上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14403号原告：刘娴，女，1979年6月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：宛宁，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海合树置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张驰，执行董事。委托诉讼代理人：童秉彬，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天天，上海至合律师事务所律师。原告刘娴诉被告上海合树置业有限公司(以下简称“合树公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，经刘娴申请，本院依法对合树公司采取了财产保全措施。本案于2020年8月28日公开开庭进行了审理，刘娴及其委托诉讼代理人宛宁，合树公司的委托诉讼代理人童秉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娴向本院提出诉讼请求：合树公司赔偿刘娴商品房(叠加别墅户型)层高减少造成的损失人民币409,840.43元。事实与理由：2019年3月3日，刘娴与合树公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：1、刘娴向合树公司购买位于青浦区徐泾镇高泾路789弄“金地西郊仕家苑”16号3层302(复式)房屋，政府批准规划用途为居住。该房屋暂测建筑面积130.34平方米，其中套内建筑面积118.28平方米、公用分建筑面积为12.06平方米，房屋建筑层高为3.2-3.3米；2、案涉房屋单价为每平方米56,443.57元，总价7,356,855元；3、合树公司应于2020年6月30日前交付房屋；4、双方还就其他事项进行了约定及补充。合同签订后，刘娴按约支付购房款。2020年5月28日，临近合树公司履行交房义务之日，“金地西郊仕家苑”叠加别墅户型业主陆续收到合树公司工作人员的短信或电话，表述内容为：合树公司在做交付复查时发现因为工作人员笔误导致在上述商品房预售合同上将叠加户型层高标注为3.2-3.3米，实际政府规划文件及现场施工均是3.0-3.2米。合树公司对此致歉并自愿补偿10,000元车位优惠券或冲抵10,000元小区物业费。刘娴认为，涉案合同已经双方签字盖章生效，且经政府主管部门备案登记锁定。合同条款对应的权利义务已然固定、不容改变。合树公司应对合同约定内容的瑕疵履行承担违约责任。同时认为，合树公司在整个“金地西郊仕家苑”叠加别墅户型的营销和签署合同过程中违背诚实守信原则，存在故意隐瞒与合同有关重要事实且提供虚假信息的欺诈情形。刘娴及众多最终购买叠加别墅户型的业主，在初次接触合树公司开发的物业时，叠加别墅户型的层高就自始至终是该物业的重要卖点。层高3.2-3.3米更是销售人员常挂在嘴边的话，最终合同签订的相关条款也经刘娴及家人反复确认才签署。如合同层高约定缩水为3.0-3.2米，刘娴很可能不会购置该套房产，或至少不会接受合同约定的单价购买。如合树公司所述政府规划文件与现场施工均为3.0-3.2米，合树公司前期进行3.2-3.3米层高的虚假营销宣传、后期隐瞒3.0-3.2米真实层高并将虚假层高写进合同，存在欺诈。层高误差比达4.615%{[(3.2+3.3)-(3.0+3.2)]/(3.2+3.3)}，对应的使用空间体积误差亦达4.615%{[(3.2+3.3)×房屋面积-(3.0+3.2)×房屋面积)]/(3.2+3.3)×房屋面积}，直接造成涉案房屋实际使用空间大幅减少，并给房屋通风、采光及舒适度造成不同程度的负面影响。刘娴购买叠加别墅户型获取空间高延展性的合同可期待利益完全落空，合树公司应对此承担损害赔偿责任。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关出卖人交付使用房屋面积不符合合同约定面积的处理原则，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款由合树公司返还刘娴；实际层高误差比超过3%部分的房价款由合树公司双倍返还给刘娴。2020年5月30日，合树公司向刘娴出具的《房屋交付指引》显示，经青浦区房屋土地测绘中心测绘，刘娴购买的房屋实际建筑面积129.50平方米，对应合同总价为7,309,442.40元。刘娴对此认可，并据实向合树公司主张赔偿损失409,840.43元[7,309,442.40×3%+7,309,442.40×(4.615%-3%)×2]，同时本着诚实守信、公平公正的原则，考虑到层高带来的体积减少对于房屋总价的影响权重可能小于面积对房屋总价的影响权重，参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，层高对房屋总价的影响权重系数为0.9合理且客观，刘娴最终向合树公司主张赔偿的损失为409,840.43元。