北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23055号原告：北京富唐房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区广安路9号院4号楼一层102-10号。法定代表人：胡钦伦，总经理。委托诉讼代理人：陈明，北京云韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淼，北京云韬律师事务所实习律师。被告：甘肃东华资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区曹家巷62号五层。法定代表人：郑殿喜，董事长。被告：喜喜味道餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区地铁六号线五路居站地下一层496。法定代表人：郑殿喜，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：那朝明，甘肃金城律师事务所律师。原告北京富唐房地产经纪有限公司（以下简称北京富唐公司）与被告甘肃东华资产管理有限公司（以下简称甘肃东华公司）、喜喜味道餐饮管理有限公司（以下简称喜喜味道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告北京富唐公司的委托诉讼代理人陈明、王淼，被告甘肃东华公司、喜喜味道公司的委托诉讼代理人刘鑫、那朝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京富唐公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付2020年1月16日至2020年2月15日期间房屋租金149650元；2.二被告向原告支付2019年10月1日至2020年1月15日期间45天免租期租金221400元；3.二被告向原告支付2020年3月16日至2020年7月1日期间实际欠付租金532590元；4.二被告向原告支付2020年6月1日至实际付款之日止的延期付款违约金（以598600元为基数，按照日千分之五的标准计算）；5.二被告向原告支付违约金897900元；6.二被告向原告支付3个月房屋空置期房租损失448950元；7.二被告向原告支付律师费34500元；8.二被告立即恢复租赁房屋原状；9.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：喜喜味道公司系甘肃东华公司出资设立的子公司。2019年10月1日，甘肃东华公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋的商业用房租赁给甘肃东华公司使用，租赁期限自2019年10月1日至2029年9月31日止，原告给予甘肃东华公司45天免租期。合同签订后，甘肃东华公司向原告支付了2个月租金作为保证金，共计299300元。同时按照先支付租金后使用房屋的合同约定，甘肃东华公司应以4个月为周期向原告支付租金。在免租期结束后，甘肃东华公司向原告支付了2019年11月15日至2020年3月14日房屋租金。2019年12月5日，甘肃东华公司因业务发展需要，主张变更《房屋租赁合同》承租人为喜喜味道公司，原告与被告三方签订了补充协议，确认由喜喜味道公司全部受让《房屋租赁合同》中甘肃东华公司的全部权利及义务，喜喜味道公司与原告之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原告与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》享受权利义务（联系人与联系方式仍为甘肃东华公司）。2020年春节期间及之后，因受疫情影响，甘肃东华公司向原告申请减免房租。2020年3月10日，原告以《告知函》形式同意免除其2020年2月份租金149650元，此外，原告在《告知函》中声明，如合同期内商户解除与原告2019年签订的《房屋租赁合同》，本《告知函》无效，商户应当按双方签订《房屋租赁合同》执行，并支付2020年2月租金149650元。2020年3月25日，甘肃东华公司向原告发送了《关于房租延期支付的申请》。原告于2020年3月30日回函表示同意甘肃东华公司延期至2020年5月底前支付2020年3月16日至2020年7月15日的房租；同时原告表示2020年5月底为当前应付租金周期的最后付款日，如甘肃东华公司届时仍未能支付的，原告将严格按照合同约定要求甘肃东华公司支付滞纳金并承担违约责任。截至2020年6月30日，二被告均未支付所欠租金，且原告发现喜喜味道公司已撤离涉案房屋并擅自将屋内设施、装潢拆除。