内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2013）内民提一字第27号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区光华路锦秀小区1号楼3－3－5号。法定代表人：徐罡，该公司董事长。委托代理人：徐清龙，内蒙古振昊律师事务所律师。委托代理人：王自修，该公司法律顾问。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古锦联投资顾问有限公司（原名称内蒙古业龙投资顾问有限公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路212号。法定代表人：葛军，该公司经理。委托代理人：高魏，该公司法律顾问。委托代理人：丁兆成，北京市正义律师事务所律师。申请再审人呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司（简称理德公司）因与被申请人内蒙古锦联投资顾问有限公司（简称锦联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2010）呼法民一终字第1380号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年11月27日作出（2012）内民申字第634号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年4月10日公开开庭审理了本案。理德公司的委托代理人徐清龙、王自修，锦联公司的委托代理人高魏、丁兆成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年9月25日，一审原告内蒙古业龙投资顾问有限公司（现更名为锦联公司，简称业龙公司）起诉至呼和浩特市玉泉区人民法院称，2007年12月5日，业龙公司整体承租了呼和浩特市中山西路212号立达国际商场，合同中与产权人约定了业龙公司对该租赁物享有转租权。2008年11月20日，业龙公司与理德公司签订了《房屋租赁合同》，理德公司承租该立达商场II段首层，6-15层的房屋，并约定了年租金为180万元，首期租金30万元，应于2009年2月20日前支付。2008年11月20日，理德公司接收租赁房屋并开始装修，但对应交纳的租金及各种费用不予支付，为此双方发生争议。依据双方签订的《房屋租赁合同》第8条的约定，业龙公司向理德公司已发出解除合同通知，但理德公司强行占据该租赁物不予腾出，给业龙公司造成了巨大的损失。请依法解除双方签订的房屋租赁合同，赔偿业龙公司损失855000元（其中租金675000元，违约金18万元）。理德公司辩称，业龙公司的诉请不能成立。双方在签订房屋租赁合同后，业龙公司并没有按时把房屋交付，即使交付，房屋也不符合合同的使用目的，应视为未交付。该房屋的基础设备不符合使用条件，是业龙公司违约在先。依据合同第8条的规定，应扣除理德公司应交纳的租金，理德公司也向业龙公司发过索赔通知书主张过索赔金。理德公司认为是业龙公司违约在先导致的合同解除。业龙公司2009年4月1日向理德公司发出合同解除通知书，理德公司认为解除通知书到达之日起为合同解除日。理德公司不存在违约，假使违约也是年租金的10％。理德公司不存在拖欠租金的事实。双方诉争的房屋是酒店，消防设施应由出租方负责安装，该承租房屋消防设施不符合法律规定，理德公司认为是业龙公司导致的合同解除。2009年11月4日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2009）玉民一初字第441号民事判决：一、解除业龙公司与理德公司签订的房屋租赁合同；二、理德公司在判决生效后十日内支付业龙公司房屋租金和管理费675000元，支付违约金18万元；三、驳回业龙公司的其他诉讼请求。理德公司不服，提起上诉。2010年4月6日，呼和浩特市中级人民法院作出（2010）呼法民一终字第287号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。呼和浩特市玉泉区人民法院重审查明，2007年11月30日，内蒙古立达国际商场（甲方）与北京业龙投资顾问有限公司（乙方）签订《租赁合同》，内容为：甲方是位于呼和浩特市中山西路212号的房屋所有权人，同意将建筑物租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所，租赁场所范围为立达酒店主楼1-18号及附属设施；合同第九条（四）项约定，租赁期内，乙方可将该房屋部分转租给他人，将次承租人情况向甲方书面备案且转租租期不得超过乙方租赁甲方租赁场所的期限，如乙方提前解约，乙方负责了结与第三方的租赁关系，第三方损失由乙方承担，乙方保证甲方不因转租产生的纠纷承担任何责任……（详见合同）。