辽宁省法库县人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0124执异42号案外人：李显廷，男，1955年1月7日出生，汉族，退休人员，户籍地辽宁省开原市，现住辽宁省铁岭市昌图县。申请执行人：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被执行人：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市清原满族自治县清原镇新村街。法定代表人：王统江，系该公司经理。在本院执行申请执行人吕秀斌与被执行人抚顺嘉宸房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人李显廷于2021年4月20日对本院（2018）辽0124至652-1执行裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区21号楼1单元1-1-1的房产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人李显廷向本院提出异议请求：请求法院中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区21号楼1单元1-1-1室的执行。事实与理由：案外人经人介绍在2014年8月11日、2014年11月17日分别借给抚顺嘉宸房地产开发有限公司39万元和47万元，其中2014年11月17日案外人以自己女儿李潇潇名义借款给抚顺嘉宸房地产开发有限公司。后抚顺嘉宸房地产开发有限公司2015年7月21日、23日、8月12日、12月2日还款案外人共14万元。双方口头协议借款利息为月利三分，后双方协商到2016年10月9日订立顶账协议，双方约定抚顺嘉宸房地产开发有限公司用两套房屋折价抵顶案外人借款和利息，并签订购房合同，抵顶的房屋包括法院（2018）辽0124执652-1执行裁定书21号楼1单元1-1-1的房屋。案外人已经在2017年4月接收上述房屋，并交纳物业费、水电费，并进行装修。因抚顺嘉宸房地产开发有限公司的原因不能办理房照。为维护案外人合法权益，请求支持案外人的请求。并提交了抚顺嘉宸房地产开发有限公司出具的证明材料2份、明细账2页、收据6张、《以房抵债协议》、《商品房买卖合同（预售）》、昌图县自来水公司李显廷用户用水清单、昌图县供电公司客户交费结算明细、收房款收据，昌图鑫龙物业管理有限责任公司收款收据2张、室内照片5张。申请执行人吕秀斌称：1.案外人李显廷未到房屋登记部门办理登记和房屋过户手续,属无效行为，不受法律保护。2.案外人与被执行人之间虽然签订了《商品房买卖合同》，应由被执行人开具正规发票，但房屋仍登记在被执行人名下，在申请保全后及执行各个环节,案外人并未在法定期限内对查封房屋提出异议。3.案外人没能及时办理房屋产权过户手续和备案是自身原因造成，属于不能排除执行的情形。4.案外人不能证明已实际占有涉案房屋，执行人员在对该楼房查封贴封条时，该楼房是清水房，没有人居住，证明当时楼房没有人占有该房屋。5.吕秀斌对被执行人所有的法院查封的房屋享有优先受偿权。案外人的执行异议诉求没有事实及法律依据，请求驳回。本院查明，2016年11月9日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司与李显廷、李潇潇签订《以房抵债协议》，主要约定，抚顺嘉宸房地产开发有限公司向李显廷、李潇潇借款，现欠本金72万元。经双方协商，同意用文澜尚品一期房屋(21号楼1单元101室，价格374，200.00元，21号楼1单元102室，价格374，220.00元)抵顶全部借款。2017年11月29日，抚顺嘉宸房地产开发有限公司与李显廷签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：李显廷购买辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北文澜商品小区583幢1单元1层1号的房产；建筑面积89.1㎡，单价4,200.00元/㎡；总房款374,200.00元。抚顺嘉宸房地产开发有限公司出具了加盖该公司财物专用章的收据证明：2016年11月9日，李显廷交纳房款374，220.00元。昌图鑫龙物业管理有限责任公司出具了加盖该公司财物专用章的收据证明：2017年11月7日，李显廷交纳物业费2566.08元，预收电费、楼道灯费、垃圾清运费共计396.40元。昌图县供电公司客户交费结算明细证明：文澜尚品一期房屋21号楼1单元101室交2019年4月4日至2020年8月3日电费。抚顺嘉宸房地产开发有限公司明细账、收款收据：借李潇潇470，000.00元，借李显廷390，000.00元。收据：李显廷收140，100.00元。抚顺嘉宸房地产开发有限公司证明：该公司文澜尚品小区所表注的21＃-1-101号房屋（583幢1单元1层1号）与法院所查封的21号楼1单元1-1-1为同一标的物。抚顺嘉宸房地产开发有限公司施工建设的昌图县文澜尚品小区，2016年6月开始办理入住，入住以来一直是使用临时电，电费由开发公司代收代缴，2019年2月1日以后电费由电业局收缴。另查明，2019年12月6日，本院作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，裁定查封被执行人抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省××图县迎宾路北文澜××楼××单元1-1-1的房产，查封期限三年（自2019年12月6日至2022年12月5日止）。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。位于辽宁省××图县迎宾路北文澜××楼××单元××室的房产已在本院查封之前，案外人李显廷与被执行人抚顺嘉宸房地开发有限公司签订了《以房抵债协议》及《商品房买卖合同（预售）》，由抚顺嘉宸房地产开发有限公司出售给案外人，案外人交纳了购房款，合法占有案涉房屋。经查，该小区诸多回迁户、购房户因开发商原因，均未办理房屋过户登记，案外人系非因自身原因未办理过户登记。综上，案外人取得了上述房产的物权期待权，该权利能够排除执行。据此，案外人所提出的请求中止辽宁省××图县迎宾路北文澜××楼××单元××室房屋查封异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区21号楼1单元1-1-1房产的执行。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 伟人民陪审员  刘桂芝人民陪审员  丁 超二〇二一年四月二十七日法官助理王蕊书记员韩颖花本案裁定所适用的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利是否能排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和管存在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该登记机构的实际投资账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另外生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。