北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6412号原告：吴晓兰，女，1952年11月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：庞伟卿，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉春，北京市京广律师事务所律师。被告：赵秋利，男，1977年5月4日出生，汉族，中横利达物流有限公司司机，住北京市大兴区。被告：潭桂兰，女，1976年2月20日出生，汉族，自由职业，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：成亮，北京律清律师事务所律师。原告吴晓兰与被告赵秋利、潭桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓兰及其委托诉讼代理人庞伟卿、赵玉春，被告赵秋利，被告潭桂兰的委托诉讼代理人成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓兰向本院提出诉讼请求：1.判令赵秋利、潭桂兰协助我将位于河北省固安县永兴路西侧、新中西街北侧和美??紫晶花园一期8#2-603房屋产权转移登记至我名下；2.案件受理费由赵秋利、潭桂兰共同承担。事实和理由：我与赵秋利是母子关系，赵秋利与潭桂兰于2011年11月11日结婚，于2020年5月12日离婚。2015年，我为了改善住房状况，决定在固安县购买一套住房。我因在村里自建房屋向外出租，积蓄足以支付首付款，但因年龄原因，不能办理贷款，经与赵秋利、潭桂兰协商，借用赵秋利的名义贷款，将我购买的房屋登记在赵秋利的名下。2015年5月4日，我决定购买位于河北省固安县永兴路西侧、新中西街北侧和美??紫晶花园一期8#2-603室（以下简称：603室）。我借用赵秋利的名义与廊坊和美房地产开发有限公司（以下简称：和美公司）签订《商品房买卖合同》，房屋总价933530元，我支付了首付款283530元，以贷款方式支付65万元。2015年年底房屋交付使用，房屋每月贷款、相关税费、物业管理费、水电费均由我负担及偿还。2017年我农村房屋遇拆迁，我用拆迁款偿还了剩余贷款61.80万元。我和孙子赵某从2015年底开始居住使用603室，直到2020年10月赵秋利与潭桂兰将我及赵某赶出，我只能带着孙子回老家农村租房居住，我多次讨要房屋无果。后我得知2020年11月赵秋利取得了涉案房屋产权证，竟于2020年12月将涉案房屋过户至潭桂兰的名下。赵秋利、潭桂兰明知涉案房屋为我出资购买，合谋将涉案房屋过户至潭桂兰名下，严重损害了我的利益。现要求将涉案房屋过户至我名下，同意先行垫付过户过程中产生的相关税费。为了维护我的合法权益，故诉至法院。赵秋利辩称：603室是我母亲吴晓兰支付的首付。该房屋有贷款，每个月还4000余元，是我和潭桂兰一起卖菜赚钱偿还的贷款，每个月把卖菜的钱存入我工商银行卡里。该房屋提前还的最后一笔贷款是用拆迁款还的。潭桂兰辩称：我不同意吴晓兰的诉讼请求。我认可首付款是吴晓兰出的，最后一笔贷款也是吴晓兰出的，但平时的贷款是我和赵秋利一起赚钱还的。买房时没有说是借名买房，赵秋利的父亲说需要给赵秋利买房，吴晓兰也说给我和赵秋利买房，当时看了北京的房屋但付不起，后来在固安买的。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。吴晓兰系赵秋利之母。2015年5月，赵秋利与和美公司签订了《商品房买卖合同》，约定赵秋利购买603室，购房款为933530元，首付283530元，贷款650000元。前述首付款为吴晓兰支付。赵秋利与中国工商银行股份有限公司固安支行（以下简称：工行固安支行）、和美公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为650000元，用于购买603室，贷款期限为300个月。2017年12月4日，赵秋利提前向工行固安支行偿还贷款618000元，至此603室贷款全部结清。前述贷款618000元系吴晓兰支付。2020年12月10日，赵秋利办理了房屋所有权证，将该房屋登记在其名下，后赵秋利将603室过户至潭桂兰名下。另查，赵秋利与前女友之子赵某与吴晓兰共同生活。赵秋利与潭桂兰于2011年11月11日结婚，二人婚后未生育子女，于2020年5月12日协议离婚。离婚协议书约定603室归潭桂兰所有，待房产证下来后，由赵秋利协助潭桂兰办理房产过户手续。本案庭审中，吴晓兰主张其是涉诉房屋的实际产权人，其与赵秋利之子赵某自2015年底至2020年10月居住在603室，其支付了首付款，偿还了全部贷款，并支付了契税、专项维修资金、物业费、车位租赁费、车位服务费等。吴晓兰提供以下证据予以佐证：证据一居住证明、疫情期间出入门证、物业费收据、和美紫晶花园停车场管理服务协议、车位服务管理费，以证明涉案房屋是其与孙子赵某实际居住使用，所有费用是其缴纳，房屋实际所有人是自己；证据二契税、住宅专项维修资金收据及发票，以证明其用拆迁款缴纳了房屋契税、专项维修资金，办理了房产证；证据三申请证人赵某出庭作证，以证明其与赵某居住在涉案房屋内；证据四吴晓兰农业银行明细，以证明其取款部分用于偿还房贷每月约4000元，其余用于生活消费。