湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1800号原告谢志良，男，汉族，1970年1月4日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告付萍，女，汉族，1972年10月4日出生，户籍所在地长沙市雨花区。原告张小玲，女，汉族，1964年1月8日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。三原告共同委托诉讼代理人刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人刘锦，湖南宇能律师事务所律师。被告娄底市鑫世纪足浴保健有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区××街××号星达馨都****。法定代表人刘卫红。特别授权代理人阳旭东，湖南顺时律师事务所律师。被告李向成，男，汉族，1972年2月6日出生，户籍所在地四川省大竹县。特别授权代理人王纲礼，湖南睿知度律师事务所律师。委托诉讼代理人王胜男，湖南睿知度律师事务所律师。（追加）第三人湖南永旺福腾集团有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区。法定代表人肖永福。（追加）第三人肖永福，男，汉族，1971年11月24日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。第三人湖南永旺福腾集团有限公司、第三人肖永福共同委托诉讼代理人刘敏，湖南泰涟律师事务所律师。（追加）第三人蔡少足，男，汉族，1985年11月3日出生，身份证号码43250319********，户籍所在地湖南省涟源市××镇××村××组。（追加）第三人蒲勇，男，汉族，1981年3月1日出生，身份证号码51112219********，户籍所在地四川省眉山市东坡区××镇××村××组。原告谢志良、付萍、张小玲诉被告娄底市鑫世纪足浴保健有限公司（以下简称鑫世纪公司）、李向成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，本院依职权追加湖南永旺福腾集团有限公司（以下简称永旺公司）、肖永福、蔡少足、蒲勇为第三人参与诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢志良、付萍及三原告共同委托诉讼代理人刘中杰、刘锦、被告鑫世纪公司的特别授权代理人阳旭东、被告李向成的特别授权代理人王纲礼、第三人永旺公司、肖永福及其共同委托诉讼代理人刘敏、第三人蔡少足到庭参加诉讼，第三人蒲勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢志良、付萍、张小玲诉称：2020年1月1日，三原告与被告李向成签订《星达鑫都商铺租赁合同》，约定由三原告将其名下位于娄底市娄星区××街××号××栋××楼××栋××楼××商铺出租给被告李向成，合同租赁期为10年。合同签订后，被告向三原告支付了2020年上半年的租金及保证金共计154893元,三原告按约向被告交付租赁商铺。第三人蒲勇、蔡少足、肖永福签订《公司股东合作协议》，由三人出资设立被告鑫世纪公司，公司住所地为本案租赁场地。2020年1月20日前被告组织人员拆除了全部原有装修。2020年3月，被告多次向三原告明确表示不再继续租赁商铺。2020年3月31日,三原告向两被告及股东发送了《要求继续履行租赁合同的函》。2020年4月5日、4月7日，原、被告双方进行口头协商，被告再次明确表示不再租赁商铺，但双方就赔偿事宜协商未果。现装修期已届满，但被告至今仍未启动装修。为避免三原告的损失扩大，三原告行使不安抗辩权，向娄底市娄星区人民法院提起诉讼，请求解除三原告与被告的租赁合同。根据《合同法》等相关规定，被告李向成作为公司的发起人、合同的签订者，被告鑫世纪公司作为租赁场地的实际使用人，应当对三原告的损失承担相应的赔偿责任。为减少因被告违约所造成的损失，原告已将涉案商铺另行出租。