天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初8972号原告：天津市中腾房地产开发有限公司，住所地天津市南开区黄河道南侧虹畔大厦****1103。法定代表人：王志毅，总经理。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，天津众磊律师事务所律师。被告：天津大愚资产管理有限公司，，住所地天津市南开区黄河道**凯立科技大厦****法定代表人：陶园园，总经理。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。被告：陶园园，女，1981年12月31日出生，满族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。第三人：蓝天盛筵歌舞娱乐(天津)有限公司，住所地天津市南开，住所地天津市南开区黄河道虹畔大厦第**局部iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王成龙。原告天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）与被告天津大愚资产管理有限公司（以下简称大愚公司）、陶园园，第三人蓝天盛筵歌舞娱乐(天津)有限公司（以下简称蓝天盛筵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中腾公司的委托诉讼代理人李智丹、李莹，被告大愚公司、陶园园共同的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。第三人蓝天盛筵公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。中腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告大愚公司向原告返还房屋租金650000元、保证金200000元、电费203764；2.判令被告陶园园对上述款项承担连带清偿责任;3.本案诉讼费由二被告负担，并直接给付原告。事实和理由：2020年1月21日,虹畔大厦产权人中腾公司将蓝天盛筵公司诉至天津市南开区人民法院,以蓝天盛筵公司无权占有使用虹畔大厦四层、五层房屋为由,要求蓝天盛筵公司腾空返还房屋。诉讼中,中腾公司了解到2018年1月30日蓝天盛筵公司员工黄勇受托以其个人名义与大愚公司签订了《房屋租赁合同书》,合同约定大愚公司将天津市南开区××大厦××层××层部分房屋出租给黄勇,作为歌舞娱乐、酒吧经营使用。房屋建筑面积2500平方米（含公摊）,租赁期限9年,自2018年2月1日起至2027年1月31日止,其中2018年2月1日至2018年11月30日为免租期,年租金1300000元,租金每六个月支付一次,保证金200000元。后,黄勇代蓝天盛筵公司向大愚公司交纳200000元保证金、650000元租金（期限2018年12月1日至2019年5月31日）等费用。此后,因停业损失蓝天盛筵公司与大愚公司签订了补充协议,约定大愚公司给予蓝天盛筵公司600000元房租减免（期限2019年6月1日至2019年11月16日）。在诉讼过程中,中腾公司向蓝天盛筵公司告知并出示相关证据,虹畔大厦建成后中腾公司将该大厦授权给案外人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）,2008年10月1日,浩地公司又将虹畔大厦整体出租给天津中川投资有限公司（以下简称中川公司）。后因中川公司长期拖欠租金,被浩地公司诉至天津市南开区人民法院,天津市南开区人民法院于2014年11月10日做出（2014）南民初字第4184号民事判决书,判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及四份补充协议。中川公司未履行判决,并将虹畔大厦整体出租给大愚公司。大愚公司自2014年对外出租虹畔大厦无任何合同和法律依据,属于无权出租。蓝天盛筵公司了解上述情况后,认为其属于受蒙蔽方,并自愿与原告和解。后,蓝天盛筵公司与中腾公司签署了《债权转让协议书》,约定蓝天盛筵公司将其通过黄勇向大愚公司交纳的保证金、租金以及预付电费余额等全部债权一并转让给中腾公司,由中腾公司向大愚公司主张返还。后,蓝天盛筵公司通过黄勇向大愚公司发送了债权转让通知。陶园园系大愚公司的法定代表人及股东,其财产长期与大愚公司的财产混同,陶园园对大愚公司的对外债务应承担承担连带清偿责任。故成讼。大愚公司、陶园园辩称，一、大愚公司与中川公司之间的房屋租赁合同合法有效，大愚公司有权对外出租。