徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6042号原告：徐州大丰物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区汉泉山庄2B-2-06。法定代表人：李海龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。被告：徐宝环，女，1977年12月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周天生，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。原告徐州大丰物业管理有限公司诉被告徐宝环物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐州大丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘梦林，被告徐宝环及其委托诉讼代理人周天生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州大丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付拖欠物业费125612.2元，违约金7979元，（暂计算至2020年3月31日，要求计算至实际给付之日）；诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年8月24日被告与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司签订租赁合同的同时，与原告签订《物业服务合同》(原告与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司均系集团公司下属子公司)，约定原告为被告承租的壹方城购物中心L4层L4013号商铺提供物业管理服务，商铺面积为390.10平方米，物业服务费为每天每平方米1元，第一期2018年10月1日至2018年12月31日应缴物业费为35889.2元，应于合同签订后5日内支付。此后物业费按季支付，在每季最后一个月的20日前交纳。合同签订后被告不能按时支付物业费，原告曾在2019年1季度为被告减免物业费12093.1元，被告支付两季度物业费后又不再支付。截至2020年3月31日共计拖欠物业费125612.2元(已扣除新冠××疫情期间的物业费)，原告多次发函致电派人催促，被告仍拒不交纳，为此原告向贵院提出诉请，请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告徐宝环辩称，第一，答辩人的诉讼主体不适格。本案中答辩人签订合同后，被答辩人并未将物业服务合同提供给答辩人，也未履行物业服务合同约定的义务，从壹方城分公司向答辩人所发送的通知及铜山信访局的回复中可以看出，相关的物业服务均系徐州大丰置业有限公司壹方城分公司提供，期间被答辩人并未提供任何物业服务，被答辩人在未提供物业服务的情况下，无权向答辩人主张物业费。第二，本案应当中止审理，待租赁合同纠纷审结再行审理。按照物业服务合同第11条的约定，物业服务合同与租赁合同同时中止，徐州大丰置业有限公司壹方城分公司已向法院起诉被答辩人租赁合同纠纷，就租赁行为的终止时间、停业时间，租赁合同纠纷判决会有相应认定本案物业服务的起始时间，应当参考另案的审理结果。第三，本案合同签订时所出租的房屋存在重大瑕疵，物业服务合同系无效合同。首先涉案房屋在签订时壹方城分公司并未取得消防验收手续，没有燃气供应及产权证书。在答辩人进场之后无法经营，造成重大经济损失，答辩人作为物业服务方，按照物业服务管理条例的相关规定，理应核实所服务的物业的真实情况，而被答辩人隐瞒真实情况，也没有提供相应的物业服务，造成答辩人无法经营，理应无权主张物业费。其次涉案房屋在2019年1月16日之前并未取得消防验收，按照消防法及相关司法解释，该类公众聚集场所不得投入使用，所签订的物业服务合同系违反效力性强制性法律规定而无效，即使退一万步，答辩人需要支付物业费，也只需要按照政府规定的最低价格支付物业费，相应的物业费的开始计算时间也不能够计算，消防验收合格之前，被答辩人不能因违法行为而获利。第四，物业服务终止时间为2019年12月15日，2019年12月15日因被答辩人对该承租商铺进行强制停电，驱逐答辩人，不让正常营业，造成答辩人无法继续经营，之后被答辩人不再经营店铺内的货物及设备也被商场扣押，之后答辩人未接受任何物业服务，因此物业服务的终止时间也应当是2019年12月15日，而不是被答辩人所主张的时间。第五，被答辩人擅自提高水电费的收费标准，造成答辩人的损失应当予以返还。按照徐州市相关的商业电价的规定，不得超过0.67元每度，但合同规定的定价高达1.1元一度，本来已经收取电费和物业费，属于重复收费，徐州商业用水的价格不能够超过3.81元每吨，但被答辩人收费高达4.5元一吨，也属于重复收费，相应的多收费应当予以抵减退还。被告多次向商场方主张权利，但一直未得到回复。