江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终784号上诉人（原审被告、反诉原告）：常熟万达商业广场有限公司，曾用名常熟万达广场投资有限公司，住所地江苏省常熟市珠海路2号-101。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海邑扬房地产顾问有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号D2-1232室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：王开宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈全兴，江苏惟新律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丹，江苏惟新律师事务所律师。上诉人常熟万达商业广场有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人上海邑扬房地产顾问有限公司（以下简称邑扬公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初14555号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回邑扬公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由邑扬公司承担。事实和理由：一、本案双方之间的法律关系应为商品房买卖，并非商品房合作销售。1.《房屋买卖意向书》清楚表述，邑扬公司意向购买万达公司开发的147套房屋，邑扬公司确定并提供所有购房者名单给万达公司，签署商品房买卖合同。2018年7月17日邑扬公司法定代表人、股东发出的书面回复函中也明确，邑扬公司是出于购买使用投资收益的目的，与万达公司签订商品房认购协议并支付第一期购房款。双方从未作出涉及任何合作销售权利义务的约定或意思表示，双方之间真实的合同关系即为商品房销售合同关系，而非合作销售。2.邑扬公司支付定金、支付购房款、提供购房人名单均是在按照《房屋买卖意向书》的约定履行义务。之后由于邑扬公司未能按约支付购房款，为逃避付款责任和合同义务，掩饰其根本违约行为，邑扬公司先后以包销、合作销售进行抗辩，意在掩盖双方真实的商品房销售合同关系。3.若对外销售时，该147套商品房的所有权属于邑扬公司，邑扬公司仍以万达公司的名义对外销售，系邑扬公司对自己所有的商品房进行处置的单方行为，万达公司无权也无法进行干涉。4.若对外销售时，该147套商品房的所有权仍属于万达公司，邑扬公司对外以万达公司的名义销售，从表面特征上虽然符合委托代理销售的特点，但邑扬公司并不具备房地产经纪机构资质，也未曾至当地主管部门进行代理销售备案，故双方之间并不成立合作销售或委托销售关系。5.假设“陈震”、“刘悦”的微信聊天记录属实，陈震仅为万达公司普通销售人员，刘悦的劳动关系并不在万达公司，两人无法代表万达公司决定经营及销售模式，微信聊天记录中的相关描述也仅是两人的个人行为。二、邑扬公司要求返还的24155310元已经由邑扬公司书面弃权转给了实际认购人，邑扬公司无权要求万达公司返还。1.目前双方争议的24155310元，2018年1月3日邑扬公司已书面盖章出具对应的《弃权声明书》，作为其自愿为实际认购人支付的购房款，并放弃对应房屋的产权及其他权利要求。上述款项已计入113套商品房对应的实际认购人名下，权利随之转让，邑扬公司已无权要求返还。2.邑扬公司于2017年12月13日转账给万达公司的500万元，根据《房屋买卖意向书》约定，此笔款项为意向金，并在第三条明确约定如果万达公司同意购买条件，则该500万元意向金转为合同定金，邑扬公司不得以任何理由放弃购买，且定金不予退还。三、本案合同无法履行的过错方为邑扬公司，邑扬公司应当承担违约责任。1.邑扬公司在2017年12月25日前未按合同约定足额支付2945万元，从履行初期即违约。2.邑扬公司及实际认购人未按合同约定在2018年2月10日前支付第二期购房款1963万元，此时政府331整治和五六事件均未发生，不存在任何影响邑扬公司及实际认购人支付购房款的障碍，邑扬公司及实际认购人违约是无法辩驳的事实。3.邑扬公司未按照双方约定支付后续购房款，万达公司经合理催告后遗憾解除双方合同。一审法院认定万达公司对解除合同存在一定过错系认定错误，合同无法继续履行完全是邑扬公司所导致。被上诉人邑扬公司辩称：一、《房屋买卖意向书》的内容并不是双方真实意思表示，按照法律规定应当认定为无效，万达公司与邑扬公司之间是合作销售房产法律关系。二、解除双方之间的合作销售房产法律关系的过错在万达公司。双方合作期间发生了政府331整治以及万达五六事件，客观上造成了销售困难和办证困难，且万达公司也怠于履行合作义务，故万达公司应承担解除双方之间法律关系的责任。综上，请求维持原判。原审原告邑扬公司向一审法院起诉请求：1.判令万达公司返还已付款24155310元；2.判令万达公司赔偿各项损失计23326089.44元；3.诉讼费由万达公司承担。反诉原告万达公司向一审法院反诉请求：1.判令邑扬公司赔偿万达公司各项损失计25211803.57元；2.判令邑扬公司支付万达公司为诉讼支付的律师费60万元；3.本案反诉费用由邑扬公司承担。一审审理中，万达公司变更反诉请求第1项为，判令邑扬公司赔偿万达公司各项损失计24974223.57元。一审法院认定事实如下：2017年12月15日，万达公司（甲方）与邑扬公司（乙方）签订《房屋买卖意向书》一份，约定：“本公司已事先详读本意向书，明确该项目情况后选择使用本意向书并愿意支付意向金500万元（人民币伍佰万元整），以表达购买意愿。一、房屋状况及乙方购买条件1、乙方意向购买甲方开发的常熟万达广场共计147套房屋总建筑面积13812平方米（其中商铺106套总建筑面积11502平方米），SOHO41套总建筑面积2310平方米）2、乙方意向购买总价为19629万元（人民币壹亿玖仟陆佰贰拾玖万元整），商铺及SOHO套数、面积、均价、总价见下表：商铺106套，面积11502平方米，单价15500元，总价17829万元；SOHO41套，面积2310平方米，单价7797元，总价1801万元；团购总计147套，面积13812平方米，总价19629万元。