广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31312号原告（反诉被告）深圳某某企业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人万某某。委托代理人黄某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人林某某，广东某某律师事务所律师。被告（反诉原告）邬某某，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托代理人兰某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人谢某某，广东某某律师事务所律师。原告深圳某某企业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告邬某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某某、林某某，被告邬某某及委托代理人兰某某、谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.解除原告与被告之间的《商铺租赁及运营服务合同》；2.被告向原告支付2020年3月26日至2020年10月30日止的租金380073.92元，以及逾期付款滞纳金（以当月欠付租金金额为基数，自逾期之日起计算至付清之日止，按每日5‰计算）；3.被告向原告支付2020年1月1日至2020年10月30日期间的运营管理费66645.32元，以及逾期付款滞纳金（以当月欠缴金额为基数，自逾期之日起计算至付清之日止，按每日5‰计算，暂计算至2020年12月21日为72858元）；4.被告向原告支付免租期2019年10月16日至2020年2月25日的租金233321.83元，并支付逾期付款滞纳金（以233321.83元为基数，自2020年8月24日起计算至付清之日止，每日按日5‰计算）；5.被告承担原告的律师费支出15000元；6.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：2018年8月13日，被告向原告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2018年11月1日至2023年10月31日。2019年10月16日，原告与被告办理了商铺交接手续，同时双方在《商铺交接确认书》协商变更租赁期为2019年10月16日至2024年4月30日止、免租期变更为2019年10月16日至2020年2月25日止、装修期变更为2019年10月16日至2020年1月15日，被告收铺后进行装修。被告于2019年10月25日提出搭建阁楼要求并承诺自行承担因阁楼搭建产生的一切后果。被告在2020年7月18日开始营业。被告应从2020年2月26日起支付租金，其中首月租金已在签订合同时缴纳，故应从2020年3月26日起向原告支付租金。但被告未按约向原告支付2020年3月至2020年8月的租金及2020年1月至2020年8月的运营管理费。受新冠肺炎疫情影响，原告曾主动提出针对疫情的租金减免方案，但原告最终拒绝接受，妄图免除2年租金。在原告的善意未得到基本的尊重后，原告依照合同约定于2020年7月8日、7月20日向被告分别邮寄《缴费通知及法律责任告知函》、《履约催告函》要求被告支付2020年3月26日至2020年7月31日的租金及2020年1月至7月的运营管理费等，但被告收函后未及时缴纳。被告于2020年8月9日再次收到原告邮寄的《通知函》后，仍未在宽限期内缴纳拖欠的租金及运营管理费。由于多次沟通无果，被告长期拖欠租金及运营管理费，严重违法合同约定，以及构成根本违约，双方租赁合同已经无法继续履行。现原告向法院提出上述诉讼请求。被告辩称：1.原告并未履行商圈整体开业的合同义务，无权要求被告支付搬离前的租金；对于已经收取的租金应作为不当得利返还。2.原告并未提供有效的运营管理服务，要求被告支付从2020年1月1日至8月24日期间的运营管理费不应支持；原本约定的2019年5月1日地铁连廊将会启用，商圈也会统一开业，后经多次沟通，将整体开业时间调整为2019年12月1日，被告也正是基于地铁连廊的启用会加大人流量的考虑，所以一等再等，最终地铁连廊在2020年5月1日才启用，延误了整整1年时间，而原告却根本没有安排过任何商业宣传活动，致使商圈最终没有统一开业，被告最后不得不在2020年10月27日搬离涉案商铺。