内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终213号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王瑞军，男，1984年10月25日出生，青山区享麦歌厅经营者，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘弘宇，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：楠玎，内蒙古天祺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：内蒙古智德商业运营管理有限公司。法定代表人：李炎。上诉人王瑞军因与被上诉人内蒙古智德商业运营管理有限公司（以下简称智德公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王瑞军及其委托诉讼代理人刘弘宇、楠玎，被上诉人智德公司的法定代表人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞军上诉请求：1.撤销一审判决第四项“驳回原告王瑞军其他诉讼请求”；2.请求依法改判支持王瑞军为了履行租赁合同而遭受的损失408610元；3.一、二审诉讼费用由智德公司承担。事实及理由：（一）一审判决中部分事实认定错误，王瑞军的损失不属于商业风险，是智德公司违约行为导致的损失。《房屋租赁合同》中约定“租赁期内，如果因甲方的消防没有验收，影响乙方开业，甲方对乙方的租金不计入收费，计租期以乙方开业为准。”该条款约定的是假设没有消防验收的情况租期如何计算的问题，以及假设没有消防验收如何保护承租方利益的问题，而不是代表王瑞军对整栋大楼根本无法办理消防验收是明知的。暂时没有消防验收和根本无法办理消防验收是两个概念。签订合同时被上诉人承诺房屋的现状符合消防要求。签订合同后，上诉人依照合同约定履行乙方义务支付租金，被上诉人向上诉人承诺的可以进场装修的最晚时间是2020年2月15日，承诺将在该日期之前使房屋达到可以装修的软硬件条件。所以上诉人在进场前联系设计公司开始对营业场所装修设计，是在为履行合同做充分准备。2019年11月20日上诉人与装修公司签订40万元的设计合同，之后设计公司开始履行合同义务。在同年12月上诉人取得装修效果图之后就开始向被上诉人索要关于租赁房屋的相关手续，但被上诉人连一份资料都不给上诉人，甚至连双方签订合同时给上诉人看过的房屋所有权人授权书也不给上诉人，更别说被上诉人直到一审庭审中才出示的各类手续资料了。由于租赁关系之外的设计公司与此事无关，在设计公司拿到部分设计款并交付设计图纸后，上诉人才真正意识到被上诉人根本不是不愿意提供房屋手续，而是根本无法兑现其各种承诺。佳禾广场未完成审批或者上诉人无法获得审批的原因正是由于被上诉人无法兑现承诺的违约行为，故上诉人装修设计损失不属于“自身经营决策导致的损失”。（二）一审判决适用法律错误，上诉人认为依据《合同法》第九十四条解除合同的法律后果，应当包括赔偿无过错方损失。合同解除是由于被上诉人违约行为导致。一审判决解除合同，但是没有判令违约方支付赔偿，上诉人在符合法定解除条件的情况下解除合同却遭受了40余万的损失，上诉人认为一审判决适用法律不当。智德公司辩称，关于王瑞军提出的40万元设计费问题，王瑞军与四川中屹建筑装饰设计工程有限公司签订的设计合同的真实性无法确定，设计没有设计师的签章，从而智德公司怀疑其虚假性。设计项目的名称为晚装秀，与本案无关。给付设计公司的40万元应为公对公转账，而本案中是给个人转账的。一审时提到四川中屹建筑装饰设计工程有限公司对王瑞军提起过民事诉讼，该诉讼中王瑞军并没有提出有异议，双方有虚假诉讼的可能。王瑞军向一审法院起诉请求：1、请求判令解除王瑞军与智德公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令智德公司返还王瑞军已付费用850000元；3、请求判令智德公司赔偿王瑞军为了履行租赁合同而遭受的损失408610元；4、本案诉讼费由智德公司承担。一审法院认定的事实，2018年9月15日，包头市佳禾房地产开发有限公司（甲方）与智德公司（乙方）签订《包头市青山区佳禾广场前期招商及商业运营委托经营管理协议》，约定：甲方将其开发的位于包头市××区佳禾广场未出售的底店及商铺建筑面积共计约7万平方米委托乙方进行前期招商及运营管理。首期委托期限三年，自2018年9月14日至2021年9月13日。在首期委托期限内，乙方有权直接向承租人收取房屋租赁押金、租金及其他费用，甲方对此予以授权并配合。2019年10月25日，王瑞军作为承租方（乙方）、智德公司作为出租方（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方房屋位于包头市××区，使用面积1430平方米，房屋使用权归属于包头市佳禾房地产开发有限公司，房屋系由产权单位委托甲方统一运营管理。乙方在租赁合同履行期间对该房屋享有使用权、收益权，但没有处分权。房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防的要求。