上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42223号原告：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号。法定代表人：何大军，执行董事。委托诉讼代理人：罗玲，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周驿，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海敏康餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室。法定代表人：汪红癸，董事长。委托诉讼代理人：汪盈辉，男。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司与被告上海敏康餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗玲、周驿，被告委托诉讼代理人汪盈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2012年9月12日签署的《房屋租赁合同主体及租期变更协议》，于2015年8月15日签署的《房屋租赁合同之续租协议(一)》，于2017年7月6日签署的《房屋租赁合同续租协议(二)》及于2018年8月1日签署的《房屋租赁合同续租协议(三)》于2020年5月13日解除；2、请求判令被告按照租赁合同约定将上海市张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室(以下至判决主文前简称系争房屋)恢复至原状返还给原告；3、请求判令被告向原告支付自2019年10月1日至2020年5月13日拖欠的租金共计人民币(以下币种相同)624,659.83元；4、请求判令被告向原告支付欠付燃气费用49,857.50元；5、请求判令被告向原告支付欠付水费1,187.21元；6、请求判令被告向原告支付欠付电费18,765.50元；7、请求判令被告支付逾期支付租金的违约金，暂计算至2020年5月20日，共计915,327元，实际要求计算至付清租金之日止；8、请求判令原告有权按照《房屋租赁合同》约定没收被告已支付的履约保证金231,493.95元作为违约金；9、请求判令被告向原告赔偿复原费用272,231.41元；10、请求判令被告按当期日租金3.50元/平方米/天的标准，自2020年5月17日起向原告支付房屋占用使用费，支付至实际返还日2020年9月28日；11、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费等。庭审中，原告陈述，因系争房屋已于2020年9月28日收回，故撤回诉请2。事实及理由：2010年8月11日，原告与案外人李某签署《房屋租赁合同》，约定李某向原告承租上海市张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室，套内面积共计约为410平方米(暂测)，租期为2010年8月1日至2020年12月31日。2012年9月12日，原告与李某、被告签署《房屋租赁合同主体及租期变更协议》，约定《房屋租赁合同》项下承租方由李某变更为被告，租期调整为2010年8月1日至2015年8月31日，《房屋租赁合同》项下李某的全部权利和义务转移至被告承担。租赁期满后，原、被告于2015年8月15日签署《房屋租赁合同之续租协议(一)》，于2017年7月6日签署《房屋租赁合同续租协议(二)》，于2018年8月1日签署《房屋租赁合同续租协议(三)》。《房屋租赁合同续租协议(三)》约定：(1)被告继续向原告续租上海市张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室，并扩租使用张东路XXX号XXX幢XXX室房屋，续租期自2018年9月1日起至2020年8月31日，租赁总面积为783平方米。协议(三)同时约定了租金标准及支付方式等内容。租赁合同签订后，被告一直持续使用租赁房屋，但被告支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的部分租金后，一直未再支付其他任何租金。原告于2020年3月18日向被告发出《催款通知单》，但被告收到通知后并未付租金。2020年5月11日，原告向被告发出《关于解除租赁合同并及时办理退租手续的函》，但被告至今未支付拖欠租金，亦未向原告返还系争房屋。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已经严重违反了租赁合同的约定，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉请如前。被告上海敏康餐饮管理有限公司辩称，同意原告诉请1、2，对诉请3金额本身并无异议，但要求扣除因疫情影响减免两个月租金。对诉请4-6金额无异议，确未支付。对诉请7违约金过高，要求调整。对诉请8保证金金额予以认可，要求将保证金抵扣欠付费用。对诉请9不予认可，房屋当时是原状交还的，不存在复原费。对诉请10使用费标准无异议，但不同意承担，因疫情原因无法经营，要求减免使用费。