天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1194号上诉人（一审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴建海，男，1977年1月16日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：张志保，天津惠予达律师事务所律师。上诉人天津明玉城房地产投资有限公司因与被上诉人吴建海商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津明玉城房地产投资有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，应将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由吴建海承担。事实和理由：1．一审法院将借款利息作为违约金的计算标准是错误的。吴建海的实际损失没有利息损失，仅为租金损失。2．一审判决的计算方法错误，一审法院未区分双方合同约定的90日内和超过90日计算损失的不同，统一按照借款利息的130%计算损失有失公平，且未考虑双方所签订的补充协议。3．一审法院错误理解和适用关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的规定。4．补充协议是在我方受业主胁迫的情况下签订的，应为无效，但一审认为补充协议为可撤销的，属适用法律错误。5．一审法院未对我方申请租金损失进行鉴定违反法定程序。吴建海辩称，不同意天津明玉城房地产投资有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：1．天津明玉城房地产投资有限公司对停工应由合理预期。一审认定的停工天数缺乏事实和法律依据，虽有政府停工文件但并不等于天津明玉城房地产投资有限公司已实际停工。2．双方约定计算违约金的方式，一审判决偏袒天津明玉城房地产投资有限公司。吴建海向一审法院起诉请求：1．判令天津明玉城房地产投资有限公司支付吴建海已付房款利息115271.52元及违约金221072.26元（计算至2019年12月15日）；2．诉讼费由天津明玉城房地产投资有限公司承担。一审法院认定事实：2017年6月27日，吴建海为乙方、天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定吴建海购买天津明玉城房地产投资有限公司开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为1182272元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：3、予以延期。”第四条乙方付款形式及付款时间：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2017年7月4日前，一次性存入商品房首付款362272元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。”2017年6月27日，吴建海向天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款362272元。2017年9月15日，吴建海向天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款820000元。2018年7月18日，吴建海为乙方、天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付；四、原合同与本补充协议相抵触的部分，以本补充协议为准；不相抵触的部分以原合同为准。本协议有法律效力，违者必究，甲方于2018年6月23日由法定代表人马志强签署的承诺书全部作废。2019年12月15日，天津明玉城房地产投资有限公司向吴建海交付房屋。2017年至2018年期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：蓟建委于2017年8月25日发布关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知，要求施工工地自2017年8月25日起至2017年9月10日止在建施工工程全面停止施工，停工17天。天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，要求施工工地自2017年10月1日起至2018年3月15日止停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工等，停工166天。天津市环境应急及事故调查中心于2018年3月23日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ应急响应措施》，于2018年3月25日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ应急响应措施》，要求施工工地自2018年3月25日0时起至2018年3月29日0时止全面停止土石方等作业，停工4天。市安监管总队于2018年5月28日发布关于转发市总队《关于开展2018年区县扬尘专项督查的通知》，要求自2018年5月28日起至2018年6月15日止对建筑工地扬尘治理情况进行督查，停工19天。天津市蓟州区建设工程质量安全监督管理支队于2018年6月5如发表于《关于加强2018年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，6月7日、6月8日，6月16日、6月17日，学校周边200米范围施工现场禁止震荡施工，停工4天。天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月13日起至2018年11月15日止全面停止土石方等作业，停工3天。天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月22日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月23日14时起至2018年11月26日止全面停止土石方等作业，停工3.5天。天津市环境应急及事故调查中心于2018年11月30日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2018年11月30日12时起至2018年12月3日16时止全面停止土石方等作业，停工3.5天。一审法院认为，吴建海与天津明玉城房地产投资有限公司对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、天津明玉城房地产投资有限公司逾期交房、天津明玉城房地产投资有限公司实际交房时间等事实均无异议。本案的争议焦点主要在于天津明玉城房地产投资有限公司应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、吴建海主张的违约金是否应予适当减少。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除。一审法院认为，双方签订合同后，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，天津明玉城房地产投资有限公司因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属于不可抗力，该部分逾期天数应于扣除，自合同签订之日即2017年6月27日起至合同约定的商品房交付之日即2018年4月30日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工187天，天津明玉城房地产投资有限公司交房日期应予顺延，顺延至2018年11月3日。因执行停工文件停工31天，因此应再次顺延至2018年12月4日。天津明玉城房地产投资有限公司主张扣除各级政府部门于2018年12月4日之后发布的停工文件的停工天数，理据不足，一审法院不予支持。综上，天津明玉城房地产投资有限公司应承担自2018年12月5日起至2019年12月15日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于吴建海主张的违约金是否应予适当减少。天津明玉城房地产投资有限公司主张逾期交房给吴建海造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失。由此，天津明玉城房地产投资有限公司认为吴建海的诉讼请求过分高于其实际损失，天津明玉城房地产投资有限公司要求依法减少。一审法院认为，首先，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额过高的情况下，天津明玉城房地产投资有限公司要求进行调整，一审法院予以支持。其次，关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，吴建海与天津明玉城房地产投资有限公司双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，天津明玉城房地产投资有限公司逾期交房造成吴建海的损失为56238.39元（以1182272元为基数，自2018年12月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计40090.52元；以1182272元，自2019年8月20日起至2019年12月15日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计16147.87元）。吴建海主张的利息及违约金数额高于天津明玉城房地产投资有限公司逾期交房造成的吴建海损失56238.39元的130%，应予调整为73109.91元。关于补充协议的效力。天津明玉城房地产投资有限公司主张2018年7月18日双方签订的补充协议是在天津明玉城房地产投资有限公司受到胁迫的情况下签订的，故该补充协议无效。一审法院认为，天津明玉城房地产投资有限公司并未提交充足的证据证明该补充协议是在天津明玉城房地产投资有限公司受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，天津明玉城房地产投资有限公司并未在一年内行使撤销权，故对天津明玉城房地产投资有限公司的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后5日内给付吴建海违约损失73109.91元（款项直接汇入吴建海中国建设银行6217××××5965账户）；二、驳回吴建海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3173元（吴建海已预交），由吴建海负担2480元，天津明玉城房地产投资有限公司负担693元（直接汇入吴建海上述账户）”。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，天津明玉城房地产投资有限公司未按合同约定期限交付吴建海所购房屋，应承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为因政府发布停工文件导致的天津明玉城房地产投资有限公司逾期天数是否应予以扣除，天津明玉城房地产投资有限公司的违约责任应当如何认定。关于政府停工令导致的逾期天数是否应予扣除问题，因受政府部门发布的停工令的影响，导致商品房无法在约定期限内交付的，一般应认定为合同迟延履行不可归责于出卖人的原因，可以根据停工令的天数，免除出卖人相应的逾期交房违约责任。本案中，一审法院根据本市政府部门发布的停工文件，结合本案的具体情况，对逾期交房的违约天数予以部分扣除，并无不当。关于违约责任的认定问题，双方虽在合同以及补充协议中对逾期交房的违约责任进行了约定，但天津明玉城房地产投资有限公司抗辩违约金过高，根据吴建海因逾期交房所受损失大小、违约责任的损害填补功能，一审认定天津明玉城房地产投资有限公司应承担的违约责任，并未过分高于吴建海的实际损失。天津明玉城房地产投资有限公司对此所持异议，本院不予支持。综上所述，天津明玉城房地产投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由天津明玉城房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年四月二十五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……