淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8702号原告：赵跃鸣，女，汉族，1959年1月12日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁玲、李海娟，江苏光剑律师事务所律师。被告：淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会，住所地淮安市清江浦区盐河镇王元村，组织机构代码76739378-6。法定代表人：王恒超，职务主任。委托诉讼代理人：褚培，淮安市清江浦区盐河法律服务所法律工作者。原告赵跃鸣与被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会（以下简称“王元村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，于2020年7月22日作出（2020）苏0812民初1997号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。原告不服，上诉至江苏省淮安市中级人民法院。江苏省淮安市中级人民法院作出（2020）苏08民终2351号民事裁定书，撤销本院（2020）苏0812民初1997号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2020年11月12日重新立案受理本案，依法组成合议庭于2020年12月17日公开开庭进行审理。原告赵跃鸣的委托诉讼代理人丁玲，被告王元村委会的委托诉讼代理人褚培到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵跃鸣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年6月14日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款65万元，赔偿原告经济损失284005元（暂算至2020年4月26日，以65万元为基数，按年利率6%的标准计算至实际还清为止）。事实和理由：2012年6月14日，原、被告签订《盐河创业园楼房买卖合同》，约定原告购买被告开发的盐河镇创业园C区3排2号房屋，总房价75万元，由被告办理土地征用，产权证等相关手续。2012年6月18日，被告向原告出具委托书，由丁少怀代收购房款。合同签订后，原告于2012年6月25日、9月4日、2013年1月15日分别向被告支付购房款30万、20万元、15万元，合计65万元。被告至今未取得国有土地使用权等相关手续。涉案合同违反法律强制性规定，应认定无效，被告应返还原告全部购房款并赔偿原告损失。请求支持原告诉讼请求。被告王元村委会辩称：原告于2018年4月17日以同一案由提起诉讼，（2018）苏0812民初4359号民事裁定书裁定驳回原告起诉，原告本次诉讼属于重复起诉，应驳回原告起诉。根据民诉法规定，本案属于历史遗留问题、涉及国家政策性问题引发的纠纷，不应当由人民法院受理。请求依法驳回原告起诉。经审理查明：被告王元村委会原名为淮安市清浦区盐河镇王元村民委员会。2012年6月14日，原告赵跃鸣（乙方）与被告王元村委会（甲方）签订《盐河创业园楼房买卖合同》。合同主要内容为：甲方将坐落于盐河镇创业园（王元村三组）C区3排2号楼房一套售卖给乙方，该房暂无产权证，甲方积极办理土地征用、产权证等相关手续，所有费用由乙方承担，但乙方不承担因甲方违法使用土地所产生的费用；在甲方尚未办理相关手续之前，该房屋因国家政策性原因给乙方造成损失的，甲方将依据购房年限退还乙方所交纳的购房款；该套房屋售卖总金额750000元，在双方签订合同后乙方首付款30万元，余款交房时一次性付清；甲方应当在乙方交清全部房款后，将符合本合同约定的房屋交付乙方，乙方应按甲方交接通知书日期如期办理交接手续。原告赵跃鸣在合同下方乙方处签字确认，被告王元村委会在合同下方甲方处盖章确认。2012年6月18日，被告王元村委会出具委托书一份，内容为：“赵跃鸣：你与我村2012年6月14日签订的购买盐河创业园楼房并联式（双户型）C区3排2号房屋，请将购房款柒拾伍万元整（750000），直接汇给丁少怀（身份证号码为：）农行卡卡号为：62×××10，我村视同收到此购房款，由此产生的一切经济纠纷，由我村负责”。原告赵跃鸣按照委托付款指示于2012年6月25日向丁少怀转账30万元作为购房首付款，于同年9月4日转账20万元，于2013年1月15日转账15万元，原告共支付购房款65万元。2018年4月17日，原告以被告未履行房屋交付义务为由向本院提起诉讼，要求被告交付案涉房屋。本院于2018年6月25日作出（2018）苏0812民初4359号民事裁定书，以被告开发、销售的案涉房屋既无规划许可、建设用地许可等相关证照，又无销售许可证，且被告不具有开发建设资质为由，认定案涉房屋合同系小产权房买卖合同，裁定驳回原告起诉。后原告向本院提起本案诉讼。另查明，原告非被告集体经济组织成员。涉案房屋占用的土地系农村集体土地，至本案审理期间，涉案房屋仍未取得建设用地审批手续以及建设工程许可证。