上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初899号原告(反诉被告)：俞建华，女，1959年1月31日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海松牧五金制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杜月华，总经理。委托诉讼代理人：孔香梅，女。委托诉讼代理人：李权。第三人：上海月阔贸易有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇黄沙路XXX号。法定代表人：朱藴文，执行董事。委托诉讼代理人：李权。原告(反诉被告)俞建华与被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司(以下简称松牧公司)及第三人上海月阔贸易有限公司(以下简称月阔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年1月26日、3月26日和6月3日三次公开开庭审理。原告俞建华的委托诉讼代理人朱愉忠和被告松牧公司及第三人月阔公司的共同委托诉讼代理人李权到庭参加了庭审,松牧公司法定代表人杜月华参加了第三次庭审，松牧公司委托诉讼代理人孔香梅到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告俞建华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年10月5日签订的《厂房租赁合同》已于2019年8月10日解除；2、判令被告搬离坐落于上海市奉贤区安东南路XXX号厂房,并恢复原状(后撤回)；3、判令被告支付拖欠的截止2019年8月10日租金200,139.68元；4、判令被告支付拖欠截止2019年8月10的物业费81,968.52元；5、判令被告支付拖欠的截止2019年8月10日水费23,252.76元；6、判令被告支付滞纳金人民币91,608.3元；7、判令被告支付占用使用费,期限从2019年8月11日起至2019年9月30日,按每月37,613.625元计算；从2019年10月1日起至2020年9月30日止,按每月39,494.13元计算,并按实支付物业费和水费(自2019年8月11日至实际搬离)；8、判令被告赔偿原告税款损失额121,322.3元(后撤回)；9、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：坐落于上海市奉贤区安东南路XXX号厂房(面积2826平方米,含6号厂房及辅助房)的所有人系本案月阔公司,原告经营的富新诗立金属制(上海)有限公司于2013年9月28日与其签订了《租赁房屋协议书》一份,约定由该公司承租前述房屋用于生产经营,期限从2013年11月1日起至2021年10月31日止,并同时约定有权将承租的厂房部分或全部转租给他人。后原告以自己的名义于2017年10月5日与被告签订了《厂房租赁合同》一份,约定由被告承租前述范围内的6号厂房(面积为1,836平方米),期限从2017年10月1日起至2020年9月30日止,并约定了租金及保证金、其他费用、其他有关约定等条款内容。签约后,按约交付厂房,但被告并未全额支付押金71,645元,仅在2019年11月3日和23日分六笔共计支付60,800元押金,同时对于租金也未按约支付(即违背每半年支付一次的先付后用原则)。故原告于2019年8月10日向被告发出《关于解除厂房租赁合同的通知》。经原告核算,被告从租期开始至原告发出解约之日,租金总计为818,139.68元、物业费81,968.52元、水费23,252.76元,但被告总计支付租金为618,000元。综上,原告认为按照合同约定,如被告未按约履行支付房租及其他一切费用满一个月,原告有权终止租赁协议,并增收5%的滞纳金(按每月递增5%)。现,被告的行为显然已经违反该约定,故原告有权单方解约,并追究被告的违约责任。同时,鉴于原告系从第三人处承租本案所涉的租赁物,故现原告将月阔公司列为第三人,便于贵院查清事实。据此,原告特向贵院提起诉讼,望依法支持。被告松牧公司辩称，同意解除双方合同。对于租金，双方于2019年5月6日双方进行了结算为欠243,492元，不包括押金,期后又支付了140,000元。合同虽有约定物业费，但实际我方是自己管理的，不存在物业费。被告用水很少，而原告车间用水厉害，水费计算不认可。2019年8月10日起原告把我方车间锁门，我方无法生产经营。滞纳金不认可，也不符合法律规定。税款和被告无关。第三人月阔公司述称，合同是原被告之间的，和第三人无关。被告松牧公司向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告损失费53,119.64元；2、被告货款62,600元欠付租金中予以抵扣；3、被告保留可得利益损失567,000元诉权；4、反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月28日签订《租赁房屋协议书》一份，协议明确了双方的权利与义务，其中约定了违约责任。第五条B第一项，“由于甲方造成的水电供应不正常，断水或断电3天以上，承租方(被告)可以终止协议，出租方(原告)赔偿承租方的损失”。