广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书(2015)叠民初字第1223号原告：康爱萍，女，1970年4月8日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。原告：龙苏旭，男，1966年12月20日出生，住广西壮族自治区灵川县。上述二原告共同委托诉讼代理人：李思，广西诚瑞律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。法定代表人：高骑。第三人：桂林德高酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。法定代表人：黄家蓉。第三人：柳州银行股份有限公司红光支行，住所地柳州市红光路91-1号。法定代表人：陈波，该行行长。委托诉讼代理人：刘建东，广西至和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文俊，广西至和律师事务所律师。原告康爱萍、龙苏旭诉被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司），第三人桂林德高酒店管理有限公司（以下简称德高公司）、柳州银行股份有限公司红光支行（以下简称红光支行）关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用普通程序，于2016年4月13日公开开庭进行审理。原告康爱萍、龙苏旭及其委托诉讼代理人李思、李小娅，第三人红光支行的委托诉讼代理人吴文俊到庭参加诉讼。被告蒲风公司、第三人德高公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本院于2015年12月18日依职权追加红光支行为本案无独立请求权第三人。原告于2016年4月10日撤回对广西长盛非融资性担保有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告康爱萍、龙苏旭向本院提出诉讼请求：1、被告蒲风公司涂销涉案房屋的抵押权登记，在本判决书产生法律效力之日起十日内协助原告办理位于桂林市中山北路119号楼房第1幢8层801号房屋所有权证、土地证，并向原告支付逾期办证违约金人民币15013元（从2015年3月1日起，暂计至2015年8月31日共243日，按已付房款的万分之二计算，要求计算至实际办理产权证完毕时）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告蒲风公司通过拍卖购得位于桂林市中山北路119号（原599号）楼房7层以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。2013年11月13日，原告与被告蒲风公司签订《房屋买卖合同》、补充协议及附件，合同第一、二、三条约定原告按建筑面积单价每平方米7886.42元的价格购买被告位于桂林市中山北路119号（原599号）名称为宜必思房屋第1幢8层801号，建筑面积39.17平方米的办公用途房屋；第七条约定被告应当在2014年3月31日交付房屋；第十一条约定在房屋交付使用后280个工作日内办理房屋产权证，如逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。由于原告购买的房屋系商业用途的投资型酒店，被告蒲风公司在出卖之时己委托酒店管理公司经营，因此在原告购买后即与第三人德高公司签订《委托运营管理合同》，约定由第三人德高公司办理房屋交付手续，2014年4月1日至2016年3月31日的运营管理费为1931元／月，在签订《房屋买卖合同》的同时支付第一季度的房屋运营管理费，以后每季度支付一次，于前一季度前10天付清下一周期的运营管理费。为保证上述两份合同的履行，当日原告与广西长盛非融资性担保有限公司签订《保证担保合同》，合同第一、二、三条约定：担保的主合同是指原告与第三人德高公司签订的《委托运营管理合同》和与被告蒲风公司签订的《房屋买卖合同》，保证担保的范围包括主合同约定的应付运营管理费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及保证办理房屋产权证的保证责任，原告每月在应收的运营管理费中按2%的比例支付担保费。合同签订后，原告按约定支付购房款、担保费，并收取了第一季度的运营管理费5793元。直至2015年6月30日第三人德高公司都按时支付运营管理费。但被告蒲风公司至今仍未协助原告办理房屋产权证过户手续，因此原告依据合同约定及法律规定向本院起诉。被告蒲风公司未到庭答辩亦未提交书面答辩状。第三人红光支行陈述称，第三人对诉争房产的抵押权合法成立且有效存续，应受法律保护；第三人对诉争房屋享有优先受偿权，该优先受偿权来源于抵押权；因第三人已取得诉争房产的抵押权，原告与蒲风公司之间的《房屋买卖合同》不能继续履行，原告不能取得诉争房产的物权；诉争房屋买卖合同不真实且未实际履行。综上，第三人已取得诉争房产的抵押物权，原告与被告蒲风公司之间的房屋买卖合同履行不能，如若原告不变更诉请继续坚持要求被告蒲风公司履行过户义务的，则依法应当驳回其诉讼请求。