江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终3671号上诉人（原审被告）：大余县城乡房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市大余县南安镇金莲山大道。法定代表人：张行君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖五月，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：邱全平，男，1980年7月1日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县，现住大余县。被上诉人（原审原告）：肖金银，女，1980年11月8日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县，现住大余县。被上诉人共同委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：袁长南，男，1974年10月7日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者。上诉人大余县城乡房地产开发有限公司（下称城乡房地产公司）因与被上诉人邱全平、肖金银、袁长南商品房销售合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2016）赣0723民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城乡房地产公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并驳回邱全平、肖金银的诉讼请求；一、二审诉讼费用由邱全平、肖金银、袁长南承担。事实和理由：原判认定城乡房地产公司按法律规定发布的相关《公告》及《声明》，及向相关行政机关报送《公告》及《声明》内容不能达到免除城乡房地产公司涉诉商品房合同义务，事实认定错误，适用法律不当。一、根据原审法院查明的事实，城乡房地产公司提交的2008年1月8号、2009年10月28日刊登在《赣南日报》的《公告》及2009年11月6日在大余县广播电视台播放的《声明》纸质材料内容真实合法。2008年1月8号刊登在《赣南日报》的公告主要内容为：“1、本公司对外有效印章为2007年6月6日刻制并经公安备案的带有五角星和花纹标识的印章，其他印章一律作废（包括公章、合同章、项目部印章、财务章、法人章等）。2、本公司只有一个银行基本账户（中国银行大余支行，账号：47×××01），所有关联单位或个人的任何款项，必须是直接划到本公司基本账户。3、凡与本公司有关的所有业务或款项必须在2008年1月31日之前到本公司办理核实，逾期本公司将不予认可。4、本公司仅设立一个工程部和一个销售部，不设项目部和其他部门。5、本公司对外办理所有业务必须持有授权委托书或介绍信，否则公司不予认可。”2009年10月28日刊登在《赣南日报》的《公告》的公告主要内容为：“大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章壹枚遗失，声明作废。”2009年11月6日在大余县广播电视台播放的《声明》纸质材料内容为：“大余县城乡房地产开发有限公司现办公地址大余县金莲山大道5号楼二楼办公。公司没有设立其他的销售部、项目部，销售专用章已声明作废，办理公司事务现一律用公司公章（法人章），没有经工商局备案认可的印章（包括销售专用章、项目部章）一律无效，打着我公司旗号用无效印章办理相关事宜，所产生的经济和法律责任与本公司无关，由行为人自行负责。”且在每次刋登《公告》的同时，城乡房地产公司每次均会在相关地点进行张贴。《公告》及《声明》是一种法律行为。城乡房地产公司在机关单位（赣南日报）按法律规定刊登声明之后，即推定社会上不特定的所有人都应当知道该项目部及销售专用章无效，即解除了城乡房地产公司的社会责任。通俗来讲，就是他人再冒用销售专用章与第三人签订各种销售合同而产生的各种后果，被冒用者不再承担相关责任。很显然，在时间上，2010年6月13日，邱全平、肖金银与城乡房地产公司销售部的名义实际为袁长南个人签订的《赣州市商品房买卖合同》，而城乡房地产公司发布的声明作废的销售专用章的相关公告及声明则在2008年1月6日直至2009年11月。城乡房地产公司已经根据法律规定向包括袁长南在内的社会大众完成了告知义务，城乡房地产公司多次声明公司没有项目部，销售专用章无效，这直接证明了城乡房地产公司与袁长南不存在合作关系，袁长南打着城乡房地产公司的旗号与他人签订买卖合同的法律责任理应由他们自行承担。