安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初4730号 原告：融通地产（江苏）有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区。 法定代表人：周延波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张月，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田天洋，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。 被告：宣城盛泰文化投资有限公司，住所地安徽省宣城市金坝办事处靖庙村。 法定代表人：史宝根，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙颖，安徽南宣律师事务所律师。 原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通地产公司）与被告宣城盛泰文化投资有限公司（以下简称盛泰文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告融通地产（江苏）有限责任公司委托诉讼代理人张月、田天洋，被告盛泰文化公司法定代表人史宝根、委托诉讼代理人张世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融通地产公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付租赁保证金52900元及逾期付款违约金（违约金计算：以52900元为本金，自2019年11月28日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2020年9月30日，为48879.6元）；二、请求人民法院判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的欠付租金人民币105800元及逾期付款违约金（违约金计算：以17633.33元为本金，自2019年9月1日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2020年9月30日，为20948.4元；以52900元为本金，自2020年3月1日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2020年9月30日，为33961.80元；以35266.67元为本金，自2020年9月1日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2020年9月30日，为317.40元）；三、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中融通地产公司依法变更第一项、第二项诉讼请求为：请求人民法院判令向原告支付2019年9月1日至2020年6月30日期间的欠付租金人民币88118元，及逾期违约金（违约金计算：以52870.8元为本金，自2019年9月1日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2021年1月18日，为80099.26元；以35247.2元为本金，自2020年3月1日起至被告实际支付之日止，每日按照千分之三计算，暂计算至2021年1月18日，为34154.54元）。事实和理由：2019年11月22日，被告与原告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租位于于安徽省宣城市宣州区的房地产，房屋建筑面积25467.6平方米。租赁用途：文化生态旅游及附属配套。租赁期限自2019年9月1日起至2028年6月30日止。租金标准为：租金总额为人民币960968元。租金支付方式：按半年结算，被告于每半年的前十日内交付原告。合同签订后十日内，被告按年租金的百分之五十向原告支付租赁保证金52900元。逾期付款违约责任：被告逾期交付租金，每逾期一天，原告有权按滞交经费总额的千分之三加收违约金。在租赁合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租赁保证金、租金，经原告多次催缴，被告并未按时付清支付。2020年1月至12月期间租金至今未付。另被告租赁保证金至今未付。鉴于被告逾期支付租金行为已构成违约，原告依法依约有权主张欠付租金及相应的逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院判决如所请。 盛泰文化公司辩称，一、被告并未违约，原、被告于2019年11月18日签订房地产租赁合同，合同第八条约定原告负责向被告提供加盖原告公章的军队房地产使用许可证复印件，但是直到2020年8月27日，被告才收到该许可证。原告一直未提供的军队房地产使用许可证，故应当是原告违约。因原告违约导致被告在2019年1月1日至2020年8月26日期间无法正常使用，故该期间的租金无需支付。考虑合同约定的租赁期限，每年的租赁期限均是到6月30日，所以被告认可从2020年7月1日起交付租金。被告已经交付了自2020年7月1日起至目前为止应该付的租金及保证金；二、即使法院认定被告应当支付该期间的租金，原、被告双方于2019年11月18日签订房地产租赁合同，那么约定的租金是按半年结算，于每半年的前10日交付给原告，所以原告主张要求自2019年9月1日起支付违约金显然错误。