江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初6907号原告：杨文学，男，1975年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：奚国东，男，1969年11月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：朱彩娟、丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。被告：苏州觉灵电器厂，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道北桥村。投资人：尤文萍，总经理。委托诉讼代理人：廉爱军，系该公司员工。被告：尤文萍，女，1971年12月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告杨文学、奚国东诉被告苏州觉灵电器厂、尤文萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审理，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告杨文学、奚国东及其共同委托诉讼代理人朱彩娟，被告苏州觉灵电器厂的委托诉讼代理人廉爱军到庭参加诉讼。被告尤文萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告杨文学、奚国东向本院提出诉讼请求:1、依法确认原告杨文学与被告尤文萍于2020年5月8日签订的《租赁合同》解除；2、判令两被告立即迁出两原告所有的位于苏州市××城区北桥莲花路的出租厂房，将上述厂房腾退给两原告；3、判令两被告立即支付2019年4月30日至2020年4月29日租赁期间结欠的租金人民币45000元、支付2020年4月30日至2020年11月3日租赁期间结欠的租金人民币137008元，以上合计人民币182008元；4、判令两被告支付45000元的逾期付款利息，自2019年4月30日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利息计算利息，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；支付137008元的逾期付款利息，自2020年4月30日起计算至被告实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5、判令两被告支付自2020年11月4日起至实际搬走之日止的房屋使用费（按照每年266000元的租金标准计算）；6、本案的诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告明确第二项诉请为判令两被告从位于苏州市相城区××路的厂房中迁出，并将上述厂房腾退给两原告。事实和理由：原告杨文学与被告苏州觉灵电器厂于2019年4月30日签订《房屋租赁合同》，将两原告所有的位于苏州市相城区××街道××路（××）的厂房出租给被告苏州觉灵电器厂，租赁期限为2019年4月30日至2020年4月29日，年租金人民币280000元，合同签订时被告苏州觉灵电器厂应一次性支付，两原告依约将出租厂房交付给被告苏州觉灵电器厂使用，后经催讨，被告尤文萍陆续支付了租金人民币235000元，尚欠租金人民币45000元至今未支付。合同到期后，原告杨文学与被告尤文萍于2020年5月8日签订了上述厂房的租赁合同，租赁时间为2020年4月30日至2021年4月29日，年租金人民币266000元，约定在合同签订时被告尤文萍应支付半年租金133000元，在当期租金到期后，仍采取先付租金后使用的方式提前支付租金，但实际上，被告尤文萍至今未支付过相应租金。因被告尤文萍违约，原告杨文学于2020年11月3日向其发送了解除合同通知。综上，因两被告违约，导致原告方的合同目的不能实现，故此，两原告依据我国《民诉法》及《合同法》相关规定，具状贵院，请求依法支持如前诉请。被告苏州觉灵电器厂辩称，我方承租的房屋包含通道，2019年11月配合政府整治后于2020年1月3日将通道屋顶拆除，通道原来是堆放的5台机器设备、行车，后将机器都搬到厂房里了，通道屋顶是我方搭的，后来两原告补偿了我方8000元。2019年4月30日至2020年4月29日的租金确实是45000元没付，没付的原因是我方前面因为拆通道屋顶的事情有损失，双方没有协商一致。2020年4月至今的合同租金未付，租金是对的，但两原告没有将双方签字签订的欠款协议举证，内容是确认结欠金额将租金转为借款，付款期限没写，利息按照年利率10%计算，当时是由尤文萍签字的，签订时间2020年5月8日下午。