上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初3110号原告：张岚，女，1974年2月13日出生，回族，户籍所在地上海市普陀区。被告：上海鸿业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡昌琴，总经理。委托诉讼代理人：张立，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冠群，上海市海华永泰律师事务所律师。原告张岚诉被告上海鸿业房地产开发有限公司(以下简称鸿业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。本案于2021年3月16日和2021年4月16日两次公开开庭进行审理，原告张岚、被告鸿业公司的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岚向本院提出诉讼请求：1、鸿业公司支付张岚延迟交付房屋违约金为人民币28,800元(按照市场租金1,856元/月，自2016年1月1日起计算至2017年4月14日)；2、鸿业公司支付张岚因房屋存在质量问题无法正常使用产生的实际损失75,887.87元(按照市场租金1,900元/月，自2017年4月15日起计算至2020年9月19日)。事实与理由：原、被告于2015年12月29日签订《上海市商品房预售合同》,约定张岚向鸿业公司购买上海市青浦区青浦镇清河湾路819弄青浦卓越商务广场2号13层1617室房屋(以下简称系争房屋),总房价款为773,822元。合同第11条约定,鸿业公司应于2015年12月31日将该房屋交付给张岚。张岚依约支付了房款,然鸿业公司存在诸多违约行为：一方面延迟交付房屋,即2017年4月14日才向原告发送入伙通知书；另一方面,鸿业公司交付的房屋存在漏水、渗水等质量问题,张岚在验房过程中已将前述事宜告知鸿业公司并要求维修，后又通过电话、微信及现场交涉等方式与鸿业公司沟通多次,鸿业公司的维修对接人员频繁更换,部门之间相互推诿责任,沟通反馈敷衍了事,一拖再拖,房屋渗漏水问题始终得不到解决。无奈之下,张岚于2020年6月30日向鸿业公司书面发函要求尽快解决房屋渗漏水问题,后又于2020年8月12日委托江苏玄博律师事务所发送律师函,要求尽快解决房屋漏水问题并交付房屋。直至2020年8月,鸿业公司通知张岚房屋渗漏水已经修复,张岚于2020年9月19日完成收房。鸿业公司的上述违约行为侵害了张岚的合法权益，故张岚提起诉讼。被告鸿业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同补充协议第6条和第11条的约定，鸿业公司收到张岚支付的全部房款后才有义务交房，否则有权拒绝交房。张岚实际于2017年3月31日才付清房款，存在逾期支付房款的行为。另系争房屋不存在房屋主体结构质量问题，张岚所述的问题不影响房屋的验收交接，张岚无权拒收房屋。张岚提供的收楼确认书中也明确因为疫情原因导致维修延迟。系争房屋渗漏水并非鸿业公司造成，是因为楼上住户装修所致，鸿业公司仅应张岚的要求对房屋进行了粉刷。经开庭审理查明：2015年12月29日，张岚(乙方)与鸿业公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，第二条约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积暂测为44.10平方米。第三条约定房屋总价(不包含房屋全装修价格)暂定为773,822元。第十一条约定，甲方定于2015年12月31日将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3日内会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署收楼确认书。附件一约定，乙方应于2015年12月29日前支付房价款77,383元，2016年6月15日前支付房价款309,528元，2016年6月30日前支付房价款386,911元。补充条款一第六条约定甲方在收到乙方全部购房款(包括购房的按揭款，面积补差款等，并以实际到达甲方指定收款账户日期为准)前有权不将该房屋交付给乙方，并不予协助办理房屋权属证明，乙方对此无异议。第十一条约定，甲方通知乙方入伙后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，该房屋的交付时间为乙方《入伙通知书》汇总的入伙期限届满之日。除非该房屋主体结果不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或设备未完全达到买卖合同约定的标准即其他非属主体结构的质量问题均不影响房屋的验收交接，乙方不能以此为由延迟收房或者拒绝办理房屋的验收交接手续。甲方的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题，由甲方按合同的规定承担修复的责任，甲方无须向乙方支付补偿和赔偿。在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，乙方仍未付清房屋的总价款的(包括面积误差款)，甲方有权选择拒绝向乙方交房。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，张岚分别于2015年12月29日支付77,383元房款，2017年1月23日支付316,439元房款，2017年3月30日支付380,000元房款。