河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初4016号原告：河南天地新居置业有限公司，住所地郑州市二七区二期新区南三环569号投资大厦10楼1006房。统一社会信用代码：91410100092541030W。法定代表人：王新强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕姣姣、雷婉（实习），上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：郑州柏民电子科技有限公司，住所地郑州市金水区姚砦路133号9幢17层1710。统一社会信用代码：91410105317384559F。法定代表人：白子安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵利媛、贺皓（实习），上海兰迪（郑州）律师事务所律师。第三人：孟祥辉，男，回族，1995年9月10日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张忠富、冯雅丽，河南中锦律师事务所律师。原告河南天地新居置业有限公司诉被告郑州柏民电子科技有限公司、第三人孟祥辉委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南天地新居置业有限公司的委托诉讼代理人吕姣姣、雷婉，被告郑州柏民电子科技有限公司的委托诉讼代理人赵利媛，第三人孟祥辉的委托诉讼代理人张忠富、冯雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求是：1、确认原、被告双方于2020年4月7日签订的《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》于2020年11月20日解除；2、被告向原告支付违约金500万元；3、被告向第三人违约销售287个车位中的48个车位的销售行为无效；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因天地和苑项目地下车位销售事宜，于2020年4月7日与被告签订了天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同，合同约定包销总价为5000万元。被告应于2020年3月31日前向原告支付包销总价的12.5%即625万元，折合包销车位124个，于2020年6月20日前向原告支付包销总价总价的25%，即1250万元，折合包销车位248个。于2020年9月20日前向原告支付包销总价的25%及1250万元，折合包销车为248个，应于2020年12月2日前向原告支付剩余报销价款。如被告未按照协议约定的日期节点支付约定款项，每逾期一日，其应以未付款项为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。如被告逾期付款超过十个工作日，则原告有权单方面解除本协议，且被告应在合同解除后5日内向原告一次性支付包销总价的10%作为违约金。应当承担逾期付款违约责任外，应立即将未售车位及相关资料交还原告报销。合同签订后，被告一直怠于履行付款义务。截止目前被告仅支付包销款2125万元，剩余款项一直拒绝支付，被告仅支付完成包销合同约定的第一期第二期报销款，仅有销全销售对应的车位372个。合同约定的第三期报销款1250万元对应车为248个，但被告未按约足额支付第三期报销款，至今仅支付250万元，因此，被告无权对外销售第三期款项对应的全部车位，但是原告事后得知被告在未按包销合同约定足额支付第三期报销款的情况下，得知原告欲解除包销合同时，擅自向第三人孟祥辉个人一次性出售原告车位287个，被告向第三人一次性销售287个车位，并非真实的销售行为，且被告在明知自己违约在未足额支付第三期报销款的情况下，其无权销售涉及合同第三期款项对应的48个车位。该行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。针对被告的违约行为，原告已经多次催促被告尽快履行合同义务，但被告至今依然未按包销合同催告函及律师函之规定支付保险报销款及对应的逾期违约金。被告拒绝履行义务的行为已构成根本违约，合同约定的解除条件已经成就。原告已于2020年11月19日向被告邮寄解除合同通知书，解除了包销合同，并要求被告向原告按照约定支付违约金。被告应于2020年11月20日签收该解除合同，该通知已对其产生法律效力，包销合同于2020年11月2日解除，被告应按合同约定承担因合同解除而引起的全部违约责任。