鉴于刘娴及其他业主多次向合树公司书面复函、现场维权及主管部门投诉均未果，遂诉至法院作如上诉请。被告合树公司辩称：确认刘娴所述合同约定层高和实际层高的差距，合树公司曾经提出过补偿10,000元的车位优惠券或者物业费冲抵，目前还没有再增加补偿的意愿。刘娴主张层高减少造成的损失没有依据，理由如下：一、双方签署的预售合同约定的层高系合树公司因员工笔误所致，不存在“故意隐瞒与合同有关重要事实且提供虚假信息的欺诈情形”。1、合树公司员工在2018年11月12日发起“《预售合同模板》(洋房、叠加两版)”审批传签。在预售合同模板审批时公司城市设计负责人陈磊于2018年11月15日及陈刚于2018年11月16日分别在“处理意见”批注为“设计回复：3、叠加建筑层高为3.2-3.0米，上述意见已发邮件，请修改”。证明合树公司在预售合同制作上没有隐瞒的故意，主观上也不存在欺诈的情形。合树公司设计部门陈磊就“主题：虹桥世家项目预售合同审批”审批过程中另行发送邮件，明确提出“叠加的建筑层高与嘉定世家一致，修改如下：该房屋建筑层高为3.2-3.0米。”合树公司在预售合同制作过程中，主观上没有隐瞒与合同有关重要事实且提供虚假信息的欺诈情形之故意，预售合同是工作人员在报批过程中没有按照公司设计部门的要求进行修改所致，是工作人员制作预售合同模板过程中出现笔误。原被告签署的《预售合同》关于层高的约定系笔误产生，不存在故意隐瞒与欺诈的情形。二、《住宅设计规范》第5.5.1条规定：住宅层高宜为2.80米。该条规范是倡导性规范。该规范《制定说明》第5.5.1条中说明如下：“把住宅层高控制在2.8米以下，不仅是控制投资的问题，更重要的是关系到住宅节地、节能、节水和环保”。案涉房屋从规划、设计的下层层高是3.2米，上层层高是3米，该层高远远超过国家倡导性规范，合树公司没有故意隐瞒与合同有关的重要信息或提供虚假信息的必要。三、《预售合同》补充条款第二条约定“即使该层高超过误差范围，但不影响乙方居住或使用的…均视为乙方认可、接受该层高的变化”。案涉房屋《预售合同》约定的层高系笔误造成，而且实际层高远高于国家《住宅设计规范》的倡导性规范，该层高不会影响客户的居住或使用，也不影响案涉房屋的价值，所以刘娴要求合树公司赔偿损失没有依据。经开庭审理查明，2019年3月3日，合树公司(甲方、卖方)与刘娴(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，第一条约定，甲方经批准，在该地块上投资建造《金地西郊仕家苑》，建筑物地上层数为4层，地下层数为**。第二条约定，乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇高泾路789弄“金地西郊仕家苑”16号3层302(复式)室，规划用途为居住。据甲方暂测建筑面积为130.34平方米，套内建筑面积为118.28平方米、公用分摊建筑面积为12.06平方米。另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为3.2-3.3米。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,443.57元。根据暂测面积的房屋总房价款为7,356,855元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。补充条款一第2.1条约定，本合同正文第二条所述的“该房屋建筑层高”，系楼面层高，非楼层净高，在符合规范前提下，乙方所购房屋的建筑层高可能存在规范允许内的误差，局部可能高于或低于该层高。即使该层高超过误差范围，但并不影响乙方居住使用的，或者乙方入住、签署《商品房钥匙收条》等文件的，均视为乙方认可、接受层高变化。合同另约定了付款方式、时间、房屋交付时间、违约责任等内容。2020年5月30日，合树公司向刘娴提供《房屋交付指引》，称涉案房屋实测建筑面积为129.50平方米，调整后合同价为7,309,442.40元。2020年6月1日，合树公司金地虹桥世家项目客服马经理向祝伊成、郭静瑞发送短信，称合树公司在交付前复查时发现由于工作人员笔误，在合同中将叠加房屋的层高标注为3.2－3.3米，实际政府规划文件和现场施工都是3.0－3.2米，为表歉意，合树公司提供价值10,000元的车位优惠券或小区物业费冲抵，可任意选择其一。另查明，涉案房屋设计层高为3.0-3.2米，该设计经上海市青浦区规划和自愿资源局审核通过。涉案住宅项目《上海市新建住宅使用说明书》(以下简称“使用说明书”)载明：本期住宅竣工备案日期为2019年12月30日，系争房屋建筑层高为3.2/3.0米。以上事实，由以下证据证明：当事人的陈述，刘娴提供的预售合同、短信、使用说明书，合树公司提供的建筑施工图，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，刘娴称，虽然刘娴尚未取得层高实测数据，但确认涉案房屋的层高为3.0－3.2米，涉案房屋已无法改建使实际层高符合合同约定，但其无意解除或撤销合同。