北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初2656号原告：北京顺安恒华科技发展有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院5号楼3层305，统一社会信用代码91110113MAO1J7EQ2G。法定代表人：翟利川，执行董事、经理。委托诉讼代理人：孙跃，北京市易行律师事务所律师。被告：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：李厚明，男，1985年11月20日出生，汉族，北京伟特房地产开发有限公司员工，住北京市顺义区。被告：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院5号楼4层402室，统一社会信用代码91110113MAOOGDQ646。法定代表人：徐荣青，执行董事、经理。被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003HL977。法定代表人：孙留江，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京佳业安居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院2号楼3层321，统一社会信用代码91101113484258511。法定代表人：刘影，总经理。委托诉讼代理人：谭海亮，北京市卓智律师事务所律师。被告：北京佳业安居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院2号楼3层321，统一社会信用代码911101113484258511。法定代表人：刘影，总经理。原告北京顺安恒华科技发展有限公司（以下简称顺安恒华公司）与被告北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、北京佳业安居房地产经纪有限公司（以下简称佳业安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺安恒华公司之委托诉讼代理人孙跃、被告伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司之共同委托诉讼代理人宋振伟、被告佳业安居公司之委托诉讼代理人谭海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺安恒华公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原告与被告伟特公司之间的《北京市商品房预售合同》；2.请求被告伟特公司配合原告办理网签注销手续；3.要求四被告返还原告已支付购房款1124596元；4.要求四被告支付逾期交房违约金22491.92元；5.四被告支付原告已缴纳购房款2019年12月30日至庭审结束时的利息，利率按LPR计算；6.诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2019年3月，原告法人翟利川看中“北京新干线”项目房屋，于同月19日向营销人员交纳50000元意向金，意向房屋为6号楼610，收款方为佳业安居公司。同月31日，由望天树装饰公司出具收据一张，上载明：“款项内容：6-610代收房款”。因北京政策规定，个人无资格购买“北京新干线”该类的商业用房，购买主体应为公司等形式的组织，翟利川于2019年4月2日成立原告公司，该公司仅用于购买该房屋。2019年4月12日，原告向佳业安居公司支付16万元，其中微信支付10万元，银行转账6万元，佳业安居公司出具收据一张，上载明“交来：6-610咨询服务费”。同日，原告又向望天树装饰公司银行转账327699元，由雅居天成公司出具收据一张，上载明：“款项内容：6-610装修款”。原告对收款内容表示质疑，营销人员称，无论是咨询费还是装修款，实际上都是购房款，为了避税等原因才把购房款拆分成多笔款项。原告认为解释合理，随后又向望天树装饰公司银行转账356879元，由望天树装饰公司出具收据一张，上载明：“6-610代收房款”。2019年4月22日，原告与伟特公司签订购房合同。2019年4月24日，原告办理网签。2019年8月30日，合同约定交房日期期满，伟特公司未交房。2019年12月29日，营销人员向原告称年底可交房，但要补交房款。原告遂向伟特公司银行转账23万元。伟特公司出具收据一张，上载明：“6-610房款”。2020年11月18日，原告向伟特公司书面致函，通知其解除购房合同。综上所述，因被告伟特公司久不交房，严重违约，双方协商无果。故原告诉至贵院，望依法裁判。被告伟特公司辩称，我公司和望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司是不同的关系，本案涉及多个合同关系，应该按照各自合同分别处理。本案和我公司相关的只有预售合同，原告并没有全部付清房款，按照预售合同及补充协议约定，如果购房者存在未付清房款的情况，交房期限就顺延，我公司有权拒绝交房，因此原告以现有的事实和理由要求解除预售合同理由不能成立。涉诉房屋已经完成实际建成，正在办理竣工验收手续，合同具备实际履行条件，为了保护合同稳定性和市场交易，不应该解除预售合同。原告无正当理由解除合同，不应该由我公司承担违约责任。按照补充协议约定，无论是谁的原因导致合同解除，应该在完成商品房的预售登记注销手续后退款，即使法院认为应解除合同，我公司也应在网签手续注销后返还房款，原告主张的利息起算点有误。原告主张了返还款项和解除合同，还主张了逾期交付房屋违约金，这是两个相互矛盾的请求，如果解除合同，就不存在逾期交房违约金的问题，两项请求不能同时得到支持。