湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初2236号原告胡某元，女，1979年10月19日生，汉族，双峰县人，城镇居民，户籍地双峰县。委托诉讼代理人贺某阳（特别授权），男，1973年12月29日生，汉族，双峰县人，干部，住址双峰县，系原告胡某元之夫。被告湖南中鸿房地产开发有限公司，住所地双峰县经济开发区中鸿万宜家园，统一社会信用代码91431300584936629J。法定代表人谢细生，该公司董事长。被告谢某国，男，1964年3月22日生，汉族，双峰县人，农村居民，住双峰县。二被告的委托诉讼代理人李建设，湖南楚为律师事务所律师。原告胡某元与被告湖南中鸿房地产开发有限公司（以下简称“中鸿公司”）、谢某国商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告胡某元请求判令：1、由二被告向原告支付自2016年10月20日至2021年5月19日止逾期办理房屋权属证的违约金94014.48元（按认购房款293979元×2‱／日计算）。2021年5月20日起至实际取得房屋权属证书的违约金，继续按前述约定的标准计算；2、认购面积与房屋所有权证书上的差别面积，应当在约定的2016年10月20日按实结算，因二被告逾期结算，由其退还原告多交纳的购房款7567.2元及支付至2021年5月19日止逾期结算的违约金2361.53元〔按4.75％×（1＋50％）的年利率计算〕。自2021年5月20日起至实际结算之日止的违约金，继续按前述利率计算；3、因二被告延期办证，造成原告在住房公积金贷款的利息损失，由其赔偿利息损失22624.21元；4、由二被告承担本案的诉讼费用。被告中鸿公司、谢某国的答辩要点：1、原告未在2015年10月20日前交清所有房款，违反了《住房团购补充协议书》的约定，依约定视为原告对该补充协议的所有条款不予认可，原告不能根据补充协议中约定办理房屋权属证的期限、逾期办理承担日购房款2‱的违约金等条款主张权利；2、根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”，双峰县房地产管理局双房字（2012）4号文件第三条（四）项规定“各房地产开发企业一律不得代收代缴房屋专项维修资金。”，及双峰县房地产、不动产登记部门实际的办证操作流程“申请办理房屋权属证书前必须缴纳房屋交易税及交存房屋专项维修资金”，双峰县物业管理所于2015年11月13日在二被告项目部张贴了交存房屋专项维修资金的《通告》，明确告知了各业主并公布了交存的银行账户，二被告也多次催促过原告，但原告迟至2020年12月24日才去交存，导致房屋权属证书延迟至2021年1月6日颁发；3、二被告多次要求与原告进行房款的实际结算，可原告一直拒不与二被告进行结算（可退还多交的房款为7567.2元，但应扣除原告所欠的物业管理服务费1997元，其实际可退还5570元）。综上，原告自己没有按法律和政府的规定及时交存房屋专项维修资金，导致延时办理房屋权属证书，及与二被告进行房款的实际结算，均是原告自身原因所致，二被告已尽到了应尽的义务，不存在违约行为。相反，由于原告的原因，致二被告代为交纳的20000元公积金贷款保证金至今不能解押退还，造成了二被告资金被占用的损失。故此，请驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方的诉辩主张和举证、质证情况，确认如下事实：一、双方无争议的事实1、2012年7月9日，双峰经济开发区团购住房小组作为甲方，代理双峰县经济开发区欲购房的干部、职工，与二被告作为乙方签订《住房团购协议书》，其中，第二条第一款约定：…购房户需缴纳的公共维修基金由购房户自行承担。……；第三条第一款约定：本协议自双方签字生效之日起10个工作日内每户预付50000元。