天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5460号原告：冯超，男，1971年8月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：葛月莹，女，1979年1月12日出生，汉族，住天津市东丽区。（天津宏锦企业管理有限公司推荐）被告：宋洁，女，1985年5月14日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈玉奎，天津同华律师事务所律师。原告冯超与被告宋洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯超的委托诉讼代理人葛月莹到庭参加诉讼。前两次庭审，被告宋洁及其委托诉讼代理人陈玉奎到庭参加诉讼。第三次庭审，被告宋洁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯超向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租金及违约金45000元、物业费4661.5元，共计49661.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原、被告在平等自愿的基础上签订了自2015年6月1日至2020年5月31日共5年的房屋租赁合同，房屋坐落于天津市南开区××街××号，租金支付方式为按季支付。在合同期限内，被告于2017年12月开始违反合同约定拖欠房租，在多次催缴后私自更改为按月支付。在2018年5月底，被告突然告知要终止合同不再承租并且没有立即交还房屋，于2018年6月30日私自搬离，欠缴2018年6月1日至2018年6月30日期间的租金以及在承租期间拖欠未缴纳的物业管理费。依据房屋租赁合同第七条第二项约定，双方未按照约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金两倍支付违约金。在合同第四条中明确约定了物业费在乙方承租期内由乙方承担。被告未按照合同约定故意拖欠房租及物业费，多次协商未果，故诉至法院。被告宋洁辩称，不认可原告的诉讼请求。被告不认识原告，未参与房屋租赁的任何环节，对于租房事情不清楚，被告可以提交解除房屋租赁合同书，涉案房屋已经于2018年6月30日解除，不产生相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人张晓签有《房屋租赁合同》，约定原告承租坐落天津市南开区××街××号房屋，租赁期限自2015年3月1日至2020年8月31日，原告在自己不使用时，有权将房屋出租。2015年，案外人鲍凤琴持有“宋洁”签字的委托书及被告身份证复印件以被告名义与原告签订《房屋租赁合同》。委托书载明委托人宋洁，被委托人鲍凤琴；由于委托人工作繁忙，不能亲自办理租赁房屋的相关手续，特委托鲍凤琴作为委托人的合法代理人，全权代理委托人办理相关事项，被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。委托书落款时间为2015年4月16日。租赁合同约定被告承租原告坐落天津市南开区××街××号房屋，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日；原告应于2015年4月7日将房屋按约定条件交付给被告进行装修；2015年6月1日至2016年5月31日租金为270000元，按季支付；2016年6月1日至2020年5月31日租金为280000元，按季支付；各期租金支付日期为到期之日起前两周付清下期租金；双方签订合同并交付完成后三日内被告应支付原告押金22500元、电费押金7500元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金和电费押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；被告在租赁期内承担水费、电费、物业费等费用；如被告恶意拖欠房租、擅自改变房屋用途等，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按月租金的100%向原告支付违约金；原告未按约定时间交付房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金；如被告提前退租，租房押金22500元作为对原告的补偿，不予退还；租赁期内，如原告需要提前收回房屋，应提前30日通知被告，按月租金支付违约金，并赔偿装修费用及经营损失。合同签订后，原告如约交付了涉案房屋。被告于2015年4月8日向原告银行账户转款97500元。原告表示该部分款项包括三个月的租金67500元、租赁押金22500元及电费押金7500元，此后租金均是通过案外人账户进行的转款。2015年6月1日，被告在涉案房屋相邻的55号房屋注册成立了天津市南开区纤秀妍美容中心。上述两套房屋共同用于店铺经营，门面牌匾为“贝丽丝玛健康管理中心”。涉案房屋的租金已交纳至2018年5月31日。2018年6月底上述店铺停止经营，从涉案房屋搬离，未办理交接手续。2017年7月1日至2018年6月30日期间拖欠的物业费4661.52元已由原告交纳。庭审中，被告对于上述委托书中“宋洁”签名的真实性不予认可，并申请笔迹鉴定。根据被告申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定。后该所作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材字迹是直接书写形成；检材字迹与样本字迹不是同一人所写。”原告对该鉴定意见无异议。