贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3131号上诉人（原审原告）：罗媛媛，女，1992年12月31日生，布依族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：彭泽东，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所地都匀市三和花园B幢1层2号，统一社会信用代码91522701789791558R。法定代表人：兰彦秋，该公司经理。被上诉人（原审被告）：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所地都匀市剑江北路37号贵州省煤田地质地测大队宿舍安居A栋1单元7层701号，统一社会信用代码91522701MA6E62PQ0D。法定代表人：石建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：兰航，贵州一民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王登玉，贵州一民律师事务所律师。上诉人罗媛媛因与被上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下简称迎祥公司）、黔南州亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2021年1月7日作出（2020）黔2701民初729号民事判决后，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。罗媛媛上诉请求：1、撤销原判第二、三项，改判支持上诉人一审全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。上诉理由：一、迎祥公司与亿科公司签订的在建项目整体转让合同对上诉人不产生法律效力，一审法院认定该合同对上诉人产生法律效力属于认定事实错误。（一）在整体转让合同中明确约定，合同中的16点甲乙丙三方均认可，是本协议生效的前置条件。但在本案中，上诉人并未在协议上签字，该协议也未经上诉人同意，上诉人事后也未追认，显然该协议对上诉人并未生效，对上诉人不产生任何法律效力。（二）一审判决酌定以一定比例购房人的意志认定整体转让合同对上诉人产生法律效力没有任何事实及法律依据。第一、本案一审过程中，任何一方均未提供证据证明1号楼中有235户另行与亿科公司签订了《商品房买卖合同》，一审法院该认定没有任何事实依据。第二、一审法院一方面认为在建项目是否转让，应将全部预售购房人的共同意志作为一个整体来对待，不应以部分购房者意志判断项目是否转让，另一方面又依据一定比例购房人的意志认定整体转让合同的效力，本身存在矛盾。与迎祥公司签订了《商品房买卖合同》的每个业主权利均是平等的，即便1号楼有235户已另行与亿科公司签约，该235户也并不能代表其余75户的意志，上诉人并未在整体转让合同上签字，那该合同对上诉人就不产生任何效力。第三，即使按一审判决所述按一定比例购房人的意志认定整体转让合同对上诉人是否产生效力，若1号楼共372套商品房，其中235户与亿科公司另行签订合同，那么剩余137户中有75户以诉讼方式明确表示反对，另外62户自2017年9月份整体转让合同签订至今已超过3年仍未与亿科公司另行签订合同，该62户已用自己的行为表明反对项目转让，持否决意见的人数已超过三分之一，按一审判决酌定的比例来计算，整体转让合同对上诉人不产生效力。第四，即使按一审判决所述按一定比例购房人的意志认定整体转让合同对上诉人是否产生效力，那也应该以全部购房者数为基数进行计算。整体转让合同转让的标的物是全部商住小区在建工程，包括1号楼，2号楼，3号楼，中心广场及地下室停车库，上诉人购买的房屋所在的1号楼仅是转让标的物中的一部分，且与其他标的物不可分离。一审判决仅以1号楼情况判断在建项目整体转让合同效力是否及于上诉人明显错误。（三）迎祥公司与亿科公司存在恶意串通，以“不合理低价”转让在建项目等损害上诉人及全体购房者的合法权益的行为，该行为对上诉人不产生约束力。从整体转让合同第一条来看，迎祥公司在项目转让时负债总额超过2.21亿，但整体转让合同的包干价仅为1.8亿，迎祥公司在把项目地块给亿科公司的同时还要损失4100多万及相应利息，这明显不符合商业常理，明显属于恶意串通以不合理低价转让在建项目，该转让未经过上诉人在内的业主同意，合同内容损害了上诉人合法权益，对上诉人不产生约束力。