北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初8792号原告：中国建银投资有限责任公司，住所北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层，统一社会信用代码911100007109328650。法定代表人：董轼，董事长。委托诉讼代理人：卞志斌，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周塞军，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京京西天合房地产开发有限公司，住所北京市延庆区八达岭工业开发区康西路378号，统一社会信用代码9111022976012329XU。法定代表人：王乐，总经理。委托诉讼代理人：李书平，男，1979年4月6日出生，汉族，北京京西天合房地产开发有限公司法务经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩培红，北京市京工律师事务所律师。原告中国建银投资有限责任公司（以下简称中建投公司）与被告北京京西天合房地产开发有限公司（以下简称京西天合公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告中建投公司的委托诉讼代理人卞志斌，被告京西天合公司的法定代表人王乐、委托诉讼代理人李书平、韩培红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建投公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令京西天合公司赔偿房产拆除损失，共计人民币8756550元(计算方式：287．1平方米*30500元=8756550元)；2、请求判令京西天合公司赔偿利息损失(自房产被拆除之日起至全部房产拆除损失支付之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之日起按照当日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、请求判令京西天合公司承担本案诉讼费。事实与理由:位于××房产(建筑面积287．1平方米，以下简称“涉案房产”)为原中国人民建设银行北京市延庆县支行(以下简称“建行延庆支行”)所有。2004年9月，中国人民建设银行重组改制为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司，涉案房产由中建投公司承继。2016年4月22日，贵院拟对包括涉案房产范围内的国有出让土地使用权及地上附属物进行司法变卖，发表司法变卖公告，其中在“八、拟变卖土地及附着物状况和瑕疵”中明确说明“中国建设银行北京市延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题。”2016年8月4日，延庆区人民法院出具(2006)延执字第02864号之七执行裁定书，裁定位于北京市延庆区××号国有出让土地使用权及地上附属物由北京京西天合房地产开发有限公司买受，上述土地使用权的财产权自裁定送达京西天合公司时起转移。2018年6月6日，京西天合公司向中建投公司发送邮件，称拟与中建投公司协商涉案房产的拆迁安置补偿事宜。后双方经过协商，未达成一致意见。2020年9月14日，中建投公司向京西天合公司发送《关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函》，认为京西天合公司擅自将涉案房产拆除，侵害了中建投公司财产权益，要求京西天合公司予以赔偿。2020年9月27日，京西天合公司向中建投公司发送《就“关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函”的回函》，承认已经拆除了上述涉案房产，并且不认可中建投公司提出的赔偿要求。综上所述，中建投公司认为，京西天合公司在没有同中建投公司协商一致的情况下，擅自拆除中建投公司所有的涉案房产，侵害了中建投公司的合法权益，现中建投公司为了维护自身合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持中建投公司的全部诉讼请求。京西天合公司辩称，不同意中建投公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、涉案房产实际已经不属于原产权人。2004年7月21日，建行延庆支行就案涉房屋的拆迁补偿事宜与北京中天华泰房地产有限公司（以下简称“华泰公司”）签署了房屋拆迁补偿合同，就案涉房屋的产权调换、补偿事宜达成了一致意见。