辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4759号原告：沈阳风采美容美发化妆学校，住所地沈阳市沈河区广昌路81-2号。法定代表人：王坤，该学校校长。委托代理人：孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：李艳兰，女，1932年6月13日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：潘力，男，1962年9月11日出生，汉族，系李艳兰儿子，沈阳市自来水公司退休职工，住址沈阳市沈河区。被告：潘杰，女，1959年7月4日出生，汉族，沈阳市服装厂退休职工，住址沈阳市大东区。委托代理人：闵佳，女，1982年9月1日出生，汉族，系潘杰女儿，无职业，住址沈阳市大东区。被告：潘力，男，1962年9月11日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人：孙艳杰，女，1967年2月25日出生，汉族，系潘力爱人，沈阳市砂轮厂退休职工，住址沈阳市沈河区。被告：潘霞，女，1965年3月7日出生，汉族，系沈阳市自来水公司退休职工，住址沈阳市大东区。原告沈阳风采美容美发化妆学校与被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚和人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告沈阳风采美容美发化妆学校的委托代理人孟凡玲，被告潘力同时作为被告李艳兰的委托代理人、被告潘力的委托代理人孙艳杰、被告潘杰及其委托代理人闵佳、被告潘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳风采美容美发化妆学校向本院提出诉讼请求：1、判令四被告支付原告拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日租金共计93960元，按照每年46980元计算。计算标准：按照沈房发（2018）5号关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知，与本案房屋地段，该地段租金从2018年-2021年三年期间，每平方米145元计算所得；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：一、本案发生背景。1991年，沈阳市动迁安置管理办公室为潘连成（已于2013年2月去世）出具《公房准住通知》，写明：进住沈阳市电机工业技工学校综合楼一层门市房。1995年潘连成与沈阳市电机工业技工学校签订《租房协议书》，其中第五条约定“按沈阳市政发（94）7号文和沈房字（92）346号文有关条款规定，经甲乙双方协商一致同意，从1994年1月1日起，以每平方米建筑面积月租30元计租”。2010年8月15日，潘连成与案外人郭忠伦合伙将沈阳市工业职工学校综合楼一层门市房作为沈阳添萍房地产营销策划公司经营用房使用。2011年1月6日，沈阳职业技术学校经审批，与沈阳市房地产市场综合服务有限公司签订《存量房买卖合同》将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给沈阳市房地产市场综合服务有限公司。2011年1月21日，原告（乙方）与沈阳市房地产市场综合服务有限公司（甲方）签订《房产转让协议》，约定：甲方拟将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给乙方（原告），总建筑面积3385.84平方米，其中协议第四条约定“乙方（原告）承诺购得该房产后，该房产转让前甲方对外出租房产的租赁协议对乙方继续有效”。2011年2月21日，原告取得坐落于沈河区建筑面积2332.84平方米房屋的所有权证书。经沈河区人民法院（2011）沈河民二初字第1509号判决确定，潘连成于2011年每月向原告交纳租金由原来的30元调整为每平方米60元。2013年2月潘连成去世，现涉案房屋由潘力收取添萍公司年租金68000元。二、与本案有关的事实。本案经沈河区人民法院（2011）沈河民二初字第1509号判决认定“原告与潘连成系公有非居住房屋租赁合同关系”，而被告潘连成及潘连成继承人从2011年开始至2013年一直按照每平方米60元交纳租金，即年租金19440元，此后从2014年开始至今按照每平方米70元交纳租金，即年租金22680元，以上租金标准与市场租金价格严重不符，根据2016年10月21日沈阳市人民政府印发的《沈阳市直管公房管理办法》（第62号令）第11条第二款规定：“直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次”，因此原告认为，现涉案房屋应当参照上述文件重新评估租金，由被告向原告交纳评估后的租金价格。因潘连成已于2013年去世，故应当由其继承人继续向原告交纳租金，而各继承人从2018年至今未能向原告交纳租金，请求法院判令被告支付原告从2019年1月1日至2020年12月租金，并且从2021年之后均按照此价款交纳租金。被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞辩称，原告多次诉讼我方，这是第三次起诉。原告在前述诉讼中主张我方腾房，并没有租金的主张，当时中法判决的是继续按照每平方米60元缴纳房屋租金，所以2019年和2020年我只能按照每平方米60元缴纳，我曾经向原告缴纳过租金，但是原告不收，租金标准已经经过生效判决确认。原告在事实与理由中依据沈阳市政府第62号令主张我方缴纳租金，依据的标准不正确，直管公房是在国有土地建设的归政府所有的，由房产主管部门代表政府进行管理的共有住宅和非住宅房屋，原告属于私有产权，不属于直管公房，所以原告参照的依据不能适用于本案，请求法院依法判决。2011-2013年我们都是按照每平方米60元缴纳租金，从2014年开始，被告潘力在原告威逼利诱、没有监护人监护的情况下，每平方租金价格增长至70元，潘力是精神二级残，我方认为潘力认可的70元是不生效的，因此我方要追回从2014-2018年原告多收的16200元租金。李艳兰就这一套房屋，现在在外边租房居住，没有生活来源，全靠此房生活，现在是疫情期间，国家要求减免房屋，减轻老百姓的负担，而原告在疫情期间不但不减房费还要上涨，原告无视国家的规章制度，我认为不合理。因为市场不稳定，租金也不稳定，原告以同地段租金标准来确定我方房屋租金标准是不正确的。