江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2000号原告（反诉被告）：沈兰芳，女，1985年7月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：孙羽，男，1980年12月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：孙克富，男，1953年2月5日出生，汉族，住无锡市。原告（反诉被告）：康元桂，女，1958年3月5日出生，汉族，住无锡市。四原告共同委托诉讼代理人：纪慧、杜珊珊，江苏孚佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾云刚，男，1982年4月4日出生，汉族，住无锡市新吴区。被告（反诉原告）：李佳，女，1982年7月28日出生，汉族，住无锡市新吴区。两被告共同委托诉讼代理人：汤永燕，江苏金锡律师事务所律师。第三人：无锡市恒达房地产经纪有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道可可蜜园89、91、93号。法定代表人：丁伟，该公司总经理。原告（反诉被告）沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂与被告（反诉原告）顾云刚、李佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后依法适用简易程序审理，2020年6月2日本院以（2020）苏0205民初1687号民事裁定书，将（2020）苏0205民初1687号案并入本案审理。审理中本院依法追加无锡市恒达房地产经纪有限公司（以下简称恒达公司）为第三人参加诉讼。2021年1月11日本案转为普通程序审理。本院于2020年6月2日、10月27日、11月19日、2021年3月31日、6月10日公开开庭进行了审理，原告沈兰芳、孙羽及其委托诉讼代理人郑铭、杜姗姗、虞荷明、纪慧，被告顾云刚及其委托诉讼代理人汤永燕、第三人恒达公司法定代表人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间就位于无锡市锡山区××室房屋签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告归还瑞景望府331-1701室房屋的不动产权属证书；3、请求判令被告向原告支付违约金40万元（200万元＊20%）；4、请求判令被告向原告支付逾期履行违约金62745元（以已付房款89万元为基数，按照日利率的万分之三计算，自2019年7月30日计算至起诉之日止）；5、诉讼费用由被告承担；6、请求判令被告向原告返还案涉房屋；7、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费22500元（月租金2500元，自2019年8月1日起计算至实际交付日）；8、请求被告向原告支付2020年度物业费4981元。事实与理由：2019年3月31日，由恒达公司提供居间服务，原告作为出售方与被告作为买受方，就位于无锡市锡山区××室房屋签订《房屋买卖合同》，合同号：ＨＤ0000964，约定：房屋的实际成交价格为200万元；被告应于2019年3月31日前交付定金5万元整，于2019年5月30日前交付房款115万元整；被告应于2019年7月30日前办理过户手续。合同中另就税费承担、违约责任、争议解决等相关事宜进行了明确约定。2019年5月23日，原被告一起办理了资金托管手续。根据该合同第四条第2款及第六条第7款约定，被告应于2019年5月30日前向原告支付房款115万元。若被告未按约定时间付款，逾期达30日，则视为被告违约。后被告仅交付89万元房款，剩余房款一直未予支付。且经原告多次催告，两被告亦未能在2019年7月30日前配合办理过户手续，根据该合同第六条第5款承担违约责任，现两被告的前述行为已构成根本违约，原告有权解除该合同，并要求被告按照合同约定向原告支付房屋成交价20%的违约金以及逾期履行违约金。原告为维护自身合法权益，特诉法贵院，望判如所请!