苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1259号原告：苏州市高丽物业管理有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路62号1幢6楼。法定代表人：戴建林，总经理。委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。被告：苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道莲花庄村。法定代表人：姚寿昌，董事长。委托诉讼代理人：朱洪，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王相，江苏简文律师事务所实习律师。原告苏州市高丽物业管理有限公司（以下简称高丽物业公司）与被告苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司（以下简称永诚小贷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告高丽物业公司的委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼，被告永诚小贷公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。后本案转普通程序依法组成合议庭，由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员钱惠良、吴进兴参加评议，于2016年9月23日再次公开开庭进行了审理。原告高丽物业公司的委托诉讼代理人阙银元、被告永诚小贷公司的委托诉讼代理人朱洪、王相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽物业公司诉称，被告未按《租赁合同》的约定履行支付租金义务，请求判令：1、被告支付原告租金214050元及利息17436元（按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率5.75%，自2014年11月1日计算至实际给付之日止，暂算至2016年3月31日），合计人民币231486元；2、被告承担本案诉讼费用。被告永诚小贷公司辩称，1、原告主体资格不适格，被告承租的房屋产权人是李卜东，开发票的名字也是李卜东，因此原告不具有作为出租方起诉的资格。2、被告租金已付至实际搬离之日，被告原来承租的房屋已有他人在实际使用，请求法院依法裁判。原告为证明其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、李卜东301室、302室、303室房屋的房产证、土地证复印件，ＸＸ明108室、吕林福109室、陆晓淳141室、ＸＸ明142室房屋的房产证、土地证复印件，庭后补交304室、305室、306室房屋的产权证，同时提供李卜东、ＸＸ明、吕林福、陆晓淳共五份授权委托书，证明房屋的所有权以及房屋所有权人将该房屋委托原告出租并收取相应的租金。2、租赁合同原件一份，证明原、被告于2010年12月15日订立房屋租赁合同，订立双方为原、被告，租赁房屋为证据一列举的房屋以及304室、305室、306室房屋，约定了租赁时间、租金和支付方式以及违约责任等，乙方签名的杨仁忠、邵金林、邹根平、叶福明均系被告股东的法定代表人，租赁房屋的时候，被告尚未成立，但是合同履行是被告租用房屋及被告支付租金。3、催款函复印件一份，证明被告截止最后一期租金及相关费用为322845元，其中租金300421元，物业费与广告费22424元，按合同约定两部分租金是285400元，其余部分应该是税金。4、被告回函复印件一份，内容是催讨后，被告要求开具一季度的租金发票，也证实了被告承租房屋的出租方是原告，原告有权向被告收取租金。5、收据两张，金额合计71350元，证明被告仅支付2015年第一季度的租金。经质证，被告发表如下意见：证据1，真实性由法院依法核实，委托书真实性无法发表意见，请求法庭注意只是产权人委托本案原告对外招租签订租赁合同，原告仅有此权利，没有诉讼的权利，原告没有权利代表出租方起诉被告。证据2，真实性无异议，合同确实是被告公司股东的法定代表人签订，因为当时属于筹建阶段，但是可以看出原告只是出租方的代理人。证据3，不清楚。证据4，回函真实性无异议，回函是要求原告开具发票，原告是出租方的代理人，所开出的发票名称都是房东，并不是原告，而且是要求开一季度的发票，而被告在2015年之前的发票都是要求开一年的，租金是一年一次性支付的，说明被告实际租赁就是一季度，发票也是开到3月底，并没有开到年底。证据5，真实性认可，也作为被告的举证，发票金额包含税，税费由被告承担，所以收据金额和发票金额不一致。被告为反驳原告主张，向本院提供的证据有：1、2014年年度的发票以及2015年一季度的发票复印件，证明2015年之前都是按年支付租金，按年开具发票，2013年10月30日开具的2014年度的租金发票，金额289790元（含税），2015年1月26日开具的2015年一季度的租金发票，金额75105元（含税），被告在2015年初书面通知原告开具一季度的租金发票，说明被告即将搬迁。2、2014年10月30日给原告的回函复印件，证明当时被告通知原告要搬走了。3、照片打印件6张，证明被告原来承租的房屋现已由第三方承租并占有使用，具体的租赁合同可申请法院调取。4、平交道口管理协议书和准予交通行政许可决定书复印件一份、收据复印件一份、室外机动车收费照片一张，证明被告原先承租的房屋的外面有个停车场，是被告当时报批建成的，现在由原告在占有使用。5、无锡高新技术产业开发区人民法院裁定书复印件一份，证明李卜东由于债务，法院需处置该房屋，法官和被告沟通过，这也是被告要搬走的一个原因，但没有书面搬离通知的证据。经质证，原告发表如下意见：证据1，真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，因为出租方与承租方履行义务应以《租赁合同》为准，也不能证明支付一季度租金就是租赁一季度。证据2，真实性无异议，并不能达到被告的证明目的。证据3，真实性不认可，也不认可被告的证明目的。