北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初20285号原告：北京第二机床厂有限公司，住所地：北京市西城区广安门外红居东街2号。法定代表人：李笑声，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：陈桂江，北京市航舵律师事务所律师。被告：北京生活之本商贸中心，住所地：北京市西城区红居斜街9号。投资人：林森委托诉讼代理人：张一波，北京市百宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建新，男，1967年4月30日出生，北京生活之本商贸中心部门经理。原告北京第二机床厂有限公司与被告北京生活之本商贸中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京第二机床厂有限公司（以下简称：第二机床厂）的委托诉讼代理人陈桂江，被告北京生活之本商贸中心（以下简称：生活之本中心）的委托诉讼代理人张一波、郭建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京第二机床厂有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求以本次开庭为准：1．判决原、被告依法解除双方签订于2005年8月8日的被告承租原告大红庙锅炉房厂区的租赁《协议》；2.判令被告在一个月内拆除锅炉房以及库棚搭建部分，拆除后将租赁物即时归还给原告；3.判令被告支付原告2019年4月1日至2020年5月12日期间的房屋租金，并支付自2020年5月13日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按年租金十万计算）；4．判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年7月14日电费327127元；5．诉讼费全部由被告负担。事实和理由：2005年8月8日，原、被告签订被告承租原告大红庙锅炉房厂区的租赁《协议》，后该厂区一直作为被告开办生活之本农贸市场的经营场所使用。原、被告签订的租赁《协议》未约定租赁期限。2018年4月至2019年4月间，被告在根据西城区广外街道的要求，对生活之本农贸市场进行便民百姓生活服务中心的升级改造过程中，将承租的房屋面积较承租时增加了3356平方米，且增加的部分无规划、无施工许可、无验收、无原告的书面同意。为此，2020年4月15日、5月12日两次要求解除双方签订于2005年8月8日的租赁《协议》，但未能得到被告的响应。无奈，原告诉至贵院，提出如上请求，请依法判决。生活之本中心辩称，不同意第二机床厂的诉讼请求，理由如下：一、《协议》约定厂区土地进入实质开发阶段，则原告可以解除合同，但生活之本商贸中心的升级改造不属于厂区土地开发，原告解除《协议》没有合同依据。2005年8月8日，原告与被告签订《协议》，对解除协议的条件有明确约定，当原告对厂区土地开发进入实施阶段，则被告将租赁房屋返还给原告，双方租赁协议解除。而生活之本商贸中心的升级改造，是在政府部门的要求、引导下，由原告与被告共同的参与下完成的便民工程。生活之本商贸中心的升级改造，并不属于《协议》约定的厂区的开发，因此，原告无权依据《协议》约定解除合同。二、因历史原因涉案房屋无产权证书，因此升级改造势必存在办理规划、施工许可，办理产权证书等客观障碍。政府部门、原告、被告对于上述情况在升级改造之初即已经能够预见，原告不得将上述不利后果推诿给被告。租赁产地是1981年建成的锅炉房，在建立锅炉房时就没有办理土地证和产权证书。到九十年代，原告厂区整体搬迁至卢沟桥厂区，造成租赁场地与原告主厂区不接壤，开发商无法连片开发。此后，由于燃煤改造等原因，租赁场地（锅炉房）逐渐荒废，周边群众在此地私搭乱建，形成脏乱差的局面。鉴于此种情况，原告与被告签订《协议》，由原告以租代管，此后原告在此地经营生活之本商贸中心。政府部门为解决生活之本商贸中心脏乱差的情况，提出升级改造。政府部门提出升级改造之初，即告知了原告、被告，原告与被告对于因租赁场地无产权证书，无法办理相关手续问题曾多次协商，并同意共同解决。政府部门在升级改造过程中，也提供了最大限度的政策支持。