上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4407号原告：上海圆盘实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张克斌，总经理。委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。被告：上海昊臣服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：夏芝，董事长。委托诉讼代理人：石海林，男。委托诉讼代理人：李国兵，安徽繁星律师事务所律师。被告：南京昊天制衣有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：吴明君，总经理。委托诉讼代理人：李国兵，安徽繁星律师事务所律师。原告上海圆盘实业有限公司(以下简称“圆盘公司”)诉被告上海昊臣服饰有限公司(以下简称“上海昊臣公司”)、被告南京昊天制衣有限公司(以下简称“南京昊天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告圆盘公司的委托诉讼代理人胡翔骏，被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司的共同委托诉讼代理人李国兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圆盘公司向本院明确诉讼请求如下：一、请求确认原告圆盘公司和被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司于2020年8月23日签订的《租赁合同》于2020年12月28日解除；二、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付原告圆盘公司自2020年8月23日起至2020年12月27日止的租金人民币(以下币种同)116,386.90元(按照每月租金31,402元，每天租金1,032.4元的标准计算)；三、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付原告自2020年8月23日起至2020年12月27日止的物业费22,546元(按照每月5,414元，每天178元的标准计算)；四、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付违约金94,206元(按照三个月的租金计算)；五、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付原告自2020年12月28日起至2021年2月22日止的房屋占有使用费58,848.60元(按照每天1,032.40元的标准计算57天)；六、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付原告自2020年12月28日起至2021年2月22日止的物业费10,146元(按照每天178元的标准计算57天)；七、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付原告自2020年8月23日起的未支付租金及物业管理费的滞纳金(即迟延履行违约金)7,000元(计算方式是按照2020年8月23日原告应付的租金和物业费，按照日万分之三的标准酌情确定)；八、请求判令被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司支付2020年9月和10月的电费4,787.40元；九、本案诉讼费用由被告上海昊臣公司、被告南京昊天公司承担。事实和理由：2020年3月9日，被告上海昊臣公司向原告租赁了位于上海市松江区九亭镇九泾路XXX号XXX栋XXX楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)作为办公室，面积为712平方米，租赁期限为3年，租金为1.75元/平方米/天，租金每年递增3.8%，物业费为0.25元/平方米/天，租金和物业费的支付方式都是四个月一付，租赁保证金为43,313元，该租赁合同约定原告给予被告上海昊臣公司45天的免租期，故实际计租期从2020年4月24日开始计算，至2020年8月23日正好是四个月。上述合同签订后，被告上海昊臣公司支付了43,313元租赁保证金，而4个月的租金和物业费合计应该是173,252元，但被告上海昊臣公司只支付了153,253元，仍欠2万元未支付。2020年8月23日，原告和二被告就系争房屋重新签订了一份《租赁合同》，租赁期限为3年，租金变更为1.45元/平方米/天，租金每年递增3.8%，物业费仍为0.25元/平方米/天，支付方式仍为四个月一付，该合同未再约定免租期。被告上海昊臣公司先前支付的43,313元租赁保证金转为2020年8月23日租赁合同所需的租赁保证金。二被告本应在签订该合同时就支付四个月的租金和物业费，并按时缴纳水电费。