辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初4288号原告：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地辽宁省鞍山市铁**解放东路******。负责人：乔春宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘沫含，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：邱波，女，1965年9月21日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）诉被告邱波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告爱家物业公司的委托诉讼代理人刘沫含、被告邱波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令邱波给付拖欠物业费费8272.96元，电梯费：960元，合计9232.96元及违约金（违约金从2018年5月2日起至实际给付之日止，以9232.96元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算）；2.邱波承担诉讼费用。事实与理由：邱波系鞍山爱家皇家花园2楼1261房业主，建筑面积143.63平方米。爱家物业公司与邱波于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平向邱波收取，邱波应于每年12月20日前向爱家物业公司交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向爱家物业公司交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。现邱波拖欠2018年05月1日--2020年12月31日物业服务费、电梯费，经爱家物业公司多次催要，邱波拒不交纳。爱家物业公司认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，邱波拖欠爱家物业公司物业费、电梯费拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，邱波应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决邱波给付所欠物业费、电梯费合计9232.96元及违约金。邱波辩称，一、爱家物业公司所定物业费标准超过鞍山市规定指导价，应当降低收费标准。爱家皇家花园小区（以下简称小区），是鞍山市的普通住宅小区，鞍山市物业收费标准规定为最高的一级1.3元/平米。小区物业根本达不到一级标准，物业费却为1.8元/平米，严重高于政府收费标准的最高标准，详见鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准、鞍山市物业服务收费管理实施办法。2008年12月8日发布鞍山市住宅区物业服务收费及相关服务收费基准价格为：一级1.3二级1三级0.7,而且物业服务水平远达不到《鞍山市住宅区物业服务等级指导标准》（简称《市服务标准》），规定的最低要求，具体见答辩状中关于物业服务问题。依据《国务院物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。小区物业费标准超过鞍山市规定的指导价中的1.3元/平，且收费的高标准与服务的低水平严重不匹配，因此应当降低物业收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。被上诉人未按约定履行义务，应当承担违约责任，酌情减少物业费。二，爱家物业公司物业服务未达标，服务水平低，管理质量差，应当降低物业收费标准。爱家物业公司根本未依《前期物业合同》中关于物业管理规定的服务要求提供达标的物业服务。（一）、小区存在严重的安全隐患。1、安全通道每天每夜都被堵塞，一旦发生火灾等灾情后果不堪设随意设置障碍、停车，安全通道系消防等重要紧急时候使用的，甚至可以称为救命通道，但小区安全通道每天每夜都被堵塞，一旦发生火灾等灾情，后果不堪设想！2、封闭管理成空话。承诺小区为封闭式管理小区，出入需要刷门禁卡，门禁常年损坏或缺失，造成社会闲散人员等非小区人员可以随意出入，为小区安全埋下不确定的风险，封闭管理成了一句空话。3、消防检查不合格。消防通道堵塞、消防逃生指示灯缺失、损坏严重得不到及时维修，如此重要的事项形同虚设，不可想象出消防危险的时候怎么办！4、消防通道门常年开着或被锁死，消防通道被杂物堵塞。消防通道门应处于关闭状态才合规，关键时刻可以阻挡浓烟和火势蔓延，但常年锁死、开启防火门就失去了意义，为消防安全埋下隐患。消防门被锁死，关键时刻无法逃生。消防通道常年堆积杂物无法通行。五、物业管理人员私闯民宅。个别业主因对物业服务有异议，所以拒交物业费进行抗辩，但物业服务人员竟然在晚间20:30了还几个人到业主家催要物业费或打电话骚扰。6、小区监控形同虚设。园区内正常发生事故，业主无法调取录像，更可恨的是，到处是摄像头的小区无录像资料，摄像头成了摆设。小区内多次发生室内、车辆被盗问题，至今无解。7、小区里商户家家开后门没有门禁，破坏绿地，光明正大的招揽顾客。小区里商户开后门没有门禁，让社会闲散人员随意进出，严重影响业主生活安全和休息。且加大了本小区本来就管理不善的问题和环境卫生问题，占用本小区稀缺的业主资源，加大了安全隐患，造成许多不必要的麻烦。（二）、小区环境卫生极差。1、电梯及楼道卫生状况极差。多栋楼层存在电梯内有垃圾、污渍，楼道内随意停放自行车、电动车，储藏蔬菜、杂物，物业却不清理。2、楼道里、电梯里存在小广告。老旧小区才存在的小广告，却进入了所谓的“公馆”高档小区，贴楼道里、电梯里残垣破壁、乱贴乱画、业主大门上遗留等等，严重影响小区的整体美观和清洁度。3、楼道打扫卫生走过场、上班时间抢电梯。楼道保洁请的都是老人，从来没见扫过地，一把拖把从顶楼33层拖到1层都不冲洗换水，而且打扫的时间正好是7-9点左右，与着急上班的业主抢电梯。4、小区环境脏乱差与“花园”高服务业不符。单元门口随意堆放垃圾和捡来的废品，建筑垃圾；在小区内公共区域进行晾晒衣服和被褥，这是高档小区还是农村茅草房？