上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初26856号原告(反诉被告)：徐亭亭，女，1984年12月20日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：马韡俊，上海君韵律师事务所律师。被告(反诉原告)：魏本年，男，1958年1月27日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：韩鸿蕊，上海众华律师事务所律师。原告(反诉被告)徐亭亭与被告(反诉原告)魏本年房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，魏本年向本院提起反诉，本院予以一并审理,均依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐亭亭及其委托诉讼代理人马韡俊、被告(反诉原告)魏本年的委托诉讼代理人韩鸿蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐亭亭向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订于2016年9月22日的关于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号房屋的租赁合同及其补充协议无效；2、要求被告返还2020年8月16日至2020年9月30日租金12,000元；3、要求被告返还押金8500元；4、要求被告赔偿原告经济损失51,000元。事实和理由：原、被告于2016年9月22日签订了关于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号房屋的租赁合同及其补充协议,约定由原告租赁系争房屋。租期为7年,自2017年1月1日至2024年1月1日止。被告确认其拥有合法出租权。但直至2020年7月,原告才向有关部门确认,XXX路XXX弄XXX号房屋系公房,被告仅有使用权,而没有转租权,故租赁合同无效。原告得知该情况后,即要求被告终止租赁合同,并将房屋退还给被告。现原告已经清空了房屋,但被告却拒绝收回房屋、退还剩余租金及押金。故向法院起诉，要求判如所请。魏本年辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同真实有效，被告是合法承租人，有权出租房屋，签署合同的时候被告就出示租赁凭证，原告清楚系争房屋是公房，并自愿签署了合同。原告是一名从事房地产经纪的专业人士，对公房出租的规定应当非常清楚，公房承租人转租房屋无需出租人的同意，被告的儿子也向物业公司询问，物业公司人员回复可以出租，不需要征得出租人同意。因此双方合同不存在合同法上导致合同无效的事由。原告在2010年7月1日至9月30日期间仍然承租房屋，被告无需返还租金。原告提前退租，根据合同约定提前退租押金不予返还。原告主张的经济损失也没有事实和法律依据。魏本年提出反诉诉请：1、要求徐亭亭支付2020年10月1日至12月16日的房屋空置费22,500元(每月9000元)；2、要求徐亭亭支付装修免租期租金17,000元；3、要求徐亭亭支付违约金108,000元；4、要求徐亭亭拆除房屋吊顶、恢复原状；5、要求徐亭亭支付律师费8000元；6、要求徐亭亭支付保全保险费1000元。事实和理由：魏本年与徐亭亭于2016年9月签署了房屋租赁合同，魏本年向徐亭亭出租系争房屋，双方就租金、租期、支付时间、违约责任等进行了约定，魏本年按约向徐亭亭交付房屋，承租期间徐亭亭违约向案外人转租房屋作经营使用，受到派出所的处罚要求整改及停止经营。2020年8月18日，徐亭亭因自身原因要求提前解除合同，魏本年不同意。之后徐亭亭未交接房屋、返还钥匙就搬离房屋，并且不支付下一期房租，徐亭亭的行为已经构成违约，故向法院提起反诉，要求判如所请。徐亭亭针对反诉请求辩称，不同意反诉请求。魏本年已于2020年9月10日将系争房屋收回，徐亭亭不需要承担房屋空置损失。免租期的租金，没有事实和法律依据，不同意支付。徐亭亭不存在违约行为，并且魏本年主张的违约金过高，请求法院调整，其已经收回房屋出租了，没有那么大的损失。关于拆除吊顶，徐亭亭没有装修过吊顶，与其无关，不应由其拆除。律师费和保全保险费，不属于法律规定应当由败诉方承担的情形，双方合同也没有约定，徐亭亭不同意承担。本院经审理认定事实如下：魏本年系上海市XXX路XXX弄XXX号底层南间、底层灶间、底层小卫生间、天井的公房(以下简称系争房屋)承租人。2016年9月，魏本年(出租方，甲方)与徐亭亭(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方做居住或工作室使用，租赁期限从2017年1月1日起至2024年1月1日止。甲方于2016年10月30日前将房屋交付乙方。月租金8500元，押一付三，押金8500元，乙方按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。违约处理：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金万仟佰拾元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款：1、违约金是剩余租金的一倍；2、递增每三年递增百分之六，交房之日给乙方装修期两个月；3、签合同首付3个月，余款1个月交房之日付，甲方同意乙方对房屋进行装修改造，装修后乙方可转租给第三方使用，若甲方在合同期内收回房屋，按第1条进行赔偿。同年9月22日，双方签订补充协议，约定若与文本合同有冲突,以补充协议为准。