广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0282民初443号原告：南雄市鸿丰发展有限公司，地址：南雄市xxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘烈强，男，1978年10月20日出生，汉族，住南雄市×××××××××××××××××，现住南雄xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。系该公司员工。委托诉讼代理人：刘清华，系广东品杰律师事务所律师。被告：曾繁荣，男，1989年12月29日出生，汉族，住广东省南雄市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：郑云花，女，1989年12月9日出生，汉族，住广东省始兴县×××××××××××。系曾繁荣妻子。原告南雄市鸿丰发展有限公司与被告曾繁荣物业服务合同纠纷一案,本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告南雄市鸿丰发展有限公司的委托诉讼代理人刘烈强、刘清华、被告曾繁荣的委托诉讼代理人郑云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南雄市鸿丰发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2019年11月至2020年12月的物业管理服务费2696.61元、违约金267.83元，水费132.66元，公摊费74.47元,总共3171.57元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告成立于2016年1月7日，经营范围为物业管理、物业管理培训服务等。2017年2月1日，南雄市華辉房地产开发有限公司（下称开发商）与原告签订《前期物业管理委托合同》，选聘并委托原告为“xxxx小区”提供前期物业管理服务，第六章第十八条第1款约定“本物业管理区域物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅建筑1.5元/月*平方米计费，商业建筑3元/月*平方米计费”，收楼后，原告按照住宅1.5元/月*平方米、商铺2元/月*平方米的标准收费。2017年10月18日，开发商从拆迁户金燕忠处买下xx房（下称涉案房屋），同年12月25日，由开发商卖给被告。2018年10月28日，被告接收了涉案房屋，并缴纳了一年的物业管理服务费，到2019年的10月份止。2019年11月后，被告没有缴纳物业管理服务费，水费、共摊费也部分没有交，物业管理条例（2018修订）第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”江玥名门《前期物业服务协议》第四条“物业管理服务费”第二款规定：“物业管理服务费按照政府部门的核定标准确定，物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米收取，自开发商实际交付乙方所购房屋之日起计算，按住宅全部面积每月每平方1.5元计算收取。”。第九条“违约责任”第三款规定“乙方（购房人、业主）违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金；由此产生的相关费用由乙方承担。”被告从2019年11月开始没有缴纳物业管理服务费，逾期缴纳应当支付违约金（按每日万分之五计算）。原告用短信催收过几次，在房屋所在地贴了催收函，并委托律师发了律师函，被告一直不予理会，原告无奈，只能向贵院提起诉讼，请贵院在查清事实的基础上做出公正的判决，以维护原告的合法权益。被告曾繁荣辩称，1.鸿丰物业所收取的住宅建筑按1.5元/月*平方米计收的管理费是否符合国家物业相关规定的收费。我们小区并不是封闭式小区，没有绿化而物业管理合同里面强调的是整个小区卫生、绿化、照明、人性化管理。我们a、b、c栋都同属于开放式的小区，为什么物业收费标准跟隔壁封闭式小区是同样的价钱，同样的收费我并没有享受到相同的待遇。2.我没有受到鸿丰物业公平的待遇。物业明确规定收房是一次性收取3个月的物业管理费而我一次性交一年的费用，物业并没有给我奖励或者任何优惠，因为我工作的原因我长期会出差次年就忘记交物业管理费。导致超期的时候就是物业一张告示贴在我家门口，还存在迟纳金的费用，因为这个迟纳金我与物业僵持不下。3.在我买楼的时候我们就有交过水电入户费，可视电话费之类的费用。我是2018年底收楼直到去年2020年6月物业才给予安装可视电话，给我的生活带来了极大的不便。业主要缴纳高于自来水厂的水费。因为与物业公司的僵持我母亲去物业缴纳水费也受到阻拦，理由是没有交物业管理费就不收取水费，之后又是水费催缴的告示和迟纳金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.前期物业管理委托合同，证明原告与華辉公司签订合同，约定原告为xxxx小区提供前期物业管理服务；2.前期物业服务协议，证明物业服务费的标准为1.5元每月每平方米，违约金为逾期每天按千分之五计算；3.临时管理规约，证明规约第四章“业主权利义务”规定了业主应当在每月10日前交纳物业费、分摊费等，以及物业服务公司有权追讨未缴纳物业费的业主；4.证明，被告从开发商处买下涉案房屋；5.xxxx楼宇接收确认书，证明被告接收了涉案房屋；6.收据，证明被告交纳了2018年11月到2019年10月的物业费；7.收费清单，证明被告水费交到2020年6月30日止；8.