广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终3027号上诉人（原审被告）：王子江，男，1959年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（原审原告）：杨菜，女，1955年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：汪险峰，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琳君，广东融聚律师事务所律师。原审被告：彭文锋，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。原审被告：林炳光，男，1954年7月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。原审第三人：珠海市三灶城市建设开发有限公司，住所地：广东省珠海市三灶区金海岸鱼弄水库东城建公司第2栋102房。法定代表人：张孟，经理。委托诉讼代理人：朱云飞，女，1971年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，系该公司行政人员。委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。上诉人王子江因与被上诉人杨菜、原审被告彭文锋、林炳光以及原审第三人珠海市三灶城市建设开发有限公司（以下简称三灶城建公司）案外人执行异议之诉一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法三民初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王子江上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判（2015）珠金法执字第12号之一执行裁定书中对金湾美都新村1组团1栋1单元501房的执行有效，继续查封；2、一、二审诉讼费由杨菜承担。事实与理由：原审判决的错误论述，认为房款已支付完毕为55570元，这样的房款不合常理。买一套房价格定到尾数为几十元。另外，一张收据是2015年所写办理1栋1单元501房产权证补款，怎可以理解为办证费，若是办证费就写办证费，不可能有“补款”字眼出现，无须补款。如办证，杨菜需要给王子江付办证费。真实是为杨菜需要办理产权证，而需要补给王子江的欠款。杨菜辩称，2002年2月27日，王子江与杨菜签订买卖合同，虽然合同没有约定房价，但是当日王子江向杨菜出具的收据是收取了55570元的房款，王子江与杨菜在买房合同的第二条有约定一次性付清房款，由此可见，在2002年2月27日杨菜已经将全部房款交付给王子江。其次，在之后的15年期间，王子江对双方房款的支付并没有提出过异议，直到2015年6月17日在得知可以办理房产证的情况下，王子江又向杨菜收取一万元并且在收据上标明有办理房产证的字样，最后杨菜一直占有使用涉案的501房，所以杨菜认为原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭文锋述称，彭文锋于2015年10月8日已向一审法院提交了申请法院调查取证申请书，请求一审法院向（2015）珠金法执字第12号案件的执行法院调查核实查封的涉案房屋是执行法院依职权采取的强制执行措施，而一审法院也调取了相关的证据并在开庭时进行了出示。但一审判决书中却遗漏了上述证据，更未查明涉案房屋的查封是依彭文锋申请查封，还是执行法院依职权采取强制执行措施而查封的，故一审判决彭文锋负担案件受理费依法应予以撤销。本案涉案房屋的查封，是（2015）珠金法执字第12号案件在执行过程中，执行法院依职权采取的强制执行措施，并不是依彭文锋的申请才查封的，故执行法院在执行案件过程中依职权采取的强制执行措施所造成的后果依法不应由彭文锋负担，故一审案件受理费依法不应由彭文锋负担。林炳光表示没有意见。三灶城建公司述称，王子江与杨菜之间的纠纷与三灶城建公司无关，不发表意见。杨菜向一审法院起诉请求：一、不得执行珠海市金湾区金海岸美都新村1组团1单元501房屋，并解除对此房屋的查封；二、确认珠海市金湾区金海岸美都新村1组团1单元501房屋归杨菜所有；三、王子江、三灶城建公司办理珠海市金湾区金海岸美都新村1组团1单元501房屋产权登记手续，将此房屋产权登记到杨菜名下；四、王子江、林炳光、彭文锋承担诉讼费用。一审法院查明：三灶城建公司是美都新村I组群1栋501房所在的金海岸美都新城I组团用地的产权人。1999年10月，其与王子江签订《工程款抵房协议书》，约定：由王子江全带资完成美都I1商住楼的收尾工程及小区绿地工程，估计总投资约150万元，双方同意以美都I1商住楼中11住宅10户及51住宅楼东6户共计16户住宅抵顶工程完成的工程款，抵顶价格为1200元/平方米，抵房面积以工程款结算数额为准，实行多退少补等。