新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终637号 上诉人(原审被告)：吴珍珍，女，汉族，无固定职业，住四川省武胜县沿口镇。 委托代理人：徐娇，新疆亿铭律师事务所律师。 委托代理人：李建军，新疆亿铭律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：聂敏，女，汉族，乌鲁木齐市金牌教育培训中心教师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区。 委托代理人：张先智，新疆旭光律师事务所律师。 原审第三人：杨小乐，男，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 原审第三人：郝明珠(杨小乐之妻)，女，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人吴珍珍因与被上诉人聂敏及原审第三人杨小乐、郝明珠案外人执行异议之诉一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴珍珍的委托代理人徐娇，被上诉人聂敏及其委托代理人张先智到庭参加诉讼。原审第三人杨小乐、郝明珠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 吴珍珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回聂敏的诉讼请求；3.聂敏负担二审诉讼费。事实与理由：1.本案涉案房屋的买卖合同系杨小乐为逃避与吴珍珍的执行案件，在2015年11月20日收到法院执行通知及禁止转移财产风险告知书等法律文书以后，2015年12月1日与聂敏签订的。房屋出卖价格低于市场价。杨小乐恶意转移财产逃避执行的违法行为，损害了吴珍珍的合法权益，房屋买卖合同应当无效。2.聂敏于本案之前在法院提起过案外人异议之诉，法院已作出（2016）新01执异1号裁定书，驳回异议。该裁定对案件事实部分描述非常清楚，即杨小乐在收到法院执行通知及禁止转移财产风险告知书等法律文书以后，才与聂敏签订的房屋买卖合同。3.《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十七条规定，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中，被法院查封的房屋登记在被执行人杨小乐的名下，法院查封杨小乐名下的房产没有不妥之处，聂敏对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求应予驳回。 聂敏辩称，1.聂敏与杨小乐在2015年12月1日签订购房合同。小区物业出具证明，证实聂敏于2015年12月1日办理了入住，聂敏已实际占有该房屋，并已交纳采暖、物业等费用至今达两年。聂敏于2015年12月14日已支付全部购房价款并积极办理房产变更手续，己交纳契税。房产尚未办理变更登记并非因聂敏的原因。聂敏购买案涉房屋合法有效，一审判决本案诉争房屋应当终止执行并解除查封，完全正确。2.吴珍珍陈述案涉房屋的买卖合同系杨小乐为逃避与吴珍珍的执行案件，在2015年11月20日收到法院执行通知及禁止转移财产风险告知书等法律文书后，于2015年12月1日与聂敏签订的合同，吴珍珍的这一说法，与一审判决查明的基本事实不符。本案事实是：2015年11月20日立案执行，11月29日做出执行裁定书及执行通知书，并向杨小乐、郝明珠送达。12月18日，查封案涉房屋。2015年11月29日，法院的裁定书才做出来，杨小乐怎么可能在2015年11月20日就收到法院的法律文书呢?2015年12月18日，法院查封涉案房屋时，聂敏已在12月1日完成交易并且办理了入住。3.吴珍珍指责聂敏与杨小乐转让房产属低价转让。这一辩称意见在一审已经提出，一审庭审中作为重点问题进行了法庭调查，因吴珍珍的这一主张没有证据支持，一审没有采纳该辩称意见。吴珍珍在二审再次提出，在没有新的证据支撑的情况下，同样不能成立。涉案房产修建于2009年，除55万元房价外，聂敏还支付了10002.52元本应由卖方承担的契税，实际支付的对价为560002.52元。该房产售价不属于不合理低价。4.吴珍珍称房屋买卖合同损害其合法权益，应当无效缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条及《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的，方可主张合同无效，本案聂敏与杨小乐之间的《二手房屋买卖合同》不具有无效情形。 聂敏一审诉讼请求：1.立即停止对本市高新区长沙路288号长春花园小区2栋6层一单元602室房屋的强制执行，并解除查封；2.由吴珍珍承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：吴珍珍与杨小乐、郝明珠借款合同纠纷一案，乌鲁木齐市米东公证处于2015年11月18日作出(2015)米证执字第199号执行证书。一审法院于2015年11月20日立案执行，11月29日作出(2015)乌中执字第635号执行裁定书及执行通知书，并向杨小乐、郝明珠送达。12月18日，一审法院查封杨小乐名下位于乌鲁木齐市高新区长沙路288号长春花园小区2栋6层一单元602室房屋(面积107.45平方米)。本案执行标的11699020元，未执行标的11699020元。2015午11月23日，杨小乐、郝明珠向黄渊出具委托书，委托黄渊出卖杨小乐名下位于乌鲁木齐市高新区长沙路288号长春花园小区2栋6层一单元602室房屋(面积107.45平方米)。2015年12月1日，聂敏与黄渊签订《二手房买卖合同》，聂敏购买杨小乐名下上述房产，转让价格为550000元。同时约定：自本合同签订之日起十五日内，双方共同办理房屋权属登记。2015年12月14日，聂敏的丈夫马文远的姐姐马玉霞通过银行向黄渊转账550000元。