江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2060号 上诉人（原审被告）：如皋绿源置业有限公司，住所地如皋市如城镇经济开发区工发大厦八楼809室。 诉讼代表人：吴建新，管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴俊逸，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦有生，男，1962年2月5日生，汉族，住如皋市如城镇城东居1组8号。 委托诉讼代理人：吴迪山，江苏绘园律师事务所律师。 上诉人如皋绿源置业有限公司（以下简称绿源公司）因与被上诉人秦有生商品房买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初9506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人绿源公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审；一二审诉讼费用由秦有生承担。一、一审法院认定案涉商铺已交付秦有生证据不足。秦有生提供的姚建的书面证言不具有证明力。证人张建平、秦有勇的证言，因其是秦有生的亲属或员工，证明力较低,且证言存在矛盾，不足采信。二、一审法院适用法律错误。（一）《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款的规定已失效。该条规定与物权法相抵触。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款将尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不视为破产财产，有违物权法。根据新法优于旧法的原则，不应继续适用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条已对不属于破产财产的条款进行修改，删除了《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条第六款规定的情形。最高人民法院的相关裁判文书中也明确《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》，原则上不应再适用。（二）一审法院认为绿源公司作为违约方和过错方，法律没有赋予合同解除权，与破产法的规定相悖。因继续履行相对方已履行完毕而债务人未履行完毕的合同，构成对个别债务人的违法清偿，管理人有权解除合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人秦有生答辩称，秦有生在一审中提供的证据已证明其已实际占有了房屋。房屋至今未能登记产权的原因不是因为秦有生，而是因为绿源公司。秦有生仍在偿还银行贷款。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 秦有生向一审法院起诉请求：1、判令绿源公司继续履行双方签订的购房合同及补充协议，依合同和协议约定交付秦有生购买的水绘绿源14号楼2单元7号商铺、15号楼2单元6、7号商铺；2、判令绿源公司给付秦有生多支付的855200元利息和不能按期交付房屋的违约金（以合同价款3754800元为本金，从2014年10月10日起，按日万分之三计算至实际交房之日）；3、绿源公司承担本案诉讼费用。一审审理中，秦有生对第一项诉讼请求明确为“满足继续履行合同（办理产权证）请求权”的债权人权利，并放弃第二项诉讼请求。 一审法院查明事实如下：2012年11月16日，秦有生与绿源公司签订《商品房买卖合同》三份，合同约定：秦有生购买绿源公司开发的水绘绿源小区14号楼2单元7号商铺（面积161.85㎡）、15号楼2单元6号商铺（面积233.11㎡）和7号商铺（面积230.84㎡）；合同计价方式与价款：按建筑面积计算，单价：13000元每平方米，三份合同总金额：8135400元，付款方式：买受人于2012年11月16日前一次性支付首付款1124050元+1500920元+1530430元（合计4155400元），余款980000元+1500000元+1500000元（合计3980000元）办理按揭贷款，具体方式按附件四第二条约定执行，交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前将商品房经验收合格交买受人。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：房屋交付后，买受人同意待出卖人完成小区综合验收合格后办理产权登记手续。合同还就其他事项进行了约定。三份合同签订后，绿源公司将该三份合同在如皋市住房和城乡建设局房地产市场管理科进行了网上登记备案。秦有生并未支付首付款。 2012年12月12日，秦有生作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司如皋支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定：第一条贷款金额与期限：贷款金额2480000元，期限120个月。