北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44531号原告（反诉被告）：北京三羊泰达物业管理有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼1幢6层。法定代表人：周勇刚，总经理。委托诉讼代理人：万有志，北京中南律师事务律师。被告（反诉原告）：余洪波，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：祖洪霞，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丛丛，北京市京师律师事务所律师。北京三羊泰达物业管理有限公司（以下简称物业公司）与余洪波租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行审理。物业公司之委托诉讼代理人万有志，余洪波及其委托代理人祖洪霞、陈丛丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决余洪波支付物业公司2019年6月22日至2019年11月8日的租金660800元；2.以660800元为基数，按照日千分之三计算违约金273571.2元（自2019年6月22日计算至2019年11月8日）；3.案件受理费由余洪波承担。事实与理由：2018年10月23日，物业公司作为甲方，余洪波作为乙方，签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋位置：北京市西城区××；租赁房屋面积为480平方米；租赁房屋用途：餐饮；租赁期限为：2018年10月22日至2023年12月21日；2021年前年租金为1752000元，2021年以后1927200元。租金每半年支付一次，应在每期到期日提前15天支付；逾期支付租金，每逾期一日，按照所拖欠租金总额的千分之三作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，物业公司按照约定将房屋交付给余洪波使用，余洪波也进行了装修，并进行了餐饮经营。按照合同约定，余洪波应该提前15天交付下半年租金，为此，余洪波应当于2019年6月8日之前支付2019年6月22日至2019年12月21日期间的租金，该租金数额为876000元。但余洪波以各种理由予以拒绝，时至今日，余洪波逾期两个多月仍然没有支付上述租金。为此，物业公司多次要求余洪波按照合同约定支付租金，但余洪波均置之不理。中间我们也跟对方协商过，但是没有达成一致，最终我们要求对方交租金，腾退房屋，我们于2019年11月9日已收回房屋。余洪波辩称，关于物业公司请求支付租金的部分诉讼请求，我方不同意支付。理由是余洪波不拖欠原告的租金，反而物业公司还应该返还余洪波多支付的租金。理由是根据双方签订的合同，虽然是约定余洪波应该在2018年12月份开张，但实际是由于物业公司办理食品经营许可证的时间是在2019年6月18日才办理下来。因此余洪波开业的时间是在2019年7月11日，而租金的支付时间也应该是自2019年7月11日开始计算，而不是按照合同约定的2018年12月22日开始计算。根据物业公司给余洪波发的告知函也可以证明以及刚才物业公司陈述的事实，余洪波在2019年的10月31日因物业公司的停水、停电而被迫关门不能再继续营业。而余洪波给物业公司支付的租金，按照合同约定已经支付了半年的租金以及押金23万。但是余洪波履行该合同自7月到10月，不到6个月的时间。因此，物业公司还应返还多支付的租金。因为基于被告余洪波已经提起了反诉，我们在反诉中也有明确的要求。因此，不同意物业公司的第一项诉讼请求。第二项诉讼请求是支付违约金。我方不同意支付违约金，因为余洪波并没有违约，反而是物业公司违反双方约定以及法律规定违约解除合同，应向余洪波承担违约责任。其理由是物业公司在其委托中介发布的广告上，以及中介公司跟余洪波签订的确认书上均是出租480平米供商业，用途是餐饮使用。