江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1574号原告：林雨杰，男，1990年2月24日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：蔡海涛，江苏山阳律师事务所律师。被告：陈林，男，1976年4月1日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：李磊，江苏金策律师事务所律师。原告林雨杰与被告陈林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林雨杰及其委托诉讼代理人蔡海涛、被告陈林及其委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林雨杰向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告的房屋买卖合同，被告依照合同约定立即双倍返还定金及承担补偿房屋差价损失，中介费8000元，合计606916元。后原告变更诉讼请求为：解除双方房屋买卖合同，要求被告返还定金10万元及承担补偿房屋差价损失61.58万元，中介费8000元。合计72.38万元。2、被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由:2020年3月28日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告陈林将名下位于×××室房屋一套出售给原告，原告签订合同当日向被告支付了定金1万元，同年4月15日，原告向被告支付了定金9万元，合计定金10万元。被告分别向原告出具了定金收条。另双方约定，剩余首付款40万元，于同年6月25日之前付清，被告当日配合乙方办理相应抵押手续。签订合同后，涉案房屋价格大幅上涨，原告按照约定要求支付40万元首付款给被告，被告明确表示不同意卖了，不接受40万元，不愿意再履行合同。原告认为，双方买卖合同合法有效，并且约定了如被告违约，支付双倍定金。同时，《买卖合同司法解释》第二十八条的规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和赔偿损失的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，结合上述法律规定和合同的约定，以及不能让违约方从违约行为中获利的原则，原告认为，被告违约在先，恶意不履行合同义务，应依法承担补偿房屋差价损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告因房屋价格上涨单方违约，未能按照合同约定履行合同义务，其依法应当承担违约责任。维护公民的合法权益不受侵害，要求被告承担担保责任，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈林辩称：原告与被告签订合同属实，因原告无购房资格，该合同无法履行，被告于2020年6月19日通知原告解除合同不再履行，对于原告要求返还定金我方无异议，原告主张的差价损失无事实法律依据，不应得到支持，综上，请求法院依法判决。原告无购房资格且涉嫌炒作房屋，所以被告不再履行。对建华观园三期目前58同城网上二手房均价三性不认可。对鉴定报告真实性、合法无异议，关联性不认可。该合同无法实际履行，所以不可能存在房屋差价的损失，评估报告时间节点为2020年9月10日，被告在2020年6月19日已经通知解除合同，原告于2020年6月22日向法院提起诉讼，所以被告认为时间节点以2020年6月22日为准，此后扩大的损失与本案无关。在2020年6、7月案涉房屋小区平均价格仅为1.3万元左右，以此证明评估报告及结论与本案无关联性。经审理查明：原、被告于2020年3月28日签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方（售房人）陈林愿意将坐落于×××室的房屋出售给乙方（购房人）林雨杰。房屋产权证面积为142.78平方米，产权证号：0005952号。经双方约定此房屋成交价为人民币壹佰伍拾万元整/套（¥1500000元/套）。乙方预付购房定金人民币壹拾万元整（¥100000元），首付款含定金伍拾万元整（¥500000元），在甲乙双方产权过户时付清，剩余购房尾款：①乙方办理银行按揭贷款；②乙方于过户当日一次性付清于甲方，以上两个选项乙方均可选择。……八、双方产权过户定在2020年11月25日之前，如因甲方或乙方推诿拖延，则视为违约。九、违约责任：合同签订后，甲、乙双方不得以任何借口违约，如甲方违约，则按购房定金两倍的金额作为违约金赔付给乙方（含购房定金）；且甲方承担中介费（按房屋成交总价3%的金额作为中介费给中介方）。……十二、补充条款：①甲乙双方协商一致，乙方于签订此合同当日先付定金壹万元整，剩余玖万定金于2020年4月15日前付清，剩余首付款肆拾万元整于2020年6月25日之前付清。以上约定，逾期未付则视为违约；②甲方收到乙方付款当日，甲方配合乙方以此房屋做等同金额的抵押权证（他项权证）于乙方本人；③如因乙方个人原因导致无法正常**此房，甲方同意由乙方指定人购买此房，但需保证甲方净得房款不变，乙方也以全款付清用公正方交易此房。2020年3月28日，被告陈林出具定金收条，载明：今收到林雨杰购买淮安市×××房屋，购房部分定金人民币壹万元整（¥：10000）。2020年4月21日，陈林出具收条，载明：今收到林雨杰定金玖万元整。（90000元）人民币（×××室）。《中介费收条》显示：今收到林雨杰购买建华观园×××房屋，中介服务费人民币捌仟元整。（¥8000），收款人：王耀，淮安枫林房产中介有限公司加盖公章，日期：2020年3月28日。原告提供了与被告陈林的微信聊天记录，原告：“陈大哥，你好。我们计划这个星期将首付款剩余40万元付给你的，我们付完首付款同时，你那边这个星期哪天方便和我们一起去做房屋抵押（他项权证）。我们等你消息，到时候提前约好中介，我们三方一起去审批中心办理手续。”被告：“你把我家房子挂在网上卖，天天中介打电话给我，我家×××的房子家里不同意卖了。请不要把40万打过来。”经原告林雨杰申请，本院委托江苏新城土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，《房地产估价报告》显示：房地产单价：14118元/㎡，房地产总价：201.58万元，大写人民币贰佰零壹万伍仟捌佰元整。价值时点为2020年9月10日。原告林雨杰支出鉴定费17000元。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告违约并请求依法解除案涉房屋买卖合同，被告辩称因原告无购房资格且涉嫌炒作房屋，其于2020年6月19日通知原告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告认为原告无购房资格导致合同无法继续履行，但未举证证明，2020年6月19日亦未超过合同约定的过户期限，且被告在庭审中陈述“签订合同时原告自己说没有购房资格，等把自己房屋卖掉就有资格”，可见，被告明知原告在签订合同时可能无购房资格，仍同意签订合同，并约定了补充条款以促使合同履行，故被告的抗辩不符合合同的法定解除情形，本院依法不予认可。被告于2020年6月19日向原告明确表明案涉房屋买卖合同不再履行，原告提出解除合同符合合同的法定解除情形，故本院依法确认案涉房屋买卖合同解除。关于违约责任承担，因被告明确表示不履行合同，导致合同目的无法实现，故本院认为被告行为违约，其应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求被告返还定金10万元，根据原、被告合同约定，本院依法予以支持。关于损失赔偿，被告辩称价值时点应以2020年6月22日为准，被告于6月19日明确表示不履行合同，原告于6月22日向本院起诉解除案涉房屋买卖合同，虽原告负有采取适当措施防止损失扩大的义务，但鉴于房屋买卖流程复杂、耗时较长，鉴定价值时点定于2020年9月10日，不违反法律规定。鉴定结果显示案涉房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币201.58万元，溢价部分为51.58万元，原告主张被告赔偿房屋溢价损失51.58万元，不违反法律规定，故本院依法予以支持。关于原告主张赔偿中介费8000元，鉴于本案已支持的房屋差价损失足以覆盖中介费的损失，故本院对中介费损失不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告林雨杰与被告陈林于2020年3月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈林于本判决生效之日起十日内返还原告林雨杰购房定金10万元并赔偿损失51.58万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9870元，保全费3570元,合计13440元，由被告负担11435元，由原告负担2005元。鉴定费17000元，由被告陈林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××29）。审 判 长  高晓文人民陪审员  祁 蔚人民陪审员  殷 路二〇二一年四月二十六日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。