黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1002民初1693号原告：宋雨，男，1981年6月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：濮荣勤，黑龙江阳明区前进法律服务所法律工作者。被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆街南穆棱河路东海域白桦原墅商业区9号。法定代表人：王力南，该公司总经理。委托诉讼代理人：张经滨，黑龙江国大律师事务所律师。原告宋雨与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地集团牡丹江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋雨及委托诉讼代理人濮荣勤、被告绿地集团牡丹江公司的委托诉讼代理人张经滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋雨向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告超出合同面积支付的购房款7950元；2.判令被告以7950元为基数，按年利率6%的标准向原告支付资金占用期间的利息954元；3.依法判决确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项为减轻其责任的格式化条款无效；4.依法判令被告支付逾期办理不动产登记违约金33386.52元，上述款项合计17755.8元；5.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月17日，原告以每平方米6795.01元购买了被告在牡丹江市，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2014年12月25日向原告交付房屋，因其没有按时交房，根据双方签订的合同第八条、第九条之约定，自逾期180日后按购房款的日万分之一计算迟延交房违约金，自原告取得该房屋准物权时即2017年11月30日至被告2020年12月16日实际交房日止，迟延交房违约金合计42621.67元。另因原被告双方就被告要求原告支付逾期付款违约金时按日万分之四收取，被告给乙方设定违约责任时设定为日万分之一，给原告设定为日万分之四显失公平，就此事2015年6月10日牡丹江市工商行政管理局已经进行了处理，并对被告做出了（2015）第15号《行政处罚决定书》。根据合同的平等原则，原告要求被告返还多收取的违约金33501.75元。故原告宋雨提起诉讼。被告绿地集团牡丹江公司辩称，本案诉争房屋是案外人刘恩霞于2013年6月3日购买，与被告签订的商品房买卖合同，原告只是于2019年12月23日通过牡丹江市东安区民事调解书获得房屋所有权。在2019年2月3日之前原告不享有涉案房屋的任何权利。按照合同相对性的原则，被告将房屋出售给案外人刘恩霞，只有案外人刘恩霞才享有商品房买卖合同中约定的权利义务，因此原告诉讼请求没有事实与法律依据。同时原告所支付的逾期付款违约金是按照原告与案外人刘恩霞所达成的(2017）黑1002民初531号民事调解书所承担的取得房屋的义务，是代刘恩霞支付的，原告无权主张返还或者违约金是否存在显失公平。被告于2020年12月16日在原告交付所欠房屋尾款及违约金后入住涉案房屋，入住后的供热费理应由原告自行承担，之前替案外人刘恩霞垫付的供暖费应向刘恩霞主张返还义务，综上请求法庭依法驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告金檬所举证据一，商品房买卖合同复印件一份、认筹协议书一份、增值税发票一张，证据三，牡丹江市不动产登记中心证明一份、中国农业银行牡丹江分行营业室客户经理周艳波询问笔录、绿地集团牡丹江置业有限公司法务专员石梦琳询问笔录，被告绿地集团牡丹江公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对宋雨所举有争议的证据，本院认定如下：证据一：《商品房买卖合同》一份（15页）、《商品房结算及进户凭证》一份（1页）、《销售不动产统一发票》一份（1页）、牡丹江市东安区人民法院《民事调解书》一份（1页）。意在证明：1.在2013年6月30日，被告与案外人刘恩霞于2013年6月30日签订《商品房买卖合同》一份，内容为刘恩霞购买被告开发的位于牡丹江市江南镜泊北路南，穆棱河路东，新里威廉公馆第四幢1单元011703号商品房一处，被告在2016年4月7日向案外人开具发票一份。双方在合同中第九条（2）款约定如被告迟延交房应当按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告在2020年12月16日才向原告宋雨交付房屋，同时出具了《商品房结算及进户凭证》，因此，原告主张计算的违约金自2017年11月30日起算，按日万分之一计算，违约金共计42621.67元。