福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0627民初2006号原告：江庆海，男，1966年2月7日出生，汉族，农民，住福建省永定县。原告：游顺连，女，1971年7月23日出生，汉族，农民，住福建省永定县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：兰金才，福建鼎科律师事务所律师。被告：福建凤翔房地产置业有限公司（台港澳与境内合资），住所地福建省南靖县山城镇闽发路。注册号：350600400013642。法定代表人：陈秀芳，董事长。委托诉讼代理人：刘新星，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。原告江庆海、游顺连与被告福建凤翔房地产置业有限公司（以下简称凤翔置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告江庆海、游顺连及其委托诉讼代理人兰金才、被告凤翔置业公司的委托诉讼代理人刘新星、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江庆海、游顺连向本院提出诉讼请求：1.判决解除江庆海、游顺连与凤翔置业公司在2013年6月17日签订的《商品房买卖合同》。2.判决凤翔置业公司返还江庆海、游顺连已付购房款437190元。3.判决凤翔置业公司赔偿江庆海、游顺连损失17352.05元。4.判决凤翔置业公司向江庆海、游顺连支付利息（以已付购房款437190元为基数，从2013年6月17日之日起按同期贷款利率计算至凤翔置业公司实际返还已付购房款之日止）暂计至2016年7月10日为73713元。5.判决凤翔置业公司负担本案的诉讼费、保全费、公告费。第2项至第4项诉讼请求合计为528255元。2016年7月25日，江庆海、游顺连增加诉讼请求为：判决凤翔置业公司赔偿江庆海、游顺连损失218595元。事实和理由：2013年6月17日，江庆海、游顺连与凤翔置业公司在南靖县山城镇签订一份《商品房买卖合同》，约定江庆海、游顺连向凤翔置业公司购买位于南靖县山城镇三卞村闽发路凤翔花园10号楼807室。2013年11月14日，凤翔置业公司交付涉诉房屋给江庆海、游顺连。《商品房买卖合同》第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。应当在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。该合同《补充协议》第六条第七款约定主合同第十四条所述的“商品房自交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起360日内。所以，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定办理涉诉房屋所有权登记的期限为2014年11月13日内。然而，上述约定的办理涉诉所有权登记的期限届满后已超过一年八个月，由于凤翔置业公司的原因，导致江庆海、游顺连无法办理涉诉房屋所有权登记。江庆海、游顺连根据《合同法》第九十四条规定下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十九条或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，江庆海、游顺连的诉讼请求，应予支持。凤翔置业公司辩称，1、江庆海、游顺连并非以按揭贷款方式购买案涉商品房，依据《商品房买卖合同》约定应由江庆海、游顺连自行负责办理房屋权属证书，答辩人仅予以协助。答辩人不应因江庆海、游顺连无法取得权属证书而承担违约责任。2、答辩人与江庆海、游顺连签订的《商品房买卖合同》中已就因答辩人原因导致江庆海、游顺连无法取得房屋权属证书的违约责任作出明确约定，江庆海、游顺连要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息等诉请之事实与理由不能成立，人民法院应当依法予以驳回。江庆海、游顺连与答辩人于2013年6月17日就原告向答辩人购买位于南靖县山城镇三卞村闽发路凤翔花园城10号楼807单元之有关事宜签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同中第十四条“关于产权登记的约定”条款中就答辩人若出现逾期办证的情形出现如何处理、答辩人如何承担相应的责任作出了明确约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”江庆海、游顺连无权因答辩人原因造成江庆海、游顺连不能办理产权登记的情况主张单方解除本协议。基于以上理由，答辩人恳请人民法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2013年6月17日，江庆海、游顺连与凤翔置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：35062708001800384），由江庆海、游顺连向凤翔置业公司购买一套位于南靖县山城镇三卞村闽发路凤翔花园10号楼807号房屋。建筑面积为140.720平方米,商品房单价为每平方米3106.81元，总金额为437190元，江庆海、游顺连于签订合同前一次性付款437190元；凤翔置业公司应当在2013年11月8日前将符合约定的商品房交付给江庆海、游顺连。《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、出卖人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件六第六条约定：“为了进一步明确责任，主合同第十四条所述的‘商品房交付使用后60日内’及‘商品房交付使用后90日内’，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起360日内。”2013年11月14日，凤翔置业公司向江庆海、游顺连交付了上述商品房。经江庆海、游顺连申请，本院依法到南靖县不动产登记调取讼争房产地块的抵押情况，南靖县不动产登记中心出具书面证明，证明该地块于2013年5月31日在该局办理土地抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押贷款金额为人民币5000万元整，于2016年8月3日办理该宗地块的抵押注销登记。上述事实，双方当事人均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案的主要争议焦点：江庆海、游顺连主张解除与凤翔置业公司签订的《商品房买卖合同》的诉求是否能得到支持？江庆海、游顺连认为，1、江庆海、游顺连与凤翔置业公司约定江庆海、游顺连取得房屋所有权登记的时间为交付涉诉房屋之日起360日内。2013年11月14日凤翔置业公司交付涉诉房屋给江庆海、游顺连。2013年5月31日凤翔置业公司将涉诉房屋占用范围内的建设用地使用权抵押给兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押5000万元，至一审辩论终结时没有解押。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?view?/?436172.htm”t”_blank?)》