河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初16618号原告（反诉被告）河南易居房地产顾问有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路****楼******。法定代表人胡永明，董事长。委托代理人邹宁、邓婧宇，上海众华律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州新银科置业有限公司，住所地郑州高，住所地郑州高新开发区瑞达路**科技创业广场******法定代表人张大领，董事长。委托代理人杨好丽、朱燕军，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）河南易居房地产顾问有限公司与被告（反诉原告）郑州新银科置业有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行了审理。原告河南易居房地产顾问有限公司（以下简称易居公司）委托代理人邹宁、邓婧宇、被告郑州新银科置业有限公司（以下简称新银科公司）委托代理人杨好丽、朱燕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易居公司诉称：2016年至2018年期间，易居公司与新银科公司就金科城项目先后签订了三份《销售代理服务委托合同书》，约定：新银科公司委托易居公司负责该项目的销售代理服务工作。销售代理佣金以易居公司实际销售成功并签订的《商品房买卖合同》中所确定的签约金额为依据进行计算，销售代理佣金按月结算。该合同并对具体佣金的比例进行了约定。2016年代理期间，在新银科公司与买方签订正式《商品房买卖合同》后，采用按揭付款的，首付款和按揭款全部到账后提取佣金；采用分期付款的，按实际到账金额提取佣金；采用一次性付款的，全款到账后提取佣金。新银科公司留存易居公司销售代理费的6%作为服务质量佣金，并于项目交房后按交房批次进行补提，全额结算服务质量佣金。2017年至2018年代理期间，易居公司每月佣金按照上月成功销售后签约的实际到账金额提取销售代理佣金比例的90%，留存10%作为服务质量佣金，并于项目交房后按交房批次进行补提、结算。该三份《销售代理服务委托合同书》均明确约定逾期支付销售代理佣金的，每迟延一日须支付逾期未付佣金的万分之二的利息。2018年11月20日至23日期间，新银科公司向金科城项目房屋买受人进行了一期一批次交房，涉及高层:22#、29#、32#、33#，洋房:19#、20#、24#、25#、27#、28#，以及商业S1。2019年6月，双方针对2018年《销售代理服务委托合同书》签订了《补充协议》，根据补充协议的约定，双方确认易居公司于2019年2月11日撤场。截止2018年12月31日，已网签房源佣金（含跳点佣金）新银科公司在满足支付条件后进行核算或补差核算；易居公司成功销售且在新银科公司明源系统转签约，但截止到2019年2月11日仍未签订正式《商品房买卖合同》的房源，易居公司不再负责后续工作，新银科公司按照原代理合同约定佣金标准的50%支付佣金。截止撤场时，已达到支付条件的服务质量佣金正常支付，未达到支付条件的，易居公司不再负责该部分房源的交付工作，新银科公司在该部分房源交房后次月支付该服务质量佣金的75%。易居公司代理销售金科城项目期间，双方就成功销售的情况按月签署多份《成功销售确认明细表》，并就其中已达到支付结算条件的房源佣金签署多份《代理费结算书》。根据前述约定，截至目前新银科公司拖欠已结算未支付佣金、2018年度跳点佣金、交房后服务质量佣金，以及已草签但未网签房源佣金等多项销售代理佣金。易居公司多次催促其尽快履行合同并支付应结算佣金，但新银科公司始终以种种理由拖延。故请求判令：1、新银科公司向易居公司支付销售代理佣金5165688.89元；2、新银科公司向易居公司支付2018年度跳点代理佣金978900元；3、新银科公司向易居公司支付服务质量佣金2615588.35元（需进一步核实）；4、新银科公司向易居公司支付104套已成功销售但未签订正式《商品房买卖合同》房源的销售代理佣金人民币589387.69元（需新银科公司进一步补证后核实确认）；5、新银科公司向易居公司支付逾期利息（以销售代理佣金9349564.93元为基数，按日万分之二的标准，自起诉之日计算至全部清偿之日止）。