贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)黔毕中民终字第1034号上诉人（原审原告）王建勋，男，1971年9月4日出生，汉族，住毕节市七星关区。委托代理人顾圣国（特别授权代理），陈友，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖跃，男，1978年10月4日出生，汉族，住毕节市七星关区。上诉人王建勋与被上诉人肖跃房屋租赁合同纠纷一案，王建勋不服毕节市七星关区人民法院于2013年8月26日作出的（2013）黔七民初字第1042号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2011年10月26日，原告与被告签订转租协议，约定原告将位于七星关区三十米大道中段的六合颐茶楼转租（实际为承包）给被告经营，租期为2011年11月1日至2017年3月1日，并约定被告应于每年3月1日前缴纳次年的房租。但是，至2013年3月，承包期满后，被告却无故解除合同，并拒绝支付2013年3月1日的费用。原告认为，双方签订的《房屋转租协议》，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，该合同依法成立，对双方都有约束力，双方均应诚实履行。被告在实际履行一年半之后，擅自单方解除合同，其行为已构成违约，并给原告造成了较大的实际损失。原告从解决问题的角度考虑，同意解除合同，不再追究其实际损失的赔偿责任，仅仅要求其支付合同的违约金伍万元。原告为保护其合法权益，特诉至法院，请求人民法院判令解除双方的房屋转租协议；判令被告支付违约金50,000.00元给原告；本案的诉讼费由被告承担。原审查明：2011年10月26日，原告王建勋与被告肖跃分别以甲、乙双方的身份签订《房屋转租协议》，原告将位于毕节市七星关区区政府附近三十米大道的六合颐茶楼转租给被告使用，协议载明：“租用期限：2011年11月1日至2017年3月1日。租金金额和支付时间：2013年3月2日至2014年3月1日为18万整。每年的3月1日前缴纳次年的租用费用给甲方。违约责任：如违反本协议，必须赔偿对方伍万元人民币的违约金，同时支付对方因此造成的一切经济损失。”。被告于2012年5月20日和王开玫签订了《茶楼转租协议》，将此茶楼转租给王开枚使用，后王开玫又将茶楼转租给阮友举使用。被告如约向原告交付了2011年、2012年的租金，2013年3月1日，双方约定的缴费时间届满，被告仍未如期缴纳，原告在给予被告一定的宽限时间后，被告仍然没有缴纳2013年的租金，原告遂于2013年3月15日和房东杨德均一起，从阮友举手中收走房屋钥匙，房屋至今为杨德均使用。原告认为被告未如期缴纳租金，构成违约，以前述诉讼请求向本院提起诉讼。原审认为：原、被告双方订立的《房屋转租协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行所负义务。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。本案中，被告未按期支付租金，从根本上违反了合同约定，合同可予解除，被告应承担支付违约金等相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告于2013年3月15日收走房屋钥匙，被告实际超期使用房屋为13日，双方合同约定：“2013年3月2日至2014年3月1日为18万整。每年的3月1日前缴纳次年的租用费用给甲方。”被告所欠原告租金为13×（180,000.00÷365）﹦6,410.96元即为原告的损失，本案租赁合同中约定的违约金为50,000.00元，已明显过分高于造成的损失。被告违约事实确实存在，但原告未尽到合理催收，因此本院酌情将违约金确定为造成损失的6,410.96元的同期同类贷款利率水平加收30％的标准计算违约金。综上，原告诉请部分于法有据，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年10月26日签订的《房屋转租协议》。二、被告肖跃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王建勋违约金。以6,410.96元的同期同类贷款利率水平加收30％的标准从2013年3月15日起至支付完毕之日止。三、驳回原告王建勋的其他诉讼请求。案件受理费1,050.00元，减半收取525.00元，原告王建勋承担451.00元，被告肖跃承担74.00元。王建勋不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，作出新判决，一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实不清，一审认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系错误，当事人之间应是承包合同关系，涉案房屋是从杨德军处租来，连同茶楼附属设施一起承包给被上诉人。按照双方协议约定，从2013年到2016年的承包费用为79.051万元，被上诉人对以后的承包费61.051万元单方违约，给上诉人带来直接经济损失，一审法院认定5万元违约金过高错误。一审认定上诉人未尽到合理催收承包费错误。上诉人已多次催收但被上诉人拒不支付。一审判决第二项内容无法理解。被上诉人答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：被答辩人认为涉案协议是承包关系错误。承包关系中，承包方必须以发包方名义进行生产经营，对外的权利义务由发包方享有和承担，对内的人财物支配关系仍属发包方。而租赁关系是出租人将租赁物交给承租人使用收益，承租人支付租金，承租人具有完整的民事权利能力和民事行为能力。本案协议约定的六合颐茶楼转租后，答辩人以自己的名义经营“品韵茶楼”，之后又更名为“东坡楼”。可见答辩人与被答辩人之间是租赁关系。被答辩人未按期交纳租金只是轻微违约，被答辩人和房东杨德军强行从第三人手中收走茶楼钥匙，霸占了答辩人和第三人添置的所有家具，擅自将“东坡楼”更改为“雅舍谈吃”，是彻底违约。答辩人给被答辩人造成的实际损失就是超期使用房屋的13天租金，而被答辩人所称的79.051万元是未来四年的租金。一审判决第二项计算为6410.96+（以6410.96为基数从2013年3月15日起至支付完毕之日止银行同期同类贷款利率）×130%，并不难以理解。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：涉案协议是租赁合同还是承包合同，一审所判的违约金是否正确。本院认为：涉案协议是租赁合同还是承包合同，一审所判的违约金是否正确。双方当事人签订的《房屋转租协议》载明：“租用期限：2011年11月1日至2017年3月1日。租金金额和支付时间：2013年3月2日至2014年3月1日为18万整。每年的3月1日前缴纳次年的租用费用给甲方。违约责任：如违反本协议，必须赔偿对方伍万元人民币的违约金，同时支付对方因此造成的一切经济损失。”，双方当事人在实际履行过程中，亦是由被上诉人支付上诉人租金并对上诉人的茶楼（包含茶楼附属物品）进行使用、收益，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定的租赁合同的法律特征，双方当事人之间应属于租赁合同关系。上诉人诉称双方之间系承包合同关系，该诉称没有法律依据，本院不予采纳。上诉人诉称其直接损失为79.051万元，一审认定5万元的违约金过高错误。上诉人诉称的79.051万元直接损失系未来的可期待租金，不属于直接损失的范围。根据一审查明的事实，被上诉人未支付租金后超期使用了租赁物茶楼13天，之后上诉人已收回钥匙并控制茶楼，一审法院将该13天的租金6,410.96元认定为上诉人的损失正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，上诉人诉称的5万元违约金已超出其损失的百分之三十，一审判决酌情将违约金计算为造成损失的6,410.96元的同期同类贷款利率水平加收30％符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。上诉人的该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王建勋承担。本判决为终审判决。审判长 李   可审判员 吴 建 平审判员 唐   琳二〇一三年十月三十一日书记员 朱莉（代）