甘肃省天水市秦州区人民法院 行 政 判 决 书 （2013）天秦行初字第5号 原告师瑞，女，汉族，1981年2月6日生，无职业，住天水市秦州区。 委托代理人王正涛，甘肃昱晟律师事务所律师。 被告天水市不动产登记管理局（简称市不动产登记局）。住所地：秦州区岷山路国土大厦**。 行政机关负责人张剑锋，该局副局长。 第三人徐永恒，男，汉族，1986年11月5日生，个体工商户，住天水市秦州区。 第三人闫斌，男，汉族，1985年12月1日生，个体工商户，住天水市麦积区。 第三人师慧杰（又名师小花，原告妹妹），女，汉族，1982年10月14日生，住天水市秦州区。 原告师瑞因要求确认天水市房地产管理局（简称市房管局）于2009年9月25日作出的天房权证秦字第1011016430号房屋转移登记行为违法，于2013年5月14日向本院提起行政诉讼。本院于2013年5月20日立案后，2013年5月24日向天水市房地产管理局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书，向第三人徐永恒、闫斌、师慧杰送达了起诉状副本、参加诉讼通知。本院依法组成合议庭于2013年7月18日公开开庭审理，原告及其委托代理人、天水市房地产管理局的委托代理人、第三人到庭参加了诉讼。在此期间，2013年7月16日本院向甘肃省高级人民法院申请办理了本案延长审限3个月的手续并获得批准。2013年8月18日，天水市房管局以房产转移登记的户籍证明印章伪造而报案并获准刑事案件立案，第三人之间房屋买卖交易是否属于善意取得难确定，本案即在2013年8月23日裁定中止审理。2016年11月本案将恢复审理时，天水市房地产管理局申请变更被告主体，并给本院提交了因管理制度变化其已无房产登记职权，不动产登记职权由天水市国土资源局（天水市不动产登记管理局）行使，其已成立挂牌运行的证据，原告师瑞亦同意变更被告主体。2016年12月16日本院给被告天水市不动产登记管理局送达了应诉通知，开庭传票，在2016年12月22日第二次公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、第三人到庭参加诉讼。市不动产登记局经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 天水市房管局于2009年9月25日给徐永恒、闫斌颁发了天房权证秦字第10110164**房屋所有权证（以下简称164930号房产证），该证登记载明内容：房屋所有权人徐永恒、共有人闫斌，在秦州区罗玉小区35-161号有混合结构，6层建筑面积70.92平方米的住宅一套。 原告师瑞诉称：原告在1998年4月购买了秦州区罗玉小区35-161号楼房，建筑面积70.92平方米，办理了天房房权证秦字第398**屋所有权证（以下简称39882号房产证），该房由原告与父亲、哥哥、妹妹师慧杰一起居住。父亲去世、哥哥外出打工、妹妹出嫁，房子由原告一人居住，妹妹有房门钥匙偶尔回来居住。2009年6月至12月，原告因其他事被限制人身自由在临洮县司法机关服刑，身份证明等都在家中存放，原告刑满获释后即去四川打工。2011年5月，原告回天水发现房屋被他人占有，即去市房管局查询，得知师慧杰冒名原告，将房屋转让给徐永恒、闫斌（以下简称闫徐二人）办理了转移登记，该二人将受让的房屋又转让给他人，也办理了转移登记。原告不认识徐永恒、闫斌，从未处分过房产，也从未授权任何人处理房屋，房屋也未办理过转移登记，是本案争议房屋的合法所有人，房屋一直在抵押，市房管局未经审核，对申请过户的户籍证明真实性与本人情况的真实性没有做到核查一致，注销原告的房产证给他人办理转移登记，导致原告无房居住，使原告的合法权益受损，请求确认天水市房地产管理局对徐永恒、闫斌做出的天房权房权证秦字第10110164**转移登记的行为违法。原告提交的证据：刑满释放证明一份，证明被限制人身自由的期间，房屋被冒名转让。 被告天水市不动产登记管理局经本院开庭传票传唤未到庭。