备注：具体房源价格详见附件《常熟万达团购房源表》二、付款方式及时间1、2017年12月25日前，支付总房价款的15%，共计2945万元（人民币贰仟玖佰肆拾伍万元整）2、2018年2月10日前，支付总房价款的10%，共计1963万元（人民币壹仟玖佰陆拾叁万元整）3、2018年4月30日前，支付总房价款的25%，共计4907万元（人民币肆仟玖佰零柒万元整）4、2018年6月30日前，支付总房价款的20%，共计3926万元（人民币叁仟玖佰贰拾陆万元整）5、2018年10月15日前，支付总房价款的30%，共计5888万元（人民币伍仟捌佰捌拾捌万元整）三、意向有效、解除及违约责任1、本意向书有效时间为签订之日起至2017年12月30日为止。2、在本意向书有效时间内，如果甲方同意上述购买条件，则意向金自动转为定金，乙方不得以任何理由放弃购买，且定金不予退还。若甲方不同意上述购买条件，甲方应当在15个工作日内将上述意向金无息返还给乙方。3、甲方同意上述购买条件后，乙方须在2017年12月25日前确定并提供所有购房者名单给甲方，签署商品房买卖合同；甲方同意乙方在2018年2月10日前可对上述房源中部分购房者姓名进行变更，变更比例不超过本协议团购房源总量的20%，乙方须于2018年2月10日前完成所有商品房买卖合同签署，2018年2月10日后甲方不再为乙方办理任何更名手续。四、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。”该份意向书后附有《常熟万达公寓团购房源表》、《常熟万达商铺团购房源表》，载明了41套公寓、106套商铺的房号、实测面积、团购单价、团购总价等内容。之后，邑扬公司向万达公司提供了《常熟万达商铺认购信息表》载明了147套房屋的认购人的身份情况，及缴纳15%的预付款29444941元的分摊情况。邑扬公司还向万达公司提供了上述认购信息表上购房人与万达公司之间的商品房认购协议，该认购协议中载明15%的预付款为定金。邑扬公司表示大部分认购协议并非本人签字，系邑扬公司找人代签。一审另查明：2017年12月13日，邑扬公司转账支付万达公司500万元，摘要为“预付款”；2017年12月25日，邑扬公司转账支付万达公司1500万元，摘要为“预付款”；2017年12月26日，邑扬公司转账支付万达公司105万元，摘要为“预付款”；2017年12月27日，邑扬公司转账支付万达公司210万元，摘要为“预付款”；2017年12月28日，邑扬公司分别转账支付万达公司326万元、14万元，摘要为“预付款”。上述合计2655万元。邑扬公司将支付的上述款项按照《常熟万达商铺认购信息表》上每套的预付款金额拆分到每一套，并分别向万达公司出具了《弃权声明书》，内容为“我公司自愿为客户×××身份证号码：××××支付人民币大写：×××圆整，作为购买贵公司房号为：××的房款，请贵公司收款后直接以该人的名义填写发票，并郑重声明：本公司放弃对该商品房的产权及其他任何权利要求，由此产生的任何经济、法律等纠纷，均与贵公司无关。……声明日期：2018年1月3日”。2017年12月21日，纪丽丽转账支付万达公司1609029元，载明用途为“商铺投资”；2017年12月25日，陆佳敏转账支付万达公司5万元，摘要为“用于购置房产C3-6-113”；2017年12月25日，齐顺狮转账支付万达公司5万元，摘要为“用于购置房产C3-6-113”；2017年12月25日，王月华转账支付万达公司30万元，摘要为“用于购置房产（房号C3-6-114）”；2017年12月25日，胡玮转账支付万达公司40万元；2017年12月25日，李翼转账支付万达公司169154元，摘要为“19-2114”；2017年12月25日，桑荣华转账支付万达公司82788元，附言为“19#718室房款桑荣华跨行转出”；2017年12月25日，陆菡转账支付万达公司8万元，附言为“19#718室房款桑荣华跨行转出”；2017年12月25日，陶伟转账支付万达公司167573元，摘要为“19#1214室房款陶伟”。上述合计2908544元。上述付款也按照《常熟万达商铺认购信息表》上每套的预付款金额进行拆分，并由实际付款人出具了与邑扬公司出具的声明书内容基本一致的《弃权声明书》。邑扬公司表示该部分弃权声明书并非本人签字。万达公司按照拆分后的房款对应具体房号开具收据，其中商铺部分每套10万元开具定金收据，其余款项开具购房款收据；公寓部分每套2万元开具定金收据，其余款项开具购房款收据。一审又查明：截止2018年5月份，涉案147套房屋，通过邑扬公司实际出售了34套。该34套房屋均由购房人与万达公司签订商品房买卖合同，购房人除按照商品房买卖合同约定支付了购房款外，大部分还额外向邑扬公司支付了十几万到二百多万不等的服务费。其中购房人实际支付的购房款按照邑扬公司指示部分转入邑扬公司账户，部分转入万达公司账户。该34套房屋的实际购房人除4套与《常熟万达商铺认购信息表》载明的认购人一致外，其余的均进行了更名。一审审理中，双方一致确认，邑扬公司及纪丽丽等人共计支付给万达公司29458544元，该金额拆分到147套房屋每一套对应的15%的预付款中，扣除已成交的34套房屋对应的15%的预付款后，剩余金额为24155310元。一审又查明：2018年5月6日，常熟万达广场地下停车场发生管道脱落事故。2018年5月7日，万达集团的官网发布《万达集团致歉声明》一份，内容为：“5月6日，江苏常熟万达广场地下停车场发生管道掉落事故，3人不幸遇难。对此，万达集团深感痛心，我们向事故遇难者表示沉痛哀悼，向遇难者家属表示深切慰问，同时向广大常熟市民真诚致歉！我们承诺：将在当地政府指导下，以高度负责的态度，全力做好事故遇难者的善后事宜，同时我们将积极配合调查组尽快查明事故原因，完成事故责任认定，严肃处理相关责任人，绝不姑息……”。2018年5月5日至8月12日，苏州围绕“三合一”场所、出租房（群租房）和电动自行车三类突出火灾隐患，在全市范围内开展为期一百天的集中整治专项行动。2018年7月3日，万达公司向邑扬公司邮寄《催告函》一份，主要内容为，双方签订《房屋买卖意向书》后，该意向书约定了总价及付款方式、时间。