天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5992号上诉人(原审被告、反诉原告):陈立宝,女,1983年11月14日出生,汉族。委托诉讼代理人:马少奎(陈立宝之夫),1979年12月20日出生,汉族。被上诉人(原审原告、反诉被告):李苏,女,1983年6月30日出生,汉族。委托诉讼代理人:王飞,北京盈科律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人:赖国强,总裁。委托诉讼代理人:孙国亮,男,该公司法务专员。上诉人陈立宝因与被上诉人李苏、天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3277号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后,依法组成合议庭,于2016年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人陈立宝及其委托诉讼代理人马少奎,被上诉人李苏及其委托诉讼代理人王飞,被上诉人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人孙国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立宝上诉请求:1、依法撤销一审判决第二、三、四项,改判驳回被上诉人李苏要求支付定金、违约金及房屋中介服务费的诉讼请求,或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、原审采用不能全面反映案件真实情况的录音,认定事实存在严重错误;2、上诉人行使的不安抗辩权具有事实依据及法律依据;3、上诉人积极履约,被上诉人违约在先;4、原审法院认定的中介服务费用明显不合理;5、原审法院认定的违约金明显过高。被上诉人李苏辩称,一审法院判决公正,认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。事实和理由:上诉人明确表示不再出售房屋已经构成违约,根据双方签订的房产交易合同,违约一方应当赔偿守约方房地产成交价格的10%作为违约金。被上诉人的损失由上诉人承担中介费用,于法有据。被上诉人天津中原物业顾问有限公司辩称,同意一审判决,在合同届满前,上诉人提出解除合同属于违约,并且没有按时办理手续,客观上也造成违约,应承担相关责任。被上诉人的征信问题不是本案的决定性因素,合同中有其他的解决方案,并且距离合同约定的履行日期还有两三个月的时间,被上诉人完全有能力去筹措资金,合同履行的可能性极大,是上诉人剥夺了被上诉人履行合同的机会。居间报酬的收取以合同的成立为前提,不是以合同的履行为条件,后续的交易手续,如果买卖双方需要,我们可以提供帮助,并不影响我们收取居间服务费,这是市场调节价,不存在价格高低问题。李苏向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的房屋买卖合同;2、被告返还原告支付的定金20000元;3、被告赔偿原告房屋成交价10%的违约金100500元;4、被告支付房屋中介所有服务费25825元;5、案件受理费由被告承担。陈立宝向一审法院反诉请求:1、判令反诉人不予返还被反诉人支付的20000元定金;2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实:2016年3月20日,原告李苏(买受方、乙方)、被告陈立宝(出售方、甲方)、第三人中原物业(居间方、丙方)签订编号为TJM2016-0002583的《房产交易合同》。房屋坐落:天津市河东区直沽街汇贤里6-2-601-602室,成交价为1005000元,原告李苏于合同签订当日支付给被告陈立宝定金20000元。甲乙双方约定:甲方于2016年6月10日前还清贷款并注销房屋抵押权。甲乙双方于2016年6月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约办理买卖手续。乙方以银行贷款方式支付除定金外的剩余房款985000元,乙方于2016年6月10日前办理贷款申请手续。一审法院认为,本案原告李苏、被告陈立宝、第三人中原物业签订的《房产交易合同》,系各方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效,各方应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中被告以原告征信存在问题,不能办理贷款为由明确表示不再继续履行合同。被告作为自然人,在原告未办理贷款手续,银行机构未进行贷款审批的情况下,判断原告无法通过贷款审批而拒绝继续履行合同,不符合有确切证据行使不安抗辩权的条件,故一审法院认定被告陈立宝违约。关于原告各项主张分析如下:一、原告主张解除双方签订的房屋买卖合同。解除原告以《通知函》的形式通知被告解除合同,被告虽未在回执中签字,但该《通知函》确已送达被告,符合《房产交易合同》第六条第5款之约定“在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”及法律规定。被告及第三人亦同意解除,一审法院予以支持。二、原告要求被告返还定金20000元。被告违约造成合同无法继续履行,应返还原告支付的定金,故一审法院对于此项主张予以支持。三、原告要求被告赔偿原告房屋成交价10%的违约金100500元。其主张及计算方法符合《房产交易合同》第六条第5款的约定及相关法律规定,一审法院予以支持。四、原告主张被告支付房屋中介所有服务费25825元。该费用原告已支付给第三人,第三人亦予认可。根据《房产交易合同》第五条第二款之约定“因甲乙双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用”,被告应赔偿原告已向第三人支付的服务费用25825元。关于被告陈立宝的反诉,被告认为原告怠于履行合同第二条第3款向银行申请办理贷款手续,办理贷款预批事宜,导致合同无法正常履行。