辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初2746号原告：杨国财，男，1972年8月6日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。原告：戴晓东，男，1973年12月28日出生，满族，个体业主，住宽甸满族自治县。原告：宋忠久，男，1978年8月25日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。三原告共同委托诉讼代理人：吕鹏，系辽宁兴达律师事务所律师。被告：宽甸翰霖房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。法定代表人：张国芝，系该公司总经理。被告：戚平，男，1981年1月31日出生，满族，无业，住沈阳市皇姑区。二被告共同委托诉讼代理人：马生亮，系辽宁中天律师事务所律师。原告杨国财、戴晓东、宋忠久与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司（以下简称宽甸翰霖公司）、戚平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨国财及杨国财、戴晓东、宋忠久的共同委托诉讼代理人吕鹏、被告宽甸翰霖公司、戚平的共同委托诉讼代理人马生亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国财、戴晓东、宋忠久向本院提出诉讼请求：1、判令被告宽甸翰霖公司立即协助原告办理睿华园小区12号楼东段101、102、103、104、105门市的不动产登记手续；2、判令被告宽甸翰霖公司向原告支付逾期交付房屋（600平方米）违约金1,500,000元整（从2014年8月1日起至2017年10月16日，共计1172天）；3、判令被告宽甸翰霖公司立即支付原告逾期办证违约金643,400元（自2018年1月16日起至实际办证之日止）；4、判令解除原被告关于睿华园小区天华山路一侧北至南3-4门市的买卖合同，并双倍返还购房定金200000元；5、判令被告戚平对宽甸翰霖公司的给付义务承担连带保证责任。事实和理由：原告三人为亲属关系，原在睿华园小区所处位置有房屋326平方米共同做生意。2013年，被告宽甸翰霖公司在上述位置进行开发。2013年6月5日，原、被告签订《门市回迁及购房、安置协议书》，约定原告回迁并购买共600平方米房屋，同日，原告向被告补交差价1068000元，双方约定2014年8月1日交付房屋。实际上，直至2017年10月16日房屋才交付给原告（实际面积760平，原告另补扩大面积款1328000元)。2013年6月，原、被告另约定购买被告的睿华园小区天华山路一侧北至南3-4门市，并交付定金人民币100000元。但房屋被告并未建设。原、被告之间的上述买卖合同已无履行的可能，故请求如上所请。被告宽甸翰霖公司、戚平共同辩称，1、原告诉状中所载的事实发生变化，应视为其在原诉状中作了虚假的陈述，被告认为原告提起本诉涉及虚假诉讼。2、关于原告第一项诉讼请求，因原告已经将涉案房屋出售给案外人新华书店，被告也配合并协助原告及案外人新华书店对于涉案的五处房屋签订了正式的商品房买卖合同，并到房产机关办理了备案登记，因此，原告不具备提出第一项诉讼请求的主体资格。同时，被告向法庭表示可以在原告交齐需要办理登记手续的税费及涉案房屋具备验收办证条件后，可以配合案外人进行不动产登记。3、关于原告的第二项诉讼请求，因为涉案的地块征收及建设过程中，发现该地块内存在需要被保护的文物这一突发事件，导致被告与宽甸满族自治县国土资源局签订涉案国有建设用地使用权出让合同的日期延迟至2014年11月26日。并因为地块内文物的存在，导致无法按时开竣工。因此，延期交付房屋的责任系突发事件引起的不可抗力，该违约责任并不存在。被告不应向原告支付违约金。同时，按照民法总则关于诉讼时效的规定，原告请求支付违约金的期间已经超过了法定的诉讼时效。4、关于原告的第三项诉讼请求，因为涉案地块存在政府征收拆迁工作尚未完毕，无法满足整体验收条件，尚不具备办证条件。商品房买卖合同司法解释规定，被告承担逾期办证违约责任的前提系开发商责任而本案中并非因开发商违约，而系因为政府拆迁工作尚未完成，导致不能办证。因此被告不应承担逾期办证的违约责任。而且原告所涉及的760平方米房屋其中有300平方米系回迁安置，关于此部分并不适用商品房买卖合同相关逾期办证的规定。5、原被告双方签订的回迁协议书和门市房交付协议书均约定，原告应承担超出回迁300平方米以外部分的办证部分的税款问题。目前原告并未足额缴纳相关税费款项，导致无法办理产权证书，系原告违约，并非被告违约。同时，因原、被告间约定的160平的门市房按8300元每平方米计价，而涉案三原告将房屋出售给案外人新华书店约定的每平方米的价格为9380元，这就导致在实际办理产权登记过程中，相应的税费负担出现了差额，实际支出要大于原安置协议和交付协议的数额。