北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15208号原告：北京国锐房地产开发有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区凉水河一街**院**楼**。法定代表人：陈岗，经理委托诉讼代理人：姜元，男，北京国锐房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：黄一鸣，男，北京国锐房地产开发有限公司员工。被告：宋洋，男，1976年12月2日出生，汉族，北京嘉合恒兴工贸有限公司经理，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：吕立华，北京市致尚律师事务所律师。原告北京国锐房地产开发有限公司（以下简称国锐公司）与被告宋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告国锐公司的委托诉讼代理人姜元，被告宋洋及其委托诉讼代理人吕立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国锐公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令宋洋向国锐公司支付租金4321626.9元；2.请求判令宋洋向国锐公司支付逾期支付租金违约金（自2018年4月10日起计算至实际付清之日止）；3.请求判令宋洋向国锐公司支付装修免租期租金1269136.48元；4.请求判令宋洋向国锐公司支付解除合同违约金634568.24元。事实与理由：国锐公司与宋洋于2017年8月8日签订合同编号为（YZ35#-2018-0412-租）《国锐广场项目商业租赁合同》，国锐公司将坐落于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院8号楼104、204、-104、106、105房屋（以下简称涉案房屋）出租给国锐公司。合同约定的租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日，且按照合同约定给予宋洋2017年9月1日至2018年1月31日、2018年9月1日至2018年9月30日共计6个月的装修期。国锐公司于2017年9月1日将涉案房屋交付给宋洋。自2018年5月1日起，宋洋拖欠国锐公司租金，国锐公司经多次催缴无效后，国锐公司于2020年6月18日向其发送《解除合同通知函》解除该份租赁合同。但宋洋至今未按合同约定支付欠缴租金、违约金等费用。国锐公司为维护自身合法权益，特诉至法院。被告宋洋辩称，一、其确实因种种原因在国锐公司提出单方解除合同时尚未付清租金，但经宋洋计算，截止至2020年5月28日（即国锐公司停止供应能源日）共欠付租金3543102.98元。二、宋洋不认可国锐公司诉讼请求第二、四项，因均为对宋洋违约金罚则，相互重复，国锐公司应就违约金的追偿问题任选其一约定，但不能重复选择。三、国锐公司提出的第二项诉讼请求，千分之五的违约金计算标准过高，依据合同法解释（二）第29条第二款规定的违约金不应超过损失的30%，即本案违约金总款不应超过1062930元。四、对于国锐公司提出第四项诉讼请求，自2020年1月23日全市疫情商业店面均停止营业，国锐公司在2020年5月后才逐步试营业（此前预开业，国锐公司均派安保人员强制禁止），全市对上述疫情期间的租金收取均以适当减免，国锐公司无权全额收取租金，至少应减租三个月为宜。五、在合同履行期内，国锐公司多次多种方式不依合同履行，造成宋洋很大经营困难，国锐公司亦存在主观过错。（1）装修延误：合同签署及缴纳第一笔款后，宋洋开始办理入驻手续及装修手续，但物业公司总以政府开会以及提供证件不全为由各种刁难，不允许装修，最后整体装修拖延到2018年5月仍未完成。此外，对面商圈大族广场于2018年5月26日开业后，严重影响了租赁店面的客流量，加之没有停车场，顾客严重流失。因为停车场问题一直没有解决，物业公司建议宋洋停交房屋租金以便于协商解决。（2）因国锐公司起初同意将遮阳伞外摆于后门，租赁店面正式运营后，物业公司不允许外摆。（3）涉案房屋的地下水返味严重，后开始跑水，地，地板多处被泡起与物业公司沟通，宋洋得知地下水管主管道设计问题导致，经过协商达成协议，对地下管道改造给予相应补偿。（4）2018年夏季，因国锐公司提供的电容量不足，无法使用空调，但国锐公司不进行电增容，无奈宋洋自行购置并更换了部分用电设备，以降低用电功率，造成宋洋重复设备投资和经营不便。（5）2018年冬季，涉案房屋地暖不足，经与物业公司、地、地暖公司联系后次沟通未解决，宋洋不得不在交纳供暖费的情况下，使用空调取暖。