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”；该法第二百条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”；该法第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”3、凤翔置业公司未在约定期限内协助江庆海、游顺连取得涉诉房屋的所有权登记属于根本违约。买受人江庆海、游顺连取得该商品房的权属证书是最主要的权利之一。凤翔置业公司违反合同，以致严重影响江庆海、游顺连订立合同所期望的基本经济利益，在合同约定交付涉诉房屋一年内的期限没有履行义务，在被法律允许推迟的约定办证届满一年内仍未履行，凤翔置业公司未在江庆海、游顺连应当取得房屋所有权登记之日内解除建设用地使用权抵押，属于根本违约，江庆海、游顺连有权行使合同解除权，同时有权要求凤翔置业公司赔偿损失。综上，江庆海、游顺连应取得房屋所有权登记的时间为2014年11月13日内。在2013年11月8日交房之日起至2014年11月13日，涉诉房屋的国有土地使用证处于抵押状态。江庆海、游顺连与凤翔置业公司约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于凤翔置业公司涉诉房屋占用范围的建设用地使用权处理抵押期间，导致江庆海、游顺连无法办理房屋所有权登记。涉诉合同的解除权发生之日为2015年11月14日。江庆海、游顺连在解除权发生之日起一年内行使了解除权，即于2016年7月12日行使了解除权，解除合同的通知于次日7月13日到达凤翔置业公司。江庆海、游顺连根据上述法律规定，请求解除合同，应当予以支持。江庆海、游顺连未丧失解除权，合同第十四条约定属于迟延办证的约定。江庆海、游顺连与凤翔置业公司对无法办理房屋所有权登记没有约定，没有约定从法定。4、关于凤翔置业公司抵押建设用地使用权是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定的问题。2013年5月31日被告将涉诉房屋占用范围内的建设用地使用权抵押给兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押5000万元，至一审辩论终结时没有解押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第二款规定抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。2013年5月31日，涉诉房屋不属于土地上的新增的建筑物，而是属于现房。所以，凤翔置业公司以建设用地使用权抵押的，该土地上的涉诉房屋一并抵押。退一步，凤翔置业公司未依照物权法规定一并抵押的，未抵押的涉诉房屋视为一并抵押。根据物权法第九条的“一并抵押”的规定。2013年5月31日，涉诉房屋占用范围内的建设用地抵押，该土地上的涉诉房屋视为一并抵押。凤翔置业公司抵押建设用地使用权适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。根据上述事实和法律规定，即使本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除涉诉合同，江庆海、游顺连的解除权也于2016年7月21日江庆海、游顺连知道涉诉房屋抵押之日发生。《商品房买卖合同》第十四条第二项规定“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”属于格式条款，该条款具有合同法第四十条规定的免除或者限制凤翔置业公司依法应当承担的责任，法院应当认定该条款无效。凤翔置业公司认为，江庆海、游顺连要求解除合同以及返还购房款和利息的诉求不符合双方合同约定及法律规定。参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条已规定“但双方另有约定的除外”，该但书的规定已经明确了在商品房买卖合同履行中作为主要义务的交房和支付购房款逾期的违约责任，如果双方有约定，法定解除权是可以排除适用。更何况本案凤翔置业公司已经按约交付了质量合格的房屋，履行了主要的义务，这种情况下，凤翔置业公司认为在双方对有约定的情况下，同样可排除法定解除权的适用，江庆海、游顺连无权解除双方签订的合同，同时，结合该司法解释第十五条的规定，体现了在商品房买卖合同这种特殊的法律关系中，双方约定优先的立法精神。商品房买卖中开发商的主要义务就是交付符合质量标准的房屋，协助办理权属登记是附随义务。并不影响购房者签订商品房买卖合同的主要目的的实现，也不影响购房者的预期收益（即对房屋的使用）。案涉房屋已经通过竣工验收，已经具备办证条件。根据凤翔置业公司提供的案涉房屋所在小区的其他住户已经办理权证，所以凤翔置业公司出售的房屋是符合办理权属证的条件。同时案涉房屋目前不存在抵押的情况，凤翔置业公司违约只是暂时的履行不能。本院认为，1、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。江庆海、游顺连与凤翔置业公司于2013年6月17日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，该合同对双方均具有约束力，双方应按照合同约定享有权利、履行义务。该合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、出卖人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”本案中，江庆海、游顺连与凤翔置业公司签订的《商品房买卖合同》约定如果凤翔置业公司不能在规定期限内取得产权证书的，江庆海、游顺连不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向支付违约金。尽管在本案庭审辩论终结前江庆海、游顺连不能在规定期限内取得产权证书，超过合同约定的时间，但双方已明确约定在这种情况下江庆海、游顺连选择“不退房”，凤翔置业公司也多次表示愿意支付违约金。因此江庆海、游顺连以凤翔置业公司逾期办理产权证为由要求解除合同的主张不符合双方约定，不应予以支持。2、至于江庆海、游顺连以凤翔置业公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实为由请求解除合同，因凤翔置业公司抵押的是讼争房屋所在的土地而非讼争房屋，且在本院法庭辩论终结前，讼争房屋所在的土地属于抵押注销（即无抵押）状态，可以办理房屋权属登记。3、讼争的商品房已于2013年11月14日交房，且江庆海、游顺连也依约交纳了物业费，江庆海、游顺连已实际占有使用该房屋，合同的主要义务已经履行。因此，江庆海、游顺连请求解除合同的主张不符合双方约定，不应当予以支持。综上所述，本院认为，江庆海、游顺连请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉求，于法无据，本院不予支持。由于江庆海、游顺连要求解除合同的请求不能成立，江庆海、游顺连基于合同解除而要求赔偿损失的主张亦不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回江庆海、游顺连的诉讼请求。本案受理费11268元，由江庆海、游顺连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  吴雪云代理审判员  詹慧斌人民陪审员  黄少丽二〇一六年十二月二日书 记 员  李靖谊