黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑03民终72号上诉人（原审原告）：何文德，男，1965年9月20日出生，汉族，密山市水务局职工，住密山市。委托诉讼代理人：杜丽（与何文德系夫妻关系），女，1964年3月15日出生，汉族，密山市富密灌区退休职工，住密山市。委托诉讼代理人：崔小雨，黑龙江承霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：密山市靖裕房地产开发有限公司，住所地密山市密山镇东安街**。法定代表人：潘秀华，经理。委托诉讼代理人：宋伟民，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：周长雪，男，1977年6月4日出生，汉族，无职业，住密山市。上诉人何文德因与被上诉人密山市靖裕房地产开发有限公司（以下简称靖裕公司）、周长雪确认合同效力纠纷一案，不服密山市人民法院（2020）黑0382民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何文德及其委托诉讼代理人杜丽、崔小雨到庭参加了诉讼。被上诉人靖裕公司、周长雪经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。何文德上诉请求：1.维持密山市人民法院（2020）黑0382民初284号民事判决第一、二、三项，撤销第四项，改判支持何文德全部诉讼请求；2.由靖裕公司、周长雪承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审部分事实认定不清。2012年密山市富密灌区水利水保总站与周长雪签订开发建设施工合同，约定职工购房享有优惠政策，周长雪给予不购房的职工20,000元。职工何恩全购房后又出售，多得六七千元，对此周长雪予以认可。因周长雪的不诚信行为导致商品房预售合同无效，造成何文德损失26,000元。因此，何文德要求赔偿26,000元经济损失应予支持。二、一审法院举证责任分配错误，将“故意隐瞒未取得商品房预售许可证”的举证责任分配给何文德，违反法律规定。依据《城市商品房预售管理办法》第九条的规定，出示商品房预售许可证是出售人的法定义务。靖裕公司、周长雪未向法院提交证据证明其已在售楼广告及说明书中载明商品房预售许可证批准文号，应承担举证不能的法律后果，构成故意隐瞒。双方签订的商品房预售合同虽未约定“故意隐瞒”的法律后果，但因商品房预售合同为格式合同，一审判决驳回该请求，实际系免除了格式条款提供者的责任，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，违反了法律规定。综上，请求二审人民法院查清事实，依法支持何文德的全部诉讼请求。靖裕公司、周长雪未到庭亦未发表答辩意见。何文德向一审法院起诉请求：1．依法确认何文德与靖裕公司、周长雪签订的商品房预售合同无效；2．要求靖裕公司、周长雪连带返还何文德购房款69,000元及截至2020年7月20日的利息32,130.49元（2020年7月21日后继续计算利息至给付完毕时止），并赔偿损失37,080元；3．由靖裕公司、周长雪承担何文德已付购房款一倍即69,000元的赔偿责任；4．诉讼费用由靖裕公司、周长雪承担。一审法院认定事实：2012年5月3日周长雪作为乙方与案外人密山市富密灌区水利水保总站作为甲方签订了开发建设施工合同，对位于密山市甲方的原有食堂、仓库改造，由职工集资建设综合楼。其中合同第九条内容为：“开发时乙方负责给甲方解决35户职工住宅楼，面积为65平方米（正楼），售价低于市场价，其中三、四、五层为1,400元/平方米，6楼为1,200元/平方米。不得涨价或者变相涨价。如住宅平方多于65平方米之外的按市场价售出。”何文德系水利职工。2012年6月30日何文德妻子杜丽与靖裕公司黑台水利小区项目部签订了商品房预售合同，何文德向靖裕公司黑台水利小区项目部购买密山市水利小区3单元602室楼房，建筑面积为61.7平方米，每平方米1,200元，房屋总价款为74,040元。合同签订后，何文德分三次向周长雪支付了69,000元购房款（2012年6月30日22,000元、2012年9月4日22,000元、2013年11月30日25,000元），靖裕公司黑台水利小区项目部就三笔购房款向何文德出具了三张收据。2013年11月30日，诉争房屋交付给何文德。2018年4月24日，密山市住房和城乡建设局关于杜丽反映黑台镇水利楼违法建筑问题的答复意见中指出，本案诉争房屋存在构造柱漏筋、漏振、锈筋、窗户下垫木块、塑料窗变形等问题，后何文德等委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对诉争房屋进行鉴定。2018年12月10日，黑龙江省寒地建筑科学研究院作出鉴定报告，鉴定结论涉及现浇钢筋混凝土顶板钢筋保护层厚度，次卧构造柱、拦板和挑梁外观质量，厨房排烟管风管开裂、严密性能，普通烧结砖墙体砌筑质量、墙体表面抹灰等不符合规范要求等。何文德提供收据及车票等，证明诉争房屋其花费鉴定费10,000元、因鉴定支出差旅费1,080元。靖裕公司、周长雪对黑龙江省寒地建筑科学研究院作出的鉴定报告及鉴定费、差旅费均提出异议，并提供深圳市住建工程检测有限公司出具的就诉争房屋所在的黑台水利小区1栋房屋结构安全性检测评估报告，用以证明诉争房屋质检合格，无质量问题。周长雪提供密山市人民政府8届46次常务会会议纪要确定的推进历史遗留已入住楼房28个开发小区名单复印件一份，称诉争房屋已经可以办理房屋产权登记。另查明，2012年5月15日，密山市住房和城乡建设局就黑台镇黑台水利站的土地作出土地出让规划条件说明书。2013年7月5日靖裕公司与密山市国土资源局就坐落于密山市镇直（原黑台水利站）的宗地签订国有建设用地使用权出让合同。2013年7月19日，靖裕公司交纳国有土地使用权出让金290,000元。2013年9月13日，靖裕公司向密山市地方税务局连珠山分局缴纳14,500元税款。