湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2420号上诉人(原审原告)：湖南省供销合作社燎原电影院，住所地长沙市开福区一路吉祥**。法定代表人：马乔山，该单位经理。委托代理人：胡军，湖南联合创业律师事务所律师。委托代理人：付端香，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龙彩虹，女，1971年1月28日出生，汉族，住湖南省南县。委托代理人：张正军，男，汉族，1970年1月15日出生，住湖南省南县（系被告龙彩虹的丈夫）。上诉人（原审被告）：龙艳虹，女，1978年3月6日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人（原审被告）：龙风波，男，1976年1月24日出生，汉族，住湖南省南县。三上诉人共同委托代理人：李浩文，湖南甘梦律师事务所律师。上诉人湖南省供销合作社燎原电影院（以下简称燎原电影院）与上诉人龙彩虹、龙艳虹、龙风波房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3823民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。燎原电影院上诉请求：请求撤销长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0102民初3823号民事判决书，并依法改判：1、判令解除燎原电影院与龙彩虹、龙艳红、龙风波之间的房屋租赁合同关系，责令龙彩虹、龙艳红、龙风波限期腾退房屋；2、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波向燎原电影院支付拖欠的2018年房屋租金300000元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金75000元，合计635000元，并且按照月息2％的标准向燎原电影院支付滞纳金279400元（暂计算时间段：自2018年6月1日起至2020年3月31日，共计22个月，635000×2％×22）；3、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波向燎原电影院支付违约金20000元；4、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定燎原电影院未完全交付房屋违约，违背客观事实。燎原电影院在与龙彩虹、龙艳红、龙风波签订《转让协议书》时很清楚的知道租赁房屋范围不包括岳红星、胡开艳的两个超市，且《房屋租赁合同》也没体现燎原电影院必须向龙彩虹、龙艳红、龙风波交付岳红星、胡开艳租赁的两个超市。2、一审判决以房屋面积推断燎原电影院应向龙彩虹、龙艳红、龙风波交付上述两个超市是不成立的。因该房屋没有被重新测量过，故面积仅是估算。3、租赁合同中约定的租户由甲方负责清退，针对的是公寓，而不包含上述两个超市。4、燎原电影院曾经要求岳红星、胡开艳退出经营，但没有成功，导致《转让协议书》的目的不能实现，故双方于2017年8月21日重新签订了《房屋租赁合同》，该份合同房屋租赁面积从转让协议中的2200平方米变更为2100平方米，减少的100平方米是估算两个超市的面积，实际上，双方已经协议变更了房屋租赁的范围。5、龙彩虹、龙艳红、龙风波向燎原电影院支付的租金合计应为108334元，而非原判决认定的108367元。二、原审判决适用法律错误，减免三个月租金显失公平。三、原审判决未支持燎原电影院解除合同和支付滞纳金、违约金的诉求，属于认定事实和适用法律错误。龙彩虹、龙艳红、龙风波长期拖欠租金，构成违约，应当按照合同约定解除合同和支付滞纳金、违约金。双方的合同已于2020年12月30日到期，虽然合同约定若政府未征收拆迁，龙彩虹、龙艳红、龙风波可按原合同续签，但事实上政府拆迁时间无法确定，故该合同系不定期租赁合同，燎原电影院有权解除合同。龙彩虹、龙艳红、龙风波辩称：一、原审认定事实虽有错误，但与燎原电影院的陈述是不符的，租赁合同包含岳红星、胡开艳租赁的两个超市，燎原电影院一直未将这两个超市交付给龙彩虹、龙艳红、龙风波，这也是造成本案纠纷的主要原因。