第二条贷款用途：本合同项下贷款用途为借款人支付其购买坐落于水绘绿源小区14幢楼7号、15幢楼7号的商业用房房款。所购商业用房建筑面积392.69平方米，购房合同号0402、0403，购房总价款人民币5104970元。…第五条贷款发放方式：贷款人受托支付。借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入指定的售房人的结算账户（开户行：如皋中行，账户名称：如皋绿源置业有限公司，账号：527460350014）。第六条贷款偿还：按月等额本息还款。第八条担保：借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，抵押物详细情况见附件。所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。秦有生、钱美华提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。合同除由借款人秦有生、贷款人中国银行如皋支行签字盖章外，绿源公司作为保证人也在合同上盖章。作为合同附件及不可分割的组成部分，抵押人秦有生、钱美华将商铺14幢楼7号、15幢楼7号签署了《抵押物单》交抵押权人中国银行如皋支行。 2012年12月19日，秦有生作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司如皋支行又签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定：第一条贷款金额与期限：贷款金额1450000元，期限120个月。第二条贷款用途：本合同项下贷款用途为借款人支付其购买坐落于水绘绿源小区15幢楼6号的商业用房房款。所购商业用房建筑面积233.11平方米，购房合同号0404，购房总价款人民币3030430元。…第五条贷款发放方式：贷款人受托支付。借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入指定的售房人的结算账户（开户行：如皋中行，账户名称：如皋绿源置业有限公司，账号：527460350014）。第六条贷款偿还：按月等额本息还款。第八条担保：借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，抵押物详细情况见附件。所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后15日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。秦有生、钱美华提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。合同除由借款人秦有生、贷款人中国银行如皋支行签字盖章外，绿源公司作为保证人也在合同上盖章。作为合同附件及不可分割的组成部分，抵押人秦有生、钱美华将商铺15幢楼6号签署了《抵押物清单》交抵押权人中国银行如皋支行。 上述两份《个人商业用房贷款合同》签订后，中国银行如皋支行依约将贷款3930000元汇至指定的绿源公司账户，并由绿源公司按秦有生《个人商业用房贷款合同》的约定按月归还部分款项至中国银行如皋支行账户。 2014年期间，绿源公司因经营不善，房地产开发项目停止，公司陷入困境，不能按时归还贷款。2014年10月10日，经秦有生与绿源公司充分协商，双方达成《补充协议》一份，甲方为秦有生，乙方为绿源公司，内容为：乙方与如皋市祥云置业有限公司为在如皋设立的两家关联企业，甲方为如皋市祥云大厦工程及乙方绿源置业部分工程的实际施工人。因乙方资金困难，经双方协商，由乙方将自行开发的水绘绿源14幢2单元7号商铺(面积161.85㎡)、15幢2单元7号商铺(面积230.84㎡)、15幢2单元6号商铺(面积233.11㎡)以甲方名义向银行抵押贷款，贷得款项用于乙方周转。为此双方订立了商品房买卖合同。现为明确该行为双方的实际权利义务，订立补充协议如下：一、为争取能向银行多贷款，以上3套商铺在双方商品房买卖合同中签订价格为13000元/㎡，该价格并不是乙方同位置商铺的真正销售价格。商品房买卖合同签订价格仅作为向银行贷款用途，不作为双方结算价款的依据。二、鉴于商业房只可贷款50％，需要首付款50％，首付款全部由乙方通过王捷支付至甲方名下的银行卡，该银行卡由乙方保管，由乙方从甲方银行卡缴付至银行作为首付款。乙方不得要求甲方给付该首付款。上述三套商铺贷款393万元，全部由乙方使用，该贷款由乙方负责向银行偿还。三、现因乙方不能偿还银行贷款，银行已通知甲方还款，否则将影响甲方信用并将通过法律途径向甲方主张权利。因乙方违约行为导致甲方面临重大法律风险。四、鉴于该商铺已经实际办理了销售给乙方的手续，并办理了接揭贷款，为解决贷款偿还问题，经双方协商，乙方将该商铺出售给甲方，自2014年10月12日起的按揭贷款由甲方负责向银行偿还。双方商定上述商铺的单价以6000元/㎡计算，总价款为3754800元，该价格为上述商铺的正常销售价格。五、因乙方已实际占有使用了上述商铺的贷款本金393万元，而该笔贷款按约定应向银行支付利息，造成乙方获得该商铺而最终实际支出的金额会远远超过3754800元。