广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28669号之一原告李某某，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人史某某，广东商达律师事务所律师。委托代理人任某某，广东商达律师事务所律师。被告王某某，男，汉族，住址福建省莆田市涵江区。被告吴某某，男，汉族，身份证住址广东省阳江市江城区。被告沈某某，男，汉族，身份证住址福建省寿宁县。三被告共同委托代理人窦某某，广东竞德律师事务所律师。被告邝某某，男，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。被告某某酒店运营（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人王某某。委托代理人窦某某，广东竞德律师事务所律师。被告深圳市某某投资企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区执行事务合伙人深圳市誉德投资管理有限公司。原告李某某诉被告王某某、吴某某、沈某某、邝某某、某某酒店运营（深圳）有限公司（以下简称某某公司）、深圳市某某投资企业（有限合伙）（以下简称某某企业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人任某某，被告王某某、吴某某、沈某某、某某公司委托代理人窦某某到庭参加诉讼。被告邝某某、某某企业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.解除原告与被告某某公司、某某（深圳）商业运营管理有限公司于2016年4月11日签订的《委托经营管理协议书》；2.被告王某某、吴某某、某某公司共同向原告交付涉案商铺（第某某号），并恢复至独立产权状；3.被告王某某、吴某某、某某公司共同向原告支付经营期限内剩余全部未付租金83058元及利息（以83058元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；4.被告王某某、吴某某、某某公司共同向原告赔偿损失22050元；5.被告王某某、吴某某、某某公司共同向原告支付物业管理费315.97元；6.被告沈某某、邝某某对上述第三项、第四项、第五项诉求在未缴出资范围内承担连带责任；7.被告某某企业对上述第二项、第三项、第四项、第五项诉求承担连带赔偿责任；8.本案诉讼费由六被告承担。原告诉称事实与理由：2016年4月11日，原告与被告某某公司签订《委托运营管理协议书》，约定原告将其名下位于深圳市龙岗区委托给被告某某公司经营，委托经营期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，被告某某公司按照每月3500元的标准向原告支付租金。但自2019年9月起，被告某某公司开始无故拖欠原告的租金。被告某某企业作为案涉商铺的卖方，与被告某某公司系关联公司，存在人格混同，且案涉商铺的买卖、委托经营系关联交易，被告某某企业应对被告某某公司的债务承担连带责任。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告王某某、吴某某辩称：1.2020年2月26日，某某公司因无力支付租金向原告邮寄《解除协议通知函》，《委托经营管理协议书》已于2020年2月26日解除。自2020年3月起该公司已不再使用案涉物业。2.原告系案涉商铺所有权人，其行使所有权与该两被告无关。3.两被告确认2019年10月至2020年2月期间，某某公司拖欠原告租金16969.39元，拖欠物业公司管理费305.78元。4.原告主张的违约损失没有事实依据。5.两被告认缴某某公司的出资均为250万元，两人实缴出资均为200万元。被告沈某某辩称其不应对某某公司承担出资责任，其于2018年9月5日将所持有的公司50%股权转让给被告吴某某。被告某某公司辩称其虽然签署了《委托经营管理协议》，但其后经与原告沟通，案涉物业已转由某某（深圳）商业管理有限公司（以下简称某某公司）按照《委托经营管理协议》实际承租，某某公司不再作为承租方。2016年6月29日，案涉物业由某某公司接手，由某某公司支付租金。某某公司拖欠租金的行为与某某公司无关。被告邝某某、某某企业未向法庭提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，原告与被告某某公司签订《委托运营管理协议书》，约定原告将其名下位于深圳市龙岗区委托给被告某某公司经营，委托经营期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，被告某某公司按照前三年月租金3500元、第四年月租金3675元、第5年月租金3859元的标准向原告支付租金。2016年6月29日，被告某某企业（甲方）与原告（乙方）、某某公司（运营管理方）签订《ＴＪ-Ｓｍａｒｔ青年综合体房屋交付运营管理确认函》，三方确认自2016年7月1日起，案涉房屋交付给业主，由运营管理方被告某某公司运营管理。另，案涉商铺系原告从被告某某企业处购买，该物业登记在原告名下。被告某某公司通过案外人沈仕菊等人账户向原告支付租金。