上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33686号原告：上海联北经贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈文忠，总经理。委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。被告：上海炜业国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈淑敏，总经理。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竞，上海市联合律师事务所律师。原告上海联北经贸有限公司(以下简称联北公司)诉被告上海炜业国际贸易有限公司(以下简称炜业公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告联北公司的委托诉讼代理人杨越峰、被告炜业公司的委托诉讼代理人寿如林、王竞到庭参加诉讼。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理。分别于2020年11月16日、2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告联北公司的委托诉讼代理人杨越峰、被告炜业公司的委托诉讼代理人寿如林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联北公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金人民币(币种下同)3,255,051元；2.被告支付逾期付款滞纳金暂计1,021,571.87元(按年利率24%计算，以欠付租金3,046,351元为基数，从2019年1月1日起计算至2020年5月15日止，以欠付租金208,700元为基数，从2020年4月1日起计算至2020年5月15日止；之后逾期付款滞纳金以欠付租金3,255,051元为基数，按年利率24%，从2020年5月16日起计算至实际付款日止)。事实及理由：2007年4月21日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将坐落于上海市浦东新区金高路XXX号建筑用地7.8亩(以实际测量为准)出租给被告使用，租赁期限为二十年，自2007年起至2027日止,起租日为甲方场地平整完交于乙方进场施工，届时另用补充协议(土地移交单)明确，从清场日起2个月为免租期；租金每年每亩19万元，每4年起在原租金上增加6%，即从第四年(2011年)租赁费开始按每亩20.14万元计算,以此类推以后每三年后，在第四年于原基础上提升6%；租金半年一付，每期最后一个月的15日前支付下一期租金；押金为20万元。2007年6月12日，原、被告签订《土地交接单》确认租金起算日为2007年6月18日。基于2007年9月30日上海市测绘院浦东分院出具的《工程测量成果报告书》,原、被告双方协商确认租赁土地面积取整按9亩计算。但被告历年来多次拖欠租金，2015年5月21日被告以实际面积不准确为由拒绝结清拖欠款项。原告多次向被告发出《催告函》以催讨租金,但未果，故提起诉讼。审理中，原告撤回了第二项诉请。此后，原告表示：鉴于被告与第三方另有诉讼，原告愿意就原、被告之间存在面积争议的部分租金保留诉权，暂不主张，本案仅主张双方无争议的5222平方米的租金，因此变更诉请为：被告支付原告2007年6月18日至2021年6月17日期间的租金488,922元。事实和理由：被告应支付原告2007年6月18日至2021年6月18日期间无争议部分面积5222平方米的租金为23,289,520元。被告已付22,800,597元，其中押金20万元、拆房费360万元、增容费66,651元和143,916元，被告实际支付的租金为22,800,597元。被告尚欠付原告租金488,922元。被告炜业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方一直是按合同约定的租赁面积7.8亩计算租金的，被告亦按约履行支付租金的义务，不存在任何违约行为。原告所述2007年9月30日测绘确认租赁面积为9亩，与事实不符。现同意按照双方无争议面积5222平方米结算租金。二、租金起算日为2007年6月18日，但被告享有两个月免租期，即2007年6月18日至2007年8月17日的免租期。三、已付款中双方争议的143916元是租金，不是增容费。综上，根据租赁面积5222平方米(换算为7.899008亩)，扣除免租期租金，被告应支付原告2007年6月18日至2021年6月17日期间的租金为23,041,609.78元，被告已付租金22,944,513.80元，同意再支付原告97,095.98元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：1999年4月1日，甲方上海金桥出口加工区联合发展有限公司与乙方联北公司签订《场地租赁合同》，约定乙方向甲方租赁上海市金桥出口加工区1-2号地块内的部分场地，作为乙方的建设用地，场地面积共计约16390平方米，租赁期限为30年，自1999年4月1日起至2029年3月31日止。