沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021）辽0106民初2296号原告沈阳麟承天和商业管理有限公司，住所地沈阳市铁**兴工北街**。法定代表人张英，系该公司总经理。委托代理人赵安国，系北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。委托代理人刘春花，系辽宁邦宪和律师事务所律师。被告沈阳乐和教育科技有限公司，，住所地辽宁省沈阳市铁**兴工北街******商铺法定代表人杨明，系该公司总经理。委托代理人吕丹，女，1971年2月15日出生，汉族，住址沈阳市和平区，系该公司工作人员。原告沈阳麟承天和商业管理有限公司（以下简称麟承天和公司）诉被告沈阳乐和教育科技有限公司（以下简称乐和教育公司）租赁合同纠纷一案，本院2021年3月4日立案受理后，依法由审判员王小娜适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告麟承天和公司的委托代理人赵安国、刘春花及被告乐和教育公司的委托代理人吕丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳麟承天和商业管理有限公司诉称,2017年6月22日，沈阳市铁西区乐和游婴幼儿嬉水馆系个体工商户，现已经注销，经营者系董玉明与原告公司签订了租赁合同，租赁期限为自2017年6月17日起至2020年6月16日止。2019年6月25日，董玉明与被告及原告三方共同签订了《乐和游商铺转让合同》，根据合同约定，由被告承继上述租赁合同中关于董玉明的所有权利和义务。上述事实表明，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，双方应当依据约定及时履行义务，但，截止2020年6月16日，租赁合同期限届满前，被告已经拖欠原告租金、物业费及水电费合计238,421元，故诉至法院请求判令：1、请求法院判令被告向原告支付租金238,421元（暂计算至2020年9月15日，之后顺延计算至实际交还房屋之日）；2、请求法院依法判令履约保证金86,632元抵作违约金，原告不予退还；3、由被告承担诉讼费用。被告沈阳乐和教育科技有限公司辩称,董玉明当时签订的合同面积为473.4平方米后转租给我方后经商场同意缩减为312.68平方米，我们通过三方协议把学员接收了，债权债务归董玉明。我方一直按月缴纳租金，因疫情原因造成我方当时不允许经营，我方是教育培训机构直到2020年7月1日政府发文才继续经营，在不允许经营期间我方也积极与商场协商租金，当时我方资金困难，恢复经营后可把欠的租金补上，但在2020年4月15日商场断水断电封门将我方物资扣留，我方也与商场申请多次，可后补给商场欠的俩月租金但商场不同意，将我方价值70多万元游泳池扣留，质押8万元的押金，无法与商场达成一致意见，商场以我方违约进行处罚，但我方认为是客观不可抗力不是主观不经营，在这种情况下合同应自动中止，等国家允许开业后继续合同条款，遭到商场拒绝。经审理查明：2017年6月22日原告与案外人董玉明签订《租赁合同》，约定董玉明承租原告的座落于铁西区姿汇商场二层2-010号、面积为473.4平方米的商铺从事“婴幼儿嬉水、儿童体能”的经营业务，承租期3年，从2017年6月17日至2020年6月16日。租金标准为1.5元/天/m2，以3个月为一个结算周期。首期租金43,553元在合同签订时支付，以后每期租金在该结算周期开始前20天付清，董玉明在合同签订时向原告交付履约保证金86,632元。在合同届满或双方协商解除合同时无息退还，如董玉明方违反合同约定，原告方有权以保证金抵付其应付款项，如因董玉明违约行为导致合同提前解除，原告有权没收全额保证金，不折抵租金等任何应付费用。合同还对违约责任、终止、解除等进行了约定。2019年6月25日，董玉明作为其经营的沈阳市铁西区乐和游婴幼儿嬉水馆的法人代表、与原被告分别作为甲、乙、丙三方签订《乐和游商铺转让合同》，约定其将承租的上述商铺（面积312.68平方米）转让给被告经营使用，并得到原告方认可，保证被告同等享有董玉明在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。被告与董玉明方已签订项目转让合同，自2019年6月5日起退出项目经营并注销个体工商执照，店内现在学员及所有债权债务由被告承接并全权负责，店铺面有装修、装饰及它所有设备归被告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归原告所有，动产归被告所有。转让后被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并承诺定期交纳租金及该合同所约定的应由董玉明交纳的水电费及其它各项费用。履约保证金86,632元，经被告确认在原告继续经营至2020年6月16日止退回董玉明处，原被告可另行签订租赁合同。