湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3243号原告：李振，男，1990年6月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：徐学文，广东华商（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟军，广东华商（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙长房恒伟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡西路**。法定代表人：谢方敏，董事长。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕智超，湖南华硕律师事务所实习律师。原告李振诉被告长沙长房恒伟房地产开发有限公司(以下简称“长房公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李振的委托诉讼代理人徐学文和苟军、被告长房公司的委托诉讼代理人朱湘武和吕智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告以总房款825629元为基数，向原告支付自2019年8月31日起至2020年5月13日实际交付房屋之日止，按照每日万分之二的标准计算的违约金，应支付违约金42104元；2.判令被告向原告支付自2019年9月1日起至2020年5月13日共计8个月13天的物业管理费2382.5元（计算标准：2.2元／平方米.月）；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等合理费用。事实与理由：2018年7月22日，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买座落于长沙市岳麓区××道××号××房××小区项目二期12幢24层2402号住宅，总房价为825629元，购房款原告采用公积金贷款按揭方式支付；住宅交付时间为2019年8月31日，逾期交付的按万分之二每日向原告支付违约金。原告已按合同约定全额支付购房款，被告未按照合同约定向原告交付房屋。经原、被告双方共同委托的检测鉴定机构鉴定，该建筑的部分房间楼板存在开裂、露筋等现象，局部混凝土存在拆损情况，涉案房间内部存在多处裂缝，部分贯通。混凝土楼板钢筋保护层合格率低于国家强制性标准要求。根据检测机构鉴定，需要对楼板开裂经正规设计、施工单位进行修补，并由专业机构对修补后的质量进行评价。被告经过多次整改，于2020年5月ｌ3日向原告交付房屋，晚于合同约定的交房时间长达255天，被告应当按照合同的约定承担违约责任，在被告最终完成房屋交付前的物业管理费应当由被告承担。原告全面履行了合同约定的义务，被告的履行不符合约定，严重损害原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉请。被告长房公司辩称：一、被告已经完全按照双方合同约定的交房时间和标准交付房屋。根据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年8月31日前交付经取得政府部门出具的房屋验收合格证明文件且符合附件三约定装饰、设备标准的房屋。2018年7月4日，长房·云时代二期施工、设计、勘察、监理、建设五方责任主体分别在主体分部（子分部）工程质量验收记录上签字盖章，对长房·云时代二期10#-15#栋验收合格。2019年8月23日涉案工程竣工验收备案表，涉案房屋已达到约定的房屋交付条件。2019年8月21日，被告通知原告于8月25日至31日间收房。原告已履行了合同的义务，没有逾期交房，没有违约。二、原告房屋既不存在因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也不存在房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格的情形，更不存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。从长房·云时代二期12#栋业主指定的专业鉴定机构出具的鉴定报告结果来看，房屋主体结构是安全的，没有核验出房屋主体结构质量不合格，也没有鉴定认为原告房屋不合格，且原告的楼板裂缝问题属于建筑行业的常见通病，属于保修范围，完全可以通过维修解决。事实上，原告的房屋楼板裂缝问题均已维修完毕。三、缴纳物业管理费是业主的合同义务，也是法定义务，不是被告的义务，应予驳回。自被告通知交付房屋之日起，无论原告是否在使用房屋，均不能消除其缴纳物业管理费的义务，该物业管理费不构成原告的损失。四、原告非因房屋质量问题拒绝收房，导致自己的损失应当自行承担。涉案房屋交房至今，从业主要求聘请专业机构进行鉴定，到按照鉴定机构的要求聘请专业机构出具整改方案，方案出具后，被告积极按照处理方案进行修复。涉案房屋并不存在影响房屋质量或影响原告居住的质量问题，原告应该按照法律规定和合同约定积极收房，原告拒绝收房造成的损失应自行承担。综上所述，原告所述事实理由及诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2018年7月22日，原告李振（买受人）与被告长房公司（出卖人）签订合同编号为XX1800542402的《长沙市商品房买卖合同》及附件，由原告购买长房·云时代小区项目中二期第12幢24层2402号房，建筑面积113.77平方米。合同第十条约定：出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……若买受人在通知期限内不办理收房手续或不签署房屋交接单，则出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋。自移交之日，与该商品房有关权利、义务和物业管理费由买受人承担。第二十条约定：出卖人以招投标方式选聘长沙市长房物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自首批交房入伙之日至小区业主大会成立并签订新的物业服务合同生效时止，收费标准暂定2.5元/每平方米，最终按政府物价部门审批的标准收取，收费的起始时间为开发商公开发布的入伙通知约定的交房日期。合同附件四《补充协议》第二条约定：1.双方确认，出卖人取得政府部门出具的该房屋质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交房条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当履行签署房屋交接单并领取房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务；如该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按照实际情况予以修补或基于合理解决，但这并不作为买受人拒绝收房的抗辩理由，买受人以商品房有未妥善之处、有施工规范允许范围内的正常工程误差或存在工程质量保证保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，因此引起的逾期交房责任由买受人承担……3.