山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初695号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市历下区，统一社会信用代码51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营，邢文杰，均系山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：李延喜，男，1955年9月12日出生，汉族，济南市历城第三中学退休职工，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告李延喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立为诉前调案件，因等待其他案件裁判结果，于2021年1月18日立为诉讼案件。本院依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告天主教会的法定代表人张宪旺及其委托诉讼代理人曹立营、邢文杰，被告李延喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令李延喜立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院X号楼（原洪家楼17号院西楼X单元XXX室房屋）；2.判令李延喜向天主教会支付所欠的房屋租金及利息（房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元）；3.案件受理费用由李延喜承担。天主教会当庭变更第1、2项诉讼请求为：1.判令李延喜履行1997年天主教会与张志诚签订的《购住房权协议》；2.判令李延喜向天主教会支付所欠的房屋租金22748.16元及利息（房屋租金以59.24平方米为基数，以8元每平方米每月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效之日止，租金暂计算至2020年12月31日，计22748.16元）。事实与理由：天主教会与张志诚于2010年1月1日签订了位于济南市历城区学府路17号院X号楼（原洪家楼17号院西楼X单元XXX室）房屋租金契约，约定月租金为47.2元。张志诚去世后，张志诚的儿子李延喜在涉案房屋内居住，2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积为59.24平方米。因涉案房屋维护管理成本不断增加，天主教会收取的房屋租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向李延喜发出增加房屋租金的通知，要求李延喜自2017年1月1日起与天主教会重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向天主教会支付房租，李延喜拒不与天主教会签订新的房屋租赁合同。 李延喜辩称，房屋按照租赁是不合理的，买房时是李延喜与教会负责人李少华亲自定的，原来说的是卖房子，李延喜问有没有什么条件，李少华说没有，每平方600元，交钱后房子就是李延喜的了，随后到房管局办理房产证，其他理由在反诉状中也陈述了。当时每平方600元，按当时房价及工资标准来说，产权的价格不应当定为租赁关系，住建部已经发了一个文件，1998年前全国平均房价为200元到1000元，到2019年全国平均房价上涨到1万左右，上涨了30至40倍，李延喜的工资当时是200元左右，到2015年退休已经涨到8300元左右，工资上涨及房价上涨倍数是持平的。1997年购住房权协议卖的不管是产权、购房权还是租赁资格，李延喜已经花钱买了房子，按照工资标准和房屋上涨标准是公平公正的。既然卖给李延喜了，应该就是买卖关系，不是租赁关系，更不应该有上涨租金等问题。天主教会提到所交租金不够房屋维修费，说明房屋维修费是以租金的名义收的，天主教会可以不给李延喜维修房屋，李延喜自己维修，还应当退还房屋维修费。 本院经审理认定事实如下： 天主教会（甲方）与张志成（乙方）签订《购住房权协议》，主要内容为以下四项：一、乙方愿以每平方米600元的价格购买济南市历城区学府路17号院X号楼(原洪家楼17号院西楼)X单元XXX号（协议错写房号为XXX号）即涉案房屋壹套。二、甲方收款后即付房屋钥匙，签订正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证。三、乙方今后如与其他人互换房屋使用权时，须事先征得甲方同意后，甲方与新承租人另行签订住房契约，原契约同时作废。四、如乙方退房或与其他人互换住房权，甲方均不退回购住房权所交款项，也不收取换房住户款项。该协议为天主教会提交的复印件，未载明签订时间。 1997年2月3日，张志成向天主教会支付25740元，天主教会为张志成开具收款收据，收据上写明交款事由为“收洪楼17号楼宿舍楼二层”。 天主教会提交其与张志成1997年2月签订的《房屋租赁协议》复印件一份，证明双方根据《购住房权协议》签订租赁协议，张志成租赁天主教会房屋(协议错写房号为XXX号)，租赁期自1997年2月1日至2000年2月1日，每平方米使用面积每月按1.1元计算，合计每月租金47.2元。李延喜对此不予认可。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。 天主教会提交其于2010年1月1日与张志诚签订的租赁契约，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金47.2元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”李延喜对此不予认可。 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。 2016年11月4日，天主教会向张志诚在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。 