因此原告连合同的基本义务都未履行，又何来对整个商圈进行运营管理，原告一而再再而三违约，致使商圈内原有承租的商户纷纷向人民法院起诉，成为社会稳定的一大隐患。3.本案的发生完全是由于原告的过错导致，被告无任何过错，律师费不应由被告承担。本案正是由于原告前期虚假宣传，在将被告及其他商户诱骗进入商圈后，不积极履行其作为出租方的根本义务，导致被告遭受惨重的损失；原告违反合同约定义务，其对合同终止履行存在巨大重大过错，应当承担全部过错责任。被告需要特别强调的是从涉案房屋租赁合同内容来看，被告正是基于原告承诺的商圈很快就会统一开业，才投入巨额资金进行装修，结合被告的租赁房屋层高六米以上，双方约定的房屋用途是作为“馋火鲈鱼”餐饮使用，可以确定被告的装修装饰是在房屋所属类别通常用途的范围内，并未超过原告的可预期范围。原告起诉状称被告收铺后进行装修，并于2019年10月25日要求搭建阁楼，并承诺自行承担因搭建阁楼产生的一切后果，纯属无理狡辩的一种托词。由于原告违反先合同义务而解除劳房屋租赁合同，因被告的装修装饰形成的附合添附物，应由原告进行赔偿，且收取得两押一租也应当一并返还。综上，原告为实现其冷清商圈之招商目的，将根本无法达到商圈整体开业作出明确承诺，但时至解除合同之日，其允诺也一直没有兑现，已构成根本违约。被告反诉请求法院判令：1.原告返还被告两押一租合计173838.6元；2.原告赔偿因其违约造成被告的损失共计1389099.79元（赔偿明细为：装修费用1158948.79元、消防费用58000元、装修保险费用7151元、加盟费用150000、律师费15000元）及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年8月28日起计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费等由原告承担。庭审时，被告撤回对厨房设备费用和定制家具费用的主张。被告反诉所称事实与理由：1.原告以虚假宣传方式进行招商，致使被告产生错误认识和签署《商铺租赁及运营服务合同》。同时，在签署合同后，原告根本没有履行合同义务，致使被告合同目的不能实现。2.因原告的虚假宣传和根本违约，已经给被告造成重大损失，应当依法解除合同，原告应当返还收取的押金和租金，并赔偿原告损失。故被告向法院起诉提出上述诉讼请求。原告针对被告反诉辩称：1.原告不存在虚假宣传，没有任何义务保证地铁连廊于2019年5月开启，租赁合同也没有就地铁连廊事宜作出任何约定，被告更没有任何依据将地铁口开通作为支付合同租金的前提条件。且，原告已尽全力协助租户推动连廊开启工作，原告对此不存在过错。2.原告与被告的统一开业时间为预计时间，统一开业不是原告在合同项下的单方义务。3.被告以收铺进场装修并实际开业，合同目的已经实现，被告主张根本违约，导致合同目的无法实现，没有事实和法律依据。至于该商铺经营亏损，是其自身应承担的商业风险，不可归责于原告。地铁连廊开通与被告不能正常使用商铺对外经营，二者不存在任何关联。事实上原告所承租的商铺处于横华路一侧，地铁连廊位于保康××靠龙岗大道一侧，两者相距甚远。而被告承租的商铺属于临街商铺，客流可通过相关通道到达租赁物附近，地铁连能未开通，并不影响租赁物的正常使用。涉案商铺不属于封闭生产，不需要统一开业作为对外营业的前提条件。且事实上，被告相邻的商铺已经开业，项目主力店铺也均已完成开业，被告据此主张原告根本违约没有事实依据。4.原告不存在违约，无需赔偿被告为经营商铺进行的装修、消防改造、定制家具、采购厨房设备、装修投保、加盟品牌所支出的费用，请法院依法驳回被告的相关诉讼请求。5.被告拖欠租金及运营管理费，构成根本违约，原告有权解除双方签订的租赁合同，没收被告支付的租赁保证金，并要求被告赔偿损失。经审理查明，2018年8月13日，案外人深圳某某商业运营有限公司与被告作为甲方和乙方签订《商铺租赁及运营服务合同》，约定乙方向甲方承租位于深圳市龙岗区，用于经营“某某”品牌餐饮店，租赁面积222.87平方米，租期为2018年11月1日至2023年10月31日；起始租金53488.8元／月（不含税价），每1年递增6%，计租日为免租期结束次日，每月1日支付当月租金；每月运营管理费为6686.1元（不含税价），从接收店铺之日起计算，当月1日支付；免租期自商铺交付日起至2019年4月30日止；租赁保证金120349.8元;甲方确认预计统一开业时间为2019年5月1日，如有延期交租日期随之顺延。