浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2009）甬慈民初字第2930号原告：黄军飞，男，1961年6月25日出生，汉族，慈溪市邮政局职工，住所慈溪市。原告：黄跃飞，男，1958年4月30日出生，汉族，慈溪市邮政局职工，住所慈溪市。原告：李藕英，女，1936年12月28日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：黄军飞，男，1961年6月25日出生，汉族，慈溪市邮政局职工，住所慈溪市观海卫镇上横街39－11号，身份证号码3302221961********，系原告李藕英之子。被告：慈溪市房地产管理中心，住所地：慈溪市白沙路街道三北大街***号。法定代表人：汪建煜，主任。委托代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。被告：慈溪市观海卫镇人民政府，住所地：慈溪市观海卫镇振观路。法定代表人：朱永根，镇长。委托代理人：沈湘连，浙江相联律师事务所律师。原告黄军飞、黄跃飞与被告慈溪市房地产管理中心（以下简称房管中心）、慈溪市观海卫镇人民政府（以下简称观海卫镇政府）合同纠纷一案，本院于2009年12月10日立案受理，依法组成合议庭，并于2010年1月20日公开开庭进行了审理，原告黄军飞、黄跃飞与被告房管中心的委托代理人郎慈甬、观海卫镇政府的委托代理人沈湘连到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院依法追加李藕英为本案共同原告，李藕英称原告黄跃飞、黄军飞所进行的诉讼活动对其有效，并表示本案不需另行指定举证期限、不需另行开庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告黄军飞、黄跃飞、李藕英起诉称：原告黄军飞、黄跃飞系兄弟关系，原告李藕英与黄军飞、黄跃飞系母子关系。1959年，原告李藕英夫妇开始租住当时属国有公房的现上横街39－10号楼房一间半及平房两间。1974年4月，原告李藕英丈夫黄崇坤（现已过世）与原慈溪县房地产管理处（以下简称房地产管理处）等部门就公房与私房调换事宜进行协商，双方签订了《关于黄崇坤要求将私房与公房调换产权的协议》（以下简称公私房屋调换协议），双方约定李藕英夫妇将其原有私房与上述租住的房屋进行产权调换，该协议经有关部门盖章确认。1977年2月黄崇坤取得调换公房的“交换契本契”，确认现观海卫镇上横街39-10号南首楼房一间及中间楼房楼下的房屋（五架）归李藕英夫妇所有。1975年12月，慈溪县观城镇革命委员会、房地产管理处未经李藕英夫妇同意，擅自将其承租的公房中的楼下半间房屋的北边三分之一部分出租给案外人蔡姓人家。三原告认为，原告李藕英及其丈夫与政府达成公私房屋调换协议，政府应当将调换的公房交付给李藕英夫妇，并负有保证第三人不得向其主张任何权利的义务，现两被告未按公私房屋调换协议的约定将所调公房交付给李藕英夫妇，并擅自将调换公房中的部分房屋出租给案外人，侵害了原告的合法权益。为此，三原告要求两被告履行公私房屋调换协议；停止向第三人出租房屋，并赔偿三原告因两被告擅自出租调换公房所遭受的损失4万元。被告房管中心答辩称：三原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据。黄崇坤与房地产管理处等单位签订了公私房屋调换协议后，房地产管理处已向黄崇坤交付了调换的公房。