上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14475号原告：陈凌，男，1979年1月20日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：倪清，上海汉盛律师事务所律师。被告：钱盈蓓，女，1972年6月5日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。被告：谭丽娜，女，1985年2月4日出生，汉族，住安徽省。被告：王丽梅，女，1987年1月14日出生，汉族，户籍地安徽省，现住浙江省嘉兴市。原告陈凌与被告钱盈蓓、谭丽娜、王丽梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理。因被告谭丽娜下落不明，本院于2020年6月12日转为普通程序，依法通过公告方式向其送达了诉状副本及开庭传票，并于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告陈凌的委托诉讼代理人倪清、被告钱盈蓓的委托诉讼代理人陶雪红、被告王丽梅到庭参加了诉讼，被告谭丽娜经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈凌向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告签订的房屋租赁合同解除；2.判令三被告支付原告拖欠的自2015年6月22日至2017年6月21日止的房屋租金人民币649,158.1元；3.判令三被告支付原告以人民币649,158.1元为本金，按日万分之五的标准，自2017年6月22日起计算至2019年8月19日止的滞纳金，支付原告以人民币649,158.1元为本金，按日万分之三的标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止的滞纳金；4.判令三被告支付解约违约金51,600元；5.判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年10月，原告陈凌将位于闵行区古羊路XXX号二层的自有商铺(以下简称“涉案房屋”)租赁给三被告开设美容养生会所，双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。租赁合同由被告钱盈蓓及被告王丽梅签署,但在承租过程中租房看房、租金洽谈被告谭丽娜均参与且明确表态自己是承租人之一，后期租金支付事宜等也由该美容养生会所的主要负责人被告谭丽娜负责联系及兑付。由于原告经常不在上海，自2008年10月起就聘请了上海汉盛房地产经纪事务所(以下简称汉盛事务所)的工作人员王宪文对其所持有的古羊路多家商铺进行相关的中介代理服务。自2014年下半年，三被告延迟支付租金起，王宪文受托与美容养生会所的主要负责人被告谭丽娜进行联系、催讨租金，但三被告总以生意刚起步，资金流困难为由一再拖延和反复许诺。拖至2016年下半年，原告忍无可忍要求三被告立即支付租金或将解除合同并走法律途径，三被告才与原告协商先行支付当时的月租，等资金宽裕时逐步补上之前的欠费，一时心软的原告答应了三被告的要求，未想在2017年6月22日，三被告居然在毫不告知的情况下迅速搬离了涉案房屋，并无赖地拒绝原告及其代理人王宪文催讨欠费的要求。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如所请。原告陈凌向本院提交证据材料如下：1.《房屋租赁合同》及《补充协议》(有原件)；2.《房屋租赁合同》及《补充协议》(无原件)，合同签订时是一式三份，原告处留存一份、中介处留存一份、被告处留存一份，此份证据系原告自己留存的合同复印件，在诉讼开庭要提供原件核对时，原告发现自己保存的租赁合同原件遗失，故让中介人员出具了中介处留存的《房屋租赁合同》及《补充协议》即证据1的原件，并向法庭提供；上述证据1-2旨在证明双方租赁关系及租金、违约金计算方式。被告钱盈蓓对于原告提供的证据1上钱盈蓓的签字不认可，对于证据2的真实性无法确认。其认为从《房屋租赁合同》及银行业务凭证来看，租赁该房屋用于公司经营而非签字的个人承租，合同实际履行主体是公司，被告钱盈蓓、王丽梅不是房屋实际承租人。两家公司的负责人是谭丽娜，钱盈蓓、王丽梅不能到场的情况下让谭丽娜代签的，谭丽娜代表公司去签了租赁合同，合同不管谁签都是代表公司与原告签订。《房屋租赁合同》第4.2条约定，租金按1个月为一期支付，于该月的3日前支付，故2016年9月21日前的租金已经过诉讼时效，从《房屋租赁合同》第4.3条来看，租金逾期支付的，每逾期1日，按日租金的1倍为滞纳金，与事实不符；3.上海市房地产权证及产调信息，旨在证明涉案房屋权属归原告所有。被告钱盈蓓对于上述证据材料的真实性无异议。