《商品房交易合同书》显示：“购房人（乙方）王子江（王子江）以工程款抵顶现向珠海市三灶城市建设开发综合开发总公司（甲方）订购珠海市西区美都新村I组群第1栋住宅总建筑面积为85.5平方米，总房价：102600元”，房号为I组群11型号501号房，二房二厅。三灶城建公司作为甲方盖章，乙方处为空白，时间为1999年12月24日。《房地产买卖协议书》显示，2000年2月27日，王子江（甲方）与杨菜（乙方）达成以下协议：“一、甲方将美都新村第一栋501房转让给乙方；二、乙方一次性付完房款给甲方，甲方将有关产权过户手续给乙方，乙方在领到产权手续后自行到房产发展商办理房产证。有关房产证的水费由乙方承担，其他费用甲方负责（例如工程款一切的债权债务，房产营业税）；三、甲方负责接通水电给乙方（报装费由乙方承担）；四、甲方负责在一年内协助乙方向发展商补齐办证手续，若一年内办不到房产证，甲方负责退款；五、双方不得反悔，若有反悔，违约方以二万元的违约金赔偿给对方”。同日，王子江作为收款人向杨菜出具《收据》，载明：“兹收到杨菜女士交来美都1栋501房购房款55570元”。关于涉案房屋占有。杨菜陈述称其自2000年起占有至今，其中从2009年开始将涉案房屋出租；杨菜提供其与案外人张静敏签订的《房屋租赁合同》予以证明，该合同载明租赁期间为2009年8月23日至2010年2月22日止。2014年，一审法院就彭文锋诉王子江、林炳光房屋买卖合同纠纷一案作出(2014)珠金法民一初字第255号民事调解书，该民事调解书已生效。因王子江、林炳光未履行该民事调解书确认的向彭文锋支付96000元的义务，彭文锋向一审法院申请强制执行，一审法院作出(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书，裁定查封王子江名下美都新城1栋1单元301、302、402、501、502、601、602、701房。后杨菜对上述执行裁定书对501房的查封行为提起案外人执行异议，请求一审法院解除查封。一审法院于2015年6月作出(2015)珠金法执异字第14号执行裁定书，裁定驳回杨菜的异议。2015年6月17日，王子江向杨菜出具《收据》，载明：“今收到杨菜交来人民币1万元整（办理1栋1单元501房产证补款）”。一审另查明：该房产尚未办理房地产权证书。案外人陈智骞在一审法院（2015）珠金法三民初字第361号案中作为原告主张对涉案房屋有所有权。一审法院认为，关于涉案房屋的权属。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因涉案房屋目前尚未进行不动产登记，王子江、杨菜各自所主张的物权变动均未完成，故王子江、杨菜均非物权法所指的涉案房屋的所有权人。同时，因涉案房屋所使用土地的建设用地使用权人、用地及规划报建人均为三灶城建公司，故三灶城建公司对涉案房屋享有所有权权益。关于杨菜对涉案房屋是否享有权益。首先，三灶城建公司与王子江签订《工程款抵房协议书》，达成转移涉案房屋所有权的合意，该合意不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王子江在三灶城建公司不持异议的情形下，将涉案房屋出卖给杨菜，其与杨菜之间成立房屋买卖合同关系且合法有效。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，王子江主张其与杨菜所签订的《房地产买卖协议书》无效，一审法院不予支持。第二，收据与《房地产买卖协议书》中约定的“一次性付完房款”相互印证，杨菜与王子江约定涉案房屋购房款为55570元且杨菜已支付完毕；且2015年王子江向杨菜收取涉案房屋办证费用10000元，也能够印证杨菜已按约支付完毕购房款，否则，王子江应在收据中注明为补交的购房款而不是事实上注明的“办理1栋1单元501房产证补款”。第三，杨菜通过直接或间接的方式占有涉案房屋多年；虽然与案外人陈智骞对涉案房屋的所有权仍有争议，但是双方均否认案涉房产为王子江的财产。第四，一审法院在调查过程中了解到，办理涉案房屋产权登记及变更手续须三灶城建公司、王子江共同配合。但王子江于2003年因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑5年，且刑满释放后不予配合办理过户手续是导致涉案房屋不能成功办理产权登记及变更手续的重要因素之一，即涉案房屋未成功变更至杨菜名下非杨菜过错。综上，杨菜与王子江既达成转移涉案房屋所有权的合意，又按约支付全部价款并实际占有多年，且物权未变更登记的原因不可归责于杨菜。综上，且依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”杨菜对涉案房屋的物权期待权成立。关于撤销执行裁定、解除对涉案房屋的查封。