三亚市城郊人民法院民事判决书（2014）城民一初字第1928号原告：刘玉，女，1980年9月28日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。委托代理人：张涛，海南威盾律师事务所律师。委托代理人：王心萍，海南威盾律师事务所律师。被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。第三人：海南恒利源投资有限公司，住所地：海口市滨海大道**黄金海景大酒店主楼****。法定代表人：周建群，该公司总经理。委托代理人：吕小柯，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人：冯香琪，江苏伯策律师事务所律师。原告刘玉与被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人海南恒利源投资有限公司（以下简称恒利源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，后因东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌合同诈骗一案的审理结果与本案处理有利害关系，本案于2014年6月13日中止审理，中止情形消失后，本案于2016年8月10日恢复审理，并于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告刘玉的委托代理人张涛，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人恒利源公司的委托代理人吕小柯、冯香琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告协助原告办理三亚市外贸路新浪国际公馆西塔楼23层1-2601号房产过户登记手续至原告名下；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月12日原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于三亚市××区号房产。原告支付了购房款，被告出具了收款收据且将《商品房买卖合同》在三亚市商品房预售网上备案系统进行了登记备案。现办理房屋产权过户的条件已经具备，原告多次催促被告履行《商品房买卖合同》的义务，按照合同约定交付房屋并办理房屋过户手续，被告一直拖延甚至明确表明拒绝办理。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应该按照合同约定履行其义务，协助原告办理房屋产权过户手续，被告拒绝协助办理房屋产权过户的行为已经严重违反了合同义务，并违反了法律规定，损害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告东兰公司辩称：东兰公司与刘玉是借款关系，150万元是借款，与恒利源公司原本的借款到期还不上了以后，1-2601房就卖给了恒利源公司，所以这套房子实际是卖给恒利源公司的。第三人恒利源公司辩称：我们同意被告东兰公司的意见，刘玉与东兰公司只是借款关系，不是房屋买卖关系。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即**楼）和东塔楼（即**楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2012年1月，刘玉与东兰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由刘玉购买东兰公司开发的新浪国际公馆1-2601号房，建筑面积为100.41平方米，套内建筑面积79.36平方米，房屋总价3856816元。该合同于2012年1月17日办理了商品房买卖合同的预售备案登记。2012年1月18日，东兰公司法定代表人魏泽诚收取了刘玉150万元。2012年11月2日，东兰公司出具一份《证明》，载明："兹有刘玉购买我司开发的位于海南省三亚市××路新浪国际公馆的1-2601号房，该房屋尚未开购房发票，特此证明。同日，刘玉与东兰公司共同向三亚市房地产交易中心申请将1-2601号房的商品房买卖合同预售备案登记买受人姓名变更为刘玉的父亲刘建桑，三亚市房地产交易中心经审核后认为符合变更条件，按照办理变更合同登记备案的程序要求，收回了刘玉与东兰公司签订的商品房买卖合同的四份原件（合同编号：201XXXXXXXX194），但出卖人东兰公司未在变更期限内提交与刘建桑之间的商品房买卖合同，致使该房屋出于可售状态，东兰公司于2012年12月14日办理了其与恒利源公司就1-2601号房签订的《商品房买卖合同》的预售备案登记。