北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2067号原告：陈美灵，女，1989年1月13日出生，汉族，北京君天首业商贸有限公司职工，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63号。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：马梓雍，男，2002年1月15日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马文生（马梓雍之父），男，1973年7月14日出生，汉族，海关总署处长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王方琪（马梓雍之母），女，1971年10月27日出生，汉族，中国银行保险报专刊室副主任，北京市朝阳区。原告陈美灵与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）、马梓雍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告陈美灵，被告马梓雍的委托诉讼代理人马文生、王方琪到庭参加诉讼。本案被告城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美灵向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除与城城不动产北京分公司签订的《代理出租合同》；2．请求判令被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司退还剩余的2020年11月1日到2021年7月28日租金23037．75元和押金3413元以及按合同约定赔偿一个月违约金3413元；3．请求判令被告马梓雍对退还押金和租金承担连带责任；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告一于2020年7月29日签订《代理出租合同》，被告一将位于北京市通州区杨庄南里xx号长城国际xx单元xxx室房租出租给原告，租赁期为2020年7月29日至2021年7月28日止，月租金为3413元。支付方式：押一年付，给原告免3个月房租被告一于2020年7月23日与被告二（本房屋业主）签订《房屋托管合同》期限为：2020年7月27日至2021年7月26日止，月租金为3250元，支付方式：月付无押金。由于被告一未支付被告二10月份房租，被告二多次催缴无效，于10月31日到原告房屋居住地通知原告因被告一违约，被告二已单方面与被告一解约合同，并于当日强制换锁收房。并于收房后与原告直接签订租赁合同，原告于收房后之日起向被告二支付房租。原告认为，由于被告一的上述行为违反了与被告二（业主）的合同约定，导致业主强制收房，原告无法正常居住，遂被告一属违反与原告的合同约定。依据双方房屋租赁合同的约定，被告一应当依约退还剩余未使用的房屋租金及押金26450．75元及一个月违约金3413元，合计29863．75元。原告认为，由于被告二强行收房驱赶原告（租客）违反了法律规定，被告二应依法允许原告继续居住至合同期结束。并返还原告向其已经支付的租金3000元及押金3000元，共计6000元整。为维护原告自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请。被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司辩称，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。原告与被告签订《代理出租合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告人租金的具体数额。原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。被告马梓雍辩称，不同意原告的诉求，押金和租金的收款方均为城城公司，马梓雍与原告没有合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2020年7月23日，马梓雍（甲方）与城城不动产北京分公司（乙方）订立合同编号为1101SJ2007230331041的《房屋托管合同》，约定马梓雍将北京市通州区杨庄南里长城国际小区xx栋x层xxx号房屋托管给城城不动产北京分公司，用于长租房、短租房或配套项目，托管期限合计12个月，自2020年7月27日（以本合同起租日为准）至2021年7月26日，甲方实收租期11个月，管理费1个月。本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次收取两个月租金）。月租金标准为3250元，付款方式为月付。本合同无押金。甲乙双方托管期满，若房屋租赁方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以房屋租赁方的终止日期为准，但延长期限最长不得超过6个月，期间乙方保证甲方的租金收入不变。延长期满，甲方有权收回该房屋。关于合同解除及违约责任，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。《房屋托管合同》订立后，马梓雍如约将房屋交付城城不动产北京分公司，城城不动产北京分公司仅支付了一个月的房租，后未再支付房租。2020年7月29日，城城不动产北京分公司（甲方）与陈美灵（乙方）签订《代理出租合同》（以下简称合同），约定甲方受产权方委托将坐落于北京市通州区杨庄南里长城国际小区xx栋x层xxx号房屋出租给乙方，租期为2020年7月29日至2021年7月28日，月租金3413元，付款方式为年付。为确保房屋及其附属设施的安全和完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月的房屋租金作为押金，押金数额为3413元，合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租金及押金，另赔付相当于一个月房屋租金作为违约金。合同签订当日，陈美灵交付了一年租金30717元，押金3413元及天然气费116．19元，城城不动产北京分公司出具了收据。2020年10月31日，由于城城不动产北京分公司拖欠房东租金，房东向陈美灵出具《房屋腾退告知书》，涉案房屋被房东收回。庭审过程中，关于租金问题，陈美灵表示签合同时城城不动产北京分公司称选择半年或者全年支付房租，可享受两个月或三个月的免租优惠，其选择了年付，每年免租三个月，其现在要求退还2020年11月1日到2021年7月28日未使用房屋期间的租金。关于马梓雍承担连带责任问题，陈美灵认为马梓雍为城城不动产北京分公司出具了委托书，按照法律规定应对受托人的行为负责，马梓雍对此不认可，并称其与陈美灵之间不存在任何关系，城城不动产北京分公司房屋出租给陈美灵，其并不知情，在城城不动产北京分公司不支付房租构成违约后，其要收回房屋时，才知道现在的承租人陈美灵。另，本院于2020年3月8日向被告城城不动产北京分公司送达了起诉状等诉讼材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”民法典第五百六十五条规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城房地产公司及城城房地产北京分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，马梓雍与城城不动产北京分公司签订的《房屋托管合同》以及陈美灵与城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。陈美灵所签订的合同虽然名为代理出租合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁转租合同。由于城城不动产北京分公司的原因导致涉案房屋被房东收回，致使陈美灵与城城不动产北京分公司签订的合同无法履行，现陈美灵要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于陈美灵主张退还2020年11月1日至2021年7月28日租金的诉讼请求，其租金已支付至2021年7月28日，结合房屋收回的时间及合同约定的租金标准，经本院核算，应退还租金22722元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于陈美灵主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，其主张的数额并未超过约定数额；其次，城城不动产北京分公司认为过高，但未提供任何证据，结合合同约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情来看，陈美灵的该项诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于陈美灵主张退还押金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于陈美灵要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此陈美灵要求城城不动产公司共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。关于陈美灵要求马梓雍承担连带责任的诉讼请求，首先，陈美灵所签订的合同虽然名为代理出租合同，实则为房屋租赁转租合同，仅在城城不动产北京分公司与陈美灵之间具有法律约束力；第二,马梓雍签订的《房屋托管合同》虽名为托管，但根据双方权利义务分析，实为房屋租赁合同，因此基于此份《房屋托管合同》所签署的《委托书》仅系对同意转租内容的确认，并非法律意义上的委托代理，即使像陈美灵所述城城不动产北京分公司签订合同时出示了该《委托书》，陈美灵所签订的合同亦不能直接产生约束马梓雍的效力；第三,根据民法总则第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，目前无论马梓雍的《房屋托管合同》还是陈美灵所签的合同均系合法有效的，亦不符合承担连带责任的条件，综上分析，对于陈美灵要求马梓雍承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈美灵与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2021年3月8日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈美灵租金22722元、押金3413元；三、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告陈美灵违约金3413元；四、驳回原告陈美灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  王义平人民陪审员  李爱妍二〇二一年六月十八日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森