安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初4815号 原告:吴建扬,男,1964年1月5日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 原告:刘芳,女,1963年10月15日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 原告:吴越,男,1994年2月22日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：胡典，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 被告：安徽万和置业有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济示范区，统一社会信用代码91341122758507366A（1-1）。 法定代表人：孙广龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙林霞，该公司员工。 委托诉讼代理人：查夕聪，安徽顿丘律师事务所律师。 原告吴建扬、刘芳、吴越与被告安徽万和置业有限公司（以下简称万和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建扬、刘芳及三原告的共同委托诉讼代理人胡典、被告万和公司的委托诉讼代理人孙林霞、查夕聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴建扬、刘芳、吴越向本院提出诉讼请求：1.判令解除其三人与万和公司签订的《商品房买卖合同》；并判令万和公司返还购房款1902180元；2.判令万和公司向其三人支付银行按揭贷款利息损失761385.19元（起诉金额暂计算至2020年11月18日的金额，后续增加部分以实际产生为准）；3.判令万和公司向其三人支付购房款产生的利息损失2184364元（其中100000元自2007年11月25日起，380000元自2007年12月20日起，92180元自2008年元月21日起，133万元自2008年1月18日起，均按照银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，以1902180为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止；暂计算至起诉之日为2184364元）。审理中，吴建扬、刘芳、吴越变更诉讼请求2为判令万和公司向其三人支付银行按揭贷款利息损失773591.69元（起诉金额暂计算至2021年3月18日的金额，后续增加部分以实际产生为准）。事实与理由：2007年11月24日，其三人与万和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由其三人购买蒙塔卡利项目第67幢房屋，合同签订后，其三人已按照约定履行了合同义务，但万和公司至今未按照合同约定办理权属登记手续，其三人多次找万和公司，但万和公司以种种理由推诿。近日，其三人获悉万和公司开发蒙塔卡利项目过程中，因违规导致该项目土地使用权被收回，其三人所购房产根本无法办理房屋权属登记手续，故提起诉讼。 万和公司辩称，一、其公司出售给吴建扬、刘芳、吴越的房屋在出售前已办理《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案证书》《商品房预售许可证》《房地产他项权证》，符合相关法律法规的规定，依法可以办理权属登记。虽然原来安县国土资源和房产管理局在2011年下发了第14号文件，收回违规批准占用的土地使用权，但是事后经来安县人民政府及相关部门协调并未按该文件执行，目前政府正在解决遗留的办证难问题，预计在2021年6月30日前政府部门将结束遗留的办证问题。 二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，超过180天的时间按每天10元由出卖人赔偿买受人。”1、其公司已将其公司应提供的资料报至产权登记机关备案，吴建扬、刘芳、吴越至今未能办理产权证的原因系产权登记机关行政不作为所致。2、即使系其公司的原因所致，按照约定买受人不退房，超过180天的时间按每天10元由其公司赔偿吴建扬、刘芳、吴越。三、吴建扬、刘芳、吴越诉求的损失存在重复计算。吴建扬、刘芳、吴越系以按揭方式购买案涉房屋，房屋总价为1902180元，其中首付款为572180元，银行按揭贷款1330000元。其中1330000元按揭贷款的利息损失（即吴建扬、刘芳、吴越已偿还按揭贷款的利息部分），吴建扬、刘芳、吴越已在第二项诉求中主张。实际上吴建扬、刘芳、吴越诉求的损失为1.首付款572180元，本金在其第一项诉求中，利息在第三项诉求中；2.银行按揭贷款1330000元，本金在其第一项诉求中，利息损失（即吴建扬、刘芳、吴越已偿还按揭贷款的利息部分）在第二项诉求中。故吴建扬、刘芳、吴越在第三项诉求中又将该1330000元的利息损失进行主张，显然系重复计算，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2007年11月24日，吴建扬、刘芳、吴越与万和公司签订编号为ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》一份，约定：吴建扬、刘芳、吴越购买万和公司开发建设位于来安县汊河经济示范区××道××号××幢房屋。合同主要约定：该商品房建筑面积为194.10平方米，单价为每平方米9800元，总价款1902180元，付款方式为按揭付款，首期款2007年11月24日付100000元（含定金50000元），2007年12月20日付380000元,2008年1月20日付92180元，余款1330000元以银行按揭的方式支付。……关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，超过180天的时间按每天10元由出卖人赔偿买受人。合同签订后，吴建扬、刘芳、吴越已付清首期款并于2007年11月2日办理了金额为1330000元、利率为5.54625%的银行按揭贷款（合同编号为×××06）。截至2021年3月18日，吴建扬、刘芳、吴越已偿还本金440067.69元，利息773591.69元。 另查明，万和公司于2004年取得案涉房屋的国有土地使用证，2005年取得案涉房屋的建设工程规划许可证及商品房预售许可证。2011年1月24日，来安县国土资源和房产管理局作出来国土资房[2011]14号《关于收回土地使用权的处理决定》，认定万和公司实际用地已超出原来批准的用地范围，超出用地面积为7623.05平方米（沿河道边角地），属于非法批准占用土地，故决定收回违法批准占用的7623.05平方米土地使用权。