湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初981号原告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园促进园一期配套综合楼6层B606号。法定代表人：谭辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，系该公司职员，住湖南省湘乡市，代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，进行和解，调解，申请及解除财产保险，提起反诉、上诉或撤诉等）。被告：刘思成，男，1989年3月31日出生，汉族，户籍地湖南省汨罗市。被告：张露月，女，1991年1月14日出生，汉族，户籍地湖南省安乡县。原告株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称株洲美的房地产公司）与被告刘思成、张露月商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲美的房地产公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加了诉讼，被告刘思成、张露月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告株洲美的房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告刘思成、张露月签订的出售株洲市天元区明日路16号美的蓝溪谷住宅小区52栋XXX号房的《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告刘思成、张露月立即配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签与解除备案手续；3、判决被告刘思成、张露月办理撤销案涉房屋的预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告刘思成、张露月按购房总价20%的标准向原告支付违约金共计80966.6元（房屋总价款404833×20%＝80966.6元）；5、被告刘思成、张露月承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、担保费、公告费等）。庭审中，原告对第五诉讼请求明确为要求被告刘思成、张露月承担本案案件受理费和保全费。事实与理由：被告刘思成、张露月（系夫妻关系）于2016年10月21日向原告株洲美的房地产公司购买位于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房，并签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定购房总房款为404833元，首付款84833元，余款320000元通过向商业银行申请贷款的方式支付。2016年10月31日，被告刘思成、张露月与中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行（以下简称“邮政银行”）签订《个人消费贷款及担保合同》，原告作为阶段性连带责任保证人在该借款合同书加盖了公章，之后邮政银行发放贷款。被告刘思成、张露月于2018年12月开始逾期归还邮政银行贷款月供，2019年6月27日，邮政银行扣划原告保证金4300元，2019年9月26日，邮政银行扣划原告保证金4300元。2020年7月16日，法院立案受理邮政银行诉被告刘思成、张露月及原告金融借款合同纠纷一案，并判决解除《个人消费贷款及担保合同》、原告及被告连带向邮政银行偿还借款本金292238.84元、支付利息（含罚息）15311.4元。2020年11月28日，邮政银行扣划原告保证金311092.05元，至此被告在邮政银行的贷款全部结清。自2019年6月起，原告不断要求被告归还代偿款项，并督促被告按时偿还银行贷款，但未取得任何效果。两被告的电话一直可以打通，但是无人接听，且发送的信息没有任何回复。2020年9月8日，原告向两被告发送《断供代偿款催款函》，通知被告于2020年9月15日前付清原告代偿款，并及时偿还银行按揭贷款，但被告置之不理。因无法实现买卖合同的目的，同时根据《商品房买卖合同（预售）》附件四及附件十一的约定，原告于2020年12月1日向买卖合同约定的被告联系地址发送解除《商品房买卖合同》通知书，正式行使合同解除权，要求被告在收到函件后配合原告办理撤销网签备案等手续，但ＥＭＳ快递因被告拒收被退回。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘思成、张露月未向本院陈述或提交书面答辩意见，亦未提供证据。本院经审理查明：被告刘思成、张露月系夫妻关系。原告株洲美的房地产公司系一家房地产开发经营企业，成立于2010年6月10日。2016年10月21日，原告株洲美的房地产公司（出卖人）与被告刘思成、张露月（买受人）签订一份合同编号为9000375571的《商品房买卖合同（预售）》并网签备案，该合同包含十一个附件（其中附件十一为补充协议），合同主要约定：1、买受人购买出卖人开发的坐落于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房屋，房屋规划用途为成套住宅，预测该房屋建筑面积共97.55平方米；2、买受人购买该房屋按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米4150.01元，总价款为404833元。实测面积与预测面积发生误差的，出卖人和买受人双方同意按该房屋实测后每平方米建筑面积单位计算多退少补；3、付款方式和付款期限由双方在合同中约定明确，即首付款加银行按揭付款，买受人在签订本合同的同时，向出卖人支付首付款84833元，剩余房款320000元买受人采取银行按揭贷款的方式支付；4、逾期付款责任：买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行、解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿。买受人未能履行其向银行应尽还款的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除原合同，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款优先偿还银行债务。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿；5、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。上述合同签订后，2016年10月31日，邮政银行作为贷款人、抵押权人，被告刘思成、张露月作为借款人、抵押人，被告株洲美的房地产公司作为保证人共同签署了《个人消费贷款及担保合同》（编号：43002852116104445175）。