湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终7996号上诉人（原审被告）：湖南省中信城市广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区中意二路111号中信城市广场二期。法定代表人：韩春麟，董事长。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果，湖南崇明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓红军。被上诉人（原审原告）：李伟红。上诉人湖南省中信城市广场投资有限公司（以下简称中信城投公司）因与被上诉人邓红军、李伟红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信城投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由邓红军、李伟红承担全部诉讼费用。事实和理由：1、中信城投公司于2015年12月16日在《长沙晚报》A2版已经按照合同约定发布了交房公告，通知邓红军、李伟红于2015年12月23日至12月25日携带相关证件办理入伙手续，已经履行了通知交房义务，无需承担任何逾期交房的违约责任。2、房屋延期交付系邓红军、李伟红自身原因导致，与中信城投公司无关，中信城投公司无需承担任何责任。邓红军、李伟红辩称：1、已经双方签订的《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，邓红军、李伟红2015年11月15日向中信城投公司支付了首付款228378元，2015年12月17日才通过银行按揭贷款方式向中信城投公司支付了剩余房款520000元。中信城投公司在2015年12月16日发布交房公告通知邓红军、李伟红交房，即在此时间邓红军、李伟红尚未支付完房款不具备办理交房的条件。因此中信城投公司应于邓红军、李伟红支付完毕全部房款具备办理交房的条件后通知邓红军、李伟红办理交房。2、根据《商品房买卖合同》第八条及补充协议7.3关于交付的约定，中信城投公司应在邓红军、李伟红2015年12月17日支付完毕全部房款后25个工作日内即2016年1月22日前交付房屋。中信城投公司应在此时间前通知邓红军、李伟红办理交房，且邓红军、李伟红在《商品房买卖合同》所记载的地址和联系电话均为有效联系方式，但中信城投公司并未通知。3、《商品房买卖合同》补充协议关于通知与送达的约定系对主合同条款的变更，应认定为格式条款，中信城投公司有就该条款进行特别提醒的义务，但其未履行。4、2016年8月28日办理交房时，中信城投公司指定的关联公司向邓红军、李伟红收取的物业费为2016年8月28日至2017年8月27日期间的费用，并非自中信城投公司发布交房公告所通知交房的时间视为交付日，也印证了中信城投公司逾期交房的事实。5、邓红军、李伟红在支付完房款后，多次催促中信城投公司交付房屋，中信城投公司因房屋需要搭板加建及供电、供水尚未达到接通条件（即供电为临时工程用电）等问题未处理，一直未给予明确答复。6、中信城投公司提交的2015年12月16日在《长沙晚报》A2版发布的交房公告不应当认定为新证据。综上，请求驳回上诉，维持原判。邓红军、李伟红向一审法院起诉请求：1、中信城投公司给付逾期交房违约金32928.4元（以总房款748373元为基数，按合同约定日万分之二的标准，从2016年1月21日计算至2016年8月28日逾期天数220天）；2、由中信城投公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月15日，中信城投公司（出卖人）与邓红军、李伟红（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150429504，以下简称买卖合同），由邓红军、李伟红购买长沙市天心区中意二路218号第8栋5层504号房（以下简称504房），建筑面积139.53平方米，总金额748373元。买卖合同第六条载明，买受人应付首付款228378元，余款520000元办理银行按揭贷款手续。第八条载明，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十一条载明，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的……(略)，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。买卖合同附件六补充协议7.3载明，双方同意在买受人支付的全部购房款到达出卖人账户距离主合同第八条约定的交房时间不足20个工作日的，或买受人于主合同第八条的交房时间后签订主合同及本协议的，则出卖人应于买受人全部购房款到达出卖人账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就之日起的25个工作日内向买受人交付商品房；19.16载明，买卖双方确认本协议是买卖双方真实意思表示，是主合同的有效组成部分……(略)，若主合同与本协议有抵触的，以本协议为准。签订买卖合同后，邓红军、李伟红支付首付款228378元，余款520000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称邮政银行）办理按揭贷款手续，邮政银行于2015年12月17日将房屋余款520000元支付至中信城投公司。