上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初92073号原告：上海松萌企业管理合伙企业(有限合伙)，主要经营场所上海市虹口区飞虹路XXX弄XXX号XXX层(集中登记地)。执行事务合伙人：福建三松集团有限公司(委派代表：林萌)。委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚(南京)律师事务所律师。被告：上海隆京企业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX室。法定代表人：伍元雄。原告上海松萌企业管理合伙企业(有限合伙)(以下至判决主文前简称松萌企业)与被告上海隆京企业管理有限公司(以下至判决主文前简称隆京公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法裁定转为普通程序(独任制)继续审理本案。原告松萌企业的委托诉讼代理人彭心宇到庭参加诉讼，被告隆京公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告松萌企业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年7月至8月的租金人民币(币种下同)305,442元；2.被告支付原告违约金305,442元(按约定为两个月房租)；3.被告支付原告物业管理费62,762元、电费11,743.73元；4.被告支付原告保全担保费。事实与理由：原被告于2018年9月26日就上海市浦东新区浦东南路XXX号世纪广场12楼DEFGH室(以下至判决主文前简称系争房屋)租赁事宜签订了《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，根据该合同第四条第一款、第二款相关规定，被告应于2020年6月1日前缴付2020年6月1日至2020年12月31日半年的租金，然而自2020年6月起原告多次向被告致电及致函催缴房租，被告均拒绝给付。根据租赁合同第四条第二款约定“每年的6月1日、12月1日为乙方的付款日，乙方逾期超过15个自然日支付的，自逾期之日起每逾期一日，乙方需要按月租金的万分之五的标准支付滞纳金。逾期超过30个自然日视作根本违约，甲方有权单方面解除本合同，并按合同及法律追究乙方违约责任。”另根据合同第九条第二款约定，“因乙方逾期不支付租金累计超过30个自然日的，应当按当月租金的两倍支付违约金。”原告于2020年8月29日向被告致函解除双方租赁合同，并要求被告支付至解除合同之日止的租金、物业费、水电费及违约金，但被告均不予理会。原告了解到，系争房屋是由被告转租给了案外人，故原告通知被告解除合同后，于2020年9月开始直接向案外人收取租金。现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回要求被告支付保全担保费的诉请。被告隆京公司未作答辩。因被告未到庭发表答辩及质证意见，故本院对原告提交的证据进行审核，确认原告所提交的不动产权属登记证书、上海市房屋租赁合同、物业管理费及电费发票、银行转账凭证的真实性、合法性及关联性；至于解除房屋租赁合同的函、邮寄凭证等，因原告未提交原始邮寄凭证，且不能证明邮寄地址与本案的关联性，故本院对以上证据的真实性、关联性不予确认。综上，本院确认如下事实：原被告于2018年9月26日就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期自2019年1月1日至2024年12月31日(第3-1条)；前两年月租金为152,721元，每半年支付一次租金，原告不收取保证金，被告应于每半年期满前30天前，即每年12月1日、6月1日支付下一半年度租金(第4-1、4-2条)；被告逾期超过30个自然日视作根本违约，原告有权单方面解除本合同(第4-2条)；被告应承担租赁期间使用系争房屋发生的水电物业等费用(第5-1条)；如被告逾期不支付租金累计超过30个自然日的，原告有权解除合同，被告应向原告按当月租金的两倍支付违约金(第9-2条)。后被告未按约支付2020年下半年租金，也未支付2020年6月-8月的物业管理费及电费。本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。对于合同解除的问题，第一，根据合同约定，被告应于6月1日支付下一半年度租金，如逾期超过30个自然日则原告有权单方面解除本合同。本案中，被告隆京公司在2020年6月1日后一直未支付租金，故原告有权要求解除合同，但根据法律规定，解除合同应当通知对方，因原告未能举证证明该解除通知已到达对方，因此双方的合同并未解除。第二，根据法律规定，当事人一方直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院据此确认，原被告的《上海市房屋租赁合同》自被告收到起诉状副本的2021年2月4日解除。对于租金，被告未按约支付2020年7月8月的租金，原告有权要求其支付。对于违约金，根据合同约定，如被告逾期不支付租金累计超过30个自然日的，原告有权解除合同，被告应向原告按当月租金的两倍支付违约金，故原告亦有权要求被告按此标准支付违约金。对于物业管理费及电费，被告未按约支付，现原告已代被告支付了相应费用，亦有权要求被告支付。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海隆京企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松萌企业管理合伙企业(有限合伙)租金305,442元；二、被告上海隆京企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松萌企业管理合伙企业(有限合伙)违约金305,442元；三、被告上海隆京企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松萌企业管理合伙企业(有限合伙)物业管理费62,762元、电费11,743.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,653元(原告已预交)，案件保全费3,946元，以上共计14,599元，由被告上海隆京企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇二一年四月十四日书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。