贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)黔毕中民终字第716号上诉人（原审被告）杨永芳，女，1935年11月17日生，汉族，住贵州省毕节市大方县。被上诉人（原审原告）李明伟，男，1974年2月5日生，汉族，住贵州省毕节市大方县。上诉人杨永芳与被上诉人李明伟确认合同有效纠纷一案，杨永芳不服大方县人民法院于2013年4月3日作出的（2013）黔方民初字第280号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2002年12月23日，我与被告杨永芳及其丈夫吴孝达（现已去世）经充分协商，被告杨永芳及其丈夫自愿将其所有的坐落于大方县大方××××号的房屋一栋作价48600.00元出卖给我，双方当日签订了房屋买卖合同，我将购房款给付被告夫妇后，被告夫妇将该房屋的产权证和国有土地使用证交付给我，后因事耽搁一直没有办理房屋过户手续。2012年5月23日，我和被告再次协商，被告协助我办理该房屋产权过户手续，我给付被告10000.00元，双方同时签订补充协议，协议约定我给付被告的现金交由东郊社区居委会肖道先处保管，待过户手续办理完毕后被告在肖道先处领取。但协议签订后，被告杨永芳却一拖再拖，未协助我办理产权过户手续，迫于无奈，特向法院起诉，请求人民法院依法确认我与被告之间所签订的房屋买卖合同有效。原审查明：2002年12月23日，原告李明伟作为甲方、被告杨永芳与其丈夫吴孝达（现已故）作为乙方，甲乙双方签订了一份房屋买卖合同。合同约定：乙方将其所有的坐落于大方××××号砖混结构平房三层、每层一间两空出卖给甲方，价款为48600.00元，价款给付时间为2002年12月24日，乙方在合同签订后即将该房屋的土地使用证、房屋产权证交付给甲方。2002年12月24日，原告李明伟给付被告杨永芳购房款40000.00元、2003年元月24日给付8600.00元，两次付款的收款人均为被告杨永芳。原告给付完购房价款后，被告杨永芳即将该房交付给原告李明伟实际使用至今。2012年5月23日，原告李明伟为办理该房屋产权过户手续与被告杨永芳达成补充协议，协议约定被告杨永芳协助原告李明伟办理该房屋产权过户手续，原告李明伟给付被告杨永芳10000.00元，该款由大方镇东郊社区居委会干部肖道先暂时保管，待过户手续办理完毕后被告杨永芳在肖道先处领取。该补充协议签订后在办理房屋产权过户登记过程中，因房产过户登记部门要求被告杨永芳子女到场才给予办理，故该房屋产权一直未办理过户登记。原告遂向本院起诉，请求确认与被告之间签订的房屋买卖合同有效。另查明，原告李明伟与被告杨永芳及其丈夫吴孝达之间签订的房屋买卖合同涉及的房屋产权证号为方房权证1999字第××号，产权证上登记的所有权人为杨永芳，房屋坐落于大方××××号；该房屋所占用的土地为国有土地，使用证号为方国用（93）字第0105870号，地址为人民东路257号，土地使用者为杨永锋。原审认为：原告李明伟与被告杨永芳及其丈夫吴孝达之间于2002年12月23日签订了房屋买卖合同，被告杨永芳即将该房屋的相关产权手续交由原告李明伟保管，在原告李明伟全部支付了购房价款后，被告杨永芳即将该房交付给原告李明伟实际使用至今。虽然作为该房屋买卖合同出卖方之一的被告杨永芳丈夫吴孝达已经去世，但2012年5月23日，原告李明伟与被告杨永芳就该房屋产权过户问题经大方镇东郊社区居委会干部肖道先在场的情况下又达成了一个书面协议，说明原告李明伟与被告杨永芳及其丈夫吴孝达于2002年12月23日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，被告杨永芳的丈夫吴孝达虽已去世，但不影响该房屋买卖合同的效力。被告杨永芳未到庭参加诉讼，但经本院审查，原告提供的与被告杨永芳及其丈夫吴孝达签订的房屋买卖合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告李明伟与被告杨永芳及其丈夫吴孝达于2002年12月23日签订的房屋买卖合同有效。被告杨永芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案作缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：2002年12月23日原告李明伟与被告杨永芳及其丈夫吴孝达签订的房屋买卖合同有效。案件受理费60.00元，由原告李明伟负担。杨永芳不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。上诉理由：一、涉案房屋买卖合同须由上诉人及其丈夫、子女共同行为才生效。1、该合同签订时，上诉人的子女和丈夫并不知道，上诉人的丈夫吴孝达虽然知道上诉人要出售房屋，但觉得价格低不想卖因此未在合同上签字，合同上的签字均是上诉人的个人行为，该房屋作为夫妻共同财产，处分该房屋应当是上诉人及其丈夫的共同行为才生效。2、该合同第一页上注明的甲方是李明伟，而在最后一页落款处签订的甲方有三人，该合同有变更和增加买方的行为，根据《合同法》第77条的规定，上诉人不同意增加其他的买方，该合同无效。3、涉案合同指向的标的房屋与刘明胜有共墙部分，共墙部分属于共同共有，根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项之规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，该合同未经刘明胜认可应为无效合同。二、2012年5月23日上诉人与被上诉人签订的协议亦无效。签订该合同时，上诉人的丈夫已去世，上诉人的子女作为上诉人丈夫的继承人应该到场对该协议进行确认，该协议没有上诉人子女的签字认可，且作为该协议基础的主合同，即涉案2002年12月23日的合同无效，该合同也是无效。三、一审审理违反法律程序。1、本案应属于普通程序审理的案件。本案不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。2、一审应通知除被上诉人外的其他甲方作为利害关系人参加审理。3、上诉人在一审开庭时在医院住院治疗，有正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院没有查明上诉人未到庭的理由就缺席判决不符合《民事诉讼法》的规定。被上诉人未予答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：双方当事人于2002年12月23日签订的房屋买卖合同效力如何。本院认为：关于双方当事人于2002年12月23日签订的房屋买卖合同效力如何。上诉人诉称涉案合同须经上诉人的丈夫及其子女同意才能生效。涉案房屋房产证上的所有权人为杨永芳一人，国家房屋产权登记具有法定的公示效力，被上诉人有理由认为涉案房屋的所有权人仅为杨永芳一人，上诉人并未举证证明该房屋系其与丈夫婚姻存续期间共同购买的，就算有证据证明该房屋系上诉人夫妻的共同财产，鉴于上诉人在上诉状中提到其丈夫吴孝达知道上诉人要出售涉案房屋的事实，吴孝达对此合同没有提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条第一款第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，吴孝达明知上诉人转让涉案房屋但未表示异议，视为默认同意上诉人对该房屋的转让，故涉案房屋买卖合同系房屋所有权人对涉案房屋的有权处分行为，不属于夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为，该合同应属有效。故上诉人的该项诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称涉案合同还应得到刘明胜（系涉案房屋的共同共有人之一）的认可，但上诉人对于刘明胜系涉案房屋的共同共有人之一的事实未举证证明，根据涉案房屋的房产证信息也无法得出刘明胜系涉案房屋的共同共有人之一的事实。故本院对此诉称不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人杨永芳承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 吴建平审判员 唐 琳二〇一三年七月二十四日书记员 朱 莉