湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4403号原告（执行案外人）：郭文，男，1999年5月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李路喜，女，1975年2月24日出生，住岳阳市岳阳楼区，系原告的母亲。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。被告（申请执行人）：宋鹏，男，1989年8月10日出生，汉族，辽宁省大连市人，住辽宁省大连市西岗区。第三人（被执行人）：危凯，男，1985年10月29日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区，现羁押于邵阳监狱。第三人：杨娟，女，1985年10月24日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。原告郭文诉被告宋鹏、第三人危凯、杨娟执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭文的委托诉讼代理人李路喜、钟龙到庭参加了诉讼。被告宋鹏，第三人危凯、杨娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告郭文向本院提出诉讼请求：1.判令人民法院立即停止对原告购买的位于岳阳市岳阳楼区××社区××栋××号房屋（房屋产权证号为3××5、不动产权证号为湘［2018］岳阳市不动产权第0××7号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2020年6月22日，原告（案外人）收到贵院送达的（2020）湘0602执异35号执行裁定书。原告认为贵院裁定事项“驳回原告提出的执行异议”，缺乏事实和法律依据。原告郭文与第三人危凯于2018年1月2日通过居间方岳阳安居乐房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定第三人危凯将本案诉争的房屋以468000元的价格出售给原告，签订协议之日支付20000元，后支付房款398000元，余款50000元在2020年11月23日支付。签订协议后，原告当日支付20000元，1月11日和12日支付房款398000元。原告自支付第一笔购房款开始入住该房屋至今，并对房屋进行了部分装修改造。被告宋鹏与第三人危凯因民间借贷纠纷一案，贵院于2018年4月23日作出（2018）湘0602民初1796号之一民事裁定书，裁定将本案诉争房屋予以查封、冻结。后被告宋鹏向贵院申请强制执行，贵院作出（2018）湘0620执1523号执行裁定书。原告作为案外人向贵院提出执行异议，请求中止对本案诉争房屋的执行，并解除对房屋的查封、冻结。贵院于2020年6月17日作出（2020）湘0602执异35号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，于2020年6月22日向原告送达执行裁定书。原告认为，其与第三人危凯于2018年1月2日通过居间方岳阳安居乐房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。执行异议裁定认定原告郭文提交的证据不足以证明已支付了全部购房款，且没有提供证据证明在法院查封前已合法占有本案诉争房屋，该事实认定明显错误，原告签订合同后已按照合同支付了全部应付款项418000元，同时同意按照法律规定“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，将剩余房款50000元交付执行，且原告自签订合同后即实际入住该房屋两年多，并对房屋进行了装修，有相关物业公司证明、交纳水电、物业费的证明，均能证实已合法占有诉争房屋，同时对于未办理过户登记并不是原告自身原因，故原告拥有诉争房屋的所有权，且其权利能够排除执行，应依法中止对诉争房屋的执行。原告作为善意第三人，在购买房屋时支付了合理对价，没有任何过错，合法占有房屋后对房屋进行了装修，同时诉争房屋系原告唯一住房，一旦执行将使原告居无定所，造成社会矛盾，且也严重侵犯了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告宋鹏未提交答辩意见。第三人危凯述称，其案涉房屋在与被告宋鹏发生债务纠纷前即已出售给了原告郭文，其已经收取郭文的房款，房屋应属于郭文。关于郭文尚未支付的房款50000元，其认为原告履行后可分给宋鹏30000元，其前妻因要抚养二人的女儿亦应分得20000元。如宋鹏不同意该分配方案，其自愿免除郭文的付款义务。第三人杨娟述称，应停止对案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封，支持原告诉讼请求。案涉房屋是其与危凯名下共同的房产，2017年12月，危凯因生意资金周转困难，我们合意出售该房屋，于是通过安居乐房产经纪公司与原告郭文签订了房屋买卖合同，作价468000元将房屋卖给了郭文。原告当天支付首期款20000元，双方各支付经纪公司中介费4680元。一个星期内，其搬离案涉房屋，原告支付房款398000元，约定余款50000元2020年11月23日支付。交付钥匙、水电气卡，房产公司均全程陪同参与。原告入住该房屋已经三年半，房屋已经属于郭文。2018年7月因危凯个人经济纠纷，该房屋被查封，但郭文在本案中并无过错，不应成为被执行的对象，其请求协助郭文办理过户，过上平静的生活。2018年7月，危凯得知郭文的房屋被查封，便带着房屋买卖合同到法院执行局说明情况，本案诉讼费应由被告承担。因该房屋系其与危凯共同所有，余款理应有其一半，请求法院将郭文应付的余款50000元判令由杨娟和宋鹏平分。经审理查明：一、本案执行异议之诉的由来。宋鹏起诉危凯民间借贷纠纷案的案号为（2018）湘0602民初1796号。因宋鹏申请财产保全，本院于2018年4月23日作出（2018）湘0602民初1796号之一裁定，冻结危凯名下位于岳阳市岳阳楼区××社区所有权证号为3××5号，测量号为511643020003，房号为601号房屋（即本案所涉房屋）的产权，实际冻结日期为2018年5月17日。