西安市莲湖区人民法院民事判决书（2021）陕0104民初4522号原告：石梅梅，女，1977年8月26日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：黄靖，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭阳，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。被告：西安市房地产经营二公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：董文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢禹冰，女，1978年7月14日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。被告：陕西绮得置业有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：武斌，男，1972年10月10日出生，汉族，系公司总经理助理，现住西安市新城区。第三人：安瑞，女，1990年6月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：曹杨，陕西恒邦律师事务所律师。原告石梅梅诉被告西安市房地产经营二公司（以下简称市房地二公司）、陕西绮得置业有限公司(以下简称绮得公司)、第三人安瑞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石梅梅向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理商品房买卖合同登记备案手续；2、判令二被告支付原告逾期交房违约金（暂时计算至2021年3月4日为134201.8元，实际主张至交房日）；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2015年1月，原告与绮得公司签订《商品房买卖合同》，原告购买首秀项目二期第1幢1单元9层10904号房屋，房屋建筑面积为123.22平方米，单价每平方米5837.7元，支付方式为一次性付款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第二十四条约定：商品房预售的，签订本商品房买卖合同时，在西安市房屋管理局登记备案。2015年1月29日，原告转账支付被告购房款719330元，当日被告出具收款收据。截止起诉之日，被告未按合同约定交房，已经逾期1891天。合同签订后，被告因开发项目未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及西安市商品房预售许可证，无法与原告办理房屋买卖合同备案登记。被告自2018年4月起陆续取得国有土地使用证，2019年1月9日取得商品房预售许可证，现具备办理商品房买卖合同备案登记的能力，但经原告催告仍不为原告办理登记。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。市房地二公司辩称，其公司和绮得公司合作开发合同约定房屋由绮得公司独自进行销售，在陕西省高院的诉讼审计中，才最终得知绮得公司的销售情况。审计结果显示第三人安瑞与原告同为11904号房屋的业主，但本案中安瑞和原告同时享有11904的房屋购房合同，所以第三人安瑞的实际房屋情况其公司不清楚。双方合作开发合同的诉讼中，判决认定绮得公司负责项目手续的办理，其公司予以配合，最终导致项目迟延的责任为双方共同分担。逾期交房违约金，判决中也认定双方的合作清算中予以扣减，所以该部分的违约责任应当由绮得公司自行承担。绮得公司辩称，认可原告的房屋买卖合同。绮得公司与市房地二公司合作合同已于2016年4月26日解除，现案涉项目归市房地二公司负责，绮得公司不负责交房。案涉项目手续一直由市房地二公司负责，2019年1月才取得预售证，所以逾期交房的责任不在绮得公司，故不同意原告的违约金请求。第三人安瑞向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继承履行《商品房买卖合同》，为其向西安市房屋管理局办理登记备案并交付房屋；2、依法判令二被告赔偿因延期交付房屋而产生的违约金（暂时计算至2021年4月30日为242000元，实际主张至交房日）；3、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月26日，市房地二公司授权被告绮得公司向西安市房屋拆迁安置管理办公室出售XX户区改造安置楼南院项目约3000平方米住宅。2012年7月16日，绮得公司与西安市房屋拆迁安置管理办公室签订《房屋买卖合同》（以下简称团购大合同），合同明确规定了项目所在具体位置、楼层、户型、付款方式、付款期限、交付期限、交接手续、面积确认以及保修责任等相关情况。2012年10月18日，安瑞与绮得公司签订《商品房买卖合同》，约定安瑞购买被告开发的位于西安市莲湖区XX户区XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积123.22平方米，单价为每平方米4900元，总金额603780元。被告应当在2014年12月31日前将经建设、施工、勘查、设计单位共同验收合格的商品房交付给安瑞。