主体施工进度达35％时支付50000元，屋面竣工验收合格后预付100000元，余额竣工验收合格交付使用时一次性付清，每期付款资金由甲方负责收取，并按时支付给乙方。第三条第二款约定：本项目甲方楼盘区域设置车位，由甲方统一购买，统一分配……，付款时间为乙方地下室施工完成后可划分车位时一次性付清，如甲方未按时支付款项，则需按市场价格购买。第三条第三款约定：乙方负责协调甲方办理住房公积金贷款及银行贷款，甲方提供必要的配合；第四条约定：本小区交付期限为本协议双方签字生效之日起30个月内，开工日期为团购户支付第一笔款项3个月之内。新房在交付甲方使用后360天内，乙方必须把甲方的房产证和土地使用证办理好交给甲方；第五条第五款第1项约定：由于乙方的原因不能按时交房，每推迟一天，需向甲方支付购房总款0.5‰的违约金。第五条第五款第2项约定：甲方如未按本合同约定按时交纳购房款，每推迟一天，应向乙方支付购房总款0.5‰的违约金，同时乙方交房期限相应顺延。第五条第七款约定：房屋面积确认及面积差异“按实结算，多退少补”（以房产局测定的办证面积为准）的方式处理。本协议另约定了其他条款。2、2012年9月5日，以被告中鸿公司作为甲方，原告作为乙方共同签订中鸿XXXXXXX号《住房团购协议书》，其中，第一条第一款约定：乙方自愿参与双峰县经济开发区团购住房小组在甲方项目的团购……；第二条第一款约定：…乙方需缴纳的公共维修基金由乙方自行承担……；第三条第一款约定：本协议双方签字生效之日起十个工作日内乙方预付50000元，主体施工进度达35％时支付50000元，屋面竣工验收合格后支付100000元，余额竣工验收合格交付使用时一次付清，每期付款资金由双峰经济开发区团购住房小组负责收取，并按时支付给甲方。第三条第二款约定：本项目楼盘设置车位，由双峰经济开发区团购住房小组统一购买，统一分配，…付款时间为甲方地下室施工完成后可划分车位时一次性付清，如乙方未按时支付款项，则需按市场价格购买。第三条第三款约定：甲方负责协调乙方办理住房公积金贷款及银行贷款，乙方提供必要的配合；第四条约定：本小区交付期限为甲方与双峰经济开发区团购住房小组签订的《住房团购协议书》确认生效之日起30个月内，开工日期为团购户支付第一笔款项到账甲方之日起3个月之内。新房在交付乙方使用后360天内，甲方必须把乙方的房产证和土地使用证办理好，交给乙方；第五条第四款第1项约定：由于甲方的原因不能按时交房，每推迟一天，需向乙方支付购房款总额0.5‰的违约金。第五条第四款第2项约定：乙方如未按本合同约定，按时交纳购房款，每推迟一天，应向甲方支付购房总额0.5‰的违约金，同时甲方交房期限相应顺延。第五条第六款约定：房屋面积确认及面积差异“按实结算，多退少补”（以房产局测定的办证面积为准）的方式处理。本协议还约定了其他条款，在本协议的末尾处有原告的签名、被告中鸿公司的签章、被告谢某国以被告中鸿公司委托代理人的身份签名。3、2014年9月23日，原告、原告之夫贺某阳与娄底市住房公积金管理中心双峰县管理部委托的中国建设银行股份有限公司双峰支行签订合同编号为2014年110010号的《住房公积金购（建）房委托贷款合同》，约定，贷款200000元，年利率4.5％，贷款期限180个月，等额本息偿还，同时夫妻二人以各自的住房公积金、房产作抵押担保，和由湖南联邦兴业投资担保有限公司作贷款的连带担保人。该合同还约定，委托贷款人同意抵押人在本合同签订之日起3年内办理好抵押物登记并交付《房屋他项权证》，否则，委托贷款人有权解除合同。抵押物清单中无抵押物登记；后，被告中鸿公司作了保证并交纳了20000元保证金，娄底市住房公积金管理中心双峰县管理部依约定，将200000元贷款汇入被告中鸿公司账户。4、因在履行协议的过程中二被告与团购户在交房等事项上产生矛盾，双峰县经济开发区团购住房小组（甲方）与二被告（乙方）于2015年9月30日又签订了一份《住房团购补充协议书》，其中，第一条第2款约定：…由各团购户自行安装，乙方同意按照2000元／户的统一标准补贴给各团购户，该款在与团购户房款结算中扣除。