河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终835号上诉人（原审被告、申请执行人）：濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会。住所地：河南省濮阳市华龙区中原路亿丰时代广场**售楼部**。法定代表人：王宝亭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：马法伟，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，濮阳市华龙区长庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：崔雪玲，女，1962年10月14日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王会霞，河南百特律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南亿丰置业有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：梅传柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：濮阳亿州物业管理有限公司。住所地：河南省濮阳市亿丰时代广场****。法定代表人：高登坤，该公司董事长。上诉人濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会（以下简称亿丰业委会）因与被上诉人崔雪玲、原审第三人河南亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2019）豫09民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人亿丰业委会的委托诉讼代理人马辉，被上诉人崔雪玲的委托诉讼代理人王会霞，原审第三人亿丰公司的委托诉讼代理人娄晓天到庭参加诉讼。原审第三人亿州公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰业委会上诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）豫09民初116号民事判决，改判支持其请求或者发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等。二、一审认定事实错误。崔雪玲支付房款不清，查封前未占有涉案房屋，有过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，不能排除执行。崔雪玲答辩称：一、一审程序合法。生效判决不是证据；马辉未参加诉讼；被执行人不反对案外人意见的应当列为第三人等。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。崔雪玲支付了全部房款，查封前占有涉案房屋，没有过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，足以排除执行。亿丰业委会上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。亿丰公司述称，认可崔雪玲的意见。亿州公司没有提交书面答辩意见。崔雪玲一审诉讼请求：1．不得执行位于濮阳市××路月星家居一楼131-02-0-1-1094号房产；2、诉讼费用由亿丰业委会、亿丰公司负担。一审法院认定事实：一、执行、查封及提出执行异议之诉的事实。亿丰业委会与亿丰公司、亿州公司合同纠纷一案，该院于2017年10月13日作出（2017）豫09民初84-3号民事调解书，亿丰公司、亿州公司连带支付亿丰业委员会截止到2018年6月1日之前19个月租金共计47,129,766元。支付方式2017年10月30日前支付2017年9月26日、9月28日、12月28日共三个月租金7,441,542元；自2018年起每季度支付一个月的租金2,480,514元，支付时间分别为2月18日、5月18日、8月18日、11月18日，直至付清欠付亿丰业委会19个月的所有房租47,129,766元。2017年10月13日，该院作出（2019）豫09民初84-1号裁定书，查封了亿丰公司所有的位于濮阳市××西××、××水路东的濮阳建材家具国际博览城二期（又称亿丰二期、亿丰时代广场二期）1号楼（即月星家居馆）第一、二层房产。该院于2017年10月23日，依亿丰业委会的申请作出（2017）豫09民初84-4号民事裁定书，以第一、第二层房产确有部分出售，第二层与第三、第四层已整体抵押登记给债权人濮阳市市区农村信用合作联社，申请贷款4,000万元，已贷款1,500万元。因存在再次抵押贷款可能，查封亿丰公司濮水路东的濮阳建材家具国际博览城二期1号楼第三、四层。期限三年，自2017年10月23日起至2020年10月23日止。亿丰公司、亿州公司未按该院（2017）豫09民初84-3号民事调解书确定的义务如期履行，亿丰业委会申请该院强制执行，该院于2019年1月3日作出（2018）豫09执179号之六执行裁定书，决定对亿丰公司所有的位于濮阳市××路北、××水路东濮阳月星家居（濮阳建材家具国际博览城二期1号楼）一楼131-02-01-1029至131-02-01-1095共67套房产进行拍卖，拍卖房产中包含崔雪玲案涉房产。崔雪玲向该院提出异议申请，该院于2019年10月11日作出（2019）豫09执异57号执行裁定书，以崔雪玲与亿丰公司签订的《商品房买卖合同》无签订日期，不能确定在该院查封之前签订了《商品房买卖合同》，驳回崔雪玲的异议申请。之后，崔雪玲提起该案案外人执行异议之诉。二、购买房屋、付款、变更房号、交付房产及办理过户登记的事实。2015年5月18日亿丰公司出具收款收据一份，内容是：今收到崔雪玲定金001-1221人民币3万元。