广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1284民初65、80号原告：广东粤绿康环保科技有限公司，住所：肇庆市鼎湖区×××××××××××（住改商）。统一社会信用代码：91441203MA54ND1R8X。法定代表人：李胜辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧林，该公司员工。被告：佛山市捞喜建材有限公司，住所：佛山市禅城区南庄镇南庄大道溶洲东星工业区××××××××。统一社会信用代码：433××××××××××××31X。法定代表人：罗永成，该公司总经理。被告：罗永成，男，1992年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××019。二被告共同委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南（瑞丽）律师事务所律师。原告广东粤绿康环保科技有限公司（以下简称粤绿康公司）诉被告佛山市捞喜建材有限公司（以下简称捞喜公司）、罗永成租赁合同纠纷一案及原告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成诉被告广东粤绿康环保科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院分别以(2021)粤1284民初65号、(2021)粤1284民初80号立案，并依法适用简易程序，经审查,上述两案属于当事人基于同一法律事实或同一法律关系分别起诉的情形，本院决定将两案合并公开开庭进行了审理。民事法律关系属不可分割的整体,案件当事人均向本院起诉，故本案以先起诉的粤绿康公司作为原告，后起诉的捞喜公司、罗永成作为被告，对于双方的诉讼请求，本案一并作出裁决。原告粤绿康公司法定代表人李胜辉及粤绿康公司的委托诉讼代理人陈志伟、欧林，被告捞喜公司、罗永成的委托诉讼代理人招丽贞、罗志辉及被告罗永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤绿康公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告双方签订的《土地租赁合同》，并责令捞喜公司、罗永成立即向原告返还押金50000元和租金142620元，合计192620元；2、请求法院依法判令被告捞喜公司、罗永成赔偿原告的经济损失137800元及利息（以137800元为基数，从起诉之日起按年利率6%计付利息至付清款项之日止。）3、本案诉讼费用由被告捞喜公司、罗永成承担。事实与理由：原告因经营需要经人介绍了解到，被告罗永成向大沙村委会承租了位于四会市×××××××沙地的沙地。经双方协商，双方在2020年7月30日就原告向被告承租部分上述沙地签订《土地租赁合同》，双方在合同中对土地面积、土地租赁期限、租金及缴交、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。其中明确约定了被告按约定收取租金，协助原告处理土地权属纠纷，且明确约定被告必须承诺是合法获得该土地使用权，并提供其与土地权属方的租约证明复印件给原告备案。上述合同签订后，原告依约向被告支付了诚意金、押金、租金合计192620元，并依约进场，对涉诉沙地进行场地平整、填路、铺设水电以及场地围蔽等基础建设，合计投入137800元。上述工作准备完善后，原告根据被告提供的材料前往工商部门办理营业执照时发现其提供的材料不符合要求，原告要求被告配合提供，但被告以各种理由推脱。经原告自行向出租方大沙村委会了解，发现上述涉诉沙地并非大沙村委会独自所有，是由被告与其以及下属的基一、基二、周巷、欧一、欧二、欧三、红旗、红星、上街、下街经济合作社所租赁的，而且被告将涉诉沙地转租给原告的行为尚未得到上述出租方的同意。对此，原告多次要求被告配合与上述出租方办理相应的转租手续，但两被告一直置之不理。至此，原告自承租上述涉诉土地至今，投入了大量人力物力，但因被告拒不配合办理相应的转租手续，导致原告无法正常使用上述土地，无法正常开展生产经营。被告的上述行为已经严重违反双方之间的合同约定，根据相关法律规定，被告应当依法承担相应的违约责任。