江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0305民初694号原告（反诉被告）：杭雪芳，女，1979年10月19日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：杜荣辉，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区大泉街道办事处大李庄村办公楼。统一社会信用代码91320305MA1WM4T97B。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾忱，女，该公司员工。原告（反诉被告）杭雪芳与被告（反诉原告）徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司（以下简称亿睿房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，亿睿房地产公司于2021年3月11日提出反诉，本院受理后合并进行审理。本院于2021年3月11日、4月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杭雪芳的委托诉讼代理人杜荣辉、亿睿房地产公司的委托诉讼代理人贾忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告杭雪芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除与亿睿房地产公司的房屋租赁合同；2、要求亿睿房地产公司返还商铺租金、保证金等42,204.8元，赔偿装修费用90,000元；3、要求亿睿公司返还租赁保证金13,794元。事实与理由：2020年9月1日原告因经营需要租用被告“徐州吾悦广场”B1层B1013商铺，按照合同约定该商铺的面积为161.33平方米，套内建筑面积72.6平方米并在合同第18页附有图纸，而实际上被告公司随意更改图纸设计，不规范建筑施工，非但质量问题且影响原告的实际用途，严重影响了原告的商业经营，按照“合同”第13页“甲方违约责任”的约定被告在合同履行期间违约的…原告有权解除合同并有权要求被告赔偿剩余租赁期内的装修费用。综上所述，被告违反合同约定，不按设计施工，造成严重的房屋质量问题和格局变化，被告的种种行为使得原告无法实现其经营目的，侵害了原告的经济利益，现依法诉请贵院，请予公正判决。本诉被告亿睿房地产公司辩称，原告所主张的诉求无事实和法律依据，被告不予认可，解除合同是因为原告擅自撤场，就此被告向原告当庭提起反诉，依据是租赁合同第10.2.3条A款，双方约定的解除条件成就，租赁合同于2021年1月27日解除。原告的第二项诉请实际支付的租金为21,150.8元，保证金13,794元，合计金额34,944.8元，与原告所主张的金额不相符，被告对原告返还租金和保证金事项不予认可。因原告违约在先，故被告不负有赔偿的责任。原告主张的第三项保证金诉请包含在第二项诉请中，属于重复主张，被告不予认可。根据合同约定，被告已向原告交付适格商铺，且原告签订了进场交接确认书，表明对被告交付的商铺及其各项条件予以认可，被告所收取的各项费用符合合同约定，不存在原告所述情况，综上所述，被告秉承着诚实守信，已完成租赁合同的法定义务，原告进场装修并在约定的时间开店，商铺符合合同的使用目的，原告擅自撤场，不经营的行为已根本上违反了合同约定，应按照合同约定向被告承担违约责任。反诉原告亿睿房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除租赁合同；2、请求法院判令反诉原告没收反诉被告的租赁保证金13,794元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付三个月的商铺空置费32,670元；4、请求法院判令反诉被告向反诉原告交还商铺，注销该商铺工商登记；5、请求法院判令反诉被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2020年9月1日，反诉原被告双方签订《租赁合同》、《商业管理服务协议》，就徐州市贾汪区泉城路吾悦广场B1层编号为B1013的商铺（以下简称“该商铺”)的租赁事宜达成协议约定租赁期限自2020年10月30日至2022年10月29日。其后我司将该商铺交付给反诉被告杭雪芳。2020年11月26日、2020年11月27日反诉被告杭雪芳分别向我司发送《闭店申请函》、《闭店告知函》，称与合伙人经营理念不合，一直处在亏损状态，故向我司提出申请闭店，我司与反诉被告杭雪芳多次协商未果，反诉被告未经我司同意擅自停止营业，依据《租赁合同》的约定，反诉被告杭雪芳构成根本性违约行为，应承担违约责任。综上所述，为了保护原告的合法权益，反诉原告特提起诉讼，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告杭雪芳辩称，反诉诉请杭雪芳租金13,794元和三个月的商铺空置费没有事实依据，同时反诉人所陈述的情况与事实不符，其陈述杭雪芳未经反诉人同意擅自停止营业，并认为其构成根本性违约的做法没有事实依据和法律依据。实际情况是杭雪芳于2020年11月26日、27日向亿睿房地产公司及案外人新城吾悦管理有限公司提出闭店申请，并于当时交付了商铺的钥匙，所以应当认为双方已经达成了解除租赁关系的合意，因此反诉人的反诉请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月1日，亿睿房地产公司（甲方）与杭雪芳（乙方）签订徐州吾悦广场《租赁合同》，甲方将徐州市贾汪区泉城路的吾悦广场第B1层编号为B1013的商铺出租给乙方作为经营场所，乙方同意按照本合同约定承租商铺用于经营。