连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初1538号原告：王端洋，男，1996年3月4日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：蒙丹梅、曹小刚，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被告：连云港跃腾建设工程有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路59号，统一社会信用代码91320706MA1UWHTNXH.法定代表人：黄成利，任职总经理。委托诉讼代理人：葛良庆，公司员工。被告：任涛，男，1983年4月14日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：薛尚美、王艳飞，江苏云台山律师事务所律师。被告：黄成利，女，1965年6月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：葛良庆（黄成利的女婿），男，1989年4月29日出生，汉族，住江苏省东海县。被告：宋波，男，1987年3月4日出生，汉族，住江苏省东海县。原告王端洋与被告连云港跃腾建设工程有限公司（以下简称跃腾公司）、任涛、黄成利、宋波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经审理，本案有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告王端洋及其委托诉讼代理人蒙丹梅、曹小刚、被告跃腾公司与被告黄成利的共同委托诉讼代理人葛某、被告任涛的委托诉讼代理人薛尚美、王艳飞到庭参加诉讼，追加被告宋波第二、第三次到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王端洋向本院提出如下诉讼请求：1、要求四被告退还原告购房款360000元及支付违约金100000元，并支付相应利息(利息以460000元为基数，自2020年8月10日起计算至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍计算)；2、本案的诉讼费、保全费、保函费由四被告共同承担。后在诉讼过程中，原告撤回要求各被告承担违约金100000元及保全费、保函费以及被告黄成利的诉讼请求。事实与理由：2019年4月4日，原告通过房屋中介——连云港市我爱我家房地产营销策划有限公司(以下简称“房屋中介”)购买跃腾公司所有的(工程款抵账方式取得)海岸明珠小区二号楼一单元1302室，原告与跃腾公司、房屋中介就上述购房事宜共同签订了《房屋买卖合同》(以下简称“涉案合同“)，涉案合同约定，“涉案房屋的总价为520000元。”“合同签订当日，乙方(原告)向甲方(跃腾公司)支付260000元作为一半购房款。当甲方(跃腾公司)收到一半购房款之时起，不能将房屋转售第三方。”“剩余购房款网签当日一次性给付甲方(跃腾公司)，售楼处办理房屋交接手续。”涉案合同同时约定“双方应于2019年5月15日前将资料交予房屋中介，并由房屋中介开始安排办理该房屋权属过户手续。”该合同第六条同时约定:“如甲方(跃腾公司)中途违约，应书面通知乙方(原告)，并自违约之日起7日内应以房屋定金双倍给乙方(原告)。”签订涉案合同当时，跃腾公司的联系人——任涛向原告出具了连云港金大建设工程有限公司与跃腾公司签订的《景山秀水水电以房抵工程款协议》及跃腾公司盖章的营业执照复印件及任涛的身份证复印件。涉案合同签订后，原告按照跃腾公司和任涛的要求支付共计360000元的购房款，但跃腾公司并未依约为原告办理网签手续，且跃腾公司也未在约定的办理过户手续时间即2019年9月15日将相关资料交给房屋中介办理过户手续。任涛多次向原告书面承诺办理房屋手续否则将退款及支付违约金，但经原告多次催促，跃腾公司和任涛至今均未履约。原告认为，原告与跃腾公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已经依约履行义务，被告的行为已构成违约，现原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告跃腾公司与被告黄成利共同答辩称，本案是原告和被告任涛之间的法律纠纷，我方与被告黄成利也未收到原告的购房款，与我方无关。涉案房屋与被告任涛无关，被告任涛无权买卖。被告任涛答辩称，我确实收到原告的购房款360000元，后因为其他原因双方在承诺书中达成一致意见，退还360000元购房款并主动承担100000元违约金，本次纠纷起因就是该承诺书，应当以承诺书为准。被告宋波答辩称，确实是被告任涛把涉案房屋卖给原告的，过程我都知道，但是如果要债务偿还，我不认可，跟我没关系。当时的购房款都是给任涛的，我没拿。