上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13961号原告(反诉被告)：上海露曦服饰有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：张士英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冰忻，上海市汇中律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海崇善物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李三林，执行董事。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宝奇，上海市君悦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司与被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院予以受理后合并于2020年11月10日第一次公开开庭进行审理。后于2021年1月18日转为适用普通程序，由审判员独任审理，并于2021年3月30日第二次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈幸根、陶冰忻，被告委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在起诉时提出的诉讼请求为：判令1.解除原告与被告于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》以及2019年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2.被告迁出并向原告归还上海市松江区新桥镇春申村春业路XXX号大院内东侧办公楼整幢,西南侧车间一至五层和西北角五层小楼整幢的房屋,并自2020年9月1日起按照日租金11,880元的标准支付房屋使用费,按照日租金11,880元的标准支付违约金,直至迁出并向原告归还租赁房屋之日止；3.被告支付原告2020年7月份租金361,350元,2020年8月份租金361,350元,以及逾期付款违约金30,000元(起诉时暂算，应以每月租金361,350元为基数,按照每日千分之一计算,分别自2020年6月24日、2020年7月24日起算至被告付清之日止)；4.被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金2,168,100元,以及逾期付款违约金30,000元(起诉时暂算，应以2,168,100元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2020年9月1日起算至被告付清之日止)；5.被告支付2020年5月份水费1,126.29元和电费310.13元,2020年6月份水费127.6元和电费2,373.87元,2020年7月份水费56.70元和电费1,197.38元,2020年8月水费170.14元和电费1,796.19元，合计7,158.30元；6.被告退还原告租赁押金60,000元,以及逾期付款利息500元(起诉时暂算，应以60,000元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2020年6月16日起算至被告付清之日止)；7.被告向原告支付解除合同违约金1,734,480元(按年租金4,336,200元的40%计算)。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原告与被告于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》以及2019年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2.被告迁出并向原告归还上海市松江区新桥镇春申村春业路XXX号大院内西南侧车间一至五层(房屋租赁合同中简称2幢)和西北角五层小楼整幢(房屋租赁合同中简称3幢)的房屋,并自2021年1月28日起按照日租金8,373.23元(6,977.69元*1.2元/平/天)的标准支付房屋使用费,直至迁出并向原告归还房屋之日止；3.被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日以及2020年7月1日起至2020年8月31日期间的房屋使用费2,890,800元,2020年9月1日起至2021年1月27日期间的房屋使用费1,770,120元；4.