黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑0691民初182号 原告：刘旭光，男，1967年6月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托代理人：徐祝庆，黑龙江美亚律师事务所律师。 被告：大庆市高新区天琦小额贷款有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区建设路104号。 法定代表人：杨家凤，该公司董事长。 委托代理人：黄春岩，男，1963年2月12日出生，汉族，该公司总经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 被告：常军，男，1968年1月6日出生，汉族，大庆金元典当有限公司总经理，住大庆市大同区。 委托代理人：周一欣，黑龙江民强律师事务所大庆分所律师。 原告刘旭光诉被告大庆市高新区天琦小额贷款有限公司（以下简称天琦公司）、常军执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘旭光委托代理人徐祝庆，被告天琦公司委托代理人黄春岩、被告常军委托代理人周一欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2015）庆高新执字第698-1号、698-3号执行裁定书；2.请求依法判令涉案房产归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告常军签订的房屋买卖合同合法有效，原告系涉案房产的唯一合法所有权人，理由如下：2015年1月4日，原告与被告常军签订房屋买卖合同，约定由原告购买位于大庆市××区节能小区××楼××单元16户房产，原告交纳全部购房款，被告常军为原告出具收据，并于当日将房屋交付给原告占有、使用、收益和处分该房屋，即自当日涉案房产的所有权已经转移，原告系涉案房产的唯一合法所有权人；贵院的（2015）庆高新执异字第698-3号执行裁定书中认定房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，但同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第14条明确规定：《合同法》第52条所规定的强制性规定是指效力性强制性规定，效力性强制性性规定是在法律、行政法规中明确规定违反的后果是合同无效（如合同法规定租赁期限超过20年的，超过部分无效）。贵院的执行裁定中适用了《宪法》第10条、《土地管理法》第62条、63条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规定，其中《宪法》和《土地管理法》虽然属于法律，但所适用的条文不属于效力性强制性规定，而国务院通知并不属于法律和行政法规的范畴，因此，贵院不能以房屋买卖合同违反了前述法律规定为由认定该房屋买卖合同属于《合同法》第52条所规定的合同无效情形，进而认定房屋买卖合同无效。另外，该土地位置虽然位于大同××××村，但是其土地性质是否是集体所有土地以及土地性质是否发生改变都有待核实，而且涉案房产的土地证正在办理当中，因此，不能简单地依据其是在集体所有的土地上兴建的房产而认定涉案房产属于小产权房，并以此为依据认定非集体组织成员购买房产所签订的房屋买卖合同无效。退一步讲，合同是否有效并不属于人民法院对原告所提出的执行异议申请所作出的执行裁定的审查范围，应该由合同双方当事人提出确认合同效力的诉讼请求后依法进行审查。而且，现在有一个不可逾越的事实是：原告与被告常军签订房屋买卖合同以后，原告将房屋另行出售给集体经济组织成员，常军还配合办理了合同更名（即由原告作为买方变更为原告作为卖方），从法律效果和社会效果来看，法院认定合同无效既没有法律依据，又容易造成社会的不稳定。原告的诉讼请求应依法予以支持，理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求应依法予以支持。贵院所采取的执行保全裁定错误，理由如下：被告天琦小额贷款公司与被告常军之间系借款合同关系，而非房屋买卖合同关系，这是在已经生效的法律文书中明确确定的以及被告天琦小额贷款公司与被告常军一致认可的事实。“物权优先于债权”是民事诉讼中的常识性知识，原告与被告常军签订房屋买卖合同在先、房屋交付使用在先，而被告天琦小额贷款公司与被告常军之间系借款合同关系，属于典型的债权纠纷，而且被告是在执行过程中（2015年7月3日）申请执行保全，时间节点在后，意味着在贵院执行保全裁定以前，涉案房产所有权已经转移，原告是涉案房产的唯一合法所有权人，原告与被告天琦小额贷款公司并没有任何债权债务关系，进而贵院不能够对涉案房屋采取查封这一保全措施，而贵院已经对涉案房屋采取查封措施，属于裁定保全错误；综上所述，被告天琦小额贷款公司一不是涉案房屋的合法买受人，二不是涉案房屋的抵押权人，相反的，原告乃是涉案房屋的合法买受人，系该房屋的合法所有权人，因此，贵院对原告享有所有权的房屋误认为是被告常军的财产而采取财产保全措施，属于裁定保全错误，并对原告所提出执行保全异议申请予以驳回，显然更加违背了客观事实。