新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民事判决书（2021）新40民终1731号上诉人（原审被告）：王占芳，女，1964年9月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区新源县。       被上诉人（原审原告）：张荣芝，女，1965年1月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区新源县。       委托诉讼代理人：沈继林（与张荣芝系夫妻关系），男，1963年2月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区新源县。       上诉人王占芳因与被上诉人张荣芝房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2021）新4025民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月11日开庭进行了审理。上诉人王占芳，被上诉人张荣芝的委托诉讼代理人沈继林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       王占芳上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：2013年4月17日，张荣芝与王占芳签订了购房协议，由张荣芝购买王占芳位于XX县XX村菜队X号楼X楼84.54平方米的楼房，总房款14万元。张荣芝向王占芳交付了6万元，剩余8万元约定分两次付清。因张荣芝自身原因要求解除购房合同，王占芳同意，经双方协商，2017年5月10日王占芳向张荣芝退还了1.5万元，剩余4.5万元约定由张荣芝将房屋过户到王占芳名下后退还。王占芳将案涉房屋进行了简单装修。张荣芝应当承担5年期间的物业费、暖气费、办证费3.9531万元。张荣芝的购房款实际交付给了祥汇房地产公司，应当追加该公司为案件当事人。张荣芝一审诉讼请求要求解除其与王占芳签订的购房协议，一审法院对该项请求漏判。一审判决认定事实不清，适用法律错误。       张荣芝辩称，2013年4月17日，其与王占芳签订了购房协议，约定其以14万元的价格从王占芳处购买案涉房屋，并于当日向王占芳支付了6万元购房款，余8万元未支付。王占芳也没有向其交付案涉房屋。由于该房屋无法办理产权证，张荣芝要求王占芳退款，王占芳只退还了1.5万元购房款，并对案涉房屋进行了装修，对外出租挣钱已有8年。该房屋一直由王占芳占有、使用，物业费、暖气费等费用应当由王占芳承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。       张荣芝向一审法院起诉请求：一、解除其与王占芳于2013年4月17日所签订的购房协议；二、判令王占芳向其返还剩余房款4.5万元；三、王占芳向其支付欠款逾期期间的利息5.544万元（2013年4月17日至2021年4月17日，共8年、年息15.4％计算）。       一审法院认定事实：2013年2月初，王占芳通过拆迁补偿“指标”，拥有购买位于XX县XX村菜队X幢农民安置回迁房X单元XXX室楼房的权利。2013年3月10日前，王占芳将该购买权利出售给张荣芝，为方便办理相关手续，2013年3月10日王占芳让张荣芝以其名义与新源县别斯托别乡人民政府签订《新源县统建房购房合同》，合同约定：乙方（原告）自愿向甲方购买统建房第X幢X单元X层XXX号的房屋，房屋预测面积84.93平方米（房屋竣工后产权面积以测绘部门实测面积为准，购房款多退少补）……综合上述情况此房屋总价为67，944元……第七条第二款交易管理：凡购买统建房住房，五年内不得上市交易，在此期间确需转让的，由新源县统建办回购，回购价按购买价格并考虑折旧和届时房价水平等因素确定，回购的住房再行出售给县直事业单位职工。2013年4月17日，张荣芝与王占芳签订《购房协议》，约定张荣芝购买王占芳位于XX县XX村菜队X号楼农民安置回迁房X楼84.54平方米楼房，总房款14万元。张荣芝已交付6万元房款，剩余8万元约定分两次付清（4万元约定2013年4月底支付，剩余4万元拿到房子钥匙时付清）。后张荣芝未按时交纳剩余房款，双方协商一致自愿解除合同。2017年5月10日王占芳向张荣芝退还房款1.5万元，剩余4.5万元至今未付。位于XX县XX村菜队**农民安置回迁房****楼房由王占芳简单装修后出租使用。       一审法院认为，张荣芝与王占芳均同意解除双方于2013年4月17日签订的《购房协议》，且王占芳也自认于2017年5月10日向张荣芝退还购房款1.5万元，故对该请求予以支持。对张荣芝主张王占芳返还购房款4.5万元，王占芳庭审中愿意有条件退还，双方的购房协议已解除，诉争房屋也一直由王占芳使用，故对张荣芝的该请求予以支持。张荣芝主张逾期利息，因双方对何时退还剩余房款未做约定，张荣芝也未提供证据证实，王占芳也不予认可，故对该请求不予支持。王占芳主张张荣芝将房屋备案登记注销，并变更成王占芳的名字，该案诉争的房屋系政策性的农民安置回迁房，王占芳拥有指标购买权后违反规定，私自加价处理，因该统建房要求凡购买的统建房住房，五年内不得上市交易，在此期间确需转让的，由新源县统建办回购。王占芳将该房屋出售给张荣芝，并以张荣芝名义签订《新源县统建房购房合同》，该房屋一直由王占芳使用，故对王占芳该辩称不予采信，王占芳可另行主张权利。王占芳要求张荣芝支付五年的物业、暖气、办证的费用共计39，531元，因该房屋一直由王占芳使用，且庭审中王占芳未提供证据证实，王占芳也不予认可，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王占芳于判决生效之日起十日内向张荣芝退还购房款45，000元；二、驳回张荣芝的其他诉讼请求。       本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张荣芝提交新源县统建房购房合同的附件一：内饰、设施标准、附件二：合同补充条款各一份，拟证明王占芳假冒张荣芝名字签订的假合同进行了登记。经质证，王占芳对该组证据的三性认可，对证明目的不认可。本院对该组证据的三性及一审法院查明的事实予以确认。       本院认为，本案争议焦点为一审法院是否漏判张荣芝主张解除合同的诉讼请求、是否漏诉当事人，以及王占芳是否应当向张荣芝退还购房款4.5万元。       针对焦点问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案房屋买卖合同纠纷发生于民法典施行前，依法应当适用当时的法律和司法解释的规定。本案中，张荣芝主张解除与王占芳于2013年4月17日签订的购房协议，王占芳同意解除，并向其退还购房款1.5万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对张荣芝的该项请求，于法有据，本院予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王占芳认为案涉购房款实际交付给了祥汇房地产公司，应当追加该公司为案件当事人的主张，因无充分证据证明该公司收取了张荣芝的购房款，且张荣芝交付的6万元购房款由王占芳收取，故，王占芳的该项请求与事实不符，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，对张荣芝要求退还其购房款4.5万元的请求，因张荣芝与王占芳签订的案涉购房协议解除，王占芳理应退还张荣芝的购房款，并赔偿损失。基于张荣芝未提起上诉，对其造成的损失视为自愿放弃，属于对其民事权利的自行处分，本院对该损失不予审理。对王占芳要求张荣芝向其支付物业费、暖气费、办证费39，531元的主张，因其在一审中未提起反诉，该主张不属本院审理范围，可另行诉讼解决。一审法院适用法律有误，应予纠正。       综上所述，王占芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：       一、维持新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2021）新       4025民初1744号民事判决第一项；       二、撤销新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2021）新4025民初1744号民事判决第二项；       三、解除2013年4月17日王占芳与张荣芝签订的购房协议；       四、驳回张荣芝的其他诉讼请求。       一审案件受理费减半收取1154元，由王占芳负担463元、张荣芝负担691元。二审案件受理费925元，由王占芳负担。       本判决为终审判决。       审判长    张慧审判员    马丽审判员    张明浩二〇二一年八月十六日法官助理    阿依伯塔赛力江书记员    乔格鲁克哈木提江