北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初351号原告：白凤军，男，1963年9月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：章德君，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增辉，北京市中盾律师事务所实习律师。被告：世纪万特（北京）商业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王洪伟，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。原告白凤军与被告世纪万特（北京）商业管理有限公司（以下简称万特商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告白凤军及其委托诉讼代理人章德君、张增辉，被告万特商业公司之委托诉讼代理人王和平、杨舒然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白凤军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年5月1日起至实际交还房屋之日的房屋占用费，并按照6%计算利息至实际交还房屋之日；2.判令被告将4008号房屋恢复改造之前的原状；3.判令被告将以4008号房屋为注册地址的公司迁出或者注销；4.判令被告将对四层共有面积（包括但不限于楼道、消防通道等）的占用予以腾退并恢复原状；5.判令被告将对商场共有面积（包括但不限于天井、观光电梯、地下二层等）的占用予以腾退并恢复原状；6.判令被告将对共有面积改造成商铺所取得的收益向原告支付，暂计20000元；7.判令被告承担原告为本案支付的律师费5000元；8.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2007年8月27日，原告与北京万特房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买4008号商铺并办理了产权证书。之后与被告陆续签订《商铺租赁委托协议》，约定该房屋由被告代为对外出租，租金由被告代收，按承租人实际支付租金数额向原告转付。被告代原告于2012年5月25日与案外人山东招金银楼有限公司签订商铺租赁合同，约定租期自2012年6月10日至2017年6月9日。之后于2017年10月，被告又与案外人芦学荣、杨俊俊签订商铺租赁合同（合同载明的商铺号4012、4022、4013、4021是被告改造商铺后的新编号，覆盖了原4008号房屋），租期自2017年10月18日至2020年10月17日。2015年5月后，被告强迫原告及其他所有商铺业主签订降租协议，并威胁说，不签订降租协议的将停止支付租金。原告没有同意签订降租协议，此后被告一直未支付租金，亦未将涉案房屋返还原告，又以“市场不景气、运营困难，房屋一直无人承租，处于空置状态”为由欺骗原告，严重侵害了原告的知情权及租金收益权，被告有义务向原告支付房屋占用费及利息。此外，后于2014年5月在未取得业主同意、未取得规划手续情况下，将商场全部业主共有面积进行了大规模改造，将商铺进行分割合并，将楼道、天井、电梯以及地下一、二层等公用面积改造成商铺，埋下巨大的安全隐患，被告应拆除并恢复原状，保障商场的安全运营。被告因将共有面积改造成商铺获得租金收益至少1000万元以上，该收益应归全部业主所得，原告应得部分暂估20000元。截至起诉之日，原告4008号房屋仍被改造合并在新编号为4012、4013、4021、4022号商铺中，没有恢复原状，达不到适租条件，原告有权拒绝收回不适租状态的商铺，告有义务将商铺恢复原状。万特商业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第一，根据原告与开发商签订的商品房预售合同及补充协议，原告购买商铺后可以委托被告代租，也可以出租给被告，本案中，原告与被告签订租赁委托协议，被告依据双方签订的租赁委托协议，与案外人签订租赁合同，并收取租金后向与原告转付，原、被告之间为委托合同关系，原告以房屋租赁合同关系起诉，法院应驳回起诉。第二，原告委托被告将涉案商铺对外出租，被告为原告寻求到案外人承租，租赁合同的出租人为原告，承租人为案外人，被告依据原告委托处理涉案商铺租赁事务，应由原告承担委托事务处理结果，被告不是承租人，不负有交还房屋义务，也负有恢复原状义务。