广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终14520号上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托代理人：卢国瑞，该公司职员。委托代理人：陈秋丹，该公司职员。被上诉人（原审被告）：李广，住广州市海珠区。委托代理人：ＸＸ宇，广东恒福律师事务所律师。上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）因与被上诉人李广合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人德才公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令李广向某公司支付违约解除合同所应付违约金61800元(以房屋约定售价206万的3％计算)；3、李广承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院适用法律错误，德才公司与李广间签订的《独家代理协议》为居间合同关系。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，德才公司作为从事房屋买卖的中介公司，向李广提供的是订立合同的潜在机会以及协助订立合同的媒介服务。房屋买卖合同的订立、合同约定的内容均由李广指定，而非德才公司有权决定。同时，房屋买卖关系的建立和履行均由李广本人完成。故此，德才公司及李广为居间合同关系。依据合同约定，德才公司负有为李广寻找合适的买家、向李广支付200元保证金的义务，李广则负有在委托期限内不得擅自解除本合同或另行出售协议所约定物业的义务。李广违反合同约定，单方提出解除合同，应当依据《独家代理协议》第十条之约定，承担违约责任。二、即使认定德才公司及李广间为委托合同关系，李广亦应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，委托人行使其任意解除权并非无需承担任何后果的，造成损失亦应赔偿，而《独家代理协议》中的违约金即签订协议双方对于损害赔偿额的预先约定，李广有权解除合同，但亦需依双方约定支付相应的违约金。三、一审法院认定事实错误。《独家代理协议》就违约责任约定清晰，李广应当承担违约责任。一审法院认定“《独家代理协议》中的违约条款同时约定应向某公司支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金属于约定不明，而德才公司在本案中亦确认李广单方解除合同没有给德才公司造成损失”，该认定与事实不符，《独家代理协议》中李广指定德才公司为该物业出售的独家代理公司，全某均系对出售的约定，对物业的出售价格有明确的约定，但无一字涉及出租或租金。考虑到德才公司作为房地产中介公司，且本《协议》中所涉的内容包括的“出租”与“出售”是两种目的的代理。因此，违约责任分别就“出租”与“出售”约定相应的“一个月租金”与“售价的3％”作为违约金是合情合理的。联系上下文，违约责任明显直接指向有明确约定出售价格的“售价的3%”而非租金。四、李广的违约行为对德才公司造成损失，应当承担相应责任。德才公司在一审中明确表示违约金即是对损失的预先约定，而非一审判决所称“确认李广单方解除合同没有给原告造成损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的规定，损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。实际上，李广单方擅自解除合同的行为，使得可以预见继续提供居间服务而收取的中介服务费无法收取。《独家委托协议》第十条约定的违约金是德才公司与李广在签订协议时对因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，德才公司主张李广违约解除合同所应付违约金61800元(以房屋约定售价206万的3％计算)依法有据。被上诉人李广答辩称：一、李广解除合同是基于《中华人民共和国合同法》第410条赋予的法定权利，且德才公司在一审庭审中已确认没有造成损失，故一审法院的判决是正确的。二、德才公司提出的上诉理由是没有事实和法律依据的，德才公司的上诉理由第一点主张独家代理协议不是委托合同是不对的，在《独家代理协议》中对双方的称呼是委托方与受托方，且约定双方自愿协商委托乙方独家代理出售以下物业，并以委托事项签订协议，双方共同遵守，这完全符合《中华人民共和国合同法》关于委托合同的规定，德才公司对委托合同性质是清楚的。