北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初345号原告：崔光营，男，1964年11月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章德君，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增辉，北京市中盾律师事务所实习律师。原告：白凤军，男，1963年9月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章德君，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增辉，北京市中盾律师事务所实习律师。被告：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。原告崔光营、白凤军与被告世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告白凤军及其与崔光营之共同委托诉讼代理人章德君、张增辉，被告万特商业公司之委托诉讼代理人王和平、杨舒然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔光营、白凤军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年4月1日起至实际交还房屋之日的房屋占用费，并按照6%的标准计算利息至实际交还房屋之日；2.判令被告将3029号房屋恢复改造之前的原状；3.判令被告将以3029号房屋为注册地址的公司迁出或者注销；4.判令被告将对三层共有面积（包括但不限于楼道、消防通道等）的占用予以腾退并恢复原状；5.判令被告将对商场共有面积(包括但不限于天井、观光电梯、地下一、二层等)的占用予以腾退并恢复原状；6.判令被告将对共有面积改造成商铺所取得的收益向原告支付，暂计20000元；7.判令被告承担原告为本案支付的律师费5000元；8.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年8月27日，原告与北京万特房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买3029号商铺并办理了产权证书。之后与被告陆续签订《商铺租赁委托协议》，约定该房屋由被告代为对外出租，租金由被告代收，按承租人实际支付租金数额向原告转付。双方最后一次签订《商铺租赁委托协议》是在2012年6月19日，被告代原告于2012年6月20日与案外人梁俊杰签订商铺租赁合同，约定租期自2012年6月26日至2014年3月18日，如万特珠宝中心整体或楼层经营规划不作调整，合同期限自动延长一年。2015年3月18日租赁合同到期后，被告强迫原告及其他所有商铺业主签订降租协议，并威胁说，不签订降租协议将停止支付租金。原告不同意签订降租协议，此后被告一直未支付租金，亦未将涉案房屋返还原告，又以“市场不景气、运营困难，房屋一直无人承租，处于空置状态”为由欺骗原告。实际上，被告一直占用控制涉案房屋，在原告毫不知情的情况下，将涉案房屋出租给他人。此外，被告先是将3029号商铺与其他商铺合并重新编号为3009号商铺，后于2014年5月在未取得业主同意、未取得规划手续情况下，将商场全部业主共有面积进行了大规模改造，将商铺进行分割合并，将楼道、天井、电梯以及地下一、二层等公用面积改造成商铺，埋下巨大的安全隐患，被告应拆除并恢复原状，保障商场的安全运营。被告因将共有面积改造成商铺获得租金收益至少1000万元以上，该收益应归全部业主所得，原告应得部分暂估20000元。截至起诉之日，被告将三层商铺间隔断全部拆除，电线线路、线头裸露在外，十分危险，整个三层处于大开间状态，被告未将原告3029号商铺恢复原状，达不到适租条件，原告有权拒绝收回不适租状态的商铺，被告有义务将商铺恢复原状。另外，被告擅自将3029房屋作为案外人公司注册地址，应予迁出或注销。综上所述，被告的行为违反双方合同约定，违反了相关法律法规，侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。万特商业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第一，根据原告与开发商签订的商品房预售合同及补充协议，原告购买商铺后可以委托被告代租，也可以出租给被告，本案中，原告与被告签订委托租赁协议，被告依据双方签订的委托租赁协议，代原告与案外人签订租赁合同，原、被告之间为委托合同关系，原告以房屋租赁合同关系起诉，法院应驳回起诉。