广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法房初字第32--39号原告：PeakChinaPropertyLtd．（必佳中国物业有限公司），住所地：Tortola,BritishVirginIslands，联系地址：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：RonaldTanYewHock。委托诉讼代理人：汪涛，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景杰，北京天达共和（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市首席置业投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：林友武。委托诉讼代理人：周江溥，广东君诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐敦祥，广东君诚律师事务所律师。第三人：郑贤郁，男，朝鲜，住所地：黑龙江鸡东县。委托诉讼代理人：杨金海，广东育资律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨名，广东育资律师事务所律师。原告PeakChinaPropertyLtd．（必佳中国物业有限公司）与被告深圳市首席置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷八案，本院于2015年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2015年12月9日公开开庭进行审理。其后，本院依职权追加郑贤郁作为第三人参加诉讼，于2016年8月19日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人汪涛、王景杰、被告委托诉讼代理人周江溥、唐敦祥、第三人郑贤郁委托诉讼代理人杨金海、杨晨名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案《深圳市二手房买卖合同无效（合同编号详见附表）；2、判决被告将位于深圳市龙岗区XX镇工业区厂房返还给原告，并协助原告将涉案厂房恢复登记至原告名下并承担全部的税费（厂房编号详见附表）；3、判决被告向原告赔偿损失（具体金额详见附表）；4、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：涉案厂房（原房地产权证书号、建筑面积、宗地号详见附表）系原告在中国境内经营涉及1000多名员工的工厂的唯一的重大经营场所，原告一直享有合法的所有权，且原告将上述八栋厂房无偿提供给其关联企业必佳科技（深圳）有限公司（下称“必佳科技”）使用至今。而郑贤郁是必佳科技的人事和后勤部经理。2015年6月14日，郑贤郁突然失踪，原告才从郑贤郁留下的文件及向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询得知，涉案8栋厂房已于2013年7月26日被郑贤郁以远远低于市场价格的成交价非法出售给被告（具体成交价详见附表），并随后由被告以从其未付的转让价款中直接抵扣租金的方式“返租”给原告使用至今，按《房屋租赁协议书》有关约定，由被告对涉案8栋的转让总价款内的人民币1000万元直接抵扣原告的应付“租金”。而事实上，原告及必佳科技却从未收到被告向其支付的任何与涉案8栋厂房有关的转让价款。经了解，郑贤郁系以涉案8栋厂房进行旧城改造而需使用房地产权证书原件为由骗取并持有原告的涉案8栋厂房的房地产权证书原件，并随后与被告密谋串通，于2013年3月7日提前将上述全部房地产权证书原件交付给被告收执并实际控制，于2013年6月14日与被告签订了《深圳市二手房买卖合同》，并已将涉案8栋厂房出售并过户登记至被告名下。被告取得涉案8栋房产所有权后，将其全部抵押给中国农业银行深圳分行华侨城支行，以担保人民币2.3亿的借款。目前涉案8栋厂房仍在抵押状态中。