四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4055号上诉人（原审第三人）成都农村商业银行股份有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路**。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人周艳。被上诉人（原审原告）王绍鑫。委托代理人蒋炯然，四川君合律师事务所律师。委托代理人陈琳，四川君合律师事务所律师。原审被告成都东亚房地产开发有限公司，，住所地：成都市君平街**法定代表人蒋义树，董事长。原审被告成都农村商业银行股份有限公司量力支行，住所，住所地：成都市成华区站北北街**div>负责人康义霞。原审被告成都农村商业银行股份有限公司东光支行。住所。住所地：成都市锦江区晨辉路84—**div>负责人周艳，行长。委托代理人刘华平，四川新开元律师事务所律师。委托代理人高俊兰，四川新开元律师事务所律师。上诉人成都农村商业银行股份有限公司（以下简称成都农商银行）与被上诉人王绍鑫、原审被告成都东亚房地产开发有限公司（以下简称东亚房地产公司）、原审被告成都龙泉驿农村合作银行量力支行（以下简称成都农村银行量力支行）、原审被告成都农村商业银行股份有限公司东光支行（以下简称成都农商银行东光支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2009）武侯民初字第4909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月18日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人成都农商银行委托代理人周艳，被上诉人王绍鑫及委托代理人陈琳，成都农商银行东光支行周艳及委托代理人刘华平、高俊兰到庭参加诉讼。东亚房地产公司、成都农村银行量力支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，1997年8月4日，王绍鑫与东亚房地产公司签订了《房屋购销合同》1份，约定：一、王绍鑫购买东亚房地产公司开发的位于成都市武侯区新南支路14号A1栋203号3楼房屋1套，建筑面积130.87平方米，房屋价款为162278.80元，由王绍鑫在合同订立时支付；二、王绍鑫所购房屋定于1997年11月30日前交付使用，东亚房地产公司凭王绍鑫提供的证明文件向房地产管理机关登记办理产权证书，其税费按规定双方各自缴纳。同日，双方签订《补充合同》1份，约定：一、税费及装修费共计1240元／平方米，王绍鑫所购房屋面积共130.87平方米，合计162278.80元，该款由东亚房地产公司代收代缴。1997年8月12日，王绍鑫向东亚房地产公司交纳购房款324557.6元。后东亚房地产公司将房屋交付王绍鑫使用至今。东亚房地产公司未按照合同约定为王绍鑫办理所购房屋产权证。1998年6月15日，东亚房地产公司与成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部（以下简称大学路营业部）签订《成都市城镇房地产抵押合同》，以东亚房地产公司所有的位于武侯区新南支路14号A幢房屋对其贷款进行抵押担保，向大学路营业部贷款4000000元。同日，双方就武侯区新南支路14号A幢房屋的抵押权在成都市房屋产权监理处进行了抵押登记（他项权利号3875号）。抵押登记载明抵押面积2394.86平方米。原审另查明，成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部于1999年12月21日更名为成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社大学路分社。2004年6月23日，成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社向四川银监局请示：拟将该社大学路分社迁址并更名为量力分社，原大学路分社所办理业务全部并入该社联合小区分社。2004年11月8日，四川银监局作出川银监复（2004）406号文批复：同意成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社大学路分社迁址及更名。但未对拟将大学路分社所办理业务全部并入该社联合小区分社的请示予以批复。2007年6月28日，中国银监会银监复（2007）262号文批复：同意成都龙泉驿农村合作银行开业，成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社及其辖内农村信用合作社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。同年8月9日，成都市龙泉驿区农村信用合作社联合社量力分社向成都市工商行政管理局申请注销登记。2009年元月15日，成都龙泉驿农村合作银行新设合并为成都农村信用合作联社股份有限公司。同年12月21日，中国银监会银监复（2009）525号文批复：同意成都农村商业银行股份有限公司开业，成都市农村信用合作联社股份有限公司自行终止，其债权债务转为该行债权债务。东亚房地产公司已于2006年3月20日被成都市工商行政管理局吊销营业执照。原判认定上述事实，有当事人身份证明、《房屋购销合同》、《补充合同》、购房款收据、房屋所有权登记信息告知单、工商局处罚决定书、成都市城镇房地产抵押合同、房屋他项权登记申请表、银监会文件、工商登记资料、（2009）成民终字第933号民事判决书及当事人陈述等证据在案为证。