上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10758号原告：上海良正床上用品有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐文良，执行董事。委托诉讼代理人：袁红梅，女。委托诉讼代理人：陈玲玲，江苏封强律师事务所律师。被告：徐建刚，男，1960年1月10日生，汉族，住江苏省海门市。被告：黄超，男，1974年10月17日生，汉族，住江苏省海门市。两被告共同委托诉讼代理人：张陆美，江苏开典律师事务所律师。原告上海良正床上用品有限公司诉被告徐建刚、黄超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁红梅、陈玲玲,被告徐建刚及两被告共同委托诉讼代理人张陆美到庭参加诉讼。诉讼中，两被告曾提起反诉，因两被告的反诉是基于原、被告之间的房屋租赁合同关系，并非房屋买卖合同关系，本院已裁定对两被告的反诉不予受理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付购房款500,000元；2、判令两被告向原告支付逾期付款利息(以500,000元为基数，自2015年10月23日起至实际支付日止，按照月息2%计算)。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告向原告支付购房款440,000元；2、判令两被告向原告支付逾期付款利息(以500,000元为基数，自2015年10月23日起至2017年2月10日止，按月息2%计算；以440,000元为基数，自2017年2月11日起至实际支付之日止，按月息2%计算)。事实与理由：2015年10月22日,两被告与原告签订《房地产买卖合同》。合同约定，两被告向原告购买位于江苏省海门市三星镇震蒙大道16号内原告名下的1、2、3号房屋,总价款为10,000,000元。合同签订之后,原告已按约履行了义务,但两被告拖延且未足额支付购房款。原告曾于2016年10月28日向海门市人民法院起诉,要求两被告支付购房款2,100,000元、违约金1,000,000元。后原告与两被告达成一致意见并签订了《协议书》。协议书约定，原告要求两被告支付购房款1,300,000元,立案费15,800元,保全费5,000元,财产保全担保费6,200元,律师费30,000元；两被告自愿于结算后先一次性支付857,000元,于本协议签订之日由两被告打入原告指定的账户上；原告收到两被告上述款项后签字协议生效,即向海门市人民法院申请撤诉；余款500,000元,两被告保证于2017年6月30日前付给原告；如两被告未能按期付款,两被告愿意承担1,780,000元的违约金,并按原合同追加月息2%,从原、被告签订《房地产买卖合同》之日起算；两被告按上述约定付清500,000元,两被告与原告经济纠纷彻底解决。签订协议书的当日,两被告向原告法定代表人出具欠条。欠条记载，两被告欠原告法定代表人尾款500,000元,到2017年6月30日归还。但虽经原告多次催讨,两被告至今仍拒付500,000元房屋尾款。为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。两被告辩称：应驳回原告的诉讼请求。双方在2016年11月30日签署《协议书》时，两被告确实还欠原告尾款500,000元。但是两被告已经于2017年2月10日向原告支付过60,000元。另外，根据原告与被告黄超以及案外人金某某三方的口头约定，原告已同意将两被告欠付原告的剩余购房款与原告欠付案外人金某某的佣金抵消。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告与两被告于2015年10月22日签订的《房地产买卖合同》，证明两被告向原告购买涉案房产的事实，以及双方的权利和义务；2、原告与两被告于2016年11月30日签订的《协议书》及两被告于2016年11月30日出具的《欠条》，证明两被告尚欠原告购房款500,000元，以及发生逾期付款情况时，两被告应承担的违约责任；3、两被告于2017年2月10日出具的《声明》，证明原告法定代表人徐文良之妻袁红梅于2017年1月26日向两被告出具的120,000元的《收条》，因两被告未实际付款而作废。两被告对原告提交的上述证据无异议，本院予以采信。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告与两被告于2015年10月22日签订的《房地产买卖合同》，以及南通威德家用纺织品有限公司(以下简称威德公司)与两被告于2015年10月22日签订的《房地产买卖合同》，证明两被告以17,800,000元的价格购买原告及原告实际控制的涉案房产；2、原告和威德公司的工商登记信息，证明两家公司均由徐文良控制，人格混同；3、袁红梅于2017年1月26日出具的《收条》，证明两被告于《协议书》签订之后向原告支付过购房款120,000元；4、袁红梅于2017年2月10日出具的《收条》，证明两被告于《协议书》签订之后又向原告支付过购房款60,000元；5、证人金某某的证言，证明原告欠付案外人金某某佣金520,000元，原告与被告黄超及案外人金某某约定，两被告欠付原告的剩余购房款与原告欠付金某某的佣金抵销。对于两被告提交的证据1、2、4，原告无异议，且在诉讼中提交了威德公司出具的《情况说明》，威德公司同意两份《房地产买卖合同》剩余房款及违约金由原告一并向两被告主张。对于两被告提交的证据3，原告认为，其提交的证据3已经证明该收条已作废。本院认为，两被告在庭审中也确认两被告未支付过该收条中所称的120,000元，该收条已作废。原告与两被告在庭审中共同确认两被告尚未支付的购房款为440,000元。对于证据5，原告认为，不存在原告欠付金某某佣金的事实，也不存在三方协商一致抵消债务的事实。本院认为，证人金某某与原告及两被告存在利害关系，且金某某的陈述并无相应证据印证，因此本院对该证据不予采信。总之，本院对两被告提交的证据1、2、3、4予以采信，对证据5不予采信。