上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60607号原告(反诉被告)：上海学悦教育培训有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陶焱，董事长。委托诉讼代理人：欧阳军，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：章欣宇，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海胜康斯米克房产投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路XXX号。法定代表人：李慈雄，董事长。委托诉讼代理人：戈男琳，上海市华荣律师事务所律师。原告上海学悦教育培训有限公司(以下至判决主文前简称“学悦公司”)与被告上海胜康斯米克房产投资有限公司(以下至判决主文前简称“斯米克公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告胜康公司向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。2020年11月18日、2021年1月11日，本院依法公开开庭进行审理。原告(反诉被告)学悦公司的委托诉讼代理人欧阳军、章欣宇，被告(反诉原告)斯米克公司的委托诉讼代理人戈男琳两次均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告学悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与斯米克公司就本区商城路XXX号斯米克大厦301、302A室(以下至判决主文前简称“系争房屋”)的租赁合同于2020年5月13日解除；2.斯米克公司免除其2020年1月23日至同年5月13日期间的租金240,031.97元(2020年1月23日至同年4月9日期间的租金为166,180.56元，同年4月10日至同年5月13日期间的租金为73,851.40元)；3.斯米克公司向其返还租赁保证金257,299.59元及其利息(自2020年5月13日起按LPR计算到实际返还之日止)；4.斯米克公司向其返还房屋内财产。事实和理由：2018年4月，其与斯米克公司就系争房屋签订租赁合同，其承租房屋用于开设现场教育培训机构，约定租期为2018年4月10日至2024年4月9日。疫情爆发后直至2020年6月2日，其应本市政府、本市市场综合管理工作联席会议办公室及本市教育委员会要求停止线下服务，将线下服务转为线上服务。因系争房屋内无法开展线下培训，其合同目的已无法实现，故于2020年5月12日向斯米克公司发函解除合同，斯米克公司于次日收到解约函，租赁合同应于2020年5月13日解除。因疫情严重影响其经营，故要求免除2020年1月23日至2020年5月13日期间的租金240,031.97元，具体而言，斯米克公司应返还2020年1月23日至同年3月31日期间租金，免除2020年4月1日至2020年5月13日租金。其在解约通知中要求斯米克公司办理房屋交接手续，斯米克公司拒绝配合，清场时遭到斯米克公司的阻挠，斯米克公司在房屋外增加U型锁。2020年6月19日之前其可以进出房屋，该日之后失去对房屋的占有控制，故要求斯米克公司返还房屋内物品。审理中，其于2020年11月20日与斯米克公司就返还房屋办理交接手续，已取回屋内物品，故撤回第4项诉请。被告斯米克公司辩称，学悦公司承租系争房屋并非专用于经营教育机构，且租期长达六年，学悦公司在疫情最严重的2020年4月实际支付了2020年2月及3月期间的租金，说明学悦公司的经营并未受到疫情影响，故学悦公司无权以疫情构成不可抗力为由解除合同。学悦公司欠付2020年4月之后的租金及物业费，故其有权解除合同，因反诉状副本于2020年10月16日送达于学悦公司，故租赁合同于该日解除。其企业性质为私营，同意减免1个月租金。合同因学悦公司违约而解除，其有权没收租赁保证金，故不同意退还租赁保证金并支付相应利息。反诉原告斯米克公司向本院提出反诉诉请：1.确认双方间租赁合同于2020年10月16日解除；2.学悦公司向其返还系争房屋；3.学悦公司支付复原费用67,553.20元；4.学悦公司支付2020年4月1日至2020年10月16日期间的欠付租金429,882.58元及物业费101,735.52元；5.学悦公司支付欠付租金及物业费的滞纳金(按照应付未付金额为基数，按照日千分之三自应付之日起计算至实际支付之日止，具体而言，截至2020年9月30日的滞纳金为377,056.10元，自2020年10月1日起，以诉请4金额为基础，按照日千分之三的标准，计算到实际支付之日止)；6.学悦公司支付免租期租金(即2018年4月10日至2018年6月9日期间的租金)129,606.64元；7.学悦公司支付使用费(自2020年10月17日起算至2020年11月20日止，按照每日8,053.86元计算)；8.没收租赁保证金257,299.59元。事实和理由与本诉相同。审理中，其于2020年11月20日与学悦公司就返还房屋办理交接手续，故撤回第2项反诉诉请。