河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0111民初755号 原告：张海龙，男，1980年5月28日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：郝广阔，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩文静，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北三木鑫阁房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区石栾南大街117号308国道东侧办公楼二层，统一社会信用代码：91130124693463728Y。 法定代表人：赵云蛟，该公司执行董事。 原告张海龙与被告河北三木鑫阁房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行审理，原告张海龙的委托代理人郝广阔、韩文静到庭参加诉讼，被告河北三木鑫阁房地产开发有限公司经传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张海龙向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告对被告享有155万元债权，其中1540396元债权以《房屋抵账协议》中五套房屋抵账的形式进行确认，剩余9604元被告以现金方式清偿原告。同时，被告支付原告违约金31万元，上述共计186万元；二、请求判令被告继续履行《房屋抵账协议》，在房屋符合交付条件后将房屋交付原告，并协助原告办理房屋的更名过户手续；三、判令被告承担本案诉讼费、保全费用。事实和理由：自2014年起，被告因经营急需资金，数次向原告借款共260万元，约定支付利息，原告依约履行了出借义务。2015年6月15日，双方就之前借款本息进行对账，确定被告共欠原告本息290万元，由法定代表人赵书义重新出具《借条》，承诺于2015年6月30日前还清，且“原前借条作废”。借款到期后，原告多次催要，被告一直无力清偿。2016年1月25日经双方协商，双方再次就剩余债务进行核算，并签订了《房屋抵账协议》，协议载明：截止2016年1月23日，被告尚欠原告借款155万元，其中1540396元借款由被告开发的“盛世华府”项目五套房屋（1-1-1701、1-1-1704、1-1-1603、1-2-1604、1-2-1704）抵顶，剩余9604元以现金方式偿还。同时约定，“4、协议生效后，甲方应将上述房屋交付乙方，并协助乙方办理房屋的更名过户手续。....6、出现违约状况的，守约方向违约方主张全部欠款金额20%违约金”。协议签订后，被告与原告指定人员签订了五份《盛世华府购房合同》，出具了收款收据，但一直未向原告偿还剩余借款9604元。后来原告获悉被告在与原告签订《房屋抵账协议》后，又将上述用来抵顶借款的房屋进行了二次销售，严重影响了原告合法权益的实现。综合以上事实，为维护原告合法权益，避免被告违约行为造成原告损失扩大，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院起诉，望判如所请。庭审中补充，事实与理由中数次向原告借款共计160万元，改为借款260万元，确定欠款本息190万元改为290万元。 河北三木鑫阁房地产开发有限公司未到庭，庭前提交书面答辩称：一、张海龙请求确认享有155万元债权与事实不符，于法无据1、被告向原告借款当时并未约定利息，重新出具借条说明原借条作废，从此后，自2015年7月16日至2016年1月1日共偿还原告1118500元，借条本金160万元，减去已还的1118500元，尚欠原告481500元。2、重新出具借条里所述利息30万元远远高于银行同期利率，是受原告的逼迫下签署的借条；二、张海龙请求确认抵押的五套房屋及交付房屋于法无据1、被告与原告签订的房屋抵账协议第七条约定甲方如有能力偿还欠款，可按本协议约定价格收回全部或部分等价房源，所以甲方的真实意思表示是抵押。2、抵押是为了保障还款的履行，并不是必要条件，该抵押行为履行与否，不影响借款本身合同的履行。3、抵押协议里的欠款数额不真实，重新出具借款合同后，被告未再向原告借款，现尚欠481500元，并非1550000元，甲方以1550000元的数额进行抵押严重不符合事实；三、张海龙称三木房产公司对上述房屋进行了二次销售，实则误会，因出具借条人为张书义，其并不负责销售部门，对公司的销售情况不知情，销售部门员工已在签订协议之前将房产售于善意第三人，因疏忽没有进行已售房登记，事后也与第三人进行过协商欲将房屋要回，但第三人不接受。 综上，三木房产公司仍欠张海龙481500元，借款利息未约定，借条里30万按借款时间推算属于高额利率，《房屋抵账协议》里甲方意思表示为抵押，且甲乙双方签字认可，且违约金明显高于张海龙实际损失，所以请法院驳回张海龙的确认155万元债权及房屋过户的请求，且调整张海龙诉求的违约金数额。 经审理查明，赵书义原为河北三木鑫阁房地产开发有限公司法定代表人，后变为其子赵云姣，原告与赵书义为朋友。赵书义因公司经营需要，2015年1月4日，向原告张海龙借款100万元，截止到2015年6月15日，赵书义共向原告借款260万元用于公司经营，并于当日给原告出具借条一张，内容为：“今借张海龙现金贰佰陆拾万元整，利息叁拾万元整，共计贰佰玖拾万元整。