江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初4110号原告：罗四海，男，1958年9月8日出生，汉族，住涟水县。原告：时荣芳，女，1962年7月28日出生，汉族，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：水燕平，江苏捍华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：毛利，江苏捍华律师事务所实习律师。被告：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市武进区延政中路9号。法定代表人：陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞洋，该公司员工。委托诉讼代理人：李丰凯，江苏博爱律师事务所律师。原告罗四海、时荣芳与被告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称江南农商行）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗四海及两原告委托诉讼代理人水燕平到庭参加诉讼，被告江南农商行委托诉讼代理人俞洋、李丰凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗四海、时荣芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同；二、被告支付租金43000元；三、承担违约责任2150元；四、被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告同意解除合同，并要求被告承担提前解除合同给原告造成的3个月房租损失。事实与理由：2019年10月，原告与被告签订《租房合同》约定原告将位于淮安市涟水县房屋租赁给被告用于银行网点营业用房，租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日止；合同约定房屋年租金为肆万叁仟元整（含税金）。被告在2020年10月9日即收到原告提供的房屋租金增值税发票，但被告至今未向原告支付租金、未结算电费等，被告的行为已构成违约。又因约定租赁期限尚未届满，而被告在未与原告协商一致情况下撤离租赁房屋，并明确不再承租；且被告将机器撤离后，其室外灯箱广告牌仍通电展示，室内的照明设备亦在正常照明，被告亦未将房屋交付给原告，故原告认为被告无单方解除合同权利，请求支持原告诉讼请求。被告江南农商行辩称，租赁合同已于2020年11月24日协商一致，于2021年2月19日提前终止，被告提前3个月通知了原告，原告无权要求继续履行租赁合同并主张2021年度的租金43000元。被告仅需承担2020年11月1日至2021年3月7日的租金14962元，被告无违约行为且租赁房屋已交付给了原告，不承担违约金2150元。故原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法判决。本院经审理查明如下事实：2019年10月原告罗四海、时荣芳（甲方）与被告江南农商行（乙方）续签租房合同，约定甲方将位于涟水县房屋租赁给乙方，租赁期限自2019年11月1日至2022年10月31日止，年租金43000元（含税金），甲方应在付款前向乙方提供正规房屋租赁增值税发票（专票或普票）。否则乙方有权延迟支付租金直至甲方提供正规发票为止。乙方不续租，需提前3个月通知甲方，租赁期满，本合同终止。在本合同期满而双方未续租或本合同提前终止时，乙方仅需将相关机具、设备、空调等可移动资产拆除和搬离，而无责任将房屋内装修作任何恢复或撤除（包含但不仅限于大门、墙体等）；如乙方需续租，合同期满后按原合同约定重新签订合同。该合同还约定了其他事项。关于租金的支付方式，原、被告一致认可每年提前一年支付下一年度的租金。涉案合同签订后，被告支付了第一年度租金。2020年10月，原告向被告出具2020年11月1日至2021年10月31日的43000元租金发票，因被告总行的营业布局，不再需要涉案房屋所在的网点，故被告在收到原告出具的租金发票后未按约定向原告支付租金。2020年11月24日被告工作人员向原告罗四海发送短信：“罗师傅，你好，我们银行在您那儿租房子的离行式网点今年11月25日过后不再对外营业了，我行需要提前终止租赁合同，麻烦您后天上午9：00到我们支行网点来协商终止租赁的相关事宜。”2021年2月19日再次发送短信：“罗师傅，我们银行和您签订的租赁合同自今日起终止租赁。麻烦您配合我们办理好电费过户及发票重开等相关手续。您可以发布新的招租广告了。”同年2月22日原告罗四海向被告工作人员回复短信：“俞主任你好：我们发票怎么开，相关手续什么时候办，怎么办？”被告回复：“首先要电费户过户给您，然后发票开具的具体内容和金额我后期通知您，您房子现在就已经可以招租了，我们设备已经撤完。”同年4月2日被告通过短信告知原告开具发票的具体金额，内容为：“罗师傅，结算剩余房租（2020.11.1-2021.3.7）14962元，违约金2150元，合计17112元（含税点），都开房租票。”4月4日原告罗四海回复短信：“俞主任，你们有点过份了，我早就跟你们说过，合同未到期中间你们就随意毁约，我不同意解除。乘我们未在家时你们将所用的设备撤走了。你们给我造成的损失怎么办，你们有尊重合同吗”。后双方就合同履行产生争议，原告遂诉至本院。另查明，被告江南农商行工作人员于2021年7月1日发短信通知原告可以随时取回涉案租赁房屋钥匙，同年8月16日将该房屋的钥匙交至本院，2021年8月18日原告罗四海取走钥匙。审理过程中，原告表示既然被告已无继续履行合同的诚意，原告同意双方的房屋租赁关系自本案开庭之日即2021年7月20日解除，同时要求被告承担提前解除合同给原告造成的损失，损失费按照3个月房租计算。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的租房合同、短信记录、租赁房屋现场照片、增值税发票，被告提供的短信记录，本院谈话笔录等载卷为证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。在涉案合同履行过程中，被告没有按照约定给付租金、且于租赁期间以短信方式告知原告单方终止租赁合同并已将涉案房屋内相关设备撤离，既无合同依据亦不符合法定解除情形，属违约行为。审理中，既然原告同意双方的租赁合同自2021年7月20日解除，视为原、被告此时就涉案合同协商一致解除，故被告应向原告支付2020年11月1日至2021年7月20日的租金30747.95元（43000/365×261）。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告违约给原告造成的损失问题，虽然被告将涉案房屋内相关设备撤离完毕，但直至2021年7月1日短信通知原告随时取回房屋钥匙，同年8月16日才将房屋钥匙交至本院，客观上影响了涉案房屋对外出租，被告应当适当赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失，考虑合同对不续租提前3个月通知的约定等因素，本院酌定被告赔偿原告自合同解除次日即2021年7月21日至2021年10月20日3个月的闲置期间损失10720.55元（43000/365×91）。对于原告主张的违约金，因其已就损失部分向被告主张赔偿，现同时要求被告支付违约金，无法律依据，本院不予支持。关于被告称其提前3个月已通知原告、涉案合同已于2021年2月19日协商一致解除、且无违约行为的辩解，本院认为，首先原告对此协商解除并不认可，其次被告所提供的短信记录不足以证明，故对被告的抗辩事由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗四海、时荣芳与被告江苏江南农村商业银行股份有限公司签订的《租房合同》于2021年7月20日解除。二、被告江苏江南农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内向原告罗四海、时荣芳支付房屋租金30747.95元、赔偿损失10720.55元，合计41468.5元。三、驳回原告罗四海、时荣芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取465元，由原告罗四海、时荣芳负担38元，被告江苏江南农村商业银行股份有限公司负担427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院；开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；缴款账号：罗四海、时荣芳：6232636100141111248；江苏江南农村商业银行股份有限公司：6232636100141111230。）审 判 员 周建权二〇二一年八月二十日法官助理 薛 莲书 记 员 姚 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。