被告刘思成、张露月从邮政银行贷款320000元向原告支付房款，原告为该笔贷款提供了连带责任保证担保。因两被告未按贷款合同约定支付贷款本息，邮政银行于2019年6月27日扣划原告保证金4300元，2019年9月26日再次扣划原告保证金4300元。2020年9月，原告通过邮政快递方式向被告刘思成、张露月邮寄了《断供代偿款催款函》，要求两被告请收到函件之日起5日内或者于2020年9月15日前付清原告代偿的银行按揭款本金、利息、罚息以及违约金共计8600元，并及时偿还后续银行按揭贷款。如未按上述期限履行义务，原告将采取包括但不限于解除购房合同，要求支付违约金等方法维护其合法权益。由于两被告仍未履行还款义务，邮政银行向法院提起诉讼，要求解除《个人消费贷款及担保合同》，被告偿还贷款本金及利息，并由原告承担连带清偿责任。2020年9月21日株洲市天元区人民法院作出（2020）湘0211民初2489号民事判决，判决生效后，邮政银行于2020年11月28日划扣原告保证金311,092.05元，被告的贷款全部结清，邮政银行于2020年12月8日向原告出具了扣划保证金的证明，载明因被告未按期归还贷款月供，自2019年6月27日开始至2020年11月28日截止，邮政银行共划扣原告株洲美的房地产公司保证金319,692.05元用于归还被告贷款本金、利息、罚息、违约金等，被告的贷款已全部结清。因两被告未及时偿还银行贷款月供的行为严重损害原告的合法权益，2020年12月1日，原告通过邮政快递方式向被告刘思成、张露月邮寄了解除《商品房买卖合同通知书》，主要载明：因被告未按期足额偿还银行按揭贷款致原告承担保证责任，原告多次通过电话、发函等方式催促被告及时足额偿还所拖欠的银行按揭贷款，但被告至今仍未履行，被告的行为已经构成根本违约，故通知即日起解除被告刘思成、张露月与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，要求被告于收到《解除商品房买卖合同通知书》之日起5日内或者2020年12月7日之前配合原告办理购房合同备案、网签撤诉手续及房屋预告登记注销等相关手续，并向原告支付总房款20%的违约金以及原告因履行本合同所支付的合理费用。该邮件2020年12月3日因被告拒收而被退回。原告因多次催要代偿款未果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，2017年1月8日，案涉《商品房买卖合同（预售）》项下坐落于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号××商品房××商品房抵押权预告登记手续。2017年12月5日案涉房屋竣工验收。以上事实有原告工商登记信息、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：9000375571）、《个人消费贷款及担保合同》（合同编号：43002852116104445175）、扣划保证金的证明、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单、（2020）湘0211民初2489号民事判决书、《断供代偿款催款函》、《解除商品房买卖合同通知书》、工程竣工验收备案表、不动产登记证明（预告登记）、邮件交寄单及原告的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案调查重点为原告的各项诉请有无事实与法律依据？具体分析如下：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。在履约过程中，被告刘思成、张露月未能按合同约定向邮政银行履行按期偿还贷款的义务，致使原告作为贷款的保证人承担了相应的保证责任，构成违约，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四“买受人连续3个月或累计5个月未能向按揭贷款银行偿还本息，或银行要求出卖人回购的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付该房屋总价款20%的违约金。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由出卖人负责赔偿”及补充协议“买受人未能履行其向银行应尽还款的义务而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除原合同”之约定，原告要求解除其与被告刘思成、张露月签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告刘思成、张露月应配合原告办理撤销该《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续。故本院对原告要求被告刘思成、张露月配合其办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求亦予以支持。关于原告主张两被告按购房款20%支付违约金80,966.6元（404,833元×20%）的诉讼请求。本院认为，原、被告双方约定的违约金标准过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，违约金按购房款10%计算为宜即为40,483.3元。故本院对原告要求被告刘思成、张露月支付违约金80,966.6元的诉讼请求予以部分支持。被告刘思成、张露月经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告株洲市美的房地产发展有限公司与被告刘思成、张露月于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000375571）于2020年12月3日解除；二、限被告刘思成、张露月于本判决生效之日起十日内配合原告株洲市美的房地产发展有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000375571）项下坐落于株洲市天元区××路××号××小区××栋××号房××商品房××商品房抵押权预告登记手续；三、限被告刘思成、张露月于本判决生效之日起十日内向原告株洲市美的房地产发展有限公司支付违约金40,483.3元；四、驳回原告株洲市美的房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1824元，减半收取912元，财产保全费1020元，合计1932元，由原告株洲市美的房地产发展有限公司承担182元，由被告刘思成、张露月共同承担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二一年四月八日实习法官助理董星书记员  赖琦妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。