辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽06民终1069号上诉人(原审被告)：辽宁锦绣物业服务有限公司，住所地丹东市振兴区人民街**。法定代表人：王美蓉，该公司经理。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人(原审被告)：辽宁和顺房地产开发有限公司，，住所地丹东市临港产业园区新城区H-05-05地块法定代表人：来志根，该公司董事长。委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：彭倩，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：丹东和顺物业服务有限公司，，住所地丹东市振兴区浪头镇金河大街****楼**法定代表人：徐双英，该公司总经理。委托诉讼代理人：代剑华，辽宁圣权律师事务所律师。委托诉讼代理人：史丹凝，辽宁圣权律师事务所实习律师。上诉人辽宁锦绣物业服务有限公司、辽宁和顺房地产开发有限公司因与被上诉人丹东和顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2020年9月1日作出（2020）辽0603民初1874号民事判决书，丹东和顺物业服务有限公司不服该判决，上诉至本院。本院于2020年12月29日作出（2020）辽06民终2036号民事裁定书，裁定撤销（2020）辽0603民初1874号民事判决书，发回丹东市振兴区人民法院重审。丹东市振兴区人民法院于2021年3月11日作出（2021）辽0603民初1191号民事判决，锦绣物业公司与和顺地产开发公司均不服该判决，上诉至本院。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业公司）的委托诉讼代理人何晓东、杨明月，辽宁和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺地产开发公司）的委托诉讼代理人任飞，被上诉人丹东和顺物业服务有限公司（以下简称和顺物业公司）的委托诉讼代理人代建华、史丹凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦绣物业公司上诉请求：1.撤销丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初1191号民事判决，依法改判驳回和顺物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：各方当事人对案涉小区现处于前期物业服务阶段的事实均无异议，但一审判决适用法律错误。一、一审法院认定前期物业服务阶段，解聘、选聘物业服务人的权利应由全体业主按照法定表决程序决定，和顺地产开发公司无权解聘、选聘物业服务人，违反法律规定，并以此认定锦绣物业公司与和顺地产开发公司签订的《前期物业服务合同》无效，该认定属于法律适用错误。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。案涉合同仅是违反了《辽宁省物业管理条例》的有关规定，但该条例属于政府规章，并非法律和行政法规。所以，一审法院认定案涉协议无效属于法律适用错误。二、前期物业服务企业的选聘单位应为建设单位，即和顺地产开发公司。一审认定案涉小区处于前期物业服务阶段，应由全体业主按照法定程序表决决定物业服务人的选聘及解聘事宜，该认定没有法律依据。根据《物业管理条例》规定，在未成立业主大会、选举业主委员会之前，前期物业服务企业的选择权在建设单位，并非全体业主。三、一审法院认定和顺地产开发公司与和顺物业公司之间的前期物业服务合同为不定期物业服务合同，合同依然发生法律效力，此认定无法律依据。和顺地产开发公司同意锦绣物业公司的上诉请求及理由。和顺物业公司辩称，首先，锦绣物业公司认为《民法典》中关于业主权利部分不适用于前期物业，属于法律理解错误。民法典规定了专有部分应当随共有部分一并转让，且规定了业主共同决定的九大事项，这些权利都是业主对专有部分一经取得，即获得的完整的共有权利，并不因为前期物业阶段而有任何限制。《辽宁物业管理条例》是根据《民法典》及行政法规而制定，其中规定前期物业服务合同更换前期物业服务企业的，应当由法定比例的业主参与表决，该规定虽然不作为判断本合同无效的唯一法律依据，但可以通过该条规定证明锦绣物业公司认为前期物业的业主不能行使选聘物业公司的权利的观点是错误的。其次，锦绣物业公司对《民法典》第九百三十九条规定的内容理解错误。该条法律规定的前期物业服务合同是指业主在购房前建设单位首次选聘的物业公司。建设单位在房屋销售给业主之前，先于业主选定最初的前期物业公司的法定要求。所以《民法典》第九百三十九条规定了建设单位与物业公司签订的前期物业合同对购房业主的法律拘束力。