浙江省宁波市中级人民法院   民事判决书   （2021）浙02民终2692号     上诉人（原审被告）：唐吉翔，男，1987年9月29日出生，汉族，住江苏省丹阳市。       委托诉讼代理人：王盛，北京大成（宁波）律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：宁波东亿商业管理有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道堇山西路**。       法定代表人：周红波，该公司执行董事兼总经理。       委托诉讼代理人：庄程巍，浙江海泰律师事务所律师。       委托诉讼代理人：乐美迪，浙江海泰律师事务所律师。       上诉人唐吉翔与被上诉人宁波东亿商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2021）浙0212民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。       唐吉翔上诉请求：请求撤销宁波市鄞州区人民法院依法作出的（2021）浙0212民初4272号民事判决第二、三项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的金钱债权给付诉请。事实和理由：原审判决事实认定和法律适用错误。一、原审错误认定上诉人擅自解除租赁合同。上诉人在疫情发生后与被上诉人协商解约，协商的结果是上诉人不退押金也不再支付任何费用给被上诉人，并将原先的装修、经营设备设施丝毫不动全部留给新承租人，同时应被上诉人请求将消防许可证转给新承租人使用。至于短期延迟支付租金那是经常有的事实，不能以此认定上诉人擅自解约，上诉人根本没有此意思表示。从生活经验来说，如果上诉人擅自解约的话，被上诉人理应向上诉人积极主张租金及违约金，并要求尽早搬离租赁房屋，上诉人也会要求拆除租赁房屋的大价值经营设施设备，不会在2020年10月-11月间配合被上诉人将消防许可证转给新承租人。本案事实是被上诉人在2020年6月3日前从未向上诉人主张过支付租金、违约金或要求腾空。二、原审错误判决免租期租金及违约金合计以4个月房租计180553.30元由上诉人承担。理由如下：1．本案从2018年5月16日至2018年9月1日的免租期租金不应由上诉人承担。因为，在原审中上诉人已提出租赁合同约定的免租期内容“如因乙方原因造成本合同提前解除的，免租期内的租金，乙方仍须支付给甲方”不成为合同条款。免租期租金在中途解约情形下需要计算租金，不属于寻常项事项，已超出上诉人签订租赁合同当时的预期。涉案租赁合同属被上诉人提供的格式合同，被上诉人没有向上诉人提示、说明此款内容，致使上诉人没有注意到对其有重大利害关系的条款内容，此条款内容不成为合同内容，上诉人继续享有免租期利益。2．本案不应由上诉人承担违约责任。因为，涉案租赁合同解除非上诉人原因造成，而是在新冠疫情的背景下，政府将涉案租赁房屋设置为疫情隔离点导致上诉人无法正常营业，属不可抗力原因解除租赁合同，不可归责于上诉人。因此，根据民法典第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”结合上诉人在疫情发生后全部停止营业之实际状况，应免除上诉人全部合同责任，即上诉人不需要承担因疫情不可抗力原因解除合同的违约责任。3．如判定认为上诉人须承担违约责任，那么原审判决上诉人承担4个月租金损失仍属错误。原因如下：首先，原审既然认定收取免租期租金视为违约金，那么被上诉人诉请违约金金额为54000元，其并没有将免租期租金变更为违约金诉请，原审判决已超出被上诉人诉请；其次，如认定上诉人需要承担解除租赁合同的违约责任的话，判决上诉人承担四个月租金的违约责任属畸重。正常情况下单方违法解除租赁合同的违约责任为三个月租金损失，本案上诉人租金支付至2020年2月28日止，涉案租赁房屋从2020年10月起与新承租人签约，被上诉人又从上家获得2个月租金减免，即被上诉人的空租损失为6个月不到。被上诉人向上家租入的成本在3万元左右每月，没有装修投入，6个月空租损失约18万元，原审判决却让上诉人承担4个月租金损失18万元。此外，上诉人为涉案租赁房屋装修投入60多万元，现新承租人仍在使用，判决结果相当于让上诉人承担被上诉人全部空租期损失，实属畸重。三、上诉人支付消防装修设计费用金额为10万元，但原审仅认定7.2万元实属错误。未认定的2.8万元费用有合同代表人罗超的询问笔录予以证明。四、被上诉人主张的电费9510元没有证据予以证明，上诉人对此亦未认可，原审判决支持被上诉人此项诉请没有事实依据。