陕西省宝鸡市金台区人民法院民事判决书(2021)陕0303民初2048号原告：刘彦凤，女，汉族，生于1987年1月10日，住宝鸡市凤翔县。委托代理人：张红博、廉利为，陕西行中律师事务所律师，特别授权。被告：张涛，男，汉族，生于1984年3月2日，住陕西省咸阳市淳化县。被告：宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部，住所地陕西省宝鸡市渭滨区。经营者：王亮亮，男，汉族，生于1989年9月16日，住金台区。委托代理人：王兰兰，女，汉族，生于1984年11月26日，住宝鸡市金台区，特别授权。原告刘彦凤与被告张涛、宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘彦凤及委托代理人张红博、廉利为和被告张涛、宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部委托代理人王兰兰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月原告打算购买二手房屋，经第二被告联系，原告与二被告达成初步居间购房合意，第二被告负责查实房屋债权债务及第一被告的个人征信情况。在得到二被告明确答复房屋无债权债务纠纷后，2019年10月7日原、被告三方签订《房屋居间买卖合同》，原告购买第一被告位于宝鸡市金台区新福北路百翠园房屋，第二被告提供居间服务。合同约定：房屋总价款405000元；合同第四条约定：甲方必须保证该房屋产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；第六条：居间方确保本房屋买卖合同的实施和履行，监督督促买卖双方的权益不受损害，并保留向违约方追讨经济损失及法律责任的权利。合同签订后，原告按照约定支付给第二被告购房佣金7000元，支付合同定金20000元。2019年10月17日，三方在场的情况下，原告以现金、微信支付、手机银行转账等方式支付首期房款205000元(含定金在内)，二被告给原告交付了房屋。后来，原告催促二被告办理房本为原告办理过户手续，被告以各种理由推托。2020年4月29日前后，原告突然得知被告房屋有贷款，房贷在双方签订合同时已经逾期两个月了，第一被告随时会被银行诉讼，房屋可能在诉讼后被拍卖。此时，原告才明白二被告在签订合同时隐瞒了房屋债权债务情况，而且第一被告不可能给原告办理过户手续了。二被告的共同隐瞒行为构成了违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成较大的损失和精神伤害。故为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋居间买卖合同》；2、依法判令第一被告返还原告购房款205000元，支付违约金81000元，共计286000元；3、依法判令第二被告返还购房佣金7000元；4、本案案件受理费由二被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、房屋居间买卖合同书，证明目的三方签订的《房屋居间买卖合同书》合法有效；原告主张第一被告返还205000元购房款并支付81000元违约金，第二被告返还购房佣金7000元有合同依据和法律依据。2、6次微信转账记录、1次手机银行转账记录截图，收条、收据，证明目的原告主张第一被告返还购房款205000元，第二被告返还7000元佣金有事实依据。3、催款函、贷款逾期明细表、三份通知(2021.1泰森地产开发商房产证办理通知、2021.4.14泰森地产开发商房产证办理资料提交通知、2021.4.30房产证办理收尾通知)，证明目第一被告违约，房屋已经无法出售并过户给原告；第二被告在从事居间服务时，隐瞒第一被告房屋存在权利瑕疵。原告主张解除合同，返还房款和佣金有事实与法律依据。被告张涛辩称，我不认可原告的诉讼请求。我在房屋交易前确实存在逾期还贷2个月的情况，但是房屋是可以正常交易的。这中间我也一直在协调。因为我之前做理财投资在银行有不良信用记录，银行认为我是高危客户，所以银行从开发商处已经扣付了我剩余的房贷。截止到6.25我收到短信显示房屋贷款已经还清，但不是我本人归还的，现在贷款还清了我和开发商协商好就可以正常办理过户。同意与原告解除房屋买卖合同并退还原告交付的款项，但不同意赔偿违约金，因为原告已经实际占有使用了两年房屋，租金可以与违约金相抵，所以不同意支付违约金。被告张涛为支持自己的主张，向本院提交以下证据：结婚证、离婚证，证明涉案房产属于自己所有。被告宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部辩称，我们不认可原告说我与被1隐瞒其有房贷的情况，双方是在知道有房贷和张涛已离婚等情形保存相关资料情况下签订的《房屋居间合同》。我们收取了原告7000元佣金，也为双方提供了中介服务，所以不同意原告要求我们退还7000元佣金的请求。被告宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部为支持自己的主张，向本院提交以下证据：张涛的离婚协议、商品房买卖合同、微信聊天截图证明原告当时知道房屋的真实情况及提供了中介服务的事实。对上述证据，本院认定如下：对原告、被告对对方提交的证据的真实性均予以认可，本院依法予以认定。本院根据对证据的分析认定及庭审的调查，查明以下法律事实：2019年9月，原告欲购买一套二手房屋，经第二被告联系，原告与二被告达成初步居间购房合意。2019年10月7日，原告刘彦凤与第一被告张涛、第二被告中介服务部三方签订《房屋居间买卖合同》，甲方张涛与乙方刘彦凤在合同中对房屋买卖的相关事项进行了约定。合同第一条约定：甲方自愿将位于百翠园的自有房屋出售给乙方。第二条约定：该房屋属于甲方私有，建筑面积92.54㎡，附属设施：厨卫齐全、沙发、电视柜、书柜、两个柜子、两张床、餐桌、茶几。第三条约定：房屋总价款405000元，付款方式为分期付款，合同签订之日乙方以现金形式交付甲方房屋购买定金20000元(成交后抵房款)，甲方需将房产证交于中介方保管，同时，乙方以现金形式交付居间方佣金保证金7000元；第四条约定：甲方必须保证该房屋产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；第六条约定：居间方确保本房屋买卖合同的实施和履行，监督督促买卖双方的权益不受损害，并保留向违约方追讨经济损失及法律责任的权利。