广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21239号原告（反诉被告）：刘文兵，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：肖贻青，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许杨美，广东聚英华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王海华，男，汉族，住广东省廉江市。被告（反诉原告）：黎冰，男，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：黎婉君，广东耀璟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婉媚，广东耀璟达律师事务所律师。原告刘文兵与被告王海华、黎冰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年10月26日、2020年11月23日、2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖贻青、被告王海华及两被告的共同委托诉讼代理人朱婉媚到庭参加三次庭审，被告黎冰到庭参加第一次、第二次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人黎婉君到庭参加第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《厂房租赁合同》；2.原告没收被告保证金340000元；3.被告支付拖欠的租金、水电费、机械设备款176820.86元；4.被告支付2020年8月份水电费150000元；5.被告支付滞纳金407212.75元；6.被告赔偿原告租金损失480000元；7.被告赔偿原告办牌照费用300000元；8.被告赔偿损失72100元（集装箱费10000元、食宿费20000元及工资27000元、换锁损失1100元、工资14000元）；9.被告赔偿厂房设施损失41930元；10.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月27日，被告与原告达成厂房租赁的合意，被告提出承租原告的厂房，并自愿接受原告厂房内的机械设备及支付相应价款并签订书面的《厂房租赁合同》，合同约定；1.合同期伍年，自2019年10月28日至2024年10月27日；2.原告将佛山市南海区××××××××厂房宿舍通道办公室约5000平方米租赁给被告，租金每月8万元；4.为保证合同的执行，被告向原告支付24万元保证金；8.被告先付10万元水、电费押金予原告……10.被告每月1至5日前需按时交清本月租金和上月水电费，如过期不交由10日开始每天收取租金、水电费总数的3%作滞纳金…11.被告如果拖延租金和水电费缴纳10天，则属被告违约，原告有权收回厂房和没收乙方保证金；12.如被告违约，原告有权终止合同，收回厂房没收保证金，同时追收乙方所签的合同剩余的租期租金，并赔偿原告损失。合同另就其他内容作出约定。合同签订后，原告于2019年10月将厂房交付予被告经营使用。2020年8月中旬，原告向被告催要其拖欠的租金、水电费、机械设备款等费用，被告拒不支付，故原告按照合同约定对该厂房进行停电处理。2020年8月24日，被告趁原告不在佛山之际将机械设备搬空并跑路，原告无奈之下向丹灶派出所报警，但被告仍置之不理，拒不履行合同约定的义务。因被告未将佛山市优品邦装饰材料有限公司法定代表人及股权按照双方变更协议的约定变更为李星华，请求判令被告赔偿原告办牌照费用30万元；被告不按约定执行合同，并偷偷跑路，原告发现后为阻止被告跑路所采取的相应措施而造成损失72100元（包括集装箱费1万元、守护人员食宿费2万元及工资27000元、换锁损失1100元、两个工人工资合计14000元），请求判令被告赔偿上述损失予原告。原告认为，被告的行为已违背诚实信用，且构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为保护原告的合法权益，提起诉讼。两被告辩称，一、关于解除合同。请法庭审查租赁场地是否办理了合法的产权证或报建手续，如缺失上述证件或手续，合同自始无效，不存在解除合同的基础；而且原告作为出租方，有义务向被告提供手续齐全的租赁场地，原告应对合同无效承担全部过错责任。如最终认定双方租赁合同有效，因原告在被告并无拖欠费用的前提下，在2020年8月20日早上9时许即无理单方停电，经被告多次催告仍不予复电，反映原告在该日已实际违约单方解除合同，原告现诉请解除其已于8月20日单方解除的租赁合同，并无依据。