海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2015）三亚民二初字第8号原告（反诉被告）：三亚润泽房地产营销策划有限公司。法定代表人：马煦风。委托诉讼代理人：赵建帮。委托诉讼代理人：陈向群。被告（反诉原告）：三亚市城市建设公司。法定代表人：李峰。委托诉讼代理人：叶春容。委托诉讼代理人：邢锐。第三人：刘百茹。委托诉讼代理人：王荣。原告（反诉被告）三亚润泽房地产营销策划有限公司（简称润泽公司）与被告（反诉原告）三亚市城市建设公司（简称城市公司），第三人刘百茹商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润泽公司的法定代表人马煦风及其委托诉讼代理人赵建帮、陈向群，被告（反诉原告）城市公司的法定代表人李峰及其委托诉讼代理人叶春容、邢锐，第三人刘百茹及其委托诉讼代理人王荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）润泽公司诉称：2007年11月19日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园项目销售独家代理合同》约定，城市公司将其开发建设的位于三亚市凤凰路南侧南航公司东侧的"凯丰花园"楼盘委托给润泽公司独家销售；项目总建筑面积约8万平方米，润泽公司可销售面积约6万平方米，预计700套房左右，其中城市公司自留35套房不属润泽公司代理销售范围；润泽公司享有独家代理销售权，城市公司不得自行销售，也不能委托他人销售；城市公司如在合同约定履行期限内销售自留房产，也应当委托润泽公司代理签约，但不收取城市公司底价佣金及溢价分成佣金；润泽公司代理销售的楼盘在2009年3月底以前确认的（预售）实际总量必须达到代理销售房屋总套数的70%，否则城市公司有权解除润泽公司独家代理销售身份或者重新选择代理商；润泽公司负责制定营销策划报告、销售人员招聘培训、完成销售文件表格，润泽公司负责客户定金、首期房款的催促以及客户银行按揭手续的办理；合作期限至2010年5月30日止，本项目实际销售平均价格为6000元/平方米（不含商铺）；润泽公司佣金包括底价销售佣金和溢价分成佣金，底价销售佣金：底价×销售面积×1.3%；溢价分成佣金：（代销房屋实际销售价格－代销底价）×销售面积，溢价佣金双方各占五成；城市公司与购房客户签订正式购房合同并且一次性付款的房款95%到达城市公司指定账户或按揭付款的首付款到达城市公司指定账户，润泽公司对销售合同中该房屋的代销即告完成，即可按合同的约定获得相应佣金；润泽公司代理销售（预售）在2008年3月30日前销售额达到2500万元，城市公司在2个工作日内按1.3%的比例预付佣金给润泽公司；2008年3月30日以后销售的佣金城市公司每月底根据润泽公司实际销售额按双方约定方式支付；城市公司不按约定返还润泽公司借款或不按约定支付润泽公司独家销售佣金，从逾期之日起，每日赔偿润泽公司1‰违约金。同日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园项目销售借款合同》，约定润泽公司借款300万元给城市公司，城市公司按月息1%支付给润泽公司利息，计息至2008年3月30日；润泽公司在2008年3月30日前必须为城市公司组织到楼盘销售（预售）款2500万元，城市公司收足2500万元之日起2个工作日内向润泽公司返还300万元；如润泽公司在2008年3月30日前未能组织到楼盘销售（预售）款2500万元，城市公司则按润泽公司完成的销售（预售）款额比例退还润泽公司借款但不支付利息。2007年11月21日，润泽公司与刘百茹签订《合作代理协议》，双方约定共同代理"凯丰花园"项目的销售事宜，销售佣金各分享50%。上述协议签订后，润泽公司组织人员对"凯丰花园"项目的营销进行策划等宣传工作，招聘售楼员并进行培训，并进行"凯丰花园"项目房产销售。因该项目为城市公司与三亚市人大合作，其中2号楼属三亚市人大所有，该2号楼不属销售范围，不在约定预计销售的700套范围内。2008年2月1日至3月5日期间，销售"认购VIP会员卡"430份，每份交订金6万元，城市公司收取VIP会员登记费2580万元。2009年3月底前，城市公司没有与润泽公司确认已销售房屋是否达到代销房屋总套数的70%。之后，润泽公司继续履行《凯丰花园项目销售独家代理合同》对外销售"凯丰花园"项目房产，城市公司没有提出异议，并支付部分佣金。按照合同约定"凯丰花园"项目属润泽公司独家代理销售，除城市公司按合同约定自留房产和三亚市人大的房产外，其他所有售出的房产城市公司均应支付佣金给润泽公司。"凯丰花园"项目不包括自留房产和三亚市人大的房产，共售出房产539套，总面积52406.04平方米，总金额347924719元，均价6639.0195元/平方米（不含商铺）。按合同约定，城市公司应支付底价佣金4087671.12元，溢价佣金16744240.74元，合计20831912.86元。在2010年5月30日前，城市公司通过支付现金和以房产冲抵方式共支付佣金6593748元，尚欠14238164.86元。润泽公司多次向城市公司追讨佣金未果。为此，润泽公司与刘百茹分别于2011年10月向法院起诉，请求城市公司支付上述佣金（包括违约金）。2013年1月9日，三亚市中级人民法院作出（2011）三亚民二初字第45-1号民事裁定书，认定刘百茹不是上述合同的相对人，遂裁定驳回刘百茹的起诉。因润泽公司原起诉的诉求中没有包括刘百茹诉求部分，故润泽公司申请撤诉。2014年12月，润泽公司与刘百茹签订《债权分割协议书》，将润泽公司对城市公司享有的佣金债权中的6674875元转让给刘百茹，并于同月向城市公司送达《债权转让通知书》。在扣除转给刘百茹的佣金债权后，润泽公司对城市公司享有的佣金债权8175287.93元以及相应的违约金。为维护润泽公司的合法权益，特依法起诉，请求：一、判令城市公司向润泽公司支付"凯丰花园"楼房销售佣金8175287.93元；二、判令城市公司向润泽公司支付违约金500万元（违约金按日1‰从2011年4月1日算至2014年12月25日止并调整）；三、由城市公司承担本案全部诉讼费用。因2015年8月3日，刘百茹诉城市公司支付佣金以及违约金一案申请撤诉，刘百茹将其诉求由润泽公司一并向城市公司主张。