宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书                                       （2021）宁0221民初1674号 原告：王某1，住银川市。原告：张某1，女，住银川市。二原告共同委托诉讼代理人：王某2、杨某，均系北京市盈科（银川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏星海房地产开发有限公司。法定代表人：张某2，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚某，宁夏鑫源律师事务所律师，特别授权代理。被告：贺某，男，住平罗县。原告王某1、张某1与被告宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）、贺某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案。在审理过程中，原告王某1、张某1向本院申请诉讼财产保全，本院依法予以保全。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1及原告王某1、张某1共同委托诉讼代理人王某2、杨某，被告星海公司委托诉讼代理人姚某，被告贺某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《房屋买卖和解协议》，将星海山水名居29-B-2-401号房屋备案至原告名下及办理不动产权登记证书；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年10月22日，被告贺某与被告星海公司签订《开发工程管理协议》，约定由被告贺某作为平罗县星海山水名居项目的项目经理，负责平罗县星海山水名居项目的建设开发以及销售管理。后被告因山水名居项目缺少资金向原告借款。2014年4月29日原告向被告贺某与何月琴出借本金45万元，约定利息13.5万元，借期自2014年4月29日至2015年4月28日；如逾期还款的，则按到期本息的日千分之三承担违约金。同时，被告以其开发的山水名居29-B段楼房的5套房屋作为抵押担保。借款到期后，原告多次催要。2017年8月31日，被告贺某对上述借款及利息经过核算，确定欠付原告的债权总金额为2122200元。为偿还上述借款，2018年9月6日，原告以第三人王孝文名义与被告签订《房屋买卖和解协议》，约定被告以642986元的价格将星海山水名居29-B-2-401室房屋及地下室出售给王孝文，王孝文以原告的上述债权中的64万元债权作为购房款支付被告。协议签订后，被告星海公司售楼部对该部分抵顶事宜做了备案手续并向原告交付了钥匙。原告也以王孝文的名义缴纳了上述3套房屋的物业储备金。但是截至目前，二被告仍未办理备案登记和过户登记。因第三人王孝文系原告王某1父亲且已经去世，该房屋系二原告借用第三人名义签订合同，二原告系该房屋真正的抵顶购买人。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。被告星海公司辩称，原告诉请被告星海公司承担相应责任的诉讼请求不应得到支持。1.原告的诉讼主体不适格，根据案涉《房屋买卖和解协议》确定合同一方为王孝文，现王孝文已经去世，依照法律规定，应当将王孝文所有的法定继承人列为原告；2.被告星海公司不是案涉《房屋买卖和解协议》的一方当事人，同时，被告星海公司从未向原告出售过案涉房屋，原告也从未将任何购房款交付给被告星海公司，故被告星海公司与原告之间不存在事实和法律上的商品房销售合同关系；3.案涉房屋现因案外人代某执行被告贺某民间借贷纠纷一案被执行保全，故不具备交付条件。被告贺某辩称，原告所有的诉讼请求都是围绕两笔借款所产生，不是真实的购房人。2014年4月29日向原告借款45万元，2014年7月23日向原告借款65万元，且原告当时预先扣除两个月的利息，被告在与原告产生借贷关系后曾经以现金或银行转账的方式按照月息2.5分支付过数笔利息，共计50万余元，以上两笔借款中于2018年由仇建军代为偿还原告本金20万元，原告所涉及的多套房屋的抵押及买卖关系不是真实的意思表达，《房屋买卖和解协议》中所涉及的金额是2018年在数位债权人组织的债务调解小组的逼迫下所形成的。原告于2020年就该笔借款已经通过法院审理，认定被告与原告之间属民间借贷行为，不是房屋买卖关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告提交了借款协议复印件、借条复印件、《商品房预售合同》复印件、《房屋买卖和解协议》、收条、《开发工程管理协议》复印件、结婚证、声明复印件、户籍注销证明复印件、庭审笔录复印件、谈话笔录复印件、放弃遗产继承声明书等证据，欲证明如下事实：1.原告张某1分别于2014年4月29日、2014年7月23日与被告贺某及何月琴签订借款合同给被告借款45万元、65万元，约定利息2.5分，被告贺某同意用平罗县山水名居小区29-B段多套房屋抵押给原告。2015年8月31日，被告贺某与原告张某1签订七份《商品房预售合同》，被告贺某将平罗县山水名居小区的29-B段楼的七套房屋预售给原告张某1作为担保。2017年8月31日，原告张某1与被告贺某对前期借款及利息经核算，确定被告贺某欠原告借款2122200元；2. 