江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初2192号原告：陆娜，女，1983年11月9日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：董立帅，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙可可，江苏清正苑律师事务所律师。被告：文登峰，男，1974年6月15日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：司成东，沛县新城区法律服务所工作者。被告：张莉，女，1983年11月21日生，汉族，住新疆乌鲁木齐新市区。第三人：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地江苏省徐州市解放北路1号。负责人：范建锁，该公司分行行长。委托诉讼代理人：郭利民，中国建设银行股份有限公司徐州分行个贷中心客户经理。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。原告陆娜与被告文登峰、张莉，第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆娜的委托诉讼代理人董立帅，被告文登峰的委托诉讼代理人司成东到庭参加诉讼。被告张莉经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告陆娜向本院提出诉讼请求：1、判决二被告依约履行配合过户的义务；2、被告支付违约金180000元、居间费6700元；3、原告所支付律师费20000元、保函费1500元由被告承担；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年3月19日，原、被告在房产中介的居间下签订了存量房买卖协议，双方约定被告将其二人所有的位于云龙区出卖给原告，价格为895000元；同时约定原告在当天支付定金3万元，2018年6月1日前再支付房款22万元，原告均依约缴纳；因受政府政策原因，双方同意待满足过户条件后被告协助办理过户（2019年已经满足过户条件），并约定了违约金为18万元及其他违约条款。签订条约后，原告已经装修花费近30余万元并且入住。从2020年1月份开始，原告及房产中介多次与被告联系，要求其协助办理过户，原告也准备足够的房款准备还清对第三人的房贷，但被告涉案房产在第三人处的贷款也逾期未还。原告为了能够尽快办理过户手续和减少贷款损失，已经将被告的银行贷款及违约金、给第三方的律师费、诉讼费共计710717.99元全部支付给第三人，第三人已经向原告出具了涉案房产结算证明。对于因被告违约导致原告多支出的房产利息损失及各项费用，原告保留向二被告追偿的权利。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告文登峰辩称：1、涉案房产系被告文登峰、张莉所有，原告与被告文登峰签订的买卖合同没有被告张莉的签字，系无效合同。2、被告文登峰与原告签订合同条款明显对被告文登峰不公平，双方约定的房屋交易价格为89.5万元，被告文登峰仅收到原告支付的购房款25万元，合同约定房屋交付时间为2018年3月19日，而2018年3月至2018年12月该房屋贷款仍由被告文登峰偿还，没有能过户的原因是政策的改变，过错不在被告文登峰。被告文登峰不存在违约行为，如原告能付清房款，被告文登峰愿意配合原告办理过户手续。被告张莉未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行书面述称：第三人非本案房屋买卖合同当事人，且原、被告签订房屋买卖合同也未通知亦未经过第三人同意，第三人与被告仅因借款合同享有涉案房屋的抵押权。现在涉案房屋贷款及相关费用已全部结清，我行已向本案当事人开具贷款结清证明，且我行对涉案房产的抵押权已经解除。因此第三人与原、被告之间的房屋买卖合同关系既无独立请求也无利害关系，因此将我行列为第三人不适格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张莉与文登峰系夫妻关系。2018年3月19日，出卖方文登峰、张莉（甲方）与买受方陆娜（乙方）、居间方徐州市捌捌不动产经纪有限公司（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方自愿将自（共）有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。第三条约定待售房屋坐落于云龙区，建筑面积约为124.85平方米，地下室建筑面积约为10.02平方米。第四条约定该房屋的成交总价为895000元，上述价款中包括房地产本身外，还包括房屋内所有东西。第五条约定甲、乙双方一致同意乙方于2019年1月12日前备案，支付首付人民币50万元整至资金监管账户，于2019年2月12日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额为395000元，贷款金额不足的，由乙方以现金形式补齐。第六条约定甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的税、费支付采取乙方承担方式。第七条约定甲乙双方约定交房日期即2018年4月1日前，甲方向乙方交房。第九条约定甲、乙双方佣金由乙方支付，在签订本协议时付清给丙方。第十条约定在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金3万元整，双方同意由甲方保管，在产权过户时该定金作为购房款，甲方自愿将房子不动产证、地下室不动产证押给中介方保管。第十二条约定违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金180000元，另外赔偿守约方的直接和间接的经济损失。甲乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，则甲乙各支付50%，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方为现实债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相应资料的，应向乙方支付违约金10000元整。第十三条约定上述房地产甲方有抵押贷款，贷款金额约为人民币64万元，过户前由甲方偿还。产权过户时监管资金额约定89.5万元。