审理中，经多次变更诉讼请求，沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂最终确定诉讼请求为：1、确认原被告之间位于无锡市锡山区××室房屋签订的房屋买卖合同于2019年8月29日解除；2、判令被告向原告支付违约金40万元（200万元＊20%）；3、判令被告向原告支付2019年下半年的车位租赁费1200元；4、诉讼费用由被告承担；5、依法依规处罚被告律师汤永燕五次庭审伪证言和虚假陈述21次。审理中，沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂还明确认为顾云刚、李佳的违约行为有：未在2019年5月30日前付清120万元；80万元贷款及过户没有在2019年7月30日之前完成。被告顾云刚、李佳辩称：双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，不具备法定或约定的解除条件，被告已按约履行支付购房款的义务，不存在违约行为，无需支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼代理人依法依规发表代理意见和质证意见，没有任何出示伪证和虚假陈述的行为，请求驳回第5项诉讼请求。同时，顾云刚、李佳认为其已按约履行完自己的全部义务，但原告迟迟不肯按约定配合办理交易过户手续，且经多次催促未果。为维护其合法权益，其提出反诉请求：1、判令四反诉被告继续履行房屋买卖合同义务，按合同约定协助反诉原告办理锡山区瑞景望府331-1701的过户登记；按合同约定协助反诉原告办理瑞景望府地下室1-60产权车库的过户登记；2、判令四反诉被告支付违约金40万元（按合同总金额的20%计算）；3、判令四反诉被告支付逾期过户违约金（以已支付购房200万元为基数，自2019年8月29日起至办理房屋过户手续之日止，按每日万分之三的标准计算）；4、本案保全费、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂辩称：《房屋买卖合同》已于2019年8月29日解除，解除的原因系反诉原告未在合同约定的期限内支付房款以及未在合同约定的期限内办理过户，构成根本违约，反诉被告已行使法定和约定解除权，不存在拒绝履行合同的违约行为。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人恒达公司述称：2019年3月31日原被告双方谈好价格、付款方式后找到其办理，合同不是资金监管的合同，第四条第3款流程不是资金监管的流程。2019年5月23日双方所有人一起到银行办理贷款手续，双方都同意资金监管，银行说是三到六个月放款，其答应原告尽量在三个月内催银行放款。如果是按照原合同，不走资金监管的话在约定的过户日期之前就能过户。按照资金监管协议及双方签的网签合同的约定，被告根本不构成违约。原被告签了资金监管协议及网签合同后，原买卖合同的付款方式及时间、过户的时间应当按照网签合同为准。本院经审理查明事实如下：2019年3月31日，孙羽、沈兰芳与顾云刚在恒达公司签订《房屋买卖合同》，约定：孙羽、沈兰芳自愿将坐落在锡山区瑞景望府331-1701室的房屋出售给顾云刚，实际成交价格为200万元，顾云刚于2019年3月31日交付定金5万元，2019年5月30日前交付房款115万元，孙羽、沈兰芳若有贷款，则须于收到该笔首付后5日内将该笔款项专项用于偿还孙羽、沈兰芳尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权，不足部分由孙羽、沈兰芳自行补足（第四条第2款）；顾云刚须在签署本合同生效后60日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，孙羽、沈兰芳同意顾云刚贷款80万元，该贷款部分见他证后由银行直接发放给孙羽、沈兰芳（具体时间以银行房贷为准）（第四条第3款）；若顾云刚贷款数额有不足部分或贷款不成，由顾云刚在该房屋交易过户当日或之前以现金方式补足，顾云刚贷款方式为公积金（第四条第4款）；孙羽、沈兰芳承诺于双方交易过户完当天内腾空房屋，并将该房屋（钥匙）交付于顾云刚，同时办理完毕户口迁移手续，双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜；