河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初654号原告：焦作市景文百货有限公司上街分公司，经营场所郑州市上街区济源路与金华路交叉口西南角。负责人：张先柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋建杰，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。被告：北京泰禾影视文化发展有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼B塔3层311。法定代表人：谢育振，系该公司经理。被告：郑州福泰瑞禾影院管理有限公司，住所地河南省郑州市上街区济源路89号和昌都汇广场景文百货四层商铺。法定代表人：郭淑华，系该公司总经理。原告焦作市景文百货有限公司上街分公司（以下简称景文百货上街分公司）与被告北京泰禾影视文化发展有限公司（以下简称北京泰禾公司）、郑州福泰瑞禾影院管理有限公司（以下简称郑州福泰瑞禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景文百货上街分公司的委托诉讼代理人宋建杰、周浩到庭参加诉讼，被告北京泰禾公司、福泰瑞禾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。景文百货上街分公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原被告双方于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》一份及三份《补充协议》；2．要求被告将承租的位于郑州市××街区××路××和××广场××货××层商铺腾空并返还给原告；3．请求判令被告向原告支付截至2020年3月1日止的租金760,000元、截至2020年12月31日止的水电暖气及物业费288,061.139元及利息损失195,067元（之后的租金和水电暖气及物业费，按照合同约定继续计算至实际腾空租赁物为止；利息按照欠款金额为基数，按照15.4%/年的标准，自2019年7月1日至2021年3月1日，之后另算至债务清偿完毕之日止）；4．请求判令被告向原告支付违约金2,000,000元；5．判令被告处理自己会员卡的结算事宜并消除对原告的不利影响；6．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，景文百货上街分公司明确其第三项诉讼请求为判令被告向原告支付自2019年7月1日至2020年3月1日的租金760,000元、自2020年8月21日至2020年12月31日的水电费、物业费、2020年度的暖气费共计288,061.39元及以租金760,000元为基数，自2019年7月1日起至实际付款日止，按年利率15.4%计算的利息。事实和理由：2017年12月15日，原告（主体变更前为：焦作市景文百货有限公司）与被告北京泰禾公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于郑州市××街区××路××和××广场××货××层面积约3800平方米的商铺作为影城经营。合同签订之后，原告按照约定于2018年5月1日将租赁场地及设施交付被告经营，被告所投资的“泰禾影城（郑州景文百货店）”也在2018年9月份正式开始营业。被告自影城开业后并未及时支付租金及其他费用，为此原被告于2019年5月16日签订《补充协议》一份，该协议约定：被告自2019年1月1日起开始计算并支付租金并支付租赁期间的暖气费、物业费和水电费用。该《补充协议》签订后，被告仅向原告支付完毕2019年1月1日至2019年6月31日的租金共计570,000元（第一年租金为9.5万元/月）和截至2020年8月20日前的暖气费、物业费和水电费，后续费用至今未付。另外，被告所经营影城自2020年元月24日起关门停业至今，不但拒绝支付租金及相关水电气等费用，还由于被告影城不能及时开业经营，导致影城会员无法享受观影服务而爆发会员围堵原告商场，要求退卡退款的群体事件。被告违约行为导致原告立约之初通过被告影城开业增加人流量的合同目的无法实现。为此，原告多次同被告联系，被告对此置之不理，原告无奈在2021年1月20日向被告寄发《解除合同通知函》，但仍旧石沉大海，被告拒不作出任何回应。综上所述，被告拒不按照约定支付租金及擅自停业至今的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。北京泰禾公司、郑州福泰瑞禾公司均未答辩，亦未提交证据。经审理查查明，2017年12月15日，以案外人焦作市景文百货有限公司（以下简称景文百货公司）为甲方（出租方）、北京泰禾公司为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下称原合同）一份，约定甲方向乙方出租位于郑州市上街区济源路89号和昌都汇广场、景文百货项目4层，面积为3800平方米的商铺，合同对商铺用途、租金费用及支付方式、交付与验收、合同变更和解除、违约责任等进行了约定，其中2.4条约定：乙方租用该商铺的租赁期限自2018年1月1日起至2038年2月7日止。