北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2709号上诉人（原审被告）：闫忠文，男，1980年11月15日出生，汉族，北京瞭望科技有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：高换娥，女，1983年9月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：齐秋柱，男，1965年7月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王新，北京市大地律师事务所律师。上诉人闫忠文、高换娥因与被上诉人齐秋柱租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫忠文、高换娥上诉请求：撤销一审判决，改判由北京瞭望科技有限公司（以下简称瞭望公司）向齐秋柱支付租金253416元；本案一、二审诉讼费用由齐秋柱承担。事实和理由：一、我们并非本案的适格主体，不是本案的被告，一审法院认定错误。我们系瞭望公司的股东，2013年3月18日，闫忠文经该公司授权，就位于北京市大兴区滨河街X（以下简称涉案房屋）与齐秋柱签订《北京市房屋租赁合同》，使用目的为瞭望公司办公使用，闫忠文以现金方式向齐秋柱交纳了押金15000元，并将其系受瞭望公司委托签订合同一事口头告知齐秋柱，且瞭望公司随后就向齐秋柱支付了首期租金60000元。2016年3月31日，上述租赁合同到期后，双方口头约定由瞭望公司继续租赁使用涉案房屋，空调费、物业管理费用由齐秋柱承担。一审判决认定双方之间为不定期租赁关系，明显与事实不符。2017年3月17日，我们经瞭望公司授权，给齐秋柱出具了欠条。涉案房屋用途为写字楼，实际使用人是瞭望公司而非我们，合同也是由瞭望公司实际履行，我们不是本案被告，一审认定错误。二、一审判决认定欠付租金的金额计算错误。我们受瞭望公司委托，分别于2017年7月1日及同年12月9日偿还欠款100000和50000元。一审判决对我们于2016年10月24日代齐秋柱垫付的物业费15792元不予认可，属于事实认定错误，该部分费用应予核减。2017年3月17日的欠条未将该部分物业费计算在内，且欠条约定的仅为房租，有齐秋柱于2018年1月3日给闫忠文发送的信息予以佐证。三、一审法院认定合同解除时间为2018年9月22日，与双方所签合同约定不符。2018年3月底，闫忠文电话联系齐秋柱，明确告知已将瞭望公司的经营地址变更为北京市朝阳区酒仙桥X，并于2018年4月1日进行搬迁，因部分公司财物无地搁置，经与齐秋柱沟通并经过其同意将部分物品暂放在涉案房屋，并非实际搬迁日期为2018年9月22日。一审判决仅根据齐秋柱提供的《协物出门单》就认定瞭望公司的搬离时间为2018年9月22日，与事实严重不符。四、合同签订之初，瞭望公司已经支付给齐秋柱押金15000元，2017年3月该房屋处于继续租赁状态，之前的押金未做变更，现申请法院将15000元押金在租赁费中核减。齐秋柱辩称，同意一审判决，不同意闫忠文、高换娥的上诉请求。闫忠文与我签订合同时并未出示瞭望公司的委托书，也未告知我系瞭望公司租赁涉案房屋，基于合同相对性原则，瞭望公司并非租赁合同的一方主体；闫忠文、高换娥出具的欠条也表明系其欠付租金而非瞭望公司；且其二人系瞭望公司股东，闫忠文还是该公司的法定代表人，瞭望公司支付租金，并不等于瞭望公司为实际承租人。我并未同意闫忠文、高换娥免费占用涉案房屋搁置其财物，一审判决认定的2018年9月22日为闫忠文、高换娥的实际腾退时间，并不存在错误。至于我于2018年1月3日所发信息的意思是闫忠文、高换娥还欠100000元租金，已经扣除了闫忠文、高换娥垫付的两次物业费，但一审判决仅认定扣除了一次物业费。齐秋柱向一审法院起诉请求：判令闫忠文、高换娥交付自2015年至2018年期间的房屋租金共计544246.57元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋产权登记在齐秋柱名下。高换娥与闫忠文系夫妻关系。