河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2254号原告：胡书海，男，汉族，1984年3月26日出生，户籍地南阳市宛城区，现住南阳市卧龙区。原告：安永玲，女，汉族，1987年6月3日出生，户籍地同上，现住南阳市卧龙区。二原告委托诉讼代理人李新建、徐强，河南南都律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王海珍，女，汉族，1974年6月15日出生，住南阳市。委托诉讼代理人温东旭、段拴旺（实习），河南衡祥律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：马忠，男，汉族，1955年5月5日出生，住南阳市宛城区，系马铭健父亲。被告：王泽民，女，汉族，1955年4月3日出生，住址同上，系马铭健母亲。被告：马某，男，汉族，2008年9月22日出生，住址同上，系马铭健儿子。法定代理人王某，女，汉族，1984年12月6日出生，住址同上，系被告马某母亲。被告：张运才，男，汉族，1968年9月23日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼理人刘志明，男，汉族，1971年9月7日出生，住南阳市卧龙区中州路298号，代理权限：特别授权。第三人：王某，女，汉族，1984年12月6日出生，住南阳市宛城区。原告胡书海、安永玲与被告王海珍、马忠、王泽民、马某、张运才、第三人王某案外人执行异议之诉一案本院于2021年4月1日立案。在案件审理过程中，本院发现原诉状所列被告马铭健已去世，中止本案审理。后原告申请追加马铭健的继承人马忠、王泽民、马某作为被告，被告王海珍申请追加王某为第三人，本院予以准许，并恢复审理。因本案原告起诉的被告张运才与执行标的无利害关系，本院向原告释明可以不列张运才为被告，但原告坚持列张运才为被告。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年7月13日公开开庭对本案进行了审理，原告胡书海及胡书海、安永玲委托诉讼代理人李新建，被告王海珍委托诉讼代理人温东旭、段拴旺、被告张运才委托诉讼代理人刘志明到庭参加了诉讼，被告马忠、王泽民、马某、第三人王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡书海、安永玲诉称，二原告与马铭健、王某于2012年6月26日签订《房屋买卖协议》，并在南阳市汉都公证处做了公证。马铭健、王某将卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产卖给原告所有，原告一次性向马铭健、王某支付房款160000元，并由被告马铭健向原告出具了收款收条，马铭健、王某将该房的全部手续及钥匙交给原告。2012年7月9日，宛城区法院在办理王海珍与马铭健、张运才民间借贷纠纷一案中，做出了（2012）宛民商初字第1455号民事裁定书，于2012年7月9日查封了位于卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产。因原告于2012年6月26日已经取得了该处房产的产权，原告于2020年9月26日向贵院提出了案外人执行异议申请。2021年3月20日，原告收到贵院作出（2021）豫1302执异43号执行裁定书，以原告在法院查封之前未签订合法有效的书面合同、在查封之前未合法占有房产、不能证明已经全部支付房屋价款为由，驳回了原告的异议申请。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买房屋在先，法院查封在后，有原告和马铭健、王某的房屋买卖协议为证，该协议经过了公证。原告购买房屋后就已实际占有并控制了该房产，且已按房屋买卖协议约定的价款向马铭健、王某支付了全部价款，该房的按揭贷款从2012年至今也一直由原告偿还；因该房系按揭贷款，未能够办理过户不是原告的原因。现原告依据《民诉法》及相关司法解释之规定，请求法院判决不得执行卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产。诉讼请求：1、请求法院判决不得执行卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产。2、被告承担诉讼费用。被告王海珍辩称，原告在查封之前未签订合法有效的房屋买卖合同，原告在法院查封案涉房产之前未占有该房产，我方当事人申请法院查封房产在2012年7月3日，我方申请法院查封在前。原告也不能证明其已经全部支付房屋价款，因此其诉讼请求，不应得到支持，应当予以驳回。被告马忠、王泽民、马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。