二、不仅如此，城乡房地产公司为防止广大购房者受骗上当，于2008年1月6日、2009年9月17日向各有关单位呈送《函》及《关于个别项目部、销售部、工程部违法经营的报告》与相关附件，主要内容为撤销袁长南的委托资格，终止销售专用章及办理商品房买卖合同。原判关于城乡房地产公司没有提交相关证据证明上述证据是否送达到各有关单位这一说，城乡房地产公司认为是非常荒谬的。根据现实情况，当事人将相关资料面呈机关单位，单位也不可能出具相关收据给当事人（法院除外），原判认为城乡房地产公司需举证证明各单位收到上述资料不仅变相加重城乡房地产公司的举证义务而且完全背离了约定俗成的社会现实。城乡房地产公司向各有关单位呈送相关函件和报告，就是为防止他人冒用城乡房地产公司的名义在外违法乱纪和造成他人不必要的财产损失，使各有关单位能够及时发现和阻止违法乱纪行为，但时至今日，原判却给不遵守规则的违法乱纪者大开绿灯。邱全平、肖金银辩称：邱全平、肖金银认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确,请求依法驳回城乡房地产公司上诉，维持原审判决。一、城乡房地产公司的上诉事实和理由，已在一审判决中对其做出了详尽的审查和认定事实清楚。因城乡房地产公司的《公告》和《声明》的内容和行为是不能证明城乡房地产公司与一审被告袁长南之间的《合作开发协议》形成的合作关系已经终止或者解除。根据其《合作开发协议》袁长南是以城乡房地产公司的名誉与城乡房地产公司进行合作开发梅国花园小区的房地产，但直到今天二审庭审，城乡房地产公司也无任何证据证明与袁长南之间的合作关系已经终止或者解除。并且袁长南代为城乡房地产公司与邱全平、肖金银签订的《赣州市商品房买卖合同》政府房管部门都已备案，银行也已做出按揭贷款。根据城乡房地产公司与一审被告袁长南之间的《合作开发协议》和袁长南代为城乡房地产公司与邱全平、肖金银签订的《赣州市商品房买卖合同》，城乡房地产公司本应当协助邱全平、肖金银办理不动产权转移登记，本案就是城乡房地产公司不履行其合作开发协议义务，才导致本案的诉讼。二、城乡房地产公司不愿协助邱全平、肖金银办理不动产权转移登记的真正原因是其与袁长南合作开发该房地产的利益分配的争议问题。城乡房地产公司就想以不协助购房者的邱全平、肖金银办理不动产权转移登记来达到迫使袁长南让其获得利益的目的。城乡房地产公司的做法也是完全背离了约定俗成的社会现实。使购房者的邱全平、肖金银成为了城乡房地产公司与袁长南之间利益争夺的受害者。袁长南辩称：城乡房地产公司项目部公章法定的作废条件是得到公安机关申请备案，城乡房地产公司单方面毁约没有法律依据，应通过法律途径。城乡房地产公司上诉的理由是想摆脱连带责任，及不为户主办理房产证，导致社会不稳定因素，应承担连带责任，城乡房地产公司无证据证明其不承担连带责任，因此一审认定其承担连带责任是正确的，请求依法驳回上诉，维持原判。邱全平、肖金银向一审法院起诉请求：1、确认大余县南安镇梅国花园小区F栋二单元501室的住房和F栋16号柴间的产权归邱全平、肖金银所有，并责令城乡房地产公司、袁长南在本判决生效后一星期内为邱全平、肖金银办理好不动产权证。2、城乡房地产公司、袁长南退还于2011年4月2日收取的办证费6000元。3、城乡房地产公司、袁长南共同向邱全平、肖金银支付逾期办证的违约金及损失共计人民币5000元，城乡房地产公司、袁长南对该费用承担连带责任。4、本案诉讼费由城乡房地产公司、袁长南承担。一审法院认定事实：一、袁长南提交的城乡房地产公司与袁长南的《合作开发协议》及收据复印件各一份，邱全平、肖金银和城乡房地产公司对其真实性、合法性无异议，故一审法院对其真实性和合法性予以认定，并可据此认定如下事实：袁长南和城乡房地产公司于2006年3月10日签订了一份《合作开发协议》，该协议约定的与本案相关的内容为：一、项目建设依据：甲方（城乡房地产公司）愿将金莲山大道北面与中山路西边、5号宗地（八号地段）、面积为20.22亩即13479平方米的商住用地由乙方（袁长南）进行单方包干、独立核算、自负盈亏的性质开发……四、乙方权利与义务。1、负责本项目管理、报建、在建、销售等一切经营事务和收入与支出，承担上述各项经营中的一切税、费。……5、销售盖甲方销售章有效，否则甲方不予认可，不得办证，责任自负。五、违约责任：1、因乙方违约和违法经营，甲方收回经营权，退回乙方投入资金，包括前期费用，不计利息。……协议签订后，袁长南向城乡房地产公司支付了投资款人民币800000元，城乡房地产公司、袁长南依照《合作开发协议》共同开发梅国花园小区。