2013年9月24日，密山市发展和改革局就靖裕公司建设黑台水利小区作出批复，其中第1条项目名称为黑台水利小区；第2条建设单位为靖裕公司，法定代表人田华昌；第3条建设地点为黑台镇镇直（原黑台水利站）。靖裕公司对诉争房屋至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，靖裕公司就本案诉争房屋取得了国有建设用地使用权并交纳了土地出让金，同时亦就开发诉争房屋所在小区工程向密山市发展和改革局申请立项审批，能够确认本案诉争房屋系商品房。故对周长雪主张的本案诉争房屋系单位职工福利房，并非商品房的主张，本院不予支持。因违反法律强制性规定的合同是无效的。本案诉争房屋并未取得商品房预售许可证。靖裕公司将诉争房屋出售给何文德，双方之间签订的商品房预售合同是无效的。故何文德要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。周长雪与靖裕公司合作开发诉争房屋，应共同向何文德返还69,000元购房款并支付利息。而以22,000元购房款为基数，自2012年6月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息应为8,857.78元；自2019年8月20日至2020年7月20日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息应为835.36元。而以22,000元购房款为基数，自2012年9月4日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息应为8,592.68元；自2019年8月20日至2020年7月20日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息应为835.36元。而以25,000元购房款为基数，自2013年11月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息应为7,708.44元；自2019年8月20日至2020年7月20日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息应为949.27元。以上利息合计为27,778.89元。故何文德主张的32,130.49元利息过高，不予支持，靖裕公司与周长雪应支付何文德的合理利息为27,778.89元。何文德要求自2020年7月21日起至购房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率继续给付利息的诉讼请求，本院予以支持。而何文德所主张的鉴定费及差旅费11,080元，因该鉴定系何文德单方委托，被告不予认可，故对何文德的该项请求，本院不予支持。何文德主张合同无效给其造成26,000元的直接经济损失，要求予以赔偿，因合同无效，何文德并无取得26,000元利益的基础，且证据不足，故对何文德要求赔偿26,000元经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对何文德要求承担一倍购房款69,000元赔偿责任的请求，因何文德并未提供证据证实靖裕公司、周长雪存在故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实，故对何文德的该项诉讼请求，本院不予支持。对何文德主张周长雪与靖裕公司系挂靠关系，但并未提供证据证实其主张，故本院不予支持。综上所述，何文德与靖裕公司签订的商品房预售合同无效，靖裕公司、周长雪应返还何文德购房款69,000元并支付利息27,778.89元，合计96,778.89元。并自2020年7月21日起至购房款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向何文德继续支付利息。驳回何文德的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、何文德与靖裕公司于2012年3月30日签订的商品房预售合同无效；二、靖裕公司、周长雪给付何文德购房款69,000元、利息27,778.89元，合计96,778.89元。于判决生效后三日内履行；三、靖裕公司、周长雪自2020年7月21日起至购房款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率向何文德继续支付利息；四、驳回何文德的其他诉讼请求。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，2019年11月20日录音中，杜丽询问“没买房的你给多少，何恩全的你给多少钱”，周长雪回答“开始答应两万，给他汇款时不干了，他自己多卖了六七千”，杜丽陈述“实际周长雪给何恩全三万元”，周长雪回答“物业的事”。2021年1月28日，密山市不动产登记中心出具证明，内容为：密山市水利小区初始登记已办理完毕，现已具备办理不动产转移登记条件。其他事实与一审一致。本院认为，何文德要求周长雪赔偿26,000元直接经济损失，并举示2019年11月20日录音资料证明其主张。录音中周长雪并未认可杜丽的陈述，且一审时其对该录音有异议，何文德亦未提交其他充分有效的证据佐证，故何文德第一点上诉理由不成立。根据谁主张、谁举证原则，何文德应就靖裕公司、周长雪故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实承担举证责任，故一审法院举证责任分配正确。因何文德未完成举证责任，一审判决驳回其要求承担购房款一倍赔偿责任的诉讼请求正确。综上所述，何文德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,175元，由上诉人何文德承担。本判决为终审判决。审判长  刘宝国审判员  徐媛凤审判员  张忠义二〇二一年四月二日书记员  李 木