上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终108号上诉人（原审被告）：上海山泖汽车修配有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇秦安街75号。法定代表人：富三弟，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海安宇达空调有限公司，住所地上海市松江区佘山都市型工业园沈砖公路3333弄21号。法定代表人：王险峰，执行董事。委托诉讼代理人：程斐然，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：程邱博，上海磊天律师事务所律师。原审被告：朱云，女，1971年6月28日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。上诉人上海山泖汽车修配有限公司（以下简称山泖公司）因与被上诉人上海安宇达空调有限公司（以下简称安宇达公司）、原审被告朱云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山泖公司上诉请求：撤销一审判决，改判山泖公司向安宇达公司支付占有使用费350,000元，驳回安宇达公司的其他诉讼请求，或发回重审。事实与理由：1.涉案厂房和场地均无合法权证，系争合同应为无效合同；2.山泖公司在2018年11月提出退租，并于2019年4月搬离，一审认定山泖公司归还涉案厂房的时间错误，因此错误计算了相应费用；且合同无效后，一审判令山泖公司按合同约定支付违约金于法无据。安宇达公司辩称：不同意山泖公司的上诉请求。涉案厂房和场地均办理了行政审批手续；山泖公司实际搬离时间为2020年1月。朱云诉称：同意山泖公司的上诉请求。安宇达公司向一审法院起诉请求：1.确认安宇达公司与山泖公司于2015年10月28日签订的《厂房租赁合同书》及于2016年6月1日签订的《场地租赁合同》于2019年12月30日解除；2.判令山泖公司支付2018年12月10日起至合同解除之日止的租金、物业费、电费等合计1,054,972.21元；3.判令山泖公司向安宇达公司支付逾期付款违约金2,460,421.41元；4.判令朱云对山泖公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2015年10月28日，安宇达公司（甲方）与山泖公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：乙方承租甲方位于上海市松江区XX公路XX弄XX号厂房（以下简称“厂房”）的第一、二、三层（建筑面积为3,750平方米）;租期为5年，自2015年12月10日起至2020年12月9日止；首年租赁费单价为0.50元／每平方米／每天(含税)，年租金为684,375元。从第二年起租赁费单价递增为0.51元／每平方米／每天，第三年为0.52元／每平方米／每天，以此类推。厂房物业费按照工业园统一单价0.5元／每平方米／每月。押金、付款方式及其他费用：合同签订时，乙方即支付押金57,031.2元，合同期满在乙方付清有关部门的税费（如水、电、工商等相关费用）后，经甲方验收确认厂房无异常状况后，甲方在7日内将押金一次性退还给乙方，押金不计利息。租金支付方式为每3个月支付一次，先付后用。乙方须在下一季度开始前10日内将3个月的租金一次性支付给甲方。首期3个月的租金为171,093.75元乙方应在协议签订之日支付给甲方。乙方支付租金不得逾期，每逾期一日支付按当期应付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过一个月的，甲方有权单方面终止合同并向乙方索赔由此产生的损失。乙方应按时支付水、电、物业费以及其他相关费用。物业费由甲方向乙方代收并提供相应的收据。此外，《厂房租赁合同书》还对其他权利义务、争议的解决等事宜作了相应的约定。2016年6月1日，安宇达公司（甲方）与山泖公司（乙方）另签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于上海市松江区XX公路XX弄XX号厂房道路南侧场地（以下简称“场地”）。租用期限暂不设，但乙方租用的上述XX号厂房到期或甲方需要使用该场地时，乙方必须在十日内无条件将场地交还给甲方，乙方不得向甲方提出任何涉及经济费用补偿的要求，甲方也不承担乙方任何经济损失。租用场地使用费为含税3,000元／每月，年租金36,000元。每满一年递增10%。租金每季度支付一次，付三押一，先付后用。在接到甲方通知支付租金之日5日内,乙方仍未支付的,乙方除应支付甲方拖延日每天200元违约金外,甲方有权收回场地。甲方有权随时解除合同，乙方应在接到甲方通知之日十日内清空场地上的物资。上述合同签订后，安宇达公司依约向山泖公司交付了厂房和场地。山泖公司未按约支付租金及其他相关费用。因山泖公司未依约履行,安宇达公司于2019年12月25日向山泖公司发出要求解除双方间签订的《厂房租赁合同书》及《场地租赁合同》的律师函（该函山泖公司于同月30日收到）。