海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初13078号原告：庄某一，男，1984年11月24日出生，汉族，住海口市。原告：庄某二，男，1987年8月5日出生，汉族，智力残疾人，住海口市。法定代理人：庄华荣、吴清兰、系庄魁父母。原告：庄某芬，女，1990年2月24日出生，汉族，住海口市。原告：庄某荣，男，1957年4月20日出生，汉族，住海口市。原告：吴某兰，女，1958年5月2日出生，汉族，住海口市。五原告共同委托诉讼代理人：周练兵，海南威盾律师事务所律师；熊莹，海南威盾律师事务所实习律师。被告：陈某明，男，1967年10月22日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：王夏，海南昌博律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彦霖，四川竞壹律师事务所律师。原告庄某一、庄某二、庄某芬、庄某荣、吴某兰与被告陈某明确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法由审判员吴育海依照简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄某一、庄某芬及五原告委托诉讼代理人周练兵，被告委托诉讼代理人王夏、朱彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告庄某荣、原告吴某兰与被告陈某明签订的《土地转让合同》无效；2、判令被告将《土地转让合同》项下的土地返还给五原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年7月18日被告与原告4、原告5签订《土地转让合同》，约定原告4、原告5将其位于海口市××区土地面积113.68平方米的宅基地（集体土地建设用地证为海口市集建（籍）字第N12368号）以43000元的价格转让给被告。原告4与原告5系夫妻关系，原告1、原告2、原告3系原告4与原告5的婚生子女。《土地转让合同》签订时，原告1、原告2、原告3均已成年，但原告4、原告5与被告签订《土地转让合同》时未征得原告1、原告2、原告3的同意，侵害了原告1、原告2、原告3的合法权益。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。被告与原告4、原告5签订《土地转让合同》时，并非涉案土地所在地海口市××区民，至今仍非该集体经济组织的成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，被告与原告4、原告5签订的《土地转让合同》因违反了法律的强制性规定而属于无效合同。另外，《土地转让合同》项下的宅基地使用权属于五原告家庭共同共有，并非原告4、原告5的个人财产，原告4、原告5未征得原告1、原告2、原告3的同意，私自转让宅基地的行为是无效民事行为。因此，《土地转让合同》亦因合同一方当事人的无权处分而属于无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，被告依法应将《土地转让合同》项下的宅基地返还给五原告。综上，为维护五原告合法权益，根据《民事诉讼法》规定，向贵院提起诉讼，请判决如原告所求。被告辩称，一、被答辩人庄某一（被答辩人1）被答辩人庄某二（被答辩人2）以及被答辩人庄某芬（被答辩人3）与本案没有任何法律关系，依法不具有诉讼主体资格。1、根据物权法定原则，答辩人与被答辩人庄某荣（被答辩人1）及被答辩人吴某兰（被答辩人5）签订《土地转让合同》时，土地登记的权利人为吴某兰，土地权属与被答辩人1、2、3均无任何法律关系。2、根据土地权属凭证可知，案涉土地证颁发于1999年10月11日，但是当时被答辩人1、被答辩人2以及被答辩人3均尚未成年。也就是说就算上述三被答辩人有证据证明案涉土地乃家庭共有财产，那么按照法律规定当时被答辩人4及被答辩人5作为上述三被答辩人的法定代理人，俩法定代理人在《土地转让合同》上的签字盖章行为也真实合法有效。因此，案涉土地权属纠纷一案与被答辩人1、被答辩人2以及被答辩人3之间根本就毫无关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，上述3名被答辩人不符合起诉条件，答辩人请求人民法院依法驳回该三名被答辩人的起诉。二、被答辩人4和被答辩人5违背诚实信用原则，且滥用诉权，涉嫌因土地升值而刻意进行虚假诉讼，并企图单方面反悔《土地转让合同》约定内容以侵害答辩人依法应获案涉土地之拆迁补偿等合法权益。答辩人于2008年7月18日与被答辩人4及被答辩人5签订《土地转让合同》，合同约定俩被答辩人自愿将其案涉土地以肆万叁仟元的价格转让给答辩人，答辩人也一次性向俩被答辩人支付了全部转让款，后俩被答辩人也将集体土地使用权证交予答辩人，并约定如有需要，俩被答辩人将全力配合答辩人完善变更过户登记等手续。答辩人与俩被答辩人完成土地转让事宜后，到现在答辩人早已经实际使用该土地长达8年之久，且早已经在案涉土地上建了围墙，将案涉土地已经进行了实际利用，但现如今被答辩人眼看案涉土地因拆迁带来了巨大利益，因此俩被答辩人将答辩人诉至法院。此举不仅严重违反了诚实信用原则，同时也是滥用诉权、恶意浪费司法资源的行为。三、被答辩人恶意混淆事实，适用法律错误。