贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0324民初3618号原告：遵义华庭物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县迎宾大道华锐城A3栋附1号商铺。统一社会信用代码91520324082790156P。法定代表人：李琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司员工。被告：张进波，男，1984年8月8日出生，汉族，住贵州省正安县。原告遵义华庭物业管理有限公司（以下简称“华庭物业公司”）与被告张进波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华庭物业公司委托诉讼代理人秦开灿，被告张进波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华庭物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张进波支付原告物业管理服务费2154元，并按照合同约定承担违约金；2、由被告承担本案诉讼费25元。事实及理由：被告张进波购买了贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县房屋一套（面积为113.30㎡）。按照原告与贵州遵义华锐房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》的约定，由原告对华锐城小区进行物业服务管理。被告接房时与原告签订了“物业管理协议”，被告应按步梯楼0.50元／㎡／月缴纳物业服务费，因原告对该小区进行了规范的物业服务管理，但被告自2018年6月19日起未缴纳物业费，截止2021年8月19日共计欠费金额为2154元。经原告催收未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告张进波辩称，本人未交纳物业费的原因有以下几个方面：1.我们业主的公共区域被修建成车库；2.小区公共绿化带被私人圈起来使用和占用；3.小区楼道的门禁是坏的，形同虚设；4.消防通道被占用，造成安全隐患。只要原告把以上问题解决清楚，我不欠原告任何物业费。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、原告公司备案证、营业执照，证明原告公司有资质对涉案小区提供物业服务。2、正安县华锐城《前期物业管理委托合同》一份，证明该小区未成立业主委员会，经开发商委托，原告公司与开发商签订物业服务合同，对该小区提供物业服务。3、正安县发改局文件及附件，证明原告公司的收费是按照相关单位的标准来收取的。4、电梯维修合同、油污管道、化粪池的清理合同、消防工程合同，证明原告按照合同约定对小区电梯进行维护、对小区化粪池、油污管道等进行维护，保障业主正常使用；该小区消防设施设备定期进行维护，使所有业主的生活环境安全得到保障的事实。5、张进波房屋交接合同，证明了被告接房的时间、房号及房屋建筑面积，明确了原、被告双方的义务，合同载明了服务内容、服务质量、收费标准等约定。6、张进波物业缴费通知，证明被告欠物业费的起止时间及金额，原告对被告进行催收的事实。7、工作图片7张，证明原告对服务的小区进行了消防维护，并获得相关部门认可消防合格的事实。8、照片21张和文字资料，证明小区业主存在违规搭建的情况，原告进行制止并向相关部门报告请求处理小区内违规搭建现象的事实。9、照片34张，证明原告对小区进行日常维护维修管理并照合同约定，将原告公司负责的服务范围及服务质量等在小区进行公示，获得相关部门颁发的星级物业的称号，原告服务是合格的事实。10.车位出售公告，证明小区内车位的销售是属于开发商的，原告只负责服务管理，车位的出售与原告公司的服务没有关联。被告对原告方提供的证据1、2、3、6无异议；对其他证据均有异议，认为原告虽然进行了服务，但是没有尽到责任，有的虽然管了，而没有得到解决，不能达到原告已完全尽到了管理责任的证明目的；对接房合同有异议，签字不是被告本人签的。被告为证据自己的主张，向本院提供了照片4张，证明小区消防通道被占，公共区域被其他业主私自占用，小区大门一直是开着的，小区安全存在隐患。原告对被告提供的4张照片的真实性没有意见，但和物业服务没有关联，被告提出的问题不属物业公司管理和服务的范畴，不能达到被告的证明目的。本院在诉讼过程中，会同正安县住建局、正安县消防大队、正安县消费者协会、凤仪街道办事处对原告在华锐城小区的物业服务质量考评的评分表4份及现场查看照片10张，证明原告的服务存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵，综合评分为93.42分。原、被告对此均无异议。对原、被告提供的证据以及本院调取的证据作如下认定：对原告提供的证据1、3，经审查符合证据的“三性”，其证明效力，本院予以确认；对证据2、4、5、6、7、8、9、10，证明原告是按照与开发商贵州遵义华锐房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及与被告接房时签订的物业管理协议对华锐城小区进行物业服务管理，对服务范围和内容、收费标准进行了公示，按照合同约定的服务范围进行了相关服务，原告对欠物业费进行了催收的事实，其证明效力，本院予以确认。对被告提供的照片4张，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对本院会同正安县住建局等单位的考评表及现场照片10张，证明原告在服务管理过程中存在服务瑕疵的事实，本院予以确认。本院经审理查明：2013年12月1日，贵州遵义华锐房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告华庭物业公司从签订合同之日起对贵州遵义华锐房地产开发有限公司开发的正安县凤仪镇桃园社区华锐城小区进行物业管理。服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；小区绿化及花草的养护管理；公共区域的环境卫生、垃圾的清理、污水管道疏通及消防管理；车辆停放及地下车库管理等，收费实行包干制，商业及电梯楼按1.00元/m2/月、步梯楼0.5元/m2/月计算收取。物业管理期限至该小区成立业主委员会并与新的物业管理企业签订服务合同之日止。被告张进波系该小区B6栋1单元204号步梯房的业主，房屋建筑面积为113.39m2。2017年6月19日，被告张进波在接房时与原告签订了《物业管理协议》，约定双方的权利和义务、物业服务管理的内容、质量以及违约责任。原告按照《前期物业管理委托合同》以及《物业管理协议》对涉案小区进行了物业服务管理。被告自2018年6月19日起未交物业服务费。原告催收未果后诉至本院，请求被告缴纳所欠截止2021年8月19日前的物业费共计2,154元，并承担违约金。在诉讼过程中，原告放弃了违约金的主张。本院认为：原告主张的是2018年6月19日到2021年8月19日的物业服务费，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，结合本案中原、被告签订了《物业管理协议》，原告与开发商签订的前期物业服务合同对包括被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告张进波应负向原告支付相应物业费的义务。因被告所有的房屋未按约定向原告缴纳相应的物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”规定，对原告请求被告张进波支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。对被告辩称原告在服务期间存在公共区域被修建成车库、小区公共绿化带被私人圈起来使用和占用、消防通道被占用等问题，因涉及开发商的权利以及全部业主的权益，被侵权的业主可向侵权人主张权利，亦可向人民法院提起诉讼，但不能以此拒交物业服务费用。被告提出的楼道的门禁损坏造成安全隐患，结合原告在华锐城小区服务期间存在车辆乱停乱放、小区绿化达不到要求、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、楼梯间“四网合一”网线杂乱、发电房及配电室无巡查记录或记录不全等瑕疵的情况，结合本院于2021年5月19日对原告的物业服务质量量化考核评分为93.42分实际，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告按原告服务质量的93.42%的标准支付原告物业服务费，从2018年6月19日至2021年8月19日的物业费为2,011.05元【（113.30㎡×38个月×0.50元/月/㎡）×93.42%】，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告在诉讼过程中放弃了违约金的主张，本院予以支持。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、限被告张进波于本判决生效后五日内支付原告遵义华庭物业管理有限公司从2018年6月19日至2021年8月19日期间的物业费2,011.05元；二、驳回原告遵义华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张进波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 员 袁定刚二〇二一年八月三十一日法官助理 车登燕书 记 员 纪朝君