甘肃省敦煌市人民法院甘肃省敦煌市人民法院民事判决书（2020）甘0982民初1839号原告：敦煌市华戎文化发展有限责任公司。        法定代表人：邵某，总经理。        委托诉讼代理人：卢某，甘肃宪辉律师事务所律师。        委托诉讼代理人：裴某，该公司业务经理。        被告：岳某，男，汉族，住敦煌市。        原告敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）与被告岳某租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人贾宽良、被告岳某到庭参加了诉讼。后华戎公司解除了与贾宽良的委托代理关系。2021年3月8日，岳某提起反诉。2021年4月2日，本院公开开庭审理本案，将本诉与反诉合并审理，原告的委托诉讼代理人裴某、王**展、被告岳某到庭参加了诉讼。2021年4月8日，岳某申请司法鉴定。本院依法委托鉴定后，酒泉市信海评估有限公司于2021年6月19日作出评估报告书。2021年7月28日，本院公开开庭审理本案，原告当庭解除与王**展的委托代理关系，原告的委托诉讼代理人卢某、裴某，被告岳某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        华戎公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除华戎公司与岳某签订的敦煌小镇商铺租赁合同，岳某向华戎公司交还房屋，房屋装修残值约为60000元；2、要求岳某支付房屋租赁费342257.5元（暂计算至2020年11月30日）、违约金98760.6元，以上合计441018.1元。事实与理由：2016年4月11日，华戎公司与岳某签订了敦煌小镇商铺租赁合同，将敦煌小镇3号楼×××号租给岳某经营餐饮。华戎公司将商铺交付岳某，岳某装修后，在商铺挂牌“叁号海岸”经营。2020年6月，岳某搬离了敦煌小镇3号楼×××号，至今也未交回房屋，岳某欠华戎公司租赁费342257.5元。按合同约定，岳某应当承担违约金98760.6元。双方协商未果，故诉至法院。在诉讼过程中，华戎公司增加诉讼请求，要求岳某支付截止2021年7月31日的租金、物业费、垃圾费合计563691元，违约金169107.3元，总计732798.3元。        岳某辩称，1、同意解除合同，诉求中主张的租金和违约金没有法律依据。首先，租金的计算与事实不符。租金应当自2019年7月1日起算至2020年6月2日，共计171851元，期间华戎公司单方停水、停电共计5天，给答辩人造成了7500元的经营成本亏损，也应当从中扣除。自2020年6月3日起华戎公司断水、断电至今，虽然在此期间岳某仍然占用该商铺但是无法正常经营。华戎公司作为出租人，断水、断电导致岳某不能实现租赁合同的目的，主张租赁费用没有依据，且华戎公司单方面违约，应由华戎公司承担违约金。其次，自2019年9月经双方协商，以2018年至2019年用电量的百分比来交付房租并签订了书面协议，该协议均由华戎公司留存，岳某已经通过分笔支付租金的方式缴纳了部分租金，但华戎公司又给答辩人经营的商铺断水、断电导致店铺无法正常经营。依据合同法的相关规定，岳某即使未按期支付租金，作为出租人可以要求解除合同或者以合理的方式主张租金，但采取停水、停电的方式没有法律依据。华戎公司的行为属于严重违约，应当承担违约责任，并赔偿岳某的停业损失。2、因2020年初受疫情影响，商铺都无法营业没有收入来源，华戎公司虽然免除了一个月的租金，但实际受疫情影响停业两个月，商户无力缴纳租金，期间经双方协商，华戎公司提议由其为岳某提供担保向银行贷款，贷款发放后用于缴纳房租，在贷款过程中又采取断水、断电的方式逼迫商户停业，迫使岳某无法经营、无力缴纳房租，因此岳某的经营损失及违约责任属于华戎公司的单方行为导致。3、华戎公司主张的房屋装修残值约60000元，岳某不予认可。华戎公司的单方面违约行为造成合同解除，应向岳某赔付装修费用，岳某承租该商铺先后投入基础设施及运营设施共计两百余万元，即使解除租赁合同后，装修残值不能拆除部分仍然具有价值，出租人属于收益方，又将残值主张由租户承担显然不合常理。华戎公司停水停电不止一次，在2017年9月，华戎公司利用停水停电的方式强迫岳某变更合同，如果不更换新合同，就不充电，导致岳某有一个星期属于停电停水停业的状态，后党河派出所介入调查；2018年6月，敦煌小镇强迫所有商铺更换合同。店铺内的所有财产均由岳某购买，华戎公司承诺垫付的可以抵顶房租。