二、龙彩虹、龙艳红、龙风波之所以不交房租，是行使先履行抗辩权，要求燎原电影院先按合同约定交付房屋。三、减免租金是根据湖南省高级人民法院关于新冠肺炎疫情案件适用文件，基于实际情况作出的综合判断，没有显失公平。四、一审判决没有支持解除合同及支付滞纳金的诉讼请求是基于本案事实考虑的，也是综合了本案的一些现状，但是龙彩虹、龙艳红、龙风波仍然认为一审判决没有考虑其客观情况，没有考虑合同履行过程中燎原电影院的过错，导致房屋租金认定过高。请求二审法院依法查明事实。驳回燎原影院的诉讼请求。龙彩虹、龙艳红、龙风波上诉请求：1、依法撤销长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初3823号民事判决书第一项、二项，依法改判；2、龙彩虹、龙艳虹、龙风波在本判决生效后十日内支付湖南省供销合作社燎原电影院已计算至2020年3月31日止的租金人民币308267元（在一审判决基础上减租金人民币8万元）；3、龙彩虹、龙艳虹、龙风波无需支付湖南省供销合作社燎原电影院延迟支付租金利息（在一审判决基础上核减人民币46981元及后期租金利息）；4、湖南省供销合作社燎原电影院承担全部上诉费用。事实和理由：由于燎原电影院一直未交付上述两个超市，导致龙彩虹、龙艳虹、龙风波经营的酒店没有临街门面作大厅，投资的巨大装修成本变成了只能按小旅社、黑旅社的定位尴尬生存，损失惨重。因燎原电影院未交付房屋，核减租金不应按燎原电影院与岳红星、胡开艳的合同价格。用以前的标准衡量该部分租金对我方不公平，且一楼门面是作为酒店大堂使用，对该部分价款应综合考虑。燎原电影院辩称：龙彩虹、龙艳虹、龙风波所称并非事实，其租赁的房屋是从陈湘锐处转让过来，已经有第三方承租，不存在龙彩虹、龙艳虹、龙风波装修改造的事实。其诉请的租金和利息减免没有事实和法律依据，应予以驳回。燎原电影院一审诉讼请求：1、判令解除燎原电影院与龙彩虹、龙艳红、龙风波之间的房屋租赁合同关系，责令龙彩虹、龙艳红、龙风波限期腾退房屋；2、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波应当向燎原电影院支付拖欠的2018年房屋租金260000元、2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金300000元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金75000元，合计635000元，并且按照月息2％的标准向燎原电影院支付滞纳金279400元（暂计算时间段：自2018年6月1日起至2020年3月31日，共计22个月，635000×2％×22）；3、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波向燎原电影院支付违约金20000元；4、判令龙彩虹、龙艳红、龙风波承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月23日，原告（出租方、甲方）与案外人陈湘锐（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋如下（面积以产权证为准）：（1）坐落在一路吉祥巷**房屋（电影院放映大厅及其附属的二楼所有房屋）和一路吉祥巷1号二楼所有房屋，建筑面积约为2100㎡；（2）坐落在春风街**（豪华舞厅），该房屋建筑面积约为720㎡。甲方同意乙方无偿使用出租房屋东边停车场（大铁门以内），并委托乙方管理该停车场；（3）乙方对出租房屋、室内状况、附属设施、公用部分、停车管理等现状已充分调解并无异议。2、出租房屋作为乙方经营性用房，乙方保证租房合法经营，且在租赁期内未经甲方书面同意前，不得擅自改变房屋用途、不得转租或变相转租。3、甲方允许乙方按实际使用的时间、用途对房屋进行装修装饰或添置新物，装修消防手续由乙方办理好再进行装修，如乙方装修未办理相关审批手续而造成的损失由乙方自行承担。