天水市国土资源局提交书面意见称：按照编办规定，天水市国土资源局加挂天水市不动产登记管理局牌子，不动产局局长由国土局副局长兼任，但是至今该不动产局法定代表人尚未确定，无公章无账户、无机构编码、无单位账户等相应的手续等，不动产登记职责仍处于整合过程，机构、登记依据、造册、信息平台“四统一”工作尚未落实，不动产登记职责仍处于整合过程，办证人员大厅业务流程均未调整变动，档案均未移交，不动产登记簿仍由房管部门记载和管理，职能尚未划转，市不动产登记局没有正式成立工作无法开展，没有法律主体资格。按照《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》和《国土资源部住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》要求，房屋登记等不动产登记职责统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责仍继续由天水市房地产管理局承担。本案属于2013年的行政诉讼遗留案件，根据职责划分，不动产管理职责尚未整合，登记职能未变更，本机关对此案情况一概不知。综上，市不动产登记局未正式成立，没法律主体资格，亦不具备诉讼主体资格，应诉于法无据与理相悖，诉讼主体应是天水市房地产管理局，相关职责仍然由该局继续行使。天水市房地产管理局称：本案涉及的房产是师瑞（通过诉讼才知道是师慧杰冒名师瑞）与徐永恒、闫斌共同申请办理的转移登记手续，当时本局根据《房屋登记办法》第20条、第32条和第33条的规定进行审核，收集资料，进行初审、复审、审核等，根据师瑞和第三人的身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的买卖合同等基础证明材料，对其进行询问、告知相关事项、并在办理窗口经过现场人像对比、双方亲笔签名，合法将房产转移登记在徐永恒和闫斌的名下；审核方式法律没有规定，房屋登记簿与依法提交的材料记载一致，双方有买卖契约，通过询问双方买卖是真实自愿，卖价基本合理与市场价格基本相当，房管局才办理的过户手续，过户登记有合法的根据和证据，证据充分，颁证行为合法。房产证仅属公示凭证，依据登记簿记载的内容而制作，物权转移的基础是房屋买卖，买卖使得原有的物权自动消灭，按照规定应该办理相关的登记手续，申请人应当对提供登记材料的真实性、合法性负法律责任。登记审核义务仅指收集资料的完整性，证据的实质审查包括协议、户籍证明、原有权属证也仅审查审核形式，对证据的实质审查辨别真假等没有条件，立法也没有详细规定登记机关对材料的真实性负责。房屋有权证身份证明、有与第三人之间的买卖协议，原告应该意识到转移登记行为必然发生。原告的诉讼与实际不符，房管局的颁证行为法律依据清楚，事实证据充分。本案因当事人行为涉嫌犯罪等等原因被中止期间，全国全面推行不动产统一登记制度改革，天水市编委在2015年9月8日发《关于整合市县不动产登记职责及组建工作机构的实施意见》，明确由天水市国土资源局（天水市不动产登记管理局）负责，不动产局在9月29日挂牌成立，2016年10月13日天水市人民政府发出《关于在天水市城市规划区范围内实施不动产统一登记的通知》，全面启动了不动产登记工作，同时，房管局原行使房屋登记职权和工作人员也早已全部划转到不动产局。根据行政诉讼法第二十六条第六款的规定，被告主体应该依法相应变更为天水市国土资源局（天水市不动产登记管理局）。房管局提交的依据、证据： 1.执法依据：《中华人民共和国房地产管理法》，《中华人民共和国物权法》，建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》，证明房地产物权变动后应该办理相关的手续，转让抵押和房屋买卖后均应办理转移登记，房管局按照规定的程序，办理转移登记合法。 2.房管局职能变动证据：2015年7月天水市编办天水市国土资源局转发《甘肃省编办甘肃省国土资源厅关于市县不动产登记职责整合实施意见的通知》，2015年9月天水市机构编制委员会《关于整合市县不动产登记职责及组建工作机构的实施意见》，2016年6月天水市委组织部、编委、人力资源和社会保障局《关于给市不动产登记事务中心划转人员的通知》、2016年10月12日天水市人民政府办公室《关于在天水市城市规划区内实施不动产统一登记的通知》，2015年10月天水市不动产登记管理局挂牌成立信息，证明不动产登记事务调整，被告诉讼主体随之依法变更，应是天水市不动产登记管理局。 