江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初2872号原告：顾垚凌，男，1986年9月18日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：倪宇虹，江苏吕斌律师事务所律师。被告：陈寒松，男，1963年3月27日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告：丁仲英，女，1962年11月20日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高宇芳，江苏宸扬律师事务所律师。第三人：无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处，统一社会信用代码11320205014038720G，住所地无锡市锡山区东北塘街道东政路8号。法定代表人：沈臣，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈芊、孙靖珊，江苏漫修律师事务所律师。原告顾垚凌与被告陈寒松、丁仲英，第三人无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处（以下简称东北塘街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后,依法适用简易程序于2021年7月1日公开开庭审理。原告顾垚凌及其委托诉讼代理人倪宇虹，被告陈寒松、丁仲英的共同委托诉讼代理人高宇芳，第三人东北塘街道的委托诉讼代理人孙靖珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾垚凌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理锡山区锦旺新村189号802室房屋的产权变更登记手续；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月22日，陈寒松、丁仲英将位于锡山区××村××号的房屋转让给顾垚凌，该房屋为拆迁安置房当时未登记，双方在中介处签订了房屋抵债协议，约定房屋价款为385000元，协议签订当日顾垚凌支付了150000元，房屋也交付顾垚凌居住至今，2017年2月15日顾垚凌将剩余购房款235000元付清。现涉案房屋初始登记在东北塘街道名下，已满足办理产权证条件，但陈寒松、丁仲英拒绝配合过户，故诉至法院。被告陈寒松、丁仲英辩称：其与顾垚凌实际系民间借贷关系，因儿子做生意缺少资金口头协商向顾垚凌借款385000元，为保证还款，其将涉案房屋抵押给顾垚凌并签订了涉案协议，又因涉案房屋未办理登记，故将钥匙给了顾垚凌，顾垚凌分两次支付了借款并书写好收条让其签字，其没有房屋买卖的意思表示，收条、涉案协议都是顾垚凌写好或打印后由其签字。请求驳回对其的诉讼请求，涉案协议关于房屋抵押的规定也违反了民法典禁止流押的规定，即使抵押有效也只能优先受偿，双方之间的民间借贷关系可以另行协商或诉讼处理。第三人东北塘街道述称：原被告的权利义务由法院依法判决，涉案房屋初始登记在东北塘街道名下，现未见到拆迁协议，无法确认被告系房屋登记适格的主体，待有关情况确认后再协助。经审理查明：2010年8月10日，东北塘街道拆迁安置工作办公室（以下简称东北塘拆迁办）为甲方与陈寒松为乙方以陈寒松为被拆迁人签订住宅房屋拆迁产权调换协议书1份，约定乙方同意甲方对坐落于正阳村小乔头自然村民组2号范围内所有建筑物及附着物实施拆迁清理，甲方确认乙方合法建筑面积为282.94平方米，其中241.47平方米为产权置换面积，41.47平方米为经济补偿面积，双方核定置换面积后，乙方同意由东北塘街道办事处委托的有资质的建筑公司建设的锦旺新村安置房实行置换，具体房型为小高层一中二小共叁套。拆迁安置表载明的家庭常住人员表为陈寒松、丁仲英及其子陈川。陈寒松在协议书上签字。