江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初6274号原告：苏州乾晖铭再生资源股份有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇金龙村警民路20号。法定代表人：吴建祥,总经理。委托诉讼代理人：张晓芳，江苏旭展律师事务所律师。被告：美格尔橄榄油业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇长泰路1号。法定代表人：司文结，董事长。委托诉讼代理人：黄冬，江苏同益大地律师事务所律师。原告苏州乾晖铭再生资源股份有限公司(以下简称乾晖铭公司)与被告美格尔橄榄油业（苏州）有限公司（以下简称美格尔公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序由审判员黄伟独任审理，后因工作安排变动，变更为由审判员舒馨独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。审理中，依原告方申请，本院依法通知司坤作为本案第三人参与诉讼。后原告方申请撤回对第三人司坤的起诉，本院裁定予以准许。因本案属于事实不易查明但法律适用明确的案件，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法裁定适用普通程序由审判员舒馨独任审理，分别于2021年4月2日、2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告乾晖铭公司的法定代表人吴建祥及其委托诉讼代理人张晓芳、被告美格尔公司的委托诉讼代理人黄冬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾晖铭公司向本院提出诉讼请求：1、被告应退还原告租金528904.11元(原、被告于2019年3月11日解除租赁关系，计算明细：742500元/365天×105天=213595.89元；742500元-213595.89元=528904.11元)；2、判令被告退还原告租赁押金30万元；3、判令被告支付拆迁补偿款35万元(被告拆迁补偿中属于原告投资的航车轨道、打包机坑基、场地基础等、最终金额以拆迁协议中的赔偿金额为准)；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告乾晖铭公司明确，双方租赁合同解除时间为2019年6月20日，故第一项诉讼请求要求退还的租金变更为323445元即2019年6月21日至2019年11月25日的租金，同时明确第三项诉请为要求被告支付清场搬运费140000元及原告投资的行车轨道80000元、打包机坑基80000元、场地基础50000元等补偿款，后因证据不足，原告方在本案中撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2018年11月，原告与被告签订租赁协议，由原告向被告承租“苏州市相城区××路××号”场地，年租金为74.25万元，租期为3年，租赁期限从2018年11月26日至2021年11月25日；合同约定原告交纳30万元押金。合同签订后原告向被告履行了第一年的74.25万元租金及30万元的押金。租赁不到四个月即2019年3月份，被告根据黄埭镇三埂村村民委员会及其上级“散乱污”专项行动实施方案的通知，硬性要求原告于2019年3月11日前搬离，解除了双方租赁关系。为了避免损失扩大，原告只能按照其要求搬离租赁场地，但是因解除合同给原告造成了巨大的经济损失。故要求被告退回未履行部分的租金和押金。故请求法院支持原告的诉请。被告美格尔公司辩称，不应向原告支付诉请金额，因原被告之间不存在土地租赁合同关系，双方并未签订过土地租赁合同，被告也没收到过原告的任何款项。据了解，案涉土地系司坤向原告出租的；即便存在土地租赁合同关系，因租金标准不明且土地租赁关系也未解除，原告要求退还租金及押金无事实和法律依据，案涉土地由司坤向原告出租，被告并不知晓该租赁的具体细节，黄埭镇三埂村村民委员会出具的告知书所载明的通知搬离日期并不是土地租赁合同解除的日期，据了解原告于2020年4月至5月左右才实际迁出涉案土地；原告的第三项诉讼请求无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明，原告乾晖铭公司与被告美格尔公司就美格尔公司名下位于苏州市相城区××路××号厂区内面积为13.5亩的土地形成了租赁关系。原告乾晖铭公司的法定代表人吴建祥通过其名下尾号为9278的银行账户，于2018年10月24日向户名为司坤、尾号为1777的银行账户转账500000元，于2018年11月13日向司坤前述银行账户转账200000元，于2018年12月28日向司坤前述银行账户转账300000元，共计转账1000000元。司坤通过其名下尾号为1777的银行账户，于2019年1月29日转账支付给司贵永900000元及250000元。因涉及到“散乱污”专项整治行动，原告乾晖铭公司搬离了前述场地。现原告乾晖铭公司为后续租期租金和租赁押金的返还事宜起诉至本院。