湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1804号原告：吴红梅，女，1968年6月25日出生，汉族，住张家界市永定区，确认送达地址：张家界市经济开发区Ｃ区湖南梅尼超市股份有限公司。委托诉讼代理人：彭红心，湖南正诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐云，张家界市永定区永定法律服务所法律工作者。被告：张春望，男，1962年3月21日出生，土家族，户籍地张家界市永定区，现住张家界市永定区，确认送达地址：张家界市永定区阳湖坪办事处盛达佳园小区5栋201房。被告：伍晟瑾（系被告张春望妻子），女，1961年12月21日出生，土家族，户籍地张家界市永定区，现住张家界市永定区，确认送达地址：张家界市永定区阳湖坪办事处盛达佳园小区5栋201房。两被告共同委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。原告吴红梅与被告张春望、伍晟瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告吴红梅的委托诉讼代理人徐云、被告伍晟瑾及被告张春望、伍晟瑾的共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。于2021年3月12日再次公开开庭进行了审理。原告吴红梅的委托诉讼代理人彭红心、被告张春望及被告张春望、伍晟瑾的共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红梅向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告按每日千分之六的标准给原告支付逾期办证30天的违约金180万元、给原告支付已付款违约金35万元；2.判令两被告继续履行房屋买卖合同，将案涉房产过户给原；3.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2018年12月11日，原被告共同签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将坐落在张家界市永定区崇文思善桥居委会欣业家园小区欣居阁的103号、104号、105号房屋出卖给原告，并在合同生效后的90日之内将案涉房屋及土地使用权过户给原告，同时约定被告未按期办理产权过户手续的，应当按合同约定承担违约金，合同继续履行；合同签订后，原告按约支付了定金和首付款共计350万元，但被告至今未履行产权过户手续，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告张春望、伍晟瑾共同辩称，案涉的合同法律关系是民间借贷法律关系，案涉合同的产生原因是2017年原告向被告出借两笔款项，资金为1000万元，基于原告对于被告偿还借款的保障，而与被告签订了房屋买卖合同，本意是在被告未能按时偿还民间借贷款项时该房屋归原告所有，因此该合同是无效合同，也是双方虚假意思表示。本案所涉房屋买卖合同名为买卖实为借贷，从合同约定的条款可以看出涉案房屋全部为商铺，总面积达到1241.46平方米，但所出售的价格却为1000万元，且签订合同时，涉案房屋商铺市场价格最低也在30000元以上，因此该合同内容与生活法则相违背，涉案定金50万元也没有实际支付，故本案涉及虚假诉讼，请法院公正判决。查明的事实根据双方当事人的主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.2017年5月8日，吴红梅（合同甲方）与张家界鑫望置业有限公司（合同乙方）签订《人民币借款合同》。合同约定：甲方根据乙方的申请请求，给乙方发放流动资金借款人民币702万元；借款分三笔发放，2017年5月9日发放122万元，2017年6月9日发放353万元，2017年7月9日发放227万元；三笔借款期限分别为半年、五个月、四个月；第一笔借款当天，乙方给甲方一次性支付该笔借款的利息保证金22万元，第二笔借款当天，乙方给甲方一次性支付该笔借款的利息保证金53万元，第三笔借款当天，乙方给甲方一次性支付该笔借款的利息保证金27万元，乙方违约支付利息，甲方有权在利息保证金中扣除；吴红梅与张家界鑫望置业有限公司代表人张春望在合同落款处签字。合同签订后，吴红梅向张春望银行账户转账702万元，具体转账时间为：2017年5月9日转账122万元，2017年6月12日转账353万元，2017年7月12日转账227万元。2.2017年9月15日，贷款人吴红梅（合同甲方）与借款人张春望（合同乙方）签订《借款合同》。合同约定，甲方根据乙方的申请请求，给乙方发放流动资金借款人民币300万元，于2017年9月20日发放；借款期限半年；借款当天，乙方给甲方一次性支付该笔借款的利息保证金54万元，乙方违约支付利息，甲方有权在利息保证金中扣除。合同签订后，吴红梅于2017年10月11日通过唐辉萍的银行账户向张春望转账200万元，同年10月12日通过唐辉萍的银行账户向张春望转账100万元。3.2018年8月14日，抵押人伍晟瑾、张春望与抵押权人庹胜开、李祥爱签订《张家界市不动产抵押合同》。合同约定，抵押人自愿将自己所有的坐落在张家界市永定区崇文街道办事处宝塔岗社区居委会崇文路的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给抵押权人。