江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初2814号原告：无锡市裕新电器有限公司，住所地无锡市新吴区江溪街道锡甘路5号-15。法定代表人：张文新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾磊，江苏闳远律师事务所律师。被告：庞古来，男，汉族。被告：李海燕，女，汉族。委托诉讼代理人：陆青（受庞古来、李海燕的共同授权委托），江苏海辉律师事务所律师。被告：王娴鸣，男，汉族。被告：无锡市灏艺网盟软件科技有限公司，住所地无锡市广瑞路555号四楼。法定代表人：刘耀明，该公司执行董事。原告无锡市裕新电器有限公司（以下简称裕新公司）与被告庞古来、李海燕、王娴鸣、无锡市灏艺网盟软件科技有限公司（以下简称软件公司）房屋租赁合同、清算责任纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告裕新公司的委托诉讼代理人顾磊、被告庞古来及其与被告李海燕的共同委托诉讼代理人陆青、被告王娴鸣、被告软件公司的法定代表人刘耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕新公司向本院提出诉讼请求：1.庞古来、李海燕、王娴鸣、软件公司支付裕新公司租金、物业管理费157068元（以每年21万元为基数，自2019年12月1日至2020年8月30日计算273天）；2.庞古来、李海燕、王娴鸣、软件公司支付裕新公司装修补偿款387362元；3.本案诉讼费用由庞古来、李海燕、王娴鸣、软件公司承担，并直接支付给裕新公司。事实与理由：2017年6月12日，裕新公司将无锡市XXX号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给无锡市灏艺网盟佳峰网络有限公司（以下简称网络公司）开设网吧，每年租金20.9万元，每年物业管理费1000元，租期至2020年5月1日，并约定租赁期满原有装潢部分无偿归裕新公司所有。网络公司自2019年12月1日起未支付租金，至2020年8月30日交还房屋止共计273天，拖欠租金和物业管理费合计157068元。因涉案房屋拆迁，网络公司取得的装修补偿款387362元依约应予返还裕新公司。2020年11月10日，网络公司登记注销。庞古来、李海燕、王娴鸣为清算组成员，软件公司为网络公司的股东之一，庞古来、李海燕、王娴鸣未将公司解散清算事宜书面通知裕新公司，导致裕新公司未及时申报债权而未获清偿，包括软件公司在内的网络公司各股东以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，根据《公司法司法解释（二）》第十一条、第十九条请求判如所请。庞古来、李海燕共同辩称，裕新公司与网络公司之间的房屋租赁合同约定涉案房屋在租期内因拆迁征收所得装修费用等拆迁利益属于网络公司；裕新公司为非法取得拆迁利益，不愿配合政府的拆迁征收工作，不愿进入拆迁程序。裕新公司与网络公司之间的房屋租赁合同履行至2018年9月20日政府发布拆迁公告为止，网络公司未拖欠房租、物业费。裕新公司不是网络公司的合法债权人，因此在对网络公司进行清算时未通知裕新公司。庞古来是网络公司的法定代表人和经营负责人，本案与王娴鸣、软件公司无关。网络公司已支付1万元押金，要求一并结算。王娴鸣、软件公司的辩称意见与庞古来、李海燕一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市××路××号登记在无锡市郊区××镇××村村民委员会（现为无锡市梁溪区广益街道广丰社区居民委员会，以下简称广丰社居委）名下。2010年7月15日，无锡市广丰投资有限公司（以下简称广丰公司）与裕新公司签订《房屋租赁合同》，约定：广丰公司将XXX房屋出租给裕新公司用于开设商业店铺，建筑面积4035平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止；租金采用公历年度租金计算；2011年1月1日-2013年12月31日，年度租金170万元；2014年1月1日-2016年12月31日，年度租金187万元；2017年1月1日-2019年12月31日，年度租金205万元；自2020年1月1日起至合同到期之日的租金，由双方根据市场情况并参考周边同地段同类型租赁房屋的价格，在之前的六个月内商定并签订书面协议确认；租赁期内，如遇政府强制拆迁，则本合同以政府命令时间为准终止履行，属于房屋建筑物上的补偿归广丰公司所有，属于装饰装潢及裕新公司改造上的补偿归裕新公司所有，并约定违约责任等。