西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2021)陕0104民初68号原告: 干俊芳，女，汉族，1962年1月29日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨严磊，1989年5月2日出生，住黑龙江省宁安市，与原告系母子关系。被告：何旭宁，女，汉族，1992年3月9日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。第三人：袁强，男，汉族，1992年12月18日生，住陕西省咸阳市礼泉县。原告干俊芳诉被告何旭宁，第三人袁强合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告干俊芳委托诉讼代理人杨严磊，被告何旭宁，第三人袁强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告干俊芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告何旭宁赔偿原告租金损失259106.40元（2019年6月28日至2020年9月2日70%租金）及利息；2、被告赔偿原告租赁物场地装修以及物品折价损失96708.17元；3、本案诉讼、保全费由被告承担。事实与理由： 2018年12月5日，张某某与袁强签订《房屋租赁合同》，约定袁强租赁了张某某位于西安市XX街XX号XX大厦XX楼（面积970平方米）商铺作为商业用途，租赁期限三年，2018年12月1日至2021年11月30日。2019年2月2日，袁强与原告干俊芳签订转让协议，袁强将涉案房屋中装修、装饰、设备以及吧台转让与原告干俊芳。2019年6月4日，原告干俊芳与何旭宁签订《转让协议》，约定原告将位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX层，现经营的西安曲江新区XX酒店转让给何旭宁。以上酒店转让行为，均和张某某进行了沟通，并征得张某某的同意。原告与被告之间是转让合同关系，2019年6月28日何旭宁因张某某停水停电，被张某某赶出，其一走了之，占用场地，导致双方合同无法继续履行，不积极采取有效措施防止损失过大，给原告造成巨大损失。现西安市中级人民法院已经判决对于占用酒店期间扩大损失，袁强应承担70%责任，而实际占用不交付酒店，不采取措施的是何旭宁，故2019年6月28日至2020年9月2日期间扩大的损失应当由被告何旭宁承担。故诉至法院，请求依法予以判决。被告何旭宁辩称：一、被答辩人（本案原告）的此次起诉属于一案再审，重复起诉，应当依法驳回其起诉。2019年8月，答辩人（本案原告）以原告身份，与被答辩人房屋租赁纠纷提起过诉讼，在该诉讼中，被答辩人提起反诉，提出前期租金等项反诉请求，2019年12月24日西安市莲湖区人民法院作出（2019）陕0104民初6639号民事判决； 二、被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。被答辩人要求判令答辩人赔偿租金损失及利息2019年6月28日至2020年9月2日70%租金以及装修和物品折价损失，与事实不符。答辩人此次诉讼的目的表面上看是维护其合法权益，实质上是掩盖其拒不履行已经生效的判决。被答辩人的滥诉给答辩人造成了很大困扰。被答辩人因为过错导致答辩人已经承租的酒店无法使用，造成答辩人重大经济损失，即使有法院的判决，仍拒不履行，答辩人已经申请法院强制执行，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人袁强辩称：对原告主张的诉讼请求无异议。本院经审理查明的事实如下：2012年8月8日，张某某与陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司签订房屋租赁合同，租赁位于XX街XX号XX大厦二、三层商业用房，租赁期9年，自2012年11月1日至2021年10月30日。2019年4月27日，张某某与房东续签合同，合同期自2019年7月1日至2028年6月30日。     2018年12月5日，张某某作为甲方（出租方）与乙方袁强（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定袁强租赁了张某某位于西安市XX街XX号XX大厦XX楼（面积970平方米）商铺作为商业用途, 租赁期限三年，2018年12月1日至2021年11月30日。