广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0604民初12560号原告：佛山市丽园物业管理有限公司，住所地：佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场。统一社会信用代码91440604722922939Y。法定代表人：许煜新。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司开平支行，经营场所：开平市长沙东兴大道人和东路1号六幢。注册号（分）440783000001155。负责人：任向民。委托诉讼代理人：李可勇，广东连捷律师事务所律师。原告佛山市丽园物业管理有限公司诉被告广发银行股份有限公司开平支行（下称广发行开平支行）物业服务合同纠纷一案，本院于某16年11月25日立案受理。本案依法�用普通程序，由审判员陈超担任审判长、与审判员麦燕红、人民陪审员陈桂好组成合议庭。被告在答辩期间向本院提出管辖权异议，为本院裁定驳回，后被告上诉至佛山市中级人民法院。2017年3月22日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民辖终147号民事裁定，驳回被告上诉。本案于某17年5月23日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人刘兴桂，被告委托诉讼代理人李可勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费27420593.2元（计算日期为2010年8月至2016年12月，共计77个月）及延期支付的物业管理费滞纳金，以银行逾期贷款利率为计算标准，自应缴纳管理费的当月6日计算至被告实际支付完毕之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年10月18日，原告与佛山市丽园房地产开发有限公司（�称丽园房产公司）签订《物业管理委托合同》，丽园房产公司选择原告作为其房地产开发项目佛山市丽园商业广场（下称丽园广场）的物业管理服务公司，合同第二、三、十六、二十条约定，物业管理范围（建筑面积3万平方米，当然包括丽园广场五至七层商铺，总建筑面积为8902.79平方米）、管理期限（自2000年8月1日起至业主委员会与物业管理公司签订合同止，收费标准40元/㎡/月，向业主或物业使用人收取）等事项。合同约定管理费的收取日期为2000年8月1日起。2000年12月29日，丽园房产公司与被告分别签订了三份《商品房购销合同》，三份合同都在第二十条约定被告接受丽园房产公司指定的物业管理公司管理；合同附件三“双方的其他约定”约定商品房的管理费40元/㎡/月，合同附件四《丽园商业广场管理规则》第九条之3对欠缴管理费的约定是“欠缴管理费用的商铺业主（租户）须缴付以欠缴总额计算的利息，利率为月息15‰”，合同附件六“承诺书”约定，被告承诺接受合同条款及现物业管理公司的物业管理。丽园房产公司依据上述三份《商品房购销合同》出让与被告的是丽园广场五层至七层合计8902.79平方米商铺。2001年5月15日，丽园房产公司与被告签订《前期物业管理服务协议》对丽园广场五层至七层商铺总建筑面积8902.79平方米的物业管理服务事项做进一步确认，同意由丽园房产公司指定的物业管理公司管理。由于被告长期拖欠物业管理费，原告在多次催告讨要无果后，向法院起诉，要求被告支付拖欠的物业管理费和滞纳金，广东省高级人民法院作出（2009）粤高法民一终字第199号民事判决（下称199号判决），支持了原告关于物业管理费本金的诉求，滞纳金调整为按中国人民银行金融机构逾期还款的同期贷款利率计算至�际清付之日。2008年1月1日至2010年7月31日的物业管理费，佛山市禅城区人民法院作出的（2010）佛禅法民三初字第520民事判决书同样支持了原告的诉求，滞纳金处理参照了前述省高院判决。被告上诉后被佛山市中级人民法院以（2011）佛中法民一终字第1245号判决（下称1245号判决）驳回，被告向省高院申请再审亦被驳回。被告针对省高院的199号判决提起民事抗诉和申请再审，省高院以（2011）粤高法审监民再字第7号民事判决书维持了199号判决。被告对该审监案和佛山中院的1245号判决向最高人民法院申诉，最高院提审后，经开庭审理，于某15年12月16日作出（2014）民提字第183号、184号民事判决书，驳回被告全部申诉请求。此前，被告为妨碍原告对生效判决的执行，还以佛山农村商业银行股份有限公司环市支行超额或超期查封侵权一案，列原告为共同被告，查封了原告的执�权益，直至省高院作出（2014）粤高法民终字第48号民事判决书，驳回了被告针对原告的诉求，原告依据生效判决对被告的债权权益才得以执行。但被告对2010年8月1日以来的物业管理费，虽经多番催促，却一直置之不理，既不回复，更未缴交。依据《物业管理委托合同》约定及《物业管理条例》相关规定，被告作为丽园广场五至七层的业主，无论其是否通过资产处置或其他方式指定使用人，其都须对物业管理费负连带偿还义务。作为涉案商铺的物权所有人，被告有义务清偿物业管理费，并依据合同约定承担滞纳金。请求法院判如所请。