辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初813号 原告：李小同，女，1990年4月2日出生，汉族，系工程师，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙美文（系李小同母亲），女，现住辽宁省瓦房店市都市。 被告：大连瑞祥物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五一路福祥园8号2单元6层1号。 统一社会信用代码：91210204759915919X。 法定代表人：谢新宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐新，男，系该公司法务，现住辽宁省沈阳市于洪区。 被告：大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司，住所地辽宁省瓦房店市南共济街二段152号。 统一社会信用代码：91210281687057109L。 法定代表人：谢新宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐新，男，汉族，系该公司法务，现住辽宁省沈阳市于洪区。 原告李小同与被告大连瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）、大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司（瑞祥物业分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李小同的委托诉讼代理人孙美文、被告瑞祥物业公司及被告瑞祥物业分公司共同的委托诉讼代理人齐新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小同向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告返还物业费5524元；2.请求判令二被告渎职而造成原告个人财产直接损失5859元（车库维修费5500元、火车票239元、太阳能维修费70元）；3.判决二被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求判令二被告赔偿车库价值贬损2万元、室内进水损失费5000元。事实和理由：一、被告物业管理服务完全未履行物业协议约定的服务标准，且存在诸多明显违反大连市物业管理条例规定的义务和行为：主要表现在以下四个方面：1.物业管理失职，公共绿地严重毁坏，对破坏小区绿化或占用公共区域的行为不予以制止和清理；2.物业管理失责，致使小区脏乱差，存在严重安全隐患，增加了业主损失风险；3.物业维护缺失，小区后山的健身场地公共设施损坏严重，常年没人维修；4.物业服务失信，违约乱象层出不穷。未按物业管理条例履行合法程序召开业主大会，未选举业主委员会，物业用房租为商用，小区门口无人看守，垃圾常多日无人清理；二、物业管理渎职，造成原告个人财产直接遭受损失。1.原告车库上面一楼几户业主经物业公司同意联合实施扩院子、绿地变菜地等行为，致使原告车库漏水，影响原告车库结构安全。原告多次找物业沟通，物业均未制止，造成原告车库维修损失；2.户外上下公用管道的维修维保。2019年10月18日，41#楼上管道井漏水，业主要求关闭单元内水管总阀，物业没有第一时间派专业人员进行操作，将关闭单元阀门的工作推诿给自来水公司，延误时间，致使我家被淹；3.保洁打扫生活垃圾的清理清运不及时、不全面；三、依法维权。 被告瑞祥物业公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。被告已依据物业服务合同约定履行了服务，原告缴纳物业费是应尽义务。原告提出的绿化被毁，园区违建，是由于业主违法占地造成的，被告为民营企业，无行政执法权，依据辽宁省物业管理条例相关规定，业主违法占地行为应由城建及综合执法部门负责，被告已依法向相关部门反应，被告已尽到相应义务。原告提出的后山活动场地问题，由于该区域不在园区规划内，所以不在被告服务范围内。园区设有门禁，保障园区正常车辆通行及停放秩序，并配有安保人员保障园区质量，园区也配有保洁及绿化人员维持园区正常生产生活，不存在原告所说的脏乱差现象。园区服务质量与园区建筑质量、业主素质及园区物业费缴费率存在着密不可分的关系，原告从2011年开始一直拒缴物业费，被告在原告长达八年未缴纳物业费的情况下仍为原告提供物业服务，直到2019年被告起诉，原、被告就缴纳物业费、卫生费、感应灯费及园区服务存在瑕疵问题达成调解，现原告又以被告服务不到位为由，要求返还缴纳的物业费，并要求被告承担房屋维修损失，明显违反了诚实信用原告。原告房屋质量问题及因邻居违法建筑导致房屋漏水问题，是原告与邻居之间的侵权责任纠纷，原告遭受的损失应由实际侵权人负责，被告服务不包含此项。另外，车库申购人为李振文，故车库损失与本案无法律关系。原告所说的室内进水是由于自来水管爆裂造成的，实际损失应由自来水公司承担责任，不应由物业承担损失。综上请法院驳回原告全部诉讼请求。 被告瑞祥物业分公司辩称，瑞祥物业分公司不是物业合同续签主体，无返还物业费的义务，被告诉讼主体不适格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李小同系瓦房店市都市阳光小区房屋所有权人，该房屋建筑面积126.09平方米。