另外，亿科公司是由迎祥公司开发匀山水都项目的施工人共同组建的，亿科公司对该项目的销售情况相当清楚，亿科公司在明知案涉房屋已经出售且《商品房买卖合同》备案的情况下，仍与迎祥公司签订整体转让协议，明显属于恶意串通。二、亿科公司通过整体转让合同概括受让了上诉人与迎祥公司签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务，其应按《商品房买卖合同》约定履行交房、办证、承担违约责任等义务。（一）亿科公司通过整体转让合同取得了匀山水都项目，其在享有匀山水都项目一切权益的同时理应承担在建工程上附随的包括《商品房买卖合同》在内的全部义务。无论亿科公司与迎祥公司是否在整体转让合同中约定亿科公司仅对案涉项目承担部分义务，是否约定了调整房屋价格，根据合同相对性原则，以上约定只能约束迎祥公司与亿科公司，未经上诉人同意不能对抗上诉人，亿科公司应按《商品房买卖合同》约定履行交房义务。（二）迎祥公司与亿科公司整体转让合同内容明显是亿科公司概括受让《商品房买卖合同》全部权利义务。整体转让合同第七条（三）中约定，根据目前“匀山水都”项目的实际情况，几年前业主购买房屋车位的价格，不适应当前的市场行情，如购房户对现价提出异议，转让之前甲方（迎祥公司）定价与转让之后乙方（亿科公司）定价之间的差额责任由甲方承担。从该条的约定明显可以看出，亿科公司明知上诉人与迎祥公司之间存在《商品房买卖合同》且合同价格与当时市场不一样，在约定了购房差价部分的承担问题后签订了整体转让合同，这完全是对《商品房买卖合同》的概括受让，亿科公司应按照《商品房买卖合同》约定履行交房等义务。三、亿科公司与迎祥公司均应履行交房、办证、承担违约责任等义务。上诉人与迎祥公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，上诉人已按约定交纳车位款及购房首付款，办理了银行按揭贷款并按时偿还贷款，迎祥公司理应按照合同约定履行相应义务。但是其却将案涉标的物转让给亿科公司，亿科公司在明知案涉房屋已经出售的情况下概括受让，导致上诉人至今不能取得案涉房屋所有权，其双方均存在过错，故其双方均应承担相应责任。四、根据《商品房买卖合同》相关约定，逾期交房的，违约金应计算至实际交房之日止，一审判决违约金计算至2020年2月20日没有任何依据。五、一审判决遗漏关键证据，案涉《商品房买卖合同》已经备案上诉人一审中向法院提交了都匀市住房和城乡建设局于2020年9月17日出具的案涉房屋情况统计表，该表载明案涉《商品房买卖合同》已在都匀市住房和城乡建设局进行备案，国家行政监管部门已经对案涉商品房交易事实进行确认。但是一审判决并未记录该份证据，也未对该份证据证明的事实及证明效力进行论证，属于遗漏关键证据认定事实错误，导致判决错误。六、一审判决适用法律错误迎祥公司将《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给亿科公司，并未经过上诉人同意，事后也未进行追认，整体转让合同对上诉人不产生法律效力，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条认定整体转让合同对上诉人产生法律效力属于适用法律错误。上诉人一审中提交的证据足以证明其全部诉讼请求，一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条的规定判决驳回上诉人诉讼请求属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法改判支持上诉人一审全部诉请。被上诉人亿科公司、迎祥公司二审未向本院作出书面答辩。原审原告罗媛媛向本院提出以下诉讼请求：1．判决确认原告与被告迎祥公司签订的《商品房买卖合同》有效；2．判令二被告向原告交付都匀市侧匀山水都1栋1单元2层4号；3．判令二被告向原告交付已购车位；4.判令二被告向原告支付逾期交房违约金，自2017年12月31日起以已付房款为基数按照日息万分之一计算至交房之日止；5．判令二被告按《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定为原告办理商品房转移登记手续；6．判令二被告交付符合《商品房买卖合同》第十二条约定的相关设备、设施；7．