北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1199号原告：北京岳赞文化创意有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园19-1号楼1层104，统一社会信用代码91110113MA00AHPK6R。法定代表人：任书云，经理。委托诉讼代理人：朱世龙，男，1988年11月22日出生，汉族，北京岳赞文化创意有限公司员工。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市青天律师事务所律师。被告：北京空港富士国际房地产投资有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇小王辛庄南路10号，统一社会信用代码91110113761406304K。法定代表人：王立平，总经理。委托诉讼代理人：王照文，男，1977年3月10日出生，汉族，北京空港富士国际房地产投资有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：北京昂展科技发展有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园16-3号楼1层，统一社会信用代码9111010575334350XT。法定代表人：景百孚，董事长。委托诉讼代理人：甄珠，男，1980年7月27日出生，汉族，北京昂展科技发展有限公司员工。原告北京岳赞文化创意有限公司（以下简称岳赞公司）与被告北京空港富士国际房地产投资有限公司（以下简称空港富士公司）、北京昂展科技发展有限公司（以下简称昂展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨秀芝独任审理，公开开庭进行了审理。原告岳赞公司委托诉讼代理人朱世龙、宋军霞，被告空港富士公司委托诉讼代理人王照文到庭参加诉讼。昂展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。岳赞公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一之间的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除；2.判令二被告连带支付原告：2016年5月5日至2016年6月30日期间的租金62876.7元；2020年1月1日至2020年1月16日期间的租金18885.12元；水费9273.6元，后变更为8995.2元；2016年5月19日至2020年1月16日逾期支付租金违约金15176.59元，后变更为15116.2元；2020年1月1日至2020年1月16日期间租金的逾期支付租金的违约金（以18885.12元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年1月17日起计算至被告付清18885.12元租金之日止）；空租期损失赔偿212457.6元；网络费176550元、及逾期支付网络服务费的违约金35310元及滞纳金（以176550元为基数，按照每日0.3%的标准，自2019年6月15日起计算至被告付清176550元网络服务费之日止）；逾期将公司注册地址迁出并办理工商变更登记手续的违约金269348.88元；律师费20000元；避风阁拆除费20321元；3.诉讼费、保全费5000元及保险费1500元由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，北京易讯融创科技有限公司与被告二（原名为北京昂展置业有限公司，2017年2月将名称变更为北京昂展科技发展有限公司）签订《房屋租赁合同》，将位于北京市顺义区XXX的房屋出租给被告二。2017年6月19日，北京易讯融创科技有限公司与被告二及原告签订了《协议书》，将北京易讯融创科技有限公司在《房屋租赁合同》中的权利义务转让给了原告。2018年12月10日，被告一、被告二与原告签订了《协议书》，将被告二在《房屋租赁合同》中的权利义务转让给被告一，并约定被告二对被告一履行合同承担无限连带责任。因被告一逾期支付租金，原告于2020年1月15日向被告一发出《〈房屋租赁合同〉解除告知函》，通知被告一于2020年1月16日解除租赁合同，并通知被告一将租赁房屋交还给原告。被告一依约应当将其修建在租赁房屋的避风阁拆除，原告为拆除该避风阁将产生拆除费用，此外被告一逾期支付原告水费、网络费等费用。因被告的上述种种违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。空港富视公司辩称：1.被告于2019年11月提前搬出租赁房屋，并通知原告，合同解除时间应为2019年11月30日。2.被告有100657.88元押金在原告处，依据合同可以保证金抵偿2016年5月5日至2016年6月30日免租期间的租金62876.7元。被告已经于2019年11月搬出房屋，不应向原告支付2020年1月1日至2020年1月16日的租金，即使要支付，应可以押金抵扣。被告未见到原告主张的水费的证据，也没有依据，不同意给付。以押金抵扣应支付租金后，被告不存在逾期支付租金的问题，且免租期租金的支付，即使计算违约金也应从2020年1月16日起算，有部分违约金超过了诉讼时效。关于空租期损失，没有合同约定和法律规定，另外，被告就提前解除合同已对原告进行了赔偿即免租期的取消，损失与违约金不可同时主张，加重被告的负担。原告没有权利收取网络费，被告已支付了4年的网络费至2019年年底，不欠原告网络费。被告未在租赁房屋内进行工商信息注册，如有注册也未对原告造成任何损失，该房屋可同时注册多家公司，原告没有证据证明其有损失。