二、城乡房地产公司提交的2008年1月6日城乡房地产公司发往各有关单位的《函》复印件一份及2009年9月17日发往各有关单位的《关于个别项目部、销售部、工程部违法经营的报告》及附件（城乡房地产公司余城乡房字【2009】2号文件）复印件一份，虽有原件进行核对，但相关函件和报告是否送至各相关单位，其尚未提交相关证据予以佐证，故一审法院对函件和报告的证明目的不予采信；另附件（城乡房地产公司余城乡房字【2009】2号文件）涉及的是城乡房地产公司内部的人事变动，与本案无关，故一审法院对其与本案的关联性不予采信。三、城乡房地产公司提交的2008年1月8日、2009年10月28日分别刊登在《赣南日报》的《公告》复印件各一份及2009年11月6日在大余县广播电视台播放的《声明》纸质材料，有赣南日报编辑部和大余县广播电视台广告部盖章确认的原件进行核对，故一审法院对其真实性予以采信。但相关《公告》和《声明》的内容并不涉及城乡房地产公司与袁长南是否终止或解除合作关系，故上述证据不能达到免除城乡房地产公司涉诉商品房合同义务的证明目的。四、袁长南提交的《委托书》复印件、2008年11月8日袁长南和案外人廖达红向政府递交的《关于在受托范围内管理大余县城乡房地产开发有限公司的请求报告》复印件及《委托管理协议》复印件、城乡房地产公司作出的余城房发[2008]1号《关于大余县城乡房地产开发有限公司任命通知》复印件各一份，邱全平、肖金银和城乡房地产公司对其真实性未提出异议，故一审法院对其真实性予以采信。但上述证据均属于涉及城乡房地产公司与袁长南之间内部关系处理问题的证据，与本案的商品房买卖纠纷无关，故一审法院对上述证据与本案的关联性不予认定。五、袁长南提交的借条复印件，邱全平、肖金银和城乡房地产公司均对此有异议，且从现有证据和案件事实来看，尚无法确认该借条与本案有关联性，故一审法院对该组证据与本案的关联性不予认定。六、袁长南提交的《刊刻印章证明书》复印件，城乡房地产公司对刊刻印章的流程合法性有异议，但未提交证据证明向公安局申请刊刻印章的事实不存在，故一审法院对《刊刻印章证明书》本身的真实性予以采信。根据该证据可认定如下事实：2008年4月29日,大余县公安局应盖章名为“大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章”的单位的申请刊刻“大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章”一枚。七、邱全平、肖金银提交的于2012年1月10日在大余县房地产管理局办理备案登记手续的《赣州市商品房买卖合同》复印件、被告收取房款的收据复印件四张及原告缴纳契税凭证复印件一张均有原件核对，且该三组证据反映的是本案涉诉商品房的交易情况和纳税情况，故一审法院对该三组证据的真实性及与本案的关联性予以采信。根据上述证据，可认定如下事实：邱全平、肖金银于2010年6月13分别以人民币225745元和人民币19255元的价格购买了梅国花园小区房号为F栋2-501的商品房一套和F栋06号柴间一间，并为此签订了《赣州市商品房买卖合同》一份，该合同与本案相关的内容如下：项目名称：梅国花园小区；合同备案编号：20100601630；买受人：邱全平；共有人：肖金银；出卖人：大余县城乡房地产开发有限公司……第四条：……计价方式与价款：合计人民币（大写）贰拾肆万伍仟元整（￥245000元）……第五条：付款方式与期限：出卖人与买受人约定按下列按揭付款方式付款……第十七条：关于房屋产权登记的约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理，可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1.2种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后90日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后60日内，将办理转移登记所需材料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需材料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过60日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过60日后，双方同意按照第1项处理：（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第十八条：关于建设同地使用权登记的约定:买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1、2种方式办理：（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。