贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初4134号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华，公司董事长。委托诉讼代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，贵州吉远律师事务所律师。被告：郭忠平，男，汉族，1967年11月18日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：杨光琼，女，汉族，1969年4月27日生，住贵州省贵阳市观山湖区。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信南路麒龙中央商务大厦(CBD中心)，统一社会信用代码9152010321455878XN。负责人：张嵘，支行行长。委托诉讼代理人：罗如一，男，支行工作人员。原告贵阳中铁置业有限公司与被告郭忠平、杨光琼、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨欢、第三人委托诉讼代理人罗如一到庭参加诉讼。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年4月3日签订的《商品房买卖合同及补充协议》（合同编号：ＺＴＹＤ-x-xx-x-xx-x）；二、判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日，将中铁逸都国际x组团xx栋x单位x层x号商品房腾退交还给原告，如被告逾期腾退房屋，则从逾期之日起按照贵阳市同等地段房屋租赁价格27.24元／平方米／月向原告支付房屋占用费（计算至实际腾退还房之日止）；三、判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除三日内，配合原告到房产部门办理注销中铁逸都国际x组团xx栋x单位x层x号商品房的预售合同备案登记及预告登记手续，若被告不配合则由原告单方申请注销，注销费用由被告承担；四、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记等相关手续的违约金（每日按总房款的千分之一计算，即405.223元／日，自《商品买卖合同》及其补充协议判令解除三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；五、判令被告向原告支付解除合同违约金12156.69元；六、判令原告在被告已付房款中直接支付被告尚欠第三人的贷款本金及利、罚息（具体以支付当日第三人提供数据为准）；七、判令第三人在原告支付完毕第三人贷款本息、罚息等费用后配合原告办理注销中铁逸都国际x组团xx栋x单位x层x号商品房的预抵押登记；八、判令原告的担保责任于原告支付完第三人贷款本金及利、罚息时即解除；九、判令被告承担给原告造成的相关损失，即原告给被告开具营业税增值税发票的损失22895.1元；十、判令被告向原告支付因本案产生的律师费20000元；十一、判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除，若应退还被告的房款中不够扣除的，由被告补足，若扣除后有剩余房款，由原告退还被告；十二、本案诉讼费、公告费、保全费、担保费等诉讼费由均由被告承担。诉讼过程中，原告曾两次调整诉讼请求，最终以上述诉请为准。事实与理由：2013年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于贵阳市观山湖区房屋，该房屋建筑面积81.37平方米，总价款405223元，首付款125223元，余款28万元以银行按揭方式支付。该房屋于2013年4月12日办理了商品房预售合同备案登记。2013年6月9日，原、被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人申请贷款28万元用于购买案涉房屋，贷款期限20年，合同对贷款用途、贷款利率、罚息、保证方式、保证范围、违约责任等进行了约定。原告对被告该笔贷款向第三人提供连带担保责任。后第三人向被告发放了全部贷款。由于被告多次未按约定向第三人偿还贷款，导致原告多次向第三人承担保证责任，代被告偿还贷款。被告的行为严重违反双方《商品房买卖合同》及补充责任的约定及相关法律规定，原告销售商品房的目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告配合办理相关注销手续，同时有权要求在退还被告房款中扣除被告应承担的相关费用。现依法提起诉讼，望判令如前诉请。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未作答辩。第三人述称，我行要求继续履行借款合同，被告承担还款责任，原告承担保证责任。在还清我行借款本息及相关费用后我行同意配合解除相关抵押手续。被告自2018年6月后就未实际还款，均由原告按季度代偿。本院经审理认定事实如下：2013年4月3日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-x-xx-x-x-x）及其补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于观山湖区房屋，该房屋建筑面积81.37平方米，总价款405223元，被告首付125223元，余款28万元以银行按揭方式支付，合同与本案有关的主要内容有：1、第十条第2款第4项，因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保责任，如买受人未按贷款银行的要求按时还款，办妥贷款抵押手续，致使出卖人承担了保证责任，则因此造成的损失由买受人全部承担。2、补充协议第十五条第8款，出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止。买受人同意并授权出卖人在行使办合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。上述合同签订后，被告如约向原告支付了首付款125223元，并通过第三人（原名中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行）以按揭贷款方式支付了剩余房款28万元。上述《商品房买卖合同》后办理了备案登记，预售合同登记号Y1302xxxx，所涉房屋办理了预告登记，不动产登记证明号Y133xxxx。原告、被告与第三人于2013年6月9日签订的《个人购房借款/担保合同》，约定原告自愿为被告所贷款项向第三人提供连带责任保证。基于该借款担保合同，第三人办理了案涉房屋预抵押登记，不动产证明号为Y135xxxx。2017年2月28日，原告向被告开具了不动产销售增值税发票，票面金额405223元，税额备注不征税。2018年6月25日，因被告逾期还本付息，原告为其向第三人代偿了22093.5元。2019年3月27日，第三人向原告发出《回购通知书》，载明郭忠平按揭购买原告开发的房屋，现郭忠平自2015年8月19日起就多次未履行还款义务，已累计逾期23期，截止2019年3月27日共欠贷款本金236201.19元、利息8944.83元，利罚息、复利5587.2元，通知原告按贷款担保合同的相关条款履行回购义务。