协议签订后，安瑞按团购大合同约定的付款方式先期缴纳购房款242000元，待被告取得预售许可证后，为其在西安市房屋管理局登记备案。2019年1月9日，被告取得该项目预售许可证，安瑞多次联系被告要求办理登记备案手续均遭拒绝。本案中，原、被告是在2015年4月15日签订的商品房买卖合同，晚于被告与安瑞签订合同的时间，且原告作为后买方，既未办理房屋登记备案，也未支付全部购房款，与安瑞处于同等地位且签订日期在后，安瑞对涉案房产具有独立请求权。综上，被告未履行合同义务，已构成违约，且严重侵害了安瑞的合法权益，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。对于第三人诉讼请求，原告辩称，不同意第三人的诉讼请求。原告与二被告是在协商一致的情况下签订的商品房买卖合同，合法有效，理应受到保护。安瑞并未与被告签订有效的商品房买卖合同。《商品房买卖合同管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同是要式合同，需对标的、价款等约定，但安瑞与被告签订的合同并不具备商品房买卖合同的必要条件，并非有效合同，应为预约合同。退一步讲，从权利保护顺位上说，原告已支付了全部购房款，而安瑞仅支付部分购房款，原告的合同履行应先于安瑞的合同。综上，安瑞的合同并不能阻却原、被告之间商品房买卖合同的履行，请求依法驳回其诉讼请求。对于第三人诉讼请求，市房地二公司辩称，原告及第三人就涉案房屋商品房买卖合同的诉讼，是由绮得公司混乱销售导致。其公司同意待法院依法裁决后根据法院判决履行合同义务。对于第三人诉讼请求，绮得公司辩称，二被告与市拆迁办签订团购房产共24套，其公司于2014年7月30日向市拆迁办送达催款通知，之后只有14户交纳第二笔款项，其余10户没有按期交款，安瑞即为其中一户，其公司已按照合同约定与安瑞解除了合同，之后将涉案房屋出售给原告。故不认可安瑞的诉讼请求，请求依法予以驳回。原、被告及第三人围绕其诉讼请求及答辩意见、陈述意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，经审查,查明事实如下：2015年1月29日，原告与绮得公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买绮得公司开发的首秀Ⅱ期第1幢1单元9层10904号房屋，房屋单价5837.7元，总金额719320元，于2015年1月29日前支付。合同约定被告绮得公司于2015年12月31日前将经建设、施工监理、勘察、设计单位共同验收合格房屋交付原告使用。如逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房价万分之一的违约金。合同约定商品房预售的，签订商品房合同时，以在西安市房屋管理局登记备案。合同约定了其他权利义务。2015年1月29日，被告绮得公司出具收款收据，收取原告房款719320元。至今，案涉项目尚未竣工验收，房屋未交付使用。2012年2月26日，市房地二公司向绮得公司出具“授权书”，同意绮得公司向市拆迁办出售XX户区改造安置楼南院项目约3000平方米住宅面积，平均单价5000元/平方米，具体户型、楼层、朝向均以绮得公司与市拆迁办签订购房合同为准。后绮得公司作为甲方，市拆迁办作为乙方，双方签订协议，约定西稍门拆迁安置楼属市房地二公司莲湖区棚户区改造项目，位于西稍门与劳动路十字以北约150米路东，规划建设一幢30层商住楼，建设总面积6.35万平方米，框剪结构，计划工期30个月。乙方采取团购方式购买安置住宅面积约3000平方米，平均单价4900元/平方米，总金额1470万元；具体户型、面积、层数、单价按乙方提供明细方案为准，购房款支付方式按双方正式合同规定办理。待项目开始建设，甲乙双方依照本协议，正式签订购买合同。2012年7月16日，绮得公司作为甲方，西安市房屋征收管理办公室（原名称市拆迁办，以下简称市征收办）作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买西安市莲湖区西稍门什字危旧房改造项目，建筑面积约3000平方米的期权房产。出售价每平方米单价4900元，共计14700000元。合同签订之日起五天以内，乙方需向甲方支付合同总价款的40%为首付款，即乙方需在2012年8月1日前向甲方支付首付款5880000元。第二次待房屋主体完工，乙方需向甲方支付合同总价款的30%（即4410000元）。第三次待房屋全部完工，符合交房条件，乙方支付全部余款。甲方应当在2014年12月31日前通知乙方接收房屋。合同第三条乙方逾期付款构成根本违约，如未在合同规定的时间内付款，甲方有权解除合同。乙方按应付价款10%向甲方支付违约金。合同约定其他事项。2012年8月31日，第三人安瑞与绮得公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定的商品房基本情况中载明：1幢1单元9层10904号，建筑面积123.22平方米，单价每平方米4900元，总金额603778元整、2014年12月31日前交付将经建设、施工、勘察、设计单位共同验收合格的商品房。该合同关于项目名称、位置、房款的支付方式及时间未明确。2012年8月21日，安瑞向被告绮得公司转账支付房款242000元。另查，本院在审理崔峰诉绮得公司、市房地二公司、宋明华商品房买卖合同纠纷案中，被告绮得公司提供2014年7月30日向市拆迁办负责人送达的“催款通知”，载明：2012年2月28日以团购方式购买首秀安置楼，第二次付款已逾期，多次催缴无果。