律师代理费无合同依据。避风阁拆除费用原告未提交证据，无合同约定、无依据。综上，被告于2019年11月提前搬出租赁房屋，并通知原告，已付租金至2019年12月，退一步讲，按原告租金的计算方式，被告有100657.88元的押金，足以抵扣租金，被告不存在违约行为。原告不仅不退押金，还计算违约金、损失赔偿等，属于多重主张赔偿，且约定的数额过高，不应支持。被告并未拖欠租金，也未造成原告实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。昂展公司未参加庭审，其向本院提交书面答辩意见，与空港富士公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，易讯公司（合同甲方、出租方）与昂展公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自甲方承租北京市顺义区XXX，租期自2016年5月5日至2021年6月30日，其中2016年5月5日至2016年6月30日为免租期，若因乙方原因造成租赁合同提前解除，则本合同免租期的约定无效，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。双方约定年租金402631.5元，租金前三年无增减，从第四年开始，每年递增7%，其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为430815.8元，本合同签订之日起十个工作日内，乙方应将押三付六的第一期款项支付于甲方，除第一期租金外，每期租金乙方在付款日期前十五日之前支付下期租金，租金支付方式为押三付六，乙方违反约定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日万分之三向甲方承担逾期付款违约金，乙方逾期支付租金超过三十天的，甲方有权立即解除合同。甲方依据本合同行使解除权的步骤是：本合同自甲方的解除合同通知发送到乙方邮箱并确认接收，或传真或书面送达之日起的三日内解除，解除合同之日起三日内乙方应无条件腾退房屋给甲方。双方在2.3条约定：乙方在合同履行期内提前解约，应提前180日向甲方提出书面通知，如乙方未提前通知，由此带来的相应损失责任均由乙方承担。合同约定乙方支付保证金100657.88元，担保范围为乙方应付的但不限于乙方应付租金、水电暖空调，违约金、赔偿金，及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师费。本合同履行过程中，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、费用或其他债务。合同还约定乙方负责缴纳的费用包括税费、网络费及其他因使用该楼宇所产生的相关费用。乙方租赁期间应承担的水费、电费，按双方确认的房屋使用相关费用明细表计收，由甲方代收代缴，甲方需给乙方出具相应票据，乙方应于收到甲方收款通知之日起三十天内向甲方支付。关于房屋交接双方约定：因本合同履行期限届满，或甲方双方或一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续。无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理及合同载明的其他费用。合同到期或被解除后，乙方应在60个工作日内，将其注册在租赁房屋地址的所有公司进行迁出并完成注册地址的工商变更登记手续，若乙方违反上述约定的，则乙方按合同约定日租金的两倍为标准，按日向甲方支付违约金，自乙方应履行上述承诺之日起，支付至乙方履行完毕上述承诺之日止。关于房屋修缮和装修，双方在8.2条约定，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提且甲方书面同意的前提下，可以对承租房屋进行装修，否则甲方有权立即解除合同。乙方装修前应向甲方报送装修方案或设计图纸，费用由乙方自行承担。合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除，甲方已同意乙方的装修方案，则在合同期满或解除时，不需要恢复房屋交接时的现状。双方在合同第十一条违约责任11.1中约定：除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，甲方不退还乙方的保证金，但甲方应退还乙方预付的租金及扣除乙方已使用房屋相关费用后的其他费用，同时甲方有权立即解除合同：乙方违反本合同第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条之规定的。上述合同附件五房屋使用相关费用明细表约定网络费的含税价为176550元/年。易讯公司与昂展公司另签订一份《租赁合同补充协议》，约定易讯公司在昂展公司租赁房屋期间为昂展公司提供网络服务，时间自2017年7月1日至2021年6月30日，按年缴费含税价格为176550元。昂展公司未按协议约定交纳网络服务费用时，应按日向乙方支付未支付金额0.3%的滞纳金，乙方中断服务之日起10个工作日内，甲方仍未全额支付应交费用时，视为甲方单方解除合同，乙方在要求甲方支付滞纳金的同时，有权要求甲方支付合同未履行部分相关费用总额的20%作为违约金。本协议为双方签订的房屋租赁合同的有效组成部分，本协议未尽事宜按照双方签订的租赁合同执行。案件审理过程中，岳赞公司明确其在本案中主张的网络费系2020年7月1日至2021年6月30日期间的，之前的网络费昂展公司都已支付，因易讯公司与北京国信比林通信技术有限公司签订《互联网服务接入合同》，易讯公司已一次性缴纳5年的网络服务费到2021年6月30日。