第一条第3款（2）项约定：…因此乙方同意团购户在收房之前先将全部剩余购房款交至开发区财政分局。由开发区财政分局把关暂时扣留房款20000元／户，乙方在签订本补充协议后及时办理交房手续，由团购户先收房入住；第二条第1款约定：本协议签订后，甲方应及时将本补充协议内容告知各团购户业主并通知收房。第二条第2款约定：认可本补充协议的团购户向经开区财政分局交付住房团购剩余款的时间限定在2015年10月20日前。逾期未交，视为该团购户不认可本协议约定的全部条款，甲乙双方均无需履行，但乙方同意团购户延期交款的情形除外；第三条约定：乙方承诺在2016年10月20日前办好房产证、土地使用证。团购户的购房款最终结算以房产局测定的发证面积按选房时确定的单价计算，多退少补。如乙方未按补充协议约定时间内办理好房产证、土地使用证，并交付团购户则视为乙方违约，乙方应按总房款的2‱每天支付延期办证的违约金；第五条约定：对于在2015年10月20日之前已将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，如果对原签订的住房团购有关协议和本补充协议内容仍有异议，可以继续通过法律途径维权（如要求乙方支付推迟交房的违约金等），乙方除尊重法院判决结果外并认可本补充协议约定的内容。对于未在2015年10月20日之前将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，则视为该团购户不认可本补充协议，本补充协议不作为该团购户向法院诉讼的依据。该团购户可以对原签订的住房团购有关协议通过法律途径维权（如要求乙方支付推迟交房违约金等）。乙方只尊重法院判决结果，但不认可本补充协议约定的内容；第六条约定：对于在2015年10月20日之前已将剩余购房款全部交付至开发区财政分局的团购户，乙方应当按照团购户交款时间在2015年10月20日前及时办理交房手续……；第七条约定：原签订的有关协议与本补充协议冲突的条款，以本补充协议约定的条款为准，本补充协议中未涉及的条款，以原签订的协议条款为准。本补充协议中还约定了其他条款。5、2016年3月27日，被中鸿公司作为甲方，与原告之夫贺某阳作为乙方签订《中鸿.万宜家园地下停车位使用权转让合同》，其中，第一条约定：乙方同意购买甲方开发的中鸿万宜家园小区XXX号地下停车位，面积以实际交付时停车场现状为准。该停车位使用年限与住房同等，但不予办理产权登记证；第二条约定：上述车位交易价格为47600元（不含该车位的物业管理服务费）。在签订本合同前，乙方将该停车位的所有款项交纳至甲方财务。本合同还约定了其他条款。6、原告提交的7张交款收据分别为：第一张，于2012年7月13日预交团购房房款50000元；第二张，于2014年1月7日预交团购房房款20000元；第三张，于2014年4月18日预交团购房房款50000元；第四张，于2014年11月7日预交团购房房款100000元；第五张，于2014年11月7日预交团购房房款80000元（该票据上备注的收款事由为：公积金贷款一次性发放，扣除应交房款100000元，剩余房款80000元从2014年11月7日至下期交房款日止，按1％的利率计息）；第六张，于2016年3月27日交款11979元（此票据上备注的收款事由为：团购房尾款，房款293979元已结清）；第七张，于2016年3月27日交款27600元〔该票据上备注的收款事由为：车位款尾款（097）车位总计47600元，原公积金2万元已转为车位款（原收据已收回）〕。上述7张收据中，第二张收据仅有双峰县经济开发区工会联合会的签章外，没有其他签章或签字；第一张收据不仅有双峰县经济开发区工会联合会的签章，而且有双峰县经济开发区财政分局的财务签章；第三、四、五、六、七张收据，均有被告中鸿公司的财务签章。7、中鸿.万宜家园项目系被告中鸿公司与被告谢某国合作开发的房地产项目；2015年10月9日，原告以二被告延迟交房为由向本院提起诉讼，要求二被告承担延迟交房的违约责任，并要求解除签订的XXXXXXX号《住房团购协议书》，后通过调解，原告于2016年1月14日申请撤回对二被告的起诉。