湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初3283号原告：岳阳富兴物业管理有限公司。住所地：岳阳市。法定代表人：廖细军，职务，总经理。委托代理人：唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。委托代理人：罗文辉，男，汉族，19xx年x月x日出生，住岳阳市。被告：岳阳康岳物业管理有限公司。住所地：岳阳市法定代表人：李平，总经理。原告岳阳富兴物业管理有限公司（以下简称“富兴物业”）与被告岳阳康岳物业管理有限公司（以下简称“康岳物业”）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，书记员陈慧担任庭审记录，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人罗文辉、被告康岳物业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月31日，原告与岳州帝苑业主委员会签订正式的《物业管理服务合同》。合同约定：由原告对岳州帝苑整个小区进行物业管理，管理区域包括多层建筑14栋、高层建筑13栋、别墅60套、商业用房5767㎡，共计住宅1978户。合同签订后，原告依约对岳州帝苑小区进行规范化管理，严格履行合同义务。2016年3月，岳州帝苑小区别墅区个别业主提出要求将别墅区从整个岳州帝苑小区中分离出来，但该提议没有获得批准。根据南湖风景区南湖办事处及岳阳市房产局的备案材料，岳州帝苑小区有且仅有一个业主委员会，岳州帝苑小区是一个整体，不得分割。别墅区个别业主在无法将别墅区独立出去的情况下，就私下以别墅区业主委员会的名义从事违法活动，私人聘请被告对别墅区进行物业管理。被告在明知原告系岳州帝苑小区唯一、合法的物业管理公司的情况下，为了经济利益，仍强行入驻岳州帝苑别墅区，并纠结社会闲散人员驱赶原告的物业管理服务人员，强占别墅区的治安岗亭，甚至对原告的员工实施殴打。被告强行侵占别墅区后，不仅对别墅区部分业主乱搭乱建行为不予制止，反而在原告职工履行物业管理职能时采用暴力手段进行驱赶。被告的上述行为让原告根本无法对岳州帝苑别墅区进行任何管理，导致岳州帝苑别墅区乱搭乱建行为泛滥，小区环境及南湖风景区外围的整体形象均严重受损。原告多次找被告协商均未果。综上所述，原告的行为严重侵犯了原告的合法权益，诉请人民法院依法判决：一、确认原告为岳州帝苑小区2015年1月1日至2017年12月31日期间唯一合法的物业服务管理企业；二、被告立即停止对岳州帝苑别墅区的非法管理行为，退出并交还别墅区物业管理的全部相关的设施、设备；三、被告将岳州帝苑别墅区恢复原状（被告强行侵占管理之前的小区状态）；四、被告赔偿原告全部经济损失（实际计算至被告将别墅区恢复原状并交还别墅物业管理权之日止，暂计算至2016年7月30日的各项损失共计97754元）；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、富兴物业的基本工商信息；2、康岳物业的基本工商信息。以上两组证据证明：原、被告主体适格。岳阳市业主委员会《备案登记申请表》复印件，原告与岳州帝苑业主委员会签订合同的《物业管理服务合同》，关于对《关于请求更换物业公司的报告》的回复；以上三组证据证明：岳州帝苑小区是一个不可分割的小区整体，别墅区属于岳州帝苑小区的一部分。另岳州帝苑业主委员会已于2014年10月30日成立，程序合法、有效。原告与业主委员会签订了正式的《物业管理服务合同》并向岳阳市物管办进行了备案，原告系岳州帝苑小区唯一合法的物业管理公司。南湖派出所讯问笔录三份，7、【2016】法临检字第2212号岳阳平字司法鉴定所《法医学司法鉴定意见书》一份；8、提示两份、通知一份。以上三组证据证明：被告在明知原告是岳州帝苑唯一合法的物业管理公司的情况下，为了利益，采用暴力手段殴打、驱赶原告工作人员，强占物业服务管理设施，将岳州帝苑别墅区人为的分割开来，妨碍原告对别墅区进行物业管理，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。