四川省通江县人民法院民事判决�(2016)川1921民初2991号原告：王锡安，男，1977年11月29日出生，汉族，户籍地成都市青羊区，住四川省通江县。委托诉讼代理人：刘先君，通江县广纳法律服务所法律工作者。被告：四川卓然房地产有限公司，住所地成都市武侯区碧云路1号7幢5单元3B。法定代表人：邵芳丽，董事长。委托诉讼代理人：吴兴华，四川别致律师事务所律师。被告：四川天柯达房地产开发有限公司。法定代表人：姚维泉，董事长。被告：姚维泉，男，生于1965年2月2日，汉族，四川天柯达房地产开发有限公司董事长，住四川省通江县。原告�锡安与被告四川卓然房地产有限公司“商品房预售合同纠纷”一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，在诉讼过程中，被告四川卓然房地产有限公司申请追加被告四川天柯达房地产开发有限公司、姚维泉参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王锡安的委托诉讼代理人刘先君，被告四川卓然房地产有限公司法定代表人邵芳丽的委托诉讼代理人吴兴华到庭参加了诉讼。被告四川天柯达房地产开发有限公司法定代表人姚维泉经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王锡安向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房预定协议书》；2、判令被告立即返还原告所交购房款335482元和按照年利率24%计付违约金；3、被告承担本案案件受理费。事实和理由：我与被告四川卓然房地产有限公司2014年12月10日签订《商品房预�协议书》，协议约定被告将其开发建设的位于通江县“东方艺都”工程项目中相关住房（建筑面积108.2㎡，总价款335482元）出售给我，被告交付房屋时间为2015年2月6日前。原告在合同签订后依约向被告支付价款。但至今该栋楼房未修建，被告已严重违约，该合同无法继续履行，损害了原告的合法权益。被告四川卓然房地产有限公司辩称，该钱系姚维泉下差王锡安的，后用“东方艺都”项目住房抵的债；“东方艺都”项目原是挂靠的我公司，但在2015年9月14日解除了挂靠关系，并在10月份将整个项目转让给四川天柯达房地产开发有限公司，该责任应由四川天柯达房地产开发有限公司承担，我公司不应担责，依法应驳回原告对我公司的诉请。被告四川天柯达房地产开发有限公司未提出答辩意见。�告姚维泉未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告王锡安（乙方）于2014年12月10日与被告四川卓然房地产有限公司（甲方）签订《商品房预定协议书》一份，协议主要内容为“甲方经通江县人民政府批准实施开发诺江镇春长坪街城东村五社拆迁改造工程，项目定名‘东方艺都’，现已开工建设，但尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》的条件。乙方欲预定‘东方艺都’之房产，经双方平等协商，自愿签订如下商品房预定协议，共同遵守。一、乙方自愿预定‘东方艺都’小区第X栋X层X号房，建筑面积约108.22平方米，单价3100元/平方米，总房款计（人民币）335482元；乙方应在甲方开盘通知之日起三十日内到东方艺都客户接待中心签订正式《商品房买卖合同》，甲方将为乙方保留本协议项下之房产预定权，直至甲方开盘之日起三十日内，若超出此期限乙方未与甲方签订正式《商品房买卖合同》，乙方对协议项下之房产的预定权灭失，甲方有权另行处置乙方预定房产。在2014年12月10日一次性付款。乙方已对预定之标的的现状进行充分了解，在签订本协议时自愿向甲方缴纳定金335482元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金充抵房款。交房时间为2015年12月30日以前”。同时约定任何一方违约，根据《合同法》关于定金法则承担违约责任。双方在协议中签字盖章予以确认。2015年2月6日原告王锡安交X栋X楼X号购房款335482元，条据中加盖了被告四川卓然房地产有限公司东方艺都项目部财务专用章。至起诉之日双方所争执的标的物‘东方艺都’小区第X栋X层X号房未予修建。原告在交房逾期后要求被告交付房屋无果，现起诉来院要求实现诉请。同时查明：2015年9月14日原开发商（转让方，下称甲方）：四川卓然房地产有限公司，现开发商（受让方，下称乙方）：四川天柯达房地产开发有限公司，担保方（下称丙方）：姚维泉。三方签订《巴中通江“东方艺都”项目变更协议》一份，主要内容：甲方通过拍卖方式取得“春长坪通江花园左侧（向家大院）地块”的土地使用权，项目名称为“东方艺都”。投资人姚维泉为项目负责人，以甲方的名义组织实施开发经营，甲方根据经营需要从注册地通江县迁到成都市武侯区，姚维泉为了经营方便，于2015年8月10日注册成立了四川天柯达房地产开发有限公司（即乙方）。经双方协商，就“东方艺都”的实际投资人姚维泉以甲方名义实施的“东方艺都”整体变更给乙方实施开发，并由丙方为乙方在协议项下的全部权利义务提供担保相关事宜，达成一致�签订本协议条款如下：变更项目名称：通江县“东方艺都”项目；变更项目范围：“东方艺都”项目开发商所涉及的全部权利和义务，包括但不限于本项目所涉及的合同、协议、债权、债务、所有的行政许可证件，和以甲方名义为本项目所提供的全部担保等；债权、债务处理：由“东方艺都”的实际投资人姚维泉以本项目名义或甲方名义对外签订的涉及“东方艺都”项目的所有合同、协议及债权、债务均由乙方承担全部法律责任、经济责任，包括甲方提供的全部担保责任。