淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2951号原告：王淮兵，男，1981年2月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：黄杏、王海卫，江苏金声律师事务所律师。被告：孙远俊，女，1980年11月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：季锐，江苏冠文（淮安）律师事务所律师。原告王淮兵与被告孙远俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告王淮兵及其委托诉讼代理人黄杏、王海卫，被告孙远俊及其委托诉讼代理人季锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王淮兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2020年10月8日至2021年5月16日房屋租金25300元、违约金30000元，合计55300元；2、被告支付原告诉讼保全担保的保险费用1000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月28日，原被告签订租房协议，约定原告将位于北京门面房约40平方租给被告使用，租期两年，自2019年10月8日至2021年10月8日，年租金42000元，一年一付，提前30天支付下一年度租金，并约定任何一方违约，均需向对方支付违约金30000元。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告只交了2019年10月至2020年10月一年的房租，剩余的房租到期后，原告多次催要也未支付，被告行为构成违约。另原告为本案诉讼保全支付保险公司担保费用1000元，为了维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉请。被告孙远俊辩称：原告主体不适格，不具有作为原告的权利和义务。涉案房屋系原告转租而来，合同无效。2020年12月2日原告强制性将被告的租赁房屋上锁，导致被告无法经营一直至今，到目前为止，该房屋一直由原告占有使用并控制，原告应当返还被告所交租金42000元，被告将依法保留追究原告给被告造成经济损失的权利。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的租房合同2份、租房协议1份、发票1张、微信聊天截屏1张，被告提供的出警证明1份，经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。原告提供手机视频1份，证明2021年3月18日涉案房屋已由原告解锁，现房屋由被告占有使用。经质证，被告不予认可，经审查本院认为该视频仅拍到原告开锁，不能证明被告已经重新使用涉案房屋。被告提供续签合同一览表1份，证明该表上没有显示原告又租赁涉案房屋的痕迹，且按照政策规定减免三个月房租。经质证，原告认为与本案无关。经审查，该份表不能证明被告的目的，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月28日，原告王淮兵以味品会的名义（乙方）与案外人淮安市淮阴工学院资产经营有限公司（以下简称工学院）(甲方)签订房屋租赁合同，约定：出租房位于北京，面积为80平方米，乙方在本出租房内的经营项目为小吃，本协议签订之后，在承租期内未经甲方书面许可不得经营其他项目；租赁期限为1年，自2019年7月1日至2020年6月30日；租金为肆万叁仟壹佰捌拾叁元（42183元）；在承租期内不得私自将租赁的房屋转租、部分转租或者转让他方使用，不得转项经营。合同到期后，味品会与工学院于2020年6月30日续签了合同，合同期限至2021年6月30日。2019年10月28日，原告王淮兵（甲方）与被告孙远俊（乙方）签订租房协议：一、甲方将北京门面房40平方租给乙方使用；二、租期贰年，自2019年10月8日至2021年10月8日，甲方双方均不得无故提前退租。任何一方违约，均需向对方支付违约金叁万元整；三、租金每年42000元，一年一付，提前30天付下一年度租金，合同期满后，下年租金递增10%，如乙方未能如约交付租金，甲方则有权终止协议并向乙方追偿已欠房租；四、出租房内的电费、清洁费及各种税费等均由乙方承担并按时交纳；五、甲方收取乙方水电费押金贰仟元，待租期结束，乙方交清各种税费，甲方无息退还押金；六、在乙方遵守协议情况下，甲方不得提前收回房屋或转租他人。协议签订后，被告缴纳了2019年10月8日至2020年10月7日一年期的房租。因被告未按约缴纳2020年10月8日至2021年10月8日的房租，原告于2020年12月1日将涉案房屋断电，又于12月2日将门锁起来，致使被告无法正常经营。