广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7656号原告：赖锦玉，男，1950年9月3日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：刘阳、欧阳晓军，广东广信君达律师事务所律师。被告：赖文彬，男，1979年1月1日出生，汉族，住广东省惠东县，原告赖锦玉与被告赖文彬合同纠纷一案，于2020年4月21日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理。本案依法由审判员谭茗适用普通程序公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖锦玉起诉称：原告赖锦玉与被告赖文彬为父子关系。因原告赖锦玉为香港特别行政区居民，不具备当时广州市房屋限购政策项下购房资格，故委托被告赖文彬代为购置并持有位于广东省广州市南沙区碧桂园山湖湾（天玺湾）自编21号楼A的房产（以下简称为案涉房屋)。2013年7月30日，被告赖文彬与案外人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称南沙碧桂园公司）就预购案涉房屋事宜签订《协议书》。2014年7月14日，被告赖文彬与案外人南沙碧桂园公司签订《碧桂园山湖湾认购书》及《购房合同》等文件，约定案涉房屋建筑面积为178.99平方米，总价为2170486元。2014年7月23日，被告赖文彬与案外人中国银行股份有限公司广州南沙支行（以下简称中国银行南沙支行）、南沙碧桂园公司就案涉房屋贷款事宜签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。2013年7月30日，原告赖锦玉就购置案涉房屋向案外人南沙碧桂园公司支付首期款615311元。2014年4月至2016年9月，原告赖锦玉委托证人周某向被告赖文彬共计支付1034300元用于偿还案涉房屋项下贷款。2015年10月8日，被告赖文彬应原告赖锦玉的要求签订《承诺书》，确认案涉房屋确系被告赖文彬代原告赖锦玉持有。2019年初，原告赖锦玉向案涉房屋售楼部了解市场价格时，被告知被告赖文彬已擅自将案涉房屋出售给案外人周心怡。随后，原告赖锦玉多次与被告赖文彬沟通要求返还所得价款，但未果。案涉房屋市场价为23000元平方米，总价已达4116770元，被告赖文彬擅自处分案涉房屋给原告赖锦玉造成损失，应赔偿原告赖锦玉已支付的首期购房款615311元、购房贷款1034300元，并赔偿差价损失1479213.18元[4116770元×(615311元+1034300元)÷2170486元-（615311元+1034300元）]。原告赖锦玉故诉至法院，请求判令：一、被告赖文彬向原告赖锦玉赔偿首期购房款615311元；二、被告赖文彬向原告赖锦玉赔偿购房贷款1034300元；三、被告赖文彬向原告赖锦玉赔偿差价损失1479213.18元；四、被告赖文彬承担本案诉讼费。诉讼中，本院对案涉房屋价值进行评估，原告赖锦玉变更第三项诉讼请求为：被告赖文彬向原告赖锦玉赔偿差价损失1215292.72元（案涉房屋于出售日2018年8月29日的评估价3769515元-购房价2170486元）×原告赖锦玉出资比例[（首付款615311元+偿还贷款1034300元）÷购房价2170486元]。被告赖文彬答辩称：一、原告赖锦玉提供的证人周某向被告赖文彬转账的款项，实际为被告赖文彬应得的投资分红款及劳动报酬。原告赖锦玉主张由其支付的首期购房款，实为被告赖文彬与原告赖锦玉共同投资经营案外人深圳市银堉汽车租赁有限公司、惠州银誉酒楼、惠东县惠昌高科技工业城有限公司、银誉置业有限公司、协昌企业有限公司及银誉发展有限公司等所得款项。被告赖文彬提供的转账汇总情况可知，2014年7月至2015年10月期间被告赖文彬向证人周某借款共计6433035元，2015年2月至2015年10期间被告赖文彬向原告赖锦玉转账投资款共计9345297元。