2016年8月23日，中信城投公司向邓红军、李伟红邮寄《入伙通知书》，告知从2016年8月28日起即可办理504房入伙交房手续。邓红军、李伟红已于2016年8月28日办理收房手续。一审法院认为：中信城投公司与邓红军、李伟红签订的买卖合同和补充协议，系双方真实意思表示，买卖合同和补充协议合法有效，双方应按约履行义务。补充协议对交房时间进行了变更，交房时间的认定以补充协议约定为准。邓红军、李伟红购房款于2015年12月17日全额付至中信城投公司，距离买卖合同第八条约定的交房时间（2015年12月31日）不足20个工作日，则中信城投公司应在房屋全款支付之日起25个工作日内，即2016年1月22日内交付商品房。现中信城投公司于2016年8月28日才交付房屋，构成违约，应承担违约责任，违约时间为2016年1月23日至2016年8月28日（219天）。双方自行约定中信城投公司按已付房款日万分之二的标准计算违约金，符合法律规定，一审法院认定中信城投公司应付逾期交房违约金为32778元（748373元×日万分之二×219天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、限湖南省中信城市广场投资有限公司在本判决生效日起十日内向邓红军、李伟红支付逾期交房违约金32778元；二、驳回邓红军、李伟红的其他诉讼请求。本案受理费624元，减半收取312元，由湖南省中信城市广场投资有限公司负担。本院二审期间，中信城投公司提交了如下证据：证据1、中信城投公司于2015年12月16日在《长沙晚报》A2版发布的交房公告，拟证明中信城投公司已按约定履行通知交房义务；证据2、中国建筑股份有限公司《关于香港上市子公司拟收购资产的交易公告》，拟证明一审缺席系因公司正处于重组并购阶段；证据3、竣工验收备案表。拟证明涉案房屋在2015年12月15日达到约定交付条件。邓红军、李伟红提交了如下证据：证据1、物业费发票，拟证明物业公司确认交房时间是2016年8月28日；证据2、物业公司的停电通知，拟证明因中信城投公司原因房屋供电未达到合同约定的条件，在此之前都是临时用电。邓红军、李伟红对中信城投公司提交的证据的质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，因公告通知时邓红军、李伟红未付清房款，故该次通知的业主不包括邓红军、李伟红；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据三不予质证。中信城投公司对邓红军、李伟红提交的证据的质证意见为：证据1真实性无异议，关联性有异议；证据2真实性无异议、关联性有异议，商品房买卖合同第九条约定供电达到接通标准即可。对于双方提交的证据，本院作如下认定：中信城投公司提交的证据1真实、合法、且能证明中信城投公司在2015年12月16日进行了公告通知的事实，予以认定；证据2虽邓红军、李伟红对真实性无异议，但与本案事实无关联，且，不予认定；证据3能够证明涉案房屋竣工备案时间，予以认定。邓红军、李伟红提交的证据1真实、合法、能够证明邓红军、李伟红在2016年8月28日收房的事实，予以认定；证据2中信城投公司对真实性无异议，但因合同约定的供电标准为“接通”，故该证据无法达到证明目的，故仅对真实性予以认定。根据认定的证据，本院二审查明，中信城投公司于2015年12月16日在《长沙晚报》A2版发布交房公告，通知涉案房屋所在的中信凯旋城业主于2015年12月23日至2015年12月25日办理入伙收房手续。另查明，涉案《长沙市商品房买卖合同》附件六《补充协议》7.2约定，买受人同意在该商品房交付日7日前，由出卖人统一向买受人发出《房屋交付通知书》，并且出卖人可视情况在该商品房所在地有关报刊媒体上发布该商品房入住通知的公告，媒体公告发布后，视为出卖人已将《交付通知书》送达买受人。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，中信城投公司与邓红军、李伟红签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据查明的事实，中信城投公司于2015年12月16日在《长沙晚报》A2版发布了交房公告，通知涉案房屋所在的中信凯旋城业主于2015年12月23日至2015年12月25日办理入伙收房手续，该通知方式符合双方合同约定，应视为中信城投公司已将《交付通知书》送达邓红军、李伟红，故本院认定中信城投公司已按合同约定的交房时间及方式履行了通知收房义务，邓红军、李伟红逾期收房的损失应由其自行承担。对于邓红军、李伟红提出的物业公司仅向其收取自实际收房之日起的物业费印证中信城投公司逾期交房的答辩理由，因物业公司如何收取物业费与中信城投公司是否逾期交房并无直接关联，故对其该项答辩理由不予采信。对于邓红军、李伟红提出的涉案房屋在公告通知后仍在进行搭板加建，且供电、供水尚未达到接通条件，故无法进行交付的答辩理由，因邓红军、李伟红并未提交充分证据予以证明，故对该答辩理由不予采信。综上所述，中信城投公司的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初5361号民事判决；二、驳回邓红军、李伟红的诉讼请求。本案一审案件受理费624元，减半收取312元，由邓红军、李伟红负担；二审案件受理费624元，由湖南省中信城市广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十二月二十一日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。