江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0982民初1033号原告：江西康海实业有限公司。住所地：江西省樟树市。统一社会信用代码：91360982MA35FW****。法定代表人：邹新海，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭贵如，江西药都律师事务所律师。系特别授权代理。被告：喻强，男，1983年3月8日出生，汉族，住江西省抚州市。被告：余海文，男，1967年3月29日出生，汉族，住江西省抚州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：李建飞，江西深抚律师事务所律师。系一般授权代理。被告：樟树市海惠购物广场有限公司。住所地：江西省宜春市樟树市。统一社会信用代码：91360982MA38RX****。法定代表人：邹小惠，该公司经理。委托诉讼代理人：关丹丹，女，1982年8月17日出生，汉族，住江西省樟树市。系该公司员工，特别授权代理。原告江西康海实业有限公司（以下简称原告）与被告喻强、余海文租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告喻强、余海文申请追加樟树市海惠购物广场有限公司（以下简称海惠公司）为本案被告，本院依法准许。原告委托诉讼代理人彭贵如，被告喻强、余海文及其共同委托诉讼代理人李建飞、被告海惠公司委托诉讼代理人关丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西康海实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告喻强、余海文立即支付租金1810500元，并承担违约金174440元（自2020年5月1日起至2021年2月28日止，违约金按拖欠总金额的0.5%／天分段计算，详见计算明细），两项合计1984940元；2、解除原告与被告喻强、余海文签订的《租赁合同》；3、案件受理费由被告喻强、余海文承担。事实和理由：原告与被告喻强、余海文于2018年11月13日签订《租赁合同》（以下简称合同）一份，约定两被告承租原告位于樟树市作为经营超市场地（其中一层面积1393平方米，地下一层面积6870平方米）。合同约定出租单价即地下一层25元／平方米／月，一层为50元／平方米／月。合同租期12年（2019年5月1日至2031年5月1日），免两年租期，第一年（即2019年5月1日至2020年4月30日）全免，第二年至第五年均分按期支付三年租金（即四年支付三年租金）。同时约定了逾期支付租金计算方法、违约责任及原告终止合同等情形。依合同约定，被告喻强、余海文应在第一个免租期满（即2020年4月20日）前10日向原告支付下一年租金，但经原告多次催要，被告喻强、余海文迟迟未能支付。截至2021年2月28日，被告喻强、余海文共拖欠原告租金人民币1810500元，违约金174440元。如果追加的被告海惠公司需要承担本案责任，我公司认为应由被告喻强、余海文同时承担连带责任。鉴于被告喻强、余海文的严重违约行为，为维护原告的合法权益，原告依法请求判令如前诉请。被告喻强、余海文辩称，被告喻强、余海文系海惠公司股东，代表海惠公司与原告签订租赁合同，应当由海惠公司承担相应的民事责任，被告喻强、余海文申请追加樟树市海惠购物广场有限公司为本案被告。原告公司法定代表人邹新海系海惠公司实际控股人，我们向被告海惠公司投资了那么多钱，但没有管理权，也没有分红，原告诉请被告喻强、余海文属于恶意诉讼。原告诉请被告喻强、余海文缴纳租金及承担违约金的条件尚未成就，原告诉请不应得到支持。被告海惠公司辩称，原告与被告喻强、余海文于2018年11月13日签订租赁合同，但被告海惠公司成立时间是2019年8月20日，我公司没有委托被告喻强、余海文租赁案涉场地。被告喻强、余海文作为我公司股东，并没有与我公司约定以涉案租赁合同或租赁租金形式入股。我公司没有向原告支付过租金，被告喻强、余海文也没有向我公司财务领取资金用于支付原告租金，对于原告主张的租金一事我公司不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：一、租赁合同一份。证明被告喻强、余海文承租原告场地的位置、用途、租金的计算方法及支付方式、违约责任。被告喻强、余海文经质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，合同第二条约定物业交付日期为2019年5月1日之前，但原告存在迟延交付，合同第三条约定免租期2年，但具体免租时间约定不明，合同约定的违约金过高。