南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）下民初字第510号原告陶树林，男，汉族，1962年9月7日生，无固定职业。委托代理人高林华，北京市中银（南京）律师事务所律师。（执业证号：13201200810731650）委托代理人蔡俊旺，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告闵琰，女，汉族，1979年3月16日生。第三人中国建设银行股份有限公司南京中央门支行，住所地南京市中央路**。负责人彭安平，行长。委托代理人刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。（执业证号：13201199411375490）委托代理人朱国祥，江苏金长城律师事务所律师。（执业证号：13201200310148979）原告陶树林诉被告闵琰、第三人中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建行中央门支行）物权确认纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理，依法组成合议庭，于2013年8月5日公开开庭进行了审理。原告陶树林的委托代理人高林华，第三人建行中央门支行的委托代理人刘瑜、朱国祥到庭参加诉讼，被告闵琰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶树林诉称，2005年，原告因无力归还中国工商银行7万元贷款，抵押房产为本区XX二村50-2号206幢2单元502室（现改为本区XX二村175号二单元502室），经与被告协商，被告表示可以通过二手房买卖贷款的形式办理新贷款，用新贷还旧贷。双方遂就此事达成协议，主要内容为：原告将房屋出售给被告，作价26万元，被告代原告归还银行贷款后办理过户，办理过户的所有费用由原告承担，被告以该房屋做抵押贷款14万元，银行下款后，原告将被告代垫的银行贷款等费用还给被告，另将14万元贷款的剩余部分6万元借给被告，借款期限到2006年2月11日；被告为了方便原告从银行获取贷款，充当了借款人的角色，债权债务与被告无关，此房屋的产权仍归原告所有。原被告协商完成后，双方签订了《南京市房地产买卖契约》，并按照前述约定办理了房屋过户手续及银行贷款手续，被告未向原告实际支付12万元的房款。该房屋在办理过户后，一直由原告及其家人居住，未实际履行房屋交接手续。被告欠原告的6万元借款到期后，被告一直拒绝归还借款，后原告又多次要求被告协助将诉争房屋更名至原告名下，但被告一直拒绝配合。原告认为，双方所签订的《南京市房地产买卖契约》不是双方真实意思表示，应属无效。原告于2013年3月诉至法院，请求确认原告陶树林为南京市鼓楼区XX二村********房屋的所有权人，并判令被告在十日内协助原告办理房屋过户至原告名下的手续。原告陶树林为支持其诉讼主张，提交了下列证据：1.个人房屋担保借款合同、还款协议书、借款借据，证明2003年，原告为购买诉争房屋向中国工商银行南京市新街口支行贷款7万元事实；2.2005年10月24日的协议书，证明原被告将诉争房屋进行虚假过户，并申请银行贷款14万元的事实；3.借款协议书，证明目的同证据2；4.承诺书，证明只要被告代为归还了原告欠中国工商银行的贷款后，原告在办理了抵押注销后将诉争房屋过户至被告名下，如不办理，则无条件归还被告代还的中国工商银行贷款；5.2005年11月11日的协议，证明被告向原告借款6万元以及借款的归还时间和方式；6.借条，证明目的同证据5；7.南京市房地产买卖契约，证明原告将诉争房屋过户至被告名下的事实；8.房屋登记簿，证明诉争房产的现状；9.房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件各两份，证明诉争房屋过户前和过户后的房屋所有权证和国有土地使用权证的状况；10.测绘费发票、产权登记费收据、转让手续费发票，证明诉争房屋过户的相关费用均是由原告承担的；11.水电费发票一组，证明诉争房屋一直由原告居住使用，原告未实际履行房地产买卖契约项下的交付义务；12．南京市下关区人民政府热河南路办事处XX村居民委员会的证明，证明原告一直居住在诉争房屋内；13.南京市公安局二板桥派出所的证明，证明本区XX二村50-2号206幢2单元502与本区XX二村175号二单元502室系同一地址。被告闵琰未答辩，亦未提交证据。第三人建行中央门支行述称，首先，被告闵琰依据物权法规定拥有诉争房屋的所有权，而被告尚欠第三人贷款及相关费用，第三人依据生效的南京市玄武区人民法院（2007）玄民二初字第1019号民事判决书，第三人对诉争房屋享有优先受偿权。第二，原告与被告之间即使存在所谓借名贷款的协议，这也是原被告双方的内部约定，该约定不能对抗物权法，对第三人亦无约束力，不能影响善意第三人的合法权利。第三，即使依据原被告之间的约定，原告也应当依约及时归还被告所借贷款，因为原告未能及时归还，以至于被告被第三人起诉，原告也违反了原被告之间的相应约定；原告无权向被告闵琰主张诉争房屋的所有权，无权要求被告协助办理过户。第四，原告自认其与被告采取所谓的借名贷款，获取第三人14万元贷款的事实，第三人保留要求原告承担连带归还闵琰所欠贷款及相应费用的权利；原告应自行承担不利的后果，原告在没有归还上述贷款及费用之前，无权主张房屋所有权，从而影响第三人的合法权益。综上，原告的诉讼请求无任何法律依据，与物权法相悖，应不予支持。