江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1326号原告：浙江博美物业服务有限公司淮安分公司，统一社会信用代码91320891MA1MBDNB0X，住所地淮安经济技术开发区济南路2号机场工业区。负责人：周业刚，该分公司经理。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪远，江苏开淮律师事务所律师。被告：刘培燕，女，1972年1月14日生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：苗延生。原告浙江博美物业服务有限公司淮安分公司（以下至判决主文前简称“博美物业”）与被告刘培燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告博美物业的委托诉讼代理人庄志刚，被告刘培燕到庭参加诉讼，第二次开庭，原告博美物业的委托诉讼代理人高洪远，被告刘培燕及其委托诉讼代理人苗延生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博美物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2020年12月31日期间物业费11135元、滞纳金4008元；2、被告承担本案诉讼费用。被告刘培燕辩称，1、被告和上海新驰物业签订过服务协议，物业费为0.7元/月·m2，该物业服务不错，但是后来物业公司多次更换，更换哪个公司业主不知情，被告没有收到业主大会的任何通知和张贴公示，也没有和任何一家物业重新签订物业协议。2、业主买房是希望有一个安心的环境，有一个好的物业公司管理，但是原告不是让人安心的物业公司。原告自称是涉案小区的物业公司，自进入以来，没有做好应该做到的物业服务，被告没有享受到服务。3、原告没有尽到服务的义务，原告进入小区程序不合法，没有得到被告的认可，没有与业主签订物业服务协议。4、原告没有提供实质性服务，只有业主遇到问题向原告反映，物业工作人员态度不好，阳奉阴违，各种推诿。业主多次去原告处反映问题，均没有得到满意的结果。后业主不愿意再去找原告解决问题，被告工作人员态度极其不好，保安轻则谩骂，重则动手，物业经理对业主百般诋毁，造谣生事。原告系黑恶势力，喧宾夺主，业主有的只是忍气吞声，怕被原告打击报复，有的不怕与原告说理，采用多次报警，得到的是物业变本加厉的诋毁，而且还将业主告上法庭，业主找物业解决问题时，得到的总是各种托词。原告负责人经常说走法律程序，要告业主。5、原告占用公共场地，小区公共场地被物业占用，小区三十多处被原告占用，占用绿化放置柜台。6、小区其他业主房屋漏水，是因为公共管道无人维修，因污水管道被堵而有的业主家中被污水浸泡，进而导致电梯被污水漫到，多次找物业反映，原告不管不问，原告不仅没有疏通管道，反而在业主不知情的情况下将该业主家污水管堵住，导致楼上业主财产受到损失。7、公共设施维护都应该是原告的服务范围，单元门门禁不能正常使用，外来人员进出自如，消防设施器材未及时维护保养、公共楼道电灯损坏无人更换，电工态度不好与业主吵架，公共楼道地面、安全通道常年无人打扫。8、清洁工在未经业主同意的情况下，把业主家门口废纸箱等可以卖钱的东西拿走。9、原告聘用的都是60岁以上老年人，不能提供正常物业服务。10、小区经常出现各种破坏，有的业主家被盗，车辆被划，都是因为物业不作为。小区监控大多数都是坏的，不能正常使用，业主反映多次没有解决。11、小区绿化杂草丛生，常年无人修理。12、原告在小区收取各种费用，公共道路停满车辆，物业借此收取停车费，原告应予公示收取的各种费用，并将费用分配给业主。13、物业该做的事情是业主自己在做，业主多次找物业反映问题希望解决，均以失望告终。14、小区门口安装了人脸识别系统，根据原告正常操作流程，被告无法进入小区，只能让保安手动操作，经查是原告在刁难被告。被告多次找原告负责人，都没有得到满意结果。15、2018年5月，物业将收取物业费与用水用电捆绑，导致业主无法正常生活，业主只能继续报警。16、小区业主违规装修，物业不管不问，只有业主自己去找相关部门协商。17、2019年5月，被告家大门被人砸毁，要求调监控，物业不配合。被告车辆停在楼下，被人恶意戳坏轮胎，物业也不管，原告未尽到安全保障的职能，保安没有巡查。18、原告进入小区，经常强制催要物业费，经常把电梯停用，安全通道被水泥堵住，原告也不管。原告为了收取物业费，经常恶意停电梯，断水断电。19、原告应公开收支项目，对公共设施占用，业主应有知情权。综上，原告物业服务不到位，不应支付物业费。本院经审理认定事实如下：被告为淮安经济技术开发区河畔花城****栋****室（总高为11层）业主，房屋建筑面积142.77平方米。2015年12月17日、2017年12月18日、2019年12月26日，浙江博美物业服务有限公司与淮安金太阳房地产开发有限公司签订三份《“河畔花城”项目前期物业服务委托合同》，约定浙江博美物业服务有限公司为被告所在的河畔花城小区提供物业服务。合同第十二条约定高层住宅按物业建筑面积1.3元/月·m2（含电梯、水泵运行费）的标准收取物业公共服务费，多层住宅为0.4元/月·m2，别墅为1元/月·m2，商业为1.2元/月·m2。原告系浙江博美物业服务有限公司依法设立的分公司，自2016年1月1日起，原告实际在涉案小区提供物业服务至2020年12月31日。