北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初3229号原告：唐珣，女，1978年11月12日出生，汉族，北京市证监局副处长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴浩（唐珣之夫）。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司法务。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，该公司法务。原告唐珣与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐珣及委托诉讼代理人吴浩，被告自如公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐珣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的2020年10月22日至2021年3月21日期间的预期收益款44027.35元，并要求被告继续履行《资产管理服务合同》；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2018年1月20日与被告签订《资产管理服务合同》（合同编号BJGYWD187186905）和《补充协议》。双方约定原告委托被告管理运营丰台马家堡东路156号院2号楼3单元7层702房间（面积128平方米），经营出租供他人居住，房屋管理期限为2018年2月2日至2023年9月9日，原告按照约定时间向被告交付了房屋。根据约定，房屋收益为8300元/月，从第2个管理周期其每个管理周期递增3%，被告从2018年6月2日始计收收益，采用月付方式，向原告支付每月预期收益，首个结算日为2018年7月1日。从2018年6月起至2020年10月20日，被告均正常向原告支付每月收益。2020年11月21日，被告应向原告支付2020年10月22日至2020年11月21日的房屋收益8805.47元，时至今日，被告仍未按照约定时间向原告支付收益且超过约定时间15个工作日以上，期间原告多次通过被告客服电话、容服微信等形式，强烈要求被告严格按约履行义务，被告却充耳不闻、视而不见，完全视合约为一纸空文，以11月26日单方面强制解约为由拒绝支付原告相关费用，严重违反合同约定并损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益。根据约定，被告延迟支付当期应得收益达到15个工作日的，原告有权随时单方解除合同。违约方违反合同约定给对方造成损失的，应赔偿相应损失。被告违反合同约定导致合同解除的，应向原告支付等额于双倍月一期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。根据合同《补充协议》，合同正常到期后，乙方装修配置的设备设施不再收回，归甲方所有；乙方应保证合同正常到期时配置处于正常使用状态。被告的违约造成了原告的利益损失。综上所述，被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。原告依法起诉，望判如所请。自如公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、我方已就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。二、双方签署《资产管理服务合同》，涉案房屋为128平米三居室，房屋本身为纯毛坯，此房屋整租不易出租，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋四个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋四个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为8300元，高于当时三居室毛坯对外出租的市场价格，每个管理周期递增3%，并且在房屋本身为毛坯的基础上进行了装修，配齐家具家电。2018年7月隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋四个卧室对外出租的客观条件丧失，我方获得房租已经无法覆盖我方支付给原告的房租预期收益，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与原告进行协商重新调整房租预期收益，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约责任。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则自2018隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期长达两年之久，而我方在承担亏损额；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐珣系丰台区马家堡东路156号院2号楼7层3单元702号房屋（以下简称702号房屋）登记所有权人。2018年1月20日，唐珣（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为702号房屋；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住；管理期间自2018年2月2日起至2023年9月9日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2018年2月2日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为8300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。关于标的资产返还，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。合同第6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：702号房屋建筑面积128平方米，居室数量为4室1起居室，房源类型为毛坯。同日，双方签订《补充协议》约定：鉴于乙方负责对该房屋进行装修改造，房屋内相关防水维修责任按照“谁导致谁承担”原则处理。合同签订后，唐珣向自如公司交付了702号房屋，自如公司向唐珣支付了8300元服务质量保证金且自如公司向唐珣支付租金至2020年10月21日。庭审中，自如公司提交房屋改造装修明细、出租情况截图、自如小程序截图，证明702号房屋原本为毛坯、三居室格局，依据合同约定该公司在客厅设立优化间，即05卧室，该公司在05卧室配置了床、衣柜、书桌等家具；为房屋装修配置花费61750.85元，即使双方解约，唐珣再行出租，依然可以房屋精装家具全齐，其就此可以获益，本着双方公平、合理分担损失的原则，唐珣不应再要求其他赔偿；05卧室优化间自2018年7月拆除后，该公司仅能从01卧室、02卧室和03卧室共收取房租8410元，随着房租预期收益每年3%递增，继续履行合同只能亏损，优化间拆除后合同目的无法实现，无法继续履行；唐珣可在自如小程序主页看到装修报告及租客情况，对该公司改造方案加装隔断间的行为知情且同意。唐珣对上述证据均未予认可，称房屋由自如公司控制，其对房屋现场情况不知道；其无法对自如公司提供的信息进行确认；其没有在小程序看到上述内容；其没有关注过隔断问题，仅关注了租金，认为隔断与本案无关；关于702号房屋原本居室数量，唐珣称其房本未注明居室信息。2020年10月31日，自如公司以702号房屋为地址以唐珣手机号为联系方式通过顺丰速运向唐珣发送解约通知函，大致内容为合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，且经沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致，自如公司决定于2020年12月1日与唐珣解除服务合同。唐珣称，其未收到该解约通知函。后，唐珣与自如公司沟通未果。2020年12月29日，自如公司向唐珣发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWD187186905的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX,请您及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。唐珣坚持要求继续履行合同，认为自如公司虽然发送了密码，但是不构成实际交接房屋。本院认为，唐珣与自如公司签订的《资产管理服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方要求解除合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自2018年7月后702号房屋不具备双方合同约定的以四居室出租的条件，二是该公司以实际收取房租数额低于向唐珣支付房租数额的状态坚持到2020年10月21日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于唐珣要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。在唐珣已经享有单方解除权的情况下，唐珣可另行通过其他形式主张权利。关于唐珣要求自如公司支付租金的诉讼请求，即使唐珣称其未收到解约通知函，但自如公司于2020年10月22日后未再支付租金，唐珣在起诉书中亦称其多次通过自如公司客服电话、容服微信等形式，强烈要求自如公司严格按约履行义务，自如公司却以11月26日单方面强制解约为由拒绝支付其相关费用，可见，唐珣对自如公司要求解除合同的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将702号房屋门锁密码告知唐珣。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知唐珣房屋密码的情况下，唐珣应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故本院对唐珣主张自2020年10月22日至2020年12月29日的租金19959元予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付唐珣自2020年10月22日至2020年12月29日的租金19959元；二、驳回唐珣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年四月二十五日书记员  高云鹏