二、双方当事人有争议的事实1、原告的所有房款是否在2015年10月20日前已交清的事实。原告认为，原告夫妻在住房公积金管理中心双峰县管理部的贷款，系二人订立贷款合同后借的，未委托二被告交纳贷款担保金，且所借贷款有湖南联邦兴业投资担保有限公司作连带保证人，不需要为所借贷款另作担保，对二被告擅作主张交纳的20000元贷款担保金，不予认可；另，其于2014年1月7日交纳的20000元系团购房预交款，不是交纳的车位预交款，双峰县经济开发区财政分局出具的单据上也载明了。根据2012年7月13日预交的团购房房款50000元，2014年1月7日预交的团购房款20000元，2014年4月18日预交的团购房房款50000元，2014年11月7日贷款200000元预交的团购房房款，原告合计已交纳团购房房款320000元，而按房屋权属证书上登记的面积计算，实际购房款为286411.8元（138.9㎡×2062元／㎡），因此，原告至2015年10月20日止，团购房房款已全部交清，未拖欠二被告的购房款。二被告则认为，第一，原告夫妻在公积金管理中心双峰县管理部所贷的200000元，因原告不是双峰县经济开发区的干部、职工，不在双峰县经济开发区为团购户担保公积金贷款的范围内，不能享受此项优惠政策，必须交纳公积金贷款金额的10％作担保，才能借到贷款。后二被告按照住房公积金管理中心双峰县管理部的规定，交纳了20000元担保金并作了保证，200000元公积金贷款才汇入被告中鸿公司账户；第二，2014年1月7日预交的20000元，是车位抽签（号）时预收的车位款，收款人员在往来结算收据中注明为团购房预交款，系其没有区分预交的是房款还是车位款，笼统地写成了团购房预交款，混淆了20000元预交款的用途。原告除截至2014年11月7日共预交了320000元（包括公积金贷款200000元）后至2015年10月20日止的期间，未另行交纳团购房房款，因此，至2015年10月20日止，除去20000元公积金贷款担保金、20000元车位预购款，原告实际交纳的团购房房款只有280000元，未交清购房款。本院认为，首先，对于已交纳的20000元公积金贷款担保金，从原告提交的第七张交款收据载明的事项，可知二被告替原告所作的20000元住房公积金贷款担保金已转为车位购买款，原收据已收回，47600元车位款于2016年3月27日已交清。收回的原收据编号为1123223号，系二被告于2014年11月7日向原告之夫贺某阳出具的，收据上载明：“交款单位贺某阳人民币贰万元整￥20000.00收款事由公积金担保金……”，收据上的签名，贺某阳认可系其所签，认可是收回的收据，但否认该收据的证明效力，因系逾期（举证期外）提交的证据。该收据有贺某阳签字确认，并一直在其手中保存了一年多的时间，在原告无反驳证据证明的情况下，可以认定交纳的20000元担保金系经过了原告的同意，虽此收据存在延迟提交的过失，但与本案的基本事实有关，应予以采信。经本院调查核实，证实：原告夫妻自签订公积金贷款合同之日起至办理好抵押物登记之前，因原告非双峰县经济开发区的干部、职工，不在双峰县经济开发区为团购户向住房公积金管理中心双峰县管理部贷款作担保的范围内，必须交纳一定的住房公积金贷款担保金，才能借到公积金贷款，结合原收回的收据、二被告提交的2014年11月3日、4日网上交款166500元的电子凭证及住房公积金管理中心双峰县管理部出具的交纳166500元担保金收据，可以认定原告向住房公积金管理中心双峰县管理部的贷款，系二被告依协议，且是经过了原告的同意，协助原告办理住房公积金贷款而交纳的必然发生的费用，并非二被告擅作主张；其次，对于2014年1月7日预交的20000元，原告认为是团购房预交款，并提交了由唐正转交的收据证明。