上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4464号原告：启东普营投资有限公司，住所地启东市。法定代表人：朱建明，执行董事。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。被告：北京华彩天地科技发展股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：王哲。被告：上海皓智影业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘震。原告启东普营投资有限公司(以下简称普营公司)与被告北京华彩天地科技发展股份有限公司(以下简称华彩公司)、上海皓智影业有限公司(以下简称皓智公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，先适用简易程序，后转为独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告普营公司的委托诉讼代理人徐华斌、陈帆到庭参加诉讼。被告华彩公司、皓智公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席审判。本案现已审理终结。原告普营公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告华彩公司之间关于上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2即鑫都商业广场1幢三层甲-2室的《租赁合同书》已于2020年10月28日解除；2.请求判令被告华彩公司立即腾退上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2的房屋；3.请求判令被告华彩公司向原告支付租金人民币1,092,319元(计算至2020年10月28日，即合同实际解除之日)；4.请求判令被告华彩公司向原告支付物业管理费人民币244,974.8元(计算至2020年10月28日，即合同实际解除之日)；5.请求判令被告华彩公司向原告支付电费人民币12,930元(暂计至2021年3月31日)；6.请求判令被告华彩公司向原告支付水费人民币215元(暂计至2020年10月至28日)；7.请求判令被告华彩公司向原告支付自2019年9月1日至2019年11月30日的减免租金311,040元；8.请求判令被告华彩公司向原告支付租金和物业管理费逾期付款利息；(自应付之日起至被告实际付款之日止，年利率按LPR为计算标准)；9.请求判令被告华彩公司向原告支付房屋占有使用费(自2020年10月28日租赁合同解除之日起计算至被告实际腾退且被告皓智公司将工商注册登记迁离上述房屋之日止，按每月人民币129,594.4元为计算标准)；10.请求判令被告皓智公司对上述2-9项诉讼请求承担共同责任；11.请求判令被告皓智公司立即搬离上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2房屋并将工商注册登记迁离；12.本案诉讼费由被告承担。事实理由：2013年原告与被告华彩公司签订了《租赁合同书》，被告华彩公司承租上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2即鑫都商业广场1幢三层甲-2室(以下简称争议商铺)。《租赁合同书》约定：“租赁年限为十年，自2013年9月1日至2023年8月31日止。第1-3年租金为115.20万元/年，4-6年租金为126.72万元/年，7-10年租金为139.39万元/年。该影城(华彩鑫都影城，暂名)注册成为独立法人后，本合同履约主体即变更为华彩鑫都影城(暂名)，而不视为乙方就本合权利或义务的转让行为。”后被告华彩公司的全资子公司即被告皓智公司(上海皓智影业有限公司为华彩鑫都影城实际工商注册名字)在租赁房屋内经营。2016年9月28日，原被告协商约定每三年租金增幅改为8%，从2017年3月起算租金增加。2019年8月起，被告华彩公司直拖欠原告租金、物业管理费、水电费等各项费用，造成我司经营困难。经原告多次催讨，被告华彩公司仍未支付。原告于2020年10月26日正式发函通知被告解除合同，要求腾退房屋并支付相关费用，然被告至今未履行。原告认为原告与被告华彩公司之间的《租赁合同书》合法有效，被告华彩公司有履行合同的义务。被告华彩公司现未履行支付房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用的主要义务。原告有权按照《租赁合同书》约定及相关法律规定解除合同，并按照法律规定要求被告华彩公司承担迟延付款的责任。被告皓智公司为租赁房屋的实际使用人，并向原告开具发票。被告华彩公司、被告皓智公司曾都以自己的名义与原告商讨租金减免等事项，承诺由其付款，被告华彩公司与被告皓智公司在对外经营上发生混同，故被告皓智公司应当对被告华彩公司承担连带责任。故原告诉至法院，要求判如所请。被告华彩公司未到庭未答辩，亦未提供证据。被告皓智公司未到庭未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：原告普营公司承受上海通河工贸开发有限公司与上海颛元置业有限公司的租赁合同权利义务，承租了争议商铺，合同期至2023年4月30日。