湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘01民终3102号 上诉人（原审被告）：付功立，男，汉族，1965年12月8日出生，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：王天洋，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈涛，男，汉族，1982年12月26日出生，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：唐娅，湖南通程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢广军，湖南通程律师事务所律师。 原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。 法定代表人：袁李，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭景，女，1996年9月3日出生，汉族，住所地湖南省永顺县，系该公司员工。 上诉人付功立因与被上诉人陈涛，原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付功立上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初4264号民事判决第二项，依法作出改判；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、上诉人从未向被上诉人保证在2017年1月下旬一定拿到不动产权证,且上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖合同》当目即签订的《补充协议》也没有约定该事项。二、在交易案涉房屋时被上诉人是非常清晰上诉人卖房的意图,也很清晰知道案涉房屋存在按揭贷款抵押的事实,这一事实在签订《房屋买卖合同》时被上诉人都已知晓。根据交易习惯,只有将所欠货款全部还清,注销抵押登记后,上诉人才能拿到房产证再与被上诉人完成过户程序。因为存在一些客观的不确定因素,上诉人自有资金确实不足以完成全部房贷的清偿,在双方买卖意图很强烈的情况下,为了促成本次交易在签订《房屋买卖合同》当日即签订了《补充协议》对被上诉人支付定金和首付款的时间重新作出了约定。被上诉人违反了《补充协议》的约定,已构成违约。被上诉人的违约直接导致案涉房屋的房产证延后很久才拿到,其违约行为已经根本上影响到《房屋买卖合同》中案涉房屋交易的继续履行；三、根据《补充协议》第四条“甲方收到贰拾万定金于2016年12月15日前将无条件配合名下房屋做全权委托公证在丙方指定账名下,如不配合则属于违约”上诉人在一审庭后提交过一份《公证书》,公证的内容是谭胜斌、龚晓丹委托周永刚办理龚晓丹名下位于长沙市××和园宿舍区1栋603,建筑面积:212.90平方米,产权证长房权证字第7××7号的所有与该房屋的事项的委托书。谭胜斌是本案出资购买案涉房的购房人,本案上诉人付功立为其舅舅,周水刚是新环境公司员工,该公证办理时间是在案涉房屋签订《房星买卖合同》、《补充协议》后一周内且在《补充协议》约定的时间内。公证的目的是确保案涉房屋能够完成交易,如上诉人不愿继续交易则谭胜斌、龚晓丹所拥有的位于长沙市××和园宿舍区1栋603房产将有新环境公司的员工周水刚代为处置,处置款项用于解决案涉房屋的纠纷。该证据是证明上诉人在2017年如非因被上诉人的违约行为在先,且被上诉人的违约导致上诉人被其货款银行起诉,如未造成如此严重的后果上诉人是一定会继续履行《房屋买卖合同》的义务,本公证就是其履约最主要的保证。四、上诉人在被上诉人未能按期履行合同违约的情况下,被案涉房屋发放贷款的银行起诉是导致本案《房屋买卖合同》无法履行的主要原因。五、本案中被上诉人未按照《补充协议》约定产生的违约行为,是导致上诉人未能按照《补充协议》中的约定继续履行的前行为。上诉人因被上诉人的违约遭受了上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行和长沙方兴盛荣置业有限公司的诉讼,并且都败诉告终,承担本不必要的损失。一审法院判令解除上诉人无异议。但被上诉人主张的定金罚则要求上诉人双倍返还是不符合事实和法律规定的,上诉人违约,且违约事项导致交易无法继续履行,上诉人不应退定金。综上所述,上诉人认为一审判决事实认定错误,法律适用不当,据此,请求二审法院依法予以改判,支持上诉人的全部诉讼请求。 陈涛辩称，1.一审依法查明事实，作出符合本案的判决，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应该驳回。客观上上诉人与被上诉人商定涉案房屋买卖之时，上诉人明确承诺了必须2017年1月下旬取得不动产权证，而且根据上诉人的陈述办理产权证只是欠付开发商4万元款项，然而合同签订至双方诉讼至今为止，上诉人从未向法庭提交证据证明收到定金款项后有任何履约的表现，向开发商缴纳相关费用。上诉人的上诉状称根据交易习惯，涉案房屋的房产证当时没有实际去办理，也没有抵押在银行，即便完成，办理产权证事项，也不可能完成过户交易。2.从本案的被上诉人在一审提交的证据足以证明上诉人至补充协议签订后以各种名义要求被上诉人提前支付款项，而且明显是将相应资金做其他用途。双方签订的补充协议第4条约定，上诉人收到被上诉人20万元定金之后12月15日前将房屋在丙方名下，直至现在二审庭审上诉人都没有证据证明履行了该项义务。