余洪波基于物业公司对中介公司的委托以及该确认书签订了房屋租赁合同。但是签订合同后并且在履行过程中，物业公司才告知余洪波无法办理480平米的食品经营许可证，并且拖到2019年6月18日才办理下最大平米使用面积150平的食品经营许可证。而余洪波是按照480平米装修购进设施、设备、招聘人员，因此物业公司应承担缔约过失责任。因其违反诚实信用原则，应承担给余洪波造成的实际损失以及逾期利益。因物业公司的过错致使余洪波2019年7月11日才开始营业，所以说租金的起始时间应该是2019年7月11日开始计算。按照双方合同约定，应半年支付一次租金。2019年10月份，余洪波并不拖欠物业公司的租金，因此没有违约行为，也因此不承担逾期支付租金的违约金。现在我们不欠物业公司水电费。当时给我们单子是2万多块钱，但是物业公司前期宾馆改电的时候，我给物业公司垫付了9000元，物业公司一直没支付给我。最后物业公司的超市员工，包括酒店的员工在我这里吃饭，5800元的员工餐一直没支付，所以我们就把这个相互抵充以后欠物业公司的钱，我都给物业公司了，就在微信上保存，可以查看。余洪波向本院提出反诉请求：1.请求判令物业公司返还余洪波房屋租金人民币699600元，房屋押金人民币230000元及资金占用费260288元；2.判令物业公司返还余洪波办理食品经营许可证垫付的费用人民币20000元及缴纳的2019年暖气费人民币20160元；3.判令物业公司支付余洪波因擅自停水造成的早餐经营损失人民币162600元；4.判令物业公司赔偿余洪波装修费人民币375844.2元及购置设施设备的费用人民币512314.59元；5.判令物业公司返还余洪波垫付的消防工程及验收费用人民币99600元；6.请求判令物业公司赔偿余洪波逾期营业损失人民币150万元；7.本案诉讼费由物业公司承担。事实与理由：2018年10月23日余洪波与物业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位置：北京市西城区××；租赁房屋面积480平方米；租赁房屋用途：餐饮。合同约定租赁期限为：2018年10月22日至2023年12月21日，其中免租期2个月：2018年10月22日至2018年12月21日。计租时间为2018年12月22日始。合同签订后，余洪波按照合同约定支付了六个月房屋租金873600元及房屋押金230000元。合同签订后，余洪波对承租房屋进行装修，物业公司按照合同约定办理餐厅营业执照等手续。营业执照于2018年12月18日办理下来，但食品经营许可证迟迟未能办理下来，因此余洪波无法按照合同约定开始营业，直到2019年6月18日物业公司才将食品经营许可证办理下来，且餐厅属于小型餐饮，面积不足480平米，按照法律规定最大使用面积不超过150平米。但由于食品经营许可证2019年6月18日才办理下来，因此余洪波2019年7月11日才开始正式营业。也因此余洪波认为计算租金的起始时间应为2019年7月11日，且租赁面积应为150平米。之后双方多次就租金问题沟通未果。物业公司不顾事实及餐饮行业的法律法规要求，强制要求余洪波按照合同约定交纳租金，并于2019年9月、10月多次给余洪波停电，造成营业损失及财产损失。2019年10月24日物业公司开始全天停电导致余洪波再无法正常营业，只能关门并遣散员工以减少损失；但早餐因与人合作需要承担违约金，并造成购进的大量食材损坏。物业公司单方终止合同的同时又委托佰盛达等中介机构发布讼争房屋的出租广告。综上所述，针对物业公司的违约行为，余洪波为维护自身的合法权益，特提出反诉，请求法院支持余洪波的诉讼请求。物业公司辩称，我们不同意，所有的诉讼请求，我们都不同意。鉴于上一次已经对反诉请求进行明确。所有的诉讼请求一并回答。主要是第一，没有办理食品经营许可证以及房屋经营面积均是由被告造成的，通过合同的有关时间节点可以看出，签订合同我们给装修期之后，我们在12月份就办理了营业执照，补充协议也明确约定是由被告办理食品经营许可证，之所以导致面积只有150平米，主要原因是对方的设计就是这个厨房、餐厅、操作间等设计不符合规范，在此情况下食药局多次要求他整改，被告认为已经装修完毕，而不愿意进行整改，实际情况如果被告在装修之前对这个设计按照食药局要求，那么办食品经营许可证都没有问题。