上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13706号原告：上海抱家信息科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：姜建飞，执行董事。委托诉讼代理人：施扬，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振华，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海峭迪企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨天美，执行董事。原告上海抱家信息科技有限公司与被告上海峭迪企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施扬、杨振华到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年12月2日签订的《物业租赁合同》及补充协议于2021年3月16日解除；2、被告支付原告自2021年3月1日至2021年3月16日的租金人民币(币种下同)291,277.45元；3、被告支付原告2020年11月至2021年2月期间的水电费67,991.31元；4、被告于返还房屋之日结清自2021年3月1日起至实际返还房屋之日止所产生的水费、电费、空调费(空调费按照每立方3.50元标准支付)；5、被告腾退并返还上海市闵行区XX路XXX号房屋；6、被告支付房屋占有使用费，自2021年3月17日至2021年4月16日期间按照每日64,150元计算为1,924,500元、2021年4月17日至2021年5月16日期间按照每日96,225元计算为2,886,750元、2021年5月17日至被告实际返还房屋之日止按照每日128,300元计算；7、被告以拖欠的租金291,277.45元为基数,按每日0.5%支付自2021年2月27日至实际付清租金及占有使用费、水电费之日止的逾期违约金(暂计至2021年3月16日为人民币26,215元)。事实与理由：原、被告于2019年12月2日签订《物业租赁合同》，被告向原告租赁上海市闵行区XX路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)。双方于2020年8月1日签订了《补充协议》。双方约定：被告承租房屋的免租期为2019年12月1日至2020年11月30日,被告应支付免租期内除租金外的其他费用,包括水电等公用事业费,空调费按照每立方3.50元支付；月租金975,615.40元，被告应每三个月支付一期租金，先付后用,被告应于支付周期届满前10个工作日内向原告支付下一周期的租金。根据双方的约定，被告应于2021年2月26日前向原告支付2021年3至5月期间的租金2,704,923.22元。经原告多次催讨,并委托律师于2021年3月3日向被告送达了《关于要求上海峭迪企业管理有限公司支付上海抱家信息科技有限公司租金的律师函》,被告仍然未支付。现为维护原告自身合法权益，向法院提起诉讼。被告上海峭迪企业管理有限公司未作答辩,也未向本院提供证据。经审理查明，被告上海峭迪企业管理有限公司于2019年11月1日向原告上海抱家信息科技有限公司出具承租涉案房屋的意向函，并实地查看了涉案房屋。2019年12月2日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《物业租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋(建筑面积31,133.19平方米、土地使用权性质为工业用地)，乙方向甲方承诺租赁该标的用于政府允许下的制造型企业加工生产、货物堆放仓储、办公等；乙方在按照合同约定完成该标的的改造后将该租赁物业分租、转租给其他有需求的主体(不论是个人还是公司,但不得整体转租)；租赁期限为156个月,自2019年12月1日起至2032年11月30日止；房租每三年递增6%,基准月租金为102.5万元；免租期共计12个月即2019年12月1日至2020年11月30日,甲方应当在2019年12月10日前向乙方按现状交付房屋；免租期内乙方无须支付租金,但该期限计入租赁期内,且乙方应向甲方支付除租金外的其他费用,包括但不限于水电等公用事业费、垃圾清运费、装修保证金及本合同约定的其他费用等,乙方应于本合同签署后15日内一次性支付甲方装修保证金30万元,在乙方完成装修验收后,经甲方查明乙方并无任何违规行政处罚欠费后的3个工作日全额无息退还乙方；乙方的首期租金即2020年12月1日至2021年2月28日的租金307.5万元。租金支付方式：乙方应每叁个月支付一次租金,按照“先付后用”的原则,应于支付周期届满前10个工作日内向甲方支付下一周期的租金。乙方应在本合同签订之后7个工作日内向甲方支付全部租赁保证金205万元,乙方前期已经支付的定金100万元可以予以折抵；本合同终止后，甲方有权收回租赁物业，乙方应在本合同终止后7日内向甲方返还租赁物业，该期限内实际占用费按照合同约定的租金标准按天计算；本合同终止后,乙方在租赁期间添置的设备、设施,应与租赁物业返还时同步交付至甲方,未经甲方书面同意,乙方不再拆卸或移除或取回,乙方也不得要求甲方补偿；乙方未按本合同约定如期足额支付租金、租赁保证金或其他费用，经甲方催告后，未在10日内付清的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付租金、租赁保证金及其他费用的,每逾期一日乙方需每日按拖欠租金的0.5%支付违约金。