文书内容湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1288号上诉人（原审被告）：李周，男，1981年12月26日生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告）：肖建华，男，1948年3月24日生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。上诉人（原审被告）：刘忠贤，男，1950年4月18日生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。上诉人（原审被告）：李龙飞，男，1962年10月1日生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。上诉人（原审被告）：李隆元，男，1965年12月26日生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。上诉人（原审被告）：杜善平，男，1964年2月3日生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，农民，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告）：卿勍，男，1990年6月12日生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：卿仕县，男，1965年7月20日生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（系卿勍父亲，特别授权）。以上七上诉人共同委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：**瑶族自治县华宇房地产开发有限公司。住所地：**瑶族自治县工业园区。统一社会信用代码：91431129698569580N。法定代表人：首江桃，董事长。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权）。上诉人李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍因与被上诉人**瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院作出的（2019）湘1129民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人肖建华、李隆元、上诉人卿勍的委托诉讼代理人卿仕县以及上诉人李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍的共同委托诉讼代理人卿敬楷及被上诉人**瑶族自治县华宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐华与到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍上诉请求：依法撤销湖南省**瑶族自治县人民法院作出的（2019）湘1129民初1946号民事判决；依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；因本案产生的费用由被上诉人负担。事实及理由：一审法院在原告证据不足的前提下，作出与前审案件截然不同的错误认定；一审法院对原告多卖地少报批，涉嫌合同欺诈的违约责任，未予认定，在被告无违约与过错的前提下，错误的支持原告的诉讼请求；一审法院明知本案是建设用地使用权转让合同纠纷，但又错误否定原被告之间土地转让合同及承诺建筑面积，作出逆向判决。被上诉人**瑶族自治县华宇房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，他所称的上诉理由在一审判决当中已经完全解释完毕，且与客观事实与法律依据不相符，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原告华宇公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令七被告支付给原告垫付的“华宇潇湘城”项目31号、33号楼调整容积率补缴土地出让价款502950元；本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2010年3月15日，华宇公司与郑立军等5人联合竞买，以2,927万元联合竞得返乡农民工创业园（即华宇潇湘城）81791.95㎡国有建设用地使用权，规划土地用途为住宅用地，容积率小于2.0，建筑面积为163583.9㎡。此后，华宇公司先后将“华宇潇湘城”31栋、33栋的土地使用权转让给李周、卿勍等7人建商品房，转让情况如下：            转让时间              转让方              受让方      代表              转让土地编号              转让土地使用权面积              转让      价格              受让方合伙人                  2010-10-20              华宇公司              卿  勍      李  周              31栋              865.8㎡              256万元              李 周、肖建华刘忠贤、卿 勍                  2011-03-13              华宇公司              李龙飞      卿  勍              33栋              865.8㎡              273万元              李隆元、李龙飞      杜善平、卿 勍      李周、卿勍等7人与华宇公司签订《国有出让土地使用权入场交易合同》后，即开始办理“华宇潇湘城”31栋、33栋的规划、建房事宜。