望贵院依法查明事实，裁定解除关于涉案房屋的财产保全措施，以维护原告作为涉案房屋买受人和所有权人的合法权益。 被告常军辩称，诉请均不认可，原被告之间不存在房屋买卖合同，且原告也没有将房款给付被告常军。 被告天琦公司辩称，买卖合同不真实，原告也不是大同镇村民，且没有合法登记。常军与原告之间只是借贷关系。 原告就其主张向本院提交举证如下： 1.房屋买卖合同一份、收据一份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告与被告常军签订房屋买卖合同，约定由原告购买大同区节能小区房产，常军给原告出具交纳购房款收据，签订合同当日即由被告常军将上述房产交付给原告占有，因涉案房产暂时无法办理房屋权属证书，因此即使未办理房屋所有权登记涉案房屋所有权也已经由常军变更为本案原告。合同第九条同时约定2015年1月4日前将房屋交付原告，原告对该16套房屋已经转卖第三人，常军给原告出具收据由常军本人亲自书写，且标明是购房款。经质证，被告常军对合同及收据均有异议。认为应提供相关汇款证据；被告天琦公司同常军意见。因该证据与本案有关联，证据形式符合要求，故本院对该证据真实性予以确认。 2.房屋买卖合同复印件两份，欲证明原告与被告常军在签订房屋买卖合同后，购房人李纪才、徐磊通过听到原告雇佣的宣传车的宣传广告找到原告购房，在常军配合下该二人直接与常军签订购房合同，并将购房款交付给原告，该两处房产并没有被人民法院查封，视为常军对出售给原告房产这一行为的确认，房屋买卖合同有效。合同并不在法院的查封范围内。这两套房屋是本案五个原告从常军处购买的房屋，这两套房屋在法院查封前已经出售给了李纪才、徐磊，从而可以证实常军对交付给原告的房屋情况是属实的。且出售房屋时间在法院查封之前，也就是2015年7月3日前出售。经质证，被告常军称此组证据所述房屋并未被查封，与本案无关联；被告天琦公司称只是复印件，不予质证。结合原告提交证据5、6、7，可以佐证该证据的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。 3.视听资料一份，欲证明在涉案房产被查封前，原告即找到相关人员制作宣传视频并在宣传车上流动宣传，被告常军并未制止，进一步说明房屋买卖合同有效。房屋已经交付原告。时间是在2015年5月份。经质证，被告常军称这是原告卖房广告，无法证明常军是否看见，也无法证明双方存在买卖合同。是原告个人行为；被告天琦公司同常军意见。因该证据形式符合要求，结合原告提交证据2、5、6、7，可以佐证该证据的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。 4.原告转款凭证，欲证明原告和原告朋友共向常军转款400余万元，证实常军欠原告款项无力偿还，将76套房屋中的16套抵账抵给原告。400多万元包含了张国君及刘旭光的款项。当时三人款项均是通过原告赵艳辉、何伟转给常军。赵艳辉是原告弟弟。经质证，被告常军对证据真实性合法性无异议，但此三张汇款均发生在原告主张签订买卖合同之前不能证明此款是用来购买原告主张的房屋；被告天琦公司无异议。因该证据与本案有关联，证据形式符合要求，被告对证据不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。 5.房屋买卖合同一份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告在被告常军交付房屋后，将其中的一套房屋出售给武某，时间是2015年5月8日，买房时将房屋已经交付给原告武某，具备了购买房屋的资格，原告将涉案房屋已经全部出售完毕，该份合同只是其中的一份。如需要将全部的房屋买卖合同出示待原告找齐相关购买人后提交或者由法院调查核实。经质证，被告常军称此合同是由原告与他人签订，并不能证明原告对此房屋是否有处分权；被告天琦公司称原告没有处分权，用一个合同证实不了全部。因该证据与本案有关联，证据形式符合要求，故本院对该证据真实性予以确认。 6.证人马某出庭作证，欲证明2015年5月24日原告雇佣马某宣传车用于宣传出售节能小区楼盘，共计宣传了10天，同时进一步证实涉案房产所有权已经转移给原告，也可以证实包括原告在内的76套房屋在法院查封前常军已经将房屋交给原告。经质证，常军质证称原告发布广告是原告个人行为，不能证明原告取得合法有效的处分权；被告天琦公司质证意见同常军质证意见。结合原告提交证据2、3，可以佐证该证据的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。 7.证人武某出庭作证，欲证明法院查封前武某已与原告之间进行了房屋买卖，该房屋并于房屋买卖的当时进行了交付，因此可以证实法院查封是错误的，也证明常军早已将包括原告在内的76套房屋交付原告，原告有权支配处分及收益。购买人具备了购房人资格。2015年5月案外人武某从原告购买该房屋。