九华山风景区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1791民初77号原告：陈金星，女，1979年4月16日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。委托代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。被告：安徽省九华山钟楼宾馆，住所地安徽省池州市九华山九华街，统一社会信用代码913417001498551385。代表人：安徽省九华山钟楼宾馆清算组。委托代理人：王汉波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告陈金星诉被告安徽省九华山钟楼宾馆房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告陈金星及其委托诉讼代理人胡锦琛、被告安徽省九华山钟楼宾馆的诉讼代理人王汉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金星诉称：2017年8月8日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告宾馆用于餐饮经营，租赁期限为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，每年租金10万元；原告需为客房提供早餐，每位10元，客人凭早餐券用餐，被告每季度与原告结算一次早餐费用；租赁期间，如因租赁房屋的产权、使用权纠纷导致原告任何损失，由被告承担；任何一方擅自提前解除合同，应按当年租金总额的50%向对方支付违约金，违约金不足赔偿损失的，仍应承担赔偿责任。后原、被告双方对上述合同进行了部分变更，约定：租赁期限为2017年10月1日起至2020年9月31日，年租金为9万元，从早餐费用内抵扣，剩余的早餐费用按月结算给原告；职工宿舍装修费用暂由原告承担，若未满三年解除合同的，被告应全额补偿原告所投入的费用。2019年9月2日，被告无故通知原告解除案涉房屋租赁合同，并要求原告停止经营、搬离物品、归还房屋。被告自行清算期间，于2020年6月7日通知原告申报债权。原告将被告拖欠的早餐费147550元、职工宿舍装修费用21939元及营业损失进行申报后，被告未予处理。后经原告多次催促，但被告一直未付。综上，为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，向法院诉讼，请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年9月2日解除；2、判令被告向原告支付违约金100000元;3、判令被告向原告支付早餐费用147550元;4、判令被告向原告支付职工宿舍装修费用21939元;5、判令被告向原告支付经营损失289680元;6、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其请求，提供证据如下：1、原告身份证、被告企业查询信息，证明原、被告主体资格适格；2、租赁合同、租赁合同附加条款，证明原、被告于2017年8月8日签订了《租赁合同》，约定原告承租被告宾馆用于餐饮经营，并就租赁期限、租金、房屋修缮、房屋交付、违约责任、争议解决事项等作了约定。3、通知、债权申报通知书，证明被告无故解除案涉房屋租赁合同，要求原告停止经营、搬离物品、归还房屋，并通知原告申报债权，构成严重违约。4、租金收据、早餐费收据，证明原告已经支付租金20万元，被告尚拖欠早餐费327550元。5、职工宿舍装修费用收据，证明被告未满三年解除合同，应全额补偿原告所投入的职工宿舍装修费用。6、钟楼宾馆报表、经营损失评估，证明被告无故解除合同导致原告经营损失。被告对原告提供的证据质证如下：证据1、3无异议；证据2租赁合同无异议，附加条款双方未签字，三性均有异议；证据4有异议，20万元租金是早餐费抵扣的，没有收到现金，部分早餐费收据有异议，名称与原告不一致。证据5有异议；证据6三性均有异议。被告安徽省九华山钟楼宾馆辩称：对租赁合同的解除没有异议。支付违约金100000元没有事实和法律依据，合同约定是年租金的50%，年租金是100000元，违约金即50000元。违约金是基于违约的情况下导致原告损失，损失超过50000元按照实际损失进行赔偿。合同约定是任何一方擅自解除合同给付违约金，被告是根据国务院及省委的相关的法律政策性法规规定与原告解除合同，所以，违约条款不适用。所以对违约金的请求没有事实和法律依据，请法庭不予支持。早餐费根据我们的计算只有27270元。装修费没有事实和法律依据，请法庭不予支持。关于经营损失，因原告没有明确，我们无法答辩。租赁合同期限3年，及从2017年9月1日至2020年8月31日，并未延长一个月，租金也未变更。被告是依据国务院的相关政策，不得已关闭宾馆，这是政策性、公益性的行为，原告认为被告违约没有事实和法律依据。被告认为原告本次起诉既没有事实依据，也没有合同依据和法律依据。