同日，润泽公司以刘百茹与该公司已撤回致城市公司的《债权转让通知书》为由，又增加原转让给刘百茹的佣金6674875元及违约金，故润泽公司请求：一、判令城市公司向润泽公司增加支付"凯丰花园"楼房销售佣金6674875元，增加后总计14850162.93元；二、判令城市公司向润泽公司增加支付违约金3115080.73元，增加后总计8115080.73元；三、由城市公司承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）城市公司辩称：一、润泽公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应驳回润泽公司的诉讼请求。1、润泽公司诉称其"对凯丰花园项目的营销进行策划等宣传工作，招聘售楼员并进行培训"没有事实根据。润泽公司虽提交了《工资表》及"营销广告"，但该营销广告是城市公司与广告公司设计制作并支付费用，润泽公司只把公司名称放进去，并无策划销售的专业人员，也没有对营销人员进行培训，其《工资表》也漏洞百出。《工资表》中周白杨干1天100元，有刘畅、李洁、庞意路、宋傲、赵倩、李一明、邵影各干3天得300元，可见其工作人员流动、跳槽频繁。该工资表与润泽公司《销售统计表》也互相矛盾，郭泽越、李小明、曾亦、阳利娟、周艳玲在《工资表》中没有工资，但销售统计表中又有销售57套房的记录，李智芳在休假或到别的楼盘上班，也在销售城市公司楼房。同时，该《工资表》不规范，没有会计、出纳、制表、主管签字，员工代领工资现象较多，销售员每月工资仅800元，又无奖金，两年多时间的工资总额才8万多元。2008年共有四人在"凯丰花园"楼盘上班，2009年仅有两人上班，可见润泽公司不具备房地产营销策划的能力，除法定代表人马煦风外，没有固定工作人员，属"皮包公司"。2、润泽公司诉称因"凯丰花园"项目是城市公司与三亚市人大合作，其中2号楼属三亚市人大所有，该2号楼不属销售范围没有事实根据。凯丰花园项目的国有土地使用权是政府挂牌出让，城市公司通过合法竞买方式取得，自筹资金建设的项目，没有与任何单位、任何部门合作过。根据代理销售合同的约定，润泽公司可销售面积约6万平方米，预计有700套房左右。润泽公司全程独家代理"凯丰花园"项目可销售的1、2、3、4、5、6、7号楼共七幢，可销售的房屋共计674套，与双方约定的700套左右基本吻合。润泽公司在合作期限内必须全程独家代理销售完674套房（含城市公司自留35套），可见2号楼属于合同约定的销售范围。在合作期限内，城市公司有权根据资金周转情况决定团购优惠。2号楼虽是三亚市人大职工团购，但团购的客户也是要看房、签约、递交材料、履行通知（含催款）等工作，与其他幢楼的商品房销售需要做的工序与义务相同，依合同约定也应由润泽公司独家代理完成。2号楼团购是在代理合同签订后在合作期限内办理的事宜，双方同意按代理合同约定计算佣金，城市公司预付的佣金中已经包含2号楼销售的底价佣金，润泽公司从未提出异议，且已收取佣金。现润泽公司计算佣金时排除2号楼团购，违背独家全程代理的合同约定，有悖"公平、等价有偿、诚实信用"的原则。3、润泽公司诉称其销售认购VIP会员卡430份，收取VIP登记费2580万元不完全是事实。大部分客户是自己来到售楼中心询问后才签VIP会员登记，仅有部分是润泽公司销售人员接待，另有一部分客户是城市公司的销售人员联系到的客户或者是城市公司的客户，只是在销售时由润泽公司销售人员在"置业顾问"一栏签名而已。还有16份VIP销售时间为2008年3月30日后销售的，还有26份置业顾问并不是润泽公司的销售人员，还有7-306与7-307房2份无置业顾问；4-1706与7-303房置业顾问签名非杨颖本人。即使是润泽公司销售VIP会员，扣减上述42份后仅有398份累计收款2388万元。合同约定2008年3月30日前回收楼盘款额达到2500万元，润泽公司未完成任务。因润泽公司销售工作不到位，造成253份VIP会员提出退订，甚至部分客户提起诉讼，城市公司被迫退款累计1518万元，另外还造成应诉成本损失。4、润泽公司诉称2009年3月底以前，城市公司没有与润泽公司确认是否销售达到代销房屋总套数，之后润泽公司继续履行合同，实际上所有的购房合同的签订、催款、收集客户材料均由城市公司办理。依合同约定，润泽公司完成有效销售的界定为"完成客户签约并且一次性付款的房款95%到城市公司指定帐户或按揭客户首付款到达城市公司指定帐户"。因润泽公司没有履行合同的主要义务而构成根本性违约，无法确认其销售额。当时为尽快销售争取资金回笼，城市公司不想浪费时间，才没有与润泽公司解除合同。二、润泽公司没有全面履行合同主要义务，已构成根本性违约。1、合同约定的"策划推广"、"代理服务内容"润泽公司没有履行，特别是没有策划组织营销活动，没有接送客户看房和对客户跟踪、签约以及催款、收集按揭贷款材料等，也没有向城市公司汇报工作进程情况。2、合同约定2008年3月30日前预售额达到2500万元，润泽公司没有完成，其所预售的VIP会员费有253份提出退订，甚至部分客户提起诉讼，城市公司不得不退款累计1518万元，造成合同的目的无法实现。3、合同约定在2009年3月底以前销售额必须达到代销总套数的70%没有完成。4、合同约定合作期限至2010年5月30日止，但润泽公司于2010年2月初擅自撤离销售现场，以实际行动拒绝履行合同。5、合同约定润泽公司全程独家代理的可销售的1至7幢全部楼房约700套，但润泽公司在履行合同过程中严重违约，迫使城市公司自行销售，而且离674套的约定相差甚远。三、润泽公司诉求其佣金结算所依据的事实与理由不成立。润泽公司的主要依据是《凯丰花园房屋销售统计表》、《凯丰花园代理销售539套房统计表》、《涉诉委托代理销售房产统计表》，城市公司对该三份证据的真实性、合法性及证明的问题均有异议：1、其销售的539套房产，没有经过城市公司签字确认，而且包含了城市公司自留房产35套以及城市公司自己销售的房产。2、润泽公司于2010年2月初撤离销售现场，之后城市公司自行销售有122套房。事实上，润泽公司没有履行合同约定的主要义务，迫使城市公司自行销售楼房，接送客户看房、与客户谈判、签约、收款、催款及其他通知等，所有购房合同的签订均由城市公司与客户沟通、签约。润泽公司销售员只在前期销售VIP会员卡时做了一些工作，但后期几乎不做销售工作。四、本案代理佣金的结算，应依据合同约定，依照"公平、等价有偿，诚实信用"的原则，进行实事求是，多退少补进行结算。合同约定："润泽公司可销售面积约6万平方米，预计有700套房左右"、"城市公司自留35套房（具体房号由城市公司自定），在履行期限内如销售自留房产，亦应委托润泽公司代理但不收取佣金"、"润泽公司全程独家销售代理"、"在合作期限内，城市公司对本项目的所有事宜拥有决策权"、"润泽公司完成有效销售的界定为：完成客户签约并且一次性付款的房款95%到达城市公司指定账户或按揭客户首期款到达城市公司指定帐户"、"双方以平均价格6000元/平方米原则定项目销售楼房的销售底价"、"合作期限至2010年5月30日止"，但润泽公司履行合同已构成根本性违约，并于2010年2月初撤离销售现场。