但根据《民法典》第九百四十条规定，在建设单位订立的服务期限届满前，业委会或者业主与新物业服务人订立合同生效的，前物业合同终止。该条规定说明了业主选聘物业公司的权利是可以排除建设单位的意志。锦绣物业公司认为建设单位有权不经过业主的授权、业主大会的决议，就单方更换物业公司，显然是错误的。和顺地产开发公司上诉请求：1.依法撤销（2021）辽0603民初1191号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、和顺物业公司没有诉讼主体资格，应驳回起诉。选聘和解聘物业服务企业经过半数的业主同意，是法律赋予业主的选举权，未经过半数的业主同意选聘或解聘物业服务企业的，侵犯的是业主的选举权，应由业主向法院提起诉讼。和顺物业公司不是业主，其无权就选聘和解聘物业服务企业问题提起诉讼，故和顺物业公司诉讼主体不适格。二、《物业管理条例》涉案小区尚未成立业主委员会，仍处于前期状态，故和顺地产开发公司作为建设单位为了加强小区管理，在前期物业服务企业到期后，选聘新的物业服务企业进入小区符合法律规定。三、根据《中华人民共和国合同法》的法律规定，一审法院以案涉前期物业协议未经半数业主同意为由，确认协议无效没有法律依据。四、和顺地产开发公司通过招投标方式选聘锦绣物业公司，符合法律规定。现招投标结果未被撤销也说明招投标选聘物业公司是合法有效的。一审法院在招投标结果仍有效的前提下，确认物业服务合同无效，相互矛盾。锦绣物业公司同意和顺地产开发公司的上诉请求及理由。和顺物业公司辩称，一、按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，和顺物业公司是与本案具有直接利害关系的法人，作为原告提起诉讼主体适格。二、和顺地产开发公司对《物业管理条例》第二十一条内容理解错误。建设单位只有在房屋尚未销售之前为业主选聘物业公司的权利，一旦开发商将房屋出售，则向业主转移的权利包括两部分：一部分是区分所有权的专有部分权利，另一部分是对小区公共部分的共有、管理的权利。《民法典》第二百七十三条规定了转让专有部分，对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，故案涉小区的房屋所有权转移后，如果和顺地产开发公司将专有部分和共有部分的权属割裂来看，明显是对法律理解错误。三、和顺地产开发公司无论是招标选聘物业公司，还是与锦绣物业公司签订前期物业服务合同，均属于未经过法定比例业主表决决定或者授权，选聘、解聘物业公司的法定比例要求，不是管理性规定，而是效力性强制性规定，开发公司未经业主表决的招投标行为属于无效行为，其未经授权签订的前期物业服务合同亦属无效。和顺物业公司向一审法院起诉请求：确认被告和顺地产公司与被告锦绣物业公司签订的《前期物业合同》无效。一审法院认定事实：2013年11月25日，原告(乙方)与被告和顺地产公司(甲方)签订了《前期物业服务合同》，约定：物业名称和顺.中央花城一期；坐落位置丹东市；建筑面积72905.88平方米；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；业主应于进户之日起交纳物业服务相关费用，甲方负责在业主进户时代收，并及时转交乙方；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；本合同期限自2013年12月1日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同时终止。2013年12月3日，丹东市住宅小区物业管理办公室对被告和顺地产开发公司作出《关于同意选聘丹东和顺物业服务有限公司对和顺中央花城小区实施前期物业管理的批复》，如下：同意采取协议方式选聘丹东和顺物业服务有限公司对和顺中央花城小区8#住宅(金河大街120#)、9#住宅(中心北路)、10#住宅(中心北路)、11#住宅(中心北路)、12#住宅(中心北路)、13#会所(中心北路)，共计6栋楼，建筑面积92353.12平方米实施前期物业管理，合同有效期至业主委员会与物业企业签订物业服务合同生效之日。2018年7月1日，原告与被告和顺地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定：物业名称和顺中央花城一期；坐落位置丹东市；建筑面积约72495.27平方米；确定了物业服务收费标准及空置房收费标准；乙方向业主或物业使用人收取的物业服务费自发放的《入住通知书》规定的交房日期最后日期计算；物业服务费按年收取，预收；在业主大会成立前，本物业管理区域内属于全体业主所有的共同部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收益去掉必要成本与乙方酬金后，充入维修资金，用于全体业主共同部位、公用设备设施的大、中修及更新改造支出；合同的解除：1、甲乙双方经协商一致，可以解除本合同；2、有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：经双方确认的不可抗力因素、经双方确认的月度考核结果，乙方得分不足80分、经双方确认的因乙方管理不善给甲方造成恶劣影响；本合同为期一年，自2018年7月1日至2019年7月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效，且甲方与业委会完成交接，乙方与业主大会选定的物业服务企业完成交接之日本合同自动终止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务。