上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9415号原告：闵俊莉，女，1968年5月25日生，满族，户籍地辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振华，上海宇钧律师事务所律师。被告：刘兆坠，男，1982年2月9日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。原告闵俊莉与被告刘兆坠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵俊莉的委托诉讼代理人穆道彦、郭振华，被告刘兆坠的委托诉讼代理人龚磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵俊莉向本院提出诉讼请求：1、请求确认闵俊莉与刘兆坠签订的房屋租赁合同于2020年1月12日解除；2、判令刘兆坠支付2020年1月1日起至2020年1月12日止的租金人民币4万元(以下币种均为人民币)；3、判令刘兆坠按照每月10万元计算，支付闵俊莉自2020年1月13日起至2020年4月30日止的房屋使用费；4、判令刘兆坠承担违约金20万元(已付押金10万元不予返还，并另行支付违约金10万元)。事实和理由：2018年10月16日，闵俊莉与刘兆坠签订《咖啡馆承包协议》，并于2019年2月12日及2020年1月4日分别签订《咖啡馆承包补充协议》，约定由刘兆坠承租上海市宝山区共和新路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室以及15号201-205室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2018年9月1日至2022年8月31日。根据协议及补充协议约定，系争房屋自2020年1月1日起每月租金10万元且承租方需补足押金至20万元。现刘兆坠未按约定支付租金且拖欠时间已超过合同约定期限，闵俊莉享有合同解除权并有权主张违约责任，故提出诉请如上。刘兆坠辩称，不同意闵俊莉的诉讼请求，押金10万元也要求返还。闵俊莉未向系争房屋产权人韩海卫支付租金，韩海卫已于2019年12月20日发函要求解除与闵俊莉之间的租赁合同，故闵俊莉自2019年12月20日起对系争房屋已不享有出租权。闵俊莉与刘兆坠之间2020年1月4日签订的《咖啡馆补充协议》应为无效合同。刘兆坠承租系争房屋后自己经营了一段时间，后来因生意不好，就全部转租给朱义经营。房屋租金由朱义支付给刘兆坠，刘兆坠支付给闵俊莉，因闵俊莉与韩海卫就租金问题产生纠纷，导致朱义也未向刘兆坠支付租金，朱义已与韩海卫自行完成了房屋交接。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，闵俊莉(甲方)与刘兆坠(乙方)签订《咖啡馆承包协议》，约定乙方承包系争房屋，每月租金102,000元，每月最后一天付清，总保证金25万元，承包期限为2018年9月1日至2022年8月31日，从2020年9月1日开始递增5%承包费，中途承包方违约押金不予退回；在承包期间，乙方无权转让给第三方，如乙方擅自违约，甲方有权终止合同；合同到期自行终止或双方协商一致可随时终止，但首先提出终止方必须提前二个月通知对方，如乙方违约甲方不退还剩余租金及保证金，并结清承包期间所有费用，如甲方违约赔偿乙方所有添置物品费用；若乙方超过2天，不能及时付清承包金，甲方有权终止合同，要求乙方赔偿；乙方不得与屠某某有经济往来及纠纷的朋友合作或者转租、转让、转借，如有发现立即终止合同(违约金不退)。2019年2月12日，闵俊莉(甲方)与刘兆坠(乙方)签订《咖啡馆承包补充协议》，约定，经甲乙双方协商，原协议租金及押金现作以下调整：一、商铺押金为10万元(原押金单作废)；二、商铺承包金现定为每月6万元(先付后用每月1号支付)，补充协议签订当日，乙方向甲方支付3万元(乙方付清2019年2月租金)，乙方于2019年3月1日起应准时按补充协议租金交付，补充协议签订后，乙方若有违约(不交租金或因其他原因单方面终止协议)，甲方不退押金；三、现甲乙双方均知晓商铺状况，法院在执行阶段，因商铺产权变更，原承包期无法履行，甲方应退还押金给乙方；四、双方自补充协议签订之日起，乙方有责任保证一楼两间房屋的水电(380伏)等正常使用，若乙方不配合等行为，甲方有权认定乙方违约；五、除补充协议增加的内容以外，其他条款继续按原咖啡馆承包协议双方执行。2020年1月4日，闵俊莉(甲方)与刘兆坠(乙方)签订《咖啡店补充协议(二)》，约定，甲乙双方就2019年2月12日协议内容，现做以下调整(至原协议期限为止有效)：一、商铺承包金现为每月10万元(乙方先付后用每月1号支付)，时间从2020年1月1日起实施执行(乙方逾期2日视为违约)；二、商铺押金现调整为两个月承包金即20万元整(甲方收到补充押金10万元后，原押金单作废)。如乙方有违约(不及时交付承包金或其他单方面终止协议)，甲方不退押金，还要追讨因乙方违约造成的一切经济损失及责任；三、除本协议的补充内容以外，其他条款继续沿用原(2018年10月16日签订)咖啡馆承包协议双方执行，原协议与本补充协议有效；备注：乙方不得私自以联营或合作等方式的转租行为，如有发生，甲方有权立即终止原协议，乙方无条件退出。