如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1/2/3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且恒达公司所收取的本合同中约定的居间服务费一律不予退还（第六条第4款）；双方在办理该房屋过户时，应积极配合，如任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按恒达公司通知时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失（第六条第5款）；如顾云刚未按约定时间付款，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。若顾云刚逾期达30日，则视顾云刚违约，自动放弃购买该房屋，孙羽、沈兰芳有权另行处置该房屋，已付定金不予退还（第六条第7款）；双方于顾云刚贷款审批完成且孙羽、沈兰芳还清贷款并注销抵押后3日内办理过户手续（2019年7月30日前）（第九条）；该房屋包含地下车位一个（1-60）号。当日，顾云刚支付定金5万元。2019年4月8日顾云刚支付房款55万元。2019年4月10日，孙羽向无锡农村商业银行还清关于瑞景望府331-1701室房屋的贷款。2019年5月21日，沈兰芳通过微信向顾云刚发送信息，表示“当天到公积金管理中心，如果贷款放贷时间超过45天，我们是等不起的，有人说无锡公积金放款难，等23号到了那再咨询。我们能接受的是一个月放款，如果超过45天，是否可以考虑商业贷款呢。”顾云刚回复“现在都有标准作业时间！”“我不接受商贷，当时签合同我上面写清楚是公积金贷款”。2019年5月23日，孙羽、沈兰芳、孙克富、康元桂与顾云刚、李佳至工商银行梁溪支行办理贷款手续，同时签订《无锡市存量房买卖合同》并办理网签，该合同编号为201905230110，其中约定：交易价格为140万元，买受方于2019年7月20日前支付首付款60万元，2019年8月17日前办理完相关贷款手续，即80万元；买卖双方在网签合同后90日内共同到不动产登记机构办理房屋转移登记手续；该房屋含车位12.72平方米，位于地下室1-60。孙羽、沈兰芳、孙克富、康元桂认为该合同是丁伟拿了最后一页空白的签字页给原告签了字，在办理贷款时未如实告知的情况下骗取了原告的签字。同日，双方签订《存量房交易资金监管协议》，约定双方自愿达成房屋买卖协议，房屋坐落于瑞景望府331-1701室，合同备案号201905230110，成交价格140万元，委托无锡市房屋交易管理中心监管的资金额度为111万元，无锡市房屋交易管理中心开设交易资金监管专用账户（户名：无锡市房屋交易管理中心，开户银行：中国工商银行，监管账户：×××55），通过此监管账户划转交易资金，顾云刚、李佳同意将购房款存入此监管账户；双方应确认监管的交易资金达到约定监管额度后再共同办理不动产转移登记；双方同意顾云刚、李佳在领取《不动产权证书》后且贷款资金符合放贷要求的，无锡市房屋交易管理中心在3个工作日内将监管账户中实际到账资金转入孙羽、孙克富、沈兰芳、康元桂结算账户；如购房贷款已发放到交易资金监管账户的，顾云刚、李佳同意监管协议解除后，贷款资金和贷款利息转入贷款银行账户，在顾云刚、李佳与贷款银行办理贷款结清手续后，顾云刚、李佳再凭贷款结清证明办理自有资金领款手续。当日，顾云刚支付房款20万元，并向账号×××55转账支付31万元。同日，双方在瑞景望府小区物业中心办理物业交接手续，孙羽、沈兰芳将瑞景望府331-1701室房屋及车位（有承租人）交付给顾云刚，双方签署《更改户名确认书》，表示瑞景望府331-1701室房屋由原业主沈兰芳变更为顾云刚，原业主的物业服务费等结算到2019年4月30日，变更后的新业主从2019年5月起支付物业费。2019年5月24日，顾云刚支付房款9万元，顾云刚向孙羽发送微信，“附件我昨天20w和今天9w的电子汇单，29万我已经全部转到你账上”“从第一笔5万、第二笔55万、第三笔29万都已经转到你的账上，31万我昨天已经转到资金监管中心，总120万的预付款我已经全部支付完成。剩余80万就等贷款下来了。”孙羽回复“不好意思，下午在忙，刚查了手机，钱已到账，合作愉快”“一切静待托管的111万”。