而是被告应该是对这个经营饭店是不专业。按照他们自己的格局，这一设计结果导致操作间等离居民距离超过国家规定的这个距离实际上把这个房屋的布局重新设计或者是在装修之前进行设计，完全都没有问题。第二个，我们这个合同补充合同说的很清楚，办理食品经营许可证是由被告办理，不是我们办理。关于这点，我们都有证据。第三原告进行腾退也是没有办法，在数十次通知其交纳租金一直就没有交，而且数额巨大，在多次通知无效的情况下那我们只有解除合同，合同约定腾退房屋。第四点被告所使用的面积实际是全部房屋面积，而不是仅仅是用150平方米。第五点被告也是在经营一直在经营，只不过是由于他自己经营不善，导致客户流失租金无法缴纳，尤其是他也说，这个包括早餐他们就经营明他们经营是没有问题，从目前来看是没有问题。综上我们不同意被告的反诉请求。请求在查明事实基础上驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，物业公司（甲方，出租方）与余洪波（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区××部分面积出租给乙方经营餐饮使用，建筑面积约480平方米。合同2.1条，房屋租赁期限自2018年10月22日起至2023年12月31日止。3.1免租期、租金及税费，3.1.1免租期：自2018年10月22日起至2018年12月21日止。计租日期：自2018年12月22日起至2023年12月21日至。3.1.2租金计收标准，（1）即2018年12月22日起至2021年12月21日止每年租金为1752000元整。……。3.1.4押金：本合同签订之日，乙方须向甲方交纳230000元整作为租赁房屋押金，乙方合同到期不再续租的情况下且无违约行为，甲方15日内无息返还乙方房屋押金。3.2租金支付方式：租金按每半年支付一次，乙方应在每期租金到期日提前15日支付，第一期租金应在签订合同三日内将每期的租金汇入甲方账户（甲方不提供租金发票）。4.1自租赁日期起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视等。4.2收费标准：租赁房的电费1.4元/度，水费9.50元/吨，卫生费待定，暖气费按国家规定收取，上述几项费用如遇国家政策调整，按调整后的标准收取。6.1.3甲方为乙方提供办理证照所需手续（房屋产权证，原消防验收意见书，餐饮环评备案）及协调现有天然气的接通工作。8.1租赁期限内，如乙方与第三方合并，或转租第三方，且因该合并、转租造成本合同主体项目变更，公司名称变更的，须事先征得甲方的同意，并签署补充协议。否则视同乙方违约，甲方有权单方解除本合同并不承担任何违约责任。9.1乙方可以在租赁房屋的使用范围内进行合理且必要的维修改造、安装等，乙方还需装修、改造、安装，应在施工期前向甲方提供施工方案，经甲方审核同意后，在不破坏租赁房屋主体结构的前提下，乙方方可施工，施工期间的一切费用均由乙方自行承担，甲方就装修费用不承担任何责任。10.2乙方如未按约定支付租金，逾期支付超过十日内的，乙方除需支付拖欠的租金外，还应按每逾期一日，需向甲方支付所拖欠租金总额的千分之三作为违约金；逾期支付超过十日的，甲方有权单方解除合同，并且不予退还乙方押金，同时乙方除需向甲方支付所拖欠的租金外，每逾期一日，还应向甲方支付所拖欠的租金总额的千分之三作为违约金。2018年10月23日，物业公司（甲方）与余洪波（乙方）签订《房屋租赁合同》的《补充协议》，内容为：“就北京市西城区××楼餐饮执照一事，甲方承诺待经营执照审批下来后，需无条件配合转让过户给乙方（卫生许可证需由乙方自行办理）。如无法完成转让过户，甲方退还乙方租金及赔偿相应装修损失。如已完成执照转让过户，该协议即可失效。”诉讼中，双方陈述，物业公司审批的营业执照为北京正德祥和餐饮服务有限公司，该公司法定代表人周勇跃系物业公司的员工。