江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1322民初285号原告：赵上瑞，男，1991年8月28日出生，江苏省泗阳县人，住江苏省泗阳县。原告：周沙沙，女，1991年4月9日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。二原告委托诉讼代理人:钱先明,江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人:周敏,江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。被告：王士力，男，1969年1月4日出生，江苏省沭阳县人，江苏省住沭阳县。被告：卢力红，女，1969年12月20日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。二被告委托诉讼代理人:李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。被告：赵旭炎，男，2015年3月3日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。法定代理人：赵某,男，1966年2月27日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县，系被告赵旭炎的父亲。被告：赵某，男，1966年2月27日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。第三人：浙江南越置业有限公司沭阳分公司，统一社会信用代码913213225617954648，住所地江苏省沭阳县南越.上东郡15幢23室。法定代表人：唐屹伍，该公司经理。第三人：浙江南越置业有限公司，统一社会信用代码91330723704551310P，住所地浙江省武义县城小南门3号。法定代表人：陈森棋，该公司执行董事。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，统一社会信用代码913213226770257607，住所地沭阳县学府南路1号邮政综合楼。委托诉讼代理人：仲伟喜，江苏怀容律师事务所律师。原告赵上瑞、周沙沙与被告王士力、卢力红、赵旭炎、赵某、第三人浙江南越置业有限公司沭阳分公司（以下简称“南越置业沭阳分公司”）、浙江南越置业有限公司（以下简称“南越置业”）、中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称“邮储银行沭阳支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理，原告赵上瑞及二原告委托诉讼代理人钱先明、被告王士力及卢力红的共同委托诉讼代理人李宏伟、第三人邮储银行沭阳支行的委托诉讼代理人仲伟喜到庭参加诉讼，被告赵旭炎、赵某、南越置业沭阳分公司、南越置业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告办理南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋不动产权证书，协助二原告办理该房屋产权变更登记手续；2、第三人邮储银行沭阳支行办理涉案房屋办理抵押登记注销手续；3、第三人南越置业沭阳分公司、南越置业协助二原告办理涉案房屋不动产权属变更登记手续；4、四被告承担律师代理费28000元。事实及理由：二原告系夫妻。2017年10月27日，二原告通过沭阳儒房地产营销策划有限公司与王某1（被告王士力、卢力红的女儿）签订房屋买卖合同，约定二原告购买王某1位于沭阳县房屋，总价620000元整，该房屋暂不具备办理不动产权证书的条件。二原告于当日向王某1交付300000元（含定金40000元），王某1同时将房屋交付二原告。王某1购买的上述房屋出卖方为第三人南越置业有限公司，并在被告邮储银行沭阳支行办理按揭贷款。二原告自2017年11月份起按月代王某1清偿按揭贷款至今。2018年，王某1意外死亡，四被告系王某1的第一顺位继承人，没有放弃继承。四被告不配合二原告办理过户，故诉至法院。原告在本案审理过程中自愿撤回对律师代理费的诉讼请求。被告王士力、卢力红辩称，二被告对王某1和原告签订房屋买卖合同不知情，涉案房屋确实应由二被告继承，但二被告怀疑房屋买卖合同上王某1的签字系赵某伪造，不同意二原告的诉讼请求。第三人邮储银行沭阳支行辩称，截至2021年4月23日，王某1尚余贷款本息共计262172.02元未还，同意由二原告代王某1归还上述贷款本息，涉案房屋并未办理正式的抵押登记，仅为预告登记。被告赵旭炎、赵某未作答辩。第三人南越置业沭阳分公司、南越置业有限公司未作陈述。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、二原告结婚证，证明二原告系夫妻关系。证据二、房屋买卖合同，系二原告与王某1签订，合同约定房屋总价、付款方式、房屋交付及办证、过户等内容。证据三、商品房买卖合同，系王某1与第三人南越置业沭阳分公司，证明涉案房屋系王某1购买，王某1有权处分该房屋，该合同王某1签字与房屋买卖合同王某1签字相同，房屋买卖合同王某1签字并非赵某代签。