河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4301号原告（反诉被告）：河南正诚置业有限公司，住所地：河南省许昌市前进路阳光花墅23号楼东一单元二层。法定代表人：宋剑，任执行董事。委托诉讼代理人：黎亚菲，河南君志合律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜涛，男，汉族，1977年8月10日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孙伟雷，河南森鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜玮，河南森鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司与被告（反诉原告）姜涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，被告（反诉原告）姜涛于2020年8月31日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司的委托诉讼代理人黎亚菲，被告（反诉原告）姜涛及其委托诉讼代理人孙伟雷、杨炜玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告（反诉原告）姜涛向原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司支付购房款30万元及逾期付款违约金暂计10万元（以30万元为基数，自2012年7月1日起按日万分之一的标准计算至实际付清之日止。）2、本案保全费、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2011年8月31日，被告（反诉原告）在由原告（反诉被告）开发的金色阳光花墅小区购买了房产一处，双方签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，房产位于金色阳光花墅第6幢栋2单元6-7层西户，建筑面积237.61㎡，房价为4368．38元／㎡，合同总金额1037970元。合同签订当日被告（反诉原告）应支付总房款的42.19％，即437970元，2011年12月31日之前支付了30万元，剩余30万元应于2012年6月30日之前支付。如被告（反诉原告）未在约定期限内支付房款，逾期超过60日的，原告（反诉被告）有权解除合同或要求被告（反诉原告）支付违约金。但是合同签订后，被告（反诉原告）仅向原告（反诉被告）支付了737970元房款，拒绝支付剩余30万元房款。经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）至今仍拒绝支付，其行为已构成严重违约。为维护原告（反诉被告）合法权益，依据《民事诉讼法》的规定及双方合同约定，原告（反诉被告）特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）姜涛辩称，1．关于支付购房款的诉讼请求，因涉案房屋的实际面积并非如合同约定的面积，所以购房款应当按照实际面积进行支付；2．因原告（反诉被告）存在逾期交房的情形，并且房屋至今未交付给被告（反诉原告），原告（反诉被告）存在违约，被告（反诉原告）不存在违约，不应当支付逾期付款的违约金。被告（反诉原告）姜涛向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人交付位于许昌市东城区魏武大道以东、前进路以北阳光花墅6幢东起2单元6至7层西户房屋；2、判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金（自2019年10月8日起至实际交房之日止，以已付房款737970元为基数，按日万分之一计算）；3、判令被反诉人向反诉人返还面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款31139.1元，面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）部分的房价款双倍返还112515.948元；4、判令被反诉人向反诉人开具正规的购房款、维修基金、暖气费、燃气费正规发票；5、判令被反诉人承担反诉受理费。事实和理由：反诉人与被反诉人因房屋买卖合同纠纷，反诉人起诉至魏都区人民法院，魏都区人民法院于2019年6月6日做出了（2019）豫1002民初1426号民事判决书，判令被反诉人交付位于许昌市东城区魏武大道以东、前进路以北阳光花墅6幢东起2单元6至7层西户房屋，并协助反诉人办理上诉房屋的不动产权证，被反诉人支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记违约金，被反诉人不服上诉至许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院于2019年8月16日做出了（2019）豫10民终1851号民事判决书，驳回上诉，维持原判。但是，上述判决生效后，被反诉人没有履行判决内容，反诉人申请强制执行，反诉人在持有法院文书办理不动产权证后发现房屋产权登记面积小于合同约定面积，按照《商品房买卖合同》约定，被反诉人应当向反诉人返还面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款31139.1元，面积误差比绝对值超出3%以内（含3%）部分的房价款双倍返还112515.948元。同时，在反诉人申请强制执行时，案外人李占强提出执行异议，主张在2016年3月25日被反诉人将涉案房屋出售给李占强，房款用以折抵被反诉人欠付李占强的工程款，且李占强截至目前一直占有该房屋，被反诉人并没有按照上述判决将房屋交付给反诉人，因此，被反诉人应当向反诉人支付逾期交房违约金（自2019年10月8日起至实际交房之日止，以已付房款737970元为基数，按万分之一计算）。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司辩称：被告（反诉原告）在反诉状中自认，在2019年3月5日已经就第一项、第二项反诉请求的主张，在许昌市魏都区人民法院提起诉讼（案号为2019豫1002民初1426号），且案件终审判决已生效并已经执行。反诉原告（反诉被告）本次又以同一事实、同一主张再次提起诉讼，违反一事不再理原则，不应支持，应依法裁定驳回其起诉。根据河南省高级人民法院对上次案件的再审裁定，本案原告（反诉被告）有权行使同时履行抗辩权拒绝交房，被告（反诉原告）的第一、二项主张也不应获得支持。被告（反诉原告）的第三项诉讼请求与合同约定相悖，应当按照合同约定据实结算，多退少补。双方合同第五条第四款明确约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1．