抵押物清单载明，房屋所有权证号为张房权证崇字第7××1号，土地使用权证号为张国用2010第1××1号。合同签订后，双方在相关职能部门办理了不动产抵押登记。4.2018年8月14日，抵押人张春望、伍晟瑾与抵押权人庹红、杨祚朋签订《张家界市不动产抵押合同》。合同约定，抵押人自愿将自己所有的坐落在张家界市永定区崇文街道办事处思善桥欣业家园欣居阁103号房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给抵押权人，抵押物清单载明，房屋所有权证号为张房权证崇字第7××2号，土地使用权证号为张国用2010第1××5号。合同签订后，双方在相关职能部门办理了不动产抵押登记。5.2018年8月16日，抵押人伍晟瑾、张春望与抵押权人屈佳、龚芬柳签订《张家界市不动产抵押合同》。合同约定，抵押人自愿将自己所有的坐落在张家界市永定区崇文思善桥欣业家园欣居阁105号房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给抵押权人，抵押物清单载明，房屋所有权证号为张房权证崇字第7××8、7××9号，土地使用权证号为张国用2014第2××0号。合同签订后，双方在相关职能部门办理了不动产抵押登记。6.2018年12月11日，张春望、伍晟瑾（合同甲方）与吴红梅（合同乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，房屋坐落于张家界市永定区××小区欣居阁栋103（房产证号：张房权证崇字第7××2号）、104（房产证号：张房权证崇字第7××1号）、105（房产证号：张房权证崇字第7××8号），总建筑面积1241.46平方米，使用面积1190.92平方米，该房屋土地使用权证为：张国用2010第1××5号、张国用2010第1××1号、张国用2014第2××0号，土地总面积为245.28平方米；该房屋总价款为人民币1000万元；付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方现金支付定金人民币50万元，乙方应于本合同生效后的3日内向甲方支付价款人民币300万元，乙方收到该房屋新产权人为乙方的不动产证后5日内将该房屋全部价款付给甲方；交付期限，甲方应于本合同生效之日起九十日内，办理完房屋及土地过户手续，并将该房屋的新产权证书交付给乙方，并同时将该房屋交付给乙方。合同第八条约定，甲方逾期交付房屋的违约责任，（1）本协议签署后90日内，若甲方无法交付房屋，但乙方已经支付的款项全额退还给乙方并赔偿乙方损失25000元后本协议自动终止，双方互不追究违约责任；（2）除本条第一款外，甲方如未按本合同第六条规定的期限办理完房产过户手续并将产权人为乙方的产权证交付乙方，每逾期1日，乙方有权按合同标的千分之六向甲方追究违约金；逾期超过一个月，则视为甲方不履行本合同，甲方应当按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订的当天，张春望向吴红梅出具收条一份，内容载明“今收到吴红梅交来房屋定金伍拾万元人民币（500000元），现金收讫；收款人：张春望，2018年12月11日。”2018年12月12日，张春望向吴红梅发出付款通知，要求吴红梅在2018年12月14日前将房屋买卖合同的第2笔款项300万元支付到张春望建行账户中。2018年12月14日，吴红梅向张春望在建设银行6217××××7058账户转款300万元，备注用途为购房款。7.2019年6月10日，张家界仲裁委员会作出张仲调字（2019）24号调解书，申请人庹胜开、李祥爱、庹红、杨祚朋、赵学祥与被申请人张春望、伍晟瑾、张家界鑫望置业有限公司因民间借贷发生纠纷，于2019年6月4日申请仲裁。仲裁审理时，双方当事人自愿达成如下调解协议，被申请人张春望、伍晟瑾，以位于（1）张家界市永定区崇善桥居委会（欣业家园）欣居阁栋103房产（房产证号：张房权证崇字第7××2号），（2）张家界市永定区崇文思善桥居委会（欣业家园）欣居阁栋104房产（房产证号：张房权证崇字第7××1号）作价1500万元过户给申请人（具体由申请人庹胜开、李祥爱、杨祚朋、庹红、赵学祥自行协商确定分配方案）用于偿还1500万元借款本金；不动产过户的所有税费，由申请人庹胜开、李祥爱、杨祚朋、庹红、赵学祥自行承担，被申请人张春望、伍晟瑾积极配合办理不动产过户手续；2019年10月份以后的房屋租金，由申请人庹胜开、李祥爱、杨祚朋、庹红、赵学祥收取。8.2020年7月28日，本院作出（2020）湘0802执恢269号执行裁定书，裁定查封被执行人张春望、伍晟瑾名下位于张家界市永定区××小区的不动产权证号为××的商业用房，查封期限为三年；拍卖被执行人张春望、伍晟瑾名下位于张家界市永定区××小区的不动产权证号为××的商业用房。9.2020年8月31日，吴红梅向本院提出财产保全的申请，请求查封被申请人张春望、伍晟瑾位于张家界市永定区××小区欣居阁栋103（房产证号为张房权证崇字第7××2号）、104（房产证号为张房权证崇字第7××1号）、105（房产证号为张房权证崇字第7××9号）房屋。2020年8月31日，本院作出（2020）湘0802民初1804号民事裁定书，裁定查封被申请人张春望、伍晟瑾位于张家界市永定区××小区欣居阁栋103（房产证号为张房权证崇字第7××2号）、104（房产证号为张房权证崇字第7××1号）、105（房产证号为张房权证崇字第7××9号）房屋，查封期限一年。