合同签订后，原告按约支付了租赁保证金120349.8元、首月租金53488.8元。2019年8月，被告与原告沟通涉案商铺能否交铺、交铺后商圈能否整体开业、电力供应、烟囱改造及商铺免租期等问题。2019年10月12日，被告出具《商铺装修工程条件及商铺经营条件协议书》，经双方商定于2019年12月底涉案商圈整体进入到试营业状态，要求对方保障用电需求及装修期间给予配合；双方确定同意免租期延长至2020年2月25日，合同期延至2024年4月30日。2019年10月16日，案外人深圳某某商业运营有限公司、被告与原告共同签署《商铺交接确认书》，约定将上述租赁合同出租方由案外人变更为原告，并且约定租赁期限变更为2019年10月16日至2024年4月30日，免租期变更为2019年10月16日至2020年2月25日，装修期限变更为2019年10月16日至2020年1月15日；被告确认当日接收商铺。被告收铺后对商铺进行装修、消防改造并营业。2019年10月25日，被告向原告提出要在涉案店铺一楼搭建阁层，并承诺由此产生的一切后果由被告自行承担。2020年3月16日，原告向被告邮寄了《商铺装修复工通知函》，要求被告在接到函件后三天内与原告联系商铺装修及复工事宜。被告于次日签收。2020年7月8日，原告向被告邮寄了《缴费通知及法律责任告知函》，要求被告于2020年7月13日前缴纳自2020年2月26日至2020年7月31日的租金221332.97元、2020年1月1日至2020年7月31日的运营管理费46802.7元以及滞纳金。被告于次日签收。2020年7月20日，原告向被告邮寄了《履约催告函》，要求被告在收到函件后3日内缴纳拖欠的租金、运营管理费共268135.67元。被告于次日签收。2020年8月8日，原告向被告邮寄了《通知函》，要求被告于2020年8月12日之前缴纳自2020年2月26日至2020年8月31日的租金及2020年1月1日至2020年8月31日的管理费，共计328310.57元。被告于次日签收。2020年10月27日至30日，被告将店铺内可搬离物品搬离。另查，关于地铁连廊和商圈整体开业。涉案商铺所在商圈建有一条连廊，连接横岗地铁口二楼，连廊与地铁口之间有一道卷闸门，原告未对该卷闸门开通时间进行举证，原告确认该卷闸门于2020年5月2日正常开通使用。被告提供了视频，视频显示被告在商圈大楼的大屏幕进行招商宣传时对涉案商圈地铁连廊进行宣传，使用了“地铁连廊、连接商业、通往住区”的宣传词语。又查，关于装修部分。被告提交其与案外人潘某某于2019年10月23日签订的《装修合同》，显示约定装修工程包工包料的总价款为105.8万元；后由案外人潘某某出具《收款收据》金额共计86.8万元（2019年10月30日20万元、2019年11月12日15万元、2019年11月23日10万元、2019年12月11日10万元、2019年12月25日10万元、2020年1月8日12万元、2020年5月2日9.8万元），《收款收据》上均手写载明是现金收款；另外被告向案外人潘某某通过银行转账5笔共计19万元，分别为2019年11月30日2万元、2019年12月6日3万元、2020年4月10日1万元、2020年1月14日3万元及10万元，均在转账用途载明为装修工程款。被告与案外人品某某石艺馆于2020年4月签订《定货合同》约定被告订购石料且包工包料的总价款为163500元；被告提供了由案外人深圳市某某贸易有限公司出具的两张《收款收据》，分别为2020年5月1日60000元、2020年4月29日85000元共计145000元，备注其中6600元为微信支付但未提供微信转账记录，其余金额均备注为现金支付；另外被告通过银行转账向案外人品某某石艺馆分别于2020年4月11日转账支付13500元、2020年6月7日转账支付5000元，共计18500元。被告与案外人深圳市某某装饰有限公司于2020年5月11日签订《广告招牌制作安装合同》约定合同总价款为45300元；被告提交了由该公司出具的两张《收款收据》，分别为2020年5月15日15000元、2020年7月29日14000元，均备注为现金支付；另外被告通过微信转账向案外人黄某某分别于2020年5月14日转账支付5000元、2010年7月28日转账支付11300元，均备注为转给某某厂。