第六，被答辩人所主张的物业费与实际不符，被答辩人也在诉状上陈述2019年之前的物业费并不收取，2019年一季度的物业费予以减免，答辩人已经按照双方要求缴纳了2019年4月1日到2019年9月30日的物业费，即使退一万步讲，也只拖欠2019年10月1日到2019年12月15日之间的物业费，被答辩人所主张的物业费与事实不符。第七，在骗取消防验收手续，闭店期间的物业费不能够计算。商铺所在物业为了骗取消防验收，掩盖商场不符合消防验收条件的情况，采取封门关闭店铺的方式，累计达到四次，时间多达二十多天，期间不存在任何物业服务，因无法正常经营造成了人员工资损失、营业损失，被答辩人及商场理应赔偿答辩人，而不能够以此向答辩人主张物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实:原告徐州大丰物业管理有限公司与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司均系徐州大丰置业有限公司的子公司。2018年1月4日，徐州大丰置业有限公司经徐州市公安消防支队验收，取得《建设工程消防验收意见书》通过消防验收。2018年8月24日，原被告签订《物业服务合同》，主要内容为，鉴于徐州大丰物业管理有限公司(下称“物业产权人”)与乙方签订了房屋租赁合同(下称“《租赁合同》”)，乙方承租使用物业产权人拥有的位于徐州市铜山区的壹方城购物中心（下称“商业广场”)中的部分区域(下称“租赁场所”，位置及面积详见《租赁合同》)，乙方将在租赁场所统一以“顺和祥”的品牌/商标/名称统一对外营业。物业服务费计算面积：套内建筑面积为390.10平方米，套内建筑面积即为本合同项下物业服务费计算面积，不再调整。物业服务费计算起始日：《租赁合同》约定的“计租日”。装修期(即进场日起30天，如开业日在此期间内，则装修期在开业日前一日结束)内，乙方无须支付物业服务费，但应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、空调服务费(如有)等各项费用。本合同中“进场日”均指《租赁合同》项下的《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场所之日，为免疑问，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；本合同中“开业日”均指【该租赁场所实际用于经营(包括试营业、试运行)之日】，商业广场整体开业日最终以甲方书面通知日期为准。物业服务费标准为人民币1.00元/天/平方米(按套内建筑面积计算)。第一期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2018年10月1日至2018年12月31日，应缴物业服务费为人民币35889.20元。用电单价为1.10元/度，包括损耗能源费；用水单价为4.50元/吨，包括损耗能源费。合同还约定了物业服务范围、物业服务费及其他相关费用、物业服务标准。其中违约责任约定：如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费(在乙方己与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外)的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的百分之一作为逾期付款违约金；延迟达20日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。第十一条合同终止约定：本合同于《租赁合同》终止时同时终止。因违反本合同约定造成本合同解除，乙方与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司签订的《租赁合同》同时解除。2018年9月3日，徐州大丰置业有限公司壹方城分公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同之补充协议—自行改造条款》内容为，鉴于甲乙双方于2018年8月24日签署了编号为【/】《壹方城购物中心租赁合同》（下称“原合同”，经营品牌【顺和祥】铺位号【L4013】）。现由于乙方经营发展的需要，经甲乙双方友好协商，增加部分面积做经营之用，达成如下补充协议（以下简称“本补充协议”）：1、原隔墙由乙方负责拆除及垃圾清理，新隔墙需由招商运营部现场确认后方可进行施工。2、新经营范围内及4012铺位内因面积变动而造成的改动及变更、消防设备改造、上下水燃气改造，由乙方负责施工并承担质保、安全责任。3、乙方因合同到期不再续租或其他原因造成的提前撤场，需按甲方要求回复原状。4、以上施工改造需有详细施工方案，由甲方招商运营部及工程部审核后方可实施。原告主张被告欠付物业费为：2018年10月1日到12月31日期间的35889.2元；2019年7月1日到2019年9月30日期间的35889.2元；2019年10月1日到2019年12月31日35889.2元；2020年1月1日到2020年3月31日的17944.6元，总共是125612.2元。原告还要求按照每天万分之二的标准支付违约金。