上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终591号上诉人(原审原告、反诉被告)：周昕，男，1981年7月14日出生，汉族，住云南省玉溪市。上诉人(原审原告、反诉被告)：缪伟静，女，1982年9月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：塘宸(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王令全，董事长。委托诉讼代理人：周广宇，黑龙江奈斯律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海康廷房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张斌，总经理。上诉人周昕、缪伟静因与上诉人塘宸(上海)实业有限公司(以下简称塘宸公司)、被上诉人上海康廷房地产营销策划有限公司(以下简称康廷公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周昕、缪伟静上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判为塘宸公司与康廷公司共同返还已支付购房款人民币1，118，737元(以下币种均为人民币)；二、撤销一审判决第四、五项，改判为塘宸公司与康廷公司共同向周昕、缪伟静支付违约金303，747.40元。事实和理由：塘宸公司与康廷公司签订《包销合同》，由康廷公司代理塘宸公司销售房屋。塘宸公司与康廷公司均实际参与上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的交易过程，且均收取了周昕、缪伟静的购房款。康廷公司通过《购房认购单》确认总购房款为1，518，737元，并明确后续签订《上海市房地产买卖合同》的时间及方式，收取周昕、缪伟静购房款500，000元。《上海市房地产买卖合同》明确约定解除合同违约金为购房总价20％，塘宸公司未能按时过户导致合同解除，康廷公司作为塘宸公司的销售代理并收取了高比例购房款，因此对合同履行具有高度的监督、配合义务，故塘宸公司与康廷公司应当就合同的解除共同承担违约责任。塘宸公司辩称，不同意周昕、缪伟静的上诉请求。一、缪伟静、周昕主张塘宸公司、康廷公司共同出售系争房屋的事实无证据支持。缪伟静、周昕与康廷公司签订《商铺认购单》形成中介合同关系，收取的582，057元基于中介合同收取，不属于代理塘宸公司收取，塘宸公司与康廷公司签订的《包销合同》约定实际售价超出《上海房地产买卖合同》的约定价款为康廷公司佣金，因此塘宸公司不存在与康廷公司共同收取582，057元的意思表示。缪伟静、周昕主张其与康廷公司、塘宸公司共同形成买卖合同关系与本案证据不符。二、缪伟静、周昕主张塘宸公司对康廷公司债务承担连带责任无法律依据。缪伟静、周昕与塘宸公司、康廷公司分别形成不同的法律关系，没有任何法律规定塘宸公司对康廷公司承担连带责任。三、缪伟静、周昕主张一审判决不宜调整违约金金额不符合法律规定。按照《民法典》第五百八十五条规定，法院可以根据当事人请求予以适当减少违约金。本案中缪伟静、周昕遭受的损失属于资金占用损失，按贷款市场报价利率计算损失约为5万余元，且缪伟静、周昕未取得贷款存在过错，因此一审法院将违约金确定为15万元仍过高。康廷公司未作答辩。塘宸公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四、六项；二、驳回周昕、缪伟静的一审本诉请求，支持塘宸公司的一审反诉请求。事实和理由：《上海市房地产买卖合同》约定，周昕、缪伟静于2018年9月30日前先支付余款40万元，塘宸公司后于2018年11月30日之前办理过户手续。一审法院以二手房买卖实践中先付购房款再过户难以操作认为应先办理过户不符合事实及法律的约定，《上海市房地产买卖合同》中约定了先支付房款、后办理过户，因此不应优先适用交易习惯。周昕、缪伟静贷款未获通过，但仍应按照《上海市房地产买卖合同》给付房款。周昕、缪伟静未在《承诺书》《补充协议》上签字，故《承诺书》《补充协议》均未生效，一审法院依《承诺书》及《补充协议》判决于法无据。塘宸公司工作人员误以为塘宸公司已违约而发出《承诺书》，但从《补充协议》中可以看出塘宸公司从未放弃过要求周昕、缪伟静先支付购房款。通过《承诺书》《补充协议》对案件事实进行认定并无问题，但对违约的认定应在事实基础上进行法律评价，塘宸公司不存在违约行为，而周昕、缪伟静构成违约。周昕、缪伟静辩称，不同意塘宸公司的上诉请求。一、一审法院认定塘宸公司应先办理房屋产权过户，再收取购房款事实认定清楚。《上海市房地产买卖合同》明确约定房款以贷款形式支付，塘宸公司于2018年11月30日之前就应当办理过户手续，故塘宸公司为缪伟静、周昕办理过户手续，并不必然在2018年11月30日当天，双方履行并不存在必然的先后顺序，而是应当方便合同履行。缪伟静、周昕于2018年9月19日去农商银行贷款，并取得银行审批和情况说明，塘宸公司也收到了该信息，证明缪伟静、周昕已经充分履行了合同义务。因此塘宸公司主张先履行抗辩权，即无合同依据，也不符合客观事实，属于恶意不履行合同义务的情形。