宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初784号原告（反诉被告）：芦明，男，1973年10月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。        委托诉讼代理人：刘旭红，宁夏法秀律师事务所律师。        委托诉讼代理人：孙佳佳，宁夏法秀律师事务所律师。        被告：荀胜，男，1972年1月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。        委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。        被告（反诉原告）：宁夏瑞泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。        法定代表人：荀胜，公司总经理。        委托诉讼代理人：陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。        原告（反诉被告）芦明与被告荀胜、被告（反诉原告）宁夏瑞泽房地产开发有限公司（以下简称瑞泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芦明及其委托诉讼代理人刘旭红、被告荀胜及被告（反诉原告）瑞泽公司共同委托诉讼代理人陈泽英、马丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        芦明向本院提出诉讼请求：1．判令二被告履行原、被告于2016年7月30日签订的《顶账房协议》的全部内容，判令被告按照协议中约定的面积向原告交付位于灵武市东塔梨花苑商业街9号营业房第3层224.7平方米（1-2层已交付，第3层已交付137.25平方米，下剩87.45平方米未交付）；2．判令被告承担未按约定履行义务的违约金597300元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：荀胜系瑞泽公司的法定代表人。2014年，瑞泽公司负责开发建设灵武市梨花苑安置小区建筑工程。2016年7月30日，原告与二被告签订顶账房协议书，协议中约定被告将位于灵武市东塔梨花苑商业街9号营业房出售给原告，面积499.2㎡；其中一、二层单价为5800元／㎡，面积为274.5㎡，总价1592100元；第三层单价为3000元／㎡，面积为224.7㎡，总价674100元。承建过程中原告陆续支付购房款1991000元。协议签订后，被告履行部分协议内容，其中一、二层已按协议约定向原告交付，但第三层未按协议全部履行。后原告多次与被告协商，至今未果。为此，原告提起诉讼。        荀胜及瑞泽公司共同辩称，原告的诉请不能成立，应当予以驳回。一、原告诉请要求被告履行交付梨花苑9号营业房三层87.45㎡房屋与客观事实不符，被告对原告无交付该87.45㎡房屋的义务。原告打算从事餐饮业，故从被告处预定梨花苑营业房，2017年7月30日双方签订协议时，原告原本计划购买面积约499㎡的1至3层营业房，总价款2266200元。其中第三层面积为224.7㎡，由几间独立的房屋组成。由于当时原告手头没有充裕的资金，亦不知餐饮生意会如何，故未向被告足额支付2266200元购房款。事实上，原告并未确定是否购买第三层87.45㎡的营业房，所以双方协商剩余的房款另行处理。截至被告将已付房款部分的411㎡房屋交付给原告使用时，原告仍然未将第三层87.45㎡营业房所对应的房款275200元支付被告，被告也就不存在交付房屋的义务，更不存在违约。原、被告双方在协议中就剩余房屋没有明确约定付款及交房的先后履行顺序，应当视为同时履行义务。在原告没有向被告付清剩余房款275200元时，原告无权要求被告交付87.45㎡房屋（面积最终以房管局测量为准），根据相关法律规定，被告有权行使同时履行抗辩权。二、原告诉请要求被告承担597300元违约金无事实及法律依据，在协议未约定及法律未规定违约金的情况下，原告无权要求被告支付违约金。三、荀胜系瑞泽公司的法定代表人，原告在诉状中也认可该客观事实。荀胜与原告所签协议系履行瑞泽公司的职务行为而非个人行为，其非本案适格主体，不应对本案承担任何责任。        瑞泽公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告芦明向反诉原告瑞泽公司支付购房款275200元；2．判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：瑞泽公司法定代表人荀胜与芦明系朋友关系。