即使按照合同计算佣金，只能计算至2010年2月10日止。截止2010年2月10日"凯丰花园"1-7幢楼房销售561套房，总面积57764.9平方米，总价款329707591元，扣除城市公司自留35套房，面积3560.57平方米、其价款30625552元后，其销售总面积为54204.33平方米、总价款为299082039元。按1.3%计算其底价佣金3888066.51元。房屋销售平均价才5517.68元/平方米，不存在溢价佣金。在销售过程中，城市公司前后预付佣金和暂借款共计6593479元，城市公司已多预付佣金和暂借款2705681.49元。对润泽公司违约而造成城市公司损失和多预付佣金或暂借款，城市公司已提起反诉。五、润泽公司的诉讼请求不成立。润泽公司诉求判令城市公司支付佣金8175287.93元，开庭前增加诉求6674875元，合计诉求14850162.93元无事实根据。至于润泽公司诉求支付违约金500万元，开庭前增加诉求3115080.73元，合计8115080.73元也不能成立。佣金未经结算，双方未确认佣金债权的存在，也就不存在拖欠佣金的事实，也不存在逾期付款违约金，城市公司没有违约，已多预付了佣金，不存在违约的问题。合同约定的违约责任不公平，没有对润泽公司违约行为作出相应处罚，只约定城市公司逾期支付佣金，且违约金明显过高，有失公平。另，润泽公司与刘百茹已依法签订《债务分割协议书》，该协议书经公证并送达其《债权转让通知书》，现润泽公司与刘百茹出尔反尔撤回《债权转让通知》，其行为违背"诚实信用"原则和法律规定，该撤回行为未履行公证撤销程序，其送达是违法的。因此，润泽公司现增加诉讼请求不合法，依法不应支持。综上所述，润泽公司没有履行合同主要义务，其行为已构成根本性违约，城市公司已经多预付佣金或暂借款共计2705681.49元。因此，润泽公司的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应驳回润泽公司的诉讼请求。第三人刘百茹述称：同意润泽公司主张的事实和诉讼请求，因刘百茹与润泽公司是合作关系，根据双方签订的协议约定，润泽公司主张的佣金有刘百茹的份额，请求法院依法支持润泽公司的诉讼请求，并确认刘百茹在本案中享有占佣金及违约金总金额的44.9%，即6674875元佣金及违约金3115080.73元，润泽公司占总金额的55.1%。反诉原告城市公司反诉称：城市公司参与竞买，依法通过拍卖方式取得三亚市凤凰路南侧南航公司东侧的国有土地使用权。城市公司开发建设"凯丰花园"项目，并依法办理有关项目建设手续。本项目没有与任何单位合作，政府在本项目地价、报建中没有任何优惠或减免过各种费用。2007年11月19日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园项目销售独家代理合同》。合同签订后，润泽公司没有全面履行合同，存在多处违约已构成根本性违约：1、合同第一条约定"策划推广"，润泽公司没有履行。2、合同第二条约定的代理服务内容也没有履行，特别是没有策划组织营销活动，没有对客户跟踪、签约以及催款、收集按揭贷款材料等，也没有向城市公司汇报工作进程情况。3、合同约定2008年3月30日前预售额达到2500万元，润泽公司没有完成，其所预售的VIP会员费有253份提出退订，甚至部分客户提起诉讼，城市公司退款累计达1518万元，造成城市公司订立合同的目的无法实现，而且蒙受巨大损失，只好借高利贷周转。如在2008年5月5日高额利率借款800万元及2008年6月2日借款685万元。4、合同约定在2009年3月底以前销售额必须达到代销总套数的70%，但润泽公司实际代销尚未达到合同约定的一半。5、合同约定合作期限至2010年5月30日止，润泽公司于2010年2月初擅自撤离销售现场，拒绝履行合同。6、合同约定"润泽公司可销售面积约6万平方米，预计有700套房左右"。润泽公司全程独家代理"凯丰花园"项目可销售的全部楼房约700套中城市公司自留的35套房不收取佣金。润泽公司在履行本合同过程中，对可销售的700套房没有异议，且依规划文件和规划许可证、施工许可证、预售许可证，1-7幢住宅楼均为可销售楼房，实际可以销售674套与双方约定的700套房基本吻合，润泽公司履行合同全程独家代理的义务是必须全部销售完674套房。但润泽公司在履行合同过程中严重违约，不但逼使城市公司自行销售，坐收佣金渔利，而且其代理销售离销售义务674套相差甚远。润泽公司利用其销售代理的经验优势与城市公司签订所谓的"独家销售代理合同"后就消极履行合同义务，其销售人员几乎无工作经验，到城市公司售楼中心玩电脑、聊天，仅为客户端茶而已，不懂销售代理业务与客户洽谈购房事宜，而是由城市公司的工作人员向客户介绍"凯丰花园"项目情况、带客户看房、洽谈购房细节、收集客户资料与客户签订合同、通知客户催缴房款、带领按揭客户到银行办理贷款事宜等等。而润泽公司得力"销售人员"刘长敏只是收集城市公司售房的登记材料，充当润泽公司的"谍报员"。2008年下半年，润泽公司销售人员无心销售楼房，也不在销售中心饭堂用餐。城市公司曾经采用销售奖励金方法欲调动润泽公司销售人员的销售积极性，但效果甚微又增加了销售成本，后来取消销售奖励金，润泽公司销售人员更无心售房。在履行合同过程中，城市公司多次督促并通知润泽公司履行合同，但润泽公司消极履行合同，且到2010年2月初擅自全部撤离销售现场，导致城市公司签订合同的目的无法实现，资金周转陷入困境，资金链几乎断裂。为了在合同约定的2008年12月底前完成主体封顶和2009年12月前交房，城市公司不得不借高利贷，加快楼房的建设。从2008年11月开始至2010年9月止，累计偿还借款及利息共计高达70924400元，其利息损失达20434400元。2008年5月，城市公司为了销售楼房争取资金回笼，扩大招聘销售人员达30人，每天投入4辆车接送看房的客户，投入大量人力在海月广场、鹿回头广场、明珠广场等地举行大型促销活动，许诺中介人介绍售房报酬，并另外支付中介人介绍售房的费用，所蒙受经济损失不少于4145532元。因此，因润泽公司违约造成城市公司经济损失达24579932元。润泽公司还以各种理由要求城市公司预付佣金和暂借款，城市公司前后预付佣金和暂借款共计6593748元。城市公司多次催促润泽公司办理销售代理的结算，但润泽公司至今未与城市公司结算。尽管润泽公司履行合同构成根本性违约，城市公司不得不自行销售，但依合同约定润泽公司"全程独家代理"凯丰花园所有可销售楼房，截止2010年2月10日止，"凯丰花园"1-7幢楼房销售总面积57764.90平方米，总价款329707591元，扣除城市公司自留35套房，面积3560.57平方米，总价款30625552元后，其总面积54204.33平方米，总价款299082039元，可计算佣金3888066.51元，润泽公司应退还已多预付佣金和暂借款2705681.49元。