四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终7549号上诉人（原审原告）：李润霖，男，1996年4月21日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：黄勇，四川元海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都仁恒物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区商贸大道一段***号。法定代表人：黄中兴，董事长。委托诉讼代理人：舒勇攀，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仁恒置业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区人民南路二段*号仁恒置地广场**层。法定代表人：钟声坚，董事长。委托诉讼代理人：袁东，男，1980年12月18日出生，汉族，住四川省通江县，现住成都市成华区，公司工作人员。上诉人李润霖因与被上诉人成都仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）、仁恒置业（成都）有限公司（以下简称仁恒置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3675号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李润霖上诉请求：撤销原判，改判支持李润霖在一审中的全部诉讼请求;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一审法院关于“包干制”《物业服务合同》无仁恒物业公司的盖章而未成立属认定事实错误。“包干制”物业服务合同已经成立并经李润霖签收确认，对合同各方均有约束力。二被上诉人擅自解除“包干制”物业服务合同并签订“酬金制”物业服务合同对上诉人没有法律效力。上诉人亦不是以自己“并非酬金制物业服务合同当事人”为由而提起的诉讼。仁恒物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉物业经招投标已于2014年1月18日确定为“酬金制”的物业收费模式。李润霖于2014年4月购买案涉房屋，故该“酬金制”的物业服务合同对李润霖具有约束力。被上诉人仁恒置业公司答辩称：开发商有权选聘物业公司，亦有权解除相关物业服务合同，前期的物业服务合同对物业买受人具有约束力。李润霖向一审法院起诉请求：仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行于2014年4月5日签收的“包干制”《前期物业服务合同》。仁恒物业公司、仁恒置业公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年4月5日,李润霖（买受人）与仁恒置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，李润霖购买仁恒置业公司开发的位于“仁恒滨河湾”xx房屋，测绘建筑面积为313.46平方米。仁恒置业公司选聘的物业管理企业为仁恒物业公司，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为8元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上停车管理费按成都市物价局规定执行。物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费，即按照季收取，买受人应当分别在每年的3月30日前、6月30日前、9月30日前、12月30日前缴费。物业服务的内容和业主临时公约内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。李润霖向一审法院提交的显示日期为2014年4月5日的《前期物业服务合同》，载明：甲方为仁恒置业公司，乙方为仁恒物业公司，合同期限自2014年6月30日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日为止，收费标准为高层住宅8元/月·平方米，商业物业25元/月·平方米，乙方采取“包干制”计费方式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。但该合同上仅有仁恒置业公司盖章，仁恒物业公司并未盖章确认。李润霖提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》上备注为“该合同于2014年8月15日交至业主（4-1201李先生。”规约第十条载明，物业服务费采取“包干制”方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。李润霖提交的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同补充协议》显示，第一条约定了协议变更，明确仁恒物业管理公司按“酬金制”计费方式确定物业服务费用，业主方未签字确认。2013年11月19日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定，甲乙双方于2012年9月签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，现甲乙双方同意于2013年11月20日解除该合同，并互不对该合同的解除向对方承担任何赔偿责任。仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司投标并中标后，仁恒置业公司于2014年1月28日在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，物业服务等级为五级，备案物业收费标准为商业每月25元/平方米，电梯住宅每月8元/平方米，停车位服务为120元/月/个。2014年2月3日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》约定，甲方应将本合同作为购房合同的附件并向买受人明示，乙方提供服务的受益人为仁恒滨河湾1期全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起为止。乙方提供的服务包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理等。在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同内容和临时管理规约予以书面确认。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为8元/月·平方米，其中2014年6月30日至2018年12月31日期间，每月服务费按建筑面积收费标准5元/月·平方米，2019年1月1日起，物业服务费按建筑面积标准8元/月·平方米收取。物业服务费收费标准保持相对稳定，因市场或政策性因素需进行费用调整的，以合同第七条第（五）小条约定调整。商业物业为25元/月·平方米。车位停放物业服务费为子母车位120元/月·个，标准车位为80元/月·个，非标准车位（大）为100元/月·个，非标准车位（小）为80元/月·个。