邑扬公司在2018年4月30日付款节点起存在逾期支付的违约行为，且截止2018年2月10日，还剩余多套房屋未完成网签。显然，邑扬公司的行为已多次违反协议约定，因此，现通知如下：请邑扬公司于2018年7月15日前至万达公司销售中心支付款项7912万元等相关费用并完成买卖合同签约，若邑扬公司未如期支付款项或办理签约事宜，万达公司将按协议条款追究违约责任并保留诉讼权利。2018年7月9日，万达公司向《常熟万达商铺认购信息表》上的认购人一一邮寄了《催告函》，主要内容为，认购人购买的商品房已逾期办理相关签约手续，请认购人务必于收到本函3日内前往常熟市万达营销中心处签订《商品房买卖合同》，交足首付并办齐相关手续。如认购人在规定时间内仍未签订，万达公司将根据认购协议书约定解除认购协议，并在不通知认购人的情况下另行出售房屋，且有权没收定金。2018年7月17日，万达公司收到邑扬公司邮寄的《回复函》一份，主要内容为，回复人出于购买使用、投资收益的目的，与万达公司签订《商品房认购协议》，支付第一期房款，并开始逐步落实后续购房余款。2018年5月6日万达广场发生管道掉落的重大安全事故后，万达公司运营的常熟万达广场被责令整顿，至今尚未作出事故调查处理报告，无限期停业至今。回复人严重担忧万达广场项目的房产质量，有理由要求待万达广场完成整顿，获得政府许可的恢复运营手续并出具合格的质量检测报告后，再行协商继续付款事宜。回复人对于协议的履行深感不安，有理由以此作为付款的抗辩权利，待万达公司解决上述事项并符合条件后，回复人定会积极履行相应义务。该回复函尾部签名为王开宇等认购信息表中载明的认购人。2018年8月7日，万达公司向邑扬公司发送《解除函》一份，内容为：“贵司于2017.12.15与我司签订了《房屋买卖意向书》（以下简称‘协议’），协议总价为人民币19629万元。根据房屋买卖意向书第二条约定的付款方式及时间如下：1、2017年12月25日前，支付总房价款的15%，共计2945万元（人民币贰仟玖佰肆拾伍万元整）。2、2018年2月10日前，支付总房价款的10%，共计1963万元（人民币壹仟玖佰陆拾叁万元整）。3、2018年4月30日前，支付总房价款的25%，共计4907万元（人民币肆仟玖佰零柒万元整）。4、2018年6月30日前，支付总房价款的20%，共计3926万元（人民币叁仟玖佰贰拾陆万元整）。5、2018年10月15日前，支付总房价款的30%，共计5888万元（人民币伍仟捌佰捌拾捌万元整）。根据房屋买卖意向书第三条约定的网签时间如下：‘3、甲方同意本协议条款后，乙方开始落实网签，乙方承诺在2018年2月10日前全部完成合同网签’。根据协议约定，2018年6月30日前，贵司应当总计支付13741万元，但是贵司截止日前仅支付了5883.66万元，余13745.81万元再次逾期且至今未付。根据协议约定，2018年2月10日前，贵公司应当全部完成合同网签，但是贵司截止目前还剩余多套未完成签约。显然，贵司的行为已多次违反协议约定，构成违约，因此，我司现正式解除《房屋买卖意向书》、同时一并解除王开宇、吴素梅、纪丽丽、费杰、丁祥山、纪亚玲、纪亚妹、胡玮、胡瑛、杨某、陆佳敏、张中安、陈霖、贾正平与我司签订的《商品房认购协议》（认购房源清单详见附表），将其房屋另售他人，并没收您方所付定金。特此函告！”邑扬公司于2018年8月8日收到该函件。一审又查明：2018年11月23日，一审法院受理原告邑扬公司与被告万达公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）苏0581民初14719号。邑扬公司以双方之间存在包销关系为由，要求解除双方之间签订的《房屋买卖意向书》，万达公司返还已付款24155310元，支付相关利息，并赔偿相应损失。该案审理中，邑扬公司主张双方之间系包销关系，为此，邑扬公司申请证人杨某出庭作证。杨某出庭陈述，其是邑扬公司的员工，双方签订房屋买卖意向书后，实际按照包销开展工作。当时万达公司谈包销时，邑扬公司预计投入3000万资金，因财务有缺口，公司决策员工集资跟投800多万，该部分款项根据邑扬公司安排，一部分打入万达公司账户，一部分打入邑扬公司账户。其跟投60万元，其中30万元于2017年12月25日以王月华的名义打入万达公司账户，备注也是根据公司要求写的，另外30万元于2018年1月12日由其打入邑扬公司账户。其没有签过认购协议，也没有收到过收据。对其陈述，邑扬公司表示认可；万达公司表示不认可。该案审理中，双方一致确认房屋买卖意向书于2018年8月8日解除。因案涉争议标的额大，一审法院裁定移送苏州市中级人民法院处理。后因邑扬公司未按规定预交案件受理费，苏州市中级人民法院依法裁定按照邑扬公司撤回起诉处理。一审又查明：2019年1月8日，一审法院受理原告高锓周、孙莉智与被告邑扬公司、万达公司商品房销售合同纠纷一案，案号为（2019）苏0581民初587号。该案审理中，高锓周、孙莉智陈述，其当时是到万达公司的售楼处咨询购买相关商铺，是由邑扬公司的业务员接待的。邑扬公司业务员的种种行为让其相信邑扬公司代万达公司进行商铺销售，其按照业务员指示支付了房款，具体支付到哪个账户其并不清楚，后来才知道部分支付至邑扬公司账户，部分支付至万达公司账户。一审审理中，邑扬公司表示：1、双方签订的房屋买卖意向书，是附终止期限的协议，在2017年12月30日到期终止失效，实际双方的关系是根据后期双方的实际行为来印证，应为合作销售房屋的关系。理由：邑扬公司的销售人员在万达的售楼中心进行培训，给客户做售房讲解，这些只有在双方达成合作销售的共识后才会出现，如果仅是邑扬公司购买房屋，那么就应当是万达公司的销售人员向邑扬公司介绍房产信息；邑扬公司提供的购房人的证人证言以及王某的陈述，也证明了实际购房人是在万达公司的售楼中心通过邑扬公司的工作人员购买万达的房屋，并支付房款及服务费，如果是房屋买卖关系，不可能出现邑扬公司在万达的售楼中心向第三方出售房屋的情形，更不可能由邑扬公司拿着万达公司的POS机向客户收取房款，而且还从2017年10月份维持这样的销售模式到2018年6、7月份；邑扬公司因与万达公司合作销售房产花费了营销费用130余万元，与11家营销广告单位合作，进行物料制作，暖场活动等，这些都在万达的售楼中心和万达广场进行，万达公司不可能不知情；从公证书的聊天记录中可以看出为了促进商铺的出售，邑扬公司同时还帮万达公司招商，同时邑扬公司为了配合万达公司上级领导检查，工作人员从万达的售楼中心搬出另行租房进行售房和招商工作。