浙江省余姚市人民法院    民事判决书    （2020）浙0281民初4089号     原告：陈惠广，男，1963年7月18日出生，汉族，住余姚市。。       原告：蒲素君，女，1965年8月22日出生，汉族，住余姚市。。       两原告共同的委托诉讼代理人：王景，浙江六和律师事务所律师。       被告：余姚众安置业有限公司。住所地：余姚市阳明西路**。统一社会信用代码：91330200563874393H。       法定代表人：徐锋，该公司总经理。       原告陈惠广、蒲素君与被告余姚众安置业有限公司（以下简称众安公司）商品房销售合同纠纷一案，于2021年4月28日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，征得原告同意后进行先行调解。因调解未成，本院于2021年5月7日立案受理，并依法适用简易程序进行了审理。本案于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告蒲素君及两原告的共同委托诉讼代理人王景到庭参加诉讼，被告众安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告陈惠广、蒲素君提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋维修义务并支付原告因房屋维修导致逾期交付违约金201960元（自2019年6月1日起按已付房款10098000元每日万分之一暂计算至2019年12月17日为200天），最终计算至房屋实际维修合格交付日止；2、判令被告赔偿原告因房屋第二层层高未达合同约定的3.45米（实际仅为3.15米）支付违约金201960元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市阳明街道北郊村翡翠珑湾二期17幢C17-1住宅1套，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积352.08平方米，房屋价款为10098000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。但到了合同约定的交房时间，原告及购买该楼盘的绝大多数购房者发现所购房屋均存在大面积严重的渗漏水问题，墙面严重开裂，还有空鼓等质量问题，根本无法入住。此外，房屋还存在其他一些影响居住的问题，包括门窗部分变形、车位门口设置的煤气管道有安全隐患、小区道路狭窄影响消防车辆通行、缺少公共停车位、信报箱设置不合理等情况。为此，原告等购房者选出业主代表多次向被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年6月13日，在余姚市住建局代表参与下，原告代表与被告初步达成整改方案，被告对包括上述房屋存在的诸多问题等予以确认，被告同意对包括原告在内的房屋进行维修和整改，以解决渗漏水、墙面开裂、空鼓等问题。各方同意房屋整改完毕、经业主验收签字后确认为交房时间。上述方案达成后，被告的维修整改工作进展缓慢，原告等不得不继续交涉维权。经多方努力下，2019年9月25日、同月30日，原告代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改，被告并再次承诺房屋维修完毕、验收合格方再交付。但是，被告方的维修整改工作进展缓慢，仍旧未能按约定的维修方案进行。截止2019年12月17日，被告实际交房已逾期200日，按合同约定每日万分之一计算，被告应当支付违约金201960元，并应当按每日万分之一计算至最终维修完毕验收合格交付日止。原告经测量和向规划局查询，了解到房屋还存在层高与合同约定不符的情形，第二层层高仅为3.15米，而合同约定为3.45米。原告购买的是别墅类房屋，层高问题严重影响房屋的居住品质，原告要求按已付房款的百分之二即201960元支付合同违约金。综上，原告因故起诉，请求法院判如所请。       被告余姚众安置业有限公司未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。       原告向本院提交如下证据，被告众安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，经审核，本院作如下认定：       1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告双方权利义务，房屋层高均为3.45米，房屋交付日期为2019年5月31日前，且约定房屋交付条件的事实。经审核，本院对该证据的真实性予以认定，但根据原告提交的合同关于房屋层高约定为0.00米，并非原告所称的3.45米；       2、购房增值税普通发票1份，拟证明原告已支付的购房款金额的事实。经审核，本院予以认定；       3、交房流程表1份，拟证明案涉房屋是先办交房手续，再看房验房的事实。经审核，本院对该交房流程表的真实性予以认定，但对待证事实部分结合其他证据与陈述综合予以认定；       4、验房登记表、房源保修单（复印件）各1份，拟证明案涉房屋存在质量问题的事实。经审核，本院对此证据不予认定，但对于该证据中于证据6相关联的内容予以认定；       5、2019年6月13日的维修整改跟踪记录表1份，拟证明在住建局代表参与下，原、被告双方确认房屋存在的问题，被告的维修义务，及房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间的事实。