上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17374号原告：何晓芮，女，1978年12月8日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：柴月龙，男，1979年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：李庭，上海明庭律师事务所律师。被告：上海临港奉贤置业有限公司，住所：中国(上海)自由贸易试验区临港新片区新杨公路******。法定代表人：吕峻，董事长。委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。委托诉讼代理人：范逸波，上海文偃律师事务所律师。原告何晓芮、柴月龙诉被告上海临港奉贤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。2020年9月18日，本案依法中止审理。恢复审理后，本院于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告何晓芮、柴月龙的共同委托诉讼代理人李庭，被告的委托诉讼代理人常卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何晓芮、柴月龙向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约赔偿金人民币(下同)178,500元。事实与理由：2019年下半年和2020年年初，被告在其售楼广告宣传资料中载明绿城·诚园四期以运动休闲为主题，有游泳池、羽毛球场、门球场、全龄健身区、游步道、儿童乐园、现代法式风格景观园林、中心阳光草坪等，且多次标明为实景图。被告在封面为“绿城·诚园自贸区临港新片区绿城匠心之作75-136m2绿城雅宅四期新品加推”的宣传册中载明“绿城·诚园建面约75-136m2绿城雅宅，即将入市加推，承袭绿城品质美好理念，以七大户型满足不同客户的居住需求；加推新品部分为装修房源，以全屋水地暖、中央空调、科勒卫浴等国际品牌作为装修标准，以诚相待每位绿城家人”。该宣传册中的图片备明“绿城诚园新品加推房源”包括1、2、3、4、6、7、9、10、11、12、13、14、15、16号楼。被告将该14个单元楼所在的小区命名为明礼苑，其中3、4、6、7号楼坐落于明礼苑中央景观位置，属于景观楼王。原告选房时了解3、4、6、7号楼的情况，被告告知该四幢景观楼王属于五期，将于后期开盘，属于精装修交付，将以26,000元/m2的价格出售，而毛坯交付的四期，其均价为20,834元/m2。被告在其售楼广告宣传资料中一直以绿城集团的名义进行宣传，多次载明“绿城·诚园”、“绿城雅宅”“绿城品质”等内容，令人以为是绿城集团所开发的楼盘。2020年1月2日，四期开盘销售。基于被告以“运动休闲式住区”、四期毛坯房屋和五期精装修房屋价格对比悬殊、绿城集团名义等进行的广告宣传，原告因此于2020年1月4日与被告签署了《上海市商品房预售合同》，购买了上海市奉贤区云樱路299弄《临港蓝湾诚园(三期)》16号3层304室房屋。涉案合同第三条约定系争房屋每平方米房屋建筑面积单价为20,300元。根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买系争房屋的总房价款暂定为1,784,979元。涉案合同第九条第一款约定被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得原告书面同意。原告已依约支付房价款。后原告发现四期并没有游泳池等运动设施。五期于2020年4月26日开盘销售，五期公示价格与此前宣传四期时所告知的价格严重不符，有的同层、同户型、几乎同面积的两套房屋，五期精装修房屋比四期毛胚房屋的价格仅高100元/m2。并且，明礼苑实际为被告所开发，并不是绿城集团。涉案《上海市商品房预售许可证》载明项目名称为“临港蓝港诚园(三期)，并不是绿城·诚园四期或者绿城·诚园五期。综上,被告出于商业利润的需要在销售过程中进行虚假宣传,诱导原告,对签订涉案合同、系争房屋销售价格和购房者居住环境预期产生了重大影响,客观上给原告造成了相应损失。被告的相关行为已严重损害原告的合法权益。故原告诉讼来院。审理过程中，原告增加诉讼请求：撤销《上海市商品房预售合同》补充条款一中的第一条第二款、第七条第六款、第十五条第一款、第十七条第一款、第十七条第二款、第十七条第十款。并明确第一项诉讼请求违约赔偿金是基于被告在四个方面进行虚假广告宣传，对原告购买系争房屋造成影响，导致原告客观损失，原告在参考《上海市商品房预售合同》中多处违约金标准后，主张被告按照总房价款的10%标准赔偿违约金；四个方面分别为：1、宣传资料中有涉及游泳池、儿童乐园、门球场的内容，但实际四期没有游泳池、门球场，儿童乐园与宣传资料实景图不符；2、五期精装修房与四期毛坯房价格相差不大。