上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10960号原告(反诉被告)：郭鸿，男，1974年11月5日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：唐家丽，女，1981年9月29日出生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海勤思箱包有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜明，总经理。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。第三人：青浦区华新镇杨家庄村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号。原告郭鸿与被告上海勤思箱包有限公司(下简称勤思箱包)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，郭鸿申请财产保全，本院依法对勤思箱包财产采取保全措施。勤思箱包提起反诉，本院依法予以受理后与本诉合并审理。本案于2020年7月8日第一次公开开庭进行了审理，郭鸿的委托诉讼代理人唐家丽、张迎川，勤思箱包的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。根据郭鸿的申请，本院依法追加青浦区华新镇杨家庄村民委员会(下简称杨家庄村委会)作为第三人参加诉讼。本案于2020年8月13日第二次公开开庭进行了审理，郭鸿的委托诉讼代理人唐家丽、张迎川，勤思箱包的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。杨家庄村委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭鸿向本院提出诉讼请求如下：勤思箱包支付郭鸿补偿款人民币1,890,719元(装饰装修714,085元、附属设施23,153元、设备物资搬迁费89,010元、苗木7,328元、停产停业379,295元、未见证面积补偿197,848元、一次性奖励费480,000元)。事实与理由：2015年8月20日，郭鸿与勤思箱包签订《房屋租赁合同》，郭鸿承租勤思箱包所在地处嘉松中路XXX号计三层楼房一栋及辅助房,建筑面积1,279平方米,包括围墙在内。租赁期限自2016年8月20日始至2021年8月19日止。现由于政府建设用地减量化，租赁合同陷入履行不能。2019年6月12日，华新镇有关职能部门书面通知郭鸿于2019年6月20日前搬离该处，逾期不搬的，将采取停水停电在内的强制措施。郭鸿已于2019年6月底搬离，受较大损失，遂诉至法院作如上诉请。审理中郭鸿主张诉请构成为：1、装饰装修补偿714,085元，装修明细表(一)中列明装饰装修总计802,390元，扣除2号房1、2项，即扣除88,305元,得出郭鸿应得部分；2、附属设施补偿23,153元，对应附属设施明细表(北面)中第8项1,120元，第11项420元，第12项5,753元，第13项12,460元，第18项3,400元；3、设备物资搬迁费89,010元，可恢复使用机器设备物资搬迁和安装费用明细表中总计120,190元，扣除第二项12号厂房中1-11项总计15,180元，物资搬迁费扣除12号中16,000元,后得出郭鸿应得部分；4、苗木补偿7,328元，绿化苗木明细表中2、3、4、8、10项属于郭鸿购买并种植，都是现金支付；5、停产停业补偿379,295元，停产停业损失补偿费用明细表(有证部分)第二.4项中，见证房屋补偿属于郭鸿；6、未见证面积补偿197,848元，已经扣除了勤思箱包的200平米未见证面积，根据原来拆迁政策，三-六类有不同补偿标准，华新镇政府另对未见证综合设施增加额外补偿，结合两部分的标准得出，具体详见未见证补偿明细表；7、一次性奖励费48万元，测算表中奖励费96万元是对2栋厂房2,193.70平方米有证部分的奖励，郭鸿承租的有证面积1,079平方米，故主张一半。