湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初7055号原告:粟祝林，男，1969年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘佳，湖南中奕律师事务所律师。被告：张旭坤，男，1979年8月16日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：长沙百城健身投资管理有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道华润凤凰城二期18栋904号。法定代表人：谭微。两被告共同委托代理人：张彪，国浩律师（长沙）事务所律师。原告粟祝林与被告张旭坤、长沙百城健身投资管理有限公司（以下简称百城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告粟祝林请求判令：1、确认原告与两被告于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月30日解除；2、两被告共同向原告支付2020年8月20日至2020年9月30日期间的租金93915元及逾期付款违约金（违约金以93915元为基数，按每日3‰的标准自2020年7月20日起算至实际清偿之日止，暂算至2021年5月27日为87904元）；3、两被告共同向原告返还2020年2月20日至2020年8月19日期间已享受的减免租金差额122850元及逾期付款违约金（以122850元为基数，按每日5‰的标准自2020年10月22日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年5月27日为133907元）；4、两被告共同向原告支付违约金117675元（99225元/月×3个月-押金180000元）；5、两被告共同赔偿原告免租期租金损失450000元（90000元/月×5个月）；6、两被告共同赔偿原告房屋闲置期租金损失595350元（99225元/月×6个月）；7、两被告承担本案全部诉讼费用。被告张旭坤答辩要点:1、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，原告于2020年9月30日解除《房屋租赁合同》属于单方违法解除合同，承租人不应承担合同解除导致出租人的损失；2、被告仅欠原告租金93915元，可用押金180000元予以抵扣，剩余押金应当返还被告，不应当计算违约金，且违约金标准明显过高；3、原告主张免租期租金损失和闲置期租金损失没有法律依据；4、《房屋租赁合同补充协议书》关于取消减免的约定明显违反公平原则，应予以撤销；5、原告违法解除合同并强行锁门导致被告无法从租赁房屋中搬走空调等设施，原告应承担被告损失。被告百城公司答辩要点：被告百城公司不是合同当事人，不应承担合同责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年11月20日，原告粟祝林（甲方出租方）与被告张旭坤（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，双方就租赁内容、租赁期限、租金及支付方式、押金交纳与退还、免租装修期、合同解除与终止、违约责任等进行了约定。2、2020年3月28日，被告百城公司以百城康祺健身山水湾店的名义向原告粟祝林提出《租金减免申请》。另外，张旭坤作为经营者于2017年3月17日注册成立个体工商户“长沙县湘龙街道康祺健身服务中心”，经营场所为长沙县湘龙街道湘滨社区山水湾小区S05栋401号。被告百城公司法定代表人谭微多次向原告粟祝林支付房屋租金。3、2020年6月30日，原告粟祝林（甲方出租方）与被告张旭坤（乙方承租方）签订《补充协议书》，双方对疫情期间的租金减免、延期使用及剩余租期的租金优惠方式进行了约定，同时也约定“乙方需严格、全面、及时履行《租赁合同》和本补充协议中所约定的各项义务。乙方违反上述约定，则甲方有权取消给与乙方上述约定的减免、延期使用、扶植和优惠……”。4、涉案房屋的租金已支付至2020年8月20日。5、2020年9月30日，原告粟祝林以被告张旭坤拖欠租金为由向被告张旭坤发送《解除合同通知》，单方解除与被告张旭坤于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》。2020年10月8日，被告张旭坤致函原告粟祝林，确认2020年9月30日收到粟祝林发送的《解除合同通知》，并要求进入租赁房屋腾空房屋。2020年10月13日，被告张旭坤从租赁房屋搬离器械。2020年10月12日，原告粟祝林向被告张旭坤邮寄《关于足额补交相关费用的函告》，邮件状态显示为2020年10月14日本人签收。二、双方当事人有争议的事实1、关于合同责任承担主体如何认定的问题。原告粟祝林与被告张旭坤直接签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，该合同真实、合法、有效，双方当事人均应当按约定全面履行自己的义务，并承担相应的合同责任。被告百城公司虽向原告粟祝林提出《租金减免申请》，但并没有明确表示公司直接加入合同履行，而是针对性指向山水湾店，加之山水湾店系具有民事行为能力的个体工商户，公司和门店均具有独立的民事主体资格，因此不能据此认定被告百城公司系案涉租赁合同的责任主体。