湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2362号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈停，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：卢少华，男，1968年3月1日出生，汉族，住湖南省安仁县。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司与被告卢少华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李咸武到庭参加诉讼，被告卢少华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费62,838.6元（截止2020年5月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金18,223.1元（自2016年1月1日起，以62,838.6元为基数，按照每日千分之三的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系达美梅溪苑小区的物业服务公司，被告系该小区业主。原告与达美梅溪苑小区业主委员会于2019年10月23日签订了《达美梅溪苑项目物业服务合同》，约定4号栋住宅物业服务费按建筑面积每月3.6元/平方米，逾期交纳物业服务费的应按拖欠金额每日千分之三的标准交纳违约金。合同签订后，原告履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应物业服务。但被告自2016年1月起就未按照约定交纳物业服务费，构成违约。原告催缴无果，截至原告起诉之日止，被告仍未支付，特提起诉讼。被告卢少华未做答辩。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。被告未提交证据且经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证质证的权利。原告提交的不动产登记情况表、《达美梅溪苑项目物业服务合同》、《长沙市美立方小区物业服务事宜交接协议》、《关于长沙至美物业服务有限责任公司退场未结事宜的告知函》、《授权委托书》、律师函、短信催收截图、日常服务照片均与原告相符，能够证明原告系达美梅溪苑物业公司，为该小区提供物业服务，被告欠缴物业服务费，原告已向被告催收，予以采信为定案依据。经审理查明：被告卢少华系岳麓区麓谷大道19号达美梅溪苑2栋及商业裙房、3栋、4栋、5栋513号房屋和514号房屋业主，建筑面积分别为170.02平方米和159.28平方米。长沙市至美物业服务有限责任公司系达美梅溪苑小区前物业服务单位，已退场。2019年10月23日，长沙市岳麓区达美梅溪苑小区业主委员会选聘原告作为达美梅溪苑小区物业服务单位，并签订《达美梅溪苑项目物业服务合同》，约定住宅类3、4、5号栋物业服务费按3.6元/月/平方米收取，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，原告需书面催告两次，经书面催告仍不支付的，原告有权依法加收应付金额每日千分之三的违约金。在长沙市达美梅溪苑小区业主委员会（乙方）组织监督下，长沙至美物业服务有限责任公司（甲方）与原告（丙方）就小区债权债务达成一致意见，三方签订《长沙市美立方小区物业服务事宜交接协议》，约定2019年11月1日10时甲方退出达美梅溪苑小区，丙方正式接管该小区，为小区全体业主提供物业服务，丙方从2019年11月1日起开始收取物业服务费；达美梅溪苑小区业主欠缴甲方服务期间的物业服务费，由甲方授权委托丙方收取的方式为按截止到2019年10月31日之前甲方账面欠费总额核算，甲方以八折的方式，一次性打包出让给丙方，除掉甲方预收应退还给丙方的金额，差额计算丙方还应支付甲方320,000元，甲方保证对提供的欠费数据、预收数据真实有效。2019年11月1日，长沙至美物业服务有限责任公司出具《授权委托书》，载明：2019年10月31日前，达美梅溪苑小区（达美美立方）业主所欠长沙至美物业服务有限责任公司的物业管理费，现授权原告代收。被告欠长沙至美物业服务有限责任公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，物业服务费按3.6元/月/平方米收取。欠原告截至2020年5月31日的物业服务费。原告向被告催收，于2020年6月17日向被告门上张贴收费通知单，且于2020年7月2日向其发送律师函、短信，被告均未支付物业服务费，遂成本案。本院认为：长沙市至美物业服务有限责任公司作为达美梅溪苑小区的前物业服务单位，为该小区提供了物业管理服务，被告卢少华作为该小区业主，理应支付相应物业服务费。现长沙市至美物业而服务有限责任公司将本案债权转让给原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，并经过长沙市达美梅溪苑小区业主委员会确认，应视为长沙市至美物业服务有限责任公司已履行通知义务，且原告在后续催收过程中已告知被告欠费事实，被告应向原告履行支付物业费义务。被告在原告催收后未及时交纳物业服务费，依约应承担相应的违约责任。原告要求被告支付2016年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，该期间的物业费经计算应为62,830.44元（170.02平方米×3.6元/月/平方米×53个月＋159.28平方米×3.6元/月/平方米×53个月），故对原告主张的物业服务费在上述范围内予以支持。关于违约金，被告拖欠支付物业费，应当支付违约金。合同约定了欠款总额的日千分之三的违约金计算标准，但该约定标准过高，从公平原则出发，本院酌情确定自2020年6月1日起，以欠付物业费为基数，按照年利率15.4%的标准计算违约金至物业费付清之日止。对原告主张的违约金在上述范围内予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、限被告卢少华于本判决生效之日起三日内向原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司支付物业费62,830.44元及违约金（违约金自2020年6月1日起，以欠付物业费为基数，按照年利率15.4%的标准计算违约金至物业费付清之日止）；二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,826元，公告费560元，合计2,386元，由被告卢少华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗 琼人民陪审员  张伟红人民陪审员  王建芝二〇二一年六月二十三日法官 助理  陈 遥书 记 员  王紫薇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。