江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2255号 原告（反诉被告）：淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会，住所地淮安市淮安区淮城镇南门大街328号。 法定代表人：高鹤鹏，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吕瑞明，男，1974年7月7日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，江苏大业天平律师事务所实习律师。 原告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会与被告吕瑞明房屋租赁合同纠纷及反诉原告吕瑞明与反诉被告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会（以下简称六珠居委会）房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序公开开庭进行审理。六珠居委会法定代表人高鹤鹏及其委托诉讼代理人赵卫青、吕瑞明及其委托诉讼代理人秦福海和赵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六珠居委会向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间于2020年1月1日到起诉之日止存在着的不定期的房屋租赁合同关系；2、要求被告支付自2020年1月1日起到租赁物实际返还之日止按93.15元/日的租赁物占用费；3、要求被告恢复位于淮安区珠社区居委会境内的原泥木工具厂院内的厂房原状并返还原告；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月24日，原、被告签订了《集体资产租赁合同》，约定原告将居委会集体所有的原泥木厂院内的厂房，租赁给被告使用，租赁期自2013年10月1日至2019年12月31日，年租金33000元，从第七年起每年增加1000元，以后逐年递增，每年1月1日前一次性缴纳一年的租金，租赁期内乙方不得转租，如转租须甲方同意并与甲方解除租赁合同，由甲方与受转租方签订租赁合同，租赁期满后，如需续租，须在合同期满前20天签订合同。合同签订后，原告按约定向被告交付了出租房屋。合同期满后，被告在合同期满前20天到目前为止，被告一直没有向原告提出续租请求。原告口头催其重新签订续租合同，被告亦不予理睬。在租赁合同履行期间，被告又违约对外转租，且不履行与原告解除租赁关系的手续。2019年11月20日和2020年6月8日，原告向被告发出续签合同和重新洽谈房屋租赁事宜的书面通知，但被告仍一直置之不理。依据法律规定，租赁期届满后，承租人仍占有租赁物的视为不定期租赁，不定期租赁可按租金标准支付占用费。据此，被告应支付租赁物占用费93.15元/日自2020年1月1日起到实际返还租赁物之日止。 被告吕瑞明辩称，1、双方租赁合同约定“合同到期后，如果乙方续签租赁，甲方无条件租赁给乙方；从第七年起加壹仟元…；如甲方在没有政府征收、开发、使用前提下，甲方不得不同意于乙方续签合同”等内容，可以确定双方合同到期后，原告仍然具有无条件将租赁场所出租给被告的义务，并且双方已经对第七年起及以后每年的租金作出了明确约定，不论双方是否继续签订租赁合同，都不影响双方继续履行合同。2、在原租赁合同到期前，被告一直积极要求与原告续签合同，原告也同意，且于2020年1月24日收取了被告房屋2万元，后因原告要求对租赁条款进行修改，双方一直协商未果才导致合同没有签订，被告一直同意在不改变原有租赁合同内容的情况下与原告签订租赁合同。综上所述，被告不同意解除租赁合同，要求继续履行双方签订的租赁合同。 反诉原告吕瑞明向本院提出反诉诉讼请求：请求法院判令反诉被告给付反诉原告对租赁物的改造费用468358.42元，承担鉴定费8200元，并承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年3月24日，反诉原告与反诉被告签订了《集体资产租赁合同》，合同签订后，反诉被告将出租房屋交付反诉原告经营使用。反诉被告现起诉要求与反诉原告解除合同，则反诉被告依法应当承担反诉原告租赁期间对租赁物的改造费用468358.42元，并承担反诉原告支出的鉴定费8200元。 反诉被告六珠居委会辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，认为反诉原告在租赁期间无权对租赁物进行改造，其改造行为是擅自改造，应该恢复原状，即使反诉被告有条件接受反诉原告所改造的租赁物的相关改造部分，因反诉原告改造后使用多年，应该扣除相应的使用费和原有被改造财产的残值后酌情给付，所以反诉原告的诉请，反诉被告不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．