被告张运才辩称，1、原告于2016年6月26日签订房屋买卖协议，产权并未发生变更，不动产受物权法调整，以登记为准。2、（2021）豫1302执异43号裁定书我们认为其认定事实清楚，证据充分，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。原告胡书海、安永玲向本院提交如下证据：第一组证据，1、二原告身份证复印件各一份；2、2012年6月26日，原告和马铭健、王某的公证房屋买卖协议。3、2012年7月6日经过公证的王某声明一份。4、马铭健房屋收条一份和原告的取款记录。5、马铭健与明伦地产公司的商品房买卖合同一份。6、南阳市明伦房地产开发有限公司的商品房收据三份。7、胡书海无房证明一份。证明：二原告和马铭健于2012年6月26日签订了合法有效的买卖合同。马铭健将案涉房产的一切原始手续交给了原告。涉案房产已归原告所有。第二组，1、建设银行业务变更单。2、原告还银行按揭贷款的交易记录，是2012年5月、6月2016年2月至2021年6月银行还按揭贷款的还款记录。3、南阳市天伦物业公司营业执照复印件一份和天伦物业公司收取水费、电费、物业费及装修期间的其他费用票据10张。4、2015年至2020年原告缴纳的燃气费明细三张。5、原告缴纳电费，交纳水电费的票据五张。证明：原告对涉案房屋已经实际入住，合法占有。第三组，1、宛城区法院2012宛民商初字第145号民事裁定书。2、2012年7月3日宛城区法院协助执行通知书一份。3、宛城区法院（2021）豫1302执异43号执行裁定书。被告王海珍对原告提交证据发表如下质证意见：关于第一组，对原告身份证无异议，对二份公证书有异议，该公证处不能够客观的确定公证书的出具时间。假如说原告方所出的第一份公证书是真实的，那么按照后来所出具的一份所谓声明也恰恰能够证实第一份买卖协议是不真实。因为第二个上面那个签名声明人王某的签名和前边王某的签名明显不是同一人。也就是说假如说合同关系成立，这些签字公证都属实，那么买卖合同关系成立的时间应当是2012年7月6日。对收条，无法确定其真实性，对取款记录，取款信息仅代表原告取款，而不能够证实该款项支付给马铭健，转款时间发生在2012年的7月7日，而收条的时间显示2012年7月6日，也能够印证原告方所出具的马铭健的收条不真实，且有关金额也不一致。对商品房买卖合同真实性没有异议，这份证据恰恰能够证实该房屋系马明健所有，而且从该商品房买卖合同能看出房屋的总价款是375745元，并非合同中所称的房款16万元。对三份收据，不能证实是在法院查封前交给本案原告，对无房证明与本案无关。关于第二组证据，对变更单可以随意填写，不具有客观性，有关的案件存款、案件、房款记录都发生在2016年之后。对物业公司的有关证明系2020年8月以后出具，不能够证实原告的有关主张，本质系证人证言，不能确定2012年6月到2012年12月物业费由原告方缴纳的事实，物业费的收据上2015年6月25日之前均系马铭健缴纳，燃气公司的票据和电费的票据是随时可以要求燃气公司和电业部门出具，不能证实原告方的主张。关于第三组证据，宛城法院裁定书的查封时间是2012年的7月3日，发生在原告与马铭健买房交易之前。被告张运才对原告提交证据发表如下质证意见：第一组，对证据1身份证无异议，对证据2关联性有异议，物权并没有发生变更，对证据3真实性无异议，对证据4无法核实其真实性，对真实性有异议，取款记录与本案无关联性，对证据6的三份收据无异议，对证据7无房证明与本案无关联性。第二组，证据1与本案无关联性，证据2证明方向有异议，无法证明房产系其购买，证据3真实性无异议，关联性有异议，证据4、5关联性有异议，与本案无关。无法证明房产系原告所有。第三组的真实性均无异议。被告王海珍、张运才未向本院提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经审理查明：2010年12月2日，马铭健作为买受人与出卖人南阳市明伦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产，合同编号:10369042共有人王某。2011年12月19日，高志洋向王海珍借款300000元，马铭健、张运才作为保证人在该协议书上签名，该借款到期后，因高志洋未如期还款，2012年6月28日，王海珍与高志洋、马铭健、张运才民间借贷纠纷一案诉至我院，审理过程中，本院于2012年6月28日做出（2012)宛民商初字第1455号民事裁定：对被告高志洋、马铭健、张运才价值40万元的财产予以保全。2012年7月3日，本院作出（2012）宛民商初字第1455号协助执行通知书，查封马铭健购买的明伦现代城3号楼2单元23层2302号房产，并于当日送达南阳市明伦房地产开发有限公司。