南雄市物业服务收费备案表，证明从2017年8月开始，xxxx就执行政府指导价。被告未提出质证意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年2月1日原告与南雄市華辉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》委托原告为位于广东省韶关南雄市××××“xxxx小区”提供前期物业管理服务。2017年10月18日，南雄市華辉房地产开发有限公司从拆迁户金燕忠处收购了xx房，2017年12月25日被告向南雄市華辉房地产开发有限公司购买了该房屋，并于2018年10月28日接收了该房屋。同日被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告应提供专业化的物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费及其他费用，物业管理费按住宅全部面积每月每平方米1.5元计算收取，被告应于每月1-10日到原告物业服务中心交纳物业服务费及共用水电分摊费用，每逾期一日，需再交纳欠费总额的千分之五作为违约金。2018年10月28日原告缴纳了2018年10月28日至2019年10月28日一年的物业服务费，2019年11月至2020年12月的物业服务费还未交纳。以上事实，有原告提交的前期物业管理委托合同、前期物业服务协议、临时管理规约、证明、xx楼宇接收确认书、收据、收费清单、南雄市物业服务收费备案表及本院的庭审笔录予以佐证。本院认为，对于原告主张要求被告交纳2019年11月至2020年12月的物业管理服务费及违约金的诉请。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方形成了物业服务合同关系。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应按约定向原告交纳物业服务费，现被告逾期未交纳物业服务费已构成违约，应承担交纳物业服务费及违约金的民事责任。被告辩称，原告提供的物业服务有瑕疵，且原告所收取的物业服务费不符合国家相关规定。但被告未提交证据证明原告提供的物业服务有瑕疵。原告提交的《南雄市物业服务收费备案表》，证明了原告实行政府指导物业服务费收费标准，且经南雄市发展和改革局备案。被告的抗辩理据不足，本院不予采信。对于物业服务费的计算，依据《前期物业服务协议》的约定，案涉房屋的面积为128.41平方米，每月的物业服务费为192.615元（128.41㎡×1.5元）,2019年11月至2020年12月共计14个月的物业服务费为2696.61元（192.615元×14个月）。原告主张2019年11月至2020年12月的物业服务费2696.61元的诉请，本院予以支持。对于违约金的计算，依据《前期物业服务协议》的约定，被告应于每月1-10日到原告物业服务中心交纳物业服务费及共用水电分摊费用，每逾期一日，需再交纳欠费总额的千分之五作为违约金。原告主张按欠费总额的万分之五的标准计算，本院予以采信。逾期日期应为每月的11日，原告主张逾期日期为每月1日，本院不予采信。具体的违约金计算如下：应缴物业费年月每月物业费金额逾期日期逾期截止日期逾期天数违约金金额2019.11192.6152019.12.112021.1.10397天38.232019.12192.6152020.01.112021.1.10366天35.252020.01192.6152020.02.112021.1.10335天32.262020.02192.6152020.03.112021.1.10306天29.472020.03192.6152020.04.112021.1.10275天26.482020.04192.6152020.05.112021.1.10245天23.602020.05192.6152020.06.112021.1.10214天20.612020.06192.6152020.07.112021.1.10184天17.722020.07192.6152020.08.112021.1.10153天14.742020.08192.6152020.09.112021.1.10122天11.752020.09192.6152020.10.112021.1.1092天8.862020.10192.6152020.11.112021.1.1061天5.872020.11192.6152020.12.112021.1.1031天2.992020.12192.6152021.01.112021.1.100天0.00总计267.83综上，原告主张违约金267.83元的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告交纳2020年7月1日至2020年12月31日的水费及公摊费的诉请。原告未提交水费及公摊费的实际用量，没有计算参数，也没有提供原告已垫付水费及公摊费的证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告曾繁荣应于本判决生效之日起十日内支付2019年11月至2020年12月的物业服务费2696.61元及违约金267.83元共计2964.44元给原告南雄市鸿丰发展有限公司；二、驳回原告南雄市鸿丰发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾繁荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  朱祖良二〇二一年四月二十四日书记员  邱 扬