上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6340号原告：董瑛，女，1963年10月27日出生，户籍所在地上海市青浦区。原告：王媛媛，女，1987年9月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：董震洋，男，1985年8月31日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原告：徐建辉，男，1960年6月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：张华，女，1974年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。原告：陈映许，女，2007年6月29日出生，汉族，住杨浦区同济新村XXX号XXX室。法定代理人：张华(系陈映许母亲)，女，1974年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区高境二村XXX号XXX室。原告：曹燕平，女，1965年11月29日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告：陆善荣，女，1964年1月8日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告：杨林根，男，1964年6月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：薛家英，女，1963年4月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：杨星辉，男，1988年3月4日出生，汉族，户籍所在地青浦区盈中西路XXX弄XXX号XXX室。原告：杨紫艺，女，2012年8月20日出生，汉族，户籍所在地青浦区盈中西路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：杨星辉(系杨紫艺父亲)，男，1988年3月4日出生，汉族，户籍所在地青浦区盈中西路XXX弄XXX号XXX室。原告：王斌，女，1987年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：江丽霞，女，1979年10月10日出生，户籍所在地安徽省池州市。原告：姚江喆，男，2004年12月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市。法定代理人：江丽霞(系姚江喆母亲)，女，1979年10月10日出生,汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区人民路翠微居委会-153。上列原告共同委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告：上海市青浦区角里祥和坊小区业主委员会,住所地上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室。负责人：凌芳，主任。委托诉讼代理人：张云沙，上海垄千律师事务所律师。被告：上海深和平物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杜成寅，总经理。委托诉讼代理人：姚燕萍，女。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。原告董瑛、王媛媛、董震洋、徐建辉、张华、陈映许、曹燕平、陆善荣、杨林根、薛家英、杨紫艺、杨星辉、王斌、江丽霞、姚江喆诉被告上海市青浦区角里祥和坊小区业主委员会(以下简称角里祥和坊业委会)、上海深和平物业管理有限公司(以下简称深和平物业公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告董瑛、杨林根及原告共同委托诉讼代理人赵凤英、被告角里祥和坊业委会的委托诉讼代理人张云沙、被告深和平物业公司的委托诉讼代理人姚燕萍、郑清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董瑛等人向本院提出如下诉讼请求：确认角里祥和坊业委会与深和平物业公司于2018年7月31日签订的《物业服务合同》无效。审理中，原告增加诉讼请求：要求深和平物业公司将物业服务用房、相关设施和物业服务资料移交给角里祥和坊业委会，撤离角里祥和坊小区。事实与理由：原告均系角里祥和坊小区业主，深和平物业公司系该小区的物业服务公司。2017年12月1日该小区的业委会即角里祥和坊业委会成立。2018年7月31日原物业服务合同到期。合同期内，业主发现小区的物业收费水平明显高于周边小区，并且深和平物业公司的服务质量很差。2018年7月31日，角里祥和坊业委会在未召开业主大会、未征得半数以上业主同意的情况下，在业委会其他成员不知情的情况下，由业委会主任私自与深和平物业公司签订物业服务合同。