上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初6236号原告：洪爱菊，女，1951年7月20日生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告：杨伟，男，1948年11月4日生，汉族，户籍地上海市长宁区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天诚律师事务所律师。第三人：上海全筑新军住宅科技有限公司，住所地上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室。法定代表人：钱俊杰，总经理。委托诉讼代理人：方芳，女。委托诉讼代理人：张滇珲，男。原告洪爱菊、杨伟与被告上海励治房地产开发有限公司、第三人上海全筑新军住宅科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月10日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李璇、被告委托诉讼代理人祝茗屿、第三人委托诉讼代理人张滇珲到庭参加第一次庭审，两原告共同委托诉讼代理人邓哲、被告委托诉讼代理人祝茗屿、第三人委托诉讼代理人方芳到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告洪爱菊、杨伟向本院提出诉讼请求：判令被告向两原告支付逾期交房违约金，计算方法为：以总房价款4,998,983元为基数，自2019年7月1日起计算至房屋实际交付之日止，按每日万分之二的标准计算(暂计至2019年12月1日为152,968.88元，其后发生的金额仍在主张范围内)。事实和理由：2018年3月16日，两原告与被告订立《上海市商品房预售合同》，约定：两原告向被告购买上海市奉贤区庆园路189弄麓轩74号3层302室复式房屋，房屋总价为4,998,983元。合同约定，被告应于2019年6月30日前将标的房屋交付给两原告，若被告未按照约定期限交付房屋，应当自逾期之日至实际交付之日以房价款为基数按日万分之二支付逾期违约金。2018年2月28日，两原告向被告一次性付清了房屋价款4,998,983元。2019年7月28日，被告向全体麓轩业主发布《致麓轩业主的一封信》，明确：被告愿意就目前小区业主提出的小区中存在的26个问题予以修整，其中包括对小区内部路面、儿童游乐场、高层归家次通道、高层通道等26个问题，承诺修复调整26个问题的完成时间最晚为9月30日。不仅如此，系争房屋还存在其他严重问题，远未达到可交付标准。根据在系争房屋内拍摄的照片及视频显示，系争房屋存在管线外露、墙面脱落、装修毁损等明显房屋质量问题，显然无法达到交房标准。并且，因系争房屋实际系样板房，对比两原告在样板房展示期间拍摄的照片及视频，系争房屋与样板房展示期间在房屋质量、外观、装饰装修等方面存在显著区别，毁损状况严重。对此，被告亦表示认可，并表示愿意尽快完成修复，以便向两原告交付。但时至起诉之日，被告仍未交付系争房屋。两原告认为，标的房屋仍需进行修复调整，目前仍远未达到交房标准，导致两原告至今无法正常使用房屋。被告应对其逾期交房的行为承担违约责任，并向两原告支付逾期违约金。遂涉讼。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，被告对原告购买房屋、总价款以及双方约定的交付时间为2019年6月30日等事实认可，但并非如原告所说未按期限将房屋交付原告，被告不同意原告主张的以逾期交房为由向原告支付逾期交房违约金。原告购买的房屋是样板房，原、被告双方在商品房预售合同约定被告的交付是毛坯交付，第三人上海全筑新军住宅可以有限公司(以下简称全筑公司)已代原告接收房屋，故被告认为在2019年6月30日前被告已经交付房屋。如果认定被告逾期交付房屋，原告主张的逾期交房违约金过高，请求调低违约金金额。如果因质量问题需要维修影响原告居住，所产生的损失仅是房屋租金损失，每日万分之二的计算标准已经远远超过了房租损失，被告仅愿意按照每月5,000元的标准支付原告违约金。第三人述称：本案的诉讼标的是原、被告的商品房买卖合同纠纷，与第三人无关，原告在本案中也未向第三人提出任何主张。