吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终727号上诉人（原审被告、反诉原告）：长春科信房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区红旗街**。法定代表人：王润，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冠，该公司员工。委托诉讼代理人：吴桐，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春盘子女人坊文化传播有限公司，住所，住所地长春市朝阳区人民大街**长春百货大楼****div>法定代表人:杨康，总经理。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。上诉人长春科信房地产开发有限公司（以下称科信房产公司）因与被上诉人长春盘子女人坊文化传播有限公司（以下称盘子女人坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。科信房产公司上诉请求：1.请求依法撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初3583号民事判决，依法改判或发回重审，支持上诉人在一审的全部反诉请求；2.一审、二审的诉讼费、反诉费均由盘子女人坊公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，程序违法，判决明显错误，显失公平。一、一审法院错误理解科信房产公司的“复函”内容，断章取义，错误认定房屋租赁合同解除的时间。1.复函明确说明了终止房屋租赁合同是应在复函条件的前提下才能解除，即“按《房屋租赁合同》约定办理完毕房屋交接手续”、“支付完毕相关租金及费用”、租金应计算至贵公司按《房屋租赁合同》约定办理完毕交接手续之日时止，然而，盘子女人坊公司并未积极履行房屋交接的义务，并未与科信房产公司办理房屋交接手续，说明房屋租赁合同的解除条件并未成就，不能认定房屋租赁合同已经解除，解除时间更无从谈起。2.科信房产公司回函后，盘子女人坊公司一直未予科信房产公司办理房屋交接手续，仅于2020年6月15日将钥匙以EMS形式邮寄给科信房产公司，“交钥匙”而非“交接房屋”，原审法院认定事实明显错误。二、本案中，未积极履行协助交接房屋的义务的责任方为盘子女人坊公司，而非科信房产公司，由此产生的损失及相关费用应由未积极履行义务一方即盘子女人坊公司承担。1.盘子女人坊公司从未有人联系科信房产公司办理房屋交接事宜，且在一审法庭中没有任何证据证明其已尽到通知义务，原审法院认定事实不清，仅凭推测作出裁判，有违法律的公信力和权威性，显失公平。2.2020年7月23日一审庭审中，原审法院在了解盘子女人坊公司没有与科信房产公司办理房屋交接手续的情形下，要求双方于开庭后3日内到场互相配合进行房屋交接（原审庭审笔录第12页），造成损失扩大，扩大的损失由不进行交接一方承担责任。且在庭审中科信房产公司代理人明确向法庭提问“办理完毕交接手续收，是否还要再次开庭？”审判长明确表示房屋交接后组织双方再次开庭。2020年7月27日，科信房产公司配合盘子女人坊公司进行房屋交接房屋，发现房屋内存在一系列问题，并将情况记录形成证据，并按照原审法院要求与盘子女人坊公司就房屋存在的问题进行沟通，科信房产公司形成书面意见，并根据房屋情况制作证据材料。2020年7月29日盘子女人坊公司派无权代理的员工到科信房产公司，说自己无权代表公司签字，只是把问题及情况告知公司后便离开，房屋的钥匙一直在盘子女人坊公司处保管。7月29日当日，科信房产公司将交接情况告知一审法院，并申请向一审法院提交房屋交接的新证据，以便法院了解房屋状况，划分责任，一审法院拒不接收，基于对人民法院的公正性、权威性信任，上诉人科信房产公司等待本案再次开庭，对双方于2020年7月27日关于房屋交接的证据进行质证，从而认定责任承担及保证金扣除事宜，但一审法院未经再次开庭，在未查明事实，违反法定程序的基础上，直接作出判决，原一审法院严重违反了公平公正原则，且限制了科信房产公司的辩论权，对科信房产公司极其不公平。三、关于保证金问题，上诉人在回函中对于无息返还保证金是附有条件的，要求被上诉人盘子女人坊公司“交接房屋，结清各项款项”。