文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初3614号原告：汪元清，男，汉族，1945年6月9日出生，住江苏省涟水县。原告：仇万英，女，汉族，1947年11月15日出生，住江苏省涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：王兆平，江苏腾泽律师事务所律师。被告：肖传霞，女，汉族，1998年11月26日出生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：王竞，涟水县正平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐燕，涟水县陈师法律服务所法律工作者。被告：任志伟，男，汉族，1996年12月16日出生，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：王立恒，山东中都剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：任兆利，男，汉族，1978年10月16日出生，住山东省汶上县。原告汪元清、仇万英与被告肖伟霞、任志伟确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪元清、仇万英及共同委托诉讼代理人王兆平，被告肖传霞的委托诉讼代理人王竞、徐燕，被告任志伟的委托诉讼代理人王立恒、任兆利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪元清、仇万英向本院提出诉讼请求：1、判决确认两被告于2019年6月18日签订的房屋买卖协议无效。2、判决被告将案涉房屋变更登记到原告名下，因变更登记发生的费用由被告负担。事实与理由：原告因居住需要购买了涟水县阳光嘉园小区47幢丙单元106室房屋，产权登记人为被告任志伟，2019年6月18日两被告恶意串通，以明显低于市场的价格签订了房屋买卖协议，将上述房屋过户到被告肖伟霞名下。经原告了解，被告肖传霞为产权登记人，实际出资人为谷海龙，两人均为房屋中介工作人员，两被告虽然签订房屋买卖合同，但双方并没有买卖房屋的合意，被告肖传霞签订合同的目的是为了炒房，原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告肖传霞辩称，案涉房屋由两被告签订房屋买卖合同，并完成过户，被告肖传霞已支付了相关房款，双方买卖已完成，两原告与案涉房屋无关联性，请求驳回原告诉讼请求。被告任志伟辩称，案涉房屋是从郑亚红手中取得，已由郑亚红过户给任志伟，郑亚红是通过法院拍卖取得案涉房屋的，郑亚红过户前的房屋所有人为汪建军，郑亚红是合法取得，合法处分房屋，任志伟将房屋出售给肖传霞是合法有效，二原告无权主张任志伟与肖传霞的房屋买卖无效。本院经审理认定事实如下：涟水县阳光嘉园小区47幢丙单元106室房屋原登记在案外人汪建军名下，装修后一直由两原告居住，室内有家具电器等日常生活用品。因汪建军涉及诉讼，上述房屋被法院拍卖，汪建军以案外人郑亚红名义拍得，2017年2月6日以郑亚红、左辉名义办理了产权登记。2017年4月6日，郑亚红、左辉按照汪建军指示与被告任志伟签订不动产买卖协议，约定案涉房屋出售给任志伟，价格29万元，2017年4月10日办理了不动产变更登记，将案涉房屋变更登记到任志伟名下。为处理灌南县元和房地产开发有限公司、汪建军与任志伟经济纠纷，汪元清委派汪建芹、陈井乾与被告任志伟洽谈，双方于2017年12月30日达成协议，协议主要内容：关于灌南县元和房地产开发有限公司与任志伟的债务关系，双方经协商，达成以下协议：一、涟水县阳光嘉园小区47幢丙单元106室不动产登记证书所有人为任志伟，但当时是汪建军父母出资购买，以任志伟名义办理的不动产登记证，实际产权为汪建军的父母所有。此住宅抵押贷款为汪建军所用，由汪建军负责偿还。二、江苏长久置业有限公司宝马X6轿车一辆，被任志伟抵押借款人民币16万元，已用于交纳任志伟购买住宅的首付。2017年12月30日于汶上达成赎车协议并约定2018年3月15日前赎车，赎回宝马X6需要26.7万元。另有一辆牌号为苏Ｈ×××××的宝马车继续抵押在任志伟处。