润泽公司违背"公平、等价有偿、诚实信用"的原则，其行为已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十三条的规定，润泽公司应适当赔偿城市公司的经济损失500万元以及退还已多预付佣金和借款2705681.49元，城市公司特提起反诉请求：一、判令润泽公司违约并适当赔偿城市公司经济损失500万元；二、判令润泽公司退还城市公司已多预付佣金和暂借款2705681.49元；三、判令刘百茹对上述债务承担连带责任；四、本案诉讼费用由润泽公司承担。反诉被告润泽公司针对反诉辩称：一、城市公司的反诉已超过诉讼时效，应依法驳回。海南省高级人民法院2013年1月9日作出（2012）第33号终审裁定至本案反诉已经超过二年零三个月。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百五十三条规定，应判决驳回其诉讼请求。二、城市公司在反诉状中提到润泽公司六个方面违约均是违背事实的无理诉求。润泽公司没有策划推广，没有组织营销，这不值一驳。如果润泽公司不组织策划推广，不组织营销，就没有必要签订独家代理销售合同。合同签订后，润泽公司即认真按合同履行。1、按双方借款合同，润泽公司和刘百茹于2007年11月21日将合同履行的保证性借款300万元汇入城市公司账户，履行了前期借款义务，后于2008年6月11日，润泽公司和刘百茹再次借款500万元给城市公司。2、销售队伍到位。润泽公司和刘百茹共同选拔精干人员，组织销售队伍达10余人，全过程参与销售工作。3、策划推广到位。润泽公司设计并制作了"凯丰花园"售楼宣传资料，在售楼宣传资料上印有销售代理人为润泽公司，广泛散发，大肆宣传。并进行了市场调研、市况分析、推广主题、推广策划，提供销售策略，客户组织等。4、组织预售VIP会员卡到位。经润泽公司努力工作，在几个月内预售了VIP会员卡430份，大部分转为正式购房人员，签订了购房协议。5、组织推动销售工作到位。润泽公司利用各种关系和人脉进行销售，刘百茹也利用李宁品牌在吉林、黑龙江和三亚市代理商的网络上进行宣传销售。2009年春节前夕，润泽公司从《海南日报》上发现在大东海广场举办房屋销售活动，润泽公司积极沟通，无偿取得了房屋销售活动的展位，组织并及时增加销售人员，在展厅内外广泛宣传，仅一个多月的展销活动，就售出楼房100余套，占全部销售的近五分之一。总之，润泽公司借款到位、销售队伍到位、策划推广到位、组织预售VIP会员卡到位、组织推动销售工作到位，这些工作充分体现在售楼书、VIP会员卡、销售人员工资表、佣金请款凭单及批复、二份落实VIP交款的通知、佣金支付等系列证据，完全证明了润泽公司履行了独家代理合同。城市公司反诉提出润泽公司2008年3月30日前没有完成预售额2500万元不能成立。1、2008年3月30日前，润泽公司巳预售VIP会员卡430份，即2580万元，已达到销售款数额。2、城市公司已经自认，2012年11月15日上午，三亚市中级人民法院开庭审理笔录中城市公司代理人叶春容称:润泽公司"在销售后期没有尽到责任"，从城市公司多次自认，润泽公司2008年3月30日前是履行合同的，因此反诉中2500万元没达标的销售问题不攻自破，自认否决了反诉。3、2500万元销售额是对润泽公司的激励性条款。独家代理合同中约定"2008年3月30日前，达到2500万元销售额，2个工作日内按1.3%比例预付佣金"，这一条款写在合同佣金支付方式中，这实质是一条激励条款，达不到也无责任。事后，城市公司也按此约定给付了预付佣金，确认达标。4、2500万元销售额，不是双方合同中的违约条款，没有约定违约责任，即使没达标，也不承担违约责任。5、至于预售的VIP会员卡部分退订问题。VIP本身是预订，会员卡退订是正常行为，由于预订VIP距销售许可证办下来相差8个月之久，造成部分VIP退订完全正常，退订VIP的房号我们又重新组织销售，第一时间签订购房合同，并没有影响城市公司的收益。从城市公司提交证据证明退订的VIP的时间上最早发生退费的时间在2008年10月以后，与2008年3月30日确定的达标2500万元无关。三、城市公司在反诉中提出，润泽公司在2009年3月底前没有达到代售总套数的70%。1、不属于违约。独家代理合同中违约责任第三条规定中，并没有2009年3月底前完成销售总数的70%的约定，因此不存在违约，不能追究违约责任。2、没有行使解除权。此条量化销售条款中，如不达标，开发商有权解除代理方在本项目的独家代理，或重新选择代理商。但至合同履行结束，城市公司没有行使解除权，重要的原因是遇上金融危机，情势变更，所以合同继续履行，润泽公司继续销售，城市继续支付多笔佣金，说明双方已达成新的共识，对这一销售的量化要求，城市公司放弃了解除权。3、城市公司违法建设的责任。城市公司擅自加层，增加违法建筑，被三亚市综合行政执法局立案查处，并下达了《停止违法行为通知书》，但城市公司继续违章建设。后三亚市监察局调查查明："三亚市城市建设公司2008年在开发凯丰花园小区的建筑项目中，未按规划局批准，擅自变更性质和加建违法建筑",三亚市综合行政执法局以三综执罚决字第十七号决定，责令予以改正，并罚款按工程造价8%即6195290元。第一、由于违章建筑严重影响了销售，严重影响了工程安全质量，也严重影响了购房人的购房心理，根据独家代理合同规定：本项目"如有悖于法律法规及政策规定，造成项目不能建设、销售，按国家法律法规双方协商处理"以及代理销售中"润泽公司代理销售范围内的房屋质量问题，由城市公司负责，引起的索赔退房事宜由城市公司负责，润泽公司销售期应延长"的约定，只要建筑有质量问题，就应延长销售期。第二、由于违章建筑，销售面积必须按合法面积计算，违章建筑共16254.78平方米，不能把违章建筑也计入销售量，违章建筑折算套数为182套（按6万平方米除以674套，每套平均89平方米，以16254.78平方米再除以89平方米，得出182套），674套减去182套，再减去不在销售范围内的2号楼84套，实际应销售套数为408套，70%为285套，因此润泽公司超出了70%的销售套数。城市公司提出润泽公司于2010年2月初擅自撤离销售现场不正确。刘百茹是否提前撤离与本案无关，刘百茹和润泽公司是合作关系，独家销售代理合同的主体是润泽公司，本案不能追究刘百茹的违约责任，而润泽公司一直销售到合同期满甚至超期撤离现场，2010年6月还有销售工资表，根本不存在润泽公司提前撤场违约的问题。