北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初688号原告：宗潇然，女，1980年12月6日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区呼和浩特市新城区，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区，公民身份号码×××。被告：北京圣君乾坤物业管理有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街106号院5号楼4层424，统一社会信用代码911101146782125335。法定代表人：史胜军，男，1984年8月2日出生，汉族，北京圣君乾坤物业管理有限公司经理，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告宗潇然与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司（以下简称圣君乾坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理。原告宗潇然，被告圣君乾坤公司之法定代表人史胜军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宗潇然向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告之间的房屋出租代理合同；2．依法判令被告支付原告三个月零15天的房租20300元；3．依法判令被告承担原告为房屋恢复原样的费用以及因为被告违约应承担的再次进行出租房屋的各项交通费、误工费合计5000元；4．案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2019年3月27日签订房屋出租代理合同，被告授权委托员工史胜军、吴悦为经纪人代为办理原告位于北京顺义区×城×-×房子的相关事宜。按照合同约定代理出租期间为2019年3月27日至2022年7月15日，共39个月，并约定租三年可以免三个月的租金，2019年已经免去2个月租金，2020年也免了一个月租金，因为合同未到期被告要提前解除合同构成根本违约致使合同无法继续，因此原告要收回被告少付的三个月租金，以及因租客拖延15天迟搬离房子的租金。一共是3个月零15天20300元的租金费用。因为被告的违约，造成原告很多损失，为房屋恢复原样的费用以及再次进行出租房屋的各项交通费用、误工费等被告至今未付。合同明确规定双方任何一方违约提前60天通知对方，被告租房期间多次违约拖欠房租，不接电话，微信不回复，在退房前一个月甲方反复和史胜军沟通是否终止合同，他承诺继续租用，目前一直不退还房屋水卡，电卡，电话始终无人接听。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告圣君乾坤公司辩称：因为疫情影响，我方跟原告电话沟通协商降租金，但是原告不同意，2020年春节前后，我方跟原告打电话协商，当时我方拖欠原告租金不能按时支付，原告要把房屋收走，涉诉房屋一直无法出租出去，我方就把房屋还给原告了。在2020年6月，我方正式跟原告提出要解除合同。我方把钥匙、门禁卡、电卡、燃气卡给原告快递过去了，双方签订的合同在双方手中。房屋内留有二楼朝北的储藏室内有十几张上下铺的床，四台液晶电视、三台空调、一台冰箱、一台洗衣机、两个衣柜、两套桌椅、一个床头柜、一个床架加一个床垫，一个三人小沙发。受疫情影响公司没有人无法拉走，为减少我方损失，想要以上述物品来抵扣租金。我方是在2020年8月退房，我方最后一次是2020年8月1日给付了一个月5800租金，是银行转账的方式给付的，转账给原告银行卡5729的银行卡中，给付的是2020年8月15日到9月15日的租金，双方的合同是在2020年9月15日解除。因为我方总是不能按时给付房租，原告特别着急，原告说把房屋还给她，我方就同意了。我方转账之后跟原告说，房租给不了了，我方经营不下去，要解除合同，房屋内的物品就留给原告了，所以就在8月份跟原告说不再租了，具体哪一天说的不清楚。不同意原告增加的违约金的诉讼请求。我方认为双方解除合同是不可抗力因素导致的，由于疫情再加上疫情常态化，涉诉房屋常年没有租，双方都没有责任。我方从原告手里租房，月租金是5800元。涉诉房屋从来没有出租过，根本就租不出去，就算是以每月5000元的价格也租不出去。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，宗潇然（甲方、委托方）与圣君乾坤公司（乙方、受委托方）签订《北京市房屋出租代理合同》，合同约定如下：第二条委托事项：甲方将坐落于北京市顺义区×-×（×城）的房屋……第三条委托代理期限：（一）代理出租期限自2019年3月27日至2022年7月15日，共计39个月……第四条房租佣金及付款方式：（一）甲方同意每年预留108天作为乙方接洽此房出租事项的工作期，工作期内乙方不向甲方支付租金……（二）房屋租金为5800元/月，按季度缴付……第六条违约：委托代理期限内双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，甲方需提前60日通告乙方，并由甲方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失……合同还约定了其他事项。双方均认可，整个合同租期内，圣君乾坤公司共享有108天免租期。圣君乾坤公司于2019年3月27日给付宗潇然租金5800元，圣君乾坤公司称扣除2个月零18天的免租期后，交纳的2019年3月27日至2019年7月15日的房租；圣君乾坤公司于2019年7月15日给付宗潇然租金11600元，圣君乾坤公司称扣除1个月免租期后，交纳的2019年7月15日至2019年10月15日的房租；圣君乾坤公司于2019年10月8日至2019年10月12日期间共给付宗潇然2019年10月15日至2020年1月15日期间的租金17400元；圣君乾坤公司于2020年1月15日给付宗潇然2020年1月15日至2020年4月15日期间的租金17400元；圣君乾坤公司给付宗潇然2020年4月15日至2020年7月15日期间的租金17400元；圣君乾坤公司于2020年8月1日给付宗潇然租金5800元，圣君乾坤公司称给付的是2020年7月15日至2020年8月15日期间的房屋租金。之后，圣君乾坤公司未再向宗潇然支付房屋租金。经过庭审质证，双方均认可房屋租金已交纳至2020年8月15日，圣君乾坤公司主张按照合同约定享有三个月零18天的免租期，宗潇然主张因为圣君乾坤公司提前解除合同不应享受免租期，故要求其补交三个月零15天的房屋租金20300元。2020年8月28日，宗潇然与圣君乾坤公司法定代表人史胜军在微信聊天中确认了腾退房屋事宜，宗潇然表示已将房屋钥匙更换，并向史胜军索要电卡、水卡及管理密码。上述事实，有原告提供的《北京市房屋出租代理合同》微信聊天记录，被告提交的交纳房屋租金的凭证及当事人陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前由相关法律事实引起的房屋租赁合同案件，适用《中华人民共和国合同法》等规定。双方所签《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。结合双方微信聊天内容，本院确认双方所签《北京市房屋出租代理合同》于2020年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据公平原则，双方合同约定的租赁期限是39个月，在此基础上约定了108天的免租期限。现圣君乾坤公司未按期限履行合同，宗潇然要求圣君乾坤公司给付其免租期间的租金有事实及法律依据，鉴于圣君乾坤公司已部分履行合同，对于宗潇然的该项请求本院酌情支持14500元。宗潇然要求圣君乾坤公司给付其恢复原状的费用及交通费、误工费，并未提交相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告宗潇然与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于二〇一九年三月二十七日签订的《北京市房屋出租代理合同》于二〇二〇年八月二十六日解除；二、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司给付原告宗潇然房屋租金一万四千五百元，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告宗潇然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百三十三元，由原告宗潇然负担二百三十三元（已交纳），被告北京圣君乾坤物业管理有限公司负担二百元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 冯晨晨二〇二一年六月十日法官助理 彭澍官书 记 员 田小星