上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25236号原告：夏海洪，男，1980年9月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。被告：赵明祥，男，1952年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵震宇，住上海市浦东新区。原告夏海洪诉被告赵明祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。庭审中，双方申请庭外和解二个月。2020年6月29日至2020年11月23日期间，根据原告夏海洪的申请，本院委托鉴定机构进行司法鉴定。2020年12月9日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。之后，根据被告赵明祥申请，本院委托鉴定机构进行补充鉴定。2021年4月27日，本案转为普通程序(独任制)。2021年5月28日，本院对本案第三次公开开庭进行了审理。原告夏海洪及其委托诉讼代理人陶笔一，被告赵明祥及其委托诉讼代理人赵震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏海洪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、退还原告2019年12月6日至12月31日的租金6,410元；3、被告退还原告押金8,000元；4、赔偿原告装修损失25万元。事实与理由：2016年11月19日，原、被告就浦东新区唐镇新虹村东包家宅二楼500平方米左右房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期至该房屋动迁，第一、二年房屋年租金9万元，第三年上调10%。押金8,000元，租赁结束退还，先付款后用房。协议签订后，原告对房屋进行了装修，2017年1月1日正式租用。2018年9月，被告称收到镇通知，该房为违章建筑需要拆除，要求原告腾房。原告即与被告沟通，要求赔偿装修等损失。嗣后，被告又收取原告租金并承诺不会拆除。2019年12月6日，租赁房屋被强制拆除，故原告提起本案诉讼。被告赵明祥辩称，诉请1，同意解除协议。诉请2，原告至今还在使用房屋，应支付使用费。诉请3、4、不同意。协议约定押金待原告迁出并恢复原状后退还，且原告不但转租还群租，房屋才被强制拆除，一切责任原告自负。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明如下事实：2016年11月19日，原、被告就原告租用浦东新区唐镇新虹村东包家宅二楼500平方米左右房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期至该房屋动迁，从2016年12月30日起租，原告不得转租；第一、二年房屋年租金9万元，第三年上调10%。押金8,000元，租赁结束退还，先付款后用房。承租后，原告将二楼房屋分隔成二十余间后进行转租经营，另原告向被告支付押金8,000元。2018年2月，浦东新区唐镇新虹村村民委员会就推进“五违”整治工作发出《告村民书》。2019年6月5日，被告出具书面说明：2019年2楼房租为95,000元，租期至2019年12月30日，此期间不会拆房。2019年7月9日，被告出具收条，内容为：今收小夏2019年至12月30日房租166,000元。经原、被告确认，上述166,000元房租构成为前面一幢一楼租金76,000元、本案二楼租金9万元。被告称，二楼第三年租金应为99,000元，原告要求便宜点，被告最后同意95,000元，但原告实际支付了9万元，尚欠5,000元；原告称，收条上未写欠款，说明被告已认可。2019年12月6日，浦东新区唐镇新虹村村民委员会向原告发出《告知书》，以承租房属违法出租房为由，要求原告于2019年12月10日前清退房屋内全部物品，逾期不清退将进行专项整治。2020年12月12日，除原告自住2间外，租赁房屋内的装修(含隔墙)大部分被强制拆除。就本案租赁纠纷，被告另行向本院提起诉讼〔案号为(2020)沪0115民初25011号〕，要求解除合同、原告支付拖欠租金等。该案现在审理中。经司法鉴定，鉴定意见为：一、无异议部分：浦东新区唐镇新虹村包家宅二楼房屋的内部分隔及简易装修造价为385,120元，使用期按6年计，使用3年后内部分隔及简易装修残值为192,560元。