福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0503民初3100号原告：黄丽凤，女，1982年12月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧芬，福建彬恺律师事务所律师。被告：郭丽，女，1979年7月13日出生,汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：赖礼胤，男，住福建省泉州市鲤城区。被告：泉州缔信家业房产经纪有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街道刺桐路南光花苑A#602，统一社会信用代码91350503569287755G。法定代表人：饶于勇，该公司执行董事兼总经理。原告黄丽凤与被告郭丽、泉州缔信家业房产经纪有限公司（以下简称缔信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽凤及其委托诉讼代理人郭玉梁、黄碧芬，被告黄丽凤的委托诉讼代理人赖礼胤，缔信公司法定代表人饶于勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄丽凤向本院提出诉讼请求，请求判令：1、郭丽、缔信公司共同返还黄丽凤定金10万元；2、郭丽向黄丽凤支付违约金10万元；3、郭丽向黄丽凤支付本案产生的律师费12000元；4、郭丽承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费及其他因诉讼产生费用。事实和理由：2019年9月28日，黄丽凤与郭丽在缔信公司的居间介绍下，三方签订《房产买卖经纪合同》（备案证号：泉房经纪201700××），合同约定郭丽将名下房产售予黄丽凤，房产址在泉州市鲤城区××路××幢××室，房屋所有权证号：泉房权证鲤城区（鲤）字第2××9号，房屋建筑面积148.94ｍ；房屋总价款139万元，其中定金10万元；合同第3条约定，甲方（郭丽）应于2019年11月30日前注销该房产抵押并取得不动产权证书，取得不动产权证书原件当日将证件提交机构（缔信公司）保管，甲方（郭丽）未按约定解押并提交不动产权证书均属违约行为。合同第6条约定，购房定金10万元，郭丽同意黄丽凤交由缔信公司监管。合同第15条约定，若郭丽未能如期履行，黄丽凤有权发函催告郭丽继续履行并承担违约责任，发函收件地址以双方所填写的《房产交易资料表》或身份证所留地址为准，如因地址不详有误或变更导致无法送达的，自函件发出之日起视为送达。从发函之日起，郭丽在收到催告履行函件之日起超过10日未回复或履行的，黄丽凤有权解除合同并要求郭丽承担违约责任。合同签订后，2019年9月28日和29日，黄丽凤通过支付宝依约将10万元购房定金转账到缔信公司法定代表人饶于勇名下银行账户，缔信公司亦出具的相应定金收款收据。而郭丽在合同签订后，经缔信公司及黄丽凤多次联系催告履行，均拒不履约；2019年12月7日，缔信公司向郭丽发出敦促履行合同的通知；郭丽在获悉该催告通知后，还于2019年12月19日主动联系缔信公司及黄丽凤商议解约事宜，并约定由郭丽及缔信公司介绍新的房屋买受人，但从约定至今郭丽依然拒绝配合办理房屋买卖相关事宜。2020年2月26日，缔信公司再次向郭丽发函敦促履行合同，郭丽未作任何回应。2020年3月17日，黄丽凤委托律师向郭丽发函解除涉案房屋买卖相关合同并要求郭丽承担违约责任，向缔信公司发函解除房屋买卖相关合同并及退还购房定金。郭丽拒收律师函，缔信公司于3月20日收到律师函后至今也未作任何回应。涉案房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。郭丽未依约办理解押手续的行为构成违约，根据合同约定，黄丽凤有权要求郭丽告返还购房定金并承担违约金及相关损失。缔信公司作为涉案购房定金的保管机构，在明知郭丽违约情形下拒不退还定金应与郭丽共同承担返还购房定金责任。郭丽辩称,黄丽凤不是实际购买人，她属代他人签订合同。