江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5081号原告：周家乐，男，1994年2月24日出生，汉族，住连云港市灌南县。委托诉讼代理人：贾娜、沈艳，江苏海辉律师事务所律师。被告：李杰，女，1990年6月12日出生，汉族，住无锡市锡山区××号××室。委托诉讼代理人：李荟玢，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡未，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。被告：施卫国，男，1992年6月12日出生，汉族，户籍地盐城市响水县，现住无锡市锡山区××号××室。原告周家乐与被告李杰、施卫国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴坚独任审理，于2020年11月11日进行了公开开庭审理。诉讼中，本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议庭于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告周家乐及其委托诉讼代理人贾娜、沈艳，被告李杰及其委托诉讼代理人李荟玢、胡未到庭参加诉讼，被告施卫国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周家乐向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方订立的《房屋买卖合同》（合同编号0000392）；2.请求依法判决两被告向原告返还已付购房款800000元；3.请求依法判决两被告支付违约金367600元；4.本案诉讼费、保全费用等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月3日，周家乐与李杰、施卫国签订房屋买卖合同，约定周家乐向李杰、施卫国购买位于无锡市锡山区××号××室的房产，房屋总价为1838000元。合同签订后，周家乐已按约向李杰、施卫国支付80万元的购房款0其后办理网签时，发现涉案房屋因他案已于2020年8月21日被法院查封，无法过户，导致合同目的不能实现.故请求依据法律规定，判决解除房屋买卖合同，返还已付购房款，并按合同支付违约金。被告李杰辩称，周家乐与李杰、施卫国签订的房屋买卖合同没有具体的过户时间，李杰不存在违约行为，不承担违约责任。双方签订的合同为一份有效合同，李杰要求继续履行。驳回周家乐的所有诉请。被告施卫国未做答辩。经审理查明：2020年8月3日，施卫国、李杰作为售房人（甲方），周家乐作为购房人（乙方）、无锡德府房产营销策划有限公司作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同约定，第一条房屋基本情况，甲方自愿将座落在锡山区绿景雅苑3-2901的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条成交价格，甲乙双方协商后的实际成交价格为1838000元，上述转让的房屋只计总价，不论面积，面积差额由乙方实地勘察后自行负责或以产检处测量为准。该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担，该房屋所有税费征收标准均按实际交纳时各个相应区域所公布的规定执行；在本合同签订以后，如因国家政策变动而出现的费用，按国家规定各由双方承担。第三条信息服务费及支付，甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳信息服务费18300元。第四条付款约定，乙方向甲方的交付约定：乙方于2020年8月3日支付甲方购房定金五万，乙方约定2020年8月10日之前付75万元首付，甲方用55万元去还房屋贷款。第六条违约责任第3条约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费应予完整补偿。第七条免责条款约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政策变化等不可抗力原因，或因产权权属问题、债权债务问题导致本合同不能全面履行的，甲、乙丙三方互不承担违约责任。施卫国、李杰在甲方处签字，周家乐在乙方处签字，无锡德府房产营销策划有限公司在丙方处盖章。此后周家乐向李杰支付了定金50000元，2020年8月6日，李杰出具收条载明，今收到周家乐购买绿景雅苑3-2901室房屋首付款75万元，加上定金共80万元，并备注其中55万元用于还房屋贷款。李杰在收款人处签字。此后李杰已将涉案房屋贷款还清。2020年9月21日，周家乐与江苏海辉律师事务所签订法律服务协议约定，周家乐委托该所代理周家乐与施卫国、李杰房屋买卖合同纠纷案件一审，由周家乐支付该所律师费20000元。