贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初2674号原告（反诉被告）：吴莎，女，1991年6月8日生，汉族，贵州省安顺市人，三0二医院办公室人员,住贵州省安顺市西秀区幺铺镇上头铺村*组**号。委托诉讼代理人：蒋兴田，贵州山全律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘洪元，贵州山全律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司。地址：安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼*幢。法定代表人:李欣，执行董事。身份证号:5225011966********。委托诉讼代理人:张进,男,1964年4月9日生,汉族,贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区中华南路南段**号*栋*单元*号。系该公司股东。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。地址：安顺市西秀区塔山西路***号。法定代表人:李欣，执行董事。身份证号:5225011966********。委托诉讼代理人:曾伟,男,1982年1月24日生,汉族,贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区育才巷杂居户。系该公司员工。代理权限：特别授权。原告（反诉被告，以下简称原告）吴莎诉被告（反诉原告）安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称被告安泰商业公司）、被告（反诉原告）贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称被告安泰房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，因本案案情疑难复杂，本院依法适用转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴莎及其委托诉讼代理人刘洪元、被告安泰商业公司委托诉讼代理人张进、被告安泰房地产公司委托诉讼代理人曾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴莎向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州省安顺市安泰物业管理有限公司支付原告房屋使用收益人民币124001元，并承担违约责任，被告安泰房地产公司对该房屋使用收益承担连带责任；2、依法解除原、被告签订的《商铺委托租赁合同》，收回原告商铺；3、本案诉讼费由被告承担。审理中因原告因未明确要求被告安泰商业公司承担的违约责任是什么，也未明确具体计算方式或金额，故原告当庭撤回承担违约责任的该诉讼请求。事实和理由：2011年12月30日，原告与被告贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司签订《商铺委托租赁合同》，被告安泰房地产公司作为担保人为贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司提供担保。按合同约定，原告将自己购买的位于安顺市西秀区南华路18号“天河商务港”第4585栋1层46号，房屋面积为：29.43平方米的商铺，委托租赁给被告经营管理，期限为二十年。合同第三条约定，前三年的使用收益抵扣原告的购房款，第四年从2015年8月30日开始，每年收益回报分四次支付，每季度支付一次，实行先付收益后使用的原则，由被告贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司向原告支付使用收益。第四年的使用收益为人民币124001元。合同第八条约定：在物业委托管理经营试用期内，若乙方（贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司）不能按时支付收益，连续超过六个月，应支付甲方（原告）本合同二十年收益总额30%的违约金。若乙方（贵州省安顺市安泰物业管理有限责任公司）不能支付收益时，甲方（原告）有权追究丙方（被告安泰房地产公司）支付收益的连带保证责任。2015年8月30日原告依合同约定向被告收取委托经营管理收益，被告以种种理由拒不支付，一直拖欠至今。