被告勤思箱包辩称：不同意郭鸿诉请。郭鸿承租后大部分是转租，针对装饰装修，在郭鸿承租前，勤思箱包装修过部分，也是饭店。第一份合同签订后，郭鸿投入部分装修并继续经营饭店。第二份合同第一条约定，涉案房屋已装修的，续租合同期内，郭鸿投资的不动产违章建筑归勤思箱包，故装饰装修补偿与郭鸿无关。针对附属设施，有些本来就有，不是郭鸿添附，也有次承租人的，与郭鸿无关。针对设备物资搬迁费，郭鸿租赁后做饭店，清单中看出很多不是经营饭店的设备，与郭鸿无关。针对苗木损失，都是勤思箱包的，与郭鸿无关。针对停产停业损失，有证面积是350元每平方米，虽勤思箱包不在场地上经营，但对外租赁也是经营方式，停产停业应归勤思箱包所有，与郭鸿无关。针对未见证补偿和一次性奖励费，都是给勤思箱包的，与郭鸿无关。补偿款还剩200多万未发放给勤思箱包，郭鸿要等全部补偿款发放完后才有诉讼基础。审理中，被告勤思箱包表示，2015年合同约定先付后用，半年支付一次。乙方逾期支付房租15天，甲方有权终止合同。第九条，未经甲方同意，逾期一日乙方按每平方米3元支付占用期间使用费。第十五条，乙方不得转租，郭鸿承租后进行转租。2019年2月20日至今未付房租。勤思箱包在2019年8月16日向郭鸿发出律师函，告知解除合同并承担法律责任。2020年5月31日，涉案房屋被拆除，郭鸿仍遗留部分物品未腾退，遂勤思箱包提起反诉请求判令：1、郭鸿支付勤思箱包2019年2月20日至2019年8月19日的租金225,000元；2.郭鸿支付勤思箱包房屋占用费1,074,360元(自2019年8月20日计算至2020年5月31日，按每平米每日3元计算)；3.郭鸿支付勤思箱包水电费71,762元(电费：2019年6月11,136元、2019年7月-8月共35,040元、2019年9月10,464元、2019年10月7,344元、2019年11月7,584元；2019年11月水费193.77元)；4.郭鸿返还勤思箱包设备(以清单为准)。审理中，勤思箱包撤回第4项反诉请求。郭鸿针对勤思箱包的反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。诉请1，郭鸿租金支付至2019年2月20日，后续未再支付。2019年4月本来要支付下半年房租，但接到勤思箱包通知要拆迁，当时已在评估，与勤思箱包协商评估后再结算租金。2019年6月18日，主房的辅助房被拆除，大门在辅助房上，因大门被拆，主房无法经营，当时郭鸿要与勤思箱包进行交接，但勤思箱包不出面。2019年6月16日起，勤思箱包对涉案地块已没有权利，郭鸿自行与拆迁单位协商保留2间房。勤思箱包通知郭鸿要拆迁时，郭鸿通知下家不要再经营，当时勤思箱包来协商租金，郭鸿与勤思箱包人员口头协商租金40万元。郭鸿要求重新写合同，勤思箱包没有同意，同意支付截至2019年4月30日的租金。诉请2，郭鸿未收到过解除函，辅助房被拆除后，无法实际使用涉案房屋，合同第九条使用费的标准是针对合同期满后，合同现未到期，不适用该条，且郭鸿主张标准过高。诉请3，电费应以电力公司出具的票据为准，郭鸿对金额不认可。郭鸿使用场地到2019年10月28日，电费是郭鸿下家产生，郭鸿与下家已经结算水电费到2019年10月30日。水费产生于2019年11月，是郭鸿搬离后，不同意支付。第三人杨家庄村委会未作述称。经开庭审理查明：勤思箱包系上海市青浦区嘉松中路XXX号房屋产权人。2009年6月18日，郭鸿(承租方、乙方)与勤思箱包(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，第一条，租赁标的物：甲方所在地处嘉松中路XXX号计三层楼房一栋及附加搭建房200平方米(全装修)及餐饮及一切用具设备(附清单)，包括围墙内外场地及甲方出租门前面场地均供乙方停车使用。第二条，租期五年，自2010年6月18日始至2014年6月17日至。乙方不得转让或转租本饭店，如乙方单独转让或转租，引起的一切后果有乙方承担。合同另对其他事项作出约定。该合同尾部，附有上海勤思大酒店设备清单及相关证照，郭鸿签名确认。