内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1989号上诉人（原审被告、申请执行人）：张晓东，男，1967年4月26日出生，蒙古族，住内蒙古自治区鄂伦春旗自治旗。委托诉讼代理人：左新东，内蒙古盈飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古盈飞律师事务所律师。上诉人（原审原告、执行案外人）：赵洪喜，男，1965年4月11日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗。委托诉讼代理人：赵静（系赵洪喜女儿），住内蒙古自治区鄂伦春自治旗古里乡林场街**。委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古典威律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：刘英付，男，1971年3月20日出生，汉族，住，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗/div>原审第三人（被执行人）：石艳娟，女，1983年12月3日出生，汉族，住，住内蒙古自治区鄂伦春自治旗/div>原审第三人：鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区鄂伦春自治旗/div>法定代表人：张宇国，经理。上诉人张晓东、赵洪喜因与原审第三人刘英付、石艳娟、鄂伦春自治旗鹏飞房地产综合开发有限责任公司（以下简称鹏飞公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2020）内0723民初967号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晓东及其委托诉讼代理人左新东、王晶，上诉人赵洪喜的委托诉讼代理人赵静、陈国新到庭参加诉讼。原审第三人刘英付、石艳娟、鹏飞公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。张晓东上诉请求：1.撤销一审判决，驳回赵洪喜的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵洪喜承担。事实与理由：一、赵洪喜与刘英付不是房屋买卖合同关系，XX楼只是借款的担保，还款期限是2020年5月6日，在债权没有到期的情况下，双方的买卖合同只能是担保性质的合同，并不是真正意义上的房屋买卖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行判决确定的金钱债务，可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还借款，就拍卖所得款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿的规定。赵洪喜对涉案房屋享有的是一般责任财产申请执行的权利。因此赵洪喜对涉案房屋享有的权利不能排除人民法院对作为二手房屋所有权人的刘英付的执行。二、（2020）内0723民初168号民事判决书不能作为认定案件事实的证据，房屋扣押的时间是2020年3月13日，判决书作出的时间是2020年6月2日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，查封后的另案生效判决是无法排除法院的执行行为的。三、涉案不动产并未登记在刘英付名下，而是登记在鹏飞公司名下，故一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于适用法律错误，赵洪喜虽实际占有涉案房屋，但其明知涉案房屋没有产权证书的情况下同意抵账，明显存在过失，不能认定其无过错，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，属于适用法律不当。赵洪喜辩称，一、赵洪喜与刘英付之间系房屋买卖关系，并非房屋抵押关系，在法院查封涉案房屋之前，赵洪喜与刘英付已经签订合法有效的书面买卖合同，赵洪喜的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。二、涉案房屋至今未办理过户登记，并不是赵洪喜的过错，开发商从售房到办证间隔时间长不等于涉案房屋不允许买卖，更不能得出赵洪喜知涉案房屋无产权证还执意买卖的结论。刘英付、石艳娟、鹏飞公司未作陈述。赵洪喜向一审法院起诉请求：1.停止对大杨树镇XX综合楼x号楼x层西数第x号门市房及x层整体房屋的强制执行，解除查封；2.撤销（2020）内0723执192号执行裁定书；3.由张晓东承担本案诉讼费用。一审法院认为，本案争议焦点为房屋买卖生效合同是否能够有效排除法院的强制执行。2007年徐某某挂靠鹏飞公司开发大杨树XX综合2、3号楼。由于多种原因导致开发手续不健全，至2019年年底楼房住户均不能办理房证。2016年徐某某将XXX号综合楼一层东数3、4号门市房，西数1号门市房及二层整体（通过一号门市可以直接上二楼）转卖给刘英付。2018年刘英付将XX综合楼3号西数1号门市房及二层整体转租给赵某、邵某某，租期5年。2019年9月1日刘英付欠赵洪喜款到期后不能偿还，将XX综合楼3号西数1号门市房及二层整体抵债给赵洪喜。2019年10月16日赵洪喜将此楼重新转租给邵某某。刘英付、邵某某、赵洪喜先后在租赁补充协议上签字。因刘英付欠张晓东款，法院调解生效后刘英付拒不履行义务，张晓东申请执行，2020年3月13日法院依法扣押XX综合楼3号西数1号门市房及二层整体。2020年6月18日赵洪喜提出执行异议，认为依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条赵洪喜已经合法实际控制占有该楼房，2020年6月30日法院审理后认为该楼房未登记在刘英付名下所以裁定驳回异议申请。2020年3月11日赵洪喜起诉刘英付要求确认两人之间买卖合同有效，2020年6月2日法院判决确认合同有效。刘英付向赵洪喜借款，该借款到期后刘英付以房抵债均属实。赵洪喜买刘英付楼房后没有办理过户不是自身原因导致。2019年10月16日刘英付、赵洪喜、邵某某签订租赁补充协议后，赵洪喜已经实际占有该楼房并出租给邵某某。