河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终832号上诉人（原审原告）：崔凯，男，1986年1月29日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：牛亚楠，河南诺然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张东，男，1976年2月15日生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人崔凯因与被上诉人张东租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人崔凯的委托诉讼代理人牛亚楠到庭参加诉讼。被上诉人张东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。崔凯上诉请求：1.改判一审民事判决第二项违约金部分，改判张东向崔凯支付违约金，违约金自2019年9月10日起，以355300.4元为基数，按照月利率2%计算至实际付清之日；2.改判张东向崔凯支付商铺逾期占用费用，逾期占用费自2020年9月10日起，每逾期一日按日租金三倍计算至实际交付商铺之日；3.本案诉讼费由张东承担。事实和理由：一审判决在认定“崔凯与张东签订的租赁合同，及张东出具的还款承诺书和合同解除声明书，均是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定有效，当事人应当按照合同约定及承诺履行义务”的前提下，却未按照合同、还款承诺书、合同解除声明书中的约定判令张东承担违约金及商铺逾期占用费的支付义务，系事实认定及法律适用错误。一、崔凯与张东双方共同签订的案涉租赁合同约定张东若未及时按约交还商铺，则张东“除应承担延迟返还期间的一切费用，还应支付逾期占用商铺的费用，逾期占用商铺的费用，最低标准按照商铺每日租金的三倍计算”。二、2020年5月9日，张东出具《还款承诺书》,承诺“若未按约定付清任一期款项，则对所欠租金按月利率2%自2019年9月10日起至实际付清日止的利息计算违约金”。三、2020年7月17日，经双方协商，张东出具《合同解除声明书》,声明“若未按上述约定支付欠付租金，对欠付租金按月利率2%自2019年9月10日起至实际付清日止的利息计算违约金”。由此可见，通过上述多次约定，足能够证实张东对未按时交还商铺所产生的逾期占用费及欠付租金部分计算违约金、违约金按月利率2%自2019年9月10日起计算至付清之日的计算方式均予以认可和确认，是双方的真实意思表示，更是张东认可的计算方式，一审法院在认定约定有效的情况下，却对逾期占用费用不予计算、将违约金的计算起始日判令为2020年8月16日，显然违背了约定人的真实意思，也违背了意思自治的基本原则。张东未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。崔凯向一审法院起诉请求：1.确认双方2018年8月17日签订的两份《洛阳涧西区中弘门面房租赁合同》于2020年9月9日解除；2.判令张东向崔凯支付自2019年9月10日起至合同解除之日止门面房欠付租金355300.4元及违约金暂计86693.3元（违约金以355300.4元为本金，以月息2%为标准，自2019年9月10日起计算至实际付清之日止）；3.判令张东立即向崔凯腾退、交还其租赁的中弘中央广场3幢2层201号门面房，并按洛阳中弘卓越物业管理有限公司出具的催费通知单结清水费、物业费、生活垃圾处理费，暂计6187.51元（以洛阳中弘卓越物业管理有限公司出具催费通知单为准支付至实际腾房之日止）；4.判令张东向崔凯支付逾期占用商铺费用暂计1266.96元（合同约定逾期占用一日按日租金三倍计算逾期占用费用，自2020年9月10日起计算至实际交付之日）；5.一审案件诉讼费、保全费、保函费及其他为实现债权产生的费用由张东承担。一审法院认定事实：2018年8月17日，崔凯（甲方）与张东（乙方）签订了两份租赁合同，约定甲方将其名下位于洛阳市涧西区浅井南路中弘中央广场3幢1层101、102和201号商铺出租给乙方，租赁期限自2018年9月10日起至2021年9月9日止，年租金605300.4元，其中101和102号商铺租金为每平90元，每月31173.3元，201号商铺租金为每平40元，每月19268.4元，一年一付，每年租金应于前一年租期届满前30天之内交足，首年租金应于本协议签署之日缴足，乙方应缴纳5万元履约保证金，乙方须在本协议约定的时间内足额缴纳商铺租金，否则视为根本违约，甲方可收回商铺，并且已交履约保证金视为违约金赔偿，不予退还；本协议解除或者终止后当日，乙方须将商铺交还甲方，在按照前款约定收回商铺前，乙方除应承担延迟返还期间的一切费用，还应支付逾期占用商铺的费用，逾期占用费最低标准按照商铺每日租金的三倍计算。此后，双方开始履行合同。