河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2015号上诉人：吴嘉晨，男，汉族，1994年3月15日出生，汉族，住河南省郸城县。被上诉人：河南耀晟商业运营管理有限公司，统一社会信用代码914116283449738696，住所地：河南省鹿邑县紫气大道与西迎宾交叉口。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉林，河南仙源律师事务所律师。上诉人吴嘉晨因与被上诉人河南耀晟商业运营管理有限公司（以下简称耀晟商业公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2021）豫1628民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴嘉晨上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求。二、本案诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法，认定定事实错误。一、被上诉人不具有原告的诉讼主体资格。根据被上诉人在一审中提交的商品房买卖合同及委托经营管理合同可以证明，被上诉人与业主之间是委托经营管理关系，涉案房屋的租金由被上诉人代为收取，但根据《民法典》第一百六十二条之规定，被上诉人仅是以业主的名义收取租金，但诉讼必得以业主的名义作为原告，故一审判决程序违法。二、上诉人不存在违约行为。1、根据租赁合同第十条约定：由被上诉人对该项目进行统一商业规划、统一招商管理、统一营运管理、统一服务监督、统一物业管理、统一宣传推广的方式。上诉人将商铺租赁于新天地，就是期待该处商铺可以正常经营，借助其许诺的统一招商营运可以建立一个成熟完整的商业市场，近而有利于上诉人的经营而获得利润。被上诉人提交的招商营销画册等均是涉案租赁物的开发商在销售房产时的宣传单。在被上诉人统一租赁时并未进行任何的商业规划与运营，在上诉人经营的一条街内，空闲几十间商铺未出租未装修，仅有上诉人一家装修的商铺，就此，何谈有市场而言，被上诉人何谈进行过市场运营与规划。一审认定被上诉人提交的证据证明了被上诉人进行了推广与宣传与事实不符。被上诉人已在租赁合同中对市场发展作出了承诺，没有实现其承诺行为属于被上诉人违约。2、对于租金、运营管理费的免除计算方式问题，运营服务协议系被上诉人事先制定的格式合同，上诉人理解为一年的免除期间从交房日2019年8月25日至2020年8月25日，虽然约定在签订合同时先支付6个月的租金及运营管理费，但该费用应当是2020年8月25日至2021年8月25日第二个年度的。根据法律规定，对格式合同有两种以上理解的，应作出不利于合同提供方的解释。所以，一审认定，在租赁期间内每年免除二分之一的费用是错误的。因2020年10月23日被上诉人通知上诉人已解除合同，故对于第二年上诉人已交付的6个月的租金也应当予以退还。2020年2月份开始全国进入疫情期间，至当年6月才恢复商业经营，故对此四个月期间，上诉人也没有经营，对此期间就当对租金免除或顺延租期。对此，在庭审后，被上诉人提交新证据时，上诉人在质证意见中已提出。如正常租赁那么租赁期间应顺延至2021年12月25日，故对于一审认定至解除合同再计58天租金及运营管理费无事实依据。三、上诉人的一审反诉请求应得到支持。客观上，被上诉人违约行为存在，且涉案租赁物的玻璃均为上诉人所安装，现仍由被上诉人使用，对此，被上诉人根据合同的约定应当补偿。综上，请二审法院在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。耀晟商业公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚。根据一审中答辩人向法庭提交的委托经营管理合同可以证实，答辩人有权以自己的名义与经营户签订租赁合同并收取租金，并且在与租赁户履行合同过程中，有权以自己的名义向侵权违约行为人提起诉讼。同时涉案合同系答辩人与被答辩人所签订，双方互为合同主体，据此答辩人作为一审原告主体适格。第二，答辩人与被答辩人在2019年8月14日签订租赁合同后，答辩人按月把房屋交付给被答辩人，由于被答辩人未按合同约定的付款时间及付款金额向答辩人支付租金、物业管理费、运营管理费等费用，其行为已构成违约，应承担违约责任。同时租赁合同及物业管理服务协议已明确约定了被答辩人应当付款的时间和金额，一审认定关于租金、运营管理费的计算方式正确。