上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初25584号原告：上海橡语家居有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王宏，执行董事。委托诉讼代理人：汪肇安，男。委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐峥嵘，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。原告上海橡语家居有限公司(以下简称橡语公司)诉被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2021年1月22日第一次公开开庭进行了审理，原告橡语公司的委托诉讼代理人汪肇安、郜松江、被告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。本案于2021年4月2日第二次公开开庭进行了审理，原告橡语公司的委托诉讼代理人郜松江、被告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告橡语公司向本院提出如下诉讼请求：吉盛伟邦公司赔偿橡语公司装修损失人民币2,977,152.62元。事实与理由：2016年吉盛伟邦公司与橡语公司签订租赁合同，约定租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。2019年，双方按原合同条件续约，租期自2019年10月1日至2022年9月30日。租赁合同约定的三年租期系格式条款，家具村内的商户签订的合同基本都是一年至三年期限，商户处于弱势地位，只能被迫接受合同。根据合同约定，无特殊情况，一般合同到期后都会自动延续，吉盛伟邦公司同意续约，故双方已按照原合同条件完成续约，原生效判决书对此认定错误。2019年初，吉盛伟邦公司与青浦区人民政府签订协议，要将吉盛伟邦国际家具村进行升级改造和拆迁。2019年9月16日，吉盛伟邦公司发布《升级改造函》。截止2019年5月橡语公司仍在对房屋进行重新装修施工。橡语公司依据租赁合同约定向吉盛伟邦公司进行装修申请，吉盛伟邦公司在明知商场要拆迁的情况下，仍同意橡语公司进行装修投入，违背诚实信用原则，造成橡语公司巨大损失。吉盛伟邦公司自发布升级改造函后，即着手对家具村商户进行驱赶，对家具村经营环境和公共设施进行破坏和拆除。2019年10月起，吉盛伟邦公司禁止橡语公司出货和经营。2020年6月1日起，吉盛伟邦公司对店铺进行断电。综上，吉盛伟邦公司基于上述违约行为，理应对橡语公司的装修损失进行赔偿。橡语公司2016年装修花费2,743,034.5元，2017年装修花费376,774元，2018年装修花费540,442元，2019年装修花费506,439元，上述装修包括硬装和软装。根据行业装修折旧期8年的惯例，2016至2018年期间的装修根据剩余年限计算残值，2019年5月的装修因为吉盛伟邦公司隐瞒了升级改造的事实，不作折旧。被告吉盛伟邦公司辩称：不同意橡语公司的诉讼请求。双方签订的租赁合同已于2019年9月30日到期，按照生效判决书，原被告之间存在不定期租赁合同关系，租赁合同于前案诉状副本送达橡语公司之日解除。即使橡语公司存在装修，合同租期已经届满，吉盛伟邦公司无需进行赔偿。吉盛伟邦公司与商户签订的租赁合同约定的基本条款一致是必然的，并不能因此认定合同条款属于格式条款。橡语公司自愿签订租赁合同，对合同约定的租期和导致的法律风险是自认的，吉盛伟邦公司不存在任何胁迫行为。经开庭审理查明：2016年，吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)签订《上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号XXX幢房屋(即吉盛伟邦国际家具村B6馆一层B6-105-205-305，以下简称系争房屋)出租给乙方经营使用，租赁面积为3,027平方米。合同第二条约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。合同第三条约定乙方应向甲方缴纳的费用为租赁费、综合管理费，租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。租赁费和综合管理费自2016年10月1日起计费、实行按月计算，付款周期为1个月，先付后用的原则。乙方应于本合同签订当日支付首期租金和综合管理费，此后应于每一付款周期之前的30日支付下一期租金和综合管理费。合同第五条约定，乙方必须及时将装修设计方案及日程以电子版和书面形式报到甲方审批，甲方在五日内将装修方案审批意见以书面形式通知乙方。乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。合同第六条约定，甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。合同第七条约定，合同终止后乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有，乙方不得拆除、破坏。甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修的，乙方应将展位还原成交付时的原样。合同第八条约定，本合同经双方签订后五日内，乙方应当按约向甲方交纳10万元，作为乙方履约保证金。