4.上海豫臻健康管理咨询有限公司(以下简称豫臻公司)的工商资料；5.现场照片；6.上海曼琇美容有限公司(以下简称曼琇公司)的工商资料，上述证据4-6旨在证明三位被告共同承租了涉案房屋以及周边相邻房屋用于开设美容养生会所，对外宣传使用“豫臻”的名称，在工商登记处用相邻两处商铺地址注册了上述两个公司。法定代表人和实际负责人均为被告谭丽娜，被告钱盈蓓为股东之一。被告钱盈蓓对于上述证据材料的真实性均无异议，但认为实际涉案房屋在2015年6月2日豫臻公司成立之后，由被告谭丽娜经营豫臻公司，已经不再经营曼琇公司，被告钱盈蓓作为曼琇公司股东之一也于2015年5月退出，因此实际履行合同的是豫臻公司，照片中也显示是豫臻公司不是曼琇公司。7.《物业代理(客户)委托书》，旨在证明原告常年聘请房产中介人员王宪文对原告所持有的古羊路多家商铺进行相关的代理中介服务，涉案商铺的租金催讨等联系事宜均由王宪文经手，且一直试图与谭丽娜联系催讨所欠租金。被告钱盈蓓对于上述证据材料上案外人的某某的真实性无法确认；8.被告谭丽娜的微信号、电话号码及其丈夫的微信号，旨在证明中介人员通过上述方式不间断地向被告谭丽娜催讨租金。被告钱盈蓓认为上述证据材料无法证明原告想证明的内容，无任何催讨记录，也无任何向被告钱盈蓓催讨的记录；而且原告欲证明的是向被告谭丽娜催讨过，被告谭丽娜是两家公司的实际经营人，进一步证明该房屋租赁的主体是公司不是个人；9.银行业务凭证，旨在证明被告谭丽娜支付房租情况，谭丽娜是租赁合同的实际履行人之一，且也是租赁房屋开设的会所的主要经营负责人。被告钱盈蓓对于上述证据材料的真实性认可，其认为恰恰证明合同履行主体是公司，是被告谭丽娜代公司支付了房租；10.案外人汉盛事务所出具的《情况说明》，旨在证明中介人员持续向被告谭丽娜等人进行租金催讨。被告钱盈蓓认为上述证据材料从形式上来看属于证人证言，由于证人没有到庭无法律效力；从内容上来看，古羊路的商铺是出租给客户办豫臻公司，而被告钱盈蓓在2015年5月之前系曼琇公司的股东，因此与被告钱盈蓓没有关系，而且该份材料体现的合同承租人是公司不是个人。另外，其认为中介通过上门、电话、微信的方式催讨的相关证据是缺乏的，无法证明中介上门以及催讨；11.原告于工商部门调取的《房屋租赁合同》，旨在证明系被告谭丽娜、钱盈蓓以注册曼琇公司为由要求原告签署的，印证被告钱盈蓓及谭丽娜系涉案商铺的承租人。被告钱盈蓓对于上述证据材料认为，对于谭丽娜本人没有到庭，谭丽娜是否本人替公司租赁房屋，是否愿意承担公司的责任，被告钱盈蓓无法代谭丽娜表示，即便是谭丽娜的签字也是为了注册公司，实际履行主体是公司不是个人，根据相关法律规定，在公司没有注册成立之前是由法定代表人代为签订合同。12.华东政法大学司法鉴定中心文检鉴定意见书(华政[2019]物证(文)鉴字第A-166号)及(2019)沪0112民初878号民事裁定书，旨在证明在878号案的诉讼过程中，仅王丽梅就涉案合同上的签字做了司法鉴定，无任何证据证明租赁合同上钱盈蓓的签字非其本人所签。被告钱盈蓓对于上述证据材料的真实性没有异议，但不同意原告的证明目的。13.案外人王宪文出具的《情况说明》，旨在证明原告非本市居民，因做生意常年在外地，涉案房屋委托中介对外出租，中介指派王宪文负责房屋出租事宜。根据王宪文叙述，三被告均是涉案房屋的承租人，三被告均在租赁过程中参与过看房，出现在涉案房屋中进行经营，在拖欠租金时，王宪文通过上门、电话或微信等对三被告进行催讨，并告知将解除合同且承担责任。2017年6月发现三被告擅自搬离后，王一直通过电话、微信联系，直到被告等人拒接电话及对微信进行拉黑，直至诉讼前原告一直向三被告主张自己的权利，并不存在部分租金已过诉讼时效的问题。被告钱盈蓓对于上述证据材料认为属于证人证言，证人应出庭作证。且王宪文所陈述的内容与原告之前提交的汉盛事务所出具的情况说明有诸多矛盾的地方，汉盛事务所称豫臻公司承租涉案房屋，王宪文一直在向负责人谭丽娜催讨租金，王宪文的情况说明却陈述三被告有意向承租，且带看过房屋。事实上钱盈蓓从未参与过房屋承租，也没有去看过房屋，设立曼琇公司的前期工作都是谭丽娜一手操办。钱盈蓓从来不认识王宪文，从未接到过王宪文的电话。但从王宪文出具的情况说明的内容有一点可以看出，王宪文称一开始谭丽娜还接电话，之后将其拉黑，说明租赁主体一直是谭丽娜。况且谭丽娜还有多重身份，谭丽娜还是豫臻公司的股东及法定代表人。如果之后还存在租赁关系的话，显然并非为经营曼琇公司而需支付的房租，2015年5月之后实际经营的是豫臻公司，且由谭丽娜实际经营。被告王丽梅对于原告提交的上述证据材料，认为笔迹鉴定意见书是真实的，其余证据均与其无关，也不清楚中介的情况。被告钱盈蓓辩称，原告诉请与被告钱盈蓓无关。1、关于豫臻公司。1)承租人为豫臻公司，豫臻公司成立时间为2015年6月，原告主张的时间也是2015年6月，且涉案房屋也是豫臻公司在使用。