湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1223民初569号原告舒象文，男，1965年5月15日出生，瑶族，辰溪县人，农民，住辰溪县后塘瑶族乡茶园坪村*组。公民身份号码4330231965********。委托代理人周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201511407074。被告米小福，男，1975年6月16日出生，瑶族，辰溪县人，农民，住辰溪县黄溪口镇毛家田村*组。公民身份号码4330231975********。委托代理人李永春，湖南丹山律师事务所律师，执业证号14312201410449256。被告舒玉梅，女，1985年5月26日出生，瑶族，辰溪县人，农民，住辰溪县后塘瑶族乡茶园坪村*组。公民身份号码4312231985********。原告舒象文与被告米小福、舒玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告舒象文及其委托代理人周娟，被告米小福的委托代理人李永春，被告舒玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒象文诉称，原告与二被告签订《搭层建房协议》，约定原告支付130000元搭层费和500元水池款，二被告在黄溪口镇修建的清水塘移民安置用房第四层的所有权为原告享有，并约定违约金20000元，原、被告双方将协议的签署时间写为2009年10月1日。签订协议后，原告依约支付了标的款，二被告也将该第四层房屋交付原告使用。2016年3月，二被告在没有经过原告同意的情况下，将原告装修至一半的房屋门锁换掉，拒绝原告继续占有使用房屋。原告认为双方签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，二被告应承担违约责任。为此，原告诉至法院要求判决二被告继续履行合同，将权证号码为715002717房屋的第四层401继续交付给原告，并配合原告向房屋权属登记部门提出房屋权属变更登记；判决二被告支付违约金20000元。原告舒象文在举证期限内向本院提交了下列证据：1、房屋产权情况复印件1份，经核对与原件无异，拟证明权证号码为715002717房屋登记在被告米小福名下的事实；2、结婚证复印件1份，经核对与原件无异，拟证明米小福与舒玉梅系夫妻关系的事实；3、《搭层建房协议》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明被告米小福、舒玉梅将其房屋的第四层出卖给原告舒象文的事实；4、原告舒象文邮政银行交易流水复印件1份，经核对与原件无异，拟证明原告舒象文于2013年3月1日向被告米小福支付购房款130500元的事实。原告舒象文在举证期限内向本院申请了证人谢申达、谢志德出庭作证，拟证明原、被告签订《搭层建房协议》的过程及原告付房款过程的事实。被告米小福辩称，原告与被告米小福、舒玉梅于2009年10月1日签订的《搭层建房协议》系虚假协议，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告米小福在举证期限内向本院提交了《搬迁人口表》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明2009年10月1日签订的《搭层建房协议》系虚假协议的事实。被告舒玉梅辩称，原告与二被告签订的《搭层建房协议》系真实的，当时被告米小福的父母与被告舒玉梅的父母均在场，所以不是伪造的。被告舒玉梅嫁给被告米小福之前，该争议房是卖给被告米小福姐姐米三英的，后米三英与其父母发生矛盾，就将米三英退出来了。然后原告舒象文就支付了13000元，买了这套房。经质证，被告米小福对原告提交的1-2号证据及对原告申请的证人谢申达、谢志德出庭作证的证言无异议；对3号证据的真实性有异议，认为协议签订时，二被告不是合法夫妻，被告舒玉梅没有权利处理被告米小福的财产，且不能排除米小福的签名由被告舒玉梅代签；对4号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这份证据无法证明原告已经向被告履行了义务。被告舒玉梅对原告提交的1-4号证据均无异议及对原告申请的证人谢申达、谢志德出庭作证的证言无异议。原告及被告舒玉梅对被告米小福提交的证据的真实性有异议，认为其真实性有待商榷。