房产交易不能顺利进行与买家中途改变主意不愿意再过户有直接关联；春节过后，买房人要不要买房，我不清楚，我不存在违约；房产交易不能顺利进行系另一房产权利人赖礼胤在得知买方不愿意购买后，也不再配合。三方所签协议，因房产另一权利人赖礼胤未签字，故未能生效。交易协议系中介公司提供的格式条款，黄丽凤与缔信公司在签订交易协议时应当注意到另一房屋产权人未到现场会影响交易顺利进行这一因素，特别是缔信公司作专业房产交易机构，理应当注意。缔信公司单方收取买方定金10万元，我也不了解，有点故意套路对方。本人未收取协议中约定的订金，亦未从中获益，该款完全是缔信公司单方行为。黄丽凤对本人的要求不存在因果关系，交易没有进行就应当返还订金，与我无关。另外黄丽凤要求支付律师费12000元，价格偏高，也无承担能力，本身就因经济困难才需处理房产，且我也没收取押金。三方签订的房产买卖经纪合同无效，理由为案涉房产原为郭丽与赖礼胤夫妻共同财产，没有析产，赖礼胤未在合同上签字，故合同无效。且签订该协议，三方均有过错，郭丽的过错就是未把房屋共有人都叫去签字，买方未审查房屋的共有人。购房定金未到郭丽手上，应当由中介返还。合同无效，不存在违约金、律师费等其他费用。缔信公司辩称，同意返还定金10万元。案涉合同是成立的，在郭丽委托中介出售房屋，签订房产买卖合同之前，郭丽向中介出具离婚协议书，该协议第三条第一款明确约定该房产归郭丽及其长子所有，男方（赖礼胤）应协助女方（黄丽凤）办理产权过户手续。合同第16条约定，郭丽应该确定该房产可上市交易。同时，客户签合同前在看房过程中赖礼胤也在现场，并未表示不同意郭丽出售该房产。合同后面未履行系因郭丽联系不上，而非中介产权审查问题。黄丽凤提供如下证据：1.房产买卖经纪合同、郭丽身份信息、缔信公司企业公示信息、房屋所有权证书、10万元定金支付宝转账明细及收款收据、2.代理合约书、律师费入账凭证及发票、3.离婚协议书、与郭丽、中介员工微信聊天记录、2020年2月22日缔信家业员工郭华英与郭丽的前夫的通话录音文字稿及光盘、催告函及交寄的快递物流单、4.关于解除合约的律师函及交寄详情单、5.电话录音及文字稿、6.税费预估单等共同证明其主张。郭丽质证认为，证据1中的房产买卖经纪合同、郭丽身份信息、缔信公司企业公示信息、房屋所有权证书真实性均无异议，对10万元定金支付宝转账明细及收款收据均不情，亦无收取该款；证据2的真实性由法院审查，郭丽无需支付该款项；证据3中的与中介员工微信聊天记录不清楚，其余证据真实性无异议；证据4未收到该律师函；证据5、6的真实性不清楚。缔信公司质证认为，证据1、2真实性无异议；证据3的真实性无异议，但与郭丽聊天记录所反映的内容有异议，内容中郭丽说：“我已经等了一个星期”，之所以到12月13日还未过户，是因为黄丽凤之前有不买想法，因办理解押要支付高额费用，郭丽一直在等黄丽凤做最后确认；证据4中与饶于勇的通话录音的真实性无异议，该录音可证明黄丽凤之前有反悔；与郭华英的录音有异议；证据6有异议。本院经审查对黄丽凤提供6组证据的真实性予以确认。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月28日，郭丽（卖方、甲方）与黄丽凤（买方、甲方）、禾祥房产中介所（丙方、经纪方）、缔信公司（交易服务机构）签订《房产买卖经纪合同》一份，约定：郭丽将坐落在泉州市鲤城区××路××幢××室房产【所有权证号：泉房权证鲤城区（鲤）字第2××9号】以139万元出售给黄丽凤；签订本合同时，乙方支付定金10万元给甲方，为确保交易安全，乙方要求此定金在交易过程中交由缔信公司监管，甲方同意；该房产存在抵押，甲方应自行出资解押，并于2019年11月30日前注销该房产抵押并取得不动产权证书，甲方应于取得不动产权证书原件当日将证件提交缔信公司保管，以便缔信公司协助甲乙双方办理交易手续，甲方未按约定解押并提交不动产权证书均属违约行为；乙方应于2019年10月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入机构指定的监管账户，并根据银行及机构要求办理贷款审批手续；合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过5日，守约方即有权向违约方发函，敦促其履约并支付等同于合同约定定金数额的违约金。