小区垃圾箱经常收拾不及时；小区人行道上不经意间就会踩到狗粪；小区楼道、电梯内脏乱差广告如雀斑一样等等。5、楼体玻璃从未清洗。（三）、小区维护维修不到位，景观不予开启。1、单元门禁损坏不及时维修。单元门禁一坏就是几个月，物业也不管！任何人随意进出，存在严重安全隐患！物业视而不见，置之不理，这服务如何与1.8元/平米的物业费相匹配。2、电梯损坏不及时维修。电梯经常损坏，但物业维修不及时，一个多月都未能将该电梯维修好，严重影响业主的使用。3、其他公共设备维修维护不力，灯泡、监控等公共设施损坏后得不到及时修理，二次供水水箱不清理检查，给业主生活带来不便，更存在安全隐患。4、一期景观长年不开启，二期景观只开启南门正门喷水池，其他不予开启。（四）、物业服务态度恶劣。1、竟然出现保安辱骂业主、保洁闯入业主家里打人的情况。2、到物业办理有关业务时，极少看到物业服务人员的笑脸，感觉业主都欠物业钱一般，没有服务人员的基本服务素养。（五）管理无序。1、物业将小区地上绿化改为车位。2、车辆乱停乱放，一到夜晚地上没有车位的车辆就会停到消防通道、草坪上、人行道等。3、不让未购买或者租赁地库车位的车辆进入园区，物业为了出售地下车位，逼业主买车位，直接在地上可停车辆停车场空空如也的情况下，不让业主车辆停入园区。（六）违规违约。1、物业违建、破坏绿地。2、小区规划与购房时不一致。3、墙体渗水、漏水、墙体开裂、外墙瓷砖脱落。4、小区绿化率不符合购房时承诺标准，购房时承诺绿化率达到50%，现在绿化率严重不达标。5、物业公司未经业主同意搬离原物业用房，搬到现物业办公区域四楼给业主报修、办理业务造成极大不便。6、爱家物业公司未提供物业费的组成数据及收支情况。《国务院物业管理条例》第四十条明确规定，物业公司应公开费用情况，但爱家物业公司未依法公示支出情况。三、爱家物业公司未经业主同意，对外出售广告、出售或出租车位，收入应归业主全体所有。1、对外出售广告。小区内包括楼道和电梯内随处可见平面广告或者电视广告，但从未向业主公开该收费明细，也未用于业主。2、物业私自出售、出租车位。物业对地下车位出售13万左右，出租430元/月，且必须年租，不仅与售房时对外公布的收费标准不一致，而且超过鞍山物价局制定的标准（最高不得超过8元/天）。物业无权出售车位，属于公共部分，而且出租车位也属于业主共有，出租除了作为必要的物业管理费用外，不应多收业主费用，且物业的收费标准甚至比北京大多数小区的标准都高！《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《国务院物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，爱家物业公司未经业主同意擅自对外收取广告费用和车位费用是违法行为，其收入应当收归业主所有。四、爱家物业公司无收取滞纳金的主体资格。滞纳金条款为霸王条款。如果属于违约金性质，业主拒交属于履行抗辩权，不应交纳。1、滞纳金通常由国家法律、法规明文规定的主体收取，个人和其他团体无权私设。爱家物业公司不具有收取滞纳金的主体资格，在爱家物业公司收房时强制签署的《委托物业服务协议书》中列明收取滞纳金，属于霸王条款。2、如果属于违约金性质，由于爱家物业公司长期未提供达到符合《委托物业服务协议书》、《业主手册》约定的物业服务水平，邱波拒绝交纳物业费，属于行使《合同法》赋予的合同履行抗辩权。在爱家物业公司物业服务存在严重瑕疵，用限制水电、威胁、暴力方法催缴物业费，严重危及小区业主人身安全的情况下，业主有权拒交或者少交物业费，更别说逾期付款违约金，因此，邱波不应当支付滞纳金。综上所述，请法院在准确认定事实的基础上支持邱波主张。邱波当庭反诉，依法行使合同履行抗辩权。依法核减物业费，不支付滞纳金，切实维护邱波等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.爱家物业公司提供的前期物业服务合同、书面催缴函各1份，此组证据真实、合法，与待证的事实有关联，本院予以采信；2.邱波提供的光盘1份，该证据与待证事实缺乏关联性，本院不予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：邱波系鞍山爱家·皇家花园业主，该房屋建筑面积为143.63平方米。爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平向业主收取，业主应于每年12月20日前交纳次年上半年物业费，每年6月20日前交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。电梯费的收费标准为30元/月/户。现邱波拖欠2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8273元、电梯费960元。本院认为，爱家物业公司与邱波之间的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中，邱波作为案涉房屋的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。故对于爱家物业公司主张邱波支付物业服务费8272.96元、电梯费960元的诉讼请求，因具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于爱家物业公司要求邱波支付违约金（违约金从2018年5月2日起至实际给付之日止，以9232.96元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算）的诉讼请求，本院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、邱波于本判决生效之日起十日内支付上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司物业服务费8272.96元、电梯费960元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邱波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  季程二〇二〇年十一月十九日代理书记员  庞可