上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2925号原告：上海东紫房地产发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：邵东明，董事长。委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾禕，上海世暄律师事务所律师。被告：杜明光，男，2000年1月19日生，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人：张家伟，上海申康律师事务所律师。原告上海东紫房地产发展有限公司与被告杜明光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，后因本案属事实不易查明，但法律适用明确的案件，故本院依法裁定转为适用普通程序独任制审理。本院于2021年4月26日、6月4日两次公开开庭进行了审理，原告上海东紫房地产发展有限公司的委托诉讼代理人邬为、被告杜明光的委托诉讼代理人张家伟两次均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海东紫房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2021年2月17日解除房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付自2020年2月18日起至2021年2月17日止的租金207,138元、物业费13,620元；3、判令被告向原告支付违约金，计算方式：以110,379元为基数，自2020年1月18日起算，按LPR的4倍计算至实际支付之日止，以110,379元为基数，自2020年7月18日起算，按LPR的4倍计算至实际支付之日止；4、判令被告支付合同解除违约金103,569元。事实与理由，2019年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》,被告向原告租赁坐落于上海市松江区新松江路1292弄155-1、156-1三层的房屋。合同约定租赁期间为2019年8月18日至2025年8月17日，租金先付后用，每6个月为一个支付周期，每期提前一个月支付，违约金为每日支付逾期期间拖欠款项总额的3‰。合同签订后，原告按约提供商铺、完成合同义务，被告也正式开业。自2020年1月起至今被告已拖欠两期的租金及物业费，原告多次催讨，被告仍未支付。原告认为被告拖欠租金行为违反双方合同约定，严重侵害了原告的合法利益。故原告诉至法院，请求支持诉请。被告杜明光辩称：不同意原告的诉讼请求。被告此前的租金支付至2020年2月17日，之后因为春节及疫情，员工均回家过年。2020年3月14日，被告员工带他人看场地时，发现原告将后门的门锁更换，同时在前门的里面也上了一把锁收回了房屋，故2020年3月14日之后被告即无法使用场地。对于原告的各项诉请，因原告将房屋上锁收回房屋单方解除了合同，故应该是在2020年3月14日之前合同就解除了。租金及物业费同意支付至2020年3月14日，对于原告主张的计算标准无异议。对于2020年3月14日之前的租金同意支付延期支付违约金，起算时间2020年1月18日无异议，原告主张计算方式按LPR的4倍计算过高，被告同意按照LPR计算。对于合同解除的违约金，不同意，原告私自将房屋上锁，提前收回房屋，系原告提前解除了合同。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区新松江路XXX弄XXX-XXX号房屋产权人。2019年7月29日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订房屋租赁合同，合同约定甲方出租给乙方位于上海市松江区新松江路1292弄155-1、156-1号三层的房屋，建筑面积227平方米，房屋租赁期从2019年8月18日至2025年8月17日，2019年8月18日至2019年9月17日作为乙方装修期间，甲方免收租金。合同关于租金及物业管理费约定，2019年8月18日至2021年8月17日期间，租金为每天、每平方米2.5元，2021年8月18日至2025年8月17日期间，租金在上一个年度(12个月)的基础上每年递增5%。物业管理费用标准，2019年8月18日至2025年8月17日期间，物业管理费为每月、每平方米5元。支付期限：先付后用，每6个月为一结算周期，除第一期外，乙方应于每期开始前提前30天支付该期租金及物业管理费(具体缴费时间及金额详见附件四)，第一期租金86,307元及物业费6,810元应于本合同签订时甲方交房前支付。