山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2021）晋0403民初828号原告：苏某，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：王某（系原告母亲），现住长治市。委托诉讼代理人：郝某，长治市潞州区君和法律服务所法律工作者。被告:长治市富力房地产开发有限公司。法定代表人：相某，执行董事。委托诉讼代理人：秦某，系该公司法务部员工。委托诉讼代理人：牛某，男。原告苏某诉被告长治市富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序审理，后因案件复杂转为普通程序。本院于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、郝某，被告的委托诉讼代理人秦某、牛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：判决被告退还原告所交纳的购房款472778元。诉讼中，原告增加诉讼请求解除双方签订的房屋买卖合同。事实与理由：2020年8月，原告父母以原告名义到被告处订购被告销售的房产一套，交先后交纳定金20000元、优惠券10000元、首付款428699元、专项维修基金14079元，共计472778元。但原告母亲以原告名义签订的房屋认购书非原告真实的意思表示，原告不同意购买。后经交涉，被告同意全部退还款项，并提供了格式化的退房申请报告，注明退还原告462778元的购房款及优惠券10000元，共计472778元。此后数月，被告以各利理由拖延退款。原告为维护合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1.基于父母与子女特殊的身份关系，现实中父母以子女名义购房并不少见，即便涉案房屋认购书非原告本人所签，被告也有理由原告母亲有代理权。通过交纳的房款可知，交款刷卡记录中有原告本人的银行卡，说明原告知道其母亲代为购房。 2.双方未签订任何解除协议，关于销售人员的承诺仅是发起解除合同的流程，并未实质性给予退款。根据房屋认购书的约定，解除合同时，原告需要承担相应的违约金。围绕诉讼请求，当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方提交的真实性无异议的证据购房款收款收据、刷卡凭证、交款通知单、退款申请报告、退款承诺书、商品房认购书，王春阳、王某、苏某的询问笔录，本院予以确认，并在案佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：王某系苏某的母亲。2020年8月27日，王某在苏某不知情的情况下，以苏某的名义在富力公司开发的尚悦居小区认购了C8#1单元2301房屋一套，交纳了订金20000元，并支付太原乐居广告有限公司10000元购买优惠券。回家后，王某将购房情况告知苏某，苏某明确表示不同意购买。2020年8月29日，王某听销售人员说已交纳的30000元款项不退不换（房），鉴于该原因，王某仍以苏某的名义签订了商品房认购书。2020年8月31日晚，王某交纳首付款428699元、专项维修基金14079元。上述款项大多从苏某的银行卡中支付。后因苏某坚决不同意购买房屋，王某便于富力公司进行交涉。2020年10月10日，王某去富力公司售楼处商量退房，并发生了争吵。销售经理王春阳经咨询富力集团内部其他地区的项目公司后，得知可以打报告申请，便于当日出具承诺书，内容为“今天因苏某家长到售楼处诉求，说了购房的详细过程，以及家中实际情况，鉴于买房时并非苏某本人意愿，也非本人签字，苏某没有提供任何相关购房手续，至此甚至草签合同都没有完成，没在任何协议上签过字，所以无任何法律效力，公司承诺10月20日前，保证能办理相关退房手续，而且全额足额退还首付房款，包括定金、公共维修基金。总房款472778元”。该承诺书由王某书写，王春阳签字。后苏某在富力公司提供的退房申请报告上签字申请退房。显示的退房原因为：“由于个人家庭原因，特申请退房并免除总房款×中国人民银行同期贷款基准利率（4.65%）违约金。违约金共计67365元，故申请减免退房产生的违约金67365元。”在退房申请报告底部显示“该客户已交定金20000元、首期房款428699元、专项维修资金14079元，合计462778元；共计退还客户462778元。”因富力公司迟迟未办理退房款，遂引发本案诉讼。在对苏某的询问笔录中，苏某陈述其在银行工作，有便利条件，家人都知道其银行卡的密码，家里经常拿这个卡使用。在询问中，王某陈述苏某的银行卡就在家里放着，由王某保管，家里人为了帮助苏某完银行的任务，就把家里的钱存到苏某卡里。本院认为，本案的主要争议点，一是本案王某的行为是否构成表见代理？二是被告销售经理王春阳的行为是否构成表见代理。三是涉案的商品房认购书是否应当解除，购房款应否予以返还？关于争议点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，王某是苏某的母亲，双方的母女关系，使被告有理由相信王某有权代理苏某签订商品房认购书，且王某的行为不违背日常生活经验法则；其次，王某交纳的涉案款项，大多数是从苏某的银行卡中支付，特别是首次交纳定金或购买优惠款时，王某刷苏某的银行卡进行交费。再者，被告在签订商品房认购书前并不知情苏某不同意购买涉案房屋或王某无权代理，被告是在王某签订了商品房认购书、交纳了房屋首付款、维修基金等款项后，通过王某的事后反映才知情的，被告不存在恶意，原告也没有证据证明被告事前知道王某无权代理。综上，本院认为王某的行为构成表见代理的意见，该代理行为有效，对原告具有法律约束力。关于争议点二，本院认为王春阳签字的承诺书没有加盖被告公司的印章，王春阳也不是公司的法定代表人，按一般人的理解，王春阳无权代表公司作出退还购房款的决定，王春阳签字的行为，不构成表见代理，原告辩解双方已达成退款协议的意见，本院不予采信。关于争议点三，本院认为购买涉案房屋并非原告真实的意思表示，其只是因母亲的代理行为构成表见代理，才受法律约束，原告不存在恶意违约。如果继续履行合同义务，既违背原告真实的意思，也将会给其带来承担巨额的房贷压力，对其显失公平。被告在明知原告母亲无权代理、原告无意愿购买房屋后，仍然不同意解除合同，违反诚实信用原则。故本院认为涉案商品房认购书应当予以解除。即使合同解除，违约方应当承担的违约责任并不因合同解除而减少或者免除，被告仍可要求违约方赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，涉案商品房认购书解除后，被告应当返还原告交纳的购房款。原告交纳的涉案款项中有10000元支付给了太原乐居广告有限公司用于购买优惠券，该款项不是支付给被告的，故原告要求被告返还该款项无事实依据，本院确认被告返还的款项数额为462778元。综上所述，依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告苏某与被告长治市富力房地产开发有限公司签订的《长治富力尚悦居商品房认购书》；二、被告长治市富力房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告苏某448699元、专项维修基金14079元，共计462778元。三、驳回原告苏某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8392元，由原告苏某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审  判  长   王正阁人 民 陪 审 员   胡建华人 民 陪 审 员   燕 娜二〇二一年六月三十日书  记  员   贾 炜