因而，房屋买卖意向书不是双方真实意思表示，是无效的，2018年8月万达公司发函解除房屋买卖意向书，实际解除的是双方之间合作销售房产的法律关系。万达公司解除没有理由，存在过错在先，后续剩余113套房屋邑扬公司无法再销售，因此邑扬公司要求万达公司归还该部分款项。对于500万元，意向书中的定金条款针对的是意向书有效期内，如果万达公司同意上述购买条件，则意向金500万元自动转为定金，邑扬公司不得以任何理由放弃购买，且定金不予退还，而实际上，并不存在该约定情形，而认购人也并未与万达公司签订任何有效的书面合同约定相关定金条款，因此万达公司无任何理由扣除邑扬公司两千多万的款项。2、邑扬公司给万达公司的认购人名单，并不是实际的购房人，邑扬公司后续通过销售方式找到实际购房人，再由实际购房人与万达公司签订房屋买卖合同，故认购名单上的人员与实际购房人确实非同一人。商品房认购协议也不是真实的，而是邑扬公司应万达公司的要求为了配合万达公司上级领导的检查而提供的，不产生法律效力，而且，协议也并非认购人本人签字，万达公司也不能因此没收定金。关于具体的销售模式：邑扬公司通过预付每套15%的预付款来固定147套房源，后期邑扬公司销售房屋之后，如果实际购房人是现金全额支付，则实际购房人按照万达公司给出的销售底价，将85%的购房款支付给万达公司，剩余15%的房款支付给邑扬公司，这样邑扬公司就收回了该套房屋上的15%的预付款。如果实际购房人以贷款方式购房，由于贷款需要房款要支付给万达公司，那么万达公司在收到房款后应将其中的15%的款项退还给邑扬公司。3、按照房屋买卖意向书的约定，应由实际购房者在2017年12月25日前与万达公司签订房屋买卖合同，但实际上万达公司并未在该时间点签署，并且直到2018年7、8月份前，万达公司与其一直主张的认购人并没有任何联系，这与房屋买卖的交易习惯是不符合的。邑扬公司在房屋销售中确实赚取了差价，这是因为邑扬公司与万达公司合作销售房屋，前期投入了大量的人力、物力、财力。4、苏州地区开展331整治专项行动后，邑扬公司的销售受到影响，万达广场SOHO属于商业办公性质，禁止用于居住，而万达公司在之前售房时是以公寓的名义销售，故之前已经居住在内的人员被要求搬离，政府也暂时停止了SOHO的网签手续。5、因万达公司单方解除合作销售房产关系，导致合同无法继续履行，因此万达公司应赔偿邑扬公司相关损失，具体为：（1）因万达广场管道脱落事故导致原来签订协议的客户纷纷要求退房，邑扬公司对其中三套进行了折价处理，导致预期利益减少39万元；（2）因万达广场管道脱落事故导致已签约的客户要求退房，导致客户退定，损失为761894元；（3）邑扬公司支付的员工工资2359598.33元、租车、租房相关费用963569.78元、分销佣金5286894元、营销服务费、招聘费、职工教育经费、员工报销费用、渠道开拓费计2024411.56元、物业包租费用8878828元、项目往来款50万元；（4）返还款24155310元自2017年12月29日起至2019年11月7日止按照同期银行贷款利率计算的利息2160893.77元。上述合计23326089.44元。6、关于万达公司主张的损失。对于定金，万达公司未提供任何证据，如果确有定金938万元，那么万达公司以扣除定金的名义没收邑扬公司2400多万元没有依据。双方系合作销售房产的关系，且因为万达公司单方解除存在过错，给邑扬公司造成损失，其后续自行销售房产所支出的费用应当由其自行承担，即使按照万达公司陈述双方系房屋买卖关系，万达公司已经扣除了相应定金，用于其弥补损失，再超出部分才可向过错方主张，而不应累计计算。为证明自己的主张，邑扬公司提交以下证据：1、情况说明一份，落款时间为2019年1月4日，说明人为纪丽丽、胡玮、陆佳敏、王开宇等人，主要内容为，说明人系邑扬公司的员工，万达公司将涉案147套商铺和公寓交给邑扬公司包销，为了满足万达公司内部业务管理，达到锁定房源的目的，邑扬公司应万达公司要求提供了购房者名单，说明人被列为购房人，但说明人并不是真实的购房者，没有购买该些房屋的意思表示；说明人从未与万达公司签署《认购协议》，《认购协议》上的签名均非说明人签署；邑扬公司按照《房屋买卖意向书》向万达公司支付的款项，并非说明人支付的款项，也不存在邑扬公司代说明人支付房款的情形；陆佳敏、纪丽丽、胡玮向万达公司转账支付的款项，实际上是代邑扬公司支付的款项，而非房款，因该部分款项发生纠纷的，邑扬公司可向万达公司主张权利。万达公司表示不认可，表示该材料形成于诉讼之后，有可能是邑扬公司基于利害关系要求说明人出具。2、邑扬公司员工郎静与陈震的微信聊天记录，内容为：“2018年6月24日陈：针对招商工作，遇到的难点，整理统计好了，发来……2018年6月24日郎：（发送‘常熟万达幸福街5-17.pdf’，发送‘金街整改方案.docx’）陈：收到。……2018年7月5日陈：不付租金，以后不能用的啊。集团严查。郎：好的。陈：找朱超，拟定租赁合同，13-118，属于未款清房源。……陈：还有委托付款协议，本周日，租赁合同没到，租赁款没到，你们就尴尬了，不能在新售楼处办公，集团下周一来查，你们还要把所有东西全部清掉，所以请抓紧。……陈：租赁合同，到了，对吧？拿到楼上去。你们现在要配合我，不能让我为难，现在是非常时期……”。3、邑扬公司员工丁雪芹与刘悦的微信聊天记录，内容为：“2018年4月16日刘：你的回款计划。丁：收到。……2018年4月17日丁：（发送‘指标分解（5）.xlsx’）……2018年5月2日刘：马上给我5月-10月的回款分解计划，就是剩余的钱分期。……刘：明早要给集团汇报。……2018年6月4日刘：明天苏州市政府官方宣布常熟事故责任认定结果，理论上可以复工。有消息及时通知你们。……2018年6月23日刘：你这几天人都撤了吗？集团人已经到常熟。丁：昨天陈震跟我说了。……丁：我们今天人在我们招商的小铺子里，不在售楼处。……刘:刚我们的人下楼，你们还有两个人在售楼处待着，怎么就听不懂呢？有意思吗？……”。4、邑扬公司员工丁雪芹与陈震的微信聊天记录，内容为：“2018年6月1日陈：丁总，您那些订单，已经邮寄给他们签字了吗？丁：安排了，放心哦，下周寄给你。2018年6月4日陈：丁总，打扰您了，那个协议，签了多少了？上海员工的，邮寄出来了吗？