2013年，原告普营公司(甲方)与被告华彩公司(乙方)签订《租赁合同书》，将争议商铺出租给被告华彩公司，合同主要约定：“租赁年限为十年，自2013年9月1日至2023年8月31日止(略超期原租期)。第六条、第1-3年租金为115.20万元/年，4-6年租金为126.72万元/年，7-10年租金为139.39万元/年。乙方按季度支付租金。乙方在每年3、6、9、12月10号前按上述约定的年租金月平均数向甲方支付。合同期内，乙方须交纳物业管理费，物业管理费为每月每平方米建筑面积10元，自2018年9月1日起开始收取。履约保证金192,000元(已交纳)。乙方经营活动所产生的税费、水电费等能源相关费用由乙方承担。水费按4元每吨，电费按1.2元每度计算。租赁期间电力公司、自来水公司调整收费标准的，乙方须同意对上述收费标准作出相应调整。第七条、甲方同意该影城(华彩鑫都影城，暂名)注册成为独立法人后，本合同履约主体即变更为华彩鑫都影城(暂名)，而不视为乙方就本合同权利或义务的转让行为。第四十七条、乙方未按时交纳租金和其他费用的，应在逾期30天内向甲方一次性足额补交，若逾期60天仍未交纳租金，甲方有权单方解除本合同。第五十二条、双方均保证本合同所列明的各法定代表人、通信地址、电话号码、传真号码均真实有效，如有变更应提前及时书面知会对方。如一方发出的任何书面文件无法经对方签收的，将以特快专递的方式邮寄给对方，并以投邮之日起第三日视为送达……”被告皓智公司系被告华彩公司的全资子公司，成立于2014年7月10日，注册地址在争议商铺。合同履约过程中，双方以被告皓智公司名义开具发票。2016年9月，原告与被告皓智公司达成每三年租金增幅由10%改为8%，增租时间自2017年3月开始。被告皓智公司还在2018年4月、2018年11月向原告普营公司出具过付清拖欠租金的情况说明。2019年1月28日，被告华彩公司向原告普营公司出具交纳房租物业费承诺书，承诺在2019年2月15日支付2019年前各项费用共计31万元。2020年年初，原告普营公司(甲方)与被告华彩公司(乙方)签订了协议书，约定：“一、甲方同意减免乙方自2019年9月1日至2019年11月30日的房租311,040元。二、乙方承诺于2019年12月31日前付清所拖欠的自2019年8月1日至2019年8月31日及2019年12月1日至2019年12月31日两个月的房租207,360元、自2019年9月1日至2019年12月31日的物业管理费70,480元及9月电费17,208元、10月电费14,491元、11月电费10,521元。共320,060元。三、乙方承诺于2020年2月15日前付清自2020年1月1日至2020年3月31日的房租人民币：319,334.40元、物业管理费52,860元,共372,194.40元。四、乙方承诺如在2023年8月31日前提出终止合同，除按原合同规定的赔偿条款外，增加赔偿本次的减免租金311,040元。五、乙方承诺在合同期限内按时缴纳房租先付后用，甲方同意乙方按月缴纳房租，如乙方不按时缴纳房租、物业管理费及水、电等费用甲方有权在未缴纳房租、物业管理费及水、电等费用的第二天对乙方停水停电。六、除本协议约定情形外,合同其他内容不变,甲乙双方保证严格按照合同的约定履行各项权利义务，乙方承诺自2020年1月1日起严格按照合同要求日期付款,绝不拖欠。”2020年10月26日，原告向两被告发送解约函称：“2019年8月起,贵司一直拖欠我司相关租金、物业管理费、水电费等各项费用,且经我司多次催告后仍未支付。根据《租赁合同书》相关约定及法律规定,现我司正式通知贵司自收到本函之日起解除《租赁合同书》。望贵司在收到本函后的3日内向我司返还房屋,办理交接手续,结清拖欠的租金、物业管理费、水电费、违约金等相关费用。同时我司保留追究贵司相关违约责任的权利。”原告将解除函分别发送给被告华彩公司在北京市的两个地址(包括合同中约定的地址)及被告皓智公司的注册经营地(即争议商铺)，三份邮件显示均在2020年10月28日签收。另查明，2020年1月24日，上海市启动因疫情导致的应急事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应，此期间电影院禁止营业。2020年3月28日主管机构短暂允许影院营业后又因疫情影响禁止营业。2020年7月17日，上海市电影局根据国家电影局发布的通知精神，要求电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可在2020年7月20日有序恢复营业。庭审中，原告普营公司确认争议商铺已经在2021年5月1日收回，所有诉请主张均计算至2021年4月30日。上述事实，由原告提供的《租赁合同书》、关于缓增租赁费的报告、情况说明、交纳房租物业费承诺书、协议书、租赁合同解除函、快递单、欠款明细单、企业信用信息公示报告、鑫都商业广场商铺租赁合同、补充协议二以及当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原告与被告华彩公司之间签订的《租赁合同书》、协议书系双方当事人的真实意思表示，涉及本案争议的租期也符合法律规定，对双方当事人有约束力，双方均应依约行使权利、履行义务。1.对于原告要求确认原告与被告华彩公司之间关于上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2即鑫都商业广场1幢三层甲-2室的《租赁合同书》已于2020年10月28日解除的请求，经查，双方约定被告华彩公司逾期60日，原告即可解除合同，原告行使上述权利符合合同约定，且解除函于2020年10月28日签收，本院予以确认。