湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初2232号原告：衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区易赖街283号法定代表人：华明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢昉，湖南德巍律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍咪青，湖南德巍律师事务所律师。被告：周某，男，1982年10月4日出生，汉族。被告：汪某，女，1979年10月5日出生，汉族。原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司（以下简称镇海华鑫公司）诉被告周某、汪某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镇海华鑫公司的委托诉讼代理人谢昉、伍咪青，被告周某到庭参加诉讼，被告汪某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇海华鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2015年10月21日签订的《衡阳市商品房买卖合同》于2020年7月30日解除，并判令坐落于湖南省衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃楼××归原告所有；2、判令被告向原告支付违约金57665.6元；3、判令被告向原告支付代偿的按揭款（包括贷款本金、罚息等）共计354820.43元，并支付利息11354.25元（暂计算至2020年8月20日止）及前述354820.43元款项付清时止以354820.43元为基数按日万分之五计算的利息；4、判令被告赔偿原告因本案支付的律师费24000元；5、判令前述第二、三、四项诉讼请求中被告应支付给原告的款项，原告有权从被告已付购房款中扣除；6、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。被告周某、汪某未予答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提供的证据以及庭审意见，本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，原告作为出卖人，被告周某、汪某作为买受人，双方签订了合同编号为ＨＹ2015047948号的《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》，与涉案相关的合同约定:1、买受人购买的商品房位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃××号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4386.6元，总价款为576656元；2、买受人应当于2015年10月21日前支付首期房价款176656元，余款400000元办理银行按揭手续；3、《补充协议》第6条约定因买受人逾期还款导致出卖人被银行扣划保证金的，买受人应立即归还出卖人被银行扣划的款项，并每日按该款项金额的万分之五向出卖人支付利息。出卖人按银行要求承担了保证责任后，买受人应当于出卖人承担保证责任之日起十五日内向出卖人付清上述全部款项，否则出卖人有权单方解除该合同，买受人应向出卖人支付数额相当于总房价款的百分之十的违约金。出卖人在解除该合同后，有权将该房屋另作其他处置。合同签订之后，被告周某、汪某共计向原告支付了房屋总价款576656元（首期房价款176656元＋邮储银行衡阳分行按揭贷款400000元）。2016年1月1日，原告镇海华鑫公司作为保证人，被告周某、汪某作为借款人及抵押人、案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称邮储银行婚衡阳分行）作为贷款人三方共同签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，与涉案相关的合同约定为：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币400000元；2、贷款仅用于借款人购买坐落于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃××号商品房；3、贷款期限为240个月，自2016年1月1日起至2036年1月1日止；3、并约定借款担保方式为抵押加保证组合担保；4、保证人镇海华鑫公司自愿提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、滞纳金、诉讼费及律师费以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2020年1月14日，案外人邮储银行衡阳分行向本院提起诉请，要求被告周某、汪某清偿拖欠的借款本金、利息及罚息，并要求原告镇海华鑫公司承担连带清偿责任。2020年4月15日，经本院组织调解后并作出（2020）湘0408民初294号民事调解书，调解内容为：1、原告镇海华鑫公司、被告周某、汪某、案外人邮储银行衡阳分行共同签订的《个人购房／购车借款及担保合同》继续履行；2、被告周某、汪某于2020年4月15日偿还邮储银行银行分行借款本息40000元、律师费10000元，并于2020年4月22日偿还邮储银行衡阳分行借款本息45195.14元，剩余借款本息双方自2020年4月16日继续按双方签订的《个人购房／购车借款及担保合同》履行……5、在涉案位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃××号房屋的抵押登记手续办理完毕前，原告镇海华鑫公司仍按双方签订的《个人购房／购车借款及担保合同》、《开发商合作及担保协议》履行连带清偿责任……。之后，被告周某、汪某未按（2020）湘0408民初294号民事调解书内容按期履行支付义务。2020年5月20日，案外人邮储银行衡阳分行向原告镇海华鑫公司发函要求其对被告周某、汪某的借款承担连带清偿责任。2020年6月18日，根据案外人邮储银行衡阳分行提供的个人贷款资产保全还款单显示，原告镇海华鑫公司于2020年6月18日代被告周某、汪某偿还了其拖欠案外人邮储银行衡阳分行的购房本金、利息及罚息共计354820.43元。2020年7月2日，原告镇海华鑫公司通过ＥＭＳ快递向被告周某、汪某邮寄了《通知函》，要求被告周某、汪某自收到该函之日起十五内向原告归还代偿的购房本金、利息及罚息354820.43元，逾期不支付，将要求解除原告与两被告签订的合同编号为ＨＹ2015047948号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告亦将依法提起诉讼。