直到2020年6月，在几位业主的要求下，深和平物业公司才将物业服务合同提供给几位原告，原告才得知物业服务合同续签的情况。两被告私自签订合同的行为侵害了业主的正当权益，故原告提起诉讼。被告角里祥和坊业委会辩称，两被告签订的物业服务合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。本案中选聘深和平物业公司经过了业主大会的投票程序，三分之二以上票数通过，因为物业公司原经理陆某涉及职务侵占被刑事处罚，资料遗失无法提供。原告并无证据证明业委会主任凌芳玩忽职守或者与深和平物业公司之间存在串通。2018年7月两被告签订物业服务合同后，2019年1月至2020年5月，角里祥和坊业委会共召开了7次会议，原告董瑛系业委会副主任，董瑛参加了其中的4次会议并在会议记录上签名。所有的会议记录上均无对物业服务合同的签订或者物业服务质量提出异议的内容。被告深和平物业公司辩称，深和平物业公司于2013年起就与小区开发商签订了前期物业服务合同，所有的业主均知晓深和平物业公司为小区提供物业服务。原告董瑛系业委会副主任，在任期内未对物业服务合同的签订提出过异议。在物业服务合同签订前，业委会主任凌芳事先告知董瑛需要签订物业服务合同，董瑛表示同意，未提出异议。本案15位原告的房屋面积仅占小区总面积的4.21%，不能代表大多数业主的意见。2019年和2020年该小区物业缴费情况达到了70%以上，不存在业主不认可深和平物业公司提供服务或者物业不到位的情况。2013年至今，该小区的物业收费标准无任何变化，该收费标准经过了青浦区物价局的批准，不存在原告所述的高收费情况。根据小区管理规约，如果采用续聘方式继续委托深和平物业公司进行管理，仅需角里祥和坊业委会和深和平物业公司续签合同即可。原告所述的程序并非法律和行政法规的强制性规定，并不导致合同无效。深和平物业公司一直提供物业服务至今，在合同履行过程中无过错，未侵害业主的合法权益。经开庭审理查明：原告均系上海市青浦区角里祥和坊的业主。2013年3月19日，青浦区物价局对上海骏源房地产开发有限公司申报的角里祥和坊小区的物业服务收费标准予以确认。2013年4月18日，案外人上海骏源房地产开发有限公司(甲方)与深和平物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方对角里祥和坊提供物业服务，小区总建筑面积47,131.49平方米。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅人民币2.50元/月/平方米，商业10元/月/平方米。物业费按季缴纳。合同期自2014年1月1日至2015年12月31日。合同另约定了其他权利义务。2017年12月，角里祥和坊业委会成立，主任为凌芳，副主任为董瑛。业委会成员还包括王德辉、陆志燕、董俊华。2018年5月30日，凌芳给董瑛发微信：“董阿姨，陆经理那里商量了停车位的事，他下次方案弄好后会发群里，大家再看下再定”，董瑛回复：“好的，因为我不是小区的，所以不参加了”。凌芳表示：“下次陆经理那里要签物业合同，要我们两签字的，到时他再联系我们”，董瑛回复：“好的”。2018年7月31日，角里祥和坊业委会(甲方)与深和平物业公司(乙方)签订《角里祥和坊物业服务合同》，约定乙方对角里祥和坊提供物业服务，合同期自2018年8月1日至2023年7月31日，合同其他内容基本不变。2019年1月9日至2020年5月9日期间业委会召开七次会议，针对小区绿化、停车位、消防设施等问题进行商议并确定方案，董瑛参加了部分会议并在会议记录上签名。2021年4月14日，上海沪中会计师事务所有限公司受深和平物业委托对角里祥和坊小区2019年度至2020年度物业服务收支进行专项审核并出具《审核报告》，报告显示2019年度小区服务费收入，按权责发生制确认当期物业服务费为2,114,758.02元，按收付实现制确认为1,620,609.11元，两者差额为494,148.91元系应收未收到的物业服务费。2020年度小区服务费收入，按权责发生制确认当期物业服务费为2,114,758.02元，按收付实现制确认为1,709,654.82元，两者差额为405,103.20元系应收未收到的物业服务费。《角里祥和坊小区业主大会议事规则》第七条规定业主大会依法履行以下职责……(二)决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业……第八条规定业主大会会议采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。第十六条规定业主委员会履行的职责包括拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定。《角里祥和坊小区管理规约》第十九条规定，发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：(一)物业服务合同届满前三个月；(二)物业服务企业书面提出解除合同的。