重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8031号上诉人(原审原告）：刘成芳，女，1957年9月2日生，汉族，居民，住重庆市永川区。被上诉人(原审被告)：重庆远溯房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路898号，统一社会信用代码：915001180661924551。法定代表人：邹淑媛，总经理。委托代理人：蔺大勇，男，1987年4月4日生，汉族，公司员工，住重庆市渝北区。上诉人刘成芳因与被上诉人重庆远溯房地产开发有限公司(以下简称“远溯公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服永川区人民法院(2016)渝0118民初5786号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：刘成芳与远溯公司于2014年9月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘成芳向远溯公司购买位于重庆市永川区文昌路（协信昌州古城）898号29幢住房一套，建筑面积105.47平方米，总房款578408元；属预售商品房的，远溯公司应在2015年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘成芳使用，商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；远溯公司应于确定交房日的七日前书面通知刘成芳做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，远溯公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单；除不可抗力外，远溯公司未按合同约定期限交房，逾期超过60日后，刘成芳有权解除合同，刘成芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，远溯公司按日向刘成芳支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向刘成芳支付违约金；远溯公司承诺于2015年12月10日前通水、通电、通气，若在约定日期内未达到使用条件，商品房交付刘成芳之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费由远溯公司承担。该合同附件五补充协议约定，刘成芳可拒绝办理接房手续的“正当理由”是指不可抗力、商品房不符合主合同约定的交付条件即未取得竣工验收备案登记证、远溯公司拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，除上述正当理由外，刘成芳以其他任何理由和原因未按约定期限履行接房义务的，自远溯公司书面交房通知确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，远溯公司不承担逾期交付的责任；前期物业服务费用收费标准为（不含水电公摊）1号-33号楼住宅每月每平方米2.78元。合同签订后，刘成芳按约支付了房款578408元。2015年12月10日，刘成芳接房并向并向重庆天骄爱生活服务股份有限公司预交了6个月的全额物管费和200元水电公摊费合计1959.20元。另查明，远溯公司于2015年12月9日取得文昌路898号协信昌州古城1-8号、28-33号、34-45号、46号，2016年5月6日取得了47号、9-20号，2016年5月7日取得21-27号楼的竣工验收备案登记证。协信世外桃源一期配电工程于2016年6月7日正式通电，一期（1-8，28-33号楼）供水工程于2015年12月1日供水，（9-27号楼）供水工程于2016年4月12日供水，（1-8，28-33号楼）于2015年12月4日竣工通气，9-27号楼于2016年4月9日竣工通气。刘成芳一审诉称：2014年9月25日，其与远溯公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由刘成芳购买远溯公司开发的重庆市永川区文昌路898号房屋一套，约定2015年12月10日交房。刘成芳接房后发现房屋基本配套设施如供水、供电、天然气、闭路、宽带、通讯等还未开通，有些楼层的气表和电表还未安装；红外线探测器、紧急报警按钮及可视电话尚未安装；小区楼梯无无障碍通道、烟道所用为塑料管道、楼上墙面严重不平整，车库某些地方存在严重漏水；远溯公司在不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》规定的交房条件下，骗取建设行政主管部门发放的《建设工程竣工验收备案证》，应当承担违约责任。故要求：1.远溯公司支付违约金及资金占用损失费（从2015年12月11日起每日按已付房款594999.37元的万分之二计算至符合交房条件为止）；2.从2015年12月11日起按每月292.70元承担物业管理费至符合交房条件时止。事实和理由：远溯公司一审辩称：远溯公司不存在逾期交房行为，不应支付违约金；刘成芳主张的物业管理费不应予以支持。一审法院认为，远溯公司在合同约定交房时间前已取得竣工验收备案登记证，此时即符合合同约定的交房条件，而刘成芳于2015年12月10日接房，远溯公司不存在逾期交房行为，不应支付逾期交房违约金。刘成芳诉称远溯公司交付的房屋不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》规定，但双方合同约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。至于刘成芳诉称远溯公司系骗取竣工验收备案登记证，刘成芳可另循法律途径予以解决。双方并未约定在不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》规定的条件下亦应支付逾期交房违约金，故刘成芳以此要求逾期交房违约金该院不予支持。由于远溯公司未按合同约定将基础设施水、电、气达到使用条件，应按合同约定承担交付之日至达到条件期间的物管费，即2015年12月10日至2016年6月7日期间的物管费应由远溯公司承担。刘成芳要求物管费按每月292.70元计算不违反法律规定，该院予以支持，即远溯公司应向刘成芳支付物管费1756.20元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、限重庆远溯房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向刘成芳支付物管费1756.20元；二、驳回刘成芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取170元，由刘成芳负担145元，重庆远溯房地产开发有限公司负担25元。