事实上，原、被告在2019年5月6日双方通过对账明确了被告尚欠原告243,492元(已扣除被告为原告加工货款103,560.80元)，但原、被告对账清单备注明确了被告已交押金70,000元未统计在内。截止到2019年5月6日对账日被告尚欠原告243,492元，再扣除70,000元押金，总欠原告173,492元。由于被告要求原告把2019年5月6日以后之货款62,600元冲抵租金而导致原告于2019年8月份多次对租赁厂房锁掉大门和断水、断电，引发110出警。原告为了逃避法律责任于2019年8月13日和15日破坏机器，破坏摄像头，参与破坏行为人员由原告俞建华、郭付总、潘林荣、老阮，由于原告不正当、不合法行为造成被告长期无法经营，使被告蒙受重大损失。另外，由于原告对租赁厂房断水、断电，造成第三方向被告要求赔偿，并已经向被告发出理赔告知书和理赔协议。被告认为，被告当时拖欠原告3个月租金，是事出有因的。在双方都有拖欠事实情况下，被告要求对账结算是合情、合理的。由于原告将租赁厂房断电、断水，显然造成了被告的损失。事实证明了在断电、断水前一年生产经营额为1,072,164.49元。后一年生产经营额为859,685.90元，二者相差为212,478.49元。按照习惯以25%利润计算，由于断水、断电所造成被告损失53,119.64元。故被告提出反诉。原告俞建华辩称，不同意反诉，无事实和法律依据。第三人月阔公司述称，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2017年10月5日,原、被告签订《厂房租赁合同》，约定甲方(原告)出租给乙方(被告)位于上海市奉贤区安东南路XXX号富新产业基地内6号厂房(除甲方自用部分外)，面积为1,836平方米，用于加工生产。厂房租期自2017年10月1日至2020年9月30日止。该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为0.65元，其中有62.7平方米每平方为0.4元/天。月租金为35,822.50元，年租金为429,870元。此租金为不含税租金。第一年租金不变，第二年起每年递增为5%。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付6个月房租费用和2个月的押金共计286,580元。后期租金应在付租日(2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日，以此类推)前付清。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到通知时，应在三天内付款。租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，物业管理费收费标准：每月每平方米2元。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。上述合同签订后，初期被告按约支付了需要的租金等，期后存在拖欠情况。2019年5月6日，原、被告进行对账，双方签订《对账清单》，双方确认，被告松牧公司至2019年5月底合计支付费用108,000元(不含押金70,000元)，总应缴的租金、水费、物业费为825,052.8元，再扣除货款103,560.8元，被告松牧公司尚欠原告243,492元。期后，被告陆续支付了140,000元。被告也给原告送货，原告签收了送货单。2019年8月10日，原告向被告发出《关于解除厂房租赁合同的通知》，认为被告截止2019年8月10日共欠房租456,361.58元和滞纳金360,987.3元，经多次催收未能按时支付，根据合同第八条第6款约定，通知被告自2019年8月10日起，解除双方签订的厂房租赁合同。另，上述租赁厂房系由原告为法定代表人的富新诗立金属制品(上海)有限公司(下称富新公司)向第三人月阔公司租赁。2020年5月6日，月阔公司起诉富新公司租赁合同纠纷，该案于2021年4月17日经本院调解，双方达成调解协议：一、被告富新诗立金属制品(上海)有限公司给付原告上海月阔贸易有限公司6号厂房和辅助房从2019年10月1日起至2021年1月31日止共计16个月占有使用费666,666元，400平方的门面房从2020年2月1日起至2021年1月31日止的占有使用费50,000元，合计716,666元，具体支付方式：于2021年5月7日前支付240,000元，于2021年5月31日前支付240,000元，余款236,666元于2021年6月30日之前付清，如任何一期逾期不付，被告另行给付原告违约金83,333元，并可就余款一并申请执行；二、被告富新诗立金属制品(上海)有限公司继续承租400平方门面房和990平方辅助房(共计1390平方)至2021年10月31日，到期不再租赁；从2021年2月1日至2021年3月31日止按照0.5元/平方/天计算，计41,700元；从2021年4月1日至2021年10月31日止按照0.9元/平方/天计算，计262,710元；两项合计304,410元。