北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25196号原告（反诉被告）：北京宜居时代酒店管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区西直河村（5-1）7号楼101室。法定代表人：徐阳，董事长。委托诉讼代理人：张海存，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京首钢铁合金有限公司，住所地北京市朝阳区西直河村。法定代表人：刘军，董事长。委托诉讼代理人：董春阳，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖建宇，北京启邦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司（下称原告）与被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张海存，被告的委托诉讼代理人董春阳、肖建宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋租赁合同；2.判令被告恢复正常供水、供电；3.请求被告赔偿因断水断电给原告造成的经济损失共计10444.53元；4.请求被告退还已经提存的未供水供电期间即2020年2月10日至2020年8月9日期间租金的50%，金额为60000元。事实和理由：原、被告双方于2008年3月10日签订了《房屋租赁合同》，被告还向原告出具了《授权书》，明确约定原告租赁被告面积为1211.1平方米、房产证编号为“朝全字第XXX号”的三层办公楼（下称涉案房屋）。租期至2014年5月9日，合同到期后，双方于2014年4月签订了《补充协议》，被告还于2014年5月向原告出具了《授权书》。《补充协议》和《授权书》明确约定原告继续租赁被告的涉案房屋直至2034年5月9日。合同约定的解除条件为：合同标的物在延续租赁期间，如遇占地拆迁或整体开发，由被告以书面形式通知原告，租赁合同即行终止。2019年12月17日，原告接到被告的《通知》，主要内容为：因被告对整体厂区进行重新规划，要求原告于2020年2月1日将涉案房屋交还给被告，但被告并未向原告出示任何占地、拆迁、整体开发的官方文件。原告认为，被告所述的情形不符合合同约定的解除条件，故不同意由被告单方解除。原告于2019年12月23日回函给被告，告知因不符合租赁合同的解除条件，原告不同意解除租赁合同，且原告将涉案房屋分租给30余户小商户，如果解除合同，会给原告和小商户造成极大的经济损失。被告接到回函后并未拿出任何诚信的沟通态度，仍然一味的要求单方解除租赁合同，并于2019年12月24日再次向原告发出解除通知，要求原告于2020年2月1日将涉案房屋交还给被告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，遵循诚实信用原则，不得擅自变更或解除合同，被告应该依照诚实信用原则继续履行合同。为了维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。《租赁合同书》到期后，双方已经变为不定期租赁关系，双方均享有随时解约的权利，被告已经行使了任意解除权，原告无权要求继续履行租赁合同。从合同签订背景及合同文本中，双方都知道涉案房屋会被拆迁，客观上不存在继续履行合同的可能性。仅凭《授权书》不能明确双方约定的租赁期限，《授权书》并没有明确写明租期20年，授权期限仅代表授权的时间长度，不能解释为租赁期限。在被告合法行使单方解除权后，双方的租赁合同已经解除，原告应该限期搬离而不应继续占有、使用涉案房屋，原告没有为其恢复供水供电的义务。此外，原告主张的租金减半与前项诉讼请求中的经济损失重合。被告反诉称：基于上述情形，我方提出反诉：1.请求法院确认双方之间的租赁合同于2019年12月17日（原告收到解除通知函之日）解除;2.请求原告于一个月内完成人员、设备拆除，并将涉案房屋腾空交还给被告。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。双方签订的《租赁合同书》不可随意解除，被告出具的《授权书》明确约定原告享有出租权和自主经营权，授权期限至2034年，不是不定期租赁，当时签订《补充协议》的背景就是只要不拆迁，原告就可以一直租赁。被告向原告发送解除通知之前曾经找原告协商过，原告才得知涉案房屋已经出售，买家也想将房屋出租，被告还试图牵线原告和买家进行合作，由于租金问题双方未能谈妥。