福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0628民初193号原告：吴水河，男，1970年3月15日出生，汉族，住平和县。委托诉讼代理人：张朝阳，福建华闽南方律师事务所律师。被告：赖文强，男，1973年10月2日出生，汉族，户籍地平和县，现住平和县。原告吴水河与被告赖文强租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用普通程序，赖文强于2016年3月21日提起反诉，本院依法予以受理。二次公开开庭进行了审理。第一次吴水河、赖文强到庭参加诉讼，第二次吴水河及其委托诉讼代理人张朝阳到庭参加诉讼，赖文强经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院已裁定按赖文强撤回反诉处理。本案现已审理终结。吴水河向本院提出诉讼请求：1.依法解除吴水河、赖文强双方签订的《租房协议》，并将址在平和县山格镇新坡村（原麦仕城）承租整栋房屋交还给吴水河。2.依法判令赖文强支付第一年租金94000元及第二年租金截止至2016年2月1日40800元，并支付自2016年2月1日起至交还承租整栋房屋止的每月租金及自2016年2月1日起至还清尚欠租金止按年利率6%计算的利息。诉讼过程中，吴水河放弃“及自2016年2月1日起至还清尚欠租金止按年利率6%计算的利息”的诉讼请求。吴水河提出的事实和理由：赖文强因业务需要于2014年5月23日向吴水河承租址在平和县山格镇新坡村（原麦仕城）承租整栋房屋，双方签订了《租房协议》，协议约定：吴水河以12元/平方米的租金将整栋房屋建筑面积4347.72平方米出租给赖文强使用，赖文强已经使用共三层计1700平方米，每年租金为244800元，于2014年9月1日前付清第一年租金，自协议签订后半年内为免租期，逐每年于11月1日前按约定支付下一年租金，租赁期为12年等条款。然而，赖文强承租后除先行预付租金50000元和支付50000元租金外，再抵扣赖文强负责安装电梯施工费用50000元后，其余租金仍未缴交，赖文强的行为已经构成违约。赖文强辩称，1.第一年的租金，双方未完全结算，赖文强租赁房屋系用于KTV经营，由于赖文强已经投入许多资金，而因吴水河未能提交消费设施合法证明，至今无法开业，吴水河出租的房屋未经竣工验收，导致赖文强无法办理消防证等证件。2.由于无法办理消防证的原因无法开业，致第二年的租金未交，现吴水河要求解除合同，其要赔偿我的经济损失。吴水河围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：证据一，《租房协议》一份。欲证明吴水河与赖文强于2014年5月23日签订租房协议一份，协议约定吴水河以12元/平方米的租金将整栋房屋建筑面积4347.72平方米出租给赖文强使用，赖文强已使用共三层计1700平方米，每年租金应付人民币244800元、定于2014年9月1日前付清第一年租金、自协议签订后半年内为免租期、逐每年11月1日前按约支付下一年年租金、租赁期为12年等条款。另外，签订时《租房协议》，吴水河并没有与赖文强达成该房屋用于开设KTV的口头协议。证据二，《中华人民共和国国有土地使用证》（平国用（1998）字第00300-1号）、《中华人民共和国房屋所有权证》（漳房权证平山字第××号）、九峰信用社于2016.3.8出具的《证明》各一份。欲证明址于平和县山格镇新陂村（公路边），总层数8层，建筑面积4347.72平方米的房屋系吴水河与吴兰菊共有，即吴水河享有该房屋的所有权、处分权。证据三，《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第350628201100071（私）号、建字第350628201320136号）二份，欲证明该房屋房屋经过规划许可。赖文强对吴水河提交的证据质证认为：对吴水河提交的证据的真实性、合法性均无异议，但签订租房协议时双方之间有口头协议，租赁房屋用于开设KTV时，需要的相应证件时合理要求的吴水河应协助、帮助提交给赖文强。且吴水河用于出租的房屋未经过二次验收，现无法办理消防证件。赖文强为支持其答辩理由，依法向本院提交下列证据：证据一，《国有土地使用证》及《房屋所有权证》复印件各一份，欲证明吴水河将本案讼争房屋租赁给赖文强后，将租赁房屋的国有土地使用证及房屋所有权证复印件提供给赖文强作为申请登记平和县蓝堡石大酒店有限公司的经营场所证明。证据二，《平和县蓝堡石大酒店有限公司营业执照》复印件一份，欲证明赖文强租赁吴水河所有的址在平和县山格镇新陂村（公路边）房屋（原麦仕城）作为其申请登记的平和县蓝堡石大酒店有限公司的经营场所。