安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0111民初21425号原告：徐宏林，男，1992年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。原告：杜梦琪，女，1993年9月21日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王野秋，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐蔚蔚，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。被告：徐永红，男，1969年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：朱业凤，女，1972年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：徐永红，男，系朱业凤丈夫，住址同上。原告徐宏林、杜梦琪诉被告徐永红、朱业凤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐宏林、杜梦琪及其委托诉讼代理人王野秋、徐蔚蔚，被告徐永红即被告朱业凤的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宏林、杜梦琪诉称：2016年1月18日，原告经同事徐永培（系被告徐永红弟弟）介绍，购买被告所有的合肥市滨湖新区拆迁安置房，并签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：买卖房屋面积为90平方米，共计人民币495000元，首付款480000元在签订合同当日支付，第二期（尾款）15000元在该房产两证正式更名过户给原告后付清。合同并对交房时间、违约责任作了明确约定。合同签订当日，原告即按约定转账支付了首付款48万元，被告亦于当日将房屋移交给原告。因交付时被告已将房屋出租给他人并收取了房租，原告应被告要求垫付了退还租客的租金、押金及搬家费共计8700元。此后，房屋一直由原告居住、使用至今。2020年5月14日，被告称房产证已经可以办理，能为原告直接办理房产登记手续，要求支付尾款。原告遂将尾款1.5万元支付给了被告。至此，购房款全部付清。按约定，被告应将房产直接登记或过户到原告名下，经原告多次催促，被告一再推诿，并要求原告先付13万元再交付房产证。现原告已经依约支付了全部购房款，案涉房屋产权证书已经办到被告名下，具备过户条件，被告理应将房屋产权过户到原告名下。请求判决被告继续履行2016年1月18日与原告签订的《拆迁安置房买卖合同》，并协助原告将合肥市滨湖新区房屋产权过户至原告名下；判决被告支付原告违约金10万元；判决被告支付原告垫付租客的租金、押金及搬家费共计8700元；本案诉讼费用由被告承担。被告徐永红、朱业凤辩称：我方未违反合同约定办理产证，但是房产证与合同约定房屋面积不一致，我要求原告补房产证多出的面积，但因为价格没有谈好，所以我方没有办理产证过户，原告请求违约金没有依据。合同签订后，原告与原承租人直接联系支付租客未使用的租金及搬家费，与我方无关。经审理查明：2016年1月18日，原告徐宏林、杜梦琪与被告徐永红、朱业凤签订一份《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，合同约定：出卖人（甲方）朱业凤、徐永红，买受人（乙方）徐宏林、杜梦琪，甲方拆迁安置房屋坐落在滨湖康园北区，面积为九十平方米，买卖房屋价格按元／平方米计价，共计495000元，甲、乙双方同意首付款人民币48万元在签订合同当日支付，第二期15000元在该房产两证正式更名过户给乙方后付清；本小区房产暂时无两证，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，自愿购买该房，更名时及更名后办证所产生的一切税费及其他相关费用全部由乙方承担，产权证办好后归乙方所有；甲方在房产权证交付给乙方时不得对房屋进行涨价；甲方必须努力配合乙方办理房产证，如果房产证可直接办理为乙方的名字就办理到乙方名下，房产证如果不能直接办理乙方的名字，甲方应及时过户到乙方名下，甲方不得以任何借口进行推托，不配合乙方办理，如出现上述情况，则视为甲方违约，需向乙方支付违约金10万元。当日，原告支付被告首付购房款48万元。在合同签订前，被告已将涉案房屋出租给他人并收取了租金，原告遂于2016年3月与承租人协商，退还承租人租金及押金8700元，然后原告入住涉案房屋。2020年5月14日，原告支付被告购房款尾款15000元。2020年10月30日，涉案房屋办理了不动产权登记，不动产权证号为皖（2020）合肥市不动产权第××号，登记权利人为朱业凤，面积为94.06平方米，登记地址为合肥市滨湖区万泉河路2116号滨湖康园9幢908室。因登记面积多于房屋买卖合同约定面积4.06平方米，被告遂要求原告按2020年10月市场价格补足4.06平方米差价款，原告不同意。双方未办理涉案房屋过户登记手续。2020年11月23日，原告向本院提起诉讼。上述事实，有《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》，收条，转账凭证，微信转账电子凭证，情况说明，水电费缴纳账单，借条，通话记录，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。本院认为：原告徐宏林、杜梦琪与被告徐永红、朱业凤签订的《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，原、被告应按合同全面履行。原、被告在合同中约定房屋面积为90平方米，总价款495000元，按此推算单价应为5500元/平方米，现涉案房屋不动产登记面积为94.06平方米，多于合同约定面积4.06平方米。鉴于原、被告在《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》中未就超出面积作出约定，本院依照日常生活经验法则及交易习惯，认为对于多出的4.06平方米，原告应按合同单价补足房屋差价款22330元（4.06平方米×5500元）。原、被告买卖的拆迁安置房屋已于2020年10月30日办理了不动产权登记证，该房屋已经符合过户条件，故原告请求被告协助办理涉案房屋过户登记，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。2020年10月30日，涉案房屋办理不动产登记证后，原、被告就登记多出面积价格未能达成一致意见，被告未配合原告办理涉案房屋过户手续，原告遂于2020年11月23日向本院提起诉讼，该事实不能证明被告构成严重违约，因此，原告请求被告支付10万元违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。在合同履行中，原告为尽快入住案涉房屋，与承租人协商并支付承租人租金及押金8700元，不属于本案房屋买卖合同纠纷，现原告请求被告予以支付，无合同约定及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告徐宏林、杜梦琪与被告徐永红、朱业凤继续履行双方于2016年1月18日签订的《拆迁安置房买卖合同（未办房产证）》；二、原告徐宏林、杜梦琪于本判决生效后十日内支付被告徐永红、朱业凤房屋面积差价款22330元；三、被告徐永红、朱业凤于本判决生效后十日内协助原告徐宏林、杜梦琪将合肥市滨湖区万泉河路2116号滨湖康园9幢908室房屋（皖（2020）合肥市不动产权第××号）过户登记至徐宏林、杜梦琪名下，过户登记费用由徐宏林、杜梦琪负担；四、驳回原告徐宏林、杜梦琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474元，减半收取1237元，保全费2995元，合计4232元，由原告徐宏林、杜梦琪负担2116元，被告徐永红、朱业凤负担2116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  方业泉二〇二一年七月二十二日书记员  何佩佩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。