江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终6818号上诉人（原审原告）：张兰友，男，1966年4月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐俊，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，江苏简恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站，住所地江苏省苏州市西汇路29号。负责人：董中华，经理。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人张兰友因与被上诉人苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站（以下简称客运总站）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张兰友上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审程序错误，诉讼主体缺失。客运总站无独立法人资格，不具备独立诉讼主体资格，依法应将苏州汽车客运集团有限公司列为共同被告。二、一审适用法律有误。1、案涉合同项下土地为划拨，用途为“其他交通64”，客运总站擅自改变用途为商业出租，其行为无效，基于该合同所做约定应当一并认定为无效。2、一审法院未考虑公平原则。本案中，上诉人在承租期间投入大量资金对房屋进行扩改建，其目的在于能够以投资换取长期租赁的期待利益，事实上与客运总站在扩改建时有口头约定。自上诉人投入300余万元扩改建至今，上诉人实际租赁期限十年略余，按原租金标准43，000元每年计算，差额巨大，合同期满后，被上诉人诉请一刀切，将上诉人扫地出门而无任何补偿，有违公平原则。三、原审部分事实未予认定。1、对于扩改建的费用、一审中因上诉人无法提供原建图纸建材品牌致未能鉴定，上诉人认为，法院两次组织摇号选中的鉴定机构对于标的额小、鉴定烦琐而不肯鉴定，致本案分部扩改建费用无法认定，上诉人认为，所涉被鉴定物客观存在，不可能无法鉴定。2、对于部分整改通知中注明“费用由来友酒店承担”字样，并非上诉人与被上诉人之间的约定，而是行政通知。据向苏州市吴中区东山镇人民政府相关经办人了解，当时镇政府对紫金路改造时，被改告对象分为丙类，一类是自然人，一类是单位（公司＼企业），对于自然人业主的，镇政府对改造费用有部分补贴，对于单位的，镇政府无补贴，当时张兰友经营来友酒店，其房屋所企业所有，按政府无补贴，故当时经办人注明“改造费用由来友酒店承担”，真实意思为镇政府不对该改造给予补贴，该文字书写人为镇政府经办人，而非被上诉人或上诉人。上诉人签收该通知后，找被上诉人盖章是征得其同意对房屋施工改造而非改造费承担的约定。客运总站答辩称，一、被上诉人作为苏州汽车客运集团有限公司的分支机构，属于法律规定的“其他组织”，依法可以作为诉讼主体参加诉讼。二、涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反任何法律、行政法规的强制性规定。《划拨土地使用权管理暂行办法》的第四条是指土地使用权出租收益应当抵交土地使用权出让金，并非指划拨土地上的房屋租赁情况，况且在本案中，涉案土地根本没有改变用途。三、上诉人自2003年10月承租涉案房屋，租赁后期年租金低至43000元，而上诉人从未按时缴纳过租金，自2011年5月1日后再未缴纳过任何租金，并占用至今。在租赁合同存续期间，被上诉人基于涉案房屋装修情况，还以此抵扣10万元的租金。前述事实在与本案的关联案件((2014)吴开民初字第0207号一案中已经查明。上诉人对涉案房屋进行改扩建投入的成本早就收回，无论是根据合同约定还是实际情况考虑，上诉人无任何事实依据和法律依据要求进行补偿，本案不存在任何不公平。请求驳回上诉、维持原判。张兰友向一审法院起诉请求：被告对其承租房屋期间的整改、装修及扩建费用进行补偿，暂要求100万元，具体以司法评估为准。后变更诉讼请求为要求被告补偿人民币2333085元。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区东山镇启园路2号（原吴县的房产及场地为苏州汽车客运集团有限公司（原名苏州汽车客运总公司，以下简称客运公司）所有。张兰友自2003年6月起租赁该房产。2007年4月13日，张兰友（承租方、乙方）与苏州佳安经营服务有限公司（出租方、甲方，以下简称佳安公司）就此签订《租赁合同》合同1份，约定每年租金4.3万元，租赁期限自2006年12月20日至2007年12月19日。租赁期满，原房屋（柜台）所有装修：空调、电冰箱等设施由乙方搬走，凡乙方无法搬走的归甲方所有。甲方严禁乙方乱建乱搭违章建筑，由此引起的后果由乙方负责。