湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终7255号上诉人（原审原告）：长沙世嘉物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路世嘉国际华城7栋1楼。法定代表人：葛浩，总经理。委托诉讼代理人：武继良，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪楷，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉兰。委托诉讼代理人：何腾云，江西商海律师事务所律师。上诉人长沙世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉物业公司）因与被上诉人张玉兰物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世嘉物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付拖欠的物业费34179.9元、水费2015.7元、因迟延交纳物业费产生的违约金18514.5元（违约金暂计算至2014年9月30日，之后至物业费缴清之日止的违约金，请求按每日1.5‰的标准继续计算），并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定长沙凡尔赛酒店与世嘉物业公司商妥按每月每平米1元收取物业费，按每月每平米1元实际缴纳物业费的标准是得到双方一致认可等事实没有事实及法律依据。根据世嘉物业公司与胜辉置业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，商业物业的物业费应按每月每平米2.8元的标准收取，且一审认定该《前期物业服务合同》合法有效，故应按该合同约定的标准对物业费收取标准进行认定。世嘉物业公司和被上诉人在履约过程中从未就变更物业服务费的收取标准进行过任何协商，更未就此达成任何书面协议，且在世嘉物业公司出具的加盖公章的相关条据上，均写明了“暂收取”、“暂计”等字样，明显可以看出世嘉物业公司没有与被上诉人达成变更物业费的合意。2、一审认定2013年1月、2月、3月的物业费双方同意从长沙凡尔赛酒店于2012年4月4日交给世嘉物业公司的20000元装修保证金中抵扣缺乏事实基础，且属于超范围裁判。是否足额缴纳装修保证金还需进一步核实，双方并未达成以装修保证金抵扣物业费的合意，被上诉人亦未就此请求提出反诉甚至没有对此答辩。3、被上诉人拖欠水费符合客观事实，整个小区仅有开发商名义备案的三个总水表，如不支付水费，会影响整个小区的供水，所以每个月均由世嘉物业公司先行垫付，再按实向业主收取，但因系开发商为名开具的户头，所以世嘉物业公司无法出具相应票据，但从事实角度出发，被上诉人作为业主使用自来水后未交纳水费是客观事实。张玉兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。长沙凡尔赛酒店已向世嘉物业公司缴纳了物业费。且涉案房屋的原业主及长沙凡尔赛酒店与世嘉物业公司约定物业费按每月每平方1元的标准收取，上诉人开出的物业费催缴通知也是要求使用人按每月每平米1元的标准缴纳，使用人已按该标准缴纳至2014年6月30日。长沙凡尔赛酒店已缴纳水费，有缴费发票可证，一审认定垫付水费无事实依据，不支持世嘉物业公司要求支付水费完全正确。综上，请求维持原判。世嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、张玉兰立即支付欠缴的物业服务费34179.90元、水费2015.70元；2、张玉兰立即支付欠缴物业服务费而产生的违约金18514.50元（暂计算至2014年9月30日，之后至物业服务费缴清之日止的违约金，按每日1.5‰的标准继续计算）。一审法院认定事实：世嘉国际华城系胜辉公司开发的商品房小区。2006年5月14日，胜辉公司与世嘉物业公司签订了前期物业服务合同，委托世嘉物业公司对世嘉国际华城进行前期物业管理，合同服务期限为2006年5月15日起至2008年5月15日止。2008年3月15日，因世嘉国际华城小区未能成立业主委员会，胜辉公司与世嘉物业公司又签订补充协议，将前期物业服务合同的期限延长至该小区业主委员会成立，世嘉物业公司与业主委员会完成交接为止。根据前期物业服务合同的相关约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为小高层住宅每月每平方米1.5元，高层住宅每月每平方米1.8元，商业物业每月每平方米2.8元。世嘉物业公司按标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应于交房后次月第一日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主和物业使用人应在每月十五日前履行交纳义务；胜辉公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠缴部分的1.5‰每天的标准向世嘉物业支付违约金；世嘉物业负责有线收视费、水费等公共服务性费用的代收代缴。合同签订后，世嘉物业公司对小区进行了基本物业管理。2014年9月24日，世嘉国际华城新成立的业主委员会欲解聘世嘉物业公司并要求世嘉物业公司人员撤离9栋物业公司的办公场所，遂与世嘉物业公司产生纠纷并向长沙市公安局芙蓉分局东屯渡派出所报案，自此世嘉物业公司再未向该小区提供物业服务。张玉兰系世嘉国际华城1、2、3号商铺栋101至112、201、301、303房屋按份共有权人之一，整个世嘉国际华城1、2、3号商铺栋101至112、201、301、303房屋建筑面积6028.36平方米，张玉兰占7.50%，按份共计拥有建筑面积452.13平方米。长沙凡尔赛酒店是该商铺栋的使用人，长沙凡尔赛酒店与世嘉物业公司商妥按每月每平方米1元收取物业服务费，世嘉物业公司按该标准直接向长沙凡尔赛酒店收取物业服务费到2014年6月30日止并及时开具了发票（其中2013年1月、2月、3月的物业服务费，双方同意从长沙凡尔赛酒店于2012年4月4日交给世嘉物业公司的20000元装修保证金中抵扣）。