该部分差额款也应由原告承担，原告并未向被告支付该部分款项。6、关于原告的第四项请求，实际上涉案的合同已经实际履行完毕。三原告已经将合同中约定的房屋与被告进行调整并实际出卖给案外人新华书店。原告要求解除已经实际履行完毕的合同没有事实和法律依据。7、本点单独适用于被告戚平。按照担保法及相关司法解释的规定，被告戚平承担的是一般保证责任。原告请求被告戚平承担连带保证责任没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月5日，原告杨国财、戴晓东与被告宽甸翰霖公司签订门市回迁及购房、安置协议书，约定：一、甲方（被告宽甸翰霖公司）将乙方（原告杨国财、戴晓东）坐落于.4平方米的门市拆除，用于开发建设；二、甲方在乙方的原屋原址，给乙方一楼门市300平方米，11号楼东-西1门，东环路北-南1-2门（以实地原址为准）。三、乙方附属设施补偿费总额（详见附属设施补偿明细表），乙方所超出的26.4平方米的房屋及附属设施补偿双方协商整体作价壹佰零陆万捌仟元整，乙方用此款项购买甲方给回迁门市房二楼的300平方米，此款一次性付清。（以票据为准）四、回迁期限和购得二楼300平方米的房屋交付期为2014年8月1日，逾期回迁或者延期交付所购得的楼房，由甲方承担一切经济和法律责任，逾期甲方须赔偿乙方回迁房和购买房屋总价值的3%（每日）违约金直到交付为止。……八、乙方回迁门市和所购二楼房屋应按审定后图纸施工，最终以房产部门验收面积为准，如果实际面积小于原订面积则按8000元/平方米给乙方返还面积差，如果实际面积大于原订面积则按8000元/平方米给甲方补面积差。九、甲方负责办理乙方回迁门市和所购二楼300平方米的房屋的一切证照手续，超出部分的费用按国家法律法规的条款由乙方承担。……同日，被告戚平出具担保书，内容为：“如宽甸翰林房地产开发有限公司无力履行和偿还与杨国财、戴晓东签订的回迁、安置协议和违约金，由本人承担”。2014年6月18日，宽甸满族自治县文广局向宽甸拆迁办公室下发责令整改通知书，内容为：你（单位）拆解东城墙的行为，已违反文物管理法的规定，现限你（单位）于2014年6月18日前，作出如下整改：立即停止拆解行为。未按要求整改的，依法处理。2014年11月26日，宽甸满族自治县国土资源局作为出让人，被告宽甸翰霖公司作为受让人，双方作为签订国有建设用地使用权出让合同，约定出让人将坐落于东关街道第25街坊宗地面积2752平方米土地出让给被告宽甸翰霖公司，在2014年12月1日前将出让宗地交付给受让人，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年12月3日之前开工，在2015年12月3日之前竣工。2017年10月16日，原告杨国财、戴晓东与被告宽甸翰霖公司签订门市房交付协议书，将被告宽甸翰霖公司开发建设的睿华园小区12号楼门市房交付于原告。协议书中约定包括原告回迁的600平方米，原告另购买160平方米，共计760平方米，原告承担原回迁协议中规定的超出面积的税费款，回迁多出的160平方米，原告应支付给被告宽甸翰霖公司1328000元。2017年11月13日，原告向被告戚平个人账户汇入1500000元，当日，被告戚平为原告出具两枚收据，一枚为“人民币壹佰叁拾贰万捌仟元整1328000元门市房款12#楼160m2”，另一枚为“壹拾柒万贰仟元整172000元，税金款12#楼160m2”，上述两枚收据均加盖被告宽甸翰霖公司财务专用章。另查，原告宋忠久从被告宽甸翰霖公司另购买房屋一处，并于2013年6月3日交纳定金100000元，被告宽甸翰霖公司出具专用收款收据。2017年10月26日，三原告将睿华园小区12号楼东端一、二层门市房，房号为101、102、103、104、105出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司。2017年11月20日，被告宽甸翰霖公司与案外人辽宁省新华书店控股有限公司就上述房屋签订商品房买卖合同，并协助案外人办理了上述房屋的备案登记手续。2017年11月22日，原告向被告戚平个人账户汇入150000元，当日，被告宽甸翰霖公司出具15万元收据，内容为1#门、2#门、3#门税款。2020年11月3日，宽甸满族自治县住房和城乡建设局建筑市场管理办公室出具情况说明，内容为：宽甸翰霖房地产开发有限公司建设的宽甸睿华园小区现有两栋楼已经竣工，但因政府征收拆迁工作尚未完毕，导致该小区未能全面建成，无法满足整体验收条件。现政府相关部门已将该小区11、12号楼纳入“办证难”问题解决范围，正全力推进验收办证工作。上述事实，有门市回迁及购房、安置协议书、交付协议书、整改通知书、出让合同、收据、情况说明及原、被告的口头陈述在卷为凭，经本院审查和庭审质证，可以采信。