天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初6574号原告：天津市青雨科技发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交口大津城商业广场402室。法定代表人：赵晓青，总经理。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。被告：杨世刚，男，1986年7月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：赵国峰，天津观典律师事务所律师。天津市青雨科技发展有限公司（以下简称“青雨公司”）与杨世刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青雨公司的委托诉讼代理人邓宝征，被告杨世刚及其委托诉讼代理人赵国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青雨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即将位于天津大津城第三层第3Ｂ08／09号商铺腾空并交还原告；3.判令被告向原告支付自2020年1月28日至2020年6月27日的房屋租金125925元及自2020年6月28日起至实际向原告返还房屋之日止的房屋租金或房屋占用费（以25185元／月为标准计算）；4.判令被告向原告支付自2019年11月1日起至实际向原告返还房屋之日止的物业管理费（暂计算至2020年6月30日为131400元，以16425元／月为标准）；5.判令原告无需返还被告租赁保证金50370元；6.判令被告补交免租期的租金50370元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月22日，原、被告签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，约定原告将位于西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺出租给被告做电子游艺厅，并以“迪乐尼儿童乐园”商号经营，计租面积为360平方米，租赁期限自2019年7月28日至2029年7月27日，免租期为2019年5月28日至7月27日，首年租金按2.3元每平方米每日计算，前三年不变，以后每三年递增。前三年租金为每年302220元。年租金按半年收取，每期租金在下期租期起始日前15日内支付给原告。签订合同后，被告缴纳租金保证金50370元及首年租金151110元。被告应于2020年1月13日前缴纳第二期（2020年1月28日至2020年7月27日）租金151110元，但被告拖欠租金至今未付。租赁合同约定，物业管理费按房屋租赁面积计算，为1.5元／日／平方米，每月为16425元，被告应每季度缴纳物业管理费，被告已经缴纳2019年8月1日至2019年10月31日的物业管理费49275元，但被告无故自2019年11月1日起拖欠物业管理费。原告多次向被告催要租金及物业费，并于2020年3月8日向被告发出《关于针对接到迪乐尼儿童游乐场减免租金申请的回函》，要求被告缴纳租金及物业费、违约金，减免事宜待相关政策明确后再酌情予以考虑，如被告仍拒不缴纳，原告将依法解除租赁合同，维护自身权益。但被告仍拒绝缴纳相关费用。被告的行为构成根本违约，原告有权解除合同、没收租赁保证金并要求被告补交免租期的租金。杨世刚辩称，请求驳回第一、二、五、六项诉讼请求；请求免除被告2020年1月24日至2020年4月23日因疫情全面停业期间的租金，减半收取自2020年4月24日至7月24日租金，并变更7月25日以后租金为原租赁合同租金标准的50%，即12592.5元/月）；请求免除疫情停业期间（2020年1月24日至5月17日）物业费，请求依据其实际服务内容和质量收取物业费（2019年11月1日至2020年1月23日收取约定标准的60%，2020年5月18日至7月24日收取约定标准的30%），疫情期间，后续发生物业费按实际发生收取；不同意负担诉讼费。被告理由如下：一、原告请求解除租赁合同的理由不能成立。在新冠疫情的影响下，原告以被告违约为由，要求解除合同，腾空商铺没有法律依据，不符合应对不可抗力共担风险、共度难关的精神。自2020年1月24日至5月17日，被告经营的儿童乐园一直按相关部门的要求停业，无任何收入。在疫情期间，被告两次致函原告，请求租金减免，并继续履行合同。被告在不可抗力情况下，没有经营，无能力按约定履行合同义务，不能认定为违约，不应承担违约责任。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，继续履行合同对于一方当事人明显不公，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。