被告向原告支付2020年5月份至2021年1月欠付的水费、电费合计15,682.44元；5.被告退还原告代付的租赁押金60,000元。事实和理由：2019年11月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定乙方向甲方承租位于上海市松江区新桥镇春申村春业路XXX号大院内东侧办公楼整幢(1幢)、西南侧车间一至五层(2幢)和西北角五层小楼整幢(3幢)(以下简称“涉案房屋”)。其中，因西南侧车间一层因已经由第三方戚某(上海通亚电器有限公司)承租，合同期限至2021年5月31日，故该部分租赁面积的租金收益归乙方,待第三方戚某租赁合同到期后,该部分房屋收回后再交付给乙方。房屋租赁合同就租期、租金、支付期限、押金、合同生效条件等作了约定。租赁合同签订同时，原告向被告出具了承诺书、同意转租确认书以便于被告开始开展招商业务。但截至2019年12月1日，被告无力按约在2019年12月1日前支付首期一个月租金361,350元和押金1,084,050元。为此，被告找到原告要求协调，双方于2019年12月1日签订《房屋租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议”),对租赁合同第13-6条合同生效条件做了修改，等。之后，被告于2019年12月1日支付了定金100,000元和补充协议约定的2019年12月份物业管理费、于2019年12月20日向甲方支付首期一个月租金361,350元(含定金100,000元)、于2019年12月31日支付租赁押金1,084,050元，在被告支付押金当日,双方代表在租赁房屋现场办理了涉案房屋整体交接手续。另就案外人戚某(上海通亚电气有限公司)租赁西南侧车间一层房屋，原告于2020年5月与戚某(上海通亚电气有限公司)提前终止租赁合同，原、被告于2020年5月11日签订了《备忘录》,约定戚某支付给原告的押金60,000元,之前已经由原告支付给被告，在戚某搬离之日，被告应将押金退还给原告,再由原告退还给戚某。其后，被告拖欠到期租金、水电费，也不退还押金，原告多次催讨未果。2020年8月23日，原告向被告发出《解除合同通知书》要求解除租赁合同、补充协议,并要求被告支付租金等费用、交还涉案房屋。但被告仍拒绝承担，被告应该承担违约责任、支付相应费用，如果租赁合同被认定无效，被告也应该支付占有使用费、水电费以及退还代付的押金等，故原告诉至本院请求判如所请。审理中，原告称已经于2021年1月27日收回涉案房屋中的1幢房屋，故就该部分面积的占有使用费诉请做相应的调整。被告辩称：关于原告原主张解除合同的诉请并认为被告违约的意见，被告不予认可，系原告违约在先；租赁合同和补充协议因涉案房屋的瑕疵，应认定为无效合同，对于原告基于有效合同提出的诉请，均不予认可；关于原告变更后的诉请，原告所谓2021年1月27日被告已经交付1幢房屋不客观，系原告强行收回，且已经报警备案。同意支付原告诉请的水电费，同意退还原告代付的押金6万元，不同意支付房屋占有使用费，原告还应退还已经收取的租金和押金。同时，被告提出反诉请求为：判令1.确认双方签署的租赁合同、补充协议无效；2.原告向被告返还首期租金361,350元、押金1,084,050元；3.原告向被告返还物业管理费44,650元；4.原告向被告支付资金占用费损失暂计37,565.59元(以1,490,050元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年8月31日止；其中,134,240元的资金占用损失自2019年12月1日起计算至原告返还之日止，261,350元的资金占用损失自2019年12月20日起计算至原告返还之日止，1,084,050元的资金占用损失自2019年12月31日起计算至原告返还之日止，10,410元的资金占用损失自2020年1月6日起计算至原告返还之日止)；5.原告向被告返还案外人上海通亚电器有限公司已付租金52,825.94元以及逾期付款利息(以52,825.94元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月16日起计算至原告付清之日止，暂计为500元)；6.原告赔偿被告各项经济损失共计1,781,350元(包括居间费36万元、策划服务费25万元、设计费81万元、转租损失361,350元)；7.原告向被告支付违约金1,734,480元。