城市公司在反诉中提出，润泽公司没有履行全部销售完674套房严重违约与事实不符。1-7栋全部房屋应为672套，误差两套，不是必须全部销售完，而是可以全部销售独家代理可销售面积约6万平方米（不含商铺），预计有700套房左右。这是弹性的，不是强制性的规定，而是可以销售的全部房屋套数，没有违约追责条款，还应该减去2号楼的84套。2号楼不包括在代理销售范围内，2号楼是三亚市人大单位团购楼，是众所周知的事实。1、广告为证。从"凯丰花园"项目销售广告上标记销售1、3、4、5、6、7号楼，唯独没有2号楼。2、销售为证。众多的售楼员的销售统计表上也没有销售2号楼的，2号楼价格每平方米单价2000元，而代理销售合同最低价格是每平方米6000元。3、自认为证。城市公司代理人叶春容在三亚市中级人民法院2012年11月15日法庭审理笔录上承认"在广告策划的时候，2号楼是团购所以没放上去"。因为2号楼是团购，才没有进行广告宣传。4、公证为证。三亚市公证处(2011）三证内字第2556号公证书证明，城市公司发布在网上的销售信息，其中楼层状况：1号、3号、4号、5号、6号、7号共销售6栋楼房，明确2号楼是三亚市人大干部职工宿舍楼，不在销售之列。按全部可销售房屋672套，减去2号楼人大团购房屋84套，实际应销售房屋为588套，润泽公司共销售房屋539套，占91.67%，是基本售完，特别是销售的6栋楼房，均被定性查处为违章建筑，应该追究的是城市公司的责任。上述证据足以证明，润泽公司代理销售不包括2号楼。城市公司想用2号楼团购房2000元的价格，拉低售房平均价款，减少佣金，是不诚信的表现，是虚假诉讼，是恶意诉讼。综上，城市公司反诉已经超过诉讼时效，而且，反诉的六个问题，均没有证据支持，没有事实根据，理由不成立，应依法驳回城市公司的无理反诉。第三人刘百茹针对城市公司的反诉述称：刘百茹完全同意润泽公司针对反诉的答辩意见，城市公司的反诉缺乏事实和法律依据，且已超过了诉讼时效，应当予以驳回。经审理查明：2007年11月19日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园项目销售独家代理合同》，约定城市公司将其开发建设的位于三亚市凤凰路南侧南航公司东侧、土地证号为三土房（2007）字第4007、40**的"凯丰花园"楼盘委托给润泽公司独家销售，总建筑面积约8万平方米，房屋套数预计为700套，城市公司自留35套房不属润泽公司代理销售范围，润泽公司可销售面积约6万平方米（不含商铺），项目实际销售平均底价6000元/平方米；润泽公司享有独家代理销售权，城市公司不得自行销售，也不能委托他人销售；城市公司如在合同约定履行期限内销售自留房产，亦应当委托润泽公司代理签约，但不收取城市公司底价佣金及溢价分成佣金；合作期限至2010年5月30日止，润泽公司代销的楼盘在2009年3月底以前确认的销售（预售）实际总量必须达到代销房屋总套数的70%，否则城市公司有权解除润泽公司独家代理销售身份或重新选择代理商；润泽公司应负责客户定金、首期房款的催促以及客户银行按揭手续的办理；润泽公司佣金包括底价销售佣金和溢价分成佣金，底价销售佣金：底价×销售面积×1.3%，溢价分成佣金：（代销房屋实际销售价格－代销底价）×销售实际面积×50%；城市公司与购房客户签订正式购房合同并且一次性付款的房款95%到达城市公司指定账户或按揭付款的首款到达城市公司指定账户，润泽公司对销售合同中该套房屋的代销即告完成；润泽公司代理销售（预售）在2008年3月30日前销售额达到2500万元，城市公司在2个工作日内按1.3％的比例预付佣金给润泽公司；2008年3月30日以后销售的佣金城市公司每月底根据润泽公司实际销售额按双方约定方式支付；城市公司不按约定返还润泽公司借款或不按约定支付润泽公司佣金，从逾期之日起，每日赔偿润泽公司1‰的违约金。刘百茹和润泽公司法定代表人马煦风分别在合同上润泽公司签名处签名，并加盖润泽公司印章。同日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园项目销售借款合同》，约定润泽公司借款300万元给城市公司，城市公司按月息1％支付给润泽公司利息，计息至2008年3月30日；润泽公司在2008年3月30日前必须为城市公司组织到楼盘销售（预售）款2500万元，城市公司收足2500万元之日起2个工作日内向润泽公司返还300万元；如润泽公司在2008年3月30日前未能组织到楼盘销售（预售）款2500万元，城市公司则按润泽公司完成的销售（预售）款额比例退还润泽公司借款但不支付利息。刘百茹和润泽公司法定代表人马煦风分别在合同上润泽公司代表签名处签名，并加盖润泽公司印章。2007年11月21日，润泽公司和刘百茹签订《合作代理协议》及《补充协议》约定：双方合作代理履行《凯丰花园项目销售独家代理合同》，所获收益在扣除成本后各占50%。刘百茹派二名代表担任销售中心综合人员，具体负责销售中心资金支出、日常事务监控，并代表刘百茹接收每天的房屋销售情况材料和统计报表。2007年11月21日，城市公司与润泽公司签订《补充协议》约定，城市公司偿还借款300万元应汇至润泽公司原汇款账号（或卡号），城市公司支付佣金汇至润泽公司指定账户（或卡号）。润泽公司法定代表人马煦风和刘百茹在润泽公司签名处分别签名，加盖润泽公司印章。刘百茹将300万元借款支付给城市公司，城市公司出具内容为："今收到三亚润泽房地产营销策划有限公司（马煦风、刘百茹）叁佰万元整人民币，该款与双方于2007年11月19日所签订的《凯丰花园项目销售借款合同》中所指的款项为同一笔款"的借条。上述协议签订后，刘百茹派刘长敏、王一博二人与润泽公司共同进行"凯丰花园"项目房屋销售。2008年的2月1日至3月5日期间，销售"认购VIP会员卡"430份，每份交订金6万元。2008年6月11日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园(二期)项目销售独家代理意向合同书》，约定城市公司将其开发建设的位于三亚市凤凰路北侧凯丰花园一期北侧、占地100亩的"凯丰花园二期"楼盘委托给润泽公司独家销售，总建筑面积约16万平方米，房屋套数预计为1500套，润泽公司可销售面积约12万平方米；润泽公司享有独家代理销售权，城市公司不得自行销售，也不能委托他人销售；合作期限至2013年5月30日止；润泽公司佣金包括底价销售佣金和溢价分成佣金，底价销售佣金：底价×销售面积×1.3%，溢价分成佣金：（代销房屋实际销售价格－代销底价）×销售实际面积×50%；城市公司不按约定返还润泽公司借款或不按约定支付润泽公司佣金，从逾期之日起，每日赔偿润泽公司1‰的违约金。城市公司法定代表人李峰和润泽公司法定代表人马煦风分别在合同上签名处签名，加盖公司印章。