河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初3527号原告：河南耀晟商业运营管理有限公司，统一社会信用代码914116283449738696,住所地河南省鹿邑县紫气大道与西迎宾路交叉口。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉林，河南仙源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林威，该公司经理。被告：鹿邑县天地轮滑俱乐部，统一社会信用代码92411628MA44QHQQ4M，住所地鹿邑县紫气大道西段新天地。经营者：张西攀，男，1989年8月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告：张西攀，男，1989年8月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告共同委托诉讼代理人：李龙哲，河南舒展律师事务所律师。原告河南耀晟商业运营管理有限公司与被告鹿邑县天地轮滑俱乐部、张西攀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘玉林、林威，被告鹿邑县天地轮滑俱乐部、张西攀及共同委托诉讼代理人李龙哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南耀晟商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付原告房屋租金214608元;2.判令被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付原告物业管理费人民币31309元;3.判令被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付原告运营管理费128766元;4.判令被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付原告违约金746359元（按20元／月／平方米计算）;5.判令被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付原告逾期付款违约金229470元（按所欠租金、物业管理费、运营管理费的日千分之二暂计至2021年5月10日,实际要求计算至被告履行之日）;6.判令被告张西攀对被告鹿邑县天地轮滑俱乐部的上述款项承担连带保证责任;7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月4日，被告张西攀因经营天地轮滑俱乐部需要与原告签订鹿邑新天地租赁合同，合同约定:原告将位于鹿邑县㎡）出租给被告，房屋租赁期限为48个月，自2017年11月29日起至2021年11月28日止，租赁期内商铺租金总额为214608元，被告应于2020年5月29日一次性支付给原告。物业管理费按3元／平方米／月于商铺实际交付日起算,运营管理费按8元／平方米／月于本市场统一开业之日起算等合同约定条款。合同约定被告未按约定时间交纳租金、物业管理费等费用的，自拖欠款项之日起每日按拖欠款项的千分之二支付违约金。被告在合同租期内，要求提前终止合同的,则被告应按20元／月／平方米的金额向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用,但被告未按合同约定支付租金、物业管理费、运营管理费等费用。被告的行为已构成严重违约。为此，原告具状起诉。被告鹿邑县天地轮滑俱乐部、张西攀辩称，一、鹿邑县天地轮滑俱乐部不应为本案适格被告,应依法驳回原告对鹿邑县天地轮滑俱乐部的起诉。原告与张西攀2017年12月4日签订租赁合同,鹿邑县天地轮滑俱乐部不是涉案合同的主体，不应承担合同义务;鹿邑县天地轮滑俱乐部注册登记时间为2017年12月27日,在签订合同之后，对于原告与张西攀之间的合同权利义务未经过鹿邑县天地轮滑俱乐部的追认,原告无权要求鹿邑县天地轮滑俱乐部承担责任;鹿邑县天地轮滑俱乐部系张西攀个人经营,对于鹿邑县天地轮滑俱乐部所负债务应由张西攀个人承担,鹿邑县天地轮滑俱乐部不应为本案的被告,应依法驳回原告对鹿邑县天地轮滑俱乐部的起诉。二、原告起诉的房屋租金数额其实是第四年租金总额,被告已经提前通知原告解除合同,被告应支付的房屋租金数额应截止到租赁合同解除之日。按照合同约定租赁时间为四年,原告当时承诺租赁前三年为免租期，张西攀已于2021年4月25日通知原告解除租赁合同，张西攀实际应支付2020年12月8日至2021年4月25日租赁费,被告只同意向原告支付4.5个月的房屋租金80478元。