二被告则认为是预交的车位款，亦提交了原告之夫贺某阳认可有在《中鸿万宜家园地下室车库车位号确认表》签字确认的证据证明，但该证据无时间记载，无法证明已交的20000元车位预购款就是2014年1月7日预交的20000元团购房款，仅只是证明原告预交了20000元车位款的事实。庭后，即在本院确定的举证期外，二被告补交了由双峰县经济开发区财政分局出具的2014年1月31日的财务支出记账凭证及该凭证下的支出附件（82户预交车位款明细），其中有唐正为原告代交的20000元车位预交款，原告同样以是二被告逾期提交的证据，且系双峰县经济开发区财政分局与二被告往来结算的单据，以何种名义结算与原告无关，财政分局出具给原告收据上的交款用途是团购房预交款，加之，两张凭证记载的时间也不一致，否认该证据的证明效力。收款时出具给原告的收款收据时间在前，财务支出记账凭证上的时间在后，系代收单位严格执行“收、支两条线”的财经管理制度，引起两张凭证存在时间差异的客观结果，原告提出其提交的第二张收据与二被告补交的财务支出记账凭证时间上存在差别，不予认可的异议，不能成立。原告提交的第二张收据上，仅有双峰县经济开发区工会联合会的签章，从原告提交的第一、第二、第三张收据上的签章看，应是团购住房小组委托双峰县经济开发区工会联合会代收团购成员预交的款项，其行为仅对团购住房小组负责，约束团购成员，在无协议约定的双峰县经济开发区财政分局财务签章或被告中鸿公司财务签章或被告谢某国签字，不能认定2014年1月7日由唐正转交的20000元，系作为团购房房款预交给了二被告，原告以该款是预交团购房房款的主张，亦不能成立。二被告补交的财务支出记账凭证下的支出附件，有时任双峰县经济开发区领导及团购住房小组成员的签字同意，支出明细中有唐正代原告交纳的20000元车位预购款，与原告之夫贺某阳在《中鸿万宜家园地下室车库车位号确认表》签字确认的证据相互印证，可以认定2014年1月7日由唐正为原告预交的20000元系车位预购款，也符合协议中交款进度的约定，同样该财务支出记账凭证虽存在延迟提交的过失，但与本案的基本事实有关，应予以采信。综上分析，原告预交的320000元中包含了不是团购房预交款的40000元（2014年11月7日抵扣公积金贷款担保金20000元＋2014年1月7日由唐正代交的预购车位款20000元），也与原告之夫贺某阳的陈述“320000元是2014年11月7日前交纳的，往后没有交纳过现金，是以至2016年3月27日止应得利息9153元（第五张收据80000元的利息），及2016年1月14日撤回对二被告延迟交房，要求二被告承担违约责任案件所得的调解款13702元，冲抵余下应交款（包括物业管理费、装修费等在内）”相符，由此可知，自2014年11月8日起至2015年10月20日止的期间，原告未另行向二被告交纳款项，预交的320000元减去不是团购房预交款的40000元，至2015年10月20日止原告实际交纳的团购房房款只有280000元，未交清团购房的剩余房款，按双方认可的认购房款293979元，其实际拖欠二被告认购房款13979元。2、二被告是否存在逾期替原告办理房屋权属证书的事实。原告认为，二被告未按《住房团购补充协议书》的约定，在2016年10月20日前替原告办理好房屋权属证书；二被告延迟通知原告去交存房屋专项维修资金，且按照《不动产登记操作规范》（试行）3.5受理条件、2019年7月16日自然资源部第2次部务会《自然资源部关于第一批废止和修改的部门规章的决定》（修正）第三十五条规定，房屋权属首次申请登记，应提交的材料中均无明确要求提交房屋专项维修资金交存凭证，是否交存房屋专项维修资金，不影响房屋权属证书的申请、办理。二被告明显存在逾期替原告办理房屋所有权证书的事实。二被告认为，二被告依签订的《住房团购补充协议书》，至2015年10月20日止将所有团购住房整体交付团购住房小组，按《住宅专项维修资金管理办法》、双房字（2012）4号文件的规定，原告应在接收房屋日前，即2015年10月20日前交存房屋专项维修资金，并且双峰县物业管理所于2015年11月13日在二被告的项目部张贴了要求各团购户交存房屋专项维修资金的《通告》，但原告一直视而不见，拒不交存，拖至2020年12月24日才去交存，导致房屋权属证书于2021年1月6日才颁发，逾期办理房屋权属证书的责任在原告，二被告不存在逾期替原告办理房屋权属证书的事实。