关于上诉理由第二点，德才公司混淆了支付违约金和赔偿损失的法律概念，支付违约金是一方违约，另一方支付的金钱，赔偿损失是对财产损失的一种补偿，具有补偿性。关于上诉理由第三点，德才公司自行对协议内容作扩大解释是错误的。《独家代理协议》第一行，说明方框中的内容可多选，如作约定应打钩，不作约定时应打叉，德才公司称违约金应按售价3%计算，而不是一个月租金，在《独家代理协议》中德才公司在出租的方框中均是打叉，可是在第十条中一个月租金前面并没有可供打钩和打叉的方框，可见一个月租金也在双方的约定范畴之内。关于上诉理由第四点，曲解了《中华人民共和国合同法》第113条，将不确定的可能由第三方支付的中介费认定为可得利益，并没有完整的思考整条法律的规定，按照德才公司理解，如果德才公司与第三方签订了巨额的中介费用，由李广承担的话，显然不符合公平、平等的原则。2016年3月25日，德才公司向一审法院起诉请求：1、判令李广向某公司支付违约解除合同所应付的违约金61800元；2、本案诉讼费由李广承担。一审法院认定事实：德才公司（受托方、乙方）与李广（委托方、甲方）于2015年11月21日签订《独家代理协议》，记载：（一）约定甲方委托乙方独家代理出售位于新港西路景馨街45号203房，建筑面积75.74平方米，售价206万元，独家代理委托期限从2015年11月21日至售出为止；（三）甲方指定乙方为该物业出售的独家代理公司，委托期内，若乙方介绍的客户，同意按上述条件交易的，甲方全权委托乙方代表甲方收取客户承购该物业的定金；乙方代为收取定金后，即视为甲方收取及售出该物业；甲方同意按乙方与客户签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；（五）本委托期限内，甲方收取或乙方代甲方收取客户定金后，甲方不得擅自终止本委托或拒绝出售该物业，否则除按照本协议向乙方支付上述物业的一个月租金或成交价3%的违约金外，应双倍返还定金给客户；（六）本委托期限内，乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向客户推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，且不能与乙方所介绍的客户私下进行交易，否则应向乙方支付上述物业的一个月租金或成交价3%的违约金；（八）乙方应在本协议代理期限内将该物业售出，并在本协议签订之日向甲方交纳保证金200元整，若乙方在委托期限内就上述委托条件与客户成功签订同意承租/购买的书面文件，甲方应向乙方返还上述保证金，若乙方在委托期限内未能租出/售出，该保证金归甲方所有，本协议即终止；（九）甲方知悉乙方同时会向租客/买家收取房地产咨询及代理费，对此甲方并无异议；（十）本委托书为不可撤销之委托，甲方如在委托期内另行委托第三方代理本物业，或不能按本委托书约定履行合同义务的，则视为违约，应向乙方支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金；（十二）其他特殊约定事项：协商：206万实收含家私电器，205万实收不含家私电器，高出以上价钱（楼价）部分当佣金，现有大概24万的按揭要求客户帮赎契；等。一审诉讼中，双方确认对于保证金200元不需要法院处理，双方私下交接即可。德才公司确认《独家代理协议》已经解除，并表示解除合同没有给德才公司造成实际的损失，但是德才公司认为违约金是对于损失的一种约定；德才公司表示接受委托后多次介绍客人上门看房，一开始李广是在家的，后来李广说要回武汉了就把钥匙给了德才公司，每次上门都有跟李广说，而且有帮李广打扫卫生和代缴物业管理费；德才公司表示根据《独家代理协议》第3条，在有客户对物业的购买条件与李广要求相符时，在李广不方便的时候可以以德才公司的名义与买家签订合同，视为全权代理李广，在价格不低于206万元的情况下德才公司可以自主选择客户，在客户符合了《独家代理协议》第1条的情况下，其他条件可以由德才公司与客户自主协商，协商的结果对李广是有拘束力的。李广表示其委托德才公司后，德才公司一直没有卖出，后来李广在2015年12月3日离开了广州去了武汉，在武汉的期间李广又接到其他中介的电话，但是李广只将电话告诉德才公司，在聊天记录里德才公司有说到不排除竞争有可能是德才公司的员工泄露出去的，当时其他中介说208万元到手，李广觉得德才公司没有尽到职责，李广怀疑德才公司可能想拖着房屋涨价德才公司可以赚取更多的费用，因为合同里面约定李广只拿206万元，所以李广对德才公司失去了信任要求解除合同，后来通过其他中介于2016年4月5日卖出涉案房屋。李广确认李广在家的时候德才公司有带人看过房，确认有搞卫生，至于李广回了武汉之后德才公司有无带人看房某是不清楚的，德才公司只是在微信中通知李广有带人看房。