河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1023民初3092号原告（反诉被告）：北京中楚信地产经纪有限公司，住所地北京市通州区杨庄路15号6-2幢2层101室。法定代表人：陈文超，总经理。委托诉讼代理人：胡广羽，男，北京中楚信地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：林利强，河北典范律师事务所律师。被告（反诉原告）：廊坊卓立房地产开发有限公司，住所地河北省永清县文苑路黎明巷10号。法定代表人：吴海兵，总经理。委托诉讼代理人：李彦龙，河北展坤律师事务所律师。被告：张建民，男，1975年12月31日出生，汉族，住河北省永清县文苑路黎明巷10号。委托诉讼代理人：李彦龙，河北展坤律师事务所律师。原告北京中楚信地产经纪有限公司（以下简称中楚信公司）与被告廊坊卓立房地产开发有限公司（以下简称卓立公司）、张建民商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，被告卓立公司提出反诉，本院决定受理并合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中楚信公司法定代表人陈文超、委托诉讼代理人胡广羽、林利强、被告（反诉原告）卓立公司及被告张建民委托诉讼代理人李彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中楚信公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付佣金334万元并支付逾期付款的违约金（计付方法为以334万元为基数，自2019年5月1日开始至偿还完毕所有款项之日止，违约金标准为日千分之一）；2.由二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月21日，原告与二被告在签订的《独家销售代理合同》及其他合意中就卓立?金领域11#楼的独家销售代理、销售总体策划代理等事宜约定如下：1.原告代理被告卓立公司销售卓立?金领域11#楼的楼房；2.二被告按照约定的服务内容、时间及计算周期向原告支付佣金；3.若二被告迟延支付销售佣金的，每迟延一日，二被告应按照迟延支付金额的千分之一向原告支付违约金。至2019年4月份，在被告的配合下，经核算，被告共欠付原告佣金334万元。后在原告多次主张要求二被告支付款项时，二被告总是推诿。原告无奈，诉至法院，望准如所请。被告卓立公司辩称，原告与被告于2016年3月21日签订的独家代理合同，其中该合同第四条第六款约定甲方以转账支票方式支付销售佣金，在付款前乙方需开具国内合法有效的等额中介服务或销售代理发票与甲方，否则甲方可无息顺延付款；该合同第七条退房处理方式中的第五款约定无论因何原因导致退房前均应界定退房原因，无论何种原因退房，导致购房者购房后又退房的双方尚未进行佣金结算确认，甲方无需支付该套房屋的佣金，以及附件一第四条约定，电商收取费用不能超过35,000元，否则甲方有权扣除未付乙方佣金及溢价、乙方承担违约责任并支付100万元违约金。后在上述合同履行中，原告所签订的合同后有86户解除合同，故此部分不应计算佣金；另因为原告在销售过程中违约收取电商费，因此依据上述条款我方不应支付原告任何佣金及溢价，并应由原告向我公司承担违约责任，支付我公司违约金并赔偿相应损失，因此请依法查明事实后驳回原告的全部诉讼请求。被告张建民辩称，与被告卓立公司答辩意见一致，被告张建民原为廊坊卓立房地产开发有限公司法定代表人，也是该公司的股东，其代表卓立公司签订涉案合同为职务行为，原告主张其承担责任无任何法律依据。反诉原告卓立公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判决反诉被告返还原告电商团购费2,474,000元；2.由反诉被告赔偿因其违约销售给反诉原告造成的损失1,421,370元；3.判决反诉被告向反诉原告支付违约金100万元；4.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。诉讼过程中，卓立公司将第1项诉讼请求数额变更为301万元。事实和理由：2016年3月21日，反诉原告与反诉被告签订《销售代理合同》，约定甲方委托乙方对卓立?金领域11#楼进行销售代理、销售总体策划代理事宜。合同明确约定了代理佣金和结算方式、违约责任、退房处理方式以及电商团购费等条款。上述合同签订后，反诉原告按约定将销售的楼栋交由反诉被告代理销售，后反诉被告陆续对外销售。后因为2017年政府出台限购政策等原因有86户反诉被告销售的房屋购房人提出解除合同退房，为此反诉原告与购房人解除合同，并退还了反诉被告收取的电商团购费。