2012年8月21日，本院作出（2012）宛民商初字第1455号民事判决书，判决被告马铭健和张运才于判决生效后十日内偿还原告王海珍借款30万元本息。判决生效后，马铭健、张运才未按期履行判决书确定的义务，王海珍于2020年5月7日申请法院强制执行。另查明：1、2012年6月26日，马铭健、王某作为甲方（卖方）、胡书海、安永玲作为乙方（买方）签订房屋买卖协议（摘要）：一、甲方自愿将自己所有的坐落于卧龙区交汇处3＃号楼2单元23层2302房产一套卖给乙方所有。二、乙方一次性向甲方付清全部房款，共计160000元，甲方收到现金后应向乙方出具收款收据和住房钥匙交予乙方。在建设银行剩余贷款，由胡书海、安永玲以马铭健、王某的名义按期归还给银行，今后需要再交纳与本房产有关的一切费用均由乙方承担，乙方对房屋的质量也没有任何异议……。该协议经南阳市汉都公证处公证。2012年7月6日,王某出具声明“我叫王某……我同意马铭健…全权处理对南阳市卧龙区产的买卖、过户及领取房产证等相关事宜。”同日，马铭健出具收条，内容如下：今收到卧龙路与北京路交汇处3#号楼2单元23层2302房屋购房款壹拾陆万元整。在庭审中，胡书海当庭认可160000元购房款交付的是现金，实际交付日期为2012年7月7日,马铭健出具收条的落款日期2012年7月6日系笔误。2、王海珍与高志洋、马铭健、张运才民间借贷纠纷一案执行案号（2020）豫1302执恢161号，在执行过程中，原告胡书海、安永玲对案涉执行标的卧龙区交汇处明伦现代城3＃号楼2单元23层2302房产提出异议，本院于2021年3月17日做出（2021）豫1302执异43号执行裁定，驳回原告的异议，胡书海、安永玲不服向本院提起执行异议之诉。3、马铭健与王某原系夫妻关系，育有一子马某。马铭健与王某二人于2012年6月14日离婚，马铭健已于2016年11月7日去世。马忠系马铭健父亲，王泽民系马铭健母亲。2021年6月24日，王某在接受本院询问时陈述：2009年买的房子，2011年交房，付了首付具体多少忘了，2012年我和马铭健离婚，约定把房子留给孩子，离婚后几个月马铭健说想把房子卖了，我同意就去办的公证签的字，具体卖给谁卖多少钱咋给的钱我都不知道，因为当时已经离婚基本不联系。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为原告胡书海、安永玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，案外人对执行标的提出执行异议请求排除执行的，应同时符合上述四条情形。本案中，虽然二原告和马铭健、王某签订了房屋买卖协议，但二原告对案涉房屋并不享有排除强制执行的民事权益。首先，马铭健、王某虽与胡书海、安永玲于2012年6月26日签订房屋买卖协议且经过公证，但2012年6月26日房屋买卖协议上王某的签字与2012年7月6日王某声明上的签字明显不一致，若王某2012年6月26在房屋买卖协议上的签字属实，则没有必要在协议签订后，于法院2012年7月3日查封该房产后的7月6日又再次出具声明。本院无法认定双方在人民法院查封之前已签订了合法有效的买卖合同其次，胡书海称2012年6月26日签订合同当日涉案房屋已交付，又自认一次性向马铭健、王某支付房款现金160000元的时间是2012年7月7日。根据一般生活经验，购买房屋系大宗商品交易，购买方尚未支付房款即交付房屋，明显违背常理。另外，原告自述房屋装修时间是2012年6月27日，这与原告向本院提交的南阳市天伦物业服务有限公司的收据显示装修期间电梯使用费、公摊水费交纳时间为2015年3月13日（姓名马铭健）自相矛盾。现代城物业服务中心于2020年8月26日出具的证明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，仅加盖印章，不予采信。再次，胡书海、安永玲向本院提交的以马铭建名义向银行支付按揭款的银行流水最早自2016年2月起，未向本院提交2012年签订合同后的其他偿还银行按揭的转账明细，不足以证明原告从2012年开始支付涉案房屋的按揭款。综上，原告胡书海、安永玲无法证实其对于该房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对明伦现代城3号楼2单元23层2302号房产强制执行的诉讼请求，不应得到支持，应依法驳回原告胡书海、安永玲的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,判决如下:驳回原告胡书海、安永玲的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告胡书海、安永玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳波人民陪审员  法子红人民陪审员  於祥涛二〇二一年七月二十九日书 记 员  张智雯