上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初6438号原告(反诉被告)：韩雯，女，1990年6月16日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：龚陈丹，女，1989年1月29日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告韩雯诉被告龚陈丹及反诉原告(以下统称被告)龚陈丹诉反诉被告(以下统称原告)韩雯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李崝、被告龚陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2020年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于起诉状副本送达之日解除；2、判令被告退还购房款及装修搬迁补偿款人民币(以下币种同)合计245万元；3、判令被告赔偿房屋装修损失52,380元。事实与理由：2020年12月11日，原、被告通过中介公司居间介绍签订《居间合同》及编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告出售位于上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)，房屋售价200万元。当日，双方另签订《补充协议》，约定原告于2021年2月10日另行支付被告装修及搬迁补偿款合计45万元。协议签订后，原告如实告知了家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，且已按照合同约定全面履行了付款义务。被告亦于2019年12月9日交付了案涉房屋，原告收房后已进行装修。2021年3月2日，原告收到嘉定区房地产交易中心通知，被告知因自身限购无法办理案涉房屋的过户手续。经核实发现，系因原告丈夫名下有多套动迁安置房所致。然而，原告之前对此并不知情。2021年3月5日，被告以原告违约为由要求解除合同并当场出具《解除买卖合同通知书》。原告对此不予认可，希望可以协商解决，但始终协商未果。无奈之下，原告只能诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1、原告因不符合本市购房政策，导致双方未能于2021年3月1日前完成过户。2021年3月2日，中介公司询问能否与原告父母重新签约，并待案涉房屋满5年后再办理过户。被告考虑到家庭名下已有2套住房，延期过户会造成自身限购，故未予接受，并要求原告于15个工作日内消除限购情形。2021年3月5日，原告父母与被告当面协商未果，被告当场出具《解除买卖合同通知书》，但原告父母未签收。综上，原告已构成违约，应按照《上海市房地产买卖合同》第九条承担违约责任。2、合同签订后，被告已实际履行。在原告未付清全款的情况下，被告提前解除租赁合同并收回案涉房屋，随后于2021年1月4日向原告交房。因提前解除租赁合同，被告少收9个月租金，并支付了1个月租金的解约违约金，共计产生损失38,000元。3、案涉房屋为精装修房，被告交付后，原告破坏了原有的装饰装修。本案中，原告关于装修损失的证据均为手写单据，真实性存疑，被告亦无法判断相关材料是否实际用于案涉房屋。4、案涉房屋于2016年8月买入，至今未满5年。原、被告签约当时的政策规定，已满2年的住房交易无需缴纳增值税。但2021年1月下旬，本市发布新政，规定不满5年的住房对外出售需缴纳增值税。因原告违约导致本次交易未成，被告需另行出售案涉房屋后方能向原告退还房款，现按照200万元的价格再次出售会额外产生增值税10万元。5、本次交易过程中，被告支付了中介费13,000元，现交易未成，原告应当赔偿该笔中介费。基于以上情况，被告提出反诉要求：1、判令原告赔偿逾期过户违约金25,725元(以245万元为基数，按日万分之五的标准，自2021年3月1日起计算至2021年3月21日)；2、判令原告支付违约金49万元(245万元*20%)；3、判令原告赔偿增值税损失10万元；4、判令原告赔偿中介费损失13,000元；5、判令原告协助办理编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》的网上备案撤销手续，并判令该合同于办理撤销手续当日解除；6、判令原告赔偿租金及违约金损失共计38,000元。原告针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，具体理由为：1、案涉房屋由原告父母出资、以原告名义购买。交易过程中，原告父母已向被告如实告知了原告的家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况。原告也按照买卖合同约定全面履行了付款义务，并不存在任何违约行为。2021年3月2日，双方才得知原告因限购无法完成过户。被告随后即提出解约，并未要求原告消除限购情形。此时，原告试图与被告协商将买方变更为原告父母，但被告未能同意。因此，原告无需承担逾期过户违约金及总价款20%的违约金。