广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民950号上诉人（原审原告）：盛丹青，女，汉族，1993年7月11日出生，住广东省深圳市。被上诉人（原审被告）：博罗县碧华房地产开发有限公司，住所地：博罗县×××××××××××××矿•哈施塔特销售中心，统一社会信用代码：914×××××××××××090D。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：邓燎发、陈仕娟，广东商盾律师事务所律师、实习律师。上诉人盛丹青与被上诉人博罗县碧华房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初4611号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人盛丹青上诉请求：一、依法撤销（2020）粤1322民初4611号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求，即:判令被上诉人博罗县碧华房地产开发有限公司向上诉人支付逾期交房违约金671984.58元【5526189元×608日（从2018年7月1日计算至2020年2月29日）×0.0002/日（合同约定按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金）；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“被告已经履行合同约定的通知收楼义务，不存在逾期交房的事实”（见一审判决书第11页倒数第5-4行）。显然，通知行为并非交楼行为，“履行合同约定的通知收楼义务”并不当然等同于“交楼”，该事实认定实属错误，不能成立。交楼时间应该按照合同约定的交楼形式进行实际交付的时间确定。本案中，涉案购房合同附件四《补充协议》第六条第9点约定的交楼形式为:“买受人收楼的形式包括但不限于签署收楼书、签收钥匙、和物业公司办理入伙手续或实际接受本物业的其中一项或多项等”。按该约定的交楼形式，上诉人收楼时签署了《收楼意见书》、《入伙收条》、《消防安全责任书》、《精神文明公约》等收楼文件，且均已作为证据提交给一审法院。前述收楼文件均已清楚载明：交房时间为2020年3月1日。一审判决完全无视合同约定的及实际的交楼形式，并无视上诉人提交的前述收楼文件载明的收楼时间，仍然片面地将“通知收楼”等同于“交楼”，实属认定基本事实错误。关于交楼的事实是：物业公司向上诉人发出入伙通知书后，上诉人在规定的期限内前往办理收楼手续时，因房屋严重漏水且无法正常使用，被上诉人及物业公司表示将尽快修复后再行交付。随后被上诉人却一直怠于修复，经上诉人不停催促，历时一年多后，物业公司才通知收楼。但上诉人收楼时，物业公司却要求上诉人须先直接签署格式文本的物业管理协议而不能作任何修改，且不能在《收楼意见书》上记载任何意见，否则不予交付房屋钥匙及办理收楼手续。由于该协议记载的物业管理费的起算日为收到入伙通知书之日而非实际的收楼日，且房屋仍然存在较多的质量问题，故上诉人拒绝承担收楼前的物业管理费，要求修改该霸王条款并据实签订，且要求将存在的质量问题如实记载在《收楼意见书》中。但物业公司对上诉人的合理要求均予拒绝，且拒不向上诉人交付房屋钥匙及办理收楼手续。为此，原告两次发出《律师函》要求被上诉人交楼。最终，物业公司于2020年3月1日才同意交楼并与上诉人办理了有关交楼手续。可见，逾期交楼的真实原因是：被上诉人委托的物业公司，利用受托交楼的便利，拒绝向上诉人交楼，以迫使上诉人向其缴纳交楼前的物业管理费，从而导致逾期交楼。上述基本事实，有上诉人提交的微信记录及收楼文件等证据足以证明。但一审判决却对物业公司强迫签署霸王条款导致逾期交楼的事实未予评判及认定，导致事实认定错误，进而做出错误判决。综上所述，被上诉人因其委托的物业公司拒绝交楼从而导致逾期交楼，构成违约，依法应承担相应的违约责任。一审判决错将被上诉人“拒绝交楼”认定为上诉人“拒绝收楼”，依法应予纠正。上诉人为维护自身合法权益，特向贵院提出上诉，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求。被上诉人博罗县碧华房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。盛丹青向一审法院起诉请求:一、判令被告博罗县碧华房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金671984.58元【5526189元×608日（从2018年7月1日计算至2020年2月29日）×0.0002/日（合同约定按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金）】。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月15日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号：博罗（2017）10021314]及《补充协议》，双方约定：原告购买被告开发的位于博罗县××××××××延段五矿•哈施塔特一期x区xxx号房，建筑面积359.75平方米，总价款为5526189元，买受人应于2017年12月15日交付首期款1470000元，剩余房款采取银行按揭方式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”。合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。《补充协议》第六条第3点约定：“除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收原合同项下的房屋。如买受人认为商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的第三方质量检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼。若有其他质量瑕疵，如房屋在墙体或地面空鼓、局部墙角渗漏、细微裂缝等但不构成主体结构质量问题且不影响正常居住使用的，不视为质量不合格，买受人不得无故拒绝收楼，视为出卖人完成交付手续”。第6点约定：“如商品房在交付过程中，存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，买受人应在办理收楼手续时一次性提出书面意见，要求出卖人在收楼后作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。”2018年6月1日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年6月30日前办理入伙手续，并提示原告逾期未能到场或委托代理人办理入伙手续，视为被告已经履行交付义务。原告庭审中陈述其收到《入伙通知书》并与其母亲于2018年6月一起前往验收，验收时发现了房屋漏水问题，当时被告委托物业办理交房手续，经协商，物业公司人员说主动联系开发商将漏水问题维修好之后再进行收房。另外，原告陈述2019年原告与被告因物业合同问题双方不能达成一致意见，同时被告不允许其在收楼意见书上写明房屋存在的问题，直至其反复要求下被告才将涉案房屋交付给其。但原告未能举证证明其在2018年6月即已验收房屋并提出异议。被告庭审时称，原告没有按规定期限来收房，原告是在2018年9月让其母亲来收房的，而原告本人来验收房屋的时间是2019年12月，从原告提供的微信记录显示原告从2019年9月26日开始与物业公司沟通房子维修问题。2020年3月1日，原告签署《收楼意见书》，提出涉案房屋一楼后阳台漏水、前阳台防水开脱、二楼后阳台装饰线条开裂等问题，验收情况注明已整改，同时原告签署《入伙收条》、《消防安全责任书》《精神文明公约》。另查明，涉案房屋已于2012年12月12日竣工验收合格并于2012年12月14日在博罗县建设工程竣工验收备案室进行竣工验收备案，其中工程竣工验收备案文件包含建设工程竣工报告、单位工程质量综合验收文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。一审法院认为,原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。涉案房屋已于2012年12月12日竣工验收合格并于2012年12月14日进行备案，已达合同约定的交房标准。双方签订的合同约定，案涉房屋的交付期限在2018年6月30日前，现被告已于2018年6月1日向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2018年6月30日前办理交付手续，原告确认其收到《入伙通知书》，但其陈述于2018年6月前往验房时，发现房屋漏水问题，经协商物业公司说主动联系开发商将漏水问题维修好之后再进行收房。当事人对自己的主张应提供证据证明，现原告没有提供充分的证据证实被告承诺对案涉房屋进行维修后再办理收楼手续，而被告否认原告于2018年6月前往验房并作出承诺，故对原告主张的事实，本院不予采纳。被告已经履行合同约定的通知收楼义务，不存在逾期交房的事实。另外，原告认为房屋存在漏水问题，属质量瑕疵，并非拒绝收楼的法定理由。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。再者，在房屋验收合格且全部房款付清的情况下，被告作为开发商及时交付房屋给购房者，自交付之日，购房者即应缴纳物业服务费，被告通常也没有拖延交房的动机。原告主张被告拒绝交付房屋给其，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告盛丹青的全部诉讼请求。案件受理费5260元（原告已预交），由原告盛丹青负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于涉案房屋交付条件的约定，被上诉人应在2018年6月30日前，将经综合验收合格、分期综合验收合格的商品房交付于上诉人。涉案房屋在2012年12月14日进行了竣工验收备案，已达到合同约定的交付条件。对于房屋交接手续，《商品房买卖合同》第十一条约定了商品房达到交付使用条件后，被上诉人应书面通知上诉人办理交接手续，同时，《商品房买卖合同》补充协议第五条第3款及第6款约定除非有法律明确规定的拒收理由，上诉人不得拒绝接受房屋，如房屋存在不构成主体结构质量问题且不影响正常居住使用的不视为不合格，上诉人不得无故拒绝收楼，如商品房在交付过程中存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，上诉人应在办理收楼手续时一次性提出书面意见，要求被上诉人作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。被上诉人于2018年6月1日向上诉人发出《入伙通知书》，要求上诉人于2018年6月30日前办理交付手续，上诉人亦认可其收到通知，并前往收楼，发现漏水问题继而与物业公司及被上诉人沟通维修，通过涉案微信聊天记录也可以看出双方系针对房屋维修问题进行沟通交涉，而维修问题并不影响涉案房屋在《商品房买卖合同》项下的交付行为，涉案房屋符合合同约定的交付条件、交接方式，应当视为在合同约定的时间内完成了交付。对于维修问题系另一法律关系，上诉人不能据此拒绝收楼，因此，上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人盛丹青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10520元，由上诉人盛丹青负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年五月十三日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