文书内容江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初2680号原告：南京金鹏达实业有限公司，住所地南京市江北新区宁六路38号。法定代表人：金毅,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，江苏天茂律师事务所律师。被告：南京天名职业培训学校，住所地南京市江北新区宁六路38号。法定代表人：陈境民,董事长。被告：江苏天名保安服务有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路98号金桥灯饰城5楼541室。法定代表人：陈境民,执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。原告南京金鹏达实业有限公司（以下简称金鹏达公司）与被告江苏天名保安服务有限公司（以下简称天名保安公司）、南京天名职业培训学校（以下简称天名职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告金鹏达公司委托诉讼代理人尤金福、刘芳，被告天名保安公司、天名职业学校的法定代表人陈境民、共同委托诉讼代理人胡升杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金鹏达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年7月1日至10月31日房屋租金10万元、水、电、物业管理费5535元，合计为105535元；2、判令被告支付2020年11月1日至2021年4月30日房屋租金157500元；3、判令被告支付逾期付款利息，分为两阶段，第一阶段以105535元为基数，自2020年3月31日起，按照ｌｐｒ利率的1.3倍计算至2020年9月29日，第二阶段以263035元为基数，至2020年9月30日起，按ｌｐｒ利率的1.3倍计算至款项实际付清时止；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年10月7日，原、被告双方签订《门面房租赁合同》，约定原告将位于南京市江北新区的600平方米门面房出租给被告使用，租赁期限为10年，自2018年11月1日起至2028年10月31日止，房屋租金为300000元／年，以后每两年在上二年房租的基础上递增5%，租金每半年支付一次，每次提前一个月支付下期租金，先付后用。水电费于每月10号前交清，物业费每月200元，与水电费同时交纳。该合同第九条还约定，本合同在有效期限内不得提前解约，但是一方如有特殊情况需要提前解约时，必须提前2个月征得对方同意，对方同意后，违约方需支付违约金50000元整。合同签订后，双方按约履行。2020年7月初，被告提出要提前解除合同，原告认为，双方的门面房租赁合同合法有效，如被告在两个月之前提出解除合同，原告同意的同时，被告应支付50000元违约金，并同时付清租金和水电费。现原、被告未达成一致，故双方的租赁合同至今未解除，被告应继续履行合同。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天名保安公司、天名职业学校辩称，被告已于2020年9月3日搬离案涉房屋，并于9月8日将房屋钥匙通过快递形式交给原告，原告主张水电费、物业费等与押金互抵，多退少补；案涉《门面房租赁合同》系无效合同，案涉房屋未经规划审批，没有办理不动产登记，无法办理消防验收，被告无法取得案涉地址营业执照，造成本合同目的无法实现，被告有权随时搬离房屋，原告主张搬离后的所谓房租没有法律依据；案涉房屋已纳入拆迁，政府拆迁机构已进驻。根据合同第九条约定，原告应当向被告支付三个月租金的拆迁补偿，被告主张该拆迁补偿与房屋占有使用费互抵，余额25000元原告向被告返还。本院经审查认定事实如下，原告金鹏达公司系南京市浦口区房屋的所有权人。2018年10月7日，出租方（甲方）金鹏达公司与承租方（乙方）天名保安公司、天名职业学校签订门面房租赁合同，约定甲方将位于南京市浦口区的600平方米门面房租赁给乙方使用，租期为拾年，自2018年11月1日起至2028年10月31日止，甲方于2018年10月10日交房，乙方于2018年10月8日交15万元房租及5000元押金。合同签订时该门面房屋含税年租金为：300000元，以后租金每2年在上二年房租的基础上递增5%，租金每半年支付一次，每次提前一个月支付下期租金，先付后用。甲方在出租方屋内安装电表、水表，乙方的水、电费于每月10号前交清。目前电价为1.1元／度；水费3.9元／度……甲方收取房屋押金伍仟元整，合同到期或解除时，乙方交还房屋并无损（自然损耗、磨损、老化的除外），无其他欠费等事项，甲方退还乙方押金。物业费每月200元，与水电费同时交纳。装修改造的费用由乙方自理，乙方搬离时不得拆除或索要赔偿。合同在有效期内不得提前解约。但是一方如有特殊情况需提前解约时，必须提前2个月征得对方同意。对方同意后，违约方需支付对方违约金伍万元整。合同期内如遇到不可抗力因素，如政府拆迁等而造成合同终止时，甲乙双方均不承担违约责任，乙方租金只缴至迁出之日。