丁：明天邮寄。……陈：周三是131份协议全部到常熟。丁：可以的。……2018年6月5日陈：丁总，又打扰您了，那131份认购协议，邮寄出来了吗？……2018年6月12日陈：丁总，麻烦您再跟下面的分销，说一下，在于总裁没走之前，分销人员，绝度不能出现在售楼处门口了，明天肯定不走，走了第一时间通知。丁：好的。……2018年7月3日陈：（发送S22C-2180703151600.pdf）丁总，我已经扫描好了，您直接打印出来看吧，扫描的时候为了不卡纸，有点反过来了。丁：好的。”陈震于2018年7月3日发送的文件为打印的空白《常熟万达房屋买卖框架协议》，甲方为万达公司，乙方为邑扬公司，丙方为王开宇，主要内容为乙方根据本协议约定向甲方购买147套商品房屋，在乙方按时支付本合同约定款项及其他义务的前提下，甲方同意标的物业中的30套房屋可根据乙方申请于2018年6月30日前办理一次购房人变更手续，截至本协议签署前，已完成29套房屋的更名手续，乙方承诺剩余最后一套可更名房屋C2-6-150号房屋于2018年6月30日前完成更名手续；剩余房屋117套由丙方以自身名义或丙方指定人员代乙方购买并由丙方负责签约、办理网签、收房手续等；自持房屋总价164357123元，由乙方分10期直接向甲方支付，其中截至本协议签订前，乙方已向甲方支付自持房屋总价的18.88%，即31028501元，其余款项陆续至万达广场重新开业后的第八个月的30日前付清；可更名房屋总价由乙方、实际购房人分期支付，其中截至本协议签订前，乙方已向甲方支付可更名房屋总价的15%，即4790643元；截至2018年12月30日，如可更名房屋虽已办理完成更名手续，但甲方未收到实际购房人所支付的全部房屋价款的，则实际购房人已付房款金额与该房屋房款总价的差额，均应由乙方支付给甲方；各方明确，各方同意由丙方代乙方与甲方就标的物业全部房源以丙方名义签订销售合同，乙方应在本协议签订后的3日内，按甲方要求，向甲方提交乙方同意所支付款项用于丙方购买标的物业的声明、乙方授权丙方代为支付标的物业购房款的授权委托书等材料。针对证据2-4，万达公司表示，微信聊天内容虽经过公证，但在公证前，可以经过人为删减，破坏完整性；陈震是万达公司的普通销售人员，而非邑扬公司认为的大客户经理，无权代表万达公司做出任何对外意思表示；刘悦并非万达公司员工，而是由万达其他项目外派到常熟项目，离职前系营销副总，是处理房产销售这块的，但是并非总负责人，不能代表万达公司进行决策；邑扬公司无法证明微信聊天记录中的认购协议即为本案所涉商品房认购协议；关于框架协议，万达公司并未盖章确认，也未有证据体现万达公司有盖章签约的意思表示。5、购房人签字的证人证言，证明购房人经邑扬公司员工周加成带其实际看房后购买了万达的公寓，并在万达售楼处刷卡付款，其中部分款项支付至万达公司，部分款项支付至邑扬公司。万达公司表示证人未出庭作证，且几份证人证言为统一格式，不认可。6、照片一组，证明邑扬公司的工作人员丁雪芹在案场对销售人员进行培训，以及销售人员在万达的售楼中心进行销售的事实。万达公司表示不认可。7、2018年7月11日的会议纪要，系邑扬公司通过万达公司内部人员取得的万达集团公司的会议纪要，该会议纪要中对常熟项目明确了常熟包销公司在金街设置招商租赁部及“万达租售中心”，以万达名义销售包销房源，项目营销部未及时发现处理，提出严厉批评，要求当日马上关闭两处销售点，减少对万达影响，项目尽快和对方公司解决，挞定房源重新销售。万达公司认为该份会议纪要没有与会人员最终签字确认，不认可真实性。8、微信聊天记录，邑扬公司表示系其工作人员与银行工作人员的聊天记录，证明由于消防管道脱落事件，银行停止对万达的房屋办理按揭贷款。万达公司表示不认可。9、照片一组，证明2018年7月12日万达公司擅自拆除邑扬公司的租售中心。万达公司表示不清楚，其并未拆除。10、定购协议、破底价情况说明、签约确认单等，证明因万达公司五六事件，已签约的客户要求退房，经与客户协商，在原合同基础上破价销售，对客户进行折价补偿，为此邑扬公司共计损失39万元。万达公司表示，其并未在定购协议上盖章，定购协议上的置业顾问、项目总监等也均非万达公司的员工，其也从未与该组证据中的客户签过定购协议。11、定金退款申请单一组，证明因万达管道脱落事件，已经签约的客户要求退房，导致邑扬公司损失预期利益761894元。万达公司表示对该部分材料均不知情，邑扬公司也未举证实际支付及退款情况，且材料中载明的客户姓名与实际认购人并不一致。12、关于引进专业人才的申请报告（2017年11月28日），领款签收凭证（2018年2月12日）、汇出回单，证明邑扬公司为销售涉案房屋，引进销售人员，并支出补助与奖励计26.8万元，该部分均系邑扬公司工作人员周迪代为转账支付。万达公司表示该组证据均系邑扬公司自行制作，且无法证明款项系由邑扬公司支出。13、工资代发协议、基本工资明细表、银行转账回单、社保转贷回单、公积金转贷回单等，邑扬公司2017年10月至2018年5月期间的工资均是由案外公司代发，2018年6月至2019年5月期间由邑扬公司自行支付，证明双方达成合作销售的意向之后，邑扬公司付出的工资、社保及公积金成本计2091598.69元，需要说明的是，双方达成意向之前，邑扬公司已经开始筹备销售工作，2018年8月之后因万达公司单方解除了合作关系，邑扬公司后续还要做一些扫尾工作。万达公司表示，双方于2017年12月15日签订意向书，而邑扬公司提交的证据是从2017年10月起算，时间上不合理；此外，工资表系邑扬公司自行制作，该部分款项均应是邑扬公司或者是案外公司自身经营行为产生，与万达公司无关。14、邑扬公司在上海的办公场所的租金、物业管理费、水电费的交款凭证，证明2018年6月至2018年12月期间，共计支付租金及物业费计77689.72元、电费计5996.22元。万达公司不认可，表示邑扬公司未提供合同、发票等证据证明。15、车辆租赁合同、付款回单、踩盘登记表、发票等，证明邑扬公司为销售万达项目的房屋租赁车辆用于接送客户，共计支付车辆租赁费用52300元。万达公司不认可，认为邑扬公司提交的材料中仅有部分有合同，且部分证据系邑扬公司自行制作；即使该组证据属实，也系邑扬公司自身经营中产生的费用，不应转嫁为损失。16、邑扬公司与其他房产经纪公司签订的代理销售合同、佣金对账单、付款回单及代理服务费发票一组，证明邑扬公司和一些房屋策划销售代理公司签订合作销售协议，并支付服务费用计5286894元。