本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年3月下旬，黔南州烟草局部分职工与迎祥公司协商，确定由该单位部分职工“团购”迎祥公司准备开发的“匀山水都”项目1号商住楼，迎祥公司承诺给予一定价格优惠。2013年4月13日，罗媛媛作为乙方与被告迎祥公司作为甲方签订《黔南州烟草局职工团购“匀山水都”户型面积修改定金收取协议》两份，主要载明：乙方自愿向甲方交纳每套人民币1万元户型面积修改保证金，甲方将在收到款项之日起10日内完成户型面积修改方案报乙方；在甲方提交方案后，乙方在10日内必须补交给甲方7至9万元购房诚意金及车位款5万元。协议签订后，原告向被告迎祥公司交纳现金6万元，被告迎祥公司向原告出具收据两份，注明“兹收到罗媛媛交来（匀山水都）住房定金壹万元。此房不要，定金不退”以及“兹收到罗媛媛交来现金（匀山水都）车位伍万元”。2013年5月13日，罗媛媛作为乙方与迎祥公司作为甲方签订《房屋预定书》，约定乙方以团购价每平方米2250元的价格选择预定两室一厅一厨一卫户型商品房一套（面积90ｍ2）。协议签订后，罗媛媛向迎祥公司交纳认筹款7万元，迎祥公司向罗媛媛出具收据一份，注明“兹收到罗媛媛交来认筹（匀山水都）项目住房款柒万元”。2014年6月“匀山水都”房地产项目开工建设。2014年9月10日罗媛媛向被告迎祥公司交纳住房款140500元，迎祥公司向罗媛媛出具收据一份，注明“兹收到罗媛媛交来匀山水都项目住房款（一次性交尾款，免3年物管费）140500元”。2014年9月30日都匀市住建局向被告迎祥公司颁发匀山水都1号商住楼《建筑工程施工许可证》和《预售许可证》，证书注明合同开工日期2014年6月16日，竣工日期2016年8月16日，施工单位为七冶博盛建筑安装工程有限责任公司.2014年12月20日原告罗媛媛作为买受人与迎祥公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要载明：买受人以233329元的总价款向出卖人购买位于都匀市侧匀山水都第1栋（1号楼）1单元2层4号商品房一套（建筑面积101ｍ2）；买受人应一次性支付购房款；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人于交房之日起90日内按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同签订后，罗媛媛向被告迎祥公司交纳购房尾款12829元，被告迎祥公司向原告出具收据一份，注明“兹收到罗媛媛交来匀山水都住房款12829元”。此后匀山水都项目在建设施工过程中，由于迎祥公司资金链断裂，导致匀山水都项目全线停工后面临无法按期竣工交房的风险。2017年9月9日，被告迎祥公司作为转让方（甲方）与被告亿科公司作为受让方（乙方）签订《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，该合同同时将“甲方的买受人（业主）”列为丙方，注明“因甲方开发‘匀山水都’项目资金紧张，至今‘匀山水都’项目未竣工。现甲乙双方协商一致，甲方自愿将‘匀山水都’在建项目整体转让给乙方。为确定甲、乙方和丙方的权利义务签订本合同，以资共同信守”。合同主要载明：第一条转让标的物：都匀市会云桥剑江北路55号“匀山水都”商住小区在建工程，该地块土地面积为26200ｍ2，总建筑面积为201248.52ｍ2，主要分布在1号楼48058.07ｍ2,2号楼61020.86ｍ2,3号楼64698.95ｍ2,4号楼15911.33ｍ2，中心广场地下室停车库11559.31ｍ2。其中1号楼主体已建设到住宅32层，2号楼基础及筏板现已大部分完成，3号楼一单元建设到了3楼，其余几个单元基础完成，筏板未做，中庭完成一半。除1号楼已取得规划许可证、施工许可证、预售许可证外，其他在建楼房均未办理其相关手续，未交纳相关办证费。相关款项的收支情况：（1）甲方已经收取州烟草局、州林业局、州师范学院等买受人认购的住宅1327套、认筹款14998.8602万元，收取认购车位479个、认筹款2345万元，收取商业用房认筹款649.8万元，收取幼儿园房屋认筹款110万元，总计收取认筹款18103.6602万元；（2）甲方收取1号楼买受人按揭款1007万元；（3）甲方在签订本合同前已退还房屋和车位认筹款97.7万元；（4）甲方在本项目工程开发和建设中产生的借款、拆迁补偿款、过渡费、违约金等约3000万元；第二条本项目预计总投资为270000000元，依据为匀发备通【2013】62号总投资1.971亿元和匀发备通【2013】63号总投资7290万元。