辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1381民初2097号原告:中国农业银行股份有限公司北票市支行，住所地北票市南山街2段2号，统一社会信用代码91211381123867202L。负责人：倪生德，行长。委托诉讼代理人：李亚忠，男，1962年10月21日出生，汉族，职员，住朝阳市双塔区。被告：曹文龙，男，1988年4月1日出生，汉族，住朝阳县。委托诉讼代理人：曲桂云，1966年5月7日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：王际凯，男，1993年7月30日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：辽宁金石实业发展有限公司，住所地北票市城关管理区滨河路8-5号，统一社会信用代码91211381580721639E。法定代表人:张清春，经理。委托诉讼代理人：胡瑞刚，北票市城关街道法律服务所法律工作者。原告中国农业银行股份有限公司北票市支行（以下简称“农业银行北票支行”）与被告曹文龙、王际凯、辽宁金石实业发展有限公司（以下简称“辽宁金石公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行北票支行的委托诉讼代理人李亚忠，被告辽宁金石公司的委托诉讼代理人胡瑞刚到庭参加了诉讼，被告王际凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告曹文龙因羁押未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行北票支行向本院提出诉讼请求：1、解除我行与曹文龙签订的《个人购房担保借款合同》;2、被告偿还贷款本金103218.77元及利息1258.68的，合计104477.45元（诉讼请求变更为偿还贷款98566.04元及利息777.21元，合计99343.25元；2021年8月17日之后的利息计算至本金还清为止）；3、判决原告对抵押物（曹文龙的房屋）的财产享有优先受偿权；4、被告王际凯、辽宁金石实业发展有限公司负连带保证责任；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年12月5日，被告曹文龙在原告处借15年期个人住房贷款15万元，借款用途：购买住房，执行年利率6.15%,用北票市滨河路北段欧韵蓝湾小区A04号楼01033住宅抵押。原告与被告曹文龙双方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款人应按约定期限归还贷款本息。自2017年2月起，被告曹文龙未按照约定向原告支付贷款及利息，形成多次逾期，已构成违约，故诉至法院。原告农业银行北票支行向本院提交以下证据予以证明：1、曹文龙房产证一份；2、《个人购房担保借款合同》一份；3、借款凭证一份；4、王际凯同意担保承诺书一份；5、曹文龙身份证、户口本复印件各一份。辽宁金石公司辩称，我公司在原告处存有贷款保证金，购房人不能偿还房贷时，从贷款保证金账户中扣除相应的月供，目前，公司已经替被告曹文龙偿还银行贷款52760.18元，保留对被告曹文龙追偿的权利。原告应对被告曹文龙抵押的房屋优先受偿，我公司对抵押物以外的债务承担保证责任。辽宁金石公司未向本院提交证据材料。被告曹文龙、王际凯未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，被告曹文龙在原告处借15年期个人住房贷款15万元，并签订《个人购房担保借款合同》，与本案相关的条款有：第一部分通用条款1、9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。2、9.1.3保证期间为借款到期日二年。3、9.1.4（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。4、9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任：（1）债务履行期届满，借款人未按约定足额清偿债务。5、9.2.5.2抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他证书由贷款人持有。预告登记后，自抵押权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并在本合同第三十三条约定期限内申请办理抵押登记。6、借款人、担保人的违约责任。11.1借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。7、11.4发生下列情形之一的，贷款人有权……在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。第二部分特别条款1、第二十三条借款金额为人民币（大写）壹拾伍万元整。2、第二十四条借款用途：购买房产；借款人购买的房产位于北票市。3、第二十五条借款期限：180个月。4、第三十一条借款担保：本合同项下借款采用以下（1）（3）所列担保方式（1）保证，由王际凯按9.1约定提供保证担保。（3）阶段性保证+抵押，由阶段性保证人辽宁金石实业发展有限公司按9.1款和9.3款约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。5、第三十二条抵押物清单：房屋地址北票市。6、第三十三条抵押（预告）登记，抵押人应协助贷款人按以下第（2）向的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与受访人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。7、第三十五条阶段性保证担保+抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第壹种情况之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同尾部有借款人曹文龙签字捺印、贷款人中国农业银行股份有限公司北票市支行印章、保证人辽宁金石实业发展有限公司印章和负责人印章、保证人王际凯签字、抵押人曹文龙签字捺印。2014年11月14日，被告王际凯向原告出具同意担保承诺书一份，主要内容有：我自愿为借款人曹文龙因购买辽宁省朝阳市北票市房屋向贵行借款15万元，所产生的债务提供担保负连带保证责任，具体担保义务与责任以贵行与借款人签订的借款合同中有关内容为准，本承诺不可撤销。承诺书尾部有王际凯签字捺印。自2017年2月起，被告曹文龙未按照约定向原告支付贷款及利息。另认定，被告曹文龙在原告处个人借款凭证显示，借款金150000元，应收未收利息777.21元，凭证余额98566.04元。2014年12月3日，被告曹文龙房产（位于北票市房屋）已经办理抵押（预告）登记，房产登记证号为北票房预北票市字第××号，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司北票市支行，预告登记义务人为曹文龙，预告登记种类为一般抵押权、抵押权预告登记。本院认为，原告与被告曹文龙签订了《个人购房担保借款合同》，原告依照合同向被告曹文龙发放了贷款，应认定双方之间金融借贷合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告曹文龙未按照合同约定支付本金及利息是客观事实，已构成违约，符合前述法律规定中的第三款情形，因此，原告要求解除其与被告曹文龙之间签订的《个人购房担保借款合同》应予准许。原告向本院提交被告曹文龙在原告处个人借款凭证证明，被告曹文龙拖欠原告贷款本金98566.04元，合同解除后，被告曹文龙应予偿还，欠付的利息应按《个人购房担保借款合同》计付。关于原告对抵押物（被告曹文龙位于北票市的房屋）的财产享有优先受偿权问题。本案审理中，抵押房屋已经办理抵押（预告）登记，但尚未办理抵押登记。抵押预告登记并未使原告获得显示的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后，就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后不能将房产登记至被告曹文龙名下，则抵押权登记无法完成。在《个人购房担保借款合同》中9.2.5.2和第三十三条已经约定了关于预告登记办理的义务人系被告曹文龙，以及办理预告登记时间期限。双方虽未就抵押的不动产办理抵押登记，但《个人购房担保借款合同》中约定的抵押条款成立并生效，原告不能就抵押物优先受偿，被告曹文龙作为抵押人应依约在不动产抵押物价值范围内履行抵押担保义务。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案《个人购房担保借款合同》中约定，9.1.4（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。从上述约定可以看出，原告有权选择直接要求个保证人承担保证责任，该约定赋予了债权人行使担保物权时的选择权，属于前述法律规定中的第一款，因此本院对原告主张先拍卖抵押物，不足部分被告王际凯、被告辽宁金石公司应对该笔贷款承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司北票市支行与被告曹文龙签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号ABC(2014）5006-1）;二、被告曹文龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司北票市支行贷款人民币98566.04元及利息（利息以98566.04元为基数，参照《个人购房担保借款合同》约定利率计算，至本判决确定的履行之日止）；三、被告曹文龙作为抵押人应在其不动产抵押物（位于北票市房屋）价值范围内履行对本判决第二项确定的债务承担抵押担保责任；四、被告王际凯、辽宁金石实业发展有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任。被告王际凯、辽宁金石实业发展有限公司在承担保证责任后，有权向被告曹文龙追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，由被告曹文龙、王际凯、辽宁金石实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王学华人民陪审员  程 爽人民陪审员  杨明明二〇二一年八月二十日法官 助理  王 博书 记 员  王梦瑶