苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初3351号原告：上海中原物业顾问有限公司，组织机构代码76397708-X，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号158室。法定代表人陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：周洪恩，系该公司工作人员。被告：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，董事长。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏江太律师事务所律师；委托诉讼代理人：姜国光，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称“月亮湾公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人诸葛凤娟、被告月亮湾公司的委托诉讼代理人侯兵兵或姜国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付佣金人民币1464396.02元（诉讼中表示放弃其中的300元）及滞纳金[自2015年6月1日起（诉讼中表示变更为从本案诉状副本送达之日起）至实际支付之日止，按每日万分之三计算]。事实和理由：2012年6月21日，被告委托其公司代理销售位于吴江市汾湖经济开发区康力大道588号的“月亮湾大花园”项目的房屋，双方签订了《销售代理合同》，后陆续签订多份合同。代理期限内，其公司积极履行合同义务，被告应及时支付佣金，但至今尚欠佣金1464396.02元。被告吴江月亮湾房产有限公司辩称：1.原、被告之间的佣金已结清；2.原告合同期内管理混乱，违约提前撤场，给被告造成重大损失，被告保留诉讼权利；三、因合同履行过程中被告根据原告的申报分批次向原告支付佣金并未细分每位业主以及相应的佣金费用，根据后期了解，由原告所代理的客户部分只签订了订单没有签订正式合同，也有部分至今未办理按揭贷款手续（未付清余款），同时存在虚报问题之类的情况有很多，请求法院审核除本案诉求佣金外原、被告之间的其他佣金的明细以及结算情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：1、2012年6月27日，中原公司（乙方）与月亮湾公司（甲方）签订《月亮湾大花园一、二期商品房营销代理合同》，约定：甲方将其开发建设的商品房委托乙方营销代理；本合同的履行期限自双方签订本合同之日起十四月；按该物业成交买卖的第一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的4%；客户与甲方成交，视为乙方代理成功，乙方有权收取代理服务费用；乙方客户与甲方签订购房合同后，甲方应支付给乙方销售代理费的50%，乙方客户全款到账后，甲方应支付给乙方剩余销售代理费即销售代理费的50%（若乙方客户一次性支付某单元全部购房款，则甲方一次性支付乙方该单元的全部销售代理费）；代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前，届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分；若因甲方原因，承买方未能如期与甲方签订预售合同或出售合同，则甲方应按照本条第1款之约定支付给乙方佣金；若因承买方原因，未能如期甲方签订预售合同或出售合同，则甲方应将承买方已付的定金之50%支付给乙方作为乙方提供销售代理服务的补偿费（以不超过本条第1款约定之佣金为准）；本合同有效期内，所有成交的客户甲方均应当依约支付佣金，本合同依约解除、合议解除或期限届满后90天内，乙方已经接待的客户（以附件一的客户登记表为准）成交的，甲方仍应按照本条第一款所述标准支付佣金；甲方对乙方成交的每一套物业，均给予乙方销售房屋总金额1.0%的现金奖励；现金奖励的结算及支付条件为乙方客户首付款到账，甲方必须将现金奖励支付至乙方的公司账户，乙方就其所得现金奖励部分款项向甲方开具正式发票，现金奖励的结算时间为每月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前；甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之三（3‰）向乙方另行支付逾期违约金。2、中原公司（乙方）与月亮湾公司（甲方）另签订《月亮湾大花园一、二期商品房营销代理合同补充协议》，载明“该项目一期代理销售佣金结算方式：甲方对乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的5%。乙方策划部按乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的1%。甲方对乙方中介部成交的每一套物业，均给予乙方中介部销售房屋现金奖励，现金奖励金额根据甲乙双方通知书中确认的金额支付”；“该项目二期代理销售佣金结算方式：甲方对乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的5%。乙方策划部按乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的2%。甲方对乙方中介部成交的每一套物业，均给予乙方中介部销售房屋现金奖励，现金奖励金额根据甲乙双方通知书中确认的金额支付”；“本补充协议有效期2013年1月1日至2013年12月31日”。3、中原公司（乙方）与月亮湾公司（甲方）又签订《月亮湾大花园商品房营销代理合同》，约定：甲方将其开发建设的商品房委托乙方营销代理；本合同的履行期限自2014年1月1日起至2014年7月31日止；该项目一期代理销售佣金结算方式：甲方对乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的5%。乙方策划部按乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的1%。甲方对乙方中介部成交的每一套物业，均给予乙方中介部销售房屋现金奖励，现金奖励金额根据甲乙双方通知书中确认的金额支付。