10.2020年10月12日，吴红梅以诉屈佳异议之诉纠纷一案的审理结果影响本案实体上的买卖房屋面积处理及对应价款的判决，书面请求中止审理。2020年10月12日，本院作出（2020）湘0802民初1804号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。11.吴红梅与屈佳、张春望、伍晟瑾执行异议之诉一案，本院于2020年12月9日作出（2020）湘0802民初2274号民事判决书，判决驳回吴红梅的全部诉讼请求。吴红梅不服判决，向张家界市中级人民法院提起上诉。张家界市中级人民法院于2021年1月29日作出（2021）湘08民终15号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人陈述及提交的《借款合同》、《房屋买卖合同》、《张家界市不动产抵押合同》、《不动产房地产权情况证明》、银行历史明细、收条、付款通知书、《执行裁定书》、《仲裁调解书》、《民事判决书》等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：一、关于法律适用的问题；二、关于双方当事人之间法律关系的性质；三、关于合同效力及各方当事人是否存在违约行为的问题；四、关于被告张春望、伍晟瑾应承担的违约金数额认定问题。一、关于法律适用的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。二、关于双方当事人之间法律关系的性质。原告吴红梅主张为房屋买卖关系，被告张春望、伍晟瑾主张为民间借贷关系。双方当事人在《房屋买卖合同》中对房屋价格、付款方式、房屋的基本情况、交付期限以及违约责任均有约定，同时，被告张春望给原告吴红梅的付款通知已明确房屋买卖合同第二笔款项300万元支付到指定账户，且原告吴红梅的转款用途为购房款。故双方当事人之间应为房屋买卖合同关系。三、关于合同效力及各方当事人是否存在违约行为的问题。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告吴红梅与被告张春望、伍晟瑾签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告张春望、伍晟瑾在与原告吴红梅签订合同时，没有将涉案房产已抵押登记的情况告知原告吴红梅，合同签订后，被告张春望、伍晟瑾也没采取积极有效措施消灭涉案房产的抵押权，造成涉案房产不能办理过户登记手续，被告张春望、伍晟瑾明显具有过错，应承担相应的违约责任。签订合同时，原告吴红梅没有尽到审慎注意义务，忽略了他人权利障碍，具有过错，应当承担相应责任。合同签订后，虽然被告张春望给原告吴红梅出具了一张50万元的房屋买卖订金收条，但原告吴红梅并没有向被告张春望支付50万元订金。庭审过程中，原告吴红梅主张以被告张春望、伍晟瑾其他借款的利息抵订金，但到目前为止，原告吴红梅没有提交证据证实如何以利息抵订金。因此，原告吴红梅没有按合同约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。四、关于被告张春望、伍晟瑾应承担的违约金数额认定问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于被告张春望、伍晟瑾应承担的违约金数额认定问题，双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告张春望、伍晟瑾如未按本合同规定的期限办理完房产过户手续，并将产权人为吴红梅的产权证交付吴红梅，每逾期1日，原告吴红梅有权按合同标的6‰向被告张春望、伍晟瑾追究违约金。被告张春望、伍晟瑾庭审中主张违约金明显过高，请求减少。鉴于双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金过高，本院根据双方合同签订与履行情况，及造成涉案房产因抵押登记在前无法过户登记双方均有过错情况，综合考虑双方的过错、违约责任以及原告吴红梅预期利益等因素，被告张春望、伍晟瑾向原告吴红梅支付违约金30万元。综上所述，原告吴红梅要求被告张春望、伍晟瑾支付违约金30万元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。原告吴红梅要求被告张春望、伍晟瑾支付违约金215万元的诉讼请求过高，超过30万元部分的诉讼请求，本院不予支持。涉案房产因抵押登记在前无法过户登记，且原告吴红梅经释明后仍不变更诉讼请求，故原告吴红梅要求被告张春望、伍晟瑾继续履行房屋买卖合同，将涉案房产过户给原告吴红梅的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张春望、伍晟瑾于本判决生效之日起十五日内向原告吴红梅支付违约金300000元；二、驳回原告吴红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取12000元，由原告吴红梅负担9100元，被告张春望、伍晟瑾负担2900元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  夏赞忠二〇二一年三月二十二日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同，法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。