上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终407号上诉人(原审原告)：顾红祥，男，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张权威，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱巧心，执行董事。委托诉讼代理人：阮超，上海普世万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海普世万联律师事务所律师。原审第三人：夏明巧，女，1973年9月19日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张权威，上海市浩信律师事务所律师。上诉人顾红祥因与被上诉人上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司(以下简称为“帝赋苑公司”)及原审第三人夏明巧房房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初22295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾红祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令帝赋苑公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于顾红祥迟延交付租金行为。一审判决认定“原告对上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼房屋(以下简称为“涉案房屋”)被查封系因垃圾房和排水证问题致使被查封…在综合原告未按约付租在先、未有证据证明系被告之责导致房屋被查封的情况下，本院对原告要求确认合同于其出具律师函之日解除、被告赔偿其律师费的主张难以支持”，系认定错误。根据一审中提供的证据，顾红祥经常晚几天向帝赋苑公司付房租，晚交时间在10几天到30天不等。在顾红祥提交的支付租金的转账记录和帝赋苑公司提交的催房短信证据中，均能证明这一事实。因此，对于顾红祥晚几天向帝赋苑公司付租的行为，帝赋苑公司实际是默许的，在2019年7月份之前帝赋苑公司从没提出过顾红祥晚交租金是违约行为的情况。顾红祥多次没能及时向帝赋苑公司支付房租和其他费用，均得到帝赋苑公司默许，因此法院将因帝赋苑公司原因导致的顾红祥承租的涉案房屋被查封而无法使用的根本违约行为和帝赋苑公司默许下的晚交房租行为从差几天时间上来推定“未按约付租在先”是错误的。二、关于帝赋苑公司的违约行为。第一，一审中顾红祥和帝赋苑公司均确认“涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施”，《房屋租赁合同》中第一条约定“租赁房屋地址位于上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼”，根据一审中顾红祥提交的由上海市水务局提交的《告知书》载明“2019年8月15日收到申请……经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在”。因此，在2019年7月－9月整个大楼是没有排水证的，所以行政机关要求整个大楼停止排水。第二，顾红祥在2020年12月对涉及店铺查封问题进行了信访，得到的回复“2019年7月，因中央环保督察您处地址信访投诉，街道联合各支付部门对帝赋苑周边餐饮行业进行检查。由于该大楼排水许可证到期，无法合法提供周边店铺排水许可证明，故对该大楼业主责令尽快补证并停止违法排水，后市政管理部门对大楼管理单位进行处罚，在补证完成后，准许其正常营业。”信访回复明确，对被申请人经营的大楼没有排水证进行了处罚。第三，顾红祥代理律师在2020年12月向上海市普陀区建设和管理委员会(做出行政处罚单位)申请政府信息公开，回复了告知书和行政处罚决定书，第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书对帝赋苑公司没有排水证的的排水行为进行了处罚，处罚时间为2019年10月21日。在处罚查处期间，顾红祥均无法使用涉案房屋进行经营。第四，帝赋苑公司在一审中承认“确实搭建了垃圾房。但是没几天就拆除了，涉案房屋被查封是顾红祥经营问题导致。”顾红祥在2019年7月初因“商场违法搭建垃圾房”涉案房屋被查封，从没有收到任何处罚通知，根据《行政处罚法》规定，对于具体行政处罚，应当进行明确告知。对帝赋苑公司进行的处罚，客观上，顾红祥也就无法收到处罚通知，真如街道办也明确告知顾红祥，是对帝赋苑公司进行的处罚。综上，顾红祥由于承租涉案房屋在2019年7月开始实际无法经营使用，向帝赋苑公司提出解除合同，帝赋苑公司应当承担相应的违约责任。