山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1083民初1102号原告：林志谋，男，1980年3月8日出生，汉族，住山东省乳山市。原告：丛艳艳，女，1982年1月3日出生，汉族，住山东省乳山市。二原告委托诉讼代理人：林焕章（原告林志谋之父），男，1947年10月17日出生，汉族，住山东省乳山市。被告：威海智仁房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市胜利街87_411号。统一社会信用代码91371083081794403K。法定代表人：周招林，执行董事。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。原告林志谋、丛艳艳与被告威海智仁房地产开发有限公司（以下简称“智仁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林志谋及林志谋、丛艳艳委托诉讼代理人林焕章、被告智仁公司委托诉讼代理人宋世界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志谋、丛艳艳向本院提出诉讼请求：要求智仁公司支付逾期交房违约金121146元（以购房款662000元为基数，以合同约定每日万分之二标准，自2018年7月1日计算至2020年12月31日止）。事实与理由：2017年10月1日，林志谋、丛艳艳与智仁公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，购买香榭里中心花园住宅一套，且按合同约定已付房款662000元，智仁公司未按合同约定时间交房，系违约行为，但拒绝承担全部违约责任。智仁公司辩称，1.对于林志谋、丛艳艳诉请数额及计算方式有异议，智仁公司于2019年3月9日取得了乳山市建设主管部门的备案文件（竣工综合验收报告），林志谋、丛艳艳诉请的逾期违约金的结算节点应当计算至2019年3月9日。达到交房条件后，因林志谋、丛艳艳个人原因始终不到公司办理交接手续，其故意拖延并要求支付违约金，该请求多余部分没有法律依据，不应予以支持；2.即使按照林志谋、丛艳艳所主张的计算违约金的时间，这期间也包括了2020年初的新冠疫情影响，根据最高院关于审理疫情期间合同案件的司法解释以及山东省建筑厅关于疫情期间开发商如何处理施工及交房的指导意见，从2020年2月1日至2020年5月1日期间的违约金应当予以免除。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2017年10月1日，原告林志谋、丛艳艳与被告智仁公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，由林志谋、丛艳艳购买被告智仁公司开发的位于乳山市。房屋建筑面积约131.15平方米，单价为每平方米5047.65元，总价款为662000元。合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金160000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2016年12月25日前支付首期房价款2000元，余款500000元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供以建设行政主管部门制订的范本为基础的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1供水、排水、2供电、3供暖、4燃气、5电话通信、6有线电视、7宽带网络经验收合格，（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）由出卖人负责整改达到交付使用条件。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十一条交接时间和手续：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条第（一）款约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。原告林志谋、丛艳艳已向被告智仁公司付清购房款662000元，被告对此予以认可。另查，涉案商品房于2019年3月8日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工综合验收报告》。被告智仁公司以此作为双方合同约定第九条中关于商品房交付条件的证明文件，主张违约金应当计算至此。但在已生效的（2021）鲁1083民初680号案中，查明事实系涉案商品房于2020年12月18日取得了《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，该备案证上明确记载，未取得该备案证的工程，不准交付使用，不得进市场交易，不予办理交易、确权手续。智仁公司于2020年12月31日向林志谋、丛艳艳发出书面《交付通知书》，但智仁公司辩称在此之前曾电话通知林志谋、丛艳艳办理交房手续，但林志谋、丛艳艳一直未到智仁公司办理，所以才发出的书面通知。林志谋、丛艳艳对此予以否认，智仁公司未提供相关证据证实。上述事实，有商品房买卖合同、交房通知书、竣工综合验收报告证明，本院予以确认。本院认为，原告林志谋、丛艳艳与被告智仁公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。本案中，原告林志谋、丛艳艳已按约支付了全部购房款，被告智仁公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给林志谋、丛艳艳。《新建商品房买卖合同（预售）》中明确约定交付条件为：1.该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。智仁公司辩解合同并未约定必须取得综合验收备案证，其公司于2019年3月8日取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工综合验收报告》即为备案验收文件，与事实不符，对其该辩解本院不予支持。虽然涉案商品房在2020年12月18日取得了竣工验收备案证明，达到合同约定的交付条件，但智仁公司未能按约在2018年6月30日前向林志谋、丛艳艳交付符合合同约定的房屋，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。另涉案合同约定的交房时间是2018年6月30日之前，被告要求免除2020年2月1日至2020年5月1日期间违约金的主张，因无证据证实其未取得相应证明文件系受疫情影响造成的，其次在全国解除一级响应半年的时间内，智仁公司依旧未取得相应的证明文件，故对智仁公司的该项主张，理由不当，本院亦不予支持。被告辩解其于2020年12月31日向原告林志谋、丛艳艳发出书面《交房通知书》之前曾电话通知林志谋、丛艳艳办理房屋交付手续，林志谋、丛艳艳对此予以否认，且智仁公司未提供相关证据证实，对智仁公司的该项辩解，证据不足，本院不予采信。涉案房屋的交付时间应认定为2020年12月31日，故智仁公司应支付违约金至实际交付房屋之日即2020年12月31日。综上所述，原告林志谋、丛艳艳要求被告威海智仁房地产开发有限公司支付逾期交房违约金121146元（以购房款662000元为基数，以合同约定每日万分之二标准，自2018年7月1日计算至2020年12月31日止）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告威海智仁房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告林志谋、丛艳艳逾期交房违约金121146元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1344元（原告已预交），由被告威海智仁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  杨知函二〇二一年三月十一日书记员  宫洵梓《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条