上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24026号原告：洪琴，女，1989年9月19日生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告：李阳，男，1991年4月6日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。上述两原告共同委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。被告：徐昕，男，1977年2月18日生，汉族，户籍地上海市。被告：余克兰，女，1978年11月3日生，汉族，户籍地江西省南昌市。第三人：中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区广中西路**。负责人：郑勇，行长。委托诉讼代理人：顾美玲，上海才富律师事务所律师。原告洪琴、李阳与被告徐昕、余克兰及第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称中国银行闸北支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告洪琴、李阳及两原告共同委托诉讼代理人才浩、第三人委托诉讼代理人顾美玲到庭参加诉讼，被告徐昕、余克兰经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．两被告继续履行合同，协助两原告将上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下；2.两被告支付逾期过户违约金暂计人民币(以下币种同)87,600元(以240万元为本金，自2020年8月9日起按每日万分之五计算至产权过户之日止，计算至起诉之日为87,600元)。事实与理由：2019年12月15日，两原告与两被告签订1份《房屋买卖合同》，约定两被告将系争房屋转让给两原告，转让价款总计240万元。合同约定于2020年8月8日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续，若任何一方未按合同约定履行，应当按照总价款的日万分之五支付违约金。两原告分别于2019年12月15日、2019年12月21日、2020年7月4日向两被告支付50,000元、790,000元、310,000元，至此两原告首付款已经付清。因两被告一直未予配合办理过户手续致使两原告首次贷款过期。2020年8月3日，两被告告知两原告房屋贷款已还清但在解押中，至8月20日左右方可办理过户手续。2020年8月8日，两被告将系争房屋的钥匙交付两原告，后两原告占有系争房屋。直至2020年9月6日，两原告方知悉两被告并未还清贷款，后双方于9月14日进行协商，两被告表示于10月20日前还清贷款，但两被告仍未履行清偿贷款的义务且不回复两原告信息并将两原告电话拉至黑名单。两原告多次催促两被告偿还贷款并协助两原告办理过户交易手续，但两被告以各种理由回避、拖延，为维护合法权益，两遂起诉。被告徐昕、余克兰未作答辩。第三人中国银行闸北支行述称，第三人为系争房屋的抵押权人，因两被告未按约还款，第三人已向上海市静安区人民法院起诉，该院已经做出判决。第三人并不清楚两原告与两被告之间的购房情况，但是系争房屋办理过户前需涤除第三人的抵押权，只要结清贷款本息同意配合办理抵押登记的撤销手续。请法院作出判决时保护第三人的抵押权。本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记权利人为徐昕、余克兰，抵押权人为中国银行闸北支行。2019年12月15日，徐昕、余克兰(出卖方、甲方)与洪琴、李阳(买受方、乙方)及上海佰嬴房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订1份《房地产买卖居间协议》，协议约定：房屋座落嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室，总房价款2,400,000元；乙方应于甲方签署本协议1日内补足定金至50,000元。同日，徐昕、余克兰(出卖方、甲方)与李阳、洪琴(买受方、乙方)就买卖系争房屋签订1份《房屋买卖合同》，合同约定：总房价款为2,400,000元；乙方应于签订示范合同当日支付甲方首期房价款840,000元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还借款余额，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款1,140,000元，乙方应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；乙方应于2020年8月8日前支付甲方房价款420,000元，支付方式为银行贷款；甲、乙双方应于2020年8月8日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；税费全部由乙方承担；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；第一批房款840,000元应在2019年12月21日付于甲方；合同另约定了其他内容。当日，洪琴向徐昕支付了50,000元定金。2019年12月21日，李阳向余克兰转账支付房款790,000元。2020年7月2日，徐昕、余克兰(卖售人、甲方)与李阳、洪琴(买受人、乙方)签订1份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：房地产座落嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积89.07平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,290,000元；甲方于2020年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2020年9月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同另约定了其他内容。