天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2019）津0114民初10729号原告（反诉被告）：李志安，男，1964年9月18日生，汉族，住黑龙江省七台河市茄子河区。委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市江信房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下伍旗镇市场路1号201-1。法定代表人：邹轶银，总经理。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）李志安与被告（反诉原告，以下称被告）天津市江信房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，发现本案必须以天津市第一中级人民法院审理的同类型案件的审理结果为依据，本案中止审理。2020年8月23日恢复法庭审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志安委托诉讼代理人李由军、被告天津市江信房地产投资有限公司委托诉讼代理人陈亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志安向本院提出诉讼请求：1.判令被告将出售给原告的位于天津市武清区××镇××路××花园××＃××房屋交付原告；2.判令被告自2017年10月1日起以总房款530264元为基数按银行同期贷款利率支付原告逾期交房利息至实际交付之日止（暂计至2019年6月30日为46345.10元）；3.判令被告自2017年10月1日起每日按照总房款的万分之0.5支付原告逾期交房利息至房屋实际交付之日止的违约金（暂计算至2019年6月30日为16915.40元）；以上2、3项合计63260.50元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月12日订立了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市武清区××镇××路××花园××＃××，总价款530264元，合同签订后，原告依约缴纳所有房款和各项款项，完全履行了合同约定的各项义务。根据上述《天津市商品房买卖合同》第三条约定“商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用”。第五条“除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息。利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照合同继续履行……甲方还应每日按照商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金……”。合同签订后，被告仍未按照合同约定将取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，原告曾于2018年起诉被告验收交房，但被告庭审中骗称没有验收备案，无法取得上述准许交付使用证，法院以此驳回原告诉请。但原告事后得知被告已竣工备案，只是拖着不办理上述准许交付使用证，导致部分业主拒绝收房。原告得知后要求被告交房，但被告却强迫原告接受附加条件，原告不同意，被告遂拒不交付。现部分业主已相继收房办理《不动产权证》。原告认为双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方应当严格遵守，现原告已完全履行了合同义务，但被告却在已竣工备案，且完全可以办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下拖延不办，故意不履行合同义务，并欺骗原告不履行交房义务，属严重违约理应履行交房义务并承担违约责任。故原告提起诉讼。天津市江信房地产投资有限公司辩称，对原告主张第一项请求，因被告已于2018年12月26日取得涉案房屋的交付使用证，具备交付条件，被告同意原告该项请求；被告不同意原告第二项、第三项诉讼请求，因2016年至2018年武清区存在重污染天气，基于该情形武清区相关主管部门下发了文件，期间被告开发建设的涉案工程无法正常施工，导致无法按照签订的《天津市商品房买卖合同》交付房屋，但根据合同约定因不可抗力交付房屋可以延期，虽然合同约定是2017年9月30日交付房屋，但被告认为根据停工文件规定，交房日期应当顺延，对原告主张逾期交房的违约金的请求不能成立，按照停工文件规定交房日期并未超过双方签订合同中第五条一项120日的约定，依据该条款原告无权向被告主张逾期交房的利息。原、被告双方在签订《天津市商品房买卖合同》后原告存在逾期付款的违约行为，被告在本案中对此已经提出反诉，原告应承担相应的违约责任。因被告对涉案房屋已于2018年12月27日和28日两天集中向包括原告在内的业主进行通知收房，因原告未按被告通知时间进行收房，此后原告即无权向被告主张逾期交房的利息及违约金。天津市江信房地产投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人（以下称原告）向反诉人（以下称被告）支付逾期付款违约金17649元。2.反诉费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2016年9月12日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于武清区××镇××路西侧“茗锦花园”9号楼-3-101号房屋，房屋价款530264元，原告以贷款方式付款。原告交付首付款后，贷款手续一直未办理，至2017年5月19日原告才将贷款办理完毕。根据双方签订的合同约定，原告应向被告支付逾期付款的违约金17649元。故被告为维护合法权益，提出反诉。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1.《天津市商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告2016年年9月12日签订商品房买卖合同和补充协议，约定合同项下房屋坐落位置、名称、房屋总价款，房屋价款的交付形式和时间、逾期交房的处理、逾期付款的处理、商品房质量及保修责任、配套设施的运行、商品房交接、权属登记和预告登记、前期物业管理、权属和债务纠纷约定、争议处理及生效日期等进行了约定。其中合同第三条约定商品房竣工经验收合格，并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，被告应于2017年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告。