河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初5218号原告：郭俊辉，男，汉族，1983年8月10日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：李彦章，河南嵩峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天霖，河南嵩峰律师事务所实习律师。被告：韩银花，女，汉族，1984年4月15日出生，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：张建朋，江苏徐淮律师事务所律师。被告：郑州天域鸿图房地产营销策划有限公司，住所地：登封市通达路85号，统一社会信用代码：91410102MA3XF5HA81。法定代表人：李书培，任该公司总经理。委托诉讼代理人：耿世龙，男，汉族，1991年11月16日出生，住登封市，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩志辉，河南群达律师事务所律师。被告：郑州超航房地产经纪有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）祥盛街8号附1号福晟国际2号楼19层190号，统一社会信用代码：91410100MA9FHYG39F。法定代表人：王洪涛，任该公司总经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任美君，北京天驰君泰（郑州）律师事务所实习律师。被告：北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司，住所地：北京市朝阳区光华路7号19层19A1,统一社会信用代码：91110105717743688J。法定代表人：张东纯,任该公司董事长。委托诉讼代理人：王红，女，汉族，1983年5月22日出生，住河北省三河市燕郊开发区，该公司员工。第三人：登封市七星房地产营销策划有限公司，住所地：河南省登封市嵩阳路与南环一路交叉口西北角嵩景花园16号楼1层111铺2层211铺，统一社会信用代码：91410185MA3XCJD886。法定代表人：魏军波，任该公司总经理。委托诉讼代理人：申鹏跃，男，汉族，1987年12月21日出生，住登封市。原告郭俊辉与被告韩银花、郑州天域鸿图房地产营销策划有限公司（以下简称天域鸿图公司）、郑州超航房地产经纪有限公司（以下简称超航公司）、北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司（以下简称北京埃菲特公司）、第三人登封市七星房地产营销策划有限公司（以下简称七星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭俊辉及其委托诉讼代理人李彦章，被告韩银花的委托诉讼代理人张建朋，被告天域鸿图公司的委托诉讼代理人耿世龙、韩志辉，被告超航公司的委托诉讼代理人王琼，第三人七星房地产公司的委托诉讼代理人申鹏跃到庭参加了诉讼，被告北京埃菲特公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。郭俊辉向本院提出诉讼请求：1、解除郭俊辉与韩银花、天域鸿图公司签订的房屋买卖居间协议；2、判令韩银花返还郭俊辉购房款59万元，赔偿违约金3万元，共计62万元；3、判令韩银花双倍返还定金2万元（审理中，郭俊辉将该项诉讼请求变更为要求韩银花返还定金1万元）；4、被告天域鸿图公司、超航公司、北京埃菲特公司对韩银花不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5、案件受理费、保全费、诉讼保全担保保险费、律师代理费等为实现债权的费用由被告承担。事实与理由：郭俊辉与韩银花、天域鸿图公司于2020年9月15日签订了《房地产买卖居间协议》，约定由郭俊辉以108万元的价格购买韩银花名下位于登封市××环路与××室路交叉口颍南世家7号楼2单元3层303室房产一套，天域鸿图公司提供居间服务。签约时郭俊辉多次询问天域鸿图公司该房产有无纠纷、有无司法查封等情况，天域鸿图公司人员明确告诉郭俊辉该房产是韩银花为孩子上学购买，现孩子即将毕业所以考虑卖房，并且此房产已经到不动产中心查询过，没有查封情况。郭俊辉充分信任21世纪不动产的品牌及实力，对天域鸿图公司的承诺产生确信。