以上事实由当事人提供的营业执照复印件、企业登记信息、银行交易流水，本院调取的司坤名下尾号为1777银行账户的交易明细清单以及当事人陈述予以证实。审理中，原告乾晖铭公司陈述，司坤是被告美格尔公司法定代表人的亲戚，有权经办处理美格尔公司土地的租赁事宜。开始吴建祥和司坤协商租13亩多的土地，按照6万余元一亩，原告方一时付不出来，就说先付500000元，大概是2018年10月的事情，说反正在场地上也要建造设施，等正式营业了再付后面的钱，说好给一个月免租期造设施的，所以租赁期起算时间从2018年11月25日起。第一年租金中42500元是现金支付给司坤的，当时司坤没有给收据，余下700000元是通过银行转账500000元、200000元支付的，后来被告方说要交押金300000元，所以最后又银行转账一笔300000元给司坤。平常的电费等都是吴建祥微信转账给司坤的，都没有给收据。吴建祥与司坤签订的第一份租赁合同是司坤作为甲方出租人、吴建祥、吴国良作为乙方承租人签订的，虽然合同上写的租赁物是房屋，但实际没有房屋，只有13.5亩土地。后来吴建祥不放心，又要求司坤补签了以本案原、被告作为租赁主体的租赁合同，并要求加盖双方公章。2019年3月，被告方通知原告因三埂村开展“散乱污”整治工作，要求原告方搬离，2019年3月11日起就开始停电，被告厂区大门口打了水泥桩，汽车无法通行，原告方无奈只能搬离，在2019年6月20日就全部搬离涉案土地，搬到苏州市××××区新租赁的厂里去了。吴建祥一直联系司坤要求司坤处理退租的事情，司坤一直躲避不处理。原告方为证明其陈述举证如下：1、司坤作为出租人、吴建辉、吴国良作为承租人签订的租赁合同一份，该合同约定，甲方同意将位于苏州市相城区××路××号的房屋租给乙方使用，房屋用途为非居住，房屋面积9000平方米，场地9000平方米；乙方应一次性预交1年租金742500元及其他权利义务事项。2、2018年11月5日，美格尔公司作为甲方、乾晖铭公司作为乙方签订的《土地租赁协议》一份，约定将位于苏州市相城区××路××号（土地面积为13.5亩）的地域租赁给乾晖铭公司；租金：第一年5.5万元/亩，合计74.25万元，租金在第二年度开始，每年按0%递增，税费：4000元/亩（另手写“计54000元，合计柒拾玖万陆仟伍佰元整”），租赁价格为不含税费的价格，乙方租用的土地，其土地的使用费税等由乙方自行承担；如乙方需要开具租费发票，乙方承担开票所产生的费用；租期为3年；合同签订时，乙方本应向甲方交纳30万元押金，在甲方收到乙方押金时，本合同开始生效；乙方承诺：如果乙方在12月30日前不能向乙方交纳30万押金，乙方需在2018年12月31日向甲方交纳60万元履约押金，否则，乙方违约，承担违约责任；乙方在2018年11月26日前将第一年房租及土地税费一次性付给甲方，并于每年的10月26日前需将下一年度全部租金及土地税费支付给甲方，如有逾期，乙方承担逾期责任，逾期的租金按照双倍计算并在当月内向甲方补交，否则，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；乙方独立安装水表(水费每吨5.5元)、电表(电费每度1.65元)、网络、电话等设备，同时所产生的一切费用均由乙方自行承担，合同签订后需缴纳水电押金5万元（另手写“第二年交租金时扣除第一年付的叁拾万元押金”）。合同另约定其他权利义务事项。吴建祥在合同上签名并加盖乾晖铭公司的公章，甲方处加盖有“美格尔橄榄油业（苏州）有限公司”字样的圆形公章。3、苏州市××城区黄埭镇三埂村村民委员会于2019年3月11日作出的《告知书》一份及《告知书回执》照片打印件一份（自苏州市××城区黄埭镇三埂村村民委员会调取），载明：“根据上级‘散乱污’专项整治行动计划及‘263’专项行动实施方案的通知要求，现要求你企业(作坊)立即停产，自即日起至2019年3月11日前搬离，并对违章建筑自行拆除，过期未关停的，专项整治部门将采取联合执法进行强制取缔清理。由此带来的一切损失，自行承担。”告知书回执上记载内容除搬离时间为2019年5月18日、作出时间为2019年5月5日外，其他打印字体内容同前述《告知书》。该回执签收人处签字内容为“亿胜航再生资源有限公司吴国良”。原告方另解释，亿胜航再生资源有限公司是原告租赁涉案土地后新设立的公司。4、原告与苏州飞力克兴货运有限公司签订的运输协议和收款收据各一份、场地租赁合同一份、微信支付截图一份，证明原告于2019年6月19日、20日两天从相城区黄埭镇三埂村长泰路橄榄油厂搬迁至虎丘区文昌路2号并铁厂，在2019年7月与并铁厂签订租赁合同一份，起租日是2019年7月15日，前期6月20日至7月15日为整理场地的时间。5、2019年7月21日吴建祥与司坤的电话录音音频一段，证明吴建祥在电话中告诉司坤场地搬的差不多了，让司坤出面协商退租的事情。经质证，被告美格尔公司认为，对于两份租赁合同无法确认，司坤并非本人签名，另一方租赁合同的公章并非美格尔公司的公章。虽然司坤与被告美格尔公司的法定代表人司文结是亲属关系，但司坤并不在被告美格尔公司内担任职务。关于涉案租赁土地，被告美格尔公司确实交给司坤处分，管理、使用、收益都是司坤负责，经与被告美格尔公司的实际控制人司贵永核实，司坤收到本案吴建祥银行转账支付的100万元并转交给了司贵永，故被告美格尔公司认可与原告乾晖铭公司之间就涉案土地存在涉案关系。