第三，被答辩人的一审反诉请求不应得到支持，其请求的履约保证金2,000元，已从其欠付款中扣除，不存在返还问题。并且根据租赁合同第18条的约定，由于被答辩人未能完成上述商铺门洞装修，也未提供合法有效的证据证明按约定完成装修，故被答辩人的反诉请求不能成立。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。耀晟商业公司向一审法院起诉请求：判令吴嘉晨支付其房屋租金58,716元；支付其物业管理费24,143元；支付其运营管理费12,544元；支付其逾期付款违约金37,131元（按所欠租金、物业管理费、运营管理费的日千分之二暂计至2020年12月31日，实际要求计算至吴嘉晨履行之日）；本案诉讼费用由吴嘉晨承担。吴嘉晨向一审法院反诉请求：判令耀晟商业公司返还其履约保证金2,000元、运营管理费14,044元、及墙体补助款7,150元，合计23,194元，并承担反诉费。一审法院认定事实：2018年至2019年，耀晟商业公司（乙方）、鹿邑瑞泰置业有限公司（丙方）分别与吴雪云等人（甲方）签订鹿邑新天地商铺委托经营管理合同，主要内容：就甲方购买的“鹿邑新天地”项目的产权商铺委托乙方统一经营管理事宜；甲方同意委托乙方统一招租招商，统一经营管理，委托期限十年；乙方根据该商铺租赁合同代甲方向经营户代收租金，并收取该租金年租金额的10％作为市场运营管理基金；乙方有权以自己的名义直接与经营户签订租赁合同并收取租金，并且在本合同存续期间或在乙方与经营户履行租赁合同的过程中，因侵权人侵权或承租人违反租赁合同等事由，乙方有权以自己的名义或者甲方的名义向侵权违约行为人提起诉讼，诉讼时若需甲方提供相关授权手续和证照配合的，甲方应无条件予以协助。2019年8月14日，耀晟商业公司（甲方）与吴嘉晨（乙方）签订鹿邑新天地租赁合同，合同主要内容：甲方将位于鹿邑新天地6号楼一层101-106、ll6-120号商铺租赁给乙方经营，建筑面积404㎡；乙方须在开业以前，以本合同租赁场地为住址，以自身名义注册经营主体，申领有关证照，合法取得经营权，并将有关证照复印件交甲方备案；乙方需自主招募员工、自主交纳税费、自主经营、自负盈亏，独立承担法律和经济责任；乙方依法注册经营主体后，本合同约定的乙方的权利和义务转移给该经营主体，但乙方对该经营主体的履约行为承担连带担保责任。甲乙双方约定的租赁期限为24个月，自2019年8月l3日起至2021年8月12日（该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日；本合同租赁期内的商铺租金单价为24元／月／㎡，年租金为116,352元，乙方享有经营免租期1年；本合同签订当日，乙方应向甲方一次性缴纳履约保证金2,000元，本合同首期租金58,l76元，乙方于2019年8月14日一次性交付甲方。本合同二期租金为58,176元，乙方于2020年7月1日一次性支付给甲方；双方约定，本项目实行统一商业规划、统一招商管理、统一营运管理、统一服务监督、统一物业管理、统一宣传推广的方式；乙方应遵守甲方和甲方选聘的市场管理方的管理；乙方租赁之商铺未能装修期结束前开业的，乙方需按约定的租金的三倍标准向甲方支付滞纳金，逾期一个月仍然不能开业的，乙方需按照约定租金的三倍标准向甲方支付滞纳金，逾期一个月依然不能开业的，甲方有权解除合同，履约保证金概不退还，未经甲方许可，连续五天不开门营业或一个月累计七天不开门营业，则甲方有权解除本合同，履约保证金概不退还，甲方解除合同后，店内如有遗留物品，视为乙方抛弃物，甲方有权随意处理；甲方无合理理由并未依本合同约定如期将各项保证金及款项退还乙方，甲方应按拖欠数额的千分之二向乙方支付滞纳金；乙方未按本合同约定加纳（包括但不限于）租金、物业管理费或水、电、燃气等其他应缴纳的费用，乙方自拖欠款项之日起，每日按拖欠款项的千分之二向甲方支付滞纳金，逾期超过七天的，甲方有权停止包括水电、空调及清洁等在内的一切服务项目，逾期超过十五天，甲方有权解除本合同；乙方负责商铺门洞的装修，其中两个门洞做成市场统一标准的玻璃门（可获得甲方200元／㎡的标准补助），其余门洞做成市场统一规定的墙体（可获得甲方65元／㎡的标准补助）。同日，耀晟商业公司（甲方）又与吴嘉晨（乙方）签订鹿邑新天地运营服务协议，协议主要内容：双方确认该商铺的计费面积为404㎡，运营管理费、物业管理费、水电费等均按此面积计算。该商铺的管理服务期限从2019年8月13日起至2021年8月12日止（如商铺交付时间出现提前或延后的，则上述服务期限的起止时间也做相应的提前或延后）。该商铺运营管理费标准为6元／月／㎡，即每年29,088元，物业管理费标准为4.98元／月／㎡，即每年24,143元。