在此过程中反诉原告发现，反诉被告在销售过程中存在违反约定数额收取电商团购费的情况，依据双方所签合同约定，反诉被告因退房所对应收取的佣金应予以退还或不再支付，同时反诉被告超出约定收取电商团购费的行为构成违约，依据合同约定应承担相应的违约责任，并赔偿给反诉原告造成的全部损失，故依照相关法律规定提起反诉，请依法支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告中楚信公司辩称，1.反诉被告无须向反诉原告返还电商团购费；2.反诉被告未给反诉原告造成损失，反而是反诉被告在反诉原告的指引和指派下给其增加了收益；3.反诉被告不存在违约，无须向反诉原告支付违约金；4.本案的诉讼费用应由反诉原告全部承担。反诉被告按照反诉原告的授意严格完成了义务，每笔订单的具体交易和具体细节均与反诉原告存在积极的沟通，反诉被告的所有行为均是在反诉原告委托下完成的。反诉原告称2017年的限购政策出台后有86户业主提出了解除合同的情节，实质上是反诉原告借2017年的限购政策要求反诉被告与业主解除合同、并拟再以高价另行出售给他人以获得房屋差价的收益，且此环节中，反诉原告的负责人张建民曾允诺反诉被告，若反诉被告代理其退回一套房子，给反诉被告2万元的代理费。至于电商团购费，是反诉原告在自愿、主动选择退房的情况下自己需要承担的必要成本，因为当时房价看涨，退一套房子再紧接着出售，这之间会有高额的差价。何况，电商团购费由反诉被告承担也不符合逻辑，试想，按照反诉原告的说法，反诉被告代理退房时一方面不能获得佣金还得自掏腰包去替开发商承担渠道、电商已收取的佣金，反诉被告代理反诉原告的目的是收取代理费不是来赔钱的。综上所述，反诉原告的请求不能成立，请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月21日，中楚信公司（受托方、乙方）与卓立公司（委托方、甲方）签订《独家销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方对卓立?金领域11#楼进行独家销售代理、销售总体策划代理事宜，代理项目名称为卓立?金领域，代理销售房源面积为19,850.03m2，乙方进行独家销售代理及销售总体策划代理。代理期限为合同签订之日起至本项目总体销售率达到100%时止，代理期限为4个月。甲方应保证其物业销售的合法性，按相关规定申办本项目相关物业销售之法律文件，并与本项目物业的购买方办理买卖手续，同时须向乙方提供乙方进行销售代理、销售策划代理必需的该项目法律文件副本及相关资料，以便乙方可清楚向买方讲解。甲方负责与买方签订房屋买卖的网签合同，其中甲方委托乙方以甲方的名义与买方签署由甲方提供的该项目《认购书》《商品房买卖合同》。代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费，并开具甲方的收据或发票。甲方应按合同约定向乙方支付代理佣金。乙方应严格按照甲方制定的价格表、付款方式等相关销售资料执行，不得任意改变。乙方代表甲方以甲方的名义与买方签署该项目《认购书》，负责向客户催缴房款、相关税费，并负责催促买方签订相关合同及办理相关手续。乙方不得擅自向买方收取未经甲方同意的任何费用。代理佣金和结算方式：（一）代理佣金，1.甲方与买方签订了《商品房买卖合同》，且甲方收到买方不低于《商品房买卖合同》约定总房款的25%首期房款、相关税费，即视为乙方销售成功。成功销售所涉及的房屋累计总价款为累计总销售额，甲方应于每月10日前向乙方提供收取房款的情况，并按月向乙方支付代理佣金。2.在代理期间，所有成功销售的楼宇乙方均按以下比例计提代理佣金：（1）其中基本代理提点为：客户基本代理提点为成功代销房屋销售底价总额2%；（2）销售溢价部分：乙方有权在双方协商的房屋销售底价基础上进行溢价销售，溢价部分甲乙双方分成，最终销售价格由乙方提供销售价格建议，以甲方的书面签字盖章版价格表为准，批准后方可执行；（3）佣金提取方式：6300元/㎡*销售面积*2%+（6800-6300）元/㎡*销售面积*30%+（7300-6800）元/㎡*销售面积*40%+（销售单价-7300）元/㎡*销售面积*30%；3.买方在签订《商品房买卖合同》及支付首期房款后单方解除合同的，若甲方未收到该买方依合同约定应交违约金的，甲方有权在应付代理佣金中扣除该房屋的佣金；若未到支付佣金的时间买方退房的，甲方无需支付该房屋的代理佣金。(二)结算方式，按照当月销售额进行结算。一次性付款客户：成功代销房屋后，按销售底价总额*代理费率*100%；贷款类付款客户：成功代销房屋后，按销售回款总额*代理费率；溢价部分：一次性付款客户：单价高出底价部分*面积*溢价比例*100%；贷款类付款客户：单价高出底价部分*面积*溢价比例*100%。