被告针对其抗辩，提供证据如下：1、国宗发（2017）88号文件，证明被告执行的是国家政策并非恶意违约解除。2、原告拖欠的水电费明细表，证明原告拖欠水电费。原告认为被告超过举证期限举证，证据1文件国家政策主要是限制佛教、道教场所禁卖香炉、佛教器材，而未涉及到禁止原告经营餐饮服务，证据二数额无法核实，其真实性有异议。在审理期间，原告申请对钟楼宾馆餐饮部营业损失进行评估，经本院委托安徽中诚房地产土地资产评估有限公司评估，结论为：钟楼宾馆餐饮部2019年9月3日至2020年8月31日的经营损失为126800元。经过举证、质证，对原、被告提供的证据认定如下：对原告的证据1、3、5予以认定，证据2中的租赁合同予以认定，合同附加条款因没有双方当事人的签字，真实性不能确定，不予认定，证据4中的一张1380元的宾客用餐通知单不能证明是被告消费，不予认定，证据6中被告报表与本案没有关联，不予认定，经营损失评估报告予以认定。对被告的证据1、2予以认定。经审理查明：2017年8月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告厨房、餐厅以及部分场地经营餐饮。租赁期限三年，即自2017年9月1日起至2020年8月31日至止，租金每年10万元，被告为原告提供水、电、气、通信、照明设施，原告在租用期间使用的水电费由原告自行支付。原告保障被告客房住客的早餐，每位10元，被告每季度与原告结算一次早餐费用。原告在租赁期间，如因政府征用需要收回租赁房另作用途，原告投入装修、设备设施的赔偿归原告，被告赔偿由此造成原告的经营及搬迁的所有费用和损失。如因任何一方擅自提前解除合同，应当按当年租金的50%向对方支付违约金，违约金不足赔偿损失的，仍应承担赔偿责任。2019年9月2日，被告向原告发出通知，以贯彻落实省委统战部《关于九华山佛教商业化问题治理工作》会议精神，要求原告于2019年9月10日前停止经营，自行搬离，将房屋交付被告。被告并通知原告于2020年6月10日前向被告清算组申报债权。原告向被告清算组申报债权后，因双方未达成一致意见，故原告向本院提起诉讼。诉讼期间，原告申请对其在2019年9月3日至2020年9月30日的经营损失进行评估，经本院委托安徽中诚土地资产评估有限公司进行评估，期间的经营损失为144840元，其中2019年9月3日至2020年8月31日的经营损失为126800元。评估报告送达双方当事人后，原、被告都申请重新鉴定，但重新鉴定的理由，鉴定机构已经在评估报告中作了明确的答复，所以对双方的重新鉴定申请本院都没有准许。在庭审时原告对经营损失没有明确具体数额，后原告明确其经营损失为289680元，本院将原告变更诉讼请求申请书送达给被告，通知被告进行答辩，但被告在规定的期限内未给付回复。原告租赁期间为被告客房客人提供早餐费用326170元，其中抵扣房租200000元，目前被告尚欠原告早餐费126170元。原告租赁期间欠被告电费41636.77元、水费29870元，合计71506.77元。原告提供的《租赁合同附加条款》原、被告均签字。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效。《租赁合同附加条款》因没有当事人的签字，不能证明其真实性，不予认定。原告为被告提供客房早餐费用，被告应按约定支付给原告。原告提供的被告财务收条，虽然有部分名称与原告姓名有出入，但原告财务承认是其出具收条时的笔误，另外，原告是条据持有人，并未有他人对该部分条据主张权利，故被告对名称有出入的条据不予认定的辩解不能成立。被告因为贯彻省委《关于九华山佛教商业化问题治理工作》会议精神而关闭宾馆，并非被告恶意违约，原告要求被告支付违约金的请求没有依据。但原告的经营损失是实际存在的，根据公平原则，被告也可以弥补原告的部分损失，原告的装修和经营损失为148739元（装修费21939元、经营损失126800元），由被告弥补原告损失的60%即89243.4元。原告要求经营损失按照289680元计算没有事实依据。对原告尚欠被告的水电费，应从原告的早餐费中抵扣，抵扣后，被告尚欠原告早餐费54663.23元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条一款的规定,经本院审判委员会研究决定，判决如下:一、原告陈金星与被告安徽省九华山钟楼宾馆签订的《租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告安徽省九华山钟楼宾馆于判决生效后十日内支付原告陈金星早餐费54663.23元（早餐费126170元-水电费71506.77元）。三、被告安徽省九华山钟楼宾馆于判决生效后十日内支付原告陈金星损失89243.4元。四、驳回原告陈金星的其它诉讼请求。案件受理费7515元，由原告陈金星负担5581元，被告安徽省九华山钟楼宾馆负担1934元；鉴定费20000元，由原、被告各负担10000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  吴碧云人民陪审员  万稼祥人民陪审员  高钱运二〇二一年四月十五日书 记 员  朱莹莹