2.5.1条约定：乙方在本合同签署且收到甲方开具的等额收据后10个工作日内向甲方交纳30万元作为保证金。在租赁期满后由甲方按照本合同2.5.2条的规定退还乙方。2.5.2条约定：在本合同期限届满或提前解除等原因终止后，甲方应于合同终止之日起无息全额退还乙方上述保证金。如有双方书面确认的乙方依据本合同或法律规定的应向甲方支付的款项，则甲方应在前述期限内将抵扣后的剩余金额无息退还给乙方。2.6.1条约定：乙方以年租金方式向甲方支付租金。任何装修期和免租期等均不计入实际计租时间，租金中已含有物业管理费（物业管理费标准为：5元/月/平方米），租赁期内，乙方无需再向甲方或物业公司等第三方支付任何与物业管理费有关的复费用。2.6.2条约定：月租金：乙方应按季度支付租金，租金标准为：计租期第1年租金1,140,000元，即每月支付95,000元（其中物业管理费0元）；计租期第2至第3年租金1,368,000元，即每月支付114,000元（其中物业管理费19,000元）……计租期第19年至租赁期届满年租金175,709元，即每月支付146,309元（其中物业管理费19,000元）。年租金为当年月租金的总和……乙方于每月15日前支付当季度租金，甲方应在付款前15个工作日向乙方开具相应金额的增值税专用发票甲方应根据本条约定将发票拆分为租金及物业管理费发票。2.6.3条第二款约定：本商业体全面对外营业后的任一期间，无论乙方是否开业，如本商业体的开业率未达到70%（含），在此期间内，乙方免交租金。2.8条约定：水费、电费、燃气费（如有）的计算标准按照政府相关定价规定计收，乙方须自行负担该商铺内每月的水费、电费、燃气费（如有），乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期支付，甲方应在付款前提供相应的发票。2.10条约定：对于本合同项下乙方任何应付款项，甲方或物业公司未按本合同约定开具发票、收据的，乙方有权暂停支付而不需承担任何责任，且甲方或物业公司不得以乙方因此未支付款项为由拒绝履行本合同项下的义务或拒绝提供服务。第13条约定：在租赁期（包括装修期）内，乙方非因甲方原因逾期交纳租金超过60日的，并经甲方书面催告后15日内仍不交纳的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，收回该商铺，且无需返还保证金，但应退还多收的预交款项（如有），且乙方应向甲方支付违约金200万元，如违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。14.3.3约定：在租赁期内，乙方无正当理由逾期交付租金的，经甲方书面通知，仍未能于15个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付的违约金。景文百货公司与北京泰禾公司后签订《＜房屋租赁合同＞之补充协议》就双方签订的原合同达成补充意见，其中第5条约定原合同2.5.1条变更为：乙方在本补充协议签署且收到甲方开具的等额收据后10个工作日内向甲方交纳30万元作为保证金。在租赁期满后由甲方按照本合同2.5.2条的规定退还乙方。第6条约定：原合同第3.1条项下的最迟交付日变更为2015年5月1日。第7条约定：本协议为原合同之补充协议，为原合同有效组成部分之一，与原合同具同等法律效力。本协议与原合同不一致之处以本协议为准，本协议未涉及的内容仍按原合同执行。2019年5月16日，以景文百货公司为甲方、郑州福泰瑞禾公司为乙方签订《补充协议》，协议约定该补充协议的甲乙双方成为原合同及补充协议的履行方，并共同确定2018年10月1日为计租日，甲方免除2018年10月1日至2018年12月31日的全部租金。协议还就原合同中约定的租金时间及方式达成补充协议，约定乙方收到甲方开具的增值税专用发票后十个工作日内按原合同中约定的第一年租金中月租金的标准向甲方支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金。乙方在收到甲方开具的增值税专用发票后于2019年6月30日前按原合同中约定的第一年租金中月租金的标准向甲方支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金。如四楼的3000平方米的租赁区域在2019年10月份全面营业（含该区域公共面积），乙方应在收到甲方开具的增值税专用发票后十个工作日内按原合同中约定的第一年租金中月租金的标准向甲方支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金。乙方应在2019年12月31日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金。除上述情况外，如甲方的商场符合原合同的要求，乙方按季度向甲方支付租金，每个季度末向乙方提供等额的增值税专用发票后十个工作日内，向甲方缴纳下一个季度的租金。乙方向甲方付款前，甲方应按原合同的约定向乙方提供同等金额的增值税专用发票。协议还约定该补充协议的约定与原合同及补充协议冲突的，按该协议的约定执行，该协议未约定的，按原合同及相关补充协议执行。