审理中，原告变更上述第六项诉讼请求为判令原告赔偿被告各项经济损失共计1,171,350元(包括居间费36万元、策划服务费25万元、设计费20万元、转租损失361,350元)并增加反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失暂计103,015.27元(即实际承租人向被告主张的资金占用费损失，最终以另案生效判决金额为准)；2.原告向被告赔偿被告租金损失545,631元(即实际承租人向被告主张的预期可得利益损失，最终以另案生效判决金额为准)。事实和理由：2019年11月29日，被告将涉案房屋转租给案外人上海保銮实业有限公司(以下简称“保銮公司”)。但因为涉案房屋权利瑕疵，长期无法办妥迁址手续，也无法开展正常的招商工作，原告应对此承担全部的过错责任。故被告提出上述反诉请求。本案审理中，保銮公司亦起诉被告至本院并提出相应的诉请，被告可能因该案向保銮公司承担赔偿责任，故被告增加反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称：租赁合同为无效合同，被告也应当支付占有使用费等费用，故被告要求退还租金没有依据；各项经济损失为子虚乌有的虚构，相关款项发生在本案涉案后，是被告为诉讼制造的虚假损失；如合同无效，不存在违约金诉请；对增加的反诉请求，所有损失均没有实际发生，如今后确实发生，被告可另案诉讼主张，且被告主张转租收益没有法律依据；同意返还被告租金52,825.94元，并不再主张押金6万元返还的利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：一、涉案房屋来源、权属及当事人缔约情况(一)涉案土地以及涉案房屋权属、证照情况就涉案土地，原告曾与上海松江申大实业公司(以下简称“申大公司”)签订《土地使用权有偿转让合同》、与上海新闵资产经营有限公司(以下简称“新闵公司”)签订《土地租赁协议书》。2003年，原告就涉案土地取得建设用地规划许可证。原告在涉案土地上建造涉案房屋，于2006年9月1日通过消防验收。原告未提供涉案房屋的建设工程施工许可证，涉案房屋未在上海市不动产登记簿上获得产权登记。(二)租赁合同的签订2019年11月12年，由原告作为出租方与案外人上海万卉投资管理有限公司(以下简称“万卉公司”)就涉案房屋签订租赁合同；2019年12月1日，原告与万卉公司签订补充协议。2019年12月17日，原告与万卉公司协商一致将租赁合同承租方变更为被告，万卉公司的法定代表人也即被告的法定代表人李三林。原、被告对于双方系涉案房屋租赁合同关系的主体没有提出异议。2019年11月12日,由原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订租赁合同，约定：1.涉案房屋来源为，2002年-2003年期间，申大公司与甲方签订《土地使用权有偿转让合同》，申大公司将春业路XXX号土地(以下简称“涉案土地”)有偿转让给甲方，甲方在涉案土地上建造了涉案房屋。2015年2月15日，新闵公司与甲方签订《土地租赁协议书》，该原土地转让转为土地租赁，并确认甲方对涉案房屋的所有权。甲乙双方确认涉案房屋权属清楚，可以作为本案租赁标的。签订本租赁合同前，甲方已经向乙方出示由松江区新桥镇村镇建设管理办公室于2019年8月7日出具的房屋产权证明，乙方对于涉案房屋的合法性无异议。签订本合同前，甲方已经明确告知乙方并出示前述合同、协议、房屋产权证明，涉案房屋下的涉案土地由甲方承租，乙方已经在签订租赁合同前实地查看涉案房屋并确认现状，乙方对上述情形予以认可并同意承租，自愿签订本租赁合同。基于上述陈述，甲方将涉案房屋出租给乙方。2.涉案房屋面积：1幢办公楼共计2,922.31平方米(1楼1,407.54平方米、2楼1,301.88平方米、3楼212.89平方米)；2幢办公楼共计5,626.50平方米(1-5层单层面积均为1,125.30平方米，其中一层由案外人戚某承租，租赁期限至2021年5月31日，租赁合同对该部分的租赁合同处理进行约定)；3幢宿舍楼共计1,242.78平方米(1楼299.08平方米，2楼299.08平方米，3楼235.40平方米，4楼207.78平方米，5楼200.84平方米)；配套用房包括门卫、配电间、水泵房共计109.01平方米；以上合计面积9,900平方米，双方同意此面积作为计算租金的依据，今后不再进行重新测绘。甲方按现状出租并交付乙方。3.乙方承诺承租涉案房屋用于老年护理院、办公、培训和简单检验、装配、包装、仓储、会议、销售等，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变涉案房屋的使用用途。