2、双方的真实交易价格为245万元，《上海市房地产买卖合同》约定总价200万元系为减少税费负担而做低房价。若法院最终认定原告违约，总价款20%的违约金也明显过高，要求法院调整。被告实际并未产生损失，相反案涉房屋已有较大增值。此外，原告对案涉房屋进行装修花费了52,380元，该笔费用应在违约金中抵扣。3、关于增值税损失、中介费损失、租金等损失，均与本案无关，原告无需承担。4、关于解除时间，依照民法典第565条之规定，应当是本案诉状副本送达给被告时。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：案涉房屋登记为龚陈丹所有，建筑面积57.31平方米。2019年9月16日，龚陈丹通过签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给案外人，约定租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，第二年起月租金为3,800元，押金为3,700元，出租方提前解除合同需支付相当于一个月租金的违约金。又查明，2020年12月5日，案外人殷某某代韩雯(乙方、买方)与龚陈丹(甲方、卖方)、中介公司(丙方、居间方)签订《居间合同》，其中约定：案涉房屋为住宅，设立有抵押，目前出租(租赁期限至2021年9月30日)；房屋成交价格为245万元；乙方于2020年12月5日支付意向金8万元，甲方签署本合同并收取意向金的，该意向金转为定金，乙方于2020年12月25日支付房款62万元，于2021年1月31日支付房款175万元；双方于2020年12月25日前签订《上海市房地产买卖合同》，并于2021年3月1日前办理产权过户手续；甲乙双方应当按照总房款的1%向丙方支付中介费，具体支付方式以中介费确认书为准。当日，韩雯支付定金8万元。2020年12月11日，龚陈丹(甲方、卖方)与韩雯(乙方、买方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定案涉房屋总价为200万元，双方应于2021年3月1日前办理转让过户手续。该合同第九条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。若乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同，并应书面通知乙方。乙方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，乙方还应向甲方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。甲方应在接到通知之日起三个工作日内向乙方支付违约金，同时一并无息退还乙方已支付的款项。该合同附件三付款协议约定，乙方已于签订本合同前支付定金8万元，应于2020年12月12日支付首期房价款62万元，如此共同构成全额首期房价款70万元，并应于2021年3月1日前支付第二期房价款130万元。附件三同时约定，双方于2020年12月31日对案涉房屋进行验看、清点后，甲方将该房屋交付乙方。同日，龚陈丹(甲方、卖方)与韩雯(乙方、买方)另签订一份补充协议，其中约定：买卖合同价为200万元，乙方应于2020年12月5日支付定金8万元，12月11日支付房款62万元，于2021年2月10日前支付房款130万元。乙方应于2021年2月10日另行向甲方支付装修及搬迁补偿款45万元。甲方于2021年1月8日前交房于乙方，若有变化应双方及时沟通。任何一方未按照本协议履行，均视为违约，除本协议另有约定外，应参照《上海市房地产买卖合同》正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。若本协议与《上海市房地产买卖合同》冲突，以本补充协议为准。当日，韩雯向龚陈丹支付房款62万元，龚陈丹支付中介费13,000元。2021年1月4日，韩雯向龚陈丹支付2万元，龚陈丹出具收据确认收到尾款2万元。2021年2月7日，韩雯向龚陈丹支付房款130万元。当日，韩雯还向龚陈丹支付了43万元，龚陈丹出具收据确认收到部分购房款43万元。又查明，韩雯收房后，对案涉房屋进行了装修。2021年2月27日，韩雯与龚陈丹共同向嘉定区房地产交易中心申请办理案涉房屋的转让过户手续，并递交了相应材料。2021年3月2日，韩雯被告知其家庭名下已有多套住房，不符合本市购房政策，故案涉房屋无法过户至其名下。此后，韩雯父母与龚陈丹协商解决方案，但未能达成一致。2021年3月5日，龚陈丹出具了《解除买卖合同通知书》，载明：根据《上海市房地产买卖合同》第九条，你方已构成违约。现通知你方，本合同正式解除并要求你方协助完成网上备案撤销手续，我方根据合同约定扣除合同价20%的违约金40万元，剩余房款160万及装修补偿款45万元待相关解除手续及房屋交接后无息退还。随后，韩雯诉至本院。本院依韩雯之申请，出具了(2021)沪0114民初6438号民事裁定书，并于2021年3月17日对案涉房屋采取了查封措施。2021年3月19日，韩雯签收了本案反诉状副本。2021年5月29日，韩雯将案涉房屋交还给龚陈丹，双方并办理了交接手续。