2)曼琇公司成立时间是2014年9月，法定代表人是谭丽娜，股东是钱盈蓓、谭丽娜；豫臻公司的法定代表人是谭丽娜，股东是苏寿梁、谭丽娜，可见谭丽娜是两家公司的股东及法定代表人，谭丽娜的行为代表两家公司。结合原告证据5、7、8，涉案商铺是出租给了豫臻公司，证据8情况说明显示中介也是向豫臻公司催讨租金的。3)原告证据5照片显示涉案房屋是谭丽娜用于豫臻公司使用，而非曼琇公司使用。4)2015年5月，谭丽娜经营的曼琇公司亏损，股东进行了清算，只是没有进行注销。该公司在2016年7月被列入异常名录，显然曼琇公司在2015年6月后已经没有正常经营。2、关于曼琇公司。1)曼琇公司是被告钱盈蓓、谭丽娜共同投资、设立，因注册登记需要，被告钱盈蓓根据被告谭丽娜的要求签订租赁合同，该法律后果应由设立后的法人承担。2)2015年5月已经进行清算，但未进行注销，实际已经不再经营，不存在拖欠租金的事实。3、原告主张的部分租金已经超过诉讼时效。原告起诉的租金拖欠期间为2015年7月至2017年6月21日，在2017年10月1日之前租金的诉讼时效为一年，因此2016年9月21日前的租金已经超过诉讼时效。4、原告的诉请未扣除已经收取的保证金，原告主张拖欠的租金金额与事实不符。根据租赁合同约定，原告已经收取了承租方保证金51,600元。被告钱盈蓓没有参与公司经营，实际经营都是由谭丽娜经手。根据证据显示，谭丽娜之后向原告又支付了部分租金。2016年9月、12月，2017年1、2、3、5月都支付过租金，合计167,800元，应予以扣除。5、原告主张的解约违约金无事实和法律依据，原告无权主张。6、曼琇公司与被告钱盈蓓不存在拖欠租金的行为，因此不承担滞纳金，且滞纳金标准过高，由法院进行调整。被告钱盈蓓向本院提交如下证据材料：1.曼琇公司工商登记信息；2.曼琇公司吊销营业执照的公示；上述证据1-2旨在证明2016年7月7日因未公示2015年度的年度报告被列入异常名录，2019年4月该公司被吊销营业执照，因此曼琇公司自2015年就不存在正常经营。原告对于上述证据材料的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。原告认为本案承租人为三被告个人，而非曼琇公司，况且该证据材料也不能证明公司不在正常经营。3.华东政法大学司法鉴定中心文检鉴定意见书(华政[2020]物证(文)鉴字第A-347号)，旨在证明《房屋租赁合同》及《补充协议》上签名非钱盈蓓本人所签，说明钱盈蓓不是该合同及补充协议确定的租赁关系的承租人。而从原告起诉的事实和理由及证据来看，原告正是依据该两份证据材料作为租赁关系确认的事实，且原告与承租人履行的也是该合同及补充协议。而工商备案的《房屋租赁合同》仅为办理曼琇公司注册使用，非双方间履行的租赁合同。且两份《房屋租赁合同》的房屋位置及租金、保证金均不相同，因此钱盈蓓不是涉案租赁合同履行主体，无需承担支付房屋租金的义务。原告对于上述证据材料的真实性无异议，但认为两份《房屋租赁合同》的内容基本一致，在庭审事实调查过程中，钱盈蓓明确去过承租房屋，而且涉案期间钱盈蓓与谭丽娜又是曼琇公司的股东，均明确知晓租赁的确切地址，故钱盈蓓应承担合同约定的义务及违约责任。合同签署后，三被告支付了合同款并搬入涉案房屋实际使用，故三被告均是涉案房屋的承租人，应承担承租人的相应责任。被告王丽梅认为其对被告钱盈蓓提交的上述证据1-2的相关事实不清楚，无法发表意见。对被告钱盈蓓提交的上述证据3的真实性无异议。被告王丽梅辩称：涉案租赁合同不是其本人签署，通过笔迹鉴定也印证了上述事实。其不认识原告，与原告也没有任何关系。其没有参与公司经营，与其他两位被告也都没有经济往来或合作。被告王丽梅在本案中没有证据提交。本院听取了原、被告的举证、质证意见后，对各方当事人提供的证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料2-9及11-12，具备真实性、合法性及关联性，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。原告提供的证据材料1，因其未提交原件，被告对该证据材料亦不认可，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。原告提供的证据材料10，属于证人证言，证人王宪文无正当理由未出庭接受法庭质询，而原告提供的证据材料13，虽系单位出具的证明，但下方也有经办人王宪文的签字，证据10及13的内容有相矛盾之处，故本院对上述证据材料对本案的证明力均不予确认。被告钱盈蓓提供的证据材料1-3，具备真实性、合法性及关联性，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区古羊路XXX号房屋的权利人为原告陈凌。2008年10月11日，原告陈凌(签约甲方)与案外人汉盛事务所签订《物业代理(客户)委托书》一份，约定甲方委托乙方全权处理位于上海市闵行区古羊路XXX号、XXX号商铺的租赁事宜，成功签约后甲方将支付乙方月租金的80%作为服务费。