西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初5670号原告:中国银行股份有限公司西安北大街支行。负责人：徐卫东，该行行长。委托诉讼代理人：路祯，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金亭，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。被告：高宇。被告：党琴。被告：西安龙湖锦城置业有限公司。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙立洁，陕西海普睿成律师事务所律师。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿成律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下称中行北大街支行）诉被告高宇、党琴，西安龙湖锦城置业有限公司（以下称龙湖公司）借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行北大街支行委托诉讼代理人路祯，被告龙湖公司委托诉讼代理人孙立洁到庭参加诉讼，被告高宇、党琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告中行北大街支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告高宇签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》（以下简称“《个人一手房贷款合同》”）。2、请求宣告贷款到期，请求判令被告高宇、党琴偿还原告借款本金498948.51元，应收利息15671.38元，拖欠本金的罚息348.29元，应收利息的罚息449.81元（计算截止2016年5月24日），总计515417.99元；及2016年5月24日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息及原告为实现债权的全部费用。3、请求判令原告对西安市…室抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。4、请求判令被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月4日，被告高宇为购买…室，与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同编号为：…号，借款人民币54万元。被告高宇、党琴以购买的房产做了抵押，并于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》。自2015年11月17日起，被告高宇就未依合同约定按时如数偿还借款本息，经原告多次催收无果。依据《个人一手住房货款合同》的约定，借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部立即到期；有权依法按本合同约定对抵押房产行使抵押权。另，被告西安龙湖锦城置业有限公司以保证人身签署《个人一手住房贷款合同》，按照该合同约定，被告西安龙湖锦城置业有限公司应对上述债务承担阶段性连带责任保证。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，保全国有资产，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告高宇、党琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。亦未提交书面答辩意见。被告龙湖公司辩称：一、被告龙湖公司已为被告高宇、党琴向原告代偿48355.33元，原告主张的债权金额不准确。二、原告的全部诉讼请求都是建立在借款合同解除的基础之上，而该基础并不能成立，被告龙湖公司无须承担保证责任。1、原告关于要求法院判令解除借款合同的诉讼请求不能成立。第一，合同解除以通知作为要件之一，原告解除合同并未通知各被告。第二，原告要求法院解除借款合同，没有法律依据，且与法相悖。合同解除权属私力救济权，在法律性质上属于形成权，不是请求权。形成权是指权利人依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。合同解除权的行使既不需要法院强制执行，也不能由当事人向法院直接提出请求。因此，原告的全部诉讼请求都是建立在借款合同提前解除的基础之上，而其解除借款合同是存在严重瑕疵的。2、被告龙湖公司的保证期间并未开始。不论是一般保证、还是连带责任保证，保证人的保证期间均自债务履行期届满之日起。而在本案中，由于原告并未通知解除借款合同，因此，借款合同不发生解除效力，则借款人的全部债务并未到期，则被告龙湖公司不应当就未到期的债务承担保证责任。三、原告不能依据《个人一手住房贷款合同通用条款》的约定，要求龙湖公司对于被告高宇、党琴的全部债务承担连带保证责任，龙湖公司仅对被告高宇、党琴抵押房产价值以外的债务部分承担连带责任。作为保证人，在债权存在物的担保的情况下，保证责任的范围仅限于物的担保以外。如果在存在物的担保的情况下，保证人还要就全部债务承担保证责任，那么就扩大了保证人的责任范围，即加重保证人责任。人民法院应当依法认定该合同约定条款无效，则该合同条款不应作为原告向龙湖公司主张权利的依据。四、假设认定原告不存在以上第三点所述的变更借款合同行为，被告龙湖公司也不应对借款合同解除之后的利息、罚息及尚未发生的评估费、执行费、拍卖费承担保证责任。五、本案的诉讼费用，应当直接由被告高宇、党琴单独承担。作为直接债务人与实际违约人，被告高宇、党琴存在重大过错且与本案的利害关系更大，故诉讼费用应当由其承担，若判决由被告龙湖公司承担诉讼费用并不公平。六、即使本案判决被告龙湖公司承担连带保证责任，也应当一并判决被告龙湖公司承担担保责任后，有权向被告高宇、党琴追偿。原告向本院提交以下证据：1、原被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》；《西安市房地产抵押合同》。2、贷款凭证；3、抵押备案证明，4、借款人贷款账户清单。证明被告借款的事实。被告龙湖公司对上述证据真实性无异议。被告龙湖公司提供证据：银行代偿明细。证明为被告高宇、党琴向原告代偿48355.33元。原告对上述证据予以认可。经审理查明，2013年10月4日，被告高宇为购买位于西安市…室房产，与原告签订合同编号为：…号的《个人一手住房贷款合同》，借款人民币54万元。贷款期限180个月，从实际发放日计算，贷款偿还方式为按月等额本息还款。并约定，被告以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告龙湖公司提供阶段性连带责任保证的，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或被告违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。同日，原告与被告高宇、党琴签订了抵押合同，办理了抵押预登记。贷款合同订立后，原告于2014年1月17日向被告发放贷款540000元，被告收到贷款后，2015年11月17日开始未按期归还贷款，被告龙湖公司已为被告高宇、党琴向原告代偿48355.33元。截止2016年5月24日被告高宇、党琴下欠本金498948.51元，应收利息15671.38元，拖欠本金的罚息348.29元，应收利息的罚息449.81元，总计515417.99元；原告对本案申请了诉前保全，本院于2016年7月20日作出（2016）陕0104财保96号民事裁定书。又查明：高宇、党琴为夫妻关系。本院认为，原告与被告高宇,被告龙湖公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告与被告龙湖公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》系双方当事人真实意思表示且内容合法，应认定有效。合同订立后，原告已依约履行出借义务，足额发放贷款，高宇未按约定按期履行还本付息义务，其行为已构成违约。双方约定的合同解除条件已然成就。原告据此诉请解除贷款合同、请求判决被告偿还借款本金、利息及罚息并及2016年5月25日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息及原告为实现债权的全部费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告高宇、党琴系夫妻关系，共同对原告承担责任。原告与被告办理的房屋预抵押登记，其要求对被告高宇名下西安市...室房产实现抵押权，合法有据，本院依法予以支持。按照合同约定，被告龙湖公司承担阶段连带保证责任。在原告未取得他项权利证书之后，被告龙湖公司连带保证责任不能免除。被告龙湖公司辩称不成立。被告龙湖公司辩称原告起诉金额不符，经双方核对，原告已经在诉讼请求中扣除了龙湖公司垫付的费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司西安北大街支行、被告高宇、党琴，被告西安龙湖锦城置业有限公司之间签订的2013年北支零借字第…号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告高宇、党琴于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司西安北大街支行贷款本金498948.51元，应收利息15671.38元，拖欠本金的罚息348.29元，应收利息的罚息449.81元，总计515417.99元（截止2016年5月24日）及自2016年5月25日至判决确定给付之日止的利息（按照双方合同约定利率计算方式进行计息）；三、被告高宇、党琴不能履行上述债务时，原告中国银行股份有限公司西安北大街支行有权以被告高宇、党琴抵押的位于西安市...室折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。抵押房屋折价或拍卖、变卖后，其价款超过债务数额部分，归被告高宇、党琴所有；不足部分由被告高宇、党琴继续清偿。四、被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；被告西安龙湖锦城置业有限公司承担保证责任后，有权向被告高宇、党琴追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8954元、保全费4453元，合计13407元，由被告高宇、党琴,西安龙湖锦城置业有限公司负担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 霞代理审判员  苏亦南人民陪审员  惠秋霞二〇一六年十二月十二日书 记 员  关 梦