青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初1905号   原告：周玉玲，公民身份号码×××，女，1963年9月27日出生，汉族，现住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：申斌昌，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：杨海峰，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   被告：青海能源投资集团有限责任公司，统一社会信用代码：xxx，住所地：西宁市大通县桥头镇。   法定代表人：刘惠君，该公司总经理。   委托诉讼代理人：桓昌邦，该公司法律事务中心主任。   委托诉讼代理人：李生栋，该公司办公室主任。   被告：牛菊萍，公民身份号码×××，女，1965年9月13日出生，藏族，住本县。   被告：李延芳，公民身份号码×××，女，1942年12月8日出生，藏族，住本县。   被告牛菊萍、李延芳的委托诉讼代理人：杨杰，公民身份号码×××，女，1992年7月13日出生，藏族，现住青海省西宁市。   原告周玉玲诉被告青海能源投资集团有限责任公司、牛菊萍、李延芳房屋买卖同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周玉玲的委托诉讼代理人申斌昌、杨海峰，被告青海能源投资集团有限责任公司委托诉讼代理人桓昌邦、李生栋，被告牛菊萍、李延芳的委托人诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周玉玲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令三被告协助原告办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室房屋不动产产权登记手续；2.本案诉讼费由二被告承担。   事实与理由：2006年10月12日，原告与被告牛菊萍父亲牛义珍签订《协议书》，约定牛义珍以3700元的价格将集资住房购买名额转让给原告，原告支付转让款。2006年10月16日、11月30日原告分两次将56374元购房款交给大通矿务局，大通矿务局出具收据。2007年8月23日，牛义珍书写《保证书》，向青海煤业集团有限责任公司房产办说明其将大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室集资房屋购买权转让给原告。同日牛义珍配合原告，与青海煤业集团有限责任公司（后更名为青海能源投资集团有限责任公司）签订《房屋买卖契约》，约定将上述房屋以57866元出卖给原告，原告同日提交房屋所有权登记申请，2007年8月27日，原告将剩余税款867元缴纳完毕，2008年7月4日，牛义珍去世，被告牛菊萍系其第一顺序法定继承人。时至今日，被告一直不配合，致使原告上述房屋不动产产权登记无法办理。无奈，原告只好诉至人民法院，请求贵院依法判如所请。   原告周玉玲针对其主张向本院提交了如下证据：1.协议书、保证书各1份，拟证明原告与牛义珍达成对位于××县集资房名额的事实；2.房屋买卖契约、契税完税证各1份，拟证明原告与被告青海煤业集团有限责任公司（现更名为青海能源投资集团有限责任公司）签订《房屋买卖契约》，原告已履行自己全部义务的事实；3.门牌证1份，拟证明位于××县房屋已交付原告的事实；4.所有权登记申请书1份，拟证明原告向不动产登记中心申请办理产权证但因为登记手续为牛义珍，一直未能办理的事实。   被告青海能源投资集团有限责任公司辩称：一、当时集资的时候名字确实登记为牛义珍，这个集资的钱是周玉玲交的。二、2006年集资房的时候集资房的登记名字是牛义珍，2006年11月份到2007年就开始分两批交房款，当时交房款的时候是原告周玉玲交的。2015年我公司接到房管局的通知，我们集资的那个小区可以办理不动产证，按照房屋缴款的情况和房屋集资的情况，我们和周玉玲签订了一份办理不动产登记的契约，用于协助原告办理房屋产权的登记。在周玉玲拿到契约办理不动产登记手续过程中，由于房屋登记名称为牛义珍，与契约名字不符，因此就没办法办理房屋登记手续，因此我公司认为应该驳回原告的诉讼请求。   被告青海能源投资集团有限责任公司针对其主张向法庭提交两组证据：第一组为牛义珍的集资建房审查表、涉案房屋所涉及的住户分布图、涉案房屋八套房集资房的分户图、大通县集资建房公示表各1份，拟证明涉案房屋登记的名字为牛义珍；第二组证据为《房屋买卖契约》1份，拟证明契约中对房屋产权办理的相关事宜已经进行了约定。   被告牛菊萍、李延芳辩称：首先，牛义珍和周玉玲之间的转让是职工集资房指标，即购买资格，合同标的为牛义珍享有的购房权益，并非不动产及其权属。牛义珍于周玉玲签订《协议书》一份，协议约定牛义珍不参与集资并将集资名额转让给周玉玲。协议签订后，牛义珍已经依约将集资房的购买资格转让给周玉玲。2007年8月23日，周玉玲于牛义珍的集资单位青海煤业集团有限责任公司签订《房屋买卖契约》，购房人已经变更为周玉玲。因此，牛义珍已经履行完合同义务，不存在违约。   