河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1402民初2031号原告:康桥悦生活服务集团有限公司，住所地：河南省郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码：914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。被告：张文杰,女,汉族,1981年7月10日出生,住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘保军，男，汉族，1981年1月6日出生，住河南省商丘市。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称康桥悦生活公司）与被告张文杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康桥悦生活公司委托诉讼代理人韩艳鸽，被告张文杰委托诉讼代理人刘保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业费8664.9元，违约金2599.47元，合计人民币11264.37元。2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为怡佳百合小区的物业公司，与小区开发建设单位商丘怡佳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》进驻小区，合同约定多层住宅收费标准为0.7/平方米/每月，小高层为0.95/平方米/每月。小区前物业为商丘百合物业管理有限公司，将其服务期间业主所欠费用委托原告依法追缴。被告为怡佳百合小区2-401室的业主，房屋面积为120.4平方米，物业服务费标准为0.95元/平方米/月。被告自2014年3月9日起停缴物业费，截至2020年6月30日，被告欠缴物业费为8664.9元。根据《前期物业服务合同》第七条的约定，被告逾期未交纳物业费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的千分之三向原告支付违约金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，为减轻被告负担，原告按照被告所签费用的30%，对被告主张违约金2599.47元，两项请求金额合计11264.37元。经原告对此催缴，被告仍拒绝交纳物业服务费用，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至贵院，望贵院判如所求。被告张文杰辩称，关于被答辩人在其诉状中所述，在物业服务协议期限内，被答辩人并没有按照物业公司管理规定和约定要求对本小区物业尽到物业服务管理义务。第一，在答辩人收到本小区相应房屋后发现自己购买的房屋存在严重质量问题，窗台应该打胶封闭的地方没有打胶，存在严重质量问题和安全隐患；墙体多处出现裂缝，答辩人及时并多次把问题反应给了开发商和物业公司，二者一致答应由被答辩人物业管理公司解决处理此问题，可被答辩人却始终没有对答辩人存在渗水隐患的窗台和墙体裂缝给予修缮和处理，后下雨致使答辩人家因裂缝和窗台封闭不严往屋内渗水，造成屋内损失严重，给答辩人造成不应有的损失。第二，答辩人及其他四位业主的车辆因小区高层建筑外墙砖大面积脱落严重损坏，报警后与被答辩人多次交涉，其推脱责任，不予理睬。根据法律规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担责任，所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。物业公司作为小区管理者，对小区公共设施设备负有维护、修缮、服务与管理的责任，并应尽到安全修缮保障义务，提供安全的居住环境。第三，被答辩人将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯广告等其他位置放置的商业广告收入费用，并没有向全体业主公布其收入的流向，其广告收益应为全体业主共有，被答辩人的行为严重侵犯了业主的权益。第四，自新物业进驻本小区以来，小区绿化损坏严重，对于一楼业主随意私自扩大院落，破坏绿化，不加制止，至今不仅没有复原迹象，而且还在恶化，致使业主们怨声载道，严重侵犯了业主的利益。综上所述，是被答辩人对答辩人没有尽到物业服务管理义务在先，其违约在先。被答辩人只有尽到物业服务义务先行赔偿答辩人的损失，并承当相应的违约责任后，才有权利向答辩人要求支付相应的物业管理费用。在被答辩人没有对答辩人的房屋完成修缮和车辆维修完成相应赔偿前，被答辩人无权要求答辩人支付物业管理费用。在被答辩人解决所有问题后，再交所欠物业费用。答辩人没有违约，被答辩人无权要求答辩人对其承担违约责任，被答辩人的诉讼请求无任何法律依据。请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，被告张文杰系怡佳百合小区2号楼2-401室的业主，建筑面积120.4平方米，系小高层住宅。2013年3月9日，商丘百合物业管理有限公司与被告张文杰签订《前期物业管理服务协议》，约定由商丘百合物业管理有限公司为怡佳百合小区提供物业管理服务，小高层住宅按照建筑面积每月每平方米0.95元收取。2017年4月26日，该小区另聘原告康桥悦生活服务集团有限公司进行物业服务，商丘百合物业管理有限公司委托原告公司对2017年4月26日前所欠物业服务费进行依法追缴。因被告张文杰认为小区存在房屋质量问题、财产遭受损失、小区物业管理混乱等情况，故自2014年3月9日起停缴物业费，截至2020年6月30日，被告共欠物业费8664.9元至今未交纳，双方形成纠纷。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。商丘百合物业管理有限公司以及原告康桥悦生活公司履行了物业服务义务后，被告应按物业服务合同的约定支付相关物业服务费，故对于原告要求被告支付2014年3月9日至2020年6月30日的物业服务费8664.9元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金的问题。商丘百合物业管理有限公司和原告公司明知被告长期逾期未交纳物业服务费用，但未及时采取诉讼等措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故本院酌定被告的逾期付款违约责任应自原告提起诉讼之日起至被告付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算。被告辩称的“房屋质量问题、室内外财产损失问题”，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予处理，其可另行主张权利。另外，除了被告业主有义务及时交纳物业费用之外，原告物业公司亦应当反思自身服务存在的不足，主动征询业主的意见和建议，及时加以整改，努力提高物业服务质量，加强小区安全防范措施，这样才能让业主心悦诚服地交纳物业费用，双方共同创建安全、卫生、舒适、和谐的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张文杰支付原告康桥悦生活服务集团有限公司自2014年3月9日至2020年6月30日的物业服务费共计8664.9元，并承担逾期付款违约责任（自2021年2月4日起至付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算），于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费81.61元，由被告张文杰承担50元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司承担31.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 苏 君审判员 张晓旭审判员 刘春梅二〇二一年八月二日书记员 马 振