北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初4356号原告：王顺德，男，1951年2月14日出生，汉族，北京福田汽车公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王凌燕（王顺德之女），1980年7月19日出生，汉族，北京市世纪坛医院职工，住北京市西城区。被告：石玉兰，女，1931年1月26日出生，汉族，新街工贸集团退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高淑琴（石玉兰之女）。委托诉讼代理人：杨正清（石玉兰女婿）。被告：高淑琴，女，1952年10月30日出生，汉族，新街工贸集团退休职工，住北京市西城区。被告：杨正清，男，1955年3月28日出生，汉族，北京城建华尊装饰公司退休职工，住北京市西城区。被告：高书森，男，1962年2月19日出生，汉族，新街工贸集团职工，住北京市西城区。被告：高书明，男，1956年12月21日出生，汉族，北京市自来水公司退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘银平，北京中闻律师事务所律师。被告：杨燕梅，女，1963年9月23日出生，汉族，什刹海街道退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘银平，北京中闻律师事务所律师。被告：高寒，男，1988年2月15日出生，汉族，北京市自来水公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘银平，北京中闻律师事务所律师。被告：岳珈伊，女，1990年3月17日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘银平，北京中闻律师事务所律师。被告：北京市西城区房屋管理局，住所地北京市西城区西直门南小街国英园5号。法定代表人：孔勇，局长。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，女，1985年8月29日出生，汉族，该单位职工。原告王顺德与被告石玉兰、高淑琴、杨正清、高书森、高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊、北京市西城区房屋管理局（以下简称西城房管局）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田志鹏独任审理，公开开庭进行了审理。原告王顺德委托诉讼代理人王凌燕、被告石玉兰委托诉讼代理人高淑琴、杨正清、被告高淑琴、被告杨正清、被告高书森、被告高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊委托诉讼代理人刘银平、被告北京市西城区房屋管理局委托诉讼代理人刘晋卿、王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顺德向本院提出诉讼请求：1.判令石玉兰、高淑琴、杨正清、高书森、高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊给付原告自2018年5月1日至2019年11月30日房屋使用费125647元（19个月×66.13平方米建筑面积×100元每平方米每月）；2019年12月1日至2020年10月31日，共计11个月，房屋使用费72743元，计算标准同上；2、判令北京市西城区房屋管理局将北京市西城区新街口铁炉胡同X号内住户予以安置；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告王顺德系北京市西城区新街口铁炉胡同X号房屋所有权人（京房权证西私字第XXXX号）。西城区房屋管理局依据（2004）西民特字7150号判决归还产权并下发撤管通知后应实施住户搬出安置工作，腾空房屋，现住户及亲属仍居住在该处，不能安置，拒不搬出，严重侵犯了原告的合法权益。被告石玉兰、高书森、高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊无偿居住在该处且在该院落内私搭乱建，占用土地面积，拒不搬出，严重侵犯了原告的合法权益。现原告依据《中华人民共和国物权法》相关规定，诉至法院，请法院依法裁判，以实现诉讼请求。原告王顺德提供以下证据：1.房屋所有权证、土地使用权证；2.北京市西城区人民法院协助调查函、回函；3.谈话笔录、调查笔录；4.房屋平面图；5.（2018）京0102民初16939号开庭笔录；6.北京市高级人民法院（2019）京民申409号民事裁定书；7.新街口房管所通知。被告石玉兰、高淑琴、杨正清辩称，我方也要求房管局对我方进行房屋安置。第一，对我方承租房屋的使用面积进行反对，我方从西海北河沿换到本案房屋，1963年调整过来后我们只住了两间房，实际上我们只居住了原告房产证北房中的一部分，原告要求我方支付全部北房的房屋使用费，我方并不同意。我方请求由原告弄清事实后再重新进行诉讼，原告起诉的事实与实际事实是不一致的。第二，面积上，1963年调整后，房管局测绘原房产本登记的面积29.2平方米，后改为房产租赁本，面积一直没有变化，这个面积是套内面积。