然而，虽经原告多次催讨，被告上海昊臣公司只在2020年9月28日支付了5万元，在扣掉上份租赁合同所欠费用2万元以及2020年9月之前的电费后，只有14,383.10元是用于缴纳2020年8月23日签订租赁合同的租金，二被告在支付上述5万元后，再未支付过任何租金和物业费，也没有支付2020年9月之后的电费。原告多次沟通无果，于2020年10月30日对系争房屋进行断电，由于二被告此后仍未支付所欠费用，原告于2020年12月27日发函通知二被告解除租赁关系。二被告于2021年2月22日将系争房屋以现状返还给了原告。原告认为，二被告不按约定缴纳租金、物业费和电费的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，原告有权按照合同约定解除合同，并要求二被告支付违约金、滞纳金等费用。现原、被告双方协商不一，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告上海昊臣公司辩称，对于2020年8月23日签订的《租赁合同》真实性认可，也愿意为没有履行的合同做出道歉。但是该租赁合同的签订主体是原告和被告上海昊臣公司之间，与被告南京昊天公司无关，当时南京昊天公司正好派员工过来和上海昊臣公司签订加工合同，被告上海昊臣公司的工作人员在该租赁合同上误盖了南京昊天公司的印章，这个事情原告是清楚的，因此系争房屋租赁合同的承租人只有被告上海昊臣公司。对于原告诉请主张的解除合同，被告予以认可，但解除合同的时间应该是2020年10月30日而非12月28日，因为原告在2020年10月30日将系争房屋断电，而系争房屋的大门是电卷门，如果没有电的话是无法用外力打开的，因此，原告的断电行为导致被告上海昊臣公司无法利用系争房屋，被告租赁该房屋是用于生产经营的，里面有办公人员、生产人员，还有机器，需要通过打样，原告断电以后大门无法打开，员工没办法进去工作，被告也发不出工资，导致员工纷纷去劳动局投诉，供货商以为被告跑路了，也纷纷去法院起诉货款，故原告的断电行为让被告直接无法经营并陷入难以为继的困境。原告断电后不允许被告去拿屋内的东西，也不恢复供电，因此，被告认为原告2020年10月30日的断电行为属于收房行为，并以自己实际行动解除了租赁合同。对于原告主张的租金和物业费，被告只同意支付到2020年10月30日，由于10月30日原告已经断电收房，此后发生的费用不应由被告承担。对于原告主张的电费，确认2020年9月和10月的电费没有缴纳，但被告2020年9月28日支付的5万元应该是可以抵扣的。而且从原告主张的电费可以看出，2020年11月之后被告没有办法正常使用系争房屋，故未再产生电费。对于原告主张的违约金，被告不同意支付，因为虽然被告此前有欠原告房租和物业费，但合同不能履行的责任主要在原告的断电行为导致被告无法正常经营。如果法院认定被告应承担违约责任的，该违约金的约定也过高。对于原告主张的滞纳金(即迟延履行违约金)，被告愿意支付至2020年10月30日。被告对于原告主张的租金、物业费和滞纳金的标准都没有异议。被告南京昊天公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告南京昊天公司并非系争房屋的承租人。被告南京昊天公司对原告和被告上海昊臣公司于2020年8月23日签订的房屋租赁合同并不知情，该合同上竟然加盖被告南京昊天公司的印章，让被告感到莫名其妙。因租赁合同是复印件，上面的印章无法判断真假，但不管公章的真假，被告南京昊天公司均不认可，也不承认和原告有房屋租赁关系。被告南京昊天公司不认识原告，也从未使用过系争房屋，没有支付过系争房屋的任何房租等费用。被告南京昊天公司只和被告上海昊臣公司存在加工合作关系，但没有义务和他们一起承担系争房屋的相关租赁责任。因此，被告南京昊天公司不同意作为承租人与被告上海昊臣公司共同承担相关责任。本院经审理认定事实如下：案外人上海小寅实业公司是系争房屋的产权人。2019年12月5日，上海小寅实业公司向原告圆盘公司出具《委托授权书》一份，载明上海小寅实业公司委托原告圆盘公司对包括系争房屋在内的上海市松江区九亭镇九泾路XXX号XXX、XXX、XXX幢房屋负责招商、经营及管理等事宜，委托年限自2016年10月1日至2026年9月30日止。在该委托权限内，原告圆盘公司拥有上述物业的出租权，负责收取相应租金及其他费用，并对大楼进行经营管理。2020年3月9日，原告圆盘公司作为出租方(甲方)与被告上海昊臣公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积为712平方米。本租赁物的功能为办公室，包租给乙方使用，由乙方自行管理。租赁期限为3年，即从2020年3月9日起至2023年3月8日止。在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁保证金为首月租金+物业费的1倍，即43,313元。办公室租金第1年为1.75元/平方米/天，每次付4个月租金为151,596元，如乙方租用按照每年递增3.8%。