**瑶族自治县规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划审批单》载明：            规划许可时间              建设单位              项目名称              建设规模              容积率              建筑层数                  2011-04-22              华宇公司              华宇·潇湘城31＃楼              5420.45㎡              1.99              5层                  2011-06-01              华宇公司              华宇·潇湘城33＃楼              5420.45㎡              1.99              5层      2011年9月18日，李龙飞、卿勍代表华宇潇湘城31＃楼、33＃楼合伙人（甲方）与华宇公司（乙方）签订了《委托销售合同书》，约定甲方所开发的华宇潇湘城31＃、33＃楼所有一至五层商品住房委托乙方销售，委托乙方以乙方公司的名义与客户签订《商品房买卖合同》、向购房者收取办理有关证件的费用，并由乙方办理过户手续。李周、李龙飞、卿勍等7人在华宇潇湘城31＃、33＃楼建成商品房各40套、阁楼共16套。经华宇公司委托，江永县房地产测绘事务所于2014年6月15日出具《房产面积测量报告》，该报告载明：            名   称              坐   落              结构              层数              建筑面积                  华宇潇湘城31号楼              **县沱江镇民族路              砖混              6              6014.42㎡                  华宇潇湘城33号楼              **县沱江镇民族路              砖混              6              6014.42㎡      2014年12月4日，经**瑶族自治县城乡建设规划管理委员会审查批准，“华宇潇湘城”住宅小区项目的容积率由原定的2.0调整至2.4。2016年4月19日，**瑶族自治县国土资源局作出《土地出让价款缴纳决定书》，认定“华宇潇湘城”住宅小区项目容积率调整为2.4后，建筑面积调整为196300.68㎡，新增加建筑面积32716.78㎡；决定应按楼面地价423.38元/㎡补交土地出让价款13851630.3元。华宇公司于2018年7月16日补缴了土地出让价款50万元，于2018年10月24日补缴了土地出让价款2,950元，共计补缴了土地出让价款502950元。另查明，（1）“华宇潇湘城”31＃、33＃楼实建面积为6014.42㎡/栋×2栋=12?028.84㎡，在原容积率1.99的基础上增加建筑面积【12028.84㎡－（5420.45㎡/栋×2栋）】1187.94㎡，依法应当补缴土地出让价款【1187.94㎡×423.38元/㎡】502950元。（2）依据李周、卿勍等7人的委托，华宇公司在2011年9月18日至2015年7月25日共为李周、卿勍等7人销售商品（住）房80套、阁楼13套。双方因商品房委托代理销售合同产生了纠纷，李周、卿勍等7人于2016年3月15日向本院提起诉讼，要求华宇公司转交代售房屋价款，经原审和发回重审，本院于2017年12月7日作出（2016）湘1129民初2014号《民事判决书》，判决：华宇公司在判决生效之日起15日内一次付清李周、卿勍等7人委托销售商品房销售款2?043?109.87元，并支付违约金3万元。华宇公司不服，向永州市中级人民法院提出上诉，永州市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）湘11民终1313号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。华宇公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）湘民申353号《民事裁定书》，裁定：驳回华宇公司的再审申请。⑶被告肖建华、卿勍在其《民事答辩状》中虽提出“请求判令原告退付31栋、33栋土地款28.27万元给被告”的意见，但经本院释明后，被告肖建华、卿勍明确表示本案中不提出反诉。一审法院认为：原、被告之间的商品房委托代理销售合同纠纷已经一审、二审、再审而终结，纠纷已经得到解决。原告将华宇潇湘城31栋、33栋所在国有出让土地使用权转让给7被告开发，开发中因容积率调整依法需要补缴土地出让金，原、被告双方因补缴土地出让金的负担问题产生纠纷，应属建设用地使用权转让合同纠纷。立案时，将本案定为商品房委托代理销售合同纠纷不妥，应予纠正。本案争议的焦点是，华宇潇湘城31栋、33栋超容积率建房依法应当补缴的土地出让价款502?950元，应当由原告华宇公司负担，还是应当由被告李周等7人负担。众所周知，房屋是建在土地上的；土地出让金是商品房成本的重要组成部分。本案中，华宇潇湘城住宅小区的土地使用权是原告以出让方式从国土管理部门取得的。原告在取得华宇潇湘城住宅小区土地的使用权后，将其中的31栋、33栋所占土地使用权转让给7被告建房。