辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0624民初2309号 原告：李东徽，男，1990年6月24日出生，汉族，无业，住丹东市振兴区。 被告：宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处，住所地宽甸满族自治县宽甸镇黄椅山大街云清小区。 投资人：栾云清，系该公司经理。 被告：中国建设银行股份有限公司宽甸支行，住所地宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，系该公司经理。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 法定代表人：杨晓冉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，系辽宁万鹏律师事务所。 第三人：张新华，女，1956年10月13日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县。 第三人：郑重，男1980年7月28日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县。 第三人：郑令，男，1988年3月25日出生，满族，住宽甸满族自治县。 原告李东徽与被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处（以下简称云清玉和）、被告中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称宽甸建行）、第三人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）、第三人张新华、第三人郑重、第三人郑令商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东徽、被告云清玉和的法定代表人栾云清、第三人东方资产辽宁分公司的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。被告宽甸建行、第三人张新华、郑重、郑令经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李东徽诉称：要求确认隋景芬与被告云清玉和2001年10月11日签订的《商品房购销合同有效》，并要求被告协助原告办理房屋过户登记手续。事实与理由：2001年10月11日，原告母亲隋景芬与被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处签订商品房购销合同，约定原告按照每平米600元购买被告位于云清小区1幢2单元402室商品房（云清小区工商劳服住宅楼4层西），房屋面积105.3平方米，共计价款人民币63180元。2001年9月11日，原告将全部购房款63180元交予被告，2001年底该房屋交付，隋景芬即对该房屋进行装修并一直居住。2005年5月23日，隋景芬病逝，原告占有并使用该房屋至今。隋景芬去世后，其继承人均同意案涉房屋由原告继承。原告诉前欲办理案涉房屋不动产登记时方知案涉房屋被案外人郑子臣（已死亡）在宽甸建行设立抵押无法办理过户。原告认为，隋景芬已支付该房屋的全部价款，并占有使用至今，原告母亲隋景芬与被告签订的房屋买卖合同是真实意思表示，应受法律保护，故原告诉讼要求上述主张。 被告云清玉和辩称：隋景芬和被告签订的案涉房屋的买卖合同有效，但是隋景芬尚欠被告部分房款，以及银行按揭贷款。如被告宽甸建行及第三人东方资产辽宁分公司同意过户，我同意配合原告办理案涉房屋过户手续。 东方资产辽宁分公司述称：不同意原告的诉讼请求。1、宽甸建行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。第三人张新华的配偶郑子臣与被告于2000年7月17日签订了《买卖房屋协议书》，双方约定了房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式等。2000年8月10日，建行宽甸支行与被告、案外人郑子臣签订了《中国建设银行个人住房借款合同》(下称：借款合同)及抵押合同，郑子臣向建行宽甸建行借款85000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年8月11日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第273号公证书，证明《借款合同》、《抵押合同》真实、合法、有效。2000年8月15日，宽甸建行向借款人实际支付了该笔房屋贷款85000元。2000年8月14日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。郑子臣与宽甸建行签订的《借款合同》、《抵押合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。2、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而宽甸建行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。3、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格。综上，第三人认为宽甸建行在案涉房屋上设立的抵押权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权；原告没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法理上的依据，应驳回原告的诉讼请求。 被告宽甸建行未予答辩（缺席）。 第三人张新华、郑重、郑令未予陈述（缺席）。 经审理查明，2001年10月11日，原告的母亲隋景芬与被告云清玉和签订了《商品房购销合同》，双方约定原告以人民币63180元购买被告云清玉和开发建设的宽甸满族自治县宽甸镇云清玉和小区1号楼2单元402室商品房，房屋面积105.3平方米。2001年9月11日，隋景芬向被告云清玉和全额交付案涉房屋房款63180元后，被告云清玉和为其出具收款收据。涉案房屋原、被告签订房屋买卖合同后即交付被告居住至今。 另查，2000年7月17日被告云清玉和与案外人郑子臣签订了《买卖房屋协议书》，双方约定被告将其开发建设的云清玉和2单元402室（4层西）出售给案外人郑子臣。2000年8月10日，郑子臣与中国建设银行宽甸支行签订了个人住房借款合同，双方约定郑子臣向建行宽甸支行借款85000元用于购房，借款期限为2000年8月11日至2010年8月11日。2000年8月11日，双方在宽甸满族自治县公证处对该合同进行了公证。并于同日申请办理了备案登记。合同签订后，建行宽甸支行发放了贷款85000元。嗣后，郑子臣偿还部分贷款。2004年6月28日，宽甸建行与案外人中国信达资产管理公司沈阳办事处签订了债权转让协议，将涉案债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将该笔债权转让给本案第三人东方资产辽宁分公司。 再查，隋景芬于2005年5月23日死亡，第一顺位继承人为其父母隋乐发、刘宏琴、其儿子即原告李东徽。隋乐发、刘宏琴表示放弃继承权，案涉房屋由原告李东徽一人继承。案外人郑子臣于2011年3月31日死亡。第一顺位继承人为配偶张新华、儿子郑重、郑令。 本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述笔录，商品房购销合同、房屋买卖协议书、收据、贷款支付凭证、公证书、借款合同、住房贷款备案表等证据在卷为凭，经庭审质证、认证和本院审查，可以采信。 本院认为，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告李东徽的母亲隋景芬与被告云清玉和签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定为有效合同，且原告隋景芬已支付全部购房款，并一直占有使用案涉房屋至今，该合同已得到实际履行。第三人郑子臣虽与被告云清玉和2000年7月17日签订了《买卖房屋协议书》，但从未占有使用涉案房屋，亦未以任何方式主张权利不符合常理，现有证据不足以证实案外人郑子臣与被告云清玉和的房屋买卖合同关系的真实性。对于第三人东方资产辽宁分公司以郑子臣与被告云清玉和签订商品房买卖合同，并已在宽甸建行办理在建工程抵押备案登记为由主张物权优先效力的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，以不动产抵押担保的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。本案中虽以郑子臣名义与宽甸建行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于涉案房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法办理抵押登记。涉案房屋竣工后，宽甸建行亦未到房产部门办理抵押登记领取他项权证，故对第三人东方资产辽宁分公司在此节的抗辩意见，本院不予采信。隋景芬作为涉案房屋的实际买受人，其死亡后继承人李东徽有权实现对涉案房产的物权权利，故被告云清玉和应当协助其办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、隋景芬与被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处于2001年10月11日签订的《商品房购销合同》有效； 二、被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处自本判决发生法律效力后十五日内协助原告李东徽办理房屋产权登记（云清小区工商劳服住宅楼1幢2单元4层西）； 案件受理费1400元，由被告宽甸满族自治县云清玉和建筑工程处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  李美霞 人民陪审员  许丽敏 人民陪审员  刘莹莹 二〇二一年四月十四日 书 记 员  孙艳俊