物业管理费按0.25元/平方米/天，每次付4个月物业管理费为21,656元。该租赁合同末尾备注处载明免租期45天。合同另对其他事项进行了约定。在签订上述《租赁合同》之前的2020年3月2日，被告上海昊臣公司向原告圆盘公司支付了20,000元；在签订上述《租赁合同》后的2020年3月10日，被告上海昊臣公司向原告支付了43,313元的租赁保证金、系争房屋自2020年4月24日至8月23日(已扣除合同约定的免租期45天)期间的部分租金和物业费共计133,252元。2020年8月31日，原告圆盘公司工作人员张克银与被告上海昊臣公司工作人员石海林的微信聊天记录中有如下对话：原告圆盘公司称：那张总和顾总有没有说什么时候来变更？被告上海昊臣公司回复：最起码要我回上海啊老板。原告称：好的。并询问被告上海昊臣公司：老板，那一些小的费用先帮我付掉吧，电费和上次还差的2万块钱。被告上海昊臣公司回复：电费就是你说的那个对吧。原告称：是的，石总，你放心，我们不会重复找你收费的。被告上海昊臣公司回复：嗯。庭审中，原告圆盘公司向本院表示：2020年3月9日的《租赁合同》由于约定了免租期45天，故原告也实际给足了被告上海昊臣公司45天的免租期，系争房屋实际的计租期从2020年4月24日开始计算，由于租金和物业费都是四个月一付，所以第一期的租金和物业费正好是2020年4月24日至8月23日共计173,252元，然而被告上海昊臣公司在签订上述合同后只支付了153,252元，故还拖欠2万元的租金和物业费没有支付。该拖欠的2万元原告并没有同意减免过，因为已经给予免租期优惠，原告也一直向被告上海昊臣公司催讨，并最终在被告上海昊臣公司于2020年9月28日支付的5万元中予以抵扣。被告上海昊臣公司则称，对于免租期的情况认可，但2020年8月双方之所以签订新的《租赁合同》就是因为3月份合同约定的租金标准过高。既然双方重新签订了新的租赁合同，则此前租赁合同的费用都已经结清，不存在拖欠2万元的情况，而且当时正值新冠肺炎疫情时期，原告口头有讲过要减免租金等费用的。另查明，2020年8月23日关于系争房屋的《租赁合同》抬头的出租方(甲方)处打印字体显示的是原告圆盘公司，承租方(乙方)处手写“上海昊臣服饰有限公司”并在授权代表处手写“石海林”。该租赁合同的内容载明：甲方将系争房屋出租给乙方使用，面积为712平方米。本租赁物的功能为办公室，包租给乙方使用，由乙方自行管理。租赁期限为3年，即从2020年8月23日起至2023年8月22日止。租赁保证金为43,313元。办公室租金第1年为1.45元/平方米/天，每次付4个月租金为125,608元，如乙方租用按照每年递增3.8%。物业管理费按0.25元/平方米/天，每次付4个月物业管理费为21,656元。该租赁合同第五条租赁费用的支付第5.1条载明，乙方应于本合同签订之日起，向甲方支付租赁保证金43,313元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后30日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。因乙方违约导致本合同中止或解除，甲方有权全额没收租赁保证金作为乙方违约的违约金赔偿部分之一。第5.2条载明，乙方应于每季度(三个月)之首月1号或该日以前向甲方支付当季租金，按双方书面同意的支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰。第5.3条载明，乙方应于每季度(三个月)之首月1日或该日以前按第4.3条的约定向甲方支付当季物业管理费。逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的5‰。第5.4条载明，乙方应于每月5日以前向甲方支付乙方上月所使用的水电费，甲方将为乙方安装独立电表，根据乙方所使用实际数量，用水量按照公摊用量，甲方负责代收水电费。第5.5条载明，乙方应按以上条款按时支付租赁期间产生的任何费用，如果乙方拖欠房租、物业费和滞纳金逾期超过3天，甲方将视为乙方单方面违约便自动放弃办公室使用权且同意甲方清理乙方不再续住的办公室内任何物品。如果乙方拖欠水电费逾期超过3天，甲方有权关闭乙方办公室的供电开关。该租赁合同第十三条提前终止合同的13.1条载明，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金、物业管理费、水电费等租赁费用超过3天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失(包括但不限于乙方及受转租户的损失)由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金、物业管理费、水电费等租赁费用超过5天，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产(包括受转租人的财产)并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同第13.2条载明，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。