若逾期支付应付费用过10日的,甲方有权采取禁止乙方及其相关人员进入该租赁物业及停水、停电、停气的措施、对租赁物业进行锁闭或更换门锁、封存相关资产、物品、强行要求停业等其它任何方式的强制措施。乙方承诺不对甲方进入该租赁物业及对租赁物业内的物品进行处置方式及结果提出异议,也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。乙方应按照下列标准分阶段向甲方承担违约责任：(1)自合同终止之日后至第30日,乙方需按当月日租金标准的2倍向甲方支付延期占用费及本合同约定应由乙方支付的其他相关费用与违约责任;(2)自合同终止之日后第31日起至60日,乙方需按当月日租金标准的3倍向甲方支付延期占用费及本合同约定应由乙方支付的其他相关费用与违约责任;自合同终止之日后第61日起,乙方需按当月日租金标准的4倍向甲方支付延期占用费及本合同约定应由乙方支付的其他相关费用及违约责任；任何与本合同有关的、双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来,必须采取中文书面形式,并送达至本合同首部所载地址或双方书面通知的其他地址。任何文件、通知或其他通讯往来,如以一般邮寄方式,在寄出后第7日内被视作已送达,如以特快专递寄出的,在寄出后第3日将被视为已送达,邮政局或快递公司的邮件发送记录将作为有效证明;如以手递的方式,则发至合同指定地址视为已送达,以对方的签收文据为有效证明;如以传真方式,则发出之日视为送达,以发送报告单作为有效证明；因本合同而发生的争议，败诉方应承担胜诉方因此所支付的必要合理费用,包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、调查费、翻译费、差旅费、复印费等。《物业租赁合同》第1页的合同抬头处出租方即原告的地址为上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX楼XXX，承租方公司名称为“上海峭迪企业管理有限公司”，地址为上海市松江区XX路XXX号XXX幢XXX室。合同第22页的落款处，甲方加盖原告印章并由法定代表人姜建飞签名，乙方加盖了“上海峭迪实业发展有限公司”印章并由法定代表人洪宝签名。此后，原告向被告交付了涉案房屋，被告按约履行上述租赁合同。2020年8月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《XX路XXX号物业补充协议》，内容为：乙方上海峭迪企业管理有限公司于2019年11月29日和甲方就坐落于上海市闵行区XX路XXX号的物业租赁事宜达成一致,并签订了《物业租赁合同》。因乙方主合同落款用章错误,现经双方协商甲方同意乙方在落款处重盖正确的公司印鉴章予以更正。自2020年1月以来因疫情原因导致乙方业务停止,经沟通,如乙方在合同期内,园区室内装修率达70%,招商出租率达70%后,甲方同意在原合同免租后,给予乙方增加1个月的免租期。4、因业主方(上海A电气技术发展有限公司)管理办公需求,现占用3号楼5层整层的面积1,500平方米区域为办公场地,因此双方于2019年11月签订的《物业租赁合同》的承租面积及租金,均有变化;该租赁面积所产生的水电费、空调费、生活垃圾清理费及其他费用另行计费,现做如下变更：租赁物业的产权信息为该标的的建筑面积为31,133.19平方米，变更为租赁物业的产权信息为该标的的建筑面积为29,633.19平方米,物业费收费面积亦以此为准。原租赁期间房租为每三年递增6%,基准月租金为102.5万元，变更为租赁期间房租为每三年递增6%，基准月租金为975,615.40元。原乙方首期租金为307.5万元，租赁保证金205万元，变更为乙方首期租金为2,926,846.21元，租赁保证金为1,951,230.81元。乙方已按原合同支付过首期的租金及租赁保证金合计为510万,现因面积调整后乙方首期租金及押金变更为4,878,077.02元,甲方将乙方多支付的租金及租赁保证金221,922.98元在乙方下期付款时进行抵扣。业主方租赁面积乙方负责安装独立计量表,水电费按照国家收费标准收取,空调费按照每立方3.50元收取,生活垃圾清理费按照每月1,000元收取(空调费和生活垃圾清理费由甲方和业主方沟通,具体收取费用标准另行协商),其他费用由业主方自行负责。业主方按乙方要求在2020年8月20日之前开通空调,开通空调后所产生的使用费、维修维护(除质保期外)均由乙方承担。本协议自双方盖章生效,本协议为原《物业租赁合同》的组成部分,具有同等法律效力。被告向原告支付的首期租金及保证金共计510万，其中包括了2020年12月至2021年2月的首期租金。根据双方的约定，被告应当提前10个工作日支付下一周期即2021年3月至5月三个月的租金，扣除被告已支付的221,922.98元，被告应支付该期租金2,704,923.22元，但被告未能支付。另，被告未支付2020年11月至2021年2月的水、电费。2021年3月1日，原告委托北京大成(上海)律师事务所以邮政快递方式向被告寄发律师函，该律师函的邮寄地址为被告在租赁合同中确认的地址即上海市松江区XX路XXX号XXX幢XXX室。律师函主要内容是要求立即支付2021年3月至5月期间的租金2,704,923.22元，偿付逾期支付租金的违约金40,573.85元。该邮件于2021年3月3日寄达被告的收件地址。