河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4347号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：郜进才，男，1986年11月12日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。被告：殷新平，男，1982年1月7日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。被告:周浩，男，1989年10月17日出生，汉族，住河南省新郑市，现住河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告郜进才、李志可、殷新平、周浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请撤回对被告李志可的起诉，本院经审查后予以准许。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟,被告郜进才、殷新平、周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：(以原告庭审明确的诉讼请求为准)1、被告郜进才支付原告自2016年8月11日至2021年6月30日的物业费10010.07元、违约金2002.01元，合计12012.08元；2、被告周浩支付原告自2016年8月11日至2021年6月30日的物业费6405.74元（已扣除2021年2月11日交纳物业费4039.1元）、违约金2088.97元，合计8494.71元；3、被告殷新平支付原告自2016年8月11日至2021年6月30日的物业费11211.79元、违约金2242.36元，合计13454.15元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业服务，房屋面积为1.35元/月·平方米，缴纳物业费的时间为每季度的最后一个月预交下季度的物业服务费，如若违约，需缴纳从逾期之日起按逾期费用每日万分之五的滞纳金。协议签订后，原告按照约定提供相应的物业服务，但被告拖欠物业服务费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告催要被告至今仍未缴纳。浩创物业公司遂提起本案诉讼，请求判如所诉。被告郜进才、殷新平、周浩共同辩称，被告方没有拖欠或拒绝缴纳物业费，理由如下：1、不知道向谁缴纳，被告原来是与兴邦物业有限公司签订的合同，而收费方却是浩创物业公司，业主从未收到任何通知和告知，所以造成物业费支付的延误。2、对物业收费标准有异议，当时迫于交房压力，如果不按照物业公司的要求签订协议交物业费，他们就不给钥匙。且物业费还是从物业通知交房之日起算。这种情况下签署的协议不具有公平性，不是业主真实意愿表达，且物业公司收费1.35元/月/㎡缺乏法律依据。物业公司是否具有合法资质，收费标准是否在相关部门备案，备案价格是否与实际服务内容相匹配。对物业能力提出质疑，交房一年后3号楼2单元电梯厅烟感盖没有去掉，存在安全隐患。对物业服务提出质疑。小区内存在私搭乱建现象，物业不制止。单元可视系统一直不能使用。小区公共区域广告收益应抵减业主物业费。3、业主未接到原告的调解，直接提起诉讼。被告也没有收到原告送达的物业催缴通知。被告郜进才另辩称，从交房到被告方装修之后，因开发商设计问题，空调外机装不上，原告物业公司一直不协调处理。被告殷新平另辩称，房屋裂缝过大，壁纸撕裂，但至今没有人解决。从去年开始客厅房顶及另一面墙也出现裂缝，2021年5月份，被告家电车停在单元门口，电车尾灯被撞坏。去调取监控，发现单元门口没有监控，是监控盲区，存在安全隐患。一楼步梯入口处也是监控盲区，经常有人小便，无法找到是谁。小区内存在重大安全隐患。入户门贴的广告到处都是，物业公司不予处理。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。郜进才系新郑市少典路与弘远路交叉口剑桥郡小区1-2-1201号的业主，建筑面积为126.39平方米。2015年6月10日，（甲方）兴邦物业公司与（乙方）郜进才签订《前期物业服务协议》，主要内容如下：本协议当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）郜进才。乙方所购房屋坐落位置1楼2单元12层01室，建筑面积126.39平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常维护、修缮。绿化、环境卫生、生活垃圾清运管理。协助政府有关部门对公共秩序维护、交通等项目进行服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等专项、特约有偿服务。五、物业管理服务费用：1.1、物业管理服务费实行预交制度，每三个月缴纳一次，乙方应在每季度的最后一个月预交下季度的物业服务费和公摊能源费；2.2、高层住宅按其业主拥有的物业建筑面积1.35元/平方米·月收取。九、其它约定事项：2、违约责任2.4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交所欠费用，并从逾期之日起按日万分之五交纳违约金，并采取有关措施追缴。2.11、本协议自签字之日起生效到业主委员会签订新的物业管理合同时止。……殷新平、周浩分别于2015年6月24日、2015年6月28日与浩创物业公司签订《前期物业服务协议》，主要内容与郜进才签订的协议内容中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。浩创物业公司多次向郜进才、殷新平、周浩书面催交物业服务费。郜进才、殷新平、周浩认为虽然原告提供服务，但业主认为其收费标准与其提供的服务不匹配。被告提交照片复印件一组，拟证明物业没有按照协议来履行其职责，物业违约在先。原告认为被告提供照片是某个片段，物业工作是持续性服务，不能因为片段性照片来证明原告存在服务瑕疵。另查明，周浩于2021年2月11日交纳物业费4039.1元，庭审中原告当庭明确要求周浩支付下余物业费6405.74元。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，兴邦物业公司（浩创物业公司）与郜进才、殷新平、周浩签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积1.35元/平方米·月的标准计算，郜进才的房屋建筑面积为126.39平方米，即2016年8月11日至2021年6月30日的物业费10010元。殷新平的房屋建筑面积为141.56平方米，即2016年8月11日至2021年6月30日的物业费11211元。周浩的房屋建筑面积为131.87平方米，即2016年8月11日至2021年6月30日的物业费10444元，扣除周浩于2021年2月11日交纳物业费4039.1元，现仍下欠物业费6405元。在经书面催交后，郜进才、殷新平、周浩仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求郜进才、殷新平、周浩交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方签订的前期物业服务协议中的收费标准不符合相关法律规定，原告提供的服务与其收费标准不匹配，房屋质量存在问题等情况。本院认为物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，故被告关于房屋质量问题的抗辩意见本院不予支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求业主支付滞纳金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的5‰），庭审中原告自愿同意被告按照欠费数额的20%支付违约金，本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定各被告支付的违约金每人100元为宜。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告郜进才应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2016年8月11日至2021年6月30日的物业费10010元，违约金100元，共计10110元；二、被告殷新平应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2016年8月11日至2021年6月30日的物业费11211元，违约金100元，共计11311元；三、被告周浩应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2016年8月11日至2021年6月30日的物业费6405元，违约金100元，共计6505元；四、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计200元，由原告河南浩创物业服务有限公司负担25元，由被告郜进才负担50元、被告殷新平负担68元、被告周浩负担57元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年六月二十三日书记员  张 豪