2010年8月20日，郭鸿(承租方、乙方)与勤思箱包(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，第一条，租赁标的物：甲方所在地处嘉松中路XXX号计三层楼房一栋及辅助房,建筑面积1,079平方米及附加搭建房200平方米，包括围墙内外场地及甲方出租门前面场地均供乙方停车使用。乙方如需重新装饰，应通知甲方，待甲方书面同意后方可施工。一旦甲方同意装潢，如未满期限甲方终止合同，应支付乙方补偿款。二、租赁期限为六年,自2010年8月20日始至2016年8月19日止。三、付款方式为先付款后使用，在每年8月20日付清上半年租金，下半年租金在每年2月20日前付清。如超过30天未付租金，应终止本合同。合同约定了租金标准。七、合同期满，所投资的不动产装潢，无偿奉归给甲方。乙方添置的物品归乙方所有。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满的七日内返还该房屋。未经甲方同意,逾期一日乙方应按每平方米1元向甲方支付该房屋占用期间的使用费用。合同另对其他事项作出约定。该合同尾部手写：“1、饭店所有设备归乙方所有。2、以前合同作废”。2015年8月20日，双方就上述租赁物续签《房屋租赁合同》，第一条，租赁标的物：建筑面积1,279平方米,立证1,079平方米包括围墙内场。现租赁房屋已装修，(因续租合同期内，乙方所投资的不动产、违章建筑、装潢等归甲方所有)不得破坏房屋的承重结构，乙方如需重新装饰，应通知甲方，待甲方书面同意后方可施工。第二条，租赁期限自2016年8月20日始至2021年8月19日止。第三条，租赁付款方式为先付款后使用,房租半年一付。第一年税后租金为肆拾贰万元，在2016年8月20日之前支付贰拾壹万元,其余部分于2017年2月20日支付贰拾壹万元；第二年税后租金为肆拾贰万元,在2017年8月20日之前支付贰拾壹万元,其余部分于2018年2月20日支付贰拾壹万元；第三年税后租金为肆拾伍万元，在2018年8月20日之前支付贰拾贰万伍仟元,其余部分于2019年2月20日支付贰拾贰万伍仟元；第四年税后租金为肆拾伍万元，在2019年8月20日之前支付贰拾贰万伍仟元，其余部分于2020年2月20日支付贰拾贰万伍仟元；第五年税后租金为肆拾伍万元整,在2020年8月20日之前支付贰拾贰万伍仟元,其余部分于2021年2月20日支付贰拾贰万伍仟元整；至2021年8月20日止合同期满,如乙方逾期支付房屋租金15天,甲方有权终止合同。第四条，本合同的租赁物仅限于合同第一条约定的建筑物和相关设备、设施。甲方只提供厂房为主,由乙方办理经营执照,与甲方无关,所引起的一切事物由乙方负责。修改房屋内结构和增补设备及其它费用均由乙方承担。第六条，在租赁期间,甲方提供给乙方经营所需的水电,并负责表具。水电费由乙方每月20日按实际数目支付给甲方。若乙方逾期支付水电费,甲方有权要求乙方将按所欠费用每日加收滞纳金。如逾期一个月将停水停电。第九条，合同期满,乙方所投资的不动产、违章建筑、装潢等,归甲方所有。乙方的动产归乙方所有。除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租赁期满的七日内返还该房屋。未经甲方同意,逾期一日乙方应按每平方米3元向甲方支付该房屋占用期间的使用费用。第十一条，如遇到政府动迁等不可抗拒的因素,甲乙双方终止本合同,并且甲方不对乙方作出任何赔偿。第十五条，在本合同期内乙方不得对本房屋进行转租转让，如乙方对本房屋进行转租转让的，一切后果由乙方承担。合同另对其他事项作出约定。另查明，郭鸿租金支付至2019年2月19日，后续未再支付。2019年4月9日，杨家庄村委会向勤思箱包发出《告知书》,内容为：你单位已经列入2019年度减量拆除范围，请你单位于2019年6月30日前腾空所有房屋，2019年7月30日前拆除。逾期不腾空厂房，我村将上报镇减量化办公室并由镇联合相关职能部门协同执行。由此造成的一切不良后果和经济损失由你单位自行承担。2019年5月27日，华新镇生态治理办公室、杨家庄村委会向嘉松中路XXX号地块发出《紧急通知》，内容为：近期市有关部门对华新镇的“无违街镇”创建工作开展了现场验收。