2019年6月3日，顾云刚、李佳与无锡市住房公积金管理中心签订《无锡市个人购建住房公积金委托贷款合同》，约定顾云刚、李佳为购买瑞景望府331-1701室房屋贷款80万元。2019年6月11日，沈兰芳通过微信联系顾云刚，将其与丁伟的微信聊天记录截图发给顾云刚，顾云刚表示“这我们已经网签了”。沈兰芳向顾云刚表示中介答应公积金贷款45天下来，现在又说三个月下不来，顾云刚回复表示“我们让他按照合同办事！”，沈兰芳回复“合同是他签的，你有空问他，公积金贷款到底什么时候能放下来，如果让我7月30号再等一个月，我不能接受的”。当天的聊天记录中，沈兰芳又要求顾云刚想想办法，房子肯定卖给顾云刚，不要等到7月30日公积金下不来再去办商业贷款，顾云刚始终表示按合同办事。6月27日，沈兰芳通过微信联系顾云刚，要求顾云刚帮忙催催中介，关心一下公积金放款情况。7月12日，沈兰芳再次催促顾云刚贷款。7月27日，沈兰芳再次催促顾云刚，顾云刚表示“这个是国家政策的问题，我想了很多方法了，也不是我这边的原因啊！”沈兰芳表示“我是真的缺钱……”7月31日，沈兰芳再次催促顾云刚，并表示“请你再多读几遍合同，2019年7月30号，本应完成过户手续，合同时间已经到期，中介不说一句话，买房不说一句话”“八月这个月，你们要付逾期款，8月30号，算乙方违约，甲方有权解除合同，请你们抓紧时间完成过户相关手续”。2019年8月15日，沈兰芳再次催促“八月还有一半就结束了，公积金怎么说，是否能下来呀！”“我们缺资金，非常着急”。8月21日，沈兰芳再次催促“顾云刚，我相信你们，把房产证，钥匙，购房合同全给你们了，所有证件加房子全给你了。发你微信从来不回，催你履行合同多少回了，请尊重我一下好吗？请尽快履约完成买卖合同，我们买房着急用钱呢？”顾云刚回复“最近经常在外出差，有事请找你委托买卖的中介，我已经履行了合同内容，贷款手续银行已批准，现在由于国家政策问题迟迟未下放监管部分。”沈兰芳表示“中介我联系不上”。2019年7月26日，沈兰芳给丁伟发微信信息“合同是到7月30号，到8月30号没办完就自动解除了，超过7月30号，在8月10号办完，我支持你工作，超过8月10号手续没办完，从8月1号开始，万分之三的每天赔偿我会收的。”“我不听你那么多解释，已经60天过去了”，丁伟回复“解除不掉的，这个是银行政策问题，客户贷款资质都没问题的，贷款合同和过户资料早就拿到了”。沈兰芳回复“那你8月30号，没过户完，我还是拿不到钱，你看看我能都解除，如果你这边不给我明确回复，我8月1号就去解除”。丁伟回复“我只是帮忙！不是我范围之内的事情，您如果要起诉客户，那我也没办法的”。沈兰芳答复“我不是起诉，我是维护自己的权益。说好30天、45天，能办下来。是你说的吧！66天后还是没有结果，我也是第一次遇无锡中介打交道，事办不成，人家还知道沟通，就你做中介，做的跟爷一样，合同是你签的，你要对买方负责任的。买方愿意多给你钱，时间概念呢……”丁伟说“我没有说过，我是说我可以想办法，一切根据政策走，之前公积金确实一个月到一个半月时间，后面买房人多了就调整了，这个不是我们能控制的”，沈兰芳还说“我卖的是3月份的价格，等到八月份还拿不到钱，你站在我房东角度想想”、“5月23号，在工商银行，你还跟我说最多45天，能下来”。2019年8月26日，顾云刚的贷款80万元发放至账号为×××55的监管账户。2019年8月27日，丁伟通知沈兰芳“贷款已下，可以过户”沈兰芳未予回复，次日丁伟再次通知“房东你好！瑞景望府房子客户房贷已经放款到监管账户了！麻烦您尽快抽时间过户，所有产权人必须要到场，带上身份证。户口本，结婚证原价，请您尽早安排时间，因为客户一直在催我通知您来办理过户手续”。2019年8月29日，沈兰芳通过微信向丁伟发送律师函，该函表明：江苏孚佑律师事务所受沈兰芳的委托致函顾云刚、李佳，按照《房屋买卖合同》约定，顾云刚、李佳应于2019年3月31日前交付定金5万元，2019年5月30日前交付房款115万元，合同生效后60日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续，委托人同意顾云刚、李佳贷款80万元。截至本次发函，顾云刚、李佳仅支付房款89万元，剩余房款31万元一直未予支付。