江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1901号原告：淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路26-1号东城国际商务中心A座15层。法定代表人：尚梅军，该集团董事长。委托诉讼代理人：张秀红，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：华创物业（淮安）有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路3号26幢501室。法定代表人：张红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛刚毅，江苏引航律师事务所律师。原告淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司与被告华创物业（淮安）有限公司委托合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2019年9月28日签订的《合作协议》；2、被告向原告支付代收的租金869531.4元，并自合同约定的租金支付之日起按照每日1%的标准支付滞纳金，滞纳金实际计算至被告支付完所欠租金之日止；3、被告向原告支付因厂房出租率低于70%的租金差价1127761.88元；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年7月29日，被告中标了原告公开招标的“经发集团部分经营性房产公开选取第三方招租机构”的招标项目。2019年9月18日，原、被告签订《合作协议》，约定原告委托被告盘活出租原告及原告集团下的江苏甬临纺织有限公司、新区地产（淮安）有限公司的部分资产，由被告对外招租。协议签订后，原告依约将协议约定的房屋交付给被告。协议履行过程中，原告发现被告存在签订租赁合同未及时将原件交给原告备案，也未与原告签订补充协议，会所的出租未经原告同意进行一事一议，未将收取的租金交给原告，未向原告支付因韩资工业园11号、12号、韩资工业园4号、甬临纺织等厂房出租率低于70％及低于保底租金价格的差价等种种违约行为，给原告造成巨大经济损失，经原告多次告知，被告仍拒绝履行合同义务。故原告诉至法院提起上述诉请。被告华创物业（淮安）有限公司辩称，原、被告2019年9月18日签订《合作协议》，原告将韩资工业园11#、12#厂房、甬临纺织厂房、总部经济园区26#写字楼部分房屋、部分别墅办公楼、会所委托给被告盘活，对外进行招租。合同签订时，原告隐瞒案涉房屋的实际情况，韩资工业园11#、12#厂均未通过竣工验收，无法取得产权证书，甚至未通水电，同时，其他房屋也存在消防设施无法使用、漏水等重大的质量问题。以上种种问题，在被告对外招租过程中逐步显现，被告向原告反映房屋存在的问题，但原告一直拖延不能解决，导致原告委托被告的招租事项举步维艰。被告仍然克服重重困难，说服部分租户先签订租赁合同或意向协议，稳住客户。原告却一直未能解决房屋水电、消防、质量以及产权证书的问题，导致租户不能办理工商登记、不能购买财产保险、不能做环评等等，导致被告辛辛苦苦招租签订租赁合同难以履行，租户不愿意缴纳租金。对于原告要求被告交付代收的租金869531.4元的诉请，被告认为既然是代收的租金，至少应当以被告已经收取为前提，目前，被告仅收取了江苏广猎人力资源有限公司、江苏中交蓝安房地产开发有限公司的租金合计187564元，按照约定应当在双方签订补充协议后，先提取25%的佣金46891元，再向原告交付剩余75%的房租140673元。但被告在将以自己名义签订的租赁合同送至原告处备案后，原告一直不与被告签订补充协议，导致被告无法按照补充协议的内容将租金交付给原告，故原告应先与被告签订补充协议，才能要求被告按照补充协议向其交付扣除佣金后的租金，至于其他暂未收取的租金，原告可以直接向承租人收取，也可以待被告向承租人收取租金后再向被告主张。对于原告要求被告按照每日1%的标准支付滞纳金的诉请，被告认为是原告不与被告签订补充协议，才导致被告不能将已经收取的租金按比例交付给原告，被告不应因原告的在先违约行为导致被告违约而要求被告承担支付滞纳金的违约责任。另外，即使被告应当支付滞纳金，那么每日1%的标准过高，请求法院予以调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于原告要求被告支付因厂房出租率低于70%的租金差价的诉请，被告认为，被告受原告委托对外招租的厂房出租率已达84%，超过双方约定厂房出租率不低于70%的约定，故被告不应承担原告诉称的租金差价。