海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初9217号原告（反诉被告）海南金友谊投资有限公司，住所地海口市大同路**。法定代表人陈佩蓉，总经理。委托代理人莫海鹏，湖北广哲律师事务所律师。委托代理人周亚敏，海南广哲律师事务所律师。被告（反诉原告）周辉，女，1965年12月26日出生，汉族，住海口市。委托代理人李君，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人蒙海强，海南东方国信律师事务所律师。原告（反诉被告）海南金友谊投资有限公司（以下简称金友谊公司）与被告（反诉原告）周辉(以下简称被告)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李光平独任审判,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫海鹏、被告周辉及其委托代理人李君、蒙海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金友谊公司诉称,2005年12月10日，原、被告双方签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定原告将位于海口市大同路2号友谊商业广场第贰层2147号房出卖给被告，建筑面积为15.66平方米，总价款278748元，交付使用期限为2006年8月30日前。合同还约定，原告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由原告提供的资料报送产权登记机关备案。上述《商品房买卖合同》签订后，被告即依约付清全部购房款，原告也依约将房产交付被告，并依照法律、法规规定和商品房买卖合同的约定积极履行办证义务，将相关办证资料提交主管部门。但由于“友谊商业广场”是原告从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目，对于该项目，2004年7月14日海口市规划局颁发的建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建筑面积16157.49平方米；2005年1月31日海口市建设局颁发的建筑工程施工许可证（编号460100200501310101），建设规模20093.32平方米；2005年3月15日海口市规划局又在项目建设工程规划临时许可证上重新批注，规划允许建筑面积22608.6平方米；2005年9月23日海口市房产管理局颁发的房产预售许可证，房屋建筑面积25763.15平方米。正是由于上述各政府部门对该项目的审批建筑面积均不相同，直接导致原告向海口市规划局申请规划核实时被退档，从而使项目无法取得《建设工程规划核实意见书》。涉案房产至今不具备办理房产证的条件，且今后能否办理房产证仍然无法准确预计。并且根据另案〔案号（2014）龙民一初字第2294号〕中法院依法向海口市规划局龙华分局去函调查，该局作出（2013）30号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，明确房产证办理属于房产部门业务范围，而项目取得建设工程规划核实意见书是办理房产证的前置程序。该局于2012年6月7日曾受理海南金友谊投资有限公司申报的金友谊商业广场项目核实规划申请，但该项目送审材料中：1、没有提交《建筑施工竣工图》《竣工验收工程测量》及园林、环保验收意见；2、未办理建筑工程±0验线手续；3、经审核，该项目房产测绘报告结果与商场现状严重不相符，项目存在较多的加建、改建情况。鉴于该项目送审材料缺少上述规划核实必须材料，且违反规划设计方案，不具备规划核实材料条件，该局于2012年6月14日作出退档处理，要求完善以上材料后继续申报规划核实。综上，由于《商品房买卖合同》的继续履行不能实现“被告获得房产产权”的合同目的，且必然导致原、被告双方的权利义务长期处于争议状态，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，原告为向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告双方于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周辉辩称并反诉称，原告于2016年8月28日向贵院起诉，以《商品房买卖合同》的继续履行不能实现被告获得房产产权的合同目的为由，要求解除双方于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》。被告认为，首先，被告已经完全按照《商品房买卖合同》履行了合同义务，同时，根据现有材料显示，案件所涉房屋产权证迟迟未能办理的原因是原告存在违规违建的行为，在相关部门下达《行政处罚决定书》后拒不改正才导致房屋办证迟延，至今无法办理房屋产权证的根本原因在于原告，与被告无关。同时，只要原告严格依法施工，并按照政府职能部门的要求予以整改，在消除自身违法行为后，办理不动产权证书即不存在任何事实和法律上的障碍。本案中，被告作为《商品房买卖合同》的守约方，其完全履行了合同义务且合同履行至今十余年，双方均积极履行，继续履行不存在任何实际的困难，因此，被告的合法权利应受到保护。其次，根据《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，原告与被告双方对逾期办证的处理方式明确约定了不得解除合同，原告在本诉中主张解除合同是违背合同约定的；最后，原告违约在先，其不但不反思自身的行为，反而向法院起诉要求解除双方签订的合同，在合同涉案标的的房产增值数倍且反诉人一直收益的情况下，原告的主张显然视法律及客观事实于不顾。如原告解除合同的主张能够成立，那整个社会将毫无诚信可言，肆意违约行为将无处不在，不利于保护善意买受人的合法权益，也无法保障整个合同交易的安全，也会对整个海南房地产交易市场的良好秩序及发展造成巨大冲击。另，因合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补被告的相关损失，因此，被告依据法律规定，将违约金适当提高。