湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13299号原告：石理林，男，汉族，1979年3月23日出生，户籍地，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹进，湖南中楚律师事务所律师。被告：杨文新，女，汉族，1967年3月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。原告石理林诉被告杨文新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石理林的委托诉讼代理人田志平、曹进，被告杨文新的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告石理林向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告杨文新立即将长沙市岳麓区××栋××号房屋相关的文件资料原件（杨文新与房屋地产开发商协商的文件资料）移交给原告；二、判令被告杨文新支付原告违约金和赔偿原告损失合计20万元（违约金暂从房屋过户之日计算至2020年8月31日，后期违约金日计算至资料实际移交之日）；三、本案诉讼费、保全费等由被告负担。庭审过程中，原告将第一条诉请中的文件资料明确为：判令被告杨文新立即将长沙市岳麓区××栋××号房屋相关的开发商花园协议即《定购合同》、附件图纸原件移交给原告。事实与理由：2019年11月28日，原告与被告以及案外人湖南华诺房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1、被告将其所有的位于长沙市岳麓区××栋××号房屋转让给原告；2、原告向被告支付房屋转让款211800元；3、被告提供开发商花园协议及房屋所有手续发票相关资料；4、合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付200元／天的违约金；5、本合同在履行过程中发生争议，各方协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。《房屋买卖合同》签订后，原告即按照合同的约定向被告支付了全部房屋转让款，被告也部分履行了合同的约定，将房屋过户到原告名下。但在房屋过户后，原告和案外人湖南华诺房地产经纪有限公司多次联系被告，要求被告按照合同约定的将所持有的开发商花园协议即《定购合同》、附件图纸原件移交给原告，但被告一直不予移交并釆取不予理睬的方式。后原告于2020年7月30日向被告发函再次要求被告移交相关资料，但被告仍不履行合同的约定，且拒收原告的邮件。原告认为，《房屋买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，该合同的内容真实、合法、有效。由于被告未完全能履行合同约定的义务，且经过原告多次催告后仍不履行，应承担相应的违约责任，赔偿原告的损失，并应将合同的义务继续履行完毕。综上，原告为维护自身的合法权益，现向法院起诉，望判如所请。被告杨文新辩称：1、被告已经履行了房屋买卖合同约定的义务，不存在违约行为；2、被告与开发商之间没有花园协议，原、被告在房屋买卖合同商谈过程中被告确实告知原告涉案房屋东西南三面有空地，可以做花园使用，被告在购买该房屋时销售也给被告承诺过可以将三面的空旷地做花园使用，《定购合同》的由来是开发商的销售人员为了促销向被告出具了一个订购合同复印件，且被告采取微信方式将该复印件提供给了原告；3、关于房屋买卖合同外的花园以及其他设施均属于小区内业主共有，不管是开发商或被告都无权处分，《定购合同》内容是违背法律规定的，损害小区其他业主的合法权利；4、原告诉请的违约金和赔偿金没有事实依据。经审理查明：2019年11月28日，原告石理林（乙方，买受方）、被告杨文新（甲方，出售方）、案外人湖南华诺房地产经纪有限公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：HN000243）（以下简称“合同”），约定由石理林购买杨文新的长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷205栋101房，房屋面积199㎡，房屋总价2118000元，房屋已经抵押给长沙中国银行，抵押金额约400000元，由甲方赎楼，合同并约定了付款方式、付款步骤、手续办理方式等；合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十个工作日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；合同第十二条附加协议约定：甲方不承担任何费用，丙方承担过户当前物业费；甲方提供开发商花园协议及房屋所有手续发票相关资料；由丙方承担过户之前所有物业费。