太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初490号原告：山西南丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXX。法定代表人：王某。委托代理人：翟某、乔某，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：赵某，住山西省太原市，公民身份号码：×××。被告：任某，住山西省太原市，公民身份号码：×××。原告山西南丰房地产开发有限公司与被告赵某、任某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西南丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人翟某、乔某到庭参加诉讼，被告赵某、任某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西南丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《南海·公元时代城定制协议书》及合同编号为20160030220的《商品房买卖合同》；2.判令二被告协助原告撤销编号为20160030220的《商品房买卖合同》的网签备案、登记手续；3.判令二被告向原告支付违约金156739.35元；4.判令二被告偿还原告代其支付的银行借款利息、罚息等款项共计18765.03元；5.判令二被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等全部费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与二被告签订了《南海·公元时代城定制协议书》，约定二被告定制“南海·公元时代城”4-1-XXXX号房屋，建筑面积为138.88平方米，总价款为人民币1044929元。该协议书同时还约定“如因履行本协议发生纠纷，双方应协商处理，如协商无法达成一致的，任何一方均可向甲方（即原告）所在地人民法院提起诉讼”。2016年6月18日，原告与二被告签订了合同编号为20160030220的《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告位于××街房屋，房屋总价款为人民币1044929元，其中830000元办理银行按揭贷款。同时，附件四《合同补充协议》约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人”。2016年6月23日，二被告作为借款人、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，二被告借款830000元支付购房款，借款期限240个月，自2016年6月23日至2036年6月23日。上述合同签订后，银行将全部借款支付给原告。但二被告未能依约向银行偿还借款，致使银行扣划了原告在该行存有的保证金进行还款，并于2018年3月29日提前收回全部贷款且出具了贷款结清证明，原告累计代偿人民币795374.84元，其中利息与罚息共计18765.03元。根据双方《商品房买卖合同》约定，二被告连续三期以上未能依约还款，已构成违约，原告有权按原价解除商品房买卖合同，二被告应当按照购房款的15%向原告支付违约金，并赔偿因其违约给原告造成的一切损失。综上，二被告严重违反合同约定，导致原告承受巨大损失，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，维护原告合法权益。被告赵某、任某未到庭,也未在法定期限提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告与二被告签订《南海·公元时代城定制协议书》，约定被告购买“南海·公元时代城”4-1-XXXX号房屋，建筑面积为138.88平方米，总价款为1044929元。2016年6月18日，原告作为出卖人与作为买受人的二被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2016XXXXXXX），以及附件一《房屋分户平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》、附件五《有关购买该商品房预告登记的约定》，约定，二被告共同购买原告位于太原市××区房，房屋总价款1044929元，被告于2016年6月12日一次性支付房款214929元，剩余830000元办理银行按揭贷款；附件四第7条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。合同解除后出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人”。2016年6月23日，原告与二被告、中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，二被告共同向建行山西省分行贷款83万元用于购买原告销售的商品房，借款期限为2016年6月23日至2036年6月23日，约定还款日为每月的月末日，还款方法为等额本息还款方法，原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证。上述合同签订后，建行山西省分行将全部借款支付给原告。截止庭审时，原告亦尚未向被告交付房屋。被告自2016年8月1日至2018年2月25日向建行山西省分行累计偿还本息82979.51元，但被告未能依约向银行按期偿还借款，致使建行山西省分行从原告的保证金账户内扣划了相应款项，自2017年11月29日至2018年3月29日，累计扣划本金、利息及罚息817232.67元，其中本金合计798467.64元，利息和罚息合计18765.03元。另查明，2016年6月6日，原告与二被告签订《借款合同》，约定借款214929元用于支付公元时代城4号楼1-XXXX房首付款。上述事实有《南海·公元时代城定制协议书》、《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款还款凭证、保证金转出明细表、借款合同、备案登记情况截图及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告赵某、任某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提交答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应承担由此产生的不利法律后果。本案中，原告山西南丰房地产开发有限公司与被告赵某、任某于2016年6月6日所签订《南海·公元时代城定制协议书》、2016年6月18日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。该合同附件四约定了原告有权行使合同解除权的条件，即在案涉房产未办理抵押之前，若被告连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，原告有权解除商品房买卖合同。现被告未按约定履行银行还款义务已连续三期以上，双方约定的解除合同的条件已经成就。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。上述《商品房买卖合同》及附件解除后，原告应退还被告为购买该商品房已支付的全部购房款，即依照《个人住房（商业用房）借款合同》已支付中国建设银行股份有限公司山西省分行的贷款本息共计82979.51元。因被告违约，导致上述《商品房买卖合同》及附件解除，被告应支付原告违约金。原、被告双方约定违约金为购房款的15%，故被告应支付原告违约金数额为156739.35元。该违约金已超过原告代被告支付的利息、罚息的损失，故原告所主张贷款利息、罚息18765.03元本院不予支持。原告请求的保全保险费、律师费双方无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山西南丰房地产开发有限公司与被告赵某、任某于2016年6月6日签订的《南海·公元时代城定制协议书》及2016年6月18日签订的合同编号为2016XXXXXXX《商品房买卖合同》。二、被告赵某、任某于本判决生效之日起十五日内协助原告山西南丰房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号2016XXXXXX）网签备案、登记手续。三、原告山西南丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告赵某、任某已支付的全部购房款82979.51元。四、被告赵某、任某于本判决生效之日起十五日内支付原告山西南丰房地产开发有限公司违约金156739.35元。五、驳回原告山西南丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3810元，保全费5000元由被告赵某、任某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 王 建人民陪审员 张雪佳人民陪审员 韩文君二〇二一年六月二十八日书记员 张 坤