`湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5390号原告：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地长沙市开福区三一大道157号。法定代表人：谭建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：左佳，湖南嘉麟律师事务所律师。被告：王科，男，汉族，1978年6月2日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人王佩霞（社区推荐），女，汉族，1955年2月28日出生，住长沙市开福区。原告湖南润和塑胶实业有限公司（以下简称“润和塑胶公司”）诉被告王科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告润和塑胶公司的委托诉讼代理人左佳，被告王科及其委托诉讼代理人王佩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润和塑胶公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空并向原告交还租赁房屋，同时办理好相关水、电销户手续；2、请求判令被告向原告支付违约金6164元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2020年5月6日就长沙市开福区××路××号××号房屋签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，根据协议第四条第1款“乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除”以及“同时乙方需自行结清房租、水、电等费用并办理水、电销户手续，否则甲方有权在乙方的奖励和补偿费中予以扣除抵扣”；第七条“如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励，作为违约金。如因乙方未按约定腾交房屋引起纠纷的，由此产生的诉讼费、强制执行费、强制行动引起的搬家费、周转用房房租、律师费等实际费用全部由乙方承担”。现，原告已于2021年3月22日与长沙市开福区区房屋征收部门、房屋征收实施单位签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。被告依约应于2021年4月2日以前腾空房屋交付并办理水、电销户手续，但被告拒不按上述约定履行义务，继续违约占用房屋。被告违约占用房屋的行为导致原告无法如期向房屋征收实施单位交付，违反了双方的协议。综上所述，原告认为，被告未按双方自愿达成的协议履行义务，已构成违约，为此特向贵院提起诉讼。被告王科辩称，一、本人签字时《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的甲方主体为润和塑胶公司，而至本案起诉时收到的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》复印件的甲方盖章为开发我们单位土地的开发商湖南中一房地产公司（以下简称中一公司），如当时知道受托代理人是中一公司本人不会签字。二、本人原有一套安置房已于2016年9月18日补缴土地款转为商品房，与本项目其他8户在拆迁项目启动时退还已使用过的8万元货币补贴性质相同，他们享受了公改私房改待遇而本人不能享受，本人没有交房是因为拆迁及相关政府部门未按政策办事，未依法对本人进行公平补偿。本人认为既然是政府征收，中一公司及润和塑胶公司与本人一样，均为被征收人，无权代理政府部门与本人签订解除公房承租协议及行使起诉的权利。经审理查明，王科系润和塑胶公司职工，2003年左右由润和塑胶公司安排至长沙市开福区××路××号××号房屋居住并按月向润和塑胶公司交纳租金。2020年3月6日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）发布了《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（东地块）房屋模拟征收公告》，长沙市开福区××路××号东散1-6号房屋（含王科居住的东散2号房屋）位于该房屋模拟征收公告征收范围。2020年3月3日，润和塑胶公司向湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一公司）出具了不可撤销的《授权委托书》，全权授权中一公司全面实施并配合政府开展合同约定转让土地使用权范围内纳入棚改征收范围内所有资产的棚改工作（包括但不限于相关合同签订、司法诉讼等），其产生的收益及棚改所需费用均由中一公司承担。由于长沙市开福区××路××号东散1-6号房屋（含王科居住的东散2号房屋）经开福区征收办调查为未登记建筑，经开福区征收办委托测绘机构测绘后并组织住建、自规等部门进行联合认定，认定王科居住的长沙市开福区××路××号××号房屋所有权人为润和塑胶公司，认定该房屋合法建筑面积30.82㎡。2020年5月6日，王科（单位自管房承租人、乙方）与润和塑胶公司（单位自管房管理单位、甲方）签订了《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，约定：一、双方自愿就乙方租赁甲方所有的长沙市开福区××路××号××号房屋（计租面积30.82㎡）解除双方租赁关系；二、乙方自愿选择货币补偿方式解除自管房租赁关系，甲方同意按9244元／㎡的价格共计284900元作为乙方解除该自管房租赁关系的货币补偿。根据相关政策，甲方支付乙方租赁房屋装饰装修及附属设施各类补偿费计39762元（详见附表），其中包含了24㎡的一次性成型建筑补偿18366元，庭审中，王科对房屋面积无异议。乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除，甲方同意给予其200元／㎡计6164元提前搬迁奖励。以上甲方应支付乙方总补偿款（含奖励）共计人民币330826元，乙方自愿选择一次性付款方式，如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励6614元作为违约金，如由此引起纠纷的，所产生的诉讼费、律师费、强制执行费、搬家、周转用房房租等费用由乙方承担。三、若本项目模拟征收签约成功，本协议自动生效，若本项目模拟征收未成功，本协议自动作废。四、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，本协议条款是双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，乙方确认甲方已认真宣讲本协议并认真核对协议内容，并确认不是空白协议。