四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0793民初448号 原告：杨译铭，男，1992年10月4日出生，汉族，住四川省盐亭县。 原告：胡容，女，1993年3月6日出生，汉族，住四川省三台县,系杨译铭之妻。 委托诉讼代理人：李江山,四川彦达律师事务所执业律师，系特别授权，二原告共同委托。 被告：绵阳市同立实业有限公司，住所地绵阳市经开区绵州大道北段13号，统一社会信用代码91510700744685903U。 法定代表人：高明镜，董事长。 委托诉讼代理人：马定宏，男，1968年6月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系公司员工. 委托诉讼代理人：杨林，四川道融民舟律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司绵阳游仙支行，住所地绵阳市游仙区沈家坝上街8号，统一社会信用代码915107047089741775。 负责人：何昭军，行长。 委托诉讼代理人：苏伟，男，1986年1月6日出生，汉族，住四川省绵阳市高新区，公司员工，系特别授权。 委托诉讼代理人：孙勇，男，1971年3月14日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，公司员工。 原告杨译铭、胡容与被告绵阳市同立实业有限公司（以下简称同立实业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司绵阳游仙支行（以下简称农行绵阳游仙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告杨译铭及原告杨译铭、胡容的共同委托诉讼代理人李江山，被告同立实业公司的委托诉讼代理人马定宏、杨林，第三人农行绵阳游仙支行的委托诉讼代理人苏伟、孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨译铭、胡容向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的合同编号为1910210164的《商品房买卖合同（预售）》；2.请求人民法院依法判决解除原告与第3人签订ＡＢＣ［2019］5006-1的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；3.请求人民法院依法判决被告返还原告已付购房款及按揭贷款利息、房屋维修基金、贷银行贷款手续费用，贷款银行违约金（若有）等全部费用暂计914455.93元；4.请求人民法院判决被告向原告支付资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息，从支付之日起至全部购房款返还之日止，截至本起诉之日，暂计37720.46元。5.请求人民法院判决被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金，即86750.7元；6.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实和理由：2019年10月15日，原、被告签订合同编号为1910210164的《商品房买卖合同预售合同》，约定被告将位于绵阳市经开区××街××街××栋××单元××楼××号房屋预售给原告，总价款为867507元，交付期限为2010年12月18日，合同第十二条、第十三条约定：“出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后出卖人不擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定其他影响商品房质量或者使用功能的，出卖人应当变更确定之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在通知到达15日期内，未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。”双方对购房合同的附件一房屋平面图进行了签字盖章确认，该房屋平面图显示原告购买的1栋1单元22楼4号房屋主卧有飘窗。2019年12月2日，原告、被告与第三人签订了中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》，以同立中央23街区一栋1单元22楼4号房屋为抵押物，从第三人处借款60万元，由第三人支付给了被告。原告根据《商品房买卖合同（预售）》的约定履行了全部义务，但是在被告通知原告交房后，原告对案涉房屋进行验房时，才发现所购房屋主要的飘窗并不存在，且窗户变小，被告交付的房屋与双方签字的房屋平面图不符，违反了合同约定。原告认为被告的行为属于设计变更，且没有按照合同约定通知原告，属于违约行为，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失，承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，判决原告所有诉讼请求。 被告同立实业公司辩称，本案不存在法定解除合同以及合同约定的解除情形,原告应当继续履行合同，接受被告交付的案涉房屋。被告按照合同约定向原告交付的房屋，不存在影响房屋居住使用的情形，也不存在房屋主体质量的问题。原告购买的案涉房屋的户型结构，朝向也未发生变化，窗户大小并没有实质性的变化，因此被告认为原告诉称被告在销售房屋的过程中，存在设计变更的事实不成立。