江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初4696号 原告：高云爱，男，汉族，1978年9月30日出生，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：章月，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被告：华金海，男，1975年7月22日出生，汉族，住扬州市宝应县。 被告：卞有芳，女，1973年12月15日出生，汉族，住扬州市宝应县。 被告：翟明雷，男，1977年12月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。 原告高云爱与被告华金海、卞有芳、翟明雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法于2020年12月14日适用简易程序公开开庭进行了审理；于2021年3月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭中审原告高云爱及其委托诉讼代理人章月、被告华金海、被告翟明雷及其委托诉讼代理人张巨坤到庭参加诉讼；第二次庭审中原告高云爱及其委托诉讼代理人章月、被告华金海、被告翟明雷的委托诉讼代理人张巨坤到庭参加诉讼；两次庭审被告卞有芳经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高云爱向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖协议，并由被告退还原告购房款50万元，并按照房屋市场评估价赔偿原告房屋增值部分的损失222265元;2、被告向原告返还原告缴纳的物业费7991元；3、本案的诉讼费、保全费、律师费、保函费用等由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、解除原告与被告华金海签订的房屋买卖协议，并判令被告华金海退还原告购房款50万元，并按照房屋市场评估价赔偿原告房屋增值部分的损失222265元;2、被告华金海向原告返还原告缴纳的物业费7991元；3、被告卞有芳对被告华金海的上述款项承担共同给付责任；4、被告翟明雷对其中的购房款20万元承担连带责任；5、本案的诉讼费、保全费、律师费、保函费用等由被告华金海、卞有芳承担。 事实和理由：2018年3月6日，原告与被告华金海就府前雅居3号楼2106室房屋签订了转让协议，原告以79万元的价格受让被告的房屋。协议签订当天，原告支付30万元购房款给被告华金海，并由华金海出具收条一张，并注明尾款付清前拿到房产证。2018年农历12月30日，原告通过银行转账给被告翟明雷购房款20万元。因涉案房屋一直未取得产权证，故原告一直未支付尾款29万元。涉案房屋已经转让并交付，并由原告在2018年3月7日开始支付物业管理费。现涉案房屋在2020年10月12日被淮安区人民法院基于（2018）苏0803民初2989号民事判决书拍卖，拍卖时市场评估价为1012265元。2020年10月13日，案外人刘雪峰以最高价竞得。2020年10月15日，贵院出具（2020）苏0803执恢546号之一执行裁定：涉案房屋所有权归买受人刘雪峰所有。 被告华金海辩称，同意解除合同；没有收到50万元，不同意返还购房款50万元；既然未收到房款，所以不应该承担损失。 被告翟明雷辩称，一、被告翟明雷不是本案适格主体；二、原告与两被告华金海、卞有芳之间依法成立房屋买卖合同关系，被告翟明雷与两被告之间系委托合同关系，其行为产生的相关后果和法律责任应该由被告华金海、卞有芳承担；三、原告的各项诉讼请求与被告翟明雷无关，请求驳回对被告翟明雷的诉讼请求。 被告卞有芳未作答辩。 原告高云爱围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告身份证复印件、被告华金海、卞有芳常住人口登记卡复印件及结婚证复印件各一份，证明原告及被告华金海、卞有芳主体资格。 2协议书、商品房买卖合同（附房屋平面图）复印件各一份，证明2018年3月6日原告与被告华金海达成涉案房屋买卖协议，约定购房款79万元，同时备注一切手续由被告翟明雷办理。以及房屋的基本信息以及房屋面积。 3、原告20万元取款证明复印件、借条复印件、收条各一份，证明原告从银行取款20万元及从他人处借款10万元，2018年3月6日被告华金海在收到原告30万元购房款，并约定剩余49万元在2018年农历12月前付清，并备注尾款给清前拿到房产证。 4、被告翟明雷及其妻子彭娟的账户复印件一份及原告存款凭条26张，证明2018年农历12月29日，即阳历2019年2月3日，原告以无卡存款的形式向被告翟明雷民生银行尾号为3849的账户存款5万元，向彭娟农业银行尾号为2674的账户存款15万元，共计20万元用以支付购房款。 5、被告翟明雷出具的承诺书一份，证明被告翟明雷承诺负责办理涉案房屋的一切手续，包括产权证，现涉案房屋被法院拍卖，被告翟明雷应对原告承担返还购房款的责任。 6、（2018）苏0803民初2989号民事判决书、（2020）苏0803执恢546号之二执行裁定书各一份，证明涉案房屋已经被法院执行拍卖，案外人刘雪峰以729585.5元价格购得。 7、涉案房屋在司法拍卖网的截图打印件、情况说明及10月份房屋走势截图打印件各1份，证明涉案房屋评估价格为1012265元，被告应当承担赔偿原告房屋增值部分的损失222265元。 8、物业费票据6张，证明原告自2018年3月6日签订转让协议时已经实际占有该房屋，分别在2018年3月7日、2019年6月2日、2020年9月1日共计支付物业费7991元。 9、委托代理合同和律师费发票各一份，证明因被告违约，原告为维护权益支付了律师代理费27000元。 被告华金海、卞有芳、翟明雷均未举证。 经本院组织质证，被告华金海质证意见为：对证据1、6、7无异议；对证据2协议书真实性无异议，是我与原告签的协议，对购房合同也无异议；对证据3收条无异议，是我出具的收条，但是我没有收到钱；对证据9不同意承担；对其他证据不清楚。被告翟明雷质证意见为：对证据1无异议；对证据2、6真实性无异议；对证据3收条三性无异议，对取款证明真实性无异议，对借条的真实性不清楚；对证据4真实性无异议，但是被告翟明雷是代被告华金海收取的20万元房款，且已交付给被告华金海；对证据5承诺书真实性无异议，承诺书明确后期办理手续由翟明雷负责，被告翟明雷是被告华金海委托代理人，不应承担还款责任；对证据7、8、9真实性无异议，原告在占有使用涉案房屋时应当支付物业费；双方合同没有对律师费等进行约定。 