河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初4915号原告：杜建涛，男，1984年7月5日出生,汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张玉双，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘鑫鑫，河南甘棠律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告：河南金渠置业有限公司，住所地：三门峡市崤山路（金渠大厦）。统一社会信用代码：914112005624693459。法定代表人：曲邦定，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡月军，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵军峰，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杜建涛与被告河南金渠置业有限公司（以下简称金渠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜建涛的委托诉讼代理人张玉双、刘鑫鑫，被告金渠公司的委托诉讼代理人胡月军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜建涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付符合《商品房买卖合同》约定条件的位于三××市商务中心区××花园××号房屋；2.被告支付原告逾期交房违约金（违约金计算方式为：按原告已付购房款595076元每日万分之一计算，从2019年1月1日暂算至2020年4月1日共计456天为27136.56元，此后违约金计算至被告实际交房之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于三××市商务中心区××花园××号商品房，建筑面积160.63平方米，总房款578268元。合同约定2018年12月31日前，被告将五大主体验收后的商品房交付给原告。如逾期按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2018年5月27日，原、被告双方签订《储藏室买卖协议》，约定被告将面积7.64平方米的2020号储藏室出售给原告，价款为16808元。合同签订后，原告按约交付了全部房款，但被告至今未向原告交付符合条件的商品房。原告多次向被告主张交付符合条件的商品房,并支付逾期交房违约金，但被告一直推脱。被告金渠公司辩称，1.被告已按合同约定于2019年3月通知原告交房，但原告拒绝接收房屋。2.在施工期间，由于政府政策原因，工程多次停工。截止到2019年3月14日，根据政府要求停工262天。根据《购房合同》第八条第二款和《补充协议》第四条的约定，被告可据实延期。3.即便被告存在延期交房行为，原告要求按照日万分一要求计算违约金，违约金过高,请求人民法院参照贵院已生效的法律文书,依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，杜建涛（××）与金渠公司（出卖人）签订编号为18565422的商品房买卖合同1份，主要约定：1.××购买位于商务中心区××花园××房，户型为四室二厅。该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共160.63平方米，其中套内建筑面积119.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.99平方米。商品房预售许可证号为2017-24商务。2.按建筑面积，该商品房单价为每平方米3600元，总金额578268元。3.付款方式及期限，付款方式为现金，付款时间为2018年1月22日，交纳比例为100%。4.第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日告知××的；（2）其他非出卖人原因的情形见附件四《补充协议》。5.第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。6.第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，××应承担交付之日起的物业管理的各项费用。（2）见附件四《补充协议》。7.合同附件与本合同具有同等法律效力。8.该合同附件四《合同补充协议》约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知××的；（2）有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；（3）商品房建设工程设计变更或者政府规划变更导致延期的；（4）遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；（5）突发性公共事件导致施工受阻或停工的；（6）××逾期付款的，按××逾期时间相应顺延交房日期；（7）××不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；（8）涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；（9）其他出卖人不能预防和控制的因素。如：扬尘治理等政府行为导致施工停工、施工方不配合及时办理工程竣工备案等。