二、樟树市乾成测绘有限公司成果表一份、樟树市乾成测绘有限公司信用登记信息一份。证明樟树市乾成测绘有限公司应原告要求对案涉租赁物即樟树市海惠超市负一楼与一楼的面积测量，确认被告喻强、余海文承租的一楼面积为1420.36平方米，负一楼面积为7594.953平方米，合计面积9015.313平方米。原告在本案中仅主张其中8263平方米的租金，其余租金将另行主张。被告喻强、余海文质证认为，对该证据三性均有异议，原告单方委托乾成测绘公司测量，且测绘公司没有相关资质，测绘面积中有部分由原告自行出租给了其他人。本院认为，对于原告提供的证据的真实性予以确认。对于测绘成果表，虽然被告喻强、余海文提出异议并申请重新鉴定，因其未能提供证据证明其异议，本院不予支持。三、涉案租赁物所在房屋所有权及国有建设用地使用权不动产登记证六份。证明涉案房屋属于原告公司所有。被告喻强、余海文质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但该组证书不能反映实际租赁面积，且该证书反映竣工验收时间为2019年7月31日，即租赁房产在2019年7月31日前不符合交付条件。本院认为，对原告提供的该组证据真实性、合法性予以确认，关于原告所交物业是否具备交付条件，因原告需要交付的主要涉案租赁物为毛坯场地，2019年5月1日涉案租赁物所在的整体房屋物业虽然未竣工，但仍具备交付租赁物毛坯场地的条件，且原告及被告喻强、余海文与江西省永正建筑工程有限公司于2019年6月15日就签订了超市装修合同。因被告喻强、余海文未能提供证据证明当时物业不具备交付条件，本院对被告喻强、余海文抗辩不予支持。被告喻强、余海文提供如下证据：一、海惠公司工商登记信息一份、股东会决议一份。证明：1、海惠公司的股东包括饶丽琴、邹美玲、余海文、喻强、岳传荣、邹小惠；2、执行董事及总经理是邹小惠；3、因海惠公司当时并未成立，便由被告喻强与余海文与原告签订涉案租赁合同，被告喻强与余海文系代表海惠公司与原告签订租赁合同。原告质证认为，对被告喻强、余海文提供的营业执照的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，原告与被告喻强、余海文于2018年11月13日签订涉案租赁合同，而海惠公司成立于2019年8月20日。被告喻强、余海文与原告签订租赁合同时，海惠公司没有成立，海惠公司没有出具委托手续给原告，因此，被告喻强、余海文代表海惠公司与原告签订涉案租赁合同与事实不符。对被告喻强、余海文提供的股东会决议三性没有异议，该决议证明了被告喻强、余海文租赁原告场地就是开设超市，至于被告喻强、余海文与海惠公司的其他股东之间因经营超市产生的矛盾纠纷，与原告没有关系。被告海惠公司质证认为，被告喻强、余海文提供的海惠公司的工商登记信息与本案无关；股东会决议只能说明被告喻强、余海文是被告海惠公司的股东。二、原告公司登记信息一份、超市装修合同复印件一份。证明：1、原告股东为邹新海、邹小惠；2、超市装修系由原告发包，约定装修工期为2019年6月20日至8月20日；3、邹新海为原告公司及海惠公司的实际控股人。原告质证认为，对原告公司登记信息及股东构成的真实性、合法性没有异议，对证明目的及关联性有异议，邹新海和邹小惠都是独立的个人，邹新海为本案原告的法定代表人，邹小惠作为海惠公司的股东，不能由此推定邹新海系海惠公司的股东或实际控股人。对装修合同的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，该证据证明了原告在约定的时间将涉案租赁物交付给被告喻强与余海文，该装修合同落款是喻强，喻强收到了原告交付的场地后委托第三人进行装修，原告是否在该装修合同签字或盖章，均不影响被告喻强、余海文承租涉案租赁场地的事实，因装修合同产生的权利和义务属另一法律关系。被告海惠公司对于被告喻强、余海文提供的证据质证认为，租赁合同系被告喻强、余海文与原告签订，与被告海惠公司无关。本院认为，对于被告喻强、余海文提供的证据一、二的真实性予以确认。被告海惠公司提供如下证据：一、情况说明一份。主要就案涉租赁合同签订时间；海惠公司未支付租金；涉案租赁场地装修款由被告喻强支付30万元，海惠公司支付130.1万元；海惠公司由被告喻强、余海文等抚州人与邹小惠于2019年8月20日成立，注册资本200万元，经营场所系被告喻强、余海文与原告签订的租赁合同的案涉场地。被告喻强、余海文等抚州人占总股份比为51%，实际投入人民币115.2790元（不包括喻强、余海文签订租赁合同时向原告康海公司支付的押金40万元），邹小惠占总股份比为49%，实际投入金额332.3715万元；二、海惠公司股东出资、垫资情况明细表；三、被告余海文在海惠公司领取工资流水；四、海惠公司投资款汇总表。