江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2787号原告：无锡市康达房产置业有限公司，统一社会信用代码91320206731154046R，住所地无锡市惠山区前洲街道青城西路58号。法定代表人：李瑞娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘渝念，江苏君诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进军，江苏君诺律师事务所律师。被告：无锡市民园物业管理有限公司，统一社会信用代码91320204718647794M，住所地无锡市梁溪区民丰苑30号。法定代表人：周福南，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁建平，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周沁，女，1986年1月23日生，汉族，该公司职员，住无锡市梁溪区。原告无锡市康达房产置业有限公司诉被告无锡市民园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月13日、2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告无锡市康达房产置业有限公司（以下简称康达公司）的委托诉讼代理人刘渝念，被告无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园公司）的委托诉讼代理人丁建平、周沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿经济损失3638607元(其中公共绿化及设施损坏1385929元、开发商自身房屋损失675278元、物业不作为致小区品质下降、房屋价值损失1577400元，具体以现场勘验和司法评估为准)；2、请求判令被告提供2013年10月13日至2020年3月31日合同期间，无锡市惠山区前洲街道御景名仕苑小区一期、二期物业费财务收支情况；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：其是无锡市惠山区御景名仕苑小区的开发商和部分房产的业主。2013年10月13日其与被告签订前期物业服务合同，约定被告为其开发建设的御景名仕苑小区提供六级物业服务，期限4年，合同到期后，双方于2019年6月5日签订延长说明，合同期限从2019年7月1日延长至2020年3月31日。但被告在提供物业服务期间，未达六级服务标准：小区卫生保洁等服务不到位、对业主报修及投诉不及时处理、绿化养护不到位、安全防护管理不到位、公共设施不进行维修保养致损坏严重、对业主装修改变房屋结构不管不问造成安全隐患、对破坏公共绿化、私搭乱建不管不问、私自改变部分房屋用途等，造成小区管理混乱，其多次发函被告要求整改，被告置之不理，广大业主怨声载道，现双方合同期限已经届满，为维护合法权益，故诉至法院。被告民园公司辩称：原告主体不适格，原告是开发商，是小区部分房屋的业主，不能代表全体业主，不能主张公共赔偿；原告主张的赔偿没有事实和法律依据；原告不是民园公司的股东，无权查看收支情况，应依法驳回原告的起诉或者全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市惠山区御景名仕苑小区由康达公司开发建设。2013年10月13日，康达公司（甲方）与民园公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：第四条、乙方按照双方约定的六级物业服务标准提供服务，双方约定的住宅物业的服务标准参照《无锡市住宅物业服务简明标准（七级）（试行）》中规定的相应要求，具体服务等级标准随政府行政主管部门的政策标准变化而相应调整服务等级或标准不变相应调整物业服务收费价格，根据市物价局锡价服（2009）1号文件在服务收费标准上上浮20%……第五条、前期物业服务期肆年，2014年10月1日（按御景名仕苑一期实际交房日提前一个月为准）至2018年9月30日（按实际交付日期顺延）……第七条、物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准为低层住宅2.2元/月·平方米，普通住宅1.1元/月·平方米，电梯使用费0.4元/月·平方米，公共能耗费0.2元/月·平方米，单独列账，合理、公开分摊；空置房物业公共服务费：业主、使用人自房屋销售合同约定交付日期的次月起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费，对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后按无锡市有关减免规定交纳物业公共服务费，纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由甲方交纳……第八条、属于全民共有的人防车库车位按200元/个·月的标准向乙方交纳停车费，由乙方按规定依法使用车位使用费，属于甲方所有、委托乙方管理的，车位使用人按露天车位100元/个·月、车库车位250元/个·月的标准向乙方交纳车位使用费，乙方从停车费中按车库车位50元/个·月的标准提取停车管理服务费，车位所有权或使用权由业主购置或甲方赠送的，车位使用人按车库车位50元/个·月的标准向乙方交纳停车管理费。乙方所收取的利用业主公共部位的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建账、独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修资金……第十一条、属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入全部用于补贴物业公共服务费及物业共用设施设备小修费的不足……第十四条、9、交纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用，待本物业二期交付后，整个物业交付80%，甲方不再向乙方支付空置物业费，空置物业费的缴付双方另行协商……第十五条、乙方的权利义务：……6、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项、年度财务情况，接受甲方、业主和物业使用人的监督……8、不得擅自将业主所有的共用部位、共有设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有，用于补贴物业公共设施设备的维护费用……第十六条、业主（包括仍有未售出房屋的甲方）的权利义务：1、对本物业区域内的物业服务事项有知情权……4、有权监督本物业服务区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况……。