3、被告以“绿城”品牌名义进行宣传，使原告一直以为系争房屋是绿城集团开发建设的。4、被告对距离进行虚假宣传，在销售房屋时提供比例不符实际的交通规划图，对原告时间成本预期产生重大影响。被告上海临港奉贤置业有限公司辩称，不同意原告的第1项诉讼请求，原告提出的合同条款内容不涉及双方权利义务，都是一般条款，并没有排除原告权利和被告责任，原告作为完全民事行为能力人，应当对合同内容完全阅读并作出真实意思表示，本案的合同签订均是双方真实意思表示并且不违反法律的强制性规定，应当认定有效。不同意原告的第2项诉讼请求，被告向原告销售房屋不存在虚假宣传，没有误导原告，不存在违约行为。根据庭审查明的证据和双方当事人的陈述，本院确认如下事实：被告微信公众号于2019年10月31日发布的文章“唯有运动与生活，不可辜负”，文中提到：绿城四期新品迭代更新……成为临港蓝湾国际社区罕有的运动休闲式住区；以运动休闲为主题，打造羽毛球场、全龄健身区、游步道等分区……；文中儿童乐园、游步道、羽毛球场的照片均标明“实景图”。被告微信公众号于2019年12月13日发布的文章“热土上的明珠，绿城·诚园新品加推，认筹盛启”，文中提到：绿城雅宅，四期新品加推；在运动配套上，羽毛球场、门球场、全龄健康跑道、儿童乐园等多龄段运动配置……；文中儿童乐园的照片标明“实景图”。被告微信公众号于2019年12月20日发布的文章“这个冬天有点暖，谁让临港动了心”，文中提到：绿城雅宅，四期新品加推；文中游泳池的照片标明“实景图”。被告微信公众号于2020年1月1日发布的文章“绿城·诚园开盘在即，首付50万起，入主临港新片区”，文中提到：现代法式风格景观园林，引入无边界泳池，健身跑道、中心阳光草坪及儿童乐园等全龄娱乐；文中游泳池的照片标明“实景图”。被告微信公众号于2019年6月7日发布的文章“美好不负期待，绿城·诚园三期开始认筹，让您久等啦”，文中提到：本文仅为要约邀请，不构成合同要约。被告微信公众号于2019年6月26日发布的文章“首付58万起住绿城，跟着特斯拉选择美好生活”，文中提到：绿城·诚园三期产品，目前已经是实景现房；本文仅为要约邀请，不构成合同要约。绿城·诚园的“自贸区临港新片区绿城匠心之作”宣传册上载明：无边镜面泳池旁邂逅如度假般的周末假期；S3沪奉高速(在建)，约40分钟直达张江；沪通铁路平安站(规划中)，约15分钟抵达浦东机场、上海东站枢纽(在建中)；两港大道、G1503、S2、S32等快速路，与市区无缝衔接；飞路巴士、共享单车等辐射每寸交通末梢；文中楼盘图可以显示原告所购的新品加推房源与相邻地块相隔一条马路，游泳池位于相邻地块内。其他购房人即另案原告潘婕曾与被告客户经理周晓伟微信联系，问：“中间那四栋为啥不开呢，自持吗？对了，这周末确定认筹吗？我好让我爸再过来一趟。”周晓伟说：“我们在等房管局通知呢。那四栋明年2.6万卖。”被告于2019年12月5日取得《上海市商品房预售许可证》，项目名称为临港蓝湾诚园(三期)。原告所购的小区，被告公告张贴的一房一价表名称为：临港蓝湾诚园(三期)。原、被告均确认原告所购买小区为被告微信公众号所称的四期，实际名为“诚园·明礼苑”。原告在签订《上海市商品房预售合同》之前，曾前往系争楼盘售楼处、隔壁小区。被告在售楼大厅中放置《临港蓝湾诚园·诚信宣言》一份，其中楼盘及周边俯视图中，可看出游泳池位于明礼苑相邻小区，亦属于临港蓝湾诚园(三期)的“致诚苑”内，致诚苑为双方所称的三期。同时，被告在售楼大厅中放置《绿城·诚园项目的代建关系说明》一份，载明：被告是临港蓝湾诚园项目(推广案名为绿城·诚园)的开发商，是项目开发建设单位，被告委托绿城房地产建设管理集团有限公司提供管理服务，并在约定条件下使用“绿城”，“绿城管理”字样及企业标识；绿城房地产建设管理集团有限公司是项目管理商，绿城房地产建设管理集团有限公司及其关联公司绿城房地产集团有限公司不是本项目的开发商、业主或出卖人。同时，被告在售楼大厅中放置《关于绿城·诚园明礼苑景观优化的公示》，载明：为提升小区景观品质，营造更为流畅舒适的诚园景观，绿城·诚园在设计规划过程中对明礼苑景观进行了优化提升，该优化提升符合政府部门验收标准及建造标准，现温馨提示园区现场部分景观与沙盘模型有所更改，具体以现场实景为准。2020年1月4日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买位于上海市奉贤区云樱路299弄《临港蓝湾诚园(三期)》16号3层304室房屋；房屋建筑面积70.32平方米；房屋总价款为1,784,979元；被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.1%违约金。该合同附件五为《前期物业服管理服务合同》、《使用公约》及有关承诺书，原告签字确认上述内容，前期物业服务企业为绿城物业服务集团有限公司上海分公司。