山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初2072号原告：泰安市岱岳房屋开发有限责任公司，住所地泰安市岱岳区府前街营业房3号楼4号房。法定代表人：邵良军，董事长。委托诉讼代理人：张立新，男，1966年12月5日出生，汉族，住泰安市泰山区，系该公司综合部主任。委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。被告：张智勇，男，1991年1月17日出生，汉族，户籍地肥城市，现住肥城市。原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司（以下简称岱岳公司）与被告张智勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告岱岳公司的委托诉讼代理人张立新、宋丰魁，被告张智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岱岳公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告将肥城市岱岳凤山城小区17幢3单元1201室房屋一套返还给原告；3、依法判令被告支付原告代偿的贷款本息145383.73元并支付自2017年8月28日起至付清之日止的利息；4、依法判令被告支付原告违约金10759.30元；5、本案案件受理费、律师代理费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年10月25日原、被告签订合同编号为第1310250029号的《商品房买卖合同》及《补充协议》，经双方协商一致，约定被告购买原告开发的位于肥城市，商品房总价款为215186元，被告于2013年10月25日交纳首付款65186元，剩余房款150000元办理银行按揭贷款。合同签订后，被告、原告于2013年11月27日与中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农行肥城支行）签订个人购房担保借款合同，被告在该行按揭贷款150000元，原告作为阶段性保证人提供保证担保。但在购房担保借款合同履行期间，被告未按期归还借款本息，农行肥城支行在原告的个人信贷业务单位保证金账户中分别于2017年4月6日、2017年8月28日扣除被告应还的本息7093.64元、138290.09元，此笔贷款已全部结清。为此，原告据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，行使合同解除权。特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张智勇辩称，其不同意解除商品房买卖合同。其是因为个人经营原因导致家庭接近破产，家中无人看孩子，其也没有工作，其对象的工资卡也被冻结，无力偿还，所以这么长时间没有与开发商结算，从今年开始就可以攒钱还钱了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告岱岳公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、合同编号为第1310250029号商品房买卖合同一份、个人购房担保借款合同一份、保证金支付通知书两份、业务凭证三份、农业银行肥城支行证明一份、委托代理合同一份、山东增值税普通发票、聚合支付收款回单一份，被告对真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月25日原被告签订合同编号第1310250029号的商品房买卖合同一份，原告为出卖人，被告为买受人。被告购买原告岱岳凤山城第17幢3单元3-1201房，该商品房建筑面积共62.92平方米，其中套内面积53.8平方米，公摊建筑面积9.12平方米。该商品房按建筑面积计算价款，每平方米人民币3420元，总价款215186元。买受人于2013年10月25日首付65186元，其余15万元银行按揭贷款。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同中还约定的双方其他的权利义务，并在合同第十九条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。该合同附件八：补充协议内容第二条第2款约定：“办理银行按揭贷款的买受人，不按时履行贷款还款义务或不及时办理所购房屋的抵押登记手续的，出卖人有权解除本商品房买卖合同。若商品房已交付买受人的，出卖人有权收回房屋。买受人由此造成损失（如房屋装修等）由买受人自行承担，买受人承担因本商品房买卖合同解除造成的出卖人的全部损失，并另行向出卖人缴纳所购房屋总房款5%违约金。买受人应于收到出卖人书面通知之日起10日内按照本条规定付清全部违约金及给出卖人造成的所有损失。”合同签订后，被告按约定向原告支付了首付款。原告按合同约定向被告交付了房屋。2013年11月27日，被告张智勇为借款人，原告为保证人，农行肥城支行为贷款人，三方签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告张智勇向农行肥城支行借款15万元，用于购买涉案房产，借款期限为240个月。该合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人岱岳公司提供连带责任保证。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。在本合同10.1.4第（3）款约定，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。在本合同第12.4条中约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。合同签订后，农行肥城支行按合同约定发放了贷款，张智勇按合同约定还款至2016年5月。自2016年6月张智勇未按合同约定按时偿还贷款，经农行肥城支行多次催收后仍未偿还。农行肥城支行按双方借款合同约定经向岱岳公司催收后，于2017年4月6日、2017年8月28日分两次从岱岳公司在农行肥城支行开设的保证金账户扣收张智勇借款本息两笔：分别为7093.64元；138290.09元，共计145383.73元，扣收后张智勇在农行肥城支行的涉案贷款已全部结清。后经岱岳公司多次向被告张智勇催要该款，至今没有归还。案经开庭审理，双方分歧较大，调解未达成协议。本院认为，本案争议的焦点问题是，涉案《商品房买卖合同》是否达到解除的条件。原告岱岳公司与被告张智勇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”涉案《商品房买卖合同》附件八第二条第2款约定，“办理银行按揭贷款的买受人，不按时履行贷款还款义务或不及时办理所购房屋的抵押登记手续的，出卖人有权解除本商品房买卖合同。若商品房已交付买受人的，出卖人有权收回房屋。买受人由此造成损失（如房屋装修等）由买受人自行承担，买受人承担因本商品房买卖合同解除造成的出卖人的全部损失，并别行向出卖人缴纳所购房屋总房款5%违约金。买受人应于收到出卖人书面通知之日起10日内按照本条规定付清全部违约金及给出卖人造成的所有损失。”本案中，2013年11月27日,岱岳公司作为保证人与张智勇、农行肥城支行签订了《个人购房担保借款合同》,岱岳公司为张智勇购买房屋提供阶段性贷款担保。贷款发放后,2016年6月张智勇开始逾期还贷,银行根据合同约定,由岱岳公司履行保证责任。农行肥城支行于2017年4月6日、2017年8月28日分两次从岱岳公司在农行肥城支行开设的保证金账户扣收张智勇借款本息两笔，共计145383.73元，扣收后张智勇在农行肥城支行的涉案贷款已全部结清。后经岱岳公司多次向被告张智勇催要该款均未果，原告诉来本院要求解除与被告的《商品房买卖合同》。至此,双方约定的《商品房买卖合同》解除条件已经成就,岱岳公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。因此,岱岳公司主张解除其与张智勇签订的涉案商品房买卖合及补充协议，应予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约的除外。”本案《商品房买卖合同》解除后，在总房款中扣除原告代被告偿还的贷款本息后，原告应当返还被告购房款69802.27元（215186元-145383.73元），被告应当将涉案房屋交付给原告。因被告系违约方，原告有权要求被告按照合同中约定的总房款的5%，即10759.3元（215186元×5%）支付违约金。对于原告要求被告支付其代被告偿还贷款本息的利息，无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师代理费，双方合同中无明确约定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司与被告张智勇签订的编号为第1310250029号的商品房买卖合同及补充协议；二、被告张智勇于本判决生效之日起三十日内将编号为第1310250029号的商品房买卖合同项下位于肥城市岱岳凤山城小区17幢3单元1201室房屋一套返还给原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司；三、原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还被告张智勇购房款69802.27元；四、被告张智勇于本判决生效之日起三十日内支付原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司违约金10759.3元；五、驳回原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3435元，财产保全费2420元，共计5855元由被告张智勇负担2455元，原告泰安市岱岳房屋开发有限责任公司负担3400元。如果当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁坏财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  董慧芳二〇二一年六月九日书记员  侯 廷