月底2015年6月30日前还清，原前借条作废”。借条中有赵书义的签名。原告庭审中称，2015年1月4日至2015年6月30日，本金260万元为基数，利率为月1.92%，计算6个月，利息30万元。 2016年1月25日经双方对账后确认，截止2016年1月23日，被告欠原告借款共计155万元。并以被告公司名义与原告签订了《房屋抵账协议》（以下简称抵账协议），约定：“1、经甲乙双方整合结算，至2016年1月23日止，甲方（河北三木鑫阁房地产开发有限公司）所欠乙方（张海龙）款项共计现金1550000元（人民币大写：壹佰伍拾万元整）；2、甲方以栾城县在开发项目（盛世华府）以下部分房屋冲抵所欠乙方款项：1-1-1701、1-1-1704、1-2-1603、1-2-1604、1-2-1704，合计1540396元；3、冲抵后剩余所欠资金9604元（大写：玖仟陆佰零肆元整）以现金形式偿还；4、本协议生效后，甲方应将上述房屋交付乙方，并协助乙方办理房屋的更名过户手续；6、在本协议履行过程中，出现违约状况的，守约方向违约方主张全部欠款金额20%的违约金；7、甲方如有能力偿还欠款，可按本协议约定的价格收回全部或部分等价房源……”。该协议上有被告公司印章和张海龙的签名。同日，被告与原告爱人签订了四份《盛世华府购房合同》，并开具了收款收据，但未办理更名手续。 庭审中原告称该五套房产在签订房屋抵账协议后，被告进行了二次出售。被告在答辩状中称因赵书义不负责销售，对其公司销售情况不知悉，其销售部门在签订该抵账协议之前对该五套房产售于了善意第三人。 另查明，2015年7月16日、7月20日、8月21日、12月1日、2016年1月1日、1月7日、1月9日，被告分别偿还的10万元、20万元、20万元、30万元、1万元、4万元、26.85万元，共计111.85万元，均发生在双方签订《房屋抵账协议》之前。 以上事实由原告当庭陈述、借条、转账记录、房屋抵账协议等证据予以证实。 本院认为，1、关于本案的案由，根据查明的事实，符合民间借贷的特征，应定为民间借款纠纷，并非合同纠纷。虽双方签订了《房屋抵账协议》和《盛世华府购房合同》，被告给原告出具了收款收据，但根据抵账协议的内容，如被告有能力偿还欠款，可按本协议约定价格收回全部或部分等价房源，且在签订抵账协议后，双方既未办理更名手续，原告又承认该五套房产被告均已进行了二次出售；另，该五套房产具体什么时间进行的二次出售、其效力如何、第三人是否是善意取得，又与本案不属同一法律关系。现原告主张继续履行《房屋抵账协议》，已不现实，且证据不足，本院不予支持。 2、关于借款本金，被告辩称本金为160万元，庭审中原告表明是笔误，实为260万，并提交赵书义书写的借条予以证实，故本院认定原告实际出借260万元，截止到2016年1月23日，经双方对账，被告尚欠原告借款155万元，对此本院予以确认。作为被告，应及时偿还原告上述款项，造成借款拖欠至今，系被告过错，应承担相应的民事法律责任。对被告辩称的重新出具借条后，又偿还原告111.85万元，因还款均发生在双方签订房屋抵账协议之前，不应认定与155万元借款有关。 3、关于利息，被告给原告出具借条后，陆续偿还原告借款及利息，经双方再次结算，截止到2016年1月23日，尚欠原告155万元，并签订了《房屋抵账协议》，因被告将房屋进行了二次销售，故其利息应从双方签订《房屋抵押协议》之日起算，对原告主张月利率1.92%，符合法律规定，本院予以支持，但从2020年8月20日之后至还清之日应按一年期贷款市场报价利率四倍计算。其利息的具体计算方式：2016年1月25日至2020年8月19日以155万元为基数按月利率1.92%计算，自2020年8月20日至还清之日以155万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 4、关于原告诉求的违约金，虽在房屋抵账协议中约定了违约金，但该五套房产是什么时间进行了二次出售，是在签订房屋抵账协议之前还是之后，双方说法不一，原告又无证据提交，确认被告违约，证据不足，故对其此项请求，本院不予支持。 被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十六条的规定，缺席判决如下： 一、被告河北三木鑫阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告张海龙剩余借款本金155万元及利息（利息自2016年1月25日至2020年8月19日以155万元为基数按月利率1.92%计算，自2020年8月20日至还清之日以155万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、驳回原告张海龙的其他诉讼请求。 《如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21540元，减半收取计10770元，由被告河北三木鑫阁房地产开发有限公司负担。保全费5000元，已由原告张海龙向本院交付，由被告河北三木鑫阁房地产开发有限公司直接付给原告张海龙5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311-886××××7）。 上诉案件受理费21540元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘学超 二〇二一年六月二十二日 书记员  李玉玲