故原告要求被告百城公司承担责任的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于案涉租赁合同解除的问题。原告粟祝林于2020年9月30日向被告张旭坤发送的《解除合同通知》中明确告知拖欠租金的情况、解除合同的理由和合同依据，被告张旭坤收到《解除合同通知》后并未对该内容提出异议，本院对原告粟祝林要求确认案涉合同已于2020年9月30日解除的请求予以支持。3、关于原告粟祝林主张的各项费用计算的的问题。（1）被告张旭坤认可欠付2020年8月20日至2020年9月30日的租金93915元的事实，本院对原告粟祝林该项请求予以支持。被告张旭坤于2020年10月13日搬离，故还需支付2020年10月1日至10月13日的房屋占用费42998元（99225元/月÷30天×13天）。原告粟祝林主张逾期付款违约金按每日3‰及5‰计算的标准明显过高，本院酌情调整为按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍（即年利率15.4%）计算，故逾期付款违约金以136913元为基数（93915元+42998元），按照年利率15.4%的标准，自2020年9月30日算至实际付清之日止。（2）原告粟祝林与被告张旭坤于疫情过后的2020年6月30日重新达成《补充协议书》，系对原租赁合同的依法变更，属于双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。但考虑到被告张旭坤承租房屋系经营健身房，承租期间经历新冠肺炎疫情，确实会对被告经营产生较大影响，故本院酌情为被告张旭坤减免一个月租金99225元，即减免2020年2月20日至2020年3月19日期间的租金，对原告主张返还的租金差额中仅支持2020年3月20日至2020年8月19日期间的差额部分，根据《房屋租赁合同》第四条及《补充协议书》第一条第2款规定，计算方式如下：（99225元/月-756000元÷8个月）×5个月=23625元。（3）原告粟祝林与被告张旭坤已在《房屋租赁合同》中明确约定如因被告违约导致原告解除合同，被告应按合同解除时月租金的三倍向原告支付违约金。根据填平损失的原则，该违约金是为弥补因被告违约导致合同提前解除，以致原告作为出租方无法获得预期租金收益的损失，包含房屋闲置期租金损失。故本院对原告粟祝林主张的三个月违约金117675元（99225元/月×3个月-押金180000元）予以支持，对免租期损失、房屋闲置期租金损失不予支持。综上，被告张旭坤应当向原告粟祝林支付的费用如下：租金93915元、房屋占用费42998元及其逾期付款违约金（以136913元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2020年9月30日算至实际付清之日止）；2020年3月20日至2020年8月19日已享受的减免租金差额23625元；违约金117675元。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》均真实合法有效，双方均应按合同履行各自义务。被告张旭坤未按合同约定支付租金，构成违约，原告粟祝林有权要求解除合同，并有权要求被告张旭坤支付余欠租金、房屋占用费、违约金等损失，具体数额不再赘述。二、原告粟祝林既已主张违约金损失，又主张房屋闲置期间租金损失，属于重复主张，且缺乏事实依据，本院不予支持。三、原告粟祝林主张免租期损失，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。四、关于被告张旭坤主张空调设备损失的问题，被告张旭坤可另行提起诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百零九条、第七百一十条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款之规定，判决如下：一、原告粟祝林与被告张旭坤于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日予以解除；二、限被告张旭坤于本判决生效之日起十日内向原告粟祝林支付租金93915元、房屋占用费42998元及逾期付款违约金（以136913元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2020年9月30日算至实际付清之日止）；三、限被告张旭坤于本判决生效之日起十日内向原告粟祝林返还2020年3月20日至2020年8月19日已享受的减免租金差额23625元；四、限被告张旭坤于本判决生效之日起十日内向原告粟祝林支付违约金117675元；五、驳回原告粟祝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19214元，减半收取9607元，财产保全费5000元，合计14607元，由原告粟祝林负担12070元，被告张旭坤负担2537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  游宇二〇二一年八月五日书记员  常笑附本判决所引用条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法律程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。