广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2007）云法民二初字第418号原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市东风中路509号。负责人：吴建杭，行长。原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：廖锐浩，行长。两原告的共同委托代理人：叶则节、胡玲，中国建设银行股份有限公司广州白云支行职员。被告：李国芳，男，汉族，1972年5月9日出生，身份证住址广东鹤山县。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。法定代表人：陈中兴。原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告李国芳、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人叶则节到庭参加了诉讼；两被告因下落不明，经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行诉称：原告与被告李国芳于2002年2月27日签订了《楼宇按揭合同》，合同约定，被告李国芳向原告借款人民币52万元，按月归还贷款本息，月利率直接执行中国人民银行有关规定。根据上述合同第24条1款约定“甲方（借款人）任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方（银行）可采取相应的方式实现全部债权”；合同第24条第3款约定：“甲方未能期还本付息的，应按中国人民银行的规定向甲方支付逾期贷款利息，并且每逾期一次，应向乙方支付违约金100元”。合同签订后，被告李国芳将借款所购的国龙大厦房产抵押给原告，并在房地产管理部门办理了抵押登记手续。同时，原告与被告国龙公司签订了《楼宇按揭合作协议》，该协议约定，被告国龙公司对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告李国芳未能按期履行还款义务，被告国龙公司也未履行担保义务。现原告要求：1、解除原告与被告李国芳签订的《楼宇按揭合同》；2、被告李国芳立即向原告偿还贷款本金、利息及违约金共计448744.54元，其中本金440178.67元、利息8165.87元（利息暂计至2007年4月24日止，之后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、违约金400元；3、原告对抵押的房产享有优先受偿权；4、被告国龙公司对被告李国芳的上述债务承担连带保证责任；5、本案原告实现债权的费用由两被告承担。被告李国芳辩称：无答辩。被告国龙公司辩称：无答辩。经审理查明：1998年12月1日，原告中国建设银行广州市分行（乙方）与被告国龙公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于越秀区××院内××路的经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；乙方承诺甲方的保证责任总额不超出最高按揭贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；最高按揭贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《楼宇按揭合同》生效后，至最后一份《楼宇按揭合同》签订生效止，该期间所有《楼宇按揭合同》项下各份按揭贷款余额累计之和；甲方保证责任的范围包括：1、按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《楼宇按揭合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方，有关转让费用甲方缴付后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；甲方承诺：1、甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于本协议所指按揭楼宇的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，并确认乙方对甲方使用购房人员作为购房款支付的借款享有监控的权利；2、甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款；3、甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确认的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；4、甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；5、甲方对因违反上款项规定如烂尾、楼盘缩水、货不对板等原因而导致购房人未履行《楼宇按揭合同》项下还本付息义务时，承担连带清偿责任；本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方就是否延长合作期限可另行协商，但合作期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中的有关义务所承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任条款均不受合作期限限制，继续有效；本协议经甲、乙双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效。1998年12月8日，双方在广东省公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。另查，中国建设银行广东省分行与广州市分行于1999年合并，合并后的名称为“中国建设银行广东省分行”。合并前中国建设银行广东省分行与广州市分行的债权债务由合并后的中国建设银行广东省分行承受。2002年2月27日，中国建设银行广东省分行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告李国芳（甲方、借款人、抵押人、购房人）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字××号的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦，地址为环市中路南侧国龙大厦裕兴幢自然层11层F号房的房产（成交价为870210元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款52万元，借款期限为20年，预计从2002年2月起至2022年2月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.2‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期；五、甲、乙双方约定采用按月平均归还借款本金、借款利息逐月结算还清的供款方式；甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币3444元；甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1、以所购房产向乙方抵押；2、发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金；本合同经甲、乙双方签署并经公证部门公证，自办妥抵押房产的保险及抵押登记手续之日起始得生效，在甲方还清全部借款本息，办妥抵押房产涂销手续后失效；本合同立约双方为：甲方李国芳，乙方中国建设银行广东省分行，乙方之经办银行为中国建设银行广州市白云支行。