上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初25008号原告：上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)。执行事务合伙人：修某某。委托诉讼代理人：许小真，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：杭州沭堡投资管理有限公司。法定代表人：李某某。原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)与被告杭州沭堡投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告杭州沭堡投资管理有限公司下落不明，本院裁定转为普通程序独任制，于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)的委托诉讼代理人许小真到庭参加诉讼。被告杭州沭堡投资管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同于2020年11月26日解除；2.被告支付拖欠的租金共计203,346元；3.判令被告支付2020年5月27日前拖欠的水电费11,756.50元；4.判令被告支付违约金44,100元。诉讼过程中，原告将上述第2项诉请的金额变更为138,666元(包括：2019年12月14日前拖欠的租金40,666元、2019年12月15日至2020年7月14日拖欠租金98,000元，原告放弃了自2020年7月15日至2020年11月26日止的租金)。事实和理由：2018年6月20日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定被告租赁原告位于上海市闵行区XX路XXX号XX办公室第2及第3层，共370平方米(含公摊)。租赁期限为三年，从2018年7月15日至2021年7月14日止，年租金不含税为16万元，租金三个月支付一次，每次支付须提前15天，并由被告汇至原告指定账号。租赁保证金为13,333元，每月还需支付生产、生活水费(吨)6元，电费每度1.5元。租金每年递增5%。2019年2月15日开始，被告拖欠原告租金，2019年3月23日，被告向原告出具《承诺函》一份，表明因资金周转出现困难，拖欠了租金，承诺10天内先设法支付1万多元的电费,所欠租金请原告缓到4月底支付，愿意承担相应的资金利息。2019年4月15日，原告向被告发《催告函》一份，表明被告上述《承诺函》承诺的10日内支付电费(10,674元)未付，且自2019年2月15日至2019年5月15日的租金4万元未付，要求被告尽快支付。2019年5月5日，原、被告双方签订补充协议一份，约定被告应在2019年5月30日之前，支付2019年2月15日至2019年6月14日四个月租金计53,333元，原合同约定每期租金应按三个月支付一次，每期提前15天支付，逾期支付的滞纳金按每天5%收取，逾期超过一个月的，甲方可以没收乙方租赁保证金，乙方还需支付甲方三个月租金作为违约金。2020年5月28日，原告向被告的股东发催告函一份，被告股东签字确认：截止到2019年12月15日至2020年6月15日拖欠租金84,000元、以往租金40,666元、水费1,000元、电费10,756.50元。为了维护合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。被告杭州沭堡投资管理有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，原告(作为出租方，签约甲方)与被告(作为承租方,合同乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XXX(号)A7办公室第2第3层，三楼甲方保留一间使用，一楼门厅共用。面积：370平方米(含公摊)，一楼甲方保留自用。具体位置见示意图，乙方自行管理作为办公使用。租赁期限为三年，从2018年7月15日至2021年7月14日止。年租金不含税为160,000元，租金应以三个月支付一次，实支付40,000元，每次支付租金须提前十五天。合同期内每年租金递增5%，租赁协议签订时，乙方应向甲方支付13,333元，作为租赁保证金。租赁保证金不得作为租金使用。乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费(吨)6元、电费每度1.5元计算。合同还对双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，双方于2018年7月3日办理房屋交接手续。2019年3月23日，被告向原告出具《承诺函》，函称就拖欠租金做以下承诺：第一，近10天内先设法支付1万多元的电费；第二，所欠租金请缓到4月底支付；愿意承担相应的资金利息。