天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初3657号原告（反诉被告）：翁万发，男，1970年8月29日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：黄宇新，天津蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝陆飞，天津蓝天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘朋，男，1989年9月15日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：张海滨，男，1983年12月9日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李文强，天津四方君汇律师事务所律师。（特别授权）原告（反诉被告）翁万发与被告（反诉原告）刘朋、（反诉原告）张海滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁万发及其委托诉讼代理人黄宇新、被告（反诉原告）刘朋及张海滨的共同委托诉讼代理人李文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁万发向本院提出诉讼请求：1.判令刘朋、张海滨立即支付翁万发租金520000元，并向翁万发支付以520000元为基数，自立案之日起至实际履行之日止按每日利率1%计算的违约金；2.判令刘朋、张海滨支付翁万发律师代理费10000元，以上合计530000元；3.判令本案诉讼的全部费用（案件受理费、保全费）由刘朋、张海滨承担。事实和理由：刘朋、张海滨系合伙关系,租赁翁万发坐落于天津市津南区××镇××路××号××层共计248平方米的商业用房,租期为2020年1月15日至2023年1月14日止,租金520000元。依据协议刘朋、张海滨应于2020年12月14日交付2021年1月15日至2022年1月14日的租金520000元,如未按期交付承担违约金每逾期一日1%的违约金。翁万发多次要求刘朋、张海滨支付以上租金均未果，故翁万发诉至本院。刘朋、张海滨辩称，请求法院依法驳回翁万发的全部诉讼请求。双方之间的房屋租赁合同已经解除，因受2020年新冠肺炎疫情及其防控的影响，导致刘朋、张海滨营业收入明显减少，资金周转困难，刘朋、张海滨多次找翁万发，希望翁万发能够给予房屋租金上的减免，但翁万发未予任何支持。2021年2月5日，刘朋、张海滨将涉诉房屋和钥匙返还给翁万发，该房屋在翁万发的实际控制之下，且刘朋、张海滨明确告知翁万发房屋不再使用，双方之间的房屋租赁合同实际已经解除且不再具有继续履行的可能。2021年4月21日，刘朋、张海滨再次向翁万发发送短信，明确告知翁万发房屋不再租赁使用，请翁万发合理安排房屋使用，避免损失进一步扩大。房屋租赁合同属于长期性合同，如果在房屋租赁合同履行过程中双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼等方式解除合同，有时对双方均不利。刘朋、张海滨解除合同存在一系列原因，2020年发生的新冠肺炎疫情以及全国各地采取的疫情防控措施，尤其是2020年2月份至2020年6月份，直接导致刘朋、张海滨的营业收入为0,2020年7月份以后，虽然形势有所好转，但刘朋、张海滨的营业收入也是很低，每天都在亏损，导致刘朋、张海滨手机店经营极其困难。在此情形下，刘朋、张海滨坚持诚实信用原则依约向翁万发支付了2020年度的租金520000元。疫情导致整体房地产租赁市场不景气、房屋租金下滑严重，如果法院判令双方之间的合同继续履行，明显有失公平。关于违约金，刘朋、张海滨认为违约金过高。关于律师费，双方合同没有约定，缺乏事实及法律依据，刘朋、张海滨不同意支付。刘朋、张海滨向本院提出反诉请求：1.确认翁万发与刘朋、张海滨之间的租赁合同解除；2.请求判令翁万发向刘朋、张海滨返还保证金62500元；3.判令翁万发向刘朋、张海滨返还2020年2月15日至2020年6月14日的租金173333.33元；4、本案诉讼费由翁万发承担。事实和理由：2020年1月5日，刘朋、张海滨与翁万发签订租赁合同，约定刘朋、张海滨承租翁万发坐落于天津市津南区××镇××路××号的房屋，年租金520000元。刘朋、张海滨向翁万发除交付相应租金外，另交付了房屋租赁保证金62500元。2020年2月，受新冠肺炎疫情影响，翁万发无法使用该涉诉房屋用于生产经营活动，直至2020年6月份疫情有所好转。在此期间，刘朋、张海滨并未使用房屋。刘朋、张海滨多次找到翁万发希望能够根据不可抗力因素减免该期间的部分租金，但翁万发始终未同意。2020年12月份，考虑到疫情影响等原因，刘朋、张海滨多次向翁万发提出终止合同履行，但翁万发拖延不予解决。2021年2月5日，刘朋、张海滨将涉诉房屋钥匙交还翁万发，双方之间的租赁合同予以解除。翁万发认为，双方之间的租赁合同已于2021年2月5日解除，翁万发应向刘朋、张海滨返还房屋租赁保证金，并向刘朋、张海滨返还2020年2月15日至2020年6月14日期间的房屋租金。翁万发辩称，驳回刘朋、张海滨的全部请求，双方依法自愿签订合同，合同中约定了保证金的适用及返还，刘朋、张海滨陈述的疫情原因与本案无关。翁万发主张的是2021年1月15日至2022年1月14日的年租金520000元，双方在合同中明确了租赁的时间，双方没有解除租赁合同。因租赁物是三层建筑，第一、二层是刘朋、张海滨在使用，第三层是翁万发在使用，双方都要经过门口进入，所以双方进行过协商，刘朋、张海滨积极找受转让人，但不得影响翁万发使用第三层，将钥匙交付翁万发，是为了方便翁万发使用房屋第三层。不同意返还2020年2月15日至2020年6月14日的租金，在这期间刘朋、张海滨一直在使用房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对以下证据的真实性无异议即翁万发提交的2021年2月5日的录像、2021年2月3日翁万发与张海滨的录音、2021年4月20日翁万发与张海滨的录音、翁万发与张海滨的微信聊天记录截屏、委托书、说明、律师费票据及转账记录、房屋产权证，刘朋、张海滨提交的翁万发与刘朋及案外人苏云政签订的租赁合同、刘朋建设银行交易明细、翁万发与刘朋签订的租赁合同、翁万发与张海滨的微信聊天记录、2021年4月21日张海滨给翁万发发送的短信，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：翁万发提供的租赁合同，系翁万发与刘朋、张海滨签订，虽然张海滨系补签，但并不影响该份证据的真实性，故本院予以确认；刘朋、张海滨提交的三份借款合同，与本案没有关联性，本院不予确认。