辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2655号上诉人（原审被告）：寇福鹏，男，1989年1月24日生，锡伯族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地：大连市瓦房店市岗店办事处长城都市阳光15幢1单元。统一社会信用代码：91210281097180625U。法定代表人：景晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。上诉人寇福鹏因与被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司（以下简称嘉盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寇福鹏上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回嘉盛物业的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：嘉盛物业与大连深长城地产有限公司（以下简称深长城地产）签订的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》属于无效合同。案涉商品房买卖合同中约定的物业公司为深圳市长城物业管理股份有限公司（以下简称长城物业），深长城地产已不具备选聘其他前期物业服务企业的权利。《物业管理条例》第二十四条明确规定应采用招投标的方式选聘物业服务企业且需经地方房地产行政主管部门批准。嘉盛物业既未经过招投标程序，也未在行政部门备案。嘉盛物业自行与原物业服务企业签订交接协议，违反了《物业管理条例》中关于物业服务企业无权擅自将所管理的项目直接转让给第三方的规定。本案部分诉讼请求已超过诉讼时效期间的限制。嘉盛物业并未向寇福鹏提供物业管理服务，案涉小区长期处于无人管理状态。一审法院认定的1.2元/平方米·月的标准不符合瓦房店市物价局制定的收费标准。嘉盛物业辩称，不同意寇福鹏的上诉请求。嘉盛物业向一审法院起诉请求：1.寇福鹏支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应灯费、车位车库管理费等共计4,342.00元；2.案件受理费由寇福鹏承担。一审法院认定事实：寇福鹏于2012年7月24日从深长城地产购买了位于瓦房店市建筑面积137.36平方米房屋，该房屋为瓦房店市香樱谷小区内。2014年12月18日嘉盛物业与深长城地产签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，合同第四条物业服务费用约定，由业主按其拥有的建筑面积缴纳，多层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费），联排别墅1.4元/月/平方米（含电梯运行费），高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费），物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取。第六条约定，车位费40元/月。嘉盛物业在小区内用公示板公示了物业服务费、电梯费、机动车停放服务费等各项费用的标准、收费依据。大连瓦房店香樱谷小区交接协议约定，嘉盛物业于2014年12月31日12时开始对香樱谷小区进行物业管理，2017年3月31日嘉盛物业退出该服务小区。寇福鹏自2015年10月1日至2017年3月31日未向嘉盛物业交纳物业管理费、垃圾处理费、感应灯费用、车位、车库费用。大连天福地物业管理有限公司（以下简称天福地物业）与寇福鹏物业服务合同纠纷一案，一审法院于2018年1月30日作出（2018）辽0281民初321号民事判决书，天福地物业在该案中请求了嘉盛物业本案主张的物业费，一审法院未予支持，故嘉盛物业本次提起的诉讼，没有超过诉讼时效。?一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2014年12月18日嘉盛物业与深长城地产签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同对该小区内的广大业主具有约束力。所以双方之间存在物业服务合同关系。寇福鹏辩称小区属于弃管小区的理由不成立。寇福鹏居住在瓦房店市香樱谷小区，其未提供有其他物业公司或人员为该小区提供物业服务、处理垃圾的证据，故可以确认基于物业服务合同关系，嘉盛物业为小区提供了物业服务。寇福鹏已享受到嘉盛物业提供的物业服务，嘉盛物业请求寇福鹏交纳2015年10月1日起至2017年12月31日的物业服务费，国家合同约定，寇福鹏应交纳物业服务费为3,539元（1.2元/月×建筑面积163.84平方米×18个月）、车位、车库费用为684元（40元/月×17个月零3天）；根据瓦房店市人民政府瓦政发（2009）号文件关于印发瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知第四条、第五条第三款第（一）项规定，寇福鹏应交纳垃圾处理费为72元（4元/月×18个月）。上述费用合计4,295元。感应灯费嘉盛物业没有提供证据，不予支持。关于诉讼时效，天福地物业已就嘉盛物业起诉的数额曾在（2018）辽0281民初321号案中主张过权利，被一审法院驳回，故嘉盛物业本次提起的诉讼，没有超过诉讼时效。寇福鹏所提交的照片拟证明案涉小区私自开门、改建停车场等问题，属于是否侵犯业主公共利益的问题，不属于个人主张减免物业费用的有效抗辩理由。寇福鹏以上述理由拒交物业费，不予支持。判决：一、寇福鹏于本判决生效之日起十五日内给付瓦房店嘉盛物业有限公司自2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费3,539元、车位、车库费用684元、垃圾处理费72元，合计4,295元；二、驳回瓦房店嘉盛物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由寇福鹏负担。??二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决中除建筑面积及本案未超诉讼时效以外的事实予以确认。本院经审理查明：《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》第一章第五条第三款约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。另查明，案涉房屋建筑面积163.84平方米、套内建筑面积137.36平方米。本院所确认的上述事实，有《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》在案为凭，前述证据已经双方当事人质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付物业费及本案是否存在超过诉讼时效的问题。案涉小区开发商与被上诉人签订了前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对包含上诉人在内的全体案涉小区业主具有约束力，上诉人应按照合同中约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费，并按照当地政府的规定支付垃圾处理费。案涉前期物业服务合同中明确约定了缴费时间，即每年第一个月十日前缴纳。被上诉人在本案中诉请支付的物业费期间为2015年10月1日起至2017年3月31日止，被上诉人于2015年1月1日已入住案涉小区并提供物业服务，则上诉人应于2015年1月10日前缴纳2015年的物业费。对于2015年10月1日至2015年12月31日的物业费，应适用两年诉讼时效的规定，即从2015年1月11日起算。被上诉人在一、二审中并未提供证据证明其在2017年1月10日前曾向上诉人催缴物业费或以其他方式主张权利，故被上诉人在本案中主张的2015年10月1日至2015年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效。同理，对于2016年1月1日至2016年12月31日的物业费，诉讼时效应自2016年1月11日起算，但此部分物业费应适用三年的诉讼时效。被上诉人并未提供证据证明其在2019年1月10日前向上诉人进行催告或以其他方式向上诉人主张权利；案外人天福地物业与上诉人系各自独立的民事主体，案外人天福地公司于2018年就此期间的物业费向一审法院起诉并不构成被上诉人本案中诉讼时效中断的事由，故被上诉人主张的2016年1月1日至2016年12月31日的物业费亦超过诉讼时效。关于被上诉人主张的车位车库费和垃圾处理费，因案涉前期物业服务合同中并未约定具体缴费时间，被上诉人亦未提供证据证明与上诉人就缴费时间达成一致，故本院参照物业费缴费期限处理，亦认定被上诉人关于2015年10月1日至2016年12月31日期间的车库费和垃圾处理费的主张超过诉讼时效。被上诉人仅对2017年1月1日至2017年3月31日的物业费、车位车库费、垃圾处理费享有胜诉权，上诉人应向被上诉人缴纳此期间的物业费、车位车库费、垃圾处理费合计328.61元（1.2元/月/平方米×163.84平方米×3个月+40元/月×3个月+4元/月×3个月）。综上所述，寇福鹏上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7321号民事判决；二、上诉人寇福鹏于本判决生效之日起十日内给付被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业费、车位车库费、垃圾处理费合计人民币328.61元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由上诉人寇福鹏负担5元、被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司负担45元；二审案件受理费50元，由上诉人寇福鹏负担5元、被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司负担45元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年五月十五日书记员 牛超群