其次，牛义珍去世后，周玉玲主张无法办理涉案房屋的产权手续，请求我协助办理，我前往大通县相关部门进行咨询，被告知需提交与集资单位签订的房屋买卖合同，但牛义珍并未参与集资，与集资单位之间未签订合同，合同签订人为周玉玲。在合同实际签订人与不动产相关部门备案人员不一致的情形下，无法办理产权手续。而不动产的登记备案信息，我无权修改。牛义珍已依约履行完合同义务转让购房指标，现非因牛义珍或我自身的原因导致无法办理产权手续，合同目的已经无法实现。且本案涉案房屋在不动产相关部门备案的房屋所有权人是牛义珍，牛义珍去世后，依照《中华人民共和国继承法》第十条之规定，第一顺位继承人包括配偶、子女及父母。牛义珍去世后其遗产第一顺位继承人共五人，并非我一人。因此，我既不能向不动产相关部门提交办理不动产权手续所需的资料或变更登记主体，也不是牛义珍的唯一遗产继承人，无法协助办理。   综上，就周玉玲请求协助办理不动产手续的诉讼请求，其诉求的基础是具有物权请求权，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋享有购房资格的主体是牛义珍，不动产相关部门备案的房屋所有权人也是牛义珍。周玉玲虽与牛义珍签订转让购房资格的协议书，并与集资单位之间签订《房屋买卖契约》，但上述两份合同并不发生物权变更的效力，且自集资单位青海煤业集团有限责任公司将涉案房屋建成交付以来，一直由我居住，并未实际交付给周玉玲占有。因此，周玉玲对涉案房屋并不享有物权，其诉求并无物权请求权作为支撑。原告周玉玲的诉讼请求并无物权请求基础，其对涉案房屋没有主张协助办理产权手续的权利，我对周玉玲也不负有协助办理产权手续的义务，因此，请求驳回原告周玉玲的全部诉讼请求。   被告牛菊萍、李延芳针对其主张向法庭提交了如下证据：1.大通县集资建房公示表、楼层分布图各1份，拟证明牛义珍确实是集资建房的集资权人；2.收据2张，第1张是2006年12月7日大通矿务局出具的收取牛义珍房款7866元的收据，第2张是牛义珍在2008年4月9日缴纳涉案房屋电力工程款680元的收据1张，拟证明涉案房屋在交购房款以及其他款项时均已牛义珍名义缴纳，涉案房屋总价款是   57866元，因时间过长50000元的收据无法找到，只能找到7866元的收据；3.门牌证、客户登记单、办理燃气的客户回单、客户姓名杨青平（与牛菊萍是夫妻关系）缴纳的数字基本收视维护费票据各1份，拟证明涉案房屋登记的用户名为牛菊萍，用户地址即为涉案房屋地址，涉案房屋自建成交付以来一直由牛菊萍及家人居住，并未交付原告居住。   经当庭质证，被告青海能源投资集团有限责任公司、牛菊萍、李延芳对原告周玉玲向法庭提交的证据1、2无异议，确认为有效证据，予以采信。   被告青海能源投资集团有限责任公司对原告周玉玲提交的证据1、2、3无异议，对证据4的证明方向有异议，认为该证据不能证明未办理登记手续的事实。本院认为，因被告青海能源投资集团有限责任公司在向房管部门提交的备案登记中涉案房屋仍然登记在牛义珍名下，原告周玉玲因故至今未能办理房屋产权登记手续是事实。被告青海能源投资集团有限责任公司虽然提出异议但无足以反驳的相反证据予以证明，故该证据应确认为有效证据，予以采信。   被告牛菊萍、李延芳对原告周玉玲提交的证据1、2、4无异议，对证据3有异议，认为被告牛菊萍持有和原告同样由青海省民政厅颁发的门牌证。涉案房屋从2007年建成交房以来并未实际交付原告使用。本院认为，不动产的交付不是以门牌证为准，且在庭审中原、被告均认可房屋建成后已交付，交付后原告周玉玲与被告牛菊萍互换使用，故该证据对本案待证事实不具有直接的证明效力，不予采信。   原告周玉玲对被告青海能源投资集团有限责任公司提交的两组证据的证明方向均有异议，但未提出事实理由予以说明。被告牛菊萍、李延芳对被告青海能源投资集团有限责任公司提交的第二组证据有异议，认为根据被告青海能源投资集团有限责任公司提交的其他材料，牛义珍为集资权人，在发布公告中都能确认牛义珍是集资权人的情况下，被告青海能源投资集团有限责任公司与原告签订房屋买卖契约，无法确定签订这个买卖契约的依据是什么。本院认为，原告周玉玲及被告牛菊萍、李延芳虽然对被告青海能源投资集团有限责任公司提交的两组证据提出异议，但是没有充分的事实与理由说明或提出足以反驳的相反证据加以证明，故被告青海能源投资集团有限责任公司向法庭提交的两组证据确认为有效证据，予以采信。   原告周玉玲对被告牛菊萍、李延芳提交的三组证据均有异议，认为第一组证据的真实性认可，证明方向不认可，通过该组证据只能说明2007年6月22日，公司公示涉案房屋享受人为牛义珍。本院认为，被告牛菊萍、李延芳提交这份证据想证明的就是牛义珍是集资建房的集资权人，这份证据与被告青海能源投资集团有限责任公司提交的第一组证据中的大通县集资建房公示表、楼层分布图相同，应确认为有效证据，予以采信。   原告周玉玲认为被告牛菊萍、李延芳提交的第二组证据收据两张是复印件，无法显示是否是牛义珍对该涉案房屋交的房款。本院认为，涉案房屋是原告周玉玲从被告青海能源投资集团有限责任公司购得，本案争议的焦点是被告青海能源投资有限责任公司及被告牛菊萍、李延芳是否协助原告周玉玲办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室房屋不动产产权登记手续。   