证人赵某称其和奶奶一直在固安居住，不记得具体搬入时间了，2020年秋天搬出来的，那时潭桂兰让其奶奶出去找房，才搬出去的。吴晓兰农业银行显示2015年4月至2017年11月存在多笔大额存取款行为。赵秋利认可证据一，认可吴晓兰确实在涉案房屋内居住；称证据二中的费用是自己交的，使用的是拆迁款；认可证据三中证人赵某系其儿子，平时吴晓兰和赵某偶尔去住两天，冬天确实在那里居住，自己和潭桂兰平时赶到那儿了也去那里住；认可证据四的真实性，不认可证明目的。潭桂兰对证据一真实性不认可，称吴晓兰总是在北京租房居住，涉案房屋的物业费是自己交的；称证据二中的费用是赵秋利交的；认可证据三中证人身份，但不认可证人的陈述，称证人是2020年春节前后在那里居住的，疫情解除之后大概2、3月就不住那了，吴晓兰和赵某每年都在那里居住，是为了取暖，其和赵秋利有时候也去涉案房屋通风，冬天也在那里住过，与吴晓兰在那里住过两个冬天；认可证据四的真实性，不认可证明目的。潭桂兰提交证据一赵秋利的工商银行明细，以证明涉案房屋每月贷款系潭桂兰和赵秋利支付的；证据二微信聊天记录、转账凭证和发票、物业费收据2张，以证明潭桂兰支付了2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，实际居住使用了涉案房屋；证据三停车服务管理费发票、车位租赁费发票，以证明2017年11月30日至2018年11月29日的车位租赁费、管理费由赵秋利和潭桂兰以夫妻共同财产支付；证据四联通宽带费业务受理单和电子发票，以证明宽带是赵秋利于2017年10月15日本人开户办理，故实际居住人有赵秋利和潭桂兰。吴晓兰认可证据一证据真实性，不认可证明目的，每个月其取4000元交给被告，由被告来偿还贷款；对证据二中微信聊天记录证据三性不认可，对其他证据真实性没有异议，但发票与自己提交的收据相矛盾，应以自己提交的收据为准；对证据三真实性认可，恰证明物业费是吴晓兰交纳的，吴晓兰在涉案房屋内居住；对证据四真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可，该事实发生于2021年5月，此时房屋已被二被告强占。后潭桂兰表示物业费收据上赵秋利的名字是自己写的，因双方在一起共同居住过，故吴晓兰也可能拿到收据原件；吴晓兰表示其将钱交给了赵秋利，由赵秋利、潭桂兰交的。赵秋利对前述证据均认可，称每月贷款系其和潭桂兰卖菜的钱还的贷款。赵秋利提交其农业银行卡流水，以证明其和潭桂兰自2013年7月26日至今靠跑货车挣钱，有收入和还贷款能力。该银行卡流水显示赵秋利在2015年5月至2017年11月未有大额银行存取记录。吴晓兰对前述证据真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，恰可以证明赵秋利的收入很低，无能力偿还贷款。庭审中，经本院询问赵秋利，是否存在吴晓兰借其名字买房一事，赵秋利表示：我母亲岁数大了贷不了款，用我的名字贷的款，所以我贷款买的。本院认为：根据双方当事人的陈述和法庭调查的情况，可以确定本案的焦点问题为吴晓兰与赵秋利之间是否存在借名买房关系。首先，双方均认可以下事实：603室的首付款和最后一笔大额还款均为吴晓兰所支付，契税和专项维修资金也为吴晓兰的拆迁款所支付，吴晓兰每年冬天都在603室居住；其次，关于借名买房的原因，吴晓兰称其年龄大无法办理贷款，赵秋利认可吴晓兰岁数大贷不了款，用自己的名字贷的款；再次，关于平时还贷和物业费、车位租赁费、管理费等，潭桂兰和赵秋利称为赵秋利所支付，但提交的赵秋利农业银行卡显示2015年5月至2017年11月期间未存在大额存取记录，无法体现赵秋利和潭桂兰有每月偿还约4000元贷款的能力；吴晓兰之前支付契税、专项维修资金并未通过其银行账户直接支付，而是由赵秋利支付，从前述情况看，不能排除吴晓兰所述将现金交给赵秋利，由赵秋利、潭桂兰去支付物业费和偿还贷款的可能；因赵秋利为吴晓兰之子，赵秋利和潭桂兰曾为夫妻，即使曾偶尔在603室居住，发生车位租赁费、管理费，亦与涉案房屋实际所有权人为吴晓兰的事实不矛盾。综上，本院根据双方陈述的买房过程，房款的支付情况，契税和专项维修资金支付情况，以及房屋交付后使用情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上吴晓兰对借名买房的原因有合理解释，且赵秋利认可吴晓兰所陈述的原因，故本院采信吴晓兰关于其与赵秋利之间存在借名买房约定的主张。吴晓兰要求赵秋利、潭桂兰协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。吴晓兰同意先行垫付过户过程中产生的相关税费，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，判决如下：于本判决生效后30日内，赵秋利、潭桂兰协助吴晓兰到房屋登记主管部门办理位于河北省固安县永兴路西侧、新中西街北侧和美??紫晶花园一期8#2-603房屋过户手续，过户至吴晓兰名下。案件受理费6568元、财产保全费4020元，由赵秋利、潭桂兰各负担5294元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民人民法院。审 判 员 祁广燕二〇二一年七月十二日法官助理 章 平书 记 员 李 美