江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3833号上诉人（原审原告）：马明德，男，1990年5月1日出生，回族，户籍地甘肃省广河县齐家镇新民滩村桑家湾43号，住江苏省南通市港闸区唐闸镇街道公园路29号。被上诉人（原审被告）：沈辉，男，1984年9月10日出生，汉族，户籍地江苏省南通市通州区张芝山镇通启桥村三十二组15号，住江苏省南通市港闸区唐闸镇街道南市街21号高博教育门店。委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。原审第三人：邬文涛，男，1993年3月18日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区永和花苑26幢504室。委托诉讼代理人：邬连果（系邬文涛父亲），男，1970年6月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县张庄寨镇毛桥行政村邬庄村24号。上诉人马明德因与被上诉人沈辉及原审第三人邬文涛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马明德上诉请求：改判支持马明德的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.马明德在将租金交付给沈辉后，沈辉从未将案涉租赁房屋交付给马明德，一审中沈辉从未提交证据证明其向马明德交付了房屋。邬文涛也没有证据证明房屋交给了马明德。2.马明德提出解除合同的诉讼请求，是因为案涉房屋为店面房，马明德用于经营，必须办理营业执照，而沈辉拒不协助办理营业执照，导致该店面无法经营，无法实现合同目的。因此造成的损失应由沈辉承担。3.沈辉不是案涉房屋的产权人，其没有转租权，已构成欺骗，合同应为无效。4.2020年9月27日马明德曾报警，证实沈辉拿钥匙打开了房门，张贴了出租广告。被上诉人沈辉辩称，一审判决认定事实清楚，不认可马明德的上诉理由，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人邬文涛述称，马明德说房子没有交付不是事实，2019年9月6日协商当天中午，邬文涛把钥匙给了马明德父亲，当时都有摄像头，隔壁卖油商铺也看到的。马明德向一审法院起诉请求：1.判令解除其与沈辉之间的房屋租赁合同；2.判令沈辉立即返还马明德交付的租金55000元、押金3000元，合计58000元；3.判令沈辉赔偿马明德损失54000元；4.本案诉讼费用由沈辉承担。一审法院认定事实：南通市城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）于2016年登记取得案涉房屋的产权。2017年5月27日，城建公司与沈辉签订租赁合同，约定城建公司将其位于南通市公园路28号24幢2号房（建筑面积为418.32平方米）出租给沈辉用于小超市、日杂店、茶室、简餐、甜品店、鲜花店、培训机构经营，不得任意改变房屋用途；沈辉租赁期间（5年，2017年6月1日至2022年5月31日）如擅自转租、转借、转让、抵押该合同房屋或擅自调换使用的，城建公司有权单方解除合同并立即收回房屋等合同履行事项。2017年7月5日，沈辉与邬文涛签订《合作协议》一份，约定就“电信营业厅”的投资和经营进行合作；合作期自2017年7月5日起至2020年7月4日止；邬文涛出资10万元，沈辉以管理方式参与；盈余按沈辉30%、邬文涛70%比例进行分配等履行事项。邬文涛、邬连果从他人处租用位于南通市港闸区公园路28号24幢2号房的部分店面，后沈辉称其与邬文涛口头约定租期为2019年6月至2021年6月，第一年租金50000元、第二年租金55000元。2019年8月，邬文涛、邬连果欲将案涉店面转让给马明德，作价58500元。2019年8月14日，马明德通过微信支付邬文涛定金3500元，收款方出具的收条下方载明“转让费58500元，房租30000元另算，从9月1日到4月5日，9月1日收到转让费和房租和押金3000元，总共91500元，钱付清后交房。”双方均在收条上签字。2019年9月6日，邬文涛、邬连果与马明德协商，转让价调整为54000元，马明德于当日支付50500元。邬文涛、邬连果将案涉店面及店内的桌椅、装潢、冰柜冰箱等所有设施及店面钥匙交付给马明德父亲。在收条的最顶端，马明德增加了一个条款即“如房东不同意或因什么因素不能经营的，应退还定金及转让费”。本案审理过程中，沈辉提供“店面转让，13348278338”照片一张，称马明德欲对案涉店面对外转让，马明德予以否认，并认为系沈辉对外张贴。一审法院当庭拨打“13348278338”，接听人不愿披露身份及其欲转让店面的权利来源。