第七条约定：若甲方违约所收定金应全额双倍返还，并赔偿乙方总房价20%的违约金，并支付居间方4%的违约金。若乙方违约，定金不退回乙方，并赔偿甲方20%的违约金，并支付居间方4%的违约金。第十一条约定：甲方必须配合开发商办理房本，房本下发15个工作日之内甲方配合乙方过户（注：若乙方款项到位，剩余房款贰拾万元过户当日一次付清，若乙方款项不到位，甲方同意配合乙方办理贷款），乙方第一次房款于2019年10月20日之前一次付清，丙方配合乙方交房，本协议过户完成自动作废。合同签订后，原告按照约定支付给第二被告中介服务部购房佣金7000元，支付合同定金20000元。2019年10月17日，原告以现金、微信支付、手机银行转账等方式支付首付房款205000元（含定金在内），二被告给原告交付了房屋及附属设施：厨卫齐全、沙发、电视柜、书柜、两个柜子、两张床、餐桌、茶几。后来，原告催促二被告办理房本为原告办理过户手续未果。另查，张涛与闫艳艳系夫妻关系，涉案房屋系张涛(共有人闫艳艳)从开发商陕西泰森房地产开发有限公司以按揭的方式购买，登记张涛、闫艳艳在时登记在名下。2020年4月20日，开发商陕西泰森房地产开发有限公司给涉案房屋的业主张涛、闫艳艳发出催款函，以涉案房屋个人住房贷款出现多次逾期还款，由于泰森公司做阶段性担保，目前银行已扣除泰森公司保证金为由通知通知张涛、闫艳艳在收到通知15个工作日内前往泰森公司还款。2021年1月至4月期间，开发商先后三次通知房屋业主办理房本，被告张涛未归还欠款，亦未办理房本。在案件审理期间，原、被告均表示同意解除房屋居间买卖合同，双方对违约金的赔偿数额存在争议。案件审理期间，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施，已在宝鸡市不动产登记中心查封了涉案房屋户籍。该房屋办理了不动产首次登记手续，张涛(共有人闫艳艳)尚未办理不动产产权证，目前登记在陕西泰森房地产开发有限公司名下。上述事实，有当事人的陈述、房屋居间买卖合同、收款收据、收条、转账记录、催款函、通知、房屋买卖合同、离婚协议书、微信聊天记录等附卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告协商约定原告购买第一被告所有的涉案房屋，由第二被告提供居间中介服务，合同约定了房屋的定金、价款付款方式、付款期限、违约责任、中介服务费等相关内容。合同签订后，原告按照约定给第一被告支付房屋款205000元(含定金在内)以及给第二被告支付中介费7000元之后，二被告给原告交付了涉案房屋及附属设施。因第一被告出售的涉案房屋系以按揭付款的方式购买的，其在向原告出售该房时，该房屋存在逾期拖欠贷款未归还的情形。由于被告的行为致使原、被告出售、购买房屋的目的无法全面实现。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致可以解除合同。现原告以合同目的无法实现为由要求解除合同，第一被告、第二被告当庭均同意解除合同，原被告协商一致同意解除合同的意见，符合法律规定，依法准许。合同解除之后，原告应当及时返还涉案房屋及附属设施，第一被告应当及时返还原告已付购房款205000元（含定金20000元在内）。对原告主张请求第一被告支付违约金81000元的请求，被告认为原告已经在涉案房屋中居住了两年，不应当支付违约金。法律规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告签订房屋居间买卖合同时，虽然合同中记载涉案房屋系第一被告私有，但二被告未明确告知原告涉案房屋存在逾期贷款未归还的情形。因涉案房屋尚存在债权债务等其他权利，故被告虽然实际交付了涉案房屋，但仍然存在买卖房屋的合同目的无法全面实现的事实。故双方解除合同后，第一被告应当按照合同约定的若甲方违约所收定金应全额双倍返还，并赔偿乙方总房价20%的违约金的计算方法赔偿违约金。原告要求按照总房价的20%计算违约金81000元，符合法律规定，本院予以支持。对第一被告辩解的因原告实际占用涉案房屋故不同意支付违约金的意见，本院不予支持。对原告实际占用涉案房屋的费用，因本案被告未提出反诉，本案不予涉及，被告可以另行主张权利。对原告请求第二被告返还居间服务中介费7000元的主张，第二被告不予认可，第二被告认为其已经为双方的合同履行提供了大量的服务，不应当返还中介费。本院认为，第二被告作为居间服务合同的居间方，虽然为双方合同的签订及履行提供了相应的服务，但其在促使双方签订合同和监督履行合同过程中，未尽到相应的调查、审查、监督的责任，致使房屋居间买卖合同的目的无法全面实现，其提供的服务存在明显的瑕疵，故其理应承担返还部分中介费的责任，返还的数额本院根据其提供的服务酌情确定返还5000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘彦凤与被告张涛、宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部签订的房屋居间买卖合同于本判决生效之日起解除。二、被告张涛于本判决生效之日起十日内返还原告刘彦凤购房款205000元(含定金20000元在内)。三、被告张涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘彦凤违约金81000元。四、原告刘彦凤于本判决生效之日起十日内返还位于百翠园的房屋一套及附属设施：厨卫齐全、沙发、电视柜、书柜、两个柜子、两张床、餐桌、茶几。五、被告宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部于本判决生效之日起十日内返还刘彦凤人民币5000元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7376元，减半收取3688元，保全费1950元、保全保险费858元，共计6496元，由被告张涛负担5000元，被告宝鸡市渭滨区鼎尚居房产中介服务部负担1496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  员   李亚琴                         二〇二一年八月十日书  记  员   魏 茜1