河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1221民初235号原告：渑池兴业房地产开发有限公司，住所地渑池县黄花工业区。法定代表人：李群礼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡元卿，男，汉族，1980年6月12日生，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：李松芳，女，汉族，1987年3月21日生，住河南省渑池县。被告：李波，男，汉族，1987年5月24日生，住河南省渑池县。原告渑池兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房地产公司）与被告李松芳、李波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业房地产公司的委托诉讼代理人胡元卿，被告李波到庭参加诉讼，被告李松芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付拖欠购房产生的各项费用共计118750.8元；2、负担本案的诉讼费。事实和理由:2016年12月30日，原、被告签订一份“商品房买卖合同”，约定被告购买原告开发的渑池县仰韶大街西段兴业西城佳苑6号楼2单元4楼402号房屋，133平方米，单价每平方米2680.22元，成交价格为356469元，首付款107469元，剩余房款银行贷款。由于被告家庭变故，从2019年8月开始未能及时偿还银行贷款，农业银行从2019年8月至9月扣划原告保证金3262.8元。同时，农业银行向法院起诉原、被告，2019年12月18日，渑池县人民法院作出（2019）豫1221民初3023号民事判决书，判决李松芳、李波偿还银行贷款228791.74元及利息，原告负担连带责任及诉讼费2366元。因上述判决未能履行，农行申请执行。涉案房屋经行政部门测量实际面积为138.56平方米，房价为356469元、按揭款249000元、首付款107469元，应补增加面积5.56㎡的房款。目前，二被告尚未支付涉案房屋的部分款项：1、二被告拖欠首付款37500元；2、欠配套费12889元；3、应补缴房款（面积差）14902元；4、欠物业费（2018.7.1-2020.12.31）1663元；5、欠违约金（截止2020年12月25日）28568元；6、农行扣划保证金3262.8元；7、拍卖过户产生费用320000*5.5%=17600元（增值税1.5%、个人所得税1%、贷评费3%）；8、诉讼费2366元，上述款项共计118750.8元，要求判决被告偿还原告。被告李波辩称，认可所欠首付款、违约金，但是房屋买卖合同面积与实际面积不符，对于增加5.6平方米不认可，没有拿到房屋钥匙不应产生物业费和配套费，拍卖过户费应由买受人承担。被告李松芳未作答辩。经审理本院认定案件事实如下：被告李松芳与被告李波系夫妻关系。2016年12月30日，被告李松芳、李波与原告渑池兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的渑池县仰韶大街西段兴业西城佳苑6号楼2单元4层402号房屋，房屋面积133平方米，单价每平方米2680.22元，总价款为356469元，首付款107469元，商业贷款249000元。双方约定，房屋面积以产权登记面积为准，每平方米单价不变，总房款按竣工工程面积计算差额部分多退少补，不计利息；出卖人应当在2017年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2016年12月31日，该《商品房买卖合同》办理备案登记。2016年12月30日，原告兴业房地产公司作为甲方、二被告作为乙方签订《借款协议》，约定乙方因购买案涉房屋向甲方借款100000元，借款期限为2016年12月30日至2018年12月30日，借款期内共分8期归还借款，每3个月归还一次，分别于2017年2月28日前、2017年5月31日前、2017年8月31日前、2017年11月30日前、2018年2月28日前、2018年5月31日前、2018年8月31日前、2018年11月30日前各归还12500元。乙方按上述约定的还款期限及时归还的，甲方免收利息，未按上述约定归还，乙方向甲方支付滞纳金及利息，滞纳金按逾期天数每日万分之五支付，利率为月息千分之十二。利息及违约金计算方法为第一期到期违约的，从借款之日起开始计算全部借款的利息；第二期到期违约的，从第一期还款之日起，计算所有未归还借款的利息；第三期到期违约的，从第二期还款之日起，计算剩余借款的利息（以此类推）。乙方未还清所有借款前，甲方有权拒绝将其房屋交付乙方，由此产生的一切后果由乙方承担，并承担合同约定交房之日起的物业服务费。协议签订后，二被告依约自2017年2月至2018年3月分五次归还原告借款62500元。2017年2月15日，中国农业银行股份有限公司渑池县支行向二被告发放购房贷款249000元，二被告依约定归还贷款本息至2019年7月。后因被告家庭发生变故，自2019年8月起，二被告未能及时偿还银行贷款，2019年8月至2019年9月，中国农业银行股份有限公司渑池县支行扣划原告兴业房地产公司保证金3262.8元，并于2019年11月15日依法提起诉讼，渑池县人民法院作出（2019）豫1221民初3023号民事判决：李松芳、李波偿还中国农业银行股份有限公司渑池县支行购房贷款228791.74元及利息（利息按年利率7.35%自2019年10月1日起计算至实际还款之日止），渑池兴业房地产开发有限公司承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向李松芳、李波追偿，案件受理费2366元，由李松芳、李波、渑池兴业房地产开发有限公司负担。判决生效后，中国农业银行股份有限公司渑池县支行向本院申请强制执行，原告兴业房地产公司因案涉房屋相关费用问题与被告协商无果，诉至法院。本院认为，当事人应依约定诚实全面履行各自的义务。原告兴业房地产公司与被告李松芳、李波签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》，系双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力。现二被告未依约定归还原告出借的首付款37500元，属违约行为，依法应当承担相应的违约责任。因二被告未按时偿还购房贷款致使银行扣划原告兴业房地产公司保证金3262.8元，原告要求二被告支付拖欠的购房首付款37500元及保证金3262.8元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方在《借款协议》中约定的滞纳金和利息之和超过法律规定的上限，依法应当按月利率2%计付至款付清之日止，利息起付时间根据双方约定自上一期还款之日起计算。另外，原告主张案涉房屋实际面积较商品房买卖合同约定面积多出5.56平方米，根据法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋面积以产权登记面积为准，案涉房屋尚未办理不动产登记，原告主张面积差并据此要求二被告补缴房款14902元，依据不足，本院不予支持。同理，因二被告未依约定按时归还原告出借的首付款，案涉房屋原告尚未交付给二被告，故原告要求支付配套费及物业费，依法不予支持；案涉房屋拍卖过户产生的费用尚未发生，原告该项主张不能成立；案件受理费2366元，依据本院生效判决书确定系原告与二被告共同承担的费用，原告未举证证明已实际履行该费用，如将来原告实际支付该费用，依法可以向二被告进行追偿，该项诉求本案不予处理。综上，被告李松芳、李波应向原告渑池兴业房地产开发有限公司支付购房款、保证金及违约金，被告李松芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但本案事实清楚，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释（2015）18号】第二十六条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李松芳、李波支付原告渑池兴业房地产开发有限公司购房款37500元、保证金3262.8元；二、被告李松芳、李波支付原告渑池兴业房地产开发有限公司逾期还款利息及违约金1641.7元，并以37500元为基数自2018年3月14日起按月利率2%计付至款付清之日止；三、驳回原告渑池兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，减半收取1338元，由被告李松芳、李波负担588元，原告渑池兴业房地产开发有限公司负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人的申请予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  范方萍二〇二一年三月二十六日书记员  谢 咪