河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0211民初333号原告：周丽敏，女，汉族，1975年9月19日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：杨守义，北京高文（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵双芳，北京高文（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告：河南蓝码置业有限公司。统一社会信用代码：91410200MA3X4XK28L。住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A座209室住所集中地。法定代表人：张淑云，总经理。委托诉讼代理人：焦石，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：岳文宇，该公司员工，特别授权代理。被告：郑州蓝码物业管理有限公司。统一社会信用代码：9141010078917156XU。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路1号2层205号。法定代表人：张卫青。委托诉讼代理人：宋宁宁，北京市隆安（郑州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李亚钊，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。原告周丽敏诉被告河南蓝码置业有限公司（以下简称蓝码置业）、郑州蓝码物业管理有限公司（以下简称蓝码物业）合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法由审判员付艳宇适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告周丽敏及其委托诉讼代理人杨守义，被告蓝码置业委托诉讼代理人焦石、岳文宇，被告蓝码物业委托诉讼代理人宋宁宁、李亚钊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告蓝码置业立即向原告交付开封国际金融中心综合楼E单元16层1601号房屋（价值674171元），并协助办理该房屋过户手续，支付自2018年1月1日起至实际交付房产之日止已交付房价款日万分之二的违约金（暂计至2020年12月31日为147643.45元）；2、判令二被告向原告支付剩余房产使用费81709.55元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，双方签订0045744号《商品房买卖合同》，约定原告向被告蓝码置业购买开封国际金融中心综合楼E单元16层1601号房屋，单价6880元/平方米，同日，双方就该房产签订了《委托管理协议书》，约定：委托管理期限为自2015年1月1日开始起三年，此三年蓝码置业分别按实收房款的7%、8%、9%，按季度[每季度第一个月的20日（遇节假日顺延）]向原告支付使用费。2015年1月24日双方就该房产签订了《委托管理协议书之补充协议》，补充约定：被告蓝码置业指定被告蓝码物业承担付费（含代扣税）义务，首次支付时间为2015年2月8日前，其他支付时间未变。2014年12月23日原告向被告蓝码置业支付了全部房款674171元，但被告蓝码置业在约定的交房日2015年6月30日前并未交房；被告蓝码物业向原告支付了2015年的使用费共计43180.68元（代扣个税后），郑州新亿实业有限公司代付2016年1-8月的使用费32899.52元后，被告就以种种借口不再支付剩余房产使用费。二被告违约至今，原告多次交涉未果，故原告来院起诉，望判如所请。被告蓝码置业辩称，一、截止原告起诉日，被告已累计向原告支付延期交房违约金76080.2元。原、被告于2014年10月23日签订了《商品房买卖合同》（备案编号为0045744号）及《委托管理协议》，之后因涉案房屋（E-16-1601号）延期交付，实际未能投入使用，为避免原告因延期交房造成损失，被告自2015年起多次向原告支付延期交房违约金（由合作公司代付），前述款项累计支付总金额为76080.2元。二、根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》之约定，因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房期限应相应顺延，故计算延期交房违约金时应将相应天数予以扣减。1、针对涉案房屋所在项目，开封市相关部门因环保、扬尘治理等多次下发通知，要求涉案房屋所在的项目停止施工，导致被告无法施工的天数多达616天，严重影响了被告如期向原告交付涉案房屋；2、2014年10月23日原、被告签订了《商品房买买合同》（备案编号为0045744号）,约定由原告购买被告开发的位于开封市郑开大道以南、四大街以西的国际金融中心综合楼的E单元16层1601号房屋一套，合同第八条约定：“被告应当在2015年6月30日前,将经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格,并符合本合同约定的商品房交付于原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房日期相应顺延”；合同第九条约定：“如出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同注销完毕后30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”；3、目前，该项目尚未完工，涉案房屋还不满足《商品房买卖合同》约定交付条件，原告要求即刻交付房屋及办理过户的诉讼请求无法实现。三、原告要求被告支付房产使用费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、根据原、被告双方签订的《委托管理协议》的约定，原告应将被告已交付给原告的房屋委托被告管理，但因涉案房屋一直未交付给原告，故原告无法履行其向被告交付房屋的义务，《委托管理协议》并未实际履行。如原告认为被告应向其支付涉案房屋使用费，则原告已实际认可了被告已于2015年6月30日将涉案房屋交付给了原告的事实，其要求的延期交房违约金的诉讼请求则无依据。2、因涉案房屋实际未交付投入使用，双方签订的《委托管理协议》没有履行的基础条件，且被告在涉案房屋延期交付期间按《商品房买卖合同》的约定支付了延期交房违约金，原告要求被告针对同一事项向其重复支付费用，明显违背了公平原则。综上所述，被告已累计向原告支付的延期交房违约金76080.2元应从被告需承担的整体违约责任中予以扣除。且根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》第八条的约定，因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，相应天数依约应予以扣减。故请求法院依法查明案件事实，依法扣减被告应承担的延期交房违约金，驳回原告要求支付房产使用费的诉讼请求。被告蓝码物业辩称，一、原告要求被告蓝码物业支付房产使用费没有事实及法律依据，请求依法驳回被告蓝码物业的诉讼请求,理由如下：1、原告虽然与被告蓝码置业签订了《委托管理协议》，但该委托管理协议履行的基础是房屋建成并实际交付，现该房屋并未实际建成并实际交付，故该合同并未实际履行，故原告要求支付房屋使用费不具有事实及法律依据。