另原告赖锦玉与证人周某存有不正当男女关系，原告赖锦玉曾将家庭共有的深圳市房产转让给证人周某，故证人周某在本案的证言不应予采信。二、原告赖锦玉为规避房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则。原告赖锦玉主张《承诺书》确认被告赖文彬的股权、房产系代原告赖锦玉持有，与事实不符。原、被告为父子关系，原告赖锦玉利用家族会议，聚众压迫分割被告赖文彬个人款项，强迫要求被告赖文彬转让股权及房产代持。当时，原告赖锦玉口头承诺负担被告赖文彬为公司垫付的银行贷款及归还位于新西兰的两处房产，被告赖文彬才同意在《承诺书》签名，并备注“新西兰房子有保留”的内容。另原告赖锦玉未能举证证明被告赖文彬的购房款项来源于原告赖锦玉，仅凭《承诺书》不能证明双方之间存在股权及房产代持关系。原告赖锦玉多次要求被告赖文彬垫付公司运营资金，擅自挪用新西兰的家庭联名银行账户款项。2019年7月18日，被告赖文彬召开股东会会议，同意全体股东将公司股权转让给原告赖锦玉，原告赖锦玉承诺向每位股东支付对价款1500万元。综上，《承诺书》应认定为无效，原告赖锦玉对案涉房屋不享有物权。经审理查明：2013年7月30日，赖文彬作为买受人与南沙碧桂园公司签订《协议书》，约定：赖文彬向南沙碧桂园公司购买位案涉房屋；赖文彬同意于2013年7月30日前支付首期购房款637257元，余款于本协议约定的房屋买卖合同签订之日支付。2014年7月14日，赖文彬与南沙碧桂园公司签订《认购书》。2014年7月23日，赖文彬作为借款人与中国银行南沙支行、南沙碧桂园公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：本合同项下个人住房贷款金额为1510000元；贷款期限为20年，还款期数共计240期，还款日为每月的10日；采用等额本金还款法，借款人每期还本金额为6291.67元，首期还本付息金额为14945.85元；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名为赖文彬，账号为64×××47，作为本合同项下贷款的指定还款账户。2013年7月30日，赖锦玉分别向南沙碧桂园公司转账支付490000元、45311元及80000元。赖锦玉主张上述共计615311元的款项系其向南沙碧桂园公司支付的首期购房款。赖文彬不予确认，先主张该款项系其与赖锦玉共同经营公司的个人应获款项，后变更主张首期购房款由其实际支付。赖锦玉主张，赖文彬用作偿还案涉房屋项下贷款的资金亦由其提供，其委托周某向赖文彬付款，再由赖文彬支付至前述指定贷款还款账户；至于赖文彬是否将所有款项用作偿还贷款，赖锦玉不知情。就该主张，赖锦玉提交周某名下中国工商银行账户明细，显示：2014年4月3日至2016年5月8日期间，周某共计向赖文彬转账支付41笔款项，数额共计1034300元。赖文彬质证仅对其中转款金额为15000元的17笔转账记录予以确认，共计255000元，对其余转账记录不予确认。赖文彬主张，金额为15000元的款项系赖锦玉支付给赖文彬用作偿还贷款，但实质亦属于赖锦玉定期支付给赖文彬的共同经营公司分红款；当时赖文彬的银行卡存放在赖锦玉处，赖锦玉可直接使用该银行卡存取款，即便周某向该账户付款亦不能证实赖文彬已收到该些款项。赖文彬主张，因其无力还款，赖锦玉亦拒绝还款，故其将案涉房屋卖给案外人周心怡以偿还贷款；赖文彬出售案涉房屋时已口头告知赖锦玉，赖锦玉亦予同意并承诺所得款项归赖文彬所有。赖锦玉回应称不予确认，其直至2019年初至售楼中心查询案涉房屋市场行情时才知晓案涉房屋已被转卖，后多次要求赖文彬退还所得款项，但未果。赖锦玉向本院申请调查取证，请求调取案涉房屋的交易信息。广州市规划和自然资源局出具的调查结果显示：赖文彬于2018年8月29日将案涉房屋以2350000元的价格转让给周心怡，双方及广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司签订《存量房买卖合同》；2018年10月17日，赖文彬、周心怡及中国银行南沙支行办理涂销抵押登记及过户登记手续。