沿线检查发现你单位厂区内发现一定的存量违章搭建。现根据市检查组要求,我镇将组织力量在2019年6月10日前拆除目前发现的存量违章。2019年6月12日，华新镇城管队、杨家庄村委会向涉案场地上的承租户发出《告知书》，内容为：根据华新镇扫黑除恶工作及生态环境治理“五违四必”工作要求,我镇有关职能部门将对你处公寓开展综合整治,恢复原有属性,现书面通知你于2019年6月20日前搬离此处。请各租户接到通知书后,到杨家庄村委会办理租约登记，并签订搬迁协议，逾期不搬离的，将采取停水停电在内的强制措施。还查明，2019年4月26日，上海建经土地估价有限公司针对涉案地块、房屋、装饰装修、附属设施出具估价报告，载明：2#房装饰装修估价802,390元；附属设施表(北面)载明估价为75,480元；可恢复使用机器设备搬迁和安装费(2#房和12#房)合计120,190元；绿化苗木估价33,065元；停产停业补偿767,795元；未见证面积合计1,728.50元，建议补偿价格269,549元。2019年工矿建设用地减量化测算表(下简称测算表)中载明勤思箱包获得减量化补偿金额为1056.09545万元。其中：1、有证土地、有证建筑(评估价)为：附属设施76.1481万元；装修价格121.5486万元；机器搬迁和损失价值37.037万元；停产停业补偿76.7795万元。2、有证土地、无证建筑(测算价格)综合补偿：第一类至第四类38.7万元；第五-第六类1.805万元。3、奖励96万元。2019年7月25日，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、杨家庄村委会(乙方)、勤思箱包(丙方)就签订《建设用地减量化协议》(下简称减量化协议)，约定：一、丙方用地位于嘉松中路XXX号的用地，建筑面积3,922.20平方米。二、本协议签订之日，双方同意终止乙、丙双方于2017年11月20日签订的租赁土地协议书。三、丙方自签订本协议之日起至2019年9月15日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)。1、丙方自签订本协议之日起10天内,即2019年8月10日之前停止经营,启动搬迁工作。2、丙方自签订本协议之日起30天内,即2019年8月30日之前完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作,腾空厂房和构筑物。3、丙方自签订本协议之日起45天内，即2019年9月15日之前将协议地块移交甲乙双方管理，丙方不再拥有协议地块的任何管理权利。四、经协商,丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为1,056.09545万元。五、付款方式：2、自签订本协议至停止经营并启动搬迁工作，经乙方确认，甲方向丙方支付200万元，用于启动丙方的停产搬迁和土地租赁欠费清缴。(控制在总补偿的20%以内)。3、丙方腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理，经乙方确认甲方向丙方支付为600万元。(控制在总补偿的80%以内)。4、丙方完成水电等公用事业费用(含地块企业)清缴、人员遣散、房地产登记证书注销。经乙方确认,甲方核实无异议后付清全额余款。六.3、丙方承诺：本协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决,并由丙方承担。等。2020年4月1日，杨家庄村委会向勤思箱包发出《通知》，内容为：你所在地块嘉松中路XXX号已于2019年签订土地减量协议，根据镇政府工作要求，镇减量办已完成拆房招投标手续，定于五一节后全面开展拆房工作，你单位务必在2020年4月30日前全面腾空所有房屋，逾期所产生的一切后果，由你单位负责。审理中，郭鸿和勤思箱包一致确认：1、勤思箱包将涉案场地转租给郭鸿后，勤思箱包不在涉案场地上经营；2、郭鸿承租的房屋位于评估报告中2#,幼儿园位于12#，幼儿园和郭鸿分别设置了独立电表。