现生活之本中心升级改造完成，原告以升级改造后增加了面积、无规划等理由解除合同，是将租赁场地原来就没有产权证书而产生的上述问题的责任推诿给被告，被告不应单方承担该不利后果。三、政府相关部门至今都非常支持升级改造，并对升级改造提供了诸多便利条件，没有任何政府部门认定升级改造后的房屋是违建。相反，城管、消防、维稳办、工商、药监等部门均认可生活之本商贸中心升级改造。四、自升级改造开始后，原告拒绝接收被告交纳的租金及水电费等，造成被告无法支付上述费用。自2018年起，因原告上级单位京城机电公司要求下属企业重新签订房屋租赁合同。为此，双方在2018年至2019年多次就续签房屋租赁合同事宜进行协商，但租赁合同的具体条款未能达成一致意见。双方洽谈续签租赁合同期间，原告一直拒绝接收租金，称续签合同后再让被告支付，由此造成被告无法支付租金和水电费。按照租赁合同约定，每年租金为10万元，由于历史原因该租金显著低于市场平均水平。被告为了完成政府部门的升级改造已经投入数千万元，被告没有理由为了节省10万租金而放弃数千万元的投入。被告一直向原告承诺，任何时间均可随时支付剩余租金及水电费。综上，生活之本商贸中心的升级改造是在政府部门的要求下完成的，是被动的按照政府部门要求完成的升级改造。原告共同参与了升级改造，原告没有依法或依合同解除《协议》的理由。因此，请求贵院驳回原告提出的解除合同的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2005年8月8日，第二机床厂作为甲方，生活之本中心作为乙方，双方签订《协议》，约定：“甲乙双方就北京第二机床厂有限公司大红庙锅炉房厂区承租事宜进行了友好协商，双方达成了以下一致意见。1、二机床厂有限公司大红庙锅炉房厂区现属开发筹备期。甲方同意乙方在这段时间承租该厂区锅炉房以外的区域，当甲方开发进入实施阶段，乙方应无条件搬出并交甲方管理。甲方同意于2005年8月19日将该区域交给乙方。2、甲方负责提供水、电，乙方负责费用。3、甲方应在开发实施阶段前一个月通知乙方腾退承租区域。4、乙方承租该区域的年租金为10万元，每年分两次付款，每次5万元。第一次于10月15日前，第二次于4月15日前付款。5、乙方在承租期内应不干扰锅炉房的正常工作。6、乙方在该厂区经营不得有违法行为和活动，并负责承租区域的治安、防火、安全等事宜，如因此给甲方带来的一切损失均由乙方负责……”。2020年4月15日，第二机床厂向生活之本中心发送告知函，其中载明：“……2017年贵司将租赁过程中搭建的临时性房屋进行了拆除，基本上恢复至租赁时的原貌。贵司根据西城区广外街道的要求进行便民百姓生活服务升级改造，房屋面积较租赁时增加了3356平方米，增加部分无规划、无施工许可、无验收，无我公司书面同意。鉴于此，我公司现提出与贵公司解除租赁协议。”2020年5月12日，第二机床厂委托律师发送律师函，要求与生活之本中心就解除租赁协议签署事宜进行积极沟通，并于30日内拆除增加的房屋面积，恢复承租时的原貌，结清房租、水、电、垃圾费等费用，将大红庙锅房厂区交还第二机床厂。另查，一、诉讼过程中，第二机床厂为证明涉案租赁物的基本情况和租赁范围，提交了档案证明、第二机床厂锅炉房区总平面布置图、房地平面图及库棚登记及建设工程登记表。生活之本中心对上述证据真实性认可，但租赁范围是锅炉房以外的区域，是原七十年代的老旧厂房，租赁房屋没有产权证，而库棚仅是租赁场地内的一个建筑物，与新增出租面积无关。二、诉讼过程中，第二机床厂提交2015年至2020年的房屋租赁安全协议书、照片，证明在上述协议书中约定生活之本中心未经甲方同意不得擅自进行建筑施工及内部装修，但生活之本中心在未经同意的情况下进行改造的情况。生活之本中心对真实性认可，但不认可证明目的，生活之本中心对租赁区域内的升级改造是在政府部门要求和支持进行，第二机床厂对升级改造是知情并同意的，不存在擅自施工及内部装修的情况，改造后商场变得干净整洁。三、诉讼过程中，第二机床厂提交举报信及说明，证明北京市西城区人民政府广安门外街道办事处同意拆除生活之本违建。生活之本中心对上述证明材料的真实性不予认可。四、诉讼过程中，第二机床厂提交《生活之本房租明细房租往来》、电费说明、交款单和银行凭证，证明2019年4月以来生活之本中心未交纳租金并自2018年1月以来的电费未予交纳。生活之本中心认可上述证据的真实性，但是因为第二机床厂拒绝收取上述费用。同时，生活之本中心提交字条，证明2020年4月23日生活之本中心与第二机床厂财务交纳房屋租金20万元，但被拒收。