合同解除，学悦公司应支付合同解除前的欠付租金、物业费和返还房屋前的占有使用费。基于合同约定，在学悦公司违约解除合同的情况下，其有权主张相当于三个月租金及物业费的违约金及没收租赁保证金，现其仅主张没收保证金应属合理。反诉被告学悦公司的答辩意见与本诉相同，同意反诉诉请第3项，认为反诉第5项诉请的计算方式符合合同约定，但计算标准过高；反诉第7项诉请性质为逾期返还房屋的违约金，如法院认定其应当支付占有使用费，应调整至租金标准；反诉第8项诉请性质为解约违约金，请求予以调整。经审理查明：一、租赁合同签订及履行情况2018年4月，斯米克公司(出租方、甲方)与学悦公司(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同，建筑面积为519.64㎡，房屋用途为综合，租期自2018年4月10日至2024年4月9日；装修期为2018年4月10日至2018年6月9日，装修期内乙方不支付租金，但仍需支付物业费、电费等；如乙方提前退租或因乙方导致合同解除的，乙方不再享有免租优惠；交房时间为2018年4月10日，甲方以现状形式(如附件二标准)交付房屋；第三年日租金2,172.10元，月租金66,068.04元；日物业费为512.52元，月物业费为15,589.20元；除首期租金及物业费外，乙方于每个公历月15日或之前支付下一个公历月的租金、管理费及上一个月的其他一切在本合同项下应支付的款项；如乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，乙方按日息0.3%支付滞纳金；未经甲方同意，乙方提前解除合同为违约，租赁保证金不予退还，乙方还应赔偿甲方实际损失；乙方违反合同义务的，甲方有权扣除保证金，以补偿因乙方违约遭受的损失；租赁合同终止时，乙方委托甲方按每平方米130元(共计67,553.20元)支付复原费；租赁合同终止的，甲方有权收回房屋，乙方在不迟于租期届满或提前终止日前将房屋恢复至返还房屋标准交还甲方，否则乙方按租金和物业费的三倍支付逾期返还期间的占有费(如乙方在合同终止后使得甲方进场恢复，场地恢复期间计入乙方占有房屋期间)；如乙方未按约足额支付租金或其他费用累计达30日，甲方有权解除合同，违约方按月租金和物业费的三倍支付违约金；甲方的联系地址为本区商城路斯米克大厦21楼，乙方的联系地址为本市杨浦区政益路XXX号五角丰达广场906室，双方同意按上述联系地址通过快递方式发送并以交承运人的第二日视为送达；租赁保证金为257,299.59元。后，斯米克公司向学悦公司交付系争房屋，学悦公司向斯米克公司支付租赁保证金257,299.59元。审理中，学悦公司称其于2020年6月16日从系争房屋内搬走部分物品，后于同月19日再次搬离物品时遭到物业阻拦。其于2020年11月17日发现系争房屋外增加门锁，后无法进出房屋。斯米克公司称其未曾在房屋外安装门锁，地锁可能由学悦公司安装，物业确由其控制。2020年11月20日，双方就系争房屋的返还办理交接手续，学悦公司搬离房屋时未拆除屋内装修。二、本市教育培训机构开展经营活动的相关通知2020年1月24日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布通知，要求各培训机构和托育机构从2020年1月23日起至同年2月29日暂缓开展线下服务，如有延长将另行通知。2020年2月8日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布通知，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。2020年4月20日，上海市教育委员会发布通知，确定上海非毕业年级分批返校开学安排，要求：小学一、二、三年级和幼儿园的返校开学安排，视疫情防控形势另行确定，培训机构在本市中小学和幼儿园返校开学前不得开展线下培训及服务。2020年5月15日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布通知，要求本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早起发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。三、双方当事人的联系往来2020年10月19日，斯米克公司提交的反诉状副本送达于学悦公司。学悦公司为证明其向斯米克公司主张解除合同并返还房屋，提交终止合同通知、律师函及其EMS查询情况。终止合同通知载明：为避免造成进一步损失，恳请与贵方解除租赁合同；我方愿以押金257,299.59元中部分补偿截至5月12日的租金等以及免租期租金；我方在甲方同意的3日内拆除装饰，搬离清空物品；我方配合钥匙交接、工商注销等退租手续。终止合同通知收件人地址为租赁合同载明的甲方联系地址，EMS查询情况显示该通知于2020年5月12日寄出，于同月18日被拒收退回。律师函载明：学悦公司于2020年5月12日通知解除合同后，贵司拒不配合清场、钥匙交接等工作，故请求尽快配合处理解除后续事宜。该函件显示于2020年5月30日签收。本院认为，案涉租赁合同系双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。