该协议尾部乙方由王科签字，甲方由中一公司盖章。协议签订后，因王科尚未腾交房屋，润和塑胶公司尚未向王科支付补偿款。2020年10月13日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（东地块）房屋征收决定公告》。涉案房屋属于该房屋征收决定公告范围内。2021年3月22日，中一公司代理润和塑胶公司与开福区房屋征收部门、房屋征收实施单位就长沙市开福区××路××号××号等9处房屋签订了《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。该协议特别约定，在模拟征收公告规定的征收签约期限内，签订模拟征收补偿协议户数达到模拟征收范围内总户数90%以上（含90%），由开福区征收办向长沙市开福区人民政府作出房屋征收补偿决定，本协议自长沙市开福区人民政府作出《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（东地块）房屋征收决定公告》之日发生法律效力。其中房屋搬迁事项约定，在本协议生效并经市房屋征收部门备案之日起三十日内，润和塑胶公司须结清水、电、燃气、有线电视等费用，并将房屋腾空交由房屋征收实施单位验收，并移交房屋相关手续和有效证明，办理产权注销手续。该协议所附被征收房屋补偿费计算表（附件一）载明，陡岭支路16号东散2号房屋建筑面积30.82㎡，评估单价9244元／㎡，评估总价284900元。该协议生效后，因润和塑胶公司未腾交房屋，开福区征收办于2021年4月26日向润和塑胶公司发出《催告履行协议通知书》，催告润和塑胶公司按协议腾交上述9处房屋。润和塑胶公司遂诉至本院，要求王科立即腾空房屋等。另查明，王科已于2020处9月7日将涉案房屋电表销户并结清电费，但仍在房内留有部分物品，未向润和塑胶公司交房。以上事实，有《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（东地块）房屋模拟征收公告》、国有土地上未登记建筑认定表及建筑面积汇总表、授权委托书、《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件、《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（东地块）房屋征收决定公告》、《长沙市国有土地房屋模拟征收补偿协议》及被征收房屋补偿费计算表（附件一）、《催告履行协议通知书》、电表销户证明等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、润和塑胶公司已向中一公司出具了不可撤销的《授权委托书》，将其纳入棚改征收范围内所有资产的所有棚改工作全权授权中一公司全面实施，从润和塑胶公司因棚改征收所涉及的实际工作来看，其授权的所有棚改工作，不但应包括润和塑胶公司因房屋征收需配合房屋征收部门等政府部门进行房屋调查、评估、未登记认定、签订征收补偿协议等征收工作，还应当包括签订征收补偿协议后的腾房工作，而征收补偿协议所约定的部分征收房屋已作单位自管公房由职工承租使用，润和塑胶公司签订征收补偿协议后的腾房工作势必会涉及到润和塑胶公司与职工解除单位自管公房租赁关系及补偿工作，故润和塑胶公司主张其授权所有棚改工作包括其与职工解除单位自管公房租赁关系和补偿工作，中一公司代理其与刘伟丹签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》在其授权范围，符合本案实际，本院予以采信。同时，即使上述授权委托就中一公司是否可代理润和塑胶公司与王科签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》授权不明，而润和塑胶公司已以原告就本案《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》向本院起诉，应认定润和塑胶公司已就中一公司代理签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的行为进行了追认。综上理由，本院认定中一公司代理润和塑胶公司与王科签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的行为合法有效，对王科就《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》签订主体问题提出的抗辩和反诉理由不予采信。二、润和塑胶公司将涉案房屋分配给其职工王科租住，王科按月向润和塑胶公司交纳租金，双方实际存在事实上的单位公房租赁关系，在涉案房屋被列入征收范围租赁不能继续履行的情况下，润和塑胶公司与王科就解除租赁关系和补偿等事项达成的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》不违反相关法律法规的规定，且协议约定的生效条件已成就，故双方签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件应认定为合法有效，王科虽办理了电表销户手续，但未按协议约定期限腾交房屋并办理好水表销户手续，违反了协议的约定，润和塑胶公司诉请王科履行上述义务，符合双方约定，本院予以支持。根据协议约定，如王科未按本协议约定期限腾交房屋，润和塑胶公司有权扣除本协议约定的奖励6614元作为违约金，故润和塑胶公司请求王科承担该违约责任，本院予以支持。因《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》中另对王科约定了24㎡的临建补偿，王科的腾交房屋义务应包括该临建房屋。因涉案房屋已由房屋征收部门组织未登记建筑认定并认定所有权人为润和塑胶公司，属公房性质，故王科提出的政府征收该房屋时未按公改私政策给予其房改待遇问题不在本案审理范围。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告王科于本判决生效后五日内将位于长沙市开福区××路××号××号建筑面积为30.82㎡的房屋及建筑面积为24㎡的临建部分腾空并向原告湖南润和塑胶实业有限公司交还，同时办理好该房屋水表销户手续；二、原告湖南润和塑胶实业有限公司有权在向被告王继文支付补偿款人民币330826元时扣除违约金人民币6164元；三、驳回原告湖南润和塑胶实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（已减半收取），由被告王科承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月十九日代理书记员  刘倩妮