本院认为，从双方的陈述看，系原告把身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、房屋专项维修资金交存凭证等资料交给二被告，再由二被告去办理房屋权属证书，按原告提交的《不动产登记操作规范》（试行）内的相关规定，实际上原告是申请办证的主体，二被告是协助义务。原告仅举证二被告的职员在2019年12月16日后催促其提交办证资料的微信记录，及原告之夫贺某阳直至2020年12月23日将结婚证拍照补发给二被告职员协助办证的微信记录，而无证据证明原告作为申请办证主体，主动将申请办证资料交给二被告，可知，延迟提交申请办证资料系原告自己怠于提交的行为所致；原告提出，二被告没有通知其去交存房屋专项维修资金，也没有看到2015年11月13日张贴的交存《通告》，且交存房屋专项维修资金不是申请办理房屋权属证书应审查的事项，而协议约定“需交纳的公共维修基金由购房户自行承担”，实则指的是房屋专项维修资金，协议中未约定由二被告替各团购户代交房屋专项维修资金及通知各团购户交存的义务，应由原告自行主动去交存。事实上，二被告提交的，并经双峰县物业管理所签章核实的《中鸿万宜园小区公共维修基金》名单中，有96户团购户在原告交存房屋专项资金前就已自主交存。另，所张贴的房屋专项维修资金的《通告》，通告单位是双峰县物业管理所，不是二被告，原告主张二被告未尽交存房屋专项维修资金通知的义务，无合同约定及事实依据，不能成立。原告一直拖延交存房屋专项维修资金，直至2020年12月24日才主动去交存，导致房屋权属证书延迟至2021年1月6日颁发，根据娄房发〔2013〕《关于印发〈娄底市住宅专项维修资金管理办法〉的通知》（生效日：2013年3月1日，失效日期：2018年3月1日）第十三条“…开发建设单位、业主未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房地产管理部门不得办理房屋权属登记。”、娄政发〔2017〕41号《娄底市人民政府办公室关于进一步加强物业管理的通知》（生效日：2017年10月20日，失效日：2022年10月20日）第八条“…没有按照规定交存专项维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记机构不得办理不动产登记手续。”，双峰县房地产管理部门颁发房屋权属证书的操作流程受该两个文件的规范，原告未交存房屋专项维修资金，二被告无法替其办理房屋权属证书。所以，造成延迟办理房屋权属证书的结果，是原告怠于提交申请办证资料及拖延交存房屋专项维修资金所致，延迟办理房屋权属证书的责任在原告，而非二被告造成。3、二被告是否存在延迟按实结算的事实。原告认为，根据《住房团购补充协议书》中第三条及中鸿XXXXXXX号《住房团购协议书》中第四条的约定，二被告应当在2016年10月20日前办好团购住房权属证书，该日也应当是按产权证上所确定面积实际结算的时间，但二被告自即日起一直不与原告进行房款的实际结算，构成延迟按实结算的事实。二被告认为，二被告已多次通过电话、微信通知原告，要求其与二被告进行购房款实际结算，但原告拒不与二被告结算，责任在原告，而不在二被告。本院认为，《住房团购协议书》、中鸿XXXXXXX号《住房团购协议书》中均只有团购房认购面积与房屋权属证登记面积有差别，各团购户所交房款最终按房屋权属证上登记的面积与二被告进行结算的约定，但无最终结算时间的约定，而《住房团购补充协议书》也无此约定，故，原、被告可随时进行最终结算，二被告不存在延迟按实结算的事实。