被告辩称：被告与广东粤财投资控股有限公司（下称粤财公司）于某06年10月31日签订《抵债资产转让协议》，向粤财公司转让丽园广场五层至七层共8902.78平方米的商铺，且已移交，至此粤财公司已开始占有、使用该商铺。本案为物业服务合同纠纷，而被告在2010年以前已非涉案商铺的业主，早已丧失对商铺的占用、使用、收益和处分的权利。在2010年8月至2016年12月期间对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的主体是粤财公司。依据《广东省物业管理条例》第十条规定，房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、采取补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务，物业管理费用应由粤财公司承担。且据被告了解，粤财公司于某16年2月将涉案的商铺转让给了佛山市宏业联合贸易有限公司。即使被告系本案的责任主体，但原告在物业服务义务过程中并未尽到《物业管理委托合同》约定的义务，履行存在严重瑕疵。依据《物业管理委托合同》约定，原告的义务包括房屋外观完好整洁；�梯、中央空调系统、发电机等设备运行；房屋及设施的维修养护；公共环境；清洁卫生；交通秩序等等11项义务。但实质上丽园广场的外墙并未十分完好；消防设备、电梯、中央空调失修多年，扶手电梯至少在2003年就开始停止维护保养；没有保安进行24小时巡场；无绿化摆设；地下停车场仅雇有一名保安收费。原告对丽园广场二层至七层几乎均无尽到物业管理服务义务。基于原告的履约情况，被告认为原告仅履行丽园广场首层的物业管理服务就获得七层楼的物业管理费用，有违等价有偿的民事合同精神，本案物业服务费应降至合同约定的七分之一，及原告诉请金额的七分之一。诉讼中，原、被告围绕双方诉辩意见提交了证据。对原、被告真实性无异议的证据，经本院审核，与本案存在关联性，予以采信。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：对被告�供的证据1，有原件核对，故本院采信该证据真实性。对被告提供的证据2，虽原告对证据真实性无异议，但原告与丽园房产公司均为法人企业，即便两司股东互有重叠情形，但仅以此不足以否定涉案物业服务合同效力，对该组证据关联性本院不予采信。对被告提供的证据3、4，本院对该组证据不予采信，理由在下文一并论述。案经审理，本院查明如下事实：2000年10月18日，丽园房产公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定丽园房产公司委托原告对佛山市禅城区祖庙路与人民路交汇处的丽园商业广场进行物业管理服务。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。其中合同第二章约定委托管理事项为：房屋建筑共用部位维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养�、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小口等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗等。第三章约定的管理期限为10年，自2000年8月1日起到业主委员会与物业管理公司签订合同止。第四章第十七条丽园房地产公司权利义务第二项约定：当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付。第六章第二十条约定的物业管理服务费为：1、本物业的管理服务费，由原告按建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整；3、空置房屋的管理服务费，由原告按建筑面积每月每平方米20元向丽园房产公司�取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。合同签订后，原告对丽园商业广场进行物业管理服务。2007年12月18日丽园房产公司与原告签订《物业管理委托合同补充合同》约定双方在履行本合同中如发生争议，同意由佛山市仲裁委员会仲裁，或向人民法院起诉。2000年12月29日，丽园房产公司与被告签订3份《商品房购销合同》，约定被告向丽园房产公司购买佛山市人民路南侧丽园一街丽园商业广场第A座五层A501至A558号、六层A601至A671号、七层A701至753a号商品房，建筑面积分别为3321.65平方米、3121.98平方米、2459.16平方米，共计8902.79平方米。其中《商品房购销合同》第十一条约定：丽园房产公司须于某00年12月31日前将上述商品房交付被告。第二十条约定：该商品房移交后，被告承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房产公司指定物业管理公司负责物业管理，被告遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。2000年12月29日丽园房产公司又与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将购买的上述丽园商业广场第五、六、七层房屋面积8902.79平方米出租给丽园房产公司用于商业用途，租赁期限为3年，自2001年1月1日起至2003年12月31日止。