陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终414号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张东鹏，男，汉族，1978年11月20日出生，住三原县崔矿小区卫生室，系三原县新兴镇新兴村村民，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张学军，男，汉族，1970年3月6日出生，住铜川市，系崔家沟监狱警察，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 上诉人张东鹏因与被上诉人张学军房屋租赁合同纠纷一案，不服三原县人民法院（2020）陕0422民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张东鹏上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、五项，发回重审或依法改判；2、准许张东鹏的鉴定申请；3、支持张东鹏的反诉请求：4、反诉费、上诉费及鉴定费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。1、张学军不是本案适格原告。张学军称，他委托杨某某出租房屋但没有委托书。2、3月25日，他给张学军打电话，张学军称要卖房。他明确表示让张学军和他谈。一审时，张学军称自己给张东鹏打电话不是事实。张学军称，2020年年初他让杨某某告知张东鹏终止房屋租赁，但他没有接到杨某某的电话。二、原审判决有失公允。原审法院认为2019年到2020年的合同是2018年到2019年合同的延续错误。原审法院认定张学军的房屋所有权证错误。疫情属于不可抗力，国家让停诊，他要求退还租赁费2500元有依据。王建生可以证明，3月25日，张学军委托他人告诉张东鹏自己要卖房；惠某某可以证明杜雷买了张东鹏的房屋。原审法院未认定王建生、惠某某的证言错误。张学军增加诉讼请求，但一审未给他延长举证期限。三、原审判决适用法律不当。张学军在一审庭审中增加诉讼请求违反法律规定，不应支持。本案原租赁合同效力仍然继续，故优先购买权成立。 张学军辩称，涉案房屋是他的。他委托同事杨某某与张东鹏签订房屋租赁合同。2020年春节前，他要用房屋，让杨某某告知张东鹏房屋不租了。张东鹏知道房屋是他的。2020年元月新冠疫情发生，由于他的儿子在湖北上学，他一家被隔离，3月6日他才回到单位，回到单位后，他又隔离了十几天，直到3月底没有和外界接触。后来他给张东鹏打电话表示要用房、终止合同。张东鹏爱人接到电话情绪很激动。后来，杨某某也去张东鹏家找过张东鹏。他现在不愿意和张东鹏打交道。张东鹏道听途说，没有根据。合同于2020年3月31日终止了，张东鹏现在违法占用他的房屋。 张学军一审本诉请求：1、判令被告张东鹏立即腾出所租原告房屋并将房屋归还于原告；2、判令张东鹏从2020年4月1日起至腾出房屋之日止，按照每月1250元向原告支付占用房屋期间的占用费；3、本案诉讼费由被告张东鹏承担。 张东鹏一审反诉请求：1、判令张学军退还2020年1月28日至2020年3月31日疫情期间的租赁费用2500元；2、判令张学军承担因侵犯张东鹏的优先购买权导致的装修损失费9000元，经营损失、搬家费、误工费、卫生室更换地址等费用26000元；3、判令张学军承担房屋差价利益损失费30000元；4、判令张学军退还张东鹏租赁保证金2000元；5、本案诉讼费用由张学军承担。 一审法院经审理查明：2014年4月1日，张学军委托同事韩某某与张东鹏签订了房屋租赁合同，约定张学军将其位于三原县XX小区XX幢XX单元XX室的房屋租于张东鹏开办诊所，张东鹏除缴纳房屋租赁费外另向张学军缴纳了房屋押金2000元。后合同陆续签订。2019年4月1日至2020年3月31日的租赁合同系张学军的同事杨某某代其所签。合同约定房屋租金采用年付，每年15000元；房屋押金2000元，待合同期满后或特殊情况导致合同终止，张东鹏退租后张学军返还于张东鹏。租赁期满后，张学军欲收回房屋自用，遂要求张东鹏腾房，张东鹏以得知张学军欲出售房屋，与张学军协商购买事宜为由迟迟未予腾退。多次协商无果后张学军诉讼来院。审理中张东鹏以张学军在其不知情的情况下将涉案房屋出售他人侵害了他的优先购买权为由向一审法院提起了反诉。 一审法院认为，张学军委托杨某某与张东鹏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应确认有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。租赁期间届满，双方未达成续租合意，涉案租赁合同不再具备法律效力，双方间的租赁法律关系终止。张东鹏作为承租人应从租赁房屋内腾出并将租赁物返还于出租人，其继续占用使用租赁物的行为侵害了张学军的房屋使用权。张学军要求张东鹏腾房并按照原合同约定的年租金15000元向其支付占用房屋期间的占用费于法有据，应予支持。对于张东鹏主张的优先购买权一节，首先，优先购买权是一种附随性权利，其成立的前提是租赁关系的成立。本案中，双方的租赁关系已于2020年3月31日终止，张东鹏显然不再享有该权利。