二、关于34万元保证金。如合同无效，保证金应当退还；如合同有效，原告也无权没收，因原告才是违约方，理由详见被告的反诉状。三、关于拖欠的租金、水电费、机械设备款、2020年8月电费。原告并无证据证明被告存在拖欠各项费用的事实。相反原告在租赁期间一直有违法额外收取电损电费，隐瞒电费优惠金额，所交付的场地面积也少于约定面积，而且2020年8月20日至31日期间被告因原告恶意停电无法正常使用场地，但相应的租金已支付，上述多收取的费用足以抵扣2020年8月份电费，多出部分原告也应当予以返还。关于租赁期间的水、电费，原告也从未提供凭证予以证实真实发生，每次被告要求出示凭证均遭拒，原告多次采用停电的方式，迫使被告在未能核对水电费的前提下，不得不支付原告单方列举的费用，包括电损费。再者，除本案诉请外，原告由始至终没有向被告提出过拖欠设备款的问题，证实被告从来没有拖欠该费用。四、关于滞纳金。如合同无效，滞纳金条款无效。如合同有效，被告也无需支付所谓的滞纳金。1.如上述第三点，原告每月均有超出被告实际使用的水电费而额外收费的情形，而且被告每月费用均已在当月结清，被告并不存在违约行为。整个承租期间几乎均处于疫情时期，原告作为出租方，非但没有作出任何优惠减免，反而隐瞒、侵吞优惠的电费，可见原告才是严重违背诚实信用的一方。2.在约10个月的租赁期间，原告前后四次无理停电，严重违约，无权主张所谓的滞纳金。3.原告无法证明该滞纳金的组成。五、关于赔偿租金损失。被告已支付租赁期间至2020年8月31日的租金。原告从8月23日起安排人员、车辆、集装箱等阻止被告经营，也阻止场内物品进出。换言之，从2020年8月20日前的租金早已结清，8月20日起，被告因原告的违约行为无法正常使用场地，原告既单方解除合同，也执意将被告的物品留在场内，无权主张所谓的租金损失。经被告了解，涉讼租赁物并没有办理规划报建手续，仅有土地产权证，涉讼合同为厂房租赁合同，因租赁物并未办理报建手续，属于违法建筑，涉讼合同应为无效合同。1.牌照费用并非合同约定的款项，不应在本案中进行审理，同时该费用并未实际产生也没有相关证据予以佐证，依法应当驳回相应诉求；2.原告主张的损失72100元，该费用是因原告的个人原因而支出，同时在本案中被告并没有任何跑路迹象及跑路的需求，产区内有较多的大型设备，根本无法在几小时搬且厂区内也有员工居住，人员的遣散及离开厂房区后的住宿问题也不是短时间内可以解决，故被告根本没有短时间跑路的客观条件优势，故该费用是原告无理安排而产生费用，不应由被告承担，同时该费用也并非合理，如换锁损失，该费用也是原告的单方支出，并非必要性支出，工人工资没有依据；3.租赁期间的损失41930元没有客观依据，依法应当驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还租赁保证金240000元、水电押金100000元及支付以340000元为本金从2020年8月20日起至实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息；2.原告向被告返还租金194168元；3.原告向被告返还2019年10月28日至2020年7月31日期间多收的电费100000元；4.原告向被告赔偿停工损失、搬迁费损失144436元；5.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告双方在2019年9月27日签订《厂房租赁合同》，约定由两被告承租原告位于佛山市南海区××××××××的厂房约5000平方米，租赁期限从2019年10月28日至2024年10月27日，租赁保证金为24万元、水电押金为10万元，在2019年10月28日至2021年10月27日期间每月租金为8万元；另外，双方还约定将原告与其妻子李星华共同经营的佛山市优品邦装饰材料有限公司（以下简称优品邦公司）的法定代表人变更为被告王海华，在更名前该公司的所有纠纷由原告自行负责，在更名后由两被告自理公司纠纷。两被告已足额支付上述租赁保证金和水电押金合计34万元。合同履行过程中，原告及其妻子把优品邦公司的法定代表人变更为被告王海华，把该公司100%的股权转让变更登记至两被告及案外人王钦明名下。但是，在双方履行租赁合同的过程中，原告四次无故停电，严重影响两被告的生产经营。其次，原告为求自身利益，要求两被告以优品邦公司名义出具虚假证明，配合其在东莞第一人民法院审理的案件。两被告拒绝后，原告于2020年8月20日无故停电。当日，两被告立即报警求助，并书面要求原告复电，否则会向其追究违约责任及要求其赔偿各项损失。原告无动于衷，在次日更是变本加厉，派驻五名大汉在案涉租赁物门口把守，阻扰两被告工厂车辆进出。