三、关于原告第二项诉讼请求要求被告支付物业管理费,被告已经支付前三年的物业管理费,仅欠2020年12月8日至2021年4月25日的物业管理费未支付。四、关于原告第三项诉讼请求要求被告支付运营管理费,原告没有尽到运营管理的义务,被告不应当向原告支付运营管理费,对于被告已经支付的前六个月的运营管理费，原告应当退还。五、关于原告第四项要求被告支付提前终止合同违约金的诉讼请求人民法院不应支持。被告解除合同系因原告未履行运营管理义务,承诺的运营条件没有达到,导致被告的合同目的无法实现。被告依据法定解除事由解除合同，并且通知到达了对方,原告与被告之间的合同已于2021年4月25日解除，被告不应当向原告支付违约金。六、关于原告第五项诉讼请求,被告认为原告未尽到运营管理义务，本身就存在违约行为，被告不应承担运营管理费，更不应当承担因未支付运营管理费而产生的违约金。关于所欠租金及物业费的违约责任问题，因原告没有进行招商运营管理,导致新天地商场整体运营不景气,商户亏损严重，无力支付上述费用。从2020年1月份开始,受到新冠肺炎疫情影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》,受疫情影响，承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,承租人没有按照约定期限支付租金,出租人要求承担违约责任的，人民法院不应支持,并且应当为承租人减免一定期限内的租金或者延期支付租金。根据上述指导意见,对于原告起诉的疫情期间的逾期付款违约金人民法院不应支持。原告提供的租赁合同约定违约金过高,人民法院应当根据原告的实际损失情况，以及双方过错程度兼顾公平原则，被告请求对原告所主张的违约金予以减少。本案原告无实际损失,并且原告存在过错及违约情形，被告请求人民法院按照一年期同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的标准向原告支付利息。七、关于原告第六项诉讼请求,鹿邑县天地轮滑俱乐部的经营者是张西攀，并且为个人经营，鹿邑县天地轮滑俱乐部所负债务应由张西攀个人承担,不存在张西攀承担连带保证责任的情形，该项诉讼请求不能成立，人民法院不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格。经庭审质证，被告对真实性无异议，原告从事物业管理活动应对其具有物业管理资质在县级建设部门备案，原告是商业运营管理公司，并非具有物业管理服务的经营范围，对原告是否为主张物业费的适格原告存在疑问。经审查，对该证据真实性，本院予以认定。2.鹿邑新天地租赁合同复印件、租赁场所交付确认书复印件各1份，证明根据租赁合同约定原告将新天地12号楼3层301-303、305-313、355-363、365-367商铺（面积为894.2㎡）租给被告，租赁期限48个月，自2017年11月29日至2021年11月28日，租金总额为214608元，被告应于2020年5月19日一次性支付给原告；物业管理费按3元/平方米/月于商铺实际交付日起算，按年度收取，在合同签订当日，被告支付第一年物业管理费，后续每年物业管理费应于上阶段所交物业管理费到期日前90天支付。运营管理费按8元/平方米/月与本市场统一开业之日起算，在合同签订当天，被告支付6个月运营管理费，后续运营管理费被告应于上阶段所交运营管理费到期日前30天支付。2017年12月8日原告将租赁房屋交付被告，被告未按合同约定支付租金、物业管理费、运营管理费；被告未按合同约定时间缴纳租金、物业管理费等费用，应当自拖欠款项之日起每日按拖欠款项的千分之二支付违约金；被告在合同租期内，要求提前终止合同的，则被告应按20元/月/平方米的金额向原告支付违约金；被告依法注册经营主体后，合同约定的被告的权利义务转移给给经营主体，被告对该经营主体的履约行为承担连带担保责任。经庭审质证，被告对租赁合同的真实性无异议，但被告不应当支付原告运营管理费，原告也不能仅依据合同约定就能证明自己已经履行合同义务，对于原告所诉的物业费，被告已经缴纳3年的费用，双方口头约定原告给与被告三年免租期，原告所诉租金是第四年租金数额，被告在2021年4月25日已经通知原告解除租赁合同，对于解除之后的租赁费，被告不应当承担，合同第十条也显示有免租期，被告仅应承担4.5个月的房屋租金。合同约定被告注册经营主体后将权利义务转移给该经营主体，该约定对该经营主体无约束力。经审查，对该组证据真实性，本院予以认定。3.民事诉状复印件、民事裁定书各1份，证明被告张西攀在合同租期内提起民事诉讼要求提前终止合同，违反了合同约定，被告应当按20元/月/平方米向原告支付违约金。