青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2021）青0105民初38号原告：青海金座尚客商贸有限公司，住所：青海省西宁市城北区柴达木路98-1-2号，统一社会信用代码：91630105MA752XPW64。法定代表人：王化雷，总经理。委托诉讼代理人：汪雪强，青海鑫辰律师事务所律师。被告：王伟，户籍地：山西省孝义市，现下落不明，公民身份号码：×××。第三人：唐茂华，男，汉族，户籍地：湖南省江**瑶族自治县，现下落不明，公民身份号码：×××。第三人：青海信朴健身服务有限公司，统一社会信用代码：91630105MA759K8RX1。法定代表人：唐茂华。原告青海金座尚客商贸有限公司（以下简称“金座公司”）与被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴健身服务有限公司（以下简称“青海信朴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序。2021年2月18日，因被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴公司下落不明，本案转为普通程序。2021年5月28日，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告金座公司委托诉讼代理人汪雪强到庭参加诉讼，被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金座公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付的房屋租金346080元（自2020年1月1日起至2020年12月31日止）；3.判令被告向原告支付欠缴的物业费55862.4元（自2020年1月1日起暂计算至2020年12月31日止），并支付自2021年1月1日起至实际腾退之日止的物业费，按每月每平米2.2元计算；4.判令被告向原告支付欠缴的取暖费166656.16元（2019年11月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日，共计11个月），并支付自2021年10月15日起至实际腾退之日止的取暖费，按每月每平米7.16元计算；5.判令被告向原告支付欠缴水费3045元；6.判令被告向原告支付违约金63159.6元（自2020年1月1日起暂计算至2020年12月31日），并支付自2021年1月1日起至实际付清之日止的违约金，每日按年租金的万分之五计付。以上合计：634803.16元；7.判令被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴公司立即腾退位于青海省西宁市××区的商铺），并支付自2021年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，以商铺面积2116平方米为准，按每月每平米13.63元的标准计算；8.本案案件受理费、公告费1656元由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青海省西宁市××区商铺），面积2116平方米的房屋出租给被告用于开设健身房，租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止，共10年，租金每月每平方米13.63元，每半年租金173040元。合同第九条第二款约定：乙方（王伟）未按约定支付租金的，每逾期一日，应按日向甲方（金座公司）支付租赁标的年租金万分之五的违约金；逾期30日，甲方（金座尚客）有权单方解除本合同，并要求乙方（王伟）赔偿全部损失。合同签订后，被告开始筹建健身房并营业。现该房屋由被告王伟交付第三人唐茂华、青海信朴公司占有。被告也未按约定支付2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金346080元、物业费55862.4元、取暖费166656.16元（2019年11月15日至2020年4月15日、2020年10月15日至2021年4月15日）、水费3045元（2019年7月10日至2020年6月30日），截至2020年12月31日产生违约金63159.6元，以上共计634803.16元。经原告多次催要，被告均未支付。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请法院依法判决。王伟、唐茂华、青海信朴公司未作答辩。原告金座公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁合同》《商业运营管理合同》《店铺转让协议书》《威格健身部落转让协议书》、收费标准公示、租金管理费收据、物业暖气费收据、水费收据、水表照片、催交函、微信聊天截图。被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，不影响本院对案件事实的认定，对原告金座公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月25日，金座公司与西宁市金座房地产开发有限公司签订《租赁合同》，约定：金座公司承租位于青海省西宁市××区商铺，XXX号楼负二层2994.42平方米、负一层2656.03平方米、一层3060.08平方米商业区域，用于经营生活超市及健身会所。租赁期限为5年，自2017年9月9日起至2022年9月8日止。第四条4.2款约定金座公司因经营需要可分租给第三方。同日，金座公司与西宁金座物业有限公司签订《补充协议》，约定物业管理费按每月每平方米2.2元计收。2018年3月30日，金座公司与王伟签订《房屋租赁合同》和《商业运营管理合同》。