江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2152号原告：王聪，男，1987年5月16日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人:杜庆珠,江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞新新，江苏淮海正大律师事务所实习律师。被告：朱书华，男，1968年4月11日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：韩梅，女，1968年1月6日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：祝志强，男，1965年9月13日，汉族，住徐州市泉山区。被告韩梅、祝志强共同委托诉讼代理人：张长军，江苏禾嘉律师事务所律师。原告王聪与被告朱书华、韩梅、祝志强合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜庆珠、庞新新、被告祝志强、被告韩梅及祝志强的共同委托诉讼代理人张长军到庭参加诉讼，被告朱书华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王聪向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告朱书华与韩梅、祝志强于2018年12月17日就徐州市云龙区房屋签订的抵押合同及所作的抵押登记行为；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告王聪与被告朱书华及其妻刘艾侠于2011年10月3日签订《房屋买卖协议书》，约定朱书华、刘艾侠将坐落于大龙湖惠民小区的拆迁安置房出卖给原告，总价款268000元。原告于2011年10月3日将全部购房款支付完毕后，被告朱书华及案外人刘艾侠将涉案房屋交付原告装修入住至今。因涉案房屋为拆迁安置房，在签订房屋买卖协议时未取得产权证尚不具备办理过户登记的条件而未过户。2020年7月6日，徐州市泉山区人民法院在涉案房屋张贴执行公告要求朱书华及住户限期腾空涉案房屋并交付执行。此时原告才得知：被告朱书华为了从韩梅、祝志强处借款放贷，在明知涉案房屋已出卖给原告其已经不具有所有权的情况下，瞒着原告恶意于2018年12月17日将涉案房屋抵押登记给被告韩梅、祝志强，且被告韩梅、祝志强并非善意无过错的相对人。被告朱书华同被告韩梅、祝志强签订抵押合同将涉案房产办理抵押登记的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特依法诉请贵院支持原告的诉讼请求。被告朱书华未作答辩。被告韩梅、祝志强辩称：1、被告朱书华与被告韩梅、祝志强签订的借款合同、借款抵押合同均已经徐州市泉山区人民法院民事程序处理完毕，并制作了（2020）苏0311民初362号民事调解书（以下简称“362号调解书”），原告认为被告朱书华与被告韩梅、祝志强签订的合同无效，应当首先提起撤销调解书之诉，而不是本案之诉。2、“362号调解书”确认了韩梅、祝志强对涉案房屋享有抵押权，并对房屋处置价款享有优先受偿权，抵押权的问题已经法院确认，法院不能重复评价。3、本案原告王聪与被告朱书华签订的是房屋买卖合同纠纷，签订合同的时候涉案房产没有产权登记手续，因此签订合同时该合同是无效合同。该房屋取得产权证后，原告与被告朱书华之间并没有就办理产权后的房产重新签订买卖合同，或者做书面约定，即使双方签订的合同是有效的，原告仅享有合同债权，不是物权。现被告韩梅、祝志强享有涉案房屋抵押权，抵押权是物权，基于物权优于债权的原则，原告对涉案房屋不能主张大于物权的请求，原告的利益应当通过房屋买卖合同纠纷加以解决。因此本案原告诉请没有事实和法律依据，构成重复起诉，请求法院依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对见证书、房屋买卖协议书、收条、用水户缴款手册、燃气缴费指南、国家电网公司年度账单、证据清单、借据、借款合同、抵押借款合同、江苏银行借记卡活期交易明细、中国民生银行个人账户对账单、不动产登记证明、不动产权证、徐州市泉山区人民法院“362号调解书”、调解笔录、开庭笔录，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月3日，被告（卖房人）朱书华、案外人刘艾侠与原告（买房人）王聪签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：卖房人将坐落在大龙湖惠民小区的拆迁安置房一套（现状）出卖给买房人，房价共计268000元。定于2011年10月3日卖房人将该房屋钥匙、拆迁房屋调查决算表（原件）、安置补偿协议书（原件）、上房通知书及用水、用电手续一并交给买房人，买房人将购房款一次付清，该房屋归买房人所有。在办理过户登记时，登记机构要求双方提供必要的过户材料由双方共同提供，应缴纳的各项税、费（包括卖房人应缴纳各项税费）均由买房人负担。卖房人在取得土地、房屋“两证”前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成属于卖房人违约。卖房人在取得土地、房屋“两证”后的当日没有通知买房人并交给“两证”的（除有特殊情况外）属于卖房人违约。在买房人要求办理过户时卖房人应无条件的配合，若无故拖延时间不配合过户，致过户不成，属于卖房人违约。