上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初22109号原告：吕永杰，男，汉族，户籍地浙江省永康市。委托诉讼代理人：胡晓俊，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑萍，浙江拓思律师事务所律师。被告：黄海东，男，汉族，户籍地福建省。原告吕永杰与被告黄海东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕永杰委托诉讼代理人吴淑萍到庭参加诉讼，被告黄海东经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。吕永杰向本院提出诉讼请求：1、判令黄海东继续履行双方于2019年7月26日签订的《商铺租赁合同》；2、判令黄海东补交装修期房租人民币2,575元(以下币种同)并不再继续享受装修期不计房租，商铺的装修归吕永杰所有；3、判令黄海东立即支付2020年7月26日至2021年7月25日的房屋租金214,840元(含物业费)并支付违约金(以203,040元为基数，自2020年6月26日起按每日千分之五计付至实际履行之日止，暂算至2020年7月16日为20304元)，以上暂计235,144元;4、判令押金26,800元为吕永杰所有，不予退还黄海东；5、判令黄海东支付律师费6,000元。庭审中，吕永杰将诉请1变更为要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。事实和理由：吕永杰与黄海东于2019年7月26日签订《商铺租赁合同》，合同约定吕永杰将其位于上海市嘉定区望融路XXX号的商铺(以下称系争房屋)出租给黄海东，租赁期限自2019年7月26日至2023年7月25日，第一年租金为188,000元，第二年开始每年租金递增8%，第一年吕永杰给予黄海东30天的装修期不计房租，分为4年扣除，每年扣除金额为2,575元；合同同时约定了租金的支付时间和方式，并约定若黄海东违约，则应将已扣除的装修期金额如数补交给吕永杰并无权享受装修期不计房租，商铺的装修无偿归吕永杰所有，黄海东逾期1日支付租金则应按年租金的千分之五支付滞纳金，吕永杰有权没收押金26,800元，律师费由违约方承担。合同签订后，黄海东支付了第一年租金。按照合同约定，黄海东应于2020年6月26日支付第二年租金，经吕永杰多次催讨，黄海东均未予支付。为维护自身的合法权益，吕永杰向法院提起诉讼。被告黄海东未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的登记权利人为吕永杰。2019年7月26日，吕永杰(甲方、出租方)与黄海东(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，合同约定由黄海东承租系争房屋用于经营母婴用品；租赁期限自2019年7月26日起至2023年7月25日止，共4年；合同期内吕永杰给予黄海东20天的装修期不计房租，吕永杰按合同第1年的租金免除黄海东的装修期房租为10,300元，分4年扣除，每年为2,575元，若黄海东中途违约则不可享受吕永杰免除的金额，同时一切商铺的装修无偿归吕永杰所有；物业费为每年11,800元，黄海东应于2019年7月26日支付租金188,000元及物业费11,800元，于2020年6月26日支付租金203,040元及物业费11,800元；双方同意押金为26,800元；黄海东每次已付吕永杰的租金到期前，黄海东应提前30日支付吕永杰后续的租金，不得逾期，如黄海东逾期支付租金时每逾期1日，黄海东应向吕永杰按年租金5‰支付滞纳金外，吕永杰有权视逾期超过1日则为黄海东违约，吕永杰有权没收押金、有权终止合同、收回系争房屋及取消黄海东的续租权；双方如有争议，由人民法院解决，一切因此造成损失的费用，如法院诉讼费、律师费、车程费、误工费、宾馆住宿费，由违约方承担。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，吕永杰向黄海东交付系争房屋，黄海东向吕永杰支付了2019年7月26日至2020年7月25日的第一年租金188,000元及押金26,800元。此后黄海东搬出了系争房屋。2020年10月，吕永杰向本院起诉。庭审中，吕永杰表示因黄海东擅自搬离房屋，合同已无法再继续履行，故吕永杰要求解除合同。黄海东的行为系违约行为，故押金不予退还，黄海东还应支付剩余租金。黄海东经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。另查明，吕永杰为本次诉讼支出律师费6,000元。本院认为，吕永杰与黄海东签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，吕永杰已按约履行了合同义务，将系争房屋交付黄海东，黄海东理应按照合同约定按时支付租金。现黄海东自2020年7月26日起拖欠租金、物业费并超过约定的付款期限，同时擅自搬离系争房屋，黄海东的行为显属违约，已符合合同约定的吕永杰单方解除合同的条件。因此，吕永杰要求解除合同的诉请应予支持。解除合同的时间以吕永杰当庭变更诉请之日即2021年3月24日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因黄海东的违约行为导致了合同解除，吕永杰要求黄海东补交装修期房租2,575元的诉请符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，黄海东应向吕永杰支付自2020年7月26日至2021年3月24日(即合同解除之日)期间的租金及物业费，经计算两项费用为141,853元。关于违约金，由于合同的解除系因黄海东拖欠租金及擅自搬离造成，黄海东应当承担违约责任。鉴于合同约定的日万分之五标准过高，根据本案情况本院酌情确定违约金为10,000元，由黄海东赔偿给吕永杰。关于押金26,800元及律师费6,000元，因合同约定由违约方承担律师费，押金不予退还，故押金可归吕永杰所有，律师费6,000元由黄海东承担。审理中，黄海东经本院传票传唤，无正当理由未当庭，系无视法律的行为，应视为其放弃举证、质证和答辩的权利，并承担相应的法律责任。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吕永杰与被告黄海东签订的《商铺租赁合同》于2021年3月24日解除；二、被告黄海东应于本判决生效后十日内给付原告吕永杰装修期房屋租金2,575元；三、被告黄海东应于本判决生效后十日内支付原告吕永杰房屋租金及物业费141,853元；四、被告黄海东应于本判决生效后十日内赔付原告吕永杰违约金10,000元；五、在原告吕永杰处的押金26,800元归原告吕永杰所有；六、被告黄海东应于本判决生效后十日内支付原告吕永杰律师费6,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,358元，由被告黄海东负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  顾正林人民陪审员  吴 娟二〇二一年四月十六日法官 助理  丁雨晴书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。