江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初6646号原告：南通林润置业有限公司，统一社会信用代码91320621302260107R，住所地海安市城东镇黄海大道（中）39号。法定代表人：李圣霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐天舒，江苏锦润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔传官，江苏锦润律师事务所律师。被告：丁智云，女，1976年6月26日出生，住海安市。委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。第三人：陈漠，女，1981年7月16日出生，住海安市。原告南通林润置业有限公司（以下简称林润公司）与被告丁智云、第三人陈漠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，并于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告林润公司委托诉讼代理人徐天舒、崔传官，被告丁智云及其委托诉讼代理人胡志凤、第三人陈漠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林润公司在民事起诉状中向本院提出如下诉讼请求：（1）解除原被告签订的商品房买卖合同(合同编号2019060517、2019060519、2019060522、2019060523、2019060524、2019060525、2019060526、2019060527)；（2）被告立即腾空并恢复原状向其返还3-103、105、107、203、205、207、303、305房屋；（3）被告承担自2017年11月16日起至实际返还房屋期间的房屋占用费（暂计至2020年12月7日为3,495,707.2元）；（4）被告支付其违约金625,593.50元（按照合同约定应付款的5%计算）。本案审理过程中，林润公司将其第（2）、（3）项诉讼请求变更为：（2）被告立即腾空并恢复原状向原告返还3-103、105、107房屋；（3）被告承担自2017年11月16日起至2020年12月31日3-203、205、207、303、305房屋占用费1,689,558.50元及自2017年11月16日起至实际返还3-103、105、107的房屋占用费。事实和理由：丁智云向林润公司购买林润公司开发的星湖商业中心3幢103室、105室、107室、203室、205室、207室、305室、303室房屋，林润公司于2017年将上述房屋交付给丁智云，后双方于2019年签订8份商品房买卖合同，合同总价款12511870元，同时约定如逾期支付购房款超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，但丁智云一直未向林润公司支付购房款。被告丁智云答辩称，林润公司与丁智云并不存在买卖合同关系，2016年6月2日林润公司的第二届一次股东会议作出利润分配方案，将案涉8套房屋作为利润分配而登记到丁智云名下，基于此，林润公司主张的占用费及违约金没有事实和法律依据。根据丁智云在另案中的诉讼请求，丁智云愿意将案涉房屋返还给林润公司，但是林润公司应当将丁智云超过出资的垫付款项及利息返还给丁智云。丁智云仅于2018年11月11日领取到了案涉房屋中的一把钥匙，其他钥匙并未领到。第三人陈漠称，原被告之间的买卖合同与其无关，同意丁智云将其在房屋租赁协议中的出租人的权利义务转让给林润公司。经审理查明：林润公司系由李圣霞、丁智云投资设立，其中李圣霞持投70%，丁智云持股30%。该公司于2014年6月18日依法登记设立；李圣霞担任法定代表人。林润公司经营范围包括房地产开发经营、房屋买卖代理服务、地基与基础工程专业承包、园林绿化工程专业承包、土石方专业承包、房屋租赁服务、物业管理等。2016年6月2日，林润公司召开股东会，会议形成决议内容如下：全体股东一致决定对林润公司投资开发的海安星湖001商业中心项目的九栋商业楼进行权属分配。分配方案为：李圣霞持有比例68.2%，其中施工编号5为1524.3平方米，施工编号6为1188.49平方米，施工编号11为1603.14平方米，施工编号12为1743.83平方米，施工编号16为1139.18平方米，施工编号18为2211.92平方米，合计面积为9410.85平方米。