湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13416号原告(反诉被告)：长沙恒大童世界旅游开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号西枢纽商务中心写字楼T2栋19层。法定代表人：余伟桥，系公司董事长。委托诉讼代理人：曹阳，男，汉族，1995年6月22日出生，住武汉市洪山区，系公司法务员。委托诉讼代理人：郑小茜，女，汉族，1993年8月3日出生，住湖南省澧县，系公司法务员。被告（反诉原告）：史晨遥，女，瑶族，1980年10月10日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：欧阳勇义，湖南锐和律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙恒大童世界旅游开发有限公司（以下简称恒大公司）诉被告（反诉原告）史晨遥商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒大公司的委托诉讼代理人曹阳，史晨遥及其委托诉讼代理人欧阳勇义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令史晨遥立即向恒大公司支付其所欠房款241190元；2、判令史晨遥向恒大公司支付逾期付款违约金1977.76元（该违约金暂计算至2020年9月21日，已逾期82天，计算标准为按日支付未付款总金额的万分之一，后续违约金按照该违约金标准计算至付清所欠购房款之日止）；3、判令史晨遥承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：恒大公司与史晨遥分别于2019年1月1日、2019年2月21日签订《长沙恒大文化旅游城商品房认购书》（以下简称“认购书”）、《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），史晨遥向恒大公司购买了恒大公司开发的恒大文化旅游城项目9栋1807号房屋，房屋建筑面积为91.83平方米，单价为10505.95元／平方米，总房款为964761元。付款方式为分期付款，史晨遥应在2019年1月3日前支付首期房款（含定金）48238元；于2019年7月1日前支付楼款192952元；于2020年1月1日前支付楼款241190元：于2020年7月1日前支付楼款241190元；余款241191元于2021年1月1日前支付。根据合同附件七补充协议第三条第二款的约定，如史晨遥分期付款，史晨遥必须按照约定期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，史晨遥须按未付款总金额的万分之一计算，向恒大公司支付违约金。截至起诉之日，史晨遥已向恒大公司累计支付房款482380元，但未按合同约定支付应于2020年7月1日支付的分期款241190元，已构成违约。截至起诉之日，经恒大公司多次催促，史晨遥至今尚未向恒大公司支付所欠分期款。根据双方合同约定，史晨遥的行为已构成违约，恒大公司有权要求其支付全部逾期款项并承担逾期付款的违约责任。因此，恒大公司依据我国民事诉讼法相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。史晨遥辩称，1.恒大公司案涉房屋至今没有竣工验收并且备案，未达到交付的条件以及属于先违约。2.恒大公司没有在双方合同约定于2020年6月30日之前达到交付的条件，并且史晨遥多次发函履行合同的诚信义务告知恒大公司。3.案涉房屋至今存在众多漏水渗水等其他房屋质量问题，史晨遥依法享有不安抗辩权。案涉房屋楼房价格和精装修价格违反法规，依法应当减少。史晨遥向本院提出反诉请求：1、判令恒大公司向史晨遥支付逾期达到交房条件的违约金暂计6174.5元（时间自2020年7月1日暂计算至2020年11月8日止，实际计算至达到交房条件之日止）；2、判令本案的全部诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由：史晨遥与恒大公司于2019年2月21日签订合同编号为XX1800801807的《长沙市商品房买卖合同》，其中约定由史晨遥购买恒大公司开发建设的恒大文化旅游城项目9栋1807号房屋，建筑面积为91.83平方米，毛坯价为8105.95元/平方米，精装价为2400元／平方米，总房款为964761元，并且约定恒大公司应于2020年6月30日前将案涉房屋达到验收合格的条件和能提供《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》；实际面积以房屋测绘报告载明的实测面积为准，误差比绝对值超过3%时，史晨遥有权解除合同。合同签订后，史晨遥即全面履行合同义务即向恒大公司交付购房款482380元。但是，恒大公司的案涉房屋至今却未达到验收合格的条件，没有通过竣工验收的报告和备案表，也未能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且也没有房屋面积测绘报告。同时，恒大公司的案涉房屋因多处漏水和装修不合格至今仍在整改中，且与案涉房屋同栋的其他房屋都存在类似问题至今也都在整改中。此外，因恒大公司的精装修价格和毛坯价格都明显过高，史晨遥为此已经在找政府和相关部门维权和将提起诉讼维权，要求降低相应价格。为此，为维护自身合法权益，史晨遥特依法向法院提起反诉，望法院查明事实，判允所请。恒大公司辩称，一、根据双方合同约定，史晨遥未履行完毕房款支付义务，恒大公司有权不向其交付房屋。1、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称为“合同”）约定，史晨遥在交楼日期前未付清全部款项的，恒大公司有权不向其交付房屋。2、史晨遥至今未向恒大公司支付全部购房款项，无权要求恒大公司先履行交付房屋义务。二、案涉房屋本身已具备合同约定的交付条件，因史晨遥未履行完毕应先履行的付款义务导致未能交付案涉房屋的，应由史晨遥自行承担相应后果。1、案涉房屋本身已具备合同约定的交付条件。2、恒大公司在向史晨遥交付房屋前对房屋进行整改，是属于正常的建设措施。三、在恒大公司有权不向史晨遥交付案涉房屋的情况下，案涉房屋何时达到交付条件，对史晨遥不造成任何影响，与史晨遥没有关联，史晨遥要求恒大公司承担逾期达到支付条件的违约责任无事实及合同依据。