上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55789号原告(反诉被告)：魏丽莉，女，1956年8月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：罗东升，上海虑远律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱毅画。被告(反诉原告)：朱树平，男，1983年6月20日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)魏丽莉与被告(反诉原告)朱树平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)魏丽莉的委托诉讼代理人罗东升、邱毅画，被告(反诉原告)朱树平的委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏丽莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年4月12日签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及2020年6月30日签订的《补偿协议》和《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还原告购房款人民币(币种下同)120万元；3.被告向被告支付违约金80万元；4.被告支付占用资金利息，以120万元为基数，自2020年8月5日起计算至实际返还日止；5.被告按每月4,800元的标准支付租金损失，自2020年9月计算至判决生效之日止。事实及理由：原告为改善居住,委托儿媳丁俊艳于2020年4月12日通过上海德到房地产经纪有限公司与被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定由原告购买坐落于上海市浦东新区杨南路XXX号XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积75.28平方米，总价400万元；合同另约定了付款方式等。同日，丁俊艳向被告指定的被告父亲朱健银行账户支付定金5万元，同月25日支付定金15万元，共计20万元。2020年6月30日，原、被告签订《补偿协议》和《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋实际成交价为400万元，其中现有固定装修及搬迁补偿价为120万元,第一笔100万元，原告于签订本合同后二日内支付被告;第二笔20万元，原告于2020年9月7日前即产权过户前支付被告。房屋转让价款为280万元，签订合同当日，原告已支付被告定金20万;于2020年9月7日前即产权过户前，原告支付被告第二期房款250万元;双方应于按合同约定办妥该房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续同时原告支付被告房价尾款10万元。另，丁俊艳分别于2020年6月29日、30日向被告指定的银行账户共计支付100万元。在签订上述全部四份合同之前，被告及其父亲、中介公司均未主动向原告或者受托人丁俊艳披露、告知涉案房屋存在严重漏水的问题。被告特别强调涉案房屋是花费近30万精装修用来做婚房，质量很好，使得原告在购房时花费了高于同小区均价购买系争房屋。2020年6月30日，原告发现在房屋出现严重的漏水问题。经查，最终确认漏水原因是系争房屋楼上303室漏水、渗水，且房屋曾发生过多次严重漏水问题。被告在签约前已知晓，并与303室房东在2019年因发生重大漏水事件协商赔偿过,但一直未解决漏水问题。之后，原告与被告联系，但未果。综上，原告认为，原、被告签订的合同均合法有效，双方均应严格遵守。但被告在签约前明知房屋存在严重漏水问题却刻意隐瞒，违反诚实信用原则以及相关法律的规定,且房屋发生过多次严重渗漏，并造成天花板处、房间与客厅墙面、地板等大面积受损。漏水部位处于吊顶照明灯区域伴有施工不规范,照明用通电电线裸露，使得房屋仍处在随时发生漏水漏电的高危状态中，无法保证原告的生命财产安全。为此，诉如所请。2021年5月20日，原告魏丽莉变更诉讼请求为：1.被告继续履行双方签订的合同和补充协议，将上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告并协助原告办理产权过户手续；2.被告赔偿原告自2020年9月起至房屋交付之日止的在外租房费用，按每月人民币(币种下同)5,000元的标准计算；3.被告向原告支付受损房屋面积10平方米部位修复装修费33,330元；4.被告支付违约金80万元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告朱树平辩称：2020年6月30日签约前，双方就发现系争房屋存在漏水现象，但原告仍与被告签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。后，双方寻找物业公司及楼上303室业主以检查漏水原因。进入303室房屋后，未发现该房屋发生漏水现象。次日，被告找到物业公司检查漏水原因，物业人员反复确认，系空调平台积水导致渗漏水。2020年7月8日左右，物业人员告知被告漏水问题已修复。遂被告于同月11日委托案外人对房屋内饰进行修缮，并通知原告。但原告未到系争房屋核实。因此，被告不存在任何违约行为，房屋也不存在质量问题。相反，系被告一直催促原告前来验收房屋，但原告至今不予配合。现同意继续履行双方之间的房地产买卖合同，也确认相同地段类似房屋月租金为5,000元，但不同意赔偿租金损失、装修费及违约金。反诉原告朱树平向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2.