安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终599号 上诉人（原审被告）：张敏，女，1980年12月6日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：夏培成，男，1981年1月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审原告）：滁州合信置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路333号（易景·凯旋城）商业中心南区办公室201室，统一社会信用代码91341102MA2MXCOG4G。 法定代表人：林晓东，该公司经理。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 上诉人张敏与被上诉人滁州合信置业有限公司（以下简称合信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张敏上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初2928号民事判决；2.改判驳回合信公司在一审中的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由合信公司承担。事实和理由：1.双方合同约定的交房时间为2019年6月30日，且根据合同约定逾期30日后交房，其可与对方解除合同，因合信公司逾期交房，案涉合同已解除，其不应承担交费责任；2.案涉地下室没有办理产权证，合信公司对外出售地下室使用权存在非法交易行为，《翰林雅院地下室使用权转让协议》应属无效协议。 合信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，彰显了法律的公平，张敏的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 合信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其公司与张敏之间订立的商品房（包括地下室）买卖合同；2、判令张敏支付商品房（包括地下室）合同违约金113551.35元（2271027元×5%）；3、张敏承担本案诉讼费用。案件审理过程中，合信公司变更诉讼请求为：判令张敏支付地下室使用权转让协议中约定房款390000元及利息121680元（390000×1.2%×26个月），并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月23日，合信公司（甲方）与张敏（乙方）签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》，约定：第一条乙方自愿购买由甲方开发的位于滁州市部分（以下简称该地下室部分）之使用权。第二条地下室部分使用权的使用年限、使用方式：1、该地下室部分的使用年限与该小区占有土地的国土使用权剩余年限一致，即土地使用年限自2017年6月7日至2087年6月7日止。乙方购买本合同项下地下室部分使用权之使用年限仅为上述土地国土使用权年限的剩余期限。2、甲方为乙方提供的地下室部分采取一户一地下室方式，乙方购买的地下室仅为已购别墅地上部分客户使用。第三条合同价款与付款方式：1、本地下室部分有偿使用的费用为人民币450000元。第四条地下室部分交付期限与地面部分房屋同期交付给乙方。第五条合同权利、义务：1、乙方就该地下室部分的使用仅能用于私家使用，乙方使用期间不得擅自改变该地下室的建筑主体结构、承重结构，不得擅自改变其用途。否则造成的一切后果由乙方自行承担。2、该地下室部分交付使用后，由物业管理公司负责地下室部分的物业管理，乙方应遵守物业管理相关规定，并承担相应的地下室管理费。3、地下室部分在签定本协议后，乙方不能私自增加其使用面积，地下室部分使用面积参照现场实物。4、甲方享有乙方购买的地下室部分的所有权并依法享有所有权的法定权利，乙方仅享有甲方有偿提供给乙方地下室的使用权。5、甲方在行使地下室部分所有权的法定权利时，不得影响乙方依约使用地下室的使用权利。第六条违约责任：1、乙方自签订本协议时则视同此协议转让的地下室部分与地上建筑产权部分为一体，不可分割成单独空间来计算金额，以此作为与甲方违约的条件。2、甲方如未按本协议第四条规定的期限将该地下室部分交付给乙方时：逾期在叁拾日内，自本协议规定的交付期限之次日起自实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付地下室款万分之壹的违约金，协议继续履行。逾期叁拾日后，乙方可与甲方解除本合同，并要求甲方支付已付合同价款的千分之五的违约金给乙方。第七条因政府行政行为或不可抗力原因造成本合同不能履行的，甲、乙双方均可解除合同，并不因此构成违约，甲、乙双方均互不承担违约责任。2018年9月29日，合信公司（甲方）与张敏（乙方）签订《滁州市商品房预售合同》，约定：第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区3411020130050025000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为皖（2017）滁州市不动产权第002791号土地面积为67569平方米，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《翰林雅院小区》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。乙方向甲方购买琅琊区欧阳修大道333号（翰林雅院）《翰林雅院小区》23幢住宅101室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。拒甲方暂测该房屋建筑面积为217.54平方米，其中套内建筑面积为210.05平方米、公用分摊建筑面积为7.49平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8371元，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1821027元。……第十一条甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。……合同签订后，张敏支付了房屋地上面积部分全部购房款1821027元，尚欠地下室部分使用权转让费390000元未付。案涉房屋至今未交付。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合信公司与张敏签订《翰林雅院地下室使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。张敏应当按照合同约定支付地下室使用权转让费用390000元。《翰林雅院地下室使用权转让协议》未对付款时间进行约定，对合信置业公司要求张敏支付利息的主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、张敏于判决生效后十日内支付滁州合信置业有限公司地下室使用权转让费390000元；二、驳回滁州合信置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8916元，减半收取4458元，由滁州合信置业有限公司负担1060元，由张敏负担3398元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：张敏提供交房通知书二份，用于证明因实测报告出不来，导致房屋无法交付，合信公司延期交房。合信公司质证认为，对通知书真实性无异议，但对证明目的不认可，由于张敏未能履行双方约定的义务，致使其公司无法向张敏交付房屋。本院认为，该证据不能证明案涉房屋未能交付的原因，不能达到张敏的证明目的，本院不予采信。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，合信公司提交的《建设工程规划许可证》能够证实，合信公司对于案涉地下室部分已取得了合法的建造手续。双方签订的《翰林雅院地下室使用权转让协议》是仅就地下室的使用权签订的转让协议，该协议系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。张敏关于合信公司对案涉地下室是违法销售，转让协议无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案无任何证据证明双方已解除了该《翰林雅院地下室使用权转让协议》，双方应按协议约定履行各自的义务，张敏虽交纳了地上部分的房款，但地下室部分尚欠390000元未支付，应当承担付款义务，因案涉地下室部分是采取一户一地下室方式，地下室仅为已购别墅地上部分客户使用，合信公司就其交房义务相对于张敏支付房款义务而言享有先履行抗辩权，在张敏足额支付房款前，不能认定合信公司存在逾期交房行为。故张敏关于合信公司逾期交房，双方合同已解除，其不应承担交款义务的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张敏的上诉请求不能成立，应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7150元，由上诉人张敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；