陕西省延安市宝塔区人民法院 陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2021）陕0602民初1079号 原告（反诉被告）：折亚洲，男，汉族，1979年10月28日出生，陕西省子长市人，初中文化，无业，现住子长市。被告（反诉原告）延安宇童房产中介有限公司，地址：延安市宝塔区。统一社会信用代码：91610602MA6YKU261C。法定代表人：李勇辉，系该公司经理。原告(反诉被告)折亚洲诉被告（反诉原告）延安宇童房产中介有限公司（以下简称，房产中介有限公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告折亚洲、被告房产有限公司法定代表人李勇辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付剩余房价款10000元；2、依法判决被告按照《房屋买卖定金合同》约定,支付原告违约金至实际清偿全部购房款止(目前产生违约金从2020年5月23日至2020年12月23日的违约金为26145元);3、依法判决要回房屋内的家具茶几、电视柜、餐桌椅子、单人床；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月13日,原、被告签订《房屋买卖定金合同》,约定原告将延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户房屋出售于被告,房屋总价款为415000元,合同签订时支付5000元定金,之后折抵房价款。原告为被告办理完过户后10日内被告向原告支付所有房款。同时,合同第十一条约定,若被告逾期支付房款,以未付款项为基数,按日万分之三支付违约金。合同签订后,被告却迟迟不予支付剩余41万元房款。经原告多次催要被告于2020年12月 日支付了40万元,对剩余的1万元仍不予支付。2020年12月18日,被告在原告不知情的情况下,私自将原告进户门撬开,房屋内家具、餐桌、沙发等物品搬离出去。为此,现原告要求被告返还原告所有家具物品,被告不予理会，故成诉。被告反诉并辩称，2020年5月13日,原、被告签订《房屋买卖定金合同》,约定原告将延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户房屋出售于被告,房屋总价款为415000元,合同签订时支付5000元定金。2020年11月底，被告将400000元付给原告，后原告一直未交付房屋。2021年1月中旬，因原告不交付房屋，被告在派出所见证的情况下撬开涉案房屋，自行占有房屋。原告第一次委托给被告出售该房屋时因产权问题未能出售，在第二次委托出售时仍因原告产权登记在他人名下不能正常办理过户，为此原告答应给被告20000元协调费。后被告将涉案房屋出售给案外的第三人，并给第三人办理了过户登记手续，但原告并未支付20000元协调费，因此在支付原告房款时被告扣除了原告10000元的协调费，现原告仍有10000元未支付。另外，被告在办理房产过户的过程中发现原告拖欠该房屋水费、电费、暖气费、物业费及契税等相关费用共计5798.56元,为了顺利过户,被告暂代原告交清了上述费用,并保留了票据。房屋办理房产证时在实际测量房屋面积，发现面积大于合同面积,需要补交1066.8元,该费用也由被告垫付。因原告与该房屋原房主(郭帅)之间手续不完善,信息不真实,导致该房屋迟迟不能过户，后经原、被告电话沟通,原告口头委托被告代为其处理该房屋因原房主(郭帅)导致不能过户的问题，被告提出处理问题需花费20000元时,原告在2020年8月31日与被告微信聊天表示同意因处理该问题,自愿承担10000元费用。被告经过多方协调,于2020年11份处理完问题后将该房屋过户,为此，被告多次找原告索要因处理房屋过户问题产生10000元费用,但未果。后双方口头约定在付剩余房款时扣除该费用,被告于2020年12月5日给付剩余房款时扣除了10000元费用,原告就该房屋出售实际应得房款为400000元整。故原告主张的剩余房款10000元及相应的违约金根本不能成立。关于原告主张的沙发、茶几等家具事项，原、被告于2020年5月XX沟XX房房屋状况及买卖条件时,原告明确表示该房屋内鱼缸、办公用品、电脑、电视均由被告所有,剩余的家具可以让被告搬走。综上,原告的全部请求完全与事实不符，故被告提起反诉要求： 1.依法驳回原告的诉讼请求；2、依法判令原告支付被告垫付的契税1869.56元、物业、暖气费计3920元、房屋平米差价1066.8元,合计6856,36元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。原告折亚洲针对被告房产中介有限公司反诉请求辩称：2020年7月之前原告确实拖欠了物业费、水费、2019年的暖气费。电费是充在电卡中的，卡里还有余额，原告并未拖欠。契税、办理房屋手续费用根据合同约定，该费用由被告承担，原告仅收取总房价415000元。房屋平米差价被告应提供相应证据证明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2020年5月13日，原告折亚洲与被告房产中介有限公司签订了《房屋买卖定金合同》约定：原告向被告转让坐落于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼1ujfq6sov01户，房屋建筑面积为：100平米（以房产证登记面积为准），总房款为人民币415000元；合同签订时，被告向原告支付定金5000元，定金在双方签订《房屋买卖合同》时，抵作购房价款；原告保证过户前交清该房产的水费、电费、供暖费、天然气费、物业费及所有该房产相关的费用，单据交被告确认；原、被告选择按揭贷款方式，被告于签署《房屋买卖合同》当日按银行按揭贷款首付款标准支付首付款于卖房，除首付款之外的剩余房款将于过户之后，由银行自动打到被告的指定银行账户中；原、被告双方签署《房屋买卖合同》起20日内开始办理过户手续；被告逾期支付房款的（因银行贷款原因导致被告逾期付款的除外），原告有权要求被告按下列任意一种方式承担违约金；1、要求被告以未付款项为基数，按日万分之3支付违约金，合同继续履行；2、被告有权解除合同，要求被告支付该房产总价款百分之2的违约金，且定金不予返还；被告承担与本房产过户相关的一切费用。