2013年形成《房屋租赁合同》一份，出租方、签约甲方为原告陈凌，承租方、签约乙方为被告谭丽娜、钱盈蓓，该合同约定甲方将位于上海市闵行区古羊路XXX-XXX号之物业出租给乙方作为店铺使用。该房屋的建筑面积总计202平方米(预测面积)。交房标准为甲方将该商铺钥匙交付给乙方。租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止。递增方式以(补充协议)为准。租金每月为25,450元，每平方米每天4.2元。租金按1个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年10月18日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至：户名为陈凌，开户银行为中国农业银行温州市营业部，帐号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的甲方银行账户。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方单方终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方同意支付给甲方租赁保证金50,900元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该商铺及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。合同还对其他事项作了约定。该合同尾部甲方落款处有陈凌签名，乙方落款处有谭丽娜、钱盈蓓签名。同年还形成《房屋租赁合同》一份，出租方、签约甲方为原告陈凌，承租方、签约乙方为被告王丽梅、钱盈蓓，该合同约定甲方将位于上海市闵行区古羊路XXX号二层之物业出租给乙方作为店铺使用，该房屋的建筑面积总计202平方米(预测面积)。交房标准为甲方将该商铺钥匙交付给乙方。租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止。递增方式以(补充协议)为准。租金每月为25,800元，每平方米每天4.2元。租金按1个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年10月22日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前。每期租金由乙方以现金方式支付或以银行划帐方式支付至：户名为陈凌，开户银行为中国农业银行温州市营业部，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的甲方银行账户。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方同意支付给甲方租赁保证金51,600元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该商铺及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条违约责任：本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。合同还对其他事项作了约定。该合同尾部甲方落款处有陈凌签名，乙方落款处有王丽梅、钱盈蓓签名。另外，上述双方还签订《补充协议》一份，约定2013年10月22日至2014年1月21日为免租期。2016年1月22日递增至2017年1月21日开始递增7%。2017年1月22日递增至2018年1月21日在上一年的基础上再递增7%。2018年1月22日递增至2019年1月21日在上一年的基础上再递增7%。该商铺毛坯形式出租,装修期间须符合国家法定法规。上述合同及补充协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告谭丽娜陆陆续续向原告支付了租金，金额合计为449，006元。2014年10月9日，曼琇公司成立，设立地址为上海市闵行区古羊路XXX-XXX号，经营范围包括美容店、化妆品及健康管理咨询等，法定代表人为谭丽娜，股东为钱盈蓓和谭丽娜。2015年6月3日，豫臻公司成立，设立地址为上海市闵行区古羊路XXX号二层，经营范围包括健康管理咨询等，法定代表人为谭丽娜，股东为苏寿良和谭丽娜。2015年6月，被告开始拖欠租金且长期不付，故成讼。另查明，2019年6月经被告王丽梅申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》及《补充协议》末页乙方处留有的王丽梅签名是否系王丽梅本人所签进行笔迹鉴定。