安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初3692号原告：南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司，住所地芜湖市鸠江区中江大道以西南翔万商项目B地块1#楼，统一社会信用代码：91340200554577346U（1-1）。法定代表人：余恒，董事长。委托诉讼代理人：聂青玲，女，该公司员工。被告:彭万春,男,1957年5月6日出生,汉族,住芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：彭成，男，1986年12月18日出生，汉族，与彭万春系父子关系。被告:刘秀华,女,1960年9月20日出生,汉族,住芜湖市镜湖区。原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司诉被告彭万春、刘秀华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理，依法适用简易程序分别于2021年8月2日、9月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂青玲，被告彭万春的委托诉讼代理人彭成，被告刘秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令两被告立即向原告支付剩余购房款170000元;2、判令两被告立即向原告支付违约金559456元(以每日万分之四标准按被告分期支付购房款的时间分段计算，暂计算至2021年6月23日,此后至被告实际给付之日止的违约金另行计算);3、判令两被告承担案件受理费、保全费、诉讼保全保险费。事实和理由：原、被告于2015年8月23日签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定被告购买位于鸠江区南翔万商商贸物流城Ｄ区2＃楼1110室商品房,房屋建筑面积为245.04平方米,每平方米12578.43元,总价款为3082219元。合同签订后,被告于2014年8月29日支付购房款1542219元,根据《商品房买卖合同》第3.3.2条约定,余款1540000元,被告应在2015年9月2日前付清。但被告未能按照合同约定付款,在原告的多次催告下,被告分别于2017年4月17日支付50万元、2017年8月28日支付30万元、2017年8月29日支付10万元、2018年2月28日支付10万元、2019年3月27日支付10万元、2019年12月31日支付27万元,合计137万元。原告于2021年1月11日书面催告被告支付剩余房款,截止2021年6月22日,被告仍有购房款17万元未支付。根据《商品房买卖合同》第4.1.2条约定,被告逾期付款的,应自逾期之次日起至实际付款之日止,按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。涉案房屋已于2016年1月30日办理不动产证（皖（2016）芜湖市不动产权第××号）且系两被告共同共有产权,两被告共同购买涉案商品房,并由被告彭万春代表被告刘秀华与原告签订商品房买卖合同。两被告的行为已经严重违反了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容的约定,原告为维护自身合法权益,提起本案诉讼,望判如所请。两被告共同辩称：1、对于尚欠原告1110室购房款17万元的事实认可，之所以未支付剩余购房款是因为双方之间就1004室门前建造连桥导致该商业用房不能经营一事一直在协商，被告按原告搁置矛盾的要求，将损失数额大约17万元暂时在购房款中扣留，其余房款已全部支付，被告不存在违约行为。2、原告同意被告分期支付购房款，且不支付违约金，否则，原告在被告每次支付的购房款中就将产生的违约金扣减了。3、原告要求被告支付违约金已经超过了诉讼时效。4、被告签合同时支付的1万元履约保证金及2万元开业保证金原告应予返还，且按照原告规定的“老带新”政策，被告享有所购房屋总房款1%奖励，上述款项应在结算时一并扣抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方就真实性均无异议的原告所举《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、皖(2016)芜湖市不动产权第0004894号产权证、保险单、保险费发票，被告所举《建设工程规划许可证》、1004室的《不动产权证》、保证金收据、《商品房买卖合同》及购房发票，本院均予以采信并在卷佐证。被告所举施工现场视频及照片、被告与隔壁1005室业主沟通维权事宜的短信聊天截图、被告与原告工作人员沟通赔偿事宜的微信截图、被告开业时的照片、证人王某的证言，原告对上述证据的真实性及证明目的均不认可，但不能提供相关证据予以佐证，对原告就上述证据不予认可的质证意见本院不予支持。被告所举上述证据来源合法、真实、能证明案件基本事实，且与本案具有关联性，应予采信。根据已采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明的案件法律事实如下：两被告系夫妻关系。2015年8月23日，原告与被告彭万春签订《商品房买卖合同》及相关附件,约定被告彭万春购买原告开发建设的位于芜湖市鸠江区商业用房；房屋建筑面积为245.04平方米,总价款为3082219元；应于2015年8月23日前支付1542219元，余款1540000元应在2015年9月2日前办理银行贷款或付款，同时提供贷款所需全部材料，逾期按第四条违约处理。第四条第1.2关于买受人逾期付款超过30天的违约责任约定为应自逾期之次日起至实际付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订当日,被告彭万春支付购房款610269元，同年8月29日支付购房款931950元，余款准备以办理按揭贷款方式支付。原告于2016年1月30日为两被告办理了1110室的产权登记手续，将该房产权登记在两被告名下。后因其他原因，以该房抵押贷款未办理成功，原告将该房的产权证持有至今。在贷款未果的情况下，被告彭万春支付1110室购房款的情况为：2017年4月17日支付50万元、2017年8月28日支付30万元、2017年8月29日支付10万元、2018年2月28日支付10万元、2019年3月27日支付10万元。