青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初3299号   原告：柴世莲，公民身份号码×××，女，1973年12月10日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县景阳镇土关村村民。   委托诉讼代理人：赵琳，青海律科律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵国荣，青海律科律师事务所律师。   被告：大通县中心饮食服务管理有限责任公司，统一社会信用代码xxx，住所地青海省大通县桥头镇。   法定代表人：汪常生，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：毛尊超，青海竞帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。   原告柴世莲与被告大通县中心饮食服务管理有限责任公司（以下简称中心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴世莲及其委托诉讼代理人赵琳、赵国荣，被告中心公司的委托诉讼代理人毛尊超、赵亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告柴世莲向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告向原告退还购房款299000元；3.依法判令被告向原告支付利息46046元【计算标准：299000元×3.85%÷12个月×48个月（2016年12月26日-2020年12月26日）】；4.依法判令被告向原告赔偿损失299000元；5.本案诉讼费用由被告承担。   事实和理由：2016年5月21日，原告柴世莲与被告中心公司就位于××县，签订了《商品房买卖合同》，上述合同约定：第一条，经出卖人批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为：大通中心购物广场，建设工程规划许可证号为：建字第630121201330019号，施工许可证号为：2013-61。第二条，商品房销售依据，买受人购买的商品房为商业，预售商品房批准机关为大通回族土族自治县住房保障和建设局，商品房预售许可证号为：（大）房预售证第2014-02号。第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1[幢]【座1单元】【层】459室，房屋代码为：27-1-459。第四条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8537.98元，总金额（人民币）贰拾玖万玖仟元整。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款299000元。但被告至今未向产权登记机关备案，由于产权登记延迟，原告去大通县建设局、房产局、大通县不动产登记服务中心查询，方才得知，被告没有案涉房屋的预售许可证，案涉合同也没有在房管局备案登记，最关键的在于，本案被告没有房地产开发资质。故根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定向法院提起诉讼，希望法院依法裁决，支持原告的各项诉讼请求。   被告中心公司辩称，第一，案涉房屋并非商品房原始出售行为，而是二手房交易行为，原告以被告没有商品房开发资质为由认定合同无效，不符合基础事实；第二，按照《合同法》第五十二条之规定，案涉合同不存在法律规定的任意一项无效情形，故原告诉求无法律依据；第三，是否办理了产权登记以及是否能够查询到案涉信息，是以开发企业泰盛公司的登记为前提，在原始登记确定之后，向原告进行案涉房屋的登记没有任何障碍；第四，原告以被告并非商品房开发企业，且未取得商品房预售许可证，依据商品房买卖合同司法解释主张退还房款、支付利息及赔偿损失，属于对事实的认识错误和法律适用错误。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、收据四份、不动产权证、土地使用权证、企查查网页截图、联合开发协议、大住建[2012]60号批复、大发改[2012]87号58-9文件、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《商品房预售许可证》《大通中心购物广场委托经营管理合同》《商铺租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对被告提交的《证明》，原告认为该份证据没有经办人签字，不符合证据的形式要件，本院认为该份证据与本案没有关联性，本院不予认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月29日，被告中心公司与青海泰盛房地产开发有限公司（以下简称泰盛公司）签订《联合开发协议》，约定双方一起开发大通县商业步行一条街项目，项目建成后一至三层商铺（包括地下停车场）的产权归被告所有并负责物业管理工作，泰盛公司负责四层以上住宅楼的销售。2012年5月11日，大通县住房保障和建设局作出关于泰盛公司《大通县中心市场及周边区域旧城改造项目修建性详细规划》设计方案的批复（大住建[2012]60号），同意泰盛公司就案涉项目按设计方案进行施工图设计，其中包括商业建筑面积100860平方米。2012年5月15日，大通县发展和改革局对被告作出《关于大通县中心市场一期改造项目的立项批复》，明确大通县中心市场一期改造项目建设规划由县住建局大住建[2012]60号《批复》同意建设，建设规模及主要内容包括商铺。2012年12月27日、2013年5月7日、2013年5月21日，大通县住房保障和建设局向被告中心公司及泰盛房公司核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，上述两证一书中建设单位名称及用地单位均为被告中心公司及泰盛房公司，项目名称也均包括旧城改造。2013年11月20日，案涉项目建成后，由大通县住房保障和建设局对泰盛公司颁发《商品房预售许可证》。2016年5月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由被告中心公司将位于××县的商铺出售给原告，同日签订《大通中心购物广场委托经营管理合同》，约定原告委托被告中心公司对原告购买的案涉商铺经营管理，委托经营期限自2015年10月4日开始，被告向原告支付商铺租金。2018年9月25日，被告取得案涉商铺所在房屋整体的产权登记证书。现双方因《商品房买卖合同》效力问题，被告应否向原告退还购房款299000元，被告应否向原告赔偿损失299000元，被告应否向原告支付利息46046元的问题产生争议，诉至法院。   根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2.被告应否向原告退还购房款299000元、支付利息46046元并赔偿原告损失299000元。   一、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。   原告主张案涉《商品房买卖合同》无效，理由为被告中心公司没有房地产开发资质，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下对外出售商品房，应为无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即该司法解释适用于房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同纠纷，本案房屋出卖人中心公司并非房屋开发企业，原、被告签订的房屋买卖合同名称虽然为《商品房买卖合同》，但作为标的物的房屋系中心公司与青海泰盛房地产开发有限公司联合建房修建的房屋，泰盛有房地产开发资质，房屋建成后，中心公司根据《联合开发协议》于2018年9月25日取得案涉商铺所在房屋整体的产权登记证书，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中关于预售许可的规定。故原告以被告没有房地产开发资质且未取得商品房预售许可证为由诉请案涉《商品房买卖合同》无效缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，本案案涉房屋买卖合同并不具有上述五种合同无效的情形，原、被告签订的案涉商品房买卖合同有效，故对原告柴世莲确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。   二、被告应否向原告退还购房款299000元、支付利息46046元并赔偿原告损失299000元的问题。   本院认为，原告柴世莲根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第九条之规定主张被告向其退还购房款299000元、支付利息46046元并赔偿损失299000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的标的物实际上并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）中所称商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第九条在本案中并不适用，因此原告柴世莲的上述主张缺乏法律依据，故对原告柴世莲要求被告向其退还购房款299000元、支付利息并赔偿损失299000元的诉讼请求本院不予支持。   关于原告称其到房管部门查询，查询结果为案涉房屋未在房管部门进行初始登记，房管部门没有案涉房屋的登记资料，合同标的物不存在，合同未成立的意见。本院认为，根据本院查明的事实，双方签订房屋买卖合同后，原告实际占有了案涉房屋，原告称标的物不存在，合同未成立的意见本院不予采信。   另，本案原告购买房屋的目的是占有使用该房屋并最终取得房屋所有权，如果因原告购买案涉房屋后被告又将案涉房屋对外抵押等原因致使合同目的不能实现，原告可另行主张其合法权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   驳回原告柴世莲的全部诉讼请求。   案件受理费10240元由原告柴世莲负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并依照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 刘晓燕   审判员 车献奎   人民陪审员 黄瑾芸      二O二一年四月二十九日   书记员 肖 玲   相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外.   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。