天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初7139号原告：高东，男，1990年12月24日出生，汉族，上海用正医药科技有限公司职工，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李玉更，天津景松律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺振华，天津景松律师事务所律师。被告：王洪玉，女，1988年1月18日出生，汉族，无职业，原籍黑龙江省绥化市北林区，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王欣，天津永林律师事务所律师。第三人：天津金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406，统一社会信用代码91120103578314014M。法定代表人张彤，职务总经理。委托诉讼代理人：岳少飞，男，该公司职工。原告高东与被告王洪玉、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称“金乐家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高东及其委托诉讼代理人李玉更、贺振华，被告王洪玉的委托诉讼代理人王欣，第三人金乐家经纪公司的委托诉讼代理人岳少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高东向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告退还原告定金10万元；3.被告赔偿原告经济损失包括代办贷款服务费600元、评估费4700元、首付款利息损失19233元，房屋增值差价损失83万元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月24日，原告经第三人介绍与被告签订了关于天津市津南区双港镇梨双公路南侧欣悦家园3-4-502号房屋的《房屋买卖居间合同》，并于当日交付被告定金2万元。2016年7月30日，原告交付第三人600元代办贷款服务费及4700元评估费。2016年8月6日，原告又交付被告8万元定金。原告为顺利办理房屋贷款手续，于2016年8月9日向中国工商银行天津市分行广厦支行提交了存款账户冻结申请书冻结了原告用于购买该房屋的首付款26万元。2016年9月19日，被告拒绝提交资料办理该房屋的清贷手续，并通过中介向原告表示不愿卖房。被告王洪玉辩称，同意解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，同意退还原告交付的定金2万元和8万元首付款，不同意赔偿原告代办贷款服务费、评估费和首付款利息损失。被告于今年8月份在津南区房管局办理预约手续得知涉案房屋被法院查封，不能出售。被告及时将该情况告知中介。此时距原、被告签订合同的日期很近，不存在83万元涨价损失情况，故被告也不同意赔偿房屋差价损失。第三人金乐家公司述称，三方签订房屋买卖居间合同后，原告存入首付款，并通过了银行贷款预审，基本确定贷款能批下来。被告有银行贷款未还清，一方面需要向贷款银行预约清贷时间，另一方面需要委托清贷公司代为还款。被告已经和清贷公司签订了协议，还需要办理委托公证手续，因涉案房屋被人民法院查封冻结，无法办理公证。另外，签订《房屋买卖居间合同》合同时，被告和案外人李邵瑞一起来的，他们自称是夫妻。围绕诉讼请求，原告当事人依法提交了证据：《房屋买卖居间合同》、定金收条、代办贷款服务费收据、评估费收据、首付款存款信息、借款合同、还款证明、存款账户冻结申请书、中国工商银行锁定业务受理凭证、原告与案外人李邵瑞通话录音、欣悦佳园网上出售信息截图。本院调取涉案房屋不动产登记查询簿。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据《房屋买卖居间合同》的真实性无异议，但在签订合同时被告不知道涉案房屋被查封；对定金收条的真实性无异议，其中案外人李邵瑞收取的八万元，被告收到了，但被告不清楚其代收的是定金，应属房款；对贷款服务费和评估费收据真实性无异议，原告应该没有办贷款和评估，所以第三人应退还该款；对于首付款存款证据无异议，但原告没有告知被告该款已筹齐；对借款合同与还款证明不认可；对于存款账户冻结申请书、中国工商银行锁定业务受理凭证与被告无关，只能证明原告筹齐首付；对于通话录音，李邵瑞只是被告的朋友，其没有处分被告房产的权利；欣悦佳园网上出售信息截图的真实性不认可，不能认定当时的真实市场价格。第三人对原告提交的证据无异议。原、被告及第三人对本院调取的证据无异议。本院经审查分析认为，原告提交的证据《房屋买卖居间合同》、定金收条、代办贷款服务费收据、评估费收据、首付款存款信息、通话录音及本院调取的证据符合证据的真实性、合法性和关联性对其证明效力予以确认。