1994年因为我家房屋没有厨房上下水和厕所所以是按照每平方米租金23元缴纳的，是执行标准的70%缴纳，不是按照30元标准缴纳的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋为坐落于沈阳市沈河区部分房屋（面积27平方米）。1991年，沈阳市动迁安置管理办公室为潘连成（已于2013年2月去世）出具《公房准住通知》，写明：进住沈阳市工业职工学校综合楼一层门市房。之后潘连成占有、使用该房屋。1995年3月27日，沈阳市电机工业技工学校（出租方、甲方）与潘连成（承租方、乙方）签订协议书，约定甲方将沈河区大西路254号教学楼一层门市房，建筑面积27平方米的房屋出租给乙方开办第三产业使用，甲方从1995年1月1日期将出租房交付给乙方……甲、乙双方协商一致同意，从1994年1月1日起，以每平方米建筑面积30元计租，按季交付。潘连成去世后，该房屋由其继承人李艳兰、潘力继续使用、收益。目前该房屋出租给案外人沈阳添萍房地产营销策划有限公司，租金每年68000元。2006年12月31日，沈阳市沈河编制委员会决定，将沈阳市电机工业技工学校并入沈阳职业技术学院。2011年1月6日，沈阳职业技术学院经审批，与沈阳市房地产市场综合服务有限公司签订《存量房买卖合同》，将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给沈阳市房地产市场综合服务有限公司。2011年1月21日，原告（乙方）与沈阳市房地产市场综合服务有限公司（甲方）签订《房产转让协议》，约定：甲方拟将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给乙方。乙方对该房产已作充分了解并现场勘验确认，对该房产现状无异议，愿意购买该房产。该房产总建筑面积3385.84平方米，其中包括产权证号为沈房权证中心字第××号，地址为沈河区，建筑面积为2332.84平方米的七层教学楼。《协议》第四条约定：乙方承诺购得该房产后，该房产转让前甲方对外出租房产的租赁协议对乙方继续生效。2011年2月21日，原告取得坐落于沈河区，建筑面积2332.84平方米房屋的所有权证书，该建筑面积中包含被告应继承的公有住房面积27平方米。潘连成曾以每月675元的租金标准向沈阳市电机工业技工学校、沈阳市房地产市场综合服务有限公司交付租金。2011年8月3日，原告为潘连成出具《专用收款收据》，写明：收取2011年1月至6月的房租款3750元（625元/月×6个月）。2011年8月1日，原告起诉沈阳添萍房地产营销策划有限公司和潘连成，要求二人将诉争房屋归还原告，其后变更诉讼请求为仅要求二人以每月每平米120元的标准共同支付2011年1月至12月期间的房屋租金。我院于2012年1月30日作出（2011）沈河民二初字第1509号民事判决书，认为潘连成与房屋所有权人之间系公有房屋租赁合同关系，按照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》〔沈价发（2010）4号〕中关于二级路段非居住房屋租赁市场指导租金标准确定诉争房屋每月每平方米60元。判决潘连成给付原告半年租金9720元。潘连成不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2012年6月18日作出（2012）沈中民二终字第1056号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年7月至2013年12月，被告潘力按照每月每平方米60元的标准向原告交纳租金，2014年1月至2018年12月，被告潘力按照每月每平方米70元的标准向原告交纳租金。原告于2020年初再次起诉被告，要求被告按照沈房发（2018）5号文件关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知中与本案房屋地段相类似大西路54号房屋2018年-2021年三年期间租金标准每平方米145元给付2019年、2020年的租金。经原告申请，我院先后委托辽宁中资房地产土地评估有限公司和辽宁海栖房地产评估咨询服务有限公司对诉争房屋租金进行鉴定，鉴定机构均以缺乏交易资料为由退回鉴定委托。本院认为，潘连成系因动迁回迁安置取得诉争房屋，其对房屋的占有、使用、收益是基于公房承租使用权。潘连成去世后，因被告未主张分割遗产，故诉争房屋目前仍为各被告共同共有状态。公房指房屋所有权属于全民所有或集体所有的房屋。这类性质的房屋具体又可分为直管公房和自管公房两类。直管公房是指由政府的房地产管理部门统一管理的房屋。自管公房是指由机关、国有企事业单位等自行营建、自行管理的房屋。公房因动迁回迁安置、内部职工安置等原因而具有房屋租金低廉、在具备一定条件的情况下可以参加房改而取得私有产权等福利性质的特点，因此区别于市场租赁房屋。原告从沈阳市房地产市场综合服务有限公司处购买沈河区房屋时，即在《房产转让协议》中明确：对该房产已作充分了解并现场勘验确认，对该房产现状无异议，愿意购买该房产……承诺购得该房产后，该房产转让前甲方对外出租房产的租赁协议对乙方继续生效。即在原告购买该房屋时即认可潘连成对诉争房屋的公房承租权，并自愿让渡潘连成基于公房福利性质享受低租金待遇与市场租赁租金的差额。原告通过司法诉讼将租金标准由原来每月每平方米23元调整至60元，符合市场经济发展及房屋租金上涨的趋势，原告按此标准收取的租金与被告出租房屋取得的收益的比例与被告公房承租权价值占私有产权价值的比例基本相当（参照公房房改收费情况，一般确定公房承租权价值占私有产权价值的80%）。目前被告出租房屋的租金标准为68000元，原告未举证该标准过分低于市场平均租金标准，故本院确定被告继续按照60元每月每平方米的标准向原告交付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞于本判决发生法律效力后15日内交付原告沈阳风采美容美发化妆学校沈河区房产中被告使用的建筑面积27平方米的房屋自2019年1月至2020年12月的租金38880元；二、驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他答辩意见。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告沈阳风采美容美发化妆学校负担642元，由被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞负担858元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇二一年四月二日书 记 员  訾 旭