2015年，瑞泽公司开发建设灵武市东塔梨花苑小区工程，开工后芦明有意向瑞泽公司购买梨花苑商业街营业房并预选较好位置的9号房，双方议定房屋价款2266200元，芦明于2015年11月20日向瑞泽公司预交房款100万元，双方暂未签订合同。2015年11月20日至2017年7月29日期间芦明分几次共计向瑞泽公司支付房款1991000元（该款项中包含瑞泽公司指示芦明向案外人李兴国支付的30万元）。2017年7月30日，双方签订《顶账房协议》，瑞泽公司法定代表人荀胜向芦明出具收条，因芦明担心所购房屋被其他人保全，落款时间倒签为“2016年7月30日”。签订《顶账房协议》时，芦明尚有275200元房款尚未支付，芦明答应余款随后支付，因此双方在《顶账房协议》第五条约定，剩余房款双方另行处理。瑞泽公司已将房屋交付芦明使用多年，但至今芦明仍未将剩余的275200元房款交付瑞泽公司。        芦明针对瑞泽公司的反诉辩称，瑞泽公司在反诉状中陈述的事实不属实，原告不欠付被告购房款，除了足额缴纳购房款外，原告方还超额支付被告168395元。2015年11月20日，原、被签订定房协议，协议中约定房屋总额30％的违约责任，此后原告以现金及银行转账方式向被告方付款1991000元。2016年7月30日，双方签订顶账房协议，2017年4月因为被告无力建设导致工程烂尾，为了确保原告与其他业主的权利，原、被告及实际施工人签订三方协议，约定由原告和其他业主为被告垫资，这份三方协议签订后原告累计出资392695元，所以被告在反诉中陈述原告欠付房款不成立。其在反诉状中称1991000元包括支付给李兴国的30万元不属实，陈述顶账房协议实际签订的日期是2017年7月30日陈述更不属实，因此原告认为被告的反诉请求不能成立。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：芦明在本诉部分中提交的证据1《定房协议》、结婚证复印件、居民户口簿复印件能够证明2015年11月20日，芦明的妻子杨术珍与瑞泽公司法定代表人荀胜签订《定房协议》，双方对房屋位置、价格等进行约定的事实，予以采信；芦明在本诉部分中提交的证据2《顶账房协议》、证据3收条、证据4中的《三方协议》、证据5中的交易明细结合瑞泽公司在反诉部分中提交的证据1《顶账房协议》、证据2收条、黄河农村商业银行存款账户交易明细及证据3《三方协议》能够证明芦明在其妻子杨术珍与荀胜签订《定房协议》后，陆续通过向瑞泽公司法定代表人荀胜、荀胜的妻子冯雪娟、荀胜的女儿荀文甜及案外人李兴国转账等方式支付涉案房款1925000元，后芦明与瑞泽公司签订《顶账房协议》，双方对涉案房屋的基本情况、房屋价款等事项进行约定，瑞泽公司法定代表人荀胜向芦明出具收条确认收到涉案房款1991000元的事实，予以采信；芦明在本诉部分中提交的证据4中的《梨花苑营业房自筹自建业主协议》中既未加盖瑞泽公司印章，也无瑞泽公司法定代表人荀胜的签字，且该材料系复印件，不符合证据的有效形式，瑞泽公司对该份证据亦不予认可，故不予采信；芦明在本诉部分中提交的证据5中的便签条与本案无关，不予采信；芦明在本诉部分中提交的证据6中的收条三份、梨花苑B区商业街十号楼工程材料单及证人王某、郭某，因收条及工程材料单中所涉工程内容均超出了瑞泽公司与李兴国等人签订的《三方协议》中约定的施工范围，两位证人也未出示瑞泽公司将上述工程交由其二人施工建设的材料，芦明亦未提供其与瑞泽公司就上述工程达成协议等其他有效证据与上述证据及证人证言予以印证，以上证据不能证实芦明的证明目的，不予采信；芦明在本诉部分中提交的证据6中的梨花苑B区营业房9#水电改造单中所涉项目均系其自行装修房屋产生的费用，与本案无关，不予采信。荀胜及瑞泽公司在本诉部分中提交的证据宁夏瑞泽房地产开发有限公司企业信息打印件能够证明瑞泽公司的类型为有限责任公司（自然人独资），其股东为荀胜的事实，予以采信。        本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，芦明的妻子杨术珍与瑞泽公司法定代表人荀胜签订《定房协议》，双方约定杨术珍定（订）购荀胜开发楼盘瑞泽梨花苑2号商业楼自东向西第二套营业房；双方商定该商业房单价5800元／㎡，暂定建筑面积250㎡，暂定房款1450000元，面积最终以灵武市房屋产权管理所产权面积为准，进行差价找补，多退少补；杨术珍为了确定房源自愿交纳100万元，下剩房款在荀胜通知签订商品房买卖合同时付清；双方签订此协议后，任何一方不得违约，荀胜不得将房屋再向他人违法抵顶或买卖，否则荀胜向杨术珍赔偿本合同抵顶房总额的30％的违约金，杨术珍如违约向荀胜缴纳的定金100万元不予退还，协议还对其他事项进行了约定。2015年11月20日至2017年7月29日期间，芦明陆续通过向荀胜、荀胜的妻子冯雪娟、荀胜的女儿荀文甜及案外人李兴国转账等方式支付款项1925000元。