中腾公司将涉案房屋授权给浩地公司对外出租，2008年10月1日浩地公司与中川公司签订《天津虹畔大厦租赁经营合同》，中川公司享有对外出租、收取租金的权利。大愚公司与中川公司签约时间为2013年9月1日，浩地公司与中川公司之间的《房屋租赁合同》解除的判决生效时间为2015年2月18日，大愚公司与中川公司签约时间早于2015年2月18日，当时中川公司系有权对外签订租赁合同。中川公司与浩地公司的租赁合同解除后，中腾公司并未清退中川公司，仍继续授权中川公司对外招租经营，应视为对中川公司继续经营行为的追认；二、大愚公司与蓝天盛筵公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，大愚公司依据合同收取蓝天盛筵公司租金650000元具有法律依据，不应返还。大愚公司基于与中川公司签订的《房屋租赁合同书》，有权对外签订合同，收取租金。大愚公司已经将收取租金交付给中川公司，大愚公司在履行合同过程中是善意的且无过错。蓝天盛筵公司占有使用房屋，并交纳相应的租金，符合合同约定。蓝天盛筵公司主张返还租金没有请求权基础；三、大愚公司不应当向中腾公司返还电费203764元。大愚公司已将蓝天盛筵公司交纳的电费冲到蓝天盛筵公司电卡中，对此中腾公司、蓝天盛筵公司均没有异议。中腾公司没有任何证据证明蓝天盛筵公司电卡中还有203764元没有使用；四、中腾公司依据《公司法》第二十条规定，主张陶园园对大愚公司的债务承担连带清偿责任不符合法律规定，陶园园没有滥用股东权利、没有逃避债务、更没有严重损害债权人利益；五、本着诚实守信原则，大愚公司同意将蓝天盛筵公司交纳的保证金返还给中腾公司；六、蓝天盛筵公司向中腾公司进行债权转让不成立，债权转让协议无效。大愚公司不认可退还蓝天盛筵公司租金、保证金及电费，蓝天盛筵公司对大愚公司并未形成债权，债权转让无从谈起。第三人蓝天盛筵公司未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2018年1月30日，大愚公司作为甲方（出租方）、黄勇（蓝天盛筵公司）作为乙方（承租方）、案外人杨亮作为丙方（乙方担保方），三方签订了《房屋租赁合同书》，约定的主要内容为：乙方承租的房屋坐落于天津市南开区××大厦××层××层部分房屋，该房屋面积约2500平方米（含公摊）；甲方对该房屋享有转租权，凭证为授权书；租赁用途为经营歌舞娱乐、酒吧；租期自2018年2月1日起至2027年1月31日止，其中2018年2月1日至2018年11月30日为免租期；合同签订当日,支付保证金200000元；保证金用途为：1.甲方有权在保证金中扣除乙方未能按时支付的房屋租金、水电采暖费以及增容费；2.甲方有权在保证金中扣除乙方损害承租的经营场地、设备及附属设施给甲方造成的损失；3.甲方有权在保证金中扣除乙方因违反本合同而应支付给甲方的违约金、补偿金和赔偿金；4.甲方从保证金中扣除款项后,乙方应当在接到通知后7日内及时补足保证金,否则视同乙方违约,甲方有权解除合同,并扣留合同保证金；5.租赁期满或本合同解除后,保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金外,剩余部分（无息）10日内返还乙方。年租金1300000元（不含税），每3年递增5%；每六个月支付一次，首次租金（2018年12月1日至2019年5月31日）650000元应于2018年11月20日交纳，第二次租金650000元应在2019年5月21日前交纳，以此类推；租赁期内，与该房屋有关的所有费用包括水、电、通讯及因乙方经营所产生的费用均由乙方全部负担；水、电、燃气费用按照本大厦统一计算收取（水费8.50元／吨、电费1.30元／度）......；合同第十六条、第十七条双方对合同的解除以及违约责任进行了约定。上述协议签订后，蓝天盛筵公司实际使用涉案房屋。2018年1月31日，蓝天盛筵公司向大愚公司交纳保证金200000元、2018年12月1日至2019年5月31日租金650000元。2019年5月20日，大愚公司（甲方）与蓝天盛筵公司（乙方）签订补充协议，约定乙方承租甲方房屋后，因甲方无法提供承租房屋产权证，导致乙方在办理《娱乐经营许可证》过程中严重延迟，多次被迫停业，造成严重损失；乙方总计损失1250000元，甲乙双方一致同意以600000元作为一次性补偿；以原合同租金冲抵的形式作为停业损失的补偿，故甲方同意免于乙方2019年6月1日至2019年11月16日期间的租金支付。2020年6月19日，中腾公司（甲方）、案外人天津飙尚视光企业管理咨询有限公司（乙方）、蓝天盛筵公司（丙方）三方签订《债权转让协议书》，内容为：鉴于2018年1月30日，丙方在不知情的情况下与大愚公司订立《房屋租赁合同书》......。