9、住院病历、发票一组；导致原告因此支付医药费、鉴定费、误工工资、交通费等共计12088元。10、水费缴费发票一组，证明：岳州帝苑小区的全部水费均是由自来水公司根据总表数量向原告收取，原告自2016年4月至今垫付了别墅区的全部水费，因被告强行进驻别墅区，收取业主水费，导致原告遭受经济损失共计26041元（比照上一季度的水费计算的）；11、岳州帝苑别墅区收费台账一份。自2016年4月，被告强行占据别墅区，擅自以物业公司的名义收取别墅区业主物业管理费，导致原告自2016年4月至今的物业管理费无法收取，共计给原告造成物业费损失49482元（暂主算至2016年9月）。12、岳州帝苑别墅区现状照片一组。以上四组证据证明：证明被告强行占驻别墅区给原告造成了巨大经济损失，并由于其妨碍原告行使物业管理职责，导致别墅区出现大量乱搭乱建情况，给岳州帝苑小区业主及原告日后的物业管理工作带来诸多隐患及不便，被告应当赔偿原告的全部经济损失并负责将别墅区恢复原状。被告辩称：一、原告所主张的事实不成立。被告2016年3月18日已经跟业主代表签订来一份《物业服务管理合同》，到2016年9月18日这半年，目前已经停止了物业服务合同。2016年4月5日，以业主代表吴建新等人为首出了18000元请刘山庙社区的流子祝朋等人打伤了岳州帝苑保安李志强，与被告无关。二、原告提出的给原告造成的经济损失不成立。在2016年4月5日-7日，岳阳电视台、岳阳晚报对此事件进行了播报，当时是由业主代表吴建新等8人将原告值班室的桌子等一些设施搬了出去、摔坏，这些财产的损坏跟被告没有关系。三、被告从2016年9月18日已经停止了对岳州地苑的物业管理，请法院依法判决。被告为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：被告与岳州帝苑别墅区签订的《物业服务合同》一份，证明：（1）、答辩人不是非法管理，答辩人是合法与岳州帝苑签订了合法的合同；（2）、答辩人的物业合同已经到期，物业管理事项与答辩人无关。庭审时，双方对对方所举证据发表了如下质证意见：被告对原告所举证据1、2、3、4、5无异议；对证据6、7、8、的真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为人不是答辩人打的；对证据9、10、11、12提出异议，认为：（1）、答辩人物业公司没有收水费，与答辩人无关；（2）、医疗费与答辩人无关系，是业主代表吴建新等人为首出了18000元请刘山庙社区的流子祝朋等人打伤了岳州帝苑保安李志强，与答辩人无关；（3）答辩人只收了2016年3月18日至9月18日期间的物业管理费，其中甘国平两户、田静一户从2016年3月18日的物业费已经由原告收取了，还有四户业主在2016年3月18至2016年7月31日的物业费由原告收取了被告的物业管理费，还有其他的一些业主的物业费也由被告收取了，具体物业费用由被告收取了的哪些具体时间段的物业管理费，答辩人没必要说。（4）、照片与答辩人无关。原告对被告所举证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性提出异议。认为：（1）、该合同是无效合同，根据物业管理条例，物业服务企业应与该小区的业主委员会签订正式的物业服务管理合同，岳州帝苑别墅区属于岳州帝苑小区，在该份合同上签字的8位业主，不能代表岳州帝苑别墅区，也不能代表整个岳州帝苑小区对外签订物业管理服务合同。（2）、被告明知别墅区属于岳州地苑小区的一部分且该盖章是由该别墅区个别业主私自刻章的情况下仍依据该份无效的物业服务合同强行入住别墅区，侵害了原告的合法的物业管理权。（3）、该份合同无法证明被告已经腾退并撤离别墅区，实际上被告仍占用别墅区的物业服务公用设施，原告无法对别墅区的物业进行管理，且被告在占用期间所造成的侵权结果已经发生，不因其侵权行为是否持续性而产生任何影响。