2013年3月24日，原告六珠居委会（出租方，甲方）与被告吕瑞明（承租方，乙方）签订《六珠社区居委会集体资产租赁合同》，第一条租赁内容：乙方租用甲方泥木工具厂院内厂房。第二条租赁期限：2013年10月1日起至2019年12月31日止。合同到期后，如乙方续签租赁，甲方无条件租赁给乙方。第三条租金及缴款时间：2013年10月1日至2019年12月31日，租金为人民币每年叁万叁仟元整，从第七年起加壹仟元，以后逐年递增，每年一月一日前一次性缴纳一年租金。第四条约定出租方权利和义务：1、为乙方提供泥木工具厂院内厂房。2、乙方的一切债权债务与甲方无关。第五条承租方权利和义务：1、乙方自主生产经营和生活，但遵纪守法，取得合法手续后方可经营。2、发生的水电费由乙方负责，因欠费导致的后果由乙方承担。3、乙方如需装潢改造所有费用由乙方自理，与甲方无关。第六条第2款约定，合同期内，乙方不得转租。乙方如需转租，必须经甲方同意并与甲方解除合同，由甲方与第三方签订租赁合同。第七条合同期满事项：合同到期前，双方如不续订合同，必须在合同期满前一个月告知，如需续订合同，必须在合同期满前20天签订合同。第八条生效及违约责任：1、如甲方在没有政府征收、开发、使用前提下，甲方不得不同意与乙方续签合同，甲方赔偿乙方投入的资金2倍；如乙方违约，乙方多支付给甲方两年房租。协议签订后，原告将约定的租赁房屋交付被告，被告一直使用至今。 以上事实，有原、被告陈述，原告举证的租赁协议证据在卷佐证，经当事人质证，本院予以确认。 2．涉案租赁房屋交付情况。 原告六珠居委会主张租赁房屋建筑面积约450平方米，被告承租后对房屋进行了部分装修和改造是事实，但房屋航拍图均没有变化，且改造等行为均未经原告同意，要求被告恢复原状。提交产权说明[内容为淮城街道六珠社区对面（南门大街路东）原六珠居委会下属企业泥木工具厂院里厂房，建筑面积约450平方左右，由于建筑年代久远，无房屋产权证，产权归六珠社区居民委员会所有。2020年6月12日，淮安市淮安区淮城街道规划建设服务站及淮安市淮安区淮城街道办事处均盖章确定]、四份航拍图（1996年、2005年）。 被告对原告提供证据均不认可，辩称被告2013年承租的时候只有几十平米的建筑，其它房屋都倒塌了，被告于2013年、2014年用钢架建了厂房大约270平方米，其它小楼全部装修改造过了。 因合同未约定租赁房屋状况，经过被告长年的使用和部分改造，原告对交付房屋原状已无法清晰的描述和举证。被告认可接受原告交付的淮城街道六珠社区对面（南门大街路东）原六珠居委会下属企业泥木工具厂院里厂房并实际租赁使用多年，本院对此予以确认。 3．吕瑞明对涉案房屋的维修改造情况。 吕瑞明主张其对涉案房屋进行了维修改造，申请法院委托对租赁房屋改造造价进行鉴定，并提起反诉。反诉原告吕瑞明主张改造费用468358.42元[双方一致认可的费用361859.20元+反诉原告单方认可的费用46899.22元（包括下水道、配电房、电缆、变压器、照明电线等）+挖机费6600元+工人费用20000元+一年房租33000元]和鉴定费8200元。举证鉴定报告和鉴定费发票。 反诉被告六珠居委会辩称，认可鉴定意见书结论361859.20元，其他费用均不认可；反诉原告主张的下水道、配电房、照明电线、开关插座等原来就有，下水道是否改造不清楚，可能进行过维修；反诉原告在使用过程中可能对相关线路进行过维修；照明电线及开关插座是新的无异议。反诉原告擅自改造租赁物，因此反诉被告不承担鉴定费。 2021年3月1日，江苏横越建设项目管理咨询有限公司受本院委托，作出造价鉴[2021]005-2关于淮安区六珠社区居委会与吕瑞明租赁房屋合同中房屋改造造价纠纷案的鉴定意见书，鉴定结果：双方共同认可的工程改造事项造价为361859.2元。吕瑞明单方面（此处存在笔误，已予以更正）陈述发生的工程改造事项为46899.22元。吕瑞明支付鉴定费8200元。2021年3月6日，江苏横越建设项目管理咨询有限公司向本院出具补充说明：鉴定单位是按当时改造施工期间（2013年至2014年间时间段）的人工费、材料费、机械费的价格来进行鉴定，若是现在进行改造施工，根据现在人工费、材料费的市场价，则现在的改造施工造价与当时施工期间（2013年至2014年间时间段）的改造施工造价相比将有较大幅度的提高。 本院对双方共同认可的工程改造事项造价361859.20元予以确认。反诉原告主张下水道、配电房、电缆、变压器、照明电线等费用46899.22元，主张原来下水道损害重新做了，配电房、电缆、照明电线房子改造时候一并需要改造，配电房接手前已经损坏严重，反诉原告重新弄了变压器。反诉被告不认可，下水道是否改造不清楚，可能进行过维修；反诉原告在使用过程中可能对相关线路进行过维修；照明电线及开关插座是新的无异议。