上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34401号原告(反诉被告)：上海罗森便利有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：三宅示修，董事长。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：林媛，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海桓振实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：虞智超，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋之琳，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海罗森便利有限公司(以下简称罗森公司)与被告上海桓振实业有限公司(以下简称桓振公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，先适用简易程序，后转为独任制普通程序进行审理。诉讼中，被告桓振公司提起反诉，本院受理后公开开庭与本诉合并进行了审理。原告罗森公司委托诉讼代理人林媛，被告桓振公司委托诉讼代理人虞智超、蒋之琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗森公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年10月23日签订的《房屋租赁合同》(续租合同)于2020年4月9日被告收到《告知函》之日解除；2.判令被告向原告返还已支付的保证金1,341,527.94元；3.判令被告向原告返还已预付未使用的2021年3月1日至2021年3月31日的续租合同首期租金427,313.79元；4.判令被告向原告返还已预付未使用的2020年12月1日至2020年12月31日的续租合同首期物业管理费75,629.07元；5.诉讼费由被告承担。事实理由：原被告双方于2015年9月签订编号为XXXXXXXXD-3F的《办公楼租赁合同》(下称原合同)，由原告承租被告座落于上海市闵行区吴中路XXX号D座3楼(名义楼层)整层房屋，房屋面积2,291.79m。租赁用途只能作为办公使用。租期为2015年12月1日至2020年11月30日。租金单价4.5元/天/㎡，月租金为313,688.76元。原告按约支付租赁保证金941,066.28元，以及物业管理费押金226,887.21元。2016年原被告双方签订了协议编号为XXXXXXXXD-3F的《租赁合同补充协议》，将2016年11月1日至2018年11月30日期间的每月租金调整为321,530.99元；将2018年12月1日至2020年11月30日期间的每月租金调整为371,546.91元;将2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业管理费调整为每月75,629.07元。原告签署补充协议后，于2017年8月29日，支付追加租赁保证金23,526.69元【计算方式为(调整后金额321,530.99元-原租金313,688.76元)*3】。2018年12月1日起，每月租金调至371,546.91元，原告于2019年5月23日，补交租金保证金150047.76元【计算方式为(调整后金额371,546.91元-原租金321,530.99元)X3】。至此，原告缴纳的租金保证金以及物业管理费押金累计合计1,341,527.94元。原合同租期到期13个月前，原被告双方于2019年10月23日，订立本案所涉编号为201910-D-3F《房屋租赁合同》(下称续租合同)，由原告续租被告座落于上海市闵行区吴中路XXX号D座3层的房屋，月租金为427,313.79元，租期为2020年12月1日至2023年11月30日(尚未实际开始履行)。续租合同附件三3.2条约定，续租合同保证金为1,640,577.87元，原合同履行期间原告已向被告支付的保证金共计1,341,527.94元自动转为续租合同下保证金，原告须在续租起租日(2021年3月1日)开始之30日前，向被告支付保证金差额共计人民币299,049.93元。同时，原告按照续租合同附件三第4条约定，于2019年11月11日向被告支付预付首月租金427，313.79元(2021年3月1日至2021年3月31日，注：因免租期3个月)，以及首期管理费75,629.07元(2020年12月1日至2020年12月31日)。续租合同订立后，“新冠肺炎”疫情暴发，上海市于2020年1月24日进入一级防控状态。受“新冠肺炎”疫情不可抗力的持续严重影响，原告公司业绩大幅下滑、连续亏损，经营遭遇重大困难。迫于经营生存压力，原告已紧急关闭多家门店、同时大幅裁撤内部办公机构，遗憾的是经营及资金周转面临的重大压力至今仍未缓解，由于前述不可抗力原因造成了双方均无法预见的合同履行重大情势变更，导致原告无力继续使用原有面积的办公房屋，继续履行续租合同对原告而言显失公平。为妥善处理续租合同事宜，原告自2020年3月13日起多次积极与被告协商原合同变更及续租合同变更相关事宜，但憾未达成一致，迫于经济急剧恶化，原告无奈于2020年4月8日正式向被告发函解除案涉《房屋租赁合同》(续租合同)，此时距续租合同开始履行仍有近8个月的时间。协商过程中，原告亦充分提示被告应当及时减损尽快招租，被告表示不同意续租合同解除，其后原告于2020年6月23日再次发出《告知函》，告知截至发函日仍未缓解经营及资金周转压力，重申原告已于2020年4月8日解除续租合同，并敬请被告尽快加快招租事宜，及时减损，避免造成预期招租利益及相关损失，原告继续积极配合被告进行招租带看事宜。但被告回函坚持表示不同意续租合同解除。故起诉。被告桓振公司辩称：在租赁合同项下，被告完全履约，且双方的合同依法有效，应该继续履行。原告提及的经营困难不存在，原告单方违约解约行为无依据无单方解约权，是原告转嫁风险导致被告损失，故被告提出反诉要求原告承担相应的违约责任。