原告提交的存款账户冻结申请书、中国工商银行锁定业务受理凭证，结合交易流程，冻结首付款是办理银行贷款预审的要求，对该证据的证明效力予以确认；借款合同、还款证明，反映了原告与案外人之间的行为，难以确认借款关系的真实性，对其证明效力不予确认；欣悦佳园网上出售信息截图并非完成交易的信息，对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，原、被告及第三人订立《房屋买卖居间合同》，原告购买被告位于津南区双港镇梨双公路南侧欣悦佳园3-4-502号房屋1处，建筑面积82.4平方米，总价款94万元，原告支付定金2万元。合同约定2016年8月24日前筹齐首付款29万元，剩余房款65万元通过贷款形式支付给甲方；该房屋中尚有中信银行股份有限公司天津分行贷款约30万元未还清，被告承诺在上述银行贷款未还清外再无其他债权。该合同违约责任条款约定，如原告或被告违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于合同约定的房屋实际成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任。2016年7月30日，原告向第三人交纳代办贷款服务费600元和评估费4700元。8月6日，案外人李绍瑞代被告收取原告交付的定金8万元。8月7日，原告筹齐首付款27万元。8月9日，原告办理贷款预审手续，同意银行冻结首付款26万元。7月30日、8月9日，案外人李绍瑞均陪同被告办理相关手续，并与被告自称为夫妻。10月12日原告致电案外人李绍瑞，案外人表示涉案房屋被查封正在解决，房价上涨很多如按原价卖就亏了。另查明，被告与案外人王军协议离婚后，案外人王军为被告提供20万元购买房屋，被告从案外人王军工资卡中支取数万元，案外人王军于2013年向本院提起诉讼，要求被告返还上述款项。本院作出（2013）南民一初字第3144号民事判决书，判决被告返还原告245341.39元。2014年4月15日，案外人王军申请执行该判决。本院作出（2014）南执字第760号民事裁定书查封冻结涉案房产，查封期限自2014年6月9日起，后于2016年6月5日续封至2009年6月4日止。本院认为，当事人订立的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋买卖居间合同》，被告应保证涉案房屋除银行贷款未还清外再无其他债权。被告因未按期履行判决确定的给付内容，至涉案房产被人民法院查封两年有余，被告称在签订《房屋买卖居间合同》后才得知房屋被查封的情况，不符合常理，且并未提供相关的证据证明，被告亦未举证证明其及时告知原告涉案房屋发生了难以继续交易的客观情况。通过原告与案外人李绍瑞的通话录音可知，在原告催问下，案外人李绍瑞才告知涉案房屋被查封的情况。即便是被告在签订合同后得知涉案房产被查封，亦未采取措施积极解决问题。对于案外人李绍瑞与被告的身份关系，被告虽称二人并非夫妻关系，但在原、被告及第三人签订合同及办理银行面签等相关手续时，均有案外人李绍瑞陪同被告，并自称夫妻。原告有理由相信，案外人李绍瑞作出的拒绝继续履行合同的表述系被告的真实意思，且被告的实际行动亦反映出其不愿继续履约的意愿。本案中，被告因个人原因致其出售的房产被人民法院查封，又未采取措施解决问题，导致无法继续履行《房屋买卖居间合同》，被告应承担违约责任。《房屋买卖居间合同》因合同目的无法实现，双方均同意解除，被告同意退还原告10万元定金，本院准予。针对原告提出的第三项诉讼请求，根据合同法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。”合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告虽称8月份即表示房屋被查封无法交易，但并未举证证明其何时明确告知原告或第三人该合同无法继续履行。根据原告在起诉状中陈述的事实，2016年9月19日被告拒绝继续办理清贷款手续，并通过中介表示房子卖亏了，不愿继续履行合同。应以该日作为被告根本违约的时间点，确定该房屋所处区域类似房屋的市场行情，计算房价上涨差价。原告因履行合同支付的代办贷款服务费600元和评估费4700元，属于原告直接损失，被告应予赔偿。同时考虑守约方的履行情况（包括已支付定金10万元、筹齐首付款27万元并冻结其中26万元），以及违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力，当事人的过错程度等因素，本院酌定被告赔偿原告经济损失共计30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告高东、被告王洪玉及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年7月24日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告王洪玉于本判决生效后三日内返还原告高东定金10万元。三、被告王洪玉于本判决生效后三日内赔偿原告高东经济损失30万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1503元，由被告王洪玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  国艳二〇一六年十二月十二日书记员  冯程