郭鸿承租后，电费是被告抄表后向郭鸿出具收据，郭鸿再交纳；3、2019年6月18日被拆除的辅助房是郭鸿搭建，涉案地块上目前仍保留2间房屋用于郭鸿存放物品，其余房屋及违章搭建均在2020年5月31日被拆除。以上事实，由郭鸿和勤思箱包的陈述、房屋租赁合同、评估报告、测算表、告知书、紧急通知、减量化协议、通知等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：关于装修添附及各类设施归属郭鸿表示：根据减量化协议6.3条，停工、搬迁、人员补偿都是给承租人，承租时200平米未见证部分归是勤思箱包，其余均是郭鸿搭建，共搭建500多平方的违章建筑。租期未满，搭建应归郭鸿所有。郭鸿在2016年9月对涉案房屋进行装修，包括墙面装修，铺设地砖，墙砖，也通知勤思箱包，添附了可移动设备和不可移动设备(厨房灶台、油烟机)，共计40万元左右。第十一条是对违约责任的约定，如遇动迁，郭鸿不要求勤思箱包作出补偿，不代表郭鸿放弃政府对郭鸿设施设备的赔偿。合同不能履行的原因在勤思箱包，勤思箱包存在违约。评估报告图片资料中18号房、3号房上2间违章、5号房的广告牌、4号楼和7号房的一圈广告牌，都属于郭鸿。为此，郭鸿提供了：1、照片(2018年3月25日至2018年9月26日、2020年5月22日)；2、工程合同书及收据(郭鸿与赵俊龙)；3、工程施工合同及收据(次承租人郑某)，1-3证明郭鸿对涉案房屋的装修情况，并申请证人郑某、蒋某某出庭。郭鸿装修造价34万元，郑某装修造价512,246元。证人郑某表示：2016年7月通过是周树德转租，周树德与郭鸿有合同。租赁之前是饭店，证人租赁后进行过装修，改为宾馆。租赁前与承包方有合同及装修明细，但不清楚，合同和收据都是原始的，都是现金支付。拿到评估报告后，装修明细是根据评估报告倒推补签。租金支付至2019年6月30日，2019年6月底搬离并遣散人员。当时有物品未搬，后被拆迁队拆除。同意由郭鸿代证人向勤思箱包主张装饰装修部分的补偿。证人蒋某某表示：从郑某处承接工程后，在2016年7月10日进场装修，进场之时是酒店包间，装修比较新。证人承接工程后将二、三楼装修为宾馆。签订合同时有明细，但不规范，也不全，没有图纸，郑某大致提出要求，等施工完毕后结算。当时手写了装修明细表，郑某提供的装修明细表是其支付了51万元后，郑某根据评估情况推算。与郑某之间共装修2次，明细表对应第一次装修，第二次是简单装修。付款四次，共51万元左右，签订当天支付30%，期间支付10万元，结束支付到95%，剩余5%一年后支付，支付方式是现金和转账。4、照片(拍摄时间不清楚)；5、视频，4-5证明郭鸿搭建广告牌、种植花木、饭店装修等情况。勤思箱包表示：对证据1真实性无异议，对证据2真实性无法确认，对证据3真实性不予确认，两位证人的证言存在矛盾，只能证明装修过，但无法证明装修金额，即使存在装修也与郭鸿无关。对证据4，真实性无异议，郭鸿搭建的辅助房被拆，后果自负。证据5，真实性无异议，只能证明装修现状，苗木是勤思箱包采购并种植。2010年合同第七条约定，合同期满，郭鸿投资不动产归勤思箱包。2015年合同第一条也作出相同约定，所有装修均应给勤思箱包。2015年合同第九条是针对新的装修投入，第十一条约定遇到动迁，不视为勤思箱包违约，相应动迁利益归勤思箱包，与郭鸿无关。郭鸿的违章搭建和勤思箱包的违章搭建均已被拆除，无法说清勤思箱包搭建的面积，目前保留的2间房屋是勤思箱包搭建。宾馆未提供营业执照，是个人承接工程并经营，作为员工宿舍。一楼没有要求郭鸿代其主张停产停业损失。评估时，郭鸿及次承租人的设备在场地上。二、关于合同解除勤思箱包表示：2019年8月16日，勤思箱包向郭鸿发函告知合同在2019年3月5日解除并要求郭鸿腾退，解除时间应以郭鸿签收之日为准，但拒收，未送达的原因在郭鸿。双方未约定嘉松中路XXX号作为送达地址，不清楚郭鸿转租的情况。为此，勤思箱包提供了：律师函、封面、快递追踪记录、郭鸿名片。郭鸿表示：未收到过解除函，勤思箱包有唐家丽的联系方式，知道唐家丽居住在涉案房屋内，郭鸿名片早已不用，且双方也未约定过嘉松中路XXX号为送达地址，该送达无效。2019年4月9日通知郭鸿要减量化时，涉案合同已终止。