上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23892号原告：韩德志，男，1982年3月5日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆颖，浙江乾盛律师事务所律师。被告：王成，男，1979年8月29日生，汉族，户籍所在地江苏省。被告：上海舞鸣实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李某某，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。第三人：何乾明，男，1956年3月7日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区丰翔路****。原告韩德志与被告王成、上海舞鸣实业有限公司(以下简称舞鸣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序2020年12月14日公开开庭进行了审理。后因原告申请，本院依法追加何乾明作为第三人参加诉讼，并因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》转为普通程序，于2021年5月25日再次公开开庭进行了审理。原告韩德志及其委托诉讼代理人陆颖，被告王成、舞鸣公司共同委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。第三人何乾明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2019年11月30日签订的《厂房(仓库)租赁合同》；2、判令两被告共同返还原告已支付的5个月租金及保证金合计145,000元，并支付违约金18,816元。事实和理由：因王成自称其有垃圾回收营业执照，故原告与两被告于2019年11月30日签订一份《厂房(仓库)租赁合同》，约定原告向两被告租赁位于上海市嘉定区南翔镇XX路XXX号部分仓库(以下简称系争仓库)用于回收废铁、废纸，面积为448平方米，租金为每天每平方1.4元，租赁期限从2019年12月5日至2020年12月5日，并约定合同期内若被告违约需赔偿一个月租金作为违约金。双方在合同里备注如遇政府检查(卫生检查)需要全力配合合同签订后，原告已按约向两被告支付保证金、租金合计145,000元。期间，遇到消防部门检查，原告方配备了灭火器等消防设备并通过了消防验收，消防部门也未禁止原告经营。但之后遇到政府整改，原告被强制清场，系争仓库被收回，导致原告无法继续使用，两被告的行为已构成根本违约，并且给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院。被告王成辩称，其并非合同相对方，原告与王成之间并无房屋租赁合同关系，王成是代表舞鸣公司签订合同以及履行合同的，为职务行为，并非个人行为，故王成不应承担责任。被告舞鸣公司辩称，合同已经终止，不需解除。不同意原告其余诉讼请求，理由如下：1、舞鸣公司法定代表人李某某是王成的配偶，舞鸣公司曾委托王成与第三人洽商房屋租赁事宜，双方起草了合同，舞鸣公司也支付了定金，但最终未签订正式合同。后舞鸣公司委托王成与原告签订合同，确已收到原告支付的1个月保证金以及5个月租金，合计145,000元；但舞鸣公司已按约交付系争仓库，造成不能继续使用系原告单方责任，并非被告原因所致，不同意退还租金及保证金。原告在承租时陈述将系争仓库用于仓储和存放铁皮等，故政府来检查就全力配合三个月他能保证，王成的配偶李某某在合同落款后手写备注：如遇政府检查，必须全力配合，三个月内如出现问题不让做退全部租金，并加盖舞鸣公司印章。但是舞鸣公司明确要求不能进行切割分类。之后，因原告切割铁皮产生噪音而被投诉举报，又因噪音和消防问题被整改，导致合同无法继续履行的情况是原告自身原因造成，故被告不同意退还相应的租金及保证金。2、被告舞鸣公司并未违约，不同意支付违约金。如果法院认定被告方违约，被告认为违约金过高，因被告从事厂房转租生意，在疫情期间损失比较严重，请求法院予以调整。第三人未作陈述，亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交2020年12月16日其与第三人何乾明的录音，拟证明被告提交的《厂房出租合同》系伪造，两被告并无系争仓库的使用权，原告仅使用该仓库十几天即被强制清场。两被告对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性、证明目的不予认可，两被告与第三人签订了租赁合同，但两被告已丢失了原件，且录音中何乾明并未否认与王成之间存在房屋租赁合同关系，也未明确认可原告仅仅经营十几天即被强制清场的事实。因原告提交了原件，被告对该证据的真实性、合法性也予以认可，该证据与本案事实相关，但因录音中并未明确清场的时间、原因等具体情况，故该节事实本院将结合其他证据进行综合认定。2、被告提交《厂房出租合同》及租金支付凭证，拟证明舞鸣公司委托王成向第三人承租系争仓库，舞鸣公司对该房屋有转租权。原告对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，被告仅提交了复印件，未提交原件，且签字处仅有指印而无本人签名，无法确认该指印是否为本人加盖，王成转账的金额与合同并不一致。因被告未提交《厂房出租合同》及租金支付凭证原件，被告亦当庭陈述曾起草过合同，但最终未签订，该陈述与第三人在录音中的陈述一致，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：韩德志为承租系争仓库于2019年11月26日向案外人李某某(舞鸣公司现法定代表人)支付1万元。2019年11月30日，双方签订一份《厂房(仓库)租赁合同》，抬头甲方及出租方处有王成签名及舞鸣公司加盖的公章，乙方及承租方处有韩德志签名，该合同载明：由乙方承租系争仓库用于办公、仓储，建筑面积和场地公摊面积为448平方米，每天每平方米租金为1.4元，租金为24,167元/月，租赁期限自2019年12月5日至2020年12月5日，先付后租，每5个月支付一次，须提前15天支付。