根据《房屋买卖合同》第九条约定，双方应于2019年7月30日前办理过户手续，但因贷款一直未能发放至资金托管账户，导致至今未能办理过户手续。该律师函认为顾云刚、李佳未按约定时间付款，逾期达30日，视为顾云刚、李佳违约，自动放弃购买该房屋，委托人有权解除该合同。2019年9月10日，沈兰芳告知车位承租人，向其告知去物业交管理费，承租人表示其已经于2019年6月向顾云刚支付车位租金1200元。2020年4月26日，沈兰芳向物业公司付清了瑞景望府331-1701室的房屋自2019年4月1日至2020年3月31日的物业管理费3548元及其他费用1433元。2020年3月3日，顾云刚、李佳诉来本院，要求孙羽、沈兰芳、孙克富、康元桂继续履行《房屋买卖合同》，按约协助办理房屋及车库的过户登记，并承担违约金，本院于2020年4月28日以（2020）苏0205民初1687号案号受理该案。2020年6月2日，该案被并入本案审理。2020年10月30日（本院2次庭审后），孙羽、沈兰芳、孙克富、康元桂向无锡市房屋交易管理中心单方面申请注销《无锡市存量房买卖合同》网签备案信息，一并申请撤销《存量房交易资金监管协议》。当日，监管账户上的80万元汇入中国工商银行1103××××4926账号，2020年11与2日，314225.50元汇入顾云刚6222021103021824611的账户。2020年12月22日，工行梁溪支行向无锡市房屋交易中心出具《挂账资金划转申请》，表示：交易资金监管账户退款80万元至梁溪236099科目挂账，现该笔资金目前暂无法处理，原因为：顾云刚申请的80万元公积金贷款于2019年8月26日经公积金管理中心同意，放款至双方签订的监管在工行梁溪支行设立的监管账号×××55上，贷款人顾云刚正常还款至今。该行客户经理致电顾云刚要求其前来办理还款手续，贷款人表示正在通过法院起诉，不可能来银行还款。买卖双方都通过自己的途径在处理该笔交易，该行对该笔80万元的资金流向暂无法处理，要等最终判决后再进行处理，同时挂账该行属违规操作业务，现受顾云刚委托特向监管中心申请将该款转入监管账号。次日，该款转入监管账号×××55上。工行梁溪支行出具证明，证实顾云刚的80万元贷款目前还款正常。审理中，本院征询孙克富、康元桂、李佳对《房屋买卖合同》的意见，孙克富、康元桂的代理人表示：如果被告2019年7月30日配合办理过户，支付全部房款，那么其认可该合同，但现在被告违约，合同已经解除。李佳代理人表示：李佳认可该合同。本院认为：孙羽、沈兰芳与顾云刚于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告方的孙克富、康元桂，被告方的李佳虽未在上述《房屋买卖合同》中签字，但其后在2019年5月23日签订的《无锡市存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》中均有沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂、顾云刚、李佳六人的签字，可见上述6人均参与了《房屋买卖合同》的履行。孙克富、康元桂的代理人表示如果被告2019年7月30日配合办理过户，支付全部房款，那么二人是认可该合同的，李佳对《房屋买卖合同》亦予以认可，故可以认为孙克富、康元桂、李佳虽未在《房屋买卖合同》上签字，但已追认该合同，《房屋买卖合同》对沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂、顾云刚、李佳六人均发生法律效力。本案双方的争议焦点为：一、沈兰芳是否有权在2019年8月29日解除《房屋买卖合同》；二、本案履行过程中何方存在违约行为，如存在应如何承担违约责任。关于争议焦点一，原告方认为被告未在2019年5月30日前向原告付清房款120万元、80万元贷款及过户没有在2019年7月30日之前完成构成根本违约，其据此行使解除权。因此需考察被告方是否存在上述二项违约行为。其一，关于在2019年5月30日前付清房款120万元，顾云刚于2019年3月31日支付5万元、4月8日支付55万元、5月23日支付20万元、5月24日支付9万元房款，以上合计89万元，对上述付款双方无争议，双方争议在于顾云刚2019年5月23日支付至监管账户×××55上的31万元是否属于履行支付120万元房款项下的义务。