湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1594号原告：中房集团黄石房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区纺织五路8号，统一社会信用代码91420200706815965Y。法定代表人：赵建华，公司董事长。委托诉讼代理人：孟晟、杨刘定，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。被告：蔡国胜，男，1960年6月30日出生，汉族，户籍登记住址黄石市黄石港区。被告：蔡伟，男，1987年10月22日出生，汉族，居民身份证登记住址黄石市黄石港区。二被告共同的委托诉讼代理人：张志强、陈泽伟，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。被告：谢建芳，女，1965年4月22日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告中房集团黄石房地产开发有限公司（以下简称中房集团黄石公司）与被告蔡国胜、谢建芳、蔡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房集团黄石公司的委托诉讼代理人孟晟、杨刘定、被告蔡国胜及其与蔡伟共同的委托诉讼代理人张志强到庭参加诉讼。被告谢建芳经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中房集团黄石公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾退房屋；2、判令三被告向原告支付拖欠的房屋租金暂定26个月计168000元整（最终数额按每月6000元的标准，自2018年4月5日起至实际腾退房屋之日止)；3、判令三被告向原告支付逾期付款违约金暂定183816元整（最终数额按每日216元计算，自2018年4月5日起至全部租金支付完毕之日止）；4、本案诉讼费用、保全费由三被告承担。事实与理由：2017年11月1日，原告与被告订立了房屋租赁合同，被告承租原告房屋，租赁期限为5年，年租金为72000元。合同签订后，被告支付了租金30000元，拒不支付余下租金。经原告多次催告，被告拒不履行付款义务，故而成讼。被告蔡国胜、蔡伟共同辩称：一、被告蔡国胜与黄石胜吉物资贸易有限责任公司（以下简称“胜吉公司”）的股东蔡伟、谢建芳系近亲属，但胜吉公司系独立法人。被告蔡国胜只是胜吉公司的代理人。原告要求被告蔡国胜在本案中承担相关责任无事实基础、无法律依据。二、原告的法定代表人赵建华与被告蔡国胜系朋友，被告蔡国胜早在2019年4月11日就告诉赵建华关于胜吉公司停止营业的事情，且胜吉公司于2019年搬离涉案房屋时也曾致电赵建华，原告及物业公司派人到现场查看。因此，可以确认双方之间的《房屋租赁协议》早已通过行为实际解除。三、《房屋租赁协议》签订后，胜吉公司分别于2018年7月3日、同年12月18日向原告缴付2017年11月5日至2018年12月5日的房租共计78000元。胜吉公司已于2019年7月13日实际搬离案涉房屋并通知原告接收，原告亦派员到现场查看。胜吉公司仅差欠原告2019年1月-7月的租金42000元未付。因2018年6月起，案涉房屋所在湖滨大道处于改造阶段，道路两边被挡板拦住，对生意严重影响，赵建华多次口头表示对租金进行减免。希望法院对拖欠租金的时间及数额据实裁判。四、原告要求被告按每日216元支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原告主张的违约金过高，应调整为按全国银行同业拆借中心（LPR）公布的贷款年利率3.8%计算。五、胜吉公司的股本金系实缴出资，其注销程序合法合规，原告主张的债权应当在胜吉公司清算后剩余的资产中进行清偿，只有被告蔡伟、谢建芳存在重大过错并恶意侵吞胜吉公司资产时才能承担赔偿责任。被告谢建芳未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，原告中房集团黄石公司（出租方，甲方）与胜吉公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁协议》，双方就盘龙湾商业租赁事宜达成如下协议：一、甲方同意位于湖滨大道67号房屋租赁与乙方，面积约168平方米；二、承租期自2017年12月1日至2022年12月31日止，共计5年；三、租金按月计算，每月为6000元/月，年租金为72000元/年，第三年按3%递增，以此类推；四、租金支付方式：1、承租方于合同签订之日，租金按月支付，即每月的5日前交纳至甲方，逾期未交视同违规，从逾期之日起，每日按年交纳租金总额的0.3%加收滞纳金，直至交足当月租金为止，逾期三十日未交，出租方有权终止合同，乙方对此不持有异议。五、水电：由甲方负责提供并安排到店，乙方所用水、电按水表、电表计量码按月予以交纳，物业费由乙方承担按1元/㎡交纳并与物业公司签订合同……2018年7月30日，原告出具收据，内容为：“今收到黄石胜吉物资贸易有限公司交来2017.11.5-2018.7.5，共计八个月房租48000元”；2018年12月18日，原告出具收款收据，内容为：“今收到胜吉贸易房租2018.8.5-2018.12.5共计30000元”。原告的法定代表人赵建华与蔡国胜通过短信聊天：2019年4月8日，赵：“蔡总好，约定期限将到，望依约还款”；…2019年4月11日，蔡：“对不起，没有按约定时间还款。由于在办理抵押过程出现一点问题，现正在办理之中。另外我想给你商量一下，家里出了这个情况，店铺是没有办法开下去，我已关门，你承诺我如关门、你可收回，将我装饰工程款退给我。装修共计三十三万六仟元。是否可抵扣、望老兄考虑。”赵：“蔡总，我希望我们之不谈间诚信相对。抵扣不谈。多话不说了。”…蔡：“租你门面。你连十六天都算，你我相互太了解，况且你有承诺过我、门店退还你、装修费你出。我今天也只和你商量、没有想到你会这样无情、说话不算数。你放心，我不会差你一分钱。”2019年7月13日，胜吉公司搬离了涉案门面。