根据续租合同约定，在签订续租合同后三个工作日内原告应补足保证金，但原告至今未补足。原告不享有单方解除权。不同意原告的诉讼请求。被告另称，原告虽然向被告发送了解除通知，但被告已经复函回复不同意解除。根据续租合同的约定，原告擅自解除本合同、擅自退租，已经支付的保证金不予退还，原告应当向被告支付相当于三个月的租金及物业管理费作为违约金，应退还被告基于优惠条件而提供的全部利益，支付被告应提前退租使得被告支出的其他费用，包括保全费、律师费，同时应负责注销一切租赁房屋地址为登记或者注册地址的注销手续。被告据此提起反诉，请求本院判令：1.确认原被告双方《房屋租赁合同》编号201910-D-3F于反诉之日依法解除，原告已经支付的租赁保证金不予退还；2.原告支付被告应付的租赁保证金299,049.93元；3.原告支付违约金1,574,354.68元；4.原告支付免租期租金1,281,941.37元；5.原告支付被告律师费182,767元；6.原告在2020年11月30日之前将系争房屋恢复原状后返还给被告；7.反诉费用由原告承担。针对被告桓振公司的反诉，原告罗森公司辩称：原告认为解除时间应按照原告送达被告的时间解除。被告认为已经支付的保证金应该退还，续租合同6.2中约定，保证金是补偿性的，基于损失的补偿，但原告在续租合同履行前9个月就要求解除合同，故被告不存在损失。原告已经尽力全力提前通知被告，被告不能招租是被告自己的原因。租赁保证金299,049.93元没有到时间。但原告在2020年4月8日要求解除合同，该笔租赁保证金不用支付。违约金不同意支付，该权利义务完全不对等要求法院调整，且违约金和损失不应该同时要求履行，不应该超过被告的实际损失。免租期的损失，原被告的续租合同未开始就解除，所以原告没有享受到装修期的优惠，原告已经向被告提出申请，2020年11月30日租赁合同到期前返还被告，不应该支持。律师费不适用合同17.3条的约定，且金额过高要求调低。经审理查明，2015年9月被告桓振公司作为出租人(合同甲方)、原告罗森公司作为承租人(合同乙方，曾以上海华联罗森有限公司)，签订编号为XXXXXXXXD-3F的《办公楼租赁合同》(原合同)，由原告承租被告座落于上海市闵行区吴中路XXX号D座3楼(名义楼层)整层房屋，房屋面积2,291.79㎡。租赁用途办公。租期为2015年12月1日至2020年11月30日。租金单价4.5元/天/㎡，月租金为313,688.76元。原告按约支付租赁保证金941,066.28元，以及物业管理费押金226,887.21元。2016年原被告双方签订了协议编号为XXXXXXXXD-3F的《租赁合同补充协议》，将2016年11月1日至2018年11月30日期间的每月租金调整为321,530.99元;将2018年12月1日至2020年11月30日期间的每月租金调整为371,546.91元;将2016年11月1日至2020年11月30日期间的物业管理费调整为每月75,629.07元。原告签署补充协议后，于2017年8月29日，支付追加租赁保证金23,526.69元。原告于2019年5月23日，补交租金保证金150,047.76元。原告缴纳的租金保证金以及物业管理费押金累计合计1,341,527.94元。原被告双方于2019年10月23日，订立本案所涉编号为201910-D-3F《房屋租赁合同》(续租合同)，由原告续租被告座落于上海市闵行区吴中路XXX号D座3层的房屋，月租金为427,313.79元(2020年12月1日起至2021年11月30日)，租期为2020年12月1日至2023年11月30日(2020年12月1日起至2021年2月28日止为免租期)。续租合同保证金为1,640,577.87元，原告已向被告支付的保证金共计1,341,527.94元自动转为续租合同下保证金，原告须在续租起租日(2021年3月1日)开始之30日前，向被告支付保证金差额共计人民币299,049.93元。同时，原告按照续租合同附件三第4条约定，于2019年11月11日向被告支付预付首月租金427,313.79元(2021年3月1日至2021年3月31日)，以及首期管理费75,629.07元(2020年12月1日至2020年12月31日)。关于违约责任，续租合同约定，乙方擅自解除本合同、非本合同规定情况乙方中途退租等，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方应承担如下违约责任：乙方向甲方支付相当于三个月的租金和物业管理费作为违约金、乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间的租金；乙方应赔偿甲方向乙方追讨应付未付款项而支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)……合同对其他事项亦作了约定。2020年3月13日，罗森公司向桓振公司发出一份《紧急商洽函》，主要内容为：罗森公司受疫情影响导致经营困难，要求减免租金并延期支付后续租金。同月25日，罗森公司再次发函要求桓振公司就租金减免及延期支付进行协商。3月26日，桓振公司回复罗森公司，表示就2020年4-6月的租金可以延迟一个月支付，考虑减免UG-16商铺单元(注：系罗森公司向桓振公司承租的其他商铺)一个月租金计53,344.57元。4月8日，罗森公司向桓振公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知桓振公司：自2020年4月8日解除合同编号为201910-D-3F《万象城房屋租赁合同》、合同编号为201910-D-809-11《万象城房屋租赁合同》。4月14日，桓振公司作出回复，要求罗森公司继续履行续租合同；考虑到疫情影响，愿意与罗森公司就续租合同内的条款进行合理的商榷。6月23日，罗森公司向桓振公司发出告知函，重申续租合同于2020年4月8日解除，希望桓振公司尽快招租，及时减损；涉案房屋的原租赁合同将于2020年11月30日到期，罗森公司将按合同约定归还房屋。7月2日，桓振公司收到此告知函后回复要求继续履行合同，并表示未收到任何潜在的租户看房需求。2020年11月27日，原被告双方办理了闵行区吴中路XXX号D座3层房屋的还房手续。