河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终107号上诉人（原审被告）：李晓峰，男，1959年12月26日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：济源市保障性住房管理中心，住所地：济源市行政二区9号楼。法定代表人：李文平，该中心主任。委托诉讼代理人：赵艳斌，该中心工作人员。委托诉讼代理人：郑祥峰，河南剑光律师事务所律师。上诉人李晓峰因与被上诉人济源市保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初8034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晓峰、被上诉人济源市保障性住房管理中心的委托诉讼代理人郑祥峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实，依法驳回济源市保障性住房管理中心的诉讼请求或将本案发回重审；3.判令济源市保障性住房管理中心依法履行法定职责和义务，将本案争议标的房产按文件出售给李晓峰；4.诉讼费由济源市保障性住房管理中心承担。事实和理由：一、原判认定事实错误，证据不足，应当予以撤销。2011年3月3日，李晓峰作为承租方，济源市廉租房管理办公室作为出租方签订了《济源市廉租住房租赁合同》，租赁位于园丁苑小区22号楼一单元204室房屋一处。合同签订后，李晓峰一直在该房屋内居住，房屋的主管部门也已将年审登记表记载至2017年12月31日，登记表有李晓峰及主管部门经办人签字，这是李晓峰一直占有、居住、使用该房屋的基本事实。2009年7月，济源市人民政府依据《河南省人民政府关于贯彻国发[2007]24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政（2007）72号）、省住房和城乡建设厅《关于加强廉租住房出售管理的指导意见》和全省保障性安居工程工作会议精神，颁布了《济源市廉租住房出售管理暂行办法》，该文件被称为济源市人民政府32号文。该文件规定，本次出售房源为政府以各种形式筹集到的廉租住房。很明显，李晓峰所居住的房屋在此出售房源之列。出售对象为城市规划范围内符合廉租住房保障条件的家庭，本市农民愿意放弃其使用的农村宅基地，凭国土资源管理部门收回农村宅基地的证明，房管部门出具的城市规划内无房证明及家庭户口薄，可申请购买廉租房。李晓峰属济源市民政部门认定的低保户，符合32号文件规定的住房购买条件。该文件规定的出售价格为廉租房不低于建设成本价55%范围内确定。文件还规定廉租住房买受人拥有有限产权，五年之内不得上市交易、出租、转让。五年后，该房屋在补足国有土地出让金后，获得完全产权，可以上市交易。为落实这一文件精神，济源市房地产管理局与济源市住房保障管理办公室印发材料，打印彩页，进行了宣传，其中规定的户籍条件，济源居民只要在保障范围内工作生活的，可以申请购买，低保家庭、低收入家庭均符合购买条件。在此基础上，李晓峰多次找济源市保障性住房管理中心，要求履行购买手续。该管理中心也进行了多次研究。在其会议记录上，记载了此事的会议研究结论，均同意将该房屋出售给李晓峰。客观上，李晓峰获得该房屋的占有、使用、居住的实体权利，但是，由于种种原因，济源市保障性住房管理中心违反相关规定，并未将相关手续给李晓峰办理完毕，这也是李晓峰上诉的主要原因。此争议房产按文件规定已为李晓峰所有，不存在济源市保障性住房管理中心所称的租金及违约金。济源市保障性住房管理中心应履行自己的职责，执行政府的相关文件，落实政策的实际执行效果，尽快将房屋的出售手续为李晓峰办理完毕。二、原审程序错误。在本案的审理过程中，一审法院没有按规定给李晓峰送达有关的法律文书，李晓峰未参加庭审。李晓峰接到一审法院的电话通知后，即去法庭了解情况。法院于2021年1月7日交给了李晓峰一份判决书。因此，一审判决程序错误，应予撤销。济源市保障性住房管理中心辩称，一、李晓峰上诉的将其承租的廉租房进行买卖的请求，超越了一审法院的审理范围，而且是在强迫××市保障性住房管理中心进行交易，不属于人民法院的受理范围；二、关于程序问题，一审法院作为司法机关严格按照法定程序进行了送达，一审送达程序合法。济源市保障性住房管理中心向一审法院起诉请求：1.解除2011年3月3日济源市廉租住房管理办公室与李晓峰签订的《济源市廉租住房租赁合同》，并判令李晓峰立即腾空承租的房屋；2.