至2019年12月30日止，山泖公司拖欠安宇达公司厂房租金807,000元、厂房物业费91,250元、电费37,922.21元、场地租金147,111元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案的《厂房租赁合同书》及《场地租赁合同》均系当事人双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，当属合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务。山泖公司租赁安宇达公司厂房、场地应当按合同约定支付租金及其他相关费用，安宇达公司要求山泖公司支付拖欠租金及相关费用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。山泖公司未按合同约定履行支付租金等义务，显已构成违约，应承担相应的违约责任。《厂房租赁合同书》及《场地租赁合同》约定的违约金过高，一审法院依法将违约金比例调整为日息万分之二。山泖公司提出安宇达公司主张的违约金过高并请求予以调整的辩称意见，一审法院予以采纳。因山泖公司严重违约，故安宇达公司有权按合同约定解除双方间签订的《厂房租赁合同》及《场地租赁合同》。一审法院确认山泖公司收到安宇达公司要求解除双方间签订的《厂房租赁合同书》及《场地租赁合同》的律师函之日为合同解除日。山泖公司系一人有限公司，朱云作为该公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故应当对山泖公司的债务承担连带责任。安宇达公司要求朱云对于山泖公司的债务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。山泖公司的其余辩称意见，依据不足，一审法院不予采信。依合同约定至2019年12月30日止，山泖公司尚欠安宇达公司厂房、场地租金等计1,083,283.21元,现安宇达公司主张1,054,972.21元并无不当,一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认安宇达公司与山泖公司于2015年10月28日签订的《厂房租赁合同书》及于2016年6月1日签订的《场地租赁合同》于2019年12月30日解除；二、山泖公司于判决生效之日起十日内支付安宇达公司自2018年12月10日起至2019年12月30日止的厂房、场地租金、物业费及电费计1,054,972.21元；三、山泖公司于判决生效之日起十日内支付安宇达公司逾期支付厂房、场地租金的违约金63,171.37元；四、朱云对山泖公司的上述债务承担连带清偿责任。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,685元，由安宇达公司负担19,822元(已付)，山泖公司、朱云共同负担14,863元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，安宇达公司向本院申请调查令，至松江区城建档案室调取《建设用地规划许可证（底稿）》一组，另提交上海市松江区规划管理局发放的《建设用地规划许可证》（复印件）、《关于核发佘山镇都市型工业园建设项目选址意见书的通知》（复印件）、松江区发展和改革委员会出具的《关于上海XX有限公司建造XX镇都市型工业园第一期第二批生产用房项目的批复》（复印件）一组，以证明涉案厂房和场地的建设使用有相应审批手续。山泖公司对第一组证据的真实性表示认可，对第二组证据的真实性不予认可，对该些证据与涉案厂房和场地的关联性不予认可。本院经审查，对该些证据的真实性及证明目的予以认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，涉案厂房和场地的建设使用均经过上海市松江区相关部门的行政审批。本院认为，安宇达公司与山泖公司签订的《厂房租赁合同书》及《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。山泖公司主张，因涉案厂房和场地均无合法权证，系争合同应为无效合同。经本院审理查明，涉案厂房和场地的建设使用均经过上海市松江区相关部门的行政审批，因此山泖公司的上述主张本院不予采信。本院认为，本案二审的争议焦点在于山泖公司应否支付相应费用及违约金。山泖公司主张因涉案厂房没有合法产证，无法办理环评手续，因此其于2018年11月提出退租，并于2019年4月搬离，应按实际搬离时间计算费用。对此，本院认为，山泖公司主张因涉案厂房原因导致其无法办理环评手续，但并未就此提供相应证据予以证明，本院对此无法采信，因此山泖公司并无权解除合同，其要求退租没有事实和法律依据。山泖公司还主张其已提前搬离涉案厂房与场地，但也并未提交证据证明其已办理相应交接手续，故安宇达公司要求山泖公司支付相应费用直至合同解除之日，于法有据，应予支持。合同履行过程中，山泖公司未按约定支付租金等费用，显属违约，应承担相应违约责任，一审根据合同履行情况及山泖公司主张，酌情确定违约金金额，并无不当，应予维持。综上所述，山泖公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,481.44元，由上诉人上海山泖汽车修配有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 庞建新审判员 成 阳二〇二一年四月二十日书记员 俞泊泓附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……