（6）2018年9月，国锐公司承诺的门前停车场完全停止使用，附近小区停车场入口距离涉案房屋较远，使得新老顾客无法前往租赁店面消费，导致宋洋损失惨重。（7）2019年12月，经所有底商与物业公司、国锐公司协商后，配套停车场可以使用，但本应由国锐公司承担的维护费、道闸安装费及停车场费用由底商承担，国锐公司及物业公司承诺的地砖修复并未处理。（8）2020年春节后，新冠疫情爆发，餐饮业在政府要求下停止营业，宋洋被迫停业。直至国锐公司发函之日，104、106、204房间仍处于关门停业状态。国家发文减免房屋租金的信息，但国锐公司不予以减免。宋洋收到能源停止供应函后，前往国锐公司办公地点，但无人员接待，直至能源停止供应时，宋洋仍无法与国锐公司取得沟通，导致冰箱及冷藏柜内存储食物全部变质，造成不可估量损失。此外，签约时，国锐公司口头承诺：1、有配套停车场，又因停车场正在审批，故未写入合同中；2、国锐公司承诺给予业态保护，租赁店面的经营业态白天为咖啡厅晚上为酒吧，2018年底星巴克也在国锐广场底商入驻，2019年年底金色三麦（酒吧）入驻国锐金嵿9号楼底商。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月8日，国锐公司（甲方、出租方）与宋洋（乙方、承租方）签订了编号为YZ35#-2018-0412-租的《国锐广场项目商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定第一条：租赁物业基本情况1、租用位置：国锐广场项目8号楼104、204、-104、106、105房间（以下简称涉案房屋）。2、租用面积：经甲乙双方共同确认，该商铺用于计算租金及其他款项的租用面积为1059.24平方米。其所处具体位置详见《租赁物业商铺位置图》。第三条租赁期限：1、租赁物业的租期自2017年9月1日至2022年8月31日（其中包括开始日期和终止日期）。2、在本协议项下的租赁期限内，甲方同意给予乙方共计6个月的免租期，即2017年9月1日至2018年1月31日（包括首尾两日）和2018年9月1日至2018年9月30日（包括首尾两日）。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向物业管理公司支付物业管理费及其他费用，同时需遵守本协议的其他条款及甲方指定物业管理公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付免租期内其它应付费用。双方理解，免租期以本协议不得以任何原因提前解除为前提，即为附前提条件的免租期间，若本协议无论因任何原因提前解除，乙方应于本协议提前解除之日起五个工作日内按照第四条约定的日租金标准向甲方补足免租期内的全部租金。第四条：租金和租赁保证金1、租金以本合同第二条第2款约定之面积计算，租金为104、204、-104、106为6.55元/天/㎡，105为6.58元/天/㎡，在此基础上从第四年开始，每年递增10%，具体情况见附件二。注：月租金=日租金×365天÷12个月，以保留小数点后两位为准。租金不包含物业管理费及其他相关费用。月为自然月，租期不满一个月时，租金按当月租金金额除以当月日历总天数乘以实际承租天数计算。2、租赁保证金：2.1乙方于签定本合同之日向甲方交纳634568.24元（保证金应为三个月的月租金），作为保证合同履约保证金。租赁期内保证金数额不足时，乙方应当在接到甲方通知后一周内补足。2.2租赁期内，由于乙方违约、逾期付款、擅自转租而导致提前终止本合同，乙方无权要求返还保证金，同时甲方有权要求乙方承担违约责任，支付违约金、赔偿金等。2.3本合同租期期满或提前终止后，甲方自下列条件成就之日起的30个工作日内，按照本合同约定将扣除（如有）后的保证金金额（如有）一次性无息退还乙方：第六条：支付方式1、租金采用预付方式，按每三个月为一期进行支付，租期内乙方应于每期租金到期前20天向甲方缴纳下期租金。第十八条：违约责任2、乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向甲方支付违约金；逾期超过十日的，甲方有权解除本合同并按本合同第十九条约定处理。第十九条：合同的解除5、本合同因合同约定的乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：（1）就本合同提前终止而向乙方追索相当于当年度三个月月租金标准的违约金；……（5）乙方应补足已享用的免租期租金及欠款的各项费用。