第二日，黄渊出具收条一张，写明收到马文远购房款550000元整。2015午12月17日，聂敏与杨小乐向房产部门提交契税纳税申报表。同年22日，聂敏缴纳契税，杨小乐缴纳个人所得税。2015年12月15日，聂敏缴纳案涉房屋2015-2016年度取暖费。2016年1月1l日，房产物业部门证明聂敏自2015年12月1日起居住在该房屋，正常缴纳物业费等。 一审法院认为：执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。物权法第十五条规定：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产被法院查封时间为2015年12月18日。根据聂敏所提交的证据，可以证实聂敏与杨小乐在2015年12月1日签订购房合同；聂敏于2015年12月14日已支付全部购房价款；双方在合同签订后聂敏已实际占用该房屋，并已交纳采暖、物业等费用；房产尚未办理变更并非因聂敏的原因，聂敏积极办理房产变更手续，并已交纳契税。根据上述事实可以认定聂敏购买涉案房屋合法有效，对本案诉争房屋应当终止执行并解除查封。聂敏要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的请求，应予支持。 关于吴珍珍提出聂敏与杨小乐转让涉案房产属低价转让的辩称意见是否成立的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。涉案房产位于本市高新区长沙路288号长春花园小区，面积107.45平方米，售价550000元，吴珍珍没有证据证明该房产售价属于不合理的低价，故对于吴珍珍的辩称意见，不予采纳。判决：一、聂敏购买杨小乐位于乌鲁木齐市高新区长沙路288号长春花园商住小区2栋6层一单元602室房屋不作为(2015)乌中执字第635号执行案件的执行标的物，不得执行该房屋，并解除查封。二、(2016)新01执异l号执行异议裁定于判决生效时自动失效。该案受理费9300元，由杨小乐负担。 二审阶段，吴珍珍提供案涉房产住房情况查询记录，表明长春花苑商住小区2栋6层1单元602房产于2015年12月18日被乌鲁木市中级法院查封，2016年1月4日被乌鲁木齐市新市区法院查封，2016年4月28日被昌吉回族自治州中级人民法院查封。聂敏对该查询记录的真实性予以认可。吴珍珍提供一份新疆华远评估有限公司的房地产司法鉴定估价报告，报告内容显示，乌鲁木齐中级法院委托该评估公司对长春花苑商住小区2栋6层1单元602室房屋在2016年4月13日的房地产市场价值提供价格鉴证，结论为该房产的市场价格为693482元，单价6454元／建筑平方米。吴珍珍陈述该评估报告是吴珍珍与杨小乐、郝明珠案执行阶段由执行法院委托作出的，证明案涉房产实际价值。本案聂敏以550000元取得该房产，价格偏低。聂敏认为，以该评估结论不足以证明550000元为明显不合理低价。 聂敏提供2015年至2016年交纳采暖费及物业、水电费的票据，以证明其对案涉房产占有使用的事实。吴珍珍对证据的真实性认可。 本院对双方当事人提供的上述证据予以确认，二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：聂敏与杨小乐、郝明珠之间的房屋买卖合同是否有效，是否存在恶意串通，损害吴珍珍合法权益的情形；聂敏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于《二手房买卖合同》的效力问题，吴珍珍认为，聂敏与杨小乐、郝明珠之间的房屋买卖合同属于合同法第五十二条第二款规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，当属无效。从本案查明事实反映，聂敏与杨小乐、郝明珠并不相识，其通过中间人购买了杨小乐名下的房产，在签订买卖合同时，案涉房产并未被法院查封。聂敏对杨小乐、郝明珠的债权债务状况并不了解，更无从得知杨小乐的房产会成为另案的执行标的。聂敏不具备恶意串通的主观故意，其购买案涉房产是为自己居住、使用之需要，并无损害他人利益的目的。同时，根据吴珍珍提供的评估报告，该房产的市场价格为693482元，聂敏的购买价格为550000元，已达到市场价格的百分之七十以上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条关于不合理低价的认定标准，聂敏的购买价格不属于不合理低价。综上，吴珍珍要求确认合同无效的上诉意见不能成立，本院不予支持。一审对聂敏与杨小乐、郝明珠之间的《二手房买卖合同》的效力认定并无不当，本院予以维持。 关于聂敏是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。聂敏目前虽就案涉房产尚不享有物权，但其已于2015年12月1日基于买卖关系合法占有了该房产，并交纳了物业费用，承担了占有使用人的义务。占有是受物权法保护的事实状态，物权法第十九章对占有进行了规定，使其具有了准物权的性质。同时，合同法及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对交付及占有的法律意义予以了确认。对不动产而言，交付行为虽然不产生物权变动的效力，但仍然具有公示及公信的现实作用。房屋交付使用前，房屋毁损、灭失的风险由出卖人承担，交付后则由买受人承担。已先行合法占有房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点而言，对合法占有人的权益予以保护符合民法上的公平原则。因此，聂敏对案涉房产所享有的民事权益足以排除吴珍珍申请强制执行的债权。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由吴珍珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯卫宁 代理审判员  李 李 代理审判员  热依拉 二〇一六年十二月二日 书 记 员  刘 芮