天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初6577号原告（反诉被告）：天津市青雨科技发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交汇处东北角大津城商业广场402室。法定代表人：赵晓青，总经理。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨世刚，男，1986年7月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：赵国峰，天津观典律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司（简称青雨公司）与被告（反诉原告）杨世刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行审理。青雨公司委托诉讼代理人侯青青，杨世刚及其委托诉讼代理人赵国峰到庭参加诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）青雨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨世刚于2018年11月22日签署的《房屋租赁合同》（合同编号：ＴＪ-ＤＪＣ-ＺＬ-3Ｂ10）；2、判令被告立即将位于天津大津城第三层第3Ｂ10号商铺腾空并交还原告；3、判令被告向原告支付自2020年1月28日至2020年6月27日的房屋租金125420元及自2020年6月28日起至实际向原告返还房屋之日止的房屋租金或房屋占用费（以25084元／月为标准进行计算）；4、判令被告向原告支付自2019年11月1日起至实际向原告返还房屋之日止的物业管理费（暂计算至2020年6月30日为130872元）；5、判决原告无需返还被告租赁保证金50168元；6、判令被告补交免租期的租金50168元；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月22日，原告与被告杨世刚签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，约定原告将位于西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺出租给被告作“儿童淘气堡”以“世刚儿童游乐店”商号经营，计租面积为358.56平方米，租赁期限自2019年7月28日至2029年7月27日止。免租期为2019年5月28日至7月27日，首年租金按2.3元每平方米每日计算，前三年不变，以后每三年递增。前三年租金为每年301011元。年租金按半年收取，每期租金在下期租期起始日之前15日内支付给原告。签订合同后，被告缴纳租赁保证金50168元及首期租金150504元。被告应于2020年1月13日前缴纳第二期2020年1月28日至2020年7月27日租金150504元，但被告拖欠租金至今未付。租赁合同同时约定，物业管理费按照房屋租赁面积计算，为1.5元/日/平方米，每月租金为16,359元，被告应每季度缴纳物业管理费，被告已经缴纳2019年8月1日至2019年10月31日的物业管理费49,077元，但被告无故自2019年11月1日起拖欠物业管理费。原告多次向被告催要租金及物业费等，并于2020年3月8日，原告向被告发出《关于针对接到迪乐尼儿童游乐场减免租金申请的回函》，要求被告缴纳租金及物业管理费、违约金，减免事宜待相关政策明确后再酌情据实予以考虑，如被告仍拒不缴纳，原告将依法解除租赁合同，维护自身权益。但截至原告起诉之日，被告以各种理由拒不缴纳第二个半年度租金，并自2019年11月1日起欠付物业费用，经多次催缴，拒不支付，被告的上述行为明显违反合同第18条、19条等相关约定，构成根本违约，原告有权依法解除合同、没收租赁保证金并要求被告补交免租期的租金。故呈讼。被告（反诉原告）杨世刚辩称，1、请求驳回原告1、2项及5、6项诉讼请求：2、判令免除被告2020年1月24日至2020年4月23日（三个月）疫情停业期间的租金；请求减半收取自2020年4月24日至7月24日（三个月）租金，并变更7月25日以后租金为原租赁合同租金标准的50%（12,542元/月）；3、请求全部免除被告疫情停业期间物业费，并根据原告的实际服务内容和质量收取服务期间被告物业费；4、诉讼费用由原告负担。事实和理由：1．被告不同意解除租赁合同。在新冠疫情肆虐的形势下，原告要求解除合同、腾空被告所租赁的大津城第三层3B10商铺，没有法律依据，没有大局观念，不符合应对不可抗力，共担风险、共渡难关的党和政府倡导的精神。西青区文化和旅游局按照天津市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部令提出具体要求，自2020年1月24日起，暂停娱乐场所营业。