河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0928民初2301号原告:韩大军，男，1978年3月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：胡元元，河南君洁律师事务所律师。被告:张晓芳，女，1958年11月30日出生，汉族，住濮阳县。被告:河南省华梦聚网房地产经纪有限公司。住所地：濮阳市市辖区振兴北路路东泰和花园21号楼6号。统一社会信用代码：91410105MA41054R5J。法定代表人:刘东洋。委托诉讼代理人：管泽超，河南尊严律师事务所律师。被告:河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司。住所地：濮阳市五一路与长庆路交叉口北100米路西瑞景新城东门70号门面房。统一社会信用代码：91410902MA44KJ2K5P。法定代表人:张仁刚，该公司经理。委托诉讼代理人：管泽超，河南尊严律师事务所律师。原告韩大军与被告张晓芳、被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司（以下简称华梦公司）、被告河南华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司（以下简称华梦公司濮阳分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序并于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告韩大军及其委托诉讼代理人胡元元，被告张晓芳、被告华梦公司与华梦公司濮阳分公司的共同委托诉讼代理人管泽超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩大军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告张晓芳之间的房屋买卖合同；2、请求依法判决被告张晓芳向原告返还双倍定金40000元；3、要求被告向原告支付违约金102000元；4、要求被告华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司返还原告中介费6100元；5、要求被告张晓芳、华梦公司濮阳分公司赔偿原告损失58000元，华梦公司对第4、5两项诉求承担连带责任。原告当庭增加诉讼请求：要求三被告承担原告因此花费的保全费和购买保函费用共计980元。事实与理由：2020年10月20日，原告韩大军与被告张晓芳通过被告华梦公司濮阳分公司签订了《房产买卖合同》，约定被告将其名下与丈夫陆瑞荣（已去世）共同共有的位于濮阳市××油田××厂东××房产卖给原告，被告张晓芳于2020年12月1日前为原告办理房屋所有权转移登记手续后，原告将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给被告张晓芳。签订合同当日，原告向被告张晓芳支付定金20000元，合同中约定了违约责任。合同签订后，原告同被告张晓芳和被告华梦公司濮阳分公司一起到该房屋定制了一套实木家具，花费设计费8000元，定金50000元。在等待办理过户手续时，被告华梦公司濮阳分公司和被告张晓芳告知原告，因涉案房产属于张晓芳和丈夫共同所有，其丈夫有一继子不同意卖房，房屋无法过户。被告张晓芳和被告华梦公司濮阳分公司明知该房屋有继承人却同原告订立房屋买卖合同，隐瞒了房屋权属情况，致使买卖不能成就，应对原告的损失承担赔偿责任，并且应当承担违约及定金责任。被告华梦公司濮阳分公司因此获得的服务费6100元应当返还。因华梦公司是设立华梦公司濮阳分公司的设立人，应当承担相应的责任。被告张晓芳辩称，我与韩大军于2020年9月29日签订的房产买卖合同，且原告韩大军在签订合同后给了我20000元定金，后因我丈夫陆瑞荣继子不同意将房屋出售后的房款由我一人所得，故涉案房屋导致至今无法交易成功。被告华梦公司与华梦公司濮阳分公司共同辩称：濮阳分公司已经为原告及被告张晓芳提供居间中介服务并促使双方签订买卖合同，按照合同约定，收取合理的中介服务费6100元，并在后续过户过程中继续提供服务，且濮阳分公司对涉案房产的产权及继承等事项进行了详细了解和审查，公司已经尽到合理审查义务，对于涉案房产不能过户导致的违约，公司没有任何过错，不承担任何责任，请求驳回原告对二公司的诉讼请求。原告韩大军提交如下证据支持原告的诉求：第一组证据：1、《房产买卖合同》一份；2、涉案房屋产权证复印件一份；3、原告韩大军及其律师与被告张晓芳谈话视频光盘一份。