该合同第十五条合同的终止载明，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该合同另对双方其他权利义务等事宜进行了约定。原告圆盘公司和被告上海昊臣公司在该租赁合同末尾处加盖公章，石海林作为被告上海昊臣公司的授权代表一并签字。在该租赁合同末尾处还盖有刻着“南京昊天制衣有限公司”字样的印章。同日，出租方和承租方还签订了一份要求承租方对租赁价格和物业管理费价格保密的《补充协议》，甲方处加盖原告公章，乙方处有被告上海昊臣公司的公章和授权代表石海林的签字，还盖有刻着“南京昊天制衣有限公司”字样的印章。上述租赁合同签订后，被告上海昊臣公司于2020年9月28日向原告圆盘公司转账支付50,000元，附言备注：上海昊臣服饰租金。除该笔费用外，承租方未再支付其他费用。庭审中，关于2020年8月23日《租赁合同》及《补充协议》末尾处为何会盖上刻着“南京昊天制衣有限公司”字样的印章以及该份合同承租人的问题。被告上海昊臣公司的委托诉讼代理人石海林称，其当时就是被告上海昊臣公司的授权代表。该份租赁合同的承租人只有被告上海昊臣公司，与被告南京昊天公司无关。被告上海昊臣公司和南京昊天公司是加工承揽关系，当时双方正在被告上海昊臣公司处签订加工合同，所以被告南京昊天公司的章也放在被告上海昊臣公司那里。2020年8月23日，原告圆盘公司拿着未盖章的纸质版本租赁合同来找被告上海昊臣公司，经办人就是石海林。当时在办公桌上有两个章，石海林拿起一个就盖上去，盖了两份租赁合同和两份补充协议，原告拿着该两份租赁合同和补充协议走了。当原告盖好自己的公章还回来一份租赁合同和补充协议时，石海林发现章盖错了，就告知了原告，并且在自己这份租赁合同和补充协议上重新加盖了被告上海昊臣公司的公章，而原告处的那份租赁合同和补充协议乙方处只有被告南京昊天公司的公章，没有被告上海昊臣公司的公章，这也是原告一直不愿意提供该份合同的原因。原告圆盘公司称，2020年8月23日，原告提供了纸质版本的租赁合同，并事先盖好了自己的公章，被告上海昊臣公司的经办人确实是石海林，他从抽屉里拿出了被告南京昊天公司的公章盖在乙方处，后来石海林称自己拿错了，就又将被告上海昊臣公司的公章盖在乙方处。原告并不清楚两被告是什么关系，也不清楚为何石海林有被告南京昊天公司的公章。但系争房屋确实一直是被告上海昊天公司使用，租金也是该公司支付，至于被告南京昊天公司有无使用系争房屋原告不清楚。既然被告南京昊天公司在租赁合同乙方处盖章，故本案承租人就应该是二被告。原告目前没有2020年8月23日的租赁合同和补充协议原件。被告南京昊天公司则称，对于该租赁合同上加盖被告南京昊天公司印章一事完全不知情，该上面的印章真假无法判断，但无论真假均不予认可，也不承认和原告圆盘公司存在租赁关系。被告南京昊天公司未使用系争房屋，也未支付过任何费用，不应成为承租人。再查明，自2020年3月9日被告上海昊臣公司承租系争房屋后，系争房屋产生了如下的电费：2020年3月的电费为2,130.60元、2020年4月的电费为2,722元、2020年5月的电费为4,805.30元、2020年6月的电费为3,645.80元、2020年7月的电费为7,293.30元、2020年8月的电费为8,323.60元、2020年9月的电费为2,591.70元、2020年10月的电费为2,195.70元。庭审中，原告圆盘公司向本院表示：被告上海昊臣公司缴纳了2020年7月之前的电费。2020年7月至8月的电费15,616.90元并未按时缴纳，但被告上海昊臣公司于2020年9月28日支付了50,000元，故7月和8月的电费就在该5万元中进行抵扣。然而系争房屋2020年9月和10月的电费4,787.40元至今未支付。被告上海昊臣公司称，对于电费欠缴情况认可，但被告上海昊臣公司在2020年9月28日支付了50,000元，原告可以在里面进行抵扣的，所以拖欠的电费已经解决了。被告南京昊天公司则称，对于房屋使用及电费产生和拖欠情况均不清楚。还查明，系争房屋有两道门，最外面一道是电卷门，没有钥匙，只有通电按开关才能打开。因2020年8月23日的《租赁合同》签订后，承租方一直未按照合同约定支付租金、物业费等费用，在多次催讨无果后，原告圆盘公司于2020年10月29日向被告上海昊臣公司发送微信称：石总您好，由于您这边租金和3个月电费一直未支付到位，明日起我司将停止供电，直至贵司付清租金和3个月电费后恢复供电，对此敬请谅解！被告上海昊臣公司回复：我也知道你的难处，我确实资金一下卡住了，我租到这个月底吧，月底前我把工人工资结算掉，也不要去停电之类的，大家好聚好散。原告圆盘公司回复：石总，我的难处不是你想象得到的，否则我也没有必要这么跟你说，我自己都觉得我太啰嗦了。被告上海昊臣公司回复：我知道的，这个你不用说，我自己清楚，但是我这边资金一下真的搞不出来，今天那个龙总也过来了，明天上午要过来，否则我也不那么着急，我现在至少要保证我的订单跟工人的工资，你这边如果实在不行没关系呢，我月底我找个朋友，我就把公司先搬到那边去也行，总不能老是欠着你的钱，但是不管怎么样，我们用到什么时候钱我肯定全部会给你的。