北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18796号原告：李秀媛，女，1983年10月5日出生，汉族。被告：北京优品家物业管理有限公司，住所地北京朝阳区朝阳北路**楼**333。法定代表人：魏少红，董事长。被告：北京优品家物业管理有限公司丰台区分公司，营业场所北京市丰台区郭公庄中街20号院北京方向B座6025。负责人：蔡贵波，经理。被告：魏少红，男，1973年5月18日出生，汉族。三被告共同委托诉讼代理人：魏少军，男，北京优品家物业管理有限公司经理。原告李秀媛与被告北京优品家物业管理有限公司（以下简称优品家公司）、北京优品家物业管理有限公司丰台区分公司（以下简称丰台分公司）、魏少红租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀媛，被告优品家公司、丰台分公司、魏少红的共同委托诉讼代理人魏少军通过在线电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀媛向本院提出诉讼请求如下：1.确认原告与优品家公司签订的房屋出租委托代理合同于2020年5月23日解除；2．判令被告支付欠付房租17600元；3.判令被告支付逾期滞纳金4440元；4.判令被告支付违约金12000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2019年9月22日签订《房屋出租委托合同》。委托被告代理租赁北京市丰台区xxx房屋。房屋租赁期间,被告通过其法定代表人魏少红向原告支付租金。2020年3月10日以后,被告拒绝向原告支付租金，经原告多次催促仍不履行合同义务，构成严重违约。截至原告起诉时,被告尚拖欠原告代收租金2个月13天,共计17600元。为维护原告的合法权利,原告于2020年5月23日致函被告,依法行使解除权,解除双方的委托租赁合同，收回房屋，并且追究被告的违约责任。为维护原告的合法权利，请法院依法判决。三被告共同辩称：我方认为原告的要求与事实不符,故不同意原告的诉讼请求:一、原告于2020年5月22日单方面收回房屋,驱赶室内租客;事已至此,我方同意双方合同于2020年5月23日解除。二、原告要求支付所欠房租17600元,我方不认可:1、虽然合同约定第三次付款时间为3月10日,但是合同补充条款第39条约定:房租是提前15天付款,所以实际未付的房租区间为:2020年3月25日至2020年5月22日共计:58天房租,房租每月6000元、每日200元,实际所欠房租金额为:11600元:所以原告从2020年3月10日至2020年5月22日这个区间计算房租是错误的,多计算了15天房租。2、原告表示我方第一季度应付12000实付9000元,少付了3000元,这与事实不符,因为少付的这个3000元是原告认可并委托我方购买家电的费用,合同补充条款第42条约定:“此房屋家电由乙方负责购买、购置、维护,购买费用由甲方承担,其余费用由乙方承担。”根据此条款,我方购买了三台空调3000元、冰箱500元、洗衣机500元;一共花费4000元,原告承担了3000元,费用从第一次付款当中扣除。除了以上所配物品外,被告所配的其它家具等物品因为原告单方面收回房屋,室内物品并没有归还被告。综上我方实际未付房租为11600元,而不是原告主张的17600元。三、原告以被告晚付房租为由主张滞纳金和违约金,我方不认可,因为房租晚付并非我方主观原因,由于年后全国大规模爆发新冠肺炎疫情,各个小区进行封闭管理,办公场所也实行封闭管理,不让外来人员进入,疫情也导致我方工作人员无法回京,负责人为湖北人。公司没有正常上班,转账的U盾放在公司,这才导致无法给被告付款;以上情况是不争的事实、常识,请求法官务必考虑。期间鉴于疫情的严重性,我方根据政府相关部门和行业协会的号召及疫情的实际情况,通过电话和微信联系原告李秀媛,和她说明此次疫情对整个租赁行业及我公司带来的困难,请求原告减免疫情期间一部分房租,以缓解一下公司经营压力,但原告不同意减免房租。后原告提出解除合并联系房间内租客,告知租客不要向我方交纳房租,煽动租客和我公司解约,导致我公司无法正常收取房租,原告把房屋收回,并最终导致屋里所有租客和我公司解约:给我公司造成经济损失。根据最高院最新司法解释,此次新冠疫情为不可抗力因素,且我方并没有表示不支付房租或者解除合同,所以我方不存在违约行为。关于原告单方面解约并强行收回房屋,给我方造成了经济损失;根据合同第23条、第33条中第1小条和第3小条之相关约定;我方没有违约,并保留起诉、反诉原告违约的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《北京市房屋出租委托代理合同》、委托书、微信聊天记录、解除合同通知书、转账记录。本院根据上述证据认定事实如下：2019年9月22日，委托人（甲方）李秀媛与代理方（乙方）优品家公司签订《房屋出租委托合同》，约定：一、总则第1条在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或占有使用，乙方接甲方委托，并承诺按照本合同约定房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务。二、房屋状况第9条甲方提供乙方代理出租的房屋位于北京市丰台区xxx，房屋共2室1厅，建筑面积共80.72平方米，装修情况：简装。三、委托期限第12条甲方交乙方出租房屋的委托期为24个月，自2019年9月25日起至2021年9月24日止。四、租金支付和免租期的约定第14条乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金金额税前为人民币￥6000元，大写为陆仟元整。第15条本合同规定日租金额为：月租金额/30=200元。第16条甲方同意在合同期内每年给乙方30天作为免租期，免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。五、房屋相关费用第23条办理房屋交付手续后，如果甲方需要提进入该房屋，应当事先通知乙方并征得乙方书面同意。九、违约责任第33条双方违约责任：1、委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金两倍的违约金。2、甲方无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应向乙方支付违约金为本合同规定的房屋月租金的两倍。3、因乙方单方原因逾期超过15个工作日仍未支付甲方房租的，甲方有权要求乙方每日按照月租金的1%向甲方支付滞纳金，乙方应如数向甲方支付滞纳金。