北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6328号原告：包建，男，1978年7月10日出生，汉族，户籍地北京市通州区。委托诉讼代理人：王晓玉，北京孔时律师事务所律师。被告：北京文辉海达贸易有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇恒华西街1号院17号楼11层1102室，统一社会信用代码91110113MA001XHF34。法定代表人：于文，经理。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆城律师事务所律师。原告包建与被告北京文辉海达贸易有限公司（以下简称文辉海达公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包建之委托诉讼代理人王晓玉、被告文辉海达公司之委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包建向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付经济损失654830元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年10月20日，粮食收储库作为出租房与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司签订《租赁合同》，约定粮食收储库将位于北京市顺义区库区内土地、车间、库房、办公楼、成品库及相关附属配套设施租赁给面粉公司使用，期限自2009年1月1日至2018年12月31日。2010年3月10日，粮食收储库与面粉公司签订《租赁合同补充协议》，约定乙方新建仓库，按照新增建筑面积每年每平方米5元向甲方交纳租金。2014年7月7日，粮食收储库与面粉公司、北京市顺义粮油总公司签订《三方协议》，约定2008年10月20日签订的《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》及2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》中，粮食收储库的权利义务全部转移给北京市顺义粮油总公司。2015年11月10日，北京市顺义粮油总公司、面粉公司、于文签订《三方协议》，约定面粉公司在2008年10月20日签订的《租赁合同》《北京市顺义牛栏山粮食收储库与北京顺鑫鑫悦面粉有限公司生产安全消防协议书》、2010年3月10日签订《租赁合同补充协议》、2014年7月7日签订的《三方协议》中的权利和义务，全部转移给于文。2016年2月28日于文与被告签订《转让协议》，约定于文将前述合同的权利和义务全部转移给被告。2017年10月31日北京市顺义粮油总公司更名为北京市顺义粮油有限公司。2019年被告与北京市顺义粮油有限公司因新建地上物赔偿问题发生诉讼，审理中被告申请就位于租赁场地内新增建筑物、院内进行的水泥硬化地面、建设的羽毛球馆现价值进行评估，北京中必达资产评估有限公司出具中必达评报字【2020】第005号《资产评估报告》，得出以下评估结论：位于北京市顺义区涉案场地内新增的地上物等资产价值，在评估基准日2019年12月4日的市场价值为497.08万元。其中58#面粉成品库1199520元，12#杂粮库405600元，羽毛球馆196350元，13#原粮库2830460元，院内混凝土地面338900元。因2106平方米13#原粮库为原告出资建设，并进行后期维修，共计支付费用300余万元，故庭审中原告作为第三人参诉。被告认为原告不是该案合同主体，不同意在该案中一并解决。故原告同意根据合同相对性原则，同意该2106平方米13#原粮库的权利由被告主张。2020年11月10日，顺义区人民法院作出（2019）京0113民初27142号民事判决书，判决北京市顺义粮油有限公司向被告支付经济损失115万元。同时判决书明确指出，关于原告出资一节，原告可按照与被告之间合同的约定另行主张，故诉至法院。文辉海达公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告向其主张赔偿无合同依据，双方合作协议第五条约定，协议期限为2016年1月1日至2018年12月31日。第六条约定合作期满，原告所建仓库由案外人粮油公司收回，仓库价值根据第三方评估，评估所得归原告所有。