2019年2月2日，袁强（合同甲方）与原告干俊芳（合同乙方）签订转让协议，袁强将涉案房屋中装修、装饰、设备以及吧台转让与原告干俊芳，转让价格为150000元，不包含租金以及押金。自2019年2月1日起，甲方已经交付的押金10000元，和已交付的剩余4个月房租104760元归乙方所有。干俊芳注册成立西安曲江新区XX酒店，性质为个体工商户。2019 年 6 月 4 日，原告干俊芳（合同甲方）与何旭宁（合同乙方）签订《转让协议》，约定干俊芳将位于西安市莲湖区北关正街 9 号鸿海大厦三层，现经营的西安曲江新区XX酒店(门头及酒店背景墙标写斯利商务酒店)现有经营中物品及装修所有权和使用权一并有偿转让给何旭宁。协议第二条约定：转让费共计 330000 元整（房租除外单独结清）。协议第四条约定：2019 年 6 月 4 日 乙方需支付第一笔转让费 270000 元，收到当日甲方交付乙方使用权。协议第五条约定：2019 年 6 月 19 日之前乙方需支付第二笔转让费及部分房租 110000 元，甲方当日交还乙方110000 元欠条，收到当日甲方交付乙方所有权。2019 年 8 月 1 日前乙方凑齐剩余租金，甲方配合乙方变更租赁合同，甲方和房东租赁事宜已提前沟通确认好。2019 年 6 月 4 日前经营产生的债权债务归甲方，2019 年 6 月 4 日后经营产生的债权债务归乙方。2019 年 8 月 1 日或者办理完所有手续前，乙方如再次转让高于 330000 元部分，一半归甲方所有。上述约定时间如乙方违约，甲方有权收回宾馆使用权和所有权，收到钱款不予以退还。协议第十条约定：乙方应知晓当前宾馆所有物品、费用、证件事宜。2019 年 6 月 4 日，何旭宁向干俊芳出具欠条一张，上写：今欠干俊芳转让费用包含部分房租 110000 元，本人将于 2019 年 6 月 19 日前一次性支付清，以转账记录为准。 协议签订后，何旭宁向原告共计支付转让费用 29 万元，并实际开始继续以西安曲江新区XX酒店名义经营，未办理新的营业执照。2019 年 8 月 8 日，何旭宁作为原告，起诉干俊芳。诉讼请求为，1、判令解除原告与被告签订的《转让协议》；2、判令被告返还原告转让费290000 元；3、诉讼费由被告承担。干俊芳反诉请求：1、判令驳回原告的诉讼请求；2、判令被告与原告继续履行 2019 年 6 月 4 日签订的《转让协议》；3、判令原告支付被告转让费以及前期垫付房屋租金 12 万元及资金占用期间的利息损失 840 元（以 12 万元为基数，按照年利率 6%，从 2019 年 6月 20 日至实际付清之日，暂计至 2019 年 7 月 30 日共计 840 元）；4、本诉和反诉费由原告承担。何旭宁称2019 年 6 月 28 日，房东张某某已经通知物业停水停电，不让何旭宁经营。所以何旭宁在 6 月 28 日后已经离场，无法再经营该酒店。本院于2019年12月24日作出（2019）陕0104民初6639号民事判决，认为干俊芳未能提供合法有效的租赁合同关系，可能导致何旭宁受让的酒店无法继续经营的风险，干俊芳虽然提供与房东张某某的聊天记录，谈及酒店转让以及房租事宜，但并未达成协议。干俊芳在未能协助何旭宁变更租赁关系前提下，原告何旭宁无法实现合同目的，对此，干俊芳应当承担主要责任。据此，何旭宁与干俊芳签订的租赁合同应当予以解除。何旭宁实际于 2019 年 6 月 4 日至 28 日占有使用争议酒店，应当适当给予干俊芳补偿。遂判决：一、原告何旭宁与被告干俊芳 2019 年 6 月 4 日签订的转让协议予以解除；二、本判决生效后三十日内，原告何旭宁返还被告干俊芳西安曲江新区XX酒店位于西安市莲湖区北关正街 9 号鸿海大厦三层酒店内物品，被告干俊芳返还原告何旭宁转让费 290000 元； 三、原告何旭宁支付被告（反诉原告）干俊芳酒店经营补偿款 50000 元；四、以上第二项、第三项相抵，被告干俊芳返还原告何旭宁转让费 240000 元；五、驳回原告何旭宁其他诉讼请求；六、驳回被告干俊芳反诉请求。被告干俊芳不服该判决，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）陕01民终5757号民事判决书，认为干俊芳无法提供合法有效的租赁合同，导致何旭宁合同目的无法实现。判决：驳回上诉，维持原判。另，2019年8月8日，张某某作为原告，袁强作为被告，张某某向本院提起诉讼，诉讼请求：1、判令袁强按照合同缴纳2019年6月1日至2019年11月30日所欠租金62960元；2、诉讼费由袁强承担。本院于2019年10月30日作出（2019）陕0104民初7615号民事判决书，认定：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同载明的租赁期限为三年，现尚未履行届满。