柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7101民初190号 原告（反诉被告）：吴潍江，男，壮族，1983年9月1日出生，户籍所在地广西桂平市，现住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：韦露倩，广西银正律师事务所柳江分所律师。 委托诉讼代理人：吴绍财，广西银正律师事务所柳江分所实习律师。 被告（反诉原告）：张智元，男，汉族，1963年9月18日出生，住柳州市柳南区。 被告（反诉原告）：廖丽云，女，汉族，1974年11月9日出生，住柳州市柳南区。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘晓锋，广西银荔律师事务所律师。 原告吴潍江与被告张智元、廖丽云租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦春洪独任审理，书记员徐娜娜担任记录。审理期间，被告张智元、廖丽云向本院提起反诉，本院经审查后于2017年1月12日决定受理并与本诉合并审理。于2017年3月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）吴潍江及其委托诉讼代理人韦露倩、吴绍财，被告（反诉原告）廖丽云及其与张智元的共同委托诉讼代理人刘晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴潍江向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年4月1日签订的《门面租赁合同》；2、判令被告退还押金33300元；3、判令被告退还租金2100元。事实和理由：二被告系合伙关系，共同承租柳州市大院内靠东头门面并转租给他人。2016年4月1日，被告张智元与原告签订《门面租赁合同》，将位于柳州市头面积为123.60平方米的2间门面租给原告，租赁期间为1年，每月每平方米租金21元（含1元物业费，即每月租金为2596元），押金为7787元，租赁期满后押金退还给原告，因原告的原因中途退场则不退押金，合同还就其他内容进行了约定。原告经营一个月后，被告张智元向原告承诺，门前空地可以免费使用至合同期限届满。因此，原告决定扩大经营并于2016年5月1日与被告廖丽云另行签订《门面租赁合同》，承租位于柳州市大院内靠东头面积为740平方米的11间门面（包含向被告张智元承租的2间门面），租赁期限为10年，每月每平方米的租金为15元（含1元物业费，即每月租金为11100元），押金33300元，合同还就其他内容进行了约定。2016年5月1日《门面租赁合同》签订后，原告仅能免费使用门前空地至2016年7月，此后，被告提出并实际收回门前空地使用权。同时，被告无法提供原告欲办理工商营业执照的相应产权证明。基于上述二点致使合同目的无法实现，为此，原告与被告口头协商解除双方签订的《门面租赁合同》，然被告拒绝退还押金及部分租金，为维护自身合法权益，原告诉至法院提出上述诉请。 被告（反诉原告）张智元、廖丽云在法定答辩期间未提交答辩状，但庭审辩称：1、第一份合同已被后一份合同所替代，无解除之必要。第二份合同已于2016年9月10日双方协商解除；2、依约中途退场押金不予退还；3、吴潍江已交纳的租金尚不足以支付应交纳的租金。综上，应驳回吴潍江的诉讼请求。 被告（反诉原告）张智元、廖丽云向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认2016年5月1日签订的《门面租赁合同》于2016年9月10日解除；2、依法确认33300元押金不予退还；3、判令吴潍江支付租金29800元（其中2016年4月1日至5月1日租金2596元，押金33300元；从2016年5月1日至2016年9月10日按每月租金11100元计应付租金48100元，吴潍江应付租金与押金合计83996元，扣除已支付的54196元，还应支付29800元）；4、判令吴潍江支付违约金（从2016年9月30日至其清偿债务之日止，以29800元为基数，按每日1%计付）。事实和理由：二被告系合伙关系,张智元与吴潍江于2016年4月1日签订《门面租赁合同》。廖丽云与吴潍江于2016年5月1日签订新的《门面租赁合同》，解除前一合同，约定除原门面2间外再租9间，租期10年，租金由原来的每月每平方米21元变更为15元，双方口头约定合同期满一年免三个月租金。后吴潍江以合同未约定的停车问题为由要求2016年9月10日解除合同提前退租且拒付租金。张智元、廖丽云遂提起反诉。 原告（反诉被告）吴潍江在法定答辩期间未提交答辩状，但庭审针对反诉辩称：1、认可双方于2016年9月10日解除《门面租赁合同》；2、合同解除并非吴潍江的原因，故押金应当退还；3、吴潍江已足额交纳了租金；4、对张智元、廖丽云当庭变更增加诉请不认可；5、吴潍江未拖欠租金，故不应支付违约金。综上，请求驳回张智元、廖丽云的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月1日《门面租赁合同》证实：租赁期限从2016年4月1日至2017年3月30日；每月每平方米租金21元（含1元物业费），门面2间的月租金为2596元，租金3个月缴纳一次为7787元；押金为7787元，因承租方原因中途退场则不退押金；如承租方拖欠各项费用达20天，每逾期一天按所欠金额的1%支付违约金；承租方自行办理经营所需的各种手续及费用，按章缴纳各种规费；自合同签订生效日开始免交3个月租金等。