河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5798号原告：朱春营，男，1953年3月20日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：管继福，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告：闫国成，男，1965年3月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王涛，河南济世雨律师事务所律师。原告朱春营与被告闫国成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱春营及其委托代理人管继福、被告闫国成及其委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春营诉称，2018年8月27日，原告与被告签订一份《房屋购买协议》，原告以233000元购买被告驻马店市××城区××村委××村房屋一套。协议签订第二天，原告向被告转款233000元。2018年10月，原告应被告要求，分三次向被告支付现金共70000元（被告出具收条为6万元），用于购买被告卖给原告的房屋院前宅基地使用权。2019年7月10日，原告应被告要求，向被告支付立户费20000元。后因原告户籍地不在拆迁范围内，不能立户，双方协商未果。请求：1．依法判决确定原告与被告2018年8月27日签订的《房屋购买协议》无效；2．判令被告返还购房款323000元及利息（利息从2018年8月28日起按同期银行贷款利率算至还清之日起止）。被告闫国成辩称，原告与被告签订的《房屋购买协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规，被告户籍是否在拆迁范围内与该协议无关，该房屋买卖有效。协议中的落款日期2007年9月1日是原告要求书写。被告未收到原告给付的7万元现金，该7万元为原告加盖房屋的建房款，与被告无关，要求被告返还无据。经审理查明，2018年9月1日，朱春营（乙方）为购买闫国成（甲方）的房屋，签订了《房屋购买协议》一份，约定：甲方：一、房屋的基础情况，甲方房屋位于驻马店市××城区××村委××村，房屋长19.5米，宽7.24米，面积141.18平方。二、付款方式：一次性付清，房屋总价（人民币：230000.00元）大写贰拾叁万整。三、东临：万庄西邻：路南临：北邻：闫国营。合同签订前，原告已于2018年8月28日向被告支付购房款233000元，被告并于该日将诉争交房屋交给原告。原告居住后又增设了部分房屋，原被告均同意具体增设房屋的面积以实际测量的面积减去141.18㎡。另查明，原告系泌阳县下碑寺乡姚庄村西组成员，被告系驻马店市××城区××村委××村西队成员，二人非同一集体经济组织成员。庭审中，原告称：原告知道购买的是宅基地的房屋，被告没有办理房产证。被告称：原告购买的房屋是在宅基地上盖的。庭审中，问：被告，原告主张合同无效，你方是否主张同时履行抗辩权。被告答：主张同时履行抗辩权，如果合同被认定为无效，原告应将房屋返还给被告。庭审中，原告提交①2018年10月8日的收条一份；该收条原告称是被告让崔群柱写的，内容为“共收建房款陆万元整。经手人：闫国成，2018年10.8号，朱春营，崔群柱（收）”；②2018年10月1日取款30000元、10月8日取款20000元、10月17日取款16000元的银行明细。原告用以证明：以上共计取款66000元，再加上4000元现金，合计70000元都给被告了，被告给了崔群柱60000元后扣留了10000元。被告称：对上述真实有异议，原告取的钱与被告无关，被告没有收到70000元。庭审中，证人吴某、朱某出庭作证。吴某作证称：2019年7月10日下午应闫国成要求，交给他现金20000元，作为朱春营的房屋拆迁立户费。证人朱某作证称：2019年7月10日中午闫国成扣我几次电话，让我催我爸朱春营交20000元立户费，若不交不给立户，随后我打电话让吴某代我爸交给闫国成现金20000元整。被告称：二证人与原告有利害关系，不能采信二证人的陈述。上述事实，有相关证据以及当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告签订的《房屋购买协议》，涉及的房屋系农村宅基地上的房屋，根据地随房走的原则，该房屋买卖涉及宅基地使用权转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”、第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，宅基地属村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。结合最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本经济集体组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”之精神，现诉争宅基地所在的地区不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，被告将宅基地上的房屋出售给非同一集体经济组织成员的原告，违反了法律规定、行政法规的强制性规定，原被告签订的《房屋购买协议》应当认定为无效。现原告请求依法判决确定原告与被告2018年8月27日签订的《房屋购买协议》无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，被告应将其收取原告的购房款233000元返还给原告，原告亦应将141.18平方米的房屋返还给被告。现原告请求被告返还购房款233000元，于法有据，本院予以支持。原告请求超出的部分，无事实依据，本院不予支持。同时被告亦主张了同时履行抗辩权，因此为了避免出现单方返还不公平的结果，在支持原告有关合同无效及相应给付请求的基础上，应同时判令原告返还被告141.18平方米的房屋。关于原告持其所称系崔群柱出具的60000元收条以及66000元银行取款明细，主张被告还收到原告70000元的问题。因收条系原告所称的崔群柱所出具，而且显示的是“共收建房款陆万元整”，并非购房款，原告也无其他证据证明被告收到了70000元，同时被告对原告主张的内容亦不予认可，故本院对原告的上述主张不予采纳。关于证人吴某、朱某的出庭作证称原告于2019年7月10日还交给被告20000元现金的问题。因仅有证人证言的陈述，原告无其他相关证据相互印证，被告也不予认可，故对上述证人陈述的内容，本院不予采信。关于原告请求被告支付利息损失。因原告已使用诉争房屋，产生了相应使用费，该费用可与占有价款一方的被告应当支付的资金占有费相互抵消，因此在双方相互返还的情况下，被告无需支付利息损失；而且双方交易时均对诉争房屋的土地系宅基地是明知的，对合同无效均负有同等过错，故原告请求被告支付利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认2018年9月1日原告朱春营与被告闫国成签订的《房屋购买协议》无效。限被告闫国成于本判决生效后十日内向原告朱春营返还购房款233000元；同时原告朱春营于本判决生效后十日内向被告返还141.18平方米的房屋。驳回原告朱春营的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6146元，减半收取3073元，由原告朱春营负担1536元，被告闫国成负担1537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  周岩二〇二〇年八月十四日书记员  肖琦