2019年4月15日，原告向被告发送《催告函》，称经原告多次口头向被告催收，被告仍未支付本期2019年2月15日至2019年5月15日租金4万元整，电费10,674元，计50,674元。被告于2019年3月23日向原告发函承诺十日内支付电费，至今未付，特再次催告被告在收到本函后三日内支付电费。并按承诺函承诺于2019年4月30日付清拖欠租金，再若逾期原告将对被告所租赁房屋采取停水断电，锁门等措施，以此造成的一切损失均由被告承担。2019年5月15日，因被告未能如期支付租金已逾期三个月，原告(甲方)、被告(乙方)签订《合同补充协议书》一份，约定1.乙方应在2019年5月30日之前，支付(2019年2月15日至2019年6月14日)四个月租金计53,333元整。2.原合同约定每期租金应按三个月支付一次，每期提前15天支付。逾期支付的滞纳金按每天5%收取，逾期超过一个月的，甲方可以没收乙方租赁保证金，乙方还需支付给甲方三个月租金作为违约金。2020年4月11日，原告执行事务合伙人修海东通过微信联系被告法定代表人李业华：“4月15日前，请务必付租”。2020年4月16日，原告向被告发送《催告函》，称被告仍有多期租金未支付，2019年12月15日至2020年4月15日租金56,000元，以往拖欠租金40,666元，水费1,000元。被告累计拖欠租金及相关费用97,666元，特发函催告被告在收到本函后三日内支付租金。逾期原告将按被告违约终止原《租赁合同》，并诉讼追究被告的违约责任以及拖欠的相关费用。该函由修海东通过微信发送给李业华，并告知若觉得三日内无法交租，可以回复书面说明申请延长一周交租期限。2020年4月19日，被告法定代表人李业华通过微信告知原告合伙人修海东：因一周内确实无法支付故不用写申请，但其从来未放弃。修海东回复：“您现在或多或少总是要付一些的，拖欠了这么多，一点不付，事情会很难办。”李业华表示“真不是有钱不付，实在是付不出，请给点时间，不会太久的。”2020年5月11日，修海东通过微信联系李业华：“到目前又拖了近一个月了，没有时间再留给你继续拖了”，李业华回复：“没别的请求，只求再延迟到本月底。”2020年5月27日，李业华通过微信联系修海东，表示月底给不了，并表示：估计再有3个月能翻身并告知原告该走法律程序走程序，3个月内被告若搞定可以调解，若搞不定，只能认命。当日，修海东将《水电结算通知单》通过微信发送李业华，并表示“最后催告，三日内不付拖欠租金，封闭门窗，走法律诉讼程序。”该《水电结算通知单》显示金额为10,756.60元。2020年5月28日，原告向被告发送《催告函》，称被告仍有多期租金未支付，2019年12月15日至2020年6月15日租金84,000元，以往拖欠租金40,666元，水费1,000元，电费10,756.50元。被告累计拖欠租金及相关费用136,422.50元,最后催告被告，望被告在收到本函后三日内支付租金。逾期原告将予以诉讼追究被告的违约责任。该函由修海东通过微信发送给李业华。李业华于2020年5月30日微信回复收到。2020年6月30日，修海东将标题为“合同解除协议(沭堡)”的文档通过微信发送给李业华，并表示：“2019年我们签订的补充协议里是有约定滞纳金的，这次解除合同里我们没有把滞纳金计算在内，光房租您就欠了14万多，违约金4.2万，希望您先考虑把合同尽快解除，大家及时止损，再拖下去彼此每一天都是损失。如果您们继续占用房子拖下去，不解决。我们只能直接提起诉讼，诉讼期间房子的占用费用再加上滞纳金，那费用会多很多，所以希望李老师您这边考虑一下尽快给我回复”。2020年7月1日，修海东继续微信联系李业华希望不要再拖延，并表示“能协议解除合同最好，不能我们只好诉讼解约了”。2020年7月3日，修海东微信联系李业华“最后等你到周一，7月5日前”，李业华回复：收到。2020年7月8日，修海东微信联系李业华“李老师，你占着房子不付租，让你打白条腾房你也不同意，哪有你这么做事的，你现在的做法就是在持续加大我们的损失”。2020年7月27日，被告的法定代表人李业华与原告合伙人修海东进行微信语音通话后，修海东通过微信将“合同解除协议(沭堡)(7.21)”的word文档发送被告法定代表人李业华，并再与李业华进行语音通话。2020年7月29日，修海东通过微信联系李业华称：“李老师，我给您发的解除合同是计算到7月15日止，我们现在每一天都增加四百多元损失，希望你能尽快安排解除合同”。李业华回复：“正在弄，等一会发你”。但之后并未予以回复。2020年9月19日，原告合伙人修海东通过微信询问被告法定代表人李业华：房子你占着不解约，每天都要计算房租，我们损失很大。李业华未予回复。