江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初11194号原告：吴洁，女，1979年6月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾晨丽，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继晨，江苏磊安律师事务所实习人员。被告：宋鹏程，男，1995年11月8日生，汉族，住宜兴市。第三人：黄小华，男，1948年10月1日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。第三人：刘勤华，女，1950年3月6日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告吴洁与被告宋鹏程、第三人黄小华、刘勤华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，由审判员王艳独任审判公开开庭进行了审理,原告吴洁的委托诉讼代理人顾晨丽、王继晨与被告宋鹏程到庭参加诉讼，第三人黄小华、刘勤华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴洁的委托诉讼顾晨丽到庭参加诉讼，被告宋鹏程、第三人黄小华、刘勤华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋鹏程赔偿原告吴洁从2019年10月16日起计算至第三人黄小华、刘勤华实际搬离案涉房屋为止以500元／天的标准计算的经济损失（暂定20万元）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月27日，原告吴洁与被告宋鹏程签订房产买卖协议，购买××街道××幢××室房产，房款800000元，房产于2019年10月15日前交付，如逾期未能交付房产每逾期一日，由违约一方支付500元违约金。现原告已按约支付购房款，但第三人黄小华、刘勤华却一直居住在房内不肯搬离房屋，造成原告至今无法入住。故诉至法院。被告宋鹏程辩称：一、原告购买房屋时已了解第三人居住情况因此要求被告降价近两万元出售该房屋，被告认可了房屋买卖中瑕疵的存在，并和我方达成买卖合意，不能因此要求我方承担违约责任。出售房屋时候因为第三人强行占有，导致成交价低于当时市价1200元/平方米，造成损失。二、被告与原告在2019年9月27日签订协议，原告在过户当天少支付房款1万元，并以借条形式达成补充协议，约定被告协助原告收回房屋时再支付给被告。三、被告已经配合原告过户，房屋产权已归属原告，被告不存在违约。第三人原来也愿意搬出房屋，后来反悔，被告也配合原告报警。原告于2020年7月8日后与被告并未有过任何联系，被告质疑原告与第三人之间是否达成协议。500元/天的违约标准过高，不合理。要求驳回诉请。第三人黄小华、刘勤华书面答辩称：一、原、被告购买的房屋原系我夫妻二人的拆迁安置房，当时将这套房屋登记到女儿黄燕名下，并约定供我夫妻二人居住至百年归天，2008年装修入住至今。大女儿黄燕于2015年4月14日因病亡故，我夫妻二人与宋鹏程父亲一起办理遗产继承公证，将房屋过户到宋鹏程名下，当时宋鹏程也承诺房屋继续由外公外婆居住，更不会出售房屋。二、2019年开始宋鹏程提出要卖房我们一直不同意，在宋鹏程签订房产买卖协议并过户我们也不知情，只知道原告来看房好几次，我们也再三说明长期实际居住情况及与宋鹏程之间存在居住权约定，原告对此是清楚的。本院经审理认定事实如下：1、2019年7月27日，原告吴洁（乙方）与第三人宋鹏程（甲方）签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定“甲方自愿将坐落于本市××街道××幢××室的房产，产权证号（2017）0037225，出售给乙方，建筑面积141.68平方米，房屋成交总价为8000000元，具体付款方式：2019年7月27日付定金40000元，乙方贷款350000元，剩余房款410000元除去托管237560其余过户当天一次付清。甲方应当在2019年10月15日前将房产交付给乙方……甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付500元违约金。……”等内容。2019年9月27日，吴洁与宋鹏程以借条形式达成补充协议，主要内容为“吴洁借宋鹏程10000元。宋鹏程协助吴洁收回广汇花苑5幢402室使用权，让宋鹏程外婆搬出广汇花苑5幢402室，再归还这壹万元。”