河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初1229号原告：王爱菊，女，汉族，1974年10月23日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：伊川县立奇置业有限公司，住所地：河南省洛阳市伊川县河滨街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米，统一社会信用代码：91410329579218956K。法定代表人：董文杰，系公司监事。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。原告王爱菊与被告伊川县立奇置业有限公司(以下简称“立奇公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王爱菊委托诉讼代理人常晓潇，被告立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王爱菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计13420元（按原告已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月19日，原、被告双方签订《商品房预售合同》（以下简称合同），约定被告向原告出售“伊水华庭”13幢1单元2502号商品房，房屋价款440000元。原告已按合同约定支付全部购房款。被告应按照该合同第八条约定的交付期限即2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同约定且经验收合格的商品房交付原告使用。2020年1月2日被告通知原告办理房屋交付手续，被告不但未按照合同第十一条“交接”约定，向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，且在原告未验收房屋的情况下，强制要求原告先签署《工程交房验收单》，并向其关联物业公司缴纳当年整年物业费后，才向原告交付钥匙准许验房，原告无奈只能拒绝。原告验房后发现：屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准严重不符，其中卫生间、厨房、客厅阳台处缺少三面墙壁，客厅阳台处缺少推拉窗和地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶，且原告发现该房屋根本没有按照国家规定及合同约定进行竣工验收备案，根本不符合合同约定房屋交付的条件。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。现原告已按合同约定履行全部付款义务，被告未按约定及法定标准交付房屋已构成严重违约，故原告特诉至法院。被告立奇公司辩称：1、原告购买的商品房已达到交付条件，并未给原告的装修及入住造成损失和影响。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第八条约定的房屋交付条件为：1、经验收合格；2、综合验收合格；3、分期综合验收合格。该商品房经验收合格是指开发商在交付房屋时应具备由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收并盖有五家单位公章的竣工验收合格表；商品房综合验收是指经由城建、规划、工程质量、消防等有关部门对住宅小区进行的验收。而答辩人与原告选择的是第1项即商品房经验收合格，答辩人按照设计图纸进行了施工，于2019年12月10日组织监理、施工、设计、勘察单位对伊川县伊水华庭小区13号楼进行了工程质量竣工验收，经五方检验后出具了《单位工程质量竣工验收记录》，能够证明伊川县伊水华庭小区13号楼已验收合格，达到交付使用条件。2、答辩人的工作人员于2019年12月31日通过微信方式通知原告于2020年1月2日办理案涉房屋的交房手续，由于原告个人原因导致延期交房且答辩人也及时有效通知到了原告，但原告自身原因未前来签订办理交房手续，因此，答辩人不应承担通知原告交房后的违约责任。综上所述，答辩人已按照合同约定履行了交房通知手续，但原告由于个人原因怠于接受房屋。因此，答辩人不应承担通知原告交房后的逾期交房违约责任。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2018年11月19日，原告王爱菊作为买受人，被告立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0138321的《商品房预售合同》，合同约定原告以440000元的价格购买被告开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第13-1-2502号房屋，建筑面积共115.48平方米，付款方式为买受人首付款190000元，余款250000元办理银行按揭贷款。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件三的标准进行更换维修或者装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。原告首付190000元，后办理公积金按揭贷款250000元，共计交付被告购房款440000元。2019年12月10日有5家参加验收单位对案涉房屋出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论为验收合格。2019年12月31日被告通知向原告交付房屋，2020年1月2日原告前往办理，因被告未按约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，当场拒绝收房。后原告诉至本院。本院认为，原告主张逾期交房违约金，交房条件以商品房买卖合同约定为准。本案商品房预售合同约定交房条件为该商品房经验收合格，同时还约定交接时应出示验收合格的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后交房，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，被告2019年12月31日通知原告办理交房手续，2020年1月2日原告前往办理涉案房屋交接，但交接时被告并未向原告出示证明文件，原告可以按照合同约定有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。故原告主张逾期交房违约金，本院予以支持。违约金以弥补损失为主，以惩罚为辅，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，并根据公平和诚实信用原则来确定，故本院酌定逾期交房违约金为11800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告伊川县立奇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王爱菊支付违约金11800元。二、驳回原告王爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为68元，由被告伊川县立奇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至洛阳市中级人民法院。审判员  马富伟二〇二一年六月二十八日书记员  李伟燕