一审法院认为,虽然《房产交易合同》约定:甲方于2016年6月10日前还清贷款并注销房屋抵押权。甲乙双方于2016年6月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约办理买卖手续。乙方以银行贷款方式支付除定金外的剩余房款985000元,乙方于2016年6月10日前办理贷款申请手续。但二手房买卖流程为:首先办理房屋抵押权注销手续,其次至辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,再次办理贷款申请手续。在未进行房屋抵押权注销手续及签署《天津市房产买卖协议》的情况下,被告要求原告办理贷款申请手续不符合相关规定,以此认定原告违约,事实与理由不足。故对于被告的反诉请求一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条的规定,判决:一、解除原告(反诉被告)李苏、被告(反诉原告)陈立宝、第三人天津中原物业顾问有限公司签订的编号为TJM2016-0002583的《房产交易合同》;二、本判决生效之日起十日内,被告(反诉原告)陈立宝返还原告(反诉被告)李苏定金20000元;三、本判决生效之日起十日内,被告(反诉原告)陈立宝支付原告(反诉被告)李苏违约金100500元;四、本判决生效之日起十日内,被告(反诉原告)陈立宝赔偿原告(反诉被告)李苏支付的服务费25825元;五、驳回被告(反诉原告)陈立宝的反诉请求。如果被告陈立宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3227元,减半收取1613.5元,由被告陈立宝负担;反诉费150元(已减半收取),由被告陈立宝负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1、天津市滨海公证处的公证书,证明被上诉人李苏征信存在问题。证据2、中国银行河东支行、新开路支行,农业银行六纬路支行,交通银行津塘路支行,中国工商银行十一经路支行,浦发银行浦悦支行,天津银行津塘路支行视频笔录,证明上诉人去上述银行咨询李苏的征信情况不能贷款。被上诉人李苏对证据1的合法性、真实性不予认可;证据2来源不合法,真实性、证明目的均不认可。被上诉人中原公司认为证据1来源不合法,与本案没有关联;证据2上诉人咨询的并不是银行专业办理贷款的审批部门,不具有合理性,不认可证明目的。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,上诉人与二被上诉人签订的《房产交易合同》,系当事人的真实意思表示,合同合法有效,各方均应按照合同约定履行自己的义务。被上诉人李苏按照合同约定向上诉人支付定金,向被上诉人中原公司支付服务费。合同约定双方同意除定金外的剩余房款李苏采用银行贷款方式支付,李苏于2016年6月10日前办理贷款申请手续。如因李苏资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件,导致贷款不能正常办理,由李苏按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向陈立宝补齐全部房款,否则视为李苏违约。根据合同约定,即使被上诉人征信存在问题不能办理房屋贷款,也不能认定被上诉人李苏不能履行合同,因此上诉人申请法院对被上诉人李苏的征信情况进行调查,本院不予支持。上诉人未按照合同约定于2016年6月10日前还清贷款并注销房屋抵押权,在被上诉人尚未到达合同约定履行义务之时,上诉人行使不安抗辩权,缺乏事实及法律依据。一审法院根据各方当事人的陈述及在案证据,认定上诉人存在违约行为,判令上诉人返还被上诉人支付的定金,并无不当。故上诉人主张被上诉人存在违约行为,要求判令其不予返还定金,本院不予支持。双方合同约定守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋成交价10%的违约金,一审法院对被上诉人李苏要求解除合同及支付违约金的诉讼请求予以支持,并无不当。上诉人上诉主张合同约定的违约金过高要求予以调整,二被上诉人不予认可。结合双方合同履行情况及房屋市场价格变动因素,本院认为双方合同约定的违约金不存在过高情形,上诉人要求予以调整,本院不予支持。被上诉人李苏交纳的服务费25825元,其中居间服务费20100元,贷款服务费600元,房屋买卖评估费5125元。合同签订之日,二被上诉人对上述费用进行确认,被上诉人李苏将上述费用交纳被上诉人中原公司,但被上诉人中原公司没有证据证明其已履行合同居间方的全部义务,本院确认中原公司应收取居间服务费20100元,该费用为被上诉人李苏因上诉人违约而产生的实际损失,根据双方合同的约定应由上诉人赔偿。一审法院认定被上诉人李苏交纳的全部服务费由上诉人赔偿,处理不当,本院予以调整。综上,上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定,判决如下:一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3277号民事判决第一、二、三、五项;二、变更天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3277号民事判决第四项为:本判决生效之日起十日内,上诉人陈立宝赔偿被上诉人李苏支付的服务费20100元;三、驳回被上诉人李苏的其他诉讼请求;四、驳回上诉人陈立宝的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3227元,减半收取1613.5元,由上诉人陈立宝负担1550元,被上诉人李苏负担63.5元;反诉费150元,由上诉人陈立宝负担。二审案件受理费3227元,由上诉人陈立宝负担3097元,被上诉人李苏负担130元。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏代理审判员  曹 静代理审判员  刘建奇二〇一六年十二月十二日书 记 员  王飞成