2019年5月23日签订的《存量房交易资金监管协议》与《无锡市存量房买卖合同》是在《房屋买卖合同》的履行过程中签订，其中对于房屋坐落、贷款80万与《房屋买卖合同》一致，虽然成交价格140万元与《房屋买卖合同》不一致，但140万元的价格并非双方的真实意思表示，双方仍是按照200万元的房款总额履行，故《存量房交易资金监管协议》与《无锡市存量房买卖合同》中关于成交价格140万元的约定意思表示不真实，该约定当属无效，双方仍应照总价200万元履行。《存量房交易资金监管协议》中约定监管资金的额度为111万元，双方均同意通过监管账户×××55划转交易资金，在顾云刚、李佳领取《不动产权证书》且贷款资金符合放贷要求后，再将监管账户中资金转入原告方账户。上述111万元正好是顾云刚2019年5月23日转入监管账户的31万元加上贷款80万元。而顾云刚与孙羽在2019年5月24日的聊天记录中表达的“一切静待托管的111万”也证明了孙羽认可托管资金111万元、且托管资金111万元以外的房款已经履行完毕。而在双方此后的聊天记录中，沈兰芳一直在催促的也是贷款款项，不是31万元。以上事实可以证明：《存量房交易资金监管协议》是双方在履行《房屋买卖合同》过程中达成的补充协议，其中双方对付款方式作出了补充约定：即购房款中的111万元通过资金监管的方式支付。因此顾云刚2019年5月23日支付至监管账户×××55上的31万元属于履行支付120万元房款项下的义务。此后，虽然31万元又被退回顾云刚账户，但该退款系原告方自己申请撤销《存量房交易资金监管协议》所导致，并非顾云刚、李佳的违约行为。此外，原告方的主张不合理，按照原告方的主张，如果顾云刚需在向监管账户支付31万元后再另行向原告方支付31万元房款，那么在贷款资金到位、监管资金支付给原告方后，原告方将获得231万元的房款，这显然与双方对房款200万元的约定不符。故原告方主张的被告方该项违约事实不存在。其二，关于80万元贷款及过户没有在2019年7月30日之前完成。《房屋买卖合同》约定贷款在60日内办理，贷款的发放时间以银行房贷为准，又约定了办理过户手续的2个条件，并约定过户手续的办理时限是2019年7月30日前。按照上述约定，过户时间在2019年7月30日，过户与否与贷款是否发放无关。虽然沈兰芳曾在2019年5月21日向顾云刚提出过45天内放款，但顾云刚始终未同意，因此双方并未就45天放款达成一致意见。而《存量房交易资金监管协议》则约定需监管的交易资金达到约定监管额度后再共同办理过户，过户以后监管账户中的资金再转入原告方账户，也即贷款发放到监管账户以后才能办理过户，已经对《房屋买卖合同》的约定作出了变更。而不论是《存量房交易资金监管协议》还是《无锡市存量房买卖合同》均未约定贷款支付的具体时间，究其原因正如《房屋买卖合同》中所约定的，贷款何时发放由贷款的发放机构决定，并不由房屋买卖合同的当事人决定，在过户与贷款发放无关时，双方可以约定2019年7月30日之前办理过户，而当过户必须在贷款资金发放到监管账户后才能进行时过户时间则不能由双方当事人决定。并且过户是双方义务，而非单方义务，事实上2019年7月30日后原告方对被告方的催告事项一直是房款，而不是办理过户手续。因此应当认为双方在签订《存量房交易资金监管协议》时已经对过户时间亦作出了变更约定，该时间应由贷款的发放时间决定。此外，本案中顾云刚、李佳的贷款于2019年6月3日即通过审批，不属于贷款数额不足或贷款不成，本案亦不适用《房屋买卖合同》第四条第3款的约定。因此，原告方主张的被告方该项违约事实亦不存在。退一步讲，即便双方对2019年7月30日的过户手续办理时间未作变更约定，贷款亦应随之在2019年7月30日前发放，但《房屋买卖合同》第六条第7款约定，顾云刚逾期达30日，才视为违约，孙羽、沈兰芳有权解除合同。在沈兰芳与丁伟2019年7月26日的聊天记录中沈兰芳提到“到8月30号没办完就自动解除了”，在沈兰芳与顾云刚2019年7月31日的微信聊天记录中，沈兰芳亦提到“八月这个月，你们要付逾期款，8月30号，算乙方违约，甲方有权解除合同，请你们抓紧时间完成过户相关手续”，可见沈兰芳对于2019年8月30日才有权解除合同是明知的。公积金贷款于2019年8月26日发放至监管账户，次日丁伟通知沈兰芳办理过户手续，此时尚未满30日，不符合约定解除权的行使条件，原告方无权行使解除权。