广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终2896-2898、3000-3011、3013-3014、3016-3026号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地：广东省惠东县。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊凯，广东扬鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘平、魏健等二十八户业主（详见附表）委托诉讼代理人：卢家发、吴思沥，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司（下称弘诚公司）因与被上诉人刘平、魏健等二十八户业主商品房预售合同纠纷二十八案，不服广东省惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。（因上述二十八案所涉及上诉请求、基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以2896号案件为例进行表述、论证）。上诉人弘诚公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、请求依法撤销惠东县人民法院作出的(2020)粤1323民初8I76号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、根据《补充协议》的约定，当事双方约定了90天的廷期交房宽限期。故本案的逾期交房免责期应为180天。根据《补充协议》第二十二条:“对于本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚。”考虑到存在不确定因素的影响，被上诉人同意给予上诉人90天的宽限期。本案中，上诉人因超强降雨水灾、台风“山竹”超强台风等不可抗力的影响而延期交房，存在合法免责理由。因此，不可抗力的免责期加上《补充协议》约定的宽限期，故本案的逾期交房免责期应为180天。二、被上诉人请求的逾期交房违约金总额明显过高，依法应当予以调整。1、被上诉人没有就其所受损失进行举证。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诫实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30%”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证。2、本案中，违约金标准应调整到万分之一至万分之二范围内。参考《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约贵任纠纷案件审判指引》第4条第二款:“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因紊，根据公平原则和诚卖信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条:“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民问借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”如今，年利率6%的标准又被修改为LPR标准。因此，该根据公平原则，考虑到业主的实际损失，兼顾合同的履行情况等因素，请求法院将违约金标准进行调整。综上所述，鉴于被上诉人没有就其所受损失进行举证，故违约金标准应进行调整到万分之一至万分之二范围内，并扣减不可抗力的免责期和《补充协议》约定的宽限期，共计180天。为维护各方合法权益，上诉人恳请人民法院根据相关事实和法律依据作出公正判决。被上诉人刘平答辩称：不予认可上诉人的上诉请求及意见。原审原告刘平向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金17740.04元（以全部房价款的万分之五按日计算，从2019年5月24日计至2019年8月19日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费等费用。原审法院认定事实：被告弘诚公司系成立于2009年9月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年4月28日，原告刘平（买受人）与被告弘诚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0043476）及十一个附件，约定原告购买被告开发的位于惠东县××××××××××××××××××××××××，该商品房预测建筑面积93.89平方米，总价款407817元。合同第七条约定采取贷款方式支付购房款，买受人应于2017年4月27日前支付首期房价款127817元，余款28万元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。2017年6月2日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。2017年6月6日，被告出具一份购房款发票给原告收执，确认其已向原告收取了全部购房款407817元。2019年7月11日，厚园A地块22-29栋及地下室经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。根据被告提交的《楼宇交接书》显示，被告已于2019年8月28日将涉案房屋交付给原告。2019年4月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，本院于2019年9月28日作出（2019）粤1323民初2397号民事判决书，判决被告支付逾期交房违约金暂计至辩论终结之日即2019年5月23日共10603元。后被告提起上诉，惠州市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）粤13民终1121号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审时，原、被告双方均同意逾期交房违约金计算至涉案地块竣工验收备案日即2019年8月19日止。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告刘平与被告弘诚公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。对于被告弘诚公司主张涉案合同约定的违约金过高，要求予以调低的辩解。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约履行，且该合同文本是弘诚公司自行提供的，如其认为过高，则应当在与业主订立合同时就此进行协商，现其在违约行为发生后主张予以调低，没有事实与法律依据，本院不予支持。因涉案地块在原告第一次起诉后于2019年8月19日完成竣工验收备案，现原、被告双方均同意逾期交房违约金计算至涉案地块竣工验收备案日止，本院予以照准。故按照合同第十二条的约定，被告应从2019年5月24日起至竣工验收备案日即2019年8月19日止共计87天按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金为17740.04元【407817×0.05%×87】。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘平支付逾期交房违约金17740.04元。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人弘诚公司的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本系列案中，弘诚公司主张台风、暴雨等均属不可抗力因素，应予扣减90天的逾期交房免责期。对此，本院认为，本案属于后续的逾期交房违约金的主张，在2019年5月23日以前的逾期交房违约金前案中，已经对扣除免责期进行审理并已经扣除免责期90天，现弘诚公司又主张本案的逾期交房免责期应为180天应予以扣除，没有事实和法律依据，故弘诚公司的该主张，本院不予支持。对于上诉人弘诚公司认为涉案合同约定的违约金过高，要求予以调低的主张，本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方已对逾期交房的违约金数额作出明确约定，双方当事人均应当依约履行。且该合同文本是弘诚公司自行提供的，如其认为过高，则应当在与业主订立合同时就此进行协商，现其在违约行为发生后主张予以调低，没有事实与法律依据，一审不予支持，处理无误，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年六月二十二日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷附表：序号二审案号被上诉人一审案号1（2021）粤13民终2896号刘平（2020）粤1323民初8179号2（2021）粤13民终2897号魏健、李亚雄（2020）粤1323民初8167号3（2021）粤13民终2898号徐雪龙、林雨欢（2020）粤1323民初8166号4（2021）粤13民终3000号尹变（2020）粤1323民初8184号5（2021）粤13民终3001号钟美友（2020）粤1323民初8241号6（2021）粤13民终3002号庄广润（2020）粤1323民初8186号7（2021）粤13民终3003号王玉婷（2020）粤1323民初8170号8（2021）粤13民终3004号陈广灵（2020）粤1323民初8147号9（2021）粤13民终3005号陈英杰（2020）粤1323民初8176号10（2021）粤13民终3006号彭文胜（2020）粤1323民初8173号11（2021）粤13民终3007号李烁林、李莎莎（2020）粤1323民初8320号12（2021）粤13民终3008号练家荣、龙嘉碧（2020）粤1323民初8239号13（2021）粤13民终3009号杨武超（2020）粤1323民初8242号14（2021）粤13民终3010号冯庆祥、杨嘉全（2020）粤1323民初8145号15（2021）粤13民终3011号杨丽奏（2020）粤1323民初8182号16（2021）粤13民终3013号邱美华（2020）粤1323民初8153号17（2021）粤13民终3014号黄国富（2020）粤1323民初8151号28（2021）粤13民终3016号刘建军、彭小辉（2020）粤1323民初8156号19（2021）粤13民终3017号周胜峰（2020）粤1323民初8315号20（2021）粤13民终3018号许健威、赖静珊（2020）粤1323民初9260号21（2021）粤13民终3019号张伟锋（2020）粤1323民初8180号22（2021）粤13民终3020号蒋冬梅（2020）粤1323民初8175号23（2021）粤13民终3021号杨武龙（2020）粤1323民初8925号24（2021）粤13民终3022号产绍节、骆永红（2020）粤1323民初8923号25（2021）粤13民终3023号游志君、田伟菲（2020）粤1323民初8162号26（2021）粤13民终3024号段美凤（2020）粤1323民初8168号27（2021）粤13民终3025号巩涛（2020）粤1323民初8164号28（2021）粤13民终3026号尹铁钢（2020）粤1323民初9132号