原告上述行为，对两被告正常使用租赁物产生严重的影响，更使两被告无法正常经营。两被告认为，原告的上述行为已经构成违约，理由如下：1.合同履行期间，多次私自停电，严重影响两被告的生产经营安全及机械操作人员的生命安全。2.2020年8月20日到2020年9月2日期间，原告单方长时间停电，导致两被告生产活动无法正常开展。其后，原告提起本案诉讼，要求解除合同，足以说明原告无故单方解除租赁关系的意思表示。3.原告派驻人员把守租赁物出入口，致使两被告无法正常履行送货工作。原告该行为已经严重侵犯了两被告正常使用租赁物的权利，构成违约。4.原告故意隐瞒两被告供电部门的电费标准、疫情期间的电费优惠政策，坑骗两被告的电费，严重违反诚信原则，也严重违反有关部门指导意见。原告应当把多收的电费返还给两被告。5.租赁合同明确约定，租赁面积为5000平方米，但经两被告核实，场地面积仅约为4480平方米，原告提供与合同不符的租赁物的行为，已经构成违约，应当把租赁期间多收的租金返还给两被告，即80000元/5000㎡*520㎡*10个月=83200元。另外，两被告已预交2020年8月1日至31日的一整月的租金，但因原告的原因自2020年8月20日起无法正常使用租赁物，原告应向两被告退还2020年8月20日至31日共12天的租金30968元。6.2020年8月20日起的停电导致两被告无法正常使用租赁场地和生产工具，令两被告蒙受停业损失、搬迁损失。为此，两被告提起上述反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，与原告的起诉意见一致。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，2.厂房租赁合同、接受厂房及设备清单、变更法人代表协议原件各1份，3.不动产权证原件1份，4.广东省污染物排放许可证原件1份，5.微信聊天记录打印件1份（邓毅与被告王海华），6.微信聊天记录打印件2份（原告与被告王海华、原告与日兴卷闸门业），7.微信聊天记录1组（5人群聊，有手机原本核对），8.供水公司客户档案复印件1份（有手机原本核对），9.协商过程中材料（王海华书写）复印件2张。两被告举证如下：1.厂房租赁合同、民生银行流水、中国银行流水（2020年1月9、10日）、工商银行汇款凭证、原被告微信聊天记录（5人群聊、3月份群聊、黎桃桃与李星华、被告的行政人员与李星华、王海华与刘文兵）、微信聊天记录截图（王海华与跟单人、王海华与邓建强、王海华与邓毅）[合同、银行流水、汇款凭证有原件核对]，2.光盘1个(视频5段，拍摄时间分别为2020年8月25、26日、2020年9月4日，有手机原本核对)，3.情况说明、搬运人员身份证复印件、微信聊天记录截图（搬运费相关）、搬运费收据打印件1组，4.2020年6-9月工资条、转款明细截图、微信转账、微信确认工资、中国银行流水、工商银行流水、广发银行流水、通知、住宿费发票、收据（工资条、银行流水、通知、住宿费发票及收据均有原件核对），5.报警回执原件3张，6.2020年8月20日声明、8月27日告知函、9月5日厂房交接证明原件各1份，7.光盘1个（视频、录音）、交接清单1份（有手机原本核对），8.微信主体信息8张（有手机原本核对）、微信聊天记录1组（原告与被告王海华，有手机原本核对），9.微信聊天记录1组（赵燕婷与李星华，有手机原本核对），10.厂房设备交接表复印件1份（有手机照片核对）。本院出示调查函及答复原件各1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据8，所示行度与被告收到的租金水电明细对应，户名苏智臻为涉讼租赁物所在土地的原权利人，本院对该证据予以采信；2.原告的证据9中没有两被告签名的材料，两被告也不予确认，本院不予采信；3.被告的证据1中的微信聊天记录，本院经审查采信其真实性；4.被告的证据3、被告证据4中除银行流水外的材料，本院综合认定;5.被告的证据6，均为双方微信聊天过程中发送的文件，本院对被告曾向原告发送过证据6的文件予以确认；6.被告证据7的录音、被告申请出庭作证的证人证言，因原告已在诉讼中确认交付予被告的设备少一台叉车、被告代原告支付了磨粉机款项53300元，本院对录音、证人证言不再予以审查认定；7.被告的证据10，没有原告签名确认，且原告不予认可，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区**的土地用途为工业用地，面积3780㎡，2018年登记权利人为原告，取得方式为购买，转让方为苏智臻。