贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终696号 上诉人（原审原告）：李泰丞，男，满族，2000年2月6日出生，住都匀市。 委托诉讼代理人：李新华，男，满族，1957年8月15日生，住都匀市，系李泰丞父亲。 被上诉人（原审被告）：都匀市志锟房地产开发有限公司，住所地都匀市开发区龙山大道伯爵国际花园11栋1跃层103号，统一社会信用代码91522701092949036L。 法定代表人：甘廷辉，该公司负责人。 上诉人李泰丞因与被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司（以下简称志锟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李泰丞上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，并改判支持上诉人关于“逾期交付车位、逾期提供办理车位转移登记有关文书的违约金和层高差损失”的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将违约金计算标准下调至日万分之0.2（逾期交房）和日万分之0.5（逾期办证）不当。首先，上诉人在本案中无任何违约行为和主观扩大损失的行为。《商品房买卖合同》签订后，上诉人已全额支付车位款160000元，被上诉人收取款项后，并未依约交付车位和转移登记有关文书。其次，案涉《商品房买卖合同》为合法有效合同，合同约定逾期交付车位和转移登记有关文书的违约金按已付购房款的日万分之一计算至实际履行之日止，该约定并未违反法律强制性规定，也未超出合理范围。本案已付购房款日万分之一为每天16元，上诉人购买车位的目的是停放车辆，按照都匀市正常停车收费标准，16元都不够支付一天的停车费用。因此，上诉人一审诉讼请求按银行贷款年利率6%计算违约金，也并无不当。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人所购车位层高为3.9米，后实际施工变更为3.2米，虽然《商品房买卖合同》未约定层高差的损失计算标准，但约定了面积差的计算标准可予以参照。综合被上诉人的违约程度和主观恶性，更不应在合同约定基础上再下调违约金计算标准。一审判决在被上诉人未主动提出违约金是否过高的情况下，下调违约金计算标准不当。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 志锟公司二审未作答辩。 李泰丞向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付位于都匀市（车位），并向原告支付逾期交付上述商品房的违约金38058元（以购房款16万元为本金基数，按年利率6%计算，自2015年10月31日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付车位之日止）；2.判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并向原告支付逾期提供办理商品房（车位）转移登记的有关文书违约金31641元（以购房款16万元为本金基数，按年利率6%计算，自2016年7月1日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付有关文书之日止）；3.判令被告向原告赔偿案涉车位因体积差及压缩公摊面积所造成的损失28424元（实际建设与合同约定的体积相差21立方米）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告开发建设的位于都匀市，层高为3.9米，建筑面积为30.31平方米，套内建筑面积为15平方米，总价款为16万元的车位一个。合同第十一条约定被告应当在2015年10月30日前向原告交付该车位。合同第十三条第（2）款约定：逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于合同签订当日2015年1月25日完成向被告志锟公司支付16万元购置款。但至今，被告未向原告交付所购车位，也未将原告所购车位进行初始登记。原告于2020年4月1日向本院提出财产保全申请，本院于同年4月3日出具（2020）黔2701财保86号裁定书，裁定查封被告志锟公司位于都匀市车位，产生保全费1001元。另查明：案涉《商品房买卖合同》第三条载明：车位层高为3.9米。后被告因原规则设计问题将负三层车位层高改为3.2米，并以张贴公告方式进行公示。 一审法院认为，原告李泰丞与被告志锟公司于2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定了原告所购车位交付、办证时间、交付条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告第1项诉讼请求：“请求判令被告立即向原告交付位于都匀市（车位），并向原告支付逾期交付上述商品房的违约金38058元（以购房款16万元为本金基数，按年利率6%计算，自2015年10月31日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付车位之日止）”。因原告按照合同约定履行了全部支付购置款义务，被告应当按合同约定在2015年10月30日前向原告交付该车位。但现因被告自身原因未能交付车位，应承担违约责任。根据原建设部《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府房地产管理部门办理商品房预售合同备案登记手续”的规定，被告应当履行办理预售合同备案登记、按合同约定履行交付车位、办理物权转移登记的义务。由于被告对原告购买的停车位未进行初始登记，涉案商品房尚不具备办理物权转移登记的条件，因此，虽然原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，其仍然需要依法办理不动产转移登记后方可取得涉案商品房的所有权，故对原告诉请被告立即交付车位的主张，于法无据，依法不予支持。关于原告诉请支付逾期交付商品房违约金的主张，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其其他权益等受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期交房违约金按已付购置款日万分之零点二计算，从合同约定交付车位之日2015年10月30日计至实际交付车位之日。关于原告第2项诉讼请求：“请求依法判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并向原告支付逾期提供办理商品房转移登记的有关文书违约金31641元（以购房款16万元为本金基数，按年利率6%计算，自2016年7月1日暂算至2019年10月17日，要求承担至实际交付有关文书之日止）；本案中，原被告在合同中第二十二条约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但因被告自身原因未能履行，其行为已构成违约，应承担违约责任，因双方约定的办证义务为“（四）1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；”故对于原告诉请判令被告依法支持为：限定被告在一定期限内向原告提供案涉商品房转移登记的有关文书；关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但因违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。