黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1002民初325号原告：高莉莉，女，1979年8月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岩峰，牡丹江市东安区兴隆法律服务所法律工作者。被告：牡丹江珍宝岛房地产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市卧龙街**桃源商务楼**。法定代表人：许洋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:刘宇，该公司员工。被告：安徽珍宝岛房地产有限公司，住所，住所地安徽省合肥市政务区东流路**新际商务中心**4401div>法定代表人：方福媛，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡发文，该公司员工。原告高莉莉与被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司（以下简称牡珍宝岛公司）、安徽珍宝岛房地产有限公司（以下简称安徽珍宝岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高莉莉委托诉讼代理人徐岩峰，被告牡珍宝岛公司委托诉讼代理人刘宇、安徽珍宝岛公司委托诉讼代理人胡发文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高莉莉向本院提出诉讼请求：1、要求牡珍宝岛公司支付迟延交房违约金21529.62元（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）；2、要求安徽珍宝岛公司承担连带责任；3、要求牡珍宝岛公司和安徽珍宝岛公司承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月18日，高莉莉与牡珍宝岛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定牡珍宝岛公司应于2019年10月8日向高莉莉交付商品房，同时约定若牡珍宝岛公司迟延交付商品房，且高莉莉不以此解除合同时，牡珍宝岛公司应按日计算，向高莉莉支付全部房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，高莉莉全额支付购房款717654元，但牡珍宝岛公司至今仍迟延交付商品房。另查，牡珍宝岛公司是安徽珍宝岛公司独自出资控股设立的，且牡珍宝岛公司注册资金并没有实际认缴，故高莉莉诉至法院。牡珍宝岛公司辩称，高莉莉购买的商品房在2019年9月30日已经验收合格，不影响正常的居住和使用。2020年5月25日该房屋取得验收备案证后，牡珍宝岛公司多次通知业主收房，高莉莉现已实际接收房屋。根据双方签订的合同中的补充条款约定，逾期超过180天后，高莉莉要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。牡珍宝岛公司认为，合同约定的违约金赔偿标准远远高于实际损失，请求法院依法调整，驳回高莉莉的诉请。安徽珍宝岛公司辩称，2020年5月，牡珍宝岛公司变更工商登记。现在，安徽珍宝岛公司持有牡珍宝岛公司99%的股权。因此，牡珍宝岛公司并不是一人公司。而且，安徽珍宝岛公司已经在2017年7月17日履行了出资义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对高莉莉提交的增值税普通发票一份，牡珍宝岛公司、安徽珍宝岛公司未提出异议，本院予以确认并留存其复印件在卷佐证。对高莉莉、牡珍宝岛公司均向法庭出示的证据：《商品房买卖合同（预售）》一份。高莉莉意在证明：高莉莉购买房屋的时间、价格及双方约定的交房时间、违约责任等。牡珍宝岛公司意在证明：高莉莉与牡珍宝岛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，补充协议第七条第二款有明确约定，违约上限是总房价的2%。对高莉莉要证明的问题，牡珍宝岛公司、安徽珍宝岛公司无异议。对牡珍宝岛公司要证明的问题，安徽珍宝岛公司无异议，高莉莉认为违约金计算方式应按照主合同中约定的违约金比例，即购房款的日万分之1.5计算。本院认为，该证据能够证明高莉莉与牡珍宝岛公司存在房屋买卖关系，对该证据能够证明的事实本院予以采信。对高莉莉所举有争议的证据，本院认定如下：证据一，牡珍宝岛公司企业工商档案和基本信息一份。意在证明：牡珍宝岛公司的实际出资人为安徽珍宝岛公司。安徽珍宝岛公司出资比例为百分之百。牡珍宝岛公司注册资本为两亿八千万元，实收资本为零元。牡珍宝岛公司、安徽珍宝岛公司质证认为，高莉莉提供的企业基本信息是2020年3月30日在网上查询的，牡珍宝岛公司的股东已于2020年5月14日发生变更。安徽珍宝岛公司作为牡珍宝岛公司的股东，已于2017年7月17日足额实缴两亿八千万元注册资本，其对外应承担有限责任，不应当承担连带责任。本院认为，该组证据无法证明目前牡珍宝岛公司的股东情况及出资情况，故对其要证明的内容本院不予采信。