同日，城市公司与润泽公司签订《凯丰花园(二期)项目销售借款合同》，约定润泽公司借款500万元给城市公司，利息按月1%计算至2008年12月11日止。城市公司出具内容为："今收到刘百茹借予的伍佰万元整人民币，该款与于2008年6月11日由刘百茹所签订的《凯丰花园项目二期销售借款合同》中所指的款项为同一笔款，还款时汇入刘百茹原来汇出的账号内"的借条。2008年6月11日，润泽公司出具《请款凭单》载明：马煦风就凯丰花园商品房销售代理费（佣金）请款31.2万元、借款利息10万元，佣金预付款10万元。润泽公司如约完成2580万元房屋预售额后，城市公司按合同1.3%比例给付润泽公司佣金312000元，另给付借款利息10万元给付润泽公司。同日，城市公司出具《借条》，城市公司收到刘百茹借款500万元。2008年6月12日，润泽公司出具《请款凭单》，内容为：马煦风就凯丰花园商品房销售预付佣金请款30万元。2008年7月15日，城市公司书面通知润泽公司：凯丰花园项目已于2008年7月11日取得商品房预售许可证，要求润泽公司通知参加凯丰花园VIP会员登记的客户到凯丰花园售楼处交付购房款和签订购房合同。同年9月19日，城市公司再次书面通知润泽公司：润泽公司按照通知要求已经催促部分客户交付购房款，但仍有部分凯丰花园VIP会员登记的客户未交付购房款，请润泽公司抓紧时间落实交款的客户和需要退还凯丰花园VIP会员登记费的客户人数，并同时标明"退"。2010年2月初，刘百茹撤离销售现场。2010年7月1日，润泽公司的《请款凭单》及《收据》各一张，内容分别为：马煦风、刘百茹就凯丰花园商品房销售代理费（佣金）请款3741080元，刘长敏代刘百茹收到城市公司支付的凯丰花园1幢202号房、302号房商品房销售代理费（佣金）3741080元，马煦风在《收据》上注明："同意支付该款￥3741080.00元给刘百茹"。同日，城市公司出具《收款凭据》二张（编号0001509、0001510），载明：城市公司收到刘百茹将来凯丰花园1幢202号房、302号房购房款共3741080元。2011年6月13日，海南省三亚市公证处作出（2011）三证内字第2556号《公证书》，三亚房地产信息网www.syfff.com网址下登载的关于凯丰花园项目房屋销售信息，楼层状况：1#、3#、4#、5#、6#、7#楼共销售6栋楼房。其中，2#楼是人大干部职工宿舍楼，其他六幢商品房（毛坯）全部对外销售，共688套房。另，润泽公司提供的《凯丰花园售楼书》载明销售不包括2号楼。2011年1月23日，城市公司法定代表人李峰批准："用以马煦风将此房款1240668元抵销房款佣金。"从三亚市房地产市场信息系统下载的《凯丰花园商品房销售号表》载明：凯丰花园项目可销售房屋为672套，已在房管部门备案的有536套。城市公司举证的《至2010年2月10日止凯丰花园楼房销售情况表》载明：截止2010年2月10日，凯丰花园1-7幢楼房销售561套房，总面积57764.9平方米，总价款329707591元。《凯丰花园开发商自留35套房屋具体房号表》载明：开发商自留35套房面积3560.57平方米，总价款30625552元。以及《2010年2月10日至同年5月30日止凯丰花园楼房销售情况表》销售10套房，销售面积为915.55平方米、价款为5708715元。2号楼84套房，销售面积为11376.52平方米、价款为22705922元。润泽公司举证的《凯丰花园房屋销售统计表》、《凯丰花园代理销售539套房统计表》、《涉诉委托代理销售房产统计表》内容为：刘百茹代理销售539套凯丰花园房屋均已备案，已销售539套房屋的房号及面积、业主名称、销售价款、合同签订日期及编号、付款方式、销售员姓名等情况。城市公司认为该539套房屋销售统计表由润泽公司、刘百茹单方制作，对其真实性不予认可。在庭审中，润泽公司当庭申请本院将城市公司保管的所有购房合同调取进行审查，城市公司明确表示其不同意提交上述合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院向城市公司释明将其持有的所有购房客户与该公司签订的购房合同提供给本院审查，否则可依法推定对方的主张成立。城市公司当庭表示不同意提供上述购房合同。2015年8月3日，刘百茹提出对本院（2015）三亚民二初字第9号案申请撤诉，其诉求由润泽公司一并向城市公司主张。本院裁定准予撤诉。同日，润泽公司以刘百茹与该公司已撤回致城市公司的《债权转让通知书》为由，又增加原转让给刘百茹的佣金6674875元及违约金，润泽公司请求：一、判令城市公司向润泽公司增加支付"凯丰花园"楼房销售佣金6674875元，增加后总计14850162.93元；二、判令城市公司向润泽公司增加支付违约金3115080.73元，增加后总计8115080.73元；三、由城市公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，润泽公司明确其诉求的违约金从2011年4月1日起开始计算。另查明：城市公司因擅自楼体加层，加建违法建筑，2008年12月21日被三亚市综合行政执法局立案查处，并下达了《停止违法行为通知书》，但城市公司继续加建违章建筑。后三亚市监察局调查查明"三亚市城市建设公司2008年在开发凯丰花园小区的建筑项目中，未按规划局批准，擅自变更性质和加建违法建筑"，三亚市综合行政执法局以三综执罚决字第十七号决定，对其行政处罚，责令予以改正，并罚款按工程造价8%，即6195290元。庭审中，各方确认城市公司因加建违法建筑面积与本案销售独家代理合同中约定的销售房屋面积无关。以上事实，有《凯丰花园项目销售独家代理合同》、《凯丰花园项目销售借款合同》、《补充协议》、城市公司的补充代理意见、城市公司举证的《至2010年2月10日止凯丰花园楼房销售情况表》、《2010年2月10日至同年5月30日止凯丰花园楼房销售情况表》、（2011）三证内字第2556号《公证书》、《请款凭单》、《收据》、当事人的陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。本院认为，对于涉案《凯丰花园项目销售独家代理合同》、《凯丰花园项目销售借款合同》、《补充协议》、《凯丰花园二期项目销售借款合同》的真实性及合法性，双方当事人均无异议。上述系列合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应恪守履行。本案争议的焦点为：一、润泽公司是否有权向城市公司主张凯丰花园项目代理销售佣金；二、润泽公司的代销范围是否包括2号楼；三、润泽公司的佣金的计算问题；四、城市公司与润泽公司约定的违约金的问题。