上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9743号原告：上海龙之梦百货有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：童锦泉，董事长。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹陈朋，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海桃思餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴加泽，董事长。被告：上海花影里餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴加泽，董事长。被告：周素珍，女，1974年10月6日出生，汉族，住所地江苏省高邮市。被告：周小勇，男，1976年9月11日出生，汉族，住所地江苏省高邮市。四被告共同委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：刘少华，男。原告上海龙之梦百货有限公司(以下简称龙之梦公司)诉被告上海桃思餐饮管理有限公司(以下简称桃思公司)、上海花影里餐饮管理有限公司(以下简称花影里公司)、周素珍、周小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，因被告桃思公司提起反诉，本案本诉与反诉合并审理。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂裁定转为普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行审理，被告桃思公司当庭撤回反诉。原告龙之梦公司的委托诉讼代理人李青，被告周素珍以及被告桃思公司、花影里公司、周素珍、周小勇的共同委托诉讼代理人李巧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙之梦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告桃思公司支付拖欠的租金2,090,625.33元、物业费495,200元、水费32,844元、电费260,452.50元；2.判令被告桃思公司支付逾期付款违约金210,974.92元；3.判令被告花影里公司、周素珍、周小勇对于被告桃思公司的前述义务承担连带责任；4.本案诉讼费由四被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.原告与被告桃思公司的租赁关系于2020年7月24日解除；2.被告桃思公司支付拖欠的租金3,180,065.33元(2019年11月欠付租金9,960元；2019年12月1日起至2020年4月29日期间月租金为519,960元，根据合同约定2020年2月租金免于收取，未计算内；2020年4月30日至2020年6月30日月租金为544,720元)、物业费693,280元(2019年11月至2020年6月期间每月物业费为99,040元，根据合同约定2020年2月物业费免于收取)、水费40,099.50元(2019年8月至2020年5月期间)、电费324,904.50元(2019年8月至2020年5月期间);3.判令被告桃思公司支付解约违约金3,862,560元；4.判令原告龙之梦公司没收被告桃思公司已经支付的租赁保证金2,016,702元以及公共事业保证金123,800元；5.判令被告花影里公司、周素珍、周小勇就前述四项诉请承担连带责任。事实与理由：被告花影里公司与原告签订房屋租赁合同承租位于上海市长宁区长宁路XXX号层7211号商铺(以下简称涉讼房屋)。后，原告与被告花影里公司及桃思公司签订一份补充协议书，约定花影里公司将原租赁合同项下的权利义务全部转让给桃思公司，同时花影里公司作为原合同的保证人，就桃思公司对原告应当履行的义务承担连带担保责任。2017年4月，被告花影里公司的股东周素珍、周小勇分别向原告出具连带责任保证书，就花影里公司在原租赁合同项下的义务承担连带担保责任。2017年5月，周素珍再次向原告出具连带责任保证书，就桃思公司在原租赁合同及三方协议项下的义务承担连带担保责任。合同签订后，原告依约履行，被告桃思公司自2019年8月起开始拖欠水电费，自2019年11月起，拖欠租金及物业管理费。桃思公司于2020年6月上旬向原告发出提前解约函件以及租赁房屋退还函件，原告向其多次回函要求纠正违约行为，但桃思公司一直未予以明确表示，故原告于2020年7月24日当庭变更诉请为解除双方的租赁合同。现要求法院判如所请。被告桃思公司、花影里公司、周素珍、周小勇共同辩称，涉讼房屋所在商场的消防设施不符合消防法律相关规定，存在安全消防隐患，导致桃思公司无法继续经营，原告存在违约行为。同意解除租赁关系，但解除日期为2020年6月4日。确认2019年11月租金尚有9,960元未支付，2019年12月起未支付租金。但自2020年1月起，原告与桃思公司已经协商变更了租赁合同条款，租金及物业费调整为每月共计400,000万元，故2020年1月至5月期间的租金及物业费应当按照调整后的标准计算。