2019年9月27日，原告、两被告签署字条，内容有：自愿接受以下设备：混料机3台×9=18万……共368300元，厂房5000㎡×16元=8万元/月租金、压金8万×3=24万、电压金10万，收定金第二天签合同，已收5万元，房租收款人账户刘佳、账号……。2019年9月27日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将佛山市南海区××××××××厂房、宿舍、通道、办公室约5000平方米出租予乙方，租期从2019年10月28日起至2024年10月27日止，2019年10月28日至2021年10月27日每月租金8万元，2021年10月28日至2024年10月27日每月租金88000元；为确保合同有效执行，乙方支付保证金24万元给甲方保证之用；乙方支付水费、电费押金10万元给甲方作保证金之用，合同到期后交清一切水电费后无利息退还给乙方；每月1-5日前要按时交清本月的租金和上月的水电费，如过期不交由10日开始每天收取租金、水电费总数的3%作滞纳金，以及不再另行通知在15日后作停水停电处理，停水停电期间，所有损失由乙方负责，与甲方无关；乙方如果拖延租金和水电费缴纳10天，则属乙方违约，甲方有权收回厂房和没收乙方保证金；如乙方违约，甲方有权终止合同，收回厂房没收保证金，同时追收乙方所签的合同剩余的租期租金，并赔偿甲方的损失；乙方所购置的生产机械设备，归乙方所有，合同期满后由乙方自行处理；双方同意原甲方营业执照公司名称不变，公司法人变更为乙方代表，更名生效前，所有纠纷（含合同纠纷、债务纠纷）由甲方负责，与乙方无关，更名生效后，所有纠纷由乙方负责，与甲方无关；甲方出租厂房环保证照手续齐全，交付后能够正常生产使用；等等。2019年9月28日，原告、两被告签署《接收厂房和设备清单》，载明：设备377300元（混料3台18万元，磨粉机1台9万元，空压机2台3万元，叉车3T2台6万元、单价3万元，冷水塔2套9000元，冷柜1个2000元，蒸饭1个1800元，热水器9个4500元）、租金8万元（5000平方米、单价16元）、厂租保证金24万元、电费押金10万元，合计797300元，9月28日付一半设备款，10月28日付清全部设备款。2019年11月4日，案外人李星华（甲方）、被告王海华（乙方）签订《变更法人代表协议》，约定甲方是佛山市优品邦装饰材料有限公司的创立者，也是法人代表，因乙方租赁甲方场地生产执照生产范围内的产品，为了便于乙方管理，双方同意将法人变更成乙方代表，一、自变更之日起，变更生效前发生的所有债权债务归甲方所有，变更生效后发生的所有债权债务归乙方所有；二、如乙方租赁甲方厂房到期不续租或合同期间搬迁，应无条件配合甲方将法人以及与佛山市优品邦装饰材料有限公司有关的牌照（如：环保牌、消防牌、营业执照等）恢复变更为甲方代表，(含因乙方原因、牌照吊销、取缔)甲方有权要求乙方赔偿办牌费用；等等。2019年11月4日，李星华作为交付方与被告王海华作为接收方签署交接物品清单，载明交接物品为：卷闸门遥控2个、大门备用钥匙2把、大门遥控2个、优品邦公章1个、发票章1个、财务章1个、公户U盾（农行）1个、优品邦消防安全标准化证书1个，并注明“甲方过户账户资金已清算余额为零”。李星华通过微信通知被告方每月应支付的租金、水电费等费用，其中2020年1月还通知支付基本电费12800元、一年一次的消防安全标准维护费400元，2020年5月通知应收电费=按用电量计算的电费÷用电量+0.1元×用电量，2020年6月、7月通知的电费包含电房设备维护费；被告曾要求李星华提供电费清单。两被告的银行账户向刘佳的银行账户转账记录如下：时间付款金额当月合计金额二〇一九年九月二十七日5万元2019年9月478650元2019年9月29日428650元2019年11月5日8万元2019年11月28万元2019年11月10日1万元2019年11月11日19万元2019年12月10日182933元2019年12月182933元2020年1月9日83586元2020年1月211263元2020年1月10日47677元2020年1月24日8万元2020年3月2日10万元2020年3月323359.42元2020年3月12日8万元2020年3月24日143359.42元2020年4月8日6万元2020年4月230794元2020年4月14日2万元2020年4月22日5万元2020年4月25日100794元2020年5月13日8万元2020年5月197307.55元2020年5月16日117307.55元2020年6月11日74873.42元2020年6月279323.92元2020年6月16日180666.5元2020年6月19日23784元2020年7月10日173364.8元2020年7月276469.3元2020年7月12日22000元2020年7月13日1104.5元2020年7月15日5万元2020年7月18日3万元2020年8月8日4万元2020年8月231927.35元2020年8月12日4万元2020年8月14日134645.85元2020年8月19日17281.5元总计2692027.54元被告王海华的银行账户于2019年11月10日转账53300元予邓建强。