赖锦玉再向本院申请调查取证，请求调取案涉房屋项下银行贷款的还款情况。中国银行南沙支行出具的调查结果显示：案涉房屋项下贷款已结清，已还本金共计1510000元、利息共计309827.07元、罚息共计650.59元及复利共计611.5元。赖文彬主张，自2016年5月8日起偿还的贷款的资金均来自赖文彬，与赖锦玉无关。赖锦玉提供《承诺书》原件，记载：本人赖文彬、赖文臻所在惠东县银誉置业有限公司股份、银誉发展有限公司股份、香港协昌企业有限公司股份等、南沙天玺湾房屋、海丰金海湾房屋、香港九龙房屋、新西兰房屋，全部代赖锦玉父亲代持，以上股份只要赖锦玉需要转让或出售，本人无条件服从，必须签字确认，如有阻碍造成损失一切责任由本人负责。承诺人处分别载有赖文彬、赖文臻的手写签名并按捺指模，并备注手写内容“新西兰房子有保留，保证不会再浪费新西兰房子的钱”，落款日期为2015年10月8日。赖文彬主张，其在受到赖锦玉胁迫的情况下在《承诺书》签名，赖文彬已经在新西兰发布声明取消《承诺书》；且赖文彬作出上述承诺系有对价的。赖锦玉不予确认，主张《承诺书》的备注内容可知新西兰房产亦由赖文彬代赖锦玉持有；且备注内容系指赖锦玉同意赖文彬继续持有新西兰的房产，但前提为其承诺不浪费新西兰房产的钱。赖锦玉申请证人周某出庭作证。周某述称，其曾在赖锦玉经营的惠东县高科技工业城科技有限公司负责财务工作，时间约为三个月；周某按照赖锦玉的要求将银行卡提供给公司使用，且根据赖锦玉的要求将公司款项转账至周某的银行账号，再由周某支付给赖锦玉指定的人员；周某不清楚其向赖文彬转账款项的具体用途，但曾听说系用作购房；赖文彬当时应有领取工资或分红，但周某不清楚该些款项如何支付给赖文彬，上述1034300元款项不属于工资或分红；就赖文彬主张的向周某转账支付的款项480000元实际为赖文彬向公司投入的款项，属于赖锦玉与赖文彬之间的款项往来，与周某无关。另查明，诉讼中，赖锦玉向本院申请对案涉房屋于其提起本案诉讼之日即2020年4月21日及赖文彬擅自处分房屋之日即2018年8月29日的市场价格进行评估。本院经摇珠委托广东公评房地产与土地估价有限公司进行评估。该公司作出《房地产评估报告书》，确定案涉房屋于2020年4月21日的市场价值为4149179元，于2018年8月29日的市场价值为3769515元。赖锦玉据此支付评估费24368元。赖锦玉对评估结果无异议。赖文彬质证认为评估价格过高，案涉房屋出售时的相关税费及维修费均由赖文彬支付。再查明，赖文彬主张与赖锦玉共同经营公司，持有相应股权，且多次为公司垫付款项及借款。就该主张，赖文彬提交收据、股东会决议、股权转让合同、转账记录等拟予证明。另，赖锦玉诉赖文彬等固定资格确认案，广东惠州市中级人民法院立（2020）粤13民初112号案审理。截至本案一审辩论终结之日止，该案尚未审结。赖文彬还主张，其向公司共计支付900余万元款项，其中已包括案涉房款。以上事实，有原、被告提交的前述证据，评估结论以及原、被告相关陈述附卷为据。本院认为：本案为合同纠纷。因赖锦玉为香港特别行政区永久性居民，故本案为涉港合同纠纷。双方没有约定案涉纠纷的法律适用，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，案涉房屋位于中华人民共和国内地，故对本案当事人的债权债务关系处理应适用中华人民共和国大陆的法律。赖锦玉提供的《承诺书》明确记载案涉房屋由赖文彬代为持有。赖文彬抗辩系在受胁迫的情况下签订，但未提交充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院依法不予采信。赖文彬还主张其同意《承诺书》内容的前提系获得相应对价，但赖锦玉尚未支付对价。本院认为，《承诺书》上下文的内容无法证明赖文彬的主张。从现有证据来看，赖文彬与赖锦玉因共同经营多家公司产生的债权债务清结存有争议，数额较大，涉及案外人权益，相关纠纷案件尚未审结。该法律关系与本案不属于同一性质的法律关系，双方应另行解决，本院不予调处。据此。本院认定，《承诺书》为赖文彬的真实意思表示。