代理期开始后，次月5日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上一个月应计提的代理佣金，在双方确认后5个工作日内，甲方须支付代理佣金予乙方；甲乙双方确定销售底均价为6000元/㎡以上，甲方须严格按照底价表进行审核，一旦低于底价表，则不予签约；甲方将以转账支票方式支付上述款项，在付款前，乙方须开具国内合法有效的等额中介服务或销售代理发票予甲方，否则甲方可无息顺延付款。违约责任：甲方须保证其所提供的物业销售法律文件和资料真实、合法、有效。乙方擅自向买方收取费用的，乙方应承担违约责任，乙方应退回擅自所收费用予甲方并承担相应的赔偿责任，由此引发与买方纠纷的，由乙方全权承担责任，并支付甲方擅自收取费用金额的2倍作为违约金；给甲方造成损失的，乙方应予赔偿，甲方有权直接在应付未付代理佣金或保证金中扣除，不足部分可向乙方继续追偿（乙方得到甲方同意收取费用除外）。……如甲方延迟支付销售佣金的，每延迟一日，甲方应按延迟支付金额的千分之一向乙方支付违约金；若30日前仍未支付应付佣金，则乙方有权停止补交当月的回款任务差额，延迟支付超过90日（含）的，乙方有权单方解除本合同。退房处理方式：1.因甲方原因造成逾期交房导致乙方已销售房屋退房的、或未经乙方同意甲方擅自退房的，所退房屋仍应视为乙方已完成的销售任务，若甲方已付清该房屋应计取的销售佣金的，乙方无须返还；若甲方尚未付清该房屋应计取的销售佣金的，按购房者实际交付房款为基数计取销售佣金。乙方应出具针对上述情况的应对预案，约谈及说服购房者，尽量降低甲方的损失。2.因乙方超出甲方确认内容对外承诺或购房者按揭贷款申请被按揭银行拒绝导致乙方已销售房屋退房的、或未经甲方同意乙方擅自退房的，所退房屋应从乙方已完成的销售任务中扣除，若甲方已向乙方支付该房屋应计取的销售佣金的，乙方应在5日内予以返还或甲方有权直接从退房当月应结算的销售佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无须再支付该销售佣金。3.若客户无故退房，所退房屋应从乙方已完成的销售任务中扣除，若甲方已向乙方支付该房屋应计取的销售佣金的，乙方应在5日内予以返还或直接从退房当月应结算的销售佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无须再支付该销售佣金。4.上述已退房屋仍属乙方销售范围，乙方可予以重新销售，甲方应按本合同约定的标准和方式另行向乙方支付销售佣金。5.无论因何原因导致退房的，退房前均应界定退房的原因，并需得到甲方的书面确认。若无论何种原因退房，导致购房者当月购房后又退房的，双方尚未进行佣金结算确认，甲方无需支付该套房屋的佣金。本合同附件是合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件一载明：1.本合同签订之日起，甲方即授权乙方与任意房地产电子商务公司采用电商团购合作的方式。2.全部可售房源可采用收取35,000元电商的方式（其中35,000元是客户支付的团购报名费，直接由网络公司收取，作为本项目的宣传推广费用，优惠后的房屋成交均价不低于甲乙双方协商确定的销售基价）。3.如在本项目销售期间，甲方终止电商团购合作，则本协议作废，甲方承担违约责任，甲方须向乙方支付人民币100万元的违约金并赔付乙方对本项目的所有投入。4.电商收取费用不能超过35,000元，否则甲方有权扣除未付乙方的佣金及溢价，乙方承担违约责任，并支付100万元的违约金。本附件是本协议不可分割的一部分，并与本协议具有同等法律效力。中楚信公司与卓立公司分别在该合同及附件一中加盖了公司印章。合同签订后，中楚信公司于2016年4月16日开始销售卓立·金领域11#楼房屋，该楼栋总房源为232套，卓立公司在2016年4月至7月间预留39套房屋，其余房屋由中楚信公司销售业务人员及关联电商公司共同对外销售，购房人确定购买意向后，中楚信公司将客户信息及认购房源信息、交付房款等情况以签约审批表呈报给卓立公司，由卓立公司收取购房款并向客户出具收据。其中经过关联电商公司推荐的签约客户收取电商费用并出具电商服务费收据，中楚信公司按签约客户缴纳电商服务费比例向电商公司支付佣金。中楚信公司提交的《金领域渠道结算》报表载明，截止至2016年8月中楚信公司销售业务人员及关联电商公司共销售房源192套。2017年6月2日，廊坊市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定对永清县区域内商品房销售实行限购。基于部分签约客户不能满足“能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明”的购房条件，该部分认购客户与卓立公司解除认购协议，卓立公司退还了购房意向金和电商服务费，并向部分客户支付了补偿金。