安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1302号 上诉人（原审原告）：迟知华，女，1972年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明娟，安徽坤志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽福连城置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区新产业园振兴路自主创新产业基地7栋。 法定代表人：李继军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧捷，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原审第三人：九江银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市包河区马鞍山路与南二环路交口西南角加侨国际广场A座写字楼。 负责人：聂峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：张伊，女，公司员工。 上诉人迟知华因与被上诉人安徽福连城置业有限责任公司（以下简称福连城公司）、原审第三人九江银行股份有限公司合肥分行（以下简称九江银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山人民法院（2020）皖0104民初10699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟知华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持迟知华一审全部诉讼请求，诉讼费由福连城公司承担。事实和理由：1.签订《商品房买卖合同》后，迟知华与福连城公司的关联公司（安徽加侨商业经营管理有限公司，以下简称加侨公司）签订了《商铺租赁经营管理合同》，委托加侨公司代为收取房屋，但该收取房屋行为不仅应该严格按照合同约定，更应该遵守法律规定，合同约定迟知华应协助加侨公司办理相应的交房手续并将相关材料交予加侨公司，但是在本案中，加侨公司并未基于迟知华的利益考虑去严格履行租赁合同，而是与福连城公司串通，在不具备交房条件的情形下接收不合格房屋甚至单方面放弃原本属于迟知华的利益，在这整个过程中，迟知华并未及时知悉实际交房时间，而迟知华在催促交房及办证无果后立即提起本次诉讼，并无不当。按照法律规定，办理交房手续，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《竣工验收备案表》（简称：五证两书一表）必须是齐全的，这也是开发商销售商品房必备的文件。未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。在本案中，福连城公司于2018年3月19日才取得《建设工程规划许可证》，但是却在未取得《预售许可证》的前提下就将案涉房屋销售给迟知华，这本身就是违反法律规定的。所以即使福连城公司于2018年3月19日取得了《建设工程规划许可证》满足了合同约定的所谓交房条件，也并不代表五证齐全满足法律规定的交房条件，合同约定交房条件不能违背法律对于交房条件的明确规定，合同约定仅将《建设工程规划许可证》作为交房条件，是明显不符合法律规定的无效约定。加侨公司基于双方签订的《商铺租赁经营管理合同》代为收取案涉房屋，这整个过程迟知华并不知悉。2.原审法院关于超过1年的合同解除权除斥期间的认定明显有误。直至本案一审开庭，迟知华方才得知福连城公司已取得《建设工程规划许可证》，甚至与加侨公司办理了交房手续，所以对于迟知华而言，案涉房屋一直处于未交付状态，更是一直不满足办理权属登记手续的条件。迟知华只是一个普通的购房业主，其并不清楚何时该房屋才具备办证条件，即使按照合同约定的交房条件，也应在取得《建设工程规划许可证》后的第一时间通知要求提供办证资料，但至本次起诉之前，无任何人通过任何方式告知过可以办证以及要求提供办证资料，所以迟知华根本就不可能知晓该可以办证的时间起点为2018年3月19日。迟知华直至本次立案起诉之后的2020年7月份才第一次收到关于可以办证以及要求缴纳办证契税的通知。所以，原审法院以2018年3月19日可以办证的时间起点，往后推60天的合同约定提交办证资料期限即2018年5月19日左右的时间作为计算1年解除权除斥期间的起始点，即2019年5月19日前行使解除权才可以支持，逾期则视为解除权消灭，该认定明显不符合事实也是极其不公平的。3.福连城公司在销售过程中，大肆宣传所提供的《商铺置业计划书》，是签订《商品房买卖合同》的重要参考前提，也是业主当初影响和判断、决定是否购买该案涉房屋的重要因素，现交付的商铺并没有商铺置业计划书中所列明的8000平知名大超市入驻、希尔顿酒店、甲级高档写字楼等等，这些均未能兑现，不能按其宣传的那样带来预期收益，所以说福连城公司的行为已明显构成商业欺诈，原审法院只认定该宣传只供参考，不构成商业欺诈，该认定明显有失起码的公平和诚信原则。