陕西省靖边县人民法院民事判决书             （2020）陕0824民初2122号 原告:胡波涛，男，1988年2月25日出生，汉族，住延长天和城小区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告:陕西延长化建房地产开发有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区。法定代表人：高建成，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，陕西富能律师事务所律师。原告胡波涛与被告陕西延长化建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，公开开庭进行了审理。原告胡波涛、被告陕西延长化建房地产开发有限公司委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡波涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》； 2、依法判令并支付逾期交房产生的违约金36889元（违约金以原告购房款为基数，按照每日万分之二计算，从2017年1月1日起至2018年7月9日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日,原告与被告陕西延长化建房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定:原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为134.15平方米,每平方米2509元,房屋总价为336582元。房屋基础设施设备包括供水、排水、供电、供暖、燃气等。双方还约定，被告于2016年12月31日前向原告交付商品房，未按照约定的时间将该商品房交付原告的，被告将承担逾期交付责任即按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告却未在约定日期前交付商品房。后经原告多次催促，被告仍怠于履行交房义务。直至2018年7月9日，被告才向原告交付了该商品房。原告认为，被告迟延交房的行为严重违反合同义务，应当承担约定的责任。现原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼,请求依法支持原告前列之诉求!陕西延长化建房地产开发有限公司辩称，一、原告所买受的房屋不能如期交付系因不可归责于被告的不可抗力客观情况所致,被告不应当承担逾期交房的违约责任。被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定:“…第七条付款方式及期限……(二)买受人采取下列第3种方式付款……2、分期付款。买受人应当在房屋交付前分3期支付该商品房全部价款,首期房价款人民币元(大写:元整),应当于2015年4月1日前支付(首付为总房价40%,含定金)。于主体封顶后(2015年9月26日全部封顶)按出卖人通知期限内交房价40%,剩余20%及相关配套费在房屋交付前付清……第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水标准……第十二条逾期交付责任除不可抗力外,买受人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列条第1种方式处理……”。2011年10月11日,被告与靖边县人民政府签订《协议书》约定被告开发建设的陕西延长石油(集团)有限责任公司驻靖各业务板块职工住宅及生活基地(分为A、B、C、D四个区块;延长·天和城商住小区位于B区块,属于一期开发项目)所需的市政道路配套附属设施由靖边县人民政府负责完成,其中第一条第(二)项第2款明确约定:“基地与县城连接的市政道路3条,分别为XX路、XX路、人民东路,上述3条市政道路同时作为基地内配套雨、污水、天然气、电力、电讯等市政设施的输入道路。基地一期工程完工前,甲方必须保证将公园及其配套的市政设施修建完善。乙方按相关政策规定,依据开发面积向甲方交纳城市基础设施配套建设费用，延长·天和城商住小区项目开发建设后于2015年9月11日按进度完成了主体封顶,但由政府负责完成的市政道路附属供水、排水设施未能正常完工,导致项目小区供水、排水配套设施不能有效与城市管网连接,经被告多次向政府有关部门催促办理直至2018年才得以有效解决,小区房屋最终在2018年6月才具备交付条件。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”,因政府负责的市政配套基础设施未能如期完工,导致延长·天和城商住小区供水、排水配套设施不能有效与城市管网连接,进而导致被告不能如期向原告交付房屋,属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故此,被告不应向原告承担逾期交房的违约责任应当依法驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。二、基于被答辩严重迟延履行支付购房款的主要合同义务,按照合同约定被告有权拒绝交房且原告还应当承担相应的违约责任。被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定:“……第七条付款方式及期限……(二)买受人采取下列第3种方式付款。贷款方式付款:买受人应当于2015年4月1日前支付首期房价款人民币136582元，余款人民币20万元向(贷款机构)申请货款支付……第八条逾期付款责任除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列条第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款(含已付货款部分)。出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2(该比例不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款项是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与改期实际付款差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与改期的实际已付款的差额确定……第十一条交付时间和手续……(三)3(1)如买受人未按期支付购房款及相关费用,出卖人有权拒绝交接,并按合同第八条承担责任……附件十一补充协议……七、双方就住房贷款事宜达成如下条款:1、需要贷款的买受人在合同备案后,买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料,因买受人原因不能通过审批的,买受人应在30日内以现金交纳所贷款金额,逾期按第八条承担逾期付款责任……”。合同签订后,原告向被告付清了购房首付款,双方于2016年6月14日办理了网签备案手续,但原告却未能如约在合同备案后30日的期间内向银行提供符合要求的个人按揭贷款相关资料,直至2017年1月16日才向被告付清了全部购房款。故此,基于原告严重迟延履行支付购房款的主要合同义务,按照合同约定被告有权拒绝交房且原告还应当向被告支付逾期付款的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同(预售）》的真实性及证明被告应于2016年12月31日向原告交付房屋，但实际交房时间为2018年7月9日的事实予以确认。对被告提交的《协议书》、《汇报材料》、《县长信箱答复资料》、《商品房买卖合同备案登记证明》、《收款收据》的真实性及合同约定需要贷款的买受人在合同备案后,买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料,因买受人原因不能通过审批的,买受人应在30日内以现金交纳所贷款金额的事实予以确认。 201612312018根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，原告胡波涛与被告陕西延长化建房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定:原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为134.15平方米,每平方米2509元,房屋总价为336582元。付款方式为：按揭贷款，买受人应当于2015年4月1日前支付首期房款136582元，余款20万元申请贷款支付。第八条，逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照时间付款的（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十一条约定，一、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。二、该商品房达到第九条、第十条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日期届满前40日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一第七条约定，需要贷款的买受人在合同备案后，买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料。因买受人原因不能通过审批的，买受人应在30日内以现金缴纳所贷款金额，逾期按第八条承担逾期付款责任。合同签订后，原告交付了首付款。2016年6月14日办理了网签备案手续，20182017年71月916日原告将剩余房款支付被告，被告于2018年7月9日向原告交付房屋。后原告以被告未按时交房涉诉本院。另查明，2011年10月11日，被告与靖边县人民政府于签订《协议书》一份，约定被告开发建设的陕西延长石油(集团)有限责任公司驻靖个业务板块职工住宅及生活基地(分为A、B、C、D四个区块;延长·天和城商住小区位于B区块,属于一期开发项目)所需的市政道路配套附属设施由靖边县人民政府负责完成。 2016年9月1日被告向靖边县人民政府发出《关于恳请协调延长集团靖边生活基地项目自来水接入问题的汇报材料》及《关于恳请协调延长集团靖边生活基地项目天然气接入问题的汇报材料》。2017年8月11日因天然气、自来水、排水道路等问题被告作出《关于延长集团靖边生活基地项目存在问题汇报》。本院认为，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。被告陕西延长化建房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋，原告也未在约定时间内办理按揭手续也未按时交清房款。原、被告约定交房时间为2016年12月31日，而原告于2017年1月16日交付余款，被告于2018年7月9日向原告交付了房屋，双方均有过错，应各自承担各自的损失。故对原告的该诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：20154130驳回原告胡波涛的诉讼请求。案件受理费722元，由原告胡波涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                             审  判  长  姬登峰审  判  员  田  苗人民陪审员  马建军   二〇二一年六月二十四日 书  记  员  高耀廷  1