因喜喜味道公司已撤离涉案房屋，无法与其取得联系，原告遂于2020年6月30日向甘肃东华公司寄发了《房屋租赁合同解除通知》。2020年7月2日，甘肃东华公司回寄《终止租赁合同告知书》，对原告与喜喜味道公司解除房屋租赁关系一事予以确认。原告认为，喜喜味道公司未依照合同相关约定支付租金，且擅自改变涉案房屋原状，喜喜味道公司的行为严重违反合同约定，并造成原告财产损失，故原告有权解除合同并要求其承担相应违约责任；甘肃东华公司作为喜喜味道公司的法人股东，且与原告商议租赁合同事宜的始终是甘肃东华公司，故二被告均为承租人，应当共同承担责任。综上所述，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。甘肃东华公司、喜喜味道公司辩称，1.本案系租赁合同纠纷，喜喜味道公司实为本案实际承租人，甘肃东华公司基于《房屋租赁合同》产生的权利义务已概括转让给喜喜味道公司。2019年10月1日，甘肃东华公司从北京富唐公司处承租涉案房屋，并签订《房屋租赁合同》。2019年12月5日，甘肃东华公司和喜喜味道公司共同向北京富唐公司出具《签约主体变更说明》申请将租赁合同履行主体变更为喜喜味道公司，北京富唐公司同意由喜喜味道公司承继甘肃东华公司在租赁合同中的全部权利和义务，三方就上述变更事宜签订《合同主体变更三方协议》；2.喜喜味道公司因新冠疫情影响陷入经营困难而无法继续履行租赁合同，应当享受45天的免租期及2020年2月租金减免政策，且不应承担相应违约责任。（1）喜喜味道公司因新冠疫情影响陷入经营僵局，无力负担高额房屋租金。2020年1月24日和2020年6月，北京先后爆发两轮新冠疫情，并对农贸市场、餐饮食堂等场所进行重点防控，而涉案房屋在第二次疫情集中爆发的丰台区。喜喜味道公司前期投入巨大，因新冠疫情影响严重亏损，无力继续承担高额房租。（2）喜喜味道公司应当享受45天的免租期及2020年2月租金减免政策，且不应承担相应违约责任。2020年1月新冠病毒感染的肺炎纳入乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。最高院也要求人民法院在审理案件过程中依法准确适用不可抗力规则。在此情况下，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。其次，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；3.假设喜喜味道公司应当承担违约责任，北京富唐公司主张的违约金和损失共计1957340元已经远超过租赁合同约定的一年的租金1795800元，远远超过其实际损失；4.喜喜味道公司对涉案房屋的装修完全经过北京富唐公司同意，现北京富唐公司要求喜喜味道公司将房屋原样恢复至装修前的状态，没有事实及法律依据。（1）涉案房屋租赁合同明确约定喜喜味道公司享有对房屋进行装修的权利，且未约定租赁合同终止后喜喜味道公司需将房屋原样恢复至装修前的状态。租赁合同第3.2条、第8条均明确约定，喜喜味道公司作为承租人可以根据自身经营需要对房屋进行装修改造。而房屋的重新装修，必然会破坏房屋的原装饰装修，但北京富唐公司既未在合同中予以明确也没有发函告知屋内哪些部分不得拆除、改动或者哪些部分需双方现场确认原装饰装修的范围、风格、材料等具体情况，待租赁合同解除后原样恢复至装修前状态。（2）营业用房租赁合同终止后，承租人需将重新装修的房屋原样恢复至装修前的状态，不符合交易习惯。承租人根据经营用途、经营理念等对房屋进行重新装修，以满足经营需要。重新装修后又恢复原样不仅增加承租人租赁成本，且浪费资源，不符合交易习惯。（3）北京富唐公司除提交涉案房屋的照片之外再无其他证据予以证明房屋装修前的状态，应当承担举证不能的后果。北京富唐公司要求喜喜味道公司将房屋恢复原状，但仅凭北京富唐公司提交的照片确定房屋原始状态，证据不足。综上，二被告不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日，北京富唐公司（出租方，甲方）与甘肃东华公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租房屋，用于经营餐饮；租赁期限自2019年10月1日至2029年9月31日，免租期为2019年10月1日至2019年11月15日；第一年至第二年年租金1795800元，…；乙方按4个月为周期向甲方支付租金，以后的租金乙方应于上期房租支付之日起4个月届满之前30天向甲方支付；乙方于签订合同当日现状接收房屋，并对甲方提供的以下设备、设施不持异议；标的房屋安装工程具体移交条件是：强电系统，弱电系统，给水、排水、排污系统，消防系统，空调、供暖系统，燃气，新风、排风系统；在租赁标的物移交日后，乙方根据经营需要对租赁标的物进行改造、室内外二次装修工程、安装经营专用设备设施，由此产生的设计、施工、报批、验收等费用由乙方承担。