上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初15866号原告：陶云芝，女，1962年11月8日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：王远俊，北京中凯(上海)律师事务所律师。被告：陆启华，男，1976年2月20日生。原告陶云芝诉被告陆启华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王远俊，被告陆启华到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序(独任制)审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王远俊到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无故未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2020年4月20日签订的《房屋买卖协议书无效》;2、判令被告陆启华向原告返还房款148,000元并支付自2020年4月20日起至实际返还之日止按LPR计算的资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月20日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，该协议约定：由被告向原告出售本市松江区南其昌路XXX弄XXX号-XXX室车库杂物间(建筑面积21平方米,以下简称案涉车库)，房屋总价款148,000元，协议签订后原告以银行转账及微信方式向被告支付完毕房款148,000元。出售前，原告至房屋实地查看，该车库杂物间已装修水电洗手间等设施并已出租，被告向原告介绍物业有说不让住人，但该房屋其一直在出租住人，房屋以现状转让，房屋虽然没有产证但有开发商原始收据作为凭证转让，并表示这种没产证的车库房都是这样转让的，原告对情况不太了解，听被告这么说就买了。然而房屋交付后没多久，2020年5月10日租客告知原告房屋门上贴了城管谈话通知书，2020年6月3日早上，物业、城管、居委会等几十人强行进入房屋拆床。后原告向物业、居委会处了解情况，相关部门称小区一楼架空层自行车库属于小区公共部位，被告及原开发商均无权转让，被告将系争车库杂物间出售给原告的行为违反法律规定，双方买卖合同不符合法律规定且损害公共利益应属无效，建议原告与被告协商或诉讼解决，原告随后与被告沟通，要求被告退还购房款，原告退还开发商收据等原始资料，遭被告拒绝，故原告为维护自身合法权益，提起本次诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉车库是被告于2011年7月4日以125,000元向案外人郭某某购买所得，而郭是向松江佘山房地产经营开发公司购买所得，有原始开发商开具的收据为证，是有独立电表和水表的独立车库；协议签署时，双方自愿平等，没有产证以及物业告知不能住人也是告知过原告的，协议不违反法律、行政法规，不违背公序良俗，请法院公平判决。本院经审理查明：2000年7月14日，案外人松江佘山房地产经营开发公司向案外人郭某某出具收据一张，上载收款金额17,000元，收款事由：车库。2011年7月4日，被告与案外人郭某某签订《房屋买卖协议书》，约定被告向郭某某购买案涉车库，出让价格125,000元，并约定此房屋收据名为郭某某，水电户主为郭小清，二人为父子关系，水电由郭小清为办理转接等。2020年4月17日，原告女儿严某通过微信向被告表示了购买案涉车库的意向，当天，严某实地查看了案涉车库，并在微信中表示“你好，刚看过了，目测大概20个平方左右，房子装修基本没啥，我因为住得近，买到手倒是方便，物业说不能住人？为啥？这感觉住一两个人也没什么消防隐患啊”、“我主要是怕后面物业和居委会的来管”，被告当天在微信中表示“那个你要考虑好，这个我外地人不知道怎么弄……租人做仓库也可以500-600”、“……所有情况都是实说，物业通知5月有查不让住人也跟你说明一下”等。当天，严某通过微信向被告支付定金1000元。后严某表示合同是其母亲(即原告)与被告签订，被告表示同意。2020年4月20日，被告(作为出卖人，甲方)与原告(作为买受人，乙方)签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将位于上海市松江区南其昌路XXX弄XXX号-XXX室车库杂物间出售给乙方，本合同签订后，案涉车库使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，出售价格为148,000元，鉴于甲方出售是只拥有购买该房屋的买卖协议书及开发商车库出让金收据等产权资料，该房屋并无产权登记证书，双方就本协议房屋买卖事宜无法至行政机关办理房屋“所有有权及使用权人”变更登记手续，甲方于乙方付清本协议约定房屋出售之日将该100号-1室车库杂物间的开发商出让金收据、相关出让人身份证复印件、转让协议等房屋权属书面资料交付乙方。自本协议签订之日起，甲方将该房屋所有权益转移给乙方所有，今后该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利均由乙方所有。如需要甲方协助办理相关手续的，甲方应无条件配合乙方办理。2020年4月20日，被告收到原告支付的购房款共计148,000元。被告将前述交款人为郭某某的收据、被告与郭某某间协议、案涉车库部分水费发票(户名为郭小清)、电费收据(由上海新桃源物业管理有限公司出具)等资料交付给原告。2020年5月10日，案涉房屋被上海市松江区城市管理行政执法局张贴《谈话通知书》，该通知书上载“……因擅自改变物业使用性质的行为……”。原告当天通过微信告知被告。同年6月4日，原告通过微信向被告表示“昨天早上七点不到居委会城管几十个人强行敲开门，把床都搬走了”、“陆老板，车库我不买了退给你，你把钱退给我……”等。同年6月5日，原告女儿也与被告交涉退房退款事宜，未果，遂涉讼。以上事实，由原告提交的《房屋买卖协议书》、银行转账凭证、谈话通知书(松江区城管局)、水电费缴费通知、电费收据、收据(郭某某支付给开发商)、工商银行转账记录、《房屋买卖协议书》(郭某某与被告)，被告提交的微信聊天记录(与原告及其女儿严某)、挂牌信息截图、微信截图、转账截图、照片(交接现场1张、公证处1张)，本院制作的本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告主张协议无效的理由有二项，一是案涉车库未经房地产交易中心进行权属登记，权属状况不明，二是案涉车库属于单元房屋内公共部位，不能作为双方买卖交易对象。对此，首先，原告为购买案涉车库与被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且在双方签订协议前，被告已将“物业不让住人”的相关情况告知原告，原告知晓后仍选择购买，故本案不存在原告所述被告一味诱导其购买的情形。其次，虽相关法律规定，未依法领取权属登记证书的房地产不得转让，但该规定不属于效力性禁止性规定，不当然导致原、被告间协议无效。且双方在协议中明确约定，车库无法办理所有权人变更登记手续，原告对于此属于明知。第三，原告主张案涉车库系单元房屋内公共部位，对此，原告负有举证义务，但其未提交相应证据。且案涉车库原系案外人自房地产开发企业处购买，并存在独立水表账户，行政机关出具的《谈话通知》中载明的事由亦为擅自改变物业用途，并未体现案涉车库系小区公共部位的内容，故原告要求确认双方间《房屋买卖协议书》无效以及被告退还购房款等的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陶云芝的全部诉讼请求。本案案件受理费3260元(已预缴)，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……