河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1203民初184号原告：宋雅静，女，1988年10月26日出生，汉族，户籍所在地河南省卢氏县，现住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：付露，男，1989年6月8日出生，汉族，户籍所在地河南省，现住河南省三门峡市湖滨区，系原告宋雅静配偶，代理权限为特别授权。原告：付露，男，1989年6月8日出生，汉族，户籍所在地河南省卢氏县，现住河南省三门峡市湖滨区。被告：三门峡水一方房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区。统一社会信用代码：914112000742127356。法定代表人：王继东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，女，1983年6月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：兀建中，男，1966年11月22日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，系该公司员工，代理权限为特别授权。原告宋雅静、付露与被告三门峡水一方房地产开发有限公司（以下简称水一方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2021年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告宋雅静委托其配偶即被告付露到庭、被告水一方公司委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋雅静、付露向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金58782元（要求自2017年1月1日起计算至房屋交付之日止），并判令被告依法交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、依法判令被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，收取公平合理的物业费；3、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实与理由:2015年9月6日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将开发的坐落于商务中心区春天城住宅小区2号楼3单元406号钢混结构、产权面积为143.03平方米的商品房出售给原告，合同约定被告应于2016年12月31日之前向原告交付经检验合格的房屋,合同签订后，原告按照合同约定履行了缴纳购房款439785元的义务，而本案被告至今没有按照合同约定方式交付房屋，故提起诉讼，请求依法处理。被告水一方公司辩称：1、政府自2016年开始实施扬尘治理，在一段时间内禁止所有楼盘进行施工，该情形属于水一方公司无法预知、无法避免的政策性因素，依法应认定为“不可抗力”。同时，《商品房买卖合同》第八条第三款也明确约定了“政策变更导致项目暂停、中止施工的，可据实予以延期”。根据《民法典》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。2、本次起诉的业主付露、宋雅静已于2018年7月14日办理交房，交房时业主付露与售楼部签订申请表，内容为本次起诉的业主付露承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，并配合公司完善相关后续事宜。自开发商办理面积多退、少补之日起，自愿配合开发商依据商品房买卖合同的相关条款进行面积误差比的多退少补。即日起出卖方不再承担该房屋顺延交房责任及其他相关责任。经审理查明：2015年9月22日，原告宋雅静、付露与被告水一方公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号为15356581。合同第三条约定:原告宋雅静、付露购买被告水一方公司开发的位于三门峡市商务中心区春天城住宅小区2幢3单元4层406号房屋,建筑面积为123.24平方米；第四条约定：总价款为439785元；第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付经验收合格的房屋；第九条约定：逾期交付房屋不超过30日的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金;第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告宋雅静、付露于2016年3月31日支付了全部房款，但被告水一方公司未在约定的2016年12月31日前向原告宋雅静、付露交付房屋。2018年7月14日，原告方向被告水一方公司申请提前装修，双方签订了一份《业主装修申请表》，该申请表记载:该房屋实测面积报告将于/年/月/日出具，届时将依据《商品房买卖合同》相关条例进行多退少补。现因个人原因急需对购买房屋2幢3单元406号房进行装修，在此特向贵公司提出申请，望准许提前办理交房入住手续。本人付露向贵公司作出如下承诺：本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，并配合贵公司完善相关后续事宜。自开发商办理面积多退少补之日起，自愿配合开发商依据商品房买卖合同的相关条款进行面积误差比的多退少补。即日起出卖方不再承担该房屋顺延交房责任及其他相关责任。原告付露在该申请表“提前交房原因”一栏注明：着急住房，申请提前装修。申请进住时间：2018年7月14日。原告付露自述，在填写该份申请表时，原告宋雅静在场，但其不同意该申请表中的内容，故未在申请表上签字。之后，原告方实际对该房屋进行了装修。庭审中，被告水一方公司自述，该房屋目前正在等待验收。关于原告要求的违约金，被告水一方公司认为原告方申请提前装修时已将房屋交付给原告，且原告已实际进行了装修，因此，被告水一方公司已于2018年7月14日向原告交付了房屋，现其自愿承担自2017年1月1日起至2018年7月14日间的违约金。庭审中，原告自愿撤回第二项诉讼请求，本院审查后予以准许。上述事实有原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《业主装修申请表》，销售不动产统一发票及当事人陈述在卷佐证。本院认为,本案原告宋雅静、付露与被告水一方公司签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示、符合法律规定,属有效合同。原告宋雅静、付露按照合同约定向被告水一方公司缴纳了全额的购房款,被告水一方公司理应按合同约定,向原告宋雅静、付露交付经验收合格的房屋。但被告水一方公司未能依照合同约定时间向原告宋雅静、付露交付房屋,构成违约,应当依约定承担相应的违约责任。关于房屋的交付问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案原告因着急住房，申请提前装修，被告水一方公司于2018年7月14日将房屋交予原告，原告对该房屋进行装修，因此，案涉房屋依法视为已向原告交付，交付时间为2018年7月14日。逾期交房的违约金应从2017年1月1日起计算至2018年7月14日，按双方约定，违约金应按已交付房价款439785元的日万分之一计算560天为：24627.96元。原告主张房屋至今未交付，与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。关于被告水一方公司提出政府实施扬尘治理造成不能按时交付案涉商品房,属于不可抗力因素，应部分或全部免除其责任的主张，因未提交有效证据予以证实，本院依法不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告三门峡水一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋雅静、付露支付违约金共计24627.96元。二、被告三门峡水一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋雅静、付露交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告宋雅静、付露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元,由被告三门峡水一方房地产开发有限公司负担533元，由原告宋雅静、付露负担737元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  任娟娟人民陪审员  任江燕人民陪审员  郑金香二〇二一年七月十三日书 记 员  冯 浩