4、租赁期限为2016年4月1日至2020年12月30日，其中2016年4月1日至2016年9月30日为装修免租期，计租时间为2016年10月1日至2020年12月30日，共计4年零3个月。租赁期满，若政府仍未征收拆迁，乙方未提出终止合约，乙方继续经营按照本租赁合同执行。若乙方不再续租，乙方应于租期满60日内搬离出租房屋并将钥匙归还甲方。5、每年租金人民币300000元。每年租金分两次于每年4月8日、10月8日支付，每次支付150,000元，租金由乙方支付至合同指定甲方账户，乙方以回款单为支付凭证，由甲方出具正式收款票据。6、本合同签订后7日内，乙方向甲方支付租赁保证金50,000元，租赁期满或合同解除后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持房屋及设施符合正常使用状态后，将租赁保证金如数无息返还乙方。7、甲方保证水、电符合乙方经营要求，乙方自行承担并交纳水、电、物业管理等费用。8、本合同签署且乙方支付保证金后，由甲方在7日内按现状向乙方交付房屋（经双方在《交接单》签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成）。出租房屋内现有合同已到期或已解除合同的租户由甲方牵头负责清退，乙方全力配合。9、合同第十二条第（五）项约定：乙方存在不按约定支付租金或拖欠水、电气等与房屋使用有关的一切费用达30日以上等第（五）项违约情形之一的，自甲方解除本合同书面通知送达乙方时本合同解除。10、乙方逾期未支付租金，每逾期一日，需按日租金标准支付滞纳金，因一方违约，守约方依约解除合同的，违约方应向守约方支付违约金20000元。合同签订后，案外人陈湘锐将房屋除用于经营公寓外，将其他房屋分别转租给李键、刘前军、张正军、丁霞、曾范科、杨孟良、赵恩使用。因被告龙彩虹、龙艳红、龙风波拟受让案外人陈湘锐与原告所签订上述房屋租赁合同项下的权利义务，2017年6月14日，案外人陈湘锐（转让方、甲方）与被告龙彩虹、龙艳红、龙风波（顶让方、乙方）及原告（房东、丙方）签订了一份《转让协议书》，约定经甲、乙、丙三方友好协商，就燎原电影院房屋转让事宜达成以下协议：一、丙方同意甲方将1、、坐落在一路吉祥巷**房屋电影院放映大厅及其附属的二楼所有房屋）和一路吉祥巷1号二楼所有房屋，建筑面积约为2200㎡；2、、坐落在春风街**豪华舞厅），该房屋建筑面积约为728㎡。丙方同意乙方无偿使用出租房屋东边停车场（大铁门以内）转让乙方，并委托乙方管理该停车场，保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。二、该房屋所有权人为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，丙方同意租期到了拆迁止。年租金为人民币30万元。房屋交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，丙方同意乙方按季度交纳租金及合同约定应由甲方交纳的水电费等各项费用，合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金20,000元归乙方所有。三、燎原电影院甲方经营公寓的自行现有装饰装修、设备在甲方收到乙方转让金后归乙方所有，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方。甲方与李键、刘前军（2份）、张正军、丁霞、曾范科、杨孟良、赵恩及燎原电影院与岳红星、胡开艳签订的《房屋租赁合同》转让给乙方。四、乙方在2017年6月15日前一次性向甲方支付转让费人民币70万元。上述费用包括甲方交纳丙方再转付乙方押金、第三条所述的装饰装修设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。丙方从2017年6月1日开始计租。另约定二楼甲方已装修的公寓经营权由甲方与现经营方沟通收回给乙方。《转让协议书》注明的附件为：1、房屋租赁合同；2、甲方房屋出租合同；3、甲方转让给乙方的设施清单。原告在该《转让协议书》上签盖时注明“同意甲乙转让原租赁合同”。