山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3102号上诉人（原审被告）：于廷利，男，1948年10月30日出生，汉族，烟台市冰轮集团退休工人，住烟台市芝罘区。委托代理人：姜厚光，山东君辰律师事务所律师。委托代理人：管丽芳，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟祥春，女，1939年7月28日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：于景溪，男，1965年11月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：于国鸿，男，1968年10月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。三被上诉人共同委托代理人：王成礼、王乃一，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人于廷利因与被上诉人孟祥春、于景溪、于国鸿共有物分割纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审三原告诉称，原告孟祥春与于廷伟系夫妻关系，育有二子于景溪、于国鸿。于廷伟与被告系兄弟关系。1980年，原告孟祥春将其坐落于烟台市芝罘区新进街（以下简称新进街）42号的两间房屋交给了被告的工作单位烟台冷冻机厂，该厂将坐落于烟台市芝罘区青年南路（以下简称青年南路）260号内3号的三间房屋分给了被告。2003年，被告通过公有住房出售取得了青年南路260号内3号房屋。2003年11月18日，于廷伟与被告在签订的《关于青年南路260号内3号房的协议书》中约定无论房屋是否转让或拆迁，于廷伟应得此房的三分之二，于廷利应得此房的三分之一。于廷伟去世后，房屋由原告孟祥春居住至房屋拆迁之时。请求法院判令被告向原告支付房屋拆迁补偿款265849元[（房屋主体评估总价350370元+房屋各项补偿费用48404元）×2/3]。原审被告于廷利辩称，第一，青年南路260号内3号房屋原产权单位为烟台冷冻机厂，被告系冷冻机厂职工，享受单位福利分得上述房屋。第二，三原告及于廷伟均不是冷冻机厂的职工，不可能换得冷冻机厂的职工福利房。第三，被告于2003年11月4日购买福利房，协议书签订日期为2003年11月18日明显不合理。第四，涉案房屋为被告与其妻子陈秀兰的共同财产，协议上没有陈秀兰的签字。原审法院审理查明，于廷伟与被告系兄弟关系。原告孟祥春与于廷伟系夫妻关系，育有二子即原告于景溪、于国鸿。2004年12月14日，于廷伟去世。于廷伟和被告于廷利的父母在于廷伟去世前均已去世。1980年三原告及于廷伟入住青年南路260号内3号房屋，期间原告于景溪、于国鸿从房屋内搬出，2014年10月原告孟祥春在房屋拆迁时搬走。2003年11月4日，被告与烟台市通伸房产管理处签订《公有住房出售合同书》，通过房改售房的途径购买了青年南路260号内3号房屋。同年11月10日，被告支付了购房款17611.86元。11月21日，被告取得青年南路260号内3号房屋（建筑面积38.65平方米）的房屋所有权证。2013年5月，被告与其妻陈秀兰作为卖方、被告之子于景波和梁桂红作为买方在签订的《房屋买卖合同》中约定，被告和陈秀兰将青年南路260号内3号房屋以50000元的价格出售，于景波和梁桂红于2013年5月4日一次性付清房款，卖方于当日交付房屋，双方于2013年5月4日前共同到房屋登记机构申请办理过户手续。2013年5月9日，烟台市地方税务局直属征收分局代开了房屋价格为231320.25元的发票。庭审中，被告和于景波认可一致2013年5月4日被告将上述房屋过户至于景波名下。2013年，青年南路260号内3号房屋被纳入政府征收范围。烟台嘉信房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告书载明，青年南路260号内3号房屋房屋评估单价为7786元/平方米，房屋评估价值为300928元，装修及附属设施评估值为13609元。