另查，邬文涛、邬连果在转让案涉店面时已向沈辉预付房租至2020年4月。2019年9月6日，沈辉在收取马明德支付的房租55000元及押金3000元后，向邬文涛、邬连果退还了预付的房租48000元。一审法院于2020年5月8日立案受理马明德诉邬文涛、邬连果及第三人沈辉合同纠纷（2020）苏0611民初1076号一案，马明德诉请解除其与邬文涛、邬连果之间的转让合同并要求返还转让费54000元。一审法院于2020年7月30日判决驳回马明德的诉讼请求，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。一审法院认为，根据现有事实，沈辉认可马明德使用案涉房屋并收取马明德租金及押金、退还第三人租金，应当认定马明德与沈辉之间转租合同关系成立。鉴于沈辉本就是承租人，城建公司作为出租人在本案中向一审法院出具书面意见称其保留追究转租违约责任的权利，故本案中暂不影响马明德与沈辉之间转租合同的效力。双方之间的口头协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守约定履行合同。本案争议的焦点在于马明德以“沈辉收取相关费用后既不向马明德交付房屋亦不协助马明德办理相关营业执照”为由主张解除双方之间的转租协议并要求沈辉退款及赔偿的请求能否成立。就本案已查明的事实而言，沈辉作为转租人，其对外转租案涉房屋系有合法的权利来源。至于案涉房屋所有人城建公司是否基于其与沈辉之间的租赁合同约定追究沈辉擅自转租行为的合同责任，与马明德与沈辉及邬文涛之间的转租协议的履行并无直接的关联。本案审理过程中，并未出现因案涉房屋所有人城建公司行使合同权利而导致马明德不能租赁使用案涉房屋的情形。目前，通过三方口头协议的履行，邬文涛及另一对案涉房屋控制的邬连果已退出了案涉房屋的继续租赁使用，马明德对案涉房屋权利的行使并无来自邬文涛及其他原控制人的阻却障碍，且一审法院（2020）苏0611民初1076号一案亦已确认马明德实际接收并占有案涉房屋，故马明德以沈辉未向其交付案涉房屋为由主张解除与沈辉之间转租协议的理由，因缺少事实依据，不予采纳。至于马明德诉称的沈辉未能协助其办理相关营业执照的解除协议理由。现有证据虽显示，马明德在双方履行过程中曾向沈辉提出过该请求，但马明德并未举证其向沈辉支付房租及押金之前沈辉确认马明德有据此行使合同解除的权利，且马明德亦未提供据此主张解除合同的法律依据，故马明德据此理由主张解除双方之间的转租协议，因于法无据，亦不予支持。在马明德未有主张解除合同合法依据的情况下，其主张沈辉退还已付房租及押金并赔偿其因向邬文涛支付转让费产生的损失请求，因于法无据，同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：驳回马明德的诉讼请求。案件受理费2540元，由马明德负担。二审中，马明德提交其与沈辉的通话记录文字版及打沈辉电话未接通的记录，拟证明沈辉答应过协助办理营业执照，马明德多次索要过；提交两段视频、出租广告照片及马明德将视频发给其律师的微信聊天记录，拟证明是2020年9月27日贴的出租广告，2020年9月27日其报警，警察调查时沈辉说拿钥匙打开了房门，说明沈辉没有将房子交给马明德；另提交一张食品经营许可证照片复印件。沈辉质证称，通话记录文字版及通话记录截屏真实性无法确认，从时间看通话记录文字版是在2020年4月1日，通话记录截屏是在2020年4月1日至4月8日期间，均在一审立案之前，不属于新证据，也不能达到证明目的；两段视频真实性无法确认，马明德与其律师的聊天记录时间是在2020年9月27日，此时房屋仍由马明德占有使用；出租广告照片真实性不予确认，上面的手机号码也不是沈辉的号码；食品经营许可证照片与本案无关联性。本院经审查，对马明德与沈辉的通话记录文字版真实性难以确认；马明德打沈辉电话未接通的记录与本案处理无关联性；两段视频、出租广告照片及马明德将视频发给其律师的微信聊天记录的真实性予以确认；食品经营许可证照片复印件与本案无关联性。沈辉提交落款日期为2020年10月23日的《催收租金通知书》及对应邮单、微信聊天记录一页，拟证明其曾向马明德催收案涉房屋下一期租金。马明德质证称，真实性无异议，确实收到了，但沈辉是2020年10月23日发给其的，实际情况是其已在2020年9月27日报警，沈辉已将房屋收回。经审理查明，根据一审有关笔录，沈辉陈述于2019年9月6日向邬文涛退还预付房租30000元，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年9月6日，沈辉向马明德出具收条一份，载明：“今收到马明德唐闸公园西侧店面2-3房租伍万伍仟元，押金叁仟元整”，当天，沈辉与马明德加了微信。