2.2017年8月4日牡丹江市东安区人民法院出具（2017）黑1002民初531号《民事调解书》一份，内容为：原告2017年12月1日前支付被告剩余房款，则案涉房屋的所有权自其履行完义务后归原告所有。原告按时履行了付款义务，但被告未履行交付原告房屋的义务。审：被告对此份证据有何意见？被代：对形式要件无异议，对证明问题有异议。正如原告所自认的，案涉房屋是由案外人刘恩霞与被告签订购房合同。在2019年12月23日原被告未达成民事调解之前，原告对案涉房屋不具有任何权利。2017年原告与案外人刘恩霞所达成的民事调解书是对案外人刘恩霞与被告商品房买卖权利的处分，该处分前只对原告与案外人产生法律效力，对被告不产生法律效力。即被告与案外人刘恩霞所签订的商品房买卖条款对原告不产生约束权利义务，因此原告也无权按照商品房买卖合同条款向被告主张权利，原告与被告达成民事调解书后，原告已向东安区法院申请执行，因此原告所享有的只是执行中的权利，而不是买卖合同中的权利。审：对该组证据本庭待休庭之后再予以确认是否予以采信。原告：证据二，牡丹江热电有限公司出具的供热费发票一张。证明内容：原告在被告未交付房时的2017年至2020年之间交纳供热11248.68元应由被告承担。审：被告对此份证据有何意见？被代：对形式要件无异议，对证明问题有异议。2020年12月16日被告已经将房屋交付给原告，2020年所产生的供暖费应由原告自行承担，原告交付2017年至2019年的供热费是替案外人刘恩霞交付的，应向刘恩霞主张权利，按照合同相对性的原则，也应由刘恩霞向被告主张权利。审：对该组证据本庭代休庭之后再予以确认是否予以采信。原代：证据三，牡丹江市工商行政管理局《行政处罚决定书》一份（6页）。证明内容：2015年6月10日牡丹江市工商行政管理局出具了牡工商处字（2015）第15号《行政处罚决定书》一份，内容为被告收取原告迟延交付房款违约金标准万分之四过高，系不公平交易，合同双方违约标准不统一，被告做为出具格式合同的一方，设定的义务不对等违约责任不对等，延期交房赔偿标准不统一等等不公平条款，牡丹江市工商局对被告进行的行政处罚。据此，被告应当将多收取的原告的款项进行返还。审：被告对此份证据有何意见？被代：对形式要件无异议，对证明问题有异议。该行政处罚决定书是针对于被告逾期交房违约金约定为日万分之0.1所作出的处罚。被告与案外人刘恩霞所签订的购房合同已经约定日万分之一符合工商部门所作出的处罚规定，因此原告所举示的证据与其所证明的问题不具有关联性，不能证明原告所要证明的问题。审：对该组证据本庭代休庭之后再予以确认是否予以采信。原代：证据四，（2019）黑1002民初2106号民事调解书，证明在2019年12月23日本案原告与本案被告达成了调解，被告应于2019年12月31日将案涉房屋交付原告并办理产权登记，但被告迟迟没有交房直至2020年12月16日向原告交付了房屋，在2017年原告与案外人刘恩霞的民事调解书中即确定原告取得案涉房屋所有权，案外人此时退出房屋买卖合同权利义务由原告享有，因此自2017年11月30日原告交付完被告房款后，其取得了案涉房屋中一切权利和义务，包括要求被告支付迟延交房违约金以及2017年-2020年房屋在被告处时所产生的供热费。审：被告对此份证据有何意见？被代：对形式要件无异议，对证明问题有异议。原告与案外人刘恩霞所达成的民事调解协议是原告与案外人对案涉房屋购买权的处分，对案涉房屋的所有权没有做出处分，该调解协议对被告不产生拘束力。且该调解书中也约定了原告必须履行完银行贷款和欠被告的剩余房款的情况下才能取得涉案房屋的交付权。原告通过民事调解书取得的案涉房屋的交付权的，原告通过调解书取得了权利，只能通过执行权力获得，无权主张被告与案外人刘恩霞购房合同约定的权利义务。本院认为，此份证据结合庭审调查可以证实涉诉房产不具备办理贷款的条件，对此事实本院予以确认，此份证据不能证实被告绿地集团牡丹江公司承诺金檬可以退房，对于原告金檬提供此份证据欲证明的此项证明问题在本案中不予采信。本院认为，此份证据可以证实原告金檬向被告绿地集团牡丹江公司提供了声明、退房申请及承诺书，对此事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月4日，原告金檬与被告绿地集团牡丹江置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号：20190904D8F2311910462，约定：“出卖人：绿地集团牡丹江置业有限公司……买受人：金檬……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，……）为本合同第一条规定的项目中的：第2【幢】1【单元】010601号房。……第四条计价方式与价款。……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6105.4元，总金额伍拾壹万壹仟捌佰壹拾陆元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，首期款102816元于本合同签订之日付清，余款409000元在2019年11月3日前以按揭方式付清。