1、《中华人民共和国土地管理法》规定，我国农民集体所有的土地也可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地；第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地；第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。该法第六十三规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设”，是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权。因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的，该条规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农业建设用地使用权的依法流转。2、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、没买或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地使用权可以依法流转。”同时根据《海南省集体建设用地管理办法（试行）》【琼府办（2013）60号】第二十九条规定：“利用集体建设用地使用权进行自主开发经营或者流转的，参照国有建设用地适用程序办理。”根据上述法律及相关规定可知，并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。并且，案涉土地已于1999年10月11日经海口市人民政府批准规划为农村居民建房用地，故不属于《中华人民共和国土地管理》第六十三条规定的情形。因此，被答辩人将《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中限制流转的集体农用地理解为集体建设用地，此乃被答辩人对该法律条文所做的有利于自己的类推解释，此举已严重违背立法者的立法目的，且与事实及法律不相符，属于严重的法律适用错误。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。关于“强制性规定”，最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓效力性强制性规定即法律明文规定“如果......，则合同无效”，否则即不属于效力性强制性规定。回归本案，答辩人与被答辩人之间所签订的《土地转让合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，退一万步来讲，就算案涉土地换做是集体农用地，那么涉及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定也并不当然符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，因为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。4、答辩人与被答辩人之间的《土地转让合同》实际上是案涉集体建设用地使用权的依法有偿转让，而并非集体土地所有权的转让。现在答辩人已经依法继受取得案涉集体建设用地使用权长达8年之久，这并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会或任何第三人的合法利益，且该村集体也已经同意答辩人继续使用案涉土地。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关不动产转让合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，《土地转让合同》真实、合法、有效。被答辩人的主张缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，并依法维护答辩人的合法权益。经审理查明：2008年7月18日，原告吴某兰、庄某荣与被告陈某明分别为甲、乙方，签订一份《土地转让合同》，约定甲方将被告吴某兰名下的位于海口市××区图号为14－99－4－3、《集体土地建设用地使用证》为海口市集建（籍）字第N12368号、土地面积为113.68平方米的土地，以单价每平方378元，总价款4.3万元转让给乙方；土地使用期限为长期，使用证由乙方保存，如需办理相关事宜，甲方应积极协助乙方办理，不可拒绝；本合同自双方签字并交完全部转让费后生效，乙方正式获得土地使用权并自由使用，甲方不得干涉。上述合同签订当日，被告陈某明即向原告吴某兰、庄某荣支付了土地转让款4.3万元，原告吴某兰、庄某荣也将《集体土地建设用地使用证》交付被告。被告在该地块周边建起了围墙并一直使用至今。2016年12月1日，海口市龙华区金宇街道办事处面前坡村经济社出具一份《证明》，内容为：陈某明与吴某兰确于2008年7月18日签订《土地转让合同》约定，吴某兰将其位于海口龙华区面前坡村的集体建设用地使用权（土地证号：海口市集建（籍）字第N123**）转让给陈某明。该土地属于已经政府部门规划批准的集体建设用地，而不属于农业用地，且该土地使用权的转让行为已经报我村委会批准同意，我村委会认为该《土地转让合同》合法有效，依法应受法律保护。今后因该土地之拆迁补偿等合法权益均应由土地受让人陈某明依法享有。另查，上述土地属于海口市龙华区面前坡片区棚户区（城中村）改造范围。2016年9月23日，海口市龙华区片区棚户区（城中村）改造项目指挥部向被告收取了上述《集体建设用地使用证》原件并出具了收取凭证，该凭证确认土地的户主为原告吴清兰，产权人为被告。