原告父亲李振文作为申购人购买该小区169号车库一处。2008年8月24日，原告与案外人深圳市长城物业管理有限公司大连分公司长城·都市阳光管理处签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费0.5元/平方米/月。同时约定：甲方（物业公司）违反本协议未达到管理服务质量约定标准，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2013年12月30日，案外人深圳市长城物业管理有限公司大连分公司长城·都市阳光管理处（甲方债权出让人）与本案被告瑞祥物业公司（乙方债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方将长城都市阳光一、二、三期业主欠甲方的物业费共计420000元转让给乙方。后瓦房店市都市阳光业主委员会（甲方）分别于2014年1月1日、2017年1月1日与被告瑞祥物业公司（乙方）签订为期三年的《物业管理委托合同》各一份，均约定甲方将位于瓦房店市钻石街都市范围内的物业委托给乙方统一管理。委托管理事项包括房屋及公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；配合和协助当地公安进行本物业公共秩序维护、安全防范的协助管理；车辆行驶及停泊等。物业管理服务费为：多层0.5元/月/平方米。若乙方违反本合同使甲方不能达到本合同约定服务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成经济损失的，乙方应承担给甲方的赔偿责任。 再查明，2019年，被告瑞祥物业公司诉请本案原告给付2011年至2019年8月31日期间欠缴的物业费用7232.74元。原告本案庭审陈述其欠缴的物业费为6476.20元。后原告于2019年11月20日向被告瑞祥物业公司交付2011年至2019年期间的物业费合计6200元，瑞祥物业公司撤诉，本院予以准许并作出（2019）辽0281民初6747号民事裁定书。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告房屋所在小区瓦房店市都市阳光业主委员会分别于2014年1月1日、2017年1月1日与被告瑞祥物业公司（乙方）签订为期三年的《物业管理委托合同》各一份，原告未举证证实该两份《物业管理委托合同》存在无效情形，故该两份《物业管理委托合同》对原告具有法律约束力。同时，即便原告对该两份《物业管理委托合同》效力不予认可，但其确认被告瑞祥物业公司实际为原告提供了物业服务，并于2019年向被告瑞祥物业公司补交了2011年至2019年欠缴的物业管理费用，故原、被告之间存在物业服务事实亦足以认定。原告否认其系基于调解与被告瑞祥物业公司就欠缴物业管理费数额的给付达成协商，但原告于2019年11月20日实际向被告瑞祥物业公司补交的物业费用6200元，既低于瑞祥物业公司主张的欠缴数额7232.74元，亦低于其本人陈述的欠缴数额6476.20元，故实际补交数额系经双方协商达成的事实足以认定。同时，依原告本案中的自述，其系因被告瑞祥物业公司的物业服务管理中存在本案主张的各项问题才未交纳物业管理费用，且原告欠缴物业管理费用年限长达8年，如此长期存在的矛盾，原告与被告瑞祥物业公司在2019年诉讼的协商过程中涉及且作为减免物业费条件，可信度较高。对被告“已经就相关服务部到位、瑕疵问题以减免物业费的形式与原告在2019年达成调解”的抗辩，本院予以采纳。因原、被告双方已就2011年至2019年的物业费达成协商并已实际履行完毕，原告又诉请要求被告返还物业费，本院不予支持；对于原告主张的财产损失以及车库损失，因原告并非该车库的所有权人或申购人，故对于与该车库相关的权利原告无权提起主张，本院对原告主张的车库贬值损失2万元、车库维修费5500元，均不予支持。原告主张火车票239元、太阳能维修费70元，与本案的关联性无法认定，本院不予支持；原告主张因其所在单元4楼管道井脱节，被告瑞祥物业公司未应原告要求关闭单元内水管总阀导致延误时间，而致原告室内进水而造成的室内壁纸脱落、厨房顶棚鼓泡的损失5000元，既未举证证实被告为责任主体，亦未举证证实其损失，故原告该项主张本院不予支持。被告瑞祥物业分公司不是物业服务合同的一方当事人，不是物业服务的实际提供者，亦不是实际收取原告2011年至2019年物业费的当事人，故被告瑞祥物业分公司对原告不负有承担原告损失、返还物业费用的合同义务。原告对被告瑞祥物业分公司的诉讼主张，本院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第（六）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告李小同的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费708元，由原告李小同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  韩宏云 人民陪审员  杨桂芝 人民陪审员  司晓林 二〇二一年六月二十二日 书 记 员  吴晓岩