在附件二物业构成明细中载明：双拼低层住宅13幢26套建筑面积7637平方米，联排低层住宅8幢50套建筑面积17688平方米，小高层住宅3幢144套建筑面积19539平方米（二期待建），高层住宅3幢425套建筑面积43888平方米（二期待建），地下室建筑面积29974平方米（一期7832平方米），其他配套用房建筑面积1580平方米（二期待建）。自2014年5月1日起施行的无锡市物业服务收费管理实施办法附件中普通住宅前期物业公共等级服务标准三级服务的收费标准指导价为1.1元/月·平方米，不含电梯使用费。2014年9月10日，无锡市物价局作出关于御景名仕苑住宅区前期物业服务收费的备案报告，备案内容为：根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，御景名仕苑多层、高层住宅按三级物业服务标准，经合同约定后，按建筑面积1.1元/月·平方米收取物业公共服务费，低层住宅、非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准，特约服务收费标准等有物业服务企业与业主或委托者协商确定。2019年6月5日，康达公司与民园公司签署关于御景名仕苑前期物业服务合同延长续订的说明，约定前期物业服务合同延长续订，时间从2019年7月1日至2020年3月31日止，具体条款按2013年10月13日双方签订的前期物业服务合同履行。另查明，无锡市惠山区御景名仕苑小区一期房屋自2015年5月起交付使用，二期房屋自2019年4月起交付使用。现无锡市惠山区御景名仕苑小区一期5号、6号、7号、9号、10号、12号、14号、18号、19号、21号、25号、26号、28号、31号、32号、34号、35号、37号、38号、39号、40号、46号、53号、54号、55号、56号、57号、62号、64号、69号、70号、71号房屋登记在康达公司名下，建筑面积合计11612.97平方米。关于康达公司主张的损失，其中公共绿化及设施损坏列明为：一期所有空置房前后院杂草丛生、一期草皮死亡、一期杂草丛生、一期车库出入口玻璃雨棚无保洁保养、一期路灯杆和灯体损坏、一期树木损坏、一期四处公共栏杆生锈、一期出库通道多处墙体墙面损坏、一期地库水泵缺少保养维护、地下室无保洁、水景不启用不管理、装修材料乱堆、景观石材桌椅台面遗失损坏、地下车位无管理未收费造成停车费损失（一期26户未购买车位业主5年未交停车费）等内容；其中开发商自身房屋损失列明为：一期57号装修失管造成相邻房屋损坏、一期空置房院子内装修垃圾乱堆、一期双拼别墅院子内楼梯无保洁保养、一期联排别墅内铁栏杆生锈漏水、一期院子前后门损坏、因管理缺失一期装修户对相邻空置房造成不同程度损坏，并对销售产生不利影响，造成无形损失。关于物业服务质量，康达公司提交业主满意度征询表、照片、公证书、关于物业管理中存在问题的沟通会会议纪要等证据，证明民园公司未提供合同约定的六级服务，物业管理不到位，御景名仕苑小区内存在诸多脏乱现象，其多次沟通无果；民园公司提交照片、物业管理台账、物业服务收支公示（2019年4月1日至2020年3月30日）、惠山区城市管理行政执法大队前洲中队限期拆除通知书、停工（核查）通知书、树木移栽的说明、无锡市物业服务企业信用等级评定结果等证据，证明其2019年度无锡市物业服务企业信用等级为级别A级，已按合同约定和备案要求提供了三级物业服务，康达公司及其负责人带头违章搭建、随意移栽树木、破坏绿化。以上事实，由前期物业服务合同及延长续订的说明、备案回复表、无锡市房屋初始登记证及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于物业服务等级，虽双方约定民园公司按六级物业服务标准提供服务，但同时约定具体服务等级标准随政府行政主管部门的政策标准变化而相应调整服务等级或标准不变相应调整物业服务收费价格。自2014年5月1日起，政府行政主管部门的政策标准发生变化，双方未调整物业服务收费价格，故按应此前约定的收费标准而相应调整服务等级。后行政主管部门也依据双方上述约定对御景名仕苑多层、高层住宅实行三级物业服务标准进行备案，故康达公司主张民园公司应按六级标准提供物业服务，无事实依据，本院不予支持。关于康达公司主张的损失，其中公共绿化及设施损失，根据康达公司列明的缘由，大部分均系涉及小区全体业主共同利益的共同部位、公共设施设备的损失，康达公司作为小区开发商或部分业主，在小区业主委员会尚未成立，或小区尚未召开业主大会并依据法律规定获得一定比例业主授权的情况下，无权主张该部分损失。康达公司主张停车费损失，应依据合同约定的收费标准、小区规划的车位数量、未能启用收费系统的原因及各方过错等因素综合考量民园公司是否应承担相应赔偿责任，现康达公司的主张依据不足，本院不予支持。康达公司可补强证据后，再行主张权利。康达公司主张其自有房屋损失，根据其列明的缘由，部分为房屋前后院内绿化、扶手等损失，部分为装修户造成的相邻房屋损失。依据一般常理，通常院内范围由业主自行管理养护，非物业服务范围，装修户造成的相邻房屋损失亦应由直接侵权人予以承担，康达公司主张民园公司赔偿损失，与常理不符，无法律依据，本院不予支持。康达公司主张的小区品质下降所致房屋价值损失，依据日常生活经验，房屋价值由市场行情、国家政策、城市规划、楼盘位置、开发商品牌等诸多因素共同决定，现康达公司既无证据证明房屋价值存在损失，也无证据证明相关损失与物业服务之间存在必然、直接的因果关系，故对其主张的房屋价值损失，本院亦不予支持。关于康达公司主张民园公司提供2013年10月13日至2020年3月31日合同期间小区一期、二期的物业费财务收支情况，依据法律规定和双方约定，业主对物业年度财务情况、物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况等享有知情权和监督权，根据合同约定，前期物业服务起始日期按御景名仕苑一期实际交房日提前一个月为准，结合一期房屋交付时间，本院认定前期物业服务期限自2015年4月1日起计算，现民园公司仅举证证明其对2019年4月1日至2020年3月30日期间的物业服务收支进行了公示，故其仍需向康达公司告知2015年4月1日至2019年3月31日期间每年的年度物业服务收支情况。诉讼费由双方当事人按照胜败诉比例予以负担。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市民园物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市康达房产置业有限公司告知无锡市惠山区御景名仕苑小区2015年4月1日至2019年3月31日期间每年的年度物业服务收支情况。二、驳回无锡市康达房产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35909元，由无锡市康达房产置业有限公司负担35829元，由无锡市民园物业管理有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  石红英人民陪审员  诸 慧二〇二一年六月十五日书 记 员  唐 洁