上述约定证明合同期满之后原告所建仓库归案外人粮油公司所有，并由粮油公司按评估给予原告补偿，现原告向其主张损失缺乏相应合同依据。2.原告向其方主张赔偿无事实依据。按照一般情况，建房人出于自身利益考虑，在建造之初就会对成本与受益进行平衡，尤其是合同期较长并且约定合同到期后归他人所有的情况。建造人在计算房屋使用费时一定会考虑成本因素，具体到本案中，被告在2016年1月1日至2018年12月31日期间按照合同约定向原告全额支付了75万元房屋使用费，被告已履行完了付款义务。另外2016年之前的房屋使用费是由案外人北京顺鑫鑫悦面粉有限公司支付的。原告前后收取了将近10年的房屋使用费，大概金额有200多万元，其认为原告收取的房屋使用费中涵盖了其建房成本是合乎常理的。所以，原告的投资已经收回，不存在经济损失。其没有因为合同到期终止后取得房屋所有权而获得利益，而且实际履行当中，房屋因为违建被拆除已经没有相应的利用价值。被告不存在不当得利的情形，现原告向其主张经济损失缺乏相应的事实依据。另外，二审判决是对一审的评估报告持否定态度的，具体体现在二审判决书第22页倒数第八行“一审法院所作鉴定，是针对地上物现值进行鉴定，但该鉴定结果是在地上物仍可继续利用的情况下的价值鉴定，并非建造成本。在地上物已经被拆除无利用价值的情况下，仍参与该鉴定结论判决损失情况，显示缺乏事实及法律依据”。二审虽然判决北京市顺义粮油有限公司支付其经济损失30万元，但是扣除一审时其申请评估的费用、二审诉讼费及对方的反诉费，其实际只剩下1万多元，没有获得多少赔偿。本院认定事实如下：2015年12月31日，文辉海达公司与包建签订《合作协议》，甲方为文辉海达公司，乙方为包建。该协议约定：1.甲乙双方合作在甲方院内西侧建一座2000平方米的仓库，建设资金由乙方提供。2.仓库建成后由甲方负责本项目的运营和出入库费用。3.乙方负责仓库日常维护及大修费用。4.甲方每年付给乙方房屋使用费贰拾伍万元整（￥250000），每半年缴付一次。5.本协议期限为2016年1月1日至2018年12月31日，协议到期，若甲方与北京市顺义区粮油总公司的租赁协议续签，甲乙双方继续合作，重新签订合作协议。6.合作期满，乙方所建仓房，由粮油总公司收回，仓房价值根据第三方评估，评估所得归乙方所有。2016年1月1日至2018年12月31日，文辉海达公司支付包建费用共计75万元。2019年，文辉海达公司起诉北京市顺义粮油有限公司（以下简称粮油公司），第三人为包建。该案判决书显示：1.包建称：文辉海达公司诉讼请求中新建建筑的费用中，包括其建设的2106平米的仓库，鉴定也对此部分进行了鉴定，其认为该部分的赔偿应当归其所有。但是其同意在该案中作为无独立请求权第三人参加诉讼。2.2019年9月17日，北京市顺义区城市管理综合行政执法局出具京顺城管限拆字（2019）第110005号限期拆除决定书，要求文辉海达公司限期拆除相关建设。现涉诉建设已被相关部分强制拆除。3.审理中，文辉海达公司申请就位于租赁场地内其增建的建筑，在院内进行的水泥硬化地面、建设的羽毛球馆现值进行评估，法院依法委托中必达评估公司进行评估，文辉海达支付评估费用4万元。经评估，该评估机构出具中必达评报字[2020]第005号《资产评估报告》，得出以下评估结论：涉案位于北京市顺义区涉案场地内其增建的地上物等资产价值，在评估基准日2019年12月4日的市场价值为497.08万元。……其中13#原粮库2830460元。4.审理中，第三人包建提交合作协议、工程合同书、补充协议、彩钢顶安装合同，证明关于2106平米的13#原粮库为包建出资建设，并后续进行了维修，共支付费用300余万元。文辉海达公司认为因第三人包建不是该案合同主体，其出资不属于该案审理内容。粮油公司不认可证据证明目的。第三人包建表示，同意根据合同的相对性原则，2106平米的13#原粮库的权利由文辉海达公司主张。5.该案本院认为部分确认涉案租赁合同的双方为粮油总公司（即更名后的粮油公司）与文辉海达公司。涉案租赁合同约定租赁期自2009年1月1日至2018年12月31日，双方均无异议，现租赁合同已到期，租赁合同自2018年12月31日终止。关于该案本诉诉讼请求所涉新建建筑的损失一节，……从上述条款内容看，两个条款对新增建筑物的约定互相矛盾，原被告双方亦对签订背景、合同目的作出了相反的陈述。……原告系新建建筑的施工方，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，被告作为出租方应当承担次要责任。