协议签订后，郭俊辉按要求于签约当天向韩银花支付了购房定金1万元，向天域鸿图公司支付定金1万元，佣金1.7万元。2020年9月21日，郭俊辉与韩银花、天域鸿图公司签订《房屋买卖合同（解压借款）》补充协议，约定由郭俊辉先出资60万元用于韩银花的房产解压，9月22日，郭俊辉支付韩银花解压资金59万元。2020年10月12日，天域鸿图公司电话告知郭俊辉案涉房产已经公安机关查封无法办理过户手续，郭俊辉遂要求韩银花返还购房定金及房款，韩银花避而不见。2020年11月4日，天域鸿图公司退还郭俊辉佣金1.7万元和定金1万元，共计2.7万元。综上，现郭俊辉的购房目的无法实现，被告韩银花的行为已构成根本违约；天域鸿图公司作为专业的房产中介机构，有义务如实告知委托人相关房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、查封等基本情况，而天域鸿图公司与韩银花故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致郭俊辉无法购房；北京埃菲特公司是21世纪不动产品牌的持有人，超航公司是21世纪不动产郑州区域分部，天域鸿图公司是超航公司、北京埃菲特公司的加盟单位，店铺装修和格式合同均使用21世纪不动产承揽业务，故超航公司、北京埃菲特公司应对郭俊辉的损失承担补充赔偿责任，故原告郭俊辉诉至法院。韩银花辩称：1、郭俊辉与韩银花存在合法有效的买卖关系，在双方履行合同的过程中，由于涉案房屋被安徽省灵璧县公安机关查封，导致涉案房屋无法过户，待查封解除后韩银花仍愿意办理涉案房屋的过户登记手续；2、韩银花不存在违约行为，在涉案房屋进行买卖时韩银花本人并不清楚房屋被查封的事实，天域鸿图公司也向韩银花未告知房产被查封的事实，韩银花不存在主观过错，无需承担违约责任及定金双倍返还的义务。天域鸿图公司辩称：1、天域鸿图公司在案涉房屋的买卖过程中未隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，天域鸿图公司已经促成了双方房屋买卖合同的成立，且依法拥有收取居间佣金和费用的权利，郭俊辉无权要求天域鸿图公司承担补充赔偿责任；郭俊辉对案涉房产没有房产证的事实是知情的，且交易时天域鸿图公司和韩银花已经到登封市行政服务中心的房管局的自助查询系统查询了交易房产信息，该查询系统上并未显示交易房产已被公安机关查封，2020年12月22日韩银花提供的登封市个人房屋产权信息表中也不显示房产已经被公安机关查封，天域鸿图公司已经尽到了应尽的职责；依照协议第二条规定，韩银花应保证该房屋权属真实，且房屋产权的共有人同意出售此房屋并配合办理相关手续，若发生权属纠纷或债务纠纷，由韩银花负责解决并承担一切后果及违约责任，故对郭俊辉的损失应由韩银花承担；天域鸿图公司已经促成了双方的交易，依法拥有收取佣金的权利；2、案涉房产是21世纪不动产加盟公司录入的房源，根据加盟规定，录入郑州21世纪系统的房源信息均视为具备交易条件，对其录入名下的房产信息加盟方均可促成交易，因录入案涉房源信息的是21世纪不动产的特许加盟单位七星房地产公司，相关责任应由该公司承担，综上，请求依法驳回郭俊辉的诉讼请求。超航公司辩称：1、本案为房屋买卖合同纠纷，超航公司不是合同的当事人，无权解除合同；超航公司与天域鸿图公司签订合同的时间为2020年9月10日，超航公司在该期间是中原安佑的特许加盟商，并非21世纪不动产郑州区域代理商；案涉房屋买卖合同签订时天域鸿图公司还未与中原安佑品牌进行合作运营，天域鸿图公司与超航公司签订的加盟合同中也明确显示每家加盟店独立运营，双方都是独立的法律主体，而承担补充赔偿责任要有明确的法律依据，超航公司对郭俊辉遭受的损失无过错，不应承担相应的法律责任，这也是设立特许加盟制度，降低特许人法律风险的初衷。北京埃菲特公司辩称：北京埃菲特公司与郭俊辉之间无权利义务关系，北京埃菲特公司与本案无关，请求依法驳回郭俊辉的诉讼请求。第三人七星房地产公司述称：七星房地产公司和天域鸿图公司共同作为21世纪不动产的加盟公司，都可以在系统上进行登记，房源是否有风险是由促成交易的中介公司来负责落实的，第三人作为房源的登记方，在日常业务办理当中仅需要口头询问房屋出售方房屋的具体情况，但并不需要具体落实，故七星房地产公司没有责任。