福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终954号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈荣哲，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄佩萍，福建诚全律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕小英，女，1990年4月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 上诉人南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）因与被上诉人吕小英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华益房地产公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决没有支持上诉人的反诉请求是错误的。1、根据双方附件六《合同补充协议》第一条约定“买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条2款约定承担逾期付款的违约责任”。被上诉人应于2016年1月4日前办理完毕按揭手续，但被上诉人直至2016年11月18日才办理按揭手续，明显存在违约，应当根据合同约定支付违约金。上诉人一审反诉请求支付违约金应得到支持。2、一审以被上诉人在办理按揭贷款时需要上诉人的协助，而上诉人未提供证据证明其在签订《商品房买卖合同》时要求被上诉人提供按揭银行所需的全部资料，上诉人迟延提交的相关证据为由，判决驳回上诉人反诉请求明显错误。第一、《商品房买卖合同》是平等主体的买卖合同，上诉人是房产出售方，被上诉人是房产的买受方。出售方和买受方均应按照合同约定履行，否则应按合同约定承担违约责任。《合同补充协议》第一条约定逾期付款的违约责任，被上诉人逾期付款就应当承担违约责任。第二、被上诉人作为房产的买受方的主要义务就是应当按时支付房款，现金支付或按揭支付是被上诉人的权利，被上诉人选择按揭支付，就应当严格按照合同约定时间办理按揭手续，否则应承担违约责任。第三、一审法院也认定上诉人在被上诉人办理按揭贷款时是协助。既然是协助，办理按揭贷款义务和责任就是被上诉人，被上诉人就应当根据银行的要求自觉履行提供办理按揭银行所需的全部资料，而应不是上诉人要求提供办理按揭银行所需的全部资料，上诉人没有这个义务。二、一审判决上诉人应当支付逾期交房违约金缺乏依据。根据《合同法》第第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺了序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因被上诉人逾期付款，应承担违约责任，上诉人有权根据附件六《合同补充协议》第一条约定及《商品房买卖合同》第七条的约定拒同买受人交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。三、一审判决认定错误，上诉人未能按时交付房屋并非全是上诉人的自身原因。1、部分是因为天气原因所致，一审对于因天气的影响只认定65天是错误的。根据《商品房买卖合同》第八条的约定：中、大、暴雨，台风及六级以上大风，停水、停电等因素造成无法施工的可以据实延期。上诉人提交了天气资料分析报告、停水、停电证明证实因天气、停水、停电原因可以据实延期，一审法院仅认定65天，没有将遇到大风天气扣除是错误的。2、市政配套安装延期及政府重要活动，造成无法施工，可以据实延期316天，一审没有予以认定并据实延期是错误的。南安市城东污水管理工程-柳东片区污水管道工程施工自2016年8月18日破路挖槽至2017年6月30日项目竣工，工期316天，造成上诉人无法施工，可以据实延期。上诉人一审提供的《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》、现场照片、污水管道平面图可以清楚证实。根据《商品房买卖合同》第八条的约定：市政配套安装延期及政府重要活动，造成无法施工的可以据实延期。南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工符合合同约定的延期条件，可以据实延期。 吕小英辩称：一审判决正确，应该予以维持。 吕小英向一审法院起诉请求：判令华益房地产公司支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止，每日按已付购房款的万分之一计算，暂计至起诉之日止为58120元）。 华益房地产公司反诉请求：判令吕小英支付逾期付款违约金15360元。 一审法院认定事实：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得南安市柳城帽山工业区创力·悦湾1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2015年12月24日，吕小英与华益房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》。本案合同约定，吕小英购买华益房地产公司开发的址在南安市，建筑面积共139.92平方米，总金额601656元。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭放款，详见附件六。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。且出卖人有权拒同买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2015年12月24日向出卖人支付首期购房款121656元，余款480000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款；如买受人在提交了按揭资料或办理了相应的贷款手续的，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内补齐材料或重新办理按揭贷款手续，因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条2款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，吕小英于2015年12月24日前支付首付款121656元，于2016年11月18日向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款480000元，中国建设银行股份有限公司南安支行于2016年12月19日发放贷款。华益房地产公司至今未将本案商品房交付给吕小英使用，且该商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、华益房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》、《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》，分别来源于气象局、自来水公司、供电局，其证据来源合法，予以认定；该证据可以证明本案工程从2015年12月24日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇台风及六级以上大风、中、大、暴雨天气、停水因素共65天，即华益房地产公司的交房时间可以顺延到2017年3月6日，而在这期间又遭遇上述原因3天，故可以再顺延到2017年3月9日交房。停电说明中仅记载2016年停电2天，并未载明具体时间，故无法确认停电的具体时间，不能直接作为延期交房的依据。2、华益房地产公司提供的《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》、照片，用于证明因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，上述证据能否成为华益房地产公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。 一审法院认为：华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吕小英向华益房地产公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吕小英与华益房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。