江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2125号 原告：金晓明，男，1981年5月17日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：姚哲，江苏传正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楠，江苏传正律师事务所律师。 被告：吴巧飞，女，1988年7月27日出生，汉族，住淮安市。 委托诉讼代理人：张诚，江苏法轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚亚光，江苏法轩律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司淮安淮阴支行，住所地淮安市淮阴区淮海北路521号。 负责人：吴春华，该行行长。 委托诉讼代理人：开爱飞，该行客户经理。 委托诉讼代理人：王马华，江苏安淮律师事务所律师。 第三人：施飞艳，女，汉族，1982年6月29日出生，住涟水县。 委托诉讼代理人：项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。 第三人：余同春，男，汉族，1992年1月13日出生，住淮安市淮阴区。 原告金晓明与被告吴巧飞、第三人中国银行股份有限公司淮安淮阴支行（以下至判决主文前简称中行淮阴支行）、余同春、施飞艳房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年7月22日立案受理。依法适用普通程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告金晓明及其委托诉讼代理人姚哲，被告吴巧飞及其委托诉讼代理人张诚，第三人中行淮阴支行的委托诉讼代理人王马华、第三人施飞艳及其委托诉讼代理人项玉宝，第三人余同春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金晓明向本院提出下列诉讼请求：1、请求判决被 告继续履行《房屋买卖合同》并办理过户手续；2、原告代为清偿被告以淮安市作为抵押向第三人的借款，涤除相应抵押权；3、被告支付违约金157500元，并承担诉讼费、保全费。事实和理由：2020年5月，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于淮安市房屋出售给原告，2020年7月20日前办理过户手续，合同中约定违约金为房屋总价的15%。原告支付定金后，被告拒不配合过户，侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。案件审理过程中，原告吴巧飞申请撤回要求被告支付违约金157500元的诉讼请求。 被告吴巧飞辩称，2020年5月24日，淮安生态文化旅游区百诚房产中介服务部将已填好内容的房屋买卖合同邮寄给被告，因被告长期居住于合肥，对涉案房屋的市场行情不清楚，相关事项均委托中介办理。合同签订后被告仅收到原告定金2万元，根据中介拟定的合同约定，原告应于2020年7月20日前支付40万元的首付款，但原告至今未按合同约定支付，已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋除了有商业贷款之外，还设有抵押，客观上无法继续履行与原告之间的买卖合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中行淮阴支行述称，中行淮阴支行对涉案房屋享有抵押权，已经（2019）苏0804民初2315号民事调解书确认，中行淮阴支行对被告应清偿的款项及实现债权的费用享有优先受偿权。 第三人施飞艳述称，原告的诉讼请求是否成立由法院依法审查。第三人施飞艳对涉案房屋享有抵押权，抵押权设立时间为2018年12月21日，抵押金额为40万元。第三人施飞艳因本次诉讼支付律师费5000元，请求在本案中一并处理。 第三人余同春述称，2019年3月13日，被告向第三人余同春借款4万元，并设立抵押权，抵押金额为20万元，现因被告至今尚未偿还借款，故第三人余同春对涉案房屋享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2020年5月，原告金晓明（乙方）与被告吴巧飞（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定吴巧飞将其所有的位于淮安中南世纪城一期X号楼XXX室房屋出售给金晓明。