江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初8155号原告：陈菊香，女，1972年3月22日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人:符宏庆,江苏星月城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，江苏星月城律师事务所律师。被告：唐健康,男,1972年9月15日出生,汉族,住泰兴市。被告：赵建峰，男，1956年11月29日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：叶新年，泰兴市姚王法律服务所法律工作者。第三人：刘余海，男，1962年8月12日出生，汉族，住泰兴市。原告陈菊香与被告唐健康、赵建峰、第三人刘余海确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈菊香及其委托诉讼代理人符宏庆、被告唐健康、被告赵建峰及其委托诉讼代理人叶新年、第三人刘余海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊香向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认被告唐健康与赵建峰于2019年10月22日和2020年1月15日签订的协议书、补充协议书及被告赵建峰与第三人刘余海就同一房屋签订的房产转让合同和2020年10月23日被告唐健康与第三人刘余海签订的补充协议共五份协议书无效；2、判令第三人从原告位于泰兴市房屋中搬出，向原告返还房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告唐健康系夫妻，婚后生两子（均已成家）。2014年10月，原告和唐健康向原姚王镇桑木村经联社购买位于该村三区5-9号二间三层房屋，但该房无产权手续。近年来，唐健康无故在外负债，与原告夫妻关系不睦，经常为经济问题发生矛盾。2018年2月17日，唐健康出具承诺书，明确案涉房屋产权归原告及两个儿子所有，其仅有居住权，无权买卖。因两个孩子在苏州工作，为照顾孩子，原告长期在苏州工作和生活。2020年夏，原告了解到第三人刘余海因要拆迁通过被告赵建峰介绍拟购买原告家房屋，为防止唐健康私自做主，原告于同年7月26日电话联系刘余海的妻子张某某，明确告知其买房事宜要通知原告，购房款不可交给其他人。2020年10月22日，原告接到刘余海的电话，刘余海询问原告及两个孩子是否有意出售房屋，原告当时回复需商量，让刘余海等原告答复。次日，原告之子唐波主动联系刘余海，刘余海告知已于当日下午3时签订了房屋转让合同并将1500000元购房款支付给赵建峰，同年10月25日，原告回到泰兴，发现房屋的锁已换，遂要求赵建峰、刘余海出面处理，但赵建峰始终不露面，在原告的强烈要求下，赵建峰才通过代理人向原告提供了上述协议，原告才得知案涉房屋已于2019年10月22日转让给赵建峰，于2020年1月15日又签订集体土地上房屋转让合同及补充协议，后赵建峰又转让给刘余海，2020年10月23日唐健康与刘余海签订了补充协议。原告认为，案涉房屋系原告与被告唐健康的夫妻共同财产，且系集体土地上的房屋，又无相关产权证书，该房屋依法不可以转让，即使转让也应征得原告同意，赵建峰、刘余海作为同村人明知唐健康有家庭，却故意不征求原告意见，具有明显过错，其交易行为不符合法律规定，故两被告之间及被告与第三人之间签订的转让协议及补充协议应属无效，第三人应当返还房屋。被告唐健康辩称，对原告的起诉，我没有异议。被告赵建峰辩称，我与唐健康之间存在债权债务关系，经泰兴市人民法院调解，形成（2018）苏1283民初4729号民事调解书，后唐健康未履行调解书确定的义务，我申请执行。执行过程中，我与唐健康在泰兴法院执行局达成房屋买卖协议，唐健康将案涉房屋以1300000元卖给我，扣除执行标的240000元，我给付唐健康1060000元，法院出具了《结案通知书》；我与原告之间并未签订任何合同，不存在合同有效无效的问题，原告不具备诉讼主体资格；我与唐健康签订的合同不存在法律规定的无效的情形，我与唐健康系同村人，法律不禁止同村村民之间的房屋买卖，我系善意取得。