卓立公司的《退房退电商情况》表格载明共计有86名客户解除认购协议，卓立公司退还电商服务费共计2,474,000元。至2019年4月，经中楚信公司及关联电商公司共同销售的认购客户中与卓立公司签订商品房买卖合同并办理网签的为109套房屋。根据中楚信公司与购房人之间所签订的《商品房合同签约审批表》、中楚信公司提供的《金领域代理费明细》、卓立公司提供的《分层（幢）房屋预测绘面积表》统计，该109套房屋销售面积共计为10,701.93㎡。中楚信公司对上述房屋在销售底价基础上进行了溢价销售，按照双方合同约定的佣金计提比例所计算的销售佣金为2,886,937元。据中楚信公司单方汇总统计，解除认购协议房屋中的23套房屋系经由中楚信公司沟通后予以解除，中楚信公司为此请求卓立公司按每套2万元另行给付该部分的佣金46万元。双方因对佣金结算以及支付等问题产生纷争后协商未果，中楚信公司遂诉至本院。再查明，中楚信公司向卓立公司提交的电商费多收款项表载明，中楚信公司销售人员及关联电商公司在销售过程中共向25名客户收取的电商服务费超出约定的35,000元，超收部分电商服务费合计为43万元。以上事实，有原告中楚信公司提交的《独家销售代理合同》、客户审批单、客户收费票据、金领域代理费汇总及退房佣金单、签约明细表等表格、微信聊天记录、孙娜证人证言、孟某证人证言，被告卓立公司提交的所售房屋未付佣金及溢价明细表、退房退电商情况表格、电子回单、收条、ＰＯＳ机凭条、多收款表格、多收电商款明细表格、《独家销售代理合同》及附件、永政办【2017】97号文件、京津冀新房网团购服务协议、微信聊天记录、电商费收据等证据，以及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告中楚信公司与被告卓立公司之间签订的《独家销售代理合同》，系双方当事人基于合意自愿签订，不违反有关法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。在《独家销售代理合同》中，双方对具体的销售运作模式、佣金支付比例及退房处理方式、违约责任等均作了详细约定。按照合同约定，原告收取代理佣金的条件为客户签订购房合同并支付不低于总房款的25%购房首付款；从合同的履行看，原告所主张的涉案的109套房屋，被告卓立公司已与购房人签订商品房买卖合同并办理网签，原告已完成了上述房源的代理销售行为，合同约定给付佣金条件已成就，原告按照销售业绩计算并计提佣金2,886,937元的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于支付佣金的时间，按照合同第四条项下条款约定，代理佣金为按月支付；被告卓立公司应于收到原告已完成销售业绩及应提佣金审核表后5日内完成审核、确认，并在审核确认后5个工作日内支付佣金。但双方间约定的付款前提为原告须开具出发票，因开具发票是作为收款方履行合同时的法定义务、附随义务，如原告未交付发票，则被告卓立公司可享有先履行抗辩权，故原告应先按约定开具发票。现原告未能举证证明其在向被告卓立公司请求给付代理佣金前已先行开具发票，故对被告卓立公司提出的“应先按约开具发票后再付款”的辩解意见，本院予以采纳。原告未能提交证据证明被告卓立公司行为构成迟延支付，其应承担举证不能的法律后果，故对原告主张被告卓立公司承担迟延给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所主张的退房佣金46万元。双方之间所签订的虽为《独家销售代理合同》，但原告在承担合同义务同时还负有协助办理解约的附随义务，在合同中双方未就协助办理解约事务另行给付酬金作出特别约定。原告称在实际履行过程中其相关业务人员按照授意与部分购房人沟通并促成解约，被告卓立公司原法定代表人张建民曾就协助办理解约给付佣金作出过口头承诺，但二被告当庭均未予认可。因民事主体建立法律关系需要各方当事人自愿并达成共同意思表示，原告就此承诺事实仅提交证人孟某证言予以证实，未提交其他有效证据予以佐证，因证人证言属于传来证据，证明力相对较弱，且证人作为原告的项目销售经理与原告间存在利害关系，故对原告提出的该项诉讼主张，本院不予支持。另依照法律规定，被告卓立公司的原法定代表人张建民在合同签订及履行过程中的行为属于职务行为，由此产生的法律后果依法应由被告卓立公司承担，原告中楚信公司请求其承担民事责任的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。关于电商服务费。按照合同约定，反诉原告卓立公司授权反诉被告在销售过程中采用与第三方电子商务公司合作的销售模式，允许在销售过程中第三方电子商务公司收取电商服务费用作为项目宣传推广费用，同时在合同附件中对电商费用的收取设定了上限。