上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初79873号原告张岱，男，1974年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告祁洁士，女，1978年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人王海荣，上海市高源律师事务所律师。被告上海置天信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人乔新娣。委托代理人袁苗苗，女。委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。原告张岱、祁洁士与被告上海置天信息技术股份有限公司(以下至判决主文前简称置天信息)委托合同纠纷一案，本院2016年11月7日立案受理后，被告置天信息在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年12月26日裁定对其提出的异议予以驳回。被告置天信息提出上诉，上海市第一中级人民法院于2017年3月27日裁定驳回了其上诉。期间，被告置天信息经工商登记变更名称为上海置天信息技术有限公司。本院依法适用简易程序，由审判员闵浩德独任审判，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈渊、被告置天信息的委托代理人黄贤明到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长一个月适用简易程序，并要求给予一个月的期限以便自行协商。后依法转为适用普通程序审理，由审判员闵浩德、人民陪审员顾玲玲、朱龙芳组成合议庭，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人王海荣、被告置天信息的委托代理人袁苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岱、祁洁士诉称，两原告为夫妻，系上海市浦东新区江镇晨阳路XXX弄XXX号楼208室房屋的产权人。2013年，原、被告(被告名称原为“上海置天实业有限公司”后于2016年3月31日变更为“上海置天信息技术股份有限公司”)签订《委托管理合同》，约定被告对系争房屋进行管理和经营。合同第四条规定，原告委托被告出租系争房屋的起租日为2013年10月1日，租赁期限5年。在此期间被告可代理原告进行该物业的对外招租并与承租人签订租赁合同，代为收取租金及其他费用。被告亦有权决定实际承租人和使用人是否可以对物业重新分割布局装饰，以及决定实际承租人或使用人是否可以进行室内改造以及其他房屋合并使用的改造。合同第五条规定，包租期内双方租金收益9：1分成，原告得九成。合同第六条约定，委托管理期限内，原告向被告收取租金收益的方式为每半年收取，被告应当自该物业起租日(即2013年10月1日)每6个月后的30日内将收到的租金支付至原告账户。合同第十条约定，被告无正当理由逾期向原告支付约定收益的，被告应当按原告当年收益的万分之五支付违约金。如构成根本违约，则违约金为租赁期当年的租金。合同签订后，被告即实际控制占有系争房屋，且从未向原告支付房屋租金。近日，被告突然告知其已决定将系争房屋长期出租并予改造。出于关切，原告赴现场查看，却惊讶地发现系争房屋墙体已被完全拆除，达到无法发现系争房屋，无法辨识房屋与相邻物业部位界限的地步。经向物业质询，方知被告向物业谎称本次改建已经事先征得全体业主的同意。原告认为被告自签约包租房屋以来始终不支付租金，已严重违反合同约定。关于装修改造，原告对被告的授权显然受房屋产权证勘定的建筑结构和布局的限制，并以不破坏房屋为最低限度，被告的行为显然是对原告授权的滥用，构成根本违约，故请求：1、解除原、被告签订的关于上海市浦东新区祝桥镇晨阳路XXX弄XXX号楼208室房屋的委托管理合同；2、判令被告将上海市浦东新区祝桥镇晨阳路XXX弄XXX号楼208室房屋恢复原状后交付原告；3、判令被告按每月4,500元标准支付原告自2013年10月1日至实际交还房屋之日止的租金和房屋使用费；4、判令被告支付2014年5月1日至本判决生效之日的延期付款违约金200,650.50元；5、判令被告赔偿原告根本违约，违约金60,000元(5000元∕月*12月)。被告置天信息辩称，委托合同中对于解除合同有特别约定，原告第二项要求恢复原状，但房屋实际控制人是案外人；关于租金使用费问题，已经明确约定空置风险，被告不存在违约，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月，两原告购买上海市浦东新区祝桥镇晨阳路XXX弄XXX号楼208室商业用房后，与被告签订了一份《委托管理合同》，主要内容为：鉴于甲(委托方，原告)、乙(受托方，被告)双方明确1、甲方对于乙方的授权委托系针对协议物业专有的唯一的管理、经营授权；2、甲方承诺委托管理期限内除法定或约定情形外不会单方面解除本协议或委托他人管理或者自营本协议物业；3、对委托招租可能存在的该物业空置风险、该物业收益风险明确知晓，对因培育东方现代广场商业环境或者行业市场而签订的租金完全接受且不会因此而解除或终止本合同。经友好协商，甲、乙双方就甲方委托乙方在物业实际交付前后对外招租及管理甲方所购买的上海江镇东方现代广场项目物业的有关事项达成一致：第一条委托标的的基本情况1、甲方委托乙方管理的物业位于上海江镇晨阳路XXX弄XXX号楼208号，建造面积为72.78平方米(预测)。第二条委托标的的交付(略)。第三条委托标的将交付前委托事项(略)。