综上，为维护原告的合法权益，故原告诉至本院。被告辩称:1、原、被告签订的《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》，被告已经积极履行付款义务，不存在违约行为。签订合同后，被告已依据双方合同取得对外包销车位的权利，完全是具有权销售涉案车位的，不存在任何物权、销售行为，更不存在任何恶意销售车位行为。不认可原告诉称的因被告违约导致双方天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同已经解除的情形。首先2020年4月7日原被告签订的合同实际上为了帮助原告完成公司业绩，基于对原告的信任，被告应原告要求于2020年3月27日便向原告支付了630万元的报销款，垫付资本成本均是由被告自己承担的，由此也可以明显看出被告从一开始就在非常积极配合，并且履行付款义务。被告所进行的车位销售行为均是有权销售。合同签订后，在合同履行过程中，原被告之间的合作方式是被告向原告支付车位报销，原告即可在报销款之和车位数量范围内开始出售车位，或原告开具相应发票，故在被告支付相应报销款项的前提下，有权销售相应数量的车位。截止2020年9月25日，被告共计已向原告支付车位包销款2125万元，被告已付报销款项，折合车位数量为423个，故截止涉案合同解除之前，答辩人有权销售车位为423个，而本案中被告实际已销售车位为422个，所以被告销售车位总数并未超出已付报销款的车位数，被告不存在任何无权销售行为，被告不存在着恶意销售行为。在合同履行过程中，被告一直严格按照向原告支付多少款，并在相应款项对应的车位数量范围之和内对外进行车位销售，从未进行超范围销售。截至2020年11月20日收到原告发送的解除通知函之前，被告一直在努力筹钱，并且系在准备继续向原告支付报销款的情况下，突然收到了原告的解除通知，在收到原告的解除通知之后，被告并无继续车位销售行为，被告售车的行为均是发生在收到解除通知之前，并且也完全是在已经支付过车位包销款的范围内进行的车位销售，故被告不存在任意恶意销售行为。原告明知自己一方存在多种违约行为，导致被告车位销售无法顺利进行，双方本着友好合作、相互理解的原则，协商后，原告负责人同时同意被告延迟或分期支付车位包销款方方案。原告作为独立法人负责人的行为是履行职务的行为，完全有资格代表原告，致于原告向其股东汇报则属于原告公司的内部事宜，与被告无关，不应以原告内部的行为是否定原告负责人的职务行为，否则不利于合同的交易安全。故被告迟延支付包销款已经得到了原告的同意许可。延迟支付是经双方协商同意的。双方多次的交易行为是双方的交易习惯，并不存在必须一次性支付一期款项的情形，因此被告并不存在任何违约行为，因此原告的解除无事实和法律依据，不应支持。2、本案的事实是和原告诉状称的被告存在违约行为，相反本案中存在违约行为的一方恰恰是原告，原告在履行过程中存在多种违约行为，根据天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同第五条第三款约定，原告应当积极配合被告销售工作及包销车位的交付工作与签约后7日内提供业主资料，并及时协调物业管理公司配合车位销售及交付工作。但原告向被告提供的涉案小区业主的联系方式大部分是空号，致使被告无法通过电话方式联系业主进行车位销售工作，严重影响了被告车位销售成交量。业主在向交房后长期无法向涉案小区提供房屋买卖合同约定的是供暖、供水，即燃气的正常供应，导致涉案小区随意交房，业主却无法享受合同约定的各项基本生活需求。业主的实际入住率低，进一步导致本小区业主对地下车位的需求量明显降低相应的车位销售，成交数量也严重受到影响。原告所涉及交付的部分车位长度太短或者设置及楼梯口部分车位设计明显不合理，不方便或不符合相关标准，遭到部分业主的强烈不满，也影响了销售工作的顺利进行。涉案小区的前期物业公司对地下车库车位管理控制非常松散，导致并未购买车位的业主和其他人员的车辆可以随意进出车库，随意进行停车，由此导致大部分业主认为现阶段无需花一大笔购买车位，也要可以将车停到地下车库，严重降低了业主购买车位的物业公司的不配合销售行为，严重导致车位销售的成交。被告多次与原告反映沟通情况，要求物业公司对地下车库进行规范管理均无结果。原告作为前期物业公司的关联公司，违反了合同约定的义务，导致前期销售进展，贩卖。原告严重违约在先，原告在诉状中只字不提原告在被告不存在违约的情况下单方面解除合同，并且至今拒不退还保证金20万元也是严重的违约行为。