广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14649号上诉人（原审被告）：林奕科，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：刘彤，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，东方昆仑（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢XX，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：李洪波，广东智洋律师事务所律师。上诉人林奕科因与被上诉人卢XX租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初7692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林奕科的委托诉讼代理人刘彤、被上诉人卢XX的委托诉讼代理人李洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林奕科上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人卢XX的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人在2015年11月就降低涉案商铺租金问题曾多次进行了商讨，由于双方分歧较大没达成一致，故上诉人向被上诉人提出双方自2015年12月1日解除租赁合同，上诉人以交给被上诉人的按金共34000元为补偿以了结双方所有权利义务。被上诉人对上诉人的意见没有表示拒绝，随后就让其亲友在上诉人正常使用的涉案商铺外贴出了招租广告。上诉人实际上与被上诉人就解除双方的租赁合同已达成了协议，但一审却判决上诉人承担违约责任，损害了上诉人的合法权益。被上诉人卢XX辩称：对上诉人林奕科主张已与我方按押金金额达成解除合同合意不予认可，上诉人对此没有证据证明，故不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年5月31日，被上诉人卢XX向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令林奕科支付给卢XX2015年12月到2016年1月的租金（每月18035元）；2、判令林奕科支付卢XX提前解除合同的违约金100000元。一审法院认定事实：2013年10月20日，卢XX（出租甲方）与林奕科（承租乙方）签订《租凭合同》（双方陈述该处为笔误，应为《租赁合同》），约定：甲方将坐落广州市永福路45号自编A35号广东永福国际汽车用品城内A区（XXA）壹间商铺（及三楼仓库壹间）出租给乙方用于经营汽车用品，租期3年，从2013年10月20日起至2016年10月20日止；乙方按每月向甲方缴纳租金17000元；乙方须向甲方缴纳贰个月的保证金34000元，水电费押金500元，每月在二号前缴纳租金17000元，合同期内每年租金按3%递增；如三年合同期内甲乙双方如有一方违约，需赔偿人民币十万元整。合同签订后，卢XX将涉讼商铺交付林奕科使用。林奕科向卢XX支付了保证金34000元，并从2014年12月起按17500元/月的标准向卢XX支付租金至2015年11月止。一审另查明，2009年3月30日，卢XX（承租方，乙方）与案外人广东永福国际汽车城有限公司（出租方，甲方，以下简称“永福汽车城”）签订《永福国际汽车用品城租赁合同》，约定：甲方同意将坐落广州市永福路45号自编A35号广东永福国际汽车用品城内A区XXA商铺（含分摊共用面积，共107.5平方米），出租给乙方用于经营汽车用品，租赁期限3年，从2009年4月1日起至2012年3月31日止；乙方按每月每平方米100元标准向甲方交纳租金，月租金合计10750元；等。一审庭审中，卢XX、林奕科均确认涉讼租赁合同已实际解除，卢XX主张租赁合同的解除时间为2016年2月1日，林奕科主张租赁合同的解除时间为2015年12月1日。一审法院询问双方有否办理房屋交接手续，林奕科表示当时打了电话给卢XX，卢XX派了两个亲戚来收回场地，但没有书面证据予以证明。卢XX对林奕科的上述说法不予认可，称林奕科从未与卢XX办理场地交接手续，卢XX是于2016年2月1日与案外人另行签订新的租赁合同后才自行收回场地，避免损失继续扩大。