综上，被告不存在任何先行违约的行为，原告无权行使约定解除权。同时，被告接受原告的委托，兢兢业业为原告进行招租，已经招来了大量的租客，只要原告解决好自身房屋存在的问题，已经签订的租赁合同及意向协议便可以顺利履行，达到原告出租房屋收取租金的合同目的，故原告无权要求解除双方签订的《合作协议》，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2019年9月18日，原、被告签订《合作协议》，合作协议约定原告同意将总部经济园区、韩资工业园11#、12#、甬临纺织厂房及办公楼资产委托被告盘活，双方约定：一、合作标的及要求：1、韩资工业园11#、12#厂房（产权单位为经发集团）位于，总面积8818平方米，共两幢厂房，厂房层高三层，第一层出租业态为工业，不得用于仓储类。2、甬临纺织厂房（产权单位为江苏甬临纺织有限公司）位于，总面积20762平方米：1#厂房总面积7560平方米，共两层；2#厂房面积7560平方米，共两层；办公楼面积5642平方米，共三层。甬临纺织厂房一层用于工业类出租不得低于65％，总税收不低于30万元。3、总部经济园区（产权单位为新区地产淮安有限公司），位于安澜北路3#，如下：（1）、总部园区26#写字楼，共12层，其中1层、2层、3层、4层（401、402、403、404、405、406、407、408、409、415、416、417、418、419、420、421）、5层（504、506、507、508、509、510、511、512、513、514、515）、6层（601、602、612、620、621）已出租。未出租总面积为10281.56平方米，包含4层（410、411、412、413、414）、5层（501、502、503、505、516、517、518、519、520、521）、6层（603、604、605、606、607、608、609、610、611、613、614、615、616、617、618、619）、7层、8层、9层、10层、11层、12层，具体明细见附见（以实际交付时间面积为准）。（2）、总部园区空置别墅办公楼17套，其中7#、17#、18#、19#已出租，未出租总面积为10146.65平方米，具体明细见附见。会所的出租和别墅的出租需经原告同意进行一事一议。（3）、总部园区会所总面积为5330.86平方米，地上三层，地下一层。二、合作期限及相关费用，1、合作期限为5年，对于租赁盘活的资产，租金每年递增4％－5％。在合作标的中，原告出租盘活的资产被告不享受补贴优惠政策，被告出租盘活的资产，原、被告双方按租金收入以7.5（原告）：2.5（被告）比例分成给予被告（厂房除外）。2、被告租赁的价格不低于市场同类资产的平均价格，资产租金每年递增4％－5％。3、别墅或会所由被告提供信息促成销售的，原告按总销售额的0.5％给予被告奖励。4、由于管委会招商引资项目必须征用韩资工业园11#、12#厂房的，被告必须予以配合企业迁出该厂房。5、厂房租金价格，采用保底租金方式：一层厂房租金价格不低于8元/平方米/月；二层厂房租金价格不低于6元/平方米/月；三层厂房租金价格不低于5元/平方米/月，出租率不低于70％，出租率低于70％及低于保底租金价格，由被告补差价。厂房从第三年开始设立租金增长机制，一层厂房每年租金递增5％，二层厂房每年租金递增4％，三层厂房每年租金递增3％，高于上述保底租金价格的部分为被告分成。6、总部经济园区：合作企业无偿提供物业管理服务，不享受任何物业补贴（除公共电梯及公共照明，补贴期限为2年），原、被告双方租金分成比例为7.5：2.5，要求写字楼（公摊面积达32％）出租价格不低于18元/平方米/月、会所整体租赁价格不低于55万元/年、别墅（毛坯）出租价格不低于17元/平方米/月；新区地产对外销售总部经济园区，销售价格由新区地产制定，如合作企业推荐买家成功购买该地产，新区地产支付房屋价款的5％佣金给合作企业。三、被告在协议签订7日内向原告支付20万元保证金，在终止或解除本协议时，被告结清全部费用（包括但不限于租金、滞纳金、违约金、被告应承担的赔偿责任）后十五日内，原告向被告退还该保证金。2、当被告应向原告支付的金额（包括但不限于租金、滞纳金、违约金、被告应承担的赔偿责任）超过保证金数额时，原告可解除本租赁合同。四、双方责任与义务中10、被告每盘活一处资产，需如实将租赁协议原件一份交给原告，以留备案，同时被告必须在3日内与原告签订补充协议，且在补充协议签订后7日内按合作协议的租金分成比例向原告支付租金。为便于原告资产产权单位的财务核算，每项盘活资产的补充协议按实际产权单位与被告分别签订。