此外根据合同约定，每年2月为免租期，原告又给予所有商户三个月租金的减免，结合桃思公司实际经营至2020年5月底，桃思公司应当支付1月租金(含物业费)400,000元，3月至5月期间的租金(含物业费)均减半为每月200,000元。水电费确实未支付，同意据实结算，但原告提供的证据不足以支持其主张。原告的消防设施不符合法律规定，且拒绝履行双方商定的租金含物业费的约定，在本案诉讼中恶意查封桃思公司账户，故不同意保证金归原告所有，保证金可以用于抵充桃思公司应当支付的款项。桃思公司亦不同意支付违约金，且违约金过高，应当予以调整。花影里公司及周素珍对于承担连带责任无异议。周小勇不同意承担连带责任，其签订的连带责任保证书针对的系花影里公司，对于桃思公司、花影里公司及原告签订的三方协议不清楚，故周小勇不应当承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、租赁合同补充协议、补充协议书、连带责任保证书、保证金收据、租赁合同解除函、租赁房屋退还确认函、回函等证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告提交如下材料：1.2006年至2017年期间，建筑工程消防验收意见书及消防设计审核意见，证明涉讼房屋所在商场已经通过消防验收，消防不存在问题。2.租赁店铺付款通知，证明桃思公司拖欠水费40,099.50元、电费324,904.50元。3.2019年4月至7月的租赁店铺付款通知、对应的水电费付款凭证以及发票，证明原告按合同约定向被告发出付款通知，通知上载明了上月水、电费费用，付款通知交给门店工作人员，有时有人签收。4.涉讼房屋电表及水表照片。四被告意见如下：1.真实性认可，但部分意见书未涉及涉讼房屋，与本案无关，验收意见书不能表明验收合格，部分意见书中存在整改要求。涉讼房屋所在楼层没有通过消防验收。2.2020年2月及6月的通知书无人签收，其余月份通知书上的签收人无法查实。3.认可发票及付款凭证的真实性，2020年疫情导致餐饮行业经营停滞，被告半年时间内处于停业状态，不可能产生营业状态时的水电费。4.不予认可，无法证明水表及电表所对应的是桃思公司经营所产生的计量表和数额。四被告提交如下材料：1.涉讼房屋所在商场消防相关照片及说明，证明涉讼房屋及所在商场消防设施违反相关规定，存在消防安全隐患。2.消防违法举报回复，证明涉讼房屋所在商场存在消防不合格情况。3.2020年1月1日，原告副总滕喜与桃思公司员工刘少华的微信记录，显示滕喜向刘少华发送语音信息：“最低40万，跟他说过了，能做就做，不能做我也没办法，好吧，所以今天决定好，这样你如果不行的话，明天我就处理事情吧”以及“你好吗？我要和旁边那家签好合同，他进场开始就可以了，算了就可以给你减了。”，证明原告与桃思公司协商变更了租金及物业费。4.2020年2月14日由滕喜通过微信发送给刘少华的租金减半函(已出示原始载体)，证明原告对于2020年2月至4月期间的租金实行减半收取政策。原告意见如下：1.三性均不认可，消防审核应当以消防局的专业意见为准。2.形式真实性认可，但并非消防局的结论性认定，且举报内容与本案无关。3.认可形式真实性，但双方并未就降低租金及物业费达成一致。4.不认可真实性，原告未发送过该函件，且因桃思公司严重违约，亦不同意减免租金。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年4月，原告(甲方)与被告花影里公司签订一份房屋租赁合同，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，乙方承诺涉讼房屋作为经营“暗恋桃花源/餐饮”之用途；租赁期限自2017年4月1日至2025年3月31日，甲方同意给予乙方3个月的经营免租期，即自2018年2月1日至2018年2月28日，2019年2月1日至2020年2月28日，2020年2月1日至2020年2月29日，乙方无需承担经营免租期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在经营免租期内乙方应承担上述三项费用外合同约定的其他费用；自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，第一个、第二个、第三个租金计收年度的月保底租金为519,960元，第四个、第五个、第六个租金计收年度的月保底租金为544,720元，乙方应按合同约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清;乙方应于合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金2,016,702元;甲方目前对该房屋物业管理费按时按照租用面积平均每平方米每月80元核算，即该房屋每月的物业管理费为99,040元，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金123,800元，乙方按照合同约定付清全部款项并将该房屋归还甲方60天后，甲方将上述公共事业保证金无息退还给乙方；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的,甲方可书面通知乙方解除本合同,乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。