第二机床厂对上述拒收事实予以认可。另，第二机床厂提交基准日为2018年5月31日的房屋租赁资产评估报告书、第二机床厂党委会会议纪要、总经理办公会会议纪要、第一机床厂总经理办公会会议纪要及法律意见书，其中房屋租赁项目资产评估咨询报告附件之一为《北京市西城区商务委员会复函（西商务（2018）10号）》，证明涉案厂区经评估年租金为977019.74元，其中出租房屋面积869.08平方米，土地使用面积1654.37平方米，原则同意第二机床厂将锅炉房出租给生活之本中心，第一机床厂就拟与生活之本订立房屋租赁合同出具审查意见。生活之本中心对上述证据予以认可。五、诉讼过程中，第二机床厂提交告知函二份，证明第二机床厂2019年9月函告生活之本中心在新合同签订完成前不得进行装修改造，否则一切后果自行承担，并告知在未取得市场改造合法手续前不得开业。生活之本中心对上述告知函签订的时间不认可，称并非告知函所载明时间进行签收，而是在2020年4至5月期间，第二机床厂以满足上级要求完善相关手续为由，要求生活之本中心人员进行补签，实际上生活之本中心在升级改造过程中未收到过要求停工的告知函，且2019年4月19日相关职能部门已对生活之本商贸中心进行验收，具备开业条件。另，双方均提交了《广外小红门锅炉房专题会议纪要》，第二机床厂欲证明京城机电、第一机床厂、第二机床厂以及生活之本中心参会，各方都愿意协助西城区相关政府部门解决附近居民生活便利问题，但施工现场与初期方案变化巨大，生活之本中心自述没有开工、规划、建委手续，只有商委的批复意见，生活之本中心在现有情况下开工属于无证违建，存在较大的违法和违规风险，各方表示借助此次政府给予的改造机会，第二机床厂与生活之本中心一起办理规划开工许可、消防等手续，建议生活之本中心暂缓或停止施工，否则生活之本中心负全部责任；生活之本中心则认为此次会议中，双方达成意见一起全力办理规划开工许可证、消防、改造手续，会后政府部门多次发文要求双方进行升级改造使得改造项目完成，第二机床厂不得将无法办理上述手续的责任推诿给生活之本中心。六、诉讼过程中，第二机床厂提交网页截图、《公司巡查发现问题整改清单及分工》《京城机电二级单位规自领域巡查反馈问题整改汇总》《北一公司整改方案》《北二公司整改报告》《北二纪委关于生活之本的说明》《北二纪委关于生活之本的事记》《北二公司党委会会议纪要》《反馈意见摘编》，证明巡查组提出生活之本中心在未取得市、区两级规自部门审批的情况下，对房产进行升级改造，形成新增违建4300平方米，尚未拆除，要求第二机床厂抓好整改落实。生活之本中心对市委规划自然资源领域专项巡视巡察介绍的网页予以认可，但对其他证据的真实性均不予认可，且双方之间合同的解除不应以第二机床厂上级单位出具的文件为依据。七、诉讼过程中，生活之本中心提交《关于广安门红居街锅炉房出租的报告》，证明2018年9月生活之本中心将升级改造的客观情况告知第二机床厂，第二机床厂向第一机床厂上报情况说明时认可升级改造，并认可升级改造受政府支持，认可升级改造并非违建，且消防、安全等方面受到政府监督。第二机床厂对该份证据真实性认可，但不认可证明目的。八、诉讼过程中，生活之本中心提交第二机床厂人员张国义与生活之本中心人员郭建新在2018年7月至2018年10月期间的聊天记录，证明2018年双方共同商议升级改造相关事宜。第二机床厂对于上述微信聊天记录真实性认可，但不认可证明目的。再查，2017年7月，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向生活之本中心发送《关于“生活之本商贸中心”进行升级改造的通知》，要且生活之本中心将北京市西城区红居斜街9号院内（原锅炉房）进行全面升级改造。2017年8月14日，由北京市西城区人民政府广安门外街道主持召开了“关于‘生活之本’菜市场升级改造民意立项会议”，由居民代表及生活之本中心人员参加。当日，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向第二机床厂发送《关于“生活之本商贸中心”进行升级改造的函》，要求第二机床厂对下属的生活之本中心进行全面升级改造。2018年4月28日，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向北京市西城区商务委发送《关于“生活之本”列入生活服务业升级改造的函》。