山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0281民初3452号原告（反诉被告）：赵勋，男，朝鲜族，住胶州市.委托诉讼代理人：范长友，胶州中云法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姜勇，男，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：姜顺启，胶州启正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜绪智，男，汉族，住胶州市，系姜勇之父。原告（反诉被告）赵勋与被告（反诉原告）姜勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵勋及其委托诉讼代理人范长友、被告姜勇的委托诉讼代理人姜顺启、姜绪智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵勋向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方当事人签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告赔偿原告经济损失20万元，并承担违约金50万元，共计70万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年10月14日签订房屋租赁合同，由原告租赁被告所有的位于胶州市惠州路18号1800㎡装修完整、设施齐全的KTV房屋。合同第九条约定：房屋消防配套设施由被告负责。但是房屋交付后，原告因被告提供的消防配套设施不合格，而被胶州市公安消防大队罚款35000元（2012年3月20日罚款3万元，2014年4月2日罚款5000元），并多次被责令停业整顿。为此原告多次找被告，要求其完善相关消防设施，避免原告再次受到处罚，但被告拒不履行合同义务。无奈之下，原告只好先行出资15万元，建造消防求生通道（必须的消防配套设施）。原告依据合同向被告主张权利，但遭到被告拒绝。消防配套设施是被告在装修时整体建设的，其提供的消防配套设施均未通过消防部门验收即交付给原告，在原告遭受处罚并多次要求其完善合同义务的情况下，被告拒不履行。因此被告的上述行为应视为履约不当，所造成的法律后果应当由被告承担。被告姜勇辩称，原告的诉讼请求与事实不符，原告的2015年的房租没有缴纳，2016年的房租经被告多次催要，拒不交付，原告的行为已经违反合同约定，应当承担违约责任。反诉原告姜勇向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告支付2016年的房屋租金（暂定半年）277500元；3.判令反诉被告支付反诉原告垫付的水电费15474.4元；4.判令反诉被告承担违约金10万元；5.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2011年10月14日签订房屋租赁合同，双方在履行合同的过程中，反诉被告在2015年没有按时交付房屋租金，导致反诉原告向法院起诉，要求反诉被告支付反诉原告2015年的房屋租金，在诉讼过程中，反诉被告以反诉原告提供的消防配套设施不合格为由，要求解除合同，这是反诉被告推脱还款责任的借口，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同之后，严格按照双方在合同中的约定，将房屋投资260万元进行装修，并且进行了交接，反诉被告是完全同意的，并于2012年1月1日正式使用，从而证明了反诉原告完全履行了合同义务，但反诉被告2015年、2016年的房租均未交纳，反诉被告的行为已经构成违约。反诉被告赵勋辩称，反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据，双方签订的租赁合同因反诉原告房屋质量不合格，导致不具备办理消防验收手续的条件，而被胶州市消防大队多次给予行政处罚，并且部分相关面积因为无法办理消防手续而被勒令停止经营，因此给原告造成了经济损失，因为反诉原告的违约行为，导致双方的合同无法履行，而反诉原告违约在先，无权索要2016年的房屋租金及违约金，其为原告垫付的水电费无事实依据，原告租赁的该房屋自2015年8月份就已停止经营，根本无法产生水电费。