第九条约定，乙方若有下列情形一项或数项，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所交纳的履约保证金不予退还：……第9-5-3约定在合同期内，有欠缴费行为，经甲方书面通知后十五日内仍不支付的。合同第十一条约定，甲乙双方中任何一方均可在本合同到期日60个工作日前向另一方书面通知确认是否续签合同，另一方须在接到通知日起10个工作日内给予书面答复，如逾期未给予答复，视为同意发通知方的选择。甲乙双方中任何一方接到对方书面通知而答复同意续约，但在协议到期后不再续约的，应赔偿给对方折合两个月的租赁费和综合管理费。有续约意向的，应当在书面答复后10日内协商、签订续约合同。租赁费和综合管理费等续约条件应按甲方新的合同条款签订。合同另行约定了其他权利义务。吉盛伟邦公司为系争房屋的产权人。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向橡语公司交付了系争房屋。橡语公司亦按约支付了履约保证金10万元。2018年9月25日，吉盛伟邦公司(甲方)与橡语公司(乙方)就系争房屋签订《补充合同》，约定自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，甲方给予乙方优惠，免收租赁费。自2018年7月1日起至2018年9月30日期间，综合管理费合计每月48,480元；自2018年10月1日起至2019年9月30日期间，综合管理费51,510元。乙方必须按《租赁合同》规定，按时支付租赁费、综合管理费和空调费，如逾期交纳，甲方将收取滞纳金，并有权取消给予乙方优惠，按原《租赁合同》标准执行。合同另对其他内容进行了约定。2019年3月8日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于橡语的催款函》，通知橡语公司在2019年3月30日前付清截止于2019年3月6日的累计欠款258,130.09元，否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年5月3日，吉盛伟邦公司向橡语公司发送《关于橡语的催款函》，通知橡语公司在2019年5月4日前付清截止于2019年5月3日的累计欠款318,951.39元，否则按照合同约定视为橡语公司欠款违约，有权停电停止营业。2019年8月，吉盛伟邦公司工作人员杨俊询问橡语公司工作人员汪肇安合同到期后是否续约，续约的话条件不变。汪肇安表示需要商量。之后汪肇安表示要求续约并要求延长年限，杨俊表示延长合同期限需要领导同意。2019年9月11日，吉盛伟邦公司向橡语公司寄送《催款告知函》，载明截止于2019年9月30日橡语公司尚未支付的租赁费、综合管理费及其他相关费用等共计386,110.88元；橡语公司须于收到本函15日内，向吉盛伟邦公司付清拖欠款项，并根据合同相关条款约定按时支付各项费用。如逾期未支付所欠款项，对于延迟交付的金额将按0.5％／天收取滞纳金；如在2019年9月26日前仍未能支付所欠款项，吉盛伟邦公司有权自2019年9月27日单方面解除合同，采取停电封门措施，将不予退还履约保证金。2019年9月16日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，载明近日绿地集团完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权收购，家具村已成为绿地集团下属的全资子公司……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作，望各商户给予配合。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日〈催款告知函〉有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与租户代表参加沟通会议，形成会议纪要：绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限等将不少于18个月等。2019年9月28日，绿地集团与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人形成会议纪要：1．绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2．由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月等。2019年10月30日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《暂缓支付租金通知书》，载明因吉盛伟邦整体改造计划和安置方案不明，导致家具村的商业信誉严重受损，市场环境发生重大变化，造成橡语家居无法继续正常经营。在吉盛伟邦公司出具弥补橡语家居损失的方案前，橡语家居将行使法律赋予的权利，暂缓支付租赁合同约定的租金及综合管理费。2020年1月3日，橡语公司向吉盛伟邦公司寄送《对〈关于归还展位并缴清欠款的告知函〉的回函》，载明自2019年9月16日吉盛伟邦公司的升级改造通知及相关行为严重破坏了双方合同约定和橡语公司经营所需的必要条件。吉盛伟邦公司必需维护家具村市场经营环境，保护入驻商户的合法权益，否则橡语公司有权暂缓支付租金，并保留追究违约的法律责任。