北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初14174号原告凤全生，男，1958年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人吴志军，北京市通州区张家湾镇法律服务所法律工作者。被告孙锡富，男，1977年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。原告凤全生与被告孙锡富租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许多清独任审判，公开开庭进行了审理。原告凤全生及其委托代理人吴志军，被告孙锡富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤全生诉称：孙锡富于2010年4月12日与原告达成口头协议，其租用我商业用地东侧及北侧100平米土地安装100吨地磅用于经营，当时商定孙锡富租赁期间为5年，到期后土地返还给原告，地上物归原告所有。现已过租赁期，孙锡富拒绝返还，故诉至法院，请求依法判令：1、解除双方之间的租赁关系；2、孙锡富将租赁的场地及地上物返还给原告；3、孙锡富给付2010年4月至2016年9月期间的租赁费60000元；4、诉讼费用由孙锡富负担。被告孙锡富辩称：1、由于陶晓萍和被告系夫妻，陶晓萍于2010年4月12日与凤全生有一份土地合同，期限为45年，在此基础上，凤全生把商业街房前及商业房旁边的土地由被告自行投资建地磅和房屋使用，上述标的物使用年限和陶晓萍与凤全生签订的合同一致，亦为45年。当时被告向凤全生一次性付清了土地使用金5000元整，由于当时相信凤全生，就没有索要收条，鉴于当时凤全生担心地磅建不上，所以就没有签署合同，鉴于此，被告不同意解除合同关系，要求继续履行合同；2、如果法院认定双方系不定期租赁合同关系，则我的地磅投入，因为投入较大，我要求凤全生进行赔偿；3、关于租赁费，我已经在2010年一次性支付凤全生5000元，假如我没有支付租赁费，现在已经6年之久，凤全生诉求6年的租赁费，我认为已经超过了诉讼时效。综上，不同意凤全生诉讼请求。经审理查明：2010年4月，孙锡富在凤全生位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房前的空地上建了地磅。庭审过程中，凤全生称当时双方就涉案土地达成口头协议，约定租赁期限为5年，孙锡富建地磅用于经营，5年合同到期后，孙锡富将土地返还，地上物归凤全生所有。孙锡富对此不予认可，称涉案合同与2010年4月12日凤全生与陶晓萍签订《土地使用合同》有一定的关联，基于《土地使用合同》的签署及45年期限的约定，其才与凤全生协商租用门面房前空地建地磅，租期与《土地使用合同》期限一致即45年，为此其还一次性支付了凤全生土地租赁费5000元。凤全生对此不予认可。双方均未能就各自的上述主张提交相应证据。庭审过程中，双方均认可本案诉争的土地，除孙锡富在凤全生位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房前建地磅所涉及的土地外，孙锡富在门面房北侧修建的集装箱亦在本案诉争土地上。孙锡富提交了盖有保定市北市区北房衡器厂财务专用章的收据（载明:地磅款118000元整）及收款人为“王洪银”字样的收条（载明：地磅款10000元整），用以证明其当时建地磅的投入，即地磅及地磅调试费118000元、地磅地基费用10000元。凤全生对此不予认可。孙锡富申请对涉案地磅进行评估。后通过北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为中都国脉（北京）资产评估有限公司，经评估，评估结果为：涉案地磅在评估基准日（2016年6月17日）的市场价值为28336元。孙锡富为此支出评估费5000元。另查，2010年4月12日，凤全生（甲方）与陶晓萍（孙锡富之妻）（乙方）签订《土地使用合同》，约定：“甲方将村内规划的养殖小区西部土地伍亩（东西长35米，南北长95米）出租给乙方作为建养殖厂区厂房企业经营用地。如因甲方原因造成乙方两年内不能建养殖厂区厂房用地，乙方有权该种优良果树。土地租期为45年，每年每亩2000元。”经核实，2011年，凤全生将陶晓萍诉至本院，请求法院解除双方于2010年4月12日签订的租赁合同。本院审理后，作出（2011）通民初字第15264号民事判决书，判令解除凤全生与陶晓萍的《土地使用合同》；陶晓萍于判决生效后十日内将其租赁土地内的生活物品搬出，房屋腾清，并将租赁土地交还凤全生；凤全生于判决生效后二十日内支付陶晓萍补偿费人民币十五万四千一百二十元。再查，本案审理过程中，凤全生以财产损害赔偿纠纷为由将孙锡富诉至法院，要求赔偿屋顶损坏的损失。该案件中的房屋即为本案中凤全生的位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房。该案庭审过程中，经询问，凤全生称其出租给案外人邓中学的房屋面积大约400平米，租金每年24000元。本案审理过程中，本院去涉案现场进行查勘、拍照。涉案地磅在凤全生位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房以东，集装箱在门面房以北（紧挨门面房）。地磅占地面积约为61平米，集装箱占地面积约为60平米。上述事实，有《土地使用合同》、资产评估报告、评估费发票、照片等及双方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：孙锡富租用凤全生位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房前的土地建地磅及利用上述门面房以北的土地建集装箱使用，双方形成租赁合同关系。庭审过程中，凤全生主张双方的租赁合同期限为5年，孙锡富主张双方的租赁合同期限为45年，但均未能提交证据予以证明，故应视为双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现凤全生要求解除双方租赁合同关系的请求合理，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故凤全生要求孙锡富返还租赁场地的请求合理，本院予以支持。关于返还地上物的问题，鉴于地磅的特殊性，凤全生理应给付孙锡富一定的折价补偿。关于具体数额，地磅的价值，经评估机构评估，涉案地磅在评估基准日（2016年6月17日）的市场价值为28336元，关于地磅地基的成本投入问题，孙系富称投入10000元，凤全生对此不予认可，本院根据减少双方当事人诉累和诉讼成本的原则，综合本案案情，通过市场询价，对地磅地基的投入费用予以酌定，具体数额酌定为6000元。故凤全生向孙锡富支付的补偿数额确定为34336元。关于凤全生诉求的2010年4月至2016年9月期间的租赁费。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金没有约定或者约定不明确，依据交易习惯等仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间1年以上的，应当在内届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。孙锡富称其一次性向凤全生支付涉案土地租赁费5000元，但未能提交证据予以证明，对此本院不予采信。凤全生诉求的租赁费涉及2010年4月至2016年9月期间，孙锡富辩称已经超过诉讼时效，鉴于凤全生未能提交有效证据证明其就涉案租赁费向孙锡富进行过催要，故凤全生关于租赁费的诉求，本院予以部分支持。综合凤全生的位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房的租赁费及涉案土地面积，本院就涉案土地的租金酌定为每年6000元，故凤全生关于租赁费的诉求，本院支持其中的12000元，其余部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告凤全生与被告孙锡富于二〇一〇年四月形成的土地租赁合同；二、被告孙锡富将承租的位于北京市通州区张家湾镇枣林庄村的门面房前建地磅用地及门面房北侧用地返还给原告凤全生，于本判决生效之日起三十天内执行清；三、被告孙锡富支付原告凤全生土地租赁费一万二千元，于本判决生效之日起七日内付清；四、原告凤全生支付被告孙锡富地上物折价补偿款三万四千三百三十六元，于本判决生效之日起七日内付清；五、驳回原告凤全生其他诉讼请求。评估费五千元，由原告凤全生负担二千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告孙锡富负担二千五百元（已交纳）。案件受理费六百六十元，由原告凤全生负担六百一十元（已交纳），由被告孙锡富负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一六年十二月十三日书记员  杨娴婷