后，原告(甲方)与被告花影里公司(乙方)签订一份租赁合同补充协议书，约定对前述租赁合同条款作出如下变更，租赁期自2017年4月30日至2025年4月29日；甲方同意给予乙方3个月15天的经营免租期即自2018年1月1日至2018年1月15日，2018年2月1日至2018年2月28日，2019年2月1日至2019年2月28日，2020年2月1日至2020年2月29日；……。2017年5月，原告(甲方)、花影里公司(乙方)与桃思公司(丙方)签订一份补充协议书，约定，三方同意自2017年4月30日起，乙方将原租赁合同中的全部权利义务转移给丙方，自该日起，丙方成为原租赁合同的承租方，承担原租赁合同项下的所有义务、责任并享有权利；乙方根据原租赁合同约定向甲方支付的租赁保证金、装修押金、公共事业费保证金视为丙方根据原租赁合同约定向甲方支付了上述保证金及押金；乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本补充协议、原租赁合同及其他已签署以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任。2017年4月6日，周素珍及周小勇分别向原告出具连带责任保证书，载明，同意对花影里公司与原告签订的关于涉讼房屋的租赁合同、补充协议、备忘录及其他各类协议中的全部义务和责任承担连带保证责任。2017年5月2日，周素珍再次向原告出具连带责任保证书，载明，同意对桃思公司与原告签订的关于涉讼房屋的租赁合同、补充协议、备忘录及其他各类协议中的全部义务和责任承担连带保证责任。2020年6月1日，桃思公司及花影里公司向原告发出一份租赁合同解除函，载明，因商场客流明显减少，自2019年12月起多次与原告协商降低租金或提前解除租赁合同关系，但原告一直未予正面回复，2020年1月新冠疫情爆发后餐厅开始停业且疫情影响一直未消除，原告于2020年5月就本案诉至本院后又查封了公司银行账号，导致餐厅无法开展经营，故通知原告双方的租赁合同关系于原告收到该函后终止，请原告于2020年6月4日上午10点至涉讼房屋进行交接。原告于2020年6月4日收到上述解除函。2020年6月9日，桃思公司向原告发出一份租赁房屋退还确认函，载明，原告未于2020年6月4日上午10点至涉讼房屋进行交接，桃思公司已于该日将涉讼房屋腾空并正式退还原告，请原告自行对房屋进行管理处置。2020年6月10日，原告向桃思公司发出回函，载明，当日收到桃思公司发出的租赁房屋退还确认函，原告认为桃思公司欠付租金等费用，擅自停止经营，构成违约在先，桃思公司不享有解除权，故要求桃思公司继续履行双方的租赁合同并及时缴清欠付的租金等费用。2020年6月15日，原告进入涉讼房屋对于现场情况进行了拍照及录像，并对拍照及录像情况进行了公证，照片显示当日尚有大量餐厅物品及设备遗留在涉讼房屋内。另查明，桃思公司向原告支付了租赁保证金2,016,702元以及公共事业保证金123,800元。桃思公司自2019年11月起拖欠租金及物业费，其中2019年11月的租金尚有9,960元未支付。截止本案判决前，涉讼房屋尚未另行出租。本院认为，原告与被告桃思公司所签订的房屋租赁合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告桃思公司自2019年11月拖欠租金及物业费的行为，已经构成违约，原告有权依约解除双方租赁关系。被告桃思公司已于2020年7月24日当庭收到原告请求解除双方租赁关系的诉请，现原告要求确认双方的房屋租赁关系于该日解除，具有事实及法律依据，故本院确认双方的租赁关系于2020年7月24日解除。被告桃思公司虽然主张涉讼房屋消防措施不符合法律规定以及原告不遵守双方关于变更租金及物业费的约定，存在违约行为，但并未提供充分证据证明涉讼房屋消防违规且影响其对涉讼房屋的实际使用，亦未提供充分证据证明其与原告就租金及物业费的标准自2020年1月起变更为每月共计400,000元已经达成一致，故本院对于被告桃思公司的相关主张均不予采信。据此，被告桃思公司要求确认双方租赁关系于2020年6月4日原告收到其解除函之日解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于2019年11月至2020年6月期间的租金，被告桃思公司确认2019年11月欠付金额为9,960元，2019年12月欠付金额为519,960元。但认为自2020年1月起，双方已经协商将每月租金含物业费调整为400,000元，原告又给予所有商户三个月租金的减免，结合桃思公司实际经营至2020年5月底，故桃思公司应当支付1月租金(含物业费)400,000元，3月至5月期间的租金(含物业费)均减半为每月200,000元。对此，本院认为双方的租赁关系于2020年7月24日解除，原告要求桃思公司支付2019年11月至2020年6月30日的租金，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于上述期间租金的金额，桃思公司认为双方就2020年1月起的租金及物业费变更已协商一致，依据不足，本院不予采信。审理中桃思公司提供了由滕喜通过微信向刘少华发送的租金减半函，载明2020年2月至4月期间的租金减半，本院对于该节事实予以确认。