被告虽在租赁期内将酒店转让给杨严磊、干俊芳，随后干俊芳又再次将酒店转让给何旭宁，但袁强与杨严磊、干俊芳之间的转让合同，干俊芳与何旭宁之间转让合同，是与本案诉争合同属于不同法律性质的合同，转让合同并非新的租赁合同，不能替代原租赁合同。因原租赁合同未经法律程序变更或解除，即使 2019 年 5 月 1 日干俊芳向原告交纳10 万元房租，也不能视为其与原告建立了新的租赁协议，而应认定为第三方代为被告向原告履行付租义务，故原租赁合同依然有效。被告拖欠 2019 年下半年部分租金，构成违约，原告现主张被告支付拖欠租金，合法有据，本院依法予以支持。唯原告提出合同中约定的租金标准为每月每平方米 27 元，应按照其与房东最新租金标准 31 元优惠 3 元为每月每平方米 28 元计算，该项租金标准未与被告进行协商变更，仍应按照原租赁合同约定租金标准计算，下欠租金为 57140 元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告袁强向原告张某某支付租赁费 57140 元； 二、驳回原告张某某其余的诉讼请求。袁强不服该判决，提起上诉，西安市中级人民法院于2020年7月27日作出（2020）陕01民终5356号民事判决书，二审查明：二审审理中，张某某认为因袁强未按时交纳房租，催缴无效，故自2019年6月28日开始停电停水，但双方均认可室内物品至今仍未搬出、二审认为：张某某与袁强于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。合同履行中，承租人袁强自行将酒店转让给杨严磊、干俊芳母子二人，随后干俊芳又再次将酒店转让给何旭宁。杨严磊于一审时出庭作证称，其只是与袁强签订了转让协议，并没有与房东签订租赁协议；何旭宁在另案中称干俊芳一直未向其出示和房东签订的租赁合同，导致其至今不知道房东是谁，无法就该商务酒店的租赁事宜和房东沟通。因此，袁强转让酒店一事，并未征得过出租人张某某的同意或追认，张某某与袁强签订的租赁合同并未经法律程序变更或解除。即使2019年5月1日干俊芳向张某某交纳10万元房租，但并未向出租人张某某释明其与袁强系转让关系，故不能由此认定履约主体已协议变更，而应认定为第三方即干俊芳代袁强向张某某履行付租义务，故原租赁合同依然有效，一审判决判令由袁强支付拖欠的租金一节，并无不当。唯双方于二审审理中，张某某认为因袁强未按时缴纳房租，故自2019年6月28日开始停电停水，同时双方均认可室内物品至今仍未搬出，考虑到停水停电影响租赁房屋的正常使用，但袁强未按期缴租且经催促后仍拒绝缴纳，其违约在先，且室内物品长期占用租赁物导致无法重新出租，双方未能采取合理措施止损，故承租人袁强对于损失扩大负有主要责任，出租人张某某对损失扩大负次要责任，酌定自2019年6月28日停电停水后，应由袁强承担70%的租金为宜，即2019年6月1日至2019年11月30日袁强拖欠的租金为：17855元=（半年租金157140元-单某某租金26190元）×70%+单某某租金26190元-已支付的10万元。综上所述，袁强的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7615号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7615号民事判决第一项为：本判决生效之日起七日内，袁强向张某某支付租赁费17855元。干俊芳以张某某为被告，袁强和何旭宁为第三人，向本院提起侵权之诉，诉讼请求为：1、要求被告张某某退还原告已支付租金86429元；2、要求被告张某某赔偿原告物品及装修费200000元（暂定）；3、要求被告张某某赔偿经营损失100000元（暂定）；4、本案诉讼费由原告承担。后变更诉讼请求为：1、何旭宁和张某某为共同侵权人，共同赔偿原告物品和经营损失共计301825元；2、何旭宁支付原告2019年6月28日-2020年9月2日租金损失259106.4元；3、2020年9月2日开始场地租金由被告承担；4、本案诉讼费由张某某和何旭宁承担。本院于2020年12月 8日作出（2020）陕0104民初6501号民事判决，认为：袁强与张某某签订的租赁协议经生效判决确认合法有效，且未经法定程序予以解除，袁强在租赁期限内将房屋以及附属装修、酒店物品转让与干俊芳经营，干俊芳又转让于何旭宁经营，各方转让行为均系当事人自愿达成，且不违反法律强制性效力规定，其转让合同合法有效。