房屋屋顶及外墙等自然原因的损坏，由甲方负责维修；房屋内部及设施的损坏，由乙方负责维修。租赁期满或提前终止时，乙方不得以房屋的装修折旧等费用来抵交所欠租金，乙方如要继续经营，必须提前一个月提出申请，征得甲方同意后，继续签订租赁合同。客运公司及佳安公司均确认，佳安公司代客运总站与张兰友签订上述《租赁合同》，苏州市吴中区东山镇启园路2号房产的实际出租人为客运总站。《租赁合同》到期后，双方未续签合同，张兰友继续使用租赁物。后因张兰友未支付租金，2014年4月，客运总站向一审法院提起诉讼，要求解除与张兰友的租赁合同，及要求张兰友支付租金、腾退并恢复房屋原状。审理中，张兰友提出其对租赁物进行了改扩建及修缮，客运总站应予补偿。后，一审法院于2014年10月10日作出判决，确认双方的租赁关系于2013年8月1日解除，张兰友应迁出租赁房并将租赁房恢复原状，支付实际使用期间的使用费。同时，在一审法院认为部分明确了对张兰友的补偿请求不予支持。后，张兰友不服提起上诉，苏州市中级人民法院认为，张兰友在一审中要求客运总站补偿的费用，因双方在租赁合同中未作约定，对扩建改建项目是否有合法建设手续，是否经出租人同意等双方未经充分举证质证，张兰友也未提起反诉，故本案中不予理涉，张兰友可另行向客运总站主张权利。在张兰友的租赁期间的改扩建事实未查实前，不能要求张兰友恢复房屋原状。张兰友遂于2015年5月18日诉讼来院，要求客运总站对其在租赁期间的改扩建及修缮费用进行补偿。本案当事人争议的焦点为，张兰友承租了客运总站的土地、房屋开设了来友酒家，期间对房屋进行了修缮及改扩建，合同到期后，张兰友的该部分费用客运总站是否应予补偿。张兰友认为其对租赁物进行了改造并搭建了建筑物，均有合法手续，客运总站应予补偿。客运总站认为绝大部分系张兰友自行建造，其所知道部分已明确费用由张兰友自行承担，故不应补偿。对双方争议具体分述如下：一，张兰友主张其承接时从原租赁户购买了房屋，花费数十万元，要求对所购房屋进行评估后确定数额。张兰友提供了租房说明一份及照片三张，租房说明的内容为客运总站同意张兰友在前租赁户到期后，由张兰友与其签订租赁合同。照片为证明所购房屋后进行了修缮后的现状。客运总站质证后认为，租房说明中不能反映出张兰友与原租户间存在购买行为，也不清楚张兰友购买的范围及当时房屋情况。二，张兰友主张其于2005年4月搭建值班室。提供的证据为张兰友于2005年4月20日出具给客运总站方的申请一份，主要内容为张兰友经营的旅馆经当地派出所现场办公，提出了意见，要求建值班室一个方便管理，张兰友声明搭建房屋完全是经营所需，所建房屋费用自理，归其使用，房屋归客运总站所有。客运总站于2005年4月25日在张兰友的申请上签署：在确保安全、不破坏整体格局的情况下，同意搭建经营所需门楼。客运总站质证后认为，对张兰友提供的证据的真实性、合法性、关联性均认可。客运总站认为，张兰友已在申请上明确了建房费用由张兰友自理。三，张兰友主张于2005年10月对紫金路两侧进行改造、搭建了两层楼房。张兰友提供的证据为：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府于2005年10月10日发出的《通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运公司及佳安公司在该通知上盖章确认：来友酒店：东侧的空缺，需用建筑物填补，与整街门面相协调。建筑费用由张来友承担。（2）客运总站盖章、联系人为张兰友的村镇建设工程申请审批书一份，主要内容为门面改造、申请扩建460平方房屋，东山镇人民政府同意报批。（3）申请一份，主要内容是客运总站向吴中区规划局申请建造服务楼约200平方。（4）苏州市吴中区固定资产投资项目申请表一份，主要内容为东山镇人民政府、苏州市规划局吴中分局、苏州市吴中交通局均在有关部门意见一栏中盖章。（5）苏州市吴中区发展和改革局于2006年3月14日向区交通局作出的《关于苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站建便民服务用房项目的批复》，同意客运总站在原规划地址内建便民服务用房项目，建筑面积200平方米（框架二层），总投资200万元，资金自筹解决。张兰友称后其实际建造的房屋面积为459.6平方米。客运总站质证后认为，其当时申请的是建造200平方米的便民服务用房，但张兰友自行建造了460平方米的房屋，与要求不符。且通知上也注明了费用由张兰友承担。四，张兰友主张对门楼进行了改造。张兰友称其于2006年对紫金路两侧房屋的门楼进行了改造。张兰友提供了：1，苏州市吴中区东山镇人民政府于2006年2月8日发出的《关于紫金路两侧房屋改造的通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运总站于2006年2月15日在该通知上盖章确认：须将现存的新式门楼改造成古镇相协调的老式门楼，图纸由镇村建办提供，改造费用由来友酒店自理。