证据三、说明，该说明系赵某于2017年10月27日向原告赵上瑞出具，王某1当时也在场，房屋买卖时王某1与赵某对外还是夫妻，二原告在后来才知道二人已离婚。证据五、个人购房借款及担保合同，证明王某1因购买涉案房屋在第三人邮储银行沭阳支行办理按揭贷款，贷款数额为321000元。证据六、活期存折，证明王某1按揭贷款自2017年11月份起由二原告代为清偿。证据七、原告周沙沙活存明细档查询，证明二原告通过原告周沙沙账户向王某1的账户转账还款的事实。证据八、购房款收据及办证、维修基金、水电费、物业费、装修保证金收据，证明二原告与王某1签订房屋买卖合同后，王某1将房屋及相关手续交付二原告，自二原告实际占有使用该房屋起，水电费、物业费等费用一直系二原告交纳。证据九、委托合同及增值税发票，证明二原告在四被告拒不配合办证及过户后，为维权支付律师费28000元。证据十、预购商品房预售登记证明，证明王某王某1就涉案房屋与第三人邮储银行沭阳支行办理了抵押权预告登记。证据十一、证人陆某、王某2、周某,4证言，三名证人系为二原告、王某1提供涉案房屋中介服务的沭阳儒房地产营销策划有限公司员工，证明涉案房屋买卖合同系王某1本人签订，二原告已向王某1交付首付款300000元，且能涉案房屋买卖过程。证据十二、视频一段，该视频系拍摄于二原告与王某1签订涉案房屋买卖合同当时，视频显示二原告、王某1、赵某及三名证人均在场，佐证三名证人证言。被告王士力、卢力红对原告提交的上述证据质证如下：对证据一、三、五、六、七、八、十一无异议，对证据二中王某1签字认为系赵某伪造，对证据九真实性无异议，但律师代理费不应由被告承担。对证据十、十二真实性无异议。第三人邮储银行沭阳支行对原告提交的上述证据质证如下：对证据五、十真实性无异议，就涉案房屋没有办理抵押登记，仅为预告登记。对证据十一无异议。其他证据由法院依法认定。四被告及第三人未向本院提交证据。本院对原告提交的证据一至十二证明效力依法予以确认。本院经审理查明事实如下：原告赵上瑞、周沙沙系夫妻关系。2017年10月26日，二原告通过沭阳儒房房地产营销策划有限公司获知王某1位于南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋欲出售，经三方看房后，二原告决定购买该房屋，并在当日向王某1交付定金40000元。2017年10月27日，二原告与王某1、赵某到沭阳儒房房地产营销策划有限公司处，由二原告、王某1签订房屋买卖合同，该合同约定房屋总价为620000元，二原告于签订本合同当日支付首付款300000元（含定金款40000元），余款320000元的支付方式为由二原告自2017年11月份起按月代王某1清偿在银行的房屋贷款（含利息），仍不足部分，由二原告于不动产所有权证办理完毕之后支付王某1；王某1配合二原告完成房屋过户登记之后两日内，二原告将20000元押金支付给王某1；王某1在收到二原告首付款当日将房屋交付二原告，交付前产生的物业费、电梯费、二次增压费等所有费用由王某1负担，交付后产生的费用由二原告负担；房屋进行首次不动产所有权登记而需交纳的契税等所有费用由王某1负担，过户登记而需缴纳的契税等所有费用由二原告负担。双方签订上述房屋买卖合同后，二原告向王某1交付现金260000元，王某1将涉案房屋连同涉案房屋的商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、预购商品房预告登记证明、还贷存折、以及购房款、办证费、维修基金、电梯费、垃圾费、物业费、装修保证金、面积差价收据等交付二原告。二原告自2017年11月份代王某1按期归还涉案房屋按揭贷款。另查明，被告王士力、卢力红系王某1父母，被告赵旭炎系被告赵某与王某1生育的子女。王某1与被告赵某于2015年2月28日登记结婚，于2015年9月1日登记离婚，于2015年11月23日复婚，于2016年3月7日登记离婚。王某1于2018年5月5日去世。涉案位于南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋系王某1购买，由王某1于2015年8月26日向第三人南越置业沭阳分公司交付定金20000元，于2015年9月8日交付首付款117971元，并与第三人南越置业沭阳分公司签订商品房买卖合同（合同备案时间为2015年9月10日），该合同约定涉案房屋首付款为137971元、贷款3210000元。另王某1因购买涉案房屋，与第三人邮储银行沭阳支行签订个人购房借款及担保合同，约定贷款金额为321000元，贷款期限自2015年9月22日至2035年9月22日，由第三人南越置业沭阳分公司提供阶段性连带责任保证，在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕时免除保证责任，约定抵押物为涉案房屋。2015年9月23日，王某1与第三人邮储银行沭阳支行就涉案房屋办理预购商品房预告登记，沭阳县房权证沭城预字第××号预购商品房预告登记证明显示，权利种类为抵押，债权价值为贷32.1万元，设定日期为2015年9月22日，约定期限为2035年9月22日。