被告与案外人张某某于2019年11月22日签订《施工合同》，约定被告发包铁艺装修工程、粉刷油漆工程，总价款为66800元；被告通过银行转账向案外人张某某转账支付：2019年11月23日3000元、2019年12月11日5000元、2020年1月1日10000元、2020年1月13日10000元，2020年4月9日5000元、2010年5月8日5000元、2020年6月8日5000元、2020年6月13日1000元、2020年7月3日2670元，共计转账支付46670元。被告与案外人深圳市某某有限公司于2019年11月11日签订《施工合同》，约定被告定制钢架构加建施工，按每平方米950元结算，施工面积90平方米；被告通过银行转账向案外人曾某某分别于2019年11月12日转账35000元、2019年11月17日转账30000元、2020年12月2日转账15000元，均在转账用途备注钢结构工程款；另外通过微信转账分别于2018年11月8日转账3000元、2018年11月16日转账2000元、2018年12月21日转账800元、2019年10月21日转账500元给案外人，均备注为钢结构工程款；以上转账金额共计86300元。被告提供其向深圳市燃气集团股份有限公司的《工商用户用气申请协议》以及银行转账记录，显示被告为开通涉案商铺燃气管道支付费用29606元。被告提供其与深圳市某某有限公司的《燃气工程合同》以及银行转账记录，显示被告为涉案商铺的报警器、防爆风机系统工程支付工程费用15270元。被告提供其与案外人深圳某某有限公司于2020年4月21日签订的《弱电系统整体采购安装合同》以及银行转账记录，显示被告支付安装监控工程款共计11300元。被告提供其与案外人深圳市某某有限公司于2019年12月19日签订的《合同书》、银行转账记录以及收款收据，显示被告支付传菜梯一台的购买及安装费用14000元。被告提供其与案外人深圳市某某有限公司于2018年12月14日签订的《消防改造合同》，约定工程总造价为58000元；被告提供的银行转账凭证显示于2019年11月28日支付40000元。被告提供了两份保单以及相应的保费发票、保费转账记录，显示被告支付装修保险费用7151元。被告提供了其与案外人北京某某餐饮管理有限公司于2018年8月22日签订的《合作协议书》，约定合作店初始合作金15万元；被告提供了该公司的《收据》两张，分别为2018年8月3日转账定金1000元、2018年8月22日刷卡支付49000元。被告提供了《委托代理合同》以及发票，显示被告委托律师代理本案诉讼支付律师费15000元。原告提交了《委托代理合同》以及发票，显示原告委托律师代理本案诉讼支付律师费15000元。再查，原告确认涉案商铺已于2021年3月1日另租他人经营使用。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定严格履行各自义务。原告在招商宣传时将“地铁连廊、连接商业、通往住区”作为宣传词语，该内容明确具体，已然构成邀约，系被告等租户与原告缔约的重要内容，对租金及运营管理费的约定金额具有重大影响，因此，地铁连廊的开通和使用系双方合同的重要内容。根据原被告双方签订的《商铺交接确认书》约定免除被告2019年10月16日至2020年2月25日的租金，双方对此并无争议，被告应支付从2020年2月26日起的租金等费用。但基于地铁连廊未开通的事实，原告需对2020年2月26日之后前述事由已经消除进行举证，但原告并未举证，应承担举证不能的不利后果，原告构成违约，不享有合同解除权。2020年2月至4月受新冠疫情的影响，商圈无法正常开业，加之地铁连廊于2020年5月2日才正式开通，2020年2月至4月租户亦无须支付租金等。2020年5月2日地铁连廊已经正式开通使用，地铁连廊直通商铺的合同内容已得到履行，商圈开业率并无一个确切的概念和范围，违约事由已经消除，但被告于2020年10月30日完成全部搬离，未正式通知原告解除合同以及解除理由，就以其行为表示不再继续履行合同，而原告也同意被告撤场，此情况应视为双方协商一致解除合同。