江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1322民初6037号原告：桑学端，男，1956年5月5日出生，江苏省淮安市清河区人，住江苏省沭阳县。被告：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。原告桑学端与被告江苏万某置业有限公司（以下简称“万某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告桑学端、被告万某公司委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑学端向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金117247.5元（自2015年1月1日起以购房款507565元为基数，按日万分之一计算至2021年4月30日止，共计2310天）；2.被告赔偿原告逾期办证违约金22200元（自2015年4月1日起按每套房屋5元/日计算至2021年4月30日止）。事实和理由：2014年4月17日，原告全款付清507565元购买被告开发的沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703室、1704室房屋，被告出具了盖有财务专用章的收款收据，由于被告一直违约，经一、二审数次判决认定：原、被告就案涉房屋成立买卖合同关系，后直至2021年经沭阳县人民法院强制执行，同年4月29日被告才同意交付房屋和办理产证给原告。被告与该小区同一栋楼的146户签订的合同均约定在2014年12月31日前交房，如果违约按照购房款的日万分之一计算违约金，同时也约定了交房后90日内办理房产证，逾期按照每套房屋5元/天支付违约金。现被告的行为已构成违约，应当赔偿原告，请求判如诉请。被告万某公司辩称：1.关于逾期办证，根据法律规定为自交付房屋后90日内，而按照原告诉状中陈述被告于2021年4月29日交付房屋，至今并没有超过90日，原告主张逾期办证违约金没有依据。2.原、被告之间并没有签订商品房买卖合同，原告持有两张收款收据并据此通过诉讼的方式确认了案涉房屋买卖合同的成立，后又通过诉讼、执行程序要求被告交付房屋、协助办理产权登记，因案涉小区矛盾很多，有大量的收款收据实质上并非商品房买卖合同关系，房款也没有实际交付，且原、被告之间对房屋交付的时间、条件均未作约定，在房屋不符合交付条件的情况下，本就不应当交付给原告，而不能参照同一小区其他买受人签订的商品房买卖合同来认定。3.如果法庭认定被告应当支付逾期交房违约金，因原告诉状中的落款时间为2021年5月13日，对于2018年5月13日之前的逾期交房违约金已超过了三年的诉讼时效，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，被告万某公司向原告桑学端出具《阳光绿洲商品房认购书》两份，分别载明：“认购人：桑学端……认购定金：￥215811元整。认购房号：3幢2单元1703室，建筑面积：58.17平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整（￥215811）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”。“认购人：桑学端……认购定金：￥291754元整。认购房号：3幢2单元1704室，建筑面积：78.64平方米，单价：3710元/㎡，房款总额：人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整（￥291754）。……。备注：全款付清（低于备案价由我负责）。……”卖方一栏均加盖万某公司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏均由王毅签名。2014年4月17日，被告万某公司向原告桑学端出具收款收据两份，分别载明：“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，人民币贰拾壹万伍仟捌佰壹拾壹元整￥215811。”、“交款单位：桑学端，收款方式：现金。摘要：阳光绿洲3-2-1703室预付款，78.14平方，3710元/㎡。人民币贰拾玖万壹仟柒佰伍拾肆元整￥291754。”该两份收款收据均加盖被告万某公司财务专用章。原告桑学端与被告万某公司之间未签订正式商品房买卖合同，亦未办理备案手续。2017年10月，桑学端向本院提起诉讼，要求确认桑学端与万某公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套商品房的买卖关系成立，并要求万某公司将房屋交付给桑学端使用、办理购房合同及备案手续。本院作出（2017）苏1322民初16032号民事判决，驳回桑学端的诉讼请求。桑学端不服，提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）苏13民终1073号民事判决，认定桑学端与万某公司之间关于沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703号、1704号两套房屋的商品房买卖合同成立。该判决已经发生法律效力。后因案涉房屋符合交付条件，原告桑学端于2018年9月向本院提起诉讼，要求：1.万某公司将沭阳县阳光绿洲小区3号楼二单元1703、1704室房屋交付给桑学端使用，并为桑学端办理上述房屋过户及产权证手续；2.万某公司赔偿桑学端利息损失。本院于2020年6月17日作出（2018）苏1322民初15743号民事判决，判令万某公司向桑学端交付上述两套房屋并协助办理不动产权属变更登记手续，驳回了桑学端关于利息损失的诉讼请求。桑学端与万某公司均不服该判决，提起上诉，宿迁市中级人民法院于2020年12月1日作出（2020）苏13民终3167号民事判决，驳回了桑学端和万某公司的上诉。现该判决已经生效。该生效判决认定万某公司于2014年3月6日就涉案房屋同一幢楼的其他房屋与购房者孙姗姗签订商品房买卖合同，约定万某公司应于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付，如万某公司未按合同约定交付商品房，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金。并且约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按超过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外。因万某公司未按时履行交付房屋、办理权属变更登记手续，桑学端向本院申请强制执行，在执行过程中，万某公司于2021年4月29日将案涉两套房屋交付给桑学端，且万某公司已提供了办理权属变更登记所需要由其提供的材料。现因原告桑学端向被告万某公司主张逾期交房违约金、逾期办证违约金未果，引起本案诉讼。以上事实，有原、被告庭审陈述，（2017）苏1322民初16032号民事判决书、（2018）苏13民终1073号民事判决书、（2018）苏1322民初15743号民事判决书、（2020）苏13民终3167号民事判决书等证据证实，足以认定。本案的争议焦点为：一、被告万某公司是否应当赔偿原告桑学端逾期交房违约金、逾期办证违约金，以及如果应当赔偿，上述违约金如何计算。二、原告桑学端主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已付清房屋全部款项，但万某公司直到2021年4月29日才向原告桑学端交付涉案房屋，构成违约。原告要求参照涉案房屋同一栋楼的其他商品房买卖合同约定的交房日期、违约条款等来确定逾期交房违约金，并无不当，本院予以支持。案涉楼盘同一栋楼其他购房人与被告签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年12月31日前，如万某公司未按合同约定交付商品房，则自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已交付房价款万分之一的违约金，故本案中被告万某公司逾期交房的天数为2310天（2015年1月1日至2021年4月29日），逾期交房违约金为117247.5元（507565*万分之一*2310）。关于逾期办证违约金，因案涉房屋交付给原告尚未满90日，且原告认可被告已经提供了办理权属登记需由其提供的资料，故对原告要求被告赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为：原告主张的逾期交房违约金是基于被告未按约定履行交付房屋义务的违约行为产生的，即该违约金系基于同一违约行为而产生，虽然逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，但这仅是违约金的计算方式，并非是违约金按日分别产生。因被告迟延交付房屋的违约行为一直持续到其实际交房之日，由此产生的违约金也应持续计算至该违约行为结束时止，涉案逾期交房违约金的诉讼时效应自实际交房之日的次日即2021年4月30日起算，故原告主张的逾期交房违约金并未超过诉讼时效。调解不成，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生效力之日起十日内赔偿原告桑学端逾期交房违约金117247.5元；二、驳回原告桑学端的其他诉讼请求。案件受理费3040元，减半收取1520元（已由原告桑学端预交），由原告桑学端负担520元，被告江苏万顺置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3040元。审判员  刘小磊二〇二一年六月二十九日书记员  胡 鹏附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号：开户银行：中国银行沭阳北京路支行开户名称：沭阳县人民法院执行款专户开户账号：62×××02不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。