第二项诉讼请求，按照合同约定减了一个月房租，疫情影响减免一个月，实际只有10个月。2020年6月2日断水断电之后，岳某已经没有再营业了，双方的租赁合同已经终止。岳某交纳的合同履约金24778元和1000元的装修押金，因为华戎公司违约，这个费用应该双倍返还。物业费和垃圾处理费应该计算截止2020年6月2日。        岳某向本院提出反诉：要求华戎公司赔偿岳某各项经济损失155000元。事实与理由：2016年4月11日，华戎公司与岳某签订了敦煌小镇商铺租赁合同，华戎公司将敦煌小镇3号楼×××号租给岳某经营餐饮，租赁期限为10年，商铺交付时为毛墙毛地，岳某为该店铺装修花费120万元，装修完成后，商铺开始经营。2020年6月2日，华戎公司私自对该店铺进行停电，导致岳某无法继续正常经营，经过多次沟通，双方针对租赁费用及断水断电问题一直未达成一致意见。现华戎公司要求解除合同，岳某同意解除合同，岳某为该商铺添置的装修及设施设备（包含消防器材、消防喷淋、吊顶、地面、消防门、天然气管道等）实际花费440000元左右，现按折旧计算155000元，上述装修及设施装备均为不可拆除物品，上述物品使该铺面自然价值增值，并且具有实际使用价值，华戎公司为最终的受益人，故岳某提出上述反诉请求。        华戎公司对反诉辩称：1、岳某要求华戎公司赔偿经济损失155000元的诉请不能成立，首先，本案是由于双方签订合同后，岳某未按照合同约定的时间向华戎公司缴纳租赁费以及其他费用，并且在2020年5月以后由于其经营现状未继续充值电费，私自于2020年6月搬离了租赁的房屋，后由于岳某拒不缴纳拖欠的租赁费用，并且一直未向华戎公司返还租赁的房屋，华戎公司才提起诉讼要求解除合同，返还房屋并支付拖欠的租赁费等相关费用的。华戎公司在合同履行过程中并没有违约行为，而是岳某存在未如期缴纳租赁费的违约行为；2、双方于2016年4月11日所签订的租赁合同第12条第1款约定，承租人交还房屋且承租人在租赁期间装修的固定部分等全部无条件归出租人所有，承租人不得拆除与破坏，华戎公司认为按照合同约定，华戎公司不存在违约行为，岳某在反诉中所主张的装潢、吊顶及其他附属设施应无条件归华戎公司所有；3、根据最高人民法院关于审理租赁合同解释第9条第3款规定，本案是由岳某作为承租人违约导致合同解除的后果，因此岳某请求华戎公司赔偿租期内的装饰装修损失不能成立，请求依法驳回岳某的反诉请求。        当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下：        1、华戎公司提交的租赁合同（2016年4月11日），用以证实双方租赁关系以及先交费后使用的约定，合同明确约定即便是存在断水断电行为，华戎公司单方面解除合同不能构成违约，合同约定了交纳租金的时间，岳某未按期支付租金才是导致合同未能如期履行的根本原因，还证实充电的时候应该交纳相应的租赁费，岳某对证据真实性没有异议，但是认为这不是双方签订的第一份合同，签订第一份合同的时候，岳某明确提出租赁的商铺的面积是560平方米，2018年5月因华戎公司的法定代表人变更（由邵金龙变更为邵鸿源），华戎公司要求重新签订合同，合同上经过测绘之后面积为900多平方米，还加大了公摊面积，岳某如果不签字就要停水停电，华戎公司称因为面积差异的疏忽，在新的合同上对租金单价予以降低，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        2、岳某提交的租金收款收据，用以证实2019年7月1日至2020年6月30日期间，岳某分笔交纳租金72050元，华戎公司对证据真实性没有异议，经过华戎公司再次核对，华戎公司主张在该期间内，岳某交纳租金数额为77050元，对该证据，本院予以采信。        3、岳某提交电费、水费收款收据，用以证实华戎公司在协议中确定以租费交电费的比例不符合双方的约定，华戎公司认为这些票据是2020年1月至4月的，没有5月份的缴费单，对该证据，本院结合其他证据综合认定。        