厂房一直是被告苏州觉灵电器厂在承租。2020年的合同抬头是两原告写的，签字是尤文萍签的，尤文萍是苏州觉灵电器厂的法定代表人。现在厂房涉及拆迁，搬我方也是愿意的，但是需要给时间。2020年的附加协议上写了关于拆迁的事情，我方认为拆迁的增加条款不合理，两原告没有告知。被告尤文萍未应诉答辩。原告杨文学、奚国东为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、两原告身份证复印件一份、被告苏州觉灵电器厂企业信息系统打印件一份、被告尤文萍户籍信息证明一份，证明原、被告主体资格。2、原告方与苏州苏灵仪表有限公司签订的房屋买卖合同一份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还）、不动产证复印件一份、苏州苏灵仪表有限公司房屋产权证明一份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还）、宗地图一份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还）、收条两份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还）、收条收据一份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还），证明两原告通过买卖的形式取得房屋的所有权。3、原告杨文学与被告苏州觉灵电器厂于2019年4月30日签订的房屋租赁合同一份、被告尤文萍于2019年5月10日出具的欠条一份，证明原告与被告苏州觉灵电器厂签订了为期一年的租赁合同，原告将本案涉及的厂房以每年280000元出租给被告使用，被告尤文萍于同日出具280000元的欠条。4、杨文学与尤文萍于2020年5月8日签订的房屋租赁合同一份，证明原告与被告尤文萍签订了合同将案涉厂房出租给被告尤文萍使用，时间为2020年4月30日至2021年4月29日，年租金为266000元，租赁厂房面积为1640平方，双方约定租金时间及违约责任等其他内容。5、原告方于2020年11月3日向被告尤文萍送达解除合同通知书一份、杨文学发给尤文萍的关于解除合同的微信聊天记录打印件一组（出示杨文学手机中原始的微信聊天记录）、2020年11月3日张贴的照片打印件一份，要求对方支付结欠的租金，及时腾退厂房，且原告方于同一日下午向尤文萍微信发送该通知，在2020年11月3日将该通知张贴于被告苏州觉灵电器厂的厂房内。经质证，被告苏州觉灵电器厂发表如下质证意见：对证据1没有异议，尤文萍是廉爱军的老婆。对证据2真实性无异议，买房子是事实，产证是原告与原房东之间的。对证据3欠条无异议，是尤文萍签的。对证据3、证据4两份租赁合同的真实性无异议，但是2020年的租赁合同有关拆迁的条款原告方没有告知我方。对证据5真实性无异议，被告尤文萍微信上是收到过解除合同的通知，当天也确实贴在我方厂房门口了。经审理查明，2019年4月30日，原告杨文学作为出租方（甲方）、被告苏州觉灵电器厂作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于莲花路的房屋租赁给乙方使用，乙方已知房屋现状和权属性质；租赁期限：本合同下该房屋的租赁期限自2019年4月30日至2020年4月30日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照甲方交付予乙方的该房屋原状交还，乙方承担恢复该房屋原状的费用；租金为280000元/年。合同签订时，乙方一次性向甲方支付全部租金，先付后用。甲方在收到上述款项后，将房屋交付给乙方使用；租赁期间该房屋产生的水费、电费及其他因乙方办公所生产的各项日常费用概由乙方负责缴纳。乙方因经营所需改变该房屋的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备时，需征得甲方书面同意，在甲方予以充分理解并同意后，乙方可进行施工，装修、改善等支出费用由乙方自行负责；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，乙方已交的租金、押金不予退还，同时按照合同总额的30%承担违约金：（1）未经甲方书面同意，以转租、分租、转借、或以承租权入股方式提供予他人使用的。（2）未经甲方同意，擅自改变该房屋的主体结构和用途。（3）利用承租的房屋存放危险品或进行违法活动，损害公共利益的。（4）拖欠租金已达30日，或逾期未缴交租赁期间的各项费用达壹仟元以上并给甲方造成严重损失的。（5）无故终止本合同。