该案于2018年4月24日调解结案（经审查调解书内容，涉案款项实际为货款及相应损失）。调解书生效后，危凯未如期履行调解书确定的义务，宋鹏故向法院申请强制执行，案号为（2018）湘0602执1523号。本院作出（2018）湘0602执1523号执行裁定，冻结、划拨被执行人危凯的银行存款185350元，或扣留、提取同等数额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押价值相当的财产。2018年12月5日，宋鹏提出撤销执行申请书，本院作出（2018）湘0602执1523号执行裁定，裁定终结（2018）湘0602民初1796号民事调解书的执行。2020年8月27日，宋鹏申请恢复执行，本院作出（2020）湘0602执恢361号执行通知书，恢复该案执行。2020年6月17日，郭文提出执行异议，请求本院中止对案涉位于岳阳市岳阳楼区××社区××房××栋××房产的执行，同时解除案涉房屋的查封、冻结等执行措施。本院于2020年6月17日作出（2020）湘0602执异35号执行异议裁定书，认为现有证据不能排除执行，裁定驳回异议人郭文的异议请求。郭文对上述裁定不服，故提起本案执行异议之诉。本案审理过程中，因第三人危凯被羁押于邵阳监狱，受新冠疫情的影响，无法对其进行提审、会见或开庭，无法核实案件关键情况，本院故于2020年12月7日裁定本案中止诉讼。直至2021年7月16日，疫情防控形势有所好转，本院才获准到监所提审危凯，向其核实案件相关情况并恢复本案诉讼。二、案涉房屋权属登记情况及买卖合同的签订和履行情况。2018年1月2日，郭文与危凯通过居间方岳阳安居乐房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定危凯将本案诉争的房屋（所有权证号为3××5号）以468000元的价格出售给郭文，签订协议之日支付20000元，2018年1月7日交付房屋和支付房款398000元，余款50000元在2020年11月23日即房产证满5年的过户当天支付。协议签订后，原告郭文于当日向危凯支付房款20000元，危凯向其出具收据。2018年1月11日，郭文向危凯指定的杨娟银行账户分别转账支付房款148000元和250000元。危凯于该日向原告出具收据，确认已收到原告购房款合计418000元。原告于签订合同当日即从危凯处取得房屋钥匙，对房屋进行了部分整改装修，并入住至今。期间，该房屋的水电费和物业费均由原告郭文的母亲李路喜实际支付。危凯与杨娟于2009年6月9日登记结婚，2018年1月5日登记离婚。2018年1月5日，危凯在报刊上登载房屋所有权证遗失声明，称其岳房权证岳阳楼区字第3××5号房屋所有权证遗失，声明作废。现案涉房屋所有权证号变更登记为湘（2018）岳阳市不动产权第0××7号，登记权利人为危凯和杨娟，位于岳阳楼区××社区，房号601，建筑面积100.29平方米，系经济适用房，首次办证登记时间为2015年11月23日。上述事实有当事人陈述，（2020）湘0602执异35号执行裁定书，房屋买卖合同、收据、转账记录，缴费记录和证明等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点在于：新旧法律如何适用的问题？原告郭文是否享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益？首先，关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系执行异议之诉案件，原告主张对涉案房屋享有权利所依据的合同、付款及占有的事实等均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且不属于前述司法解释所规定的溯及适用的具体情形，故本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律及司法解释。其次，原告郭文是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。（一）关于买卖合同的效力。经济适用房是由政府提供政策性优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。本案原告与危凯签订的房屋买卖合同故不存在《中华人民共和国同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形，双方签订的房屋买卖合同应当认定有效，且系在人民法院查封之前签订。（二）从原告提交的支付水电费、物业费凭证和收据来看，其于2018年1月份即人民法院查封该房屋前，即已合法占有、使用该房屋。（三）从原告提交的支付房款凭证和收据来看，能够证明其已支付绝大部分价款418000元，并同意将剩余价款50000元按照人民法院的要求交付执行。（四）案涉房屋截至2020年11月23日，距首次办证才满五年，才符合过户条件，原告与第三人签订的买卖合同约定的过户时间也才到期，在此之前原告与第三人未办理过户手续，不是因原告拒不支付房款、不履行合同义务等其自身原因所致。根据上述评析，案涉房屋已经脱离了第三人危凯的责任财产范围，被告宋鹏作为危凯的债权人，不能请求以该房屋抵偿危凯所欠债务，否则将有违公平和诚实信用。查封案涉房屋并将其作为宋鹏债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了危凯的责任财产范围，亦将直接损害已经支付合理对价、占有案涉房屋原告郭文的合法权利。故原告郭文对所有权证号为湘（2018）岳阳市不动产权第0××7号，位于岳阳楼区××社区，房号为601的房屋具有取得其物权的合理期待利益，符合排除人民法院对其房屋强制执行的条件，能够排除强制执行，人民法院应解除对其房屋的查封等强制措施。综上，原告诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条规定，判决如下：不得执行原告郭文购买的所有权证号为湘（2018）岳阳市不动产权第0××7号（位于岳阳楼区××社区，房号为601）的房屋。案件受理费8320元，由被告宋鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李钰婷人民陪审员  韩秀清人民陪审员  丰淑纯二〇二一年八月二日书 记 员  胡 凯