4、华戎公司提交的电费充值表，用以证实2020年6月之后岳某再未进行电费充值，岳某没有异议，岳某认为从2020年1月9日充值了1000元之后，发生疫情后没有充电费，只要卡上没有钱就会断电，华戎公司也采取了不能充大额电费的卡电行为，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        5、岳某提交的支付凭证截图，用以证实岳某交纳的款项以及华戎公司默认了因为疫情可以分期支付的事实，华戎公司对真实性没有异议，认为该票据不能证实华戎公司允许岳某对租赁费可以延期支付，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        6、岳某提交的视频光盘一张，用以证实岳某与裴某交涉，裴某称公司决定拒绝充电费的事实，华戎公司对真实性没有异议，但是认为该证据不能证实华戎公司对岳某的商铺进行断水断电，同时证实岳某拖欠租赁费未交的事实，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        7、岳某提交的进账单，用以证实双方达成协议，租金可以分期交纳，华戎公司对证据真实性没有异议，但是认为该证据不能证实双方就分期支付租赁费达成过协议，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        8、岳某提交的管道燃气供用气合同、答复函、工程预算书、消防工程竣工图，华戎公司对答复函的真实性没有异议，对于其他证据的真实性不予认可，对华戎公司认可的证据，本院予以采信，对于其他证据，本院不予采信。        9、华戎公司提交的房屋面积测绘报告，用以证实出租给岳某使用的商铺经过第三方测绘公司测绘面积（含公摊面积）为914.144平方米，与合同约定一致，岳某对测绘报告真实性没有异议，但是认为岳某要求租赁的面积是560平方米，第一份合同中也没有约定面积是914.144平方米，华戎公司存在隐瞒行为，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        10、华戎公司提交的双方签订的房屋租赁合同，用以证实合同中明确约定实际面积以第三方测绘公司的测绘面积为准，岳某对证据真实性没有异议，但是认为最终签订合同的面积比岳某要求的面积超出了40％，证明华戎公司存在隐瞒行为，第二份合同是被迫签订的，裴某当时也认可是公司销售人员的疏忽，以第二份合同租金单价降低1元作为补偿，岳某被迫同意了，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        11、岳某提交的鉴定报告以及鉴定费票据，用以证实商铺内不可拆卸的装饰装修、消防设施等现有价值以及岳某交纳的鉴定费，上述费用，应当由华戎公司承担，华戎公司对证据真实性没有异议，对鉴定报告中十一项编号42项的金额有异议，岳某只对商铺内部面积707.637平方米做了消防设施，对于商铺之外的消防设施是由华戎公司本来就做好的，该费用不能计算到岳某的装修价值中，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。        12、岳某提交的谈话录音，用以证实邵金龙拒绝给岳某充电的事实，以及邵金龙以租金没有交清为由断水断电的事实，华戎公司认为该录音属于视频资料，岳某提供的证据不符合证据形式，该证据不能证实华戎公司停电的事实，对该证据，本院结合其他证据综合认定。        13、本院依法所做的现场勘验笔录，双方均无异议，本院予以采信。        依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：        2016年4月11日，华戎公司（甲方）与岳某（乙方）签订房屋租赁合同书一份，载明华戎公司将位于白马塔大桥东北侧3#×××商铺租赁给岳某，面积约为598.5平方米（最终以第三方测绘单位出具的测绘报告为准，并承担公摊面积），交付标准为毛墙毛地，房屋的消防工程甲方负责完成主管线工程，乙方须配合完成，即：消防设施（包括但不限于灭火器、防火门等）由乙方配置并承担相应的费用，消防许可证由甲方出面协调办理，但费用由乙方承担。甲方负责将暖气主管跑完（不做地暖），室内分机盘管和支管由乙方负责完成；冷热水甲方只负责总管和管井的支管至阀门，阀门以后的由乙方完成；排水由甲方按照图纸施工完毕，移位、支管线的安装等均由乙方完成；天然气甲方只负责主管线的引入。甲方负责将（强电）主线路引入各楼层至控制箱（一个空开、一个闸刀）；将（弱电）光缆主线引入。租赁用途为餐饮，租赁期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，租金为每月每平方米23元，岳某交纳履约保证金24778元，装修押金1000元。经甲方同意的装饰装修，租赁期满或者合同解除时，无偿归甲方所有，甲方无须向乙方补偿，视为装饰装修无残值。