福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2013）晋民初字第1697号原告于某，男，1982年12月13日出生，汉族，户籍所在地福建省某某县凤山镇后园里**，现住福建省某某县青河小区****。公民身份号码：3501231982********。委托代理人林灿业，福建文园律师事务所律师。被告陈某某，女，1984年5月19日出生，汉族，户户籍所在地福建省某某县洪洋乡皇万村板尾**，住，现住福建省福州市鼓楼区屏东路**麦克麦高店身份号码：3501231984********。委托代理人谢萍萍，福建世好律师事务所律师。委托代理人杨彩凤，福建世好律师事务所律师。被告林某某，女，1986年2月1日出生，汉族，户户籍所在地福建省福州市鼓楼区某某路**，住福，现住福建省福州市晋安区某某小区****份号码：3501211986********。委托代理人黄某某，系本案被告之一。被告黄某某，男，1986年2月5日出生，汉族，户籍户籍所在地福建省某某县塔庄镇梅寮村土坑门**，址同上。公，现住址同上3501241986********。原告于某与被告陈某某、林某某、黄某某确认合同无效纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理。依法由审判员陈燕云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于某及其委托代理人林灿业、被告陈某某的委托代理人谢萍萍、杨彩凤、被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于某诉称：原告与被告陈某某系夫妻关系，双方于2006年10月17日在某某县民政局登记结婚，婚后感情一般。2009年9月2日，双方共同购买了坐落于福州市晋安区鼓山镇某某小区47＃楼108单元及1层28附属间的房产。首付款16万元，由原告的母亲出资10万元，原告的奶奶出资1万元，原告及被告陈某某的共同积蓄5万元，余款向银行按揭贷款。因双方在家庭生活中经常发生矛盾，2010年底开始一直处于分居状态。2013年5月份，原告拟起诉离婚，在起诉前，原告向福州市房地产交易中心档案馆查询夫妻共同财产，发现被告陈某某隐瞒原告私自将讼争房产以35万元的超低价格出售给被告林某某、黄某某。原告认为，讼争房产系原告与被告陈某某双方的夫妻共同房产，被告陈某某单方无权处分，且讼争房产在出售前抵押于中信银行，在办理解押的过程中被告林某某及黄某某理应知晓讼争房产属原告与被告陈某某夫妻共有；被告陈某某以35万元极不合理价格出售讼争房产，其与被告林某某、黄某某存在串通之嫌，请求判令确认被告陈某某与林某某、黄某某签订的坐落于福州市晋安区鼓山镇某某小区47＃楼108单元及1层28附属间房产的《房地产买卖契约》无效。被告陈某某辩称：原告所诉不是事实。原告与被告陈某某婚后感情尚可，因原告无业，婚生女出生后基本上由被告陈某某抚养，根本没有积蓄。2009年9月，双方以49.05万元价格购得讼争房产，该房产首付款14.65万元是被告陈某某向妹妹陈某某借款10万元，向小姨黄某某借款5万元支付的，每月2500元左右的银行贷款也由被告陈某某偿还。诉争房产产权证只写被告陈某某一个人名字，故属于被告陈某某单独所有。之后，被告陈某某因生意失败，抚养婚生女压力大，在原告建议下，通过某某房产中介以实收75万元的价格将诉争屋出售给被告林某某、黄某某夫妇，不存在恶意串通的行为。原告诉称直到2013年5月才知道被告陈某某出售诉争房产不是事实。期间原告与被告陈某某均有来往，并未分居，原告对出售房屋之事亦知情。请求驳回原告的诉讼请求。被告林某某、黄某某辩称：讼争房产产权证上记载的房屋所有人为陈某某，房屋共有情况为单独所有，被告陈某某将讼争房产出售给被告林某某、黄某某时，并非无权处分，被告林某某、黄某某购买时已经尽到所有权审查义务。被告林某某、黄某某通过中介购买讼争房产，与被告陈某某在购房前素不相识，并以高于市场评估价格向被告陈某某购买讼争房产。原告提供的交易价为35万元的房产买卖合同属于中介为双方交易便利签订，为市场交易惯例，并非实际交易价格，实际购房款为75万元，不存在与被告陈某某恶意串通的行为。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告与被告陈某某系夫妻关系，于2006年10月17日登记结婚。被告林某某、黄某某系夫妻关系，于2012年7月12日登记结婚。2009年9月2日，原告与被告陈某某从案外人叶某某处购得坐落于福州市晋安区鼓山镇某某小区47＃楼108单元及1层28附属间，房屋所有权人登记为被告陈某某，共有情况为单独所有。2012年8月6日，被告陈某某通过某某房产中介与被告林某某签订房地产经纪服务合同及相关附件，约定被告陈某某以实收75万元的价格出售讼争房产，其他费用由被告林某某负担，被告陈某某自行出资解除讼争房产的抵押权。同日，双方交付讼争房产钥匙。交易过程中，福州某某房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告显示，讼争房产评估市场价为65.11万元。2012年8月12日，双方约定向房地产交易部门申报讼争房产成交价为35万元。之后，被告林某某、黄某某分多次支付被告陈某某购房款共计75万元。2012年11月5日，被告林某某、黄某某取得讼争房产所有权证（榕房权证R字第124xxxx号），所有权人登记为被告林某某、黄某某共同共有。现被告林某某、黄某某已入住讼争房产。以上事实，有房屋所有权证、结婚登记审批材料、房地产买卖契约、房地产经纪服务合同及附件、结婚证、家具家电交接清单、房地产估价报告书、收条、银行转账凭证及双方当事人庭审陈述为据，本院依法予以认定。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”之规定，我国实行“物权公示”原则。本案讼争房产的所有权人登记为被告陈某某，共有情况为单独所有，故被告陈某某形式上对讼争房产拥有完全的处分权，被告林某某、黄某某作为买方，已尽到形式上的谨慎审查义务。三被告通过房产中介签订房地产经纪合同，可排除双方之前已认识的可能，原告也未能举证证明三被告之前即认识且被告林某某、黄某某明知原告与被告陈某某对讼争房产存在共有关系，故三被告不存在恶意串通的可能。讼争房产实际交易价格高于市场评估价，符合市场交易之惯例，不存在以超低价格交易的行为，属于支付合理对价。至于三被告约定的申报价远低于实际交易价的问题，应由有关行政部门加以规制，但不影响本案民事法律行为的认定。现讼争房产的买卖合同已履行完毕，且产权已变更登记至被告林某某、黄某某名下。综上，被告林某某、黄某某对讼争房产已构成善意取得，原告要求确认讼争房产买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告认为被告陈某某侵犯了其基于婚姻关系对讼争房产的共有权问题，可依据婚姻法有关规定，另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告于某的诉讼请求。案件受理费6550元，适用简易程序减半收取3275元，由原告于某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  陈燕云二〇一三年七月三十一日书记员  孙碧莲附有关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。