上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1711号原告：上海精准德邦物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号国贸大厦A-433室。法定代表人：田民芽，副总裁。委托诉讼代理人：葸妍，女。委托诉讼代理人：包俊英，女。被告：上海金赛豹物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄东林，总经理。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。原告上海精准德邦物流有限公司诉被告上海金赛豹物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法简易程序审理。审理中，上海金赛豹物流有限公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2021年2月1日、2021年3月11日公开开庭进行了审理，上海精准德邦物流有限公司的委托诉讼代理人葸妍、包俊英，上海金赛豹物流有限公司的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2021年7月28日公开开庭进行审理，上海精准德邦物流有限公司的委托诉讼代理人葸妍、包俊英，上海金赛豹物流有限公司的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海精准德邦物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.确定双方签订的《仓库租赁合同》于2019年11月26日解除；2.上海金赛豹物流有限公司向上海精准德邦物流有限公司返还保证金人民币(以下币种均为人民币)493,176.02元；3.上海金赛豹物流有限公司向上海精准德邦物流有限公司返还已缴纳未使用的租金及物业管理费575,372.02元；4.上海金赛豹物流有限公司向上海精准德邦物流有限公司支付利息，以1,068,548.04元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年11月18日计算至实际支付之日止。事实与理由：上海精准德邦物流有限公司、上海金赛豹物流有限公司于2018年6月15日签订《仓库租赁合同》，合同约定上海金赛豹物流有限公司将位于上海市青浦区重固镇新丹路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给上海精准德邦物流有限公司做仓储物流使用，租赁期间为2018年6月15日至2023年6月14日，免租期为2018年7月6日至2018年8月5日，从2018年8月6日起开始正式计收乙方租金(其中6月15日至6月20日为发票开具期，6月21日至7月5日为打款期，6月15日至7月5日此期间不计算租金)。年租金3,045,242.16元(含税)，按6个月支付一次，保证金507,540.36元。另上海金赛豹物流有限公司又于2018年7月7日签订《补充协议》约定将年租金变更为2,909,056.10元(含税)，保证金变更为493,176.02元。上海精准德邦物流有限公司已按照合同约定支付保证金493,176.02元，并按合同约定将租金支付至2020年2月5日。上海精准德邦物流有限公司因业务调整与上海金赛豹物流有限公司协商一致提前退租，并于2019年11月26日搬离承租房屋并交还承租房屋钥匙等相关材料，但上海金赛豹物流有限公司一直未退还上海精准德邦物流有限公司多支付的租金及保证金。在上海精准德邦物流有限公司多次催讨下，上海金赛豹物流有限公司一直以各种理由不支付上海精准德邦物流有限公司的押金和剩余未使用的租金共计1,068,548.04元。上海精准德邦物流有限公司已履行通知义务，但上海金赛豹物流有限公司却没有履行退还未使用租金和押金的义务，故诉至本院。上海金赛豹物流有限公司辩称，上海精准德邦物流有限公司没有解除权。上海金赛豹物流有限公司不同意解除合同，双方合同仍在继续履行中。为此上海金赛豹物流有限公司向本院提出如下反诉请求：1.解除双方签订的《仓库租赁合同》；2.上海精准德邦物流有限公司腾退上海市青浦区重固镇新丹路XXX号房屋；3.上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付租金，自2020年2月6日起至2020年8月5日止，按每月246,588.01元标准计算，自2020年8月6日起至实际腾退之日止，按每月261,383元标准计算；4.上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付解约违约金246,588.01元；5.上海精准德邦物流有限公司修复上海市青浦区重固镇新丹路XXX号房屋。具体内容：修复北面围墙铁栅栏；修复东面围墙；修复北面厂房墙体；填平厂房一楼安装设备的坑、修复地面；修复厂房北面破墙开洞。审理中，上海金赛豹物流有限公司撤回第五项诉讼请求。上海精准德邦物流有限公司针对反诉请求辩称，双方协商于2019年11月26日解除合同，不存在逾期支付租金的情况。因上海金赛豹物流有限公司与产权人上海联瑞包装材料有限公司的纠纷导致上海精准德邦物流有限公司的设备滞留在系争房屋内。