经庭审质证，被告提出异议，张西攀起诉解除合同是因为原告存在根本违约行为导致被告合同目的无法实现，被告起诉具有法定解除事由，并不存在违约行为，被告不应当向原告支付违约金，另一方面也能说明本案原告已经收到被告解除合同的通知，按照法律规定，通知到达对方起，双方合同解除，解除时间为2021年4月25日。经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。4.部分各类优惠卡劵8张、营销宣传活动照片12张，证明原告对市场进行了运营管理活动，并对市场进行宣传推广及营销活动。经庭审质证，被告对真实性有异议，优惠券该证据形成时间不明确，不能证明是在原告履行合同义务期间所产生，原告不能仅依据几张消费的优惠券证明其履行了运营管理的义务；对于照片真实性有异议，部分照片显示时间2016年，该事项没有发生在合同履行期间，被告按照合同约定每月向原告支付高达7000多元的运营管理费，不能仅依据几张图片就能证明原告尽到了运营管理的义务，运营管理是一个持续的连续的过程，原告的该组证据达不到证明标准。经审查，结合本案相关证据，对该组证据真实性，本院予以认定。被告提交以下证据：1.营业执照复印件1份、租赁合同复印件1份、解除合同通知书复印件1份，证明原告与张西攀2017年12月4日签订新天地租赁合同，原告未履行招商管理义务，新天地市场未运营，张西攀于2021年4月25日通知原告解除合同，对方已收悉，解除合同后张西攀不应支付解除后的相关费用。营业执照显示经营者为张西攀，经营形式为个人经营，个体工商户个体经营的有经营者承担责任。原告要求张西攀承担连带保证责任自相矛盾，同时证明天地轮滑俱乐部不应为本案的适格被告。经庭审质证，原告对营业执照、租赁合同真实性无异议，营业执照能够证实本案被告主体适格。对于解除合同通知书真实性合法性关联性均有异议，原告没有收到被告所谓的解除合同通知书，而且被告在2021年5月6日向人民法院提起民事诉讼可以证实被告对该所谓的通知也是不认可的。经审查，对该组证据真实性，本院予以认定。2.超长免租期宣传图片1张，商场其他商户租赁合同复印件3份，证明原告当时承诺租赁前三年为免租期，合同约定的租赁费为第四年租金，张西攀已于2021年4月25日通知原告解除合同，张西攀应付租金期限为2020年12月8日至2021年4月25日，应付原告4.5个月的房屋租金80478元。经庭审质证，原告提出异议，租赁合同系复印件，无法与原件核实，该三份租赁合同的承租人均不是本案当事人，与本案不具有关联性。照片无合法来源，双方的权利义务约定应以书面合同为准，双方没有约定免租期，租赁期限为48个月，租金为214608元。经审查，结合本案相关证据，对被告该组证据真实性，本院予以认定。3.物业费、保证金收据复印件，证明张西攀已经缴纳三年的物业费和保证金5万元以及半年的运营管理费。经庭审质证，原告对被告提供的四张票据，其中三张为物业费，另一张为保证金5万元，上述款项的真实性代理人向公司财务核实。经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。4.“巨额活动推广确保开业及旺场”的宣传图片1份、商场经营状态图片4张，证明原告没有履行承诺的运营管理义务，没有进行商业规划和运营宣传，没有达到原告承诺的运营条件，原告存在违约行为，其起诉的违约金不应支持。经庭审质证，原告对真实性及证明目的均有异议，照片来源不详，不能确认所在位置，原告方向法庭出示的证据已能够证实对市场进行了运营管理，被告的证明目的不能成立。经审查，对该组证据的真实性，本院予以认定。5.证人朱子龙法庭证言，证明新天地收取运营费不合理，没有进行运营，有免三年的房租，到第四年顶房租，包括我们自己装的门和玻璃钱都退给我们，没有兑现承诺。证人罗某证言，证明张西攀在新天地租房子，有免租期。罗斌在新天地租的有商铺在12号楼2楼最西头，合同上有免租期36个月。经庭审质证，原告认为两个证人证言陈述均不属实，两位证人在原、被告签订合同时均未在场，其所对于所谓的免租期很显然是虚假陈述，同时，这两名证人均系原告的承租户，与本案存在着利害关系，其对承租房屋租赁情况及运营情况均不具有客观真实性。被告质证意见，两证人作为新天地的商户能够反映新天地目前的经营状况，能够说明本案原告没有尽到相应的运营管理义务，商场运营不景气，没有达到原告当时承诺的条件，通过证人陈述能够证明相似地段位置的商户都有免租期。经审查，结合被告提供的其他商户租赁合同，且两证人系新天地的商户，与本案存在利害关系。对两证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月4日，原告河南耀晟商业运营管理有限公司（甲方）与被告张西攀（乙方）签订鹿邑新天地《租赁合同》，合同约定：甲方将位于鹿邑新天地12号楼3层301-303、305-313、355-363、365-367号商铺(以下简称“商铺”)租赁给乙方经营。该商铺的建筑面积为894.2㎡。