综上，被告请求法院判决：1、判令原告继续履行2005年12月10日与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令原告在办理不动产权证书成就时15日内协助、配合将位于海口市××路号房屋的不动产权证书办理至被告名下，并承担逾期办理不动产权证书的违约金5000元（因合同约定的逾期办证违约金过低且违约时间过长，被告酌情主张5000元）。3、本案全部诉讼费用由原告承担。原告金友谊公司针对被告周辉的反诉辩称，一、原告之所以无法办理房产证的缘由是93年的批建与2004年规划变化不一致所导致，并非被告所说的违规违建导致无法办理。2004年7月14日海口市规划局颁发的建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建筑面积16157.49平方米；2005年1月31日海口市建设局颁发的建筑工程施工许可证（编号460100200501310101），建设规模20093.32平方米；2005年3月15日海口市规划局又在项目建设工程规划临时许可证上重新批注，规划允许建筑面积22608.6平方米；2005年9月23日海口市房产管理局颁发的房产预售许可证，房产建筑面积25763.15平方米。正是这些部门之间的规划批建冲突，才导致了房产证无法办理，这些才是办理房产证的直接行政管理部门，而被告所称的是由于违建所导致的无法办理房产证与事实不符。被告所说的相关部门就是城管部门及海口市规划局。城管部门的主要职能与办理房产证没有任何关系，且也没有提到是之所以无法办理房产证的主要缘由是由于违建。不存在海口市规划局所说的加建、违建情形，关于“金友谊商业广场项目”的面积不同的部门所批准的面积是不同的，即使是同一主体的海口市规划局，其批准的面积也从2004年16157.49平至2005年变化22608.6平，且海口市房产管理局的预售许可证面积为25763.15平。海口市规划局所说加建、扩建的情形不知道是依据哪一个数据所得出来的，事实上就存在争议。且规划局并非办理房产证的行政管理部门，且其答复也是“我局方可办理规划核实手续”其答复也并不是只要整改到位就一定能办理得下来房产证。仍然无法实现办理房产证实现商品房买卖合同的。二、不能办理房产证的原因不能归咎于出卖人，不适用《商品房买卖合同》第十五条的约定，也因此不存在违约行为，不用承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。首先，此约定中关于买受人无法取得房地产权属证书，而不退房并追究出卖人违约责任的前提是“如因出卖人的责任”，所谓出卖人的责任是指出卖人不积极履行合同，不积极办理房产证的行为所导致的，而现在之所以不能办理房产证的原因是由于各部门之间的批准的建筑面积不一，各行政部门之间的职权相互冲突，各自为政，且本项目是历史遗留问题，是半拉子工程改建，其房产证办不下来是有特殊的历史原因和背景的，并非出卖人的原因，不能归咎于出卖人，因此不能适用第十五条的约定。其次，部门之间的职权相冲突而导致的不能办理房产证这一情形也已经超出签订合同时所能合理预见的范畴。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此也不能引用第十五条要求原告进行赔偿，原因就是此项损失已经超过了在合同订立当时就能预见得到的这个损失。三、由于合同目的不能实现，因此只有解除合同，而不能继续履行合同。由于《商品房买卖合同》继续履行不能实现“被告获得房产产权”的合同目的，且必然导致原、被告双方的权利义务长期处于争议状态，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，原告特请求解除该《商品房买卖合同》。对被告已付购房款，原告同意返还。经审理查明，2005年12月10日，原告金友谊公司（出卖人）与被告周辉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号JYY2005-0288），该合同约定：第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为海口市房产管理局，商品房预售许可证号为[2005]海房预字（0110）号。买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第壹幢贰层2147房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4.2M，建筑层数地上6层，地下**。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共15.66平方米，其中，套内建筑面积9.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.57平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米30665.35元，总金额278748元整。第八条交付期限，出卖人应当在2006年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告在合同出卖人处加盖公章和法定代表人“陈丽容印”，被告在买受人处签字捺印。合同签订后，被告依约分期支付了全部房款。原告收到上述款后未为被告办理产权过户手续。后被告周辉与案外人海南友谊商业管理公司同日签订铺面反租协议，涉案商铺返租给案外人海南友谊商业管理公司经营。另查，海口市大同路2号“友谊商业广场”是原告金友谊公司开发项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第008589号、海口市国用（2005）第00848号，系原告金友谊公司从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目。对于该项目，2004年7月14日海口市规划局给原告金友谊公司颁发的建设用地规划许可证及副本（编号004239），规划允许建设面积16157.49平方米。2005年1月31日海口市建设局给原告金友谊公司颁发了建设工程施工许可证（编号460100200501310101），建设规模20093.32平方米。2005年3月15日海口市规划局又在原告金友谊公司所取得的海口市大同路2号“友谊商业广场”开发项目的原海口市建设工程规划临时许可证上重新批注规划允许建筑面积22608.6平方米，并加盖该局印章。