常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0404民初3811号原告：吴XX。委托诉讼代理人：徐XX，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：张XX，江苏XX律师事务所律师。被告：常州XX建材有限公司。法定代表人：虞XX，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴XX，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘XX，江苏XX律师事务所律师。被告：常州市XX建设工程有限公司。法定代表人：徐XX，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴XX，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘XX，江苏XX律师事务所律师。原告吴XX诉被告常州XX建材有限公司（以下简称XX公司）、常州市XX建设工程有限公司（以下简称XX公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，本院依法先适用简易程序后适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吴XX及其委托诉讼代理人徐XX、张XX、被告XX公司、XX公司的委托诉讼代理人戴XX、刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴XX向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告XX公司解除相关所有租赁关系；2、判决两被告连带支付原告所欠2015年应付租金共计人民币373000元及逾期支付租金的违约金共计人民币35440.11元（按银行同期同档贷款利率6%计算自2015年1月1日起至2016年7月31日止）；3、判决两被告连带支付原告2016年应付租金共计人民币696986.3元（按被告实际使用天数计算暂计算自2016年1月1日起至2016年7月31日，应诸至实际偿付之日止）及违约金共计人民币300000元整；4、判决被告XX公司立即支付原告2016年应付租金共计人民币46465.73元（按被告实际使用天数暂计算自2016年1月1日起至2016年7月31日，应计算至实际偿付之日止）及违约金共计人民币5127.78元（按银行同期同档贷款利率4.75%的四倍暂计算自2016年1月1日起至2016年7月31日，应计算至实际偿付之日止）；5、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2010年12月28日，原告与被告XX公司签订租赁合同（以下简称10年合同），约定由被告XX公司承担原告的土地，年租金为人民币120万元，支付方式为“先付后用”；后因被告XX公司企业发展需要将上述承租的地块转租给被告XX公司，于2014年4月29日原告与被告XX公司签订《关于场地转租的说明》（以下简称14年合同）约定被告XX公司按照10年合同约定承租所涉土地，被告XX公司对XX公司租金的支付进行担保。另外，被告XX公司XX混凝土搅拌分公司与原告还就原告的另一块土地签订了一份租赁协议（以下简称11年合同），约定的年租金为8万元。截止本案起诉时，原告欠付14年合同、11年合同两份合同中约定的2016年租金及14年合同2015年欠付的373000元租金，故诉至法院要求判如所请。审理中，原告撤回与11年合同有关的所有诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、请求判决解除原告与被告XX公司于2014年4月29签订的租赁协议，并判令被告XX公司交还承租的土地；2、判令被告XX公司向原告支付截止判决解除合同之日止的租金（其中2015年欠付租金为373000元；2016年欠付租金按年租金120万元计算至判决解除合同之日止），并支付违约金300万元；3、判令被告XX公司对XX公司欠付租金及违约金承担连带支付责任；4、本案诉讼费由两被告承担。被告XX公司、XX公司辩称，原告系与XX公司存在租赁合同关系，而XX公司与XX公司间是转租关系，故XX公司与原告间并无合同关系，原告的诉讼请求没有事实依据，故请法院依法驳回；如法院认为原告与XX公司间系租赁关系，XX公司对欠付金额没有异议；原告主张的违约金过高，如法院判决由被告支付也应依原告的实际损失进行调整。经审理查明，2005年9月18日，原告与常州市钟楼区XX街道XXX村民委员会（以下简称村委会）签订用地协议一份，由原告租用常州市新XXX**以南，XXX以北，X东、X西XXX以东至老XXX，租赁期限为50年（2005年6月至2055年5月）。审理中，常州市国土资源局XX中心国土资源所出具证明一份“地处钟楼区XX街道XXX村委X西村组，土地面积约为28亩。2005年9月18日，常州市XX建材经营部（法人：吴XX）与XX街道XXX村民委员会签订了用地协议，租赁时间为50年（2005年6月--2055年5月）。该宗地利用的类别为村庄建设用地。”