上述合同附件三《付款协议》作如下约定：乙方于2020年7月2日前支付50,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2020年7月5日前支付1,100,000元；乙方于2020年10月1日前支付1,140,000元。2020年7月4日，李阳向余克兰转账支付房款310,000元。2020年8月8日，徐昕与洪琴签订1份《交房确认书》，双方约定经由徐昕、余克兰售出上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室房屋现于2020年8月8日起正式交付予李阳、洪琴使用。自2020年9月起，洪琴通过微信催促徐昕清偿中国银行闸北支行的购房贷款、办理抵押涤除手续并协助办理过户手续，但徐昕、余克兰未予办理。本院另查明，系争房屋有第三人中国银行闸北支行的抵押登记以及本案审理过程中洪琴、李阳申请的司法查封。关于《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》约定的总房价款不一致的问题，洪琴、李阳表示《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定的240万元总房价款包含装修、家具等费用，而《上海市房地产买卖合同》约定的229万元总房价款则不包含上述费用，双方就系争房屋约定的交易价格为240万元。审理中，第三人中国银行闸北支行向本院提交1份(2021)沪0106民初6754号由上海市静安区人民法院作出的民事判决书，该判决书确认徐昕、余克兰系夫妻关系，徐昕作为借款人及抵押人、余克兰作为抵押人为购买系争房屋与中国银行闸北支行签订《个人一手住房贷款合同》，徐昕未按约还款，二人亦未按约承担抵押担保责任，中国银行闸北支行遂诉至上海市静安区人民法院，该院于2021年5月7日作出判决，确认徐昕、余克兰应归还中国银行闸北支行借款本金1,859,751.94元及利息32,754.48元、逾期利息785.89元，并以上述借款本金及利息之和1,892,506.42元为基数按《个人一手住房贷款合同》约定的逾期利率支付逾期利息等。洪琴、李阳于2021年6月30日以代管款形式向本院缴纳200万元，并表示尚有125万元房款未付，同意代徐昕、余克兰偿还上述贷款以涤除抵押登记，若剩余未支付房款不足以清偿中国银行闸北支行的贷款本息，同意继续代为偿还以涤除抵押登记。同时，洪琴、李阳表示清楚上海市相关限购政策，其具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成系争房屋无法过户，则其责任自负。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《交房确认书》、微信聊天记录、上海市不动产登记簿等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，洪琴、李阳与徐昕、余克兰签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议均合法有效，双方应依约履行各自的义务。除双方约定的由洪琴、李阳以银行贷款方式支付的房款外，洪琴、李阳已经按约向徐昕、余克兰支付了其余全部房款，但徐昕、余克兰却因未及时涤除中国银行闸北支行的抵押贷款而致使系争房屋无法按约过户至洪琴、李阳名下，徐昕、余克兰的行为显属违约，应当按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》约定的产权过户办理时间为2020年8月8日，但双方此后签订的《上海市房地产买卖合同》约定的办理过户手续的时间为2020年9月1日，应视为双方对归还手续办理时间的变更，故本院认定逾期过户违约金自2020年9月2日起算。现洪琴、李阳表示愿意代为涤除系争房屋的抵押登记，故本院对洪琴、李阳要求徐昕、余克兰继续履行合同并配合办理过户手续的诉请予以照准。截至目前，洪琴、李阳已向徐昕、余克兰支付房款115万元，尚余125万元房款未付，洪琴、李阳代为清偿徐昕、余克兰的贷款债务后，可在其应付的房屋尾款中抵扣，超出应付房款部分，洪琴、李阳可在代为清偿后另行向徐昕、余克兰主张权利。第三人中国银行闸北支行在抵押贷款本息清偿完毕后应协助办理抵押登记的注销手续。徐昕、余克兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐昕、余克兰应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权涤除手续，第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行予以协助；二、如被告徐昕、余克兰不履行上述第一项义务的，准许原告洪琴、李阳自愿代为清偿第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；三、被告徐昕、余克兰应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助原告洪琴、李阳办理过户登记手续，将位于上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告洪琴、李阳名下；四、被告徐昕、余克兰应于本判决生效之日起十日内偿付原告洪琴、李阳违约金(以240万元为基数，自2020年9月2日起按每日万分之五的标准计算至房屋产权过户之日止)；五、原告洪琴、李阳应于上述房屋过户完成之日起十日内支付被告徐昕、余克兰房屋尾款1,250,000元；如原告洪琴、李阳履行上述第二项代为清偿义务的，从代为清偿金额中予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告徐昕、余克兰负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。本案公告费820元，由原告洪琴、李阳负担260元，由被告徐昕、余克兰负担560元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。