另外，根据国家关于疫情期间的相关政策，原告应当给予被告减免三个月的租金；三、根据上海沪城建设工程有限公司与中国人民解放军32230部队签订的解除协议约定，2019年1月1日至2019年8月30日期间的租金已经由部队从应退还给沪城公司的保证金中予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、融通地产公司提交的2019年《军方房地产委托经营协议》复印件一份，证明2019年，联勤保障部队第一储备资产管理局与原告签订《军队房地产委托经营协议》，将宣城市宣州区金坝办事处靖庙村的房地产委托给原告经营管理，委托经营期限长期委托。2019年1月1日之后的租金由原告收取。本院经核对，对其真实性、合法性、关联性予以认可。 二、融通地产公司对盛泰文化公司提交的军队房地产使用许可证复印件、中国工商银行业务回单复印件二份及房地产租赁合同复印件真实性无异议，但不认可盛泰文化公司的证明目的，本院对生态文化公司提交的上述证据的真实性、合法性性、关联性予以确认，证明目的以本院认定为准。 三、盛泰文化公司提交的报告、关于立即出具《军队房地产使用许可证》的函、关于立即提供办理营业执照有关资料的函复印件各一份及EMS回单一份，证明原告未按合同约定提供《军队房地产使用许可证》，导致被告一直无法正常使用租赁场地，且该函件原告已经收到。融通公司认为关于军队房地产租赁许可证，被告在和原军方履行合同的时候就已经知晓，并且也一直并未影响被告正常经营。2018年8月，被告和原军方重新签订了整改协议，整改协议约定双方的年租金从155万元/年下调为10.58万元/年，租金下调的其中一个原因就是军方考虑到案涉房屋没有许可证，而给予被告补偿和优惠。被告在和原告签订案涉房地产租赁合同的时候，已知晓案涉房屋无许可证。且许可证的办理流程繁琐，原告已积极配合被告办理许可证，并尽快的履行了内部的审批流程，将许可证交付给被告。租赁合同未约定办理许可证的时间，原告不存在任何的违约行为。即便被告有所谓的经营损失，其亦未提交证据予以证明。被告之前在长期没有许可证情况下一直正常经营，却因为自身后续的分业态经营的自身需求而和其他的商铺客户开展了合作意向，被告应当意识到没有许可证的情况可能会影响到分业态经营。本院认为生态文化公司提交的该组证据能够证明原告就办理军队房地产租赁许可证相关事宜与被告进行交涉，对该组证据的真实性予以认可。结合双方签订的房屋租赁合同第八条约定“租赁期内，甲方应当履行下列义务：……负责向承租方提供加盖公章的《军队房地产使用许可证》……”，盛泰文化公司在签订租赁合同时已知案涉房地产无《军队房地产使用许可证》，且在合同中未约定办理该许可证的具体时间，其亦未提交证据证明融通地产公司在办理《军队房地产使用许可证》的过程中存在故意拖延办理等违约情形，故盛泰文化公司提交的该组证据虽为真实，但无法达到其证明目的。 根据相关证据，结合当事人当庭陈述，本院认定事实与原告诉称事实基本一致。 另查明，2020年8月27日盛泰文化公司向融通地产公司支付保证金52,900元及租金52,900元（2020年7月1日-2020年12月31日） 诉讼中依据融通地产公司的申请，本院依法裁定冻结盛泰文化公司银行存款262,807.2元，冻结期限为一年。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。原告融通地产公司与被告盛泰文化公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方在签订房屋租赁合时盛泰文化公司已知案涉房屋未办理军队房地产使用许可证，且盛泰文化公司未提交证据证明融通地产公司在办理军队房地产使用许可证过程中存在违约行为，故对其关于融通地产公司未按合同约定办理军队房地产使用许可证给其经营造成损失的辩解意见不予采纳。现盛泰文化公司欠付融通地产公司2019年9月1日至2020年6月30日的房屋租金事实清楚证据确实充分。同时，依据发改投资规【2020】734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金的意见，应对盛泰文化公司2020年1-3月的房屋租金予以免除；对盛泰文化公司关于免除2020年1月至3月疫情期间租金的辩解意见本院予以采纳。按照合同约定盛泰文化公司应在2019年9月1日前支付2019年9月1日至2020年12月30日租金，在2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年6月30日租金，现盛泰文化公司逾期未支付相关款项，应当支付违约金。盛泰文化公司辩称合同约定的违约金计算标准过高，尚属合理，本院酌情予以调，参考当事人过错程度、违约行为及行为造成的后果等多方面因素，酌定违约金按年利率7%计算。故对融通地产公司要求盛泰文化公司支付租金61682.6元（2019年9月1日至2020年12月30日及2020年4月1日至2020年6月30日）及逾期违约金（其中以35247.2元为本金，自2019年9月1日起按年利率7%计算至实际支付之日止；以26435.4元为本金，自2020年3月1日起按年利率7%计算至实际支付之日止）的诉讼请求，本院予以支持；对于超出部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、被告宣城盛泰文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告融通地产（江苏）有限责任公司支付欠付租金61,682.6元，及逾期违约金（以35,247.2元为本金，自2019年9月1日起按年利率7%计算至实际支付之日止；以26,435.4元为本金，自2020年3月1日起按年利率7%计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2,621元（已减半收取），财产保全费1,834元，合计4,455元，由原告融通地产（江苏）有限责任公司承担2,334元，被告宣城盛泰文化投资有限公司负担2,121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二一年三月五日 书记员  陈**靖 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。