被告停业至2020年5月17日，在试开业后，疫情影响仍严重，顾客减少，营业额下降，属于情势变更，故被告请求对原租金标准予以变更，符合最高院指导意见；三、原告应当减免疫情期间的租金和物业费；被告于2019年8月18日开业，之前的时间均不适用经营，故起租日应为2019年8月18日。合同约定三个月的扶持日期，被告已交付6个月的租金，故被告租金已经交至2020年5月18日。四、原告在大津城开业后及被告试开业期间，采取停电梯、拒开空调、不售电、张贴被告可能撤场通告等行为，损害被告利益，物业费应作相应的扣减；五、约定的租赁期限为十年，远未到期，疫情发生属于不可抗力，被告没有违约行为，不存在处分保证金的问题；六、被告没有违约行为，原告请求被告给付免租期租金，没有依据。本院经审理认定事实如下，2018年11月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于天津市西青区××庄街××村××路××道××广场××层××号××（电子游艺厅）；租赁面积约为360平方米，该租赁面积为租金、物业费等的计算依据；租赁期为十年，自2019年7月28日至2029年7月27日；装修免租期自2019年5月28日至2019年7月27日；扶持日期为2019年7月28日至2019年9月27日及2020年7月28日至2020年8月27日；交付使用日期为2019年6月1日；租金第1-3年2.3元／平方米／天，每月租金25185元，年租金为302220元；租金第4-6年2.4元／平方米／天，每月租金26280元，年租金为315360元；租金第7-9年2.5元／平方米／天，每月租金27375元，年租金为328500元；租金第10年2.6元／平方米／天，每月租金28470元，年租金为341640元；租金每六个月支付，乙方在签订本协议五日内向甲方交纳首期租金151110元，以后各期租金由乙方在下租期起始日之前十五日内支付；乙方在签订合同的同时支付二个月的租金作为履约保证金50370元；乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还保证金；乙方中途违约擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权没收乙方的保证金；如果乙方违反合同的任何条款，经敦促仍不履行合同约定的义务，则甲方有权先扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴之款项；物业管理费按房屋租赁面积计算，每天每平米1.5元，合计每月16425元；为增加及保持该物业的人流量和整体社会形象，从而为乙方提供优良之经营环境，甲方向乙方收取整体推广宣传费（简称“推广宣传费”），根据月度推广时间交付，此费用应为该物业内全体乙方统一使用，由甲方全权掌控，不针对个别乙方；合同中对于推广宣传费的具体数额未作约定；乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出限期付款的书面通知中指定的付款期限到期后的十个工作日内仍未交付应付款项的，甲方有权终止合同，要求乙方支付违约金，有权不退还保证金，亦有权要求乙方补交免租期所免除的租金。被告对该合同的真实性无异议，但提出该合同实际签订日期为2019年6月底，原告对此不予认可，被告未提供证据证明。原告主张起租日为2019年7月28日。被告称其在装修过程中，因原告需在被告租赁的场地内通过管路，改变了原来的设计，双方发生纠纷，原告给被告停电，导致被告无法装修，之后原告撤换了楼层的物管经理，后经协商原告以在2019年、2020年分两次给予共计三个月的免租期来弥补因改变装修设计及拖延工期所造成的损失，并以扶持期的形式在合同中进行了约定，故合同中约定的扶持期实际为免租期；被告实际于2019年8月18日开业，此时为起租日。被告提交日期为2019年7月1日加盖有原告公司合同专用章的《迪乐尼儿童乐园工程管理说明》（内容为针对现有我司对该商户的工程管理工作，为达到日后共赢目的，现我司任命由张工与该商户就工程方面工作进行对接，取消郭工对此商户的对接，望贵品牌给予理解与配合）、标注名称为“商场楼管翠姐”的微信聊天记录（有“我们打眼不是也不想耽误你工期吗”，“不让郭师傅负责三楼，负责四楼，专门给你们派个专门负责工程的人给你家还不行”等记录）及微信截图、开业照片以证明其上述主张。原告对《迪乐尼儿童乐园工程管理说明》的真实性予以认可，此份证据恰恰证明原告为了配合被告尽快完成装修，而在工程管理方面进行积极对接；对楼管翠姐的微信聊天记录真实性不予认可；对证明被告开业时间的微信截图、开业照片的真实性不予认可，且被告以开业时间计租起始日没有依据。原告称扶持期是对被告加强宣传、进行商业引流，且原告已经履行扶持义务，原告就此未提供证据证明。被告于2018年11月23日支付租金151110元（六个月租金）、保证金50370元。被告已向原告支付三个月物业费49275元。