2008年4月1日，甲方内蒙古立达国际商场，乙方北京业龙投资顾问有限公司，丙方业龙公司签订《确认书》，约定：甲方、乙方、丙方在此确认，甲方和乙方签订的房屋租赁合同中乙方的权利和义务全部转移至丙方，乙方不再承担上述合同中的权利和义务，合同中的其他条款内容依然有效。2008年11月20日，甲方业龙公司与乙方理德公司签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：第一条、甲方同意将位于呼和浩特市中山西路212号立达国际商场II段部分首层、6层-15层的房屋整体租赁给乙方，房屋建筑面积7090平方米，该房屋乙方的经营用途为：宾馆经营项下的客房、餐饮（非火锅类）、零售、会议等。租赁期间除双方另有书面约定，乙方不得改变承租房屋的用途。第二条、租赁期限自2008年11月20日起，至2024年4月30日止，共计15年。其中自2008年11月20日至2009年4月30日为装修期，该装修期不收租金，但需要缴纳水电暖气等费用。第三条、1、房屋首年度租金为人民币50万元整，管理费为人民币130万元整，合计为180万元整，2009年2月20日之前，乙方支付甲方租金10万元整，管理费20万元整，合计30万元整。免租期结束起6个月内，乙方按月平均支付甲方首年度剩余租金和管理费，即自2009年5月开始至2009年10月，在每月15日前，乙方支付甲方25万元。2、房屋租金和管理费不包括水电暖气等费用，乙方自行承担经营相关费用。3、自2010年起，租金每半年乙方支付给甲方一次，年度租赁费及管理费支付明细表如下（略）。4、乙方支付租金的方式以现金或汇入甲方指定帐户，在约定时间内支付。5、本合同涉及的租赁税或房产税由乙方承担。第四条、租赁物的交付和返还。1、本合同签订之日起3日内，甲方将租赁物交付乙方，届时甲方与乙方共同办理租赁物的交付手续，双方共同对租赁物及其附属设施的现状进行清点、查验和确认租赁物是否符合约定用途，并签署《交付验收清单》。如乙方届时未协助甲方办理交付手续，视同甲方已将符合约定用途的租赁物交付乙方。如甲方迟廷交付租赁物，乙方有权按照甲方迟延交付的时间计算，扣除甲方迟延交付时间内的租金。2、略。第五条、甲方的权利和义务。甲方权利1、按照约定收取租金、水、电、暖、气等费用（其它略）。甲方的义务2、保证按照约定时间将租赁物交付乙方，并保证租赁物在租赁期间符合约定用途。4、甲方为乙方提供照明用电、生活用水，如因维修需要停水、停电时甲方应及时通知乙方，但紧急检修或故障停电除外。5、甲方负责在交房前为乙方租赁部分按相关部门的规定，单独安装水、电表。乙方按该水电表的计量数字向甲方交纳水电费，并分摊其损耗（其它略）。第六条、乙方的权利和义务。乙方的权利3、乙方因经营需要对租赁物进行改善或增设他物，必须征得甲方同意并得到相关部门的许可和验收，同时保证不改变房屋的主体结构和安全。改造费用由乙方自行承担（其它略）。乙方的义务1、按照约定支付租金和管理费、水、电、暖、气费等。2、乙方负责租赁区内的物业管理和维护，包括水电暖气等终端设施的日常维修维护，防火消防等，由此产生的费用由乙方负责。3、征得甲方书面同意乙方有权对租赁物进行改善或增设他物，但须自行承担对租赁物改善或增设他物所发生的一切费用。4、按照约定用途和租赁物的性质合理使用租赁物，并保证租赁期限届满后返还的租赁物符合交接清单状态。乙方有权拆除所有乙方增设的设备、设施、家具、装修等，乙方自行放弃除外。9、乙方承租区域内的安全防火工作，由乙方承担责任。11、乙方应按甲方规定做好内保、消防、环保等工作，自觉接受政府有关部门、行业主管部门和上级主管单位的安全检查。（其它略）第七条、违约规定。1、甲方逾期交付租赁物，每逾期一日甲方应向乙方支付年租金的百分之一。租赁物交付以达到租赁物全部使用功能之日起为准。2、乙方逾期支付水电气暖费、每逾期一日乙方向甲方支付当期应付费用的百分之一。8、租赁期限满或本合同解除后十日内，如届时乙方未按照约定时间返还租赁物，乙方须向甲方支付违约金，并赔偿甲方的造成的一切直接损失及甲方或第三人为防止损失扩大而支出的合理费用。9、租赁期限满或本合同解除后三日内，如届时乙方未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的任何财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿（其它略）。第八条、合同的解除。1、甲方逾期30日未交付租赁物，乙方有权单方解除本合同，自乙方发出解除通知到达甲方时本合同即告解除，甲方除返还乙方已经缴纳的租金和履约保证金外，同时甲方应按年租金的百分之十向乙方支付违约金。