河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初4167号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地：郑州市中原区金田路10号1号楼3层。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：司马瑞，河南泰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：史婧，河南泰卓律师事务所律师。被告：李峰，男，1992年11月3日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。原告郑州汇泉置业有限公司（以下简称“汇泉置业”）诉被告李峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇泉置业的委托诉讼代理人司马瑞到庭参加诉讼。被告李峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇泉置业向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的编号为16002283377的《商品房买卖合同》于2021年3月12日解除；2、请求依法判决被告协助办理合同编号为16002283377的《商品房买卖合同》信息备案、预购商品房预告登记、抵押权预告登记的解除手续；3、请求依法判决被告向原告支付解除合同违约金41159.05元；4、请求判令被告向原告支付律师费4000元，以上4项金额合计45159.05元；5、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2016年01月15日签订编号为16002283377的《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于中原区××西、××北××楼××单元××号房屋，房屋总价823181元。原、被告并与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，三方到房管部门办理了“预购商品房预告登记”、《商品房买卖合同》信息备案及房屋预抵押登记手续，原告为被告按揭贷款提供阶段性保证担保，但被告办理按揭贷款后不按时还款，被告多次未按期偿还银行贷款，致使银行扣划原告的保证金元，原告根据合同约定向被告邮寄送达《催告及解除合同通知函》，要求被告立即偿还相应款项，但被告拒绝履行偿还义务且已超过合同约定的30日履行期，构成严重违约达到合同附件四补充协议3.6条约定的解除合同条件，原告遂向被告邮寄送达《催告及解除合同通知函》，但被告在原告通知给予的宽限期内仍未履行还款义务，原告遂解除与被告签订的《商品房买卖合同》。合同附件四补充协议9.4条约定，合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款5%的违约金给相对方，并在收到解除通知之日起7日内配合办理解除合同手续，包括《商品房买卖合同》解除备案等手续，如违约方不配合办理，则违约方还应承担因解除合同而产生的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款规定，合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。因双方签订的《商品房买卖合同》未对合同履行地做出明确约定，现原告起诉要求被告支付违约金及律师费，争议标的为给付货币，原告所在地郑州市中原区即为合同履行地，贵院为受诉法院，被告既不履行合同解后的相关义务，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望查明事实，依法裁决。被告李峰未到庭、未答辩。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据材料。本院对原告举证分析认证后确认本案法律事实如下：1.2016年1月15日，出卖人汇泉置业和买受人李峰签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002283377）。该合同主要约定：汇泉置业将其开发的位于中原区××西、××北××幢××单元××层××号房屋（三室两厅、建筑面积124.93㎡）以总价823181元的价格出售给李峰。双方约定李峰于2016年1月15日向汇泉置业付现金253181元；剩余570000元采用商业贷款方式，于2016年2月15日支付。上述合同附件四《合同补充协议》第三条第6项约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同（出卖人也可继续催交付款，买受人仍拒不付款的，出卖人有权在通知买受人付款后3年内任何时间解除合同）、出卖人选择解除合同的，除有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除买受人给出卖人造成的全部损失（包括但不限于利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及损失额30%的违约金。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，买受人应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任。《合同补充协议》第九条第4项约定：合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人……与此同时，买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。诉讼中，汇泉置业认可案涉房款李峰已全部支付，并称案涉房屋已于2016年1月15日交付。2.上述合同签订后，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行、借款人（××）李峰、保证人汇泉置业签订《个人购房/购车借款及担保合同》。该合同主要约定，李峰以案涉房屋做抵押，向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行借款57万借款，汇泉置业为李峰的上述借款提供阶段性连带责任保证。上述抵押进行了郑州市预购商品房抵押登记。3.