反诉原告虽未对该部分提供施工证据，但反诉被告并未否认反诉原告主张改造事实，结合房屋改造实际需要和鉴定现场实际查勘，反诉原告该部分主张本院予以确认。反诉原告主张挖机费6600元、工人费用20000元，反诉被告不认可。鉴定意见书中明确回复，挖机费用属于机械费用，在计价中，按定额含量已计入，定额含量多少费用，就是多少费用；工人看工地费用20000元，无证据显示必须发生，更无证据显示是20000元，因此该笔费用未计入工程费用，因此反诉原告主张两项费用无依据，本院不予认定。反诉原告主张改造期间一年房租损失33000元，被告不认可。因双方合同并未约定改造期间租金减免，因此反诉原告该主张无合同依据和法律依据，本院不予认定。综上，本院确认反诉原告的改造费用合计408758.42元（361859.20元+46899.22元），原告主张超出部分，本院不予认定。 反诉被告主张反诉原告擅自改造租赁物，因双方合同并未禁止承租方对房屋进行装潢改造，且在改造过程中，反诉被告未表示异议，对租赁物进行改造提高了租赁物使用价值，因此反诉被告该主张无依据，本院不予认定。反诉原告由于自己使用经营的需要于2013年、2014年前后自发改造租赁房屋，改造的受益人也是反诉原告，反诉被告在反诉原告改造房屋时也未提出任何异议，现导致租赁房屋存在较多改造的现状需要进行造价鉴定，因此鉴定费8200元应由反诉原告和反诉被告各半负担。 4．原告主张于2019年11月20日和2020年6月8日两次向被告发出书面告知函，且将告知函张贴于出租屋的大门口房屋的墙上。 被告辩称在合同中约定的租赁期限到期前，被告一直与原告商谈租赁合同续签事宜，原告提供给被告的新租赁合同对租赁期限从六年改为一年，且告知如再续租必须要公开对外招租，也改变了一些维修费用拆迁补偿的原有约定，双方对此无法协商一致。后原告于2020年1月24日也同意了暂时租赁给被告一年时间，并预收了房租2万元，还特别在该收条中注明余款14000元春节后再付，后因双方未续签合同，14000元至今没有缴纳。提交收条复印件（载明今收到吕瑞明房租款计贰万元整，余款壹万肆仟元春节后再付）、原告提供给被告的新合同。 原告对被告举证的收条和合同无异议，辩称2万元是租赁物的占用费。 租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋，原告未提供充分证据证明原告对此提出异议，且原告出具的收条中明确了款项系房租，故原告主张系占用费本院不予认定。综合原、被告的举证质证，本院确认以下事实：在涉案房屋租赁期限届满前，双方就续签合同进行了协商。租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议并于2020年1月24日收取被告房租2万元，但双方就续签合同的具体约定最终无法协商一致，故双方并未签订新书面合同。 本院认为，合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 六珠居委会与吕瑞明之间签订的《六珠社区居委会集体资产租赁合同》合法有效，六珠居委会已按合同约定向吕瑞明交付淮城街道六珠社区对面（南门大街路东）原六珠居委会下属企业泥木工具厂院里厂房，并由吕瑞明实际租赁使用多年，合同约定租赁期限从2013年10月1日起至2019年12月31日止。该合同对于合同到期后的续租问题约定“合同到期后，如乙方续签租赁，甲方无条件租赁给乙方”、“如甲方在没有政府征收、开发、使用前提下，甲方不得不同意与乙方续签合同”，此部分约定违反了合同应自愿订立原则，对甲方的约束显失公平，因此此部分条款约定无效。该合同对于承租方装潢改造房屋约定“乙方如需装潢改造所有费用由乙方自理，与甲方无关”，因承租方吕瑞明承租后为租赁房屋的使用实际进行大量的维修改造，花费巨大，显著增加租赁物的价值，已不属于该条款约定装潢改造，应视为双方未对维修改造有明确约定。 在涉案房屋租赁期限届满前，双方就续签合同进行了协商。租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议并于2020年1月24日收取被告房租2万元，但双方就续签合同的具体约定最终无法协商一致，故双方并未签订新书面合同，因此按照法律规定，原、被告自2020年1月1日起形成不定期租赁合同关系。 原告于2020年7月2日向本院起诉，要求解除原、被告之间于2020年1月1日到起诉之日止存在着的不定期的房屋租赁合同关系，要求被告支付自2020年1月1日起到租赁物实际返还之日止按93.15元/日（34000元/365天）的租赁物占用费。被告不同意解除租赁合同，要求继续履行双方签订的租赁合同。