2020年10月15日,新承租人启动恢复装饰装修,被告还应支付因租赁合同期间至原告再次出租期间的房租损失。原告为维护自身合法权益，请求判令：1、解除原、被告于2020年1月1日签订的《租赁合同》；2、由被告赔偿因违约给原告造成的损失，即恢复原状的费用1805317.02元；3、由被告支付因违约导致原告房屋空置、房屋再次招租及利益损失209790元（4个月×52447.2元／月）；4、由被告补交装修期的租金209790元；5、由被告承担相应的物业管理费31649.8元、水电费2000元；6、由被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。被告鑫世纪公司辩称：1、被告鑫世纪公司与三原告无租赁合同关系，三原告将其列为被告主体不适格；2、三原告主张的不安抗辩权是假想的不安抗辩权，不能成立。鑫世纪公司的房屋租金交纳到了2020年6月30日，而原告在2020年4月冻结鑫世纪公司的财产并起诉鑫世纪公司解除涉案合同，是原告违约，一切后果应由原告自行承担；3、评估鉴定报告从程序到内容、结果都严重违法，无证明效力，不能作为证据使用：①、没有实物和施工图纸作为依据，凭空鉴定；②、鉴定意见与委托事项不一致；③、鉴定人员没有通知被告方查看现场，仅凭原告方的口头一面之词进行鉴定；④、鉴定机构前后行为自相矛盾，开始说没有施工图不能鉴定，将案件退回法院，此后原告方依然没有提供施工图纸，又进行了鉴定。综上，被告鑫世纪公司请求法院驳回三原告的全部诉讼请求。被告李向成辩称：1、被告李向成签订《星达鑫都商铺租赁合同》后，按约缴纳了房屋租金及保证金，三原告申请诉前财产保全并起诉要求解除该合同，系三原告违约，应由三原告承担全部法律后果，三原告无权要求李向成补交装修期租金；2、三原告要求的装修损失、房屋空置等损失无事实和法律依据；3、《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》不符合事实，不能作为认定本案事实的依据；4、租赁期间的物业管理费、水电费系由物业公司、自来水公司、电业局与李向成直接发生往来，三原告未提供证据证明其已代缴33649.8元，无权在本案中主张。综上，请求驳回原告的对被告李向成的诉讼请求。第三人永旺公司、肖永福述称：1、第三人肖永福是第三人永旺公司的法定代表人，也是被告鑫世纪公司的发起人、合伙人。鑫世纪公司的实际股东为肖永福、蒲勇、蔡少足，系由李向成与本案原告签订案涉场地租赁合同，后三股东一致同意委托肖永福进行租赁场地的拆除工作，肖永福受托后以永旺公司的名义与姚素兵签订装修拆除合同，其中2020年3月11日的装修拆除合同中甲方有周仲赋、谢光益代表蒲勇在甲方处进行了签字，且整个拆除费用均是由鑫世纪公司支付，相关法律后果应由鑫世纪公司承担，与永旺公司、肖永福无关；2、根据蒲勇与设计公司签订的设计合同及设计费发票、肖永福与蒲勇、曾志平的聊天记录，蒲勇、蔡少足作为鑫世纪公司实际的股东，清楚案涉场地的拆除、设计情况，并非肖永福和永旺公司无故拆除。即使鑫世纪公司需要承担责任，该责任也不应转嫁给肖永福、永旺公司。第三人蔡少足述称：蔡少足虽系鑫世纪公司的股东，但其对场地的租赁、拆除均未参与、不知情。第三人蒲勇未到庭参加诉讼，未提交相关答辩意见，也未向本院提交证据，视为其自动放弃诉讼权利。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：被告李向成与第三人蒲勇、案外人蔡少兵系朋友关系，第三人蔡少足系蔡少兵弟弟。2019年12月，第三人蒲勇、蔡少兵、肖永福有意在湖南省娄底市娄星区从事休闲足浴经营，经人介绍与原告谢志良等人相识，并就原告谢志良、付萍、张小玲名下位于湖南省娄底市娄星区××街××号××栋××楼301、302，Ａ栋四楼402号房屋等租赁事宜进行协商。2020年1月1日，蒲勇添加谢志良的微信。同年1月2日，谢志良微信约见蒲勇协商房屋租赁事宜，蒲勇表示“我们马上去你办公室”。1月3日17时25分，谢志良向蒲勇微信发送《房屋租赁合同402301（改）》电子档，蒲勇微信回复“收到”。当日，案外人魏红霞将房屋租金及保证金154893元转入谢志良账户。