江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7829号原告：张博，男，1988年1月26日生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：张静雨，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴信逸，江苏正太和律师事务所实习律师。被告：无锡万家联航房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区锡沪家艺中心4-523。法定代表人：张宪玉。委托诉讼代理人：李林盛，该公司员工。被告：张宪玉，男，2000年4月11日生，汉族，住山东省冠县。被告：王正强，男，1993年11月21日生，汉族，住甘肃省秦安县。被告：贾之明，男，1999年12月8日生，汉族，住山东省冠县。原告张博与被告无锡万家联航房地产经纪有限公司（以下简称万家公司）、张宪玉、王正强、贾之明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张博的委托诉讼代理人张静雨、吴信逸到庭参加诉讼。被告万家公司、张宪玉、王正强、贾之明经本院传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张博向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一于2019年6月11日签订的《房屋出租委托代理合同》。2、判令被告一支付租金10693元、违约金【其中按总价款20%计算的违约金为16720元（83600元*20%）、自2020年6月12日起至实际支付之日止，按249.86元每日计算的（日租金的双倍）违约金】。3、判令被告一支付自2020年8月8日起至被告一实际腾空房屋之日止，按每月3800元计算的房屋占有使用费。4、判令被告二对被告一上述第2、3项债务承担连带责任。5、判令被告三、四对被告一上述第2、3项债务承担连带责任。6、本案受理费、保全费由四被告承担。事实和理由：2019年6月11日，张博与万家公司签订委托代理合同，约定张博委托万家公司出租无锡市金科观庭11-2002房屋（以下简称涉案房屋），委托期限24个月，双方对租金、违约金的作出了约定。合同签订后，张博依约交付了涉案房屋，但万家公司自2020年3月起拖欠租金（截止2020年8月7日，其中2020年3月12日至2020年6月11日结欠3600元租金、6月12日至2020年8月7日结欠7093元），张博多次催讨无果，于2020年8月8日通知万家公司解除双方的委托代理关系，并要求万家公司支付违约金。张宪玉系万家公司的唯一股东，应对万家公司的债务承担连带清偿责任。王正强、贾之明于2020年3月4日通过股东会议减资，未通知张博，程序违法，后于2020年6月4日将全部股权转让给张宪玉，恶意逃避债务，应当对万家公司的上述债务承担连带清偿责任。被告万家公司辩称：首先，同意双方的房屋出租委托代理合同于2020年8月8日解除。其次，对万家公司结欠张博截至2020年8月7日的租金为10693元无异议。对于违约金，万家公司虽未及时支付租金，但是万家公司并未主动要求退租，故不符合合同第六条第一款约定的情形，不承担合同总价20%的违约金。张博主张按日租金的2倍计算的违约金是在补充条款中约定，该约定是要求按照合同违约内容进行补偿，万家公司未提前退租，故不承担违约责任。最后，万家公司的债务与张宪玉、王正强、贾之明没有关系。被告张宪玉、王正强、贾之明未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月12日，张博与万家公司签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称委托合同），约定：张博将座落于无锡市梁溪区××室房屋委托万家公司对外出租，委托期限24个月，自2019年6月12日起至2021年6月11日止；张博同意两年预留出60天不计算租金，作为万家公司接洽承租的工作期，工作期后从2019年7月12日开始计算租金，即自委托之日起乙方总计给甲方22个月的房租；租金每月3800元，按季度支付，付款日期为2019年6月12日支付7500元，2019年9月5日支付11400元，2019年12月5日支付114000元，2020年3月5日支付114000元，2020年6月12日支付7600元……委托期内，万家公司提前退租的，应赔偿的张博合同总金额的20%为违约金等内容。同日，双方签订《补充条款》，约定：委托期内，非张博原因如万家公司未按约定时间支付张博租金，属于万家公司违约，张博可要求超过时限的双倍日租金赔偿，超过15天仍未到账的，视为万家公司单方面违约，依据合同违约内容进行补偿等内容。同日，张博将涉案房屋交付给万家公司，万家公司将涉案房屋出租给了案外人。万家公司自2020年3月开始拖欠部分租金，截至2020年8月7日，万家公司结欠张博租金10693元。2020年8月8日，万家公司收到张博寄送的解除合同通知书。另查明，万家公司成立于2019年3月6日，为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本400万元（王正强出资320万元、贾之明出资80万元），认缴期限为2049年12月31日。