天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终727号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾哲，女，1969年11月30日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：孙德龙，天津裕桐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王剑英，女，1979年1月14日出生，满族，住天津市河东区。委托诉讼代理人:陈广龙，天津朋展律师事务所律师。上诉人贾哲因与被上诉人王剑英房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾哲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判涉案合同于2020年5月21日解除;依法改判王剑英向贾哲退还2个月租金27000元;依法改判王剑英向贾哲支付违约金13500元;依法改判王剑英向贾哲返还押金13500元;依法改判王剑英向贾哲开具2018年7月27日至2020年4月26日总金额为283500元的发票;2.一审、二审案件受理费由王剑英承担。事实和理由:一、一审法院对事实认定不清,适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定,在证据交换、询问、调查过程中,当事人明确承认于己不利的事实的,另一方当事人无需举证证明。在原审中,王剑英自己向法院提交的证据中,出现了王剑英和贾哲于2020年6月1日的聊天记录,聊天内容显示,贾哲亲自告知王剑英,贾哲已经于2020年5月21日从租赁房屋中搬出,且王剑英还作出了回复。因此王剑英至迟于2020年6月1日明知贾哲已经搬出的事实。此为王剑英自己提交证据中不利于己的事实,贾哲无需举证证明。据此,王剑英有义务配合交房,以防止损失的继续扩大。然而,王剑英在之后的半年多时间内对涉案房屋置之不理,恶意扩大损失的发生,因此对于恶意扩大部分的损失,即2020年6月1日之后的损失,贾哲不承担责任。原审法院遗漏该项事实,将损失全部归责于贾哲,事实不清,适用法律错误。王剑英称,因不知道大门密码锁的密码,因此无法进入房间收房,此说法完全与事实和常理不符。王剑英作为业主有出租房屋的全套备用钥匙,王剑英也完全可以以业主身份到物业增办业主卡,也就是说王剑英完全可以在没有密码的情况下,以业主的身份开门收房。最主要的是,王剑英明显存在主观故意拖延收房意图,想将疫情导致的房租下降和房子不好出租的损失转嫁给贾哲,否则就不会出现王剑英拒绝与贾哲授权人沟通,且从未主动和贾哲联系问询进门密码。而且,作为涉案房屋的业主,也完全可以通过业主身份,进入房间收房,从基本常理也知道,买了房子的业主丢了钥匙自己家就进不去的道理根本就不存在。综上,王剑英仅以没有密码为由,就称无法进入房间,拒绝收房,于法无据,与事实和常理不符,属于恶意扩大转嫁损失,根据过错责任原则的要求,王剑英恶意扩大损失,其本身就是过错方,由其过错所产生的损失应由其个人承担,无权要求贾哲承担其过错导致的恶意扩大的损失,故该损失应由王剑英自己承担。二、原审判决认为,因贾哲未提交短信息聊天记录的原始载体,根据《证据规定》,不支持贾哲关于要求王剑英退还押金的诉讼请求。对此,贾哲认为原审判决适用法律错误。贾哲关于要求王剑英退还押金的诉讼请求,是基于双方的合同关系,且双方确认贾哲已实际交付押金的事实,而非基于双方的聊天记录,因此也就不存在因贾哲未提交原始载体而举证不利的情形。在双方合同关系解除,原审法院已经判决贾哲须支付王剑英房租、房屋使用费及违约金的前提下,再驳回贾哲要求王剑英返还押金的诉讼请求,于法无据,使得王剑英额外不当得利13500元押金,因此请求贵院依法支持贾哲要求王剑英返还13500元押金的上诉请求。三、王剑英作为房屋出租方,有义务向贾哲提供符合使用条件的房屋。如房屋有质量问题,也应当及时修复,以保证承租人贾哲的正常使用。然而在实际使用中,王剑英出租给贾哲的房子始终存在质量问题需要修缮,王剑英虽告知案外人物业公司维修,但房屋各个部位的质量问题依旧贯穿整个使用过程(截至2020年5月21日)。为此,双方多次在微信中沟通修房事宜,形成了大量的微信聊天记录。在一审庭审中,王剑英对贾哲出示的聊天记录的真实性亦予以认可,且在答辩时自认,涉案房屋确存在质量问题,但认为不严重。因此根据贾哲提交的证据和王剑英的自认可以认定,本案涉案房屋确实存在质量问题。同时,根据《证据规定》第三条,诉讼过程中,一方当事人对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。因此,贾哲也无需再举证证明涉案房屋存在质量问题。加之王剑英在一审中对贾哲提交的微信聊天记录的真实性亦无异议,因此足以认定王剑英出租给贾哲的房屋存在质量问题,属于王剑英的违约行为。