河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初727号原告：董建宏，男，汉族，1962年5月6日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：葛勇，河南开物律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：洛阳玉恒置业有限公司，住所地，洛阳市宜阳县香鹿山镇牌窑村。统一社会信用代码，91410327683198967E。法定代表人：杨寿安，总经理。委托诉讼代理人：王怀渊，男，汉族，1967年5月7日出生，住河南省宜阳县，该公司经理，特别授权代理，即代为承认调解、接受对方意见，代领文书等。原告董建宏与被告洛阳玉恒置业有限公司（以下简称“玉恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行了审理。原告董建宏委托诉讼代理人葛勇、徐爱国，被告玉恒公司委托诉讼代理人王怀渊，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董建宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金暂计66665.5元（以原告已付购房款为基数，按年利率６％自2014年10月27日起至原告实际办理不动产权证书之日止；2.判令被告赔偿原告自2014年10月27日至实际供暖之日止的采暖费损失暂计13943.2元（按洛阳市统一供暖收费标准计算），并将原告的房屋配套为市政供暖；3.本案受理费等一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月16日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”,即被告应于2014年10月26日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍不能在前述期限内办理不动产权证书。上述合同的附件三约定“装饰、设备标准”第十项“其他”约定暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。原告于2014年2月27日缴纳了暖气初装费3137.78元，但时至今日，因被告原因，原告仍无法享受采暖服务，冬日在寒冷中度过。原告认为，合同应当履行，被告未在约定的期限内办理不动产权证书，未依约向原告提供供暖服务，应承担违约责任，并赔偿原告的各项损失。原告多次与被告协商遭强硬拒绝，无奈诉至法院。被告玉恒公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，答辩人和原告在2013年7月16日签订《商品房买卖合同》属实，但合同约定的交房时间是2015年10月31日，合同关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”,依此规定，答辩人将办理权属登记所需的资料报备的时间是2016年10月26日之前，而实际上答辩人已经将属于自己应当提供的办理权属登记的资料提供给了产权登记机关，只是由于答辩人开发的这个项目属于“问题楼盘”,致使包括原告在内的众多购房户的产权证书无法办理。因此，造成原告所购房屋不能办理产权证书，责任不在答辩人，答辩人也不应对此向原告承担违约责任。二、根据答辩人与原告所签《商品房买卖合同》附件三的约定，暖气为仅入户，但没有约定具体的入户时间，况且根据宜阳县城建热力有限公司的规定，申请安装且小区各单元愿意缴纳接入市政用热相关费用和采暖费的户数需达到规划户数的50%以上。但原告所在的小区供暖户数为244户，在2019年供暖季申请供暖的户数仅为63户，远远达不到市政供暖的标准，因此，造成原告所在的小区不能正常供暖的责任也不在答辩人。答辩人认为，原告要求答辩人支付其违约金和赔偿其供暖损失的诉讼请求，既没有事实根据，又没有法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2013年7月16日，原告董建宏作为买受人、玉恒公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定，董建宏购买玉恒公司开发的位于洛阳宜阳县，建筑面积123.05平方米，价款270998元。第八条：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十五条：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项（按照国家相关规定协商解决）处理。合同附件三第10项约定“暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”。2013年7月17日，被告玉恒公司为原告开具了149998元销售不动产统一发票，2013年10月25日，被告玉恒公司为原告开具了121000元销售不动产统一发票。2015年6月12日，被告办理了玉恒国际2#楼的产权登记证书。2015年11月30日该栋楼有一户业主取得房产证，2015年12月1日有两户业主取得房产证，2016年11月11日有两户业主取得房产证，2016年11月16日有一户业主取得房产证。原告董建宏至今未取得所购房屋权属证书。2013年11月30日原告入住房屋，2014年2月27日原告董建宏向被告玉恒公司交纳暖气初装费3137.78元。本院认为，原告董建宏与玉恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》的日期为2013年7月16日，而该合同约定的交房日期为2013年10月31日前，还约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故按照《商品房买卖合同》的约定，被告玉恒公司应依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但在本案中被告玉恒公司提供的证据不能证明其已将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案,导致买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的,影响了合同双方办理所有权转移的法律行为，被告的行为已构成违约,应承担违约责任;合同未约定违约责任的,且逾期交房所造成的损失时常大于逾期登记所造成的损失，合同中约定的逾期交房的违约金为日万分之一，本院酌定逾期登记的违约金按年利率3%计算。因原告向被告支付购房款的时间早于原告主张违约金的起算时间2014年10月27日，故应以2014年10月27日作为计算违约金的起算时间。关于违约金计算的终止之日，因该栋楼于2015年11月30日起已陆续有多户业主取得房产权属证书，根据常理可知原告的房产于2015年11月30日起也具备办理房产权属证书的条件，原告辩称被告未履行通知义务亦悖于常理，故违约金的计算终止之日应定为2015年11月30日。原告要求被告赔偿自2014年３月1４日起至实际供暖之日止的采暖费损失，暂计16808.1元（按洛阳市统一供暖收费标准计算）。首先，《商品房买卖合同》附件三中关于暖气的约定为“暖气仅入户，户内部分业主自理，初装费为业主自理”，该约定并未明确是市政供暖入户，原告主张应达到市政供暖的入户及开通缺乏依据。其次，原告庭审中承认被告自行烧锅炉向用户供暖，证明原告所购买的房屋已经达到了暖气入户。第三，原告要求被告赔偿采暖费损失按照洛阳市统一供暖收费标准计算，缺乏依据。故对原告主张的采暖费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》及第六十四条第一款之规定判决如下：一、限被告洛阳玉恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日付给原告董建宏自2014年10月27日起至2015年11月30日止按照购房款270998元的年利率3％计算的违约金；二、驳回原告董建宏的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取908元，由被告洛阳玉恒置业有限公司负担100元，原告董建宏负担808元。本判决为终审判决。审 判 员 张刚二〇二一年四月二十九日兼书记员 李丹