其中附件二：租金明细及支付时间表载明：第一年自交房之日起第1～3个月支付租金0元，第4～6个月支付租金211522.75元，第7～9个月合计支付634568.24元，第10～12个月支付租金634568.24元；第二年第1～3个月支付租金423045.49元，第4～6个月支付租金634568.24元……第三年第7～9个月634568.24元；……第五年第10～12个月支付767827.57元。《租赁合同》签订后，宋洋向国锐公司支付了押金634568.24元，房屋租金支付至2018年4月30日。2020年4月5日，国锐公司（甲方）与宋洋（乙方）就《租赁合同》补充签署《协议书》，约定如下：鉴于：1、甲乙双方于2017年8月8日签订了《租赁合同》，乙方承租了甲方开发建设的涉案房屋，租期自2017年9月1日起至2022年8月31日止。2、涉案房屋在使用过程中发现排水不畅倒灌，致使涉案房屋多次出现溢流现象，虽甲方在第一时间抢修，但同时也给乙方造成了一定的经济损失。3、因前述问题，乙方就涉案房屋房租交纳至2018年8月10日，物业费交纳至2019年11月30日，供暖费交纳至2019年3月15日。截止到本协议签署之日，乙方尚有租金3318932.2元、物业费及供暖费57278.93元未支付。有鉴于此，为了维护甲乙双方友好的合作关系，经协商由甲方对上述问题进行维修整改，并就乙方受到的经济损失以折抵租金形式给予补偿。就该事宜达成如下协议：一、甲方负责该商品房排水不畅部位的维修工作，以及因维修过程中给乙方已添附装饰装潢的维修后修缮工作。二、本次维修整改及恢复装修期共计约113日（具体以实际施工为准），甲方在进场维修前15日以书面形式向一方发送维修通知书，乙方应做好准备并就维修部位进行清理，配合施工提供可实施作业面，维修内容包括污水管道清理、铺设管线、消除异味及装修恢复等。若恢复过程中，乙方原装饰装潢材料无法找到与之相匹配的，乙方同意甲方可使用同等规格或价位的材料进行装修恢复。三、因本次维修整改、修缮及乙方损失等，甲方同意一次性免除乙方该商品房113日的租金共计785821.49元，免除113日该商品房物业费共计26759.01元作为补偿。四、截止到本协议签署日，前述第三条补偿金额与鉴于3中提及的未付租金、物业费、供暖费相抵，尚有租金2533110.71元，物业费和供暖费30519.92元待付。乙方同意本协议签订生效后10内一次性向甲方支付完毕，其余内容继续按照租赁合同约定执行。五、双方确认，上述维修整改方案及补偿标准系双方就本次事件共同友好协商确定的一揽子方案，且是终局性的。乙方确认上述补偿金额已充分补偿了乙方维修期间的经营损失等一切经营损失、因整改恢复工作完成且经双方验收后，无论发生任何情况，乙方均不得再向基金安防或物业管理公司主张其他赔偿、补偿或其他款项，不再要求甲方承担其他任何维修、调改责任，或以任何理由拒绝向甲方支付租赁合同约定的租金、物业费及其他费用。对此，宋洋称，《协议书》为双方就涉案房屋流水给其造成严重损失而达成的补偿方案为，国锐公司免除宋洋113天的租金785821.49元及物业费26759.01元。国锐公司称，《协议书》是其为继续履行《租房合同》作出的让步，但宋洋并未按其中第四条约定支付租金，故《协议书》实际已经解除。庭审中，宋洋向本院提交其与涉案房屋的物业服务公司北京澳系物业管理有限公司员工洪俊的微信聊天截图，欲证明国锐公司承诺双方就租赁期内争议事项未履行前可以暂缓交纳租金。其上显示：2019年11月21日，洪俊对宋洋称：“2018.5.1至8月31日租金846091元。9.1至9.30日免租期。2018.10.1至2019.10.31租金共计2449795.75元。截止到10.31号共计租金：3295886.75元。得12月20号之前收回来，以后的费用啥时间把问题解决了在收，我们董事长找集团的领导。”，洪俊回复：“好我让律师招这写”。国锐公司称，上述聊天系处于国锐公司向宋洋催缴欠付租金的背景下，其中“以后的费用啥时间把问题解决了在收”系国锐公司为继续履行合同而做出的让步，其前提应为宋洋补足租金，但宋洋未补齐欠付租金。庭审中，国锐公司自认宋洋分别于2019年3月29日支付租金300000元、2020年1月15日支付200000元、2020年2月28日支付200000元，并称其主张的租金已扣除上述部分。国锐公司向宋洋发送了多份《催款函》、《能源停止供应通知函》，欲证明国锐公司多次向宋洋催缴租金。2020年5月22日宋洋收到国锐公司发送的《能源停止供应通知函》，其上载明：“截止今日，贵司仍未支付2020年1月1日至2020年5月31日的租金共计1057613.75元，2020年1月1日至2020年5月31日的物业费共计36014.16元，按照贵司与我司于2017年9月1日签署的《国锐广场租赁合同》约定，贵司应按日向我司支付逾期款项千分之五的租金违约金及千分之三的物业费违约金。