现在原告已经足额、及时缴纳了租金，即使在疫情期间和被告注销收款账户的情形下，原告也依然克服困难将租金提存，如果原告丧失对涉案房屋的承租权，将是重大商业价值的减损，对各方均不利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告前身为北京首钢铁合金厂，2008年3月10日，原告（乙方）作为承租方与北京首钢铁合金厂（甲方）作为出租方签订《租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2008年3月10日起至2014年5月9日止，共计6年，2008年3月10日至2008年5月9日为装修期，装修期间免租金；租金第一个租赁年度为20万元，第二个租赁年度为21万元，第三个租赁年度为22万元，第四个租赁年度为23万元，第五个租赁年度为24万元，第六个租赁年度为25万元，租赁总额为135万元，采用半年支付制，即2008年4月30日前支付2008年5月10日至2008年11月9日的租金10万元，2008年10月30日前支付2008年11月10日至2009年5月9日的租金10万元；甲方在2008年3月10日前向乙方交付全部租赁房屋、场地及设施设备；甲方向乙方提供独立的配电柜、电表、水表等，总表以外由乙方自行管理维护，乙方按实际使用量及要求缴纳费用；租赁期内，甲方保证房屋、场地、院内现有道路具备正常使用条件等；乙方对所承租的房屋及场地拥有自主经营权，自负盈亏，独立承担法律责任及经济责任，乙方应当按照合同有关规定按期足额向甲方缴纳房屋租金，租赁期内，乙方有权根据经营需要进行招商或转租。双方还就其他相关事项进行了约定。2008年4月2日，北京首钢铁合金厂为原告出具《授权书》，将涉案房屋授权给原告，原告对房屋具有出租权和自主经营权，同时表明“该房屋共计三层，建筑面积为1211.1平方米，其中一层X1房间，二层X2房间，三层X3房间”。之后，被告在《授权书》上标注：授权期限自2008年4月起至2014年4月止。2014年4月28日，双方签订《补充协议》，约定：鉴于双方就涉案房屋签订的《租赁合同书》租赁期至2014年5月9日止，经双方友好协商，就继续合作事宜签订《补充协议》如下：甲方将涉案房屋继续租赁给乙方使用，在延续租赁期间，如遇“占地、拆迁或整体开发”，甲方以书面形式通知乙方，本协议即行终止，子《通知》送达乙方之日起，甲方不再向乙方收取租金，已收部分退还；月租金每月2万元，三个月为一个交费周期；本《补充协议》于2014年5月10日开始生效，延续租赁期间，乙方应提前10天向甲方缴纳6万元（三个月）租金，不递增；乙方自接到甲方书面通知之日起停止经营，一个月内完成人员、设备拆除，腾空承租房屋交还甲方。2014年5月20日，被告再次为原告出具《授权书》，主要内容同上述2008年4月2日出具的《授权书》，授权期限至2034年5月9日止。双方均确认《租赁合同书》签订后双方正常履约至2019年底。2019年12月17日，被告向原告发送《通知》，载有：按照双方签订的《租赁合同书》《补充协议》的有关规定，因我公司对整体厂区进行重新规划，原双方签订的《补充协议》内容无法继承履行，特通知你方自2020年1月31日《补充协议》予以解除，并按照《补充协议》第4条的规定，在2020年2月1日将承租的房屋交还给我方，水电费及其他手续一并办理。原告于2019年12月23日回函称：不同意贵司关于解除租赁合同的单方意见，因为从目前情况来看，并未发生租赁协议所述的“占地、拆迁或整体开发”的情形，而且我司作为涉案房屋的承租方和管理方，向下签约有三十余小商户，租约均在有效期内，如果贵司毁约，我司和小商户均将面临严重的经营损失。2019年12月24日，被告再次向原告发送《通知》，要求解除租赁合同。另查，涉案房屋原系被告资产，后转让给案外人北京XXXX房地产开发有限责任公司，房屋所有权转移登记时间为2013年12月10日。双方均确认原告已将租金交至2020年2月9日。原告称之后的租金被告拒不收取，原告已经通过办理提存公证的方式将2020年2月10日之后的租金支付，并就此提供北京市长安公证处出具的《公证书》若干份，被告称在本案开庭之前并不知道租金提存之事。双方均确认被告自2020年2月对涉案房屋实施了断水、断电措施。被告称原告在收到解除通知后拒不腾退，被告不得已才采取断水、断电等“自力救济”措施。庭审中，原告提交购买发电设备的《销售合同单》、发票等证据，欲证明在被告对涉案房屋断电后原告自行购置发电设备，造成经济损失10444.53元。被告不认可上述证据的真实性及证明目的，称被告已经发函解除合同，原告产生损失系基于自身原因，且原告无法证明购买的设备用于涉案房屋，涉案房屋内并无人员办公，不需要用电。原告提交《朝阳区出租商业（办公）用房机构核查备案记录单》、北京市工商管理局朝阳分局地址信息采集平台网站信息打印件等，欲证明在原告的努力下，涉案房屋才得以作为工商注册的地址使用，增加了涉案房屋的商业价值。被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可。原告提交北京市朝阳区十八里店乡政府和西直河村委会出具的《证明》，欲证明涉案房屋不属于违法建筑，不属于违建拆除或拆迁范围。被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。