经测算已投资达7700万元，达到总投资28.52%（1号楼投资约4500万元，2号楼投资约600万元，3号楼投资约2000万元，中庭投资约600万元），甲乙双方可以进行转让；第三条整体转让包干价为1.8亿元，含业主认筹金、拆迁费、过渡安置费等，可以由乙方在项目竣工验收合格之日起30日内依约向甲方或者甲方委托乙方无息返还给业主，也可以由乙方以房屋抵扣认筹款的方式承担；第四条“匀山水都”商住小区整体项目转让条件：（一）甲方同意“匀山水都”整个项目以1.8亿元（包含土地出让金、在建工程价值、业主认购金、拆迁费、拆迁安置费等以及各项税费及滞纳金罚款，具体由税务局以房地产评估机构的评估价格为参考确定的转让价为准）价款转让给乙方；（二）甲方同意将该地块26200ｍ2的国有土地使用权转让过户到乙方公司。原交土地款3324万元由乙方享受其使用权，产生的契税按国家规定各自承担其相应部分。原交土地款3324万元所涉及的债务由甲方承担（含因交土地款而产生的借款等在内）。甲方同意将“匀山水都”项目1号楼的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等由迎祥公司变更至亿科公司名下，同时协助乙方办理2号楼、3号楼、4号楼及中庭的相关证书及土地出让金票据的变更登记手续。（三）甲方在本项目转让前产生的税金以及各项税费产生的滞纳金及罚款由甲方申报并缴纳。（四）甲方在本项目转让时产生的各项税费（开具在建工程转让时的增值税发票）由甲方申报，由甲方缴纳。（五）乙方承担甲方1.8亿元的债务，其产生的税费按国家规定由双方各自承担相应部分。甲方已收取认购房屋买受人的认筹款由甲方出具营业税发票或者增值税发票给认购房屋买受人，对甲方与其原认购房屋的买受人约定的购房价格乙方不予认可。（六）乙方在承担1.8亿元债务后，甲方其他债权债务由甲方负责承担，与乙方无关。同样乙方以后的债权债务与甲方无关。（七）乙方在承担1.8亿元债务后，对购房业主认筹金有超出部分，乙方先行垫付，今后甲方通过其他方式支付给乙方。（八）甲方公司在本项目未转让前及本项目转让给乙方时应交未交的税金，以及各项税费产生的滞纳金及罚款由甲方负责，与乙方无关。若乙方代交，代交后由甲方向政府申请，由政府返还给乙方，若返还不成功，从甲方转让款中扣出。（九）本项目除土地出让合同外，与本项目有关的其他合同除已执行完毕的，其余合同在本项目转让后，需与乙方重新签订或确认。（十）甲方已取得的土地使用证若有担保、诉讼，必须在合同签订七日内解除担保和诉讼，并在规定十日内办理过户手续。（十一）本项目转让，甲方所有股东必须出具同意转让意见书并形成股东会决议。丙方业主代表必须出具同意该项目转让的意见书并签名。（十二）乙方不承担与本项目转让前产生的借款及借款利息、保证金、违约金等，不承担因工程停建而产生的违约金，未支付工程款而产生的资金利息和停工损失费等，违约金、利息、停工损失费由甲方承担或甲方另行处理。乙方不承担甲方在本项目未转让前以及转让时应交未交的税金等，乙方不承担甲方各项税费产生的滞纳金及罚款。（十三）甲方不承担与本项目转让后乙方产生的借款及借款利息、保证金、违约金等，不承担因自身原因而产生的工程停建而产生的违约金、未支付工程款而产生的资金利息和停工损失费等。项目转让前其它违约金、利息、停工损失费由甲方承担。甲方不承担乙方公司在本项目转让后产生的税金等，甲方不承担乙方各项税费产生的滞纳金及罚款。项目转让后所有责任由乙方承担。（十四）乙方不承担购房业主所交认筹金而产生的利息，不承担因甲方原来约定未按时交房给业主而产生的违约金。利息、违约金由甲方承担。转让后，由乙方承担乙方承诺交房时间而产生的违约责任。（十五）丙方同意已购房款业主不要房者，需退房款，待乙方将该退房业主所需房屋进行出售后退款。（十六）丙方同意房价、地下室车位价按现行会云桥片区销售均价下浮8%-10%执行。以上十六点甲乙丙三方均认可，是本协议生效的前置条件。甲乙双方同时对违约责任和争议解决等方面进行了书面约定。同时合同第七条注明了丙方的权利与义务：（一）丙方全部业主对甲乙双方“匀山水都”在建项目的转让予以认可；（二）丙方同意已购房业主不要房者，需退房款，待乙方将退房业主所需房源进行出售后退款，不退房不同意调价者，通过法律途径对甲方进行起诉，维护其合法权益。