万达公司认为该组证据不涉及万达公司，即使属实，邑扬公司委托第三方公司代理销售，从而赚取房屋差价，与万达公司无关；邑扬公司提交的佣金对账单上体现的房屋成交总价均与团购房源表上约定的购房总价不一致，金额价差明显，应该是邑扬公司另外向购房人收取的服务费，其向第三方公司支付的费用应包含在内。17、宣传物料合同、合作协议、发票、付款回单等，证明邑扬公司支出宣传营销费用1304196.59元，各个合同体现的服务地点均是常熟万达广场，如果双方之间不是合作销售房产的关系，邑扬公司是不可能在万达公司的售楼中心承办售房活动、张贴宣传资料的。万达公司表示不清楚；即使该组证据属实，也无法看出与万达公司的关联性，且部分材料上的日期或早于协议签订时间，或晚于协议解除时间。18、网站服务合同、付款回单、发票等，证明邑扬公司因与万达公司的合作项目招聘人员支出招聘费用46600元。万达公司表示邑扬公司无法证明系因涉案项目招聘人员，且招聘人员系邑扬公司内部正常经营行为，与本案无关。19、录取通知函、付款回单，证明邑扬公司支出职工教育费用69800元。万达公司表示不认可，认为邑扬公司无法证明与本案的关联性。20、销账单、发票，证明邑扬公司为万达项目支出的员工交通餐饮、办公用品等费用，是通过报销方式体现的。万达公司表示不认可，销账单、保险单均为邑扬公司自行制作，且无法看出与本案的关联性，即使属实，也是公司经营行为，且部分物品可以继续使用，不应作为邑扬公司的损失。21、分销合作启动确认函、付款回单等，证明邑扬公司支付案外公司推广和咨询前期服务费24.5万元。万达公司表示不认可，确认函系邑扬公司自行制作，付款人并非邑扬公司，收款人也看不出与案外人的关系。22、经营管理合同一组，证明邑扬公司委托案外公司为实际购房人提供包租服务，因万达管道脱落事故，房屋无法正常出租，但案外公司仍需支付约定租金，邑扬公司按照经营管理合同的约定主张租金损失8878828元。万达公司表示无法确认真实性，即使属实，也应由案外公司主张，而非邑扬公司。23、合作销售代理协议、付款回单，邑扬公司表示，2018年6月，因万达公司上级集团检查要求，邑扬公司从原万达的售楼中心搬迁到金街上的商铺，与案外公司合作，按照约定，邑扬公司先借款50万元给案外公司，但在装修过程中被万达公司强行拆除，随后万达公司解除了房屋买卖意向书，导致邑扬公司无法与案外公司继续履行协议，该50万元就作为对案外公司的补偿。万达公司表示无法确认真实性，即使属实，也仅能说明邑扬公司与案外公司的关系，付款回单上载明为借款，根据协议约定，案外公司应当归还。24、申请证人王某出庭作证。证人王某陈述，2018年6月其经人介绍到万达的售楼处购买公寓房，就是万达华府边上的售楼处，经业务员介绍后决定买19-2308的房子。签订购协议和付定金都是在售楼处。之后碰到常熟331，网签不能办理，其就到万达要求退房，其是找业务员周加成谈的，当时他们也同意。这件事之后，周加成说这个房子不是万达的，周加成的领导郎静也解释说房子属于邑扬公司，其才知道这个房子是转包出去的。之后万达公司和邑扬公司两方推来推去，其就起诉了。因为其款项是汇到邑扬公司的，所以就起诉了邑扬公司，案件已经调解处理了，邑扬公司将定金退还给其。其之前就以为是向万达买房，付款也没仔细看是付到哪里，后来协商退房时才知道有邑扬公司的存在。邑扬公司对证人陈述的购房过程没有异议，印证了邑扬公司陈述的前期进驻万达售楼中心与实际购房人协商购房、派驻财务、收取部分款项的事实。万达公司表示根据POS单，证人不知道前期是向邑扬公司购房不合常理；如果合作销售，款项应由万达公司收取。万达公司表示：1、双方之间是房屋买卖关系。理由：（1）意向书约定邑扬公司意向向万达公司购买商品房，并约定了相应的购房总价、支付方式等，根本没有任何关于商谈合作销售，或委托对外销售的表述；（2）邑扬公司没有任何代理销售的书面凭证，也未拿到主管部门进行代理销售的备案，无权进行楼盘的代理销售事务，因此双方并不成立委托销售或者合作销售；（3）双方签订意向书后，邑扬公司除了支付定金外，还支付了部分购房款，并且万达公司向邑扬公司及实际认购人书面催款后，邑扬公司的实际控制人也做出了书面答复明确双方出于购买使用投资收益的目的签订了相应的书面合同。而邑扬公司之后提交的情况说明是在诉讼发生之后，是邑扬公司基于诉讼的利益，让这些人员做出的虚假陈述。因此，意向书是双方真实意思表示。2、对于24155310元，万达公司作为房地产开发企业，销售房屋只会收回全部房款。对于已成交的34套房屋，一部分是客户支付了85%的购房款，因此万达已经收回了全部房款，还有五套是贷款的客户，其支付了100%的房款，对于邑扬公司前期支付的15%的款项，大部分根据其指示转为C1-6-170的房款，还有一部分需要退回。对于113套的争议金额，包含定金和购房款，至于后期邑扬公司与购房人如何操作，万达公司不清楚。但邑扬公司已经书面放弃，将该款项转给了团购房源表上的认购人，并明确表示放弃主张房屋的权利及其他任何权利。该款项不应由邑扬公司向万达公司提出，而应由团购房源表上的认购人与万达公司进行沟通，并就该113套房屋未能成交的责任进行认定，再决定是否返还。此外，意向书中明确邑扬公司同意相应购买条件后，其已经支付的意向金500万元自动转为定金，定金是不予退还的，因此解除后，万达公司没收定金500万元。3、邑扬公司未按房屋买卖意向书约定的付款节点以及金额付款，同时并未完成促成所有购房者名单上的实际认购方按照意向书的约定在2018年2月10日前签订房屋买卖合同，存在多种违约行为。之后万达公司通过口头以及书面的方式多次催告，但是邑扬公司仍然未履行付款义务，且邑扬公司提到的五六事件及331整治，均是在邑扬公司严重违约之后发生，邑扬公司却假借这两个理由作为其不履行合同义务的正当理由，严重歪曲了真实情况。根据合同法第94条规定，合同目的无法实现，故万达公司解除合同，并要求邑扬公司赔偿损失。4、万达公司基于邑扬公司的根本性违约行为主张损失赔偿，具体为：（1）6套商铺未能按约定价格出售导致价格折损9561760元；（2）113套房屋未能按约出售，定金损失938万元（其中商铺定金10万元/套，公寓定金2万元/套）；（3）万达公司重启销售支付的员工工资、社保、公积金2309255.16元、餐费71000元、营销费用3281302.2元、办公费用145854.4元、法律顾问费25000元、房租、物业费用284614.81元。