2、合同签订后，乙方在约定时间内逾期30日内未按规定支付租金和管理费，甲方有权单方解除本合同，自甲方发出解除通知到达乙方时本合同即告解除，同时乙方应按年租金的百分之十向甲方支付违约金。合同约定了其他相关事宜。（详见合同）。合同签订后，业龙公司于2008年11月20日按约定将出租的房屋交付理德公司，双方未签署《交付验收清单》，理德公司对租赁房屋进行装修，但其未按约定在2009年2月20日之前支付业龙公司租金及管理费。2009年4月1日，业龙公司向理德公司发出《解除合同通知》，并于2009年4月2日经内蒙古自治区公证处予以公证，但理德公司拒不腾出租赁的房屋。2009年9月15日业龙公司收房时与理德公司发生争执，向110报警后自行解决，业龙公司收回房屋。从2009年4月30日（装修截止日）到2009年9月15日收回房屋，理德公司共租用4.5个月，应支付业龙公司房屋租金及管理费675000元（180万元÷12月×4.5月），应支付违约金5万元（50万元×10％）。呼和浩特市玉泉区人民法院重审认为，业龙公司与理德公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自已的义务。合同签订后，业龙公司按约定将出租的房屋交付给了理德公司，双方虽没有签署《交付验收清单》，但理德公司对该租赁房屋进行了装修，且理德公司所出示的证据不足以证明业龙公司交付的租赁房屋不符合合同约定，理德公司未按合同约定在2009年2月20日之前支付首期租金和管理费已属违约。之后，业龙公司按合同约定在理德公司不支付首期租金及管理费逾期30日后向理德公司发出解除合同通知书并进行了公证，而理德公司拒不腾出租赁房屋的行为又构成违约。故对业龙公司诉请理德公司支付2009年5月1日至2009年9月15日计4．5个月租金及管理费675000元的诉讼请求予以支持。对业龙公司诉请的违约金应按合同约定年租金的10％计算，应为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，呼和浩特市玉泉区人民法院于2010年9月13日作出（2010）玉民一初字第141号民事判决：一、解除业龙公司与理德公司签订的房屋租赁合同；二、理德公司在判决生效后十日内支付业龙公司房屋租金和管理费675000元，支付违约金5万元，合计725000元；三、驳回业龙公司的其他诉讼请求。案件受理费12350元，由理德公司负担11050元，由业龙公司负担1300元。理德公司不服，提起上诉称，业龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋，且交付的房屋基础设施不符合合同使用的目的，业龙公司违约在先，一审法院认定理德公司违约并判决理德公司支付违约金错误。计算租金的截止日期应为合同解除日2009年4月1日，一审法院计算至业龙公司强制理德公司搬离之日错误。请求二审法院撤销原判，驳回业龙公司的诉讼请求。业龙公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据双方租赁合同，业龙公司已将符合合同约定的租赁物交于理德公司使用，理德公司实际按约使用了房屋，导致合同解除的根本原因是理德公司未按合同约定支付房屋租金。呼和浩特市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的一致。另查明，2010年5月27日，业龙公司企业名称变更为锦联公司。呼和浩特市中级人民法院二审认为，本案为房屋租赁合同引发的纠纷。理德公司与业龙公司于2008年11月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。理德公司未依约在2009年2月20日之前支付首期租金和管理费构成违约，应承担相应的民事责任。关于理德公司辩称的业龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋的问题。双方虽未签订房屋的《交付验收清单》，但理德公司已实际接收房屋并装修，依据《房屋租赁合同》第四条第2项的约定，应视为业龙公司已依约交付房屋。关于理德公司辩称的《房屋租赁合同》于2009年4月1日解除后，其不应再支付租金的问题。因2009年4月1日之后，理德公司并未腾房，仍占用租赁房屋，直至2009年9月15日业龙公司收回房屋。原判据此判令理德公司承担其占用房屋期间的租金及管理费，符合本案实际情况，予以支持。另外，原判依据《房屋租赁合同》第八条第2项的约定，判令理德公司支付违约金，符合双方约定，亦予以支持。综上，理德公司的上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，呼和浩特市中级人民法院于2011年11月9日作出（2010）呼法民一终字第1380号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12350元，由理德公司负担。