“南达路2号租客王海华”微信群的主体有两被告、李星华、及被告方人员，2020年7月6日，李星华发送2020年7月份租金水电明细，其中载明新增电费押金10万元；2020年7月8日，李星华“10号之前必须交清费用，电费连续2个月突破19万元，电费押金本月增加10万元，谢谢配合”，至2020年8月9日，李星华几次要求被告支付电费押金；2020年8月20日中午12:39，被告方“租赁合同上面的押金我们早就已经交了，不要无理加收我们的，然后停我们的电”并声明“从今天开始房东停电造成的损失一律由房东李星华和刘文兵及刘佳收款人负责，产生的一切生产损失、造成的人员薪资、租金及退租损失费用由房东你们负责，我们已经再三通知你们，希望你们在10分钟内恢复通电，否则我们将走法律程序，所有造成的费用由你们承担”，李星华“那是首次，你们交的月使用电量在10万内的，超过10万未超过15万的，在原来已交用电保证金的基础上再加交5万，超过15万但未达到20万的，在原来基础上加交10万，你们4月-6月份都超过了16万元，所以按约定要加收10万，我没有多要你的；还有，你自己去查查你们付款情况，看你们是否按合同约定的时间付的租金、水电费、押金；水电费读数，是按水电部门的抄表数量收的，没有多收的；王海华签的合同、补充协议”，王海华“什么补充合同，我没有收到”，被告方“如果你不通电今天晚上要安排住宿人员解决住宿问题，产生的一切住宿费用由你们承担”。原告与被告王海华的微信聊天记录有：2020年8月20日上午10:20，王海华“你为什么要停我电？我电费正常缴纳，我现在正在经营当中，突然停我电，一点通知都没有，我这个损失你来负责是吗？我现在的挤出螺杆也不知道有没有坏，一对螺杆18万，2台机子，你赶紧恢复”，原告回复“正在忙”；2020年8月20日下午1:28，王海华“什么时候开电”；2020年8月20日下午10:56，原告“王总，我们的合理诉求应该得到你的理解和支持，因为你们电费已经有五个月平均超过了15万以上，增加电费押金合情合理，你可以理解成谁使用、谁投资、谁受益，你不能只想使用和受益，忽视了投资。如果确实有困难，你可以向我们申请少收一点，或者是写个借据我借你，而不是连续5个月都采取拖延战术”；2020年8月22日上午10:06，王海华“房东停电造成我的损失，你有什么事就和我律师说，我律师就会和我说”并发送律师电话；2020年8月24日，原告“王总，我叫了社区工作人员联系你过来协调，希望马上到厂里面谈，换位思考，遵守合同，没有什么事解决不了”；2020年8月27日，王海华发送《告知函》，认为原告自2020年8月20日起擅自停电导致被告无法正常经营，仍未恢复供电，2020年8月23日起原告又采取开车堵门、电焊焊门等方式阻拦被告人员进出，原告的行为已经给被告造成巨大的经济损失，要求原告收到该函3日内妥善处理本次租赁事宜；2020年8月29日，原告发送《通知函》，认为被告无故拖欠租金、水电费用，经多次催要仍未结清，且未经出租人同意私自拆除并搬运设备、材料，已严重违反《厂房租赁合同》相关约定，通知被告于2020年8月31日前将所有工人搬离厂房；2020年9月4日，王海华“您于2020年8月20日开始对我方承租的位于丹灶镇南达路2号的厂房实施停电，我方一直无法正常使用场地，此后您向南海区人民法院提起诉讼主张解除租赁关系，并申请查封我方价值121万元的财产，2020年9月2日南海区人民法院完成财产保全措施后，收到通知当天我方已经安排腾空了上述厂房，于2020年9月4日已经腾空返还上述场地给您”；2020年9月5日，原告“钥匙、水电费、执照、公章、厂房设施修复等，你准备好了，下星期一我们预约政务中心当面移交后正式签收交接，谢谢您的配合”，王海华发送《厂房交接证明》；2020年9月6日，王海华发送厂房照片并表示“这个是9月4号我们对接要修复的，已经修复完毕了，上面发的是修复前的图片和修复后的图片，钥匙今天已经交接给你了，你保管好”；原告“我刚刚看到你发给我的照片，其实这些都不重要，这些修复也好，钥匙也好，都不是很重要，我们交接的时候写那个交接清单给你的那些执照公章财务章，还有那些社保的那些账户才是重要的，大家都要原来怎么交的，现在就怎么交好不好”；2020年9月8日，原告发送照片并表示“今天我看了下，厕所里这个抽水的也坏了”，王海华“这个没坏，你盖上盖子就可以的”。