1、房租前三年每月8500元，第4-6年每月9000元，第7年每月9540元(含第8年)；2、若甲方在合同期内收回房屋，按剩余租金的一倍进行赔偿；3、甲方同意乙方按自己的装修风格对房屋进行装修，装修后可给第三方使用，若在合同期内政府拆迁，甲方有义务协助乙方要装修补偿费用；4、合同最后一年自动延期1年，甲方给予乙方装修期60天。甲方同意在合同期最后一年的租金内扣除8500元做乙方的装修免租期。合同签订后，双方各自按约履行，。2020年6月24日，魏本年(甲方)与徐亭亭(乙方)签署补充协议(二)，主要内容为：因疫情原因，影响乙方收入，甲方对乙方疫情期间的租金作适当调整，经双方协商一致，达成如下：一、甲乙双方确认，截止本合同签订之前，双方之间不存在违约责任，2020年3月25日至2020年6月25日期间每月租金减1500元，乙方共计向甲方支付该期间租金22500元；二、双方确认，2020年6月25日至2020年12月24日期间每月租金为9000元，现甲方同意减至每月8000元，乙方应在该期间支付租金共计48000元；三、本协议仅对上述两期间的租金进行调整，租房协议及补充协议与本协议不一致之处，以本补充协议约定的内容为准。2020年8月18日，徐亭亭通过微信向魏本年(实际系魏本年的儿子，以下相同)发送解除合同通知，载明本人因故需要于2020年8月18日提前解除租赁合同，合同解除后的其他事宜，由贵我双方根据合同约定另行处理，请接到本通知后，尽快从我处收回系争房屋。8月19日，徐亭亭向魏本年发送短信表示：我们要求提前解除合同，后续问题交给法院判决，请于今日来收房，或者把钥匙寄给你，房屋已腾空。9月10日，魏本年向徐亭亭发送系争房屋微信视频及照片表示：房屋的门是开着的，如果房屋有问题，我们会追究法律责任。徐亭亭回复：我们都关的，因为没有使用，你也不来收房，我已经通知3次了，您拒绝收房。魏本年表示：我不是拒绝收房，我们要求你继续履行合同，在法院没有给出结果之前，这个房子的使用和管理至少都是你负责的吧。2020年10月12日，魏本年向徐亭亭发送微信表示：因为你已经逾期支付下一季度房租，构成违约并已单方提出解约，违约责任由你承担，为了减轻你违约的损失，我们将为房屋寻找新租客，请你知悉。庭审中，双方确认徐亭亭支付租金至2020年9月30日并支付押金8500元。庭审中，魏本年认为双方合同于2020年12月16日解除。徐亭亭则坚持认为双方合同应属无效。以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有租赁合同、补充协议、微信记录、支付凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。原告认为被告出租的房屋是公房，被告没有转租权，故双方合同应属无效，但现行有效的法律法规均未对此有禁止性规定，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。原告主张因合同无效被告赔偿损失的诉请，于法无据，本院不予支持。合同履行过程中,徐亭亭提前解约,构成违约，魏本年要求徐亭亭承担违约责任，具有合同依据，应予以支持。徐亭亭提出违约金过高的抗辩意见，由本院根据公平原则及实际情况酌情予以调整。根据合同约定，承租人违约的，出租人有权没收押金抵作违约金，故徐亭亭支付的押金8500元由魏本年没收，不予返还。徐亭亭于2020年8月18日发送解除通知，并在8月19日告知魏本年前来收房，魏本年于9月10日至系争房屋查看情况并于10月12日向徐亭亭表示对方构成违约，要寻找新租客，故本院认为至2020年10月12日双方合同已无履行可能，本院确认双方合同于该日解除。魏本年认为合同于2020年12月16日解除的意见，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，承租人具有将房屋返还出租人的义务，原告徐亭亭主张其于2020年8月15日搬离涉案房屋，被告应返还剩余租金，本院认为原告作为违约方不具有合同解除权，且其自行搬离房屋不能视为被告已收回房屋，原告要求返还租金的诉请，本院不予支持；而魏本年作为出租人亦负有止损义务，在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内采取措施收回房屋，防止房屋长期空置，2020年9月10日魏本年已至系争房屋进行查看，基于前述对合同解除时间的认定，本院酌情判定徐亭亭支付租金至2020年10月12日，对扩大的租金损失，本院不予支持。租金标准应按照双方补充协议二的约定，按每月8000元计算。关于魏本年主张的装修免租期的租金，并无合同依据，且魏本年已主张合同解除违约金，故该诉请本院不予支持。关于魏本年主张徐亭亭拆除房屋吊顶的诉请，合同约定徐亭亭可对房屋进行装修，魏本年的该诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于魏本年主张的律师费、保全保险费，系其自身为诉讼的支出，并无合同依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、徐亭亭于本判决生效之日起十日内支付魏本年2020年10月1日至2020年10月12日的租金3096.77元；二、徐亭亭于本判决生效之日起十日内支付魏本年违约金54,000元；三、驳回徐亭亭的全部诉讼请求；四、驳回魏本年的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计834元，由徐亭亭负担。反诉案件受理费1705元，由魏本年负担1078元，徐亭亭负担627元。保全费1298元，由魏本年负担821元，徐亭亭负担477元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。