上述合计24974223.57元。另外，因本案所涉事项，万达公司两次应诉支付律师费共计60万元，要求邑扬公司一并承担。5、邑扬公司提交的证据并不能证明其损失，万达公司不认可。为证明自己的主张，万达公司提交以下证据：1、商品房买卖合同6份，证明本应由邑扬公司购买的房屋因邑扬公司严重违约行为导致房屋未能按约出售，万达公司重新进行了销售，价格产生了折损，万达公司损失9561760元。邑扬公司表示无法确认真实性，且万达公司未提供购房者支付房款的凭证，对实际付款不清楚。2、员工费用支出相关凭证，包括工资表、进账单、代垫明细、批量付款、服务费发票、付款凭证，证明万达公司于2018年重启房屋销售后，支出员工2018年9月至2019年10月工资2309255.16元，2018年9月至2019年7月餐费71000元。邑扬公司表示万达公司无法证明发放给了销售涉案万达项目剩余113套房屋的员工，且万达公司本身就有人员工资支出，并非额外产生的工资；服务费发票的开票公司与万达公司为关联公司，对真实性无法确认。3、营销费用支出相关凭证，包括广告推广费合同、付款凭证、发票、照片、清单、结算确认书，餐饮费发票，通讯服务费发票，交通费及住宿费发票，税费清单等，证明万达公司重启销售中心后支出广告宣传营销费用3171040.5元、用于业务招待的餐饮费用64563元、开通销售房屋专线产生的电话费、宽带费17841.2元、万达集团派专员支援项目房屋销售及万达公司员工至总部汇报学习产生的交通费、住宿费22151.5元、销售中心配备的桶装饮用水5706元。邑扬公司表示，对于广告推广费，系与第三方的合同及付款，真实性无法确认，且部分无合同；对于业务招待费，不清楚该部分费用的用途，且与本案无关；对于通讯费，仅有发票，无付款依据，且万达公司未提供证据证明其开通的为销售房屋专线；对于交通、住宿费，即使不存在涉案万达项目，也会定期述职，对关联性不认可；对于税费，无证据证明用于售房支出。4、办公费用支出相关凭证，包括发票、合同、付款申请单等，证明万达公司为销售房屋支出办公费用145854.4元，法律顾问费用25000元。邑扬公司表示，对于办公费用，与本案无关，且部分办公用品系经营所需，不能按照损失主张；对于法律顾问费用，系常年法律顾问合同，与本案无关。5、物业、房租、电费支出相关凭证，包括物业服务合同、结算确认书、发票、付款凭证等，证明万达公司为销售房屋支出物业费224799.01元、房租金6300元、电费53515.8元。邑扬公司表示，对于物业费，系与第三方签订的合同或第三方出具的材料，真实性无法确认；对于电费，没有证据证明用于销售房屋；对于房租，万达公司未提供租房合同、发票等相关材料佐证，不认可。6、专项委托服务合同、付款申请单、发票，证明因邑扬公司先后两次起诉万达公司，导致万达公司支付律师费计60万元。邑扬公司表示没有付款凭证，且主张律师费损失无相关法律依据。上述事实，由房屋买卖意向书、常熟万达商铺认购信息表、付款凭证、弃权声明书、收据、万达集团致歉声明、催告函、回复函、解除函及一审法院庭审笔录、证据交换笔录、谈话笔录等在卷佐证。一审法院认为，关于邑扬公司和万达公司之间的关系，双方存在争议，并分别针对各自的主张进行了陈述和举证，一审法院结合双方的举证、质证，具体分析如下：首先，邑扬公司提供的微信聊天记录中涉及的陈震及刘悦确实为万达公司处的工作人员，且该微信聊天记录经过公证，故一审法院对真实性予以认定。万达公司抗辩认为微信记录可能不完整，未提供相关证据，一审法院不予采信。其次，陈震在微信聊天中提到“那个协议，签了多少了？上海员工的，邮寄出来了吗？”“那131份认购协议，邮寄出来了吗？”“那些认购协议已经收到了，非常感谢您！这次帮了大忙”，上述种种表述可以看出，邑扬公司系应万达公司要求提供认购协议，万达公司认为聊天记录中涉及的认购协议并非本案所涉认购协议，没有依据，一审法院不予采信。第三，认购协议均由邑扬公司提供给万达公司，万达公司并未直接与认购人接触，且之后实际成交的购房人大部分并非认购协议上载明的购房人。第四，邑扬公司的工作人员不时向万达公司的工作人员陈震、刘悦发送回款计划、指标分解、销售计划等相关材料，而万达公司的工作人员也对此进行了回应，或者主动要求发送相关材料。此外，陈震在聊天记录中提到邑扬公司处的人员为“分销”。第五，陈震和刘悦多次提到集团要检查，邑扬公司的人员不能出现在售楼处，再结合高锓周、王某等的陈述，邑扬公司提到其曾在万达公司的售楼处销售房屋，一审法院予以采信。第六，万达公司表示陈震和刘悦均不能代表万达公司做决策，但从聊天情况来看，该两人系代表万达公司与邑扬公司对接，对接过程长达数月，在此期间，万达公司从未对该两人做出的行为进行否认，也未提供证据证明有其他有权决策的人员作出不同的意思表示，现万达公司以没有决策权为由完全否决该两人的行为，没有依据，一审法院不予采信。第七，陈震于2018年7月3日通过微信发送给邑扬公司一份框架协议，该协议相对方为万达公司、邑扬公司及王开宇，系具体针对涉案147套商品房的付款安排、更名情况及签约购买情况的约定。虽然该框架协议未经最终确认，但也可看出双方在万达发生五六事件后的协商情况，双方并非是单纯的房屋买卖关系。第八，从双方的实际操作来看，邑扬公司及相关人员先行支付万达公司的款项，人为的拆分为147套房屋的15%的预付款，邑扬公司为此提供147份认购协议，确定认购人，万达公司财务上也针对认购人开具相关收款收据。之后邑扬公司就该147套房屋对外销售，实际购房人购买后，与万达公司签订商品房买卖合同，并根据邑扬公司要求进行付款，部分款项支付至万达公司账户，部分款项支付至邑扬公司账户，而万达公司对于收到的款项，要求除实际购房人直接支付至万达公司的款项之外的其余款项均按照拆分情况由相应的付款人出具弃权声明，确认作为实际购房人的房款，并为实际购房人开具全额发票。在这个过程中，邑扬公司向大部分实际购房人收取了较大金额的服务费。综上，邑扬公司与万达公司签订的房屋买卖意向书虽名为买卖，但实际系邑扬公司购入涉案147套房屋，之后以万达公司的名义对外进行销售，边销售边付款，双方的该种合作模式不违反法律规定，应认定有效。