第三人建行中央门支行为支持其陈述意见，提交了下列证据：1.民事判决书，证明第三人与本案被告在2005年签订的借款合同和抵押合同符合法律规定，并依法成立并有效，该事实得到南京市玄武区人民法院民事判决书的确认，第三人对诉争房屋享有优先受偿权；2.民事裁定书，证明上述民事判决已经生效，因闵琰下落不明，无财产可供执行，民事判决未能执行。经庭审质证，第三人建行中央门支行对原告陶树林提交的证据质证认为：证据1与本案无关联性；证据2和证据3的真实性无法确认；证据4是原告向被告所做的承诺应该是在被告手中，原告拿出承诺书不符合常理，真实性无法确认；证据2至证据5即使真实，原被告之间约定对第三人也没有任何约束力，不能对抗物权法，亦不能影响第三人享有抵押权，同时原告也自认闵琰是以闵琰名下房屋向第三人进行的抵押贷款，根据双方约定，原告也负有向第三人偿还贷款的义务；证据6与本案无关，也许是原被告之间其他借贷合同；证据7至证据10证明闵琰通过合法途径取得了房屋所有权，第三人对该房屋享有抵押权；证据11不能证明原告实际使用房屋的事实，水电费发票不能对抗房屋所有权登记；证据12和证据13也不能支持原告主张，因为房屋出售后存在返租、借用等情形，但是不能否认诉争房屋的所有权人是闵琰这一事实。原告陶树林对第三人建行中央门支行提交的证据没有异议。经审理查明，2003年12月，原告陶树林以家居消费为由将坐落于本区XX二村50-2号206幢2单元502室房屋作为抵押财产向中国工商银行南京市新街口支行贷款了7万元。2005年10月24日，原告陶树林（甲方）与被告闵琰（乙方）签订了《协议书》，协议约定：甲方因需要资金周转，需向银行申请贷款，故甲方把自己位于本区XX二村50-2号206幢2单元502室房产过户给乙方进行二手房买卖贷款，贷款额度为14万元，期限为15年；乙方为了方便甲方从银行获取贷款，充当了借款人的角色，其债权债务与乙方无关；此房屋的产权仍归甲方所有，在甲方按时还款的前提下乙方不得出售、转让、出租此房产；甲方必须无条件的同意在3年内还清银行的贷款，把房产过户给自己或自己的亲人，即不超过2008年11月15日；贷款下款后，甲方同意在还款存折上先存2万元，作为两年的银行还款，若甲方连续三期没有按时还款，乙方有权处置该房产；乙方保证在甲方需过回产权时乙方无条件的同意和配合，不收任何费用。同日，原告陶树林（乙方）又与被告闵琰（甲方）签订了《借款协议书》，协议约定：乙方委托甲方借款14万元，乙方办理自己位于本区XX二村50-2号206幢2单元502室房产过户贷款，原先用此房屋向中国工商银行抵押的贷款由甲方先行垫付，办理过户所需交纳的契税也由甲方垫付，等乙方在甲方处办理的贷款下款后，乙方一次性归还给甲方；乙方一次性交纳甲方费用11000元（含契税）；乙方如没有及时支付相关费用和没有及时提供相关的资料，所造成的后果由乙方承担。2005年11月1日，原告陶树林与被告闵琰签订了《南京市房地产买卖契约》，契约约定：原告陶树林将坐落于本区XX二村50-2号206幢2单元502室房屋出售给被告闵琰，房价款为26万元。原被告双方办理诉争房屋的转移登记手续，现诉争房屋登记的所有权人为被告闵琰。另查明，2005年10月26日，第三人建行中央门支行与被告闵琰签订了《借款合同》，合同约定：第三人建行中央门支行向被告闵琰提供借款14万元，用于购买诉争房屋。同日，第三人建行中央门支行与被告闵琰签订了《房屋抵押合同》，被告闵琰提供诉争房屋作为其借款的抵押担保。同年11月11日，第三人建行中央门支行依约给付被告闵琰借款14万元，同年12月9日，第三人建行中央门支行领取了诉争房屋的他项权证。因被告闵琰未按期偿还借款本息，建行中央门支行起诉至南京市玄武区人民法院，经该院审理作出民事判决，判决闵琰应于判决生效之日起十日内归还建行中央门支行借款本金133822.68元、相应利息和律师费6500元；建行中央门支行对闵琰所有的诉争房屋在债权数额内享有优先受偿权。该民事判决已发生法律效力。再查明，诉争房屋因其他案件被本院司法查封。原告陶树林现实际居住在诉争房屋。以上事实有原被告陈述、个人房屋担保借款合同、借款借据、协议书、借款协议书、南京市房地产买卖契约、房屋登记簿、民事判决书、民事裁定书、证明等证据予以佐证，足以认定。本院认为，以合法形式掩盖非法目的合同应当无效。根据原被告双方所签订的《协议书》和《借款协议书》等证据，原被告双方签订《南京市房地产买卖契约》的真实目的并不是转移房屋产权，而是借助买卖这一合法的形式达到骗取银行贷款的目的，故原被告双方签订的《南京市房地产买卖契约》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求确认其系诉争房屋的所有权人无法律依据，但可以主张返还诉争房屋，故对于原告要求其为诉争房屋所有权人的诉讼请求不予支持。但是由于诉争房屋上设定了抵押权，被告应在抵押权注销后协助办理将诉争房屋登记至原告名下的相关手续。现诉争房屋已被法院司法查封，尚不具备办理变更登记手续的条件，故原告要求被告协助办理将诉争房屋变更登记至原告名下的诉讼请求不予支持，被告可在诉争房屋的司法查封解除后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陶树林的诉讼请求。案件受理费6423元、公告费600元，合计7023元，由原告陶树林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军代理审判员  孙 燕代理审判员  朱玉梅二〇一三年八月十八日见习书记员  杨 欣