上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2932号原告：上海车墩资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金春霞，总经理。委托诉讼代理人：尤双，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：王学斌，上海至真律师事务所律师。被告：上海大者实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：单海珍，总经理。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海市志君律师事务所律师。原告上海车墩资产经营有限公司与被告上海大者实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序于2021年4月19日公开开庭进行审理。嗣后，因本案属于事实不宜查明，但法律适用明确的案件，故本案转为普通程序，由审判员独任审理，并于2021年5月24日再次开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王学斌、被告的委托诉讼代理人何煦到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人尤双到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2020年11月1日至2020年12月31日的租金208,333元；2.请求判令被告支付2020年1月-12月的物业管理费24,276元。事实和理由：2016年9月12日，原告与被告签订了一份集体资产房屋租赁合同，约定原告将位于松江区车墩镇影维路XXX弄XXX-XXX号门面房(房屋结构为3层，共计面积2,023平方米)租赁给被告使用，租赁期限为6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止，租金支付方式为先付后用，每年支付一次。合同签订后，原告将合同所涉的房屋交付被告使用，被告亦正常支付租金至2020年10月底，然拒绝支付2020年11月和12月的租金及物业费，故涉诉。原告认为，原告与被告之间的租赁合同是双方的真实意思表示，双方皆应严格遵守合同的约定，现被告拒绝支付租金及物业费的行为已经侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：请求法院驳回原告诉请。本案系争的租金系疫情期间(2020年2月、3月)需减免的租金，根据市政府的相关政策减免的租金，故被告在2020年6月份缴纳租金的时候就予以扣除，故不存在拖欠租金的情况。物业费请求法院驳回，原告不符合收取物业费的资格，本案房屋没有享受客观上的物业管理，综上请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海市松江区车墩镇影维路XXX弄XXX-XXX号房屋的权利人为原告。2016年9月12日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《集体资产房屋租赁合同》一份，合同第一条出租房屋基本情况约定，甲方出租给乙方位于车墩镇影维路XXX弄XXX-XXX号门面房(以下简称涉案房屋)，建筑面积2,023平方米。其中底层面积：678.4平方米，二层面积：678.4平方米，三层面积：666.2平方米(含楼梯面积)。第二条租赁期限、用途约定，租赁期陆年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止；租赁期满，乙方如需继续承租的，应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求。如果续租条件满足，在同等条件下，甲方可优先考虑；乙方向甲方承诺，该房屋作为经营一线品牌专卖店及连锁店、超市、餐饮、小吃使用。第三条租金、支付方式和限期约定，(一)甲乙双方约定，该房屋底层租金为每平方米2.5元/天，二层租金为每平方米1.5元/天，三层租金为每平方米0.92元/天，前三年年租金为(人民币)1,214,400元，(大写：壹佰贰拾壹万肆仟肆佰元整)，后三年年租金1,250,000元，(大写：壹佰贰拾伍万元整)，租金采用先付后用的原则，每年支付一次。乙方已支付租房押金壹拾伍万元整，已在签约时全部次性付清……(四)租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理(按每平方1元/月价格)等费用由乙方承担……第八条双方的权利义务约定，(一)租赁期间，甲方应该承担正常的房屋及其附属设施的维修、养护责任。甲方有权定期检查该房屋的使用情况……合同另对其他事宜进行了约定。2020年6月18日，被告向原告支付下半年租金41,667元。审理中，双方另达成以下一致意见：1.原、被告对于涉案房屋的租金及物业费计算的金额并无异议；2.被告在2020年之前均按时交纳对应的物业费；3.原告收到了被告支付的2020年度租金共计10个月，有2个月租金尚未支付。庭审中，被告为证明其有权享受减免2020年2月、3月租金，向本院提交了：1.《松江区关于全力防控疫情支持G60科创走廊企业发展的若干政策措施》及《关于本区国有企业和城镇集团企业减免中小企业房屋租金的实施细则》；2.原告的工商信息一份。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为该文件只是一个规范性文件，不能作为本案裁判的依据。原告为证明被告不属于可以免除租金的范围，向本院提交了《车墩镇新冠肺炎疫情防控租金减免实施细则》，被告对上述证据的真实性认为由法院依法认定，但认为其实施细则与上级文件有冲突，应当适用上级文件。此外，被告另向本院表示，涉诉房屋系由被告进行转租，被告并未对次承租人减免相关费用，但承诺若被告无需向原告支付2020年2月、3月租金的，被告会对次承租人已经缴纳的费用进行退还。以上事实有《集体资产房屋租赁合同》、上海市房地产权证、政策文件、银行流水及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《集体资产房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。对于被告是否有权免除2个月租金。本院认为，政府出台企业租金减免的相关政策系政府基于支持企业共渡难关而出台的扶持政策，该政策意在减少企业因受疫情影响而受到的损失。本案中，被告作为承租人，将涉案房屋转租给他人，次承租人在此期间向被告缴纳了相关的租赁费用，而被告却未对次承租人有减免费用，被告并未在疫情中受到损失，故本院对于被告要求减免2020年2月、3月租金的费用不予支持。对于物业服务费用，合同中对于物业管理费由被告承担已经有了明确规定，且被告在此之前亦按约支付物业管理费，现被告不同意支付物业管理费的理由缺乏事实及法律依据，本院不予认可。综上所述，原告依据合同约定要求被告支付未付租金以及物业管理费，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告上海大者实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司2020年11月1日至2020年12月31日的租金208,333元；二、被告上海大者实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司自2020年1月至2020年12的物业管理费24,276元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,789元，由被告上海大者实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马钦书记员  胡谦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。