原告圆盘公司回复称：石总这个不是我能决定的，我们能做的都做了，也做的够多了。原告遂于2020年10月30日将系争房屋断电，由此导致系争房屋的电卷门未经原告许可通电的话无法打开，被告也无法再利用系争房屋。2020年11月2日，原告发微信给被告上海昊臣公司询问：石总，今天款到了吗？房租给安排安排。被告上海昊臣公司回复：钱没有到，截止到后天吧，这样催也不是个事，明天办一下交接，我也实在是不好意思。原告称：石总这个提前退租属于违约的，您这边考虑一下。被告上海昊臣公司称：没有钱付租金了，其他说也没意思。原告称：好的，我跟公司这边说一下。然而，原告圆盘公司和被告上海昊臣公司在2020年11月3日并未完成交接工作。2020年11月17日，原告微信发给被告上海昊臣公司称：信号不好，石总你跟小徐说一下。今天不是税管员来的吗？被告上海昊臣公司回复称：这个不用说来说去，徐先生说我们到那里只能一个小时，我说万一一个小时东西搞不好怎么办呢对不对？我们已经有一个人到公司，等下我们半个小时可以到。是客户的财务，他专门过来搞票的，人家说我们这边全部都没上班啦，不付钱就完蛋了。2020年11月18日，被告上海昊臣公司给原告发微信：张兄，这是那个劳动局管我们这片区的老师，他说他等下20分钟到公司，然后等下我过去叫人开一下门吧，等下他先到了之后，那个门开不了，好吧，那个说要填个什么资料，你要不打个电话问他一下填什么资料？被告上海昊臣公司又发微信称：张先生，赶紧给那个劳动局的打个电话吧，人家一直在门口等着呢。2020年11月27日，被告上海昊臣公司给原告发微信：张兄，说实话啊，当然站在你们的立场上，你们的做法是没问题的，把门关了。把门关了之后，现在员工全部去劳动局啦，因为门锁了嘛，供应商现在有两家货款没到齐，说我们把门关了，直接到法院去告说公司跑了，真的搞得脑袋都大了，都不知道怎么弄，我们跟法院说东西没有，他说你把门关了你一点都没有了，你说这个我现在都不知道怎么弄。这个公司门，你说一下关了之后，真的有些东西就是我们控制不了，你门开着，你说你欠钱，明天或后天付都能解决，你门一关，物业把门一关，你说人家就是说你跑了对吧，你讲死都没用。原告回复：老板，其实我们这边对你们做的也挺够了。你这边想个办法就是付点钱进来，我就可以跟公司说，你现在表态了，你们是肯定还要再租的，我知道你有困难，但我不是让你全部付起来对吧。但你这边一直都没有动静，公司不知道你到底能不能付钱，他不可能说无限期地给你们开着。2020年12月11日，被告上海昊臣公司工作人员去系争房屋想拿文件，在强行开门的过程中弄坏电卷门，后原告圆盘公司工作人员打开电卷门拿出文件，被告上海昊臣公司赔偿原告200元用于修该卷闸门。因承租方一直未支付租金、物业费等费用，原告于2020年12月27日通过快递和微信方式向被告上海昊臣公司发送《公司函》一份，载明：截止到2020年12月27日，贵司欠我司房屋租金、物业费、电费等合计249,814.30元。根据合同约定，贵司已严重违约，现正式函告贵司：1.我司与贵司的《租赁合同》于2020年12月27日正式解除。2.要求贵司于2020年12月28日前支付249,814.30元。3.要求贵司于2020年12月28日前搬离我司向贵司出租的房屋。4.我司保留追究贵司的违约金、滞纳金的权利。被告上海昊臣公司于2020年12月28日收到该《公司函》。庭审中，关于原告2020年10月30日断电行为的性质，原告向本院表示：其断电只是为了催促被告支付租金、物业费等费用，并无收房以及解除合同的意思。断电后如果被告上海昊臣公司有人要进去，则原告就恢复供电，让他们拿东西，然后再断电。被告上海昊臣公司则称，原告断电行为属于以行为解除合同，具有收房的性质，因为断电导致被告无法利用系争房屋。断电后原告压根没有再通过电，也不愿意开门，给被告的生产经营造成重大影响。被告南京昊天公司称，其未使用系争房屋，对此不知情。还查明，2021年1月4日，本院受理了原告圆盘公司与被告上海昊臣公司关于系争房屋的房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2021)沪0117民初110号。在该案审理过程中，经本院协调沟通，被告上海昊臣公司得以进入系争房屋，并于2021年2月22日将系争房屋内的物品搬离。在进入系争房屋收拾公司物品时，被告上海昊臣公司找到了2020年8月23日签订的《租赁合同》，并将该租赁合同提交给本院。后原告于2021年3月11日以需要收集证据为由向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。现原告依据该2020年8月23日的《租赁合同》再行向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告圆盘公司和被告上海昊臣公司一致确认如下事实：1.2020年8月23日《租赁合同》中租金和物业管理费的支付方式都是四个月而非一个季度一付；2.2020年8月23日《租赁合同》项下的租赁保证金43,313元由2020年3月9日《租赁合同》项下的租赁保证金转化而来，同意在本案中一并处理；3.