卖房人如有以上违约行为，买房人有权要求卖房人返还购房款，支付双方约定违约金260000元，赔偿范围装修费用和房屋市场现值价与购买价268000元间的差额部分。2011年10月3日，徐州市云龙区潘塘法律服务所作出《见证书》（【2011】潘见证字第158号），载明：“兹证明卖房人朱书华、刘艾侠与买房人王聪于2011年10月3日在徐州市云龙区潘塘法律服务所签订前面的《房屋买卖协议书》，经查，甲方双方当事人均具有民事权利能力和完全民事行为能力，意思表示真实，内容具体符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》相关规定，协议上的当事人签字，指纹属实。见证单位：徐州市云龙区潘塘法律服务所（盖章)。见证人：韩玉祥（盖章）”。2011年10月3日，被告朱书华向原告王聪出具《收条》，载明：“今收到王聪购房款大写贰拾陆万捌仟元(268000)。注：售出惠民小区全套。收款人：朱书华。2011.10.3日”。位于本市大龙湖惠民小区的拆迁安置房，系2006年5月6日由拆迁单位徐州市云龙区人民政府委托其下属潘塘街道办事处与被拆迁人朱书华根据徐政发(2004)22号文件规定、双方签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》后安置补偿给朱书华的拆迁安置房。2011年10月5日，徐州市潘塘自来水厂制发的《用水户交款手册》载明：“惠民小区。用户名：王聪”。徐州港华燃气有限公司制发的《燃气缴费指南》载明：“惠民花园。客户姓名：王聪”。国家电网公司2018年度、2019年度、2020年度账单载明：“惠民花园。户名：王聪”。2020年9月1日，孙东（住惠民小区）出具证明一份，载明：”邻居王聪于2011年购买朱书华位于惠民小区住房后，于当年装修入住至今，以上是我所了解的全部事实，保证所陈述的为真实情况。若属伪证，愿承担相应法律责任”。2020年9月1日，周丽（住惠民小区翡翠园27#楼）出具张明一份，载明：“证明同学刘冉及丈夫王聪夫妇从2011年12月居住在惠民小区至今，以上就是我所了解的全部事实，保证所陈述的为真实情况。若属伪证，愿承担相应法律责任”。2020年9月2日，陈建（住惠民小区）出具证明一份，载明：“兹有王聪系本人朋友，于2011年经中介购买了惠民小区房屋并于当年装修入住至今，以上是我所了解的真实情况，本人保证所陈述属实，若属伪证，愿承担相应法律责任”。2017年6月23日《不动产权证书》（苏【2017】徐州市不动产权第007xx2）载明：“权利人：朱书华。共有情况：房屋单独所有。坐落：云龙区思民路南、惠民西去路东惠民花园。”2018年12月15日，被告（借款人）朱书华与被告（出借人）韩梅、祝志强签订《借款合同》，其中载明：“出借人韩梅、祝志强自愿将人民币叁拾伍万元整出借给借款人朱书华用于经营，借款期限为12个月，自2018年12月15日至2019年12月14日，双方约定为年利率14%计算。借款人自愿将坐落于云龙区思民路南、惠民西去路东惠民花园房产作抵押（房屋所有权证号：苏【2017】徐州市不动产权第007xx2，建筑面积83.16平方米）”。2018年12月15日，被告（贷款人、抵押权人）韩梅、祝志强与被告（借款人、抵押人）朱书华签订《借款抵押合同》，其中载明：“为确保借款人正当履行还款义务，抵押人朱书华自愿以其位于于徐州云龙区的合法房地产抵押给抵押权人韩梅、祝志强。权利证明：苏【2017】徐州市不动产权第007xxx2，建筑面积83.16平方米。双方约定该房地产价值人民币350000元，大写叁拾伍万元整。本次抵押被担保的主债权（人民）币350000元，大写叁拾伍万元整。债务履行期限，2018年12月15日起至2019年12月14日止”2018年12月17日，被告朱书华向被告祝志强出具《借据》，其中载明：“今借到祝志强人民币（大写）壹拾万元整（小写￥100000元）。借款期限12个月，自2018年12月15日起至2019年12月14日止，年利率14%，季度付息。以上借款人民币壹拾万元整，本人已全额收到，已打入本人指定账号62×××65，户名：朱书华。开户行环城路支行”。2018年12月17日，被告朱书华向被告韩梅出具《借据》，其中载明：“今借到韩梅人民币（大写）贰拾伍万元整（小写￥250000元）。借款期限12个月，自2018年12月15日起至2019年12月14日止，年利率14%，季度付息。以上借款人民币贰拾伍万元整，本人已全额收到，已打入本人指定账号62×××65，户名：朱书华。开户行环城路支行”。江苏银行《借记卡活期交易明细》表明，2018年12月17日，韩梅名下主卡号为62×××71的借记卡发生多笔交易，其中连续6笔交易为：1笔贷款放款【WY1812170000】，入账150000元；分5笔连续向朱书华（账号62×××03）转账共计250000元，每笔交易金额均为50000元。中国民生银行《个人账户对账单》表明，2018年12月17日，祝志强名下卡号为62×××88的账户发生多笔交易，其中分2笔向朱书华（中国建设银行账户）转账共计10000元，每笔交易金额均为50000元。2020年1月16日徐州市泉山区人民法院就韩梅、祝志强与朱书华民间借贷纠纷一案作出“362号调解书”，其中载明：“三、原告韩梅、祝志强对被告朱书华所有的位于徐州市云龙区产享有抵押权，并对抵押房产处置价款享有优先受偿权”。该调解书系直接进行调解后作出，未经开庭审理程序本院认为：1、关于《房屋买卖协议书》的效力问题。