2018年9月6日，原告以第三人王孝文名义与被告贺某签订《房屋买卖和解协议》，约定被告贺某因资金周转已收第三人王孝文购房款共计64万元，被告贺某将平罗县星海山水名居29-B-2-401室及地下室以642986元的价格向第三人王孝文交付房屋，合同签订后，王孝文向被告贺某缴纳了物业储备金、地下室款等事实；3. 被告星海公司系案涉房屋的开发商，被告贺某与被告星海公司系挂靠关系，案涉房屋已经取得商品房预售许可资质并完成了初始登记；4.二原告主体适格，有权向二被告主张权利；5.王孝文的其他继承人放弃继承遗产的事实。被告星海公司、贺某未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告星海公司系平罗县星海山水名居29#楼B段工程的开发商。2013年10月22日，被告贺某（乙方）与被告星海公司（甲方）签订《开发工程管理协议》，协议约定贺某挂靠星海公司，以该工程的项目经理名义，即实际施工人，承建平罗县星海山水名居29#楼B段工程，并按房屋销售总价1.2%向被告星海公司上缴管理费。2014年4月29日，被告贺某因上述工程建设需要向原告张某1借款45万元并出具借条一张，同日被告贺某、何月琴与原告就该笔借款签订借款协议，约定借款期限为一年（自2014年4月29日至2015年4月28日），月息为2.5分，到期本息合计585000元，同时约定被告贺某、何月琴将平罗县山水名居29-B-2-101室、29-B-2-201室房屋以每平米不超过2000元的价格抵押给原告，但双方未办理房屋抵押登记。2014年7月23日，被告贺某、何月琴再次向原告张某1借款，双方签订借款协议，约定借款金额为65万元，借款期限为一年（自2014年7月23日至2015年7月22日），月息为2.5分，到期本息合计845000元，同时约定被告贺某、何月琴将平罗县山水名居29-B-2-202室、29-B-2-401室、29-B-2-302室房屋以每平米不超过2000元的价格抵押给原告张某1，但双方未办理房屋抵押登记。2014年4月29日至2015年8月31日期间，为担保上述两笔借款，被告贺某以平罗县山水名居29-B-2-102室、29-B-2-202室、29-B-2-302室、29-B-2-401室、29-B-2-402室、29-B-2-501室、29-B-2-702室房屋作为抵押财产，与原告签订七份《商品房预售合同》，双方未就该七套房屋办理不动产抵押登记。后因被告贺某未能按期偿还上述两笔借款，也未履行《商品房预售合同》约定的内容，经双方结算，被告贺某于2017年8月31日向原告张某1出具金额为2122200元的借条一张。2018年9月6日，被告贺某与王孝文签订《房屋买卖和解协议》，约定被告贺某以642986元的价格将平罗县星海山水名居29-B-2-401室房屋及地下室出售给王孝文，王孝文以原告的上述债权中的64万元债权作为购房款支付被告贺某。被告贺某给王孝文出具购房款、物业储备金、地下室费收据。王孝文于2019年3月22日去世,王孝文次子王某1继承了上述债权，现因被告贺某签订的《房屋买卖和解协议》无法履行，引起本案诉讼。同时查明，平罗县星海山水名居29-B-2-401室房屋的产权人为被告星海公司，该房屋现被本院查封，查封期限自2021年4月2日至2024年4月2日。本院认为，本案系由民间借贷引发的纠纷。虽然被告贺某与王孝文签订的《房屋买卖和解协议》是以消灭金钱债务为目的，是债务人履行债务的变通方式，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但双方约定用以抵偿债务的案涉房屋即位于平罗县山水名居29-B-2-401室房屋已被本院另案查封，双方的《房屋买卖和解协议》已无法履行，该合同目的法律上或者事实上已不能履行。庭审中，经本院向原告释明，原告不变更诉讼请求，故对原告要求将平罗县山水名居29-B-2-401室房屋备案及办理不动产权登记的诉讼请求，本院依法不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：驳回原告张某1、王某1的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3720元，由原告张某1、王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。                                                         审    判    长      王  静                                                      人 民 陪 审 员       王化智                                                      人 民 陪 审 员       侯月凤                                                           二〇二一年六月二十八日                                                        法  官  助  理      金  阳                                                       书    记    员      杨  燕      附：判决书所依据的法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款  民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。