上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3326号原告：陈庆龙，男，1983年3月3日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：沈文强，男，1984年8月27日生，汉族，住上海市宝山区。被告：李秀英，女，1958年8月26日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈文强。第三人：上海锐奕房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区江浦路XXX号底层。法定代表人：黎红飞。原告陈庆龙与被告沈文强、李秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海锐奕房地产经纪有限公司(以下简称“锐奕公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆龙，被告沈文强(暨被告李秀英的委托诉讼代理人)，第三人锐奕公司的法定代表人黎红飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除沈文强、李秀英与陈庆龙签订的《房地产买卖合同》；2、判令沈文强、李秀英退还定金人民币20万元(以下币种均为人民币)；3、判令沈文强、李秀英赔偿合同解除违约金452,000元。事实和理由：2020年9月，陈庆龙经锐奕公司居间与沈文强、李秀英签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定由陈庆龙购买上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称“系争房屋”)。合同签订后，陈庆龙支付定金20万元。此后沈文强、李秀英不同意出售系争房屋，故陈庆龙提出诉请如上。被告沈文强、李秀英辩称，李秀英与沈文强系母子，均为系争房屋的产权人。合同都是沈文强一人签名，签订合同时，李秀英并不在场。李秀英未在合同上签名，也未授权沈文强代为签订合同，事后也不予追认，故上述合同均为无效合同。沈文强只收到定金14万元，剩余6万元锐奕公司未支付给沈文强，同意由沈文强退还定金14万元，不同意陈庆龙的其他诉讼请求。第三人锐奕公司述称，《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》上李秀英的签名均为沈文强代签，沈文强并未出示过李秀英授权沈文强签订合同的任何委托材料。陈庆龙通过锐奕公司向沈文强支付定金20万元。锐奕公司转账给沈文强14万元，剩余6万元作为沈文强应付的佣金予以扣除。沈文强对此也予以认可，并出具了定金收款收据及佣金收款收据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈文强、李秀英是系争房屋的产权人。2020年9月18日，沈文强、李秀英作为甲方，陈庆龙作为乙方，锐奕公司作为丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，主要约定，经丙方居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋，总价226万元；甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金；甲方签订合同后十日内，乙方补足定金至10万元。同日，沈文强、李秀英作为甲方，陈庆龙作为乙方，双方签订《房地产买卖合同》，约定，本合同生效后甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同所述总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订时，李秀英未到场，沈文强在甲方落款处代签“李秀英”。同日，沈文强签署《代为出售承诺书》，承诺本人是系争房屋产权人李秀英的代理人，承诺已获得该房地产产权人的授权，委托锐奕公司居间出售该房地产并签订《房地产买卖居间协议》等相关一切协议。若产权人提出异议或由于代理权引发纠纷，本人愿意独自承担全部法律责任。另查明，2020年9月11日，陈庆龙向锐奕公司法定代表人黎红飞转账支付10万元，2020年9月17日再次转账10万元。2020年9月17日，黎红飞转账支付沈文强14万元。同日，锐奕公司出具佣金收款收据，沈文强在付款人处签字，该收款收据载明，收到买卖系争房屋佣金6万元。2020年9月18日，沈文强出具收款收据，载明，收到陈庆龙转付款项20万元，本人确认，上述款项系陈庆龙用于购买系争房屋购房定金。审理中，沈文强表示，定金收款收据是锐奕公司让沈文强提前签的，说好签完会将定金20万元支付给沈文强，但实际只支付了14万元，《代为出售承诺书》的签名是沈文强所签，但签字时内容与现在的内容不一致，签订佣金收款收据时上面的内容也是空白的。沈文强还向本院提供房屋价格走势图，证明其签订合同时不知道合同约定的房价比市场价低。陈庆龙、锐奕公司对该证据不予认可。本院认为，关于合同效力的问题，沈文强与陈庆龙签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》的甲方均系沈文强与李秀英二人，但李秀英并未在上述合同上签名，对沈文强的代签行为也未追认，上述合同对李秀英不发生效力。但是，上述合同系沈文强与陈庆龙的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。沈文强、李秀英认为合同无效的观点，本院不予采纳。根据上述合同，沈文强与陈庆龙之间仍就系争房屋成立房屋买卖合同关系，均受合同约束。现沈文强、李秀英均不同意出售系争房屋，上述合同不能继续履行，陈庆龙无法实现合同目的，有权单方解除合同。陈庆龙在2021年3月9日谈话笔录中提出要求解除合同，故上述合同在该谈话笔录送达沈文强时(2021年3月12日)解除。关于定金的问题。陈庆龙已向锐奕公司转账支付20万元，此后沈文强也出具收款收据，确认收到陈庆龙支付的系争房屋购房定金20万元。沈文强抗辩仅收到定金14万元，锐奕公司陈述剩余6万元系沈文强应付佣金予以扣除，并提供沈文强签名的佣金收款收据。因此，本院认定沈文强已收到陈庆龙支付的定金20万元，至于沈文强与锐奕公司之间的佣金纠纷，与本案无关。现买卖双方合同解除，沈文强理应向陈庆龙退还定金20万元。合同因沈文强违约解除，陈庆龙要求沈文强赔偿违约金，相关诉请合法有据，本院予以支持。沈文强抗辩该违约金标准过高，本院综合考虑本案实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及陈庆龙的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为25万元。因合同对李秀英不发生效力，陈庆龙要求李秀英共同退还定金及赔偿违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告陈庆龙与被告沈文强就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年3月12日解除；二、被告沈文强于本判决生效之日起十日内，向原告陈庆龙返还定金20万元；三、被告沈文强于本判决生效之日起十日内，支付原告陈庆龙违约金25万元；四、驳回原告陈庆龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,160元、财产保全费3,780元，合计8,940元，由原告陈庆龙负担2,000元，被告沈文强负担6,940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。