郭鸿经营饭店到2018年9月1日，2018年10月进行分割，勤思箱包提出郭鸿可以转租。一楼转租给姚婷婷、二至三楼转租给郑某。为此，提供了合同书，证明董勤根同意转租。勤思箱包对真实性不认可，并非董勤根本人签字,且同意转租与董勤根签字不是同一字迹。董勤根出租后，直至评估才到涉案场地。三、关于租金及水电费勤思箱包表示：2019年11月26日涉案地块停水，2019年11月29日董勤根剪断涉案场地电线，但很快就恢复水电，恢复时间不清楚，但在2020年5月30日前，水电可以正常使用。之前电费都是电费账单中包含幼儿园用电和郭鸿用电，也包含2019年8月罚款49,000元中分摊给郭鸿的部分。勤思箱包收到姚婷婷支付的2019年12月至2020年1月租金36,000元，因郭鸿与姚婷婷存在争议，经司法所调解，租金继续支付给郭鸿，但姚婷婷电费支付给勤思箱包。虽签订减量化协议，但实际未按减量化中的时间节点履行。涉案场地上房屋被全部拆除前，勤思箱包仍有权出租并收取租金。郭鸿至房屋拆除时未全部腾退，姚婷婷在2020年5月20几号腾退。为此，勤思箱包提供了：1、照片(2020年6月拍摄)，证明郭鸿至今未腾退，勤思箱包将郭鸿物品放入房间，房间是勤思箱包搭建。2、电费收据、2019年6月-11月的电费账单、2019年11月水费单，证明郭鸿应付水电费金额，勤思箱包已垫付。郭鸿表示：证据1，真实性无异议，但房屋是郭鸿搭建，不计算在租金内，是郭鸿与拆迁单位协商保留。证据2，电费收据及电费账单真实性无异议。郭鸿以前支付电费100多万元，勤思箱包未提供过凭证，多付电费应予以抵扣，罚款与郭鸿无关，不应分摊。郭鸿收取了姚婷婷截至2019年11月的水电费共计42,443元，郑某于2019年6月30日搬离，双方也结算了水电。水费账单是针对整个厂区的，2019年11月以后郭鸿不再产生水费。厂区被断水断电后，郭鸿无法正常使用，郭鸿与勤思箱包沟通，想与勤思箱包交接，但勤思箱包不出面。收到紧急通知后，郭鸿在2019年10月31日搬离。2019年4月之前正常营业，每月水电费是7,000元到1万元不等。勤思箱包收取姚婷婷的租金和电费，应抵扣郭鸿欠付的租金，不应抵扣占用费。姚婷婷实际在2020年5月18日腾退。为此，郭鸿提供了：1、照片(2019年11月29日)，证明断电情况，因承租人还在经营，故郭鸿自行找人在2019年11月30日恢复用电，但一直未恢复用水。勤思箱包对真实性无异议。2、短信聊天记录(唐家丽与董勤根)，证明郭鸿与勤思箱包协商交接，勤思箱包不出面。勤思箱包对真实性无异议，不认可证明目的，合同与唐佳丽无关。3、微信聊天截屏，证明唐佳丽与拆迁办协商保留房间堆放物品。勤思箱包对真实性无异议，无法反应协商内容。4、租金和电费收据(2019年12月1日至2019年12月30日)，证明勤思箱包收取姚婷婷房租18,340元和电费8,736元、押金1万元，姚婷婷实际支付勤思箱包2019年12月1至2020年4月30日租金。勤思箱包对真实性无异议，收取姚婷婷2019年12月1日至2020年1月31日租金36,000元，同意抵扣郭鸿欠付的占有使用费。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同虽系当事人的真实意思表示，但租赁面积部分有证、部分无证，故涉案合同部分有效、部分无效，双方在合同履行中均有过错。作为出租方，郭鸿未按约支付租金，构成违约。根据合同约定，勤思箱包行使解除权的条件已经成就，然勤思箱包并未将解除函有效送达给郭鸿，涉案合同仍在履行。作为出租方，勤思箱包理应在合同履行过程中保障租赁物正常使用，涉案场地因减量化，对合同继续履行带来不安因素，勤思箱包对此也存在过错。无效合同自始无效，涉案场地上房屋(除保留的2间外)均在2020年5月31日被拆除，故涉案合同有效部分事实上无法履行，也于该日解除。郭鸿有权根据合同相对性原则，选择租赁合同被部分确认无效、部分被解除后，依据各方过错向勤思箱包主张相关补偿或赔偿。针对郭鸿主张的补偿款，从庭审情况看，勤思箱包不在涉案场地上经营，已有证据足以证明郭鸿(包括次承租人在内)在租期之内对涉案房屋进行过装修添附。