江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1540号上诉人（原审被告）：顾维贤，女，1936年7月25日出生，汉族，住南通市崇川区段家坝小园22幢202室。委托诉讼代理人：刘峰（系顾维贤女婿），男，1963年4月17日出生，汉族，住南通市崇川区将军园29幢204室。被上诉人（原审原告）：南通市崇川区和平桥街道办事处，住所地南通市崇川区濠锦路1号。法定代表人：曹浩，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。上诉人顾维贤与被上诉人南通市崇川区和平桥街道办事处（以下简称和平桥街道）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾维贤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1993年8月上诉人经他人介绍入住案涉房屋（五保户遗房）。1995年3月，上诉人自费大修后，与居委会协商租用至2012年底，期间均有租赁合同。2013年初，因案涉房屋位于拆迁红线内，居委会与上诉人口头约定，上诉人维修保养此房屋，不得让其倒塌、缺失，修缮费用抵租金，居委会不收租金。故不存在上诉不支付“租金”问题，居委会没有催交过租金。2019年9月，因案涉房屋重启拆迁，被上诉人单方面提出终止约定。故一审法院对本案主要事实没有查清，严重损害了上诉人合法权益。和平桥街道辩称，一审法院对本案事实查证明确，上诉人的主张没有事实依据。上诉人在其上诉状的事实与理由部分陈述的情况，在一审判决中对此已有明确的判断。退一步而言，即便双方存在以维修费抵房租的情形，也仅是抵扣2013年前的房租。同时，上诉人对其催告缴纳租金的事实同样采取了视而不见的诉讼态度。上诉人存在缠讼行为，一审中其陈述与社区居委会签订了关于自筹资金维修案涉房屋、以维修费冲抵2013年拆迁之前租金的书面协议，而其上诉状中又陈述为有口头协议，前后陈述矛盾。请求依法驳回上诉人的上诉请求。和平桥街道向一审法院起诉请求：1.判决顾维贤立即腾空并返还南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号平房。2.判决顾维贤按合同约定的年租金6600元标准支付2013年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。3.判决顾维贤每逾期一日按到期应付租金的万分之五标准承担未按期交付自2013年起的年度房屋占有使用费应加收的滞纳金。4.诉讼费用由顾维贤承担。诉讼中，和平桥街道调整诉讼请求如下：1.判令解除和平桥街道、顾维贤双方之间的不定期租赁合同，并要求顾维贤立即腾空、返还南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号平房。2.判决顾维贤按合同约定的年租金6600元标准支付2013年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。3.判决顾维贤每逾期一日按到期应付租金的万分之五标准承担未按期交付自2013年起的年度房屋占有使用费应加收的滞纳金。4.诉讼费用由顾维贤承担。一审法院认定事实：2011年3月21日，和平桥街道（甲方）与顾维贤（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：0000982），合同约定甲方将坐落于冯旗杆巷27号房屋出租给乙方，用途为生活用房，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日止。租金为6600元/年。付款方式：乙方在每个季度第三个月的20日以现金方式给付。合同第七条约定维修养护责任，房屋的维修由甲方负责，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修，乙方承担并负责赔偿损失。合同第十一条约定，乙方拖欠租金累计达三个月的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。合同第十三条约定违约责任，租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金。合同签订后，和平桥街道按约交付房屋，顾维贤一直使用案涉房屋至今。2019年7月1日，和平桥街道濠阳社区居委会向顾维贤发出《催缴通知书》，载明：“你户自从2013年至今租用属和平桥街道资产冯旗杆巷27号附1、3号房屋，一直未按期交纳房屋，累计欠租金已达46200元。濠阳社区工作人员也曾多次上门与你本人催交，但你至今仍未能缴纳。现书面通知你户，请你于2019年7月15日前交清所欠房租，逾期不交将视为放弃续租，并承担一切法律后果”。2019年12月16日，和平桥街道委托江苏泰临律师事务所孙建兵律师向顾维贤发出律师函，载明：“…你方长期承租委托人方位于南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号（建筑面积62.11平方米），你方自2013年至今一直拖欠房租（房屋占有使用费），严重违反合同义务，和平桥街道多次通知你方给付房屋（房屋占有使用费）及交房，而你方一直逃避履行义务…本函所涉事项即为催告你方在接函之日起十日内履行交房之义务，并支付自2013年至你方正式搬离之日应给付的房租（房屋占有使用费），否则，和平桥街道可通过法律途径追究你方相关法律责任（主张你方搬离、损失赔偿及违约等责任），维护其合法权益。”诉讼中，和平桥街道、顾维贤双方一致确认，顾维贤已缴纳案涉房屋2013年以前的租金，但双方关于案涉房屋的历史流转情况及2013年后租金的缴纳存在争议。对此，顾维贤陈述：案涉房屋系五保户遗留房产。1993年8月份，顾维贤通过朱姓老太（原房主或家人）介绍入住案涉房屋，当时房屋空置多年破烂不堪。1995年3月起，因濠阳居委会无力修缮，故约定由顾维贤自行修理使用，同时向居委会给付租金。2007年、2008年间，因房屋维修出资问题，原27号房产分为三部分，即27-1、27-2、27-3。2008年因大雨导致屋顶倒塌，故顾维贤不再使用27-2房屋，但继续租用27-1、27-3房屋。2012年底，因案涉房屋属于拆迁红线范围内，濠阳居委会吴主任与顾维贤协商并签订书面协议，约定由顾维贤自行筹资维修案涉房屋，使案涉房屋在拆迁前不能倒塌，并以维修费冲抵这期间应支付的租金。案涉协议一式两份，一份顾维贤本人留着，一份由居委会保存。因年代久远，顾维贤的协议找不到了。为证明其主张，顾维贤申请原濠阳居委会主任吴强出庭作证。法庭依法向吴强发出证人出庭通知书，但吴强并未出庭作证。和平桥街道则陈述，经查案涉房屋原权利人为油纱工厂，后由南通市崇川国有资产运营有限公司接手后交由和平桥街道经营管理。