该项目二期，三期代理销售佣金结算方式：甲方对乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的6%。乙方策划部按乙方项目部和中介部销售该物业成交买卖的每一套单元分别计算佣金，数额为该套单元成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的1%。甲方对乙方中介部成交的每一套物业，均给予乙方中介部销售房屋现金奖励，现金奖励金额根据甲乙双方通知书中确认的金额支付。客户与甲方成交，视为乙方代理成功，乙方有权收取代理服务费用；甲方按照客户实际支付房款比例向乙方支付代理服务费；代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，支付到乙方指定账户时间为每月15日或之前，届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分。本合同有效期内，所有成交的客户甲方均应当依约支付佣金，本合同依约解除、合议解除或期限届满后90天内，乙方已经接待的客户（以附件一的客户登记表为准）成交的，甲方仍应按照本条第一款所述标准支付佣金；甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之三（0.3‰）向乙方另行支付逾期违约金。4、中原公司（乙方）与月亮湾公司（甲方）再次签订《月亮湾大花园商品房营销代理合同》，约定：甲方将其开发建设的商品房委托乙方营销代理；本合同的履行期限自2014年8月1日起至2014年12月31日止；甲方为乙方提供优惠活动：（1）1房预充1万元抵2万元（2）2房预充2万元抵4万元（3）3房预充3万元抵8万元。该项目每套房屋代理销售佣金为：75平米以下30000元/套，75平米（含75平米）-136平米40000元/套，136平米以上（含136平米）60000元/套。客户与甲方成交，视为乙方代理成功，乙方有权收取代理服务费用；乙方代理佣金收取办法房屋成交后，乙方直接收取的优惠活动款项在总代理佣金中扣除，剩余代理佣金待客户付清房款后申请一次性结清（如客户与甲方签订分期付款协议的，视为客户房款已付清，乙方可全款结佣）；乙方现金奖收取办法为：房屋成交后，甲方一次性支付现金奖。代理服务费用的结算时间为：每月18日甲乙双方核对无误后，乙方开具发票后的十个工作日内，届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）。本合同有效期内，所有成交的客户甲方均应当依约支付佣金，本合同依约解除、合议解除或期限届满后90天内，乙方已经接待的客户（以附件一的客户登记表为准）成交的，甲方仍应按照本条第一款所述标准支付佣金；甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之三（0.3‰）向乙方另行支付逾期违约金。5、中原公司（乙方）与月亮湾公司（甲方）最后一次签订《月亮湾大花园商品房营销代理合同》，约定：甲方将其开发建设的商品房委托乙方营销代理；本合同的履行期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止；该项目每套房屋代理销售佣金为房屋合同总价的5%。客户与甲方成交，视为乙方代理成功，乙方有权收取代理服务费用；乙方代理佣金收取办法为：房屋成交后，乙方直接收取的优惠活动款项在总代理佣金中扣除，剩余代理佣金待客户付清房款后申请一次性结清。代理服务费用的结算时间为：每月18日甲乙双方核对无误后，乙方开具发票后的十个工作日内，届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）。本合同有效期内，所有成交的客户甲方均应当依约支付佣金，本合同依约解除、合议解除或期限届满后90天内，乙方已经接待的客户（以附件一的客户登记表为准）成交的，甲方仍应按照本条第一款所述标准支付佣金；甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之三（0.3‰）向乙方另行支付逾期违约金。6、双方均确认月亮湾公司已向中原公司支付9262943.95元。7、月亮湾公司提交了未收取佣金表中序号为13号、19号、25号、30号、31号、32号、36号、37号、48号、52号、62号、64号、69号、72号、73号、76号、78号、79号、80号、84号、85号所涉21套房屋的商品房买卖合同，中原公司对真实性均无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中原公司提交的12份签约清单。中原公司提交12份签约清单，证明月亮湾负责人签字确认已签约客户的明细。本院认定如下：2013年1-7月份签约清单记载成交房屋共计137套，月亮湾公司不予认可。本院认为，该份签约清单“甲方确认人签字”处字迹潦草，无法辨识内容，无法确认签字人身份，故对该证据本院不予采纳。2013年8月份签约清单记载成交房屋共计16套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2013年9月份签约清单记载成交房屋共计37套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2013年10月份签约清单记载成交房屋共计30套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2013年11月份签约清单记载成交房屋共计21套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2013年12月份签约清单记载成交房屋共计17套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2014年3月份签约清单记载成交房屋共计19套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2014年4月份签约清单记载成交房屋共计11套，月亮湾公司对签名的真实性不予认可。经月亮湾公司申请，本院委托苏州同济司法鉴定所鉴定，该所出具苏同司鉴所[2016]文司鉴字第370号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为该份证据“滕叶军”签名字迹与对比材料字迹不是同一人书写。