湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初997号原告：邓方枚，女，1991年1月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告：谭日升，男，1990年1月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：黄富海，江西玉京律师事务所律师。委托代理人：赖若群，江西四强律师事务所律师。被告：湖南浏阳河城镇建设发展有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道办事处圭斋东路177号，统一社会信用代码：91430181550745699R。法定代表人：郭颂华，执行董事。委托代理人：谭赞、闾鹏，湖南崇民律师事务所律师。原告邓方枚、谭日升与被告湖南浏阳河城镇建设发展有限公司（以下简称浏阳河建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓方枚、谭日升的共同委托代理人黄富海、赖若群，被告浏阳河建设公司的委托代理人谭赞、闾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓方枚、谭日升向本院提出诉讼请求：1、判令被告补建无障碍通道和支付违约金每户3000元；2、判令被告按照施工设计及其宣传之绿化档次补建绿化设施完善绿化和支付违约金4000元；3、判令被告支付拆除客厅内墙，重新砌墙和做柜，以便空调外机的安装和日后维护改建费用5000元；4、判令被告补偿电线、水管、电器元件品牌差价每户2000元；5、判令被告支付改装入户门内开为外开改建费每户15000元；6、判令被告支付迟延交房违约金，自2020年4月16日至起诉之日共260天合计108868元，并直到房屋符合交付条件之日为止；7、判令被告对公摊面积做出说明，重新计算；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年1月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“财富新城”小区商品房，并按合同约定支付了购房款。合同约定2020年4月15日之前交房。2020年3月10日之后原告得以准许看房，发现被告存在诸多违约或违法问题：1、没有无障碍通道，原告认为补建费用在100万元以上，小区总共349户，人均3000元；2、被告拒绝提供绿化图纸，按照其宣传资料、整体设计规范及市场行情，小区是街中心的酒店式小区，绿化均价250元/平方米，总绿化面积9793平方米，总价格在240万元左右，被告须补建或支付违约金人均4000元；3、内墙设计不合理，如不拆除就难以安装空调，也不便空调的日后维护保养，被告认为所有空调外机都得从第33层的楼顶往下吊，无视人身安全，基于消除危险规则，被告必须承担改建责任或者支付改建费用5000元；4、关于电线、水管、电器元件品牌差价问题，被告“温馨提示”宣传均是国内一线品牌并且指名，但实际用的是其它品牌，而且差价巨大，据原告了解，其差价至少在每户2000元；5、入户门被告设计的是外开，而后变更图纸，亦未告知原告，实际交付为内开，改建费用至少在15000元，由此造成实际使用面积减少，故须补偿；6、被告虽然按照约定的时间交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，被告违约在先，导致原告不能按时入住，利益受损，被告须承担违约责任。被告浏阳河建设公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用全部由原告承担。理由：1、被告所有施工及绿化均与施工图设计一致，并无任何违约或违法情况；2、原告在起诉状中已自认被告按照合同约定时间交付房屋，故其要求支付迟延交房违约金显然有违事实；3、被告在房屋交付后出具“温馨提示”仅为说明性文件，而非对合同内容的承诺，并未为被告设立合同义务；且被告也是按照“温馨提示”提供了相应品牌的配套设施，仅有一处存在笔误。本院经审理认定事实如下：一、2019年1月29日，原告邓方枚、谭日升（买受人）与被告浏阳河建设公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的浏阳财富新城商业房产开发及棚户区改造项目4栋2602号房，合同金额837453元，该商品房层高2.9米，建筑层数地上33层，地下2层，出卖人应当在2020年4月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。