1月3日18时25分，蒲勇向谢志良微信发送魏红霞转账154893元的截图并附言“谢总钱已转请查收……”，谢志良微信回复“租金已收到”。2020年1月4日12时10分，蒲勇向谢志良微信发送《房屋租赁合同402301（0104）》电子档并附言“谢总：这个是我们这公司根据你的合同补充完善一下的你看一下了……”，谢志良微信回复“收到，我看看，再回复你”。2020年1月4日16时31分，谢志良向蒲勇微信发送《房屋租赁合同402301（0104）》电子档并附言“在租赁期商铺出售及时通知你不能提前一个月”。2020年1月6日，谢志良向蒲勇微信发送房屋平面图。2020年1月9日，谢志良向蒲勇微信发送安装道闸设施的视频，蒲勇微信回复“好的谢谢总”。双方对《房屋租赁合同》进行充分协商后，在未更改原合同2020年1月1日落款时间的情况下，由原告谢志良、付萍、张小玲（甲方）与被告李向成（乙方）签订《星达鑫都商铺租赁合同》，约定由李向成承租位于湖南省娄底市娄星区××街××号××栋××楼301、302，Ａ栋四楼402号商铺，合计面积2521.5平方米，租赁期10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止。合同载明：“租金以六个月一个计租周期支付，乙方应于每一个计租周期起始日前15天内向甲方支付下一计租周期的租金……①商铺自2020年1月1日交付给乙方使用，其中2020年1月1日至2020年4月30日为甲方给乙方的装修期，装修期内免收租金；②本商铺租金标准为前三年20.8元／㎡／月，租金从第四年开始每两年递增5%，具体金额见上表，物业管理费另计；③因本合同约定的租赁期为拾年，如乙方在租赁期未满的情况下退租，乙方应补交原装修期的租金，即2020年1月1日至2020年4月30日计人民币大写：贰拾万零玖仟柒佰玖拾元整（小写￥209790元）；2.2乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一个计租周期（2020年1月1日至2020年6月30日）的租金人民币大写：壹拾万零肆仟捌佰玖拾叁元整（小写￥104893元）……4.1乙方应于本合同签订之日向甲方支付合同保证金人民币大写：伍万元（小写￥50000元整），保证金不计利息，甲方在确认保证金到账后，向乙方开具保证金收据。若乙方未按期缴纳保证金，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。如乙方存在逾期租金，己方可以相应金额的保证金抵扣。如保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的三个工作日内补交差额，乙方未按时缴足的，视为乙方违约甲方有权单方解除本合同……10.2乙方未征得由甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围装修商铺、增加附属设施的（如广播、音响等），甲方有权要求乙方恢复商铺原状并赔偿损失……11.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面同意乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及保证金和其他费用均不予退还，如果不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足己方损失……11.2.2逾期支付租金或其它任何应付款项超过15天的……12.4租赁期满或本合同提前解除，乙方交还商铺时，如甲方发现该商铺或者本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，亦有权直接从合同保证金中扣除。如保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额，对于乙方的装饰装修费用甲方不作任何形式的补偿。”合同另约定其他内容。原告谢志良、付萍、张小玲、被告李向成签字确认。