2018年5月，北京市西城区商务委员会向北京市西城区人民政府广安门外街道办事处回复《北京市西城区商务委员会关于“生活之本”列入生活服务业升级改造的复函》。2019年6月19日，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向第二机床厂发送《关于“生活之本商贸中心”进行升级改造的函》，其中载明：“……现位于西城区红居斜街9号院的生活之本菜市场提出以下整改建议：一、要求生活之本商贸中心进行全面的升级改造……由生活之本商贸中心自行拆除违规建筑，在原厂区规划建筑结构内进行升级改造。二、政府将支持、监督对北京生活之本商贸中心的改造，并提供必要的帮助……”。2019年9月12日，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向北京市西城区市场监督管理局出具《关于协商生活之本百姓生活服务中心相关事宜的函》，载明：“我街道生活之本百姓生活服务中心，位于西城区红居斜街9号，产权单位为北京市第二机床厂锅炉房厂房，建筑面积4300平方米，分南（三层）北（二层）两区……街道于2019年4月19日，组织相关职能部门进行联合验收，现已具备开业条件。特商请为其办理《营业执照》和《食品经营许可证》为盼”。2019年12月12日，北京市西城区人民政府广安门外街道办事处向第二机床厂发送《关于商请出具“生活之本”百姓生活服务中心改造后面积证明的函》，其中载明：“……鉴于生活之本产权单位为北京第二机床厂锅炉房厂房，因历史原因无房产证明，特商请贵单位改造后的面积出具证明，用于协调相关部门为其办理《营业执照》和《食品经营许可证》”。经询，双方均认可生活之本中心支付了2018年3月31日前的全部租金。另，第二机床厂明确其要求生活之本中心拆除增建部分的原因是未经第二机床厂同意，并非基于增建部分系违建，第二机床厂要求解除合同的理由是双方之间租赁期间约定不明，双方之间形成的是不定期租赁合同，出租人可以随时要求解除。生活之本中心则认为双方之间的合同属于附条件的合同，在条件未成就的情况下，不同意解除合同，场地内的升级改造是第二机床厂同意的，不同意拆除增建建筑。经本院与北京市规划和自然资源委员会西城分局核实，未查找到第二机床厂在2018年至2019年期间未就涉案区域向管理部门提交相关建设规划审批申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，第二机床厂作为出租人，于2005年8月8日与生活之本中心签订《协议》约定将大红庙锅炉房厂区租赁给生活之本中心使用。现第二机床厂主张双方之间系不定期租赁合同，故第二机床厂要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，并认为生活之本中心在承租期间未经其允许存在改建及扩建，要求拆除2018年后对涉案租赁区域内的改建及扩建工程，仅要求保留840平米的锅炉房、时效炉、破碎间以及库棚，其余均予以拆除。生活之本中心以其抗辩意见不同意第二机床厂的上述请求。本院认为，本案中双方争议焦点如下：一、第二机床厂以租赁合同为不定期合同要求解除与生活之本中心之间的租赁合同是否成立；二、第二机床厂以生活之本中心未经其同意在涉案区域内进行改扩建而要求拆除能否成立。本院结合在案证据、当事人陈述分析如下：一、第二机床厂要求解除与生活之本中心之间租赁合同的事由不能成立。首先，从法律规定角度分析，第二机床厂主张其与生活之本中心之间就涉案区域的租赁合同对于租赁期限约定不明，系不定期租赁合同。结合合同约定，双方对于租赁区域由出租人交付承租人的时间进行了明确约定，并约定涉案厂区属于开发筹备期，当第二机床厂开发进入实施阶段，提前一个月通知生活之本中心腾退承租区域，生活之本中心应无条件搬出。因此，本院认为，双方对于租赁期间的约定并非不明确，而是合同终止时间具有不确定性，即双方约定的合同解除条件为第二机床厂对涉案区域开发进入实施阶段。因此，双方之间的租赁合同的履行超过六个月，但并非属于未进行书面约定或约定不明的情形，且合同实际履行租赁期间并未超过法定最长年限，双方之间为附解除条件的租赁合同，故而本院认为第二机床厂以双方之间的租赁合同系不定期租赁合同为由，要求随时解除合同的主张不能成立。其次，从民生角度分析，涉案区域租赁长期以来作为附近居民的菜市场，为周边居民的日常生活提供便利，该生活之本中心对该区域改扩建后仍系作为具有菜市场等功能的居民综合服务中心予以使用。