2021年3月15日，原告以邮政快递方式向被告确认的收件地址寄发解除合同通知函。该邮件于3月16日寄达被告处。现原告以诉称理由诉至本院。另查，被告原为自然人独资性质的有限责任公司，法定代表人暨股东为洪宝。2021年2月，被告变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东变更为杨天美、宿明月，法定代表人变更为杨天美。诉讼中，原告表示被告已付的租赁押金抵扣被告结欠的租金等费用，自愿调整逾期付款违约金的计算方式，按LPR的4倍计算违约金。房屋占有使用费按租金标准计算。被告承租的XX路XXX号为一个工业园区，共三栋房屋，原告不清楚被告分租、转租的情况。原、被告之间的租赁合同解除后，原告自行与次承租人沟通处理涉案房屋使用问题。以上事实，由原告提供的租赁合同、补充协议、律师函、解除合同通知函及投递信息、水电费发票等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。作为出租方的主要合同义务是提供符合约定的标的物，而承租人的主要合同义务之一是按时足额支付租金。按约收取租金是出租人的合同目的。然而，在合同履行过程中，被告未能按期足额支付到期应付租金，在原告发函催讨后被告仍未能履约，显然被告已构成根本性违约，导致原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。根据双方的约定，原告向被告确认的联系地址寄发了解除合同通知函，该函件于2021年3月16日寄达被告，因此双方之间租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应当归还租赁的标的物。因此原告要求归还涉案房屋的请求，本院予以支持，被告在返还原告房屋时应当结清使用房屋期间的水、电和空调费。被告结欠的租金，以及自合同解除后被告未能归还房屋而产生的房屋占有使用费，被告应当支付原告。对于2021年2月前的水、电费，无证据证明被告已支付，因此原告要求被告支付该期间的水电费，本院予以支持。原告计算的2021年3月1日至16日的租金金额有误，该期间的租金为503,543.36元，扣除被告已支付的221,922.98元，被告尚应支付该期间的租金为281,620.38元对于被告逾期支付租金的违约金，根据合同约定应当按每日千分之五计算，但考虑到此计算方式确实过高，原告现自愿调整至按LPR的四倍计算，减轻了被告的违约责任，本院予以准许。对于被告已支付的租赁保证金1,951,230.81元可以抵扣被告应付的租金、使用费、水电费等相关费用。原告于庭审中表示对于被告的租赁押金抵扣被告结欠的租金等费用，可以理解为原告同意退还租赁押金，但该押金可以在本案执行过程中与被告的欠款进行抵扣结算。对于本案诉讼，被告放弃答辩、举证和质证的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担，应视为被告对原告主张的事实无异议。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海抱家信息科技有限公司与被告上海峭迪企业管理有限公司就上海市闵行区XX路XXX号房屋而签订的《物业租赁合同》、《XX路XXX号物业补充协议》于2021年3月16日解除；二、被告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XXX号房屋返还原告上海抱家信息科技有限公司。被告上海峭迪企业管理有限公司于返还上述房屋之日与原告上海抱家信息科技有限公司结清自2021年3月1日起至返还房屋之日期间所产生的水费、电费、空调费；三、被告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海抱家信息科技有限公司自2021年3月1日至2021年3月16日期间的租金281,620.38元；四、被告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海抱家信息科技有限公司自2021年3月17日起至实际退还房屋之日，按每月975,615.40元标准计算的房屋占有使用费；五、被告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海抱家信息科技有限公司截止至2021年2月28日为止的水费、电费67,991.31元；六、被告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海抱家信息科技有限公司逾期付款违约金，计算方式为以281,620.38元为基数，自2021年2月27日起至实际支付之日为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；七、原告上海抱家信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海峭迪企业管理有限公司租赁保证金1,951,230.81元(此笔保证金可以用于抵扣上述第二项至第六项判决主文中所确定的被告上海峭迪企业管理有限公司所负的给付义务中相应金额)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30,968.42元，减半收取计15,484.21元，财产保全费2,982.70元，合计18,466.91元，由被告上海峭迪企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。