乙方逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一天以未交租金为基数按日万分之七计算违约金；因乙方违约，甲方向乙方主张本合同项下的权利产生的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、公告费、公证费等均由乙方承担。合同另对其他事项进行了约定。2019年5月10日，被告尤文萍向原告出具欠条一份，载明：“今欠杨文学厂房租金贰拾捌元整（280000）欠款人尤文萍”。另查明，被告苏州觉灵电器厂系个人独资企业，被告尤文萍系苏州觉灵电器厂的投资人。2020年5月8日，原告杨文学作为甲方（承租方）、被告尤文萍作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其有权出租的厂房出租给乙方使用，租赁物位于莲花庄村莲花路厂房，乙方承租该处用作生产。乙方已对租赁物的产权、位置、性质等有了全部的了解，同意按现状进行承租，签订合同即视为租赁物已经交付；租赁期限为12个月，从2020年4月30日起至2021年4月29日。在租赁期满后，如乙方需续租应于合同期满前两个月向甲方提出书面请求，经甲方书面同意后可以续租。否则视为乙方自动放弃续租，甲方有权将租赁物出租给第三方或收回自用；租赁物的面积为1640平方米，租金一年总价266000元，该价格为不含税价。在签订合同时，乙方应向甲方支付半年的租金，在当期租金到期后，仍采取先付租金后使用的方式向甲方提前支付租金。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付保证金0元，该保证金于合同到期后在乙方按约退还租赁物后十日内予以退还；乙方负责支付租赁房屋的水、电、通讯等费用；合同因租赁期满、约定解除、违约解除等原因而终止时，无论是否存在争议或争议是否已经解决，乙方均应在接到甲方通知后十日内无条件的将租赁物先行返还给甲方，退出租赁物。在乙方退出租赁物后十日内，甲方将剩余的租金、保证金退还给乙方。该租赁物归还时，乙方应清理打扫干净，符合正常使用状态。乙方不得自行拆除改造装饰物或相关财产，该财产归甲方所有，也不得以任何理由作价相抵给甲方；租赁期内，如遇政府拆迁（包括但不限于征收、征用、回购等情形），甲方有权提前解除合同并不承担违约责任，乙方应按甲方的指示及时归还租赁物。（因租赁物可能被列入拆迁，故本协议租金标准约定较低。一旦拆迁被确认，本协议终止履行，乙方自行按合同约定时间退场，租金算至退场之日，多退少补）。乙方在此承诺，任何拆迁补偿（包括但不限于不动产使用权补偿、装修或设备补偿、搬迁或临时安置补偿、停产停业损失补偿、提前搬迁奖励补偿等）都由甲方或甲方指定的第三方享有，乙方不得对拆迁补偿提出任何主张。合同另对其他事项进行了约定。再查，2020年11月3日，原告杨文学通过微信向被告尤文萍发送通知一份，载明：一、因您违反《租赁合同》第三条第一款规定，未及时支付租金，经我方多次催讨后，至今仍未支付，给我方造成了极大的经济损失，故我方决定，解除与您之间于2020年5月8日签订的《租赁合同》；二、请您于接到通知后十日内主动将租赁房屋内的物品清理干净，腾空房屋，将租赁房屋完好地交还给出租方，如逾期不清理，视为您主动放弃上述物品，出租方有权作为废弃物处理，后果由您自负，如您破坏房屋现有结构及设施，将承担赔偿责任；三、请您立即支付清2020年4月30日起至实际迁出之日止的租金及使用费（按照每年租金266000元标准计算）；四、上述租赁期间内，已经产生的一切费用，包括水、电费以及物业费、税费，以及您因经营产生的工人工资、对外债务，由您自行负责清偿，与出租方无关。请于接到本通知后立即缴付、清偿，否则，由您承担一切法律后果；五、请您在接到本通知后尽早安排上述事宜，希望您能妥善将上述租赁房屋完好交还给出租方。同日，原告方将该通知张贴于苏州觉灵电器厂的厂房门口。审理中，两原告提供了房屋买卖合同一份、不动产证复印件一份、房屋产权证明一份、宗地图一份、收条两份、收条收据一份，并陈述，两原告通过买卖的形式取得房屋所有权。对此，被告苏州觉灵电器厂认为，买房子是事实，产证是原告与原房东之间的。庭审中，两原告与被告苏州觉灵电器厂一致确认：涉案房屋只有土地证，没有房产证，坐落于苏州市相城区××路。原告购买的房屋位于整个厂区的西南角，2019年租赁面积包括通道面积是1800平方左右，主要包括中间通道的一部分300平方左右、过道东边的厂房及过道西边100平方左右的厂房。被告方租赁房屋用于开注塑厂。涉案房屋实际上一直由被告苏州觉灵电器厂在占有使用。以上事实，有原告提供的当事人身份信息、工商登记信息、房屋买卖合同、房屋产权证明、宗地图、收条、收据、房屋租赁合同、欠条、通知书、微信聊天记录、照片等证据及当事人庭审陈述予以证实。审理中，两原告陈述，涉案房屋没有报批手续，所以办不出房产证。