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款规定，代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的法律行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。基于以上，在原告毫不知情的情形下，郑贤郁擅自利用其从原告处骗取房地产权证书原件并与被告密谋串通签署《深圳市二手房买卖合同》等相关行为并非系原告的真实意思表示，更有甚者，涉案8栋厂房的转让价格极低，其约定的转让价格远远低于转让当时的市场公允价格。更加令人震惊的是，时至今日，被告或其授权代表从未与在合法使用该涉案8栋厂房的必佳科技担任驻厂日常管理职责的总经理兼任法定代表人BaekSeungJoon先生洽谈过任何与涉案8栋厂房出售甚至转让价款的具体事宜，原告亦从未知晓出售涉案8栋厂房的事实，也从未收讫过被告因其所谓购买涉案8栋厂房而向原告支付的任何与涉案8栋厂房有关的转让价款。与此同时，被告在非法取得涉案8栋厂房所有权后随即通过“售后回租”的手段再回租给原告使用至今，以达无偿套取原告全部房产之目的，并且被告将涉案8栋厂房一并抵押给银行以担保巨额借款，进一步在非法套取房产的基础上掏空该全部资产。很显然，被告上述一系列行为属于与郑贤郁恶意串通并严重损害原告在华投资的合法利益的不法行为，给原告造成了难以弥补的经济损失。由此可见，在原告不知情亦不予追认的情况下，郑贤郁通过密谋串通被告将涉案8栋厂房出卖给被告及被告分文未付给原告即签署的《深圳市二手房买卖合同》等合同行为应属无效，被告应依法返还涉案8栋厂房并协助将涉案8栋厂房恢复登记回至原告名下并承担由此产生的全部税费，及赔偿因此给原告造成的损失。被告答辩称，被告与原告就涉案厂房签订的买卖合同合法有效。第一、原告的行为人郑贤郁依法取得了公司的授权，其在授权范围内充分地享有签订涉案二手房买卖合同的民事代理权。2011年7月4日，原告董事会通过决议，授权BaekSeungJoon先生、ShinJangWan先生、郑贤郁先生以及郑瑞媛女士为公司代理人，代表公司在公司授权范围内个别或共同依法签署与深圳市龙岗区XX镇188工业区公司房产相关的旧城改造事宜的所有文件，包括但不限于房屋租赁、拆迁安置补偿、所有权过户、公证及一切相关政府部门要求的手续和程序性文件。根据该决议的授权，公司董事RonaldTanYewHock先生代表公司为郑贤郁等人签署了从事前述民事行为的授权委托书。2012年2月13日，中国委托公证人香港律师方成生为必佳公司董事RonaldTanYewHock即陈洧福先生就前述决议及授权委托行为所作的声明进行了公证。2013年6月4日，根据原告的申请，我国驻英国大使馆领事对必佳公司相关董事会决议及必佳公司对郑贤郁的授权委托进行认证。由此可见，中国委托公证人香港律师的公证和我国驻英大使馆的领带认证已经确认必佳公司的决议及授权委托行为的真实性、合法性。第二、被告与原告就涉案厂房签订的二手房买卖合同是经过公证处公证的民事法律行为，公证书确认双方都是具有民事权利能力和民事行为能力的二手房买卖的适格主体，确认了双方签字盖章属实，审查并认可了买卖双方代理人的代理资格和代理权限。郑贤郁作为必佳公司的代理人，在授权范围内恰当地行使了签订二手房买卖合同的民事代理权。张飞作为被告的代理人，郑贤郁作为原告的代理人，于2012年10月15日就涉案8栋房屋的买卖签订了《房地产收购协议书》。此后，双方于2012年10月30日、2013年11月20日、2014年8月5日分别就房地产收购合同纠纷的法律适用、付款以及房屋租赁等事项签订了补充协议书和房屋租赁协议书。2012年12月4日，被告依照与原告签订的房地产收购协议书的约定以及必佳公司书面通知的指定，向必佳公司支付了定金250万港币。2013年6月4日，张飞作为被告的代理人，郑贤郁作为原告的代理人，在深圳市深圳公证处就涉案厂房的买卖签订了涉案合同，公证处对该份二手房买卖合同进行了公证。2013年8月13日，涉案厂房过户登记完成，被告取得了该房屋的所有权。