重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初10759号原告：周杰，男，汉族，1983年8月25日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李淑会（原告周杰母亲），住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘忠文，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。原告：周仕全，男，汉族，1952年5月27日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李淑会（原告周仕全妻子），住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘忠文，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：梁兵，男，汉族，1984年11月11日出生，住四川省梓潼县。委托诉讼代理人：何静，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告周杰、周仕全与被告梁兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周杰、周仕全的共同委托诉讼代理人李淑会、刘忠文，被告梁兵的委托诉讼代理人何静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周杰、周仕全向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告于2019年6月25日签订的《门市租赁合同》；2.请求法院判决确认原、被告于2019年6月25日所签订的《门市租赁合同》中的保证金1万元，原告不予退还给被告；3.请求法院判决被告向原告支付2019年12月25日至2020年3月25日的门市租金19500元；4.请求法院判决被告向原告支付违约损失（违约金）(未执行期间的房租费总额379500元×28%)106260元；5.请求法院判决被告向原告支付代理律师费5000元；6.请求被告支付2019年8月至2019年11月的燃气费831元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年6月25日签订《门市租赁合同》，约定被告承租原告位于渝北区双凤桥街道桃源大道261号龙港、红树林6、7裙楼幢1-3号门市，租赁期限为5年，自2019年6月25日至2024年6月25日，保证金1万元，并约定了租金标准和违约责任等内容。在缴纳完毕前两个季度的租金后，被告至今未向原告缴纳2019年12月25日至2020年3月25日的租金。被告在租赁期限未满也无任何书面协议的情况下，被告就要求提前解除合同，并把房屋钥匙放在门市一走了之，叫原告自己去取。被告行为构成违约，按照合同9.3条约定，在租赁期间，任何一方未经得他方当事人同意（必须得书面协议），提前提出解除合同则按未执行期间的房租费的总额28%赔偿他方损失，且保证金不退，律师费和诉讼费全部由违约方承担。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告梁兵辩称，1.同意解除原、被告签订的租赁合同，原告已经于2020年5月10日将案涉房屋转租给案外人，被告保留追究原告违约责任的权利。2.原告不退被告缴纳的1万元保证金没有事实依据和法律依据，合同并没有对保证金不予退还做出明确具体约定。3.拖欠水电费是因疫情期间被告不能正常缴纳该费用。4.原告请求的2019年12月25日至2020年3月25日期间的租金系因疫情不可抗力造成，请求法院对该期间的租金进行减免。5.违约金计算方式过高，且本案中不存在应该支付违约金的情形，双方之前并没有解除租赁关系。6.不认可原告起诉的律师费，本案中不存在被告违约的情形。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告提供的第二份电话录音证据，由于通话人并非为本案被告，且被告对该证据不予认可，原告亦未提供相关证据证实通话人身份，故本院对该份证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告是渝北区双凤桥街道桃源大道261号龙港·红树林6、7裙楼幢1-3房屋的产权人。2019年6月25日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《门市租赁合同》，约定甲方同意将渝北区双凤桥街道桃源大道261号龙港·红树林6、7裙楼幢1-3号门市租赁给乙方经营。