系争房屋的物业由原告圆盘公司提供。以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、委托授权书、中国工商银行电子回单、收缴电费通知单、转账业务审批结果、支付业务审批结果、微信聊天记录、公司函、民事裁定书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告圆盘公司和被告上海昊臣公司于2020年3月9日就系争房屋的租赁事宜签订了《租赁合同》。后在履行过程中，租赁各方又在2020年8月23日就系争房屋租赁事宜签订了新的《租赁合同》，并对其中的租赁期限、租金计算标准等内容进行了变更。故2020年3月9日的《租赁合同》已为2020年8月23日的《租赁合同》所替代，自2020年8月23日起，租赁各方均应按照新签订的《租赁合同》诚信履行自己的义务——关于此点，各方并无异议。然而，各方当事人对于2020年8月23日《租赁合同》的承租主体却有较大争议。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此在判断承租人时，不能机械地认为但凡在租赁合同尾部乙方处签名或盖章的主体均为承租人，而应当结合租赁物的使用情况、租金支付情况、产生纠纷后的协商情况等租赁合同实际履行情况进行具体分析。本案中，一则2020年8月23日的《租赁合同》在抬头承租方(乙方)处明确手写写明“上海昊臣服饰有限公司”，并未将被告南京昊天公司列为承租方；二则虽然在该租赁合同尾部的乙方处盖有刻着“南京昊天制衣有限公司”字样的印章，但该印章的真实性并未得到被告南京昊天公司的认可，即使印章属实，由于庭审中原告和被告上海昊臣公司均陈述该印章是被告上海昊臣公司的授权代表石海林所盖，而目前并无证据证明石海林盖章行为获得被告南京昊天公司的授权，被告南京昊天公司在庭审中亦明确不认可盖章行为，故该盖章行为对被告南京昊天公司并不发生效力；三则从租赁合同的实际履行看，2020年8月23日的《租赁合同》系由2020年3月9日的《租赁合同》承接而来，租赁保证金由被告上海昊臣公司支付，系争房屋从2020年3月9日开始也一直由被告上海昊臣公司使用和收益，租金、物业管理费和电费等相关费用也均是被告上海昊臣公司支付，目前并无证据证明被告南京昊天公司有使用系争房屋或者支付过相关费用。在发生租赁纠纷后，原告也一直和被告上海昊臣公司进行沟通协调，即使原告于2020年12月27日发出的《公司函》，也将解约和承担责任主体指向被告上海昊臣公司。综上，根据庭审查明的事实、当事人提供的证据以及当事人的陈述，本院确认2020年8月23日《租赁合同》的承租方只有被告上海昊臣公司，被告南京昊天公司并非是该租赁合同的承租方。因此，原告要求被告南京昊天公司作为系争房屋的承租人承担租赁合同项下相关责任的诉请，没有事实和法律依据，且与本院查明的事实不符，本院均不予支持。如前分析，2020年8月23日签订的《租赁合同》是出租方原告圆盘公司和承租方被告上海昊臣公司真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。现双方当事人对上述租赁合同已经解除的事实并无争议，但对于合同解除的时间、原因及责任归属存在较大争议。原告称，租赁合同解除的时间是2020年12月28日，解除的理由是被告上海昊臣公司存在长期拖欠租金、物业管理费及电费的情形，故是被告上海昊臣公司的违约行为导致租赁合同解除；被告上海昊臣公司则认为，租赁合同解除的时间是2020年10月30日，当天原告的断电行为导致被告上海昊臣公司此后再无法使用系争房屋，合同目的无法实现，所以该断电行为表明原告系通过行为的方式解除合同，并产生收房的效果。本院认为，对于上述争议焦点的梳理，需要分析原告2020年10月30日断电行为以及2020年12月27日发送《公司函》行为产生的法律后果。现本院结合查明的案件事实，当事人提供的证据材料及庭审陈述，详细分析如下：首先，关于原告2020年10月30日断电行为的性质问题。本院认为，根据庭审查明的事实，本案系争房屋的大门类型特殊，属于没有钥匙，需要通电才能开关的电卷门。2020年10月30日原告对系争房屋断电后，被告上海昊臣公司无法再自行打开该电卷门，亦不能再自由进出系争房屋，故原告的上述断电行为完全排除了被告上海昊臣公司对系争房屋的利用，也使得系争房屋的控制权完全掌握在原告手上。根据原告和被告上海昊臣公司在2020年10月30日断电后的微信聊天记录可知，无论是劳动局的工作人员上门查看被告上海昊臣公司的办公场所，还是被告上海昊臣公司要去系争房屋内拿物件，均需征得原告同意，在通电后才可以进入系争房屋。庭审中，原告也表示被告上海昊臣公司员工需要进入系争房屋拿东西时，他们会通电开门，然后又会继续断电。综上，结合系争房屋电卷门的属性，原告断电行为对被告上海昊臣公司产生的较大影响以及被告上海昊臣公司在前案(2021)沪0117民初110号案件审理中方取回相关物件的事实，本院认为，原告2020年10月30日对系争房屋的断电行为不能简单地认定是催促被告上海昊臣公司缴纳租金等费用的行为，而应当认定是收房行为。