江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初3477号原告:王兰霞，女，1990年10月3日生，汉族，居民，住江苏省响水县。原告：杨府（系王兰霞丈夫），1988年1月4日生，汉族，居民，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人王兰霞，女，汉族，1990年10月3日生，住江苏省响水县。被告：连云港顺泽房地产开发有限公司，住所地：灌南县新安镇人民西路南侧常州南路东侧。统一社会信用代码：913207245502010854。法定代表人：张捷，执行董事。第三人：中国农业银行股份有限公司灌南县支行，住所地：灌南县新安镇人民路法定代表人：季峰，行长。委托诉讼代理人：金建生，该行信贷部主任。原告王兰霞、杨府与被告连云港顺泽房地产开发有限公司（以下简称顺泽公司）、第三人中国农业银行股份有限公司灌南县支行（以下简称农行灌南县支公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理；原告王兰霞、第三人委托诉讼代理人金建生到庭参加诉讼，被告顺泽公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王兰霞、杨府向本院提出如下诉讼请求；请求判令：1、解除与被告顺泽公司签订的商品房买卖合同；解除与第三人农行灌南县支行签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告顺泽公司给付原告购房款404117元；3、支付违约金4041.17元；4、被告顺泽公司给付原告已经偿还按揭贷款本金15422.75元，利息39887.74元，5、被告顺泽公司给付原告已经支付购房首付款164117元的利息，利息自2018年2月23日起按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日。事实和理由；2018年2月23日，两原告与被告顺泽公司签订《商品房买卖合同》，原告购买顺泽公司开发的海西豪庭小区第7幢2单元302室房屋，价款404117元，合同约定买受人交首付款164117元，剩余240000元办理按揭贷款；合同约定被告顺泽公司于2019年9月30日交付房屋。合同第九条关于逾期交付房屋违约责任第一条2项约定，逾期超过60日后，买方有权解除合同，解除合同后，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付了购房首付款，余款办理了按揭贷款，原告已经按月偿还贷款本息；但被告顺泽公司没有按照约定时间交付房屋，直至2020年7月10日，顺泽公司才通知原告拿房，原告向灌南县住建局查询，涉案房屋没有经过验收，也未备案，不符合交付条件，现原告认为顺泽公司违反合同约定，逾期交房超过60日，符合合同约定的解除合同条件，故提出上述诉求。被告顺泽公司未作答辩；第三人农行灌南县支行辩称；是否解除合同由法院依法判决，但必须保证银行的贷款本息得到清偿。本院经审理查明；2018年2月23日,两原告与被告顺泽公司签订《商品房买卖合同》，合同编号LYGSPF20181023749，由两原告购买被告顺泽公司开发的位于灌南县，建筑面积91.65元，房屋总价404117元，合同第六条付款方式及期限约定，签订合同时，买受人交首付款164117元，按揭贷款240000元，合同第八条约定出卖人应当在2019年9月30日前交付房屋，第九条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过60日后，买方有权解除合同，解除合同后，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。在签订合同前，原告于2018年2月21日已经交付了首付款164117元，2018年7月16日，原告王兰霞、杨府作为借款人和抵押人与农行灌南县支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告王兰霞、杨府以购买的涉案房屋作为抵押向农行灌南县支行借款240000元，约定执行利率以人民银行同期同档次贷款基准利率为基础，遇基准利率调整按调整利率执行；被告顺泽公司作为担保人在借款合同上加盖公司印章及法定代表人印章，农行灌南县支行在签订合同后，于2018年8月6日向顺泽公司支付了按揭贷款240000元。合同签订后，被告顺泽公司没有在合同约定的期限内交付房屋，2020年7月10日，被告顺泽公司向原告发出交房通知书，通知原告于2020年7月20日办理交房手续，原告通过政府12345平台提出海西豪庭验收问题，灌南县住建局答复，海西豪庭小区未通过验收，也未备案，房屋质量问题已经通知施工单位抓紧处理；原告认为，被告顺泽公司未按合同约定时间交付房屋，且超过合同约定的60日，符合合同约定的解除合同条件，遂提起诉讼，要求解除与被告顺泽公司签订的《商品房买卖合同》，案件审理中，原告申请追加农行灌南县支行作为第三人参加诉讼，要求解除与农行灌南县支行的贷款合同。另查明，截止2021年2月6日，原告已经偿还贷款本金15422.75元，利息39887.74元，尚欠银行贷款本金224577.25元。原告对其主张及诉讼请求向本院举证了下列证据；1、《商品房买卖合同》，证实原告与被告顺泽公司之间存在房屋买卖合同关系，也证实原告购买顺泽公司开发的房屋价款为404117元，首付款174117元，办理按揭贷款240000元；2、12345政府短信平台打印件，证实涉案房屋没有通过验收，也没有进行备案，房屋仍然存在质量问题，不符合交付条件；3、被告公司售楼处发给原告的短信截图一份及交房通知书一份，证实被告顺泽公司于2020年7月10日通知原告拿房时，房屋没有通过验收，也没有进行备案；4、交纳首付款发票一张，维修基金发票一张（2291.25元），农行灌南县支行偿还贷款明细一份，证实截止2021年2月6日，原告已经偿还贷款本金15422.75元，利息39887.74元。第三人对原告所举证据质证认为，对原告提出与顺泽公司解除买卖合同不表意见，是否解除买卖合同由法院处理，对于借款合同不管业主还是开发商必须将贷款本息还清，否则不同意解除按揭贷款合同。本院认为；两原告与被告顺泽公司签订的《商品房买卖合同》及与农行灌南县支行签订的《个人购房担保借款合同》均为有效合同，双方均应严格遵守，根据《商品房买卖合同》的约定，顺泽公司逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同，在顺泽公司向原告发出交房通知书时，已经逾期交房超过220天，被告顺泽公司违约事实清楚，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告顺泽公司应当返还收取原告购房首付款、已偿还的贷款本息、维修基金，并承担相应违约金，因《商品房买卖合同》被解除，《个人购房担保借款合同》已经不能实现合同目的，也应当予以解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告顺泽公司应当向第三人农行灌南县支行清偿借款担保合同项下剩余的贷款本金及其利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告王兰霞、杨府与被告连云港顺泽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告王兰霞、杨府与中国农业银行股份有限公司灌南县支行、被告连云港顺泽房地产开发有限签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告连云港顺泽房地产开发有限公司返还原告王兰霞、杨府房屋首付款164117元，并承担违约金1641元，返还原告王兰霞、杨府已经偿还的贷款本金15422.75元、利息39887.74元；返还已经交纳维修基金2291.25元，合计223359.74元。四、被告连云港顺泽房地产开发有限公司清偿中国农业银行股份有限公司灌南县支行《个人购房担保借款合同》项下尚欠贷款本金224577.25元及其利息，利息按照合同约定，以人民银行同期贷款利率，遇基准利率调整按调整利率执行，从2018年8月6日起计算至实际清偿之日。上述款项均限于本判决生效后7日给付。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8172元，由被告连云港顺泽房地产开发有限公司负担，原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8172元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  周四新人民陪审员  陈万忠人民陪审员  杨锦元二〇二一年三月八日书 记 员  刘 文