甲方免除乙方运营管理费1年。运营管理费于商铺交付日起算，运营管理费每6个月由乙方向甲方缴付一次。在本协议签订当日，乙方支付6个月运营管理费。后续运营管理费乙方于2020年7月1日支付。物业管理费于商铺交付日起算，按年度收取。在本协议签订当日，乙方支付第一年物业管理费。后续每年物业管理费乙方于上阶段所缴物业管理费到期日前90天支付下一年度该费用。乙方拖欠费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日3％累加计算滞纳金。乙方拖欠费用时间达3天，甲方并有权停止供水供电，并由乙方承担一切责任；乙方累计拖欠费用时间达7天，甲方有权终止本协议，不退还履约保证金，向乙方追补所有欠款欠费、滞纳金及由此引致甲方的损失。当日，吴嘉晨缴纳租金58,176元，保证金2,000元，物业管理费24,l43元、运营管理费14,544元，耀晟商业公司出具了收据。2019年8月25日，吴嘉晨签署租赁场所交付确认书，之后，进行了装修，并以胖哥易货超市（加盟店）的名义进行经营。2020年7月1日吴嘉晨没有按合同约定缴纳各项费用。2020年10月23日，耀晟商业公司向吴嘉晨发出解除合同通知书，限吴嘉晨于2020年10月27日缴纳各项费用。一审法院认为，耀晟商业公司与吴嘉晨签订鹿邑新天地租赁合同、运营服务协议，双方形成租赁和服务合同关系，均应当按照合同约定行使权利、履行义务。上述租赁合同、运营服务协议签订时，涉案商铺已经过消防部门验收并颁发建设工程消防验收意见书，不存在违反法律的强制性规定问题，为有效合同。关于耀晟商业公司作为本案原告主体资格问题。耀晟商业公司在与各商铺业主签订的鹿邑新天地商铺委托经营管理合同中已明确约定，产权商铺委托南耀晟商业运营管理有限公司统一经营管理，有权以自己的名义直接与经营户签订租赁合同并收取租金，并且在本合同存续期间或在乙方与经营户履行租赁合同的过程中，有权以自己的名义或者甲方的名义向侵权违约行为人提起诉讼。据此，耀晟商业公司作为经营管理人，有权作为原告向吴嘉晨主张权利。关于吴嘉晨作为本案被告主体资格问题。双方签订的租赁合同中约定：吴嘉晨须在开业以前，以本合同租赁场地为住址，以自身名义注册经营主体，申领有关证照；依法注册经营主体后，本合同约定的吴嘉晨的权利和义务转移给该经营主体，但吴嘉晨对该经营主体的履约行为承担连带担保责任。但吴嘉晨并没有以自身名义注册经营主体而是加盟其他店铺，据此，吴嘉晨系本案适格被告，不存在主体错误问题。关于本案违约方问题。租赁合同第十条，双方约定：本项目实行统一商业规划、统一招商管理、统一营运管理、统一服务监督、统一物业管理、统一宣传推广的方式；乙方应遵守甲方和甲方选聘的市场管理方的管理。从该条内容可以看出，约定的并非哪方的权利和义务，而是双方对市场经营模式的约定，并没有约定市场经营状况达到何种可以参照的标准。耀晟商业公司提供的证据证明了其进行了推广和宣传；吴嘉晨提供的证据也证明了市场经营状况较差。市场经营状况低于预期，影响耀晟商业公司的商业利益，同样影响吴嘉晨经营的利润，属于商业风险。不能以市场经营状况判定哪方违约。而吴嘉晨未在合同约定的2020年7月1日缴纳各项费用，属于违约，应当承担违约责任。关于违约责任和违约金问题。根据租赁合同和运营服务协议约定，本合同租赁期内的商铺租金年租金为116,352元，乙方享有经营免租期1年；本合同首期租金58,176元，乙方于2019年8月14日一次性交付甲方；本合同二期租金为58,176元，乙方于2020年7月1日一次性支付给甲方。该商铺运营管理费每年29,088元，物业管理费每年24,143元；甲方免除乙方运营管理费1年；运营管理费于商铺交付日起算，运营管理费每6个月由乙方向甲方缴付一次；在本协议签订当日，乙方支付6个月运营管理费；后续运营管理费乙方于2020年7月1日支付；物业管理费于商铺交付日起算，按年度收取。从上述约定的支付方式可以得出结论，租金、运营管理费为租期内免除二分之一。本案中，实际交付日为2019年8月25日，至2020年8月25日，为第二期租金、运营管理费缴纳日，至2020年10月23日解除合同，共计58天。吴嘉晨欠付租金计9,244元（116,352元÷365×58×1／2）、运营管理费2,311元（29,088元÷365×58×1／2）；欠付物业管理费为3,836元（24,143元÷365×58），扣除履约保证金2,000元，计款13,391元。双方在合同中约定有逾期付款违约金，吴嘉晨逾期应当支付违约金。