湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2742号原告：杨西，女，汉族，1985年6月20日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：陈军，北京市华泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艺嘉，北京市华泰（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙蓝邦房地产营销策划有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府10栋545房。法定代表人：刘舒。原告杨西与被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司（以下简称“蓝邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨西及其委托诉讼代理人陈军到庭参与诉讼，被告蓝邦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨西向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告杨西与被告蓝邦公司2020年10月20日签订的认购位于长沙市××路××花园××号××栋××房的《认购协议书》；2.判令被告蓝邦公司向原告杨西双倍返还定金共计10万元；3.本案的诉讼费用由被告蓝邦公司承担。事实与理由：2020年10月19日，蓝邦公司销售人员彭**（微信号：×××69）通过微信聊天方式向杨西的丈夫朱晓敏（微信号：×××ｒｙ）推销位于长沙市××路××花园小区的房屋，彭**称在售的30套房屋均不限购，只接受长沙首套购房，首付20万元起位于地铁口，面积为84平米、98平米、108平米，附带长郡外国语实验小学学位，长郡外国语实验中学学位，并向朱晓敏提供1张在售房屋明细表，其中包含序列为13号的保利花园小区11栋605号房屋，面积为98.3㎡，户型为三房精装全套。2020年10月20日，彭**与朱晓敏约定看房，由蓝邦公司的工作人员彭欣接待杨西和朱晓敏。在彭欣的协助下，杨西与蓝邦公司签订《认购协议书》并支付定金5万元，该协议约定在签订认购书时乙方向甲方支付定金5万元，在签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款，在此期间定金不计利息；乙方逾期未签署《房屋买卖合同》视为乙方根本违约，其无权要求蓝邦公司退还定金，甲方有权将该房屋另行出售，无需另行通知杨西，乙方在签订本认购书时对结果已充分知悉且无任何异议。签署《认购协议书》后，蓝邦公司向杨西出具了收据表明于2020年10月20日收到定金5万元。之后，杨西一直未接到蓝邦公司签订《房屋买卖合同》的通知。2020年11月8日，彭欣称该房屋无法销售希望杨西可以购买其他房屋。杨西希望按照《认购协议书》的约定履行，2020年11月9日，杨西联系彭欣告知《认购协议书》中约定的605房已经出售，彭欣表示不知情。经杨西与蓝邦公司多次进行沟通，蓝邦公司仍无法依据《认购协议书》的约定与杨西签订正式《房屋买卖合同》。蓝邦公司向杨西推荐购买长沙市××路××花园××号××栋××房后又表示不能出卖，其行为已经构成违约，蓝邦公司应承担违约责任。被告蓝邦公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2020年10月19日，微信名为“Ａ0000长沙房产专家彭**185××××8216”的中介人员（以下简称“彭**”）向杨西的配偶朱晓敏发送“省政府板块！！不限购！！只接受长沙首套！首付20万起，首推30套百万央企大盘福利学位房地铁口面积：84平米～98平米～108平米保利花园……”，朱晓敏回复“多少一平？有户型图没”，彭**发送了包含房号11-605，面积98.3平米，单价12500元在内的27套房屋信息列表。朱晓敏收到后询问“这个是法拍还是？”彭**回复“新房法拍”“开发商搞定”“没有其他额外费用”“明天要是可以的话，可以抽个时间过去楼盘看一下”，朱晓敏回复“好的，我等一下答复你”。彭**次日询问朱晓敏“今明两天，什么时候有时间去看看？”，朱晓敏回复“那下午约个时间？”。2020年10月20日14时47分，彭**发送了保利花园东苑的定位给朱晓敏，朱晓敏于15时07分回复“我到了”。