庭审中，原告表示其对外招租，贝丽丝玛美容院的工作人员联系了原告，签订合同时是管理人员鲍凤琴带着委托书和被告身份证复印件来的，称老板宋洁来不了，由其代签，签订合同的同时通过被告银行账户转了首期款项，后续又找原告要产权证办理了执照；被告同时承租了涉案房屋相邻的55号房屋用于经营美容院；此后被告正常交付租金，但是通过其他人员转款；合同履行到2018年5月底，美容院的人员称生意不好要退租，双方就此沟通，但美容院的人员一直在拖延，6月底美容院已无人经营，彻底搬离。庭审中，被告表示2014年左右，被告到河西区梅江的贝丽丝玛美容院做美容时得知有个投资美容院的项目，老板是穆跃文，确定投资方案及资金后，当时商定被告出资1500000元，但不参与经营，只是定期分红，店面选址也无需被告参与；投资款当时转给谁已记不清，由于项目运营不好未能分红，只是投资本金回来的差不多；被告从来没有去过新开设的美容院，后来美容院给被告一份解除55号房屋租赁合同书，被告以为已经解除合同了，未想到还有纠纷；被告可能向原告转过款，但是公司财务人员告知的具体账户，被告只是履行投资协议支付固定投资款，具体转给谁不重要；鲍凤琴可能是美容院的员工，但被告未委托其签订租赁合同；美容院用被告的身份证办理过营业执照，但具体情况被告不清楚。被告在案件审理期间提供解除房屋租赁合同书、授权委托书、贾文龙身份证复印件、焦守恒身份证复印件、收条各一份。解除房屋租赁合同书约定出租人（甲方）为焦守恒，承租人（乙方）为被告，双方协商一致，就双方签订的天津市南开区西市大街55号的租赁合同的解除事宜达成协议；该合同自2018年6月30日解除，甲方已将房屋收回；本协议签订当日，乙方向甲方支付6月份房租23333元，2016年-2018年三年供热损耗费6992.4元，2017年6月至2018年6月一年物业费4661.6元，其中押金甲方不予退回，合计34987元；双方再无其他争议。该合同书甲方落款处盖有“贾文龙”名章，乙方落款处盖有“天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司”合同章，落款日期为2018年7月27日。授权委托书载明现焦守恒授权贾文龙全权处理与天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司，关于天津市南开区西市大街55号的租赁合同解除事宜。该委托书授权人落款处有“焦守恒”签字，落款时间为2018年7月10日。收条载明：“款收到34987元，叁万四仟玖佰捌拾柒元整。2018.7.27.贾文龙”。被告另提供投资协议影印件一份，该协议约定甲方为天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限公司，乙方为被告；双方合作开设“贝丽丝玛健康管理中心格调店”，甲方提供人员、技术，负责店面经营等，乙方进行货币投资；投资期限自2015年7月1日至2020年6月30日；乙方投资1600000元（含保证金100000元），用于店面装修，首期房租支付等用途；甲方委派人员进行店面的经营活动管理；乙方作为投资人，享有投资店面每季度10%的业绩分红，店面的经营支出（房租、人员工资、水电费等）均由甲方承担。该协议甲方落款处盖有“天津市贝丽丝玛企业管理咨询有限责任公司”印章，乙方落款处有被告签字，落款时间为2015年4月1日。本院认为，相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，案外人鲍凤琴持委托书以被告名义与原告签订了房屋租赁合同，但委托书经鉴定并非被告本人签署，故鲍凤琴的行为应属无权代理。然，租赁合同签订后，被告按照合同约定的内容向原告支付了首期租金及相关费用且以其名义注册成立了天津市南开区纤秀妍美容中心，并使用该中心证照在涉案房屋及隔壁相邻房屋实际经营，由此可以认定被告已经开始履行合同义务，视为对租赁合同的追认，故涉案房屋租赁合同对被告发生效力。合同履行期间，美容中心中途搬离涉案房屋。按照合同约定被告已支付的押金22500元作为对原告的补偿，不予退还。涉案房屋租金已支付至2018年5月31日，美容中心于2018年6月底实际搬离，对于2018年6月的租金被告应承担给付义务，故原告要求被告给付租金22500元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，租赁期间的物业费由被告承担，2017年7月1日至2018年6月30日期间拖欠的物业费4661.52元已由原告交纳，现原告要求被告给付该部分费用，本院予以支持。关于原告主张的违约金，针对被告违约行为已通过扣除押金作为补偿及继续支付租金予以处理，且双方对于中途退租的腾房时间未作约定，原告另主张被告未按规定时间返还房屋，要求被告支付违约金22500元，没有合法依据，本院不予支持。关于电费押金7500元，该笔款项尚在原告处。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，电费押金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告。现原告同意以该款项冲抵部分欠费，对此本院照准。前述被告应付租金及物业费共计27161.52元，电费押金冲抵全部物业费及部分租金后，被告应向原告给付租金19661.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告宋洁给付原告冯超租金19661.52元；二、驳回原告冯超的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，由原告冯超负担629元，被告宋洁负担413元，被告宋洁负担部分于本判决生效后十五日内给付原告冯超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  徐秀琴人民陪审员  王 津二〇二一年六月七日书 记 员  金红双附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。