2018年10月12日，余洪波通过袁秀兰银行账户向物业公司支付房租订金10万元。2018年10月25日，余洪波又通过袁秀兰银行账户向物业公司支付租金及押金共计1003600元。2018年12月20日，余洪波签署《手续交接清单》，内容为：“北京正德祥和餐饮服务有限公司的营业执照正副本、公章、财务章、发票章、合同章及先照后证审批事项提示单第2018111731号一并交于余洪波（身份证号×××）于2018年12月20日办理完交接手续（办理法人变更）。”2019年6月18日，行政主管部门颁发北京正德祥和餐饮服务有限公司的食品经营许可证，主体业态显示为餐饮服务经营者（小型）。经查，餐饮服务经营者（小型）最大的经营面积为150平方米（不含）。2019年8月27日，物业公司向余洪波发送《租金催缴通知》，催促余洪波于2019年8月30日前交纳2019年6月22日至2019年12月21日的租金876000元，否则将在2019年8月31日早8点之前，停止供水供电。2019年9月6日，物业公司又向余洪波发送《催缴通知》，要求余洪波在2019年9月10日前支付2019年6月22日至2019年12月21日租金876000元及2019年7月至8月的水电费12203元，限期2019年9月10日前交纳，否则将在2019年9月11日早8点之前停止供水供电。2019年10月23日，物业公司向余洪波发送《腾退房屋通知书》，告知余洪波因未按期交纳租金及水电费等费用，决定终止双方的租赁合同，自2019年10月25日下午14点开始停水停电，并封锁房屋及清退房屋内外物品，如余洪波未在此前腾退房屋物品，将视为自愿放弃。2019年10月31日，物业公司向余洪波发送《腾退房屋再次通知书》，再次通知余洪波自通知发出之日5日内腾退房屋，交付物业公司，否则到期房屋内外物品视为自愿放弃，物业公司有权采取措施自行处理，并保留腾退前主张房屋占用费的权利。2019年10月25日，物业公司封闭了涉案场地。2019年11月9日，物业公司将涉案场地收回。随后，物业公司将涉案场地另行出租。现物业公司要求余洪波支付2019年6月22日至2019年11月8日的租金660800元及违约金。余洪波认为，涉案场地直到2019年6月才取得食品经营许可证，且按照许可证的类型经营面积只有150平方米，按此计算，每平方米每天10元*116天（2019年7月1日至2019年10月25日）*150平米=174000元，已向物业公司支付租金1103600元，故不应当再向物业公司支付租金，并反诉要求物业公司退还剩余租金699600元。物业公司对此不予认可，物业公司表示，营业执照2018年12月已办理，依据双方补充协议的约定，食品经营许可证由余洪波办理，之所以经营面积150平方米，是因为余洪波的设计不合理，药监局工作人员口头告知周勇跃，是操作间距离居民区超过9米而不是场地整体距离，余洪波拒绝整改。余洪波对此不予认可，余洪波表示，营业执照虽交给余洪波使用，但法定代表人和股东并未过户到余洪波的名下，所以余洪波无法自行办理食品许可证，按规定涉案场地整体距离周边居民区不少于9米，并非其设计不合理，也并非拒绝整改，现有的食品许可证就是整改后办理的。物业公司表示，营业执照及公章都交给了余洪波，也向余洪波提出了办理过户，但余洪波没有办。余洪波陈述，办理过户是双方的行为，需要物业公司配合才能完成，周勇跃口头说经营一年后再办过户。物业公司还向余洪波主张2019年7月至8月水费779元、电费11424元。余洪波表示，2019年7月、8月的水电费合计大概是20680元，物业公司因水电改造欠余洪波的9000元，以及物业公司员工在余洪波处吃工作餐的费用5800元，折抵后物业公司才出具2019年10月的单据。物业公司陈述，不存在余洪波所述的折抵情况，水电费折算了余洪波委托办理食品许可证剩余费用2万后，但说不清楚具体折算了何时的水电费，因此，撤回该项诉讼请求。余洪波表示不欠水电费，不同意用委托办理食品许可证剩余费用2万折抵水电费。余洪波为证明其已结清了水电费，余洪波出示：1.