合同第二条约定房屋成交价为105万元。乙方预付购房款5万元，首付款含定金40万元在双方产权过户时付清，剩余购房尾款由乙方办理商业贷款。第四条约定交付时间为甲方收到房屋全款当日，甲方将涉案房屋水、电、气、物管等相关费用结清交付乙方使用。为保证双方顺利交接房屋，乙方预留购房款10000元作为保证金，待房屋圆满交接后凭单据退还。房屋附属设施含公共维修基金及交房前物业费、水、电、气由甲方自行结清。第五条约定甲乙双方应认真履行该合同，甲方必须积极提供房产证、土地证、身份证等相关证件及复印件给中介方，双方相互配合做好过户手续。甲方保证所售房屋产权证无任何财产争议，有关按揭、抵押、继承、租赁等，甲方均应在交易前办妥，并能顺利过户给乙方；甲方或乙方如一人签字即代表夫妻双方及家人行为，本合同在履行过程中如发生争议，双方协商不成时可向当地人民法院起诉。第八条约定双方产权过户定在2020年7月20日之前，如因甲方或乙方推诿拖延，则视为违约。第九条约定违约责任：合同签订后，甲、乙双方不得以任何借口违约，如甲方违约，则按购房定金两倍的金额作为违约金赔付给乙方（含购房定金）；且甲方承担中介费（按房屋成交总价3%的金额作为中介费给中介方）。如乙方违约，甲方则不退回乙方的购房定金作为违约金；乙方承担中介费（按房屋成交总价3%的金额作为中介费给中介方）。双方在该合同的补充条款中约定：1、此房网签备案价格由中介方拟定，甲乙双方全力配合中介方；2、甲乙双方协商一致于乙方贷款预审通过后付清首付款，逾期不付视为乙方违约；3、甲方承诺乙方首付款帮助甲方结清正常房贷，如甲方有其他抵押，其自行结清，如不结清视甲方违约。4、甲方承诺2020年8月30日前交房给乙方，房屋里面家具家电全留以图片为准；5、甲、乙双方违约按总房价15%赔付给另一方。原告金晓明、被告吴晓飞在该合同上签字，案外人淮安生态文化旅游区百诚房产中介服务部在该合同上加盖印章。 合同签订后，金晓明向淮安生态文化旅游区百诚房产中介服务部支付定金50000元，淮安生态文化旅游区百诚房产中介服务部于2020年5月20日向金晓明出具收条，载明：今代吴巧飞收到金晓明购买中南世纪城X号楼XXX室购房定金伍万元整。 2020年5月，中介公司向吴巧飞发送消息，载明：“房东房子就是105万元，你净得，交房前的物业费、水、电，燃气费用你自己结清！房子里面家具家电全留。因你人在外地不方便，为保证你们双方利益，经你们甲乙双方协商定金5万暂时放中介方待首付款一起给你！合同明天寄给你签字，签完字立即生效！双方不得以任何借口违约，如违约按合同违约责任走，你看看有没有问题”，吴巧飞回复：“没有问题”。2020年7月3日，金晓明向吴巧飞发送消息，“我是金晓明，购买你中南世纪城一期X号楼XXX的买家。现在民生银行已经通知我，我的购房贷款已经审批下来了，这是有时间限定的，到时不办理贷款，银行会说我们违约，请你把你的银行卡号发给我，按照合同约定我把购买此房子的首付款打给你，抓紧时间贷款过户。因为打你电话，你要么不接，要么挂断，现在我给你24小时的时间，请你把你的银行卡号发给我。如果到时我没有收到，那就是你不配合我们，你不履行合约。”吴巧飞回复“我当时委托给中介的，你直接找中介”。 另查明：2019年4月4日，中行淮阴支行向淮安市淮阴区人民法院起诉，要求吴巧飞偿还贷款本金、利息、罚息等合计235207.49元，并以拍卖、变卖等方式依法处理涉案贷款抵押担保的财产时，中行淮阴支行在合同约定的担保范围内优先受偿。2019年4月8日，双方达成调解协议，淮安市淮阴区人民法院出具（2019）苏0804民初2315号民事调解书，确认吴巧飞于2019年4月9日前归还逾期借款本金1660.36元、逾期利息4272.54元、逾期本金及利息的罚息134.78元、原告律师费用4000元，合计10067.68元；吴巧飞从2019年4月份开始按双方签订的借款合同约定还款，如被告吴巧飞有一期未按约还款，中行淮阴支行有权就全部剩余贷款宣布提前到期，并申请强制执行，中行淮阴支行可依约依法处置抵押物，并在合同约定抵押担保范围内优先受偿。 2018年12月24日，施飞艳申请在涉案房屋上设立抵押权，权利人为施飞艳，担保债权的金额为40万元。2020年3月13日，余同春申请在涉案房屋上设立抵押权，权利人为余同春，担保债权的金额为20万元。