以下为双方微信聊天记录：2020年1月18日，马明德：您好，沈总，您把那个办营业执照所需的资料给我准备下，我要办营业执照了，后双方语音聊天。2020年2月20日，马明德：您好，沈总，办营业执照的资料您准备好了吗？沈辉：在的。马明德：那您在哪里，我过来取还是。沈辉：老家乡下。马明德：您准备啥时候过来。沈辉：等能复工了就会过去。马明德：好吧。2020年3月2日，马明德：您好沈总，什么时候过来，这两天我们老家政府在给我们开拉面店的人有无息贷款，需要营业执照，您那边看能不能帮个忙。2020年3月5日，马明德：沈总看到信息请回复一下。沈辉：到长沙（音）来，一会儿就过来，估计差不多在（下午）四点钟前。马明德：好嘞，是河边您店里是吧。沈辉：我到长沙公园对面，我马上到，还有两分钟就到。2020年3月6日，马明德：沈总我把身份证复印件给你，你帮我办一下吧，还需要其他的吗？沈辉：好的。马明德：是不是先要网上申请还是?沈辉：他们会操作的，（发送一微信名片），你去找她，就说是高博沈辉那边的。她公司在圆融广场工农路马路对面。马明德：收钱吗？那这个合同能行吗？地址不一样。沈辉：他们会知道怎么做。马明德：你帮我办一下呗。沈辉：我不在这边啊，我又回乡下了。我从乡下过来，跑一趟路还蛮远的，几十公里路。你来拿一下，因为昨天回去，以后还是回乡下的。那个营业执照急不急啦。马明德：急啊，最近老家在给贷款。2020年3月7日，马明德：沈总，最近哪天你过来咱们一起把这营业执照办了吧，要按那个房产证办的话估计合同也要改一下。沈辉：你那个找天财务的那个周静，她知道怎么弄的，全部把它弄好的，她们知道怎么操作，没联系她啊？马明德：我没联系。沈辉：我给你号码你要联系她呀，去找她把材料给她，然后她就去弄啦，下个星期天星期六星期正常那边上班的话你就直接去找她。马明德：她说收费1200。你过来把合同改一下我自己去办吧。沈辉：不需要的，那你直接去，我来跟她说。马明德：我刚联系了，她说要实际考察一下，营业执照加食品经营许可证1200。沈总怎么弄了。沈辉：我跟她说了。马明德：那我是直接去找她吗？不用给钱了吧？2020年3月11日，马明德：什么情况了沈总。沈辉：我待会儿到她公司去看，跟她们当面说吧，电话里也说不清楚。马明德：好的。……二审中，马明德陈述，办理营业执照需要（房屋）产权证及租赁合同。沈辉陈述，其已提供了沈辉与上家的租赁合同及房产证复印件。本院认为，根据一审判决查明的事实及二审查明的沈辉于2019年9月6日向马明德出具收条确认收取房租及押金的事实，可以认定沈辉在向邬文涛、邬连果退还预付房租后，与马明德之间形成房屋的转租关系。沈辉与马明德之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，马明德主张沈辉无转租权，构成欺骗，合同应为无效的理由无法律依据，不能成立。马明德主张沈辉未向其交付房屋，但根据一审法院已生效的（2020）苏0611民初1076号民事判决查明的事实，2019年9月6日，邬文涛、邬连果将案涉店面及店内的桌椅、装潢、冰柜冰箱等所有设施及店面钥匙交付给马明德父亲。马明德亦未就该判决提起上诉。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”之规定，马明德亦无相反证据足以推翻该判决认定的事实，故可以认定马明德已经取得案涉房屋的钥匙。根据案涉房屋之前系由邬文涛承租，马明德系由邬文涛处转让了相关设施，由邬文涛将钥匙交付给马明德符合常理，因沈辉亦参与了协商，对于邬文涛转由马明德承租亦无异议，故邬文涛的交付亦可视为沈辉已将案涉房屋交付给马明德。且如马明德未收到案涉房屋，其理应要求沈辉交付房屋，但根据马明德与沈辉的微信聊天记录，并未见马明德要求交付房屋。因此，本院对马明德所称沈辉未将房屋交付给其的上诉理由不予采信。马明德主张沈辉拒不协助办理营业执照，导致店面不能经营，无法实现合同目的，故起诉要求解除合同。根据马明德与沈辉的微信聊天记录，马明德在交付租金后四个多月才联系沈辉办理营业执照，沈辉亦一直与马明德沟通联系并出谋划策，并未拒不协助办理，且聊天记录中马明德提到系因其老家政府给开拉面店的人无息贷款需要营业执照才急于办理，并未提及因营业需要办理营业执照。从马明德与沈辉的微信聊天记录中亦可见沈辉已提交了相关材料，故马明德以沈辉拒不协助办理营业执照致不能实现合同目的为由解除合同的理由不能成立。即便可以认定沈辉于2020年9月27日收回了案涉房屋，但此时一年租期已经届满，亦不能产生返还租金的法律后果。综上，马明德的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人马明德负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年八月二十三日书记员 盛姝玲