第三人在2017年11月11日就已经完成了相关的装修施工并将涉案房屋移交给被告，请法庭依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告出示的有争议的证据：1.《致麓轩业主的一封信》，证明2019年7月28日，被告向全体业主致信，原告就目前小区业主提出的小区中存在的26个问题予以修整，并承诺了修整完成的日期。落款时间2019年7月28日已经超过了被告应当交房的时间，至今未得到修复；2.《告全体业主书》，证明2019年7月24日办理交付手续催告书，7月26日被告又发了《告全体业主书》，把前面的催告书都取消，承诺在全体业主满意前任何发出的函件无效；3.样板房展示期拍摄的标的房屋照片一组和2019年6月30日验房时拍摄的标的房屋照片及视频，证明系争房屋实际系样板房，于样板房展示期间在房屋外观、装饰装修等方面均无显著问题。两组照片对比可知，系争房屋的现状与样板房屋展示期间状况存在重大差异。现系争房屋存在管线外露、墙面脱落、装修毁损等明显房屋质量问题，在房屋外观、装饰装修等方面与样板房展示期间存在显著区别、毁损状况严重，明显无法达到交房标准；4.《验房记录单》复印件一份，证明2019年6月30日原告与被告对系争房屋进行验房，发现房屋被严重破坏。备注内容系被告验房工作人员记载，“样板房严重损坏，进房门打开了，左边墙体破坏严重”，原告在业主签字部位手写“全装的样板房精装房现在变成了毛坯房？”以表达业主的不满和异议；5.原告儿子和被告工作人员“桐南房修-麓小园”的微信聊天记录，证明2019年6月30日至11月期间，原告和被告工作人员就系争房屋的质量问题以及如何解决问题进行沟通，被告认可系争房屋存在质量问题，也就房屋“修复如新”一事达成了一致的意思表示，但被告未完成修复。6.《精装修房验收报告》、2021年1月22日验房时拍摄的照片和视频、原告与被告工作人员微信聊天记录截图照片，证明原告于2021年1月22日委托第三方对系争房屋进行验收，第三方出具验房报告，系争房屋内仍存在质量问题。7.微信聊天记录截图照片、装修房巡查记录、2021年4月10日房屋现状视频，证明2021年4月10日，原告到系争房屋内查看，原告于2021年1月22日提出的质量问题，被告后续未进行修复。经质证，被告对原告提交的证据的真实性均予以认可，但对关联性不予认可，认为：证据1中所记载的问题为了改善和提升小区的品质而需要进行的完善，并不是针对原告购买的系争房屋的问题；证据2发出的原因是，2019年7月中旬，被告向全体业主发出了催告书，催告业主赶紧补办交房手续，业主在7月25日围堵被告公司，一直围堵到凌晨，说是业主写了一份材料要求被告撤销7月份发布的催告书，被告将业主手写的材料编辑打印后盖章，故被告是在业主的胁迫下签章的，因为不签章就不让被告工作人员走。撤销的落款时间为2019年7月26日，催告的行为事实，无法撤销，因为被告受胁迫，故该《告全体业主书》不发生法律效力；证据3中仅能表明进门处装修损坏，但其余部位无明显损坏，仅是不够整洁干净，存在使用的可能性，且该损坏应由第三人承担未按期交付房屋装修的责任，与被告无关；证据4中记载的内容是验房师根据原告的描述记录的内容，是否与事实相符存在质疑；证据5中被告工作人员并未就逾期交房违约金和修复如新与原告达成意思表示一致，被告房修人员只是表明愿意帮原告核实情况，并告知原告应当就修复问题应找第三人解决。证据6中《精装修房验收报告》系原告单方委托，不认可原告委托第三方验收出具报告的客观性和公正性，且报告及照片和视频中所反映的问题属于装修过程中的瑕疵，应由第三人承担保修责任，但并不影响原告生活居住。第三人对原告提交的上述证据中的照片和视频的真实性、合法性和关联性予以认可，对原告和第三人工作人员之间微信聊天记录真实性认可，但对关联性不认可，提出因不是相对方，故对其他证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。结合当事人的质证意见，本院对上述证据的真实性予以认定。被告出示的有争议的证据：1.住宅交付许可证复印件，证明被告开发项目已经符合了上海市关于新建住宅的交付条件与居住要求。因原告在办理大产证的时候已经将该证据原件提交，故无法提供证据原件；2.《装修设计一体化合同》，证明被告与第三人就系争房屋所在小区的房屋装修达成合作协议，被告将毛坯房屋出借给第三人进行装修，第三人与装修买受人自行达成装修协议并支付装修价款；3.