河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初899号原告：郑州澳赞客商贸有限公司，住所地郑州航空港新港大道与长空路交叉口东南角66号。法定代表人：翟学周，该公司总经理。委托诉讼代理人：李喆，河南仰天律师事务所律师。被告：郑州合坤文创产业园有限公司，住所地郑州航空港区迎宾大道南侧2号楼。法定代表人：马红恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张新亚，河南鼎荣律师事务所律师。被告：李成伟，男，1970年8月20日出生，汉族，住郑州市中原区。原告郑州澳赞客商贸有限公司（以下简称澳赞客公司）与被告郑州合坤文创产业园有限公司（以下简称合坤公司）、李成伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告澳赞客公司委托诉讼代理人李喆，被告合坤公司委托诉讼代理人张新亚，被告李成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳赞客公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的租金528000元、电费8500元；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告于判决生效十日内腾空房屋交付给原告；3、判令二被告按照312000元/年的标准向原告支付自2021年2月1日至实际腾房之日的租金；4、判令二被告向原告支付违约金78000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月5日，原告与被告合坤公司（原郑州合坤包装有限公司）签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于澳赞客购物广场东侧3#第一层出租给合坤公司，租期自2017年9月1日起至2023年8月31日止，租金为每年312000元，后因被告拖欠租金，原、被告签订补充协议，约定被告及时向原告支付租金，若被告合坤公司未能及时支付，被告合坤公司及法定代表人李成伟愿意为该债务承担连带责任，原告有权按照合同金额执行并收取违约金。但此后，二被告一直拖欠，未能及时交纳租金。故诉至法院。被告合坤公司辩称，根据双方合同约定，原告应当提供其拥有房屋产权的证明，原告一直未向被告提供，被告已于2020年10月31日明确不再承租房屋，被告因疫情等原因，已明显缺乏履约能力，在双方补充协议约定的第一笔款支付期届满前就已经无力支付租金，也明确告知原告不再租赁房屋，故原告要求承担2020年10月31日以后的租金缺乏事实和法律依据。另经过被告了解，原告出租的房屋系由他人从坡地刘村承租，原告没有提供其对案涉房屋具有对外出租的权利证明，缺乏收取被告租金的依据，而且坡地刘村对外出租的租金价格为23元每平方米，2020年起又降为了16元，而原告一直隐瞒实际承租价格，且拒绝给被告降价，原告的行为已经不是正常的商业行为，而是隐瞒事实真相的商业欺诈，根据价格法规定，价格应当公平合理，诚实信用，经营者因价格违法行为导致其他经营者多出价款的应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任，案涉租金市场价为23元或16元每平方米，而原告租给被告的价格却是130元每平方米，已远远超出合理的市场价格，其主张应按130元标准收取租金过高，应当予以调整，请求驳回原告的全部诉讼请求。另主张双方所签订的租赁合同无效，合坤公司已于2020年10月31日明确表示不再承租房屋，即便有效，合同也应当于2020年10月31日已经解除，原告未及时收回房屋和与被告进行合同解除后的结算事宜，应当对不能及时办理腾空交房承担责任。被告李成伟辩称，请求驳回原告对李成伟的诉讼请求，本案涉及的合同项下的各项权利义务由被告合坤公司来履行，与李成伟不存在任何法律关系，原告无权向被告李成伟主张权利。本案所涉及的房屋租金是被告合坤公司与原告之间签订的合同约定，根据合同相对性，应由合坤公司承担，与李成伟无关。李成伟不应对本案涉及的房屋租赁合同承担连带责任，合同的补充协议中明确约定，合坤公司的法定代表人对债权债务承担连带责任，是作为公司法定代表人身份，而不是李成伟个人，补充协议签订时李成伟本人担任合坤公司的法定代表人，是由合坤公司受益，李成伟作为法定代表人身份来签订，而并非李成伟个人的意思表示，因此李成伟本人不应当承担连带责任，此协议签订时有摄像、录像、监控，李成伟个人早在案件纠纷之前就不再担任合坤公司的法定代表人，而在身份交接过程中，也对于本协议的内容明确告知了现任法定代表人，因而补充协议涉及到法定代表人责任与李成伟毫无关联，请求驳回对被告李成伟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，澳赞客公司（出租方甲方）与合坤公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于澳赞客购物广场东侧3#（共200㎡）第一层房屋出租给乙方用于办公、展销等，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止，年租金31.2万元，租赁期间出租方每年递增5%租金，乙方按每季度10.4万元支付租金给甲方。该合同第七条约定，甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。同时约定房屋租赁期间的水、电费等由乙方支付，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，视为同意乙方继续承租。租赁期间任何一方违反本合同规定的，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同履行过程中，双方签订《补充协议》，内容如下：澳赞客公司（甲方）与合坤公司（乙方）于2017年9月1日签订房屋租赁合同，免租期一个月，于2017年10月1日起计租，年租金312000元。截止2020年8月25日已支付房租共计512000元，因疫情原因，经双方友好协商，房租不再逐年递增，若乙方于2020年10月31日前支付拖欠租金424000元，甲方将给予减免三个月租金，即租金已结算至2020年12月31日，若乙方未按时足额还款，乙方及乙方法定代表人将承担连带责任，甲方按照合同金额执行并收取逾期违约金，若乙方不能按照合同履约，甲方将起诉至人民法院强制执行，由此产生的一切费用和造成的损失由乙方承担。乙方违约期间，甲方有权将乙方租赁房屋锁门并强制腾空所租赁的房屋。