北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6668号上诉人（原审被告）：张博，男，1992年5月24日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李香丹，女，1969年1月14日出生，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：郭少杰，北京中知律师事务所律师。原审第三人：远行巴（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：芦潇莉。上诉人张博因与被上诉人李香丹及原审第三人远行巴（北京）房地产开发有限公司（以下简称远行巴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0105民初52492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张博上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回李香丹全部诉讼请求或发回重审，本案全部诉讼费由李香丹承担。事实与理由:1.一审以张博经合法传唤未到庭应诉为由缺席判决，属于严重违反法定程序，应发回重审。张博未收到一审开庭传票，也未发现人民法院报有公告开庭信息。2.李香丹一审提交的微信聊天记录未经张博质证即作为定案依据，应发回重审。3.本案即使依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；还应按照该解释第五条规定，房屋租赁合同虽然无效，张博作为出租人，请求李香丹参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李香丹未向张博交还涉案房屋，应支付房屋占有使用费。李香丹辩称：同意一审判决，不同意张博的上诉请求。远行巴公司提交书面意见称，其作为租赁合同居间方，已完成居间服务，张博与李香丹因租赁合同履行中其他原因产生的纠纷与远行巴公司的居间服务无关，故对其二人之间的争议不发表意见，对法院审理结果无异议。李香丹向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年4月18日解除；2.张博退还租金114万元及押金10万元；3.张博支付违约金10万元；4.张博支付搬家费11750元。一审法院认定事实：2019年3月23日，李香丹（乙方）与张博（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市××中心中院加北院的房屋（以下简称涉案房屋）在现有的状态下出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为约2600平方米，承租区域作为办公用途。免租期为8天，自2019年3月24日至2019年3月31日，乙方在免租期内免付租金，但水电费等相关费用由乙方承担。租赁期自2019年4月1日至2024年3月31日止，租期五年。租金为每月10万元，支付方式为押一付年，每十二个月支付一次，于付款月起租日七天前支付下一期租金。押金相当于一个月的租金即10万元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。押金及首期租金共计人民币130万元，乙方须在2019年3月23日前全额汇入甲方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还，在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金。甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册。关于违约责任的约定为：甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：1.甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符；甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用……合同签订当日，李香丹通过银行转账向张博之妻雷某转账支付130万元，其中押金10万元，一年租金120万元。庭审中，李香丹主张签订合同次日搬入涉案房屋内，2019年4月18日即自涉案房屋中搬出，搬出原因是涉案房屋所在物业公司通知不能进行教会活动，同时张博未能出具办理营业执照所需房屋产权手续，导致合同目的无法实现。就此，李香丹提交与张博及案外人雷某1（李香丹称系张博岳母）的录音一份，录音中李香丹表示进来的时候张博说可以聚会，但村里不让聚会，说涉案房屋不能作为聚会场所，是不允许的，所以只能搬走；张博及雷某1则表示涉案房屋可以进行聚会，是因为李香丹对外宣称其为基督教会活动才出现问题。另，李香丹提交与张博及雷某1的微信记录，显示2019年4月18日，李香丹通知对方东西已经搬完，涉案房屋由雷某1爱人确认后从里面将门上锁，其已无法进入，要求张博退还房租。另查，截止本案一审法庭辩论终结时，未查询到涉案房屋已取得建设工程规划许可手续的相关信息。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故李香丹与张博及远行巴公司签署的《北京市房屋租赁合同》应属无效，李香丹要求确认《北京市房屋租赁合同》解除，法院无法支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，本案双方合同虽无效，但李香丹实际占有使用了涉案房屋，应当向张博支付房屋使用费。李香丹提交的证据能够证明其于2019年4月18日搬离涉案房屋，故房屋使用费应计算至该日。因合同无效，故免租期约定亦无效，李香丹应向张博支付2019年3月24日至4月18日的房屋使用费。张博在扣除李香丹上述期间的房屋使用费后，李香丹交纳的剩余租金及押金应当退还。基于双方合同无效，李香丹主张违约金没有依据，法院不予支持。关于搬家费，李香丹主张承租涉案房屋系为聚会及办公使用，但承租后张博告知不能用于聚会活动，且张博未提供办理营业执照所需产权证明文件，故无法正常使用涉案房屋，但双方合同中约定的房屋用途为办公，并未约定张博承诺可作为聚会使用，且李香丹作为承租人在承租前未核验房屋产权证明文件，对合同的无效亦存在过错，故其主张张博赔偿搬家费没有事实和法律依据，法院不予支持。张博及远行巴公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院于2020年2月27日判决如下：一、张博于判决生效后七日内向李香丹退还房屋使用费一百一十一万三千三百元及押金十万元；二、驳回李香丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16966元，由李香丹负担1866元（已交纳）；由张博负担15100元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。庭审中，张博称其受北京××有限责任公司委托签订涉案租赁合同，该公司法定代表人为雷某1，系张博岳母。与李香丹签订租赁合同时，张博知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，涉案房屋所在建筑未取得建设工程规划许可证，李香丹与张博及远行巴公司签署的《北京市房屋租赁合同》应属无效。但李香丹实际占有使用了涉案房屋，应当向张博支付房屋使用费。双方在合同中约定涉案房屋用途为办公，但因该房屋未取得建设工程规划许可证，张博无法提供房屋产权证明文件，涉案房屋不具备办理工商登记的条件，合同目的无法实现。张博明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍与李香丹签订租赁合同，对合同无效存在主要过错。李香丹提交的证据显示其曾于2019年4月13日就不再承租涉案房屋及院落以及要求退还租金一事与张博及雷某1沟通，又于2019年4月18日告知张博与雷某1其已从涉案房屋搬离，并再次提出退还租金的请求。张博对李香丹搬离涉案房屋时间虽不认可，但张博作为出租人，在明知李香丹要求退租并告知其已搬离涉案房屋后，未及时到涉案房屋查看，亦未就租赁事宜与李香丹进一步沟通，存在一定过错。张博未提交证据证明自2019年4月18日之后，李香丹继续使用涉案房屋的事实。故一审法院认定李香丹应向张博支付2019年3月24日至4月18日的房屋使用费，张博在扣除李香丹上述期间的房屋使用费后，应将剩余租金及押金退还李香丹，处理正确。张博称一审法院未依法向其送达开庭传票即缺席审理，属严重违反法定程序。经本院核查，一审法院已按张博填写的《当事人诉讼送达地址确认书》中载明的地址向其邮寄送达开庭传票，在该地址确认书中已通过书面形式向其告知，因当事人原因导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。一审不存在严重违反法定程序之情形，对张博的上诉主张，本院不予采纳。综上，张博的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15720元，由张博负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 次仁卓嘎审 判 员 马 立 红审 判 员 林 存 义二〇二〇年九月二十二日法官助理 郑  芳书 记 员 席  颖