2011年10月3日被告（卖房人）朱书华、案外人刘艾侠与原告（买房人）王聪签订《房屋买卖协议书》时，双方明知房屋系拆迁安置房且未取得土地、房屋“两证”，故双方在协议中明确约定了卖房人在取得土地、房屋“两证”后配合王聪办理过户等违约责任条款，签订过程由法律服务所见证，原告支付全部购房款并实际占有使用该房屋至今，《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示。2017年6月23日该房屋已具备《不动产权证书》。2018年12月15日，被告（贷款人、抵押权人）韩梅、祝志强与被告（借款人、抵押人）朱书华签订《借款抵押合同》时，该房屋具备权属证书，具备过户条件。因此，《房屋买卖协议书》不属《合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效，原告王聪对案涉房屋享有依据《房屋买卖协议书》取得的债权请求权和物权期待权。2、关于《借款抵押合同》的效力问题。该合同于2018年12月15日由被告（贷款人、抵押权人）韩梅、祝志强与被告（借款人、抵押人）朱书华签订，系当日被告（借款人）朱书华与被告（出借人）韩梅、祝志强签订《借款合同》的从合同。民间借贷中，出借人的资金必须是自有资金。出借人套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人的民间借贷行为，应当认定此类民间借贷行为无效。韩梅于2018年12月17日在江苏银行通过贷款放款【WY1812170000】的方式入账150000元后，账户余额为250000.67元，当天分5笔连续向朱书华（账号62×××03）转账共计250000元，每次交易金额均为50000元，转账后账户余额为0.67元。韩梅在尚欠银行贷款的同时对外转贷谋利，存在扩大金融市场的风险，因此韩梅出借给朱书华250000元借款中的150000元应为套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，该部分借款合同内容应当认定为无效，其他部分在无证据证明存在《合同法》第五十二条规定的无效情形下，应当认定为有效。《担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”对从合同《借款抵押合同》的效力应根据《合同法》第五十二条、《担保法》及其司法解释等相关规定进行认定。本案中，作为主合同的《借款合同》部分无效，有效部分仍然存在，作为从合同的《借款抵押合同》对映《借款合同》有效部分的内容系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，应认定有效。3、关于案涉房屋未办理过户登记的问题。被告（卖房人）朱书华、案外人刘艾侠与原告（买房人）王聪签订《房屋买卖协议书》时，双方明知房屋系拆迁安置房且未取得土地、房屋“两证”，故双方在协议中明确约定了卖房人在取得土地、房屋“两证”后配合买房人办理过户等违约责任条款，此时客观上无法办理过户登记。2018年朱书华取得《不动产权证书》后，王聪曾多次电话联系朱书华提出办理房屋过户登记，但因双方原因未能办理过户登记，并非完全基于原告王聪自身原因，应视为王聪尽到了必要的注意义务。4、关于原告王聪主张被告朱书华与被告韩梅、祝志强之间存在恶意串通的问题。被告朱书华在明知案涉房屋已出卖给原告且具备过户条件的情况下，仍瞒着原告将案涉房屋抵押登记给被告韩梅、祝志强，本身存在过错。被告韩梅、祝志强与被告朱书华签订《借款合同》《借款抵押合同》时，案涉房屋产权登记在朱书华名下，其有理由相信朱书华对案涉房屋享有处分权，且抵押价值与借款金额相等，双方办理了抵押登记，抵押权依法设立。因此以双方存在恶意串通为由而直接否认《借款合同》《借款抵押合同》的效力无事实依据，原告也未能举证加以证明。本院对此主张不予采信。5、关于被告韩梅、祝志强辩称案涉房屋抵押权已经徐州市泉山区法院“362号调解书”确认、法院不能重复评价，本案存在重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。后诉的当事人（即本案原告）并不包括在前诉的当事人范围内，且后诉与前诉的诉讼标的明显不同，因此本案不构成重复起诉。本院对此主张不予采信。6、关于案涉房屋的物权期待权和抵押权的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在存在上述规定的情形下，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。本案中，原告王聪对案涉房屋享有债权请求权和物权期待权，如果仅仅据此而得出《借款抵押合同》无效以及被告韩梅、祝志强不享有案涉房屋抵押权的结论则无法律依据。7、关于案涉房屋抵押登记行为。不动产抵押权登记是指不动产所在地的登记机构对不动产抵押权的取得、变更和消灭在不动产登记簿和不动产权属证书上进行记载，对抵押权设立、变动等情况进行公示的的行为。房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。不动产抵押权登记行为属于行政范畴，不属于民法调整范围，因此原告关于撤销案涉房屋所作的抵押登记行为的诉请，本院不予理涉。综上所述，原告王聪诉请撤销被告朱书华与韩梅、祝志强于2018年12月17日签订的《借款抵押合同》及所作的抵押登记行为缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告王聪的诉讼请求。案件受理费减半收取为40元，由原告王聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  陈宇清二〇二一年七月七日书记员  梁枫琳