江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0803民初1029号原告：淮安市楚州农业机械有限责任公司，住所地淮安市淮安区淮城镇双刀刘巷49号。法定代表人：崔长宏，该公司经理。委托诉讼代理人：秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。被告：王轶，男，1981年1月16日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：朱金年，江苏曙东律师事务所律师。原告淮安市楚州农业机械有限责任公司（以下简称楚州机械公司）诉被告王轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚州机械公司的委托诉讼代理人秦福海，被告王轶的委托诉讼代理人朱金年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚州机械公司向本院提出诉讼请求：1、终止原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告交纳尚欠租金39万元（计算至2021年1月6日止）、承担违约金3万元及给付逾期返还租赁房屋期间的违约赔偿金（按原年租金40万元/年计算，从2021年1月7日计算至实际返还房屋时为止），被告立即腾空房屋并返还原告出租给被告的所有租赁房屋、场地及相关附属设施等；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月7日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，双方约定原告将淮安市淮安区淮城镇双刀刘巷49号的原农机公司办公区库房、部分办公用房、场地、含被告自建板房出租给被告经营使用，租赁期限5年，合同中还对租金的具体数额、交付期限、违约责任等作了约定。双方合同签订后，原告即将所有的出租房屋及场地交付给被告使用，按照合同约定的租赁期限是从2016年1月7日至2021年1月6日止，租赁期限已经届满，双方之间合同应该依法终止。依照合同约定被告应该分别在2019年1月5日前交清第四年房屋租金19万元、2020年1月5日前交清第五年房屋租金20万元，但被告却一直没有按照合同约定的期限及时将房屋租金交纳给原告，逾期后原告多次派员向被告索要欠交租金39万元，被告至今一直没有交纳。依据双方签订的房屋租赁合同，被告还应当给付原告逾期缴纳租金的违约金3万元和逾期未返还租赁房屋的赔偿金（按每日平均租金的双倍支付）。被告王轶辩称，1、原告要求终止合同履行，被告同意。但是，原告应当提前通知被告，原告没有通知，直接提起诉讼，原告有过错。因为在年初被告就浴场已经预售很多的客票给顾客，现在无法收回。2、被告没有违约，因为原告对以前以及原告催收的租金都没有开具正规发票给被告，导致双方发生争议。3、由于不可抗力因素，被告应当免交部分租金。其内容主要：第一，政府臭水体治理，对北门大街进行封闭施工，导致被告停业；第二，2020年1月至2020年6月新冠疫情期间被告停业。这两次停业共计八个月时间，应当免掉租金13.36万元。4、原告将租赁范围内的房屋另外租赁给本单位职工朱洪松使用，被告与朱洪松协商给付了朱洪松15.5万元搬迁费才取得该范围的房屋使用权。5、2021年2月8日原告本案起诉以后，又向被告收取了2.5万元，该2.5万元应当是被告缴纳的租金。6、被告租赁期间对租赁房屋的修缮费用高达30余万元，此费用应当由原告负担。综上，被告认为原告要求终止合同关系被告同意，但是原告应当提前通知被告，在合同整个履行过程中，被告没有违约，不应当承担违约责任，更不应当承担逾期搬迁的赔偿费用。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，双方在合同中约定:原告将淮安市淮安区淮城镇双刀刘巷49号的原农机公司办公区库房、部分办公用房、场地、含被告自建板房出租给被告经营使用，租赁期限5年，从2016年1月7日起至2021年1月6日止。租金及交付方式：前三年年租金为18万元/年，第四年租金为19万元，第五年租金为20万元，付款方式为2016年1月7日前交清第一年房租18万元，2017年1月5日前交清第二年房租18万元，2018年1月5日前交清第三年房租18万元，2019年1月5日前交清第四年房租19万元，2020年1月5日前交清第五年房租20万元。其他事项：9、承租期间，如遇拆迁、市容改造或政府行为等需要收回房屋，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何责任及不赔偿任何经济损失。政府及相关部门针对乙方投资所赔偿的装潢、搬迁、停业等损失归乙方所有，与甲方无关。10、合同签订后，租赁房屋的修缮由乙方自行负责，修缮费用由乙方自理。合同的解除：发生下列情况之一的，可以解除合同：2、乙方不按规定时间交纳租金、逾期房屋占用费。违约责任：1、乙方必须按合同规定的时间按时交足租金，逾期不缴纳租金，甲方有权采取必要措施（包括停电直至提前解除合同），乙方须承担甲方违约金3万元。2、合同期满乙方不按规定时间移交所租赁方房屋、设备等资产的，按每日平均租金的双倍支付违约赔偿金。合同由甲方代表潘高峰签名并加盖原告公章，乙方有王轶、张友分别签名。合同签订后，原告将合同中约定的租赁房屋等交付给被告经营使用。