基于以上上诉人的违约行为，被上诉人未履行后续的资金义务，明显符合合同和法律规定。3.涉案房屋是否存在逾期还贷，与本案无关。上诉人是违背诚信行为，导致承担法律后果。因此，被上诉人认为上诉人的上诉请求应予以驳回。 原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司陈述称：房屋买卖合同依法有效。上诉人已解除抵押手续，但是上诉人的不动产权证未办理下来，才导致的违约责任。 陈涛向一审法院起诉请求：1．解除《房屋买卖合同》；2．付功立双倍返还定金98万元及赔偿陈涛经济损失40万元；3．付功立承担本案的诉讼费用、保全费、保全责任保险费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月8日，付功立（甲方-出售方）、陈涛（乙方-买受方）及第三人（丙方-居间方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于长沙市岳麓区××路××号××层××栋××房（建筑面积180.74㎡）以248万元的价格转让给乙方，乙方于本合同签订之日支付定金20万元，该定金由甲方收取。自乙方银行审批通过、甲方解除抵押手续办理之时支付甲方首付款110万元，另外115万元按银行贷款方式支付，甲方解除抵押及办理产权过户需在2017年3月20日之前完成，尾款3万元，交房时支付给甲方托管丙方转交。该合同第三条“居间服务费的支付”中约定：“签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日……乙方应支付丙方居间服务费（大写）肆万玖仟陆佰元整（小写￥49600.00）。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。”该合同第八条“违约责任”中约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。”同日，付功立（甲方）与陈涛（乙方）及第三人（丙方）签订《补充协议》，内容为：“甲乙丙方已就位于长沙市岳麓区××路××号××层××栋××的房屋签订了相应协议（原协议），经双方充分友好协商，现达成如下补充协议：1．签约合同10天后（2016年12月18日）乙方追加房屋定金金额贰拾伍万元整支付给甲方指定账户上。2.2017年1月25日乙方再次追加房屋定金肆拾万元整支付给甲方指定账户。3.2017年2月28日之前乙方将首付款肆拾伍万元整支付给甲方指定账户上。4．甲方收到贰拾万定金于2016年12月15日前将无条件配合名下房屋做全权委托公证在丙方指定账名下，如不配合则属于违约。5．甲方收到全部定金由甲方自己出资还房屋所欠贷款。本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准，原协议的其余部分应完全继续有效。……”上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，付功立依约共向陈涛支付了购房定金49万元。 2017年6月8日，证人黄某出具了书面《证言》，内容为：“本人黄某（身份证号码：430111199003××××，住长沙市雨花区韶山××路××号××栋××房），是湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工（世茂铂翠湾店门店经理）。2016年11月份，陈涛（430102198212260037，住长沙市芙蓉区××街××号××房××向本人询问房源，准备购房。经本人推荐，陈涛看上了长沙市岳麓区梅溪湖路ｌ00号金茂苑高层27栋2401房（房屋所有人付功立，身份证号码：432423196512××××，住湖南省汉寿县××镇××村××组××，意欲购买。2016年12月8日，经商议陈涛、付功立、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司三方达成《房屋买卖合同》，本人与公司金茂梅溪湖门店经纪人温某合作，参与了本次合同的签订及后续事务办理。合同签订时，付功立陈述，房屋整栋的栋证已经下来，因付功力欠开发商4万块钱，所以还没有拿到房屋不动产权证。付功立保证，只要把欠开发商4万元还上，保证在2017年1月下旬一定能拿到房产证。于是，在付功立保证2017年1月下旬拿到不动产权证的前提下，陈涛又与付功立、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订了《补充协议》，陈涛共计向付功立支付了49万元定金。后因付功立一直没有拿到房屋不动产权证，交易再无进展。”同日，证人温某出具了书面《证言》，内容为：“本人温某（身份证号码：500235198904××××，住重庆市云阳县××镇××村××组××号），是湖南新环境房地产经纪连锁有限公司员工（金茂梅溪湖店经纪人）。经本人介绍，陈涛（430102198212260037，住长沙市芙蓉区××街××号××房××购买付功立（身份证号码：432423196512××××，住湖南省汉寿县××镇××村××组××名下位于长沙市××路××号××高层27栋2401房。本人作为居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司代表，参与了本次合同的签订及后续事务办理。合同签订时，付功立陈述，房屋整栋的栋证已经下来，因付功力欠开发商4万块钱，所以还没有拿到房屋不动产权证。付功立保证，只要把欠开发商4万元还上，保证在2017年1月下旬一定能拿到房产证。