并且反诉原告提供给反诉被告的合同与实际面积不符，合同面积为1800平，房产证面积为1745.09平，因此请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以审查并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年10月14日，原告（乙方赵勋）与被告（甲方姜勇）签订房屋租赁合同一份，合同约定乙方租赁甲方坐落于胶州市中云街道办事处惠州路18号1800平方米的房屋开办量贩式KTV，合同第二条房屋租赁期限：租赁期限为五年，自甲方竣工验收合格后交付乙方时起开始计算；第三条房租租赁金额：租赁第一年租金40万元，第二年40万元，第三年50万元，第四年55万元，第五年60万元；第四条付款方式：先付款后使用房屋，签订合同后，乙方支付定金10万元，余款待量贩式KTV正式营业时一次性交付当年的租赁费，第二年度开始每年度缴纳租金，应当提前30天内交付租金，如逾期视为乙方违约，甲方有权收回房屋，本合同即告终结；第五条：……甲方应于2011年12月25日前装修完毕交付乙方使用，乙方有义务协助甲方装修；第六条：……按时交纳水、电、物业等费用，因故受到相关部门处罚时由乙方自行承担法律责任；……第九条：房屋消防配套设施由甲方负责（包括消防栓5台、灭火器12台、自动喷淋、烟感器、逃生警示牌、应急灯），一切消防手续的办理由乙方负责，甲方有义务协助办理，房屋交付后相关的保险等费用由乙方自行缴纳……。2、坐落于胶州市惠州路18号房权证为胶私变自第××号房屋所有权人为姜勇，规划用途为网点，建筑面积为1745.09㎡（1520.87㎡+224.22㎡）3、青岛唐汇娱乐管理有限公司于2011年12月15日成立，法定代表人为赵勋，营业期限为2011年12月15日至2021年12月5日。许可经营项目：量贩式KTV；一般经营项目：娱乐管理服务，餐饮管理服务，经济信息管理咨询。4、2013年3月20日，胶州市公安消防大队颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，场所名称为：青岛唐汇娱乐管理有限公司（以下简称唐汇公司），消防安全责任人为赵勋，场所建筑面积为730平方米，场所所在地址为胶州市中云街道办事处惠州路18号网点，使用面积为730平方米，建筑层数：地上三层，场所使用情况：共三层，均作为KTV使用。赵勋称730平方米为一至三层的面积，四层五层没有经营，被消防大队查封了。5、经赵勋申请，本院依法到胶州市公安消防大队调取（以下简称唐汇公司）罚款及停业整顿的材料。2012年3月1日，胶州市公安消防大队给唐汇公司出具公安行政处罚决定书，载明该单位未经消防安全检查擅自营业，决定给予唐汇公司责令停产停业，并处罚3万元；2012年3月23日，胶州市公安消防大队出具结案报告，载明唐汇公司已于规定的时限内停止营业并将罚款交至中国农业银行胶州市支行，该案第一期已经执行完毕，予以结案；2013年6月5日，胶州市公安消防大队出具责令改正通知书，要求唐汇公司责任改正以下行为：消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，封闭疏散通道、安全出口；2013年7月4日，胶州市公安消防大队给唐汇公司出具公安行政处罚决定书，载明该单位三层东、西两侧安全出口被锁闭，封闭安全出口，违反法律规定，给予罚款3万元的处罚；2013年11月11日，胶州市公安消防大队出具责令改正通知书，载明经检查发现唐汇公司存在以下消防安全违法行为和火灾隐患：四层缺少一部疏散楼梯；2013年11月11日，胶州市公安消防大队出具临时查封决定书，载明该单位缺少四层缺少一部疏散楼梯，不具备安全疏散条件，决定予以临时查封；2013年12月6日，；2013年11月11日，胶州市公安消防大队出具同意解除临时查封决定书，载明唐汇公司四层在隐患整改期间已停止使用，同意解除对唐汇公司四层营业场所对临时查封；2014年3月20日，胶州市公安消防大队出具行政告知，载明唐汇公司室内消火栓无压力、三楼自动喷水灭火系统试水装置损坏，消防设施未保持完好有效，拟对唐汇公司进行处罚；2014年4月2日，胶州市公安消防大队出具行政处罚决定书，因唐汇公司室内消火栓无压力、三楼自动喷水灭火系统试水装置损坏，消防设施未保持完好有效，对该单位给予罚款5000元的处罚。5、赵勋提交姜勇2015年9月10日出具的回复函一份，载明：“赵勋，你寄来的通知书，我已收到，对此回复如下：一、我与你于2011年10月14日签订房屋租赁合同，按照合同约定提供的消防配套设施，是双方经过胶州市消防大队验收合格，你本人也是认可的，故此你在通知中称‘给我方造成巨大经济损失’没有事实根据；二、我方在履行租赁合同过程中没有违约行为，你要求解除租赁合同无正当理由，请你严格履行双方签订的租赁合同，否则由此引起的一切法律后果由你承担”。原告提交该证据欲证明2015年8月31日原告书面致函被告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告给原告的回复。