湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0503民初1654号原告中国银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市胜利四路10号，统一社会信用代码91420500882518193Y。代表人陈戎，系该行行长。委托代理人陈川川，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人张雄兵，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被告邹承菊，女，1970年7月27日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托代理人胡泽军，男，1965年9月23日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，特别授权代理。被告宜昌弘洋投资有限公司，住所地宜昌市伍家岗区桔城路6-6-4号，统一社会信用代码91420500698023035G。法定代表人程鹏，该公司董事长。委托代理人吴松，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。原告中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称中行三峡分行）与被告邹承菊、宜昌弘洋投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员宋亮独任审判，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告中行三峡分行的委托代理人陈川川、被告邹承菊的委托代理人胡泽军、被告宜昌弘洋投资有限公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行三峡分行诉称，2012年9月13日，被告邹承菊与原告签订了编号为2012年葛房贷字00142号的《个人一手住房贷款合同》。合同约定：贷款金额为50万元整，贷款期限为180个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每12个月重新定价一次，实际放款日为重新定价日，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，每月的1日为结息和付息日；罚息为合同贷款利率水平上加收50%。双方约定以邹承菊购买的宜昌市伍家区香山福久源房屋作为抵押。被告宜昌弘洋投资有限公司向原告出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》。此后，原告依约发放贷款，但被告邹承菊未依约履行还款义务，被告弘洋公司也未依约承担连带清偿责任。截止2016年8月22日，被告邹承菊已多次逾期，构成违约。同时，根据原告与被告邹承菊附件一第三条第1款“借款人出现下列事项即构成或视为本合同项下的违约（2）未按期归还贷款本息”和第2款“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等、（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、（10）要求保证人承担保证责任等等”。因被告邹承菊多次逾期还款构成违约，原告宣布解除合同并且本合同项下贷款本息全部提前到期，应偿还未到期本金420820.43元，拖欠本金的罚息208.98元，利息8936.49元，应收利息的罚息170.21元，合计430136.11元。原告为维护其合法权益，特诉至本院，请求判令：1、解除被告邹承菊与原告签订的编号为2012年葛房贷字00142号《个人一手住房贷款合同》，同时判令被告邹承菊立即向原告偿还借款本息430136.11元（利息和罚息暂计算至2016年8月22日）并承担后期利息和罚息；2、判令被告宜昌弘洋投资有限公司对上列债务承担连带清偿责任；3、判令二被告连带承担本案的财产保全费、律师费21506元和诉讼费。被告邹承菊辩称，原告主张的金额有异议，我算的本息没有这么多。原告主张的诉讼费、财产保全费和律师费无事实和法律依据。被告宜昌弘洋投资有限公司辩称，我司的阶段性担保责任已完成，抵押登记已经产生了抵押效力，原告未积极落实相关抵押手续，是抵押权人和抵押人之间的问题，与我司无关；原告在发放贷款时间审查不严，应承担相应责任；对原告主张金额有异议，应提供相应计算依据。经审理查明，2011年1月5日，被告宜昌弘洋投资有限公司向原告出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》。承诺愿意为其开发的购置香山福久源商住楼项目楼盘的客户贷款向原告提供不可撤销连带责任担保，约定：借款合同双方解除贷款合同或使贷款合同提前到期的，该担保仍然有效，保证人对借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任；担保范围为：担保的主债权为原告向依据借贷合同向借款人发放的贷款，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；担保期间：贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付原告止。2012年8月2日，被告邹承菊与被告宜昌弘洋投资有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，邹承菊购买了宜昌弘洋投资有限公司开发的宜昌市香山福久源6-1-×××号商品房（预售）。2012年9月13日，被告邹承菊与原告签订编号为2012年葛房贷字00142号《个人一手住房贷款合同》。约定：借款人邹承菊向原告贷款50万元整，贷款期限为180个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每12个月重新定价一次，每年1月1日为重新定价日，每月的1日为还款日，还款方式为等额本息还款；罚息为合同贷款利率水平上加收50%等。同时约定以邹承菊购买的宜昌市香山福久源16-1-×××号商品房作为抵押。