上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8693号原告：光明食品集团上海五四有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：赵才标，总经理。委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。被告：上海睛彩眼镜有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：任国荣，董事长。原告光明食品集团上海五四有限公司与被告上海睛彩眼镜有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告光明食品集团上海五四有限公司的委托诉讼代理人常卫国，被告上海睛彩眼镜有限公司的法定代表人任国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明食品集团上海五四有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2008年1月1日签订的《房屋租赁协议书》于2020年5月12日起解除；2.判令被告立即搬离上海市淮海中路XXX弄XXX号XXX室及XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告支付原告自2016年1月1日起至2020年5月12日止欠付的租金1,151,812.16元(已经扣除了被告支付的150,000元)；4.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金230,362.43元(计算方式为协议第五条：逾期未交租金的20%)；5.判令被告支付原告自2020年5月13日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，计算方式：按照双方签订的《房屋租赁协议书》租金的标准计算，即年租金314,428元。事实与理由：原、被告于2008年1月1日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告拥有使用权的上海市房屋，租赁期自2008年1月1日起至被告工商初始登记营业期限止，月租金初始为264,000元，每届5年递增6％。但被告自2016年1月1日起欠付租金至今，构成严重违约。上海睛彩眼镜有限公司辩称，原、被告之间原是控股关系，被告所有工作人员最初都是原告安排的。1998年到2008年原告是控股被告的，这个房子原来属于原告，2000年5月24日，原、被告签订房屋使用权转让合同，原告将系争房屋使用权以2,388,405.06元的价格转让给被告。合同签订后，被告在2002年前陆续支付原告共计2,403,605.08元，原告指定被告将这笔钱转到原告控股的另外一家公司开达服饰有限公司，因当时原告是被告的控股公司，被告严格执行了上级命令，陆续通过银行转账将这笔钱转过去了，房屋使用权当时没有变更承租户名，过了没多久，原告发生企业合并，领导调了。2008年原告将持有的被告公司股份通过挂牌形式转让，将上述2,400,000元认定为原告向被告的借款。双方另行签订了一份系争房屋的租赁合同，租金280,000元约定明显高于市场价格(100,000元左右)，280,000元中100,000元算租金，180,000元算上述2,400,000元的利息。因为上述2,400,000元被认定为了借款，故原告称被告并未支付房屋承租权转让的对价，要求被告承担上述2,400,000元对价延迟支付的利息。因为是国有企业，当初都是领导拍板的，租赁合同签订后，被告陆续开始支付租金。到了2015年的时候，开了会，被告当时意思是继续履行房屋使用权转让合同，领导说让被告去打官司，法院支持就继续履行，故被告从2016年1月1日起停付了租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：本市淮海中路XXX弄XXX号XXX室底层东北间89.32平方米、3室二层后小间22.15平方米，系由原告(原名称光明食品集团上海五四总公司)承租的公有非居住房屋。2008年1月1日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁协议书，约定甲方将前述房屋出租给乙方，租期自2008年1月1日至乙方工商初始登记经营期限止，2006年1月至2009年12月租金按264,000元/年计算，以后每届5年按前段租金为基准递增6％；乙方每年一次性支付租金，最晚付款期不得超过次年的3月31日，逾期未交租金还应支付20％违约金，并视作乙方单方面终止协议；乙方如有违反本协议条款之一的，甲方有权终止协议，同时乙方应赔偿甲方损失并承担年租金总额20％的违约金。协议签订后，被告向原告支付租金，但自2016年1月1日起未支付租金。2019年7月16日，原告向被告发出律师函，限期7月31日前支付欠付租金889,891.20元，否则将解除租赁协议。被告于2019年8月2日向原告支付150,000元。原告遂起诉来院，被告于2020年5月12日收到诉状副本。被告的营业期限至2028年9月14日。以上事实，由公有非居住房屋租赁合同、房屋租赁协议书、函、工商信息等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告欠付租金，构成违约，原告有权解除合同，并主张违约金。虽然被告以房屋使用权转让为由抗辩，但原、被告之间的房屋租赁关系由签订在后的租赁协议确定，被告实际也按约支付租金至2015年底，故对该主张不予采纳。至于违约金的计算基数，协议在两处条文中有不同约定，针对的是不同的违约情况，本案中被告逾期未交租金，理应按未交租金的总额作为基数。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告光明食品集团上海五四有限公司与被告上海睛彩眼镜有限公司于2008年1月1日签订的房屋租赁协议于2020年5月12日解除；二、被告上海睛彩眼镜有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市淮海中路XXX弄XXX号XXX室及XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告上海睛彩眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告光明食品集团上海五四有限公司租金人民币1,151,473.85元；四、被告上海睛彩眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告光明食品集团上海五四有限公司违约金人民币230,294.77元；五、被告上海睛彩眼镜有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告光明食品集团上海五四有限公司自2020年5月13日起至被告上海睛彩眼镜有限公司实际搬离之日止的房屋占有使用费(按年租金人民币314,428元计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,069元(原告已预交15,194元)，由被告上海睛彩眼镜有限公司负担(被告已交纳人民币80元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙韵清二〇二一年四月二十七日法官助理 王洁馨书 记 员 殷莉萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。