宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初23号原告（反诉被告）：孙薇，女，1984年11月2日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩保生，宁夏宁竞达律师事务所律师。原告（反诉被告）：孙德建，男，1954年1月6日出生，宁夏文化厅退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩保生，宁夏宁竞达律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊立涛，男，1981年9月29日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：王栋，宁夏鑫源律师事务所律师。原告孙薇、孙德建与被告熊立涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，后被告熊立涛提出反诉，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告孙德建及其与原告孙薇的共同委托诉讼代理人韩保生、被告熊立涛的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙薇、孙德建公司向本院提出诉讼请求：1.判令熊立涛支付拖欠房租6万元、违约金2万元、物业费水电费5880.70元，房屋装修恢复费5000元，合计90880.70元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：孙薇与孙德建系父女关系，孙薇名下位于银川市兴庆区某营业房交由孙德建经营。2018年8月10日，孙德建与熊立涛签订了房屋租赁合同，约定租期10年，每年租金8万元，需提前一个月一次性交清，熊立涛自行承担租赁期间发生的水暖电等一切费用，如有违约须承担违约金5000元，租房结束时须恢复原状。合同生效后，熊立涛第一年未按约定支付房租，第二年仍拖欠房租，至今尚欠4万元。第三年的房租还是不能按约提前一次性交清。后孙德建迫使熊立涛于11月1日将租赁房屋交还，但至今没有对租赁房屋恢复原状。熊立涛在房屋租期内拖欠水暖电物业费达5880.70元未交清，该费用已由孙德建垫付，为此孙薇、孙德建诉至法院。熊立涛辩称，其已向孙德建全额支付房租，拖欠水电费以孙德建实际出具发票数额为准。熊立涛不存在违约行为，不应当承担违约责任。熊立涛向本院提出反诉请求：1.判令解除熊立涛与孙薇、孙德建于2018年8月20日签订的房屋租赁合同；2.判令孙薇、孙德建向熊立涛支付停业损失17000元；3.本案诉讼费由孙薇、孙德建承担。事实与理由：熊立涛与孙德建签订房屋租赁合同后，在熊立涛装修期间，就有楼上住户反映不许经营餐饮，在与孙德建沟通后，孙德建坚持让其装修，不用理会他人的意见。在熊立涛装修一半时又被投诉，为此装修房屋两个月时间。装修好后，政府又将附近进行围挡对路面返修施工，时间又将近三个月，因此生意惨淡。经与孙德建沟通，孙德建同意分批向其支付租金。后因疫情原因经营困难，熊立涛提出分批支付租金，孙德建开始时同意，后在2020年8月3日将正在营业的房屋用铁链锁住迫使其交纳租金。熊立涛明确告知其已将第二年的租金全部付清，但孙德建执意说明租金未付清。孙德建无故锁门致使熊立涛十七天内无法正常营业，损失惨重，故提起反诉。孙薇、孙德建针对反诉辩称，熊立涛承租营业房后，将承租的部分房屋另行出租给他人使用，故其要求给予停业损失的诉请不能完全成立。另外，熊立涛经营的是个体餐饮业，按照银川市税务机关的要求，每月营业额5000元以下不予收取相关税收，故熊立涛诉请其营业损失17000元没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙薇与孙德建系父女关系，熊立涛为租用孙薇名下所有的位于银川市兴庆区某号营业房屋，于2018年8月20日与孙德建签订《银川市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定租期10年，出租方从2018年8月20日起将出租房屋交付承租方使用至2028年8月19日止收回。房屋租金每年8万元，在签订本合同时承租方向出租方一次性付清租金，另向出租方交押金5000元，等租期止时，承租方未对出租方造成损失的，出租方退还押金，如造成损失的，出租方有权扣留相应赔偿金。10年内房租一律按8万元，不涨不降。在租赁期发生的一切费用（包括水费、电费、卫生物业费等）均由承租方自行承担，出租方不承担任何费用。在承租期间，承租方不得随意改变房屋结构，爱惜房屋配套设施，不得损坏，如有损坏，承租方必须修复完好或照价赔偿。在承租期内，承租方不得随意将租用房屋转租给第三方，如在没有征得出租方同意的情况下将房屋转给第三方，出租方有权收回房屋。如违反本合同，赔偿违约金5000元。10年期内每年提前一个月付清下一年全年房租8万元。10年到期，付清所有房租、水暖电、物业等费用并清理干净，恢复原样。合同末尾处注：“让出10天装修时间”。2018年8月10日，熊立涛向孙德建支付租金4万元现金，押金5000元；2019年3月15日微信转账支付8071元、1929元；2019年8月30日支付租金2万元，2018年至2019年期间尚有1万元租金是否支付存在争议。2019年12月10日支付租金1万元；2020年5月17日支付租金1万元；2020年7月11日支付租金1万元；受疫情影响，孙德建减免了2020年度的租金1万元。熊立涛称其于2019年3月15日以现金方式向孙德建支付租金3万元，为此提供其银行取现记录。