上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24977号原告(反诉被告)：陆建珑，男，1980年7月16日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：王彦，上海欧泽律师事务所律师。被告(反诉原告)：张智伟，男，1982年8月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：童秉彬，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙全，上海至合律师事务所律师。原告陆建珑与被告张智伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆建珑的委托诉讼代理人王彦，被告张智伟的委托诉讼代理人童秉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建珑向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁保证金人民币(以下币种相同)28,000元；2.判令被告支付原告利息(以28,000元为基数，自2020年12月5日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月6日签订《上海市居住房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于上海市浦东新区博山路199弄铂悦滨江2号402室房屋(以下简称系争房屋)，租金为每月28,000元，租金付款方式是每季度(三个月)开始之前提前支付三个月的租金，租赁期限为2019年12月5日至2020年12月4日止。原、被告签订合同后，原告按照约定向被告支付租赁保证金28,000元。合同到期后，原告于2020年12月4日搬出系争房屋，后与被告在中介见证下将系争房屋交接给被告，并按照被告要求以及清单上进行维修和打扫。原告履行了房屋交接手续，但是被告却以卫生间墙壁及地板有霉点为由拒绝向原告返还已付的租赁保证金。原告及中介多次和被告沟通返还租赁保证金事宜，被告一直拒绝返还。原告认为已向被告返还房屋，卫生间墙壁及地板有霉点属于自然损耗，被告应当将租赁保证金返还原告，故起诉要求判如所请。被告张智伟辩称，不同意全部诉请，因原告承租期间逾期支付租金，应承担违约金。且原告不爱护房屋，使用不当，不合理使用，致使被告支付了费用进行维修、保洁，原告的行为造成房屋修复期的空置损失，故不同意返还保证金及支付利息。且原告搬离系争房屋时尚未结清水电燃气费。反诉原告张智伟向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告垫付的水费513元、电费663元、燃气费400元，共计1,576元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告门锁更换及维修费1,200元，垫子套2,400元，保洁费800元，大理石维护费4,000元，共计8,400元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告逾期支付租金的违约金1,794元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋维修期间的空置损失18,400元；5.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：系争房屋承租期间，反诉被告未按照约定的时间按时支付租金，搬离时尚有水费、电费、煤气费未结清。承租期满反诉原告接收房屋时，发现房屋内门锁损坏、飘窗垫子套损坏，卫生间墙壁、地面发霉、污渍渗透等问题，遂与原告交涉要求修复。反诉被告除了窗帘清洗及简单保洁之外，并未修复他处，因反诉被告承租期间使用不当，不合理使用，致使反诉原告支付费用进行维修、保洁，并且造成房屋修复期间的空置损失，另反诉被告逾期支付租金，应按照合同约定支付违约金。反诉被告应承担的费用已超过租赁保证金，故反诉原告不同意退还。反诉被告陆建珑辩称，同意支付水费513元、电费663元，燃气费未提供支付凭证，不同意支付。关于维修，反诉原告的配偶在微信中对清洁、粉刷已经确认，反诉被告已自行处理，不需要另行负担保洁费用。同意支付门锁更换及维修费1,200元，不同意支付飘窗垫子套的费用，反诉被告没有认可过由其负担该费用。大理石霉变不属于反诉被告维修范围之内，且霉变无法证明由反诉被告造成，故不同意支付。逾期付款违约金经计算应为1,610元，同意支付该费用。租赁合同第6条约定合同届满期后有7天的宽容期，故届满之后的空置期应由反诉原告自己承担。本院经审理查明认定事实如下，被告是系争房屋的所有权人。2019年12月6日，原告(承租方乙方)、被告(出租方甲方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年12月5日至2020年12月4日，月租金28,000元，乙方应于每季度前一个月20日向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方需按日租金的5%支付违约金；房屋租赁保证金28,000元；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，其中因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期(届满后7日内)返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金10%向甲方支付该房屋占用期间的使用费……合同另对其它事宜作了约定。