北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9362号原告：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区府前中街，统一社会信用代91110113802491737D。法定代表人：向辉，行长。委托诉讼代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雯雯，北京市嘉律衡律师事务所律师。被告：闫秀红，女，1982年9月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：黄海龙，男，1978年3月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：刘少增，男，1946年9月30日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）与被告闫秀红、黄海龙，第三人刘少增金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行顺义支行之委托诉讼代理人刘雯雯，被告闫秀红，第三人刘少增到庭参加诉讼。被告黄海龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行顺义支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告闫秀红、黄海龙立即清偿原告截至2021年3月29日借款本金人民币1359909.43元、利息人民币18299.10元、罚息人民币208.14元，以上合计人民币1378416.67元，并支付自2021年3月30日起至全部本息清偿之日止的相应罚息(按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准计算;2.请求判令原告对抵押物(位于顺义区×××房产)享有优先受偿权;3.请求判令被告秀红、黄海龙承担全部诉讼费用(含公告费)。事实和理由：2017年2月1日，原告与被告闫秀红、黄海龙签订了编号为110753600-2022-20160610477号《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)。被告闫秀红、黄海龙向原告借款购买顺义区×××房产，借款金额为人民币146万元，借款期限为360个月，贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调13％:借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。还款方法为等额本息还款法，担保方式为抵押。2017年1月6日被告闫秀红将坐落于顺义区×××房产办理了抵押登记，抵押权人为原告。合同签订后，原告于2017年2月1日依照《借款合同》的约定发放了借款人民币146万元，履行了合同约定的义务。2018年11月23日，第三人刘少增在北京市顺义区人民法院对李奇、黄海龙、闫秀红提起诉讼，请求确认其妻陈连芳与其外孙李奇之间关于顺义区×××房产的赠与合同无效:请求确认李奇与闫秀红之间关于顺义区×××房产的买卖合同无效；请求判令李奇、闫秀红将顺义区×××房产返还刘少增并配合房屋权属过户手续。经审理，北京市顺义区人民法院于2020年9月29日作出(2019)京0113民初4025号民事判决书，判决陈连芳与李奇签订的将位于顺义区×××房产赠与李奇的《不动产赠与合同》无效;李奇与闫秀红签订关于顺义区×××房产的房屋买卖合同无效;李奇、闫秀红将顺义区×××房产返还给刘少增，并协助配合刘少增办理权属过户手续;判决同时确认原告善意取得了顺义区×××房产，可在该房产变更登记至刘少增名下后，继对该房产享有抵押权。黄海龙、闫秀红不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理，于2020年11月24日作出(2020)京03民终13775号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现被告闫秀红、黄海龙借款出现逾期，未按照约定履行还款付息义务，已构成违约。根据《借款合同》约定，原告有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告认为，原告主张有合同依据，符合法律规定，应予支持。为此特向法院起诉，请求人民法院依法裁决。被告闫秀红辩称：不同意原告的诉讼请求，借款是闫秀红借的，但房款已经打给了李奇，现在不偿还房款是有原因的，房屋是闫秀红买来的，现在原告应当向李奇要房款，不应当向闫秀红要。第三人刘少增陈述，没有意见发表。被告黄海龙既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：闫秀红与黄海龙于2003年10月16日登记结婚，于2020年11月12日登记离婚。刘少增以李奇、黄海龙、闫秀红为被告，建行顺义支行为第三人向本院提起确认合同无效的诉讼，诉讼请求：1.确认陈连芳与被告李奇之间关于顺义区×××号房屋的赠与合同无效；2.