河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初3157号原告：李和，男，1982年5月7日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：娄逍遥，河南良承律师事务所律师。被告：卞晨光，男，1961年8月22日出生，汉族，住原阳县。原告李和诉被告卞晨光确认合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月15日、2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告李和委托诉讼代理人娄逍遥、被告卞晨光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认双方签订的宅基地使用权租赁协议书无效。2、依法判决被告返还原告支付的租赁费60000元，建造费100700元，合计160700元，支付以160700元为基数按银行同期贷款利率自2020年1月17日至今的资金占用利息。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月，原告经杨松田介绍认识被告。被告称其所在原阳县祝楼乡姚村为引进艺术文化人才，促进姚村精神文明建设，发展文化艺术教育，同意被告将其所占有使用的宅基地出租给原告，为原告建造房屋；并承诺后期可以为原告取得该村农村户口，该涉案宅基地后续拆迁所产生的补偿等一切费用归原告所有。被告称双方之间的租赁是合法有效的，并且以书面协议方式签订了租赁合同。原告于2018年5月7日通过平安银行向被告现金、转账支付60000元，即租赁协议所约定部分租赁费用；后原告通过现金、转账等形式向被告支付了100700元房屋建造费用，被告于2020年1月17日向原告出具了收据一份。在房屋建造过程中，政府相关部门得知此事，随即严令禁止此种行为，并推倒了建造过程中的房屋。原告这时才得知，此种行为是不被法律所允许的，双方签订的协议违反了相应的国家法律，应当为无效协议。原告多次与被告协商退款事宜，但被告拒绝返还并扬言让原告随便去法院起诉他。这种无视国法无视法院的行为实属令人气氛。被告在明知租赁宅基地的行为系违法行为的情况下，仍花言巧语，费心思，以引进人才、促进村镇建设的名义将其所占用的宅基地租赁给原告，其行为违法了相应的国家法律、法规。请法院依法支持原告之请求，以维护原告的合法权益。被告卞晨光辩称：合同不违反法律规定，合同是原告起草的，我认为该合同是有效的。租赁土地是原告找的我，房屋建造是原告委托我建造的，材料款是原告支付给我让我购买材料建造房屋的。合同是双方真实意思表示，不违法法律规定，所以不存在返还钱款的义务。为支持其诉讼请求、原告向本院提交了如下证据：1、宅基地使用权租赁协议书；2、收条一份；3、银行转账记录；4、原阳县祝楼乡姚村村委会出具的证明两份（均系复印件）；5、录像资料、照片、图纸照片存储光盘一份；6、鉴定意见书；7、鉴定费票据。被告卞晨光未提交证据。当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据民事诉讼证据认证规则，原告提供的证据来源符合法律规定，均能在不同环节、不同侧面证明相应的案件事实，具有证据证明力，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：李和经杨松田介绍认识卞晨光。被告卞晨光称其所在的原阳县祝楼乡姚村，为引进艺术文化人才、促进姚村精神文明建设、发展文化艺术教育，同意将其所占有使用的宅基地出租给李和，为李和建造房屋。2018年5月7日，卞晨光作为承租方、甲方与作为租赁方、乙方的李和签订《宅基地使用权租赁协议书》。协议约定：1、现甲方同意将位于祝楼乡姚村韩国建、李宏伟南侧地段面积为333平方米的宅基地使用权出租给乙方，宅基地租赁期为70年（自双方签订日期开始），乙方分两次支付租赁费用给甲方，协议签订日乙方需向甲方支付一笔租赁费用陆万元整：剩余伍万元整租赁费用在2019年5月10日前一次性交清。共合计人民币110000元（其中费用包括村委规划费和宅基地配套费用）。2、由于目前国家政策只允许宅基地租用，如以后政策有所变动，允许以乙方名义办理宅基地使用权证和房产证，或者宅基地可以过户的，甲方收到乙方通知10日内必须配合乙方办理相关手续；否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付租赁费用总额20倍的违约金。3、如乙方需暂时以甲方的名义到相关部门审批、办理相关手续，乙方必须配合，所产生的费用由乙方承担。卞晨光在甲方处签字摁手印，李和在乙方处签字摁手印，杨松田在证明人处签字摁手印。上述合同签订后，李和、卞晨光另行达成委托代建协议，口头约定：李和提供图纸，卞晨光代为组织建设，费用由李和支付。2018年秋季，卞晨光受李和委托按李和提供的平面图开工建设房屋。自2018年1月10日至2019年1月8日李和先后通过转账汇款支付卞晨光85700元，其余用现金支付。