11、如果被告提供虚假租赁合同或与实际出租金额不符，被告将以租金差价的3倍向原告赔偿，且原告有权单方解除本协议。14、被告已出租的资产未按合同约定时间支付租金的，被告需按应交未交金额的每日1％标准向原告缴纳滞纳金，逾期1个月未交付租金的，原告有权单方面解除合同，且产生的后果由被告负责。15、被告未经原告书面同意从事非法活动的，未按期缴纳保底金和租金分成的，原告有权单方解除合作协议，并且不退还相应租金保底金及租金分成，被告需按照合同总价的30％承担违约金，被告的上述行为给原告造成损失的应承担相应赔偿责任。五、总部经济园的物业管理中2、非被告及承租户原因，导致标的资产屋面漏水，墙面渗水和电梯维修等维修情况和费用由原告负责。合同签订后，被告对相关场所进行对外招租。后原、被告因履行合同发生纠纷，原告向被告发出解除合同通知，被告于2020年7月3日收到解除通知。审理中，原告主张按照双方协议约定的7.5：2.5租金分成比例，被告应支付给原告2020年7月2日前的分成租金为869531.4元（租金组成明细为：1、安澜北路三号总部经济园区会所，2019年10月1日-2020年10月1日期间，被告应支付给原告的租金是247500元，承租人为许杰；2、安澜北路3号总部大楼615室，2020年4月1日-2021年4月1日期间应返还给原告的租金是9423元，承租人是江苏广猎人力资源有限公司；3、安澜北路3号总部经济园16幢别墅，2020年1月20-2021年1月19日，应返还给原告的租金是141750元，承租人是江苏中交蓝安房地产开发有限公司；4、海口路33号华商B幢2楼2020年5月1日-2021年4月31日，应返还给原告的租金是206640元，承租人是淮安市云强门窗公司；5、韩资工业园4号厂房，2020年3月10日-2021年3月9号期间，应返还给原告的租金是96000元，承租人是淮安帝煌食品有限公司；6、韩资工业园4号厂房西边，2020年3月1日-2021年3月1日应返还给原告的租金是62400元，承租人是傅海林；7、韩资工业园12幢2层，2020年5月31日-2021年5月31日期间，应返还给原告的租金是105818.4元，承租人是吴飞雷；8、华商小公寓40户，金额是174600元），要求被告支付该部分分成租金。针对原告的上述主张，被告陈述：1、承租人许杰的上述合同并未实际履行，因承租房屋的水电气消防设施和电梯均不合格，被告以及许杰积极与原告协商维修但原告并未实际解决，导致许杰的项目未正常经营，原因在于原告，许杰也没有支付租金，原、被告双方之间系委托关系，只有在承租人许杰支付租金后，被告才能按照原、被告双方的协议将部分租金支付给原告；2、被告目前只实际收取江苏广猎人力资源有限公司和江苏中交蓝安房地产开发有限公司的房屋租金合计187564元，按照约定应当在双方签订补充协议后，被告先提取25%佣金46891元，再向原告交付剩余75%房租140673元，但被告在将以自己名义签订的租赁合同送至原告处备案后，原告一直不与被告签订补充协议，导致被告无法按照补充协议的内容将租金交付给原告，故原告应先与被告签订补充协议才能要求被告按照补充协议向其交付扣除佣金后的租金；3、海口路33号华商B幢2楼和韩资工业园4号厂房西边以及韩资工业园12幢2层房屋，承租人淮安市云强门窗公司和傅海林、吴飞雷目前仅是和被告达成合作意向，并未实际签订租赁合同，被告也没有实际收取租金；4、对韩资工业园4号厂房，被告目前只实际收取了6万元租金，暂未支付给原告相应款项；5、对于华商小公寓40户租金，原、被告当初是谈好免收3年租金，因此被告没有收租金。原告虽主张被告应支付原告租金分成为869531.4元，但除去被告自认的收取租金数额部分，原告未提供证据证实被告已经实际收取了相关租户的上述租金以及租金数额。审理中，原告还主张被告出租的韩资工业园4号厂房2层出租率15%，韩资工业园11号楼2层、3层出租率0，韩资工业园12号楼1层、3层出租率0，甬临纺织厂房1层、2层出租率是0，华商B幢1层出租率是0，要求被告支付厂房出租率低于70%的租金差价（2019年9月19日至2020年6月30日）合计1127761.88元。针对原告主张的上述主张，被告认为：1、合同约定的厂房出租率不低于70％应当是所有厂房的总出租率不低于70％，不应单独计算某一部分厂房的出租率，即应当按照所有已经实际出租厂房的总面积除以应租厂房的总面积计算出租率，按此计算被告的厂房出租率已达84％，不存在低于70％情形；2、韩资工业园4号厂房2层总面积为1669.04平方米，被告已招租254.88平方米，剩余面积原告已自行招租，故对于4号厂房2层实际已全部招租完毕；3、韩资工业园11号2层、12号1层、华商B幢1层厂房，被告已将承租企业招商过来，只待原告解决厂房的水电、消防、产证等问题即可签订正式租赁合同，故对于该部分厂房，也应算作被告招租面积。