被告新银科公司辩称：1、易居公司隐瞒了其已与新银科公司签订关于以代理佣金冲抵购房首付款的《以物抵债协议》的重要事实，其诉讼请求违反了双方协议约定，没有事实和法律依据，依法应予驳回。2016年至2018年期间，新银科公司与易居公司签署三份《销售代理委托合同书》，新银科公司委托易居公司代理销售“郑州金科城项目”房屋。易居公司于2019年2月11日撤场，2019年6月双方就销售代理相关事宜签署了《郑州金科城项目销售代理服务委托合同书补充协议》以及《以物抵债协议》，约定代理佣金的结算方式以及新银科公司以商品房房源总款的10%首付款冲抵代理佣金，并约定协议签订后办理抵房手续并签署《商品房销售合同》，易居公司应在30日内开具符合新银科公司要求的足额发票，易居公司不得就所抵款项重复索要相关代理佣金。《以物抵债协议》签订后，新银科公司按照约定与易居公司签署了相关商品房认购协议，并办理了抵房手续。但此后易居公司单方违约，拒不配合签署《商品房销售合同》，也未提供相关发票，并且就已抵款项重复向新银科公司索要，严重违反了双方协议约定。2、易居公司诉讼请求第三项所主张的服务质量佣金与事实不符。截止2019年2月11日易居公司撤场时，其代理销售的部分房源未能实际交付买受人，即易居公司并未实际提供交房服务，按照补充协议的约定尚未达到支付节点，故该部分房源所对应的服务质量佣金的25%部分，易居公司无权要求支付。3、新银科公司并不存在违约。新银科公司曾多次催促易居公司办理抵房及结算事宜，但易居公司对此一直置之不理，其诉讼请求第五项所主张的逾期利息没有事实和法律依据。根据双方《销售代理委托合同书》的约定，双方结算后，易居公司需先向新银科公司开具正式发票，才能要求新银科公司支付结算后的代理佣金，但截至目前易居公司并未向新银科公司开具发票。故在其未提供合同约定的发票前，无权要求支付相应的代理佣金款项。综上，易居公司的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告新银科公司反诉称：2016年至2018年期间，新银科公司与易居公司签署三份《销售代理委托合同书》，委托易居公司代理销售“郑州金科城项目”房屋。易居公司于2019年2月11日撤场，2019年6月双方签署《郑州金科城项目销售代理服务委托合同书补充协议》以及《以物抵债协议》。该《以物抵债协议》签订后，新银科公司即为易居公司办理了抵房手续，双方并签署相关认购协议。经新银科公司多次催促处理抵房事宜，但易居公司对此置之不理，未配合签署《商品房销售合同》，也未提供相关发票，并且就所抵款项重复索要。易居公司的行为已经违反协议约定，损害了新银科公司的合法权益。故请求判令：易居公司继续履行双方签署的《以物抵债协议》，即以易居公司4727033.89元代理费冲抵新银科公司21套指定房源首付款的10%，并与新银科公司签署《商品房买卖合同》。反诉被告易居公司辩称：易居公司不同意新银科公司关于继续履行《以物抵债协议》的反诉请求，不同意其关于将4727033.89元代理费冲抵21套房源部分首付款的主张。首先，新银科公司违约在先，致使易居公司约定解除条件成就，双方签署的三份《以物抵债协议》已经易居公司致函通知于2020年6月16日解除。其次，新银科公司所述“易居公司未配合签署《商品房销售合同》”的表述与事实不符。签署该合同的义务主体在于新银科公司，易居公司并不存在违约行为。最后，新银科公司在收到易居公司的解除函后，从未提出过异议且双方实际已经就解除后“退房退钱”事宜进行了协商，说明新银科公司已以其实际行为表示同意解除。双方此后就“退钱”一事协商不成，易居公司就案涉项目全部应付未付佣金提起本案诉讼，并不存在刻意隐瞒的情况，更不存在“重复索要代理费”的情形。综上，该三份《以物抵债协议》因新银科公司的违约行为，已于2020年6月16日经易居公司通知解除。新银科公司在收到解除通知后，已以配合协商后续事宜的实际行为默认了解除效力。