2018年7月23日，原告与被告和顺地产开发公司再次签订《前期物业服务合同》，约定：物业名称和顺中央花城一期、二期、三期；建筑面积约二十二万平方米。该份合同未约定合同期限，约定的条款和事宜比同年7月1日的合同减少很多，且最后一页双方盖章处记载：此合同仅用于物业公司到房产处及对外办理相关执照手续使用，如果甲乙双方产生纠纷，以2018年7月1日签订的合同为准，该合同无效。涉案和顺中央花城小区内房屋分批次建设，均位于同一地块内；其中一期工程(5#、8-12#号楼)于2013年竣工，二期工程(4#、6-7#号楼)于2019年竣工，三期工程至今未竣工。一期和二期的业主均与原告签订了物业服务合同，由原告收取物业管理费用，进行物业服务管理。至今，涉案小区未成立业主委员会。被告和顺地产开发公司与涉案小区业主签订的《商品房买卖合同》未约定授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利。2019年8月5日，被告和顺开发公司向原告做出关于《前期物业服务合同》到期续签通知函，载明：贵司与我公司于2018年签订的中央花城小区《前期物业服务合同》已于2019年7月到期，为了更好的为业主从事物业服务，现通知贵司在接到本通知的三日内按照我司对物业的管理要求与我司协商《前期物业服务合同》续签事项，逾期办理将视为贵司主动放弃与我司的合作事项，由此产生的不利法律后果由贵司自负。同年8月7日，原告向被告和顺地产开发公司回函，载明：我公司对贵公司此次来函所表达的续签意愿十分赞同，我公司已做好续签洽谈的全部准备工作，且希望与贵公司在本次洽谈中将往年度的财务账目一并对账结算。同年8月9日，被告和顺开发公司再次函告原告，载明：贵公司在2019年8月7日的回函内容中表示对我公司去函所表达的续签要求十分赞同且已做好续签及洽谈的全部准备工作，但截止2019年8月9日，针对前期服务合同内容和续签时间贵公司仍未按照我公司要求完成相关事项；我公司最后正式通知贵公司于2019年8月12日前与我公司完成前期业务服务合同的续签工作。当日，原告向被告和顺地产开发公司做出回函，载明：鉴于我公司在接到贵公司发出的来函后已及时与贵公司副总会面洽谈，然而贵公司以公司法律顾问未列席不能依法商谈为由中止洽谈，且虽经我公司提前致函预约却直至谈判人员到场，贵公司财务部门依然未准备好对账手续；贵公司于2019年8月4日做出并张贴于中央花城小区明显区域的《关于理顺和顺中央花城小区物业的通知》中，关于将东大门警卫室、北大门警卫室、监控室的管理权交由丹东锦绣物业服务有限公司进行分包试管里的内容，已经违反法律规定，且对我公司的物业管理造成了可极大妨碍；建议贵公司尽快纠正违法行为，将物业管理区域交还我公司管理。2019年11月至2020年5月，被告和顺地产开发公司多次向原告做出责令整改通知书，要求原告对工作中存在的问题进行整改。2020年6月11日，被告和顺地产开发公司采用公开招标方式聘请物业管理企业；同年6月29日，聘用被告锦绣物业公司为物业服务单位。同年6月30日，两名被告签订了《中央花城小区前期物业服务合同》，合同约定被告和顺地产公司选聘被告锦绣物业公司对中央花城小区项目提供前期物业管理服务，并约定合同期限为三年，自2020年7月1日至2023年6月30日止。同日，两名被告向涉案小区业主发出《联合公告》，告知业主涉案小区的物业管理公司为被告锦绣物业公司，由锦绣物业公司进行物业服务管理，收取业务费用。一审法院认为，原告与被告和顺地产开发公司签订了前期物业服务合同，对涉案小区进行物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系。法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由经专有部分占有建筑物总面积过半的业主且总人数过半的业主同意；选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。本案原告与被告和顺地产开发公司2013年签订了物业服务合同，约定合同期限至业主委员会成立并签订新的物业服务合同时终止；2018年，双方再次签订的前期物业服务合同，约定合同期限为一年，至2019年7月1日。合同期满后，原告仍继续为业主提供物业服务。