（2）买受人自行办理该商品房建设用地使用权登记，出卖人应当于该商品房交付使用后60日内，将办证所需全部资料提供给买受人。……出卖人（签章）：大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章（盖章），袁长南（盖章）；买受人/共有人（签章）：邱全平、肖金银（签字）。……签订地点：大余县梅国花园销售中心；销售人员：罗圣英，销售人员岗位证书编号：赣5-142。合同签订后，邱全平、肖金银分别于2010年4月18日、2010年6月13日、2011年9月30日、2012年10月5日向盖章为“大余县城乡房地产开发有限公司梅国花园项目部”的单位交纳购房首付款计人民币20000元、55000元、75000元和人民币50000元，上述肆笔款项的经手人分别为张永忠或蓝诗珍。另邱全平、肖金银已于2012年2月17日就涉诉的商品房和柴间在大余县地税局缴纳了相关契税。八、邱全平、肖金银提交的办证费及水、电上户费收据复印件一张有原件核对，故一审法院对其真实性及与本案的关联性予以采信。据此可以认定如下事实：邱全平、肖金银于2011年4月2日向盖章为“大余县城乡房地产开发有限公司梅国花园项目部”的单位缴纳了涉诉商品房的水、电上户费和办证费共计人民币6000元，此笔款项的经手人为罗圣英。九、袁长南提交的大余县宝珠水业有限公司财务部出具的《证明》复印件和江西安泰电力建设有限公司开具的发票复印件各一份，其中《证明》系宝珠水业公司开具并签章确认，袁长南虽未提供发票佐证，但该《证明》足以证明F栋24户用户水上户的费用，且对此有异议的邱全平、肖金银并未提出相反证据推翻该《证明》所记载的情况，故一审法院对该《证明》予以采信；该组证据中江西安泰电力建设有限公司开具的发票上标明的付款方名称是城乡房地产开发公司梅国花园小区（袁长南），但由于梅国花园小区有多栋房屋，因此该发票所涉金额并不能证明是F栋住户的电上户费，故无法通过该发票进一步确定涉诉商品房的电上户费为多少金额，故一审法院对该发票与本案的关联性和证明目的不予采信。根据对上述证据的认证情况，可以认定如下事实：2016年5月19日，大余县宝珠水业有限公司就F栋24户用户的水上户费开具《证明》一份，该《证明》内容如下：梅国花园F栋24用户：24用户于2010年6月29日，在我公司办理上户手续，发票号码：10005178#人民币壹仟玖佰捌拾元整，发票号码：10005177#人民币玖仟玖佰元整，特此证明。大余县宝珠水业有限公司财务专用章（盖章）。一审法院认为，本案主要有如下几个争议焦点：1、城乡房地产公司是否受涉诉的《赣州市商品房买卖合同》约束的问题。2、邱全平、肖金银要求城乡房地产公司、袁长南协助其办理涉诉商品房及柴间的不动产权登记手续并要求确认涉诉商品房及柴间的产权归其所有是否于法有据的问题。3、城乡房地产公司、袁长南迟延办证的行为是否涉及违约及违约金的计算问题。4、办证费是否应该返还和返还多少的问题。首先是城乡房地产公司是否受涉诉的《赣州市商品房买卖合同》约束的问题。一审法院认为，城乡房地产公司通过合法审批手续取得梅国花园小区所占地块的土地使用权，并与袁长南建立合作关系共同开发梅国花园小区，这是本案的前提事实。虽然城乡房地产公司提交了证据证明其已终止了与袁长南之间的授权委托关系并免除了袁长南在城乡房地产公司的职务，但其并未提交证据证明其与袁长南之间的合作关系已终止或解除，且袁长南也并不认可双方已终止或解除了合作关系。涉诉的《赣州市商品房买卖合同》能够备案、涉诉商品房能够缴纳契税、能够办理按揭贷款，这是政府部门、其他有关单位基于城乡房地产公司存在合作关系及认可大余县城乡房地产开发有限公司销售专用章并由此产生合理信赖的累加结果。上述基于合理信赖而产生的累加结果也足以让邱全平、肖金银对袁长南代表城乡房地产公司与其签订的商品房买卖合同的履行形成合理信赖与合理期待，这种合理的信赖利益和期待利益应当被保护，故一审法院对城乡房地产公司以涉诉房屋买卖合同从签订至今其均不知情、也未参与，并认为合同中使用的销售专用章不能代表城乡房地产公司的反驳理由不予支持。综上，在涉诉的《赣州市商品房买卖合同》不存在无效事由的情况下，城乡房地产公司应当受合同约束，并与袁长南一起承担相关的合同义务。城乡房地产公司承担相关合同义务以后与袁长南之间还会产生什么争议，这属于其与袁长南之间的内部关系,应由双方另行协商处理。其次是邱全平、肖金银要求城乡房地产公司协助其办理涉诉商品房及柴间的不动产权登记手续并要求确认涉诉商品房及柴间的产权归其所有是否于法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在涉诉合同合法有效的情况下，邱全平、肖金银要求城乡房地产公司和袁长南协助其办理涉诉商品房和柴间的产权转移登记的主张属于要求对方依约继续履行合同的主张，一审法院对该项主张依法予以支持。