江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10255号原告：吉顺平，男，1975年11月29日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王友祥、张梅，江苏宏润律师事务所律师。被告：江苏鸿地地产投资有限公司，住所地无锡市钱皋路168号，统一社会信用代码91320200250510126A。法定代表人：冯智英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏惠栋，沈鸣扬，江苏连元律师事务所律师。原告吉顺平与被告江苏鸿地地产投资有限公司（以下简称鸿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告吉顺平的委托诉讼代理人张梅，被告鸿地公司的委托诉讼代理人夏惠栋、沈鸣扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉顺平向本院提出诉讼请求：1、判令鸿地公司向吉顺平支付逾期交房违约金70980元(自2020年1月1日起至2020年6月30日止，以房价款1950000为基数，按日利率万分之二计算)；2、判令鸿地公司向吉顺平退还层高赔偿损失33051元。事实与理由：2018年11月21日，吉顺平与鸿地公司签订了《商品房买卖合同(预售)》(以下简称“合同”)，合同第十一条约定鸿地公司应当在2019年12月31日前向吉顺平交付商品房，第十二条及补充协议约定鸿地公司逾期交付责任为:按日向吉顺平支付全部房价款的万分之二的违约金，约定的逾期交付违约金的计算期间为:自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。2020年7月2日，鸿地公司向吉顺平交付房屋，已构成逾期交付房屋，另吉顺平收房时发现层高有误，合同约定为2.95米，而实际为2.9米。基于实际层高的降低一方面使得鸿地公司因成本减少而获取了一定利益，因而该违约行为产生的该部分利益应予返还吉顺平。另一方面，层高的降低对吉顺平期待利益的享有及使用舒适程度均存在影响，并进而影响到了房屋的实际价值与交换价值。鸿地公司辩称，一、实际交房时间确实晚于合同约定的交房日期，但逾期交房系诸多不可抗力导致，包括：1、无锡市住房和城乡建设局(以下简称无锡市住建局）、无锡重污染天气应急领导小组办公室发布的多份文件，由于国庆和大气污染治理以及安全隐患的整改、扬尘控制以及邻近春节等因素导致在房屋施工过程中停工；2、由于2019年10月无锡市发生了312国道上跨桥桥面坍塌侧翻的重大事故导致运输停止也影响到了项目工地的进度；3、2020年1月又爆发了新冠疫情，1月到5月初都属于疫情爆发期间，在此期间施工的复工、工作人员的返岗以及各项项目的验收、备案、审批都全面停顿。上述不可抗力的因素导致交房日期的拖延，根据双方的补充协议第6条发生不可抗力的情况鸿地公司因此顺延交付房屋，无需承担违约责任。二、关于层高的问题，合同约定层高为2.95米，实际交付层高确实是2.9米，订立合同时对于层高的条款属于笔误，该房屋规划审批的层高就是2.9米，鸿地公司严格按照规划建筑。层高相差了5厘米没有对吉顺平造成任何损失。吉顺平主张的关于层高问题的赔偿，没有提供任何相关损失的依据和计算的依据，亦没有相关约定。综上，请求驳回吉顺平的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月21日，吉顺平与鸿地公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定，商品房为小天鹅南苑23单元301室；建筑面积为126.37平方米，套内面积为108.71平方米，分摊共有建筑面积为17.66平方米；层高为2.95米；单价为每平方米15430.88元，总价款为195万元；交付日期为2019年12月31日前；合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照双方补充协议相关约定执行。合同第十三条第二款：根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。吉顺平与鸿地公司又签订《合同补充协议》一份，第六条载明，双方明确，发生不可抗力或以下情况之一的，鸿地公司应及时告知吉顺平，鸿地公司可因此顺延交付房屋而无须承担违约责任:(1)因房屋所在地政府部门政策的变化或遵守政府法令而引起的延期交付；(2)政府部门、市政能源部门进行与本项目相关联的市政干线工程等突发事件或采取临时措施而引起的房屋延期交付；(3)政府等部门根据法律、法规某项重要措施、规划或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的;(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致开发延期的。第八条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全款房价款万分之二(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。因不可抗力、政府政策变化、政府部门审批等原因造成延期交付，经双方协商同意允许该商品房的交付日期延期贰个月，双方均不承担违约责任。2020年6月25日，鸿地公司出具商品房交付通知书，载明：根据您与我公司签署的《商品房买卖合同》的相关规定，您所购买的小天鹅南苑（雍山府）项目房屋已于2020年6月24日具备交付条件，您可前来办理相关交付手续。办理房屋交付手续的开始时间为2020年6月25日。交付手续办理地点：小天鹅南苑（雍山府）12号楼社区用房（民干路）。目前疫情管控仍在持续。鉴于交付时人流较为密集，为了您和您家人的健康考虑，同时避免您长时间等候，我们建议您在2020年6月29日14:00前来办理交付手续。2020年7月2日,吉顺平验收房屋、收房。