新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终1337号   上诉人（原审被告、申请执行人）：王庆芳，女，1960年12月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：洪艾青，新疆聚广律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、案外人）：田成，男，1993年5月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：杨鹏飞，新疆久印铭正律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：朱**太，男，1961年9月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   原审第三人（被执行人）：张瑞英，女，1962年4月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：朱**太（与张瑞英系夫妻关系），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   上诉人王庆芳因与被上诉人田成、原审第三人朱**太、原审第三人张瑞英案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初9615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月9日开庭进行了审理。上诉人王庆芳及其委托诉讼代理人洪艾青，被上诉人田成的委托诉讼代理人杨鹏飞，原审第三人朱**太同时作为原审第三人张瑞英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王庆芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回田成的全部诉讼请求。事实和理由：田成的举证不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。其仅出示了收条和部分转账凭证，且这些收条和转账凭证与案外人朱志强出售房屋的转账流水不能明确区分，不足以证明田成已经交纳了全部购房款的事实。热力公司收款收条不能显示付款人为田成本人，亦不能证明田成在乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）××房产（以下简称案涉房产）查封前已经占有使用该房屋的事实，而我提供的录音证据能够证明朱**太、张瑞英一直在实际占有使用案涉房产。我在申请财产保全、查封涉案房产时，不动产登记信息显示涉案房产登记在朱**太、张瑞英名下，无查封、抵押等信息，田成与朱志强在2020年6月22日办理了案涉房产地上一层的过户登记，证明案涉房产过户登记不存在障碍，田成如同时购买了案涉房产，其只办理地上一层的过户登记，而不办理案涉房产的过户登记不符合常理。综上，我认为一审判决认定田成符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益，属于认定事实不清，请求二审法院支持我的上诉请求。   田成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   朱**太、张瑞英述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   田成向一审法院起诉请求：停止对案涉房产的执行。   一审法院认定事实：2018年6月12日，田成与朱**太、张瑞英签订房屋买卖合同，合同约定田成购买朱**太、张瑞英名下的案涉房产，交易价格32万元，合同签订之日起三日内付31万元，剩余1万元于产权交割完毕支付。同日，田成与朱**太、张瑞英之子朱志强签订房屋买卖合同，合同约定田成购买朱志强名下案涉房产楼上的乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）××房产，交易价格100万元，合同签订之日支付30万元作为定金，朱志强交付房屋，合同签订10日内支付46万元办理解押手续，解押手续办理完毕后3日内支付22万元，余款2万元于产权交割完毕支付。2018年6月12日，朱**太、张瑞英向田成出具31万元收条，朱志强向田成出具30万元收条。2018年6月13日，朱志强向田成出具44万元解押款收条。2018年7月2日，朱志强向田成出具房款24万元的收条。2018年10月16日，田成向供热企业缴纳了案涉房产及其楼上103房产的采暖费。2020年5月26日，王庆芳在其与朱**太、张瑞英民间借贷纠纷一案中申请保全，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于当日作出（2020）新0102民初4542号民事裁定，查封、扣押、冻结朱**太、张瑞英名下价值2,159,486元的财产。执行过程中，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院于2020年6月5日向乌鲁木齐市不动产登记部门发出（2020）新0102执保232号协助执行通知书，查封了朱**太、张瑞英名下的案涉房产。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院自乌鲁木齐市不动产登记中心调查了解到：案涉房产预告登记在朱**太、张瑞英名下，但房地产开发企业至今未到不动产登记部门办理案涉房产的不动产登记手续。经向案涉房产的开发企业新疆通嘉房地产开发（集团）有限公司调查，案涉房产需补交相关费用后到不动产登记部门办理手续，而开发企业尚未补交费用亦未办理相关手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。田成于2018年6月12日与朱**太、张瑞英就案涉房产签订房屋买卖合同，田成按约定支付31万元房款，之后缴纳采暖费，并占有使用案涉房产，同时约定剩余房款1万元于案涉房产办理过户登记后支付。后因房产开发企业原因未能将房屋产权过户至朱**太、张瑞英名下，朱**太、张瑞英亦不能为田成办理过户手续。在一审法院查封之前，案涉房产未能办理到田成名下非因田成自身原因造成。田成对案涉房产提出的执行异议成立，应予以支持。判决：停止对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）××房屋的执行程序，并解除查封。   