至于原告方与蔡文朝、蔡文来等人现在争议的观海卫镇上横街39－10号中间楼房的部分空间（即公私房屋调换协议和黄崇坤取得的《交换契本契》项下的调换公房的部分空间），该争议房屋的所有权已经慈溪市法院（2009）甬慈民初字第2474号民事判决确认属于三原告及案外人黄丽君所有，本被告对此亦予以认可。争议房屋的部分空间在1975年（即黄崇坤承租期间）经相关部门共同处理，确定由蔡文朝、蔡文来方使用，且公私房屋调换协议亦明确争议房屋的部分空间供蔡文朝、蔡文来方安放楼梯、行路之用。原告诉称本被告将该部分争议房屋擅自出租给他人使用与客观事实不符，本被告无须向原告方承担任何经济补偿责任。退一步讲，即使本被告须承担责任，原告主张权利也已超过诉讼时效。黄崇坤与房地产管理处等单位于1976年4月签订公私房屋调换协议，并于1977年2月8日已取得调换公房的《交换契本契》，现三原告要求履行公私房屋调换协议，不仅超过了2年的诉讼时效，而且超过了法定的20年最长权利保护期。综上，被告房管中心要求驳回原告方的诉讼请求。被告观海卫镇政府答辩称：不动产产权调换时，当事人须办理权属变更登记手续后方能取得调换的不动产产权，但办理该手续的机关系被告房管中心，而非本被告。本案中的公私房屋调换协议加盖“慈溪县观城镇革命委员会”印章的事实仅反映了本被告参与该协议形成的过程，原告方不能据此要求本被告承担履行协议的义务。至于原告方诉称的涉案房出租给第三人一事，本被告既不知情，亦未参与，故原告方的第二项诉讼请求与本被告无涉。综上，被告观海卫镇政府要求驳回原告方对本被告的诉讼请求。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.《关于黄崇坤要求将私房与公房调换产权的协议》及《交换契本契》各一份，证明黄崇坤与房地产管理处等单位签订公私房屋调换协议、慈溪县革命委员会向黄崇坤颁发调换公房的交换契本契。A2.观城镇革委会出具的证明一份，证明当时的镇政府参与调处黄、蔡两家的房屋纠纷。A3.证明两份，证明原告黄军飞将观海卫镇上横街39－10号中间楼房的楼下部分分别出租给林菊芬和刘凤歌，租金分别为350元和300元。A4.（2009）甬慈民初字第2474号民事判决书，证明观海卫镇上横街39－10北边一间楼房的楼下部分属三原告及黄丽君所有。A5.（2009）慈证民字第425号公证书一份，证明李藕英、黄丽君自愿放弃对观海卫镇上横街39－10号房屋的继承权，相关遗产由原告黄军飞、黄跃飞共同继承。被告房管中心、观海卫镇政府未提供证据。本案审理过程中，为查明本案事实，本院调取了（2007）慈民一初字第2046号民事判决书、（2009）浙甬民二终字第677号民事判决书。上述证据经当事人质证，本院认证如下：被告房管中心、观海卫镇政府对证据A1、A4无异议，三原告及被告房管中心、观海卫镇政府对本院调取的（2007）慈民一初字第2046号民事判决书、（2009）浙甬民二终字第677号民事判决书均无异议，上述证据本院予以认定，（2007）慈民一初字第2046号、（2009）甬慈民初字第2474号及（2009）浙甬民二终字第677号民事判决均为生效判决，该三份判决认定的事实本院亦予认定。被告房管中心对证据A2的真实性无异议，被告观海卫镇政府认为证据A2未加盖印章，是否为观城镇革委会出具难以确认。证据A2的内容与证据A1公私房屋调换协议的内容能够相互印证，且公私房屋调换协议的经办人沈永烈亦对证据A2的出具经过作出说明，故证据A2虽未加盖“观城镇革委会”印章，但不影响证据A2的证明力，证据A2反映的事实本院予以认定。被告房管中心、观海卫镇政府认为证据A3系证人证言，在证人未出庭的情况下，该证据不应认定。