湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初69号原告（反诉被告）：鄂州市劳动就业中心，住所地鄂州市滨湖南路**。委托诉讼代理人：卢向东，男，1972年9月10日出生，汉族，鄂州市劳动就业中心科长。委托诉讼代理人：王庆，湖北思普润律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘诚俊，男，1960年3月6日出生，汉族，住鄂州市。原告（反诉被告）鄂州市劳动就业中心（以下简称劳动就业中心）与被告刘诚俊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）劳动就业中心的委托诉讼代理人卢向东、王庆，被告（反诉原告）刘诚俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。劳动就业中心向本院提出诉讼请求：1.判令刘诚俊支付房屋占有使用费63000元（暂按租金标准计自2017年1月1日至2019年12月31日，具体金额应计算至实际腾房之日）；2.由刘诚俊承担本案一切诉讼费用。事实和理由：自2010年开始，刘诚俊一直租赁位于鄂州市××××号原鄂州市就业培训中心大楼5楼房屋共计14间，用于开办服装厂。2016年4月19日，双方签订一份《房屋出租合同》，约定租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金21000元，并约定“甲方终止房屋租赁关系前，乙方可将装修的可动部分拆走，但固定部分不能动，也不存在任何经济补偿”。2016年12月31日租赁期届满后，双方未再续签租赁合同，但刘诚俊一直占用继续经营，也没有支付房屋占有使用费。2019年11月5日，根据鄂州市清房办[2019]45号文件精神，市政府决定将原鄂州市就业培训中心大楼整体调剂给古楼街办儒学社区用于建设党员群众服务中心，要求劳动就业中心务必于2019年11月12日前完成房屋移交。2019年7月17日，劳动就业中心向刘诚俊送达了《关于清退房屋的通知》，通知刘诚俊在一个月内腾退房屋。因刘诚俊一直未予腾退，故劳动就业中心诉至法院。刘诚俊辩称及反诉称，本人于2003年7月10日与就业局下属企业江南服装厂签订租用厂房合同，在合同第七条明确了厂房改造无须恢复原状。未付租金的起止时间应是2018年下半年至2019年10月23日，此期间在劳动就业中心的催收下已付10000元租金，现诉请中租金计算时间为2017年1月1日至2019年12月31日，双方未签订合同，不应支付租金。因未签订合同，无关于补偿的约定，现在收回房屋应支付补偿款。鄂州市标志服装公司与劳动就业中心签订的“实训服装基地”合同的有效期至2024年6月15日，要求腾房应给予补偿以及政策性的补贴。故刘诚俊提起反诉，要求：1.判令劳动就业中心退还刘诚俊房屋租金22500元；2.判令劳动就业中心因违约提前终止房屋租赁合同给刘诚俊造成的经济损失300000元；3.本案诉讼费、反诉费由劳动就业中心负担。劳动就业中心辩称，退还租金以及支付经济损失的反诉请求没有事实和法律依据，刘诚俊未及时腾退房屋应支付占用费，不存在退还租金，诉讼费用不应由劳动就业中心负担。劳动就业中心为支持其诉讼主张及辩称理由，向本院提交如下证据：证据一，《事业单位法人证明书》。拟证明劳动就业中心的诉讼主体资格。证据二，《房屋出租合同》。拟证明房屋租赁期限已届满，租赁合同已自行终止，刘诚俊应及时腾退房屋，其要求经济补偿没有依据。证据三，2019年7月17日、2019年11月13日《关于清退房屋的通知》。拟证明劳动就业中心多次向刘诚俊等承租户通知统一腾退房屋，刘诚俊在通知上签收的事实。证据四，2019年8月23日，刘诚俊出具的《承诺书》。拟证明刘诚俊在古楼街办儒学社区向劳动就业中心承诺在60日内清退房屋。