淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9182号原告：卢宗芹，女，1968年7月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：蒋全忠，男，汉族，1980年4月21日出生，住淮安市清江浦区。被告：曹雪花，女，汉族，1981年3月7日出生，住淮安市清江浦区。两共同委托诉讼代理人：陈洁，江苏预原律师事务所律师。原告卢宗芹与被告蒋全忠、曹雪花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月19日公开开庭进行审理。原告卢宗芹的委托诉讼代理人王明通，被告蒋全忠、曹雪花及其共同委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢宗芹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；2、判令被告蒋全忠返还定金10万元；3、支付违约金26.56万元；4、赔偿居间服务费19920元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月28日，原告通过淮安我爱我家房产经纪有限公司购买被告所有的位于淮安市清江浦区房屋，双方签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定：房屋价款为132.8万元，定金10万元，2020年11月30日，被告交付房屋给原告，被告于2020年11月27日前偿还其房屋全部剩余贷款，取消银行抵押。任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房地产总价款的20%违约金。合同签订后，原告按约定于2020年10月28日支付10万元定金给被告。2020年11月23日，原、被告共同到被告贷款银行偿还剩余贷款，银行表示被告不得在放贷之日起1年内提前还清剩余贷款、取消抵押登记。原告支付居间费19920元。被告违反合同约定，致使原告造成损失，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告蒋全忠、曹雪花辩称：1、根据合同约定，原告应于2020年11月30日前将剩余房款支付至约定账户，被告于11月23日将银行卡给原告，银行告知不能提前贷款后，原告至今未将剩余房款支付两被告，主观上存在违约；2、被告一直主动配合原告履行义务，由于银行内部规定才导致涉案房屋暂时无法解押、过户，被告不存在主观故意，而系客观原因造成；3、涉案房屋上存在抵押不影响合同效率，合同目的也可以实现，仅是银行的原因导致暂时没有办法解除抵押，不能及时过户，待解押、过户条件达成后再办理手续；4、原告不能就定金罚则与违约金同时主张；5、居间费是原告与中介公司之间形成的，与被告无关。根据原、被告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：两被告系夫妻关系。两被告于2020年6月5日与中国银行淮安清江浦支行签订借款合同贷款购买涉案房屋，并于当月取得不动产权证。在借款合同中约定提前还还条件为：借款人已正常还款满12期、每次提前还款金额不少于2万元，提前申请时间为15天。2020年10月28日，原告卢宗芹（买方）与被告蒋全忠、曹雪花（卖方）、淮安市我爱我家房产经济有限公司（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，载明：卖方转让房地产坐落于市汇通路14号3幢101室，登记建筑面积61.66平方米；自行赎楼，卖方承诺于本合同生效30日内还清贷款，并办妥赎楼注销抵押登记手续；转让总价款为132.8万元，定金总额为10万元；卖方按下列第1中方式给付除定金之外的房款122.8万元，买方须于2020年11月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的第三方监管账户；卖方应当于款清交房将该房地产交付买方；买卖双方于2020年11月30日之前办理转移登记手续，须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日2020年11月30日前，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；本合同签订时，买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准，未经约定的，买卖双方分别按以该房地产总价款1.5%为标准向居间方支付佣金。双方当事人还在合同尾部备注处手书条款：卖方保证产权清晰，无债权债务纠纷，卖方保证此套房源下附小与清中双学位现无人占用，若卖方承诺不符，将赔付卖方房款20%违约责任；卖方将此套房源公证委托买方，委托期限为3个月，若卖方在公证委托期要求买方过户此套房源，所产生税费由卖方交纳，买方将协助卖方提前还清此套房源贷款。合同签订后，原告卢宗芹支付两被告定金10万元。2020年11月23日，原、被告共同前往被告贷款银行办理提前还贷手续，银行告知由于涉案房屋贷款尚不满一年，无法办理该手续。截止庭审之日，原告卢宗芹亦未支付剩余房款给两被告。原告卢宗芹以两被告存在根本违约行为为由，要求解除涉案买卖合同、返还定金并赔偿损失，两被告对于原告主张解除涉案房屋买卖合同的诉请无异议，但不同意返还定金、赔偿损失，引发本次诉讼。另查明，淮安市我爱我家房产经纪有限公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人及投资人为卢丽平。原告卢宗芹与卢丽平系亲属关系。庭审中，原告卢宗芹为证明其购买涉案房屋支付中介费19920元，提供《收据》一份，收款事由为市汇通路14号3幢101室中介服务费。两被告对该证据真实性不予认可，不是正规的发票，该费用是原告与案外人之间产生的费用，与被告方无关。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，两被告亦表示同意，本院不表异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，两被告作为出卖人，其应当熟知涉案房屋的相关情况。由于其疏于了解，导致在办理解押手续时才知道涉案房屋于2021年6月之后才能办理提前偿还贷款和解押手续，其不符合提前还款的条件，即不能按合同约定于2020年11月30日前办理好房屋的解押手续，两被告的行为构成违约，对合同解除负有过错。现原告卢宗平要求两被告返还定金10万元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，原、被告双方于2020年11月30日之前办理转移登记手续，而被告办理赎出房地产证原件并注销抵押登记亦在2020年11月30日前，但合同备注手书部分又约定：“卖方将此套房源公证委托卖方，委托期限为3个月”。该两处约定存在矛盾，而办理委托公证系在备注处手书，更真实反映买卖双方的意思表示。结合涉案房屋系学区房及原告身份的情况，原告购房存在炒房的嫌疑。两被告存在违约行为，但并不必然导致房屋买卖合同不能继续履行，双方可以协商变更合同履行时间。另，原告作为购房人在签订合同时亦存在审慎核实房屋相关情况的义务，对合同解除亦负有一定过错。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到两被告对涉案合同解除负有主要过错，原告卢宗芹对涉案合同的解除亦负有过错，故对原告卢宗芹要求按照合同约定要求两被告按合同约定承担房价款20%违约金的主张，本院不予支持。考虑到原告卢宗芹的损失主要在于资金被占用期间的利息损失，两被告应当从收到定金之日起按照LPR的两倍计算违约金至实际支付之日止。关于居间费。淮安市我爱我家房产经纪有限公司，系专门从事房地产中介的公司，其收取居间费用，应当在提供居间服务前充分了解和审查涉案房屋的相关情况，并将相应的风险告知买卖双方。考虑到合同解除不能全部归责于两被告，且原告未提供居间费用已经实际支付的证据，故对原告卢宗芹要求两被告支付中介费19920元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告卢宗芹与被告蒋全忠、曹雪花签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、被告蒋全忠、曹雪花于本判决生效之日起十日内一次性返还原告卢宗芹10万元，并以此为基数从2020年10月28日起按照LPR的两倍计算逾期付款违约金至实际支付之日止；三、驳回原告卢宗芹其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7083元，减半收取3541元，保全费2520元，合计6062元，由原告卢宗芹负担2020元，两被告负担4042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年三月二日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中