租赁标的物装修改造方案需向甲方备案。逾期付款违约金：乙方逾期向甲方支付任何应付款项超过一周的，应自到期应付日起直至该款项全额付清之日为止支付违约金；滞纳期未超过七日（含）的，滞纳金从逾期付款之日起每日按照欠款额万分之五计收；滞纳期超过七日的，违约金从逾期付款之日起每日按照欠款额的千分之五计收；违约责任：在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方除应给付甲方相当于解约当年租金50%额度的违约金外，乙方并应按照本合同第15条的约定返还租赁房屋，甲方有权直接进入该租赁房屋并出租予其他方，无须通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，乙方还应当补足逾期未支付的租金、物业费、能源费、滞纳金、违约金、甲方前期装修、资产投入等实际损失的所有费用以及补交装修免租期租金及其他租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括房屋3个月空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）：乙方逾期支付租金拖欠达7日以上（包括提前20日之内）…。合同终止、解除后善后事宜的处理：乙方应当将承租房屋按原状返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。乙方在向甲方交还承租房屋之前，应当自费拆除乙方对承租房屋添附的任何装饰装修、设施设备及广告招牌等，但是乙方的该等拆除工作不应当对承租房屋的地面、墙面，屋顶及甲方的相关设施设备造成损坏，否则，乙方应当予以修复并承担费用。该合同后附一空白《房屋交割清单》，未载明家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔，双方亦未签字盖章。2019年12月5日，甘肃东华公司、喜喜味道公司向北京富唐公司出具《签约主体变更说明》，载明：因业务发展，需变更租赁合同签约主体为喜喜味道公司，原合同中的权利与责任同步转移由喜喜味道公司承担。后，北京富唐公司（甲方）、甘肃东华公司（乙方）与喜喜味道公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，就甲乙双方于2019年8月31日签订的《房屋租赁合同》约定：甲方同意乙方将租赁合同中乙方的权利与义务概括转让予丙方，由丙方享有租赁合同中乙方的全部权利并承担全部义务；丙方同意全部受让租赁合同中乙方的全部权利及义务；自本协议生效之日起，甲、乙双方已按“租赁合同”约定履行完毕的权利义务视为已在甲方与丙方之间履行；甲、乙方两方按“租赁合同”约定为（未）履行完毕的权利义务，由甲方与丙方双方依租赁合同继续履行；甲、丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照原甲、乙双方签订的“租赁合同”享受权利履行义务。2020年3月6日，甘肃东华公司向北京富唐公司发出《申请函》，申请北京富唐公司给予房租二至三个月延期缴纳及其他方面的优惠政策。2020年3月10日，北京富唐公司向甘肃东华公司发出《告知函》，载明同意免除2020年2月份期间租金，共计减免149650元；如合同期内商户解除2019年签订的《房屋租赁合同》，本告知函无效，商户应按双方签订《房屋租赁合同》执行，并支付2020年2月租金149650元。甘肃东华公司在接收方处盖章确认。2020年3月25日，甘肃东华公司向北京富唐公司发出《关于房租延期支付的申请》，载明：因企业资金周转压力极大，特申请房租延期至5月底收缴。2020年3月30日，北京富唐公司出具《北京富唐房地产经纪有限公司关于甘肃东华资产管理有限公司申请房租延期支付的复函》，载明：“…同意贵司延期至2020年5月底前支付2020年3月16日至2020年7月15日的房租。2020年5月底为当前应付租金周期的最后付款日，若贵司届时逾期仍未能支付，我方将严格依照合同约定要求对方支付滞纳金并承担违约责任。…”2020年6月30日，北京富唐公司向喜喜味道公司发出《房屋租赁合同解除通知》，载明：1.自本通知到达贵司同时，北京富唐公司与喜喜味道公司之间的房屋租赁合同关系即告终止；2.贵司应自收到本通知后3日内，按照《房屋租赁合同》相关约定与我司办理交接手续；3.贵司应自收到本通知同时，安排人员结算拖欠租金、违约金及《房屋租赁合同》约定的其他费用。