如上文所述，王子江未取得涉案房屋的所有权且杨菜对涉案房屋成立物权期待权。而待强制执行的民事权益为彭文锋对王子江的普通债权。杨菜对涉案房屋享有的物权期待权足以排除彭文锋对王子江的普通债权。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”。杨菜请求撤销执行裁定、解除对案涉房屋的查封，一审法院予以支持。关于对涉案房屋确权、办理房屋产权登记手续等。如上文所述，杨菜与王子江因合同行为引起的物权变动尚未完成；且产权登记属于房地产登记部门的职权。故杨菜要求确认案涉房屋所有权、办理房屋产权登记手续，一审法院不宜处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、撤销一审法院（2015）珠金法执异字第14号执行裁定书；二、终止一审法院(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书中对金湾区美都新村I组团第1栋1单元501房的执行，并予以解除查封；三、驳回杨菜的其他诉讼请求。案件受理费人民币4000元，由彭文锋、王子江、林炳光负担。二审期间，王子江围绕上诉请求提交了一张照片以及信访的材料，拟证明王子江主动去有关部门反映办证的问题，案涉房屋现在可以办证是王子江去处理的。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。经审查，王子江提交的证据与本案无关，本院不予采纳。王子江陈述，其与三灶城建公司签订《商品房交易合同书》是临时合同，为了方便更改，三灶城建公司不管款项是否付清，只要经过王子江的同意就可以更名。王子江陈述杨菜于2015年6月17日向其支付的10000元是补交房款，但此时仍未交清。彭文锋在一审宣判之后向本院提交了上诉状并预交了二审案件受理费。经审查，彭文锋的上诉仅不服一审判决关于诉讼费负担部分的处理，对其他内容未提出上诉。根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条第一款“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”的规定，彭文锋的上诉不符合法律规定，本院不予受理。二审另查明，一审法院(2015)珠金法三民初字第325号案件查明认定，该案的案涉房产为金湾区三灶镇金海岸美都新村1组团1单元302号房，2001年9月30日，王子江出具收据，载明购买的房屋价款为46000元已收齐。一审法院（2015）珠金法三民初字第324号案件中查明，该案原告潘四妹与王子江于2001年签订《房产转让协议书》，约定王子江转让美都新村1组团1单元602号房给潘四妹，价款为45000元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是杨菜要求停止对金湾区美都新村I组团第1栋1单元501房的执行并予以解除查封的请求是否成立。本案中，《商品房交易合同书》中购房人由王子江变更为杨菜，王子江与杨菜房屋买卖关系合法有效，双方没有书面约定案涉房屋的转让价款的具体数额，参照与本案相同情形的同一栋楼中，李晓强所购买302房及潘四妹所购买的602房对房价的约定，结合王子江从2000年至今并未向林杨菜追讨余款的事实，以及案涉房屋当时不能办理产权登记等情形，再加上双方在《房地产买卖协议书》中约定了一次付完房款，综合上述情形，本院认定杨菜对案涉房屋的房款已付清。至于王子江主张2015年6月17日杨菜支付的10000元是补交房款，但收据上注明“办理房产证补款”，从字面意思理解是办证需要补交的款而不是补交房款，因此，王子江的该项主张不能成立。王子江上诉主张当时口头协商无法办证的价格是55570元、可以办证按市场价，但没有提供证据予以证明，本院不予采纳。因此，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定杨菜可以排除案涉房屋作为王子江的财产予以执行有事实依据和法律依据，本院予以维持。王子江上诉要求继续查封的理由不能成立，本院予以驳回。鉴于本案是王子江与林炳光欠彭文峰的债务无法清偿，需通过法院强制执行而引起的，因此，在法院认定案外人的异议成立的情况下，相关的诉讼风险应当由被执行人承担，即王子江与林炳光应当承担本案的诉讼费。一审法院决定由彭文峰负担诉讼费不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人王子江的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4000元，由王子江与林炳光负担。二审案件受理费，王子江预交4000元，由王子江负担；彭文峰预交50元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一六年十二月二十九日书 记 员  梁 暐许婷婷