被告王海华与邓毅的微信聊天记录有：2020年3月24日，王海华“工厂已经停电一个多小时了，什么原因停电的？”，邓毅“欠费停电”，王海华“费用我已经交清房东了”，邓毅“交清你叫房东通知我过去送电”；2020年8月22日上午9:45，邓毅“刚刚收到房东通知可以送电，我一会过来送电”，王海华“房东停电造成我的损失，你有什么事就和我律师说，我律师就会和我说”，邓毅“我只是告诉你一声，一会送电，其它的事情我不知道呢”；王海华“房东之前和今次的停电导致我们机器损坏，要求房东赔偿，处理好机器问题再让他通电”，邓毅“到了你厂不让进去送电，你要送电叫房东通知我们，谢谢”。涉讼租赁物2019年10月21日至2020年9月12日的水费为10096.2元，其中2019年10月21日至2019年11月19日的水费为786.05元。被告提供的2020年8月份工资表记载部分员工为计时工资、部分员工为计件工资；被告提供的2390元住宿费收据记载的出具时间为2020年8月28日。诉讼中，原、被告一致确认：佛山市优品邦装饰材料有限公司的法定代表人还没有变更为李星华。原告确认交付予被告的设备少一台叉车、被告代原告支付了磨粉机款项53300元。原告陈述：合同约定租期为5年，合同约定被告违约的应支付剩余租期的租金，原告调整为按6个月租金计算损失；原告主张厂房设施损失41930元的依据是：被告搬离时没有修复损坏的车间隔墙、车间阁楼、堵塞宿舍管道、搬走了混料机电柜3套、手叉车1台、氧气瓶1个、航吊遥控手柄、灭火器60个。被告陈述：被告搬走时有与原告办理交接，电柜是包含在混料机中的，为被告购买，不确认原告陈述的其他厂房设施损失情况；搬迁费为29888元；停工损失为2020年8月20日至2020年9月4日期间的工资损失112158元及住宿损失2390元。诉讼中，本院向广东电网有限责任公司佛山南海供电局发函调查涉讼租赁物2019年10月28日至2020年8月20日期间的用电量及实缴电费金额，该局答复本院其对用电客户的抄表计费周期为每月一次，因此按每月一期的格式提供涉讼租赁物2019年10月至2020年8月的电量及实缴电费，并提供了涉讼租赁物上述期间的电量电费信息（2019年10月电费15994.4元、2019年11月电费46142.91元、2019年12月电费117141.48元、2020年1月76330.36元、2020年2月阶段性减免975.27元后实收18530.21元、2020年3月阶段性减免6015.3元后实收114290.79元、2020年4月阶段性减免5176.93元后实收98361.62元、2020年5月阶段性减免8743.67元后实收166129.75元、2020年6月阶段性减免8634.92元后实收164063.38元、2020年7月阶段性减免6683.12元后实收126979.33元、2020年8月阶段性减免5255.18元后实收99848.42元）。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。本案为租赁合同纠纷，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，本院对原告主张解除涉讼合同的诉讼请求不予支持。关于使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条的规定，虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼房屋期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。首先是使用费的计算期间。原告主张于2019年9月底、10月初交付涉讼租赁物予被告，被告辩称原告于2019年11月7日交付涉讼租赁物。经查，被告于2019年11月4日接收涉讼租赁物的大门钥匙和遥控，本院确认被告自该日起支付使用费予原告。被告主张原告于2020年8月20日起停电，导致被告无法正常使用涉讼租赁物，不应支付自2020年8月20日起的使用费。经查，涉讼合同虽约定在一定条件下原告可作停水停电处理，但是涉讼合同因违反法律的强制性规定而无效，对双方均无约束力，原告于2020年8月20日对涉讼租赁物停电没有依据。原告停电后，被告要求复电，原告于2020年8月22日安排人员复电，被告则要求原告需赔偿其停电导致的机器损坏损失、处理好机器问题再通电，而被告并未举证证明其机器设备因停电造成损坏，故涉讼租赁物未能自2020年8月22日起复电的原因在于被告。被告于2020年9月6日交还涉讼租赁物的钥匙，本院确定被告应支付2019年11月4日至2020年8月19日、2020年8月22日至2020年9月6日的使用费予原告。其次是使用费的计算标准。