江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4654号上诉人（原审被告）:夏德飞，男，1974年8月23日出生，汉族，南京市鼓楼医院下属分院医生，住盐城市。委托诉讼代理人：夏瀛（系夏德飞之父），汉族，盐城市盐都区秦南轧花纺织总厂退休职工，住盐城市。被上诉人（原审原告）：盐城市金色物业服务有限公司，住所地盐城市景福大厦**。法定代表人：吴峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王益贵，江苏行真律师事务所律师。上诉人夏德飞因与被上诉人盐城市金色物业服务有限公司（以下简称金色物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2020)苏0902民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏德飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判金色物业公司赔偿房屋维修费、物资损失费48500元；2.维持业主知情权，公示金色物业公司相关证件；3.上诉费用由金色物业公司承担。事实和理由：1.对夏德飞1幢902室，从购买之日起，一直出租，明确物业费、水电费由承租人自行交纳。多年来，承租人一直将物业费交给物业，双方对接，从没有听说欠费。经查，902室客户都按时交纳物业费，至今不欠费。2.2幢402室，夏德飞不交物业费的主要原因是，房屋下水道损坏，造成大车库（43.47平方米）溢水，造成室内家具等物资损失，加上夏德飞自行维修，共花去18000多元。2018年夏德飞申请了维修资金，小区公示29户，共近300万元，夏德飞户27600元，事后，温飞和业主发生矛盾，只维修了部分房屋，还有的一直未修，但维修资金不知去处。3.根据物业管理规定，业主对物业管理有知情权，故要求公开公示：（1）小区的物业公司营业执照；（2）小区管理规约、服务合同、服务等级、服务人员基本情况、持证上岗证、人数、服务标准、收费情况和依据、收费起始时间表、小区平面图；（3）小区车位、车库处分情况、管理方案、外来车辆收费明细，收入是否归业主？（4）小区公共区域、公共设备养护记当、相关部门的检查合格准使用文件，年检手续；（5）小区住宅、营业等建筑物及附属设备维修资金筹集，使用情况；（6）房屋及配套设备和地下管网工程竣工图同，必须公示，以便维修；（7）对小区楼体外墙、顶层的养护、维修资金使用情况；（8）小区公共区域的绿化养护记录。物业服务用房使用情况、收费明细。小区内安装监控、楼道大门等大型安全设施资金使用明细必须如实公开。金色物业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，法律适用正确。2.夏德飞要求赔偿损失，应当另案起诉，不应当与本案一起诉讼。3.对于知情权问题，金色物业公司在进场之前就已经公示。金色物业公司向一审法院起诉请求：判决夏德飞支付2015年4月26日至2019年4月25日的物业管理费9858元及逾期利息。一审法院认定的事实：金色家园小区业主委员会经选举产生后于2014年10月20日经盐城市亭湖区住房和城乡建设局同意备案。夏德飞系金色家园小区的业主，在该小区其所拥有两套房产，分别为2幢402室建筑面积130.95平方米和1幢902室建筑面积143.37平方米。2015年4月，金色物业公司（乙方）与盐城市金色家园小区业主委员会（甲方）签订物业服务委托合同约定，甲方将金色家园小区委托乙方进行物业管理；服务内容包括公共事务管理，秩序管理，公共设施、设备、场地日常运行、维修保养，保洁服务，绿化养护，便民服务，以及甲方委托的其他管理事项；普通多层住宅用房物业费为每月每平方米0.50元，地，地下车库物业费用减半收取道照明费20元/年/户，年终按实公布，多退少补；物业服务费实行先服务后收费，业主可选择按季、半年或一年三个时段交费，但交费进度不得低于时间进度；物业服务费主要用于以下开支：物业公用部位、公用设备设施日常维护费，管理人员和服务维护人员、保安人员、保洁人员的工资，办公费用，秩序巡护费，绿化养护费，清洁卫生费，公用水电费，房屋租赁费，合理利润及法定税费；合同有效期限自2015年4月26日起至2016年4月25日止；合同并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，金色物业公司按约为小区提供了物业服务。