（三）根据目前“匀山水都”项目的实际情况，几年前业主购买房屋车位的价格，不适应当前的市场行情，再加上建设成本的急剧上升，加大本项目的巨额亏损。甲乙丙三方一致同意，在会云桥片区和车位的基价（含已签合同部分）。如购房户对现价提出异议，转让之前甲方定价与转让之后乙方定价之间的差价责任由甲方承担。具体消化办法可由乙方在甲方本项目的转让款中扣出。（四）州烟草局特困户60户每户建筑面积为60平方米，该面积乙方同意每平方米优惠150元，超出该60平方米的面积与其他业主购房价格相同；（五）丙方业主代表应大力协调各位已购房户，在乙方建设过程中，当乙方每栋楼取得预售证的前提下，已购房的三个单位职工应当在7个工作日内到乙方公司签订《商品房买卖合同》，并交清首付款，同时在40个工作日办理好按揭款（时间从签合同之日算起）；否则乙方有权对外另行出售该套房屋、车位；不视为乙方违约。（六）丙方有权利对乙方整个建设进行指导和督促，并提出一些合理化建议。迎祥公司与亿科公司在该合同上加盖印章并由双方的法定代表人签名后，黔南师范学院职工秦立文作为购房户在合同尾部“丙方”处签名并注明了其身份证号码及联系电话，同时购房户杨培流在该合同上注明“黔南州烟草系统杨培流（代表该系统同意整体转让意见的88户、54户挂靠业主签字）52270119650812035Ｘ，185××××8579”。二被告签订整体转让合同后，经亿科公司申请，都匀市相关行政主管部门对匀山水都在建项目完成了建设工程规划许可证、施工许可证、国有建设用地使用权以及1号楼房屋预售许可证的相关变更登记手续，“匀山水都”项目名称变更为“匀山樾”项目，亿科公司按项目整体转让合同继续投资建设。现涉案商品房已经具备交房条件，罗媛媛经与亿科公司协商未能达成一致意见，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。案件审理过程中，亿科公司于2020年3月25日向法院递交中止审理申请书，以本案立案前，“匀山水都”项目部分购房人罗明普、杨昌桃等向法院提起诉讼，要求确认二被告签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》无效，法院一审判决驳回了罗明普、杨昌桃等购房人的诉讼请求，目前案件尚在二审审理中为由，申请法院对本案中止审理。法院经审查认为，本案罗媛媛依据与迎祥公司签订的购房合同等证据，诉请二被告交付涉案商品房、支付违约金以及办理商品房转移登记等主张，与罗明普、杨昌桃等购房人与二被告之间讼争的转让合同及相关条款的效力认定问题有法律上的利害关系，本案必须以上述案件的审理结果作为认定相关基础事实的依据。于2020年3月30日裁定本案中止诉讼。2020年7月23日黔南州中级人民法院作出终审判决，驳回了罗明普、杨昌桃等购房人的上诉主张。法院遂于2020年8月26日裁定本案恢复审理。另查明：迎祥公司开发建设的“匀山水都”房地产项目1号商住楼共有372套商品房，目前以黔南州烟草局职工名义团购的235户购房人经与亿科公司重新协商，以在建项目整体转让合同约定的价格重新签订了《商品房买卖合同》，约占“匀山水都”房地产项目1号商住楼总购房户63%的比例。一审法院认为：迎祥公司在取得其开发建设的“匀山水都”1号商住楼的预售许可证书后，与罗媛媛签订《商品房买卖合同》，将涉案商品房售予罗媛媛，合同内容不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，罗媛媛与迎祥公司均应依约全面、诚信的履行合同义务。罗媛媛已经依照《商品房买卖合同》的约定向迎祥公司交付了购房款，迎祥公司应当依约向罗媛媛交付涉案商品房。但迎祥公司在开发建设“匀山水都”项目的过程中，因建设资金断裂等自身原因造成在建工程长期停工，未经包括原告在内的诸多购房人书面同意，将在建项目整体转让亿科公司，迎祥公司以自己的行为明确表明不再履行合同义务，且其已经不再具备履行交付房屋、车位及办证的能力，故对罗媛媛诉请迎祥公司履行交付房屋、车位及办证义务的主张，法院依法不予支持。归纳本案的争议焦点为：一、迎祥公司与亿科公司签订的在建项目整体转让合同的内容是否合法有效并直接约束包括原告在内的购房人；二、在罗媛媛拒不接受整体转让合同确定的调价及退款方案的情况下，亿科公司作为在建工程项目的受让方是否对原告负有交付房屋、车位及办证义务并承担违约责任。