天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0115民初9530号原告：梅永辉，男，1969年11月29日出生，汉族，居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：姜晋衔，天津泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建丽，北京市高朋律师事务所律师。被告：天津长远嘉和置业有限公司，现办公地址天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园物业楼。法定代表人：卢震，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷永震，天津英联律师事务所律师。原告梅永辉与被告天津长远嘉和置业有限公司（以下简称长远嘉和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅永辉的委托诉讼代理人姜晋衔、张建丽，被告长远嘉和公司法定代表人的委托诉讼代理人谷永震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅永辉向本院提出诉讼请求：1.长远嘉和公司向原告支付自2012年12月31日至2016年7月14日期间已付款利息147160.11元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.长远嘉和公司向原告支付自2013年3月31日至2016年7月14日期间逾期交房违约金419258.80元。事实和理由：2011年9月21日，原、被告签订了合同编号20110144513的《天津市商品房买卖合同》。合同约定被告向原告预售坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园15号楼××商品房，总价款697602元；原告应于2012年3月15日前一次性付清购房款，被告应于2012年12月30日向原告交付验收合格的商品房。合同签订后，原告按照约定交付了全部购房款及相关费用，但被告未能按时交付房屋，直至2016年7月15日，原告才收到被告发出的《交房通知书》。截至2016年7月14日，被告逾期交房42个月零15日计1292天。根据合同第五条的约定，被告已经构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告提起诉讼。长远嘉和公司辩称，原告诉状所述的基本事实属实，但不同意原告全部请求。理由：1、违约金和利息是债权请求权，原告的请求有部分已超过诉讼时效，2016年7月15日双方已经交接房屋，故上述损失应从2014年7月15日之后起算，之前部分已超诉讼时效；2、违约金约定标准过高，按照合同法相关司法解释，约定的违约金远远高于房款的30%，请求法院予以减少；3、原告购房时与当时的销售商是同乡，所购房屋是“关系房”，每平方米价格不到5000元，低于其他人员签署的合同价格，故请求降低违约金支付标准，调整到此前该小区同类型案件生效判决确定的万分之一支付标准。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。除原告诉状陈述合同内容外，涉诉合同同时约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。被告于2012年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告。被告逾期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，原告有权按照下述的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依据合同约定全额交付了购房款697602元，被告于2011年9月28日为原告开具了销售不动产统一发票。当事人有争议的事实：1、诉讼时效问题。原告方认为请求的利息和违约金均不存在超过诉讼时效问题，被告应在2012年12月30日交房，实际交房时间2016年7月14日，被告违约事实一直处于持续状态，在交房之前请求违约金，其数额不确定，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称《诉讼时效解释》）相关规定，如房屋不具备法定交付条件，诉讼时效应从具备交付条件之日起算，所以诉讼时效应从2016年7月15日起算，故原告请求没有超过诉讼时效。被告方认为应确定本案为债权之诉，原告之请求为债权请求权，每日的利息和违约金都是独立的，原告所述的《诉讼时效解释》是一般性解释，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）是特别解释，应适用该解释第十八条规定，时效从知道或应当知道时起算，虽然是在持续期间，如果超过二年不起诉也不应得到支持。被告方在庭审中虽认为利息请求适用诉讼时效，但庭后提交的代理词中未提及诉讼时效，仅认为所请求利息应按应银行同期贷款利率分段计算。2、违约金约定是否过高问题。原告方认为从双方订立合同目的看，逾期交房的违约金具有惩罚性质，原告查阅了最高人民法院公报刊登的相关案例，也是支持双方约定的违约金和利息，因此应尊重双方意思自治，契约自由，不存在违约金计算过高问题。