2019年6月24日,原、被告签订了《租赁合同》，约定租金标准为1.5元/天/平方米以及其它事项。2020年1月29日被告因全国发生新冠病毒疫情而关门停业。自2月17日起被告未按约向原告交付租金，原告催要无果后于4月15日对被告的经营场所采取锁门措施，被告无法使用商铺于4月17日向原告发送《致千姿汇商场协商函》，其中称“因新冠疫情爆发从2020年2月1日起被政府强制要求停止营业，开业遥遥无期，无法正常营业并非主观作为，无法正常营业没有收入来源，无力支付高额租金，如商场一定要步步紧逼只能被迫放弃经营，共同处理后续事宜”。4月27日被告工作人员吕丹与千姿汇商场经理助理乔海刚协商缓交租金，6月12日再次与其协商续签合同事宜，均无结果。6月13日被告向原告发出《合同延期申请函》，要求将租期顺延至2020年11月16日。6月23日再次向原告致函，称2020年6月涉及原租赁协议期限，商场拒绝被告申请疫情期间顺延有效期的请求，其有诚意继续经营，商场既然拒绝顺延申请，其可以认同原承接租赁协议已到期，疫情期间租金交纳的分歧交法律解决；希望重新以新租金标准签订新的租赁合同，考虑疫情未结束，申请提供3个月免租期，如无法成达协议将放弃继续经营。7月14日吕丹第三次与乔海刚协商返还室内物品事宜，未有结果。7月18日原告公司给被告发送《催要租金违约金及终止合同交还房屋等通知事宜之律师函》，主要内容为：截止2020年6月16日即合同期限届满前，贵司未按合同约定向我提出过任何续租申请，且截止上述日期拖欠租金19,073元、物业费52,062.5元、水费450元，合计71,585.5元，已多次催要并告知贵公司须于合同期限前交还房屋。根据以上事实，明确告知贵司立即履行以下义务：1、自2020年6月17日起双方之间的租赁合同终止。贵司应按约日租金二倍交纳逾期交还商铺期间的租金、其它费用及违约金等。2、贵司已交纳的86,632元履约保证金用于抵扣上述租金、物业费及水费71,585.5元，剩余15,046.5元用于支付逾期交还租赁商铺期间的租金、其它费用及违约金等，如不足支付，须另行支付。3、如贵司在2020年7月25日前仍不腾退商铺交还，将不再给予享受疫情期间的租金及物业费减半交纳的优惠待遇，应全额缴纳租金及物业费。4、如贵司2020年7月25日前不腾退商铺交还房屋视为已放弃承租商铺内所有装修及设施、设备等物品的所有权，我方有权自行清理并腾空收回商铺，因此产生损失的，贵司应予赔偿。5、你司于2020年7月1日公开发出毁我名誉的《乐和有亲子游泳馆公告》，为向会员推卸责任编造我公司扣押你司教学设施，否认我公司一再给予你司的租金减免优惠的事实，上述行为严重损害我方商业信誉和名誉，应立即停止侵权行为，消除影响并赔礼道歉。等等。原告于7月20日予以回复。本院确认的上述事实，有原、被告陈述笔录，被告提供的《租赁合同》、图片、《致千姿汇商场协商函》、与乔海刚对话录音资料、原告提供的《租赁合同》、《乐和游商铺转让合同》、《律师函》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》、原被告以及董玉明三方签订的《乐和游商铺转让合同》均系各方的真实意思表示,不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效,被告承继董玉明的合同权利义务，与原告形成商铺租赁合同关系。本案被告2020年2月17日起欠付租金未给，原告催要无果后对被告经营场所关门上锁、被告无法自由使用商铺从事相关经营活动。2020年1月我国爆发的新冠病毒疫情对生活、生产、经济等各方面产生了重大影响，面对疫情风险，原被告双方应本着充分协商、加强沟通、相互理解，共渡难关的原则妥善解决纠纷，双方虽就租金的支付、减免、合同期限顺延等问题进行了多次协商,但因意见不一未能协商达成一致，被告从事的是儿童教育行业，疫情发生后直至6月29日防控工作指挥部才发出自7月1日起恢复线下课程的通告，故疫情及防控措施对被告的正常经营产生了较大影响，被告未支付租金不具有明显的主观恶意,不应认定为违约行为，其要求减免此期间租金的诉求合理有据，本院从平衡双方利益角度考虑，酌定原告减免被告2020年2月17日至4月15日期间租金。2020年4月15日后，原告对房屋进行锁门，导致被告无法正常使用房屋，无需缴纳房屋租赁费用，故原告据此要求被告支付租金238,421元并扣除履约保证金86,632元，不予退还，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳麟承天和商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6,176元，减半收取3,088元，由原告沈阳麟承天和商业管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王小娜二〇二一年六月一日法官助理贺天洋书记员战美