辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初2387号原告：鞍山宏昕佳润物业有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区东健身路116-55。法定代表人：刘英宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雷，辽宁英派律师事务所执业律师。被告：郑昊然，男，1989年6月13日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山宏昕佳润物业有限公司（以下简称宏昕佳润物业公司）与被告郑昊然物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告宏昕佳润物业公司委托诉讼代理人张雷，被告郑昊然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏昕佳润物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业费本金1731元,滞纳金1895元,合计3626元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年1月28日与莘南花园业主委员会签订《物业服务合同》。约定物业服务期限为3年,自2016年2月1日至2019年2月28日(第四条)。物业服务费的计算标准为:多层物业0.6元/平方米/月,车库0.5元/平方米/月,露天车位70元/月,业主按建筑面积缴纳(第五条、第九条)。业主缴纳物业服务费的具体时间为2016年2月1日,从2016年12月31日起缴纳下一年度的物业费(第六条)。业主逾期未缴纳物业服务费的,应当按照缴纳欠费总额日3‰的标准承担相应的滞纳金(第22条)。被告在本小区拥有住宅80.15平方米,未按照合同约定缴纳物业费。自2016年3月1日至2019年2月28日被告累计拖欠物业费本金1731元,逾期滞纳金1895元。该费用经原告多次催要,被告以各种理由推脱拒绝缴纳。为维护原告的合法权益,特诉至贵院。请贵院依法判决。郑昊然辩称，起诉状所述原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：原告没有按约履行合同在先。合同第二章第二条物业服务内容与质量中明确写明，物业协助维护秩序，对车辆进出和停放进行管理。而本人所居住的莘南花园二期物业从未对进入小区的车辆进行管理，乱停乱放现象常态化，经多次向物业反映，未果。第三章物业服务标准中第三条明确写明，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全，服务期房屋及配套设施完好率100%，每3周巡查1次单元门。请原告提供检修记录和保养记录，被告人所居住的单元，单元门已损坏多年，无法正常使用，原告未作出任何维修和养护。第三章物业服务标准中第三条第9项明确写明，对进出住宅区的人员实行登记管理，原告方从未对进出住宅区的人员实行登记，本小区居民和非本小区居民都能随意进出小区，小区门岗形同虚设，给小区居民增加安全隐患。第三章物业服务标准中第三条第10项明确写明公共场所每日清扫1次，保洁人员巡查，地面无垃圾，楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，而本人所居住的小区单元楼道每周能清扫1至2次，共用部位玻璃没有清洁过。第七章第十六条第6项未经甲方批准，不得擅自占用共用区域内的共用部位、共用设施或改变用途。本人在本小区50栋楼前有一车库，车库门前原是非机动车停车位及小区道路，原告在本人花钱购置的车库门前加划车位，导致本人停在车库里的车辆无法正常进出车库，本人多次向物业反映，至今未果。以上事实表明，本小区物业没有按约履行合同在先，而不是原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据，本院认定如下：1、宏昕佳润物业公司提供的物业服务合同、催费通知单，予以采信，因证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性；2、郑昊然提供的照片、光盘，予以采信，因证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：宏昕佳润物业公司系为鞍山莘南花园住宅小区提供物业管理服务的物业公司,郑昊然系该小区业主。2016年1月28日，鞍山市铁东区莘南花园小区业主委员会与宏昕佳润物业公司签订《鞍山莘南花园物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅0.6元/平方米/月，私家车库0.5元/平方米/月，业主应于2016年2月1日起缴纳物业服务费用。2016年业主可以按季度交费，以后业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月31日前交纳下一年度物业服务费。物业服务期限为3年，自2016年2月1日至2019年2月1日。服务期限届满1个月，甲方（鞍山市铁东区莘南花园小区业主委员会）未将续聘或解聘意见通知乙方（宏昕佳润物业公司）的，视为甲方同意续聘，本服务合同自动延续。再查,郑昊然在宏昕佳润物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为80.15平方米，住宅物业费0.6元/平方米/月。自2016年3月1日至2019年2月28日,郑昊然未向宏昕佳润物业公司交纳物业服务费。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鞍山莘南花园小区业主委员会与宏昕佳润物业公司签订了《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。该合同对业主郑昊然具有约束力。宏昕佳润物业公司履行了提供物业服务的义务,郑昊然没有按时支付物业服务费。故对宏昕佳润物业公司要求郑昊然给付拖欠的物业服务费合计1731元（80.15平方米×0.6元×12个月×3年）之诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。关于宏昕佳润物业公司要求郑昊然支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，鉴于物业服务实际情况，物业公司也可以听取业主意见，进一步完善服务，更好的维护双方的合法权益，共建和谐家园，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于郑昊然提出宏昕佳润物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,宏昕佳润物业的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但基本履行了《物业服务合同》约定的义务。郑昊然提出宏昕佳润物业存在的管理、安保等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。宏昕佳润物业公司对鞍山莘南花园小区履行了物业服务义务,郑昊然作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向宏昕佳润物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对宏昕佳润物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。郑昊然拒绝交纳物业费的行为,违反了《物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对郑昊然提出的此项诉求,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、郑昊然于本判决生效之日起15日内向鞍山宏昕佳润物业有限公司支付物业服务费1731元；二、驳回鞍山宏昕佳润物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由郑昊然负担12元，由鞍山宏昕佳润物业有限公司负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 于 悦二〇二一年四月二十六日书记员 李诗瑶