吕小英在2015年12月24日合同签订时已支付首期购房款121656元，虽然附件六《合同补充协议》约定买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，吕小英直至2016年11月18日才办理按揭贷款手续，但因吕小英在办理按揭贷款时需要华益房地产公司的协助，而华益房地产公司未能提供证据证明其已履行了协助办理按揭贷款手续的义务，未能在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续是吕小英单方原因造成的，故华益房地产公司以此主张吕小英存在逾期付款行为不能成立，其请求吕小英支付逾期付款违约金15360元，缺乏依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条约定，华益房地产公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付吕小英。因合同约定遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风、停水、停电等因素造成无法施工，华益房地产公司可以据实予以延期，故本案商品房交房时间可顺延到2017年3月9日。但是本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防验收合格，也未交付吕小英使用，故华益房地产公司的行为已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，华益房地产公司应自2017年3月10日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按吕小英已付购房款601656元的0.01%计算支付吕小英逾期交房违约金，吕小英诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；对于超过法律规定的其他部分，不予支持。华益房地产公司辩称，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，并提供《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》、照片予以证明；一审法院认为，南安市给排水管理中心在周边道路进行施工，虽会对本案建筑项目的施工造成一定的不便，但不足以造成其无法施工，华益房地产公司在合同约定的交房时间前自身尚不具备其本应具备的全部交房条件，污水管道工程的施工不能作为华益房地产公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，华益房地产公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故华益房地产公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。综上所述，对吕小英的部分诉讼请求予以支持，对华益房地产公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、南安市华益房地产开发有限公司应支付吕小英自2017年3月10日起至南安市华益房地产开发有限公司将符合法律规定和合同约定条件的南安市柳城街道柳东滨江景观路创力·悦湾第2幢1101号商品房交付吕小英使用之日止，每日按吕小英已付购房款601656元的0.01％计算的逾期交房违约金（自2017年3月10日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；二、驳回吕小英的其他诉讼请求；三、驳回南安市华益房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1253元，减半收取计627元，由吕小英负担40元，由南安市华益房地产开发有限公司负担587元；反诉受理费92元，由南安市华益房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，华益房地产公司提供《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》及《订购单》，欲证明其已经履行了贷款的协助义务。吕小英质证称：证据由法院依法审查，但我方都是按照上诉人的通知办理相关贷款事宜的。本院审查认为：根据该《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》可以认定华益房地产公司在双方签订合同的2015年12月24日便办理商品房买卖合同的备案及预购商品房的预告登记；而根据一审的证据和双方的陈述，华益房地产公司于2016年8月27日开具吕小英的首付款发票，吕小英于2016年11月18日签订《个人住户借款合同》。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 双方争议的焦点是：华益房地产公司请求吕小英支付逾期付款违约金是否成立；一审判决华益房地产公司支付逾期交房违约金及确定的违约金金额是否正确。 本院认为，华益房地产公司和吕小英在《商品房买卖合同》中第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭放款，详见附件六。”第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。且出卖人有权拒同买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止。”而双方在附件六《合同补充协议》第一条中约定：买受人于2015年12月24日向出卖人支付首期购房款121656元，余款480000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……从本案审理情况看，华益房地产公司协助吕小英办理贷款的主要义务是办理商品房买卖合同的备案及预购商品房的预告登记和开具首付款发票，华益房地产公司已在2015年12月24日办理商品房买卖合同的备案及预购商品房的预告登记及2016年8月27日开具首付款发票。从双方合同的约定、本案举证及本院审理该商品房所在楼盘开票、贷款办理情况，应认定吕小英逾期付款的期间为2016年9月7日起2016年11月18日计73天，违约金为3504元(480000元*0.01%元/天*73天)。华益房地产公司对此部分的上诉请求部分成立，予以部分支持。鉴于吕小英应付的该金额少于华益房地产公司应付的违约金金额，故可在执行时直接予以抵扣。吕小英主张华益房地产公司未履行协助办理银行按揭贷款义务，其不构成违约，但根据二审补充查明的事实，华益房地产公司于2016年8月27日开具案涉商品房首付款发票，2015年12月24日进行合同备案及预告登记，而吕小英又未能具体说明除上述事项外，华益房地产公司还应履行何种约定或法定的协助义务，故对其主张不予采纳。本案逾期交房系因案涉商品房至今不符合交房条件所致，吕小英在合同约定的交房时间届满前已付清购房款，华益房地产公司亦已接受，现华益房地产公司据上述逾期付款违约金问题主张免除其逾期交房违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十条有关“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，故不予采纳。华益房地产公司主张因天气原因及因政府污水管网工程要求顺延交房，一审法院已依法依合同据实予以部分采纳并作了充分阐述，本院予以确认并对此不再赘述。华益房地产公司该上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，华益房地产公司的上诉主张部分成立，予以部分采纳。一审法院认定部分事实不清，判决部分不当，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8462号民事判决的第一、二项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8462号民事判决的第三项； 三、吕小英应于本判决生效之日起三十日内支付给南安市华益房地产开发有限公司逾期付款违约金3504元； 四、驳回南安市华益房地产开发有限公司一审的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费719元，由华益房地产公司负担650元，吕小英负担69元；二审案件受理费1345元，由华益房地产公司负担1300元，吕小英负担45元。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月二十七日 书记员  洪铭锋 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。