河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2410号原告（反诉被告）：卢景玲，女，1971年10月8日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨佳楠，河南博夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟孟丹，河南博夏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州华南城有限公司，统一社会信用代码：91410184596284760U，住所地新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：冯真真，女，1995年7月16日出生，汉族，住河南省叶县，系公司员工。原告（反诉被告）卢景玲与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司（以下简称“华南城公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年3月12日立案。在审理过程中，被告（反诉原告）华南城公司于2021年3月31日提出反诉，本院审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢景玲的委托诉讼代理人杨佳楠，被告（反诉原告）华南城公司及其委托诉讼代理人冯真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢景玲向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令华南城公司返还卢景玲支付的购房款235672元及利息24422元（以235672元为基数，按照（ＬＰＲ）自双方签订涉案合同之日（2018年3月8日）起计算至华南城公司告知卢景玲解除合同之日（2020年8月18日）止，共计24422元）；2、判令华南城公司返还卢景玲维修基金2876元；3、判令本案诉讼费用由华南城公司承担。事实与理由：原告（反诉被告）卢景玲与被告（反诉原告）华南城公司于2018年3月8日签订《商品房买卖合同》（编号：180××××8781）及相关补充协议，购房款455672元，其中首付款235672元，剩余220000元通过银行按揭贷款方式支付，卢景玲于合同签订当日支付首付款235678元，并支付维修基金2876元，2018年12月26日，按照华南城公司的要求在华南城公司处交纳服务费1310元用于办理贷款，但后被告知银行无法放贷，2020年8月19日，被告向原告邮寄送达【关于解除《商品房买卖合同》的函】，通知涉案合同及相关协议自本函送达之日起解除，华南城公司怠于为卢景玲办理银行按揭贷款手续，现书面告知卢景玲解除合同，并未积极履行合同解除后返还首付款和维修基金的义务，故卢景玲诉至本院。被告华南城公司辩称，合同第六条的3中约定余款220000元通过商业贷款的方式于2018年5月8日前补齐，卢景玲未按照合同约定日期进行支付该笔款项，故依据合同附件四：合同补充协议中的3.2约定，华南城公司有权以违约金的名义没收卢景玲已支付的房款。反诉原告华南城公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认华南城公司与卢景玲签订的合同编号为180××××8781的《商品房买卖合同》已解除；2、判令卢景玲配合华南城公司解除合同网签备案登记手续和预告登记手续；3、判令卢景玲向华南城公司支付违约金235672元；4、本案反讼费由卢景玲承担。事实和理由：2018年3月8日，双方签订了编号为180××××8781的《商品房买卖合同》，房屋总价款455672元，约定卢景玲支付首付款235672元，余款220000元申请银行按揭贷款于2018年5月8日前补齐。《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议中3.1约定，买受人（卢景玲）迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人（华南城公司），自迟延付款之日起至实际付清之日止。《商品房买卖合同》签订后，卢景玲未按照约定的时间支付剩余房款。2020年3月10日，华南城公司向卢景玲邮寄关于办理按揭付款手续的催办函，要求其在接到本催办函3日内办理完毕按揭手续，如因个人原因无法办理按揭，则在接到催办函7日内补齐余款。卢景玲直至今日仍未补齐余款。2020年8月18日，华南城公司向卢景玲邮寄解除合同通知。《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议中3.2约定，买受人超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同／本协议时将以书面形式通知买受人，并有权以违约金名义没收买受人已支付的房款。若买受人支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向买受人追索。截止到卢景玲起诉之日，卢景玲仍拒不补齐余款，构成根本违约，华南城公司有权以违约金名义没收卢景玲已支付的房款，故诉至本院。反诉被告卢景玲辩称，卢景玲同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并同意配合华南城公司解除合同网签备案登记手续和预告登记手续，但是华南城公司主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月8日，卢景玲（买受人）与华南城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8781），合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房位于龙湖镇华南城三路北、商贸路东郑州。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10300元，总金额（人民币）肆拾伍万伍仟陆百柒拾贰元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：235672元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-03-08,交纳比例：51.72%；约定金额220000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-05-08，交纳比例：48.28%。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和土地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、详见附件四。