确认被告李奇与被告闫秀红之间关于顺义区×××号房屋的买卖合同无效；3.判令被告李奇、闫秀红将顺义区×××号房屋返还原告刘少增并配合办理房屋权属过户手续；4.判令中国建设银行股份有限公司北京顺义支行撤销设立在涉案房屋上的抵押权登记；5.本案诉讼费用由被告承担。该案中，本院认定事实中包含如下内容：陈连芳与原告刘少增系夫妻关系，双方于1971年5月10日登记结婚；因结婚证遗失，于2010年6月10日补领结婚证。李奇系刘少增夫妻的外孙。2010年6月28日，经存量房屋买卖，顺义区×××号房屋登记在陈连芳名下，不动产权证书号为“×京房权证顺字第××××号”。2015年11月6日，陈连芳申请补证，涉案房屋不动产权证书号更换为““×京房权证顺字第××××号”。2015年12月25日，陈连芳与李奇签订《不动产赠与合同》，陈连芳将涉案房屋无偿赠与给李奇；同日，涉案房屋变更登记在李奇名下，不动产权证书号更换为“京（2015）顺义区不动产权第×××号”。2016年12月12日，李奇以225万元的价格将涉案房屋转卖给闫秀红。2016年12月12日，涉案房屋登记在闫秀红名下，证书编号“京（2016）顺义区不动产权第×××号”。2017年1月6日，建行顺义支行作为抵押权人，闫秀红作为抵押人，办理了京（2017）顺不动产证明第×××号《不动产登记证明》，担保债权数额146万元，债务履行期限360个月。2017年2月1日，借款人闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中特别签订条款处约定：第二十七条、借款人、抵押人为闫秀红、黄海龙。第二十八条、借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人李奇，房屋坐落：顺义区×××房。第二十九条、借款本金146万元。第三十条、借款期限为360个月。签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，闫秀红每月向建行顺义支行偿还贷款。本院认为，李奇、闫秀红所签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益的情形，故应属于无效。因陈连芳与李奇之间的赠与合同，以及李奇与闫秀红之间的房屋买卖合同均属无效，故该二人因上述无效合同所取得的房屋应予以返还，并协助刘少增办理房屋的权属过户手续。对于李奇、闫秀红买卖合同无效之后的法律后果，该二人可另案解决，本案中不予处理。对于建行顺义支行应否注销抵押权登记一节，闫秀红、黄海龙系以购房为由向建行顺义支行申请贷款，闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，闫秀红与李奇的房屋买卖合同已经通过了网签，涉案房屋已经登记在闫秀红名下；随后，该抵押经过了相关部门的登记，故建行顺义支行已经善意取得涉诉房屋的抵押权。刘少增要求建行顺义支行注销抵押权登记，于法无据，本院不予支持。针对涉诉房屋已设定抵押权，可否进行所有权变更登记的问题，需要予以特别说明。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，在涉案房屋登记在闫秀红名下期间，建行顺义支行为涉案房屋登记设立了抵押权，刘少增是基于房屋赠与合同、房屋买卖合同无效，要求返还属于自己的夫妻共同财产，并非通过财产转让取得原属于他人的财产。其次，根据民法典立法精神，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。民法典已经删除了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的相关内容。举轻以明重。法律可以允许转让抵押财产，更应该允许将抵押财产的所有权恢复到真实的权利人名下。最后，现行物权法采纳的是物权行为有因性理论，也就是说，物权行为的法律效力受到债权行为的影响。结合本案案情，闫秀红取得房屋权属登记的物权行为，要受到其房屋买卖合同效力的影响，现房屋买卖合同无效，闫秀红取得物权登记的行为属于无效。李奇取得房屋权属登记的物权行为，要受到房屋赠与合同效力的影响，现房屋赠与合同无效，李奇取得物权登记的行为也属于无效。由于涉案房屋的原有所有权应属于刘少增、陈连芳共同所有，现陈连芳去世，陈连芳的其他继承人又均表示放弃自己的权利，故涉案房屋的所有权应归属于刘少增。综上，因合同无效，将房屋权属登记恢复至签订合同前的状态，该种房屋权属过户行为不应受到已登记抵押权的影响，即本案不应当受《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的限制。建行顺义支行善意取得了涉案房屋的抵押权，可在涉案房屋变更登记至刘少增名下后，继续对涉案房屋享有抵押权。本院据此于2020年9月29日作出（2019）京0113民初4025号民事判决，判决如下：一、原告刘少增配偶陈连芳与被告李奇于二〇一五年十二月二十五日签订的将位于顺义区×××号房屋赠与被告李奇的《不动产赠与合同》无效；二、被告李奇与被告闫秀红签订关于顺义区×××号房屋的房屋买卖合同无效；三、被告李奇、闫秀红将顺义区×××号房屋返还给原告刘少增，并协助配合原告刘少增办理房屋权属过户手续，于本判决生效之日起七日内履行；四、驳回原告刘少增的其他诉讼请求。