2.对于原告要求被告华彩公司立即腾退上海市闵行区鑫都路XXX号甲-2的房屋，本案在审理过程中，原告已经于2021男5月1日自行收回争议商铺，故此项诉请无须本院另外支持。3.对于原告要求被告华彩公司向原告支付租金1,092,319元(计算至2020年10月28日，即合同实际解除之日)，该项诉请本符合合同约定，但由于2020年上半年，春节期间影院禁止营业，影院行业受疫情影响严重，后续即便应急响应等级降低，影院仍属于限制行业，考虑防控措施影响长短、本地区的特殊支持政策，兼顾公平原则，本院支持租金708,703元(其中2020年第一季度减免2个月，第二季度减半)。4.对于原告请求被告华彩公司向原告支付物业管理费人民币244,974.80元(计算至2020年10月28日，即合同实际解除之日)，原告此项主张具有合同依据，同时，由于疫情期间，物业为了商户及顾客的健康安全，采取了防疫措施，本院予以支持。5.对于原告要求被告华彩公司向原告支付电费人民币12,930元(计至2021年3月31日)，本院予以支持。6.对于原告要求被告华彩公司向原告支付水费人民币215元(计至2020年10月28日)，本院亦支持。7.对于原告要求被告华彩公司向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日的减免租金311,040元，有双方的协议书为证，本院予以支持。8.对于原告要求被告华彩公司向原告支付租金和物业管理费逾期付款利息。对于原告主张2020年上半年租金的逾期利息，本院不予支持，理由同前。对于原告主张2020年7月10日起按月的租金计算至2021年4月30日的利息，本院支持11,473.81元。对于原告主张的物业费逾期支付利息，本院支持2019年9月至2021年4月30日11,276.83元。9.对于原告主张被告华彩公司向原告支付房屋占有使用费(自2020年10月29日租赁合同解除之日起计算至2021年4月30日)，按每月人民币129,594.4元为计算标准，系合同解除后，被告华彩公司仍占有争议商铺，故本院予以支持790,107.79元。10.对于原告要求被告皓智公司对上述诉讼请求承担共同责任，租赁合同书中约定被告皓智公司注册成为独立的主体后，即履行合同的权利义务，且双方的租赁合同中被告皓智公司多次向原告出具情况说明，此项诉请可予以支持。11.对于原告要求被告皓智公司立即将工商注册登记迁离不属于本院处理范围。12.对于被告华彩公司已经支付的履约保证金192,000元，因双方约定在交清所有水电煤等并收到账单后，并迁出所办的营业执照30日内无息退还该保证金，但被告皓智公司并未迁出，故现阶段无法一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告启东普营投资有限公司与被告北京华彩天地科技发展股份有限公司签订的《租赁合同书》于2020年10月28日解除；二、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2020年1月1日至2020年10月28日的租金708,703元；三、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2019年9月1日至2020年10月28日的物业费244,974.80元；四、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2020年1月1日至2021年3月31日的电费12,930元；五、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2020年1月1日至2020年10月28日的水费215元；六、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2019年9月1日至2019年11月30日的减免租金311,040元；七、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付自2020年10月29日租赁合同解除之日起计算至2021年4月30日占有使用费790,107.79元八、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付2020年1月10日至2021年4月30日逾期支付租金的利息11,473.81元；九、被告北京华彩天地科技发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告启东普营投资有限公司支付2019年9月10日至2021年4月30日逾期支付物业费的利息11,276.83元。十、被告上海皓智影业有限公司对上述第二项至第九项所确定的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,753.31元，由被告北京华彩天地科技发展股份有限公司、被告上海皓智影业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健书记员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。