原告周玉玲认为被告牛菊萍、李延芳提交的第三组证据的真实性认可，但对证明方向不认可，该发票证明牛菊萍对涉案房屋是占有关系，不能证明该套房屋所有权情况。本院认为，根据庭审中双方认可的事实，涉案房屋交付后原告周玉玲与被告牛菊萍及其父牛义珍交换，牛义珍去世后该涉案房屋一直由被告牛菊萍居住使用，并办理门牌证、宽带、燃气等。故该组证据与本案待证事实不具有证明效力，不予采信。   被告青海能源有限责任公司对被告牛菊萍、李延芳提交的三组证据均无异议。   根据原、被告在庭审中的陈述及上述有效证据，本院查明案件事实如下：2006年被告青海能源投资集团有限责任公司（原名称：青海煤业集团有限责任公司）给公司职工集资建房，因原告周玉玲达不到集资条件，于2006年10月12日与被告牛菊萍之父亲牛义珍签订《协议书》，将牛义珍集资住房的名额转让给原告周玉玲，并约定转让价为3700元，原告周玉玲给牛义珍支付转让款。2006年10月16日、11月30日原告分两次将57866元购房款交给青海煤业集团有限责任公司，青海煤业集团有限责任公司出具收据。2007年8月23日，牛义珍书写《保证书》，向青海煤业集团有限责任公司房产办说明其将大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室集资房屋名额转让给原告周玉玲。同日原告周玉玲与被告青海能源投资集团有限责任公司（原青海煤业集团有限责任公司）签订《房屋买卖契约》，约定将上述房屋以57866元出卖给原告周玉玲，原告周玉玲同日提交房屋所有权登记申请，2007年8月27日原告周玉玲将契税867元缴纳完毕。但被告青海能源投资集团有限责任公司与原告周玉玲签订《房屋买卖契约》后，向大通县房产部门递交的房屋初始备案登记中未将原集资人牛义珍变更为合同签订人周玉玲，至今未按照《房屋买卖契约》约定给原告周玉玲办理房屋产权权属转移登记手续。   另查明，该涉案房屋建成交付后原告周玉玲与被告牛菊萍集资的同单元六楼房屋私下相互交换使用，被告牛菊萍之父母牛义珍、李延芳居住周玉玲购买的二楼房屋，周玉玲居住牛菊萍购买的六楼房屋，双方居住使用至今。被告牛菊萍于2020年已对由其购买现由周玉玲居住使用的六楼办理了房地产权属转移登记手续。   根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被告青海能源投资集团有限责任公司、被告牛菊萍、李延芳是否为原告周玉玲办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室房屋不动产权属转移登记手续。   本院认为，商品房买卖合同中，卖方的主要义务就是向买方转移房屋的所有权，买方仅负有向登记机关申请和提交相关文件的协助义务。本案《房屋买卖契约》第六条约定：“买卖双方同意，在本契约生效后＿日内，【双方共同】【委托卖方】【委托买方】向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理上述手续应交纳的税费由双方按国家规定各自承担”。而本案涉案房屋尚未办理房屋产权转移登记的原因，是被告青海能源投资集团有限责任公司与原告周玉玲签订《房屋买卖契约》后，在向大通县房产部门递交的房屋初始备案登记中未将原集资人牛义珍变更为合同签订人周玉玲，被告青海能源投资集团有限责任公司显属违约。另外，该《房屋买卖契约》因对履行期限没有明确的约定，根据《中华人民共和国合同法》六十二条第四项的规定，原告周玉玲可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故原告周玉玲要求被告青海能源投资集团有限责任公司协助原告周玉玲办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室房屋不动产权属转移登记手续的诉讼请求应予支持。因转移房屋产权登记与被告牛菊萍、李延芳无关，亦无法律依据，故原告周玉玲要求被告牛菊萍、李延芳协助办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722室房屋不动产权属转移登记手续的诉讼请求应予驳回。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第四项、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告青海能源投资集团有限责任公司于本判决发   生法律效力之日起三十日内为原告周玉玲办理大通县桥头镇人民路7号11幢7单元722号房屋的房地产权属转移登记手续；   二、驳回原告周玉玲的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告青海能源投资集团有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 张占杰   审判员 李连梅   人民陪审员 苏贤梅      二〇二一年四月十九日   法官助理 刘 静   书记员 白秉毅   附相关的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不明确的，适用下列规定：   （四）履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。