上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9334号原告：上海市青浦区夏阳街道塔湾经济合作社，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱涛，理事。委托诉讼代理人：王治，上海东炬律师事务所律师。被告：上海青浦区夏阳社区旭昇长者照护之家，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐仁妹。委托诉讼代理人：徐大威，男。原告上海市青浦区夏阳街道塔湾经济合作社诉被告上海青浦区夏阳社区旭昇长者照护之家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年6月1日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王治、被告委托诉讼代理人徐大威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区夏阳街道塔湾经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告将塔湾村4层辅助楼三楼腾退返还给原告；2.判令被告向原告支付塔湾村4层辅助楼三楼的租金人民币(以下币种均同)123,379元及房屋占有使用费暂计73,440元(实际以每平方米每天1元计算,建筑面积612平方米,自2021年1月1日计算至实际腾退之日止)；3.判令被告向原告支付违约金(以61,689.50元为基数,按照每日0.1%计算,自2020年4月10日计算至2020年11月10日止；以61,689.50元为基数,按照每日0.1%计算,自2020年10月10日计算至2020年11月10日止)；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告自2007年开始合作,由被告承租原告的房屋。2019年12月25日，原、被告双方签订《青浦区农村集体房屋土地租赁合同》，约定被告向原告承租塔湾村4层大楼三楼,面积612平方米,租赁期限为2019年11月1日至2020年12月31日止,约定2019年11月1日至12月31日租金为16,891元,2020年的租金为123,379元。租金半年一付，先付后用,逾期超3个月支付的,按照逾期天数每天0.1%支付违约金，因被告逾期支付2020年的租金，故根据合同约定承担违约金。原告为推进村集体资产有序、合法及保障老百姓的集体资产保值增值,经塔湾村经济合作社社员代表大会决议,合同到期后租金标准调整至每平方米每天1元并告知被告。后原告多次与被告协商续签事宜,但因租金差距过大,双方无法达成一致意见,但被告一直使用租赁物不肯搬离。原告认为,双方合同到期后,原告有权收回房屋,要求被告腾退。被告拒绝腾退对原告造成损失,原告也将相应租金标准告知被告,因此原告认为被告应当按照每平方米每天1元的标准赔偿原告的损失。综上,原告为维护自身合法权益,原告特向人民法院起诉,望人民法院支持原告的诉讼请求。审理中，原告表示因被告已于2020年11月26日支付租金123,379元，租期内租金已经付清，故不再主张租金。被告上海青浦区夏阳社区旭昇长者照护之家辩称：不同意原告的诉请。理由如下：一、被告是受政府委托开办的非盈利性组织，被告租赁房屋为了开办养老院，目前养老院收纳了50多名重症需要照顾的老人，并提供了二十多个就业岗位，被告仅收取最低成本费。原告提出自2020年起上调租金至每日每平方1元，并要求上平台竞拍，因被告不同意，故原告诉至法院要求被告腾退，原告的做法违反政府的规定，被告不予认同。二、针对租金，被告已经于2020年11月26日付清了欠付的全部租金，故不同意支付违约金。三、被告多次要求和原告协商，但均未果。被告希望在夏阳街道、民政局的参加下，继续与原告进行协商，本着顾全大局、造福社会的理念，解决此事。经审理查明，2019年12月25日，原告作为出租方、被告作为承租方，双方签订《青浦区农村集体房屋土地租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于夏阳街道塔湾村4层大楼三楼(四至范围如下：东村耕地,南上海趋祥建筑机械有限公司,西塔湾新天地养老院,北塔湾村民委员会)。房屋建筑面积612平方米,房屋类型为综合楼，土地性质为建设用地。租赁期限为2019年11月1日至2020年12月31日止。租赁期满，原告有权收回房屋，如需续租，应于租赁期满前三个月，向原告提出书面要求，租期和租金另行商定，续订租赁合同。房屋、土地只能用于长者照护之家。2019年11月1日至2019年12月31日租金为16,891元,2020年1月1日起，租金为每日每平方米0.56元，年租金为123,379元。租金每半年一付，先付后用,即与每年的第一个月的10日前支付当期租金。若逾期支付租金超过3个月的,每逾期一日，应按逾期交付租金的0.1%支付违约金，同时原告有权无条件收回房屋，原告享有单方解除合同的权利。合同还约定了其他内容。另查明，被告于2020年11月26日支付原告2020年的租金,被告已经付清租期内租金。根据查明的事实，本院认为，法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经本院释明，原告未就涉案房屋提供建设工程规划许可证或产权证，故原被告就涉案房屋签订的租赁合同无效。原告要求被告腾退并返还房屋及支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于违约金，因合同无效，合同约定的违约金条款亦属无效，故原告关于违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二条之规定，判决如下：一、被告上海青浦区夏阳社区旭昇长者照护之家应于本判决生效之日起三十日内自上海市青浦区夏阳街道塔湾村四层辅助楼的三楼房屋内腾退并将房屋返还原告；二、被告上海青浦区夏阳社区旭昇长者照护之家应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区夏阳街道塔湾经济合作社房屋占有使用费(以年123,379元为标准，自2021年1月1日起计算至被告实际自上述房屋内腾退之日止)；三、原告上海市青浦区夏阳街道塔湾经济合作社的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,420元，减半收取1,210元，由原告负担539元，被告负担671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳书记员 盛诗怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。