另查明，长远嘉和公司现任股东接手公司后，于2013年通过与承建方的诉讼取得了全部楼房钥匙。此时每栋楼房单项竣工验收已基本完成，因股东之间的股权转让纠纷，部分股东拒绝交付验收材料，导致不能进行综合验收，进而不能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，使房屋不能如期交付。因该小区具备了供暖、供电、供水等基本生活保障，被告经征询业主意见，业主对是否同意接收房屋出现了三种情况：（一）部分业主同意接收房屋，分别得到了3万元至6万元不等的违约金补偿。（二）部分业主拒绝接收房屋，与被告签订了补充协议，同意延期至2013年10月31日前交房，也得到了3万元至6万元不等的违约金补偿，同时约定如再次逾期交房，自2013年11月1日起按每月2000元标准支付房租。因被告仍未能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，通过诉讼解决方式，被告向该部分业主每月支付2000元租金，直至2016年7月15日。（三）部分业主拒绝接收房屋和签订补充协议，该部分业主中有的为避免超过诉讼时效先后提起过两次及以上诉讼，有的刚提起诉讼，有的尚未提起诉讼。对两次及以上提起诉讼的，对违约金的裁判标准亦不同，因被告不存在恶意违约，本院考量业主能够获得的利息及违约金利益，并全盘考虑整个金水湾小区的稳定及被告的支付能力，根据公平原则对第一次诉讼酌情将违约金标准调整到日万分之二，再次起诉的调整至日万分之一，判决均已发生效力并执行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在协商一致基础上签订的《天津市房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认。通过双方的陈述，对案件事实没有争议，争议焦点为本案是否适用诉讼时效的规定和违约金的约定标准是否过高。本院根据业已查明的案件事实，综合双方观点并结合其它同类案件的裁判结果，评判如下：关于诉讼时效问题。诉讼时效的目的除了保护债务人和避免举证的困难外，就是给予权利人以压力，即给予懒于行使权利“睡眠于权利之上者”以有效的压力。相对于权利的限制而言，权利意识的培养、权利的保护和诚实信用原则的维护应居于基础地位。涉诉合同约定交付房屋的具体时间的同时，又约定了逾期交房的违约责任，即支付利息和违约金。在裁判上应区分利息和违约金的性质，不能同等对待。就利息而言，按照传统民法，利息是法定孳息，指物因某种法律关系所产生的收益。《物权法》第一百一十六条第二款规定，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。双方合同约定，被告逾期交付房屋，按银行同期贷款利率计算利息，被告已经全额收取了原告购房款，应按约定支付利息，该利息的支付不应受诉讼时效的限制。本案是逾期交房引发的赔偿责任问题，被告所述的《商品房买卖解释》第十八条是关于办理房屋权属证书迟延责任的规定，不适用于本案。经本院核算，2012年12月31日至2016年7月14日期间，原告交付的购房款产生利息146252.26元，被告应予支付。就违约金而言，按照合同约定是以“日”为单位累计计算，属于继续性债权，因此，该项请求权不是房产物权，而是基于房产物权之上的债权请求权，应以每个个别债权分别计算，被告未能如期交付房屋，原告权利已经受到侵害，原告对此应是明知的，故应适用民法通则有关诉讼时效的规定，原告该项损失应从2014年7月15日起算。原告所述没有事实依据，也不存在中断情形，不适用其所述的《诉讼时效解释》的规定，其懒于行使权利导致其利益损失，应由其自行承担责任，故对其请求不予全额支持。关于违约金标准是否过高问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现被告主张违约金约定过高要求减少，被告逾期交付房屋构成违约是不争之事实，但从合同履行过程看，被告不存在恶意违约，而是在接收楼盘后秉承诚实信用原则，使长远嘉和公司走上了正轨，并通过积极努力尽可能的补偿购房者损失，最大限度保护了业主的利益。综合案件基本案情，原告仅是根据合同约定计算违约金，未能提供其实际损失，结合该住宅小区的基本情况以及以往同类案件的裁判结果，根据公平原则，本院调整违约金支付标准为每日万分之二。经核算，被告应支付违约金101849.89元（697602元×0.0002×730日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津长远嘉和置业有限公司于本判决生效后10日内向原告梅永辉支付利息146252.26元；二、被告天津长远嘉和置业有限公司于本判决生效后10日内向原告梅永辉支付违约金101849.89元；三、驳回原告梅永辉其它诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9464元，减半收取计4732元，由梅永辉负担2660元，天津长远嘉和置业有限公司负担2072元（此款原告已缴纳，被告负担部分给付原告，于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 赵 永二〇一六年十二月三十日书记员 李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。