虽然袁强转让与干俊芳经营，干俊芳转让给何旭宁经营，均未与张某某变更袁强与张某某之间的租赁关系，原告提供的与张某某之间的聊天记录，以及庭审陈述，证明原告与第三人之间的转让行为均系张某某明确表示同意，故袁强与干俊芳、干俊芳与何旭宁虽然不发生与张某某之间租赁关系转移，但是不影响干俊芳与何旭宁对于涉案租赁物合法占有所享有的经营权利。张某某作为出租人，主张承租人袁强承担支付所欠房屋租金的责任，应当通过合法手段。张某某本案中辩称其未让物业停水停电，根据原告提供的双方通话录音，张某某明确表示其让物业停水停电，以及西安市中级人民法院（2020）陕01民终5356号民事判决书中明确查明：张某某表示其在2020年6月28日让物业对涉案房屋停水停电，故可以认定张某某对正在经营的何旭宁停水停电，导致无法经营的事实。被告张某某该行为侵犯了何旭宁的合法经营权。鉴于本院依法解除了原告与何旭宁之间的转让合同，涉案房屋的合法经营权归属于原告干俊芳，故原告干俊芳主张被告张某某侵犯其合法经营权，请求赔偿损失的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于原告干俊芳主张侵权损失的依据，袁强与张某某签订的合同期间为2018年12月1日至2021年11月30日；干俊芳受让袁强转让的酒店经营，其合法占有经营的期间在袁强与张某某的合同租赁期间内。其于2019年6月4日将所经营的酒店装修、物品作价33万元。由于袁强受让酒店时，该场地已经装修并实际经营酒店，其与干俊芳，以及何旭宁之间对于装修价值以及物品价值，均是通过协议达成，现该场地长期闲置，且物品已经处置完毕，不具备评估损失的基础，故本院对于原告损失的依据本院（2019）陕0104民初6639号民事判决书判决，何旭宁承担2019年6月4日至2019年6月28日期间实际经营的租金以及物品折旧费共计5万元，其中2019年6月4日至6月28日产生的租金为21825元，其余物品以及装修折价为28175元。原告转让物品、装修经营价值共计33万元，扣除何旭宁承担的28175元，剩余价值为 301825元。 干俊芳2019年6月29日至2021年11月30日期间的其所经营的酒店装修、物品总价值的折算，即为干俊芳合法经营期间应获得利益的提前实现。原告以此计算其经营损失并无不当。2020年9月25日，原告告知被告张某某以及何旭宁后，将酒店内可移动物品交给回收公司作价22000元，故原告实际损失应为279825元。依据西安市中级人民法院（2020）陕01民终5356号民事判决书认定，“双方于二审审理中，张某某认为因袁强未按时缴纳房租，故自2019年6月28日开始停电停水，同时双方均认可室内物品至今仍未搬出，考虑到停水停电影响租赁房屋的正常使用，但袁强未按期缴租且经催促后仍拒绝缴纳，其违约在先，且室内物品长期占用租赁物导致无法重新出租，双方未能采取合理措施止损，故承租人袁强对于损失扩大负有主要责任，出租人张某某对损失扩大负次要责任，酌定自2019年6月28日停电停水后，应由袁强承担70%的租金为宜”。该判决已经确认张某某对于自2019年6月28日袁强未采取合理措施，腾交租赁物期间，承担30%责任，故2019年6月29日至2020年9月2日，何旭宁将场地实际交还给原告，原告向张某某主张搬离之日的装修、物品折价损失，由张某某承担30%的责任。何旭宁2019年6月28日离开涉案房屋，停止经营，并向法院提起诉讼，要求解除双方合同，但未采取有效措施，交还租赁物，防止损失扩大，直至2020年9月2日才实际与原告办理涉案房屋的移交手续，故对于何旭宁实际占用期间所造成的扩大损失责任，因何旭宁与原告之间属于合同转让关系，何旭宁非本案侵权行为人，经本院释明，原告同意另行主张确定责任。自2019年6月29日至2021年11月30日，原告剩余可经营期间为29个月。原告装修以及物品实际损失为279825元，按照平均月折损价值计算，2019年6月29日至2020年9月2日共计14个月零4天。折损金额为138154.47元。张某某承担30%责任为41446.30元。2020年9月2日，原告要求将物品搬离腾交场地，张某某在微信上告知原告要求袁强履行判决，且物业告知房主不让搬离，故自2020年9月2日至租赁合同到期之日的装修、物品折价损失，不应归责与何旭宁，且何旭宁已经与原告办理了移交手续，故该项损失应当由张某某承担，合计金额为141670.53元。关于原告主张租金损失，西安市中级人民法院（2020）陕01民终5356号民事判决书认定，酌定自2019年6月28日停电停水后，应由袁强承担70%的租金为宜，即2019年6月1日至2019年11月30日袁强拖欠的租金为：17855元=（半年租金157140元-单某某租金26190元）×70%+单某某租金26190元-已支付的10万元。