但一审法院仅以贾哲未提交短信息聊天记录的原始载体为由,驳回了贾哲的全部诉讼请求,属于事实认定不清,适用法律错误。因此请求贵院撤销原审判决,支持贾哲的上诉请求。因王剑英提供给贾哲的房屋存在质量问题违约在先,应当承担违约责任。因此,王剑英应当依据合同第九条的约定,向贾哲支付违约金。四、王剑英出租给贾哲的房子,自入住起,因有质量问题,房屋内的设施设备、房屋本身不间断的维修,维修期间使得贾哲无法正常使用,累计时间超过2个月。根据合同6.2的约定及法律规定,王剑英应当退还贾哲2个月的房租。五、原审判决以请求开具发票不属于人民法院受案范围和合同双方无约定为由对贾哲要求王剑英提供票据的诉讼请求不予审查,贾哲认为,作为有义务开具发票的当事人,王剑英在遵守税收法律法规的前提下,应当自主作出向贾哲开具发票的意思表示,该行为属于民事法律行为;对于接受发票的一方当事人,也就是贾哲来说,是否可以取得发票将影响其民事权益,因此王剑英、贾哲之间就一方自主申请开具发票与另一方取得发票的关系,属于民事法律关系范畴,人民法院应当依法审理。并且,双方合同4.2条明确写明,所有未列明的费用,均由王剑英承担。因此,王剑英有义务为贾哲开具发票,开具发票所产生的一切费用都应当由王剑英自行承担。人民法院也应当判决支持贾哲要求王剑英开具发票的诉讼请求。六、原审判决作出后,贾哲主动与王剑英于2020年12月12日至2020年12月13日就交房事宜再次进行沟通,再次要求王剑英配合收房,而王剑英依然拒绝收房,恶意扩大损失继续发生。因此,包括自2020年6月1日之后的王剑英恶意扩大部分的损失,贾哲均不承担责任。综上,贾哲认为,原审法院事实认定不清,适用法律错误,请求法院依法撤销原审判决,支持贾哲的上诉请求。王剑英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。到目前为止没有办理房屋交接手续，贾哲说2020年5月21日就解除了合同没有依据。王剑英没有故意拖延收房，在2020年6月1日之前贾哲没有向王剑英提出任何房屋质量瑕疵和解除合同的要约，贾哲多次没有按照合同约定履行合同，才是造成诉讼的根本原因。根据相关证据规则，贾哲应该在一审中提供证据原始载体，一审法院根据相关司法解释做出不予认定，有法律依据。房屋没有交接，故不应该退押金。该房屋不存在任何质量问题，贾哲在租赁期间，水管、燃气、电有一点小瑕疵，不影响租赁关系，贾哲在承租之前必然是对房屋进行了充分了解。到现在贾哲并未举证证明超过两个月不能居住的证据，一审法院没有认定其反诉请求是正确的。税款问题不包括在房租之内，如果承租人要求开税票，应该由贾哲承担税点。贾哲应该按照承租时的交接清单进行交接，没有办理交接手续的责任不是在王剑英，是因为贾哲故意刁难王剑英才导致不能交接。王剑英向一审法院起诉请求：1.解除王剑英与贾哲签订的房屋租赁合同，贾哲腾空返还位于天津市河东区××号的房屋；2.贾哲支付2020年二季度租金40500元及至实际腾空返还房屋之日止的租金；3.贾哲支付违约金13500元；4.诉讼费由贾哲负担。贾哲向一审法院提出反诉请求：1.判令王剑英与贾哲签订的合同于2020年5月21日解除；2.王剑英退还2个月租金27000元；3.王剑英提供金额283500元的发票；4.王剑英支付违约金13500元；5.王剑英退还押金13500元；6.本案诉讼费、反诉费、律师费由王剑英负担。一审法院认定事实：涉案房屋系王剑英所有。2018年7月20日，王剑英（甲方）与贾哲（乙方）、案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：“租赁期限自2018年7月27日至2021年7月26日，共计3年。甲方应于2018年7月26日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准13500元/月，支付方式为按季度支付，押1付3，各期租金支付日期：第1期支付日期2018年7月23日，以后每个季度27日前；押金13500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或者应影响方安全、健康的，应按月租金的100%向乙方支付违约金......”。合同签订后，贾哲交付了押金13500元，王剑英交付了涉案房屋，贾哲已支付2018年7月27日至2020年4月26日期间的租金合计283500元。后贾哲未按约定支付租金，亦未向王剑英腾空返还涉案房屋。一审法院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方当事人均同意解除合同，故王剑英的该项诉讼请求和贾哲的该项反诉请求，符合上述法律规定，予以确认，但因双方当事人均未向对方发出书面解除合同通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，涉案合同的解除时间应以本案起诉状向贾哲邮寄送达之日即2020年6月28日为准。