江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1291号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱云，女，汉族，1987年6月21日出生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：李想，男，汉族，1986年5月23日出生，住连云港市海州区。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）因与被上诉人朱云、李想商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨河置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人违约，减半支付违约金没有法律依据，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人主张违约金过高没有提供任何初步证据，应当承担举证不能的责任。2.一审判决第二项不当，应当予以撤销。被上诉人起诉之后至房屋符合交付条件之间期限不确定，该部分的逾期交房违约金也不应当支持，被上诉人没有支付该部分的诉讼费，应当另行主张。被上诉人可以在任何情况下拒绝接受上诉人的交房。上诉人已在2019年8月18日通知被上诉人收房，但是被上诉人故意不收房。被上诉人朱云、李想答辩称：上诉人上诉理由不成立，因为上诉人没有正规合同，无法办理正规手续，所以答辩人无法收房，而且房屋也不具备交房条件，应当具备五证一书才具备交房条件。上诉人也没有通知答辩人交房。答辩人现在一直租房居住。朱云、李想向一审法院起诉，请求判令：1.滨河置业按约支付（11-118车库和11-2-501室房屋）自2019年2月1日至2019年12月16日的逾期交房违约金28113元；2.滨河置业支付逾期交房违约金自2019年12月17日至实际交房之日止，按每日房价款总额的万分之二计算；3.本案诉讼费由滨河置业承担。一审法院查明事实：2017年1月19日，朱云、李想（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2017895244、LYGSPF2017895248，其中编号LYGSPF2017895244《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积122.8平方米，每平方米3774元，总价463447元，自签订合同之日买受人支付房款93447元，余款370000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2017895248《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积12.14平方米，每平方米2170元，总价26344元，自签订合同之日买受人支付房款26344元；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。上述合同签订后，朱云、李想即按约向滨河置业交付了第11#号楼2单元2-501室房屋首付款93447元以及第11#号楼无单元118室房屋的购房款26344元，朱云、李想于2017年8月30日向滨河置业付清剩余的全部购房款。后滨河置业至今未将樱花社区一期第11#号楼2单元2-501室及第11#号楼无单元118室房屋交付给朱云、李想。一审法院另查明，因滨河置业至今未交房，朱云、李想租赁了连云港市海州区浦南镇浦某花某3栋1单元301室房屋，租金每月400元。一审法院认为，朱云、李想与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。朱云、李想按照合同约定向滨河置业交付购房款，滨河置业未按合同约定向朱云、李想交付房屋，滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，滨河置业抗辩称，违约金性质是补偿为主，惩罚为辅，朱云、李想主张违约金数额远远高于其实际损失，请求法庭依法予以调整。朱云、李想自认因滨河置业至今未交付房屋导致租房费用的损失为每月400元，而朱云、李想主张违约金按照日万分之二计算，明显高于朱云、李想的实际损失，故一审法院对违约金依法酌定予以调整，调整按日万分之一计算，即滨河置业自2019年2月1日起至2019年12月26日止应支付朱云、李想逾期交付房屋的违约金为16114.12元〔（463447+26344）元*0.1‰/日*329日〕；自2019年12月27日起至实际交付房屋之日止的逾期交付房屋违约金按照房屋总价款489791元的日万分之一计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、滨河置业于判决发生法律效力之日起十日内支付给朱云、李想逾期交房违约金16114.12元（自2019年2月1日起至2019年12月26日止）；二、自2019年12月27日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金按照房屋总价款489791元的日万分之一计算；三、驳回朱云、李想的其他诉讼请求。一审案件受理费346元，由朱云、李想负担143元，滨河置业负担203元（朱云、李想已预交，滨河置业在支付上述款项时一并给付朱云、李想）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。关于一审法院判决朱云、李想起诉之日至实际交房之日期间的逾期交房违约金是否恰当的问题。本院认为，因滨河置业一、二审庭审中均确认涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件即未取得验收合格资料，滨河置业的逾期交房违约行为一直处于持续性的状态，所以朱云、李想起诉滨河置业承担起诉之日至实际交房期间的逾期交房违约责任并无不当。至于是否存在朱云、李想恶意不收房致使滨河置业多支付逾期交房违约金的问题。本院认为，因涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，朱云、李想有权拒收房屋。如果涉案房屋符合合同约定的交付条件及交付形式，朱云、李想主张的逾期交房违约金的具体数额是可以确定的，所以滨河置业认为其可能重复负担违约金的上诉理由并不成立，本院依法不予支持。综上，上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元（连云港滨河置业有限公司已预交），由连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。