侵犯了原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。原告对二被告的反诉辩称：双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》、《补充协议》，明确约定收益从原告支付完毕购房款的240天开始起算，同时《补充协议》是安泰房地产公司签订的，2015年8月30日之后没有支付租金是客观事实，因此已经达到了解除合同的要求。被告安顺市安泰商业管理服务有限公司总裁辩称：关于事实认定问题，本案的当事人三方，在本案中发生了两个合同，存在两个不同的法律关系，一个是商铺租赁合同的租赁关系，一个是商品房买卖合同的房屋买卖关系。本案涉及的是商铺委托租赁合同，所发生的事实是2011年12月30日吴莎和安泰房开公司签订商品房买卖合同，购买期房而不是现房，与安泰商业公司签订了委托租赁合同，约定吴莎将购买的房屋委托安泰商业公司管理并收取收益，也就是安泰房地产公司将房屋交付了原告，原告再让安泰商业公司承租、出租管理。因为商铺没有经过消防验收，所以商铺没有实际交付，所以收益款应该是从2015年12月30日开始计算，我们抵扣原告方购房款的311775元，应为2015年12月30日至2018年12月30日期间的收益款。所以安泰商业公司不存在违约行为，安泰房地产公司也不存在任何连带责任，同时原告要求解除合同无法律依据，请求驳回原告诉讼请求。同时被告安泰商业公司向本院提出反诉请求：1、判决确认安泰商业公司应当支付吴莎租金起算日期为2015年12月30日，即安泰商业公司已经支付完毕2015年12月30日到2018年12月30日的租金；2、判决确认《“天河商务港”商铺委托租赁合同》有效；3、判令吴莎承担本诉及反诉的一切诉讼费用。事实及理由：2011年12月30日，吴莎（甲方）与安泰商业公司（乙方）及安泰房地产公司（丙方）三方签订了《“天河商务港”商铺委托租赁合同》，该合同约定明确了：1、当事人双方的法律关系为：吴莎将购买的商铺出租给安泰商业公司或委托安泰商业公司出租给他人的不动产租赁法律关系；2、双方对租赁商铺处于什么状态下，如何将租赁商铺移交给安泰商业公司合法占有、使用收益等事项均未作约定。根据事实及法律，吴莎必须遵循：“遵守法律、行政法规”的准则；必须履行三项义务：一是交付义务，二是对租赁物的瑕疵担保责任，三是保证租赁物合于使用、收益状态。这“一个准则、三项义务”是出租人即原告吴莎必须遵守履行的基本义务与责任。合同签订后，安泰商业公司出于履约的善意，在没有得到吴莎的租赁物、更没有因吴莎所购买的“期房”商铺取得收益的情况下，一次性支付了吴莎三年的租赁收益。而吴莎不顾自己购买的商铺因其消防通道被南街菜市场摊贩占用，导致没有竣工验收，不具备法定交付使用条件，不合于租赁使用及使用收益状态等系列“未清事项”事实，在其已经构成违约而安泰商业公司没有违约的情况下，断然要求安泰商业公司支付其收益金及违约金并擅自毁约。综上所述，由于吴莎的行为构成违约而无权提前取得房屋租赁收益，只有在房屋可以交付使用的法定条件成就（即2015年12月30日）后才能合法取得收益，其已经取得三年租金收益依法应计算为2015年12月30日至2018年12月30日的租金收益。根据相关法律规定，为维护企业合法权利和正常社会经济秩序，提出如上反诉。被告贵州安顺市安泰房地产开发有限责任公司辩称答辩意见与安泰商业公司一致。同时提出反诉请求：1、判决确认安泰商业公司应当支付租金给吴莎的起算时间为2015年12月30日；2、判决确认安泰商业公司已经支付完毕2015年12月30日到2018年12月30日的租金给吴莎；3、判决确认《“天河商务港”商铺委托租赁合同》有效；4、判令吴莎承担本诉及反诉的一切诉讼费用。事实及理由：2011年12月30日，吴莎（甲方）与安泰商业公司（乙方）及安泰房地产公司（丙方）三方签订了《“天河商务港”商铺委托租赁合同》，由于购买的商铺因其消防通道被南街菜市场摊贩占用，到2015年12月30日在西秀区人民政府派出警力帮助下才得以完成消防竣工验收，在此之前吴莎购买的商铺不具备法定交付使用条件，存在不合于租赁使用及使用收益状态等系列“未清事项”事实，安泰商业公司在2015年12月30日后才得以合法使用。因此，吴莎已经从安泰商业公司取得的三年租金收益依法应计算为2015年12月30日至2018年12月30日的租金收益。此外，安泰房地产公司仅针对安泰商业公司在支付义务承担保证责任，由于安泰商业公司在本案中没有违约并已依法履行了到2018年12月30日前支付的义务，因此，安泰房地产公司在2018年12月30日前，没有向吴莎支付租金的连带责任。