二原告自2017年11月份起代王某1向第三人邮储银行沭阳支行按月还贷，截至2021年4月23日，王某1在第三人邮储银行沭阳支行尚欠贷款本息共计262172.02元。王某1与被告赵某在2016年3月7日办理离婚登记时，离婚协议中关于夫妻共同财产约定涉案房屋产权归王某1。王某1后于2017年8月2日向第三人南越置业沭阳分公司交付面积差价、办证费、维修基金、电梯费、垃圾费、物业费、装修保证金收据等。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。二原告与王某1就涉案房屋签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据二原告提交的涉案房屋的商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、预购商品房预告登记证明、还贷存折、以及购房款、办证费、维修基金、电梯费、垃圾费、物业费、装修保证金收据等相关手续，并结合三名证人证言及提交的视频，足以证明王某1参与涉案房屋买卖合同签订的过程，被告王士力、卢力红辩称怀疑房屋买卖合同中王某1签字系被告赵某伪造，但对此未能提供证据予以证明，本院对二被告该辩解理由不予采纳。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限，超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”涉案房屋在王某1与被告赵某于2016年3月7日离婚登记时，已协议该房屋归王某1所有，且该协议系在王某1将涉案房屋出售给二原告、及王某1去世之前已经形成，故在王某1去世后，涉案房屋应属王某1的遗产，被告王士力、卢力红、赵旭炎作为王某1的继承人有义务在没有放弃对涉案房屋的继承的情况下，应在继承遗产的范围内继续履行王某1与二原告的房屋买卖合同，而二原告要求被告赵某继续履行房屋买卖合同无事实和法律依据，本院对此不予支持。现涉案房屋已符合办证条件，为保证房屋买卖合同的目的得以实现，被告王士力、卢力红、赵旭炎应履行王某1关于办理涉案房屋产权登记的义务。涉案房屋系由王某1在第三人南越置业沭阳分公司处购买，且王某1对已向第三人南越置业沭阳分公司将付款义务履行完毕，故第三人南越置业沭阳分公司作为涉案小区的开发建设单位，应协助被告王士力、卢力红、赵旭炎办理涉案房屋产权登记手续。原告要求第三人南越置业有限公司履行协助义务，因该第三人与王某1之间就涉案房屋并无法律关系，原告该诉讼请求于法无据，本院对此不予支持。涉案房屋在被告王士力、卢力红、赵旭炎办理产权登记手续后，应按照合同约定协助二原告办理产权变更登记手续，将涉案房屋产权变更登记至二原告名下。但因涉案房屋由王某1在第三人邮储银行沭阳支行办理了房屋按揭贷款，并就涉案房屋办理了抵押权预告登记，现预告登记尚未注销，影响涉案房屋的产权变更。按照合同约定，二原告以剩余房款320000元代王某1清偿房屋按揭贷款，按照二原告已代偿情况及尚剩余贷款数额看，二原告如清偿剩余贷款，将不存在合同约定的“仍有不足部分”，现二原告自愿向第三人邮储银行沭阳支行清偿王某1剩余按揭贷款，并要求第三人邮储银行沭阳支行在二原告代为清偿后协助注销涉案房屋上的抵押权预告登记，本院对此予以支持。被告王士力、卢力红、赵旭炎在涉案房屋预告登记注销后，协助二原告办理涉案房屋产权变更登记手续。被告赵旭炎、赵某、第三人南越置业沭阳分公司、南越置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王士力、卢力红、赵旭炎于本判决生效后十日内办理沭阳县南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋不动产权属登记证书，第三人浙江南越置业有限公司沭阳分公司予以协助；二、原告赵上瑞、周沙沙向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行提前清偿王艳因购买沭阳县南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋所借贷款，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行在贷款清偿后十日内协助二原告办理注销沭阳县南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋预告登记（沭阳县房权证沭城预字第××号预购商品房预告登记证明）；三、被告王士力、卢力红、赵旭炎于本判决第一、二项履行完毕之日起十日内协助原告赵上瑞、周沙沙办理沭阳县南越上东郡小区二期8幢2单元2301室房屋产权变更登记手续，将该房屋产权变更登记至二原告名下；四、驳回原告赵上瑞、周沙沙的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告王士力、卢力红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费500元。审 判 长  葛 蕾人民陪审员  陈儒健人民陪审员  孙 伦二〇二一年四月三十日书 记 员  胡 鹏附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。