2013年3月18日，齐秋柱（出租人、甲方）与闫忠文（承租人、乙方）通过北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公使用，房屋面积分别为92.77平方米和82.69平方米，租期自2013年4月1日至2016年3月31日，共计3年；甲方应于2013年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、水卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金为每月15000元，每年总计180000元整，支付方式押1付6，各期租金支付日期分别为2013年4月1日、2013年10月1日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日；押金为15000元整。其中合同第五条约定：租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担；第十二条注明：“甲乙双方协商同意合同租期为三年整，第一年甲方承担空调费及物业费，第二年、第三年空调费及物业费（壹万伍仟元整）由乙方承担，且三年租金无递增，第二年，第三年每年租金为拾玖万伍仟元整，其中包含空调费、物业费”。2017年3月17日，闫忠文、高换娥出具欠条，载明：“今欠齐秋柱房租（2015年-2016年）共计25万元，大写：贰拾伍万元整。欠款人：高换娥，闫忠文。还款计划:2017年7月1日前还款10万元，2017年10月1日前还款10万元，2017年12月31日前还款5万元。备注：2017年到2018年4月1日继续租赁房租20万元，于2018年春节结清。签字：闫忠文，高换娥。2017年3月17日。”一审审理中，双方均认可2017年7月1日闫忠文、高换娥偿还齐秋柱房屋租金100000元；上述欠条备注中的房屋租赁期限系自2017年3月31日至2018年4月1日，其中约定的200000元租金中包含物业费。另，闫忠文、高换娥提交以下证据：1.股东会决议复印件两份，欲证明是瞭望公司委托闫忠文、高换娥办理公司经营场所房屋租赁事宜。2.齐秋柱与闫忠文的微信聊天截图，显示2018年1月3日晚，齐秋柱发信息：“兄弟好，你去年的租金还差5万+5万—减去两次的物业费，请你对照一下，谢谢”，闫忠文回复：“好，回头问问”，欲证明2018年1月3日闫忠文与齐秋柱就关于2015年至2016年欠款的对账总结。3.转账凭证打印件及支付宝转账打印件，显示：2017年12月9日闫忠文向张爱玲（齐秋柱之妻）转账50000元，闫忠文、高换娥主张该笔款项是还款计划中的一笔；2016年10月24日，闫忠文、高换娥向账户名为晓丽（*中丽）的账户转账10000元、5792元；2017年12月9日，闫忠文向许中丽转账15792元，闫忠文、高换娥主张上述3笔转款为物业费交费证明。闫忠文、高换娥还主张2014年到2015年的物业费是其承担的，增加到房租里边，房租由原来的180000元变成200000元。4.《优客工场办公服务协议》及缴费发票，欲证明闫忠文、高换娥于2018年3月21日与北京优客工场京朝科技服务有限公司签订了租赁协议，已经交纳租赁费用。齐秋柱针对证据1认为，根据合同相对性原则，租赁协议中签字方为闫忠文，且欠条上签字的是闫忠文、高换娥，证明涉案合同的承租方为闫忠文、高换娥；对证据2、3，齐秋柱认为其和闫忠文另有借款50000元，不认可该笔款项系偿还的房租，支付宝转账交纳物业费时间为2016年10月24日，双方在2017年3月17日对账时已经将该款折抵欠租。一审法院认为：齐秋柱与闫忠文之间签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。本案的争议焦点为：一、闫忠文、高换娥是否为本案的适格主体，是否追加瞭望公司为本案被告。对此，法院认为，涉案合同系齐秋柱与闫忠文签订，2017年3月17日在欠条中也是闫忠文与高换娥签字。庭审中闫忠文、高换娥主张其只是代理公司从事该活动，但其提交的公司决议仅是内部决议，不能对抗第三人。根据合同相对性原则，法院认为闫忠文、高换娥为本案适格主体，无追加瞭望公司为被告之必要。二、2017年12月9日的50000元转账，是否是还款计划中的一笔款项，及欠条出具后物业费的交纳情况。齐秋柱主张其和闫忠文还有其他业务往来，该笔款项系闫忠文偿还的借款，但未提交相关证据，故法院结合还款计划及转账时间，认可该笔款项为偿还齐秋柱2015年至2016年期间的租金的款项。结合其欠条，法院认为闫忠文、高换娥尚欠2015年至2016年期间租金为100000元。闫忠文、高换娥提交2017年12月9日物业费转账记录，法院结合其交款时间及双方的陈述，认定闫忠文、高换娥已经交纳2017年物业费15792元，故法院认定闫忠文、高换娥交纳的物业费15792元应从20万元中予以扣除。三、闫忠文、高换娥腾退涉案房屋的具体时间。齐秋柱提交《协物出门单》，载明预计搬出时间为2018年9月22日。