经银行测算(接月还款金额乘以甲方需实际还款的月数计算)，甲方最终需向银行还款金额约达肆佰陆拾壹万元(小写约461万元)。六、乙方此前为贷款而向银行交付的首付款4205400元，因系乙方自行支出且已归属乙方所有，由其自行承担。贷款下发后截止2014年9月份乙方已还本息合计923700元，该款也由乙方自行承担。乙方不得以任何理由向甲方主张上述两笔款项。七、经双方协商，甲方向银行最终还贷本息超过房款3754800元部分的金额(约855200元)由乙方承担。乙方在小区房屋恢复销售后一年内支付给甲方。八、乙方于本协议签订之日将上述商铺交付给甲方。九、本协议一式两份，经双方签字或盖章生效，双方各执一份。 2017年12月，因绿源公司经营不善，绿源公司清算组在如皋市市场监督管理局备案并进行清算工作。在清算过程中，发现绿源公司资产不足以清偿债务，根据清算组的申请，法院于2018年1月30日裁定受理绿源公司破产清算一案，案号为（2018）苏0682破2号，并指定如皋绿源置业有限公司清算组为绿源公司破产清算管理人。进入破产清算程序后，秦有生依法向管理人进行了债权申报，在“债权申报申请”中明确申报内容为要求绿源公司对案涉房屋办理产权证。在管理人提供的《债权申报书》申报债权栏内，打印“享有物上优先权的债权额”栏填写：3754800元（第14号商铺2单元，第15号商铺2单元6、7号），在“债权基本情况”栏填写：购第14号商铺2单元，第15号商铺2单元6、7号，因绿源公司用商铺贷款赔秦有生利息损失855200元。第一次债权人会议后，管理人将秦有生所购商铺认定为普通债权，秦有生为此提出异议。2019年10月28日，管理人对秦有生发出《解除商品房买卖合同通知书》，内容为：“你的债权不具备法律规定的享有物上优先权的条件，为普通债权。根据破产法规定，你与绿源公司就水绘绿源14号楼7号商铺、15号楼6、7商铺签署的《商品房买卖合同》不符合应予继续履行的条件，为确保债权人的依法公平受偿，特通知你前述三商铺的买卖合同予以解除。如你对上述意见有异议，请在收到本通知书后十五日内向如皋市人民法院提起诉讼，逾期，管理人将提交人民法院依法裁定”。 一审审理中，秦有生申请证人张建平、秦有勇出庭作证。秦有生对证人证言质证认为：两位证人能证明秦有生在2014年10月10日与绿源公司双方签订补充协议之日，绿源公司将钥匙交给了秦有生，秦有生要求证人张建平将三个商铺的门锁全部换掉，张建平就叫秦有勇购买了三把锁去实施了换锁的行为，证人证言是客观的。至于现在秦有生只能提供两把锁，是由于两把锁能打开，是放在家里的，还有一把锁打不开了，所以剪断扔掉了。证人反映的是一个客观的过程，换锁事实是客观存在的。绿源公司质证认为：证人均为秦有生的员工和亲属，所作证言证明力较低。即便两名证人的陈述属实，也只能体现秦有勇有过购买锁的事实，对于是否存在换锁难以确认。证人张建平陈述当时是将原有的锁剪断，这和张建平陈述的收取了相应的钥匙进行换锁是矛盾的。证人证言不能证明案涉的商品房已经完成交付。 一审法院另查明，水绘绿源小区经如皋市住房和城乡建设局批准取得皋建房销字第2011030号商品房预售许可证。 一审法院认为，秦有生与如皋绿源置业有限公司于2012年11月16日签订的案涉水绘绿源小区14幢2单元7号商铺(面积161.85㎡)、15幢2单元7号商铺(面积230.84㎡)、15幢2单元6号商铺(面积233.11㎡)《商品房买卖合同》三份。2012年12月12日，秦有生作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司如皋支行签订《个人商业用房贷款合同》，贷款金额2480000元。2012年12月19日，秦有生作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司如皋支行又签订《个人商业用房贷款合同》，贷款金额1450000元。两笔贷款金额合计3930000元，款项由中国银行如皋支行汇入绿源公司账户，并由绿源公司实际支配使用。同时又因秦有生并未给付首付款，至2014年10月10日止的每月按揭贷款本息亦由绿源公司偿还。故上述合同签订的目的只是绿源公司为解决经营困难，为向银行融资而采取的一种规避相关监管措施的操作。在银行信贷资金安全未受到影响，相关利害关系方未申请人民法院撤销案涉合同的情况下，虽合同有瑕疵，但尚不能对上述合同作否定性评价。 2014年10月，绿源公司陷入困境停止经营，不能按时归还贷款。2014年10月10日，经秦有生与绿源公司充分协商，双方达成《补充协议》一份，补充协议的内容系双方真实意思的表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，更未影响银行信贷资金的安全及金融秩序的稳定，相关当事人也未提出异议，故为合法有效，应当认可其效力，同时也是对前述《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》效力的补正。 《补充协议》签订后，双方各自履行了协议约定的义务。秦有生按照补充协议约定从2014年10月12日按月支付2012年12月12日、19日签订的《个人商业用房贷款合同》项下的剩余贷款本、息，现仍在还款过程中，可见《补充协议》系对案涉购房款进行了结算并履行。