同时应当指出的是，虽然租赁合同第5.5条约定在承租方拖欠水电费逾期超过3天的情况下，出租方有权关闭系争房屋的供电开关，但未赋予出租方长期停止供电的权力。因为合同关于关闭供电开关的约定从本质上仍只是赋予出租方一种私力救济的权利，而该种权利的行使应具备临时性、紧迫性、必要性的特征，并保持在合理限度内。概言之，在被告上海昊臣公司存在拖欠水电费的情况下，原告圆盘公司即便关闭供电开关，该行为也应具有一定的限度，在断电后应及时恢复供电，在给予被告上海昊臣公司一定的警示后，及时将该私力救济行为转化为通过诉讼等合法方式解决租赁纠纷的公力救济途径，而不能以被告上海昊臣公司不付相关费用为由长期断电。其次，关于原告2020年10月30日断电行为是否产生解除合同效果的问题。本院认为，首先，根据2020年8月23日《租赁合同》的约定，被告上海昊臣公司作为承租方，理应在签订该份租赁合同时交纳第一期四个月的租金、物业管理费并在每个月的5日前支付上月所使用的水电费。然而被告上海昊臣公司仅仅在2020年9月28日向原告支付了50,000元，该笔费用显然无法付清其应付的租金、物业管理费、电费等费用。根据租赁合同第13.1条之约定，被告上海昊臣公司拖欠租赁费用早已超过5天，故原告圆盘公司依约享有提前解除合同的权利。其次，根据法律规定，解除权作为形成权之一种，系依权利人单方意思表示即可解除相关民事法律关系的权利。故享有解除权的当事人主张解除合同的，应以明确解除合同的意思表示通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告圆盘公司在2020年10月30日的断电行为，无论是根据原告的庭审陈述还是原告和被告上海昊臣公司的微信聊天记录，都无法看出其具有解除合同的意思，目前亦无证据证明当事人之间达成可以行为方式做出解除合同意思表示的合意。故原告2020年10月30日的断电行为不能产生解除合同的效果。至于被告上海昊臣公司抗辩的断电行为导致其合同目的无法实现，合同应于2020年10月30日解除的意见，本院认为，被告上海昊臣公司在2020年8月23日签订《租赁合同》后即长期拖欠租金、物业管理费和电费等租赁费用，原告10月30日断电行为缘起于其长期向被告上海昊臣公司催讨租赁费用未果，初衷是希望以此敦促被告上海昊臣公司及时履行合同义务。故在被告上海昊臣公司违约在先的情况下，其作为违约方并不享有合同解除权，其要求确认合同已于2020年10月30日解除的抗辩意见，本院不予采纳。最后，关于原告2020年12月27日发送《公司函》的行为是否产生解除合同效果的问题。本院认为，如前所述，鉴于被告上海昊臣公司长期拖欠租赁费用的行为，原告圆盘公司依约享有提前解除合同的权利，而且，原告圆盘公司在发送给被告上海昊臣公司的《公司函》中亦明确表明了要求解除合同的意思表示。经庭审查明，该《公司函》已于2020年12月28日通过微信的方式送达给被告上海昊臣公司，故本院确认2020年8月23日的《租赁合同》于2020年12月28日解除，导致该租赁合同解除的原因是被告上海昊臣公司未按照合同约定及时足额地缴纳租金、物业费、电费等租赁费用。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本院结合原告的诉讼请求，对合同解除的法律后果详细分析如下：关于原告要求支付系争房屋自2020年8月23日起的租金、房屋占有使用费、物业费的诉请，本院认为，首先，根据2020年3月9日《租赁合同》的履行情况看，被告上海昊臣公司在签订2020年8月23日的《租赁合同》时尚欠20,000元的租金、物业费以及2020年7月和8月的电费15,616.90元未付清，被告上海昊臣公司虽辩称原告因疫情原因口头承诺给予优惠，且新租赁合同的签订意味着原来租赁合同的费用均已结清，但该意见未得到原告认可，被告上海昊臣公司也未提供任何证据加以证明，故对该抗辩意见，本院不予采纳。原告称被告上海昊臣公司于2020年9月28日支付的50,000元，先用于抵扣前一份租赁合同遗留的未付租金、物业费和电费，剩余14,383.10元用于支付2020年8月23日《租赁合同》项下的租金，并无不当，本院予以确认。其次，根据本院前述对原告2020年10月30日断电行为以及12月27日发送《公司函》行为的分析，虽然2020年8月23日的《租赁合同》于2020年12月28日解除，但因2020年10月30日原告的断电行为完全排除了被告上海昊臣公司对系争房屋的利用，故从断电之日开始至合同解除之日期间的租金，原告无权要求被告上海昊臣公司支付。而在2020年12月28日合同解除后，原告理应及时和被告上海昊臣公司做好房屋交接工作，但在系争房屋为原告实际控制的情况下，双方直至2021年2月经法院协调沟通，原告才同意被告上海昊臣公司进入系争房屋搬离物品，故从合同解除之日到被告上海昊臣公司从系争房屋中搬离物品之日期间的房屋占有使用费，显然属于因原告未采取适当措施而扩大的损失，应由原告自行承担。