根据本院庭审后与李向成的谈话，李向成证实涉案商铺租金、保证金均不是李向成支付给原告。庭审中，第三人肖永福证实：2020年1月5日，因已经租赁涉案商铺，第三人蒲勇、肖永福、案外人蔡少兵对成立足浴公司的股份进行协商，注册资金500万元，由蒲勇占60%，蔡少兵占30%，肖永福占10%。2020年1月5日、2020年3月11日，肖永福根据蒲勇、蔡少兵协商意见，因鑫世纪公司尚未登记成立，则以第三人永旺公司的名义与案外人姚素兵分别签订《星达鑫都三、四楼装修拆除合同》、《星达鑫都三楼地面拆除合同》，由永旺公司委托姚素兵对涉案商铺室内所指定的拆除项目进行拆除。涉案商铺原有装修拆除后，蔡少兵因没有时间参与管理足浴公司，其弟弟蔡少足承接蔡少兵参与经营足浴公司的有关事项。2020年3月9日，鑫世纪公司实际开办人蒲勇、蔡少足、肖永福为办理鑫世纪公司工商登记，第三人蔡少足在原告谢志良不知情的情况下，以蔡少足之妻刘卫红的名义委托他人作出一份《房屋租赁合同》，内容系由鑫世纪公司承租谢志良名下位于娄底市娄星区××街××号××栋××楼的门面。2020年3月10日，娄星区长青街办事处星达鑫都小区业主居委会作出《证明》：“兹有谢志良所有位于娄底市娄星区××街××号××栋门面租给娄底市鑫世纪足浴保健有限公司作为经营部经营场所，该房屋属于经营性用房，不属于非法建筑、危险建筑、被征收房屋。房屋产权正在办理中，同意用于商业使用。”当日，第三人蔡少足用该份《房屋租赁合同》及其他资料到工商部门进行登记，申请成立以刘卫红为法定代表人及股东的鑫世纪公司。经本院查实，刘卫红系挂名股东，实际股东为蒲勇、蔡少足、肖永福。2020年3月20日，蒲勇、蔡少足、肖永福分别作为甲、乙、丙方签订《公司股东合作协议》，载明：“一、兹由甲、乙、丙三方共同投资设立公司（鑫世纪足浴保健有限公司）事宜，特在友好协商的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《公司法》等相关法律法规，达成如下协议：……1、公司名称：鑫世纪足浴保健有限公司；2、住所：娄星区××小区××楼××楼办公所……4、注册资本：500万元（伍佰万元整）……”该协议未载明蒲勇、蔡少足、肖永福三人的占股比例，但根据三人在本院的谈话及本院查实的内容，鑫世纪公司注册资金500万元，其中蒲勇投资300万元占股60%、蔡少足投资100万元占股20%、肖永福投资100万元占股20%。同日，第三人蒲勇与湖南省筑梵设计有限公司签订《设计合同》，鑫世纪公司支付设计费80800元。2020年3月31日，谢志良、肖永福进行协商，肖永福向原告谢志良表示不再经营鑫世纪公司、不再租赁涉案商铺。同日，原告谢志良、付萍、张小玲向鑫世纪公司、李向成、蒲勇、蔡少足、肖永福出具《要求履行租赁合同的函》，载明：“我们现要求你们继续履行《星达鑫都商铺租赁合同》，如日后你们不按合同约定支付租金等费用，我们有权要求你们支付租金、物业管理费及违约金等费用。如你们强行要求解除本合同，你们不仅应承担合同终止之前的租金等费用，还应将你们已破坏的装修恢复原状、承担巨额装修恢复费用，同时还应承担我们提前解约的巨额损失。”2020年4月5日至2020年4月7日，原告谢志良就涉案商铺退出租赁事项及装修损失等的赔付问题与第三人蒲勇、蔡少足、肖永福、被告李向成及案外人曾志平、刘海军等人进行协商，但未能达成一致意见。三原告遂于2020年4月7日向本院申请诉前财产保全，冻结了鑫世纪公司银行账户200万元的存款。2020年4月8日，第三人蒲勇、蔡少足、肖永福经过协商，肖永福退出鑫世纪公司股份，蒲勇通过银行账户向肖永福之妻张燕辉转账100万元。庭审中，第三人肖永福、蔡少足均证实，肖永福不承担鑫世纪公司所支付的租金、装修拆除、设计等费用，另经庭审查实，涉案商铺全部装修拆除费、设计费、租金均先由蒲勇、肖永福垫付，后由鑫世纪公司支付二人。2020年5月6日，三原告以鑫世纪公司、李向成为被告向本院提起诉讼，要求解除《星达鑫都商铺租赁合同》并由被告赔偿其相应损失。2020年6月12日，三原告分别向李向成、蒲勇、肖永福发送要求鑫世纪公司、李向成、蒲勇、蔡少足、肖永福及时支付房租的《及时支付房租的提醒函》，载明：“……现温馨提示你方须于2020年6月15日前支付下一期的租金314683元，请按约定支付至我方账户。