二、一审法院认定塘宸公司违约事实清楚，适用法律正确。缪伟静、周昕虽未在《承诺书》《补充协议》上签字，但《承诺书》《补充协议》有塘宸公司的盖章，其意思表示是真实的，足以证明塘宸公司构成违约。康廷公司未作答辩。周昕、缪伟静向一审法院起诉请求：1．判令解除系争房屋的买卖合同；2．判令塘宸公司与康廷公司共同向周昕、缪伟静返还已支付购房款1，118，737元；3．判令塘宸公司与康廷公司共同向周昕、缪伟静支付违约金303，747.40元。塘宸公司提出反诉请求：1．判令周昕、缪伟静连带给付房地产转让款40万元；2．判令周昕、缪伟静连带给付自2018年9月30日至2020年6月10日的逾期付款违约金74，280元，自2020年6月11日至实际给付房地产转让款日期止的逾期付款违约金(以40万元为基数，按照日万分之三计算)；3．判令周昕、缪伟静连带给付塘宸公司法律服务费12，500元。一审法院认定事实：系争房屋系塘宸公司于开发商处购买，并于2017年10月31日登记至塘宸公司名下。2018年8月26日，周昕、缪伟静(买方)与康廷公司(卖方)签订《商铺认购单》一份，其中约定：买方认购秀泰天地3010号商铺，建筑面积59.89平方米，商铺总价1，518，737元，认购定金50万元。买方在缴付定金前，已对该物业情况、房款支付方式和签约合同均有充分理解和认同。买方应于2018年9月2日前携带本订购单、产权登记名义人之身份证、印章及签约应付款1，058，737元(含定金)至秀泰天地售楼部签订《上海市房地产买卖合同》，当天支付首付款并办理贷款手续，逾期视作买方放弃该商铺认购权和定金，卖方可另行处理该商铺，定金不予退换。本定单在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》后自动作废。《商铺认购单》签订后，周昕、缪伟静向康廷公司支付582，057元。2018年9月1日，周昕、缪伟静(乙方、买受人)与塘宸公司(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积59.89平方米，房地产转让价款936，680元；甲、乙双方同意，甲方于2019年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的0日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以嘉定区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按合同付款约定期限付款的，应向甲方支付逾期违约金，违约金按乙方逾期未付款之日起万分之三／天计算至实际付款之日止；甲方未按本合同约定的期限内将该房屋交付(包括房屋交接及产权转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的交付日起至实际交付日至。逾期超过90日后甲方仍未交付的，乙方有权单方面解除合同。甲方应向乙方承担违约金，违约金金额相当于总房价款的20％。合同附件三约定：1．乙方于2018年9月1日，支付甲方首付款476，680元整；2．乙方于2018年9月7日，支付甲方房款60，000元整；3．乙方于2018年9月30日前以贷款方式支付剩余房价款400，000元整，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。合同补充条款(一)第二条关于付款的补充约定：若乙方以申请银行贷款的方式支付房款的约定：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或者协议，办理相关手续。若乙方向贷款银行等申请的贷款未获通过或者额度不足的，乙方应当在主合同第六条约定的申请产权过户之日前补足全部房地产转让价款并支付给甲方。如果乙方未能补足的，每逾期一天，应向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天，甲方有权解除《上海市房地产买卖合同》，乙方并应向甲方支付违约金，违约金的数额为本合同总房款的20％，乙方还应承担由此而发生的一切费用。合同签订后，周昕、缪伟静向塘宸公司支付购房款536，680元。2018年9月19日，缪伟静40万元房屋贷款经上海农商银行祁连支行审批通过。其后，双方未按合同约定的时间办理过户手续。2019年3月7日，塘宸公司向周昕、缪伟静发送《承诺函》一份，其中载明：现因我司房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户，对此，我司深表歉意。经我司对评估工作的进度预估，承诺最后过户时间为2019年4月30日之前，同时承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，即自2018年12月1日至房地产交易中心出具收件收据日为止，按已付房款的万分之三／天计算给贵方。周昕、缪伟静未在该《承诺函》上签字。2019年12月13日，塘宸公司(甲方)向周昕、缪伟静(乙方)发送《补充协议》一份，其中载明：甲方于2019年3月7日向乙方出具一份《承诺函》，甲方承诺房屋最后过户时间为2019年4月30日之前，同时承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，即自2018年12月1日至房地产交易中心出具收件收据日为止，按已付房款的万分之三／天计算给乙方。