根据双方当事人陈述以及依法确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月15日韩银花（韩金花代理）与郭俊辉、天域鸿图公司签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，约定韩银花以108万元的价格将其位于登封市××与××室路交叉口西南角颍南世家7号楼2单元303号房屋及其配套设施出售给郭俊辉，双方共同委托天域鸿图公司居间双方之间的房屋买卖行为；合同约定：郭俊辉应于合同签订时支付天域鸿图公司定金、佣金及代办费31440元，其中佣金19440元，代办费2000元，余额1万元郭俊辉、韩银花均同意作为天域鸿图公司在办理完房屋过户手续前代韩银花保管的购房定金；该房屋处于抵押状态，韩银花保证自合同签订后五日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当天或之前还清按揭银行贷款，同时郭俊辉应于还款现场向韩银花支付解押款60万元作为该房产的首付款，剩余房款郭俊辉使用市直公积金贷款予以支付，在韩银花办理完毕解押注销手续后15个工作日内由韩银花、郭俊辉共同到公积金贷款机构办理相关按揭贷款手续；郭俊辉向韩银花支付首付款、解押款等大额款项前，韩银花必须向郭俊辉、天域鸿图公司双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全等产权限制情况，郭俊辉方可按照合同约定支付上述款项；郭俊辉、韩银花任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金3万元；韩银花违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还定金，并赔偿郭俊辉包含但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同签订后，2020年9月15日，郭俊辉支付给韩金花购房定金1万元，支付给天域鸿图公司佣金、代办费及购房定金共计2.7万元（其中购房定金1万元）；2020年9月22日，郭俊辉支付韩银花购房款59万元用于案涉房产解押，该款韩银花支付给了案涉房产的抵押权人中信银行股份有限公司郑州分行并办理了房产解押手续；在郭俊辉办理案涉房产的公积金按揭贷款手续前，2020年10月12日，天域鸿图公司与韩银花共同去办理案涉房产的不动产权证书手续过程中，经登封市不动产登记中心查询得知案涉房产于2020年1月16日被安徽省灵璧县公安局预查封，查封期限截至2021年1月15日。天域鸿图公司遂告知了郭俊辉该情况，后将收取郭俊辉的购房定金1万元及佣金、代办费共计2.7万元退还给了郭俊辉。审理中，天域鸿图公司称签订房屋买卖协议前其公司经房产管理部门的自主查询系统查询了案涉房产的产权信息，并提交了2020年12月22日天域鸿图公司在登封市保障性住房中心自助查询系统查询的案涉房产产权信息表，均未显示案涉房产曾存在查封情况。现郭俊辉要求韩银花退还购房款未果，故而成讼。另查明，天域鸿图公司与七星房地产公司均系21世纪不动产的特许加盟单位，北京埃菲特公司是21世纪不动产的品牌持有人。案涉房产的房源信息系七星房地产公司录入其与天域鸿图公司共享的21世纪不动产房信ERP系统后，天域鸿图公司取得该房源信息并促成了韩银花与郭俊辉的交易，天域鸿图公司在促成交易后向七星房地产公司支付了6804元合作门店费用，案涉纠纷发生后，七星房地产公司将该费用返还了天域鸿图公司；郭俊辉因进行本案诉讼支付律师代理费1万元。本院认为，郭俊辉、韩银花、天域鸿图公司2020年9月15日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，郭俊辉、韩银花基于该合同形成房屋买卖合同关系，天域鸿图公司与郭俊辉基于该合同形成居间合同关系，各方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，郭俊辉依照合同约定向韩银花支付了购房首付款59万元及定金2万元，韩银花依照约定应于收取房款后配合办理房产过户登记等手续，但因案涉房产在双方签订房屋买卖合同前已经被安徽省灵璧县公安局查封，查封期间为2020年1月16日至2021年1月15日，且安徽省灵璧县公安局于2021年2月4日又再次将该房产查封，致使案涉房产无法继续办理按揭贷款及房产过户登记手续，郭俊辉也无法依据该合同取得案涉房产的所有权，双方签订合同的目的已无法实现，郭俊辉起诉解除合同，符合法律规定的合同解除条件，2020年9月15日韩银花与郭俊辉、天域鸿图公司签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》自2020年12月18日本案起诉书副本送达韩银花及天域鸿图公司时解除。