证据4，与本案没有关联性。证据5，裁定书真实性由法院核实，该裁定书没有要求被告搬离所承租的房屋，不能证明被告的证明目的。经审理查明，原告高丽物业公司为甲方、出租方，被告永诚小贷公司为乙方、承租方，双方于2010年12月15日签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于相城区北桥街道凤北荡路62号2幢108室、109室、141室、142室商铺（面积332㎡）、301室、302室、303室、304室、305室、306室商务用房（面积878㎡）总面积1210㎡出租给乙方作为经营办公场所，租赁时间自2011年1月1日起至2015年12月31日止，租金先付后用（不含税价），租金发票税金由乙方承担，其中2015年1月1日至2015年12月31日四间商铺的年租金为7.2万元(含141室、142室租金2万元)，六间商务用房的年租金为21.34万元，上述租金的支付时间均为2014年10月31日前，若乙方拖欠租金等相关费用的，应按中国人民银行同期贷款利息向甲方支付逾期付款违约金。租赁期内，由于乙方自身原因或过错导致提前终止合同的，乙方装修设施（除可移动物品外）归甲方所有，乙方不得拆除或损毁，甲方不承担任何经济补偿。租赁期间，甲、乙双方均不得擅自变更或解除本合同，双方如因特殊情况需终止租赁关系，应提前二个月通知对方，并商定补偿损失，若因政府行为导致合同无法继续履行，则双方免责。双方还约定了物业费、电费等费用的承担。合同中注明：因乙方正在筹办中，本协议由筹办负责人签字生效。合同落款处，甲方加盖原告公章、原告负责人签名，乙方由被告股东的负责人签名。原告交付房屋，被告于2011年6月21日经工商核准设立，登记注册地北桥街道凤北荡路62号即租赁所在地，并实际租用原告提供的上述商铺和商务用房，按约支付了2014年及2014年之前的租金。2014年10月31日到期后，因被告未交纳2015年度租金，原告于2014年12月25日向被告发《房租金催款函》，催促被告于2015年1月25日前交纳最后一年的租金及相关费用。2014年12月30日，被告回函原告，表示现使用的办公场所2015年一季度租金，请原告先开一季度租金发票，公司财务收到发票即时划付租金。后被告于2015年1月30日向原告交纳了第一季度四间商铺的租金18000元、六间商务用房的租金53350元，合计71350元，原告开具收款收据二张。现原告因催要2015年度租期内的剩余租金无果，于2016年3月21日诉至本院。另查，相城区北桥街道凤北荡路62号2幢108室、142室商铺的所有权人为ＸＸ明，109室商铺的所有权人为吕林福，141室商铺的所有权人为陆晓淳，301室、302室、303室商务用房的所有权人为李卜东，审理中，经本院核实，304室、305室、306室商务用房的所有权人也为李卜东，李卜东于2008年6月25日出具委托书，委托原告出租上述其名下的商务用房，ＸＸ明、吕林福、陆晓淳则分别与原告于2010年12月13日签订委托招租协议书，将上述各自名下的商铺委托原告对外出租，租期自2011年1月1日至2015年12月31日。上述事实，有原告举证的房产证、土地证、租赁合同、催款函、回函、收据、被告举证的租金发票、本院调查情况及庭审笔录证实，本院予以确认。审理中，被告表示其于2015年3月28日搬离，并将钥匙移交给原告，原告对此不予认可，被告对此主张未提供证据证明，被告认可其搬离未与原告办理书面手续，原告认为被告实际到租赁期满后才搬离，对于尚欠租金要求计算到2015年12月31日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告出租的房屋虽然登记在他人名下，但房屋的所有权人均书面委托原告对外出租各自名下的房屋，原告据此取得了处分权，原告在受托范围内以自己的名义与被告的股东负责人签订《租赁合同》，将房屋出租给被告使用，该《租赁合同》应为合法有效。合同履行多年，被告及房屋所有权人均未提出异议，被告也是按合同约定向原告支付租金，现涉及被告欠付租金，原告有权提起诉讼，故原告主体适格。至于原告以房屋所有权人的名称向被告开具租金发票并不影响原告主张本案权利。被告关于原告主体不适格的辩解缺乏事实依据和法律根据，本院不予采纳。对于租金，合同约定先付后用，被告未于2014年10月31日前支付2015年度租金构成违约，依法应承担违约责任。原告催款后，被告回函要求原告开具第一季度的租金发票，但并未通知原告提前终止《租赁合同》及告知具体的终止时间。被告凭要求原告开具第一季度发票即表示其实际租用第一季度，该主张缺乏法律依据。被告提供的照片打印件无拍摄时间，也不能反映具体的拍摄地点，不能证明原告将租赁房屋另行出租他人及出租的具体时间。被告提供的无锡高新技术产业开发区人民法院执行裁定书仅显示李卜东名下的出租房因涉及银行抵押，房屋价款优先受偿银行借款，但并未被现场查封和要求被告搬离，也即不影响被告的租赁使用。综上，被告主张其实际租用到2015年3月28日依据不足，本院不予认定，被告应承担举证不能的法律后果。根据合同约定，双方如因特殊情况需终止租赁关系，应提前二个月通知对方，并商定补偿损失。被告无任何提前终止合同的书面证据材料，视为被告在合同期内继续履行《租赁合同》。原告据此要求被告支付合同期内的剩余租金214050元（285400-71350）并按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年11月1日起至实际支付之日止的违约金，该请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市高丽物业管理有限公司租金人民币214050元并偿付该款自2014年11月1日起至实际支付之日按中国人民银行同期贷款基准计算的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告的指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费人民币4772元，由被告苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建人民陪审员  钱惠良人民陪审员  吴进兴二〇一六年十二月十九日书 记 员  徐 婷