广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20231号上诉人（原审被告）：宋晓耿，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：孙伟强，广东伟强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱运莲，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市居家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：吴忠强。原审被告：宋晓纯，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙华新区。上诉人宋晓耿与被上诉人邱运莲、被上诉人深圳市居家房地产经纪有限公司（以下简称：居家房地产公司）及原审被告宋晓纯房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋晓耿上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回邱运莲的全部诉讼请求；二、判决居家房地产公司承担合同未生效的主要责任；三、邱运莲和居家房地产公司承担全部诉讼费用；事实和理由：一、原判故意歪曲事实，为枉法裁判作铺垫，错误认定2015年5月17日宋晓耿作为卖方与邱运莲签订合同。2015年5月17日的《二手房买卖合同》证明：卖方宋晓纯，代理人宋晓耿。宋晓耿是代理人，宋晓纯才是卖方。二、原判故意曲解法律，错误适用最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称解释）第三条。《二手房买卖合同》已证明，2015年5月17日，宋晓耿以宋晓纯的代理人身份与邱运莲签订合同，故本案是代理权纠纷，而解释调整的是买卖合同纠纷。该解释第三条明确规定，出卖人未取得所有权或者处分权使标的物所有权不能转移的，出卖人方可承担责任。而本案宋晓耿是未取得代理权，而非未取得所有权或者处分权，且宋晓耿也不是出卖人，他只是一个未取得代理权的代理人而已，他没有以自己的名义。三、本案应为代理权纠纷，原审判决定错案由，致案件处理错误。原审判己查明，宋晓耿未获得宋晓纯的授权，更未得到宋晓纯的追认，并判决宋晓纯不承担责任。证明本案应为代理权纠纷。四、宋晓耿以宋晓纯的代理人身份与邱运莲之间签订的相关协议均为效力待定（未生效）的合同，对当事人没有法律约束力。宋晓耿以宋晓纯的代理人身份2015年5月17日与邱运莲签订《二手房买卖合同》，宋晓耿均以代理宋晓纯的名义进行，邱运莲明知宋晓耿此时是没有代理权的，双方均明知没有得到宋晓纯的追认协议就未能生效，未生效协议对当事人没有法律约束力，因此，在《二手房买卖合同》第二十条写明，“签合同时权利人宋晓纯未到场，宋晓纯应在2015年6月26日前补签该合同并做全权委托”，证明当时上述双方均明知，如没有在2015年6月26日前得到宋晓纯的追认则合同未生效，双方对该合同的风险都已预见，并愿意承担此风险。五、原判判决合同解除是严重违法行为。原判因要恶意适用解释三条，故不敢在判决中认定《二手房买卖合同》合法有效。合同解除的前提法定条件是合同合法有效，但《二手房买卖合同》不是合法有效的合同。六、原审判决还错误认定邱运莲多次向宋晓纯发各种函。证据证明，邱运莲从未向宋晓纯发各种函，宋晓纯也不知道。七、造成《二手房买卖合同》未生效的责任应由居家房地产公司、邱运莲、宋晓耿三方共同承担，居家房地产公司承担主要责任。居家房地产公司作为专业公司，理应阻止宋晓耿以代理人身份与邱运莲签订合同，但居家房地产公司不但没有这样作，而且误导和推动双方签订附条件的合同，三方对协议可能不会生效的风险是明知的，但其出于利益的冲动，居家房地产公司明知不可为而为之，恶意主持宋晓耿以被代理人名义与邱运莲签订《二手房买卖合同》，签《佣金确认及支付承诺书》和《出售物业独家代理委托书》，对此，居家房地产公司应承担主要责任。八、原审法官消极怠工，该案独任审理，却未能按时审结，严重超时，更不能容忍的是，宋晓纯在2015年7月27日提供银行存款抵押申请解封，直至2016年5月4日才收到解封裁定书。由此可见，本案判决是何等不公。九、原判违法支持居家房地产公司藐视法庭，且违法驳回宋晓耿关于居家房地产公司退还邱运莲一万元的主张。《二手房买卖合同》第五条证明，双方同意在购房定金中预留一万元押金交由居家房地产公司托管，《收款收据》证明居家房地产公司收到一万元押金。居家房地产公司藐视法庭，无正当理由拒不出庭，但原判却认为居家房地产公司未到庭，无法核实该款现在是否在居家房地产公司处，故宋晓耿应承担返还一万元。对上诉人不公。综上，请二审法院支特宋晓耿的上诉请求。邱运莲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋晓耿的上诉请求。被上诉人深圳市居家房地产经纪有限公司、原审被告宋晓纯未作答辩。邱运莲向一审法院起诉请求：1、解除邱运莲与宋晓耿、宋晓纯之间的《二手房买卖合同》；2、宋晓耿、宋晓纯返还邱运莲定金100000元；3、宋晓耿、宋晓纯支付邱运莲违约金660000元；4、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用由宋晓耿、宋晓纯承担。一审法院认定事实：2015年5月17日，邱运莲作为买方，宋晓耿以宋晓纯的代理人身份作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），合同约定卖方将位于深圳市龙岗区XX街道XX花园H4-H6栋15座15C房产（房地产证号为深房地字第600058XX**号）出售给买方，建筑面积187.73平方米，转让成交价人民币330万元。合同第三条第一款约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金100000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。