河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0811民初1339号原告（反诉被告）：狄长斌，男，1987年10月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何红乔，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊光，河南好谦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：焦作泰美嘉置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区人民路2999号亿祥东郡会所四楼。法定代表人：董朝辉，经理。委托诉讼代理人：刘琪，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。原告（反诉被告）狄长斌与被告（反诉原告）焦作泰美嘉置业有限公司（以下简称：泰美嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狄长斌及其诉讼代理人何红乔，被告泰美嘉公司委托诉讼代理人刘琪、闫全喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）狄长斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）及车位购买协议、储藏间协议；2.判令被告向原告退还购房款785000元、储藏间费用30693元、车位费用83000元及被告逾期交付房屋的违约金3925元、储藏间违约金306.93元、车位购买违约金830元，以上费用共计903754.93元；3.判令被告向原告支付资金占用期间的利息27282.95元及提前还款费用3549元；（以上2、3项费用共计934586.88元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原、被告签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利和义务以及违约责任进行了明确约定。其中商品房买卖合同第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告遂按照合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2020年6月30日，而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。原告基于签订的编号为GF-2000-0171的商品买卖合同，签订了储藏间协议和车位购买协议，因此该两份协议为商品房买卖合同的从合同。在车位购车协议和储藏间协议中均约定的交付时间为2020年12月31日，但是在两份协议约定的交付时间截止，被告未向原告交付标的物，而且被告因自身原因，该工程陷入了停工，项目至今仍未开工。综上所述，被告的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院在查明事实的基础上，判如所请。被告（反诉）原告泰美嘉公司辩称，一、泰美嘉公司不构成违约，案涉《商品房买卖合同》约定的解除条件尚未成就；原告主张解除合同无事实依据，应予以驳回。1.案涉合同约定的交房时间为2020年6月30日，但同时约定如遇不可抗力、自然灾害、政策原因、政府行为及买受人逾期付款等情形时，出卖人可以据实顺延交房时间。2.因购房业主要求变更工程装饰标准，将楼栋二层及以上电梯前室区域墙体材料由乳胶漆变更为面砖，并将墙体由合用前墙变更为内墙。为此，也客观上造成施工反复及工期延长。3.施工中，客观存在扬尘管控、疫情防控等政府行为、不可抗力因素导致的无法施工，造成工期延误。事实上，案涉合同履行过程中，因环保治理、污染管控等原因，造成被告工程多达500余天无法施工，依法依约都应据实顺延交房时间，这是本案基本客观事实。4.案涉合同签订时间是2018年5月29日，案涉合同附件四《合同补充协议》第3条约定：按揭贷款须在案涉合同签订后30日内到账，逾期的买受人须按总房款的日千分之五向出卖人支付违约金。事实上，原告的贷款是在2018年12月3日到账，比约定晚了155天。对此，被告除有权据实顺延交房时间外，另保留向原告主张逾期交款违约金的权利。二、狄长斌提出的合同解除后房款（包括按揭贷款390000元）全部向其返还等主张，无法律依据。1.原告主张合同解除无事实和法律依据，应予以驳回。2.