丁智云持有比例31.8%，其中施工编号8为1472.13平方米，施工编号9为1208.87平方米，施工编号15为1715.93平方米，合计面积4396.93平方米。此次分配的商业楼公司统一明确合同开票价为一层9508元每平方米，二层8508元每平方米，三层、四层7508元每平方米。该九栋商业楼销售款的50%留公司用于项目运营使用。参加该股东会人员有李圣霞、丁智云、陈厚根、卢兆华、王柯炯。丁智云、卢兆华、李圣霞、陈柯炯在该股东会决议上签名。此后，林润公司将上述房屋交付丁智云。林润公司主张交付时间是2017年11月16日，并为此提供了海安壹号物业管理有限公司与案外人曹月霞的装修进场协议予以证明。丁智云质证认为，曹月霞的装修时间与其无关，案涉房屋实际交付时间为2018年10月11日，并为此提供落款时间为2018年10月11日的钥匙交接单一份，用于证明其只收到星湖001商业广场3栋西楼梯钥匙一把。2019年6月，林润公司与丁智云就案涉商品房签订了8份《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），该8份买卖合同内容除购买的商品房房号不同，其余内容均一致。上述8份买卖合同分别约定，丁智云（买受人）向林润公司（出卖人）购买位于海安市星湖商业中心商品房3幢的以下房屋，所购商品房基本情况及价款如下：（1）103室，建筑面积100.69平方米，总价863,920元（合同编号2019060517）；（2）105室，建筑面积192.51平方米，总价1,651,736元（合同编号2019060519）；（3）107室（177.88平方米），总价1,526,210元（合同编号2019060522）；（4）203室（142.91平方米），总价1,226,168元（合同编号2019060523）；（5）205室（229.51平方米），总价1,969,196元（合同编号2019060524）；（6）207室（167.89平方米），总价1,440,496元（合同编号2019060525）；（7）303室（127.69平方米），总价1,095,580元（合同编号2019060526）；（8）305室（319.18平方米），总价2,738,564元（合同编号2019060527）。同时，买卖合同中均约定，买受人采取一次性付款方式付款；未按约定时间付款的，逾期在10日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。上述商品房面积合计1458.26平方米。经与双方当事人核对确认，案涉8套商品房对应的3幢103、105、107、203、205、207、303、305，系公安编号，而股东会决议中的房屋编号系施工编号，案涉8套商品房就是股东会决议中施工编号8号（面积为1472.13平方米），也即包括在股东会决议分配方案中。案涉商品房买卖合同面积合计1458.26平方米，少于股东会决议中所涉面积，其间差异是最终测绘面积与设计图纸面积之间的差异。2019年10月7日，丁智云与第三人陈漠签订《房屋租赁合同》，丁智云将案涉商品房中的3-203、205、207、303、305房屋出租给陈漠经营使用；租赁期限为自2020年1月1日至2029年12月31日；房屋前三年租金为每年43万元，第四至六年为每年46万元，第七至九年为每年49万元；承租期间丁智云每年支持陈漠办理消费餐卡，前三年每年3万元，中三年每年6万元，后三年每年9万元，从租金中扣除；合同签订后给予两个月的装修期限，期间免收租金。租赁合同签订后，第三人陈漠装修并用于经营忆溏餐饮。陈漠已向丁智云缴纳2020年房租。2019年12月3日，丁智云以林润公司为被告，李圣霞为第三人，向本院提起与公司有关的纠纷诉讼。该案中，丁智云诉讼请求之一为请求确认2016年6月2日作出的二届一次股东会决议无效。本院经审理并于2020年4月24日作出（2019）苏0621民初7639号民事判决书，认定股东会决议将其开发建设的九栋独栋商业楼的所有权分别分配给两名股东，违反了我国公司法的强制性规定，判决确认丁智云与李圣霞于2016年6月2日作出的林润公司二届一次股东会决议无效。判决后双方均未上诉，该判决书已生效。2020年8月28日，林润公司致函丁智云，要求丁智云按照合同的约定履行付款义务。该函件于2020年8月29日送达丁智云。本案审理过程中，原、被告及第三人经协商并达成如下协议：丁智云与陈漠于2019年10月17日签订的租房合同中的权利义务概括转让给林润公司，林润公司享有租房合同的权利并承担租房合同的义务；转让合同权利义务的时间为2021年5月18日，2021年1月1日起租金尚未缴纳，由陈漠按照租赁合同向林润公司缴纳。