具体见附件四补充协议第四条。……第二十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。……出卖人：绿地集团牡丹江置业有限公司（销售合同专用章）刘书健（个人名章），买受人：金檬（签字、捺印）。附件四：补充协议。……第四条、对合同第六条的补充约定：如买受人之前已支付定金的，与本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房价款之内。办理个人购房商业性贷款、公积金贷款、组合贷款（以下称“贷款手续”）时的有关约定：1.买受人选择以银行按揭贷款（包括公积金贷款，下同）方式向出卖人支付房款，以及买受人与代办按揭贷款的中介机构、按揭银行产生的房产抵押及借款等民事行为，均属于买受人的个人行为，与出卖人无代办关系，出卖人不保证按揭贷款结果成功与否。非出卖人合作银行，出卖人不提供按揭保证担保，按揭贷款担保方式由买受人与按揭贷款机构协商解决。”2019年9月6日前述原、被告双方签订的商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案。2019年9月9日，绿地集团牡丹江公司向金檬开具发票，载明：预付房款（首付）153816元。2020年4月29日，原告金檬向被告绿地集团牡丹江公司提出退房申请：“本人金檬……于2019年8月31日购买国际花都兰庭2号楼1单元601室已交款项153816元，因无法办理抵押贷款原因申请退房，由此所产生的一切法律纠纷及后果与绿地集团牡丹江置业有限公司无任何关系。”同日，金檬作出声明：“本人金檬……自愿放弃购买绿地集团牡丹江置业有限公司所开发的项目（住宅）国际花都兰庭2号楼1单元601室，自本人申退之日起，绿地集团牡丹江置业有限公司有权将此房源另售，特此声明！”另查明，被告绿地集团牡丹江公司分别于2014年3月26日取得许可证为地字第2014-002号建设用地规划许可证，2014年12月26日取得许可证为建字第2014-023号建设工程规划许可证，2015年1月23日取得使用证为牡国土国用（2015）第00685号国有土地使用证，2015年8月27日取得许可证编号为231006201508270101建筑工程施工许可证，2019年8月28日取得许可证为（牡）房预售证第720号涉诉房屋商品房预售许可证。涉诉房屋目前在建设中，绿地集团牡丹江公司因欠缴国土局土地款滞纳金，涉案房屋在房产限制办理抵押贷款。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照约定履行。关于原告金檬要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、要求被告绿地集团牡丹江公司返还原告金檬已支付的购房款153816元并给付以153816元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价年利率3.85%支付自2019年11月3日起至全部清偿之日止期间利息的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定买受人以银行按揭贷款方式向出卖人支付购房款余款，因被告一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告可以请求解除商品房买卖合同和赔偿损失，原告要求被告以153816元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价年利率3.85%支付自2019年11月3日起至全部清偿之日止期间利息的诉讼请求，符合法律规定，故对原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、返还购房款153816元并给付以153816元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价年利率3.85%支付自2019年11月3日起至全部清偿之日止期间利息的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、原告金檬与被告绿地集团牡丹江置业有限公司于2019年9月4日签订编号为20190904D8F2311910462的商品房买卖合同予以解除；二、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金檬购房款153816元并给付以153816元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款报价年利率3.85%支付自2019年11月3日起至全部清偿之日止期间利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3376元，减半收取计1688元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  管仁英二〇二一年八月十六日书记员  张婷婷