6.该案本院认为部分关于该案反诉所涉反诉请求一节。……粮油公司有权向文辉海达公司主张违约金。然而，粮油公司自2018年10月发出《房屋腾退通知书》后直至本院2020年6月22日询问时才主张对方予以腾退，其自身在该项损失的扩大上亦有懈怠。故此，关于该违约金的具体数额，法院参照双方之间的约定，考虑到2019年12月4日拆除部分建筑后租赁标的的可利用情况以及粮油公司怠于主张的过错，酌定为20万元。关于截止至2020年6月30日电费1928.06元，文辉海达公司无异议，法院予以支持。7.该案判决：粮油公司于该判决生效之日起七日内向文辉海达公司支付经济损失115万元；文辉海达公司于该判决生效之日起七日内向粮油公司支付自2019年1月1日至2019年1月10日的占用使用费2497.6元；文辉海达公司于该判决生效之日起七日内向粮油公司支付自2019年1月11日起至2020年6月30日的违约金20万元；文辉海达公司于该判决生效之日起七日内向粮油公司支付电费1928.06元。驳回文辉海达公司的其他诉讼请求。驳回粮油公司的其他反诉请求。针对上述判决，粮油公司上诉至北京市第三中级人民法院。2021年3月31日，北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终261号民事判决书。该判决书本院认为部分写明：1.从上述事实来看，可以认定粮油公司对新增建筑物情况是认可的。2.在出租人同意的情况下，承租人增建新建的地上物因违建被拆除，增扩建费用应根据实际案情进行处理。首先，从建造成本来看，一般情况下，基于自身利益考虑，承租人在建造之初即会对成本与收益予以平衡。尤其是合同期间较长，且约定了到期后建筑物归出租方所有的情形，承租人必然通过占有使用或对外出租等方式获取扩建增建所带来的额外收益，整体上将建造成本摊销进合同履行之中。故在合同期满时，承租人已经对增建部分充分予以利用，不存在合同提前解除情况下仍有预期未能实现价值的情况。本案中，涉案合同第十四条约定，租赁期间届满时，承租人在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归出租方所有，动产归承租方所有。合同实际履行中，承租方自签订合同后即开始陆续在涉案地块上建造房屋，基本上在合同签订初期即完成建设，此后一直加以利用。合同2018年12月31日终止后仍在继续占有使用，直至被城管拆除，可以认定承租人已经在合同履行期间充分对增建建筑物进行利用，其因建造地上物产生的相关费用已经得到一定的弥补。其次，从出租人能否获益的情况来看，虽然不同于房屋的装饰装修在合同期满时价值基本消耗完毕，增建地上物一般能够产生增值，但仍应结合建筑物是否取得合法手续的情况进行区分。根据我国房屋租赁的相关法律规定，如有合法手续，则出租人取得扩建物的所有权而受到利益，该行为一般可构成不当得利，如果扩建行为不能取得合法建设手续，即意味着该扩建建筑物为非法建筑，面临被拆除的风险，此时，出租人因扩建物的拆除而无法受益，承租人一般不能主张不当得利要求返还扩建费用。本案中，建筑物不仅没有合法建设手续，且已经被拆除，自无增值部分可言，双方直至本案一审诉讼中才进行交接，出租方除租金收益外，未能在承租人退出后因该增建的地上物获得后续利益。再次，从双方合同的约定来看，合同第十条对承租人新增建筑物进行约定：承租人在合同期内所建的固定建筑物，由双方共同确认建筑物价值，自投入使用时起，按税法规定计提折旧。合同到期后，按净值双方协商解决。合同第十四条对合同期满、终止或者解除后的处理进行约定：租赁期间届满时，承租人在合同期内投资新建、改建、扩建的不动产无偿归出租方所有，动产归承租方所有。从上述两条约定来看，第十条主要是针对合同到期后新增建筑物价值如何计算进行约定，即应当计提折旧后按照净值由双方协商确定。第十四条明确约定新增建筑物的产权归属，即合同期满后不动产归出租方所有。虽然涉案建筑物性质上系违法建筑，但从上述两条约定来看，是双方均认为合同到期后建筑物仍有可利用价值的基础上对建筑物归属及折旧计算补偿的约定。而实际履行中该建筑物现已拆除，并无相应利用价值，承租人据此再主张赔偿损失，缺乏相应合同依据。最后，从具体损失赔偿数额来看，一审法院所作鉴定，是针对地上物现值进行鉴定，但该鉴定结果是在地上物仍可继续利用情况下的价值确定，并非建造成本。在地上物已经被拆除无利用价值的情况下，仍参照该鉴定结论判断损失情况，显然缺乏事实及法律依据。