当日，原告为被告向第三人代偿了17115.03元；2019年9月27日，原告又为被告向第三人代偿了11321.92元。2019年12月16日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2019年12月24日，原告为被告向第三人代偿了5615.4元。2020年3月25日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2020年3月27日，原告为被告向第三人代偿了5613.85元。2020年6月15日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2020年6月24日，原告为被告向第三人代偿了5617.08元。2020年9月15日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2020年9月24日，原告为被告向第三人代偿了5616.28元。2020年12月8日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2020年12月23日，原告为被告向第三人代偿了5610.17元。2020年5月，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请；2020年8月5日，原告申请变更诉讼请求为向被告行使追偿权；2020年12月15日，原告又提出不变更诉讼请求，以诉状载明的诉讼请求为准。本院事实上于2020年11月2日完成起诉状副本的公告送达。此次诉讼原告申请诉讼保全，以向保险公司购买诉讼保全责任险的方式提供担保，支付保费607.8元。原告就本案委托贵州吉远律师事务所律师提供法律服务，支付律师费2万元。2021年3月16日，第三人向原告发出《承担保证责任通知书》，要求原告履行被告等逾期客户的保证责任。2021年3月29日，原告为被告向第三人代偿了5623.79元。本院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。被告在合同履行过程中多次逾期偿还第三人按揭贷款本息，2018年6月原告即为其垫付了20余期按揭款，导致第三人向原告发出回购通知并多次要求原告承担保证责任，此后的按揭款也均由原告代偿，被告的行为事实上表明拒绝履行合同主要义务，导致原告与其签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，对原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于2020年11月2日起解除。原告要求被告自合同解除之日返还案涉房屋，逾期未返还则按27.24元/平方米的标准支付房屋占用费，如前所述，本院已确认案涉《商品房买卖合同》已于2020年11月2日解除，合同解除后被告应将案涉房屋返还原告，逾期未返还应当承担房屋占有使用费，该项诉请，本院予以支持，但合同解除系经本院裁判确认，故房屋占有使用费应从本判决履行期限届满之日起算，同时原告主张的房屋占用使用费标准并非主管部门指导价格，参照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6元-16元/㎡，本院酌情按20元/平方米予以支持。案涉《商品房买卖合同》及补充协议已解除，对原告要求被告协助办理案涉房屋的合同备案登记注销手续、承担注销费用，若被告不配合则由原告单方申请注销的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告向其支付逾期配合办理解除备案登记注销手续的违约金，首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，实际上不可能产生被告逾期配合原告办理解除案涉房屋备案登记手续的情形，该项诉请本院不予支持。原告要求被告协助办理预告登记注销手续，但案涉房屋仍登记有预抵押权，涉及第三人利益，庭审中第三人也明确提出要求继续履行借款合同，在被告或原告未实际清偿贷款本息的情况下，注销预告登记不具有事实基础，该项诉请本院不予支持。原告要求被告支付解除合同违约金12156.69元，双方合同并未约定，本院不予支持。原告要求从被告已付房款中直接向第三人支付被告欠付第三人的贷款本息，但原告向第三人承担付款义务系基于双方保证合同约定，其履行合同义务不宜设置限制条件，其还款的资金来源不应局限于被告已付房款范围，该诉请本院不予支持。原告要求判令第三人在其支付完毕贷款本息等费用后配合其办理案涉房屋预抵押登记，但原告现并未履行完毕代偿义务，其是否实际履行、何时履行该代偿义务属于不明确的事实，此种情况下本院无法作出具体明确的判决内容，该项诉请本院予以驳回起诉。原告请求确认其担保责任于其向第三人支付完贷款本息时即解除，该项诉请无论从事实上还是法律上均无争议，原告不享有诉的利益，本院予以驳回起诉。原告要求被告赔偿其税费损失，该费用双方并未约定，且原告开具的发票注明不征税，从现有证据不能确认原告就此产生损失，本院不予支持。原告要求被告承担律师费2万元，该费用双方并未约定，本院不予支持。原告要求被告应承担的各项费用在原告应退房款中扣除，从应退房款中扣除被告应承担的相应费用符合双方约定，但原告现并未实际全额承担保证责任，也不能确定被告的房屋腾退期限，原告应退还房款的具体金额无法核算，该项诉请本院不予处理。原告要求被告承担担保费，因以向保险公司购买诉讼保全险的方式进行诉讼保全担保并非必要发生，该费用不属于应由被告承担的合理费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贵阳中铁置业有限公司与被告郭忠平、杨光琼于2013年4月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ZTYD-x-xx-x-xx-x）于2020年12月16日解除；二、被告郭忠平、杨光琼于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市观山湖区房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司，逾期则按20元／平方米／月的标准支付占有使用费直至实际腾退房屋返还原告贵阳中铁置业有限公司之日止；三、被告郭忠平、杨光琼于本判决生效之日起三日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理上述房屋的预售合同备案登记（预售合同登记号Y1302xxxx）注销手续，若被告郭忠平、杨光琼不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告郭忠平、杨光琼承担；四、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，诉讼保全费2546元，公告费260元，共计4982元，由被告郭忠平、杨光琼负担4000元，原告贵阳中铁置业有限公司负担982元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张 铮人民陪审员  陈志红人民陪审员  高春姣二〇二一年四月二十一日书 记 员  邵曦霖