后丙方为履行合同向大愚公司交纳200000元保证金、650000元租金(期限2018年12月1日至2019年5月31日)，并因停业损失与大愚公司订立600000元房租减免协议（期限2019年6月1日至2019年11月16日）。甲方为虹畔大厦产权人，将虹畔大厦整体出租给乙方，乙方为承租人及实际管理人。为妥善解决丙方自2018年2月1日至2020年5月31日期间对涉案房屋占有使用费问题，三方协议如下：一、因大愚公司无权对虹畔大厦转租及收取租金，丙方有权要求大愚公司返还200000元保证金、650000元租金以及电表余额203764元，丙方将上述全部相关权利转让于甲方；......三、就2018年12月1日至2019年11月16日房屋使用费，甲乙方不再主张。......甲乙方同意减免丙方2019年11月17日至2020年5月31日期间租金360000元（剩余租金丙方已经向甲乙方履行完毕），同时甲乙方无偿向丙方提供100000元电费（已充值）。并约定丙方将其与大愚公司合同、交费票据所有原件交付给甲方。2020年6月23日，蓝天盛筵公司向大愚公司发出《债权转让告知函》。庭审中，1.中腾公司提交电表截图以及蓝天盛筵公司向大愚公司交付电费的收据若干，证明蓝天盛筵公司预付电费278766.39元，剩余电费203764元未使用；对此，大愚公司不予认可，大愚公司提交蓝天盛筵公司电费收据一览表、2018年2月至2019年7月国网天津市电力公司收费发票、2019年7月28日大愚公司与中腾公司交接清单、大愚公司与案外人天津伟顺通科技发展有限公司转账凭证、天津伟顺通科技发展有限公司付给中腾公司虹畔大厦2019年8月电费及向国网天津市电力公司交纳虹畔大厦2019年9月、10月电费发票、以及2020年1月蓝天盛筵公司欠付天津伟顺通科技发展有限公司电费130000元记录（有蓝天盛筵公司经办人签字），证明大愚公司已将涉案房屋交还中腾公司，大愚公司已将蓝天盛筵公司预付的电费交付国网天津市电力公司并冲到蓝天盛筵公司电卡中，且蓝天盛筵公司尚欠案外人天津伟顺通科技发展有限公司充值的电费130000元；对此，中腾公司述称2019年7月28日大愚公司与中腾公司交接清单中中腾公司公章已经生效判决认定为私刻的公章，不认可交接清单的真实性；2.中腾公司提交天津飙尚视光企业管理咨询有限公司出具的情况说明，内容为：2018年11月7日，中腾公司将虹畔大厦整体出租给天津飙尚视光企业管理咨询有限公司，授权天津飙尚视光企业管理咨询有限公司全面负责虹畔大厦整体对外出租、招商、物业管理、代收代缴电费等事宜；2020年6月2日，天津飙尚视光企业管理咨询有限公司、中腾公司与蓝天盛筵公司签订《房屋租赁合同》，当日，天津飙尚视光企业管理咨询有限公司对蓝天盛筵公司使用的两块旧电表予以更换（因前管理单位大愚公司未与天津飙尚视光企业管理咨询有限公司办理交接手续），旧电表显示读数为1620（照明）、1359（空调）；3.中腾公司提交陶园园使用个人账户对外支付部分大愚公司收取的租金的交易凭证，证明二者之间财产混同。二被告对此不予认可，认为中腾公司提交的证据尚不足以证明其主张，且适用法律错误。另查，2014年浩地公司作为原告，以中川公司为被告、中腾公司为第三人在本院提起房屋租赁合同诉讼，本院经审理作出（2014）南民初字第4184号民事判决书（以下称4184号判决）。该判决书查明：中腾公司系坐落天津市南开区××大厦产权人，其授权浩地公司全权处理虹畔大厦对外出租事宜，2008年10月1日浩地公司与中川公司签订《天津虹畔大厦租赁经营合同》，约定浩地公司将坐落天津市南开区××大厦整体出租给中川公司，由中川公司独立进行包括但不限于包装、策划、转租、招商、投资、物业管理等事宜……；该项目房产的带租租赁时间为30年；后浩地公司与中川公司签订四份补充协议。上述租赁经营合同及补充协议签订后，浩地公司如约向中川公司交付了讼争房屋，但中川公司未按合同约定向浩地公司支付租金。故判决解除浩地公司与中川公司签订的《天津虹畔大厦租赁经营合同》及补充协议。2017年7月10日，本院受理案外人董永健作为原告，以大愚公司为被告，以中川公司、浩地公司、中腾公司为第三人提起的房屋租赁合同纠纷，案外人董永健诉讼请求：1.确认董永健与大愚公司之间签订的《房屋租赁合同书》无效；2.判令大愚公司立即返还董永健所交保证金90000元；3.判令大愚公司返还董永健已给付的租金（2015年2月19日至2015年11月30日期间）796669元；4.判令大愚公司赔偿董永健的装修损失700000元……。本院经审理作出（2017）津0104民初7942号民事判决书（以下称7942号判决）。