其与物业公司员工武永辉的微信聊天记录。2019年7月29日，余洪波微信联系武永辉：“武总吹电费好积极，你也应该把剩下的钱该转给姐姐的钱转了，还有改电的9000转给我，我好给别人，他每次来店里吃饭我都不好意思。”2.收据。收据记载入账时间2019年10月，收款事由水399、电1960，水64-106，电10373-10443,2359。3.微信转账凭证。收款人为周勇跃，转账数额为2359元。物业公司认可武永辉微信聊天的真实性，但不认可余洪波的证明目的。余洪波主张，因涉案房屋不能办理整体场所的食品许可证，且物业公司停水停电、收回房屋，导致余洪波无法经营，给余洪波造成了损失，要求物业公司赔偿。余洪波出示委托协议书、微信聊天记录、银行明细，用于证明其委托物业公司办理食品许可证支付费用10万元，但物业公司仅退还8万元，尚有2万元未退还。物业公司认可委托协议书的真实性，认可收到10万元已退8万元，剩余2万元没有退还，但物业公司表示，剩余2万元已折抵余洪波需要交纳的水电费，但具体折算什么期间的说不清楚。余洪波对此不予认可，余洪波认为2万元与水电费无关。余洪波出示物业公司出具的交费通知，用于证明其交纳了涉案场地2018年至2019年度的供暖费20160元，要求物业公司返还。物业公司认可余洪波的供暖费已交，但不同意退还，物业公司表示供暖费系代收。余洪波表示，其为了装修涉案房屋，通过微信支付装修款275649.2元，银行转账100195元，为证明其对涉案场地装修的情况，余洪波出示：1.余洪波与章国旗签订的《施工合同》及微信付款凭证，合同约定工程造价暂定118000元，暂估面积410平方米，工程期限2018年10月31日至2018年11月30日，项目包括原地转拆除、吊顶拆除、墙面干挂石材拆除、水路改造、电路改造、厨房天然气安装、暖气改造、地面水泥砂浆找平、水泥自流平、环氧树脂地坪漆、墙面抹灰做漆、顶面喷漆、厨房贴瓷砖、瓦工砌砖、厨房防水、木工装饰、垃圾外运、现场清运。微信付款凭证显示，两次支付章国旗共计59000元。2.北京佳鑫伟业装饰［工装］报价表及微信聊天记录。报价表显示工程费用共计112856元，微信转账共计99548元。3.余洪波与北京万兴通达建筑装饰工程设计有限公司2018年10月31日签订的《设计合同》及微信付款凭证。合同约定工程范围：效果设计图1张，隔墙定位图、插座点位图、插座连线图、灯具定位图、……、电路系统图，图纸设计费5000元。微信转账记录显示，已向该公司转款5000元。4.余洪波与北京东方恒瑞建筑装饰工程有限公司2018年11月14日签订的《施工合同》、工程明细报价单及微信聊天记录，合同约定工程造价暂定98000元，暂估面积360平方米，工期2018年11月15日至2018年12月15日，施工内容包括原墙面基层铲除、拆除后刷界面剂、……。微信记录显示，支付款项共计36967.2元。5.余洪波与北京昊燃燃气管道工程有限公司2018年12月14日签订《北京市建筑工程施工合同》及微信聊天记录，约定承包范围为表后至灶具安装、报警器安装，工程承包造价32000元。余洪波通过微信向对方发送了银行汇款22400元的截屏。6.余洪波与北京宏宇凯业科技有限责任公司2019年1月25日签订的《安防监控工程合同》及附件，显示合同总金额6420元。7.余洪波与北京宏宇凯业科技有限责任公司2019年1月25日签订《哗啦啦软件使用合作协议》及附件，约定合同金额4650元。8.余洪波还出示微信聊天记录，其表示该部分虽没有合同，但均是因装修支付的款项。物业公司对此均不予认可。余洪波表示，其购买设施设备支付了费用，为证明其目的，余洪波出示：1.余洪波与北京本源乐展电器有限公司2018年12月5日签订《购销合同》、发票5张（金额共计52730元）及微信聊天记录。合同约定购买挂机、天井机空调，合同金额38400元。微信聊天记录显示，付款金额为14330元。2.余洪波与北京京美众合酒店用品有限公司2018年12月19日签订的《销售合同》、报价单及微信聊天记录。合同约定因购买不锈钢烟罩、新风管道等，金额为72000元。