而被告罗永成作为被告捞喜公司的唯一股东以及法定代表人，本案所签订的《土地租赁合同》也是由被告罗永成与原告签订，相应的押金、租金均是支付到被告罗永成的银行账号。因此，两被告应当依法共同承担上述违约行为所产生的违约责任，赔偿原告的经济损失。为保障原告的合法权益，减少相应的损失，请求法院依法对原告的上述诉讼请求予以支持。原告粤绿康公司当庭补充起诉意见：起诉后我方向有关部门了解，涉案土地是根据大沙村的规划属于农用地，因此我方请求核实被告与大沙村小组签订的租赁合同是否有效。如认定无效，被告应退还相应的租金和押金。原告粤绿康公司向本院递交证据如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，拟证明原告诉讼主体资格适格；2.企业信用信息公示报告，拟证明被告捞喜公司的诉讼主体资格适格。3.《证明》（无原件），拟证明被告罗永成的诉讼主体资格及被告罗永成向大沙村委会承租了位于四会市×××××××沙地的沙地。4.《土地租赁合同》（有原件），拟证明原被告双方在合同中对土地面积等内容进行约定。其中明确约定了被告按约定收取租金，协助原告处理土地权属纠纷，且明确约定被告必须承诺是合法获得该土地使用权，并提供其与土地权属方的租约证明复印件给原告备案。5.微信截图、转账记录，拟证明合同签订后，原告依约向被告支付了诚意金、押金、租金合计192620元。6.《关于四会大沙沙地投入统计》，拟证明原告在合同签订后依约进场，对涉诉沙地进行场地平整、填路、铺设水电以及场地围蔽等基础建设，合计投入137800元。7.《沙地转租协议》（无原件），拟证明上述涉诉沙地并非大沙村委会独自所有，是由被告与其以及下属的基一、基二、周巷、欧一、欧二、欧三、红旗、红星、上街、下街经济合作社所租赁的。8、图片（在政府信息公示网站打印出来），拟证明被告转租给原告的土地性质为农业用地。9、微信图片，拟证明原告一直在催促被告提供同意转租证明的材料后才支付余下的款项。10、录音光盘、录音笔录，拟证明被告出租涉案土地给原告并未经大沙村委会同意。11、票据，拟证明原告在涉案土地上的投入137800元，被告应赔偿原告投入损失。被告捞喜公司、罗永成向本院提出诉讼请求：1、判决解除罗永成与原告粤绿康公司于2020年7月13日签订的《土地租赁合同》，粤绿康公司立即腾空涉案土地、恢复土地原状，并将土地返还给被告。2、判决粤绿康公司参照租金标准向被告支付场地占用费，场地占用费自2021年2月1日起计算至实际返还土地之日止。3、判决被告没收原告押金50000元。4、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告捞喜公司是一家自然人独资的一人有限责任公司，股东及法定代表人均为罗永成。2020年7月13日，原告向被告承租位于四会市××××××××××××地名为沙地的土地共23.77亩，租赁期限为20年。被告授权其法定代表人罗永成以其名义与原告签订《土地租赁合同》。《土地租赁合同》第三条租金及缴交，约定租赁押金为50000元，其中第1点约定首年租金为285240元。第四条双方的权利和义务，第5点约定原告在签订合同后3天内，需缴交第一年租金，按先交租后使用，逾期视为违约。合同第五条违约与责任，第3点约定原告如不按时缴交租金，需按租金总额每天加收3%滞纳金，逾期一个月不缴交，视为违约，甲方有权收回土地，没收押金并终止合同。双方签订《土地租赁合同》后，原告仅向被告支付了押金50000元及半年租金142620元。经被告多次催收，原告仍未向被告支付首年租金余款142620元，原告未按合同约定全额支付首年租金的行为已经构成违约。涉案土地是被告从四会市××××××基一、基二、周巷、欧一、欧二、欧三、红旗、上街、下街、红星经济合作社处承租的，被告拥有涉案土地的合法使用权，被告已经征得四会市××××××民委员会的同意转租给原告。《土地租赁合同》是原被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。现原告违反《土地租赁合同》的约定，经被告催告后仍未依约如期向被告支付首年租金，故被告请求判决解除双方之间的《土地租赁合同》，并没收原告支付的租赁押金，请法院依法判决。被告捞喜公司、罗永成向本院递交证据如下：1.被告营业执照、身份证、原告企业信用信息公示报告，拟证明原被告双方的诉讼主体资格。2.