合同补充条款一第一条第二款约定：原告所购房屋的局部层高可能因结构性原因与约定层高会有差异，在被告应确保符合设计规范的情形下，原告对此无异议。合同补充条款一第七条第六款约定：包括强电、弱电、供水、供气、车库出入口、垃圾房、排风竖井等在内的为止以相关主管单位最终确定为准；签署设施，如平面图或模型未表明或所示位置发生变化的，原告表示充分理解，被告不构成违约；同时，原告在签约时审慎了解并确认小区公建配套的种类和位置。合同补充条款一第十五条第一款约定：合同作为确定双方权利义务的最终依据。被告发布的有关该房屋的销售广告和宣传资料为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据。相关楼书广告、沙盘模型等宣传材料与《上海市商品房预售合同》及其附件约定不一致的，均以《上海市商品房预售合同》及其附件为准。合同补充条款一第十七条第一款约定：在合同签署前，被告已就合同的全部条款及上述补充协议，向原告进行了充分说明与解释，原告对此并无异议；原告已阅读并充分了解、理解合同及附件、补充协议的内容，且重点关注了所购商品房基本情况、原告的权利和义务、被告的责任免除、费用承担、保修责任等内容；原告同意合同及附件、补充协议所载明的内容，并自行承担因此产生的法律风险和责任。该条第二款约定：被告下属任何员工或代表在合同签署前后向原告作出的与合同及附件、补充协议不一致或作出合同及附件、补充协议未涉及的承诺和意见均不代表被告的意思表示，如对决定是否购买房屋及(拟)同意的购买价格有重大影响的，请原告及时提请出被告予以书面确认，否则该等口头承诺不代表被告的意思表示，对被告不具有法律约束力，被告对此不承担任何责任。被告的一切意思表示均以加盖被告公章的《上海市商品房预售合同》及附件、补充协议等书面文件为准，原告对此确认无疑。该条第十款约定：本合同签署时，原告已明确知晓，本合同项下商品房所属项目由本合同出卖人委托绿城房地产建设管理集团有限公司提供管理服务，并在本合同出卖人承诺遵守某些条款、条件和限制的前提下，同意允许本合同出卖人按约定方式使用“绿城”、“绿城管理”字样及绿城企业标识，否则绿城房地产建设管理集团有限公司有权终止“绿城”品牌的许可并退出管理合作。原告认可并同意：本合同出卖人为本商品房所属项目的开发商，绿城房地产建设管理集团有限公司及其关联公司绿城房地产集团有限公司不是本项目的开发商、业主或出卖人。2020年3月19日，被告微信公众号发布文章“绿城5期雅宅，自贸区临港新片区之上，安家户型大揭秘”，文中提到：坐落于明礼苑中央景观为止的**新品，最高达百米阔绰楼间距。2020年4月7日，被告微信公众号发布文章“绿城·诚园准售房源公告”，文中提到：被告已于2020年4月2日取得临港蓝湾诚园(三期)3、4、6、7号共计154套房屋的预售许可证。2020年4月21日，其他购房人即另案原告潘婕向上海市奉贤区市场监督管理局投诉，投诉问题类型为：被告发布的广告含有虚假的内容，欺骗和误导消费者。投诉内容为：投诉人为临港蓝湾绿城诚园建筑三期(销售四期)业主，认为被告销售过程中存在虚假宣传，诱导消费者，侵害消费者权益的行为：1、同一楼盘建筑三期被告分两期：四期、五期售卖，现场宣传资料、公众号均对原告宣传四期，但是合同上是三期，宣传与实质内容不一致；2、销售人员称五期会涨价至2.5-2.6万售卖，基于四期平均上涨3-5千，诱导四期消费者购买，四期为毛坯交付，五期为精装交付，而实际五期价格与四期基本持平，坐实开发商虚假宣传；3、该楼盘宣传手册、微信推广内容均提到“延续绿城一贯精装标准”，据后期了解，一、二、五期均为精装交付，三期即使为毛坯也含有地暖，即使一贯精装标准，为何遗漏四期，四期消费者感到不公平；4、投诉人和被告沟通时，被告托词“政府压价”，投诉人理解政府初衷是为了惠民，而非开发商利用不同交付标准，虚假宣传，欺骗四期消费者。诉求内容为：赔偿损失。上海市奉贤区市场监督管理局反馈时间为2020年6月1日，反馈内容为：经核实，被告在销售临港蓝湾(绿城诚园)房地产项目时，广告宣传涉嫌违法，已立案；对于房屋价格与交付标准问题，被告反映房屋价格都是经过房管局备案可查的，也都是与消费者签订房屋预售合同，应以房屋预售合同为准，拒绝调解，对于房屋价格问题，根据《房屋销售管理办法》，建议消费者向房管局反映。2021年3月18日，上海市奉贤区市场监督管理局作出行政处罚决定书，认为：一、被告行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；……”的规定。二、被告行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资汇报的承诺；……(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”的规定。