本院确认原、被告自2020年1月1日起形成不定期租赁合同关系，且原告已收取了被告2万元房租，原告可以主张随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人，故本院酌情确定给予被告2个月左右的合理期限，即原、被告之间的不定期租赁合同自2020年9月1日起解除。原告要求被告恢复位于淮安区珠社区居委会境内的原泥木工具厂院内的厂房原状并返还原告，因合同未约定租赁房屋状况，经过被告长年的使用和部分维修改造，原告对交付房屋原状已无法清晰的描述和举证，因此原告主张恢复原状本院不予认定，确认2020年9月1日合同解除后，被告应将淮城街道六珠社区对面（南门大街路东）原六珠居委会下属企业泥木工具厂院里现有厂房返还原告，被告应支付原告欠付租金2666.67元（34000元/12个月*8个月-20000元），并自2020年9月1日起到租赁物实际返还之日止按93.15元/日标准支付占用费。 被告主张双方合同到期后，原告仍然具有无条件将租赁场所出租给被告的义务，且双方已经对第七年起及以后每年的租金作出了约定，被告该主张违反了合同应自愿订立原则，对甲方的约束显失公平，因此此部分条款约定无效，本院对被告该主张不予支持。 反诉原告主张反诉被告给付对租赁物的改造费用468358.42元[双方一致认可的费用361859.20元+反诉原告单方认可的费用46899.22元（包括下水道、配电房、电缆、变压器、照明电线等）+挖机费6600元+工人费用20000元+一年房租33000元]，反诉被告异议部分成立，根据鉴定结论和改造事实，本院确认反诉原告支出改造费用合计408758.42元（361859.20元+46899.22元）。反诉被告主张扣除反诉原告使用期间的折旧和被改造财产残值，主张反诉原告应对该造价承担50%。承租方吕瑞明承租后为租赁房屋的使用进行大量的维修改造，为此支出了改造费用，增加了租赁物的价值，故六珠居委会作为租赁物改造受益人应补偿吕瑞明合理费用。为减少诉累，经本院发函，江苏横越建设项目管理咨询有限公司向本院出具补充说明,认为涉案鉴定的现在改造施工造价与当时施工期间（2013年至2014年间时间段）的改造施工造价相比将有较大幅度的提高，本院综合涉案房屋改造后使用多年折旧、改造前原物件残值，鉴定机构补充说明(维修改造物的现在市场价值比原施工时价值有较大幅度提高)等本案实际情况，本院酌情确定反诉被告按改造费用的90%比例支付反诉原告吕瑞明367882.58元（408758.42元*90%）。 反诉被告主张反诉原告擅自改造租赁物，因双方合同并未禁止承租方对房屋进行维修改造，出租方应承担合理的维修费用，因此反诉被告该主张无依据，本院不予认定。 依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十一条第（二）项、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会与被告吕瑞明之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月1日起解除； 二、被告吕瑞明于本判决生效后五日内将淮安市淮安区淮城街道六珠社区对面（南门大街路东）原淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会下属企业泥木工具厂院里现有厂房返还原告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会； 三、被告吕瑞明于本判决生效后五日内给付原告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会欠付租金2666.67元，并自2020年9月1日起到租赁厂房实际返还之日止按93.15元/日标准支付占用费； 四、驳回原告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会的其他诉讼请求； 五、反诉被告淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会于本判决生效后五日内给付反诉原告吕瑞明维修改造费用367882.58元； 六、驳回反诉原告吕瑞明的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7540元，反诉案件受理费4163元（反诉原告已预交4163元），鉴定费8200元，合计19903元，由原告（反诉被告）淮安市淮安区淮城街道六珠社区居委会负担7412元。由被告（反诉原告）吕瑞明负担12491元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××72）。 审 判 长  侯中淮 人民陪审员  张万忠 人民陪审员  梁永红 二〇二一年六月七日 法官 助理  白文君 书 记 员  张梦雅 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。