土地租赁合同（2020.7.13）（有原件），拟证明双方签订《土地租赁合同》，合同明确约定原告迟延交付租金构成违约以及违约的处理方式。3.证明（有原件）、同意转租证明书（三个章的无原件、十一个章的那份有原件），拟证明被告是涉案土地的合法使用人，且被告的转租行为已经村委会同意。4.土地租赁合同（有原件），拟证明被告依法享有涉案土地的租赁权。5.微信聊天记录，拟证明原告仅向被告支付了押金及半年租金，其曾承诺在2020年9月1日前支付余下的半年租金，但其没有支付。6.律师函、EMS快递单，拟证明被告已委托律师致函原告催收租金，但原告至今仍未支付。捞喜公司、罗永成对粤绿康公司诉讼请求的答辩意见：1、双方于2020年7月13日签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。2、粤绿康公司自签订《土地租赁合同》后，占用并使用案涉租赁物至今，且其存在逾期缴纳租金的违约行为，无权要求返还押金及已经缴交的租金。3、《土地租赁合同》第五条第7点明确案涉地块属性为设施农用地，经营范围只能和农业有关。粤绿康公司未按约定正确使用租赁的地块，在土地上堆放大量工业废料，也属于违约行为。4、《土地租赁合同》第六条最后备注明确，双方当事人身份证明及土地相关权属证明一并作为合同附件，粤绿康公司在合同签订时已经取得案涉地块的权属方租约复印件，同时案涉土地的权属方亦同意被告的转租行为，捞喜公司、罗永成不存在任何违约行为。5、根据《民法典》第715条，粤绿康公司从未就案涉租赁物需要改善或者增设他物与捞喜公司、罗永成沟通，且案涉租赁物不存在粤绿康公司所称的“对涉诉沙地进行场地平整、填路、铺设水电以及场地围蔽等基础设施”的行为。粤绿康公司不存在经济损失，即使存在经济损失，也是粤绿康公司的违约行为造成的。捞喜公司、罗永成不存在任何过错。粤绿康公司对捞喜公司、罗永成诉讼请求的答辩意见主要如下：同意解除租赁合同，对于被告所主张解除合同的理由我方不认可，我方没有过错，本合同中被告违约，解除的原因是因为被告以其行为表明不履行合同，无法达到预期目标。被告也没有提交相应的转租证明，违反双方签订合同的约定，被告以原告没有交租金等主张解除合同没有相应的依据。原告已经按照合同约定支付租金，但被告没有提交相应的房产证件、租赁合同等，被告没有充分履行，根据合同法规定，在被告未提供相应证明可供原告生产经营的，原告可以拒绝支付余下租金。合同解除的原因在于被告无充分履行，导致原告无法实现经营目的。因此被告违约在先，原告可以要求被告退回租金和押金。被告主张占用费无依据。据原告与相关部门了解，涉案土地是农用地，对于原告承租的土地性质是否能用于工地、双方签订合同是否有效、与村委签订的是否有效也需要核实。请求法院驳回被告主张，支持原告主张。经审理查明：捞喜公司系自然人独资有限责任公司，其法定代表人系罗永成。大沙村基一、基二、周巷、欧一、欧二、欧三、红旗、上街、下街、红星经济合作社(出租方/甲方)与捞喜公司(承租方/乙方)签订《土地租赁合同》,约定:土地名称--沙地，类别--旱地，共59.75亩。租期由2020年7月1日至2040年6月30日止，土地每亩年租金5680元，在租赁期内，甲方如发现乙方在承租土地采砂、采土或填埋有害物品、工业废弃渣土行为的，一经发现视为乙方违约，没收押金终止合同，并有权要求乙方恢复土地原貌，如触犯国家相关法律法规，后果应由乙方一力承担，与甲方无关。2020年7月13日,罗永成(出租方/甲方)与粤绿康公司(承租方/乙方)签订《土地租赁合同》,约定:一、合同标的土地名称：沙地，类别：旱地，共租23.77亩。租期由2020年8月1日至2040年7月31日止，共计20年；2020年7月10日至2020年7月31日为免租使用期。三、租金及缴交押金人民币50000元，土地每亩年租金为12000元，每三年递增一次，租金分别为2020年8月1日至2023年7月31日，每年租金285240元；乙方在租赁期内，不得在该土地采砂、采土或填埋危险废品、有害工业固废、以及生活垃圾；甲方必须承诺是合法获得该土地使用权，并提供其与土地权属方的租约证明复印件给予乙方备案；在租赁期内，甲方如发现乙方在承租土地采砂、采土或填埋危险废品、有害工业固废、以及生活垃圾行为的，一经发现视为乙方违约，没收押金终止合同，并有权要求乙方恢复土地原貌，如触犯国家相关法律法规，后果应由乙方一力承担，与甲方无关；乙方提前退租或期满后，所建的建筑物（不动产）归甲方所有；由于该地块属性为设施农用地，经营范围只能和农业有关，因此乙方在生产经营过程中如有工业类运作，甲方承诺不对乙方该行为作追究，并协调村一起为乙方尽力争取合理权益。