盘子女人坊公司一直不按照《房屋租赁合同》履行交接房屋义务，双方进行民事诉讼对解除合同存在争议，不能认定为双方达成合意。四、关于租金减免。根据最高人民法院引发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的通知》，处理案件应当本着共担风险、共度难关的原则，平衡各方利益，保护当事人的合法权益。且法律对租金减免事宜并非强制性要求，而是根据自身情况，自愿减免，科信房产公司为商户减免租金是在能够共度难关，继续履行合同的前提下进行减免，在疫情期间，科信房产公司也是损失方，在盘子女人坊公司起诉要求解除合同的情况下，还要求科信房产公司对租金减免，明显对一方当事人显失公平。鉴此，上诉人科信房产公司向人民法院提起上诉，请求人民法院依法公正审理，维护上诉人科信房产公司合法权益。盘子女人坊公司辩称：一审法院认定事实清楚，盘子女人坊公司于2020年3月18日向科信房产公司出具关于解除租赁合同的函，而科信房产公司于3月20日已经回函，回函主要内容是同意解除合同只是对于租金的结算问题进行了阐述，科信房产公司要求租金计算至按合同约定办理完毕房屋交接手续之日止，盘子女人坊公司收到回函后2020年6月9日积极寻找仓库将办公用品搬离案涉房屋，我们有证据证明2020年6月15日盘子女人坊公司书面通知科信公司，该通知内容主要是要求交付房屋但科信房产公司拒不配合，盘子女人坊公司只能通过EMS将房屋钥匙邮寄给科信房产公司，因此房屋交接问题责任不在我方。另外根据7月27日，也就是科信房产公司提供的房屋交接相关材料可以看出科信是对盘子公司的装修物提出拆除要求，该要求本身是不符合双方合同7-3、7-4等处约定，该合同明确约定对于房屋装饰包括但不限于固定的隔墙、窗户等，盘子公司应当无偿留给科信房产公司，不得拆除破坏等。那么科信房产公司提出的要求已经违反该合同约定，因此盘子女人坊公司基于合同约定以及租赁市场常理在交接房屋时也不能按照科信房产公司提出的要求进行交接，同时盘子女人坊公司多次将房屋钥匙交给科信房产公司，科信房产公司均拒收。对于房屋租赁损失应到由科信房产公司自行承担。盘子女人坊公司向一审法院起诉请求：1.判令盘子女人坊公司与科信房产公司签订的《房屋租赁合同》自2020年3月18日起解除；2.判令科信房产公司返还盘子女人坊公司预付2020年1月25日至2020年2月6日房屋租金78,356元（2,200,000元÷365天×13天）及2020年2月7日至2020年8月6日的房屋租金1,100,000元；3.判令科信房产公司返还盘子女人坊公司履约保证金170,000元，（第二项、第三项诉请合计1,348,356元）；4.判令科信房产公司承担本案全部诉讼费用。科信房产公司向一审法院反诉请求：1.判令盘子女人坊公司向科信房产公司支付违约金440,000元；2.判令反诉费由盘子女人坊公司承担。一审法院审理查明：2016年3月24日，科信房产公司与盘子女人坊公司签订《房屋租赁合同》，约定科信房产公司将位于长春市朝阳区长影世纪村C区一层二层夹层、面积2439.1平方米房屋租赁给盘子女人坊公司使用，租赁期限为2016年3月23日至2022年8月7日，2016年3月23日至2019年8月7日年租金2,000,000元，2019年8月8日至2022年8月7日年租金2,200,000元，租金每半年预付，于每年10月8日前、4月8日前支付,保证金17万元等。合同签订后，科信房产公司即将房屋交付盘子女人坊公司使用。2016年3月23日盘子女人坊公司向科信房产公司交付保证金17万元。2020年1月6日，盘子女人坊公司向科信房产公司交付2020年2月7日至2020年8月6日房屋租金110万元。2020年3月18日，盘子女人坊公司向科信房产公司发出《关于解除租赁合同的函》，提出解除合同。2020年3月20日，科信房产公司回函称，租金计算至按合同约定办理完毕房屋交接手续之日时止，并要求盘子女人坊公司结清应承担的水电费、物业费、采暖费等各项费用及妥善处理会员预存费用，在盘子女人坊公司结清应承担的各项费用及款项后无息返还保证金。盘子女人坊公司于2020年6月9日搬离租赁房屋，并于2020年6月15日通知科信房产公司。上述事实，有房屋租赁合同、转款凭证、往来函件、微信聊天记录等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，科信房产公司与盘子女人坊公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。