3.事实证据： 第一组证据：2002年11月12日师瑞名下天房权证房权证秦字第398**有权证登记档案目录归档38页：登记通知单，登记申请书，户口本，房产买卖契税证，房地产买卖申请书，商品房购销合同，房产测绘计费表，规费表，被注销的天房权证秦房权证秦字第398**权证存根，房屋初始登记在天水市城市建设综合开发公司名下的天房权证秦字房权证秦字第26781-1号证；天水中天典当行对师瑞抵押贷款还清后申请办理的注销他项权证申请书及所附证据公司营业执照、法人、委托人身份证明、还款人师瑞的户籍证明、还贷款收据、抵押合同、个人借款合同等归档单，证明师瑞在城市房屋开发公司购买房屋后，办理了产权登记的相关手续和该房屋曾经被师瑞抵押，贷款还清，办理了注销他项权证。 第二组证据：2009年8月19日本案争议的房产出卖给徐永恒、闫斌后，二人申请办理转移登记的天房权证秦字房权证秦字第10110164**证登记档案目录归档22页：登记受理单，转移登记申请书，个人首次登记查询证明表，案件审批归档单，第三人徐永恒、闫斌身份证，原告师瑞的户籍证明及照片，房产买卖契约、契税证，第三人徐永恒、闫斌房产按份共有分割协议，房管局对师瑞和徐永恒、闫斌制作的询问笔录，房产测绘计费表，规费表，徐永恒、闫斌名下天房权证秦字第房权证秦字第10110164**存根，收回注销的师瑞名下天房权证秦字第3房权证秦字第398**上述证据证明房管局办理转移登记行为合法，按照法律的规定提交的资料完备，符合转移登记的条件。 第三组证据：2009年11月19日徐永恒、闫斌将本案争议的房产转让给王鹏祥，王鹏祥申请转移登记的房屋所有权证档案目录归档17页：登记受理单，转移登记申请书，个人首次登记查询证明表，案件审批归档单，第三人徐永恒、闫斌身份证，王鹏祥身份证，房产买卖契约、契税证，房产测绘计费表，规费表，收回徐永恒、闫斌名下天房权证秦字第10房权证秦字第10110164**发给王鹏祥名下的房屋所有权证所有权证存根，证明第三人徐永恒、闫斌合法取得产权后，又转让给案外人符合转移登记的条件。 第三人徐永恒、闫斌述称：徐永恒闫斌是朋友，都不认识师瑞，2008年冬天通过其他朋友介绍认识的花花（指师慧杰），当时不知道她的名字，不知道她的家庭情况，花花与徐闫二人协商房屋买卖中，通过户籍和身份证明知道她叫师瑞，本次诉讼后才知道她真名叫师慧杰。认识师慧杰来往一段时间后，她说要卖她的房子，房屋卖价也合适，就协商先看了房子才决定共同出资购买。几天之后，师慧杰打电话说房产还有抵押贷款没还清，让闫徐二人拿4万元在典当行的大厅等着还贷款，闫徐二人即将钱送到，师慧杰当场趴在大厅桌子上打了收据，没有具体参与办理还贷手续的事情，之后的买房余款短期内陆续付给师慧杰，办理完过户登记手续付清了房款，房过户完收据就扔了。为了少缴过户费买卖协议写的房屋卖价是12万元，实际房屋成交价是13万元，实际纳税按照房管局确认的14万元纳税，交易价格与当时天水市的房价卖价合理。闫徐二人通过合法渠道、正常交易买来的房屋，买卖价格合理，师瑞户籍证明也贴着师慧杰的照片，买卖双方的手续、姓名也都一致，过户也是本人，闫徐二人当然认为师慧杰就是师瑞，所以，买房徐永恒、闫斌是善意的，房管局转移登记行为合法。因管理职能的变动，被告随之变更为不动产局合适。 第三人师慧杰述称：师瑞的房屋房产证在典当行抵押并办理了贷款，当时师瑞出事没有判下来，贷款利息却越来越多，师慧杰怕用钱的地方多，就没有告诉师瑞，找到了闫徐二人商定出卖房屋，卖价13万元，并说明房主是师瑞，有抵押贷款必须先还，第二天，闫徐二人从麦积区的银行取钱与师慧杰去典当行还的贷款，当时，该行姚主任还给师慧杰说给5000元可以帮助办理过户手续，师慧杰即将师瑞的身份证、户口本，还款的单子、师慧杰的小版照片，贷款连本带利等共计4万元现金交给姚主任，没有开收据。出售的房款，闫徐二人在过户后十多天才付清，师慧杰没有给其打过条子。贷款还清二十多天后，姚主任让师慧杰去房管局办证大厅将房产证取出来，师慧杰即取出房产证并按照姚主任的要求，将在公安七里墩派出所调取的师瑞户籍证明、贴上自己的照片交给房管局让给闫徐二人过户，并在窗口递出的几个文件上签了师瑞的名字，师瑞的户籍证明师慧杰的照片上是谁加盖的公章不知道，师瑞户籍证明师慧杰只调取过一次，房管局档案中还贷用的师瑞户籍证明是谁调取师慧杰也不知道。