北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4040号原告：曹灵志，男，1979年5月19日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托代理人：曹春平，女，1973年3月30日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告曹灵志与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹灵志的委托诉讼代理人曹春平到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曹灵志向本院提出诉讼请求：1.双方解除签订的房屋托管合同；2.判令被告将x家园9-5-102室交付给原告；3.判令被告支付原告自2020年9月12日至合同解除之日房租；4.判令被告按照租赁合同约定向原告支付违约金12900元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月9日，曹灵志与城城不动产北分公司签订《房屋托管合同》，约定曹灵志将其所有的位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑路x家园小区9栋5单元102室（以下简称102室）委托给城城不动产北分公司经营。现被告长期不支付房屋租金。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，提交答辩状辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与曹灵志签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付曹灵志租金的具体数额。城城不动产北分公司与曹灵志签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向曹灵志支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向曹灵志支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付曹灵志租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付曹灵志押金折抵欠付曹灵志的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，曹灵志单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自曹灵志收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向曹灵志支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实曹灵志单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付曹灵志租金的具体数额。三、曹灵志主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。曹灵志主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给曹灵志造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付曹灵志高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付曹灵志租金的具体数额，并依法调整曹灵志主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：曹灵志系102室所有权人。2020年6月9日，曹灵志（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定曹灵志将其房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计60个月，自2020年6月12日至2025年6月11日，甲方实收租期55个月，管理费5个月。月租金标准为4300元，收款方式为季付。乙方向甲方支付托管押金4300元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵。第七条第四款约定：本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十条约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条第四款约定：乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，曹灵志如约将房屋交付城城不动产北分公司。曹灵志共收到城城不动产北分公司支付费用12535元，曹灵志称该费用为2020年6月12日至2020年9月11日租金，曹灵志不认可收到押金。曹灵志称城城不动产北分公司支付租金至2020年9月11日，之后城城不动产北分公司未再向曹灵志支付租金。曹灵志称涉案房屋至今未收回。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由总公司承担。曹灵志与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。曹灵志已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年7月31日后，未再支付租金，根据合同约定，曹灵志有权要求与城城不动产北分公司解除合同，要求城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年3月4日解除。对曹灵志要求城城不动产公司支付2020年9月12日至合同解除之日的租金，本院予以支持。对曹灵志要求城城不动产北分公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减。城城不动产公司应支付曹灵志违约金8600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、曹灵志与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月9日签订的《房屋托管合同》于2021年3月4日解除；二、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内向曹灵志腾退返还位于北京市大兴区西红门镇x家园月苑路x家园小区9栋5单元102室房屋；三、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付曹灵志租金24653.3元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；四、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付曹灵志违约金8200元；不足以承担的，由城城不动产管理有限公司承担；五、驳回曹灵志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元，由城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二一年六月一日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