涉案场地纳入减量化是发生于租期内，勤思箱包主张装修添附全部归属勤思箱包，并无合同依据，本院对此部分酌情予以考量。郭鸿无法实际使用房屋，也会产生附属设施损失和搬迁费，本院对此酌情予以考量。针对苗木损失，勤思箱包出租后未在场地经营，也未举证交付场地时存在苗木，本院对此酌情予以考量。针对停产停业损失，涉案场地被减量化，勤思箱包和郭鸿均会停产停业损失补偿，本院对此酌情予以考量。针对未见证部分，均已被拆除，但评估报告中涉案场地未见证面积远超勤思箱包出租的200平米，勤思箱包针对未见证部分获得相关补偿，本院对此酌情予以考量。关于奖励费，涉案合同及减量化协议中未明确约定承租人有权获得奖励费，2020年4月1日全面腾退告知书发出后，郭鸿转租的次承租人仍未按时搬离涉案场地，勤思箱包主张奖励费，缺乏依据，本院难以支持。综上，本院综合考量合同相关约定、合同履行情况、双方过错程度、庭审举证情况、场地使用情况、减量化补偿的性质，基于公平合理原则，酌情确定勤思箱包赔偿郭鸿补偿款110万元。针对勤思箱包主张的租金和使用费，郭鸿自认姚婷婷在2020年5月18日腾退未就此举证，而被告自认姚婷婷于2020年5月下旬腾退。结合杨家庄村委会2020年4月1日的告知书，对郭鸿主张的其已在2019年6月30日腾退、租金仅同意支付至2019年4月30日，均缺乏依据，本院难以采纳。前文已分析了涉案合同有效部分的解除时间，故勤思箱包主张占有使用费缺乏依据，本院难以支持，本院根据合同约定标准、实际履行情况、双方过错程度、实际使用情况，基于公平合理原则，扣除勤思箱包收取姚婷婷的租金，酌情认定郭鸿支付勤思箱包租金30万元。针对勤思箱包主张的水电费，关于电费，根据双方交易习惯，是由勤思箱包开具收据，郭鸿交纳。勤思箱包提供了电力公司交费单据，表示是郭鸿和幼儿园的总电费金额，且表示电费中包含49,000元罚款应由郭鸿分摊的部分，然该计算方式郭鸿与勤思箱包并未协商一致，故缺乏依据，对勤思箱包主张的电费金额难以采信。郭鸿表示收到姚婷婷支付的水电费并提供转账凭证，但郑某的水电费仍未支付，勤思箱包表示次承租人支付水电与勤思箱包无关。审理中，双方均同意法院酌定电费，为避免诉累，本院综合案件情况、庭审陈述、交易习惯、电费支付情况，酌情认定郭鸿支付勤思箱包电费5万元。关于水费，郭鸿表示系争的水费产生于其搬离后，且其已付清2019年11月的水费，但均依据不足，勤思箱包已垫付2019年11月的水费，郭鸿理应支付勤思箱包水费。杨家庄村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海勤思箱包有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郭鸿补偿款110万元；二、反诉被告郭鸿应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海勤思箱包有限公司租金30万元；三、反诉被告郭鸿应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海勤思箱包有限公司电费5万元；四、反诉被告郭鸿应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海勤思箱包有限公司水费193.77元；五、反诉原告上海勤思箱包有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,816元，减半收取计10,908元，由原告郭鸿负担3,558元、被告上海勤思箱包有限公司负担7,350元；反诉受理费8,570元，由反诉原告上海勤思箱包有限公司负担5,295元，反诉被告郭鸿负担3,275元；财产保全申请费5,000元，由原告郭鸿负担2,500元，由被告上海勤思箱包有限公司负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十月二十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人因不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。