上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初31199号原告：石一红，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。被告：爱茉莉太平洋贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：SHIMSANGBAE，执行董事。委托诉讼代理人：李冰磊，男。委托诉讼代理人：赵菁，女。原告石一红与被告爱茉莉太平洋贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方方，被告委托诉讼代理人李冰磊、赵菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石一红向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期付款违约金13,200元(人民币，下同)。事实与理由：原、被告以及案外人上海A实业投资有限公司(以下简称A公司)于2016年5月24日签订一份补充协议，约定，由A公司与被告签订的关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的租赁合同，A公司作为出租方的权利转让给原告，被告自2016年6月25日起应向原告支付租金。然而，被告一直未履行向原告支付2016年7月、8月的租金之义务。该两个月租金直至2016年8月23日支付原告。按照A公司与被告签订的租赁合同以及三方签订的补充协议，承租方逾期支付租金，每逾期一日应当支付月租金1%的违约金。被告拖欠支付租金达88日，应当按月租金的88%偿付违约金，故现向法院提起诉讼。被告爱茉莉太平洋贸易有限公司辩称：按合同约定，被告支付租金的条件是收到原告开具的发票。2016年6月的租金由案外人玉乾公司直接支付给了原告。被告于2016年7月13日、8月19日分别支付了7月、8月的租金，原告却未向被告交付租金发票。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月19日，A公司作为出租方(合同甲方)，被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期自2015年8月25日至2016年8月24日；月租金为15,000元；乙方应每月支付一次租金，第一次租金在本合同签订后5日内向甲方支付，自第二次起在该次计租日期开始前5日内向甲方支付租金。甲方应在乙方付款前向乙方交付对应金额的正规有效发票，否则乙方有权拒付租金直至收到发票且不构成违约。乙方无故逾期支付租金的，则每逾期一日向甲方支付相当于月租金1%的违约金。甲方交付该房屋后，乙方应向甲方支付租赁保证金30,000元。此后，甲、乙方双方按约履行上述合同。2016年3月30日，原告石一红与房屋产权人上海B置业有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，原告石一红向该公司购买上述房屋的产权。2016年5月11日，上海市闵行区房地产登记处核准了原告及上海B置业有限公司的产权过户申请，将上述房屋产权转移登记至原告名下。2016年5月，A公司作为甲方、原告石一红作为乙方、被告爱茉莉太平洋贸易有限公司作为丙方，三方签订一份《补充协议》，约定，甲、丙双方于2015年11月19日签订了XX路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁合同，约定由甲方向丙方出租该房屋，租期自2015年8月25日至2016年8月24日，月租金15,000元，保证金32,000元。由于产权人已将该房屋转让给乙方，(甲方)自2016年5月24日起不能继续履行该合同，现三方达成如下协议：1、甲方将其在合同中未履行的权利义务概括转让予乙方，丙方同意甲方转让行为。2、甲方已收到丙方自2016年4月25日至2016年6月24日的租金，甲方已开具自2016年4月25日至2016年5月23日的租金14,500元发票给丙方。自2016年6月25日起的租金由丙方直接支付给乙方。本协议签订后，除自2016年5月24日至2016年6月24日的租金15,500元及房屋租赁保证金32,000元由甲方退还给乙方外，有关合同履行的所有甲方义务和权利均由乙方全部承担和享有；在合同履行过程中所产生的所有债权债务关系由乙方全部享有和承担，丙方不得向甲方主张任何权利。乙方在收到租金和保证金后，开具正式的房屋租赁发票和收据给丙方，水电煤等费用也由乙丙双方自行结算。该补充协议注明了原告石一红的收取租金的北京银行华山路支行、尾号为7031的账户。此后，A公司将2016年5月24日至6月24日的租金及租赁保证金转付给了原告。2016年7月13日、8月19日，被告的外籍员工KIMSANGHO通过交通银行网银转账方式向原告(收款账户为交通银行尾号为XX)支付两笔各15,000元的资金，其中8月19日的转账的摘要中注明为“房租”。原告表示此两笔钱款被告员工代被告向原告缴纳的保证金。在被告于2016年8月24日支付了租金后，原告将该3万元保证金退还给了被告的员工。2016年8月24日，被告又向原告的北京银行华山路支行尾号为XX的账户汇款45,500元。租赁合同到期后，被告向原告返还了房屋。现原告以诉称理由诉至本院。在2017年4月12日的庭审中，原告当庭将2016年6月、7月、8月三个月的租金发票交付给了被告。上述事实，由原告提供的A公司与被告签订的租赁合同、涉案房屋产权证、原被告以及A公司签订的补充协议、原告的北京银行华山路支行尾号为XX账户明细，被告提供的KIMSANGHO的交通银行网银转账凭证，以及双方当事人陈述所证实。本院认为：本案争议焦点在于，被告向原告支付租金是否存在付款条件。按被告与原出租方玉乾公司签订的租赁合同约定，被告作为承租方在支付租金前，出租方必须先行将租金发票提供给被告，否则被告有权拒付到期租金，即出租方开具并提供发票，承租方再按发票付款。而在原、被告以及A公司签订的补充协议的第2条中约定“乙方在收到租金和保证金后，开具正式的房屋租赁发票和收据给丙方，水电煤等费用也由乙丙双方自行结算”。如单从此句话的文意理解，乙方即原告在收到租金和保证金后，再行开具发票，即此约定变更了原租赁合同关于先开发票再付款的约定。但该句文字是包含在补充协议第2条的整个条款中，并非单列关于支付租金条件的约定。第2条条款首先明确，甲方玉乾公司已收到被告2016年5月24日至2016年6月24日的租金15,500元，以及租赁保证金32,000元，且2016年5月24日至6月24日的租金发票尚未向被告开具；该月的租金15,500元及保证金32,000元由甲方A公司退还给乙方石一红；乙方在收到租金和保证金后，开具正式的房屋租赁发票和收据丙方。综合分析该条款的整个条款可以认定，“乙方收到租金和保证金后，开具正式的房屋租赁发票和收据给丙方”是指乙方即原告收到了A公司转付的2016年5月24日至6月24日的租金15,500元及房屋租赁保证金后，应向丙方即被告开具相应的发票和租赁保证金收据。该条款并未改变租赁合同中关于租金的支付条件。租赁合同中关于“先开票、后付款”约定依然有效，原、被告应当按租赁合同中约定的付款条件履行各自义务，即原告先行向被告提供发票，被告收到发票后支付租金。现原告表示补充协议对于租金支付条件作了变更的意见，本院不予采纳。由于原告直至2017年4月12日方才向被告提供2016年6月、7月、8月的租金发票，而被告在租赁合同到期前已向原告支付了合同期内的租金，原告现以被告逾期支付租金为由要求被告偿付逾期付款违约金的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条。综上，依照上述法律规定，判决如下：驳回原告石一红的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币65元，由原告石一红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年五月十二日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。