2、被告蓝码物业并非《委托管理协议书》及《委托管理协议书之补充协议》的合同相对方，在上述涉案合同签订时并没有经过被告是蓝码物业的事前认可及事后追认，被告蓝码物业没有向原告付款支付任何款项的法定合同义务，根据合同的相对性原理被告蓝码物业不应承担付款责任。3、原告与被告蓝码置业签订相关协议的法律事实是在《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，故合同未完全履行的违约责任应由被告蓝码置业向原告承担。综上，原告要求被告蓝码物业承担付款责任于法无据，故应依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2014年10月23日，原告与被告蓝码置业签订了一份《商品房买卖合同》（编号为0045744号）,约定由原告购买被告蓝码置业开发的位于开封市郑开大道以南、四大街以西的开封国际金融中心综合楼的E单元16层1601号房屋一套，房屋建筑面积为97.99㎡，单价为6880元/㎡，房屋总价款为674171元，合同第八条约定，被告蓝码置业应当在2015年6月30日前,将经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格,并符合合同约定的商品房交付于原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房的，交房日期相应顺延；合同第九条约定：“如出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同注销完毕后30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。2014年10月23日，原告与被告蓝码置业另签订《委托管理协议书》一份，该协议约定其双方在2014年10月23日签订了上述商品房买卖合同，原告同意在上述合同约定的交房之日起将房屋委托给被告蓝码置业或者被告蓝码置业指定的单位，由被告蓝码置业或其指定的单位进行管理使用，委托管理期限：自2015年1月1日开始起三年。使用费用的比例：第一年为实收房款×7%使用费用，第二年为实收房款×8%使用费用，第三年为实收房款×9%使用费用，使用费用按季度支付，自2015年1月1日起算，每季度的第一个月的20日（遇节假日顺延），被告蓝码置业或其指定的单位将该季度的固定使用费用以银行转账或现金方式支付给原告。2015年1月24日，原告与被告蓝码置业签订了《委托管理协议书之补充协议》，双方约定：委托管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日，被告蓝码置业指定被告蓝码物业按季度向原告支付本合同相关费用；本协议的关于使用费用的相关税费由被告蓝码置业指定单位代扣；第一次支付使用费用的时间为本补充协议签订后的15日内支付，其他支付时间为每季度开始月份的20日（遇节假日顺延）前支付给原告。上述合同签订后原告向被告蓝码置业支付了购房款674171元。2014年12月23日，被告向原告开具了不动产统一发票。因被告蓝码置业并未按照合同约定交付上述房屋，也未依约支付委托管理费用，双方因延期交房及房屋使用费事宜无法达成一致意见，原告诉至本院。另查明：通过被告蓝码物业账户自2015年1月30日至2015年10月21日期间共向原告转付43180.68元，通过郑州新亿实业有限公司账户自2016年1月28日至2017年4月2日期间共同原告转付32899.52元，共计76080.2元。被告蓝码置业认为该款系支付于原告的逾期交房违约金，原告认为该款系支付的房屋使用费。经本院释明，原告明确其主张的本案案由为商品房预售合同纠纷。本院认为，原告与被告蓝码置业签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告蓝码置业支付了购房款，被告蓝码置业应履行按照合同约定向原告交付房屋的合同义务，现被告蓝码置业未按照合同约定的交付时间向原告交付房屋，违反了合同的约定，被告蓝码置业应按照合同约定向原告承担违约责任。关于逾期交房违约金，在《商品房买卖合同》中已进行了明确的约定即……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定被告蓝码置业交房期限为2015年6月30日前，故逾期交房违约金应以购房款674171元为基数，按日万分之二为标准，自2015年7月1日起开始计算至被告蓝码置业实际交房之日止，但原告主张自2018年1月1日起开始计算，本院予以准许。关于转付的76080.2元，系通过被告蓝码物业账户和郑州新亿实业有限公司账户向原告转付，且双方对该款性质意见不一致，即使按商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准计算，所支付的76080.2元未超出原告未主张的2015年7月1日至2017年12月31日期间的逾期交房违约金金额，且原告主张该款为房屋使用费。关于原告要求被告蓝码置业交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉请，因被告蓝码置业辩称房屋并未建设完工，未有证据证明本案所涉房屋已符合合同约定的交付条件，但被告蓝码置业应在房屋竣工验收合格，达到合同约定交付条件后将房屋交付于原告。本案案由原告明确为商品房预售合同纠纷，但原告主张的房产使用费与商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，故原告主张的房产使用费在本案中不予一并处理，原告可另行主张。对原告要求被告蓝码物业支付房产使用费的诉请，因本案未对原告主张的房产使用费一并处理，原告的该项诉请本院不予支持。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。环保、扬尘治理及恶劣天气等情况均是在原告与被告蓝码置业在签订合同时，被告蓝码置业可预知的，不属于不可抗力；另合同所约定的交房期限即2015年6月30日前未有证据证明发生有不可抗力的疫情情况及环保、扬尘治理、恶劣天气等情况，以进而影响被告蓝码置业交付房屋的时间，故对被告蓝码置业辩称因政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因影响交房，计算延期交房违约金时应将相应天数予以扣减的意见，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南蓝码置业有限公司在本案所涉房屋即开封国际金融中心综合楼E单元16层1601号房屋竣工验收合格，达到编号为0045744号的《商品房买卖合同》所约定交付条件后一个月内将该房屋交付于原告周丽敏，并依合同约定协助原告周丽敏办理该房屋的过户手续；被告河南蓝码置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周丽敏逾期交房违约金（以购房款674171元为基数，按日万分之二为标准，自2018年1月1日起开始计算至被告河南蓝码置业有限公司实际将开封国际金融中心综合楼E单元16层1601号房屋按合同约定交付至原告周丽敏之日止）；驳回原告周丽敏对被告郑州蓝码物业管理有限公司的诉讼请求；四、驳回原告周丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6417.62元，由原告周丽敏承担408.55元，被告河南蓝码置业有限公司承担6009.07元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  付艳宇二〇二一年四月十八日书记员  耿枫游