另本案涉诉合同虽已在房管部门备案，但商品房买卖合同的备案不同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故商品房买卖合同的备案依法不产生物权变动效力。本案中，作为买受方的邱全平、肖金银可以基于合同请求出卖方履行协助办理不动产产权登记的义务，以实现取得涉诉不动产完全的所有权的目的，即履行合同是因，获得物权是果。但本案系商品房买卖合同纠纷，非物权确认纠纷，故本案不宜逾越商品房买卖合同纠纷这一原因本身直接确认物权归属的最终结果，故一审法院对邱全平、肖金银要求确认涉诉商品房和柴间的产权归其所有的主张不予支持。再次是袁长南和城乡房地产公司的行为是否涉及违约及违约金的计算问题。本案中，邱全平、肖金银从购买涉诉商品房和柴间到装修、使用至今已五年余久，但袁长南和城乡房地产公司至今未依照双方合同约定为其办理或者协助其办理不动产权转移登记手续，该期限早已超过了双方合同约定的办证期限；且庭审中，城乡房地产公司和袁长南均未主张未替邱全平、肖金银办理不动产权转移登记手续系邱全平、肖金银自身原因所致，故一审法院认定城乡房地产公司和袁长南未及时依照合同约定替邱全平、肖金银办理不动产权转移登记手续的行为系城乡房地产公司、袁长南自身的违约行为所致。涉诉商品房买卖合同约定：“第十七条……出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需材料的，双方同意按照下列约定处理：1、逾期不超过60日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2、逾期超过60日后，双方同意按照第1项处理：（1）买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按已付房价款0.5％向买受人支付违约金；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”由于涉诉房屋已被装修并被实际使用，邱全平、肖金银和城乡房地产公司、袁长南也均未提出退房，故出卖人迟延协助办证的违约责任无法按双方约定的“第1项”即退房并支付违约金的方式处理；另双方合同中未就迟延办理涉诉房屋建设用地使用权登记手续的违约责任作出约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现原、被告之间未就被告迟延协助办理不动产权转移登记手续、但邱全平、肖金银不退房的违约责任作出勾选或约定，故一审法院酌定该违约责任参照双方合同条款里未被勾选的第十七条中的“（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的方式处理。庭审中，邱全平、肖金银自述其已通过贷款方式付清了除首付款外的剩余全部房款，袁长南、城乡房地产公司对此并未提出异议，故一审法院认定涉诉房屋和柴间的款项已全部付清，因此城乡房地产公司、袁长南应向邱全平、肖金银支付迟延办证的违约金计人民币1225元（245000元×0.5%=1225元）。最后是办证费是否应该返还和返还多少的问题。本案中，邱全平、肖金银就水、电上户费和办证费共缴纳人民币6000元。庭审中，袁长南表示办证费其会从收取的6000元中扣减水电上户费3500元后予以退还，即可退还2500元办证费。但邱全平、肖金银主张水电上户费只有200元，即应退回办证费5800元。根据袁长南提交的《证明》，能够认定包括邱全平、肖金银在内的F栋24户用户每户承担的水上户费就有495元（（1980元+9900元）÷24户=495元），故可认定水上户费加电上户费的总费用应当不止邱全平、肖金银所主张的200元，故一审法院对邱全平、肖金银关于水电上户费共200元，应退回5800元办证费的主张不予支持。庭审中袁长南尚未提交充足证据证明本案邱全平、肖金银应承担的电上户费的金额为多少，但一审法院认为，F栋有23户业主同一时间以相似的诉请向一审法院起诉，这23户中，有一部分业主向一审法院提交的证据中涉及到的相关票据仅为“水电上户费3500元”，还有一部分业主向一审法院提交的证据中涉及到的相关票据为“水电上户费和办证费6000元”，另外还有一部分业主向一审法院提交的证据中未涉及到水电上户或办证的相关票据。在邱全平、肖金银尚未提交证据证明3500元的水电上户费不合理的情况下，为确保此次23件案件认定事实和裁判数据处理的一致性，一审法院认为宜从邱全平、肖金银缴纳了相关费用且水电已经上户这一事实本身出发，认定水电上户费为3500元，即本案中袁长南应退还给邱全平、肖金银的办证费为人民币2500元。