北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初565号原告：北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院5号楼3层311室。法定代表人：张晔，总经理。委托诉讼代理人：钟华，女，1986年1月7日出生，汉族，北京金罗马物业管理有限公司客服部经理。委托诉讼代理人：张志军，女，1969年10月6日出生，汉族，北京金罗马物业管理有限公司法务。被告：朱朝生，男，1974年1月28日出生，汉族，现羁押于北京市延庆监狱。委托诉讼代理人：王越洋，北京平北律师事务所律师。被告：鲍晶，女，1977年1月22日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：鲍松华，女，1970年6月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称“金罗马物业公司”）与被告朱朝生、鲍晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金罗马物业公司的委托诉讼代理人钟华、张志军，被告朱朝生的委托诉讼代理人王越洋、被告鲍晶的委托诉讼代理人鲍松华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金罗马物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令朱朝生、鲍晶给付金罗马物业公司2012年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费合计118875.84元；2.请求法院判令朱朝生、鲍晶给付金罗马物业公司2020年10月31日欠缴物业服务费违约金50137.74元（分别按照住宅前期物业服务合同、物业管理服务合同（酬金制）的条款约定）；3.本案诉讼费用由朱朝生、鲍晶承担。事实和理由：金罗马物业公司系北京市怀柔区杨宋镇欧陆风情园（香水城）小区的物业管理单位，二被告是怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园×号楼×层×（香水城北区×别墅业主）业主。金罗马物业公司依据合同约定，自2010年9月至今对小区提供物业服务，根据《欧陆风情园二期（别墅、公寓、商业）项目前期物业服务合同》第六条、七条、二十八条之规定，业主应按照3.6元/月/建筑平方米向原告支付物业服务费，未能按时交纳物业服务费的，应按每日万分之二点五的标准向原告支付违约金，以及2018年7月30日签署的《北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园小区物业管理服务合同（酬金制）》第三十二、五十条约定计算，自应付款逾期60日后按每日万分之二点五计算违约金。二被告入住该小区后，未交纳2012年1月1日起至2016年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费118875.84元，并由此产生滞纳金50137.74元，经金罗马物业公司多次索要未果，故诉至法院。朱朝生辩称，不同意原告的全部诉讼请求，朱朝生未与原告签订物业服务合同。2012年至2016年的物业服务费不应给付，原因是原告的服务不到位，在2012年的时候由于原告的原因，导致二被告的地下室被水泡了，之后原告一直没有向二被告主张过物业费用。2014年朱朝生因为刑事案件，被判处到监狱服刑。2017年鲍晶向金罗马物业公司支付了当年的物业费，当时金罗马物业公司并没有向我们主张2012年至2016年的物业费，现金罗马物业公司要求我们支付2012年至2016年的物业费，我们认为以上物业费已经过了诉讼时效，故不同意缴纳2012年至2016年的物业费。此外，由于2012年我们的地下室被泡了，给我们造成了严重的损失，物业才没有收我们2012年到2016年的物业费。而且金罗马物业公司并没有举证证明，其履行了物业服务合同中约定的内容，而且据我方当事人了解，金罗马物业公司的物业服务实际是不到位的，小区的业主委员会也决定不再和金罗马物业公司续签物业服务合同了。至于2018年至2020年的物业服务费，我们要求金罗马物业公司举证证明其提供了物业服务合同。对于其服务不到位之处，应当酌减相关物业服务费用。我们不同意金罗马物业公司的第二项诉讼请求，一方面我们不是合同的相对方，而且原告没有向我们催要过该款项，原告没有履行催告义务，而且违约金约定过高，不同意此项诉讼请求。综上，要求法院驳回金罗马物业公司的全部诉讼请求。鲍晶辩称，没有交物业费的原因是双方存在很多纠纷，而且金罗马物业公司服务不到位，在2017年的时候，金罗马物业公司向鲍晶索要过2017年的物业费，鲍晶也已经支付了，当时金罗马物业公司并没有向鲍晶主张2016年之前的物业费，鲍晶还以为朱朝生已经交过了。鲍晶从2011年底带着孩子去了香港，每年有两次假期，从2014年朱朝生出事之后，就没有再回来过，2017年金罗马物业公司向鲍晶索要物业费，鲍晶就给了。而且金罗马物业公司的服务不到位，小区的业主群里经常有他们服务不到的信息发送。除了2012年那次地下室被泡之外，2019年的时候院子也被泡过一次，把大门的电箱和电机都给泡了，而且金罗马物业公司所说的多次催要不属实，鲍晶的母亲经常去房子那边对房屋进行打理，期间物业从未催要过物业费，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2008年6月17日，甲方北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司与乙方金罗马物业公司签订《欧陆风情园二期（别墅、公寓、商业）项目前期物业服务合同》，将其开发建设的欧陆风情园二期住宅选聘由金罗马物业公司提供前期物业服务。