湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3773号上诉人（原审被告）：刘代兴，男，1947年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原告被告）：曾如华，女，1949年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹璐，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周中阳，男，1989年11月30日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周树青（系周中阳的父亲），男，1955年2月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨铁，湖南琼武律师事务所律师。原审被告：刘晟，男，1975年2月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201房。法定代表人：袁李，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭景，女，住湖南省长沙市雨花区，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工。上诉人刘代兴、曾如华因与被上诉人周中阳、原审被告刘晟、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘代兴、曾如华共同上诉请求：1、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初16309号民事判决书第一、三、四、五、六项判决；2、请求依法改判《房屋买卖合同》已于2018年4月18日合法解除；3、本案一审、二审诉讼费由周中阳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、合同解除系因周中阳的根本违约导致，一审法院判决刘代兴、曾如华承担违约责任错误。刘代兴、曾如华与周中阳、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，周中阳应当依约全面履行。根据合同约定，双方均须按照代办机构的要求在签订合同后180天内完成所有手续，周中阳最迟应在签订合同后180天内（2017年9月19日前）支付合同约定的包括首付款在内的其他款项，但周中阳仅支付合同约定的十万元定金及两万元购房款。周中阳未依约支付购房款构成根本违约，一审法院认定刘代兴、曾如华承担违约责任属事实认定错误。2、一审法院认定房屋买卖合同自判决生效之日起解除与事实不符。房屋买卖合同已于2018年4月18日合法解除。周中阳未按约支付购房款，系其以自己的行为表明不履行付款义务，经催告后在合理期限仍未履行，致使刘代兴、曾如华不能实现其合同目的，刘代兴、曾如华于2018年4月18日通过短信通知周中阳解除合同符合法律规定。3、一审法院要求刘代兴、曾如华返还居间服务费及双倍返还定金错误。刘代兴、曾如华已按合同约定履行了义务，周中阳未按合同约定在合理时间内支付首付款在内的其他款项，存在严重违约行为，应按合同约定向刘代兴、曾如华支付违约金并返还居间服务费。刘代兴、曾如华在解除与周中阳的房屋买卖合同后将房屋出卖给案外人，系对其自有财产的处分，不构成一房二卖。4、一审法院认定刘代兴、曾如华赔偿周中阳律师代理费没有事实及法律依据。合同解除系因周中阳的违约行为导致，且一审法院未查实律师费用是否实际支付，在没有法律规定与合同明确约定律师费的情况下，判决由刘代兴、曾如华赔偿周中阳律师代理费没有事实与法律依据。二、一审法院程序违法。1、一审法院未全面、客观审查证据。一审中，刘代兴、曾如华因客观原因未能收集短信，一审法院应当调查收集或责令周中阳提供。2、一审法院违反了“不告不理”原则。周中阳一审诉请刘代兴、曾如华退还定金及支付与定金金额相同的违约金，违约金是可调整的，即使违约金成立，也仅应是利息损失，一审法院超越周中阳诉讼请求，直接判决刘代兴、曾如华双倍返还定金，属程序违法。三、一审法院适用法律错误。周中阳作为违约方，一审法院判决刘代兴、曾如华承担违约责任，返还居间服务费、购房款、赔偿律师代理费、材料打印费损失，并超越周中阳诉讼请求判决刘代兴、曾如华双倍返还定金属适用法律错误。周中阳辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回刘代兴、曾如华全部上诉请求。1、一房二卖是出卖方单方中止合同的根本原因。2、根据新环境公司提交的证据，案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因系因出卖方迟延履行房屋过户手续，刘代兴、曾如华应承担违约责任。一审法院判决并无不当。刘晟述称，同意刘代兴、曾如华的全部上诉意见。新环境公司述称，1、新环境公司已履行完毕居间服务义务，委托人应按照约定支付报酬。2、尹帮友收取的5,000元服务费系个人行为，公司并未授权尹帮友收取，新环境公司无退还此款的依据。3、《房屋买卖合同》签订后，支付房款、交付房屋、办理按揭手续系买卖双方之间的权利义务，与居间方无关，居间方仅具有协助义务，并非买卖合同的实际权利义务人。周中阳向一审法院起诉请求：1．判令解除周中阳与刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》；2．判令刘代兴、曾如华、刘晟向周中阳双倍返还购房定金共计240,000元；3．判令刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司返还居间服务费15,000元并支付违约金15,000元，共计30,000元；4．判令刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司共同承担周中阳的误工费、交通费、打印费等各项开支27,000元及实现债权的律师代理费23,000元，共计50,000元；5．