本院认定事实如下：2018年6月15日，上海精准德邦物流有限公司(乙方)、上海金赛豹物流有限公司(甲方)签订了《仓库租赁合同》，约定因乙方要求，甲方同意将系争房屋出租给乙方使用，该物业建筑面积约为4,004平方米。第四条约定，(一)房屋租赁期自2018年6月15日至2023年6月14日；(二)免租期为2018年7月6日至2018年8月5日，从2018年8月6日起开始正式计收乙方租金(其中6月15日至6月20日为发票开具期，6月21日至7月5日为打款期，6月15日至7月5日此期间不计算租金)；(三)租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前三十日向甲方提出书面续租要求，乙方有优先承租权且为第一续租方。租赁期满，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。第五条约定，租金标准：每月基础租金253,770.18元(含税)，年基础租金总计3,045,242.16元(含税)，按6个月支付一次，每两年按6%递增，不含免租期，第一年从2018年8月6日至2019年8月5日。以上基础租金含物业费，其中：仓库存储费为每日1.90元/平方米(不含6%税费)，每月合计245,281.70元(含税)，按6月支付一次，物业管理费为每月2元/平方米(不含6%税费)，每月物业费租金：8,488.48元/平方米(含税)，按6个月支付一次。首次租金支付时间为乙方收到甲方开具的发票后15日内。租金和物业费均由业主开具6%的房租费发票。以后每次付款提前30日。第六条约定，在签订本合同后收到发票日期开始的15日内(发票收到时间以双方纸质版签字时间为准)，乙方向甲方支付保证金507,540.36元，大写：伍拾萬柒仟伍佰肆拾元叁角陆分。合同到期或终止后乙方结清该房屋相关费用后三日内全额返还给乙方。第七条约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方逾期返还的，须支付每日租金的2倍作为场地占用费。乙方新开门洞两个，开门洞的大小位置等须经甲方同意后方可施工，不得破坏该房屋的主体结构。后期在不影响房屋主体结构及承重的前提下，可在仓库正门(悬挂招牌那面)开全门洞。合同期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：可拆除的由乙方拆除；附着于房屋结构不可拆除部分则无偿归甲方所有，乙方不负责承担恢复原状的责任。第十五条约定，(一)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达5日的或在租赁期限内提前违约的；2.交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；3.交付的房屋严重危及乙方安全或者健康的；4.故意干扰乙方正常经营活动或无故断水、断电、断网、断气达5日以上，导致乙方无法正常营业的。(二)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者不按照约定时间支付租金达15日以上的；2.利用该房屋从事违法活动的；3.未经甲方同意或有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途；4.未经甲方书面同意，乙方将出租房租给第三者；5.未经甲方书面同意，发现乙方私自在甲方主线路上接电、接水；6.乙方所拖欠各项费用累计达到伍仟元人民币以上者；7.甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、存储、使用危险品或处置废弃危险化学品的，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。(三)甲乙双方协商一致，可以解除合同。第十六条约定，(一)因本合同第十四条第(三)项的原因导致合同终止的，甲方应在政府下达通知后二个工作日内告知乙方，乙方有权获得政府或有关部门给予的装修损失、搬迁费用、停产停业损失等补偿费用；(二)因本合同第十五条第(一)项的原因导致合同解除的，或者甲方擅自单方解除合同的，或者因甲方房产权利瑕疵导致乙方不能承租或不能办理营业执照的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应按照一个月的租金向乙方支付违约金，同时甲乙双方协商赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的经济损失；(三)因甲方提供的房屋具有严重的质量瑕疵或安全隐患，或者因甲方未及时履行约定的维修义务，而造成乙方及其工作人员的人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；(四)租赁期间，如乙方因自身原因需要退租，乙方单方解除合同，除按一个月的租金向甲方支付违约金外，同时须赔偿甲方因此造成的经济损失。具体赔偿方式和数额甲乙双方可协商解决。租赁保证金(如有)可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方。第十九条其他约定事项，1.双方通讯地址：甲方：青浦区重固镇新月路XXX号；乙方：上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号，未写明通讯地址的，视为公司注册地址或身份证地址为通讯地址。