江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1806号原告：李加其，男，1968年6月17日出生，汉族，户籍地泰兴市。委托诉讼代理人：宋菁菁、沈毅，江苏法舟律师事务所律师。被告：游德艳，女，1977年10月11日出生，汉族，户籍地无锡市新吴区。委托诉讼代理人：黄晗叶、周震宇，江苏汇方律师事务所律师。原告李加其与被告游德艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案，依法适用简易程序，于2020年6月3日进行证据交换并公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告李加其的委托诉讼代理人宋菁菁，被告游德艳（参加第二次开庭）及其委托诉讼代理人黄晗叶（参加证据交换及第一次开庭）、周震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加其向本院提出诉讼请求：1.确认李加其与游德艳签订的房屋租赁合同于2019年10月14日解除；2.判令游德艳向李加其支付房屋租金24411元、水电费1460元、物业费1000元、滞纳金9975元（暂计算至2020年6月3日，按年利率24%计算）；3.判令游德艳向李加其腾退房屋，并参照租金标准支付自合同解除之日起至游德艳实际腾房之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年6月3日为73411元）；4.由游德艳负担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年3月23日，李加其与游德艳签订租赁合同1份，约定李加其将位于无锡市锡山区××路××房××号门面房出租给游德艳，租赁合同对租金、房租滞纳金、租赁期限等进行了约定，并约定游德艳须于签订租赁合同时一次性向李加其支付6个月租金及保证金合计65000元。合同签订后，游德艳仅支付了45000元，余款经多次催讨均未支付。李加其于2019年10月14日发函通知游德艳解除房屋租赁合同并迁出，但游德艳至今未搬离。此外，李加其还为游德艳代缴水电费1460元。李加其就欠付租金等费用与游德艳协商未果，故诉至法院。被告游德艳辩称，一、对2019年10月14日房屋租赁解除函存在异议，其已按约支付了45000元租金；二、对欠付租金24411元、滞纳金9975元不认可，水电费1460元暂无法确认；三、2020年1月17日，其至案涉租赁房屋现场，发现房屋门锁已被更换，事实上无法腾退房屋；四、其不承担诉讼费、保全费。本院经审理查明事实如下：一、2019年，李加其与龙庄润集团有限公司（以下简称龙庄润公司）签订南京信息工程大学滨江学院（无锡）学生公寓生活配套用房屋租赁合同（以下简称房屋租赁合同）1份，约定龙庄润公司将位于无锡市锡山区××道××号××公寓××路××栋建筑888-117门面房出租给李加其，租赁期限为2019年7月15日起至2020年7月16日止。租赁合同到期后，双方续签租赁合同，租赁期限至2021年7月15日止。二、2019年3月23日，李加其与游德艳签订房屋租赁协议，约定李加其将其从龙庄润公司租赁的上述房屋转租给游德艳，租赁期限自2019年4月1日起至2021年9月30日止，签订合同时乙方需交纳房屋保证金20000元，租赁协议第三条约定，2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金为45000元，2019年10月1日起至2020年9月止租金115000元，以后租金每年递增15%，签订合同时乙方需一次性支付甲方前6个月租金及保证金共计65000元，剩余租金在每年到期前一个月一次性付清当年租金。即每年8月30日前，逾期每天加收总金额3%的滞纳金，且甲方有权收回房屋并终止合同。2019年3月23日，游德艳通过支付宝转账方式向李加其合计支付45000元，同日，李加其出具收条1份，载明：“今收到游德艳房租款（2019.4.1-2019.9.30）计肆万伍仟元正（45000）”，由李加其在收条上签字并捺印。2019年8月1日、2019年8月27日、2019年9月27日李加其多次通过微信方式向游德艳催缴保证金均未果。三、2019年10月14日，李加其以游德艳未支付完毕租金为由向游德艳发送解除房屋租赁合同通知函，根据邮件妥投记录，游德艳于2019年10月15日收到上述通知函。四、2020年1月17日，李加其在案涉房屋大门处加装门锁。庭审中，李加其称加装门锁原因是租赁房屋内有食品腐烂，且游德艳加装的门锁已经被破坏，为保证屋内财产安全，加装了门锁。且加装门锁后，李加其通知游德艳应尽快办理，并举证了2020年3月18日李加其女儿李甜与游德艳的短信聊天记录，在短信记录中，李甜称：“请在规定期限内清空，如未执行，我们将清空房屋，自行处置，所有不利后果均由你方承担”，游德艳答：“你敢动试试，大门都是我安装的，你就一个毛坯房，你不花一分钱你想都不要想”。