淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3474号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司。法定代表人：孙尔兵，该公司负责人。委托诉讼代理人：张前、王建庄（实习），江苏引航律师事务所律师。被告：于慧文。委托诉讼代理人：陆仁军，江苏领鸿律师事务所律师。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称华信公司）与被告于慧文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华信公司的委托诉讼代理人张前，被告于慧文及其委托诉讼代理人陆仁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》，合同解除时间为4月30日；2、判令被告向原告支付租金管理费优惠12316元、解除合同赔偿金18348元，共计30664元；3、判令被告清空花漾城F1-165号商铺，将商铺交付给原告，无需恢复毛坯状；4、判令被告将花漾城F1-165号商铺门面恢复原状；5、判令被告向原告支付商铺租金、管理费（从5月1日起计算至被告向原告返还商铺之日止）；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费500元、律师费3797元。事实和理由：2020年9月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告花漾城F1-165号商铺经营炸串、酥肉，租赁期限为2020年10月1日至2022年10月20日，租金6116元/月、管理费84元/月。合同约定，乙方进场经营后，乙方要求解除或者因为乙方违反本合同第13条的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。2021年2月26日，被告在未与原告协商的情况下突然停业，原告多次追要租金、管理费等，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告于慧文辩称，原告认为被告违约解除合同并无法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求，原、被告签订的房屋租赁合同第十五条约定了合同终止的条款，所以双方应适用该条款终止合同，在2021年2月27日已终止合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月28日，原告华信公司（甲方）与被告于慧文（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2020年10月1日至2022年10月20日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号F1-165，租赁面积16.79平方米，水表1块，电表1块；计租日：2020年10月1日；营业范围：小吃；主要营业项目：炸串、油炸制品；保证金：总额18600元（履约保证金相当于三个月的租金及管理费）总额6200元（履行合同保证金相当于一个月的租金及管理费）；预付方式：押一付三；租金：月固定租金6116元，月最低保证租金按照11.9824元/日/㎡*租赁面积*30.4日；管理费：5元/月/㎡，管理费84元/月，年总额1008元；预付方式：押一付三；特别事项说明：第一期（2020年10月1日-2021年1月31日）需缴纳租金18348元、管理费252元，合计18600元；第二期（2021年2月1日-2021年4月30日）需缴纳租金12232元、管理费252元，合计12484元。第13条，乙方出现本合同所列禁止事项及本条下列事项之一的情形，并在甲方催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同：（1）除自然灾害、火灾等不可抗力的情况外，不能遵守甲方所指定的营业时间，在没有得到甲方书面同意情况下而擅自将开店铺位关门停业。第15条，除自然灾害、火灾等不可抗力的情况外，乙方同意，在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况下，不需要甲方另行通知，本合同自动终止。第17条，乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）。第25条，本合同签署5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。第32条，乙方进场经营后，（1）乙方要求解约的；（2）因为乙方触犯本合同第13条（第1款第9项除外）的规定使得甲方解除合同的；（3）乙方根据破产法等法律法规解除本合同的；（4）因为乙方的责任使得本合同根据第15条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金，另外，应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失（具体金额由甲方算定）。特别说明中载明：甲方给予乙方装修期优惠：租金优惠自2020年10月1日起至2021年1月31日止，优惠租金6116元；管理费优惠期间自2020年10月1日起至2021年1月31日止，优惠管理费84元；装修期租金、管理费合计6200元。甲方给予乙方经营期优惠：租金优惠期间自2021年2月1日起至2021年4月30日止，优惠租金6116元；租金优惠期间自2021年5月1日起至2021年7月31日止，优惠租金6116元，经营期优惠租金合计12232元。在本合同履行期间，若乙方未按合同约定履行相关义务，乙方除须承担合同约定的违约责任外，还需向甲方足额补交装修期与经营期甲方给予的租金、管理费优惠共计18432元。合同签订后，原告华信公司将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告华信公司支付履约保证金6200元，2020年10月1日至2021年1月31日期间租金18348元、管理费252元，2021年2月1日至2021年4月30日期间的租金12232元、管理费252元。