该补充协议加盖澳赞客公司和合坤公司印章，并由时任合坤公司法定代表人李成伟签名确认。该协议未注明签订日期，澳赞客公司主张签订日期系在2020年8月25日至2020年10月31日期间，合坤公司及李成伟庭审中对签订日期表示不清楚。澳赞客公司提供案涉租赁房屋现场照片显示，案涉租赁房屋由合坤公司作为楼盘展示使用，房屋内仍存放合坤公司办公用品未腾空。本院于2021年2月4日立案受理此案，于2021年3月1日将起诉状副本送达合坤公司，本案于2021年3月23日开庭时，原告当庭增加诉讼请求，要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。另查明，郑州合坤包装有限公司于2018年6月22日更名为郑州合坤文创产业园有限公司；2020年5月28日，李成伟开始担任公司法定代表人，2020年12月14日，该公司法定代表人由李成伟变更为马红恩。张卫卫于2016年11月25日从新港办事处寺王村村委会及坡地刘村村委会租赁位于郑州航空港区××大道与长空路交叉口东南角面积为8519.9平方米的房屋。2016年11月30日，张卫卫将所承租的上述房屋中的第一、二层面积3890平方米的房屋转租给师敏军。澳赞客公司陈述师敏军在租赁上述房屋后设立澳赞客公司，将承租的上述房屋中的第一层的部分（200平方米）转租给合坤公司。本院认为，澳赞客公司与合坤公司签订的《房屋租赁合同》所约定的双方主要权利义务内容为澳赞客公司出租房屋、合坤公司支付租金，双方系房屋租赁合同关系，而双方在该合同第七条约定的“甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”内容实际为房屋买卖法律关系中对卖方应承担义务的约定，与双方所签订的《房屋租赁合同》性质并不一致，澳赞客公司对此解释为系沿用格式合同而导致具有可信性，该条款系误解导致，不能作为约束双方租赁合同关系的合同条款，澳赞客公司是否对案涉房屋享有所有权对双方所签订的《房屋租赁合同》效力并没有影响。依据庭审查明事实，澳赞客公司将其承租的房屋的部分转租给合坤公司，双方均系市场交易的平等商事主体，对案涉房屋租赁价格应当是依据市场条件自行平等协商确定的，澳赞客公司在转租过程中的获利情况并不构成认定违法的条件。故此，澳赞客公司与合坤公司签订的《房屋租赁合同》应系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。依据庭审查明事实，双方在合同履行过程中曾签订《补充协议》，确认欠付租金424000元，并承诺于2020年10月31日之前付清，但截至目前仍未支付拖欠的租金，已构成迟延履行主要义务，澳赞客公司依法享有解除权，可以解除双方所签订的租赁合同。本案中，澳赞客公司直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同应自原告增加解除房屋租赁合同诉讼请求之日（2021年3月23日）解除。解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于澳赞客公司与合坤公司之间的合同已经解除，合坤公司应当对租赁房屋予以腾空，并交付给澳赞客公司。基于双方房屋租赁合同性质，合坤公司已实际占用使用案涉租赁房屋，对合同解除前的租金，应当按照合同约定标准31.2万元/年计付，双方补充协议中确定尚欠付租金424000元，系计算至2020年10月1日，2020年10月2日至2021年3月23日租金计算为147024元，合计应付租金571024元。对2021年3月24日至房屋实际腾空之日的房屋占用费，参照合同约定31.2万元/年租金标准计付。依据双方约定，违约方应当按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。双方所签订的《房屋租赁合同》因合坤公司违约而导致解除，应当向澳赞客公司支付违约金78000元（312000/12*3）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。澳赞客公司要求合坤公司支付电费8500元，未提供证据证明，应当承担举证不利责任，对该诉讼请求不予支持。合坤公司主张于2020年10月31日已向澳赞客公司明确表示不再租赁房屋，未提供证据证明，而依据澳赞客公司提供的照片显示，澳赞客公司截至庭审辩论前仍占有使用案涉租赁房屋，对合坤公司关于双方合同已经于2020年10月31日解除的主张不予采纳。澳赞客公司与合坤公司、李成伟签订的《补充协议》约定如合坤公司未能在2020年10月31日之前支付拖欠的租金424000元，合坤公司及其法定代表人将对拖欠租金承担连带责任，澳赞客公司有权按照合同金额执行并收取逾期违约金。李成伟在该补充协议上签名确认，对该条款的约定系明知的，表明其自愿接受该条款的约束并自愿对合坤公司拖欠澳赞客公司租金承担连带支付责任。关于承担责任的范围，从双方约定的内容来看，能够明确的是对拖欠的424000元租金承担连带责任，对之后的租金及违约金是否承担连带责任，约定的并不明确，在此情况下，应当对约定的条款进行限缩解释，即李成伟对所拖欠的424000元范围内的租金承担连带支付责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州合坤文创产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付截至2021年3月23日的租金571024元；二、被告郑州合坤文创产业园有限公司于本判决生效之日起十日内将所租赁的位于郑州航空港经济综合实验区澳赞客购物广场东侧3#房屋腾空并交付给原告郑州澳赞客商贸有限公司；三、被告郑州合坤文创产业园有限公司于本判决生效之日起十日内按照312000元/年的租金标准向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付自2021年3月24日起至房屋实际腾空之日期间的房屋占有使用费；四、被告郑州合坤文创产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州澳赞客商贸有限公司支付违约金78000元；五、被告李成伟对本判决第一项中被告郑州合坤文创产业园有限公司租金支付义务中424000元部分承担连带责任；六、驳回原告郑州澳赞客商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9945元，减半收取计4972元，由被告郑州合坤文创产业园有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二一年四月二十六日书记员  吴迎晖