双方自行约定面积最终以房管局实测为准，据实结算，多退少补。依据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，面积误差双方有约定按约定。被告（反诉原告）的主张明显不符合双方约定，不应获得支持。开具发票系附随义务，被告（反诉原告）至今尚拖欠最后一笔尾款，其付款义务尚未履行完毕，无权要求原告（反诉被告）开具购房款发票。足额支付房款系被告（反诉原告）应当承担的主要义务，开具发票只是原告（反诉被告）的附随义务。按照商品房买卖合同的约定，被告（反诉原告）应于2016年12月30日支付最后一笔30万元购房款。在涉案房产已经具备交房条件且反诉被告（反诉原告）通知交房后，原告（反诉被告）已经履行完合同主要义务，但被告（反诉原告）仍拒绝履行其主要义务，反而要求原告（反诉被告）继续履行开具发票的附随义务，不符合逻辑，没有依据。按照履行义务先后顺序，反诉原告（反诉被告）足额支付房款的主要义务在先，反诉被告（反诉原告）开具发票的附随义务在后，在反诉原告（反诉被告）支付最后一笔房款之前，反诉被告（反诉原告）有权拒绝开具发票。原告（反诉被告）并非维修基金、暖气费、燃气费等费用的收款主体，开具相应发票也并非反诉被告（反诉原告）的法定义务，被告（反诉原告）的该项主张没有依据。综上，被告（反诉原告）的反诉请求没有依据，依法应当全部予以驳回。经审理查明，2011年8月31日，被告（反诉原告）在由原告（反诉被告）开发的金色阳光花墅小区购买了房产一处，双方签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，房产位于金色阳光花墅第6幢栋2单元6-7层西户，建筑面积237.61㎡，房价为4368．38元／㎡，合同总金额1037970元，合同签订当日被告（反诉原告）应支付总房款的42.19％，即437970元，2011年12月31日之前支付了30万元，剩余30万元应于2012年6月30日之前支付；被告（反诉原告）姜涛于2011年8月5日支付购房款312970元，于2011年8月11日支付购房款125000元，于2012年1月31日支付购房款300000元；2019年3月20日，被告（反诉原告）姜涛以原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司逾期交房为由诉至我院，原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司提出反诉要求解除合同，我院于2019年6月6日作出（2019）豫1002民初1426号民事判决书，判决本案原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司向本案被告（反诉原告）姜涛交付房屋、办理过户并支付逾期交房违约金及逾期办理权属登记违约金；后本案原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司不服，上诉于许昌市中级人民法院，许昌市中级人民法院于2019年8月16日作出（2019）豫10民终1851号民事判决书驳回上诉，维持原判；后本案原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫民申607号民事裁定书，指定许昌市中级人民法院再审，再审期间中止原判决的执行。另查明，2019年10月14日，被告（反诉原告）姜涛向我院申请对（2019）豫1002民初1426号民事判决书进行强制执行；2020年3月4日，涉案房屋于2020年3月4日登记到被告（反诉原告）姜涛名下，房屋建筑面积为217.62㎡；再查明，2016年3月25日，原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司与案外人李占强签订商品房买卖合同，出售的房屋系本案涉案房屋即金色阳光花墅第6幢栋2单元6-7层西户；该房屋现由李占强占有使用。以上事实，有双方提供的证据以及当庭陈述予以证明。本院认为，关于原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司的诉讼请求，虽然根据合同约定，被告（反诉原告）姜涛支付房款与原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司交付房屋的义务均在2012年6月30日之前，即需双方同时履行，但是因原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司方行为，导致涉案房屋现由他人占有使用，难以实际交付，故被告（反诉原告）姜涛有同时履行抗辩权，待涉案房屋实际交付后，再行支付剩余购房款；关于被告（反诉原告）姜涛的第一、二项诉讼请求，我院在（2019）豫1002民初1426号案件中已经审理并作出判决，属于重复起诉，故本院不予支持；关于被告（反诉原告）姜涛的第三项诉讼请求，根据双方合同第五条第四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1．双方自行约定面积最终以房管局实测为准，据实结算，多退少补”，故多出房款应当按照合同面积减去实际登记面积乘以平方数得到的价款［（237.61-217.62）×4368.38=87323.92元］计算，从房屋总价款中予以扣除；关于被告（反诉原告）姜涛的第四项诉讼请求，原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司辩称，开具购房款发票系商品买卖合同的附随义务，应当在被告（反诉原告）姜涛支付全部购房款后，再为其开具购房款发票，本院予采纳；虽然维修基金、暖气费、燃气费系原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司代收，原告（反诉被告）不是开具上述发票的主体，但是原告（反诉被告）负有协助被告（反诉原告）姜涛督促相关责任主体为其开具发票的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、反诉被告河南正诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助反诉原告姜涛督促相关责任主体为反诉原告姜涛开具维修基金、暖气费、燃气费发票；二、驳回原告河南正诚置业有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告姜涛的其他诉讼请求；案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告（反诉被告）河南正诚置业有限公司负担；反诉费1832元，减半收取916元，由被告（反诉原告）姜涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  吴正勤二〇二〇年十月二十六日法官助理张志显书记员徐超