袁强向张某某所承担的租金，最终由原告向袁强承担，原告实际缴纳的租金损失为原告向张某某缴纳的10万元以及袁强承担的17855元，合计金额117855元。该租金按照西安市中级人民法院（2020）陕01民终5356号民事判决书认定，是因占用张某某租赁物未能及时采取措施导致的损失扩大，而实际占用人为何旭宁，故该项损失，原告应与何旭宁确定责任。作出(2020)陕0104民初6501号民事判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张某某赔偿原告干俊芳酒店2019年6月29日至2020年9月2日期间装修物品折价损失41446.30元；二、本判决生效后十日内，被告张某某赔偿原告干俊芳酒店2020年9月2日之后未经营装修物品折价损失141670.53元；三、驳回原告干俊芳其余诉讼请求。以上民事判决书均已经发生法律效力。依据上述判决认定的事实以及裁判内容，自2019年6月28日至2020年9月2日被告何旭宁为涉案房屋实际占有人。 2020年9月2日何旭宁将涉诉酒店的房门钥匙交于原告，原告自行与张某某联系将涉诉房屋内的物品进行了处置，腾空房屋。另张某某就袁强2019年12月1日之后的租金以及赔偿损失纠纷，已经另案提起诉讼，该案未审理终结。诉讼中，原告申请诉讼保全，本院依法作出(2021)陕0104民初68号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人何旭宁名下价值355814.57元的财产。原告为此支出保全费2299元，保全保险费1067元。本院认为：本案诉争房屋西安市XX街XX号XX大厦XX楼（面积970平方米）商铺涉及的袁强与张某某租赁合同，袁强与干俊芳转让合同，干俊芳与何旭宁转让合同，干俊芳与张某某侵权责任已经本院以及西安市中级人民法院生效判决所确认。被告何旭宁自2019年6月4日从原告处接收诉争房屋的经营权，并实际占有，其虽然自2019年6月28日离开了诉争房屋，但并未将其实际占有关系合法转移，被告何旭宁应当对占有期间扩大损失承担责任、原告未能收回房屋交付房屋出租人张某某，导致其损失的责任，应当由何旭明承担。原告主张被告何旭宁承担自2019年6月28日至2020年9月2日房屋装修以及物品折价损失的诉讼请求，本院依法予以支持。依据本院(2020)陕0104民初6501号民事判决所确认的事实以及裁决，期间装修，物品折价损失金额为96708.17元。干俊芳主张2019年6月28日至2020年9月2日之间，因涉案房屋所引起的房屋租金损失259106.40元；按照西安市中级人民法院（2020）陕01民终5356号民事判决认定的袁强与张某某之间单某某租金26190元的70%计算为单某某18333元，自2019年6月29日至2019年11月30日为干俊芳向张某某以及袁强已经实际支付的租金金额为92887.2元（按照单某某18333元，5个月零两天计算），自2019年12月1日之后的房租，张某某与袁强诉讼未审理终结，干俊芳也未向袁强和张某某支付，该租金损失实际未予以产生，故本案不予以处理。被告何旭宁辩称原告此次起诉属于一案再审，重复起诉，应当依法驳回其起诉；原告本次诉讼请求与本院（2019）陕0104民初6639号案件和（2020）陕01民终5757号案件中原告的反诉请求不属于同一诉讼请求，被告何旭宁辩称不成立。综上，原告主张被告何旭宁承担原告租金损失92887.2元，本院予以支持。原告主张被告何旭宁承担扩大损失期间装修以及物品折旧损失96708.17元，本院予以支持。原告主张被告何旭宁承担其交付的租金损失的利息，合法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告何旭宁赔偿原告干俊芳酒店2019年6月29日至2019年11月30日期间租金损失92887.2元；二、本判决生效后十日内，被告何旭宁赔偿原告干俊芳2019年6月29日至2020年9月2日期间酒店装修、物品折价损失96708.17元；三、驳回原告干俊芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7096元，本院减半收取3548元，原告负担1502元，被告负担2046元，保全费2299元，保全保险费1067元，共计5412元，由被告何旭宁负担。原告干俊芳已经预交，执行时由被告何旭宁直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审    判    员     魏  娟 二〇二一年四月二十九日                书   记   员    胡  燕 1