河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初4049号原告：朱永乐，男，1980年4月15日出生，汉族，住河南省确山县。原告：高敬，女，1981年2月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告朱永乐之妻。二原告委托诉讼代理人：王世果，河南民青律师事务所律师。被告：赵怡璟，女，1971年12月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：驻马店市浩宇房地产中介有限公司，住所地：河南省驻马店市驿城区雪松路与学院路交叉口往西20米路南幸福小区一楼门面房。法定代表人：王宇霞，总经理。委托诉讼代理人：巫永旺，男，1980年2月15日出生，汉族，住河南省汝南县。系被告驻马店市浩宇房地产中介有限公司员工。原告朱永乐、高敬与被告赵怡璟、驻马店市浩宇房地产中介有限公司（以下简称“浩宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱永乐及二原告的委托诉讼代理人王世果、浩宇公司的委托诉讼代理人巫永旺到庭参加诉讼，被告赵怡璟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永乐、高敬向本院提出诉讼请求：1.依法确认二原告与二被告于2020年1月18日签订的《房产买卖合同》合法有效；2.依法判令被告赵怡璟履行与二原告签订的《房产买卖合同》，立即协助原告高敬办理房屋产权登记手续；3.依法判令被告浩宇公司立即退还原告10000元的物业交割押金；4.被告赵怡璟承担本案诉讼、保全等全部费用。诉讼中，原告当庭放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2020年1月18日，原告与二被告签署《房产买卖合同》，原告购买被告赵怡璟所有的位于河南省××同缤纷××”小区××楼××号缤纷之窗10号楼17楼1720号的房屋一套，其中合同第七条约定被告浩宇公司暂押原告10000元作为物业交割保证金，在物业交割完毕时予以退还。合同签订后，原告已按协议约定向被告赵怡璟陆续交付了全部购房款，被告赵怡璟也按约定交付了房屋，双方办理了物业交割手续，案涉房屋由原告实际入住使用至今。2020年下半年被告赵怡璟就案涉房屋取得房产证，原告遂要求完善房屋相关事宜，办理房屋产权过户登记，并向驻马店市不动产登记中心提交了相关手续，按要求缴纳了全部契税。但此后被告赵怡璟以在外地为由不配合办理剩余手续，现在电话不接，无法联系，导致房屋无法顺利过户。被告浩宇公司作为房地产中介不管不问，对约定的10000元物业交割保证金也不退还。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告赵怡璟未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告浩宇公司辩称，原告请求属实，对原告诉求没有意见，被告赵怡璟拒不配合办理过户手续。经审理查明，2020年1月18日，原告朱永乐（买方、乙方）与被告赵怡璟（卖方、甲方）、浩宇公司（中介方、丙方）签订《房产买卖合同》（编号：20200119号）一份，约定：甲乙双方在自愿、平等和诚实缤纷××”小区××楼××号用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方的房屋买卖行为，并制定本合同，以兹各方共同遵守。一、基本情况：1.房地产情况：甲方拥有位于在驻马店市缤纷××”小区××楼××号缤纷之窗10号楼1720号的房产，房屋产权证号为驻20160028177，房屋所有权人为赵怡璟，房屋建筑面积以实际为主（或38.88平米）。以上内容依《房屋所有权证》登记为准；2.乙方自愿购买甲方上述房产，乙方实地看房并对该房产产权做了充分了解；3.本合同签订时，甲方需将该房产的《房屋所有权证》原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存在丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用；二、房屋产权现状：甲方承诺该房屋现为第1种状况。1.甲方承诺该房屋无抵押、无产权纠纷和债务纠纷。可以正常买卖；三、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意该房地产成交价为人民币180000元整。该价格已经包括该房屋出售前产生及支付一切费用（包含水、电、暖、天然气、物业管理费等），此价还包含该房屋的相关配套设施有：①一张床；②一个电视；③热水器；④燃气罩；⑤所有一切固定装修设施不动；四、定金支付：本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币壹万圆整，为保障双方的物业交接清楚，上述所交购房定金暂押于丙方作为甲方的物业押金，待双方交接清楚后，退还甲方；五、付款约定：现甲、乙双方经协商一致同意本合同的1种付款方式。1.一次性付款：乙方应在按本合同十二条备注付款给甲方付清，除定金外的余款按本合同备注付款，该笔房款由房产交易中心资金监管，待买卖双方产权变更或过户手续办理完毕后，乙方拿到不动产登记证书后三日内，无条件配合产权交易中心将余款转予甲方；六、产权变更约定：1.