2、座落于宜兴市××街道××幢××室房屋已办理房屋过户手续，登记至吴洁、许小虎名下共同共有，产权证号为（2019）宜兴不动产权第0026076号。3、2020年3月23日，吴洁、许小虎起诉黄小华、刘勤华，要求搬出房屋并清理房内所有私人生活用品。本院经审理出具（2020）苏0282民初1858号民事判决，判决“一、被告黄小华、刘勤华于本判决发生法律效力之日起三十日内搬出原告吴洁、许小虎名下座落于宜兴市房屋，第三人宋鹏程予以配合”等内容。判决生效后，吴洁申请强制执行，但该房屋目前仍由第三人黄小华、刘勤华占用。审理中，被告宋鹏程为证明在房产交易时已将第三人占用房屋一事通知中介蒋某及原告，申请证人蒋某到庭作证。证人蒋某陈述其系案涉房屋交易中介，当时宋鹏程经济出了问题，要卖房归还债务，第一次看房时第三人在场并没有表现出不愿意卖房，当时签订的第一份合同中包含有车库总价86万元（含车库4万元），由于该房屋是宋鹏程外公外婆拆迁所得，外婆不同意将车库给宋鹏程，而第一份合同中包含了车库，就只能撕毁第一份合同，原告考虑到价格偏低就又商量继续买房，后来双方商量车库少了4万元，房屋少了2万元，中介费少了800元重新签订第二份合同，当时第三人表现出不愿意配合交房，原告和被告也去房屋里和第三人协商过这个事情，第三人意思要被告拿出20、30万元，被告当时提出买个车库给外婆居住，但没有协商成。过户当天原、被告又写了借条，要求被告配合交付。对该证人证言被告质证无异议，原告质证表示在双方买卖房屋时第三人是愿意配合出售的，而合同约定于2019年10月15日前完成交付义务，被告在出售房屋时经济出现困难，降低出售属于正常范围，而房价的调整也并非由于原告明知房屋存在瑕疵。另外，本院至案涉房屋所在小区调查同地段小区内房屋租金情况，经查广汇花苑一期简单装修年租金大约在15000、16000-18000元左右，高档装修大约在20000元以上。上述事实，有房产买卖协议、民事判决书、调查笔录、证人证言及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是被告宋鹏程是否应承担违约责任？依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告吴洁与被告宋鹏程签订的房产买卖协议，属双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属合法有效。合同中，双方明确约定了房屋交付时间，然被告宋鹏程未能按约交付房屋，属违约行为。被告宋鹏程虽辩称原告在购买房屋时已明确知晓房屋存在瑕疵，其未能交付房屋的行为不属于违约行为，但原告对此不予认可。经查，双方虽于2019年9月27日另行通过借条形式达成补充约定“吴洁借宋鹏程10000元。宋鹏程协助吴洁收回广汇花苑5幢402室使用权，让宋鹏程外婆搬出广汇花苑5幢402室，再归还这壹万元”，但该约定内容并未有双方达成在原约定交房日期的基础上可以延迟交房的意思合意，也未对原合同中关于交房违约条款作出修改的意思表示。故对被告宋鹏程的抗辩意见，本院不予采纳。被告宋鹏程应承担逾期交房的违约责任，但双方原合同约定的“每逾期一日，则由违约一方向对方支付500元违约金”的标准过分高于原告方的损失，本院酌情依据案涉房屋所在小区普遍租金标准17000元/年计算为宜。故对原告要求被告宋鹏程赔偿原告吴洁因逾期交房造成的损失的诉请，于法有据，本院予以支持，但损失标准应当自2019年10月16日起计算至实际交房之日止按17000元/年的标准计算(其中截止至起诉之日止的损失为18118元)，超出部分本院不予支持。本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告宋鹏程于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吴洁因逾期交房造成的损失18118元以及自2020年11月19日起至实际交房之日止按17000元/年标准计算的损失。二、驳回原告吴洁的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4730元，保全费1770元，合计6500元，由原告吴洁负担5779元，被告宋鹏程负担721元，被告宋鹏程应负担的款项已由原告吴洁垫付，被告宋鹏程应于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款支付给原告吴洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳人民陪审员  吴益平人民陪审员  王东俊二〇二一年四月十九日书 记 员  朱桢辰