综上，上诉人认为，原审法院部分事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，并依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。       宁波东亿商业管理有限公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。       宁波东亿商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．解除宁波东亿商业管理有限公司、唐吉翔于2018年5月16日签订的《租赁合同》以及分别于2018年5月22日、2019年8月26日签订的《补充协议》；2．唐吉翔支付免租期租金161756元（541660元／365×109天）；3．唐吉翔支付租金140980元（95天，计算至2020年6月3日）；4．唐吉翔支付物业费1908元（计算至2020年6月3日）；5．唐吉翔支付电费9510元（计算至2020年4月10日）；6．唐吉翔支付违约金54000元。以上合计368154元。       一审法院认定事实：2018年5月16日，宁波东亿商业管理有限公司（作为出租方、甲方）与唐吉翔（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将其拥有位于宁波市鄞州区贸城西路157号城市新贵酒店3楼东首的房屋租给乙方使用，建筑面积约1060平方米。房屋租赁期限自2018年5月16日至2026年4月30日止。其中免租期从2018年5月16日至2018年7月16日。如因乙方原因造成本合同提前解除的，免租期内的租金，乙方仍须支付给甲方。如果因甲方大楼本身原因导致消防验收未通过，则免租期顺其延长。双方未经协商一致均不得提前解约。租金每年541660元，6个月支付一次270830元，第一期租金支付时间为合同签订后两个工作日之内，以后每期租金在前一期租金到期前30天支付，以甲方实际收到为准，甲方有义务提前一个月通知乙方支付。租金合同期前三年不变，以后每两年递增5％。租赁期内本房屋所产生的水、电、物业等费用均由乙方承担，其中物业费3元／平方米／月，公共设施费3元／平方米／年，室内电费1.20元／度。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5％支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房，乙方须按实际入住日交纳租金并负担违约责任。乙方应在合同签订后两个工作日之内支付甲方房屋押金54000元，水电费押金10600元，注册押金1500元。乙方若无违约，甲方应于房屋租赁期满时将此押金无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用。租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时乙方（无须将房屋恢复原状）不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。合同期内甲、乙双方任何一方解约必须提前3个月通知对方，但仍然要承担违约责任。若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。租赁期内若乙方中途擅自退租，视为乙方违约。过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为54000元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需将不足部分支付给无过错方。关于免责条款，双方约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。乙方承租场地范围内的消防验收之前所有消防审批验收所产生的费用均由甲方承担，乙方负责提供装修设计图纸及消防设计图纸。若甲方在免租期内未完成消防验收，影响学校正常营业，则免租期按期顺延。如果甲方通知乙方装修但最终导致消防无法通过，无法正常营业，甲方需承担所有的装修和相关费用。乙方消防隔音所产生的费用，1万之内乙方自付，超出部分由甲方承担。合同签订后，唐吉翔向宁波东亿商业管理有限公司支付房屋押金54000元，水电费押金10600元，注册押金1500元。2018年5月22日，双方协商约定年租金调整为541660元，之后递增也按此金额执行。2018年6月18日，唐吉翔作为宁波爱顿沃培训学校代表人与宁波宇晨工程技术有限公司（代表人罗超，乙方）签订《消防承包协议》，约定由乙方承包甲方消防系统安装工程，承包范围包括消防报警、消防水、防排烟、安全出口应急系统的安装，消防设施检测、消防图纸设计、装修材料送检、消防审图及复核、消防单位资质挂靠、消防申报并取得消防验收合格意见书等。