贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0302民初3894号原告:陈乐锋，男，汉族，1992年3月4日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：黄维，贵州贵达律师事务所律师。被告：遵义恒志房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华路中段遵义城市广场15#楼6楼,统一社会信用代码915203020677459714。法定代表人：刘洪光。委托诉讼代理人：何杰，贵州宣典律师事务所律师。被告：金士翔（北京）资产管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区金盏乡北马房村700号一层718室，统一社会信用代码9111010509696986XP。法定代表人：南京媛。委托诉讼代理人：迟祖光，北京市盈科律师事务所律师。原告陈乐锋与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司（以下简称恒志公司）、金士翔（北京）资产管理有限责任公司（以下简称金士翔公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈乐锋及其委托诉讼代理人黄维，被告恒志公司的委托诉讼代理人何杰，被告金士翔公司的委托诉讼代理人迟祖光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈乐锋向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告1解除英伦国际订购协议书，并立即返还原告113227元首付款，公共维修基金7609元，资金占用损失4745.33（从2019年5月24日起计算至被告还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，现暂计算至起诉之日），上述款项共计128581.33元；2.判令被告2返还原告参加活动优惠缴纳的40000元购房款，资金占用损失1570.83元（从2019年5月24日起计算至被告还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，现暂计算至起诉之日），上述款项共计41570.83元；3.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月1日，原告在二被告房屋销售人员的介绍下，欲购“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房，于是同日在位于被告恒志售楼中心销售房屋的金士翔公司缴纳了40000元的折减优惠款（交40000元，购房房屋时予以优惠80000元每套），此外还向被告恒志公司支付房屋20%的首付款113227元，公共维修基金7609元，上述因购房已支付款项合计160836元。2019年5月23日，原告经过考虑向二被告提出“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房过小，拟更换为“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房，二被告均表示同意。2019年5月23日，原告将两房差价打入恒志公司账户，被告金士翔公司向原告出具新的收据，并载明原收据作废。2019年5月24日恒志公司销售人员联系原告“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房已经销售给其他人，会将缴纳的房屋差价退还给原告，并告知原告“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房还没有卖出去，仍可继续购买，原告予以拒绝并要求退还原告支付所有款项，被告拒绝退还。综上所述，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告恒志公司辩称，我公司不同意解除订购协议，双方的协议合法有效，不具备任何可以解除的情形，我公司多次联系原告办理按揭手续，但原告一直拒绝，合同至今没有履行，责任在原告，是原告自己反悔。本案中，案涉房屋买卖合同能够继续履行，房屋没有任何瑕疵，完全可以办理备案手续，依照原订购协议继续履行，请求依法驳回原告诉请。被告金士翔公司辩称，对第二项诉讼请求，我公司与原告之间存在的是服务合同关系，并非本案的商品房销售合同关系，且原告已经自认享有优惠购房，我公司与原告的服务合同履行完毕，不具备退还任何活动款的事实和法律依据，我公司与原告之间的关系是服务合同关系，故原告的主张不应在本案中予以审理。。本院经审理认定事实如下：恒志公司与金士翔公司系房地产销售代理合同关系，恒志公司系委托人，金士翔公司系受托人，代理销售项目为恒志公司开发的遵义市红花岗区后溪路1号“英伦国际”项目。2019年4月1日原告参与恒志公司对其开发的“英伦国际”项目营销活动，原告与恒志公司签订《英伦国际商品房订购确认单》（以下简称确认单），该确认单载明：1.原告订购8号楼1单元2704室，建筑面积90.58平方米；2.原单价7311元每平方米，原总价662248元，折后单价6218元每平方米，折后总价563227元（即已享受确认单载明优惠），首付金额113227元，贷款45万，年限20年，本次实缴20000元，余下房款93227元，2019年4月2日前付清；3.优惠一：客户参加“折减优惠”活动，交40000元享受80000元每套优惠，优惠二：在按时签约及付款前提下按揭付款比例20%，优惠210元；4.维修金7609元。2019年4月1日原告作为乙方、恒志公司作为甲方签订《英伦国际定购协议书》（以下简称定购书），约定：1.