对韩资工业园11号楼3层出租率0、韩资工业园12号楼3层出租率0无异议；；4、对于甬临纺织厂，原告并未实际将1、2层厂房交付给被告，被告无法对外招租。原告未提供充分证据证实其已将甬临纺织厂厂房实际交付被告。本院认为，一、原、被告所签《合作协议》系委托合同还是租赁合同问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物,义务是按照合同约定支付租金，承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同可以是有偿委托也可以是无偿委托。本案《合作协议》约定原告将其相关资产委托被告出租盘活，原、被告按照约定的租金比例分成，被告所得的报酬即为相应租金分成，属于有偿委托，被告并非承租方，故双方的《合作协议》更符合委托合同特征。因此，本院将案由依法变更为委托合同纠纷。二、被告应否支付给原告分成租金869531.4元问题。根据原、被告《合作协议》第二条第1款约定，被告出租盘活的资产，原、被告双方按租金收入以7.5（原告）：2.5（被告）比例分成给予被告（厂房除外），第6款约定，总部经济园区：合作企业无偿提供物业管理服务，不享受任何物业补贴（除公共电梯及公共照明，补贴期限为2年），原、被告双方租金分成比例为7.5：2.5，要求写字楼（公摊面积达32％）出租价格不低于18元/平方米/月、会所整体租赁价格不低于55万元/年、别墅（毛坯）出租价格不低于17元/平方米/月，据此约定，被告出租盘活的资产租金收益的25％为被告应得收益，其他75％应给付原告。对于租金数额如何计算，根据第二条第1款“被告出租盘活的资产”字面理解，应该为被告已经实际收取的租金按比例分成，尚未出租或尚未实际收取租金即为未盘活，该理解也符合双方合同约定，因为双方合同只约定了“写字楼（公摊面积达32％）出租价格不低于18元/平方米/月、会所整体租赁价格不低于55万元/年、别墅（毛坯）出租价格不低于17元/平方米/月”，并未明确约定如被告未实际租出资产或未能实际收回租金或租金低于该出租价格将承担何种法律责任等保底条款，属于双方“共担风险”，故本院按照被告已经实际收取的租金计算双方分成。对于原告主张的分成租金869531.4元，被告只认可其已经实际收取江苏广猎人力资源有限公司和江苏中交蓝安房地产开发有限公司的房屋租金合计187564元，故按照双方合同约定，被告应将其中的75％即140673元租金分成给原告。被告虽主张未付租金分成系因为原告不与被告签订补充协议导致，但双方约定的备案和签订补充协议等目的系为便于产权单位财务核算，被告不应以此抗辩不付租金分成。对于原告主张的其他租金分成，因原告未提供充分证据证实被告已经实际出租或已经实际收取租金，故本院对原告的其他租金分成主张不予支持，原告可待举证充分后另行向被告主张分成或直接向实际承租人行使委托人介入权。对于被告认可的收到韩资工业园4号厂房6万元租金问题，因双方约定的7.5：2.5分成系针对厂房以外的资产，故该韩资工业园4号厂房租金问题应根据双方关于厂房的约定予以处理。三、被告应否支付厂房出租率低于70%的租金差价问题。根据双方合作协议第二条第5款约定，厂房租金价格，采用保底租金方式：一层厂房租金价格不低于8元/平方米/月；二层厂房租金价格不低于6元/平方米/月；三层厂房租金价格不低于5元/平方米/月，出租率不低于70％，出租率低于70％及低于保底租金价格，由被告补差价。厂房从第三年开始设立租金增长机制，一层厂房每年租金递增5％，二层厂房每年租金递增4％，三层厂房每年租金递增3％，高于上述保底租金价格的部分为被告分成。该条款系双方对厂房出租约定的保底条款，与上述总部经济园区的分成条款约定不同，原告只按照厂房的保底条款收取租金，不论被告是否出租或租金收益多少，低于保底价被告予以补齐，超过保底价为被告自行收益，与原告无关，属于被告“自担风险”，故被告应当按照保底条款向原告支付租金。对于租金数额如何计算问题。1、对双方争议的出租率不低于70％如何计算，根据合作协议第二条第5款约定，通常理解应为各厂房各层出租率单独计算。2、原告主张的韩资工业园11号楼2层，出租率为0，厂房面积1469.7平方米，租金不低于6元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为1469.7平方米×6元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝58641.03元。