2019年6月1日，以景文百货公司为甲方、郑州福泰瑞禾公司为乙方，景文百货上街分公司为丙方签订《合同主体变更补充协议》，就甲乙双方签订的原合同主体变更事宜甲乙丙三方同意，自该协议签署之日起，甲方将其在原合同及生效补充协议中的全部权利义务转让给丙方，丙方成为原合同及生效补充协议中的一方当事人，承接原合同中甲方所有权利、义务，甲方就丙方履行原合同中甲方的权利和义务承担连带保证责任。自该协议生效之日起，由丙方作为变更后的原合同的甲方继续享有原合同中的权利并承担义务，甲方按照原合同已向乙方履行的权利及义务视为丙方已履行。2020年11月26日，景文百货上街分公司向郑州福泰瑞禾公司发送《关于催收郑州福泰瑞禾公司暖气费、水电费、物业费的催缴联系函》，告知其于2020年12月10日前将2020年9月至11月份水电费、2020年7月1日至2020年12月31日的物业费、2020年度冬季暖气费共计288,061.39元，全额汇至景文百货上街分公司账户，郑州福泰瑞禾公司的负责人郑路辉于当日签收。2020年12月7日郑州福泰瑞禾公司致函景文百货上街分公司表示正在积极寻求解决方案。2020年12月18日景文百货上街分公司向郑州福泰瑞禾公司发送《关于郑州福泰瑞禾公司停业善后事宜二次跟进的联系函》，要求其于2020年12月25日补缴自2020年9月份至当日的全部费用288,061.39元，并妥善解决会员和其他相关欠费事项。景文百货上街分公司分别向北京泰禾公司和郑州福泰瑞禾公司邮寄《解除合同告知函》，要求解除于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，并要求支付拖欠的自2019年7月1日起的租金及自2020年8月21日的水电费等各项费用，北京泰禾公司于2021年2月3日签收邮件，郑州福泰瑞禾公司于2021年1月21日拒绝签收致邮件被退回。另查明，郑州福泰瑞禾公司成立于2018年5月15日，由北京泰禾公司独资设立，注册资本500万元。庭审过程中经询问，景文百货上街分公司称北京泰禾公司为管理其在泰禾影城（郑州景文百货店）事务全资设立郑州福泰瑞禾公司。北京泰禾公司于2018年3月23日向景文百货公司交纳保证金300,000元。郑州福泰瑞禾公司已向其支付截至2019年6月30日的租金和截至2020年8月20日的水电费、物业费、暖气费各项费用。景文百货上街分公司还称因郑州福泰瑞禾公司无力支付其主张的租金及各项费用，其未向郑州福泰瑞禾公司开具相对应的增值税专用发票。本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，案外人景文百货公司与被告北京泰禾公司分别签订《房屋租赁合同》和《＜房屋租赁合同＞之补充协议》就出租位于郑州市上街区济源路89号和昌都汇广场、景文百货项目4层商铺事宜达成约定，2019年5月16日，景文百货公司又与被告郑州福泰瑞禾公司为乙方签订《补充协议》，约定被告郑州福泰瑞禾公司成为原《房屋租赁合同》及该补充协议的履行方，2019年6月1日，景文百货公司、被告郑州福泰瑞禾公司及原告景文百货上街分公司三方签订《合同主体变更补充协议》，景文百货公司将原《房屋租赁合同》及生效补充协议中的全部权利义务转让给原告景文百货上街分公司，原告景文百货上街分公司成为原合同及生效补充协议中的一方当事人，承接合同中景文百货公司所有权利、义务，至此，《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞之补充协议》、《补充协议》、《合同主体变更补充协议》四份合同的权利义务内容全部转让给原告景文百货上街分公司和被告郑州福泰瑞禾公司，合同主体变更为原告景文百货上街分公司和被告郑州福泰瑞禾公司。根据合同约定，被告郑州福泰瑞禾公司应在收到原告景文百货上街分公司开具的增值税专用发票后十个工作日内其支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金，在2019年12月31日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金，原告景文百货上街分公司应提供同等金额的增值税专用发票。被告郑州福泰瑞禾公司经催告至今未向原告景文百货上街分公司支付2019年7月1日至2020年3月1日期间的租金、2020年8月21日至2020年12月31日期间的水电费、物业费及2020年度的暖气费，其行为构成违约且符合合同约定的解除合同条件。原告景文百货上街分公司虽未向被告郑州福泰瑞禾公司开具相应发票，但其称未开具发票原因系被告郑州福泰瑞禾公司无力支付合同价款，本院认为，开具发票属房屋租赁合同附随义务，原告景文百货上街分公司已向被告郑州福泰瑞禾公司履行了主要合同义务，且被告郑州福泰瑞禾公司在2020年12月7日对催费通知的回复函中并未对此提出异议，故其有权主张解除合同。被告郑州福泰瑞禾公司于2021年1月21日拒收原告景文百货上街分公司向其发出的解除合同通知，故原告景文百货上街分公司与被告郑州福泰瑞禾公司之间的《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞之补充协议》、《补充协议》、《合同主体变更补充协议》四份合同于2021年1月21日解除。被告郑州福泰瑞禾公司应于合理期限内将租赁场地内的物品腾空并向原告景文百货上街分公司进行返还租赁场地。关于原告景文百货上街分公司主张的租金、水电费、物业费、暖气费。