2005年底，建行延庆支行将案涉房屋腾空；2006年8月，华泰公司将案涉房屋圈起。因华泰公司未能及时履行其与建行延庆支行的拆迁补偿合同，中建投公司起诉至法院，要求继续履行合同，并要求华泰公司从2005年10月1日起，每月补偿经济损失8000元，直至华泰公司交付新楼为止。从以上事实可以看出，案涉房屋的原产权人已经将案涉房屋与华泰公司进行了产权置换，且已经将案涉房屋移交给了华泰公司占有，案涉房屋已经不属于原产权人。二、京西天合公司已经合法取得了案涉房屋。2016年4月19日，北京市延庆区人民法院发布《北京市延庆区××号国有出让土地使用权及地上附属物（下称“该标的物”）司法变卖公告》，将该标的物进行司法变卖。京西天合公司依法参与了变卖程序，并竞得了该标的物，法院裁定标的物归京西天合公司所有，并就土地办理了不动产权证书。后法院依法将该标的物移交给了京西天合公司。京西天合公司竞买的该标的物包含案涉房屋，京西天合公司取得该标的物合法有效并支付了相应的对价，该标的物（土地及地上物）的所有权已经归京西天合公司所有，京西天合公司拆除案涉房屋合法有效，不侵害任何人的权利。虽然，在法院发布的变卖公告第八条拟变卖土地及附着物状况和瑕疵中明示：“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题”，但京西天合公司认为，该条仅为瑕疵提示，并不是确权判决，所述瑕疵不一定是事实（事实证明，原产权人已经与华泰公司签订了拆迁补偿合同，该标的物上不存在需要竞得人处理的拆迁补偿问题）。京西天合公司竞得该标的物后，积极与中建投公司联系商谈拆迁补偿事宜，是认识错误（不知原产权人已经与华泰公司签订了拆迁补偿协议），不是对其权利的认可。综上，京西天合公司拆除案涉房屋的行为，是自行处理其自有财产的行为，与中建投公司无关，中建投公司无权要求京西天合公司赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。中建投公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1-2房屋所有权证、(2011)一中民终字第1668号民事判决书。以上证明中建投公司为涉案房产的合法权利人，持有有效的涉案房产《房屋所有权证》，有权提起诉讼。证据3-5，2016年4月19日，北京市延庆区人民法院发布的《变卖财产公告》、(2006)延执字第02864号之七执行裁定书、2018年6月6日京西天合公司向中建投公司发送邮件信息。以上证明京西天合公司作为法院变卖资产受让人，在拆除涉案房产之前，知晓并且认可中建投公司就涉案房产拆迁补偿事宜进行协商。证据6-7，2020年9月14日，中建投公司出具的《关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函》、2020年9月27日，京西天合公司出具的《就“关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函”的回函》。以上证明中建投公司向京西天合公司主张损失赔偿，京西天合公司认可已经拆除涉案房产，但拒绝赔偿。证据8，涉案房产所在地的项目预售公示信息，证明京西天合公司销售房产均价为30500元每平米，京西天合公司应当按此价格向中建投公司赔偿房屋拆除损失。京西天合公司对中建投公司提交证据发表质证意见如下：证据1、2的真实性、合法性认可，证明目的不认可。原因如下：（一）房屋所有权证的产权人是建行延庆县支行，而非中建投公司，中建投公司无相关证据证明其为建行延庆支行的财产合法承继人（提供的法院判决只是在原被告认可的情况下认为中建投公司继受了原建行的权利，未有其他证据证明）；（二）京西天合公司认为，自建行延庆支行和华泰公司签订拆迁补偿合同，并将案涉房屋移交给华泰公司占有之日起，原产权人已经丧失了对案涉房屋的所有权，案涉房屋归华泰公司所有；自（2006）延执字02864号之七《执行裁定书》作出之日起，案涉房产已经归京西天合公司所有。对证据3、4、5的真实性、合法性认可，证明目的不认可。原因如下：（一）自（2006）延执字02864号之七《执行裁定书》作出之日起，案涉房屋的所有权已经归京西天合公司所有；（二）京西天合公司在不知晓建行延庆支行已经与华泰公司签订拆迁补偿合同的情况下，误认为建行延庆支行为案涉房屋的所有权人，按照变卖公告的要求，与建行延庆支行进行相关协商，作出的意思表示是不真实的，是无效的；（三）变卖公告载明，竞买人应与案涉房屋产权人协商解决该房屋的拆除及回迁补偿问题，从文义上看，首先须存在拆除及回迁补偿问题需要解决，而建行延庆支行在法院变卖相关资产前，已经与华泰公司签订了合法有效的拆迁补偿合同，并将案涉房屋移交给了华泰公司，案涉房屋不存在回迁补偿问题。