合同签订后，原告当日向被告支付定金200000元，被告向原告开具《定金收条》，后原告按照合同约定履行付款义务，被告已协助原告将涉案房屋过户到原告名下。2020年4月18日，因被告未向原告交付合同第十二条附件协议约定的开发商花园协议等相关资料，原告通过微信聊天的方式向被告发送：“杨姨：要辛苦你抽时间找一下图纸！”后被告向原告发送一张图片，该图片内容系《定购合同》的复印件，该合同载明：购房人杨文新与长沙鼎力置业有限公司开发的迪亚溪谷A205幢101、102号房（为现房）购买预定达成如下：一、杨文新定购二套A205幢101、102号房按每套105万元交付房款，共计210万元，无面积增减差额，保证一年内办理好产权手续。二、杨文新定购A205幢101、102号房的东边绿化中线以内归杨文新所有权，西边绿化及溪水景、外台景至马路边线以内归杨文新所有权，南面绿化至马路边线内全部归杨文新所有权，杨文新有改变权，具有全权使用权。（见图）三、杨文新定购的A205-102号房所改变花园增加面积及车辆停放都不再另行收取物业管理费。四、杨文新定购的A205-101、102房自收到该合同之日起三日内支付定金10万元，并配合办理一切购房手续。《定购合同》中有开发商长沙鼎力置业有限公司的盖章。发送该《定购合同》图片后，被告向原告发送微信：我只找到了这个复印件了，我当时买房子的时候是朋友帮我买的，都是朋友办理好了给我的。原告向被告发送微信：要图纸，原件和图纸辛苦您想办法找到，谢谢。被告至今未将《定购合同》及其附件图纸移交给原告。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的房屋买卖合同、定金收条、函告、快递面单、物流信息查询、原、被告微信身份信息截图、微信聊天记录、证人证言等证据证实，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应向原告交付涉案房屋的开发商花园协议原件；二、被告是否应承担违约金。一、原告石理林、被告杨文新与案外人湖南华诺房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》系各方自愿签订，合法、有效。各方应按照合同约定履行合同义务，原告支付购房款后，被告除应配合原告办理房产过户外，还应按照合同第十二条附加协议第三款“甲方提供开发商花园协议及房屋所有手续发票相关资料”的约定，履行交付“开发商花园协议”的义务。被告辩称其与开发商之间没有花园协议，只是开发商的销售人员在销售过程中向其出具了一个《订购合同》复印件，且被告采取微信方式将该复印件提供给了原告。本院认为，被告认可原、被告双方在房屋买卖商谈过程中曾告知原告涉案房屋东西南三面有空地可以做花园使用，由此可见，原、被告双方是在充分沟通、磋商的基础上将“甲方提供开发商花园协议”写入《房屋买卖合同》的补充协议的，故双方应当严格按照协议约定履行。根据庭审查明的事实，本院认为涉案房屋开发商向被告出具的《定购合同》即为附加协议约定的“开发商花园协议”。《定购合同》系开发商向被告出具，内容是对被告购买的开发商的房屋的产权办理、花园权属、定金支付等双方重要权利义务的约定，是一份合同，从常理推断，被告应获得了原件，结合附加协议中关于“开发商花园协议”的表述，并未注明为“复印件”，故本院认为原、被告双方在签订房屋买卖合同时约定的“开发商花园协议”应当是《定购合同》原件，被告应当按照《房屋买卖合同》附件协议的约定向原告移交《定购合同》原件。现被告称手中没有《定购合同》原件，原告亦未提交证据证明被告现在仍持有《定购合同》原件，故本院认为被告事实上已无法履行交付《定购合同》原件的义务，故原告诉请被告交付涉案房屋的“开发商花园协议”即《定购合同》、附件图纸原件，本院不予支持。二、因被告不能向原告履行交付“开发商花园协议”原件的义务，已经构成违约，故被告应向原告承担违约责任。本案中，被告已经按照《房屋买卖合同》的约定将涉案房屋过户至原告名下，履行了合同的主要义务，故本院认为，原告主张按房屋买卖合同中约定的违约金标准计算违约金，该标准过高，综合本案案情，本院酌情确定被告应向原告支付10000元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨文新在本判决书生效之日起十日内向原告石理林支付违约金10000元；二、驳回原告石理林的其他诉讼请求。如果被告杨文新未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，财产保全费1520元，共计3670元，由原告石理林负担1670元，被告杨文新负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二一年三月十一日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。