2015年5月18日，崔雪玲与亿丰公司签订了《濮阳建材家居国际博览城（二期）认购书》，约定：崔雪玲购买房号001-1221号，建筑面积为26.55平方米，房款单价为13,529元/平方米，总房价359,195元。并注明已于2015年5月18日缴纳定金3万元。2015年5月29日，崔雪玲向亿丰公司交纳房款时，亿丰公司让其通过POS机将14万元房款转至筑坤装饰公司法定代表人梅传准个人账户，当日亿丰公司向崔雪玲出具了收款收据，内容是：今收到崔雪玲房款001-1221人民币14万元。亿丰公司与崔雪玲签订的第一次《商品房买卖合同》，该合同约定：崔雪玲购买亿丰公司开发的，位于濮阳市××西××、××水路东的濮阳建材国际博览城********商铺。商铺建筑面积26.55平方米，单价10,169.49元/平方米，总价款27万元。还约定首付款17万元，剩余房款10万元按揭贷款。于2016年10月1日前交付。该合同加盖了亿丰公司合同专用章，崔雪玲签名，但未注明签订合同日期。2017年5月亿丰公司对商铺面积重新进行了测绘，并调整了房号，崔雪玲购买的房号1221号变更为1094号，商铺面积、总金额、房号均予变更，于是亿丰公司又与崔雪玲重新签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：崔雪玲购买亿丰公司开发的，位于濮阳，位于濮阳市××西××、××水路东的濮阳建材国际博览城********商铺面积15.94平方米，单价10,169.49元/平方米，总价款162,102元。交付日期仍载明2016年10月1日前交付。该合同加盖了亿丰公司合同专用章，崔雪玲签名，但未注明签订合同日期。2017年10月27日，亿丰公司出具收款收据，内容是：今收到崔雪玲房款001-1094人民币162,102元。因崔雪玲实际缴纳房款为17万元，亿丰公司财务人员章珍珍通过个人账户退还崔雪玲房款7,898元。崔雪玲与亿州公司签订了授权委托书，并签订了两次《商铺委托经营管理合同》，均未注明签订日期。第一次《商铺委托经营管理合同》约定的是委托亿州公司经营面积为26.55平方米的1221号商铺。亿丰公司对商铺面积重新进行了测绘后，崔雪玲与亿州公司关于1094号商铺又重新签订了《商铺委托经营管理合同》。两次的《商铺委托经营管理合同》，除房号和面积不同外，其他内容均相同，均是委托亿州公司与亿丰公司办理商铺的验收和交接，委托经营期限自2015年10月1日至2027年9月30日止。同时约定该商铺前三年的收益归亿州公司所有，用于亿州公司培育市场支付管理费等费用。第4年至第12年租金按市场收取的租金支付。至2019年10月已经进入第4年租期，但至今亿州公司未支付崔雪玲租金。另查明，涉案商铺所在濮阳建材国际博览城二期，于2015年10月4日举行了开业庆典。关于濮阳建材国际博览城二期未办理过户登记办证问题，亿丰公司称2017年5月重新测绘后，房号变更之后才能办理备案登记，由于业主数量较多，准备资料众多，工作繁琐，且变更房号的时间不一，因此才存在未备案登记的情况。另因为诉讼原因，案涉二期的土地被查封，直至2019年8月解封，该时间之前均未办理过户登记，自2019年12月份才开始陆续办理过户登记。一审法院认为，该案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的目的在于通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。同时，案外人还应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案争议的焦点为，崔雪玲对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案不动产为商铺，崔雪玲属于商品房消费者之外的一般房屋买受人，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除强制执行的，可以参照执行异议复议规定第二十八条规定进行处理，须符合下列情形，方可排除执行，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四是非因买受人的原因未办理过户登记。下面逐一审查崔雪玲购买的涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于《商品房买卖合同》的效力及签订时间是否在查封日期之前问题。房号为1221号和1094号的《商品房买卖合同》均未载明签订合同的日期，但是根据崔雪玲提交的2015年5月18日交纳定金收据、同年5月29日转款14万元的凭证及收据，结合1221号《商品房买卖合同》中约定的已交首付款17万元，剩余房款10万元按揭贷款，于2016年10月1日前交付的内容，可以推定该1221号商铺《商品房买卖合同》的签订时间应当是交纳14万元房款的时间，即应当是2015年5月29日。根据亿丰公司提供的2017年5月房地产测绘报告、以及崔雪玲提供的1094房号的《商品房买卖合同》，可以认定崔雪玲的购买的房号1221号变更为1094号，1094号房号的《商品房买卖合同》的签订时间2017年5月。该院在审理亿丰业委会与亿丰公司、亿州公司合同纠纷一案，于2017年10月13日作出（2019）豫09民初84-1号裁定书，查封了亿丰公司所有的位于濮阳市××路西北、××水路东的濮阳建材家具国际博览城二期1号楼（月星家居馆）第一、二层房产。因此应当认定在查封时间之前，崔雪玲与亿丰公司已经就案涉商铺签订了合法有效的书面买卖合同。其次，关于交付问题。崔雪玲与亿州公司签订了授权委托书和《商铺委托经营管理合同》虽无注明签订日期，但根据《商铺委托经营管理合同》中约定的租赁自2015年10月1日开始，和亿丰公司提供的生效判决认定的濮阳建材家具国际博览城二期举行开业庆典时间，应当认定亿丰公司已于2015年10月将1221号商铺已直接交给亿州公司管理经营，案涉查封的1094号商铺因是亿丰公司重新测绘后变更给崔雪玲的商铺，因此应当认定2015年10月交付商铺的效力及于变更后的1094号商铺，故应当认定在案涉查封前，亿丰公司已经案涉商铺交付给崔雪玲。