届时，如贵司未按照上述通知履行，我司将依法收回房屋，并追究贵司相应法律责任。2020年7月2日，甘肃东华公司向北京富唐公司发出《终止租赁合同告知书》，载明：我公司订立《合同》的目的在于租赁房屋经营餐饮，但因新冠疫情这一不可抗力的影响，导致我公司至今无法营业，我公司租赁房屋一直未能正常使用，订立合同的目的已然不能实现，且导致我公司严重亏损。现依照双方在《合同》中的约定，终止《合同》，房屋的后续交接整理工作及终止《合同》后房屋租赁费、物业费及其押金等由双方协商后进行结算。为降低双方的损失，我公司声明贵公司现可以继续为《合同》中约定房屋招租，以防止损失扩大。庭审中，北京富唐公司提交了：1.喜喜味道公司工商登记档案，欲证明喜喜味道公司系甘肃东华公司设立的子公司；2.律师费发票，欲证明原告为起诉支付的律师费。经质证，二被告认可上述证据的真实性、合法性及证明目的，但主张喜喜味道公司与甘肃东华公司均系独立法人，各自承担责任。喜喜味道公司、甘肃东华公司提交了新闻报道截图，欲证明2020年1月24日北京市因新冠疫情启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年6月，北京市爆发二轮疫情，北京市政府于6月16日将应急响应级别由三级调至二级，并对农贸市场、餐饮食堂等场所进行重点防控。经质证，北京富唐公司对上述证据的真实性没有异议，但主张疫情不直接导致双方房屋租赁合同不能履行，被告是主动停止装修和运营造成合同违约，且未提供因疫情导致不能运营并造成重大损失的证据。庭审中，双方均认可涉案房屋租赁合同于2020年6月30日解除。另，二被告认可拆除了涉案房屋的原有装修，北京富唐公司坚持要求二被告恢复房屋原状，但未在限期内说明要求恢复的具体内容。经询问，二被告表示因喜喜味道公司成立不久，人员配备不齐，且工作人员对法人的独立性理解不到位，故在签订三方协议后与原告沟通仍然加盖了甘肃东华公司的公章；喜喜味道公司对甘肃东华公司出具的材料予以认可，甘肃东华公司对喜喜味道公司出具的材料予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京富唐公司与甘肃东华公司签订的《房屋租赁合同》及北京富唐公司、甘肃东华公司、喜喜味道公司签订的《合同主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该协议签订后，《房屋租赁合同》承租人已变更为喜喜味道公司。北京富唐公司以甘肃东华公司与喜喜味道公司同为承租人为由，要求甘肃东华公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。双方当事人均认可《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，本院对此不持异议。北京富唐公司要求喜喜味道公司给付2020年3月16日至2020年7月1日期间的租金，于法有据，但计算期间及金额有误，本院予以调整。喜喜味道公司未按约定向北京富唐公司交纳租金，构成违约，应承担违约责任。北京富唐公司要求喜喜味道公司给付2020年1月16日至2020年2月15日期间房屋租金、2019年10月1日至2020年1月15日期间免租期租金、违约金、房屋空置期房租损失、律师费，是同一违约行为产生的违约责任，构成重复主张，且明显超出其实际损失，本院考虑疫情因素，并结合合同履行情况、违约行为及双方损失情况等因素，按照公平原则，与北京富唐公司主张的延期付款违约金予以合并，作为违约金处理，违约金数额酌情确定为448950元，北京富唐公司主张的超出部分，本院不予支持。北京富唐公司要求二被告将房屋恢复原状，但未说明要求恢复的具体内容，其该项诉讼请求不明确，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、喜喜味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京富唐房地产经纪有限公司2020年3月16日至2020年6月30日期间房屋租金523775元；二、喜喜味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京富唐房地产经纪有限公司违约金448950元；三、驳回北京富唐房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25798元，由北京富唐房地产经纪有限公司负担15231元（已交纳），由喜喜味道餐饮管理有限公司负担10567元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 张 倩二〇二一年四月十二日书记员 邵胜凯