于是，在付功立保证2017年月下旬拿到不动产权证的前提下，陈涛又与付功立、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订了《补充协议》，陈涛共计向付功立支付了49万元定金。后因付功立一直没有拿到房屋不动产权证，交易再无进展。”证人黄某、温某于2017年8月2日庭审中出庭接受了询问。 一审法院认为，当事人间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《房屋买卖合同》、《补充协议》依法成立并生效，各方当事人应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。本案中，陈涛提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、银行流水、收据、聊天记录、证人《证言》等证据能够相互佐证，形成证据锁链，充分证明在涉案合同履行过程中，系因付功立未能按其承诺的期限取得涉案房屋不动产权属证书，导致双方后续交易流程无法继续进行，从而致使陈涛基于《房屋买卖合同》、《补充协议》之合同目的无法实现，故此，法院认定付功立怠于履行合同义务的行为构成根本违约，其依法应当承担相应的违约责任。法院结合业已查明的案件事实，对陈涛的违约责任之主张，作如下评断：（一）关于《房屋买卖合同》的解除问题：上已述及，付功立怠于履行合同义务的行为已构成根本违约，现陈涛据此要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，法院认为，其此项主张合理有据，依法应予支持。（二）关于双倍返还定金及赔偿经济损失的问题：付功立违约导致涉案合同解除，根据定金罚则付功立应当依法向陈涛双倍返还定金共计98万元，且陈涛此项主张亦符合《房屋买卖合同》第八条“违约责任”的相关约定；至于经济损失，陈涛并未提交有效证据证明其存在已实际发生的经济损失及具体金额，亦无法证明其经济损失金额超过了定金罚则赔偿款项49万元，故陈涛关于经济损失之主张，理据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、限付功立于判决生效之日起七日内向陈涛双倍返还定金98万元；二、驳回陈涛的其他诉讼请求。如果付功立未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17220元、保全费5000元，合计22220元，由陈涛负担220元，由付功立负担22000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了公证书及委托书，公证的目的是确保案涉房屋能够完成交易,如上诉人不愿继续交易谭胜斌、龚晓丹所拥有的位于长沙市××和园宿舍区1栋603房产将有新环境公司的员工周水刚代为处置,处置款项用于解决案涉房屋的纠纷。该证据是证明上诉人在2017年如非因被上诉人的违约行为在先,且被上诉人的违约导致上诉人被其货款银行起诉,如未造成如此严重的后果上诉人是一定会继续履行《房屋买卖合同》的义务,本公证就是其履约最主要的保证。被上诉人质证认为对于上诉人所陈述的2016年12月15日依据补充协议办理了公证，但是从委托书和公证书上来看，相关主体均与本案当事人无任何关联性。涉案房屋的新环境公司人员也不是周永高，也看不出委托事项，是保证合同履行而进行。甲方房屋进行委托，并不是案外人房屋进行委托。如果变更应该有相应文件。落款时间也不是补充协议上约定的期限。即便上诉人陈述的该事实与案涉房屋存在关联性，客观本人也属于违约行为。上诉人在二审中提交的证据与本案无关联性，本院不予采纳。对一审法院查明的其他案件事实本院予以确认。 本院认为，本案中适用定金罚则的前提是，接受定金的一方付功立是否存在根本违约的行为导致合同目的不能实现。根据双方签订的《房屋买卖合同》中约定2017年3月20日之前付功力解除抵押办理产权过户，双方在《补充协议》中约定付功立在收到陈涛20万元定金于2016年12月15日前无条件配合名下房屋做全权委托公证在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司名下，而一审中两位证人均证实在签订上述合同时，付功立均承诺只要把欠开发商4万元还上，保证在2017年1月下旬一定能拿到房产证，但是实际上付功立在2017年10月才取得房产证书，付功立的行为构成根本违约。另付功立主张陈涛未按照《补充协议》约定支付房屋定金，亦构成违约导致合同目的不能实现，不应当承担双倍返还定金的民事责任。定金合同为实践性合同而不是诺成性合同，以给付定金一方实际支付定金的数额为准，本案中双方在合同中约定的定金数额高于被上诉人实际支付的数额，应当以实际支付的数额作为认定定金合同生效的数额，上诉人主张被上诉人未按照合同约定支付定金构成违约的主张，本院不予支持。另上诉人主张其将亲属房屋交由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司处置以保障合同目的实现，但是上诉人未提交证据证明该行为并未得到陈涛的认可，对陈涛并无约束力，故本院对上诉人的此项上诉主张不予支持。 综上所述，付功立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17220元，由付功立负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳江** 审判员  符建华 审判员  姚贤辅 二〇二一年四月十九日 书记员  孙 娇