2007年4月21日，甲方联北公司与乙方炜业公司签订《土地租赁合同》，约定由炜业公司承租金高路金海路交界处金高路XXX号建筑用地7.8亩(以实际测量为准)，乙方在该位置经营4S店，汽车销售、维修、广告及相关业务；同时甲方在该地块提供不低于800平方米的停车位(使用期为两年)，4S店乙方自行建造。第二条“合同期限及相应权利”约定：1、合同期限为20年，即从2007年起至2027年止。2、起租日在甲方场地平整完交于乙方进场施工，届时另用补充协议(土地移交单)明确；原则上是从进场日起加2个月的免租建设和装修期。第三条“租赁费用及付款方式”约定：1、甲方将可使用的经营用地以19万元每年每亩的价格租赁给乙方经营使用。经双方协定租金半年一付。乙方第一次分成两次支付，在5月15日前付3个月租金，在甲方将土地交于乙方后3天内付3个月的租金，甲方同时提供相应的收款发票。每期最后一个月的15日前支付下一期租金。如逾期支付租金，乙方应按每日逾期总金额0.8%向甲方支付逾期付款滞纳金，累计逾期支付超过60天，本协议自动终止，并按第八条“违约”执行。2、甲方于每4年起在原租赁费上提升6%，即从第4年(2011年)租赁费开始按20.14万元计算。以此类推以后每3年后,在第四年于原基础上提升6%。第四条“合同押金”约定：本合同的押金为20万元,乙方于合同签署一周内后，向甲方支付押金，甲方应对此向乙方提交收款凭证。第五条“原有建筑物拆迁补偿”约定：1、甲方负责平整场地对现有建筑物的拆迁及施工等费用由乙方一次性补偿叁佰陆拾万元整。该费用乙方分三次支付甲方。乙方于2007年5月15日支付壹伯伍拾万元整，于拆迁平整完毕后3天内支付壹伯伍拾万元整，于乙方施工完毕后(不包括乙方装修时间)3天内付陆拾万元整。2007年3月，甲方联北公司与乙方炜业公司签订《补充协议》，由于双方原签合同在时间上出现推迟，为进一步配合乙方的东风标致代理权的申请，现在原合同的基础上补充以下条款：1.原合同起订日往后延迟一个月。2.在延迟期间甲方可推迟原建筑物拆除。3.其余条款双方按原合同执行。2007年6月12日，双方签订《土地交接单》，双方确认“土地面积：约5200平方米(以双方确认为准)”，甲方将土地按现状移交乙方，甲方已向乙方提供基础设施，本土地交接单与合同具有同等效力等。该《土地交接单》还手写了第7条和第8条，第7条为：“建筑围栏按6月14日进行交接核算。在甲方施工未进场前由乙方代看”。第8条为：“土地交接按6月18日进行交接。甲方支付土地租金以18日起开始计算”。庭审中，双方确认第8条中“甲方”系笔误，应为“乙方”。联北公司分别于2018年8月12日、2019年3月31日、2019年5月21日向炜业公司发送催告函，要求支付租金等。2018年12月，原告曾出具《对账说明》，记载了2007年至2018年12月被告的已付款，其中2007年12月143,916元标记为“电费”。2019年5月21日，炜业公司回复联北公司《清账说明》，认为经双方多次核对，炜业公司2007年4月至2019年3月31日总计给付联北公司23,855,967元，其中押金20万元、拆迁款360万元、电增容费66,651元，减去以上押金及拆迁款后余款19,989,316元；根据合同约定7.8亩及2007年6月18日进场加二个月免租期计算，即2007年8月18日起租，应付租金18,780,518元；根据以上各项数据，炜业公司已多付1,208,798元。该《清账说明》附有《往来对账表》，记载了2007年至2019年3月被告的已付款，2007年12月143,916元计入了已付租金。2020年4月21日，炜业公司向联北公司发送《关于租金结算函》，主要内容为：1、认为应按承租土地面积7.8亩结算租金，2、起租日期为2007年6月18日，但按约应免除2个月(免租期)租金，3、截止2020年3月31日的已付款中，扣除押金20万元、拆迁款360万元、电增容费66,651元后，剩余款项21,489,316元系预付租金，4、同意自2007年6月18日起算至2019年12月17日止实结租金20,138,034.80元。本案审理中，原、被告双方对租赁面积存在争议。根据原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对“浦东新区金高路XXX号土地面积进行测绘”。2020年10月8日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：浦东新区金高路XXX号实际占用土地总面积为5957.93平方米(8.937亩)，分歧区域实际占用土地总面积为477.81平方米(约0.7017亩)。此后，双方确认本案中无争议部分租赁面积为5222平方米，争议部分面积为701.03平方米。双方确认，截止到2021年6月4日本院谈话之日，炜业公司(或由其关联公司上海炜业龙阳汽车销售服务有限公司和上海炜业亨龙汽车销售服务有限公司)共计向联北公司支付本案合同项下费用26,811,164.80元；上海炜业龙阳汽车销售服务有限公司(以下简称“炜业龙阳公司”)和上海炜业亨龙汽车销售服务有限公司也向本院书面确认所支付的费用为代炜业公司支付。原、被告同时确认上述费用中20万元为押金、360万元为拆房费、66,651元为电力整容费用。但双方对炜业龙阳公司2007年12月19日以支票方式支付给联北公司的143,916元款项性质有争议。