约定物业服务期限自物业正式交付之日起两年；别墅物业服务收费标准为3.6元/月/建筑平方米，关于物业费的缴纳，双方约定，业主应按开发商确定的收楼日期办理收楼入住手续时之日起缴纳物业服务资金，物业服务资金按半年预收的收取方式。业主或物业使用人应自办理收楼入住手续时开始缴纳首期一年的物业服务资金，以后每半年第一个月的10日开始收下半年物业服务资金。同时双方对物业服务内容与质量、经营与管理、物业的承接验收、使用与维护及违约责任等内容进行了具体约定。2018年7月30日，北京市怀柔区杨宋镇凤和一园业主委员会作为甲方与作为乙方的金罗马物业公司签订《物业管理服务合同（酬金制）》，约定甲方继续选聘乙方为北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园小区提供物业管理服务，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。约定别墅物业服务收费标准为3.6元/月/建筑平方米。朱朝生、鲍晶系北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园×号楼×号业主，房屋建筑面积为343.97平方米。朱朝生、鲍晶入住该房屋的时间为2011年1月7日。按照上述收费标准，朱朝生、鲍晶每年应交纳物业服务费14859.5元。朱朝生、鲍晶2012年至2016年度，2018至2020年度期间的物业服务费拖欠至今尚未交纳。关于诉讼时效的争议，金罗马物业公司提供了其分别于2014年7月20日、2014年9月28日、2015年1月23日、2015年7月20日、2016年1月12日、2016年7月28日、2017年3月15日、2019年11月20日、2019年12月6日、2020年3月16日、2020年7月14日、2021年3月4日的邮件或快递单据，用于证明金罗马物业公司每年通过邮寄方式向朱朝生、鲍晶进行了物业服务费催收。经质证，朱朝生、鲍晶称其并未收到金罗马物业公司提供的单据，而且这些邮单中仅有2019年寄送的单据中能显示出邮寄的内容，此前的单据中，没有显示出邮寄的内容，而且在2017年鲍晶交纳物业费时，金罗马物业公司并未向鲍晶主张之前的物业费，故对于催收事实不认可。关于物业服务存在瑕疵的问题，鲍晶提供了其与其他业主的微信聊天记录截图一份，用于证明金罗马物业公司并未尽到物业服务责任。经质证，金罗马物业公司对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为聊天记录中所提的烟囱问题是业主自用部分，不属于物业管理的范围。违建问题已及时向相关主管部门进行反应，小区地势低是开发商的责任，而且在汛期，物业会发通告，告知业主注意事项，而且物业公司还对业主家庭投保了家庭财产保险，物业也会主动清理积水，认为物业服务没有瑕疵。此外，鲍晶称关于2019年房屋被泡水，车辆被砸等情况均有证据，但是其未向法庭提交。上述事实，有《欧陆风情园二期（别墅、公寓、商业）项目前期物业服务合同》、《北京市怀柔区杨宋镇凤翔科技开发区凤和一园小区物业管理服务合同（酬金制）》、邮件快递单、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱朝生、鲍晶所居住小区建设单位选聘金罗马物业公司为该小区提供物业服务，双方签订前期物业服务合同，后涉诉小区业主委员会与金罗马物业公司签订物业服务合同，上述合同不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，对全体业主具有约束力。金罗马物业公司为涉诉小区提供了物业服务，朱朝生、鲍晶作为小区业主享受了物业服务，应当按照约定交纳物业费。关于金罗马物业公司起诉2012年度至2016年度的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，根据金罗马物业公司提交的邮件回执和单据，金罗马物业公司第一次向朱朝生催要物业服务费的时间为2014年7月20日，此后，每年都通过邮寄方式向朱朝生催收物业服务费，金罗马物业公司一直有向朱朝生和鲍晶要求履行支付物业服务费的意思表示，且金罗马物业公司提供的物业服务具有连续性，故本院认为，对于金罗马物业公司要求朱朝生、鲍晶支付2012年度至2016年度的物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。故对金罗马物业公司要求朱朝生、鲍晶交纳2012年1月1日至2016年12月31日及2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费118875.84元的诉讼请求，本院不持异议。因朱朝生、鲍晶并非无故拒不支付物业费，故关于违约金的请求依据不足，本院不予支持。关于朱朝生、鲍晶称金罗马物业服务公司物业服务不到位和因2012年地下室被泡水，朱朝生与金罗马物业公司达成协议不交纳2012年至2016年物业费的辩称意见，根据其所提供的证据并不足以证明其主张，故对于朱朝生和鲍晶的辩称意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，判决如下：一、朱朝生、鲍晶于本判决生效后七日内给付北京金罗马物业管理有限公司二〇一二年一月一日至二〇一六年十二月三十一日、二〇一八年一月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业服务费118875.84元；二、驳回北京金罗马物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，由北京金罗马物业管理有限公司负担1002元（已交纳），由朱朝生、鲍晶负担2678元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二一年六月三十日法官助理 张 露书 记 员 杜 奎