三、欠款63万元已与2017年12月30日前已还任志伟20.5万元，剩余款定在2018年1月3日前还款8万元（依条据为证），余款协商2018年7月前结清。中途如有还款则苏Ｈ×××××的宝马车退还。余款全部结清时，阳光嘉园小区47幢丙单元106室必须变更不动产登记名称至汪建军父母或其指定人名下。四、双方自2017年12月30日，除上述事项外，无其他任何经济纠葛。上述协议原告提供一份，被告任志伟提供一份，协议内容完全一致，原告提供的协议上有任志伟、汪元清签名，被告任志伟提供的协议上有任志伟、汪建芹、陈井乾签名。汪建芹、陈井乾证实当时任志伟将两辆宝马车开回山东，汪元清叫汪建芹、陈井乾到山东任志伟老家协商处理此事，双方签订协议后，各执一份，我们这一份任志伟签名后带回来让汪元清签名的，任志伟的那份协议是汪建芹、陈井乾签名的。另查明，汪元清系灌南县元和房地产开发有限公司法定代表人，汪建军系汪元清儿子，也是灌南县元和房地产开发有限公司原股东。2019年6月18日，被告任志伟（甲方）、被告肖传霞（乙方）、中介方淮安爱特爱家房地产信息咨询有限公司（丙方），签订房屋买卖（居间合同）合同，合同约定乙方经丙方介绍同意购买甲方拥有的阳光嘉园47幢106室房屋（简单装修空房），面积99.67平方米，价格495000元，购买方式为现金付款。2019年6月18日，被告任志伟（甲方）、被告肖传霞（乙方）签订案涉房屋的不动产（存量房）买卖合同，约定房款为418400元。上述合同签订当日，谷海龙向任志伟转账付款400000元，被告肖传霞没有付款。2019年6月19日，被告任志伟、肖传霞办理了产权变更过户手续，将案涉房屋变更登记到肖传霞名下。产权登记变更后，被告肖传霞要求两原告搬出案涉房屋，双方发生纠纷。两原告于2019年6月27日起诉请求确认两被告签订的房屋买卖协议无效（2019年6月20日书写起诉状），同年12月25日，以证据不足，需要搜集证据为由撤回起诉。2020年6月15日，肖传霞向本院提出诉讼请求，请求判决汪元清、仇万英搬出房屋，排除妨碍，案号为：（2020）苏0826民初2640号，该案审理过程中，汪元清、仇万英再次提起本案诉讼请求。根据关联案件查询，本院在审理其他案件中对案涉房屋价格委托涟水县价格认证中心进行价格评估，涟水县价格认证中心于2018年7月24日作出涟价法认[2018]002号价格认定结论书，认定案涉房屋市场价格为650000元。本案审理中，肖传霞称其系淮安爱特爱家房地产信息咨询有限公司工作人员，谷海龙是其表哥，因其没有网银，才让表哥谷海龙向任志伟转账支付房款的，在2019年年底、2020年年初分两次（一次10万元、二次30万元）现金偿还谷海龙，并表示所还款项均从亲友处所借。被告任志伟在本案审理过程中不能向法庭提供其购买案涉房屋的出资证据。上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述、任志伟与肖传霞签订的房屋买卖居间合同、肖传霞的不动产登记证书、2017年12月30日协议书、郑亚红与任志伟签订的不动产买卖协议书、郑亚红的产权证、证人证言、价格评估报告等证据证实，本院予以确认。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。一、原告对案涉房屋是否享有合法权益问题。本案中，原告提供的2017年12月30日协议明确约定案涉房屋是两原告出资，实际产权人为两原告，产权证只是以被告任志伟名义办理而已，协议还约定欠款全部结清时，案涉房屋必须变更不动产登记至两原告或其指定的人名下，虽被告任志伟提出该份协议不是出具给两原告的，但其认可上述协议上“任志伟”字样系其本人所签，同时被告任志伟提供的2017年12月30日协议上虽没有汪元清签名，而有汪建芹、陈井乾签名，但协议内容与原告提供的协议内容完全一致，且汪建芹、陈井乾证实是受汪元清委托前往任志伟山东老家处理相关纠纷的，故协议的主体不管是汪元清还是汪建芹、陈井乾，可以确认任志伟在签订2017年12月30日协议时已确认案涉房屋实际所有人为本案两原告，郑亚红证实案涉房屋原登记在汪建军名下，汪建军担心被低价拍卖，用其父母的资金以郑亚红名义竞买所得，后按照汪建军要求将案涉房屋过户在任志伟名下，被告任志伟对案涉房屋并未出资，故本院确认两原告系案涉房屋的实际所有人，被告任志伟只是名义登记人，被告任志伟明知其不是案涉房屋的实际所有人，未经两原告许可，擅自出售案涉房屋，具有非法目的，侵害了两原告的合法权益。