1.2计租面积：该商铺的建筑面积为161.33平方米，套内建筑面积为72.6平方米；2.1租赁用途：乙方在该商铺的经营品牌为趵茶，经营项目为餐饮；3.1租赁期限：租赁期限自开业日起计至2022年10月29日止，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年以此类推，最后一个租约年以实际天数计算；3.2进场日：进场日为甲方移交、乙方进入该商铺装修之日，暂定2020年8月20日，该进场日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准；3.3装修期：乙方的装修期自进场日起计算，至开业之日前一日止：3.4开业日：开业日为该广场正式对外经营之日，本合同项下的开业日为2020年10月30日。该商铺的租金和商业管理费按计租面积计付，乙方自开业日起开始承担商铺的租金和商业管理费。4.2.1租金标准：采用固定租金方式，租赁期间第一个租约年月租金标准为6,897元/月，月租金标准95元/平方米/月；4.2.2租金支付方式：双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第4个月最后一日止期间的租金，乙方应在进场日提前10日支付。第五条、租赁保证金，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币13,794元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据。在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产权益以及无任何消费者储值卡券类纠纷的情况下，甲方在租赁届满后且乙方按本合同约定完成所有商铺交还要求后3个月内将租赁保证金无息退还给乙方。乙方应在甲方退款同时返还甲方出具的租赁保证金收据。第十条、合同终止、解除，10.1协商终止：甲乙双方协商一致，可提前终止本合同，但应采取书面形式予以确认。第十二条、违约责任，12.1甲方违约责任：在本合同履行期间，甲方如有违反本合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用该商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返还租赁保证金，甲方还需向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金，并赔偿乙方剩余租赁期内已形成附合的装修残值损失。12.2乙方违约责任：在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还需赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的律师费等合理费用。合同还约定了其他条款。因双方签订合同之前即商谈租赁商铺事宜，杭雪芳于2019年12月27日，通过其尾号为5676的邮储银行银行卡向亿睿房地产公司尾号为3805账户汇款21,054元。2020年10月13日，杭雪芳通过尾号为8875的银行账号向亿睿房地产公司尾号为3805账户转账11,150.8元。2020年10月14日，杭雪芳通过其名下尾号为9898的江苏银行账户向亿睿房地产公司尾号为3805账户转账10,000元。以上合计42,204.8元。2020年11月26日，杭雪芳作出《闭店申请函》向吾悦公司、亿睿房地产公司送达。《闭店申请函》内容为：2020年9月1日，贵我双方签订《徐州吾悦广场租赁合同》及《徐州吾悦广场商业管理服务协议》，约定我方承租贵司徐州新城吾悦广场第B1层编号为B1013的商铺经营“趵茶”品牌。该品牌是我（杭雪芳）与章泽明合伙经营（附件证明）。由于贵司对我店铺的侵权的问题，导致我方在贵司商场经营的B1013铺位趵茶品牌严重亏损，目前每日亏损房租、人工及各项费用达300元，共亏损420,000元。鉴于此经营状况，我方已多次和商场领导面谈沟通，发函至吾悦公司申请赔偿，贵司领导迟迟不能予以提供解决方案，一直敷衍我方。现合伙人章泽明己无力承担各项费用及开店所有借贷款项的还款，多次向我本人明示或暗示在店铺内自杀，以求问题能引起贵司领导们的重视，快速推进问题的解决。问题快速集聚上升，章泽明在店铺内有很多不正常的行为，由此我恳请商场方同意我方两日内闭店，如合伙人在店铺发生任何意外，将对我店铺员工、顾客及商场造成极坏影响，同时我个人亦无力承担此后果，故再次向商场提出闭店申请。贵司是否同意我方申请，请两日内务必给与我方准确回复！如因商场方执意不同意，而导致章泽明本人在我店铺内出现任何意外，商场必须承担全部后果，同时须赔偿我方受到的各项损失！2020年11月27日，杭雪芳再次向吾悦公司、亿睿房地产公司《闭店告知函》，内容为：鉴于2020年11月26日已经递交过闭店申请函，至今未收到商场方给予回复，如果商场方不予明确回复，那么我方默认为同意执行，因情况比较特殊，B1013店铺将确定从2020年11月30日开始进行闭店！如果商场方执意不同意闭店，而导致章泽明本人在我店铺内出现任何意外，商场必须承担全部后果，同时须赔偿我方受到的各项损失共42万！2020年11月30日，杭雪芳的合伙人章泽明通过顺丰快递将商铺钥匙发送给亿睿房地产公司的业务经理崔轩，2020年12月2日快件签收。