因李峰未及时向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行偿还贷款，该行要求汇泉置业承担保证责任，于2020年8月25日从汇泉置业保证金账号划汇2938.2元、于2020年9月18日从汇泉置业保证金账号划汇3005.5元、于2020年10月19日从汇泉置业保证金账号划汇2938.03元、于2020年11月19日从汇泉置业保证金账号划汇2938.07元、于2021年1月5日从汇泉置业保证金账号划汇2945.98元、于2021年1月19日从汇泉置业保证金账号划汇2938.05元、于2021年2月18日从汇泉置业保证金账号划汇523083.52元。2021年2月18日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行出具《银行贷款结清证明》。其上载明：借款人李峰因购买郑州汇泉置业有限公司开发的房屋向我行申请贷款，签订《个人购房贷款合同》，贷款总金额570000元，保证人：郑州汇泉置业有限公司，保证方式：阶段性连带保证责任。现因借款人未按《个人贷款合同》约定按时足额偿还贷款，我行已按照合同约定要求保证人承担保证责任，累计从保证人郑州汇泉置业有限公司的保证金账户扣划剩余贷款本息、违约金等总金额共计540787.35元，借款人《个人贷款合同》项下的贷款现已全部结清，借款人李峰的债务已全部清偿完毕，可以办理解除抵押手续。4.汇泉置业于2021年2月4日按合同约定地址向李峰发出《催告及解除合同通知函》，函告李峰于函件送达后次日起3日内将其代李峰向贷款银行偿还的款项（11819.8元）支付到其公司账户，如逾期超过30日公司仍未收到上述款项，则依法立即解除《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》将于该函件送达后次日起第34日解除，不再另行通知。2021年2月7日，该邮件未妥投被退回。5.另查，2021年2月1日，汇泉置业与河南泰卓律师事务所签订《委托代理合同》，汇泉置业因与包含李峰在内的12人之间的房屋买卖合同纠纷，委托河南泰卓律师事务所律师担任案件诉讼代理人，每案支付律师费4000元。若案件未开庭法院先行调解结案，则每案支付律师费3000元。2021年6月4日，河南泰卓律师事务所向汇泉置业出具5000元律师代理费的增值税发票，其备注栏标明有“李峰案”字样。2021年6月7日，汇泉置业向河南泰卓律师事务所转账支付2万元。诉讼中，汇泉置业称该增值税发票数额有误，其实际支付的案涉律师代理费为4000元，2万元系当月支付的包含李峰案在内的五个案件的代理费。本院认为，原告汇泉置业与被告李峰之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002283377）及其附件，无证据显示存在法定无效之情形，当事人均应依照约定全面履行合同义务。根据上述《商品房买卖合同》附件四第三条第6项及第九条第4项约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除……合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人……与此同时，买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。本案中，李峰未按约定期限及金额偿还贷款本息，导致贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行要求提前收回贷款，汇泉置业承担阶段性连带责任保证，为李峰代偿案涉《个人购房/购车借款及担保合同》项下贷款本息、违约金等总金额共计540787.35元，案涉《个人购房/购车借款及担保合同》项下贷款已全部结清，故案涉《商品房买卖合同》中附件四中所约定的合同解除条件成就。汇泉置业于2021年2月4日根据合同约定地址向李峰发出《催告及解除合同通知函》，该函件于2021年2月7日未妥投退回，应视为送达。根据函件内容，李峰未能偿还汇泉置业代偿的款项，故自2021年2月7日之次日起第34日即2021年3月13日，案涉合同解除，本院对此予以认定。关于汇泉置业要求李峰协助其办理前述合同编号为16002283377的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、抵押权预告登记的解除手续的诉请，因中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市众意西路支行与李峰及汇泉置业之间签订的《个人购房/购车借款及担保合同》项下李峰对贷款银行所负之债务已由汇泉置业代为清偿完毕，且李峰与汇泉置业之间签订的合同编号为16002283377的《商品房买卖合同》已依约解除，故汇泉置业要求李峰履行上述之附随义务，符合法律规定，本院予以支持。关于汇泉置业主张的违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持；关于汇泉置业主张的律师费，符合双方约定且不违反法律规定，虽然律师费发票的出具存在瑕疵，但汇泉置业与河南泰卓律师事务所签订有《委托代理合同》，且河南泰卓律师事务所实际指派律师履行了代理义务，故本院对汇泉置业主张的依据合同约定的律师费4000元予以支持。李峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等权利，应承担相应之不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百五十八条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑州汇泉置业有限公司与被告李峰于2016年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002283377）于2021年3月13日解除；二、被告李峰自本判决生效之日起三十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002283377）的信息备案、预购商品房预告登记、抵押权预告登记的解除手续；三、被告李峰于本判决生效之日起十日内，向原告郑州汇泉置业有限公司支付违约金41159.05元、律师费4000元；四、驳回原告郑州汇泉置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6242元，由被告李峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  曹媛媛二〇二一年六月二十九日书记员  孟 丽