合同约定除合同到期、协商一致解除、不可抗力或者政府行为解除合同之外的方式或理由解除合同的，支付守约方违约金以年租金总额的30％计算，合同还约定了其他内容，华戎公司的法定代表人邵金龙签字并加盖华戎公司公章，岳某作为承租人签字。合同签订后，华戎公司交付了商铺以及燃气表（1块）、空气开关（2个）、报警器（2个）、消防广播（9个）、烟感（32个）、喷淋（76个）、消火栓（2套）、铝合金窗（5樘）等设施，双方签署了房屋附属设施及设备物品财产交割清单，岳某对房屋进行了装修经营餐饮。后双方以上述合同为基础再次签订了敦煌小镇商铺租赁合同一份，合同主要内容未变，主要变动的内容为：商铺面积（含公摊）914.144平方米（乙方已实际查看现场，对使用区域和面积无异议），免租金政策：2016年免4个月，2017年免3个月，2018年免2个月，2019年免1个月，首年租金按照每月每平方米22元计算，第二年、第三年租金标准为每月每平方米24.42元，第四年至第五年的租金在第三年租金的基础上上浮10％，各期租金由乙方于下一年度租期开始之日前三十日内交付。履约保证金金额不变，乙方应当严格按照本合同约定履行合同，若乙方出现任何违反本合同约定的行为，在甲方确认后，甲方有权按照合同约定要求乙方承担违约责任，如乙方拒不承担，甲方有权从履约保证金中扣除相应的违约金。协议关系终止，解除，乙方应按照本合同约定向甲方返还商铺，甲方收取的履约保证金除用以抵充协议约定由乙方支付的各项费用外，剩余部分无息归还乙方。商铺物业费按照每月每平方米1.85元收取，垃圾费按照每月每平方米1.3元收取，第一年免交物业费和垃圾费。华戎公司法定代表人邵鸿源签字并加盖华戎公司公章，岳某签字。自2019年7月1日起，岳某陆续交纳租金77050元，拖欠本年度租金未交清，华戎公司不予给岳某充电费，岳某于2020年6月将商铺内的可移动物品搬离，华戎公司在2020年6月17日通过岳某张贴在门口的通知得知岳某已经搬离并开设了新店，遂联系岳某要求交回钥匙，岳某以华戎公司断电违约以及须处理商铺内装饰装修为由，未予交回商铺。华戎公司于2020年10月26日诉至法院，要求解除合同，2020年11月18日，本院通知开庭，在庭前，岳某同意解除合同，并愿意与华戎公司就交回房屋、支付拖欠租金等事项进行协商，华戎公司亦同意进行协商，但之后双方仅对解除合同无异议，对租金等各项费用的交纳以及如何交回租赁物等未达成一致意见。        另查明，岳某对商铺内的装饰装修以及不可拆除设施进行现有价值鉴定，本院依法委托酒泉市信海评估有限公司进行鉴定，并于2021年6月19日作出关于岳某位于敦煌小镇商铺内的装修不可拆除的设施设备价格评估报告书，评估价格为154636元。华戎公司在鉴定时对消防系统改移部分有异议，认为华戎公司在向岳某交付商铺时，已经做了部分消防设施，在鉴定结论中，评估公司也对该争议部分进行了说明：对有争议的消防系统改移费用由法院审理确定，消防系统改移费用为6398.98元。双方庭后确认岳某所交纳的1000元装修押金已经在租赁合同的第二年冲抵租金。        本院认为，本案争议的焦点问题是：1、双方签订的前后两份合同的效力如何确定；2、双方解除合同的时间如何确定，租金、物业费、垃圾费的数额如何确定；3、岳某的反诉请求是否成立；4、双方是否存在违约行为，违约责任如何认定；5、消防系统改移费用如何确定；6、履约保证金是否冲抵租金以及岳某主张双倍冲抵租金的辩解意见是否成立。        华戎公司与岳某对前后签订的两份租赁合同真实性均不持异议，岳某虽提出租赁物面积的问题，但是也陈述后一份租赁合同在租金的约定上略有降低来弥补租赁物面积的差异问题，岳某接受该商铺并以后一份合同的约定交纳费用，本院认为本案应以后一份敦煌小镇商铺租赁合同约定为准。根据该合同约定，岳某在2019年7月1日前30日内应当交清2019年7月1日至2020年6月30日的租金，但是岳某在这个期间内只陆续交纳了部分租金，岳某迟延交纳租金应属违约，华戎公司拒绝岳某充电费，岳某不能用电导致商铺无法正常经营，华戎公司亦存在违约行为，双方应当各自承担违约责任，岳某交纳的履约保证金应当予以抵充租金。岳某在未与华戎公司协商解除合同的情况下搬离商铺内的可移动物品，且未向华戎公司交还租赁物，华戎公司要求岳某支付相应的租金、物业费、垃圾费符合法律规定以及双方合同约定。华戎公司陈述2020年6月17日岳某搬离店铺并将店铺上锁，岳某租赁该房屋是用以经营并产生收益，岳某自搬离后再未实际经营，明确以该行为表明不再履行租赁合同，且华戎公司拒绝充电导致岳某无法经营，该合同应当解除，前一份房屋租赁合同应当一并解除，该合同应于2020年6月17日解除，岳某应当支付2019年7月1日至2020年6月17日的租金284152元（26.86元╳914.144平方米╳12个月／365天╳352天=284152元），减去岳某已支付的77050元，合同减免一个月租金24554元，疫情期间减免租金22508元（26.86元╳914.144平方米╳11个月／12个月=22508元），减去岳某交纳的履约保证金24778元，剩余135262元，岳某应当支付。