2018年9月5日，本院立案受理原告吴庆梅与被告王元村委会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日作出（2019）苏0812民初626号民事判决书，判决：一、确认吴庆梅与淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于2012年6月14日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》无效；二、淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于本判决生效后十日内一次性返还吴庆梅购房款650000元，并以650000元为基数按照年息4.2%计算给付吴庆梅自2013年1月15日起至给付之日止的利息损失；三、驳回吴庆梅的其他诉讼请求。王元村委会不服本院判决，上诉至江苏省淮安市中级人民法院。江苏省淮安市中级人民法院作出（2019）苏08民终2969号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，江苏省高级人民法院立案受理了王元村委会与吴庆梅房屋买卖合同纠纷一案再审申请，因本案与王元村委会与吴庆梅房屋买卖合同纠纷案案情基本相同，且被告为同一诉讼主体，王元村委会与吴庆梅房屋买卖合同纠纷案再审结论直接影响本案审理结果，故本案中止审理。2021年3月22日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申7089号民事裁定书，认为生效裁判文书已认定王元村委会不具有开发建设资质、其所出售的案涉房屋无规划许可、建设用地许可等相关批准手续，吴庆梅非该集体经济组织成员，王元村委会收取吴庆梅房款后未履行交付房屋义务，吴庆梅请求确认双方签订的房屋买卖合同无效并退还房款并不涉及违法建筑的认定与处理，亦不涉及房屋权属认定问题，一、二审法院认定双方之间的房屋买卖合同无效、王元村委会退还房款的判决结果并无不当，裁定驳回王元村委会再审申请。本案恢复审理。以上事实，有原、被告当庭陈述、《盐河创业园楼房买卖合同》、委托书、收据、转账记录、（2019）苏0812民初626号民事判决书、（2019）苏08民终2969号民事判决书、（2020）苏民申7089号民事裁定书等证据载卷证明。本院认为，被告王元村委会将集体土地上建造的房屋出卖给非本集体经济组织成员的原告，该行为是现行政策、法律严格禁止的，案涉房屋现仍无规划许可、建设用地许可等相关批准手续，且被告并未将涉案房屋实际交付给原告，故对原告要求确认涉案买卖合同无效的主张，本院予以支持。鉴于双方签订的房屋买卖合同无效，被告基于合同收取的购房款65万元应当予以返还。对于原告要求被告赔偿经济损失即资金占用期间利息损失。原、被告双方对于案涉合同无效均有过错，被告明知原告非本集体经济组织成员，仍与原告签订房屋买卖合同，对案涉合同的无效具有主要过错；而原告作为完全民事行为能力人在购买案涉房屋时理应注意到所购买的房屋未在有关部门办理相关手续，且对所购房屋系小产权房应是明知，对于案涉合同无效亦具有过错；本院根据双方过错程度，酌定被告自2013年1月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率70%标准支付原告已付房款利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，被告按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率70%标准支付原告已付房款利息至实际款项支付之日止。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告赵跃鸣与被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于2012年6月14日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》无效；二、被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于本判决生效后十日内一次性返还原告赵跃鸣购房款650000元，并支付原告赵跃鸣购房款利息（以650000元为基数，2013年1月15日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率70%标准计算，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率70%标准计算）；三、驳回原告赵跃鸣的其他诉讼请求。案件受理费13140元，由原告赵跃鸣负担3140元，被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  吴海霞人民陪审员  刘 静二〇二一年四月二十七日法官 助理  许婧婧书 记 员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。