2020年12月1日，亿睿房地产公司、吾悦公司作出《整改通知函》，内容为：贵我双方前期就贵方承租徐州贾汪吾悦广场编号为B1013的商铺并在承租期间接受我司的同意管理签订了《租赁合同》、《商业管理服务协议》，现经我司巡场发现，贵方在未整的我司同意的情形夏在营业时间擅自不营业或提起结束营业，违反了合同约定且严重影响了广场的正常经营秩序。请贵方就违约事宜立即进行整改，严格遵守合同约定，否则我司将按照合同约定采取相应措施以维护我司合法权益。该通知函于2021年1月14日向杭雪芳邮寄发送。庭审中，双方均认可租金从2020年10月30日开始计算。另查明，杭雪芳于2020年9月22日在徐州市贾汪区市场监督管理局注册登记了营业执照，类型为个体工商户，店铺名称为贾汪区大泉趵茶餐饮店，经营场所为徐州市贾汪区大泉街道办事处泉城路吾悦广场B1层B1013号商铺。上述事实，有亿睿房地产公司的工商信息、转款凭证、亿睿房地产公司原商铺设计图纸、亿睿房地产公司改变原商铺样的设计图纸、告知函、淮安景润装饰装修工程施工合同、银行转账及收据、微信聊天记录、趵茶漏水损失清单、原告的营业执照、建筑工程竣工验收备案表、进场交接确认书、经营日报、消费凭证、闭店申请函、闭店告知函、闭店照片、整改通知函、单方解约函、EMS签收记录、整改通知函及原被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、杭雪芳要求亿睿房地产公司返还商铺租金、保证金并赔偿装修费用的诉讼请求有无事实和法律依据；2、亿睿房地产公司提出的各项反诉请求是否成立。首先，杭雪芳与亿睿房地产公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同履行。本案中，杭雪芳向亿睿房地产公司交付了商铺租金及租赁保证金共计42,204.8元，亿睿房地产公司亦按合同约定向杭雪芳交付了案涉商铺。在合同履行中，杭雪芳因自身经营问题发生亏损，其于2020年11月26日向亿睿房地产公司发出《闭店申请函》，后又于2020年11月27日向亿睿房地产公司发出《闭店告知函》，其明确表达了解除与亿睿房地产公司签订的《租赁合同》意思表示，符合合同第10.1条款的约定，该通知送达之日合同即行解除。其次，关于解除合同的违约责任问题。根据《租赁合同》第10.2.3条的约定，未经双方协商一致，乙方单方面提前终止本合同，视为根本违约。杭雪芳将店铺关闭并将商铺钥匙交付亿睿房地产公司，致使双方签订的《租赁合同》无法继续履行，其单方终止合同的行为构成根本违约。按照合同第12.2条的约定，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还。因此，杭雪芳应当承担违约责任，其已支付的保证金13,794元应作为违约金不予退还。亿睿房地产公司在收到杭雪芳的书面闭店申请、闭店告知函及商铺钥匙后，没有及时与杭雪芳协商商铺收回事宜，其在2020年12月1日作出《整改通知函》后迟延到2021年1月14日才向杭雪芳发出，对案涉商铺亦没有积极重新招商。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，亿睿房地产公司反诉要求杭雪芳支付三个月的商铺空置费32,670元的请求，没有法律依据，本院不予支持。案涉商铺开业日为2020年10月30日，双方均认可租金从开业日开始计算，至2020年11月30日闭店，合同履行期间为一个月，杭雪芳应按合同约定的月租金6,879元支付商铺租金。已付租金42,204.8元扣除应当支付的月租金6,879元及违约金13,794元后，亿睿房地产公司应当返还杭雪芳21,513.8元。《租赁合同》第11.1条约定，无论本合同因何种原因终止，如乙方以该商铺为地址注册了企业，则乙方必须在本合同终止后三十日内向工商部门申请办理该商铺注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将回执证明提交甲方备案。杭雪芳在徐州市贾汪区市场监督管理局注册登记了“贾汪区大泉趵茶餐饮店”的经营场所为“徐州市贾汪区大泉街道办事处泉城路吾悦广场B1层B1013号商铺”，双方合同终止后，杭雪芳应按合同约定向工商部门申请办理“贾汪区大泉趵茶餐饮店”经营场所的工商注销或变更手续。综上所述，本诉原告杭雪芳、反诉原告亿睿房地产公司的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除杭雪芳与徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司于2020年9月1日签订的《租赁合同》；二、本诉被告徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还本诉原告杭雪芳已付租金21,513.8元；三、反诉被告杭雪芳应于本判决发生法律效力之日起三十日内向徐州市贾汪区市场监督管理局办理完毕“贾汪区大泉趵茶餐饮店”经营场所为“徐州市贾汪区大泉街道办事处泉城路吾悦广场B1层B1013号商铺”的注销或变更登记手续；四、驳回本诉原告杭雪芳、反诉原告徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,024元，反诉案件受理费减半收取480元，合计2,504元，由杭雪芳负担1,927元，徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司负担577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 段淑君二〇二一年四月二十日法官助理 谢 岩书 记 员 罗 萌