山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3972号原告：烟台瑞强商贸有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路318号。法定代表人：王新强，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。被告：烟台市芝罘福到家俱厂，住所地山东省烟台市芝罘区幸福工业园316号。经营者：吴明波。委托诉讼代理人：姜危晴，邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告烟台瑞强商贸有限公司与被告烟台市芝罘福到家俱厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王新强及委托诉讼代理人韩业明，被告委托诉讼代理人姜危晴、邵晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还位于烟台市芝罘区的租赁房屋。2、判令被告参照租金标准向原告支付房屋占有使用费64219元（2019年7月31日到期的房产，按年租金68000元的标准自2019年8月1日暂计算至2020年2月23日；2019年10月14日到期的房产，按年租金72000元的标准自2019年10月15日暂计算至2020年2月23日）。3、判令被告自2020年2月24日起至实际交还房屋之日止，参照合同约定的每年140000元的租金标准，向原告支付房屋占有使用费。4、判令被告自2019年8月26日起至实际交还房屋之日止，按每日5000元的标准，向原告支付逾期交还房屋违约金。5、请求判令本案诉讼费、保全费、保险费全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月8日签订《租房合同》，约定被告租赁坐落于房屋，租赁期间自2016年4月15日至2018年4月14日，每年租金72000元。租赁合同到期后，双方协商续租一年，被告依约向原告交纳了2018年4月15日至2019年4月14日的房租。续租到期后，因租赁房屋即将被征收，经双方协商，原告收取了被告6个月租金，并约定如发生征收租金多退少补。双方于2016年7月13日又签订一份《租房合同》，约定被告租赁坐落于另一处房屋，租赁期自2016年8月1日至2018年7月31日，每年租金68000元。租赁合同到期后，双方协商续租一年，被告依约向原告交纳了2018年8月1日至2019年7月31日的租金。根据《租房合同》第十一条约定，如因土地征用或不可抗力，合同自然终止，各自承担相应后果，互不追究。2019年7月涉案房屋被征收，原告与芝罘区人民政府幸福街道办事处以及烟台开元投资有限公司即将签订《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收协议》，于2019年8月6日将房屋征收及搬迁事宜书面通知了被告，并要求被告最迟于2019年8月25日将房屋交还给原告，但被告拖延至今未交还，导致原告不能严格履行《征收协议》，将承担相应违约责任。为维护原告合法权益遂诉至法院。被告辩称：1、其是与王新强个人签订的租房合同，原告在本案中无诉讼主体资格。2、原告提供证据的真实性均无法确认，无法证实涉案房屋存在拆迁征收的事实，且合同尚未到期，双方就搬迁费用未能达成一致，被告不需要进行腾迁。3、2019年9月30日原告已对涉案房屋断水断电，导致被告无法正常使用，即使房屋至今仍由被告控制，也是因为原告违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，原告、王新强作为甲方（出租方），被告、吴明波作为乙方（承租方）签署租房合同一份（下称合同一），约定乙方承租甲方坐落于房屋用于加工事宜，出租期限自2016年4月15日至2018年4月14日，租金为7.2万元/年，每年底前30天付清下一年租金，合同签订后一次付清第一年租金。甲方保证该房为其所有，无任何权利纠纷。合同期满三个月，双方应就是否续签合同的意思书面通知对方。如续签，内容另行约定。否则，乙方应与期满后次日把房屋钥匙以及室内应有设施、物品完整完好无损的交给甲方。否则每逾期一日，乙方承担违约金5000元。