原告另在家具清单上签字。原告于2019年11月15日向被告转账支付了28,000元保证金，并陆续向被告付租。2020年12月4日，被告妻子微信联系原告妻子：“汇总一下：1、我12/11晚上过来收房子，麻烦你们搬家时还是当心一点，碰坏再修也麻烦。2、保洁、维修人员12/12-12/13到场保洁维修，包工包料对吗？门锁、大理石尽量换相同的吧，如果找不到，麻烦换同品质的吧。3、房租需支付到11号，共28,000/30*7，上月水电煤代付477+414,合计7,400元，从押金中扣除。4、1-11日水电煤下周五抄字另算……”原告妻子回复：“好的”。2020年12月11日，原告妻子通过微信告知被告妻子：“我今天搬出铂悦滨江2号楼402室，属于我维修的门锁，两块垫子我维修，窗帘洗好我给你送过来”，被告妻子回复：“验房存在问题，如清单所示，也是雯俪你在场确认的，根据合同，我方不确认收房，费用按合同规定收取”，原告妻子回复：“我已经正式搬出房子，现场见证人有你和我，还有中介，我们也将房子做过全屋粉刷和修补，这个有修补工人和费用见证”，被告妻子称：“卫生间处理问题未达成一致，不予收房”。审理中，被告向本院提供了水费513元、电费663元、门锁更换维修费1,200元、垫子套费用2,400元、保洁费800元、大理石维护费4,000元的相应支付凭证，因未能提供燃气费支付凭证，原告撤回要求被告支付燃气费400元的诉讼请求。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市居住房屋租赁合同、房屋交接清单、租赁保证金支付凭证、微信聊天记录、不动产权证，被告(反诉原告)提供的房屋租赁合同、缴费通知单、照片、电费账单、微信聊天记录、门锁维修派工单、发票、电子回单等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，陆建珑与张智伟签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于本诉部分。原、被告之间的租赁合同已于2020年12月4日到期终止，原告也于2020年12月11日搬离系争房屋，根据租赁合同约定,租赁终止后，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还给承租方。故被告应当返还原告系争房屋租赁保证金。原告要求被告支付租赁保证金的相应利息，因双方尚未结清应由原告支付的费用，被告有理由要求结清后归还，故原告要求被告支付保证金利息的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。关于反诉部分。反诉被告同意支付反诉原告主张的水费513元、电费663元、门锁更换及维修费1,200元、逾期付款违约金1,610元，并无不当，本院应予准许。鉴于反诉被告在微信中表示同意承担两块垫子的维修，反诉原告已预付了该费用2,400元，从公平诚信原则出发，该费用本院予以支持。反诉原告主张的大理石维护费4,000元，虽在反诉被告使用期间发生了卫生间大理石及地面发霉、污渍渗透等问题，但不能据此即认定系反诉被告使用不当所致，结合公平合理角度考虑，本院判定该费用由双方各半承担为宜。反诉被告主张的房屋维修期间的空置损失，鉴于反诉被告在2020年12月4日合同到期日后实际于12月11日搬离，租赁合同第六条约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期(届满后7日内)返还该房屋”，该条款并非是对届满后的7日可以免租的约定，故反诉被告仍应支付该7日的房屋占有使用费，按照月租金28,000元标准共计6,440元。反诉原告主张其余空置期的损失，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付租赁保证金的相应利息，因双方尚未结清应由原告支付的费用，被告有理由要求结清后归还，故原告要求被告支付保证金利息的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第六条、第七条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张智伟应于本判决生效之日起十日内返还原告陆建珑履约保证金28,000元；二、反诉被告陆建珑应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张智伟水费513元、电费663元；三、反诉被告陆建珑应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张智伟门锁更换维修费1,200元，大理石维护费2,000元；四、反诉被告陆建珑应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张智伟逾期支付租金的违约金1,610元；五、反诉被告陆建珑应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张智伟2020年12月5日至2020年12月11日期间的房屋占有使用费6,440元；六、驳回原告陆建珑的其余本诉请求；七、驳回反诉原告张智伟的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，减半收取计250元，由被告张智伟负担；反诉案件受理费减半收取计277元，由反诉原告张智伟、反诉被告陆建珑各半负担138.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实,恪守承诺。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。