经营范围：乙方租赁商铺的经营类别为休闲娱乐；品牌为天地轮滑俱乐部。经营主体：乙方须在开业以前,以本合同租赁场地为住址，以自身名义注册经营主体,申领有关证照,合法取得经营权,并将有关证照交甲方备案。乙方依法注册经营主体后,本合同约定的乙方的权利和义务转移给该经营主体,但乙方对该经营主体的履约行为承担连带担保责任。租赁期限：甲、乙双方约定租赁期限为48个月,自年2017月11日29起至2021年11月28日。租赁场所实际交付日为租赁起始日,租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所,且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日，并从该日开始计算租金、物业管理及市场运营管理等一切相关费用。合同租赁期内商铺租金总额为214608元。乙方同意按以下标准承担相关费用:物业管理费3元/平方米/月(按商铺建筑面积计算,下同);运营管理费8元/平方米/月。履约保证金：本合同签订当日,乙方应向甲方缴纳履约保证金5万元。双方协商一致解除合同或合同期满不续约,乙方依合同约定履行所有付款义务满3个月后,甲方将乙方履约保证金无息退还。支付方式及支付时间：经过双方协商决定合同租期内的租金由乙方于2020年5月29日一次性支付给甲方。物业管理费于商铺实际交付日起算,按年度收取。合同签订当日,乙方支付第一年物业管理费;后续每年物业管理费乙方应于上阶段所缴物业管理费到期日前90天支付下一年度该费用。运营管理费与本市场统一开业之日起算，按每6个月支付一次,合同签订当日,乙方支付前6个月运营管理费,后续每阶段运营管理费乙方应于上阶段所缴运营管理费到期日前30天支付下一阶段该费用。运营管理：双方约定,本项目实行统一商业规划、统一招商管理、统一营运管理、统一服务监督、统一物业管理、统一宣传推广的方式。乙方应遵守甲方和甲方选聘的市场管理方的管理。违约责任：乙方未按合同约定时间交纳租金、物业管理费等其他应交纳的费用,乙方自拖欠款项之日起,每日按拖欠款项的千分之二向甲方支付滞纳金。在合同租期内,由乙方要求提前终止合同的,则乙方须承担自商铺交付之日起至甲方书面同意乙方退出经营之日止按20元/月/平米的金额作为乙方的违约罚金。本合同在双方法人代表或授权代表人签署并加盖公司印章(自然人需本人签字),同时乙方向甲方于合同签订当日足额交纳合同约定的履约保证金、物业管理费及运营管理费后生效。合同签订后，2017年12月4日原告收到被告交纳保证金5万元。2017年12月8日，根据双方现场查看确认12号楼3层301-303、305-313、355-363、365-367号商铺，满足合同约定的交接条件，将商铺移交给承租方。被告张西攀在租赁场所交付确认书上签字确认。被告提供三张原告物业费收据：2019年12月9日原告收到被告物业费1万元，2020年1月5日原告收到被告物业费1万元，2020年9月30日原告收到被告物业费12191元。2021年4月25日被告张西攀通过微信向原告公司经理林威发送解除合同通知：“我与贵公司于2017年12月4日签订鹿邑新天地租赁合同，由于贵公司未按租赁合同约定招商、运营致新天地市场未形成，无客源、无商家入驻，本人一直坚持经营但未取得利益，现通知贵司解除租赁合同，请贵司于本通知发出之日起与本人进行交接，逾期产生的法律后果由贵司承担”。2021年5月6日，鹿邑县天地轮滑俱乐部起诉河南耀晟商业运营管理有限公司，请求解除双方2017年12月4日签订的鹿邑新天地租赁合同，并要求被告返还履约保证金5万元、运营管理费42921.6元。2021年6月30日鹿邑县天地轮滑俱乐部申请撤诉，本院作出（2021）豫1628民初2741号民事裁定，准许鹿邑县天地轮滑俱乐部撤诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告张西攀签订的鹿邑新天地《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告已将租赁物交付被告，并按合同约定履行了相关管理义务。被告未按合同约定向原告支付租金、物业管理费、运营管理费，构成违约，依法应当承担违约责任。按照合同约定张西攀在开业以前以自身名义注册经营主体,依法注册经营主体后,合同约定的权利和义务转移给该经营主体，张西攀对该经营主体的履约行为承担连带担保责任。鹿邑县天地轮滑俱乐部系张西攀依法注册登记的个体工商户，经营者为张西攀，且鹿邑县天地轮滑俱乐部注册登记后亦实际履行案涉租赁合同义务，交付了部分物业费、运营管理费。故原告要求被告鹿邑县天地轮滑俱乐部支付租金、物业管理费、运营管理费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告张西攀承担连带保证责任的请求，符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。