江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初967号原告：杨国能，男，1971年3月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告：杨爱华，女，1971年8月25日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。被告：谢丽国，男，1983年4月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：倪姗姗，女，1987年9月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。共同委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。第三人：淮安筑家房地经纪有限公司，住所地：淮安经济技术开发区东湖怡景苑22、23幢03室。法定代表人：王丽。原告杨国能、杨爱华与被告谢丽国、倪姗姗、第三人淮安筑家房地经纪有限公司（简称“淮安筑家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨国能、杨爱华及被告倪姗姗、谢丽国和倪姗姗的委托诉讼代理人吴文贵到庭参加诉讼，第三人淮安筑家公司的法定代表人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国能、杨爱华向本院提出诉讼请求：一、解除双方于2019年1月16日签订的《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》;二、被告赔偿原告违约损失费用60700元;赔偿原告其它损失36750元(2次往返深圳，2次往返广东；以及每月房屋贷款的50%为2875元计10个月)；合计97450元;总计:399450元。庭审中，原告撤回要求被告承担每月房屋贷款损失的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告双方以及第三人在2019年1月16日三方签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》，约定原告将自己所有的位于淮安经济开发区房屋出卖给被告，该物业建筑面积为97.49平方米，物业总价为60.7万元。合同签订后，被告已经交付定金5万元，购房款25.2万元。在合同履行过程中，被告严重违约，导致双方房屋买卖合同无法继续履行。详细经过为:淮安中院审理查明(第7页):“双方在签订合同之时约定，在贷款办理下来后即进行过户，后因其妻子的公积金证明无法开具，故无法贷款。因此其打电话与被上诉人杨国能协商要求延期，目前其妻子的证明仍然无法开具，但其准备用自己一个人的名义贷款，在2019年3月的时候已经拿到涉案房屋的钥匙,”;“但无论是从被上诉人在一审中提供的微信聊天记录、证人证言还是从上诉人在二审中提供的通话录音来看，在合同签订之后，双方未能去办理过户的原因在于上诉人贷款无法办理，贷款无法办理的原因是上诉人公积金手续无法出具。”(第9页)。两份判决书均确认了双方的交易无法正常履行的原因在于贵方的贷款手续无法办理，责任在于被告。双方的合同第五条违约责任约定，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成可以预期办理交易、按揭等买卖相关手续如预期交付房产、逾期支付房屋价款等违约行为，则:1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约必须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行;2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返或没收)或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并与三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金;4、合同未约定没有明确履行期限的，以守约方或丙方发出的敦促履行通知之日起三日未履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。因被告违约行为以及之前被告提起诉讼的行为，导致原告产生较大的交通费用，以及双方之前协商过因被告拖延办理过户等原因应承担原告每月的房屋贷款的一半费用。原告多次善意提醒被告双方好好协商解决，原告多次打被告电话、发短信、发微信，被告拒不回音，堵住协商处理问题的渠道。被告还多次去原告住处骚扰原告。为此，为妥善处理双方房屋买卖合同纠纷事宜，特起诉至人民法院，请求依法判决。被告在答辩期间提起反诉，后又申请撤回反诉。被告谢丽国、倪姗姗辩称：1、不同意被答辩人第一项诉讼请求及要求解除答辩人与被答辩人签订的《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》。答辩人因涉案房屋存在抵押问题于2019年9月25日起诉至贵院要求解除涉案合同，遭被答辩人拒绝。贵院经审理，作出(2019)苏0891民初3756号民事判决，该判决以不存在可解除情形为由驳回答辩人诉请。之后经淮安市中级人民法院终审判决，原审判决已生效。故涉案合同现仍处于继续履行状态，且答辩人已支付一半首付款，完全具有继续履行的诚意，涉案合同也不具有解除的理由。购房资格证明、个人信用报告及薪资证明书，证明两被告具有购房资格及购房资金能力。2、对于被答辩人第二项诉讼请求，答辩人认为，导致涉案合同未能继续履行的责任完全在被答辩人，直至2020年5月9日答辩人仍在与被答辩人协商合同继续履行事宜。但被答辩人迟迟不协助答辩人办理公积金贷款手续，导致涉案房屋无法过户，故违约责任完全在被答辩人。书面函四份，证明涉案合同纠纷判决生效后被告一直在与原告协商，继续履行合同事宜，原告予以搪塞，已经构成违约。3、对于被答辩人的各项损失，答辩人认为根本不存在，各项费用并非由于履行合同所产生，与答辩人无关。综上所述，被答辩人诉请没有事实与法律依据，请求法庭驳回其全部诉讼请求!第三人淮安筑家公司述称：对原告提供的合同、两份判决书无异议；原告从深圳回淮安我是知道的。对被告提供的购房资格证明、个人信用报告及薪资证明书真实性认可。书面函四份，我公司都是知道的，原告是否确实收到不清楚。经审理查明：2019年1月16日，原告与被告、第三人签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》，约定甲方将其所有的位于淮安经济技术开发区房屋出卖给乙方，该物业建筑面积为97.49平方米，不动产权证号为苏（2017）淮安市不动产权第0074063号，该物业以现状即空屋出卖给乙方，物业总价为60.7万元，税收由乙方承担，本合同签订之日乙方应支付甲方定金5万元作为购房担保，乙方于2019年1月25日之前支付25.2万元（不包括定金）作为首付款支付甲方，剩余房款30万元，支付方式为贷款。