山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初6716号 原告：王启超，男，1987年11月29日生，汉族，住山东省惠民县。 委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新波，山东民杰律师事务所实习律师。 被告：滨州市国泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区彭李办事处盛华路，统一社会信用代码91371600349273626R。 法定代表人：崔志学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔树莲，山东法途律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滨州分行，住所地滨州市滨城区渤海八路513-5号，社会信用代码91371600866891780X。 负责人：姚立军，该分行行长。 委托诉讼代理人：杜海波，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：辛峰，男，该支行员工。 原告王启超与被告滨州市国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）及第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行（以下简称建行滨州分行）商品房销售合同、借款合同纠纷一案，本院于2020年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经原被告及第三人同意并经法定程序，本案延长审限三个月继续适用简易程序进行审理。原告王启超及其委托诉讼代理人胡延波、李新波，被告国泰公司委托诉讼代理人崔树莲，第三人委托诉讼代理人杜海波、辛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王启超向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款及已支付第三人的本金及利息594189.9元，并支付利息、违约赔偿金等87296.62元（利息以594189.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该数额应计算至实际履行之日）；2.判令解除原被告与第三人签订的住房公积金个人住房借款合同，被告将剩余的购房贷款和利息返还第三人；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款及已支付第三人的本金及利息606372.80元，并支付利息、违约赔偿金等（利息以606372.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止），截止2021年3月12日为97699.88元。事实与理由：2018年9月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于滨州市××路××路××幢××单元××号商品房，建筑面积131.39平方米，附房面积5.15平方米，57号车位，总价款1019122元。购房合同第八条约定：“出卖人应当在2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订前，原告于2018年8月28日向被告支付定金10000元。2018年9月6日，原告分两笔支付房款329122元。2018年10月，原被告及第三人签订住房公积金个人住房借款合同，以公积金贷款形式向被告付款50万元。后，原被告及第三人签订个人住房（商业用房）借款合同，以商业按揭贷款方式向被告支付房款19万元，该款项原告已提前还贷。原告依约支付全部购房款后，被告却违反合同约定，迟迟不予交房。2020年9月29日，被告逾期交房5个多月，房屋仍未达到交付条件，原告已向被告发出解除合同的书面通知。原告认为，被告严重逾期交房构成根本违约，原告有权依法行使合同解除权，原告因购房而签订的住房公积金个人住房借款合同应一并解除，被告应向原告及第三人返还购房款并承担相应的违约责任。 被告国泰公司辩称，原告主张解除合同没有事实与法律依据，形式上被告交房日期虽然比合同约定日期晚，但不可抗力、政府行为是主要原因，被告应当予以免责，且根据合同约定应当顺延交房日期。1.涉案工程建设过程中，因政府部门多次启动重污染天气防控响应机制，致使被告停工。对于在重污染防控要求越来越严格、防控措施、防控领域不断变化的情况下，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情况客观存在，且具有突发性，不能避免、不能克服。自2018年5月1日被告开工至2020年1月份相关部门启动重污染天气应急响应被告已知为90天，被告为配合环保治理停工达90日以上，交房日期应当予以顺延。2019年8月份因台风“利奇马”过境致使被告停工6日，交房日期也应当予以顺延6日。2.被告因新冠疫情防控而停工属于不可抗力所致，根据合同法的规定和合同约定应当予以免责且顺延交房日期。2020年上半年发生的新冠疫情属于全国性突发公共卫生事件，山东省在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，停工停产是必然。2020年5月5日山东省将新冠疫情防疫应急响应级别降至三级，这时整个社会才全面的进入生产的恢复，自2020年2月3日正常上班至2020年5月5日这段期间被告被迫停工92天。因此交房日期应当予以顺延92天。3.因政府要求配建幼儿园新政策的实施，相关政府部门一直未能通过被告办理竣工综合验收的备案，导致被告一直未能将商品住宅交付使用批准文件交予原告。被告在2018年3月份取得规划许可证，当时配建幼儿园并非强制性规划内容，规划许可证上对幼儿园也没有规划。但之后山东省政府、滨州市政府相继发布文件，要求必须配建幼儿园，不满3000人规模的由政府在周边区域统筹安排，否则不予办理竣工综合验收备案。因为涉案小区未满3000人规模，只能由政府部门统筹安排，为能尽快交房，被告多次找到相关部门予以协商沟通，最终达成协议由被告出资，政府统筹建设，因此交房日期现已经完全由政府来决定，是被告不能抗拒的。4.商品房买卖合同作为主合同不符合解除条件，贷款合同作为从合同也不应当予以解除。综上，被告因新冠疫情防控、重污染天气防控、配建幼儿园这一系列不可抗力、政府行为，致使未能按合同约定日期交付房屋，由法定和约定的免责事由，交房日期应当据实予以顺延。 