第三，双方委托合同应于2017年6月到期，2015年初万特大厦陆续出现商铺空置，为稳定租约，被告与业主沟通降租，但原告不同意降租，案外承租人于2015年4月30日提前解除了租赁合同，被告收回商铺，后未寻找到承租人，4008号商铺一直空置。至2017年7月，四层商铺几乎全部空置。为维护四层业主利益，被告经占四层面积90%以上业主同意，于2017年9月对商铺再次改造，并达成租金分配协议，即业主按购房款占四层总购房款比例分享四层整体租金收益，业主自2017年12月起领取了各自租金收益，但原告始终不予领取。第四，4008号商铺所在四层历经两次整体改造，先是由231个商铺改造为70个，再由70个改造为56个，原告在购房时已预知且在改造后未提出异议，被告不负有恢复原状义务，且恢复原状事实上不能履行，也会影响四层整体业主利益。第五，关于原告要求被告腾退四层及商场的共有面积并恢复原状的诉讼请求，要求被告向原告支付共有面积改造收益的诉讼请求，均与事实不符，且与本案不属于同一法律关系。第六，4008号商铺改造以后重新编号，并无公司在此注册。第七，原告诉请被告支付律师费，没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2007年8月26日，北京万特房地产开发有限公司（出卖人）与白凤军（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落于西城区xx4008,预测建筑面积12.52平方米，其中套内建筑面积6.02平方米，房屋总价款305978元，出卖人应当在2008年2月28日前向买受人交付该商品房。预售合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》中标注了案涉房屋的平面图和位置，其所在的四层共有200余间商铺。预售合同附件八《北京商品房预售合同》之补充协议内容有：第1.1条，买受人购买商铺，有权自主决定自营或者出租，但无论自营还是出租，其经营的商品种类、品牌、款式等，均须符合万特购物中心总体经营规划和各楼层、区域的经营布局安排；第1.2条，买受人在签署预售合同时，须同时签署商业管理确认书（见附件九），在办理商铺入住手续时，须与开发商指定的商业管理公司签署商业管理协议或者制定商业管理公约；第1.3条，商业管理公司不向买受人收取商业管理费用，作为补偿，买受人同意商业管理公司在符合商场经营规划布局的前提下，有权无偿使用（包括自用、出租）建筑体外墙广告、各楼层可利用空间等共有权益；第1.4条，买受人购买商铺后自营的，须在签署预售合同和本补充协议后三个月内，将经营品种、款式、品牌提交商业管理公司审核；第1.5条，买受人购买商铺后，自行对外出租的，须在签署预售合同和本补充协议后三个月内将租户的经营品种、款式、品牌提交商业管理公司审核；第1.6条，买受人购买商铺后委托商业管理公司代租的，须在签署预售合同和本补充协议后二个月内与商业管理公司签署委托代租协议；第1.7条，买受人购买商铺后出租给商业管理公司的，须在签署预售合同和本补充协议后一个月内与商业管理公司签署租赁协议；1.8买受人及其租户应当按照商场的统一要求进行装修、装饰。2010年8月25日，白凤军取得不动产权证书，载明房屋坐落于西城区xx4008号（以下简称诉争商铺），用途为商业用房，建筑面积12.54平方米，专有建筑面积6.02平方米。2012年5月25日，万特商业公司（出租方）与案外人山东招金银楼有限公司就诉争商铺及4009商铺、4010商铺、4011商铺签订《北京万特国际黄金珠宝中心商铺租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月10日至2017年6月9日，2012年9月9日前为免租期。2012年6月19日，白凤军（甲方）与万特商业公司（乙方）签订《商铺租赁委托协议》，约定甲方将诉争商铺委托乙方以甲方名义对外出租，并认可乙方工作人员作为甲方代理人代为签署商铺租赁合同，租金由乙方代为收取，乙方按承租人实际支付的租金数额转付甲方，委托期限为乙方代为签署的商铺租赁合同约定的租赁期限起算日，在委托期内，甲方授权乙方与承租人协商确定租赁合同的内容，且授权乙方就租赁合同的签订、履行、变更、解除、终止等相关事宜作出决定，甲方对此产生的法律后果不持异议。租赁期限为2012年3月1日至2014年2月28日。租金按承租方与乙方实际签订的租赁合同中规定的月租金数额返还业主。