江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5238号原告:朱利，女，1978年8月28日生，汉族，住江苏省新沂市。原告：张艳周，男，1977年7月1日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：姜桥阳（受朱利、张艳周的共同授权委托），江苏开炫律师事务所律师。被告：王建良，男，1963年6月1日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：华燕芬，女，1965年4月27日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。第三人：华燕，女，1970年1月6日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告朱利、张艳周与被告王建良、被告华燕芬、第三人华燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱利、张艳周的共同委托诉讼代理人姜桥阳，被告华燕芬到庭参加诉讼，第三人华燕到庭参加诉讼，但未经法庭许可中途退庭，被告王建良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱利、张艳周向本院提出诉讼请求：1、判令第三人华燕协助其办理无锡市新丰苑三区12-2003室房屋抵押权注销登记手续；2、判令王建良、华燕芬于抵押权注销登记完成后协助其办理无锡市××室房屋不动产变更登记手续，变更登记至朱利、张艳周名下；3、判令王建良、华燕芬支付因违约造成的损失21402元；4、判令王建良、华艳芬赔偿其违约金10000元；5、判令王建良、华艳芬赔偿其律师费损失30000元；6、本案诉讼费用由王建良、华燕芬承担。事实和理由：2014年9月1日，其与王建良、华艳芬签订《房屋出售协议》，约定王建良、华艳芬将无锡市新丰苑12-2003室房屋出售给其，价格为320000元。当天，其支付了购房款，王建良也出具收条确认。根据协议约定，房屋具备上市过户条件时，王建良、华艳芬必须无偿的积极配合其办理过户手续。现案涉房屋已经可以过户，但在其多次要求下，王建良、华艳芬推脱不予配合。在2020年9月14日，王建良、华艳芬又将案涉房屋抵押给华燕。因现其诉至本院，请求判如所请。被告王建良未作答辩。被告华燕芬辩称，其愿意过户，但是其对华燕有欠款，因此将案涉房屋抵押给华燕，其实际无法办理过户。第三人华燕述称，其是华艳芬的妹妹，华艳芬欠其500000元，华艳芬还不出钱来，把案涉房屋抵押给了其。在欠款未还清的情况下，其不应当注销抵押权。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年9月1日，王建良、华燕芬、王佳、王佳伟（甲方）与朱利、张艳周（乙方）签订《房屋出售协议》一份，约定甲方将无锡市新丰苑12-2003室房屋出售给乙方。协议还约定：1、房屋出售价格为320000元；2、2014年9月1日，乙方应支付购房款320000元，甲方将所有房屋钥匙、安置单全交给乙方；3、甲方在拿到房产证当天内交于乙方，如拖延不交，罚款10000元；4、待房屋上市需要办理过户手续时，甲方必须无偿的积极配合乙方办理过户手续，有关过户产生的费用全部由乙方承担，若甲方不配合所造成的一切损失均由甲方承担。当天，朱利、张艳周支付了购房款320000元，王建良出具收条一份，确认收到购房款现金320000元。协议签订后，朱利、张艳周入住案涉房屋。2016年12月27日，无锡市新丰苑三区12-2003室房屋在办理了不动产登记，登记在王建良、华燕芬名下，建筑面积为92.25平方米。2020年4月5日，朱利拨打王建良的电话，并通话1分20秒。2020年5月7日，朱利与王建良通话，并有以下内容，朱利：“喂，大叔，昨天你有没有说啦”，王建良：“我老婆在旁边，她跟你讲”，华艳芬：“喂，上次叫你们夫妻俩一起来谈”，朱利：“我打多少电话给你，你一直说没时间”，华艳芬：“我现在也在干活没时间，上次说签字的时候，叫你们夫妻俩一起来谈，不是不跟你们谈”。后续双方就房屋过户事宜未能协商一致。2020年8月13日，朱利、张艳周诉至本院。本院于2020年9月1日通过EMS法院专递向王建良、华艳芬邮寄了相关诉讼材料及开庭传票。传票载明的开庭时间为2020年9月23日。2020年9月2日，华艳芬签收了相关材料。2020年9月14日，王建良、华艳芬与华燕签订《抵押借款协议》，载明：1、华燕借款1200000元，借款期限为2020年9月14日至2025年9月14日；2、王建良、华艳芬将坐落于新丰苑三区12-2003号房屋抵押给华燕，抵押物价值为120000元。当日，无锡市新丰苑三区12-2003室房屋办理了抵押登记，抵押权人为华燕。2020年9月23日，朱利及张艳周的共同委托诉讼代理人姜桥阳及华艳芬到庭，本庭组织双方进行调解，后由于朱利、张艳周坚持索要损失赔偿，而华艳芬不同意支付而未调解成功。另查明：1、新丰苑安置房过户应补缴土地收益标准在2020年5月1日由1568元/平方米增加至1800元/平方米；2、朱利、张艳周因本案委托江苏开炫律师事务所，约定律师费为30000元；3、华艳芬、王建良名下还有新丰苑三区12-2002、231-1702号房屋，该两套房屋上未有任何抵押情况。以上事实由《房屋出售协议》、收条、安置单、不动产登记证明、录音资料、通话记录截屏、抵押借款协议、登记申请书、拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知、委托合同结合当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：王建良、华艳芬与朱利、张艳周签订的《房屋出售协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。