山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初5152号原告：王利民，男，汉族，1974年12月7日出生，现住济南市。原告：郑秀菊，女，汉族，1976年1月12日出生，现住济南市。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司,住所地济南市历下区。法定代表人:黄平，总经理。委托诉讼代理人：李润超，国浩律师（济南）事务所律师。原告王利民、郑秀菊与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司(以下简称绿鲁公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王利民、郑秀菊，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人李润超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利民、郑秀菊向本院提出诉讼请求：1.判令绿鲁公司继续履行合同约定的延期交房及地下车位支付违约金义务;2.判令绿鲁公司按合同约定向王利民、郑秀菊支付自2018年12月21日起至实际交房之日2020年12月26日止，共计736日，逾期交房违约金人民币225165.29元及逾期交地下车位违约金人民币20608元，共计应支付违约金245773.29元；3.本案全部诉讼费用由绿鲁公司承担。庭审中，王利民、郑秀菊撤回第一项诉讼请求；当庭变更第二项诉讼请求为自2018年12月21日起至实际交房之日2020年12月11日止，共计721日，共220576.32元，以及逾期交地下车位违约金人民币20188元，合计应支付违约金240764.32元。事实与理由：2017年3月11日，王利民、郑秀菊与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王利民、郑秀菊以3059311元的价格购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块5号楼2单元1201室商品房一套。合同签署后，王利民、郑秀菊支付首付款1229311元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，贷款银行已于2017年4月1日将1830000元按揭贷款全额支付给绿鲁公司，王利民、郑秀菊已按照合同约定履行了全部付款义务。但绿鲁公司未按合同约定将验收合格的房屋按期交付王利民、郑秀菊验收使用。王利民、郑秀菊于2017年6月30日，认购了编号为156的地下车位，并全额支付了280000元车位款义务，但绿鲁公司未如期将验收合格的地下车位交付王利民、郑秀菊验收使用。王利民、郑秀菊多次向绿鲁公司主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致意见。为维护其合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告绿鲁公司辩称，一、绿鲁公司与王利民、郑秀菊就涉案车位仅签订《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，并未签订网签备案的《济南市商品房买卖合同》。双方当前仍处于商品房预约合同阶段，且未就涉案车位的交付时间以及逾期交付的违约责任明确约定。故，王利民、郑秀菊要求绿鲁公司向其支付车位逾期交付违约金无任何事实及法律依据。二、王利民、郑秀菊计算涉案住宅逾期交付违约金的截止时间点均存在明显错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等相关条文立法原意，国家现实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案单》，即视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房经竣工验合格后，于2018年12月27日经济南城乡建设委员会竣工验收备案，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备可以交付使用的条件，涉案房产可以交付使用。绿鲁公司在取得竣备材料第一时间即通知王利民、郑秀菊可以前往售楼处办理收房手续，但王利民、郑秀菊迟迟不履行收房义务。迫于无奈，绿鲁公司只得于2020年12月12日以书面函件形式向王利民、郑秀菊邮寄《致业主一封信》，要求王利民、郑秀菊前往绿鲁公司处办理房产交付手续，王利民、郑秀菊于2020年12月13日收到后，并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第4款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，王利民、郑秀菊拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，2020年12月11日应作为房产实际交付的最后日期，王利民、郑秀菊将2020年12月26日作为涉案房产逾期交房违约金计算的截止时间点存在明显错误。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月11日，王利民、郑秀菊与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定王利民、郑秀菊以3059311元的价格购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块5号楼2单元1201室商品房一套，绿鲁公司应当在2018年12月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付王利民、郑秀菊使用，绿鲁公司因自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付王利民、郑秀菊，则自合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向王利民、郑秀菊支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同及补充协议签订后，王利民、郑秀菊支付购房款3059311元，绿鲁公司于2020年12月11日取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，达到交房条件，绿鲁公司于2020年12月12日向王利民、郑秀菊邮寄送达《致业主的一封信》，王利民、郑秀菊于2020年12月13日签收。另查明，2017年6月30日王利民、郑秀菊（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，约定乙方向甲方认购济南市绿地山东国际金融中心项目B13地块5号楼编号为156；乙方认购车位的总价为28万元；乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳车位定金28万元，作为乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的担保，乙方应当在本协议书签订之日起，携带相关资料至甲方绿地山东国际金融中心售楼处与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》,并一次性按时足额支付车位剩余价款。该认购协议也未对违约责任作出约定。后双方当事人均未就该认购协议签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王利民、郑秀菊与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于王利民、郑秀菊主张逾期交房违约金，本院认为，涉案商品房买卖合同约定绿鲁公司应于2018年12月20日前向王利民、郑秀菊交付取得分期综合验收备案证明的房屋，绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。绿鲁公司于2020年12月11日取得涉案项目综合验收备案证明，达到双方约定的交房条件，故王利民、郑秀菊主张绿鲁公司应支付自2018年12月21日起至实际交房之日2020年12月11日止，共计721日的逾期交房违约金，有事实依据，本院不持异议。绿鲁公司应承担的违约金数额为220575.5元（305.93元×721天）。关于王利民、郑秀菊主张逾期交地下车位违约金，本院认为，《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》并未对违约责任作出约定，车位产权尚不明晰，故，王利民、郑秀菊主张逾期交地下车位违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。王利民、郑秀菊可待条件具备时，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王利民、郑秀菊逾期交房违约金220575.5元；二、驳回原告王利民、郑秀菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务履行。案件受理费4040元，减半收取计2020元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二一年六月四日书记员  张 琦