本院对原告所举证据作如下认定：被告对原告所举证据1、2、3、4、5无异议，本院予以采信；对证据6、7、8、的真实性没有异议，对其真实性本院予以采信；对证据9、10、11、12提出异议，其异议现由成立，对原告的该四组证据本院不予采信。原告对被告所举证据的真实性无异议，对其真实性本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：原告富兴物业于2004年9月13日在岳阳市工商行政管理局申请注册登记成立。2014年10月30日岳阳市岳州帝苑小区业主委员会向岳阳市南湖风景区南湖办事处提出成立小区业主委员会备案申请。其业主委员会九名委员中，有别墅区I2栋的业主李为成是业主委员会成员之一。同月31日，南湖办事处、岳阳市房地产管理局分别批准、同意其备案。2015年元月31日，原告富兴物业与岳州帝苑业主委员会签订《物业管理服务合同》。双方约定：岳州帝苑业主委员会将整个小区（包括多层建筑14栋、高层建筑13栋、别墅60套、商业用房5767㎡，共计住宅1978户）交由富兴物业进行物业管理、服务。岳州帝苑别墅区的一部分业主不满意现在物业管理服务和物业服务收费，想把别墅区从岳州帝苑小区中分离出来单独管理，自己聘请物业公司管理。原物业公司（即原告富兴物业）认为岳州帝苑小区是一个不可分割的整体，只能由一家物业公司管理，且原告与岳州帝苑小区业主委员会签订了物业管理服务合同，对别墅区部分业主的诉求不同意。双方为此协商过多次，但一直没有达成一致意见。3月26日，别墅区部分业主聘请了一些社会上的不明人员，强行将正在上班的物业管理人员驱赶，实行自管。富兴物业保安被驱赶后，物业公司向南湖区管委会、南湖办事处、南湖刘山庙社区和南湖派出所等单位进行了汇报。3月28日，原告邀请上述单位及业主前来参加协调，但别墅区业主代表没有到场。4月5日，原告组织保安人员赶到别墅区保安亭，试图收回岗亭，在现场与业主聘请的保安发生激烈冲突，双方争吵不断，在一个狭窄的保安亭里，双方人员不断所向推挤，导致原告富兴物业保安李志强在推挤中受伤，被送往医院治疗。另查明：被告康岳物业于2016年4月6日在岳阳市工商行政管理局申请注册登记成立。2016年5月18日，岳州帝苑别墅区的八名业主与被告康岳物业签订《岳州帝苑别墅区物业服务合同》。合同约定，岳州帝苑别墅区的八名业主将别墅区交由康岳物业进行物业管理、服务。别墅区物业服务合同由八名业主签名，并加盖了“岳州帝苑别墅区”公章。原告认为该枚公章是别墅区的八名业主私自雕刻，双方所签订的合同是无效的。2016年8月5日，原告诉至本院，要求确认其为岳州帝苑小区唯一合法的物业服务管理企业；被告立即停止对岳州帝苑别墅区的非法管理行为，退出并交还别墅区物业管理的全部相关的设施、设备；恢复原状、赔偿原告全部经济损失共计97754元（暂计算至2016年7月30日，具体损失金额应计算至被告实际将别墅区恢复原状并交还别墅物业管理权之日止）。本院认为：本案纠纷系因岳州帝苑别墅区个别业主在岳州帝苑小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》后，又与被告签订物业管理服务合同所致，系合同之诉。涉案《物业管理服务合同》的相对主体是原告和岳州帝苑小区全体业主。原告应当按照合同的约定提起合同之诉，向合同义务主体主张权利，其合同的效力也应当在合同之诉中予以确认。至于合同之外的其他损失，应当由相应的受害当事人向相应的侵权行为人主张权利。综上所述，原告所诉主体不符，其向被告所提诉讼请求应当予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决如下：驳回原告岳阳富兴物业管理有限公司向被告岳阳康岳物业管理有限公司所提诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告原告岳阳富兴物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  李玉洲人民陪审员  杨艳萍二〇一六年十二月二十六日书 记 员  陈 慧