关于迎祥公司与亿科公司签订的在建项目整体转让合同的内容是否合法有效并直接约束包括罗媛媛在内的购房人的问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件”以及第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，涉案房地产项目原由迎祥公司开发经营，在符合土地用途、规划设计及投资比例等条件下，迎祥公司转让在建房地产项目，不违反法律、行政法规的禁止性规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，迎祥公司将“匀山水都”在建项目整体转让，需要经过罗媛媛等购房人的同意，二签订的项目整体转让合同才能直接约束原告等购房人。但迎祥公司因资金链断裂导致该在建工程长期停工并面临楼盘烂尾的风险，因此对于在建项目特别是涉案“匀山水都”1号商住楼的转让，应该将全体预售购房人的共同意志作为一个整体来对待，不应该以部分购房人意志否决在建项目的整体转让，否则极容易导致预售楼房因资金不足停工后又不能转让而导致工程烂尾。在相关法律、行政法规没有对房开公司将预售商品房项目转让给其他房开企业需要经过多少比例的预售购房人同意的情况下，法院酌定至少需要经过过半数预售购房人同意，且否决人数不得低于三分之一的比例为宜。本案“匀山水都”1号商住楼共计372套商品房，现235户购房人针对与被告迎祥公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋，按照在建项目整体转让合同约定的价格，另行与亿科公司签订了《商品房买卖合同》，该部分预售购房人的比例明显超过了半数以上的比例，而与罗媛媛同时提起类似诉请的购房人共计七十五户，仅约占五分之一的比例，故二被告签订的在建项目整体转让合同对原告依法应当产生法律效力。最后，迎祥公司在建设资金断裂、无力继续开发涉案房地产项目时，将“匀山水都”在建项目中的特定资产整体转让给亿科公司，系其自主处分资产的行为。该转让既非迎祥公司的股权转让，所转让的资产亦非股权类资产，不是项目主体的简单置换。原告没有提供证据证明二被告存在恶意串通，以“不合理低价”达成在建项目整体转让合同等损害购房人合法权利的无效行为。在项目转让合同中，亿科公司未概括继受众多购房人与迎祥公司签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务，二被告约定由亿科公司附条件与购房人另行签订《商品房买卖合同》或者直接从项目转让款项中向选择解除合同的购房人承担退还购房款本金的义务，该约定属于项目转让合同双方的意思自治范围，不违反法律的效力性强制性规定，因此项目整体转让合同依法应当有效。关于在罗媛媛拒不接受整体转让合同确定的调价及退款方案的情况下，亿科公司作为在建工程项目的受让方是否对罗媛媛负有交付房屋、车位及义务并承担违约责任的问题。首先，虽然在建项目整体转让合同将众多购房人列为丙方，但相对亿科公司作为项目转让合同的受让方而言，众多购房人并非亿科公司的合同相对人及债权人，因此亿科公司仅在与迎祥公司约定的义务范围内，对同意接受项目转让合同内容的购房人承担重新签订商品房买卖合同或者退回房款的义务。其次，在建项目整体转让合同是二被告自愿达成的协议。迎祥公司退出房开建设，亿科公司接手项目，是在迎祥公司违法经营导致资金链断裂的情况下，为维护所有的购房人利益而在政府主导下达成的协议，同时也是市场模式下优胜劣汰的结果，双方约定的转让价格系协商后自愿达成。亿科公司以包干价1.8亿元整体受让项目，双方约定的转让款包含业主认筹金、拆迁费、过渡安置费等，双方约定可以由亿科公司在项目竣工验收合格之日起30日内依约向迎祥公司支付，或者迎祥公司委托亿科公司向相关业主无息返还，上述约定并非亿科公司受让项目后承诺对迎祥公司对外形成债务的概括继受。由于罗媛媛未能享有涉案房屋的所有权，即对涉案房屋不享有绝对、排他的权利，罗媛媛对涉案房屋享有的物权期待权仍属于债权性质，不能对抗亿科公司作为在建项目的受让人所享有的物权。因此罗媛媛作为《商品房买卖合同》的签约方，无权要求非合同相对方的亿科公司履行其与迎祥公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房及办证的义务，鉴于在建项目整体转让合同将“甲方的买受人（业主）”列为丙方，视为亿科公司共同向相关购房人发出新的要约，表明在转让合同约定的义务范围内，相关业主可直接承诺并要求亿科公司承担相关法律责任。现涉案房地产项目已经竣工验收合格，在罗媛媛与亿科公司无法达成新的购房合同的情况下，罗媛媛主张由亿科公司承担交付房屋、车位及办证义务，于法无据，法院依法不予支持。