西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2021）陕0104民初2973号原告：孙利民，男，1971年1月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：苏赋，陕西维恩律师事务所律师。被告：陕西绮得置业有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：武斌，男，1972年10月10日出生，汉族，系公司总经理助理，现住西安市新城区。被告：王红兵，男，1967年8月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：武斌，男，1972年10月10日出生，汉族，系公司总经理助理，现住西安市新城区。被告：西安市房地产经营二公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：董文军，该公司经理。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢禹冰，女，1978年7月14日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告孙利民诉被告陕西绮得置业有限公司(以下简称绮得公司)、王红兵、西安市房地产经营二公司（以下简称市房地二公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙利民及其委托诉讼代理人苏赋，被告绮得公司、王红兵共同委托诉讼代理人武斌，被告市房地二公司委托诉讼代理人卢禹冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙利民向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令绮得公司与市房地二公司共同向原告退还购房款524360元，支付违约金至债务实际履行完毕为止，支付资金占用利息至本息全部清偿之日（违约金以524360元为基础，自2010年12月14日起，以日万分之一计；资金占用利息以524360元为基础，自2010年12月14日起，2019年8月20日前按同期人民银行贷款利率计息，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；3、判令被告王红兵对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：绮得公司系本市房地产开发商，王红兵为其法定代表人，绮得公司与市房地二公司共同在本市莲湖区XX楼盘，项目命名为“首秀”。2010年12月14日，原告与绮得公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买首秀1幢1单位4层10416号房屋，房价1044360元，原告按照绮得公司的要求，向王红兵账户支付524360元，但绮得公司却一直未如约交房，期间原告多次要求被告交付房屋，被告至今未予交付，且首秀一期楼盘至今未取得合法的预售证。综上，原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁判。被告绮得公司辩称，一、“首秀”项目的开发商为市房地二公司，绮得公司为投资方，双方在2016年4月26日解除了合作开发合同，目前项目主体是市房地二公司，绮得公司已退出。原告购买首秀一期商铺，截至目前为止，该项目没有任何手续，且原告在2014年8月14日已经提出退房申请，在省院审理绮得公司与市房地二公司之间的纠纷时，该房屋已按空房上报，市房地二公司接收了房屋。绮得公司虽收取了原告所缴纳的部分购房款，但已将款项全部用于项目开发建设。二、原告同时诉请违约金和资金占用利息，无事实及法律依据。综上，因现在的项目主体是市房地二公司，绮得公司虽收取了原告购房款，但全部投入到项目建设中，故该款项应由市房地二公司退还。被告王红兵辩称，原告购买的是绮得公司与市房地二公司合作开发的商品房，并与绮得公司商定付款方式，其与绮得公司及市房地二公司之间形成商品房销售合同法律关系。王红兵虽为绮得公司的法定代表人，但与上述两公司均为独立的民事主体，对两公司的债务不应承担连带责任。王红兵代收原告购房款的行为，仅是绮得公司的内部行为，该笔款项已实际转入公司用于项目建设，故原告要求王红兵承担连带责任没有事实及法律依据，请求依法驳回其对王红兵的诉讼请求。市房地二公司辩称，原告和绮得公司签订的合同是自始无效的合同，绮得公司在2014年未取得预售手续，将涉案房屋售与原告，原告在明知绮得公司无相关手续仍购买该房屋，其双方均有过错。绮得公司与其公司的纠纷在省院审理中显示涉案房屋并未销售，根据省院的判决书其公司在接管项目后对该房屋按无销售房源对待。原告向绮得公司递交了退房申请，绮得公司理应向其退还购房款项。综上，其公司与绮得公司虽属于合作开发关系，但绮得公司独立行使销售权，双方未建立共管账户，绮得公司与原告之间的销售行为及后期的退款应由绮得公司自行承担。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，经审查,查明事实如下：2010年12月14日，原告与绮得公司签订《商品房买卖合同》，约定原告认购绮得公司开发的首秀Ⅰ期第1幢1单元4层10416号房屋，房屋总价款为1044360元，于2010年12月14日前支付总房款50%，计524360元，余款做按揭，按揭所需费用由买受方承担。2010年12月13日原告按售楼部工作人员要求通过银行转账方式向绮得公司法定代表人王红兵个人账户转款474360元，另支付现金50000元，绮得公司于2010年12月14日向原告出具收款收据，载明收到原告支付首付款524360元。因涉案房屋未取得预售许可证，原告未能办理按揭贷款手续。2014年8月14日原告以涉案房屋手续不全及结构不合理为由向绮得公司递交退房申请，绮得公司未向原告退还购房款，亦未向原告交付房屋。后在陕西省高级人民法院审理绮得公司与市房地二公司合作开发合同纠纷案件时，绮得公司将涉案房屋作为未销售房屋上报，现由市房地二公司接收该房屋。2015年7月，案外人廖某某、徐某某以继续履行与被告绮得公司签订的《商品房买卖合同》、承担违约金为由将本案二被告诉至本院，该案涉及商品房即为首秀二期12307房屋，系2013年2月19日廖某某、徐某某与绮得公司签订《商品房买卖合同》购买，但是在2015年7月27日廖某某、徐某某以该房五证不齐为由提交退房申请，绮得公司收到退房申请后三个月内并未提出异议，故判决廖某某、徐某某与绮得公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，因廖某某、徐某某坚持其诉讼请求，故本院作出（2019）陕0104民初4375号民事判决，驳回了廖某某、徐某某的诉讼请求。2020年4月16日，廖某某、徐某某又将二被告诉至本院，要求解除与被告绮得公司签订的《商品房买卖合同》，退还已付的购房款，并承担违约金等。2020年8月4日本院作出（2020）陕0104民初4763号民事判决，解除双方《商品房买卖合同》,由绮得公司向廖某某、徐某某退还房款并承担相应的违约责任，市房地二公司承担连带责任。另查，首秀一期项目至今未取得西安市商品房预售许可证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。绮得公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告就涉案房屋签订商品房销售合同，且该房屋至今仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。绮得公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订认购合同，导致合同无效，绮得公司应承担主要责任，故其应退还已收取的购房首付款并支付资金占用期间的利息。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。绮得公司与市房地二公司为合作开发房地产法律关系，原告与绮得公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款时，市房地二公司与绮得公司仍处于合作开发期间，故市房地二公司与绮得公司应共担风险，因此，市房地二公司应对绮得公司退还原告购房款和利息损失承担连带责任。关于绮得公司法定代表人王红兵是否需承担连带责任的问题。根据庭审查明事实，王红兵虽收取了原告缴纳的购房款，但绮得公司认可王红兵事后将上述款项交回公司用于项目建设，故王红兵代收款项的行为应认定为职务行为，其目的亦非是为了滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，损害债权人或社会公共利益，因此，不符合公司法规定的公司和股东之间人格混同的情形，不应承担连带清偿责任。因原、被告之间签订的商品房买卖合同无效，原告依据合同约定主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告孙利民与被告陕西绮得置业有限公司2010年12月14日签订的编号为2255346《商品房买卖合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西绮得置业有限公司返还原告孙利民房价款524360元及资金占用期间利息（利息以524360元为基数，自2010年12月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告西安市房地产经营二公司对被告陕西绮得置业有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告孙利民的其余诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费9044元、保全费3142元、担保费1573元，由被告绮得公司、市房地二公司共同承担，（原告已预交，二被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审     判     员      郭富丽 二Ｏ二一年六月九日 书      记    员      焦莉萍  1