另外，案涉房屋直至今日，仍处于不通水电无法入驻使用状态，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，商品房必须达到正常使用状态，水、电、通讯、宽带、智能化设施等必须达到可使用条件，否则按合同约定的第九条执行，而案涉房屋直至一审开庭仍处于不通水电无法入驻使用状态，因此有权要求解除合同。 福连城公司辩称，1.福连城公司不存在逾期交房的情况，并以实际按照合同约定交房。迟知华（甲方）就案涉商铺与加侨公司（乙方）签订《商铺租赁经营管理合同》。2016年12月20日，加侨公司与福连城公司就加侨悦山城1＃地下商铺签署了《商业交付流转表》；2018年3月19日，福连城公司依据加侨公司出具的《介绍信》、《商铺租赁经营合同》，将案涉商铺以满足合同约定交付条件的情况下予以正式交付。2018年3月21日签署了一份《协议书》，明确加侨公司同意免除福连城公司迟延交付的违约金。福连城公司有理由相信加侨公司有权代理收取案涉商铺、处理相关事宜，且免除了迟延交付违约金，加侨公司行为所产生的法律后果应由迟知华承担，故已经于2018年3月19日向迟知华交付房屋。2.福连城公司在案涉商铺交付之后60日内，已按合同约定向不动产登记中心报送办理房屋不动产登记所需要的资料，并按办证机关的要求逐步办理，完全履行了合同约定的义务。福连城公司在房屋交付之后60日内，已按合同约定向不动产登记中心报送办理房屋不动产登记所需要的资料，按照要求陆续完成权属登记工作，并在2018年11月7日取得了《权籍调查成果审核证明》，2018年11月9日取得了房屋所有权登记证明，此时福连城公司完成了初始登记，且办理初始登记并没有任何的延误。在办理初始登记之后，福连城公司已经完成了合同的义务，接下来只要迟知华按照不动产登记中心的规定缴纳相关税费，就可以办理房产证。办理产权证是政府产权登记机关的职责，福连城公司作为房地产开发企业，只能按规定报送相关办证材料，但无法控制办证所需时间。迟知华至今未取得房产证系因在福连城公司办理完初始登记之后，具备办理转移登记条件时未按不动产登记中心的要求缴纳契税、房屋维修基金等原因所导致的。福连城公司也曾多次通过电话短信等方式通知迟知华，但迟知华迟迟未缴纳相关费用。3.一审法院关于迟知华所享有的解除权已超过一年的除斥期间，解除权消灭，认定正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。合同解除权系形成权，法律对这一形成权规定除斥期间的目的系为了稳定民事法律关系和维护社会正常秩序。在一方当事人享有解除权时，无论其选择解除合同还是选择要求继续履行合同，都应及时、确定，否则将导致当事人之间的权利义务关系处于不稳定、不确定的状态。为督促享有解除权的当事人及时作出选择，法律规定了解除权的除斥期间，当事人超过除斥期间而未行使解除权的，应视为解除权已消灭。双方并没有在《商品房买卖合同》中约定解除权的行使期限，福连城公司也未催告行使其解除权，故迟知华行使其解除权的期限应当为自解除权发生之日起一年。迟知华直至2020年6月方据此向法院起诉，即使其按合同约定享有解除权，也显然超过了一年除斥期间，解除权消灭。4.《商铺置业计划书》只是福连城公司对该商业区的未来规划且该计划书上载明仅供参考，并无受该《商铺置业计划书》约束的意思表示，故该计划书并不构成商品房买卖合同的组成部分，无权以此为由要求解除《商品房买卖合同》。 九江银行陈述，同意福连城公司的答辩意见，九江银行不同意解除与迟知华的借款合同。 迟知华向一审法院起诉请求：1.解除迟知华、福连城公司签订的《商品房买卖合同》，福连城公司立即返还购房款681346元、购房服务费2000元，以及通过福连城公司指定的第三人银行按揭贷款的利息损失73358.64元（暂计算至2020年4月21日，后期以银行实际划扣的利息金额为准）；2.福连城公司依约按已付房价款的10%赔偿损失68134.6元；3.本案诉讼费用由福连城公司承担。合计：824839.24元。 一审法院认定事实：2015年6月26日，迟知华（买受人）与福连城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：买受人购买的商品房为加侨悦山城第1幢地下商业-1层-1064室，该商品房的用途为商业。该商品房合同约定建筑面积共44.86平方米，其中，套内建筑面积22.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.50平方米。按建筑面积计算，单价为人民币每平方米15188.28元，总金额人民币681346元整。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币341346元，应在2015年6月26日前支付给出卖人，剩余房款人民币340000元，办理按揭贷款。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建设工程规划许可证（正本），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列1或3项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。