对牡珍宝岛公司所举有争议的证据，本院认定如下：证据二，竣工验收备案表一份。意在证明：涉案房屋的竣工时间是2019年9月30日。高莉莉质证认为，对该证据的形式要件无异议，但对其要证明的问题有异议，该证据体现的验收备案时间是2020年5月25日，高莉莉向牡珍宝岛公司主张违约金的时间，在该验收备案表出具前。安徽珍宝岛公司对该证据无异议。本院认为，该证据是合法有效的书证，能够证明牡珍宝岛公司开发的珍宝岛未来城小区的房屋在2020年5月25日可交付使用。对该证据能够证明的事实本院予以采信。对安徽珍宝岛公司所举有争议的证据，本院认定如下：证据一，国家企业信用信息查询单一份。意在证明：牡珍宝岛公司股东于2020年5月14日发生了变更，牡珍宝岛公司不是一人公司，安徽珍宝岛公司与本案无关。高莉莉质证认为，对该证据的形式要件及要证明的问题均有异议。该证据是复印件，股东变更是在高莉莉主张权利之后，不能因股东变更影响高莉莉的诉权，安徽珍宝岛公司应承担相应连带责任。牡珍宝岛公司对该证据无异议。本院认为，牡珍宝岛公司是有限责任公司，是具有完全民事权利能力和民事行为能力的法人，股东是否变更与本案并无关联性，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月，高莉莉与牡珍宝岛公司签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，合同中约定高莉莉购买牡珍宝岛公司开发的珍宝岛未来城××单元××层010××号，建筑面积123.17平方米的房屋一处。高莉莉向牡珍宝岛公司支付了全部购房款717654元，并于2019年10月29日取得增值税普通发票。《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续约定：“出卖人（牡珍宝岛公司）应当在2019年10月8日前向买受人（高莉莉）交付该商品房。……”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人（牡珍宝岛公司）未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人（高莉莉）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人（高莉莉）有权解除合同。……买受人（高莉莉）要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（牡珍宝岛公司）按日计算向买受人（高莉莉）支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”该合同中附件十一补充协议第七条又规定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人（高莉莉）要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”2020年5月25日，牡珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》后，将房屋交付给高莉莉。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于高莉莉要求牡珍宝岛公司支付迟延交房违约金21529.62元（2019年10月9日至2020年4月25日共计200天）的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。……”本案中，双方签订的合同中约定房屋的交付时间应当为2019年10月8日，牡珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2020年5月25日。尽管双方签订的合同中增加了附件十一补充协议，但是该合同是牡珍宝岛公司提供的，补充协议第七条明显对主合同进行了修正，减轻了牡珍宝岛公司的违约责任，由于牡珍宝岛公司对该条款未履行提示义务，致使高莉莉没有注意该条款，对该条款规定不予认可，该条款不能成为合同的内容。故对牡珍宝岛公司要求按照房屋总价款的2%给付违约金的辩解意见本院不予采信。牡珍宝岛公司逾期交房期间应为2019年10月9日至2020年5月25日，高莉莉要求2019年10月9日至2020年4月25日迟延交房违约金在这一期间内，其要求的违约金数额亦符合约定，本院依法予以支持。关于高莉莉要求安徽珍宝岛公司承担连带责任的诉讼请求，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，高莉莉提交的证据不足以证实安徽珍宝岛公司未出资的事实，故对高莉莉主张安徽珍宝岛公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告高莉莉逾期交房违约金21529.62元；二、驳回原告高莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取169元，由被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员  聂 东二〇二一年四月十四日法官助理  王鹏飞书 记 员  孙婉晴