另查明，2002年12月4日，房地产管理行政主管部门将位于双刀刘巷49号向房屋所有权人楚州机械公司核发了淮房权证城镇.××号《房屋所有权证》。以上事实，有合同书等证据以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告将其所有的房地产与被告王轶等签订《房屋租赁合同》，合同中约定的内容是双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效。原告将合同中约定的房屋及部分办公用房、场地、车库等交付给被告王轶经营使用，其已履行了租赁合同中约定的交付租赁物的义务。被告王轶在承租原告的房屋后，应当按照合同约定及时向原告支付房屋租金，但被告未按约定的期限向原告支付第四、五年的房屋租金，其行为违反了合同中约定的义务，显属违约，应负民事责任。原告主张要求被告支付第四、五年的年租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告辩称是因原告不愿开具正规发票，才导致被告未及时交纳足额的租金的问题，因合同中并未约定原告开具发票是被告交纳租金的前提条件，开具发票也不是先履行抗辩的法定事由，被告可另案主张，故本院对该意见不予采纳。此外，被告辩称因政府施工及全球性新冠疫情影响导致被告所经营的服务行业停业，应当减免部分租金。我国法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告并未提供证据证明政府施工导致其实际发生停业情况，且即便因此使其停业，政府施工行为也并非不具有预见性，不应当属于不可抗力的范围；而新冠疫情的全球性爆发，毫无预见可能性，对被告所经营的洗浴行业冲击力巨大，应当属于不可抗力因素，本院酌情确定减免被告2020年1月至2020年6月期间的房租10万元（20万元/12个月*6个月）。关于被告辩称的在租赁期间对房屋修缮花费30余万元，该费用应当由原告负担的问题，根据原被告签订的合同约定：合同签订后，租赁房屋的修缮由乙方自行负责，修缮费用由乙方自理。该条款是双方当事人的意思自治，双方应当全面履行，故被告的此项抗辩于法无据，本院不予采纳。关于被告与朱洪松之间因获取一定范围房屋使用权而给付搬迁费的问题，应当是被告与朱洪松之间的纠纷，与本案无关，本院不予理涉。诉讼过程中，原被告一致认可，2021年2月8日，被告王轶向原告交纳了2.5万元，系属2019年1月6日至2021年1月6日的部分房屋租金，故原告主张的第四、五年租金共计39万元，应当将该2.5万元扣除，被告王轶实际未支付租金应当为26.5万元（39万元-2.5万元-10万元）。因为原告履行了交付房屋的义务，原被告之间关于涉案合同的履约期限也已届满，且被告在庭审中也同意终止合同，故原告主张合同终止有相应的事实依据，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故被告应当将出租的房屋、场地及相关附属设施返还给原告。关于原告主张被告承担违约金和赔偿金的主张，我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未按合同约定向原告支付租金，其行为构成违约。双方在合同中对违约责任的约定即“承租方逾期不缴纳租金的须承担违约金3万元”的内容，是双方的真实意思自治。原告主张要求被告支付违约金3万元，并无不当，本院予以支持。该项违约金是弥补了被告因迟延支付租金而造成原告资金占用的损失，而因被告在合同期限届满时未向原告及时返还房屋，必定造成原告的房屋使用利益损失。根据我国法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿超过违约金部分的损失有事实和法律依据，本院予以支持。但原告按照约定的标准主张违约赔偿损失的数额，缺乏必要的客观事实基础，具体的损失标准可参照双方合同约定的租金标准计算（按每年20万元的租金标准，从2021年1月7日计算至被告实际返还租赁物时止，减去被告已承担的上述违约金3万元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告淮安市楚州农业机械有限责任公司与被告王轶于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》终止；二、被告王轶于本判决生效后十日内支付原告淮安市楚州农业机械有限责任公司租金26.5万元（自2019年1月6日至2021年1月6日期间的二年租金）、违约金3万元、赔偿金（按每年20万元的租金标准，从2021年1月7日计算至被告实际返还租赁物时止，减去被告已承担的违约金3万元）；三、被告王轶于本判决书生效后十日内将承租的房屋、场地及相关附属设施返还给原告淮安市楚州农业机械有限责任公司；四、驳回原告淮安市楚州农业机械有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7680元，减半收取3840元（原告已预交7680元），由原告淮安市楚州农业机械有限责任公司负担1231元，被告王轶负担2609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张锦武二〇二一年六月十五日法官助理 周思宇书 记 员 吴 双附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。