后芦明与瑞泽公司签订《顶账房协议》，双方约定芦明购买瑞泽公司开发建设的灵武市东塔梨花苑商业街9号营业房，建筑面积为499.2㎡（以房管局实测面积为准）；双方商定1、2层单价为5800元／㎡，总价款1592100元；第三层单价为3000元／㎡，面积为224.7㎡，总价款674100元；瑞泽公司愿以营业房2266200元偿还芦明债务本金1925000元及利息66000元，若有剩余房款或借款，双方另行处理。双方之间此前形成的债权、债务，双方就偿还上述借款本息事宜，芦明不得就上述借款再向瑞泽公司主张任何权利义务，瑞泽公司不再承担任何偿还责任；合同对其他事项亦进行了约定。签订《顶账房协议》的同时，荀胜向芦明出具收条一份，确认收到芦明支付的涉案房屋房款1991000元。双方将收条及《顶账房协议》的时间均倒签为2016年7月30日。协议签订后，瑞泽公司向芦明交付了涉案营业房的一、二层及第三层中的137.25㎡部分，尚余第三层西侧的87.45㎡部分未予交付。芦明亦未向瑞泽公司或荀胜支付剩余房款。        另查明，瑞泽公司系自然人独资的一人有限责任公司，荀胜系瑞泽公司唯一股东。        本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。        本案中，涉案营业房的承建单位为瑞泽公司，荀胜作为瑞泽公司的法定代表人及唯一股东，其虽以个人名义与芦明的妻子杨术珍签订《定房协议》、收取芦明支付的房款，并且给芦明出具房款收条，但瑞泽公司认可荀胜上述行为均系职务行为，且瑞泽公司实际上享有合同中出卖方的权利，也履行了部分合同义务，故与芦明形成房屋买卖合同关系的是瑞泽公司而非荀胜个人。芦明与瑞泽公司之间签订的《顶账房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”，芦明与瑞泽公司之间签订的《顶账房协议》明确涉案营业房的总建筑面积为499.2㎡，房屋总价款为2266200元。合同实际履行中，芦明共计支付房款1991000元，尚欠275200元（2266200元-1991000元）房款未予支付；瑞泽公司共交付房屋411.75㎡，尚余第三层的87.45㎡部分未予交付。双方未对支付剩余房款以及交付房屋之间的先后履行顺序达成明确约定，属于双方对各自的履行顺序约定不明。在此情形下，芦明与瑞泽公司对各自尚未履行的合同义务享有同时履行抗辩权，但是同时履行抗辩权是一种防御性权利，其制度目的并非为了促成双方当事人按照即时、当场“一手交钱、一手交货”的简单交易方式履行债务，而在于打破僵局，促使债务履行。案涉营业房中411.75㎡部分已经交由芦明使用多年，瑞泽公司已经履行其主要的合同义务，芦明亦已支付大部分购房款，且从双方的诉讼请求可以看出，双方均具有继续履行、完成交易的意愿，有鉴于此，根据鼓励交易及公平交易的原则，芦明的购房款275200元支付义务及瑞泽公司的87.45㎡房屋交付义务应当同时履行，考虑到双方实际履行的需要，以双方均在20日内履行完毕为宜。对于芦明抗辩其已足额缴纳购房款并超额支付的意见，因其提交的证据及证人证言无法证实该主张，本院不予采纳。鉴于《顶账房协议》对瑞泽公司交付房屋的义务未约定明确的履行时间，且瑞泽公司享有同时履行抗辩权，不能认定瑞泽公司构成迟延履行的违约行为，芦明关于违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。另，交付涉案房屋义务的主体是瑞泽公司，芦明要求荀胜与瑞泽公司共同承担交付房屋的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：        一、原告（反诉被告）芦明于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）宁夏瑞泽房地产开发有限公司购房款275200元；        二、被告（反诉原告）宁夏瑞泽房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）芦明交付位于灵武市东塔梨花苑商业街9号营业房第三层87.45㎡房屋；        三、驳回原告（反诉被告）芦明的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费9774元，由原告（反诉被告）芦明负担9674元，由被告（反诉原告）宁夏瑞泽房地产开发有限公司负担100元；反诉案件受理费2714元（已减半收取），由原告（反诉被告）芦明负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    马慧二〇二一年六月二十九日法官助理    殷宇航书记员    宋玉丹《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。