福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初625号 原告：闽侯县上街镇美岐村民委员会,住所地福建省闽侯县上街镇源江路**。 法定代表人:林端,村主任。 委托诉讼代理人：池明城、叶华锦，福建合立律师事务所律师。 被告：陈城，男，1985年9月25日出生，汉族，住福建省古田县。 原告闽侯县上街镇美岐村民委员会(以下简称美岐村委会)与被告陈城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美岐村委会的委托诉讼代理人池明城及被告陈城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美岐村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除美岐村委会、陈城于2019年1月8日签订的《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》；2.判令陈城向美岐村委会支付拖欠的租金40950元（从2020年1月9日暂计至2020年10月17日，实际应支付至美岐村委会、陈城双方解除租赁合同之日）及逾期付款违约金3344.4元（逾期付款违约金按月利率2%计算，以租金6142.5元为基数，自2020年1月8日起暂计至2020年10月17日的逾期付款违约金为1146.7元；以租金10237.5元为基数，自2020年4月8日起至2020年10月17日的逾期付款违约金为1296.8元；以租金12285元为基数，自2020年7月8日起至2020年10月17日的逾期付款违约金为819元；以租金12285元为基数，自2020年10月8日起至2020年10月17日的逾期付款违约金为81.9元；上述逾期付款违约金实际应支付至陈城还清全部款项之日止）；3.本案案件受理费等诉讼费用由陈城承担。 审理中，美岐村委会变更诉讼请求如下：1.请求法院确认美岐村委会、陈城于2019年1月8日签订的《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》无效；2.请求判令陈城支付从2020年1月8日起至2021年3月18日止的房屋占有使用费45255元，并从2021年1月8日起按照合同约定的租金标准每月3150元支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由陈城承担。 事实及理由：2019年1月8日，美岐村委会、陈城签订《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》，双方就陈城承租美岐村委会坐落于美岐村壹号安置房18幢临时店面42号铺（建筑面积70平方米）达成合同关系。合同约定：租赁期自2019年1月8日起至2021年2月28日。租金为每平方每月45元，即月租金标准为3150元/月，后每年递增30%即2020年1月9日起月租金为4095元/月；租金按季度（即3个月）支付一次，乙方应在上季度的租期最后一个月一次性付清次季度的租金；履约保证金为9450元，本合同期满终止后，乙方无违约情形并与甲方结清全部费用时，由甲方无息退还乙方履行保证金。乙方若未按前述规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日应按预期数额的3%向甲方支付违约金；逾期超过30日时，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，履约金不退。合同签订后，美岐村委会即将符合合同约定的店面移交给陈城经营使用，并按合同约定履行出租人所有合同义务。陈城仅向美岐村委会支付租金至2020年的1月7日，之后的租金至今未付。美岐村委会认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按协议约定履行，陈城未按合同约定支付租金的行为已构成违约，并给美岐村委会造成的损失，陈城应依法向美岐村委会承担支付租金和逾期付款违约金的法律责任。现美岐村委会为维护自身的合法权益，特依照合同约定及我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼。 陈城辩称，案涉合同约定租期届满时间为2021年2月28日。答辩人于2021年1月份关店回老家，之后爆发疫情的情况下一直没有经营，直到4月中旬才回到福州。房租是三个月一交，由于疫情影响，答辩人直到2020年6月份才收到美岐村委会一个短信提醒，说已经拖欠四个月房租未付。因为诉争店面所属的地方是在江夏学院与福州大学之间一个社区里面，主要客源是学生，疫情期间，学校进出管控严格，无法送货进学校，就直接关门倒闭了。2020年6-7月份，美岐村委会把集体商户召集起来协调关于返还房屋及租金的问题，当时商户要求美岐村委会解除合同，退还押金，但美岐村委会却要求商户们把房租补齐，押金不退，双方无法达成一致意见。答辩人经营的店面实际上已经倒闭，店面于当年7月份清空了。陈城愿意房租交到2020年7月份为止，但应抵扣履约保证金9450元并且减免两个月租金，即愿意再支付两个月租金。 根据当事人的陈述及其所举的证据，本院确认如下事实：2019年1月8日，美岐村委会（甲方）、陈城（乙方）签订《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》，该合同第一条、第二条约定甲方将坐落于闽侯县××街××号××房××幢××号店面（建筑面积为70平方米）出租给乙方从事商业经营使用。租赁期限从2019年1月8日起至2021年2月28日止，每年递增30%。第三条第一款约定甲乙双方确定店面租金为每月每平方米45元，每年按12个月计算租金，每年租金合计37800元。第二款约定乙方应向甲方预交租赁履约保证金金额9450元。 合同签订后，美岐村委会将合同约定的店面交给陈城经营使用。陈城已向美岐村委会支付履约保证金9450元并支付租金至2020年1月7日，之后费用至今未支付。 另查，美岐村委会在庭审中陈述案涉店面为临时建筑，已经超过了使用期限；陈城已经于2020年7月份清空店面。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《福建省实施办法》规定，临时建设为商品房售楼屋或者工地建筑工棚的，使用期限不得超过该建设项目工期；其他临时建设使用期限不得超过两年。确需延长的，可以向原批准机关申请延长一次，延长期限不得超过两年。本案《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》约定租赁期为2019年1月8日起至2021年2月28日，美岐村委会已自认租赁期限已超过临时建设的使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，上述租赁合同应认定为无效。 关于美岐村委会要求陈城支付从2020年1月8日起至案涉租赁场地返还之日止的房屋占有使用费，本院认为根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，美岐村委会陈述在2020年9月召集商户们协商时，陈城曾提出过退房，但因其未缴纳拖欠的租金，美岐村委会不同意退房，故美岐村委会在陈城提出退房之后，未采取措施避免损失的扩大，对2020年9月之后产生的损失应由其自行承担，本院据此酌定陈城应支付房屋占有使用费至2020年9月7日，金额为25200元（3150元/月×8个月）。陈城提出因疫情影响给予减免两个月租金6300元，考虑到陈城在经营期间确实受到新冠疫情的影响，属于不可抗力，故对其该主张本院予以支持。因租赁合同无效，其中关于履约保证金及违约金的约定亦无效，美岐村委会应退还履约保证金，但为减少诉累，陈城已支付的履约保证金9450元可抵扣其应支付的房屋占有使用费，故陈城还需向美岐村委会支付房屋占有使用费9450元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百九十条、第五百九十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、闽侯县上街镇美岐村民委员会与陈城于2019年1月8日签订的《美岐村壹号安置房商业经营场所租赁合同》无效； 二、陈城应于本判决生效之日起十日内向闽侯县上街镇美岐村民委员会支付房屋占有使用费9450元； 三、驳回闽侯县上街镇美岐村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2434元，减半收取1217元，由陈城负担172元（该费陈城应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），闽侯县上街镇蔗洲村民委员会自行负担1045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 刘长其 二〇二一年三月二十三日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。