河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初1991号原告：白高锋，男，1963年9月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔高山，河南成务律师事务所律师。原告：王清健，女，1969年12月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔高山，河南成务律师事务所律师。被告：马守芹，女，1982年7月8日出生，汉族，住开封市鼓楼区。被告：付宏山，男，1974年8月31日出生，汉族，住址同上。原告白高锋、王清健与被告马守芹、付宏山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王清健及其与白高锋委托诉讼代理人姚孟开、崔高山，被告马守芹、付宏山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。白高锋、王清健向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方在2015年8月28日签订的购房指标转让协议书于2020年8月13日解除；2.判令被告向原告返还全部款项304000元；3.判令被告按合同约定赔偿原告损失（损失以全部金额为基数，按年息24%暂计至2020年8月13日，共367232元）；4.依法判令被告按全部损失的30%向原告支付违约金110169.6元；5.本案诉讼费、保全费、律师费全部由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，白高锋、王清健作为买受方与付宏山、马守芹签订购房指标转让协议书，协议约定原告向被告支付房屋指标转让费10万元，在协议签订当日原告向被告先期交付7万元，收到房屋钥匙当日交付剩余3万元，车位费10万元，房价款根据建房进度和规定分三次缴纳，由被告通知原告直接交付给河南大学，或者原告让甲方代交给河南大学。被告将坐落于河南大学郑州××院××楼××单元××西湖的房屋转让给原告。协议签订当日，原告向被告支付一期购房款6万元、房屋指标转让费7万元、二期购房款129000元、车位费45000元，共计304000元，余第三期放款未缴纳。至2018年1月20日，河南大学通知缴纳第三期房款，但被告未按合同约定及时通知乙方交款，原告看到河大官网上的缴费通知后主动联系被告缴纳房款，但被告以各种理由拒绝。2018年4月12日，将选房交款证明等交给被告，但被告未独自向河南缴纳房款。时至今日，被告既未向原告退款，也不配合原告缴纳房款，导致协议目的无法实现，现房屋价值已大幅增值，原告要求被告赔偿违约金及损失的金额远低于房屋本身的增值部分。综上，望判如所请。马守芹、付宏山共同辩称，1.签订协议属实，支付304000元也属实。2.2018年年初，学校提出禁止向校外人员转让房屋使用权的规定，也出台了相关文件。原告在知晓相关政策的情况下，仍坚持要求继续交易。后学校扣押了被告的证件及缴费票据。由于原告的过错，造成校方叫停了此套房屋的后续手续办理，直至今日仍无法解决，交易也无法继续进行，合同目的无法实现。3.2019年11月11日，原告要求解除合同，被告考虑到合同不能履行是由于学校的政策导致，因此同意退还原告支付的费用。综上，请求法院解除合同，并由原告承担违约责任及由此造成的后果，并承担诉讼费、律师费。经审理查明，2015年8月28日，白高锋、王清健系夫妻，马守芹、付宏山系夫妻，付宏山系河南大学老师。白高锋作为乙方、王清健作为乙方共有权人和配偶，付宏山作为甲方、马守芹作为甲方共有权人和配偶，签订购房指标转让协议书，约定甲方向乙方转让坐落于河南大学郑州××院××楼××单元××西户，建筑面积99.8平方米的河南大学专家公寓购买资格及地下车位购买资格。主要内容是：1.转让费为10万元，签订本协议当日交付7万元，待房屋、车位建成交付使用后，乙方应于收到房屋钥匙当日向甲方交付剩余3万元转让费。2.房款。甲方单位将房价初步定在均价3200元/平方，车位10万元/个。甲方已向单位预付房款5万元、车位款1万元，乙方需在本协议签订当日向甲方支付其预付的6万元，甲方将相应的各种票据交给乙方，剩余款项按建房进度和规定交款。3、违约责任。违约金按照损失总额的30%计算。