第三、本案《深圳市二手房屋买卖合同》经过了公证，就足以说明该合同的签订并不违反法律、行政法规的强制性规定，无论是合同约定的权利义务之内容，还是合同主体的民事权利能力和民事行为能力，它的真实性、合法性已经得到了法律上的证明，经过公证的民事法律行为不同于一般意义上的民事行为，公证本身的证明效力高于其他证据的证明效力，合同各方当事人在享有合同权利的同时，必须全面履行合同约定的义务，以体现法律的严肃性，以维持正常的社会经济秩序。原告诉请确认该合同无效的理由与事实不符，与法律相悖，当然不应该得到支持。二、被告已经实际履行了涉案二手房买卖合同约定的义务。被告与原告签订房地产收购协议后，根据原告的书面通知和授权委托函指定的收款人开户银行和帐户，分别于2012年12月4日支付了定金250万元港币、2013年7月30日支付了收购款500万元港币、2013年8月13日收购款2000万元港币、2014年1月22日支付收购款1000万元人民币。根据双方约定，支付的2750万元港币折合人民币2200万元。至此被告总共付给原告人民币3200万元。以上事实证明，原告诉称其从未收到任何与涉案房屋有关的转让价款，完全是不实之词。其诉称郑贤郁与被告密谋串通，被告于2013年3月7日将房地产权证收执并实际控制，在被告分文未付的情况下就签订了二手房买卖合同，都是对他人的无端指责。因为2012年12月4日被告支付定金250万元港币后，原告交付房地产权证给被告，与被告到权证处签订了二手房买卖合同都是原告应该履行的合同义务。被告认为，被告先后支付给原告人民币3200万元，是对涉案八栋房屋买卖所签订的二手房买卖合同的实际履行，因为《房地产收购协议书》囊括的八栋房屋是各栋分别登记的产权，只有分别签订二手房买卖合同，才能办理相关的转让和过户手续。被告还依双方签订的《房地产收购协议书》，对转让房产总价款4200万元中的1000万元以原告应向被告支付房屋租金进行了相应的抵偿。三、被告与原告在《房地产收购协议书》中确定八栋房屋买卖成交价为人民币4200万元，除已经支付给必佳公司的3200万元外，剩下的人民币1000万元正在按双方签订的房屋租赁协议书的约定执行。成交价是按当时周边同类房屋的市场价格，由双方在平等基础上充分协商达成的，原告诉称成交价远远低于市场价格的说法不能成立。四、原告诉请赔偿损失缺乏事实依据和法律依据。纵观原告的起诉和相关的证据，原告主张的损失没有事实依据，被告没有给必佳公司造成任何损失，不应承担任何损失赔偿责任。综上，被告认为，被告与原告就涉案八栋厂房签订的买卖合同是双方在平等协商后达成一致的真实意思表示，双方代理人均依法充分享有并正确地行使了各自的代理权，买卖双方在签订合同时都具有法律意义上的民事权利能力和民事行为能力，该合同的签订并不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的民事法律行为。原告的各项诉讼请求都不能成立，请人民法院驳回其全部诉讼请求。郑贤郁述称，郑贤郁是在因原告合法授权的情况下，代表原告与被告签订了房屋买卖合同，依照授权在深圳市公证处办理了公证，经公证后办理了房屋过户，整个授权程序是原告根据其所属国法律进行的公证，也经当地中国使领馆进行了认证，其法定代表人陈洧福也在香港吴汉英、方成生律师楼办理了宣誓声明，并经由鲍嘉恒律师传译，其授权内容“必佳中国物业有限公司的董事会全体成员在此签署书面同意书，通过如下决议，并与正式召开董事会决议具有同样的效力，直接作为董事会的会议记录。鉴于本公司持有房地产及其土地使用权，位于深圳市龙岗区XX工业区，宗地号为GXXX01-XXXX，房地产宗地号为6000XXXX03……”。经合法授权后，第三人代表原告与被告签署了房屋收购协议书和房屋租赁协议书，最后签订了二手房买卖合同和办理了公证，后办理了过户。原告隶属于韩国SLG公司，SLG公司是2008年6月吸收合并了PEAK集团。从2008年6月份开始接手原告公司，原告原名为深圳市龙岗区横岗必佳综合制品厂，是一家非法人企业，是三来一补企业，最后变更为必佳科技（深圳）股份有限公司，因工厂设备陈旧，生产成本高，被员工抢走了很多订单，必佳科技处于亏损状况，从2009年开始，S&G公司社长为筹集资金解决困境，每次来必佳科技，都向深圳市龙岗区横岗必佳综合制品厂的厂长和担任总经理的白成俊和供应链部长的盛部长，法律顾问的赵瑞媛、人事和后勤部经理郑贤郁等高级官员作出明确指示，要求尽快寻找有购买涉案八套房地产的买家，想出售八套房地产，如果出售不了，准备向银行申请贷款，为解决资金的问题。