庭审中，闫忠文、高换娥认可其在2018年9月22日搬离存放在涉案房屋内的一些东西，但闫忠文、高换娥认为这并不是真正的搬离，其搬走时间是2018年3月份，并提交与案外人签订的租赁协议予以佐证。法院认为，虽然闫忠文、高换娥与案外人已经签订租赁协议，但该协议并不能证明其实际搬离涉案房屋的具体时间，故对闫忠文、高换娥的主张，法院不予认可。结合齐秋柱提交证据及闫忠文、高换娥当庭陈述，法院认定闫忠文、高换娥实际搬离涉案房屋时间为2018年9月22日。租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方在欠条中约定租赁时间至2018年4月1日，双方均未提交之后续租房屋的证据，故法院认定双方在2018年4月1日之后的租赁关系为不定期租赁，结合闫忠文、高换娥腾退房屋时间，法院认定双方租赁合同解除时间为2018年9月22日。闫忠文、高换娥应交付房租至合同实际解除之日。据此，一审法院判决：一、判令闫忠文与高换娥于本判决生效之日起十日内支付齐秋柱房屋租金共计379002.5元；二、驳回齐秋柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。闫忠文、高换娥提供瞭望公司出具的情况说明、付款记录及照片数张，欲证实其系受瞭望公司的委托与齐秋柱就涉案房屋签订租赁合同；瞭望公司为合同主体和涉案房屋实际使用人。齐秋柱对上述证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，认为签订合同时闫忠文、高换娥并未向其告知瞭望公司为合同相对方，出具欠时仍未说明瞭望公司是涉案房屋实际承租人、欠款人。另，双方一致确认，欠条上注明的第一笔欠款虽标明欠款时间为2015至2016年期间，但实际为2016年3月31日以前的全部欠款；闫忠文、高换娥未在一审时就押金问题提出反诉，一审法院也未就押金一事进行审查，且齐秋柱认为押金已经折抵了租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更、解除合同。本案齐秋柱与闫忠文作为合同双方，就涉案房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，闫忠文虽主张其系受瞭望公司委托与齐秋柱签订该合同，但并未举证证明其订立合同时或事后已将此事向齐秋柱进行过披露，现仅凭瞭望公司代其向齐秋柱支付过部分租金，不能证实上述合同相对方为瞭望公司。甚至即便如闫忠文、高换娥所述瞭望公司实际使用了涉案房屋，也不能就此认定系瞭望公司承租了涉案房屋。况且，闫忠文、高换娥共同签署的欠条，再次确认了其欠付租金的情况，并作出分期偿还的承诺。齐秋柱基于《北京市房屋租赁合同》及欠条，起诉闫忠文、高换娥，是适当的。闫忠文、高换娥坚持认为其非适格主体，要求追加瞭望公司为被告，明显无依据，本院不能认同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于一审判决确认的2018年4月1日后双方之间形成不定期租赁，且实际腾退时间为2018年9月22日是否正确的问题。因双方在2018年4月1日后未约定续租，但闫忠文、高换娥一审时自认其在2018年4月1日后将其物品放置在涉案房屋处，且其主张齐秋柱同意其免费存放，但齐秋柱对此并不认可，闫忠文、高换娥又不能提供相关证据佐证其所述成立，故一审判决将闫忠文、高换娥最后搬离涉案房屋的时间认定为腾退时间，并判令其支付截止至此日期的租金并无不当。至于双方之间租赁合同是2018年4月1日到期终止，还是2018年9月22日解除，并不影响本案裁判结果。闫忠文、高换娥上诉坚持认为一审判决认定事实错误，导致判决错误，本院不予采信。另，闫忠文、高换娥所持一审判决未将其交纳的两次物业费从应付租金中扣除的意见，因齐秋柱于2018年1月3日所发信息，双方理解上存在分歧，且确实不能作出唯一解释；加之闫忠文、高换娥于2016年10月24日垫付的物业费15972元，时间在其出具欠条之前，按照常理，该笔费用理应已经从欠付租金中抵扣，故一审判决仅将闫忠文、高换娥于2017年12月垫付的物业费从欠付租金中抵扣，也是适当的。关于闫忠文、高换娥上诉要求将押金折抵一节，系增加诉讼请求，本案不予涉及。综上所述，闫忠文、高换娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9242元，由闫忠文、高换娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年四月十四日书记员 刘 荧书记员 韩 铮