综上所述，罗媛媛以二被告签订在建项目整体转让协议，应由亿科公司承担相关法律责任的抗辩主张，于法无据且违反了合同相对性的原则，法院据此依法予以驳回。迎祥公司在《商品房买卖合同》中承诺于2017年12月30日前向罗媛媛交房，现迎祥公司因在建项目整体转让导致无法向罗媛媛履行义务，属于法律上和事实上均不能履行的情形，罗媛媛作为合同债权人不得请求迎祥公司承担实际履行的违约责任，但罗媛媛依约可主张其承担逾期交房的违约责任，该违约金应按照双方约定的标准计至罗媛媛起诉之日止。现罗媛媛与迎祥公司签订的涉案合同处于履行不能的“僵局”状态，罗媛媛作为守约方未主张解除合同，迎祥公司作为违约方亦未主张终止合同权利义务关系，双方可依法另行解决。据此，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、罗媛媛与黔南州迎祥房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、黔南州迎祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付罗媛媛以已付购房款233329元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年12月31日起计至2020年2月20日止的逾期交房违约金18222.99元（233329元×781天×1?）；三、驳回罗媛媛的其他诉讼请求。如果黔南州迎祥房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,752元，由黔南州迎祥房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、迎祥公司与亿科公司签订在建项目整体转让合同是否有效；2、迎祥公司与亿科公司签订的在建项目整体转让合同对上诉人是否产生法律效力；3、上诉人要求亿科公司与迎祥公司共同承担商品房买卖合同责任的主张是否成立。本院认为：对于争议焦点一，迎祥公司与亿科公司签订在建项目整体转让合同的效力，已经有法院生效判决认定合法有效，对此不再进行认定。对于争议焦点二，在迎祥公司与亿科公司签订的在建项目整体转让合同中将买受人（业主）列为丙方，并有部分业主在该合同上签字确认，因该合同主要是对迎祥公司与亿科公司之间权利义务的约定，虽然有涉及买受人的权利义务，但因迎祥公司在处分该在建项目时，买受人并未取得该在建项目的权利，买受人不属于在建项目的共有人，不能适用共有物处分原则即以多数共有人的意思来代表全部共有人意思，应适用分别得到买受人个人同意的意思自治原则，故该合同不能体现出得到了上诉人参与协商并认可的意思表示，即迎祥公司与亿科公司之间签订的在建项目整体转让合同对上诉人不产生法律效力；一审法院根据1号商住楼共372户，现有235户根据与迎祥公司之间的商品房买卖合同，另行与亿科公司签订了商品房买卖合同，该部分业主超过了1号商住楼半数以上，而认定迎祥公司与亿科公司之间签订的在建项目整体转让合同对上诉人产生法律效力不当，应予纠正。对于争议焦点三，上诉人主张应由迎祥公司和亿科公司共同承担《商品房买卖合同》约定的交房及办证责任；首先，因上诉人未追认迎祥公司与亿科公司之间签订在建项目整体转让合同有效，故该合同对上诉人不产生法律效力，上诉人并非该合同主体，同时，该在建项目整体转让合同中，也并未约定由亿科公司代迎祥公司向买受人履行交房义务；其次，上诉人与迎祥公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，根据合同的相对性，相关的合同责任应当由迎祥公司承担；再次，因亿科公司并非上诉人与迎祥公司签订商品房买卖合同的主体，即便上诉人与迎祥公司之间签订的商品房买卖合同已经备案，但该商品房买卖合同的备案并不产生物权的效力，故上诉人要求亿科公司与迎祥公司共同承担该商品房买卖合同的责任于法无据，不予支持。综上所述，罗媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定虽有不当，但处理结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5752元，由上诉人罗媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年八月十六日法官助理 钟一舟书 记 员 陈彦淞