后来一直没有找到合适的买家。在2013年，S&G集团与韩国的SKC公司合作生产LED灯，资金越来越短缺，社长每个月来必佳科技公司时，明确向白承俊、郑贤郁等主要高级官员指示，要求尽快寻找购买涉案八套房地产的买家，以出售八套房地产，在调查周边房地产市场价格行情后，商定可以3000万元至4000万元价格出售转让八套房地产。表示如果找到合适的买家，可给经办员工一定的奖金以资奖励，故产生了授权的过程。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方质证意见及庭审调查情况，本院查明：一、涉案8栋厂房位于深圳市龙岗区XX工业区，原权利人为原告。原告2011年7月4日通过董事会决议，授权BaekSeungJoon、ShinJangWan、郑贤郁以及郑瑞媛为公司代理人，代表原告在公司授权范围内个别或共同依法签署与深圳市龙岗区XX工业区公司房产相关的旧城改造事宜的所有文件，包括但不限于，房屋租赁协议、房地产拆迁补偿安置协议、房屋所有权过户、公证及一切相关政府部门要求的手续以及程序。二、郑贤郁系原告关联企业必佳科技（深圳）有限公司部门经理。原告提交了郑贤郁的《劳动合同》、深圳市社保局《员工参与社会保险清单》等予以证明。2012年10月15日，郑贤郁以原告委托人的身份与被告签订《房地产收购协议书》，该协议书约定，双方就甲方（被告）收购乙方（原告）房地产相关事宜，根据《中华人民共和国合同法》、《深圳市城市更新办法》等法律法规的规定，经协商一致，签订协议。合同主要条款：一、乙方现合法拥有位于深圳市龙岗区XX工业区宗地号G08401-XXXX占地面积16266.3平方米(以实际面积为准，包括宗地红线以外，乙方现实际占有使用的土地面积)土地使用权（工业用地），并在该地块上建有27000平方米的建筑物（其中有房地产权证的建筑物为22000平方米，无房地产权证的建筑物为5000平方米。含该地块上所有合法建筑物及附着物，以现状为准。二、甲乙双方同意甲方以房地产收购方式收购乙方本协议第一条所涉房地产。三、收购总价款为人民币4200万元，含搬迁费、补偿费、安置费、装修补偿费等全部费用。四、付款方式：1、甲乙双方签订本协议后三天内甲方向乙方支付200万元人民币定金（或者在香港支付250万港币）；2、从甲乙双方签订本协议之日起甲方应于2014年12月15日前一次性向乙方支付总收购款的50%（含已付200万元人民币定金或250万港币）；3、剩下50%的收购款在乙方于2014年12月31日前向甲方交付被收购的全部房地产及房地产权属证书后七个工作日内付清；4、收购款付至乙方的合法帐户（其中在香港付款不超过应付款的30%）。五、关于房地产的交付：1、乙方应于2014年12月31日前将被收购的房地产全部交付给甲方。2、甲乙双方签订本协议后，除本协议另有约定外，乙方可继续使用该收购的房地产至2014年12月31日；若乙方在2014年12月31日后还需使用该厂房（仅限乙方自己使用）且甲方尚暂不开发时，应提前180开通知甲方，并由双方就此另行协商签订协议。3、自甲乙双方签订本协议之日起，乙方有义务配合甲方办理与旧改与开发相关的全部手续。4、若乙方从本协议签订之日起满一年后因特殊原因需提前交付房地产时，应提前90天通知甲方办理相关手续及准备工作；5、房地产未交付给甲方前，房地产产权人仍属乙方，房地产灭失的风险及责任均由乙方自行承担，乙方将房地产交付给甲方之日起，房地产所有产权、权益及利益属甲方，房地产灭失的风险及责任均由甲方承担。6、将房地产交付之日起，该房地产由甲方行使产权人的合部权利；7、收购中所发生的税费由甲方承担。……十二、本协议约定的内容可根据房地产主管机关的要求进行补充或修改，但须经甲乙双方一致同意。也可以另行签订一份《深圳市二手房买卖合同》作为备案或过户的合同，内容以本协议为准，本协议是该合同的组成部分。三、2013年6月14日，郑贤郁以原告代理人身份与被告代理人张飞，就涉案8栋厂房签订了涉案8份《深圳市二手房买卖合同》，深圳公证处对该8份合同进行了公证。