2005年9月23日海口市房产管理局颁发的海口市房产预售许可证[〔2005〕海房预字（0110）号]，房屋建筑面积为25763.15平方米。海口市规划局龙华分局于2012年6月18日作出市规龙函[2012]019号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，载明贵单位申报的金友谊商业广场项目规划核实材料（办理编号2012106744）已收悉。经审查，项目送审材料存在以下问题：1、无竣工图、无项目竣工验收工程测量图、无项目验线手续、无园林、环保验收手续；2、测绘报告结果与商场现状不相符。要求原告金友谊公司办理退档手续。海口市龙华区城市管理行政执法局于2013年6月10日下达《行政处罚决定书》（海龙管法罚决字HL[2013]第3084号），因原告金友谊公司于2013年年初在友谊商业广场原六层的基础上违法加建第七层约1000平方米的钢结构建筑物，处予500000元罚款并责令原告金友谊公司自行改正。2015年原告金友谊公司又在第七层的基础上继续加建第八层钢架结构铁皮屋，建筑面积约1000平方米。该局执法队员于2015年10月12日下达《行政处罚决定书》（海龙管法罚决字HL[2015]第771号），处予80000元罚款并自行拆除。海口市规划局于2016年9月1日作出海规龙函〔2016〕69号关于金友谊商业广场项目违建问题的复函，载明原告金友谊公司开发建设的“金友谊商业广场”项目属停缓建工程，1993年批建，2005年变更为1幢地上6层、地下**商业楼，建筑面积地上22608.6平方米、地下4231.98平方米。2012年6月，项目申报规划核实，因送审材料不全，我局退档处理。经2016年8月30日现场核查，该项目存在加建、扩建违法建设情形，我局已致函龙华区城管执法局处理。待整改到位后，我局方可办理规划核实手续。海口市住房和城乡建设局于2016年10月12日作出海住建信〔2016〕105号关于友谊商业广场房产办证等信访事项答复意见书，载明原告金友谊公司的建设单位于2013年年初在原批建6层加建第7层，2015年年初建设单位再次加建第8层。由于项目存在加建行为，未通过市规划部门的验收，因此，该项目目前不具备办理房产证的条件。海口市国土资源局于2016年9月30日作出的信访复字〔2016〕117号载明，截止至答复当日，未查询到原告金友谊公司位于海口市大同路2号的海南省友谊商业广场的不动产办证登记记录。再查，本案在审理过程中，本院针对涉案的《商品房买卖合同》有效是否应当解除的问题向被告周辉作出释明，被告周辉在回复中未变更反诉请求。以上事实有《商品房买卖合同》、海南省销售不动产专用发票四张、商品房买卖合同备案表、建设用地规划许可证及副本（编号004239）、海口市建设工程规划临时许可证、建设工程施工许可证（编号460100200501310101）、海口市房产预售许可证[〔2005〕海房预字（0110）号]、海口市规划局龙华分局关于金友谊商业广场项目规划核实的复函（市规龙函[2012]019号）、海口市龙华区城市管理行政执法局的行政处罚决定书两份、海口市规划局关于金友谊商业广场项目违建问题的复函（海规龙函〔2016〕69号）、海口市住房和城乡建设局关于友谊商业广场房产办证等信访事项答复意见书（海住建信〔2016〕105号）、海口市国土资源局信访事项答复意见书（信访复字〔2016〕117号）及当事人的陈述以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。合同签订后，被告依约支付了全部房款，原告在收到上述款项后却未为原告办理产权过户手续，原告已构成违约，且时间长达十年之久，被告反诉原告主张逾期办理不动产权证书的违约金并对数额进行适当调整为5000元，有事实和法律的依据，本院予以支持。本案的涉案房产所在项目楼盘原系“半拉子”工程，原告从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到该缓建工程后进行续建，工程完工后将涉案房产出售予被告。海口市规划局、海口市城建局、海口市房产局对该项目审批的建筑面积在各审批环节均不一致，原告在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实以办理房产证，被该局退档。该项目在庭审结束前尚未取得《建设工程规划核实意见书》，导致被告自2005年12月购买涉案房产至今原告仍未能为被告办理好房产证，能否办理房产证尚无法预判。由于政府规划、城建、房产等职能部门的原因无法办理房产证，致使不能实现《商品房买卖合同》的合同目的，即被告不能获得涉案房产的完全物权权利，被告与原告就办理房产证事宜双方长期处于争议纠纷状态。即使在2016年政府规划、城建、房产等职能部门的相关答复中，也未明确涉案的友谊商业广场具备办理房产证的具体时限。因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本院认为原告与被告于2005年12月10日签订的商品房买卖合同应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告反诉请求继续履行合同，因原告作为开发商尚未办理原始产权登记，也不可能向被告办理房屋产权过户登记，故被告的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。关于在合同解除后的法律后果涉及被告周辉的相关权益问题，本院已向被告周辉作出释明，被告周辉在本案中未作出诉讼请求的变更，被告周辉可另案主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告海南金友谊投资有限公司与被告周辉于2005年12月10日签订的《商品房买卖合同》；二、限原告海南金友谊投资有限公司在本判决生效之日起三日内向被告周辉支付违约金5000元；三、驳回被告周辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2741元，被告周辉负担；反诉案件受理费1370.5元，由原告海南金友谊投资有限公司负担370.5元，由被告周辉负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 李光平 二〇一六年十二月二十一日书记员 陈家芬