2002年3月5日，经办银行中国建设银行广州市白云支行与被告李国芳就涉案房产、即位于越秀区××院内××地段国龙大厦东××房到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市白云支行。2002年3月4日，经办银行中国建设银行广州市白云支行依约向被告李国芳指定的账号内划入52万元，并确定贷款期限自2002年3月4日至2022年3月4日止。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司现名，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。另查，广州市越秀区人民法院于2010年5月19日作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还；案发后，经公安机关侦查发现，国龙公司骗取实际购房人财物，数额特别巨大，其行为均已构成合同诈骗罪，遂该法院判决国龙公司等构成合同诈骗罪，判处该司罚金2000万元。该法院还将其认定为虚假贷款、购房的相关名义购房人、实际购房人以及122套房屋、车位（不含本案涉案房产）的坐落等在判决书后详细列表。上述刑事判决书已经生效。2010年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局依据该生效刑事判决书对判决附表中的房产、车位的抵押备案登记进行了涂销，本案涉案房产不在涂销之列。再查，被告李国芳至今仍拖欠借款本金440178.67元、相应利息（暂计至2007年4月24日止为8165.87元）、违约金400元。以上事实，有楼宇按揭合同、楼宇按揭合作协议、借据、贷款对账单、刑事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告李国芳所签订的《楼宇按揭合同》，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，且亦无证据证实双方在签订合同时的意思表示不真实。虽被告国龙公司曾借名义借款人之手以签订虚假购房合同、虚假抵押合同的行为套取银行贷款，并被生效刑事判决认定为合同诈骗，名义借款人与银行所签订的借款合同亦被定性为属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同，但生效的刑事判决并未将本案的《楼宇按揭合同》确定在无效合同之列，且根据现有证据也不能证明该合同无效，因此涉案合同应认定为合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。故被告李国芳向原告借款520000元用于按揭购房的事实，本院予以确认。同时，被告国龙公司为被告李国芳的涉案借款提供连带责任保证的事实，有《楼宇按揭合作协议》证实，对此本院亦予以确认。合同签订后，中国建设银行广州市东环支行已经向被告李国芳发放了贷款520000元，故原告已经履行了放款义务，被告李国芳应当依约按期偿还贷款本息。但被告李国芳至今仍拖欠借款本金440178.67元及相应利息（暂计至2007年4月24日止为8165.87元）、违约金400元未付，其行为已构成违约，故现原告要求解除其与被告李国芳签订的按揭合同，并偿还借款本息及逾期还款违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告李国芳将其所购买的涉案房产设定了抵押担保，抵押权人为中国建设银行广州市白云支行，故现原告对该抵押物主张优先受偿权，并无不当，本院予以支持。由于被告国龙公司为被告李国芳的借款提供连带责任保证，故其应对被告李国芳的上述债务承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告李国芳追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案虽同时存在债务人自己提供的物的担保及保证人国龙公司提供的保证担保两种担保方式，但根据原告与被告所签订的楼宇按揭合同的约定，国龙公司的保证担保系与物的担保同时存在，保证人在完全承担保证责任后还可取得对抵押物的处分权，根据该约定的意思表示，当事人对物的担保的实现顺序并非必然的先于保证人的保证担保实现，在该情形下债权人可选择其实现担保物权的方式。现原告要求对抵押物主张优先受偿权，并同时要求被告国龙公司承担保证责任，并无不当，本院予以支持。两被告因下落不明，经本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条，《中人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告李国芳于2002年2月27日签订的《楼宇按揭合同》；二、于本判决生效之日起三日内，被告李国芳向原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付借款本金440178.67元、违约金400元及利息（截至2007年4月24日止，利息为8165.87元；自2007年4月25日起，利息以440178.67元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至本金还清之日止）；三、原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对处分抵押物广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁11F房所得价款享有优先受偿权；四、被告广州市国龙房地产开发有限公司对上述判决第二项承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告李国芳追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8331元，由被告李国芳、广州市国龙房地产开发有限公司负担。上述费用原告已预交，由被告在履行判决时直接向原告给付。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 亮人民陪审员  钟钜仪人民陪审员  杨伟煌二〇一六年十二月十二日书 记 员  李超梅