.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书（2016）新31民终1701号上诉人（原审原告）：范明成，男，汉族，1967年2月28日出生，个体养殖户，现住新疆喀什地区泽普县。上诉人（原审原告）：泽普县镭速全自动洗车城，住所地：新疆喀什地区泽普县。经营者：范小滨，男，汉族，1991年1月7日出生，身份证号码：×××，个体工商户，现住新疆喀什地区泽普县水景小区**号，系范明成的儿子。上诉人（原审被告）：乌什县燕山房地产开发有限责任公司，住所地：新疆阿克苏地区乌什县英买里巷52号。法定代表人：庹万财，该公司总经理。委托代理人：刘武锋，新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人范明成、泽普县镭速全自动洗车城因与上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服泽普县人民法院（2016）新3124民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范明成、泽普县镭速全自动洗车城经本院合法传唤未到庭，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司的委托代理人刘武锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告范明成、泽普县镭速全自动洗车城诉称：1.解除原、被告的租赁合同；2.判令被告赔偿原告装修费38405元；3.停业损失13215元；4.承担鉴定费1550元；5.退还原告14个月的房屋租赁费26833.38元;6.赔偿原告搬迁费10000元；7.广告牌损失5800元；8.垫付的交通费600元，以上合计96403.38元。事实和理由：2015年5月9日，原告提出在泽普县南疆明珠商业广场租房经营洗车场，被告称可以将位于路边的南疆明珠商业广场接待中心里的3间彩钢房租赁给原告使用，双方协商每年租金为23000元，租期2年，租金合计46000元，并约定被告可用2个月时间装修洗车场，2个月时间不计算入租期，租期从2015年7月1日开始计算。2015年5月10日，被告便将南疆明珠商业广场接待中心的3间彩钢房交给原告，原告与刘光友签订了《包工包料房屋装修合同》，约定对以上3间房进行装修，装修费为48000元。2015年6月29日，房屋装修完工后，被告便与原告签订了《房屋租赁合同》，被告当时将租赁给原告的3间房屋随意填写为南疆明珠商业广场1区126号、127号、128号，原告已向被告交纳了2年的租金46000元。2016年4月27日，泽普县城乡执法局发出通知，以被告租赁给原告的彩钢房属于私自搭建的建筑物，违反临街建筑物外形完好、整洁的要求，有碍市容，要求在三日内予以拆迁。原告开设的洗车场因此停止营业，离租金期满尚有1年零4个月。经新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司鉴定评估，原告的装修费为38405元、停业损失13215元。被告将私自搭建且不符合市容要求的房屋租赁给原告，致使房屋租赁合同履行不能，属于根本性违约，应返还原告租金和赔偿有关损失。一审被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司辩称，我方仅与原告范明成签订了《房屋租赁合同》，本案与范小滨无关，原告泽普县镭速全自动洗车城提起诉讼没有合同依据，主体不适格。原告范明成要求解除合同没有事实依据和合同依据，原告范明成与被告签订的《房屋租赁合同》第十一条对合同解除的事由进行了明确约定，被告并不存在导致合同解除的约定事由，也不存在法定解除合同的理由。原告提出的2、3、4项诉讼请求，要求被告赔偿装修、鉴定和停业损失，没有事实依据，应予以驳回；原告提出的第5项诉讼请求要求被告退还14个月的租赁费，因双方签订的合同履行期限至2017年11月30日，现合同履行期尚未届满，因此原告的此项诉讼请求不能成立；原告的6、7、8项诉讼请求，是原告自主经营洗车场产生的费用，双方的合同中对此没有约定，原告自主经营产生的费用应由原告自己承担。针对原告起诉的事实与理由，被告认为原告的陈述违背事实，原告陈述与被告签订合同时，被告随意将租赁给原告的三间房屋填写成1区126号、127号、128号，原告这种说法完全不合常理，原告范明成与被告签订的合同中明确的租赁房屋是南疆明珠商业广场1区126号、127号、128号房屋，再没有其他任何房屋，因此原告起诉所依据的事实并不存在，我公司已按合同约定将南疆明珠商业广场1区126号、127号、128号三套房屋交付给原告范明成，履行了合同义务，因此要求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一审法院审理查明，2015年5月，原告范明成与被告的工作人员郑薇就位于泽普县南疆明珠商业广场的门面房协商租赁用于经营洗车场，双方对临街的南疆明珠商业广场接待中心的左侧彩钢房达成了租房意向，2015年5月15日，被告向原告范明成出具了一张交款单，被告在交款单上注明了出租房商铺号为：南疆明珠商业广场售房部左侧房（售房部原位于南疆明珠商业广场接待中心内），面积180平方米，租期为2015年6月1日至2017年5月31日，租金为64800元，原告范明成在交款单上签名予以确认，并于当日向被告交纳了64800元的房屋租金，被告向原告范明成出具了一张票号为0000824的收款收据。