2010年12月28日，原告与XX公司签订租赁合同即11年合同一份，约定由XX公司承租原告从村委会租用的土地26亩及现有土地上的设备等资产；租期自2011年1月1日起至2020年12月31日止；年租金为120万元，支付方式为先付后用；不得将租赁土地及资产用于抵债抵押和转租他人；不论是合同到期或是其它原因终止合同，XX公司投资的资产部分除保全原告出租给XX公司使用资产同等价值之外，全归XX公司处置，XX公司不能处置而余下的资产值大于原告给予XX随租资产值部分，由双方友好协商解决；租赁期间发生的各项水电费、卫生保洁费、每年航道部门收取的岸线规费、水利部分收取的规费、吊机的年检费等都由XX公司承担；XX公司逾期支付租金，应按银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金给原告；双方不论哪一方违约，则由违约方承担600万元的损失赔偿给对方。村委会作为见证单位在该协议上盖章。2014年4月29日，吴XX作为甲方即出租方，XX公司、XX公司作为乙方即承租方，签订14年合同，约定XX公司与吴XX于2010年12月28日签订了场地租赁合同，因XX公司企业发展需要，该租赁场地由XX公司实际租赁使用，原合同条款变，租金由XX公司支付，XX公司担保。2016年5月16日，原告委托江苏XX律师事务所向XX公司发出律师函，要求其在收件后5日内向原告支付欠付的2015年2016年租金及货款共计1665911.93元，并言明若逾期不付款，原告将立即解除与XX公司的租赁关系并收回土地及相关设施和设备，并依法追究XX公司的法律责任。XX公司负责人签收了该律师函。另查明，2013年7月31日，原告以XX公司及XX公司XX混凝土搅拌分公司为被告，就14年合同、11年合同的欠付租金争议诉至本院，在本院的主持下达成调解，由XX公司及XX公司XX混凝土搅拌分公司一次性支付原告吴XX租金128万元及利息等。该案诉讼中原告提交的证据即为本案原告提交的14年合同、11年合同。庭审中，被告方确认对欠付租金的金额并无异议。上述事实由当事人依法提交并由本院组织交换和质证的证据予以证实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点为：1、合同应否解除？2、原告是否有权要求XX公司支付租金？被告XX公司应承担何种责任？3、违约金应如何计算？关于第一个争议焦点，本院认为，根据合同法第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催造后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中被告XX公司欠付租金经原告催告仍不支付，原告关于解除合同的主张具有事实依据，符合法律规定，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，本院认为，14年合同约定土地由XX公司实际使用，且由XX公司支付租金，故原告有权要求XX公司支付租金。关于XX公司应承担的责任，在14年合同中并未明确约定担保范围及方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款的规定，本院认为XX公司应对XX公司就14年合同所负所有债务承担连带保证责任。关于第三个争议焦点，本院认为，原告主张的违约金数额明显高于未收租金按银行同期同类贷款利率计算的利息，但鉴于原告因被告违约造成土地闲置、处理纠纷的实际支出等客观损失，本院以欠付租金的银行同期同类贷款利率计算的利息为基础，考虑原告方在解除与被告方的合同后整理场地内物品、整理场地及重新出租土地所需时间，参考原被告间合同约定的租金，酌定被告应支付违约金50万元。因调解无效，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴XX与被告常州XX建材有限公司、常州市XX建设工程有限公司于2014年4月29签订的《关于场地转租的说明》二、被告常州XX建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付截止判决解除合同之日止的租金（其中2015年欠付租金为373000元；2016年1月1日起至判决解除合同之日止的欠付租金按年租金120万元计算至判决解除合同之日止），并支付违约金50万元。三、被告常州市XX建设工程有限公司对本判决第二项判决主文中常州XX建材有限公司的支付义务承担连带责任。四、被告常州XX建材有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告吴XX交还承租的土地。五、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40057元，保合费5000元，合计45057元（原告已预交），由原告承担15000元，被告常州XX建材有限公司承担30057元，常州市XX建设工程有限公司对常州XX建材有限公司应承担的30057元诉讼费用承担连带责任（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  桑 红人民陪审员  金仁兴人民陪审员  梁秋南二〇一六年十二月十四日书 记 员  郝丽娜