当日，朱晓敏查看房屋情况后由杨西（乙方）与蓝邦公司（甲方）签订了《认购协议书》，双方约定：乙方经过了解，自愿认购位于长沙市××路××花园××号××栋××房，该房屋的用途为住宅，该房屋合同约定面积为98.3平方米（含分摊面积），最终以房屋产权管理局测绘面积为准；该房屋按合同约定面积计价，该房屋单价（含增值税）为12250元／平方米；签订本认购书时乙方向甲方支付购房定金5万元，在签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款，在此期间定金不计利息；甲方应于签订《房屋买卖合同》前交清首付房款及相关按揭、办证费用、契税等，并按银行要求提供齐全的个人办理按揭贷款所需资料；乙方应与甲方通知之日起3日内，持本协议、定金收据、相关资料前往甲方营销中心或指定地点签署《房屋买卖合同》及其附件等；如因乙方未如实填写关于限贷等相关申报资料，有虚假、不实申报等行为或因乙方自身限贷等原因，导致本协议签订后不能或未能签订《房屋买卖合同》及其附件等相关协议的，视为乙方根本违约，本协议自动解除，甲方有权另行出售本协议下的房屋，已收取的定金不予返还，乙方在签订本协议时对此结果已理解并没有异议；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，杨西向蓝邦公司支付了定金5万元，蓝邦公司出具了收据。随后，微信号为“×××05”中介人员（以下称为“彭欣”）添加杨西的微信，要求其提交身份证、学历证、社保及长沙市无房证明、学信网情况，杨西告知没有社保证明和学信网信息后，彭欣表示提交资料。此后，杨西便催促彭欣抓紧办理银行面签事宜。2020年11月2日，彭**通过微信询问朱晓敏“那边置业顾问联系你了没银行面签和首付时间有跟你确认没”，朱晓敏回复“嗯”。2020年11月4日，彭欣告知杨西涉案房产无法交易并表示为其寻找其他房源，杨西收到彭欣发送的其他房源后表示不满意并要求对方继续促成涉案房产交易。2020年11月8日，彭欣给杨西发送“是的，不出意外明天还有一套房可以看得到，明天发视频给您，如果那一套您还是看不上，那我们只能给您申请退款了。”杨西则要求“要么你把605跟我交易下来我什么也不说，要么你给我看得上的房子，要么你们自己赔偿我，我也不会去挑你们的麻烦，但是我买的是房子也不会凑合着买”。次日，杨西即向彭欣表示经其询问房东，该房屋已经被出售。双方对于定金退还事宜协商未果，杨西遂向本院提起诉讼。庭审中，杨西陈述其属于长沙市限购范围，因蓝邦公司承诺可以利用内部操作通过法拍的方式购得房屋才与其签订《认购协议书》并支付了定金。本院认为，原告杨西主张被告蓝邦公司承诺签订《认购协议书》后采用司法拍卖的方式购得长沙市××路××花园××号××栋××房，但被告蓝邦公司签订合同后并未促成原告杨西购得该房且该房现已转售他人，其现以被告蓝邦公司构成违约为由要求解除《认购协议书》。对此本院认为，认定被告蓝邦公司违约并据此解除《认购协议书》的前提系该协议合法有效，故本案的争议焦点为原告杨西与被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司之间的《认购协议书》的效力如何认定。根据庭审查明的事实，原告杨西自认无长沙市购房资格，按照现行政策其无法购买涉案605房；从其提交的微信聊天记录来看，对方称涉案605房屋将采用“新房法拍，开发商搞定”的方式进行交易，原告杨西予以认可并实地看房后与被告蓝邦公司签订了《认购协议书》；若原告杨西的本意是通过合法正规途径参与司法拍卖购得房屋，其理应自己申请参加法院组织的司法拍卖竞拍而非选择与被告蓝邦公司签订《认购协议书》；庭审中原告杨西又陈述被告蓝邦公司系采用内部操作的办法参与司法拍卖保证顺利过户，经本院责令原告杨西说明内部操作的办法其以不知情为由拒绝回答，可见原告杨西签订《认购协议书》的真实意图系利用被告蓝邦公司“内部操作”的方式规避限购政策达到房屋过户的目的。被告蓝邦公司自始明知原告杨西无购房资格还与其签订《认购协议书》并要求原告杨西提供各类证件材料通过审批，可见原告杨西与被告蓝邦公司在签订《认购协议书》时均打算通过不合法非正规的途径规避政策达到购房目的，双方并非签订合同后因政策原因无法履行，而是《认购书协议书》的签订本身就系双方恶意串通并损害了国家和社会公共利益，应认定为无效，对于原告杨西主张被告蓝邦公司违约并要求解除《认购书协议书》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原、被告双方恶意串通且损害国家及社会公共利益，双方均有过错，应各自承担相应责任，被告蓝邦公司收取原告杨西的定金5万元，应返还给原告杨西，对于原告杨西超出该范围的部分，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨西返还定金5万元；二、驳回原告杨西的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的受理费1150元、保全费1026元，由原告杨西负担1131元，被告长沙蓝邦房地产营销策划有限公司负担1045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二一年六月二日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。