上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初27692号原告：龚效,男,1964年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙潇喆，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑛佳慧，国浩律师(上海)事务所律师。原告：贺嬿,女,1969年1月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙潇喆，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑛佳慧，国浩律师(上海)事务所律师。被告：吴松,男,1988年4月8日生,汉族，住上海市崇明区。第三人：上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行，住所地上海市浦东新区妙境路XXX号。负责人：郑群舟，行长。委托诉讼代理人：周静琦。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市崇明支行，住所地上海市崇明区城桥镇南门路XXX号。负责人：夏建国，行长。委托诉讼代理人：沈晓。委托诉讼代理人：薛敏。原告龚效、贺嬿诉被告吴松、第三人中国工商银行股份有限公司上海崇明支行、上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚效、贺嬿及其委托诉讼代理人孙潇喆、朱瑛佳慧、被告吴松、第三人中国工商银行股份有限公司上海崇明支行(以下简称工行崇明支行)的委托诉讼代理人沈晓、薛敏、上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行(以下简称恒通银行川沙支行)的委托诉讼代理人周静琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚效、贺嬿向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人工行崇明支行、恒通银行川沙支行配合原告办理上海市浦东大道2778弄6号2402室不动产及其车库(部位：地下2层车位B218室)抵押权登记注销手续；2、被告在房屋抵押注销后协助原告办理将上海市浦东大道2778弄6号2402室不动产及其车库(部位：地下2层车位B218室)全部产权过户登记至原告龚效、贺嬿名下的手续；3.判令本案的诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。事实与理由：2020年11月5日、两原告向被告以合计人民币(以下币种同)520万元购买被告所有的上海市浦东大道2778弄6号2402室及其车库(部位：地下2层车位B218室)(以下简称系争房屋及车位),原被告双方签署了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。同日,原、被告双方签署了《补偿协议》,其中约定了原告就受让系争房屋及车位的现有装潢、设备等对被告以190万元进行补偿等事宜。2020年11月10日,系争房屋及车位的房地产抵押状况信息表载明,系争房屋及车位上存在：抵押权人为工行崇明支行的抵押,债权数额为315万元以及抵押权人为恒通银行川沙支行的抵押,最高债权数额为425万元。2020年11月26日,原、被告双方签署了《补偿协议》，对前述合同及补偿协议中关于系争房屋及车位的各期付款时间、付款前提、付款金额、抵押涤除等相关条款进行了变更/补充约定。截至起诉之日,原告已根据前述四份协议,向被告按约支付了合计350万元购房款,但被告却违反了前述四份协议的约定。2021年3月18日,被告要求原告结清抵押约410万元(即总房价上调约50万元),否则将不予出售系争房屋及车位。被告已明确表示不履行合同义务,故被告应承担违约责任。被告吴松辩称，因投资失败，被告已经无力归还银行贷款，希望增加50万元的房价款，这样可以归还银行的欠款。原告当时是答应考虑的，但之后就起诉了。第三人工行崇明支行述称：其抵押物不包括车库，故车库其无法配合办理过户。只要清偿所有贷款，其愿意配合办理房屋上的抵押注销手续。第三人恒通银行川沙支行述称：只要还清其银行贷款，其愿意配合办理抵押注销手续。其抵押物中包括车库，贷款本金共计100万元。本院经审理认定事实如下：2020年11月5日，原告为乙方、被告为甲方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定原告以500万元购买系争房屋，合同约定双方于2022年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同补充条款(一)约定：第1条约定，签订本合同当日,《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在两处抵押信息,抵押权人1为工行崇明支行,债权数额为叁佰壹拾伍万元整,登记证明号：沪(2020)浦字不动产证明第XXXXXXXX号;抵押权人2为恒通银行川沙支行,最高债权数额为肆佰贰拾伍万元整,登记证明号：沪(2020)浦字不动产证明第XXXXXXXX号。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2021年4月30日之前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户,若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。