第三人德高公司未到庭陈述亦未提交书面陈述意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒲风公司、第三人德高公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，原告与被告蒲风公司签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，约定原告购买被告所有的位于桂林市中山北路119号（原599号）名为宜必思房屋的第1幢8层801号房屋，建筑面积39.17平方米，按建筑面积计算房屋单价为每平方米7886.42元，在合同签订之时一次性付款；约定被告蒲风公司应当在2014年3月31日前将房屋交付原告使用，在房屋交付使用后280个工作日内办理房屋产权证，若逾期办证，逾期时间在180日以内的，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，如逾期超过180日，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；同时，合同还对交付条件、费用负担等进行了约定。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托第三人德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与第三人德高公司于2013年11月13日签订《委托运营管理合同》，约定原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定了运营管理期限为20年，即2014年4月1日至2034年3月31日，自2013年11月13日起按季度支付运营管理费至原告指定账户，应于前一季度前10天付清下一周期的运营管理费，其中2014年4月1日至2016年3月31日期间的月运营管理费为1931元。上述合同签订后，原告按约定支付购房款，并收取第一季度的运营管理费5793元。2014年3月31日，被告蒲风公司将涉案房屋交付予第三人德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理，且支付原告运营管理费至2015年6月30日。2015年10月16日，案外人柳州市沙鸿贸易有限公司与第三人红光支行签订《人民币借款合同》，约定柳州市沙鸿贸易有限公司向第三人红光支行借款400万元，借款期限为2015年10月16日至2016年10月16日。被告蒲风公司与第三人红光支行签订《抵押合同》，约定被告蒲风公司以其名下所有的包括本案诉争房屋在内的桂林市叠彩区中山北路119号八层房产为案外人柳州市沙鸿贸易有限公司的400万元借款提供抵押担保，抵押期间为2015年10月16日至2016年10月16日。2015年10月20日，第三人红光支行与被告办理了涉案房屋抵押登记手续，并取得《他项权证》（证号为桂林市房他证叠彩区字第31212**号）。涉案房屋的所有权至今仍登记在被告名下，故原告认为被告蒲风公司超过合同约定期限未予协助办理房屋权证及土地证，诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2015年10月29日，桂林市象山区人民法院对唐定文诉蒲风公司、包道全、高骑民间借贷纠纷案件作出（2015）象民初字第2463号《民事裁定书》，裁定查封登记在被告蒲风公司名下的位于桂林市中山北路119号8层办公用房价值20万元的部分。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，双方均应依合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，被告应于房屋交付使用后280个工作日内办理房屋产权证。但被告在2014年3月31日将房屋交付原告后至今未办理房屋产权证，被告的行为构成了违约，应承担合同约定的违约责任，现原告提出要求被告自2015年3月1日起至本判决生效之日止的违约金，每日按已付房款308911元的万分之二计算的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。本案的争议焦点是：一、原告要求被告蒲风公司涂销抵押登记是否合法有据；二、原告要求被告蒲风公司协助办理涉案房屋的产权证是否合法有据；三、本案诉争房屋是否存在办证履行不能的情况。本院认为，对于是否应涂销诉争房屋上抵押权的问题与本案不属于同一法律关系，原告可针对该项问题另案起诉。本案中，原告依据合同约定已付清全部购房款并取得了涉案房产的使用权，第三人红光支行在取得涉案房产抵押权之前该房产已交付给原告并由原告实际占有使用，而未将涉案房产登记于原告名下的过错在于蒲风公司。依据双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件的约定，被告蒲风公司有义务于房屋交付使用后280个工作日内协助办理房屋产权证。但因目前涉案房产上设立了抵押权且担保期限尚未届满，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属证书过户的诉请由于存在办证履行不能的情况，本院不予支持，待该履行不能的情形消灭后，可再行主张该项诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒲风公司给付原告康爱萍、龙苏旭逾期办证违约金（计算方式：自2015年3月1日起至本判决生效之日止，按照已付房价308911元的万分之二/每日计算）；二、驳回原告康爱萍、龙苏旭的其他诉讼请求。本案案件受理费213元，由被告桂林蒲风商贸有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息（债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费213元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈国先代理审判员  杨 曦人民陪审员  邹锦钦二〇一六年十二月六日书 记 员  庄 海附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。