被告主张涉讼租赁物实际面积仅约为4480平方米，不足合同约定的5000平方米，应按实际面积计算使用费。经查，涉讼合同约定的租赁物包括厂房、宿舍、通道、办公室，约5000平方米，2019年10月28日至2021年10月27日每月使用费8万元，并无区分厂房、宿舍、通道、办公室的面积及使用费单价，应视为双方约定的使用费标准为租赁物于签约时的现状的整体租金，且被告于2019年11月4日接收租赁物至2020年8月均按合同约定标准支付使用费，期间没有提出任何异议，被告应按合同约定的标准支付占有使用期间的使用费。被告申请对涉讼租赁物面积进行测绘，本院不予准许。综上，被告应支付予原告的使用费为802838.71元（80000元/月×8个月+80000元/月÷30天×33天+80000元/月÷31天×29天）。关于设备费。根据原被告签署的《接收厂房和设备清单》，原告也确认交付予被告的设备少一台叉车，故被告应支付予原告的设备费为347300元（377300-30000元）。关于水电费。涉讼合同并未约定水电费的计算单价，被告应支付予原告的水电费为原告实际代缴的水电费数额。涉讼租赁物2019年10月21日至2020年9月12日的水费为10096.2元，其中2019年10月21日至2019年11月19日的水费为786.05元，因被告于2019年11月4日才接收涉讼租赁物，本院酌情确定被告承担2019年11月4日至2019年11月19日的水费393元。因此，被告应支付水费9703.15元（10096.2元-786.05元+393元）予原告。考虑电费抄表计费周期为每月一次，而被告于2019年11月4日接收涉讼租赁物、于2020年9月6日交还涉讼租赁物，本院酌定被告使用涉讼租赁物期间的电费为2019年11月至2020年8月的电费。根据广东电网有限责任公司佛山南海供电局提供的电量电费信息，涉讼租赁物2019年11月至2020年8月实际缴纳的电费为1027818.25元（46142.91元+117141.48元+76330.36元+18530.21元+114290.79元+98361.62元+166129.75元+164063.38元+126979.33元+99848.42元）。涉讼合同虽未约定消防安全标准维护费，但被告已实际支付消防安全标准维护费400元，一直未有异议，视为被告同意支付该费用。综上，被告应支付的使用费、设备费、水电费、消防安全标准维护费总额为2188060.11元（802838.71元+347300元+9703.15元+1027818.25元+400元）。根据两被告向刘佳的银行账户的转账记录，以及原告确认被告已代其支付磨粉机款项53300元，被告已实际支付2745327.54元（2692027.54元+53300）予原告，扣减24万元租赁保证金、10万元水电押金后，原告已多收取被告217267.43元（2745327.54元-340000元-2188060.11元），原告主张被告再支付使用费、水电费、设备款共176820.86元和2020年8月水电费15万元，本院均不予支持。被告反诉主张原告返还多收取的使用费194168元、电费10万元，使用费中面积少于5000平方米的使用费差额83200元、2020年8月20日至8月31日的使用费30968元。如前所述，被告应按合同约定的标准支付占有使用期间的使用费，故本院对被告反诉请求原告返还使用费83200元不予支持；涉讼租赁物未能自2020年8月22日起复电的原因在于被告，被告反诉请求原告返还2020年8月22日至8月31日的使用费25806.67元（30968元÷12天×10天），本院不予支持。被告主张返还其余使用费85161.33元（194168元-83200元-25806.67元）、电费10万元，少于原告多收取的数额，本院予以支持。原告主张被告支付滞纳金实为要求被告承担逾期支付使用费、水电费的违约责任。合同无效，约定的违约责任也无效，被告逾期支付使用费、水电费给原告造成的仅为利息损失，且本案被告已超额支付原告使用费、水电费，原告主张被告支付滞纳金407212.75元没有依据，本院不予支持。关于租金损失、原告为阻止被告搬离而采取措施产生的损失。无效合同自始没有法律约束力，涉讼合同无效，自不发生当事人关于租赁涉讼厂房之法律效果，原告和被告关于涉讼厂房租赁期限的约定亦无效，原告以其与被告签订的涉讼合同约定的租赁期限未届满为由要求被告赔偿其租金损失48万元、因阻止被告搬离而采取措施产生的费用72100元均没有法律依据，本院不予支持。关于办理牌照的费用。李星华与被告王海华约定被告王海华搬离涉讼租赁物的，须配合李星华将佛山市优品邦装饰材料有限公司的法定代表人及有关证照恢复变更为李星华一方。原告没有提供证据证明其已实际支出办理牌照的费用及数额，故原告主张被告支付办理牌照的费用30万元缺乏依据，本院不予支持。