2017年8月18日，案外人陈湘锐与被告龙彩虹签订了《燎原电影院经营权转让分租房屋交接清单》，将其与原告签订的房屋租赁合同及与租户李键等人签订的8份分租合同和原告与胡开艳、岳红星签订的商铺租赁合同移交给被告龙彩虹。2017年8月21日，原告（出租方、甲方）与被告龙彩虹、龙艳红、龙风波（承租方、乙方）重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同内容除第七条租金变更为“每年租金人民币300000元。每年租金分四次支付，第一次支付一路吉祥巷7号9至12月租金66700元，豪华舞厅8至12月租金41667元，第二年提前一个月支付下季度租金75000元。租金由乙方支付至合同指定甲方账户，乙方以回款单为支付凭证，由甲方出具正式收款票据”。外，其余条款与原告与案外人陈湘锐所的签订前述《房屋租赁合同》一致。《转让协议书》及《房屋租赁合同》签订后，被告于2017年8月22日向原告支付了一路吉祥巷7号房屋2017年9至12月租金66700元，春风街19号房屋（豪华舞厅）2017年8至12月租金41667元，共计108367元。原告向被告交付了房屋，但交付的房屋不包括《转让协议书》第三条所约定的胡开艳、岳红星租赁使用的一楼商铺。该商铺现仍由胡开艳、岳红星作经营超市使用。2018年4月11日，被告向原告支付了租金40000元。此后，被告一直以原告未完全交付房屋为由拒付租金。双方就此协商未成，原告遂提起本案诉讼。本案在审理过程中，因双方就胡开艳、岳红星使用的一楼商铺面积是否为合同约定的租赁范围发生争执，根据被告的申请，一审法院委托了湖南日升测绘有限公司现场对合同约定的“一路吉祥巷7号房屋（电影院放映大厅及其附属的二楼所有房屋）和一路吉祥巷1号二楼”房屋面积进行了测量（含已交付部分和胡开艳、岳红星作超市经营部分）。2020年11月16日，湖南日升测绘有限公司出具了日升测字（2020）第1104号《建筑物面积测算报告书》，因房屋权证资料无法查询到一路吉祥巷7号和1号房屋，无法对一路吉祥巷7号和1号房屋进行区分，故测绘报告按一路吉祥巷7号、1号二楼1栋进行表述，测绘成果为：该栋建筑共三层，测绘建筑物总面积2327.76㎡。其中，户室合计1851.17㎡，超市合计280.73㎡，公共通道合计89.64㎡，公共楼梯54㎡，办公室17.19㎡，现场双方就是否计算面积发生争议部分面积32.02㎡。质证时，原告认可三楼办公室17.19㎡由其使用。质证时，一审法院根据《建筑物面积测算报告书》所附照片对争议部分进行了核实：其中争议1面积5.46㎡为利用该栋房屋与相邻方中间空间的搭建物面积，争议2面积22.25㎡是屋顶平台与瓦面的空间面积。争议3面积4.31㎡是房屋的二楼楼梯及其他部分面积，被告认为该部分一楼部分不属于原告，故该部分不因计入测绘面积。被告为该鉴定支付鉴定费6000元。另查明，《转让协议书》第三条所约定的原告与胡开艳签订的《商铺租赁合同》约定：合同签订时间为2016年8月12日，租赁期限从2016年8月8日至2017年8月7日，月租金3333.33元，年租金40000元。《转让协议书》第三条所约定的原告与岳红新签订的《商铺租赁合同》约定：合同签订时间为2016年8月10日，租赁期限从2016年8月10日至2017年8月9日，月租金2800元，年租金33600元。一审法院认为：一、原告是否存在交房违约的问题。原、被告及案外人陈湘锐签订的《转让协议书》和原、被告重新签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容合法有效。就涉案房屋租赁，被告首先是通过与原告及陈湘锐签订三方协议，经原告同意而受让陈湘锐租赁合同权义务取得涉案房屋的租赁权，此后再与原告重新签订合同与原告直接建立房屋租赁关系。对比原、被告重新签订的合同和原告与陈湘锐签订合同的内容，原、被告重新签订的合同内容除租金支付条款有变化外，其余内容因租金支付主体发生变化而略作修改外，其余内容与原告与陈湘锐签订合同内容一致。鉴于以上事实，对本案双方争议的两个超市部分是否为一路吉祥巷7号、1号二楼房屋的合同租赁范围的认定，除以合同本身作为依据外，还应当结合《转让协议书》的内容、原告与陈湘锐签订合同的内容来进行分析认定：其一、从合同及《转让协议书》约定的该房屋的面积来看，约定的该房屋面积为2100㎡和2200㎡的大概面积，未约定准确面积，准确面积以房屋产权登记为准。