二审中，当事人没有提交新证据。2021年4月21日，本院依王庆芳申请赴案涉房产所在的新疆通嘉国贸大厦物业服务有限公司东方御景物业服务中心（以下简称物业中心）及乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐新市区）喀什东路片区管理委员会五建社区工作委员会（以下简称五建社区）调查涉案房产的实际入住情况，五建社区出具《证明》一份，载明：“经包户干部入户核实，××室住户祁翠兰、魏美琴、杨伟，2020年1月至今在此房屋居住。该房屋上下两层均为祁翠兰、魏美琴、杨伟三人居住使用”。物业中心出具《业主及主要成员登记表》一份，记载田成于2018年9月11日入住××室。另查，祁翠兰为田成的外祖母，魏美琴为田成的姨母，杨伟为田成的姨父。本院组织各方当事人对上述材料进行了质证。王庆芳对《证明》的真实性、合法性认可，但认为该证明仅能证实2020年1月至今涉案房产的楼上103室由祁翠兰、魏美琴、杨伟占有居住，但不能证明田成实际占有使用的情况。王庆芳对登记表的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该登记表仅能证明田成是涉案房产的楼上103室的业主，不能证明其是案涉房产的业主。田成对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为登记表能够证明田成自2018年就占有使用案涉房产的事实。社区的《证明》可以证实祁翠兰、魏美琴、杨伟从2020年1月开始占有使用涉案房产，但实际上田成在购买案涉房产后即开始占有使用，田成亦是共同居住人，且涉案房产的楼上103室与案涉房产之间在屋内有上下楼梯连通，是不可分割的。朱**太、张瑞英的质证意见与田成的质证意见一致。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，社区的证明材料记载田成的亲戚于2020年1月至今一直占有使用涉案房产的楼上103室及案涉房产，能够证明田成于案涉房产查封前即已经合法占有涉案房产的事实。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   另查明，二审中田成于2021年4月23日向本院缴纳了案涉房产的剩余房款10,000元。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，判断案外人执行异议之诉能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点为：田成对案涉房产是否依法享有足以排除强制执行的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本院对双方诉争的问题分析如下：首先，本案中，田成与朱**太、张瑞英在法院查封之前，已达成买卖案涉房产的意思表示，并签订房屋买卖合同，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。其次，根据田成与朱**太、张瑞英签订的房屋买卖合同约定，案涉房产的交易价格为32万元，合同签订之日起三日内付31万元，剩余1万元于产权交割完毕支付。合同签订当日，田成就向朱**太支付房款并由朱**太向其出具收到房款31万元的收条。二审中，田成将剩余房款10,000元预交到本院。王庆芳上诉称本案款项支付与朱志强出售房屋的流水未作区分，但结合田成向法庭出具的收条、银行转账凭证及朱**太在庭审中的陈述，截至2018年7月2日，朱**太及由朱**太指示收款的案外人覃柯荩共计收到付款129万元。同时，因田成购买的案涉房产及其楼上房产的出卖人之间为亲子关系，在收取房款时未作区分也符合一般常理，不能因此认定田成未支付案涉房产的房款。故，对王庆芳的该项上诉意见，本院不予采纳。第三，对于王庆芳认为田成未合法占有案涉房产的上诉意见，本院认为，朱**太、张瑞英及田成均认可案涉房产在双方签订房屋买卖合同时已经交付，且田成持有其缴纳2018年采暖费的票据以及其于2018年10月16日与热力公司签订的《城市供用热合同》。另外，通过本院向案涉房产所在社区及物业公司的调查也可以证实田成及其亲属在法院查封前入住房屋和居住使用的事实，足以证实田成在人民法院查封前已经对案涉房产进行了实际控制和管理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅是要求买受人合法占有，并未以必须由买受人本人实际入住或使用为合法占有的唯一标准，因此，对王庆芳该项上诉意见，本院不予采纳。最后，对于王庆芳认为田成对涉案房产未办理过户登记主观存在过错的上诉意见，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过）第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法律并未禁止未进行不动产登记房屋的交易行为。本案中，案涉房产在田成与朱**太、张瑞英交易时虽未进行不动产权登记，但一审法院对不动产登记机关及开发案涉房产的房产公司调查表明，朱**太与田成未办理产权过户登记系因案涉房产的开发企业原因导致，田成在交易过程中对涉案不动产未办理过户登记不存在过错。而王庆芳认为案涉房产过户不存在障碍的上诉理由，因其未向法庭出示证据予以证实，本院不予采信。综上，王庆芳与朱**太、张瑞英之间系借贷纠纷产生的一般金钱债权关系，其对案涉房产并不存在其他优先权，而田成与朱**太、张瑞英之间系针对特定物的买卖合同关系。田成的购房行为能够对抗王庆芳以一般债权申请对案涉房产的执行。一审判决对此认定并无不当，应当予以维持。   综上所述，王庆芳的上诉请求不能成立，本院不予支持，但一审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过）第十五条规定，判决如下：   不得执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）××的房屋。   二审案件受理费6,100元（王庆芳已预交），由王庆芳负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   庞 艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   马恒雯   二 〇 二 一 年 四 月 二 十 六 日   书  记  员   刘 杨