对于物业费和垃圾费，因华戎公司认可岳某在2020年6月17日搬离后再未经营，亦未开通水电，岳某应当支付自2019年7月1日至2020年6月17日的物业费以及垃圾费，具体计算数额为33323元［（1.85元＋1.3元）╳914.144平方米╳12个月／365天╳352天=33323元］。岳某辩解的以履约保证金双倍抵充租金的意见，不符合双方合同约定，本院不予采纳。岳某搬离店铺后未交回租赁物，岳某称未交回租赁物的原因是华戎公司的违约问题以及自己店内的装修问题还未进行处理，岳某以实现其装修损失赔偿的利益继续占用该房屋，该占用行为给华戎公司造成了损失，自2020年6月18日至2021年7月28日期间（405天）的占用费应当作为因解除合同给华戎公司造成的损失，根据华戎公司的主张该期间的费用为合同约定的上浮租金，本院认为，岳某未实际经营，且2020年各行业受疫情影响较大，本院酌定依双方约定的每平方米每月22元的基础租金标准计算该期间的占用费，计算为267781元（22元╳914.144平方米╳12个月／365天╳405天=267781元）。岳某主张的装修损失154636元，虽然双方约定了装饰装修在租赁期满或者合同解除时，无偿归华戎公司所有，且无须补偿，但是岳某与华戎公司的租赁合同为十年，双方合同解除时才使用了四年，装饰装修已成附合，部分安装的设施无法拆除，利用比拆除的损失小，根据公平原则，店内装修以及不可拆除的设施设备现有价值154636元应当作为岳某的损失。在承担损失方面，岳某拖欠租赁费和华戎公司不予充电费均属违约，对合同解除的后果承担同等责任，故华戎公司的损失267781元，岳某承担其中50％即133890元；岳某的损失154636元，华戎公司承担其中50％即77318元。华戎公司辩解价格评估报告中的消防系统改移费用应当按照室内面积计算，而不应按照合同面积计算，根据法庭查明的情况，因岳某在装修过程中，对消防部分进行改移，已与华戎公司原本所做的消防设施有重叠，无法区分，对该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：        一、解除敦煌市华戎文化发展有限责任公司与岳某于2016年4月11日签订的房屋租赁合同和敦煌小镇商铺租赁合同，岳某向敦煌市华戎文化发展有限责任公司交付敦煌小镇3#×××商铺（以现状交付），限于本判决生效后5日内履行；        二、岳某支付敦煌市华戎文化发展有限责任公司房屋租赁费135262元、物业费以及垃圾费33323元（截止2020年6月17日），合计168585元；        三、岳某支付敦煌市华戎文化发展有限责任公司占用商铺期间（2020年6月18日至2021年7月28日）的租金损失133890元；        四、敦煌市华戎文化发展有限责任公司支付岳某装修以及不可拆除的设施设备损失77318元；        以上二至四项，岳某支付敦煌市华戎文化发展有限责任公司225157元，限于本判决生效后30日内履行。        五、驳回敦煌市华戎文化发展有限责任公司的其他诉讼请求。        六、驳回岳某的其他反诉请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费11128元（敦煌市华戎文化发展有限责任公司已预交），由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担7709元，由岳某负担3419元。反诉案件受理费3400元（岳某已预交），由岳某负担1704元，由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担1696元。鉴定费9800元（岳某已交纳），由岳某负担4900元，由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担4900元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。        审判长    任玉娜人民陪审员    王海玲人民陪审员    雷海霞二〇二一年七月二十八日法官助理    马艳霞书记员    巩晓婕