住宅装修合同模板，证明小区其他业主与第三人直接就装修房屋单独签署了装修协议，就装修事宜中的价款支付、保修期间、验收标准等达成一致。本案原告也与第三人签署了同样的《住宅装修合同》；4.原告儿子和被告工作人员“桐南房修-麓小园”的微信聊天记录，证明2019年11月14日，被告工作人员向原告表明，样板房装修问题和被告没有关系。5.短信截图，证明被告于2020年12月7日完成对系争房屋的修缮后通知原告补办交房手续。6.《交付手续办理催告书》及寄件凭证，证明原告于2020年12月18日向原告邮寄书面的办理交接手续催告书，但原告未予以办理。7.涉案房屋现状照片及视频，证明涉案房屋可以入住，已达到交付标准。经质证，原告对被告提交的上述证据1的真实性和关联性不予认可，认为交付许可证是办理大产证的前提，但办理大产证不能说明房屋完成了交付，许可证也不能证明房屋完成交付；对证据2的真实性无法确认，请法院依法认定。该合同原告不是主体，对原告没有约束力。从该证据看，签订日期是2016年12月25日，系争房屋是被告在2016年底就交给第三人进行装修，房屋的装修在2018年已经完成，原告看房时，房屋已经是精装样板房，被告不可能再将房屋毛坯交付给原告；对证据3中的合同真实性和关联性不认可。原告虽与第三人签署《住宅装修合同》，但是在被告的指示下签订的；对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，被告提交的聊天记录并不完整，原告提交了完整的聊天记录，证明最初对于质量问题的解决是由被告和第三人一起处理，后来因为第三人认为已经超出了成本，不愿意继续修复了，被告才说应由第三人来解决质量问题；对证据5，虽是原告方的电话号码，但原告未收到短信，同意被告庭后提交原始载体由法院核实后依法认定；对证据6，虽是原告预留地址，但原告未收到信件，且根据被告提交的邮寄面单，签收日期已经到了2月份，故对证据的真实性、关联性不认可；对证据7，因原告未能出示原始载体，故不认可真实性、关联性。第三人对上述证据1的真实性认可，但对关联性不认可，认可原告关于证明目的的质证意见；对证据2、3的真实性认可，但对证明目的不认可，其认为：1.原告和第三人确实签订了《住宅装修合同》，但合同上并没有开工日期，因为签订合同的时候装修已经完成，并且已经交付给本案被告，故合同条款中没有开工日期，与正常的装修合同不同；2.对于原告和第三人签订的《住宅装修合同》，性质上仅是原告的债务加入，是第三人和被告之间的装饰装修合同法律关系，原告通过签订这份合同加入到该法律关系中来，代被告支付装修款项；3.原告和第三人的《住宅装修合同》是同原告和被告的《商品房预售合同》同时签订的，且原告已于合同签订当天支付了装修价款；对证据4、5、6、7，因第三人不是当事人，故对真实性、合法性和关联性无法确认。结合当事人的质证意见，本院对上述证据1、2、4、5的真实性予以认定，对其他证据的真实性不予认定。第三人出示的有争议的证据：样板房移交单及相关附件，证明第三人于2017年11月11日向被告移交了系争房屋，已经完成了装修合同约定的义务，系争房屋由被告的工作人员签收。经当庭质证，原告对该证据移交单的真实性无法确认，请法庭依法认定，对附件中照片的真实性认可。其认为，从交接清单上看，第三人交付被告的装修与原告看房时样板房的装修效果一致，说明原告确实购买的是精装的样板房，被告应按照样板房的标准向原告交房。被告称第三人将系争房屋移交给物业公司，物业公司和被告不是同一主体，故对真实性不认可。本院认为，被告确认移交清单上签字的陈林系物业公司的工作人员，且物业公司系被告委托对该小区提供物业管理的单位，系争房屋用于被告在出售房屋期间展示，故本院对上述证据的真实性予以认定。结合当事人的陈述以及认定证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，原告杨伟、洪爱菊(买方，乙方)与被告上海励治房地产开发有限公司(卖方、甲方)网签《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于本区庆园路189弄《麓轩》74号3层302(复式)室，房屋建筑面积119.57平方米，每平方米单价41,808元，总价款4,998,983元。关于付款方式，双方约定：乙方于2018年2月28日前向甲方一次性支付房款4,998,983元，此款包括乙方向甲方支付的定金200,000元。