天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初7144号原告:刘树来。委托诉讼代理人：郝书敏，天津澍泽律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。第三人：天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行，住所地天津市东丽区栖霞道54号。负责人:李强，该行行长。委托诉讼代理人：张凤茜，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，天津建嘉律师事务所律师。第三人：刘静。委托诉讼代理人：郝书敏，天津澍泽律师事务所律师。原告刘树来与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称“天汇公司”）、第三人天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行（以下简称“农商银行东丽支行”）、刘静商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树来的委托诉讼代理人郝书敏，被告天汇公司的委托诉讼代理人张涛（第一次）、郭永娜（第二次），第三人农商银行东丽支行的委托诉讼代理人张凤茜（第一次）、王强（第二次），第三人刘静的委托诉讼代理人郝书敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树来向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043400）、《补充协议》及《补充协议2》；2.被告返还原告购房首付款669591元，并赔偿原告首付款利息损失（自2018年9月29日至实际给付之日止）；3.被告赔偿原告已支付的银行贷款本息254890.25元（2018年12月15日至2021年4月21日）及利息（自2018年8月16日起至实际给付之日止）；4.被告返还原告契税损失29994.43元，维修基金损失21995元，登记费80元，及上述费用的利息损失（自2018年9月29日起至实际给付之日止）；5.解除原告与第三人签订的《个人购房借款担保（抵押／质押／保证）合同》，被告偿还第三人农商银行东丽支行自2021年4月22日起该合同项下的剩余贷款本息；6.被告向原告支付违约金43991.82元（总房款的2%）；7.诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实及理由：2018年8月16日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的房产，总房款2199591元，房屋交付日期为2019年9月30日，逾期超过90日的买受人有权解除合同。2018年8月16日原告向被告支付首付款669591元，契税29994.43元，维修基金21995元，登记费80元。2018年11月9日，原告与第三人签订《个人购房借款担保（抵押／质押／保证）合同》，约定原告向第三人农商银行东丽支行借款1530000元，借款期限300个月，银行直接将贷款1530000元存入被告账户，原告于2018年12月15日开始偿还贷款。原告认为其已经依约向被告支付全部购房款及相关税费，但2019年9月30日，合同约定的房屋交付日期届满，被告未能向原告交付房屋，现逾期已经超过一年，被告依然未交房，故原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告天汇公司辩称：请求驳回原告全部诉请。1.被告要求原告继续履行商品房买卖合同，被告不存在逾期交房的违约行为，被告施工受到天气、政府政策等不可抗力的影响，导致施工延期，被告依照政府要求顺延了工期。因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房。截至本案审理时，被告并未逾期交房超过90日，且被告已向原告送达了2020年12月25日至2021年1月3日交付房屋的通知，原告不具有合同解除权；2.即便原告享有合同解除权，但因原告未依照合同约定履行付款义务，也未依照约定的程序行使解除权利，该解除权的行使效果应受到限制和约束；3.原告在支付房款时存在严重逾期，且未按照约定支付违约金，其解除权已经丧失；4.被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，原告主张的超出该上限的赔偿无合同依据；5.涉案房屋现市场价格较原告购买时下降。原告在解除合同获得退款后，立即购买同等房屋，不但没有实际损失，反而有490000余元的余额，不符合因产生实际损失而获得赔偿的法定情形；6.涉案房屋尚有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件。若合同必须解除，原告应当先自行消除抵押登记；7.原告主张的已还贷款、利息及要求被告偿还第三人剩余的本息，不应在本案中予以处理。原告与第三人之间的贷款合同与被告无关；8.关于契税、维修基金的返还问题，被告并非返还义务主体。第三人农商银行东丽支行述称，不同意解除借款合同，商品房买卖合同与借款合同属于两个不同的法律关系，本案不宜一并审理。若解除借款合同，则原告仍须履行借款合同项下的还款义务。第三人刘静述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043400）、《补充协议》及《补充协议2》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的房屋，房屋建筑面积155.01平方米，总价款2199591元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。被告于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第四条约定贷款付款的乙方应于2018年8月25日前，一次性存入商品房首付款669591元，其余价款办理贷款。合同第五条约定除遇不可抗力外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方签订的《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年9月16日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款669591元；2018年11月23日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款1530000元（原告所贷款项），被告对此亦无异议。另，被告代收原告住宅专项维修资金21995元、契税29994.43元、产权登记费80元。2018年9月26日，天津市房屋维修资金管理中心出具21995元维修资金专用票据。2018年9月28日，天津市静海区税务局出具29994.43元税收缴款书。2018年9月28日，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。2018年11月9日，原告与第三人农商银行东丽支行、刘静签订《个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》（编号：1052A01920180104），合同约定原告及第三人刘静向第三人农商银行东丽支行借款1530000元，刘静同时为该笔借款承担连带责任保证，借款期限为300个月，自2018年11月9日起至2043年11月8日止，还款方式为等额本息还款，借款用途为购买案涉房屋，并以案涉房屋办理抵押预告登记。后第三人农商银行东丽支行直接一次性向被告支付1530000元。截止到2021年4月21日，原告已向第三人偿还贷款本金80288.85元、利息174601.40元，合计254890.25元。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气、疫情等因素导致停工共计474天，但其提供的证据不足以支持其主张，根据双方签订合同的时间、约定的交房时间及本案实际情况，本院酌情认定被告免责天数为36天。扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日。现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》的诉讼请求予以支持，被告主张原告解除合同必须发送书面通知、办理合同备案注销及抵押登记注销等手续的意见本院不予采纳。关于被告主张的原告逾期支付购房款的问题，被告可另行向原告主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人农商银行东丽支行处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款669591元。原告要求被告给付已交纳的专项维修资金21995元、契税29994.43元及不动产登记费80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的请求被告支付购房首付款669591元、专项维修资金21995元、契税29994.43元、不动产登记费80元的利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故对原告要求被告给付上述款项利息(以721660.43元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告已支付给第三人农商银行东丽支行的贷款本息，被告应否给付及借款合同解除后剩余贷款返还责任主体的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人农商银行东丽支行直接向被告一次性支付1530000元。故借款合同解除后，被告应给付原告主张的截止到2021年4月21日的已还贷本金80288.85元、利息174601.40元，并由被告承担向第三人农商银行东丽支行偿还《个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》项下自2021年4月22日起的剩余全部贷款本息的义务。关于原告主张的被告给付原告已还贷本息的利息的问题，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。本案中原告未取得房屋，却既支付了首付款，又需要偿还银行贷款，若按照合同约定的权利义务关系处理，则在原告对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款义务，明显不合理的加重了其负担，各方权利义务失衡。据此，考虑到本案各方权利义务关系的平衡问题，基于公平原则，本院认为原告及第三人刘静不应承担剩余贷款的还款责任。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即43991.82元。关于原告主张的保全保险费的问题，原告的该项主张无法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘树来与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043400）、《补充协议》及《补充协议2》；二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告刘树来购房首付款669591元、契税29994.43元、住宅专项维修资金21995元、登记费80元，以上共计721660.43元，并给付原告刘树来利息(以721660.43元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、解除原告刘树来与第三人天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行、刘静签订的《个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》（编号：1052A01920180104）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告截止到2021年4月21日的已向第三人天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行偿还的贷款本金80288.85元、利息174601.40元，以上共计254890.25元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内偿还第三人天津农村商业银行股份有限公司东丽中心支行《个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》项下自2021年4月22日起的剩余全部贷款本息；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告刘树来违约金43991.82元；七、驳回原告刘树来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6904元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 祯二〇二一年四月二十九日书记员 李海瑞