若需要重新选聘物业服务人，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。除非建设单位与业主签订的房屋买卖合同中授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利，否则应由全体业主按照法定程序表决是否更换物业服务人。故被告和顺地产开发公司在没有选举产生业主委员会，且与业主签订的买卖合同中无此授权的情况下解聘、选聘物业服务人，违反了法律规定，故法院确认两名被告签订的前期物业合同无效。关于两名被告提出的辩称意见，经审查认为，业主通过购买建设单位出售的物业取得建筑物区分所有权，其所购买的物业不单是其享有专有权的物业部分，同时其所获得的还有与专有权不可分割的物业共有和共同管理的权利。业主在购买物业时从建设单位签订的前期物业服务合同当中获得了这些权利。选聘、解聘物业公司作为业主重要的共有及共同管理权利，其行使并不受到前期物业服务阶段的限制。故涉案小区虽然处于前期物业阶段，但仍应由全体业主按照法定程序表决决定物业服务人的选聘及解聘事宜，以保护业主的建筑区分所有权及成员权。关于原告与被告和顺房地产2013年签订的《前期物业服务合同》效力问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定，该《前期物业服务合同》服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案原告依然在涉案小区提供物业服务、收取物业费，故应认定原物业服务合同依然发生法律效力。判决：确认被告辽宁和顺房地产开发有限公司与辽宁锦绣物业服务有限公司2020年6月30日签订的《前期物业服务合同》无效。案件受理费150元，由两名被告负担(原告已预交)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审期间主要在以下方面存在争议：一、和顺物业公司是否具备提起本案诉讼的主体资格；二、和顺地产开发公司与锦绣物业公司签订的《前期物业服务合同》是否无效。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。本案中，虽然和顺物业公司不是和顺地产开发公司与锦绣物业公司签订《前期物业服务合同》的合同相对方，但和顺物业公司作为案涉小区的物业服务企业，上述《前期物业服务合同》有效与否，与其有直接的利害关系，故和顺物业公司作为原告提起本案诉讼并无不当。关于第二个焦点问题。解决此焦点的关键在于对前期物业服务阶段，和顺地产开发公司是否有权解聘、选聘物业服务企业的认定，以及此行为是否违反了法律、行政法规等效力性强制性规定。虽然和顺地产开发公司与锦绣物业公司均主张前期物业服务阶段，和顺地产开发公司作为建设单位，有权解聘、选聘物业服务人。但本院认为上诉人的该项上述主张不能成立，现具体分析如下：第一，从和顺地产开发公司与锦绣物业公司签订的《前期物业服务合同》内容来看，双方在该合同第十条明确约定，“本物业管理区域内属于全体业主所有的共用部位、共用设备设施”。从此约定可知，双方约定的物业服务范围为案涉小区业主共有面积部位及共有设施。第二，从建筑物区分所有权来看，和顺地产开发公司与锦绣物业公司签订《前期物业服务合同》时，依据本案所查事实可知，和顺地产开发公司已将案涉小区大部分房屋出售，故和顺地产开发公司已不是案涉小区的最大产权人。《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃为由不履行义务。”根据上述法律规定可知，案涉小区业主在取得专有面积的同时，亦是共有面积的实际权利人。第三，经审查，和顺地产开发公司在与业主签订的《商品房买卖合同》中也均未约定业主将解聘、选聘物业的权利授权给和顺地产开发公司。所以，和顺地产开发公司也未取得业主授权，而和顺地产开发公司也未能提供证据证明在其签订上述《前期物业服务合同》前经法定比例业主的同意或认可。第四，《民法典》第二百七十八条中对业主共同决定事项及表决内容中，已明确规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由法定比例的业主共同决定。故综合以上四点分析，本院认为和顺地产开发公司在未经业主授权的情况下，违反《民法典》中关于业主共同决定事项的法律规定，擅自与锦绣物业公司签订的《前期物业服务合同》应属无效。一审法院对此认定正确，对和顺地产开发公司与锦绣物业公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，锦绣物业公司、和顺地产开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由辽宁锦绣物业服务有限公司、辽宁和顺房地产开发有限公司各负担75.5元。本判决为终审判决。审 判 长 马晓明审 判 员 冯泰昆审 判 员 康 璐二〇二一年九月十日法官助理 刘 云书 记 员 林婷婷