合同期内如遇政府规划拆迁，相关事宜由甲方全权负责，与乙方无关。政府给予的600平方米门面房的所有经济赔偿归甲方；乙方在收到甲方当年租金标准三个月租金的拆迁补偿后三日内搬离该出租房屋，本合同解除。如乙方需用甲方地址注册公司的，合同期满或乙方搬离时，乙方应在15个工作日内将营业地址迁出甲方地址。迁出后二日内甲方退还乙方伍仟元保证金。2020年7月25日，原告法定代表人金毅在与两被告法定代表人陈镜民微信中表示“……你的房租缴到本年6月底。7月初你提出要退租，我同意了，并告诉你按照合同约定执行即可……所欠租金按我们正式交接房子完成之日止。另外你的合同违约金请在交房时与所欠租金一并缴付……”2020年8月24日和9月2日，原告工作人员郭军向两被告法定代表人陈镜明微信中发送了7月、8月的水电费和管理费的收据，向其催缴。被告之前的水电费及管理费都是通过微信向郭军转账。2020年9月3日，两被告法定代表人陈镜民与原告法定代表人金毅在微信中说“公司东西都搬出来。6月份就跟你谈了。违约金不能给那么多。金总违约金不能50000元正因为你边要拆迁。如果不拆迁我不会走的”，金毅回“上次街道组织人员到我公司量房，我专门召集租户在我办公室开会，你也参加了……不是拆迁，因为街道没有拆迁通知书……至于你想退租，我也同意了，并一再告诉你按合同办理即可……你到目前为止还在使用该房屋。总之，你如真心想办理退租，那只有按合同约定办理退租……”2020年9月7日，被告将案涉房屋钥匙邮寄给原告。2020年9月9日，原告又将案涉房屋钥匙寄还给被告。后被告又将案涉房屋钥匙邮寄给原告，原告未签收，目前钥匙滞留在快递站。另查明，案涉房屋房租缴纳至2020年6月。被告向原告缴纳了5000元押金。被告天名职业学校的住所地即为案涉房屋的地址。上述事实，有原、被告的当庭陈述、建设项目用地计划批准通知书、建设工程规划许可证、总平面图、转账支票、租赁合同、快递单、收据、微信聊天记录、照片、转账记录等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定，一方如有特殊情况需提前解约时，必须提前2个月征得对方同意。对方同意后，违约方需支付对方违约金伍万元整，被告于2020年7月初向原告提出要提前解除合同，原告表示同意。因此，本院确认租赁合同于2020年9月9日解除，被告应支付欠缴的房租、水电费和管理费。对于原告提出解除合同的前提条件是被告支付50000元违约金的意见，本院认为，合同明确约定对方同意后，违约方需支付违约金伍万元，因此，取得对方同意在前，违约金支付在后，并且原告法定代表人在微信中亦表示同意解除合同，提出按合同约定执行，所以可以认定在2020年7月初，原、被告对解除案涉租赁合同达成一致。对于原告第一项诉请中要求被告支付2020年9月9日至2020年10月31的租金及第二项诉请要求被告支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金，本院认为，双方在一致同意解除合同的情况下，因违约金发生争议，导致对案涉房屋钥匙的接收相互推诿，该期间的租金系原告自身扩大损失，不予支持。被告应向原告支付2020年7月1日至2020年9月8日的房屋租金56666.67元（25000元/月×2个月+25000元/月÷30天×8天）及水电费、管理费5335元，合计62001.67元。关于原告的第三项诉请，要求被告支付逾期付款利息，本院认为，被告未按时支付租金，给原告造成利息损失，对该项请求，予以支持，以56666.67元为基数，自2020年3月31日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于被告提出用押金抵扣水、电费和管理费，因被告天名职业学校住所地在案涉房屋内，合同约定营业地址迁出后二日内退还保证金，故对该意见，不予采纳；至于被告辩称，案涉房屋涉及拆迁，按合同约定，用拆迁补偿与房屋占有使用费相互抵，本院认为，被告未提供充分证据证明案涉房屋已纳入拆迁，对其抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏天名保安服务有限公司、南京天名职业培训学校于本判决生效之日起五内支付给原告南京金鹏达实业有限公司租金及水电费、管理费62001.67元；二、被告江苏天名保安服务有限公司、南京天名职业培训学校于本判决生效之日起五内支付给原告南京金鹏达实业有限公司逾期付款利息（以56666.67元为基数，自2020年3月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、驳回原告南京金鹏达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5246元，保全费1170元，合计6416元，由原告南京金鹏达实业有限公司负担4903元，由被告江苏天名保安服务有限公司、南京天名职业培训学校负担1513元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  赵璐瑜二○二一年四月二十五日书记员林爱梅