第五条约定除不可抗力外，被告如未按合同第三条约定日期交付房屋，逾期在120日内的，原告有权要求被告给付从约定交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算的付款利息，同时还有权要求被告每日按照商品房价款的万分之0.5向支付违约金。2.收据、借款凭证及个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、补款单，证明原告于2016年9月1日向被告交付购房首付款160264元，交付房屋契税、公共维护基金、备案费合计13541元，于2017年5月19日从中国农业银行股份有限公司天津武清支行贷款370000元用于购买房屋剩余款项，交付了房屋全部款项，被告未按期于2017年9月30日将验收合格取得新建住宅商品房准许交付使用的涉案房屋交付原告。3.名锦花园房屋备案信息查询，证明天津市住房和城乡建设委员会，对被告开发建设及销售的涉案房屋已备案，但被告未办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告提交证据：1.《天津市商品房买卖合同》及补充协议，证明被告与原告于2016年年9月12日签订商品房买卖合同和补充协议的内容与原告提交的合同、协议内容一致，合同中约定交房时间及遇不可抗力情况交房时间予以延期，原告应于所购房屋登记备案完毕后开始办理贷款，逾期七日仍未办理按补充协议第二条执行。2.政府停工令文件，证明政府令系不可抗力因素，被告计算自2016年1月13日至2018年12月3日合理停工339日，交房应顺延。3.银行支付系统专用凭证，证明原告于2017年5月19日才办理银行贷款完毕，原告违约，给被告带来损失，被告有权提起反诉，要求原告承担逾期付款违约责任。4.首付款票据，证明原告于2016年9月14日交付首付款数额。5.天津市新建住宅商品房准许交付使用证,证明被告于2018年12月26日取得涉案房屋交付使用证,可以交付房屋。原告对被告提交的证据1.真实性无异议，对证明目的不认可；对证据2政府停工令文件提出经法院核实关于政府停工文件属实的真实性认可，但证明目的不认可，政府停工令是否是导致被告实际停工，需要被告担供监理签字，并在住建部门备案施工日志及政府职能部门下发停工文件方能说明，被告仅凭该停工令不能证明停工的事实;对证据3真实性认可，对证明上的不认可，原告不存在迟延付款行为;对证据4真实性认可，对证明目的不认可，被告存在延期交房违约应承担逾期交房责任;对证据5.真实性认可，对证明目的不认可。被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的不认可，该组证据不能认定被告逾期交房及应负违约责任;对证据2真实性无异议，认为原告有迟延交房款的违约行为;对证据3.真实性无异议,但不能证明被告不积极办理天津市新建住宅商品房准许交付使用证,且被告于2018年12月26日已经取得涉案房屋交付使用证，可以交付，不认可原告证明目的。对原、被告提交的证据真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告于2010年11月22日在工商行政管理机关注册登记成立，经营范围以自有资金对房地产业进行投资、房地产开发与经营，2016年8月23日经在政府住建部门备案对武清区下伍旗镇旗良公路西侧茗锦花园2、4号楼及配建1、7、9#楼等进行开发建设。2016年9月12日原告为乙方与被告为甲方签订合同编号2016-0116295《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告建设开发建设的坐落于武清区××镇××路××花园××号楼，配建楼2-9号楼-3-101混合结构住宅，建筑面积94.69平方米，每平方米价格5600元，总价款530264元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收合格或验收不合格不得交付使用。甲方于2017年9月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力不能履行合同的，按第3种方式予以延期。第四条约定“……按贷款付款的，乙方应于2016年9月17日前一次性存入商品房首付款160264元，其余价款办理贷款……”。第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照1种约定追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.50向乙方支付违约金……；第十一条约定“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。第十二条约定“双方约定在下列第3种期限内办结房屋权属转移登记：……3、自交房之日起360日……”。由于甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按第3种约定处理“予以延期”。第十七条约定“本合同未尽事宜，双方另行订立补充合同（见附件六），附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力”。双方在合同中还约定了乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房质量及保修责任、配套设施运行、商品房交接、商品房权属及预告登记、前期物业管理、权属纠纷和债权债务纠纷、争议处理、合同生效等内容。还在《补充合同》中第一条约定“如在合同履行期间发生不可抗力事件，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并在合同期限内提供证明。非因甲方原因导致逾期交付房屋的，甲方只承担相应的过错违约责任”;第二条“买受人应于所购房登记完毕后，开始办理贷款手续，如逾期七日仍未办理的，每逾一日，需向出卖方支付房屋余款的万分之三的违约金。如由于买受人的原因，超过90日（以开始办理贷款手续日期为准）贷款仍未到账，可按下列（2）处理……”;第三条“不论买受人选择何种方式付款，如未能按双方约定的时间付款，出卖人有权延期交房，双方协商决定采取补救措施”。第四条“……因不可抗力或非因甲方原因导致配套设施运行的，甲方不承担违约责任”。双方还补充约定了联系通知房屋交付的方式等权利义务。合同签订后原告依约向被告交付了房屋首付款，并于2016年12月11日到中国农业银行天津武清支行办理了房屋贷款，2017年4月25日办理房屋抵押登记，同年5月19日从中国农业银行股份有限公司天津武清支行取得贷款370000元，向被告交付房屋剩余价款。