2020年5月2日之后至2020年10月30日止的租金及运营管理费被告应向原告支付357167.2元【（53488.8元+6686.1元）×30/31天+（53488.8元+6686.1元）×4个月+（53488.8元+6686.1元）×30/31天】，被告已向原告支付了首月租金53488.8元，还应向原告支付303678.4元。协议解除合同后，被告存在装修损失。被告提交了1058000元的《装修合同》及868000元的《收款收据》，由于《收款收据》金额较大且没有银行转账记录，被告称为现金给付但未提交相应的证据证明，该装修款项是否真实支付存疑，不足以证明装修款项已实际发生；另由于被告提交了共计190000元的银行转账记录，该装修款项实际支付，本院予以支持。被告提交了石料的《定货合同》，其中145000元为现金支付且由非合同相对方出具《收款收据》，如上所述该款是否真实支付存疑，本院不予支持；另由于被告提交18500元的银行转账记录，本院予以支持。被告提交了45300元的《广告招牌制作安装合同》，其中29000元为《收款收据》且备注现金支付，同上所述，本院不予支持；另由于被告通过微信转账支付16300元，本院予以支持。被告提交了66800元的《施工合同》以及46670元的银行转账记录，本院予以支持实际转账支付的46670元。被告提交了《施工合同》及相应的银行转账及微信转账记录共计86300元，付款事实清楚，本院予以支持。被告提供《工商用户用气申请协议》及银行转账记录，《燃气工程合同》及银行转账记录，费用分别为29606元、15270元，本院予以支持。被告提交了监控安装合同及付款记录，但由于监控系统可由被告自行拆除搬离，故本院不予支持。被告提交了传菜梯的《合同书》及转账记录等，传菜梯属于定制且难以拆除的附着物，未显示已经搬离，对传菜梯费用14000元，本院予以支持。被告提供《消防改造合同》及银行转账记录，显示支付消防改造费用40000元，本院予以支持；未予支付的款项，未确定已发生，本院不予支持。被告提交了《保单》以及相应的保费发票、保费转账记录，由于装修保险费用共计7151元属于装修支出，本院予以支持。被告主张加盟品牌的合作费用，由于不属于装修损失，且被告在其他地址亦可以继续履行后续加盟期间的合同，故本院不予支持。综上，结合搬离时商铺的使用时间、所剩装修残值、双方在合同履行中情况以及双方与合同解除的因果关系综合考虑，本院酌情认定被告的装修残值损失由原被告各承担一半，即原告承担（190000元+18500元+16300元+46670元+86300元+29606元+15270元+14000元+40000元+7151元）/2=231898.5元。由于双方协商解除合同，原告收取被告的租赁保证金120349.8元应予退还被告，律师费由各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳某某企业管理有限公司与被告邬某某签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年10月30日解除;二、被告邬某某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳某某企业管理有限公司支付2020年5月2日之后至2020年10月30日的租金及运营管理费303678.4元；三、原告深圳某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告邬某某退还租赁保证金120349.8元；四、原告深圳某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告邬某某支付装修损失231898.5元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10952元（原告已预缴)，反诉案件受理费10952.69元（被告已预缴），保全费4096.34元（原告已预缴），总计26001.03元；由原告负担11247.34元，被告负担14753.69元，原告可在本判决生效后向本院申请退费3801元。被告邬某某应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费3801元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年六月十七日书记员  罗 韵