从发函之日起超过10日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求承担违约责任，违约方应赔偿对方等同于合同约定的定金数额的违约金，同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括律师代理费等。合同还约定其他内容。合同签订后，黄丽凤分别于2019年9月28日、29日通过支付宝账户分三笔向缔信公司指定的其法定代表人饶于勇账户转账支付购房押金共计10万元。缔信公司出具了收到黄丽凤购买案涉房产定金10万元的代收款收据。另查明，案涉房产登记所有权人为郭丽，房产证号为：泉房权证鲤城区（鲤）字第2××9号，登记时间为2013年6月19日。郭丽与赖礼胤原系夫妻，2019年4月18日，双方签订《离婚协议书》一份，协议书约定：双方自愿办理协议离婚手续，长子（2004年8月出生）由郭丽抚养，次子由赖礼胤抚养，共同财产即向工商银行按揭贷款购置的案涉房产产权归女方和长子所有，赖礼胤应协助郭丽和长子办理产权过户手续。黄丽凤提供的与中介员工、郭丽的微信聊天记录、与缔信公司法定代表人饶于勇的电话录音可证明郭丽曾于2019年12月9日向中介员工表示要配合过户，让黄丽凤再考虑是否购买；于2019年12月13日询问黄丽凤是否要购买并办理过户，黄丽凤答复称不想购买。后因郭丽前夫赖礼胤不同意出售该房产而拒不配合办理案涉房产解押、过户登记等手续，致案涉房产未办理过户手续。黄丽凤因本案纠纷支出律师代理费12000元。本院认为，黄丽凤与郭丽、缔信公司、案外人禾祥房产中介所签订的《房产买卖经纪合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、法规规定，属合法有效合同。在案证据能证明案涉《房产买卖经纪合同》未能履行，黄丽凤与郭丽均存在过错，黄丽凤的过错在于2019年12月间向中介机构及郭丽提出不购买该房产，致郭丽无法办理注销房产抵押，郭丽的过错在于之后黄丽凤要购买该房产时，郭丽因其前夫赖礼胤明确表示不会配合办理过户登记手续及郭丽自身这次不配合办理过户等过错。因案涉合同未能履行，故黄丽凤诉求郭丽返还定金10万元，有事实和法律依据，应予支持。因该10万元保证金实际交由缔信公司保管，且缔信公司庭审中亦同意返还定金，故黄丽凤诉求缔信公司与郭丽共同返还该定金，有事实依据，应予支持。因对合同未能实际履行黄丽凤、郭丽均存在过错，且郭丽过错较大，本院酌定郭丽向黄丽凤支付违约金3万元。合同约定：“守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括律师代理费等”，故本院酌定郭丽应支付黄丽凤律师费8000元。郭丽辩称合同因其前夫赖礼胤未签字而无效及黄丽凤不是合同相对方的辩称，均不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭丽、泉州缔信家业房产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内共同返还原告黄丽凤购房定金10万元；二、被告郭丽应于判决生效之日起十日内支付原告黄丽凤违约金3万元；三、被告郭丽应于判决生效之日起十日内支付原告黄丽凤律师费8000元；四、驳回原告黄丽凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，由原告黄丽凤负担1564元，被告郭丽、泉州缔信家业房产经纪有限公司负担2916元（其中泉州缔信家业房产经纪有限公司负担的金额不超过2113元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长  张文智审判员  李静婉审判员  梁超毅二〇二一年四月二十九日书记员  钱巧如附注所引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。