辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0124民初549号 原告：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省 被告：曹明军，男，1962年6月25日出生，汉族，农民，住辽宁省昌图县。 委托诉讼代理人：曹长静，女，1989年2月1日出生，汉族，农民，住辽宁省昌图县。 被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。 法定代表人：王统江，系该公司经理。 原告吕秀斌与被告曹明军、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，作出（2020）辽0124民初2103号民事判决书，被告曹明军不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终13817号民事裁定书，裁定发回法库县人民法院重审。本院于2021年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌、被告曹明军委托诉讼代理人曹长静到庭参加诉讼，被告嘉宸房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：一、要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-4号执行裁定书。抚顺嘉宸房地产开发有限公司位于昌图县建筑面积62，58平方米，总房款175,224.00元；二、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中2019年7月5日，法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-4号执行裁定书，对被告嘉宸房地产公司所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县的房屋予以查封。人民法院查封后向嘉宸房地产公司及法库分公司送了执行裁定书等相关手续。被告嘉宸房地产公司未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。嘉宸房地产公司及法库分公司未提出异议。2020年8月4日，被告（案外人）曹明军向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月10日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异138号的裁定：终止对位于昌图县“文澜尚品”小区15号楼（2-17-2）的房产的执行。原告在申请查封涉案房产之前，已与法库县法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区15号楼（2-17-2）的房产登记在被执行人嘉宸房地产公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告曹明军称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同房屋已归案外人所有。是被告嘉宸房地产公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身的原因。被告曹明军没有证据证明其已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告曹明军没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该户楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人占用，证明被告当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异138号的执行裁定：终止对位于辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北“文澜尚品”小区15号楼（2-17-2）的房产的执行是错误的。另，曹明君与嘉宸公司签订的商品买卖签订的协议是在沈阳市铁西区人民法院土地查封签订的协议，明知土地查封，不能备案，嘉宸公司是不能售楼，所以签订的协议是不成立的。这是双方故意签订。违反法律的合同；曹明军与嘉宸公司没有债务关系。是贾某某与嘉宸公司存在债务关系，文澜尚品小区15号楼。该房屋是嘉宸与贾某某的顶账房屋，所以曹明军与嘉宸公司签订的合同，不受法律保护；法院判决书。法库县（2020）辽0124民初2103判决书是正确的，（2018）辽0124执652-4号执行裁定书应继续执行，请人民法院查清事实，作出公正判决。综上所述：被告曹明军对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的房产。 被告曹明军辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉请没有事实和法律依据。该案符合执行异议和复议若干问题的意见，第28条的规定，另外市中院二审裁定已经明确，购房时间先于原告执行查封案涉房屋的时间，应当终止对案涉房屋的执行。 嘉宸房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2015年，嘉宸房地产公司开发建设文澜尚品小区期间向案外人张某某、贾某某借款13,000,000.00元；2018年，为偿还上述借款被告嘉宸房地产公司将包括案涉房屋（辽宁省铁岭市昌图县产）在内的共计35套房屋抵顶给案外人张某某、贾某某，但未进行房屋产权备案登记及变更登记，后张某某、贾某某委托中介将该35套房屋出售。 2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。 2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封被执行人嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的土地使用权41398平方米（不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。 2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封嘉宸房地产公司名下的不动产辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，面积41398平方米。 2018年6月7日，嘉宸房地产公司与曹明军签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将579幢2单元17层2号（即案涉辽宁省铁岭市昌图县产）出售给被告曹明军，售价216,527.00元。被告曹明军于当日向贾某某支付购房款216,527.00元，向嘉宸房地产公司缴纳物业费1,802.30元、楼道灯费40.00元、垃圾清运费250.32元。同日，嘉宸房地产公司为被告曹明军出具《收款收据》载明：收房款（15#2-17-2）216,527.00元。另出具物业费《收款收据》、楼道灯费及垃圾清运费《收款收据》。 2018年5月18日，贾某某为被告嘉宸房地产公司出具《保证书》载明：本人贾某某自愿将顶账房屋（文澜尚品小区15号楼2单元1702室）出售给曹明军，由曹明军与嘉宸房地产公司办理房屋买卖及入住手续，同时由该房屋引起的经济问题及一切纠纷均由本保证人负责。保证人贾某某签字并按捺手印。 2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县产，查封期限三年。2020年8月4日，曹明军向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异138号执行裁定书，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月20日，以曹明军、嘉宸房地产公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，2018年6月7日，嘉宸房地产公司与曹明军签订《房屋买卖合同（预售）》，向以房抵债人贾某某支付全部购房款，并由嘉宸房地产公司向其开具收款收据，曹明军取得案涉房屋钥匙，向嘉宸房地产公司交纳物业费、楼道灯费、垃圾清运费。上述事实表明，曹明军与嘉宸房地产公司已经形成商品房买卖合同关系，其在2019年7月5日本院依据吕秀斌的申请查封案涉房屋前已合法占有该房屋。另经庭审已查明，沈阳市铁西区人民法院已于2017年6月19日查封案涉房屋范围内的土地使用权，因涉案房屋所在土地使用权被查封，导致曹明军无法办理案涉房屋过户登记，系非因曹明军自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，故原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，之规定，判决如下： 驳回原告吕秀斌的诉讼请求。 案件受理费3,804.00元，由原告吕秀斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0214执异138号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王树新 人民陪审员  乔丽华 人民陪审员  陈海伟 二〇二一年四月十六日 法官助理王艺诺 书记员周佳鑫 本判决所适用的相关法律 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。