本案系休闲娱乐服务业租赁合同纠纷，鉴于合同履行期间发生新冠肺炎疫情，综合考虑影响合同履行的疫情因素，本院酌情扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金、物业管理费、运营管理费。原告主张的租金、物业管理费、运营管理费的数额为：本案合同约定租金总额为214608元，扣减疫情防控期间两个月租金8942元、被告已付履约保证金5万元，被告未支付租金155666元；物业管理费按约定标准计算总额127882元，原告确认被告已支付96573元，扣减疫情防控期间两个月物业管理费5365.2元，被告未支付物业管理费25943.8元；运营管理费按合同约定计算总额171688元，原告确认被告已支付42922元，扣减疫情防控期间两个月运营管理费14307.2元，被告未支付运营管理费114458.8元。关于原告主张的逾期付款违约金问题。被告抗辩租赁合同约定违约金过高,请求对原告所主张的违约金予以减少。鉴于违约责任双方约定按每日千分之二支付滞纳金的标准过高，对原告的该项请求，本院参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍标准，予以支持。本案合同约定租金由被告于2020年5月29日一次性支付给原告。租金逾期付款违约金为22707元（自2020年5月30日计算至2021年5月10日）；按合同约定物业管理费于商铺实际交付日起算,按年度收取，合同签订当日支付第一年物业管理费;后续每年物业管理费应于上阶段物业管理费到期日前90天支付。物业管理费逾期付款违约金为1720元（自2020年12月5日计算至2021年5月10日）；按合同约定运营管理费于本市场统一开业之日起算，每6个月支付一次,合同签订当日支付前6个月运营管理费,后续每阶段运营管理费应于上阶段运营管理费到期日前30天支付。运营管理费逾期付款违约金为11844元（自2020年4月5日分阶段计算至2021年5月10日）；上述合计逾期付款违约金为36271元。关于原告按20元/月/平方米主张746359元的违约金问题。根据双方合同约定，合同租期内,被告要求提前终止合同的,则被告须承担自商铺交付之日起至原告书面同意被告退出经营之日止按20元/月/平米的金额作为被告的违约罚金。本案被告张西攀通过微信向原告公司经理林威发送解除合同通知，但原告对此不予认可，亦未作出书面同意。故原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，鹿邑县天地轮滑俱乐部不应为适格被告，租赁前三年为免租期，原告未尽运营管理义务，原、被告之间的租赁合同已解除。本院认为，鹿邑县天地轮滑俱乐部系张西攀依法注册登记的个体工商户，经营者为张西攀。鹿邑县天地轮滑俱乐部注册登记后亦实际履行案涉租赁合同义务，交付了部分物业费、运营管理费，鹿邑县天地轮滑俱乐部应为本案的适格被告。本案租赁合同有无免租期应当根据双方的租赁合同约定进行判定，原、被告签订的租赁合同约定租赁期限48个月、合同租赁期内商铺租金总额214608元，双方没有约定免租期，但被告提供他人的租赁合同中，双方明确约定有免租36个月，故被告抗辩租赁前三年为免租期缺乏事实依据。被告辩称原告未尽运营管理义务，但其未能提供相关证据证明，且被告已实际履行案涉合同义务，交付了部分物业费、运营管理费。关于合同的解除问题，根据法律规定，原告未能提供相关证据证明其享有约定或法定的合同解除权，其单方解除合同通知无效，不发生合同解除的效果。综上，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鹿邑县天地轮滑俱乐部于本判决生效之日起十日内支付原告河南耀晟商业运营管理有限公司租金155666元、物业管理费25943.8元、运营管理费114458.8元及逾期付款违约金36271元（以各项欠款为基数按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍标准自合同约定付款之日计算至2021年5月10日，以后违约金另计至清偿完毕之日止）；二、被告张西攀对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告河南耀晟商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16954.61元，保全申请费5000元，被告负担11285.09元，原告负担10669.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  荆武成二〇二一年八月二十九日书记员  冯亚楠