宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初6410号原告：金碧物业有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街西侧、北塔东路南侧恒大御景小区20号楼一层。法定代表人：陈萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦峰，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱开兴，男，该公司职员。被告：李素红，女，1973年4月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告金碧物业有限公司宁夏分公司与被告李素红物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案经诉前调解后，本院于2021年4月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司宁夏分公司的委托诉讼代理人朱开兴，被告李素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧物业有限公司宁夏分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月1日至2021年1月31日的物业服务费8954.95元；2.判令被告支付拖欠上述费用的违约金2686元（按30%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告承接“银川·恒大御景”小区的物业服务。根据原告（甲方）与被告（乙方）签订的《前期物业管理服务合同》约定：物业管理费按建筑面积每月每平方米2.6元计算，按季度收取，乙方交纳费用时间为每月5日前；如乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求乙方自逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告房屋面积114.79平方米，自2018年8月1日开始拖欠物业费，截至2021年1月31日，累计拖欠物业费8954.95元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判如所请。李素红辩称，一、原告物业服务质量不达标，业主和业委会多次提出整改要求和意见，一直未得到改善：（一）小区大门常开、无人值守，保安人员严重短缺，安保措施不到位，给业主财产及人身安全带来了隐患；（二）公共部位未及时维修，存在房屋墙体裂缝、瓷砖破损脱落、院内堆放杂物垃圾长时间不清理、小区路面损坏、电动车充电不安全、自行车停车位没有防雨设施、地下车库严重漏水等问题，给业主造成安全威胁；（三）公共绿化管理不到位，有大面积草坪和树木枯死；（四）小区存在消防安全问题，原告经常违规使用消防栓洗地、浇草坪，消防通道堵死不畅通。二、原告未经业委会和业主同意，私自出租、出售公共用房和场地，对公共收益不公示，侵犯了业主的知情权。三、开发商售房时宣传的欧式大门、周边12条人行通道、院内游泳池都没有，涉嫌虚假宣传；四、原告未按照物业服务合同约定对房屋质量问题进行维修，被告房屋自收房以来就存在墙面不平、掉皮、裂缝、门套破损、木地板鼓包及厨房返水、卫生间返臭等问题，但被告多次向原告报修均未予解决。综上，原告提供的物业服务低于最低标准，应按实际提供给业主的服务水平收取相对应的物业费，故对原告的无理诉求应予以驳回，诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，宁夏昊天房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，选聘原告对银川恒大御景小区提供前期物业管理服务。合同约定：原告提供的前期物业管理服务质量标准按照《银川市住宅物业管理服务等级标准》执行，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。物业服务费采取包干制，由业主按照房产证中的建筑面积交纳，高层为2.6元/月/平方米（包含电梯使用费用、二次加压供水费用和园区水电公摊），业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按每天欠费总额的1‰向原告交纳违约金。本合同自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。后银川市兴庆区恒大御景小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：原告为银川恒大御景小区提供物业服务，合同期限自2020年9月20日起至2023年9月20日止，原告提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级中规定的服务内容及标准，其他服务与上述合同一致；物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层住宅为2.6元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，原告可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。上述合同签订后，原告一直为恒大御景小区提供物业服务。被告系恒大御景小区某室房屋业主，房屋面积114.78平方米。自2018年8月1日至2021年1月31日，被告累计欠付原告物业服务费8954.95元。另查明，本院审理的金碧物业有限公司宁夏分公司诉其他业主物业服务合同纠纷系列案中，部分业主提交了案涉小区相应问题的照片、视频、业主微信群聊天记录及物业问题处理网上申请记录，根据上述证据，可以反映出原告提供的物业服务确存在一定的瑕疵，本院予以确认。本院认为，原告金碧物业有限公司宁夏分公司与涉案小区开发商及业委会签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》均合法、有效，对业主具有约束力，本院予以确认。原告依据合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付相应对价的物业服务费。根据本院另案查明的事实可以确认原告提供的物业服务存在一定瑕疵，因此根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交的物业服务费比例为90%，故被告应向原告支付2018年8月1日至2021年1月31日期间的物业服务费8059.46元（8954.95元×90%）。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告拒绝支付物业服务费事出有因，并非故意拖欠，故被告的行为不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出原告提供的物业服务质量不达标从而拒绝交纳物业费的抗辩意见，由于物业服务是针对物业小区公共部分的一项综合管理工作，涵盖着小区卫生环境、公共设施的日常维修养护管理等各个方面的工作，物业服务的质量应从整体性、持续性的角度去衡量，而不应以业主某个方面的问题全盘否定物业服务成果。况且物业费是物业公司开展物业服务的基本保障，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出原告未对房屋质量问题进行维修从而拒绝交纳物业费的抗辩意见，根据相关法律规定，房屋专有部分属于质量问题的，在国家规定的保修期间内，由开发建设单位负责维修；保修期满出现质量问题，如果是房屋专有部分，则由业主自行维修；如果是房屋共有部分或公用设施设备需要大修、更新、改造，可以申请使用专项维修资金，此时应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并非原告单方所能支配。被告现提交的证据无法证明其房屋出现的问题属于原告物业服务的责任，因此被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告李素红于本判决生效之日起五日内支付原告金碧物业有限公司宁夏分公司自2018年8月1日至2021年1月31日期间的物业服务费8059.46元；二、驳回原告金碧物业有限公司宁夏分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计46元，由原告金碧物业有限公司宁夏分公司负担14元，由被告李素红负担32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 魏 欣二○二一年六月二十二日法官助理 江 雪书记员 王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。