辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终859号上诉人（原审被告）：赵倩文，女，1988年9月3日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连金地物业管理有限公司，住所地：连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码：912102115944472713。法定代表人：刘涛，该公司集团总监。委托诉讼代理人：方正，男，该公司员工。上诉人赵倩文因与被上诉人大连金地物业管理有限公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵倩文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回金地物业一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：金地物业没有公示物业收费资质及物价局等管理部门核定的涉案小区物业费收费标准和审批手续，无收取物业费的权利及资格。小区公共绿化常年无人管理，外墙多处墙砖掉落无人管理维护、小区内垃圾成堆，金地物业没有举证证明其进行物业管理。开发商选聘金地物业作为涉案小区的前期物业服务公司程序违法，案涉《前期物业服务合同》系无效合同。一审判决既然认定案涉《前期物业服务合同》第十六条系有效的条款，则在没有对金地物业是否经营亏损进行审理，就认定公共区域收入可以做物业费补充没有依据。通过业主应享有的公共区域收入利润予以补充和填补，已替代完毕，就无权再重复向业主收取物业费。若金地物业认为还有差额没有不足，应提供财务账册及审计等证据予以证明。依据《中华人民共和国合同法》的权利义务对等原则，金地物业没有提供物业服务或提供物业服务不符合合同约定及法律规定，金地物业无权收取物业费。赵倩文在交房时提前缴纳了一年物业费的情况下，金地物业没有提供物业服务或提供物业服务一直不符合标准，赵倩文有权拒缴物业费直至金地物业完全履行合同。金地物业辩称，不同意赵倩文的上诉请求：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应约法律若干问问题的解释》第一条之规定，赵倩文认为合同无效没有事实和法律依据。金地物业提供的季度服务报告中有反映园区的客服、安全、工程、绿化等具体的工作展示，证明金地物业一直提供服务。《商品房买卖合同》补充协议第十二条，买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前由金地物业提供物业管理服务。对于公共收益部分，金地物业会有针对性的维护或更换园区内的公共区域，提供照片。金地物业向一审法院起诉请求：1.赵倩文缴纳拖欠的物业费人民币9,406.64元，违约金594.36元，两项合计9,999元；2.赵倩文承担本案的全部诉讼费用。一审判决认定事实：2015年9月20日，赵倩文与大连汇泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：赵倩文作为买受人，购买大连汇泉房地产开发有限公司出售的位于大连市甘井子区号：甘井子区泉水R2区50号2单元7层2号）住宅房屋，建筑面积93.30平方米。同日，赵倩文与大连汇泉房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（赵倩文）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。另查明，金地物业与大连汇泉房地产开发有限公司签订《金地?檀溪前期物业服务合同》，约定：金地物业为赵倩文所有的位于大连金地檀溪C1、C2、D1、D2、D4、D5区提供物业服务；物业费标准为：按建筑面积（含电梯费）：高层2.60元/平方米/月、洋房2.80元/平方米/月、公建4.40元/平方米/月、地下车位100元/个/月；业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向金地物业交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2014年6月27日起至本物业业主委员会代表全体业主与金地物业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。合同第十六条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共有设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。合同尾页落款处载明：“此文件已签收，并对内容仔细阅读，同意遵守履行相关规定及条款内容。”赵倩文作为案涉房屋业主在上述合同中签字确认。金地物业自述案涉房屋为9楼顶以下建筑物，属于《前期物业服务合同》中约定的洋房。案涉房屋《商品房交付使用通知书》中通知赵倩文于2016年9月29日办理房屋交接手续，通知书送达或签收后，除非有合理的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。赵倩文于2016年9月16日签收该通知书。赵倩文自2017年10月1日至2020年9月30日期间未交纳物业费。赵倩文提供了照片、视频，显示案涉小区存在公共绿化草枯萎常年无人管理、小区外墙多处墙砖掉落无人管理维护、小区内垃圾成堆、小区门长期损坏无人管理、地下车库漏水无人看管等情况。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，首先，赵倩文与大连汇泉房地产开发有限公司所签《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条明确约定，买受人（赵倩文）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。赵倩文理应受该合同约束。其次，金地物业与大连汇泉房地产开发有限公司签订的《金地?檀溪前期物业服务合同》合法有效，对作为业主的赵倩文同样具有约束力。金地物业作为案涉小区的物业服务企业，依约为赵倩文所在的案涉小区提供了物业服务，赵倩文作为该小区业主理应按合同约定的价格标准及时交纳物业服务费。关于物业费的具体计算方式。因庭审中金地物业、赵倩文对于欠费的起止时间无异议，故予以照准。对于物业费的收费标准，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，金地物业、赵倩文均应受该协议的约束，对赵倩文的此项抗辩意见不予采纳。据此，赵倩文应向金地物业支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9,404.64元（2.80元/平方米/月×93.30㎡×36个月）。关于赵倩文以金地物业提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故赵倩文此节辩称意见，缺乏合同及法律依据，不予采纳。关于赵倩文提出金地物业擅自在公共场所内进行广告的招商和发布，并侵占广告费，侵犯了包括赵倩文在内所有业主的权利的抗辩意见，根据《金地檀溪前期物业服务合同》第十六条之约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共有设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。因此，金地物业在案涉小区公共面积场所内进行广告的招商和发布，并据此取得收益符合合同约定。至于金地物业据此取得的收益是否向小区全体业主公示，并非本案诉讼请求的范围，故不予审查。另外，即使存在该收益，该收益亦属于全体业主的公共利益问题，赵倩文无权代表全体业主在本案中主张。关于金地物业主张赵倩文支付违约金一节，赵倩文存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且前期物业服务合同中亦有关于违约金的相关约定，因此金地物业的主张理应得到支持。但考虑金地物业现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对金地物业、赵倩文之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和赵倩文每天的生活均与金地物业相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持金地物业违约金的诉讼主张。判决：一、赵倩文于本判决生效之日起十日内给付大连金地物业管理有限公司自2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费9,404.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，大连金地物业管理有限公司已预付），由赵倩文负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的论点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。案涉《金地?檀溪前期物业服务合同》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额9,404.64元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于上诉人提出的公共区域收入问题，案涉小区存在的广告等公共区域收入利润的取得和数额不影响小区业主依据案涉前期物业服务合同应承担的缴纳物业费的义务；如上诉人认为存在公共区域收入未公示或资金使用去向不明的情况，可另行向被上诉人主张权利。综上所述，赵倩文上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵倩文负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年三月一日书记员 王如琪