《房屋租赁合同》约定：出租方（甲方）为金座公司，承租方（乙方）为王伟，甲方将位于青海省西宁市××区商铺），面积合计2116平方米的房屋出租给乙方使用，用于开设健身房。租赁期限自2018年7与1日起至2028年6月30日止，共十年。租金每月每平方米13.63元，按建筑面积2116平方米计租，每半年租金173040元。每年租金分两次支付，当年4月10日前预交当年7月1日至12月31日的租金，2018年12月10日之前预交次年1月1日至次年6月31日的租金。上述租金每满三年以前一次租金为基础递增5%。其他费用（水、电、暖、气等）按西宁市发改委及相关部门规定，由乙方向甲方指定的物业管理单位据实支付。租赁期内，未经甲方书面同意乙方不得擅自将承租标的全部转租给第三方，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。乙方需按时向甲方缴纳商铺租金，按时向本合同内物业管理公司交纳水、电、气、暖、物业管理等费用。本合同签订后三日内，乙方向甲方交纳履约保证金60000元，该保证金不得抵扣租金及其他费用。乙方未按期支付租金的，每逾期一日，应按日向甲方支付租赁标的年租金万分之五的违约金；逾期30日，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的全部损失。因乙方违约致使本合同无法履行的，乙方除不得主张返还履约保证金外，该保证金作为违约金支付给甲方，还应支付因此带给甲方的其他损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺；1.不按约定支付租金达30日的；2.擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏商铺主体结构的。《商业运营管理合同》约定：甲方为金座公司，乙方为王伟。运营管理的商铺坐落于青海省西宁市××区商铺，建筑面积2116平方米，该商铺用于乙方经营健身房，运营管理服务期为2018年7月1日至2028年6月30日，自商铺计租日起，商服费每月每平方米10元，半年商服费126960元，年商服费253920元。合同签订后，金座公司依约向王伟交付XXX号楼负一层商铺，王伟给付金座公司履约保证金60000元。2018年4月18日，王伟注册字号为“西宁市城北区威格健身部落”（以下简称“威格部落”）的个体工商户，在案涉租赁房屋经营健身房，并陆续向金座公司支付了截至2019年12月31日的房租、商服费、物业费，截至2019年11月14日的暖气费以及截至“1321立方米”的水费。另查明，2019年10月25日，王伟与唐茂华签订《威格健身部落转让协议书》并加盖威格部落和青海信朴公司公章，协议约定：转让方（甲方）王伟，受让方（乙方）唐茂华，甲方将自己位于XXX号门面转让给乙方使用，建筑面积1998平方米，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议执行，下年度租金于2019年12月15日前交纳。业主与甲方已签订租赁合同，租期到2019年12月31日止，月租金50000元，甲方剩余租期两个月，乙方使用租赁期满。威格部落整体转让给乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归业主所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。甲方不再向乙方收取任何其他费用情况下于2019年10月25日开始将威格部落交乙方经营，并允许乙方以原健身会所名义经营至2019年11月15日。2019年11月6日，威格部落注销登记。2019年12月，青海信朴公司停止经营健身房。本院认为，金座公司与王伟签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为：王伟及其经营的威格部落将威格部健身会所转让给唐茂华及其经营的青海信朴公司，约定由唐茂华及其经营的青海信朴公司代其向金座公司履行原有门面租赁合同所规定的条款，是否构成债务转移。《中华人民共和国民法典》第五百五十一条规定：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。”债务的履行涉及履行能力问题，如果允许债务人随意转让债务，势必会造成债权难以实现的问题，而且债务作为一种义务乃是债务人必须履行的，为保护债权人的债权，因此有必要经债权人同意。本案中，王伟未提交证据证明金座公司同意其转移承租人债务，王伟与唐茂华、青海信朴公司之间的转让协议对金座公司不发生效力。唐茂华和青海信朴公司未按期支付租金时，仍应由原债务人王伟及其经营的威格部落继续履行承租人义务。威格部落系个体工商户，现已注销，个体工商户的债务，个人经营的以个人财产承担，故王伟应对威格部落经营期间产生的债务承担民事责任。金座公司主张解除与王伟签订的《房屋租赁合同》，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。《房屋租赁合同》第十条约定不按约支付租金达30日的，金座公司有权解除合同，同时根据《房屋租赁合同》第四条约定王伟应于2019年12月10日前预交2020年1月1日至2020年6月30日的租金，于2020年4月10日前预交2020年7月1日至2020年12月31日的租金。但王伟至今未付，符合合同约定的解除情形，对该诉求予以支持。金座公司主张腾退案涉租赁房屋，合同解除后，承租人应返还租赁物，因案涉租赁房屋被第三人唐茂华及其经营的青海信朴公司实际占有，故王伟、第三人唐茂华、青海信朴公司应共同腾退，对该诉求予以支持。