原审认为，王绍鑫与东亚房地产公司订立的《房屋购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且已实际履行，属合法有效合同。王绍鑫购买东亚房地产公司开发的商品房后，交付了全额房款，东亚房地产公司亦交付了商品房由王绍鑫使用至今，王绍鑫已实际取得成都市武侯区新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋（建筑面积130.87平方米）的所有权，东亚房地产公司未按约为王绍鑫办理产权证，应由其承担相应的法律责任。大学路营业部在与东亚房地产公司订立《成都市城镇房地产抵押合同》时未尽严格审查抵押物的义务，主观上存在过错，客观上损害了合法权利人即王绍鑫的利益，故双方所订《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市武侯区新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋的抵押不能对抗善意权利人即王绍鑫，故王绍鑫提出的要求确认《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市武侯区新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋的抵押无效的诉讼请求，原审予以支持，该抵押无效后，东亚房地产公司及大学路营业部有义务办理案涉房屋的抵押登记注销手续，因成都市龙泉驿区信用联社及其大学路营业部经过多次改制，原成都市龙泉驿区信用联社大学路营业部的债权债务已由第三人农商银行承接，故应由东亚房地产公司及第三人农商银行办理注销案涉房屋的抵押权登记手续，原审法院对王绍鑫要求东亚房地产公司与第三人农商银行办理案涉房屋抵押登记注销手续的诉讼请求予以支持。庭审中，成都农商银行东光支行提出鉴定申请，要求对《房屋购销合同》、《补充合同》及收据上的签章真实性和形成时间进行鉴定，原审法院认为，成都农商银行东光支行的鉴定申请未在举证期限内提出，原审法院不予准许。东亚房地产公司及成都农村银行量力支行经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对王绍鑫诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对王绍鑫所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应当由其自行承担。原审依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决：一、东亚房地产公司与成都农村银行量力支行签订的《成都市城镇房地产抵押合同》中对成都市武侯区新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋设立抵押权的内容无效；二、自判决生效之日起十日内，由东亚房地产公司与第三人成都农商银行公司办理成都市武侯区新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋的抵押登记注销手续（蓉房他权他字第3875号）。原审受理费200元，公告费560元，共计760元，由东亚房地产公司承担。原审宣判送达后，成都农商银行不服原判决向本院提起上诉，其上诉事实与理由：一是原审法院认定事实错误。（一）原审法院认定大学路营业部（其债权债务经改制后由成都农商银行承接）与东亚房地产公司签订合同时未尽严格审查义务，涉及到王绍鑫所有的房屋抵押无效是错误的。当时与东亚房地产公司签订借款合同及办理抵押登记时房屋登记在东亚房地产公司名下。东亚房地产公司虽然与王绍鑫签订房屋买卖合同，但仅仅是一个债权。（二）原审法院于2009年4月16日作出的（2008）武侯民初字第4047号民事判决认定东亚房地产公司与成都龙泉驿农村合作银行所签订的借款合同有效、抵押权有效并享有优先权，该判决已经生效。涉案房屋产权证取得时间是1997年11月24日，而东亚房地产公司与王绍鑫签订房屋买卖合同是1997年8月4日，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十四条之规定，该转让房产时未办理预售许可证也未依法登记领取权属证书，故该房屋买卖合同无效。（三）成都农商银行办理涉案房屋抵押登记时已经审查房屋登记情况，当时房屋登记在东亚房地产公司名下，无任何抵押、备案情况。成都农商银行已尽到严格审查义务。二是原审法院适用法律不当。（一）原审法院认为王绍鑫已取得房屋产权。按照《中华人民共和国物权法》规定物权变动以登记为准，王绍鑫对于涉案房屋未办理登记手续，成都农商银行对于抵押权已经办理了抵押登记，成都农商银行已经取得物权。（二）按物权法规定成都农商银行对于抵押权是善意取得。即使认定王绍鑫取得房屋权属，但成都农商银行已经发放了贷款并依法办理了抵押登记，依据物权法及《最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支好诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的回复》成都农商银行善意取得物权。三是原审法院以民事判决的形式作出了行政判决的内容，不符合《行政诉讼法》的相关规定。权属登记是行政管理问题，王绍鑫应当以房产管理局为被告提起行政诉讼，但原审法院混淆了行政法律关系和民事法律关系，同时损害了成都农商银行的利益。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回王绍鑫的诉讼请求。