该鉴定中心于2019年7月15日出具华政[2019]物证(文)鉴字第A-166号文检鉴定意见书，其结论为租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》及《补充协议》末页乙方处需检的王丽梅签名，与样本上的王丽梅签名字迹不是同一人所写。2020年12月经被告钱盈蓓申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》及租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》末页乙方处留有的钱盈蓓签名是否系钱盈蓓本人所签进行笔迹鉴定。该鉴定中心于2021年1月21日出具华政[2020]物证(文)鉴字第A-347号文检鉴定意见书，其结论为租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》末页乙方处需检的钱盈蓓签名，与样本上的钱盈蓓签名字迹不是同一人所写。租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》末页乙方处需检的钱盈蓓签名，与样本上的钱盈蓓签名字迹是同一人所写。另，原告在诉讼中自认收到过租赁保证金51,600元，且明确被告搬离涉案房屋日期为2017年6月22日。另外，被告钱盈蓓于2020年11月2日法院组织的谈话中陈述，其记得当时签过一份租赁合同，合同是谭丽娜给的，谭丽娜是向阿德租赁的房屋，抬头上承租人处是其名字，其在合同尾部也签字了，但不是原告在本案中提供的两份租赁合同。签字时是在阿德的会所，签好就给谭丽娜了，后续的事情都是谭丽娜处理的。后来其没管过美容院，谭丽娜的父亲装修后开业了，谭丽娜负责经营。其一开始投资了10万元，没有参与过经营，一开始房租谭丽娜是正常支付的，后谭丽娜称资金不够要付房租等费用，其又追加过投资2万元。古羊路房屋设立曼琇公司其清楚的，目的为开设美容院，美容院开业时去过，开业后去做过几次美容。半年后公司经营亏损，大概在2015年其退出公司，谭丽娜称其去找新的投资人。还查明，原告陈凌曾于2019年1月3日起诉至闵行法院[(2019)沪0112民初878号]，向三被告主张租金及违约金，后于2019年11月27日申请撤诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告提供的租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》以及租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》，涉案履行的是哪一份房屋租赁合同。二、涉案房屋承租人是谁。三、涉案部分租金是否已过诉讼时效。对于第一个争议焦点，原告提供的租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》，该份租赁合同上租赁地址为古羊路XXX号二层，租金约定为25,800元/月(建筑面积202平方米，每平方米每天为4.2元/平方米/天)，起算租金日期为2014年1月22日。与被告谭丽娜向原告所支付租金的日期和金额相吻合，故双方之间履行的系原告提供的租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》，非租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》。对于第二个争议焦点，1、王丽梅是否系涉案房屋的承租人。原告提供的租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》，被告钱盈蓓及王丽梅在诉讼中分别申请了对上述两份材料上的签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为“钱盈蓓及王丽梅”字样的签名与样本上的签名字迹不是同一人所写。而原告在本案中提供的证据也无法证明王丽梅曾知情或参与涉案房屋租赁的事实，因此本院认为王丽梅不是涉案房屋的承租人。2、钱盈蓓是否系涉案房屋的承租人。1)原告提交的租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》上“钱盈蓓”签名，经笔迹鉴定，“钱盈蓓”字样的签名与样本上的签名字迹是同一人所写，钱盈蓓对此也予以了确认。2)从租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》的内容反映，租赁地址为古羊路XXX-XXX号，租金约定为25,450元/月(建筑面积202平方米，每平方米每天为4.2元/平方米/天)，起算租金日期为2013年10月18日。纵观两份房屋租赁合同的内容，对于租赁地址、租金标准、起算日期的约定虽有不同，但结合付款周期、打款账号及违约责任的约定，两份合同的内容虽有差异，但更趋于一致。