任何一方给付对方的通知、函件等，在到达该方地址时生效(EMS发出之日起三日内视为到达)。如任何一方联系方式或通讯地址有误或变更而导致另一方无法及时通知的，由此造成的损失由过错方负责。2018年7月4日，上海金赛豹物流有限公司将系争房屋交付给上海精准德邦物流有限公司。2018年7月17日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付租金493,176.02元。2018年7月19日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付租金1,479,528.06元。2019年1月4日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付租金1,479,528.06元。2019年8月12日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司支付租金1,479,528.06元。2020年3月16日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司发出《告知函》，主要内容为，上海精准德邦物流有限公司已经于2019年11月26日搬离系争房屋，要求上海金赛豹物流有限公司向上海精准德邦物流有限公司返还多付租金、返还办公设备并尽快签署终止协议。2020年3月27日，上海精准德邦物流有限公司向上海金赛豹物流有限公司发出《再次告知函》。以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述以及双方提供的《仓库租赁合同》、支付凭证等证据，上述证据并经庭审质证无异议，本院予以确认。对有争议的事实本院认定如下：上海精准德邦物流有限公司表示双方已经协商一致解除《仓库租赁合同》。上海精准德邦物流有限公司为此提供了工作人员的沟通记录。上海金赛豹物流有限公司对此真实性无异议，但对证明目的不予认可，上海金赛豹物流有限公司表示沟通记录只是双方协商解除的事宜。结合双方沟通的记录以及其他证据，本院认定《仓库租赁合同》于2020年3月17日解除。上海精准德邦物流有限公司表示《仓库租赁合同》于2019年11月26日解除，但没有提供相关的证据予以证明，本院难以采信。上海精准德邦物流有限公司表示已经搬离系争房屋，由于上海金赛豹物流有限公司的原因导致部分物品无法搬离，上海精准德邦物流有限公司多次联系上海金赛豹物流有限公司要求解决该事宜，上海金赛豹物流有限公司均未予理睬，且表示现在系争房屋由权利人控制。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《仓库租赁合同》系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。上海精准德邦物流有限公司因自身原因需要提前解除《仓库租赁合同》，2020年3月17日双方达成解除的一致意见，上海精准德邦物流有限公司为违约方，应当向上海金赛豹物流有限公司结清2020年3月17日之前的租金并支付解约违约金。上海精准德邦物流有限公司要求返还已经支付的租金及物业管理费缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方租赁合同已经解除，上海金赛豹物流有限公司应当向上海精准德邦物流有限公司返还保证金493,176.02元，逾期返还应当偿付相应的利息损失，故对上海精准德邦物流有限公司的该项诉讼请求本院予以支持。上海金赛豹物流有限公司提供的证据不足以证明上海精准德邦物流有限公司尚在占有使用系争房屋，且表示系争房屋现在由产权人控制，故其要求上海精准德邦物流有限公司腾退的诉请，本院不予支持。上海金赛豹物流有限公司撤回要求修复系争房屋的诉请，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海精准德邦物流有限公司与被告上海金赛豹物流有限公司于2018年6月15日签订的《仓库租赁合同》于2020年3月17日解除；二、被告上海金赛豹物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海精准德邦物流有限公司保证金493,176.02元并偿付利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月20日计算至实际支付之日止；三、驳回原告上海精准德邦物流有限公司的其余诉讼请求；四、反诉被告上海精准德邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金赛豹物流有限公司自2020年2月6日起至2020年3月17日止的租金345,223元；五、反诉被告上海精准德邦物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金赛豹物流有限公司解除合同违约金246,588.01元；六、驳回反诉原告上海金赛豹物流有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11,855.20元，由原告上海精准德邦物流有限公司负担；反诉受理费2,499元，由反诉被告上海精准德邦物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。