根据相关法律规定，为维护企业合法权利和正常社会经济秩序，提出如上反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对于无争议的事实认定如下：1、2011年12月30日，原告吴莎购买被告安泰房地产公司开发的“天河商务港”1层46号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》约定套内建筑面积20.16平方米，单价按套内建筑面积计算，每平方米61244.2956元，总金额1234685元，交房时间为2012年10月31日前。当日，双方又签订了《补充协议》，约定:安泰房地产公司应于2012年8月30日起支付吴莎委托经营管理收益;因乙方“天河商务港”在施工建设期间，故安泰房地产公司2012年8月30日至2015年8月30日的委托经营管理收益人民币311775元，安泰房地产公司已经在吴莎应付房款人民币1553904元中支付完毕。同日，原告作为甲方，被告安泰商业公司作为乙方，被告安泰房地产公司作为丙方，三方签订了《商铺委托租赁合同》，约定吴莎将其购买的上述商铺委托给安泰商业公司管理，管理期限20年，委托管理期从吴莎支付完毕购房款之后的240天起计算（2015年8月30日起支付收益）；约定了现金收益回报从2015年8月30日起支付收益，每年的具体金额及支付方式：（每年分四次支付，每季度支付一次，先付收益后使用）；并约定在物业委托管理经营使用期内，若乙方不能支付收益时同，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任。2、贵州省安顺市安泰物业管理房地产开发有限责任公司于2015年2月3日更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司；被告安泰房地产公司，于2012年5月15日将法定代表人张景刚变更为李欣。3、本案所争议的商铺，被告已出租给某商户使用经营。对于当事人有争议的证据和事实,本院认定如下:二被告提供的《竣工验收报告》、“天河商务港”东侧消防通道被占据照片、“天河商务港”项目规划图、建设工程消防验收意见书，证明“天河商务港”于2015年12月30日通过消防验收，可以从该日期依法投入使用，也就从这一天才应计算支付吴莎的收益款，故被告抵扣房价款的311775元应为2015年12月30日至2018年12月30日期间的收益款。原告认为只能证实消防多久验收合格，但不能证实双方在合同中约定的收益时间应从消防竣工验收开始计算。因该组证据不能证实吴莎收益款应从“天河商务港”消防验收后开始计算，故该组证据只能证实“天河商务港”消防验收的时间，而达不达二被告要求从2015年12月30日之后计算收益款的证明目的，本院仅对真实性进行确认。同时查明：贵州省安顺市安泰房地产物业管理开发有限责任公司于2015年2月3日更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司；被告安泰房地产公司，于2012年5月15日将法定代表人张景刚变更为李欣。本院认为，原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同。，故二被告要求确认《商铺委托租赁合同》有效的反诉请求，本院予以支持。关于被告安泰房地产公司与原告约定先抵扣购房款的311775元，应作为何时的收益款，二被告是否应按合同约定连带支付原告2015年8月30日至2016年8月30日期间的收益款124001元的问题。原告认为《补充协议》及《商铺委托租赁合同》均明确约定了抵扣购房款的311775元是作为2012年8月30日至2015年8月30日期间的收益款，故二被告应支付2015年8月30日之后一年的收益款；二被告认为原告购买的是期房，该房是于2015年12月30日才通过消防验收，也才具备交付条件，故311775元收益款，应作为2015年12月30日至2018年12月30日的收益款，故被告安泰商业公司暂不应再向原告支付收益款，被告安泰房地产公司也就不应承担连带支付收益款义务。本院认为原告与二被告在签订《商铺委托租赁合同》时,已明确清楚吴莎所购商铺系期房,且安泰房地产公司与吴莎签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年10月31日前，而《商铺委托租赁合同》约定的的收益起算时间为2012年8月30日起，该日期在安泰房地产公司约定交房时间之前；同时在吴莎与安泰房地产公司签订的《补充协议》载明“因乙方“天河商务港”在施工建设期间，故甲方2012年8月30日至2015年8月30日的委托经营管理收益人民币……”及《商铺委托租赁合同》明确约定：“现金回报从2015年8月30日开始支付收益，每季度支付一次，先付收益后使用”，。