第二十一条规定，各业主授权业主委员会依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘我爷爷服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其中物业服务企业提出继续为本物业管理区域提供管理服务并符合选聘法定条件和约定条件的，且业主大会讨论决定采用续聘方式的，业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同，不采用选聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会提前三个月通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作。选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主查询。审理中，原告杨林根表示自2018年8月1日起未缴纳物业费。其余原告均表示物业费已经支付至2020年不同时期。本院于2021年6月9日拨打王德辉电话，其表示2020年8月10日有人拿了《情况说明》让其签字，其并不知晓用于起诉，糊里糊涂签字了。2021年4月22日的《情况说明》是其真实意思，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。本院拨打陆志燕电话，其表示2018年5月底凌芳确实通知业委会成员开会，但是陆志燕和董俊华并未参加，相关的资料因为物业公司陆经理涉及刑事犯罪未妥善保管。其同意由深和平物业公司继续提供物业服务，小区住宅区的业主对物业公司并无什么意见，主要是部分商铺的业主对停车费的收取有异议，认为商铺物业费偏高要求降低物业费，进而不愿意缴纳物业费。本院拨打董俊华电话，其表示2020年8月10日董瑛拿了《情况说明》让其签字，其并不知晓用于起诉就签字了。2021年4月22日的《情况说明》是其真实意思，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。续签合同前有无召开业主大会记不清了，物业公司的陆经理犯罪，相关资料已经不齐全了，但是其确实没有参加过业主大会。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，产权证、上海市商品房预售合同、物业服务合同、情况说明、微信聊天记录、会议记录、业主大会议事规则、审核报告、业主委员会成立备案表，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明2018年物业服务合同的签订业委会没有开会表决，没有征求业主意见，提供了2020年8月10日由业委会成员董瑛、王德辉、陆志燕、董俊华签名的《情况说明》。两被告对该份材料不认可。深和平物业提供了2021年4月22日由王德辉、陆志燕、董俊华、凌建华签名的《情况说明》，内容为2018年7月小区物业公司续签合同的事情本人是知情并认可的。原告表示不清楚为何出现两份内容不同的材料，由法院核实。深和平物业为证明小区业主对2018年7月续签合同知晓并认可，提供了9位业主的情况说明，原告对该组证据不予认可，认为属于证人证言，证人未到庭作证，且仅代表部分业主意见，未达到法定标准，其中一个业主是凌芳父亲，有利害关系。深和平物业为证明已经将2018年的物业服务合同进行公示，提供了照片，原告对照片不予认可，认为无法证明选聘物业公司经过了业主大会的表决程序。深和平物业公司表示根据房管局的要求，物业公司必须在小区张贴合同，合同也在相关部门进行了备案。原告董瑛表示因为小区物业服务不到位，收费标准偏高，故之前与深和平物业协商降低物业费标准，但是因为一直协商未果，提起本次诉讼也是万不得已。本院认为，原告认为两被告于2018年7月31日签订的《物业服务合同》因没有经过业主大会表决程序，违反了法律强制性规定而无效，对此本院认为，深和平物业公司系角里祥和坊小区的前期物业公司，自2013年起一直对该小区提供物业服务，相关的收费标准经过物价部门审核至今未变更。自2018年8月1日至今，该小区一直由深和平物业公司提供物业服务，2019年和2020年该小区业主的物业费缴费比例超过了2/3，故无论系争物业服务合同的签订是否经过业主大会的表决程序，该小区的大部分业主以自己的行为接受了深和平物业公司的物业服务。本院已向其他几位业委会成员核实，均表示认可物业服务合同，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。本案15位原告仅系小区少部分业主，无法代表小区多数业主的意见。根据原告陈述，原被告矛盾的起因系原告对物业公司的物业服务质量及收费标准存有异议，对此原告可以通过要求召开业主大会进行表决等合法途径决定是否解聘物业公司。为了维护社会稳定，结合上述原因，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董瑛、王媛媛、董震洋、徐建辉、张华、陈映许、曹燕平、陆善荣、杨林根、薛家英、杨紫艺、杨星辉、王斌、江丽霞、姚江喆的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。