合同第十条合同解除的条件约定，租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……拖欠租金、物业管理费及其他应由乙方承担的费用中的任何一项连续30天以上的。合同第十一条违约责任约定，甲方逾期交房的，应按逾期天数向乙方支付违约金，每日应付的违约金为逾期期间租金总额的3‰。乙方逾期支付本合同项下各类费用的，应按逾期天数向甲方支付违约金，每日应付的违约金为逾期期间拖欠款项总额的3‰。甲方逾期向乙方退还保证金(余额)的，按前款标准向乙方支付违约金。租赁期间，非本协议规定的情形甲方擅自解除本协议并提前收回该房屋的，甲方应按违约情形发生时的租金标准向乙方支付相当于6个月租金的违约金；违约金不足弥补乙方损失的，应继续赔偿。租赁期间，非本协议规定的情形乙方中途擅自退租或撤离的，乙方应按违约情形发生时的租金标准向甲方支付相当于6个月租金的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，应继续赔偿。乙方在租赁物上的添附无偿归甲方所有。租赁期内，任何一方具有本合同10-2条所述其他违约情形的，均应按违约天数向对方支付违约金。每日应付违约金为违约情形存续期间租金总额的3‰。乙方逾期30天仍未支付本合同项下任何应付款项的，甲方可采取停水停电、停煤气等相应措施，由此产生的一切后果均由乙方自行承担；甲方采取停水、停电、停煤气等措施期间，乙方仍应按本合同约定支付租金、物业管理费、违约金等。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付了首期至2020年2月17日的租金及物业费。后被告未支付租金，双方于2020年6月左右就合作解除事宜进行过协商，但未能达成一致。2021年1月6日，原告在系争房屋门牌号下方张贴告知单，载明，2019年7月，你方租赁坐落于松江区新松江路1292弄155-1、156-1号三层，现因拖欠租金和物业费，我公司提出于2021年2月17日解除房屋租赁合同。现告知你方于2021年2月28日前清场完毕，逾期我方将自行处理。对于该份告知函，被告对于真实性无异议，但称此前没有看到过，原告称2021年2月17日之后其自行收回了房屋。另查明，被告于2021年3月19日收到本院诉状副本及证据副本。庭审中，双方确认被告已支付原告2020年2月17日之前的租金及物业管理费。庭审中，被告提供微信群聊天记录打印件一份，聊天记录显示2020年3月14日被告处相关人员拍摄涉案房屋大门处照片一份，照片显示大门内外均有上锁，该人员称“为什么我们酒吧里面也有一把锁啊……”。被告称2020年3月14日既发现原告将房屋上了锁收回了房屋。原告对此不予认可称从未上过锁。庭审中，被告提供与手机号码为XXXXXXXXXXX的手机通话录音一份，被告称系被告代理人与原告处金姓保安队长之间的录音，录音显示被告代理人询问对方店里的锁是什么时候上锁的，对方称：“这个我们也说不准，这个我们当时也没有记，……，这个应该是去年的事情，……，因为保安去锁，不可能锁门的保安记几号锁的，……这个真的不记得了，但是我记得肯定是去年锁的，去年因为你们可能是租金问题嘛，这个是你们自己的问题哦，还有一个是因为当时病毒，政府要求开业要来我们物业报备，但是你说具体几号，这是我们下面的保安去锁的，我怎么知道呢，我问他们也不一定回答得出呀。……。这个事情最好问一下杜明光，他清楚，他好像去年是来了几次了，我们门锁上以后他也来过，……因为保安锁了，这又不是自己的店，上锁的保安他不可能记这个日期的呀……我们的领班也正好在我边上，他也记不起来了，我们记得就是去年，几月份真的记不起来，……，那个时候天还没热呢。”对于该份录音的质证意见，原告提供落款日期为2021年6月2日的情况说明一份，载明金庆春曾担任物业管理公司的现场管理人员，但经了解，此人已离职，也无法联系到本人，对于通话录音的真实性不予认可。本案审理过程中，2021年5月25日，案外人周汉明曾到庭接受询问，周汉明称其系上海东昱物业管理有限公司(以下简称“上海东昱公司”)的员工，是该公司的现场负责人。上海东昱公司与本案原告都是同一集团公司下的公司，原告委托上海东昱公司经营管理系争房屋，收取租金、招商跟进及与商铺对接都是上海东昱公司负责，本案涉案房屋是其此前直接与租户对接的。2020年3月份左右，其向被告催收租金未果，2020年6、7月份左右，其与被告就合同解除事宜进行过协商，但未能达成一致。其陈述上海东昱公司有名为金庆春的工作人员，手机号为XXXXXXXXXXX。本院向其询问金庆春能否到庭，其表示回去联系一下。