昂展公司违约导致双方的房屋租赁合同提前解除，易讯公司已支出的网络费无法退还系昂展公司违约给岳赞公司造成的损失，故要求昂展公司支付2020年7月1日至2021年6月30日的网络费。昂展公司在承租期间，未经易讯公司审批同意情况下加装入楼避风阁。2017年6月19日，昂展公司（甲方）与易讯公司（乙方）及岳赞公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方将其在原合同中的全部权利义务一并转让给丙方，甲、丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的原合同享有权利、履行义务。2018年12月10日，岳赞公司（甲方）与昂展公司（乙方）及空港富视公司（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方同意并确认，本协议签订之日起乙方退出原合同，乙方在原合同项下的全部权利归丙方享有，原合同项下乙方应履行而未履行的义务及应承担而未承担的责任由丙方承继，乙方对丙方履行合同承担无限连带责任。甲方和丙方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的原合同享有权利、履行义务。岳赞公司与空港富视公司成立合同关系后，双方依约履行。空港富视公司称2019年11月，其口头告知岳赞公司解除双方的租赁关系，岳赞公司对此不予认可。空港富视公司于2019年11月搬走，未再向岳赞公司支付2020年租金。2020年1月17日，岳赞公司以电子邮件形式向空港富视公司发送一份《〈房屋租赁合同〉解除告知函》，告知空港富视公司逾期支付租金超过三十天，已构成违约，告知于2020年1月16日解除双方的租赁合同，并在合同解除之日起三日内将房屋交还。岳赞公司主张在昂展公司和空港富视公司履行合同过程中有逾期支付租金的违约行为，要求承担违约金。根据岳赞公司提交的租金支付凭证：2016年5月20日，昂展公司付2016年7月1日至2016年12月31日租金201315.75元；2017年1月17日，昂展公司付2017年1月1日至2017年6月30日租金201315.75元；2017年6月29日，昂展公司付2017年7月1日至2017年12月31日租金201315.75元；2018年1月10日，昂展公司付2018年1月1日至2018年6月30日租金201315.75元；2018年7月5日，昂展公司付2018年7月1日至2018年12月31日租金201315.75元；2018年12月14日，空港富视公司付2019年1月1日至2019年6月30日租金201315.75元。2019年9月6日，空港富视公司付2019年7月1日至2019年12月31日期间的部分租金10万元，2019年9月25日，空港富视公司付岳赞公司15万元，2019年10月9日，空港富视公司付岳赞公司141957.9元。岳赞公司在付款凭证上标注上述三笔款项为空港富视公司支付的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金及截至2020年6月30日的网络服务费。岳赞公司收回房屋后拆除避风阁支付20321元。昂展公司原注册地址位于涉诉房屋处，于2020年7月30日变更迁出。易讯公司向昂展公司交付房屋时，水表数为2496，双方在附件中约定水费单价9.6元/立方米（含税）。岳赞公司提交自来水水费收据显示，2019年12月的用水量为38立方米，2020年1月表数为5854，2月表数为5949。岳赞公司认可昂展公司和空港富视公司已付水费共计24153.6元，并要求空港富视公司再支付水费8995.2元。岳赞公司于2020年10月10日向本院提起诉讼，并提出财产保全申请，申请查封冻结空港富视公司、昂展公司名下相当于839818.1元的财产，本院裁定予以准许，岳赞公司交纳保全费5000元。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》《协议书》、银行回单等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告昂展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。易讯公司与昂展公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。在合同履行过程中昂展公司和易讯公司先后将自己的合同权利义务转让给空港富视公司与岳赞公司，各方对此无异议，故岳赞公司与空港富视公司形成房屋租赁合同关系，双方的权利义务以《房屋租赁合同》为准，该合同对岳赞公司及空港富视公司具有法律约束力。合同履行期间，空港富视公司自行搬离承租房屋，未举证证明经过了岳赞公司的同意，也无证据证明与岳赞公司办理了房屋交接手续，不能认定双方合同关系已解除，空港富视公司仍应按照合同约定向岳赞公司支付租金。空港富视公司未按合同约定期限向岳赞公司支付2020年1月至6月的租金，且逾期超过30日，岳赞公司享有合同解除权。岳赞公司于2020年1月17日以电子邮件形式向空港富视公司发送解除合同通知书，双方合同于该日解除。因空港富视公司未向岳赞公司交付房屋，岳赞公司要求空港富视公司支付2020年1月1日至2020年1月16日租金18885.12元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因系空港富视公司原因致合同提前解除，根据合同第3.3条约定，岳赞公司要求空港富视公司支付2016年5月5日至2016年6月30日免租期的租金62876.7元具有合同依据，本院予以支持。关于岳赞公司主张的逾期支付租金违约金，根据昂展公司及空港富视公司的支付凭证，确实有逾期支付租金的情形。