自2019年9月起，被告某某公司未向原告支付租金。被告某某公司2016年5月23日前的注册地址与被告某某企业注册地址相同。被告沈某某、邝某某系某某公司原股东；2018年，该两被告将股权转让给被告王某某、吴某某。某某公司于2020年3月13日被注销，清算组成员为被告王某某、吴某某，其注销前清算组未通知原告等债权人。本院认为，原告与被告某某公司签订《委托运营管理协议书》，约定原告将案涉房屋委托给被告某某公司经营，被告某某公司向原告支付租金；双方形成租赁合同关系。同时，被告某某公司及被告王某某、吴某某均认为某某公司自2016年6月29日之后接手了案涉商铺，实际承租人为某某公司；而原告起诉状中亦称某某公司自2019年9月起无故拖欠租金；故案涉商铺自2016年6月29日之后的实际承租人应为某某公司，某某公司与原告形成租赁合同关系，被告某某公司已实际退出，某某公司应当依约向原告支付租金。原告向被告某某公司主张租金等请求，本院不予支持。关于租金交付情况，某某公司自2019年9月起未向原告交付租金。关于租赁合同是否解除的问题。被告王某某、吴某某称2020年2月26日某某公司因无力支付租金向原告邮寄《解除协议通知函》，租赁合同于2020年2月26日解除；原告对此予以否认，且该两被告没有充分证据证明上述事实；故被告王某某、吴某某主张解除租赁合同于2020年2月26日解除，没有事实依据，本院不予支持。因承租方某某公司于2020年3月13日被注销，故原告与某某公司的租赁合同于2020年3月13日终止。关于原告主张被告王某某、吴某某共同向原告交付案涉商铺并恢复至独立产权状态；因案涉商铺登记在原告名下，原告依法可行使所有权，其没有证据证明其所有权受到被告王某某、吴某某的侵害，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的租金及物业管理费损失。自2019年9月起至租赁合同终止前产生的租金应由某某公司向原告支付。同时，因某某公司于2020年3月13日被注销，清算组成员为公司股东被告王某某、吴某某，其注销前清算组未通知原告等债权人；该公司股东作为清算组成员从事清算事务违反法律规定，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了原告利益；故被告王某某、吴某某应当对公司债务承担连带责任。租赁合同终止之日至约定租期届满之日（2021年6月30日）止产生的租金损失，系承租方违约导致原告预期可得利益的损失，亦应当由被告王某某、吴某某承担。故被告王某某、吴某某应向原告支付自2019年9月1日起至2021年6月30日止租金及损失81477.39元，原告主张83058元，超出《委托运营管理协议书》约定的计算标准，超出部分本院不予以支持。原告主张的利息，因本院已支持原告预期可得利益损失，故该项诉请本院不予支持。原告主张2019年12月至2020年4月止的物业服务费，被告王某某、吴某某自认某某公司拖欠2019年10月至2020年2月期间物业公司服务费，计算标准为4.5元/㎡；原告未提交证据证明物业服务费计算标准，故本院采信被告王某某、吴某某的自认计算标准。又因某某公司拖欠的物业服务费需由原告向物业服务公司承担，系因某某公司违约造成原告的损失，故在某某公司被注销的情况下，原告主张该费用由被告王某某、吴某某承担该费用，本院予以支持。根据上述认定的计算标准，被告王某某、吴某某应向原告支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止产生的物业服务费306元（4.5元/㎡×13.59㎡×5个月）。关于原告主张被告王某某、吴某某承担因某某公司违约造成原告的损失，原告该项诉请没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告沈某某、邝某某对公司债务承担责任，原告该项诉请没有法律依据，本院不予支持。关于被告某某企业是否应承担责任。原告主张被告某某企业与某某公司存在人格混同，因原告提交的证据不能充分证明被告某某企业与某某公司存在人格混同，故原告要求被告某某企业对某某公司的债务承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王某某、吴某某于本判决生效之日起三日内向原告李某某支付自2019年9月1日起至2021年6月30日止租金及租金损失81477.39元；二、被告王某某、吴某某于本判决生效之日起三日内向原告李某某支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止产生的物业服务费306元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2408元（原告已预缴），由原告承担540元，被告王某某、吴某某承担1868元；原告可在本判决生效后向本院申请退费1868元。被告王某某、吴某某应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1868元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  张国辉二〇二一年三月三十日书记员  李 华