2021年2月26日，被告停业闭店并清空涉案房屋。次日，被告与原告处工作人员张雪平微信联系，表示自己三天不开门后双方合同即自动终止，剩余两个月的租期、押金、预交的电费都留给原告，卷帘门没有拆，钥匙在隔壁修手机老板那里，让原告处工作人员自己去拿一下，后原告处工作人员未去拿取钥匙亦未与被告办理交接手续。2021年3月2日，原告向被告发送《整改通知书》，称在2021年2月26日巡场时发现被告违反合同约定，要求被告恢复正常经营状态，严格按照商场营业时间开闭店。2021年4月29日，原告处工作人员张雪平向被告微信发送《解除租赁合同通知书》，告知被告自收到本通知书之日起，原、被告签订的《租赁合同》正式解除，要求被告于2021年5月1日前搬出、清空F1-165号商铺，将商铺恢复原状返还给原告，并向原告缴纳欠缴费用及解除合同赔偿金。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告名下银行存款3.2万元或者查封、扣押价值相当的财产，并提供了担保发生了保全保险费500元，本院已依法采取相应保全措施。另查，被告曾于2021年4月25日诉至本院要求判决原告与被告签订的房屋租赁合同于2021年3月2日起终止，该案现在正在审理中。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。本案争议焦点涉案租赁合同是否已解除。原、被告签订的合同第15条约定，被告擅自休业3天以上的合同自动终止。被告辩称已于2021年2月26日停业闭店并搬离涉案房屋，且提供2021年2月27日其与原告处工作人员的微信聊天记录，该聊天记录中，被告明确表示不再承租涉案房屋且告知钥匙存放地点。本院认为，原告、被告虽未达成书面的解除协议，但是被告以搬离涉案房屋的行为明确表明自己不再承租涉案房屋，原告亦于2021年2月27日得知搬离情况及被告表示不再承租的事实，本案中被告以搬离涉案房屋的行为表达其坚决要求解除租赁合同的意思表示，且该表示已让原告知晓，被告亦诉至法院要求终止合同。此时再强硬的要求被告继续租赁涉案房屋，容易形成合同僵局，也不符合客观市场经济运行规律，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》已于2021年3月2日解除。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因租赁合同确认于2021年3月2日解除，关于原告主张的2021年5月1日之后的租金和管理费，因被告以实际的搬离行为解除了租赁合同，原告亦得知被告于2021年2月26日起未实际经营，且在明知钥匙存放地点的情况下未积极采取措施，放任损失扩大，对于扩大的损失其无权要求被告赔偿，故对于原告要求被告支付商铺租金和管理费（从5月1日起计算至被告向原告返还商铺之日止）的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金管理费优惠和解除合同赔偿金。合同中约定，原告给予的2020年10月1日至2021年1月31日期间的装修期租金管理费优惠合计为6200元，该优惠系原告为了促成合同签订和履行给予被告的装修期优惠，合同中明确约定若被告违约，需足额补齐装修期优惠，故本院对原告要求被告支付租金管理费优惠中的6200元予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，双方合同约定2022年10月20日届满，被告在租期未满情况下擅自休业导致合同终止，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。合同约定因被告责任致使合同终止的，被告应向原告支付相当3个月租金的违约金，考虑到因被告擅自终止合同，造成双方扯皮，涉案房屋现仍处于闲置状态，故对原告主张的解除合同赔偿金18348元，本院予以支持。因被告已缴纳2021年2月1日至2021年4月30日期间的租金12232元（含优惠租金6116元）、管理费252元，双方合同实际解除时间应为2021年3月2日，为减轻当事人诉累，被告预交的1个月租金和2个月管理费应折抵其应支付给原告的租金管理费优惠和解除合同赔偿金，故被告还应支付原告租金管理费优惠和解除合同赔偿金合计18264元（6200元+18348元-6116元-168元）。合同解除后被告应将商铺恢复原状返还给原告，被告虽曾与原告处工作人员微信联系，告知涉案房屋已清空、钥匙存放地点，但原、被告并未进行房屋交接手续，被告也未拆除其加装的门头灯箱，故原告要求被告将花漾城F1-165号商铺门面恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付保全保险费和律师费，合同主文中并未对此进行约定，故本院对此不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司与被告于慧文2020年9月28日签订的《租赁合同》已解除。二、被告于慧文于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金管理费优惠和解除合同赔偿金合计18264元；三、被告于慧文于本判决生效之日起十日内花漾城F1-165号商铺门面恢复原状后交付给原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司；四、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。案件受理费3602元,减半收取1801元、保全费340元，合计2141元，由原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司负担241元，被告于慧文负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××46)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年六月十七日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。