第三人建行滨州分行述称，同被告国泰公司答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、微信聊天记录、微信支付转账电子凭证、收款收据、银行卡客户交易详细信息、住房公积金个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、职工还款流水账、中国建设银行个人贷款对账单、解除购房合同通知书、邮政快递轨迹打印件、滨州市住房和城乡建设局文件一宗、新冠疫情防控文件一宗、询问笔录一份、说明，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 2018年9月7日，原告王启超与被告签订商品房买卖合同（编号×××52），约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买国泰家园第3幢3单元801号商品房、32号附属物，总价款991122元。第八条约定，出卖人应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2.交房日期如遇不可抗力、意外事件或政府行为等不可预见性原因造成的工期延误，应以实际发生的时间顺延交房日期。 2018年8月28日，原告王启超向被告销售人员微信转账支付房款10000元，备注为一万元抵两万元。 2018年9月6日，原告王启超向被告支付购房款301122元，并支付车位款28000元。以上原告共向被告支付339122元。 原告王启超与第三人签订住房公积金个人住房借款合同（编号×××05），在第三人处办理公积金贷款向被告支付房款50万元。截止2021年2月18日，原告偿还贷款本息共计66464.74元，具体明细如下：2018年12月24日还款3113.66元。2019年1月23日、2月25日、3月25日、4月23日、5月23日、6月24日、7月23日、8月23日、9月23日、10月23日、11月25日、12月18日，2020年1月19日，2020年2月至2021年2月每月18日，分别还款2436.58元。截止2021年2月18日，该贷款剩余贷款本金为469722.29元。 原告王启超在第三人处还办理个人住房贷款向被告支付房款19万元。原告于2019年12月3日结清该贷款，共计支付贷款本金19万元、利息10786.06元。具体还款情况如下：2018年12月27日，2019年1月27日、2月27日、3月27日、4月23日、5月27日、6月27日、7月27日、8月7日、9月14日、10月1日、11月1日分别还款1182.13元。2019年12月3日，原告一次性还款186600.50元。 原告王启超于2020年9月29日向被告邮寄解除购房合同通知书一份，被告于2020年9月30日签收。 2018年10月30日至2020年5月1日期间，滨州市住房和城乡建设局多次启动重污染天气应急响应。 2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。 诉讼过程中，本院到滨州市自然资源与规划局工程管理科，对涉案国泰家园小区的情况进行了了解并制作了询问笔录。情况是，涉案小区至今未通过竣工规划核实。 诉讼过程中，原告表示其保留利息诉讼请求，放弃违约金主张。第三人表示同意解除涉案的住房公积金个人住房借款合同（编号×××05）。 《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行。 双方合同约定，被告应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于该交付标准，原被告存有歧义。本院经审查认为，被告交付的商品房至少应符合《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的单体竣工验收备案的国家最低标准。而涉案小区至今未通过该备案程序，被告主张其开发的涉案商品房符合合同约定的交付标准，系原告拒绝接收房产的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于被告主张的工期顺延的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工，原被告在合同中亦约定了交房时间因不可抗力、政府行为等不可预见性原因可据实顺延。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。涉案商品房至今未具备交房条件，即使给予被告一定的复产、复工准备期，再加上诉讼过程中被告主张的其因重污染天气及台风过境造成工期顺延96天，至今涉案商品房仍未达到交付条件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告请求解除合同的，应予支持。涉案商品房买卖合同依约解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告主张解除其与第三人签订的住房公积金个人住房借款合同（编号×××05），符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付的首付款及向银行偿还的贷款，均系其因涉案商品房买卖实际支出的款项。被告应将原告向其支付的购房款（339122元）及原告偿还的银行贷款（66464.74元＋19万元＋10786.06元=267250.80元）共计606372.80元及利息返还原告，将剩余贷款本金及利息偿还第三人。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告王启超与被告滨州市国泰置业有限公司于2018年9月7日签订的商品房买卖合同（编号×××52）； 二、解除原告王启超与第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行签订的住房公积金个人住房借款合同（编号×××05）； 三、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王启超购房款606372.80元并支付利息（利息以原告分笔支付上述购房款的本金为基数，自支付之日起至履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行住房公积金个人住房借款合同（编号×××05）项下的剩余本金469722.29元及利息（以469722.29元为基数，自2021年2月19日起至履行之日止，按住房公积金个人住房借款合同约定的利率计算）； 五、驳回原告王启超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10614元，减半收取5307元，财产保全费3920元，共计9227元，由被告滨州市国泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 贾凯华 二〇二一年三月三十日 法官助理 宋传媛 书 记 员 牛燕飞