我公司通过望天树装饰公司代收了房款406897元，我公司自行收款23万元，共计636897元，其余款项与我公司无关，装修款327699元是原告和雅居天成公司的关系。电商费是佳业安居公司收取的，在签订预售合同后，佳业安居公司的经纪行为已经完成，电商费就应由原告自己负担，我公司不承担共同退还责任。被告雅居天成公司辩称，第一、二、四、五项诉讼请求与我公司无关，同意伟特公司的答辩意见。如果预售合同解除，应一并解除装饰装修合同，因我公司不存在违约行为，故仅同意退还已收取的装修款327699元，这个款项应该从装饰装修合同解除之日起退还。被告望天树装饰公司辩称，我公司不是商品房买卖合同的当事人，在签订预售合同后，我公司与原告之间的认购合同关系已经完成，按照认购书约定，我公司已经完成了全部工作，代收的两笔费用是代伟特公司收取，已经支付给伟特公司，我公司不应承担任何责任，退还房款的义务应由伟特公司承担。我公司不应承担违约金。被告佳业安居公司辩称，双方签订的《咨询服务协议》是真实意思表示，合法有效。原告认购610室并签订了预售合同，我公司已经履行了咨询服务协议全部内容，不同意退还原告任何款项。我公司的服务内容是带领客户认购房源、争取优惠价格、帮助客户进行网签、提供房屋的资料，根据《顺义新干线项目独家代理销售服务协议之补充协议》（以下简称代理销售服务协议）6.1.5条约定，原告不继续购房是因为延期交房，不是我公司原因，原告交纳的其他款项与我公司无关，我公司不同意承担共同返还责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告顺安恒华公司提交的预售合同及附件、联机备案表、收据、付款凭证、商品房认购书、视听资料，被告雅居天成公司提交的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》，被告佳业安居公司提交的承诺书、咨询服务协议、代理销售服务协议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。后望天树资产公司通过与上海悠房信息科技有限公司、北京嗨楼科技有限公司、佳业安居公司等经纪公司合作方式销售房屋。原告顺安恒华公司提交了2019年4月12日商品房认购书复印件一份，内容为：甲方望天树装饰公司，乙方翟利川。房屋坐落6号楼610室，总价款1664596元，乙方同意签署本认购书之日起支付10万元作为本认购书的定金，定金在签署《北京市商品房现房买卖合同》后甲方代乙方将定金转给开发商作为房款一部分……办理网签手续前如乙方提出不继续履行该协议，甲方收取的购房定金不予退还，乙方认购房屋办理网签手续本协议失效。双方当事人对商品房认购书真实性予以认可。2019年4月24日，顺安恒华公司与伟特公司签订了预售合同，约定顺安恒华公司购买顺义区南法信镇焦各庄村东6#商务办公楼610号房屋，建筑面积共计58.7平方米，其中套内面积37.62平方米，用途商务办公，单价35536.87元，总价款1336897元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年8月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。附件四约定付款方式如下：签订本合同当日支付房价款267379元，2019年7月22日前支付价款401069元，2019年10月22日前支付价款334224元，剩余房价款334225元由买受人于2020年4月22日付清。附件十二为补充协议，约定：出卖人伟特公司，买受人为顺安恒华公司。在房屋实际交付前如买受人仍有房价款未付清和相关费用未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限直至买受人缴清上述费用。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。双方均表示已经在2019年4月24日办理了网签手续，尚未办理网签注销手续。顺安恒华公司提交的历史交易明细显示：2019年3月31日，翟利川支付望天树装饰公司5万元，备注“6-610代收房款”；2019年4月12日，翟利川支付佳业安居公司咨询服务费16万元；2019年4月12日，翟利川支付雅居天成公司327699元，备注“6-610装修款”；2019年4月12日，翟利川支付望天树装饰公司356897元，备注“6-610代收房款”；2019年12月29日，翟利川支付伟特公司23万元，备注“6-610房款”。翟利川称其交纳的钱款都是顺安恒华公司交款，因购房资格问题，翟利川注册成立了顺安恒华公司。佳业安居公司提交的代理销售服务协议内容为：甲方为望天树资产公司，乙方为佳业安居公司。甲方授权委托乙方独家代理销售项目地块地址北京顺义区顺义新城第26街区南法信地铁站北150米，暂定推广名绿地北京新干线项目，提供商品房销售服务事宜达成一致。甲方为项目产权管理单位，有权出售项目房屋或指定第三方购买项目房屋，甲方同意乙方按本协议约定收取咨询服务费。本合同所称服务是指乙方针对本协议项下甲方管理的项目向意向客户进行项目宣传、向客户推荐项目房屋并最终促成甲方（或项目开发商）与商户签订商品房预售合同的行为，乙方推荐客户完成签约后，按约定条件提取相应咨询费。销售范围1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼。就乙方服务范围，已约定销售范围为准，经甲乙双方共同协商后，甲方有权根据自身销售政策及价格等相关因素进行调整，需另行书面通知。项目房屋销售价格由甲方指定咨询服务费的标准及支付方式销售政策等，由甲、乙双方共同制定，如有一方要求变更咨询服务费、销售政策的，需经过另一方同意后重新制定。客户保护期：合同开始执行之日起至合同期结束之日后的60个自然日。服务事项：甲方委托乙方独家对甲方绿地北京新干线项目房屋进行宣传及客户推荐，乙方推荐客户成功排卡、交定金或购买甲方房屋。