淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6314号原告：淮安国信易辰门诊部，住所地淮安市清江浦区西大街165号4幢4号，统一社会信用代码91320811302196782F。投资人：张学元，职务经理。原告：淮安国信康复医院，住所地淮安市清江浦区西大街165号，统一社会信用代码91320811MA1Y5FB163。投资人：张学元，职务经理。两原告共同委托诉讼代理人：尹平，江苏益言律师事务所律师。被告：淮安通达实业有限公司，住所地淮安市清江浦区西大街165号，统一社会信用代码913208001394420575。法定代表人：蔡荣华，职务董事长。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。原告淮安国信易辰门诊部（以下简称：“国信门诊部”）、淮安国信康复医院（以下简称：“国信康复医院”）与被告淮安通达实业有限公司（以下简称：“通达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告国信门诊部、国信康复医院的投资人张学元及委托诉讼代理人尹平、被告通达公司的委托诉讼代理人伍跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信门诊部、国信康复医院向本院提出诉讼请求：1、判决两原告所承租的淮安市清江浦区西大街165号（以下简称：“”）院内场地归两原告免费自主使用（使用期限自起诉之日至2030年7月1日）；2、被告将新建L型楼（以下简称：“新建L型楼”）正中通道按照2015年3月31日租赁合同的约定出租并交付给国信门诊部；3、被告免除2019年6月19日房屋租赁合同的租金4.5万元（免除租金期限自2020年2月1日至2020年5月1日）；被告免除2019年4月10日房屋租赁合同的租金8.75万元（免除租金期限自2020年2月1日至2020年5月1日）；上述金额合计13.25万元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系物业的所有权人。原、被告之间现正在履行三份房屋租赁合同。2014年底，被告拟新建L型楼及西楼，与原告协商一致后约定，由原告先行支付三年租金共300万元，供其建设房屋。房屋建成后，出租给原告使用，被告应当按照原告的使用需求设计、建造房屋。2015年3月31日，原告与被告签订租赁合同，但由于被告迟迟未予开工，致使新建房屋造价大幅攀升，远远超过预期及合同约定，且房屋设计不符合约定。被告对此应当承担赔偿责任，并以房屋约定总造价作为新建房屋的租金计取基数。原告现已承租并实际使用绝大部分物业，该房屋院内场地作为附属设施，应当交由原告自主使用。同时，被告应当将新建L型楼正中通道出租并交付给原告。在疫情期间，被告应当按照规定免除原告一定的租金。综上，现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告通达公司辩称：1、原告诉称与被告之间正在履行三份租赁合同不是事实。原告于2015年3月31日与被告签订租赁合同，租赁物系被告拟在院内新建的L型楼，租期从交付之日起计算（该楼于2020年5月15日通过单体验收合格，应原告多次要求，该楼原告承租部分于2020年8月16日交付原告提前装修使用，该楼尚未通过整体竣工验收）。2019年4月10日房屋租赁合同系国信康复医院与被告签订，租赁物系西大街院内桂元楼三层，面积为1257.7平方米（不含原状元楼的中餐厅）。2019年6月19日房屋租赁合同系国信康复医院与被告签订，租赁物系院内面积950平方米（原餐厅）。国信门诊部系2014年6月20日登记设立，国信康复医院系2019年3月29日登记设立。针对上述三份租赁合同，国信门诊部仅有权针对以其自身名义签订的2015年3月31日租赁合同提出各项诉请；其余两份租赁合同签订履行主体与原告无关，原告的诉讼主体不符合法律规定。2、原告主张院内场地归其自主免费使用，无事实与法律依据，且诉求不明了，人民法院无法裁判。原告虽租赁被告房屋，但双方于2015年3月31日签订的租赁合同并没有约定院内场地归原告自主使用，该院内不仅有被告单位办公楼还有其他租赁户租赁被告房屋，均一直共同使用该场地。3、原告主张将新建L型楼正中通道按2015年3月31日租赁合同的约定出租并交付给其使用，无事实与法律依据。该新建L型楼不存在正中通道，2015年3月31日签订的租赁合同中并未约定将正中通道出租并交付于原告；该L型楼无通道规划设计，原、被告双方均无权擅自改变，如有改变则属于违法违规，会影响到该楼的整体竣工验收。4、原告主张免除新冠疫情期间的租金13.25万元，我方同意给予1个月免租期，即延长2019年4月10日房屋租赁合同最后一个月的租期，延至2021年4月31日（原告的租金已交付至2021年3月31日之前）；延长2019年6月19日房屋租赁合同最后一个月的租期，延至2020年10月30日（原告的租金已交付至2020年9月30日之前）。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，通达公司（出租方、甲方）与淮安国信健康管理服务中心（承租方、乙方，后更名为：“国信门诊部”）签订一份租赁合同，约定：“…甲方就院内拟新建L型楼房等定向出租给乙方达成如下协议：第一条、基本情况：1、甲方拟在甲方所在地院内新建L型楼房，初步规划沿街盖五层楼房，面积约6000平方米（五层楼沿街一楼为门面房）以及目前中楼移建到靠淮中一侧进行重建（下称：新建西楼），面积约1000平方米，同时在院内新建车库，工程总投资1500万元左右。