韩资工业园11号楼3层，出租率为0，厂房面积1469.7平方米，租金不低于5元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为1469.7平方米×5元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝48867.5元。韩资工业园12号楼1层，出租率为0，厂房面积1469.7平方米，租金不低于8元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为1469.7平方米×8元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝78188.04元。韩资工业园12号楼3层，出租率为0，厂房面积1469.7平方米，租金不低于5元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为1469.7平方米×5元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝48867.5元。原告主张的韩资工业园4号厂房2层，出租率为15.27％，厂房面积1669.04平方米，租金不低于6元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为1669.04平方米×6元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝66594.69元。原告主张的甬临纺织厂房1层、2层，因被告否认实际接收，原告所举证据不足以证实该厂房已经实际交付被告，故本案对此不予确认，原告可待举证充分后可另行主张。原告主张的华商B幢1层，出租率为0，厂房面积2870平方米，租金不低于8元/平方米/月，2019年9月19日至2020年6月30日为285天，被告应付租金为2870平方米×8元/平方米/月÷30天/月×285天×70％＝152684元。故被告应支付原告厂房租金差价款共计为453842.76元。四、原、被告的《合作协议》是否应予解除以及解除时间节点问题。因委托合同系以双方当事人之间的信赖关系为基础，法律授予委托人或受托人任意解除权，故《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。因此原告要求解除双方的《合作协议》符合法律规定，且被告确有未合理期限内支付租金给原告的情形，故本院以原告解除通知到达时间2020年7月3日为解除合同时间节点，确认双方合同于2020年7月3日解除。对于原告主张的滞纳金问题，因合同约定的滞纳金标准过高，原告未提供证据证明被告未及时支付租金分成给原告造成的实际损失，故本院酌定由被告以140673元为基数，自2020年7月3日起至2020年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算，自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍标准计算至实际给付之日止承担违约金。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司与被告华创物业（淮安）有限公司2019年9月28日签订的《合作协议》于2020年7月3日解除；二、被告华创物业（淮安）有限公司于判决生效后三十日内支付原告淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司租金分成140673元并承担违约金损失（以140673元为基数，自2020年7月3日起至2020年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准计算，自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍标准计算至实际给付之日止）和厂房租金差价款453842.76元。三、驳回原告淮安经济技术开发区经济发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36027元，由原告负担30164.23元，被告负担5862.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××81）。审 判 长  刘海波人民陪审员  刘国梅人民陪审员  殷 路二〇二一年四月六日法官 助理  张基兰书 记 员  黄**华