辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1153号上诉人（原审原告）：张士明，男，1964年12月15日出生，汉族，干部，住建昌县。委托诉讼代理人：杨占成，辽宁通政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张嘉瑞，男，1955年10月3日出生，汉族，个体，住建昌县。委托诉讼代理人：毛海明，男，1964年1月7日出生，汉族，干部，住建昌县。原审第三人：建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处，住所地建昌县新区城建大厦。负责人：张士明，系该公司经理。原审第三人：建昌县房产管理处住宅建筑公司，住所地建昌县新区城建大厦。法定代表人：刘占海，系该公司经理。上诉人张士明因与被上诉人张嘉瑞、原审第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处、建昌县房产管理处住宅建筑公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服建昌县人民法院（2020）辽1422民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张士明上诉请求：1、请求撤销(2020)辽1422民初203号民事判决，依法改判，支持上诉人在一审的诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费，包括一、二诉讼费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审认定“原告张士明与第三人住宅公司或建昌县城市建设综合开发有限公司没有签订书面买卖合同”由此认定上诉人对涉案楼房没有所有权是错误的。事实上，由于第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司欠上诉人100多万，在2015年双方达成了以欠款作为购楼款的口头买卖协议，购买的楼房系本案涉案的楼房，当年上诉人装修入住至今。涉案的楼房系第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司，挂靠建昌县城市建设综合开发有限公司开发的。2018年第三人建昌县房产管理处住宅公司准备转制，清算其本公司的资产时开具了涉案楼房的收款收据。双方已经达成了口头协议，并已经实际履行，上诉人入住至今，形成了事实的买卖合同，上诉人取得涉案楼房的所有权。一审认为没有书面的买卖合同，但合同并不是必须签订书面的，口头合同也是合同的一种，不影响交易的发生。二、一审认定“原告也未提供出证据证明非其自身原因未办理过户手续”，上诉人说明一下是由于实际开发商，本案的第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司缺少竣工报告及欠税款，无法办理房照。涉案的楼房的整体楼盘，在开始的时候一部分业主是办理了房照，但楼盘整体完工以后由于缺少竣工报告及欠税款，后面的业主至今都不能办理房照。综上，上诉人通过口头的买卖合同，并实际入住涉案楼房，上诉人取得涉案楼房的所有权。故上诉人上诉至贵院，望贵院依法判决，支持上诉人的上诉请求。张嘉瑞答辩称：张士明为了干工程，挂靠到建筑公司第一工程处，张士明在这盖了两个楼，他买楼在住宅公司买的，财务交款，盖上了开发公司的章，是欺骗手段。原审第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处、建昌县房产管理处住宅建筑公司未提交答辩。张士明一审诉讼请求：1．请求确认建昌县城建家苑5号楼3单元901室楼房所有权归原告所有；2．请求解除对建昌县建昌镇城建佳苑5号楼3单元901室的查封，停止对此楼房的执行；3．案件受理费、邮寄费由被告承担。事实和理由：被告张嘉瑞起诉第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处、建昌县房产管理处住宅建筑公司民间借贷一案，经建昌县人民法院判决生效后，向建昌县人民法院申请执行。建昌县人民法院作出（2019）辽1422执恢188号裁定书，对建昌县建昌镇城建佳苑5号楼3单元901室的楼房进行了查封，现进行拍卖中。但此楼的所有权人是原告张士明。此楼是原告张士明于2015年从建昌县城市建设综合开发有限责任公司顶账购买取得，在2018年7月23日取得此楼房的收款收据，总计款项为46万元，并且原告张士明于2015年进行装修入住，一直居住至今。原告向建昌县人民法院申请了执行异议，建昌县人民法院作出（2019）辽1422执异29号裁定书，驳回了原告的异议。综上，建昌县建昌镇城建佳苑5号楼3单元901室的所有权人是原告，与第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处、建昌县房产管理处住宅建筑公司没有任何的关系，因此执行错误，但原告提出异议被驳回，故原告诉讼至贵院，望贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告张嘉瑞辩称，张士明是建昌县房产管理处住宅公司第一工程处的经理，在2013年他给住宅公司法定代表人刘占海干工程活，后来在建昌县房产管理处行政班子会上定以房子抵工程款857多万，但是张士明争议房屋是第一工程处的，与原告个人没有关系，但是张士明有一个收款收据，是欺骗开发公司经理误导邢军盖章的。第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处辩称，第一工程处没有从建昌县城市建设综合开发有限公司购买城建佳苑5号楼3单元901室房屋，此楼的产权与第一工程处无关。第一工程处与建昌县城市建设综合开发有限公司没有业务关系，更没有债权、债务关系。该房屋产权不是第一工程处的，而是张士明个人的，第一工程处欠债，应由第一工程处偿还，不应执行张士明个人所有的楼房。第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司未答辩。一审法院查明事实：一审法院于2018年7月9日受理了张嘉瑞与建昌县房产管理处住宅建筑公司、建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处民间借贷纠纷一案，于2018年10月16日作出（2018）辽1422民初1836号民事判决书，内容为：一、建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处偿还张嘉瑞借款200000元及利息；二、建昌县房产管理处住宅建筑公司对建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处的财产不足以清偿对张嘉瑞的债务部分承担无限偿还责任。张嘉瑞向一审法院提出执行申请，一审法院于2019年2月3日作出（2019）辽1422执74号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处所有的位于辽宁省建昌县，于2019年11月2日作出（2019）辽1422执恢188号执行裁定书，裁定如下：拍卖建昌县房产管理处住宅建筑公司第一工程处所有的位于辽宁省建昌县。原告张士明向一审法院提出异议，要求法院解除对建昌县城建佳苑5号楼三单元901室房产予以解封，一审法院于2019年12月27日作出（2019）辽1422执异29号执行裁定书，内容为：驳回案外人张士明提出的异议。原告张士明对执行裁定不服，向一审法院提出执行异议之诉。该房屋系第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司挂靠在建昌县城市建设综合开发有限公司名下所开发，在不动产登记管理部门没有登记。原告张士明于2015年装修入住使用至今。原审法院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行的实体权利。原告张士明主张从建昌县城市建设综合开发有限公司购买了本案争议房屋，该房屋在不动产登记部门未登记，亦未登记在第三人第一工程处名下，但在查封前，原告张士明与第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司或建昌县城市建设综合开发有限公司也没有签订书面买卖合同，同时原告也未提供出证据证明非其自身原因未办理过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定，一审判决：驳回原告张士明的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告张士明负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围，第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件，均系对能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，案涉执行标的建昌县城建佳苑5号楼三单元901室，未有产权登记，系原审第三人建昌县房产管理处住宅建筑公司挂靠在建昌县城市建设综合开发有限公司名下所开发，财产权利归属于建昌县房产管理处住宅建筑公司。因建昌县房产管理处住宅建筑公司与上诉人张士明存在债权债务关系，建昌县房产管理处住宅建筑公司于2015年将该处房产顶账给张士明，张士明在一审法院查封之前已合法占有该房屋。但因双方未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第（一）项之规定，故张士明的主张不具有排除执行的充分条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，张士明的上诉请求及理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人张士明负担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二一年六月二十四日法官助理郑佳木书记员刘晓畅