2017年8月11日，天主教会在张志成所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，张志成如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，张志成应及时腾房。 因天主教会单方提高房屋租金，收款收据（交款人处为张志诚）显示，交纳租金至2016年12月31日。2017年1月1日后的租金未交纳。 在本院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。 另，张志诚系李延喜母亲，于2015年9月1日去世。天主教会、李延喜所举证据中，出现“张志诚”、“张志盛”、“张志成”系同一人，即张志诚。张志诚去世后，涉案房屋由李延喜居住使用。 在本院审理的（2020）鲁0112民初1252号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院6号楼3单元401室的房屋价值申请评估。2020年8月10日，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出鲁贵估字【2020】596号评估报告，报告载明涉案房屋于价值时点2020年7月10日的市场价值为53.82万元。该案中，天主教会要求汪桂兰腾退房屋，汪桂兰同意，故本院判决汪桂兰腾退房屋，天主教会支付汪桂兰房屋价值2/3的损失，即358800元。李延喜本案诉讼中陈述，并提起反诉称，自己房屋与汪桂兰同在一个单元且面积相同，可参照汪桂兰的房屋价值，要求天主教会返还购房款及赔偿损失，但其并未要求解除租赁关系，也未交纳反诉费。 本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。 天主教会提交的其与张志成1997年2月签订的《房屋租赁协议》、2010年1月1日与张志诚签订的租赁契约，李延喜虽不认可，但未申请鉴定，结合本院此前受理的与本案类似的多起已判决并生效案件，本院确认为有效证据，并作如下确认：涉案房屋系1997年张志诚按42.9平方米，每平方米600元购买，但后经实际测量，建筑面积为59.24平方米，当时购买总价为25740元，每平方米应为435元。张志诚购买的并非房屋所有权，而是购买的“住房权”，此价格在当时低于购买房屋所有权的市场价格。双方既签有《购住房权协议》，又签有《房屋租赁协议》、租赁契约，涉案房屋已交纳租金至2016年12月31日，故双方的关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，但不是一般的房屋租赁，而是特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史特殊性。李延喜主张与天主教会的关系为买卖关系非租赁关系并不成立。 经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与张志诚的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取张志诚涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月左右，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。李延喜母亲张志诚去世后，涉案房屋由李延喜居住使用，应由李延喜交纳租金。李延喜未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而引发，并非李延喜无故拒交租金，故天主教会要求李延喜支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，本院不予支持。 天主教会要求李延喜履行1997年其与张志诚签订的《购住房权协议》，该协议共四条内容，其中第一、二条的交款、交钥匙已履行完毕，不存在再次履行问题。第三、四条房屋使用权互换并未发生，天主教会不同意退房，不存在适用前提。关于协议第二条中的“签订正式的租赁协议”，天主教会与张志诚的租赁关系，基于《购住房权协议》产生，双方于1997年、2010年分别签订《房屋租赁协议》、租赁契约，本次诉讼，已突破上述签订协议、契约的约定租金数额。如天主教会认为还需要重新签订协议，则需要双方达成合意，法院不能强制。因此，《购住房权协议》可作为有效证据，作为定案依据，但天主教会要求“判令李延喜履行1997年天主教会与张志诚签订的《购住房权协议》”不能予以支持。 同案同判是人民法院审理案件统一裁判标准的要求，与本案涉案房屋同住于一个单元、房屋面积相同的汪桂兰，本院判决天主教会给予一定数额赔偿，是因为天主教会请求汪桂兰腾房，而汪桂兰同意，即双方均同意解除租赁关系。而本案中，天主教会并不要求解除租赁关系，李延喜虽提起反诉，要求天主教会返还购房款及赔偿损失，但其并未要求解除租赁关系，即双方租赁关系并未解除，且李延喜未交纳反诉费，故本案对其反诉请求不予以审理，按自动撤回反诉处理，另作出按撤诉处理裁定书。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、李延喜于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年8月6日止的租金2038.7元（47.2元×43个月+47.2元÷31天×6天）； 二、李延喜于本判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年8月7日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付； 三、驳回济南市天主教爱国会的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费369元，减半收取计184元，由李延喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   文   芳 二〇二一年四月二十六日 法官助理  李祺祺书记员李美霞