本案中，因房屋买卖合同目的无法达成的后果系韩银花自身原因致使案涉房产被查封导致，韩银花作为违约方，除应当返还收取郭俊辉的购房款59万元外，依照双方合同中“任何一违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金3万元；韩银花违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还定金，并赔偿郭俊辉包含但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，郭俊辉有权主张韩银花双倍返还定金或者支付违约金。本案中，韩银花收取郭俊辉购房定金2万元，其中天域鸿图公司代为保管的1万元定金已经退还给郭俊辉，郭俊辉主张韩银花返还剩余定金1万元并支付违约金3万元不违法律规定，本院予以支持；原告主张的律师代理费1万元，有律师事务所出具的收费发票及代理合同相互印证，本院予以支持；综上，韩银花共应支付郭俊辉购房款、律师代理费、购房定金及违约金共计64万元。关于郭俊辉与天域鸿图公司之间的居间合同关系，天域鸿图公司作为从事房屋中介服务的专业中介机构，依法诚信交易是中介机构立足房屋交易市场的底线，告知和核实待交易房屋产权是否清晰等信息是中介方的首要义务。天域鸿图公司在促成案涉房产交易前，没有证据证明其到房产管理部门落实过案涉房屋的相关信息，也没有证据证明其对韩银花进行了必要的询问和调查，天域鸿图公司的疏忽大意是导致合同目的不能履行的原因之一，其应对郭俊辉的损失承担一定程度的损害赔偿责任。就郭俊辉的损失来看，主要应为郭俊辉向韩银花求偿受阻所造成的经济损失，故天域鸿图公司应在韩银花未能偿还郭俊辉购房款、违约金及律师代理费的金额范围内承担相应过错赔偿责任。就过错程度而言，鉴于郭俊辉在购房过程中亦应有相应的审慎注意义务，天域鸿图公司在促成交易过程中未能做到严格审慎审查，本院酌定天域鸿图公司在郭俊辉未能获得韩银花清偿的资金范围内承担50%的过错赔偿责任，即以32万元为限对韩银花不能清偿郭俊辉的金额承担补充清偿责任。天域鸿图公司关于案涉房屋的房源信息是七星房地产公司录入21世纪不动产系统、应由七星房地产公司对案涉房产出现的问题向郭俊辉承担赔偿责任的抗辩，本院认为，天域鸿图公司作为居间合同的一方当事人，基于居间合同应向委托人承担因其疏忽大意给委托人造成的损失，七星房地产公司并非案涉房产交易的居间方，天域鸿图公司与七星房地产公司在日常居间业务中的相关约定，不能对抗本案原告郭俊辉向天域鸿图公司主张权利，故对天域鸿图公司的该辩由不予采纳；原告郭俊辉要求被告赔偿诉讼保全担保保险费，因房屋买卖合同中未明确约定该费用的承担，且该费用也不属于合同签订时韩银花可预料的合理费用范畴，故对其该项主张本院不予支持；原告郭俊辉起诉要求超航公司对其损失承担赔偿责任，但并未举证证明超航公司与案涉居间合同的履行存在关联关系，故对其该项诉讼请求本院不予支持；原告郭俊辉以北京埃菲特公司是天域鸿图公司所加盟的21世纪不动产品牌的特许人为由要求该公司对郭俊辉的损失承担赔偿责任，但未举证证明北京埃菲特公司存在对天域鸿图公司的选任、指导、监管过失，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、2020年9月15日原告郭俊辉与被告韩银花、被告郑州天域鸿图房地产营销策划有限公司签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》自2020年12月18日起解除；二、被告韩银花应于本判决生效之日起十日内偿还原告郭俊辉购房款、定金、代理费及违约金共计640000元；三、被告郑州天域鸿图房地产营销策划有限公司以320000元为限对被告韩银花不能清偿原告郭俊辉的金额向原告郭俊辉承担补充清偿责任；四、驳回原告郭俊辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5100元（已减半收取），保全费3720元，由被告韩银花承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十六份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  李海霞二〇二一年三月十一日书记员  耿雅净