但在退回办证费后，邱全平、肖金银在城乡房地产公司、袁长南协助其办理不动产权登记手续过程中，仍应按规定或约定向有关部门支付相关的办证费用并提供应由其提供的相关手续材料。综上所述，城乡房地产公司和袁长南应当按照与邱全平、肖金银的合同履行协助邱全平、肖金银办理不动产产权登记的义务，并承担迟延办证的违约责任；与此同时袁长南还应向邱全平、肖金银返还额外收取的办证费用。另关于城乡房地产公司和袁长南因合作关系所产生的纠纷由其另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、大余县城乡房地产开发有限公司与袁长南应在本判决生效后七日内协助邱全平、肖金银将大余县梅国花园小区F栋2-501的商品房和F栋06号柴间的不动产权转移登记至邱全平、肖金银名下。二、大余县城乡房地产开发有限公司与袁长南应在本判决生效后五日内向邱全平、肖金银支付违约金计人民币1225元。三、袁长南应在本判决生效后五日内向邱全平、肖金银返还办证费计人民币2500元。四、驳回邱全平、肖金银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由袁长南、大余县城乡房地产开发有限公司承担。二审中,当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为,关于城乡房地产公司发布《公告》、《声明》的行为能否免除其责任的问题。首先，城乡房地产公司与袁长南于2006年3月10日签订《合作开发协议》，确立双方之间合作开发案涉商品房的事实。一方合同当事人欲解除合同，只能通过约定解除、协议解除或法定解除的途径，并且，不是一方合同当事人表示解除合同的意思，合同就能当然解除。直至本案诉讼，城乡房地产公司未提交证据证明该《合作开发协议》已经解除。也就是说，城乡房地产公司未提交证据证明其与袁长南之间的合作关系已经终止。其次，案涉房屋所在梅国花园小区所占土地的使用权是城乡房地产公司的，土地上的房屋是由袁长南出资建设的。也就是说，事实上，城乡房地产公司出“地”，袁长南出“钱”的合作开发事实也因为房屋建成的事实不可改变。第三，城乡房地产公司、袁长南签订的《合作开发协议》约定：“销售盖甲方（城乡房地产公司）销售章有效，否则甲方不予认可，不得办证，责任自负。”可见，城乡房地产公司已经事先授权袁长南通过加盖城乡房地产公司销售专用章的方式销售合作开发的商品房，并且表示只认可城乡房地产公司的销售专用章。袁长南也手持城乡房地产公司的销售专用章销售了梅国花园小区的大量房屋，并且相应的商品房买卖合同均已在房管部门登记备案，业主依法缴纳了契税，部分业主在银行办理了按揭贷款手续。也就是说，袁长南出售案涉房屋，加盖城乡房地产公司销售专用章的行为，得到了相关政府部门及银行的认可，让广大买受人对城乡房地产公司的销售专用章产生了合理信赖。在袁长南持城乡房地产公司销售专用章对外销售案涉商品房的过程中，城乡房地产公司通过《公告》、《声明》的行为单方面宣布城乡房地产公司销售专用章遗失或作废，与《合作开发协议》约定相悖，有违诚实信用原则。城乡房地产公司销售专用章是城乡房地产公司授权袁长南使用的，袁长南也一直在使用。综上，城乡房地产公司的销售专用章不存在遗失或作废的情况。城乡房地产公司、袁长南在履行合作协议的过程中，如产生纠纷，城乡房地产公司可以通过平等协商或法律途径解决，而不是通过单方的声明免除自己的责任。城乡房地产公司单方面免除自身合作开发义务的行为，违反诚实信用原则，本院不予支持。关于城乡房地产公司应否协助办理产权转移登记并支付逾期办证违约金的问题。买受人向城乡房地产公司、袁长南购买案涉房屋，约定城乡房地产公司、袁长南应在一定期限内办妥产权转移登记手续、《建设用地使用证》或协助办理产权转移登记、《建设用地使用权证》，但城乡房地产公司、袁长南未依约履行，违反合同约定，城乡房地产公司、袁长南应承担继续履行的合同义务，协助买受人办理不动产权转移登记手续，并承担相应违约责任。逾期办证买受人不退房，且合同没有明确约定逾期办证违约责任的情况下，一审法院酌定案涉逾期办证违约责任参照案涉合同第十七条中的“（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的方式，判令城乡房地产公司、袁长南向买受人支付违约金的处理，未有不妥，本院予以维持。综上所述，城乡房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人大余县城乡房地产开发有限公司负担。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠代理审判员  彭莉二〇一六年十二月二十三日书 记 员  王佳代理书记员  刘琪