耀晟商业公司请求逾期付款违约金按日千分之二计算，超过年利率72％，明显过高，法院酌定按一年期贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4％计算，自2020年8月25日起至2020年12月31日，违约金为721元。关于吴嘉晨的反诉请求问题。吴嘉晨反诉请求返还履约保证金2,000元，该保证金已从吴嘉晨欠付款中扣除，不存在返还问题；请求返还运营管理费14,044元，其提供的证据不足以认定耀晟商业公司存在违约行为，该项请求法院不予支持；请求耀晟商业公司给付墙体补助款7,150元，其提供的证据不足以证实按合同约定完成商铺的装修，该项请求法院不予支持。综上，吴嘉晨的反诉请求，证据不足，法院不予支持，予以驳回。综上所述，吴嘉晨应当给付耀晟商业公司租金、运营管理费、物业管理费13,391元，支付违约金721元，耀晟商业公司的其他诉讼请求，法院不予支持，予以驳回；反诉原告吴嘉晨的反诉请求，法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、吴嘉晨应当给付河南耀晟商业运营管理有限公司租金、运营管理费、物业管理费13,391元，支付违约金721元（违约金计算至2020年12月31日，之后的违约金按一年期贷款市场报价利率的4倍计算），判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回河南耀晟商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吴嘉晨的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,475.34元，河南耀晟商业运营管理有限公司负担1,400元，吴嘉晨负担75.34元；反诉费189.93元，由吴嘉晨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴嘉晨向本院提交证据一：手机录像视频资料1份，证明一审认定的违约57天，物业方在未经其本人许可的情况下，擅自锁门，已经影响正常营业。证据二：周口市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部的文件，证明新天地作为商业运营并没有为商铺经营者减免1天的房租、运营管理费、物业费。耀晟商业公司质证称，不是新证据，视频仅显示吴嘉晨拉取自己物品的情形，不能证明耀晟商业公司锁吴嘉晨的门，影响其营业。疫情防控文件的合法性请法庭核实，对于其证明目的有异议，耀晟商业公司与吴嘉晨签订的租赁合同已为吴嘉晨免租一年。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴嘉晨提供的证据，耀晟商业公司不认可，不能达到其证明目的，对该证据本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、耀晟商业公司本案是否具有诉讼主体资格。二、吴嘉晨有无违约及一审认定租金、运营管理费事实依据是否充分。三、吴嘉晨一审反诉请求应否支持。第一个焦点，关于耀晟商业公司本案是否具有诉讼主体资格问题。本案中，耀晟商业公司与各商铺业主签订的鹿邑新天地商铺委托经营管理合同明确约定：产权商铺委托耀晟商业运营管理有限公司统一经营管理，该公司有权以自己的名义直接与经营户签订租赁合同并收取租金，并且在本合同存续期间或在乙方与经营户履行租赁合同的过程中，有权以自己的名义或者甲方的名义向侵权违约行为人提起诉讼。吴嘉晨与耀晟商业公司签订租赁合同，租赁涉案商铺，耀晟商业公司根据上述委托经营管理合同及租赁合同，具有本案诉讼主体资格。第二个焦点，关于吴嘉晨有无违约及一审认定租金、运营管理费事实依据是否充分问题。吴嘉晨未及时向耀晟商业公司支付租金、物业管理费、运营管理费等费用，已违反双方租赁合同约定，其行为构成违约，应承担违约责任。一审认定租金、运营管理费，系根据涉案租赁合同和运营服务协议约定，事实依据充分。第三个焦点，关于吴嘉晨一审反诉请求应否支持问题。吴嘉晨一审反诉请求的履约保证金2,000元，已从其欠付款中扣除，不存在返还问题。关于运营管理费14,044元，因吴嘉晨未能证明耀晟商业公司存在违约行为，该反诉请求没有依据。关于墙体补助款7,150元，吴嘉晨提供的证据不能证明其按合同约定完成商铺的装修，一审法院不予支持并无不当。综上所述，吴嘉晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由吴嘉晨负担。本判决为终审判决。审 判 长 智卫东审 判 员 沈华秋审 判 员 曹春萍二〇二一年六月二十一日法官助理 何琼琼书 记 员 刘鑫永