被告坚决服从政府机关的决定，把顾客的生命健康放在首位，自2020年1月24日起至5月17日，“世刚儿童游乐店”因疫情一直停业，无任何收入；在疫情期间，被告两次致函原告，通报疫情影响后果，请求租金减免。原告明知大津城全体商户疫情期间停业，现在以被告拒绝缴纳租金和物业费为借口解除合同，不符合法律规定和最高人民法院在疫情期间审理民事纠纷案件指导意见精神。双方合同约定（22页）：第二十四条“本合同中不可抗力指地震、洪水、台风、海啸、战争、暴乱、政变及其他任何不可预见、不可避免且不可克服的自然灾害及意外事故。如因发生不可抗力的事件以致任何一方无法履行本合同之义务，任何一方可要求终止合同，双方无须对此承担违约责任。”即被告在不可抗力情况下，没有经营，无法按约定履行合同，不能认定为违约，不应承担违约责任。目前，大津城众多商户因疫情撤场，被告所在第三层已有一半场地空闲；任何商户撤离，不符合原告利益。商户关停，就业岗位减少，对区域经济造成伤害。在疫情形势下，原告应致力于为商户创造好的经营条件，共渡难关。被告不同意解除合同，原告解除合同诉请不应得到支持。2．被告请求变更租金至原合同标准的50%（12,542元/月），《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条：“继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”疫情属不可抗力事件，导致被告停业至2020年5月17日。在试开业后，疫情影响仍严重，家长们出于对疫情的担心，不再带孩子来游乐场所，消费大幅下降，属于情势变更，经营环境与签约时情况发生巨大变化。故被告请求人民法院对原合同租金标准予以变更。符合最高院审理民事案件的指导意见。3．关于原告所主张租金和物业费的意见：3.1原告应当减免疫情期间的租金和物业费。原告主张的租金和物业费项目基本在疫情停业期间发生。在此期间，包括被告经营的“儿童淘气堡”，商场整体没有营业，原告没有提供物业服务。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，天津高院民一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要，并参照天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》减免中小企业房租政策实施细则的通知，请求人民法院考虑被告请求，原租赁合同租金标准减半，免除全部停业期间未发生的物业服务费。3.2被告主张租金计算错误；合同文本2019年版第26页租赁期，是从2019年7月28日起租，交租金日期为2018年11月23日，交款301,614元，六个月期限。是按月租金50,269元（计租面积718.56平米，2.3元/平米，365天/年，365/12/月），本次诉讼为358.56平米，25,084元/月。其间，有扶持日期：2019年7月28日至2019年9月27日。（2019版26页）两个月时间。结合合同约定，被告8月18日开业，之前时间均不适用经营，故首次交房租租金已经交到了2020年4月16日。原告起诉状中所称，被告租金交到了2020年1月28日是错误的。3.3被告计租日应为2019年8月18日起；合同第十六条约定（17页）：“在整个房屋完全不适合使用时，乙方不需支付租金。”乙方于8月18日开业，应认为是“适合使用”之日。4．原告在大津城开业后及被告试开业期间，采取停电梯、拒开空调、不售电、张贴被告可能撤场通告等行为，损害被告利益，物业费应做相应扣减，被告提供录音录像证据可充分证明这一点。5．租赁合同期限为十年，远没有到期，疫情发生属于不可抗力，承租方没有违约行为，主张变更合同继续履行合同。不存在处分保证金的问题。6．关于免租期。根据以上所述，不可抗力的出现，致使被告停业，原告不能按原合同主张租金，被告没有违约。故原告请求人民法院判令被告缴纳免租期租金没有依据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院予以驳回，并请求人民法院支持变更原合同租金的请求。被告（反诉原告）杨世刚向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因违约造成的损失人民币860,000元（2019-08-18至2020-01-23）；2、请求判令反诉被告因侵害反诉原告名誉权给反诉被告造成的经济损失人民币50,000元；并在对反诉原告造成侵权影响区域内，张贴告示，赔礼道歉；公示时间不少于1个月；3、请求反诉被告赔偿反诉原告在经营期间，在第三层拆除撤场商户设备，造成反诉原告全部游乐设备设施污染的清洁费及两天营业额损失共计6,897元；4、请求判令反诉诉讼费由反诉被告承担；事实和理由：2018年11月22日，反诉原被告签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，反诉被告把位于天津市西青区李七庄街武台村瑶琳路与雅乐道交汇处东北角天津大津城第三层第3B-08.09.10号（以下简称“该房屋”）租给反诉原告使用。