江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2743号上诉人（原审被告）：黄大顺，男，1978年1月24日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：陈小燕，女，1973年4月18日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：黄诗钦，江苏金长城律师事务所律师。原审被告：周双双，女，1989年9月27日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：杨衡生，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊呈，江苏斐多律师事务所实习律师。上诉人黄大顺因与被上诉人陈小燕以及原审被告周双双房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月31日公开开庭审理了本案。原审被告周双双虽已提交上诉状，但未在规定的时间内预交二审案件受理费，本院已裁定按自动撤回上诉处理。上诉人黄大顺，被上诉人陈小燕及其委托诉讼代理人黄诗钦，原审被告周双双的委托诉讼代理人杨衡生、郭俊呈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄大顺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间成立借贷法律关系，系双方真实意思表示，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在虚假意思表示有误。《借款协议》中约定的房屋过户等事项系因涉案房屋当时没有办理不动产权证无法办理房屋抵押，约定如到期无法偿还，上诉人将涉案房屋过户给被上诉人，该约定实际上是以涉案房屋买卖作为借贷的担保。二、一审法院认定《借款协议》无效后，却未适用合同无效后的法律条款，一审法院法律适用有误。一审法院既然认定《借款协议》无效，应该由《借款协议》各方将财产各自返还，即上诉人将借款归还被上诉人，被上诉人将涉案房屋归还上诉人。三、涉案房屋系上诉人与上诉人儿子黄志成共同共有，一审遗漏必要当事人，存在程序错误。陈小燕辩称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间为房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系，认定正确。在《借款协议》签订前，上诉人与被上诉人已形成房屋买卖合意并支付了购房定金。《借款协议》约定了房屋过户、尾款交付、税费负担、使用过程中水电费等负担事项，符合房屋买卖合同的一般特征，双方的合同目的是为了实现房屋过户。48万元并非实际出借的本金，协议也未曾约定借款期限，双方也未因借款协议约定对房屋设置抵押权。双方之间的行为不符合借款合同到期返还并支付利息的特征。上诉人将房屋交付给被上诉人使用，并将产权证、水电卡、燃气卡、钥匙等与房屋有关的材料交付给了被上诉人，涉案房屋已由被上诉人实际占有使用多年，上诉人从未提出过异议。二、一审法院适用法律正确。本案合同名为借款实为买卖，民间借贷无效不影响房屋买卖的有效性。三、涉案房屋的不动产权登记在上诉人一人名下，其完全具有处分该房产的权利，与他人无关。周双双述称：一、一审法院判决周双双不承担责任正确，周双双对《借款协议》确实不知情。二、一审法院认定事实错误，本案因系民间借贷纠纷，而非一审法院认定的房屋买卖合同纠纷。被上诉人不能依据该协议要求办理过户。三、一审法院程序错误，上诉人黄大顺系其与儿子两个人才安置到涉案房屋，故一审法院应当追加黄大顺的儿子为当事人。陈小燕向一审法院起诉请求：1.黄大顺、周双双协助陈小燕将位于南京市雨花台区的房屋过户到陈小燕名下；2.本案诉讼费、保全费由黄大顺、周双双负担。一审法院认定事实：2016年2月23日，在中介居间下，陈小燕支付黄大顺购房定金1万元，黄大顺出具收条，载明：黄大顺收到陈小燕购房定金1万元（义德东苑4#510），如黄大顺返还则赔偿陈小燕2万元和中介费12000元，如陈小燕返还则定金不予退还，并赔偿中介费12000元。2016年3月11日，黄大顺（甲方）与陈小燕（乙方）签订《借款协议》，约定：甲方于2016年3月11日向乙方借款48万元，现将位于南京市雨花台区房屋作为抵押，建筑面积58.02平方米，产权人为黄大顺，抵押期限为5年（自2016年3月11日起至2021年3月11日止）。协议第二条约定：在房产作为抵押期间，甲方所借款项的年利息为借款总额的20%，如果甲方逾期不予归还或无力偿还所借款项，则在该抵押房屋可以上市交易时无条件将房屋过户给乙方，房屋过户价格和借款金额相等，在此情形下乙方放弃计算利息，过户的手续与时限以房屋可以上市交易日计算。第三条约定了视为违约的情形：“1.预约甲方三次不到场算作违约，甲方不配合过户算作违约；2.甲方因共有关系纠纷导致抵押房屋不能过户算作违约；3.甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入抵押房屋算作违约；……”。第七条约定：该房屋在交给乙方前的前期物业管理费、公摊费用，水、电、燃气费、有线电视收视费用等相关费用由甲方承担并于交付房屋是一次性结清，房屋交付后产生的相关费用由乙方承担。双方另作补充协议：1.甲方于2016年3月11日向乙方借款43万元；2.剩余尾款5万元于甲方无条件配合乙方过户后支付，无论后期房价是涨是跌与甲方无关，过户时产生的费用由乙方承担；3.鉴于该房屋现不具备过户条件，双方一致约定待房屋具备过户条件时甲方无条件配合乙方过户，如因甲方原因导致该房屋无法过户或合同解除，甲方承担违约责任，需向乙方赔偿本金、违约金、利息和装修该房屋的费用；4.如在过户时，该房屋如有营业税时，甲方配合乙方推迟两年过户，但乙方先把尾款3万元支付给甲方，剩余两万至过户支付。