该约定不产生歧义，故吴莎收益款起算时间并非是以通过消防验收交房时间而定；更何况不能将符合法律规定使用条件的商品房投入使用的责任在安泰房地产公司，并不在原告；而原告购买该商铺是作投资，为获取安泰商业公司支付的收益款，故被告安泰房地产公司已抵扣吴莎购房款的311775元，应视为2012年8月30日至2015年8月30日的收益回报，被告称因未通过消防验收，不具备法定交付使用条件的主张，本院不予采信，安泰房地产公司要求确认安泰商业公司应当支付租金给吴莎的起算时间为2015年12月30日的反诉讼请求，及二被告要求确认安泰商业公司已经支付完毕2015年12月30日至2018年12月30日的租金给吴莎的反诉讼请求，本院均不予支持。故被告安泰商业公司应按《商铺委托租赁合同》约定的计算方法及金额自2015年8月30日起向原告支付收益款，在安泰商业公司不能按时支付收益时，吴莎有权追究安泰房地产公司支付收益的连带保证责任。现在原告要求被告安泰商业公司支付2015年8月30日起算一年的收益回报1244001元，被告安泰房地产公司对该款承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于《商铺委托租赁合同》是否应该解除的问题。原告认为因为被告安泰商业公司未支付收益款，被告安泰房地产公司也未支付收益款，二被告已违约，故其要求解除合同。虽然二被告认为自己未违返合同，但二被告的行为已经构成违约（上述本院认为已陈述），但因双方租期约定较长，而被告仅出现第一年违约，并未形成长期恶意拖欠，根据《商铺委托租赁合同》第九条第2项约定：“在本合同履行中，如遭遇不可抗力或政策变更，导致本合同全部或部分条款不能继续时，应由甲乙丙三方协商同意后，才能变更或解除合同。”原、被告之间的合同达不到解除条件；同时，原告购买该商铺是作为投资，而该商铺无论从面积还是处于该商场所在位置，交由被告统一出租管理无疑是比自己收回自用更有利于发挥该商铺的投资商业效用，故原告要求解除《商铺委托租赁合同》的诉讼请求本院暂不予支持。原告撤回要求二被告承担违约责任的诉讼请求，系其对自己诉权的处分，本院予以准许。综上，原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》为有效合同；被告安泰房地产公司用于抵扣原告购房款的311775元，应作为2012年8月30日至2015年8月30日给原告的收益款，2015年8月30日之后的收益款，被告安泰商业公司应当向原告支付，被告安泰房地产公司对该款承担连带支付义务；。因未达到《商铺委托租赁合同》约定的解除条件，同时考虑更有利于发挥商铺的使用收益，故本院暂不支持原告解除《商铺委托租赁合同》的诉讼请求。；本院不予支持安泰房地产公司要求确认安泰商业公司应当支付租金给吴莎的起算时间为2015年12月30日的反诉请求，及二被告要求确认安泰商业公司已经支付完毕2015年12月30日至2018年12月30日的租金给吴莎的反诉请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后三日内向原告吴莎支付2015年8月31日至2016年8月30日期间的收益款人民币124001元；二、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述支付义务承担连带责任；三、原告吴莎与被告安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托租赁合同》合同有效；三四、驳回原告吴莎其他诉讼请求；四五、驳回被告安顺市安泰商业管理服务有限公司其他反诉讼请求；五六、驳回被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2830元，安泰商业公司反诉费人民币100元，安泰房地产公司反诉费人民币150元，共计人民币3080元，由原告吴莎承担人民币150元，由二被告承担人民币2930元（本案诉讼费原告吴莎已预交，二被告所承担的诉讼费在本判决生效后三日内向原告支付，原告不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 长 顾  然  然人民陪审员 蔡  吉  红人民陪审员 付  小  红二〇一六年十二月二十六日书 记 员 刘玉莹（代）