卢XX确认已没收林奕科缴纳的保证金34000元。关于林奕科每月缴纳租金所对应租期的问题，卢XX主张林奕科每月支付的租金是用于缴纳上月21日至本月20日的租金，林奕科主张每月支付的租金是用于缴纳当月1日至月末的租金。卢XX为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1、案外人永福汽车城开具的《收据》8张，证明2016年3月至6月期间卢XX与永福汽车城之间对涉讼商铺仍存在租赁关系。林奕科对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法分辨该收据的真伪，且从该证据可以证明卢XX每月仅向业主支付租金12804元。2、卢XX与案外人杨悠美签订的《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市永福路45号自编A35号广东永福国际汽车用品城内A区（XXA-2）壹间商铺（及二楼仓库壹间），租赁期限壹年，从2016年2月1日起至2017年2月1日止；等。林奕科对该证据的真实性不予认可，认为其不清楚卢XX与案外人签订租赁合同的情况，且新租户与卢XX存在利害关系，林奕科主张卢XX与新租户重新签订租赁合同的日期最早应为2012年12月，最迟则为2016年1月。林奕科为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1、证据保全公证书，公证内容为卢XX、林奕科之间的短信往来记录，拟证明林奕科曾向卢XX提出解除租赁合同的意思表示。卢XX对上述短信往来的真实性无异议，但认为是林奕科违约在先，先行要求解除合同并自行张贴转租启示，且卢XX并未作出同意解除租赁合同的意思表示。2、照片若干，显示的拍摄时间为2015年11月25日，显示内容为涉讼商铺外张贴有两张出租招商的手写告示，其中一张显示的联系电话为188××××8851，另一张显示的联系电话为135××××6818，拟证明林奕科于2015年11月25日已在涉讼商铺外张贴招租告示。卢XX认为以上135××××6818的电话号码为林奕科一方人员的手机号码，从该招租启示“转让”的字眼可以看出是林奕科一方人员所张贴的。而188××××8851是卢XX妻子的手机号码，因林奕科先行张贴转租启示在先，卢XX才随后张贴了招租广告。3、（2015）穗越法民三初字第2923号案卢XX诉林奕科租赁合同纠纷一案中卢XX所提交的《民事起诉状》，其中提及“林奕科于2015年11月30日私自搬走了”，拟证明卢XX曾确认林奕科的实际迁出日期为2015年11月30日，租赁合同的实际解除时间为2015年12月1日。卢XX对上述证据的真实性没有异议，但认为当时的陈述只是表明林奕科在2016年11月30日无故撤场，并无确认租赁合同已经解除的意思表示，且当时场内还留存有林奕科的货物，卢XX是于2016年2月1日才实际收回涉讼商铺，故认为双方的租赁关系至该日才实际解除。4、案外人王某书写的《情况说明》，拟证明涉讼房屋由卢XX一分为二出租，其中一部分原出租给林奕科，另一部分出租给王某，王某证明在林奕科搬走后几天，卢XX的亲戚来看过。卢XX对该证据的真实性不予认可，认为该证据属证人证言，但证人王某未出庭作证。但卢XX对该证据陈述的内容予以认可，认为该证据证明林奕科未经卢XX同意擅自搬离商铺，且新租户是在2016年2月才进入商铺经营。一审法院认为：卢XX与林奕科签订的租赁合同是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现卢XX、林奕科双方均确认租赁合同已实际解除，予以照准。关于违约责任的问题，自双方签订并履行租赁合同至2016年6月期间，卢XX一直是涉讼房屋的合法承租人，未有证据显示房屋的出租人曾对卢XX将涉讼商铺转租给林奕科的行为提出异议，且林奕科自2013年10月20日承租涉讼房屋至双方发生争议期间一直在涉讼商铺进行经营，卢XX、林奕科之间的租赁合同一直得以实际履行，故对林奕科提出因卢XX与业主之间的租赁关系不确定而导致卢XX、林奕科之间的租赁关系不稳定的抗辩，不予采纳。根据现有证据显示，林奕科曾向卢XX提出租金标准过高，要求调整租金标准或解除租赁合同，双方对此未达成协商一致的意见。林奕科在本案中提交的证据不足以证明卢XX同意解除租赁合同，亦不足以证明其已将涉讼商铺实际交还给卢XX。综上所述，涉讼租赁合同在租赁期内提前解除的违约责任在于林奕科，故对卢XX要求林奕科支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。