若你未按约定支付租金，你方应承担相应的违约赔偿责任。”2020年6月20日，被告李向成向三原告出具《关于同意解除的回函》，载明：“……贵方一方面称要求继续履行上述合同，同时却早在2020年4月7日即向娄底市娄星区人民法院申请诉前财产保全并于4月30日提起诉讼，贵方的第一项诉讼请求即为要求解除双方签订的《星达鑫都商铺租赁合同》。鉴于贵我双方签订《星达鑫都商铺租赁合同》后，全国各地突发新冠疫情，且目前仍在肆虐之中，构成不可抗力，同时贵方已向人民法院提起诉讼明确要求解除上述租赁合同，导致本人无法实现与贵方签订租赁合同的根本目的，因此本人同意贵方提出的解除《星达鑫都商铺租赁合同》的要求，贵我双方之间签订的《星达鑫都商铺租赁合同》自贵方于2020年4月7日向娄底市娄星区人民法院申请诉前财产保全之日起开始正式解除。”2020年8月26日，原告谢志良、张小玲与案外人李伟涛签订《星达鑫都商铺租赁合同》，将涉案商铺租赁给李伟涛。2020年10月15日，李伟涛启动装修。本案在审理过程中，三原告向本院申请对原告出租场地的经济损失进行鉴定，本院依法委托原、被告双方选定的鉴定机构娄底世纪龙资产评估有限公司（以下简称世纪龙公司）进行鉴定。2020年11月19日，世纪龙公司作出世纪龙评鉴字（2020）6号《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》，评估鉴定意见为：1、截至评估基准日，原告谢志良、付萍、张小玲持有的星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修资产评估重置原值为1805317.02元；2、由于本次评估鉴定原装修已基本灭失，以及国家对装修的使用年限并无明文规定，本次评估本所未考虑该租赁物既往使用损耗情况。是否考虑成新率及成新率的比例由法院裁定。2020年12月26日，世纪龙公司作出《关于娄底市星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装饰工程评估鉴定意见报告的补充意见》，评估鉴定补充意见为：经评估测算，装饰工程在时间节点为2010年1月的价值估算值为1469864.49元。原告谢志良支付鉴定费32000元。2020年12月27日、2020年12月28日、2021年3月8日，本院分别召集肖永福、鑫世纪公司法定代表人刘卫红、蒲勇、蔡少足、李向成至本院进行谈话并分别制作五份《谈话笔录》。另查明，根据星达鑫都业主委员会与娄底清馨物业有限公司签订的《星达鑫都商住小区物业服务合同》，星达鑫都商业用房物业服务收费标准为1.2元/月/平方米。2021年3月2日，娄底清馨物业有限公司向三原告出具《收据》，载明收到三、四楼物业费31771元。上述事实，有原、被告身份信息、《星达鑫都商铺租赁合同》、《星达鑫都三、四楼装修拆除合同》、《星达鑫都三楼地面拆除合同》、《房屋租赁合同》、《证明》、《公司股东合作协议》、《要求履行租赁合同的函》、《谈话录音资料整理记录》、《及时支付房租的提醒函》、《关于同意解除的回函》、《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》、《关于娄底市星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装饰工程评估鉴定意见报告的补充意见》、《谈话笔录》、《星达鑫都商住小区物业服务合同》、《收据》、银行流水及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。根据双方当事人的诉辩主张、举证与质证情况，综合庭审查明的事实，本案争议的焦点主要有：一、被告鑫世纪公司是否为本案的适格主体，是否系本案违约责任主体被告鑫世纪公司工商登记的法定代表人及股东系第三人蔡少足之妻刘卫红，根据本院与刘卫红、蒲勇、蔡少足、肖永福等人的谈话及本院查明的事实，刘卫红系鑫世纪公司的挂名股东，其未参与鑫世纪公司的成立及经营，鑫世纪公司的实际股东及管理者系第三人蒲勇、蔡少足、肖永福，涉案《星达鑫都商铺租赁合同》虽是以被告李向成之名义签订，但李向成未参与涉案租赁合同的修订、未支付涉案租金及保证金，李向成系受实际出资人蒲勇等三人授意与原告签订的租赁合同，因公司尚未登记，在公司筹办过程中由股东即开办人实施的行为，应依照《中华人民共和国公司法》相关规定，公司在开办过程中，由开办股东实施的行为，由开办登记成立的公司承担其法律后果。