原告质证认为，对该几组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其与本案无关联。被告喻强、余海文质证认为，情况说明不符合证据形式，仅为海惠公司单方陈述，且该公司由邹新海、邹小惠实际控制。对于海惠公司股东出资、垫资情况明细表、投资汇总表，因未经公司股东确认，对其三性有异议。对于银行流水，因被告余海文正处重病治疗期间，对证据的真实性有待核实，且余海文领取工资的行为可以证明其代表海惠公司签订涉案租赁合同。本院认为，对于被告海惠公司的证据，其中涉及该公司内部经营出资等，应结合其他证据及当事人陈述予以综合认定。法院为查明相关事实，前往樟树市市场监督管理局调取了海惠公司登记申请书、股东会决议、公司章程、股东出资情况、住所（经营场所）申报承诺书、营业执照。原告质证认为，对海惠公司工商登记信息关联性有异议，与本案无关联。在海惠公司成立之前，被告喻强与余海文与原告签订了租赁合同。被告喻强、余海文质证认为，对三性无异议，恰恰能证明邹小惠系海惠公司大股东、执行董事、法定代表人，且对海惠公司实际控制。被告海惠公司系涉案租赁物实际承租人。被告海惠公司质证认为，我公司不是涉案租赁合同的相对人，不能作为我公司承担涉案租金的依据。该证据系法院调取，我公司并未申请法院调取。根据本院认定的证据及当事人陈述，查明本案事实如下：原告江西康海实业有限公司成立于2015年12月15日，公司股东为邹新海、邹小惠，邹新海与邹小惠系夫妻关系。原告江西康海实业有限公司作为甲方即出租方，被告喻强、余海文以被告海惠公司的发起人身份作为乙方即承租方，甲方就其所有的位于樟树市（又名康海大厦）的一楼与负一楼，与乙方于2018年11月13日签订租赁合同一份，合同主要约定：“甲方出租给乙方的位于樟树市的房屋，地下一层及一层超市建筑面积以实量为准。地下一层出租单价为每月每平方米25元，一层出租单价为每月每平方米50元。租期共12年，即自2019年5月1日至2031年5月1日止。甲方在2019年5月1日前将竣工的物业交付乙方。免租期两年，第一年免租金，第二年至第五年均分按期交付三年租金；租金从第六年开始在基本租金基础上递增6%，以后每三年在上一年度基础上递增6%的租金。租金费用采取先付后租方式每季度支付，免租期满前10日向甲方缴纳首次租金，以后每季度末提前10日向甲方缴纳下个季度的租赁费用。乙方在合同签订后七个工作日内向甲方支付定金80万元，超市装修好后三天内退还。合同违约责任主要包括：如一方违反合同约定或法律规定造成合同变更、解除或终止本合同，违约方须向对方支付40万元违约金并赔偿具体损失。乙方如不能按时交纳租金，从第11天起，每延迟一天按总欠金额的千分之零点五每天向甲方缴纳滞纳金（10天允许期为考虑假日或人为疏失，超过30天则属违约，并承担违约责任，甲方有权终止合同）”。被告海惠公司称被告喻强、余海文向原告支付租赁押金40万元。2019年5月1日，原告将涉案租赁物交付给被告喻强、余海文。2019年6月15日，甲方喻强与江西省永正建筑工程有限公司就涉案租赁物签订超市装修合同一份，原告在合同甲方处盖章。被告海惠公司称涉案租赁物装修费用由被告喻强支付30万元，由海惠公司支付130.1万元。被告海惠公司成立于2019年8月20日，经营范围为日用百货、蔬菜、水产、水果等；被告海惠公司股东包括被告喻强、余海文与邹小惠、饶丽琴、岳传荣、邹美玲。被告海惠公司注册资金200万元，其中邹小惠认缴出资额98万元，占比49%，被告喻强认缴出资额42万元，占比21%，被告余海文认缴出资额10万元，占比5%。被告海惠公司主要经营超市“海惠购物广场”，经营场地为涉案租赁物，该超市于2020年6月16日开始营业。2021年3月21日，被告海惠公司股东（股东代表）召开会议并形成决议，超市海惠购物广场于2021年3月31日停止营业。另查明，涉案租赁合同签订后，三被告未向原告支付任何租金。2021年4月6日，应原告要求，樟树市乾成测绘有限公司对涉案租赁物即康海大厦负一楼与一楼面积进行测绘，其中负一楼面积为7594.953平方米，一楼面积1420.36平方米，总计面积9015.31平方米。原告在本案中仅主张8263平方米（一楼面积1393平方米、负一楼面积6870平方米）面积租金，其余面积租金原告表示将另行主张。因催讨租金未果，故原告诉至法院。本院认为，本案争议焦点为涉案租赁物租金应如何承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告喻强、余海文签订的租赁合同，不违反法律强制性规定，应属合法有效并成立。