3、2020年上半年，受新冠疫情原因影响全国经济普遍受到巨创，再加上房住不炒的长期政策，影响郑州房地产行情下滑，居民对房地产的销售逾期明显降低，广大业主对购买车位更是长期持观望态度，导致被告车位销售难以按期预期顺利进行，该情形明显属于不可抗力。4、被告与第三人之间的销售购买车位的行为是双方真实意思表示，并且被告完全系在报销款项范围内进行的有权销售，而且第三人所购车位均已完成物业过户登记手续，被告的销售行为不存在任何无效情形。被告向第三人销售车位系2020年10月份，但律师函的单方解除行为发生在2020年11月20日，因此被告的销售行为不存在任何恶意，属于有权销售令被告向第三人共计销售车位为283个，而非是起诉称的287个中的284。车位也全部是被告已付报销款范围之内，而且所有的车位均已经全部办理完毕过户登记手续。第三人已经是车位所有权，故原告主张要求确认其中48个车位销售无效，无任何事实及法律依据。若法院最终认定被告的销售行为无效，侵犯第三人的合法权益，故请依法驳回原告诉讼请求。原告明显是借诉讼之机巧取豪夺原告要求答辩人向第三人销售48个车位无效行为，却无视被告已经支付该48个车位的250万元这一事实。原告要250万元的车位款，又不想交付48个车位，自相矛盾，让人无法理解。退一步讲，假设法院最终认定被告存在违约行为，原告所主张违约金也明显过高，被告请求法庭予予以减少。根据民法典第585条及相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过于过分高于造成的损失。原告在本案中并未举证证明其实际损失的产生和损失的具体金额的证据，原告诉请要求按照合同总金额5000万元的10%主张违约金明显过高，应当予以调低。本案中，原告于2020年11月2日向被告发送解除合同通知，之后，被告便未再进行任何车辆未的销售行为，所以被告认为原告并不存在着任何实际损失。因为双方一直通过实际的交易行为确认了双方每次支付的车位款项和交付各处室对应的关系，双方存在明显的交易习惯，被告不存在违约行为。即使认定被告构成违约，而原告有实际损失，也应该明确实际损失的拘束。计算期间和计算标准，而原告未及时足额收到款项，也仅仅是第三期的1000万元的该笔资金的利息损失而已。从应支付该笔款项收到原告的解除合同通知期间剩余第三期未支付款项的利益损失即一百千万元为基数，利率为LP二两个月，利息损失和实际损失违约金最多不超过该损失的30%。另外，被告原本诚心想做好项目，自行承担车位报销过程中的办公费用、人员工资、宣传推广、销售培训、办公耗材等一些已报销和销售相关的全部费用，降低了原告的业绩压力。被告人认真履行合同，除支付车位款，已经累计投入各项费用共计约近百万元。被告投入成本巨大，原告多种违约行为在先，现在又提出解除合同，提起巨额诉讼，冻结被告的银行账户，导致被告在该项目中再无机会回笼资金，以面临重大破产风险。故请求法庭若认为被告违约时应当依法降低违约金，以挽救濒临破产的被告。综上，原告诉讼请求无事实法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。即使认定原告解除合同行为有效，其主张的违约金也明显过高，应依法降低第三人述称：1、第三人从被告购买车位是双方真实意思表示，第三人所购买的283个车位均已在物业管理公司办理完毕过户登记手续，并且已经交付完毕，第三人已经获得车位所有权利，原告请求确认被告与原告之间的销售购买行为无效，无事实及法律依据。首先第三人作为涉案小区业主，有权利购买个小区车位。第三人购买车位时系直接到涉案小区车位销售中心了解车位实际情况，并经过详细沟通了，才决定购买车位，购买车位时第三人也在现场销售确认了原告向被告出具的地下车位出具的授权委托书。第三人认为这些已经足以证明被告有权利销售涉案车位，第三人于2020年10月与被告签约购买了涉案车位，在第三人认知里，原被告系同属一方。原告系以被告的名义对外进行车位销售工作，第三人购买车位的行为，原告称第三人与被告之间的车位销售行为并非是真实的销售行为。其次，第三人已在物业管理中心办理完毕交接手续。第三人所购车位的车位管理费一项，物业管理公司交纳。第三人购买车位时，被告向第三人销售车位采取了优惠政策，双方约定由被告代第三人向物业管理公司待交纳283个车位的三个月车位管理费，并且被告已经将车位管理费支付完毕，物业管理公司已经开具发票第三人已经履行支付管理义务，是涉案车位的权利人。2、第三人购买车位已经完成，并且已经从物业管理中心办理完毕车位交接手续。至于原告与被告之间是否有纠纷、有何纠纷，是否违约，第三人并不清楚，也与第三人无关。第三人购买车位时已经详细了解了被告公司依据原告的授权进行的车位销售工作，基于此事实，第三人才从被告购买了涉案283个车位，至于被告与原告之间是否如何履行合同，如何付款，第三人完全不知晓，且完全以无关。