孙德建对此只认可其收到现金2万元。此外，熊立涛称其还于2020年8月30日在孙德建的家中以现金方式向孙德建支付了2万元租金，但未提交证据，孙德建对此予以否认。就2019年至2020年期间的租金，孙德建认可已支付5万元，熊立涛认为已付7万元，存在争议。2020年8月3日，孙德建以熊立涛未付清第二年租金为由责令熊立涛停止经营，扣留了屋内的设备并锁门（熊立涛已报警）。2020年8月4日，孙薇向本院提起诉讼，要求熊立涛支付欠付租金并解除合同，后孙薇撤回起诉。另查明，熊立涛在承租期内拖欠物业费2325元、水费118.08元、采暖费3427.70元，上述费用孙德建均已代交。2020年8月22日，孙德建因疏通租赁房屋下水，为此支付费用60元。孙德建庭审中提交的视频可见租房内房顶建有钢架、屋内四周建有固定靠背，灶台、烟机等未拆除。租房一小部分被分隔成小间由他人经营卤味食品。本院认为，孙德建与熊立涛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。关于本案争议的租金支付问题，熊立涛称其于2019年3月15日向孙德建支付现金3万元，并提交银行取现记录，但孙德建认可收到现金2万元，因熊立涛未能提供其他证据证明，故本院认定2019年3月15日，熊立涛以现金方式向孙德建支付租金2万元。至此，熊立涛于2018年度向孙德建支付租金7万（其中包括签订合同时交纳的现金4万元，2019年3月15日微信转租1万元，现金支付2万元），下欠1万元租金。关于2019年度租金支付情况，熊立涛称其于2019年8月30日以现金方式向孙德建支付2万元，因熊立涛未能提供这证据证明，且孙德建对此予以否认，故本院对熊立涛的抗辩不予采信，熊立涛于2019年度支付租金共计5万元，下欠3万元未付。关于疫情期间减免租金的问题，虽孙德建辩称其同意减免租金1万元的条件是熊立涛付清下欠所有租金，但根据《高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”故熊立涛要求减免2019年度的租金符合政策规定，且孙德建也有减免租金的意思表示，故本院减免2019年度的租金1万元，熊立涛仍欠付孙德建2019年度的租金2万元及2018年度的租金1万元，共计3万元未付，此款应由熊立涛支付。关于孙德建主张的2020年8月10日至2020年11月1日期间的租金，因孙德建于2020年8月3日已责令熊立涛停业、扣留设备并锁门，事实上已收回房屋，熊立套支付整年租金，应扣除孙德建提前收回房屋即2020年8月3日至2020年8月19日期间的租金3260元（70000元÷365×17天），对2020年8月19日之后的租金，因孙德建已收回房屋，故本院不予支持。关于孙德建主张的物业费、水暖费的问题，因熊立涛对孙德建的该项诉讼请求无异议，且有相应票据证明，故对孙德建主张的物业费、水暖费5880.70元的诉讼请求，本院予以支持。关于孙德建主张的房屋装修恢复费，虽租赁合同中约定租赁期满时应将房屋“清理干净、恢复原样”，孙德建收回房屋时，熊立涛未按约定拆除装修，恢复原状，但孙德建并未提交证明其恢复房屋原状所支付相关费用的证据，故对其主张的房屋恢复费，本院不予支持。关于孙德建主张违约金的问题，包含逾期支付租金违约金、房屋转租违约金、未按约定交纳物业水暖费的违约金以及未恢复房屋原状违约金。因熊立涛未按时支付租金、交纳物业费，根据租赁合同的约定，违约方需赔偿另一方5000元的违约金，但双方未就每一项义务均约定需承担违约金，故本院支持熊立涛就其违约行为承担违约金5000元，对孙德建主张超出部分不予支持。另由于熊立涛于合同签订时已支付5000元押金，押金与违约金互抵后，熊立涛还应向孙德建支付租金26740元（3万元-3260元）、物业水暖费5880.70元。关于熊立涛的反诉要求解除租赁合同的诉讼请求。因孙德建已于2020年8月3日收回案涉租赁房屋，案涉租赁合同已事实解除，故对熊立涛再起诉要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于熊立涛反诉要求赔偿营业损失的问题，孙德建为主张欠付租金自2020年8月3日至2020年8月19日租赁期内责令熊立涛停业，确给熊立涛造成了一定的营业损失，本院结合熊立涛的前三个月的经营情况，酌情支持营业损失5000元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊立涛于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙薇、孙德建欠付的租金26740元、物业水暖费5880.70元；二、原告（孙薇、孙德建）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）熊立涛营业损失5000元；上述一、二项互抵后，被告熊立涛于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙薇、孙德建欠付的租金21740元、物业水暖费5880.70元。三、驳回原告（反诉被告）孙薇、孙德建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2072元，由原告孙薇、孙德建负担1328元，被告熊立涛负担744元；反诉案件受理费113元，由原告孙薇、孙德建负担33元，被告熊立涛负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张志华二○二一年六月二十八日法官助理 刘巧燕书记员 顾秀英附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。