河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第8233号原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区海悦公馆33栋17层，组织机构代码：60110XXXX。法定代表人崔月明，董事长。委托代理人刘长存，男，1981年5月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司法务。委托代理人樊霞，河北海立律师事务所律师，执业证号：×××。被告于海峰，男，1982年6月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省孙吴县,现住秦皇岛市海港区。第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市海港区文化路144号，统一社会信用代码：×××。负责人王东，行长。委托代理人姜辉，男，1964年8月6日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系银行职员。委托代理人白光达，男，1970年9与30日出生，满族，现在秦皇岛市海港区，系银行职员。原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业）与被告于海峰、第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称建行秦皇岛分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海洋置业委托代理人刘长存、樊霞，第三人委托代理人姜辉、白光达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋置业诉称，2014年6月23日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定由被告购买原告开发的海港区西部旧城改造项目4-1号地一期工程x号房屋一套，建筑面积102.68平方米，单价5068元，总价款520382元。合同约定被告支付首付款加按揭贷款的方式交付房款。《补充协议》第一条还约定因买受人未能及时还贷导致出卖人被扣贷款保证金的，买受人应自出卖人代还贷款之日起一次性将全部代偿款项支付给出卖人，若逾期偿还，按照出卖人代还贷款金额每日千分之三向出卖人支付违约金，直至清偿为止。买受人达到银行单方解除借款合同的条件时，出卖人有权解除买卖合同。出卖人主张解除合同时，买受人应当按照总房款的20%向出卖人支付违约金。被告签订合同后，于海峰交付了首付款，也办理了按揭贷款。但是自2014年开始不再偿还按揭贷款，导致第三人扣取了原告的贷款保证金8397元，原告认为被告已经根本违约，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告房屋并向原告支付解除合同违约金；3、判令被告立即偿还原告代付的按揭贷款8397元，并自代还贷款之日起按日千分之三向原告支付违约金2519.10元（暂计算至2015年10月8日，请求判令至全部清偿完毕之日）；4、诉讼费用全部由被告承担。庭审时，原告的诉请变更为已为被告垫付按揭贷款数额40478元，按照合同约定被告应向原告支付违约金为30020.45元（计算截止到2016年9月26日）。被告于海峰未到庭，也没有提供答辩状。第三人建行秦皇岛分行辩称，于海峰的贷款发放时间是2014年7月17日，放款金额是36万。于海峰从2014年12月份即开始发生拖欠。截止到2016年6月27日偿还本金是17732.22元，其中于海峰本人偿还7556.70元，原告代被告偿还本金10175.52及部分利息。未偿还本金342267.78元。第三人认为于海峰房屋产权证尚未落实，原告目前仍然有连带还款责任，因此第三人认为在原告履行连带还款责任后，同意解除原告与被告签订的商品房买卖合同和借款担保合同。在原被告解除合同后，请求法院判令原、被告偿还贷款。经审理查明，2014年6月23日以原告为出卖人，被告为买受人，双方签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》。约定被告购买原告开发的海港区西部旧城改造项目4-1地块x号房屋一套，建筑面积102.68平方米，总价款520382元。合同约定被告支付首付款160382元，剩余款项360000元办理按揭贷款。《补充协议》第一条约定若买受人未能及时归还贷款，致使出卖人代付贷款本息及罚息等保证责任时，买受人应于出卖人代偿日的次日一次性将全部代偿款项支付与出卖人，如逾期偿还，则每逾期一日，应加付代偿款项千分之三的违约金，纸质全部偿还之日止。未能清偿的，出卖人有不予交房和拒办产权登记手续的权利。如因买受人未按期归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，出卖人选择单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房款总额百分之二十的违约金，且出卖人有权自买受人已付的房款中直接扣除代偿款项和违约金。2014年7月3日以于海峰为借款人、建行秦皇岛分行为贷款人、海洋置业为担保人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告于海峰向第三人借款360000元，用于购买西部旧城改造项目4-1地块x号房屋，贷款期限为2014年7月3日至2034年7月3日，还款方式为按月等额本息还款法。关于罚息约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。关于担保条款约定为担保人承担阶段性连带责任保证。抵押物为西部旧城改造项目4-1地块x号房屋。协议签订后第三人将贷款打入原告的账户。被告于海峰按照合同的约定按月归还贷款本息。归还到2014年12月份。此后不再归还。于海峰共偿还贷款本金7556.70元。此后根据借款担保合同的约定，由原告海洋置业代为偿还贷款本金和利息。直到现在仍由原告代为偿还贷款本金和利息。西部旧城改造项目4-1地块x号房屋于2014年9月份交付被告于海峰使用。至诉讼时，该抵押登记尚未办理产权登记和抵押登记手续。2015年7月29日原告向被告邮寄了《解约通知》。通知于海峰因为其未按期还款，海洋置业解除与其签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，令其承担违约责任。上述事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，《个人购房借款/担保合同》及相关证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效。被告于海峰应当按照合同的约定按期偿还第三人银行贷款。在2014年12月底以后被告于海峰没有偿还贷款的行为已经构成违约。原告根据《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，有权行使单方解除权。本院对原告主张解除《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告于海峰的首付款退还给被告于海峰，将收取的银行贷款返还给银行，将于海峰已经偿还的贷款本金退还于海峰。但应当扣除银行的贷款利息、罚息及合同约定的违约金、税费等。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，合同解除后，原告应当承担被告还款付息的连带责任。合同解除不影响原告追究被告违约责任，根据合同的约定，被告应当承担违约责任。但是原告已经对其代为偿还的利息主张了权利。根据合同约定的20%的违约金偏高。参照其他同类案例，本院酌定支持5%的违约金。因为原告主张了合同解除的违约金，故对被告逾期还贷的日千分之五的违约金不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司与被告于海峰签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》；被告于海峰将海港区西部旧城改造项目4-1地块x号房屋交还原告。原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司退还被告于海峰首付款160382元；二、解除原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司、被告于海峰与第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行签订的《个人购房借款/担保合同》。原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司退还被告于海峰拖欠第三人的贷款本金；同时原告退还被告于海峰已经偿还的贷款本金7556.70元；三、被告于海峰向第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行支付上述贷款利息（包括合同约定的利息、罚息），原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司承担连带责任。原告代为支付利息（包括原告已经代缴的利息）后，可从原告应当退还被告于海峰的款项中扣除；四、被告于海峰向原告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司支付违约金26019元；上述给付条款于本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费73元，由被告于海峰负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利人民陪审员  吕凤玲人民陪审员  陈永清二〇一六年十二月八日代理书记员  吴 迪