由于根据合同约定房屋地址无法查询到房屋的相对应的登记资料，故无法以登记资料确认房屋的租赁面积。而根据湖南日升测绘有限公司现场对已交付部房屋和两个超市部分的面积测绘情况，该栋建筑测绘总面积2327.76㎡。其中户室合计1851.17㎡，超市合计280.73㎡，公共通道合计89.64㎡，公共楼梯54㎡，办公室17.19㎡，争议部分面积32.02㎡。如因两个超市面积不在租赁范围而从总面积中减去，剩余面积达不到合同约定的2100㎡和2200㎡的大概面积，且总面积中还有原告自己使用的办公室17.19㎡和争议1、争议2按房地产发证相关规定明显不能计入房屋产权部分，如再减去以上面积，剩余面积达更不到合同约定大概面积。故从现场测绘情况来看，应认定两个超市属于合同约定的租赁范围。其二、原告与陈湘锐及原、被告重新签订的合同均在房屋交付条款中约定：“出租房屋内现有合同已到期或已解除合同的租户由甲方牵头负责清退，乙方全力配合”。案件审理过程中，原告认可该条款中约定当时需清退的租户为胡开艳、岳红星经营的两个超市。同时，《转让协议书》中也把两个超市的租赁房屋纳入被告受让范围。据此也应当确认两个超市的房屋面积属于合同约定的租赁范围且应由原告负责清退交付。综上理由，一审法院对被告提出的原告未完全交付房屋违约的抗辩理由予以采信。二、合同是否解除问题。本案中，原告虽然存在未完全交付房屋的违约行为，但原告已向被告交付了大部分房屋，且被告也将房屋进行租赁经营获利，被告理应就已使用部分房屋向原告交纳租金，而被告借此长期不向原告交纳租金，应认定被告在履约上亦存在违约行为，但被告违约是因原告未完全交付房屋违约在先所导致，主观上不存在恶意，故对原告要求按合同约定解除合同的诉讼请求不予支持，对原告请求的支付提前解除合同违约金20000元的诉讼请求亦不予支持。三、租金支付问题。如前述，被告理应就已使用部分房屋向原告交纳租金，故原告请求被告支付租金，一审法院予以支持。但原告未交付两个超市部分的房屋租金应予剔除。由于双方在合同中不是以面积单价计算租金，无法以面积单价计算剔除租金，但两个超市一直由原告与岳红星、胡开艳签订合同并约定由原告收取租金，故剔除租金数额应以原告与岳红星、胡开艳签订合同约定的租金标准计算，即按月租金3333.33元、2800元或年租金40000元、33600元计算。同时，被告租赁房屋经历了新型冠状肺炎病毒疫情防控影响，应减免部分租金，且本案出租的房屋属于国有房屋，根据国家发改委等8部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）有关实施房屋租金减免的规定，原告应免除被告2020年上半年3个月租金。按原告请求计算至2020年3月31日止的时间计算，被告自2018年1月1日起至2020年3月31日止，欠租27个月，减去因疫情减免3个月，实欠2年租金600000元，减去应剔除两个超市部分的租金147200元（40000元＋33600元×2年）和被告已交纳的租金40,000元，该期间被告应向原告交纳租金412800元。另被告还向原告支付了一路吉祥巷房屋2017年9至12月租金66700元，其中已交的两个超市部分租金24533元（3333.33元＋2800元×4个月）应在以上欠租部分予以抵扣，抵扣后被告应向原告交纳租金388267元。四、租金迟延支付的违约责任问题。如前述，被告迟延支付已交付部分房屋租金违约，依法应承担迟延支付的违约责任。但合同约定的按日租金标准和原告请求的按月息2％的标准计付违约金均过分高于因被告迟延支付对原告所造成资金占用利息的实际损失，且被告迟延支付违约还有原告未完全交付房屋违约的原因，故应减轻被告的违约责任，具体一审法院酌情按年利率6%的标准核算。按合同约定，被告自2018年起需按季度提前一个月支付下季度租金，结合前述有关租金剔除的认定，即应在2017年12月1日交纳2018年1月1日至3月31日的租金56600元，减去之前多交的24533元，故当时实欠32067元，该款从2017年12月1日核算至2018年4月11日被告向原告交租40000元日止计4个月零11天的利息为700元；应在2018年3月1日交纳2018年4月1日至6月30日租金56600元，该款从2018年3月1日核算至2018年4月11日被告向原告交租40000元日止计1个月零11天的利息为387元。