且从双方因合同获益情况来看，合同约定第一年租金6万元，新增建筑物每年按每平米5-10元加收租金，第二年起，每两年在上一年度租金基础上递增5%，直至合同期满，据此计算顺义粮油公司十年来每年平均收取租金10万元左右，现建筑物已经拆除，原审法院直接以鉴定结论按照主次责任确定由顺义粮油公司赔偿文辉海达公司115万元，利益显然失衡，法院予以纠正。同时，考虑到现实生活中，办理合法建设手续，需要出租人和承租人互相配合。对于未取得相应合法建设手续的，如出租人、承租人对此均有过错，扩建造价费用按照双方过错分担。本案中，承租人自建的地上物部分并无合法建设手续，对于未能办理的原因，双方均未提交相应证据予以证明，因此应当根据双方过错酌予确定相应责任。关于顺义粮油公司应当承担的具体赔偿数额，法院根据涉案地上物的勘验情况，考虑承租方建造花费情况酌予确定。关于本案原审中双方提出的其他诉求，原审法院的处理并无不当，法院予以维持。后该案判决：1.维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27142号民事判决第二项、第三项、第四项；2.撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27142号民事判决第一项、第五项、第六项；3.北京市顺义粮油有限公司于本判决生效之日起七日内向北京文辉海达贸易有限公司支付经济损失三十万元；4.驳回北京文辉海达贸易有限公司其他诉讼请求。5.驳回北京市顺义粮油有限公司其他反诉请求。诉讼中，包建明确诉讼请求为：1.判令被告向原告支付经济损失183322元；2.诉讼费、保全费、保险费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。诉讼中，包建称（2021）京03民终261号民事判决书，粮油公司需向被告支付经济损失30万元，而该案一审也就是（2019）京0113民初27142号一案中，本案被告申请的评估后的中必达评报字[2020]第005号资产评估报告中，地上物总评估价为4970830元，属于其出资建设的13#原粮库评估价值为2830460元。由于一、二审都认定了评估报告前4项也就是4631930元。其用被告最终获赔的30万元除以法院认定的总评估价值4631930元得出一个比例，然后乘以评估报告中其出资建设的13#原粮库估值2830460元，得出的183322元。即在被告获赔的30万元中属于其的部分。诉讼中，双方一致认可涉诉13#原粮库为包建所建。本院认为：包建与文辉海达公司之间的合同关系存在，本院予以确认。（2019）京0113民初27142号一案中，包建称文辉海达公司诉讼请求新建建筑的费用中，包括其建设的2106平米的仓库，鉴定也对此部分进行了鉴定，其认为该部分的赔偿应当归其所有。该案在本院认为部分亦写明“关于第三人包建出资一节，第三人包建可按照其与文辉海达之间的合同约定另行主张”。而文辉海达公司辩称根据其与包建所签《合作协议》约定“6.合作期满，乙方所建仓房，由粮油总公司收回，仓房价值根据第三方评估，评估所得归乙方所有”，但该协议的甲方为文辉海达公司，乙方为包建，粮油总公司并非该合同主体。另，双方一致认可13#原粮库由包建所建设，文辉海达公司依约给付包建租赁费。后，双方均已实际履行了合同约定，故在该合同关系中，包建属于建设方，文辉海达公司属于承租方。由于双方一致认可涉诉13#原粮库的赔偿已包括在（2021）京03民终261号一案确定的粮油公司应赔偿文辉海达公司经济损失30万元中，故包建要求文辉海达公司给付其涉诉13#原粮库的部分赔偿数额，并无不当。关于文辉海达公司应给付包建的赔偿数额，本院结合生效判决中酌定的数额比例，以及本案案情、各方参与诉讼的情况等予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京文辉海达贸易有限公司给付原告包建款133500元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告包建的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2003元，由原告包建负担518元（已交纳），由被告北京文辉海达贸易有限公司负担1485元，于本判决生效之日起七日内交纳；保全费1437元，由被告北京文辉海达贸易有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二一年六月二十四日法官助理 刘 哲书 记 员 李文文