第3条约定，甲、乙双方应于2022年6月30日之前且甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内,至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续,并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续。第4条约定，甲方于2021年1月31日之前,将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。合同附件三约定：1、乙方于签约当日,支付甲方定金人民币壹佰万元整(定金转房款)。2、乙方于2020年11月30日之前,支付甲方房款人民币壹佰万元整。3、乙方于2020年12月15日之前,直接支付甲方房款人民币伍拾万元整。4、乙方于2021年4月30日之前,直接支付甲方房款人民币贰佰肆拾万元整。5、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,支付甲方房款人民币壹拾万元整。2020年11月5日，原告为乙方、被告为甲方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定原告以20万元购买系争车位，合同约定双方于2022年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。合同补充条款(一)第1条约定，签订本合同当日,《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息;抵押权人为恒通银行司川沙支行,最高债权数额为肆佰贰拾伍万元整,登记证明号：沪(2020)浦字不动产证明第XXXXXXXX号。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于2021年4月30日之前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方,甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续,乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户,若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。第2条约定，甲、乙双方确认在该车位转让同时,签订了转让系争房屋的网上备案版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。第3条约定，本合同为第1条所述之房屋的买卖合同的从合同,该车位的过户、交接、更名等手续的办理时间或条件适用房屋买卖合同的相关约定。合同附件三约定，乙方于2021年4月30日前支付甲方房款贰拾万元整。2020年11月5日，原告为乙方、被告为甲方，签订《补偿协议》，双方明确双方于2020年11月5日签订的关于系争房屋及车位的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX及XXXXXXX)的总成交价为人民币伍佰贰拾万元整,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。经双方友好协商,就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方壹佰玖拾万元整,并于2021年4月30日之前,直接支付甲方。2、本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3、本次交易,甲方承诺于2021年1月31日之前,搬出该交易房屋内鱼缸一台……2020年11月26日，原告为乙方、被告为甲方签订《补偿协议》，约定：1.乙方同意就现有装潢、成卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方壹佰玖拾万元整,具体支付方式如下。(1)乙方于2021年3月31日之前,支付甲方装修补偿款壹佰陆拾万元整;(2)乙方于2020年4月30之前,支付甲方装修补偿款叁拾万元整,若甲方于2020年4月30日之前能未注销抵押,则该笔款项的支付时间更改为于甲方办理完成所有抵押注销手续后7个工作日内。2.甲乙双方约定将原房屋买卖合(合同编号：XXXXXXX)中第四笔房款款项即贰佰肆拾万元整的支付方式更改为：(1)乙方于2021年2月28日之前,支付甲方房款壹佰万元整。甲方承诺于收到该笔款项后,专用于归还“上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行的抵押贷款(登记证明号：沪2020浦字不动产证明第XXXXXXXX号),如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方自行承担;甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续,抵押登记注销手续完成时间应于2021年3月31日之前。(2)乙方2021年3月31日之前,支付甲方房款壹佰肆拾万元整。