湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初11728号原告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道**。法定代表人：熊海涛，系公司董事长。委托诉讼代理人：周圣喆，湖南金州律师事务所律师。被告：彭逵，男，1985年8月8日出生，汉族，住湖南省。第三人：中国民生银行股份有限公司长沙分行，营业场所湖南省长沙市岳麓区滨江路189号。负责人：王周屋，系银行行长。委托诉讼代理人：陈李青，女，1975年3月9日出生，汉族，住长沙市天心区。系银行职员。委托诉讼代理人：唐祥武，男，1987年6月30日出生，汉族，住湖南省新宁县。系银行职员。原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫公司”）诉被告彭逵、第三人中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称“民生银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高鑫公司的委托诉讼代理人周圣喆，第三人民生银行的委托诉讼代理人陈李青、唐祥武到庭参加了诉讼。被告彭逵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高鑫公司提出如下诉讼请求：1.请求判决立即解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号ＸＸ190010802）及附件；2、请求判决被告在判决书生效之日起20日内，配合原告到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续，以及契税、物业维修基金的过户手续，如逾期办理，则被告应按房款总额万分之一每日向原告支付违约金；3、请求判决被告支付原告向中国民生银行股份有限公司长沙分行代偿的借款本金、利息及罚息768791.2元；4、请求判决被告支付原告违约金247570.2元。5、请求判决由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年4月19日签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ190010802,下称商品房买卖合同）,约定原告将其建设的岳麓区××道××号××小区××栋××层××号房屋出售给被告，该房屋面积174.1平方米，总房价1237851元。被告以银行按揭方式付款，首付款为437851元，剩余房款800000元向银行申请贷款。被告与第三人于2019年5月16日签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（下称借款合同）,约定被告向第三人借款800000元用于购买涉案房屋，原告在借款合同中为被告借款合同项下的本金利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等费用承担连带保证责任。商品房买卖合同与借款合同签订后，原告依据合同约定履行了义务。但被告在履行借款合同中逾期还款，致使第三人已于2020年6月24日要求原告承担担保责任，已从原告账户划扣借款本金、利息、罚息共计768791.2元。根据商品房买卖合同第六条第6点约定，如被告逾期还款导致贷款机构要求原告承担代偿责任的，原告有权向被告追偿，被告应承担总房款20%的违约金，同时，原告有权解除合同。被告上述违约事实，已构成根本违约，原告根据合同约定有权解除合同被告需配合办理相关解除手续。且根据商品房买卖合同第十九条约定，若被告不配合履行解除合同相关手续的，则自合同解除之日起应按照房款总额万分之一每日的标准承担违约金。综上所述，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请，以维护原告的合法权益。第三人民生银行述称：被告确实有连续三期没有按时归还贷款，答辩人有权依照合同要求借款人归还贷款，要求原告承担相应的担保责任。被告彭逵未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃其答辩权利。经审理查明，2019年4月19日，被告彭逵（买受人）与原告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买的商品房为岳麓区××道××号××栋××房，房屋总价为1237851元。买受人以银行按揭方式付款，应于2019年3月27日向出卖人交付首期房款437851元，余款800000元向银行申请贷款。合同第六条第六项约定，出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按年利率24%的标准支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（即提前收贷）,并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同，出卖人有权在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起20日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续（简称“撤案手续”）。如买受人不履行撤案手续配合义务的，每逾期一日，应从逾期之日起每日按总房款万分之一的标准向出卖人支付违约金，逾期超过十五日的，买受人还应按总购房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人有权拒绝退还买受人的购房款余额直至买受人按照出卖人要求办理完毕撤案手续之日，出卖人对此不承担任何责任。2019年5月16日，被告彭逵（借款人、甲方）与第三人民生银行（贷款人、乙方）、原告高鑫公司（保证人、丙方）签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（编号：个房贷字第Ｈ××9号），载明：甲、乙、丙三方共同商定，由乙方提供贷款给甲方，作为甲方支付购买房产的部分款项；甲方同意将该房产抵押予乙方，作为其偿还本合同项下借款的担保；丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。