2019年11月21日，本院受理了吉盛伟邦公司诉橡语公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2019)沪0118民初22131号。吉盛伟邦公司要求橡语公司腾退系争房屋，并支付欠付的综合管理费和电费。橡语公司提起反诉，要求吉盛伟邦公司赔偿漏水损失和未按约举办全国家具展的损失152,191.20元。本院于2020年6月15日判决：一、橡语公司应于判决生效之日起十日内将系争房屋腾退后返还吉盛伟邦公司；二、橡语公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司截至2019年9月30日止的综合管理费、电费等合计342,605.26元；三、橡语公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(其中自2019年11月1日起至2020年2月29日止，自2020年6月1日起至实际返还房屋日止，按照每月154,377元的标准计算；自2020年3月1日起至2020年5月31日止，按照每月51,510元的标准计算)；四、吉盛伟邦公司应于判决生效之日起十日内退还橡语公司履约保证金10万元；五、驳回橡语公司的全部诉讼请求。橡语公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年12月22日判决：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初22131号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初22131号民事判决第三项；三、橡语公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(其中自2019年11月1日起至2020年1月31日止，按照每月51,510元的标准计算)；四、吉盛伟邦公司的其余诉讼请求不予支持。在二审判决书中认定：橡语公司与吉盛伟邦公司签订的《租赁合同》及《补充合同》至2019年9月30日到期。期限届满后，吉盛伟邦公司虽确认橡语公司可继续承租，橡语公司亦继续占有使用涉案房屋，但双方并未签订书面合同，故橡语公司与吉盛伟邦公司之间形成不定期租赁关系。依据法律规定，不定期租赁关系的任一方当事人，可随时提出解除合同。吉盛伟邦公司向法院起诉请求判令橡语公司腾退返还涉案房屋，已隐含合同解除的意思表示，故确认橡语公司与吉盛伟邦公司的租赁合同关系自诉状副本送达之日起解除。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，场地租赁合同、补充合同、公证书、升级改造函、微信聊天记录、照片、民事判决书，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。橡语公司为证明吉盛伟邦公司隐瞒了对家具村升级改造的事实，提供了绿地集团于2019年5月15日在微信公众号上发布文章的公证书以及2018年12月通过微信申请对局部装修进行调整的微信聊天记录。吉盛伟邦公司对上述证据真实性无异议，但是对橡语公司的证明内容不予认可。橡语公司为证明其历次装修的装修投入，提供了设计合同、施工合同、付款凭证、订货单、饰品清单等材料。吉盛伟邦公司对该组证据真实性不予认可。橡语公司申请对系争房屋的装修损失(包括硬装和软装)进行鉴定。吉盛伟邦公司认为双方租赁合同已经到期，不同意进行鉴定。橡语公司认为房屋装修的折旧期限应当按照8年计算，依据为美克美家公司年报中装修按照8年进行折旧。本院认为，首先，针对合同的租赁期限，橡语公司认为租赁合同中关于租期的约定属于格式条款，对此本院认为，租赁期限是租赁合同的重要条款，由双方协商确定的，橡语公司签订合同即代表同意接受合同条款的约束。橡语公司未提供证据证明吉盛伟邦公司存在胁迫的行为，故该条款合法有效，当事人均应按约履行。根据生效法律文书，橡语公司与吉盛伟邦公司签订的《租赁合同》及《补充合同》已于2019年9月30日到期。期限届满后，吉盛伟邦公司虽确认橡语公司可继续承租，橡语公司亦继续占有使用涉案房屋，但双方并未签订书面合同，故橡语公司与吉盛伟邦公司之间形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的任一方当事人，可随时提出解除合同。吉盛伟邦公司向法院起诉请求判令橡语公司腾退返还涉案房屋，已隐含合同解除的意思表示，故橡语公司与吉盛伟邦公司的租赁合同关系自(2019)沪0118民初22131号案件的诉状副本送达橡语公司之日解除。其次，针对装修损失，橡语公司主张装修按照8年进行折，对此未提供相应的法律依据。橡语公司主张的装修均发生在租赁合同期内，根据租赁合同约定，合同终止后，橡语公司的装修归吉盛伟邦公司所有，吉盛伟邦公司无需进行赔偿。综合合同履行情况看，橡语公司自2018年起就未按约及时支付综合管理费，在合同期内家具村的经营环境并未受到严重破坏导致橡语公司无法经营。综上，本院认为无需对橡语公司的装修进行鉴定，对橡语公司要求吉盛伟邦公司赔偿装修损失的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海橡语家居有限公司的全部诉讼请求。案件受理费30,617.22元，由原告上海橡语家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  宋亚娟书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。