2016年5月1日《门面租赁合同》证实：租赁期限从2016年5月1日至2026年4月30日；每月每平方米租金15元（含物业费），门面11间的月租金为11100元，租金3个月缴纳一次为33300元；押金为33300元，因承租方原因中途退场则不退押金；如承租方拖欠各项费用达20天，每逾期一天按所欠金额的1%支付违约金；承租方自行办理经营所需的各种手续及费用，按章缴纳各种规费；自合同签订生效日开始免交3个月租金等。2016年3月15日《收据》证实：吴潍江缴纳了2间门面3个月的租金7787元及押金7787元，共计15574元。《电子数据》证实：吴潍江缴纳了11间门面的租金13109元，押金25513元及物业费1111元，综合《收据》及《电子数据》，吴潍江共缴纳押金33300元及缴纳租金20896元，对此，张智元、廖丽云认可。《录音光盘》、《光盘录音内容》虽为偷录，但取得并未侵害他人合法权益，结合《广西潍海商贸有限公司汽车销售中心Ｃ区停车摆放规定》、《结婚证》，可以证实：本案合同签订时，张智元、廖丽云口头允诺过涉案门面门口的空地可以使用；从2016年8月8日起，涉案租赁物所在的物流园对门面门口空地的使用作出限制；吴潍江与王昌凤于2015年3月9日登记结婚。《电脑咨询单》证实：广西潍海商贸有限公司的企业住所地在柳州市，法定代表人王昌凤，股东吴潍江。另，张智元、廖丽云反诉请求中要求支付违约金的数额开庭时较起诉时增加，此系计付数额随着日期的延续必然地增长，并非诉讼请求的增加。 本院认为，吴潍江与张智元、廖丽云签订的2份门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容并不违反国家法律禁止性和效力性强制性规定，自合同签订时起即具有法律效力，当事人双方应严格、全面履行合同义务。双方签订的第二份合同的租赁物虽然包含了第一份合同的租赁物，但每月每平方米租金标准不同，故而第二份合同为新的合同，自第二份合同签订并履行，第一份合同自然终止。故吴潍江诉请要求解除2016年4月1日签订的《门面租赁合同》已无事实根据，本院予以驳回。因合同明确约定自合同签订生效开始免交3个月租金，并无其他限制条件，故吴潍江在履行第一份合同时所交纳的租金及押金应一并退还。2016年5月1日签订的《门面租赁合同》，双方认可于2016年9月10日协商一致解除，对此，本院予以尊重并确认。从2016年5月1日至2016年9月10日期间，吴潍江占有使用涉案租赁物，应依约交纳租金。因合同明确约定自合同签订生效开始免交3个月租金，并无其他限制条件，故自2016年5月1日至2016年7月31日承租人吴潍江可免交租金。张智元、廖丽云称吴潍江在合同签订后即交纳租金视为其放弃可以免交租金的权利的主张，没有法律依据，本院不予支持。即从2016年8月1日至2016年9月10日期间，吴潍江应交纳租金为14800元，其已交纳租金20896元，张智元、廖丽云应退还吴潍江租金6096元。吴潍江诉请要求退还租金2100元有据，本院予以支持，但对其余应退租金，视为吴潍江自行放弃主张权利，亦不得另案再行起诉。合同履行期间，吴潍江已足额缴纳租金，故张智元、廖丽云反诉要求吴潍江支付租金及违约金没有事实根据，本院予以驳回。本案租赁合同签订时，没有证据证实吴潍江对门面门前空地的使用提出过特别要求，双方亦未在合同中对此作出明确约定，张智元、廖丽云虽口头允诺吴潍江可以使用门面门前的空地，但对于使用的面积和范围并未明确，故而对于门面门前空地的使用，应以不影响门面的正常使用和不侵犯他人权益为限。本案租赁物所在的物流园对使用门面门前空地作出限制，是其行使正当权益的行为，并不影响门面的正常使用，亦不可归咎于张智元、廖丽云。合同明确约定承租方自行办理经营所需的各种手续及费用。故吴潍江以张智元、廖丽云不能满足其对门面门前空地的需求和不能提供办理营业执照所需相关材料为由，将其中途退场的责任归咎于张智元、廖丽云的主张，没有事实依据，本院不予采信。吴潍江诉请要求张智元、廖丽云返还押金的请求，与合同约定不符，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，当事人双方的诉请有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十一条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下： 一、确认2016年5月1日签订的《门面租赁合同》于2016年9月10日解除； 二、被告（反诉原告）张智元、廖丽云退还原告（反诉被告）吴潍江门面租金2100元； 三、驳回原告（反诉被告）吴潍江的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张智元、廖丽云的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费735元（原告已预交），由被告（反诉原告）张智元、廖丽云负担46元，原告（反诉被告）吴潍江负担689元；反诉案件受理费727元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）吴潍江负担284元，被告（反诉原告）张智元、廖丽云负担443元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  秦春洪 二〇一七年五月二十二日 书记员  徐娜娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。