本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，连云港金大建设工程有限公司（甲方）（以下简称金大公司）与被告跃腾公司（乙方）签订《景山秀水水电以房抵工程款协议》，约定：鉴于：1）甲方与乙方2018年1月26日，签订的景山秀水10栋楼（1#-10#）《景山秀水A地块安装工程承包合同》，乙方承建甲方总承包建设的景山秀水工程项目；2）乙方有意购买甲方开发的海岸明珠项目的商品房；3）甲乙双方协商同意乙方以其在景山秀水承包工程协议中约定的将来应向甲方收取的工程款抵偿其在海岸明珠商品房买卖合同项下应向甲方支付的全部或部分购房款；4）四套2-1-1302、2-1-1402、2-2-1301、2-2-1401房款金额为：2816894元；所抵购房款金额根据实际工程款金额，多退少补……一、以房抵款基本情况：2、标的房产的基本概况：（1）标的房产已取得商品房预售许可证，为在售房产，属甲方所有。海岸明珠小区二号楼，房号：2-1-1302、面积：126.91；房号2-1-1402、面积：126.91；房号2-2-1301、面积：126.91；房号2-2-1401、面积：126.91……双方还就其他事项进行了约定。2019年4月4日，被告跃腾公司（卖方、甲方）、原告王端洋（买方、乙方）与连云港市我爱我家房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本信息：房屋坐落：海岸明珠小区、楼号：二号楼、单元：一单元、房号：1302、户型：三室两厅、建筑面积：126.91平米；第二条房屋成交价格以及费用支付：甲、乙双方协商后，上述房产的交易价格为：人民币伍拾贰万（小写：¥520000元），单价：人民币4097.4元/平方米，本合同自签定之日，乙方向甲方支付人民币贰拾陆万元（小写：¥260000元）作为一半购房款，当甲方收到一半购房款之时起，不得将房屋转售第三方；第三条付款时间与办法：1、甲方双方同意以全款的方式付款，并约定于2019年5月15日前将双方所需材料交于丙方，并由丙方开始安排办理该房屋权属过户手续，因乙方或者双方资料延迟交付丙方造成过户手续的延迟与丙方无关，若一方逾期没有按要求完全提供办理过户手续所需材料，视为违约，另一方有权解除合同，违约责任同第八条，乙方于过户网签当日将剩余房款贰拾陆万元交于甲方，甲方负责网签手续……第六条违约责任：甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以该房屋定金双倍给乙方，并归还乙方定金外的其它费用。甲乙任何一方违约造成合同无法继续履行或解除合同的……第十三条双方约定的其他事项：由于该房屋是抵工程款房，双方约定已达共识，签合同当日乙方付给甲方一半购房款，剩余购房款网签当日一次性给予甲方，售楼处办理房屋交接手续……双方还就其他事项进行了约定。2019年4月4日，原告通过其父亲王涛向任涛账户汇款，交易金额分别为：104210.77元、102042.52元、55000元。同日，被告任涛出具《收条》一份，内容为：今收到王端洋房款贰拾陆万元正（¥260000），海岸明珠二号楼一单元1302室。2019年9月27日，被告任涛出具《收条》一份，内容为：今收到王端洋购房款壹拾万元正（¥100000）。2020年6月8日，宋波出具《承诺》一份，内容为：海岸明珠2#楼2单元1401室在2020.6.8-6.30内完成钥匙交接，户名王端洋。2020年7月10日，原告王端洋（接受人）与被告任涛（承诺人）签订《承诺书》一份，内容为：因海岸明珠房子事宜，原定房2号楼1单元1302室于2019年交房，因卖方任涛没有兑现承诺违约，故赔付违约金100000元整，加上之前付的260000购房定金，及9月后补的100000，合计360000元整，共计460000元整，双方约定自今日起7月10号开始，30日内，将460000元汇到王端洋个人账户，如任涛没有在规定期限内执行，按照银行利息3倍赔付，承诺人:任涛，接受人：王端洋。2020年12月11日，原告王端洋的中国银行微银行交易提醒显示：跨行转入：人民币20000元，对方账户：江苏连云港千悦项目管理服务有限公司，交易备注：还款-代任涛宋波还款。江苏连云港千悦项目管理服务有限公司法定代表人系被告宋波。上述事实由景山秀水水电以房抵工程款协议、房屋买卖合同、连云港东方农村商业银行存款凭条（客户回单）、收条、承诺书、中国银行微银行交易截图、国家企业信用信息公示系统截图及双方当事人的陈述予以佐证，本院依法予以确认。本案的争议焦点：一、与原告形成买卖合同关系的相对方是被告跃腾公司还是被告任涛；二、被告任涛、被告宋波是否构成债务加入，四被告是否应当承担连带给付责任。关于争议焦点一，与原告形成买卖合同关系的相对方是被告跃腾公司还是被告任涛。案外人金大公司与被告跃腾公司签订《景山秀水水电以房抵工程款协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。协议中涉及的跃腾公司以其应向金大公司收取的工程款，抵偿其购买金大公司开发的包括涉案房屋2-1-1302在内的海岸明珠小区2-1-1302、2-1-1402、2-2-1301、2-2-1401房屋的全部或部分购房款，系双方对各自享有的权利的处分，跃腾公司享有涉案房产的实际所有权。