上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初49671号原告：上海金贵缘投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱爱国，执行董事。委托诉讼代理人：邓瑛，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：路璇，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：启东勤盛置业有限公司，住所地江苏省启东市。法定代表人：刘豪，总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女。原告上海金贵缘投资管理有限公司诉被告启东勤盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海金贵缘投资管理有限公司的委托诉讼代理人邓瑛、路璇、被告启东勤盛置业有限公司的委托诉讼代理人顾彬菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金贵缘投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年6月2日至2021年2月1日期间租金人民币3,323,398元(以下币种相同)；二、判令被告支付2020年11月2日至2021年2月1日期间物业费93,075元；三、判令被告支付水费205元、电费17,355.25元；四、判令被告支付逾期支付租金以及物业费违约金49,605元；五、判令被告支付以3,483,638.25元为本金，自2021年2月1日起按照年利率15.4%标准计算至实际付清之日止的利息损失；六、判令被告支付自2021年2月2日起按照月租金415,424.75元的1.5倍计算至2021年3月1日止的房屋占用使用费；七、判令被告支付律师费12万元；八、诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年3月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区龙阳路XXX号龙阳广场内一层编号为L1-7(110-7)区域房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2020年2月2日至2021年2月1日。同日，被告与上海洪缘物业管理有限公司(以下简称洪缘公司)签订《物业管理合同》。被告自2020年5月起欠付租金及物业管理费，原告多次发函催讨。2021年2月1日，原告向被告发函称，租赁期届满后，原告对被告遗留在租赁区域的物品有法定留置权，留置期2个月，按照1.5倍租金支付占用期限使用费。2021年2月25日，被告出具《情况说明》，确认欠付原告及物业公司租金、物业费、违约金、水电费等金额，并出具还款计划以及承诺愿意按照年利率15.4%标准支付逾期付款利息损失。2021年4月16日，原告与洪缘公司签订《债权转让协议》，约定洪缘公司将对被告的债权全部转让给原告，并书面通知被告。之后，被告支付三个月物业费93,075元，余款未付，经多次催讨未果，故涉讼。被告启东勤盛置业有限公司辩称，对诉请一、二、三无异议，同意支付。原告主张的利息损失足以弥补2021年2月1日之前的逾期付款违约金，不同意支付逾期支付租金及物业费的违约金。对诉请五的起算日期及计算标准无异议，认为计算本金中应扣除保证金868,698元。原告拒绝被告撤场导致的扩大损失应由原告自行负担，不同意诉请六，认为房屋占用使用费的标准过高，要求法院予以调整。律师费缺乏合同依据，不同意支付。经审理查明，2020年3月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区龙阳路XXX号龙阳广场内一层编号为L1-7(110-7)区域房屋出租给被告使用，房屋使用面积为510平方米。合同第三条约定，租赁期限一年，自2020年2月2日至2021年2月1日。第四条约定，房屋租金每月415,424.75元。第十三条约定，在本合同期内，被告如发生延付租金等费用的违约行为，原告有权责令被告限期改正。如被告在限期内不能改正的，则原告有权以向被告发出一份通知的形式，终止本合同，收回该租赁房屋，并保留追索相关费用的权利(包含但不限于物业管理费、水电费等)，且不承担任何责任。原告应在接到解除合同通知7日内将全部货物搬离该承租房屋，如故意拖延或延期，原告有权向被告收取日租金1.5倍的临时占用费。同日，被告与洪缘公司签订《物业管理合同》，约定租赁期限自2020年2月2日至2021年2月1日，每月物业管理费为31,025元。2020年2月1日，原告将系争房屋交付给被告。被告支付给原告保证金868,698元。2020年5月起，被告欠付租金及物业管理费。2020年9月9日，原告向被告发送《通知》，催讨租金及物业费，被告收到。2020年11月1日，被告向原告发送《撤场告知函》称，合同到期后，被告将不再进行续租。2020年11月21日，原告回函被告要求支付欠付费用，原告于次日收到函件。2021年1月15日，原告向被告发函要求支付欠付费用，被告于次日收到函件。2021年2月1日，原告向被告发函称，租赁期届满后，原告将对位于被告遗留在租赁区域的物品行使法定留置权，留置期限为2个月，自2021年2月2日至2021年4月1日。基于被告提出遗留物品的价值，经原告慎重考虑，在被告物品留置期限内，原告将采取外围封闭出入口方式，直接将被告物品封存保管在原租赁区域，被告应按照2021年1月1日之日租金的1.5倍支付临时占用保管费。