天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初374号原告：胡香荣，女，1977年3月9日出生，汉族，住天津市津南区。被告：天津蓝光和骏小站文旅娱乐发展有限公司，住所地天津市津南区小站镇葛万北路与津歧路交口润淼佳苑创意中心401-3室，统一社会信用代码：91120112MA06K5WU45。法定代表人：张亦鹏，经理。委托诉讼代理人：王若宜，该公司职员。原告胡香荣与被告天津蓝光和骏小站文旅娱乐发展有限公司（以下简称“蓝光公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡香荣，被告蓝光公司的委托诉讼代理人王若宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡香荣向本院提出诉讼请求：1、判令撤销双方的合同关系；2、判令被告返还原告定金10,000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年8月，原告到被告处购买房屋。原告已将个人基本信息（离异单身、名下有一套房子、有一个孩子已经成年）告知被告销售人员崔婷婷，崔婷婷作为专业的销售人员未尽到审核责任，欺骗原告，告知原告具有购房资格。原告在误认为自己有购房资格的情况下，于2020年8月22日与被告签订《商品房定购书》，约定原告购买被告开发的芙蓉华轩项目18-3-502房屋，并支付10,000元定金。后原告携带相关证件到被告处签订购房合同并交付房款时，崔婷婷却告知原告没有购房资格。原告要求被告返还定金，被告不但不返还，还一直催促原告缴纳房款，如不交房款就将房屋另行出售。现被告已经把房屋另行高价出售，却拒绝返还原告定金。原告为维护自身合法权益，故起诉。蓝光公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：限购政策是2017年发布的，2019年购房时，原告对其是否具有购房资格负有核实义务；被告无法联网核实原告是否具有购房资格；原告与被告签订《关于限购的告知书》，承诺其具有购房资格，被告才与原告进行购房磋商；原告故意隐瞒没有购房资格的事实，拒绝签订《商品房买卖合同》的行为违反了《商品房订购书》的约定，被告有权将房屋另行出售，定金不予返还；被告已催告原告尽快履行签约义务及付款义务，已将没收定金之事通知原告，被告没有违约行为；原告要求返还定金没有法律依据；被告不存在欺诈行为，双方合同不存在可撤销情形，应属有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的《关于限购的告知书》，原告对其中签字的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的《商品房定购书》，原告对其真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》有相应的快递记录相佐证，能够证明原告向被告发函，被告收取的情况，本院予以确认。被告提交的《没收定金通知书》有相应的快递记录相佐证，能够证明原告的发函及快递投递情况，本院予以确认。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告到被告售楼处购买房屋，被告的销售人员崔婷婷负责接待原告。2020年8月22日，原告在被告提供的《关于限购的告知书》上签字，该文件中没有被告签章的内容，内容为：一、在签订《商品房定购书》前，被告已向原告明示《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发［2017］48号）中第一条深化区域性住房限购的内容，并向原告就以上文件相关内容进行详细解释，原告确认知悉并理解文件的全部内容，原告承诺符合以上文件所规定的购房条件，且提供的证明材料真实无误；二、原告知悉并承诺，若经政府相关主管部门审查原告暂不符合在本市购房条件的，或原告为证明符合本市购房条件而提供虚假证明材料的，原告应当自愿承担因此产生的不利后果：1、原告无权因此主张解除《商品房买卖合同》或主张撤销买卖合同，且原告自愿承担因此暂不能办理买卖合同备案、房屋产权登记的后果；2、被告有权单方解除买卖合同，买卖合同自被告解除合同通知送达之日起解除，被告即有权另行处置该商品房而无需征得原告同意，原告对此不持异议；3、若被告同意继续履行买卖合同的，在具备备案条件或政府相关主管部门同意受理该商品房房屋产权登记后，双方按合同约定的条件办理相应备案或登记，届时若需重新签订相应合同的，则双方同意按照与买卖合同相同的条件签订相应合同或文件，如一方不配合导致相关备案或登记不能办理的，则另一方不承担违约责任；三、原、被告一致同意，若经相关部门审定，原告暂不符合在本市购房的条件，或者原告提供虚假证明材料等原因导致暂不能办理权属登记，且被告选择继续履行买卖合同的，则买卖合同附件《商品房买卖合同补充协议》第十二条关于该商品房权属登记的期限自该商品房具备登记条件、且原告所提供的全部资料经政府相关主管部门同意受理产权登记申请之日起计算；四、若本附件的特别约定与买卖合同附件《商品房买卖合同补充协议》有不一致之处，以本附件的特别约定为准。