上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初3283号原告：上海复辰规划建筑设计有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：罗继润，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海复琨生物技术有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：卢旭恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐龙宾。委托诉讼代理人：龚巍。原告上海复辰规划建筑设计有限公司(以下简称复辰公司)诉被告上海复琨生物技术有限公司(以下简称复琨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序审理，后本案转入普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告复辰公司之委托诉讼代理人韩璐、被告复琨公司之委托诉讼代理人龚巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海复辰规划建筑设计有限公司提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签署的关于上海市杨浦区国权北路1幢1688弄23号A1-1号楼的房屋租赁合同于2021年1月22日解除；2、判令被告支付自2020年12月1日-2021年1月22日止的欠付租金528,585.28元；3、判令被告支付2020年1月1日-2020年2月29日装修期/免租期内的租金618,345.04元；4、判令没收被告支付的租赁保证金618,345.04元，并要求被告支付违约金309,172.52元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年12月20日签署了关于杨浦区国权北路1幢1688弄23号A1-1号楼的房屋租赁合同，约定租赁面积3176.43平方米，用途为办公，租期自2020年1月1日至2024年12月31日，其中装修期(2020年1月1日至2020年2月29日)免收租金，月租金309,172.52元，补足一个月按月租金/该月日历天数*该月实际天数计算。被告支付租赁保证金618,345.04元。被告支付租金至2020年11月30日后未再支付。被告及其租户于2021年1月22日迁出涉案房屋，以实际行动解除合同，原告同意接收房屋。故根据合同约定，诉至法院作如上诉请。被告上海复琨生物技术有限公司辩称，2020年11月与原告协商提前解除租赁合同，2020年11月30日发出提前解约通知给了原告，原告确实收到了，被告在当天搬离了系争房屋，所以合同已经在2020年11月30日解除了。租赁合同9.4条规定，即使我们提前解约，也是租赁保证金的扣除，而不是再有其他多出来的违约金，原告要求被告承担过高的违约责任。不同意支付租金及免租期租金。违约金应该就是两个月的租赁保证金，同意被抵扣。经审理查明：2019月12月20日，复辰公司与复琨公司签订《房屋租赁合同》约定：1、乙方承租甲方上海杨浦区国权北路1幢_1688弄23号A1-1号楼的房屋及其设施，租赁面积3176.43平方米。5、租赁期自2020年1月1日起至2024年12月31日止。6、甲方同意向乙方提供装修期自2020年1月1日起至2020年2月29日止，装修期内免收租金，但乙方仍需承担燃气、水、电、通讯、物业管理、停车等其他费用。7、月租金为309,172.52元。租赁期内第一个日历月和最后一个日历月的租赁天数小于该月的日历天数时，该月租金计算办法为月租金/该月的日历天数*该月的实际租赁天数。租赁期第3年起，租金上调5%。8、租金按双月支付，乙方应在每期租金到期前5个工作日缴付下期的租金。乙方逾期支付租金或其他费用的，从乙方应付之日的第5日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的万分之五的逾期付款利息，直至付清。9、乙方应支付租赁保证金618,345.04元，租赁期内，如果因为乙方的原因导致本合同提前解除，则乙方已经支付的上述租赁保证金不予退还。12、租赁期满且双方未能续租，或合同因乙方过错而提前解除或终止时，若乙方不能将租赁房屋归还给甲方同时完成租赁房屋内的工商登记、租赁登记注销手续的，则自租赁期满或自甲方指定乙方交还房屋日起直到乙方实际交还房屋日止，每迟延一天，乙方按照日租金的两倍向甲方支付房屋占有使用费。16、有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期迟延支付保证金或租金累计超过30天的；……17、合同有效期内，乙方擅自提前解除或终止本合同，则乙方应支付甲方等同于本合同约定的租赁保证金金额的违约金，且应足额补足支付甲方免租期内的租金。甲方有权直接从租赁保证金中扣除上述违约金。若该保证金或其中部分已因乙方之前违反本合同被甲方作出扣除，则乙方应立即补足所扣部分。如本款约定的违约金和不足免租期租金尚不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追讨。2021年1月21日，复辰公司委托律师向复琨公司发送《律师函》，贵司支付租金至2020年11月30日，已经欠付租金超过一个月。请于收函后7日内支付欠付租金，若未能支付的，委托人即行解除租赁合同，并将不再另行书面告知，同时有权要求贵司根据合同承担各项违约责任。该函件于2021年1月22日签收。审理中，复琨公司认可复辰公司主张的合同于2021年1月22日解除。审理中，双方确认复琨公司支付租金至2020年11月30日，支付保证金618,345.04元。复琨公司于2020年11月30日腾空了除三楼200平方米以外的房屋，2021年1月22日腾空所有房屋，2021年2月2日，复琨公司返还房屋钥匙给复辰公司。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、律师函及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。复琨公司承租房屋后，未按约支付租金，故复辰公司要求解除合同并要求支付欠租的诉讼请求，本院应予支持。复琨公司系违约方，其主张合同于2020年11月30日已解除，无合同及法律依据，本院不予采纳。复琨公司应当向复辰公司支付欠付的租金。因复琨公司违约，复辰公司要求复琨公司承担违约责任的请求，本院应予支持。但是合同中对于因乙方原因提前解除合同的违约责任进行了反复多次约定，且前后约定不一，复琨公司主张违约责任过高，本院应当予以调整。本院认为，合同原约定的租期至2024年12月31日，现因复琨公司的原因于2021年1月提前解除，故复辰公司要求复琨公司按合同约定支付免租期租金并没收相当于两个月租金的保证金的请求，本院予以支持。复辰公司另要求复琨公司支付一个月租金金额的违约金的诉讼请求，不再支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海复辰规划建筑设计有限公司与被告上海复琨生物技术有限公司签订的关于上海市杨浦区国权北路1幢1688弄23号A1-1号楼的《房屋租赁合同》于2021年1月22日解除；二、被告上海复琨生物技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海复辰规划建筑设计有限公司2020年12月1日-2021年1月22日止的租金528,585.28元；三、被告上海复琨生物技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海复辰规划建筑设计有限公司免租期租金618,345.04元；四、原告上海复辰规划建筑设计有限公司不再向被告上海复琨生物技术有限公司返还保证金618,345.04元；五、原告上海复辰规划建筑设计有限公司之其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23,395元、诉讼保全费5,000元，均由被告上海复琨生物技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈  娟  娟二〇二一年六月七日书记员 吴剑行姜玲莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。