现就《房产买卖合同》变更以及《房产买卖合同》《承诺函》违约责任等事宜，经甲乙方双方友好协商，一致达成本补充协议，以资信守。一、根据《房屋买卖合同》及二手房买卖银行贷款实务操作，乙方无法在上述期限内办理完成银行放款手续。为此，甲乙双方对本次交易的流程和付款期限进行部分变更：1．乙方应于2019年12月20日前办妥银行贷款手续，包括但不限于签署贷款合同、按银行要求提交完整的贷款所需材料等，银行向乙方出具同意贷款的批复文件。2．甲乙双方于2019年12月25日前办理产权过户手续。如若乙方在办理产权过户前出现银行不同意贷款或贷款额度不足等情形，双方按房产买卖合同附件一补充条款约定处理，否则甲方有权拒绝办理产权过户手续。3．根据房地产交易中心的要求，甲乙双方在办理产权过户前，甲方应当向乙方开具全额的房价款发票。为此，甲乙双方在此特别明确：房价款发票的开具仅为房地产交易中心产权过户需要，不作为乙方支付房价款的凭证。4．乙方在办理上述产权过户之同时，应当与银行办理贷款抵押登记手续。如若办理产权过户后出现银行不同意贷款或贷款额度不足等无法足额支付全部房价款情形，乙方应自接到甲方书面通知(包括微信、短信、邮件、信函等)起三日内向甲方支付完成剩余房价款。否则甲方有权单方解除房产买卖合同，由此产生的一切损失包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交易税费、违约金等均由乙方承担。5．为确保交易安全，甲乙双方办理产权过户后乙方委托的银行贷款全额划入甲方账户前，甲方认为必要时，可要求乙方将上述已登记在乙方名下房产抵押给甲方，作为乙方支付剩余房价款的担保，乙方应当予以配合办理。6．本补充协议约定事项与房产买卖合同不一致的，以本补充协议为准。二、本补充协议签订后5个工作日内，甲方向乙方支付人民币伍万元整，该人民币伍万元整结清甲方在《房屋买卖合同》项下的违约责任(违约责任计至本补充协议签署之日止)，乙方同意本条约定且再无其他异议。因周昕、缪伟静未同意该协议内容，故未签字。双方就系争房屋买卖过户等事宜未协商一致，故涉诉。一审法院另查明，塘宸公司与康廷公司间签订有《包销合同》，塘宸公司委托康廷公司对位于上海市嘉定区宝安公路XXX号商业地产1、2、3层共计118套房屋独家代理销售。该合同约定，康廷公司可自主确定该项目单套房屋销售价格，非经塘宸公司书面同意，该价格不得低于《项目销售一房一价表》所列明价格。康廷公司实际销售价格高于《项目销售一房一价表》所列明的销售底价的，超过部分为康廷公司的佣金。一审法院审理中，一审法院经向上海市农村商业银行股份有限公司祁连支行核实，相关经办人表示借款人缪伟静向该行申请房屋贷款40万审批通过后，贷款合同已经签订，但最终该笔业务未能成交。一审法院庭审中，康廷公司陈述其从周昕、缪伟静处收取的582，057元未支付给塘宸公司。一审法院认为，周昕、缪伟静与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。周昕、缪伟静已按约支付了首期购房款，但就后续房屋产权过户、40万尾款支付等交易环节中，何方存在违约行为，双方存在明显分歧。塘宸公司认为，根据合同约定，周昕、缪伟静应于2018年9月30日前以贷款方式支付剩余房价款40万元。2018年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，故周昕、缪伟静支付尾款40万元顺序在先，塘宸公司协助办理过户顺序在后，周昕、缪伟静未在双方办理过户手续前付清40万房款，塘宸公司有权拒绝办理过户且周昕、缪伟静应承担逾期付款的违约责任。一审法院认为，首先，本案为二手房买卖，依据二手房以贷款形式支付房款的一般交易习惯，贷款银行应在收到他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件后方可向售房人发放贷款。故在合同明确约定40万购房款以贷款形式支付的情况下，塘宸公司主张先付购房款再过户在二手房买卖的实践中难以操作。就此，塘宸公司在2019年12月13日向周昕、缪伟静发送的《补充协议》中亦明确根据二手房买卖银行贷款实务操作，周昕、缪伟静无法在上述期限内办理完成银行放款手续，并提出对交易的流程和付款期限作出新的变更。其次，根据合同补充条款(一)第二条关于付款的补充约定，周昕、缪伟静应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或者协议，办理相关手续。若周昕、缪伟静向贷款银行等申请的贷款未获通过或者额度不足的，其应当在申请产权过户之日前即2018年11月30日前补足全部房地产转让价款并支付给塘宸公司。可见，周昕、缪伟静只有在贷款未获通过或者额度不足的情况下才应在办理产权过户日前支付全部房款。现周昕、缪伟静的40万元房屋贷款已于2018年9月19日获得银行审批，相关银行工作人员亦表示贷款合同已经签订，此种情况下应遵循二手房买卖银行贷款的实务操作，即塘宸公司先行配合周昕、缪伟静办理产权过户手续，而后取得银行发放的贷款，这与合同约定的付款方式及付款期限并不相悖。