一方如果违反本协议约定除向对方支付违约金外，还应当赔偿损失。损失的计算为：损失=乙方支付的款项金额×从付款至发生诉讼法院判决前的期间或房产过户至乙方前的期间×银行同期年贷款利息24%；并支付另一方的诉讼费、仲裁费、律师费、处置费、评估费、过户费、装修费、交通费、食宿费等有关费用。落款处有付宏山和白高锋签字并按指纹。协议签订同日，王清健向付宏山银行转账130000元，并直接向河南大学转账174000元，共计304000元。另查明，2018年4月5日，付宏山通过微信将《河南大学住房校内交易流转管理办法（试行）》发送给原告。河南大学于2018年5月14日发布校发[2018]141号文件，即《关于印发的通知》，可进行校内交易流转的学校住房是指由学校组织建设、教职工认购的非个人完全产权住房。其中第五条规定学校严禁教职工将住房向学校以外的人员进行交易。2018年4月12日原、被告双方到河南大学交房款时，因故未交款成功。双方对此原因说法不一致。白高锋、王清健称因付宏山、马守芹拒绝配合继续履行，导致协议目的无法实现。付宏山、马守芹称是由于原告在交房款过程中被学校发现存在学校不允许交易行为，导致涉案房屋后续房款始终无法继续上缴学校，因此协议无法继续履行。在双方之后的微信聊天记录中显示，涉案房屋所缴费的票据被河南大学扣留过，但后又拿回。目前，涉案房屋未向学校交剩余房款，仍登记在付宏山名下。以上事实有当事人的陈述、协议、文件、银行流水、微信聊天记录证据予以证明。本院认为，白高锋、付宏山签订的购房指标转让协议书，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方应按照约定履行义务。依法成立的合同，经当事人协商一致，可以解除。本案中关于白高锋、王清健要求解除双方签订的购房指标转让协议书，付宏山、马守芹同意解除，故对白高锋、王清健此诉求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当返还，尚未履行的，终止履行。对于白高锋、王清健要求付宏山、马守芹返还全部款项304000元的诉求，涉案协议解除后，付宏山、马守芹同意退还白高锋、王清健已支付的费用即304000元，不违反法律规定，故对白高锋、王清健此诉求，本院予以支持。对于白高锋、王清健主张付宏山、马守芹按合同约定赔偿损失（以全部金额为基数，按年息24%暂计至2020年8月13日，共367232元）及按全部损失的30%支付违约金110169.6元的诉求，也是本案原、被告双方争议的主要焦点。本案中，白高锋、王清健称因付宏山、马守芹拒绝配合继续履行，导致协议目的无法实现。付宏山、马守芹称是由于白高锋、王清健在交房款过程中被学校发现存在学校不允许交易行为，导致涉案房屋后续房款始终无法继续上缴学校，协议无法继续履行。原、被告告提供的微信聊天记录中，虽然均没有完整反应交付房款出现问题的具体经过，但显示在交房款过程中，确实出现被学校扣留票据的情况。结合河南大学关于住房校内交易流转管理办法（试行）中，明文规定学校严禁教职工将涉案住房向学校以外的人员进行交易。原、被告在签订购房指标转让协议时，双方均明知涉案房屋的性质，仍然签订涉案协议，对此双方均有责任。现原、被告均同意解除涉案协议，付宏山、马守芹同意退还白高锋、王清健已交房款，对于白高锋、王清健此诉求，本院酌定付宏山、马守芹向白高锋、王清健支付损失以已付房款为基数，自2015年8月28日起按起诉时全国银行间同行业拆借中心2020年8月公布的2020年8月5年期以上贷款市场报价利率计算至实际清偿日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认解除付宏山和白高锋于2015年8月28日签订的购房指标转让协议书；二、本判决生效之日起五日内，付宏山、马守琴向白高锋、王清健支付房款304000元及损失（自2015年8月28日起至实际付清之日止，按全国银行间同行业拆借中心2020年8月公布的5年期以上贷款市场报价利率计算）；二、驳回白高锋、王清健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11614元，由付宏山、马守芹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  侯丹丹人民陪审员  宋桂花人民陪审员  石爱菊二〇二一年三月四日法官助理伦振楠书记员刘洋