如因土地征用、自然灾害等不可抗力导致合同自然终止的，各自承担相应后果，甲方不予补偿，互不追究。违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金20%作为违约金。乙方逾期未缴付租金的每逾期一日，甲方有权按年租金的3‰向乙方加收滞纳金。2016年7月13日，上述双方又签署第二份租房合同（下称合同二），约定乙方承租甲方坐落于房屋用于加工事宜，出租期限自2016年8月1日至2018年7月31日，租金为6.8万元/年。合同中其他内容同上述合同一。庭审中，原、被告均认可自2010年起被告就已承租的房屋，并分别在2010年和2012年签署过书面租房合同。对案涉的两份合同，其中合同一期限届满后，虽未续签书面合同，但被告仍按合同中的租金标准交纳了2018年4月15日至2019年10月14日的租金；其中合同二期限届满后，亦未续签书面合同，但被告实际交付至2019年7月31日的租金。根据原告的诉前财产保全申请，本院依法冻结被申请人烟台市芝罘福到家俱厂在银行其账户内的存款66000元，冻结期限为1年；或查封（扣押）其相应价值的财产，查封动产的期限为2年，查封不动产的期限为3年。案件申请费为680元。本院确定的上述事实，有租房合同、(2020)鲁0602财保78号民事裁定书等为证，还有原、被告当事人的庭审陈述在案为凭。上述证据材料均经本院庭审质证和本院审查、认证，可以采信。对有争议的证据和事实，本院审查如下：（一）庭审中，原告称涉案房屋原系集体企业烟台市开元实业公司资产，因历史原因一直无房产证。原告法定代表人王新强通过集体企业改制取得了涉案房屋产权，后成立原告公司并由原告与被告签署了租房合同。对此，原告提交以下证据：1、2004年12月27日烟芝体改字[2004]17号烟台市芝罘区经济体制改革办公室文件“关于烟台开元拔丝制钉厂改制的批复”，内容包含：经研究原则同意实行动产转让、不动产（土地）内部作价优惠买断使用权、定额投资和限额融资的形式对烟台开元拔丝制钉厂改制。承担原有的债权债务，妥善接收安置职工，……促进企业更好发展。2、2005年3月经公证的协议书一份，其中烟台市开元实业公司作为甲方，王新强作为乙方，就企业产权改制具体签订如下协议，其中内容有：……甲方采取动产转让……不动产（土地）内部优惠作价使用权……甲方对乙方土地内部优惠作价使用期满时，由甲方收回土地（房产有偿）或者另签协议。……乙方在经营期间允许转让租赁经营，……如乙方更改企业名称或变更企业法人代表，双方协议的法律效力不变。企业改制确定烟台开元拔丝制钉厂员工名单如下：……被告表示对改制文件的真实性无法确认，内容不予认可，也无法证明与本案相关。另辩称，原告提交的租房合同原件中印章系后期补造，在被告方持有的租房合同中出租方为王新强本人，而非原告，故认为原告并非房屋出租人，在本案中不具有诉讼主体资格。但因涉案房屋涉及拆迁导致被告部分资料遗失，现无法向法庭提交被告方掌握的租房合同原件。（二）原告诉称，2019年7月间，因涉案房屋所在区域面临幸福新城项目征收，导致租房合同实际无法继续履行。原告在同年8月已将征收及限期搬迁通知送达被告，但被告至今未予腾迁，已构成违约。对此，原告提交以下证据：1、2019年7月30日烟台开元投资有限公司出具的《关于进一步落实征收补偿工作的通知》及被告签收凭证各一份，其中通知载明：幸福新城项目是由政府主导的建设项目……目前，征收补偿工作已进入关键期。……一、各改制企业务必于2019年8月5日前签定征收补偿协议，并于2019年8月25日前搬迁完成。……二、如未在2019年8月29日时间节点前完成征迁任务，所造成的一切后果，各改制企业自行承担。……另，原告提供的签收凭证中手写内容显示，发烟台开元投资有限公司关于进一步落实征收补偿工作的通知文件，单位名称福到家俱，收到人吴明波，收到日期2019年8月6日。2、《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议》及P8地块征收补偿评估明细表，其中甲方：烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处，乙方:烟台开元投资有限公司，丙方：王新强。三方就丙方被征收房屋的总价、搬迁费、附属物等补偿费达成协议。