林润公司据此撤回要求丁智云向其返还已租给陈漠房屋的请求。本案在审理过程中，当事人存在以下争议：一、关于案涉买卖合同与股东会决议是否具有关联性问题。林润公司认为，案涉8份商品房买卖合同是基于真实的房屋买卖行为，而（2019）苏0621民初7639号案件判决确认股东会决议无效，是基于对决议中“林润公司投资开发的海安星湖001商业中心项目的九栋商业楼进行权属分配”这句话，将其理解为对九栋商业楼所有权进行权属分配。但在7639号案件中各方均未提交案涉买卖合同，未查明案涉买卖合同是基于真实的买卖关系还是利润分配，本案中不能仅仅依据股东会决议无效就认定买卖合同无效，还应当还原双方当时的真实意思表示。为此，林润公司提供了其与景冬梅签订的6份商品房买卖合同及景冬梅支付购房款的银行回单，林润公司与江苏伟瑞建筑工程有限公司（以下简称伟瑞公司）签订的商品房买卖合同及支付凭证，拟证明案涉房屋及股东会决议所涉及的房屋所有权取得均基于真实的房屋买卖行为。丁智云质证认为，景冬梅确实与林润公司签订了商品房买卖合同，但其签订合同的行为，实际是履行的股东会决议，景冬梅是丁智云指定的房屋代持人，其作为借款人通过按揭贷款的方式向林润公司支付700万元购房款，实际是按股东会决议第三项中将50%的销售款交给林润公司用于项目运营使用，案涉房屋由丁智云实际控制。关于林润置业与伟瑞公司的商品房买卖合同，丁智云主张其不清楚。丁智云认为，8份买卖合同为无效合同，因上述合同是基于2016年6月2日的股东会决议作出的利益分配方案，（2019）苏0621民初7639号案件判决书已确认股东会决议无效且双方均未提起上诉。从实际来看，丁智云也并未支付任何款项即占有了案涉的房屋，与另一股东李圣霞的做法是一致的。案涉房屋名为买卖，实则为分配，案涉买卖合同应当无效。二、关于林润公司要求返还房屋占用费问题。林润公司要求丁智云承担自2017年11月16日起至实际返还房屋期间的房屋占用费，标准为一层3.5元/天/平方米，二层和三层1.5元/天/平方米。并为此提供了海安壹号物业管理有限公司（法定代表人李圣霞）分别与案外人孙波、周洁签订的房屋租赁合同、南通林润酒店管理有限公司（法定代表人陈厚根）与案外人杨梦雅签订的房屋租赁合同。丁智云质证认为，林润公司要求丁智云按照其他房屋的租金标准来计算租金显然不合适，且案涉房屋3-103、105、107房屋一直空置，并未对外租赁。本院认为：本案的主要争议是买卖合同的效力问题。林润公司的股东会于2016年6月2日作出的将其开发建设的九栋独栋商业楼的所有权分别分配给两位股东的决议，因违反公司法强制性规定，已为生效法律文书确认无效。而丁智云依据该股东会决议取得案涉房屋并实际占有。案涉商品房的买卖合同系基于上述决议而签订，故原、被告签订的8份买卖合同亦归于无效。林润公司提供的证据不能有效推翻买卖合同与股东会决议的关联性，故对其主张本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，林润公司要求丁智云腾空并恢复原状向原告返还3-103、105、107房屋，丁智云同意返还。因合同无效的法律后果并不影响林润公司要求丁智云腾空并返还上述商品房的主张，本院予以支持。林润公司要求恢复原状的主张，因双方均未就现状是否改变交付时的状况举证，本院不予支持。对于林润公司提出的其他请求，均系林润公司基于买卖合同有效而提出的相应主张，且经本院依法释明，林润公司坚持不变更其诉讼请求，故对于林润公司的其他主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁智云返还原告南通林润置业有限公司位于（星湖商业中心）3幢103、105、107室房屋。二、驳回原告南通林润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费96871元（已由原告南通林润置业有限公司缴纳）,由被告丁智云负担，于本判决发生法律效力后15日内直接向本院缴纳（本院诉讼费专户：户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16-029938），拒不缴纳的本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按规定预交上诉费96871元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行账号：46×××65）。审 判 长  张小平人民陪审员  吴达华人民陪审员  陆朝模二〇二一年六月八日法官 助理  周玉珠书 记 员  丁婷婷