2021年2月25日，被告出具《情况说明》称，因公司战略变化，在恒大海上威尼斯龙阳展台合作事宜上出现了租赁费、物业费付款滞后问题，欠款情况为：8个月租赁费3,323,398元，逾期支付违约金为46,387元(2020年6月2日至2021年2月1日)，6个月物业费186,150元，逾期支付违约金3,218元(2020年8月2日至2021年2月1日)。水费205元，电费17,355.25元。共计拖欠3,576,713.25元(以上费用截至到2021年2月1日)。经友好协调，计划还款如下：1、2021年3月31日前支付应付租赁费、物业费100万元；2、2021年3月31日前结清水、电费17,560.25元；3、2021年4月30日前支付剩余应付租赁费、物业费及其违约金人民币1,690,455元；4、2021年4月30日前支付租赁费868,698元。5、如我司2021年3月31日之前款项未依约支付，须按照年化15.4%标准以3,576,713.25元为计息基数，自2021年2月1日始计息，分期还款的所有未到期债权加速到期，贵司有权一并予以追索；若我司第1、2笔正常履约，2021年4月30日未依约履行第3笔约定的1,690,455元支付义务，则贵司有权要求我司承担以第3、4笔约定的应付款项之和(共计2,559,153元)为基数，自2021年3月1日开始按年化15.4%计息。2021年3月2日，被告从系争房屋中迁出。2021年4月16日，原告(乙方)与洪缘公司(甲方)签订《债权转让协议》，约定甲方根据《物业管理合同》、《情况说明》将对被告的债权(包含本金206，928.25元以及年化15.4%标准自2021年2月1日始计算的利息)转让给乙方，乙方同意受让。2021年4月16日，洪缘公司向被告发送《债权转让通知书》称，我司与原告于2021年4月16日签订《债权转让协议》，现将我司对贵司的债权(包含本金206,928.25元以及年化15.4%标准自2021年2月1日始计算的利息)，依法转让给原告，与转让债权相关的其他权利也一并转让。请贵司自接到该债权转让通知书后应向原告履行全部义务。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。2021年4月16日，原告向被告发送《催款函》，催讨被告欠付的款项。之后，被告支付三个月物业费93,075元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告对诉请一、二、三无异议，同意支付，本院依法予以准许。因被告逾期付款，理应承担逾期付款的违约责任。被告抗辩原告主张的利息损失足以弥补2021年2月1日之前的逾期付款利息损失，不同意支付逾期支付租金及物业费的违约金，因原告主张的违约金系2021年2月1日之前逾期付款的违约金，与原告主张诉请五中2021年2月1日之后的利息损失并不重复，且被告在2021年2月25日出具的《情况说明》中明确欠付租金及物业费的违约金金额并同意支付，故对原告要求被告支付逾期支付租金以及物业费违约金49,605元的诉请，本院依法予以支持。被告对诉请五的起算日期及计算标准无异议，本院予以确认，被告认为计算本金中应扣除保证金868,698元缺乏合同依据，本院难以采信，故对诉请五，本院依法予以支持。被告主张是原告阻碍被告撤场，原告对此予以否认，被告未提供相关证据予以佐证，故对被告的主张，本院难以采信。被告于2021年3月2日从系争房屋中迁出，故被告理应支付自2021年2月2日起至2021年3月1日期间的房屋占用使用费。被告认为按照月租金415,424.75元的1.5倍计算标准过高，要求法院予以调整，本院根据原告的实际损失、被告的过错程度等综合因素，酌定被告按照月租金415,424.75元标准支付。原告要求被告支付律师费12万元，缺乏合同依据，本院难以支持。原告要求没收保证金868,698元缺乏合同依据，本院难以支持。租赁合同期限届满后，原告理应将保证金868,698元返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司2020年6月2日至2021年2月1日期间租金3,323,398元；二、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司2020年11月2日至2021年2月1日期间物业费93,075元；三、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司水费205元、电费17,355.25元；四、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司逾期支付租金以及物业费的违约金49,605元；五、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司以3,483,638.25元为本金，自2021年2月1日起按照年利率15.4%标准计算至实际付清之日止的利息损失；六、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海金贵缘投资管理有限公司自2021年2月2日起按照月租金415,424.75元标准计算至2021年3月1日止的房屋占用使用费；七、驳回原告上海金贵缘投资管理有限公司的其余诉讼请求；八、原告上海金贵缘投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告启东勤盛置业有限公司保证金868,698元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,009元，减半收取计21,004.5元，保全费5,000元上述共计26,004.5元，由原告上海金贵缘投资管理有限公司负担2,304元，被告启东勤盛置业有限公司负担23,700.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。