之后，原告范明成与被告又再次进行了协商，将出租房屋更换为南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房，2015年7月1日，原告范明成与被告下属的泽普分公司正式签订了书面的《房屋租赁合同》，合同中明确租赁房屋坐落在南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房，建筑面积为127.91平方米，租赁期限自2015年7月1日至2017年11月30日止，租金为46000元。因2015年5月15日被告收取了原告范明成租金64800元，故合同签订后，被告于2015年7月3日退还了原告范明成租金18800元，被告将票号为0000824的收款收据从原告范明成处收回并注明作废，又重新给原告范明成出具了一张票号为0000884的收款收据，并在收款收据下方注明了换房和退租金的相关情况，该收款收据在原告范明成领取正式的租金发票时，被告亦予以收回。原告范明成与被告虽然对租赁房屋进行了更换，但原告范明成仍继续使用南疆明珠商业广场售房部的左侧彩钢房与范小滨共同经营洗车场，经营者范小滨办理了相关的营业执照，挂牌为”泽普县镭速全自动洗车城”，被告也未将南疆明珠商业广场售房部的左侧彩钢房予以收回。2016年4月27日，泽普县城乡综合执法局给南疆明珠商业广场下发了通知，要求将洗车场、南疆明珠商业广场接待中心、法桐名苑三处私自搭建的彩钢房予以拆除，原告因此停止营业，将洗车场搬离了南疆明珠商业广场售房部的左侧彩钢房，该房屋随后被拆除。原告自行委托新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对泽普县镭速全自动洗车城的停业损失和装修损失进行了评估作价，2016年6月11日，该评估机构作出新天宇祥辉价评（估）字（2016）第113号价格报告书，价格评估鉴证结论为：停业损失为13215元，装修损失为38405元，合计为51620元。原告范明成租赁南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房后一直未投入使用，房屋一直被闲置，现原告范明成诉称不认可其与被告对租赁房屋进行过更换，《房屋租赁合同》中填写的租赁房屋坐落在南疆明珠商业广场1区126、127、128号，系被告随意在合同中填写，被告实际向其租赁的房屋是南疆明珠商业广场售房部左侧房，现该房屋已被拆除，故原告诉至法院，要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告赔偿因租赁房屋拆除给原告造成的装修费、停业损失等经济损失。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告范明成签名确认的《交款单》和原告范明成与被告签订的《房屋租赁合同》性质应如何认定，是否应解除原告范明成与被告之间的房屋租赁关系；2.原告泽普县镭速全自动洗车城是否是本案适格原告，原告的经济损失应如何认定。1.2015年5月15日，原告范明成在被告提供的《交款单》上签名，《交款单》上明确写明租赁房屋为：南疆明珠商业广场售房部左侧房，并对房屋面积、用途、租金、租赁时间均进行了具体的约定，《交款单》上的内容可以证明原告范明成与被告就南疆明珠商业广场售房部左侧房达成了租房协议。2015年7月1日，原告范明成又与被告签订了《房屋租赁合同》，合同中明确约定租赁房屋为南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房，原告范明成称合同上填写的房屋号系被告随意填写，原告未提供证据对此予以证明，双方提供的租赁合同中明确载明租赁房屋系南疆明珠商业广场1区126号、127号、128号，南疆明珠商业广场售房部左侧房与南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房的位置不同、面积不同、租金也不同，本院认为，原告范明成是具有完全民事行为能力的成年人，对租赁合同中约定的租赁物应有明确的认识和辨别能力，综合本案全部证据及案件事实，可以认定原告范明成与被告曾对租赁房屋进行过更换，双方达成了一致意见后，将租赁房屋由南疆明珠商业广场售房部左侧房更换为南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间门面房，并正式签订了《房屋租赁合同》，对房屋租金也相应进行了减少，被告向原告范明成退还了部分租金。鉴于上述事实，原告范明成与被告针对南疆明珠商业广场售房部左侧彩钢房达成的租房协议应终止履行，但之后原告范明成仍在继续使用南疆明珠商业广场售房部左侧房与范小滨经营洗车场，被告默认原告范明成继续使用房屋的行为，视为租房协议未予终止，但该房屋系被告私自搭建的彩钢房，未取得建设工程规划许可证，不是合法的租赁物，双方针对该房屋达成的租房协议属无效合同，无效合同自始无效，不应由本院予以解除。原告范明成与被告于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。对双方当事人均具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告范明成未将租赁房屋投入使用，系其对租赁物有自由处置的权利，现原告范明成要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》，综合本案的实际情况，并不存在解除《房屋租赁合同》的约定事由或法定事由，故本院不予支持。