原告提交被告于2016年8月18日发送的《关于终止租赁合同书和补充协议的通知》，欲证明被告早在2016年8月就要求解除合同，后因无法提交土地开发、拆迁的官方文件，双方之间的合同继续履行。被告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。原告提交被告于2015年6月5日出具的《配套服务需求说明》，欲证明被告在2015年6月还自称自己是涉案房屋产权人，并没有告知原告房屋出售一事。被告称公司档案中未找到该份文件，且出具说明本身并不影响合同本身随时解除的性质，也不影响未经产权人同意的既定事实。原告提交2019年12月17日原告工作人员谢某1与案外人的通话记录一份，欲证明涉案房屋还是继续出租，并不存在被告所述的“整体开发”情形。被告称无法核实通话人员身份，对该份证据的真实性及证明目的均不认可。被告提交水电费明细、发票、涉案房屋空置照片、在涉案房屋内注册登记的案外公司名单，欲证明原告在涉案房屋内违规注册了许多家并没有在此实际办公的公司。原告认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称原告在涉案房屋内的经营模式就是提供注册地和办公场所，被告采取的停水停电措施和疫情对相关案外公司办公产生了重大影响，造成很多次承租人退租或不来办公。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方均应当遵循诚实、信用原则全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》均系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法、有效，与此同时，被告还就原告对涉案房屋享有出租权和自主经营权分别出具了《授权书》，双方均应依约履行各自义务。双方争议的焦点在于《补充协议》签订后双方就涉案房屋形成的租赁合同是否属于不定期租赁。本院认为，合同解释应当遵循文义解释、系统解释相互结合的原则，以探寻当事人缔约时真实的意思表示，虽然双方在《补充协议》中对租赁期限未作出明确约定，但对租赁合同的解除条件进行了特别限制，即“如遇占地、拆迁或整体开发”,且被告在《授权书》中明确表明给予原告20年的长期授权，由此可见，《补充协议》并未赋予当事人任意解约权，双方之间并非可以随时解除的不定期租赁关系。关于《补充协议》约定的解除条件是否成就，双方对何为“整体开发”持有异议，即便如被告所言，此处的“整体开发”还包括产权方对涉案土地的整体开发，但在其向原告送达解除通知以及本案审理过程中，被告均未举证证明此项情形已经出现，本院对此难以采信，亦无法认定《补充协议》约定的合同解除条件已经成就，被告向原告发送解除通知并不产生合同解除的法律后果，关于被告的全部反诉请求，本院均不予支持。双方之间的房屋租赁合同应当继续履行，关于原告要求被告继续履行租赁合同，恢复对涉案房屋水电供应的诉讼请求，本院应予支持。关于原告所诉的因被告采取断电措施造成的经济损失，根据在案证据，被告断电确实影响了原告及次承租人对涉案房屋的正常使用，原告为了避免损失过大自行购置发电设备并无不妥，且其举证证明了具体的花费情况，关于其该项诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告减半计算并退还断水断电期间租金的诉讼请求，考虑到被告采取的相关不当措施确实会给原告使用涉案房屋造成影响，原告要求减免相应期间的租金属情理之中，结合原告对涉案房屋的使用方式和经营受影响的程度等因素，原告主张减免的比例过高、数额过大，本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司继续履行与原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司签订的《补充协议》，于本判决生效后十五日内恢复对北京市朝阳区西直河村（5-1）7号楼的正常水电供应；二、被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司赔偿10444.53元；三、被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司退还租金20000元；四、驳回原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，由原告（反诉被告）北京宜居时代酒店管理有限责任公司负担781元（已交纳），由被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司负担781元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京首钢铁合金有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二一年六月二十三日书记员 穆静茹书记员 赵海鹏