二、被告在出售房屋时，销售中心的沙盘模型图上小区门口设计有无障碍通道，沙盘上有《温馨提示》牌，内容为：本沙盘仅供参考，最终以竣工后的实际状况及商品房买卖合同约定为准。经本院现场勘查的情况是：小区基本采用的人车分流设计，消防通道可达小区；沙盘上无障碍通道位置实际高差近6米，审批的规划设计总平面图中小区门口无缓坡设计，现场情况与施工图设计一致，无缓坡（即没有无障碍通道）；沙盘上的无障碍通道实际为可进入小区地下车库的出入门廊。业主不满没有无障碍通道等，开始信访。2020年5月15日，浏阳市住房和城乡建设局建议在消防通道处进行改造，增设无障碍通道。经湖南大学设计研究院有限公司设计、湖南建院建设工程设计咨询有限责任公司审查、浏阳市住房和城乡建设局备案，被告于2021年3月4日在小区西面的消防车道一侧增设了无障碍通道（1：1.12）；改造后的消防通道为5.53米宽，无障碍通道宽1.5米。原告认为在消防通道上增加无障碍通道违反了消防法的规定，无障碍通道应该在小区大门处更改。三、浏阳市财富新城小区规划设计7栋房屋，其中，2#、4#、5#、6#栋设计为住宅，规划设计绿地率为31.2%。在《浏阳市财富新城规划设计总平面图》上显示，小区西北角设计有观景台的图标，北面角有凉亭的图标，4#、5#、6#、7#栋居中位置的广场中间部分为圆形小广场的图标。销售中心沙盘模型图上无观景台、凉亭、圆形小广场模型，实际也未施工。对此，被告的解释为总平面图体现的是各项指标，后来有专项施工细化图，施工是以细化图为准。现场勘查的情况是：小区4#、5#、6#、7#栋之间建设了葡萄架，西北角搭设了儿童游乐设施。2020年6月22日，小区的规划面积经浏阳市勘察测绘院数字化成图核实，绿地率为35%。四、房屋阳台一侧设计了空调外机封闭式安装机位，安装机位与阳台之间为实体墙体隔断；临安装机位的卧室窗户与安装机位之间存在一定的距离，卧室窗户设计为推式部分开放窗户。五、2020年3月30日（交房期间），被告通过短信向原告推送了《温馨提示》：财富新城4#栋、5#栋、6#栋住宅主要设施情况：…4、给排水管道和阻燃管为管道十大品牌之一且先后获得“中国百强企业奖”“中国家居产业大国工匠奖”的中国联塑牌…8、开关插座面板及公共照明灯具为欧普牌，电线为金杯牌，配电箱电器元件为江苏常熟泰永系列，均为国内一线品牌…4#栋、5#栋实际使用的为顾地牌管道、金龙牌电线。原告称6#栋使用的联塑牌管道、金杯牌电线。六、被告提交的施工图4#、5#栋（建施图号JS-04-11、建施图号JS-05-11）中，有A、B、C三个户型，A、B户型为边户，C户型为中间户。施工图中大样索引示意图A、B户型入户门为外开门，C户型为内开门。施工详图A、B、C户型的入户门均为内开门。实际勘查的情况是：A、B、C户型的入户门均为内开门，A、B户型均分别与C户型共用一个净宽约1米×1.4米的过道，如改为外开门，由于过道狭窄，一户开门，将会影响另一户的出行。原告提交的规划报建图上显示A、B户型入户门为外开门，C户型为内开门；被告称在报批过程中已将入户门由外开改为内开，并经过了设计规划部门的通过。沙盘上没有展示入户门为外开或是内开。七、涉案房屋于2019年12月19日进行竣工验收，12月20日竣工验收备案。被告于2020年4月2日邮寄了收房通知书。八、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第4.3.4条规定，消防车道的宽度不应小于4m，消防车道距高层建筑外墙宜大于5m…本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据原告的诉请，针对双方的七个争议焦点，评析如下：焦点一，关于原告要求被告补建无障碍通道和支付违约金每户3000元的诉请。从现场勘查情况看，沙盘上无障碍通道位置实际高差近6米，如果按沙盘施工，坡度较陡，实现不了无障碍通道的作用。被告经湖南大学设计研究院有限公司设计、湖南建院建设工程设计咨询有限责任公司审查，在消防通道上增设无障碍通道，原告的诉请已实现。改造后的消防通道为5.53米宽，符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第4.3.4条的要求。