一、关于润泽公司是否有权向城市公司主张凯丰花园项目代理销售佣金的问题。独家代理合同签订后，润泽公司和刘百茹即按借款合同于2007年11月21日将代理合同履行的保证性借款300万元汇入城市公司账户，履行了借款义务，后于2008年6月11日，润泽公司和刘百茹再次将二期合同保证性借款500万元交给城市公司。润泽公司和刘百茹共同派出销售人员，组织销售队伍参与凯丰花园项目销售工作。根据润泽公司与城市公司所签订的《凯丰花园项目销售独家代理合同》，自2007年11月19日至2010年5月30日止，为润泽公司全程独家销售代理期间，城市公司自留房亦须委托润泽公司销售而不能自行销售，即排除了城市公司自己销售权，从而使润泽公司形成独占的销售权。城市公司认为独家销售代理合同是润泽公司利用其销售经验和优势所提出的约定条款，没有举证证明，城市公司的理由不能成立。因在独家代销期内，城市公司从未与润泽公司修改独家代理合同，在此期间润泽公司的独家代理销售权始终有效，城市公司从未与润泽公司确认房屋销售情况，润泽公司也不认可城市公司在2010年5月30日之前的销售行为，故2010年5月30日前已售房屋，依照合同约定应属润泽公司销售。城市公司在反诉中提出润泽公司在2009年3月底前没有达到代售总套数的70%。代理合同中违约责任第三条规定2009年3月底前完成销售总数的70%，代理合同仅约定如不达标，开发商有权解除代理方的独家代理销售或重新选择代理商，但至合同履行结束，城市公司并没行使解除权，该合同继续履行，润泽公司继续销售，城市公司继续支付给润泽公司多笔佣金，说明双方已达成新的共识，对这一销售的量化要求，城市公司没有行使解除权。2008年7月11日，城市公司在取得商品房预售许可证后，分别于同年7月15日、9月19日两次通知润泽公司落实VIP会员交付购房款，证明润泽公司履行了合同，城市公司认可并要求润泽公司继续进行代理销售工作。润泽公司所举证的证据《请款凭单》载明：直到2011年1月23日，城市公司法定代表人李峰仍批准："用以马煦风将此房款1240668元抵销房款佣金。"证明2010年5月30日在合同期满7个月后，城市公司仍在支付佣金，承认润泽公司对合同的履行。城市公司辩称润泽公司没有履行合同主要义务，其行为已构成根本性违约，并于2010年2月初撤离销售现场。即使按照代理合同计算佣金，也只能计算至2010年2月10日止，城市公司已经多预付佣金或暂借款计2705681.49元，润泽公司无权向其主张凯丰花园项目代理销售佣金及违约金。因刘百茹和润泽公司是合作关系，独家销售代理合同的履行主体是润泽公司，刘百茹是否提前撤离，不影响润泽公司对合同的履行，不能证明润泽公司存在提前撤场的违约问题。城市公司直到2011年1月23日仍继续支付润泽公司佣金，城市公司前后预付佣金和暂借款共计6593479元。在合同履行中，双方均未按照合同约定进行结算和支付佣金，城市公司只是以预付和暂借款的方式支付佣金，且双方已实际履行了主要权利义务，城市公司已实现了合同目的。城市公司辩称所有楼房的签约均是城市公司完成，城市公司提供证据证明在销售过程中，包括用4辆车接送客户看房，专门人员负责用工程升降机陪客户登上楼层看房，专门人员与客户沟通、谈判、签约，有专门人员收款及负责催收款项、收集材料等，但润泽公司不予认可，也无证据证明双方协议变更了独家代理合同。因城市公司所举证据不足，本院不予采信。综上所述，在长达两年的时间内，城市公司与润泽公司双方已实际履行了《凯丰花园项目销售独家代理合同》，双方未对润泽公司的售房佣金进行过结算，城市公司只是以预付和暂借款的方式支付佣金，城市公司应按照独家代理合同约定与润泽公司进行结算，并履行支付佣金的义务。二、关于润泽公司的代销范围是否包括2号楼的问题。由于城市公司与润泽公司在签订《凯丰花园项目销售独家代理合同》中并未将"项目总建筑面积约8万平方米，润泽公司可销售面积约6万平方米（不含商铺），预计有700套左右"的内容作补充协议，城市公司与润泽公司对2号楼是否属于润泽公司的代理销售范围存有争议。城市公司辩称依照合同约定："在合作期限内，城市公司对本项目的所有事宜拥有决策权"，城市公司有权根据资金周转情况决定团购优惠，2号楼虽然是三亚市人大职工团购，也应由润泽公司独家代理完成，城市公司预付的佣金中已经包含2号楼销售的底价佣金。但2号楼是三亚市人大职工宿舍楼，从"凯丰花园"项目销售广告上，标记销售1、3、4、5、6、7号楼，并无2号楼。再根据海南省三亚市公证处（2011）三证内字第2556号《公证书》证明，城市公司发布的网上销售信息，其中楼层状况：1号、3号、4号、5号、6号、7号共销售6栋楼房，明确"2#楼是三亚市人大干部职工宿舍楼"不在销售之列，其他六幢商品房（毛坯）全部对外销售，共688套房。对于2号楼属三亚市人大干部职工团购房的问题，本院予以确认。《凯丰花园项目销售独家代理合同》中约定："双方以平均价格6000元/平方米原则定项目销售楼房的销售底价。"2号楼价格达不到2000元/平方米，不属于代理销售合同中所规定的销售底价6000元/平方米的范围内，且两种售房价格相差过于悬殊，以如此低的价格销售2号楼共84套房不符合润泽公司的利益。2号楼的团购价是城市公司确定的三亚市人大干部职工宿舍楼的价格，不属于《凯丰花园项目销售独家代理合同》中约定的普通商品房的销售价，在双方未变更合同的情况下，不应以2号楼系三亚市人大干部职工宿舍楼购房价不到2000元/平方米来计算润泽公司代理销售合同中所规定的最低价格6000元/平方米的商品房售房价的佣金。另外，双方一直未对佣金进行过结算，城市公司也未举证证明其已预付的佣金中已经包含2号楼销售的佣金。城市公司主张润泽公司代理销售应包括2号楼，就是用2号楼不到2000元/平方米的三亚市人大干部职工宿舍楼的购房价拉低与润泽公司签订的代理销售合同中规定的商品房最低价格6000元/平方米的售房价格以达到减少支付佣金的目的，违反了双方订立代理销售合同的目的。对于城市公司主张润泽公司的代销范围包括2号楼的主张，与查明事实不符，本院不予支持。润泽公司诉称2号楼系三亚市人大干部职工团购房，不属于润泽公司的代销范围有理，本院予以支持。三、关于润泽公司的佣金计算问题。润泽公司主张2010年5月30日之前到三亚市房产交易所备案的有480套；2010年5月30日之后到三亚市房产交易所房管部门备案有VIP会员的14套和前期销售延期备案非VIP会员的4套，2010年5月30日之前VIP会员购买，但未备案15套，2010年5月30日之前购买，但未备案26套，共计539套，面积为52406.04平方米，总售房款347924819元。城市公司对润泽公司诉称其销售房产539套提出异议，该539套房产没有经过城市公司签字确认，而且包含了城市公司自留房产35套以及城市公司自己销售的房产。