上述合同签订后，杜建涛于当日向金渠公司交纳案涉房屋房款578268元，金渠公司向杜建涛出具编号为0001201的收据1份，注明2号楼2102号房房款。2018年5月27日，杜建涛（乙方）与金渠公司（甲方）签订《储藏室买卖协议》1份，约定：1.乙方购买甲方金渠涧河花园小区2号楼负二层2020号储藏室，按个计价，面积7.64平方米，单价2200元/平方米，总价款16808元。2.乙方付清储藏室款后即拥有该储藏室的使用权和转让权。3.甲方应在2018年12月31日前，将上述储藏室交付乙方使用。如遇不可抗力等因素导致不能交付的，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，不追究甲方责任。4.本协议签订且乙方交纳储藏室款后，即产生法律效力，甲方不办理退款手续。上述协议签订后，杜建涛向金渠公司交纳16808元，金渠公司于同日向杜建涛出具编号为0003458的收据1份，注明“储藏间款2020”。案涉金渠涧河花园2号楼于2019年3月已经完工，金渠公司曾经申请相关部门进行竣工验收，但未获通过。当月，金渠公司开始通知购房户交房，部分购房户已经接受房屋。2019年4月14日，金渠涧河花园部分业主向金渠公司递交公开信。同月19日，金渠公司作出《对金渠涧河花园部分业主致金渠公司公开信的回复》，主要载明：1.关于交房时间按《商品房买卖合同》规定，五大责任主体验收后，且拿到《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》，简称“两书一表”，方可交房。回复：根据合同第八条“该商品房经五大责任主体验收后交付”约定，与“两书一表”无关。2.关于违约金赔偿，《商品房买卖合同》约定自2019年1月1日至完全取得“两书一表”当日，按日向××支付已付房价款的万分之一作为违约赔偿，同时出卖人承担合法交付日前的物业管理等各项前期费用。回复：根据《商品房买卖合同》第八条第二款（附件四第四条第九款）约定“其他出卖人不能预防和控制的因素，如扬尘治理等政府导致施工停工的……”，交房时间顺延。根据政府相关部门下发的文件及通知统计，截止2019年3月14日由于扬尘治理导致停工约280天；工期顺延后我公司可于2019年9月底交房，但为满足业主装修及入住需要，已于2019年3月31日起提前安排交房。自交房之日起至2019年6月30日期间，业主无需要承担物业管理费用。3.关于面积补偿。2018年2月13日，1号、2号楼部分业主被要求交多出面积的房款，请求把多出面积房款无条件全额及利息退还××；6号楼增加一个单元。回复：业主在签订《商品房买卖合同》时附有分户图及整栋楼的平面图，已认可自己的户型、面积以及整栋楼的单元数。1号楼东、中单元及2号楼书房原设计为镂空采光井（不计面积），后考虑业主使用方便进行了封闭，封闭后增加约5.04平方米予以赠送，不收取购房费用。因部分购房户向政府有关部门投诉，三门峡市住房和城乡建设局于2019年5月10日向金渠公司作出三住建停字（2019年）第013号责令停止违法行为通知书。该通知书载明：2019年3月30日，金渠公司开发建设的金渠涧河花园1#-6#商住楼工程，未依法组织竣工验收擅自交付业主使用，此行为违反《建设工程质量管理条例》第五十八条第一款的规定，未依法取得组织竣工验收，擅自交付业主使用属违法行为。因金渠公司未能提供上述行为之合法依据，责令其自接到本通知之日起立即停止上述行为，并于2019年5月13日9时，将对有关建设活动进行调查，并通知金渠公司携带有关材料听候处理。2019年5月17日，金渠公司对金渠涧河花园业主发出通知，载明：“个别业主通过12345市长热线投诉，称金渠涧河花园项目违规交房，致使三门峡市住建局对我公司下达了《责令停止违法行为通知书》（三住建停字（2019年）第013号）责令我公司立即整改。因此，自本通知下发之日起，收回金渠涧河花园所有业主的装修钥匙，并停止一切装修行为，下一步的具体交钥匙时间视整改情况另行通知”。2019年5月，金渠公司电话通知杜建涛交付房屋，杜建涛以房屋没有经过竣工验收为由，拒绝接受房屋。案涉房屋至今未竣工验收。审理中，金渠公司为证明其存在延期交房事由，提交了以下证据：1.三门峡市政府文件12份，分别为：三门峡工程建设安全监督站发布的全市启动轻中度污染天气一级管控市住建局积极响应文件1份（通知全市暂停土石方作业施工），管控日期为2016年10月12日至10月15日（共4天）；三门峡市大气污染防治攻坚战领导小组办公室发布的关于大风扬尘管控工作的紧急通知4份，管控日期分别为2017年3月12日至3月14日（共3天）、2017年3月24日至3月26日（共3天）、2017年4月16日至4月19日（共4天）、2017年5月4日至5月6日（共3天）；关于加强臭氧轻中度污染管控的紧急通知，管控日期为2017年5月18日至5月20日（共3天）、2017年5月25日至5月29日（共5天）；关于2017-2018秋冬季大气污染防治攻坚强化方案的通知，管控日期为2017年11月15日至2018年3月15日（共121天）；关于做好2018年11月1日至2日轻中度污染管控工作的紧急通知（共2天）；关于启动三门峡市重污染天气预警的通知以及解除预警的通知（4份），管控日期分别为：2018年11月3日至11月5日（共3天）、2018年11月18日至12月5日（共18天）、2018年12月9日至12月25日（共17天）、2018年12月29日至2019年3月14日（共76天）。2.河南崤函工程管理有限公司监理日志（2016年10月12日至2019年3月14日）及监理人员资格证1份。显示2号楼于2016年10月已开始施工，上述雨雪天气及扬尘、大气污染治理等管控期间，案涉2号楼仍进行部分施工。2018年12月1日已经开始拆除塔吊、楼内垃圾清理，施工电梯口处真石漆、入户门锁心安装。