包头市中级人民法院   民事判决书   （2016）内02民初158号   原告李志刚，男，1977年8月8日出生，汉族，内蒙古龙达建工职工。   委托代理人曹中强，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   被告张斌，男，1990年12月12日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。   委托代理人邓鑫，内蒙古鹿城律师事务所律师。   第三人包头神煜房地产开发有限公司。   法定代表人毕军，该公司经理。   委托代理人张萌，该公司职员。   原告李志刚诉被告张斌、第三人包头神煜房地产开发有限公司（以下简称神煜公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李志刚及其委托代理人曹中强，被告张斌及其委托代理人邓鑫，第三人神煜公司的委托代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李志刚诉称：2016年7月6日，包头市中级人民法院根据被告张斌等人的仲裁执行申请，下达了（2016）内02执171号执行裁定书，对第三人神煜公司价值400万元的财产进行了查封，其中对原告已经缴纳全部房款的傲北上城9栋2102号房屋进行了查封。原告向执行机关提出《查封异议申请》，请求对上述房屋解除查封。2016年8月30日，包头市中级人民法院下达了（2016）内02执异24号执行裁定书，驳回了原告的查封异议申请。原告提起执行异议之诉，理由如下：原告李志刚是内蒙古龙达建工集团的项目经理，在神煜公司所开发的傲北上城商住小区项目中，具体负责3号楼、4号楼和11号楼主体建设的承包施工。2013年11月30日因自住需要，原告以抵顶工程款的方式从第三人处购得傲北上城9栋2102号房屋一套，并办理了相应的手续，开具了正式的购房收据，因为原告尚不确定具体落户在谁的名下，所以还没有办理网签合同，但双方已进行了财务结算，手续清晰完整，真实有效。原告李志刚在支付了全部购房款之后，依照法律规定，已经善意取得了傲北上城9栋2102号房屋的所有权，是该房屋合法的买受人和实际权利人。依据民诉法相关司法解释的规定，原告依法向包头市中级人民法院提起诉讼，请求人民法院在审查原告所提交的证据材料的基础上，对原告在2013年11月30日即已经缴纳全部购房款，善意取得傲北上城9栋2102号房屋所有权的事实予以确认，对原告是傲北上城商住小区9栋2102号房屋合法买受人和实际权利人的事实予以确认，判令对包头市中级人民法院（2016）内02执171号执行裁定书中已查封的，傲北上城9栋2102号房屋不得执行，以维护原告的合法权益不受损害。   被告张斌辩称：1、被告基于生效的仲裁裁决书，向包头市中级人民法院申请强制执行第三人神煜公司名下的商品房，符合法律规定。包头市中级人民法院根据《民事诉讼法》及相关法律规定对登记在第三人名下商品房采取查封措施正确，程序合法。2、原告非该房屋的合法买受人和实际权利人。原告与第三人所签订的《VIP内部认购协议》非合法有效的商品房买卖合同，实质属于商品房买卖的预约合同，仅就双方后期是否签订《商品房买卖合同》产生磋商义务，不产生任何物权及物权期待权，原告与第三人产生的债权债务关系，应当另案处理。依据《物权法》规定，在物权没有变动的情况下，涉案房屋仍属于第三人神煜公司，原告非涉案房屋物权权利人，不享有对抗强制执行的民事权益。3、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告数年未主张补签网签合同具有过错，且原告与第三人所签《VIP内部认购协议》仅属于预约合同，原告所举证据无法证明交易关系真实存在，且原告并未实际占有房屋的情况下，其不享有排除本案强制执行程序的民事权益，本案应当继续执行。4、原告与第三人系工程合作关系，非简单的消费买受人，在抵顶债务事实的真实性无法确定的情况下，不能排除原告与第三人恶意串通，以虚假的协议来逃避执行的情况。综上，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。   第三人神煜公司对原告主张的事实均无异议。   经本院审理查明，2013年11月29日，原告李志刚与第三人神煜公司签订一份签订《VIP内部认购协议》。协议约定：范先李志刚为认购人，认购傲北上城9栋2102号房屋，总价799422元。认购人在递交本协议的同时，自愿向神煜公司缴纳购房定金。神煜公司向认购人出具收据。认购人于2013年11月30日向神煜公司支付定金799422元。协议约定最终销售面积以《商品房买卖合同》签约面积为准，房管测绘部门实测为准。在协议签订后，在约定的时间内认购人到神煜公司指定的地点补足购房款，并按通知签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。认购人承诺在与神煜公司签订《商品房（预售）合同》时，将遵循本协议约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如认购人不能履行本协议确定的义务，视为认购人放弃该房屋的房号保留权。神煜公司有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时认购人支付的定金不予返还。此外，协议还详细约定了违约责任的承担等内容。同日，神煜公司给李志刚出具一份收据。收据载明：“今收到李志刚傲北上城9栋2102号，799422元”。   本院另查明，2013年3月25日，神煜公司与内蒙古龙达建工集团有限公司（以下简称龙达公司）签订一份《包头市傲北上城商住小区项目施工补充协议》。协议约定：龙达公司承包傲北上城商住小区，施工面积21万平方米，住宅和地下车库面积19平方米，结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构，商业及配套工程面积约2万平方米，结构形式为钢筋混凝土框架结构。暂定单价每平方米1700元，暂定金额叁亿伍千柒佰万元整。