共计支付160700元。卞晨光曾为李和出具了2018年11月28日制作的署名出租人卞晨光、证明人为卞长旺、加盖姚村村委会公章的《证明》，载明：为引进文化艺术人才，促进姚村精神文明建设，发展文化艺术教育，经商却，将原村委规划给我的4亩左右土地租给杨松、马玲、李和、张喜梅、马进使用。每人半亩左右（以实际为准），租期70年。租期内如国家或政府征收、征用、拆迁，所产生的补偿等一切费用归租赁人所有。如租赁人欲迁户口，出租人全力协助。2020年1月17日，卞晨光为李和出具收条一份，内容为：今收到李和总款壹拾陆万零柒佰元整（160700元），其中现金壹万伍仟元（15000元），转账款壹拾万零柒佰元（100700元）。其中有租地款陆万元整（60000元），建造款壹拾万零柒佰元（100700元）。卞晨光4107251961082208142020年1月17日。庭审中，卞晨光认可收到上述款项。2019年春节前后，原阳县祝楼乡执法大队要求涉案房屋停止建造，之后该房屋停工不再建造。本案审理过程中，依李和申请，本院委托中汇冠华工程管理有限公司对卞晨光宅基地上已完工部分的工程造价进行鉴定。2020年10日15日，中汇冠华工程管理有限公司作出中冠价鉴（2020）001034号工程造价鉴定意见书。认定：李和、卞晨光确认合同效力纠纷涉案宅基地上已完工部分的工程造价为43996.96元（详见工程造价汇总表）。李和为该项鉴定支出鉴定费6000元。鉴定机构鉴定过程中，鉴定人员、李和、卞晨光相约勘验现场，及至勘验时，卞晨光以有事为由未到现场，故上述鉴定结论认定的造价不包括地下隐蔽部分的地基造价。庭审中，被告卞晨光对鉴定意见书提出异议，认为该鉴定意见书未对地基造价进行鉴定，显失公平。本院认为，本案为确认合同无效纠纷、委托代建合同纠纷复合案由纠纷，应按一级案由确定为合同纠纷。一、关于确认合同无效纠纷。卞晨光与李和签订《宅基地使用权租赁协议》，将其占用的集体土地出租给李和使用，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”规定；根据合同法第五十二条第五项规定：存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。该《宅基地使用权租赁协议》应认定为无效。李和为履行《宅基地使用权租赁协议》向卞晨光支付土地租金60000元。该《宅基地使用权租赁协议》为无效合同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李和应当返还卞晨光土地，卞晨光应当返还李和租金。李和请求卞晨光返还租金60000元，符合法律规定，予以支持。二、关于委托代建合同纠纷。李和、卞晨光口头达成委托代建协议，李和委托卞晨光代为建设其租赁土地上的房屋，建设成果由李和享有，建设费用应由李和负担。李和支付卞晨光建设资金100700元，扣除卞晨光为建设房屋支付的费用外，剩余部分卞晨光应返还李和。根据鉴定机构的鉴定意见，地上部分的工程造价为43996.96元。由于卞晨光无故不配合鉴定人工作，导致地下基础工程造价无法鉴定；根据行业惯例，一般房屋建设工程基础隐蔽工程造价为地上一层造价的1/2，本案地上部分已完工施工工程实际为一层；为减少当事人诉累，本案酌情确认地下基础隐蔽部分工程为21998.48元（43996.96元×50%）。卞晨光代李和建设房屋的工程造价应按地上工程造价43996.96元、地下基础工程造价21998.48元之和予以确认，为65995.44元（43996.96元+21998.48元）。李和支付卞晨光代建费100700元，扣除已支出的65995.44元，剩余34704.56元，卞晨光应予以返还。本案李和、卞晨光均应当知道农村集体土地不得租赁用于非农建设，但二人仍违法签订《宅基地使用权租赁协议》，造成李和租金被占用损失，也造成卞晨光土地被占用损失。该合同无效双方均有过错，根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，双方均应各自承担相应的责任。李和请求卞晨光支付60000元租赁费占用利息，应不予支持。关于代建资金占用损失，双方未结算，也为及时委托第三方评估机构进行造价评估；李和作为主张返还一方，无法核定返还数额造成资金占用损失的主要责任在李和一方；李和要求卞晨光支付该部分资金占用损失的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、卞晨光于本判决生效之日起十日内返还李和租金60000元；二、卞晨光于本判决生效之日起十日内返还李和代建款34704.56元；三、驳回李和的其他诉讼请求。以上、如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3514元，原告李和负担1443元，被告卞晨光负担2071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审 判 长  娄季林人民陪审员  李小会人民陪审员  李二波二〇二一年三月四日书 记 员  万 彦