二、被告任志伟与被告肖传霞是否有恶意串通行为。当事人是否有恶意串通行为，不能只以当事人是否认可有串通行为来确认，而要综合各种因素，综合认定。（一）、从房屋买卖实际价格与市场价格对比层面分析：房屋买卖（居间）合同上约定房屋价格495000元，不动产（存量房）买卖合同中又约定房屋价格为418400元，而实际支付400000元。案涉房屋在2018年7月本院委托评估时评估市场价为65万元，2019年6月，两被告签订案涉房屋买卖合同时，涟水二手房市场价格并未降低，被告肖传霞实际支付的价格明显低于市场价格。（二）、从买卖行为是否符合正常交易习惯的层面分析：1、房屋买受人名义上为被告肖传霞，而实际付款人为谷海龙，肖传霞是爱特爱家房地产信息咨询有限公司工作人员。房屋买卖（居间）合同约定中介费用由被告肖传霞负担，但被告肖传霞未能提供支付中介费的证据，虽被告肖传霞主张其没有网银，才让谷海龙支付房款的，后偿还了谷海龙房款，但不能提供偿还房款的证据。肖传霞作为中介公司工作人员对案涉房屋的市场价格应当知晓，而以明显低于市场的价格购买案涉房屋，对房款支付问题，辩称因为没有网银，才让表哥谷海龙网银支付的，后又称房款已偿还谷海龙，但不能提供资金来源，难以认定肖传霞购买案涉房屋系正常交易。2、正常二手房买卖买受人应当先查看房屋，满意后再与出卖人协商房屋价格、房屋交付、房屋内生活用品归属、办理变更登记等事项，上述事项协商好后再签订房屋买卖合同。如果买受人已查看房屋，发现室内有生活用品的，应对室内生活用品归属作出约定；如果买受人没有查看房屋直接签订合同的，应属违反常规。本案中，双方在合同中明确为空房，而两原告一直居住在案涉房屋中，室内必然具有生活用品，如果被告肖传霞已查看了房屋，应当与被告任志伟对室内生活用品归属及清空房屋作出约定，如果没有查看房屋，则不应在合同中直接确认为空房，故无论被告肖传霞是否查看了案涉房屋，其行为均违反常理。3、从时间节点具分析，两被告房屋买卖合同签订于2019年6月18日，当日交付房款、缴纳契税，次日办理了产权变更登记手续，二房手房买卖仅用两天时间完成全部程序，说明两被告急于完成交易，理应是担心两原告提出异议，导致交易不能完成。2019年6月20日，在两被告办理过户手续后第二天，两原告已书写起诉状，准备起诉，被告肖传霞并未向被告任志伟主张受到欺诈，要求撤销合同，而是积极应诉，主张房屋权利，其行为不排除在办理产权变更过户之前已得知案涉房屋权属于存有争议。综上，被告肖传霞、任志伟约定的房屋价款及谷海龙实际支付的房屋价款明显低于市场价格；被告肖传霞作为房屋中介公司工作人员对案涉房屋的市场价格显然是明知的，且在查看房屋、支付房款、完成交易方面均违背正常交易习惯，其签订房屋买卖合同购买案涉房屋主观上不具有善意，故本院确认买卖双方具有恶意串通行为，原告请求确认买卖协议无效，本院予以支持。2017年12月30日任志伟签名的协议上约定余款全部结清时，被告任志伟将案涉房屋变更登记到两原告或其指定的人名下，本案审理中，两原告未提供余款全部结清时的相关证据，故对两原告要求将案涉房屋变更登记到两原告名下的诉讼请求，本院不予支持，两原告可在条件成就时另行主张变更登记。因两被告签订的房屋买卖合同无效，被告任志伟应将收取被告肖传霞的购房款退还，被告肖传霞应将案涉房屋产权变更登记到被告任志伟名下。经调解未果，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、本院确认被告任志伟与被告肖传霞2019年6月18日签订的涟水县炎黄大道南侧阳光嘉园47幢106室房屋买卖合同无效。二、驳回原告汪元清、仇万英其他诉讼请求。案件受理费10400元，由被告任志伟、肖传霞各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，汪元清上诉收款账户：62×××96、任志伟上诉收款账户62×××30、肖传霞上诉收款账户62×××48）。审 判 长  李林峰人民陪审员  陈玉玺人民陪审员  高建军二〇二一年四月六日书记员朱丹丹