据被告了解，原告方自2018年9月、10月开始使用土地。关于原告方的搬离时间，原告方提供的告知书及回执无法确定是出具给何方的，即便是给原告的，村委会作为自治组织不具有行政强制力，该告知书不能引起土地租赁关系的解除，也不能证明原告实际迁出涉案土地的时间点。对运输协议、收据的三性不予认可。对录音音频，因司坤被采取刑事强制措施无法与其核实，无法确认真实性和形成时间，即便形成时间确如原告所称的2019年7月21日，该录音中吴建祥表述“我们差不多到这个月底撤干净了”，也就是说2019年7月月底仍然没有清空。被告方认为租赁期届满一年时双方合同就解除了，原告实际搬离的时间要在2019年11月、12月了。被告美格尔公司针对其陈述举证如下：1、加盖美格尔公司椭圆形公章的情况说明一份，证明原告所提交的合同上的章与美格尔公司的公章不一致。2、租赁土地现场照片打印件一页（拍摄时间为2019年5月16日），证明拍照时原告方尚未搬离。原告乾晖铭公司经质证认为，被告美格尔公司不止一个公章，司坤自2017年开始负责被告的土地租赁相关事宜，被告提供的照片并非原告方租赁的地块，是隔壁一家人家租赁的，照片中的行车也不是原告方的。审理中，本院至苏州市××城区黄埭镇三埂村村民委员会就原告方搬离情况进行询问，该村村民委员会工作人员陈述，当时为了治理“散乱污”，村里派人在被告公司场地里监督散乱污企业搬离情况，当时是只出不进，原告公司具体哪天搬走记不清了，但2019年8月底肯定都搬走了，因为原本派去监督的人员都撤回来了，被告当时也知道村里要求他们厂区散乱污企业搬走的事情。本院认为，根据原告方提供的证据及双方陈述，可以认定原告与被告之间就被告位于苏州市相城区××镇长××厂区内13.5亩的土地形成了土地租赁合同关系。关于土地租赁合同的内容，尽管被告方对原告方提交的有“司坤”字样签名的和加盖“美格尔橄榄油业（苏州）有限公司”字样圆形印章的两份合同真实性不予认可，但该两份合同关于租赁物、租金标准、押金、支付方式等关键内容均与原告方陈述及提供的证据大致相符。被告方对于租赁物无异议，但对于被告方未予认可的租赁期限、租金等内容，被告方亦未能提供任何反证以证明双方确实存在其他约定，故本院认为原告方提供的两份租赁合同能够反映本案原、被告对于租赁事宜的意思表示，以原、被告名义签订的租赁合同应为吴建祥、吴国良与司坤签订的租赁合同的进一步明确和补充，该约定于法不悖，双方应予履行。故本院认定本案土地租赁合同租赁期限自2018年11月26日至2021年11月25日，第一年租金为742500元。被告方在2018年10月至11月间向原告方交付了租赁的土地。关于原告方支付的租金和押金问题，原告方陈述其中42500元为现金交付，原告方应对其交付行为承担举证责任，现原告方未能提供初步证据证明其向被告方交付现金42500元，而被告方仅认可收到银行转账的1000000元，故相应举证不能的不利后果由原告承担，本院认定原告方向被告方支付了租金及押金共计1000000元。2019年5月，涉案土地所在区域开展“散乱污”整治活动。由于原告经营活动属于整治范围，原、被告双方的土地租赁合同客观上难以继续履行，根据本院调查情况，被告方对此亦是明知的。关于原告方的搬离时间，根据原告方提供的证据，可以印证2019年6月起原告方开始陆续搬离涉案土地，虽不足以证明原告方完全迁出涉案土地的确切时间，但综合考虑双方一贯的履约情况、合同无法继续履行的原因、被告方明知当地基层组织要求散乱污企业搬离但未及时与承租人交接的情形，结合本院至当地村民委员会调查的情况，酌情推定原告方于2019年8月25日完全搬离涉案土地，双方土地租赁合同亦于该日实际解除。由于涉案土地并无围挡，视为被告在2019年8月25日已予接收，故原告方应支付的租金也计算至该日为止，经核算，为556875元。鉴于被告方收取了原告方租金及押金合计1000000元，故被告方仍应向原告方返还租金及押金合计443125元。原告方自愿撤回第三项诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告美格尔橄榄油业（苏州）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州乾晖铭再生资源股份有限公司租金及押金合计人民币443125元（上述款项汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028470）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币10034元，财产保全费5000元，合计15034元，由原告苏州乾晖铭再生资源股份有限公司负担2087元，由被告美格尔橄榄油业（苏州）有限公司负担12947元。（原告苏州乾晖铭再生资源股份有限公司预交的诉讼费用，由本院退还，被告美格尔橄榄油业（苏州）有限公司负担的案件受理费12947元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331058743）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 舒 馨二〇二一年四月三十日书记员 薛海燕