甲、乙双方约定于甲方新证出来后五个工作日内办理该房产产权变更（或过户）相关手续；2.由甲方协助乙方办理房地产产权变更或过户手续，其所有税、费（包含甲方名下的税、费）均由乙方承担；过户申请登记后三个工作日内由承担税、费方须及时缴纳全部的税、费；3.甲、乙双方必须在缴纳全部的税、费后三个工作日内进行不动产登记……七、交付房屋：1.在产权过户和变更后丙方暂押壹万元整，作为物业交割保证金，在物业全部及时完整交割完毕时，甲方凭物业交割清单（水、电、气、物业费等）及相关收据，向丙方领取物业交割保证金；2.物业交割时间为甲方收到首付款当日物业交割完毕后，甲方应向乙方完整有效的交付本合同所述房产及其他相关配套附属设施，如不能如期交付，甲方按总房款的0.05%每日支付乙方违约金；八、缤纷××”小区××楼××号息服务费及支付：1.甲、乙、丙三方签订本合同后，甲、乙双方须在过户前一次性各向丙方缴纳成交价的百分之壹作为居间服务费（不足千元按壹仟元收取）……十二、备注（备注条款内容与前述条款不一致时，以备注条款为准）：①乙方于2020年1月19号先付给甲方首付款130000元，甲方当日把该房交付给乙方使用；②甲方新证出来后，五个工作日内，无条件配合乙方办理过户，过户当日乙方把剩余房款一次性付清；③甲、乙双方约定2020年7月30号之前，所有手续办理完毕等条款。合同末页甲方处有“赵怡璟”署名，乙方处有“朱永乐”署名，丙方处加盖有“驻马店市浩宇房地产中介有限公司”印章。合同签订当日，原告朱永乐向被告赵怡璟支付购房款定金130000元。2020年7月1日，赵怡璟办理案涉房屋的不动产权证［豫（2020）驻马店市不动产权第0010185号］。2020年9月28日，二原告代被告赵怡璟缴纳印花税、地方教育附加、教育费附加、土地增值税、个人所得税共计20138.07元，缴纳城市维护建设税、增值税共计3203.12元，当日，原告高敬向税务机关缴纳印花税、契税7866.42元，缴纳增值税3094.8元。2020年10月27日，赵怡璟以权证遗失为由向不动产权登记机关申请变更登记，案涉房屋变更登记为豫（2020）驻马店市不动产权第0023320号，次日，赵怡璟抵押案涉房屋向案外人夏亚峰借款，并办理抵押权登记手续［不动产登记证明号豫（2020）驻马店市不动产证明第0051870号］，被担保主债权数额（最高债权数额）150000元，债务履行期限（债权确定期间）2020年10月28日起2021年1月28日止（截至2021年6月15日尚未注销抵押）。2021年1月24日，原告高敬向被告赵怡璟支付购房款50000元。2021年3月6日，二原告向河南同缤纷××”小区××楼××号物业管理有限公司驻马店分公司交纳案涉房屋2021年4月1日至2022年3月31日的物业管理费604元。后案涉房屋已由二原告占有、使用。现二原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，①案涉房屋因另案于2021年1月8日被本院执行部门查封；②诉讼中，原告申请对案涉房屋进行查封，本院于2021年4月15日查封案涉房屋（轮候）。上述事实，有原告朱永乐、高敬提交的结婚证、《房产买卖合同》、收条、收据及增值税普通发票等证据及二原告、被告浩宇公司陈述，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告朱永乐与被告赵怡璟通过被告浩宇公司于2020年1月18日签订《房产买卖合同》，约定朱永乐以180000元的价格购买赵怡璟位于缤纷××”小区××楼××号房屋，朱永乐、赵怡璟各向浩宇公司支付居间服务费，朱永乐与赵怡璟形成房屋买卖合同关系，朱永乐、赵怡璟又分别与浩宇公司形成中介合同关系。各方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故原告朱永乐请求确认其与二被告签订的《房产买卖合同》有效，本院予以支持；原告高敬不是《房产买卖合同》的一方当事人，故高敬请求确认其与二被告签订的《房产买卖合同》有效，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《房产买卖合同》第十二条备注约定，被告赵怡璟应在新证办理后五个工作日内无条件配合原告办理过户手续，现赵怡璟已于2020年7月1日办理不动产权证，原告朱永乐已向赵怡璟交付全部购房款，但被告赵怡璟未依约办理案涉房屋产权过户登记手续，构成违约。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，原告朱永乐虽与被告赵怡璟签订《房产买卖合同》，购买案涉房屋在先，赵怡璟以案涉房屋抵押借款，办理抵押权登记手续在后，但在抵押权登记未注销的情况下，办理房屋产权登记过户手续会损害抵押权人的利益，且案涉房屋已因另案被本院查封，办理过户手续存在法律上不能履行情形，故原告高敬请求被告赵怡璟协助办理房屋产权登记手续，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱永乐与被告赵怡璟、驻马店市浩宇房地产中介有限公司于2020年1月18日签订的《房产买卖合同》有效。二、驳回原告高敬的其他诉讼请求。案件受理费2050元，保全费1420元，共计3470元，由被告赵怡璟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 王 鹏二〇二一年六月十九日书记员 张家盛