四川省德阳市罗江区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0626民初2008号原告(反诉被告)：唐盛忠，男，1956年8月11日出生，汉族，个体工商户，住四川省德阳市罗江区。委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘万富，男，1982年6月28日出生，汉族，做生意，住四川省德阳市罗江区。原告(反诉被告)唐盛忠与被告（反诉原告）刘万富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄全发、被告刘万富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)唐盛忠向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告归还租赁房屋；2.被告立即向原告支付租金53,000元(暂计至2021年12月31日止)、租赁期间的水费2,423元、电费10,935元,被告所交保证金不予退还，被告购置的设施、设备不予退还；3.案件受理费、保全费由被告承担。审理中，唐盛忠增加诉讼请求：恢复原状。事实和理由：2017年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》：甲方将商铺出租给乙方作为KTV歌城场地使用，商铺面积约为260平方米；合同期限从2017年4月1日起至2022年3月31日止；合同保证金5,000元；年租金56,000元，支付方式为一次性支付一年租金，由乙方在上一期到期前15日内支付下一期租金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利，（3）拖欠房屋租金累计30日以上。乙方不得无故提前终止合同……租赁保证金不予退还，乙方购置的设施、设备归甲方所有。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告于2017年办理营业执照。被告尚欠2020年4月1日至2021年3月31日租金11,000元；2021年4月1日至2021年12月31日租金42,000元；被告在租赁期间欠缴的水费2,423元、电费10,935元。原告多次找被告追讨房租，被告均以各种理由推诿。为维护原告合法权益，原告特诉至人民法院，望支持原告诉请。被告（反诉原告）刘万富辩称，1.双方的房屋租赁合同已经解除，今年春节过后双方一直在协商，双方就分期支付租金没有达成一致意见，就协商最后一年不做了，且已经将钥匙交于唐盛忠，唐盛忠接收了钥匙。因此，刘万富不存在单方面违约，唐盛忠的第一项诉讼请求不成立；2.将房屋恢复到四年前不合理；3.前四年的租金已经结清，第四年，因为疫情原因，唐盛忠主动找刘万富将租金减少至50,000元,刘万富支付了45,000元，保证金5,000元抵扣了5,000元租金，故不再欠唐盛忠租金；水电费没有异议，同意支付。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求唐盛忠将商铺内能够移动的设施、设备退还给刘万富。事实与理由，2017年3月3日，刘万富向唐盛忠支付转让费20,000元，购买了商铺里面的设施、设备，之后还更换、购置了一些设施、设备，这些设施、设备所有权属于刘万富。原告（反诉被告）辩称，根据《商铺租赁合同》约定，承租人提前终止合同，承租人所购置的设施、设备归出租人所有。因此，刘万富的反诉请求不成立。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，唐盛忠将案涉商铺里面的设施、设备（7套雅马哈音响设备、7台创维电视、9个格力空调、7个点歌系统、1台电脑、1套主机、1台微波炉、1台冰箱、1台保险柜、1个开水器）转让给刘万富，刘万富当日支付20,000元转让费。2017年3月4日，唐盛忠（甲方）与刘万富（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：“1.甲方将商铺出租给乙方作为KTV歌城场地使用，面积约为260平方米，经营范围在租赁期内不得擅自变更，否则视为乙方违约；2.租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；3.租赁保证金5,000元，乙方在合同签订之日起一次性支付,租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其它费用时，甲方将保证金全额退还乙方（保证金不计息）；4.年租金56,000元，一次性支付一年租金，由乙方在上一年到期前15日内支付下一年租金；5.乙方应妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装饰装修需要，经甲方同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外），乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对承租商铺进行装修，装修费由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意，租赁期满，甲、乙双方在未达成续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任；6.乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利；7.乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，租赁保证金不予退还，乙方购置的设施、设备归甲方所有；8.租赁期内，该商铺所产生的一切法律责任和一切费用均由乙方承担。”合同签订后，刘万富使用该商铺经营KTV。承租期间，刘万富于2017年和2019年进行了两次装修,购买了沙发7套、唐龙太极音响6台、功放7台、效果器7台、接收器7台、摇麦5支、52寸电视4台、话筒14支、服务器1台、无烟火锅桌11套、餐具、冰柜1台、冷藏柜1台。前三年，刘万富按期支付了房屋租金。第四年即2020年4月1日起至2021年3月31日止，因新冠肺炎疫情影响，刘万富向唐盛忠支付了45,000元。2021年5月10日，与刘万富合伙的大股东将钥匙退予唐盛忠，唐盛忠接收了钥匙。2021年5月20日，唐盛忠不准刘万富搬离设施、设备。租赁期间产生水费2,423元、电费10,935元。双方因合同解除、租金、水电费、设施设备的归属发生争议，唐盛忠遂于2021年8月10日向本院提起本诉，刘万富于2021年9月3日向本院提起反诉。以上事实，有当事人的身份信息、不动产权证书、结婚证、《商铺租赁合同》、水费发票、电费发票、支付宝转账凭证、照片、当事人当庭陈述加以证实，本院予以确认。本院认为，唐盛忠与刘万富之间签订的商铺租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当依约履行自己的义务。刘万富交还钥匙与唐盛忠接收钥匙的行为，表明双方已经解除该《房屋租赁合同》，对于交钥匙的时间，因刘万富无证据加以证明，以唐盛忠认可的5月20日为准，刘万富应当将商铺返还给唐盛忠，因钥匙交给了唐盛忠，故唐盛忠应当予以配合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，本案中，双方在合同中约定，刘万富可以根据使用需要在不影响房屋结构和外观的前提下进行装修，在已经履行的四年里，唐盛忠未提出异议，表明其同意刘万富进行装修，因此，唐盛忠要求恢复原状的请求，本院不予支持。对于原告主张的租金，第四年因疫情影响，刘万富请求将租金予以适当减少，本院认为，疫情属于不可抗力，因国家防控措施影响刘万富的经营，继续按照原租赁合同支付租金对其不公平，故将该年的租金酌情减少至50,000元，刘万富已经支付45,000元,尚欠5,000元。虽然刘万富抗辩称5,000元保证金抵扣了租金，但是双方于2021年5月10日才解除合同，刘万富拖欠一个多月的租金，根据约定，保证金不予退还，亦不能抵扣租金。因疫情防控措施放宽，第五年的租金标准仍然应当按合同约定的56,000元计算，但刘万富未在解除合同时搬离直至2021年5月20日唐盛忠不准搬离，故本院支持2021年4月1日至2021年5月20日的租金合计7,735元。之后的租金损失，系唐盛忠不允许刘万富搬离商铺里的设施、设备所导致，应当由唐盛忠自行承担。故刘万富应当向唐盛忠支付租金12,735元。对于水、电费及其金额，双方均认可，本院予以支持。唐盛忠的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。商铺里原有的设施、设备，唐盛忠已经转让给了刘万富，属于刘万富所有，刘万富在承租期间购置的设施、设备，属于刘万富所有。双方已经协商解除合同，而非刘万富无故提前终止合同，因此，刘万富可以依据约定搬离可移动的设施、设备。综上所述，唐盛忠的部分诉讼请求成立，本院予以支持。刘万富的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十二条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第九十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘万富于本判决生效之日起三十日内将商铺腾退给原告（反诉被告）唐盛忠，原告（反诉被告）唐盛忠予以配合；二、被告（反诉原告）刘万富于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）唐盛忠支付租金12,735元、水费2,423元、电费10,935元，合计26,093元；三、原告（反诉被告）唐盛忠于本判决生效之日起三十日内将商铺内可移动设施、设备（清单见附件）退还给被告（反诉原告）刘万富；四、驳回原告（反诉被告）唐盛忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费729元、保全费700元，合计1,429元，由原告（反诉被告）唐盛忠负担226元，由被告（反诉原告）刘万富负担1,203元；反诉案件受理费1,180元，由原告（反诉被告）唐盛忠全部承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 何明蓉二〇二一年九月十六日法官助理 夏东洁书 记 员 胡声巧附：名称数量名称数量雅马哈音响设备7套创维电视7台格力空调9个点歌系统7个电脑、主机1套微波炉1台冰箱、冰柜、冷藏柜各1台保险柜1个开水器1个唐龙太极音响6个功放、效果器、接收器各7台摇麦5支52寸电视4台话筒14支服务器1台沙发7台无烟火锅桌11套餐具150套