山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1725民初3851号原告：马星龙，男，1970年8月28日出生，汉族，居民，住巨野县。委托诉讼代理人：王文琪，山东百士律师事务所律师。被告：谢瑞豹，男，1961年5月28日出生，汉族，居民，住巨野县。委托诉讼代理人：李允，菏泽高新景轩法律服务所法律工作者。原告马星龙与被告谢瑞豹土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马星龙的委托诉讼代理人王文琪、被告谢瑞豹及委托诉讼代理人李允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马星龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《土地转让协议》；2.请求判令谢瑞豹返还原告未使用土地期间（111个月）的土地转让金320963.85元；3.请求本案诉讼费用由谢瑞豹承担。事实和理由：2016年2月21日，马星龙与谢瑞豹签订《土地转让协议》一份，约定谢瑞豹将其从郓城县随官屯镇于官屯××、××租赁××于××村西、于××村北的两村林场94亩土地使用权转让给马星龙，使用年限为2016年2月21日至2029年12月31日，转让金为48万元。按照协议约定，马星龙将48万元转让金支付给谢瑞豹。因谢瑞豹与两村委会之间存在农村土地承包合同纠纷，郓城县人民法院作出（2020）鲁1725民初2495号判决书，判令解除郓城县随官屯镇于官屯村委会、吕西村委会与谢瑞豹签订的土地承包合同，两村委会收回涉案土地。2020年9月22日郓城县随官屯镇于官屯村委会、吕西村委会将该林场收回，马星龙无法继续使用上述土地，致使合同目的无法实现。被告谢瑞豹辩称，1、谢瑞豹与郓城县随官屯镇两村委会签订了土地租赁协议，谢瑞豹把租赁的土地使用权转让给马星龙，地上附属物也出售给马星龙，转让金额共计48万元，但马星龙只支付谢瑞豹42万元。2、本案原、被告签订协议约定马星龙租赁该土地的后续租金（每亩/年200元）由马星龙支付，可见，马星龙支付谢瑞豹的42万不是该土地租赁费，而是马星龙向谢瑞豹租赁土地时，马星龙向谢瑞豹支付的地上附属物的价款。该附属物为谢瑞豹转租给马星龙前种植的花魁、黄金柳、向西法桐等名贵树木。3、马星龙租赁该土地后就把购买过来的地上附属物（花魁、黄金柳、向西法桐等）出售掉，出售的价款全部归属于马星龙自己。4、谢瑞豹和郓城县随官屯镇两村委解除土地租赁协议的原因为没有按时缴纳土地租金，谢瑞豹和马星龙的土地转让协议约定由马星龙缴纳租金，且谢瑞豹和马星龙的土地转租后，租金一直由马星龙支付，因为马星龙没有按时缴纳租金，郓城县随官屯镇两村委会才起诉解除了土地租赁关系。因为马星龙把名贵的花草、树木出售完毕，马星龙见没有利益可图，就不再向两村委会交付租金，才致使土地租赁协议解除，造成协议解除的原因在于马星龙。5、谢瑞豹和马星龙在协议中约定双方应该相互遵守，如一方违约按照标的额价款的五倍赔偿给对方。因为马星龙的违约造成合同解除，马星龙应该赔偿谢瑞豹133000元。综上，谢瑞豹收取的金钱是原告购买所租赁土地附属物的价款，并不是土地租金，请求依法驳回原告的诉请，并判决马星龙赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：1、2016年2月21日，谢瑞豹与马星龙签订《土地转让协议》，该协议约定：（1）谢瑞豹按照协议把所租土地的所有使用权转让给马星龙使用，使用期限：2016年2月21日至2029年12月31日止，转让金：肆拾捌万元整（480000.00元）；（2）谢瑞豹转让同时出具原有转让合同及所交费用凭证、单据；（3）谢瑞豹转让土地同时地面附属物一同转让给马星龙所有，谢瑞豹负责与村委及个人原有经济往来，解决清楚不给马星龙留下债务纠纷；（4）转让金额由马星龙一次性付清，并由谢瑞豹开具收据；（5）双方相互接受后相互遵守约定不得毁约，如一方毁约，按五倍赔偿给对方；（7）和村委约定每三年的后续租金（每亩/年200元）由马星龙支付。该协议签订后，马星龙以银卡转账的方式支付谢瑞豹协议约定的款项48万元，谢瑞豹为马星龙出具收条一份，该收条内容为“收条今收到马星龙租地款肆拾捌万元正谢瑞豹2016年1月27日”。2、郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会于2020年5月25日立案起诉谢瑞豹，要求解除双方于2004年4月3日签订的林场土地承包合同，请求依法判令谢瑞豹支付2019年1月1日至今的土地承包金28000元。