故案涉三份《以物抵债协议》已因解除生效而无继续履行的法律及事实基础，请求驳回新银科公司的反诉请求。经审理查明：2016年5月1日、2017年1月1日、2018年7月4日，易居公司与新银科公司签订三份《郑州金科城项目销售代理服务委托合同书》，约定由易居公司代理销售郑州金科城项目房屋，并对合同期限、销售目标及考核、销售代理佣金的结算标准、销售代理佣金的结算与支付、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2018年12月28日至2019年8月28日期间，易居公司与新银科公司签订《郑州金科城项目代理费结算书》七份，对于该期间所售房源的代理费进行了结算，并确认应结算代理费共计为5165688.89元。2019年6月21日，易居公司作为乙方，新银科公司作为甲方，签订《郑州金科城项目销售代理服务委托合同书补充协议》，约定：一、乙方于2019年2月11日撤场，乙方撤场时已将该项目相关的工作资料和文件全部移交给甲方，乙方不再继续提供原合同中约定的各项服务。二、甲乙双方确认原代理合同履行期间，乙方应结算佣金在2019年12月31日前达到结算条件的房源按如下标准执行结算，截止2019年12月31日仍未达到结算条件的将不予支付：（一）截止2018年12月31日，已网签房源佣金（不含10%服务质量佣金）结算方式。1、已网签未达到支付条件的乙方佣金，甲方在满足支付条件后进行核算。2、达成全年销售业绩跳点部分佣金，甲方在满足支付条件后进行补差核算。（二）截止2018年12月31日，乙方成功销售且在甲方明源系统转签约，但仍未签订正式《商品房买卖合同》房源佣金（不含10％服务质量佣金）结算方式。1、2019年1月1日至2019年2月11日期间签订正式《商品房买卖合同》，按照2018年原代理合同约定结算方式，待达到结算条件后进行正常核算。2、截止2019年2月11日仍未签订正式《商品房买卖合同》房源乙方应结算的佣金，该部分房源乙方不再负责后续工作，甲方按照原代理合同约定佣金标准的50%待达到结算条件后向乙方支付佣金，剩余的50%不再向乙方支付。（三）项目服务质量佣金结算方式。截止到2019年2月11日乙方撤场时，已达到支付条件的服务质量佣金正常支付，截止到2019年2月11日未达到支付条件的服务质量佣金，乙方不再负责该部分房源的交付工作，甲方在该部分房源交房后次月向乙方支付该服务质量佣金的75%，剩余的25%不再向乙方支付。三、甲乙双方同意：此协议涉及所有佣金支付款项，甲乙双方若采用以房抵款方式支付，支付时需附双方协商一致的以房抵款协议。2019年7月1日，易居公司与新银科公司再次签订代理费结算报告一份，载明“应结算代理费总计978900元，2018年应结跳点代理费978900元”。新银科公司作为甲方，易居公司作为乙方，另签订有《以物抵债协议》三份，约定：甲方应向乙方支付而实际尚未支付的代理费为4727033.89元。现甲方以其为唯一所有人的21套商品房冲抵部分或全部代理费。本协议签订后即开始办理抵房手续，乙方须在30内开具符合甲方要求的足额发票，乙方不得就所抵款项重复索要相关代理费用。上述协议中所涉“以四套房屋冲抵部分或全部代理费”的协议约定的代理费为978900元。2019年6月28日至2019年9月28日期间，易居公司与新银科公司签订《郑州金科城项目商品房认购书》21份，对于所涉房屋的位置、面积、认购定金等事项进行了约定。2020年6月15日，易居公司向新银科公司出具《以物抵债协议解除通知函》，称：协议约定签订后3日内，双方应依据本合同的相关约定草签指定商品房的商品房销售合同。贵司未履行前述约定的签订商品房销售合同义务，我司有权单方面终止《以物抵债协议》，自本通知函送达贵司之日起，双方所签三份《以物抵债协议》全部解除。易居公司提交的邮寄信息显示邮寄时间为6月15日，并于6月16日签收。