中华人民共和国福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第410号原告：郭振忠（ZHENZHONGGUO），男，1956年9月15日出生，住美国。委托诉讼代理人：陈武、张英琴，均系福建合立律师事务所律师。被告：福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码61130212-0。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：徐宇丹、危虹敏，均系北京德恒（福州）律师事务所执业律师。原告郭振忠与被告福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2013年5月10日提起诉讼，本院于2014年1月3日作出（2013）台民初字第1381号民事裁定，裁定驳回原告起诉，原告不服该裁定上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院于2014年12月16日作出（2014）榕民终字第1077号民事裁定，裁定指令本院对本案进行审理。本院为此于2015年1月8日立案，并于2015年2月9日作出(2015)台民初字第410号民事裁定，裁定中止诉讼。2016年10月19日，本院决定恢复审理。后本院依法组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈武，被告鸿业公司的法定代表人黄一语及委托诉讼代理人危虹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭振忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房销售合同》；2、判令被告返还预收款24万元，并赔偿原告可得利益损失24万元；3、判令被告向原告支付利息（利息计算方法：按预收款项24万元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月7日为90240元）。事实与理由：2008年3月14日，原告及李兰金与被告签订《商品房销售合同》，该合同约定原告及李金兰向被告购买福州XX大厦X层X单元房，该商品房面积为138平方米，单价每平方米5000元，购房款为691400元，双方于签订该合同之日，原告与李兰金即预付给被告购房款240000元，余款待该楼盘开盘后，由买受人以按揭方式给付或一次性付清余款。该合同第8条约定，被告应于2010年6月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用。依该合同第九条“出卖人逾期违约责任”条款规定，除该合同第八条规定的特殊情况外，被告未依该合同规定时间交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息。原告与李兰金已依约付款，但被告至今未依约向原告交房。该合同系商品房买卖合同而不是预售合同，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无论被告是否取得所有权或者处分权，该合同系有效合同，对合同主体各方均具有约束力。李兰金于2008年9月3日将该商品房共有份额（即该合同权利）转让给原告，约定协议签订后该商品房的一切手续、产权都由原告办理，李兰金与原告已将转让事宜告知被告，被告当时的法定代表人官贤镶表示同意该转让事宜，故该合同的权利均归原告所有，依该合同第九条的约定，被告未依约交付该商品房，原告有权予以退房。被告应将预收款24万元返还给原告，并赔偿原告损失，因房价上涨，被告还应赔偿原告该合同履行后可以获得的利益。原告为此向本院提交了下列证明材料：A1、《商品房预订合同》；A2、《收款收据》;A3、《协议书》。被告辩称，1、本案所涉合同印章及财务专用章均系伪造，不能作为本案证据。包括原法定代表人叶依光签字均系复印件，不能作为本案合同的依据。收款收据上的印章与工商登记的印鉴式样不符，明显系伪造，答辩人有理由相信本案所涉商品房买卖关系并非真实存在。2、本案原告并未提供有效证据证明本案所诉争的购房款支付至被告公司账户，而从正常的商品房买卖交易过程中，公司开具的应是发票而非本案的收据，开具收据不符合常理。3、本案所诉争的房地产项目根据市建设局的文件在2005年以后，因规划变更未取得规划许可证，鸿业公司不得以任何形式售房，被告新股东在福州市政府及福州市中院的协调下介入公司债务，从目前答辩人处理的诸多案件可以看出许多商品房买卖合同均存在复印件及公章伪造的事实，请法院查明本案事实，驳回原告诉请。被告为此向本院提交了下列证明材料：B1、工商备档的公章（圆形）及财务专用章印鉴式样；B2、《内资企业登记基本情况表》；B3、《会议纪要》；B4、《福州市公安局立案决定书》（榕公立字[2012]00037号）;B5、《福州市公安局新港派出所致福州市国土资源局函》;B6、《福州市人民政府办公厅文件办理告知单》；B7、福州市台江区人民法院（2011）台民初字第2223号《民事裁定书》（江小美案）；B8、福州市台江区人民法院（2011）台民初字第2213号《民事裁定书》（柳碧英案）；B9、福州市台江区人民法院（2012）台民初字第1230号《民事裁定书》（程鸿浩案）；B10、福州市中级人民法院（2011）榕民初字第377号《民事裁定书》（欧阳新案）。本院根据被告鸿业公司申请，经摇号确定委托鉴定单位福建中闽司法鉴定所对本案原告提交的证明材料A1、《商品房预订合同》；A2、《收款收据》上的印章真伪进行鉴定。鉴定单位出具鉴定意见如下：1、“2008年3月14日”《商品房预订合同》“出卖人（签章）：”栏红印文与样本公章是同一枚公章形成；2、“2008年3月14日”《商品房预订合同》封面及正文1、2页为干粉式激光打印机复制后填写件；正文第3页打印文字为彩色喷墨打印机复制件；其中：“出卖人（签章）：”栏的公章红印文及“叶××”签名字迹为彩色喷墨打印机复制形成；其他填写字迹为复制后黑色珠笔书写。3、交款人“李兰金郭振忠”《收款收据》为原件，“收款单位公章”栏加盖的“福州鸿业房地产有限公司财务专用章（1）”与样本印文不是同一枚印章形成。经庭审质证并审查，因原被告双方对鉴定单位福建中闽司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》真实性没有异议，本院依法予以确认。经审理查明，2008年3月14日，以被告鸿业公司为出卖人，原告郭振忠及李兰金为买受人，双方签订一份《商品房预订合同》，合同约定：买受人预订的商品房为福州XX大厦X层X单元138平方米；该商品房的用途为住宅；单价为每平方米5000元，总金额691400元；双方签订本合同之日，买受人即付给出卖人预订房款计人民币240000元，余款待出卖人的该商品房开盘时，双方签订正式合同后，买受人以按揭方式给付或一次性付清余款；第八条交付期限。