根据卢XX提交的证据显示，卢XX已于2016年2月1日将涉讼商铺另行出租，即卢XX已于该日收回商铺并以实际行动确认与林奕科就涉讼商铺的租赁关系予以解除，根据公平合理原则，林奕科应向卢XX支付租金至2016年1月31日止。关于租金标准的问题，因双方在实际履行租赁合同过程中并未严格按约定履行每年递增3%的租金标准，且林奕科自2015年10月后仍按17500元的标准缴纳租金，卢XX未有证据证明其曾向林奕科主张要求租金依约递增，视为双方在实际履行中对租金标准予以变更，故林奕科仍应按17500元/月的标准补缴租金。关于林奕科每月支付的租金的租期计算问题，卢XX、林奕科主张不一致，根据租赁合同约定，涉讼房屋的租赁期限自2013年10月20日至2016年10月20日，林奕科应于每月2日前缴纳租金，从合同约定及日常生活经验法则推断，林奕科每月支付的租金应为上月21日至本月20日的租金，故林奕科应向卢XX支付2015年11月21日起至2016年1月31日止的租金。关于卢XX主张林奕科支付违约金100000元的诉讼请求，林奕科提出违约金计算标准过高的抗辩，结合本案事实，双方的租赁合同至2016年10月20日届满，至2016年1月31日止租赁合同的履行时间已超过合同约定租期的3/4，且卢XX已于2016年2月1日将涉讼商铺另行出租，综合考虑卢XX的实际损失，该违约金标准确实过高，依法予以调整。鉴于卢XX已没收林奕科缴纳的保证金34000元，该保证金足以弥补因林奕科提前解除租赁合同而对卢XX造成的损失，可视为林奕科已承担相应的违约责任，故对卢XX的该项诉讼请求，不予支持。本案系因林奕科的违约行为所致，故本案诉讼费由林奕科承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月25日作出如下判决：一、被告林奕科应在本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告卢XX支付2015年11月21日至2016年1月31日的租金（按17500元/月的标准支付）；二、驳回原告卢XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3743元，由被告林奕科负担。经审查，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：一审判决认定上诉人林奕科与被上诉人卢XX签订的涉讼租赁合同合法有效正确，本院予以确认。上诉人林奕科、被上诉人卢XX在一审中均确认租赁合同已实际解除，一审判决予以照准亦正确。关于违约责任的认定问题。根据双方的往来短信显示，上诉人林奕科曾向被上诉人卢XX提出租金标准过高，要求调整租金标准或解除租赁合同，但双方对此未达成协商一致的意见。上诉人林奕科在一审中提交的证据不足以证明被上诉人卢XX同意解除租赁合同，亦不足以证明其已将涉讼商铺实际交还给被上诉人卢XX，上诉人林奕科在一审庭审中亦承认没有书面证据证明其与被上诉人卢XX办理了涉讼商铺交接手续。故一审判决认定涉讼租赁合同在租赁期内提前解除的违约责任在于上诉人林奕科，对被上诉人卢XX要求上诉人林奕科支付拖欠租金的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人林奕科关于其实际上与被上诉人卢XX就解除双方的租赁合同已达成了协议的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。根据被上诉人卢XX在一审中提交的证据显示，被上诉人卢XX已于2016年2月1日将涉讼商铺另行出租，被上诉人卢XX在一审中亦自认其在该日收回场地，其与新租户签订租赁合同后才进场接收商铺并清场，即被上诉人卢XX已于该日以实际行动确认其与上诉人林奕科就涉讼商铺的租赁关系予以解除。上诉人林奕科在一审中提交的案外人王某书写的《情况说明》亦证明新租户于2016年2月1日后才搬进涉讼商铺并开始打扫维修。因此，一审判决根据公平合理原则，认定上诉人林奕科应向被上诉人卢XX支付租金至2016年1月31日止正确。综上，上诉人林奕科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3743元，由上诉人林奕科负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月十三日书记员  党春婷