上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初38821号原告：上海智慧星教育管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：卫靖华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。被告：金阿媚，女，1953年7月14日生，汉族，住浙江省乐清市。被告：包慧霞，女，1956年8月29日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：金知林，浙江浙杭(乐清)律师事务所律师。原告上海智慧星教育管理咨询有限公司诉被告金阿媚、包慧霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通独任程序，由审判员秦冬红独任审理，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告上海智慧星教育管理咨询有限公司的委托诉讼代理人陈雁君、被告包慧霞的委托诉讼代理人金知林到庭参加了诉讼。被告金阿媚经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海智慧星教育管理咨询有限公司提出诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于本案诉状副本送达之日解除；2.判令二被告共同返还房屋租赁押金人民币(以下币种相同)170,938.07元；3.判令二被告共同支付赔偿金60万元；4.诉讼费二被告共同承担。事实理由：2016年8月1日原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于上海市浦东新区杜鹃路XXX号一层西边一间门面(建筑面积130平方米)以及二楼(建筑面积749.73平方米)，并约定具体权利义务等。合同签订后，原告依约支付租金和押金。2019年9月，系争房屋一楼被法院拍卖，经和竞买人协商，于2019年9月18日签订《确认书》，并同时支付新产权人一楼130平方米的押金。2019年10月原告在支付2019年10月16日至2020年4月15日租金时扣除一楼130平方米房屋29,639.93元的押金。为此，被告处剩余押金为170,938.07元。2020年2月，涉案二楼房屋被法院拍卖。因房屋上的抵押权先于租赁权，涉案房屋被收回。原告与新产权人签订新的租赁合同并支付押金和租金。原告认为，系争租赁房屋已被法院拍卖，被告不再是产权人，无权收取租金和押金。为此，原告诉至法院，诉请同前。被告包慧霞辩称，合同第9.2条约定的是赔偿金并非违约金，只有在原告遭受实际损失的情况下，被告才能予以赔偿。现原告仍继续承租系争房屋，不存在租金差额损失、装修损失和教具损失。故不同意赔偿60万元。即使需要支付该笔赔偿款，亦应对一楼区域相应扣除。同意涉案租赁合同于本案诉状副本送达之日解除，同意返还租赁押金170,938.07元。被告金阿媚未到庭应诉答辩，亦未提供证据。本院庭审中，原告对《房屋租赁合同》、《关于部分条款变更的补充协议》、拍卖网页截图、确认书、转账记录、招行汇款对账单等证据进行举证，并由本院对原告、被告包慧霞的陈述记录在案，本院对上述证据及原告、被告包慧霞的陈述分析认证后认定事实如下：2016年8月1日被告金阿媚、包慧霞作为出租方(甲方)与承租方原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方将位于上海市浦东新区杜鹃路(原龙东路)196号裙楼一层西边一间门面房建筑面积130平方米、二楼建筑面积749.73平方米，共计879.73平方米房屋出租乙方使用；租期为七年，2016年8月1日起至2023年9月30日，其中2016年8月1日至2016年10月15日为免租期。合同第三条“租金、押金及支付方式”第1款约定：租金为每天每平方3.80元，即月租金为100,289.22元(为净到手，不含税)，支付方式为付3押2(付3个月租金押2个月租金)，租金每年递增5%，第一期租金于2016年8月1日交纳，此后租金应于上期届满前5日向乙方交纳。合同第九条“违约责任”第2款约定：租赁期内该房屋被提前收回(包括但不限于该房屋被出售、变卖、拍卖，乙方不能继续租赁该房屋或者不能获得与本合同同等待遇的租赁条件)，甲方退还租金余额，如发生在租赁期第一年内，向乙方支付赔偿金100万元(如产生纠纷，双方核定乙方装修费用按80万元计算，教学器具物品按20万元计算，都不再提交装修合同发票，教具发票等凭证)，如发生在以后年度内的，每年减少10%赔偿金，甲方应提前60天通知乙方。2018年10月1日原告与二被告签订《关于部分条款变更的补充协议》，对上述租赁合同第一条“房屋基本情况”及第六条“转租”内容予以变更补充。经浙江省绍兴市越城区人民法院拍卖，2019年9月6日杜鹃路XXX号一层房地产(原为龙东路XXX号一层)核准登记至案外人张某某名下。2019年9月18日原告与张某某签订《确认书》，内容为：张某某将位于上海市浦东新区杜鹃路XXX号一楼靠西一间租赁面积130平方米的房屋出租给原告并约定每期租金支付时间及金额等。2019年10月15日原告转账支付张某某杜鹃路XXX号一楼租金及押金共计130,712.40元。2019年10月10日、10月15日、10月22日卫靖华应原告要求分三次转账支付被告包慧霞上海市浦东新区杜鹃路XXX号二楼租金共计535,738.77元。经浙江省绍兴市越城区人民法院拍卖，2020年5月13日，杜鹃路XXX号二层房地产核准登记至案外人朱某名下。庭审中，原告陈述涉案租赁房屋产权人变更后，其仍然继续承租上海市浦东新区杜鹃路(原龙东路)196号裙楼一层西边一间门面房和二楼，租金金额相比原、被告租赁合同约定的租金金额没有变化。涉案租赁房屋被拍卖未造成原告实际损失。本院认为，当事人应当按约全面履行义务。原告与二被告签订的《房屋租赁合同》、《关于部分条款变更的补充协议》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。涉案租赁合同签订后，系争租赁房屋分别于2019年9月6日、2020年5月13日先后核准登记至案外人名下。被告已不享有对系争房屋的出租权。原、被告之间已不具备继续履行涉案租赁合同的条件。现被告包慧霞亦同意解除合同。本案诉状副本以公告方式于2021年3月7日送达被告方，故本院确认涉案租赁合同于2021年3月7日解除。合同解除后，被告方应当返还租赁保证金。原告请求二被告共同返还租赁保证金170,938.07元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于赔偿金60万元的问题。根据涉案合同第9.2条的内容，其实质系对租期内系争租赁房屋因出售、变卖、拍卖等事由被提前收回，承租方无法继续租赁房屋或者不能以涉案合同同等待遇承租房屋的情况下，原、被告确定承租方实际损失数额的计算方式即以事先固定好的系争租赁房屋内的装修价值和教学器具物品价值综合使用年限和折旧比例加以计算。由此可见，原告主张的60万元属于实际损失。庭审中，原告陈述其以与涉案租赁合同相同的租金条件继续承租系争租赁房屋，其亦未举证其因系争租赁房屋被拍卖遭受的实际损失。因此，原告请求二被告共同支付原告赔偿金60万元的诉请，本院不予支持。被告金阿媚经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海智慧星教育管理咨询有限公司与被告金阿媚、包慧霞就位于上海市浦东新区杜鹃路XXX号裙楼一层西边一间门面房、二楼房屋签订的《房屋租赁合同》、《关于部分条款变更的补充协议》于2021年3月7日解除；二、被告金阿媚、包慧霞共同返还原告上海智慧星教育管理咨询有限公司租赁保证金170,938.07元；三、驳回原告上海智慧星教育管理咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,509元、公告费560元，由原告上海智慧星教育管理咨询有限公司负担7,790元、由被告金阿媚、包慧霞共同负担4,279元。诉讼保全费4,374元，由原告上海智慧星教育管理咨询有限公司负担2,999元，由被告金阿媚、包慧霞负担1,375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 秦冬红二〇二一年四月二十七日法官助理 王晔璐书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。