另查明，蔡伟系蔡国胜、谢建芳之子；胜吉公司于2010年1月26日成立，股东为谢建芳、蔡伟，出资比例为谢建芳87.5%、蔡伟12.5%；蔡国胜系公司监事。2019年3月11日，股东谢建芳、蔡伟向黄石市市场监督管理局提交胜吉公司简易注销登记，并予以准予注销登记。2019年7月13日起，门面一直由蔡国胜管理且门面钥匙由蔡国胜保管。原告因三被告未支付租金诉至法院。本院于2020年9月17日向被告蔡伟、谢建芳送达起诉状副本。2020年11月25日，被告蔡国胜将门面钥匙一把、摇控器一副交还给原告工作人员卢迪。本院认为，原告与胜吉公司签订了《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高外，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。胜吉公司未按约向原告支付租金，应承担违约责任。关于蔡伟、谢建芳、蔡国胜的主体资格。本案中，胜吉公司已于2019年3月11日申请简易注销登记并经准许，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，被告蔡伟、蔡建芳作为胜吉公司的清算组成员，注销胜吉公司，在工商登记机关作出胜吉公司债权债务清结的陈述，并以此注销胜吉公司，导致原告无法申报债权，也无法获得该债权的清偿，故被告蔡伟、蔡建芳未尽到清算组成员义务，应当对胜吉公司所负债务承担赔偿责任。依据原告2018年7月30日、2018年12月18日出具的房租收据，足以认定2017年11月30日签订《房屋租赁协议》的合同主体系原告与胜吉公司。被告蔡国胜在《房屋租赁协议》上签字系职务行为，原告主张被告蔡国胜系《房屋租赁协议》的共同承租人的主张，本院依法不予支持。但胜吉公司于2019年7月13日搬离后，该房屋一直由被告蔡国胜管理，故被告蔡国胜应对2019年7月14日起至实际向原告交付涉案房屋时即2020年11月25日期间的违约责任承担连带责任。关于合同的解除。胜吉公司未按合同约定交付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，原告可以解除合同。现原告已向法院提起诉讼的方式主张解除合同，该诉状已于2020年9月17日送达给胜吉公司的股东蔡伟、谢建芳。本院确认原告与胜吉公司之间签订的《房屋租赁协议》已于2020年9月17日解除。现被告蔡伟、谢建芳、蔡国胜已于2020年11月25日将涉案房屋腾退给原告，故原告主张腾退房屋的诉请，本院依法不予支持。关于欠付租金。按照《房屋租赁协议》约定的租金标准计算，胜吉公司从2018年12月6日起至腾退房屋之日止即2020年11月25日，共欠原告租金为142000元（6000元/月×23个月+6000元/月÷30天×20天）。被告蔡伟、谢建芳共同差欠原告租金142000元；被告蔡国胜对2019年7月14日起至2020年11月25日（6000元/月×16个月+6000元/月÷30天×12天）期间的租金98400元承担连带责任。对原告主张租金超出部分，本院依法不予支持。关于违约金。原告主张自2018年4月5日起按照216元/日的标准赔偿原告逾期支付租金的违约金的请求。被告提出原告主张逾期付款违约金按照216元/日的标准计付无法律依据且明显过高的抗辩理由。本案中，《房屋租赁协议》第四条虽约定逾期交纳租金的从逾期之日起，每日按年交纳租金总额的0.3%加收滞纳金。本院认为，被告违约使原告遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益损失，故其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失。因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金调整为，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的130%计付。原告主张超出的部分，不符合法律规定，本院不予支持。经本院核算，按上述贷款利率从2018年12月6日起以月租金6000元为起点每月按6000元的标准递增至2020年11月25日的违约金共计11317元，后续违约金以未支付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的130%计付违约金至实际清偿完毕之日止；被告蔡国胜对2019年7月14日起至2020年12月5日期间的逾期支付租金的违约金10129元及后续违约金承担连带责任。对原告主张违约金超出部分，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中房集团黄石房地产开发有限公司与被告黄石胜吉物资贸易有限责任公司之间于2017年11月30日签订的《房屋租赁协议》已于2020年9月17日解除。二、被告蔡伟、谢建芳在本判决生效后十日内向原告中房集团黄石房地产开发有限公司支付租金142000元及违约金（截止2020年11月25日的违约金为11317元；并以租金142000元为基数，从2020年11月26日起至租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的130%计付标准支付违约金。三、被告蔡国胜在上述租金98400元及违约金（截止2020年11月25日的违约金为10129元；并以租金98400元为基数，从2020年11月26日起至租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的130%计付标准支付违约金）的范围内向原告中房集团黄石房地产开发有限公司承担连带责任。四、驳回原告中房集团黄石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6776元，由原告中房集团黄石房地产开发有限公司3862元；被告蔡伟、谢建芳、蔡国胜共同负担2914元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 李 翩人民陪审员 张 景人民陪审员 周玲霞二〇二一年四月二日书 记 员 刘莉娜