如甲方隐瞒上述事实，给乙方造成的装修损失按实际情况赔偿。甲乙双方同意租赁房屋作为KTV娱乐及相关配套使用。租赁期限10年，计租期以甲乙双方认可的甲方自持浴场正式开业为准。自合同签订之日起乙方可随时进场装修，甲方予以全力配合并提供便利条件。年租金600000元，租金不含税。签订合同之日起，乙方分四次付二年租金，合同签订时付第一次10万元，第二次于2019年11月中旬付40万元，第三次于2019年12月底前付30万元，第四次于2020年1月中旬前付清40万元。甲方交付的房屋不符合本合同约定致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在严重缺陷危及乙方安全的，乙方可单方面解除合同，给乙方造成的损失由甲方全部承担。若因甲方原因导致乙方不能在签订合同后，超过3个月还不能进场装修，进场时间为2020年2月15日。乙方则有权单方面解除合同，且已交定金或租金应全部退还，甲方应承担已交定金或租金5%的违约金。租赁期内，如果因为甲方消防没有验收，影响乙方开业，甲方对乙方的租金不计入收费，计租期为乙方开业为准。上述合同签订后，王瑞军向智德公司共计支付租金800000元，付款时间及金额分别为2019年10月25日100000元、2019年11月20日400000元、2019年12月31日300000元。除上述租金外，王瑞军还于2019年11月1日向智德公司支付租赁协调费50000元。双方均认可智德公司在签订租赁合同之日即向王瑞军交付了出租房屋。至本案审理终结时，王瑞军未对出租房屋进行装修使用，王瑞军称因租赁房屋无土建及消防验收合格证明，导致王瑞军无法获得二次装修进行行政许可，故无法进行装修使用租赁房屋。王瑞军为支持其主张提交《建设工程消防设计审查验收办事指南基本情况登记表》、《建设工程消防设计审查申报表》及录音材料一份，智德公司对上述证据真实性及证明目的均不予认可。智德公司主张系因王瑞军资金周转困难未支付剩余房租也未对房屋进行装修，智德公司为此提交微信聊天记录一份，王瑞军对微信聊天记录真实性及证明目的均不予认可。至本案审理终结时，智德公司自持浴场尚未开业，佳禾广场项目未取得建设工程规划许可证及消防验收证明。智德公司提交《包头市人民政府关于印发包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案的通知》（包府发【2016】34号）、《包头市人民政府办公厅关于印发包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则的通知》、《青山区人民政府关于报送房屋产权登记集中治理项目名录的函》（青府文字【2016】48号）、《关于对包头市城市规划区房屋产权登记集中治理项目（包头市佳禾房地产开发有限公司佳禾广场）的复函》（载明：“我局经研究后同意按现状保留并办理产权登记，如果发生纠纷、信访事件由区政府负责协调解决）、鉴定报告，用于证明出租房屋不属于违章建筑，房屋质量符合安全标准。王瑞军对上述证据证明目的均不予认可。2019年11月20日，王瑞军与四川中屹建筑装饰设计工程有限公司签订《室内装饰设计合同》一份，该合同约定王瑞军委托四川中屹建筑装饰设计工程有限公司承担包头市青东路晚装秀项目的内装饰工程设计，设计费400000元。四川中屹建筑装饰设计工程有限公司于2020年5月9日将本案王瑞军诉至包头市昆都仑区人民法院，要求其支付设计尾款80000元并承担违约金24000元。在四川中屹建筑装饰设计工程有限公司民事起诉状中认可王瑞军已向其支付设计费320000元，四川中屹建筑装饰设计工程有限公司与王瑞军达成调解协议约定王瑞军向该公司再支付设计费80000元，该调解协议经包头市昆都仑区人民法院确认有效。智德公司认为王瑞军与四川中屹建筑装饰设计工程有限公司的上述诉讼为虚构事实的虚假诉讼。王瑞军庭审中还提交收据一张，用于证明其制作广告牌支出8610元，智德公司对该收据真实性及证明目的均不予认可。智德公司庭审中提交加盖有包头市佳禾房地产开发有限公司印章的《情况说明》一份，内容为：“内蒙古智德商业运营管理有限公司与王瑞军于2019年10月26日所签订的内《房屋租赁合同》约定期限为10年（2019年10月26日至2029年10月25日），包头市佳禾房地产开发有限公司作为该租赁房屋产权单位，现认可上述租赁合同的租赁期限，特此说明。2019年11月1日”。一审法院认为，关于双方签订的《房屋租赁合同》效力问题，至本案审理终结时，出租房屋所属的佳禾广场项目未取得建设工程规划许可证，包头市规划局于2016年8月29日作出《关于对包头市城市规划区房屋产权登记集中治理项目（包头市佳禾房地产开发有限公司佳禾广场）的复函》中载明：“我局经研究后同意按现状保留并办理产权登记”，依据该复函的意见，认为佳禾广场项目已经取得主管部门的建设批准，租赁房屋不属于违法建筑。双方约定的租赁期限虽超出了智德公司与包头市佳禾房地产开发有限公司约定的首期委托经营期限，但包头市佳禾房地产开发有限公司于2019年11月1日出具《情况说明》认可了本案双方之间的租赁期限。