乙方使用涉案房屋应自行依法办理工商、税务、卫生、消防等相关行政许可及证照并自行承担相应法律风险及法律后果，甲方协助配合乙方办理相关手续或批文，甲方不承诺也不承担相关证照的办理责任。4.租赁期暂定为二十年，自2019年12月1日至2039年11月30日。5.租金及支付方式。租金为每年4,336,200元，每月361,350元，租金按实际面积计算方式为1.20元/平/天计算。租赁房屋租金自承租日起至2022年9月30日期间不变,从2022年10月1日起每两年租金在前两年租金的基础上递增百分之五。首期一个月的租金为361,350元，乙方应于2019年12月1日前支付，此后的租金每月一付，乙方应于前一个月的23号前支付当月租金；逾期支付每逾期一年，则乙方需按每期租金的千分之一支付违约金。免租期为10个月，分别为：2019年12月1日至2020年5月31日止，共6个月；2020年12月1日至2021年1月31日，共2个月；2021年12月1日至2022年1月31日至，共2个月；免租期内，乙方享受免付租金，但其他费用包括但不限于水、电、电话等费用需乙方自行承担。如果因乙方逾期支付租金等违约行为导致甲方依照租赁合同的规定行使合同解除权的，或者乙方原因提前擅自终止/解除租赁合同的，乙方无权享受上述免租期。甲方向乙方收取相当于3个月租金的租赁押金1,084，050元，乙方应于2019年12月1日前支付押金。租赁期限内，乙方使用的水、电、电话、宽带费用以及公共卫生、垃圾清运费、环保费用、电梯维修及保养费等其他与使用涉案房屋有关的费用，均由乙方自行承担；自2019年12月1日起，涉案房屋的物业、安保、绿化均由乙方负责并承担相应费用和责任。6.在符合租赁合同第7-2的全部条件的情况下，甲方同意乙方将涉案房屋部分或全部转租给1-3名承租人。租赁合同另对其他事项作了约定。(三)补充协议的签订2019年12月1日，由原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订补充协议：1.对租赁合同的生效条件作了变更，租赁合同生效条款变更为——经双方签字盖章；乙方于2019年12月1日前向甲方支付定金10万元，于2019年12月20日前支付包括定金在内的首期一个月租金361,350元，于2019年12月31日前按时足额支付租赁押金1,084,050元。2.租赁合同约定的起租日、计租日均不变。3.自2019年12月1日起，涉案房屋的物业管理费用：安保30,000元/月、安保餐费补贴1,240元/月、园丁3,000元/月、水电费等均有乙方承担，乙方应于2019年12月1日前向甲方预付34,240元。补充协议另对其他事项作了约定。(四)涉案房屋的交付以及使用情况原、被告双方确认，2019年12月31日，原告将涉案房屋交付给被告。关于起租日和免租期，原告认为因被告付款延迟，故起租日不变，免租期仍如租赁合同约定一致；被告认为，实际交付日期为2019年12月31日，故免租期也应该顺延至2019年6月30日。关于截止到2021年1月，被告占有使用涉案房屋期间拖欠的水电费，原告主张合计15,682.44元，被告予以确认。(五)被告向原告支付租金、押金、物业管理费的情况均由被告的法定代表人李三林代表被告向原告指定收款账户即法定代表人张士英的账户转账，全部费用如下：1.2019年12月1日,134,240元(定金10万元以及一个月物业管理费用34,240元)；2.2019年12月20日，261,350元(补足首期一个月租金至361,350元)；3.2019年12月31日722,700元、361,350元，合计1,084,050元(相当于三个月租金的租赁押金)；4.2020年1月6日，10,410元(物业管理费)。除上述钱款外，被告未向原告支付过其他费用。二、原、被告纠纷的产生2020年5月8日，被告就在涉案房屋上经营获得上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会出具的《准入意见表》。2020年5月10日，被告向原告提交申请书要求原告出具申请书一份，主要内容为在申南二路开一个安全消防门且需要正规门牌号，原告出具了该申请书。被告称，因为涉案房屋存在权利瑕疵，导致被告无法办理公司地址迁移及招商，也无法获得再开一个门的审批。2020年6月23日，被告向原告发函(工作联系函(二)称：1.工商部门告知被告系统内没有春业路XXX号地址信息，故无法办理迁址、申办幼儿园；2.涉案房屋对面出租给一家化学品公司，此举影响被告开办幼儿园、开展培训工作；对于上述问题，原告未能予以提供解决方案。原告就此回复称，原告已经履行了出租方的主要义务；被告对于涉案房屋的产权情况是明知的，被告在办证过程中遇到的问题非原告的过错和违约；等。