江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3698号原告：胡珊珊，女，1993年12月15日出生，汉族，住淮安市。原告：左大丰，男，1988年8月20日出生，汉族，住江苏省涟水县。共同委托诉讼代理人：周红，江苏群汇知缘律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：袁峥，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。被告：徐菲菲，男，1990年2月2日出生，汉族，住淮安市。原告胡珊珊、左大丰与被告徐菲菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡珊珊、左大丰及其共同委托诉讼代理人周红，被告徐菲菲到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告胡珊珊、左大丰及其共同委托诉讼代理人周红、袁峥，被告徐菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡珊珊、左大丰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年8月1日签订的《信家地产房屋买卖居间合同》及2020年11月6日签订的《不动产（存量房）买卖合同》；2、判令被告返还购房款43万元，并承担违约金24.8万元、保函费2000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年8月1日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于淮安市房屋，总价款124万元。合同签订后，原告依约支付定金、首付款，并就剩余房款办理按揭贷款，但因被告在与原告签订合同之前，已将案涉房屋出卖给案外人，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，被告构成违约。为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告徐菲菲辩称，同意解除双方的房屋买卖合同关系，同意返还房款，但原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整，不同意支付保函费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年8月1日，原告胡珊珊（乙方）与被告徐菲菲（甲方）在淮安生态文化旅游区信家房屋中介服务部（丙方）的居间下签订《信家地产房屋买卖居间合同》，合同约定乙方购买甲方位于淮安市房屋，总价款124万元，乙方向甲方支付定金2万元，乙方支付房款时已支付的定金视为房屋总价款的一部分，乙方于2020年8月31日前支付首付款50万元，尾款74万元由乙方向银行申请贷款；甲方应于2020年8月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2020年8月31日前办理完毕注销抵押权登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；甲方应于款清交房；甲乙双方应于2020年8月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；契税及转让手续费用等由乙方承担，个人所得税由乙方承担；乙方支付定金后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述定金额双倍赔偿乙方，甲方仍应支付乙方相当于房屋成交价20%的违约金；其他约定处补充约定：款清交房，甲方确保此房无产权纠纷，若时间未在规定期间内8月31日前未办理，具体时间甲乙双方协商解决，并约定合同其他条款与该条款不一致的，以该条款为准。合同落款甲方处有徐菲菲签字并按捺指印确认，乙方处有胡珊珊签字并按捺指印确认，丙方处有淮安生态文化旅游区信家房屋中介服务部盖章确认。合同签订当日，原告胡珊珊向被告徐菲菲支付定金2万元。2020年10月9日、11月3日，原告胡珊珊向被告徐菲菲支付首付款共计41万元。2020年11月4日，原告胡珊珊就案涉房屋向中信银行申请的79万元贷款并通过初审。审理中，原、被告双方一致认可双方变更首付款为45万元，原告已支付43万元，还有2万元待被告交清物业费后再支付，剩余尾款79万元申请银行贷款。2020年11月6日，原告胡珊珊、左大丰与被告徐菲菲共同至不动产登记部门办理案涉房屋过户手续，并签订《不动产（存量房）买卖合同》，原告胡珊珊、左大丰缴纳契税15000元，但因案外人葛浪出现阻挠，过户手续未办理完成。2020年12月11日，原告胡珊珊、左大丰因案涉争议申请诉讼保全向国任财产保险股份有限公司淮安中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费用2000元。福晟乾隆城在贝壳网挂牌价显示：2020年9月挂牌的中楼层118平方米售价236万，11月挂牌的低楼层111平方米售价198万，12月挂牌的低楼层118平方米售价209万、高楼层126平方米售价210万。另查明，被告徐菲菲于2020年4月17日与案外人葛浪签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给葛浪，因履行合同发生争议，葛浪诉至本院，本院于2021年2月9日作出（2020）苏0891民初2418号民事判决，判令徐菲菲协助葛浪将淮安市房屋的权属转移登记至葛浪名下；徐菲菲不服上诉后，淮安市中级人民法院于2021年3月31日作出（2021）民终1134号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，有《信家地产房屋买卖居间合同》、《不动产（存量房）买卖合同》、民事判决书、收条、转账记录、诉讼财产保全责任保险保单保函、发票、贝壳网页面截图及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的；终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告胡珊珊依约支付定金2万元、首付款41万元，剩余房款79万元亦向银行申请贷款通过初审，而被告徐菲菲在案涉房屋买卖合同签订前已与葛浪签订合同，后经生效判决判令其协助将案涉房屋的权属登记转移至葛浪名下，致使案涉房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约，原告胡珊珊有权据此解除双方之间签订的房屋买卖合同，且被告徐菲菲对解除合同亦无异议，故对两原告主张解除案涉两份房屋买卖合同本院予以支持。合同解除后，被告徐菲菲应当返还房款并承担相应的违约责任，根据合同约定，违约方双倍赔偿定金，仍应支付相当于房屋成交价20%的违约金，根据原告的损失情况、合同的履行情况、被告徐菲菲的过错程度等综合因素，对原告要求被告返还购房款43万元并承担案涉房屋成交价20%的违约金即24.8万元的诉讼请求，本院予以支持。被告徐菲菲辩称要求调整违约金，但未能提供证据加以证明，对其辩称本院不予采纳。对于原告主张的保函费用，双方对此并无合同约定，该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告胡珊珊与被告徐菲菲于2020年8月1日签订的《信家地产房屋买卖居间合同》及原告胡珊珊、左大丰与被告徐菲菲于2020年11月6日签订的《不动产（存量房）买卖合同》；二、被告徐菲菲于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告胡珊珊、左大丰返还房款43万元，并支付违约金24.8万元；三、驳回原告胡珊珊、左大丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，保全费4070元，由被告徐菲菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××49）。审 判 长  满冬青人民陪审员  颜海荣人民陪审员  宋文权二〇二一年六月七日书 记 员  陈晓轩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。