江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初3365号原告：浙越资产管理有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区金滩大厦。法定代表人：金晔民，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐雪峰，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：何其凯，江苏维一律师事务所律师。被告：江阴锦澄钢铁有限公司，住所地江阴市月城镇张家桥。诉讼代表人：范凯洲。委托诉讼代理人：黄**，江苏法舟（靖江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆曦，江苏法舟律师事务所律师。原告浙越资产管理有限公司（以下简称浙越公司）与被告江阴锦澄钢铁有限公司（以下简称锦澄公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序于2020年6月1××1日、2020年8月1××1日公开开庭进行了审理，原告浙越公司的委托诉讼代理人徐雪峰，被告锦澄公司的委托诉讼代理人黄**到庭参加诉讼。2021年2月23日，公开开庭审理，原告浙越公司的委托诉讼代理人徐雪峰，被告锦澄公司的委托诉讼代理人黄**、陆曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙越公司向本院提出诉讼请求：1、判令浙越公司申报的债权（房产证××项下的第5幢，面积619.5平方米，对应价值为45.08万元；房产证××项下的第7、1××1幢，面积10468平方米，单价969元／平米，对应价值10143492元；房产证××上加盖的388.83平方米，评估价格为19.55万元，合计10788992元）为有抵押担保的优先债权，就抵押物土地上改建、重建的构筑物拍卖款优先受偿权依法予以确认。2、本案诉讼费由锦澄公司负担。事实和理由：原江苏江阴农村商业银行股份有限公司（以下简称江阴农商行）与锦澄公司等金融借款合同纠纷案，江阴市人民法院于2017年先后作出（2016）苏0281民初12229号、（2016）苏0281民初12235号、（2016）苏0281民初12234号、（2017）苏0281民初3501号民事判决书。2015年12月30日，江阴农商行与江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产公司）签署《债权转让协议》，将上述债权转让给江苏资产公司，于2019年1××1月15日刊登了债权转让公告。2020年2月14日，江苏资产公司与浙越公司签署《债权转让协议》，将上述债权转让给浙越公司，2020年3月10日，刊登了债权转让公告。江阴市人民法院（2019）苏0281破20号民事裁定书，裁定锦澄公司破产重整，并指定江苏法舟律师事务所为管理人，浙越公司就上述债权向管理人申报了债权，但管理人以抵押房产部分改建或重建为由，将改建和重建部分房产拍卖所得未确认优先受偿权，为维护自身合法权益，现诉至法院。被告锦澄公司辩称：1、以建筑物和其他土地附着物设定抵押的，抵押权自登记时设立；抵押物灭失的，抵押权消灭。2、抵押物被拆除或拆除后未经规划、审批建造的建筑物，浙越公司请求对上述建筑物享有优先权的，不具有法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，本院作出（2016）苏0281民初12235号民事判决书，判决锦澄公司偿还江阴农商行借款本息9036848.47元并支付自2016年12月21日起至实际给付之日止以本金800万元为基数按年利率6.15%再上浮50%计算的逾期利息。锦澄公司支付江阴农商行垫付的本案诉讼费72800元。对锦澄公司的上述债务及本案诉讼费，江阴农商行有权以锦澄公司名下坐落于江阴市××路××号的房屋（澄房他证江阴字第**××1号、ｆ20141××1520号、ｆ20141××1519号）、月城镇月城村的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1316号】和月城镇冯泾路6号的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1315号】以折价或以拍卖、变卖的价款分别以最高债权2345万元、219万元、936万元、540万元、1010万元为限优先受偿。2017年2月22日，本院作出（2016）苏0281民初12229号民事判决书，判决锦澄公司偿还江阴农商行借款本息7907530.55元并支付自2016年12月21日起至实际给付之日止以本金700万元为基数按年利率6.15%再上浮50%计算的逾期利息。