协议订立后，李志刚作为龙达公司的项目经理，分包了傲北上城3#、4#、11#楼建筑主体结构的施工项目。工程完工后，李志刚与神煜公司协商结算工程款。双方一致同意以房抵顶工程款的方式，将傲北上城9栋2102号房屋抵顶给李志刚。李志刚与神煜公司办理了相关的房屋抵顶手续包括签订《VIP内部认购协议》。2016年10月15日诉争房屋具备交房条件后，案外人张文扬代李志刚在傲北上城物业服务中心领取了房屋钥匙。   本院另查明，张斌与神煜公司商品房买卖合同合同纠纷一案，包头市仲裁委员会于2016年3月22日作出（2015）包仲裁字第216号裁决书（后更正为182号），裁决：1、被申请人神煜公司继续履行《商品房买卖合同》，向申请人张斌交付符合合同约定的8-902号房屋；2、被申请人神煜公司向申请人张斌支付逾期交房的利息，利息以已付款551041元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2015年1月17日起至交付之日止。裁决书出具后，张斌向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年7月6日作出（2016）内02执171号执行裁定书，裁定查封或冻结神煜公司价值400万元的财产。于2016年7月13日向包头市房管局送达协助执行书，查封了诉争房屋。原告李志刚提出异议，本院于2016年8月17日作出（2016）内02执异24号执行裁定书，裁定驳回了李志刚的异议申请。理由如下：执行异议审查系形式要件审查，房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依据《物权法》第十四条，以产权登记部门登记为准。法院依据房屋产权部门登记对神煜公司所有的房产进行查封，符合法律规定。案外人李志刚的异议理由不能成立，不予支持。李志刚不服上述裁定，向本院提起执行异议之诉。   上述事实，有《VIP购房协议书》、收据、神煜公司的付款审批表、神煜公司与龙达公司签订的《包头市傲北上城商住小区项目施工补充协议》及庭审笔录在案佐证。   本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉应当提供证据证实其对诉争房产享有实体权益足以排除强制执行措施。本案中原告李志刚为证实其对诉争房产享有合法权益，提供了龙达公司与第三人神煜公司签订施工合同书，以及范先瑞作为龙达公司的实际施工人与神煜公司结算过程中，以房屋抵顶工程款的相关证据。并提供了李志刚与神煜公司签订了《VIP内部认购协议》、神煜公司出具了支付房款的收据，上述证据证实李志刚与神煜公司签订的《VIP购房协议书》依法成立并生效，李志刚以神煜公司欠其工程款抵顶房款的事实。被告张斌称《VIP内部认购协议》只是购房的预约合同,对此，本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照上述法律规定，原告李志刚与第三人神煜公司所签订的《VIP内部认购协议》，已经对购买傲北上城9栋2102号房屋的主要内容进行了明确约定，在协议中对买受人和出售人的基本情况、房屋坐落、建筑面积、平米单价、房屋总价、付款时间、付款方式、违约责任等情况都做了具体的约定，其内容及形式要件与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容相符，而且李志刚已经按照约定向出售方缴纳了全额的购房款，出售方神煜公司也给原告李志刚出具了购房的财务收据，购房款也以神煜公司所欠其工程款的形式抵付。该内部认购协议与正式的商品房买卖合同应具有同等的法律效力。被告张斌辩称该协议仅是预约合同，不具有合法有效的商品房买卖合同法律效力的抗辩主张不成立，本院不予支持。原告李志刚所购买的神煜公司开发建设的诉争房产用于居住，由于神煜公司的原因致使诉争房屋本案诉讼开始后才将房屋交付李志刚。对此，李志刚并无过错。被告张斌因生效仲裁裁决书向本院申请强制执行神煜公司履行交付张斌所购傲北上城8-902号房屋及逾期交房支付违约金责任。原告李志刚为了生存居住，与神煜公司签订《VIP内部认购协议》购买诉争房屋，对于李志刚所获得的基于消费者生存权这一更高价值的维护理应优先于其他普通债权。被告辩称，原告未履行网签合同登记备案手续，包头市房管局产权登记信息上显示该房屋仍属于第三人神煜公司。因网签房屋买卖合同有别于普通房屋买卖合同的仅止于网签合同除具有普通商品房买卖合同的法律效力之外，还具有公示效力。而未进行网签的房屋买卖合同同样具有法律效力，只是不具有公示效力而已。原告提供的《《VIP内部认购协议》、财务收据、施工合同及顶账证明、更名手续等证据材料，可以证明原告已经与神煜公司确立了9栋2102号房屋的买卖关系，缴纳了全额的购房款，是该房屋的合法买受人，并不能因为没有办理网签登记而改变原告对诉争房屋享有的合法权益。是否办理网签系基于房屋买卖双方的选择，未办理网签并不能据此认定原告对诉争房屋不享有合法权益。综上，原告李志刚是诉争位于包头市××区房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有的合法权益，应予保护。原告李志刚请求停止执行诉争房屋的主张成立，本院予以支持。因诉争房屋原告志刚仅与第三人神煜公司签订了《VIP内部认购协议》，现有证据不能证实其对诉争房屋享有物权，故对原告李志刚的该请，本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决如下：   一、停止对位于包头市××区房屋的执行；   二、驳回原告范先瑞的其他诉讼请求。   案件受理费11794.22元由被告张斌负担。   如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 王 韬   审判员 贺 斌   审判员 马文基     二〇一六年十二月二十四日   书记员 王 巍   附：案件依据的法律规定   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。