2、乙方租用L型楼房作为国信淮安康复医院使用，其中：新建西楼作为养护用房，新建五层楼一楼（不含门面房）为接待大厅、大型康复器材场所，二楼为功能康复、活动室，三至五楼做康复医院…4、甲乙双方商定，乙方承租甲方新建的沿街五层楼（不含门面房）、新建西楼以及新建的车库…6、沿街门面房由甲方自行向外出租，与乙方无关…第二条、租赁期限：租期暂定十年，从甲方房屋、车库移交到乙方算起…第六条、其他约定：…6、车库应方便单位车辆的无偿停放…”2019年4月10日，通达公司（出租方、甲方）与国信康复医院（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“…一、甲方出租的房屋地址：院内的桂元楼，共三层，面积约1257.7平方米（不含原状元楼酒店的中餐厅）…四、租赁期限：租赁期限为5年，期限自2019年4月1日起至2024年3月31日24时止。五、租金及交纳时间与方式：租金为35万元/年，每年的3月20日前交清下一年度的租金…八、甲乙双方的权利和义务：…10、甲方场地有限，乙方的车辆可在甲方的停车场临时停放，但应按指定地点停放…”2019年6月19日，通达公司（出租方、甲方）与国信康复医院（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“…一、甲方出租的房屋地址：，面积约950平方米（原餐厅部分）…三、租赁房屋用途：综合诊疗服务；四、租赁期限：租赁期限为5年，期限自2019年10月1日0时起至2024年9月30日24时止。五、租金及交纳时间与方式：租金为18万元/年，每年的9月20日前交清下一年度的租金…七、甲乙双方的权利和义务：…12、甲方场地有限，乙方的车辆可在甲方的停车场临时停放，但应按指定地点停放…”本案审理过程中，原告国信门诊部、国信康复医院陈述其第一项、第二项诉讼请求的详细构成情况：1、诉讼请求第一项，因为之前我方在使用诉争场地，后来被告2020年8月份加了横杆，并派人管理，到我方处体检的车辆不能正常进入，所以形成该诉讼请求。2、关于第二项诉讼请求，因为目前我方正在装修L型楼，被告认为正中通道也属于门面房，拒绝交付给我方装修。我方认为该正中通道在2014年通过效果图磋商时，就确认属于我方承租房屋的门脸，属于出租范围。即使图纸上设计是门面房，也应该交给我方使用。因为我方租用了该楼90%的部分，而且出租给我方使用也是有偿的。依据2015年3月31日合同第一条第2、3款，我方认为通道不是门面房。2019年4月10日、2019年6月19日两份租赁合同签订后，诉争房屋依约交付使用。原、被告双方又确认，两原告已按约定金额和期限交纳了房屋租金。本院认为，两原告与被告通达公司签订租赁合同，约定由两原告租赁被告通达公司的房屋，双方之间形成合法有效的租赁合同关系，双方均应依约履行合同义务。两原告要求被告通达公司将诉争房屋院内场地归其免费自主使用，其中自主使用实质上是要求被告通达公司取消设置在院门口的车辆管理设施；因诉争场地位于本市繁华区域，往来车辆及人员较多，被告通达公司进行必要的管理，并无不当，且被告通达公司并未禁止两原告使用该场地，故对两原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于免费使用，因诉争的三份房屋租赁合同均约定原告方可以使用诉争楼房院内停车场、车库，应理解为两原告在租赁诉争房屋时，相关车辆可免费停放在该停车场中，故对两原告的该请求，本院予以支持；但两原告安排的相关车辆停放在该场地上时，应当接受被告通达公司必要的管理。原告国信门诊部要求被告通达公司按2015年3月31日租赁合同约定将新建L型楼正中通道交付其使用，原告国信门诊部所称的正中通道实际上为一间沿街门面房，而该合同中约定新建楼房的沿街门面房由被告通达公司自行对外出租；该门面房与原告国信门诊部已租赁的其他房屋相连，更便于原告国信门诊部的经营，租赁给原告国信门诊部应更为合适，但因双方尚未对该门面房的租赁问题形成约定，故对原告国信门诊部的该主张不予支持。原告国信康复医院主张被告通达公司免除2019年4月10日、2019年6月19日房屋租赁合同中2020年2月1日至2020年5月1日期间的租金；本院认为，2020年春节爆发的新冠疫情，对原告国信康复医院的经营产生不利影响，其不能利用租赁的房屋充分获取预期收益，可以减轻原告国信康复医院支付租金的责任。本院酌情免除原告国信康复医院两个月的租金，计为（35万元+18万元）÷12月×2月=88333元，原告国信康复医院主张的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安国信易辰门诊部、淮安国信康复医院在2015年3月31日、2019年4月10日、2019年6月19日三份租赁合同约定的租赁期限内有权免费使用淮安市院内的场地、用于车辆停放；二、被告淮安通达实业有限公司于本判决生效后三日内返还原告淮安国信康复医院租金88333元；三、驳回原告淮安国信易辰门诊部、淮安国信康复医院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14993元，原告淮安国信易辰门诊部、淮安国信康复医院负担11993元，被告淮安通达实业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  袁玉龙人民陪审员  梁国飞二〇二一年三月五日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。