经审核，本院对此证据予以采信；       6、2019年9月25日、30日的维修方案和授权书1份，拟证明原、被告双方再次确认房屋存在的问题，被告的维修义务，房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间，房屋维修完毕验收合格后再交付的事实。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定；       7、案涉房屋情况照片1组，拟证明房屋存在问题的事实，包括严重的渗漏水，墙体开裂等情况。经审核，本院认为，结合被告实际进行维修的事实，可以认定案涉房屋存在问题；       8、规划局备案图纸1份，拟证明房屋的第二层层高实际为3.15米。经审核，本院对该组证据予以认定；       9、聊天记录1份，拟证明原告系当时参加维权的业主。经审核，本院对此证据的真实性予以认定。       根据本院认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：       2018年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市阳明街道北郊村翡翠珑湾二期17幢C17-1住宅1套，层次为1-2，建筑面积352.08平方米，房屋价款为10098000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。2019年5月26日，原告办理交房手续。因原告等部分案涉楼盘的购房者发现所购房屋存在渗漏水等问题。为此，部分业主多次与被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年9月25日、同月30日，业主代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改。其后被告对案涉楼盘的部分纠纷房屋进行了维修。       本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间订立有《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应予以遵守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告认为被告违约，并据此提出相应诉讼请求，本院针对原告之诉请，逐一进行分析。一、关于原告主张的要求被告履行案涉房屋维修义务的问题。本院认为，原告要求被告对案涉房屋履行维修义务，且其明确要求根据《维修方案》进行维修，但经本院审查，上述方案中的维修部位即维修的内容与范围并不清晰明确，双方对此不能达成一致意见，而原告又不能提供其他合理的替代性方案，故本院对原告要求被告履行维修义务的诉讼请求，目前难以支持。且被告作为案涉房屋的开发商，维保义务本身亦在其责任范围内，就维修问题原告其后若有证据，可另行主张；二、关于原告提出的要求被告承担因房屋维修导致的逾期交付违约金的问题。本院认为，商品房作为一种特殊的商品，依法应经严格程序验收合格后方可对外销售。从本案来看，被告在履行交付义务前已经相应的验收程序，除非案涉房屋存在法律规定的主体结构不合格或者其他严重质量问题，否则应当认为案涉房屋合格，符合合同约定的交付条件。被告作为出卖人依照合同约定时间履行了交房通知义务的，无需为此承担迟延交房的违约责任。本案中，原告所举证据显然不能证明案涉房屋存在根本性的质量问题，而原告亦并未提出退房等诉讼请求，故本院认定案涉房屋并不存在法律规定的根本性违约的情形。因此，本院对原告提出的要求被告承担基于迟延交房的违约责任之诉讼请求，不予支持。但就案涉房屋而言，的确存在着漏水等质量瑕疵，原告就此要求被告承担的维修义务，本质上是对被告瑕疵履行提出的诉讼主张，故被告应当承担瑕疵履行的相应责任；三、关于原告主张的被告因案涉房屋的层高不足要否承担违约责任的问题。本院认为，原告基于层高不足提出赔偿请求，但其未提交损失依据，且原告提交的商品房买卖合同中亦未明确层高，故本院对其的该项诉讼请求依法不予支持。基于上述理由，并结合当事人所举证据及本院认定事实，本院酌情认定被告应向原告承担瑕疵履行的责任为购房款的2％即201960元。原告其余的诉讼请求，依据不足，本院依法予以驳回。被告余姚众安置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，不影响本案的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：       一、被告余姚众安置业有限公司支付原告陈惠广、蒲素君违约金201960元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行；       如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       二、驳回原告陈惠广、蒲素君其他的诉讼请求。       本案案件受理费7359元，减半收取3679.50元，由原告陈惠广、蒲素君负担1839.75元，被告余姚众安置业有限公司负担1839.75元，被告负担部分限于本判决发生法律效力之日起七日内履行。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，按指定的账户预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动撤回上诉处理。       审判员杨竞男     二○二一年七月十九日     代书记员范勤