锦澄公司支付江阴农商行垫付的本案诉讼费66000元。对锦澄公司的上述债务及本案诉讼费，江阴农商行有权以锦澄公司名下坐落于江阴市××路××号的房屋（澄房他证江阴字第**××1号、ｆ20141××1520号、ｆ20141××1519号）、月城镇月城村的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1316号】和月城镇冯泾路6号的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1315号】以折价或以拍卖、变卖的价款分别以最高债权2345万元、219万元、936万元、540万元、1010万元为限扣除（2016）苏0281民初12235号案件中优先受偿后的余额后优先受偿。2017年5月16日，本院作出（2017）苏0281民初3501号民事判决书，判决锦澄公司偿还江阴农商行借款本息22482714.06元并支付自2016年12月21日起至2017年4月19日止以本金2000万元为基数按年利率6.15%计算的利息、自2017年4月20日起至实际给付之日止以本金2000万元为基数按年利率6.15%再上浮50%计算的逾期利息。锦澄公司支付江阴农商行垫付的本案诉讼费141800元。对锦澄公司的上述债务及本案诉讼费，江阴农商行有权以锦澄公司名下坐落于江阴市××路××号的房屋（澄房他证江阴字第**××1号、ｆ20141××1520号、ｆ20141××1519号）、月城镇月城村的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1316号】和月城镇冯泾路6号的国有土地使用权【澄土他项（2014）第1315号】以折价或以拍卖、变卖的价款分别以最高债权2345万元、219万元、936万元、540万元、1010万元为限扣除（2016）苏0281民初12235号和（2016）苏0281民初12229号案件中优先受偿后的余额后优先受偿。2017年2月22日，本院作出（2016）苏0281民初12234号民事判决书，判决锦澄公司偿还江阴农商行借款本息37070557.24元并支付自2016年12月21日起至实际给付之日止以本金3300万元为基数按年利率6.15%再上浮50%计算的逾期利息。锦澄公司支付江阴农商行垫付的本案诉讼费215000元。2015年12月30日，江阴农商行与江苏资产公司签订《债权转让合同》，将上述债权转让给江苏资产公司。2019年1××1月15日刊登资产转让暨债务催收联合公告。2020年2月14日，江苏资产公司与浙越公司签订协议，将上述债权转让给浙越公司。2020年3月10日刊登资产转让暨催收公告。另查明，澄房他证江阴字第**××9号对应的房屋所有权证号为××,澄房他证江阴字第**××0号对应的房屋所有权证号为××,澄房他证江阴字第**××1号对应的房屋所有权证号为××。2019年9月6日，本院作出（2019）苏0281破申21号民事裁定书，裁定受理交通银行股份有限公司无锡分行对锦澄公司的破产重整申请。同日，本院指定江苏法舟律师事务所为锦澄公司管理人。2019年1××1月8日，经锦澄公司管理人委托江苏恒泰土地房地产评估测绘有限公司对锦澄公司所有的位于江阴市××路××号××号××幢××房××室××区范围内的附属设施出具房地产估价结果报告。其中涉及本案争议的部分载明：1、评估报告1幢，老办公室，现改为宿舍楼，房产证**，原为三层，登记建筑面积1205.42平米，现加盖至四层，第四层无证部分实测建筑面积为388.83平米。2、评估报告6、7、8幢，车间，于2013年由原地重新翻建而成，无规划批建手续，实测建筑面积为14546.76平米，为单层钢结构房屋，6幢共二跨，跨距15米，保养良好。7幢车间跨距23.5米，单跨，8幢车间跨距19米，单跨，开间6米，檐高13.5米，重钢立柱，无墙，无门窗，砼地坪，20Ｔ行车梁，槽钢屋架，彩钢板屋面，保养完好。3、评估报告10幢，车间，于2013年由原地重新翻建而成，无规划批建手续，实测建筑面积为619.5平米，为单层钢结构房屋，钢立柱，高度8.3米，局部彩钢板围护，无门无窗，彩钢板屋顶，保养较好。评估报告10幢建筑面积619.5平米，快速变现单价728元／平米，快速变现总价45.08万元。评估报告6、7、8快速变现单价969元／平方米。2020年2月25日，锦澄公司管理人向江苏资产公司出具债权审查结论通知书，载明：江苏资产公司申报的受让江阴农商行对锦澄公司的债权本金67859247元、利息25524386.63元、诉讼费495600元，共计93879233.63元。