十、其他第34条有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或解除本合同，房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或解除本合同之日起三日内全部退回乙方：1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的。……第39条此房屋提前15天付款，如15天内乙方未付房租（节假日顺延1日），则视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋。第42条此房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担，其余费用由乙方承担。房屋租金支付的具体时间：租金为人民币（小写）6000元整/月。其中免租期为：30天。第一次付款2019年9月25日，金额12000元；第二次付款2019年12月10日，金额18000元；第三次付款2020年3月10日，金额18000元；第四次付款2020年6月10日，金额18000元。双方亦对其他权利义务作了约定。根据优品家公司出具的委托书，其员工蒋连连作为乙方经办人亦在合同上签字确认。合同签订后，李秀媛将合同项下房屋交付优品家公司代为出租。2019年9月23日，魏少红通过其个人账户向李秀媛账户转账9000元，备注为xxx第一季度房租，2019年12月26日，魏少红通过其个人账户向李秀媛转账18000元，备注为房租。此后，优品家公司未再交付房租。2020年5月22日，李秀媛向优品家公司发出通知，表示因优品家公司欠付租金而要求解除合同并收回房屋。庭审中，双方均认可于2019年9月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2020年5月23日解除。此后，李秀媛诉至本院，要求优品家公司支付尚欠房租及违约金等。本案庭审结束后，优品家公司向本院补充提交了一份收据，用以证明优品家公司按照合同约定购置了相应电器和家具，共支出4380元，经与李秀媛口头协商，李秀媛承诺承担3000元。李秀媛对此不予认可。该收据记载日期为2019年9月29日，记载内容为：今收到xxx室空调三台30**元、洗衣机一台5**元、冰箱一台5**元，两门衣柜2个380元（共计4380元），收款人张竞国。经询问，优品家公司表示张竞国系向其配送上述旧电器和家具的人员。另根据合同书后附的物业验收单记载：房屋内的电器家具包括：冰箱1台、洗衣机1台、空调3台、热水器1台、床4张、床垫4个、衣柜4个、书桌4台，均为旧。经本院询问，优品家公司表示鉴于合同中约定“此房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担”，李秀媛担心合同到期后优品家公司将上述电器和家具不向其返还，因此在物业验收单中提前注明。双方共同确认，合同解除后上述电器和家具优品家公司均未搬离，由李秀媛收取。本院认为，李秀媛与优品家公司签订《房屋出租委托代理合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，应属有效。虽合同名字为出租委托代理合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间系房屋租赁合同关系。合同履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康、促进社会发展的政策措施。考虑到疫情防控措施对于优品家公司继续经营出租业务具有一定的影响，合同目的无法实现。双方共同确认双方的合同关系已于2020年5月23日解除，本院不持异议。关于欠付租金的数额问题，合同约定第一次付款时间为2019年9月25日、金额12000元，魏少红已于2019年9月23日通过其个人账户向李秀媛支付9000元，并主张另有3000元已经抵扣李秀媛购买电器和家具的费用。本院认为，双方在合同中已明确约定“房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担”，优品家公司亦提交了收据予以佐证，且魏少红支付9000元房租后李少媛从未提出异议，尽管其在本案庭审中不予认可，但本院综合合同约定情况和履行情况，认为优品家公司之陈述更具有高度盖然性，故2019年9月25日至2020年12月24日期间房租已结清。合同约定的第二次付款时间为2019年12月10日，金额18000元，该部分租金对应的租赁期间应为2020年12月25日至2020年3月24日。魏少红于2020年12月26日支付房租18000元，故2020年12月25日至2020年3月24日期间房租亦已结清。双方共同确认合同于2020年5月23日解除，故优品家公司应当支付2020年3月25日至2020年5月23日期间的房租12000元。关于李秀媛诉讼请求中的合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。关于李秀媛主张的逾期滞纳金，合同中约定“因乙方单方原因逾期超过15个工作日仍未支付甲方房租的，甲方有权要求乙方每日按照月租金的1%向甲方支付滞纳金”，该滞纳金实际性质应视为违约金，优品家应自2020年3月25日起向李秀媛支付，对李秀媛主张的合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。关于李秀媛主张的12000元违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。本案中合同相对方系优品家公司，原告主张优品家丰台分公司及魏少红承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告李秀媛与被告北京优品家物业管理有限公司解除双方于二〇一九年九月二十二日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》行为有效，该合同已于二〇二〇年五月二十三日解除；二、被告北京优品家物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告李秀媛房屋租金12000元；三、被告北京优品家物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告李秀媛逾期付款违约金3600元；四、驳回原告李秀媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由原告李秀媛负担136元（已交纳），由被告北京优品家物业管理有限公司负担190元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇二〇年十一月五日书记员  钟 蕾