广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0102民初357号 原告：南宁市盛尧房地产开发有限公司，住所地：南宁市厢竹大道63号6楼615号房，统一社会信用代码：91450100697614220U。 法定代表人：范广，公司经理。 委托诉讼代理人：梁露，系公司职员。 被告：王雪娇，女，汉族，1976年11月22日出生，住所地：福建省长乐市。 被告：王锦春，男，汉族，1979年4月30日出生，住所地：福建省长乐市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码：91450103711424141Y。 负责人：林海，该行行长。 原告南宁市盛尧房地产开发有限公司（以下简称“盛尧公司”）与被告王雪娇、王锦春，第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月24公开开庭进行了审理。原告盛尧公司委托诉讼代理人梁露到庭参加诉讼，被告王雪娇、王锦春、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告盛尧公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王雪娇签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00276479），并判令被告王雪娇、王锦春向原告支付合同总价款20%的违约金361782.6元（361782.6元=合同总价款1808913元×20%）；2、判令被告王雪娇、王锦春向原告偿还代偿款项1437875.08元；3、判令两被告承担本案的所有诉讼费用，包括案件受理费、公告费、保全费用。 事实和理由：2012年10月13日被告王雪娇与王锦春在婚姻关系存续期间，以王雪娇之名购买原位于南宁市兴宁区房产，并与原告签订合同编号为ＹＳ00276479的《南宁市商品房买卖合同》，后被告王雪娇、王锦春与第三人签订的编号为45006009-011-801-2013086号《个人住房（商业用房）贷款合同》，被告王雪娇、王锦春向第三人借款人民币1260000元；原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》，约定原告为被告王雪娇、王锦春的1260000元的住房贷款提供阶段性连带担保，由于被告王雪娇、王锦春未按期向第三人偿还贷款本息，第三人依《个人住房（商业用房）贷款合同》《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》向南宁市青秀区人民法院提起诉讼要求提前偿还全额的贷款及所欠利息，第三人在收到南宁市青秀区法院作出的（2018）桂0103民初3760号《民事判决书》后申请强制执行，执行案号为（2020）桂0103执3851号。执行中，案涉房产（盛天东郡房产）被第三人申请查封、拍卖，后青秀区人民法院于2020年11月16日直接划扣原告账户上1437875.08元用于代被告二人偿还所欠第三人债务，现第三人贷款已全额还依照（2018）桂0103民初3760号《民事判决书》原告代偿后，有权向被告王雪娇、王锦春追偿。因被告王雪娇、王锦春违反《商品房买卖合同》约定，根据《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第五条第2款约定：“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息）且出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如果买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），买受人逾期不履行上述义务的，应按日向出卖人支付合同总价款千分之一的违约金。房屋如果毁损，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人需按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费.......”原告有权要求被告王雪娇、王锦春承担向原告支付合同总价款20%的违约金361782.6元（375983.8元=合同总价款1808913元*20%）的违约责任。综上，因被告王雪娇、王锦春的违约行为，导致原告代偿，原告有权向被告二人追回代偿款等全部损失，为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。 被告未做答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王雪娇、王锦春、第三人建行园湖支行经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）王雪娇签订一份《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区，总金额1808913元；付款方式为银行按揭付款，买受人于签订本合同前付清按揭首期款计人民币548913元整，余款人民币1260000元在办理完银行按揭手续时即付清。附件六的合同补充协议第五条第2款约定：“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息）且出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），买受人逾期不履行上述义务的，应按日向出卖人支付合同总价款千分之一的违约金。房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。银行按揭付款与公积金贷款付款的买受人须于出卖人发出办理产权证的通知后30日内自行或委托出卖人向产权管理部门申办产权证和办理抵押登记所需的他项权利证书，并将办妥的他项权利证书交付按揭银行，如逾期超过30日，出卖人有权按本条前述约定办法解除合同。 前述合同签订后，被告向原告支付首付款548913元。两被告向第三人建行园湖支行申请办理案涉房屋的抵押贷款，建行园湖支行发放贷款，原告收到建行园湖支行1260000元。被告王雪娇、王锦春与第三人建行园湖支行签订的编号为45006009-011-801-2013086号《个人住房（商业用房）贷款合同》，被告王雪娇、王锦春向第三人借款人民币1260000元；原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》，约定原告为被告王雪娇、王锦春的1260000元的住房贷款提供阶段性连带担保，由于被告王雪娇、王锦春未按期向第三人偿还贷款本息，第三人建行园湖支行依《个人住房（商业用房）贷款合同》《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》向南宁市青秀区人民法院提起诉讼要求提前偿还全额的贷款及所欠利息南宁市青秀区法院作出的（2018）桂0103民初3760号《民事判决书》判决内容包括：一、被告王雪娇、王锦春共同偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金1098223.14元；二、被告王雪娇、王锦春共同给付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息、罚息（计算方法：至2018年3月8日止，利息为16069.58元、罚息为240.76元，此后至实际清偿之日止，以本金1098223.14元为基数，编号为4500600090112012013086的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；三、被告王雪娇、王锦春共同赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费46436元；四、被告南宁盛尧房地产开发有限公司对被告王雪娇、王锦春的上述债务承担连带清偿责任，被告南宁盛尧房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王雪娇、王锦春追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行其他的诉讼请求。 第三人建行园湖支行依据（2018）桂0103民初3760号《民事判决书》申请强制执行，南宁市青秀区人民法院以（2020）桂0103执3851号立案执行该判决，并于2020年11月16日划扣原告账户上1437875.08元用于代被告偿还所欠第三人建行园湖支行债务。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告及第三人经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃依法享有的答辩和质证权利。 一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。原告与被告王雪娇签订的《合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告王雪娇未按约偿还银行按揭贷款，致使原告盛尧公司被建行园湖支行要求承担1437875.08元保证责任，被告的行为已违约，且已致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于违约金问题。《合同》对于被告王雪娇逾期还贷导致原告承担担保责任约定了原告具有解除权，且约定被告须向原告按合同总价20%支付违约金，根据原告银行账户被告法院扣划的事实可反映，原告已承担担保责任，被告王雪娇已违约，本院支持原告诉请被告王雪娇承担违约金责任，但原告除利息损失之外并未能举证还存在其他直接损失，根据常理判断，合同总价20%违约金即361782.6元已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，以及公平原则及诚信原则，本院调整违约金至合同总价15%即271337元。 三、关于被告偿还代偿款项问题。原告为被告承担了1437875.08元的担保责任，双方《合同》亦对原告承担担保责任后被告应返还代偿款的约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，本院支持原告诉请被告王雪娇承担返还代偿款的诉请。 四、关于被告王锦春是否承担责任的问题。本案中原告依据合同提出诉讼请求，但被告王锦春并非合同相对人，根据合同相对性原则，原告诉请被告王锦春承担违约责任以及偿还代偿款项责任依法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告南宁市盛尧房地产开发有限公司与被告王雪娇签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00276479）解除； 二、被告王雪娇向原告南宁市盛尧房地产开发有限公司支付违约金271337元； 三、被告王雪娇向原告南宁市盛尧房地产开发有限公司偿还代偿款1437875.08元； 四、驳回原告南宁市盛尧房地产开发有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费共35669元，减半收取17834元，保全费5000元，由被告王雪娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林炜明 二〇二一年四月八日 法官助理 黄丁鸣 书 记 员 唐 静 【附法律条文】 《中华人民共和民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。