湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初2067号 原告：郴州市湘达物业服务有限责任公司，住所地：湖南省郴州市北湖区香花路30号华宁花园33栋临街门面201房。 法定代表人：张秋生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗机灵，女，汉族，1987年8月12日出生，住湖南省郴州市北湖区，系该公司项目经理。 被告：雷卫，男，汉族，1979年8月7日出生，住湖南省郴州市苏仙区，居民。 委托诉讼代理人：刘北航，女，汉族，1988年6月3日出生，住湖南省郴州市，居民，系被告雷卫之妻。 原告郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）与被告雷卫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告湘达物业公司的委托诉讼代理人罗机灵、被告雷卫及其委托诉讼代理人刘北航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘达物业公司向本院提起诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费5875元，并支付违约金1788元（违约金暂计算至2020年8月31日，之后发生违约金每日按欠费总额的万分之五另计），共计8449元；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月11日，原告中标阳光瑞城小区前期物业服务，并于2017年1月1日与开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》。2016年12月22日，原告与阳关瑞城房屋业主被告签订了《阳光瑞城前期物业服务协议》约定，物业服务费按1.8元/月/平方米计算，乙方（被告）从2017年2月1日起按本合约定时间向甲方（原告）支付物业服务费；每季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费；违约责任约定，违反本协议或以相邻权或房屋质量问题为由拒交（含未按时交）物业服务费等任何一项费用，甲方有权要求乙方补交，且乙方从逾期之日起按欠费总额每天万分之五的标准向甲方支付违约金，并甲方有权向法院起诉。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，然而被告却拖欠2017年8月1日至2020年8月31日的物业服务费共计5875元，原告经向被告催交未果。综上所述，被告拖欠原告多个月的物业服务费已构成严重违约，为此原告特提起诉讼，望判如所请。 原告就其诉称向本院提交如下证据：1．原告湖南湘达物业服务有限责任公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，拟证明原告主体适格；2．被告雷卫身份证复印件，拟证明被告身份基本信息；3．《中标通知书》、《阳关瑞城前期物业服务委托合同》、《物业服务协议》、《授权委托书》，拟证明原告与开发商签订的物业服务委托协议及与被告签订物业服务协议均合法有效以及原告诉请主张物业服务费、违约金具有合同及法律依据；4．被告物业服务费欠费明细单、《不动产测量报告》，拟证明原告诉请物业服务费、违约金、房屋面积计算正确；5．物业费催缴单及催缴短信记录、邮寄快递单、台账、照片等，拟证明原告多次向被告催缴物业服务费，但被告拒不缴纳。 被告雷卫辩称，原告未按照合同要求履行合同义务，违约在先：1．原告擅自将公共建筑部分出租，将位于小区3楼的“空中花园”擅自出租，改变了该公告部分的使用功能；2．擅自安装梯控并收取不合理费用，原告未征得全体业主同意下设立电梯门禁，居住在6楼以上的业主均需刷卡乘坐电梯，并要求被告支付200元/梯的费用；3．原告未履行安全保卫义务，原告未依照合同约定进行夜间巡逻、运转监控设备，违背了合同约定；4．收取了明显不合理的停车服务费，原告收取的停车费用高于政府指导价。综上，在原告正确履行物业服务义务前，被告依据先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费。 被告就其辩称向本院提供了如下证据：1．郴州市住建局文件，拟证明政府停车费指导标准；2．视频及照片，拟证明治安岗亭无人值守、公共区域危险物品随意摆放、私自安装梯控的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告系阳光瑞城小区3栋1102号房业主，该房屋面积为88.21平方米。原告于2017年1月1日与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，2016年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《阳光瑞城前期物业服务协议》，成为阳光瑞城小区物业服务企业，双方在《阳光瑞城前期物业服务协议》中约定：“按物业服务项目、服务内容和当地物价情况，经与业主大会协商后，调整物业服务收费标准”、“物业服务费按法定产权面积计收”、“每季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日第一个工作日）”、“物业服务费标准：电梯房1.8元/月/平方米”、“乙方违反本协议，或以相邻权或房屋质量问题为由拒交（含未按时交）物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用，甲方有权要求乙方补交，且乙方从逾期之日起按欠费总额每天千分之二的标准向甲方支付违约金，……逾期六个月不交纳，乙方应当加倍向甲方支付违约金，即从第七个月起按欠费总额每天千分之三缴纳”等内容。合同签订后，原告为阳光瑞城小区业主提供了物业服务，其中物业服务费标准为1.8元/月/平方米，车位物业服务费30元、45元每月。被告因经营舞蹈教室需要，向原告申请取消梯控，原告基于安全角度拒绝取消，双方产生矛盾。从2017年8月1日起，被告雷卫一直未缴纳物业费，从2017年8月1日计算至2020年8月31日，被告雷卫应当缴纳的物业费为5874.86元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《阳光瑞城前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告作为物业服务企业，向被告提供了物业服务，被告作为业主理应按照合同约定向原告交纳物业费。被告辩称原告提供物业服务不符合约定，主张先履行抗辩权的抗辩理由，经查，依据双方签订的《阳光瑞城前期物业服务协议》物业费是在每季度的最后一个月的25日提前支付下一季度的物业服务费，即实际先履行债务人是被告，而非原告，且原告在被告未缴纳物业服务费的情况下，已经履行了合同约定的主要义务，故被告主张先履行抗辩，拒绝支付物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。原告请求被告支付自2017年8月1日到2020年8月31日的物业费5875元的诉讼请求，本院部分予以支持。原告请求被告支付违约金1736元的诉讼请求，虽双方协议约定，每季度的最后一个月的25日支付下一季度的物业服务费，如逾期支付则应该支付违约金，但双方在协议中约定的违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告雷卫迟缴物业费给原告造成实际损失，故本院依据公平原则参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，即自2017年8月1日计算至2020年8月31日，共计十三个季度，其每一季度的违约金按该季度应付物业服务费金额以年利率5.775%自上一季度最后一个月25日计算至2020年8月31日，被告应支付的违约金数额总计为579.85（59.25＋81.84＋74.89＋68.01＋60.98＋53.95＋47.00＋40.12＋33.09＋26.06＋19.10＋12.15＋3.41）元。 综上所述，被告应向原告支付物业服务费5874.86元（从2017年8月1日计算至2020年8月31日），违约金579.85元（计算至2020年8月31日）。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限被告雷卫于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费5874.86元（从2017年8月1日计算至2020年8月31日），违约金579.85元（计算至2020年8月31日），后续违约金按年利率5.775%计算至支付完之日为止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告雷卫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 谭友元 二〇二一年六月二十四日 法官助理 胡文锋 书 记 员 张雪琴 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。