吉林省图们市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2402民初1021号原告（反诉被告）：图们市凉水镇河西村村民委员会，住所：图们市。法定代表人：杜学彬，村主任。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔根哲，男，1964年5月8日出生，朝鲜族，农民，现住图们市。委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。原告图们市凉水镇河西村村民委员会（以下简称河西村委员）诉被告崔根哲租赁合同纠纷一案，2016年9月20日立案受理后，本院代理审判员申爱顺适用简易程序，于2016年10月27日、11月14日、11月29日、12月12日公开开庭进行了审理。原告河西村委会法定代表人杜学彬及其委托诉讼代理人刘温慧，被告崔根哲及委托诉讼代理人李京洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河西村委会向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令被告立即支付拖欠的蔬菜大棚租赁费43810元；3、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2015年6月29日，原告河西村委会与被告崔根哲协商，在平等自愿的前提下，签订了蔬菜大棚租赁合同书，合同签订后，原告将出租的蔬菜大棚给被告使用，但被告未按合同的约定及时缴纳租赁费已构成违约，故诉至法院。被告崔根哲辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据。拖欠的租金43810元可以支付，但原告应该赔偿被告违约金等125300元，原告应该先履行租赁协议。反诉原告崔根哲向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告向反诉原告支付树苗损失，共115棵，每棵500元，共57500元；二个大棚塑料膜损失7000元；大棚倒塌10个，每个大棚损失5000元，共50000元；违约金按合同第七条第五款规定，10个大棚的租金为9000元，9000元×20%=1800元，9000元+1800元=10800元。以上合计为125300元，要求反诉被告向反诉原告支付上述款项。2、判令反诉被告尽快维修大棚。事实与理由：2016年4月8日，村里同意并组织村民烧玉米梗。烧玉米梗时引起了火灾烧毁了原告的大棚塑料膜、树苗等。2016年5月26日，图们市凉水镇出现短时强降雨，并伴随有大风、冰雹天气，导致反诉原告大棚倒塌。按照双方签订的租赁合同，反诉被告应该3日内进行维修，但反诉被告未及时维修，其行为已构成违约，故反诉被告应承担违约责任。反诉被告河西村委会辩称，反诉原告的诉求无事实和法律依据，请求法庭驳回反诉请求。1、反诉原告诉状称村里同意并组织村民烧玉米梗的事实并不存在。2、反诉原告计算损失法律依据不存在。经审理查明：（一）2015年6月29日，原告河西村委会与被告崔根哲签订蔬菜大棚租赁合同。双方约定原告河西村委会将位于图们市凉水镇河西村北侧的蔬菜大棚租赁给被告崔根哲。租期为2014年11月4日到2025年11月4日，共十一年。租金一年一交。双方约定的违约责任：合同期内被告应按时交付租金，逾期15日以内的，按日租金的20%，向原告支付违约金，逾期15日以上的，除承担租金和上述违约金外，原告有权随时解除本协议。原告在接到被告关于大棚及附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗需要维修的通知后，在3日内应安排人手进行维修。如逾期未能维修，因此给被告造成损失的，原告应承担赔偿责任。逾期超过3日至15日内的，原告应承担违约责任，按照日租金20%向被告支付违约金。逾期15日以上的，除承担上述违约金外，还应退还剩余租金，被告有权随时解除本协议。双方约定的不可抗力或免责条款：租赁期间，因不可抗力的自然灾害导致或造成双方合同目的不能实现的，双方均应书面告知对方，双方互不承担责任。（二）2016年3月30日，双方重新约定38个大冷棚每年租金为1220元，10个小冷棚每年租金为900元，4个温室每年租金为2700元，另外一个温室每年租金为3000元。并定于2016年7月31日之前被告向原告支付2015年度、2016年度（2016年3月31日至2017年3月31日止）拖欠的租金。被告拖欠原告2015年度租金为14650元，被告拖欠原告2016年度租金为29160元。冷棚中被告种植了2年生的桃树、苹果树及蔬菜，温棚中被告种植了葡萄、蔬菜。（三）2016年4月份，图们市凉水镇河西村村民烧玉米梗时，烧毁被告租赁的蔬菜大棚塑料膜及果树。2016年5月26日，图们市凉水镇出现短时强降雨，并伴随有大风、冰雹天气，导致被告租赁的10个小冷棚损坏。认定上述事实的主要证据有：原告提交的蔬菜租赁合同书复印件一份、被告拖欠2015年度蔬菜大棚租金14650元的账单、2016年3月30日被告签字确认的2016年度大棚租金总数及支付期限的记录一份；被告提交的关彦英证明一份、孟艳证明一份。反诉原告提交的图们市凉水镇遭受风暴灾害的报告一份、照片20张；反诉被告提交的2016年3月30日被告签字确认的2016年度大棚租金总数及支付期限的记录一份。