东兰公司辩称其收取刘玉的150万元是借款，与刘玉签订的《商品房买卖合同》是作为该150万元借款的担保。刘玉主张其与东兰公司是商品房买卖合同关系，但也认可其至今只支付了150万元购房款，其余款项未再支付。另查，2012年12月14日，恒利源公司与东兰公司、魏泽诚签订一份《抵押投资合同》，约定：恒利源公司投资给东兰公司1000万元，期限6个月，从2012年12月14日起至2013年6月13日止；恒利源公司于本合同签订和东兰公司办妥预售备案商品房备案之日起3日内，将投资款汇入东兰公司账户；恒利源公司投资收益为固定收益，东兰公司按月给付；东兰公司已经有权部门办妥预售备案6套商品房，作为对恒利源公司投资提供抵押担保，预售备案商品房座落于海南省三亚市××区，土地证号三土房（2010）字第028**，具体为1-1001房、1-1102房、1-1601房、1-2101房、1-2601房、2-1101房。同日，恒利源公司与东兰公司、魏泽诚又签订一份《投资收益支付协议》，约定：恒利源公司给东兰公司投资的1千万元，东兰公司按投资总额的3%/月计算并付给恒利源公司固定收益，不受东兰公司实际经营状况的影响；2012年12月14日，东兰公司给付恒利源公司86万元投资固定收益（含前期投资固定收益56万元），以后每月18日为投资收益给付日，东兰公司将应给付恒利源公司的固定收益86万元给付恒利源公司，直至东兰公司归还恒利源公司投资本金之日止。2012年12月14日，恒利源公司给东兰公司转账914万元。2013年6月7日，恒利源公司、周建群、东兰公司、魏泽诚签订一份《补充协议》（简称《补充协议》），载明：恒利源公司与东兰公司分别于2011年10月份签订的三份《短期投资合同》，2012年4月17日签订《投资合同》、2012年12月14日签订的《抵押投资合同》，四方于2013年4月16日签订的10份《抵押投资合同》，经四方友好协商，对原买卖合同的内容作如下补充：一、恒利源公司、周建群双方共给付东兰公司的3000万元人民币投资款，由东兰公司先行交付给恒利源公司新浪国际公馆商品房5套，具体房号及商品房成交价款为1-3001房，房款3426228元；2-2802房，房款3321851.25元；2-2302房，房款3165287.25元；1-2801房，房款3408831.75元；1-2601房，房款3287059.5元，各方对此没有异议。二、以上5套房屋总建筑面积为502.5平方米，各方确认此5套房销售总价1660万元。三、本协议签订后，东兰公司即将上述5套房屋交付给恒利源公司，恒利源公司有权要求东兰公司在指定期间内办理产权登记到恒利源公司或该公司指定的名下。四、自本协议签订后10日内，恒利源公司无条件配合东兰公司解除4套房屋的预售备案登记，具体房号为2-2202房、1-2102房、1-1601房、1-1001房。五、魏泽诚对东兰公司的义务承担连带保证责任，担保期间为主债务履行期间届满后两年。恒利源公司还曾于2011年10月20日向东兰公司转账970万元，于2011年10月25日向东兰公司转账485万元，于2012年12月20日向东兰公司转账485万元。2013年9月18，恒利源公司分别在970万元的银行电子回单复印件上手写备注内容为"扣资金占用费30万元，核对与原件一致"，在两笔485万元的银行电子回单复印件上手写备注内容为"扣资金占用费15万元，核对与原件一致"，并在手写备注内容处加盖恒利源公司的公章，还有"提供人：周建群"的签名字样。又查，恒利源公司与东兰公司共签订了包括本案1-2601房在内的17套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》，均已经办理备案登记。东兰公司辩称与恒利源公司是借款关系，上述17套房屋都是作为3000万元借款的担保，后来款项到期无法偿还以后，才签订了《补充协议》，《补充协议》中先行交付的5套房屋确实是愿意卖给恒利源公司的，其他都还是作为担保的。恒利源公司主张其与周建群共同对东兰公司享有的债权为3000万元，款项是分一笔914万元、一笔970万元、两笔485万元支付的。恒利源公司认可其收取过东兰公司支付的投资回报款，但其主张其与东兰公司同时成立了投资合同关系和商品房买卖合同关系，但双方履行的是商品房买卖合同，3000万元属于购房款。以上事实有三房预许字[2010]046号商品房预售许可证、收据、《商品房买卖合同》登记备案变更申请表、情况说明、商品房买卖合同、《抵押投资合同》、《投资收益支付协议》、《补充协议》、转账凭据及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。