房屋出卖后，房价款还贷款支出4万元，给师瑞交了一次诉讼费用1500元，师瑞的男朋友拿走5000元，剩下的师慧杰用了。师瑞释放后从外地回来，师慧杰才给其说了卖房之事，不懂法法律意识淡薄才导致出现这种情况，卖房款师慧杰慢慢给师瑞还，但是，被告收集的资料不是师慧杰提供，房管局转移登记行为违法是事实。现在，房管局管理职能变更，被告是不动产管理局合适。 经庭审质证，天水市房地产管理局提交的规范性文件原告、第三人均认可无异议。房管局提交的事实证据，就证据的合法性、真实性、关联性原告、第三人均认可，原告质证认为转移登记材料中的签名不是师瑞本人签字，两份户籍证明张贴的照片不是师瑞本人、照片上加盖公安七里墩派出所公章与户籍证明该所公章明显不一致，证明不了房管局转移登记行为合法。原告提交的2009年6月26日至12月25日在临洮县看守所服刑满释放证明一份，天水市房地产管理局、第三人均无异议。被告天水市不动产登记管理局未到庭质证。 本院通知证人中天典当行职员石岩、姚超出庭，证明涉案房产抵押贷款还贷手续交款人员为师瑞妹妹（指师慧杰），替师瑞还清贷款本息31700元，典当行出具了收贷收据，并申请注销该房产抵押的他项权证，原告、天水市房地产管理局、第三人对上述证言无异议，师慧杰不认可该证言中解除抵押他项权证是师慧杰办理的证词。 本案依职权调取了公安机关对天水市房管局报案查处情况函，原告、第三人无异议，该函证明师慧杰已于2015年2月16日释放，报案事项按照自诉案件处理。 本院对上述证据认证如下：房管局提交的规范性文件建设部《城市房屋权属登记管理办法》在2008年6月已被废止，房屋转移登记行为产生于2009年8月，因此，该管理办法不适用于本案，不予采信；其他依据合法，应予适用。房管局提交的事实证据，是其当时做出被诉行为必须依据的材料，证据收集符合法定程序，证据目的清楚，应作为有效证据确认和采信。原告提交的证据，应作为有效证据确认和采信。本院通知典当行具体经办还贷手续的人员石岩（负责收放贷业务副经理）、姚超（具体经办收放贷人员）出庭的证人证言，应于认定和采信。该证言中证明解除抵押他项权证手续交付给师慧杰办理无证据证实，不予采信。本案依职权调取的公安机关函，原告、第三人无异议，应予采信。 经审理查明：原告与师慧杰是同胞姐妹；闫徐二人是朋友与师慧杰认识。1998年4月，师瑞购得天水市城市建设综合开发公司位于罗玉小区35-161号楼砖混结构住宅，建筑面积70.92平方米；2002年11月12日办理了天房权证秦字第398房权证秦字第398**08年8月29日，师瑞将该房屋在天水中天典当行抵押借款3万元，借款期限1年，典当行办理了抵押物他项权证，师瑞的39882号房产证在天水市房地产产权交易管理服务中心留存，师瑞每月还借款利息。2009年6月26日至12月25日，师瑞因非法持有毒品被临洮县人民法院判处有期徒刑六个月，在临洮县看守所服刑；在此期间，师瑞妹妹师慧杰将该39882号房产证的房屋，出卖给闫徐二人协商卖价13万元；2009年7月22日，师慧杰将闫徐二人首付的4万元房款，在天水中天典当行偿还了贷款本金和利息31700元，中天典当行即申请注销该房屋抵押他项权证；2009年8月14日天水市房地产管理局受理审核并注销。之后，师慧杰在公安机关调取了师瑞的户籍证明、张贴了自己的照片、在8月21日从天水市房地产房管局的办证大厅窗口领出师瑞的39882号房产证、在转移登记所需材料上签名为师瑞，办理了该房屋转移过户登记给闫徐二人的手续，房款13万元闫徐二人付清。注销抵押登记和转移登记档案中，天水市房地产管理局各收存的一份师瑞户籍证明，内容相同落款时间各为2009年8月10日和8月21日，户籍证明张贴师慧杰的照片，照片上加盖了“天水市公安局秦州分局七里墩派出所户口专用章”印章（该印章与户籍证明上的印章名称相同，印章字体大小、字体位置错位明显，不是同一印章）。