乙方应于合同签订时向甲方支付24,167元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方在合同期内违约则赔偿乙方一个月租金，乙方违约则赔偿甲方一个月租金并没收租赁保证金。出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋的，乙方有权单方解除合同。承租人在承租期内产生的费用由乙方负责。该厂房的消防治安责任，环境保护即由乙方承担，乙方不得违反有关规定，若由于乙方原因所造成的损失和责任，应由乙方承担全部责任。甲方落款处由王成签名并同时盖有舞鸣公司印章，乙方由韩德志签名。王成一方另在合同落款后手写备注：如遇政府检查，必须全力配合，三个月内如出现问题不让做退全部租金，并加盖舞鸣公司印章。合同签订当日，韩德志通过微信转账方式向王成支付2万元。2021年12月2日，韩德志向王成转账支付115,000元。至此，韩德志共支付租赁保证金及5个月租金合计145,000元。之后，王成即将系争仓库交付韩德志使用。韩德志将系争仓库用于经营废纸、废铁回收。2019年12月18日，韩德志通过微信向王成转发案外人对某系争仓库的12345投诉情况信息，载明：2019年12月13日，案外人通过12345热线投诉反映位于上海市嘉定区惠申路XXX号的废品回收站噪音扰民，时间自上午5：00至晚上22：30，机器噪音非常响，原先有处理过，但是目前又死灰复燃，希望管理部门核实督促降低噪音或搬迁。2019年12月29日，韩德志通过微信向王成催要款项，王成未予回应。后因双方协商未果，遂涉诉。另查，1、系争仓库为上海威红电器有限公司所有。2、舞鸣公司为有限责任公司，王成原为公司股东及法定代表人，后于2020年12月2日退股；同日，该公司法定代表人变更为李某某。审理中，本院于2021年4月27日至南翔镇曙光村委会进行调查，村委会相关负责的工作人员陈述：系争仓库为上海威红电器有限公司所有，该企业为曙光村集体企业，系争厂房出租给了案外人上海雄雄纸箱纸业有限公司，法定代表人为何乾明，双方明确约定未经产权人许可不得转租。之后，上海雄雄纸箱纸业有限公司也曾提出欲转租，曙光村委表示同意。据何乾明陈述，王成欲承租系争厂房作为仓储堆放物品之用并支付了意向金，但双方并未正式签约，王成也从未告知实际是作垃圾堆放及回收用途。在2020年春节前，曙光村发现系争仓库作为了垃圾堆场，应南翔镇镇政府要求对该场地进行整改，将承租人清场并将场地恢复原状，最终在春节前已整改完毕。之后，系争仓库已被村委会收回并重新出租给他人使用。审理中，韩德志自认其在承租系争仓库时并无垃圾回收营业执照和相关资质，其为了借用王成的垃圾回收营业执照才承租系争仓库，但称目前自身已经办出营业执照。双方一致确认：双方并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。本院认为，韩德志签订的《厂房(仓库)租赁合同》抬头甲方及落款处均有舞鸣公司加盖印章，当时王成仍为舞鸣公司的法定代表人，其签订该租赁合同为职务行为，故该合同相对方应为舞鸣公司。在合同履行期间，韩德志因政府整改而被清场，无法继续使用系争仓库，双方的租赁合同后续实际无法继续履行，韩德志要求解除双方签订的合同于法有据，本院予以支持。合同解除的时间以诉状副本送达之日即2020年11月13日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后，舞鸣公司应将所收取的租赁保证金24,167元返还韩德志。因系争仓库已由权利人收回，故合同终止后房屋返还问题本院不再处理。双方对某合同无法履行的原因及合同提前解除的责任归属问题存在争议，本院认为，根据相关规定，收购废旧金属的企业需要办理特种行业许可证并领取营业执照后方可开展经营，韩德志自认在承租时并无营业执照，也未提供相应证据证明其具备回收废纸、废旧金属的相应资质，其在承租系争仓库之前并未清楚了解相应的规划、环保及消防要求，存在过错。而舞鸣公司在韩德志将系争仓库用于废纸、废旧金属回收后并未提供相应证据证明其提出过异议，可见舞鸣公司知晓并认可韩德志的租赁用途，其作为出租人应较为清楚相应的规划、环保及消防要求，但舞鸣公司仍将系争仓库出租给韩德志；且舞鸣公司并未提供相应证据证明其系合法承租系争仓库并有权转租，即便韩德志未因整改而被清场，后续也可能面临着合同无法履行的风险，故本院认为双方对某合同无法履行而提前解除均有过错，舞鸣公司为主要责任，韩德志为次要责任。合同中关于“如遇政府检查，必须全力配合，三个月内如出现问题不让做退全部租金”的约定并不适用本案的情形。根据查明的事实，韩德志已于2020年2月春节前被清退，韩德志称其于2019年12月已被清退，但并未提供充分的证据予以证明，本院难以采信。结合韩德志支付租金情况，综合考虑整改期间对某韩德志实际使用系争仓库所产生的不利影响，本院酌情确定舞鸣公司应返还租金100,000元。至于韩德志主张的违约金，因舞鸣公司抗辩过高，请求调整，本院综合前述责任认定并结合合同履行情况、损失情况以及预期利益等因素酌情确定舞鸣公司应支付违约金8,000元。王成并非合同相对方，韩德志也未提交充分证据证明王成曾有债务加入的表示，故韩德志要求王成共同返还已支付的租金及保证金并支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告韩德志与被告上海舞鸣实业有限公司于2019年11月30日签订的《租赁协议书》于2020年11月13日解除；二、被告上海舞鸣实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告韩德志租赁保证金24,167元；三、被告上海舞鸣实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告韩德志租金100,000元；四、被告上海舞鸣实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韩德志违约金8,000元；五、原告韩德志的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,576元，由原告韩德志负担691元，由被告上海舞鸣实业有限公司负担2,885元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。