经审查，本院对当事人无异议的证据予以确认并在倦佐证，对有异议的证据将在案件事实认定中予以表述。 本院经审理认定事实如下：2018年3月6日，原告高云爱（甲方）与被告华金海（乙方）签订协议一份，内容为：经双方友好协商，本人华金海同意将本人名下府前雅居3号楼2106室以柒拾玖万元转让给高云爱，其中本人在拿到房产证后过户费用由本人承担，剩余费用由买房人承担。“细节备注：一切手续委托翟明雷办理”。落款处有华金海、高云爱的签名。同日，华金海向原告出具收条一份，内容为：今收到高云爱购买府前雅居3号楼2106号房购房预付款叁拾万元整，剩余房款肆拾玖元在2018年农历12月前付清。备注：尾款结清前拿到房产证。收款人：华金海签名。被告翟明雷当场收取了该30万元。2019年2月3日原告高云爱向被告翟明雷及其妻子转账付款共计20万元，庭审中被告翟明雷认可收到原告的20万元，称系代被告华金海收取且已交付华金海。 2020年1月22日，被告翟明雷向原告高云爱出具承诺书一份，内容：“兹有淮安区府前雅居3#楼2106室，由翟明雷转让给高云爱，后期在办理手续由本人负责办理一切手续。” 另查明，被告华金海与被告卞有芳系夫妻关系，2014年12月4日补领结婚证。2016年2月4日，被告华金海（买受人）与淮安捷隆房地产开发有限公司（以下简称捷隆公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：商品房为：府前雅居3号楼2106室房屋，建筑面积为119.09平方米，套内建筑面积为90.67平方米，房屋价款为553557元；付款方式为：首付166557元，余款387000元，于2016年2月15日通过按揭贷款支付给出卖人，买受人原因不能贷款的，买受人须以现金方式支付。同日，被告华金海、卞有芳、捷隆公司与中国农业银行股份股份有限公司淮安楚州支行（以下简称农行楚州支行）签订了《个人购房担保借款合同》，两被告用涉案房屋办理了预抵押登记。因被告华金海、卞有芳未按约归还按揭贷款，向本院起诉，本院2018年6月20日作出（2018）苏0803民初2989号民事判决书。履行期限届满后，农行楚州支行向本院申请强制执行，本院已于2020年10月13日将涉案房屋依法拍卖，涉案房屋评估价为1012265元，拍卖成交价为729585.50元。 再查明，2018年3月7日，原告交付装修保证金1000元、物业费2144元、装修垃圾处理费180元、生活垃圾处置费336元；2019年6月2日交付物业费2180元；2020年9月1日交付物业费2100元。 还查明，因本案诉讼，北京盈科（淮安）律师事务所与原告签订委托代理合同，律师代理费为27000元，并开具了发票。 本案的争议焦点：一、被告华金海是否应当向原告返还购房款50万元及给付溢价损失；二、被告卞有芳是否应与被告华金海承担共同责任；三、被告翟明雷是否应当对其中购房款20万元承担连带责任。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告华金海与原告高云爱所签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。依据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告华金海未按约履行，且因涉案房屋已被司法拍卖，无法继续履行。原告请求解除上述协议，被告华金海表示同意，依据《民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请副本送达对方时解除。本案起诉状副本送达时间为2020年11月9日，故原、被告双方解除房屋买卖合同的时间应为2020年11月9日。 关于争议焦点一。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告举证被告华金海出具收到购房款30万元的收条并由被告翟明雷当场收取。原告高云爱与被告华金海签订的协议中注明“一切手续委托翟明雷办理”，故被告华金海与被告翟明雷之间为委托关系。嗣后，原告又依据协议向被告翟明雷转账20万元，被告华金海认可收到原告的购房款。现双方房屋买卖合同因无法履行予以解除，原告主张被告华金海返还购房款50万元，本院予以支持。涉案房屋已被司法拍卖，系卖方被告华金海的原因导致房屋买卖合同不能履行，视为卖方违约，原告请求被告华金海承担房屋溢价损失222265元，本院予以支持。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，被告卞有芳未在协议上签名，依据合同的相对性，原告要求被告卞有芳承担责任无事实及法律依据。 关于争议焦点三。被告翟明雷系被告华金海委托其处理涉案房屋，被告翟明雷与被告华金海之间是委托关系，其收取购房款20万元的法律后果应当由被告华金海承担，故原告要求被告翟明雷承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的其他损失，因无合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告高云爱与被告华金海2018年3月6日签订的协议于2020年11月9日已解除； 二、被告华金海于本判决生效后十日内返还原告高云爱购房款500000元； 三、被告华金海于本判决生效后十日内给付原告高云华房屋溢价损失222265元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费13982元（原告已预交13982元），保全费4131元，合计18113元，由被告华金海负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号62×××244）。 审 判 长  张 琰 人民陪审员  黄洪祥 人民陪审员  张万忠 二〇二一年四月二十日 法官 助理  董桂琴 书 记 员  毕 颖 附页-裁判文书所依据的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请副本送达对方时解除。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 三、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第第五百六十五条第二款规定。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。