而在本案中，恒大公司认为，在史晨遥履行完毕付款义务之前，恒大公司有权不向史晨遥交付案涉房屋，案涉房屋何时达成合同约定的交付条件，对史晨遥并不造成任何的影响，更无损失，史晨遥无请求恒大公司承担违约责任的事实基础。综上所述，根据双方合同约定，案涉房屋本身已具备交付条件，因史晨遥应在先履行的付款义务未履行完毕暂不能交付。在恒大公司有权不交付案涉房屋的情况下，案涉房屋何时达到交付条件并对史晨遥不造成影响，与史晨遥没有关联。因此，恒大公司不应对史晨遥承担任何违约责任。请求法院查清事实，依法驳回史晨遥的诉讼请求。就本、反诉本院一并查明：2019年1月1日，史晨遥（乙方）与恒大公司（甲方）签订了《长沙恒大文化旅游城商品房认购书》，约定由乙方向甲方认购长沙恒大文化旅游城9栋1807单元，建筑面积91.83平方米，总金额964761元，乙方采用分期付款：2019年1月3日前支付首期房款38238元并签署《商品房买卖合同》，2019年7月1日前付清192952元，2020年1月1日前付清241190元，2020年7月1日前付清241190元，2021年1月1日前付清241191元。2019年2月21日，史晨遥（买受人）与恒大公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人购买长沙恒大文化旅游城2-5-1、2-5-2幢X单元18层1807号房屋，建筑面积为91.83平方米，房屋总价款为964761元。第八条，付款方式为分期付款：2019年1月3日前支付首期房款（含定金）48238元，2019年7月1日前支付楼款192952元，2020年1月1日前支付楼款241190元，于2020年7月1日前支付楼款241190元，余款241191元于2021年1月1日前支付。第九条，逾期付款责任：按照逾期时间分别处理，逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十条，商品房交付条件：该商品房交付时应符合经验收合格（该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）的条件。第十二条，交付时间和手续：1．出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。2.该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第l种方式处理：l.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在l80日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的交付期限之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之一的违约金。补充协议约定：三、双方同意本合同第九条补充如下：1、本合同第九条仅适用于一次性付款方式，不适用于银行按揭／公积金贷款及分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。四、双方同意本合同第十条补充如下：1、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2、“该商品房经验收合格”是指：勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。五、双方同意本合同第十二条补充如下：如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间。六、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过该商品房总价款的2%。案涉合同签订后，史晨遥已按合同约定向恒大公司支付截止2020年1月1日的房款共计482380元。2020年6月30日，史晨遥向恒大公司送达《关于对长沙恒大童世界旅游开发有限公司交房的催告函》及《推迟付款通知函》，《催告函》载明，因恒大公司未在2020年6月30日前通知收房，要求恒大公司给予明确答复，否则将进一步采取法律措施。《通知函》载明，因疫情影响及恒大公司未按约交房，造成史晨遥目前无法在约定的时间内交付房款，特告知将推迟支付第四期房款。恒大公司收到两份函件于2020年6月30日以短信方式进行了回复。针对《关于对长沙恒大童世界旅游开发有限公司交房的催告函》回复称，根据补充协议第三条第二款约定，若商品房买卖合同约定的交楼日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方。因史晨遥未付清房款，不符合交付条件，同时因疫情影响造成工期延误，原定于6月30日的交房时间需要顺延。待史晨遥满足全部的交房条件后，恒大公司将按约向其送达收楼通知书。针对《推迟付款通知函》回复称，因支付房款可以采用多种方式不受疫情影响，不属于因不可抗力影响合同履行的情形，同时2020年7月1日并不属于疫情期间，故不予同意史晨遥推迟支付房款的诉求。2020年8月20日，恒大公司向史晨遥邮寄送达《催款函》，要求史晨遥于2020年8月31日前付清到期房款及违约金，否则将追缴违约金直至解除合同。史晨遥于2020年8月21日收到并予回复，称其已按约履行合同义务，恒大公司未先履行在2020年6月30日交付房屋的义务，其行使先履行抗辩权，拒绝交付相应款项。2020年8月26日,史晨遥收到恒大公司于2020年8月24日发出的《收楼通知书》，通知史晨遥于2020年8月27日办理收房手续。2020年9月9日，恒大公司委托湖南金州律师事务所向史晨遥出具《律师函》，要求史晨遥于2020年9月20日前付清到期房款及违约金，否则将追缴违约金直至解除合同。史晨遥于2020年9月12日收到并回复，称其已按约履行合同义务，恒大公司未按约交付符合竣工验收条件的房屋，其无法继续交付剩余房款。2020年7月27日，案涉房屋所在楼栋由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位完成五方验收，验收合格。2020年7月31日，案涉房屋所在楼栋由湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具《特殊建筑工程消防验收意见书》验收合格。案涉房屋所在楼栋电梯已验收合格并签发特种设备使用标志。