第二，原告委托被告将涉案商铺对外出租，并向被告出具《授权委托书》，被告为原告寻求到案外人承租，并以原告名义与案外人签订租赁合同，租赁合同的出租人为原告，承租人为案外人，被告依据原告委托处理涉案商铺租赁事务，应由原告承担委托事务处理结果，被告不是承租人，不负有交还房屋义务，也负有恢复原状义务。第三，双方委托合同于2015年到期后，因产业调整、商铺空置，但原告不同意降租，双方就后续委托租赁未达成一致，因此3029号商铺自2015年3月19日一直空置，原告应当于该时间点收回房屋，但原告拒绝收回，被告未占用，不应支付占用费。第四，3029号商铺纳入三层整体改造，原告在购房时已预知且在改造后未提出异议，被告不负有恢复原状义务，且恢复原状事实上不能履行，也会影响三层整体业主利益。第五，关于原告要求被告腾退三层及商场的共有面积并恢复原状的诉讼请求，要求被告向原告支付共有面积改造收益的诉讼请求，均与事实不符，且与本案不属于同一法律关系。第六，3029号商铺改造以后编号为3009号商铺，原告所称的以3029号房屋为注册地址的公司，其注册地址为新3029号商铺，与本案没有关联性，且该公司已迁出注册地址。第七，原告诉请被告支付律师费，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2007年8月27日，北京万特房地产开发有限公司（出卖人）与崔光营、白凤军（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落于西城区xx3029,预测建筑面积12.49平方米，其中套内建筑面积5.91平方米，房屋总价款410850元，出卖人应当在2008年2月28日前向买受人交付该商品房。预售合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》中标注了案涉房屋的平面图和位置，其所在的三层共有200余间商铺。预售合同附件八《北京商品房预售合同》之补充协议内容有：第1.1条，买受人购买商铺，有权自主决定自营或者出租，但无论自营还是出租，其经营的商品种类、品牌、款式等，均须符合万特购物中心总体经营规划和各楼层、区域的经营布局安排；第1.2条，买受人在签署预售合同时，须同时签署商业管理确认书（见附件九）,在办理商铺入住手续时，须与开发商指定的商业管理公司签署商业管理协议或者制定商业管理公约；第1.3条，商业管理公司不向买受人收取商业管理费用，作为补偿，买受人同意商业管理公司在符合商场经营规划布局的前提下，有权无偿使用（包括自用、出租）建筑体外墙广告、各楼层可利用空间等共有权益；第1.4条，买受人购买商铺后自营的，须在签署预售合同和本补充协议后三个月内，将经营品种、款式、品牌提交商业管理公司审核；第1.5条，买受人购买商铺后，自行对外出租的，须在签署预售合同和本补充协议后三个月内将租户的经营品种、款式、品牌提交商业管理公司审核；第1.6条，买受人购买商铺后委托商业管理公司代租的，须在签署预售合同和本补充协议后二个月内与商业管理公司签署委托代租协议；第1.7条，买受人购买商铺后出租给商业管理公司的，须在签署预售合同和本补充协议后一个月内与商业管理公司签署租赁协议；1.8买受人及其租户应当按照商场的统一要求进行装修、装饰。后，崔光营、白凤军取得不动产权证书，载明房屋坐落于西城区xx3029（以下简称诉争商铺），用途为商业用房，建筑面积12.55平方米，专有建筑面积5.91平方米。2009年4月9日，崔光营、白凤军出具《授权委托书》，委托万特商业公司代为出租诉争商铺，委托权限包括但不限于与承租人协商确定租赁合同的内容、以委托人的名义代为签订租赁合同、代为处理因租赁会同的签订、履行、变更、解除、终止而产生的争议、代收租金。委托期限3年。2010年4月26日，万特商业公司代崔光营、白凤军与案外人梁俊杰就诉争商铺签订《万特珠宝饰品交易中心场地（商铺）租赁合同》，约定租赁期限自2010年5月1日至2012年6月25日。2012年6月19日，崔光营、白凤军（甲方）与万特商业公司（乙方）签订《商铺委托租赁协议》，约定甲方将诉争商铺委托乙方以甲方名义对外出租，并认可乙方工作人员作为甲方代理人代为签署商铺租赁合同，租金由乙方代为收取，乙方将租金按月存入甲方指定的银行账号，委托期限为乙方代为签署的商铺租赁合同的租赁期限，且上述租赁期限不超过三年，在委托期内，甲方授权乙方与承租人协商确定租赁合同的内容，且授权乙方就租赁合同的签订、履行、变更、解除、终止等相关事宜作出决定，甲方对此产生的法律后果不持异议。