盘子女人坊公司向科信房产公司发出要求解除租赁合同函件后，科信房产公司于2020年3月20日回函作出同意解除合同的意思表示，即双方已合意解除合同。合同解除后双方应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。盘子女人坊公司于2020年6月9日搬离租赁房屋后，已于6月15日通知科信房产公司，科信房产公司应及时与盘子女人坊公司进行房屋交接。科信房产公司未积极履行协助义务，应就发生的损失自行承担责任。本案综合考虑长春市采取疫情防控措施的情况、科信房产公司对于承租商户免租情况，并结合盘子女人坊公司提前解除租赁合同、搬离房屋时间等情形，酌定科信房产公司返还盘子女人坊公司两个月房屋租金即366,667元（2,200,000元÷12月×2月）。关于保证金，科信房产公司在回函中已表示同意返还保证金，故应予支持。关于科信房产公司主张的违约金，因双方系合意解除合同，且在盘子女人坊公司搬离租赁房屋前三个月即达成合意，科信房产公司亦未举证证明因提前解除合同给该公司造成其他损失，故对科信房产公司的该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司与被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司房屋租金366,667元及保证金170,000元；三、驳回原告（反诉被告）长春盘子女人坊文化传播有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长春科信房地产开发有限公司的反诉请求。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：2020年3月20日科信房产公司《回复长春盘子女人坊文化传播有限公司“关于解除租赁合同的函”的函》记载：一、租金应计算至贵公司按《房屋租赁合同》约定办理完毕房屋交接手续之日时止。则双方可签署终止协议书明确相关事宜。二、贵公司结清应承担的各项费用及款项，包括且不限于房屋租金、水费、电费、物业费、采暖费等。确保房屋不存在经济及法律纠纷。三、贵公司应妥善处理会员预存费用，避免个各方造成不必要损失。四、贵公司结清应承担的各项费用及款项后，我公司无息返还保证金。本院认为：盘子女人坊公司承租科信房产公司案涉房屋，2020年新冠疫情发生后，盘子女人坊公司向科信房产公司发出《关于解除租赁合同的函》，提出解除合同。2020年3月20日科信房产公司回函明确“租金应计算至贵公司按《房屋租赁合同》约定办理完毕房屋交接手续之日时止。则双方可签署终止协议书明确相关事宜”且盘子女人坊公司“结清应承担的各项费用及款项后，我公司无息返还保证金”，据此体现了科信房产公司作为出租方“共克时艰”的担当、同意与盘子女人坊公司解除租赁合同。但盘子女人坊公司直至2020年6月9日才搬出案涉房屋、2020年6月15日才将钥匙交回科信房产公司，盘子女人坊公司收到回函后，因自身原因未及时搬出，占用案涉房屋期间应当支付房屋占有使用费用。2020年6月15日科信房产公司收到案涉房屋钥匙后，未及时验房收房，扩大损失应由科信房产公司自行承担。考虑到本市疫情防控措施、对相关行业经营的影响、科信房产公司对于承租商户免租情况等，一审酌定科信房产公司返还盘子女人坊公司两个月房屋租金即366667元，并无不妥，应予维持。至于科信房产公司主张的违约金，因双方系协商一致解除合同，且科信房产公司在回函中未提及违约金且对于保证金已表示同意返还，故科信房产公司现主张违约金，与回函承诺不符，本院不予支持。科信房产公司称其7月29日申请向一审法院提交房屋交接的新证据，一审法院未予准许。因此时一审庭审已经辩论结束且科信房产公司一审庭审时并未出延期举证申请，而二审中科信房产公司已经补交了相关证据并进行了辩论，科信房产公司主张一审限制了其辩论权，不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13567元，由长春科信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海胶二〇二一年四月十六日书记员 吴钥杭