证据三、《蓝堡石KTV装修装饰施工合同》复印件一份，欲证明赖文强租赁吴水河房屋后，以平和县蓝堡石大酒店有限公司与福建豪庭建设工程有限公司签订《蓝堡石KTV装修装饰施工合同》，将平和县蓝堡石大酒店有限公司KTV项目装修装饰工程发包给福建豪庭建设工程有限公司施工，福建豪庭建设工程有限公司指定严志明作为承包人驻工地代表。双方对工程项目、工程价款及支付方式、工期、材料供应、工程质量及验收、违约责任等相关事宜进行约定。证据四、福建豪庭建设工程有限公司驻工地代表严志明身份证复印件一份，欲证明福建豪庭建设工程有限公司驻工地代表严志明基本身份情况。证据五、《收据》四份，欲证明赖文强已代表平和县蓝堡石大酒店有限公司向福建豪庭建设工程有限公司支付平和县蓝堡石大酒店有限公司KTV项目装修装饰工程款项合计人民币1900000元。证据六、《山格新陂吴水河房屋（原麦仕城）公共楼梯间电梯施工工资及材料清单》一份，欲证明吴水河委托赖文强建设的租赁房屋的公共楼梯所花的施工工资及材料合计人民币94921元。证据七、《存款明细账》一份，欲证明赖文强的合伙人黄艺民于2015年3月28日向吴水河租赁房屋的合伙人蔡仪庆支付房屋租金人民币50000元。吴水河对赖文强提交的证据质证认为：赖文强提供的证据证明装修工程都是赖文强单方面请人施工的，吴水河不清楚。这些花费都与吴水河无关。只有《山格镇新坡吴水河房屋（原麦仕城）公共楼梯间电梯施工工资及材料清单》总计94921元里面的工程和用料计64921元是吴水河委托赖文强装修装饰的，这张清单中的花费64921元吴水河愿意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：址在平和县山格镇新坡（公路边）一栋八层房屋，建筑面积为4317.72平方米，其房屋所有权人为吴水河和吴兰菊共同共有，规划用途为商业。房屋所有权证号为漳房权证平山字第××号，国有土地使用权证号为平国用（1998）字第00300-1号。该房屋未经向公安机关消防机构申请消防设计审核和验收。2014年5月23日，吴水河与赖文强签订一份《租房协议》，约定，吴水河将址平和县山格镇新坡（原麦仕城）整栋房屋出租给赖文强作为红宝石麦仕城酒店有限公司经营使用。整栋楼共八层，建筑面积为4347.72平方米，赖文强先行承租第一、二、三层，建筑面积为1700平方米，每平方米月租金价格为12元，计每年租金为244800元。租赁期限自2014年6月1日起至2026年6月1日止，其中赖文强享有协议签订后半年内免租金的权利。在2014年9月1日前付清第一年度租金，后在逐年的11月1日前付清下一年的租金。租金每三年递增10%，剩余面积按起用时开始计算租金等条款。协议签订后，赖文强先后支付了定金50000元、租金50000元以及由赖文强负责安装电梯施工费用50000元，合计支付租金150000元。《租房协议》签订后，赖文强便对租赁房屋进行装修装饰，现尚未装修完毕。于2014年8月11日成立平和县蓝堡石大酒店有限公司，其公司住所地为平和县山格镇新坡（公路边），公司类型为有限责任公司。经营范围：正餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；KTV；足浴。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在本案审理过程中，赖文强于2016年4月22日向本院递交一份《评估鉴定申请书》，请求法院委托司法鉴定机构对赖文强承租的房屋一至三层装修装饰工程造价及已购置安装相关空调、通风设备价值进行评估鉴定。经本院组织双方当事人进行质证及确认鉴定机构，在鉴定过程中，本院根据鉴定机构的函件二次通知赖文强缴交鉴定费，但赖文强仍未缴交。鉴定机构于2016年10月10日以双方未缴交鉴定费和未提供鉴定所需要的资料为由将鉴定材料退还本院。另查明，经向案外人吴兰菊调查核实，吴兰菊陈述其与吴水河系夫妻关系，其委托吴水河处理出租夫妻共有的址在平和县山格镇新坡（公路边）一栋八层房屋相关的租赁纠纷，并表态其知晓本案诉讼情况，不必参加诉讼。本案争议的焦点为：1、租赁房屋是否需要建设单位向公安机关消防机构申请消防设计审核和验收；2、赖文强已经缴交或可用于抵扣租金的金额问题。对此，本院予以分析如下：1、关于租赁房屋是否需要建设单位向公安机关消防机构申请消防设计审核和消防验收的问题。吴水河认为，吴水河只是将房租出租给赖文强，不负有赔偿赖文强经济损失的责任。双方签订的租赁协议第四项第１条约定赖文强应自行办理相关手续、承担相关责任。吴水河在建设讼争房屋之前只确定该房屋是商业用途，没有确定该房屋的具体用途，更没有确定该房屋用于经营KTV，该房屋不属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的情形，无须向公安机关消防机构申请消防设计审核，也无须在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。