双方在此过程中基于手续需要形成的认购协议、定金收据等材料，并非双方真实意思的表示，万达公司以此抗辩认为其后续与认购人之间存在相应的房屋买卖关系，相应款项应由认购人主张相应权利，没有依据，一审法院不予采信。2018年8月，万达公司发函解除双方之间的合同关系，邑扬公司亦确认双方之间的合作关系因此解除，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同解除后，万达公司应返还邑扬公司相应的预付款24155310元。至于双方在合同解除中的过错及双方主张的损失。首先，房屋买卖意向书中明确约定了付款节点和金额，虽然双方并非单纯的房屋买卖关系，但邑扬公司仍应遵守双方之间的约定。后期履行过程中邑扬公司未能按约付款，且未按约付款发生在万达公司五六事件之前，之后万达公司也是以此为由解除双方之间的合同关系，因而邑扬公司对合同的解除存在较大过错。其次，双方合同履行过程中，万达公司发生五六事件，之后万达公司发函要求邑扬公司付款，邑扬公司以对房屋质量问题的质疑为由，基于不安抗辩拒绝付款，具有一定道理，进而万达公司以未按约付款为由解除合同，因而万达公司对合同的解除亦存在一定过错。第三，关于双方的损失，双方为证明各自的损失，均提供了相应的证据。从双方的举证来看，双方列举大量企业正常生产经营需要支付的费用作为损失，也未能举证证明该部分费用均系用于涉案项目，因此，对于该部分损失，依据不足，一审法院难以支持；而对于其他项目的损失以及万达公司另行主张的律师费，双方也或多或少存在部分举证或依据不足的相应问题，对于可以支持的部分，也不足以涵盖各自损失。从双方合作过程及履行情况来看，双方因合同解除而造成损失是客观存在的，基于此，一审法院综合考虑双方在合同履行中的利润情况、合同履行情况、各自因合同导致的损失情况等因素，并结合双方的过错程度，在双方的损失互相折抵后，酌情认定邑扬公司还应赔偿万达公司350万元。综上，万达公司应返还邑扬公司预付款24155310元，邑扬公司应赔偿万达公司350万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决：一、常熟万达商业广场有限公司返还上海邑扬房地产顾问有限公司预付款24155310元。二、上海邑扬房地产顾问有限公司赔偿常熟万达商业广场有限公司损失350万元。上述两项相抵后，常熟万达商业广场有限公司支付上海邑扬房地产顾问有限公司20655310元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回上海邑扬房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。四、驳回常熟万达商业广场有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费279207元、保全费5000元，反诉案件受理费减半收取84836元，诉讼费合计369043元，由上海邑扬房地产顾问有限公司负担151233元，常熟万达商业广场有限公司负担217810元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，二审争议焦点为万达公司与邑扬公司之间是商品房买卖合同关系还是商品房合作销售关系。本院认为，首先，双方签订的《房屋买卖意向书》虽约定邑扬公司意向购买万达公司147套房屋，但同时约定邑扬公司要确定并提供购房者名单给万达公司，签署商品房买卖合同，且万达公司同意一定比例的购房者变更。根据上述约定，邑扬公司只是向万达公司提供购房者，而非邑扬公司与万达公司直接签订商品房买卖合同，此种情形不符合正常的房屋买卖合同的特征，即买受人是以取得房屋所有权为目的签订合同。其次，根据邑扬公司工作人员与万达公司工作人员陈震、刘悦的微信聊天记录，邑扬公司的工作人员会不时向陈震、刘悦发送回款计划、指标分解、销售计划等相关材料，万达公司工作人员也会对此进行回应或主动要求发送相关材料。陈震于2018年7月3日通过微信发送给邑扬公司一份框架协议，涉及万达公司发生五六事件后双方对147套商品房的付款安排、更名情况及签约购买情况进行协商，亦反映出双方之间并非单纯的房屋买卖关系。万达公司虽主张陈震、刘悦无权代表万达公司作出决策，但陈震、刘悦系代表万达公司与邑扬公司对接，万达公司从未向邑扬公司作出否认陈震、刘悦身份及行为的意思表示，陈震、刘悦的权限系万达公司的内部管理问题，不能对抗邑扬公司。再次，从双方实际操作来看，邑扬公司根据万达公司的要求提供了147份认购协议，万达公司并未与认购人直接接触，认购人签名的真实性亦难以确定，且之后实际成交的购房人大部分并非认购协议载明的认购人，故可合理认定认购协议仅是作为邑扬公司与万达公司确定房源的方式，而非当事人真实意思表示。邑扬公司将147套房屋对外进行销售，实际购房人购买后，与万达公司签订商品房买卖合同。根据邑扬公司的要求，实际购房人部分款项支付至万达公司账户，部分款项支付至邑扬公司账户，在此过程中邑扬公司向大部分实际购房人收取了较大金额的服务费。综合上述情况，本院认为，邑扬公司与万达公司签订的《房屋买卖意向书》名为房屋买卖，实为合作销售房屋。双方在合作销售房屋过程中基于办理手续需要而形成的认购协议、收款收据、弃权申明书等，均属于万达公司与邑扬公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应认定为无效。故万达公司主张邑扬公司预付款部分的权利已转让给认购人，本院不予支持。2018年8月万达公司发函解除了双方之间的合同关系，邑扬公司亦确认双方之间的合作关系解除。合同解除后，万达公司应当返还邑扬公司相应的预付款24155310元。关于双方在合同解除中的过错及损失问题，一审法院综合考虑合同的实际履行情况，双方各自因合同导致的损失，并结合双方的过错程度，在双方的损失互相折抵后，酌情认定邑扬公司赔偿万达公司350万元，尚属合理裁量，本院不再调整。综上，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364043元，由上诉人常熟万达商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年四月十二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。