涉案商铺租赁合同内容的修订及商定系第三人蒲勇为筹建鑫世纪公司实施的系列行为，被告鑫世纪公司在答辩中亦称“鑫世纪公司的房屋租金交纳到了2020年6月30日”，涉案房屋的租金、装修拆除费、设计费用均为鑫世纪公司支付，被告鑫世纪公司已经实际享有合同权利，实际使用人即实际承租人系被告鑫世纪公司，鑫世纪公司系本案适格被告。被告鑫世纪公司于2020年1月1日租赁三原告名下涉案商铺，约定租期为10年，但鑫世纪公司在2020年3月31日及2020年4月7日即明确表示不再租赁涉案商铺，原告基于被告违约退租这一情形，为避免涉案房屋财产损失，遂于2020年4月7日向本院申请诉前财产保全，冻结了鑫世纪公司名下的200万元银行存款并向本院提起诉讼，此后，原告仍希望与被告鑫世纪公司履行合同，遂又于2020年6月12日分别向李向成、蒲勇、肖永福送达《及时支付房租的提醒函》，表明三原告仍有继续履行该合同的意思表示，但被告鑫世纪公司在收到该《及时支付房租的提醒函》后，又让被告李向成于2020年6月20日向三原告出具《关于同意解除的回函》解除涉案合同，被告鑫世纪公司系该《星达鑫都商铺租赁合同》的违约方，应当承担违约责任。被告鑫世纪公司主张其不是本案适格主体，本院不予支持。涉案商铺的原有装修虽是第三人肖永福以永旺公司的名义拆除，但其作为鑫世纪公司原有股东之一，在鑫世纪公司尚未成立之时，受鑫世纪公司股东内部授权进行前期拆除工作，其虽没有鑫世纪公司的书面授权委托书，但仍是代表鑫世纪公司进行涉案商铺的前期拆除工作。鑫世纪公司以其未书面委托肖永福为由拒绝承认拆除行为，有悖于诚实信用原则，本案原告的财产损失、违约责任等均应由被告鑫世纪公司承担。李向成未支付过涉案商铺的租金、保证金，亦未实际占有、使用、管理过涉案商铺，李向成系该合同的挂名租赁主体，原告主张由被告李向成承担本案赔偿责任，本院不予支持。庭审中，因原告表示无需第三人永旺公司、蒲勇、蔡少足、肖永福承担本案责任，故永旺公司、蒲勇、蔡少足、肖永福亦不承担本案赔偿责任。二、《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》是否能作为本案定案依据本案诉讼过程中，原告申请对涉案商铺装修价值进行价格评估,本院委托双方选定的鉴定机构世纪龙公司进行了评估，并作出《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》。被告主张鉴定机构没有通知被告方查看现场等，该鉴定意见不应作为本案定案依据。鉴定机构未通知被告查看现场的行为虽存在瑕疵，但有现场记录及相关证据，并经庭审质证，不影响鉴定结论的效力，且被告未提供证据证明世纪龙公司作出的鉴定结论存在实质性错误，被告的该项主张本院不予采纳。世纪龙公司作出的《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》鉴定程序合法,鉴定结论客观,本院予以采信，可以作为本案的定案根据。三、涉案违约及损失的认定关于装修期租金。根据《星达鑫都商铺租赁合同》中“乙方在租赁期未满的情况下退租，乙方应补交原装修期的租金，即2020年1月1日至2020年4月30日计人民币大写：贰拾万零玖仟柒佰玖拾元整（小写￥209790元）”之约定，被告鑫世纪公司在租赁期未满的情况下退租，应补交原装修期的租金209790元。关于被告鑫世纪公司所拆除的装修价值。被告鑫世纪公司拆除原告商铺原有装修且提前退租，违背合同约定，亦违反了诚实信用原则，其应将其拆除原告商铺原有装修部分恢复原状。