现通知于2014年8月30日前付清第二次房款，否则协议将自动解除。该案中绮得公司称市拆迁办参与团购的共计24户，其中14户按约定时间支付了第二笔房款，现也已经与市房地二公司签订新的房屋买卖合同并办理网签。有10户未能在通知约定最后期限支付第二笔房款，双方房屋买卖合同解除，解除后其公司将案涉房屋出售给其他人。再查，2019年1月9日案涉项目取得西安市商品房预售许可证书。西安市莲湖区XX户区改造项目于2006年立项为危旧房改造项目，同年5月16日，市房地二公司与绮得公司签订《西稍门2号楼地区危旧房改造项目投资建设开发合同书》，市房地二公司同意由绮得公司全额投资建设该项目，双方约定各自权利义务。之后因该项目实施双方订立多份协议及补充协议。2020年12月15日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民初60号民事判决，确认二被告签订《西稍门2号楼地区危旧房改造项目投资建设开发合同》及《补充协议》、《XX户区改造项目南北院合作开发补充（草案）》已于2016年4月26日解除。在本案审理过程中，原告申请对二被告名下价值720000元的财产进行财产保全，本院作出（2021）陕0104民初4522号民事裁定书，查封、冻结了二被告名下价值720000元的财产。原告支付保全费4120元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告石梅梅与被告绮得公司于2015年1月29日签订《商品房买卖合同》，内容不违反法律及行政法规，且合同内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，绮得公司亦收取了原告的全部购房款。而2019年1月9日案涉项目取得预售许可证书，故原告石梅梅与被告绮得公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务，现被告违反约定，未能按照约定向原告交付房屋，应承担违约责任。原告按照合同约定日万分之一向被告主张违约金，且自2016年1月1日起主张至实际交房日，本院依法支持。关于原告主张为其办理商品房买卖合同登记备案手续一节，本院认为，网签备案是房屋买卖双方将其订立的商品房买卖合同到房地产管理部门备案，公布在网上，这是行政机关为防止一房多卖的行政管理手段，并非买卖双方建立房屋买卖合同关系的必经程序，且网签与否，不影响合同的成立与效力,故原告该项请求，本院不予处理。案涉项目至今尚未竣工验收，原告向被告主张交付房屋，尚不具备条件，可待条件成就后再行主张。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。绮得公司与市房地二公司为合作开发房地产法律关系，原告与绮得公司签订商品房买卖合同并交付购房款时，市房地二公司与绮得公司仍处于合作开发期间，故市房地二公司与绮得公司应共担风险。据（2019）陕民初60号民事判决相关内容，人民法院并未对绮得公司与市XX房人的责任作出明确处理。因此，市房地二公司应对绮得公司向原告支付违约金义务承担连带责任。关于第三人安瑞与绮得公司签订的《商品房买卖合同》，本院认为，第三人安瑞于2012年参与市征收办团购绮得公司开发的西稍门什字危旧房改造项目，与绮得公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，双方亦形成房屋买卖合同关系。对于涉及一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等顺序确定权利保护顺位。本案中，安瑞与绮得公司签订《商品房买卖合同》在先，安瑞支付了首付款。在2014年7月30日绮得公司发出“催款通知”，要求市拆迁办人员于2014年8月30日前付清第二次房款后，安瑞未在约定时间支付第二笔款项，目前安瑞支付了40%的房款。本案原告石梅梅与绮得公司签订的《商品房买卖合同》时间在后，但在合同签订当日便支付全部购房款，积极履行《商品房买卖合同》的义务，且及时通过诉讼方式主张其权利。按照上述处理一房数卖纠纷案件原则，支持原告石梅梅请求继续履行《商品房买卖合同》更符合实际，故第三人安瑞的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告陕西绮得置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告石梅梅逾期交房违约金（以719320为基数，自2016年1月1日算至实际交房日，以日万分之一计算）；二、被告西安市房地产经营二公司对被告陕西绮得置业有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告石梅梅其余诉讼请求；四、驳回第三人安瑞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费15919元，其中原告交纳11000元，由二被告承担，第三人安瑞交纳诉讼费4919元，由第三人安瑞承担；保全费4120元（原告已预交），由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审     判     员      郭富丽 二Ｏ二一年八月二十三日 书      记    员      焦莉萍  1