上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10777号原告：杨敬。原告：刘岩岩。上列二原告共同委托诉讼代理人：沈佳佳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。被告：朱辉。第三人：唐忠。第三人：胡岐颍。上列二第三人共同委托诉讼代理人：李岚，上海钧智律师事务所律师。原告杨敬、刘岩岩与被告朱辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用简易程序，因案情需要，本院依职权追加第三人唐忠、胡岐颍参与诉讼。又因被告朱辉无法向其直接或邮寄送达相关法律文书，经二原告申请，本院向被告朱辉公告送达了相关诉讼材料。原告杨敬、刘岩岩向本院提出财产保全申请并以阳光财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险提供担保，本院于2020年7月29日依法裁定冻结被告朱辉的银行存款1,250,000元或查封、扣押其相应价值财产。本案与（2020）沪0116民初13328号原告唐忠、胡岐颍与被告朱辉、第三人杨敬、刘岩岩房屋买卖合同纠纷一案合并于2021年2月8日公开开庭审理。原告杨敬，原告杨敬、刘岩岩共同委托诉讼代理人沈佳佳、第三人唐忠、第三人唐忠、胡岐颍共同委托诉讼代理人李岚到庭参加庭审。被告朱辉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨敬、刘岩岩向本院提出诉讼请求：1.确认原告杨敬与被告朱辉就坐落于上海市金山区亭林镇恒顺路388弄12号301室所签订的《购房协议书》有效；2.确认上海市金山区亭林镇恒顺路388弄12号301室归二原告共同共有；3.判令被告于本判决生效之日起十日内配合二原告办理房屋过户手续。事实和理由：二原告系夫妻关系。2018年11月23日，原告杨敬与被告朱辉就被告朱辉名下坐落于上海市金山区亭林镇恒顺路388弄12号301室房屋买卖一事签订了《购房协议书》，约定该房屋总价款为1,250,000元。签订协议当天，被告向原告交付了房屋钥匙、不动产权证和涉案房产的动迁协议等相关材料。二原告分别于2018年11月23日和2018年11月24日向被告朱辉共计支付了1,190,000元，因涉案房产系动迁房，双方约定剩余60,000元待过户后另行支付。该房屋于2020年7月28日起可以办理过户手续。现被告下落不明，原告已经支付了绝大部分款项，也实际占有房屋，为维护原告权利，故向法院起诉。被告朱辉未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。第三人唐忠、胡岐颍当庭辩称，第三人唐忠、胡岐颍与被告朱辉于2020年3月3日就涉案房产签订了《房屋买卖合同》，转让价款为1,150,000元。第三人唐忠、胡岐颍已经按照合同约定向被告朱辉支付了600,000元。第三人唐忠、胡岐颍还曾与被告于2020年3月13日前往房地产交易中心办理网签手续，但因第三人胡岐颍的“颍”在网签合同中误写为“颖”，故未办理成功，但该次办理应为有效。第三人唐忠、胡岐颍后又与被告朱辉约定待涉案房产大产证满三年满足过户条件后过户，在第三人唐忠、胡岐颍向银行申请贷款时发现涉案房产已经被法院司法查封，无法办理手续后续。对原告的诉讼请求，第三人唐忠、胡岐颍认为《购房协议书》是由原告杨敬一人签订的，原告刘岩岩并非适格主体，《购房协议书》的效力待定。原告杨敬并不具有本市购房资格，故不同意原告的诉讼请求。二原告为证明其主张，向本院申请证人陈飞鹏出庭作证。证人陈飞鹏向本院陈述如下内容：陈飞鹏分别是二原告和被告朱辉的朋友，陈飞鹏得知二原告有买房的需要，也知道被告朱辉正好有一套房要卖，就介绍双方认识。看房当天，原告刘岩岩因没空，只有原告杨敬去了，所以合同上就只有原告杨敬一个人的签字，签协议的时候陈飞鹏也在现场。证人陈飞鹏对原告杨敬是否有购房资格和是否入住涉案房产的情况表示不清楚。二原告向本院还提交了以下证据：1.原、被告身份信息，证明双方主体资格。2.结婚证，证明二原告系夫妻关系，原告杨敬签订《购房协议书》时处于婚姻存续期间。3.《购房协议书》、不动产权证、动迁协议书、房屋结算单、转账记录、物业费单据、收条，证明二原告与被告之间的房屋买卖关系，二原告已经支付1,190,000元的事实，被告朱辉已经向二原告交付房屋、二原告已经入住的事实。4.原告刘岩岩的社保缴费记录，证明二原告作为夫妻，享有购房资格。对上述证据，第三人发表如下质证意见：1.对证人陈飞鹏的证言，认为被告朱辉当时并没有要将涉案房产出售给原告刘岩岩的意思表示，也没有要将房屋过户给原告刘岩岩的意思表示，没有证据显示被告朱辉知道原告杨敬在购房时和原告刘岩岩处于夫妻关系存续期间。《购房协议书》的效力应为待定。2.对原、被告的身份信息没有异议。3.对结婚证真实性没有异议。4.对《购房协议书》，因被告朱辉未到庭，真实性无法确定。协议中受让方为杨敬一人，没有要过户给刘岩岩的意思表示。对转账记录真实性没有异议。对动迁协议真实性没有异议，但动迁协议中还有其他人，对收条真实性无法确认，金额没有异议。对房屋结算单无法确认。房产证的真实性没有异议。对物业费单据，认为是从2021年开始缴纳的。5.对社保缴费记录，认为只是原告刘岩岩的，刘岩岩并不是本案适格主体，缴费也是签订协议后补交的。对当事人真实性没有异议的原、被告身份信息，结婚证,《购房协议书》，不动产权证，动迁协议书，房屋结算单，转账记录，物业费单据，社保缴费记录。