湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终914号上诉人（原审被告）：刘石顺，男，1982年11月29日出生，汉族，居民，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：郑军，湖南超创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何剑，男，1987年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：何忠先，男，系何剑父亲。委托诉讼代理人：陈鑫，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人刘石顺因与被上诉人何剑房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘石顺上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人赔偿任何费用，上诉人暂保留被上诉人因锁门侵权致装饰店被迫停业期间的经济损失；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明如下事实错误，1、合同签订日期与合同期限不一致，是因双方约定了4个月的装修期限；2、双方对付款的方式和时间约定不明确，上诉人无须支付尚欠租金20,000元；3、上诉人因不办理消防手续，需向被上诉人返还30,000元不合理、不公平，被上诉人应办理整栋房屋的一次消防手续，上诉人只是办理装饰经营的二次消防，二次消防的费用由被上诉人承担30,000元，因被上诉人不履行办理整栋房屋的消防手续，导致上诉人无法办理第二次消防手续，该30,000元应由被上诉人自行承担；4、租赁期间，双方对疫情是否减少租金协商未果不能认定上诉人违约。二、一审判决适用《合同法》第九十四条第三项规定，判决解除双方之间的合同属法律适用错误，该法律与本案的客观事实不符。三、被上诉人因锁门导致上诉人停业，上诉人保留装饰店被迫停业期间经济损失的权利。四、一审判决程序错误，一审中，上诉人在答辩时提起了反诉，庭审后未交纳反诉费，并表示放弃反诉，应视为未提起反诉，一审判决应无须将上诉人列为反诉人，并判决驳回反诉人的反诉请求不当。五、一审对被上诉人提交的部分证据的“三性”予以认定错误。何剑辩称，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，第二次付款按第一次付款日期提前二个月付余款，上诉人只付了二次租金，第一次付10万元，第二次只付了7万元，其中3万元约定抵办理消防证及相关设备的费用，但上诉人未办理消防手续及证件等，也未按期支付第三次租金，同时还违反约定搬走了不准搬走的办公设备及空调，答辩人多次与上诉人沟通，上诉人置若罔闻，其行为已构成严重违约。一审法院依法、依双方协议、依答辩人的诉讼请求解除双方协议公正正确。综上，一审法院对本案事实认定清楚，法律关系定性准确，审判程序合法，请求二审法院依法予以维持。何剑向一审法院起诉请求：1、依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年10月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）第三次租金3万元起；3、判令被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）违约金5万元；4、判令被告（反诉原告）返还因被告（反诉原告）不办理消防手续的费用3万元；5、因被告（反诉原告）违约不履行合同，其留在租房内未搬走的定位物，按合同约定归原告（反诉被告）所有；6、案件受理费由被告（反诉原告）承担。一审法院认定事实：2018年10月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）将其所有的位于宁远县舜帝路（国土局旁）的一至三层房屋租给被告（反诉原告）使用，约定租金为每年12万元，租期五年，即从2019年2月18日至2024年2月18日。租金60万元，分六次付清，每次付10万元。约定付款方式：按第一次付款日期提前两个月付余款。合同签订后，被告（反诉原告）于2018年10月21日、24日给付了原告（反诉被告）第一次房租10万元，第二次房租给付的时间应是2019年8月21日前，被告（反诉原告）于2019年10月25日给付原告（反诉被告）房租7万元，另3万元租金给被告（反诉原告）用于办理消防手续，但被告（反诉原告）未办理消防手续。第三次租金被告（反诉原告）应该在2020年6月21日前给付原告（反诉被告），经原告（反诉被告）多次催收，双方就疫情期间是否减少房租事宜协商未果，被告（反诉原告）至今未付。原告（反诉被告）遂向法院提起诉讼。一审院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告（反诉被告）何剑与被告（反诉原告）刘石顺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。被告（反诉原告）刘石顺因疫情期间是否减少房租事宜双方协商未果而拒绝交付房租，其行为违反了《房屋租赁合同》第三条约定，故对原告（反诉被告）要求依法解除原、被告于2018年10月21日签订的《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以支持；对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付第三次租金3万元、返还未办理消防手续的费用3万元、给付违约金5万元的诉请，法院予以部分支持。