从2014年7月1日开始，未向世嘉物业公司交纳物业服务费，到2014年9月24日止，张玉兰按份共有部分共计拖欠世嘉物业2个月零24天物业服务费1265.96元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而本案世嘉物业公司与胜辉公司签订的前期物业服务合同和补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对世嘉国际华城的业主具有约束力。依照前期物业服务合同和补充协议的约定，商业物业可由物业使用人与世嘉物业公司另行商定物业服务费收取标准，业主负连带交纳责任。张玉兰作为世嘉国际华城的业主，已与物业使用人长沙凡尔赛酒店约定由物业使用人交纳物业服务费用。长沙凡尔赛酒店与世嘉物业公司商妥按每月每平方米1元收取物业服务费，世嘉物业公司按该标准直接向长沙凡尔赛酒店收取物业服务费到2014年6月30日止，并及时开具发票的行为表明，按每月每平方米1元实际交纳物业服务费的标准是得到双方一致认可的。长沙凡尔赛酒店应按每月每平方米1元实际交纳物业服务费的标准，按时履行交纳物业服务费的义务。长沙凡尔赛酒店从2014年7月起未交纳物业服务费的行为已构成违约，世嘉物业公司按前期物业服务合同和补充协议的约定，可要求商铺栋按份共有的业主张玉兰承担违约责任。故对世嘉物业公司提出要张玉兰按每月每平方米1元的标准，支付从2014年7月1日起至2014年9月24日止欠缴的物业服务费及相应违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。超出部分的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因世嘉物业公司未能提供证据证明其已替张玉兰垫付2015.70元水费的事实、亦未能证明张玉兰使的水量及收费标准，故对世嘉物业公司提出要张玉兰支付其垫付的水费2015.70元的诉讼请求，一审法院不予支持。张玉兰的其他辨称理由，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张玉兰于本判决生效之日起三日内，向长沙世嘉物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费1265.96元；二、张玉兰于本判决生效之日起三日内，向长沙世嘉物业管理有限公司支付延期交纳物业服务费的违约金（具体计算方式：从2014年7月1日起，以延期缴纳的每月物业服务费为基数，从该月16日起按1.5‰每日为标准计算至本判决确定的给付期限届满之日止）；三、驳回长沙世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1168元，由长沙世嘉物业管理有限公司负担1139元，张玉兰负担29元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审中，世嘉物业公司自愿放弃要求张玉兰缴纳水费的请求。双方一致认可长沙凡尔赛酒店按每月每平米1元的标准共支付了物业费126595元。世嘉物业公司同意将收取的装修押金20000元抵作物业费。张玉兰主张世嘉物业公司曾口头同意免除2012年6月1日至2012年6月30日期间的物业费，但世嘉物业公司予以否认。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：世嘉物业公司与涉案房屋建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，且对包括张玉兰在内的业主具有约束力。对于物业费缴纳标准，涉案房屋系商业物业，前期物业服务合同约定的标准为每月每平方米2.8元，虽张玉兰主张曾与世嘉物业公司达成按每月每平米1元的标准缴纳物业费的口头协议，但张玉兰未提交充分证据证明，且世嘉物业公司不予认可，故对其该项主张不予采信，另，虽长沙凡尔赛酒店一直按每月每平米1元的标准缴纳物业费，但世嘉物业公司出具的收取物业费发票上仅注明“暂按1元/平米收取”等字样，并非确认该标准，且张玉兰提交的世嘉物业公司按每平米1元收取物业费的收费通知单未加盖世嘉物业公司公章，无法确认其真实性，故一审法院以上述证据推定双方一致认可按每月每平方1元的标准缴纳物业费不当，应予纠正。本院认定张玉兰应按合同约定的每月每平方2.8元的标准向世嘉物业公司缴纳物业费。对于2012年6月的物业管理费，张玉兰主张世嘉物业公司自愿放弃，但未提供充分证据予以证实，且世嘉物业公司不予认可，故对张玉兰的该项主张不予认可。对于违约金的支付标准及支付方式，本院认为，前期物业服务合同约定的每日1.5‰的标准过高，故根据公平原则酌情调整为自2014年9月25日起至按每日万分之一的标准计付违约金。综上，张玉兰按份共有部分应按前期物业服务合同约定的每月每平米2.8元的标准向世嘉物业公司缴纳2012年6月1日至2014年9月24日共计27个月零24天的物业费35193.6元[(6028.36平米×2.8元×27个月+6028.36元×2.8元÷30日×24日)×0.075]，扣除张玉兰按份共有部分折算的已缴纳物业费及世嘉物业公司同意抵扣的装修押金10994.6元[（126595元+20000元）×0.075]后，张玉兰还应向世嘉物业公司支付物业费24199元，并应以此为基数，按每日万分之一的标准支付自2014年9月25日至物业费实际付清之日止的逾期付款违约金。综上所述，世嘉物业公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初386号民事判决；二、张玉兰于本判决生效之日起三日内向长沙世嘉物业管理有限公司支付物业服务费24199元；三、张玉兰于本判决生效之日起三日内向长沙世嘉物业管理有限公司支付延期交纳物业服务费的违约金（以24199元为基数，按照每日万分之一的标准自2014年9月25日计算至本判决确定的给付期限届满之日止）；四、驳回长沙世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1168元，二审受理费1168元，共计2336元，由长沙世嘉物业管理有限公司负担701元，张玉兰负担1635元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十二月八日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。