对于涉案租赁物租金由谁承担，原告认为应由租赁合同相对方即被告喻强、余海文承担，或者由被告海惠公司承担，被告喻强、余海文承担连带责任。被告喻强、余海文认为其代表被告海惠公司与原告签订租赁合同，租金应由被告海惠公司承担。被告海惠公司认为涉案租金与其无关。本院认为，根据争议焦点，确定涉案租赁合同权利义务，应适用涉案租赁合同成立时的相关法律，其中，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（法释〔2014〕2号）第一条规定，为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（法释〔2014〕2号）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，被告喻强、余海文系被告海惠公司股东，根据涉案租赁物全部由被告海惠公司实际使用，以及被告喻强、余海文未以涉案租赁物租金入股，可以推定被告喻强、余海文在与原告签订涉案租赁合同时，其目的应是为拟设立的海惠公司做好准备，被告喻强、余海文系履行海惠公司设立职责的行为，被告喻强、余海文应认定为被告海惠公司的发起人。原告与被告海惠公司主张被告喻强、余海文系为个人而与原告签订涉案租赁合同，该主张与被告海惠公司实际使用涉案租赁物的客观事实不符，本院不予支持。因被告海惠公司已成立，依照法律规定，原告可以选择被告海惠公司的发起人即被告喻强、余海文承担租赁合同责任，也可选择由被告海惠公司承担租赁合同责任。现原告主张由被告喻强、余海文承担租赁合同责任，系其自由处分行为，且于法有据，本院予以支持。原告已将租赁物交付给被告喻强、余海文，现原告选择由被告喻强、余海文承担涉案租赁合同责任，故被告喻强、余海文应向原告支付租金及违约金。至于被告喻强、余海文与被告海惠公司及其股东的纠纷，被告喻强、余海文可另行主张。关于涉案租金与违约金，原告主张2020年5月1日至2021年2月28日的租金及违约金。关于涉案租金支付时间，被告喻强、余海文认为合同约定不明。经核实，合同约定的第二年租金免除方式为第二至第五年均摊免除，即第二至第五年每年平均免除三个月租金，综合合同相关条款，根据合同第四条规定的租金每季度支付，免租期满前10日缴纳首次租金，第二年至第五年租金应该按季度支付当季度租金的75%。根据本院确定的原告交付租赁物时间为2019年6月14日，因此，首季度租金应从2020年4月20日开始支付，之后每季度租金应在季度末10日之前支付。根据核算，涉案租金金额为1810500元。关于违约金支付，根据合同规定，违约金从逾期缴纳租金第十一天开始计算，故违约金额为174440元。综上，原告主张的租金与违约金合计金额为1984940元。被告喻强、余海文已在租赁合同签订后向原告方支付合同押（定）金40万元，此款应在被告喻强、余海文应承担的租金与违约金中予以扣除，被告喻强、余海文实际应向原告支付租金与违约金1584940元。关于被告喻强、余海文主张的合同违约金过高，本院认为，原告主张的违约金并未违反法律规定，本院对原告关于违约金诉请予以支持。根据租赁合同约定，超过约定缴纳租金时间30天，出租方可以终止合同。因涉案租金至起诉时，三被告未支付任何租金，符合合同约定解除条件，故对于原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。综上，对于原告主张的涉案租金与违约金，应由被告喻强、余海文承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（法释﹝2014﹞2号）第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告江西康海实业有限公司与被告喻强、余海文于2018年11月13日签订的租赁合同。二、被告喻强、余海文应向原告江西康海实业有限公司支付计算至2021年2月28日的租金人民币1810500元及违约金人民币174440元，合计人民币1984940元，扣除被告喻强、余海文交纳的定金40万元，实际尚应支付人民币1584940元，此款应于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26169元，保全费5000元，合计31169元，由原告负担3505元，由被告喻强、余海文负担27664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，如逾期不缴纳，则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  李耀勇人民陪审员  罗 江人民陪审员  李新媛二〇二一年六月二十五日法官 助理  蔡运昌书 记 员  江 雨