证据A3中林菊芬出具的证明实为证人证言，且原告方又未申请林菊芬出庭作证，故林菊芬出具的证明本院难以认定；证据A3中的房屋出租（协议）甲方未签字，该房屋出租（协议）并未成立，该证据不能证明原告欲主张的诉争房屋的租金，本院对该证据不予认定。被告房管中心、观海卫镇政府对证据A5的真实性、关联性均无异议，但认为该证据不能证明原告黄军飞、黄跃飞的主体适格。两被告对证据A5的真实性无异议，本院对证据A5反映的事实予以认定。根据本院认定的上述有效证据，本院认定本案事实如下：原告李藕英系原告黄跃飞、黄军飞之母，原告黄军飞、黄跃飞系兄弟关系。1959年原告李藕英丈夫黄崇坤向原观城房管所租住了原属国家公房的三间楼房中的南首一间及居中一间的楼下等屋。1975年黄崇坤与房地产管理处、原慈溪县观城革委会签订公私房屋调换协议，黄崇坤将其所有的楼房一间、平方一间与国家公房楼房一间半、平房两间对调产权，双方在协议中另约定调换公房中的一间楼下留有一公尺宽的走路让蔡文来安放楼梯或走路之用，原楼梯一条归黄崇坤所有。1977年2月8日，黄崇坤取得了原浙江省慈溪县革命委员会生产组出具的交换契本契一份，本契载明房屋类别间数为三架、五架房屋各一间，楼房一间半，立契时间为1976年4月。1956年蔡仁福家因原居住房屋拆迁，被政府安置在三间楼房中的北首第一间及居中一间的楼上四架，在居中一间靠西墙一侧置有由北往南的楼梯一步，由原告方与蔡仁福两家共用。1965年5月15日，原慈溪县观城镇革命委员会出具给蔡仁福换屋证明书一份。1966年4月25日，蔡仁福取得了原慈溪县革命委员会出具的交换契本契一份，本契载明房屋类别及间数为楼房一间，另楼上四架、平屋两间。原告方与蔡仁福两家相邻居住后，常因共用楼梯问题发生矛盾。1975年经原观城镇革委会、原观城镇房管所等部门共同处理，在居中楼房的楼下靠北山墙处新置由东往西楼梯一步，并在楼梯南侧距居中楼房北山墙1.2米处砌隔墙一堵，隔墙以北房屋及楼梯由蔡仁福方使用，原居中楼房内靠西墙的楼梯放置在三间楼房中的南首一间，供原告方使用。此后两家一直按此使用。蔡仁福过世后，其房屋分授给蔡文来、蔡文朝。2005年3月，原告方与蔡姓人家再次发生矛盾，原告方将楼梯南侧的隔墙推倒。后经观城镇司法所调解，双方达成房屋买卖协议，在协议履行过程中，双方再生纠纷并诉至本院，2007年3月，本院判决双方之间的房屋买卖协议无效。2007年5月，三原告与黄丽君向本院起诉，要求蔡文来、蔡文朝归还被占用的中间一间楼下隔墙以北部分房屋、将楼梯恢复至原西墙边并共同使用，本院以“系争房屋原系国家公房，现放置的楼梯及打在楼梯南侧的隔墙系原观城房管所等部门在原告方承租期间所布置，且原观城房管所已将楼梯及楼梯南侧1.2米以内的房屋确定归被告方使用，该处分系国家公房管理人所作的处分，应视为房屋权利人所作的处分”为由，驳回该案原告方的诉讼请求。三原告与黄丽君提起上诉，被宁波市中级人民法院判决驳回。2009年9月30日，三原告及黄丽君以蔡文朝、蔡文来、房管中心为被告，向本院提起诉讼，要求确认观海卫镇上横街90-10号北边一间楼房楼下房屋归其所有，本院作出（2009）甬慈民初字第2474号民事判决确认该房屋归三原告及黄丽君所有，该案当事人未在法定期限内提出上诉，该判决已发生法律效力。另查明，蔡文朝、蔡文来于2008年4月22日以三原告及黄丽君为被告，向本院提起诉讼，要求判令三原告及黄丽君将推到的隔墙砌好、恢复原状。后本院作出（2008）慈民一初字第2032号民事判决，判令三原告及黄丽君将推到的隔墙修复至原来状态。三原告及黄丽君不服该判决并上诉至宁波市中级人民法院。宁波市中级人民法院以“双方争议的隔墙在楼梯下方，隔墙的堆砌与否并不影响被上诉人对楼梯的使用。