2013年10月23日，于景波和梁桂红与烟台市芝罘区住房和建设局（以下简称住建局）签订《白石区片改造项目（G、H地块）住宅房屋产权调换协议》，约定住建局对青年南路260号内3号住宅房屋实施征收；房屋建筑面积38.65平方米，被征收房屋主体评估单价为7786元/平方米，主体评估总价为300928元（“房困户”按45平方米补偿，计350370元）；于景波和梁桂红自愿选择房屋产权调换补偿方式，选定的安置房屋位于F16号楼西单元18层西南户，户型B12，建筑面积为77.86平方米；被征收房屋等价值调换面积为60.26平方米（350370元/选定的安置房屋楼层投资优惠单价5814元/平方米），选定的安置房屋面积大于等价值调换面积17.60平方米，应支付住建局安置房屋房款103886元，办理回迁手续时，一次结清；住建局应支付于景波和梁桂红搬迁费2000元，奖励费21595元（搬迁奖励费10000元，按被征收房屋产权证登记面积增发奖励费11595元），附属设施及室内装修补偿费14009元，临时安置费10800元（45平方米×20元/月×12月），剩余部分按年度支付，超出36个月临时安置费按每月40元/平方米计发，办理回迁手续时结算支付，各项补偿费用合计48404元；于景波和梁桂红选定的安置房屋为毛坯房，给予室内设施配套补助费7786元，办理回迁手续时，一次性支付给于景波和梁桂红，安置房屋的有线电视投资款、燃气投资款，回迁安置时由于景波和梁桂红自行向有关部门交纳；被征收房屋交付住建局前的水电暖燃气等费用由于景波和梁桂红自行结清，并于2013年10月23日前将被征收房屋腾空并完好无损交付住建局拆除；双方还约定了其他权利义务。原审庭审中，原、被告认可一致原告已将青年南路260号内3号房屋交付拆迁部门。于景波认可已领取房屋征收安置款48404元。原审诉讼中，原告称，1980年被告妻子陈秀兰是农村户口，按照规定，被告在冷冻机厂没有权利分得公管住房，于廷伟就将原告孟祥春从其工作单位五金厂分得的新进街42号公管房与冷冻机厂调换了青年南路260号内3号的公管房，原告一家在内居住，房屋租金是于廷伟以被告名义交纳。2003年，青年南路260号内3号房屋参加房改，于廷伟与被告签订书面协议约定于廷伟对房屋享有三分之二的权益，当时于廷伟、被告于廷利和于廷莲（二人之姐）在场。原告孟祥春和被告妻子对此明知也没有提出异议，但现在已经无法落实为何二人没有在场签字。原告为证明其应享有房屋三分之二的权益，提供落款日期为2003年11月18日的《关于青年南路260号内3号房的协议书》一份。协议载明：“青年南路260号内3号三间房屋，是1980年通过与冷冻机厂商量后，用孟祥春的新进街42号两间房子交给冷冻机厂后，换来得三间房子，当时的情况是不交出孟祥春的两间房子冷冻机就不给分房子，因此，不管此房买或是拆迁，于廷伟都应得此房的三分之二，于廷利应得此房的三分之一。以上是于廷伟与弟于廷利商量后达成的协议，口说无凭，立据为证”。协议下方有于廷伟、于廷利、于廷莲（××）签字字样。被告认可协议中“于廷利”是其本人签字，但表示协议是怎么回事，被告不记得了；关于换房的事被告不知情；被告于2003年11月4日购买青年南路260号内3号房屋，但协议时间为11月18日不合理。被告称，青年南路260号内3号房屋是由被告工作单位冷冻机厂分给被告，因被告当时居住在母亲家中照顾母亲，原告当时无房居住，被告就将房屋借给原告一家居住，期间的租金由被告交纳。原审法院依据《关于青年南路260号内3号房的协议书》、《公有住房出售合同书》、房屋所有权证、房屋买卖合同、房地产评估报告书、产权调换协议及原、被告的陈述笔录确认上述事实。原审法院认为，对于原告提交的《关于青年南路260号内3号房的协议书》，被告虽表示不记得，但认可是其本人签字，结合原告一直在房屋内居住的事实，法院对该协议予以采信。根据协议内容，无论房屋被如何处分，于廷伟均享有房屋三分之二的权益，于廷伟及其父母已经去世，故三原告作为于廷伟的法定继承人，可依法继承于廷伟的上述遗产。青年南路260号内3号房屋于2013年5月被被告以50000元的价格出售给于景波，但鉴于被告与于景波系父子关系，且于景波在庭审中也表示因以赠与方式过户的税费过高，故以购买方式取得了房屋所有权，可见该50000元的房屋买卖价格并非房屋的真实市场价格。