出卖人应于2009年6月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、……；2、若遇非常事件在2009年6月31日前尚无法交房，在超出三个月（即至2009年9月30日）后，应退还预订金，可解除合同；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间内交房，买受人要求退房的，在超出三个月后每月以1.2%付息。原告郭振忠及李兰金在该《商品房预订合同》买受人一栏签名。该《商品房预订合同》出卖人一栏有“被告鸿业公司圆形印章及叶依光签名”（该两项内容经鉴定确认系彩色复印形成），上述内容下方签有“经手官贤镶”内容。同日，官贤镶向原告郭振忠及李兰金出具了一份《收款收据》，该《收款收据》内容有：预订XX房预付款；收款人一栏由“官贤镶”签名。另，原告在庭审中陈述其支付上述购房款过程如下：系按“官贤镶”的要求将款转账到“陈昌群”账户，再由“陈昌群”转到“官贤镶”账户，最终由“官贤镶”向其提供上述《收款收据》。另查明，2008年9月3日，李兰金向原告郭振忠出具一份《协议书》，内容：今有福州鸿业房地产有限公司的福州XX大厦X层X单元138平方米商品房一套，原商品房的产权有李兰金、郭振忠共同拥有，经协商现产权归郭振忠所有，今后一切手续、产权都由郭振忠办理。又查明，被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，其股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。XX大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，XX大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面X层为商业用房；X层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了XX大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出XXXXXXXX号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将XX大厦X层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第XXXXXXXX号《建设工程规划许可证》，准许XX大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面X层的规划用途不变，X层用途由住宅变更为办公。XX大厦地面X层由原来每层设计X单元变更成每层X单元，X号车位或X号车位均位于地下室X层，X层地下室并无编号为X号或X号的车位。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈XXXX〉榕房许字第XXXX号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售XX大厦，该许可证载明XX大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究XX大厦后续处置工作，作出[XXXX]XXXX号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消XX大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（XXXX）第XXXXXXXX号《国有土地使用证》，该证载明XX大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第XXXXXXXX号《建设用地规划许可证》，XX大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈XXXX〉榕房许字第XXXX号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售XX大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对XX大厦的X层X单元、X层X单元及X层X单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。综上事实，本院认为，本案《商品房预订合同》系时任被告鸿业公司副董事长的官贤镶于2008年3月14日同原告郭振忠及李兰金订立的。2008年9月3日，李兰金向原告郭振忠出具《协议书》，其内容表明李兰金将其《商品房预订合同》中的权利、义务转由原告郭振忠承受。涉案《商品房预订合同》虽经司法鉴定证明该合同正文第3页“出卖人（签章）”栏的鸿业公司公章红印文及“叶××”（叶依光）签名字迹为彩色喷墨打印机复制形成，但该公章与留存于工商行政管理部门备档的鸿业公司公章相同，且上述合同签订之时，叶依光（占公司股权60%）是被告鸿业公司的董事长，经手人官贤镶（占公司股权30%）时任被告鸿业公司副董事长，而被告鸿业公司现亦无法排除当时鸿业公司以此作为格式合同用于对外签订合同。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房预订合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。叶依光、官贤镶在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光、官贤镶签订本案《商品房预订合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。从2008年3月14日至今，双方均未签订正式合同，被告鸿业公司也未将讼争屋交付给原告，原告当初签订合同的目的至今无法实现，故本院对原告诉请解除双方签订的《商品房预订合同》、判令被告返还240000元预付款，并支付利息90240元（利息计算方法：按预收款项240000元×月息1.2%作为每月利息，自2010年9月30日起暂计至2013年5月7日）的诉讼请求，本院予以支持。而原告要求判令被告赔偿其可得利益损失240000元的诉讼请求，因缺乏依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告郭振忠与被告福州鸿业房地产有限公司签订的《商品房预订合同》于本判决生效之日起解除；二、被告福州鸿业房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向原告郭振忠退还购房预付款人民币240000元；三、被告福州鸿业房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告利息90240元；四、驳回原告郭振忠的其他诉讼请求。案件受理费9602元，由原告郭振忠负担4041元，被告福州鸿业房地产有限公司负担5561元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  郑少能人民陪审员  陈 泓二〇一六年十二月十九日书 记 员  陈 慜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。