被上诉人王绍鑫书面答辩称，一是王绍鑫实际取得涉案房屋的所有权。（一）该房屋买卖合同真实有效。1997年8月4日王绍鑫与东亚房地产公司签订房屋买卖合同，同年11月20日东亚房地产公司向王绍鑫交付了房屋并办理相关手续，王绍鑫一直居住至今。（二）王绍鑫已实际履行付款义务，1997年8月12日王绍鑫实际向东亚房地产公司交付了全部购房款。（三）王绍鑫已实际取得涉案房屋产权，该买卖合同纠纷发生在1997年，而《物权法》实施于2007年。二是东亚房地产公司与成都农商银行签订的抵押合同涉及到王绍鑫的房屋抵押权无效。（一）东亚房地产公司与成都农商银行所签订的《抵押合同》损害了王绍鑫利益。王绍鑫已实际取得房屋后，成都农商银行未尽严格审查义务，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”及《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，东亚房地产公司与成都农商银行所签订的《抵押合同》无效。成都农商银行违反了《贷款通则》27条、28条之规定，未实地调查、核实抵押物情况。（二）东亚房地产公司与成都农商银行所签订的《抵押合同》涉及到王绍鑫的房屋抵押部分无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。故该《抵押合同》涉及到王绍鑫房屋的部分无效。（三）成都农商银行不能根据善意取得对讼争房屋行驶抵押权。（四）成都农商银行不能对王绍鑫享有所有权的房屋行使优先受偿权，并不得以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋。武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4047号民事判决是缺席判决，成都农商银行没有如实告知办理房屋抵押登记时，该房屋已经交付使用。且房屋实际居住人王绍鑫未参与诉讼。武侯区人民法院审理的（2008）武侯民初字第1074号案判决，成都市中级人民法院以（2009）成民终字第933号民事判决维持原判决。量力支行在借款合同纠纷中为作为原告积极参与诉讼，在本案中作为被告时消极躲避诉讼，人民法院应当依据诚信诉讼原则处理本案。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》之精神而知，交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权、优于抵押权、优于其他债权。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审被告东亚房地产未发表答辩意见。原审被告成都农村银行量力支行未发表答辩意见。原审被告成都农商银行东光支行陈述意见与成都农商银行答辩意见相同。二审查明事实与一审一致。本院另查明，成都龙泉驿农村合作银行依据其与东亚房地产公司于1998年6月11日所签订的《借款合同》，于2008年10月21日在成都市武侯区人民法院起诉。成都市武侯区人民法院于2009年4月16日缺席判决作出（2008）武侯民初字第4047号判决认定《借款合同》有效，要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。成都市武侯区人民法院（2010）武侯执字第407号告知书，涉案房产除熊其莲、廖林、王绍鑫、柏凡淋外对其他房屋进行评估拍卖。经庭审质证，双方当事人均认可该证据真实性。本院认为，王绍鑫与东亚房地产公司签订的《房屋购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，且已实际履行，当属合法有效。双方在实际履行合同中，王绍鑫支付全部房款后，并已实际取得成都市新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋，但东亚房地产公司未按合同约定为王绍鑫办理房屋权属证书，责任在东亚房地产公司，王绍鑫对此并无过错。本案争议焦点是东亚房地产房地产公司与大学路营业部签订的《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋抵押是否有效。根据前述，王绍鑫已实际取得该套房屋，而大学路营业部与东亚房地产公司签订《成都市城镇房地产抵押合同》是在王绍鑫已经实际取得后，大学路营业部在签订合同时，未尽严格审查抵押物的义务，主观上存在过错，客观上损害了合法权利人王绍鑫的利益，其与东亚房地产公司签订的《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋部分无效，不能对抗善意的权利人王绍鑫。故王绍鑫提出的《成都市城镇房地产抵押合同》中关于成都市新南支路14号1栋2单元3楼4号房屋部分的抵押无效的诉讼请求，本院予以支持。东亚房地产公司与大学路营业部应到成都市产权中心注销该套房屋的抵押登记。原审已经查明，大学路营业部经银行监督部门批准，已经变更为成都农村银行量力支行，其债权债务已经由成都农商银行承接。故东亚房地产公司与成都农商银行应到成都市产权中心注销新南支路14号1栋2单元3楼4号的房屋抵押登记手续。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式不变。本案二审案件受理费200元，公告费560元由上诉人成都农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐云国代理审判员  李 俊代理审判员  夏志宝二〇一三年十一月十八日书 记 员  夏 伟