正阳村小乔头村民组2号陈寒松户实际安置房屋为77幢189梯501室（134.24平方米）、502室（81.94平方米）、802室（81.94平方米）。1993年2月24日的建设规划、用地许可证载明经陈寒松申请准予在东北塘乡小乔头村民小组新建贰层贰间房屋，该证载明的家庭人口为叁。2016年10月22日，陈寒松（原借款人）为甲方与顾垚凌（原贷款人）为乙方签订房屋抵债协议1份，约定：甲方因生意需要，向乙方借款385000元，至今未还，现鉴于甲方无法偿还上述债务，甲方及其家人同意将自有房产包括附属于房屋和土地的其他全部建筑物及设施设备的使用权和所有权，用于抵偿欠乙方的债务，房屋坐落于锦旺二期77＃189Ｔ-802室，面积为81.24平方米。协议约定本协议签订之日甲方将上述房产所有权证、集体土地使用权证等证据交付给乙方，房产交付给乙方占有、使用，乙方取得该房产的所有权和土地使用权，双方债权债务归于清除，甲方有义务配合乙方取得各种确权登记证。陈寒松、丁仲英在协议落款甲方处签字、捺印，顾垚凌在协议落款乙方处签字、捺印。肖某在见证人方签字。2016年10月22日陈寒松出具收条，载明：今收到顾垚凌交来购买锦旺二期77-189-802室房屋房款壹拾伍万元整（150000.00），该房屋总价为叁拾捌万伍仟元整（385000.00），剩余房款贰拾叁万伍仟元整（235000.00）约定于2017年3月1日前支付。2017年2月15日，丁仲英出具收条，载明：今收到顾垚凌交来购买锦旺二期77-189-802室房屋房款贰拾叁萬伍仟圆整（￥235000.00），该房屋总价为叁拾八萬伍仟圆整（￥385000.00），剩余房款壹拾伍萬圆整已于2016年10月22付清，现房款已全部结清。无锡市锡山区东北塘街道锦旺新村社区居民委员会出具证明，证明顾垚凌于2016年10月22日购得锦旺新村二期189幢802＃房屋，并于同年一家三口开始居住于此房屋内至今。锦旺新村77幢189梯802室的燃气开户在顾垚凌妻子周虹虹名下，由顾垚凌支付了燃气的开户等费用。顾垚凌称燃气开户办理手续时周虹虹与丁仲英一同至社区，丁仲英跟社区说房子已经卖给顾垚凌，后由顾垚凌夫妻办理相关手续并支付费用。陈寒松、丁仲英称收条主文由顾垚凌方书写后其仅核对了金额即签字，内容非其真实意思表示，仅认可收到借款385000元。关于涉案房屋抵债协议的签订经过，顾垚凌称2016年10月时其因小孩上学想购买锦旺新村的房子，在看房过程中遇到了同事丁仲英，经协商，丁仲英同意将涉案房屋以385000元的价格出售给其，其就找了认识的中介，中介提出做以房抵债协议，并约定了分期付款计划，第一笔款项支付后房屋即交付给其，其装修入住至今，协议是在陈寒松、丁仲英位于同一栋楼502室的家中签订，当时说明了中介是来帮助做协议。第一份收条内容由中介书写，第二份收条内容由周虹虹书写，均由陈寒松、丁仲英本人签字，购房款为现金交付。陈寒松、丁仲英不认可双方存在房屋买卖的事实，坚持称系民间借贷，当时曾提出写借条，但协议已写好，签协议时也未明确是中介，只说是顾垚凌的朋友。证人肖某作证称：其从事中介工作，其未参与涉案房屋买卖的协商、交付，顾垚凌与陈寒松、丁仲英谈好后找到其，带其到陈寒松家中，当时介绍其是中介，帮双方做协议，因2016年时无锡的安置房不能办理房产证，无法上市交易，怕安置房买卖合同不受法律保护，其就建议双方做以房抵债协议，当时以这种形式买卖房屋的一年有十几套，做协议时没有人提过借款的事情，以房抵债协议也是其提出来的，因双方实际系房屋买卖关系，故收条写的购房款，其收取了顾垚凌中介费3000元，当时约定购房款于签合同时支付150000元，余款2017年3月前付清。陈寒松、丁仲英对于证人陈述不认可，称证人并未参与借款过程，仅参与协议的签署与见证，未按正常中介参与买卖房屋的流程，有伪证之嫌，无法证明双方系房屋买卖合同关系。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。涉案锦旺新村189-802房屋所有权初始登记在东北塘街道名下，不动产登记簿证明载明的建筑面积为82.34平方米，已符合条件可以办理相关手续及上市交易。