工期自2018年6月20日至8月20日。乙方包工包料，一次性承包价为10万元，进场施工后支付5万元，消防验收合格后支付5万元。2018年6月27日，唐吉翔向罗超转账支付5万元。2019年1月4日，宁波爱熊枫信息科技有限公司以费用报销的形式向罗超支付22000元，唐吉翔为该公司法定代表人。2018年12月6日，宁波市鄞州爱顿沃培训学校有限公司内装修（小微项目）（工程地址：鄞州区贸城西路157号城市新贵酒店3楼）进行了建设工程竣工验收消防备案登记，设计单位为宁波宇晨工程技术有限公司。2019年8月26日，宁波东亿商业管理有限公司、唐吉翔双方达成补充协议，将涉案房屋免租期变更为2018年5月16日至2018年9月1日。       另查明，宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社、宁波市城市新贵酒店管理有限公司就涉案房屋转租事宜向宁波东亿商业管理有限公司出具授权委托书，载明宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社将其位于宁波市鄞州区贸城西路157号的房屋出租给宁波市城市新贵酒店管理有限公司，同意后者将该房屋转租给本案宁波东亿商业管理有限公司，委托期限至2026年4月30日。宁波东亿商业管理有限公司与宁波市城市新贵酒店管理有限公司曾就涉案房屋签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2018年6月1日至2026年4月30日止，同意宁波东亿商业管理有限公司装修分割出租给第三方。       又查明，2020年2月下旬，涉案租赁房屋所在的城市新贵酒店被征用为新冠肺炎疫情隔离点，直至2020年4月初。唐吉翔房租付至2020年2月28日。       还查明，涉案租赁房屋所在的主楼第二至五层土建部分于2018年8月1日通过消防验收。       一审法院认为，宁波东亿商业管理有限公司、唐吉翔之间签订的租赁合同及补充协议均合法、有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。现双方对合同已处于解除状态并无争议，故宁波东亿商业管理有限公司解除合同之诉请，一审法院照准。双方争议在于合同解除原因，宁波东亿商业管理有限公司主张的租金、物业费、电费和违约金是否应当予以支持及其具体金额。       关于合同解除原因。宁波东亿商业管理有限公司主张唐吉翔拖欠租金、物业费及电费，且经催告后仍未履行，合同于2020年6月3日解除；唐吉翔主张其于2020年4月10日后因疫情的不可抗力原因，未再使用涉案租赁房屋，该时间节点也可与宁波东亿商业管理有限公司主张的电费结算时间可相印证。对此，一审法院认为，双方均未提交证据证明其已就合同解除向对方进行了通知，故双方主张的合同解除时间，一审法院均不予确认。涉案租赁合同履行确因涉案房屋所在建筑被征用为隔离点而受到影响，但以本案现有证据，唐吉翔主张因新冠疫情的不可抗力涉案租赁合同应予解除，依据不足，对此抗辩意见一审法院不予采信。宁波东亿商业管理有限公司主张唐吉翔存在“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的根本违约行为，但未就其催告唐吉翔履行支付义务的事实进行举证，且该时间段存在疫情影响的客观因素，一审法院对宁波东亿商业管理有限公司该主张亦不予采信。然唐吉翔自2020年2月1日开始未再按约支付租金，在未与宁波东亿商业管理有限公司就合同解除达成一致的情况下擅自退出租赁，系其以行为表明不再愿意履行合同，应当向宁波东亿商业管理有限公司承担违约责任。       关于宁波东亿商业管理有限公司主张的各项损失。如上所述，唐吉翔应当向宁波东亿商业管理有限公司承担违约责任，但合同订立、履行过程中的以下因素应在本案中综合予以考量：1．涉案合同期限与实际履行期间。合同期限近8年，实际履行期限不足1／4。2．合同约定了约3.5个月的免租期，同时约定如因唐吉翔原因导致合同解除，免租期租金仍应支付，故本案中免租期租金具有违约金性质。同时，双方约定，因大楼本身原因导致消防验收未通过，则免租期顺其延长。后免租期截止时间经双方协商由2018年7月16日延长至2018年9月1日，较最初约定延长了1.5月。涉案房屋所在楼层消防实际于2018年8月1日验收通过。据此，2018年8月1日之前的免租期，实因宁波东亿商业管理有限公司“大消防”未验收通过，8月1日至9月1日为宁波东亿商业管理有限公司给予唐吉翔的装修期租金优惠。3．新冠疫情对教育培训行业的不可避免地存在不利影响。且涉案房屋所在酒店被政府征用为隔离点近2个月，在此期间涉案房屋无法经营使用。4．双方承租场地范围内的消防验收之前所有消防审批验收所产生的费用均由宁波东亿商业管理有限公司承担，唐吉翔负责提供装修设计图纸及消防设计图纸。