反诉被告支付迟延履行违约金(以400万元为基数，按每日万分之五计算，自2020年9月8日起计算至全部清偿之日止)。事实及理由：2020年6月30日，反诉原、被告签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定由反诉被告以400万元购买系争房屋。合同签订前，反诉被告已经支付了120万元，尾款至今未支付。反诉被告未在合同约定的时间支付房款，已构成违约，应按约支付迟延履行违约金。庭审中反诉原告明确，鉴于合同约定10万元尾款应于办妥该房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续时支付，故本案中其诉请继续履行的内容为要求反诉被告支付购房款270万元。反诉被告魏丽莉辩称，同意继续履行房屋买卖合同，支付房款，但反诉被告不存在违约行为，不同意支付违约金。本案系因房屋存在漏水问题导致诉讼，反诉被告未恶意迟延履行合同，违约方系反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2020年4月12日，原告委托儿媳丁俊艳通过上海德到房地产经纪有限公司与被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》,以总价400万元购买系争房屋,建筑面积75.28平方米,合同另约定了付款方式等。当日，丁俊艳支付定金5万元，同月25日，丁俊艳支付定金15万元。2020年6月30日晚,甲方朱树平(卖售人)与乙方魏丽莉(买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买系争房屋，建筑面积为75.28平方米，房屋总价款为280万元。第四条约定，甲方于--年--月--日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的款清之日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，2020年9月7日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。补充条款(一)约定：3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同附件二所列之装潢、厨卫设施设备按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道、管线畅通正常使用。7.在履行本合同过程中,甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的,即为违约;违约方每逾期一日,应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金);若该等逾期超过20日的,则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任,该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。附件三付款协议约定：1.签订本合同当日,乙方已支付甲方定金20万元；2.于2020年9月7日前即产权过户前,乙方应支付甲方第二期房款250万元；3.甲、乙双方应于按本合同约定办妥该房屋交接、户口迁出及水、电、煤物业等结清且户名变更手续同时乙方支付甲方房价尾款10万元。同日，双方签订一份《补偿协议》，甲乙双方于2020年6月29日就转让杨南路XXX弄XXX号XXX室房产事宜达成一致。双方达成的该项交易实际总成交价为400万元,由该房屋买卖合同、固定装修及搬迁补偿协议共同组成：其中房屋买卖合同约定的成交价为280万元付款方式详见合同附件三付款方式;房屋现有固定装修及搬迁补偿价为120万元，该笔款项分二笔支付，第一笔100万元,乙方于签订本合同后二日内支付甲方;第二笔20万元,乙方于2020年9月7日前即产权过户前支付甲方。1、双方确认无论该房屋目前固定装修及搬迁补偿现状如何,均以上述补偿价由乙方支付甲方。即便届时该固定装修及搬迁补偿的市场价值与该补偿价存在差价,各方亦不得以此为由要求对方补足。2、本协议为本房产买卖合同的有效组成部分,不可分割。履行本协议是双方履行本房产买卖合同的前提。本协议如终止履行,则本房产买卖合同亦自动终止。在履行本协议过程中,甲、乙双方任意一方若未按照本协议履行的,即为违约，违约方每逾期一日,应向守约方支付本协议约定的实际总成交价的日万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若逾期超过20日的,则守约方有权单方面解除本协议并追究违约方的违约责任,该违约金按本协议约定实际总成交价20%计或要求违约方继续履行本协议且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。3、如本协议与本房产买卖合同不符,则以本协议为准;本协议未约定的本房产买卖合同为准。合同签订前后，魏丽莉共支付朱树平房款120万元(含定金20万元)。双方一致确认，2020年6月30日签订《上海市房地产买卖合同》和补偿协议前，双方至系争房屋查看时发现主卧墙角顶存在漏水点；经协商，双方约定由朱树平负责查找漏水点并予以修复；同时对受损的内装修进行维修。2020年7月2日，双方就漏水问题进行沟通。魏丽莉儿子邱毅画发送微信：等物业检查下的结论看看。朱树平回复：是的。同月6日，邱毅画发送微信：朱先生，我们昨天回家商量过了，因为房屋漏水严重，所以本次合同解除，具体的授权书我明天会快递过来，之后所有事由我直接负责。朱树平回复：解除合同不是你单方面的事情。……2020年7月11日，中介发送微信：邱先生，今天朱先生请了工人，把屋子地板全部撬开了，里面都是干的，您要不要去看看？邱毅画回复：不用了，谢谢。……2020年8月5日，魏丽莉向本院递交诉状，要求解除合同等。