安徽深蓝律师事务所接受原告委托于2019年6月6日向被告彭万春发送《律师函》，告知其仍有尾款44万元未支付，要求其在收到律师函7个工作日内付清拖欠的全部款项。2019年12月31日，被告支付原告购房款27万元。2021年1月11日，安徽深蓝律师事务所再次向被告彭万春发送《律师函》，告知其仍拖欠购房款17万元，要求其在收到律师函7个工作日内付清拖欠的购房款及利息。另查明，2015年8月23日，原告与被告刘秀华还就同园区2#楼1004室商业用房签订《商品房买卖合同》及相应补充协议,约定被告刘秀华购买1004室商业用房；房屋建筑面积为168.96平方米,总价款为1792416元；应于2015年8月23日前支付902416元，余款890000元应在2015年9月2日前办理银行贷款或付款，同时提供贷款所需全部材料，逾期按第四条违约处理。合同其他条款同前一份合同。该合同签订后，被告按约支付了全部购房款，并于2016年1月5日开具了办理产权证的发票。被告以为该房的产权证也同1110室产权证一样由原告代为办理，直至2020年得知该房产权证原告并未办理后，被告遂自行办理，办理该房产权证时因2015年签订的合同网签时效已过，原告与被告刘秀华又重新签订《商品房买卖合同》一份。被告将1004室用于对外出租。2018年年初，原告开始筹建联通二手车市场与建材城之间的天桥，因建桥施工对1004室营业产生影响，被告自2008年起未能将1004室继续对外出租。此后，虽因种种原因原告未按原计划建造天桥，但原告在1004室门前道路施工一直持续到2020年年底。期间，被告就原告施工导致其1004室不能继续对外出租造成的损失事宜与原告进行沟通，双方协商未果。2021年6月1日，被告再次要求原告解决赔偿事宜，原告要求被告提交书面申请。被告遂于6月6日向原告提出书面申请。另查明，原告销售南翔万商商贸物流城商业用房时以“老带新”作为促销手段。王某户自2015年-2017年陆续在原告处购买了3间商业用房，享受“老带新”购房优惠为购房款总额的1%。原告将优惠部分通过发放超市购物卡及在购房总价款中扣减的方式兑现。王某户2017年购买的1007室同被告购买的案涉房屋同地段。原、被告签订1110室房屋买卖合同前，原告已将该房交付被告使用，被告为此于2015年4月22日向原告支付1万元合同履约保证金。2015年8月23日签订合同当日，被告支付原告2万元开业保证金。后，被告按约开业经营。本案审理过程中，原告申请诉讼保全，为提供担保在中国人民财产保险股份有限公司芜湖分公司投保诉讼保全责任保险，支付保险费1000元。本院认为：本案争议焦点为一、被告尚欠原告购房款中是否应扣减保证金3万元及“老带新”购房优惠？二、被告分期支付购房款是否违约？关于争议焦点一，被告因1004室赔偿事宜与原告协商未果遂扣留1110室购房款17万元未支付属实，由于1004室赔偿问题不是本案审理范围，本案中不予处理，原告要求被告支付1110室剩余购房款，合法、有据，应予支持。被告就1110室分别支付了原告履约保证金1万元、开业保证金2万元，对此，原告不能证明有不予返还的事实或法律依据，被告要求原告返还3万元保证金，合法、有据，应予支持。“老带新”购房优惠是原告规定的促销手段，对其具体内容原告负有举证证明的义务。原告辩称被告不享受“老带新”购房优惠，但对此未能提供证据加以证明，对被告为何不能享受“老带新”购房优惠，本院无法确认，故对原告的该项辩称意见本院不予支持。王某户自2015年-2017年在原告处购房均享受了购房款1%的优惠，被告要求享受同等购房优惠待遇符合情理，应予支持。被告购买的1004室和1110室合计总房款4874635元，按1%计算优惠价款计48746.35元。综上，被告应支付原告购房款为91253.65元（170000元－30000元－48746.35元）。关于争议焦点二，原告与被告彭万春签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方均有约束力。根据合同约定，余款1540000元应在2015年9月2日前办理银行贷款或付款，同时提供贷款所需全部材料，逾期按第四条第1.2关于买受人逾期付款超过30天的应自逾期之次日起至实际付款之日止,按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。但合同实际履行过程中，因办理银行贷款未果，被告至2017年4月17日才开始分期支付余欠购房款，至2019年3月27日陆续支付购房款110万元。期间，原告并未向被告提出支付逾期付款违约金的要求。此后，根据被告的付款情况，原告委托安徽深蓝律师事务所分别于2019年6月6日、2021年1月11日向被告彭万春发送《律师函》，催告被告支付尾款44万元、17万元，函中也无要求被告支付逾期付款违约金的内容。上述事实能印证被告关于原告同意其分期支付购房款，且不支付违约金的辩称意见。故，原、被告在案涉合同履行过程中实际变更了合同中关于承担逾期付款违约责任的约定，现原告诉请被告支付逾期付款违约金559456元，没有事实依据，本院不予支持。提供诉讼保全担保的方式多样，投保诉讼保全责任保险并非唯一选择，原告诉请被告支付保全担保保险费1000元，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百四十三条、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告彭万春、刘秀华于本判决生效之日起十日内支付原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司购房款91253.65元；二、驳回原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费5548元，保全费4167.28元，合计9715.28元，由原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司负担8500.28元，被告彭万春和被告刘秀华共同负担1215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  吴小妹二〇二一年九月十日书记员  向 欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。