赖锦玉作为借名人与作为出名人的赖文彬就案涉房屋建立借名买房合同关系。至于《承诺书》的效力问题。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”广州市人民政府为贯彻落实该通知要求，提出相关具体限购措施。该些政策措施涉及公序良俗。赖锦玉为香港特别行政区永久性居民，借赖文彬之名买房，目的在于规避行政监管，并非法律法规所保护及鼓励的行为。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，《承诺书》因违背公序良俗应认定无效。至于赖锦玉诉请主张返还的首期购房款及贷款代偿款的问题。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，赖文彬因此取得的财产，应当予以返还。赖文彬返还的款项应当以赖锦玉实际支付的财产数额为准。现有证据显示，案涉房屋的首期购房款615311元从赖锦玉的银行账户支出。赖文彬抗辩该款项由其实际支付，但其提交的付款凭证为赖文彬与其经营公司之间的转账记录。如前述，赖文彬与赖锦玉共同经营公司产生的债权债务关系与本案不属于同一性质的法律关系，赖文彬应另行解决。本院对赖文彬该项抗辩依法不予采信。据此，本院认定首期购房款615311元由赖锦玉支付，赖文彬应予返还。就贷款代偿款的部分，赖锦玉就该项诉请提交周某与赖文彬之间的银行转账记录及周某的证言予以证实。赖文彬对其中17笔共计255000元的款项用于偿还案涉房屋项下贷款无异议，本院亦予确认，赖文彬应予返还。至于周某向赖文彬转账支付的其他款项，周某未能明确说明具体用途，且双方另存有争议，在赖文彬不确认该些款项用于偿还贷款的情况下，本院难以采纳赖锦玉的主张。赖锦玉诉请超出本院认定的部分，本院依法予以驳回。至于赖锦玉诉请主张赔偿的损失问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条还规定，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赖锦玉、赖文彬均明知案涉房屋买卖代持行为违反国家及广州市限购政策，规避行政监管意图明显，均存在过错。本院酌定双方各自承担50%的责任。据此，赖文彬应当向赖锦玉赔偿损失319806元（案涉房屋于出售日2018年8月29日的评估价3769515元-购房价2170486元）×赖锦玉出资比例[（首期购房款615311元+贷款代偿款255000元）÷购房价2170486元]×50%。赖锦玉诉请超出本院认定的部分，本院依法予以驳回。至于评估费的负担问题。如前述，赖锦玉、赖文彬就案涉房屋建立借名买房合同关系无效各自承担50%的责任。本院酌定双方各自承担50%评估费12184元（24368元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赖文彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖锦玉返还首期购房款615311元；二、被告赖文彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖锦玉返还代偿款255000元；三、被告赖文彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖锦玉赔偿损失319806元；四、驳回原告赖锦玉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31830元，由原告赖锦玉负担18621元，被告赖文彬负担13209元。评估费24368元，由原告赖锦玉负担12184元，被告赖文彬负担12184元。如不服本判决，原告赖锦玉可在判决书送达之日起三十日内，被告赖文彬可在判决书送达之日起十五日内，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  谭 茗二〇二一年七月八日法官助理  贾清宸书 记 员  谭晓琪