请求支持顾红祥的上诉请求。帝赋苑公司辩称，一、顾红祥承租的涉案房屋被查封与帝赋苑公司无关。无论是一审还是二审阶段，顾红祥未提供任何证据证明顾红祥承租涉案房屋被查封系帝赋苑公司导致，顾红祥应承担举证不能的法律后果。无论是垃圾房还是排水证，均无法证明顾红祥承租的涉案房屋被查封与帝赋苑公司有因果关系。顾红祥解除双方租赁合同的理由没有相应的事实依据和法律依据。顾红祥在其《上诉状》中对于帝赋苑公司的无理指责同样没有相应的证据佐证，不应得到法院的支持。二、本案无论是顾红祥一审的诉请还是一审判决内容，都不涉及要求顾红祥承担违约金，顾红祥主张一审判决的违约金过高，且系帝赋苑公司导致的主张与本案无关联性。另案中一审法院已结合案件的实际情况应顾红祥酌情调整违约金的要求对违约金进行了大幅调减，帝赋苑公司对一审法院的调整予以接受。顾红祥的该节上诉理由不能成立。综上所述，帝赋苑公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，顾红祥上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。夏明巧述称，同意顾红祥的意见。顾红祥向一审法院起诉请求：一、确认顾红祥、帝赋苑公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、判令帝赋苑公司赔偿顾红祥违约金人民币(以下币种均为人民币)390，000元、律师费15，000元；三、判令帝赋苑公司返还顾红祥押金195，000元。一审法院认定事实：一、顾红祥与夏明巧系夫妻。2018年8月1日，顾红祥(乙方)、帝赋苑公司(甲方)及作为保证人的夏明巧(丙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋用于餐饮经营，涉案房屋建筑面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，甲方应于2018年8月1日将物业交付乙方。租金：自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780，000元，自2020年3月20日起至2021年3月31日止的年租金为819，000元，租金先付后用，每2个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，乙方应于合同签订当日支付首期租金以及195，000元的保证金。滞纳金、违约金：如乙方逾期支付租金或水、电费，则每逾期一日，应按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金，若超过支付期限30日仍未支付，则甲方有权解除合同，且乙方须按当年月租金的三倍支付违约金。甲方交付租赁物不符合约定，导致乙方无法使用的，乙方有权解除合同。乙方在经实地勘察物业后，已了解该物业及相关设施、公共配套等情况，乙方不得以所承租的物业及相关设施、公共配套不适应乙方需要为由，向甲方要求延迟支付或减免租金。丙方自愿为乙方在本合同项下的各项义务承担连带保证责任，保证期限为各项义务所对应的履行期限届满后2年。2019年8月1日，帝赋苑公司向顾红祥出具收取保证金195，000元的《收据》。二、2019年7月1日，帝赋苑公司向顾红祥及夏明巧出具《告知函》，主要内容为：顾红祥欠付帝赋苑公司自2019年6月20日起至2019年8月19日止的租金130，000元整，帝赋苑公司多次催讨，顾红祥一直未支付，已严重违约，顾红祥应于收函后3日内支付拖欠的租金，若逾期未支付，帝赋苑公司将通过司法途径或通知顾红祥解除租赁合同，并主张损失赔偿等。落款处有夏明巧签字。三、2019年8月9日，案外人上海申蕴和律师事务所向顾红祥出具增值税发票，载明法律咨询、法律服务费的金额为15，000元。四、2019年8月20日，顾红祥向帝赋苑公司寄送《律师函》，主要内容为：2019年7月到8月，顾红祥经营的羊肉馆被查封两次，原因分别为：帝赋苑公司违建垃圾房、房屋无排水许可证，因此，帝赋苑公司交付的房屋不符合合同约定，《房屋租赁合同》于帝赋苑公司收到函件之日解除，帝赋苑公司收函后7日内按照合同约定与顾红祥办理房屋交接手续。次日，帝赋苑公司收到该函。五、2019年8月22日，帝赋苑公司向顾红祥代理人黄莎莎寄送函件，主要内容为：《律师函》中关于顾红祥承租涉案房屋用于经营的羊肉馆被查封与帝赋苑公司无关，你方解除合同的理由不成立，且无权解除合同，应继续履行合同义务；帝赋苑公司于2019年7月1日、8月8日两次向你方发函催讨自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金及2019年6月至7月的水电费等费用，至今未付，已构成违约；帝赋苑公司正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日(即应于2019年8月5日支付自2019年8月20日起至2019年10月19日止的租金，期限届满之日)解除；你方收函后应支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金260，000元、2019年6至7月水电费24，243元、逾期付租的违约金390，000元、补缴免租期的租金65，000元并按约将涉案房屋恢复原状、注销房屋内的证照。