合同如果解除，因总房款785000元中有390000元是按揭贷款（公积金），该借款由泰美嘉公司提供了阶段性担保，且原告也与贷款人签订了所购房屋的《预抵押合同》。则本案应追加贷款人公积金中心为第三人，审查商品房买卖合同解除事宜时，也应将借款合同、预抵押合同同步解除，并将贷款390000元返还给公积金中心而不是返还给原告。3.案涉合同第九条规定的合同解除后，出卖人在30日内退还全部已付房款，并按买受人已付房款的0.5%支付违约金。据此，若合同解除，则除房款本金及（785000×0.005=）3925元的违约金外，原告主张的其他违约金、利息等均无事实和法律依据。三、主张合同解除不符合当下司法精神及政策要求。1.《九民纪要》第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。2.《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》（豫高法〔2020〕30号）规定：疫情或疫情防控措施导致合同暂时不能履行或部分不能履行，继续履行能够实现合同目的且不会导致利益失衡的，可适当延长合同履行期限，对解除合同的主张一般不予支持；导致合同完全不能履行或不能实现合同目的，应当解除合同；导致按照原合同继续履行明显不公平，且通过变更合同仍不能消除明显不公平的后果或者不能实现合同目的的，应当解除合同。被告（反诉原告）泰美嘉公司向本院提出诉讼请求：请求判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金302250元及利息（从反诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算逾期付款利息）。事实和理由：双方于2018年5月29日签订《商品房买卖合同》，约定首付395000元，剩余房款390000元办理按揭贷款。合同补充协议第3条约定：按揭贷款须在合同签订后30日内到账，逾期的买受人须按总房款的日千分之五向出卖人支付违约金。事实上，反诉被告的390000元贷款是在2018年12月3日才到账的，比约定的到账时间晚了155天。依照约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期违约金（390000×5‰×155=）302250元。原告（反诉被告）狄长斌辩称，1.泰美嘉公司与狄长斌在2018年5月29日签订《商品房买卖合同》及补充协议，此时泰美嘉公司尚未与焦作市个人住房公积金达成贷款合作关系，泰美嘉公司和焦作市个人住房公积金是在2018年6月份才达成的合作关系，这证明被泰美嘉公司在与狄长斌签订合同时并不存在补充协议中约定的贷款条件，因此可知泰美嘉公司在贷款合同中约定的贷款事项存在欺诈情形。另外泰美嘉公司在补充协议中也约定了在签订《商品房买卖合同》之日起30日内贷款到账，这也是无法实现的，狄长斌按照泰美嘉公司要求向焦作市个人住房公积金提交了贷款材料，但是实际贷款发放历时38天，由此可知补充协议中约定的有关贷款条款是根本无法实现的，同时将无法实现的条款约定在协议中也是不符合法律规定的。除此之外，贷款是由泰美嘉公司和焦作市个人住房公积金进行贷款业务接洽，而狄长斌只是起到配合的作用。之所以会导致较长时间的逾期，是因为泰美嘉公司通知狄长斌办理贷款时间太晚。狄长斌尽到了所有的配合义务，而现在泰美嘉公司反诉狄长斌违约显然是不成立。2.泰美嘉公司提出的违约金明显违反法律规定，明显有违公平原则。泰美嘉公司给买受人约定的违约金标准是剩余应付房款的日千分之五支付违约金，但是在《商品房买卖合同》中对于自己逾期交房出卖人解除合同的违约金标准则是按照买受人累计已付款的百分之零点五支付违约金，这很明显对双方是不公平的，有违公平原则。3.泰美嘉公司与狄长斌所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于买受人的违约责任不仅是格式条款，同时也是霸王条款。因为买受人在签订合同时，如果不接受该条款，出卖人是不会与买受人达成买卖关系。对于该明显对买受人不利的条款，买受人无法进行有效的对抗。根据相关法律规定，出卖人应当在签订合同时对此类条款进行明显标注或者告知，这是出卖人必须遵守的义务，但是在签订合同时出卖人未履行该义务。综上所述，泰美嘉公司与狄长斌的主张是不成立的，毫无法律和事实的依据，因此不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年5月29日，狄长斌与泰美嘉公司签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同约定泰美嘉公司位于山阳区××路××里小区××楼××单元××号房屋，以785000元的价格出售给狄长斌。