因润泽公司所举证据系自行制作统计而得，证明效力不足，本院不予采信。由于城市公司对润泽公司当庭申请将城市公司保管的所有购房合同调取进行审查，城市公司明确表示其不同意提交上述合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院已向城市公司进行释明，城市公司拒不提供上述购房合同进行审查。根据城市公司在补充代理意见中称：其不得不组织大量人员自行销售，但依合同约定润泽公司"全程独家代理"凯丰花园所有可销售楼房，截止2010年2月10日止"凯丰花园"1-7幢楼房销售总面积57764.90平方米，总价款329707591元，扣除城市公司自留35套房（面积3560.57平方米，总价款30625552元）后，其销售总面积54204.33平方米，销售总价款299082039元，可计算佣金3888066.51元。至同年5月30日止凯丰花园楼房又销售10套房，销售面积为915.55平方米、价款为5708715元。因城市公司在代理意见中对"凯丰花园"1-7幢楼房销售总面积、总价款的陈述已构成自认。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定：在诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。即城市公司在代理意见中对"凯丰花园"1-7幢楼房截至2010年5月30日止销售面积、价款等事实的自认，可以作为本案计算佣金的证据，但城市公司举证的《凯丰花园开发商自留35套房屋具体房号表》载明：开发商自留35套房面积3560.57平方米，总价款30625552元。润泽公司提出异议，认为《凯丰花园开发商自留35套房屋具体房号表》从未交给润泽公司预留上述房屋，是虚假的，且与润泽公司提交的51套保留房屋表不同。城市公司提交的该自留35套房屋房号表是事后全部从润泽公司销售的房屋中选取售价最高的房号组成，高于公开销售的平均价，无任何优惠，不符合保留房的用意和特征，且无保留指示人，明显虚假。因该《凯丰花园开发商自留35套房屋具体房号表》不具备保留房的特征，也未交给润泽公司执行预留，润泽公司的异议成立。对该份城市公司提供的开发商自留35套房号表，本院不予采信。按照城市公司举证的《至2010年2月10日止凯丰花园楼房销售情况表》载明：截止2010年2月10日，凯丰花园1-7幢楼房销售561套房，总面积57764.9平方米，总价款329707591元，再加上城市公司举证的《2010年2月10日至同年5月30日止凯丰花园楼房销售情况表》又销售10套房，销售面积为915.55平方米、价款为5708715元，共计销售571套房，销售总面积为58680.45平方米、总价款为335416306元，扣除2号楼84套房，销售面积为11376.52平方米、价款为22705922元后，销售487套房，销售总面积为47303.93平方米、总价款为312710384元。按1.3%计算润泽公司底价佣金为：销售总面积47303.93平方米×6000元/平方米×1.3%＝3689706.54元。溢价佣金：销售总面积47303.93平方米×（总价款312710384元/销售总面积47303.93平方米－销售底价6000元/平方米）×50%＝14443402元。润泽公司的佣金：底价佣金3689706.54元+溢价佣金14443402元＝18133108.54元。在销售过程中，城市公司通过支付现金和以凯丰花园1幢202号房、302号房给刘百茹抵购房款3741080元的形式共已预付佣金6593479元。因润泽公司以刘百茹与该公司已撤回致城市公司的《债权转让通知书》为由，增加原转让给刘百茹的佣金6674875元及违约金，润泽公司才提出城市公司向润泽公司增加支付"凯丰花园"楼房销售佣金及违约金的诉讼请求。故城市公司共应支付尚欠润泽公司（含原转让给刘百茹）的佣金：18133108.54元－6593479元＝11539629.54元。关于城市公司反诉多预付佣金的问题。因双方至今还未对"凯丰花园"项目独家代理销售佣金进行结算，双方因佣金纠纷一直处于持续状态，故城市公司反诉并未超过诉讼时效，但城市公司在反诉中称城市公司为了销售楼房争取资金回笼，扩大招聘销售人员，每天投入4辆车接送看房的客户，投入大量人力举行大型促销活动，支付中介人介绍售房的费用，因借高利贷、润泽公司违约造成城市公司经济损失达24579932元的证据不足，润泽公司也不予认可，其反诉理由不成立，本院不予支持。四、关于城市公司与润泽公司约定的违约金的问题。双方当事人一直对独家代理销售房屋套数、销售面积、销售价格、佣金金额各持异议又未经最终结算，鉴于双方在履行《凯丰花园项目销售独家代理合同》中均未严格按照合同履行，双方对佣金金额的结算未达成一致的情况，对此双方均有过错，应各自承担相应的责任。在销售佣金金额最终结算前，润泽公司诉求城市公司支付违约金8115080.73元，没有事实根据，本院不予支持。综上，润泽公司提出诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。城市公司的反诉证据不足，其反诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、被告三亚市城市建设公司应于本判决生效之日起十日内向原告三亚润泽房地产营销策划有限公司支付"凯丰花园"楼房销售佣金11539629.54元；二、驳回原告三亚润泽房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告三亚市城市建设公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费156626.22元（原告三亚润泽房地产营销策划有限公司已预交156626.22元），由原告三亚润泽房地产营销策划有限公司承担78626.22元，由被告三亚市城市建设公司承担78000元；反诉费32869.89元（反诉原告三亚市城市建设公司已预交32869.89元），由反诉原告三亚市城市建设公司承担32869.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 梁 泽审判员 李柔翰审判员 王晓艳 二〇一六年十二月十六日书记员 贺素贞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条在诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未表示否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。