2020年3月4日，王正强、贾之明召开股东会决议，决议万家公司注册资本从400万元减至100万元，此次减资为300万元，出资时间为2049年12月31日，贾之明减资60万元，王正强减资240万元。2020年4月27日，万家公司注册资本变更为100万元（其中王正强出资80万元、贾之明出资20万元）；2020年6月4日，王正强、贾之明将股权以0元转让给张宪玉，投资人变更为张宪玉，出资100万元公司性质变更为有限责任公司（自然人独资）。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，张博、万家公司对委托合同真实性无异议，该合同真实有效，双方均应按约履行，万家公司对双方的委托合同于2020年8月8日解除、结欠张博租金（截至2020年8月7日）的租金10693元均无异议，对张博该部分诉请本院予以支持。其次，关于违约金，根据《补充条款》的约定，延期支付租金未超过15日的，按日租金的2倍计算，超过15天的，按照委托合同关于违约责任进行处理。万家公司未按约支付租金，张博行使法定解除权解除租赁合同符合法律规定，现因万家公司致双方的合同提前解除，构成提前退租，张博主张万家公司按合同总金额20%计算违约金符合合同约定，本院予以支持。根据补充协议，按照租金两倍计算的条件应为万家公司逾期未超过15天，双方未提前解除合同时适用，本院认为张博要求按照日租金两倍计算违约金与约定不符，本院不予支持。综上，本院认定违约金金额为：16720元（3800元/月×22个月×20%）。再次，万家公司将涉案房屋出租给案外人，未将涉案房屋及时返还张博，张博要求按照租金标准支付占有使用费符合法律规定，对张博该节诉请本院予以支持。最后，关于张宪玉、王正强、贾之明是否应承担连带清偿责任。第一，万家公司系有限责任公司（自然人独资），张宪玉未提供证据证明其财产独立于万家公司财产，其应对万家公司的债务承担连带清偿责任。第二，公司注册资本金对公司债权人具有担保作用，公司减资未履行通知已知债权人的义务时，减资行为对该等债权人不发生法律效力，公司股东应当在其减资范围内就公司不能清偿部分对该等债权人承担补充赔偿责任。本案中，2020年3月4日，王正强、贾之明决议减资时，万家公司已与张博签订了委托合同，其应当知道张博系其债权人，应及时通知张博，现万家公司、王正强、贾之明均未举证证明就减资决议通知了张博，故万家公司减资行为对张博不发生法律效力，王正强、贾之明应当在其减资范围内（王正强减资240万元、贾之明减资60万元）对万家公司不能清偿部分承担补充赔偿责任。第三，王正强、贾之明转让股份前，万家公司性质属于有限责任公司，股东与公司财产相分离，股东转让股权是股东对自有权利的处分，影响的是股东自身权益，对公司财产不产生直接影响，股权转让价格的高低在一定程度上反映公司的经营状况，张博并无证据证明王正强、贾之明通过低价转让股权的方式处分了万家公司的财产，导致公司责任财产减少从而降低偿债能力，损害债权人的利益，张博亦未提供证据证明万家公司与王正强、贾之明之间存在人格混同的情形，因此，王正强、贾之明转让股权的行为不属于公司法第二十条第三款规定的股东滥用公司法人独立人格和股东有限责任，逃避债务，损害债权人利益的情形，且王正强、贾之明认缴出资期限为2049年12月31日前，张博未提供证据证明存在股东出资加速到期的情形，故对张博要求王正强、贾之明对万家公司债务承担连带清偿责任的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第六十三条、第一百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张博与无锡万家联航房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年8月8日解除。二、无锡万家联航房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张博租金10693元、违约金16720元、房屋占有使用费（自2020年8月8日起至实际返还房屋之日止，按每月3800元计算）。三、张宪玉对无锡万家联航房地产经纪有限公司本判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、王正强、贾之明分别在减少出资240万元、60万元的范围内对无锡万家联航房地产经纪有限公司本判决主文第二项确定的债务承担补充赔偿责任。五、驳回张博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2975元、保全费720元，公告费560元，合计4255元，由张博负担1647元，无锡万家联航房地产经纪有限公司、张宪玉负担2608元，该款已由张博预交，无锡万家联航房地产经纪有限公司、张宪玉负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付张博。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  俞筱钰二〇二一年四月十九日法官 助理  王荣荣书 记 员  丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第一百七十七条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。