第三，根据塘宸公司向周昕、缪伟静发出的《承诺函》及《补充协议》，塘宸公司明确因其房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户并承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，表明其认可因其自身原因导致逾期过户，就过户存在违约。综上，塘宸公司辩称周昕、缪伟静未按约支付房款，其有权拒绝过户的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。周昕、缪伟静并不存在逾期付款的违约行为，塘宸公司要求周昕、缪伟静承担逾期付款违约责任及赔偿法律服务费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。周昕、缪伟静已按约履行了合同义务，然塘宸公司未按约办理过户手续且逾期超过90日，显属违约，故周昕、缪伟静要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》并要求塘宸公司承担违约责任的诉请，合法有据，一审法院予以支持。对于周昕、缪伟静主张的违约金，塘宸公司抗辩过高，一审法院综合考虑合同履行情况及塘宸公司违约给周昕、缪伟静造成的实际损失，酌情确定塘宸公司应向周昕、缪伟静支付违约金150，000元。周昕、缪伟静要求康廷公司承担违约责任的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。根据《上海市房地产买卖合同》《商铺认购单》及相关收款收据可知，周昕、缪伟静知晓购房总价1，518，737元包含《上海市房地产买卖合同》约定的应向塘宸公司支付的936，680元及支付给康廷公司的582，057元两部分。故合同解除后，塘宸公司应当将收取的536，680元购房款返还周昕、缪伟静。《上海市房地产买卖合同》解除后，康廷公司与周昕、缪伟静签署的《商铺认购单》亦应予解除，康廷公司收取周昕、缪伟静的582，057元亦应当返还。康廷公司认为其收取的582，057元系其应得的佣金及周昕、缪伟静支付的装修款，故不应返还，但康廷公司与周昕、缪伟静之间并无佣金约定，康廷公司亦未提供证据证明存在装修款，故对康廷公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、解除周昕、缪伟静与塘宸公司于2018年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、塘宸公司应于判决生效之日起十日内退还周昕、缪伟静536，680元；三、康廷公司应于判决生效之日起十日内退还周昕、缪伟静582，057元；四、塘宸公司应于判决生效之日起十日内支付周昕、缪伟静违约金150，000元；五、周昕、缪伟静的其余本诉诉讼请求不予支持；六、塘宸公司的反诉请求不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，周昕、缪伟静与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在买卖合同中，双方约定以贷款方式支付剩余40万房款，但根据二手房交易的商业惯例，银行应当在收到抵押权设立文件或其他权利证明后再发放贷款给售房人，故一审法院认定应当先办理产权过户再收取购房款，合情合理，本院予以认同。关于塘宸公司是否违约的问题，塘宸公司于2019年3月7日发出的《承诺函》及2019年12月13日发出的《补充协议》表明塘宸公司自认由于房价评估工作延后，未能按约定时间过户，并承诺支付相应违约金。本院认为，该承诺书及补充协议虽未经周昕、缪伟静签字，但却是塘宸公司的真实意思表达，故一审法院认定塘宸公司应当就逾期过户行为承担违约责任，于法有据，本院予以维持。关于塘宸公司与康廷公司是否应当就返还购房款与违约金承担连带责任问题，本院认为，周昕、缪伟静根据《上海市房地产买卖合同》《商铺认购单》支付给塘宸公司936，680元、康廷公司582，057元，现《上海市房地产买卖合同》解除后，《商铺认购单》亦应予解除。塘宸公司、康廷公司应当分别返还自己收取的购房款，故缪伟静、周昕要求塘宸公司与康廷公司就返还购房款与违约金承担连带责任的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于一审判决的违约金数额是否合理问题，一审法院已综合考虑了合同履行情况及周昕、缪伟静的实际损失，且塘宸公司在一审法院审理中提出违约金过高的抗辩，故一审法院酌情判令违约金150，000元并无不妥，本院予以认同。综上所述，周昕、缪伟静与塘宸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币52，407.4元，由上诉人周昕、缪伟静负担人民币26，203.7元，由上诉人塘宸(上海)实业有限公司负担人民币26，203.7元。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二一年三月一日书记员  谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……