原告认为，143,916元款项系被告应付的电力扩容费，当时被告需要电力扩容，但电力户名是原告的，所以该款由被告支付给原告后，原告支付给电力单位。被告认为，确实因为电力扩容而由原告转付过扩容费用，但金额仅为双方确认的66,651元，143,916元不是扩容费用。原告提供了进账单2份、支票存根1份和发票2份，证明：2007年12月19日炜业龙阳公司以支票方式支付给联北公司143,916元，2007年12月27日炜业龙阳公司以支票方式支付给联北公司27,960元，2007年12月28日联北公司以支票方式向上海市电力公司支付了171,876元，上海市电力公司2007年12月28日开具了发票两张，发票记载的户名均为联北公司，费用类别均为“工程费-业扩”，金额分别为143,916元和27,960元。对此，被告认为，原告支付给电力公司的是扩容费，但被告支付给原告的143,916元是租金。被告提供了手写清单的照片一份，表示该清单是2019年5月前双方核对账目时原告财务出具，由被告拍照保存，以此证明增容费仅为66,651元，143,916元是租金。该照片中的清单显示：07年4月20万押金，5月150万元拆迁款，7月80万元、70万元拆迁款，12月143,916元，(总计)租金143,916元；08年1月30万元拆迁款，代付电增容费66,651元，3月30万元拆迁款，4月97万元，9月30万元、10万元、40万元、55,000元，(总计)租金1,825,000元；09年……原告对该份证据不予认可。此外，双方确认租金单价为：2007年6月18日至2010年6月17日期间每年每亩19万元，2010年6月18日至2013年6月17日期间每年每亩20.14万元，2013年6月18日至2016年6月17日期间每年每亩21.3484万元，2016年6月18日至2019年6月17日期间每年每亩22.6293万元，2019年6月18日至2021年6月17日期间每年每亩23.9870万元。被告主张，2007年6月18日至2007年8月17日期间为免租期，不计租金。原告主张，该期间应计租。本院认为，联北公司与炜业公司签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点为：一、2007年6月18日至2007年8月17日期间是否应计算租金？二、2007年12月19日炜业龙阳公司代被告支付的143,916元是否应计为已付租金？就第一个争议焦点，双方之间的《土地租赁合同》约定“起租日在甲方场地平整完交于乙方进场施工，届时另用补充协议(土地移交单)明确。原则上是从进场日起加2个月的免租建设和装修期”。本院注意到上述条款仅约定“原则上”从进场日起加2个月的免租建设和装修期，说明双方对免租期的具体期间并未最终商定。而在2007年6月12日的《土地交接单》中，双方明确约定“土地交接按6月18日进行交接，支付土地租金以18日起开始计算”，该约定并无歧义，租金起算日应为2007年6月18日。据此，炜业公司认为2007年6月18日至2007年8月17日期间不应计算租金的抗辩，本院不予采信。就第二个争议焦点，一、根据双方的《对账说明》和《往来对账表》记载，可以确认炜业公司并未按照双方合同约定的期限和金额支付租金，足以说明合同履行初期双方关系融洽，并无太多争议。二、同样根据《对账说明》和《往来对账表》记载的内容，除2007年12月19日的143,916元存有争议外，炜业公司在2008年3月以前没有支付的均为押金、拆房费用、电力增容费(66,651元)等费用，将143,916元解释为租金，难以自圆其说。三、联北公司提供的证据虽然没有直接记载143,916元为电力增容费，但从款项金额、支付时间等情况来看，证据能够达到高度盖然性的证明标准，足以认定143,916元为电力增容费。最后，炜业公司提供的手写清单亦非原件，联北公司对该证据真实性亦不予认可。即便该证据是真实的，也是在对账过程中形成的草稿，未经双方签字盖章，不能认定联北公司已确认该款项为已付租金。据此，炜业公司主张143,916元为租金的抗辩，本院亦不予采信。经本院核算，2007年6月18日至2021年6月17日，被告应付租金为23,289,631.74元，已付22,800,597.80元，还应支付489,033.94元。鉴于原告诉请主张的金额低于本院核算的金额，故依原告主张的金额判决。双方对计租面积的争议一方面是对租赁范围的争议，另一方面也是因双方约定面积以实际测量为准，但至本案诉讼双方未能完成实际测量而导致。因此，虽然原告在本案中撤回了租赁范围争议区域的租金诉请，但鉴定费用仍应由双方分担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告上海炜业国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联北经贸有限公司租金488,922元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,633元，由被告上海炜业国际贸易有限公司负担。鉴定费94,000元(原告上海联北经贸有限公司已预付)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年六月十八日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。