刘成芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由远溯公司承担。主要事实和理由:一、一审法院认定事实有误。商品房合同约定的交房条件应包括合同约定和法律法规强制性规定。一审法院仅凭《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》就认定远溯公司所交房屋符合合同约定，与事实不符。（一）不符合法定的强制性交房条件。1.消防设施未验收即交房。2.未设置无障碍电梯，不符合《无障碍设计规范》设计标准。3.房屋的基本生活配套设施不具备交付条件，一审法院认定的水电气符合交付使用条件的时间有误，证明材料形式不合法，证据内容与事实不符，水电气符合使用条件的时间应为2016年7月中旬。4.交房时未达使用条件的基础配套设施包括但不限于水电气。其中宽带、闭路、通讯、绿化等均未达使用条件。（二）不符合合同约定的交房条件。根据合同附件三，安防系统中的门禁系统、电子巡更系统、可视对讲分机等至今都未配置。二、适用法律错误。（一）违约金、资金占用损失日万分之二应予支持，因其与损失大体相当。（二）房屋租金损失2500元／月应予支持。装好的房屋因基础配套设施未达到使用条件，导致无法入住，在外租房作为临时过渡，远溯公司承担该阶段的房屋租金。（三）物业费损失292.7元／月应予支持，物业费损失承担有法律依据。三、水电气于2015年12月10日前未开通，远溯公司不能只承担物管费。1.根据相关法条规定，格式条款中“免除或者限制其责任”的条款，提供格式条款一方未尽合理提示或者说明义务，依法应当撤销或者确认无效。2.未通水电气属于逾期交房，承担逾期交房违约金和物业费损失是法律规定和合同约定的应有之义。根据《合同法》规定，对违约造成的损失可以要求赔偿，合同中关于逾期交房、逾期付款的违约责任条款即合同第九条、第十条或者本条中也没有排他性适用的文字表述，水电气不通也构成逾期交房，远溯公司不仅要承担逾期交房的违约金同时也要承担不通水电气方面的合同约定的赔偿责任。对于格式条款的理解发生争议，应按照通常理解予以解释，对于格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故格式条款应理解为既要承担违约金同时还要承担物业费。3.水电气未通构成逾期交房，远溯公司只承担物业费显失公平。因水电气未通，导致无法入住，给刘成芳造成每月6000元左右的损失，远溯公司只承担物管费不公平。远溯公司答辩称，刘成芳的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决正确，请求维持。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，刘成芳与远溯公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，也未违反法律法规禁止性规定，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于远溯公司交付的房屋是否符合法律规定与合同约定的问题。根据双方合同约定的内容，交房条件为远溯公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、并提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。远溯公司交付刘成芳涉案房屋时已经竣工验收，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合法律规定和双方合同约定的交房条件。刘成芳认为远溯公司交付的房屋不符合法律规定和双方合同的约定，理由为涉案房屋未经消防设施验收，未设置无障碍电梯，基本生活配套设施不具备交付条件，安防系统中的门禁系统、电子巡更系统、可视对讲分机未配置等。但上述情形均不是双方合同约定的交房条件，如刘成芳认为涉案房屋存在瑕疵交付，可要求远溯公司整改或承担相应的赔偿责任，而不能成为其拒绝接房的理由，也不能据此认定远溯公司存在逾期交房的违约行为。故刘成芳的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于水电气达到合同约定使用条件的时间问题。根据双方合同载明的内容，远溯公司应于2015年12月10日前通水、通电、通气，达到使用条件，该使用条件指的是各总管或总设备可使用状态，天然气公司验收乙方装修工程合格后通气。若在约定日期内未达到使用条件，从商品房交付刘成芳之日起至上述设施达到使用条件之日期间的物业管理费由远溯公司承担。据此，双方约定的使用条件指的是各总管或总设备可使用状态，远溯公司提交了证据证明水气达到合同约定使用条件的时间，刘成芳对此予以否认，但其提供的证据却不足以反驳远溯公司主张的开通时间，且远溯公司已经按照双方合同约定，承担其未按合同约定时间开通水电气的违约责任。故刘成芳该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于双方合同第十七条中约定逾期开通水电气，远溯公司承担违约责任的条款效力问题。该条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘成芳认为未开通水电气，属于逾期交房，该条款约定的违约责任显示公平，应予撤销或认定无效。因双方合同中并未将水电气的开通作为交房条件，该条款也无导致双方权利义务失衡等显失公平的情形，故其该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。刘成芳认为该条款系格式条款，远溯公司未尽提示说明义务，应予认定无效或撤销，且该条款的理解存有争议，应作出不利于远溯公司的解释等上诉理由。因该条款并未免除远溯公司因违约行为而承担违约责任的合同义务，也未限制、排除刘成芳的合同权利，远溯公司并无特别提示或说明的义务，且双方对于远溯公司未按合同约定开通水电气，应予承担的违约责任约定清楚，并无歧义。故刘成芳的上述理由均不能成立，本院均不予采纳。综上，刘成芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由刘成芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  张小明代理审判员  岳 林二〇一六年十二月一日书 记 员  徐一佳