2020年7月1日，被告向原告发函(工作联系函(三)称：原告所提供的春业路XXX号地址信息不存在，直接导致被告无法继续办理迁址、申办幼儿园办学资质，该等瑕疵系原告造成的。就此函件，原告回复称：原告不认可春业路XXX号地址信息不存在的说法，且原告的注册地址即该地址；申办幼儿园不属于约定的租赁用途；被告应按期于2020年6月23日前支付2020年7月份的租金，否则将承担约定的违约责任。2020年7月14日，被告委托律师向原告寄送了《律师函》称：被告就涉案房屋地址调取了两份《情况说明》证明涉案房屋地址存在门牌号无效的瑕疵，导致阻碍、拖延被告以及其他投资方的后续投资和开发计划等；被告已经为装修设计、保安保洁、营销策划支付了数十万元；请原告在收到律师函之日起30日内纠正地址门牌号无效的重大瑕疵，否则将承担违约责任。被告提供的两份情况说明分别由上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会于2020年7月6日出具以及新桥派出所于2020年7月8日开具，内容分别为：涉案房屋属原告所有，由被告租赁作为经营使用，因春业路路名冲突，管委会暂无法开具该路名下房屋产权证明，导致被告暂无法办理营业执照，管委会现正与相关部门协调中尽快更换春业路路名；被告租赁涉案房屋，经查，春业路还未得到上级政府职能部门审批备案，故该门牌号(春业路XXX号)为无效门牌。针对该律师函，原告回函称：涉案房屋地址门牌号无效，原告不予认可；被告自2019年1月1日租赁涉案房屋至2020年6月23日期间长期未办理工商迁址，直到2020年6月23日才向原告反应，办证责任由被告自担；原告也与当地政府了解、核实情况，政府部分答复称路名冲突是暂时的，并提出了可以由被告暂时先将注册地址迁址新桥镇新站路XXX号等的方案；原告将协调配合解决路名冲突问题，请被告支付到期租金、水电费；等。该律师函附松江区新桥镇春申地区综合管委会于2020年7月22日的《情况说明》称：就涉案房屋春业路路名冲突，管委会无法开具该路名下房屋产权证明，致使被告暂无法注册至春业路XXX号，建议被告先注册至新桥镇新站路XXX号，等相关部分将路名冲突问题解决后，将公司注册地址变更为现经营地址。被告对该情况说明的真实性予以认可。2020年7月30日，原告起诉至本院请求判令被告支付拖欠的租金、押金等(该案后撤诉)。原告于2020年8月23日向被告寄送《解除合同通知书》告知被告因被告违约行为解除租赁合同及补充协议等。2020年9月2日、9月14日，原告向被告寄送了归还房屋通知书催告被告返还涉案房屋。原告为证明其已经配合处理路名冲突问题还提供以下两份说明：1.松江区新桥镇春申地区综合管委会于2020年8月25日向上海松江新桥资产经营有限公司出具的《情况说明》，要求对方就被告承租涉案房屋办理营业执照出具相关证明；2.新桥派出所于2020年8月21日出具的《门牌弄证明》称：原告厂房经审核编订为松江区新桥镇申南二路XXX号(临)。原告称，上述两份说明的取得系因被告提出春业路XXX号无法注册，故原告以申南二路XXX号进行申报后取得的材料，这样被告可以注册于申南二路XXX号；原告通知被告来取但遭到被告拒绝。被告表示在诉讼前未收到上述两份材料，且根据落款时间，原告已经于2020年8月23日提出解约主张。三、转租以及涉案房屋的返还2019年11月12日，原告向被告出具《同意转租确认书》及《承诺书》，同意被告对涉案房屋进行转租。2019年11月29日，被告作为甲方、出租人与案外人保銮公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给保銮公司，租赁期限为2019年12月1日至2039年11月30日止，租金为每年5,781,600元。本案审理过程中，保銮公司于2021年3月1日起诉被告房屋租赁合同纠纷一案至本院。原告称就次承租人保銮公司，其不在本案中予以提出请求。审理中，本院向被告释明，基于双方均确认不再继续履行租赁合同，被告应尽快将涉案房屋返还原告以避免损失进一步扩大。原告在审理中自认于2021年1月27日收回涉案房屋中的1幢办公楼，面积计2,922.31平方米。就此，被告称知晓原告自行收回了部分房屋，但是具体栋号不能确认；就涉案房屋，因保銮公司实际占有并拒绝返还，故被告未向原告返还涉案房屋。四、关于被告主张的承租涉案房屋后产生的支出被告为证明其为经营涉案房屋产生的损失提供了以下证据：1.被告与案外人上海耀维企业咨询管理中心(以下简称“耀维中心”)于2019年12月27日签署的《招商策划服务协议》，约定被告授权耀维中心协助处理涉案房屋项目的商业策划、招商等工作，服务期限为2019年12月27日至2020年12月27日，服务费共计30万元，招商成功佣金不超过20万元；等。