第三，关于交付房款问题。根据崔雪玲以及亿丰公司提供的收款3万元、14万元的房款收据，变更为1094号房号的房款总金额为162102元、退款7898元的凭证等证据，充分证明崔雪玲已经支付了全部价款162102元。第四，关于是否非因买受人崔雪玲的原因未办理过户登记问题。由于涉案房产亿丰公司重新测绘房产以及诉讼等原因，至2019年12月份之前，亿丰公司均未给案涉商铺所在1号楼的所有买受人办理过户登记，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条对执行异议复议规定第二十八条第四项的非因买受人自身原因未办理过户登记，作出释明意见“一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。”在该案中，案外人均称向亿丰公司提出了过户登记请求，不能办理过户登记的原因不能归咎于案外人。亿丰业委会辩称未办理过户登记案外人存在过错的理由不予支持。综上，崔雪玲请求排除强制执行的请求成立，予以支持。亿丰业委会认为涉案房产登记在亿丰公司名下，按照《中华人民共和国物权法》规定，应认定亿丰公司为涉案房产所有人的主张与事实不符，不予采纳。亿丰公司作为被执行人，不反对崔雪玲提出的异议，诉讼地位应为第三人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，经该院审判委员会讨论，判决如下：不得执行崔雪玲购买的位于濮阳市××路月星家居一楼131-02-0-1-1094号房产。案件受理费3542元，由濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会、河南亿丰置业有限公司各负担1771元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年3月5日，濮阳市华龙区人民法院作出（2018）豫0902民初2612号民事判决，认定：原告亿丰公司开设的濮阳月星家具广场位于濮阳市××路与××水路交叉口东××北，其于2013年6月27日委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行管理。被告何春玲作为承租人与原告亿丰公司作为出租人、濮阳月星家居广场管理有限公司作为管理人，签订了濮阳月星家居广场展位租赁合同。原告提交的《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示，建设单位河南亿丰置业有限公司，建设项目名称濮阳建材家居国际博览城二期月星家居，建设位置中原西路北与濮水路东。该判决书认定原告亿丰公司全权委托原告濮阳月星家居广场管理有限公司对涉案商场进行经营管理，代为行使出租人权利。该判决书与上诉人亿丰业委会提交的濮阳市人民政府网站《月星家居正式入住濮阳一丰时代广场》、中国视点网站《上海月星家居强势入驻濮阳经营面积达50000平方米》、濮阳尚星家居管理有限公司（由濮阳月星家居广场管理有限公司变更而来）工商信息、水电费资料等证据相印证，证实了涉案商铺由亿丰公司出租给濮阳尚星家居管理有限公司经营管理。另有濮阳尚星家居管理有限公司的银行流水明细和凭证等证据显示其与亿州公司没有书面合同的情况下，多次向亿州公司转款用于支付电费等。本院认为，本案争议焦点是：崔雪玲对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年5月18日崔雪玲与亿丰公司签订了《濮阳建材家居国际博览城（二期）认购书》，约定买房号001-1221号，并注明已于2015年5月18日缴纳定金3万元。同日亿丰公司出具的收款收据记载今收到崔雪玲定金001-1221人民币3万元。2015年5月29日，崔雪玲再次向亿丰公司转账交纳001-1221人民币14万元。亿丰公司与崔雪玲签订无落款时间的《商品房买卖合同》记载，崔雪玲购买001幢1层1221号商铺。因重新测绘，崔雪玲与亿丰公司又签订了涉案商铺1094号的《商品房买卖合同》。2017年10月27日，亿丰公司出具的收款收据记载：今收到崔雪玲房款001-1094人民币162,102元。后亿丰公司财务人员章珍珍通过个人账户退还崔雪玲多交纳的房款7,898元。崔雪玲与亿州公司就变更前后的房号两次签订《商铺委托经营管理合同》，以与申请执行人亿丰业委会即一期业主相同的方式实现了对涉案商铺的占有。根据《商铺委托经营管理合同》约定内容和托管协议的性质，业主并不参与且不知道受托人对涉案商铺的经营及出租情况，此情况不影响业主已间接占有的事实。综合以上证据，可以推定崔雪玲签订涉案商铺的买卖合同、支付房款、占有均在查封之前。本案因重新测绘而未能办理过户登记的原因在亿丰公司，崔雪玲没有过错。崔雪玲的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，享有无过错买受人的物权期待权，能够排除执行。关于亿丰业委会上诉称“未采信其提供的河南省高级人民法院的生效判决；未列明诉讼代理人马辉，漏评马辉代理意见；未将亿丰公司列为被告等”的理由，经查，生效判决不是证据，不存在质证采信的程序问题。马辉未参加一审诉讼，不存在漏评马辉代理意见的情况。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，一审列亿丰公司、亿州公司为第三人符合法律规定。故该上诉理由不能成立。综上，亿丰业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据本案事实，亿丰业委会、崔雪玲均对亿丰公司享有权利，亿丰公司应当承担因本案而产生的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一二审案件受理费各3572元，均由河南亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月一日书记员  乔 芳