河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1421民初634号原告：赵新建，男，1974年11月2日出生，汉族，住河南省民权县。原告：付贵云，女，1978年7月18日出生，汉族，住河南省民权县。二原告委托诉讼代理人：申浩，河南宇博律师事务所律师。被告：张反帝，男，1974年10月15日出生，汉族，住河南省商丘市。原告赵新建、付贵云与被告张反帝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵新建，原告赵新建、付贵云的委托诉讼代理人申浩，被告张反帝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新建、付贵云向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2．判令被告返还原告已支付的剩余购房款10,000元；3．判令被告支付原告违约金89,088元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：赵新建与付贵云是夫妻，2019年7月2日，原告通过商丘吉地房地产营销策划有限公司与被告张反帝协商房屋买卖事宜，当天原告向被告商丘吉地房地产营销策划有限公司交了15,000元购房订金。2019年7月4日原告与被告张反帝签订了书面房屋买卖合同，2019年7月5日，原告向民权县恒金房地产经纪有限公司转了430,440元购房款，张反帝给原告出具了房款收条。被告张反帝未按合同约定履行合同，构成违约，根据合同约定，违约方按照房屋交易价的20%计算违约金，即89,088元。后被告张反帝返还了原告支付的购房款421,840元，民权县恒金房地产经纪有限公司返还了原告13,600元，还剩余10,000元购房款未归还，原告多次找被告协商此事，被告不予理睬。张反帝辩称，第一，被告张反帝与原告签订的《房屋买卖合同书》（合同编号分别为：20190111、20190109）无效，原告要求解除合同并要求被告张反帝支付违约金89,088元无事实和法律依据。原告与被告张反帝签订的两份《房屋买卖合同书》（合同编号分别为：20190111、20190109）时，该房屋并未依法登记取得取权属证书，并且该楼盘也未取得规划许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定：“下列房地产。不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，此两份《房屋买卖合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”而违约金条款不属于解决争议方法的条款，该条款不具有法律效力。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，在签订合同编号为：20190111、20190109的《房屋买卖合同书》时，原告明知该房屋属于安置房，未依法登记取得权属证书，仍旧与被告张反帝签订《房屋买卖合同书》，也有过错，无权要求被告张反帝承担赔偿责任。第二，被告张反帝已将收到的购房款全额退给了原告，原告要求被告张反帝返还10,000元购房款没有事实和法律依据。原告在起诉状中称：“2019年7月2日，原告向被告商丘吉地房地产营销策划有限公司交了15,000元购房订金，……2019年7月5日，原告向民权县恒金房地产经纪有限公司转了430,440元购房款，张反帝给原告出具了房款收条。”实际情况也确如原告所说，被告张反帝给原告出具了房款收条，但收款人却是另外两个公司，后来，被告张反帝通过银行转账收到了中介公司转来的421,840元购房款（有银行转账明细为证）。在2020年8月17日，被告张反帝已将收到的购房款全额返还给了原告，被告张反帝手中没有剩余的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告张反帝已经全额返还了收到的购房款，履行了合同无效后的返还义务。综上，原告对被告张反帝的各项诉讼请求均没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告张反帝的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的两份《房屋买卖合同书》，能够证明二原告与被告张反帝签订《房屋买卖合同书》的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；原告提交两份《房款收条》以此证明被告张反帝收到购房款，与本院依职权对民权县恒金房地产经纪有限公司工作人员沙元丽的问话笔录相矛盾，其证明目的以本院审理查明为准。被告张反帝提交的银行转账明细、《收到条》，能够证明被告张反帝收到购房款及被告张反帝向原告返还购房款的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据。本院职权对沙元丽的问话笔录征询了双方当事人意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵新建、付贵云系夫妻关系。二原告通过民权县恒金房地产经纪有限公司介绍中介公司商丘吉地房地产营销策划有限公司，并由商丘吉地房地产营销策划有限公司作为二原告与被告张反帝房屋买卖合同的中介公司，于2019年7月4日促就案涉两份《房屋买卖合同书》（合同编号分别为：20190111、20190109）的签订，两份合同均约定：被告张反帝将其所拥有的民权县凯旋府邸小区，建筑面积120平方米的房产以198,000元的价格出售给原告，付款时间与方式为合同签订当日，支付定金5,000元，2019年7月3日前原告将剩余房款193,000元，交于丙方（中介公司）代保管，然后被告张反帝带领原告办理安置协议书更名，更名完成后，丙方（中介公司）一次性将代保管房款支付被告张反帝，并约定被告张反帝保证负责办理该房安置协议书更名，在2019年11月30日前原告收到安置协议书，逾期被告张反帝每天按照30元补偿原告，逾期90日以上，被告张反帝承担违约责任，双方约定违约方承担双方中介费用，违约金按照房屋交易价的20%计算违约金。2019年7月1日，原告向商丘吉地房地产营销策划有限公司转款15,000元。2019年7月5日，原告分两次向民权县恒金房地产经纪有限公司转购房款共计430,440元，当日，被告张反帝向原告出具198,000元的《房款收条》两份，并在其一份《房款收条》上注明：今收到赵新建安置补偿款45,440元。2020年8月17日，被告张反帝返还二原告购房款421,840元，二原告向被告张反帝出具《收条》一份。本院认为，关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年修订）第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。本案中，该案涉房屋的转让合同并不违反国家法律、行政法规的强制性规定的情形，且均系买卖各方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告在约定的期限内未履行合同主要义务即在2019年11月30日前原告收到安置协议书，导致原告无法实现合同目的，后被告也向原告退还购房款421,840元，现原告要求解除案涉两份《房屋买卖合同书》（合同编号分别为：20190111、20190109），符合法律规定。关于原告要求被告返还剩余10,000元购房款的主张，本院依职权对民权县恒金房地产经纪有限公司的工作人员沙元丽的问话笔录中，沙元丽陈述其公司返还给原告的13,600元，其中有4,000元的中介费及商丘吉地房地产营销策划有限公司转给其公司的9,600元房款，由此可见，被告张反帝并未收到2019年7月5日向原告出具198,000元的《房款收条》两份及注明的安置补偿款45,440元的全款，原告亦未提交其他证据证明被告张反帝未返还房款数额，原告的该项主张，证据不足。关于违约金，原被告签订的《房屋买卖合同书》约定，被告负责办理该房安置协议书更名，在2019年11月30日前原告收到安置协议书，逾期承担违约责任，违约金按照房屋交易价的20%计算违约金，被告认为违约金过高，原告未提交证据证明其实际损失，而违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。因此，本院结合本案的实际情况，将违约金调整为被告返还的房款为基数即421,840元，自逾期之日起即2019年11月30日至返还之日即2020年8月17日，按照一年期贷款市场报价利率1.5倍计算，经计算，违约金为18,304元（取整）。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵新建、付贵云与被告张反帝于2019年7月4日签订的两份《房屋买卖合同书》（合同编号分别为：20190111、20190109）；二、被告张反帝于本判决生效之日起十日内支付原告赵新建、付贵云违约金18,304元（取整）；三、驳回原告赵新建、付贵云的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,376元，减半收取1,188元，由原告赵新建、付贵云负担968元，被告张反帝负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李晓珂二〇二一年四月二十八日法官助理王玉玺书记员常文杰