合同第三条第二款B项约定，买方应于签署本合同之日起45日（含当日）内付清首期房款约玖拾万元（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条第三款约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二十五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹款还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留1万元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。合同第十五条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十六条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第二十条备注条款约定：（1）签署本合同时，卖方权利人未到场。由其哥宋晓耿代为签署，产生的一切法律责任由其承担。（2）宋晓耿承诺其妹宋晓纯须在2015年6月26日前补签该合同并做全权委托公证给担保公司。（3）卖方出售该物业实收：叁佰叁拾万元整。（4）卖方所欠管理费由买方承担，超过20000的部分由卖方承担。上述合同签订当日，邱运莲向宋晓耿支付购买涉案房产定金人民币100000元，宋晓耿向邱运莲出具《收款收据》。2015年6月16日，邱运莲通过手机短信向宋晓耿、宋晓纯发履约催告函，告知宋晓耿、宋晓纯应配合邱运莲办理资金监管及申请按揭贷款手续；同日，邱运莲通过手机短信再次向宋晓耿、宋晓纯发履约催告函，告知宋晓纯应于2015年6月26日前补签涉案合同并出具公证委托书给担保公司。2015年6月19日，邱运莲向宋晓耿、宋晓纯发《履约催告函》，告知宋晓耿、宋晓纯配合邱运莲办理资金监管及申请按揭贷款手续。2015年6月20日，宋晓耿短信通知邱运莲因宋晓纯不同意涉案合同，故无法成交，希望邱运莲提供账号以办理退款并终止涉案合同。一审另查，涉案位于龙岗区XX街道XX花园H4-H6栋15座15C房屋房产的登记产权人为宋晓纯，该房产于2015年1月12日抵押给中国工商银行股份有限公司深圳红围支行。一审庭审中，宋晓耿认为定金中的10000元已作为交楼押金交给居家房地产公司，该款应由居家房地产公司返还给邱运莲。但邱运莲主张由宋晓耿、宋晓纯返还定金。宋晓纯确认未授权宋晓耿签订涉案合同，并明确表示对宋晓耿签订涉案合同的行为不予追认。一审法院认为，宋晓耿在没有代理权的情况下，以宋晓纯（涉案房产所有权人）代理人的身份与邱运莲签订《二手房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），后未经宋晓纯追认，对宋晓纯不发生效力，宋晓耿的行为构成无权代理，由宋晓耿承担责任。故邱运莲主张宋晓纯亦同时承担法律责任，于法无据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，邱运莲主张解除涉案《二手房买卖合同》于法有据，一审法院予以支持。宋晓耿、宋晓纯认为涉案合同未生效的抗辩，一审法院不予采纳。合同第十六条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；且合同第二十条备注条款约定，签署本合同时，卖方权利人未到场。由其哥宋晓耿代为签署，产生的一切法律责任由其承担。故宋晓耿还应依照合同约定承担违约责任，但考虑到邱运莲在签订涉案合同时便已知晓宋晓耿并非涉案房产权利人，且在宋晓耿未提交授权委托相关材料时仍与宋晓耿签订涉案合同，存在一定的过错，综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等因素，一审法院酌情调整宋晓耿向邱运莲支付违约金人民币495000元。邱运莲主张超过上述金额部分，一审法院不予支持。涉案合同解除，宋晓耿应向邱运莲返还定金100000元。一审法院对邱运莲要求宋晓耿、宋晓纯返还定金的诉请予以支持。宋晓耿认为定金中的10000元已作为交楼押金交给居家房地产公司，该款应由居家房地产公司返还给邱运莲，因居家房地产公司未到庭，无法核实该款项现在是否仍在居家房地产公司处，且邱运莲亦主张要求宋晓耿、宋晓纯返还定金，故宋晓耿应承担上述返还定金100000元的义务，其与居家房地产公司之间的交楼押金托管纠纷可另循法律途径解决。据此，一审法院判决：一、解除邱运莲与宋晓耿于2015年5月17日签订的《二手房买卖合同》；二、宋晓耿于判决生效之日起十日内向邱运莲返还定金人民币100000元；三、宋晓耿于判决生效之日起十日内向邱运莲支付违约金人民币495000元；四、驳回邱运莲的其他诉讼请求。宋晓耿、宋晓纯如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5700元，保全费人民币3020元，共计人民币8720元，由邱运莲承担1893元，宋晓耿、宋晓纯承担6827元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为宋晓耿是否应对涉案合同的签订承担相应的民事责任。本案中，涉案房屋买卖合同于2015年5月17日订立之时，宋晓耿系以宋晓纯名义并作为宋晓纯代理人的身份签订涉案房屋买卖合同，其行为并未取得宋晓纯的授权委托，事后也未得到宋晓纯的追认，故宋晓耿的行为应认定为无权代理行为。原审法院依据无权处分行为的相关司法解释规定对裁判理由进行表述欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人在没有代理权的情况下以被代理人的名义签订合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。宋晓耿在未取得宋晓纯授权的情况下签订合同，并明确承诺代为签署合同的一切法律责任由其承担，故原审法院判令宋晓耿承担相应的法律责任，实体处理正确，本院对此予以维持。综上所述，上诉人宋晓耿的上诉请求不能成立，本院对此不予支持。原审判决查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6827元由上诉人宋晓耿负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）