二、异议部分费用4,960元，按使用期6年计，使用3年后残值为2,480元：原告认为院门口安装简易铁门和一楼简易电动车停车场地是被告同意后施工，被告应承担此费用，被告则不认可。鉴定费7,000元及鉴定人员出庭费346.75元，由原告预缴。经补充鉴定，鉴定意见为：二楼现场拆除费用40,920元、现场清理费24,495元。补充鉴定费1,000元，由被告预缴。经质证，被告对鉴定意见无异议，并认为上述费用系原告转租所致，应由原告承担，要求在本案中一并处理。原告认为鉴定费用过高，签约时被告保证房屋有证不会被拆除，不同意承担上述费用。对鉴定意见，本院认为，简易铁门和简易电动车停车场地系房屋附属设施且外部可见，长期以来被告未提出过异议，应推定被告默认，该项费用应计入损失范围。鉴定机构对现场拆除及清理费的鉴定意见具有专业性和客观性，原告认为鉴定造价过高，无相反证据佐证，对补充鉴定意见本院予以采纳。审理中，原告在第三次庭审中当庭将通往二楼租赁房屋的钥匙交付被告，双方同意交付钥匙后视为房屋返还被告，之后的拆除、清理由被告负责，相关鉴定费用由法院在本案中一并处理。另，被告表示另案的租金或使用费计算至钥匙返还当日；对现场拆除、清理费用，双方均主张由对方承担。为证明租赁房屋的合法性，被告提供了集体土地建设用地使用权登记申请书、土地登记申请表、界址调查表、界址点丈量记录表、地籍调查表、勘察图、申报说明等材料，其中集体土地建设用地使用权登记申请书记载：建筑占地面积、建筑面积均为975.61平方米;当地村委出具的申报说明记载：建筑占地面积975.61平方米。被告称，集体土地使用证已遗失，系争房屋原属村钢窗厂，经转制给了被告，被告后来只是进行了修缮。对此，原告认为租赁房屋是违法建筑。本院认为，被告提供的集体土地建设用地使用权登记申请书记载案涉地块上房屋的建筑占地面积、建筑面积均为975.61平方米，而案涉租赁房屋二层面积约500平方米，可见登记申请书记载的房屋层数及建筑面积与系争房屋明显不符，在无相反证据的情形下，被告认为租赁房屋为违法建筑，本院予以认定。鉴于案涉租赁标的物具有不合法性，原、被告之间的房屋租赁合同应确认无效。原告承租房屋多年并用于转租经营，在房屋内部装修被强制拆除前，被告对此未提出过异议，加之2019年7月被告仍继续向原告收取租金的事实，足以说明被告对转租知晓并认可。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还押金的诉请，具有法律依据，本院予以支持。原告已实际使用租赁房屋，依法其应支付相应的房屋使用费。考虑到2019年12月6日村委员发出限期整治《告知书》及2019年12月12日装修被大部分拆除后，原告未将租赁房屋返还且对未拆除的自用部分仍在继续实际使用，故原告诉请退还的租金可抵作2019年12月6日后其应承担的部分房屋使用费，原告要求返还2019年12月6日至12月31日租金的诉请，本院不予支持。被告将不合法房屋出租给原告使用，其应对合同无效承担主要过错；签约时原告未尽到必要的谨慎注意义务，其也应承担相应过错责任。被告认为系原告违法群租造成装修被拆除，一切损失应由原告自负的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。本院综合考虑当事人合同无效过错责任、具体整治范围及合同(无效)实际履行情况，对装修损失及现场拆除、清理费用，酌定原、被告按4︰6比例承担责任。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告夏海洪与被告赵明祥签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告赵明祥于本判决生效之日起十日内返还原告夏海洪押金8,000元；三、被告赵明祥于本判决生效之日起十日内返还原告夏海洪装修损失117,024元；四、原告夏海洪于本判决生效之日起十日内支付被告赵明祥现场拆除及清理费26,166元；五、驳回原告夏海洪的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,266元，由原告夏海洪负担2,466元，被告赵明祥负担2,800元。鉴定费8,000元、出庭费346.75元，由原告夏海洪负担3,338.70元，被告赵明祥负担5,008.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二一年六月二日书记员 朱晓晨附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。