北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2913号上诉人(原审被告)：任萍，女，1980年10月20日出生，汉族，户籍所在地辽宁省锦州市古塔区，现住址北京市顺义区。被上诉人(原审原告)：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，户籍所在地河北省保定市定兴县定兴镇北祖村店村一区3号。上诉人任萍因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司合同（以下简称爱家营公司）纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。任萍上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判任萍给付爱家营公司自二〇一九年十月二十五日起至二〇二一年一月二十四日止的房租共计110000元。2、案件受理费由爱家营公司承担。3、请求更改双方剩余继续履行合约时间2021年1月24日至2022年1月16日期间房租为7800元/月。事实和理由：一审法院认定事实不清，使用法律不当。是爱家营公司严重违约导致了双方所签订的租赁协议的履行不能，因爱家营的违约行为导致了任萍的损失，应当对任萍予以房租减免赔偿。爱家营公司辩称，同意一审判决，不同意任萍的上诉请求。爱家营公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《北京市房屋租赁合同》继续履行；2．任萍向爱家营公司支付自2019年10月25日至2021年1月24日止的房屋租金共计127500元，按照合同约定每月8500元计算；3．依法判令任萍给付违约金17000元；4．本案的诉讼费由任萍承担。一审法院认定事实：2018年10月23日，爱家营公司与任萍通过“相寓”APP软件在线签订编号为AFCZ10456761ZY的《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版），约定任萍承租位于北京市顺义区202的房屋，租赁期限为2018年10月25日至2022年1月16日，月租金8500元，押一付三，主要条款有“……第四条、房屋维护及维修。……（三）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1．对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方正常居住的，应相应减少租金。……第七条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……03．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋：01．不按照约定支付租金达五日的。……第八条、违约责任（一）甲方有第七条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第七条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。……。”其中附件中有《北京市房屋租赁合同》（经济机构居间成交版），为丁有红与任萍在北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人的情形下签订，爱家营公司作为丁有红的租赁代理机构，该合同主要内容与前述合同一致，仍是爱家营公司与任萍签署，居间人系北京我爱我家房地产经纪有限公司。爱家营公司称通过“相寓”APP平台，有查询到任萍2019年10月18日通过平台报修过电视机故障，且该公司派出了维修师傅上门，但无法维修，后与房主丁某某协商更换电视机，一直未能协商妥，也就没有为任萍维修好或更换故障电视机。任萍在庭审中称爱家营公司在上门维修后称需要更换电视机，但始终未更换，也没有人解决问题，影响其正常居住使用，遂自2019年10月25日起拒绝交纳房租至今；因涉诉房屋空调漏水自行支付了维修费用、因热水器漏电自行支付了维修费用，没有在“相寓”APP平台报修。任萍提交了与房主丁某某的微信聊天记录、购买墙纸等截图以证明其实际支出的维修费用。经当庭核实，涉诉房屋在任萍承租时有三台电视机，但任萍称主要使用客厅的电视机，另有一台电视机也是坏的，后客厅的电视机故障才报修；任萍确认，涉诉房屋有两个卫生间，其中一个卫生间内的热水器漏电，另一个卫生间的热水器可以正常使用，垫付的维修费用收据未提交，其中热水器漏电维修费用400元、空调漏水维修费用280元，热水器维修费用400元有微信聊天记录为证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）系爱家营公司与任萍的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方之间的法律关系系房屋租赁关系，故任萍与爱家营公司均应按照该合同履行。关于爱家营公司主张继续履行合同的诉讼请求，任萍予以同意，故一审法院对爱家营公司主张继续履行合同予以认定，双方应继续如实履行涉诉房屋的租赁合同。关于爱家营公司主张任萍支付自2019年10月25日至2021年1月24日的房屋租金，任萍同意在抵扣三个月租金后继续给付欠付爱家营公司的租金，鉴于在房屋租赁期间电视机并非房屋主体使用中的不可分割部分，暂时无法使用不会影响房屋使用的主要功能价值，一审法院认为任萍主张抵扣三个月房租的请求没有依据，其违约行为的事实明确，一审法院对其辩解意见不予支持。同时，鉴于爱家营公司不积极履行维修义务的过错属实，作为专门从事房屋租赁业务的企业应更全面、谨慎履行合同义务，故对于爱家营公司主张违约金的请求不予认定；依据《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）第四条第三款的约定，爱家营公司未及时维修时，任萍可以代替维修并由爱家营公司承担费用，本案中任萍自行更换了电视机，该费用可以在本案中抵扣租金，一审法院依据双方陈述及客观市场价值酌定电视机维修抵扣的费用为1500元；关于任萍主张其他维修费用，因任萍未及时通知爱家营公司，也未提交充分合法证据证明实际支出，一审法院对此难以认定，其辩解意见不予支持；关于任萍辩称处理纠纷的时间和精力也是较高费用才提出抵扣三个月房租的意见，其未提交证据予以证明，一审法院难以认定。因此，一审法院确认双方继续履行租赁合同符合双方的合同签订目的，结合合同内容，至本案庭审结束前任萍房租给付日期为2020年10月25日，应付房租的租期至2021年1月24日，一审法院确定任萍给付拖欠房租自2019年10月25日起至2021年1月24日的金额共计127500元，在扣除电视机更换即替代维修费用1500元后还应给付爱家营公司拖欠租金126000元，并自2021年1月25日起任萍应按照双方所签订的合同条款向爱家营公司继续履行给付租金的合同义务及其他合同约定的义务。判决：一、北京爱家营企业管理有限公司与任萍继续履行双方签署的《北京市房屋租赁合同》；二、任萍于判决生效之日起七日内给付北京爱家营企业管理有限公司自二〇一九年十月二十五日起至二〇二一年一月二十四日止的房租共计十二万六千元（已扣减电视机更换费用一千五百元）；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，任萍提交微信聊天记录、报修详情、投诉详情、收款收据等证明其主张;爱家营公司对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。出租方的主要义务是提供合格的能够正常居住的房屋，承租方的主要义务是按时足额交纳租金。本案中，根据查明的事实，任萍承租的房屋确实存在漏水等问题，任萍多次请求维修，但是爱家营公司均未及时履行维修义务，理由是任萍不配合，对此任萍并不认可。依常理而言，任萍在其承租的房屋存在漏水、影响其正常居住且又主动报修的情况下，其不配合维修的可能性极小，爱家营公司不履行维修义务的抗辩意见有悖常理，本院不予采信。在涉案房屋存在瑕疵且影响承租人任萍正常居住的情况下，任萍有权要求减少租金，具体数额本院根据本案具体情况酌定为人民币15000元，直接在任萍应缴纳的租金中予以扣减。一审法院其他处理并无不当。综上所述，任萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16997号民事判决第一项。二、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16997号民事判决第三项。三、变更北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16997号民事判决第二项为：任萍于本判决生效之日起七日内给付北京爱家营企业管理有限公司自二〇一九年十月二十五日起至二〇二一年一月二十四日止的房租共计十一万一千元（已扣减电视机更换费用一千五百元）。四、驳回北京爱家营企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1389元，由北京爱家营企业管理有限公司负担489元（已交纳），由任萍负担900元，于判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费2000元，由任萍负担1000元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担1000元（于判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年四月二十二日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