门楼改造图纸一张及施工合同一份，主要内容为张兰友为建门楼与施明华签订合同一份，建造费用87000元。客运总站质证后认为，张兰友对门楼进行改造花费多少费用其不清楚，其在通知上已明确改造费用由张兰友承担。五，张兰友主张对客运总站原有的140平方米的房屋原地进行了翻建。张兰友提供了苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年4月26日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，载明因园内约140平方米房屋山墙墙体开裂，人字屋架锈蚀严重等原因，要求在三个月内拆除危险房屋进行原地翻建。客运总站认为，张兰友翻建房屋无合法手续，客运总站未授权张兰友进行翻建，张兰友实际翻建也超过了整改通知书中要求的范围。六，张兰友主张对雨棚进行了改造。张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年8月7日向“来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。（2）张兰友与施明华于2006年8月10日签订的《合同》1份，约定雨棚改造包括雨棚顶部装修、左侧储物间和卫生间装潢，承包费用为76000元。客运总站对安全生产整改通知书无异议，对施工合同不认可。客运总站认为安全生产整改通知书建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁，但张兰友实际建造了房屋，且该房屋为违章建筑。故客运总站不应补偿。七，张兰友主张对二号楼进行了改造，花费264500元。张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年2月27日向“东山来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为二楼客房部存在水泥行梁开裂、驳落；椽子渗水发烂断裂；屋面有下沉现象；墙面粉刷大面积驳落，要求于一个月内更换行条，对屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。（2）张兰友于2012年4月2日与薛连荣签订的《施工承包合同》1份，张兰友为整改之需将房屋修补、屋面更换、白蚂蚁防治等工作以264500元的价格包给薛连荣。客运总站质证后认为，对安全生产整改通知书的真实性无异议，但张兰友未按照整改要求整改。且双方口头约定整改费用由张兰友自理。八，张兰友主张对平台进行了改造。张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年8月29日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为部分门面平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复，张兰友据此为平台改造搭建了半亭。客运总站质证后认为，整改通知要求对平台修复，但张兰友实际是建造了一半亭，相应的费用应由张兰友自理。客运总站认为张兰友搭建房屋属违章建筑，为证明其主张，客运总站提供了苏州市规划局于2014年4月29日作出的《关于鉴定东山汽车站内违章建筑的复函》及《现场勘察记录》，认为本案所涉及租赁物共搭建五处一层房屋及一处二层房屋，该六处未办理审批手续，未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。张兰友质证后认为，规划部门认定违章建筑未听取张兰友的意见，也未至政府部门进行调查核实。明显是客运总站方单方申请认定违章建筑以达到逃避补偿的目的。另，审理中，张兰友申请对其在租赁期间的改扩建工程及修缮费用进行司法鉴定。一审法院即委托了苏州市永诚建设咨询有限公司进行鉴定。2015年12月29日，苏州市永诚建设咨询有限公司称，因张兰友未提交改建、扩建、修缮图纸及施工所用材料品牌规格等，故无法进行鉴定，遂将申请退回我院。2016年1月，张兰友又申请对房屋面积进行测绘后对房屋价格进行评估。因房产价格不等同于改扩建费用，故一审法院未予准予评估。2016年5月22日，张兰友自行委托了江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对其经营的来友酒家的资产价值进行了评估，结论为：来友酒家的资产评估价为2056701元（其中设备为204522元、房产为926713元、装修及附着物为925466元）。张兰友据此变更诉讼请求为要求客运总站补偿人民币2333085元，具体组成为：房产价值926713元、装修及附着物925466元、门楼费用81406元、140平方房屋建造费用100000元、2号楼修缮费用264500元、平台改造费用35000元。上述事实，有安全生产整改通知书、施工合同、申请及（2015）苏中民终字第00685号民事判决书等佐证在卷。