该案中大愚公司辩称，因为大愚公司的出租行为有中川公司的授权，董永健与大愚公司之间合同是有效合同……。中川公司述称，同意大愚公司的答辩意见。浩地公司及中腾公司述称，涉案房屋的产权人系中腾公司，中腾公司委托浩地公司对外出租，2008年10月1日浩地公司与中川公司签订租赁合同，浩地公司允许中川公司对涉案房屋对外转租，2014年因中川公司拖欠浩地公司房租，浩地公司提起诉讼，法院判决解除浩地公司与中川公司之间的租赁合同及补充协议，但在后续执行过程中，浩地公司和中川公司进行协商，中川公司有意将拖欠的房租补齐，所以浩地公司也没有要求中川公司腾房，目前还是由中川公司对外招商出租，收取租金。该判决书查明：本院于2014年11月10日作出4184号判决，2014年12月11日中川公司授权大愚公司全权负责虹畔大厦包括转租在内的经营管理，2015年2月18日4184号判决经公告送达中川公司正式生效。自2015年2月19日起，案外人董永健开始按照中川公司通知将租金向大愚公司支付。案外人董永健与大愚公司签订《房屋租赁合同书》，约定案外人董永健承租虹畔大厦东侧二层部分位置房屋，租期自2015年8月1日至2018年1月31日止。该判决驳回了案外人董永健主张确认其与大愚公司之间签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求。2018年12月4日，中腾公司作为原告，以大愚公司为被告，在本院提起返还原物纠纷，中腾公司诉讼请求为：判令大愚公司将天津市南开区黄河道虹畔大厦707室房间腾空，并返还给中腾公司。本院经审理作出（2018）津0104民初14987号民事判决书（以下称14987号判决），该判决书查明：中腾公司于2005年取得天津市南开区黄河道虹畔大厦所坐落土地的使用权，后中腾公司开发建设虹畔大厦，虹畔大厦至今未办理产权登记。因中腾公司在其取得的合法土地使用权范围内建设虹畔大厦取得对涉诉土地及地上物、附属设施的相关权利，故判决大愚公司将坐落天津市南开区黄河道虹畔大厦707室房间腾交中腾公司。大愚公司提起上诉，天津市第一中级人民法院经审理作出（2019）津01民终3474号民事判决书（以下称3474号判决），判决结果为驳回上诉，维持原判。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同又称契约，任何一方非经对方同意，不得随意解除、变更合同。而合同的效力取决于其必须具备民事法律行为的成立要件和生效要件。合同依法订立，就具有法律约束力。蓝天盛筵公司与大愚公司签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，且已实际履行。根据合同相对性原则，双方均应依据合同约定行使权利、履行各自的义务。在合同履行过程中，蓝天盛筵公司将其应当履行的义务作为债权转让给中腾公司，不符合法律规定的债权范畴，且是否存在债权亦尚未得到确认，换言之蓝天盛筵公司并非真正意义上的债权人。就本案而言，蓝天盛筵公司在其与大愚公司所签订的合同，未经合法途径予以解除或确认无效的前提下，单方与中腾公司签订所谓的《债权转让协议书》，只是徒有合法的形式，但其内容并不具有合法性。故，中腾公司依据上述《债权转让协议书》，主张大愚公司返还保证金、租金及电费，不符合《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，不具有合同之债的请求权基础。但，大愚公司在本案中同意将保证金返还给中腾公司，属于其自行处分其诉讼权利，本院不予干涉。关于中腾公司主张陶园园承担连带清偿责任一节，其提交的证据尚不足以证明陶园园与大愚公司财产混同，亦不符合《中华人民共和国公司法》第二十条规定的应承担连带责任的情形，本院不予支持。综上所述，蓝天盛筵公司与大愚公司之间的合同纠纷、中腾公司与大愚公司之间基于物权产生的纠纷，均应依法另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津大愚资产管理有限公司给付原告天津市中腾房地产开发有限公司200000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14284元、诉讼财产保全费5000元，合计19284元；由原告天津市中腾房地产开发有限公司负担15624元；由被告天津大愚资产管理有限公司负担3660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  屈慧敏人民陪审员  赵 欣二〇二一年四月十五日书 记 员  王 娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。