租赁合同约定租期六年，2020年6月2日后线下培训经备案后可恢复经营，至此期间租赁合同的履行障碍尚不足以认为已构成不可抗力，故对学悦公司要求确认租赁合同于2020年5月13日解除的诉请不予支持。与此相对，学悦公司无解除权而提前解除合同，在线下培训可恢复经营之后又未能向斯米克公司支付租金，斯米克公司按约享有合同解除权，因反诉状副本于2020年10月19日送达于学悦公司，故租赁合同于该日解除，本院予以确认。关于支付租金和使用费的诉请。学悦公司提出搬离受阻问题，但其未能提供有效证据予以证明，故对该项抗辩不予采信。学悦公司于2020年5月向斯米克公司发函解除合同，其虽无合同解除权，但已明确要求斯米克公司配合办理房屋交接手续，斯米克在此情况下应及时收回房屋以避免房屋长期空置。现斯米克公司直至2020年10月解除合同，于2020年11月20日收回房屋，对于损失的扩大负有一定责任。结合上述情况，并考虑到疫情对租赁合同履行的影响程度，本院酌情确定学悦公司应支付2020年4月1日至2020年10月19日期间的租金177,737.98元、2020年10月20日至2020年11月20日期间的使用费69,507元。关于支付物业费的诉请。斯米克主张学悦公司应支付2020年4月1日至2020年10月16日期间的物业费101,735.52元，于法有据，予以支持。关于支付逾期付款违约金的诉请。学悦公司确存在逾期支付合同期内的租金及物业费的情形，斯米克公司的本项诉请具有合同依据，可予支持。学悦公司提出本项诉请的计算标准过高，本院酌情将计算标准调整至56元/日，自2020年10月20日起计算至学悦公司实际支付上述租金及物业管理费之日止。关于解约违约责任的承担。斯米克公司主张的没收保证金诉请及免租期租金诉请均为合同解除后学悦公司应承担的违约责任。合同对因承租人原因致使合同解除的违约金及没收保证金有明确约定，现合同因学悦公司违约而解除，斯米克公司仅主张没收租赁保证金应属合理，故对斯米克公司提出没收租赁保证金257,299.59元的诉请予以支持，对学悦主张返还保证金及其利息的诉请不予支持。关于免租期租金的诉请，结合租赁合同的履行情况，本院酌情调整至66,068.04元。关于支付房屋复原费用的诉请。合同约定系争房屋未按交付现状归还的，承租人应支付复原费67,553.20元。现学悦公司对本项诉请并无异议，本院予以照准。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司与被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司就上海市浦东新区商城路XXX号斯米克大厦301、302A室房屋签订的租赁合同于2020年10月19日解除；二、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付2020年4月1日至2020年10月19日期间的租金177,737.98元；三、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付2020年10月20日至2020年11月20日期间的使用费69,507元；四、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付2020年4月1日至2020年10月16日期间的物业费101,735.52元；五、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付逾期付款违约金：按照56元/日的标准，自2020年10月20日起计算至原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司实际支付租金及物业管理费之日止；六、被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司没收原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司租赁保证金257,299.59元；七、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付免租期租金66,068.04元；八、原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海胜康斯米克房产投资有限公司支付复原费67,553.20元；九、驳回原告(反诉被告)上海学悦教育培训有限公司其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,810元，减半收取计5,405元，由原告上海学悦教育培训有限公司负担。反诉案件受理费5,329元，由反诉原告上海胜康斯米克房产投资有限公司负担1,316元，由反诉被告上海学悦教育培训有限公司负担4,013元。反诉保全费3,949元，由反诉被告上海学悦教育培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年六月一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。