合同第十一条约定，甲方于2019年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，……。第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。合同附件三中约定“麓轩叠加配置标准(毛坯)”。合同补充条款一第八条第四款约定，房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。2018年2月25日，两原告向被告交付购房定金200,000元。2018年2月28日，两原告向被告交付购房款4,798,983元，被告向两原告开具《房屋销售专用收据》，共计4,998,983元。2018年2月28日，原告洪爱菊、杨伟(发包方、甲方)与第三人全筑公司(承包方、乙方)签订了《住宅装修合同》，装修施工地址为本案系争房屋，合同总价款为1,087,000元，承包方式为包设计、包施工、包材料。未约定开工日期，竣工日期为2019年7月31日。工程价款支付方式为一次性全额付款，于合约签订后7个工作日内，甲方一次性支付全额工程款给乙方。本装修工程保修期自甲方确认房屋验收之日起计算。若甲方未进行房屋验收提前使用的，则完工日期及保修期起始自甲方开始使用该房屋之日起算。并约定合同附件与本合同具有同等的法律效力，附件包括工程交付标准、设计方案、工程结算单、工程质量保修书、工程验收标准、授权委托书等。附件授权委托书记载：甲方自愿委托乙方与小区开发商办理毛坯房屋交付手续。该手续仅限于房屋质量验收、钥匙交付、整改意见提出，以便乙方能在约定的时间里开始实施本房屋的定制精装修。……甲方应在本小区商品房预售合同约定的交房日期30天内，配合开发商办理房屋交付手续，并于房屋交付手续完成后的当日将房屋交付给乙方，供乙方进行装修施工。……原告于本合同签订当日，向第三人全额支付了合同约定的装修款项1,087,000元。2019年5月27日，被告取得庆园路189弄项目名称为麓轩(包括系争房屋在内)的上海市新建住宅交付使用许可证。2019年6月30日，原告在被告陪验工程师的带领下验房。验房时，因发现系争房屋存在墙体及装修损坏、墙面脱落、管线外露等问题，原告拒绝接收系争房屋，陪验工程师在业主验房记录单上记载“业主要求：样板房严重损坏，进户门打开了，左边墙体破坏严重。”业主在签字部位书写“全装的样板精装房现在变成了毛坯房？”2019年7月26日，被告发出《告全体业主书》，“由于我司原因，故误发出《关于交付手续办理催告书》，特此向各位业主表示歉意，现正式通告如下：于2019年7月下旬陆续发出的所有《关于交付手续办理催告书》宣布正式作废取消。催告书具体内容以附件(一)为例作废，即日生效。另：双方协商解决，全体业主满意之前，任何发出的函件均无效。”2019年7月28日，被告发出《致麓轩(桐南美麓)业主的一封信》，“针对全体业主目前小区提出的26个问题，我司愿意予以整修，回复如下：1.小区所有内部路面不平整引起的积水，需进行路面修整。2.儿童游乐场铺设的沙坑，是否沙坑下面有排水系统，如果没有需要加装排水系统。……针对以上内容，我司将尽心尽力，完成整改。同时，自2019年6月25日以来给您带来的麻烦以及后续整改期间给您带来的不便，我司深表歉意。……”2019年6月30日至2019年11月期间，原告方就系争房屋内部墙体以及装修损坏事宜与被告工作人员微信联系，未能就交房以及损坏维修等事宜达成一致，原告遂起诉至法院。另查明，2016年12月25日，被告(甲方、委托方)和第三人(乙方、承接方)就系争房屋所在小区达成《设计及施工一体化合同》，项目名称为桐南美麓定制精装项目工程。双方约定，就桐南美麓定制精装项目全面展开合作，项目未精装的总体量为56,919平方米，暂定可合作套数448套(洋房120套，叠加328套)。双方的合作期限为2年，自2016年12月31日到2018年12月30日。甲方确保乙方为桐南美麓定制精装项目产品的唯一合作方，即唯一设计方和工程施工方；乙方保证为合作项目所研发的设计成果，只提供本项目购房业主使用；乙方以设计与施工集成化的强大优势为甲方提供超值服务，乙方的所有定制精装产品均以极具竞争优势的优惠价向甲方的本项目购房业主提供，价格由乙方制定，甲方核准后，作为产品销售价格。本次项目合作不涉及项目装修总价及固定装修房源数，最终以乙方与小业主实际签订的装修合同总金额为准，项目装修标准按建面3,000元/平方米(暂定)，具体以乙方提供的施工图和预算为准。