王建良、华燕芬在明知案涉房屋已卖予朱利、张艳周的情况下，而且是在诉讼中，已经收到法院邮寄的诉讼材料及传票后，于2019年9月14日将案涉房屋抵押给华燕，王建良、华燕芬有违诚实信用。王建良、华艳芬的上述行为涉嫌妨碍民事诉讼甚至涉嫌犯罪。关于王建良、华艳芬与华燕之间的借款事实，华艳芬在庭审中无法详细的陈述借款形成过程，也没有任何书面证据。第三人华燕对于借款事实不能详细陈述，且在庭审中未经法庭许可中途退庭，未能接受法庭调查，结合华燕系华艳芬的妹妹、抵押的事实发生在诉讼期间等事实，本院认为王建良、华艳芬与华燕系恶意串通，损害他人合法权益。因此，相应的民事法律行为无效即王建良、华艳芬与华燕之间的《抵押借款协议》无效。退一步说，即使无证据证明华燕与王建良、华燕芬之间系恶意串通，该抵押合同有效，但是该抵押权仍然不能对抗买受人朱利、张艳周。理由如下：抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二百三十九条规定，同一动产已设立抵押权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。因此，在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，华燕的抵押权设立于2020年，而朱利、张艳周在2014年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。朱利、张艳周对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且朱利、张艳周支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。而按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即朱利、张艳周继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。朱利、张艳周虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。华燕的行为属于出借款项的一般民事法律行为。从权利性质而言，朱利、张艳周的权利应优先于华燕的权利而受到保护。此外，从权利来源判断，朱利、张艳周是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而王建良、华燕芬将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押向华燕借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，华燕基于王建良、华燕芬违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护朱利、张艳周的权利，更具有正当性。综上，本院对朱利、张艳周要求华燕办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在案涉房屋抵押登记注销后，王建良、华燕芬应配合朱利、张艳周将按案涉房屋过户登记，过户产生的费用按照双方合同约定，由朱利、张艳周承担。关于朱利、张艳周有无在2020年5月1日前要求过王建良、华艳芬过户的事实。本院认为根据通话记录以及双方在2020年5月7日的通话内容可以确认，朱利在此前就多次打电话给王建良，要求办理房屋过户。因此，王建良、华艳芬应当赔偿在此期间因土地收益费用上涨导致朱利、张艳周的损失，上涨金额为21402元，因此，对于朱利、张艳周主张王建良、华艳芬赔偿损失21402元的诉讼请求，本院予以支持。再结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，因此，本院在支持了朱利、张艳周损失赔偿的主张后，对于违约金主张，不再支持。双方的房屋买卖协议中并无关于律师费承担的约定，因此，朱利、张艳周要求王建良、华艳芬支付律师费损失的请求没有依据，本院不予支持。综上，对于朱利、张艳周的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、华燕于本判决生效之日起十日内协助朱利、张艳周办理无锡市新丰苑三区12-2003室房屋抵押权注销登记手续；二、王建良、华燕芬于抵押权注销登记完成后三日内协助朱利、张艳周办理无锡市新丰苑三区12-2003室房屋过户手续，过户至朱利、张艳周名下，过户产生的费用由朱利、张艳周承担；三、王建良、华燕芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿朱利、张艳周损失21402元；四、驳回朱利、张艳周的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，财产保全费5000元，合计11700元，由朱利、张艳周负担1227元，由王建良、华燕芬负担10473元（朱利、张艳周预交同意其预交的诉讼费用中的10473元由王建良、华燕芬向其直接支付，本院不再退还，由王建良、华燕芬在本判决发生法律效力之日起10日内向朱利、张艳周直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二一年四月十五日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》：第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。