关于厂房设施损失。原告主张被告搬离时没有修复损坏的车间隔墙、车间阁楼、堵塞宿舍管道、搬走了混料机电柜3套、手叉车1台、氧气瓶1个、航吊遥控手柄、灭火器60个，要求赔偿厂房设施损失41930元。被告则主张其搬离时有与原告办理交接。经查，被告王海华于2020年9月6日向原告发送微信“这个是9月4号我们对接要修复的，已经修复完毕了，上面发的是修复前的图片和修复后的图片，钥匙今天已经交接给你了，你保管好”，反映双方办理了交接，原告并未提出被告搬走了属于原告的物品，也未对被告反馈的修复情况提出异议，原告主张被告赔偿上述损失没有依据，本院不予支持。关于租赁保证金、水电押金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告诉请没收被告支付的租赁保证金24万元、水电押金10万元，本院不予支持。被告反诉请求原告返还上述款项，本院予以支持。被告交还涉讼租赁物后，其有权要求原告返还上述款项。被告于2020年9月6日交还涉讼租赁物，故原告应以上述款项为本金自2020年9月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予被告。被告主张利息自2020年8月20日起计算，本院不予采纳。关于搬迁费损失、停工损失。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉讼合同无效，被告需向原告返还涉讼厂房，其腾退涉讼厂房而产生的搬迁费属于因合同无效造成的损失。被告主张搬迁费29888元，本院结合涉讼租赁物的面积、被告向原告购买的设备等情况予以采信。原告作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，被告作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，均存在过错。考虑双方过错程度，本院酌情确定原告应向被告赔偿搬迁损失15000元。被告诉请的搬迁损失超出上述核定的部分，本院不予支持。被告主张原告于2020年8月20日停电造成其工资损失及住宿损失。如前所述，原告于2020年8月20日对涉讼租赁物停电没有依据，而涉讼租赁物未能自2020年8月22日起复电的原因在于被告，本院确定原告应承担2020年8月20日、21日停电给被告造成的损失。停电期间，被告无法生产经营、员工宿舍也存在使用障碍，确实给被告造成用工损失、员工住宿费损失，而被告提供的材料反映部分员工为计时工资、部分员工为计件工资、住宿费收据的出具时间为2020年8月28日，本院结合上述情况酌情确定原告赔偿2020年8月20日、21日停电给被告造成的损失1万元，被告主张超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘文兵应于本判决发生法律效力之日起十日内返还电费100000元予被告（反诉原告）王海华、黎冰；二、原告（反诉被告）刘文兵应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费85161.33元予被告（反诉原告）王海华、黎冰；三、原告（反诉被告）刘文兵应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金240000元、水电押金100000元并支付以340000元为本金自2020年9月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予被告（反诉原告）王海华、黎冰；四、原告（反诉被告）刘文兵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付搬迁费15000元、停电损失10000元予被告（反诉原告）王海华、黎冰；五、驳回原告（反诉被告）刘文兵的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王海华、黎冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费39056元，减半收取计19528元，财产保全费5000元，合计24528元（刘文兵已预交），由刘文兵负担。反诉费5798.66元（王海华、黎冰已预交），由王海华、黎冰负担1148.66元，由刘文兵负担4650元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予王海华、黎冰，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员胡方平二○二一年三月十五日书记员余宝儿