上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17742号原告：李小兰，女，1975年3月14日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：钱廉洁，上海全程律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区。法定代表人：张智军。原告李小兰与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称“城城分公司”)、城城不动产管理有限公司(以下简称“城城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因发现被告城城分公司、城城公司下落不明，故于2020年12月31日依法裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告李小兰的委托诉讼代理人钱廉洁到庭参加诉讼。被告城城公司、城城分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小兰向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告城城分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月15日解除；2、判令被告城城分公司支付原告2020年2月的房租1,460元及2020年9月17日至2020年11月15日的房租7,178元；3、判令被告城城分公司支付原告违约金7,300元；4、判令被告城城公司承担连带责任。事实和理由：2019年12月18日，原告与被告城城分公司签订《房屋托管合同》，约定原告将上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)托管给被告城城分公司，托管期限自2020年1月18日起至2021年1月17日止，每月租金为3,650元。后又签订补充协议，约定被告城城分公司拖欠的2月份租金3,650元，在2020年3月至12月，分10个月分期支付，每月支付365元。现被告城城分公司的2月份分期房租仅支付了六笔，尚有1,460元未支付，另外还拖欠2020年9月后的房租7,178元。原告多次催要未果。根据合同约定，原告决定解除与被告城城分公司的合同，并依法向某某城城分公司索赔。因被告城城分公司是被告城城公司的分支机构，故要求被告城城公司承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告城城公司、城城分公司未当庭答辩，但曾向本院寄送一份书面材料，提出以下答辩意见：因解除涉案合同影响到次承租人的利益，故不同意解除合同；关于欠付租金的具体金额，因2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，根据合同约定，被告在合同期限内每年享有一个月免租期，且在第一年租期内应一次性享受合同期内所有免租期，因此在计算租金时应免除被告所有免租期租金，并将被告已付押金折抵欠付租金，对于收回房屋的具体时间，希望法庭核实；原告主张的违约金标准过高，远高于原告的实际损失，加之受疫情影响，被告无力支付高额违约金，请法院依法调整。本院经审理认定事实如下：涉案房屋现核准登记在原告名下。2019年12月18日，原告作为甲方、托管方，被告城城分公司作为乙方、受托方，签订一份《房屋托管合同》，约定甲方将涉案房屋托管给乙方，托管期限自2020年1月18日起至2021年1月17日止，甲方实收租期11个月，冲抵服务费1个月；本合同生效日起，25日后为起租日；甲乙双方托管期满，若乙方与承租方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方租赁合同终止日期为准，但延长期限最长不得超过6个月，期间乙方仍然按照合同约定的托管租金标准按月向甲方支付租金。延长期满，甲方有权收回该房屋。第八条约定，月租金为3,650元；付款方式为月付；本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付(春节次月一次支付两个月租金)。第十四条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)……第十五条第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同另对其他事宜作了约定。2020年2月28日，原告作为甲方、被告城城分公司作为乙方，签订一份《补充协议》，约定双方于2019年12月18日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将涉案房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月的租金，合计3,650元，该租金乙方承诺在2020年3月至2020年12月期间分期进行支付，每个月支付365元，其他合同条款不变。2020年4月1日、6月5日、8月14日、9月7日被告城城公司分别向原告支付3,650元、3,650元、4,015元、3,650元；2020年5月6日、7月11日，被告城城分公司向原告支付3,650元；2020年4月1日、4月30日、6月1日、10月10日被告城城公司分别向原告支付365元；2020年7月11日，被告城城分公司向原告支付365元。审理中，原告陈述：涉案合同约定的租金起算日为2020年2月18日；就涉案合同，被告未支付过押金；自2020年9月15日起，案外人向某某承租涉案房屋并支付了三个月租金，后续原告告知案外人不某某向某某支付租金了，故从2020年12月16日起的租金，案外人是向原告支付，现原告向某某主张的租金仅主张至2020年11月15日；被告城城公司是被告城城分公司的总公司，且被告城城公司也实际向原告支付过租金，其诉请中要求被告城城公司承担连带责任的意思就是让两被告共同承担；2020年11月15日为原告提起本案诉讼之日。另查明：本案起诉状副本于2021年3月4日送达被告。以上事实，有房屋托管合同、补充协议、不动产权证、银行交易明细以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋托管合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。被告城城分公司未按约支付租金，符合合同约定的解除条件，原告有权行使合同解除权。本案以起诉状副本送达被告之日即2021年3月4日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告城城分公司支付欠付租金，本院予以支持。关于违约金，原告现自动调低至仅按两个月租金标准作为违约金，本院亦予以支持。被告城城公司作为总公司，理应对其分公司债务承担相应的责任，现原告要求两被告就金钱性债务共同担责，并无不妥，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，相应的不利法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李小兰与被告城城不动产管理有限公司上海分公司于2019年12月18日签订的《房屋托管合同》在2021年3月4日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李小兰2020年2月的欠付租金1,460元及自2020年9月17日至2020年11月15日的欠付租金7,178元；三、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李小兰违约金7,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元，公告费260元，合计诉讼费501元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司上海分公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  亓继芳二〇二一年四月二十九日书记员  叶唐青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。