同时，在合同中对逾期付款的违约责任有约定的情况下，原告方亦无权行使法定解除权。综上，2019年8月29日原告方无权解除《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》应继续履行。本院对本诉原告关于确认合同解除的诉讼请求依法不予支持，对本诉原告方主张的违约金、车位租赁费亦不予支持，对反诉原告方关于继续履行《房屋买卖合同》的相关诉讼请求依法予以支持。关于争议焦点二，如争议焦点一所述，原告方主张的被告方的违约行为不存在，现需考察原告方是否存在违约行为。反诉原告认为反诉被告方存在的违约行为是拒绝办理过户手续。从2019年8月29日发律师函解除合同、2019年9月10日告知车位承租人直接向物业交纳管理费到2020年10月30日单方面申请注销《无锡市存量房买卖合同》网签备案信息及撤销《存量房交易资金监管协议》，原告方一直持续不断地以明示或以行为表明其拒绝履行合同，存在多次明显的违约行为，应当按约承担违约责任。考虑到合同继续履行后，顾云刚、李佳的大部分损失得到弥补，房屋价款20%加上每日万分之三的违约金过高，但因房屋买卖纠纷未能及时取得案涉房屋的所有权所带来的损失仍然存在，本院综合考虑合同的履行情况、违约方过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为30000元。此外，原告方要求处罚被告律师汤永燕伪证言和虚假陈述的诉讼请求，因本案处理的是沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂与顾云刚、李佳房屋买卖合同纠纷，属于平等民事主体之间的纠纷，原告方的该项诉讼请求事项既非民事诉讼受理范围，汤永燕亦非本案当事人，仅是履行代理职责的受托人，本院对此不予理涉。综上所述，本院对本诉原告的全部诉讼请求依法不予支持。对反诉原告的诉讼请求：双方应继续履行《房屋买卖合同》，沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂应配合顾云刚、李佳办理无锡市锡山区××室房屋及地下室1-60产权车库的过户登记；过户登记后3日内顾云刚、李佳向沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂支付剩余房款111万元；该款可与沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂应当承担的违约金抵扣，抵扣后顾云刚、李佳还应支付108万元，如公积金贷款金额无法兑现，顾云刚、李佳应以自有资金补足；反诉原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂与顾云刚、李佳应继续履行《房屋买卖合同》，沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂于本判决生效后10日内配合顾云刚、李佳办理无锡市锡山区××室房屋及地下室1-60产权车库的过户登记；二、顾云刚、李佳于过户登记后3日内向沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂支付108万元；三、驳回沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂的全部本诉诉讼请求；四、驳回顾云刚、李佳的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26502元，由沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂负担（已交纳），反诉案件受理费13976元，由沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂负担11152元，由顾云刚、李佳负担2824（该款已由顾云刚、李佳先行垫付，沈兰芳、孙羽、孙克富、康元桂应于本判决生效后10日内将该款支付给顾云刚、李佳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚 坚审 判 员  邹吟冰人民陪审员  黄锡瑛二〇二一年七月九日书 记 员  唐昊珺