原、被告发生争议，原告遂诉至法院，要求被告支付租金42000元并承担违约金等。庭审结束后，原告恢复了水电。本院于2021年5月12日组织双方对现场进行了勘查，现场门上有一把环形锁，为被告所有，原告陈述其物品没有少，装修没有损坏，被告则表示食品原材料都坏了。2021年5月16日被告腾空房屋交还给原告，并将涉案房屋钥匙还给原告，双方一致认可合同于2021年5月16日解除。原告变更诉讼请求，对房租要求计算到2021年5月16日，共计25300元，其余不变。为了查明案件事实，本院依法调查了工学院，工学院工作人员杨军陈述：工学院对原告转租行为不知情，也不同意原告转租。经质证，原、被告对调查笔录真实性无异议，但原告称工学院没表态是否同意转租。在案件审理过程中，原告王淮兵申请冻结被告孙远俊名下的银行存款73000元或查封、扣押其他等额财产，本院于2021年3月30日作出（2021）苏0812民初2951号民事裁定书，冻结被告孙远俊名下的银行存款73000元或查封、扣押其他等额财产。本院认为，原告王淮兵从案外人工学院处承租北京门面房，双方形成租赁合同关系，之后原告又将北京门面房中的40平方转租给被告孙远俊，形成转租关系。被告在庭审中则抗辩转租无效。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点主要集中在如下几个方面：一、关于原、被告之间签订的租房协议的效力问题。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告与工学院签订的合同明确写明“在承租期内不得私自将租赁的房屋转租、部分转租”，原告虽声称工学院对本案转租行为是默认的，但是本院对工学院调查时，该院工作人员明确表示不知道原告的转租行为，也不同意转租，而原告也没有提供证据证明其将转租事实告知工学院，故涉案转租行为未经过出租人的同意，应属无效。二、关于原告向被告主张房租的问题。原、被告之间的租房协议虽因未经原出租人工学院同意而无效，但是原告已将房屋交付被告使用，即使合同无效，原告仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告已支付了2019年10月8日至2020年10月7日的租赁费用，而庭审结束后，被告已于2021年5月16日将涉案房屋交还原告，双方的转租关系终止，故被告应当承担占有使用期间的费用。但是在被告占用期间，因被告欠付2020年10月8日起的费用，原告索款无果于2020年12月1日对涉案房屋断水断电，并于12月2日将房屋上锁，由于被告租赁原告房屋是用于经营饮食行业，原告的行为致使被告无法经营，虽然原告称其已于2021年3月18日将其加在涉案房屋上的门锁打开，但是并没有恢复水电，被告仍无法使用涉案房屋，故自2020年12月1日起至房屋交还原告期间，因原告断水断电、锁门导致被告对房屋没有实际占用，相应的费用应予扣除。从公平原则出发，本院对2020年10月8日至2020年11月30日参照合同租金标准（即年租金42000元）计算的房屋占用费6183元予以支持，对原告诉请的其余部分不予支持。三、关于违约责任问题。民事法律行为无效，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的转租行为无效，不影响合同中有关解决争议办法的条款的效力。在原、被告签订租房协议时，原告曾向被告出示过与工学院之间的合同，故被告对工学院不允许转租是知情的。原告未经工学院同意私自转租，被告明知工学院在合同中不允许转租仍与原告签订租房协议，双方对合同无效均有过错。且被告在使用期间未及时支付房屋使用费，对转租关系的终止也存在过错。根据公平原则，衡量双方过错程度，本院酌情确定被告承担违约金5000元。至于原告主张的为财产保全支付的保险费，属于诉讼过程发生的费用，且并非必要支出，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十七条、第五百零七条、第七百零三条、第七百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告孙远俊于本判决生效后五日内一次性支付原告王淮兵房屋占用费6183元，承担违约金5000元，合计11183元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，减半收取812.5元，诉讼保全费750元，合计1562.5元，由原告王淮兵负担1327.5元，被告负担235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年六月二十四日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定，依照其规定。第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。