江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初2713号原告：华贤连，男，1976年10月12日生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：张逸峰，江苏苏湖律师事务所律师。被告：沈贤江，男，1971年10月23日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陆忠今，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：陈水通，男，1975年8月30日生，汉族，住福建省连江县。原告华贤连与被告沈贤江、陈水通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华贤连的委托诉讼代理人张逸峰，被告沈贤江的委托诉讼代理人陆忠今均到庭参加诉讼。被告陈水通经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。华贤连向本院提出诉讼请求：1、解除华贤连与沈贤江、陈水通于2020年9月23日签订的《房屋租赁合同》，沈贤江、陈水通迁出无锡市梁溪区广瑞路528号102室楼梯部分、202室、302室房屋，并拆除添置、装修物品，恢复原状；2、沈贤江、陈水通向华贤连支付2021年3月至5月的房屋租金3万元；3、沈贤江、陈水通向华贤连支付违约金3.6万元；4、沈贤江、陈水通向华贤连支付律师代理费7000元。事实和理由：2020年9月23日，华贤连与沈贤江、陈水通签订《房屋租赁合同》，约定华贤连将其所有的无锡市梁溪区广瑞路528号202、302室房屋出租给沈贤江、陈水通，租赁期限自2020年9月1日至2023年8月31日止。合同约定沈贤江、陈水通应提前一个月支付下半年租金，如有违约，则违约方需支付违约金。现沈贤江、陈水通仅支付半年租金，2021年3月至8月的房屋租金应于2021年2月1日前支付，但沈贤江、陈水通未按约支付上述租金，华贤连有权按约解除租赁合同，要求沈贤江、陈水通支付违约金。另案涉房屋存在漏水问题，影响其正常使用，故暂缓向华贤连支付房屋租金。请求判如所请。沈贤江辩称，《房屋租赁合同》约定租赁期限为2020年9月1日至2023年8月23日，租金每半年支付一次，提前一个月支付，因首次租金支付日期为2020年9月23日，故合同约定的首期租期为2020年10月23日之后的6个月，第二期租金并非于2021年2月支付。沈贤江并未违约，合同租赁期限未到，华贤连无权解除合同。请求驳回华贤连的诉讼请求。陈水通未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市广瑞路528-102、202、302室房屋所有权人系华贤连。2020年9月23日，华贤连与沈贤江、陈水通签订《房屋租赁合同》，约定华贤连将其所有的无锡市梁溪区广瑞路528号202、302室房屋出租给沈贤江、陈水通，租赁期限自2020年9月1日至2023年8月31日止。第四条租金及支付方式约定，第一年租金为12万元，沈贤江、陈水通如果续租则第三年租金在上年的基础上递增5%，租金提前一个月支付，每半年支付一次，具体为上个月的1号前支付6万元/半年。为保证合同的履行，沈贤江、陈水通于合同签订之日向华贤连支付履约保证金2万元。租赁期满，若沈贤江、陈水通无违约行为，保证金由华贤连不计利息全额退还。第五条约定，租赁期满，沈贤江、陈水通未续租的，华贤连有权收回房屋。沈贤江、陈水通添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备归沈贤江、陈水通所有；未能移动、拆除的设备设施，沈贤江、陈水通放弃所有权，归华贤连所有。沈贤江、陈水通应在租赁期满后7日内搬离。第十一条约定，1、沈贤江、陈水通未按约定期限交付租金超过七天以上的，华贤连有权解除合同。第十二条约定，符合本合同第十一条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿非违约方的经济损失。违约方还需支付非违约方维权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。沈贤江、陈水通应如期交付租金，如沈贤江、陈水通未经华贤连同意逾期交付，华贤连有权要求沈贤江、陈水通按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失，华贤连有权采取锁门等救济措施。2020年9月24日，沈贤江、陈水通向华贤连支付房屋租金6万元及押金1万元。后沈贤江、陈水通未支付房屋租金。华贤连与陈水通微信聊天记录显示，2021年3月9日，华贤连：“陈总，请尽快解决房租问题，否则房东将在下星期开始动用法律法规维护自己的权益，按照合同约定进行处理。特此告知。”陈水通：“你把门锁了就好，我不想要了。”另查明，华贤连委托江苏苏湖律师事务所代理本案诉讼，约定律师代理费为7000元。以上事实，有租赁合同、告知函、租赁合同解除通知书、邮寄凭证、微信聊天记录、不动产登记证明、资产租赁合同、授权委托书、房屋租赁合同、租赁关系证明、委托代理协议以及当事人的陈述等证据在卷佐证。诉讼中，华贤连向本院陈述，无锡市广瑞路528-102、202、302室房屋原承租人即为沈贤江、陈水通，沈贤江陈述的房屋漏水问题系由楼上业主导致，其积极进行反馈，漏水问题已经解决。因沈贤江、陈水通一直拖欠租金，且希望将102室房屋转租，经华贤连与沈贤江、陈水通协商，双方于2020年9月23日重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2020年9月1日起算。案涉房屋在双方签订《房屋租赁合同》之前已存在部分修装，具体状态不清楚。沈贤江向本院陈述，2019年7月30日，华贤连与沈贤江、陈水通关于案涉房屋签订过租赁合同，租赁期限自2019年11月22日至2020年11月21日，现该合同已解除。陈水通在2020年9月23日签订案涉《房屋租赁合同》前多次通过微信向华贤连反映房屋漏水问题，但均未能解决。2020年9月23日之后也向华贤连提出维修要求，但并无相关依据。本院认为，华贤连与沈贤江、陈水通签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立、有效。《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁期限自2020年9月1日至2023年8月31日，租金每半年支付一次，于上个月的1号前支付。故第二期房屋租金沈贤江、陈水通应于2021年2月1日前支付。沈贤江、陈水通未支付第二期房屋租金，系违约方，华贤连有权按约解除《房屋租赁合同》，要求沈贤江、陈水通搬离案涉房屋，并要求沈贤江、陈水通支付2021年3月至5月的房屋租金3万元、违约金3.6万元。沈贤江向本院陈述案涉房屋存在漏水问题，故其暂缓支付房租，但其未提供案涉合同签订之后与沈贤江就漏水问题进行沟通的相关证据，且漏水问题现已解决，故对沈贤江该抗辩意见，本院不予采纳。华贤连主张的律师费本质上系违约方给守约方造成的损失，属于违约责任的承担方式。《房屋租赁合同》中虽约定律师费应由违约方承担，但华贤连主张的违约金已将律师费作为损失考量基础，本院不再重复支持。因华贤连无法举证证明案涉房屋交付沈贤江、陈水通时的状态，故对其要求沈贤江、陈水通将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，本院难以支持，沈贤江、陈水通应按约将添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备搬离案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除华贤连与沈贤江、陈水通于2020年9月23日签订的《房屋租赁合同》。二、沈贤江、陈水通应于本判决发生法律效力之日起10日内向华贤连返还无锡市梁溪区广瑞路528号202室、302室房屋，并将沈贤江、陈水通添置的用于经营的所有可移动、拆除的设备拆除、搬离。三、沈贤江、陈水通应于本判决发生法律效力之日起10日内向华贤连支付2021年3月至5月的房屋租金3万元。四、沈贤江、陈水通应于本判决发生法律效力之日起10日内向华贤连支付违约金3.6万元。五、驳回华贤连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元减半收取为812.5元、保全费780元，合计1592.5元（华贤连已预交），由华贤连负担152.5元，由沈贤江、陈水通共同负担1440元。沈贤江、陈水通共同负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给华贤连。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 张明明二〇二一年七月十九日法官助理 窦 超书 记 员 刘佳希本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费，污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。