山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1103民初1004号 原告：中国银行股份有限公司日照分行，住所地山东省日照市东港区黄海一路18号，统一社会信用代码91371102868368491Y。 负责人：李亚军,行长。 委托诉讼代理人：杨硕，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈刚，山东海洋律师事务所实习律师。 被告：刘艳芹，女，1973年7月27日出生，汉族，居民，户籍地山东省枣庄市峄城区，现居山东省枣庄市峄城区。 被告：辛建，男，1974年1月4日出生，汉族，居民，户籍地山东省枣庄市峄城区，现居山东省枣庄市峄城区。 被告：日照天泓房地产开发有限公司，住所地山东省日照市岚山区圣岚路中段阳光海岸小区6号楼西侧商业用房，统一社会信用代码91371100793920658H。 法定代表人：孙开仲，董事长。 委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司日照分行（以下简称中国银行日照分行）与被告刘艳芹、辛建、日照天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行日照分行的委托诉讼代理人杨硕、陈刚，被告刘艳芹、被告辛建、被告天泓房产公司的委托诉讼代理人张峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中国银行日照分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘艳芹、辛建偿还贷款本金292884.56元及相应的利息、罚息（利息、罚息至2021年1月26日为44966.87元，自2021年1月27日至实际付款日，按照合同约定的方式上浮计算）及复利；2.判令被告天泓房产公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.判决原告对双方约定的抵押房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回对第一项诉讼请求中“复利”的请求。事实和理由：刘艳芹与中国银行股份有限公司日照岚山支行（以下简称中国银行岚山支行）签订个人一手住房贷款合同，向该行贷款37万元用于购买位于日照市岚山区房产，借款期限为20年，天泓房产公司对该贷款承担连带责任保证。合同签订后，中国银行岚山支行依约发放贷款，但被告均未能依约还款。由于业务调整，中国银行日照分行将中国银行岚山支行公章停用，故以原告名义主张权利。 刘艳芹、辛建辩称，被告一直还款至2014年，其后中止还款系因涉案房屋不能办理产权证书，天泓房产公司至今亦未向被告交付房屋，且所贷款项直接发放至天泓房地产公司。 天泓房产公司对原告的起诉无异议，但辩称，第一，涉案借款合同未经该公司签章，不能证实该公司对涉案借款提供担保；第二，该公司已于2011年8月4日将涉案房屋备案至被告刘艳芹名下。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换与质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《个人一手住房贷款合同》，被告刘艳芹、辛建无异议。被告天泓房产公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同未加盖该公司印章，不能证实该公司担保涉案借款的事实。 2.原告提交的还款明细，刘艳芹、辛建有异议，认为数额不属实，经与银行结算，至2020年8月3日，其欠付银行本息合计为79230.8元。天泓房产公司对该项证据无异议。 3.被告刘艳芹、辛建提交的贷款还款明细表格，两被告称该表格系中国银行岚山支行工作人员出具。原告认为系被告自行制作，不予认可。天泓房产公司对该表格无异议。 上述贷款合同，双方对其真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，天泓房产公司仅对该证据对担保事实的证明效力有异议，故本院予以采信。原告提交的还款明细，与刘艳芹、辛建陈述的还款情况及提交的贷款还款明细表格基本一致。刘艳芹、辛建陈述的截至2020年8月3日的结欠金额，实系至该日的应还未还本息总额，并非原告本案诉请的包括提前收回的未到期贷款在内的全部应还贷款本息总额。因此，对上述双方提交的还款明细，均予以采信。 本院经审理认定事实如下：辛建与刘艳芹系夫妻。刘艳芹与中国银行岚山支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，双方约定：刘艳芹自该行贷款370000元用于购买天泓房产公司开发的位于日照市岚山区房屋，该款直接发放到天泓房产公司的指定账户，借款期限为20年/240个月，自实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，签订合同时月利率执行6.46‰，浮动利率周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人逾期还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定利率水平上加收50%。