河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初7105号原告：河南驻马店经济开发区投资有限公司。住所地：驻马店市开发区文明路北段。统一社会信用代码：91411700793239950D。法定代表人：胡元磊，总经理。委托诉讼代理人：王春玲，高静（实习），河南北纬律师事务所律师。被告：河南海王银河医药有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）康宁街96号2单元21层2101-2104、2112。统一社会信用代码：914101047507158069。法定代表人：张超，总经理。被告：河南海王银河医药有限公司驻马店分公司。住所地：驻马店市经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼901-911、1004-1011。统一社会信用代码：91411700MA44GTCHXG。负责人：郭炬，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王远松、张倩，北京安理（郑州）律师事务所律师。原告河南驻马店经济开发区投资有限公司（以下简称开发区投资公司）与被告河南海王银河医药有限公司（以下简称海王公司）、河南海王银河医药有限公司驻马店分公司（以下简称海王公司驻马店分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开发区投资公司的委托代理人王春玲，高静，被告海王公司及海王公司驻马店分公司的委托代理人王远松、张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区投资公司诉称，2018年9月20日，原告与被告海王公司驻马店分公司签订《厂房租赁合同》。合同约定被告租赁原告位于兴业大道（原驿城大道）与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房，建筑面积约2.3万平方米（实际租赁7601.04平方米）；租赁期限从签订之日至2018年12月31日届满，租赁期满后如续约，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同；第九条约定本合同提前终止或有效期满，原被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日迁离租赁物，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，原告有权坚持收回租赁物。合同签订后，原告按照约定向被告交付租赁物，现该租赁合同已于2018年12月31日届满。原告分别于2020年5月7日、6月1日向被告发《告知函》及[2020]0611-1号《律师函》一份，催促被告续签租赁合同，但被告至今未与原告续签租赁合同，亦未支付租金。原告按照合同，要求被告返还租赁物并支付租金。因海王公司驻马店分公司是海王公司的分公司，二者对原告的诉求应共同承担责任。故请求依法判令：1、解除原、被告于2018年9月20日签订的《厂房租赁合同》；2、二被告向原告返还租赁物并支付占用费1098190元（2019年1月1日至2020年7月1日）及2020年7月1日至实际迁出之日的厂房占用费（以占用面积7626.32平方米，8元/平方米/月的价格计算）。被告海王公司、海王公司驻马店分公司辩称，1、开发区投资公司并非本案的适格原告，应裁定驳回起诉。2、海王医药集团是通过驻马店市招商引资项目落户驻马店，2018年恰逢驻马店市招商引资项目的大力推进，海王公司与驻马店市政府经过磋商，由海王公司在驻马店市设立分公司，建立覆盖全市的医药商业配送体系。海王公司与原告签订了免租金的厂房租赁合同，由驻马店市政府给予免费使用厂房的政策优惠。3、租赁合同到期后，双方并未续签新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原租赁合同继续有效，双方免租期继续顺延。4、根据《九民纪要》第47条之规定“人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。海王公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，并对涉案厂房投入了数百万资金进行装修，更受疫情影响经营困难，原告在疫情刚刚结束突然提出解除合同，要求海王公司支付本就免租的租金显失公平，更违背诚实信用原则。综上，海王公司作为驻马店市招商引资项目落户驻马店，驻马店市政府承诺免租金的优惠政策，驻马店经济开发区投资有限公司出尔反尔，公然违背政府承诺及双方约定，恶意诉讼；海王公司驻马店分公司的设立，对驻马店市的药品配送有重大的意义，是驻马店市政府招商引资的重点项目，双方应依照落户之初的约定继续履行合同。