另查，被告桓振公司为本案诉讼及其他案件，与北京大成(上海)律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所提供法律服务，支付了本案的律师代理费182,767元。以上事实，由罗森公司提供的原租赁合同、续租合同、付款凭证、原告与被告之间的往来信函等，桓振公司提供的原租赁合同、续租合同、双方之间的函件、法律服务合同及律师代理费付款凭证等以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告罗森公司与被告桓振公司先后签订的原租赁合同及续租合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原租赁合同于2020年11月30日到期，罗森公司根据该租赁合同的约定将涉案房屋恢复原状后退还给了桓振公司，该合同已履行完毕。关于双方就涉案房屋的续租事宜于2019年10月23日签订的续租合同，租赁期限为2020年12月1日至2023年11月30日。此合同的起租日为2020年12月1日，计租为起租日开始之后的三个月即2021年3月1日。罗森公司于2020年4月即通知桓振公司解除续租合同，但其解除合同的依据不符合合同约定或法律规定，其并不享有合同解除权，因此罗森公司于2020年4月发出的解除合同通知不发生法律效力。在罗森公司拒绝履行续租合同且已实际返还房屋的情况下，续租合同处于事实上无法履行的状态，桓振公司因此享有合同解除权，并通过反诉方式解除合同，符合合同约定，因此续租合同于桓振公司的通知到达罗森公司之日解除，即桓振公司的反诉状送达罗森公司之日2020年10月26日解除。根据续租合同约定，罗森公司擅自解除合同、中途退租，应当承担违约责任，因此其已支付的租赁保证金1,341,527.94元不应退还，由桓振公司作为违约金予以没收。罗森公司要求退还保证金的请求，本院不予支持。桓振公司反诉要求罗森公司再行支付租赁保证金差额部分299,049.93元的请求，鉴于双方签订的续租合同已解除，而此项反诉请求是基于罗森公司履行续租合同义务为前提，因此该反诉请求本院不予支持。关于罗森公司已支付的2021年3月1日至2021年3月31日的租金427,313.79元、2020年12月1日至2020年12月31日物业管理费75,629.07元，因罗森公司已于2020年11月27日将房屋退还桓振公司，其自2020年12月1日起并未实际占有使用涉案房屋，因此桓振公司应当退还罗森公司上述预付的租金和物业管理费。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付解除合同违约金1,574,354.68元，违约金按三个月的租金和物业管理费之和计算，桓振公司该项主张系根据合同的约定而来，而罗森公司提出权利义务完全不对等，不应该超过桓振公司的实际损失。本院认为，因系罗森公司违约，首先，本院需要考虑原被告的合同约定。其次，桓振公司向本院列明了如果续租合同可正常履行，可获得较好的收益，而罗森公司的违约确实造成了桓振公司需要重新招租，无形中增加了桓振公司的成本。第三，关于罗森公司提出的违约责任过高，考虑到罗森公司提出预期违约事项发生在疫情后，兼顾双方权利义务的原则。参考罗森公司和桓振公司同时期同类型的租赁纠纷，本院酌情调低桓振公司主张的违约金，本院支持罗森公司需另外支付桓振公司50万元。关于桓振公司反诉要求罗森公司支付续租合同所约定的免租期的租金，本院认为，罗森公司在续租合同起租之前罗森公司已退出涉案房屋并于2020年11月27日将涉案房屋交还给桓振公司，故此项反诉请求，本院不予支持。对于涉案房屋的返还，双方已经办理了交接手续，故此项诉请本院不再予以支持。根据续租合同的约定，罗森公司违约导致合同解除，桓振公司有权要求罗森公司承担律师费182,767元，故桓振公司反诉要求罗森公司支付律师代理费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司与被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司于2019年10月23日签订的合同编号为201910-D-3F的《万象城房屋租赁合同》于2020年10月26日解除；二、被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司已支付的2021年3月1日至2021年3月31日期间的租金427,313.79元以及2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业管理费75,629.07元；三、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司已支付给被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司的租赁保证金1,341,527.94元，由被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司予以没收，不予退还；四、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司违约金50万元；五、原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司律师代理费182,767元；六、驳回原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,400.24元，由原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司负担18,000元，被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司负担3,400.24元。反诉案件受理费33,504元，财产保全费5,000元，合计38,504元，由原告(反诉被告)上海罗森便利有限公司负担25,000元，被告(反诉原告)上海桓振实业有限公司负担13,504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。