四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8816号上诉人（原审原告）：何华，男，1974年12月9日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗乐，四川锦官城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王汇东，四川锦官城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：迟梅英，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马杰，北京中伦（成都）律师事务所律师。上诉人何华因与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何华上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2、依法改判佳年华公司从2013年12月30日起按何华已付款金额每日万分之一支付逾期未办理房屋所有权证的违约金，直至佳年华公司为何华办理房屋所有权证之日止；3、佳年华公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决没有查清佳年华公司迟迟未办理案涉房屋所在楼栋初始登记而导致案涉房屋权属登记无法进行的原因；案涉商品房买卖合同中明确约定交房时间为2012年12月30日前，同时约定办理案涉房屋所有权证书的时间为交付之日起365日内，因此，逾期办理房屋所有权证书的违约金应从2013年12月30日起计算；一审判决在佳年华公司未要求调减违约金的情况下，主动调减违约金错误，且调减明显不合理。被上诉人佳年华公司辩称，佳年华公司不存在逾期办证的情形，一审判决认定事实清楚。佳年华公司基于无偿委托办证，且何华没有遭受实际损失，因此，一审判决确定的违约金适宜，应当予以维持。何华向一审法院起诉请求：1、佳年华公司立即为何华办理房屋所有权证；2、佳年华公司从2013年12月30日起按何华已付款金额每日万分之一向何华支付逾期办理房屋所有权证的违约金至佳年华公司为何华办证之日止。一审法院认定事实：何华与佳年华公司于2010年11月3日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定何华以592600元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县社区“空港晶座”6幢1单元21楼2106号房屋一套；佳年华公司应当在2012年12月30日前向何华交付该商品房，何华委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由何华承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定佳年华公司应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，何华同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，何华未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向何华支付已付款万分之壹的违约金。《补充协议》约定，何华委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……何华须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，何华须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由何华承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由何华自行承担；佳年华公司在何华交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助何华办理房屋所有权证……。何华、佳年华公司另签订了《补充协议》，协议表明何华、佳年华公司签订原购房合同时，该房屋位于机场路社区六组，现经该辖区派出所证明，房屋地址为四川省双流县西航港临港路五段58号；何华签订原购房合同时，该房屋建筑面积为102.57㎡，房屋单价为5777.52元/㎡。现经双流房管局核定，何华所购房屋建筑面积为102.46㎡。实际房款应为人民币伍拾玖万壹仟玖佰陆拾伍元（￥591965）整。合同签订后，何华按约向佳年华公司支付了购房款，2013年2月2日，何华支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，双方办理了面积补差手续。佳年华公司向何华交付了案涉房屋。“空港晶座”项目6幢至今未取得房屋所有权初始登记，截至2016年3月8日，佳年华公司亦未向房屋产权登记机关提交何华的办证申请资料。一审法院认为，何华与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、何华是否按合同履行了自己的义务及办理房屋产权证的条件是否成就；2、佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任。一审法院根据所查明的事实，综合评判如下：1、关于何华是否按合同履行了自己的义务及办理房屋产权的条件是否成就的问题。一审法院认为，根据补充协议第四条第4款的约定，佳年华公司协助何华办理房屋所有权证的前提条件为，何华向佳年华公司交清办证所需的全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，现何华已于2013年2月2日向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司也向何华交付了案涉房屋。佳年华公司虽提供物业移交确认单抗辩称何华未向其提交办证所需的完整资料，但何华提供了邮政快递凭证证明其已通过快递将所缺办证资料邮寄给佳年华公司，何华提交办证资料的义务已完成。综上，何华已经按合同履行了自己的全部义务，办理房屋产权证的条件已经成就，故佳年华公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。2、关于佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。一审法院认为，首先，佳年华公司协助何华取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与何华签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到何华。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助何华取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与何华签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为何华办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，佳年华公司辩称为何华办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向何华承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。何华诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予佳年华公司相应的时间，以本判决生效后两个月为宜。对于何华主张佳年华公司给付违约金43213.372元的问题。一审法院认为，因补充协议约定“佳年华公司在何华交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助何华办理房屋所有权证”，而何华于2013年2月2日履行完毕补充协议所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年2月3日起计算。佳年华公司对违约金的起算时间的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而何华并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为4600元为宜。佳年华公司辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且何华无任何损失，故不需向何华支付违约金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，何华与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合何华的实际损失，一审法院酌情支持4600元。佳年华公司应于判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理何华所有的“空港晶座”6幢1单元21楼2106号房屋的所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付何华违约金4600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由何华负担176元，佳年华公司负担264元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定的违约金数额是否适当。现评判如下：首先，对于违约金计算起点的认定。本院认为，按照双方的约定，佳年华公司应当在向何华交房后且何华向佳年华公司交齐税费资料后365日内，协助办理案涉房屋所有权证书。现何华于2013年2月2日交齐税费资料，因此，佳年华公司应当在2014年2月2日前协助办理案涉房屋所有权证书。现佳年华未在约定期限内履行义务，故逾期办理房屋所有权证书的违约金应从2014年2月3日开始起算。因此，一审法院认定逾期办理房屋所有权证书违约金起算时间正确，本院依法予以确认。其次，佳年华公司于一审中做根本性抗辩即认为不存在违约行为，不应承担违约责任，佳年华公司的该抗辩理由包含对违约金提出调减的主张，因此，一审法院在此基础上对违约金进行调减正确，本院依法予以确认。最后，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然何华未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助何华办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，一审法院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，何华的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对何华的诉讼请求未予全部支持，漏判驳回何华的其余诉讼请求，虽有不当，但不影响本案的实体处理结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0122民初199号民事判决第一、二项，即：“一、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理何华所有的“空港晶座”6幢1单元21楼2106号房屋的所有权证书；二、四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付何华违约金4600元”；二、驳回何华的其余诉讼请求。二审案件受理费880元，由上诉人何华负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十二月十四日书 记 员  杨大准