本协议中甲方签字人承诺本人具有完全代理权，如无权代理或超出代理权则甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任。甲乙双方的代理承诺已取得本人及相关的书面委托签署本合同，如有不实，代理人承担一切法律责任。合同上部手写备注：买方于2018年3月19日先付给房主叁万定金，于2018年6月1号前再付给房主贰拾贰万定金，双方同意等到老证再过户。协议还约定了其他事项。协议落款甲方处由文登峰签字捺印，乙方处由陆娜签字捺印，丙方处由中介方签字盖章。同日，陆娜支付中介费6700元。陆娜分别于2018年3月19日、4月18日、5月31日向文登峰支付购房款3万元、3万元、19万元，共计25万元。其中的19万元系原告丈夫杜明月向张莉转账支付。文登峰出具收据三张。后因政策变更，双方另行约定并在合同上部手写备注：1、由于2018年6月10日房屋交易出的新政策，导致此房无法按合同约定过户，时间延迟，因此此房交易时间按2018年6月10日新房屋交易政策时间过户；2、若出新的交易政策，时间提前，甲乙双方应积极主动第一时间过户此房。文登峰在此备注处签字捺印，落款日期为2019年4月29日。2018年4月1日，被告将上述房屋交付给原告。2016年12月27日，案涉房屋及地下室办理了不动产权属证书。房屋登记的权利人为文登峰、张莉，房屋证书编号为苏（2016）徐州市不动产权第0073327号，房屋坐落云龙区。地下室登记权利人为文登峰、张莉，地下室证书编号为苏（2016）徐州市不动产权第0073723号，地下室坐落云龙区东苑四季雅园7号楼2-－106室。因文登峰、张莉未偿还案涉房屋贷款，中国建设银行股份有限公司徐州分行于2019年10月25日将二被告起诉至徐州市鼓楼区人民法院。该院于2019年12月19日作出（2019）苏0302民初4436号民事判决书，判决被告文登峰、张莉一次性偿还中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金632259.44元及利息、罚息11697.49元（暂计算至2019年5月22日，此后利息自2019年5月23日起至本金给付完毕之日止，按约定的标准计算）、律师费5000元；中国建设银行股份有限公司徐州分行对苏（2016）徐州市不动产证明第0037466号不动产登记证明书登记房产的拍卖、变卖价款在67万元范围内享有优先受偿权。2019年8月15日，云龙区房屋办理了抵押登记，抵押权证书编号为苏（2019）徐州市不动产证明第0066694号，抵押权利人为杜明月（陆娜丈夫），义务人为张莉、文登峰，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额25万元，债务履行期限为2019年8月14日起至2020年1月14日止。原告称签订房屋买卖合同时张莉未到场，但办理抵押权登记时张莉到场。本案审理期间，陆娜向第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行陆续替文登峰偿还涉案房屋贷款本金、罚息、利息、诉讼费、律师费共计710717.99元。中国建设银行股份有限公司徐州分行于2021年3月19日出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明借款人文登峰已于2021年3月19日结清贷款。陆娜为本次诉讼，委托江苏清正苑律师事务所的律师代理本案，并签订《委托代理合同》，支付代理费20000元。江苏清正苑律师事务所出具发票一张。同时，为保证合同的履行，陆娜申请保全涉案房产，并以大家财产保险有限责任公司的保险单提供担保，支付担保保险费用1500元。本院认为：原告与被告文登峰之间的房屋买卖协议系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定。关于被告张莉对案涉房屋合同是否知情的问题，根据原告提供的抵押权证书反映被告文登峰、张莉均为抵押义务人，在办理抵押登记时张莉应到场签字，结合原告部分购房款系直接支付至张莉名下账户内，应认定被告张莉对案涉房屋买卖合同知情且同意，本院对被告文登峰的抗辩意见不予采信。本案房屋买卖合同内容合法有效，双方均应按照协议约定履行其义务。关于原告是否履行合同约定付款义务的问题，合同手写备注约定的前期款项共计25万元的付款义务，原告已按约履行，根据合同约定及房屋交易习惯，原告办理资金监管、购房贷款均应以被告按约还清案涉房屋已存在的银行贷款及办理解押手续后方可进行。因被告未按约向第三人偿还银行贷款，导致第三人将被告起诉至法院，现原告已代被告偿还房屋银行贷款，对于案涉房屋买卖合同约定的支付剩余购房款的义务，应因原告代偿被告贷款的行为而予以抵销。现案涉房屋具备过户条件，故对原告要求被告协助办理案涉房屋及地下室过户登记手续的诉请，本院予以支持。因被告未按合同约定偿还银行贷款及办理解押手续，且未按约配合原告办理过户手续，被告对此存在违约行为。原告要求被告支付违约金的诉请，符合合同约定，但双方约定的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，结合违约金制度补偿性为主、惩罚性为辅的原则，故本院予以调整为80000元。关于原告主张的居间费6700元，根据双方签订的协议约定居间费由违约方承担，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于律师费20000元，原告为维护其自身权益提起本次诉讼，并为此支付律师费，原告主张的律师费符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张的保函费1500元，系为保全涉案房产提供担保而支出的费用，而保函担保是原告自行选择提供，并非原告所必须支出，故对该笔费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告文登峰、张莉协助原告陆娜办理徐州市云龙区房屋及云龙区东苑四季雅园7号楼2-－106室地下室过户登记手续，将该房屋及地下室过户至原告陆娜名下；二、本判决生效之日起十日内，被告文登峰、张莉支付原告陆娜违约金80000元、居间费6700元、律师费20000元；三、驳回原告陆娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4416元、保全费1570元、公告费560元，由被告文登峰、张莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张鑫瑶人民陪审员  孙庆敏人民陪审员  汪安全二〇二一年四月十六日书 记 员  刘 铭