3、买受人不退房的，出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金。 2016年6月29日，案涉房屋办理了合肥市商品房网上认购备案。 迟知华按约支付首付款341346元，并通过九江银行股份有限公司合肥分行贷款支付剩余购房款340000元，贷款期限为10年，自2015年8月26日至2025年8月26日止。原告2015年10月还款5103.92元，2015年11月、12月每月还款3761.48元；2016年1月至2020年4月每月还款3713.76元。 2015年4月14日，迟知华（甲方）与加侨公司（乙方）签订商铺租赁经营管理合同，合同载明：甲方同意将其位于合肥市蜀山区“加侨爱情海小镇”（又名：加侨悦山城）商铺号为负1064号商铺租赁予乙方，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理；甲方在本合同签订之日已签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及房屋产权证办理时间。甲方自2016年12月31日起至2019年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，租赁期限为3年。甲方购买该商铺时，乙方一次性向甲方支付145964元商铺租金（租金包括房屋租金、房屋维修费等与使用房屋有关的全部费用），乙方无须再另行支付甲方租金及费用。以上3年租金145964元，乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方。甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付，甲方应协助办理相应交房手续，并将该商铺相关文件及材料完整交予乙方，甲方办理权证费用及该商铺应缴纳的其他费用由甲方自行承担；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限应相应顺延，但无须另行支付商铺收益。迟知华与福连城确认合同约定的租金（收益）已在购房款中抵扣。 2016年12月20日，加侨公司与迟知华就包括案涉负1064商铺在内的加侨悦山城一号地下商业10套商铺签署了《商业交付办理流转表》。 2018年3月19日，加侨悦山城1#地下商业取得建设工程规划许可证（正本）。当日，加侨公司向被告出具介绍信，言明：我司依据与迟知华签订的《商铺租赁经营合同》第10条约定，现特由我司代为收取迟知华在贵司购买的加侨悦山城1#地下商业负1062号商铺。望予以接洽办理！当日，福连城公司在该介绍信上注明：我司鉴于贵司出示了《商铺租赁经营合同》，同意将迟知华购买的加侨悦山城1#地下商业负1064号商铺交付于贵司。 2018年3月21日，福连城公司（甲方）与加侨公司签订《协议书》一份，内容为：鉴于地铁二号线建设工期延误，导致甲方所开发并由乙方租赁经营的位于长江西路与振兴路交口加侨悦山城1#地下商业商铺直至2018年3月19日具备《商品房买卖合同》约定的交付条件……乙方同意免除甲方迟延交付的违约金。 2018年11月9日，案涉商铺取得房屋所有权登记证明。 迟知华主张福连城公司2020年7月27日以短信方式通知其缴纳相关费用办理产权证。 一审法院认为，迟知华与福连城签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。迟知华与加侨公司就案涉商铺租赁、经营管理事宜签订的《商铺租赁经营管理合同》约定迟知华委托加侨公司收取房屋，处理延误交房的追偿事宜，且追偿款项由加侨公司获得，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。福连城公司提交的证据表明2018年3月19日加侨公司依据迟知华的授权已与福连城公司办理了房屋交接，并向福连城公司披露了迟知华信息及代理权限，加侨公司在房屋交接后承租房屋且与福连城公司就迟延交房事宜达成一致意见，加侨公司上述行为产生的法律后果应由迟知华承担。迟知华主张福连城公司逾期交房，该院不予采信。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。迟知华与福连城公司未在《商品房买卖合同》中约定解除权行使期限，福连城公司亦未行使催告权，应适用一年的解除权除斥期间。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证》正本，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，福连城公司未按合同约定的时间提交办证材料，构成违约，依据合同约定，迟知华有权退房，但迟知华向法院起诉解除合同的时间，已超出法定的一年解除权除斥期间，解除权消灭。迟知华提交的置业计划载明：本置业计划仅供参考，不作为买卖要约，具体条款内容以双方签订的《商品房（预）销售合同》为准，现迟知华以该置业计划中的承诺未兑现，房屋现场商业经营环境极其恶劣为由要求解除合同，无法律依据。