合同签订后双方依约履行合同。2001年5月15日，被告以承诺人名义在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》中，承诺包括遵守合同附件（三）的《双方的其他约定》。《双方的其他约定》第五条第一款约定丽园房产公司指定原告负责物业管理。2001年5月15日，丽园房产公司与被告签订3份《前期物业管理服务�议》，约定由丽园房产公司向被告购买的商品房提供物业管理服务。其中，《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用第三项约定：非住宅按建筑面积每月每平方米40元，第四项约定：因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米40元，第八项约定：每次交纳费用时间为每月1至5日。第十一条违约责任第四项约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丽园房产公司有权要求被告缴付全额欠款及以欠款总额计算的利息，利率为月息15‰，此外亦须向管理公司缴付合理的索偿费。另查明一：因涉案商铺物业管理费交纳事宜，双方产生多次诉讼。广东省高级人民法院作出的199号判决，以40元/㎡/月的标准判令被告向原告支付2004年至2007年的物业管理费17093356.8元，并以实际拖欠的物业管理费按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2004年1月6日起计至判决确定给付之日。经被告向检察机关申诉、最高人民检察院抗诉，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决，维持199号判决。后被告申诉至最高人民法院，最高人民法院作出（2014）民提字第184号民事判决书，维持广东省高级人民法院（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决。因被告拖欠涉案商铺2008年至2010年7月的物业管理费，原告诉至法院，一审案号：（2010）佛禅法民三初字第520号。案件二审，佛山市中级人民法院作出1245号判决，以40元/㎡/月的标准判令被告支付2008年1月至2010年7月的物业管理费。因不服1245号判决，被告进行申请再审及申诉，最高人民法院作出（2014）民提字第183号民事判决，维持1245号判决。另查明二：2003年7月，被告向佛山市中级人民法院提起财产权属诉讼，请求确认涉案商铺的所有权属于被告。案经广东省高级人民法院二审审理，于某07年10月19日作出（2007）粤高法民一终字第155号民事判决，确认涉案商铺的所有权属于被告。另查明三：原告于某10年10月8日、2011年4月1日、2011年7月1日、2012年4月5日、2013年1月18日、2013年6月1日、2014年1月2日、2014年7月22日、2015年3月16日、2015年5月14日、2015年9月1日、2016年4月2日、2016年11月2日以特快专递方式向被告发出《催缴物业管理服务费通知》，催缴自2010年8月1日至2016年10月31日的物业管理费，均显示签收。另查明四：原告于某00年5月11日成立，其经营范围为物业管理，原告在2000年8月22日－2001年8月22日、2003年5月7日－2004年5月7日具备临时管理资质；2006年8月30日－2007年8月30日具备三级管理资质。原告和丽园房�公司均为有限责任公司。另查明五：被告于某06年10月31日与粤财公司签订《抵债资产转让协议》，载：被告向粤财公司转让的位于佛山市祖庙路26号之一丽园广场五、六、七层的面积为8902.78平方米的商铺，截至转让基准日2005年6月30日止，账面价值为131867796.92元；所转让的资产按现状移交，原告对转让资产存在的质量瑕疵及权利瑕疵均不承担任何责任。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案审查重点为：1.被告应否向原告支付物业管理费；2.本案物业管理费数额如何确定。（一）关于被告应否向原告支付物业管理费问题。本院认为，原、被告签署的《商品房购销合同》及相关附件、《前期物业管理服务协议》等合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案商铺的权属已为（2007）粤高法民一终字第155号民事判决所确定归被告所有。虽然被告与粤财公司签订《抵债资产转让协议》约定涉案商铺转让予粤财公司，但据《物权法》第九条之规定，涉案商铺所有权未经变更登记不发生变动效力，被告仍为涉案商铺所有权人。即便涉案商铺业经原告转让予粤财公司占有、收益，但据《物业管理条例》第六条、第四十二条之规定，原告仍有权向涉案商铺业主即被告追索物业管理费，且原告在本案中明确仅向被告主张权利。因此，原告向被告追索物业管理费有事实及法律依据。本院对被告提出其主体不适格，不应交纳物业管理费的抗辩不予支持。（二）关于本案物业管理费数额的问题。原告主张本案诉请所依据的合同与其在前述多起案件中向被告追索物业管理费所依据的合同一致，不同之处只在于追索物业管理费的时段。