沙盘展示的原无障碍通道处实际增添了可进入小区地下车库的出入门廊，有利于小区业主的出行，原告诉请违约金无事实和法律依据，不予支持。关于焦点二，关于原告要求被告按照施工设计及其宣传之绿化档次补建绿化设施完善绿化和支付违约金4000元的诉请；《浏阳市财富新城规划设计总平面图》显示有观景台、凉亭、圆形小广场的图标，而沙盘上没有。双方签订的《商品房买卖合同》未约定公共设施情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”的规定，规划设计总平面图显示有观景台、凉亭、圆形小广场的图标，沙盘模型图上无观景台、凉亭、圆形小广场模型，在没有其他证据佐证观景台、凉亭、圆形小广场图标具体情形的情况下，无法认定图标系“相关设施所作的说明和允诺具体确定”；竣工后的绿地率为35%，超出规划设计绿地率31.2%；对于原告该项诉请，不予支持。关于焦点三，关于原告要求被告支付拆除客厅内墙，重新砌墙和做柜，以便空调外机的安装和日后维护改建费用5000元的诉请；该项诉请针对的是空调安装机位不合理。原、被告对于空调机位并无约定。经查询，我国空调外机机位的设置缺乏建筑设计强制性规范，而高层建筑空调的安装具有危险性是普遍性问题；房屋设计机构对此考虑欠周全造成了原告不便。但因被告并未违约及存在违反强制性规范的情形，故对原告该项诉请，不予支持。关于焦点四，关于原告要求被告补偿电线、水管、电器元件品牌差价每户2000元的诉请；被告于2020年3月30日通过短信向4#栋、5#栋、6#栋的住户推送了《温馨提示》，称均使用联塑牌管道、金杯牌电线。而原告陈述称6#栋实际使用的是联塑牌管道、金杯牌电线，4#栋、5#栋实际使用的是顾地牌管道、金龙牌电线。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”的规定，因原、被告于2019年签订《商品房买卖合同》，《温馨提示》于2020年3月30日推送，管道、电线品牌明显不会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。被告称《温馨提示》为说明性文件，非对合同内容的承诺，并未设立合同义务的抗辩理由成立；对于原告该项诉请，不予支持。关于焦点五，关于原告要求被告支付改装入户门内开为外开改建费每户15000元的诉请。原、被告对于入户门内开或外开并无约定。经查询，我国入户门内开或外开无建筑设计强制性规范，被告按施工图施工，并未有违约及违反强制性规范的情形。双方在《商品房买卖合同》中约定“商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向”的变更才有通知义务；工程施工受各种因素影响，具有复杂性，在不影响工程主体质量的情况下，即使存在部分工程施工变更，在没有合同约定通知义务及无强制性规定的情形下，对于原告的该项诉请，不予支持。关于焦点六，关于原告要求被告支付迟延交房违约金的诉请；案涉房屋于2019年12月20日进行了竣工验收备案，符合交付条件。被告在约定的房屋交付时间前邮寄了收房通知书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，原告对房屋交付质量或标准虽有争议，但未达严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题，并不能构成原告拒不收房的理由，原告就此认为被告交付的房屋存在质量问题拒不收房，从而主张被告迟延交房并要求支付违约金的诉请，不予支持。关于焦点七，依据房产测绘相关规定，建筑面积=套内面积+公摊面积，其中公摊面积需以栋来计算，亦要考虑所在小区的公共用房和管理用房，无法对某一户单独进行计算，原告可待权属发证机关对建筑面积或公摊面积核算后，再行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第三条、第十三条之规定，判决如下：驳回邓方枚、谭日升的诉讼请求。本案受理费3057元，由邓方枚、谭日升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德人民陪审员  姜育玲人民陪审员  邓日亭二〇二一年六月二十九日法官助理文兰书记员陈艳红附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。