淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0813民初941号原告：王娟，女，1969年12月8日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。被告:严元，男，1990年7月21日出生，汉族，住南京市江宁区。被告:贾鹏英，女，1968年1月7日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：严元，男，1990年7月21日出生，汉族，住南京市江宁区。（系被告贾鹏英儿子）原告王娟与被告严元、贾鹏英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托诉讼代理人刘宝良、被告严元、被告贾鹏英的委托诉讼代理人严元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即协助原告办理洪泽区钱码小区XX幢XX室房屋所有权证；2、被告承担逾期办理房屋所有权证违约金（自2021年3月21日起以217000元为基数按日千分之五计算至实际办理完房屋所有权证止）；3、被告承担办理房屋所有权证所有费用；4、由被告承担本案诉讼费用、保全费、保险费用1000元。事实和理由：原告于2016年11月21日经中介介绍购买被告位于洪泽区间，《房屋买卖合同》约定：该房屋面积为81.79平方米，价款为227000元，合同签订日付款217000元同时交付房屋，余款10000元待房屋过户时付清，被告在房屋具备办理产权证时配合原告办理过户手续，如不履行义务应承担己付房款日千分之五违约金，合同还约定其他条款。合同签订后原、被告依约履行。2021年2月20日该套房屋可以办理产权证，原告与被告联系办理房屋所有权及过户手续，被告要求再加价否则不予办理过户手续，经过多次沟通无果，原告诉至法院，请求判如所请。被告严元、贾鹏英辩称，根据相关法律规定，涉案房屋未办理不动产权登记，原、被告签订的房屋买卖合同未生效，应当驳回原告的诉讼请求；合同未生效，违约金不认可且违约金过高；如原告愿意解除合同，被告愿意支付合同约定的违约金；诉讼费及保全费因合同未生效，被告不认可。经审理查明事实如下，2016年11月21日,被告严元、贾朋英（甲方）作为出卖人与买受人原告王娟（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落洪泽县钱码安置小区XX号XX室，建筑面积81.79平方米，房屋用途住宅，随该房屋同时转让附属设备自行车车库一间、太阳能一台；房屋总价227000元，上述价格包括了房屋、自行车车库一间和其他与该房屋相关的所有权利；签订本合同当日乙方支付给甲方217000元，剩余10000元于房屋过户当日支付给甲方；甲方应于签订合同当日腾出该房屋，交付给乙方使用，并移交该房屋及附属设备的钥匙；由于此房屋为拆迁安置房，目前还不具备办理不动产权证的条件，待到能办理不动产权证之日起，甲方应在30日内办理不动产权证等相关事宜，并无条件配合乙方办理房屋所有权转移登记手续等相关事宜，乙方也应在此期限内主动办理房屋所有权转移登记手续，甲方或乙方未如约履行义务，造成交易延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付总房价千分之五的违约金，直至实际履行完毕之日止；甲方以自身名义办理不动产权证所产生的费用由甲方承担，配合乙方办理房屋过户所产生的费用由乙方承担……；自签订本合同之日起，房屋升值或贬值都与甲方无关，若甲方以房屋升值为由增加房款，甲方需退还乙方已付房款、赔偿乙方装修费用，并赔偿其房屋成交总价70%的违约金，若乙方以房屋贬值为由要求退房，则视为乙方违约，乙方需赔偿甲方房屋成交总价70%的违约金，且甲方不承担其他任何而费用。2016年11月21日，原告通过江苏洪泽农村商业银行向被告严元银行转账217000元，被告严元向原告出具收条。另查明，原告王娟从2016年起已经入住涉案房屋。涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，现登记在洪泽县洪城房地产开发有限责任公司名下。原告于2021年2月20日向被告催告办理房屋过户手续，被告未履行办理房产证和协助办理过户手续义务。在审理过程中，原告已经将未付购房款10000元交纳至本院提存。以上事实由原、告的当庭陈述及原告提供的房屋买卖合同、收条、转账凭证、微信聊天和通话记录、安置房太阳能款收取表、安置房购房款收据等证据加以佐证，经质证是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。强制性规定又分为效力性强制规定和管理性强制规定而根据,只有违反效力性强制规定的合同,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条在性质上应属于管理性强制规定。另依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定。结合本案,原、被告双方签订房屋买卖合同时涉案房屋虽未取得产权证,但被告与征迁办公室签订了涉案房屋的选房详单,实际认购了涉案房屋。以上事实足以证明被告对涉案房屋具有事实上的处分权。故双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定,合法有效。被告辩称合同未生效，无法律依据,本院不予采信。原告根据合同约定向被告交付了购房款（仅剩余10000元未交付，合同约定办理过户手续时交付）,被告将涉案房屋及车库交付了原告,原告占有使用涉案房屋至今。现涉案房屋已具备办理产权证条件，被告应按约定将诉争房屋登记到其名下，再为原告王娟办理房屋所有权转移登记手续。根据合同约定，被告严元、贾鹏英办理不动产权证至自己名下的费用，由被告严元、贾鹏英承担，被告严元、贾鹏英将案涉房屋的产权证转移登记至原告名下的过户费由原告承担。原告要求被告协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。经原告催告，被告未按约履行办证及过户手续,构成违约,对原告主张违约金的诉讼请求,本院予以支持。对于原告主张的以217000元为基数，按日千分之五计算违约金的诉讼请求。被告已经按照约定将房屋交付原告装修入住,而迟延办理不动产过户登记手续主要损害的是原告对案涉房屋的处分权,原告主张的以217000元为基数按日千分之五计算违约金明显过高。综合考虑合同的约定、原告承担的风险与损失、迟延办理产权登记的期限及原因等因素,本院酌定被告向原告支付以217000元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2021年3月21日起计算至涉案房屋过户登记完毕之日止的违约金。对于原告主张的保全保险费1000元，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,判决如下：一、被告严元、贾鹏英于本判决生效后五日内将淮安市洪泽区钱码小区XX幢XX室房屋登记到其名下,因此产生的税费由被告严元、贾鹏英承担;被告严元、贾鹏英于本判决生效后十日内协助原告王娟办理淮安市洪泽区钱码小区XX幢XX室房屋登记至原告王娟名下，因此产生的税费由原告王娟承担；二、被告严元、贾鹏英于本判决生效后五日内向原告王娟支付以217000元为基数,按按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2021年3月21日起计算至涉案房屋过户登记至原告名下之日止的违约金；三、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，保全费1655元，合计1695元，由被告严元、贾鹏英负担，于判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行，王娟账号：62×××81，严元账号：62×××99、贾鹏英账号：62×××07）预交上诉案件受理费。审 判 员 陈士涛二〇二一年六月二十四日法官助理 陆 丹书 记 员 杨雨轩附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。