广丰社居委出具《证明》，载明：“广丰公司系我单位作为单一股东的法人独资企业，我单位授权广丰公司代表我方与裕新公司签订房屋租赁合同；租赁合同中第一项的广丰路徐巷四队后的房屋即属于我单位所有的位于××路××号的房屋。”2015年1月1日，裕新公司出具委托书，载明：“现特别授权吴维新，作为我方全权代表办理无锡市××路××号房屋租赁的相关事宜，委托期限自2015年至2020年。”2017年6月12日，吴维新（协议甲方）与网络公司（协议乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方用于网吧；租赁期自2016年5月1日起至2020年5月1日止；年租金为20.9万元；乙方于签订合同之日交付甲方履约保证金（又称押金）1万元；物业管理每间交1000元；如本地块遇政府规划建造房屋或其他原因遭致拆迁，按照有关规定进行赔偿，房屋产权赔偿归甲方，属于乙方装潢投入部分按政府拆迁规定补偿给乙方；租赁期满后，乙方不再租赁时，乙方原有装潢部分即无偿归甲方所有。协议签订后，网络公司向裕新公司支付保证金1万元，并按约支付租金、物业管理费至2019年11月底，后再未支付任何款项。2018年9月20日，无锡市梁溪区人民政府颁发《徐巷地块棚户区改造项目生效公告》，载明：“根据《徐巷地块棚户区改造项目房屋征收告住户书》及《关于徐巷地块棚户区改造项目延长房屋预征收期的公告》等规定，徐巷地块棚户区改造项目房屋征收整体签约率已达到90%，已签订的征收补偿协议生效。项目生效后，对于未能达成征收补偿协议的被征收人，房屋征收部门将依法启动司法程序”。2018年12月5日，无锡市人民政府对LX-2018-21号（新）（徐巷地块）发布征收土地公告；同日，无锡市国土资源局发布该地块的《征收补偿、安置方案公告》。2020年3月23日，本院受理原告广丰公司与被告裕新公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，广丰公司提出诉讼请求：1.判令解除广丰公司与裕新公司于2010年7月签订的《房屋租赁合同》；2.裕新公司迁出××路××号房屋；3.裕新公司支付自2018年1月1日至2018年10月17日止的租金1628767元及自2018年10月18日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（按205万元／年计算）。2020年8月21日，本院作出（2020）苏0213民初816号民事判决：一、广丰公司与裕新公司于2010年7月15日签订的《房屋租赁合同》中涉及976.23平方米房屋的租赁关系于2020年3月26日解除，涉及3058.77平方米房屋的租赁关系无效；二、裕新公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出并返还广丰公司××路××号房屋；三、裕新公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年1月1日至2020年2月21日的房屋租金、占有使用费4386438元及自2020年2月22日起至3月26日的房屋租金、占有使用费、2020年3月27日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（以每年102.5万元标准计算）；四、驳回广丰公司的其他诉讼请求。裕新公司不服该判决，向江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉。2021年1月6日，无锡中院作出（2020）苏02民终4798号民事调解书，确认调解协议如下：一、广丰公司与裕新公司于2010年7月15日签订的《房屋租赁合同》中涉及976.23平方米房屋的租赁关系于2018年12月5日终止；二、裕新公司共需支付广丰公司房屋租金及房屋占有使用费2539880.36元，该款从裕新公司的拆迁补偿款中直接抵扣；三、双方就本案所涉租赁关系再无可其他纠葛；四、一审案件受理费49621元（由广丰公司预交）由裕新公司负担44659元、广丰公司负担4962元，二审案件受理费49621元（由裕新公司预交）减半收取为24810.5元由裕新公司负担，裕新公司应支付广丰公司的44659元从拆迁补偿款中直接抵扣。2021年5月18日，广丰公司出具证明，确认裕新公司已履行该民事调解书确定的付款义务。诉讼中，本院向广丰公司进行调查并制作笔录。广丰公司向本院提供《被上诉人的质证意见》1份，载明涉案房屋确认空置时间起算月为2020年2月，裕新公司应付租金、占有使用费计算至2020年2月21日止，因疫情减免1个月租金即17416.67元。经质证，裕新公司对《被上诉人的质证意见》无异议。