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四。附件四：合同补充协议第二条关于按揭付款方式及期限2.1、如因个人原因导致买受人无法办理按揭的，买受人需按出卖人要求在2018年5月18日前补齐余款。第三条买受人逾期付款的违约责任买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延交付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2买受人超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知买受人，并有权以违约金名义没收买受人已支付的房款。若买受人支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支(包括一切法律费用)。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向买受人追索。3.3不论买受人因何理由未按本协议约定的日期付清房价款，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同及本协议约定的相应时间为买受人办理《不动产权证书》和交付该商品房，在该种情况下出卖人无须承担由此导致逾期办理不动产权证书或逾期交付该商品房的任何责任。第四条交接4.1由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。合同签订后，卢景玲向华南城公司交付了首付款235672元、维修基金2876元，华南城公司于2018年3月8日向卢景玲出具了收据（No.6804531）一份，内容为“收据兹收到卢景玲人民币贰仟捌佰柒拾元（2876元），系付维修基金2876（银行2876），郑州华南城一期-5号交易广场（副食三层3122），经办人：曹小瑞”，同日向卢景玲出具了河南省增值税普通发票（No.00009095）一份，载明“货物或应税劳务、服务名称：*不动产*郑州华南城5#区3层3122，……价税合计：贰拾叁万伍仟陆百柒拾贰圆整（235672元）”……。庭审时，华南城公司称其分别于2020年3月10日向卢景玲邮寄了《关于办理按揭付款手续的催办函》，于2020年8月18日向卢景玲邮寄了《关于解除的函》，但卢景玲称其并未收到《关于办理按揭付款手续的催办函》，仅收到了《关于解除的函》。另查，1、2017年5月3日，卢景玲（买受人）与华南城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001890081），约定由卢景玲购买华南城公司的位于龙湖镇华南城三路北、商贸路东郑州。2、2018年3月8日，河南省吉安商贸有限公司向卢景玲出具了收据（No.7036403）一份，内容为“收据兹收到卢景玲交来华南城5号副食3-122前期投资款人民币壹拾肆万壹仟伍佰陆拾捌元（141568元），会计：刘”。3、2018年12月26日，河南宏业房地产营销策划有限公司向卢景玲出具收据（3995146）一份，内容为“收据今收到卢景玲人民币壹仟叁佰壹拾元（1310元），系付服务费，收款人：曲”。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、河南省增值税普通发票、《关于办理按揭付款手续的催办函》、《关于解除的函》及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即卢景玲应当按照合同约定的期限支付购房款，华南城公司应按照合同向卢景玲交付符合合同约定的房屋。合同附件四：补充协议中2.1约定“如因个人原因导致买受人无法办理按揭的，买受人（卢景玲）需按出卖人（华南城公司）要求在2018年5月18日前补齐余款”，3.2约定“买受人超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同／本协议时将以书面形式通知买受人……”，因卢景玲未按照合同约定的日期向华南城公司支付余款，故构成单方违约，华南城公司于2020年8月18日向卢景玲邮寄了《关于解除的函》，故双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8781）应当解除，同时，卢景玲应当配合华南城公司解除合同网签备案登记手续和预告登记手续。关于违约金，被告依据合同附件四中3.2约定主张扣留原告已支付的首付款235672元，根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条〉之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该案中，经庭审查明涉案房屋余款为220000元，原告当庭亦提出被告主张的违约金数额明显高于实际损失，结合本案实际情况，本院酌定违约金按总房款的20%计算，即44000元。关于首付款及维修基金，华南城公司于2018年3月8日向卢景玲出具了2876元维修基金的收据（No.6804531），同日又向卢景玲出具了首付款235672元的河南省增值税普通发票（No.00009095），所以可以认定该两笔费用均是由华南城公司收取的，故华南城公司应当向原告返还首付款235672元及维修基金2876元。关于利息，由于卢景玲存在未按照约定向华南城公司支付购房余款220000元的违约行为，故卢景玲主张华南城公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）卢景玲与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1800948781）；二、被告（反诉原告）郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内退还由原告（反诉被告）卢景玲支付的首付款235672元及维修基金2876元；三、原告（反诉被告）卢景玲应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州华南城有限公司支付违约金44000元；四、驳回原告（反诉被告）卢景玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑州华南城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5243元，减半收取为2622元，由原告（反诉被告）卢景玲负担183元，由被告（反诉原告）郑州华南城有限公司负担2439元。反诉案件受理费4835元，减半收取为2418元，由被告（反诉原告）郑州华南城有限公司负担1968元，由原告（反诉被告）卢景玲负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵俊霞二〇二一年六月十日书记员  赵浩然