反诉原告提交的王永奎的证明一份，因证人未到庭，无法核实其真实性，故不予采信。反诉被告提交的2016年3月30日村民会议记录，因没有村民签字亦没有盖公章，无法核实其真实性，故不予采信。反诉被告提交的2016年3月30日与村民曹伟峰签订的合同，与本案无关联性，不予采信。根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见、反诉原告的诉讼请求及反诉被告的答辩意见归纳本案的争议焦点为：1、原告因被告拖欠租金为由主张解除合同是否妥当；2、反诉原告向反诉被告主张115棵树苗及大棚塑料膜的经济损失有无依据；3、反诉原告要求反诉被告10个小冷棚的经济损失有无依据；4、反诉被告对遭损坏的10个小冷棚有无维修义务。本院认为，（一）原告河西村委会与被告崔根哲签订的蔬菜大棚租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，是合法有效的租赁合同，应受法律保护。按照合同约定原告已向被告提供了蔬菜大棚，被告作为承租人应向原告支付相应的租赁费，现被告未按约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约。原告要求被告支付2015年拖欠的租金，并无不当，予以支持。关于2016年拖欠的租金问题。租期是从2016年3月31日至2017年3月31日。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，2016年5月26日，图们市凉水镇出现短时强降雨导致被告租赁的10个小冷棚受损，是属于不可归责于被告的事由导致的毁损，且双方因对此10个小冷棚维修问题产生纠纷，被告至今未正常使用。原告要求被告支付10个小冷棚的租金，于法无据，不予支持，故被告拖欠原告2016年租金为21660元（29160元-9000元/12个月×10个月）。关于原告因被告拖欠租金为由主张解除合同是否妥当问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。所谓正当理由包括以下几种情况：一是不可抗力或意外事件，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁物使用、收益，承租人可以请求不支付租金。二是因出租人没有履行义务，如交付的租赁物不符合约定的使用要求；在租赁期间租赁物出现质量问题，出租人不尽维修义务的。三是因承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金。2016年3月30日，双方重新约定2016年7月31日之前支付拖欠租金。但2016年5月份，图们市凉水镇出现的短时强降雨导致被告租赁的蔬菜大棚部分损毁，无法对蔬菜大棚使用、收益。被告拖欠租金是不可抗力的事由引起的，且双方当事人签订的蔬菜大棚租赁合同的租期为11年，被告在蔬菜大棚中已种植了果树及蔬菜，考虑到合同的稳定性，对原告要求解除合同的主张，不予支持。（二）反诉原告主张村民烧玉米梗时将反诉原告租赁的蔬菜大棚中115棵树苗及大棚塑料膜烧毁，此主张为侵权之诉，侵权人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，但本案反诉被告河西村委会并不是侵权人，反诉原告亦未提供证据证明反诉被告河西村委会同意并组织村民烧玉米梗，反诉原告应向实际侵权人主张权利，故对其主张不予支持。另外，反诉原告要求反诉被告承担10个小冷棚的经济损失、要求反诉被告维修10个小冷棚并承担违约金问题。2016年5月26日，图们市凉水镇出现的短时强降雨而导致反诉原告租赁的大棚遭到损害是不可抗力的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的合同中约定，租赁期间因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成双方合同目的不能实现的，双方互不承担责任。故反诉原告要求反诉被告承担10个小冷棚的经济损失，于法无据，不予支持。反诉原告租赁的10个小冷棚倒塌是自然灾害造成的，并不是大棚及附属设施因自然属性或合理使用而导致的。反诉原告根据双方签订的合同第七条第五款规定“甲方在接到乙方关于大棚及附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗需要维修的通知后，在3日内应安排人手进行维修……”要求反诉被告维修10个大棚并支付违约金，于法无据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告崔根哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告图们市凉水镇河西村村民委员会支付租金36310元；二、驳回原告图们市凉水镇河西村村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告崔根哲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费895元，减半收取447.50元，反诉案件受理费1403元，共计1850.50元，由被告崔根哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。代理审判员  申爱顺二〇一六年十二月十三日书 记 员  严盛俊