三、被告行为违反了《中华人民共和国广告法》第五条“凡下列情况的房地产，不得发布广告：……(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；……”的规定。该局对上述违法广告行为分别处以罚款的行政处罚。经查，游泳池位于致诚苑内，致诚苑与明礼苑相邻，相隔一条马路。明礼苑内存在跑道、游步道、乒乓桌、门球场、羽毛球场、游乐园、儿童乐园等设施。另查，被告与案外人绿城房地产集团有限公司签订有《房地产项目开发委托管理合同书》，约定：被告已取得临港奉贤园区二期地块的国有土地使用权，并依法进行房地产开发建设；被告充分认可案外人在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托案外人全面负责项目开发建设的管理工作；案外人同意授权被告在本项目宣传推广中使用“绿城”品牌；本项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于原告主张被告存在以下四个方面的虚假宣传，1、宣传资料中有涉及游泳池、儿童乐园、门球场的内容，但实际四期没有游泳池、门球场，儿童乐园与宣传资料实景图不符；2、五期精装修房与四期毛坯房价格相差不大。3、被告以“绿城”品牌名义进行宣传，使原告一直以为系争房屋是绿城集团开发建设的。4、被告对距离进行虚假宣传，在销售房屋时提供比例不符实际的交通规划图，对原告时间成本预期产生重大影响。对原告购买系争房屋的决定造成影响，导致原告客观损失，故要求被告承担违约责任的诉讼请求。本院认为，1、被告在与系争小区明礼苑相邻的小区致诚苑设置了游泳池，且在售楼处已将情况告知原告，实际该两小区相隔一条马路，原告亦认可该游泳池对明礼苑小区业主也开放；被告亦向原告在明礼苑提供了儿童乐园、门球场，故原告认为被告对上述内容进行虚假宣传没有事实和法律依据。2、四期和五期并非同一时间开始销售，四期和五期的销售一房一价表均经过政府相关部门审核同意，原告对所购四期房屋的价格是明知的；且原告作为理性购房者，今后房屋的价格具有不确定性，不应成为购买房屋时的参考。3、双方在合同中明确约定：原告已明确知晓，本合同项下商品房所属项目由本合同出卖人委托绿城房地产建设管理集团有限公司提供管理服务，并在本合同出卖人承诺遵守某些条款、条件和限制的前提下，同意允许本合同出卖人按约定方式使用“绿城”、“绿城管理”字样及绿城企业标识，否则绿城房地产建设管理集团有限公司有权终止“绿城”品牌的许可并退出管理合作。原告认可并同意：本合同出卖人为本商品房所属项目的开发商，绿城房地产建设管理集团有限公司及其关联公司绿城房地产集团有限公司不是本项目的开发商、业主或出卖人。且根据被告提供的《房地产项目开发委托管理合同书》及《授权书》，被告将包括系争小区在内的地块的开发建设管理工作委托给案外人绿城房地产集团有限公司全面负责，双方约定系争项目可以使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名。故被告并不存在虚假宣传的情况，也已将该情况详细告知原告，原告以此为由要求被告承担违约责任无事实及法律依据。4、原告作为购房者，在签订买卖合同前均至少两次前往系争小区所在地的售楼处看房，对系争小区的地理位置是清楚、明知的。原告所提供的行政处罚决定书系因被告发布的广告含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的内容，违反《中华人民共和国广告法》的相关规定发布违法广告的行为进行了行政处罚，而原告无证据证明因该违法广告行为导致了实际损失，故原告以此为由要求被告承担违约责任，无事实及法律依据。综上，原告认为被告存在虚假宣传，导致原告经济损失，故要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求撤销《上海市商品房预售合同》补充条款一中的第一条第二款、第七条第六款、第十五条第一款、第十七条第一款、第十七条第二款、第十七条第十款的诉讼请求，本院认为，其一，上述条款并无违反法律强制性规定或未达国家标准的情形；其二，从本案查明事实看，被告通过售楼处宣传公示、合同条款等多种方式对原告进行了明确的解释说明，原告作为具有民事行为能力的成年人，称在签订《上海市商品房预售合同》时没有看合同内容，显然有违常理。综上，原告未能举证证明上述条款的签订存在重大误解、显失公平或欺诈胁迫等情形，其要求撤销上述条款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告何晓芮、柴月龙的诉讼请求。案件受理费人民币3,870元，由原告何晓芮、柴月龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡静静审 判 员  唐祖峰人民陪审员  汤春欢书 记 员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……