李晓峰支付2018年1月1日至2020年9月28日的租金10800.98元及2020年9月29日至房屋腾空之日的租金；3.李晓峰支付2018年1月1日至2020年9月28日的逾期支付租金的违约金18396.65元及2020年9月29日至房屋腾空之日的逾期支付租金的违约金（违约金按照逾期月数×欠租金额×10%计算）；4.本案诉讼费用由李晓峰负担。一审法院认定事实：2011年3月3日，李晓峰作为承租方（乙方）与济源市廉租住房管理办公室作为出租方（甲方）签订《济源市廉租住房租赁合同》，租赁位于园丁苑小区22#楼一单元204室房屋。合同约定：建筑面积59.63㎡。配租标准计租面积22㎡，租金标准0.5元/㎡，超过配租标准计租面积37.63㎡，租金标准1.25元/㎡，月租金合计58.04元；支付方式为乙方按年度向甲方支付租赁费，每年的十一月份付清下年度费用；租赁期限为2011年3月1日至2011年12月31日；租赁期间，如遇政府调整住房租金标准，双方自政府文件规定的调租之日起执行新的租金标准，本合同其他条款继续有效；租赁期满一年之日起两个月内，乙方向原受理的廉租住房保障的街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等情况，街道办事处或者镇人民政府对申报情况进行核实，通过审批的，甲乙双方在本合同《济源市廉租住房年审登记表》上签名盖章，原租赁合同继续履行，履行期限为一年，未通过审批的，本合同终止，乙方将房屋腾退给甲方；租赁期间，甲方应定期检查房屋，掌握房屋完损状况，发现损坏及时修缮，确保该房屋符合正常居住条件；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并索赔损失：……；6、无正当理由累计6个月以上未交纳租金的；乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金，某一月份的欠租所产生的违约金计算公式为：欠租违约金﹦欠租金额×10%×逾期月数。2011年12月26日，济源市机构编制委员会下发济编（2011）54号《关于成立济源市保障性住房管理中心的批复》，成立济源市保障性住房管理中心，主要职责：……；负责保障性住房对象的资格审核；负责保障性住房的租赁、出售和日常管理工作。2017年，济源市保障性安居工程领导小组下发济保安居（2017）3号《关于规范公共租赁住房租金收取的通知》，其中该通知第二项“租金标准”（一）规定：“城区内（一环路以内）高层、小高层每平方米每月6元，多层每平方米每月5元；”。该通知附件“公共租赁住房租金楼层调节系数”规定：多层楼层调节系数：6层的为－0.3。该通知还规定：本租金标准自2017年12月1日起施行。2018年1月至2020年9月李晓峰每月应交租金327.97元。李晓峰的租金已交至2017年12月，从2018年1月1日至今的租金未交纳。诉讼中，鉴于李晓峰家庭实际情况，济源市保障性住房管理中心同意暂时放弃解除租赁合同的诉讼请求，并表示在本案中暂不主张2020年9月29日之后至房屋腾空之日的租金及违约金，并表示，2018年5月份之后的违约金同意按照《济源市公共租房租赁合同》约定的日千分之0.2计算，2018年5月份之前的仍按照之前双方签订的合同执行。一审法院认为，2011年3月3日，济源市廉租住房管理办公室与李晓峰签订的《济源市廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，为有效合同。济源市保障性住房管理中心作为依法成立的事业单位，承接了保障性住房对象资格审核和保障性住房的租赁、出售及日常管理等工作，有权作为原告向李晓峰主张权利。诉讼中，鉴于李晓峰家庭的实际情况，济源市保障性住房管理中心同意暂时放弃解除与李晓峰之间签订的案涉房屋租赁合同及2020年9月29日之后至房屋腾空之日的租金及违约金的诉讼请求，系济源市保障性住房管理中心真实意思表示，予以准许。李晓峰拖欠济源市保障性住房管理中心自2018年1月1日至2020年9月28日的租金10800.98元，现济源市保障性住房管理中心要求李晓峰支付拖欠的租金，理由正当，予以支持。至于济源市保障性住房管理中心主张的违约金，因李晓峰拖欠租金已构成违约，应向济源市保障性住房管理中心支付违约金。