微信聊天记录显示，付款金额5000元。3.2019年9月2日上海创绿餐饮设备有限公司订货单、微信转账记录。订货单显示订购单层电二格烤鱼炉、数控电加热系统，金额为10800元。微信转账显示10800元。4.余洪波还出微信聊天记录，其表示该部分虽没有合同，但均是因购买设备支付的款项。5.余洪波出示网上购物订单若干张，系购买锅、隔水地毯、宝宝椅、垃圾桶等，金额共计13564.29元。物业公司对此均不予认可。余洪波为证明其安装消防设备的费用，出示：1.2018年11月30日杜彦超与张建斌签订的《消防系统施工承包合同》、工商银行电子回单、支付宝转款记录及微信聊天记录。合同金额85000元，转账共计88000元。2.微信聊天记录。余洪波表示购买三九装修消防设备公司的消防设备，微信支付11600元。3.北京建安隆盛消防技术服务有限公司收据。收据显示购买消防设备金额7600元。物业公司对此均不予认可。余洪波表示，因物业公司于2019年10月25日封堵涉案房屋，造成早餐的经营损失162600元（按照每天600元计算，2019年10月25日至2020年7月22日，共计271天），余洪波出示其与过慈月2019年7月19日签订的《早餐经营合作协议》，用于证明其损失。合作协议约定：一、乙方（过慈月）承包甲方（余洪波）餐厅（重厨江湖餐厅）经营早餐，餐厅地址西城区××；二、合作时间一年，于2019年7月23日至2020年7月22日止；三、该协议甲方负责经营场所的房租、水电气费、委派收银员收银，并承担收银员工资，乙方不承担此条涵盖任何费用；……；四、此协议利润分配，甲方按当月营业额提取30%为甲方收益、乙方按当月营业额提取70%为乙方收益；……；六、如乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方终止该协议并可以要求乙方承担经济赔偿责任。……5.乙方必须在上午10点以前撤出大厅经营。物业公司对此不予认可，物业公司表示，余洪波主张损失标准缺乏依据，且其使用480平方米进行了经营。本院认为，物业公司与余洪波签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。物业公司与余洪波签订合同后，余洪波向物业公司交纳了租金及押金，物业公司也向余洪波交付了房屋，但因未能办理480平方米的食品经营许可证导致无法正常餐饮经营，由此产生的损失如何承担。对此，本院从以下两个方面进行分析：首先，房屋的出租方负有审查房屋产权、使用性质的注意义务，以确保其出租的房屋符合租赁的用途。本案中，双方合同约定余洪波租赁涉案480平方米房屋用途为餐饮，物业公司作为出租方，其负有480平方米面积均符合餐饮经营的义务。现经行政部门审批，涉案房屋仅能办理150平方米的食品经营许可证，对此物业公司应承担相应责任。物业公司虽辩称，操作间距离居民区超过9米即可，未能办理480平方米食品经营许可证的原因是余洪波操作间设计不当，但此与行政规定明显不一致，且物业公司对此未举证予以证明，本院对此不予采纳。其次，余洪波作为承租人，其既然准备承租涉案房屋用于餐饮经营，应对房屋的权属、使用性质及行政部门对于所属区域关于餐饮的规定进行调查，餐饮经营距离周边居民区距离的相关规定，系双方签订合同之前便已颁布，余洪波虽抗辩其对此并不知情，但亦不能免除其应承担的责任。且依据双方补充协议的约定，食品经营许可证由余洪波自行办理，余洪波在办理食品经营许可证受阻后，虽不能正常经营，但其并未将涉案房屋交还给物业公司，故余洪波对于此期间的租金损失应负一定的责任。余洪波虽主张因未将营业执照过户给余洪波导致办理食品经营许可证困难，但物业公司已北京正德祥和餐饮服务有限公司的营业执照、公章等一并交给余洪波，余洪波也未举证证明其曾向物业公司催办过其他协助事项，且从此后办理150平方米食品经营许可证可知，食品经营许可证是否能够办理与营业执照过户并无关联。综上，本院认为，物业公司与余洪波对于合同无法履行均有过错，应同等负担由此产生的损失。第一，关于租金的损失。2018年12月22日至2019年11月9日的租金。