江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初741号 原告：淮安市淮海房产开发有限公司，统一社会信用代码91320891703817463A，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号。 法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘康成，该公司员工。 委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。 被告：江苏商联超市有限公司，住所地淮安市经济技术开发区沈阳路618号。 委托诉讼代理人：刘凤歌，江苏瀛广达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭维扬，江苏瀛广达律师事务所实习律师。 原告淮安市淮海房产开发有限公司(以下至判决主文前简称淮海房产公司)与被告江苏商联超市有限公司（以下至判决主文前简称江苏商联公司）租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告淮海房产公司的委托诉讼代理人章振忠、刘康成，被告江苏商联公司的委托诉讼代理人刘凤歌、郭维扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮海房产公司向本院提出下列诉讼请求：1、判决被告给付原告租金17万元；2、判决被告支付原告擅自退租违约金85万元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年5月20日，原、被告签订房屋租赁合同，该合同约定，被告承租原告位于淮安经济技术开发区面朝北一楼的房屋，租赁期限为2011年7月1日至2023年6月30日，第一至四年每年租金6万元，第五至八年每年租金11万元，第九至十二年每年租金16万元。在租赁期内，如擅自退租的，承租人应按合同年租金的五倍向出租人支付违约金，若支付的违约金不足出租人损失的，承租人还应赔偿。合同签订后，被告按约定使用房屋，并支付租金至2014年6月30日，2014年7月1日至2016年6月30日的租金未支付。后因亏损，被告擅自退场，致涉案房屋闲置至今，给原告造成重大损失，故原告诉至法院。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2011年5月20日签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告房屋租赁损失57万元；3、被告承担诉讼费用。 被告江苏商联公司辩称，1、涉案租赁合同已于2016年6月30日双方协商一致解除。2、被告并不存在违约行为。原告在未通知被告的情况下，将涉案房屋出售给案外人淮安市军队离休退休休养所，后原告与被告协商，被告无奈退场并交还房屋，且原告已将房屋出售给他人，其已丧失作为原告的资格。3、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告主张被告的违约行为发生在2016年6月30日，原告在2020年4月才提起诉讼，已超过时效。4、即使被告存在违约行为，被告也最多赔偿6个月房屋空置期间的损失，原告主张的损失金额过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交相关证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2011年5月20日，原告淮海房产公司（甲方）与被告江苏商联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定淮海房产公司将位于淮安市经济技术开发区出租给江苏商联公司使用。租赁期限为12年：2011年7月1日至2023年6月30日。房屋交付日期为2011年6月1日前（装修期为一个月）。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为乙方自营超市门店使用，不得擅自更改其他用途。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前六个月内书面通知甲方，经甲方书面同意（五个月内）后，重新签订租赁合同。第1-4年租金，每年6万元；第5-8年租金，每年11万元；第9-12年租金，每年16万元。甲方于每年6月1-5日凭租赁发票到乙方结算下一年租金。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年租金的五倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期满，乙方应按照本合同规定期限交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。甲方未按本合同约定，交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金。逾期七天，则视甲方不履行本合同，乙方有权终止履行该合同。甲方除应按规定支付违约金外，还应对违约金以外的实际损失进行赔偿。因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。在租赁期内，甲方未经乙方同意，中途擅自收回房屋的，甲方应按合同年租金的五倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方应于房屋租赁期届满时，将承租房屋及附属设施交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋、设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。未经甲方同意留存物品视为乙方已做抛弃，甲方有权任意处置，乙方不得提出异议。双方在该合同中还对合同的免责条件等作出约定。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告交纳租金至2016年6月，并于2016年7月搬离涉案房屋。 淮安经济技术开发区青岛路23号9幢102室房屋登记的所有权人为淮海房产公司。 另查明，2014年1月10日，淮海房产公司与案外人淮安市军队离休退休干部休养所签订《房屋买卖合同》一份，约定淮海房产公司将位于淮安经济技术开发区青岛路XX号房屋以1232万元出售给淮安市军队离休退休干部休养所，在该合同中双方约定付款方式和逾期交房违约责任见补充协议。