同理，因2020年10月30日原告即收回系争房屋，故此后产生的物业费，均不应由被告上海昊臣公司负担。考虑到庭审中，被告上海昊臣公司同意支付截至2020年10月30日的租金、物业费，故对于原告要求被告支付2020年10月30日之后的租金、房屋占有使用和物业费的诉请，本院均不予支持。又由于庭审中，原告和被告上海昊臣公司对系争房屋的租金、物业费的计算标准均无异议，故本院经核算，被告上海昊臣公司应向原告支付自2020年8月23日起至2020年10月30日止的租金55,820.10元(租金按1,032.40元/天*68天，已扣除被告上海昊臣公司于2020年9月28日支付的14,383.10元)及物业费12,104元(178元/天*68天)。关于原告要求支付违约金的诉请，本院认为，原告和被告上海昊臣公司于2020年3月9日签订了最初的《租赁合同》，在该合同履行过程中，被告上海昊臣公司即存在拖欠租金、物业费和电费的情形。双方虽在2020年8月23日新签订了《租赁合同》，原告也在租金标准上作出让步，然被告上海昊臣公司从签订新的租赁合同伊始即未按约定缴纳第一期的租金、物业费并存在拖欠电费的情形，在原告多次催讨未果的情况下进而引发2020年10月30日的断电行为。由此观之，被告上海昊臣公司的行为显然有违契约精神和诚信原则。因此，本案中，虽然原告并未举证证明因被告上海昊臣公司违约导致合同解除给其造成的实际损失，但考虑租赁物的用途、租赁合同的具体履行情况、当事人的过错程度以及合同履行后可以获得的预期利益等因素，基于公平原则和诚信原则，本院认为，原告要求被告上海昊臣公司按照租赁合同的约定支付三个月的租金作为违约金的诉请，并无不当，本院予以支持。关于原告要求支付滞纳金的诉请，本院认为，被告上海昊臣公司逾期支付租金和物业费，按照租赁合同约定，其理应向原告圆盘公司支付滞纳金。庭审中原告和被告上海昊臣公司对滞纳金的计算标准均无异议，但被告上海昊臣公司抗辩只应支付计算至2020年10月30日滞纳金的意见，由于被告上海昊臣公司在2020年10月30日并未付清拖欠的租金和物业费，故该抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据滞纳金的性质，其一般应计算至实际付清之日止，现原告自愿将滞纳金确定为7,000元，考虑到被告上海昊臣公司至今未付清拖欠的租金和物业费，且庭审中被告上海昊臣公司自述2020年10月30日原告断电后己方员工去劳动局投诉，供货商纷纷去法院起诉要求其支付货款，公司经营陷入困境，故被告上海昊臣公司存在不能根据判决确定的付款义务及时付清租赁费用的风险。因此，考虑被告上海昊臣公司的履行能力，本院经过核算，认为原告主张滞纳金7,000元并无不当，本院依法予以支持。关于原告要求支付2020年9月和10月电费的诉请，本院认为，原告提供的收缴电费通知单能够证明被告上海昊臣公司尚欠2020年9月和10月的电费共计4,787.40元未支付，且被告上海昊臣公司对此亦予认可，故对该项诉请，本院予以支持。庭审中，原告和被告上海昊臣公司均认可租赁保证金在本案中一并处理，故为便利当事人，本院将该租赁保证金在被告上海昊臣公司应付的款项中进行抵扣。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海圆盘实业有限公司与被告上海昊臣服饰有限公司于2020年8月23日签订的《租赁合同》于2020年12月28日解除；二、被告上海昊臣服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆盘实业有限公司自2020年8月23日起至2020年10月30日止的租金55,820.10元；三、被告上海昊臣服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆盘实业有限公司自2020年8月23日起至2020年10月30日止的物业费12,104元；四、被告上海昊臣服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆盘实业有限公司违约金50,893元(已抵扣租赁保证金43,313元)；五、被告上海昊臣服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆盘实业有限公司逾期支付租金及物业费的滞纳金7,000元；六、被告上海昊臣服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆盘实业有限公司2020年9月和10月的电费共计4,787.40元；七、驳回原告上海圆盘实业有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,250元，减半收取计2,625元，财产保全申请费1,810元，诉讼费合计4,435元，由原告上海圆盘实业有限公司负担1,129元(已付)，由被告上海昊臣服饰有限公司负担3,306元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。