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人刘余海述称，虽然我跟唐健康是同一个村的，但我不认识唐健康，我是到最后签订协议的时候才认识唐健康的；房子我是从赵建峰手上买的，我不认原告说话，我只认赵建峰说话。我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原告陈菊香与被告唐健康系夫妻，二人于1993年11月24日登记结婚。2014年，陈菊香与唐健康向泰兴市姚王镇桑木村经济联合社管理委员会购买该村三区5-9号三间两层房屋，桑木村经济联合社管理委员会出具的购房款收据上载明的交款人为唐健康。2018年7月19日，赵建峰与唐健康之间的民间借贷纠纷经本院调解，形成（2018）苏1283民初4729号民事调解书：“一、原被告一致同意被告唐健康所欠原告借款本息以198642元结清，此款被告保证于2018年7月底前偿还15000元，于2018年9月底前偿还30000元，于2018年12月底前偿还45000元，于2019年2月底前偿还30000元，于2018年4月底前偿还30000元，余款48642元于2019年6月底前还清；二、若被告唐健康未按期足额履行，被告自愿承担违约金20000元，原告有权以总额218642元（扣除已履行部分）一并申请法院强制执行；三，双方余无争议。案件受理费减半收取2135元（原告已付，被告唐健康保证于2019年6月底前一并给付原告）。”后唐健康未履行调解书确定的义务，赵建峰向本院申请强制执行。执行过程中，唐健康与赵建峰于2019年10月22日签订《协议书》一份，内容为：“经甲（指赵建峰）乙（指唐健康）双方协商，乙方自愿将位于的房屋以壹佰叁拾万元的价格卖给甲方，在此款中扣除法律执行的费用等，实付给乙方壹佰零陆万元整（扣除执行款及执行费240000元）。经双方商定协议履行日期为2020年1月20日。如该房屋与他人存在任何纠纷导致甲方权益受损，则相应的法律责任由乙方承担。”2019年10月24日，本院向赵建峰、唐健康发出《结案通知书》，内容为：“关于赵建峰与唐健康民间借贷纠纷一案，申请执行标的为要求被执行人给付申请执行人借款218642元、案件受理费2135元等。经本院立案执行，双方于2019年10月22日共同至法院陈述称，双方已经协商一致：本案执行标的以240000元结账。被执行人以其名下的位于泰兴市的房产作价130万元履行债务。扣减本案标的240000元，余款1060000元由申请执行人在2020年1月20日前给付被执行人，执行费由申请执行人自愿承担（已经缴纳）。至此，赵建峰申请执行的（2018）苏1283民初4729号一案已全部执行完毕，现已结案。”2020年1月15日，唐健康与赵建峰签订《集体土地上房屋转让合同》一份，约定：唐健康将位于泰兴市集体土地上两间三层单门独院房屋（编号5-9）转让给赵建峰，总价人民币壹佰叁拾万元整；唐健康保证对该房单独拥有产权；等等。同日，赵建峰与唐健康签订《补充协议》一份，约定：自签订房屋转让合同三日内赵建峰支付唐健康购房款叁拾陆万元整；在2020年农历正月十五，唐健康交钥匙时，赵建峰支付唐健康贰拾肆万元整；余款柒拾万元在2020年6月1日前分期付清。《集体土地上房屋转让合同》和《补充协议》签订后，赵建峰于2020年1月22日、6月20日、10月19日分三次共计给付唐健康1060000元（约定的1300000元扣除了240000元）。2020年，赵建峰与第三人刘余海签订《房产转让合同》一份，约定：赵建峰将座落于姚王镇房屋转让给刘余海，价款为1500000元。刘余海的妻子张某某在该《房产转让合同》上签了名，标注为“张某某（代刘余海）”。该《房产转让合同》无落款日期。2020年10月23日，唐健康与刘余海签订《补充协议》一份，载明“经甲（指唐健康）乙（指刘余海）双方协商同意，达成共识如下：一、甲方位于三区5-9号的集体土地上的房屋已委托赵建峰卖给了乙方，甲方不再拥有该房的所有权；二、甲方应主动配合乙方办理好相关的过户手续（电、水、气及房产过户）；三、甲方将5-9号房的原始发票交给乙方；……”。该《补充协议》未有关于房屋价款的约定。赵建峰作为证明人在该协议上签了名。赵建峰与刘余海之间的《房产转让合同》、唐健康与刘余海之间的《补充协议》签订后，刘余海向赵建峰支付了双方约定的购房款1500000元，刘余海于2020年11月13日（农历时间：2020年9月28日）搬进案涉房屋内居住至今。