2019年12月13日，原告向被告发出租金及物业费催缴通知书，要求被告原告交纳2019年7月1日至9月30日的物业费35889.2元；2019年10月1日至2019年12月31日的物业费35889.2元。2020年3月24日原告向被告发出催缴物业费通知书，要求被告交纳2018年10月1日至2018年12月31日的物业费35889.2元；2019年7月1日至9月30日的物业费35889.2元；2019年10月1日至2019年12月31日的物业费35889.2元。原告还于2019年3月9日、3月19日、3月23日、11月11日、7月11日、7月13日向被告发出催缴物业费通知书。2019年1月16日，徐州市公安消防支队对大丰壹方城商业裙房一至五层公共部分区域、部分商铺及2层超市部分内装修工程进行了消防验收，综合评定该工程验收合格。被告曾委托北京市盈科（徐州）律师事务所向原告致函，因原告未能及时提供燃气、消防验收、服务质量恶劣等问题，给被告造成损失，原告擅自在被告交纳电费的情况下，2019年12月17日自行停止给委托人店铺供电，原告的违约行为造成合同事实无法履行。原告与被告的《物业服务合同》自2019年12月17日解除，双方的权利义务终止。2019年3月21日，被告委托北京市盈科（徐州）律师事务所向原告致函，“第一，限原告三日内赔偿被告因怠于提供燃气、骗取消防验收闭店停业期间全部损失（包括但不限于人员酬薪、正常收益、违约金）。第二，限原告三日内提供不动产权证明，否则因此停业期间的全部损失（包括但不限于人员酬薪、正常收益、违约金）由被告承担。”2020年7月27日，铜山县恒信嘉业燃气有限公司出具情况说明，“2018年10月8日我公司收到壹方城购物中心4004铺（福聚德炸酱面）、4012铺（王婆大虾）、4013铺（顺和祥一方羊肉）三家申请商铺安装天然气，我公司多次催促徐州大丰置业有限公司前来洽谈关于这三家商铺天然气管网安装事宜，徐州大丰置业有限公司于2018年11月6日与我公司签订燃气安装施工合同，我公司于2018年11月23日工程验收合格，予以通气点火。”另查明，徐州大丰置业有限公司壹方城分公司于2020年7月10日向本院起诉被告徐宝环租赁合同纠纷案，本院以（2020）苏0312民初6045号立案受理，目前该案尚在审理中。该案审理查明，2019年12月15日，被告的经营商铺停电，被告停止了经营活动。徐州大丰置业有限公司壹方城分公司与被告均认可2020年8月双方解除了《租赁合同》。本案争议焦点：徐州大丰物业管理有限公司作为本案原告主体是否适格；第二，本案应否中止诉讼；第三，原告要求被告支付物业费的金额是否有事实和法律依据。关于徐州大丰物业管理有限公司作为本案原告主体是否适格。本院认为，徐州大丰物业管理有限公司于被告签订了《物业服务合同》，履行了相应的合同义务，且原告徐州大丰物业管理有限公司与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司均系徐州大丰置业有限公司的子公司，被告与徐州大丰置业有限公司壹方城分公司签订了《租赁合同》，故徐州大丰物业管理有限公司作为本案的原告主体适格。关于本案应否中止诉讼。本院认为，被告分别与原告和徐州大丰置业有限公司壹方城分公司物业管理服务合同与租赁合同，各自的内容虽有关联，但是相互独立的，徐州大丰置业有限公司壹方城分公司于2020年7月10日向本院起诉被告徐宝环租赁合同纠纷案，本院以（2020）苏0312民初6045号立案受理，目前该案尚在审理中。本案审理并不必然依据该案的审理结果为依据。因此，被告请求法院以租赁合同审理结果为依据，申请中止本案的审理，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业费的金额是否有事实和法律依据。本院认为，原被告签订的《物业服务合同》有效，双方应当诚实守信的履行合同义务，且负有通知、协助的义务。从被告提供的铜山县恒信嘉业燃气有限公司出具情况说明，2018年11月23日之前，被告承租物业并未安装开通燃气，并不具备经营条件，原告也不具备收取物业费的基础。对于原告主张被告交纳2018年10月1日到12月31日期间物业费35889.2元的请求，本院不予支持。对于原告主张被告交纳2019年7月1日到2019年9月30日期间的35889.2元的请求，本院予以支持。2019年12月15日，被告的经营商铺停电，被告停止了经营活动，原告未能举证证明其此后向被告提供了物业服务，故对于原告主张被告交纳2019年10月1日到2019年12月15日物业服务费29907.7元（35889.2/90×75）的请求，本院予以支持。原告在提供物业服务过程中也存在违约行为，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐宝环于本判决生效后十日内支付原告徐州大丰物业管理有限公司物业服务费65796.9元。二、驳回原告徐州大丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2972元，由原告徐州大丰物业管理有限公司负担1527元，被告徐宝环负担1445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  韩松梅人民陪审员  陆 萍二〇二一年四月九日书 记 员  赵彦玲