2020年5月9日，张东出具了一份《还款承诺书》，认可2019年9月10日至2020年9月10日的租金已交20万元，尚欠405300.4元，并承诺2020年7月9日前付租金201766.8元，2020年7月30日前付租金140934元，2020年8月9日前付租金140934元，若未按上述约定付清任一期款项，则101和102号商铺租金仍按每月每平90元算，并对所欠租金按月利率2%自2019年9月10日起至实际付清之日止计算违约金。2020年7月17日，张东又出具了一份《合同解除声明书》，就2019年度欠付租金384518.2元的支付和合同解除事宜作如下声明：一、张东于2020年7月25日前支付5万元租金，2020年7月31日前支付5万元租金，2020年8月15日前一次性支付剩余租金284518.2元；二、2018年8月17日签订的两份《洛阳涧西区中弘门面房租赁合同》于2020年9月9日解除，张东与崔凯之间的全部租赁关系同时解除；……六、张东若未按上述约定支付租金，则2018年8月17日签订的两份《租赁合同》于2020年9月9日解除，崔凯有权要求张东腾退商铺并按照租赁合同约定金额向张东主张欠付租金，对欠付租金按月利率2%自2019年9月10日起至实际付清日止的利息计算违约金。2020年7月25日，张东支付租金5万元，此后未再支付过租金。另查明，2020年11月17日，洛阳中弘卓越物业管理有限公司中弘卓越物业中央广场管理处对中弘中央广场3幢2层201号商铺发出催费单，催缴拖欠的水费、物业费和生活垃圾处理费共计14463.58元。一审法院认为，崔凯与张东签订的租赁合同，及张东出具的还款承诺书和合同解除声明书，均是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定有效，当事人应当按照合同约定及承诺履行义务。根据张东在合同解除声明书中承诺，在未按约支付租金时，租赁合同于2020年9月9日解除，应视为双方对合同解除条件的约定，在解除条件成就时，可以解除合同，故双方的租赁合同应于2020年9月9日解除。合同解除后，张东应将占用的商铺返还给崔凯。张东未按约定支付租金，属违约行为，故崔凯要求支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于崔凯要求支付水费、物业费、垃圾处理费的请求，该费用应由物业公司收取，与本案不属同一法律关系，本案中不予审理。崔凯的其它诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、崔凯与张东签订的两份《洛阳涧西区中弘门面房租赁合同》于2020年9月9日解除；二、张东于本判决生效后十日内，向崔凯支付租金355300.4元及违约金（以355300.4元为基数，按照月利率2%计算，自2020年8月16日起计算至实际付清之日止）；三、张东于本判决生效后三十日内，将洛阳市涧西区浅井南路以东九都西路以南中弘中央广场3幢2层201号商铺返还给崔凯；四、崔凯的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4021元、保全费3020元，合计7041元，由张东承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，崔凯与张东于2018年8月17日签订的两份案涉租赁合同，及张东出具的还款承诺书和合同解除声明书，均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于张东向崔凯支付违约金的计算起始时间问题，根据双方当事人签订的两份案涉租赁合同约定的付款方式和违约责任条款，结合张东在2020年5月9日出具的还款承诺书及其在2020年7月17日出具的合同解除声明书中的明确表示，欠付的租金应自2019年9月10日起计算违约金，因此张东向崔凯支付违约金的起始时间应为2019年9月10日，一审法院认定违约金起算时间不准，本院予以纠正。关于张东应否支付商铺逾期占用费的问题，因崔凯在一审庭审陈述案涉房屋系物业公司上锁，且其未能充分举证证明2020年9月10日后，案涉房屋依然由张东有效控制利用，故对崔凯要求支付商铺逾期占用费的上诉主张，本院不予支持。综上所述，崔凯的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6181号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6181号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6181号民事判决第二项为：张东于本判决生效之日起十日内，向崔凯支付租金355300.4元及违约金（以355300.4元为基数，按照月利率2%计算，自2019年9月10日起计算至实际付清之日止）；四、驳回崔凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4021元、保全费3020元，合计7041元，由张东负担。二审案件受理费1779元，由崔凯负担779元，张东负担1000元。本判决为终审判决。审判员  杨洪二〇二一年三月三十一日法官助理王恒毅书记员张慧