庭审中，原告王端洋提交被告任涛加盖跃腾公司公章的身份证复印件以证明任涛作为跃腾公司的负责人与其签订《房屋买卖合同》，并按照任涛指示将涉案购房款打入任涛指定账户，原告主张合同的相对方为跃腾公司，跃腾公司辩称其未授权任涛进行涉案房屋买卖，也从未指定打款账户，《房屋买卖合同》及任涛身份证复印件加盖的公章其不知情，系任涛私自行为，与公司无关。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，该代理行为产生的法律后果由被代理人承担。本案中经庭审查明，跃腾公司的印章因工程原因在宋波处，涉案合同为任涛加盖跃腾公司印章，任涛也于涉案房产售楼处与原告及房屋中介称跃腾公司为其与宋波开办，任涛持有《景山秀水水电以房抵工程款协议》原件及加盖公章的身份证复印件与原告签订合同，原告作为善意第三人有理由相信任涛有权代表跃腾公司与其签订《房屋买卖合同》。任涛出卖房屋的行为构成表见代理。故与原告签订《房屋买卖合同》的相对方为跃腾公司。原告支付的购房款应当由跃腾公司返还原告。关于争议焦点二，被告任涛、宋波是否构成债务加入，四被告是否应当承担连带责任。本院认为，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人在合理期限内未明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。本案中，任涛与宋波在景山秀水水电工程项目上系合作关系，任涛与宋波称涉案房屋是跃腾公司冲抵所欠他们工程款的，任涛向原告出具承诺，承诺由其返还购房款。宋波对任涛与原告签订《房屋买卖合同》的过程也是知情的，在原告与任涛就涉案房屋发生纠纷时也向原告出具承诺，承诺向原告交付另外的房屋。任涛与宋波的行为构成债务的加入。故被告任涛、宋波应对原告支付的购房款承担连带给付责任。本院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与跃腾公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按照合同履行各自义务。原告支付了购房款，跃腾公司应当向其交付房屋、办理产权登记。现涉案房屋被被告宋波另售予他人，无法交付及办理产权登记，故跃腾公司应当返还购房款360000元，任涛与宋波分别向原告出具承诺书构成对上述债务的加入。故原告要求跃腾公司返还购房款，任涛与宋波对上述房款承担连带给付责任的诉讼请求本院予以支持。被告任涛、宋波已在本案审理过程中向原告返还20000元，应从返还购房款中予以扣减。原告主张未按期返还购房款的利息，本院综合各方过错、涉案房屋现值情况等酌情予以支持以20000元为基数，从2019年9月28日起至2020年12月10日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算；以340000元为基数，从2019年9月28日起至跃腾公司实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算的利息。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港跃腾建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王端洋购房款340000元及利息（利息以20000元为基数，从2019年9月28日起至2020年12月10日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算；以340000元为基数，从2019年9月28日起至连云港跃腾建设工程有限公司实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；二、被告任涛、被告宋波对上述债务承担连带给付责任；三、驳回原告王端洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告承担1500元；由被告连云港跃腾建设工程有限公司承担6700元，被告任涛、宋波承担连带给付责任（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（按上诉标的缴纳），并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。（本页无正文）审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇二一年三月二日书 记 员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人在合理期限内未明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定的程序，全面、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。