申报债权性质为有财产担保债权。管理人经审查确认江苏资产公司受让江阴农商行部分的债权为93383633.63元，其中有财产担保债权16971035元，其余债权转为普通债权。此后，江苏资产公司向锦澄公司管理人提出债权审查异议认为：锦澄公司将房屋所有权证号××、房屋所有权证号为××、房屋所有权证号为××房产对原江阴农商行债权抵押担保，并办理了抵押登记，登记权利金额为3500万元，但在管理人提供的评估报告中，将上述抵押物中的部分房屋作为无证房产进行了评估，管理人对改建部分亦未计入优先受偿范围，未计入抵押物范围的面积共18001.77平米，评估价值1613.96万元，该部分应依法计入优先受偿范围。2020年3月13日，锦澄公司管理人向江苏资产公司出具债权复查通知书，主要内容为：江苏资产公司于2020年3月13日向锦澄公司管理人递交了债权审查异议申请书，管理人对异议进行了复核，现将复核后的审查结论通知如下：1、房屋所有权证号××项下房屋为保存建筑。2、房屋所有权证号××项下房屋情况：（1）1幢房屋，建筑面积2730.13平米，为保存建筑。（2）2、7、1××1幢房屋，证上载明建筑面积10688.68平米，已拆除10468.07平米，其中7、1××1幢房屋已全部拆除，2幢房屋原建筑面积220.61平米，现存建筑面积186.84平米；（3）3、4、8-10幢房屋，证上载明建筑面积674.88平米，其中现存3幢房屋和4幢房屋、8-10幢房屋已拆除，拆除建筑面积204.26平米；（4）5幢房屋，证上载明建筑面积682.43平米，已拆除；（5）6幢房屋，证上载明建筑面积295.65平米，为保存建筑。3、房屋所有权证号××项下房屋情况，该证下有3幢房屋，其中证上载明建筑面积1205.42平米的房屋为保存建筑，其余2幢证上载明建筑面积194.91平米和40.41平米的房屋已拆除。4、土地上的建筑物情况，经管理人向江阴市资规局和江阴市住建局查询，该土地上的无证建筑物，均未办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。复查结论，锦澄公司抵押给江阴农商行的房产中涉及拆除房屋面积1××1623.85平米。根据物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。对于该土地上的其他无证建筑物，因均未办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，不属于法律规定的“合法建造的事实行为”，无法取得该类房产的物权，且至今锦澄公司对该房产也未办理房产权利证书或者补办登记手续。故对该房产不予认定享有抵押权。审理中，江苏恒泰土地房地产评估测绘有限公司评估师俞燕玮出庭作证，其得出鉴定结论的主要依据是房屋产权证的记载、现场勘验及锦澄公司留守人员的陈述。再查明，2019年12月24日，锦澄公司管理人、江阴市荣达经贸有限公司（以下简称荣达公司）管理人发布锦澄公司及荣达公司重整投资人资格竞买公告，起拍价根据锦澄公司单项资产评估价13734.23万元和荣达公司单项资产评估价4340.24万元先单项合并，再增加25.53万元费用后取整为1.81亿元，竞买成交后，锦澄公司和荣达公司按照各自的单项资产评估价所占竞买成交价的比例获得相应比例的偿债资金。2020年1月24日，以起拍价1.81亿元成交。本案争议焦点为：1、房产证××项下的第5幢是否已拆除重建，浙越公司是否享有抵押权；2、房产证××项下的第7、1××1幢是否已拆除重建，其中（1）对应的评估报告第6、7幢如何认定，（2）对应的评估报告8幢如何认定，浙越公司是否享有抵押权；3、房产证××项下加盖的388.83平米浙越公司是否享有抵押权。关于争议焦点一，本院于2020年1××1月20日组织双方至锦澄公司案涉厂房现场勘验，锦澄公司行政副总刘叶在勘验时陈述房产证××项下的第5幢未拆过，浙越公司、锦澄公司一致认可房产证××项下的第5幢未拆除。2021年1月25日本院组织双方质证时，双方再次确认该幢厂房未拆除，且双方一致确认未拆除面积为619.5平米。2021年2月23日本案庭审时，锦澄公司又提出该幢厂房也已拆除重建，理由为1、房产证××项下的第5幢登记为2层钢结构，建造年限是2000年，登记面积为682.43平米，但根据现场勘验及评估报告，现该处的评估报告10幢为1层钢结构，实测建筑年代为2013年，面积为619.5平米。2、根据庭前管理人至现场再次勘验，现场还有2层拆除的残余痕迹。3、房产证××项下的第5幢平面图为长方形，而评估报告的10幢为不规则图形。浙越公司认为现场勘验时锦澄公司副总刘叶及锦澄公司均认可评估报告10幢没有拆除，且现场勘验也可以确认主体结构仍存在，不能因修缮、有拆除痕迹或细微区别就否认原产权。