5月11日，漳州市国土资源局向漳州市城乡规划局发出《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，内容为：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）于2007年1月以挂牌出让方式取得位于龙江路以东、六号路以西2006G06号地块国有建设用地使用权。2007年2月29日，我局与明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积223588.72平方米（含代征城市道路绿带和代征港道绿带面积42639.41平方米，代征港道面积27785.67平方米，代征城市支路面积4599.47平方米）。明发公司将该宗地用于明发商业广场项目建设，现已竣工，其中：10#-19#号楼已通过贵局竣工规划条件核实。因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。为妥善解决明发商业广场项目房产证办理问题，请贵局出具经批准调整的明发商业广场项目用地规划红线图，以便我局组织材料上报市政府批准。特此函告。”一审法院认为：陈秋香与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。虽《商品房买卖合同》第十四条约定了办理房屋所有权登记的期限，并约定了因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，同意按不退房处理，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，则赋予了买受人法定解除的权利。本案中，陈秋香无法办理房屋所有权登记已超过上述一年期限，明发公司存在严重违约行为，已致使陈秋香不能实现合同目的，现陈秋香要求解除合同、返还购房款及利息的请求合法有据，应予支持。明发公司辩称因为国有土地使用权证所附红线图与规划局审核批准的用地红线图存在差异，导致无法办理项目规划核实和权属登记，本案讼涉商品房尚未办理产权登记并非出卖人原因造成，故陈秋香以逾期办证为由要求解除合同缺乏事实与法律依据。根据明发公司提供的《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》可知，明发商业广场17#、18#虽然存在明发公司所辩解的国有土地使用权证所附红线图与规划局审核批准的用地红线图存在差异的情形，但该情形并不导致该两幢楼未能通过规划条件核实，因此，明发公司关于讼涉商品房尚未办理产权登记并非出卖人原因造成的辩解不予采纳。明发公司辩称根据《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定，陈秋香并未在合同约定的期限内行使解除权，解除权已经消灭。因为补充协议第十六条约定的是根据购房合同或者补充协议的约定发生单方解除合同的情形，而本案陈秋香提出解除的情形并不属于上述约定情形，不适用该条款的约定，故明发公司该辩解不予采纳。关于购房款565885元的利息，应自起诉之日即2016年3月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九的规定，判决：一、解除陈秋香与明发集团（漳州）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35060108029601861）。二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内返还陈秋香购房款565885元，并支付利息，利息自2016年3月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9459元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明，庭审中，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：出卖人明发公司与买受人陈秋香签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。买受人以出卖人擅自改变规划，致使其未能如期办理涉案房屋的权属证书为由请求解除涉案合同，该请求是否符合合同约定或法律规定，对此，予以分析认定如下：第一、涉案合同系双方当事人在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且未违反法律法规强制性规定；第二、根据合同法的契约原则及尊重合同当事人的意思自治原则。本案双方就办理房屋所有权登记的期限在涉案合同中明确约定，《商品房买卖合同》第十四条及合同补充协议第二十二条约定了如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，同意按不退房，但出卖人应承担相应的违约责任处理。就此情形，买受人选择的是不退房的处理方式；第三、涉案房产不能如期办理权属证书并非终极不能办理。据漳州市国土资源局于2016年5月11日致漳州市城乡规划局的函件内容，“因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。”涉案房产并未列入其中。因此，买受人请求解除涉案合同的理由，与合同约定、法律规定相悖，不予支持。原判援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定认定买受人赋予法定解除的权利，适用法律不当，应予纠正。出卖人上诉提出买受人请求解除涉案合同，不符合双方的合同约定，理由成立，应予采纳。另出卖人主张买受人未能在合同约定的期限行使合同解除权，解除权已消灭及涉案房产尚未办理权属证书并非出卖人原因所致的上诉理由，已涵盖在前述上诉理由中，无需再阐述。综上所述，明发公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销漳州市龙文区人民法院(2016)闽0603民初717号民事判决；二、驳回被上诉人陈秋香的一审诉讼请求。本案一、二审案件受理费各9459元，均由被上诉人陈秋香负担。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  徐明水二〇一六年十二月二十六日书 记 员  卢 杰