证据6、7的真实性、合法性认可，证明目的认可，其是向京西天合公司主张了相关权利，但京西天合公司认为其无权向京西天合公司主张相关的权利。证据8的真实性、合法性认可，证明目的不认可。原因如下：（一）京西天合公司出卖的为商品房，是土地和地上物的组合，非地上物值该价格；（二）京西天合公司出卖的商品房，土地为国有建设用地，且用途为商业，与案涉房屋的土地性质、用途皆不一致，且经过京西天合公司的统一开发，市场价值不能与案涉房屋同日而语；（三）案涉房屋只有房屋所有权证，无土地使用权证，不能以京西天合公司现有的房屋作为参考；（四）案涉房屋在当时情况下，只能被拆迁，而无市场交易价值，故不能以京西天合公司现在开发的可自由出卖的房屋的价值作为参考；（五）即使法院认为京西天合公司需要承担相关的拆迁补偿义务，亦只能按照当时集体建设用地非宅基地的补偿标准，给予地上物的补偿，土地的补偿不应归中建投公司所有。本院对中建投公司提交证据认定如下：对证据1-8的真实性认可，对证据的证明目的与本案的关联性将结合案情予以认定。京西天合公司为抗辩中建投公司的诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据，(2011)中民终字第1668号判决书，在法院认定部分第3页，证明原产权人已经与华泰公司签署了拆迁补偿协议，并将案涉房屋移交给华泰公司占有的事实。而且这个协议还在继续履行中。第二组证据，《变卖公告》、《评估报告》、《(2006)延执字第02864号之七执行裁定书》。证明内容为标的物范围及评估报告中价格组成；证明目的为京西天合公司合法取得案涉房屋及所在土地，案涉房屋归京西天合公司所有。京西天合公司委托的诉讼代理人韩培红对京西天合公司出具的证据补充意见如下：第一组证据，第一，这个协议还在继续履行中。第二，中建投公司已经把房子交付给华泰公司，在华泰公司的控制之下，京西天合公司是从华泰公司通过变卖取得的，不存在违法拆除的问题。第二组证据，《(2006)延执字第02864号之七执行裁定书》，卖的就是土地使用权和房屋，京西天合公司付款的是包括土地款项和附着物的款项，从评估报告上面也是可以看出来的，在评估报告的第1页，房屋的重置价格也在评估报告中，京西天合公司也已经支付了，从评估报告中可以看出无论是土地价格还是重置价格京西天合公司都已经支付了，一共248万元左右。中建投公司对京西天合公司提交的证据发表质证意见如下：第一组证据的真实性认可、合法性认可，证明目的不认可。根据这份判决书，第1页、第2页和第3页，中建投公司同华泰公司签署的房屋拆迁补偿合同的约定，应当是华泰公司先向中建投公司交付同一地址至少同等面积的房屋及产权后，中建投公司才附有把涉案房产交付的义务，不能因为中建投公司主动搬离该地址不营业，就认为该房屋的产权已经交付给了华泰公司。同时，该案的诉由主要是中建投公司要求华泰公司赔偿中建投公司违约责任的损失，并不是对房屋价值损失的主张。第二组证据，真实性、合法性认可，证明目的部分不认可。涉案房产京西天合公司没有取得相应的产权或拆除的权利。针对京西天合公司提供的变卖公告，第8项第2个明确提及了建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房竞买人受让后需要与产权人自行协商解决该房屋的拆除以及回迁补偿问题。就因此能证明京西天合公司在买受该土地使用权之前已经知晓了该土地上存在第三人的合法用房，并且需要同第三人履行相应的沟通和协商的义务，才可以进行相应的拆除。这一点通过中建投公司主张的证据5，京西天合公司主动联系中建投公司协商房产的拆除及补偿事宜，也可以得到印证。关于第二组的评估报告，评估报告的第2页的第2段，明确提及评估对象地上附属房屋都是临时用房，本次评估单独计算了地上附属房屋重置价格，仅是为评估委托人延庆区人民法院进行司法裁决提供的参考依据，单独使用附属房屋价值没有意义。在此提示报告使用者注意，根据这段话说明评估报告只是作为司法裁决的依据，不能用该价值作为拆迁房屋的补偿价值。再有，在该评估报告第8页第2段，提及估价对象建筑物中只有建行延庆支行营业用房取得房屋所有权证，根据延庆区人民法院估价委托人的要求本次评估将上述房屋作为附属物计算其重置价值，没有考虑房屋权属情况对其评估价值结果的影响，也没有考虑可能存在的拆迁安置补偿费对评估价值结果的影响，本次评估仅仅是房屋重置价值，不能作为补偿安置的标准，在此提请报告使用者注意，根据该评估报告的表述，可以知晓即便在报告当中明确了涉案房产的重置价格，但并不能以此就认定房屋拆迁补偿的价值。本院对京西天合公司提交证据认定如下：对证据的真实性认可，对证据的证明目的与本案的关联性将结合案情予以认定。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于××房产(建筑面积287．