甲方同意乙方，在甲方与购房者签订房屋预(销)售合同之后，协助乙方与意向业主签订房屋装修施工合同。乙方确保在正式启动工程实施后6个月内完成施工任务，进行统一二次交房。甲乙双方同意，由乙方设计并施工3套定制精装样板房，由乙方承担样板房室内设计、施工、软装布置费用，甲方后期售出该样板房后，由购房业主直接与乙方签订装修合同并将装修费用直接付给乙方。乙方将装修基础包成交总金额的2%支付给甲方，作为甲方的合作回报。……定制精装样板房工程完成并在通过验收后三个工作日内，乙方递交给甲方《样板房移交单》，双方在移交单上签字盖章后，乙方正式将全筑定制精装样板房交付于甲方，纳入甲方的样板房管理体系中。以后样板房展示过程中所发生的一切管理及维护费用(例：保洁、水、电费等)由甲方自行承担。乙方同意，未来在样板房的使用中出现装修质量问题，由乙方负责维修解决。合同还约定了3套样板房的暂定费用，装修费用最终以实际结算为准。甲方在收到乙方书面的出售样板房要求后的9个月内将样板房硬装加软装，按方案价格售出；乙方同意，样板房出售硬装不低于8折价格，软装不低于8折价格，如果实际样板房的销售价格不能满足售出条件，双方同意最终协商解决。如遇软装无法售出，乙方同意将软装自行运回。如果甲方未通过乙方同意将样板房售出，必须满足乙方继续使用样板房至交房或使用6个月时间(取时间最长期限为先)。双方签约后，第三人对本案系争房屋进行设计、装修。2017年11月11日，第三人将包括系争房屋在内的两套样板房室内装修工程移交给桐南美麓物业单位，桐南美麓物业工作人员陈林在样板房移交单及相关附件上签字，接收内容为：合同约定硬装内容、电表记录、软装清单，被告即开始用于销售过程中的样板房展示。又，在原、被告双方以及第三人均在场的情况下，本院于2020年6月19日到系争房屋内进行现场勘查，并对原告提出的有质量问题尚未修复的部位拍摄了照片，主要存在进门左侧可视电话、地砖颜色、天花板渗水印迹、橱柜门未对齐等问题。经询问本院拍摄照片与原告验房时拍摄照片和视频不同的原因，被告称，其已于2019年8月6日对系争房屋内的墙体损坏进行了修复，第三人对部分装修的损坏进行了修复。原告当庭确认，系争房屋在结构方面的问题除了被告陈述的8月6日已经修好的墙体和漏水问题之外，无其他问题，但原告认为房屋装修方面尚存在质量问题，尚未达到精装修房屋交付条件，拒绝接收房屋。后经本院释明，为减少扩大损失，原、被告双方就房屋尚存在的装修损坏问题达成修复方案，即由被告负责对原告提出的装修等问题进行维修，原告待被告对系争房屋维修恢复到最初看房时的状态时配合办理房屋交接手续。2020年12月7日，被告工作人员通过其手机向原告提供的尾号为5788的手机发送短信，“您户内问题我司已经代原装修公司维修完成，在此诚挚邀请您至现场查勘验收并补办房屋交付手续，有任何疑问可以及时与我联系……”2021年1月中旬，原、被告双方约定1月22日原告到系争房屋内进行验房。当日，原告委托第三方上海千家工程监理有限公司对系争房屋进行验房，该公司向原告出具验房报告，同时对系争房屋的现状进行了照片和视频拍摄，提出系争房屋内在入户门、室内门划痕、踢脚线接口平直、地面平整度小于2mm、搭接自然、纹路对齐、无明显搭接痕迹、天花无裂缝、起皮、疙瘩、座便器紧靠墙面、厨房水槽水龙头下水无返臭、窗扇变形漏缝、地面不平……等多方面尚有质量问题，但原告当日未接收房屋，并于1月25日将验房报告和相应的照片通过电子邮箱发送至被告工作人员处。被告工作人员要求原告将验房报告和照片发送给第三人一份，待春节复工后确定维修单位。后原、被告及第三人就是否继续维修无新进展。原告现认为房屋存在质量问题，拒绝接收房屋，被告认为系争房屋已经不存在影响原告居住生活的重大问题，达到了精装修房屋的交付条件，原告可待接收房屋后主张保修责任。双方现尚未办理房屋交接手续。本案的争议焦点为：1.原、被告及第三人之间的法律关系认定；2.被告是否构成逾期交房；3.如被告构成逾期交房，应如何承担违约责任。首先，关于原、被告和第三人之间的法律关系认定，关系到被告向原告交付房屋的标准认定，对此，三方意见不一。原告认为，其和被告是房屋买卖合同关系，其购买的是样板房，所见即所得，故被告应向其交付样板房，即精装修房屋。被告认为，除其和原告之间的房屋买卖合同关系外，原告和第三人之间形成装饰装修合同关系，被告和第三人之间仅是合作关系。