但合同约定的违约金过高，根据李晓峰申请和本案实际情况，调整为：2018年1月1日至2018年4月30日期间的违约金，按照该期间欠交租金数额的1%支付，计算得该段时间的违约金为413.24元，2018年5月1日至2020年9月28日期间的违约金按照济源市保障性住房管理中心同意的日千分之0.2计算，即为855.86元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：李晓峰在判决生效后十日内支付济源市保障性住房管理中心从2018年1月1日起至2020年9月28日止的租金10800.98元以及该期间的违约金1269.10元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取为265元，由济源市保障性住房管理中心负担214元，李晓峰负担51元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李晓峰提交了以下证据：1.2009年7月15号济源市32号文件《河南省济源市人民政府关于印发的通知》，证明廉租房的出售政策；2.2011年3月份廉租办公室（现变更为济源市保障性住房管理中心）组织租房户摇号会议，会议上主任张忠义（音）、副主任黄慧茹（音）给李晓峰发的宣传页，内容为廉租住房出售优惠政策和保障性住房宣传册，证明五年之内济源市保障性住房管理中心把廉租房出售给李晓峰；3.2015年济源市人民政府办公室111号文件《济源市人民政府办公室关于印发济源市公共租赁住房出售管理暂行办法的通知》，证明李晓峰租住的廉租房五年之内出售给了李晓峰；4.2015年5月11日下午15点39分手机短信内容打印材料两张，证明李晓峰去找市政府房管局副局长齐正军（音）问出售政策，李晓峰把该手机短信申请给了齐正军，齐正军把申请转交给了李文平。济源市保障性住房管理中心质证后认为，对证据1、2、3真实性均无异议，证据1、3属于政府文件，只是对廉租房（现在为公租房）的预销售情况作出一些规定，但是该两份文件均没有实际执行，而且证据3文件出台后将证据1文件予以废止；证据2只是根据证据1和3作出的宣传性彩页，并不具有法律所规定的邀约的属性，因此该三份证据均不能证明本案所涉房屋已经销售给了李晓峰，而且因为本案所涉房屋是国有资产，产权的转让有严格的程序要求，不能因李晓峰的单方片面要求予以销售；对证据4有异议，证据4只是李晓峰发出的一个诉求，该诉求发往哪个部门、是否受理、如何处理、结果是什么均没有显示，因此该证据不能证明李晓峰的主张。本院经审查认为，李晓峰提交的证据1、3系济源市人民政府管理性文件，且证据1已经废止；证据2系关于廉租房出售优惠政策的宣传资料；证据4的短信主要内容为希望各级领导按照会议精神和规章制度将廉租房出售给李晓峰，该短信不显示发送对象。前述证据不能证明济源市保障性住房管理中心已经将案涉廉租房出售给了李晓峰，不能证明李晓峰的主张。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于李晓峰上诉称一审程序违法的问题，经审查一审卷宗，一审法院多次通过手机通话形式向李晓峰送达开庭传票等法律文书，李晓峰在开庭当日的通话中表示不参加庭审，让法院直接判决。一审法院缺席审判，以及送达相关法律文书符合送达程序，李晓峰该项上诉理由不能成立。本案中，2011年3月济源市廉租住房管理办公室与李晓峰签订的《济源市廉租住房租赁合同》，系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按照合同约定享有权利和承担义务。济源市保障性住房管理中心成立后，承接了保障性住房对象资格审核和保障性住房的租赁、出售及日常管理等工作，有权向李晓峰主张前述合同权利。根据已经查明的事实，李晓峰自2018年起未按租赁合同支付租金，李晓峰上诉称其已经购买了案涉廉租房，不应支付2018年至今的租金，并要求济源市保障性住房管理中心按照相关政府文件将案涉廉租房出售给李晓峰，但李晓峰仅提交了政府政策性文件等材料，该政策性文件对购买公共租赁住房有严格的办理程序，现李晓峰提交的证据不能证明其已经购买了案涉廉租房，一审法院认定李晓峰应当按照租赁合同约定向济源市保障性住房管理中心支付租金及违约金，并无不当。综上所述，李晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由李晓峰负担。本判决为终审判决。审判长  孙东杰审判员  张莎莎审判员  石 林二〇二一年三月三十日书记员  李潇雅