证据五，2019年11月5日，鄂州市清房办[2019]45号文件《关于腾退办公用房的通知》。拟证明劳动就业中心是根据鄂州市创建全国文明城市的要求，将原劳动就业中心大楼整体调剂给古楼街办儒学社区使用，劳动就业中心务必于2019年11月12日前清退房屋并移交给市清房办统一管理使用。刘诚俊为支持其辩称理由以及反诉请求，向法院提交如下证据：证据一，2003年7月20日鄂州市标致服装厂与鄂州市江南服装厂签订的厂房租赁合同。拟证明鄂州市标致服装厂与鄂州市江南服装厂有租赁关系，不是和鄂州市劳动就业局有租赁关系。证据二，2009年与鄂州市就业局签订实训基地合同。拟证明合同未到期。证据三，2014年、2015年、2016年、2017年与鄂州市就业局签订厂房租赁合同。拟证明与鄂州市就业局是租赁关系，但未约定房屋租赁时间。证据四，2015年-2019年租金收据。拟证明刘诚俊已支付房屋租金。证据五，租金计算表。拟证明劳动就业中心应退还租金7500元。庭审质证时，刘诚俊对劳动就业中心提供的证据一至五，均无异议。劳动就业中心对刘诚俊提供的证据一，与本案审理的租赁关系无关，鄂州市江南服装厂是独立法人，应独立承担责任，与鄂州市劳动就业局无关。证据二，真实性不认可，部分内容尾部未签字亦无日期，协议中间一页第二条“合作时间15年”系手写，该纸质和另外两页纸质不一致，内容上与本案无关联性，协议书所约定的是派遣学生到乙方学习，与本案无关联。证据三，只有2014年和2016年的合同，刘诚俊未提供2015年和2017年合同，合同是一年一签，合同期限届满后劳动就业中心在2017年收取了10000元的租金，应视为不定期租赁合同。证据四，在2016年合同期限届满后未继续签订合同，刘诚俊也未再支付租金。证据五，是刘诚俊自己的计算，不能作为证据使用。经庭审质证，本院认为，劳动就业中心提供的证据一至五，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。刘诚俊提供的证据一，合同所涉当事人均系第三方，且合同已履行完毕，与本案无关联性，依法不予采信。证据二，合同所涉内容与本案无关联性，依法不予采信。证据三，2014年和2016年的合同，因劳动就业中心未对其真实性提出异议，依法予以采信；2015年和2017年的合同未当庭提供，庭后亦未补充，视为刘诚俊未予举证。证据四，劳动就业中心未对其真实性提出异议，依法予以采信。证据五，系当事人自制，不符合证据形式，依法不予采信。依据上述有效证据，结合庭审情况，认定案件事实如下：2014年1月8日，刘诚俊（乙方）与鄂州市劳动就业管理局办公室（甲方）签订《房屋出租合同》，甲方将位于鄂城区江碧路114号五楼房屋减除厕所北面一间仓库共计14间出租给乙方，租赁期限从2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金2.1万元，房屋租赁期间，甲乙双方如要收回或退还所租房屋时，必须提前十天告知对方方可有效，乙方在退房屋时不得对任何人收取转让费和经济补偿。2016年4月19日，上述双方再次签订《房屋出租合同》，约定租期从2016年1月1日起至2016年12月31日，年租金2.1万元，合同约定内容与上述合同一致。此后，双方再未签订合同。2014年，鄂州市昌达资产经营有限公司根据鄂州市人民政府[2014]4号市长办公会议纪要《关于研究市直行政事业单位国有资产管理和运营改革有关问题的会议纪要》等文件精神，通过招拍挂方式取得位于鄂州市××××号市就业培训中心大楼的产权，并办理产权登记，原资产所有权人对上述房屋享有占有使用权、收益权。根据会议精神，市直行政事业单位资产权证变性过户后，不改变本单位资产使用权，债务仍由各单位负责。2019年6月26日，根据鄂州编字[2019]18号《市委机构编制委员会关于市直部分事业单位更名的通知》，鄂州市劳动就业管理局更名为劳动就业中心。