综上，请求驳回原告要求解除合同的诉请，要求继续履行合同。 第三人农行绵阳游仙支行辩称，1.第三人不是本案的适格主体，是否应当解除原告与第三人的贷款合同应当另案处理；2.根据合同相对性的原理，原告与第三人的贷款合同目前是继续有效的，原告应当继续履行与第三人之间的贷款合同的相关义务。综上，原被告之间因房屋质量存在争议，与第三人无关，原告应当继续履行与第三人之间的存在的贷款合同的相关义务。 本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原告杨译铭、胡容与被告同立实业公司签订合同备案编号为1910210164的《商品房买卖合同（预售）》，约定同立实业公司将位于绵阳市经开区××街××街××栋××单元××楼××号房屋预售给原告，总价款为867507元，交付期限为2010年12月18日前。该合同第十二条、第十三条约定：出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后出卖人不擅自变更规划设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定其他影响商品房质量或者使用功能的，出卖人应当变更确定之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在通知到达15日期内，未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。签订《商品房买卖合同（预售）》时，双方对《商品房买卖合同（预售）》的附件一（房屋平面图）进行了签字盖章确认，房屋平面图显示杨译铭、胡容购买的1栋1单元22楼4号房屋主卧有飘窗。 2019年12月2日，杨译铭、胡容、同立实业公司与第三人农行绵阳游仙支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，以同立中央23街区一栋1单元22楼4号房屋为抵押物，从第三人处借款60万元，由农行绵阳游仙支行支付给了同立实业公司。 后杨译铭、胡容接到同立实业公司通知，遂对案涉房屋进行验房。杨译铭、胡容发现所购房屋主卧的飘窗并不存在，且窗户边小，交付的房屋与双方签字确认的房屋平面图不符，影响了房屋使用舒适度。杨译铭、胡容认为同立实业公司违反了合同约定，经与同立实业公司多次协商无果后，于2021年3月起诉来院，要求解除合同、退还购房款等。 经审理中多次调解，双方就补偿方案未达成一致意见。 另查明，同立实业公司开发的案涉同立中央23街区楼盘，在2018年10月26日按照规划设计部门要求，对原设计图规划的1栋1单元22楼房屋顶楼进行了规划变更。在2019年10月将顶楼4号房屋销售给杨译铭、胡容的时候，合同附件房屋平面图仍然使用设计变更前的图纸，该图纸上面显示顶楼卧室具有飘窗。对房屋与图纸不符的地方，同立实业公司未对杨译铭、胡容做说明和提示。 经我院现场查看，设计变更后，案涉房屋与同栋同户型的楼下其他住户相比较，户型结构，朝向未发生变化。主卧室常见的飘窗变更为窗户，窗户更加靠内，窗户面积减少约0.657平方米。 以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同预售合同》附件平面图、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》等在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点有二：1.原告与第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是否应当在本案中一并处理；2.原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》能否解除。 第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，应当在商品房买卖合同纠纷得到处理，并生效的前提下才能解决商品房担保贷款合同问题。且两份合同当事人不同，性质亦不同，根据合同相对性原则，本案只处理商品房买卖合同是否应当解除的问题，至于合同如果解除后的购房款，商品房担保贷款等事宜可以另行主张。 第二，原告杨译铭、胡容与被告同立实业公司签订的《商品房买卖合同预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效。原告称被告交付的房屋与合同约定的不一致，但户型结构，朝向未发生变化。无飘窗，但仍然有窗户不会影响商品房质量及使用功能，未达到合同目的不能实现，不符合法律规定的合同解除条件。 本案另需指出的是，商品房买卖，是事关老百姓民生的大事，故在房源的选择上，会从房屋面积、户型、小区环境、性价比等多种因素衡量后才下定购买决心。且当前商品房买卖，不仅仅涉及当事人个人利益，还往往涉及第三方利益，在处理商品房买卖合同纠纷时，既要维护当事人的权益、也要保证当事人和社会利益之间的平衡，保证平稳的市场经济秩序。当合同未出现违反法律强制性规定或社会公共利益方面的情形、未出现致使合同目的不能实现的法定解除情形时，应鼓励并促进交易，维护交易秩序，保障市场经济的整体繁荣。即使一方当事人在履行义务时，具有不规范之行为，另一方当事人可以以变更，瑕疵履行请求赔偿等方式救济，而不是轻易主张解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨译铭、胡容的诉讼请求。 案件受理费14150元，减半收取计7075元，由原告杨译铭、胡容负担。 审判员  代洪明 二〇二一年四月二十八日 书记员  蒋金廷