预售合同补充条款一第二条，其中的误差范围应指规划设计的层高与实际施工的层高之间的差距，不应是指实际层高与约定层高的差距；但该条约定也表明合树公司早已明知合同约定的层高与设计和实际施工的层高之间存在差距，于是准备通过补充条款的约定强迫购房人接受实际层高。但是刘娴不认可该差距，且已通过邮寄方式向合树公司主张权利。刘娴主张的损失计算方式合理合法。在另一购房人王有斌2019年2月签订的预售合同中，层高打印为2.9米，后手写变更为3.2－3.3米并加盖合树公司印章，而不是改为其明知的3.0－3.2米，可见合树公司存心欺诈。对此刘娴提供《关于层高不足补偿方案的复函》，以证明包括刘娴在内的购房人向合树公司明确表示层高异议并要求予以赔偿，并称该复函通过挂号信方式向合树公司的注册地寄送，因迁址被退信，通过邮政快递方式向案涉项目所在地寄送，已由马经理签收，另通过电子邮件寄送马经理，马经理已确认收到。合树公司称未收到过该复函。合树公司称，设计和施工的层高均为3.0－3.2米，远远超出住宅设计规范要求层高控制在2.8米以下的要求，不影响购房人居住使用。因工作人员失误，在网签系统中将层高数据输入错误，后未能及时修改，但在交房前已发送短信告知购房人实情，合树公司不存在欺诈。王有斌的合同手写修改为3.2－3.3米是因为销售人员只能看到网签系统中的数据，网签系统中单层洋房的层高是2.9米，叠加房屋的层高是3.2－3.3米，故没有改成正确的3.0－3.2米。补充条款一第二条的约定，并未限制购房人对房屋质量提出异议的权利。合树公司提供如下证据：1、《华东商置青浦虹桥世家项目合同模板审批》、《“主题：答复：虹桥世家项目预售合同审批”电子邮件》，以证明预售合同的层高系笔误，合树公司设计负责人已要求经办人员修改，不存在故意隐瞒和欺诈。2、《住宅设计规范》及说明(节选)，以证明国家规定住宅层高宜为2.8米，不仅是控制投资的问题，更重要的是关系到住宅节地、节能、节水和环保，案涉房屋层高远远超过国家倡导性规范，合树公司没有故意隐瞒信息或提供虚假信息的必要。刘娴发表如下质证意见：对证据1真实性合法性关联性不予认可，只是内部文件，没有法律效力。从时间节点上，可以确定合树公司在2018年11月份已经知道层高存在问题，但是在交房时才告知购房人，是想在交房这个特殊时期把这个事情淡化掉。销售人员作出的层高承诺应当视为代表合树公司的职务行为，刘娴是根据销售人员的表述来决定是否购房。对证据2真实性认可，但是与本案无关联性；合同单价是根据合同约定的层高确定的，不是根据国家规定的2.8米确定的。本院认证如下：刘娴是否在诉讼前向合树公司书面索赔，不影响其通过诉讼主张权利，故对刘娴提供的复函本院不予置评。合树公司提供的内部文件、住宅规范文件均不能影响合同双方针对合同而产生的权利义务，故本院对上述证据亦不予置评。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。预售合同补充条款一第二条约定，免除了合树公司针对层高不足应承担的责任，而预售合同系合树公司提供的格式合同，合树公司未举证证明其已对该条约定向刘娴履行了以合理方式提请注意并按刘娴要求予以说明的义务，故该条约定无效。买卖合同的归责原则为无过错责任原则，违约方不能因为其主观上为过失而免责。涉案合同约定房屋层高为3.2－3.3米，而合树公司实际交付房屋层高为3.0－3.2米，不符合合同约定，合树公司已构成违约，应当承担相应违约责任。合树公司主张出现层高误差系因其工作人员疏忽造成，可以免责的意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同就合树公司出售房屋层高不足的情形没有约定违约责任。刘娴未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，考虑到层高降低引起的居住空间相对受限、房屋使用功能和价值贬损的客观事实的存在，且房屋层高不足无法补救，故合树公司应当在合理范围内赔偿刘娴损失。由于房屋的建筑层高不是构成房价的决定性因素，刘娴以层高比例结合房价款计算损失的观点，本院不予采纳。至于损失的具体金额，双方确认房屋按实测面积结算价款为7,309,442.40元。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及对刘娴实际使用房屋造成的影响等因素，酌情确定合树公司赔偿刘娴损失73,094.42元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海合树置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘娴损失73,094.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,447.60元，减半收取3,723.80元，财产保全申请费2,569.20元，两项合计6,293元，由刘娴负担2,000元，上海合树置业有限公司负担4,293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月二十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。