关于租金转付，双方约定租金按承租方与乙方签订的《商铺租赁合同》中约定的月租金标准（按年度11个月租金收入比例），扣减代缴综合税后的净额按月返还甲方。同日，崔光营、白凤军出具了《委托书》并与万特商业公司签订了《商铺委托租赁补充协议》，约定甲方支付乙方服务费的金额相当于甲方出租该商铺一个月的租金收入。2012年6月20日，万特商业公司代崔光营、白凤军与案外人梁俊杰就诉争商铺签订《北京万特国际黄金珠宝中心商铺租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月26日至2014年3月18日，合同到期后，如万特珠宝中心整体或楼层经营规划不作调整，合同期限自动延长一年。崔光营、白凤军认可收到了万特商业公司转付的2015年4月之前的租金。上述《商铺委托租赁协议》期满后，双方就出租的租金标准未能达成一致，未予续签。万特商业公司表示，诉争商铺此后一直空置，崔光营、白凤军亦未予收回，而三层其他业主因调减了租金，商铺基本处于运营状态，至2019年7月底，因业态调整和整个行业不景气三层商铺全部空置。崔光营、白凤军对此不予认可，并提交了《北京万特黄金珠宝交易中心合同审批表》复印件一份，据此认为委托合同到期后，万特商业公司仍将诉争商铺对外出租，万特商业公司对该合同审批表的真实性不予认可。庭审中，双方均认可诉争商铺原为带隔断的独立空间，后于2011年由万特商业公司对三层商铺进行整体合并改造，其中诉争商铺与相邻其他商铺合并后重新编号，改造后诉争商铺不再有独立隔断。经本院组织双方进行现场勘验，诉争商铺所在三层所有商铺已全部拆除，三层现为整体开放的空间，处于空置状态，地面标明改造前的原商铺号，并用红线划出四至。万特商业公司表示系于2019年7月拆除。经询，崔光营、白凤军表示其与万特商业公司签订的《商铺委托租赁协议》虽名为委托协议，但双方实为房屋租赁合同关系。本院认为：崔光营、白凤军与万特商业公司签订的《商铺委托租赁协议》，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。崔光营、白凤军以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，认为其与万特商业公司之间形成房屋租赁合同关系。根据查明的事实，虽然万特商业公司向崔光营、白凤军支付租金，但万特商业公司系基于委托租赁协议，代崔光营、白凤军与实际承租人签订租赁合同，并由万特商业公司代为收取租金、扣除服务费及代缴相关税费后向崔光营、白凤军进行转付，万特商业公司向崔光营、白凤军支付租金的行为实为履行受托人的转交财产义务，万特商业公司既非诉争商铺的承租人，亦非诉争商铺的占用人，根据在案证据结合双方当事人陈述，本院难以认定崔光营、白凤军与万特商业公司就诉争商铺形成房屋租赁合同关系。因此，崔光营、白凤军要求万特商业公司承担民事责任的请求权基础应为委托合同法律关系，与房屋租赁合同法律关系无关。鉴于本案中法律关系的性质对请求权基础、裁判理由及结果均有影响，并最终关涉到当事人的实体权利能否实现。崔光营、白凤军以房屋租赁合同纠纷为由要求万特商业公司恢复原状、支付占用费及利息，请求权基础选择不当，且在法庭辩论终结前未予变更诉讼请求，故本院对其相应诉讼请求依法驳回，对其要求调取万特商业公司银行流水的申请亦不予准许。崔光营、白凤军关于将共有部分恢复原状予以腾退以及返还共有部分租金收益的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。崔光营、白凤军关于将注册地址迁出诉争商铺的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，本院不予处理。崔光营、白凤军关于律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。崔光营、白凤军可选择正确的法律关系另行起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回崔光营、白凤军的全部诉讼请求。案件受理费6825元，由崔光营、白凤军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月三日法官助理 王志伟法官助理 任旋旋书 记 员 郭莹莹