2020年7月30日，原告向被告周某、汪某发送短信要求履行还款义务，逾期不支付，将要求解除原告与两被告签订的合同编号为ＨＹ2015047948号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》。现周某、汪某至今未支付原告镇海华鑫公司代偿的购房本金、利息及罚息共计354820.43元，故酿成涉案纠纷。另查明，原告镇海华鑫公司为涉案诉讼事宜委托了湖南德巍律师事务所，并签订了《委托代理合同》，根据增值税专用发票显示，原告为此支付了24000元的律师费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告周某、汪某签订的HY2015047948号《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同是否应予以解除的问题，本案中，原告作为《个人购房/购车借款及担保合同》中的担保人，已经实际向贷款人邮储银行衡阳分行履行了担保责任，为被告周某、汪某代偿了贷款本金354820.43元，并且经原告多次催告，被告周某、汪某至今未向原告偿还上述垫付款，该情形符合《补充协议》第6条中约定合同解除的条件，故原告诉请解除合同，具有事实依据。同时，本案因被告周某、汪某未按时支付银行按揭款，导致原告承担连带保证责任，原告通过出卖房屋取得购房款的合同目的实质上已无法实现，从法定解除权角度衡量，本案也符合法定解除条件。2020年7月30日，原告因被告周某、汪某违约向二被告发出短信要求解除合同的通知，应视为该解除合同通知已经送达，解除合同通知已经发生解除涉案商品房买卖合同的法律效力，故本院确认原、被告双方签订的HY2015047948号《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》已于2020年7月30日解除。关于涉案商品房买卖合同解除后的法律后果，合同解除时，守约方有权依据合同中违约责任条款的约定，请求违约方承担违约责任。根据原、被告双方签订的补充协议，原告有权收回涉案房屋另行出售，在扣除总房价5%的违约金及已经发生的相关费用后不计息退还买受人已支付的剩余购房款。因此，根据合同当事人对违约情形预先设定的真实意思表示，合同解除后，原告有权收回位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃××号的房屋，被告周某、汪某应协助原告办理商品房预告登记注销手续以及《衡阳市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续，并腾空房屋交付给原告。依据涉案《补充协议》第6条约定的违约金的计算方式，两被告应支付原告违约金57665.6元（576656元×10%）。原告向邮储银行衡阳分行代偿了贷款本息354820.43元，属于补充协议中约定的“已经发生的费用”，应当在两被告退还房屋及原告退还房款时从房屋总价款中予以扣除。对于原告代偿的贷款本息354820.43元所产生的利息问题，涉案《补充协议》中约定的按日万分之五（年利率即为18.25%）向原告支付代偿款产生的利息，该年利率明显过高，应核减按原告实际代偿日2020年6月18日一年期贷款市场报价利率的四倍（年利率4.15%×4倍＝16.6%）计算利息，截至2020年8月20日，被告周某、汪某应支付原告利息10166.3元（自2020年6月18日至2020年8月20日：354820.43元×年利率16.6%÷365天×63天＝10166.3元），对于原告诉请超过部分不予支持，后段利息以二被告实际未还款项为基数按年利率16.6%的标准计算自2020年8月21日起至款项全部付清之日止。对于原告诉请被告支付律师费24000元，该律师费并非合同约定的原告向贷款银行垫付的费用，另外被告周某、汪某因违约行为已经承担的违约金以及按照年利率16.6%标准支付资金占用期间的利息，况且在本市房屋价格上涨的情况下，原告基于约定及法定解除权解除涉案商品房后另行出售可获得利益，另双方所签订的《补充协议》中并未约定律师费的承担，故本院对原告诉请被告支付律师费24000元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司与被告周某、汪某于2015年10月21日签订的合同编号为ＨＹ2015047948号的《衡阳市商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年7月30日解除；被告周某、汪某于判决生效之日起三十日内协助原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司办理位于衡阳市蒸湘区××路××号××期××＃××号商品房预告登记注销手续以及《衡阳市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司；二、被告周某、汪某于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司违约金57665.6元；三、被告周某、汪某于本判决生效之日起十日内支付原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司代偿的贷款本息354820.43元、利息10166.3元（暂计算至2020年8月20日止），后段利息以未还款项（仅包括代偿的贷款本息354820.43元）为基数按照年利率16.6%的标准自2020年8月21日起计算至涉案房屋办理预告登记注销之日止；四、原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司应返还被告周某、汪某购房款576656元（上述二、三项应互为抵扣）；五、驳回原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4022元、诉前财产保全费2777元，合计6799元，由原告衡阳市镇海华鑫房地产开发有限公司负担382元，由被告周某、汪某负担6417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年十一月十六日法官助理谷江波书记员陈虹霖附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第九十一条由下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条第二款当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。