涉案合同继续履行与否，不仅关系到双方的责任分配，更关系到附近居民生活的便利，故应对合同解除后果予以综合考量。生活之本中心虽存在尚欠缴电费之情形，但其在庭审中对于负担相应电费不持异议，且并非导致合同目的不能实现的情状，故对第二机床厂要求生活之本中心支付电费的诉讼请求不持异议。对于房屋租金一节，经本院核算，第二机床厂所主张2019年4月1日至2020年5月12日期间房屋租金应为111559.14元，但对于第二机床厂基于其主张事由要求解除涉案租赁合同并要求返还涉案租赁区域的诉讼请求不予支持。对于第二机床厂主张2020年5月13日起的房屋使用费的诉讼请求，因双方之间的房屋租赁合同尚未解除，故本院对第二机床厂基于合同解除而主张的房屋使用费不予支持，但生活之本中心并不因此免除支付自2020年5月13日起的租金义务，如双方此后对上述时点之后的租金发生争议的，可另行解决。二、第二机床厂以生活之本中心未经其同意在涉案区域内进行改扩建为由，要求生活之本中心予以拆除相应建筑的请求亦不能成立。结合在案证据，生活之本中心对涉案区域的扩建与政府机构要求对涉案区域进行升级改造相关，第二机床厂于2017年7月即收到由北京市西城区人民政府广安门外街道办事处所发函件关于涉案区域需要进行升级改造的通知；2018年4月开始，涉案区域已进入实际施工阶段，结合2018年7月至2018年10月期间的双方工作人员的聊天记录，第二机床厂并未明确表示不同意生活之本中心进行相应施工，直至2019年1月，第二机床厂与第一机床厂、生活之本中心的《广外小红门锅炉房专题会议纪要》中，第二机床厂认为生活之本中心属于无证违建，存在较大的违法和违规风险，各方表示借助此次政府给予的改造机会，第二机床厂与生活之本中心一起办理规划开工许可、消防等手续，建议生活之本中心暂缓或停止施工，否则生活之本中心负全部责任；此后，第二机床厂未向规划管理部门提出相应施工规划申请，而向生活之本中心发出未取得正常手续前不得开业的告知函，并在2020年向行政管理部门提交举报信要求拆除违法建筑。本院认为，双方于2018年6月对租赁区域租金重新评估并协商，其评估材料中亦显示第二机床厂在评估时提交西城区商务委员会关于同意升级改造的函件，故第二机床厂对于生活之本中心在涉案区域的升级改造施工属于明知。第二机床厂虽提交其于2018年9月要求生活之本在签订新合同前不要进行装修改造的告知函，但该时间已进入装修改造的实施阶段，后2019年1月第二机床厂亦表示将与生活之本中心共同办理施工规划申请等手续，可视为第二机床厂对已进行的装饰装修及扩建予以认可。另经查，未有证据显示第二机床厂在此后向行政规划管理部门提出相应申请，现第二机床厂以生活之本中心未经其同意进行扩建施工而进行拆除，缺乏依据，亦与诚信原则相悖。故而，第二机床厂应当向相关行政规划管理部门作出申请，就相应部门作出对涉案区域内建筑物的处理及认定意见后，再行主张权利。同时，应当指出，本院对于第二机床厂该诉讼请求的处理，不影响行政管理部门对涉案区域内建筑性质的认定及处理。另，因双方在合同履行过程中，对于区域的租赁金标准已展开协商，双方应当按照租赁区域的实际情况，本着平等、自愿的原则，合理确定租赁区域的租金标准。综上所述，生活之本中心支付第二机床厂2019年4月1日至2020年5月12日期间的房屋租金111559.14元，并支付自2018年1月1日至2020年7月14日期间电费至327127元，驳回第二机床厂的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京生活之本商贸中心支付北京第二机床厂有限公司自二〇一九年四月一日起至二〇二〇年五月十二日止期间的房屋租金111559.14元。二、于本判决生效之日起七日内，北京生活之本商贸中心支付北京第二机床厂有限公司自二〇一八年一月一日起至二〇二〇年七月十四日止期间的电费327127元。三、驳回北京第二机床厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8082元，由北京第二机床厂有限公司负担240元（已交纳），由北京生活之本商贸中心负担7842元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 徐澜涛审 判 员 高 磊审 判 员 方晓晨二〇二一年六月十日法官助理 白指洋书 记 员 郭 欣