合同上有罗永成的签名，粤绿康公司的公章及李胜辉的签名。粤绿康公司向罗永成分别支付了187620元、5000元，合共192620元。捞喜公司、罗永成确认收到粤绿康公司支付的押金和半年租金合共192620元。粤绿康公司提供的其工作人员欧林与捞喜公司的法定代表人罗永成的微信聊天记录，其中“2020年7月15日欧林：阿成，你要大沙村委出份同意转租的证明我才可以将公司执照地址迁移到大沙！才可以做环评！”庭审中，粤绿康公司确认租赁案涉土地就是要用于工业性质，用于环保砖的生产。双方均确认案涉土地交付给粤绿康公司使用前，案涉土地已经有基础建设、土地平整、和两栋建筑物。粤绿康公司称其在“涉诉沙地进行场地平整、填路、铺设水电以及场地围蔽等基础建设，合计投入137800元”，为证明其进行基础建设的投入损失，其提交了其与案外人的收据、送货单等票据，对此捞喜公司、罗永成不予确认，认为无法确认所购买的材料用于案涉土地。本院就案涉土地的性质及相关情况向四会市自然资源局发函查询。四会市自然资源局于2021年3月30日函复：“1、四会市××××××××地名，沙地（面积59.75亩）的土地性质：总面积38876.38平方米，其他农用地31251.62平方米（其中鱼塘11318.96平方米），建设用地（公路用地）7624.76平方米；2、没有查询到广东粤绿康环保科技有限公司的规划报建资料。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本院认为，一、关于粤绿康公司与捞喜公司、罗永成签订的案涉《土地租赁合同》的效力问题及过错责任认定问题。根据国土部门的复函,涉案土地为“其他农用地31251.62平方米（其中鱼塘11318.96平方米），建设用地（公路用地）7624.76平方米”,未查到相关用规划报建资料。故涉案土地性质属于农用地。关于涉案土地的租赁用途。虽涉案《土地租赁合同》无明确约定粤绿康公司承租涉案土地的用途。但案涉土地在交付给粤绿康公司使用前，已经有基础建设、土地平整和两栋建筑物，结合粤绿康公司的起诉及其在庭审中的陈述，粤绿康公司对土地进行建设后作为经营使用，用于环保砖的生产。可见粤绿康公司承租涉案土地并非用于农业用途。且根据涉案《土地租赁合同》“由于该地块属性为设施农用地，经营范围只能和农业有关，因此乙方在生产经营过程中如有工业类运作，甲方承诺不对乙方该行为作追究，并协调村一起为乙方尽力争取合理权益”的约定及微信聊天记录可知，原告粤绿康公司曾要求罗永成出具证明办理营业执照迁移，故涉案土地承租的目的明显不是用于农业用途。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十一条、第十八条第（一）项的规定，涉案土地的使用应当符合合法的土地利用总体规划。本案案涉土地为农用地，在未经依法办理农用地转用审批手续及征收征用审批手续、建设用地登记手续前，依法不得转让用于非农业建设。本案中，涉案《土地租赁合同》实际上改变了土地的用途,将农用地进行建设经营生产的非农业用途，违反了该地块合法的土地规划，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定,应为无效。关于双方过错责任认定问题。案涉土地系以捞喜公司的名义承租的，罗永成系捞喜公司法定代表人，而捞喜公司系自然人独资有限责任公司；涉案《土地租赁合同》系广东粤绿康环保科技有限公司与罗永成签订的，租金、押金亦是由罗永成实际收取的。结合两案的诉讼请求，可视为罗永成同意对捞喜公司债务承担连带责任。结合全案证据和原、被告的陈述，涉案《土地租赁合同》的约定“由于该地块属性为设施农用地，经营范围只能和农业有关，因此乙方在生产经营过程中如有工业类运作，甲方承诺不对乙方该行为作追究，并协调村一起为乙方尽力争取合理权益”，粤绿康公司在签订涉案《土地租赁合同》时明知该土地性质为农用地，还承租用于非农建设，存在过错，应对合同无效承担主要责任，承担70%的责任。而捞喜公司、罗永成作为出租人，其明知涉案土地性质，案涉土地交付粤绿康公司使用前已经进行了基础建设及加盖建筑物，且通过微信聊天记录可知，粤绿康公司曾要求罗永成出具证明协助办理营业执照迁移、环评手续，故捞喜公司、罗永成亦存在过错，应当对合同无效承担次要责任，承担30%的责任。