经查，帝赋苑公司寄送的地址即为黄莎莎所在律所的地址并预留了黄莎莎的手机号码六、2019年8月29日，上海市水务局向顾红祥代理人黄莎莎出具《告知书》，载明：“本机关于2019年8月15日收到您单位提出的申请，要求获取兰溪路XXX号排水证信息……经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在……”七、2019年9月12日，上海市水务局向帝赋苑公司出具《城镇污水排入排水管网许可证》，载明：准许帝赋苑公司在本市兰溪路277、289号的许可范围内向城镇排水设施排放污水，排水户类型为餐饮，有效期自2019年9月12日起至2024年9月11日止。八、2020年5月13日，本案帝赋苑公司以顾红祥、夏明巧违约未付租金等为由向法院提起房屋租赁合同纠纷之诉［案号为(2020)沪0107民初9155号］，要求确认顾红祥未付租金之日解除租赁合同、顾红祥支付未付租金、承担违约金等主张。该案尚在审理中。审理中，顾红祥、帝赋苑公司均确认，涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施；顾红祥付租至2019年6月，后续租金、水电费等未再支付。顾红祥另表示，其系以押金抵扣下一期租金，并非无故未付租金。一审法院认为，顾红祥、帝赋苑公司及夏明巧就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方理应按约履行合同义务。根据租赁合同的约定，租金先付后用，每2个月为一个支付期，顾红祥须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，但顾红祥支付租金至2019年6月份后，未按约于6月中旬支付下一期租金，顾红祥表示其系以押金抵扣下一期租金，并非无故拒付租金，法院认为，以押金抵扣租金应在合同中明确约定或者在合同履行过程中经双方合意达成，在该两项条件均不具备的情况下，即擅自未付下一期租金，后表示以押金抵扣租金，该行为并无相应依据，法院难以支持。顾红祥另表示，因帝赋苑公司搭建垃圾房和未办理排水证致使涉案房屋两次被查封，无法实现合同目的；法院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，本案中，顾红祥提出解除租赁合同、赔偿损失等主张，其要求解除合同、赔偿损失等的依据系涉案房屋因垃圾房和排水证问题致使被查封，据此，顾红祥对涉案房屋被查封系因垃圾房和排水证问题，并且该问题的产生系帝赋苑公司之责，负有举证责任，但顾红祥并未提交证据予以证明，因此，在综合顾红祥未按约付租在先、未有证据证明系帝赋苑公司之责导致房屋被查封的情况下，法院对顾红祥要求确认合同于其出具律师函之日解除、帝赋苑公司赔偿其律师费的主张难以支持。需要说明的是，解除权系守约方约定或者法定的权利，该权利的行使是对守约方权益的维护，因此，帝赋苑公司作为违约方在无合理依据的前提下无权先就本案行使解除权。关于帝赋苑公司另主张的违约金，租赁合同中既无约定，又无法律依据，法院对其该主张不予支持。关于返还押金，在法院未支持顾红祥租赁合同解除的前提下，押金不宜在本案中处理，鉴于帝赋苑公司已另案提起诉讼，押金在该案中一并予以处理。判决：对顾红祥全部诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，帝赋苑公司、顾红祥和夏明巧就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应属有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，租金系先付后用，顾红祥应于6月中旬支付下一期租金，但实际顾红祥未按约支付租金，构成违约，其无权行使解除权。顾红祥称因帝赋苑公司搭建垃圾房和未办理排水证致其承租的涉案房屋两次被查封，未提供确凿证据予以证明。一审法院所作处理并无不当。顾红祥的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人顾红祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年三月十七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……