但在原告不能充分举证否定被告与于景波房屋买卖行为的情况下，原告根据产权调换协议主张的房屋价值350370元是基于拆迁政策确定的房屋价值而非房屋的市场价值，法院认为，应参照烟台嘉信房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告书确定房屋的市场价值为300928元，故三原告应享有房款的数额为200619元（300928元×2/3），对三原告主张的超出部分，法院不予支持。另外，对原告主张的拆迁补偿费用48404元，鉴于原告作为房屋的实际使用人，亦是原告将房屋交付给拆迁部门，故法院认为原告可以对搬迁费2000元、搬迁奖励费10000元和附属设施及室内装修补偿费14009元享有三分之二的权益17339元[（2000+10000+14009）×2/3]，原告要求对其他项目所涉拆迁补偿款项享有权益，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年5月27日判决：一、限被告于廷利于判决生效之日起10日内支付原告孟祥春、于景溪、于国鸿房款200619元、房屋拆迁补偿费用17339元。二、驳回原告孟祥春、于景溪、于国鸿的其他诉讼请求。如果被告于廷利未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5288元，由原告孟祥春、于景溪、于国鸿负担953元，由被告于廷利负担4335元。宣判后，上诉人于廷利不服原审判决，向本院提起上诉称，原审偏袒被上诉人，判决没有合法依据。涉案协议属于效力待定协议。涉案房屋是上诉人及妻子陈秀兰的共同财产，陈秀兰至房屋折迁时才知道涉案协议的存在，原审判决认为陈秀兰对此明知而未提出异议，未向当事人进行调查便作出判决不当。对协议中的签字，上诉人在庭审中只是说名像是上诉人签的，并没有明确肯定，原审认定上诉人本人认可签字欠妥。本院审理中，上诉人补充：被上诉人既然要分割涉案房屋2/3的产权，应该承担2/3购房费用。涉案协议中没有房屋共有人陈秀兰签字，该协议应认定为效力待定。涉案房屋价值应以烟台市地税局发票231325元标准分割，而不应以2013年拆迁时评估价格300928元分割。当时，双方签订协议时，上诉人用了被上诉人2间房屋9平方米，而上诉人的房屋是38平方米，按公平原则，不应给被上诉人2/3的比例。综上，原审判决不公。请求撤销原判，查清事实，依法改判。被上诉人孟祥春、于景溪、于国鸿辩称，涉案协议书真实有效，涉案房屋不应认定为上诉人及其妻子的共同财产，上诉人妻子未在协议书上签字不影响协议书的效力。按当时的习惯，这种事一般都是男方处理后告诉女方，且女方至今并无异议。对涉案房屋因房改产生的费用，被上诉人愿意按比例承担。房屋的价值应按2013年拆迁时评估价格分割。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审一致。另查，原审庭审中，对于涉案的《关于青年南路260号内3号房的协议书》中上诉人于廷利的名字是否系本人所签，于廷利质证称，看样子像，应该是。但这个事情我没有一点印象。本院认为，一、从本案的事实看，涉案的《关于青年南路260号内3号房的协议书》有上诉人于廷利签字，从现有的证据看，没有证据证明该签名不是于廷利本人所签，原审法院结合被上诉人孟祥春一直在房屋内居住的事实，对该协议予以采信，并无不当。该协议系2003年11月18日所签，涉案房屋的所有权证于2003年11月21日办理在上诉人于廷利名下，但被上诉人孟祥春一直在房屋内居住至拆迁，从情理上讲，上诉人于廷利的妻子陈秀兰对该协议的存在应当知晓，即使按上诉人上诉所称陈秀兰至房屋折迁时才知道涉案协议的存在，从目前的证据看，也没有证据证明其提出过异议。上述协议，应当作为定案的依据。二、关于上诉人于廷利上诉主张被上诉人应该承担2/3购房费用一事，其在原审审理中未予主张，本案不予处理，可另行协商解决。三、关于涉案房屋价值问题，上诉人于廷利主张应以烟台市地税局发票231325元为标准分割，而不应以2013年拆迁时评估价格300928元分割，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人于廷利之上诉，理由不能成立，其主张本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5288元，由上诉人于廷利负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇一六年十二月一日书记员  姜永鑫