郓城县人民法院于2020年8月21日作出（2020）鲁1725民初2495号民事判决书，判决“一、原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会与被告谢瑞豹签订的土地承包合同予以解除；二、被告谢瑞豹于2020年9月22日（秋分）前将租赁原告的土地（东邻杨连军，西邻元庙集后街地，南邻姚庄地，北邻冯会）腾空后交付原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会；三、被告谢瑞豹于本判决书生效后十日内支付原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会2019年1月1日至起诉之日即2020年5月25日的土地承包租金26600元；四、驳回原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会的其他诉讼请求。”该民事判决书发生法律效力后，郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会于2021年3月3日向郓城县人民法院申请强制执行。执行过程中，双方达成《和解协议书》，约定“一、此涉案地块共计94亩不再腾空，此涉案地块上有两口井并且都有井屋，还有砖瓦房四间，铁皮仓库有60余平方米，铁皮厂棚有50余平方米，还有和别人合伙安装了一台50变压器，有十五棵电线杆（去除东边30亩地租赁给养鸭子的，东边地边南北长134米和南边东西长153米让养鸭子栽的树）和鸭棚西边64亩地上面的附着物法桐和其他杂树共作价两万元。谢瑞豹欠郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会的土地租金26600元，地上附着物作价两万元用于抵偿谢瑞豹所欠地租两万元，谢瑞豹再交现金6600元，租金已清。二、此涉案地块共计94亩，自双方当事人在协议笔录签字之日起交由郓城县随官屯镇吕西村民委员会、郓城县随官屯镇于官屯村民委员会管理。三、案件受理费及执行费由郓城县随官屯镇吕西村民委员会、郓城县随官屯镇于官屯村民委员会负担”。3、谢瑞豹主张其与马星龙签订的《土地转让协议》中的地上附属物包括法桐、黑槐、阴柳等名贵树木，以及房屋四间、南北机井和井屋等，谢瑞豹举证了自己制作的清单一份，但是根据谢瑞豹提交的《和解协议书》能够认定在(2020)鲁1725民初2495号民事判决书执行时，可认定地上附属物有两口井并且都有井屋，还有砖瓦房四间，铁皮仓库有60余平方米，铁皮厂棚有50余平方米，还有和别人合伙安装了一台50变压器，有十五棵电线杆（去除东边30亩地租赁给养鸭子的，东边地边南北长134米和南边东西长153米让养鸭子栽的树）和鸭棚西边64亩地上面的附着物法桐和其他杂树。对于谢瑞豹主张的《土地转让协议》中的地上附属物包括法桐、黑槐、阴柳等名贵树木和其他地上附属物，以及上述地上附属物被马星龙出售的事实，马星龙不予认可，谢瑞豹未能充分举证证明，本院不予认定。诉讼中，双方当事人对于签订《土地转让协议》中“转让金”存在不同的认识，马星龙认为该48万元转让金为谢瑞豹收取的土地租金差价，谢瑞豹则抗辩其收取的48万元系地上附属物的价款，为此，谢瑞豹交了其自己制作的清单一份，经马星龙质证，对该清单不予认可，经审查，该份清单系谢瑞豹自己制作，证明力较低，且该清单上记载的地上附属物总价款为370810元，与谢瑞豹的抗辩主张不能相互印证。同时，根据谢瑞豹为马星龙出具的收条内容，亦能证实谢瑞豹收取的48万元转让金的性质为租金，因此，谢瑞豹的上述抗辩不能成立。庭审后，谢瑞豹提交了2021年8月2日其与马星龙的通话录音，经审查，该通话录音亦不能证实谢瑞豹的抗辩主张。上述事实，有当事人陈述、《土地转让协议》、(2020)鲁1725民初2495号民事判决书、《和解协议书》等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要涉及以下两个的问题，一是双方签订的《土地转让协议》是否应当解除；二是《土地转让协议》解除后的后果应如何处理。关于第一个的问题，马星龙与谢瑞豹于2016年2月21日签订《土地转让协议》一份，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。根据双方当事人签订的《土地转让协议》内容，可认定双方当事人之间形成土地租赁合同关系。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。