2020年8月24日，被告向耀维中心转账25万元，备注为涉案房屋营销策划服务费。耀维中心向被告开具了开票日期为2020年7月31日、11月9日的发票26张，合计金额25万元。2.被告与案外人上海歌华企业咨询管理中心(以下简称“歌华中心”)于2020年3月27日签订的《协议书》约定：被告聘请歌华中心对涉案房屋项目进行物业管理、居间咨询服务、协助处理租赁事务；服务费为36万元；等。被告于2020年5月24日向歌华中心转账36万元，备注为涉案房屋服务费。歌华中心向被告开具了开票日为2020年8月18日的发票36张，合计金额36万元。3.被告与案外人上海匠邸空间设计有限公司(吾鲸设计)(以下简称“设计公司”)于2020年1月10日签订《室内装饰设计委托协议书》约定：被告委托设计公司就涉案房屋进行装修设计、软装饰、灯光设计，总设计费暂计202.50万元等；2020年6月22日，设计公司向被告发出《请款函》，敦促被告支付首期设计费81万元。2020年8月24日，被告向设计公司转账20万元，备注为涉案房屋园区部分设计费。被告为此提供部分设计图纸。设计公司向被告开具了开票日期为2020年8月17日的发票20张，合计金额20万元。原告对于被告所主张的上述损失的真实性不予认可，且认为即便有支出的实际发生也系双方之间其他的合同关系产生。五、关于案外人戚某承租部分涉案房屋的租赁合同解除后双方无争议部分原告与被告在庭审中确认，涉案房屋部分房屋原承租方戚某(上海通亚电器有限公司，以下简称“戚某方”)解除与原告租赁合同关系后，原告退还戚某方的押金6万元，被告同意向原告予以支付；被告退还给戚某方的租金52,825.94元，原告同意向被告予以支付，被告也不再主张利息损失；两者相抵，被告退还原告剩余押金7,174.06元即可。上述事实，主要有租赁合同、补充协议、承诺书、同意转租确认书、建设用地规划许可证、协议书、证明、付款凭证、收据、房屋交接书、工作联系函、律师函、回函、通知书、情况说明、证明、银行明细、协议、发票及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，因此，本院确认原、被告之间的租赁合同、补充协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为涉案房屋的出租方，对于涉案房屋的合法性应当是明知的，其对于租赁合同的无效存在过错；而就涉案房屋的权属状况，在租赁合同中已经做出明确的载明，被告作为承租方对此也是明知的，其对于租赁合同的无效也存在过错。因此，本院认为对于因租赁合同无效而产生的损失，应由双方承担同等责任。(一)就原告的本诉请求：1.关于涉案房屋的返还。基于租赁合同无效，被告应向原告返还涉案房屋，被告一方面确认未向原告返还涉案房屋，另一方面对原告自认已经收回的部分房屋不予确认，然被告应对此承担举证责任。原告自认于2021年1月27日收回涉案房屋中的“1幢”房屋，并无不当，故原告主张被告返还涉案房屋中的其余部分的请求，本院予以支持。2.关于自2021年1月28日起至被告实际返还其余涉案房屋期间的房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告以租赁合同约定的租金标准，主张被告按照每日8,373.23元(6,977.69元*1.20元/平/天)的标准支付占有使用费，并无不当，本院予以支持。3.对于原告主张截止至2021年1月27日的占有使用费。其中包括租赁合同约定的免租期，就此本院认为，租赁合同被认定无效后，免租期条款应同时无效，承租方再主张免租期缺乏合同依据。因此就被告在上述期间占有涉案房屋期间产生的使用费，应当予以支付。就该段期间使用费的起算时点，原、被告均确认涉案房屋的交付之日为2019年12月31日，因此被告支付占有使用费应自2019年12月31日起算。结合租赁合同对于租赁期间(20年)、免租期(合计10个月)的约定以及被告实际承租的期间，原告主张按照租金标准支付上述期间的占有使用费，亦无不当。经核算，该段时间产生的占有使用费为4,668,840元，扣除被告已付租金361,350元，被告还需支付原告截止到2021年1月27日期间的房屋占有使用费为4,307,490元。4.对于截止到2021年1月拖欠的水电费15,682.44元，被告同意承担，并无不当，本院予以确认。5.对于押金60,000元，被告同意退还，并无不当，本院予以确认。原告自愿退还被告已付押金1,084,050元，并在被告应付款中予以抵扣，并无不当，本院予以确定。(二)就被告的反诉请求1.被告占有涉案房屋期间，应当支付相应的占有使用费、物业管理费，因此被告要求被告返还已付的首期租金、物业管理费，本院不予支持。