判令由刘代兴、曾如华、刘晟、新环境公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月19日，周树青作为周中阳的代理人与刘晟作为刘代兴和曾如华的代理人、新环境公司三方签订《房屋买卖合同》，约定周中阳购买刘代兴、曾如华所有的长沙市芙蓉区铁银大厦西栋0706号房屋（权证号码：71××82），建筑面积约为104.73平方米，房屋总售价800000元，由周中阳全额支付给刘代兴、曾如华；周中阳于2017年3月19日向刘代兴、曾如华支付购房定金100000元，于产权过户手续办理之时支付购房首付款490000元为房款，于货币补贴手续办理之时（货币补贴的实际到账日期以现有国家政策为准）支付购房款200000元，于交房时支付购房尾款10000元；合同签订后，周中阳与刘代兴、曾如华双方即认可共同委托新环境公司为其已提供完居间服务，周中阳与刘代兴、曾如华双方应向新环境公司支付服务费用，在合同签订当日周中阳应支付居间服务费8000元，刘代兴、曾如华应支付居间服务费16000元，为保障新环境公司合法权益，三方约定的居间服务费于签订房屋买卖合同之日，周中阳与刘代兴、曾如华双方一次性支付给新环境公司；周中阳与刘代兴、曾如华双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付周中阳与刘代兴、曾如华双方向居间方支付的服务费用；产权过户及其他手续办理由周中阳与刘代兴、曾如华双方委托代办机构办理，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；双方交房时间自行协商；合同一方未按本合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。合同签订后当日，周树青向刘晟支付了购房定金20000元。2017年3月22日，周树青再次通过银行转账方式向刘晟支付购房定金80000元。2017年3月31日，周树青向新环境公司支付居间服务费10000元，新环境公司向周中阳出具了收款收据。2017年5月26日，周树青通过银行转账方式向刘晟支付购房款20000元。2018年2月8日，周树青按新环境公司工作人员尹帮友的要求再次支付居间服务费5000元。《房屋买卖合同》签订后，刘晟并未依约交付案涉房屋，也未为周中阳办理案涉房屋的权属过户登记。2018年7月5日，刘代兴、曾如华与李威签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定李威以1000000元购买刘代兴、曾如华所有的案涉房屋。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，刘晟代理刘代兴、曾如华与周树青代理周中阳及新环境公司三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行。周中阳多次要求刘代兴、曾如华配合办理房屋产权过户登记，但刘代兴、曾如华怠于履行合同义务，导致周中阳不能实现合同目的，已构成根本违约，应当承担违约责任，且案涉房屋买卖合同客观上已无法履行，周中阳诉请解除其与刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》，应予以支持。关于定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。案涉房屋买卖合同第八条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本案中周中阳已向刘代兴、曾如华支付定金100,000元，刘代兴、曾如华怠于履行合同义务构成根本违约，周中阳在本案诉请中自愿选择定金条款，由于合同约定的定金数额为100,000元，周中阳已付超过约定定金数额部分20,000元，应认定为购房款，故刘代兴、曾如华应向周中阳双倍返还定金200,000元，并在合同解除后向周中阳返还购房款20,000元。关于刘晟是否为合同当事人的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，刘晟代理刘代兴、曾如华与周中阳、新环境公司签订《房屋买卖合同》，该合同的权利义务应当归属于刘代兴、曾如华，刘晟并非合同当事人，故周中阳诉请刘晟支付违约金并赔偿误工费、交通费、诉讼材料打印复印费和实现债权发生的律师费等费用，应不予支持。关于居间服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。案涉房屋买卖合同约定，签订本合同后，周中阳与刘代兴、曾如华双方即认可共同委托新环境公司为其已提供完毕居间服务，双方均应向新环境公司支付服务费用，周中阳应向新环境公司支付居间服务费8,000元；合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付周中阳和刘代兴、曾如华双方向新环境公司支付的服务费用，刘代兴、曾如华与周中阳双方均无异议。案外人尹帮友作为新环境公司经办工作人员要求周中阳再支付居间服务费5,000元，周中阳有理由相信此为新环境公司的意思表示，尹帮友的行为构成表见代理，应认定周中阳向新环境公司已支付居间服务费15,000元。依据合同约定，周中阳应向新环境公司支付居间服务费8,000元，新环境公司已经促成案涉房屋买卖合同签订成立，新环境公司与周中阳之间已形成居间合同法律关系，新环境公司的居间服务义务已经履行完毕，有权依合同约定向周中阳收取居间服务费8,000元，周中阳仅得依合同约定向违约方刘代兴、曾如华主张违约责任，要求其支付居间服务费8,000元。新环境公司在合同约定的居间服务费数额外多收取周中阳的居间服务费7,000元，没有合同和法律依据，应予返还。故周中阳诉请新环境公司退还中介费15,000元，应予以部分支持，诉请新环境公司支付违约金15,000元，没有合同和法律依据，应不予支持，诉请刘代兴、曾如华赔付居间服务费损失8,000元，应予以支持。关于误工费、交通费、诉讼材料打印复印费和律师费的问题。本案中，周中阳已举证证明诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23,000元，故周中阳诉请刘代兴、曾如华承担诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23,000元共计23,500元的赔偿责任，具有法律依据，应予以支持。