在委托期内，无论租赁合同的签订、履行、变更、解除、终止情况如何，乙方均不向甲方收取任何形式的代理人、介绍费或佣金。同日，白凤军还向万特商业公司出具了委托代扣代缴综合税确认书。2012年9月13日，白凤军（甲方）与万特商业公司（乙方）就诉争商铺再次签订《商铺租赁委托协议》，将上述委托协议中的承租人租赁期限明确为2012年6月10日至2017年6月10日，其他条款无变化。另查，一、庭审中，万特商业公司表示2015年初，万特大厦四层陆续出现商铺空置，其与四层业主沟通降租，但原告不同意，故诉争商铺的承租人于2015年4月30日提前解除了租赁合同，商铺由被告收回后一直空置至2017年7月。白凤军认可收到了万特商业公司转付的2015年4月之前的租金，但不认可租赁合同解除事宜。白凤军提交了万特商业公司作为出租人与芦学荣作为承租人于2017年9月27日就4012、4022商铺签订的《北京万特黄金珠宝中心场地（商铺）租赁合同》及万特商业公司作为出租人与杨俊俊作为承租人于2017年11月6日就4013、4021商铺签订的《北京万特黄金珠宝中心场地（商铺）租赁合同》，据此证明万特商业公司代其出租诉争商铺但未予交付租金收益。万特商业公司认可两份租赁合同的真实性，但表示与本案无关联性，不能确认诉争房屋改造后包含在4012、4013、4021、4022商铺中，且案外人芦学荣的租赁合同已于2019年6月13日解除、案外人杨俊俊的租赁合同已于2019年6月解除。二、庭审中，双方均认可诉争商铺原为带隔断的独立空间，后于2012年5月对四层商铺进行整体合并改造，其中诉争商铺与4009、4010、4011商铺合并后重新编号，改造后诉争商铺不再有独立隔断。万特商业公司表示2017年9月经四层95%以上业主同意，对四层进行了第二次改造，由70个商铺合并改造为56个，合并后，四层业主按照每个商铺购房款占总购房款的比例分配租金。诉争商铺自2017年12月1日至2019年12月31日应分配租金为19993.77元，因白凤军不同意，未予领取。白凤军表示第二次改造未经其同意，也未经95%以上业主同意，其不予认可。经本院组织双方进行现场勘验，诉争商铺所在四层所有商铺已全部空置停业，经房屋平面图进行对比，双方确认诉争商铺位于现编号为4012、4013的商铺内，但无法准确界定位置。经询，白凤军表示其与万特商业公司签订的《商铺租赁委托协议》虽名为委托协议，但双方实为房屋租赁合同关系。本院认为：白凤军与万特商业公司签订的《商铺租赁委托协议》，是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。白凤军以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，认为其与万特商业公司之间形成房屋租赁合同关系。根据查明的事实，虽然万特商业公司向白凤军支付租金，但万特商业公司系基于与白凤军的租赁委托协议，与实际承租人签订租赁合同，并由万特商业公司代为收取租金后向白凤军进行转付，万特商业公司向白凤军支付租金的行为实为履行受托人的转交财产义务，万特商业公司既非诉争商铺的承租人，亦非诉争商铺的占用人，根据在案证据结合双方当事人陈述，本院难以认定白凤军与万特商业公司就诉争商铺形成房屋租赁合同关系。因此，白凤军要求万特商业公司承担民事责任的请求权基础应为委托合同法律关系，与房屋租赁合同法律关系无关。鉴于本案中法律关系的性质对请求权基础、裁判理由及结果均有影响，并最终关涉到当事人的实体权利能否实现。白凤军以房屋租赁合同纠纷为由要求万特商业公司恢复原状、支付占用费及利息，请求权基础选择不当，且在法庭辩论终结前未予变更诉讼请求，故本院对其诉讼请求依法驳回。白凤军关于将共有部分恢复原状予以腾退以及返还共有部分租金收益的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。白凤军关于将注册地址迁出诉争商铺的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，本院不予处理。白凤军关于律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。白凤军可选择正确的法律关系另行起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回白凤军的全部诉讼请求。案件受理费5071元，由白凤军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月三日法官助理 王志伟法官助理 任旋旋书 记 员 郭莹莹