原告的诉讼请求于法无据，且与事实严重不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年9月20日，原告开发区投资公司（甲方、出租方）与被告海王公司驻马店分公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：1、根据驻开纪〔2018〕6号会议纪要精神，为切实保障深圳海王集团医药冷琏物流项目的快速推进，由开发区管委会委员、管委会副主任张凯牵头负责，并安排区投资公司把开发区在富兴电子科技园厂区购买的两栋厂房中的一栋交付给海王集团驻马店项目部使用。同时根据（关于富兴电子科技园3#厂房租赁事宜的请示）领导批示，甲乙双方就乙方租赁驿××大道与××交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜，协商一致达成如下协议。2、甲方将位于驿××大道与××交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，建筑面积约2.3万平方米；本租赁物的功能为仓库。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行。3、从签订之日起至2018年12月31日期间免租。租赁期满后如续约，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同。4、在本出租合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。5、在租赁期间产生的水、电及其他有关费用由乙方自行承担。6、在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方书面提出装修、改建设计方案，经甲方书面同意后方可进行合理改建。如装修、改建方案可能对公用部分、租赁物主结构及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方自行承担。7、装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴。8、本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物等条款。该份厂房租赁合同到期后，因原告与被告海王公司驻马店分公司未续签新的租赁合同，后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、2018年9月19日，被告海王公司驻马店分公司向原告提交《关于签订3#厂房租赁合同的申请》一份，载明：“河南驻马店经济开发区投资有限公司：为切实保障深圳海王集团医药冷链物流项目的快速推进，由开发区管委会委员、管委会副主任张凯牵头负责，并安排把富兴电子科技园厂区内3#厂房交付给我公司作为医药仓库装修使用，现装修工作已基本完成，需省食药监局GSP认证，GSP认证中需要提供仓库租赁合同。为了我公司持续、健康、快速发展，现申请签订仓库租赁合同，从签订合同之日起至2018年12月31日期间免租。敬请开发区领导批准为盼”。二、庭审中，原告向本院提交告知函两份，其中，2020年5月7日的告知函载明“海王公司驻马店分公司：2018年9月20日，我公司与贵公司就租赁兴业大道（原驿城大道）与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜签订了厂房租赁合同，约定‘本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物’，现该租赁合同已于2018年12月31日届满，期间我公司已多次催促贵公司与我公司续签租赁合同，贵公司至今未与我公司续签租赁合同，特请贵公司于2020年5月10日前与我公司重新签订租赁合同。如贵公司逾期与我公司签订租赁合同，我公司将通过法律途径提请诉讼，依法收回租赁物并按照市场平均租赁价格追回贵公司非法占用期间的租金。开发区投资公司。2020年5月7日”。在该告知函的下方接收人一栏中显示有“王大力”署名，并附有联系电话：138××××8960。另，2020年6月1日的告知函中载明“海王公司驻马店分公司：2018年9月20日，我公司与贵公司就租赁兴业大道（原驿城大道）与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜签订了厂房租赁合同，约定‘本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物’，现该租赁合同已于2018年12月31日届满。2020年5月7日我公司已向贵公司下达告知函，特请贵公司于2020年5月10日前与我公司重新签订租赁合同。贵公司至今仍未与我公司签订租赁合同。现我公司再次函告贵公司，特请贵公司于2020年6月10日前与我公司重新签订租赁合同。