唐吉翔为消防验收进行了必要的投入，已有的确切证据显示其为此支出7.2万元。证人罗超陈述，设计费用约为2万元。5．唐吉翔自述于2020年4月10日左右腾退，该陈述结合宁波东亿商业管理有限公司主张的电费结算期间，可反映出唐吉翔4月10日以后未再正常使用租赁房屋。据此并鉴于，唐吉翔自2020年2月1日开始逾期支付租金，可予认定宁波东亿商业管理有限公司在2020年6月3日前既已知道或应当知道唐吉翔不再愿意承租涉案房屋。6．双方约定的违约金54000元，约为1.2个月的房租。涉案房屋房租实际支付至2020年2月28日。综合以上因素，结合相关司法政策，并从公平合理地兼顾双方权利、义务出发，一审法院酌情确定：宁波东亿商业管理有限公司主张的免租期租金及违约金合计以4个月房租计180553.30元为限，2020年2月28日以后的欠付租金不再予以支持；宁波东亿商业管理有限公司主张的电费9510元，予以支持；宁波东亿商业管理有限公司主张的2020年5月16日至2020年6月3日期间的物业费1908元，不再予以支持；唐吉翔消防验收成果归宁波东亿商业管理有限公司享有，唐吉翔消防审批验收支出的费用由宁波东亿商业管理有限公司补偿5.2万元。唐吉翔向宁波东亿商业管理有限公司缴纳的各类押金计66100元一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，作出判决：一、解除宁波东亿商业管理有限公司、唐吉翔于2018年5月16日签订的《租赁合同》及分别于2018年5月22日、2019年8月26日签订的《补充协议》；二、唐吉翔支付宁波东亿商业管理有限公司免租期租金、违约金180553.30元；三、唐吉翔支付宁波东亿商业管理有限公司电费9510元；以上二、三项共计190063.30元，与宁波东亿商业管理有限公司应补偿款项5.2万元、退还押金66100元折抵后，唐吉翔尚应支付71963.30元，限于判决生效之日起十日内履行；四、驳回宁波东亿商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6822元，减半收取3411元，由唐吉翔负担800元，宁波东亿商业管理有限公司负担2611元。       二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。       本院对一审法院认定的事实予以确认。       另查明，2021年1月22日，宁波东亿房产咨询有限公司名称依法变更为宁波东亿商业管理有限公司。       本院认为，唐吉翔自2020年2月1日开始未再按约支付租金及同年6月3日其将涉案租赁房屋的钥匙交给宁波东亿商业管理有限公司并退出租赁系事实。按照双方合同约定“租赁期内若乙方（唐吉翔）中途擅自退租，视为乙方违约。过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为54000元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需将不足部分支付给无过错方。”故一审法院根据本案查明的事实，认定唐吉翔的行为表明不再愿意履行合同，应当向宁波东亿商业管理有限公司承担违约责任，具有合同与法律依据，本院予以确认。唐吉翔上诉认为一审错误认定上诉人擅自解除租赁合同的理由，因缺乏证据，本院难以采纳。唐吉翔上诉认为一审错误判决免租期租金及违约金合计以4个月房租计180553.30元由上诉人承担的理由，本院认为，因按照合同约定免租期约3.5个月，同时还约定如因唐吉翔原因导致合同解除，免租期租金仍应支付，故一审法院考虑涉案合同实际履行时间及新冠疫情对教育培训行业不可避免地存在不利影响等因素，酌情确定宁波东亿商业管理有限公司主张的免租期租金及违约金合计以4个月房租计180553.30元为限，具有合同与事实依据，并无不妥，予以确认。为此，对唐吉翔该项上诉理由，因缺乏合同与法律依据，本院难以采纳。唐吉翔上诉认为其支付消防装修设计费用金额为10万元，但一审仅认定7.2万元实属错误的理由，因已有的确切证据显示唐吉翔为此支出7.2万元，故一审法院未认定2.8万元费用，并无不妥，为此，唐吉翔上诉要求认定此款，依据不足，本院不予采纳。关于一审法院认定的电费，唐吉翔上诉认为没有事实依据，本院认为，唐吉翔租赁期间使用电，理应按实际使用电量支付电费，故唐吉翔不予认可此项电费，理由不足，本院不予采信。       综上，唐吉翔的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费6822元，由唐吉翔负担。       本判决为终审判决。       审判员徐盛森    二○二一年八月五日     书记员吴佳易