按已签订的《北京市商品房买卖合同》（包括预售合同和现房合同），甲方在与乙方客户正式签订预售合同及网签完成，客户支付50%房款及100%其它费用，办理完毕网签手续，乙方服务即视为完成。甲方提供的房屋明细房屋价格为房屋的可售范围，以甲方提供房源价格表为准（详见附件一）。服务期限为2018年8月1日至2019年7月31日。乙方提供本协议约定的服务所收取的咨询费（按购房客户应付甲方/开发商房款及其他款之和的10%计算），按如下约定方式计算及支付，见附件明细。购房客户直接将咨询服务费刷入乙方指定账户。咨询服务费乙方留取金额，界定标准详见附件。成功销售后7工作日内由乙方将留存金额（留存金额为咨询服务费的5%）转付给甲方后结算渠道佣金，结算佣金前，乙方需出具结算说明后，方可结算给渠道公司。留存部分在该客户办完交房手续，双方无任何争议后，甲方将留存金额支付给乙方。成销客户因甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，已结算给乙方的咨询服务费不予退还甲方，因咨询服务费未退还，所产生的后果由甲方承担。成销客户因非甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，乙方应退还已收取的咨询服务费（含渠道公司的费用），因咨询服务费未退还，所产生的后果由乙方承担。政策限制、购房主体资格不符、购房客户无法按揭贷款网签，网签未开启等均属于非甲方原因。附件明细所列房源中包含了6-610室，该套房屋不含渠道费总价1894090元，佳业安居整体费用10%18万元，销售总价（含渠道费）2074090元，外方渠道费10万元。原告顺安恒华公司对代理销售服务协议真实性不予认可，认为涉诉标的产权方为伟特公司，如果望天树资产公司有伟特公司授权与佳业安居公司签署该份协议，佳业安居公司并未进一步举证。该份协议并未实际履行，无法证明按照约定进行了实际资金结算，佳业安居公司也并非独立的第三方服务。佳业安居公司提交了其与顺安恒华公司2019年4月12日签订的《咨询服务协议》，约定甲方为佳业安居公司，乙方为顺安恒华公司。乙方自愿参加甲方组织的购房咨询服务活动，自愿于本协议签订之日缴纳16万元以作为订购北京新干线6幢610号房屋的咨询服务费，乙方自愿参与本项目甲方推荐房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费。（1）甲方就自由的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选房及相应的咨询服务；（2）乙方在签订预售合同后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格（乙方签字的认购书约定的价款即为优惠价格），购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源……签订本协议当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证，乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。乙方签署房屋认购书后，视为甲方完成了本协议约定的全部服务，乙方对甲方提供的服务无异议。佳业安居公司表示已经完成了全部居间服务内容，但对于接待并负责咨询服务的人员没有回复核实意见，对于该份协议签署情况，顺安恒华公司表示其是朋友介绍到售楼处看房，并没有去过金色时光中介公司，其在同一天交纳咨询费、装修费、房款都是同一个人带着去交款，交钱提供收据时发现盖了不同的公章，当时即提出异议，该服务人员称都是购房款，这样分别收取是为了合理避税。之前谈房款总价为186万余元，后来协商到183万余元，承诺房屋精装修交房。雅居天成公司提交了《房屋室内设计和装修协议》，该份协议约定顺安恒华公司委托雅居天成公司设计并装修6-610房屋，设计费和装修工程款总价297699元，其中设计费44655元，装修工程款253044元，上述设计费和装修工程款均为固定总价包干（不含税）。本协议已经签署，非经双方协议一致，任何一方不得单独解除协议，任何一方违约解除协议的，对方有权要求继续履行，确实不具备履行条件的，应当按照13.3款约定标准向对方支付违约金。若甲方或开发商就购买本合同项下的房屋而签订的商品房现房买卖合同终止，本合同亦随之终止，甲方不得以本合同终止或解除而要求对方赔偿。雅居天成公司还提交了《房屋改造施工协议》，约定顺安恒华公司委托雅居天成公司改造上下水、烟道，工程款3万元，为固定总价包干，除非双方书面确认，任何一方不得以任何理由调整工程款。甲方就本协议项下房屋签订的预售合同及本协议须同时履行，若其中任何一份合同或协议因任何原因被解除或终止，其他文件亦同时解除或终止，无须另行通知。顺安恒华公司表示收取装修款是变现收取购房款，法院之前多份判决进行了确认，同意一并解除装修改造合同。关于合同解除原因，原告称其已经支付约定房款，合同约定在2019年8月30日交房，被告已经逾期交付，原告有权行使先履行抗辩权，拒付后续房款。至今房屋未建成，据了解房屋早已暂停办理网签，很长时间之内不会解除，房屋在相当长一段时间不会交付，故被告构成根本违约，合同目的无法实现。伟特公司表示，因为原告没有按期付清房款，属于原告违约。就目前项目进展来看，已经提交了毛坯房竣工验收申请尚未获得审批，目前交房时间无法确定。本院认为:本案第一个争议焦点为原告与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方。原告主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年8月30日前交付房屋，但截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司未提交证据证实房屋已经建造完毕且具备交付条件。