赵洪喜请求于法有据，应予以支持。经一审法院审委会讨论决定判决：不得执行大杨树XX综合3号楼西数1号门市房及二层整体。本院二审期间，赵洪喜为支持其上诉主张提交一份2019年10月16日刘英付给赵洪喜出具的借据，证明截止到2019年10月16日刘英付共欠赵洪喜借款本息349万，约定免除4万元，就是345万元。扣除用房屋抵顶的借款本息250万，尚欠99万，当时扣除了4万打的是95万的借条。用房屋折抵借款本息时已经过双方清算，尚有不足，借款人刘英付又给出具了借据。张晓东质证称，对这份证据的真实性不予认可，一审庭审未出示这份证据，因刘英付、石艳娟没有到庭。该证据是否系刘英付、石艳娟本人签署无法核实。赵洪喜与刘英付、石艳娟存在利害关系，且无法对书写形成时间进行鉴定。这份借据存在着刘英付、石艳娟与赵洪喜进行恶意串通，损害其他债权人利益的嫌疑，对该证据不予认可。本院认为，该证据虽为原件，因刘英付、石艳娟缺席未对该证据的真实性发表质证意见，无法确定其真实性，故本院对该证据不予采信。张晓东、刘英付、石艳娟、鹏飞公司均未提交新证据。本院经审理查明，本案争议房屋鄂伦春自治旗大杨树镇XX综合楼X号楼一层西数第X门市房及X层整体楼房，系由孙某某、徐某某挂靠鹏飞公司开发建设，2016年11月8日孙某某、徐某某将该房屋出售给刘英付、石艳娟。2017年1月18日刘英付、石艳娟向赵洪喜借款100万元，还款期限为2018年1月18日，利息为24万元。2017年3月19日，刘英付、石艳娟向赵洪喜借款150万元，还款期限为2018年3月19日，利息为36万元。因刘英付、石艳娟到期未偿还借款，2018年1月18日刘英付、石艳娟向赵洪喜重新出具借条，刘英付、石艳娟向赵洪喜借款100万元，还款期限为2019年1月18日，利息为24万元。2018年3月19日刘英付、石艳娟向赵洪喜重新出具借条，刘英付、石艳娟向赵洪喜借款150万元，还款期限为2019年3月19日，利息为36万元。因刘英付、石艳娟到期未偿还赵洪喜借款，刘英付、石艳娟与赵洪喜于2019年9月1日签订《房屋买卖协议》，约定刘英付、石艳娟将位于鄂伦春自治旗大杨树镇XX综合楼X号楼一层西数第X门市房及二层整体楼房出售给赵洪喜，用以抵顶欠赵洪喜的250万元借款，并约定合同签订之日为房屋权属转移之时。刘英付、石艳娟将该房屋租赁赵某、邵某某的合同原件交付给赵洪喜。担保人为颜庆龙。2019年10月16日，赵洪喜重新与邵某某签订《租赁协议》（补充协议），赵洪喜、刘英付、邵某某在该协议签字。约定因刘英付将涉案房屋于2019年9月1日出售给赵洪喜，自该协议签署之日视为房屋正式交付。刘英付、石艳娟与张晓东民间借贷一案，一审法院于2019年9月10日作出（2019）内0723民初1493号民事调解书，判决刘英付、石艳娟偿还张晓东借款本金240万元，其中2019年10月15日之前偿还张晓东100万元，2020年5月1日偿还140万元，自2018年3月7日起按月利率1.5%支付利息至还款日。因刘英付、石艳娟未履行给付义务，张晓东向一审法院申请执行。一审法院于2020年3月13日作出（2020）内0723执192号执行裁定书，将本案争议房屋予以查封，查封期限为二年。2020年6月18日赵洪喜向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年6月28日作出（2020）内0723执异3号执行裁定书，驳回赵洪喜异议请求。赵洪喜于2020年7月21日提出执行异议之诉。另查明，赵洪喜诉刘英付、石艳娟、徐某某、孙某某房屋买卖合同纠纷一案，一审法院2020年6月2日作出（2020）内0723民初1678号民事判决，判决确认赵洪喜与刘英付、石艳娟于2019年9月1日签订的《房屋买卖协议》中关于约定买卖大杨树镇XX综合楼3号楼一层西数第1号门市房及二层整体楼房的内容有效。本院审理期间，赵洪喜撤回上诉。本院认为，本案的争议焦点是张晓东对诉争房屋排除执行的主张能否成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外。根据一审查明的事实，诉争房屋将登记在鹏飞公司名下。因此从物权公示的角度来看，鹏飞公司是诉争房屋的所有权人。虽然赵洪喜实际使用诉争房屋，但不能据此认定赵洪喜取得案涉房屋的所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《房屋买卖协议》的订立系赵洪喜与刘英付、石艳娟之间的借款抵账行为，实质是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭赵洪喜对刘英付、石艳娟之间的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，且案涉房屋现登记在鹏飞公司名下，徐某某系诉争房屋的实际开发人，因拖欠刘英付借款，将诉争房屋抵顶给刘英付，刘英付并未与鹏飞公司就诉争房屋签订买卖合同，也未取得诉争房屋的所有权。因诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人赵洪喜只有债权请求权，而非物权。赵洪喜在未完成房屋权属变更登记之前，其基于以房抵债而形成的权益并不享有优先其他债权的权益，故不能认定赵洪喜依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权本身，赵洪喜与刘英付、石艳娟之间订立的房屋买卖合同并不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，赵洪喜对诉争房屋并不享有物权期待权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决适用法律错误，张晓东的上诉理由成立，应予改判。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2020）内0723民初967号民事判决；二、驳回赵洪喜诉讼请求。一、二审案件受理费共26900元，由赵洪喜负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年三月十日书记员 刘思淇附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，但法律另有规定的除外。”