特别约定：由甲方加盖的印签，包括虚假、冒用、盗用，以甲方名义签订的任何合同、协议均由项目实际投资人姚维泉和乙方承担；由甲方名义取得的相关手续和合同、协议，必须在2015年11月30日前变更完毕；乙方不主动变更或不全部变更的，给甲方造成的损失由乙方承担；变更后，凡加盖甲方印鉴的各种合同、协议，乙方必须向对方告之并进行变更，重新签订合同、协议；丙方作为本项目的实际投资人，自愿且不可撤销的承诺为乙方在本协议项下的全部权利义务提供无限连带责任担保。2015年12月30日被告四川卓然房地产有限公司在巴中日报公示，“关于通江县‘东方艺都’和‘翔云家园’项目整体转让的公告”，致：项目全体利益关联方，以我公司名义投资建设的通江县‘东方艺都’和‘翔云家园’项目已作整体转让，现将项目转让所涉情况公告如下：……转让项目所涉及的全部合同、协议、债权、债务均由项目受让人享有和承担（概括继受），并由项目受让人的实际控制人承担连带保证责任。请各购房户、承建方等与项目相关的权利人于本公告之日起一个月内与受让人变更相关合同及权利凭证，逾期未办理，项目转让方对此不再承担任何责任。办公地�仍在两项目部办公室。‘东方艺都’项目的受让方为四川天柯达房地产开发有限公司，该公司实际控制人为姚维泉。还查明，中国人民银行2014年11月22日公布的6个月内的贷款基准年利率为5.6%，6个月至1年期的贷款基准年利率为5.6%，1-3年期的贷款基准年利率为6%，3-5年期的贷款基准年利率为6%，5年以上的贷款基准年利率为6.15%。本院认为，原告王锡安与被告四川卓然房地产有限公司所签订的《商品房预定协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。但协议签订后，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，原告交纳购房款后至约定的交房期限内，被告未按照协议约定向原告交付房屋，且至起诉之日，双方均未签订正式的《商品房买卖合同》和提供该套房屋已修建的证据。�据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告因被告未按期交付房屋的违约行为和该套房屋未修建而不能实现合同目的为由，要求解除所签订的《商品房预定协议书》的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张被告返还所交购房款335482元的诉请理由成立，本院予以支持。原告认为在协议中未约定违约金标准，主张按民间借贷的年利率24%计付违约金，没有法律规定，本院不予支持。被告未按合同约定期限向原告交付房屋的行为构成违约，应依法承担违约的民事责任，但违约金的性质是对守约方损失的补偿和对违约行为的惩罚，根据《商品房预定协议书》的约定，被告应于2015年12月30日前向原告交付商品房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，解除协议，在双方没有约定未交房的违约金计算标准时，可以参照人民银行公布的同期同档贷款利率从交付房价款时支付资金利息。被告四川卓然房地产有限公司在交付房屋时间期满后的最后一日（2015年12月30日）在巴中日报公告将债权债务转移给四川天柯达房地产开发有限公司，在本案中原告王锡安属于债权人，在转让时是否通过原告王锡安的同意，没有提供证据。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，被告四川卓然房地产有限公司与被告四川天柯达房地产开发有限公司的转让行为对原告王锡安不产生约束力。故被告四川卓然房地产有限公司申请追加被告四川天柯达房地产开发有限公司为当事人承担责任的理由不成立，应予驳回。被告姚维泉作为通江县‘东方艺都’实际投资人，又为项目负责人，其实质是姚维泉作为自然人借用四川卓然房地产有限公司的企业资质，独立投资，自主经营，自负盈亏的方式从事房地产开发的挂靠行为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，被告四川卓然房地产有限公司基于无效的挂靠行为应当承担由此而产生的法律后果，被告姚维泉承担连带责任。被告四川卓然房地产有限公司辩称该钱是被告姚维泉的个人债务，但没有提供证据，本院不予采信。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，判决如下：一、解除原告王锡安于2014年12月10日与被告四川卓然房地产有限公司签订的《商品房预定协议书》；二、被告四川卓然房地产有限公司在本判决生效后十日内返还原告王锡安购房款335482元，并从2016年1月1日按照人民银行公布的同期同档贷款利率支付资金利息，至清偿时止；被告姚维泉承担连带清偿责任；三、驳回被告四川卓然房地产有限公司要求被告四川天柯达房地产开发有限公司在本案中承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告四川卓然房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 程 波二〇一六年十二月二十日书记员 庞赛男