我国《合同法》等相关法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，原告虽已全款付清房款，但商品房买卖合同中的违约损失是指合同当事人违约行为给对方造成的财产上的减少或者权益上的丧失，原告未提供证据证实其财产及其他权益受到了实际损害，故综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，依法调整逾期办证违约金按日万分之零点五计算，从合同约定日2016年6月30日起计至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告第3项诉讼请求：“请求依法判令被告向原告赔偿案涉车位因体积差及压缩公摊面积所造成的损失28424元（实际建设与合同约定的体积相差21平方米）；”一审法院认为，原、被告双方在合同中未对层高差的改变有约定，案涉车位系地下车位，虽层高由3.9米改为3.2米，对原告使用所购地下车位造成一定的舒适度降低，但层高降低不会影响所购车位的建筑面积，且被告在改变层高差的过程中，采用公告形式告知，并向市政府相关部门报备，其层高亦未低于一般地下车位3.2—3.9米的标准，加之原告未能举证证明舒适度下降给原告造成具体损失金额，故综合考虑层高差异、涉案车位总价款等要素，酌情按照购置总价款的0.5%由被告予以赔偿。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告李泰丞提供都匀市河滨路48号西苑广场地下停车场负三层附58号车位转移登记的有关文书；二、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告李泰丞支付合同约定交付车位之日2015年10月30日起计至原告李泰丞起诉之日2019年10月21日，逾期交房违约金4646.4元（16万元×1452天×万分之0.2＝4646.4元），之后的逾期交房违约金以购房款16万元为基数，按日万分之0.2的标准自2019年10月22日起计算至被告向原告实际交付车位之日止；三、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告李泰丞支付合同约定日2016年6月30日起计至原告李泰丞起诉之日2019年10月21日逾期办证违约金9664元（16万元×1208天×万分之0.5＝9664元），之后的逾期办证违约金以购房款16万元为基数，按日万分之零点五的标准自2019年10月22日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、被告都匀市志锟房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告李泰丞支付层高降低赔偿款800元（16万元×0.5%＝800元）；五、驳回原告李泰丞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，保全费1001元，共计3255元，由被告都匀市志锟房地产开发有限公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：二审诉讼中，上诉人对一审作出的志锟公司于一审判决生效之日起15日内向李泰丞提供都匀市河滨路48号西苑广场地下停车场负三层附58号车位转移登记的有关文书未提出异议，本院予以确认。从上诉人李泰丞的上诉主张看，本案二审争议的焦点是：1.一审法院调整逾期交付车位违约金及逾期交付车位转移登记的相关文书违约金是否恰当；2.一审判决的层高差损失是否恰当。 关于第一个争议焦点。李泰丞与志锟公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。志锟公司逾期交付车位和逾期交付车位转移登记的相关文书，已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，合同约定的违约金是否过高，是否应当进行调整，应以当事人向法院提出主张或申请法院调整为前提，但本案中，志锟公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见要求调整合同约定的违约金比例，一审法院在此情形下对双方当事人在合同中约定的违约金比例进行调整不当。另外，虽然李泰丞主张将案涉违约金均调整为按年利率6%计算，但因其没有提供充分证据证实合同约定的违约金低于给其造成的损失，故，对本案逾期交付车位和逾期交付车位转移登记相关文书的违约金，应按合同约定的已付购房款的日万分之一标准计算更为恰当。据此，志锟公司应向李泰丞支付合同约定的交付车位之日2015年10月30日起计至李泰丞起诉之日2019年10月21日，逾期交付车位违约金23232元（16万元×1452天×万分之1＝23232元），之后的逾期交付车位违约金以购房款16万元为基数，按日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至志锟公司向李泰丞实际交付车位之日止；同时，志锟公司还应向李泰丞支付合同约定交付商品房转移登记有关文书之日2016年6月30日起计至李泰丞起诉之日2019年10月21日，逾期交付车位转移登记有关文书违约金19328元（16万元×1208天×万分之1＝19328元），之后的逾期交付车位转移登记有关文书违约金以购房款16万元为基数，按日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至志锟公司向李泰丞交付办理车位转移登记的有关文书之日止。 关于第二个争议焦点。由于双方在合同中未对层高差的改变有约定，案涉车位系地下车位，虽层高由3.9米改为3.2米，对李泰丞使用所购地下车位造成一定的舒适度降低，但层高降低不会影响所购车位的建筑面积。且志锟公司在改变层高差的过程中，采用公告形式告知，并向都匀市政府相关部门报备，其层高亦未低于一般地下车位3.2—3.9米的标准，李泰丞在二审中未能举证证明舒适度下降给其造成具体损失的金额。故，一审法院综合考虑层高差异、案涉车位总价款等要素，酌情按照购置总价款的0.5%由志锟公司予以赔偿，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李泰丞的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2020）黔2701民初496号民事判决第一项、第四项； 二、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初496号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人李泰丞从2015年10月30日起至2019年10月21日止的逾期交付车位违约金23232元，之后的逾期交付车位违约金以购房款16万元为基数，按日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司向上诉人李泰丞实际交付车位之日止； 四、被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人李泰丞从2016年6月30日起至2019年10月21日止的逾期交付车位转移登记相关文书违约金19328元，之后的逾期交付车位转移登记相关文书违约金以购房款16万元为基数，按日万分之一的标准自2019年10月22日起计算至被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司向上诉人李泰丞交付车位转移登记的有关文书之日止； 五、驳回上诉人李泰丞的其他上诉请求和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2254元，保全费1001元，共计3255元，由被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司负担。二审案件受理费511元，由上诉人李泰丞负担300元，被上诉人都匀市志锟房地产开发有限公司负担211元。上诉人李泰丞多预交的二审案件受理费211元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十九日 法官助理莫波 书记员黄雅菲