原告据此称，协议中已载明不存在停产停业损失补助费，被告索要停产停业损失且以此为由拒绝腾迁无依据。3、烟芝集有（2012）第10021号集体土地使用权证扫描件，证明涉案房屋占用土地地址位于幸福街道办事处开源范围内，系幸福街道开源居委会农民集体所有。被告对原告提交的所有证据真实性均表示无法确认，证明内容亦不认可，辩称上述证据均无法证实与本案被告有关联性。仅对证据1中被告签收凭证的真实性无异议，但对证明内容亦不认可，辩称其签字的前提是相关拆迁主体承诺保障被告的合法承租权利，对被告的经营损失进行补偿。被告不搬迁是因为其不知道拆迁主体是谁，且合同尚未到期，同时被告曾多次找原告协商希望对搬迁费用达成一致，但因双方存在分歧，故尚未搬迁。被告对其辩解及反驳原告主张所依据的事实，均未向法庭提交证据。（三）庭审中，被告提供涉案房屋的现状照片打印件一宗，认为能够证明涉案房屋在到期前即被断水断电且房屋被案外人王新强组织破坏，实际不符合使用条件，故要求被告支付租金没有依据。原告对打印件的真实性不予认可，且亦不足以证实房屋是由王新强破坏的事实。同时，依照双方合同第十一条约定：因土地征用或不可抗力，合同自然终止，各自承担相应后果，互不追究。被告无权向原告主张损失。另外，原告起诉是基于已通知被告发生拆迁征用的情况下，被告拒不搬离，理应支付占用期间的使用费并承担违约责任，与房屋是否能够正常使用没有关系；且涉案合同均已到期，被告拒不搬离的行为也不应得到支持。本院认为，原告提交的《租房合同》分别有原、被告的印章及负责人签名，能够证实原告的出租人身份，现原告就房屋租赁合同进行诉讼，依法享有诉讼主体资格。被告辩称原告印章系事后补造、并非实际出租人等主张，均未能提供任何证据予以证明，无事实和法律依据，本院不予采信。涉案的租房合同由原、被告自愿签订，系双方真实意思表示且均依约履行，亦不能证明存在违反法律法规强制性规定的情形，故租房合同合法有效，双方均应恪守履行。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告间的两份租房合同均已到期并转为不定期租赁，现原告又提交相关证据证明涉案房屋因面临拆迁征收，致使合同自然终止，并已于2019年8月将征收及搬迁通知送达被告，现要求被告返还租赁物的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称是否拆迁征收的事实不清、合同尚未到期及原告违约停水停电等诸多答辩意见，未向法庭提供证据或所提交证据不足以证明其主张，同时以搬迁费用未协商一致为由拒绝腾迁，均无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告间不定期租赁合同履行期间，原告将征收及搬迁通知送达被告后，被告亦未继续交纳租金，无法证实双方有继续履行合同的意思表示，故合同权利义务终止，被告应当返还租赁物。但被告自合同终止后实际占用房屋至今的基本事实清楚，故原告要求被告返还房屋并参照约定租金标准支付占用期间使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张依照合同约定，要求被告按照每日5000元标准支付逾期交房违约金的主张，明显过高，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告烟台市芝罘福到家俱厂于本判决生效之日起十日内将2016年3月8日《租房合同》项下的房屋返还给原告；并自2019年10月15日起至实际返还之日止，仍参照年租金72000元的标准计付房屋占有使用费。二、限被告烟台市芝罘福到家俱厂于本判决生效之日起十日内将2016年7月13日《租房合同》项下的房屋返还给原告；并自2019年8月1日起至实际返还之日止，仍参照年租金68000元的标准计付房屋占有使用费。三、驳回原告烟台瑞强商贸有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费1405元，财产保全费680元，由被告烟台市芝罘福到家俱厂负担。因原告已向本院全额预交，限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  燕 燕人民陪审员  何东升人民陪审员  王一朕二〇二〇年十一月六日书 记 员  李子豪