现吴巧飞与抵押权人施飞艳、余同春之间的债务金额尚未确定。 本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同能否继续履行；金晓明能否代位向第三人清偿债务，涤除涉案房屋上抵押权。 本院认为，关于房屋买卖合同能否继续履行问题。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。涉案房屋上设有抵押权，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行产权变更，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。现金晓明同意用剩余购房款100万元代替吴巧飞清偿全部债务，以涤除涉案房屋上设立的所有抵押权。故本院认定涉案房屋买卖合同可以继续履行。吴巧飞关于仅收到定金2万元，金晓明也未按约定支付首付款构成违约，应驳回金晓明诉讼请求的辩解意见。关于定金的支付，因金晓明已按合同约定向中介公司支付定金5万元，且根据吴巧飞与中介公司的聊天记录，吴巧飞已明确表示同意由中介公司代为收取定金5万元，故金晓明向中介公司支付的定金应视为向吴巧飞的支付。关于首付款的支付，原、被告在房屋买卖合同中约定首付款含定金400000元在甲乙双方产权过户时付清，双方产权过户定在2020年7月20日前。2020年7月3日，金晓明向吴巧飞发送消息，主动要求吴巧飞提供银行账号以便支付首付款，但吴巧飞拒绝提供，故本院认定金晓明未支付首付款的责任在吴巧飞，金晓明并不存在违约行为。综上，本院对吴巧飞的辩解意见不予采纳。 关于涉案房屋抵押权涤除问题。涉案房屋买卖合同已成立且生效，原、被告均有义务正确、全面履行协议约定的义务，及时清除履行的障碍。涤除涉案房屋抵押权系吴巧飞的义务，现吴巧飞怠于消灭抵押权，金晓明代为清偿抵押债务以涤除抵押权，清除房屋买卖合同履行的障碍，符合法律规定，且金晓明代吴巧飞清偿债务的行为并未损害吴巧飞的合法权益。因吴巧飞与中行淮阴支行之间的债务已确定，由金晓明直接向中行淮阴支行清偿，中行淮阴支行应在贷款结清后，注销在涉案房屋上设立的抵押权。对于吴巧飞与施飞艳、余同春的债务，因双方存有争议，尚未确定具体金额，故该两笔债务上设定的抵押金额40万元、20万元由金晓明向本院提存。施飞艳、余同春在金晓明提存上述款项后，应注销在涉案房屋上的抵押权。在清偿上述债务后，金晓明将应付购房款的剩余部分支付给吴巧飞，吴巧飞在涉案房屋的抵押权均注销后将房屋变更登记至金晓明名下。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告金晓明与被告吴巧飞于2020年5月20日签订的房屋买卖合同继续履行； 二、原告金晓明于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司淮安淮阴支行清偿（2019）苏0804民初2315号民事调解书确定的吴巧飞的债务（具体金额以该行在清偿之日的明细为准），第三人中国银行股份有限公司淮安淮阴支行于上述贷款清偿之日起十日内办理中南世纪城一期X号楼XXX室房屋的抵押登记注销手续； 三、原告金晓明于本判决生效之日起十日内向本院提存第三人施飞艳、余同春在涉案房屋上设立的抵押权金额计60万元，第三人施飞艳、余同春于金晓明向本院提存上述款项之日起十日内办理中南世纪城一期8号楼302室房屋的抵押登记注销手续； 四、原告金晓明在给付上述第二、三项款项后，将应付被告吴巧飞的购房款剩余部分于上述房屋的抵押登记注销手续完成后十日内支付给被告吴巧飞；被告吴巧飞在收到该款项后十日内协助原告金晓明将中南世纪城一期X号楼XXX室房屋产权变更登记至原告金晓明名下。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3450元，由被告吴巧飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：95×××27）。 审 判 长  季明丽 人民陪审员  刘艳芳 人民陪审员  王素霞 二〇二一年四月十三日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  张 斌 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。