北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6913号原告：刘东清，男，1972年11月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李潮，北京市德润律师事务所律师。被告：胡银，男，1973年10月30日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：胡文娟（胡银之妹），住北京市延庆区。被告：李书兰，女，1949年7月26日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：万明军，北京李顺存律师事务所律师。原告刘东清与被告胡银、李书兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东清向本院提出诉讼请求：1.确认刘东清与胡银签订的《宅基地转让协议》《房屋转让协议》无效；2.判令胡银、李书兰返还刘东清支付款项250000元（宅基地转让费60000元，房屋转让费190000元）；3.判令胡银、李书兰赔偿刘东清损失1305803.2元。事实和理由：刘东清系胡银之妻兄。2011年，胡银建议刘东清购买胡银之母李书兰名下的闲置宅基地建房用于岳父居住，方便子女照顾。2011年10月29日，经刘东清与胡银协商，胡银以6万元价格向刘东清转让李书兰名下宅基地（宅基地为闲置，上面没有房屋）的使用权，胡银与刘东清签订《宅基地转让协议》，然后由刘东清陆续出资购买以胡银名义建成的面积为100多平方米的住房，由刘东清之父刘某居住。2013年1月2日，刘东清与胡银为明确房屋所有权，签订了《房屋转让协议》，明确房屋归刘东清所有，如遇拆迁，国家所发拆迁费除补偿刘东清相同建筑面积住房一套外，所余资金双方均分。2011年至2017年，李书兰对胡银和刘东清签订的各协议均未提出任何异议，两家亲近来往。2017年春，北京市延庆区康庄镇××村（以下简称××村）组织拆迁，胡银同意按协议约定补偿刘东清一套相同建筑面积的房屋（106.13平方米），剩余部分双方均分，刘东清积极配合拆迁。2017年8月9日，李书兰与××村股份经济合作社签订《××村新农村建设项目宅基地补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），确定安置面积227平方米，并支付现金287806元、超期安置费81720元。现回迁房已经建成，可以选择回迁房，但是胡银违反诚实信用原则，将拆迁补偿独占，导致刘东清无家可归，故刘东清诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。胡银辩称，同意刘东清的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。一、胡银和原告是亲戚关系，双方分别签订了两份协议对房屋和宅基地进行了约定。二、签订《宅基地转让协议》时，是刘东清拿着打印好的协议让胡银签字，胡银看完之后明确表示刘东清仅可以使用宅基地，是在国家没有拆迁的前提下，刘东清才可以使用，如国家拆迁，刘东清就不能使用，这些内容已经在协议中写明，刘东清依据该协议主张宅基地拆迁利益，没有事实依据。三、房屋拆迁协议仅是对房屋的约定，所涉及的拆迁费用也仅是指房屋的拆迁费，现房屋拆迁补偿费不足以购买相同面积的房屋，刘东清以此协议主张相同面积房屋，没有事实依据。这两份协议明确了拆迁也仅将房屋的补偿款给刘东清，现刘东清以此来主张宅基地拆迁利益，没有事实和法律依据，请依法驳回刘东清的第二、第三项诉讼请求。李书兰辩称，同意第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。李书兰认为刘东清和胡银签订的两份协议，签订人存在过错和恶意，应属无效。一、胡银不是涉案房屋及宅基地的所有人和使用人。涉案宅院登记在李书兰之父李某1名下，胡银既不在该宅院居住，户口也没有登记在该宅院内，完全没有权利处分该宅院的房屋和宅基地使用权。二、在刘东清与胡银签订协议过程中，刘东清存在过错和恶意。刘东清是胡银之妻刘某某的哥哥，对胡银家的情况很清楚。胡银之父胡某某与李书兰于1980年结婚，当时胡银已经7岁，胡银不是李书兰的亲生儿子，涉案宅院是李书兰的婚前个人财产，李书兰还有两个亲生女儿，李书兰肯定会为两个女儿的将来做安排。刘东清在明知胡银对该宅院完全没有处分权的前提下，依然与胡银签订协议，签订协议时，胡银之父还健在，刘东清在这种情况下，没有任何理由相信作为继子的胡银有代理权，却依然只和胡银签订协议，故意避开李书兰夫妇，既没有法律依据，也违背情理。