合同第五条违约责任约定，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成可以逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如逾期交付房产、逾期支付房屋等违约行为，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约必须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。合同第七条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定），乙方保证个人征信无不良记录，甲方带走该房屋内油烟灶具、床、衣柜，甲方不得故意破坏该房屋设施，过户日期为贷款审批通过后15日内去办理过户手续。合同签订当日，原告向被告交付定金5万元，2019年1月25日，原告交付首付款25.2万元，被告均出具收条。被告谢丽国、倪姗姗曾向本院提起诉讼，请求解除案涉合同，杨国能、杨爱华辩称：不同意解除合同，认为谢丽国、倪姗姗违约。本院于2019年11月11日作出（2019）苏0891民初3756号民事判决：驳回原告谢丽国、倪姗姗的诉讼请求。后谢丽国、倪姗姗不服一审判决，提起上诉。淮安市中级人民于2020年2月24日作出的（2020）苏08民终174号民事判决：驳回上诉，维持原判。文书显示：双方在签订合同之时约定，在贷款办理下来后即进行过户，后因其妻子的公积金证明无法开具，故无法贷款，因此其打电话与被上诉人杨国能协商要求延期，目前其妻子的证明仍然无法开具，但其准备用自己一个人的名义贷款。在2019年3月的时候已经拿到涉案房屋的钥匙，但尚未搬进去，其直到4月26日才知道涉案房屋存在抵押的事情。同时，双方当事人在二审中一致确认，2019年4月份的时候，双方曾经谈过签补充协议事宜，但因为按揭贷款利息、漏水问题没有谈妥，故没有进一步谈抵押过户的事情。……最后，上诉人主张被上诉人的房屋存在抵押或拒绝解押导致无法过户，现行法律并未禁止抵押房屋的转让，双方亦未在合同中约定应当由被上诉人先行解押，双方仅在合同手写部分载明：“过户日期为贷款审批通过后15日内去办理过户手续”，根据该约定，被上诉人只需要确保在上诉人贷款审批通过后确保能够过户，上诉人应当举证证明其已经获得贷款审批通过且对方拒绝办理过户的充分证据，但无论是从被上诉人在一审中提供的微信聊天记录、证人证言还是从上诉人在二审中提供的通话录音来看，在合同签订之后，双方未能去办理过户的原因在于上诉人贷款无法办理，贷款无法办理的原因是上诉人公积金手续无法出具。双方在2019年3月份就延期办理达成一致意见，只是在后期双方就按揭贷款的利息以及房屋漏水问题未能达成一致意见，但被上诉人并未拒绝办理过户手续，其在2019年8月26日以及9月19日还多次催促上诉人去办理过户手续。被告提供了淮安市住房和城乡建设局于2019年11月19日开具的《购房资格证明》，显示被告倪姗姗、谢丽国及家庭成员符合《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》（淮政办发[2017]53号）文件中可新购壹套住房的规定。被告还提供了《薪资证明书》、《淮安市住房公积金个人明细账》等材料。2020年3月21日，被告谢丽国、倪姗姗向原告及第三人发出《履行合同催告函》，显示：请你两方收到本函后5个工作日内配合我方办理贷款审批、按揭、过户等相关手续。2020年3月22日，原告杨国能向被告谢丽国、倪姗姗发出《回复函》，显示：鉴于贵方拒接我方电话、拒不回短信、拒不回微信内容的情况下，在收到本函后五日内到房产中介处见面协商沟通房产交易事宜，包括贵方承担我方违约责任事宜一并解决。2020年3月24，被告谢丽国、倪姗姗向被告杨国能、杨爱华发出《回复函》，显示：如果继续履行，请你方按照我方之前函告的要求配合我方办理解押、贷款、过户的手续；如果你方不愿继续履行合同，请退还定金和房款。如果在履行合同的过程中提出其它不合理合法的要求，我方无义务配合你方。2020年5月9日，被告谢丽国、倪姗姗向原告发出履行合同催告函。原告陈述：3月21日、22日的函认可，对3月24日、5月9日函我没有看到。庭审中，被告谢丽国、倪姗姗陈述：我方同意一次性把剩余房款给原告。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张因被告严重违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，请求依法解除案涉房屋买卖合同。被告辩称：合同处于继续履行状态，不具有解除的理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告合同约定“2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付。……4、合同未约定、没明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。”原、被告双方未明确约定贷款办理期限，原告亦未举证证明向被告发出履行通知，故不符合合同约定解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”从合同履行过程来看双方在签订合同之时约定，在贷款办理下来后即进行过户，后因被告倪姗姗的公积金证明无法开具，故无法贷款，因此被告打电话与原告杨国能协商要求延期，后被告倪姗姗的证明仍然无法开具，被告谢丽国准备用自己一个人的名义贷款。双方在2019年3月份就延期办理达成一致意见，只是在后期双方就按揭贷款的利息以及房屋漏水问题未能达成一致意见。可见，原、被告双方都一直在促成房屋买卖合同的履行。后被告提起诉讼，在法院判决生效后，被告向原告发出催告函、回复函，希望原告配合继续履行案涉合同。同时，被告在庭审中表示愿意一次性把剩余房款给原告。被告的行为未致使合同目的不能实行，故不符合合同的法定解除情形。关于违约责任承担，根据合同约定“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金”，因本案不符合合同约定解除情形，故原告关于违约损失费用的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依法驳回原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨国能、杨爱华的诉讼请求。案件受理费7292元，由原、被告各半负担3646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××10）。审 判 长  高晓文人民陪审员  颜海荣人民陪审员  曹 军二〇二一年四月二十二日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。