空港富视公司对岳赞公司提出的逾期违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩，岳赞公司于2020年10月10日提起诉讼，对于岳赞公司主张的第一、二、三笔租金的逾期违约金已超过三年，且岳赞公司未举证证明在诉讼时效期间内向昂展公司或空港富视公司主张过权利，故该三笔的租金的逾期违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。庭审中，空港富视公司提出，岳赞公司有空港富视公司交纳的保证金，抵扣欠付租金后仍有结余，不应认定其逾期支付租金，不同意支付违约金。本院认为，双方合同约定未经甲方书面同意，保证金不得抵偿欠付租金等费用，故空港富视公司的上述抗辩意见本院不予采纳，其逾期支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的各期租金，应按各期逾期天数及合同约定标准向岳赞公司支付违约金，经计算金额为8739.25元。就2020年1月1日至2020年1月16日的逾期支付租金违约金，因空港富视公司于2019年11月自行搬出房屋，双方对于合同履行及是否解除产生争议，岳赞公司要求空港富视公司支付该期间的违约金本院不予支持。合同约定，承租人应于合同解除后60个工作日内将注册公司地址进行变更登记，昂展公司的注册地址于2020年7月20日方才从涉诉房屋迁出，构成逾期，但双方合同约定的违约金过高，本院根据空港富视公司的抗辩意见结合岳赞公司的实际损失予以酌减。根据合同第五条约定，岳赞公司应赔偿百顺达公司律师费。因空港富视公司根本违约导致合同解除，给岳赞公司造成一定的空置期损失，空港富视公司应予赔偿。双方合同第十一条约定，若因承租人原因导致合同提前解除，承租人交纳的保证金不予退还，因岳赞公司处有空港富视公司交纳的保证金100657.88元，空港富视公司也提出了以保证金抵扣租金、违约金等的抗辩意见，为了便于双方一次性解决纠纷，本院认定直接由保证金抵扣空港富视公司因违约给岳赞公司造成的损失，且该保证金的金额足以弥补岳赞公司的损失，故在岳赞公司不予退还保证金的情况下，对岳赞公司要求空港富视公司另行支付空置期损失、逾期付款违约金、逾期迁移注册地址违约金、律师费的诉讼请求不再予以支持。关于水费，双方对于水费单价进行了约定，租赁开始交接房屋时也对水表数进行了确认，合同解除后双方未交接水表数，根据自来水公司出具的水费收据，酌情认定2020年1月16日双方合同解除时的水表数并计算水费金额，岳赞公司认可昂展公司和空港富视公司交纳了部分水费，空港富视公司未举证证明除此之外还交纳了其他水费，故本院对岳赞公司主张的已交纳水费数额予以确认，并认定空港富视公司应向岳赞公司交纳水费7900.8元。关于网络费，空港富视公司已向岳赞公司交纳至2020年6月30日，岳赞公司已于2020年1月发出解除合同通知，其在合同解除后应采取措施避免损失扩大，岳赞公司再要求空港富视公司支付网络费及有关违约金、滞纳金无依据，本院不予支持。昂展公司未经岳赞公司同意自行安装避风阁，且承诺合同解除后负责恢复原状，现双方合同已解除，岳赞公司为拆除避风阁支付的费用20321元应由空港富视公司承担，岳赞公司相应的诉讼请求本院予以支持。关于保费，并非岳赞公司必然发生的费用，其要求空港富视公司承担无法律依据，本院不予支持。因三方协议书约定昂展公司对空港富视公司履行合同承担无限连带责任，岳赞公司要求昂展公司承担无限连带责任的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京岳赞文化创意有限公司与被告北京空港富士国际房地产投资有限公司之间的房屋租赁合同关系于二〇二〇年一月十七日解除；二、被告北京空港富士国际房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京岳赞文化创意有限公司二〇一六年五月五日至二〇一六年六月三十日租金62876.7元；三、被告北京空港富士国际房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京岳赞文化创意有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年一月十六日租金18885.12元；四、被告北京空港富士国际房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京岳赞文化创意有限公司水费7900.8元；五、被告北京空港富士国际房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京岳赞文化创意有限公司拆除避风阁费用20321元；六、被告北京昂展科技发展有限公司对被告北京空港富士国际房地产投资有限公司的上述债务承担无限连带责任；七、驳回原告北京岳赞文化创意有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12264元，由原告北京岳赞文化创意有限公司负担10658元（已交纳），由被告北京空港富士国际房地产投资有限公司负担1606元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告北京岳赞文化创意有限公司负担4345元（已交纳），由被告北京空港富士国际房地产投资有限公司负担655元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京岳赞文化创意有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年六月二十九日法官助理 曾庆贺书 记 员 王梦伟