三、协议签订后，刘东清从未找李书兰夫妇任何一人对协议效力进行追认。四、胡银在签订协议后，一直对李书兰刻意隐瞒，向李书兰谎称是为胡银之子建房，没有提及协议任何细节，直到诉讼发生，李书兰才知道有协议的存在，胡银订立协议的真实动机也令人怀疑。五、关于协议的真实性也令人怀疑，没有银行转账的流水作为证明，这不合常理。六、该协议违反国家关于宅基地的相关法律，应自始无效。该两份协议的签订者存在恶意、欺诈、串通的情形，刘东清不能被认定为善意第三人，李书兰对该两份协议不认可。综上，李书兰不同意刘东清的第二、第三项诉讼请求，请法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘东清为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《宅基地转让协议》。2.《房屋转让协议》。证据1和2证明涉案房屋所有权是刘东清的，刘东清支付了宅基地转让费6万元、房屋转让费19万元，共计25万元的费用。3.《补偿协议书》。4.××村选房原则。证据3和4证明拆迁所得，即安置面积227平方米、现金287806元，增加18个月的临时安置费81720元，227平方米的房屋价格为1512728元，拆迁所得金额已经可以明确计算出来。5.收条4张，证明刘东清支付给胡银宅基地转让费6万元和建房费8万元，胡银给打的收条，胡银仅是给刘东清建造房屋。胡银对上述证据发表质证意见：1.对证据1和2的真实性认可，胡银仅是从刘东清处借款17万元，用于建造房屋。胡银收到的款项和刘东清陈述的款项不一致。2.证据3和4的真实性认可。被告方取得的补偿是楼房2处，一处106.7平方米左右，一处101平方米，补偿款287806元，后续支付18个月的租金。3.对证据5的真实性认可，但是这个是胡银向刘东清借钱盖房，只借了17万元，胡银没有卖房。李书兰对上述证据发表质证意见：1.对证据1和2的真实性无法确定，对内容均不认可。胡银没有宅基地和房屋的处分权，主体不适格，内容违反国家关于宅基地的规定，是违法的。2.对证据3的真实性、合法性及证明目的均认可，对证据4的真实性认可，但是均与本案无关。被告方取得的补偿是楼房两处，一处106.7平方米左右，一处101平方米，补偿款287806元，后续支付一年半租金，每月每平方米20元，共227平方米。3.对证据5的真实性认可，胡银向刘东清借钱盖房属实。胡银、李书兰为证明其二人的反驳意见，共同向本院提交了以下证据：1.宅基地宗地图，证明宅基地位置在××，使用权人为李书兰。2.《补偿协议书》，证明被安置人为李书兰。3.新农村建设腾退协议书签收回执单1张，证明被腾退人是李书兰。4.新农村建设腾退协议书签收回执单1张，证明被腾退人是李书兰。5.建房款收据，证明建房是由胡银清包给本村村民李某某。刘东清对上述证据发表质证意见：1.对证据1的真实性和证明目的均认可。2.对证据2、3、4的真实性和证明目的均认可。3.对证据5的真实性和证明目的均认可，刘东清委托胡银建造的房屋，胡银找的李某某。李书兰还向本院提交了以下证据：1.村委会证明，证明胡银的户口不在涉案宅基地内。2.亲属关系证明，证明胡银非李书兰所亲生，李书兰有亲生女儿胡某1和胡某2，而本案诉争的房屋属于李书兰本人，相应被拆迁房屋的拆迁利益亦属于李书兰本人。依据常理，李书兰就是赠与本案的房屋也只能赠与自己的亲生女儿，而不是胡银。刘东清对上述证据发表质证意见：1.对证据1的证明目的不认可。2.对证据2的真实性认可，但与本案无关。胡银的确非李书兰所亲生，但是双方已经形成了抚养关系。胡银对上述证据均认可。对刘东清、胡银、李书兰提交的上述证据，本院综合全案证据予以认证。根据各方当事人举证质证等情况，本院经审理认定事实如下：胡某某系胡银之父。1980年，胡某某与李书兰结婚，胡某某为再婚，李书兰为初婚，胡银系李书兰之继子。胡某某与李书兰婚后生育二女，即长女胡某1、次女胡某2。刘东清系胡银之妻兄。李书兰在××村有宅基地一处。2011年10月29日，甲方胡银与乙方刘东清签订了《宅基地转让协议》，胡银以6万元的价格将坐落在××村的宅基地（即上述宅基地）卖给刘东清，并在协议中注明：房屋的所有权为乙方，含土地面积，院落的所有权为甲方，乙方有院落的使用权，在没国家拆迁的前提下，归乙方使用。甲方胡银、乙方刘东清均在协议上签字。同日，胡银给刘东清出具收条，证明其收到刘东清交的房屋宅基地转让费6万元。