3)结合钱盈蓓陈述其对谭丽娜开设的美容院投资了10万元，后谭丽娜称资金不够要付房租等其又追加投资2万元，对于房屋的装修及经营其均知情，其也至美容院去过几次。结合以上三点，本院有理由相信钱盈蓓系涉案房屋的承租人。3、谭丽娜是否系涉案房屋的承租人。1)原告提交的租赁期限自2013年10月18日起至2018年10月17日止的《房屋租赁合同》上，尾部落款处有谭丽娜的签名。2)在长期的租赁关系中，一直由谭丽娜通过转账方式向原告支付租金。3)开设的曼琇公司及豫臻公司的法定代表人是谭丽娜且也一直由谭丽娜负责经营。结合以上三点，本院有理由相信谭丽娜系涉案房屋的承租人。对于第三个争议焦点，结合租赁期限自2014年1月22日起至2019年1月21日止的《房屋租赁合同》《补充协议》的内容，双方已通过交付房屋和支付租金的方式实际履行。1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同。本案中，承租人自2015年6月起即未能足额向出租人支付租金，且一直拖欠至今，已构成违约，原告于2020年6月9日法院组织的谈话中明确要求解除合同，符合合同约定的解除条件。故双方的租赁合同于2020年6月9日解除。在租赁合同解除后，承租人应向出租人付清租赁期间拖欠的费用。本案中，因承租人至今未向出租人付清上述拖欠费用，因此，原告要求被告支付拖欠的租金之诉请，依法有据，本院予以支持。原告于2019年1月3日通过诉讼的方式向被告主张拖欠的租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，被告钱盈蓓提出的关于部分租金已过诉讼时效的辩称意见，符合法律规定，本院予以采纳，故原告主张的自2015年6月22日起至2016年9月21日期间的租金已过诉讼时效，本院不再支持。本案中，因承租人至今未向出租人付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，如乙方逾期支付租金，还需向甲方支付每逾期一日，按日租金的1倍计算的滞纳金。原告现自愿将该标准调低计算，此系原告对其自身权利的处分，本院对此予以准许。另根据合同约定，一方构成根本性违约的，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付月租金的2倍计算的违约金，故原告要求被告支付提前解除合同违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。此外，考虑到双方的租赁关系已经解除，对承租人向出租人支付的租赁保证金，出租人应在与承租人结清相关费用后予以返还。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、确认原告陈凌与被告钱盈蓓、谭丽娜就位于上海市闵行区古羊路XXX号二层房屋建立的房屋租赁合同关系于2020年6月9日解除；二、被告钱盈蓓、谭丽娜于本判决生效之日起十日内向原告陈凌支付自2016年9月22日起至2017年6月21日止的租金人民币258,116.1元；三、被告钱盈蓓、谭丽娜于本判决生效之日起十日内向原告陈凌支付以人民币258,116.1元为本金，自2017年6月22日起至2019年8月19日止，按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；向原告陈凌支付以人民币258,116.1元为本金，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金；四、被告钱盈蓓、谭丽娜于本判决生效之日起十日内向原告陈凌支付解约违约金人民币51,600元；五、原告陈凌于本判决生效之日起十日内向被告钱盈蓓、谭丽娜返还租赁保证金51,600元；六、驳回原告陈凌对于被告王丽梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,807.58元，由原告陈凌负担人民币6,030元，由被告钱盈蓓、谭丽娜负担人民币4,777.58元。笔迹鉴定费人民币14,500元，出庭费人民币693.5元，两项合计人民币15,193.5元，由被告钱盈蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元审 判 员  陈 洁人民陪审员  胡武录二〇二一年四月十五日法官 助理  倪晶旌书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民法总则》……第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……四、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……