本案审理过程中，顾垚凌要求将房屋过户至其名下所有，并愿意承担办理不动产所有权登记及变更登记中产生的契税、手续费、土地出让金等费用。以上事实，有房屋抵债协议、收条、银行业务凭证、常住人口登记卡、社区证明、燃气协议、开户凭证、投保凭证、发票、收据、结婚证、住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置房结账明细、房票、建设规划用地许可证、不动产登记簿证明、证人证言、询问笔录、答辩意见、代理意见、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点为顾垚凌与陈寒松、丁仲英就涉案房屋之间的关系。对此本院认为双方系房屋买卖合同关系，理由如下：1、根据证人也是涉案协议的见证人肖某的陈述，顾垚凌与陈寒松、丁仲英之间系就房屋买卖达成一致后找到肖某作为中介拟定协议，肖某考虑到当时安置房尚无法上市交易而提议双方签署房屋抵债协议，根据肖某的陈述，其在见证协议的签订过程中未有一方提及过存在民间借贷关系，肖某已对涉案房屋实为买卖却签订房屋抵债协议作出合理解释。2、收条载明的顾垚凌交付的款项明确为购房款，也对分期付款的时间和金额予以明确，陈寒松、丁仲英在收条上的签字视为二人对收条内容的认可，款项交付情况与证人肖某的陈述吻合，也符合房屋买卖价款的交付方式与习惯。如系陈寒松、丁仲英所述，双方系民间借贷关系，其在未收到全部借款的情况下即签订房屋抵债协议确认已借到全部款项且无法偿还自愿以房抵债，不符合常理。3、顾垚凌购买涉案房屋的事实已由房屋所在地社区出具证明证实，根据顾垚凌陈述的燃气安装经过，丁仲英也曾至社区认可将房屋出售的事实后其才办理到燃气开户等手续。综上，顾垚凌对于房屋买卖关系已提供收条、社区证明、证人证言等证据予以证明，且上述证据能够相互印证；而陈寒松、丁仲英称双方系民间借贷关系，除房屋抵债协议外并未提供充分的证据证明双方存在借贷关系，应承担举证不能的法律后果，本院对陈寒松、丁仲英的抗辩意见不予采纳。陈寒松、丁仲英与顾垚凌之间的房屋买卖合同，不违反法律法规，亦未损害社会公共利益，系双方当事人的意思自治，应属有效。根据现有证据，涉案房屋系拆迁的正阳村小乔头自然村民组2号置换而来，拆迁协议载明的家庭成员为陈寒松、丁仲英及其子三人，正阳村小乔头自然村民组2号房屋建设规划、用地许可证载明的申请人为陈寒松，家庭人口为3人，但建房申请时陈寒松、丁仲英之子尚年幼，无法参与房屋的建造。本院认定正阳村小乔头自然村民组2号系陈寒松、丁仲英的共同财产，因该房屋拆迁置换来的涉案安置房亦属陈寒松与丁仲英的共同财产，陈寒松与丁仲英均在协议上签字同意出售案涉房屋给顾垚凌并签字确认收到全部购房款，房屋也已交付给顾垚凌实际占有使用至今。现案涉房屋已符合不动产所有权办理登记及过户条件，陈寒松、丁仲英应当按照合同约定履行办理房屋产权证及过户手续的义务，故陈寒松、丁仲英应及时至东北塘街道办理案涉房屋不动产所有权登记，并协助顾垚凌办理不动产所有权变更登记，根据顾垚凌的意愿，因办理不动产所有权登记及变更登记所产生的费用均由顾垚凌负担。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：陈寒松、丁仲英应于判决生效之日起十日内办理锦旺新村189-802房屋不动产所有权登记手续，无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处予以协助；陈寒松、丁仲英应于取得上述房屋权属登记之日起三日内，协助顾垚凌将锦旺新村189-802房屋不动产所有权变更登记至顾垚凌名下；前述登记及变更登记产生的费用均由顾垚凌负担。案件受理费7076元，减半收取计3538元，保全费2445元，合计5983元，由陈寒松、丁仲英共同负担。（该款已由顾垚凌预交，顾垚凌同意其预交诉讼费由陈寒松、丁仲英向其直接支付，本院不再退还，由陈寒松、丁仲英在本判决生效之日起十日内向顾垚凌支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  王亦华二〇二一年七月二十七日书记员  陈敏珠