2013年8月13日，涉案8栋厂房过户登记完成，被告取得了8栋厂房的所有权。四、2013年11月20日，郑贤郁以原告委托人的身份与被告签订《补充协议书》，双方确认在签订该补充协议时，双方已办理房地产权过户手续，被告已支付原告人民币2200万元；将原协议书第四条第2项变更为：在本补充协议签订后二个月内，被告把人民币1000万元支付至原告指定的原告帐户上。将原协议书第四条第3项变更为：剩余的收购款人民币1000万元，被告应在原告将被收购物业交付给被告，清场之日起七个工作日内付至原告指定的原告帐户；将原协议书第五条第1、2项变更为：原告可继续使用被收购物业至2014年12月31日，且无需向被告承担租金。2014年12月31日以后若原告需继续使用被收购物业时，由被告根据项目规划时间安排决定原告可继续使用的期限，并提前120天通知原告向被告交付收购物业的具体时间。2014年12月31日至原告向被告交付被收购物业期间，由原告按继续使用被收购物业总面积每月10元/平方米标准向被告承担租金。五、2014年8月5日，郑贤郁以原告委托人的身份与被告签订《房屋租赁协议书》，根据双方于2013年5月29日签订的《补充协议书》的约定，原告需继续使用已被被告收购的工业厂房、宿舍、被告同意出租给原告按原工业用途使用。租赁物位于深圳市龙岗区XX工业区内，建筑面积20000平方米。租赁期限为一年（自2015年1月1日至2015年12月31日），租金为每月每平方米10元人民币，租赁物建筑面积为20000平方米，每月租金为20万元人民币；有关土地使用费由原告承担。每月租金由原告直接从被告未付款项（1000万人民币）中扣除，原告到期限交付物业时由被告按所收租金数额出具收据给原告；若被告在租赁期限内根据更新单元开发计划需提前收回租赁物时，应提前三个月通知原告，若原告需提前终止本协议时，也应提前三个月通知被告。六、关于收购款4200万元的支付，被告主张其中1000万元根据上述《房屋租赁协议书》以租金的方式抵扣，其余3200万系根据原告的通知和委托函件，支付至原告指定在香港恒生银行的帐户上。被告对此提交了一份《通知》、两份《授权委托书》，落款均为PeakChinaPropertyLimited(必佳中国物业有限公司)，通知被告将《房地产收购协议书》约定的三笔款项支付至必佳中国物业有限公司在香港恒生银行有限公司的帐户，帐号：7873XXXX6883。被告还提交了三张收条，其一为郑贤郁于2012年12月4日作为负责人签名的《收条》，内容为：今收到深圳市首席置业投资发展有限公司委托香港恒生银行李新华代为支付的《房地产收购协议书》定金250万元港币。该款为深圳市首席置业投资发展有限公司与我公司签订的《房地产收购协议书》项下约定的定金。其二为RonaldTan作为董事签署的《收条》，内容为：今收到深圳市首席置业投资发展有限公司交来《房地产收购协议书》第四条项下收购款2500万元港币，折合人民币2000万元。此款由深圳市首席置业投资发展有限公司委托林友武先生代为支付（其中2013年7月30日付500万港币，2013年8月13日付2000万港币）。其三为RonaldTan作为负责人签名的《收条》，内容为：今收到深圳市首席置业投资发展有限公司《补充协议书》约定房地产收购款人民币1000万元。被告还提交了如下转款凭证：1、2012年12月4日恒生银行转款单，证明转款250万港币；2、2013年7月30日特快转帐申请书，证明转款给PeakChinaPropertyLimited公司500万港币；3、2013年8月13日南洋商业银行转款单，证明转款2000万港币。被告主张还有人民币1000万元的汇款转帐凭证没有相应的证据。七、原告主张其公司名称为PeakChinaPropertyLtd.，与上述通知、收条落款的PeakChinaPropertyLimited公司属两家不同的民事主体。原告在庭审中主张系案外人金文冒用原告的名义在香港成立PeakChinaPropertyLimited。第三人郑贤郁委托诉讼代理人在庭审中称郑贤郁经公司允许在香港设立一家与原告中文名同名的公司，并经公司许可将涉案收购款支付至香港公司帐户，金文是香港公司的法定代表人，挪用了收购款中的500万元。