2020年8月22日，原告签署《商品房定购书》，约定：原告购买被告开发的芙蓉华轩项目18-3-502房屋，房屋总价为1,171,994元；定金为10,000元；原告选定的付款方式为一次性付款，优惠后总价为1,050,619元；定购书经双方签字（盖章）、原告向被告交纳定金后生效；原告保证《定购书》上所列明的电话、地址等个人资料的真实性，原告如有地址、电话等个人资料更改，须以书面形式在其相关信息变更后5日内通知被告，任何书面文件通过邮寄方式送达的，在寄出三天后（本省或直辖市）视为送达，若实际送达时间早于上述期限的，以实际送达时间为准；原告应于2020年8月25日18：00前（即定购截止日）携带定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到被告处签订《商品房买卖合同》，否则属原告违约，被告有权将该商品房另行出售，原告所付定金不予返还；在定购截止日前，被告不得将该商品房另售他人，如另售他人则原告有权要求被告双倍返还原告已付定金。原告已向被告支付10,000元定金。2020年8月22日晚上，崔婷婷通过微信要求原告提供身份证照片，双方沟通交款事宜。8月24日，崔婷婷通过微信告知原告“31号之前哪天来签约提前告诉我一声就行”，并告知原告需要带身份证、户口本、定金收据、离婚证等材料。原告带款项及相应证件到被告处签约，崔婷婷查看原告证件后发现原告受限购政策影响无法购房，原告未能签约。8月29日，原告通过微信告知崔婷婷“那个房子我不买了”，崔婷婷提议“写孩子的名字”或“过过再备案”，原告回复“不行”，崔婷婷告知原告“定金不退”，原告称“因为之前的话，我不知道我不能购二套，因为你们也没告诉我，你要知道，我要知道我不能购二套，我干嘛还交定金呢，再说你们也没告诉我购买房子的条件”，崔婷婷继续劝说原告买房。9月4日，崔婷婷再次向原告确认“房子是确定不要了吗”，原告回复“是”。后原告多次与崔婷婷联系沟通退定金事宜未果。2020年9月4日，被告出具《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》并向原告邮寄，催告：原告于2020年9月9日前办理完毕签约及付款手续，否则被告按《定购书》第三条执行，即原告所定购的商品房将另行出售，定金不予返还。2020年9月5日，被告本人签收该函件。2020年9月10日，被告出具《没收定金通知书》并向原告邮寄，告知原告：取消原告对商品房的定购权及其他任何优惠条件购买该商品房的权利，所付定金不予返还，该商品房将另行出售。2020年9月11日，该邮件被他人代收：育人文具。该快递单据中不能显示收件人的电话及地址信息。另查，签订定购书时，原告已离婚，孩子已成年，名下有一套房屋。本院认为，原告到被告处购买房屋，双方签订《商品房定购书》及相关文件，双方建立商品房预约合同关系。该合同关系的主要内容为双方按照约定时间签订《商品房买卖合同》。原告的合同目的是订购房屋，并通过签订并履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权。原告是否符合限购政策要求，有无购房资格直接影响《商品房买卖合同》的履行，如因受限购政策影响导致无购房资格将造成《商品房买卖合同》履行不能。在签订订购合同前，原、被告均负有对原告购房资格进行审查的义务。作为购房者，首先，原告应了解国家的限购政策，对自身是否具有购房资格作出判断；其次，应向被告销售人员如实告知自身的基本信息，并提供真实的证件材料；再次，对被告提供的关于限购政策的文件要认真阅读，谨慎签字。被告工作人员作为专业的商品房销售人员应对审查原告的购房资格尽到更高的注意义务，应向原告明示并详细解释限购政策的内容，并对原告提供的证明材料进行审核，被告的上述义务也体现在被告提交的《关于限购的告知书》中。在签订订购合同时，原告并未向被告提供相应的证明文件。原告签订《关于限购的告知书》载明的情况与其实际情况明显不符，更说明原告并未尽到审查义务。被告提交的《关于限购的告知书》是关于限购政策的特别约定，其中规定了双方的权利义务。该文件虽载明被告已向原告明示并详细解释限购政策，且有原告签字，但本院认为该文件不足以证明被告尽到审查义务。理由如下：该文件并没有被告签章的内容，仅系被告单方留存；该文件并未记载原告的户籍、婚姻、子女、住房等与限购政策有关的基本信息；该文件记载的情况与原告的实际情况明显不符，也不符合常理，如被告工作人员已向原告明示并详细解释限购政策，原告应该能够知道自己没有购房资格，就不会继续签订订购合同、缴纳定金，甚至还携带资金及证件材料到被告处准备签订《商品房买卖合同》。从订立合同过程来看，双方均未尽到审查义务，存在过错；从签订订购合同后双方的协商过程及原告的履行行为来看，双方在签订订购合同时对原告没有购房资格的事实并不知情，均误以为原告具有购房资格，形成了重大误解。原告虽称已告知被告工作人员基本情况，被告工作人员存在欺诈行为，但未能提交证据证明，且与之后双方协商合同履行的情况不符，故本院不予采信，对原告以被告存在欺诈行为为由请求撤销商品房预约合同的主张不予支持。双方因重大误解建立合同关系，但因原告没有购房资格导致合同履行不能，双方均享有法定解除权。2020年8月29日，原告明确告知被告工作人员“那个房子我不买了”，应视为解除合同通知到达被告，原、被告之间的商品房预约合同自2020年8月29日起解除。双方对合同履行不能均有过错，原告主张解除合同不构成违约，不适用定金罚则，原告要求被告返还定金10,000元的主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津蓝光和骏小站文旅娱乐发展有限公司于本判决生效后三日内返还原告胡香荣定金10,000元；二、驳回原告胡香荣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告天津蓝光和骏小站文旅娱乐发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  魏丽彤审 判 员  韩学胜人民陪审员  高 莹二〇二一年六月八日书 记 员  张海珠附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。