2021年2月25日，本院再次向刘叶调查，询问为何房产证××项下的第5幢登记为2层，而目前现状是1层。刘叶表示她后来向原炼钢车间分管厂长了解到的情况是，沿路边加宽部分的柱子是拆了重新立的，评估报告10幢和8幢共用的立柱没有拆，砌在上面的砖墙拆掉了，两层中间的夹层拆了，顶上的横梁没有拆，仅是车间加宽部分往外接了一段，顶上的彩钢板换了。另查明，根据本院现场勘验及评估报告平面图显示10幢厂房仅部分区域稍宽。2005年的房屋平面图和房屋建筑面积计算表显示该部分厂房虽登记为2层，但实际层数仅少部分区域是2层，大部分区域为1层。关于争议焦点二，第1小点，根据房产证××房屋平面图显示，房产证7、1××1幢为不规则图形，7幢宽度为36米，1××1幢宽度为36.55米，7幢建成年份为2000年，1××1幢建成年份为1992年。房产证7、1××1幢对应评估报告6、7、8幢，现3幢厂房为等长的联排式平面，宽度分别为29.8米、23.5米、19米。经现场勘验评估报告6、7幢的立柱及屋顶成新度均较高，屋顶结构目测为一体建成。锦澄公司2012年的影像图显示评估报告6、7幢处的原厂房成新度呈块状布局，新旧度不一，而2014年的影像图显示评估报告6、7幢厂房成新度较均匀。第2小点，2020年1××1月20日本院组织现场勘验时，刘叶陈述评估报告8幢没有拆，只是在原来的基础上头尾加长了一部分，浙越公司、锦澄公司一致确认评估报告8幢没有拆，只是在原来的基础上两头进行了加长。2021年1月25日，本院组织双方质证时，锦澄公司提出评估报告8幢房产证上厂房的立柱没有拆，在两头新建了立柱，拆除了房产证上屋面，重新建了评估报告8幢的屋面，由于该房屋的特性，屋面是房子最主要部分，价值也是占房子比例大头，故应认定原房产已灭失。浙越公司认为评估报告修缮的主体也是锦澄公司，不能依据价值的大小来区分物权的灭失，同一主体对自有房产进行修缮，不管增加多少价值均不会引起物权灭失。2021年2月23日，本案庭审时，锦澄公司向本院提交了锦澄公司与江阴市隆澄钢结构彩瓦有限公司（以下简称隆澄公司）签订的工程承包合同，隆澄公司出具的炼钢车间工程决算单，付款凭证，锦澄公司陈述炼钢车间指的就是评估报告的8号车间，工程范围包括屋面的拆除、气窗拆旧，安装屋面板、脊瓦，西墙拆旧及安装等。炼钢车间工程汇总单显示工程总价512719.1元。浙越公司质证意见为对证据的真实性无法确认，关联性不认可，即使屋顶和墙面进行翻新也属于修缮和装修范畴，不属于重建。另查明，从2012年、2014年、2018年的影像图显示评估报告8幢处的厂房未有明显变化。根据2005年的房屋平面图和房屋建筑面积计算表推算，评估报告8幢覆盖的该区域有证厂房长度为123.25米，宽度为17.75米，面积为2187.69平米，该区域位于房产证××项下7幢。关于争议焦点三，浙越公司认为房产证××上加盖的第四层，建筑面积为388.83平米是基于添附，该幢房屋抵押的效力应及于加盖房产。锦澄公司认为加盖部分是违法建筑，没有批建手续，属于违法违章建筑，浙越公司无权主张优先受偿权。以上事实，有债权转让协议书、民事判决书、民事裁定书、房地产估价结果报告、房屋平面图、建筑面积计算表等证据及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。本案中，江阴农商行将案涉债权转让给江苏资产公司，此后，江苏资产公司又将案涉债权转让给浙越公司，符合法律规定，本院予以确认。浙越公司受让上述债权后锦澄公司在原保证担保的范围内继续承担保证责任。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案争议的焦点在于如争议部分属拆除重建，则因拆除房屋的事实行为而导致物权消灭，抵押权也随之消灭，重建房屋如有合法的建设手续则取得新的产权，如无建设手续则可能被认定为违法违章建筑，无论何种情形此前的抵押权将不会再及于新建房屋，浙越公司主张优先受偿将不会得到支持。如争议部分仅仅是修缮，则建筑物并未灭失，物权并未消灭，相应的抵押权亦未消灭，浙越公司主张优先受偿，应予支持。下面进行具体分析：关于争议焦点一，本院认为房产证××项下的第5幢不属于拆除重建，理由为：1、锦澄公司在本院组织现场勘验及其后质证时两次确认房产证××项下的第5幢未拆过。2、根据2005年的房屋平面图和房屋建筑面积计算表显示该幢厂房虽登记为2层，但实际仅少部分区域为2层，大部分区域为1层。3、根据锦澄公司行政副总刘叶陈述，该幢厂房仅是将砖墙和夹层进行了拆除，屋顶更换了彩钢板，沿路侧进行了加宽，同时根据评估报告平面图显示该幢厂房即使加宽也仅是少部分区域稍作加宽，可见除少部分加宽处，该幢厂房的主体立柱和横梁并未变动，因此，即使按刘叶的陈述也仅能认定为修缮，并非整体拆除重建。