合同期满后，双方又两次签订物业服务合同，除服务期限为2016年4月26日至2021年4月25日外，其他内容均未变化。在四年的服务过程中，夏德飞两套住房共差欠物业费9858元，具体差欠情况分别为：从2015年4月26日到2019年4月25日期间，2幢402室按照130.95平方米，物业费每年1380元，应交物业费5520元；另一套1幢902室是143.37平方米，物业费每年1746元，其中2015年4月26日至2017年4月25日没有交过物业费，2017年4月26日至2018年4月26日差了846元，故1幢902室差欠物业费为4338元。金色物业公司经催收未果，遂向一审法院提起诉讼。一审另查明，金色家园小区业主委员会于2011年10月24日成立，并在盐城市亭湖区住房和城乡建设局备案，后又于2014年10月备案。金色物业公司营业执照经营范围包含物业服务，温飞为该公司股东之一。一审法院认为，根据物业管理条例规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，夏德飞对金色家园业主委员会的存在和金色物业公司的资质表示质疑，经审查金色家园小区业主委员会已成立并备案，金色物业公司具备物业服务资质，故金色家园小区业主委员会与金色物业公司签订的物业服务合同合法有效，对全体业主均具有约束力。金色物业公司提供了物业服务，夏德飞应当交纳物业服务费，故金色物业公司要求夏德飞支付物业费的请求，予以支持。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。金色物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。金色物业公司虽提出要求夏德飞承担逾期利息的主张，但鉴于金色物业公司工作中存在着瑕疵，故一审法院对金色物业公司要求夏德飞承担逾期利息的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：夏德飞应于判决发生法律效力之日起十日内向金色物业公司支付物业服务费9858元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由夏德飞负担。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，金色家园小区业主委员会依法成立，并在盐城市亭湖区住房和城乡建设局备案。业主委员会与金色物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，应认定合法有效。根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，金色物业公司根据合同约定为案涉小区提供了物业管理服务，故其有权向业主收取物业服务费。本案上诉人夏德飞是案涉小区1幢902室、2幢402室的业主，应当依照合同约定的物业收费标准向金色物业公司交纳物业服务费。1.对夏德飞提出金色物业公司应向1幢902室房屋的承租人收取物业服务费，承租人实际已经交纳了物业费的上诉理由。本院认为，上诉人夏德飞是案涉房屋的业主，其应依据业主委员会与金色物业公司的物业服务合同的约定交纳相关物业费用。如业主将案涉房屋对外出租，业主与承租人在租赁合同中约定由承租人支付物业服务费，并且物业管理公司同意直接向承租人收取物业管理费的，则应由承租人支付物业服务费。本案中，业主夏德飞将案涉房屋出租时，并未约定由承租人交纳物业服务费以及经金色物业公司同意向承租人收取，故夏德飞不能以其房屋出租给承租人而免除其免交物业服务费的义务。上诉人主张承租人实际已经交纳了服务期间的物业费，但其未提供任何证据证明，故该上诉理由本院不予采纳。2.关于夏德飞提出2幢402室房屋因车库溢水造成其损失，且申请的物业维修资金不知去向，故其不应交纳物业费的上诉理由，本院认为，上诉人房屋车库溢水并非被上诉人金色物业公司造成的，如房屋主体结构、公共部位、公共设施等存在质量引起，上诉人可通过申请房屋维修基金的方式进行维修，上诉人不能以此为由不交纳物业服务费用。3.关于上诉人提出的知情权问题。本院认为，物业公司应当按照法律法规要求对相关信息进行公示，如物业公司拒不提供的，业主可依照相关法律规定维护其合法权益，但业主不能以此作为不交纳物业服务费的理由。综上，夏德飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏德飞负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十二月十四日书记员 郁婷婷