事实上，华宇潇湘城31栋、33栋房屋系被告李周等7人合伙开发；31栋、33栋共建的80套商品（住）房及13套阁楼亦系7被告销售（委托原告出售）；销售房屋所得价款亦归7被告所有（生效判决已确定）。因此，7被告在建房中因增加容积率依法应当补缴的土地出让价款亦应当由7被告承担。现原告已替7被告垫付，故原告要求7被告支付给原告，合法有理，法院依法予以支持。关于被告肖建华、卿勍提出的抗辩意见。1、原告华宇公司在本案中提出的诉讼请求是否在已审结的案件中作出处理结论的问题。已生效的（2016）湘1129民初2014号《民事判决书》认为“华宇公司提出，李周等7人应承担超容积率土地出让价款及银行贷款保证金，证据不足，李周等7人亦有异议，华宇公司可另行通过法律途径处理。”因此，原告在本案中提出的诉讼请求，在已结案件中未予处理，故法院对被告的第一个抗辩意见不予采纳。2、原告华宇公司的诉讼主张是否违背客观事实的问题。①原告将“华宇潇湘城住宅小区项目”中的31＃、33＃楼的土地使用权转让给了李周等7人合伙建造商品房；李周等7人建造的商品房又委托原告华宇公司销售；华宇公司受托销售了31＃、33＃楼共80套住房、13套阁楼，所售房屋的价款应归李周等7人所有。这些基本事实已被生效的（2016）湘1129民初2014号民事判决书确认。②华宇公司转让土地使用权给李周等7人时，转让价款是经双方协商确定的，属市场行为。③“华宇潇湘城住宅小区”是一个整体项目，整个项目的开发者是华宇公司；31＃、33＃楼只是该整体项目中的一个子项目；“华宇潇湘城住宅小区”项目经批准整体调整容积率后，**县国土局作出《土地出让价款缴纳决定书》责令华宇公司补缴整个项目的土地出让价款，华宇公司可以将应补缴的土地出让价款据实分摊给各个子项目。故法院对被告的第二个抗辩意见不予采纳。3、李周等7人合伙建造的31＃、33＃楼是否存在超容积率。法律规定，商品房的开发建设实行政府许可制度，故从事商品房开发建设必须取得《建设工程规划许可证》。31＃、33＃楼的《建设工程规划许可证》许可的是各建5层、容积率为1.99、建筑面积为各5420.45㎡。李周等7人建成后，经实测31＃、33＃楼各实建6层、建筑面积各为6014.42㎡。李周等7人超容积率建房是客观存在的事实，故法院对被告的第三个抗辩意见不予采纳。被告李周、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依法决定补缴调整容积率后土地出让价款的是政府国土管理部门，而非原告华宇公司；原告华宇公司自建部分亦应当补缴调整容积率后的土地出让价款；原告华宇公司据实分摊31＃、33＃楼因调整容积率后应补缴的土地出让价款给被告李周等7人，符合公平合理的民事活动基本原则。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决：限被告李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍在本判决生效之日起十五日内共同支付原告**瑶族自治县华宇房地产开发有限公司垫付“华宇潇湘城”31＃、33＃楼调整容积率后应补缴的土地出让价款502950元。本案受理费8,829元，由被告李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍负担。本院二审期间，上诉人向本院提交证明一份，拟证明被上诉人未缴纳因容积率调整应缴纳的土地出让金。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见认为，该证据不属于新证据，从表面上看证明的事实是2018年的事实，在本案的一审当中该证据就应该存在，且对其合法性表示怀疑，真实性和关联性均有异议。本院对上诉人提交的证明认证认为，该证明的真实性，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是，华宇潇湘城31栋、33栋超容积率建房依法应当补缴的土地出让价款502?950元，应当由被上诉人华宇公司负担，还是应当由上诉人李周等7人负担。本案中，华宇潇湘城住宅小区的土地使用权是被上诉人以出让方式从国土管理部门取得的。被上诉人在取得华宇潇湘城住宅小区土地的使用权后，将其中的31栋、33栋所占土地使用权转让给7被告建房。事实上，华宇潇湘城31栋、33栋房屋系上诉人李周等7人合伙开发；31栋、33栋共建的80套商品（住）房及13套阁楼亦系7上诉人销售（委托被上诉人出售）；销售房屋所得价款亦归7上诉人所有（生效判决已确定）。因此，7上诉人在建房中因增加容积率依法应当补缴的土地出让价款亦应当由7上诉人承担。现**县国土局作出《土地出让价款缴纳决定书》责令华宇公司补缴整个项目的土地出让价款，依法决定补缴调整容积率后土地出让价款的是政府国土管理部门，而非被上诉人华宇公司，上诉人李周等7人并未提供证据证实上述《土地出让价款缴纳决定书》被撤销或变更，被上诉人华宇公司是否先行垫付“华宇潇湘城”31＃、33＃楼调整容积率后应补缴的土地出让价款502950元，不影响被上诉人根据《土地出让价款缴纳决定书》将应补缴的土地出让价款据实分摊给各个子项目，因此，31＃、33＃楼因调整容积率后应补缴的土地出让价款理应由上诉人李周等7人负担。综上所述，上诉人李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8829元，由上诉人李周、肖建华、刘忠贤、李龙飞、李隆元、杜善平、卿勍负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年六月二十四日法官助理熊孝航书记员唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。