现浙越公司按少于该幢房产证登记面积的平方数主张优先受偿权，应属合理，本院予以支持。该部分优先债权金额为45.08万元。关于争议焦点二，第1小点，本院认为，评估报告6、7幢应为拆除重建，理由为：1、房产证××房屋平面图显示，房产证7、1××1幢为不规则图形。房产证7、1××1幢对应评估报告6、7、8幢，现3幢厂房为等长的联排式平面。根据房产证平面图和评估报告平面图宽度分析，评估报告7幢明显骑跨了房产证7幢和1××1幢，主体结构应做了明显变动。2、根据现场勘验及2012年和2014年的影像图比对，评估报告6、7幢处的厂房在2012年时成新度成块状布局，新旧不一，但2014年的影像图显示该评估报告6、7幢厂房的成新度较均匀，从内部现场看，无论是立柱还是横梁、屋面成新度均较高，屋顶结构目测为一体建成。该现状也进一步印证了评估报告6、7幢是将原处厂房拆除后进行了整体重建。3、房产证××中7幢建成年份为2000年，1××1幢建成年份为1992年，现有建筑成新度明显不是该年代所建。综上，从上述特征分析结合评估报告所载，该处厂房应为拆除重建。第2小点，本院认为，评估报告8幢应为在原厂房基础上进行了加长，理由为：1、锦澄公司在本院组织现场勘验时确认评估报告8幢没有拆，只是在原来的基础上两头进行了加长，浙越公司认可是扩建，原产权面积应计算优先权。2、2021年1月25日，本院组织双方质证时，锦澄公司提出评估报告8幢对应的房产证上厂房的立柱没有拆，在两头新建了立柱，拆除了房产证上屋面，重新建了评估报告8幢的屋面，据此，认为8幢为拆除重建。但在此后的庭审中，锦澄公司提供的证据不足以证明评估报告8幢处覆盖的有证厂房主体架构进行了拆除重建，仅能证明进行过修缮。3、从2012年、2014年、2018年的影像图看评估报告8幢处的厂房也未有明显变化。综上，评估报告8幢中覆盖的有证房产不属于拆除重建，浙越公司对有证部分享有优先受偿权。关于该部分的面积计算，根据2005年的房屋平面图和建筑面积计算表计算应为面积为2187.69平米，该部分快速变现单价为969元／平米，故优先债权金额为21××19871.61元。关于争议焦点三，本院认为，根据担保法司法解释规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。争议焦点三加盖部分即未取得房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，属违法违章建筑，现浙越公司主张该加盖部分属添附，抵押效力应及予该部分的主张，不应得到支持。综上，浙越公司对锦澄公司名下房产证××项下的第5幢拍卖款享有优先受偿金额450800元，房产证××项下的第7幢拍卖款享有优先受偿金额21××19871.61元。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百七十条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条之规定，判决如下：一、确认浙越资产管理有限公司对江阴锦澄钢铁有限公司享有的2570671.61元债权具有优先受偿的权利。二、驳回浙越资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1××18638元（浙越资产管理有限公司已预交），由浙越资产管理有限公司负担99742元、江阴锦澄钢铁有限公司负担18896元。原告浙越资产管理有限公司预交案件受理费中的剩余部分元由本院退回，被告江阴锦澄钢铁有限公司应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳（户名：江阴市财政局非税收入专户；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部；开户账号0166********）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 郑 清人民陪审员 马 健人民陪审员 尤一青二〇二一年三月二日书 记 员 薛 皎附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。2.《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3.《中华人民共和国担保法》第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。3.《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。