2020年9月19日，朱树平发送微信：物业经理这几天不在物业办公室办公，他说他最近很忙，但有时间过来的话会提前和我们约时间的，另外屋内你想看的话，可以提前约时间。邱毅画回复：我平时周日上午有空，如果物业经理不在场的话，请问如何证明房屋已经维修完毕今后保证不漏水？朱树平回复：物业可以再另外再约时间的，这两者并不冲突。2020年9月25日，朱树平发送微信：最近几天一直通过电话和短信在联系物业经理，但是对方目前还没给回应他什么时候能回来，要不你看看你什么时候有空先来看一下室内，等物业那边有回音了我们另外再约。邱毅画回复：这个物业如果不到场的话，请问下如何认定是否修好。中介回复：如果你们约好了，我们可以先看一下。邱毅画回复：下次正式开庭前只要物业经理有空都可以约的，我觉得来一次就行，不用来回跑。朱树平回复：外面是外面，里面是里面，总要一样一样确认的。邱毅画回复：我要看楼上三楼的维修情况，不是室外。中介回复：三楼已经空出来了，钥匙在我这，随时可以看。……朱树平回复：但是有一点我和你说清楚，三楼也空了，二楼室内现状也多次通知你来看了，这些跟物业经理是一点关系也没有的，你在法庭上答应过法官的，现在这样拖下去，后果你自己承担。邱毅画回复：三楼空不空和本案没关系，我没有拖，答应周日来是物业经理你没约到。2020年9月26日10：06，邱毅画发送微信：我到了，其他人一个都没看到啊。朱树平回复：周师傅我一早联系过了，十点半会到。2021年3月1日，魏丽莉申请对系争房屋全屋天花板是否存在漏水等质量问题进行鉴定。同月3日，魏丽莉申请撤回鉴定，认为楼上303室房屋已经开始装修，鉴定条件处于不确定状态，并提供了相应照片若干。同月4日，魏丽莉申请对系争房屋进行现场勘验，防止楼上新业主改变现状，并提供了2020年6月、7月室内视频。审理中，魏丽莉提供系争房屋及楼上303室房屋照片，以证明303室房屋内发生多次人为因素导致室内漏水，从而导致系争房屋漏水。对此，朱树平质证称：其仅知晓发生4次漏水，一次是2008年水管爆裂导致系争楼栋漏水；其余两次系楼上303室房屋租客使用洗衣机发生管道脱落导致房屋漏水，但已经交涉好；还有一次就是本案原告所述的漏水问题，但本案系因空调外机平台积水所导致，与楼上无涉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方将真实的房屋交易价格拆分为280万元名义成交价及120万元所谓的装修及搬迁补偿款，该约定系双方做低房价、规避税费，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为280万元的条款应属无效，但该价格条款无效，并不影响买卖合同整体的效力，双方仍应按真实交易价格400万元继续履行买卖合同。本案审理过程中，双方一致同意继续履行合同，双方之买卖合同具备继续履行条件，现原告要求被告办理房屋过户手续及交付房屋，被告表示在原告支付尾款270万元后即同意配合办理房屋过户手续及交付房屋，本院予以准许。原告以房屋存在漏水问题为由要求被告支付2020年9月起至判决生效之日止的租金损失及违约金80万元。本案是二手房交易，标的物是已经使用了一定年限的房屋，买受人对房屋瑕疵状况应有理性的判断。从2020年6月30日网签前再次看房，发现有漏水现象后，双方仍进行了网签，并约定由被告去解决漏水问题来看，亦足以说明原告对房屋瑕疵及解决途径有合理预见。被告在该日之后积极解决漏水问题，并在2020年7月11日通过中介要求被告再次查验漏水原因，在与物业沟通确认后又对室内装修进行了维修，被告不存在违约行为，原告无权解除合同。原告一方则在被告积极解决漏水问题过程中于2020年7月6日就提出解除合同，继而在2020年8月5日向本院提起解除合同诉讼，导致双方未能在约定的2020年9月7日办理过户等后续交易流程，综上，原告的行为违背诚信，其要求被告租房费用及违约金均无法律依据，本院不予支持。原告还主张被告刻意隐瞒房屋之前的多次漏水情况，本院认为，根据在案证据和双方陈述，之前的漏水系他人不当使用洗衣机等造成的偶然事件，没有证据证明系房屋的重大瑕疵，被告未予披露，不存在过错。关于原告提出的10平方米装修修复费用，本院认为，被告在解决漏水问题期间已经对室内装修进行了维修，现有证据不足以证明室内装修存在重大瑕疵并有修复的必要，故该请求亦应驳回。关于被告要求原告支付逾期付款违约金，如前所述，系原告原因导致双方未能进行交易后续流程，原告应承担相应的违约责任，但鉴于双方约定的违约金标准过高，本院以被告的实际损失为基础，根据本案合同履行情况，综合考虑纠纷发生原因等因素，酌情调整。据此，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)魏丽莉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱树平房屋尾款270万元；同时，被告(反诉原告)朱树平协助原告(反诉被告)魏丽莉办理将坐落于上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)魏丽莉名下的手续并将上述房屋交付原告(反诉被告)魏丽莉；二、原告(反诉被告)魏丽莉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱树平逾期付款违约金(以270万元为基数，自2020年9月8日起计算至实际支付之日止，按每日万分之二的标准计算)；三、驳回原告(反诉被告)魏丽莉其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,533元，保全费5,000元，反诉案件受理费14,200元，合计31,733元，由原告(反诉被告)魏丽莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年六月八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。