2009年9月25日，师瑞的天房权证秦字第3988房权证秦字第398**局注销，该局给闫徐二人颁发了天房权证秦字第10110房权证秦字第10110164**年11月19日，闫徐二人将该房屋又出卖转让给他人，并办理了转移过户登记手续，他人申请办理了该房屋的再次转移登记，天房权证秦字第101101房权证秦字第10110164**刑满释放后，得知该房屋被出卖，因师慧杰在山西太原服刑，2012年7月原告开始向本院信访反映，等师慧杰服刑期满后，2013年5月14日原告师瑞向本院提起行政诉讼，请求确认天水市房地产管理局给闫徐二人转移登记的天房权证秦字第1011016房权证秦字第10110164**div> 另查明：本案诉讼中市房管局以伪造国家公文证件印章报案，师慧杰被公安机关羁押至2015年2月16日释放。2015年7月，国家不动产登记制度改革，职责整合，天水市不动产登记管理各项管理制度随之变动，在2016年10月13日开始，统一由天水市国土资源局（天水市不动产登记管理局）负责组织实施。 又查明：因职权变更问题，本院在2016年12月16日给天水市不动产登记管理局（送至天水市国土资源局办公室）应诉、开庭前5天送达了开庭传票；2016年12月22日上午8点30分，即将开庭的时间天水市国土资源局派人递交延期审理申请，本院不予准许延期审理申请，当场制作了笔录并告知来人，来人表示仅负责送到法庭而拒绝签字，本案即按期开庭，被告缺席。 本院认为：本案中止期间国家不动产登记制度改革，按照国务院《不动产登记暂行条例》和政府机构不动产登记职责整合意见，天水市不动产登记管理局在2015年9月30日已对外挂牌公示，设立了不动产登记事务中心，配置了人员，在2016年10月13日已正式开展了辖区内不动产业务的登记，对不动产登记的管理职责已调整由天水市国土资源局（天水市不动产登记管理局）行使。本案在2016年11月拟恢复审理中，天水市房地产管理局以本机关已无登记职责申请变更被告主体，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，天水市房地产管理局申请变更本案被告为天水市不动产登记管理局正确，继续行使职权的行政机关成立后，其运转配置工作滞后均不得对抗法律规定，天水市不动产登记管理局是本案适格的被告。因工作职权变更引起诉讼主体被告资格的变化，并不影响已经进行完毕的各项诉讼程序，本院开庭前5日已给天水市不动产登记管理局（天水市国土资源局办公室）送达了开庭传票，已留有足够的时间供该单位了解案情，因此，其申请延期审理的理由并非正当，亦未当庭获得准许，其拒不到庭本院缺席开庭并缺席判决合法有据。因第三人之间对本案争议的房屋协商买卖交易成功，天水市房地产管理局给闫徐二人进行房产转移登记中，按照建设部《房屋登记办法》第七条、第三十二条、第三十三条规定，收集的材料齐全，对证据也进行了审查，处理程序合法，但是，对证据的审查认知能力上疏忽大意，没有发现房屋所有权人师瑞同一页户籍证明上两个印章存疑，印章字体大小、字间距明显不一致，天水市房地产管理局没有尽到审慎审核细致辨别的义务，房屋转移登记没有合法的主体，转移登记行为不当。物权交易保护善意取得，本案师慧杰利用原告师瑞被限制人身自由、证件各项手续存放在家中的便利条件，冒充师瑞协商出卖房产、偿还抵押贷款、办理过户转移登记手续、交付房屋、交易价格与市场价基本合理等实施的一系列的行为，足以使人产生信赖、并认识到房产转让人就是房屋权利人并与之交易，《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”，闫徐二人在该房屋转移登记后又出卖给他人，又办理了转移登记手续，为了维护产权交易市场的稳定性，原告请求确认天水市房地产管理局给闫徐二人转移登记行为违法的事实和理由均成立，应予支持。师慧杰辩解徐闫二人知道本人真实姓名、知道房屋是师瑞的意见无证据证实，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条六款、第五十八条、第七十四条二款（一）项，判决如下： 确认天水市房地产管理局做出的天房权证秦字第10110164房权证秦字第10110164**iv> 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交上诉状副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  石亚敏 代理审判员  陈建生 人民陪审员  张泽喜 二〇一六年十二月三十日 书 记 员  宋 玺