3.河南豫康源建设工程有限公司工程施工日志1份。4.停工告知函及张贴照片。欲证明自2016年10月12日至2019年3月14日期间，因政府大气扬尘管控，停工天数总计262天（不包含必要的节假日），且金渠公司张贴公告告知了业主；2019年3月14日后政府仍多次要求停工且因疫情也发生了停工。杜建涛对上述证据有异议，认为市政府的文件中，启动轻中度污染天气一级管控市住建局积极响应文件是对土方开挖、回填、场内倒运、参拌石灰，混凝土剃槽等土石方作业暂停施工，并未禁止其他施工；大风扬尘管控是要求裸露土方、沙石等全部进行围挡，加盖密闭式防尘网，定期做好喷淋洒水作业，并未禁止所有项目施工，不应作为停工的理由，亦不能作为延期交房的理由；施工日志和监理日志，无法核实真实性，不排除后补，且将延期施工责任归结到业主身上，加重业主责任；对于停工告知与其无关，金渠公司作为合同方，应预见到相关情况发生，不能作为延期交房理由。庭审后，金渠公司向本院提交了建设工程规划核实合格证（2020年4月30日）、三门峡市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书（2019年12月27日）、政务网打印的金渠涧河花园项目进度流程表、三门峡市人民政府办公室于2019年7月10日印发的三门峡市工程建设项目审批制度改革实施方案的通知各1份（均为复印件），欲证明工程消防验收合格，涧河花园项目竣工验收阶段在预审中。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。原告按约交纳了房款，被告未按约于2018年12月31日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。截止目前，被告开发的案涉房屋仍未竣工验收，无法向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告辩称已通知原告交房，因原告拒绝接收而不承担违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的房款数额问题。根据合同约定，原告购买房屋的房款为578268元。虽然原告事后与被告签订《储藏室买卖协议》，并交纳储藏室款16808元。但该协议对逾期交付储藏室并未约定违约责任，原告请求将储藏室款项计入房款数额，作为计算逾期交房违约金的基数，理由不能成立，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算方式。依据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应自2019年1月1日起，按已付房款日万分之一的标准支付违约金。同时合同第八条及附件四第四条约定，扬尘治理等政府行为导致施工停工，可以作为延期交付房屋的免责事由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，由于原告未提供证据证明因被告违约行为给其造成的实际损失，故本院酌定违约金计算至本判决确定的被告应交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋之日止。被告辩称约定违约金计算标准过高，请求本院调整，理由不能成立，本院不能采纳。根据《商品房买卖合同》第八条及附件四第四条约定，扬尘治理等政府行为导致施工停工，可以作为延期交付房屋的免责事由。被告提供政府文件、施工日志、监理日志、停工告知函等，以证明因政府大气污染、扬尘治理管控，对被告施工确实存在影响，自2016年10月12日至2019年3月14日影响天数为262天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，被告主张的上述天数包含原、被告2018年1月22日签订合同之前的天数，说明被告与原告签订合同之前已经知道扬尘、大气污染治理对工程施工的影响，其在签订合同之前对交房时间做出了合理的预判，原告作为购房者，对交房期限是其选择购房的重要考量因素。原告与被告签订合同之日至2018年12月31日，根据被告提供的延期天数实际为95天，被告未提交证据证实上述政府管控措施对逾期交房的影响程度，鉴于上述扬尘、大气治理等管控期间，案涉2号楼仍进行部分施工，并非全面停工。2018年12月1日已经开始拆除塔吊、楼内垃圾清理，施工电梯口处真石漆、入户门锁心安装等事实，本院酌定应扣除延期天数30天，即扣除578268×0.0001×30=1734.8元。被告抗辩因扬尘治理等因素应扣除延期交房262天，证据不足，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:一、被告河南金渠置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将符合《商品房买卖合同》约定条件的位于三门峡市商务中心区金渠涧河花园2幢21层2102号商品房交付给原告杜建涛；二、被告河南金渠置业有限公司支付原告杜建涛逾期交房违约金，违约金计算方式为：以房款578268元为基数，自2019年1月1日起，按日万分之一的标准计算至本判决第一项确定的履行期限届满之日止，在上述总额中扣除1734.8元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务、给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由被告河南金渠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭战民审 判 员  赵云霞人民陪审员  李 锋二〇二一年六月二十五日书 记 员  吕 蓉