湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初979号原告：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道**。法定代表人：林学垒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李花，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓星，湖南联合创业律师事务所实习律师。被告：杨刚军，男，1977年5月10日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门房地产公司）与被告杨刚军商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福临门房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》及其附件（合同编号为201303782702）；2.请求判令解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并配合办理涉案商品房抵押权预告登记注销手续；3.请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。案件审理过程中，原告将第2项诉讼请求明确为请求判令被告配合办理预购商品房预告登记注销手续。事实与理由：2015年7月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号为201303782702），合同约定，被告购买原告开发的位于××乡××路××路××栋××号房屋，合同价款为404887元，首付款为121887元。合同中第六条第2款约定剩余房款付款方式为银行按揭。被告向原告请求暂欠首付款，并出具欠条一份，约定欠款金额及违约责任。被告将该房产于2015年8月18日办理了预告登记。同时，被告向中国建设银行股份有限公司湖南省分行办理了贷款手续，原告为贷款担保人。办理按揭手续后，被告并未按约支付首付款，且自2018年7月起，停止向中国建设银行股份有限公司湖南省分行还贷，中国建设银行股份有限公司湖南省分行要求原告履行担保责任，原告作为贷款担保人一直承担担保义务，替被告还贷至今。原告多次向被告催讨购房款及贷款，但被告一直无法联系。根据双方买卖合同中第七条买受人逾期付款的违约责任第2款规定“逾期超过120天未付款，买受人同意出卖人解除合同，买受人前期预付款抵作违约金归出卖人”。被告自合同签订后既未付首付款，且自2018年7月起停止还贷逾期远超120天，原告有权解除上述合同。被告杨刚军未作答辩。原告福临门房地产公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.商品房买卖合同；2.欠条；3.《同意延期偿还首付借款通知》；4.《首付款催缴函》；5.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；6.还款凭证；7.中国建设银行个人贷款对账单；8.预购商品房预告登记。被告杨刚军未举证也未质证。经审查，原告福临门房地产公司提交的证据1、2、3、4、8，内容真实、来源合法、与本案相关联，本院予以采信，证据5-7，与本案没有关联，本院不予采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年7月30日，原告福临门房地产公司（出卖人）与被告杨刚军（买受人）签订《宁乡县商品房买卖合同》及相应附件（合同编号：201303782702），合同约定：被告购买原告开发的位于××乡××路××路交汇处（福临门名都）第4幢27层2702号房屋，房屋建筑面积105.22㎡，总房价404887元；付款方式为银行按揭贷款，应于合同签订之日起向出卖人交付首期房款121887元，剩余房款283000元向中国建设银行宁乡支行申请贷款，出卖人应协助办理；买受人未按合同的约定时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的万分之一向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过120天未付款，买受人同意出卖人解除合同，买受人前期预付款抵作违约金归出卖人。合同另对其他事项进行了约定。同日，被告向原告出具欠条一张，欠条内容如下：“今有购房人杨刚军，今购买福临门·名都4栋2702室单元房壹套，因资金问题向湖南福临门房地产开发有限公司请求暂欠购房款123983元，欠款日期为壹年，该房款于2016年7月30日前还清（即交房前）。如在规定时间内还清欠款，则无任何利息，若逾期未还，本人同意按每月1.5%的利息计取违约金（注：业主欠款未还清，贵公司有权拒绝交房，并承诺欠款逾期壹年仍未还清，贵公司有权对该房产另行处置，该房产处置所产生的费用由业主自行承担）。”2016年7月11日，原告向被告发出通知，其内容如下：“你于2016年7月口头向我司申请延期偿付首付欠款，现经我司商议，同意你延期支付首付款，具体支付期限我公司另行通知，延期期间按原借款约定利息计息”。2020年6月11日，原告向被告发出通知，限被告在2020年11月1日前偿付首付款，并表示逾期仍未支付，有权解除《宁乡县商品房买卖合同》。就上述款项，被告至今未向原告支付。此外，除首付款外剩余款项由被告向中国建设银行股份有限公司湖南省分行进行按揭贷款。另查，涉案房屋已于2015年8月18日进行预购商品房预告登记。本院认为，一、原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同明确约定了被告的付款时间及逾期付款的违约责任，后原、被告就部分购房款达成协议，由被告向原告出具欠条。欠条出具后，被告要求延期支付，原告同意并表示支付期限另行通知，后原告于2020年6月11日向被告发出通知，要求其于2020年11月1日前支付，上述通知应视为合同双方对部分购房款支付时间的变更，即被告应于2020年11月1日前向原告支付购房款123983元，然被告至今未付，则原告有权依照合同约定要求解除合同。合同解除应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告在起诉前未向被告送达解除通知，故本院确认原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》于2021年5月22日（起诉状副本送达之日）解除。二、本案《宁乡县商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，故被告无需继续支付购房款，已经履行的，根据履行情况和合同性质，涉案房屋应返还归原告所有，同时被告应当协助原告办理预购商品房预告登记的注销手续，被告已向中国建设银行股份有限公司湖南省分行缴纳的按揭款，原告亦应当进行返还。同时，《宁乡县商品房买卖合同》解除后，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行就按揭贷款签订的借款合同亦应予以解除，被告及中国建设银行股份有限公司湖南省分行可以自行协商处理，原、被告双方均有协助办理抵押权预告登记注销手续的义务。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南福临门房地产开发有限公司与被告杨刚军签订的201303782702《宁乡县商品房买卖合同》于2021年5月22日解除；二、被告杨刚军于本判决生效之日起十日内协助原告湖南福临门房地产开发有限公司办理××乡××路××路交汇处（福临门名都-4）第4幢27层2702号房屋的预购商品房预告登记的注销手续。如果未按本判决指定期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，由被告杨刚军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  何胜兴人民陪审员  刘新年人民陪审员  丁碧辉二〇二一年六月二十八日书 记 员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。