综上，本案双方签订的《房屋租赁合同》不存在违反法律规定的情况，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对合同双方具有法律约束力。关于王瑞军要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，王瑞军承租房屋用以经营KTV,《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。经查询包头市住房和城乡建设管理局网站办理二次装修消防设计需提供建筑物消防验收许可证明。智德公司亦未举证证明王瑞军租用佳禾广场开设KTV无需按照上述规定办理，综上，一审法院认为因佳禾广场项目前期建设审批及验收问题导致王瑞军无法获得装修审批，合同目的无法实现，对王瑞军解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对反诉原告要求反诉被告继续支付租金400000元并赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。关于王瑞军要求返还已付租金及费用的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》约定：计租期以甲乙双方认可的甲方自持浴场正式开业为准。至本案审理终结时甲方自持浴场尚未开业，租期尚未开始计算，租赁费用尚未实际发生，故合同解除后智德公司应返还王瑞军已经支付的租金800000元及租赁协调费50000元。关于王瑞军要求智德公司赔偿损失408610元的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定：“租赁期内，如果因甲方的消防没有验收，影响乙方开业，甲方对乙方的租金不计入收费，计租期以乙方开业为准”，通过上述约定，能够认定王瑞军在签订《房屋租赁合同》时明知其租赁房屋没有经过消防验收。王瑞军亦应当审慎核实其承租房屋的建设审批等相关情况，且王瑞军在承租房屋前即为青山区享麦KTV的经营者，应当知道相关消防规定。在此情况下，王瑞军仍然与智德公司签订租赁合同，由此发生的损失属于王瑞军自身经营决策导致的损失，应由王瑞军自行承担。故对王瑞军要求智德公司赔偿其损失408610元的诉讼请求不予支持。综上所述，对王瑞军部分诉讼请求予以支持。对反诉原告内蒙古智德商业运营管理有限公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、解除王瑞军与内蒙古智德商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、内蒙古智德商业运营管理有限公司于判决生效之日起七日内返还王瑞军租金800000元；三、内蒙古智德商业运营管理有限公司于判决生效之日起七日内返还王瑞军租赁协调费50000元；四、驳回王瑞军的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告内蒙古智德商业运营管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费16128元，由王瑞军负担3828元，由内蒙古智德商业运营管理有限公司负担12300元；反诉案件受理费3650元，由反诉原告内蒙古智德商业运营管理有限公司负担。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审判决后，智德公司及王瑞军均不服一审判决向本院提出上诉。二审期间，智德公司向本院提出撤回上诉申请。本院经审查后作出民事裁定，准许智德公司撤回上诉。本案仅对王瑞军提出的上诉内容进行审理。本院认为，本案争议焦点为王瑞军请求智德公司赔偿408610元损失有无事实法律依据。王瑞军作为乙方与甲方智德公司签订《房屋租赁合同》约定：乙方租赁房屋作为KTV娱乐项目，租赁期内，如果因为甲方消防没有验收，影响乙方开业，甲方对乙方的租金不计入收费，计租期为乙方开业为准。由此可以证实，双方对于因消防验收问题导致王瑞军无法正常开业经营是有预见的。王瑞军亦认可其与智德公司签订《房屋租赁合同》时其对涉案房屋没有经过消防验收的事实知晓。在此情形下，王瑞军并未举证证明其已尽到审慎注意义务，对其所租赁房屋未经消防验收所存在的潜在风险进行了必要的规避。本案最终因佳禾广场项目前期建设审批及验收问题导致双方无法实现合同目的而解除合同。王瑞军主张智德公司赔偿其408610元的损失，一审法院以该损失属于其自身经营决策导致而不予支持并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王瑞军的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7429.15元，由上诉人王瑞军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 雪 冰审 判 员 岳 海 岩审 判 员 刘 程 燕二○二一年四月六日法官 助理 敖敦格日乐书 记 员 敖敦格日乐本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。