对此伟特公司表示因原告未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。经查根据预售合同约定，原告应于2019年10月22日前支付第三笔房款334224元，剩余房款于2020年4月22日前付清，伟特公司关于原告应在2019年8月30日前付清全部房款的主张，应建立在伟特公司于2019年8月30日将房屋交付给原告的前提上，伟特公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交房行为已构成违约。原告行使解除权，于法有据，本院予以确认，双方预售合同及附件的解除时间应为伟特公司收到原告寄送的解除合同通知之日即2020年11月18日。因预售合同无法继续履行，雅居天成公司与原告签订的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》亦应予一并解除。伟特公司应配合顺安恒华公司办理注销网签备案手续。因双方预售合同已经解除，故原告要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。本案第二个争议焦点是原告交纳购房款金额认定和返还主体确定。第一，原告将406897元支付至望天树装饰公司账户内，望天树装饰公司有退还原告款项的义务。第二，雅居天成公司出具收据证实其收取了装修款327699元，雅居天成公司有退还原告款项的义务。第三，伟特公司收取原告房款23万元，伟特公司有退还原告款项的义务。第四，在原告与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司与原告签订了认购书，后望天树装饰公司代收取了原告房款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树装饰公司、望天树资产公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。第五，佳业安居公司与原告签订了咨询服务协议，约定佳业安居公司提供咨询服务给原告，原告支付的16万元不属于购房款的一部分，但佳业安居公司并未提交证据证实原告购房活动中一系列咨询服务活动均由其实际完成，无法明确销售人员情况并举证证实，仅以原告最终与伟特公司签订了预售合同就主张其履行了全部合同义务的依据不足，另，佳业安居公司收取的渠道费金额与方式均与代理销售服务协议约定不一致，无法证实佳业安居公司已经完成了咨询服务合同约定的服务内容，故佳业安居公司应退还收取原告的16万元咨询服务费。佳业安居公司收取原告咨询服务费的行为，系履行其与望天树资产公司的代理销售服务协议，佳业安居公司与望天树资产公司、望天树装饰公司属于合作关系，故望天树装饰公司亦应对退还咨询服务费承担连带责任。原告共计交纳的1124596元由被告自行进行划分成房款和装修款、咨询服务费，该划分不能对抗原告，原告要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，被告可就内部款项分配问题自行解决。最后，对于原告主张的利息，符合法律规定部分本院照准，过高部分，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认被告北京伟特房地产开发有限公司与原告北京顺安恒华科技发展有限公司签订的合同编号为Y2177221的《北京市商品房预售合同》及附件、被告北京雅居天成装饰有限公司与原告北京顺安恒华科技发展有限公司签订的《房屋室内设计和装修协议》、《房屋改造施工协议》于二〇二〇年十一月十八日解除；二、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还原告北京顺安恒华科技发展有限公司装修款三十二万七千六百九十九元及利息（以三十二万七千六百九十九元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；三、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司共同退还原告北京顺安恒华科技发展有限公司房款六十三万六千八百九十七元及利息（以六十三万六千八百九十七元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；四、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京佳业安居房地产经纪有限公司共同退还原告北京顺安恒华科技发展有限公司咨询服务费十六万元及利息（以十六元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；五、原告北京顺安恒华科技发展有限公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合被告北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为Y2177221的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回原告北京顺安恒华科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千五百六十二元，由原告北京顺安恒华科技发展有限公司负担一百四十九元（已交纳），由被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司、北京佳业安居房地产经纪有限公司共同负担七千四百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二一年四月十五日书记员 孙建伟