庭审中，鸿地公司提供无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知、无锡市重污染天气应急领导小组办公室关于发布重污染黄色预警的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号关于印发《无锡市重污染天气应急预案市住房和城乡建设局响应方案》的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号关于全力做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间工程勘察设计领域复工防控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2020）5号关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）7号关于调整住建行业复工（复业）时间的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）11号关于推进住建行业开复工（复业）工作的通知，其中无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号文件明确要求自2019年9月30日至2019年10月7日，全市建筑施工工地一律停工，造成停工八天；无锡市重污染天气的通知要求自2019年12月3日起启动重污染天气应急响应措施，所有的室外施工场地停工，导致项目停工14天；无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号文件要求施工工地自2019年12月17日停工，受此影响导致项目停工4天；无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号文件对于扬尘进行全面管控要求全市建筑施工工地暂停施工，受此影响项目停工31天；2020年春节前后新冠疫情爆发，无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号、锡建质安（2020）5号、锡建发（2020）7号、锡建发（2020）11号四个文件，所有建筑工地全面停工、各类筑建行业和政府审核备案部门全面停工，2020年1月26日起无锡市实施了一级防控措施、2月26日起无锡市实施了二级防控措施、3月27日起无锡市调整为三级防控措施，疫情导致鸿地公司项目的停滞长达3个月，另外2019年10月10日312国道高架桥桥面侧翻倒塌的重大安全事故，导致无锡市的运输施工单位全面整顿造成项目停工至少14天，上述各项因素导致鸿地公司延期长达约160天，以上证据证明延期交房是由于上述政府管控以及不可抗力因素导致的。经质证，吉顺平对上述文件真实性没有异议，但没有关联性，2019年的38号文件中涉及的期间属于法定节假日，且2019年的文件发布时间临近交房时间，对鸿地公司的延期交付并没有影响，鸿地公司无法证明上述管控措施中要求的停工必然导致其延期交房，上述管控措施并不属于不可抗力，且2020年发布的文件均在2019年12月31日之后，在合同约定的交房时间之后，鸿地公司的违约行为是发生在新冠疫情之前，另依据鸿地公司提供的相关文件，全市的建筑工地于2020年2月20日全面复工，故新冠疫情对建筑工地施工的影响并不大，不能免除鸿地公司的违约责任。上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》及补充协议、商品房交付通知书、竣工图、收据、业主领房验收交接表、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）38号关于切实做好我市国庆期间建筑工地消除安全隐患工作的通知、无锡市重污染天气应急领导小组办公室关于发布重污染黄色预警的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）49号关于印发《无锡市重污染天气应急预案市住房和城乡建设局响应方案》的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2019）50号关于进一步强化建筑工地扬尘管控暨全面落实安全隐患整改的通知、无锡市住房和城乡建设局锡建设（2020）2号关于全力做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间工程勘察设计领域复工防控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建质安（2020）5号关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）7号关于调整住建行业复工（复业）时间的紧急通知、无锡市住房和城乡建设局锡建发（2020）11号关于推进住建行业开复工（复业）工作的通知及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，鸿地公司与吉顺平签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约定履行。关于延期交房损失，鸿地公司与吉顺平约定的交房时间为2019年12月31日，而实际交房时间为2020年7月2日，鸿地公司存在违约，吉顺平要求鸿地公司支付全款房价款万分之二的违约金，符合合同约定，鉴于政府相关部门的管控措施以及新冠肺炎疫情对施工进度确实存在客观影响，本院对鸿地公司逾期交付计算违约责任的期间予以适当调整，据此，酌定逾期交房违约金为32370元。关于层高损失，案涉合同约定交付房屋的层高为2.95米，该约定是双方当事人的真实意思表示，鸿地公司应当按照合同约定履行该义务，但鸿地公司确认实际交付的房屋设计层高为2.9米，构成违约。根据案涉合同第十三条第二款关于面积误差的约定，综合考虑建筑成本、期待利益、使用舒适度等因素，吉顺平主张层高损失33051元，在合理范围内，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、江苏鸿地地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吉顺平支付逾期交付房屋违约金32370元。二、江苏鸿地地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向吉顺平赔偿层高损失33051元。三、驳回吉顺平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元减半收取为1198元，保全费1044元，合计2242元，该款已由吉顺平预交，由吉顺平负担842元，由江苏鸿地地产投资有限公司负担1400元，于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给吉顺平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  李 涛二〇二一年七月三十日法官助理  杨 静书 记 员  章依晨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。