虽然审理中绿源公司对秦有生主张的已实际交付提出异议，但是，首先，秦有生提供了未到庭的绿源公司工程部人员姚建的证言，证明绿源公司法定代表人何渝章向秦有生交付房屋，并已将钥匙交给秦有生。其次，申请两位证人出庭作证，证明绿源公司交付钥匙的相关事实。再次，秦有生提供了原锁的实物样品及部分出租留存照片，证明原锁是用绿源公司交付的钥匙打开，已张贴出租告示，因位置偏僻，未能出租。结合《补充协议》第八条约定“乙方于本协议签订之日将上述商铺交付给甲方”的内容，秦有生主张案涉三套商铺已交付的证据优势明显，可以认定案涉三套商铺已经实际交付给秦有生。 2018年1月30日，因绿源公司经营不善，资不抵债，根据清算管理人的申请，法院裁定受理绿源公司破产清算一案。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。从本案查明的事实情况看，在破产案件受理前，秦有生已经全部履行三套商铺的房款给付义务，绿源公司也已将案涉的三套商铺实际交付秦有生，案涉商铺所涉合同在行政机关进行了网签，秦有生也将案涉商铺与银行之间办理了相应的抵押手续。在破产清算过程中，秦有生申报债权的内容为要求绿源公司对案涉房屋办理产权证。故案涉三套商铺并非绿源公司的破产财产。按照合同约定，绿源公司应当配合秦有生办理产权登记手续。绿源公司未能按照商品房买卖合同的约定在商品房交付后120天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致秦有生至今未能办理不动产登记手续。对此，秦有生并无过错，其责任在绿源公司。绿源公司要求按《破产法》的相关规定解除合同，但讼争房屋已不属于破产财产，同时绿源公司作为违约方与过错方，法律没有赋予合同解除权。否则，则会出现绿源公司因其违约行为获益，而秦有生受损的局面，不符合公平、公正及诚实信用的民事基本规范原则。 综上，案涉讼争的三套商铺并非绿源公司的破产财产，绿源公司破产管理人解除与秦有生之间的案涉三套商铺的商品房买卖合同，将案涉三套商铺列为破产财产错误，法院依法予以纠正。案涉水绘绿源小区因绿源公司管理不善等原因至今未能进行工程竣工验收备案，现正在进行改造清理中。秦有生有权要求绿源公司配合办理产权登记手续，绿源公司有协助办理过户登记义务。因讼争小区未进行竣工验收备案，尚不具备法律规定的办理不动产权登记的条件，秦有生的诉讼请求存在事实或法律上的不能而暂时不能实现，故法院对该诉讼请求目前尚难以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第一项，《中华人民共和国企业破产法》第十八第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决驳回秦有生的诉讼请求。案件受理费36840元，由秦有生负担。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，秦有生与绿源公司签订三份《商品房买卖合同》时，双方均无买卖案涉房屋的真实意思，而是以此作为获取银行贷款的方式。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故案涉三份《商品房买卖合同》系无效合同。 2014年10月10日秦有生与绿源公司签订商品房买卖协议，绿源公司将水绘绿源14幢2单元7号商铺、15幢2单元7号商铺、15幢2单元6号商铺出售给秦有生，该协议当事人真实意思表示，合法有效。秦有生以承担债务的方式支付了对价。绿源公司未将房屋所有权转移登记给秦有生。对于绿源公司是否将房屋交付秦有生的问题，双方发生争议。秦有生在起诉状中认为房屋没有实际交付，而在法院审理中主张房屋已交付并被其占有。根据秦有生提供的证据，房屋已交付的可能性较大，主要理由是：1.协议约定签订之日交付房屋，绿源公司没有理由拒绝交付；2.秦有生向管理人申报债权时只要求办理产权证，而没有要求交付房屋；3.秦有生提供的证人、照片等证明房屋已交付。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。故本院确认房屋已在协议签订之日交付秦有生。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。绿源公司未将房屋所有权转移登记至秦有生名下，故其仍有房屋所有权，案涉三间商铺属于破产财产。一审法院适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，认为案涉三间商铺不属于破产财产，适用法律不当，本院予以纠正。因案涉三间商铺非居住用房，与基本生存权无关，秦有生要求绿源公司转移房屋所有权的债权不具有优先性。如绿源公司继续履行合同，将构成对秦有生的违法清偿，故绿源公司解除合同，合法有据。一审法院适用法律不当，但判决结果正确，本院对其判结果予以维持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（法释［2013］22号）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36840元，由上诉人如皋绿源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 吕 敏 审判员 季建波 二〇二一年八月五日 书记员 汤婷婷