一审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意对租赁物进行改造的，应按照约定承担改造费用。张兰友主张从前租户处购买了房屋，但未能提供购买依据。故一审法院不予采信。张兰友主张的搭建值班室、扩建460平方的房屋和门楼改造，客运总站在整改通知中盖章确认改造费用由张兰友自理，张兰友也是依据上述通知进行了改建，故现张兰友要求客运总站补偿上述费用，一审法院对此不予支持。关于张兰友搭建的140平方米房屋。根据《关于鉴定东山汽车站内违章建筑的复函》，此建筑为违章建筑。安监部门出具的《安全生产整改通知书》，要求拆除存在安全隐患的建筑进行翻建，并不能证明政府主管部门已对建筑的合法性予以认可，翻建仍需办理相应的建设手续。客运总站收到该整改通知需对安全隐患进行整改，但并不代表同意在未取得合法建设手续的情况下由张兰友代为翻建。张兰友未能证明其翻建经过客运总站同意，也未能证实由其进行了翻建及实际的翻建费用，故对张兰友要求客运总站对此予以补偿的诉讼请求，一审法院不予支持。关于张兰友主张的雨棚、平台改造费用，《安全生产整改通知书》上安监部门认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复。而根据张兰友所提供的与施明华签订的《合同》，改造内容并非拆除雨棚及砌立柱支撑横梁，与整改要求不符。张兰友在平台处搭造半亭，也与修复平台的整改要求不符，上述二项，也无证据证明张兰友改造行为征得了客运总站的同意。故对此一审法院亦不予支持。关于张兰友对依据《安全生产整改通知书》对二号楼进行改造的费用。二号楼的整改内容包括更换行条，屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。根据《租赁合同》约定，房屋屋顶及外墙等因自然原因的损坏，由客运总站负责维修，房屋北部及设施的损坏，由张兰友负责维修。张兰友、客运总站双方应根据约定承担相关费用。关于该项费用，张兰友申请对其所有整改费用包括二号楼的费用进行司法鉴定，后由于其未提交改建、扩建、修缮图纸及施工所用材料品牌规格等，导致无法鉴定。即该改造费用无法确认。虽张兰友称可对房屋面积进行测绘后对房屋价格进行评估，但由于房屋的价格不能同于整改费用，故一审法院对张兰友对房屋价格进行评估的申请不予准许。同理，张兰友自行委托评估出的房产价值不等同于整改费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条之规定，判决如下：驳回原告张兰友的诉讼请求。案件受理费人民币25485元，由原告张兰友负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张兰友提交的自行保管的2005年10月10日东山镇人民政府《关于紫金路两侧房屋改造的通知》与备案通知对比，在手写部分尾部多出“使用”二字。为此，张兰友申请苏州市东山镇人民政府工作人员朱伟东到庭作证，朱伟东确认该字系其所写，并陈述形成原因为“当时在客运公司办公室，张兰友在和公司领导谈改造的费用，公司领导说你在使用就你负责改造，我们不出钱，张兰友说口说无凭，领导就说让我帮他写一下“使用”两个字，讲明了一张是办证用的，一张多了“使用”两字的是张兰友自己保存起来的。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本院（2015）苏中民终字第00685号民事判决书已作出客运总站与张兰友租赁关系解除、张兰友应支付租金及房屋使用费的判决。该判决已发生法律效力，本案诉讼主体及合同效力受该判决约束。上诉人就本案诉讼主体及合同效力提出的上诉理由不能成立，不予采纳。根据涉案租赁合同约定，房屋屋顶及外墙等因自然原因的损坏，由客运总站负责维修，房屋北部及设施的损坏，由张兰友负责维修。张兰友承租期间，行政主管部门作出《安全生产整改通知书》要求对涉案租赁房屋安全隐患进行整改，张兰友所采取的措施已超出整改、维修必要，其中雨棚、平台部分与整改要求不符，山墙部分超出整改范围，无证据表明上述张兰友所采取的改造行为征得出租人客运总站的同意。张兰友搭建的值班室、两层楼房、门楼，张兰友在向客运总站报建时，客运总站均明确费用由张兰友自理。上诉人二审期间提供的东山镇人民政府《关于紫金路两侧房屋改造的通知》及证人证言不能反映客运总站同意承担相关改造费用。本案审理中，客运总站明确表示不需要利用上述设施，要求恢复原状。原审判决对张兰友上述改造费用主张不予支持并无不当。张兰友就二号楼部分的安全整改未提供造价鉴定依据，致改造费用无法确认，一审不予支持张兰友该项改造费用，并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25485元，由上诉人张兰友负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十二月二十二日书 记 员  孟桢