第三人一次性购买了一批车位，原告要求确认其为无效。第三人认为原告即使主张权利，也应当针对被告，并非要求确认第三人与被告之间的车位销售行为无效。原告的主张明确侵犯了第三人的合法权益。原告诉讼请求。请求法庭依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2020年4月27日，原被告签订《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》一份，约定被告包销原告车位995个，支付原告包销价5000万元，支付方式为分期支付，第一期被告于2020年3月31日前向原告支付包销总价的12.5%即625万元，折合包销车位124个；第二期被告于2020年6月20日前向原告支付包销总价的25%，即1250万元，折合折合报销车位248个；第二期被告于2020年9月20日前向原告支付包销总价的25%，即1250万元，折合折合报销车位248个；第四期应于2020年12月20日前向原告支付剩余包销价款，被告在合同签订三日内需向原告支付一次性履约保证金20万元，若被告在履行期内未发生合同涉及的违约行为，原告在收到车位全款6个月内将保证金退还被告，被告未按照被协议约定日期节点向原告支付约定款项，每逾期一日，被告应以未付款项为基数，按日万分之五的标准向原告支付违约金，若被告逾期付款超过10个工作日，则原告有权单方面解除合同，被告应在原告解除后5日内向原告一次性支付包销总价10%的违约金，且被告除按前款违约金承担逾期付款责任外，不能再继续销售剩余未售包销车位，需立即将未售车位及相关资料交还原告，且被告不得向原告要求退还已支付的未售车位包销价款。2020年3月27日，被告向原告支付650万元，2020年6月19日，被告向原告支付495万元，2020年8月21日，被告向原告支付300万元。2020年9月17日，被告向原告支付400万元，2020年9月25日，被告向原告支付300万元，上述款项共计2145万元（包含20万元的保证金）。2020年10月19日，原告向被告邮寄告知函，要求被告在收到本函件3日内支付款项1000万元。2020年11月3日，原告向被告邮寄履行协议律师函，要求被告支付包销价1000万元及相应的违约金。2020年11月19日，原告向被告邮寄解除合同通知函，解除双方签订的《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》，被告应向原告支付违约金，2020年11月20日，被告收到解除合同通知函，现原告认为，被告的行为构成违约，双方的合同已经于2020年11月20日解除，被告应支付违约金500万元，被告销售第三人的车位中其中48个车位属于无效行为，依据上述理由，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同成立后，双方均应按合同履行各自的义务。本案中，被告于2020年11月20日收到原告的合同解除合同通知，故双方签订的《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》已于2020年11月20日解除。关于原告诉求的违约金，原告要求按照包销总价10%支付违约金过高，因至第三期付款时，被告应支付包销款3125万元，被告已支付包销款2125万元，未支付包销款为1000万元，本院认为按照1000万元的10%计算违约金较妥，经计算为100万元。关于原告诉求被告向第三人违约销售287个车位中的48个车位的销售行为无效的问题，被告向原告缴纳的包销款2125万元，经计算应包含车位423个，故原告要求被告认定其中48个车位无效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南天地新居置业有限公司与被告郑州柏民电子科技有限公司签订的《天地和苑项目二期地下车位使用权包销合同》已于2020年11月20日解除。二、被告郑州柏民电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告河南天地新居置业有限公司违约金100万元。三、驳回原告河南天地新居置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23400元（已减半），原告负担16500元，被告负担6900元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年六月十二日书记员  王慧