但房屋使用费计算标准以使用面积为准，而非建筑面积，面积计算标准是有出入的，我方认为应当按照北京市相关文件计算房屋使用费。第三，关于原告方要求腾退房屋，按照北京市落实私房政策，2000年北京要完全解决落私问题，当时原告方没有出现，如果当时原告主张权利，我们就按照相关政策解决问题了。原告直到2015年才主张权利，我方并非不想腾退，但现在无法解决我方住房问题，故我方同意支付房屋使用费，使用费按照原告主张时间段按照国家统一标准（每平方米使用面积每月35元标准）支付。被告高书森辩称，原告主张房屋使用费的面积和金额没有任何相应的证据，我方对面积、金额并不认可。我方认为我们一直租赁的是房管局的房屋，到现在我们仍然如此认为，应当由房管局和我们进行接触协商，不应当是我方和原告接触。房管局在对我们安置房屋的前提下，我们可以腾退房屋，但现在我们没有房屋，我方不同意腾退房屋，也不同意拆除自建房，自建房正在使用。关于房屋使用费，我方同意支付2018年5月1日到2020年10月31日的房屋使用费，对于其他的，由于我方收入有限，不同意给付。即便我方支付房屋使用费，也应当按照当时房管局和我们无限期租赁协议中确定的标准（最后一期交房租的标注，29.2平方米使用面积，每平每月56.36元）进行支付。我们同意原告主张房管局对我们进行房屋安置，但应以我们接受的条件进行安置。其他意见同石玉兰的答辩意见。被告石玉兰、高书森提供以下证据：1.房屋平面图；2.《落私办致西城法院高书明家协查回函》、北京市公有住宅租赁合同；3.《关于协助调查铁炉胡同X号落私问题的回函》、北京市公有住宅租赁合同；4.《北京市国土资源和房屋管理局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的意见》；5.《关于做好2003年12月1日起标准租私房按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作有关问题的通知》。被告高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊辩称，四被告已经于2018年3、4月间陆续搬离涉案房屋，故我方不同意原告诉求一。自建房并非四被告建设，也没有占有使用，故不同意拆除自建房。2018年5月1日至2020年10月31日，因四被告已经搬离房屋，我方不同意支付。因我方搬离，同意原告主张房管局对被告进行房屋安置，与我方无关。被告高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊提供以下证据：1.社区证明；2.北京银行燃气IC充值及发票；3.北京市自来水集团有限责任公司缴费通知书、电费清单、发票。被告西城房管局辩称，关于原告起诉其他被告要求房屋腾退、房屋租金问题，与我方无关，请法院依法裁判。关于房管局安置问题，本案是物权保护纠纷，与房管局无任何关系。当时落私发还，原告方知道是带户发还的，应当是原告和被告重新建立了租赁关系。关于发还的时候，是否需要房管局进行房屋安置，与本案物权保护纠纷没有关系。假如法院判决腾房，这些人腾退后去哪里居住，届时房管局再进行安置。房管局将根据政策对被告住户进行安置，不涉及住户是否满意问题，安置的是什么房屋，以公租房还是私产进行落实，房管局可能需要和相关部门协调调拨房源，现在无法明确表态给住户的是什么房屋。我方认为，我方并非本案适格被告，根据案由，我方与本案无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于以下证据真实性当事人无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证：对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据如下：1.（2018）京0102民初16939号开庭笔录，高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊、西城房管局对该证据真实性认可，石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清对该证据真实性不予认可，该案中当事人为王顺德与高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊，双方均认可该证据真实性，对该证据真实性本院认可。被告石玉兰、高书森提供以下证据：1.房屋平面图，原告王顺德对该证据真实性不予认可，高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊、西城房管局对该证据真实性不予认可。该证据系石玉兰、高书森单方制作，对该证据真实性本院不予认定。本院根据双方当事人的陈述及上述证据，确定如下事实：2004年11月9日填发的京房权证西私字第XXXX号房屋所有权证载明：西城区新街口铁炉胡同X号X幢、X幢、X幢、X幢房屋系王顺德所有，其中幢号X（建筑面积66.13平方米）、幢号X（建筑面积13.72平方米）为北房。石玉兰系高守义（已故）之妻，高书森、高书明系高守义夫妇之子，杨燕梅系高书明之妻，二人生有高寒、岳珈伊。2000年，新街口房管所与高守义签订铁炉胡同X号北房X间（房号X，以下简称案涉房屋）公有住宅租赁合同，合同约定房屋总使用面积29.2平方米。