理德公司不服，向本院申请再审称，（一）有新证据证明业龙公司违约在先。2008年11月20日，理德公司与业龙公司签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，业龙公司没有按照合同的约定向理德公司交付符合用途的房屋。原审法院在未查清事实的情况下判定理德公司违约错误，不是理德公司不支付租金和管理费，而是业龙公司违约在先。理德公司的新证据是：1、《建设工程消防验收意见书》。该证据证明业龙公司租赁房屋是2010年8月4日向呼市公安消防支队申请验收的。依据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”第十三条又规定：“（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。”业龙公司租赁给理德公司作为酒店经营的房屋，未经过消防验收，不能作为宾馆经营使用，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第四条第1项、第五条甲方的义务第2项和第七条第1项：即“保证租赁物在租赁期间符合约定用途”和“全部使用功能”，是业龙公司违约在先。2、《施工合同》和证明各二份。该组证据证明业龙公司租赁给理德公司的房屋未安装给排水设施和电器线路，水电不通，不能作为酒店经营使用。租赁的房屋是理德公司自己安装的给排水设施和接通的电器线路。业龙公司出租的房屋，不符合合同的约定，是业龙公司违约在先。（二）业龙公司一直未与理德公司办理租赁物交付手续，是业龙公司违约在先。业龙公司违反合同约定，在合同签订后三日内未向理德公司交付租赁物，未与理德公司一起对租赁物及附属设施进行清点、查验和确认是否符合约定用途，也未与理德公司签署《交付验收清单》。业龙公司不与理德公司签订租赁物《交付验收清单》，等于业龙公司至今未将租赁物交付给理德公司。依据《中华人民共和国合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此，理德公司有权不向业龙公司支付房屋租金和管理费。（三）一审法院不受理理德公司反诉，属于程序违法。业龙公司提起本案之诉后，理德公司提出反诉要求业龙公司支付装修费等损失4922669.60元。一审法院以反诉请求超过该院受理金额限度，退回了理德公司的反诉状和反诉证据。综上，请求撤销二审判决，判决理德公司不向业龙公司支付租金、管理费及承担违约责任。锦联公司辩称，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院再审查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2010年8月5日，理德公司作为原告起诉至呼和浩特市中级人民法院，请求判令业龙公司赔偿其装修本案租赁物的损失，并以业龙公司未按照合同约定交付房屋、房屋基础设施部分未完工及消防设施严重滞后等理由要求业龙公司承担违约金65万元。2011年11月9日，呼和浩特市中级人民法院作出（2010）呼法民一终字第117号民事判决：一、锦联公司于判决生效后十日内补偿理德公司房屋装修款2959376元；二、驳回理德公司的其他诉讼请求。理德公司与锦联公司均不服该判决，向本院提起上诉。2012年12月12日，本院作出（2012）内民一终字第5号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认为，对被告提出反诉情形的，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条只是作了可以合并审理的规定，并不是必须合并审理。合并审理有利于当事人之间纠纷的全面处理，但根据理德公司向锦联公司主张的数额，应由呼和浩特市中级人民法院作为一审法院受理。理德公司向锦联公司的主张已经呼和浩特市中级人民法院一审受理、裁决，并经过本院二审审理、裁决，其权利行使没有障碍，一审法院审理程序合法。理德公司此次再审请求追究锦联公司违约责任的主张是其作为原告起诉时已经明确提出的，该主张已经呼和浩特市中级人民法院和本院一、二审审理，理德公司对此有异议，应当通过对该案申请再审的方式解决。综上，理德公司的申请再审理由不属本案审理范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持呼和浩特市中级人民法院（2010）呼法民一终字第1380号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  贾 祯代理审判员  任晓杰代理审判员  武 杰二〇一三年六月二十一日书 记 员  那日松