被告从2019年10月之后就没有支付租金，之前也是因为系争房屋承租后又转租了，园区的人走了一大半没有生意，次承租人也交不上租金，后原告贴了告知单说被告违约，转租不合法，合同到期后不再续租，导致次承租人拖欠我们租金，后因为疫情原因就一直没有经营。本院经审理认定事实如下：原告为上海市浦东新区张东路XXX号房屋产权人。2010年8月11日,原告(甲方)与案外人李某(乙方)签署《房屋租赁合同》,约定李某向原告上海市张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室,套内面积共计约为410平方米(暂测),租期为2010年8月1日至2020年12月31日。合同第6.3条约定，租赁关系结束时，乙方必须将租赁房屋恢复到房屋租赁时的原状。合同第9.2条中约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……(4)未按合同规定时间缴纳保证金、清除费(若选择)、租金、物业管理费、公用事业费等相关费用……。第9.3条中约定，违约方应向另一方支付违约金，违约金按日违约金计算，日违约金数额等于日租金数额，违约金金额等于日违约金*违约天数。乙方逾期支付租金或物业管理费超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回物业并不退还履约保证金，同时乙方应承担相应违约责任。合同第9.6条约定，乙方未按期缴纳租金或其他费用的(包括但不限于物业管理费、水电费等)，甲方有权采取停电等措施催收，乙方由此造成的损失，由乙方自行承担。合同第9.7条约定，因乙方违约(包括但不限于延付租金等)导致合同提前解除，乙方自负其对承租房屋的装修等损失，并且甲方有权没收履约保证金作为违约金，若违约金不足以抵偿甲方全部经济损失，甲方有权就差额部分向乙方追偿。合同签订后，原告和案外人李某交付了租赁房屋。2012年9月12日,原告(甲方)与案外人李某(乙方)、被告(丙方)签署《房屋租赁合同主体及租期变更协议》,约定《房屋租赁合同》项下承租方主体自2012年9月1日起由李某变更为被告,自变之日起，租赁合同项下承租方的所有权利和义务由李某转移至被告，即权利由被告直接享有和行使，义务由被告直接履行(包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由原告直接退还给被告)，并不再另外收取保证金。租期调整为2010年8月1日至2015年8月31日。2015年8月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《房屋租赁合同之续租协议(一)》，约定了租赁期间自2015年9月1日起至2017年8月31日止，同时约定了租金支付标准、支付方式、履约保证金等内容。2017年7月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《房屋租赁合同续租协议(二)》，约定了租赁期间自2017年9月1日起至2018年8月31日止，同时约定了租金支付标准、支付方式等内容。2018年8月1日，原、被告在上述房屋租赁合同及三份协议(统称原合同)的基础上签署《房屋租赁合同续租协议(三)》。合同第一条约定，续租面积为实测建筑面积410平方米，另双方同意扩租使用张东路XXX号XXX幢XXX室房屋，增加租赁建筑面积373平方米，实际租赁总建筑面积783平方米。续租期2年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止。合同第三条中约定，续租期间，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租赁房屋每天每平方米建筑面积租金为3.24元，月租金为77,164.65元；自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租赁房屋每天每平方米建筑面积为3.50元，月租金为83,356.88元。……租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内……。合同第九条约定，原合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变，为本协议的有效组成部分，除本协议另有约定外，续租期间乙方仍应承担原合同项下承租方的所有权利和义务。2020年3月8日向被告发出《催缴通知单》，催告被告支付欠付的2019年10月1日至2020年3月31日的租金。2020年5月11日，原告向被告发出《关于解除租赁合同并及时搬离退租手续的函》，函件载明自被告收到函件之日起双方的《房屋租赁合同》即解除，原告要求被告于3个日历日内将系争房屋腾空并恢复原状后返还给原告并承担违约责任。被告于2020年5月13日收到原告发出的函件。本案审理过程中，被告于2020年9月28日将系争房屋返还给原告。庭审中，双方确认被告支付租赁保证金231,493.95元。被告陈述，其是做快餐，系争房屋在5月份已经腾空，收到原告解除通知函之前系争房屋内只有转租的商户不要的东西，5月份开始房屋由物业上锁；疫情之后被告未再开张，本来准备开张的，但原告于2020年3月份开始把水电停掉，无法开业，要求减免疫情后即2020年1月23日至9月28日所有的租金及使用费。