该《借款协议》落款处“周双双”为黄大顺代签。见证方为南京和兴房地产经纪有限公司。上述协议签订当日，陈小燕通过银行转账向黄大顺支付了418700元。黄大顺将南京市雨花台区房屋交付给陈小燕使用，并将涉案房屋的水电卡、燃气卡、门禁、钥匙、房产证、土地证、购房发票、维修资金专用收据交接给陈小燕。陈小燕占有使用涉案房屋至今。本案诉讼过程中，关于已支付款项，陈小燕陈述为黄大顺支付2015年1月6日至2016年3月11日期间产生的物业费用于代扣购房款，加上前期支付的定金10000元，合计已支付43万元；黄大顺认可已收到43万元。一审法院另查明，黄大顺于2011年1月18日与南京市雨花台征地拆迁安置办公室签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁实施单位对黄大顺父亲黄定喜位于雨花台区梅山的房屋进行拆迁并进行补偿。2012年4月21日，黄大顺申请购买拆迁安置房，申请表中家庭人口为2人，包含儿子黄志成（2003年出生）。随后，黄大顺取得涉案拆迁安置房，据黄大顺陈述，取得至今已有七、八年。2014年9月15日，南京建设发展集团保障房建设有限公司向黄大顺出具了购房发票，不动产项目为岱善润福城，坐落于西柿路××单元××室，购房款合计208872元。2015年7月，黄大顺取得涉案房屋所有权证及土地证，所有权人仅登记为黄大顺一人，产权来源为买手（征地拆迁安置）。一审法院再查明，黄大顺、周双双于2014年5月结婚，周双双对涉案房屋并未投入资金。涉案房屋权属登记无共有情况。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案陈小燕与黄大顺之间成立的应为房屋买卖合同关系而非民间借贷关系，理由如下：一、《定金收条》在《借款协议》签订之前，陈小燕与黄大顺已经形成房屋买卖的合意并支付购房定金；二、从《借款协议》内容来看，协议约定了房屋过户条件、尾款支付、税费负担、使用过程中的水电费用负担等事项，符合房屋买卖合同的一般特征，双方的合同目的是实现房屋过户；而从借款合同法律关系来看，48万元并非实际出借的本金，协议也并未约定借款期限，双方也未因借款按协议约定对房屋设立抵押权，双方之间的行为不符合借款合同到期返还借款并支付利息的特征；三、从履行情况来看，黄大顺将房屋交付给陈小燕使用并将房产证、水电卡、燃气卡、钥匙等与房屋使用相关的材料交付给陈小燕，涉案房屋由陈小燕实际占有使用多年，而黄大顺均未提出异议，这也已超出借款合同所应包含的内容。以上，陈小燕与黄大顺之间的真实意思表示应为缔结房屋买卖合同关系，即陈小燕以48万元价款购买涉案房屋，黄大顺在符合上市交易条件后配合陈小燕过户；而签订《借款协议》系虚假的意思表示，依据法律规定应属无效。隐藏行为即房屋买卖合同的效力，因涉案房屋为拆迁安置房，该房屋买卖行为不违反法律规定，应属合法有效，陈小燕与黄大顺均应按照约定履行合同义务。现涉案房屋已符合上市交易条件，但黄大顺至今未能配合陈小燕办理不动产转移登记手续，构成违约，陈小燕主张黄大顺配合办理涉案房屋的不动产转移登记手续具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，交易过程中所产生的费用应由陈小燕承担。且陈小燕尚有尾款5万元未付，应按合同约定于过户后支付。关于周双双的责任，因《借款协议》上周双双并未签名，且涉案房屋在黄大顺、周双双结婚之前已由黄大顺取得，周双双并非拆迁安置补偿的对象，也并非涉案房屋的登记权利人，陈小燕主张周双双承担责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、黄大顺于判决生效后七日内协助陈小燕办理南京市雨花台区西柿路××单元××室的不动产转移登记手续，将该房屋权属登记至陈小燕名下（因办理不动产转移登记所产生的费用，由陈小燕承担）；二、驳回陈小燕对周双双的诉讼请求。一审案件受理费8500元减半收取4250元，保全费2920元，合计7170元，由黄大顺承担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，确定合同性质不仅应当考察合同的名称及外在表现形式，还应当考察合同所涉及的民事法律关系、签订合同的目的以及合同的实际履行情况等因素，综合认定符合客观实际的合同性质。本案中，虽然，黄大顺与陈小燕签订的合同名称为《借款协议》，但双方于签订该协议前在房产中介公司的居间下形成房屋买卖的合意并支付购房定金，且从《借款协议》内容来看，协议约定了房屋过户条件、尾款支付、税费负担、使用过程中的水电费用负担等事项，均符合房屋买卖合同的一般特征。而名为《借款协议》，却未约定借款期限，双方也未因借款按协议约定对房屋设立抵押权，显然不符合借款合同到期返还借款并支付利息的特征。此外，黄大顺将房屋交付给陈小燕使用并将房产证、水电卡、燃气卡、钥匙等与房屋使用相关的材料交付给陈小燕，由陈小燕实际占有使用涉案房屋多年。因此，一审法院认定黄大顺与陈小燕之间是以借款关系这一虚假意思表示隐藏双方之间房屋买卖合同关系的真实意思表示，该认定符合客观实际。黄大顺上诉主张其与陈小燕之间成立借贷法律关系系真实意思表示，本院不予采信。黄大顺与陈小燕之间虚假的借贷关系无效，但其隐藏的真实的房屋买卖合同关系不违反法律规定，合法有效，应当予以履行。一审法院据此对于陈小燕主张黄大顺配合办理涉案房屋的不动产转移登记手续予以支持，并无不当。黄大顺上诉主张应当返还房屋，没有法律依据，本院不予支持。黄大顺上诉主张涉案房屋系其与其子共有，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，黄大顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人黄大顺负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年四月二十九日法官助理徐琨玉书记员汪海燕