本院认为，韩雯与龚陈丹在《上海市房地产买卖合同》及补充协议中约定房屋总价为200万元，与《居间合同》约定的成交价245万元不符，韩雯自认系为避税而做低房价，结合龚陈丹出具的收据内容，已足以认定双方为避税而故意做低房价，损害了国家的税收利益，因此做低房价的避税条款应属无效条款，不发生法律效力，双方的真实成交价为245万元。但《居间合同》及《上海市房地产买卖合同》、补充协议中的其他内容，均系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。但韩雯因家庭名下已有多套住房，不符合本市购房政策，因而案涉房屋无法过户至其名下。对此，本院认为，本市执行住房限购政策已有多年，政府对房地产市场限购、限贷等政策均属公开信息，并通过各类新闻媒体进行宣传，任何组织、个人均可查询。韩雯作为本市户籍的完全民事行为能力人，在购房这种钱款支出比较巨大的家庭事件上，应当对限购政策作相应了解，并对自己是否符合购房条件进行理性判断。现韩雯因自身限购而致房屋买卖合同无法履行，构成违约。作为违约方，韩雯无权要求解除合同，故本院对其要求确认合同于诉状副本送达之日解除的请求不予支持。而龚陈丹于2021年3月5日发送《解除买卖合同通知书》时，尚不符合《上海市房地产买卖合同》第九条约定的解除条件。但本案反诉状副本明确表明了龚陈丹的解约意思，该副本于2021年3月19日已送达给韩雯，故双方就案涉房屋建立的买卖关系于该日解除。同时，补充协议及《居间合同》中包含的买卖关系，也应一并予以解除。合同解除后，龚陈丹应将已付房款予以退还，韩雯应当协助办理网上备案合同的撤销手续。龚陈丹主张逾期过户违约金，此违约金的前提是合同继续履行，而龚陈丹因为韩雯逾期过户达到一定严重程度已要求解约，此时逾期过户行为导致的法律后果为解除合同并承担相应违约金，基于以上分析故对龚陈丹主张的逾期过户违约金25,725元，本院不予支持。关于违约金49万元，《上海市房地产买卖合同》中有明确约定，但韩雯以约定的标准过高为由要求本院调整。龚陈丹在合同履行过程中未有过错及违约行为，案涉房屋交易未成系因韩雯自身限购所致，但韩雯亦未有其他主观恶意或违约行为，其过错在于疏忽而非故意。因交易未成，致使龚陈丹产生了中介费损失。而韩雯收房后，确实对案涉房屋进行了装修，但龚陈丹对韩雯提交的装修费用证据不予认可，因均为手写单据，又欠缺其他证据相互印证，故本院难以采信。虽然无法准确认定韩雯支出的装修费用，但不可否认的是装修行为对案涉房屋的价值有一定增益，韩雯主张从违约金中扣除装修利益的意见可予采纳，但对其该项诉请无法支持。本院以龚陈丹的损失情况(含中介费损失)为基础，综合考虑双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则、损益相抵规则，酌定韩雯应支付违约金15万元。关于增值税损失的请求，欠缺依据，本院不予支持。关于解除租赁关系的违约金损失，根据龚陈丹自认、补充协议关于交房的约定及韩雯支付尾款的时间，可知龚陈丹于2021年1月4日向韩雯交付了案涉房屋。此时，龚陈丹向韩雯交房系按补充协议的约定履行己方义务，即使因提前解除租赁关系产生违约金，也系龚陈丹自愿承担的后果。关于租金损失，韩雯之后占有案涉房屋，以支付全部房款为对价，并已于2021年5月底向龚陈丹交还了案涉房屋，故本院对该请求亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、2020年修订的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事民诉法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认反诉原告龚陈丹与反诉被告韩雯就上海市嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)、补充协议及《居间合同》中包含的买卖关系于2021年3月19日解除；二、反诉被告韩雯应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告龚陈丹办理《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)的网上备案撤销手续；三、反诉被告韩雯应于本判决生效之日起十日内向反诉原告龚陈丹支付违约金15万元；四、反诉原告龚陈丹应于本判决生效之日起十日内向反诉被告韩雯退还购房款245万元；五、对反诉原告龚陈丹的其他反诉请求不予支持。六、对原告韩雯的诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26,819元，减半收取13,409.5元，保全费5,000元，诉讼费用合计18,409.5元，由原告韩雯负担。反诉受理费5,234元，由反诉原告龚陈丹负担4,056元，由反诉被告韩雯负担1,178元(反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。三、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条……约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……