原告景文百货上街分公司主张被告郑州福泰瑞禾公司按照每月95,000元标准向其支付2019年7月1日至2020年3月1日期间八个月的租金760,000元，该租金标准符合合同约定，但受新冠疫情影响所涉商业体内商铺停止经营，存在合同约定的开业率未达70%的免租情形，本院酌情免除被告郑州福泰瑞禾公司在该期间内的房租费60,000元。扣减后，被告郑州福泰瑞禾公司应支付2019年7月1日至2020年2月29日期间八个月的租金为700,000元。原告景文百货上街分公司主张被告郑州福泰瑞禾公司向其支付2020年8月21日至2020年12月31日期间的水电费、物业费及2020年度的暖气费共计288,061.39元，该款项经被告郑州福泰瑞禾公司认可，本院予以支持。关于原告景文百货上街分公司主张的违约金。原告景文百货上街分公司主张被告向其支付以760,000元为基数，自2019年7月1日至债务清偿完毕之日止，按年利率15.4%计算的利息损失，其主张的利息损失标准过高，结合被告郑州福泰瑞禾公司应支付租金时间及本院确认的应付租金金额，本院调整为以700,000元为基数，自2020年1月1日起至债务清偿完毕之日止，按年利率5%计算。原告景文百货上街分公司还主张被告向其支付违约金2,000,000元，被告郑州福泰瑞禾公司逾期支付房租的违约行为致使合同解除，依合同约定原告景文百货上街分公司无需返还保证金300,000元且被告郑州福泰瑞禾公司还需向其支付违约金2,000,000元，该2,300,000元均系双方对解除合同的违约金的约定，鉴于被告郑州福泰瑞禾公司违约导致合同提前解除，被告郑州福泰瑞禾公司返还租赁场地时间暂不能确定，相比合同自然到期增加了原告景文百货上街分公司重新处置租赁场地的时间，对增加的空置期本院酌定为2个月，被告郑州福泰瑞禾公司应以月租金95,000元的标准向原告景文百货上街分公司支付该期间的损失190,000元。被告北京泰禾公司已向其支付的300,000元保证金应与上述违约金190,000元进行抵扣，抵扣后剩余的110,000元经与被告郑州福泰瑞禾公司应支付的2020年8月21日至2020年12月31日期间的水电费、物业费及2020年度的暖气费共计288,061.39元折抵后，被告郑州福泰瑞禾公司应向原告支付2020年8月21日至2020年12月31日期间的水电费、物业费及2020年度的暖气费共计为178,061.39元。关于原告景文百货上街分公司要求被告处理自己会员卡的结算事宜并消除对其不利影响及向其支付保函费的诉请。原告景文百货上街分公司关于处理会员卡事宜和消除不利影响的主张因无合同约定和法律依据，本院不予支持。其主张的保函费非因被告郑州福泰瑞禾公司违约行为产生的必要费用，本院亦不予支持。关于被告北京泰禾公司应否承担责任。原告景文百货上街分公司主张被告郑州福泰瑞禾公司财产不能独立于被告北京泰禾公司，应承担连带责任。被告郑州福泰瑞禾公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，被告北京泰禾公司系该公司唯一股东，应由被告北京泰禾公司对两公司是否存在财产混同承担证明责任，被告北京泰禾公司未对原告景文百货上街分公司的上述主张进行抗辩和提供证据加以反驳，视为对其诉讼权利的放弃，应承担不利后果，故被告北京泰禾公司应对被告郑州福泰瑞禾公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告焦作市景文百货有限公司上街分公司与被告郑州福泰瑞禾影院管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞之补充协议》、《补充协议》、《合同主体变更补充协议》四份合同于2021年1月21日解除；二、被告郑州福泰瑞禾影院管理有限公司应于本判决生效后三十日内腾空并返还其租赁原告焦作市景文百货有限公司上街分公司位于郑州市上街区济源路89号和昌都汇广场景文百货四层面积为3800平方米的商铺；三、被告郑州福泰瑞禾影院管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告焦作市景文百货有限公司上街分公司2019年7月1日至2020年2月29日期间的租金700,000元及违约金（以700,000元为基数，自2020年1月1日起至债务清偿完毕之日止，按年利率5%计算）；四、被告郑州福泰瑞禾影院管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告焦作市景文百货有限公司上街分公司2020年8月21日至2020年12月31日期间的水电费、物业费及2020年度的暖气费共计178,061.39元；五、被告北京泰禾公司对上述第三项、第四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告焦作市景文百货有限公司上街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,373元（已减半收取）、保全费5,000元，共计21,373元，由原告焦作市景文百货有限公司上街分公司负担15,240元，由被告北京泰禾影视文化发展有限公司、郑州福泰瑞禾影院管理有限公司负担6,133元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  游俊豪二〇二一年六月二十五日书记员  韦禹情