陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0402民初2760号原告（反诉被告）魏某某，女。委托代理人任建，系陕西恪普律师事务所律师。委托代理人许方成，系陕西恪普律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陕西XX房地产开发有限公司。负责人严某某，系该公司总经理。委托代理人赵小计，系陕西天之娇律师事务所律师。原告（反诉被告）魏某某诉被告（反诉原告）陕西XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）魏某某委托代理人任建，被告（反诉原告）陕西XX房地产开发有限公司委托代理人赵小计到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:2012年4月14日，原告与被告签署了一份名为“XXXXX”认购协议书（以下简称协议书）。该协议约定，原告认购咸阳市毕塬路XXXXX号房，该房建筑面积为110.51㎡，总价为464770元整。该协议签订后，原告向被告支付了部分认购金234790元，被告2012年4月14日向原告出具了一张234790元的认购金收据。在“XXXXX”项目正式对外销售后，被告将此房出卖给第三人，原告得知上述情况后，与被告多次协商有关返还全部认购金和赔偿事宜，被告于2014年12月13日仅返还了70000元购房认购金，截止2016年6月仍有154790元房屋认购金未归还。根据上述事实，请求法院依法判令被告返还原告剩余购房认购金154790元以及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率每月千分之五计算，自2014年12月13日起至付清时止）；诉讼费由被告承担。原告当庭提交了下列证据材料：《XXXXX认购协议书》一份、陕西XX房地产开发有限公司出具的收款收据一份，证明预约合同合法有效，且原告已经履行合同义务以及被告应当返还的数额是154790元。被告对该组证据真实性及证明目的均认可。被告辩称：原告在诉状中陈述的部分内容与事实不符。首先，原告从被告公司订购的房屋，截止现在，被告并没有出售给第三人，该房源仍未售出。其次，原告要求退房是因为自身原因而退房。因原告自身原因要求退房，应当向被告支付所缴纳诚意金10%的违约金，对于原告要求被告承担剩余部分诚意金利息的请求，双方没有约定，请法院予以驳回。被告当庭提交了下列证据材料：《认购协议书》、《申请书》、《退房申请单》；2、收款收据2份、电子银行回执单一份，证明按照《认购协议书》第四条第4项约定，因原告自身原因要求退款的，应当向被告支付已缴纳诚意金10%的违约金。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。二、收款收据2份、电子银行回执单一份，证明被告向原告退还了8万元购房款。原告对该组证据真实性及证明目的均认可。被告（反诉原告）反诉称：2012年4月14日，原告与被告签订了一份名为《XXXXX》认购协议书，约定原告应于2012年4月13日交付认购诚意金人民币234790元，在正式签订商品房买卖合同后，该款将自动转为首期房款的一部分。另外约定，因原告自身因素而无法购买该房屋并要求退还所缴纳的诚意金的，被告需收取原告所缴纳的诚意金的10%违约金作为其违约赔偿。2014年11月18日，原告因自身原因要求退房，被告同意原告退方请求后，向其退还了80000元诚意金，但双方至今未能就支付违约金事宜协商一致。综上，原告的行为已构成违约。应按协议约定向被告支付违约金，故请求依法判令原告向被告支付其所缴纳的诚意金10%的违约金即23479元；诉讼费由原告承担。被告（反诉原告）当庭提交了下列证据材料：一、《认购协议书》、《申请书》、《退房申请单》，证明按照《认购协议书》第四条第4项约定，因原告自身原因要求退款的，应当向被告支付已缴纳诚意金10%的违约金。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。二、2012年2月19日收款收据1份、2012年4月14日收款收据1份，证明证明原告违约，应当支付违约金23479元。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。原告（反诉被告）辩称：双方在签订合同时确实约定了违约条款，违约不是原告造成的，是被告造成的，因为被告将售给原告的房屋卖给第三人，并且原告与被告也达成协议，由被告先退原告7万元，下欠154790元，也没有给原告支付，因此原告认为原告并未违约，被告的反诉理由不能成立，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告)针对被告的反诉当庭未提交证据材料。经合议庭评议，原告本诉提交的一组证据，被告针对原告本诉提交的二组证据及在对原告反诉中提交的二组证据，客观真实，证据来源合法，且双方对以上证据真实性均无异议，故合议庭对以上证据的真实性予以采信。根据庭审调查及合议庭采信的证据，本院确认以下案件事实，2012年4月14日，原告与被告签署了一份名为“XXXXX”认购协议书。该协议约定，原告自愿认购被告开发的咸阳市毕塬路XXXXX房，该房建筑面积为110.51㎡，单价4205.86元/㎡，总价为464790元整。协议还约定，原告承诺将于被告正式对外销售后三日内，到“XXXXX”销售中心办理签约手续并按照所选择付款方式补足该房余款等；因原告自身因素而无法购买该房并要求退还所缴纳的诚意金的，被告需收取原告所缴纳的诚意金的10%违约金作为原告违约赔偿，自签订本协议起执行；被告在约定的时间内保证原告内部购房的相关权利。该协议签订后，原告向被告支付了定金10000元及部分认购金224790元，合计234790元，同日被告向原告出具了一张234790元的认购金收据。2014年11月18日原告之夫张海波向被告处书写了一份申请书，申请主要内容为，因家中有急事，现无力购买该房，申请退房，请批准。同时向被告提交了一份退房申请单。2014年12月23日，被告给原告退还定金10000元及部分诚意金70000元，合计80000元。另查明，被告与原告签订“XXXXX”认购协议书时未取得咸阳市商品房预售许可证，2015年被告取得了该证。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告在2012年4月14日签订“XXXXX”认购协议书在签订时虽未取得咸阳市商品房预售许可证，但该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照该约定收取了原告部分购房款，故原告与被告签订的“XXXXX认购协议书”应认定为商品房买卖合同。原告起诉前，被告已于2015年取得了“XXXXX”项目房的咸阳市商品房预售许可证，故该“XXXXX认购协议书”合法有效。原告在与被告签订协议后，原告之夫在原告同意的情况下于2014年11月18日向被告提出退房申请，被告亦表示同意，并将收取的原告10000元定金及部分诚意金70000元退还，证明被告同意了原告对协议的解除。因在原告提出解除协议时，被告尚未取得所售给原告的商品房的销售许可证，故被告要求原告向其支付所缴纳的诚意金10%的违约金即23479元的理由不能成立，本院对被告的该请求不予支持；在合同解除后，被告应及时将尚未退还给原告的剩余诚意金154790元退还给原告，而未予退还，故被告应按中国人民银行同期贷款利率给原告承担利息，利息应从2014年12月23日起至付款之日止，而不是从2014年12月13日起至付款之日止。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陕西XX房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告剩余购房认购金154790元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年12月23日起至付清之日止）。二、驳回被告陕西XX房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3668元，原告已预交，反诉费193元，被告已预交，合计3861元，由被告陕西XX房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可于接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本,上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  蔚志强人民陪审员  李佩玲人民陪审员  魏明利二〇一六年十二月十日书 记 员  薛雨馨