1平方米)，为原建行延庆支行所有。2004年7月21日，建行延庆支行与华泰公司签订了房屋拆迁补偿合同，双方约定对涉案房产以产权调换形式进行合作，华泰公司为建行延庆支行在原址提供新建置换房屋。2004年9月，中国人民建设银行重组改制为中国建设银行股份有限公司和中建投公司，涉案房产由中建投公司承继。合同履行期间因华泰公司到期未履行相关义务，中建投公司也未将涉案房产的产权变更为华泰公司，中建投公司向本院提起民事诉讼，本院作出（2010）延民初字第01859号民事判决，判决双方继续履行合同，并由华泰公司自2010年1月1日起每月补偿中建投公司经济损失6000元，直至华泰公司交付新房止。中建投公司不服原判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，二审法院依法维持了一审判决。因华泰公司未偿还债务，经相关债权人申请，华泰公司被本院列为被执行人。2016年4月22日，本院发布变卖财产公告，将华泰公司所属地块及地上物通过网络竞价方式进行公开变卖。其中公告第八项内容载明：“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题。”后京西天合公司成功竞拍了上述地块及地上物。2016年8月4日，本院作出（2006）延执字第02864号之七执行裁定书，裁定位于北京市延庆区××号国有出让土地使用权及地上附属物由京西天合公司买受，上述土地使用权的财产权自裁定送达京西天合公司时起转移。2018年6月6日，京西天合公司向中建投公司发送邮件，称拟与中建投公司协商涉案房产的拆迁安置补偿事宜，但未达成一致意见。2018年8月14日，京西天合公司对涉案房产进行拆除。2020年9月14日，中建投公司向京西天合公司发送《关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函》，认为京西天合公司擅自将涉案房产拆除，侵害了中建投公司财产权益，要求京西天合公司予以赔偿。2020年9月27日，京西天合公司向中建投公司发送《就“关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函”的回函》，承认已经拆除了上述涉案房产，但不认可中建投公司提出的赔偿要求。中建投公司认为京西天合公司在没有同中建投公司协商一致的情况下，擅自拆除中建投公司所有的涉案房产，故向本院提起诉讼。本案审理期间，中建投公司向本院提出评估申请，申请对涉案房产以评估申请日为评估时点，委托评估机构进行价值评估。经北京市高级人民法院摇号确定，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称评估机构）于2021年3月29日接受了该委托，并函告本院要求本院提供并确认以下信息：1、确认灭失房屋评估时价值？2、提供灭失房屋完整的产权证明复印件；3、提供灭失房屋评估对象条件（屋面、屋架、地面、顶棚、门窗、墙身、柱高、暖气、进深、附属物种类和数量（平米或个等单位）、成新率、建成年份及房屋照片或相关影像资料。为此，本院就评估机构补充材料申请函通知中建投公司。中建投公司复函回复如下：1、我公司申请参照同地段同类型房屋，按照现有市场价值进行评估。2、我公司可以提交完整的产权证复印件。3、我公司可以提交2005年中建投公司与中国建设银行股份有限公司的固定资产交接清单，该资料详细记载涉案房产的信息、用途、办公、建成日期：1988年12月，结构：砖木，檐高：3．5米，标准层高3米，总层数1层，建筑面积：287．1平方米，资产原值等信息详见附件。评估机构于2021年4月21日向本院发送评估委托事项退回申请函，记载：根据中建投公司《关于的复函》，其中所提供的涉案房屋条件信息，不具备按照《关于发布的通知》（北估秘［2016］001号）评估房屋重置成新价条件，且房屋已灭失，又无影像资料能够反映其成新状况，超出了我公司评估能力范围。故我司申请撤销此次评估，烦请贵院出具一份书面撤销函。因此，本院出具评估委托撤销函，将上述评估申请予以撤销。上述事实，有房屋所有权证，（2011）一中中民终字第1688号民事判决书，2016年4月19日本院发布的《变卖财产公告》，(2006)延执字第02864号之七执行裁定书，2018年6月6日京西天合公司向中国建投发送邮件信息，中建投公司出具的《关于就中国建投投资有限责任公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函》，2020年9月27日京西天合公司出具的《就“关于就中建投公司被拆除的房屋依法作出赔偿的函”的回函》，评估机构相关函件等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于中建投公司是否具有提起本案诉讼的物权基础，京西天合公司拆除涉案房产是否应当承担侵权责任。