综上，迟知华要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。迟知华要求返还购房款681346元，购房服务费2000元及贷款利息损失73358.64元的诉讼请求，该院不予支持。迟知华要求按已付房价款的10%赔偿损失68134.6元的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》的解释第九十条之规定，判决：驳回迟知华的诉讼请求。一审案件受理费12048元，减半收取6024元，由迟知华负担。 二审期间，迟知华举证：2018年6月短信记录，证明迟知华在2018年6月就办证问题催促过福连城公司的销售经理，催促未果。福连城公司质证：未出示原始载体，不能确定短信双方身份，真实性由法院认定，即使短信内容属实双方在2018年已经知道房产证尚未办理下来。九江银行同意福连城公司的质证意见。福连城公司举证：证据一、情况说明、照片、视频、缴费凭证，证明案涉工程开通水电，符合交付条件，有商家正常经营；证据二、合肥市政务公开网公告打印件及建设工程规划核实合格证（编号：合规验民许2017459号）复印件，证明针对案涉商品房供水单位已经出具给水工程评定、供电单位出具建筑物配套公培点验收报告，商品房水、电已经相关单位验收合格，满足正常使用符合合同约定的交付条件，无权据此解除商品房合同。迟知华质证：证据一、真实性、合法性、关联性不予认可，照片大部分是地上商铺，案涉商铺是地下商铺，负一层商业水电、网络实际未开通，个别经营户系自己出钱联系改造，福连城公司同意改造或开通。证据二、政务公开网公告真实性无异议，合格证未提供原件，真实性无法确认，证明目的不认可，案涉房屋水电不通，未达到使用条件，如需使用需另行支付大额改造费用。九江银行未就福连城公司证据发表质证意见。 二审中，本院根据双方申请实地勘察案涉商铺：-1064室内照明正常，未见积水，中央空调开关正常，毛坯房，室内插座两个，屋顶有消防水管，光纤线外露；房间内未见室内用水管道，地下商业区进出口处存在部分商家经营，地下商业区大部分商铺空置，初步观察地上商铺经营户相对较多。福连城公司陈述规划中室内未规划用水，公共用水指的是卫生间和消防用水，地下走廊两个卫生间可以正常使用。迟知华陈述1062积水不是清洗造成的，是交房不满足合同约定的用水、排水条件造成的，对面-1145的大量积水可以验证，福连城公司构成违约。 对一审法院认定的而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，迟知华与福连城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方主要争议焦点在于案涉房屋是否存在福连城公司的违约行为而成就迟知华主张的合同解除条件。迟知华提交的置业计划载明仅供参考，不作为买卖要约，其以该置业计划中的承诺未兑现福连城公司存在商业欺诈为由主张解除合同，依据不足，本院不予支持。 合同约定的房屋交付时间为2016年12月30日前，迟知华亦陈述多次询问交付及办证情况，案涉商铺于2018年11月取得房屋产权登记证明，迟知华亦未缴纳办理产权登记的相关费用。迟知华迟至2020年6月诉至法院以逾期办证为由解除合同，依据并不充分，一审法院认定迟知华的该项主张超过解除权除斥期间亦无不当，本院予以维持。 根据合同约定福连城公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得建设工程规划许可证（正本），并符合合同约定的商品房交付买受人使用，福连城公司迟至2018年3月才取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》并根据迟知华与加侨公司的《商铺委托经营管理合同》办理交接手续。《商品房买卖合同》第十四条载明系出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，“水、电于交房时达到可使用条件”，合同内未明确商铺内是否通水，结合案涉房屋已经取得建设工程规划许可证（正本）的事实，迟知华主张福连城公司交付房屋不符合合同约定的意见，依据不足。迟知华确认约定的租金（收益）已经在购房款中抵扣，案涉房屋于2018年3月交付后福连城公司的主要合同义务履行完毕，迟知华的主要合同目的已经实现，其于2020年6月才诉至法院要求解除合同，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。 迟知华的其他诉讼请求均基于合同解除，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。 综上，迟知华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12048元，由迟知华负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年四月二十日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。