关于顾维贤所述的维修费冲抵2013年以后租金事宜，和平桥街道向濠阳居委会现负责人李莉核实，经李莉向吴强询问，吴强回复“记不得了，时间长了”。另关于诉请第三项滞纳金的计算方式，和平桥街道向法庭提交书面说明一份，载明：和平桥街道仅从次年1月1日主张上年度未付房租的滞纳金，比如2013年度的6600元租金滞纳金计算方式为自2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按日万分之五计付。依此类推共计算2013年度至2019年度的房租滞纳金。一审法院认为，和平桥街道与顾维贤签订的《房屋租赁合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,未采用书面形式或未约定租赁期限的,视为不定期租赁,当事人可随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。具体到本案，原租赁合同期限于2011年12月31日届满后,双方未再续签书面合同，故双方形成不定期租赁，根据法律规定，出租人有权随时解除合同。和平桥街道于2019年7月1日催缴租金，于2019年12月16日通知顾维贤解除合同，符合法定解除条件，故一审法院认定案涉租赁合同于2019年12月16日起解除。和平桥街道主张要求顾维贤立即腾空并返还南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号平房，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于和平桥街道主张租金（占有使用费）的问题，诉讼中，和平桥街道、顾维贤双方一致确认，顾维贤实际占有使用案涉房屋至今，却未支付自2013年起至今的租金（占有使用费），一审法院对该事实予以确认。现案涉合同已解除，和平桥街道主张要求顾维贤按6600元/年的租金标准（参照2011年版的合同租金标准）支付自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金（占有使用费），有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于顾维贤抗辩其与濠阳居委会就案涉房屋自2013年起的租金达成协议（约定以维修费抵扣租金），一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，诉讼中顾维贤虽对协议内容进行了陈述，但和平桥街道均不予认可，尽管顾维贤申请证人吴强出庭作证，一审法院亦向其发出证人出庭通知书，但吴强并未出庭说明情况。综上，顾维贤的该项抗辩，证据不足，一审法院碍难采信。关于和平桥街道主张相关滞纳金的问题，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，和平桥街道主张的滞纳金标准过高，一审法院酌定支持滞纳金如下：一、滞纳金的计算时间。1.2013年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2014年1月1日起至实际给付之日止；2.2014年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2015年1月1日起至实际给付之日止；3.2015年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2016年1月1日起至实际给付之日止；4.2016年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2017年1月1日起至实际给付之日止；5.2017年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2018年1月1日起至实际给付之日止；6.2018年度应付租金6600元的滞纳金计算时间为自2019年1月1日起至实际给付之日止；7.2019年度应付租金（占有使用费）6600元的滞纳金计算时间为自2020年1月1日起至实际给付之日止。二、滞纳金的计算标准为自每期起算之日至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、顾维贤于判决生效之日起三十日内向和平桥街道腾空交还南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号平房。二、顾维贤于判决生效之日起三十日内给付和平桥街道自2013年1月1日至实际返还房屋之日止按照6600元/年租金标准计算的租金（房屋占有使用费）。三、顾维贤于判决生效之日起三十日内给付和平桥街道以6600元为基数，自2014年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2015年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；以6600元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金（滞纳金的计算标准均为：自每期起算之日至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至实际付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。四、驳回和平桥街道的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1601元，由顾维贤负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，和平桥街道与顾维贤签订的《房屋租赁合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方约定合同期限于2011年12月31日届满,此后双方未再续签书面合同，但顾维贤继续缴纳租金至2012年底，故双方形成不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同。和平桥街道于2019年7月1日催缴租金，于2019年12月16日通知顾维贤解除合同，符合法定解除条件，故双方租赁合同于2019年12月16日起解除。顾维贤应当立即腾空并向和平桥街道返还南通市崇川区冯旗杆巷27号附1、3号平房。关于顾维贤是否欠缴租金，虽然顾维贤陈述其曾与和平桥街道有口头协议，以房屋维修费用抵作租金，但是未能提供相关证据予以证明，故应当承担举证不能的法律后果，且缴纳租金是承租人的主要合同义务，承租人应当主动为之，出租人没有收取并非其合理抗辩理由。综上，顾维贤的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1601元，由顾维贤负担。本判决为终审判决。审判长 高 雁审判员 陆海滨审判员 刘彩霞二〇二一年八月九日书记员 李 熹