另外，该《租房协议》并没有写明租赁房屋的用途是用于经营蓝宝石KTV，吴水河在出租房屋之前无须办理涉讼房屋的消防手续。吴水河没有义务为赖文强违反协议约定擅自改变房屋用途经营KTV而办理消防有关手续。赖文强认为，在签订协议时赖文强与吴水河之间有口头协议，租赁房屋用于开设KTV时需要的相应证件时合理要求的吴水河应协助、帮助提交给赖文强。吴水河用于出租的房屋未经过消防二次验收，出租房屋不符合办理消防许可条件，现无法办理消防许可。用于吴水河明知租赁房屋用于经营KTV，而消防许可是经营KTV的必备条件，吴水河将不符合消防许可条件的房屋出租给赖文强，其行为明显违约。本院认为，吴水河将建筑面积为4347.72平方米的房屋（首期使用建筑面积为1700平方米）出租给赖文强作为“红宝石麦仕城酒店有限公司”经营使用，双方所签订的《租房协议》并没有明确、具体阐明租赁用途，从“作为“红宝石麦仕城酒店有限公司”经营使用”中判断该租赁物用于经营“酒店”业务，而非经营“KTV”，且在签订合同起至本案受理后，双方也未能提供“红宝石麦仕城酒店有限公司”证明该公司是否存在，而赖文强提供的平和县蓝堡石大酒店有限公司于2014年8月11日登记，系在《租房协议》签订之后，其名称与《租房协议》约定的“红宝石麦仕城酒店有限公司”不一致，同时，赖文强提出在签订《租房协议》是双方口头约定租赁房屋用于开设经营KTV，但未能提供证据加以证明，且吴水河予以否认，故赖文强主张双方约定该租赁房屋用用于经营KTV的依据不足。该租赁行为并不属于公安部颁发的《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的情形。故根据《租房协议》的内容，吴水河无需向公安机构消防机构申请消防设计审核和消防验收。2、关于赖文强已经缴交或可用于抵扣租金的金额问题。吴水河认为，2014年5月23日双方签订了《租房协议》后，赖文强先行预付定金50000元，后再支付50000元租金，再抵扣由赖文强负责安装电梯施工费用50000元，合计150000元可用于抵扣租金。第一年的租金尚有租金94000元未付。赖文强认为，2014年5月23日双方签订了《租房协议》后，赖文强已经支付租金244921元。本院认为，赖文强主张其已经支付租金244921元，但未能提供证据证明，根据吴水河在起诉状自认，已经收取或抵扣租金计150000元。另外，在2016年7月8日的《质证笔录》中，吴水河就赖文强提供的《山格新陂吴水河房屋（原麦仕城）公共楼梯间电梯施工工资及材料清单》证据中，认为该清单里面的工程和用料64921元是吴水河委托赖文强装修装饰的，同意承担这部分的花费64921元。因此，根据吴水河起诉状和质证笔录的自认可以确定赖文强已经缴交或抵扣租金合计214921元。根据《租赁合同》约定的第一年租金为244800元扣减214921元，赖文强尚欠吴水河第一年租金29879元。综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴水河与赖文强签订的《租赁合同》系当事双方真实意思的表示，其内容和形式未违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赖文强理应支付吴水河第一年租金尚未支付的29789元及自2015年12月1日起至租赁房屋返还交付之日止以1700平方米为基数，按每月每平方米12元计算的租金。赖文强未按约定支付租金，已经构成违约，故吴水河请求解除双方之间的租赁合同，依法可以支持。吴水河放弃“及自2016年2月1日起至还清尚欠租金止按年利率6%计算的利息”的诉讼请求，可以支持。赖文强申请本院委托司法鉴定机构对赖文强承租的房屋一至三层装修装饰工程造价及已购置安装相关空调、通风设备价值进行评估鉴定，但经本院二次书面通知赖文强缴交鉴定费而未缴交，导致鉴定材料被退回，赖文强因自行承担未缴交鉴定费的法律后果，即视为赖文强放弃申请鉴定的权利。赖文强在第二次开庭审理时，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除吴水河与赖文强于2014年5月23日签订的《租房协议》。二、赖文强应在本判决生效后十日内腾出租房协议中的租赁房屋（址在平和县山格镇新坡（公路边））交还吴水河。三、赖文强应在本判决生效后十日支付吴水河租金29879元及自2015年12月1日起至实际交付租赁房屋之日止以1700平方米为基数，按每月每平方米12元计算的租金。四、驳回吴水河其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996元，由吴水河负担1423元，赖文强负担1573元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  王赐才审 判 员  林荣杰人民陪审员  黄文亮二〇一六年十二月十二日书 记 员  方艺灵