郑贤郁确认涉案通知、授权书均经由郑贤郁送达被告。八、原告提交了深圳侨报2012年1月12日刊登的《XX工业区城市更新单元改造意愿公告》，深圳市龙岗区横岗必佳综合制品厂与被告签订的《深圳市城市更新单元（旧工业区）计划申报委托书》，主张被告为涉案厂房所在XX工业区城市更新单元规划制定计划的申报主体，原告表示从未计划出售涉案厂房，认为被告系协助原告对涉案厂房进行旧工业区改造。被告提交了深圳市龙岗区城市更新办公室2012年5月21日《关于横岗街道XX工业区更新项目核定意见的函》，根据该函，横岗街道XX工业区系城市更新项目，更新单元范围内占建筑总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意以被告为申报单位申报更新。九、关于涉案《房地产收购协议书》约定8栋厂房总价款为4200万元，原告主张该价格属明显低价，提交了其委托的国众联资产评估土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，该报告以涉案房产过户时间即2013年8月13日作为价值时点，确定涉案8栋厂房2013年8月13日市场价值为人民币68100780元。并提交2015年深圳市不动产登记中心《不动产抵押登记查询表》，证明被告将涉案厂房抵押给中国农业银行华侨城支行以抵押担保借款人民币2.3亿。被告认为上述《房地产估价报告》系原告单方委托，对真实性、合法性、关联性均不予认可。被告提交了2015年12月21日在深圳市房地产评估发展中心网上查询涉案8套房产2015年评估价格查询信息表，显示2015年10月1日涉案房产评估价格为2160元/平方米。被告据此认为2015年10月1日涉案8栋厂房亦大概估值4752万元。被告还提交其与中国农业银行的《最高额抵押合同》，证明贷款2.3亿授信额度是包括涉案7套厂房在内共14套房产的抵押额；十、原告于2015年9月向深圳市公安局经济犯罪侦查局报案，根据其提交的《举报信》，原告将郑贤郁、张飞、被告作为被控告人，请求相关部门立即对郑贤郁、张飞、被告以涉嫌职务侵占罪立案侦查。根据原告提交的《立案告知书》，深圳市公安局于2015年12月11日告知原告，郑贤郁涉案职务侵占案，该局认为有犯罪事实发生，需要追究刑事责任，且属于管辖范围，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，立职务侵占案进行侦查。十一、原告还于庭审后向本院提交以下主要证据：1、经济犯罪侦查支队、深圳市第二看守所等相关部门对郑贤郁、原告董事RONALDTADYEWHOCK、被告股东方绍盾进行讯问的《讯问笔录》；2、郑贤郁的银行流水清单；3、深圳市公安司法鉴定中心出具的鉴定书；4、原告关于印章的决议声明及中国驻英国大使馆认证文件、公证文件等。原告据此主张并无授权郑贤郁出售涉案厂房，涉案《房地产收购协议书》、《补充协议书》、《通知》、《授权委托函》、《收条》、《收据》等均非真实，而被告对此知情，却与郑贤郁恶意串通，损害原告利益。被告、郑贤郁分别对上述证据发表了质证意见，均认为上述证据不能证明郑贤郁与被告存在恶意串通。其中郑贤郁的讯问笔录显示：郑贤郁确认被告就与其签订的《合作协议书》及《房地产收购协议书》向其支付了110万元的“好处费”，但其亦表示被告不知道其私自将涉案厂房卖掉的事。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本八案的争议焦点为：郑贤郁与被告签订涉案8份《深圳市二手房买卖合同》时是否存在恶意串通而导致合同无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，原告主张郑贤郁与被告存在恶意串通，则原告应举证证明该事实存在的可能性已达到排除合理怀疑的程度。关于现有证据能否证明郑贤郁与被告之间存在恶意串通，本院分析如下：首先，原告主张郑贤郁的权限仅限于处理涉案工业区城市更新事宜，并不包括出售涉案8栋厂房，而被告对此应为明知。