另查明，2020年7月26日，原告陈菊香打电话给第三人之妻张某某，张某某在通话中称是赵建峰告诉刘余海夫妇唐健康委托赵建峰卖房的事，陈菊香告知张某某“到最后做手续、给钱都要我们在场，假如你直接给了赵建峰，我们不认”、“哪怕就是唐健康一个人做了手续我们都不认”，张某某答复“知道”。还查明，案涉房屋至今未办理不动产权证书。本院认为，案涉房屋系原告陈菊香与被告唐健康夫妻关系存续期间购买，应属陈菊香与唐健康的夫妻共同财产。夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告唐健康将夫妻共有的房屋卖给赵建峰，并未与原告陈菊香协商并取得一致意见，属于擅自处分；赵建峰与唐健康、陈菊香系同村人，并担任过村干部，其对唐健康、陈菊香的家庭情况应当较为了解，应当知道案涉房屋系陈菊香与唐健康的夫妻共同财产，其在未与陈菊香沟通的情况下与唐健康一人签订案涉房屋的《协议书》、《集体土地上房屋转让合同》和《补充协议》，难以认定其系善意，亦难以认定其有理由相信唐健康出售案涉房屋的行为系唐健康与陈菊香共同的意思表示，因此，可以认定唐健康与赵建峰签订的《协议书》、《集体土地上房屋转让合同》和《补充协议》无效。关于赵建峰与刘余海签订的案涉房屋的《房产转让合同》，刘余海作为买受人，应当谨慎审查赵建峰是否有权出售案涉房屋，事实上，案涉房屋未办理不动产权登记，在唐健康与赵建峰签订的《协议书》、《集体土地上房屋转让合同》和《补充协议》上也仅有唐健康一个人的签名，唐健康之妻即原告陈菊香作为共有人并未在协议和合同上签名，刘余海应当清楚地知道赵建峰没有权利以自己的名义或者代表唐健康、陈菊香出售案涉房屋，况且在陈菊香与第三人之妻张某某通话时已明确告知张某某“到最后做手续、给钱都要我们在场，假如你直接给了赵建峰，我们不认”。因此，刘余海与赵建峰签订《房产转让合同》显然并非善意无过错，该《房产转让合同》侵犯了陈菊香的合法权益，亦可认定为无效。关于唐健康与刘余海于2020年10月23日签订的《补充协议》，该协议侵犯了房屋共有人陈菊香的权益，且刘余海同样并非善意无过错，因此，该《补充协议》亦为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于案涉房屋及房屋价款的返还，为便于当事人履行，本院确定：由第三人刘余海直接向原告陈菊香和被告唐健康返还房屋，陈菊香、唐健康向刘余海返还1300000元、赵建峰向刘余海返还200000元。综上，依照《最高人民法院法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，2001年12月17日施行的《最高人民法院法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款，2011年8月13日施行的《最高人民法院法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、被告唐健康与被赵建峰于2019年10月22日签订的《协议书》、于2020年1月15日签订的《集体土地上房屋转让合同》及《补充协议》、被告赵建峰与第三人刘余海于2020年签订的《房产转让合同》、被告唐健康与第三人刘余海于2020年10月23日签订的《补充协议》均无效；二、第三人刘余海于本判决生效后六十日内将位于泰兴市房屋返还给原告陈菊香和被告唐健康；三、原告陈菊香和被告唐健康于本判决生效后六十日内共同返还第三人刘余海人民币1300000元；四、被告赵建峰于本判决生效后六十日内返还第三人刘余海人民币200000元。如被告不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16580元，被告唐健康负担10000元，被告赵建峰负担6580元（二被告应负担的受理费原告已预交，二被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 丁    新    春人民陪审员 徐正林人民陪审员张**兰二〇二一年四月二十六日书 记 员 陶         蕾附本案适用的法律条文《最高人民法院法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营性收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠予所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有有过错的，应当各自承担相应的责任。