原告应当于过户后且收到全部房款后10日内将该房产交付于被告，交房时原、被告双方应同时在场，如果原告未按合同约定的期限将该房产交付于被告，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，原告以该房产转让总价款为基数按日万分之3向被告支付违约金，合同继续履行。合同签订时，被告支付原告房屋定金5000元。2020年5月18日，原、被告与刘某某签订《房屋买卖合同》，但该合同并未实际履行。2020年12月期间，原告收到被告房款400000元，剩余10000元至今未付。被告在支付完上述房款后，因原告未向被告交付房屋，被告自行进入原告房内收取房屋，并占用房内组合沙发一套、茶几一套、电视柜一件、餐桌一张、椅子四把、单人床一张（实木）。另查，原告自认案涉房屋系其在郭帅处购买，房屋位于延安市宝塔区柳林镇百合路18号院二庄科XX小区XX号楼1单元6层601室，原、被告达成《房屋买卖定金合同》后，由被告将房屋产权办理在郭帅名下，后又将房屋出售给他人。另查，被告在办理房屋产权证时，被告支付房屋契税1869.56元、向开发商补交房屋0.84平方米差价1066.8元、截止2020年12月前被告垫付原告拖欠的物业费585元、2019年暖气费2533元、2020年12月15日前暖气费802元，以上合计6856.36元。以上事实有：《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、照片、不动产权证复印件一张、房屋平面图、产权证、银行转帐、补充协议、金岳小区业主信息统计表、收款收据、热力公司收款收据、法庭审理笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖定金合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，合法、有效。对原告要求被告支付剩余10000元房款的诉讼请求，因原、被告合同约定案涉房屋总价为415000元，被告仅支付了405000元，剩余10000元未支付，被告应当依约支付原告未付房款10000元，故原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告返还家具等诉讼请求，本案在审理过程中，被告认可其自行进入原告房内收取房屋，并占有房内组合沙发一套、茶几一套、电视柜一件、餐桌一张、椅子四把、单人床一张（实木），该家具在被告出售房屋时一并随房留给现房屋购买人，经本院向原告释明上述家具可能无法返还时，原告同意折价6000元予以补偿。因原、被告合同中并未约定上述家具归被告所有，且被告提供的证据无法证明原告自愿将上述家具随房出售，故被告对其擅自占有上述家具并随房出售他人的行为，对原告的损失承担补偿责任，结合实际情况，本院酌情认定上述家具折价4000元，较为合理。对被告要求原告支付其垫付的物业费、暖气费、平米差价的反诉请求，因被告实际于2020年12月间收取房屋，在此之前原告一直居住在案涉房屋内，居住期间的产生的费用应由原告自行承担，另外，平米差价原告表示认可，故原告应支付被告垫付的物业费585元、房屋平米差价1066.8元、2019年暖气费2533元、2020年12月15日前暖气费802元，合计4986.8元。对原告要求的违约金，被告虽在双方合同履行中未依约足额支付房款存在违约行为，但原告在合同履行中亦未依约在过户前交清该房产的相关费用，原告的行为也构成违约，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对被告要求的契税1869.56元，根据原、被告合同第十二条约定，被告承担与本房产过户相关的一切费用。据此，契税系办理房产过户所产生的费用，故该费用应由被告自行负担，被告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告延安宇童房产中介有限公司支付原告（反诉被告）折亚洲剩余购房款10000元、家具损失4000元，共计14000元；二、原告（反诉被告）折亚洲支付被告（反诉原告）延安宇童房产中介有限公司垫付的各项费用共计4986.8元； 三、以上两项折抵后，由被告延安宇童房产中介有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告折亚洲9013.2元；四、驳回原告（反诉被告）折亚洲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）延安宇童房产中介有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，原告已预交，实际由被告延安宇童房产中介有限公司负担804元。本案反诉费25元，被告已预交，实际原告折亚洲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审  判  长   杨丽丽 审  判  员   李惠蓉人民陪审员   张小燕 二O二一年五月二十五日 书 记 员  张  琦 1