其次，本案在审理中，张东鹏无证据证实在其租赁期间张学军将涉案房屋出售他人，故张东鹏主张的优先购买权依法不能成立，其在此基础上主张的装修损失费、经营损失、搬家费、误工费、卫生室更换地址费、房屋差价利益损失费均无依据，不予支持。对张东鹏主张的退还疫情期间的租赁费2500元无据可依，但审理中张学军同意向张东鹏退还一个月的租赁费1250元，属其自愿，一审法院予以照准。对张东鹏向张学军缴纳的房屋押金2000元，依据双方合同的约定，张学军应返还于张东鹏。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条之规定，判决：一、限判决生效后10日内张东鹏腾出所租原告位于三原县XX小区XX幢XX单元XX室的房屋并将房屋归还于原告；二、限判决生效后10日内张东鹏向张学军支付占用房屋期间的占用费（占用费按照每月1250元，从2020年4月1日起计算至腾出房屋之日止）；三、限判决生效后10日内张学军向张东鹏返还房屋租赁费1250元；四、限判决生效后10日内张学军向张东鹏返还房屋押金2000元；五、驳回张东鹏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。本诉诉讼费100元减半收取50元，由张东鹏负担；反诉诉讼费300元减半收取150元，由张学军负担10元、张东鹏负担140元。 张东鹏在二审过程中，提交了一张收据和一份2016年4月1日到2019年4月1日的房屋租赁合同，证明他提交的合同是上一年合同的延续。 张学军质证，认为收据、合同是真实的。 本院审查认为，张东鹏提交的证据客观真实，予以认定。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，予以确认。 另查明，2020年3月20日左右，杨某某和王建生来到张东鹏的诊所告诉张东鹏，张学军不续租了，可能要卖房。3月25日，张东鹏给张学军打了电话。之后，张东鹏通过短信告诉张学军，自己想买这个房子。 本院认为，本案的争议焦点是：1、张学军是不是本案的适格原告；2、张学军应否退还张东鹏两个月租金；3、张学军是否侵害了张东鹏的优先购买权；4、张学军在庭审中增加诉讼请求是否违法； 关于张学军是不是本案适格原告的问题。张学军起诉请求法院判令张东鹏立即腾房，将房屋归还给他，并向他支付占用费等，由此可见，张学军与本案具有利害关系。另外，张学军提交了涉案房屋的房产证，虽然张东鹏质证时称对真实性无法辨别，但未提交证据否定该证据，该房产证可以证明所有权人为张学军。更何况，张东鹏在2016年就知道涉案房屋的所有权人是张学军。张学军无论是从程序上，还是从实体上都具备原告条件，是适格的原告。 关于张学军应否退还张东鹏两个月租金的问题。2020年年初发生的新冠疫情确系不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。一审法院判决张学军返还张东鹏一个月房租，已部分免除了张东鹏的责任，实际是让双方分担疫情期间的损失，体现了公平原则。张东鹏要求退还两个月租金不尽合理，不应支持。 关于张学军是否侵害了张东鹏的优先购买权的问题。虽然张学军的受托人杨某某曾向张东鹏提到，张学军可能要卖房，张东鹏向张学军表示要购买该房屋，但张学军最终并未实际出售房屋，未侵害张东鹏的优先购买权。张东鹏请求对房屋差价进行鉴定、赔偿其装修损失、房屋差价损失等理由不足，不应准许和支持。 关于张学军在庭审中增加诉讼请求是否违法的问题。张东鹏认为，一审法院允许张学军在庭审中增加诉讼请求违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条的规定。由于该条规定已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条修改，故不再适用。根据后者的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，张学军在法庭调查阶段增加诉讼请求，要求张东鹏支付合同到期后到实际搬离前的占用费，一审法院合并审理符合法律规定。至于张东鹏提到，一审法院未给他延长举证期限的问题。由于张东鹏在合同到期后未支付租金、还继续占用该房屋，张学军要求张东鹏支付占用费更多的是一个法律适用问题，而不是一个事实问题，不存在张东鹏还要举证证明的情形。实际上，直到二审，张东鹏也未提交这方面的证据。 由于张学军与张东鹏之间的房屋租赁合同已到期，张学军不愿意继续向张东鹏出租房屋，故张东鹏应腾出并交还房屋。张东鹏在合同到期后继续占用张学军的房屋。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，张东鹏应向张学军支付占用期间的费用。 综上所述，上诉人张东鹏的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人张东鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二一年四月十五日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 1