1.2018年12月22日至2019年6月18日期间。因未办理食品经营许可证，余洪波无法使用房屋经营，但其占用房屋，按照责任比例，余洪波应按合同约定租金标准的二分之一，向物业公司支付租金，数额为429600元。物业公司虽主张余洪波此期间进行了经营，但未提供证据，本院对此不予采信。2.2019年6月19日至2019年10月24日期间。此期间已办理了经营范围150平方米的食品经营许可证，余洪波在150平方米范围内可以合法经营，因此，150平方米应按照合同约定的标准支付租金，数额为192000元。剩余面积330平方米，余洪波无法经营使用，但也未返还物业公司，按照责任比例，余洪波按合同约定租金标准的二分之一支付租金，数额为211200元。3.2019年10月25日至2019年11月9日期间。因物业公司在2019年10月25日封闭涉案房屋，导致余洪波无法使用经营，故此期间余洪波不应再向物业公司支付租金。综上，余洪波应向物业公司支付2018年12月22日至2019年10月24日期间的租金共计832800元，余洪波实际已付租金873600元，故物业公司应退还余洪波租金43200元，本院在此范围内支付余洪波要求退还租金的请求，超出部分本院不予支持。物业公司要求余洪波支付租金差额，缺乏依据，本院不予支持。余洪波未按期交纳租金系无法正常经营所致，并非无故拖欠租金，物业公司要求余洪波支付违约金，于法无据，本院不予支持。第二，关于余洪波装修、购买设备及消防设备的损失。因物业公司收回房屋后已另行出租，已不具备进行装修鉴定的基础条件，本院依据余洪波装修时间、租赁期限、相关合同、付款凭证，依据双方的责任比例，酌定物业公司应支付余洪波相应款项25万元，对于余洪波要求物业公司赔偿装修损失、购买设备损失、消防工程费用的请求，本院在此范围内予以支持。第三，2019年度供暖费。因余洪波在此期间无法正常使用房屋，故物业公司应按照责任比例，退还余洪波一半的供暖费，数额为10080元。第四，关于代办食品经营许可证费用2万元。物业公司虽收取余洪波2万元，用于办理食品经营许可证，但并未办理成功，现余洪波要求物业公司退还，理由正当，本院予以支持。物业公司虽主张上述2万元已折抵水电费，但余洪波对此不予认可，余洪波并不拖欠水电费，且物业公司无法说清楚具体折抵何时的水电费，故本院对此抗辩意见不予采纳。第五，押金。合同期限内，物业公司已收回涉案房屋另行出租，双方合同已无法继续履行，余洪波要求物业公司退还押金23万元，并无不当，本院予以支持。第六，余洪波主张的早餐经营损失、逾期营业损失及资金占用费，均缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波剩余租金40800元。二、自本判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波房屋押金230000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波垫付办证费20000元。四、自本判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司退还余洪波2019年度供暖费10080元。五、自本判决生效之日起七日内，北京三羊泰达物业管理有限公司支付余洪波装修等费用250000元。六、驳回北京三羊泰达物业管理有限公司的诉讼请求。七、驳回余洪波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13144元，由北京三羊泰达物业管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费18922元，由余洪波负担16224元（已交纳），由北京三羊泰达物业管理有限公司负担2698元（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 涛二〇二〇年十二月二十五日法官助理  任 卓书 记 员  郭莹莹书 记 员  苏晓明