案涉房屋在该超用地面积范围内，目前尚无法办理房屋权属登记手续。 上述事实，有原被告当庭陈述，吴建扬、刘芳、吴越提供的《商品房买卖合同》，购房款收据，《兴业银行个人住房借款合同》《兴业银行抵押合同》、客户还款明细，来国土资房[2011]14号《关于收回土地使用权的处理决定》；万和公司提供的建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、商品房预售许可证、房地产他项权证复印件等证据在卷佐证。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否应当解除；二、吴建扬、刘芳、吴越要求万和公司返还购房款并赔偿相关损失的请求能否予以支持。 对于争议焦点一，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案吴建扬、刘芳、吴越与万和公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，万和公司也取得了商品房预售许可等合法手续，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。吴建扬、刘芳、吴越已按合同约定履行了付款义务，万和公司理应交付房屋并配合办理房屋权属登记。根据合同约定，万和公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案。该条款所约定的内容之目的在于万和公司应协助吴建扬、刘芳、吴越办理房屋权属登记手续。现案涉房屋已交付多年，但因该房屋所占土地被政府认定为非法批准占用土地并予以收回违法批准占用土地使用权，致使该房屋目前仍无法办理房屋权属登记手续，合同目的无法实现，吴建扬、刘芳、吴越作为合同守约方有权要求解除《商品房买卖合同》，虽然万和公司辩称2021年6月30日前将结束遗留的办证问题，但未提供证据证明，且吴建扬、刘芳、吴越坚持要求解除合同，故对吴建扬、刘芳、吴越该项请求予以支持。 对于争议焦点二，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案吴建扬、刘芳、吴越有权要求万和公司返还购房款并赔偿相关损失。审理中吴建扬、刘芳、吴越要求万和公司返还其购房款并赔偿其已付房款的利息损失及银行贷款利息损失。对于吴建扬、刘芳、吴越的主张，其中购房款为1902180元。对于购房款的利息损失，在双方于2007年11月24日签订《商品房买卖合同》时，万和公司已取得了建设工程规划许可证及预售许可证等相关房地产开发及预售许可手续，后因万和公司“非法批准占用土地”，被来安县国土资源和房产管理局于2011年收回违法批准占用的土地使用权，致使吴建扬、刘芳、吴越不能按约定办理不动产登记。案涉房屋无法办理产权证书是因万和公司违约，而双方在合同中仅约定买受人不退房时出卖方的违约金计算标准，并未对买受人要求退房的情形约定违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%”的规定，结合吴建扬、刘芳、吴越的诉讼请求，本院酌定对吴建扬、刘芳、吴越已付房款利息损失的计算方法为：按揭贷款按实际发生的利息损失计算，其他已付房款的利息损失2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，即（1）1330000元的银行按揭贷款利息损失为吴建扬、刘芳、吴越实际支付的贷款利息（截至2021年3月18日为773591.69元，此后根据三人实际支付的贷款利息计算至万和公司实际履行支付义务时止）；（2）购房款的利息损失，根据首付款的实际给付时间，100000元自2007年11月25日起，380000元自2007年12月20日起，92180元自2008年1月21日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，以572180元（100000元+380000元+92180元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清之日止。吴建扬、刘芳、吴越主张的1330000元的利息损失，因1330000元为银行按揭贷款，截至起诉之日吴建扬、刘芳、吴越仍未还清，且前文本院已为吴建扬、刘芳、吴越计算违约金，若再以此为基数计算利息属重复计算，显失公平，因此，对吴建扬、刘芳、吴越要求1330000元的利息损失及自2019年8月21日起以1902180元为基数计算利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、原告吴建扬、刘芳、吴越与被告安徽万和置业有限公司于2007年11月24日签订的编号为2007-0014-C的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告安徽万和置业有限公司返还原告吴建扬、刘芳、吴越购房款1902180元，于本判决生效后三十日内付清； 三、被告安徽万和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴建扬、刘芳、吴越房屋银行按揭贷款利息损失（根据吴建扬、刘芳、吴越实际发生的利息，计算至安徽万和置业有限公司实际支付吴建扬、刘芳、吴越购房款1902180元之日止）； 四、被告安徽万和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴建扬、刘芳、吴越房屋首付款的利息损失（其中100000元自2007年11月25日起，380000元自2007年12月20日起，92180元自2008年1月21日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，以572180元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至安徽万和置业有限公司实际支付吴建扬、刘芳、吴越购房款1902180元之日止）； 五、驳回原告吴建扬、刘芳、吴越的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45680.92元，保全费5000元，合计50680.92元，由原告吴建扬、刘芳、吴越负担18183.58元，被告安徽万和置业有限公司负担32497.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  刘玉新 人民陪审员  曾 婷 人民陪审员  杨相荣 二〇二一年六月三日 法官 助理  何 文 代理书记员  李 景 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 附：上述款项汇至：收款单位：来安县人民法院,账号：3400××××1962,开户行：中国建设银行来安支行。