上述贷款偿还以按月等额本息方式偿还。刘艳芹如未按期归还贷款本息，构成违约，中国银行岚山支行有权宣布其尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分到期、要求赔偿因其违约给银行造成的损失、要求保证人承担保证责任等。双方并约定将贷款所购房屋抵押给中国银行岚山支行，但至今未办理抵押登记。上述合同还记载，开发商天泓房产公司为涉案贷款提供阶段性连带责任保证，但该公司在上述贷款合同保证人处未加盖印章。刘艳芹、辛建向中国银行岚山支行出具《承诺及授权书》，承诺上述贷款系两人的共同债务，共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任。 2011年12月16日，中国银行岚山支行发放上述贷款，贷款到期日为2031年12月16日，月利率6.46‰。刘艳芹依约还款至2014年；其后至2018年9月16日，中国银行岚山支行自天泓房产公司保证金账户扣划款项用于偿还贷款。截至2020年8月3日，涉案贷款应还本息合计为79239.89元；截至2021年1月26日，剩余本金余额为292884.56元，拖欠本金为37692.52元，拖欠本金的罚息为4865.81元、应收利息及其罚息分别为35270.07元、4830.99元，即利息、罚息合计为44966.87元。 另查明,天泓房产公司在本案答辩时认可对涉案借款提供阶段性连带责任保证的事实。2021年4月13日，天泓房产公司以追偿权纠纷为由，将刘艳芹、辛建诉至本院，请求该两被告偿还该公司代为偿还的贷款本息；在该案中，该公司亦认可其系涉案贷款的担保人。天泓房产公司就涉案房产项目，与中国银行岚山支行建立购房贷款合作关系，相关房产的买受人按该公司的指定，大多在中国银行岚山支行办理按揭贷款。 还查明，经原告申请，本院作出（2021）鲁1103民初1004号民事裁定书，将涉案房屋予以查封。 本院认为，中国银行岚山支行与刘艳芹、辛建成立商品房按揭借款合同关系，有贷款合同、承诺及授权书等为证，足以确认。关于天泓房产公司是否为涉案借款提供保证的问题。结合该公司开发的涉案房产项目的买受人大多系按该公司的指定于中国银行岚山支行办理按揭贷款，该公司在另案起诉及本案答辩时均认可为涉案借款提供担保，中国银行岚山支行自2014年至2018年自该公司保证金账户中扣划款项以偿还涉案贷款，以及该公司以此为事实向借款人追偿等事实，可以证实该公司虽未在担保合同上签字，但却与中国银行岚山支行在实际履行担保合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十七“采用书面形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，中国银行岚山支行与天泓房产公司之间成立保证担保合同关系，该公司为涉案借款提供阶段性连带责任担保。 上述合同均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人应按合同约定履行各自的义务。中国银行岚山支行依约发放了贷款，刘艳芹、辛建作为共同借款人，应按借款合同约定履行还本付息义务，其逾期还款，应按约定支付罚息，中国银行岚山支行有权提前收回剩余贷款本息。被告天泓公司作为连带责任保证人，应当按照约定对上述债务承担连带清偿的责任，并在承担保证责任后有权向被告刘艳芹、辛建追偿。因业务内部调整，原告以其名义行使中国银行岚山支行依合同享有的相关权益，于法有据，本院予以确认。 在借款合同中，中国银行岚山支行与刘艳芹虽约定将涉案房屋抵押，但因未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，中国银行岚山支行对涉案房屋的抵押权尚未设立，因此，对原告关于对涉案房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上所述，对原告关于偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、被告刘艳芹、辛建于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司日照分行贷款本金292884.56元及相应的利息、罚息（2021年1月26日之前的利息、罚息合计为44966.87元；自2021年1月27日至实际还款日的利息、罚息以合同约定方式计算）; 二、被告日照天泓房地产开发有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告刘艳芹、辛建追偿； 三、驳回原告中国银行股份有限公司日照分行的其他诉讼请求。 付款义务人如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2847元，保全申请费2270元，合计5117元，由被告刘艳芹、辛建、日照天泓房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  赵 昕 二〇二一年四月十九日 法官助理 李雪梅 书记员 任智琳