被告所交40000元抵偿其2018年1月1日至3月31日实欠租金32067元后，剩余7933元应抵偿其所欠的2018年4月1日至6月30日租金56600元，抵偿后利息计算的本金为48667元，该48667元从2018年4月12日起暂计算至2020年11月30日止计31个月零18天的利息为7689元；应在2018年6月1日交纳2018年7月1日至9月30日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计30个月的利息为8490元；应在2018年9月1日交纳2018年10月1日至12月31日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计27个月的利息为7641元；应在2018年12月1日交纳2019年1月1日至3月31日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计24个月的利息为6792元；应在2019年3月1日交纳2019年4月1日至6月30日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计21个月的利息为5943元；应在2019年6月1日交纳2019年7月1日至9月30日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计18个月的利息为5094元；应在2019年9月1日交纳2019年10月1日至12月31日租金56600元，暂核算至2020年11月30日止计15个月的利息为4245元；2020年1月1日至3月31日的租金，一审法院已认定减免，故不计利息。2020年4月1日之后的租金，因原告在诉讼中没有主张，一审法院不予处理。以上共计利息46981元，被告应向原告支付，2020年12月1日起至租金全部支付完毕之日止的利息，由被告按上述认定标准另行计付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，原审判决如下：一、龙彩虹、龙艳虹、龙风波在本判决生效后十日内支付湖南省供销合作社燎原电影院已计算至2020年3月31日止的租金人民币388267元；二、龙彩虹、龙艳虹、龙风波在本判决生效后十日内支付湖南省供销合作社燎原电影院迟延支付租金利息人民币46981元，租金利息计算至2020年11月30日，2020年12月1日起至全部租实际清偿之日止的利息由龙彩虹、龙艳虹、龙风波以本金388267元为基数和年利率6%的标准另行向湖南省供销合作社燎原电影院计付；三、驳回湖南省供销合作社燎原电影院的其他诉讼请求。本案受理费6572元（已减半收取），财产保全费5000元，鉴定费6000元，合计17572元，由湖南省供销合作社燎原电影院承担9286元，龙彩虹、龙艳虹、龙风波承担8,286元。二审中，燎原电影院提交了一份承诺函、事业单位法人注销登记（备案）申请书、注销登记公告的报纸，拟证明其已经注销。本院认为，上述材料仅能证明燎原电影院申请注销且公告通知债权人申报债权，不能证明其已完成注销登记，故对上述证据不予采信。一审法院认定的以下事实存在笔误：1、第七条租金变更为每年租金人民币300000元。每年租金分四次支付，第一次支付一路吉祥巷7号9至12月租金66700元；2、《转让协议书》及《房屋租赁合同》签订后，被告于2017年8月22日向原告支付了一路吉祥巷7号房屋2017年9至12月租金66700元，春风街19号房屋（豪华舞厅）2017年8至12月租金41667元，共计108367元。其中66700元应为66667元，108367元应为108334元，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的租赁范围是否包含胡开艳、岳红星经营的两个超市；二、合同是否应当解除；三、租金、利息以及违约金的确定。