租期为5年，从2019年6月15日至2024年6月25日。第四条约定，签合同时，乙方向甲方缴纳保证金一万元整，然后每季度交一次租金，按照先缴费后经营的原则。第一年从2019年6月25日至2020年6月25日止，每月租金按6500元计算；第二年从2020年6月25日至2021年6月25日止，每月租金按7000元计算；第三年从2021年6月25日至2022年6月25日止，每月租金按7500元计算；第四年从2022年6月25日至2023年6月25日止，每月租金按7500元计算；第五年从2023年6月25日至2024年6月25日止，每月租金按8000元计算。第五条约定，乙方在租赁期间所产生的水、电、气、物管费及室内设施维修等一切费用均由乙方承担。第9.2条约定，在租赁期间，乙方不按时缴房租，甲方应即使发出催缴通知，乙方若拖欠租金长达10天或欠水电气及物管费等长达2个月，视为乙方违约，合同因乙方违约而终止，乙方须承担全部因违约造成的损失，并且甲方有权利不经乙方同意单方面收回该门市，乙方须无条件立即搬出该门市。第9.3条约定，在租赁期间，任何一方未经得他方当事人同意（必须得书面协议），提前提出解除合同则按未执行期间的房租费的总额28%赔偿他方损失。还有，如因纠纷要起诉（打官司），律师费和诉讼费全部由违约方承担。在租赁期间，若乙方违约，甲方不退还保证金。若甲方违约，则双倍返还乙方保证金。合同签订当日，被告缴纳保证金1万元。其后，双方履行合同。庭审中，被告认可2019年12月25日之后的租金没有缴纳。原告陈述，2019年12月25日被告应该缴纳下一季度房租，被告跟我提出不租了；2020年3月25日被告把钥匙塞到门缝里就走了，我请开锁公司的人开的锁。原告为证明上述陈述举示录音证据，系原告方的李淑会（本案原告代理人）与被告2019年12月30日的通话录音，录音显示，李淑会说：“梁兵，该缴房租了呦。”被告答复：“我明后天给你，我提前三个月给你说了嘛，不管不我们门市转不转得出去，我明后天都把房租给你，我不可能把房子和钥匙交给你。”原告表示：“你提前三个月给我说了，那你租不出去，我怎么办呢？”被告答复：“……你不管我3月25号门市租不租的出去，反正到3月25号租不出去的话，我就把门市还给你。”原告表示：“你租不出去怎么跟我没关系呢？你这样我会受很大损失。”被告答复：“合同上说了提前3个月跟你说嘛。”原告表示：“合同上说到期了，你不再租了，才是提前3个月跟我说，你离合同到期还有4年多。”被告答复：“……翻来覆去说我提前3个月跟你说了的，房子我不租了，房租费我打给你。”针对上述录音，被告陈述，被告系与原告协商解除合同，但双方没有商量好，被告请求原告在疫情期间减免租金，原告没有同意，双方当时发生争执，原告要求被告继续支付下一季度租金，后被告将钥匙放在门市，是因为原告要将房子租给他人。原告陈述，被告没有以疫情为由要求减免过租金，被告将钥匙塞在门缝里是因为不租了，而不是为了原告另行出租。被告对其陈述没有证据举示。另，2020年4月27日，原告向我院起诉被告解除合同（即本案）。2020年5月11日，原告将案涉房屋出租给案外人李洪用于经营渝北区兵家卤菜坊。2020年5月19日，被告收到我院的起诉状副本。关于合同解除问题，原告陈述此前系被告单方解除，但原告不同意，故此次起诉要求解除合同。被告陈述，同意解除合同，但原因是基于原告将门市另行出租。原告举示与李洪的租赁合同显示，原告与李洪签订《门市租赁合同》，约定原告将案涉门市租给出租给李洪，租期从2020年5月10日至2023年5月10日，第一年（2020年5月10日至2021年5月10日）租金按6500元/月计算，第二年租金按6800元/月计算，第三年租金按7000元/月计算。另，2020年3月26日，原告与重庆市渝北区双龙法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，约定原告委托该所代理与被告的租赁合同纠纷案，律师费5000元。同日，原告支付了该费用并由被告出具收据，载明微信支付，并开具了相应发票。原告于2020年4月27日交纳案涉房屋的天然气费831元，包括了2019年8月天然气费372元、2019年9月234元、2019年10月181元、2019年11月44元。被告对上述费用无异议，同意支付。本院认为，原、被告签订的《门市租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，根据庭审查明的事实，被告于2019年12月向原告提出三个月后退租，认为此行为履行了合同约定的提前三个月通知即可终止合同的义务，并于2020年3月25日单方将钥匙放于门市。