以上证据证明，1、2020年10月20日，原告韩大军作为买方、被告张晓芳作为卖方，被告华梦公司濮阳分公司作为居间方签订房屋买卖合同的事实以及合同约定的履行条款、违约条款等具体事项。2、涉案房屋系张晓芳、陆瑞荣（已去世）共同共有。3、被告张晓芳隐瞒房屋不能过户的事实，导致原告无法取得房屋的所有权，构成根本违约。4、被告华梦公司濮阳分公司作为中介人未履行报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实促成本案房屋买卖合同，损害原告利益的，应当退还原告支付的报酬。第二组证据：收款收据一份，证明原告韩大军向被告张晓芳缴纳定金20000元的事实。第三组证据：华梦房产服务费收据一份，证明原告韩大军向被告华梦公司濮阳分公司支付服务费6100元的事实。第四组证据：1、房屋装修设计费收据一份；2、赵英飞身份证复印件及证明函各一份；3、中飞家私厂证明函一份。以上证据证明，1、原告为涉案房屋花费装修设计费8000元的事实。2、原告韩大军委托赵英飞从广东省中山市沙溪镇中飞家具厂采购一套红木家具，合计金额115478元，并已于2020年10月20日向厂家预付定金50000元的事实。3、采购家具为定作家具，如取消，采购厂家将不予退还定金。综上，因被告张晓芳违约，被告华梦公司濮阳分公司不履行自己的报告义务，导致合同无法继续履行，给原告造成的上述损失，应当由三被告共同承担。第五组证据：华梦公司濮阳分公司员工齐巧丽微信截屏及微信聊天记录三张，证明被告华梦公司濮阳分公司的员工齐巧丽明知无法过户的情况下，还让原告去量房、定家具，应当对其损失承担责任。被告张晓芳对原告提交的证据，发表如下质证意见：对第一、二、三、四组证据均无异议。对第四组证据,房屋还没有过户，原告就着急购买家具，该项损失58000元应该由原告承担。对第五组证据无异议，原告想着先测量房屋在过户后进行装修，我同意原告先进行量房。被告华梦公司与华梦公司濮阳分公司对原告提交的证据，发表如下质证意见：对第一组证据的1和2无异议。对第一组证据的3，2020年11月23日的视频光盘可以看出，被告张晓芳未告知华梦公司濮阳分公司关于陆瑞荣继子的情况，对此公司没有任何过错。对第二、三组证据无异议。对第四组证据，该证据与公司无关。房屋未办理过户，原告对房屋享有债权而不享有物权，其自行定制家具属于自己的权利，如遭受损失也是因为自身原因间接扩大损失，应由其自行承担。对于定金是否返还，只有相关的书面证明不足以认定。对第五组证据无异议，该证据显示的聊天时间是在发现陆瑞荣继子情况之前，可以印证公司没有过错。被告张晓芳提交如下证据，对抗原告的诉请：1、2020年9月29日华网房产服务费收据，证明我向华网房产交了中介费6100元。2、我与中介工作人员齐巧丽（小齐）关于涉案房屋交易情况的沟通信息，证明我想促成房屋买卖成功，但是齐巧丽置之不理。3、2020年10月9日张晓芳调取的职工登记表一份，证明陆瑞荣的个人及家庭成员情况。原告针对被告张晓芳提交的证据，发表如下质证意见：对证1无异议。对证2真实性无异议，但是本组证据更能证明被告张晓芳和被告华梦公司濮阳分公司在第一时间知道该房产无法过户时，均未及时通知原告构成根本违约，从而导致原告的损失扩大，两被告更应该承担相应的责任。对证3职工登记表无异议。被告华梦公司与被告华梦公司濮阳分公司针对被告张晓芳提交的证据，发表如下质证意见：对证1无异议。对证2无异议。对证3真实性无异议，华梦公司濮阳分公司直到2020年10月9日调取档案才得知陆瑞荣有一继子的情况，对于签订合同及后续服务不存在任何过错。被告华梦公司与被告华梦公司濮阳分公司提交如下证据，对抗原告的诉请：1.房屋档案查档情况、房产证复印件，证明涉案房屋系张晓芳和陆瑞荣共同共有。2.陆瑞荣身份证复印件一份、张晓芳身份证复印件一份、张晓芳和陆瑞荣结婚证复印件一份、户口本复印件4张、2020年10月10日证明，证明涉案房屋被告张晓芳已告知公司权属及家庭成员继承的情况，并未提及陆瑞荣继子的情况，公司已经尽到合理审查义务。原告针对被告华梦公司与被告华梦公司濮阳分公司提交的证据，发表如下质证意见：对证1、2的真实性无异议，但是两组证据能够证明该房屋属于张晓芳和陆瑞荣共有，以及后期出具的证明日期为2020年10月10日，本案房屋买卖合同签订日期为2020年9月29日，被告华梦公司濮阳分公司作为中介公司在明知陆瑞荣去世的情况下，未尽到自己对该房屋产权相关信息的全面审查义务，应当对本案的损失承担责任。被告张晓芳针对被告华梦公司与被告华梦公司濮阳分公司提交的证据，发表如下质证意见：同原告质证意见。