关于焦点一，本院认为，燎原电影院与龙彩虹、龙艳红、龙风波以及陈湘锐签订的《转让协议书》明确约定甲方（陈湘锐）与李键、刘前军（2份）、张正军、丁霞、曾范科、杨孟良、赵恩及燎原电影院与岳红星、胡开艳签订的《房屋租赁合同》转让给乙方（龙彩虹、龙艳红、龙风波）。燎原电影院与龙彩虹、龙艳红、龙风波均认可李键、刘前军、张正军、丁霞、曾范科、杨孟良、赵恩曾经租赁的房屋包含在涉案房屋租赁合同中，涉案房屋租赁合同的租赁范围与转让协议书中的一致，故岳红星和胡开艳经营的两个超市亦包含在涉案房屋租赁合同中。结合燎原电影院上诉所称的“燎原电影院曾经要求岳红星、胡开艳退出经营，但没有成功，导致《转让协议书》的目的不能实现，故双方于2017年8月21日重新签订了《房屋租赁合同》，该份合同房屋租赁面积从转让协议中的2200平方米变更为2100平方米，减少的100平方米是估算两个超市的面积，实际上，双方已经协议变更了房屋租赁的范围”，可以认定燎原电影院对于《转让协议书》中的房屋租赁范围包括胡开艳、岳红星经营的两个超市是认可的。而《转让协议书》和《房屋租赁合同》中均约定租赁范围均为“坐落在一路吉祥巷7号房屋（电影院放映大厅及其附属的二楼所有房屋）和一路吉祥巷1号二楼所有房屋以及坐落在春风街19号（豪华舞厅）”，租赁范围并未发生变化，至于面积发生变化，是由于两份合同对面积的记载均是用“约”来表述，诚如燎原电影院所称，是估算，房屋租赁合同中还记载了“面积以产权证为准”，故面积的变化不足以证明双方形成了新的意思表示，把上述两个超市从租赁范围中剔除。另外，燎原电影院与岳红星、胡开艳就两个超市约定的年租金分为33600元/年、40000元/年，而涉案房屋租赁合同约定的租金为30万元/年，若双方协议变更了租赁范围，但租金却未做相应变更，明显不符合常理。故根据现有证据，可以认定涉案房屋租赁合同的租赁范围包含胡开艳、岳红星经营的两个超市。根据合同约定，燎原电影院负有腾退该租户的义务，但其至今未向龙彩虹、龙艳红、龙风波交付该房屋，其行为构成违约。关于焦点二，燎原电影院虽然存在未完全交付房屋的违约行为，但燎原电影院已向龙彩虹、龙艳红、龙风波交付了大部分房屋，龙彩虹、龙艳红、龙风波也实际使用房屋，故其应就已使用部分房屋向燎原电影院交纳租金，而龙彩虹、龙艳红、龙风波借此长期不向燎原电影院交纳租金的行为亦构成违约，但考虑到其违约是因燎原电影院未完全交付房屋违约在先所导致，故对于燎原电影院要求解除合同的诉讼请求不予支持。关于燎原电影院所称涉案房屋租赁合同已到期，该合同已转为不定期租赁合同，故其享有解除权的上诉意见。经查，合同约定“租赁期满，若政府仍未征收拆迁，乙方未提出终止合约，乙方继续经营按照本租赁合同执行”，二审询问中，龙彩虹、龙艳红、龙风波已明确表示其不同意解除合同，故燎原电影院的上述意见不能成立，本院不予支持。关于焦点三，本院认为，涉案房屋租赁合同签订于2017年，燎原电影院与胡开艳、岳红星签订租赁合同的时间也在2016年和2017年，故剔除租金数额以胡开艳、岳红星签订合同约定的租金标准来计算并无不当。龙彩虹、龙艳红、龙风波要求核减租金的理由不能成立。由于新冠疫情的影响，涉案房屋的属性，一审法院酌情减免三个月租金并无不当。燎原电影院认为减免金额过高的理由不能成立。如前述分析，燎原电影院未完全交房，龙彩虹、龙艳红、龙风波迟延支付租金，双方均有违约行为，一审法院根据双方的履行情况，酌情按利率6%的标准计算利息以弥补燎原电影院资金占用期间的损失，从而驳回燎原电影院关于滞纳金和违约金的诉请，亦无不当。燎原电影院和龙彩虹、龙艳红、龙风波关于该部分费用的上诉理由均不能成立。综上所述，燎原电影院和龙彩虹、龙艳红、龙风波的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11627元，由上诉人湖南省供销合作社燎原电影院负担8787元，由上诉人龙彩虹、龙艳红、龙风波负担2840元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 程 婧审判员 蔡 晓二〇二一年三月一日书记员 田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。