后反诉原告将3B10计358.56平米的用于“儿童淘气堡”，以“世刚儿童游乐店”商号经营。签订合同时，反诉原告为了能够避免恶性商业竞争，提出在所租第三层不能再招其他儿童品牌娱乐类项目。反诉被告同意并写入合同。合同附件二（该房屋租赁面积、租赁期、装修免租期及该房屋用途）第五部分约定：“该房屋用途：乙方（反诉原告）向甲方（反诉被告）承诺，该房屋仅限于用作商业经营用途，业态限于儿童淘气堡，并以淘气堡的商号或商标品牌的名义经营/售卖产品。三层区域内排他其它品牌儿童类淘气堡；乙方确认该房屋能够用作乙方上述经营用途。但反诉被告违反合同约定，在第三层引入了另外两家经营相同项目的儿童娱乐项目（爱妮岛，400平米；幸福玩国380平米）于7月28日开业，而反诉原告因装修迟延于8月18日开业，使反诉原告一开始就面临激烈竞争，不能实现预期利益。2020年5月至7月期间，新冠疫情形势缓解，反诉原告试营业。反诉被告以反诉原告拖欠租金物业费为借口，在商场多处显要位置张贴通告，警告顾客不要到反诉原告处消费，使反诉原告蒙受损失，达到几乎无法经营地步。疫情发生导致商户撤场，7月16日晚间，反诉被告为了清理场地，不通知、不遮掩施工现场，致使“世刚儿童游乐店”设备和场地被灰尘覆盖，停止营业两天，清理费用计4,400元，两天营业额损失：2,497元（以7月份经营额为参照）。请求人民法院对上述反诉被告违约及侵害反诉原告利益的行为作出判决，支持反诉原告的请求。原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司就反诉辩称：请求驳回被告（反诉原告）的全部诉讼请求。本案被告系违约方，原告不存在违约行为，没有义务赔偿被告所谓的违约损失；本案的案由是房屋租赁合同纠纷，被告提出的名誉权损失及相应的诉请不应当属于反诉在本案中进行审理的情况，应当另案主张；原告并未给被告因拆除设备而造成设备设施的污染，不同意赔偿营业损失，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，青雨公司（甲方、出租方）与杨世刚（乙方、承租方）签订《天津大津城商业广场房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于天津市西青区××庄街××村××路××道××层××号商铺××方使用，租赁面积358.56平米。交付使用日期为2019年6月1日，租赁期限为十个租赁年度，自2019年7月28日至2029年7月27日；装修免租期为2019年5月28日至2019年7月27日，扶持日期为2019年7月28日至2019年9月27日、2020年7月28日至2020年8月27日。租金为第1-3年2.3元／平方米／天，每月租金为25084元，年租金为301011元，每三年递增5%。租金每六个月为一期，即六个月一付，乙方在签订本协议五日内应向甲方交纳首期租金150504元。以后各期租金由乙方在下租期起始日之前十五日内以汇入甲方指定银行账户或甲方财务部门指定的方式予以支付。乙方在签订合同的同时须二个月的租金作为履约保证金50168元。乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金。该房屋每月的商场物业管理费按该房屋的租赁面积计算，每天每平方米1.5元，合计为每月16359元。租赁房屋用途仅限于商业经营用途。业态限于儿童淘气堡，并以世刚儿童游乐店的商号或商标品牌经营，三层区域内排他其它品牌儿童淘气堡；乙方确认该房屋能够用作乙方上述经营用途。为增加及保持该物业的人流量和整体社会形象，从而为乙方提供优良之精英环境，甲方向乙方收取整体推广宣传费（简称“推广宣传费”），根据月度推广时间交付，此费用应为该物业内全体乙方统一使用，由甲方全权掌控，不针对个别乙方；合同中对于推广宣传费的具体数额未作约定；乙方逾期支付本协议下的任何款项，甲方有权终止合同，要求乙方支付违约金。被告对该合同的真实性无异议，但提出该合同实际签订日期为2019年5、6月。原告主张起租日为2019年7月28日。被告称其在装修过程中，因原告需在被告租赁的场地内通过管路，双方发生纠纷，原告给被告停电，导致被告无法装修，后经协商原告以在2019年、2020年分两次给予共计三个月的免租期来弥补因改变装修设计及拖延工期所造成的损失，并以扶持期的形式在合同中进行了约定，故合同中约定的扶持期实际为免租期；被告实际于2019年8月18日开业，此时为起租日。原告称扶持期是对被告加强宣传、进行商业引流，且原告已经履行扶持义务。被告已支付六个月租金150,504元、保证金50,168元。被告已向原告支付三个月物业费。原告认为此物业费系至2019年10月31日的物业费，被告认为该物业费系2019年8月18日至2019年11月28日的物业费。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，且疫情停业期间不应产生物业服务费，故疫情期间物业费应予减免。原告对此不予认可。