本院认为，根据合同第八条，乙方提前三个月告知甲方的适用条件为乙方到期要终止租赁合同，本案中被告系要求提前退租并非合同到期，故根据合同约定，被告提前三个月告知原告要求提前退租不符合合同约定的解除条件，原告对此不认可，并以被告欠付2019年12月25日之后的租金、擅自退租为由提出解除合同，符合合同第9.2、9.3条约定，本院予以支持，则合同于被告于2020年5月19日收到法院的起诉状副本之日解除。由于被告退租退钥匙违约在先，原告为减少损失扩大于本案起诉后被告收到起诉状副本前另租他人，虽在法院认定的解除合同之前，亦不影响原告根据合同主张相应权利。关于原告要求被告支付2019年12月25日至2020年3月25日的租金19500元的诉讼请求，被告主张涉及疫情应当减免，本院酌情减免半个月租金，计算为16250元（6500元/月×2.5个月）。关于原告要求被告支付气费831元的诉讼请求，根据查明的事实，原告已支付2019年8月至2019年11月的气费831元，该期间处于租赁期内，根据合同约定，该费用应由被告承担，庭审中被告亦同意支付该费用，本院对该项诉讼请求予以支持。关于违约责任，本院结合合同第9.2、9.3条综合认定。根据9.2条，乙方不按时缴纳房租导致合同终止的，应当承担全部因违约所造成的损失。根据9.3条，在租赁期间，任何一方未经得他方当事人同意（必须得书面协议），提前提出解除合同则按未执行期间的房租费的总额28%赔偿他方损失。由于按该标准计算出的金额较大，故该条约定实为违约金而非实际损失。被告对违约金过高提出抗辩，本院认为，本案中，被告提前提出解除租赁合同并以实际行为退租退钥匙，最终导致合同提前解除，根据合同约定应支付该项费用，基于原告举示的证据，本院参照原、被告合同及原告与案外人李洪签订的租赁合同计算该项损失，2020年3月25日后原、被告之间的租赁合同未再执行，2020年5月10日，原告与李洪的租赁合同开始计算租金，则2020年3月25日至2020年5月10日的租金损失为9750元（6500元/月×1.5个月），2020年5月10日以后至2023年5月10日期间新旧合同标准相比较，2020年5月10日至2021年5月10日新合同（与李洪的合同）比原合同（与被告的合同）减少租金5750元[（7000元/月-6500元/月）×11.5个月]，2021年5月10日至2022年5月10日新合同（与李洪的合同）比原合同（与被告的合同）减少租金8350元[（7000元/月-6800元/月）×1.5个月+（7500元/月-6800元/月）×11.5个月]，2022年5月10日至2023年5月10日新合同（与李洪的合同）比原合同（与被告的合同）减少租金6000元[（7500元/月-7000元/月）×12个月]，以上共计20100元（5750元+8350元+6000元）。对于2020年3月25日至2020年5月10日的租金损失9750元，系租赁合同解除后房屋实际空置损失，本院全额支持，对于2020年5月10日以后至2023年5月10日未执行房租费的损失，因涉及被告违约、疫情因素、签合同时人为因素的影响，本院酌情支持三分之二即13400元（20100元/月÷3×2），则以上共计23150元（9750元+13400元）。原告未举示其他损失的证据,则本院对其他金额不予支持。根据合同第9.3条，在租赁期间，若乙方违约，甲方不退还保证金。本案中，被告存在欠付租金、提前退租等违约行为，则原告有权不予退还被告交纳的1万元保证金，但1万元保证金本质仍系违约金，违约金的性质为补偿性而非惩罚性，与上该条约定的未执行期间的房租费的总额28%不应同时适用，故应将该1万元从以上23150元中抵扣，则被告应支付未执行期间的房租损失（违约金）13150元（23150元-1万元）。根据9.3条，律师费由违约方承担，则原告产生的律师费5000元，应由被告承担，故对该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告周杰、周仕全与被告梁兵于2019年6月25日签订的《门市租赁合同》于2020年5月19日解除；二、被告梁兵于本判决生效后十日内支付原告周杰、周仕全2019年12月25日至2020年3月25日的租金16250元；三、被告梁兵于本判决生效后十日内支付原告周杰、周仕全2019年8月至2019年11月的燃气费831元；四、原告周杰、周仕全不予退还被告梁兵保证金1万元；五、被告梁兵于本判决生效后十日内支付原告周杰、周仕全未执行期间房租费损失（违约金）13150元；六、被告梁兵于本判决生效后十日内支付原告周杰、周仕全律师费5000元；七、驳回原告周杰、周仕全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7580元，减半收取3790元，由被告梁兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年六月二十二日书记员  楚 仑