如贵公司逾期与我公司签订租赁合同，我公司将通过法律途径提请诉讼，依法收回租赁物并按照市场平均租赁价格追回贵公司非法占用期间的租金。开发区投资公司。2020年6月1日”。在该告知函的下方接收人一栏中显示有“何峰涛”署名，并附有联系电话：137××××8985。二被告对上述两份告知函质证称：上述两份告知函二被告并未收到，且何峰涛已经离职，王大力是被告公司的工作人员。三、2020年6月11日，河南北纬律师事务所接受原告的委托，向海王公司及驻马店分公司发出律师函一份（驻律函字[2020]0611-1号），告知二被告在收到该律师函后十五日内续签租赁合同并缴纳租赁费，若不续签租赁合同，请于接函后十五日内搬离厂房并交纳2019年1月1日至今的租赁费用等内容。庭审中，原告提交收条一份，载明“今收到律师函壹份[2020]0611-1号。银河，何峰涛，2020.6.15”。四、2020年6月9日，被告海王公司驻马店分公司向原告出具情况说明一份，载明：“驻马店经济开发区投资有限公司：海王驻马店分公司6月1日接到贵公司关于我公司租赁富兴电子科技园3#厂房事宜的告知函后公司领导十分重视。由于我公司为河南海王银河医药有限公司全资子公司，不具备法人资格没有签约资格，所以我公司第一时间向总公司做了汇报。海王集团大型上市公司，有完善的法务部和严格的管理制度，公司一切大型合同的签订都需要召开公司董事会决议通过。召开董事会需提前15天通知各位股东，所以不能在贵公司要求的时间内完成合同的签订，特申请6月20日前完成合同签订”。五、庭审中，二被告向本院提交：1、装修合同19份、发票100张，二被告用以证明：涉案厂房用于储藏药品，需要极其严格的条件，因此，被告投入数百万进行装修，现原告突然要求解除合同，被告数百万装修投入将化为泡影。原告开发区投资公司质证称：原告不是合同的相对人，该组证据与本案不具有关联性，原告已经多次向被告催要免租期之外的租金，被告违约不支付，原告有权解除合同。2、《驻马店市人民政府办公室关于印发驻马店市招商引资工作方案（2018-2020年）的通知》附件《2018年驻马店市招商引资谋划项目市领导分包推进责任制一览表》及《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》（网上下载），上述证据用以证明：“2018年谋划项目名称《深圳海王集团医药物流配送项目》，总投资4亿元，项目分包领导王明威，项目洽谈区县负责人张凯，135××××1566，项目洽谈联系人关涛，181××××1009。《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》第六节第17条显示：投资方租赁厂房的项目，按照前3年免缴，后2年减半的标准由政府给予房租补贴。海王集团通过政府招商引资落户驻马店，由海王集团在驻马店设立分公司，建立药品物流配送体系，海王集团是驻马店市政府招商引资的重点项目，驻马店市政府给予了减免房租等优惠政策。因此，海王公司才与身为国企的原告签订了免租金的租赁合同，原告出尔反尔枉顾事实，违背政府承诺及双方约定恶意诉讼，其诉请应予驳回”。原告对上述证据质证称“真实性无异议，但对证明目的有异议，该文件第七条明确规定，投资5亿元以上的企业驻马店市政府才给予1至3年免租的规定，被告投资总额当时承诺是4亿元，而且至今4亿元也没有达到，不符合该条款免租及减租的规定”。3、药品经营许可证一份，二被告用以证明涉案厂房的面积是经海王公司提请药监局审批并实地查验之后做登记备案的，厂房的实际面积为7290平方米。原告对上述证据质证称“因为工商变更登记仅仅是依据申请人的申请进行登记，本案房屋租赁厂房的面积已经专业的评估机构进行评估，因此租金面积应当以评估机构为准”。六、诉讼中，原告申请对本案诉争3#厂房的面积及租赁价格进行司法鉴定。2021年1月11日，驻马店光大资产评估事务所出具驻光大评报字（2021）第020号资产评估报告一份，评估结果为：面积7626.32平方米；占用时间为2019年1月1日-2020年7月1日；占用费平均单价为8元/平方米/月；占用费评估价值1098190元。原告对该份报告无异议。二被告对该份评估报告提出异议，认为鉴定机构选取形式不合法，鉴定程序不合法，鉴定面积超出二被告实际使用面积，鉴定方法不科学，必然导致鉴定结果不准确，不能作为本案定案依据。七、被告海王公司驻马店分公司原名为河南海王百悦医药有限公司驻马店分公司，2018年9月20日变更为海王公司驻马店分公司。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经当庭质证，本院据以认定。本院认为，1、原告开发区投资公司与被告海王公司驻马店分公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将富兴电子科技园3#厂房出租给被告海王公司驻马店分公司，双方形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。