贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终288号 上诉人（原审被告）：戴爱明，女，1986年5月3日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人（原审被告）：程鹏，男，1981年4月15日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州汇兴商业运营管理有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥新区金鳞大道278号。 法定代表人：胡强，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：姚磊，男，1993年2月2日出生，汉族，该公司职工，住贵州省松苗族自治县。 原审被告：戴湘元，男，1990年4月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。 原审被告：谢敏，女，1991年10月15日出生，汉族，住贵州省铜仁市万山区。 上诉人戴爱明、程鹏因与被上诉人贵州汇兴商业运营管理有限公司（以下简称汇兴公司）及原审被告戴湘元、谢敏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 戴爱明、程鹏上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初827号民事判决第二、三项，并依法改判；2．本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2020年9月23日，上诉人于向被上诉人归还了案涉房屋，按照被上诉人的要求将室内房屋清空，且将钥匙交还给了被上诉人的工作人员，被上诉人至今未提出任何异议。另外，针对案涉房屋内加建的一楼至二楼楼梯，系被上诉人同意修建，且案涉房屋至今未开通电梯等上楼设施，如不修建楼梯，二楼房屋根本无法使用。既然被上诉人已经以现状接收房屋，且在长达数月的时间里没有提出任何异议，已经视为默认了房屋以现状交换，案涉房屋内一楼至二楼楼梯应该由被上诉人自行处置，而不是再由上诉人拆除。二、上诉人在2019年12月底之前仅仅欠付被上诉人租金100,000元，一审法院认定2019年第三、第四季度上诉人欠付的租金是194,528.88元，没有任何事实与法律依据。在一审庭审过程中，双方均认可在上诉人2019年12月停业之前，欠付的租金共计100,000元。上诉人在庭上出示的上诉人与被上诉人工作人员的聊天记录也证实了这一点。实际上，上诉人仅仅欠付租金100,000元，在扣除20,000元保证金后，只欠付被告租金80,000元，而非法院认定的174,528.88元。 汇兴公司二审未作答辩。 戴湘元、谢敏二审未作陈述。 汇兴公司向一审法院起诉请求：1．依法解除原告与被告设立的“铜仁市不一样食味餐饮有限公司”签订的《房屋租赁合同》，并责令被告返还原告位于铜仁市万山区租赁物，并对租赁物恢复原状；2．判令被告向原告连带支付2019年5月31日至2020年5月31日间的租金211159.36元；滞纳金57153.32元；3．判令被告向原告连带支付2019年12月1日至2020年5月31日间产生的物业管理费21376.8元，物业管理费违约金3933.3元；2020年1月1日至5月12日产生的水电费10720.5元，违约金1415.11元；4．判令被告支付的履约保证金20000元不予返还；5．后期租金损失以被告实际退还租赁物的时间按每月每平方米26元计算至被告实际返还租赁物止；6．本案诉讼费用由各被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年2月1日，原告汇兴公司与铜仁市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）签订《商业运营管理委托合同》，约定嘉宏公司委托汇兴公司负责嘉宏·太平洋商业广场物业管理和商业运营管理，管理期限自2017年2月1日至2032年1月31日止，共十五年。 被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏以不一样公司的名义与原告协商租赁嘉宏·太平洋商业广场的房屋经营餐饮，并开展前期装修。2017年9月29日，被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏合伙成立不一样公司，法定代表人为戴爱明，被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏出资比例各为25%。不一样公司与原告补签《房屋租赁合同》，约定：原告将位于贵州省铜仁市万山区租赁给被告用于餐饮，租赁物面积共计1068.84㎡，租赁期限5年，计租日期自2017年8月1日起算，租金按计租面积计付：第一年至第四年每月租金27789.84元，第5年每月租金28805.24元。原告给予被告17个月免租金，其中：第一年免5个月、第二年免4个月、第三年免4个月（约定在第一季度免2个月、在第二季度免2个月）、第四年免4个月。租金支付方式为：以两个季度（六个月）为一个交租期，六个月满的当月最后一天付租金。不一样公司迟延交纳租金或者其他费用的，则每迟延一日，应当向原告或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。合同签署当日，不一样公司应当向原告支付20000元作为质量保证金。在合同履行期限内，原告有权从保证金中扣除不一样公司欠付原告的租金等。经双方确认，因不一样公司违约而提前终止合同，原告有权没收履约保证金。合同签订后，不一样公司向原告缴纳保证金20000元，原告按照合同约定将租赁房屋交付被告。不一样公司在对租赁房屋进行装修过程中，经原告同意，修建了从一楼上二楼的楼梯。装修好后，不一样公司经营餐饮。2019年10月23日，被告申请铜仁市万山区市场监督管理局注销不一样公司。2019年12月18日，被告经营的餐厅因消防设备不合格，被铜仁市消防大队要求停止营业。2020年6月18日，消防验收合格。2020年1月，因新冠疫情，被告的餐厅停止经营。2020年4月疫情过后，因被告未支付拖欠原告的租金，双方发生纠纷，餐厅未能开张营业。 另查明，被告付清了2017年、2018年及2019年前两个季度的租金。之后，被告未再向原告交租金。 上述事实，有原告汇兴公司与被告戴爱明、程鹏的当庭陈述及原告与被告戴爱明、程鹏提供的商业运营管理委托合同、房屋租赁合同、公司登记（备案）申请书、股东（发起人）出资情况、企业注销登记申请书、准予注销登记通知书、进场装修申请、商铺装饰装修施工联系函及施工图、装饰装修管理协议、情况说明、不同意投入使用、营业决定书、聊天记录、建设工程消防意见书、贵州省启动突发公共卫生事件一级响应公告、铜仁市应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室关于有序恢复餐饮服务业堂食经营的通知等证据在卷佐证。 一审判决认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与不一样公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏系不一样公司的出资人，不一样公司注销后，合同责任应由被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏承担。 原告要求解除与被告设立的不一样公司签订的《房屋租赁合同》，因双方均同意解除，一审判决予以支持。合同解除后，被告应归还租赁房屋。关于恢复原状问题，原、被告同意由被告负责拆除一楼至二楼的楼梯，其他装修装饰由原告自行处理，对此，一审判决予以支持。 关于被告欠付租金及滞纳金。被告对2019年三、四季度的租金未付无异议，并表示只欠租金100,000元。