2.原告和被告各自提交的《房屋租赁合同》存在不一致，本院对被告提交的《房屋租赁合同》予以采信，范小滨虽未与被告签订《房屋租赁合同》，但范小滨与原告范明成共同经营泽普县镭速全自动洗车城，因南疆明珠商业广场售房部左侧彩钢房不是合法的租赁物且被拆除，导致原告泽普县镭速全自动洗车城存在实际经济损失，原告泽普县镭速全自动洗车城与本案存在利害关系，因此具有原告主体资格。本案中，原告范明成与被告在履行无效合同的过程中，曾对房屋进行了更换，原告范明成应将南疆明珠商业广场售房部左侧彩钢房退还给被告，被告也应将该不合格房屋予以收回，但事实上原告范明成仍继续使用该房屋，被告也未采取有效措施收回房屋，致使无效合同继续履行，直到2016年4月27日，泽普县城乡综合执法局下发通知要将房屋拆除，原告才搬离该彩钢房。本院认为原告范明成与被告在履行该无效房屋租赁合同过程中均存在过错，原告因房屋拆除导致的经济损失，本院经核实确认如下：装修损失38405元、停业损失13215元、评估费1550元、评估人员交通费600元，以上经济损失合计53770元，本院酌情认定原告对以上经济损失承担30%的过错责任，即由原告自行承担16131元的经济损失，被告承担70%的过错责任，即承担37639元的经济损失。原告要求被告退还14个月的租赁费26833.38元，因原告范明成为南疆明珠商业广场售房部左侧房交纳的租金已转为南疆明珠商业广场1区126、127、128号三间房的租金，故不予支持；原告要求被告赔偿搬迁费10000元，未提供证据予以证明，不予支持；原告要求被告赔偿广告牌损失5800元，广告牌损失已折旧评估在原告的装修损失内，故不予重复支持。据此，泽普县人民人民法院作出（2016）新3124民初958号民事判决，判决如下：一、被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿原告范明成、泽普县镭速全自动洗车城装修损失、停业损失、评估费、评估人员交通费合计37639元（叁万柒仟陆佰叁拾玖元整）；二、驳回原告范明成、泽普县镭速全自动洗车城的其他诉讼请求。案件受理费2212元，因适用简易程序减半收取计1106元，由原告范明成、泽普县镭速全自动洗车城负担674元、被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司负担412元。宣判后，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判决以被上诉人泽普县镭速全自动洗车城与本案有利害关系为由认定其具备本案原审原告的主体资格，系程序不当；2、一审判决在已认定双方存在换房事实的情况下又判决上诉人对被上诉人范明成非法使用原欲租房屋产生的损失显属适用法律错误；3、一审判决在已认定双方彩钢房租赁协议无效的情况下仍认定相关停业损失，显然属适用法律错误。上诉人范明成、泽普县镭速全自动洗车城经本院合法传唤未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。本院认为，上诉人范明成与上诉人泽普县镭速全自动洗车城的经营者范小滨系父子关系，且范明成租赁房屋的目的是与范小滨一起经营洗车城，结合范明成一审提供的房屋租赁合同中也有范小滨的签字，故泽普县镭速全自动洗车城与本案有利害关系，其作为原告起诉主体适格。因上诉人范明成租赁的彩钢房系上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司私自搭建的彩钢房，未取得建设工程规划许可证，不是合法的租赁物，故双方针对该房屋达成的租房协议属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。虽上诉人范明成与上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司在履行无效合同的过程中，曾对租赁物即彩钢房进行了更换，但上诉人范明成仍使用原租赁物即彩钢房，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司也没有将其违法搭建的彩钢房予以收回，后因涉案彩钢房的搭建不合法被拆除，因此给上诉人范明成、泽普县镭速全自动洗车城造成了一定的经济损失。对该损失，双方均存在过错，均应各自承担相应的责任。因上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司应当知道其搭建的涉案彩钢房系违法的，仍然向上诉人范明成进行出租，明显存在过错。故对范明成、泽普县镭速全自动洗车城的经济损失53770元，一审法院酌情认定上诉人范明成、泽普县镭速全自动洗车城承担30%的过错责任，即承担16131元，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司承担70%的过错责任，即承担37639元的处理并无不当，本院予以确认。综上，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741元（上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长王海芸代理审判员杨光耀代理审判员刘春光二○一六年十二月二十二日书记员张墨川