金座公司主张王伟支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金346080元及物业费55862.4元、2019年11月15日至2020年4月15日及2020年10月15日至2021年4月15日的采暖费166656.16元、水费3045元，根据王伟在(2020)青0105民初3031号金座公司诉王伟、唐茂华、青海信朴健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案庭审中的自认，王伟确未支付该期间租金、物业费、采暖费及水费，金座尚客计算数额无误，对该诉求予以支持。金座尚客主张自2021年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费、物业费，2021年1月1日起至案涉房屋租赁合同解除之日止的仍为租金，关于合同解除的日期，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，金座公司直接起诉主张解除合同，被告王伟下落不明，解除合同的日期为向王伟公告送达起诉状期满之日即2021年4月24日，合同解除次日即2021年4月25日至实际腾退之日止的为房屋占用费，在此予以更正。无论是租金、房屋占用费还是物业费，王伟在实际腾退前仍占有使用案涉租赁房屋，应继续支付该期间的租金、房屋占用费和物业费，对金座公司要求王伟支付的诉求予以支持，唐茂华和青海信朴公司并非案涉租赁合同相对人，金座公司无权要求该二人支付，对要求唐茂华青海信朴公司支付的诉求不予支持。该期间租金、房屋占用费每日为：346080元/年÷365日≈948.16元；物业费每日为：55862.4元/年÷365日≈153.05元。金座公司主张2021年10月15日至实际腾退之日止的采暖费，该费用是否会发生尚未可知，对该项诉求不予支持。金座公司主张自2020年1月1日至实际清偿之日止的逾期违约金，案涉租赁合同约定逾期支付租金，以年租金为基数，每日按年租金万分之五计算违约金，以此计算未超过损失的30%，不违反法律规定，本院予以确认。2020年1月1日至2020年12月31日的违约金为63159.6元，王伟已交付履约保证金60000元，案涉租赁合同约定履约保证金用于折抵违约金，为减少诉累，本院予以折抵，折抵后该期间违约金为3159.6元；2021年1月1日至实际清偿之日期间的违约金，每日为：346080元×0.05%=173.04元，对该诉求予以支持。金座公司主张公告费1656元，系为实现合法权益的必要支出，对该诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五十六条第一款、第四百六十五条、第五百五十一条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百八十五条、第七百一十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，判决如下：一、解除原告青海金座尚客商贸有限公司与被告王伟签订的《房屋租赁合同》；二、被告王伟、第三人唐茂华、青海信朴健身服务有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退位于青海省西宁市××区的房屋；三、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司自2020年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为346080元，2021年1月1日至合同解除之日（2021年4月24日）期间的租金按日租金948.16元计付；四、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司自合同解除次日（2021年4月25日）起至实际腾退之日止的房屋占用费，按每日948.16元计付；五、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止的物业费，2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为55862.4元，2021年1月1日至实际腾退之日期间的物业费按每日153.05元计付；六、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司2019年11月15日至2020年4月15日期间及2020年10月15日至2021年4月15日期间的取暖费166656.16元；七、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司水费3045元；八、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司自2020年1月1日起至实际付清之日止的逾期违约金，2020年1月1日至2020年12月31日期间的违约金为3159.6元，自2021年1月1日起至实际付清之日止的违约金按每日173.04元计付；九、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告青海金座尚客商贸有限公司公告费1656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10148元，由王伟负担9189元，青海金座尚客商贸有限公司负担959元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 妍人民陪审员 张晓堂人民陪审员 丁有花二〇二一年六月二日书记员 杨若云附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百五十一条债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。