河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终6613号上诉人（原审原告）：徐亮，男，汉族，1981年1月12日出生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：齐勇智，河南白贲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地河南省荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，系该公司员工。上诉人徐亮与上诉人郑州恒林置业有限公司（下简称恒林公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。徐亮上诉请求：1、撤销河南省荥阳市人民法院(2021)豫0182民初2418号民事判决第二项；2、判令恒林公司赔偿徐亮租金损失354392元。事实和理由:关于徐亮一审诉请的租金损失问题，一审判决既然认定了恒林公司封堵道路绿地的行为和事实，同时也认为恒林公司施工阻路的行为在客观上可能导致该区域的人流量减少，其实不是可能，是肯定。一审判决却主观地认为证明不了商铺租不出去与恒林公司的这一行为有直接的因果关系，因此不支持徐亮的这一诉求。商铺不同于住宅，它的价值就在于人流量，没有了人流量，谁还会在此做生意，商铺肯定就租不出去了，这是必然的也是直接的，徐亮商铺前的道路是通往小区的必经之路，也是该小区规划的正规道路，恒林公司没有任何权利和理由封堵，恒林公司仅仅为了施工方便，就不考虑业主的正当权益，擅自封堵道路，导致业主不能通行只能绕道而行，也必然损害了徐亮的商铺权益，这肯定是要赔偿的。另外，一审判决没有判令恒林公司赔偿的理由是认为恒林公司封堵道路没有恶意，封堵道路是事实，给徐亮造成了损失是事实，也是客观存在的，只要这一事实存在，恒林公司就应当给予徐亮赔偿，不管恶意与否，难道非得让恒林公司抱着不让徐亮的商铺租出去的目的才叫恶意，没有这个目的就不叫恶意？给徐亮造成的损失可以不予赔偿吗？难道恒林公司为了自己施工方便就可以任意侵害他人的权益而且不用付出任何代价吗？还有，一审判决认为徐亮的商铺租不出去属于正常的商业风险，这也是明显说不过去的。与徐亮同时起诉的有十五位商铺业主，同样的事实，同样的诉求，只是这些案件没有放在一起审理，徐亮的判决结果是第一个出来的，这些业主占了这条商业街的绝大多数，如果只是一个两个个别的业主商铺租不出去，可以解释为正常的商业风险，商业街上绝大多数商铺都租不出去也解释为正常的商业风险就说不过去了吧。总之，徐亮商铺遭到损失是恒林公司封堵道路绿地直接造成的，恒林公司理当予以赔偿，故应纠正一审判决的错误。恒林公司辩称：第一，本案系房屋买卖合同纠纷，徐亮所主张的租金损失，与本案并不是同一法律关系，不应在本案中一并予以审理。第二，一审法院认定事实和适用法律正确。徐亮所述租金损失，实际也是应系侵权法律关系，按照法律规定，其损害赔偿应当以过错责任原则予以认定。但恒林公司在本案中并不是恶意阻断道路，因此恒林公司主观上并不存在恶意及过错。同时涉案商品是否能够出租，涉及地段环境周边入住率、配套、租金高低、房屋内部结构等多种因素的影响。因此，徐亮的商铺是否能租出去与其他的相同地段的商铺是否能出租并没有必然的联系。因此其他商铺能否出租与本案并无关系。一审法院认定其所受损失应属商业风险，认定事实正确。恒林公司上诉请求：1、撤销河南省荥阳市人民法院(2021)豫0182民初2418号民事判决书第一项，改判郑州恒林置业有限公司自2020年12月25日至2021年3月12日按照总房款的年0.1％向徐亮支付违约金即448.5元，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由徐亮承担。事实和理由：恒林公司已于2020年6月24日办理初始登记，按照双方合同约定，恒林公司应当在取得初始登记后180日内取得买受人房屋所有权证，因此恒林公司逾期办理房屋所有权证的违约金应当自办理初始登记180日后即2020年12月25日开始计算。一审法院自2018年12月28日开始计算违约金，是认定事实错误，没有任何依据。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持恒林公司的上诉请求。徐亮辩称：根据双方所签订的房屋买卖合同附件四的约定，恒林公司应当在2018年6月30日之前办理初始登记，初始登记180天之内，最晚在2018年12月31日前应当办理出来房产证交给徐亮。一审法庭就是从2019年1月开始计算的逾期违约金，计算方法没有任何错误。徐亮向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理房产证违约金4205元。2、请求判令被告赔偿原告的租金损失354392元（2018年5月算至2020年12月，共31月)。一审法院认定事实：2016年8月31日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为XY16002697792、XY16002697832）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区商业B幢1-2层112号房、商业B幢1-2层113号房……，第四条计价方式与价款，1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9178.99元，总金额（人民币）分别为壹佰零肆万柒千肆百壹拾伍元整、壹佰零伍万壹千贰百零柒拾元整。……第八条交付期限，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、关于产权登记的约定按附件四第五条内容执行……”。当日，双方又签订合同补充协议一份（附件四），主要内容为：“……五、产权登记的约定……1、产权初始登记出卖人应当在2018年06月30日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和房地产中心。2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：……出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金……”。原告所购买的商铺不动产权登记证书，初始产权登记于2020年6月24日办理完毕。另原告述称其于2018年1月1日与刘雄辉签订门面房租赁合同，该合同于2018年5月份解除。被告方在施工时将该商铺前的道路一端阻断。一审法院认为，原、被告双方之间签订商品房买卖合同依法成立有效。首先关于原告第一项诉讼请求即主张逾期办理不动产证违约金问题，结合本案事实，被告行为构成违约，依据本案所涉合同第十五条约定以及补充协议第五条约定，被告履行合同义务的期限至2018年12月27日，庭审中原告主张该违约金自2018年年底计算至起诉前，即自2018年12月28日至2021年3月12日，故原告主张4205元违约金的诉讼请求，不超出合同约定，予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告的施工阻路行为虽在客观上可能导致该区域人流量减少，但既无证据证明原告商铺不能出租与该行为之间存在直接的因果关系，亦无证据证明被告系恶意阻断道路。原告所购商铺未能出租获取收益系正常的商业风险，对原告该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐亮违约金4205元；二、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3339元，由原告负担3314元，由被告负担25元。二审期间，双方当事人并未向法庭提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，徐亮与恒林公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。根据双方合同第十五条约定以及补充协议第五条约定，恒林公司履行办证义务的期限为2018年12月27日，一审法院支持徐亮所主张2018年12月28日至2021年3月12日的违约金4205元，处理并无不当。本案系商品房买卖合同纠纷，徐亮主张恒林公司施工阻路的行为给其造成租金损失，属于侵权的法律关系，与本案不属同一法律关系，一审法院合并审理不当。本案对徐亮的该项诉讼请求不予审理，当事人可另行解决。综上所述，徐亮、恒林公司的上诉理由均不成立，应予以驳回。一审法院对于徐亮要求恒林公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院对于徐亮要求恒林公司赔偿租金损失的诉讼请求，本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初2418号民事判决第一项；二、撤销河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初2418号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由郑州恒林置业有限公司负担。徐亮缴纳的3314元，由河南省荥阳市人民法院予以退回。二审案件受理费50元，由郑州恒林置业有限公司负担。徐亮缴纳的6616元，予以退回。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二一年六月十一日书记员 田宇恒