上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12372号原告：张晓冬，男，1989年2月6日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：金南强，上海之根律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶珈含，上海之根律师事务所律师。被告：陈国伟，男，1980年9月21日出生，汉族，住安徽省。原告张晓冬与被告陈国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，因被告下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2021年3月1日公开开庭进行审理。原告张晓冬及其委托诉讼代理人叶珈含到庭参加诉讼，被告陈国伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张晓冬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还营业执照手续费3,450元、押金20,000元、租金62,880元，扣除已退还20,000元，共计66,330元;3.判令被告支付违约金27,860元。事实和理由：2020年1月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于本区荣福路XXX号的商铺(以下简称“涉案房屋”)出租给原告做餐饮，合同期限自2020年3月18日起至2021年3月17日。涉案房屋权利人是案外人徐某某，原告提出要查看被告与徐某某签订的合同，被告则承诺待原告付清房租后提供。原告在合同签订前后分别支付被告营业执照手续费3,450元、押金20,000元、租金62,880元。但是，原告在2020年4月中旬得知被告并没有该房屋的使用权、转租权，且房屋也不能供餐饮使用，被告承诺协助办理的营业执照也一直没有办理成功。之后，原告发现涉案房屋正在装修，原告联系房东徐某某，其称与被告不存在租赁关系，涉案房屋已经租给他人。原告发现被骗，多次要求返还欠款未果。之后，原、被告在警方的主持下，签订了退款协议，约定被告于2020年7月20日前返还剩余钱款56,330元。但是，经原告多番催讨，被告一直拖延不予返还。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告陈国伟未作答辩。经审理认定事实如下，2020年1月13日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告租赁涉案房屋，租期自2020年3月18日起至2021年3月17日止，月租金7,740元；乙方在支付第一期租金时应另外交付甲方租房保证金92,880元；甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方未征得对方谅解，则视为违约，双方约定违约金为5万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。关于付款情况，原告分别于2019年11月26日向被告使用的微信账户支付20,000元；于2019年12月6日向被告使用的微信账户支付3,450元；于2020年1月13日通过其叔叔张亚锋向被告使用的微信账户支付10,000元，于同日通过其叔叔张亚锋向被告指定的陈虎的银行账户转账22,880元、20,000元，同日，被告向原告出具了52,880元的房租收据；于2020年4月12日向被告使用的微信账户支付10,000元。以上合计86,330元。2020年6月4日，原告的叔叔张亚锋与被告签订《退款协议》，载明被告与原告及张亚锋因租房事情，被告收取原告与张亚锋总共86,330元，张亚锋免于收回10,000元，被告同意返还张亚锋、原告76,330元，今天先返还20,000元，余款56,330元于7月20日之前付清。审理中，原告表示，涉案房屋没有不动产权证或建设工程规划许可证；被告并未向原告交付房屋；车墩派出所曾打电话让原告过去处理租赁事宜，原告当时在外地，原告就让张亚锋去派出所，就签订了退款协议；被告已退款20,000元；如果被告在2020年7月20日之前还清，原告愿意被告少还10,000元，但是现在被告并未按时支付，故原告不愿意被告少还10,000元；退款协议中免收1万元是张亚锋的个人行为，原告对免除行为及金额不予认可；房屋租赁合同应属有效，因为合同约定的违约金太高，故原告自愿降低，按92,880元的30%取整数，主张27,860元。以上事实，由房屋租赁合同、转账凭证、付款记录、收据、退款协议以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，房屋租赁合同因涉案房屋没有房屋合法建造手续而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于合同无效后果的处理，鉴于已在派出所签订了退款协议，双方均应按照该退款协议的约定秉持诚实信用的原则履行。被告未按约退款的行为有违诚实信用原则。根据相关规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。本案中，原告在庭审中自认当时系原告让张亚锋去派出所处理租赁事宜，且原告在民事起诉状中亦自认原、被告在警方的主持下，签订了退款协议，约定被告于2020年7月20日前返还剩余钱款56,330元，故虽然该退款协议系张亚锋签字，但显然对原告具有约束力，原告已认可被告免于返还1万元、返还剩余钱款56,330元。退款协议并未约定若被告逾期返还余款56,330元，则被告需返还的金额为66,330元。原告在庭审中对于已经认可的金额又不予认可，并要求被告返还66,330元，与退款协议相悖，有违诚实信用原则，本院对此不予支持。故，合同无效，被告应返还原告的金额应为56,330元。至于原告主张的违约金，因房屋租赁合同无效，原告关于违约金的诉请缺乏合同依据，本院对此不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩、质证等诉讼权利，相应的不利后果由被告自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张晓冬与被告陈国伟于2020年1月13日签订的房屋租赁合同无效；二、被告陈国伟于本判决生效之日起十日内返还原告张晓冬56,330元；三、驳回原告张晓冬的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,235元，公告费560元，合计诉讼费用2,795元，由原告张晓冬负担1,631元(已付)，被告陈国伟负担1,164元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二一年四月三十日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决