具体付款方式：被告于2021年5月7日前给付原告154,410元，余款150,000元于2021年7月31日前付清，如任何一期逾期不付，被告另行给付原告违约金50,000元；三、原告上海月阔贸易有限公司不再向被告富新诗立金属制品(上海)有限公司主张2021年4月26日之前的水费，被告富新诗立金属制品(上海)有限公司按照以往惯例(按抄表数三户均摊)支付原告上海月阔贸易有限公司2021年4月27日之后的水费；被告富新诗立金属制品(上海)有限公司保留向案外人上海松牧五金制品有限公司追偿至其实际搬离日止欠付水费的权利；四、被告富新诗立金属制品(上海)有限公司于2021年10月31日租赁到期后15日内搬离并将辅助房和门面房恢复原状(以双方签字确认的照片为准)，如被告未按期恢复原状，被告需按实赔偿原告另行委托第三方恢复的实际费用。庭审中，第三人月阔公司明确，2021年2月1日起，系争的由被告松牧公司使用的部分厂房直接由月阔公司与松牧公司发生关系。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。租赁期间，被告有支付了部分费用，加上双方存在货物加工的经济往来，为此双方于2019年5月6日进行对账，经对账，确认被告尚欠原告至2019年5月底的租金为243,492元。期后，被告虽陆续又支付了140,000元，但仍一直未能付清，为此原告于2019年8月10日发出《关于解除厂房租赁合同的通知》。故本院确认，2019年8月10日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案在审理过程中，第三人月阔公司与原告经营的富新公司诉讼案件经调解结案，该案双方确认涉案厂房租金计算至2021年1月31日，2021年2月1日起，被告直接和第三人月阔公司发生关系。故对于原告要求被告支付租金、水费和物业费的时间亦计算至2021年1月31日止。被告认为水费实际没有结算确认的多，物业不应予以计算。本院认为，被告对于水费和物业费的计算在双方2019年5月6日对账时是认可的，按照双方的合同及交易习惯，应当予以计算。被告至合同解除之日止，拖欠的租金合计为191,277.13元；水费2,430.56元；物业费8,568元。自2019年8月11日至2021年1月31日期间，产生的占有使用费为694,595.45元；水费为18,402.83元；物业费为64,872元。对于占有使用费，被告认为由于疫情影响，减免部分。本院认为疫情确对租赁使用有一定影响，本院酌情减免部分，由被告承担占有使用费620,000元。对于原告主张的滞纳金计算，被告提出抗辩意见，本院认为原告主张欠付款30%计算过高，酌情调整为20,000元。对于被告支付的押金，鉴于合同已经解除，本院予以一并处理。原告认为实际收到的押金不满70,000元，但其在结算时明确有押金70,000元，现其以自己的入账反证未收满，本院认为其本人的入账记录不足以推翻自认。该押金原告应予返还。对于被告主张要求货款在租金中一并予以抵扣，鉴于双方对于货款存在争议，原告不同意一并结算，本案不予处理。对于被告提出的损失赔偿，被告虽提供双方曾有过争执和报警的事实，但未能提供证据证明原告曾采取极端措施造成被告经营损失的事实，故不予难以支持。被告保留诉权部分，待被告有证据后另行主张。根据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)俞建华与被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于2017年10月5日签订的《厂房租赁合同》于2019年8月10日解除；二、被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建华至2019年8月10日止的租金191,277.13元；三、被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建华至2019年8月10日止的水费2,430.56元；四、被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建华至2019年8月10日止的物业费8,568元；五、被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建华滞纳金20,000元；六、被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建华自2019年8月11日起至2021年1月31日期间的占有使用费为620,000元；水费18,402.83元；物业费64,872元；七、原告(反诉被告)俞建华于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司押金70,000元；八、驳回被告(反诉原告)上海松牧五金制品有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14,068元，减半收取计7,034元，由上海松牧五金制品有限公司负担6,000元，由俞建华负担1,034元；保全费2,520元，由上海松牧五金制品有限公司负担。反诉案件受理费1,307元，由上海松牧五金制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二一年六月二十八日书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。