同年，新街口房管所与杨淑珍签订铁炉胡同X号北房X间（房号X）公有住宅租赁合同，合同约定房屋总使用面积26.6平方米。上述房屋系标准租私房，有关部门未对其进行安置或补偿。2018年6月25日，北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室出具《关于协助调查铁炉胡同X号落私问题的回函》，回函载明：一、根据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二[2003]977号）文件精神，凡属非“文革”产及2001年l1月4日（含）以后由市、区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市、区落实私房政策办公室参照37号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬出安置工作。经查，王顺德于2004年11月经法院判决取得铁炉胡同X号房屋产权，承租人为高守义（已故），承租北房2间，使用面积29.2平方米，其子高书明为承租共居人口，故来函所述高书明等人符合落实私房政策范围，可参照37号文件精神进行腾退。二、目前标准租私房腾退政策依据《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发[2001]37号），货币补偿标准执行2001年出台的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号），按照评估价格约8400元／建筑面积进行补偿。房管局落私档案中铁炉X号房屋平面结构布局图中显示北房四间自西数第一、二间标号为X、X，第三、四间标号为X、X；说明中记载，1、承租人高守义原居住西海北沿X号（三官庙），隶属于新街口房管所公有住房，于1962年10月由新街口房管所调至铁炉胡同七号院北房西头X、X号两间居住（总使用面积29.2平方米）至今。2.平面图中X、X两间为温宝华自1957年至今。2018年6月25日，北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室关于协助调查铁炉胡同X号落私问题的回函载明：一、根据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二[2003]977号文件精神，凡属非“文革”产及2001年l1月4日（含）以后由市、区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市、区落实私房政策办公室参照37号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬出安置工作。经查，王顺德于2004年11月经法院判决取得铁炉胡同X号房屋产权，承租人为杨淑珍（已故），承租北房2间，使用面积23.6平方米，其子温宝华为承租人共居人口，故来函所述温宝华等人符合落实私房政策范围，可参照37号文件精神进行腾退。二、目前标准租私房腾退政策依据《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发[2001]37号），货币补偿标准执行2001年出台的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号），按照评估价格约8400元／建筑面积进行补偿。2008年4月2日高书明取得北京市昌平区东小口镇龙锦苑东一区X号楼X层X单元X号房屋；2017年5月16日，杨燕梅取得北京市昌平区龙域东一路X号院X号楼X层X单元X号房屋。本案审理中至现场进行勘验，被告石玉兰、高书森指认的正式房屋为北房二间并称其在案涉房屋中居住，石玉兰在2018年5月1日至2019年10月30日住院，高书森在石玉兰住院期间在医院照顾石玉兰，2019年5月后出院后二人一直在此居住，在房前建有自建房，在承租房屋南面有一间自建房、在杨恩河家（该院其他房屋）后面建有二层小楼。对于自建二层小楼，石玉兰、高书森称其在水车胡同内，王顺德则称在铁炉胡同X号院内。对于石玉兰、高书森居住的房屋位置一节，石玉兰、高书森称其居住的系租赁合同的二间房屋即X、X号房屋，原告对此不予认可，应以产权证为准，被告高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊曾在诉讼中自认住在产权证X号房屋内。2018年7月17日开庭笔录高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊称承租房屋情况为，坐北朝南两间，东侧一间是母亲石玉兰居住，西侧一间是高书明和杨燕梅居住。公房租赁合同在石玉兰手中，一间15平米左右，另一间14平米左右，高寒和岳珈伊住在自建房里。西城房管局则称高守义家占用房屋为租赁合同中的北房两间，在王顺德产权证中X号房屋中西数第X、X间。被告高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊称其在2018年5月1日前已搬离案涉房屋，其向本院提交了昌平区霍营街道龙锦苑东一区社区证明、燃气购买记录、自来水缴费单据、电费缴费单据，证明中记载，今有我社区居民高书明、杨燕梅、岳珈伊、高寒于2018年5月在我社区居住。燃气购买记录、自来水缴费单据、电费缴费单据显示原告使用龙锦苑房屋情况。