至于租赁押金，原告同意返还，并无不当，本院予以确认。2.关于占用资金损失，对于被告按照合同约定已付的租金、押金、物业管理费，属于当时双方履行租赁合同义务的行为，就其中无需返还部分(租金、物业管理费)所产生的利息，原告显然无需承担；就其中基于合同无效应当予以返还的押金所对应的利息，一则押金在应付款中抵扣并无不当，二则也不应从其实际支付之日起算，而是应该自应还而未予返还之日起算，现被告已付押金尚不足以抵扣欠付占有使用费，就该部分利息损失，被告主张也无法无据，本院不予支持。3、对于返还案外人的租金52,825.94元，原告予以同意，并无不当，本院予以确认；4.对于被告主张的各项经济损失：(1)关于被告为租用涉案房屋进行招商、设计等花费的居间服务费、策划服务费、装修设计费合计81万元，被告提供相应的合同、付款凭证、发票，可以证明被告已经实际支出上述费用，且与被告承租涉案房屋的用途和目的相当，故被告实际支出的上述费用，在租赁合同确认无效后，应构成被告的实际损失，由过错方予以承担。基于原被告对合同无效的过错承担同等责任，故原告应承担其中40.50万元。(2)至于转租损失，本院认为转租所获得利益不属于因为合同无效而直接造成的损失，故被告主张原告承担该项损失，于法无据，本院不予支持。5.对于违约金，基于租赁合同无效，其中违约金条款亦无效，被告主张违约金于法无据，本院不予支持。6.对于被告主张的其可能向保銮公司承担的赔偿责任，保銮公司起诉被告的民事案件尚未作出生效判决，被告是否应该承担以及承担几何并未确定，因此被告以尚未确定的债务所提出的请求，本院难以支持。被告基于此提出本案应中止审理，对此本院认为，基于本案系原告与被告之间基于租赁合同而产生的纠纷，双方之间的争议不以另案判决作为依据，故本案无需因此中止审理。被告可待该案做出生效判决后再行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司与被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司就位于上海市松江区新桥镇春申村春业路XXX号房屋签订的落款日期为2019年11月12日的《房屋租赁合同》以及落款日期为2019年12月1日的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司返还位于上海市松江区新桥镇春申村春业路XXX号大院内西南侧车间大楼一至五层、西北角五层小楼整幢房屋；三、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司截止至2021年1月27日的房屋占有使用费4,307,490元；四、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照日租金8,373.23元的标准支付原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司自2021年1月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；五、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司截止至2021年1月欠付的水电费15,682.44元；六、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司代付的租赁押金60,000元；七、原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司租赁押金1,084,050元；八、原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司代付的租金52,825.94元；九、原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司损失405,000元；十、驳回被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,020元，财产保全申请费5,000元、反诉案件受理费19,603元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费65,623元，由原告(反诉被告)上海露曦服饰有限公司负担6,911元(已付)、被告(反诉原告)上海崇善物业管理有限公司负担58,712元(已付28,739元，余款29,973元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。