对于上述陈述，被告称2020年6月初，被告曾与周汉明就合同解除等事宜进行过协商，但当时周汉明提出租金需要支付至合同实际解除之日等条件，被告认为2020年3月店铺就已被原告上锁，故不同意支付2020年3月之后的租金，后双方就合同解除等事宜未能达成一致，当时也没有明确要求合同先行解除。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、告知单、照片、通话录音、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对于合同双方具有拘束力，双方均应恪守。对于原告的第一项诉请，被告对于合同解除并无异议，双方争议在于合同解除的时间，根据庭审查明的事实，2021年1月6日原告张贴解除合同的告知单之前，原、被告双方均未就合同解除做出过明确的意思表示或就合同解除达成过一致。2021年1月6日原告虽以张贴告知单的方式要求解除合同，但并无证据证明该告知单的内容送达给了被告，故本院以本案诉状副本送达之日即2021年3月19日为合同解除之日。对于原告的第二项诉请，双方的争议焦点在于被告是否应当支付原告2020年3月14日之后的租金及物业费。对此，被告称2020年3月14日既发现原告将系争房屋上锁，并提供了微信聊天记录及与案外人的录音等证据。原告对此不予认可，而被告提供的与手机号码为XXXXXXXXXXX的手机通话录音显示，谈话的相对方明确曾将系争房屋上过锁。对于该人员的身份，上海东昱公司的人员周汉明确认该公司有金姓工作人员，手机号码为XXXXXXXXXXX，且未向本院陈述过该人员已经离职。对于上海东昱公司与原告的关系，原告确认曾委托上海东昱公司对系争房屋进行物业管理，而上海东昱公司的人员到庭陈述称其负责系争房屋的经营管理、租金催收、招商跟进等工作，此前被告也是与上海东昱公司的该员工商谈合同解除事宜，故上海东昱公司应当有权代表原告处理涉案房屋的相关事宜。对于上述录音的证明效力，原告于2021年6月2日出具情况说明称该人员已经离职，且联系不上本人，但原告并未提供该人员离职的相关证据，而该人员系原告委托的管理公司的现场工作人员，原告有能力也有义务向其核实录音的真实性，或提供相反的证据反驳录音中的内容，但原告怠于核实且未提供相反的反驳证据，而上海东昱公司的工作人员周汉明确认上海东昱公司的金姓工作人员的手机号码为XXXXXXXXXXX，故本院采信该段通话录音的真实性及证明效力。录音中，该工作人员确认保安人员曾将系争房屋上锁，故被告关于系争房屋已于2020年3月14日被原告上锁的陈述，本院予以采信。故2020年3月14日之后，原告未能履行适租义务，此后的租金及物业费，被告无需支付。对于2020年2月18日至3月14日的租金及物业费，被告确认原告主张的费用标准，故本院予以确认，经计算，被告还需支付原告2020年2月18日至3月14日的租金14,755元及物业费984元。对于原告第三项延期付款违约金的诉请，被告对于2020年3月14日之前钱款应当支付违约金及违约金的起算时间并无异议，但认为原告主张的LPR四倍的计算标准过高，本院酌情按照LPR的1.5倍的标准进行计算。对于原告第四项解约违约金的诉请，双方租赁合同第11-4条约定了被告擅自退租及撤离的违约金，但本案中，原告于2020年3月14日将房屋上锁后未提供适租义务，此后原告单方解除了合同，被告不存在擅自退租及撤离的情形，故原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海东紫房地产发展有限公司与被告杜明光于2019年7月29日签订的《东明国际商城房屋租赁合同》于2021年3月19日解除；二、被告杜明光于本判决生效之日起十日内支付原告上海东紫房地产发展有限公司2020年2月18日至2020年3月14日期间的租金14,755元及物业费984元；三、被告杜明光于本判决生效之日起十日内支付原告上海东紫房地产发展有限公司违约金【以15,739元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计算，自2020年1月18日计算至实际清偿之日】；四、驳回原告上海东紫房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,164元，由原告上海东紫房地产发展有限公司负担5,864元(已付4,433元,余款1,431元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告杜明光负担300元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……