对当事人真实性有异议的收条，本院结合转账记录对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月23日，原告杨敬与被告朱辉签订了《购房协议书》，约定被告朱辉将坐落于本区亭林镇恒顺路388弄12号301室房屋以1,250,000元价格转让给原告杨敬，该房屋目前无法顺利完成过户手续，并约定于签订协议之日向被告支付940,000元，次日支付250,000元，余款60,000元等房屋可以正常办理过户手续时一次性结清，涉案房产所有权自协议签订之日起转移给原告杨敬，在办理过户手续时，产生的相关费用由原告杨敬负担。协议签订当日，被告朱辉向原告交付了涉案房产原不动产权证、动迁协议书、房屋结算单和房屋钥匙。协议签订当日，原告杨敬通过中国农业银行向被告朱辉转账940,000元。协议签订次日，原告杨敬再次通过中国农业银行向被告朱辉转账250,000元。另查明，二原告系夫妻关系，结婚登记日为2013年11月29日。原告杨敬支付了涉案房产2020年10月至12月的物业管理费，原告刘岩岩支付了涉案房产2021年1月至12月的物业管理费。原告刘岩岩支付了涉案房产所在小区2021年1月至12月的停车费。原告刘岩岩的参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况显示累计交纳92个月。还查明，涉案房产系动迁房，登记于被告朱辉一人名下。2019年12月25日，上海市不动产权局向被告朱辉补发了不动产权证。2020年3月3日，第三人唐忠、被告朱辉、案外人上海晨紫房地产经纪事务所对涉案房产签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》，约定房屋价格为1,150,000元。当日被告朱辉向第三人唐忠出具收款收据，载明收到第三人唐忠定金100,000元。2020年3月13日，第三人唐忠、胡岐颍与被告朱辉签订《上海市房地产买卖合同》。同日，第三人唐忠通过中国农业银行向被告朱辉转账500,000元。2020年7月30日，第三人唐忠、胡岐颍再次与被告朱辉签订《上海市房地产买卖合同》。再查明，二原告于2021年4月14日向本院以代管款形式交纳了合同尾款60,000元。本案争议焦点为：1.涉案房产是否存在一房二卖的情况？本案中，被告朱辉在2018年11月23日与原告杨敬签订《购房协议书》并收取了购房款1,190,000元后，于2019年12月25日补办了涉案房产的不动产权证，又于2020年3月3日和第三人唐忠签订了《房地产买卖合同》并收取了购房款600,000元，故应当认定被告朱辉的行为构成一房二卖。2.在存在一房二卖的情况下，原告杨敬、刘岩岩是否有权要求被告朱辉将涉案房产过户至二原告名下？本院认为，在一房二卖的情况下，应当判断各份合同的效力、按照房屋过户登记、合法占有房屋、合同履行情况以及合同成立和履行先后顺序等因素加以衡量。关于《购房协议书》的效力，从本案情况来看，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案中，原告杨敬与被告朱辉的书面合同签订在前，第三人唐忠与被告朱辉的书面合同签订在后，二份合同均未办理房产过户手续，第三人唐忠、胡岐颍虽与被告朱辉签订过网签合同，但实际并未办理过户登记，而原告杨敬不仅实际支付了大部分房款，而且与被告朱辉交接手续后已经实际占有房屋，第三人唐忠、胡岐颍从未实际占有过房屋。关于第三人主张《购房协议书》系原告杨敬一人和被告朱辉签订，并没有出售给原告刘岩岩的意思表示，而原告杨敬系外地户籍，根据上海限购政策，单身人士不具有购房资格，必须以夫妻名义购房。原告杨敬、刘岩岩辩称，外地户籍必须以家庭为单位购房，原告杨敬、刘岩岩作为家庭在上海是具有购房资格的。本院认为，原告杨敬在和被告朱辉签订《购房协议书》与原告刘岩岩处于婚姻存续期间，《购房协议书》的首部载明了原告杨敬的户籍地，被告朱辉在明知原告杨敬系外地户籍，而根据上海的购房政策，外地户籍购房必须以家庭为单位，在被告朱辉未到庭对《购房协议书》发表相反意见的情况下，本院对原告的辩解意见予以采纳，认定被告朱辉在与原告杨敬签订的《购房协议书》真实意思表示是将涉案房产出售给原告杨敬、刘岩岩夫妻二人。综合上述因素，因被告朱辉下落不明，二原告已经向本院支付了尾款60,000元的情况下，本院对原告杨敬、刘岩岩要求被告朱辉履行合同义务，配合办理过户登记具有合同和法律依据，本院予以支持。因过户产生的相关费用，根据合同约定，本院确定由二原告负担。关于二原告要求确认涉案房产归二原告共同共有的诉讼请求，因不属于本案处理范围，故本院对该项诉请不予处理。据此，为保护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杨敬与被告朱辉于2018年11月23日签订的《购房协议书》有效；二、被告朱辉应于本判决生效之日起十日内与原告杨敬、刘岩岩共同办理上海市金山区亭林镇恒顺路388弄12号301室产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告杨敬、刘岩岩名下，因过户产生的相关费用由原告杨敬、刘岩岩负担；三、驳回原告杨敬、刘岩岩其余诉讼请求。案件受理费8025元、财产保全费5000元，由被告朱辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文书记员  陆影附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。