根据上述采信证据，本院认定本案事实如下：2015年10月22日,两被告与原告签订《房地产买卖合同》,合同约定：两被告向原告购买坐落于江苏省海门市三星镇震蒙大道16号内原告名下的1、2、3号房屋，房产的相关土地使用权同时转让；上述房地产及附属建筑物的总价款为10,000,000元；两被告于签约当天支付定金1,500,000元，于2015年11月10日帮助原告还清该房地产的抵押贷款，剩余款项两被告应在办妥相关产权交易后(以产权交易中心核发产权证之日为准)2日内一次性付清；两被告逾期付款的，处以银行利息二倍的滞纳金；如两被告逾期付款超过7天，原告有权终止合同，并赔偿原告房地产总价10%的违约金。同日，两被告与威德公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：两被告向威德公司购买坐落于江苏省海门市三星镇震蒙大道18号威德公司名下的厂房、门面及附属建筑物，房产的相关土地使用权同时转让；上述房地产及附属建筑物的总价款为7,800,000元；两被告于签约当天支付定金1,500,000元，于2015年11月10日帮助原告还清该房地产的抵押贷款，剩余款项两被告应在办妥相关产权交易后(以产权交易中心核发产权证之日为准)2日内一次性付清；两被告逾期付款的，处以银行利息二倍的滞纳金；如两被告逾期付款超过7天，原告有权终止合同，并赔偿原告房地产总价10%的违约金。原告和威德公司的法定代表人均是徐文良。两份《房地产买卖合同》签订后,两被告支付了部分购房款,两份《房地产买卖合同》所涉房地产已于2015年12月2日变更了产权人。因两被告欠付两份《房地产买卖合同》所涉购房款，原告曾于2016年10月28日向海门市人民法院起诉。2016年11月30日，原告与两被告达成庭外和解，并以原告为甲方、以两被告为乙方签订了《协议书》。协议书载明：原告于2016年10月28日向海门市人民法院起诉，要求两被告承付购房款2,100,000元、违约金1,000,000元，现原告考虑到与两被告的友情，经友好协商，原告要求两被告承付购房款1,300,000元,立案费15,800元,保全费5,000元,财产保全担保费6,200元,律师费30,000元；两被告自愿一次性先付857,000元，减去原告收取的一楼晶晶童装和三楼两个摄影公司的房租20,000元，等于结算后一次性支付837,000元,于本协议签订之日由两被告打入原告指定的账户上；原告收到两被告上述款项后协议生效,原告即向海门市人民法院申请撤诉；两被告按约定付清剩余的500,000元后,两被告与原告经济纠纷彻底解决。对于余款500,000元的支付期限及违约责任，《协议书》第6条表述为：“余款合计人民币伍拾万元，乙方保证于2017年6月30日前付给甲方伍拾万元,如乙方未能按期付款,乙方愿意承担双方约定的178万元的违约金,并按原合同2015年10月22号签订的房地产买卖合同，(甲方：上海良正床上用品有限公司和乙方：徐建刚黄超)并按原合同追加月息2%,按原合同签订的实际时间计算)”签订《协议书》的当日,两被告向徐文良出具《欠条》，该欠条载明：“今欠徐文良人民币伍拾万元(500000.00),到2017年6月30日归还。”2017年2月10日，徐文良之妻袁红梅向两被告出具《收条》，该收条载明：“今收到徐建刚、黄超人民币伍万元正，补助冯员壹万元正，总计陆万元正。”本院认为，两被告与原告签订的《房地产买卖合同》、两被告与威德公司签订的《房地产买卖合同》、两被告与原告签订的《协议书》，均为当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。威德公司确认其对两被告的债权由原告主张，两被告与原告也就两份《房地产买卖合同》所涉购房款及违约责任达成了《协议书》，两被告应按《协议书》的约定履行义务。本案争议的焦点在于：1、两被告未支付的440,000元购房款是否已抵消？被告认为，两被告未支付的440,000元购房款已与原告欠付金某某的佣金三方协商一致抵消。原告对此予以否认。本院认为，金某某的证言不能采信，两被告又无其他证据证明其主张，故两被告未支付的440,000元购房款未抵消，两被告应当支付。2、逾期付款利息的起算日期和利率如何确定？原告认为，根据《协议书》的约定，逾期付款利息应从双方签订《房地产买卖合同》的次日(即2015年10月23日)起算，按月利率2%计算。两被告认为，双方的本意是从2016年11月30日起算，按年利率12%计算。本院认为，《协议书》第6条有表述不清之处，从该条款的文意，并结合协议书的其他条款来看，《协议书》第6条应解释为：如两被告未能在2017年6月30日前付清500,000元购房款的，两被告应当向原告支付原告已经放弃的按两份《房地产买卖合同》两被告应当承担的1,780,000元违约金，除此以外，两被告还应支付逾期付款利息，逾期付款利息以未付款项为基数，自两份《房地产买卖合同》约定的付款期限到期的次日起算，按月利率2%计算。原告在庭审中表示，不主张1,780,000元违约金，只主张逾期付款利息。对此，本院予以支持。而逾期付款利息的计算应分为两笔，第一笔为：以500,000元为基数，自2015年12月5日起至2017年2月10日，按月利率2%计算；第二笔为：以440,000元为基数，自2017年2月11日起至实际支付之日，按月利率2%计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐建刚、黄超于本判决生效之日起十日内向原告上海良正床上用品有限公司支付购房款440,000元；二、被告徐建刚、黄超于本判决生效之日起十日内向原告上海良正床上用品有限公司支付逾期付款利息(共两笔，第一笔以500,000元为基数，自2015年12月5日起至2017年2月10日止，按月利率2%计算；第二笔以440,000元为基数，自2017年2月11日起至实际支付之日止，按月利率2%计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,900元，由被告徐建刚、黄超负担。被告徐建刚、黄超所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金志荣审 判 员  顾红顺人民陪审员  冯海华二〇二一年六月七日法官 助理  胡静怡书 记 员  陆 静附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。