2020年2月26日，被告向原告提出书面的减免租金申请。2020年3月8日，原告作出回函，要求被告给付租金、物业费及违约金，否则解除合同。对于因疫情减免租金、物业费的事宜，待缴清欠付的租金、物业费及违约金后。根据政策及法律规定，酌情考虑。因新冠疫情，被告于2020年1月24日停业。原告称被告于2020年3月恢复营业。被告称其于2020年5月17日恢复营业。案涉房屋非国有企业房屋。对于杨世刚所诉原告在其经营的第三层引入另外两家经营儿童游乐项目的商家，原告否认，认为另两家的经营项目与被告并不属于同一类。针对被告的第三项反诉请求，原告称存在拆除设备的情况，但没给被告造成污染，被告在转天正常经营。本院认为，原、被告之间签订的《天津大津城商业广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告主张合同实际签订日期为2019年5、6月份，无证据证明，本院不予采信。案涉合同中约定了扶持期间，但就何为“扶持”以及扶持期间双方的具体权利义务并无约定。原告主张“扶持”系帮助被告予以宣传推广及引流，而合同中是有宣传推广费的具体释义及相应条款，如按原告对“扶持”的理解，完全可在宣传推广费条款中予以约定，或称为“宣传推广期”，无单独另设“扶持期”的必要，故对原告此项主张，本院不予采纳。被告主张扶持期为免租期，更符合一般人的通常理解，本院予以采纳。被告主张扶持期的约定是对装修延误的补偿，本院已对扶持期为免租期予以采纳，故被告提出起租日以其开业日期计算的主张，缺乏依据，本院不予采纳，起租日应为合同约定的租期起始日，即2019年7月28日。因突发新冠疫情，导致被告不能正常营业，被告亦向原告提交了减免租金的书面申请，考虑原、被告合同期限及被告投入，原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告经营业态为电子游艺厅，属于人员密集场所，被告主张其于2020年1月24日至2020年5月17日停业，符合新冠疫情防控的相关政策，本院予以采信。综合考虑被告因疫情停业时间，兼顾公平原则，本院酌情免除二个月的租金。综合被告租金给付情况及相关减免期限，被告租金已给付至2020年5月27日。2020年5月28日至2020年6月27日租金25,084元，被告应向原告支付。原告主张自2019年8月1日起算物业费，符合合同约定及实际，本院予以采纳。被告提供的证据可证明原告在电梯、空调等方面存在物业服务方面的不足，故本院对物业费予以酌减。新冠疫情停业期间仍存在商场卫生、安保及设备维护等方面的物业服务，原告主张此期间物业费全免，不符合实际，本院不予采纳。综上，2019年8月1日至2020年6月30日物业费本院酌定为161,954元，减去被告已支付三个月的物业费数额，被告还需向原告支付物业费112,877元。新冠疫情的发生，不可归责于双方，故对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。对于杨世刚所诉原告在其经营的第三层引入另外两家经营儿童游乐项目的商家，原告否认，认为另两家的经营项目与被告并不属于同一类。结合双方证据，本院对被告的反诉请求第一项不予支持。被告的第二项反诉请求，与本案非同一法律关系，应另行解决，故不予支持。对于被告的第三项反诉请求，结合被告经营项目及设施特点及双方证据，本院酌定由原告赔付被告5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨世刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津市青雨科技发展有限公司2020年5月28日至2020年6月27日租金25,084元；二、被告（反诉原告）杨世刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司2019年8月1日至2020年6月30日物业费112,877元；三、原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司本判决发生法律效力之日起十日内赔付被告（反诉原告）杨世刚损失费5,000元；四、驳回原告（反诉被告）天津市青雨科技发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨世刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,649元，由原告天津市青雨科技发展有限公司负担3,590元，由被告杨世刚负担3,059元；反诉受理费12,969元，由原告天津市青雨科技发展有限公司负担50元，由被告杨世刚负担12,919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨恩兴人民陪审员  陈丽艳人民陪审员  张 军二〇二一年四月十二日书 记 员  邢 林附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。