合同第六条约定“买受人签订合同交首付款395000元整，剩余房款390000元整办理按揭贷款手续。”第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。第八条约定：“出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于自然灾害原因，政策因素或政府行为原因的；3、买受人逾期付款的”。第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件四：《合同补充协议》第3条约定：“买受人采用按揭购房的（银行与公积金），必须保证商品房买卖合同签订之日起，7日内向出卖人提供办理按揭贷款所需各种资料（双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、工资表、近半年银行流水账、营业执照、税务登记证、税票等）及费用……所做的贷款自合同签订之日起30日内贷款到账。若买受人违反该款约定，买受人应按总房款的日千分之五向出卖人支付违约金”。2018年10月22日，泰美嘉公司与狄长斌签订《储藏间协议》，协议约定狄长斌以30693元的价格购买位于亲亲里小区2号楼负一层11号的储藏间。合同第六条约定：“储藏间交付时间：一次性付款，泰美嘉公司应在2020年12月31日前或者另行通知的日期交付，逾期交付超过六十日的，泰美嘉公司一次性承担总价款1%的违约金”。2019年11月11日，泰美嘉公司与狄长斌签订《车位购买协议》，协议约定狄长斌以83000元的价格购买亲亲里小区A-090号车位。合同第六条约定：“车位交付时间：一次性付款，泰美嘉公司应在2020年12月31日前或者另行通知的日期交付，逾期交付超过六十日的，泰美嘉公司一次性承担总价款1%的违约金”。2020年6月23日,泰美嘉公司发布公告,载明“尊敬的亿祥亲亲里业主:您好,……根据您与我司签订的《商品房买卖合同》，3#、8#、10#、12#楼现因不可抗力/大气污染治理/扬尘治理等因素，非常抱歉的通知您：您与我司原定的交房日起相应顺延，预计2020年11月30日交付（因政府行为、自然灾害等不可抗力因素可适当顺延）。对此给您带来的不便深感歉意！……”另查明，2018年7月4日，案涉《商品房买卖合同》在房管局网上签约；2018年9月12日，案涉《商品房买卖合同》在房管局备案。2018年10月26日，狄长斌申请住房公积金委托贷款。2018年11月5日，狄长斌为甲方（借款人、抵押人），焦作市住房公积金管理中心为乙方（贷款委托方），中国建设银行股份有限公司焦作分行为丙方（贷款受托人）签订《焦作市个人住房公积金借款合同》，合同约定，贷款金额为390000元，还款方式为等额本金还款法。合同第六条约定：对于甲方提前偿还的本金，乙方按照提前还款时合同执行的贷款利率和提前还本的金额及上一结息日至提前还款日的实际占用天数计收利息。甲方提前偿还部分或全部本金的，乙方有权收取提前还款违约金。违约金收取比例为1‰。违约金在提前归还贷款本息时一并收取。违约金按一下公式计算：违约金=提前归还贷款本金x违约金收取比例。2018年12月3日，狄长斌住房公积金贷款发放。狄长斌自2019年1月起每月还款，截至2021年3月已还本金35100元，已还利息27282.95元。以上事实有狄长斌提交的商品房买卖合同、车位购买协议、储藏间协议、泰美嘉公司公告、焦作市住房公积金委托贷款申请审批表、焦作市个人住房公积金借款合同、焦作市住房公积金中心还款明细等证据以及原被告的陈述予以证明。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。狄长斌、泰美嘉公司之间签订的《商品房买卖合同》、《车位购买协议》、《储藏间协议》系双方在平等、自愿的基础上所达到的一种契约，该系列合同合法有效，依法应受法律保护。泰美嘉公司于2020年6月23日发布公告将3号楼交房时间顺延至2020年11月30日。原告认可该公告交房日期为房屋最终交付日期。车位及储藏间约定的交付日期均为2020年12月31日，截至起诉之日泰美嘉公司逾期交房超过90天，逾期交付车位及储藏间超过60天，其行为均已构成违约，狄长斌有权要求解除合同，并要求泰美嘉公司按照合同约定支付违约金。依据《商品房买卖合同》第九条约定，狄长斌已全额支付购房款，泰美嘉公司应支付逾期交房违约金3925元；依据《车位购买协议》第六条约定，泰美嘉公司应支付狄长斌车位购买违约金830元；依据《储藏间协议》约定，泰美嘉公司应支付狄长斌储藏间购买违约金306.93元。