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，贾哲未按约定支付租金，且在合同解除后未腾空返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。王剑英要求贾哲支付房屋租金、占有使用费及违约金的诉讼请求，符合合同约定及上述法律规定，予以支持。关于贾哲要求王剑英退还租金、押金、支付违约金及律师费的反诉请求，因贾哲未提交微信聊天记录原始载体，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款“当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据额原件”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于贾哲主张的相关事实不予认定，贾哲应承担本案举证不能的不利后果，其上述反诉请求，均不予支持。贾哲如在今后取得微信聊天记录原始载体，可另案向王剑英主张权利。关于贾哲要求王剑英提供发票的反诉请求，因合同中双方无此约定，且该项诉讼请求不属于人民法院管辖范围，故本案中不予审查，贾哲可向税务主管机关反映解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王剑英与贾哲2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日予以解除；二、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区××号的房屋腾空返还王剑英；三、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付自2020年4月27日起至2020年6月28日止的房屋租金及自2020年6月29日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费，均按3500元／月计算；四、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付违约金13500元；五、驳回贾哲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，反诉费575元，合计1150元，由贾哲负担。二审期间，贾哲提供：证据一，双方微信聊天记录。一审中我们提交过了，今天带了原始载体。证据二，王剑英和案外人商海超短信发送记录、短信查询清单。证据三，王剑英和孙德龙短信发送记录。证明我们在租赁房屋期间始终提出了房屋有质量问题，我们在2020年4、5月份的时候一直和对方沟通解除合同、退场问题。王剑英质证意见：证据一，原始载体真实性无异议，证明目的不认可，对于所有非贾哲本人的授权我们都不认可。证据二、三，真实性无异议，证明目的不认可，不能证明王剑英故意不接受房屋，我们要求贾哲按照承租房屋时的清单交接房屋，贾哲条件没有成就导致双方没有成功交接。王剑英提供：证据一，2018年7月19日到2020年5月22日的物业报修记录，证明并不是像贾哲所说的天天维修，天天有坏的。贾哲质证意见：2020年5月21日和5月22日的两条报修记录不认可，理由为报修人为王剑英，留的电话也是她自己的，其他的报修记录都是我们报的。这份证据恰恰可以证明房屋从2018年开始就一直有报修记录，证明房子有质量问题。本院经认证认为，贾哲提供的证据能证明双方对于解除合同、腾房交接问题进行了沟通，但未有定论；王剑英提供的证据能证明案涉房屋存在报修记录，但不能达到贾哲主张王剑英存在违约及贾哲要求退还房租的目的。本院二审查明，租赁合同中第九条违约责任约定，乙方（贾哲）有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方（王剑英）支付违约金，甲方（王剑英）并可要求乙方（贾哲）将房屋恢复原状或赔偿相应损失。一审判决作出后，贾哲代理人孙德龙与王剑英就房屋办理交接及腾房进行了沟通。2020年12月17日，双方到案涉房屋按交接清单进行了清点。王剑英主张因部分物品丢失，墙面、瓷砖、木地板、门、灯等有破损，未具备交接条件。当天，贾哲以微信形式将案涉房屋的锁密码发送给王剑英，王剑英表示收到该密码，但未去尝试，当天是孙德龙打开的房间，所以不知道这个密码是否有效。2020年12月30日，孙德龙向王剑英发送微信“王姐您好，所有费用问题须待判决生效后确定，现在不能确定费用应由谁负担，但腾房条件已满足，磁卡、密码都准备好了。您说您随时都有时间腾房，明天上午10点，在您房子门口见”，“房屋钥匙和物品已经准备好，望您配合腾房，如您因少遥控器等的问题而拒绝腾房，所有损失由您承担，您什么时候方便可以来腾房？”其中王剑英向孙德龙回复微信“我们交接腾房依据只有房屋交割清单，只有具备这个条件联系我，或你具备交割清单上所有钥匙（少一把也不行）把存在的所有其他问题罗列出来作为不能交接，计算为损失现在罗列清楚，我们达成共识后约定时间一次性交接腾房完成，否则不具备房屋交接腾房条件。