被告对该证据的真实性无异议，认为是赵勋在起诉姜勇追要房租时，为推脱还款编造理由解除合同，缺乏法律依据。6、姜勇提交本院（2015）胶民初字第4736号民事判决书一份，该案于2015年7月10日立案，判决书中载明姜勇起诉赵勋要求支付2014、2015年欠付的房屋租赁费75万元，最终判决赵勋偿付姜勇2015年房屋租赁费518386.47元。赵勋对该判决的真实性无异议，但认为该案赵勋已经上诉，尚未生效，赵勋已于2015年8月31日向姜勇发出了通知函，要求解除租赁合同，姜勇予以回复，且当时双方因该房屋租赁合同的履行问题向法院起诉，该判决尚未发生法律效力，不能作为证据使用。7、姜勇提交国网山东胶州市供电公司出具的发票两份，载明2015年10月27日、2015年11月14日阜北居委会惠州路18号A分别缴纳电费金额12604.22元及801.03元；姜勇提交水费三份，载明2015年11月5日，户名姜勇交纳2015年7月份水费1072.11元、8月份水费741.36元、9月份水费255.85元。姜勇并提交胶州市自来水公司出具的证明一份，该证明载明房权证第××号位于胶州市惠州路18号的用户，交水费时间为2015年11月5日，所欠水费2015年7月20日金额1072.11元、8月20日金额741.36元、9月20日金额255.85元。以上水电费共计15474.57元。姜勇提交上述证据欲证明姜勇为赵勋垫付了水电费的情况。赵勋对此不予认可，认为是姜勇缴纳的水电费，不能证明与赵勋有关，对自来水公司的证明真实性无异议，但认为该费用不应由赵勋承担。8、赵勋提交消防楼梯施工合同书一份，该合同是赵勋与袁飞签订，合同中载明工程地点为胶州市惠州路18号，工程范围为唐汇后院消防楼梯2层，消防通道，楼梯铺设，承包方式为包工包料，开工日期为2012年6月1日或甲方书面通知日期，工程价款为15万元。原告提交袁飞于2015年6月5日、2012年6月8日、2016年6月30日分别出具的收据及收条45000元、89250元、15750元共计15万元。赵勋提交该证据欲证明因姜勇的房屋消防设施不齐全，经赵勋向姜勇主张要求完善遭到拒绝后，赵勋无奈之下自行找人建设了消防通道，花费15万元，但赵勋未提交证据证明已通知姜勇要求其建设消防通道。姜勇对该合同及付款凭证真实性有异议，根据合同第七条规定，称承租经营期间所发生的一起费用由赵勋承担。9、本院于2016年8月22日组织原被告双方进行现场勘验，赵勋称钥匙被公司员工拿走，只有消防通道钥匙。之后从涉案房屋的消防通道进去，将锅炉房的门打开，因里面物品太多，双方无法直接交接。2016年8月26日，本院组织原被告双方进行交接，双方均同意赵勋在涉案房屋的物品包括沙发、茶几、音响、室外楼梯（消防楼梯）、遮挡网及彩钢瓦的房子都折价给姜勇，姜勇支付赵勋3万元，姜勇并不再追加涉案房屋漏雨及破坏房屋结构的责任。10、姜勇的父亲姜绪智于2011年12月2日给赵勋出具收到条，载明：今收到现金5万元，提前预交，此款从2016年的60万元降为55万元。11、赵勋主张经济损失的计算依据为：一、消防大队罚款35000元，其中2012年3月20日罚款3万元，2014年4月2日罚款5000元；二、建设消防求生通道15万元；三、因消防设施问题被责令停业整顿多次，按10天计算，每日损失均在万元以上，暂主张15000元，其他保留诉讼权利。本院认为，本案的焦点问题为：一、原被告签订的房屋租赁合同是否应当解除以及解除的日期；二、姜勇是否应当赔偿赵勋经济损失及违约金；三、赵勋是否应当支付姜勇房屋租赁费及垫付的水电费、违约金。关于焦点问题一，原告赵勋主张解除合同，被告姜勇反诉要求继续履行合同，根据庭审查明的情况，赵勋已经停止营业，原被告也已经对涉案房屋进行交接，故对原告赵勋要求解除双方于2011年10月14日签订租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于解除的时间，虽赵勋称其曾于2015年8月31日向姜勇发出了通知函，要求解除租赁合同，但姜勇回复不同意解除租赁合同，且根据姜勇提交的水电费发票，在2015年8月31日之后，涉案房屋仍产生水电等费用，因此，本院依法认定合同解除的日期为原告赵勋向法院起诉解除合同的日期即2016年3月23日。