根据庭审举证、质证，本院对以下证据予以确认，作为认定本案事实的依据：1、原告提交的1-2号证据及其申请的证人谢申达、谢志德出庭作证的证言，因被告方无异议，且与本案有关联，本院予以采信；2、原告提交的3号证据，虽被告米小福对其真实性存疑，但被告舒玉梅作为被告米小福的合法妻子，与原告舒象文均认可协议签订的真实时间为2013年3月1日，故对该证据，本院予以采信；3、原告提交的4号证据，虽被告米小福对其关联性有异议，但被告舒玉梅认可该笔款项系原告舒象文按照被告方的指示交付给张道田的，本院予以采信；4、被告米小福提交的《搬迁人口表》，结合法庭调查，已确认《搭层建房协议》实际签订时间为2013年3月1日，无法实现被告米小福的举证目的，本院不予采信。本院根据采信的证据和当事人对无异议事实的陈述，认定以下事实：2009年，被告米小福在黄溪口镇移民区拟自建住宅一栋，被告米小福姐姐米三英及其丈夫张道田与被告米小福及其父母口头协议搭建第四层住房一套。后因米三英与其父母产生矛盾，双方解除了协议，但被告米小福未将建房款退还给米三英夫妇。2011年4月8日，二被告登记结婚。原告舒象文系被告舒玉梅父亲。2013年3月1日，为偿还米三英夫妇建房款，被告米小福、舒玉梅与原告舒象文签订了《搭层建房协议》，协议约定：被告米小福代原告舒象文在2010年10月1日前将总建筑面积为96平方米的第四层住房建成；原告舒象文给付被告米小福搭层费130000元和六分之一的水池款500元；违约金20000元。该协议中米小福的签字系被告舒玉梅代签。双方为与建房时间不冲突，遂协商将《搭层建房协议》签订时间签署为2009年10月1日。同日，原告舒象文在被告方的要求下，通过中国邮政储蓄银行辰溪县支行转账138000元给张道田。辰溪县房产管理局出具的1份《房屋产权情况》中记载：部位描述整栋；产权来源自建；建成时间2013年1月1日；座落描述黄溪口镇移民区；权证号码715002717；所有权人米小福；发证日期2015年7月27日；备注权证包含户室“101（住宅）201（住宅）301（住宅）401（住宅）501（住宅）601（住宅）”。2014年12月15日，被告将401住房交付给原告，原告随即对该房完成了装修。2016年农历6月12日，被告方在未征得原告同下，换了该房门锁。该房屋至今未办理过户手续。本院认为，本案双方当事人签定的《搭层建房协议》形成于房屋修建完成之后，故该协议实为房屋买卖协议。涉案的整栋房屋虽登记在被告米小福名下，但该房修建于二被告婚姻关系存续期间，为二被告夫妻共同财产。被告米小福本已将本案诉争的标的物转让给案外人即被告米小福的姐姐米三英、姐夫张道田夫妇，因家庭矛盾，双方解除协议后，被告米小福须退款给张道田夫妇，而被告舒玉梅将该房转让给原告系以实现退款给张道田夫妇的目的，也符合被告米小福对外转让该套房屋的意思。本案中，《搭层建房协议》实为房屋买卖的协议，系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告米小福提出该协议中，其本人的签名系被告舒玉梅代签而协议无效的诉讼主张，因其在签约与交房的过程知情而未提出异议，应视为对被告舒玉梅处置行为的默认，故本院不予支持，双方须全面履行该协议。原告依约支付价款，合同义务履行完毕；二被告将建成的房屋交付给了原告，但在原告开始装修之后未取得所有权证之前，被告米小福以虚假协议为由更换门锁并拒绝配合过户登记，既是侵权也构成违约，原告在侵权与违约行为竞合时，选择违约之诉符合法律规定，故对原告提出的由二被告继续履行交房义务的诉讼请求，本院予以支持。本案标的物为移民安置房，被告未举证证明该房对外转让不符合政策规定且过户登记不能，故原告要求二被告协助原告办理过户登记的诉讼请求，本院亦予以支持。二被告违约行为的后果，协议已有明确约定，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、由被告米小福、舒玉梅将权证号码为715002717房屋第四层401号房继续交付给原告舒象文使用，限判决生效后10日内履行；二、由被告米小福、舒玉梅协助原告舒象文办理权证号码为715002717房屋第四层401号房的过户手续；三、由被告米小福、舒玉梅支付原告舒象文违约金20000元，限判决生效后10日内付清。如不在指定期限内履行金钱给付义务，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行金。本案案件受理费3300元，由被告米小福、舒玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘海舟审 判 员  周汝玉人民陪审员  谢 东二〇一六年十二月八日代理书记员  许逸婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。