2013年1月2日，甲方胡银与乙方刘东清签订了《房屋转让协议》，协议载明：今有××村村民胡银，愿将自己老宅基地（即上述宅基地）所建新房一处转让给妻兄刘东清，转让费为19万元。该协议具体内容为：1.从协议建立日起，乙方付清甲方19万元现金；2.从协议建立日起，房产归乙方所有；3.甲方有责任协助乙方办理房屋产权手续；4.如遇国家拆迁，国家所发拆迁费除补偿乙方相同建筑面积一处房屋以外，所余资金甲乙双方均分；5.以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，以备查用；6.协议达成双方遵守互不难为、和睦相处；7.此协议自签字生效。甲方胡银、乙方刘东清、见证人刘普分别在协议上签字、按指印。刘东清购房房屋后，由刘东清之父刘某居住。2017年，××村实施新农村建设项目，上述房屋在拆迁腾退范围内。同年8月9日，××村股份经济合作社与李书兰签订了《补偿协议书》，确定安置面积227平方米，并支付李书兰现金287806元、临时安置费81720元。之后，该房屋被腾退。另查，刘东清的户口所在地为河北省张家口市××县××乡××村，其并非××村集体经济组织成员。审理中，刘东清称，具体拆迁利益为拆迁补偿款287806元、临时安置费81720元以及两套楼房。李书兰对此认可，并称上述钱款和楼房均由其掌控，楼房分别位于北京市延庆区康庄镇××回迁楼北区××号楼××单元××室以及北区×号楼×单元×室。胡银对此均予以认可。另外，胡银、李书兰均称，实际取得的两套楼房的面积分别为106.7平方米、101平方米。刘东清对此予以认可。刘东清、胡银、李书兰对于两套楼房的拆迁利益均同意按照实际取得的拆迁面积计算，每平方米按照6664元计算。庭审中，刘东清称，其共支付给胡银宅基地转让费6万元、建房款19万元。胡银仅认可17万元，并称该款项实际为胡银为盖房向刘东清借款，并非卖房款。李书兰称，胡银向刘东清借钱盖房属实。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案民事纠纷所涉法律事实发生在民法典施行之前，故本案在实体法上应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及宅基地，这必然会损害本集体经济组织的权益。本案中，胡银与刘东清先后签订的《宅基地转让协议》《房屋转让协议》，不仅涉及农村房屋的买卖，还涉及房屋所属的宅基地的转让，而刘东清非××村集体经济组织成员，不具备购买该宅基地上房屋的主体资格，故双方签订的上述两份协议均违反了法律的强制性规定，应属无效。因此，刘东清要求确认上述两份协议无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘东清与胡银之间的买卖合同被确认无效后，涉案拆迁利益应当在双方之间进行分配，购房款亦不再返还。本院综合考虑，确定买受人刘东清可获得70%的利益。临时安置费是针对实际居住人给予的补偿，但本案当事人均不在被腾退的房屋内居住，故该笔款项应与拆迁补偿款287806元以及两套楼房对应的价款一起，按照刘东清占70%的比例进行分配。经计算，两套楼房所对应的价款为1384112.8元[6664元/平方米×（106.7+101）平方米]，故总的拆迁利益为1753638.8元（1384112.8元+287806元+81720元）。因此，刘东清可获得拆迁利益1227547.16元（1753638.8元×70%）。因涉案拆迁利益现均在李书兰处，故李书兰应给付刘东清拆迁利益1227547.16元。对于《补偿协议书》中确定的安置面积与实际取得的拆迁面积的差额部分对应的利益，各方可在具体利益确定后另行解决。对于刘东清的合理主张，本院依法予以支持；对于其不合理主张，本院不予支持。对于胡银、李书兰的抗辩意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第八条第二款规定，判决如下：一、确认刘东清与胡银分别于2011年10月29日签订的《宅基地转让协议》以及于2013年1月2日签订的《房屋转让协议》均无效；二、李书兰于本判决生效后7日内给付刘东清拆迁利益1227547.16元；三、驳回刘东清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18802元，由刘东清负担3967元（已交纳），由李书兰负担14835元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  冯立亭人民陪审员  赵晓斌人民陪审员  张艳滨二〇二一年四月二十二日法官 助理  施振伟书 记 员  沙 莎