关于焦点问题二，赵勋主张的损失问题，第一，2012年3月20日的罚款3万元是因为唐汇公司未经消防安全检查擅自营业，根据合同第九条规定，一切消防手续的办理由赵勋负责，姜勇只是协助办理，且唐汇公司的营业问题，姜勇作为出租房屋的一方，与唐汇公司没有任何关系，无法决定公司的经营管理，因此唐汇公司未办理消防安全检查就进行营业，与姜勇无直接的关联性，故对赵勋要求姜勇承担3万元损失的诉讼请求，本院不予支持；第二，2014年4月2日罚款5000元问题，是胶州市公安局消防大队认为室内消火栓无压力、三楼自动喷水灭火系统试水装置损坏，消防设施未保持完好有效而导致的，根据合同第九条“房屋消防配套设施由姜勇负责（包括消防栓5台、灭火器12台、自动喷淋、烟感器、逃生警示牌、应急灯）”之规定，作为房屋出租方的姜勇有义务保证房屋消防配套设施符合消防标准，故该费用5000元，应当由姜勇承担；第三，对赵勋主张的消防求生通道15万元，首先，赵勋未举证证明其已经通知姜勇要求其建设消防楼梯；其次，赵勋提交的消防楼梯施工合同及收据等姜勇均不予以认可；再者，四层一直未办理消防安全检查合格证，不符合经营的条件，且原被告在法院进行交接时已对该消防楼梯等事项达成一致意见，故对赵勋的该项诉讼请求，本院不予支持；第四，赵勋主张停产停业损失，因赵勋未举证证明损失情况，且从胶州市公安局消防大队的处罚决定可以看出，未经消防安全检查擅自营业责令停产停业、涉案房屋东西两侧安全出口被锁闭、封闭安全出口等问题不是因为姜勇造成的，室内消火栓无力等原因胶州市公安局消防大队并未责令KTV停业，因赵勋办理消防安全检查合格证的仅是一至三层，四层以上在未办理消防安全检查合格证的情况下，即进行营业，由此消防大队对四层营业场所的责令停业与姜勇无关，故对赵勋的该项诉讼请求，本院不予支持。原告赵勋主张的违约金问题，其称姜勇未完善履行合同，提供的消防配套设施均未通过消防部门验收即交付赵勋使用等已经构成违约，首先，根据合同约定，房屋消防配套设施由姜勇负责（包括消防栓5台、灭火器12台、自动喷淋、烟感器、逃生警示牌、应急灯），一切消防手续的办理由赵勋负责，姜勇有义务协助办理，因此未经消防安全检查擅自营业的责任不在姜勇；其次，赵勋经营的唐汇公司在注册后一直在经营KTV，虽然期间消防大队曾于2012、2013、2014年多次对其进行消防检查，但至2015年下半年，涉案房屋经营的KTV一直在营业，而非因消防大队的检查而停业；再者，涉案房屋经营的KTV，消防大队颁发消防安全检查合格证的营业面积为一至三层，因姜勇只是协助办理消防手续，在四层尚未颁发消防安全检查合格证的情况下，赵勋即投入使用，四层责令停业的责任不在姜勇，故对原告赵勋要求被告姜勇承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。因原被告双方均同意赵勋在涉案房屋的物品包括沙发、茶几、音响、室外楼梯（消防楼梯）、遮挡网及彩钢瓦的房子，折价给姜勇，姜勇支付赵勋3万元，姜勇并不再追加涉案房屋漏雨及破坏房屋结构的责任，不违法法律规定，本院予以支持。关于焦点问题三，因合同解除的日期为2016年3月23日，故赵勋应当支付姜勇2016年1月1日至2016年3月23日的房屋租赁费。根据合同约定，2016年的房屋租赁费应为60万元，赵勋已经支付5万元，故赵勋应当支付姜勇86438元（60万元÷365天×83天－5万元）。从姜勇提交的证据可以看出，其主张的水电费均是涉案房屋产生的，而在法院组织交接时，赵勋尚未将涉案房屋的钥匙交接给姜勇，故涉案房屋产生的水电费15474.57元应当由赵勋承担。因姜勇只主张垫付的水电费15474.4元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，姜勇主张赵勋未交纳2016年的租金已经构成违约，因涉案房屋赵勋已经起诉姜勇主张解除合同，因此2016年的房屋应当交纳多少，赵勋尚不确定，且姜勇未举证证明其损失情况，故对姜勇的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵勋与被告姜勇于2011年10月14日签订的房屋租赁合同。二、被告姜勇于本判决生效后十日内支付原告赵勋经济损失5000元。三、被告姜勇于本判决生效后十日内支付原告赵勋物品折价款30000元。四、驳回原告赵勋的其他诉讼请求。五、反诉被告赵勋于本判决生效后十日内支付反诉原告姜勇房屋租赁费86438元。六、反诉被告赵勋于本判决生效后十日内支付反诉原告姜勇垫付的水电费15474.4元元。七、驳回反诉原告姜勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由原告赵勋负担10125元，被告姜勇负担675元；反诉案件受理费3598元，由反诉原告姜勇负担2429元，由反诉被告赵勋负担1169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  陈 敏人民陪审员  杜运飞二〇一六年十二月二十日书 记 员  杨 林附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。