被告案中以原告未尽物业管理义务提出抗辩，提供经公证�某17年2月对丽园广场建筑物外墙面、二层至四层楼梯间、走廊通道、门厅、垂直电梯、手扶电梯、楼内消防设施设备的拍摄照片及主张源自公证处公证人员于某17年5月27日拍摄的丽园广场五层至七层的照片，以及无原件核对的商场管理合同以期证实。本院认为，被告提供的该组证据不足以调整双方所约定的物业管理费标准。首先，依据合同自由原则，当事人有权自由决定合同的内容。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，依据合同法第七十七条第一款之规定，原则上当事人协商一致，方可变更合同。涉案的《物业管理服务协议》、《商品房购销合同》及相关附件的有效性已为多份法律文书所确定，在未经协商情况下，原告单方主张变更合同条款缺乏法律依据。其次，被告应向原告交纳物业管理费的标准已为多份生效判决所认定。再者，被告提供的公证书与涉案�铺并非相同楼层，虽涉及所载丽园广场外墙及二层至四层的公共部位，但从照片显示，公共部位外观较为整洁，环境尚可，不能反映被告对丽园广场的物业服务存在严重瑕疵。第四，被告提供的称源自公证员2017年5月27日拍摄的丽园广场五层至七层的照片，无证据显示照片拍摄的时间及地点，缺乏关联性。即便拍摄地点属实，从该组照片反映的情况与前述公证书所含照片几近一致，不能反映被告存在严重违约情形。第五，结合庭审双方陈述，丽园广场二层至七层长期处于空置状态。原告在长期无人经营使用前述楼层的情况下，即便存在停用上述楼层电梯、照明设备或未及时更新消防设备等情形，考虑到被告等业主长期拒交物业管理费等因素，原告从维持公司运作、节约物业管理成本角度采取相应措施，亦情有可原。故，对被告关于调取原告管理费用开支的申请，本院不予准许。第六，被告提供的公证书所载照片拍摄于某17年2月，相关照片则主张拍摄于某17年5月，但原告案中追索物业管理费的欠费时段为2010年8月至2016年12月，即被告提供的证据在形成时间上与本案审理的欠费时段并不重合。故，对被告关于本院进行现场查勘的申请，本院不予准许。第七，被告提供的商场管理合同无原件核对，与涉案商铺非同一楼层，即便属实也为另一合同关系。综上，原告诉求变更物业管理费标准的依据并不充分，本院不予支持。依照合同约定，被告应按40元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费，则2010年8月至2016年12月的物业管理费计为40元/㎡/月×8902.79平方米×77个月=27420593.2元。对于因逾期支付物业管理费应向原告支付的滞纳金，本院对原告相应诉请亦予以支持，即从2010年8月6日起至被告实际支付之日止，每月以物业管理费356111.60�为本金，从当月6日起计，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月分段累计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广发银行股份有限公司开平支行于判决生效之日起十日内向原告佛山市丽园物业管理有限公司支付2010年8月至2016年12月的物业管理费27420593.2元及滞纳金（滞纳金从2010年8月6日起至被告广发银行股份有限公司开平支行实际支付之日止，每月以356111.60元为本金，从当月6日起计，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按月分段累计）。如被告广�银行股份有限公司开平支行未按本院指定的期间履行金钱给付义务的，则需按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行的利息。本案适用普通程序，案件受理费231800元由被告广发银行股份有限公司开平支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  麦燕红人民陪审员  陈桂好二〇一七年五月二十五日书 记 员  林 立附本案证据清单：原告提交如下证据：1、《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》补充合同；2、《商品房购销合同》（编号GF-95-0171），三份；3、《�期物业管理服务协议》，三份；4、（2009）粤高法民一终字第199号民事判决书、（2011）粤高法审监民再字第51号及（2012）粤高法审监民再字第7号民事判决书、（2014）民提字第184号民事判决书；5、（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决书；6、（2014）民提字第183号民事判决书；7、（2014）粤高法民终字第48号民事判决书；8、2010年10月至2016年11月间催缴物业管理服务费通知、快递凭证及查询结果一组；9、佛山市丽园商业广场五、六、七层房地产登记信息查询结果。被告提交如下证据：抵债资产转让协议；2、佛山市丽园物业管理公司、佛山市丽园房地产开发有限公司的企业机读档案资料；3、（2017）粤佛禅城第002432号公证书、佛山市丽园商业广场五、六、七层内�共有共用设施照片；4.商场管理合同复印件。