2020年1月23日中间通道屋顶拆除后，原来的通道还是被告在使用，只是堆机器的面积现在在堆杂物，2020年合同上的租赁面积我方相应的减掉了点，实际上使用面积没有减少。被告使用的面积远远多于合同约定的1640平，原告方闲置的厂房西边一幢也是被告方在使用，我方于2020年11月7日报警。涉案厂房没有评估，只说可能拆迁，我方也没签拆迁协议。第三项诉请中137008元是按照每年266000元的租金标准计算出来的。2020年租金266000元就是因为通道屋顶拆除后不能堆放东西协商补偿的金额。被告苏州觉灵电器厂陈述，通道拆除时间具体我方要问村里，通道后来我方加了一个雨棚，还是我方在使用，现在堆了杂物。租金按合同约定是先付后用，但是后面写了借条，租金转为借款，目前无法提供相应的证据，但有这个事实依据。2019年5月10日欠条出具后我方付了235000元。隔壁房屋搬走后，我方占用原告空置的面积，原告通知后我方后就及时搬走了。对拆迁村里已经在2020年9月公示了，2020年11月左右评估公司过来评估过。本院认为，原告杨文学与被告苏州觉灵电器厂于2019年4月30日签订的《房屋租赁合同》、原告杨文学与被告尤文萍于2020年5月8日签订的《租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故均应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故两原告要求两被告自涉案房屋内迁出并交还给两原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。现被告尤文萍以欠款人的身份于2019年5月10日向原告出具欠条确认结欠2019年4月30日至2020年4月29日期间的房屋占有使用费280000元，后被告方仅支付235000元，因被告苏州觉灵电器厂认可其系涉案房屋的实际承租人，故相抵扣后，两被告尚应支付原告方2019年4月30日至2020年4月29日期间的房屋占有使用费45000元（280000-235000）及自2020年4月30日起按266000元/年的标准计算至实际迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费。被告苏州觉灵电器厂抗辩前述结欠的费用双方已协商转化为借款，但就此并未提供相应依据，故本院对此不予采信。因两被告逾期未付款，原告方有权主张逾期付款利息损失。本院将逾期付款利息相应调整为：以45000元为基数、自2019年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；以133000元为基数自2020年5月9日起、以4008元为基数自2020年10月30日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。被告尤文萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告苏州觉灵电器厂、被告尤文萍应于本判决生效之日起十日内从位于苏州市相城区北桥街道南张路的诉争房屋内迁出，并将该房屋交还原告杨文学、原告奚国东。二、被告苏州觉灵电器厂、被告尤文萍应于本判决生效之日起十日内支付原告杨文学、原告奚国东2019年4月30日至2020年4月29日期间的房屋占有使用费45000元及自2020年4月30日起按266000元/年的标准计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费，并支付相应利息（以45000元为基数，自2019年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；以133000元为基数自2020年5月9日起、以4008元为基数自2020年10月30日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告方指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022028306。三、驳回原告杨文学、原告奚国东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2645元，财产保全费1520元，合计4165元，由被告苏州觉灵电器厂、被告尤文萍负担（两原告预交的诉讼费用，由本院退还，两被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331058183）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二一年四月二十五日书记员 莫叶清