合同附件一第三条第1款“借款人出现下列事项即构成或视为本合同项下的违约：…（2）未按期归还贷款本息”；第2款“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：…（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（5）终止或解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；…（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；…（10）要求保证人承担保证责任；…”。此后，原告于2012年9月14日向被告邹承菊发放贷款50万元，被告邹承菊按期偿还部分款项后出现多次逾期还款。截止2016年8月22日，被告拖欠原告本金420820.43元，利息8936.49元，应收利息的罚息170.21元，拖欠本金的罚息208.98元，合计430136.11元。因此，原告诉至本院，同时宣布本合同项下贷款本息全部提前到期并解除本合同。此前，被告邹承菊于2012年9月12，在宜昌市房地产监理处为宜昌市香山福久源16-1-×××号商品房办理了他项权登记。2016年9月23日，被告宜昌弘洋投资有限公司将邹承菊购买的香山福久源16-1-×××号商品房的房权证、办理新不动产权证的材料移交给原告。2016年10月21日，原告以特快专递的方式向被告宜昌弘洋投资有限公司送达通知书一份，表明:因宜昌弘洋投资有限公司未将房屋他项权证交付给原告，故该公司应按照双方签订的《阶段性不可撤销连带责任担保函》中的约定，对原告的损失承担连带责任，特此通知被告偿还借款本息等。另查，宜昌市香山福久源16-1-×××号商品房已于2014年9月15日办理产权登记。此后，该房屋被宜昌市西陵区人民法院分别于2015年10月9日、2015年11月6日、2015年11月26日、2016年3月7日查封。现原告为实现本债权与湖北三峡律师事务所签订一般代理协议，并支付律师代理费21506元。上述事实，有当事人的陈述、《个人一手住房贷款合同》、银行明细清单、借据、《阶段性不可撤销连带责任担保函》、代理协议、进帐单、发票、接收材料的证明、受理单、他项权证登记单据以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以证实。本院认为，原告中行三峡分行与被告邹承菊签订《个人一手住房借款合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合同有效成立，本院予以确认。原告依约履行了借款义务，但被告不按约定的期限履行还款义务，构成违约，依法应承担违约责任。根据双方合同附件一的约定，“借款人出现未按期偿还贷款本息，即构成或视为本合同项下的违约。贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除合同、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、包括实现债权而导致的相关律师费用等相关费用损失等，并要求保证人承担保证责任等的约定，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期同时解除合同，并要求被告邹承菊赔偿因其违约而给原告造成的损失、包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。故原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》之合同目的已无法实现，应予以解除。同时被告应当按照上述合同约定向原告清偿截止2016年8月22日，被告拖欠原告本息合计430136.11元，并支付后期利息及罚息。原告所诉律师代理费21506元有委托代理合同、代理费收费发票及银行转账凭证为凭，未违反相关法律规定，本院对此予以支持。被告宜昌弘洋投资有限公司向原告出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》，确认了其担保范围，担保期间为贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付原告止。被告邹承菊在2012年9月12日，为抵押房屋办理了他项权登记。根据相关法律规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告宜昌弘洋投资有限公司作为房地产开发商在预售房屋办理抵押权登记条件成就后应及时通知原告及被告邹承菊，并协助办理他项权证登记手续。但直至2016年9月23日，即本案已由本院受理后方将房产证等相关资料送达原告，此时，距房屋登记时间（2014年9月15日）已近两年，据此，导致预告登记失效，标的物被法院查封，原告丧失了对该房屋的优先受偿权。被告宜昌弘洋投资有限公司现尚在担保期间内。故被告宜昌弘洋投资有限公司应对上述款项应承担连带清偿责任。被告邹承菊辩称，被告对损失计算有误，但未提交相关依据，本院对其辩解理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司三峡分行与被告邹承菊签订的编号2012年葛房贷字00142号《个人一手住房贷款合同》。二、被告邹承菊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司三峡分行借款本息430136.11元，并承担自2016年8月23日起至借款清偿之日止的借款利息和罚息（按编号2012年葛房贷字00142号《个人一手住房贷款合同》约定的利息及罚息的标准计算）。三、被告邹承菊于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司三峡分行的律师代理费21506元。四、被告宜昌弘洋投资有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4038元由被告邹承菊、宜昌弘洋投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 宋 亮二〇一六年十二月十二日书记员 伍倩昀