原告则陈述，停水电是有的，是因为被告没有按时缴纳租金，是从3月份开始停的，合同9.6条约定可以停水电，好像被告在疫情后是没有经营；不认可物业上锁，合同解除后被告一直没有交接房屋，原告无法进入房屋。本院认为，原、被告就系争房屋的签订的《房屋租赁合同》及续租协议均合法有效，双方应按约履行。现因被告逾期支付租金构成违约，原告发函解除合同，被告对合同于解除函送达日即2020年5月13日解除并无异议，本院予以确认。合同解除后，双方应对合同解除前产生的相关费用进行结算。被告对欠付租金的金额及欠付燃气费、水费、电费的金额并无异议，本院对欠付相关费用的事实予以确认。原告主张合同解除后至实际返还日2020年9月28日的使用费，被告对使用费标准亦无异议，本院对原告主张的使用费支付标准亦予以确认。但对租金及使用费是否应予支付，被告提出自2020年1月23日疫情起至2020年9月28日的租金及使用费均不应支付，理由为疫情及2020年3月份原告对系争房屋停水电，对此，本院认为，因新冠疫情发生，系争房屋使用确受部分影响，对承租人营收产生重大减损，故对疫情期间的租金应予酌减；虽租赁合同约定原告可通过停水电方式催收租金，但原告的停水电行为发生于疫情期间，此时原、被告双方更应共克时艰，而原告却采用停水电的方式致使被告无法恢复经营，该行为明显不妥，故造成房屋在停水电之后无法使用的后果，原告亦有一定过错。同时，原告在被告停止经营后合理时间亦负有及时止损的义务，故导致房屋直至2020年9月28日收回，原告应承担相应过错责任。而被告虽主张其自疫情后即未再营业，但其并未提供证据证明其已向原告表达了返还房屋或放弃房屋内物品的意思表示，且合同约定在租赁关系结束时被告亦负有恢复原状的义务，由此造成房屋直至2020年9月28日返还，被告亦有相应过错。考虑到原、被告各自的过错程度，本院对疫情起至房屋实际返还日2020年9月28日的租金及使用费作相应酌减，酌减后，对原告主张的诉请3，本院认定被告应支付原告租金金额为457,946.07元。对原告主张的诉请10，本院认定被告应支付原告使用费金额为164,430元。鉴于本院已对原告主张的使用费结算至2020年9月28日，此时双方的合同期限已届满，故对原告诉请8主张全部没收保证金作为违约金显属过高，被告亦提出调整，本院根据双方合同的履行情况、双方过错程度等因素，酌情调整违约金为83,356.88元，以部分保证金没收的方式承担，其余部分保证金原告应予返还给被告。至于原告主张的逾期支付租金违约金，如前所述，考虑到疫情及原告的停水电行为及本院对租金的减免等因素，原告主张的违约金显属过高，被告亦提出调整，故本院调整为至2020年5月13日的逾期支付租金违约金为20,000元，合同解除后的违约金即2020年5月14日起至实际支付欠付租金之日止，按日万分之三标准计算。因房屋已交接，原告撤回诉请2，本院予以准许。原告诉请4、5、6，本院予以支持。原告诉请9，无相应证据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海张江集成电路产业区开发有限公司与上海敏康餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》及续租协议于2020年5月13日解除；二、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司至2020年5月13日的欠付租金457,946.07元及逾期支付租金违约金(至2020年5月13日止为20,000元，自2020年5月14日起至实际付清欠款之日，以457,946.07元为本金，按日万分之三标准计算)；三、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司燃气费用49,857.50元，水费1,187.21元，电费18,765.50元；四、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司自2020年5月17日至2020年9月28日的房屋使用费164,430元；五、被告上海敏康餐饮管理有限公司应支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司合同解除违约金83,356.88元，此款与被告上海敏康餐饮管理有限公司已支付的保证金231,493.95元部分相抵后，原告上海张江集成电路产业区开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海敏康餐饮管理有限公司保证金148,137.07元；六、驳回原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,455元，减半收取计人民币12,227.50元，诉讼保全费3,229元，共计15,456.50元，由原告上海张江集成电路产业区开发有限公司负担11,145.50元，被告上海敏康餐饮管理有限公司负担4,311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年六月十七日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。