原告对该证据真实性认可，上述证据显示高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊2018年5月后未此案涉房屋居住，原告方就未向本院提供上述人员在案涉房屋居住的证据，对于高书明等四人所述本院予以采信。2018年，王顺德起诉高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊排除妨碍一案，王顺德要求被告腾退房屋并返还原告、拆除自建房、给付2015年4月1日至2018年4月30日房屋使用费244200元。本院于2018年9月26日作出（2018）京0102民初16369号民事判决书，判决高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊给付王顺德2015年4月1日至2018年4月30日房屋使用费64824元，驳回王顺德其他诉讼请求。本院2018年4月18日调查笔录中记载，高书明、杨燕梅称在该院有正式房二间，前面接有自建，杨恩河家后还自建2层一栋，由高寒居住；2018年7月17日开庭笔录中记载，高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊称常住的是其与石玉兰，一年前被高淑琴接走；2018年9月4日谈话笔录中记载，高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊称石玉兰现在东直门医院住院治疗，其可以作为其代理人，近十年来居住的有石玉兰、高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊。王顺德不服本院判决提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民初11896号民事判决书，判决一、撤销北京市西城区人民法院(2018)京0102民初16939号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院(2018)京0102民初16939号民事判决第一项为：高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊于本判决生效之日起7日内支付王顺德2015年4月1日起至2018年4月30日的房屋使用费146808.6元；三、驳回王顺德的其他诉讼请求。二审判决中本院认定中记载，王顺德持有的产权证登记的案涉房屋建筑面积是66.13平方米，计算房屋使用费时应以房屋产权证登记面积为准。高守义在房屋公管期间签订的《公有住宅租赁合同》在落实私房政策，房屋发还产权人后已经废止，不能作为确认房屋面积的依据，一审判决以《公有住宅租赁合同》中记载的面积计算房屋使用费有违法律规定，本院予以更正。虽然王顺德起诉请求没有将案涉房屋面积准确到小数点以后，但王顺德明确了其计算的依据是产权证登记的面积，故不能就此机械的认定王顺德仅要求按66平方米计算房屋面积，应当按照产权证登记的数据确认房屋面积。高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊不服二审判决提起再审，北京市高级人民法院作出（2019）京民申409号民事裁定书，驳回高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊的再审申请。2019年王顺德起诉温宝华、邓雪、樊春祥、温小笛（另案房屋）物权保护纠纷一案，要求1、判令四被告将位于北京市西城区新街口铁炉胡同X号房屋腾空并返还给原告，2判令四被告将自建房拆除，恢复房屋及院落原状，将渣土自行清理干净。3.判令四被告给付原告自2018年4月1日至2019年5月31日房屋使用费84000元（14个月×6000/月）4、本案诉讼费用由四被告承担。本院作出（2019）京0102民初29183号民事判决书，判决一、被告温宝华，邓雪支付原告王顺德2018年4月1日起至2019年5月31日的房屋使用费11524.8元；二、驳回原告王顺德的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。判决书中查明部分中记载：原告王顺德曾起诉本案四被告要求腾退房屋、拆除自建房，并支付房屋使用费，本院作出（2018）京0102民初14066号民事书，判决被告支付2015年4月1日起至2018年3月31日房屋使用费46800元，驳回王顺德其他诉讼请求。双方均不服本院上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2019年6月28日作出（2018）京02民终11843号民事判决书，判决一、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初14066号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院（2018）京0102民初14066号民事判决第一项：温宝华，邓雪于本判决生效之日起7日内支付王顺德2015年4月1日起至2018年3月31日房屋使用费29635.2元；三、驳回王顺德的其他诉讼请求。对于案涉房屋的建筑面积，经本院释明，原告不要求进行测绘。