本院认为，原告杨国财、戴晓东与被告翰霖公司签订的门市回迁及购房、安置协议书系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效协议，双方依照协议约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行协议义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中,原告依约将回迁房屋及购房款项交付被告翰霖公司,被告翰霖公司应按约定在2014年8月1日前将经验收合格的房屋交付给原告。但被告翰霖公司未按约履行交付义务，应承担违约责任。对被告翰霖公司抗辩，称延期交房系因为涉案地块在征收及建设过程中，发现存在需要被保护的文物这一突发事件，导致被告与宽甸满族自治县国土资源局签订涉案国有建设用地使用权出让合同的日期延迟至2014年11月26日。延期交付房屋的责任系突发事件引起的不可抗力，被告不应向原告支付违约金，且原告请求支付违约金的期间已经超过了法定的诉讼时效的意见。经查，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告宽甸翰霖公司称在地块征收和建设过程中发现需保护的文物，不属不可抗力。被告翰霖公司与宽甸满族自治县国土资源局签订的土地出让合同的时间为2014年11月26日，出让合同中约定该建设项目应在2015年12月3日之前竣工。原告亦认可被告宽甸翰霖公司应从竣工后开始给付逾期交房违约金，故被告宽甸翰霖公司应从此时至2017年10月26日实际交房之日应给付逾期交房违约金，以合同约定的按回迁房和购买房屋总价值的3%（每日）计付，明显过高，应予以调整。原告的实际损失数额实则为利息损失，即从2015年12月4日起至2017年10月26日止，以480万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，给付原告杨国财、戴晓东、宋忠久逾期交房违约金。关于被告翰霖公司抗辩原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效一节，双方约定的交房之日为2014年8月1日，本案涉诉房屋于2017年10月16日交付,逾期交房的违约行为一直处于持续状态,原告的权利也一直处于受侵害状态,原告行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从被告翰霖公司违约行为终止之日起计算,故并未超过诉讼时效，对被告翰霖公司此节辩解意见不予采信。关于原告请求被告翰霖公司支付逾期办证的违约金问题，双方在合同中对此并无约定，且原告在被告翰霖公司向其交付房屋后，即时将房屋出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司，原告也未能举证证明逾期办证对其造成了损失，故对该项请求不予支持。对于原告主张被告翰霖公司协助办理睿华园小区12号楼东段101、102、103、104、105门市房不动产登记手续，从庭审中查明的事实来看，诉争房屋已出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司，并在房产部门办理了备案登记，故对原告主张被告翰霖公司协助原告办理不动产登记手续的请求不予支持。关于原告要求解除关于睿华园小区天华山路一侧北至南3-4门市的买卖合同，并双倍返还购房定金200000元一节，因与本案属不同法律关系，不宜在本案中一并审理。被告戚平抗辩称其应承担一般保证责任，一般保证是指当事人在保证合同中约定债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的保证。本案中，担保书记载的内容符合一般保证的规定，故被告戚平承担一般保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。本案中，被告戚平作为一般保证人，已经超过保证期间，不应再承担保证责任。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司从2015年12月4日起至2017年10月26日止，以480万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，给付原告杨国财、戴晓东、宋忠久逾期交房违约金，于本判决发生法律效力后十五日内履行；二、驳回原告杨国财、戴晓东、宋忠久的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25948元，由原告杨国财、戴晓东、宋忠久共同负担20102元，由被告宽甸翰霖房地产开发有限公司负担5846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  刘威威人民陪审员  李秀艳人民陪审员  姚玉华二〇二一年三月二十五日书 记 员  王翠芳