本院认为，从原告2011年7月4日的董事会决议、授权委托书看，原告授权郑贤郁在公司授权范围内依法签署与深圳市龙岗区XX工业区公司房产相关的旧城改造事宜的所有文件，包括但不限于房屋租赁协议、房地产拆迁补偿安置协议、房屋所有权过户、公证及一切相关政府部门要求的手续以及程序。即使如原告主张郑贤郁相关权限需以处理旧城改造相关事宜为前提，但，第一、被告系涉案工业区城市更新单元规划制定计划的申报主体；第二、涉案《房地产收购协议书》中双方明确系根据《中华人民共和国合同法》、《深圳市城市更新办法》等法律法规的规定，经协商一致签订；第三、法律并未规定城市更新单元规划制定计划的申报主体，只能与被拆迁人签订拆迁补偿协议而不能签订物业买卖合同。事实上，通过签订买卖合同购买相关物业，也是实践中实现拆迁安置目的的方式之一。故被告购买涉案8栋厂房，并不违反法律、法规的强制性规定。因此，原告主张被告购买涉案8栋厂房的行为与旧城改造事宜没有关联，郑贤郁签订涉案《房地产收购协议书》并为履行该协议书而签订涉案8份《深圳市二手房买卖合同》的行为超过授权范围，并主张被告明知郑贤郁没有相关权限，而与郑贤郁合谋恶意串通，缺乏依据，殊难认定，本院不予采信。其次，原告主张涉案8栋厂房的转让价格明显过低。为此，原告提交了国众联资产评估土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》加以证明。本院认为，该报告系原告单方委托出具，被告并不认可，且参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于“明显不合理的低价”的规定，转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。但原告并未提交证据证明签订涉案《房地产收购协议书》时的涉案厂房的市场价值。上述《房地产估价报告》的评估时点为2013年8月13日，与涉案《房地产收购协议书》签订时间2012年10月15日相距甚远，其评估结论与本案争议焦点无关，本院不予采纳。同时，被告以其中7栋厂房及其他房产作为抵押向银行贷款2.3亿元，亦不能证明涉案7栋厂房转让时的价格，无法证明《房地产收购协议书》约定的转让价属明显低价。故原告以转让价为明显低价为由主张郑贤郁与被告存在恶意串通的理由不能成立，本院不予支持。再次，关于原告主张未收到涉案厂房转让款的问题。本院认为，被告提交了通知、授权委托函、租赁协议书，主张已通过向原告指定的帐户转账及通过以租金抵扣房款的方式支付了转让款。原告虽提交深圳市公安司法鉴定中心出具的鉴定书，证明上述书证的落款均非原告，但郑贤郁对被告的主张予以确认，由于郑贤郁系原告的委托代理人，其指示交付购房款的通知应视为原告的意思表示。如果原告认为郑贤郁出具的委托收款文件不真实导致原告实际未收到相应款项，郑贤郁的代理行为损害了本人的利益，应当根据代理法律关系追究郑贤郁的法律责任。原告并不能证明被告与郑贤郁就付款行为存在恶意串通。故原告据此主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。另，原告于2015年9月向深圳市公安局经济犯罪侦查局报案，请求立即对郑贤郁、张飞及本案被告以涉嫌职务侵占罪立案侦查。但深圳市公安局目前仅对郑贤郁进行立案侦查，并未对张飞及本案被告加以立案。可见公安机关通过刑事侦查手段至今尚未能确定被告存在与郑贤郁恶意串通的事实。而原告提交的相关《讯问笔录》显示，郑贤郁及被告的股东方绍盾在讯问中均未承认双方存在恶意串通。因此，原告主张郑贤郁与被告恶意串通损害原告利益，但其举证尚不能达到排除合理怀疑的程度，本院不予支持。本院认定涉案8份《深圳市二手房买卖合同》有效，原告无权请求被告返还厂房。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本八案诉讼费、保全费，均由原告负担（具体数额详见附表）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审  判  长 唐 毅审  判  员 张 睿助理 审 判员 王丹妮二〇一六年十二月二十七日书记员（兼） 李全慧书记员（兼） 林 翘附：《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。