根据《星达鑫都商铺租赁合同》中“如甲方发现该商铺或者本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失”之约定及世纪龙公司作出的《星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装修价值评估鉴定意见报告》及《关于娄底市星达鑫都A栋三楼301、302及四楼402商铺装饰工程评估鉴定意见报告的补充意见》，评估鉴定意见为涉案商铺装修资产评估重置原值为1805317.02元，装饰工程在时间节点为2010年1月的价值估算值为1469864.49元，鉴于该装修使用多年，其成新率无明文规定，本院综合上述因素，酌情认定涉案装修损失120万元。关于商铺空置费用。本案双方当事人签订的租赁合同约定的租赁期为10年，由于被告鑫世纪公司违约导致涉案《星达鑫都商铺租赁合同》提前解除，涉案商铺空置期间的损失应由被告鑫世纪公司赔付。被告鑫世纪公司已支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金，原告在2020年6月20日被告鑫世纪公司出具《关于同意解除的回函》确认不再租赁涉案商铺之日即可进行商铺重新招租活动，原告于2020年8月26日将涉案商铺另行出租，该商铺的空置期本院酌情认定为2个月，原告主张空置期为4个月无事实和法律依据，本院不予支持，即原告商铺空置期损失为104894.4元（2个月×52447.2元/月）。关于物业管理费和水电费。被告鑫世纪公司在承租涉案商铺期间产生的物业管理费、水电费应由被告鑫世纪公司自行承担，被告李向成主张物业管理费、水电费系其与物业管理公司、自来水公司、电力局直接发生往来，但其并未提供证据予以佐证，本院不予支持。原告为鑫世纪公司代缴的物业管理费、水电费且有相应发票为证的部分，被告鑫世纪公司应予返还。且因被告鑫世纪公司提前解除《星达鑫都商铺租赁合同》，原告直至2020年8月26日才将涉案商铺另行出租，本院认定涉案商铺房屋空置期间的物业管理费、水电费亦由被告鑫世纪公司承担。原告已提供娄底清馨物业有限公司出具的《收据》证明其已代缴涉案商铺的物业管理费，被告鑫世纪公司应支付原告物业管理费26727.9元[1.2元/月/平方米×2521.5平方米×（8个月+25天/30天）]，但原告主张物业管理费计算至2020年10月14日无事实和法律依据，本院不予支持。原告另主张水电费2000元，因其未提供相应发票予以佐证，本院亦不予支持。根据《星达鑫都商铺租赁合同》中“11.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面同意乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及保证金和其他费用均不予退还”之规定，被告鑫世纪公司通过魏红霞支付给原告的保证金不予退还。以上费用合计1541412.3元（209790元+1200000元+104894.4元+26727.9元）。第三人蒲勇经本院合法传票传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谢志良、付萍、张小玲与被告李向成于2020年1月1日签订的《星达鑫都商铺租赁合同》；二、由被告娄底市鑫世纪足浴保健有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢志良、付萍、张小玲各项费用合计1541412.3元。三、驳回原告谢志良、付萍、张小玲的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行支付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24868元，鉴定费32000元，财产保全费5000元，合计61868元，由原告谢志良、付萍、张小玲负担19644元，被告娄底市鑫世纪足浴保健有限公司负担42224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  简少泽人民陪审员  李新煌人民陪审员  刘艳兰二〇二一年三月二十六日书 记 员  陈 偲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。