后闫秀红、黄海龙提出上诉。北京市第三中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）京03民终13775号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。闫秀红、黄海龙与建行顺义支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，另有如下约定：第十六条约定：一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条救济措施约定：一、贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。第三十一条约定，贷款利率，本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调13%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率，借款人未按照本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上上浮100%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。后建行顺义支行依约放款。审理中，建行顺义支行陈述，闫秀红、黄海龙于2021年1月1日起未能按期足额偿还借款本息，截至2021年3月29日，闫秀红、黄海龙欠付借款本金1359909.43元、利息18299.10元、罚息208.14元。审理中，建行顺义支行向本院提出了财产保全申请，要求对位于北京市顺义区×××的房产进行保全，并已向本院提供了担保。本院于2021年6月2日作出（2021）京0113民初9362号民事裁定，裁定如下：对位于北京市顺义区×××房产【京（2016）顺义区不动产权第×××号】予以查封，查封期限三年。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、欠款明细、不动产登记证明、民事判决书及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告黄海龙经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。建行顺义支行与闫秀红、黄海龙之间的金融借款合同关系存在，本院予以确认。建行顺义支行依约发放了贷款，闫秀红、黄海龙未按涉诉借款合同约定偿还借款本息的行为构成违约，应当共同承担违约责任。故建行顺义支行要求闫秀红与黄海龙共同偿还上述债务的请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。闫秀红因其与李奇之间的纠纷为由不同意偿还本案欠款，但闫秀红与李奇之间的纠纷与本案所涉金融借款合同不属于同一法律关系，闫秀红不能因其与案外人之间的纠纷拒绝偿还本案所涉欠款。双方之间纠纷可另行解决，亦不属于本案审理范围。因闫秀红、黄海龙将位于北京市顺义区×××的房产就涉诉借款向建行顺义支行提供抵押担保，已经办理了抵押登记，且已经生效法律文书确认，故抵押权已依法设立并生效。闫秀红、黄海龙未按照约定还款，建行顺义支行有权要求就抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，故本院对该项诉讼请求予以支持。就此如需刘少增予以协助，刘少增亦有义务提供相应的协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫秀红、黄海龙共同偿还原告中国建设银行股份有限公司北京顺义支行本金1359909.43元、并支付利息、罚息（截至2021年3月29日的利息为18299.10元、罚息为208.14元，自2021年3月30日起的罚息，按照双方于2017年2月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准，计算至欠款实际付清之日止），均于本判决生效之日起七日内执行；二、如被告闫秀红、黄海龙未能履行上述判决第一项确定的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司北京顺义支行有权对登记在被告闫秀红名下位于北京市顺义区×××的房屋[房屋不动产权证书：京（2016）顺义区不动产权第×××号、抵×××号：京（2017）顺不动产证明第×××号]行使抵押权，并就拍卖、变卖价款在上述判决第一项确定的债权范围内优先受偿，如需第三人刘少增就此予以协助，第三人刘少增亦有义务提供相应的协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17206元、保全费5000元，均由被告闫秀红、黄海龙共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  牛佳雯二〇二一年七月六日书记员  张晓红