由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人所发出的入住通知书中告知的房屋交付手续办理时间届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该房屋损毁、灭失等一切风险由买受人承担；同时买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理费，并自该日起计算房屋的保修期限。若逾期超过30天，出卖人按逾期每天10元向买受人收取钥匙管理费。前述合同及附件签订后，李振按约向长房公司支付了全部购房款。2019年8月，长沙市长房物业管理有限公司云时代物业服务中心向业主发布《入伙须知》，告知业主相关交房手续，其中载明“物业费缴纳：预缴12个月物业服务费（住宅：2.20元/平方米/月）”。2019年8月21日，长房公司登报发布交房公告，通知长房时代业主10栋、11栋、12栋、13栋、14栋、15栋房屋已经具备交房条件，请于2019年8月25日至2019年8月31日。2020年1月15日，经长房公司委托，中冶建筑研究总院有限公司对涉案房屋所在楼栋进行鉴定，并出具《长沙市长房·云时代（A区）二期12#栋楼主体结构检测及承载力验算报告》（报告编号：TC-JG1-I-2020-003,下称《报告》），其中第3.2、3.3章节结构现场检查检测结果中记载“主体结构布置情况基本合理，未发现明显结构体系缺陷”、“现场检查发现部分装修房间阳台门洞处连梁下部被剔凿损坏，钢筋网外露，影响结构承载”、“现场检查发现部分房间楼板表面存在露筋、裂缝及修补痕迹等缺陷，其中现场检查发现2402房间客厅、卧室和书房楼板存在6处开裂及修补痕迹，长约1100mm-2500mm；主卧楼板表面有1处剔凿孔洞处管线外露破损。《报告》第七章检测鉴定结论为:经对长房·云时代（A区）二期12#栋住宅的现场检测、楼板荷载试验、结构承载力复核验算分析等，得出以下结论：1.经现场检查，发现部分房间楼板存在开裂、露筋等现象，局部混凝土构件存在拆损情况……5.所测混凝土楼板钢筋保护层厚度，1层到16层合格率低于《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）的要求；17层到34层合格率满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）的要求。……10.验算结果表明：在设计荷载及条件下，该建筑结构计算承载能力满足标准要求。第八章处理建议为：1.现有楼板开裂（尤其是贯通裂缝）影响外观使用和耐久性，建议由正规设计和施工单位结合3.3节检查结果对楼板裂缝进行修补处理，处理完毕后应由专业机构进行修补后的质量评价。2.6-10层及21-34层墙柱混凝土强度计算取值低于实测推定值，计算结果显示，在设计荷载及条件下尚不影响结构承载安全。3.1-16层楼板板底钢筋保护层合格率为86%，略低于标准要求（90%），但超差值多数在1-5mm内，尚不影响结构承载性能……2020年3月20日，长房公司发出《致业主的一封信》，载明“对房屋确有整改需求的业主，于2020年3月31日前至物业中心进行《物业整改单》填报的，我司将根据入户核实情况及业主提出的合理整改要求完成整改。对该期间按照我司整改流程填报并于整改后按时办理交房手续的业主，我司将承担自2019年9月1日起至2020年3月31日的物业管理费。……对于未按上述要求进行整改单填报及整改交房的业主，自商品房买卖合同约定的交房之日起，物业管理费将由业主自行承担”。原告于2020年5月13日收房，其认为长房公司逾期交房应当承担违约责任，遂诉至法院。另查明：1.涉案2402房屋在楼板存在开裂及修补痕迹。李振于2019年8月27日、2019年9月18日、2020年4月12月填报《房屋验收表》及申请整改单；长房公司分别于2019年9月11日、2019年10月4日、2020年5月7日对案涉房屋进行整改；2.李振已向长沙市长房物业管理有限公司缴纳了2019年9月1日至2020年5月13日期间物业费2382.5元。3.2019年8月23日湖南省住房城乡建设厅给长房·云时代12#栋签发备案号为2019-湖新备274号的《工程竣工验收备案表》，审查意见为合格。4.被告与中冶建筑总院有限公司签订编号为CFHW2019B062的《技术服务合同》，由中冶公司就长房·云时代（A区）二期12#栋楼主体结构检测鉴定提供技术服务，建筑面积为30543㎡，总价为598145元。上述事实，有当事人当庭陈述，以及当事人提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、增值税普通发票、入伙须知、房屋验收表、房屋楼板裂缝照片、微信聊天记录、关于云时代部分业主在集中交付期提出相关意见的回复、关于云时代二期交房相关问题的公告、鉴定单位确认书、致业主的一封信、公开承诺书、物业费缴费转账、长沙市长房·云时代二期12#栋主体结构及承载力验算报告、长房·云时代12#栋楼板裂缝处理方案、《技术服务合同》、整改申请单、施工日志、工程竣工验收备案表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李振与被告长房公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。关于原告主张的逾期交房违约金问题。双方合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”本案中，长房公司于2019年8月23日已对案涉房屋完成了工程竣工验收备案，并及时通知原告于8月25日至31日间验房收房。原、被告双方虽因涉案房屋是否存在质量问题存在争议，并委托鉴定机构鉴定，但鉴定结论显示涉案房屋主体结构安全符合建筑标准要求，关于裂缝等房屋质量瑕疵可以通过修补的形式处理，可以认定涉案房屋符合交付标准。综上，可以认定长房公司已按约及时履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形。故对李振要求长房公司承担逾期交房违约责任的诉请，本院不予支持。关于物业管理费的问题。原告主张被告承担逾期交房期间的物业管理费2382.5元，并提交了相关证据证明其实际支出了2019年9月1日至2020年5月13日期间物业费2382.5元。根据长房公司于2020年3月20日发布的《致业主的一封信》内容：“按照我司整改流程填报并于整改后按时办理交房手续的业主，我司自愿承担自2019年9月1日起至2020年3月31日的物业管理费”。李振填报整改单并于2020年5月13日收房并实际支付相应期间的物业管理费。故对于李振该项诉请，本院予以部分支持，即被告长房公司应当承担2019年9月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费1752.1元（2.2元/平方米/月×113.77平方米×7月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告长沙长房恒伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李振支付物业费1752.1元；二、驳回原告李振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取548元，由原告李振负担500元，被告长沙长房恒伟房地产开发有限公司负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二一年六月一日法官助理孙颖书记员柳遇珍