同时考虑到疫情期间桃思公司所经营的餐厅确实受到影响存在经营损失，本院酌情确认桃思公司应当向原告支付2019年11月至2020年6月期间的租金2,650,000元。关于2019年11月至2020年6月30日的物业费，如前所述桃思公司主张自2020年1月起的物业费已经包含在400,000元租金内，但并未提供充分证据证明其主张，故本院不予采信。被告桃思公司应当按照双方合同约定支付原告除2020年2月之外的上述期间的物业费共计693,280元。关于水费40,099.50元及电费324,904.50元，原告提供了2019年4月至7月的租赁店铺付款通知、对应的水电费付款凭证以及发票，证明被告桃思公司依据原告发出的付款通知向原告支付涉讼房屋上月水费及电费，现原告提供了2019年8月至2020年5月的付款通知并据此主张相应期间的水费及电费，符合双方之前支付水电费的惯例。被告桃思公司虽然对于原告的诉请不予认可，但并未提供证据证明已经支付上述期间的水费及电费。考虑到桃思公司自认实际经营至2020年5月底的事实，本院对于原告要求被告桃思公司支付2019年8月至2020年5月期间的水费40,099.50元及电费324,904.50元的诉请予以支持。关于违约责任，桃思公司拖欠租金及物业费导致合同解除，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定桃思公司逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的,原告可书面通知解除合同,桃思公司已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时桃思公司还须支付相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。现原告要求桃思公司已经支付的租赁保证金2,016,702元归原告所有，符合双方的约定，本院予以支持。关于公共事业保证金123,800元，根据合同约定桃思公司付清全部款项并将该房屋归还原告60天后，原告将公共事业保证金无息退还，现原告要求公共事业保证金归其所有，缺乏依据，本院不予支持。被告桃思公司要求保证金抵扣相应款项，符合双方的约定，本院予以确认。关于支付违约金的诉请，本院认为没收保证金以及再行支付违约金均是针对被告拖欠租金及物业费导致解约之违约行为，考虑到合同履行情况以及被告的违约情形等因素，原告主张的违约金金额过高，本院酌情予以调整。综上，对于原告要求被告再行支付违约金的诉请，本院酌情调整为桃思公司再行向原告支付违约金650,000元。关于被告花影里公司、周素珍及周小勇的连带责任，根据原告、桃思公司以及花影里公司签订的三方协议以及周素珍出具的连带责任保证书，原告要求花影里公司及周素珍承担连带责任的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。周小勇于2017年4月6日出具的保证书确认其同意作为花影里公司的保证人就花影里公司履行租赁合同相关协议承担连带保证责任，嗣后桃思公司承继花影里公司在原租赁合同中的权利义务，但原告并未提供证据证明周小勇知晓并同意作为桃思公司的保证人继续承担连带担保责任，故原告要求周小勇承担连带责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告上海龙之梦百货有限公司与被告上海桃思餐饮管理有限公司就上海市长宁区长宁路XXX号层7211号商铺建立的租赁关系于2020年7月24日解除；二、被告上海桃思餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付租金2,650,000元、物业费693,280元、水费40,099.50元、电费324,904.50元[上述水费及电费中的123,800元与被告上海桃思餐饮管理有限公司已向原告上海龙之梦百货有限公司支付的公共事业费保证金123,800元相抵]；三、被告上海桃思餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付违约金650,000元；四、被告上海桃思餐饮管理有限公司已经支付的租赁保证金2,016,702元归原告上海龙之梦百货有限公司所有，原告上海龙之梦百货有限公司不予返还；五、被告上海花影里餐饮管理有限公司、被告周素珍对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告上海龙之梦百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由原告上海龙之梦百货有限公司负担2,500元，被告上海桃思餐饮管理有限公司、上海花影里餐饮管理有限公司、周素珍负担2,500元。案件受理费83,248.47元，由原告上海龙之梦百货有限公司负担26,823.57元，被告上海桃思餐饮管理有限公司、上海花影里餐饮管理有限公司、周素珍负担56,424.90元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴怡聂人民陪审员  包 怡二〇二一年四月十九日书 记 员  包志胜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。