本合同项下的购房借款金额为800000元，借款期限共240月，自2019年5月30日起，至2039年5月30日止。贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%）上浮动20%,确定为年利率5.88%。甲方无条件且不可撤销的授权乙方将借款以甲方购房款的名义一次性划入丙方指定账户。甲方购房借款按月等额本金还款，还款日为每月15日，借款到期时利随本清。合同第二部分第三十三条约定，甲方违反承诺、陈述或保证，或者违反本合同约定义务，或在本合同履行过程中发生以下情形之一的，视为发生违约事件，乙方有权行使下述一项或多项权利：（1）有权停止继续发放贷款，（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，（3）依法处分担保物并优先受偿、或要求保证人履行保证责任；（4）要求甲方赔偿乙方因其违约所遭受的其他经济损失；（5）要求甲方承担适用的其他违约责任：33.1甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论丙方是否已代为清偿）,或甲方未按本合同约定的用途使用借款或将借款挪作他用；……。因被告彭逵未按照借款合同如期归还借款，第三人民生银行向担保人高鑫公司出具《个人贷款到期通知书》，内容载明：根据编号：个房贷字第Ｈ××9号《个人购房／车位借款及担保合同》之约定，借款人彭逵的借款于2020年6月10日到期，其应偿还借款本金为763333.37元及相应利息3821.51元（暂算至2020年6月10日），希望您督促借款人按时还款，否则，我行将依据编号个房贷字第Ｈ××9号《个人购房／车位借款及担保合同》之约定行使担保权权利，由您承担相应的担保责任。2020年6月24日，原告向第三人支付了768791.2元用于偿还被告贷款本息。另查，2020年8月31日，原告诉至本院，本院于2020年10月23日以公告形式向被告送达了起诉状副本、开庭传票等应诉材料。上述事实，有当事人的到庭陈述，以及原告高鑫公司提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房/车位借款及担保合同》、银行对账单，第三人民生银行提交并经庭审质证的《个人贷款到期通知书》等证据予以证明，本院予以确认，被告彭逵未到庭进行质证，也未在指定期限内提交证据，视为放弃其举证、质证权利。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》以及原、被告与第三人订立的《个人购房/车位借款及担保合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因为被告未按照《个人购房/车位借款及担保合同》的约定向第三人偿还借款本息，致原告承担保证责任。按照购房合同的约定，因被告逾期还款导致借款提前到期,并要求原告承担代偿责任的，原告有权向买受人追偿，有权解除合同。原告请求解除《长沙市商品房买卖合同》及附件，合法有据，本院根据本院在人民法院报刊登公告向被告送达起诉状副本等应诉材料的时间，确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件自2020年12月22日予以解除。对于原告主张被告配合办理合同备案登记、预告登记、网签等撤销手续，以及契税、物业维修基金的过户手续，根据《长沙市商品房买卖合同》约定，合同解除后，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续。故被告应协助原告到房屋产权登记机关办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签的相关手续，并办理好涉案房屋契税和维修基金的退取手续。对于原告主张被告支付原告向银行代偿的借款本金、利息及罚息768791.2元，本院认为，本院已确认双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》予以解除，在产权登记部门办理好相关注销手续后，该房屋已归原告所有，而被告在此前已向原告交付了购房首付款，并向银行申请贷款并支付给了原告，原告要求被告向其支付垫付的本金没有事实及法律依据，但原告可以在所应退还给被告的款项中抵扣所垫付的利息及罚息。至于违约金，按照合同约定，买受人应承担总房价款20%的违约金。经本院综合衡量，认为该约定标准过高，本院酌定被告应向原告支付违约金61892.55元（1237851元×5%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告彭逵签订的编号为XX190010802的《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2020年12月22日起解除；二、被告彭逵于本判决生效之日起十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司到房屋产权登记机关办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签的相关手续，并办理好涉案房屋契税和维修基金的退取手续；三、被告彭逵于本判决生效之日起十五日内一次性向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付合同解除的违约金61892.55元；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13948元，公告费560元，共计14508元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司负担13508元，被告彭逵负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  刘爱军人民陪审员  易撼宇二〇二一年三月二十六日法官助理龚雪娟书记员谭佳