现(2020)鲁1725民初2495号民事判决书已发生法律效力并执行完毕，双方签订的《土地转让协议》已无法继续履行，故马星龙起诉解除与谢瑞豹之间的《土地转让协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。对于涉案《土地转让协议》的解除时间问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。马星龙直接以起诉方式解除与谢瑞豹之间的《土地转让协议》，谢瑞豹于2021年5月27日收到本案起诉状副本，故涉案《土地转让协议》的解除时间应认定为2021年5月27日。关于第二个问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。在（2020）鲁1725民初2495号民事判决书中，判决郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会与谢瑞豹签订的土地承包合同予以解除的事实根据在于谢瑞豹未按时足额支付租金，马星龙与谢瑞豹签订的《土地转让协议》中约定“和村委约定每三年的后续租金（每亩／年200元）由马星龙支付，”该协议中约定了支付后续租金的责任主体，但对于支付方式未作明确约定，综合考虑支付租金涉及第三方主体权益的具体情况，郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会与谢瑞豹签订的土地承包合同的解除造成涉案《土地转让协议》无法继续履行，马星龙与谢瑞豹均应当承担相应的责任，因此，双方签订的《土地转让协议》解除后，马星龙应当返还谢瑞豹涉案林场土地及地上附属物，谢瑞豹应当返还马星龙剩余土地租金。本案中，涉案林场土地及地上附属物已经在（2020）鲁1725民初2495号民事判决书的执行过程中执行完毕，谢瑞豹对执行时现有的地上附属物以及涉案土地作出了相应处理，因此，马星龙无须再履行相应的返还义务。谢瑞豹于诉讼中未能充分举证《土地转让协议》涉及的地上附属物的具体种类、数量、规格，亦未能举证对上述地上附属物约定了相应的价款，谢瑞豹应当承担举证不能的不利后果。对于谢瑞豹应当返还给马星龙的租金问题。郓城县人民法院作出（2020）鲁1725民初2495号民事判决书中第二项判决“二、被告谢瑞豹于2020年9月22日（秋分）前将租赁原告的土地（东邻杨连军，西邻元庙集后街地，南邻姚庄地，北邻冯会）腾空后交付原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会”，马星龙于诉状中陈述于2020年9月22日郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会收回了涉案林场，从而导致马星龙无法使用涉案林场土地。郓城县人民法院作出（2020）鲁1725民初2495号民事判决书中第三项判决“三、被告谢瑞豹于本判决书生效后十日内支付原告郓城县随官屯镇于官屯村民委员会、郓城县镇吕西村民委员会2019年1月1日至起诉之日即2020年5月25日的土地承包租金26600元。”自2019年1月1日至2020年5月25日止，涉案林场由马星龙占有使用，依据马星龙与谢瑞豹签订的《土地转让协议》，该期间的租金应当由马星龙支付。根据双方当事人签订的《土地转让协议》，租赁期限为自2016年2月21日至2029年12月31日止，租金为48万元，马星龙实际占有使用涉案林场土地的时间为自2016年2月21日起至2020年9月22日止，该期间的租金为158707元{［480000元÷94亩÷（13年＋10月＋10天）］×94亩×（4年＋7月）}，同时，（2020）鲁1725民初2495号民事判决书判决第三项确定的租金亦应当由马星龙承担，故扣除上述租金后，谢瑞豹应当返还马星龙租金294693元。综上所述，对马星龙要求解除《土地转让协议》并返还租金294693元的诉请，本院予以支持；对马星龙的其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告马星龙与被告谢瑞豹签订的《土地转让协议》于2021年5月27日解除；二、被告谢瑞豹于本判决生效后十日内返还原告马星龙租金294693元；三、驳回原告马星龙对被告谢瑞豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6114元，减半收取计3057元，由原告马星龙负担197元，由被告谢瑞豹负担2860元；保全申请费2120元，由原告马星龙负担127元，由被告谢瑞豹负担1993元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  郭科永二〇二一年八月十三日书记员  付 豪