本院经审理认定事实如下：2020年9月29日，被告张晓芳作为出卖方，原告韩大军作为买受方，签订房产买卖合同一份。约定，被告张晓芳同意将其位于濮阳县中原油田采油五厂东环小区004幢1-102室的房屋一套出售给原告韩大军。河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司作为居间方在该房产买卖合同上加盖公章，为原告韩大军和被告张晓芳提供房产中介服务。合同签订当日，原告韩大军向被告张晓芳交付房屋定金20000元。被告张晓芳于当日向原告韩大军出具收款收据一份，载明：今收到韩大军人民币贰万圆整。￥20000.00附注东环小区004幢1-102号房屋买卖定金收款单位盖章处署名“张晓芳”。后在办理案涉房屋产权过户事宜中，因案涉房产系被告张晓芳与其丈夫陆瑞荣（已去世）共同共有，在调取陆瑞荣的个人档案后，得知陆瑞荣有一子，导致合同无法继续履行。后经原告韩大军多次催促，案涉房屋至今未办理过户登记手续。本院认为，原告韩大军提起本案房屋买卖合同纠纷，主张适用定金罚则由被告张晓芳返还双倍定金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，案涉房产交易价值为510000元，定金应不超过510000元的20%，即102000元。被告张晓芳于签订合同当日收到原告交付的定金20000元，现因故不能实现房屋买卖合同目的，原告诉请解除原告与被告张晓芳所签订的房产买卖合同，本院予以支持。关于原告要求适用定金罚则，要求被告张晓芳双倍返还定金40000元的诉请，本院亦予以支持。关于原告韩大军要求被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司返还中介费6100元的诉请，因合同中第六条第1项约定，在甲、乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司未尽到应尽的义务，存在一定的过错，但该公司也在极力促成该合同的履行，且为此做出了一定的努力，故该公司应按照中介费的70%予以返还，即被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司返还原告韩大军居间服务费4270元，被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司承担连带责任。关于原告韩大军要求被告张晓芳与被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司承担其购买家具交付的定金50000元及装修设计费8000元，共计58000元的损失的诉求，因案涉房屋处于订立合同阶段，房屋产权未变更的情况下，原告韩大军对案涉房屋进行装饰设计，采购家具的行为，系其单方行为，故对其所主张的58000元损失，不予支持。原告要求被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司对上述损失承担连带责任的诉求，亦不予支持。综上，案经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告韩大军与被告张晓芳于2020年9月29日所签订的房产买卖合同；二、被告张晓芳于本判决生效后十日内返还原告韩大军定金40000元；三、被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司于本判决生效后十日内返还原告韩大军中介费4270元，被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司对上述费用承担连带返还责任；四、驳回原告韩大军要求被告张晓芳、被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司赔偿原告58000元的损失，并要求被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司对58000元损失承担连带责任的诉讼请求；五、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元、保全费680元，共计2876元，由原告韩大军负担2244元，由被告张晓芳负担577元，由被告河南省华梦聚网房地产经纪有限公司濮阳分公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员 田 莎二〇二一年四月二十七日书记员 付英娜