河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1849号原告信阳市浉河区农村信用合作联社。法定代表人刘勇，该单位主任。委托代理人彭玉霞。被告曹雪。第三人何钦。第三人章涛。第三人信阳正大置业有限公司。法定代表人何淼。住所地：信阳市浉河区南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉被告曹雪、第三人何钦、章涛、信阳正大置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市浉河区农村信用合作联社的委托代理人彭玉霞、被告曹雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉称，信阳正大置业有限公司与原告因金融借款纠纷，原告于2018年向浉河区人民法院起诉，现在正在执行阶段，被告曹雪于2020年提出执行异议。现浉河区法院作出（2020）豫1502执异25号执行裁定书，要求中止对信阳市南湾风景区贤山村湖东大道xx小区x号楼x单元x号房屋的执行，然而原告认为，浉河区法院只进行形式审查，没有审查被告买卖是否真实，因为被告并没有提供转账凭证等有效证据予以证实，综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：1、撤销（2020）豫1502执异25号裁定书；2、准予原告执行位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼××单元××号房屋；3、被告承担本案的诉讼费用。被告曹雪答辩称，1、浉河区人民法院（2020）豫1502执异25号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2015年8月14日，答辩人及丈夫余海涛与信阳正大置业有限公司签订商品房认购协议书，约定答辩人购买位于协议书××大道中段正大丽景项目x号楼x单元x房屋，总房款277411元，付款方式为一次性付清，同日，答辩人付清全款，被执行人信阳正大置业有限公司向答辩人出具收据一份，并加盖财务专用章。2017年10月19日答辩人与被执行人信阳正大置业有限公司签订商品房买卖合同，并进行了网签，答辩人名下仅有网签本案涉案房屋一套。答辩人取得房屋钥匙并对该房屋进行了装修，房屋装修后，已在此居住，后有朋友告知答辩人房屋被浉河区法院查封，答辩人才知道自己的房屋的确被法院查封，故提起执行异议，请求中止对信阳xx小区x号楼x单元x号房屋的执行，浉河区人民法院受理后，根据查明事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定中止涉案房屋的执行，事实法律依据，应于维持；2、被答辩人诉称没有事实、法律依据，应予驳回。浉河区法院（2020）豫1502执异25号执行裁定书进行了形式审查、事实审查，答辩人与被执行人信阳正大置业有限公司房屋买卖真实有效，先有房屋认购协议书，被执行人信阳正大置业有限公司收全款后出具的收据，后答辩人又交纳了燃气安装费、有线电视安装费用，合同进行了网签。后答辩人对房屋进行了装饰并入住，答辩人夫妻名下只有本案涉案房屋。经审理查明，2015年8月14日，被告（买受人乙方）曹雪与第三人（出卖人甲方）信阳正大置业有限公司签订商品房认购书，载明：…2、乙方向甲方认购该项目x号楼x单元x层xx户，用途为住宅，建筑面积65.83平方米。3、该套商品房总房款为人民币贰拾柒万柒仟肆佰壹拾壹元整（￥277411.00元）。4、付款方式为一次性付款，乙方在2015年8月14日向甲方缴纳该房购房款。预付房款金额为人民币：贰拾柒万柒仟肆佰壹拾壹元整（￥277411.00元）。…甲方信阳正大置业有限公司盖章，乙方曹雪签字捺印。同日，有收款收据一份：交款单位曹雪，人民币（大写）贰拾柒万柒仟肆佰壹拾壹元整￥277411.00元，收款事由x号楼x单元x层x室，注：此……（原条字迹模糊）投资有限公司抵付。收款单位盖信阳正大置业有限公司财务专用章。2017年10月19日，信阳正大置业有限公司向被告曹雪出具收据一张，收据载明：“今收到曹雪正大丽景燃气安装费、有线电视安装费（x#x房）叁仟贰佰陆拾元（3260.00）。”并加盖了公司公章。2017年10月21日，信阳正大置业有限公司与被告曹雪、余海涛签订了《商品房买卖合同》一份，并申请办理了网签。因原告信阳市浉河区农村信用合作联社与被告何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案，2018年7月9日，我院作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对被告信阳正大置业有限公司名下位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼、××楼、××楼所有的房屋（预备许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用[2014]第50007）予以查封，查封期间不得买卖、转让、办理过户等手续。公告一份：本院依据（2018）豫1502执4123-1号裁定书，裁定查封了被执行人信阳正大置业有限公司名下开发的信阳正大丽景小区一号楼1单元602…三号楼二单元407…房屋，共计17套。2018年8月27日，我院作出（2018）豫1502民初4123号民事判决书，判决书认为：…原告请求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但抵押土地已经建成房屋，并已经出售，本院无法支持。判令：被告何钦于本判决书生效之日起三日内一次性偿付原告信阳市浉河区农村信用合作联社900万元及利息；被告何淼、章涛、信阳正大置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。本院在执行申请人信阳市浉河区农村信用合作联社申请执行被执行人何淼、何钦、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案中，案外人曹雪、余海涛提出书面异议。我院于2020年5月9日作出（2020）豫1502执异25号执行裁定书，认为：曹雪与信阳正大置业有限公司签订《商品房买卖合同》及出具收据的时间均在本院查封房屋之前，异议人也提供了其名下没有其他居住房屋登记的记录，其对该房屋所拥有的权利可以排除对该房屋的查封执行。案外人曹雪、余海涛的异议理由成立。判令中止对位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼××单元××号房屋的执行。现原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉至本院，提出如上执行异议诉请。另查明，信阳正大置业有限公司办理有商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，被告曹雪已装修入住该房屋，并提供有房屋内外视频和邻居的证言。又查明，2020年7月21日，信阳市房产档案馆为被告曹雪出具证明，载明：“当事人余海涛，性别：男，身份证：，配偶：曹雪，经查微机信息，截止2020年7月21日09时，当事人于2017年10月21日网上签约（未办结）取得正大丽景x号楼x号住宅一套，面积为：60.65㎡，除此未发现上述人员在我处有其他房屋登记记录。”本案在审理过程中，原告信阳市浉河区农村信用合作联社申请对第三人何钦、章涛、信阳正大置业有限公司撤诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。以上事实，有原、被告陈述、证据、庭审笔录予以证明。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。根据原告的诉讼请求和理由,本案的争议焦点为被告对涉案房产的权利是否足以排除人民法院的执行行为。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告曹雪与信阳正大置业有限公司在本院查封房屋之前签订了《商品房买卖合同》，并向房管部门申请了网签，被告也提供了其名下无其他居住房屋的证明。被告曹雪在人民法院查封之前缴纳了全部购房款，虽然缴款方式为抵账，但信阳正大置业有限公司出具收据对此款项的交付方式予以确认，且此抵款行为发生在原告贷款到期和人民法院查封之前，应可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。被告曹雪已入住占有该房屋，该房屋面积较小且被告曹雪与其配偶名下又无其他可供居住的房屋，此房屋为被告生活和生存之必要，原告亦未能举证证明被告对未办理过户登记手续存在过错。综上，本院作出的（2020）豫1502执异25号执行裁定书正确，原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉请不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告信阳市浉河区农村信用合作联社的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  胡海涛审判员  潘传琼审判员  黄志欣二〇二〇年九月九日书记员  符明珠