上述合同及补充协议签订后，刘兆坠向闵俊莉支付租金至2019年12月31日，另支付押金10万元。2020年1月8日，闵俊莉向刘兆坠寄送《催告函》，主要内容为，刘兆坠至今未支付2020年1月承包款10万元，若2020年1月10日前收不到承包费，将按协议约定执行处理。2020年1月11日，闵俊莉向刘兆坠寄送《解除函》，主要内容为，经闵俊莉多次催讨，刘兆坠仍未支付2020年1月的租金及补足押金10万元，故自2020年1月12日起双方签订的《咖啡馆承包协议及补充协议》即行解除，刘兆坠应于合同解除后5日内返还商铺并结清相关费用。庭审中，刘兆坠将该解除函作为证据提交，用以证明双方合同已于2020年1月12日解除。另查明，2019年11月20日，刘兆坠(甲方)与朱义(乙方)签订《合作协议书》，约定，甲方将系争房屋租让给乙方经营使用；合作期限自2019年10月21日起至2022年10月20日止，乙方在每月21日向甲方支付经营费用12万元。再查明，宝山区共和新路XXX弄XXX-XXX号等房屋原产权人为案外人屠某某。2017年8月20日，屠某某与闵俊莉签订《租房合同》，约定由闵俊莉承租屠某某名下上述房屋(包括系争房屋在内)，租期至2022年8月31日。2019年8月28日，韩海卫因与屠某某之间民间借贷纠纷案件申请执行而取得上述房屋产权。2019年12月20日，韩海卫向闵俊莉发送律师函，告知因闵俊莉逾期未足额支付承包费用的行为已经构成严重违约，现决定自2019年12月20日起解除与闵俊莉之间的承包协议。闵俊莉于2019年12月23日签收该律师函。此后，韩海卫向朱义收取了系争房屋自2019年12月21日起的占用费18万元。2020年4月30日，朱义将系争房屋返还给了韩海卫。又查明，2020年7月3日，韩海卫向本院起诉闵俊莉，要求确认双方就共和新路XXX弄XXX-XXX号等房屋签订的租赁合同于2019年12月20日解除，并由闵俊莉支付2019年9月1日起至2020年4月30日止的租金及房屋占用费【案号(2020)沪0113民初14427号】。本院经审理认定，因闵俊莉欠付租金，韩海卫享有合同解除权，闵俊莉应向韩海卫支付承租房屋2019年9月1日起的租金。但就朱义承租的房屋部分，因韩海卫自2019年12月21日起已直接向朱义收取了房屋占用费18万元，故其无权再就该部分房屋向闵俊莉主张2019年12月21日起的占用费。2021年5月26日，本院作出(2020)沪0113民初14427号民事判决，判决确认韩海卫与闵俊莉就共和新路XXX弄XXX-XXX号等房屋的租赁合同于2019年12月23日解除，闵俊莉支付韩海卫2019年9月1日至2019年12月20日的房屋租金243,288元，另支付剩余部分房屋(除朱义承租的房屋外)2019年12月26日至2020年4月30日的房屋占用费5万元。本院认为，根据本案庭审查明的事实以及(2020)沪0113民初14427号案件(以下简称“14427号案件”)认定的事实，闵俊莉与房屋产权人韩海卫之间的租赁合同已于2019年12月23日解除。而关于系争房屋，韩海卫已直接与实际使用人朱义就2019年12月21日起的租金及占用费等进行了结算，朱义也于2020年4月30日将房屋返还给了韩海卫。综合以上事实，本院认为，闵俊莉与刘兆坠之间的《咖啡馆承包协议》已无继续履行之可能。闵俊莉要求解除该承包协议，本院予以准许。关于合同解除时间，闵俊莉主张2020年1月12日解除，刘兆坠对此亦不持异议，故本院认定双方合同于该日解除。关于2020年1月4日的《咖啡店补充协议(二)》，虽然该协议签订当初确系闵俊莉与刘兆坠的真实意思表示，但因产权人韩海卫实际于2019年12月20日即收回了系争房屋的经营控制权，故该协议自始即无履行之可能。此外，本案租赁合同系因闵俊莉未向韩海卫支付租金而无法履行，14427号案件也判决闵俊莉无需向韩海卫支付系争房屋自2019年12月21日起的租金及占用费。故闵俊莉依据《咖啡店补充协议(二)》，要求刘兆坠支付2020年1月1日起的租金及占用费，并承担违约责任，相关诉请明显缺乏事实及法律依据，本院不予支持。虽然双方合同约定承租方不得将房屋转让给第三方，但合同无法履行系因闵俊莉与新的产权人韩海卫之间的租赁纠纷导致，闵俊莉也从未因刘兆坠转租或转让而要求解除合同，故关于押金如何处理，应适用2019年2月12日补充协议中关于“因商铺产权变更，原承包期无法履行，甲方应退还押金给乙方”的约定，即闵俊莉应将押金10万元退还刘兆坠。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告闵俊莉与被告刘兆坠就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室、15号201-205室房屋签订的《咖啡馆承包协议》于2020年1月12日解除；二、原告闵俊莉于本判决生效之日起十日内，返还被告刘兆坠押金10万元；三、驳回原告闵俊莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元，由原告闵俊莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  童翔燕人民陪审员  张卜凡法官 助理  张雨柏书 记 员  张雨柏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。