案涉房屋所在楼栋已出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，因史晨遥未收房，暂未交付。另查明，湖南省住建厅《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（湘建价函[2020]号），疫情防控期间未复工的项目，顺延工期计算从2020年1月23日（湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）起至解除之日止。2020年3月10日，湖南省解除一级响应。上述事实有恒大公司和史晨遥的当庭陈述、长沙恒大文化旅游城商品房认购书、长沙市商品房买卖合同、邮寄面单及快递投递信息查询页面、催款函、律师函、交房催告函、推迟付款通知函、对法务中心催款函的回复、对律师催款函的回复、收楼通知书、邮政快递单、送达回执单、微信聊天记录、案涉房屋的现场视频、湖南省统一互动交流平台、长沙市市长信箱、咨询回复、9栋业主群微信记录、恒大童的营业执照、资质证书及真伪查询、竣工环境验收保护意见、岳麓区教育局对恒大公司配套设施（幼儿园）的回复、资质查询、小学配套教育设施建设、湘江新区信访事项处理意见书、容积率、涉案房屋存在的房屋瑕疵、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、消防验收意见书、特种设备使用标志、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证据予以证明，并经质证，本院予以确认。本院认为，恒大公司与史晨遥签订的《长沙市商品房买卖合同》及房屋合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于恒大公司要求史晨遥支付房款241190元的请求。根据案涉房屋买卖合同约定，恒大公司应在2020年6月30日交付经验收合格的房屋，史晨遥应在2020年7月1日前支付楼款241190元。另合同补充协议约定，“该商品房经验收合格”是指：勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。史晨遥抗辩称，恒大公司作为先履行一方未在合同约定的2020年6月30日交付房屋，故其不履行2020年7月1日支付楼款的后履行义务。本院认为，根据补充协议第五条约定，双方同意本合同第十二条补充如下：如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间。根据湖南省住建厅《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》（湘建价函[2020]号），疫情防控期间未复工的项目，顺延工期计算从2020年1月23日起（湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至解除之日止。2020年3月10日，湖南省解除一级响应。顺延工期时间为47天，恒大公司的因疫情该不可抗力交房时间从2020年6月30日顺延至2020年8月16日。2020年7月27日，案涉房屋达到五方验收合格标准。恒大公司已书面通知史晨遥于2020年8月27日收房。故史晨遥应在接到收房通知后即2020年8月28日按约支付楼款241190元。二、关于恒大公司要求史晨遥承担逾期付款违约金的请求。依前述，史晨遥未按合同约定于2020年8月28日前支付楼款241190元，属于违约，应当承担逾期付款的违约责任。根据合同第九条约定史晨遥应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。故史晨遥应支付从2020年8月29日至实际交付之日止以欠付房款241190元为基数按日万分之一为标准计算的逾期付款违约金。三、关于史晨遥要求恒大公司承担逾期达到交房条件违约金的请求。本案中恒大公司因受疫情影响，致使交房时间顺延至2020年8月16日。在此时间前即2020年7月份，恒大公司已达到案涉合同约定的商品房交付条件：商品房已经通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的质量验收及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》等。恒大公司达到交付条件后，通知史晨遥于2020年8月27日收房，超过顺延后的交房时间，属于违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十三条约定，逾期在l80日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故史晨遥主张逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。故恒大公司应支付从2020年8月17日至2020年8月27日止以已付房款482380元为基数按日万分之一为标准计算的逾期交房违约金为482元。史晨遥提出的恒大公司企业资质、案涉小区容积率、教育配套设施建设问题等问题，均非案涉合同约定的交付条件，不是本案审查的范围，故不在本案中予以处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、史晨遥在本判决书生效之日起十日内向长沙恒大童世界旅游开发有限公司支付房款241190元并支付从2020年8月29日至实际交付之日止以欠付房款241190元为基数按日万分之一为标准计算的逾期付款违约金；二、长沙恒大童世界旅游开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向史晨遥支付逾期交房违约金482元；三、驳回长沙恒大童世界旅游开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回史晨遥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4948元，因适用简易程序减半收取2474元，反诉案件受理费50元，财产保全费1735.84元，共计4259.84元，由长沙恒大童世界旅游开发有限公司承担7元，史晨遥承担4252.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二一年三月十八日法官助理黄倩书记员徐珊附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。