且观海卫镇上横街39-10号北边一间楼房的楼下房屋，经原审法院（2009）甬慈民初字第2474号民事判决，确认属上诉人所有。被上诉人主张恢复隔墙没有必要”为由，撤销（2008）慈民一初字第2032号民事判决，驳回被上诉人蔡文朝、蔡文来的诉讼请求。2009年4月28日，原告李藕英与黄丽君放弃对黄崇坤在观海卫镇上横街39-10号房地产中的遗产继承权，该遗产由原告黄军飞、黄跃飞共同继承。本院认为：物的交付方式除现实交付外，另有简易交付、占有改定、指示交付等其他交付方式，其中现实交付指一方将物直接、现实地交与另一方；简易交付指受让人在动产物权变动前已先行占有该动产，让与人如转让该动产物权，无需再为现实交付，让与合同生效时即发生物权变动的效力。简易交付作为一种观念上的交付，尽管没有形式上的交付，但因标的物已由受让人实际占有，当事人间的交付目的已经实现，因而与现实交付具有相同的法律效力。本案中，原告李藕英丈夫黄崇坤于1959年租住原属国家公房的三间楼房中的南首一间及居中一间的楼下等屋，租住期间，黄崇坤将其所有的私房与其租住的公房调换产权，并与房地产管理处、原慈溪县观城革委会签订公私房屋调换协议，因公私房屋调换协议签订时调换的公房已为黄崇坤实际占有使用，故房地产管理处、原慈溪县观城革委会交付调换公房的义务已通过简易交付的方式履行。其次，公私房屋调换协议的当事人黄崇坤已取得了该公房的交换契本契，对调换公房中的南首楼房一间的权属原告方并无异议，而对于原告方与蔡文朝、蔡文来存有争议的观海卫镇上横街90-10号北边一间楼房楼下房屋，该房屋产权已经本院（2009）甬慈民初字第2474号民事判决确认该房屋归原告方所有，故三原告要求两被告履行公私房屋调换协议的诉讼请求于法无据，本院不予支持。黄崇坤与房地产管理处、原观城革委会签订公私房屋调换协议时，双方在协议中另约定调换公房中的一间楼下留有一公尺宽的走路让蔡文来安放楼梯或走路之用，原楼梯一条归黄崇坤所有。后原告方与蔡家因共用楼梯问题发生矛盾，1975年经原观城镇革委会、原观城镇房管所等部门共同处理，重新安置楼梯一步由蔡家使用，并砌隔墙一堵，原楼梯另置别处由原告方使用。2005年原告方与蔡家再次因楼梯问题发生纠纷，原告方推倒隔墙，双方为此多次涉诉，其中原告方要求蔡家恢复楼梯原状，蔡家要求原告方恢复隔墙，双方的诉讼请求均被法院驳回，相关判决均已生效。原观城镇革委会、原观城镇房管所等部门对楼梯问题的处理并非出租行为，现三原告主张两被告擅自将调换公房中的部分房屋出租给案外人，两被告应当停止出租行为，并赔偿三原告因此遭受的损失40000元，但三原告未提供相关证据证明两被告出租调换公房的事实，故本院对原告诉称的该事实难以采信，三原告要求两被告停止出租行为、赔偿三原告损失40000元的诉讼请求缺乏事实依据，三原告的该项诉请本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄军飞、黄跃飞、李藕英的诉讼请求。本案案件受理费800元，由原告黄军飞、黄跃飞、李藕英负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长  王黎明代理审判员  方苏琴代理审判员  张琪琦二〇一〇年三月十五日代书 记员  戚海燕附:本判决依据的法律条文及司法解释:一、相关法律及司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查取证。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人不利后果。