乙方定购商品房为甲方开发的遵义市红花岗区后溪路1号“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房，建筑面积90.58平方米，单价6218元，总价563227元，公共维修基金7609元；2.乙方于签订本协议时向甲方支付20%房款，首付款为113227元，剩余房款由乙方贷款支付；3.本协议仅为甲、乙双方对乙方定购的房源及价格的确认，甲、乙双方就该商品房的权利义务另行签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为准；4.其他。2019年4月1日原告向恒志公司支付前述首付款113227元，维修基金7609元，恒志公司向原告出具首付款及维修基金收据，同日原告支付确认单载明的40000元，金士翔公司向原告出具该40000元的收据。2019年5月23日原告与恒志公司协商将原告订购房屋变更为“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房，双方签订《客户联》予以确认，金士翔公司注明原40000元收据作废并向原告重新出具金额为40000元的收据一张，恒志公司员工曹小波向原告出具《协议》一份对换房进行确认。2019年5月24日恒志公司工作人员告知原告换购的“英伦国际”项目8号楼1单元2701号房已销售，不能再行出售，原告可继续购买“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房，原告不同意继续购买“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房并要求被告退还已付款项，被告予以拒绝。庭审中，恒志公司举证落款时间为2019年5月24日，申请人为“陈乐锋”的《换房申请》一份，欲证明原告同意并申请继续购买“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房，原告对该证据的真实性提出异议并申请司法鉴定，2021年3月19日经本院依法委托，贵州警察学院司法鉴定中心作出鉴定意见：标示为2019年5月24日的《换房申请》落款部分申请人一栏处“陈乐锋”签名字迹不是陈乐锋书写，故本院对恒志公司举证的《换房申请》的真实性、合法性、关联性均不予认定，该证据不能证明原告同意继续购买“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房。庭审中原告未举证其因申请鉴定而支付的鉴定费对应的鉴定费发票。本院认为，原告与恒志公司协商一致换房后，双方交易的标的物即为“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房。换房后恒志公司因已将“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房出售他人而无法继续履行认购合同，与原告就“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房签订正式《商品房买卖合同》，将“英伦国际”项目8号楼2单元2701号房出售给原告。恒志公司虽主张原告同意继续购买“英伦国际”项目8号楼1单元2704号房但未举证予以证明，双方之间的认购合同已因恒志公司违约而无法继续履行，原告有权解除认购合同。本案中恒志公司系委托人，金士翔公司系受托人，原告在交易中明确知道房屋出卖人为恒志公司，在案并无证据可以证明原告与金士翔公司之间存在单独的服务合同，故认购合同解除后相关款项均应由恒志房开公司予以返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求解除认购合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，恒志房开公司应将收取的房屋首付款113227元、房屋维修基金7609元、参加优惠活动缴款40000元返还原告，并赔偿以上款项从2019年5月24日（该日期为原告主张）起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款利率计算的损失，从2019年8月20日起至返还清楚日止按同期贷款市场报价利率计算的损失。对恒志公司称可以继续履行合同的辩称，双方协商变更交易房屋后，标的物即已确定，因被告已将交易标的物出售导致认购协议不能继续履行，在案无证据证明原告同意购买变更前的房屋，认购协议确因被告违约不能出售确定标的物而无法继续履行，原告要求解除认购协议合理合法，故本院不予采信。对金士翔公司称其已完成服务，不应退还服务费用的辩称，本案中金士翔公司在代理权限内，以恒志公司名义与原告达成认购协议并收取款项，对恒志公司发生效力，在案并无证据证明原告与金士翔公司之间另外存在服务合同，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈乐锋与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于2019年4月1日签订的签订《英伦国际定购协议书》；二、由被告遵义恒志房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告陈乐锋返还首付款113227元、房屋维修基金7609元、优惠缴款40000元，并赔偿前述款项从2019年5月24日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款利率计算的损失，从2019年8月20日起至返还清楚日止按同期贷款市场报价利率计算的损失；三、驳回原告陈乐锋的其他诉讼请求。案件受理费1850元（已减半收取），由被告遵义恒志房地产开发有限责任公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员  赵 峰二〇二一年四月十五日法官助理  勾晓霞书 记 员  杨 斌