故对该证据本院不予采纳。2014年5月份签约清单记载成交房屋共计7套，月亮湾公司未提出异议，本院予以采纳。2014年6月份签约清单记载成交房屋共计2套，月亮湾公司对签名的真实性不予认可。经本院初步比对，认为其上“滕叶军”签名系滕叶军本人所写（双方对滕叶军系月亮湾公司工作人员的事实无异议）；经本院释明并明确举证责任后，月亮湾公司未对此申请司法鉴定，故本院推定该证据上“滕叶军”的签名系其本人所签，对该证据予以采纳。2014年8-12月份签约清单记载成交房屋共计8套，由滕叶军签字，月亮湾公司不认可。经本院初步比对，认为其上“滕叶军”签名非滕叶军本人所写，经本院释明并明确举证责任后，中原公司未对此申请司法鉴定，故本院推定该证据“滕叶军”的签名并非其本人所签，对该证据不予以采纳。2014年12月份签约清单记载成交房屋共计1套，月亮湾公司对签名的真实性不予认可。经月亮湾公司申请，本院委托苏州同济司法鉴定所鉴定，该所出具苏同司鉴所[2016]文司鉴字第370号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为该份证据“滕叶军”签名字迹与对比材料字迹不是同一人书写。2015年1月份签约清单记载成交房屋共计2套，月亮湾公司对签名的真实性不予认可。本院认为，该份签约清单“甲方确认人签字”处字迹潦草，无法辨识内容，无法确认签字人身份，故对该证据本院不予采纳。2015年5-8月份签约清单记载成交房屋共计9套，月亮湾公司不予认可。本院认为，该份签约清单“甲方确认人签字”处字迹潦草，无法辨识内容（虽首字“蒋”可辨识，但与月亮湾公司提交的2013年7月30日等“销售折佣申请单”签署的“蒋”字笔迹明显不同），无法确认签字人身份，故对该证据本院不予采纳。2、月亮湾公司提交的15份销售折佣申请单。月亮湾公司提交15份销售折佣申请单，以证明中原公司销售的部分房屋实际成交价低于应售价格，该差额应从佣金中扣减。在2016年12月16日庭审中，中原公司表示对落款为“费洁2.22”的销售折佣申请单费洁签名的真实性有异议，对其它都无意见。但在2016年11月3日庭审中，中原公司对落款为“费洁2.22”的销售折佣申请单的真实性予以了认可。本院认为，中原公司推翻已承认的对其公司不利的事实，但未提供充分的理由，经本院释明，亦未申请司法鉴定，故本院对包括该销售折佣申请单在内的上述15份销售折佣申请单的真实性均予以确认。另，中原公司对费洁当时系其公司工作人员的事实予以认可，但认为其公司并未授权其减免佣金。本院认为，费洁当时系中原公司工作人员，中原公司应承担其签署销售折佣申请单的法律后果；如中原公司认为其该行为超出工作职权范围，中原公司可另行向其主张权利。3、月亮湾公司支付的9262943.95元的时间、次数、各笔金额及用途。双方对月亮湾公司已向中原公司支付9262943.95元的事实无异议。中原公司提供的付款清单，表明该9262943.95元系由月亮湾公司从2012年12月11日至2015年7月23日分35笔支付，并提供有与每笔付款金额相一致的结佣清单。月亮湾公司对第23笔50000元、第30笔50000元的时间及金额有异议。本院认为，双方对已付款的总金额以及其余33笔款项的时间及金额无争议；鉴于月亮湾公司系付款人，经本院释明并明确举证责任后，未提供有争议的金额为100000元的款项的付款次数、时间及各笔金额；另鉴于中原公司提供的清单中记载的每次付款的金额都有结佣清单对应，故本院对月亮湾公司提出的异议不予采纳。对中原公司陈述的付款次数、金额及用途予以采信。4、中原公司提交的未收取佣金表。中原公司针对其主张的诉讼请求金额，提供了未收取佣金表。本院认为，未收取佣金表系其公司自行制作，本院对该表中无签约清单、销售折佣申请单、已付款记录等任何证据相佐证的佣金不予认可；对于签约清单或销售折佣申请单记载有相应房屋成交记录的佣金，本院认为记载内容反映了双方合意，故对记载的内容予以认可，并作为计算佣金的依据；对于中原公司陈述的已支付过部分款项的佣金，因双方对付款总金额无争议，且月亮湾公司作为付款人未能提供付款明细及付款用途，本院推定中原公司陈述的付款用途真实，并采信其主张的相应成交客户的佣金，但中原公司有证据推翻的除外。另，上述佣金中，本院对中原公司提交的结佣清单中记载的已支付金额予以扣除，对月亮湾公司提交的销售折佣申请单中记载的折佣金额予以扣除。据此，对未收取佣金表中中原公司主张的佣金，本院认定月亮湾公司尚欠中原公司佣金413547.87元（详见附表）。综上所述，中原公司为月亮湾公司完成商品房代理销售后，月亮湾公司至今尚欠佣金413547.87元，应承担继续履行及支付滞纳金的违约金责任。中原公司主张的滞纳金（从本案诉状副本送达之日起至实际支付之日止，按每日万分之三计算）未超出合同约定，但标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴江月亮湾房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金413547.87元及滞纳金（以413547.87元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍，从2016年3月17日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18810元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担13498元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担5312元；鉴定费13300元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担；双方各自负担部分相抵销，原告上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付被告吴江月亮湾房产有限公司7988元。原告上海中原物业顾问有限公司已预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行营业部；账号10×××99；户名：苏州市中级人民法院）。审 判 长  姚松杰人民陪审员  倪炳荣人民陪审员  徐彩娥二〇一六年十二月二十一日书 记 员  庄 纯