2015年3月19日，鸿业公司取得《建设工程竣工验收备案证书》。张岚付清房款当日查看了系争房屋，发现房屋存在渗漏水等问题，故未办理收房手续。2017年4月16日，鸿业公司向张岚寄送《入伙通知书》，通知张岚2017年4月21日办理入伙手续。该信件填写的收件人地址为上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室，但张岚在预售合同上登记的地址为上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室。张岚认可2017年4月底收到《入伙通知书》。2018年8月26日，张岚在收楼确认书上提出房屋存在以下问题：房屋燃气灶火圈无，2层主卧顶面须重新粉刷，拒收房屋。2020年7月1日和2020年8月14日，张岚向鸿业公司寄送《关于要求开发商尽快解决房屋渗漏水问题并交付的函》，表示房屋存在严重渗水问题，鸿业公司至今未予以解决，要求鸿业公司采取措施予以解决后交房。该函件邮寄至上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号楼1楼，均被签收。2020年9月19日，张岚签署《收楼确认书》，上面记载：2020年8月11日房修已修复漏水问题(主卧顶)。因房屋自2017年通知验房发现房屋一直存在严重渗漏水等问题，造成无法使用，期间与开发商委托的物业与房修人员沟通多次，一直处于维修状态，直到2019年4月物业人员通知已修复。2019年10月有物业人员催缴物业费，张岚提出漏水事宜是否再次出现问题，结果11月5日物业反馈又漏水，期间多次沟通，由于疫情维修工作一直延迟，截至2020年8月被告知已维修完成，今天才来收房。收房当日，张岚缴纳了2018年8月26日至2020年9月30日的物业管理费。2019年10月8日，张岚通过微信向小区物业管家汤某表示：房屋主卧漏水事宜已经沟通多次，之间换了多个负责人，直到今年三月还没有修好，一会说上家漏水导致，一会说屋顶管道堵塞漏水，四月底通知收房，张岚要求确认下房屋是否修好，至今没有反馈，等到九月底终于有管家与张岚联系。汤某于2019年11月5日到系争房屋拍摄了照片并发给张岚，照片上显示房屋主卧顶面有多处渗漏水痕迹。张岚表示2019年年初去看修好了，三月底又发现漏水，一直到现在没有修好。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、入伙通知书、收楼确认书、微信聊天记录、关于要求开发商尽快解决房屋渗漏水问题并交付的函、物业费发票、房屋使用说明书、房屋质量保证书、临时管理规约等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，鸿业公司表示：张岚提供的入伙通知书、关于要求开发商尽快解决房屋渗漏水问题并交付的函、物业费发票、房屋使用说明书、房屋质量保证书、临时管理规约因鸿业公司档案保管问题，无法核实，由法院认定。对系争房屋的市场租金标准不清楚，同意法院酌情认定。张岚为证明系争房屋多次进行了维修，提供了从物业公司处拍摄的维修记录，鸿业公司认为该材料系物业公司的记录，无法确认。张岚为证明系争房屋的租金标准，提供了2020年9月13日与案外人签订的房屋租赁合同，约定的租金标准为每月2,200元。鸿业公司认为对租赁合同无法核实，不予认可。张岚为证明就维修事宜多次沟通无果，提供了与物业管家王文婷之间的微信聊天记录复印件，聊天记录中显示张岚自2019年11月起就房屋的维修问题多次催促，王文婷表示等维保回复。2020年8月11日，王文婷告知房屋已经修好。鸿业公司表示因张岚无法提供原件，真实性不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示、未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行。张岚实际于2017年3月30日才付清房款，根据合同约定，鸿业公司在收到全部房款前有权不交付房屋。张岚于付清房款当日查看系争房屋，因认为房屋存在质量问题未办理收房手续，根据当事人的陈述及照片，系争房屋主卧顶部存在渗漏水问题，系争房屋已经取得了竣工验收备案证书，张岚未提供证据证明房屋存在主体结构质量问题，故张岚无权拒收房屋，鸿业公司不存在逾期交房的行为，对张岚主张的迟延交房违约金本院不予支持。根据张岚提供的微信聊天记录和邮寄的函件，鸿业公司对房屋的渗漏水问题没有及时修复，直到2020年8月11日才维修完毕。鸿业公司主张房屋渗漏水系楼上住户装修所致，对此未提供证据予以证明，对鸿业公司的抗辩意见本院不予采信。鉴于渗漏水问题对居住会产生一定的影响，但未达到房屋根本无法居住的程度，本院综合当事人的过错程度、房屋维修情况、房屋租金标准等因素酌情认定鸿业公司赔偿张岚38,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告上海鸿业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张岚38,000元；二、原告张岚的其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,393.70元，减半收取计1,196.85元，由原告负担821.85元，被告负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年四月二十一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。