乙方按照酬金制计费方式确定物业服务费用，在合同第七条约定预收的物业服务资金中按每年在应收的全额物业服务费用中按10%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，本年度物业费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年1月收取管理费的同时补足，本年度物业服务费有节余的，转入下年继续使用，乙方向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年不少于1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受审计监督。乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，应按统一标准收取物业服务费。仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》载明，各业主同意，物业服务费采取酬金制方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已经交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。2014年6月20日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订的酬金制《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》在成都市锦江区房产管理局办理备案登记。2015年12月23日，成都市锦江区房产管理局出具《关于对仁恒滨河湾一期业主的回复》，载明：2012年8月，仁恒置业公司通过公开招投标方式，选聘仁恒物业公司对仁恒滨河湾一期提供前期物业服务，仁恒物业公司执行2007年《成都市普通住宅物业服务等级标准》一级服务标准，物业服务计费方式为包干制，收费标准为8元/月/平方米，2012年年底成都市发改委发布《关于我市物业服务等级划分物业收费政府指导价标准及有关问题的通知》（成发改收费[2012]1345号），对物业服务标准进行明确和规范，仁恒置业公司与仁恒物业公司解除了于2012年8月28日签订的《前期物业服务合同》，按照五级服务标准重新对仁恒滨河湾一期项目进行物业服务公开招投标，仁恒物业公司中标并签订《前期物业服务合同》，物业服务计费方式为酬金制，收费标准为8元/平方米，物业服务标准参考《住宅物业服务等级划分》的最高级五级服务标准执行，于2014年在成都市锦江区房产管理局完成前期物业服务合同备案手续。在仁恒滨河湾1期房屋集中交付期间，仁恒物业公司对前来办理交付手续的业主进行告知，与业主签订新的物业服务合同。一审法院认定上述事实采信的证据有李润霖提交的李润霖的身份证复印件、仁恒置业公司与仁恒物业公司的工商信息查询通知单、2014年4月5日李润霖与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、“包干制”《前期物业服务合同》、“包干制”《仁恒滨河湾临时管理规约》、《前期物业服务合同补充协议》、成都市锦江区房产管理局于2015年12月23日出具的《关于对仁恒滨河湾一期业主的回复》，仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾前期物业服务合同解除协议》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、2014年2月3日签订的“酬金制”《前期物业服务合同》，一审法院依职权调取的《前期物业管理服务合同备案表》、《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》及双方当事人的陈述。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务公司与建设单位签订的物业协议，对业主具有约束力。仁恒置业公司与仁恒物业公司已于2014年2月3日签订了计费方式为“酬金制”的《前期物业服务合同》，李润霖与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》时该“酬金制”《前期物业服务合同》已经成立并生效，“酬金制”前期物业服务合同对李润霖具有约束力。仁恒置业公司将“酬金制”物业服务合同在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，备案行为系行政管理行为，并不影响前期物业服务合同的效力。仁恒置业公司与仁恒物业公司于2012年签订的“包干制”《物业服务合同》已于2013年11月20日解除，且李润霖提交的由仁恒置业公司盖章的“包干制”《前期物业服务合同》，因仁恒物业公司并未盖章确认，故该“包干制”《前期物业服务合同》并未成立。故李润霖要求仁恒置业公司与仁恒物业公司继续履行李润霖于2014年4月5日签收的物业服务合同，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）的规定，一审法院判决如下：驳回李润霖的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由李润霖负担。管辖权异议案件受理费100元，由仁恒物业公司负担。二审中，李润霖提交了物业费发票6张，收据6张，确认单1张，拟证明“酬金制”的物业服务合同并未履行。仁恒物业公司、仁恒置业公司质证认为对上述证据的真实性无异议，但主张与本案不具有关联性。对此，本院认为，李润霖提交的上述证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，李润霖关于要求仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行2014年4月5日签订的《前期物业服务合同》的诉讼请求是否具有事实和法律依据是本案二审的争议焦点，现针对该争议焦点作如下评述：2013年11月19日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订了《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定双方一致同意解除2012年9月签订的物业服务合同。之后，仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司中标，并在成都市锦江区房产管理局进行备案登记。2014年2月3日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订了新的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，该合同对物业费的收取即采用了各方所称的“酬金制”标准。民事活动应当遵行自愿原则，该“酬金制”物业服务合同是仁恒置业公司、仁恒物业公司真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属合法有效，且双方亦自愿履行该合同。李润霖上诉要求仁恒置业公司、仁恒物业公司履行其持有的落款时间为2014年4月5日且并无仁恒物业公司签章的“包干制”《前期物业服务合同》于法无据，本院不予支持。综上所述，李润霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李润霖负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  李婧杰二〇一六年十二月二十二日书记员  朱 希