所有沟通我反复说的很清楚，如没有新的进展和内容我将不再回复”。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉租赁合同是王剑英与贾哲签订，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对王剑英与贾哲均具有约束力，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同中对解除情形进行了约定，若甲方（王剑英）有下列情形，乙方（贾哲）有权单方解除合同：迟延交房达七日；交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。若乙方（贾哲）有下列情形，甲方（王剑英）有权单方解除合同：不按照约定支付租金达七日的；......根据案涉房屋维修记录，距离贾哲主张合同解除时间节点2020年5月21日最近的一次维修是在2019年12月26日，而维修项目涉及主要是卫生间反味、门锁不上、洗碗机故障、跳闸等，该类维修不能证明房屋严重不符合合同约定，且在合同中对于维修应于报修后7日内维修也有明确约定，对于报修的问题也进行了相应处理。贾哲未能提供充分证据证明房屋严重不符合合同约定且影响安全健康的情形，贾哲因房屋存在质量问题而主张王剑英违约并支付违约金、解除合同、退还租金和押金，无事实和法律依据，一审对此予以驳回并无不当。贾哲未按合同约定按时支付租金，王剑英有权要求解除合同，并要求贾哲承担违约责任。一审认定的合同解除时间2020年6月28日、要求贾哲支付2020年4月27日起至2020年6月28日止的房屋租金以及要求贾哲承担的违约金，均符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，因贾哲未及时腾空返还案涉房屋，给王剑英造成了损失，其应该支付房屋占有使用费，但根据王剑英与贾哲、孙德龙的微信记录可知，贾哲已于2020年12月17日将密码锁密码发送给王剑英，2020年12月30日，孙德龙已经多次表示具备腾房条件，但王剑英以未达到交接腾房条件为由未予办理。根据租赁合同约定：租赁期满或合同解除后，甲方（王剑英）有权收回房屋，乙方（贾哲）应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。王剑英应及时对房屋进行验收，对于缺失物品和损失可以再行主张权利，但其以此为由拒绝办理腾房，并要求贾哲持续支付房屋占有使用费，无疑对贾哲明显不公，亦有违诚信原则，基于王剑英已经收到房屋密码锁密码及贾哲多次主张进行腾房交接，故本院酌定贾哲腾房日及支付房屋占有使用费截止时间均为2020年12月30日。关于贾哲主张应退还押金的诉请，根据租赁合同约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方（贾哲）承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。本案中贾哲支付的13500元的押金按合同约定，在贾哲承担的房屋占有使用费、租金中进行抵扣，未有剩余。一审关于贾哲要求王剑英提供发票的请求，认定为无合同约定，且不属于人民法院管辖范围，一审法院不予审查，并无不当，本院予以维持。综上所述，基于二审期间出现新的事实，本院对一审判决进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3823号民事判决第一项，即王剑英与贾哲2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日予以解除；二、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3823号民事判决第四项，即贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付违约金13500元；三、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3823号民事判决第二、三、五项；四、贾哲应于本判决发生法律效力之日起十日内向王剑英支付自2020年4月27日起至2020年6月28日止的房屋租金及自2020年6月29日起至2020年12月30日止的房屋占有使用费，均按3500元/月计算（贾哲支付的押金在此项数额中予以抵扣）；五、驳回王剑英的其他诉讼请求；六、驳回贾哲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，减半收取计575元，反诉费575元，合计1150元，由贾哲负担。二审案件受理费1150元，由贾哲负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年四月六日书记员  单 珊