钥匙是赵冬辉交付给武某，武某实际入住了该房屋，2015年7月3日武某不知道法院对此房屋进行了查封，原告出售行为应得到保护。天琦公司无权申请查封并执行该房屋。经质证，常军称不能证实原告是否取得了有效处分权，至于原告如何取得房屋钥匙不清楚；被告天琦公司称钥匙是否由原告统一更换过无法核实。结合证据3、5、6，可以佐证该证据的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。 8.欠条一份，欲证明2014年10月15日常军从刘旭光处借现金80万元的事实。因此即使常军还款应是还80万元及利息，与本案无关。经质证，常军称是复印件不予认可，且刘旭光非本案原告，常军多次给原告汇款，而不是借条中的刘旭光汇款。故不能将此借条与常军给原告汇款混同；被告天琦公司质证意见同常军质证意见。因该证据与本案有关联，证据形式符合要求，故本院对该证据真实性予以确认。 被告常军未向本院提交证据。 被告天琦公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：原告刘旭光系大庆市萨尔图区城镇居民，非大同区大同镇村民。2015年1月4日被告常军与原告刘旭光签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“卖方（甲方）：常军，买方（乙方）：刘旭光，乙方自愿购买大同区节能小区10号楼1-4单元16门，建筑面积1062.68平方米，总金额2210374.4元，乙方一次性付清购房款。7、买方保证是大同区农村户口。9、甲方约定2015年1月4日前将房屋交付给乙方使用，由于自然力，不可抗力，天气等原因，房屋未能按时交付给乙方使用，甲方按全房款的银行活期存储利息支付给乙方。”同日，被告常军为原告刘旭光出具了收到购房款2210374.4元的收据并交付了上述房屋钥匙。2015年5月8日，原告与案外人武某签订房屋买卖合同，武某购买大同区节能小区9号楼2单元301门，建筑面积71.24平方米，单价为1900元/平方米。价格为135356元。当日武某支付全部房款，刘旭光将房屋交付给武某。2015年7月3日，本院作出（2015）庆高新执字第698-1号执行裁定书，查封了大同区节能小区包括案涉16户房产在内的74户住宅。 另查明，2008年被告常军与大庆市大同区大同××××村达成《建房协议》，该协议载明：“大同××××村同意常军在三村集体土地上建节能小区，土地出让金按宅基地卖给常军，地上商铺，地下车库为常军所有，二层三层为大同镇村民购买，村民所购房屋证件由区政府统一发放，（建设用地规划许可证）。”大庆市大同区大同××××村村民委员会在《建房协议》上盖章。协议签订后，被告常军出资建设了大庆市大同区节能小区。 本院认为，被告常军与大庆市大同区大同××××村达成的《建房协议》，依据协议约定，被告常军进行出资建设节能小区，系代大同区大同××××村行使权利和义务，该部分内容意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，本院对该部分协议效力予以确认。节能小区作为建设工程，待被告常军履行出资建设义务后，常军对该地块地上商铺、地下车库享有相应的财产权益。故本院在执行过程中依被告常军与大庆市大同区大同××××村达成的《建房协议》，对涉案房产予以查封合理合法，并无不当。故本院对原告请求撤销（2015）庆高新执字第698-1号、698-3号执行裁定书的主张不予支持。根据该《建房协议》，涉案房屋住宅部分建成后只能出售给大同镇村民，常军与刘旭光签订的《房屋买卖合同》第7条也规定了买方保证是大同区农村户口的限制条件，但原告并非大同区大同镇村民，亦非农村户口，并不具备《建房协议》及《房屋买卖合同》所限制的购房者资格。根据《建房协议》，涉案房产系被告在大同××××村集体所有土地上建造的房屋，该类房屋占用土地的性质特殊，在经该集体组织同意的情况下，只可将住房转让给该集体组织内符合条件的成员，而不能转让给其他非当地集体组织成员。本案中，鉴于宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。原告刘旭光并非当地集体组织成员，被告常军将宅基地上的房屋出售给城市居民或者不同农村集体经济组织成员，因该合同违反《土地管理法》规定，该房屋买卖合同应为无效。故本院对原告请求涉案房产归其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告刘旭光的诉讼请求。 案件受理费19800元，由原告刘旭光承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币均为人民币） 审 判 长  杨 杰 审 判 员  贾 彪 代理审判员  王庆娟 二〇一六年十二月八日 书 记 员  侯 丹 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，按照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。