第三人则认为，其和被告之间形成装饰装修合同关系，原告和第三人签订《住宅装修合同》仅是原告对装修款的债务加入。本院认为，房屋装修合同是否在法律性质上独立于商品房买卖合同，应当结合商品房买卖合同、房屋装修合同的订立、约定和履行情况综合判断。在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。本案中，原、被告双方在订立商品房买卖合同时，房屋内包括硬装和软装等装修既已存在，即被告即将交付给原告的房屋已非毛坯状态，而是已装修房。作为买受人，原告的真实意思表示为购买已经装修的样板房，被告的真实意思表示亦为将已装修好的样板房进行出售，而非出售缔约前未装修的毛坯房或是将已经装修好的样板房恢复到毛坯房状态出售后再由第三人进行装修，故原、被告双方的真实意思表示一致。即使形式上原、被告之间的《商品房预售合同》约定被告交付的为毛坯房，且第三人与原告之间订立装饰装修合同，也仅是以虚假的意思表示隐藏真实的意思表示，应根据各方真实的意思表示来认定原、被告及第三人之间的法律关系。即使原告在签订合同后将装修款直接支付给第三人，第三人就其进行的房屋装修质量问题承担修复或质量保证责任，也不影响原、被告双方在缔约时的真实意思。故本案中，因装修等存在问题产生纠纷仍应按原、被告双方之间的房屋买卖合同关系纠纷处理。其次，被告是否构成逾期交房。鉴于上述对法律关系的认定，被告应按时交付已经装修的样板房。关于房屋的装修质量，应当符合有关法律、法规的规定，建设工程质量、安全标准和相应技术规范以及当事人的约定。只有装修质量严重影响买受人正常居住使用的，买受人方可拒绝接收房屋。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前交付房屋，经通知，原告于2019年6月30日到系争房屋内进行验房并办理交接手续，因系争房屋内存在墙体和部分装修损坏严重，严重影响原告接收房屋后居住使用，被告显然构成违约，原告有权拒绝接收房屋。被告应承担自逾期交房之日即2019年7月1日起的逾期交房违约责任。再次，关于被告应如何承担违约责任。原、被告双方在合同中明确约定了逾期交房违约金，原告主张被告按照合同约定以总房款4,998,983元为基数按每日万分之二向原告支付逾期交房的违约金，被告抗辩称该约定标准过高，原告产生的实际损失是房屋空置期间的损失，即应以房租损失每月5,000元作为违约金的计算标准。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告主张约定的违约金标准过高请求调整，其应对原告的实际损失承担举证责任，现被告未能举证证明房租损失的具体标准，本院参照原告自认的每月租金10,000元确定原告的损失，酌定违约金的计算标准为每月11,000元。关于违约金计算的截止日期，本应计算至房屋交付时，现因本案原、被告双方对交付标准存在争议，原告拒绝接收房屋，也未在诉请中主张被告交付房屋，故违约金的计算应至房屋符合交付标准时。经本院释明，被告同意在本案审理期间对系争房屋内的装修进行修复，且原、被告双方达成初步修复方案，即待原告将房屋修复后原告配合被告办理房屋交接手续，原告要求将房屋修复至看房时的状态。后被告修复后通知原告办理房屋交接手续，确定于2021年1月22日原告实地行验收房屋。原告经验收，提出了新的质量问题。本院认为，本案中，原告购买的既是装修房屋，也是样板房，结合双方确定的修复房屋方案以及原告在验收房屋后提出的质量问题，并未能确定系原告看房后发生的新问题，且该质量问题并非是严重影响买受人居住使用的问题，原告可在接收房屋后要求被告和第三人进行修复，如拒绝修复的，可主张赔偿责任。故本院认为，原告主张的逾期交房违约金应计算至2021年1月22日。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：被告上海励治房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告洪爱菊、杨伟逾期付款违约金205,806元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,388元，减半收取计2,194元，由被告上海励治房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。