德才公司为证明主张，提供了如下证据：1、微信聊天记录，证明德才公司切实履行合同约定的义务，但李广无理单方要求解除合同；2、《催告函》及快递单据，证明德才公司多次催促李广履行合同的义务，李广收到该函件后仍拒绝履行。李广的质证意见：证据1真实性没有异议，但是依照合同法的规定，居间人没有完成委托的，不可收取报酬，另外这仅仅是李广与德才公司工作人员之间的联系，无法真实体现德才公司的工作内容，从聊天记录中也可以看出德才公司泄露李广信息的情形；证据2李广有收到，但是李广已经在1月2日就已经提出解除合同了，对于内容不予以认可。李广为证明其抗辩意见，提交了微信聊天记录截图，证明德才公司、李广在签订协议的时候德才公司没有告知里面的第10条的关于不可撤销的内容。德才公司的质证意见：德才公司认为其证据的真实性、合法性没有异议，德才公司确认是李广于2016年1月2日通过微信的方式向某公司发出要求解除合同的通知，但是其恰恰证明了李广单方解除独家代理委托协议，而独家代理协议应当按照独家代理协议约定来支付违约金。一审法院认为：德才公司与李广签订《独家代理协议》，约定李广委托德才公司独家代理出售涉案房屋，李广对于房价款只收206万元，206万价格以上的房款则为德才公司的佣金，德才公司有权参与定价，选择购房者，德才公司可代收购房者的定金，李广不得拒收定金，李广同意按德才公司与客户签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序，且独家代理委托期限从2015年11月21日至售出为止，并约定委托书为不可撤销之委托，李广如在委托期内另行委托第三方代理涉案物业，或不能按委托书约定履行合同义务的，则视为违约，应向某公司支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金。本案中，李广已向某公司发出了解除合同的通知，德才公司亦确认《独家代理协议》已经解除。上述《独家代理协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。涉案《独家代理协议》约定为不可撤销之委托排除了李广作为委托人的随时解除委托合同的权利，亦约定委托期限至房屋售出之日止，对李广而言是极其不公平的。作为委托人，享有法律规定的随时解除合同的权利，李广解除合同并无不妥，德才公司认为李广违约的主张一审法院不予采信。《独家代理协议》中的违约条款同时约定应向某公司支付相当于上述物业的一个月租金或售价3%的金额作为违约金属于约定不明，而德才公司在本案中亦确认李广单方解除合同没有给德才公司造成实际损失。鉴此，德才公司要求李广支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年7月22日作出判决：驳回广州市德才房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费1345元，由广州市德才房地产代理有限公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，德才公司一审表示根据《独家代理协议》第3条，在有客户对物业的购买条件与李广要求相符时，在李广不方便的时候可以以德才公司的名义与买家签订合同，视为全权代理李广，在价格不低于206万元的情况下德才公司可以自主选择客户，在客户符合了《独家代理协议》第1条的情况下，其他条件可以由德才公司与客户自主协商，协商的结果对李广是有拘束力的。从德才公司的陈述来看，德才公司对处理委托人事务及选择买卖合同的相对方有一定程度的决定权，并不仅仅是为李广报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故一审法院认定本案《独家代理协议》兼具委托合同与居间合同的法律特征正确。《独家代理协议》关于不可撤销之委托的约定与《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或受托人可随时解除委托合同的规定不相符，且德才公司一审期间明确表示李广解除合同对其没有造成实际损失，德才公司也并未促成李广与他人签订买卖合同。因此，一审法院驳回德才公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人德才公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1345元，由上诉人广州市德才房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一六年十二月二十六日二O一六年十二月二十六日书记员  张 利