二、关于合同无效后，财产返还的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同所取得的财产,应当予以返还。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。关于被告捞喜公司、罗永成主张粤绿康公司腾空涉案土地、恢复土地原状、返还涉案土地的问题。庭审中，被告确认恢复土地原状的诉求实为要求粤绿康公司清除其堆积的工业材料。因租赁合同无效，被告该主张于法有据，本院予以支持，粤绿康公司亦表示同意返还涉案土地，粤绿康公司应腾退返还涉诉土地给捞喜公司、罗永成。同理，粤绿康公司主张捞喜公司、罗永成向粤绿康公司返还押金50000元的请求，本院亦予以支持。关于粤绿康公司主张捞喜公司、罗永成向粤绿康公司返还已经交付的租金142620元的问题。本案中,粤绿康公司对涉案土地已经实际占有使用,故捞喜公司、罗永成向粤绿康公司返还的租金应按照双方过错责任予以扣除。捞喜公司、罗永成应向粤绿康公司返还的租金为42786元（142620元*30%）。关于捞喜公司、罗永成请求参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费的问题。捞喜公司、罗永成主张粤绿康公司参照原、被告签订的涉案《土地租赁合同》的租金标准（每年租金285240元）向其支付自2021年2月1日起至实际返还土地之日止的场地占用费,因租赁合同无效,粤绿康公司对涉案土地已经实际占有使用,粤绿康公司应当向捞喜公司、罗永成支付占用费，捞喜公司、罗永成的该项诉讼请求应当予以支持。粤绿康公司虽使用了场地，但未达到其租赁土地的目的，且捞喜公司、罗永成并未举证证明粤绿康公司就案涉土地已经获得合同预期收益，如按照合同约定计付占用费标准，有违公平合理的民法原则。如前所述，按照双方的过错责任，粤绿康公司应按照合同约定租金标准的70%，即每年199668元（每年租金285240元*70%）支付土地占用使用费，故粤绿康公司应按每年199668元的标准向捞喜公司、罗永成支付自2021年2月1日起至实际返还土地之日止的土地占用费。关于粤绿康公司主张的在案涉土地上的建设投入损失问题。粤绿康公司仅提供了其与案外人的收据、送货单等票据，经质证，捞喜公司、罗永成对上述证据的三性不予确认，认为无法确认所购买的材料用于案涉土地。粤绿康公司既未对投入基础建设情况提起鉴定，其提交的与案外人的送货单、收据等证据，不足以证明其主张的具体损失,应就此承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十一条、第十八条第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，判决如下：一、确认原告广东粤绿康环保科技有限公司与被告罗永成于2020年7月13日签订的《土地出租合同》无效；二、原告广东粤绿康环保科技有限公司于本判决生效之日起一个月内向被告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成腾退案涉土地（四会市××××××××地名，沙地，面积23.77亩）；三、被告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成于本判决生效之日起七日内向原告广东粤绿康环保科技有限公司返还押金50000元及租金42786元；四、原告广东粤绿康环保科技有限公司按照年租金每年199668元的标准向被告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成支付自2021年2月1日起至实际返还涉诉土地之日止的土地占用费;五、驳回原告广东粤绿康环保科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案受理费已减半收取共计3653元（原告已预交3128元、被告已预交525元），由原告广东粤绿康环保科技有限公司负担2250元，被告佛山市捞喜建材有限公司、罗永成负担1403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 郑珊珊二〇二一年四月十五日法官助理 李素娴书 记 员 冯梓敏