山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0828民初2284号原告：金乡县利民物业服务有限公司，住所地：金乡县城奎星路北段东侧，统一社会信用代码：91370828061952267N。法定代表人：刘长安，经理。委托诉讼代理人：孙传跃，山东恒正律师事务所律师。被告：李坤磊，男，1965年2月28日出生，回族，住金乡县。原告金乡县利民物业服务有限公司（以下简称金乡县利民物业公司）与被告李坤磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县利民物业公司的委托诉讼代理人孙传跃到庭参加诉讼，被告李坤磊经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乡县利民物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李坤磊交纳拖欠原告自2018年2月28日至2020年6月19日期间的物业服务费1,984.64元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告李坤磊系荷香新街商住小区门市11号楼116室的业主。根据原告与被告小区的建设单位金乡融金房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》约定，由原告为该小区提供物业服务。在物业服务合同履行期间，原告按照《物业委托合同》的约定履行了各项义务，被告却未按时向原告交纳物业服务费，且经原告催收后仍拒不交纳，其行为侵犯了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求判如所请。李坤磊未作答辩。金乡县利民物业公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据材料：1、《前期物业服务合同》。证明：原告金乡县利民物业公司与建设单位签订了《前期物业服务合同》，通过合法途径进驻到涉案小区为该小区提供物业服务，该合同对被告具有约束力；根据合同约定，物业服务收费标准商业物业是1.00元/㎡/月，业主或物业使用人应于每年1月1日前履行交纳义务；2、《建筑消防设施维修保养合同》、《生活垃圾清运委托服务协议书》、国网山东省电力公司金乡县供电公司电费结算发票。证明：原告金乡县利民物业公司根据所签订的前期物业服务合同履行了物业服务；3、照片一组。证明：原告金乡县利民物业公司已经按照前期物业服务合同以及物业管理的相关规定履行了物业服务的义务，根据法律规定，被告李坤磊应该履行交纳物业费的义务；4、物业费催缴通知书。证明：原告金乡县利民物业公司多次通知被告李坤磊交纳物业费的事实；5、李坤磊《房屋交接单》、《业主入住验房单》、《荷香街二期小区房屋装修备案申请表》、《小区装饰装修管理协议》。证明：被告李坤磊已经实际入住该小区，并接受原告物业公司提供的各项物业服务；根据合同约定，被告李坤磊应向原告金乡县利民物业公司履行交纳物业费的义务。本院认为，被告李坤磊经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对证据1、2、3、4、5真实性予以确认。李坤磊未提供证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金乡县利民物业公司系依法成立的物业服务公司，为金乡县荷香新街二期商住小区提供物业服务；李坤磊系金乡县荷香新街二期商住小区11号楼116号商铺的业主，2017年2月28日与开发建设单位金乡融金房地产开发有限公司办理了房屋交接手续，房产建筑面积70.88㎡。2015年11月3日，金乡融金房地产开发有限公司（甲方）与金乡县利民物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：金乡融金房地产开发有限公司选聘金乡县利民物业公司对荷香新街二期开发项目荷香新街商住小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.45元/㎡/月，商业物业1.00元/㎡/月；业主应于金乡融金房地产开发有限公发出房屋交付通知之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日前履行交纳义务。另查明，该商住小区未成立业主委员会。2020年7月30日，金乡县利民物业公司退出该小区，不再提供物业服务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案小区系商住小区，金乡融金房地产开发有限公司作为建设单位于2015年11月3日与金乡县利民物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。李坤磊作为涉案小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力。涉案小区没有成立业主委员会，金乡县利民物业公司按照合同提供了物业服务，李坤磊亦接受了相应的物业服务，其应当按照合同约定向金乡县利民物业公司支付物业费。本案李坤磊作为业主，其商铺门前系金乡县城镇公共道路—荷香新街，不属于物业管理服务的范围，依照《物业管理条例》第四十一条“物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，考虑到李坤磊实际未享受物业服务合同中约定的全部物业管理服务，物业费金额本院酌情按其全额物业管理服务费的80％交纳。李坤磊应按约定缴纳2018年2月28日至2020年6月19日物业服务费1,568.81元（1,961.01元×80％）[1.00元/㎡/月×70.88㎡×（27个月＋20天）×80％]。综上所述，原告的诉求，合法部分应予支持；不合法部分，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李坤磊于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县利民物业服务有限公司物业服务费1,568.81元；二、驳回原告金乡县利民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李坤磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员  王 岩二〇二一年七月十九日法官助理  李文占书 记 员  李 耀附相关法律规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。