狄长斌自2019年1月至2021年3月偿还住房公积金贷款利息27282.95元，狄长斌主张泰美嘉公司支付该笔资金占用费，理由正当，予以支持。狄长斌主张泰美嘉公司支付提前还款费用3549元，因该笔费用未实际产生，故本院不予支持。泰美嘉公司主张案涉房屋虽未在约定期限向原告交付，但因有符合约定的期限顺延情形存在，故被告不构成违约，被告公告将房屋交付时间定在2020年11月30日，但同时声明，该时间仅是预定时间，若再发生政府行为、自然灾害等不可抗力仍需据实顺延，故原告合同解除条件不成立。首先，原告发出该公告时间为2020年6月30日，故该日期之前的新冠肺炎疫情、环保管控因素等对该最终交房日期无影响。其次，被告提供的环保管控公文及疫情期间政府通知汇总显示政府环保管控自2018年至2020年持续存在，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原告确定公告中最终交房日期时，理应对此作出合理预见。被告以环保管控因素作为影响案涉房屋未能在2020年11月30日交付的不可抗力因素，理由不足。综上，被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于泰美嘉公司反诉狄长斌逾期缴纳按揭贷款，应向其支付逾期付款违约金的主张，泰美嘉公司依据为双方签订的合同补充协议第3条约定买受人采用按揭购房的，所做的贷款自合同签订之日起30日内贷款到账。若买受人违反该款约定，买受人应按总房款的日千分之五向出卖人支付违约金。狄长斌辩称泰美嘉公司与焦作市住房公积金中心在2018年6月才达成的贷款合作关系，且案涉《商品房买卖合同》的网签是2018年7月4日，备案是2018年9月12日，网签及备案是办理贷款的要件，证明泰美嘉公司在与狄长斌签订合同时并不存在合同补充协议中约定的贷款条件，另合同补充协议约定的《商品房买卖合同》签订之日起30日内贷款到账，也是无法实现的。经查证，《商品房买卖合同》在房管局进行合同网签是办理公积金贷款的前提条件，案涉《商品房买卖合同》备案时间为2018年9月12日，且《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县级以上土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。故合同网签及备案迟延系泰美嘉公司一方责任。合同补充协议中约定的自《商品房买卖合同》签订之日起30日内贷款到账因泰美嘉公司一方原因客观上无法实现。另，根据合同补充协议第3条约定，办理按揭贷款中，买受人的义务仅为向出卖人提供办理按揭贷款所需各种资料，现泰美嘉公司未提供证据证明狄长斌故意拖延递交资料导致贷款到账逾期。综上，狄长斌客观上无法按约履行合同补充协议第3条，故其不应承担违约责任。泰美嘉公司主张狄长斌支付逾期付款违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百八十条第二款、第四百六十五条第一款、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）狄长斌与被告（反诉原告）焦作泰美嘉置业有限公司于2018年5月29日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》、于2018年10月22日签订的《储藏间协议》、于2019年11月11日签订的《车位购买协议》；二、被告（反诉原告）焦作泰美嘉置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）狄长斌购房款785000元及违约金3925元、储藏间购置款30693元及违约金306.93元、车位款83000元及违约金830元；三、被告（反诉原告）焦作泰美嘉置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）狄长斌资金占用期间利息27282.95元；四、驳回原告（反诉被告）狄长斌的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）焦作市泰美嘉置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6573元，由原告（反诉被告）狄长斌负担18元，由被告（反诉原告）焦作市泰美嘉置业有限公司负担6555元；保全费5000元，由被告（反诉原告）焦作市泰美嘉置业有限公司负担；反诉费减半收取计2917元，由被告（反诉原告）焦作市泰美嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王亚华二〇二一年六月九日书记员  吴 莉