在实际操作中，第三方电子商务公司亦向购房人实际收取电商费用。购房人接受了第三方电子商务公司相关营销人员提供的订约机会及媒介服务，顺利选定意向房源并签订认购协议，自愿交纳电商服务费，购房人与电子商务公司之间的法律关系是独立于原、被告之间代理销售合同关系的另一合同关系，符合居间合同的法律特征，该合同关系因购房人自愿交纳电商服务费接受媒介服务的合意而成立，随第三方电子商务公司履行了媒介服务项目协助购房人签订涉案房屋的认购协议而结束。因电商服务费并不构成房款的一部分，反诉原告卓立公司亦非电商服务费的收取方，其在办理解约手续时明知无给付义务而自愿向购房人退还电商服务费，构成法律上的非债清偿。根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条第三项规定，该清偿事实不构成不当得利，因此反诉原告卓立公司对反诉被告不具有返还请求权，其主张返还电商服务费2,474,000元的反诉请求，本院不予支持。本案中，购房人通过原告中楚信公司的销售代理行为自愿认购涉案楼盘，认购是为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，是具有法律约束力的预约合同，认购内容不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有拘束力。因预约合同获取的仅是购买意向房屋签订本约合同的机会，并不确定一定能够成功签订正式商品房买卖合同，签约双方对此法律后果应有所预见。从本案实际看，购房人签订认购协议在先，政府部门出台相关限购政策在后，双方即便是因限购政策原因导致房屋买卖合同目的无法实现，依法应属于不可归责于买卖双方的原因，双方均无需承担违约责任，卓立公司仅需承担退还意向金或购房款的法律责任。卓立公司同意与购房人解约并自愿给予经济补偿，系对自己所享有民事权利的合理处分，不违背法律规定。由于不能排除其追求销售利润最大化的可能性，不能据此认定其所支付经济补偿系由中楚信公司造成。中楚信公司关于卓立公司主动解约并自愿补偿的抗辩意见，具有一定的合理性和事实基础，本院予以采纳。反诉原告卓立公司主张由反诉被告中楚信公司赔偿经济损失1,421,370元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。关于违约金100万元。依照法律规定，违约金根据性质的不同分为赔偿性违约金与惩罚性违约金。双方所签订的《独家销售代理合同》附件中对电商费用收取有具体的上限规定，同时对违反约定设定了承担违约责任的内容，从合同文意理解是通过约定加强合同内容的履行，在违约行为确实发生之后，通过惩罚性违约金来对违约方进行的一种额外惩罚。根据本案事实，反诉被告中楚信公司对销售过程中第三方电子商务公司及相关营销人员多收取部分客户电商服务费用是明知且默认的，应依约承担违约责任。对反诉原告提出的该项反诉请求，本院予以支持。综上所述，原告中楚信公司与被告卓立公司之间签订的《独家销售代理合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依法依约履行合同。原告中楚信公司的本诉请求以及反诉原告卓立公司的反诉请求中成立的部分，本院予以支持，请求不成立的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告北京中楚信地产经纪有限公司于本判决生效后五日内按照合同约定向被告廊坊卓立房地产开发有限公司开具中介服务或销售代理发票，被告廊坊卓立房地产开发有限公司于收到该发票后五日内向原告北京中楚信地产经纪有限公司支付销售佣金2,886,937元；二、反诉被告北京中楚信地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告廊坊卓立房地产开发有限公司支付违约金1,000,000元；三、驳回原告北京中楚信地产经纪有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告廊坊卓立房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,520元，减半收取计16,760元，保全费5000元，共计21,760元，由原告北京中楚信地产经纪有限公司负担2952元，被告廊坊卓立房地产开发有限公司负担18,808元；反诉案件受理费24,910元，保全费5000元，共计29,910元；由反诉原告廊坊卓立房地产开发有限公司负担24,403元，反诉被告北京中楚信地产经纪有限公司负担5507元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  袁宏军二〇二一年八月二十三日书记员  冯文文