被告在凭证上的产权人处签名捺印。上述土地周围的土地已被变更为国有土地（住宅用地），被告等人已在上述土地周围的土地上建设了房屋，并办理了《国有土地使用权证》及房屋产权证。又查，原告庄某荣、吴某兰系夫妻，原告庄某一、庄某二、庄某芬系两人婚生子女，庄某二患有智力残疾。除上述土地外，五原告在面前坡村里还有村里分给的宅基地并建有住房。以上事实，有《土地转让合同》、《集体土地建设用地使用证》、《收据》、《证明》、《房地产权属证明原件收取凭证》、《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、照片、《户籍证明》、《残疾人证》以及当事人陈述所证实，足以认定。本院认为，本案原、被告争议的焦点有三，一是原告庄某一、庄某二、庄某芬是否具有诉讼主体资格；二是涉案土地的性质是否属于宅基地，能否流转；三是本案《土地转让合同》的效力。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于原告庄某一、庄某二、庄某芬是否具备本案的诉讼主体资格问题。本案《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者为原告吴某兰，本案土地不属于五原告家庭共同共有财产，而应属于原告吴某兰、庄某荣的夫妻共同财产，原告吴某兰、庄某荣将其名下的土地转让给被告陈某明，系其处分其财产的真实意思表示，主体适格无须征得其他原告的同意，也未侵犯其他原告的财产权益，原告庄某一、庄某二、庄某芬与本案并无直接利害关系，不具备本案的诉讼主体资格，不是本案适格的原告。二、关于本案涉案土地是否属于宅基地，能否转让问题。1、本案涉案土地是否属于宅基地问题。本案涉案土地的权属证明为1999年10月11日由海口市政府颁发的《集体土地建设用地使用证》，用途为住宅用地。五原告在庭审时自认，除此宗地外，其家庭成员在面前坡村里尚分有宅基地并建有住房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，本案涉案土地不属于宅基地，而是集体土地建设用地。2、关于集体建设用地使用权能否转让的问题。国土资源部于2000年5月31日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》在"适用范围"部分规定："在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本规定；以招标、拍卖或者挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。以招标、拍卖或者挂牌方式转让国有土地使用权，以及依法以招标、拍卖或者挂牌方式流转农民集体用地使用权，可以参照本规范执行"。据此，国家土地管理部门承认集体建设用地权流转的合法地位。集体建设用地使用权的流转是被允许的，并未被禁止。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）亦指出，一方面要实行严格的土地管理制度，另一方面"在符合规划的前提下，村庄、集体、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转"。另外，《海南省集体建设用地管理办法（试行）》[琼府办（2013）60号]第29条规定："利用集体建设用地使用权进行自主开发经营或流转的，参照国有建设用地适用程序办理"。以上规定说明，集体所有建设用地使用权的流转符合我国现行土地政策。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定原则上不允许集体所有的土地使用权流转用于非农业建设，而对于农村集体建设用地流转并未被禁止。事实上，本案涉案土地周边相邻的农村集体建设用地基本已经流转并已变更为国有土地，并办理了合法的《国有土地使用证》及《房屋产权证》。因此，本案涉案土地是可以流转的。三、本案《土地转让合同》的效力问题。原告吴某兰、庄某荣于2008年7月18日与被告签订的《土地转让合同》，约定将吴某兰名下的集体土地建设用地以4.3万元的价格转让给被告，系当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反我国法律、行政法规禁止性规定，土地所有权人面前坡村经济社已经同意并认可此次土地使用权转让，该合同合法有效，法律予以保护。本案土地并非宅基地，亦非五原告的家庭共同财产，而应属于原告吴某兰、庄某荣夫妻共有财产，吴某兰、庄某荣对该土地使用权有处分权，无须征得其他原告同意。合同当事人应依诚实信用原则履行约定义务。被告已依约支付全部购地款，被告吴某兰、庄某荣也已将土地交给被告，被告已在土地上建设了围墙并使用了八年，合同已经履行完毕。现五原告在合同履行完八年后因该地即将改造拆迁升值而提起诉讼，要求确认合同无效，其行为有悖诚实信用和公平原则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。五原告的诉讼主张于法无据，本院不予支持。被告关于《土地转让合同》合法有效的抗辩理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告庄某一、庄某二、庄某芬、庄某荣、吴某兰的诉讼请求。本案按简易程序减半收取受理费438元，由五原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 吴育海 二〇一六年十二月二十三日书记员 林一苗