根据合同约定，2019年三、四季度的租金为194,528.88元（27,789.84元×6个月），故一审判决认定被告尚欠原告租金194,528.88元。之后，餐厅因消防设备不合格被要求停止营业，2020年1月又因新冠疫情等原因，导致餐厅未营业，故对原告诉请2020年1月至2020年5月的租金，一审判决不予支持。被告未按约定支付租金，应当承担违约责任。因合同约定每日按欠费金额1‰履行违约金过高，被告也表示要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，一审判决调整按照一年期贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计算利息。 关于物业管理费、水电费。原告未提供证据证明被告餐厅产生物业管理费、水电费的具体金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，对原告要求被告支付物业管理费21,376.8元及物业管理费违约金3,933.3元、水电费10,720.5元及违约金1,415.11元诉请，一审判决不予支持。 根据《房屋租赁合同》约定“在合同履行期限内，原告有权从保证金中扣除不一样公司欠付原告的租金。经双方确认，因不一样公司违约而提前终止合同，原告有权没收履约保证金。”结合本案实际，一审判决支持保证金抵扣租金，故被告应付原告租金为174,528.88元，原告诉请金额超出部分，一审判决不予支持。被告戴湘元、谢敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审判决依法缺席判决。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，一审判决：一、解除原告汇兴公司与被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏设立的“铜仁市不一样食味餐饮有限公司”签订的《房屋租赁合同》；二、由被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏于本判决生效之日起三日内向原告汇兴公司返还位于铜仁市万山区房屋，并拆除一楼至二楼楼梯；三、由被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏于本判决生效十日内向原告汇兴商业运营管理有限公司支付租金174528.88元及利息，利息以174528.88元为基数，从2020年1月1日起，按照一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；四、驳回原告汇兴公司其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏腾退案涉房屋后是否应拆除并拆除一楼至二楼楼梯；二、戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏腾欠付的租金是多少。 关于戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏腾退案涉房屋后是否应拆除并拆除一楼至二楼楼梯的问题。本案中，当事人双方均同意解除案涉《房屋租赁合同》，本院予以确认。戴爱明、程鹏认为汇兴公司已于2020年9月23日将房屋钥匙交给物管公司，视为认可了腾退房屋时的交付现状，鉴于《房屋租赁合同》第26.6条约定“交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。”，截止二审诉讼终结前，二上诉人并未提供上述约定的房屋交还确认书，也未提供汇兴公司认可的腾房依据，应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，合同解除后，出租人要求在承租人腾退案涉房屋后拆除并拆除一楼至二楼楼梯符合上述法律规定。戴爱明、程鹏上诉认为其不应再继续拆除一楼至二楼楼梯的上诉理由，本院不予采信。 关于戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏腾欠付的租金是多少的问题。戴爱明、程鹏上诉人主张欠付的租金仅为80,000元。本案中，对欠付2019年第三、四季度租金，当事人双方均无异议。戴爱明、程鹏二人的主张，系双方按期缴纳租金时汇兴公司在租赁合同中给予承租人的商业折扣，合同约定“每个租约年，按折商业折扣扣予4个月租金，即每个季度实际交纳2个月租金”，即未交纳的租金为111,159.76元（27,789.84元/月×4月＝111,159.76元）。另《房屋租赁合同》第24.8条约定“如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交商业折扣装修期和第4.1条或4.3条项下减免的全部租金”，戴爱明等人并未按期交纳租金，其作为租赁合同的违约方，不宜享受上述商业折扣，应根据该约定，按照年租金的标准支付占用费，即戴爱明等人欠付的租金应为166,739.04元（27,789.84元×6个月），一审法院计算的结果为194,528.88元系计算错误，对此本院予以纠正。抵扣保证金20,000元后，戴爱明等人欠付的租金为146,739.04元。戴爱明、程鹏上诉人主张应案商业折扣计算欠付租金的上诉理由，本院不予采信。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对欠付的租金计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初827号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告贵州汇兴商业运营管理有限公司与被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏设立的‘铜仁市不一样食味餐饮有限公司’签订的《房屋租赁合同》；二、由被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏于本判决生效之日起三日内向原告贵州汇兴商业运营管理有限公司返还位于铜仁市万山区房屋，并拆除一楼至二楼楼梯；”； 二、撤销贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初827号民事判决第四项，即“四、驳回原告贵州汇兴商业运营管理有限公司其他诉讼请求。”； 三、变更贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初827号民事判决第三项“由被告戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏于本判决生效十日内向原告汇兴商业运营管理有限公司支付租金174,528.88元及利息，利息以174,528.88元为基数，从2020年1月1日起，按照一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；”为“由戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏于本判决生效十日内向贵州汇兴商业运营管理有限公司支付租金146,739.04元及利息，利息以146,739.04元为基数，从2020年1月1日起，按照一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止；”； 四、驳回贵州汇兴商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件减半受理费3,093元，由贵州汇兴商业运营管理有限公司负担998元，戴爱明、程鹏、戴湘元、谢敏负担2,095元。二审案件受理费2,163元，由戴爱明、程鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年三月十二日 法官助理李正雷 书记员伍昊