2019年7月17日，鄂州市劳动就业管理局向市就业训练中心大楼租房户发出《关于清退房屋的通知》，“市清房办要求市就业训练中心厂房、门面房、办公房要迅速全部清退，交由市清房办统一管理使用，请各租房户在接到本通知后一个月内全部清退。”刘诚俊收到通知后，于2019年8月23日承诺，其租赁房屋将在60日内清场搬出。因刘诚俊未履行腾退义务引起纠纷。本案在庭审过程中，劳动就业中心、刘诚俊认可案涉房屋已腾退，房屋占有使用费计算至2019年7月。同时，经核算，劳动就业中心、刘诚俊认可2015年12月之前的租金已结清；2016年之后，刘诚俊支付租金20000元。双方争议的是2015年10月28日金额为42000元的发票所涉租金是对已交租金和预收租金之和还是在已交租金之外另行支付的租金。本院认为，劳动就业中心根据政府相关规定，对案涉房屋享有使用、收益权，刘诚俊是案涉房屋出租合同的相对方以及占有使用人，劳动就业中心、刘诚俊作为本案当事人主体适格。从2017年起，劳动就业中心再未与刘诚俊签订租赁合同，但刘诚俊实际占有使用，根据权利义务对等、等价有偿原则，刘诚俊应向劳动就业中心支付相应的占有使用费，劳动就业中心以原租赁合同约定的年租金21000元的标准收取占有使用费，依法予以支持。关于本案争议的42000元租金发票如何认定的问题。首先，从刘诚俊与劳动就业中心就租金收取的交易习惯上看，刘诚俊支付租金一般采用的是银行转账、会计出具收条等方式，同时每次支付租金的金额基本为1万至2万元；其次，庭审时刘诚俊对如何支付42000元租金的事实未能准确描述；第三，刘诚俊陈述当时有关部门规定租金由税务部门代收，故其将42000元直接交付税务部门，但未提供相关规定证实其观点；综上，刘诚俊以42000元税务发票证实其另外支付42000元租金的辩称理由不成立，劳动就业中心陈述的42000元租金发票系2015年的已付租金和2016年的预付租金之和，更符合客观事实。从2016年1月起至2019年7月止，按21000元/年标准计收占有使用费，共计占有使用费75250元，扣减刘诚俊支付的20000元，刘诚俊还应支付占有使用费55250元，劳动就业中心超出部分的请求，依法不予支持。刘诚俊以未签订租赁合同为由，认为不应支付租金的辩称理由，于法无据，依法不予支持。关于刘诚俊的反诉请求。第一，基于《实训服装基地》产生的损失，因该合同内容与本案非同一法律事实，且合同主体亦非本案同一主体，故该部分损失不予支持；第二，基于提前解除租赁合同产生的损失，正如前述，劳动就业中心与刘诚俊于2017年起再未签订租赁合同，属不定期租赁合同，合同当事人可随时解除合同，故该部分损失不予支持；第三，根据目前提供法庭的租赁合同，合同约定的房屋装修费用由承租人自行承担，退房时不收取任何人的经济补偿，故刘诚俊要求的装修损失亦不予支持；第四，刘诚俊认为案涉租赁房屋是按14间的面积计收租金，而实际其承租房屋仅有13间，故劳动就业中心应退还多收的租金，但案涉租赁关系已发生多年，出租的房屋刘诚俊占有使用多年，无论是14间房屋还是13间房屋，刘诚俊亦按年租金21000元支付租金多年，应视为刘诚俊对其实际承租房屋面积的认可，现其再要求按13间门面计收租金、退还租金的诉讼请求，不予支持。综上，刘诚俊的反诉请求，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、刘诚俊于本判决生效之日起二十日内向鄂州市劳动就业中心支付占有使用费55250元。二、驳回鄂州市劳动就业中心其他的讼请求。三、驳回刘诚俊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2375元，由鄂州市劳动就业中心负担1000元，刘诚俊负担1375元；反诉受理费3069元，由刘诚俊负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 李 婷审判员 梅良军审判员 高 虹二〇二一年三月十一日法官助理余诗媛书记员霍贝丽