关于中建投公司是否具有提起本案诉讼的物权基础。根据中建投公司提供的房屋产权所有证证明涉案房产所有权人为中国建设银行北京延庆县支行，房屋面积共计287．1平方米。2004年9月，中国人民建设银行重组改制为中国建设银行股份有限公司和中建投公司，涉案房产由中建投公司承继。上述事实有已经生效的（2010）延民初字第01859号民事判决及（2011）一中中民终字第1688号民事判决已予认定。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据不动产物权的登记生效原则，涉案房产的物权尚未发生变更，即仍应由中建投公司享有，故中建投公司具有提起本案诉讼的物权基础。京西天合公司辩称其通过拍卖竞得涉案房产所有权，但其未向本院提交涉案房产不动产物权变更登记的相关证据，故，本院对其抗辩不予支持。关于京西天合公司拆除涉案房产是否应当承担侵权责任。根据本院于2016年4月22日发布的变卖财产公告第八条记载“建行延庆支行所有的在该土地范围内的原属营业用房，竞买人受让后需与产权人自行协商解决该房屋拆除以及回迁补偿问题”；另有京西天合公司于2018年6月6日向中建投公司发送邮件信息提到“贵行有一处空置多年的旧房约400平方米，在我司地块上”。据此可知，京西天合公司明确知晓且认可中建投公司承继享有涉案房产不动产物权。《中华人民共和国物权法》第37条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第6条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。京西天合公司竞拍华泰公司所属地块及地上物时，本院已通过公告的形式，明确告知京西天合公司所拍卖地块上涉及他人所有的房产，对于房屋的拆除补偿问题，其应与房屋产权人协商解决。京西天合公司在明知上述内容的情况下未与中建投公司协商成功，即私自拆除涉案房产，存在过错，给中建投公司造成的财产损失，其应当承担赔偿责任。关于损害赔偿的标准。本院于2014年8月20日委托北京市首佳房地产评估有限公司对所拍卖国有土地及地上物进行了价格评估，经评估，建筑面积单价为809元/平方米。因该评估系2014年作出，距今已五年有余，且现涉案房产已经拆除，已无法重新评估，本院根据涉案房产的市场价格，酌情认定中西天合公司应当按照2000元/平方米的赔偿标准承担赔偿责任。因此，京西天合公司应当赔偿中建投公司涉案房产287．1平米的损失为574200元。中建投公司要求依据2020年京西天合公司在延庆区××号的房屋销售价值每平米30500元的价格赔偿其损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于中建投公司要求京西天合公司赔偿利息损失的请求，因涉案房产已于2018年8月14日拆除，京西天合公司未及时对中建投公司进行赔偿，中建投公司据此要求京西天合公司自涉案房产被拆除之日即2018年8月14日始至全部房产拆除损失支付之日止支付逾期利息损失于法有据，本院予以支持，具体标准本院认定为2018年8月14日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的逾期利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告北京京西天合房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中国建银投资有限责任公司被拆毁的房屋损失574200元；二、被告北京京西天合房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中国建银投资有限责任公司利息损失（以574200元为基数，自2018年8月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；三、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费73096元，由被告北京京西天合房地产开发有限公司负担4794元，于本判决生效后七日内直接给付原告中国建银投资有限责任公司；由原告中国建银投资有限责任公司负担68302元，已交纳。保全费5000元，由被告北京京西天合房地产开发有限公司负担328元，于本判决生效后七日内直接给付原告中国建银投资有限责任公司;由原告中国建银投资有限责任公司负担4672元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张翠先二〇二一年六月二十四日法官助理 徐冉冉书 记 员 车婧娟