截止到本函发出之日，上述物业费违约金已累计达到16422.46元，上述租金违约金已累计达到851379.07元，且还在继续增长。请贵司自收到本通知函之日起，及时向我司缴纳前述费用。如至2020年5月28日48时我司仍未收到贵司支付前述款项，为维护我司合法权益，我司将不得不依据贵我双方签署之《国锐广场租赁合同》第十七条约定，采取如下措施：自2020年5月30日24时起，我司停止对贵司承租房屋的水、电等能源供应，直至贵司支付完毕上述欠缴款项止。在上述切断期间，贵司仍应支付租金、物业管理费及本合同约定的其他费用。因水电等能源供应停止而造成的一切损失，均由贵司自行承担。”对此，宋洋称国锐公司实际已于2020年5月24日停止了能源供应。2020年6月20日，宋洋收到了国锐公司发送的《解除合同通知函》，其上载明“贵我双方于2017年8月8日签署了《国锐广场商业租赁合同》，租赁合同约定……。上述协议签订后，我公司依约履行相应义务，向贵方交付了该房屋，但贵方今年以来已有多项违约事实。鉴于归双方违约行为已构成《租赁合同》约定我方单方解除条件，我司特向贵方发此函，通知贵方违约行为已构成《租赁合同》约定我方单方解除条件，我司特向贵方发此函，通知贵方解除贵我双方签署的《租赁合同》。相关解约事宜如下：一、关于贵方的违约事实（一）贵方未按合同约定支付租金。贵方承租期间，应按3个月为周期向我司支付应付租金，租期内乙方应于每期租金到期前20天向甲方缴纳下一期租金。贵方应向我司交纳2018年8月1日到2020年6月30日租金共计4588068.68元。截止到本函发出之日，贵方仍未依约交纳上述租金。（二）我司向贵司催款后，贵方一直未予以纠正。我司曾于2020年4月21日向贵方发出《催款函》，敦请贵方于2020年5月17日前向我司付清全部款项，但贵方未在规定时候内履行相应义务。二、关于解除《租赁合同》的通知根据《租赁合同》第十八条、第十九条约定，贵方如逾期支付应付款项超过十日的，我司有权随时单方解除租赁合同，并可在物业管理公司的介入下提前收回租赁物业。贵方的行为已构成我司单方解除《租赁合同》条件，现我司特通知贵方：（一）于贵方收到此函之后三日起，双方签订的《租赁合同》解除。（二）请贵方案《租赁合同》的约定完成房屋清理、腾退工作，如贵方逾期未完成腾退的，我司将进入房屋内进行腾退并清理遗留物品，届时所造成的一切损失均由贵方自行承担。我司不承担任何责任。三、贵方应承担的责任……。”经询，宋洋租赁涉案房屋用于餐饮经营，开办了北京创圣餐饮管理有限公司，具体经营咖啡、火锅等。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。因新冠疫情影响以及国锐公司要求，宋洋关门闭店3个月。对此，宋洋称因其经营餐饮，按照国家相关政策其于疫情爆发期间即自2020年1月23日至2020年5月1日均未正常经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条关于“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，本案争议发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。国锐公司与宋洋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。本案中，宋洋承租了涉案房屋并支付租金至2018年4月30日后未再进行支付，宋洋逾期支付租金行为构成违约。根据《租房合同》第十八条约定，宋洋逾期支付租金并经国锐公司多次催要仍未支付，其逾期支付租金已超过十日，国锐公司有权单方解除合同。宋洋于2020年6月20日收到国锐公司发送的《解除合同通知函》，其上载明：“贵方收到此函之后三日起，双方签订的《租赁合同》解除”，故本院确认《租赁合同》于2020年6月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，就合同履行期间欠付的租金，宋洋应当支付。本案中，宋洋支付租金至2018年4月30日，国锐公司主张2018年5月1日至2020年5月28日期间欠付租金金额为4321626.9元，并以该金额进行核算，本院不持异议。宋洋辩称因受新冠疫情防控的不可抗力影响导致其于2020年1月23日至2020年5月1日期间关门闭店并以此要求减免租金。本院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，宋洋租赁涉案房屋进行餐饮业经营，确受新冠疫情防控影响无法开店经营，因此，本院综合疫情影响以及公平原则，酌定免除宋洋一个月租金，扣除一个月租金及宋洋支付的押金后金额为3475535.9元。