五、2021年3月24日，无锡市公安局锡山分局安镇派出所出具处警证明1份，称“2020年3月11日，李甜报警称游德艳与其有租房纠纷，但游德艳不在现场，打电话不接，民警告知其通过协商或法律途径解决”，“2020年4月14日，李婷报警称，无锡市锡山区安镇街道滨江学院西门口的鹿角戏甜品店的门锁被堵住了，民警到现场后进行调查了解，未发现有价值线索，门锁损失约100元”。2020年4月3日处警过程中，游德艳于2020年3月8日所加的大门锁被拆除，李加其设置的大门锁仍在案涉房屋现场。另查明，李加其缴纳2019年度水电费1460元，物业费1000元。六、经本院主持调解，游德艳已于2021年3月9日搬离案涉租赁房屋，游德艳因搬离租赁房屋产生的大门损失3000元，双方一致同意在本案游德艳应向李加其支付的各项费用中进行抵扣。上述事实，有租赁合同、转账截图、收条、短信聊天记录、水电费及物业费收据及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，虽然龙庄润公司与李加其签订的租赁合同存在不得转租的约定，但该约定并不影响李加其与游德艳间租赁协议的履行，李加其与游德艳间的租赁合同亦不违反法律规定，应属有效。租赁协议中约定签订合同时乙方需一次性支付甲方前6个月租金及保证金共计65000元，根据李加其出具的收条，游德艳支付的45000元性质上属于房屋租金，游德艳仍有20000元保证金未付，在此情况下，虽然李加其向游德艳交付了案涉租赁房屋，但并未停止对20000元保证金的催讨，且根据租赁协议，游德艳也并未在2019年8月支付下一年度的租金，构成违约，应承担相应违约责任。对李加其主张的各项费用：1.租金及滞纳金，游德艳支付的45000元即为2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金，现李加其主张游德艳支付未付的20000元租金，于法无据，本院不予支持。自2019年10月1日起至2019年10月14日止的租金4411元，于法有据，本院予以支持。双方约定每年租金支付时间为当年8月30日前，故本院认定滞纳金以4411元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，按年利率24%的标准计算；2.水电费1460元，已由双方当事人一致认可，本院予以确认；3.物业费，李加其举证的系2019年度缴纳的物业费，李加其与游德艳的租赁协议自2019年4月1日起起算，李加其现亦未提供2020年1月1日以后代缴物业费的凭据，物业费按8个月计算为666.67元（保留至小数点后两位）；4.房屋占有使用费，2019年10月14日双方当事人解除案涉租赁合同后，在李加其明确告知其搬离情况下，游德艳并未搬离案涉租赁房屋，游德艳应支付案涉房屋占有使用费，其标准参照租赁房屋租金标准计算。2020年1月7日，李加其对案涉房屋加锁，致使案涉租赁房屋无法正常使用，故双方当事人对损失扩大均存在过错，审理期间，双方当事人就搬离物品无法达成意见。据此，本院认定自2019年10月15日起至2020年1月6日止的房屋占用使用费25836元由游德艳自行承担，自2020年1月7日起至2021年3月9日止的房屋占有使用费146777元，由游德艳承担50%即73388.5元，由李加其自负50%即73388.5元，游德艳合计向李加其支付房屋占有使用费99224.5元。综上，游德艳应向李加其支付租金、水电费、物业费、房屋占有使用费合计102762.17元，并赔偿房租滞纳金（以4411元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按年利率24%的标准计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认李加其与游德艳签订的房屋租赁协议于2019年10月14日解除；二、游德艳于本判决发生法律效力之日起10日内向李加其支付房屋租金、物业费、水电费、房屋占有使用费合计102762.17元，并赔偿房租滞纳金（以4411元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按年利率24%的标准计算）；三、驳回李加其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2154元，财产保全申请费1020元，合计3174元，由李加其负担1428元，由游德艳负担1746元（李加其同意其预交的上述1746元本院不再退还，由游德艳于本判决生效之日起10日内向李加其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚 坚人民陪审员  黄锡瑛人民陪审员  缪燕萍二〇二一年四月九日书 记 员  孙玉龙