对周中阳主张刘代兴、曾如华赔偿误工费、交通费的诉请，因其未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周中阳、刘代兴、曾如华、新环境公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日起解除；二、在判决生效后三日内，新环境公司向周中阳返还居间服务费7,000元；三、在判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳支付居间服务费8,000元；四、在判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳返还购房款20,000元；五、在判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳双倍返还定金200,000元；六、在判决生效后三日内，刘代兴、曾如华向周中阳赔偿律师代理费、材料打印复印费损失共计23500元；七、驳回周中阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,182元，因适用简易程序减半收取3,091元，由刘代兴、曾如华共同负担。本案二审期间双方当事人向本院提交如下证据：刘代兴、曾如华向本院提交：证据1、刘晟与周中阳的短信往来截图，拟证明刘代兴、曾如华与周中阳之间的房屋买卖合同已于2018年4月18日合法解除，刘代兴、曾如华解除合同系因周中阳根本违约导致，案涉房屋不存在“一房二卖”的情形；证据2、刘晟与租户之间的短信截图。拟证明案涉房屋已与租户解除租赁合同，不存在未按期交房的情形，亦不存在租赁权的障碍；证据3、李魁出庭作证的证言，拟证明刘代兴、曾如华与案外人签订买卖合同是在与周中阳解除合同之后，不存在违约行为。经组织质证，周中阳认为，对证据1，根据合同约定购房款是分批支付的，刘晟无权要求周中阳一次性支付购房款，该短信属于刘晟单方面变更合同的行为，更能证明刘晟存在违约行为；对证据2的真实性无法确认；对证据3，李魁系第二次房屋买卖的经纪人，其在二次中介中享受了经济利益，该证人证言存在偏倚，亦不能证明案涉合同解除的合法性，刘代兴、曾如华与周中阳之间的买卖合同解除系刘代兴、曾如华的单方行为，周中阳不予认可。新环境公司对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，该解除合同短信模板系新环境公司提供给刘晟的；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。刘晟对上述证据均无异议。本院认为，刘代兴、曾如华提交的证据1来源、形式合法，内容客观、真实，但该证据仅可证明双方就案涉房屋买卖有进一步的沟通，不能达到其证明目的；对于证据2，无法核实该收件人的身份，与本案争议事实亦无关联，本院不予采信；对于证据3，该证人证言仅能证明其作为中介方促成了刘代兴、曾如华与案外人之间的交易，不能证明本案当事人之间的交易及买卖合同是否解除的情况，对该证明目的本院不予采信。周中阳向本院提交《长沙市不动产登记申请书》，拟证明案涉房屋以超出案涉合同20万元的价格出卖给案外人，属于一房二卖的情形。经本院组织质证，刘代兴、曾如华、刘晟共同认为，其在2018年4月18日通过短信解除了其与周中阳之间的买卖合同后将案涉房屋出卖给案外人不属于一房二卖，与合同价款无关。新环境公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案待证事实无关。本院认为，该证据来源、形式合法，内容客观、真实，一审法院对刘代兴、曾如华将案涉房屋出卖给案外人的事实已审查确认，本院对该事实不予重复审查，但该证据并不能直接证明案涉房屋存在“一房二卖”的情形，对该证明目的，本院不予认可。本院二审查明的事被害与一审查明的事实一致。本院认为，刘晟代理刘代兴、曾如华与周树青代理周中阳及新环境公司三方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。上诉人认为，其于2018年4月18日已发送短信解除合同，合同于该日解除。本院认为，合同约定的履行期届满后，双方就案涉房屋的交易有进一步的沟通协商，周中阳未支付首付款，刘代兴、曾如华未能办理房屋过户登记手续，但该迟延履行行为不会导致房屋买卖合同的目的不能实现，而“合同目的不能实现”系当事人享有法定解除权的实质判断标准。虽然刘晟于2018年4月12日向周树青发送短信催告其交付购房款，给予其一个月的履行宽限期，但其在2018年4月18日即通知解除合同，未达法定解除的标准，故刘代兴、曾如华主张案涉合同于2018年4月18日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同的履行情况，认定案涉合同于判决生效之日解除并无不当，应予维持。在案涉房屋买卖合同尚未解除的情况下，刘代兴、曾如华将房屋出卖给案外人，系致使案涉合同实际履行不能的根本原因，一认定刘代兴、曾如华构成根本违约，应当承担违约责任，并无不当。一审判决根据本案的违约情形判决刘代兴、曾如华双倍返还定金及居间服务费并无不当。周中阳已举证证明诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23,000元，故周中阳诉请刘代兴、曾如华承担诉讼材料打印复印费500元和实现债权的律师代理费23,000元共计23,500元的赔偿责任，具有法律依据，一审判决予以支持并无不当。综上所述，刘代兴、曾如华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,072元，由上诉人刘代兴、曾如华负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 易伟玲审 判 员 刘 刚二〇二一年九月二日法官助理 尹 宁书 记 员 彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……