对于被告（反诉原告）刘石顺请求判令原告（反诉被告）何剑赔偿损失的诉请，因被告（反诉原告）未提供相关证据，并表示放弃反诉，故对其反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）何剑与被告（反诉原告）刘石顺于2018年10月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）刘石顺在本判决发生法律效力后十日内给付原告何剑（反诉被告）尚欠房屋租金人民币2万元；三、由被告（反诉原告）刘石顺在本判决发生法律效力后十日内返还原告（反诉被告）何剑因被告（反诉原告）刘石顺不办理消防手续的费用人民币3万元；四、由被告（反诉原告）刘石顺在本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）何剑违约金人民币5万元；五、驳回原告（反诉被告）何剑的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘石顺的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告（反诉原告）刘石顺负担1000元，原告（反诉被告）何剑负担250元。二审期间，刘石顺向本院提供了如下证据：证据一、缓解房屋租金指导意见，拟证明，1、国家关于疫情缓解房屋租金的减免政策；2、因疫情出现困难的个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金。证据二、通话录音和视频（光碟一张），拟证明，1、两个视频证明上诉人经营顺心阁装饰店的装修现状，装饰店的价值约50万元；2、三个通话录音证明被上诉人提供的蒋山林的证明系何忠先自己书写，其证言内容不是蒋山林的真实意思表示；顺心阁装饰店大门是何忠先用锁锁住，从而导致装饰店被迫停业。证据三、现场照片，拟证明，1、顺心阁装饰店大门是何忠先用锁锁住，从而导致装饰店被迫停业；2、是被上诉人侵权和违约行为导致上诉人无法营业，而非上诉人违约不付租金。何剑对刘石顺提供的证据质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关。对证据二的意见：光盘内的录音是上诉人所聘请的员工，与上诉人有利害关系，其证言的可信度较小。对光碟内的视频所拍摄的现状没有异议。对该光盘的真实性、合法性不予认可。对证据三的意见：上诉人一再强调锁是被上诉人的，其实，锁是上诉人的，只是给了一把钥匙给被上诉人。门不是被上诉人锁的，被上诉人锁门都是晚上，是为了安全需要，上诉人有钥匙，可以自己开门。派出所在此事当中参与了调解，照片并不能反映事实的客观性与真实性。二审中，何剑未向本院提供新证据。对刘石顺提供的证据，本院认证如下，证据一，被上诉人对真实性、合法性无异议，对真实性、合法性予以采信，被上诉人对关联性有异议，本院认为，该证据是国家相关部门针对新冠疫情作制定的相关政策，与本案有关，对关联性亦予以采信。证据二光盘中，被上诉人对视频拍摄的房屋装修现状无异议，对真实性本院予以采信，但该视频与本案无关，对关联性不予采信；三个通话录音中通话人与上诉人有利害关系，上诉人未提供其他证据佐证，不能达到其证明目的，不予采信。证据三，无其他证据佐证，亦不能达到上诉人证明目的，不予采信。本院二审查明的事实除一审认定的“第三次租金，被告（反诉原告）应该在2020年六月21日前给付原告（反诉被告）”外，其他事实与一审认定的事实一致。本院二审另查明，国家发展改革委等八部门发布的发改投资规【2020】734号文件第二条第三项规定，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。上诉人第一次付款时间为2018年10月21日，双方合同约定“按第一次付款日期提前两个月付余款”的理解应是上诉人每次支付剩余租金时间均为8月21日前，而不是每次付租金均较前一次提前两个月。依一审判决，上诉人付最后一次租金的时间为2022年12月，距离合同期满还有一年两个月，显然与合同本意不符。因此，上诉人第三次付租金的时间应是2020年8月21日前。2020年初因新冠肺炎疫情，国家发展改革委等八部门发布的发改投资规【2020】734号文件第二条第三项规定，“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”。因此，上诉人在交付租金期限到来前，与被上诉人协商减免或延期交付房屋租金符合上述文件精神。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此，原审认定上诉人违约不当。但上诉人在交纳租金期限即将到来之前要求被上诉人减免租金或延期交纳租金，使被上诉人的合法权益面临受到损害的可能，即使被上诉人锁涉案房屋的门，也可以认定是民法上的自助行为。再加上双方合同实际已终止履行，故原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以维持。根据已查明的事实，被上诉人共支付租金20万元（含被上诉人承担的消防费3万元），合同约定租赁期限自2019年2月18日至2024年2月18日，上诉人已支付租金至2020年10月18日，至上诉人起诉时止，上诉人不欠被上诉人租金。因此，原审判决上诉人给付第三次租金2万元不当，应予纠正。因上诉人未按时交租金是基于新冠疫情及国家相关政策，而被上诉人的行为属民法上的自助行为。因此，原审判决上诉人支付违约金不当，应予纠正。对于消防费3万元，上诉人未提供证据证实其办理了消防手续。因此该3万元，上诉人应予退还。对于上诉人一审提起的反诉，上诉人在一审过程中已明确撤回。因此，一审判决对上诉人反诉予以驳回不当，应予撤销。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初2548号民事判决第一项、第三项，即“解除原告（反诉被告）何剑与被告（反诉原告）刘石顺于2018年10月21日签订的《房屋租赁合同》；由被告（反诉原告）刘石顺在本判决发生法律效力后十日内返还原告（反诉被告）何剑因被告（反诉原告）刘石顺不办理消防手续的费用人民币3万元”；二、撤销湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初2548号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项；三、驳回被上诉人何剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由上诉人刘石顺负担625元，被上诉人何剑负担625元；二审案件受理费2500元，由上诉人刘石顺负担1250元，被上诉人何剑负担1250元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年六月四日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。