2016年10月2日天津市环保局发布重污染天气黄色预警应急响应，涉案房屋建筑施工工程自2016年10月2日至10月4日停工3日，武清区清新空气行动分指挥部分别于2016年10月1日、2016年11月3日下达《关于做好重污染天气应急响应的紧急通知》及《关于调整重污染天气应急响应的通知》，按照上述通知要求，涉案房屋建筑工程自2016年11月1日至11月4日停工4日。2016年11月11日天津市环保局发布重污染天气黄色预警应急响应，涉案房屋建筑工程自2016年11月11日至11月14日停工4日。2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部下发《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》（美丽天津一号工程【2016】27号），依照要求，涉案房屋建筑工程建筑工地施工自2016年11月15日至2016年12日31日停工47日。2017年8月25日美丽天津一号工程指挥部下发《“美丽天津.一号工程”指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》（美丽天津一号工程【2017】9号），按照该文件要求，涉案房屋建筑施工工程自2017年8月25日至2017年9日10日停工17日。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队下发《天津建设工程质量安全监督管理总队关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》（津建质安总【2017】75号），依照该文件要求，涉案房屋建筑工程自2017年10月1日至2018年3日15日停工166日。2018年4月28日武清区美丽武清建设一号工程总指挥部下发《关于做好大气污染防控工作的紧急通知》，依照该通知要求，涉案房屋建筑工程自2018年4月28日至2018年5月10日停工13日。2018年8月17日武清区清新空气行动指挥部下发《关于进一步强化8月份空气质量保障工作的紧急通知》，依照该通知要求，涉案房屋建筑工程自2018年8月17日至2018年8月31日停工15日。综上，原、被告于2016年9月12日签订《天津市商品房买卖合同》后，因政府部门的禁令、通知等文件的要未，涉案房屋的建筑工程停工总计269日。2018年12月26日被告取得天津市武清区行政审批局下发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，获得交付上述茗锦花园9号楼住宅商品房权利，2018年12月27日至28日被告以电话形式通知原告办理入住手续。但原告至今未按通知接收房屋。原告于2019年7月23日以被告应交付涉案房屋，并给付逾期交房的房款利息及违约金为由提起诉讼，被告以原告给付逾期支付房款的违约金为由提起反诉。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。原告主张被告立即将涉案房屋交付原告，被告也同意交付涉案房屋，且涉案房屋现已具备交付条件，故原告该项符合合同约定，不违反法律规定。根据双方合同约定，因被告应于2017年9月30日前将符合合同交付条件的商品房交付原告使用，实际通知原告交房日期为2018年12月28日的次日即29日，逾期交房日历天数为455日，被告应承担逾期交房的违约责任。各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所做出的一系列禁令和通知文件，均明确了停止施工的期限及范围，该一系列文件所涉及的内容旨在进行大气污染防治，被告配合执行政府部门上述文件的要求而中断施工，由此引发的延期竣工交付269日的行为，被告可以免责，被告实际应承担的逾期违约责任天数应为186日（455日-269日），故应给付原告逾期交房利息为11754.43元（530264元×4.35%÷365×186日）。原告主张被告应给付逾期交房自2017年10月1日起至2019年6月30日按银行同期贷款利率计算的利息46345.10元的请求，超出11754.43元数额的部分，本院不应予以支持。关于违约金的给付，因双方当事人对主合同中被告违约交付房屋造成损失给付利息进行了约定，同时也对被告违约应支付违约金和违约金的计算方法进行了约定，符合当事人缔约合同意思自治的原则。故原告主张被告逾期交付房屋按支付房屋价款数额计付利息损失的同时，根据《天津市商品房买卖合同》约定被告实际违约天数在120日以上，应给付以房屋价款元为530264元基数，按日利率万分之0.5计算逾期交房186日的违约金4931.46元（530264元×万分之0.5×186日），原告该部分请求，符合合同约定，不违反法律法规强制性规定，对原告主张的违约金16915.40元超出4931.46元的部分，本院不予支持。关于被告反诉主张原告给付其逾期支付房款产生的违约金17649元的反诉请求，因被告未提交证据证明办理贷款时间延后的原因应归责于买受人即原告，故对被告的反诉请求，依法不应予以支持。综上所述，对原告主张被告将涉案房屋交付原告的请求，本院支持；对原告主张被告给付原告逾期交房利息11754.43元、违约金4931.46元的请求，本院予以支持，对原告主张超出上述确认数额部分的请求，本院不予支持。对被告反诉主张原告给付逾期交付房款违约金17649元的请求，本院不予支持。原、被告未能调解达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条一款、第一百四十二条、第二百三十三条规定，判决如下：一、被告天津市江信房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案坐落于武清区下伍旗镇旗路西侧茗锦花园配建9号楼-3-101房屋交付原告李志安；二、被告天津市江信房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李志安逾期交付上述房屋的利息损失11754.43元、违约金4931.46元，合计16685.89元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告其他诉讼请求不予支持；三、驳回被告天津市江信房地产投资有限公司的全部反诉请求。案件受理1382元，由原告负担1165元、由被告天津市江信房地产投资有限公司负担217元；反诉费242元，由被告天津市江信房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 孙 齐 军审 判 员 姚 学 喜人民陪审员 陈 宝 玲二〇二一年三月十五日书 记 员 刘欣宇慧附判决引用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证所据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。