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年1月5日，翁万发（出租方、甲方）与刘朋、张海滨（承租方、乙方）签订一份租赁合同，约定甲方依法将坐落于及附属设施出租给乙方使用，租赁两次建筑面积约248平方米；租赁期限自2020年1月15日至2023年1月14日；乙方同意于2016年12月18日前支付支付甲方62500元作为租赁保证金，此保证金在合同终止时乙方将房屋腾空并确认房屋无损坏及配套设施齐全，双方就房屋租赁无任何争议，甲方于合同到期后一个月内无息返还；经双方协商，房屋租金为520000元/年，具体支付方式为2019年12月20日前支付2020年1月15日至2021年1月14日的租金520000元，2020年12月14日前支付2021年1月15日至2022年1月14日的租金520000元；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方须按当期实际欠付租金金额的1%支付违约金，计算公式为，当期欠付租金金额*1%*逾期天数；双方还约定了其他相关事宜。合同签订前，刘朋已向翁万发支付了保证金62500元，翁万发已将房屋交付刘朋、张海滨使用。刘朋、张海滨依约向翁万发交付了2020年1月15日至2021年1月14日的租金520000元，但至今未交付2021年1月15日至2022年1月14日的租金520000元。另查明，刘朋、张海滨承租了案涉房屋的第一、二层，第三次由翁万发办公使用，为不影响三楼的出入，张海滨于2021年2月4日出具委托书，委托案外人付宝运、严心萍将门店钥匙交给三楼工作人员以方便出入。2021年4月21日，张海滨向翁万发发送短信内容为：“翁万发你好，2021年2月5日我方已经将津南区咸水沽镇津沽路41-42号房屋和钥匙一并归还于你，我们双方之间关于津南区咸水沽镇津沽路41-42号房屋的租赁合同已经解除。近日，我方再次告知你方，我们双方的房屋租赁合同已经解除，请你方合理安排房屋使用及出租事宜，以避免你方损失的扩大。另外，我方同意按照租赁合同的约定承担2021年2月5日解除该房屋租赁合同的违约责任。”翁万发当日回复：“你错了。我和你并没有办理交接手续。你并没有把房子交给我。”本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于翁万发要求刘朋、张海滨支付租金520000元及相应违约金的诉讼请求。本院认为，翁万发的该项诉讼，有证相佐，于法有据，本院予以支持。刘朋、张海滨未依约支付租金给翁万发造成损失，应承担相应的违约责任。因翁万发未举证证明损失的具体数额，且刘朋、张海滨抗辩违约金的计算标准过高，故本院酌情按照以下方式计算的利息作为翁万发的实际损失数额，即以520000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年3月11日起计算至款项实际履行之日止。关于翁万发要求刘朋、张海滨支付律师费10000元的诉讼请求。本院认为，翁万发主张的律师费并非必要、合理支出，故翁万发要求刘朋、张海滨负担该笔费用，无法律依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘朋、张海滨请求确认双方租赁合同已解除的反诉请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘朋、张海滨虽举证证明向翁万发交付了钥匙，但该交付钥匙的行为并非因解除合同而进行的返还房屋，而是为方便三楼出入，故刘朋、张海滨不能依此要求确认双方合同已解除。张海滨虽向翁万发发送短信告知翁万发合同已解除，但翁万发并未同意。综上，刘朋、张海滨的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘朋、张海滨要求翁万发返还保证金62500元的反诉请求。本院认为，刘朋、张海滨的该项反诉请求不符合双方合同约定，刘朋、张海滨未证明现已符合返还保证金的条件，故本院不予支持。关于刘朋、张海滨要求翁万发返还2020年2月15日至2020年6月14日期间租金173333.33元的反诉请求。本院认为，刘朋、张海滨承租翁万发的房屋用于经营手机店，因2020年受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，刘朋、张海滨不能正常营业，继续按照原租赁合同的约定支付该期间的租金对其明显不公平，应根据公平原则对其予以适当的租金减免，本院酌情免除刘朋、张海滨一个月的租金43333.33元，故翁万发应返还该部分租金。综上，扣除翁万发应返还的一个月租金，刘朋、张海滨还应支付翁万发租金476666.67元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘朋、张海滨于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）翁万发租金476666.67元；二、驳回原告（反诉被告）翁万发的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘朋、张海滨的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9100元，减半收取计4550元，保全费3120元，共计7670元，由刘朋、张海滨负担；反诉案件受理费2418.50元，由翁万发负担444元，刘朋、张海滨负担1974.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 司马守卫二〇二一年六月一日书记员 刘 智 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。