原告认为此物业费系2019年8月1日至2019年10月31日的物业费，被告认为物业费的起算日期应从其开业日即2019年8月18日起算。被告主张原告提供的物业服务存在商场电梯经常处于部分停开状态，空调温度不达标、2020年5月至7月无空调等情形，且疫情停业期间不应产生物业服务费，故疫情停业前的物业费按60%收取，疫情停业期间免除物业费，2020年5月18日至2020年7月24日按30%收取，后续物业费按实际发生收取。原告对此不予认可。被告提交相关视频、照片、被告向原告及8890热线反映空调情况的录音等证据以证明其主张。2019年11月10日，原告向被告书面催缴物业费。2020年2月26日，被告向原告提出书面的减免租金申请。2020年3月8日，原告作出回函，要求被告按合同履行给付租金及物业费的义务。2020年3月28日，被告再次向原告提出书面的减免租金申请。原告于2020年3月31日微信回复租金优惠方案，即交三个月租金送一个月，交六个月租金送二个月。被告请求对于租金等费用予以调整，经本院调解，双方未能达成一致，被告仍要求继续履行合同。因新冠疫情，被告于2020年1月24日停业。原告称被告于2020年3月恢复营业。被告称其于2020年5月17日恢复营业。案涉房屋非国有企业房屋。本院认为，原、被告之间签订的《天津大津城商业广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告主张合同实际签订日期为2019年6月底，无证据证明，本院不予采信。案涉合同中约定了扶持期间，但就何为“扶持”以及扶持期间双方的具体权利义务并无约定。原告主张“扶持”系帮助被告予以宣传推广及引流，而合同中是有宣传推广费的具体释义及相应条款，如按原告对“扶持”的理解，完全可在宣传推广费条款中予以约定，或称为“宣传推广期”，无单独另设“扶持期”的必要，故对原告此项主张，本院不予采纳。被告主张扶持期为免租期，更符合一般人的通常理解，本院予以采纳。被告主张扶持期的约定是对装修延误的补偿，本院已对扶持期为免租期予以采纳，故被告提出起租日以其开业日期计算的主张，缺乏依据，本院不予采纳，起租日应为合同约定的租期起始日，即2019年7月28日。因突发新冠疫情，导致被告不能正常营业，被告亦向原告提交了减免租金的书面申请，尽到了不能依约履行给付租金的通知义务，不构成违约。经本院调解，原、被告双方就相关费用虽未能达成重新约定，但被告仍要求继续履行合同。原、被告之间的租赁合同可予继续履行，租金、物业费等相关费用继续按原合同约定执行。综上，原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告经营业态为电子游艺厅，属于人员密集场所，被告主张其于2020年1月24日至2020年5月17日停业，符合新冠疫情防控的相关政策，本院予以采信。原告主张被告于2020年3月恢复营业，无证据证明，本院不予采信。综合考虑被告因疫情停业时间，兼顾公平原则，本院酌情免除二个月的租金。被告主张租金“免三减三”，没有依据，本院不予采纳。综合被告租金给付情况及相关减免期限，被告租金已给付至2020年5月27日。2020年5月28日至2020年6月27日租金25185元，被告应向原告支付。原告主张自2019年8月1日起算物业费，符合合同约定及实际，本院予以采纳。被告提供的证据可证明原告在电梯、空调等方面存在物业服务方面的不足，故本院对物业费予以酌减。新冠疫情停业期间仍存在商场卫生、安保及设备维护等方面的物业服务，原告主张此期间物业费全免，不符合实际，本院不予采纳。综上，2019年8月1日至2020年6月30日物业费本院酌定为162607元，减去被告已支付物业费49275元，被告还需向原告支付物业费113332元。新冠疫情的发生，不可归责于双方，故对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨世刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市青雨科技发展有限公司2020年5月28日至2020年6月27日租金25185元；二、被告杨世刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市青雨科技发展有限公司2019年8月1日至2020年6月30日物业费113332元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6671元，由原告天津市青雨科技发展有限公司负担4003元，由被告杨世刚负担2668元；保全费2310元，由原告天津市青雨科技发展有限公司负担1386元，由被告杨世刚负担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王剑辉人民陪审员  李 倩人民陪审员  孙秀萍二〇二一年四月十二日书 记 员  张钊源附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。