包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）内02民终1912号上诉人（原审被告）恒大地产集团包头有限公司，住所地包头市九原区莎木佳路一号街坊恒大华府综合楼三楼，组织机构代码67693XXXX。法定代表人宋文江，总经理。委托代理人袁晓凯，该公司法务员。委托代理人刘雨琪，该公司法务员。被上诉人(原审原告)王伟，男，住包头市。委托代理人薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。委托代理人董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。上诉人恒大地产集团包头有限公司与被上诉人王伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2016）内0207民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大地产集团包头有限公司的委托代理人袁晓凯、刘雨琪，被上诉人王伟的委托代理人薛文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年9月16日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号2009-0021934）。原告购买被告开发的位于包头市九原区恒大华府20-801号商品住宅一套，原告在同年8月27日和9月21日分二次支付了全部购房款2532405元。按照合同约定被告应在2011年6月30日前向原告交付房屋。针对逾期交付房屋的情形，合同附件五第四条第2款约定：对于逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因该房屋的内部装修存在问题，被告至今未向原告交付验收合格的房屋，对此，包头市路诚公证处于2016年4月19日对该房屋的现状进行了现场公证，表明该房屋的内部装修仍在大范围进行当中，不具备交房条件。另查，2012年9月14日，原告还与被告签订了《停车位合同》（合同编号2009-0021934），购买被告位于包头恒大华府p3号车库1267号停车位一个，于2012年9月12日一次性支付合同价款20万元，合同约定该停车位应当在2013年6月30日前交付使用，使用年限至2078年9月27日。针对逾期交付停车位的情形合同第四条约定：对于逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向买受人支付违约金。该停车位至今仍未交付。上述事实，有原被告双方当庭陈述、《包头市商品房买卖合同》、《停车位合同》、购房款收据、车位收据、《公证书》在案佐证，本院予以确认。原判决认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》及《停车位合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效。商品房买卖合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款，已全面履行了合同义务。被告未能按合同约定交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，对原告按照合同约定及法律规定要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，被告应返还原告全部购房款并赔偿损失，合同约定按总购房款1%（25324.05元）支付违约金，远远低于造成的损失，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失较为合理，本院予以支持。因停车位不具备商品房属性，《停车位合同》属于针对业主的使用权转让合同，由于被告违约导致原告商品房买卖合同目的不能实现致使合同解除，停车位使用权转让合同应一并解除，被告应返还原告全部停车位合同价款并赔偿按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告王伟与被告恒大地产集团包头有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号2009-0021934）及《停车位合同》（合同编号2009-0021934）；二、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决书生效后十五日内返还原告王伟购房款2532405元及利息（从2010年9月21日至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决书生效后十五日内返还原告王伟停车位款200000元及利息（从2012年9月12日至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28659.24元，减半收取14329.62元（原告已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司承担。宣判后，被告恒大地产集团包头有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为，一审法院认定事实不清，判决上诉人承担合同违约责任从合同签订之日不当。上诉人与被上诉人之间的合同直至现在依然有效，尚未解除，上诉人虽然存在违约的事实，上诉人承担违约责任仅是在其违约之后方可计收违约金，因此一审法院在判决上诉人承担违约责任从合同签订之日起属于认定事实不清。《商品房买卖合同》与《停车位合同》之间不存在主从合同关系，本案中的《停车位合同》的成立和生效根本不以《商品房买卖合同》为前提，且《停车位合同》可以独立签订和存在。因此停车位作为独立的商品销售和使用与商品房毫无关系，一审法院认定停车位合同与商品房买卖合同具有合同从属关系是完全错误的。另一审法院适用法律错误，2010年9月16日被上诉人于上诉人签订了商品房买卖合同，合同约定交付房屋日期为2011年6月30日。同时在合同附件中约定，若上诉人未按时交付房屋，超出了90日后，被上诉人有权解除合同，期间被上诉人一直未行使解除权，被上诉人于2016年4月22日才提出解除合同的要求，其解除权已经消灭。因此，一审法院判决解除上诉人与被上诉人商品房合同，没有事实及法律依据。一审法院判决利息赔偿违反了法律规定，双方于2010年9月16日签订《商品房买卖合同》附件五第四条明确约定了解除合同违约金为已付房款的1%。按照相关法律规定，即使一审法院认定双方约定的违约金较低做调整，其调整上限为上诉人违约给被上诉人造成的损失。而本案中被上诉人一直未对其实际损失举出任何相应证据，一审法院毫无依据即做出调高违约金的判决，明显违反了法律的规定。被上诉人王伟的委托代理人答辩一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经二审审理查明的案件事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人恒大地产集团包头有限公司与被上诉人王伟于2010年9月16日所签订的《包头市商品房买卖合同》及《停车位合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。被上诉人王伟按合同约定付清了全部房款及停车位价款，已履行了合同约定义务,上诉人恒大地产集团包头有限公司未能按合同约定交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，对被上诉人王伟按照合同约定及法律规定要求与上诉人恒大地产集团包头有限公司解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予支持。由于上诉人恒大地产集团包头有限公司的违约行为，导致商品房买卖合同的解除，停车位使用权转让合同也应一并解除，上诉人恒大地产集团包头有限公司应返还被上诉人王伟的全部购房款及停车位合同价款并赔偿相应损失。关于上诉人恒大地产集团包头有限公司所提出的一审法院认定事实不清，判决上诉人承担合同违约责任从合同签订之日不当，《商品房买卖合同》与《停车位合同》之间不存在主从合同关系以及调高违约金的判决，明显违反了法律规定等的上诉理由，未能向本院提供相应证据，且无法律依据，故其要求依法改判的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定本案的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28659.24元，由上诉人恒大地产集团包头有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳海岩审判员  周文玉审判员  赵红玲二〇一六年十二月十九日书记员  于 雁