双方约定,乙方于2021年3月1日至2021年3月31日之间支付甲方的共计叁佰万元整的房款款项,甲方承诺在收到该笔款项后,专用于归还“中国工商银行股份有限公司上海市崇明支行的抵押贷款(登记证明号：沪2020浦字不动产证明第XXXXXXXX号),甲方应提前与银行中请预约还款,并将确定的还日期通知乙方(如确定的还贷日期超过2021年3月31日,则乙方该笔款项即叁佰万元整的支付时间延迟至确定的还贷日期当日支付),甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往银行办理手续,乙方当日将还贷款项直接转入银行指定的甲方还款账户,若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的,甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款,需要支付违约金,则该违约金由甲方有行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。3.甲乙双方约定将车位买卖合同(合同编号：XXXXXXX)中第一笔房款款项即贰拾万元整的支付方式更改为：(1)乙方于2021年4月30日之前,支付甲方房款贰拾万元整,若甲方于2020年4月30日之前能未注销抵押,则该笔款项的支付时间更改为于甲方办理完成所有抵押注销手续后7个工作日内。4.本次交易,甲方承诺于拿到该交易房屋《中华人民共和国不动产权证书》当日,转交居间方代为保管。5.本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的增值税、个人所得税、附加税及契税由乙方负担并支付,其余税费均由甲方承担并支付……2020年10月31日，被告出具收据，确认收到定金10万元。2020年11月9日，被告出具收据，确认收到定金90万元。2020年11月27日，被告出具收据，确认收到房款70万元。2020年11月30日，被告出具收据，确认收到房款30万元。2020年12月15日，原告向被告支付付款50万元。2020年12月30日，被告出具收据，确认收到房款100万元。2020年1月31日，被告将系争房屋及车位交付原告。2021年3月18日，原告贺嬿发送微信给被告：“吴松你好，根据昨天的通话内容，我汇总了一下信息，请确认一下信息是否是你现在对这次房屋交易的2种最新想法：1、你想根据合同支付违约金，房子不卖了；2、因为现在付款还剩360万，但2家银行需结清的贷款总额约410万，中间的差额约50万你希望由我们来承担，相当于总房价要由原710万调增至760万左右；以上描述是否对，请确认，谢谢。”被告回复：“是的阿姨”。另查明，系争房屋上有抵押权人为工行崇明支行、债权数额为315万元、期限自2020年3月27日至2050年3月27日的抵押。系争房屋及车位上有抵押权人为恒通银行川沙支行、最高债权数额为425万元、债权发生期间为2020年9月14日至2025年9月10日止的抵押。再查明，原告就本次诉讼提请诉讼保全，为此向大家财产保险有限责任公司上海分公司支付10,000元。审理中，被告明确其与原告继续履行买卖合同的前提是在原合同总价基础上溢价50万元，否则将不再出售系争房屋及车位。第三人工行崇明支行明确至2021年4月，被告尚有贷款本金3,104,730.27元未归还；第三人恒通银行川沙支行明确至2021年5月27日，被告尚有100万元本金未归还。原告表示愿意先代被告归还银行所有欠款，以便办理抵押注销并办理系争房屋及车位过户手续，超出原告应支付被告房款部分将另行向被告主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋及车位《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》,系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现原告已约支付被告房款，但被告未按照约定及时办理系争房屋及车位上抵押注销手续，且明确表示如原告不接受总房价溢价50万元，将不再出售系争房屋及车位，被告的行为已构成预期违约，原告有权按照相关法律规定主张债务加速到期。虽系争房屋上尚存第三人之抵押登记未注销，但原告明确表态：愿意代被告偿还相应贷款、注销抵押权登记;在系争房屋及车位注销抵押登记后将系争房屋过户至原告名下；超出原告应支付付款部分的款项，原告将另行主张权利。原告以上主张不违反法律规定，本院予以准许。原告要求被告吴松支付保全担保费用，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条之规定，判决如下：一、原告龚效、贺嬿于本判决生效之日起十日代被告吴松涤除上海市浦东大道2778弄6号2402室房屋上抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市崇明支行的抵押，第三人中国工商银行股份有限公司上海市崇明支行予以配合；二、原告龚效、贺嬿于本判决生效之日起十日代被告吴松涤除上海市浦东大道2778弄6号2402室及车库地下2层车位B218室房屋上抵押权人为上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行的抵押，第三人上海浦东恒通村镇银行股份有限公司川沙支行予以配合；三、被告吴松在上述抵押涤除后，立即将上海市浦东大道2778弄6号2402室及车库地下2层车位B218室房屋产权过户至原告龚效、贺嬿名下，同时原告龚效、贺嬿支付被告吴松剩余房款360万元；四、驳回原告龚效、贺嬿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,500元，减半收取30,750元，由被告吴松负担；财产保全费5,000元，由被告吴松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年六月十五日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》1、第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。