以上事实，有易居公司提交的郑州金科城项目销售代理服务委托合同书三份、郑州金科城项目销售代理服务委托合同书补充协议一份、代理费结算书八份、以物抵债协议二份、解除通知函及邮寄凭证一份、新银科公司提交的郑州金科城项目销售代理服务委托合同书补充协议、以物抵债协议各一份、郑州金科城项目商品认购书、郑州金科城置业计划书及调查问卷各二十一份、购房定金及首期款收据五十三份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：易居公司与新银科公司签订的《销售代理服务委托合同书》、《销售代理服务委托合同书补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。易居公司与新银科公司所签七份《郑州金科城项目代理费结算书》确认代理费共计为5165688.89元，庭审中双方对该费用数额均无异议，故对该代理费数额本院予以确认。双方于2019年7月1日所签代理费结算书记载有“2018年应结跳点代理费978900元”，庭审中新银科公司称易居公司没有完成年度销售任务，该跳点佣金不具备支付条件。因就该部分跳点佣金双方已进行结算，该结算并在双方签订补充协议之后，且双方所签其中一份《以物抵债协议》中亦记载有代理费数额为978900元，故可据此认定双方已对该费用进行了结算确认，该费用应由新银科公司予以支付。故对新银科公司不支付该费用的辩称本院不予采纳。庭审中易居公司称其所主张的服务质量佣金为2615588.35元（需进一步核实），并称“因撤场时已将全部销售资料移交给新银科公司，无法核实后续交付情况，需对新银科公司提交的交付明细表进一步核算”。因就该部分费用双方并未进行结算确认且存在争议，易居公司在庭审结束后亦未对该费用予以明确，故就该部分费用双方可另行对账确认，在本案中暂不予处理。庭审中易居公司称其所主张的未签订正式合同代理佣金为589387.69元（需要新银科公司进一步补正后核实确认），并称“在新银科公司能够提交证据原件的基础上同意做进一步核算，据实结算。八套非直系更名需要核对实际网签人名字，七套2020年全款到账及一套至今没有全款的提交原件核对，剩余部分还没有核对”。因就该部分费用双方并未进行结算确认且存在争议，易居公司在庭审结束后亦未对该费用予以明确，故就该部分费用双方可另行对账确认，在本案中暂不予处理。新银科公司称双方已就应支付的代理费签订了《以物抵债协议》，要求易居公司与其签订正式《商品房买卖合同》，并以代理费冲抵首付款。本案中，双方签订《以物抵债协议》后，并未按协议约定签订正式的《商品房买卖合同》，该协议未再继续履行。因该以物抵债协议具有实践性，其订立目的在于通过其他方式清偿债务，故在该协议并未实际履行完毕，易居公司并以发出解除函的形式表示不再继续履行并要求解除合同的情况下，该以物抵债协议基于其自身性质已不宜于继续履行，故对新银科公司该继续履行以物抵债协议的反诉请求，本院不予支持。在该协议不宜继续履行的情况下，原债务不消灭，故新银科公司应向易居公司支付代理费5165688.89元、跳点佣金978900元，共计6144588.89元。新银科公司至今未向易居公司支付上述费用，已构成逾期，应向易居公司支付相应逾期利息损失。双方所签委托合同书约定，甲方超过30个工作日仍未向乙方支付销售代理佣金，每延迟一日须向乙方支付逾期未付佣金的万分之二的利息。故易居公司请求新银科公司自其起诉之日起（即2020年7月28日）支付逾期利息损失，符合双方合同约定，并无不当，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新银科置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告河南易居房地产顾问有限公司6144588.89元及逾期利息损失（自2020年7月28日至实际给付之日，按日万分之二的标准计算）。二、驳回反诉原告郑州新银科置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54812元、保全费5000元，由被告郑州新银科置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取22308元，由反诉原告主张新银科置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年三月二日书记员 张哲哲