此外，宋洋还抗辩称因涉案房屋排水不畅导致倒灌、溢流给其造成损失，所以双方签署了《协议书》约定国锐公司免除宋洋113日租金785821.49元，并以此拒绝支付该部分租金。本院认为，《协议书》加盖了国锐公司公章并由双方共同签署，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。并且，根据本案证据及庭审情况可知，国锐公司系基于涉案房屋排水不畅、倒灌、溢流给宋洋造成损失故免除了维修、整改以及恢复装修期113日的租金，现宋洋据此拒绝支付该租金，理由正当，故本院对该部分租金予以扣除。经扣除后，宋洋应支付的租金为2689714.41元。关于国锐公司要求宋洋支付逾期支付租金违约金的诉讼请求。根据《租赁合同》的约定，宋洋未按合同约定时间向国锐公司支付房屋租金的，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向国锐公司支付违约金。现由于宋洋未按约支付租金，导致合同解除，其应承担相应的违约责任，国锐公司据此向宋洋主张逾期付款违约金，有合同依据，本院予以支持。《租赁合同》约定，租期内宋洋应于每期租金到期前20天支付下期租金，鉴于付款时间并不相同，该项违约金应当分段计算，本院结合国锐公司提交的诉讼请求金额计算明细，对违约金予以分段计算，同时，国锐公司主张计算利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍，未超过法律准许范围，本院予以支持。关于国锐公司要求宋洋支付装修免租期租金的诉讼请求。根据《租赁合同》约定，因合同约定的承租方原因解除《租赁合同》的，承租方应补足已享用的免租期租金，故国锐公司的该项诉讼请求，于合同有据，本院予以支持。国锐公司给予宋洋六个月免租期的优惠系基于双方约定的5年租赁期限而为,现由于宋洋的违约行为导致合同提前解除,国锐公司的合同目的未能实现,造成了租金损失,故本院依据合同履行情况、宋洋过错程度及公平原则，酌情支持国锐公司装修免租期期间租金损失634568.24元。关于国锐公司主张的解除合同违约金。根据《租赁合同》约定，因约定的承租方原因导致合同解除时，出租方有权追索当年度三个月租金标准的违约金。但宋洋租赁涉案房屋经营餐饮业，确因疫情防控导致合同履行困难，本院综合合同履行情况、合同实现目的、疫情影响程度等因素，按照公平原则，酌定宋洋支付违约金317284.12元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、宋洋于本判决生效之日起十日内向北京国锐房地产开发有限公司支付租金2689714.41元；二、宋洋于本判决生效之日起十日内向北京国锐房地产开发有限公司支付逾期支付租金违约金（违约金分别以634568.24元为基数自2018年4月10日起计算至2019年3月29日，以334568.24元为基数自2019年3月30日计算至2020年1月15日，以134568.24元为基数自2020年1月16日计算至2020年2月28日；以634568.24元为基数自2018年7月11日计算至2020年2月28日，以569136.48元为基数自2020年2月29日计算至实际付清之日；以634568.24元为基数，自2018年11月10日计算至实际付清之日止；以634568.24元为基数，自2019年2月8日起计算至实际付清之日止；以634568.24元为基数，自2019年5月11日起计算至实际付清之日止；以634568.24元为基数，自2019年8月11日起计算至实际付清之日止；以634568.24元为基数，自2019年11月10日起计算至实际付清之日止；以634568.24元为基数，自2020年2月9日起计算至实际付清之日止；上述计算利率在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍标准计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准计算）；三、宋洋于本判决生效之日起十日内向北京国锐房地产开发有限公司支付装修免租期租金634568.24元；四、宋洋于本判决生效之日起十日内向北京国锐房地产开发有限公司支付解除合同违约金317284.12元；五、驳回北京国锐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60773元，由北京国锐房地产开发有限公司负担25223元（已交纳），由宋洋负担35550元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由宋洋负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙玉宁二〇二一年六月三十日书记员  张瑞瑞