开发区投资公司作为本案原告，诉讼主体适格。二被告主张开发区投资公司并非本案适格原告，本院不予采纳。2、关于合同的解除，首先，根据有关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，厂房租赁合同期间届满后，原、被告双方未续签新的租赁合同，也未约定租赁期限，故原告开发区投资公司与被告海王公司驻马店分公司之间的租赁为不定期限租赁，原告可随时要求解除合同。其次，从原告提交的证据显示，原告分别于2020年5月7日、6月1日、6月11日向被告海王公司驻马店分公司发出两份告知函及一份律师函，要求海王公司驻马店分公司续签租赁合同，如在规定的时间内不续签合同，则原告将依法收回租赁物并要求被告海王公司驻马店分公司支付占有使用费。原告的上述行为应视为其已向被告海王公司驻马店分公司作出了解除租赁合同的意思表示并履行了通知义务。律师函载明“请贵公司在收到本律师函后十五日内续签租赁合同并缴纳租赁费，若不续签租赁合同，请于接函后十五日内搬离厂房并交纳2019年1月1日至今的租赁费用”，被告海王公司驻马店分公司接到该律师函的时间为2020年6月15日，但双方未在15日内续签租赁合同，故原告与海王公司驻马店分公司之间的不定期租赁合同关系已于2020年6月30日已实际予以解除。现原告再请求解除其与被告海王公司驻马店分公司之间的不定期租赁合同，本院不再做出处理。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告海王公司驻马店分公司的租赁合同解除后，被告海王公司驻马店分公司应当将其租赁的厂房返还给原告，现原告请求被告海王公司驻马店分公司将使用的厂房交付于原告，于法有据，本院予以支持。4、关于占有使用费。本案中，原、被告双方签订的租赁合同期满后，双方未对有关租赁事宜重新签订租赁合同，虽经原告多次催促后，被告海王公司驻马店分公司至今未与原告续签租赁合同，但仍继续占有使用原告厂房，现原告请求海王公司驻马店分公司支付从2019年1月1日至实际迁出之日的厂房占有使用费，本院应予支持。依据评估报告显示，租赁厂房面积为7626.32平方米，平均单价为8元/平方米/月，故被告海王公司驻马店分公司应按每月61010.56元的标准向原告支付占有使用费。又因该期间段的占有××疫情管控期间，结合本案实际情况，本院酌定扣除一个半月的占有使用费。二被告主张本次鉴定程序不合法，鉴定机构选取形式不合法，鉴定方法不科学，评估报告不能作为本案定案依据，无证据证明，本院不予采纳。5、关于二被告辩称海王公司作为驻马店市招商引资项目落户驻马店，应享有驻马店市政府承诺免租金的优惠政策。本案中，从二被告提交的《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》第17条显示：“投资方租赁厂房的项目，按照前3年免缴，后2年减半的标准由政府给予房租补贴”，而本案所审理的系基于原、被告双方两个平等主体之间所产生的租赁合同关系而引起的纠纷，故该条款不能适用于本案。现二被告以驻马店市政府对招商企业有优惠政策为由，请求原告按优惠政策的规定给予免除租金，本院不予采纳。因被告海王公司驻马店分公司系被告海王公司依法成立的分公司，不具备独立法人资格，其民事责任应由海王公司承担，故被告海王公司应承担其分公司不足清偿部分的偿付责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、限被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司于本判决生效后三十日内向原告河南驻马店经济开发区投资有限公司返还承租的位于驻马店市兴业大道与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房的租赁物。二、限被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司于本判决生效后十日内向原告支付自2019年1月1日起至实际迁出之日期间的占有使用费，按每月占有费61010.56元的标准计算（上述费用中应扣除一个半月的占有使用费）。三、当被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司不能承担本判决确定的偿付责任时，由被告河南海王银河医药有限公司承担。四、驳回原告的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14683元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 殷      红      建人民陪审员 王      桂      红人民陪审员 张学娟二Ο二一年四月二十二日书 记 员 宋      冬      阳