原告服务期间，被告未向原告缴纳物业服务费用，被告多次报警并多次向相关部门反映原告物业服务不到位的情况。还查明，2007年11月21日，被告与案外人上海新驰物业有限公司淮安分公司签订《服务协议》，约定小高层住宅物业费收费标准为0.7元/月·m2，电梯、水泵运行费另按0.6元/月·m2交纳，该物业公司在原告进入涉案小区之前已退出涉案小区。另查明，我国《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）里规定，10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。另《民用建筑设计通则》（GB50352-2019），将高度大于27m住宅划分为高层住宅。案件审理过程中，被告提供其与原告原物业经理的谈话录音一份，录音中物业经理陈述其他业主可以提供服务，唯独被告家不提供服务。被告另提供原告服务期间的照片，视频一组，以证明楼道的灯都是被告自己更换、安全通道卫生差、公共设施损坏无人维修等原告未尽到物业服务义务的问题。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，浙江博美物业服务有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，属有效合同。原告作为浙江博美物业服务有限公司的分公司，其实际在小区从事物业服务，其有权向被告等小区业主收取物业费。关于被告应支付的物业费标准，原告与涉案小区开发商签订的前期物业服务委托合同中关于涉案小区的物业费收费标准中，将收费标准分为高层、多层、别墅、商业，被告房屋为总高11层，应归入高层，原告主张按照高层住宅物业费标准收取物业费，本院予以支持。庭审中原告未提供充分证据证明达到了前期物业服务协议约定的管理服务标准，被告举证该小区公共设施损坏，原告未及时维修，小区部分区域卫生较差的情况，充分说明原告未尽到前期物业服务协议约定的服务标准，另在被告多方反映原告物业服务不到位的情况后，原告客观上对被告反映的问题未予以解决，对被告房屋的专有区域以及与专有区域相毗邻的公共区域部分，原告拒绝提供服务，客观上对被告的生活产生一定的不利影响，应当减少收费，结合被告抗辩事项对自身生活的影响，维护双方之间的利益平衡，本院酌定被告按照应交物业费标准的50%交纳，原告主张2016年1月1日至2020年12月31日期间，被告欠交物业费金额为11135元，经核算，该数额合理，故被告实际应交纳5567.5元。原告要求被告给付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因原告自身未完全尽到合同约定义务，存在违约行为，故对该请求本院不予支持。关于被告提出的应按照其与上海新驰物业签订的协议约定的0.7元/月·m2的标准交纳物业费的问题，鉴于被告与上海新驰物业有限公司淮安分公司签订服务协议已经到期，对本案并无约束力，且该协议中约定的小高层住宅物业费收费标准为0.7元/月·m2，电梯、水泵运行费另按0.6元/月·m2交纳，与本案原告主张的物业费（含电梯、水泵运行费）标准一致，仅表述不一致，对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。对于被告提出的原告物业服务不到位，不应支付物业费的问题，原告作为小区的管理人，其不仅仅是针对业主个人提供服务，其主要义务是对小区整体公共卫生、绿化养护、秩序管理、公共部位维护等，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件，被告如认为原告存在物业服务不到位造成其损失之情形，可另案提起诉讼。若小区业主或物业使用人普遍采用拒交物业费的方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主及物业使用人的利益。对于被告提出的原告应公开收支项目的问题，本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。被告如认为原告未对上述情况进行公示，可向县（市、区）价格行政主管部门进行举报，由县（市、区）价格行政主管部门责令其限期改正或予以行政处罚，但该理由不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由。对于被告抗辩车辆轮胎被扎以及大门被砸的问题，根据被告举证，车辆被扎以及大门被砸具体原因尚不明确,该项问题不属于免交物业费的合理理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘培燕于本判决生效后十日内向原告浙江博美物业服务有限公司淮安分公司支付物业服务费5567.5元；二、驳回原告浙江博美物业服务有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告浙江博美物业服务有限公司淮安分公司负担90元，由被告刘培燕负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告的上诉账号：62×××16；被告的上诉账号：62×××24）。审 判 长  左康红审 判 员  蔡红芹人民陪审员  许致远二〇二一年四月二十九日书 记 员  王庆宇