判决的理由与结果本院认为，双峰县经济开发区团购住房小组代理团购户，与二被告签订住房团购协议，统一向二被告团购住房，基于双峰县经济开发区团购住房小组的组织性、代表性和决定性，其与二被告签订的协议对所有团购成员均具有约束力；原告向双峰县经济开发区财政分局交纳首期团购房预交款，自愿参与团购，成为团购成员，其不仅应遵守、履行团购住房小组与二被告签订的团购协议，还应遵守、履行自己与二被告签订的单个购房协议；双方对签订的《住房团购协议书》、中鸿XXXXXXX号《住房团购协议书》、《住房团购补充协议书》均无异议，三个协议的意思表示真实，内容符合法律的规定，予以确认。原告未在2015年10月20日前将双方认可的团购房房款交清，依住房团购补充协议中的约定，视为原告不认可补充协议约定的全部条款，二被告不受在2016年10月20日前替原告办理好房屋权属证书，及逾期办理应承担日总房款2‱违约金条款的约束，而《住房团购协议书》、中鸿XXXXXXX号《住房团购协议书》中均只有办理房屋权属证书期限上的约定，却无逾期办理承担违约责任的约定，即，在逾期办证上无违约条款适用。虽当事人无约定逾期办证违约责任的承担，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，明文规定了出卖人逾期办证应承担的违约责任，然而，该条法律规定只适用因出卖人的原因造成的逾期办证，出卖人才承担违约责任。根据查明、分析认定的事实，造成原告房屋所有权证延迟办理的原因在原告，因此，原告要求二被告支付延期办证的违约金、赔偿其在住房公积金管理中心双峰县管理部贷款的利息损失等诉讼请求，既无合同约定也于法不符，不予支持。按签订的协议，原告在交纳了房屋预购款后，房屋的实际价款，以房屋权属证书上登记的面积与认购的单价为准，与二被告进行认购房款的结算，多退少补，但协议中无房款的实际结算期限约定，也无逾期实际结算应承担违约责任的约定，房屋的实际价款结算期履行不明确，二被告可以随时履行，原告也可以随时请求履行。根据原告提供的微信记录，二被告在2020年5月29日告知过原告，经实际结算可退还房屋预购款7567.2元，原告对此实际结算结果无异议，却怠于与二被告结算，领取多交纳的住房预购款，而是以诉讼的方式要求退还，符合法律的规定，予以支持。对原告要求二被告支付逾期按实结算的违约金，无合同约定与事实依据，不予支持；二被告提出，在应退还的多交房款中，必须扣除原告未交纳的物业管理服务费，原告不同意扣除，认为非本案应处理的问题，扣除原告未交纳的相应物业管理服务费用确与本案非同一法律关系，原告的异议成立，对二被告要求在退还多交纳的房款中扣除相应物业管理服务费用的抗辩，不予采纳，其可另行主张权利，本案不作处理。被告谢某国与被告中鸿公司合作开发中鸿.万宜家园项目，与团购户进行房产交易，对各团购户应共同承担协议约定的义务。本案虽系民法典施行前成立的合同，但合同的履行一直持续至了民法典施行后，双方就合同履行引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的第一条第三款规定，适用民法典的规定。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，第五百一十一条（四）项，第六百二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定，判决如下：一、由被告湖南中鸿房地产开发有限公司、谢某国自本判决生效之日起十日内，退还原告胡某元多交纳的房款7567.2元。二、驳回原告胡某元的其他诉讼请求。一项给付内容，如二被告未按本判决指定的期间给付，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取1325元，由原告胡某元负担1275元，被告湖南中鸿房地产开发有限公司、谢某国负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员 陈焕钧二〇二一年八月十七日法官助理 梁文礼书 记 员 曾 琪