对于案涉房屋居住一节，石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清在2020年11月19日开庭时自述，2018年5月1日以后，案涉房屋由石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清使用，里面是四人的物品，本院依职权追加高淑琴、杨正清为本案被告，后高淑琴、杨正清向本院提交申请，以未在此居住为由申请撤回其为本案被告，高淑琴、杨正清向本院提交了居住证明、火车票、飞机票，居住证明中记载杨正清现居住于上海市博山东路X弄X号X室，火车票、飞机票显示高淑琴往来北京与上海之间记录。对于庭审中高淑琴、杨正清自述在案涉房屋居住原因，高淑琴、杨正清称因石玉兰赡养、房屋居住等兄弟姐妹之间发生矛盾，作为家中子女长者，主要想承担起家中的责任，化解其间的矛盾，故当庭陈述我们在这儿住，实际上我们一天没在这儿住。本案审理中，本案限定举证期限至2020年12月4日。被告石玉兰于2021年3月24日向本院提交反诉材料，要求1.查明原告王顺德的真实身份；2.判我家的《公有住宅租赁合同》有效；3.判高书明的租金应全部追回。该反诉材料中无反诉人与被反诉人信息，且无石玉兰本人签字。本院认为，对于案涉房屋情况一节，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。王顺德称案涉房屋为产权证中X号房屋即北房三间，石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清、高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊、西城房管局均称高守义家占用正式房屋为二间，根据双方所述及提交的证据，本院认定案涉房屋为北房二间，理由如下：1.高守义签订的公有租赁合同中所载承租房屋为北房二间；2.落私办回函亦作出标准租私房为北房二间，3、西城房管局表示案涉房屋为北房二间即王顺德所有房号X中西数第X、X间，4、本院现场勘验时，被告指认的房屋为北房二间，5、另案温宝华家签订的公有租赁合同、落私办回函记载其家标准租私房为北房二间。结合王顺德产权证中北房分别有X幢、X幢，房屋分别系X间和X间共4间，高守义家和温宝华家标准租私房系该院北房各二间，结合上述情况，高守义家占用的房屋应为王顺德所有的北房西数第一、二间。6.西城房管局当庭陈述案涉房屋为北房西数第一、二间。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。对于案涉房屋居住一节，庭审中石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清自述四人于2018年5月后在此居住，后高淑琴、杨正清表示不在此居住，申请撤回其为本案被告，高淑琴、杨正清向本院提供了证据不足以推翻其所述，且高淑琴、杨正清未作出合理解释，故本院根据当事人自述认定石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清在案涉房屋居住。对于王顺德主张房屋使用费一节，对于王顺德主张2018年5月1日至2020年10月31日房屋使用费一节，高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊陈述于2018年5月1日后未在案涉房屋内居住并向本院提供了证据证明，王顺德对此予以否认，但未就上述人员居住案涉房屋提供证据证明，对于王顺德所述本院不予采信。鉴于高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊2018年5月1日后未在案涉房屋内居住，对于王顺德要求高书明、杨燕梅、高寒、岳珈伊支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清上述期间占用案涉房屋，石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清亦同意支付房屋使用费，对此本院不持异议。对于房屋使用费的标准，本院酌定为每建筑平方米60元/月为宜。对于案涉房屋建筑面积，王顺德不要求对被告占用房屋的建筑面积进行测绘，故本院根据高守义签订的租赁合同中使用面积乘以1.333标准计算案涉房屋建筑面积。对于王顺德要求西城房管局安置一节，王顺德主张该项权利并非基于物权所产生，王顺德无权主张该项权利，对于王顺德该项诉讼请求，本院不予支持。对于石玉兰向本院提交的反诉材料在本案举证届满后提交，该反诉材料亦不符合反诉的格式要求，对于该反诉本案不予处理。被告石玉兰可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清给付原告王顺德2018年5月1日至2020年10月31日房屋使用费70062.48元；二、驳回原告王顺德其他诉讼请求。如果被告石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4267元，由原告王顺德负担2717元（已交纳）；由被告石玉兰、高书森、高淑琴、杨正清负担1550元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 田志鹏二〇二一年三月二十八日法官助理 贾 坡书 记 员 王 溪