同日，淮海房产公司（甲方）与案外人淮安市军队离休退休干部休养所（乙方）又签订《房屋买卖补充协议》，约定双方就买卖淮安经济开发区青岛路XX号综合楼达成以下协议：第一条甲方产权证明：房屋产权证号11××01。第二条房屋基本情况：淮安经济开发区青岛路XX号综合楼坐落于淮安市开发区角，总面积2967.14㎡。第三条出售房屋范围：一楼大厅约320㎡，青岛路商联超市门面房112㎡，二楼至五楼约2535.14㎡，出售房屋总面积约2967.14㎡（以房管部门实际测绘为准），该房屋为精装修房屋。门口停车场为公共停车场。第四条价格和费用为1232万元。第五条付款时间为2013年12月30日前付清。……合同第十二条交房时间：一楼（包括大厅）2014年1月10日前交给乙方，二、三楼2014年1月10日前交给乙方，四楼2014年1月30日前交给乙方。商联超市交接时间定于2014年6月30日，房租费从2014年2月1日由卖方收取交于买方。 淮安市军队离休退休干部休养所曾于2020年7月21日向本院起诉淮海房产公司，提起下列诉讼请求：1、判令确认淮安经济技术开发区青岛路XX号综合楼归淮安市军队离休退休干部休养所所有，并判令淮海房产公司协助办理过户手续；2、淮海房产公司支付逾期办证违约金。本院审理后认为双方合同中约定争议的解决方式为向淮安市仲裁委员会申请仲裁，于2020年10月12日作出（2020）苏0891民初2106号民事裁定书，驳回淮安市军队离休退休干部休养所的起诉。 本案的争议焦点为：1、原、被告于2011年5月20日签订的房屋租赁合同应否解除；2、原告主张的损失57万元应否支持；3、原告主张损失的诉讼请求是否超过诉讼时效； 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合法有效。关于原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，基于被告已不再使用涉案房屋，且对解除租赁合同无异议，故本院认为涉案租赁合同应予以解除。 关于租赁合同的解除时间及原因，原告认为其是在本次诉讼中提出解除租赁合同，被告认为双方的租赁合同于2016年6月30日已解除，并提供了淮海房产公司与淮安市军人离退休干部休养所的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议和（2020）苏0891民初2106号民事裁定书。本院认为，原告在2020年4月14日的诉状中明确诉讼请求为“被告给付2014年7月1日至2016年6月30日的租金以及擅自退租违约金850000元”，其主张擅自退租违约金850000元的依据为：双方合同中的约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年租金的五倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”此外，其还在诉状中陈述“被告在合同履行中二年未付租金，后又未经原告同意，中途擅自退租。”上述内容表明原告在起诉时认可双方的合同因被告违约而解除。且原告在庭审中陈述在2016年7月即已知晓被告搬离涉案房屋，并与被告工作人员商谈退租及房屋交付问题，结合被告此后也未交纳房租的事实，原告陈述的“双方没有谈成，我们也未提出解除合同”，而且未提供充分证据证明其向被告主张过2016年7月之后的租金，任由涉案房屋闲置显然不符合常理。原告在案件审理过程中，将诉讼请求变更为解除涉案租赁合同，认为此前双方的租赁合同一直存续，该陈述与其诉状中陈述内容相矛盾，而原告对此并未作出合理解释。故本院认定涉案房屋在原告起诉前已实际解除。关于合同解除的原因，被告认为是双方协商一致解除，并申请证人张某,4到庭作证，但因证人张某,4原系被告江苏商联公司工作人员，与被告存在利害关系，被告也未提供其他证据相佐证，故本院认为被告提供的证据不足以证明涉案合同系双方协商解除，涉案合同解除的原因为被告提前解除合同，存在违约行为。 关于损失的数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告江苏商联公司存在违约行为，致租赁合同提前解除，原告淮海房产公司有权要求赔偿损失。原告在本案中主张从2016年7月1日至2020年12月31日期间按合同约定的租金标准计算损失为57万元，但未提供证据证明其因合同提前解除实际产生的损失，本院考虑到涉案房屋系经营性用房，江苏商联公司提前解除合同的违约行为势必造成涉案房屋存在闲置期间，酌定淮海房产公司的损失为六个月租金，即55000元（110000元÷12×6）。被告关于涉案房屋已由原告出售给他人，原告无权主张损失的辩解意见，因涉案房屋登记的所有权人为淮海房产公司，被告的上述辩解意见无法律依据，且淮海房产公司与案外人淮安市军队离休退休干部休养所之间的所有权纠纷目前尚无结论，故本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。本案中，原告认为双方的租赁合同一直存续，并在本案中主张解除合同，要求被告赔偿损失。该损失系基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效的约束。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉案租赁合同经本院审查后在本案中才确认解除，损失赔偿请求权的诉讼时效应从当事人知道权利受损时计算，故原告于2020年4月20日向本院提起诉讼，主张房屋租金损失并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告淮安市淮海房产开发有限公司与被告江苏商联超市有限公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同（青岛路）》已解除； 二、被告江苏商联超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告淮安市淮海房产开发有限公司损失55000元； 三、驳回原告淮安市淮海房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13980元，由原告淮安市淮海房产开发有限公司负担13226元，由被告江苏商联超市有限公司负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××65）。 审 判 长  季明丽 人民陪审员  刘洪杰 人民陪审员  曹美波 二〇二一年四月十五日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  张 斌 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。