第四条委托标的交付后委托事项及期限：1、甲方委托乙方对外出租该物业的起租日为2013年10月1日，租赁期限为5年；2、(略)；3、在委托期限内，甲方全权委托乙方负责对该物业进行管理服务，具体权限包括但不限于①以乙方名义代理甲方进行该物业的对外招租并与承租人签订租赁期限不超过本合同委托期限的租赁意向书或租赁合同②以乙方名义代为解除租赁合同③以乙方名义收取租金及其他费用、开具租金发票并代交有关税费④以乙方名义代为行使、决定其他设计该物业使用、管理的事项；4、乙方可根据甲方的委托将该物业与江镇东方现代广场项目的其他物业进行统一集中管理(包括但不限于其他物业合并招租、合并经营等)；乙方有权决定该物业的实际承租人或实际使用人是否可以对该物业进行重新分割、布局、装饰，是否可为该物业添加商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，以及是否可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造，甲方对乙方的决定无异议，由此产生的相应费用甲方无需承担；6、乙方亦可根据需要自行委托第三方负责以上条款所述的使用及经营管理事项。第五条委托事项的收入及费用：1、包租期内甲乙双方租金收益9：1分成，甲方得九成、乙方得一成，该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担；2、委托管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担；3、(略)。第六条税费和收益的支付：1、委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取，乙方应当自该物业起租日(即2013年10月1日)每届满6个月后的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户；2、(略)。第七条–第九条(略)。第十条违约责任：1、甲、乙双方承诺放弃《合同法》赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付违约金，违约金为租赁期当年的年租金，如果前述违约金不足弥补损失的(损失包括但不限于任何一方履行合同可获得的收益、对实际承租人的赔偿等)，则违约方应当承担赔偿责任；2、(略)；3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日向甲方当年收益的万分之五支付违约金；4、在合同期内，有下列情形的，合同自动终止，双方互不承担责任：①该物业占用范围内的土地使用权被依法提前收回②该物业因社会公益或城市建设被依法征用的③甲方签订的房屋买卖合同被撤销、解除或被确认无效的④因不可抗力所导致的物业灭失⑤其他不能归责于双方的原因导致合同确实无法继续履行的。第十一条-第十二条、(略)。合同签订后，原、被告签订《房屋委托管理交接书》一份，双方确认2013年1月13日对江镇东方现代广场项目物业进行验收交接，甲方向乙方实际交接的时间为2013年10月1日。后被告与上海百熙投资管理有限公司签订《委托招商运营管理协议》，将包括原告房屋在内的东方现代广场江镇店建筑面积3.3万平方米的商业用房委托后者经营管理，委托期限为2013年10月1日至2018年9月30日。2016年5月15日，上海百熙投资管理有限公司的关联企业上海万街商业经营管理有限公司与案外人陈某签订多份《租赁合同》，其中包括原告房屋在内的租赁合同约定将房屋出租给陈某，租赁用途为宾馆，租赁期2016年5月1日至2018年9月30日，日租金2016年5月1日至2018年4月30日为每平方米1.2元、2018年5月1日至2018年9月30日为每平方米1.25元，合同附件标明原告房屋抵押、二、三年的租金分别为31,825元、31,825元、33,098元。2016年5月31日，东方现代商业广场物业管理处给原告发送一份《告知书》，通知原告将房屋作宾馆使用的租赁方装修时将对“房屋的原始墙体和公共走道进行拆除后重新分割”。原告到现场查看后，于2016年6月7日要求暂停装修施工，但承租人仍继续装修完毕，并用于经营宾馆。承租人陈某分三期支付了该房租金：2016年10月1日至10月31日2,652.09元，2016年11月1日至2017年4月30日15,912.54元，2016年5月1日至2017年10月31日15,912.54元。2016年10月28日、2017年4月30日、2017年10月31日，上海万街商业经营管理有限公司将房租2,231.73元、14,321.28元、14,321.28元支付给了原告。以上事实，由原、被告的当庭陈述，原告递交的《上海市房地产权证》一份、《委托管理合同》一份、《房屋委托管理交接书》一份、被告递交的《委托招商运营管理协议》一份、租金明细表一份、中国银行《国内支付业务付款回单》三份、《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》复印件三份、《委托管理合同》复印件十份等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《委托管理合同》系双方真实意思的表示，与法不悖，双方均应按约履行。该合同对原告委托被告管理其所有商用物业的期限、形式、利益分配等均作了约定，也提示或约定了收益风险、转委托和装修布局等事项，根据本案查明的情况，被告没有明显违反上述约定的行为，且双方的委托期限尚未届满。当事人在诉讼中对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告以被告根本违约为由提出解除委托合同等的诉讼请求，没有事实和法律依据，故本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张岱、祁洁士的全部诉讼请求。本案受理费3,819元，由原告张岱、祁洁士负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  闵浩德人民陪审员  朱龙芳人民陪审员  顾玲玲二〇一七年十二月十一日书 记 员  施维越附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。