广丰公司向本院确认：经无锡中院调解，本着实事求是的原则，由于无锡市××路××号房屋于2020年2月21日拆迁围挡，裕新公司未实际经营，所以只主张了到2020年2月21日的租金及使用费；因广丰公司与裕新公司的租赁合同已经解除，且经过无锡中院调解，租金和占有使用费只计算到2020年2月21日，故不同意裕新公司向庞古来等主张自2020年2月21日以后的占有使用费。另查明，2020年8月27日，广丰公司出具《交房确认书》，载明：“裕新公司将其承租的××路××号房屋，返还给广丰社居委（广丰公司），除了3户次承租人未搬离外（即卢宗寿、张芳、庞古来三户由广丰社区直接清退）。”根据无锡齐典土地房地产估价有限公司作出的锡齐典评估（2017）征字第XXX-X-01《非住宅房屋装饰估价表》，涉案房屋的装修现值在2017年11月13日为387362元。又查明，2020年9月4日，网络公司股东庞古来、王娴鸣和软件公司召开股东会并作出股东会决议：经全体股东讨论，一致同意注销本公司；本公司2020年9月4日起停止经营，成立清算组并进入清算程序；清算组由庞古来、王娴鸣、李海燕三个人组成，由庞古来任清算组组长。2020年11月6日，网络公司清算组出具清算报告，载明：网络公司无欠税款、公司所有债务已清算完毕。2020年11月10日，网络公司登记注销。以上事实，有《房屋租赁合同》、《证明》、《房屋租赁协议》、委托书、民事判决书、民事调解书、《被上诉人的质证意见》、调查笔录、《交房确认书》、《非住宅房屋装饰估价表》、股东会决议、清算报告、归档记录表等证据以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，广丰公司与裕新公司一致确认房屋租赁关系已于2018年12月5日终止，租赁关系终止后，裕新公司与广丰公司的实际占有使用费结算至2020年2月21日止，且广丰公司免除了裕新公司对庞古来等三户的清退责任，明确涉案房屋由广丰社区直接清退，广丰公司亦不同意由裕新公司向网络公司主张2020年2月21日之后的占有使用费，故裕新公司仅有权向网络公司主张截至2020年2月21日的租金和物业管理费，对于该日期之后的物权利益，其无权主张。截至2020年2月21日止，扣除因疫情减免的一个月租金17416.67元以及网络公司已付保证金1万元，网络公司尚欠裕新公司租金及物业管理费19665.52元。关于裕新公司是否有权主张装修补偿款，本院认为，根据网络公司与裕新公司之间的《房屋租赁协议》约定，网络公司装修部分因政府拆迁产生的补偿归网络公司所有，租期届满后网络公司不再续租时，装修部分才归裕新公司所有。因涉案房屋在租期届满前被政府拆迁，裕新公司亦已于租期届满前终止了其与出租人广丰公司的租赁关系，且广丰公司亦确认庞古来系由广丰社区直接清退，故装修补偿款按约应当归网络公司所有，裕新公司主张装修补偿款归其所有缺乏依据，本院不予支持。网络公司在清算注销前，与裕新公司之间的《房屋租赁协议》尚未终止，尚欠裕新公司租金及物业管理费。网络公司清算组未将解散清算事宜书面通知已知债权人裕新公司，导致裕新公司未及时申报债权而未获清偿，庞古来、李海燕、王娴鸣作为网络公司的清算组成员具有过错，应对裕新公司的租金、物业管理费损失19665.52元承担共同赔偿责任。软件公司不是网络公司的清算组成员，对清算组在执行清算事务时的过错行为不承担责任，裕新公司亦无证据证明软件公司作为股东在注销网络公司过程中存在因故意或重大过错损害债权人利益的情形，故对裕新公司要求软件公司承担赔偿责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（法释〔2008〕6号）第十一条之规定，判决如下：一、庞古来、李海燕、王娴鸣于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡市裕新电器有限公司租金及物业管理费19665.52元。二、驳回无锡市裕新电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9244元减半收取为4622元，诉讼保全费3270元，合计7892元（已由无锡市裕新电器有限公司预缴），由无锡市裕新电器有限公司负担7530元，由庞古来、李海燕、王娴鸣负担362元，庞古来、李海燕、王娴鸣于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡市裕新电器有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  汤 然二〇二一年六月十五日法官助理  李绥栋书 记 员  宋赟琰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（法释〔2008〕6号）：第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。