当日，该所向周家乐出具金额为20000元的律师费发票。周家乐因为本次诉讼花费保全担保费1170元。涉案房屋的所有权人为施卫国、李杰，两人为按份共有，李杰享有70%份额，施卫国享有30%份额。2020年8月21日，涉案房屋因施卫国与案外人民间借贷纠纷案被无锡市梁溪区人民法院查封。截至本判决出具之日，涉案房屋上存在多个轮候查封。2020年4月27日，施卫国与李杰签订离婚协议约定，双方自愿离婚，涉案房屋进行变卖处置，变卖该房屋所得价款扣除房贷等相关费用后剩余款项由男女双方各按50%进行分割。诉讼中，周家乐提供了案涉房屋交易过户时微信交流群，证明此群为合同履行时的交流群，李杰是第二个入群之人，全程参与履行沟通，对相关履行时间节点全部知晓。在该微信群聊天记录显示双方对于继续履行合同进行了沟通，周家乐按约支付了首付款，李杰方按约偿还了贷款，双方与中介方于2020年8月27日约定了贷款办理事宜。诉讼中，周家乐申请证人杨某出庭，杨某陈述，周家乐一家看了房子比较满意，就约了男房东，也给女房东打了电话，到其中介公司的店里谈买卖协议，当时女房东的弟弟也在场，和男房东两个人在一起。谈判房价达成一致了，就与女房东打电话确认了，女房东同意后，过了几天就来签合同。因为买卖合同中的过户时间和贷款时间无法确认，所以没有写在合同里。口头约定贷款下来办理过户。2020年8月28日、8月29日晚上都拉过网签。因为涉案房屋有查封，网签没有成功。李杰申请顾明威到庭作证，其陈述，双方协议上房屋买卖事宜当天，其帮李杰去送房产证，帮她看一下合同。当天买家周家乐等人对按份共同的情况提出异议。当时中介拿过房产证看了一下，检查没问题给周家乐和另一个男的看了一下，看完之后问到李杰70%，施卫国30%的问题，中介说这个不影响买卖，只要都同意卖房子就行了，到时候一起签字。2020年9月18日，周家乐通过短信联系施卫国并陈述“明天上午等你结果，还是没有结果的话，我也没时间和你耗着了，算了一个月快下来了，处理不好的话，星期天下午约个时间，在你们家那个中介解约，到时候我会带律师过去。”。关于损失，周家乐主张其损失为因案涉房屋被查封，无法在2020年8月30日前完成网签，现原告如重新购买二手房，需多缴5.3%的增值税，另产生律师费2万元，诉讼费、保全费。上述事实，由周家乐提供的房屋买卖合同、收条、律师服务协议、律师费发票、保全担保费发票、付款明细、不动产登记证明簿、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：周家乐与李杰、施卫国签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，对此本院予以认定，确认合同有效。签订合同后，周家乐按约支付了80万元房款，此后，因施卫国涉及与他人的债权债务，导致涉案房屋被其他法院查封，周家乐无法办理贷款，涉案房屋亦无法进行过户。双方签订的房屋买卖合同虽未明确约定过户时间，但通过周家乐提供的微信群聊天记录及与施卫国的短信聊天记录，其已催告两被告履行相应合同义务，截至本案判决，被告方仍未消除履行本案房屋买卖合同的障碍，本案涉案房屋的查封仍未解除，故周家乐有权解除双方签订的房屋买卖合同及要求李杰、施卫国共同返还其已付款80万元。根据双方房屋买卖合同约定，李杰、施卫国为共同出卖人，应共同履行相应义务，其并非转让各自份额，故不应将此合同进行份额分割，其内部对涉案房屋的份额情况，不影响两人履行共同出卖人的义务。关于违约责任，根据双方房屋买卖合同约定，如因债权债务问题导致本合同不能全面履行的，甲、乙丙三方互不承担违约责任，因本案中所涉合同系中介方提供，并非李杰、施卫国提供，故周家乐主张该条款系格式条款无效的意见，本院不予采纳，现涉案房屋因施卫国与案外人的债权债务导致被法院查封，符合该条款约定，故周家乐无权主张违约金。关于律师费、保全担保费，双方没有约定，周家乐主张无事实和法律依据，该费用，本院不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、判令周家乐与李杰、施卫国签订的房屋买卖合同解除。二、判令李杰、施卫国于本判决发生法律效力之日起十日内返还周家乐购房款800000元。三、驳回周家乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15422元，保全费5000元，合计诉讼费20422元，由周家乐负担6634元，李杰、施卫国负担13788元（周家乐已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由李杰、施卫国直接向其支付，本院不再退还，李杰、施卫国应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 吴 坚人民陪审员 王 玲人民陪审员 缪菊芬二〇二一年四月二十五日书 记 员 张 芳