东兰公司辩称其与刘玉之间是借款合同关系，但其未能提供证据予以证明，而其已经与刘玉签订了新浪国际公馆1-2601号房的《商品房买卖合同》，还出具了《证明》写明刘玉是购买了东兰公司开发的1-2601号房，并于2012年11月2日同意配合刘玉办理商品房买卖合同的更名手续，由此，应当认定刘玉与东兰公司之间是商品房买卖合同关系，本院对东兰公司的辩称不予采信。刘玉与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。关于恒利源公司与东兰公司之间法律关系的认定。首先，恒利源公司与东兰公司在《补充协议》上已经明确3000万元为恒利源公司、周建群对东兰公司的投资款，恒利源公司也认可收取过东兰公司向其支付的投资回报款。其次，恒利源公司支付970万元、485万元的款项时已经提前预扣资金占用费，914万元也是1000万元的投资预扣86万元的固定收益款后支付的数额。再次，双方在《抵押投资合同》中也明确约定以包括本案1-2601号房在内的6套新浪国际公馆房屋的预售备案作为1000万元投资款的抵押担保。因此，恒利源公司主张其与东兰公司的3000万元是购房款，双方之间履行的商品房买卖合同，本院不予采信。恒利源公司给东兰公司的款项虽名为投资款，但是按固定收益收取回报款，并不承担东兰公司的经营风险，故该投资款实际应为借款，固定收益实际为利息。因此，魏泽诚关于恒利源公司与东兰公司之间实际为借款关系，双方所签订的包括本案1-2601房在内的17套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》开始是作为3000万元借款的担保的抗辩意见，本院予以采信。关于恒利源公司与东兰公司就本案1-2601所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。恒利源公司与东兰公司最初是以1-2601号房作为双方借款1000万元的担保，但在借款到期时，东兰公司因无法偿还借款，与恒利源公司协商一致后，双方通过签订《补充协议》同意将双方之间的1660万元的借款转为东兰公司向恒利源公司销售包括本案1-2601号房在内的5套房屋的购房款，双方还确认了该5套房屋各自的房号、面积、销售价格，双方也同意继续履行办理过户登记等合同权利义务。东兰公司在庭审中也认可《补充协议》中先行交付的5套房屋确实是愿意卖给恒利源公司的，因此，在签订《补充协议》时双方就该5套房屋的法律关系已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，应认定东兰公司与恒利源公司于2013年6月7日已经就新浪国际公馆1-2601号房成立合法有效的商品房买卖合同关系，而双方于2012年12月14日为担保借款所办理的1-2601号房的合同预售备案并不当然具有对抗其他买受人的优先效力。在刘玉与东兰公司、东兰公司与恒利源公司均成立了商品房买卖合同关系的情况下，刘玉的商品房买卖合同虽然成立在先，但其仅支付了150万元的购房款，并未支付完合同约定的3856816元，也即刘玉作为购房人并未履行完成其主要合同义务，而恒利源公司将其原来1660万元借款转为购房款以后，涉案1-2601号房的房款3287059.5元已经付清；由于支付对价是商品房买卖合同履行行为，已经先行付清房屋价款，履行了自己的合同义务的恒利源公司，才有权要求东兰公司相应履行其他合同义务，这也是最大限度维护正常的市场秩序，促进合同善意履行，维护合同当事人的合法利益的必然要求。因此，恒利源公司与东兰公司的商品房买卖合同虽成立在后，但应当优先履行于刘玉与东兰公司的商品房买卖合同。同时，因涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成具备办理产权过户条件时，恒利源公司有权要求东兰公司协助其办理本案1-2601号房的产权过户手续。刘玉可以其与东兰公司的《商品房买卖合同》无法继续履行为由请求解除合同来主张其权益。故对于刘玉要求东兰公司为其办理本案1-2601号房过户登记的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、确认原告刘玉与被告海南东兰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告刘玉的其他诉讼请求。案件受理费37654元（原告刘玉已预缴），由被告海南东兰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴小慧审判员 谭光华审判员 陈孟灿 二○一六年十二月二十八日书记员 唐安东附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。