2020年11月26日，原告合伙人修海东通过微信将《合同解除通知函》发送给被告法定代表人李业华，该函称被告自2019年3月以来就延迟支付房租和水电费，已经违约，至今被告仍旧占用租赁物，为了避免原告损失进一步扩大，原告函告被告：一、自被告收到本函后双方的《租赁合同》解除；二、请被告在收到本函后2日内来办理交接，若2日内不来办理交接的，原告有权处置被告遗留的物品。李业华未予回复。原告于庭审中陈述，被告员工实际使用房屋至2020年7月至8月间，但被告搬离时并未搬离涉案房屋内的物品。原告于2020年11月底自行收回房屋。原告还确认被告缴纳的保证金为13,333元。另查明，位于上海市闵行区XX路XXX号房屋的房地产权利人系案外人A有限公司。案外人A有限公司于2007年12月13日出具《证明》，证明因政策因素房产证上的权利人为A限公司。特此证明实际持有人为上海绍龙投资管理有限公司，所有的经营活动有上海绍龙投资管理有限公司全权负责。案外人上海绍龙投资管理有限公司(甲方，出租方)与原告(乙方，承租方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区马桥工业园区XX路XXX号A6、A8西、A10、A11、B1、B2、办公楼、C2，合计面积10,606平方米，共计7栋厂房和一栋办公楼租赁给乙方使用。租赁期为三年，自2018年3月28日至2021年3月27日。案外人上海绍龙投资管理有限公司还出具《授权书》，授权原告将承租房屋与他人签订租赁协议或相关经营协议。授权期限不超过租赁合同期。上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《库房及设施设备移交清单》、《承诺函》、《催告函》、《合同补充协议书》、《水电结算通知单》、微信聊天记录、《厂房租赁合同》、《授权书》、《房地产权证》、《证明》等证据以及原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)的当庭陈述为证。被告杭州沭堡投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告之间所签订的《租赁合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属有效，对双方均具有合同约束力。被告于2019年起即有拖欠租金的情形，其后又有多期租金未付。被告欠付租金的行为，显属违约。本院注意到，原、被告双方于2020年4月起通过微信频繁沟通，被告也几次要求原告给予宽限期，原告在催款无果后曾试图与被告协商解除合同，但被告迟迟未予明确回复导致协商不成。现被告经原告催告仍未支付租金并以自身行为表明不再履行合同，原告享有解除权。原告于2020年11月26日通过微信向被告发送解约函，被告法定代表人虽未予回复，但考虑到该微信此前一直用于双方联络，故原告主张以2020年11月26日作为合同解除日，本院可予采信。就原告主张的截至2020年7月14日止的欠付租金138,666元，尚属合理，本院予以支持。根据双方合同及补充协议约定，因被告违约导致合同解除的，被告支付的保证金，原告可予没收，且原告有权主张相当于三个月租金的违约金。现原告表示已将被告缴纳的保证金13,333元与被告欠付的2020年7月15日后的租金相抵扣后，并放弃了后续截至2020年11月26日止的租金，系原告自行处分诉讼权利，本院予以准许。就原告主张的相当于三个月租金的违约金44,100元，符合合同约定，本院予以支持。就原告主张的水费、电费，考虑到该费用系被告承租期间实际发生的费用，故本院对该项诉请予以支持。被告杭州沭堡投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)与被告杭州沭堡投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2020年11月26日解除；二、被告杭州沭堡投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)支付租金138,666元；三、被告杭州沭堡投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)支付水费1,000元、电费10,756.50元；四、被告杭州沭堡投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海星合仓储管理合伙企业(有限合伙)支付违约金44,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,190.45元，公告费560元，合计4,750.45元，由被告杭州沭堡投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒书记员 许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。