江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2721号上诉人（原审被告）:南通盛建置业有限公司，住所地南通市崇川区永兴大道900号157室。法定代表人：谈威威，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯思超，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）:张柳青，男，1973年8月14日生，汉族，住南通市崇川区都市华城12幢704室。委托诉讼代理人：吴迪，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文逸，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人南通盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）因与被上诉人张柳青房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初7131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛建公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；一、二审的诉讼费用由张柳青负担。事实与理由：1.张柳青报修的房屋问题仅属于装饰装修的瑕疵问题，不属于《商品房买卖合同(预售)》第十六条第二款约定的其他质量问题，我公司不应承担赔偿责任。案涉合同第十六条将质量问题细分为四种类型，并非除地基基础和主体结构以外的问题均按该条第二款“其他质量问题”处理。本案所涉仅是装饰装修瑕疵，应按照合同第十六条第三款的约定进行更换、修理。一审法院径行按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要求我公司承担修复期间造成的其他损失，否定了双方合同约定，增加了我公司的责任。2.一审法院对于房屋修复期间的损失认定不清。（1）修复期间的月租金损失标准与事实不符。本案租金损失起算点应为2019年10月31日，早于一审评估的价值时点2020年12月11日一年有余。即使我公司承担损失责任，也应结合目前市场房屋租赁价格逐年上涨的实际情况，调整起算时间的租金标准，不应按照临近截止时间的租金价格计算整个时段的金额。（2）修复期的时长认定错误。首先，张柳青在诉讼请求中主张的租金损失起算时间为2019年10月31日，至其最终在维修单上签字确认的时间2021年1月30日，共计15个月。一审法院判决我公司赔偿17个月的租金损失错误。其次，案涉房屋的维修受新冠疫情影响，造成工期的延误，不应归责于我公司。房屋维修的工人多为外省务工人员，2020年初疫情前均回家过年，后因防疫隔离要求，直到4月中旬才陆续复工，该期间不应计入损失赔偿期间。第三，我公司在2020年11月已完成案涉房屋的维修，并于2020年11月30日通知张柳青进行查验。我公司无法控制张柳青是否进行查验、何时查验，如按其实际签字日期作为维修完成的时间节点，加重了我公司的责任，有失公平。张柳青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1.案涉房屋诸多问题不属于装饰装修瑕疵，应认定为其他质量问题，盛建公司应当赔偿本人房屋修复期间的租金收入损失。2.一审法院认定案涉房屋月租金标准以及修复时长的事实清楚，损失金额计算准确。张柳青向一审法院起诉请求：1.判令盛建公司支付逾期交房违约金86668元（以价款2469174元为基数，按日万分之一标准，从2019年10月31日计算至实际交付之日，暂计算至2020年10月16日）；2.判令盛建公司赔偿损失36000元（按每月3000元，自2019年10月31日计算至实际交付之日，暂计算至2020年10月份）；3.本案诉讼费用由盛建公司承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，张柳青（买受人）与盛建公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同及相应的附件约定：1.买受人向出卖人购买名称为悦珑湾花园7幢2层206号房屋及7幢D106号地下车库，商品房总价款2227359元、地下车库总价款241815元。2.买受人支付定金100000元，于2017年8月17日前付清该商品房全部价款。3.商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：一、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，二、该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。4.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：《商品房买卖合同（预售）》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。5.除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。6.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。7.该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。8.该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。在附件六关于装饰装修相关设施、设备的具体约定中约定：一、门：入户门：装甲入户门，配入户门锁。厨、厕、房门：采用实木复合门及门套，配门锁及五金件。出阳台门：铝合金门或入户门。二、窗：采用LOW-E镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面、铝合金防护栏杆。三、客厅：天花：乳胶漆，局部天花吊顶。合同签订后，张柳青已按时履行支付购房款的义务。2019年8月26日，盛建公司取得案涉楼的工程竣工验收备案文件。2019年9月8日至2020年12月3日，张柳青多次就案涉房屋申请报修，报修清单中列明下列报修进行了维修：门框大面积破损，客厅、房间部分墙纸发霉；客厅、厨房地砖不平；外墙涂料大面积起翘、剥离；地板潮湿变形；所有墙纸下角起鼓、开裂、接头不平；房间软包、客厅软包、木饰面发霉；门框受潮变形；地下室外墙有渗水处等。2021年1月30日，张柳青在上述报修清单业主签字一栏中签名确认。以上报修已完成维修，满意度评价为一般。一审庭审中，根据张柳青的申请，法院依法委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对案涉房屋的租金价格进行评估。2021年4月6日，该机构出具苏莲估字[2021]司法第004号房地产估价报告，估价结果为：该估价对象的租金价格于价值时点2020年12月11日的最可能形成的金额为人民币1750元/套/月。一审法院认为，张柳青与盛建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。张柳青已按约向盛建公司支付了全部购房款，盛建公司应按合同约定将房屋交付给张柳青。根据盛建公司提交的证据，2019年8月26日其已经取得工程竣工验收备案文件，此时已经初步具备交付房屋的条件。根据盛建公司提交的报修单，结合张柳青提交的照片，可以看出案涉房屋装修确实存在质量问题，但该质量问题尚达不到出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件；房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；水、电、气等基础设施无法实际投入使用的等实质性影响买受人正常居住使用的情形，故对于张柳青主张的要求盛建公司承担逾期交房的违约责任，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋存在质量问题，多次修复，盛建公司应赔偿修复期间给张柳青造成的损失。根据合同的约定交房时间及张柳青在修复单上的签字确认时间，参照鉴定意见书中的月租金，法院认定盛建公司需赔偿张柳青房屋修复期间的损失29750元（1750×17）。据此，一审法院判决：一、盛建公司于判决生效之日起十日内支付张柳青房屋修复期间的损失29750元；二、驳回张柳青的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张柳青与盛建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于案涉房屋存在的质量问题，盛建公司应当按约承担修复责任，并赔偿张柳青相应的损失。但一审法院认定的损失赔偿期间超过张柳青的诉讼请求，本院予以纠正。具体分析如下：1.盛建公司抗辩其不承担损失赔偿责任的理由不能成立。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款约定：“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。”盛建公司提交的维修单中所列门框大面积破损、部分墙纸发霉、地砖不平等问题，显然属于除地基基础和主体结构外的质量问题，盛建公司应按约及时予以更换、修理并承担相应的损失赔偿责任。盛建公司辩称仅是装饰装修瑕疵，应按照合同第十六条第三款的约定进行更换、修理，但该条款约定的是装饰装修所用材料须符合国家强制性标准及双方约定标准，而案涉房屋的门框破损、墙纸发霉等不涉及上述装修标准，而是质量问题，应当按照合同第十六条第二款予以处理。故张柳青主张盛建公司赔偿损失，本院予以支持。2.损失赔偿的数额应结合张柳青的诉讼请求予以认定。案涉商品房买卖合同没有具体约定损失赔偿额计算方法，鉴于案涉房屋存在质量问题致使张柳青无法正常居住使用，一审法院以有资格的房地产评估机构评定的房屋租金确定损失计算标准，于法有据。盛建公司提出市场租金价格存在逐年上涨趋势，一审评估的价值时点已临近维修结束，要求调整月租金标准，但其未能提供证据证明评估机构评定的租金标准超出合理限度，一审法院以之作为计算损失的参考依据并无不当。关于损失赔偿的计算期限，因张柳青在诉讼请求中明确要求盛建公司赔偿自2019年10月31日起的租金损失，一审法院从合同的约定交房时间即2019年8月31日起算，超出当事人的诉讼请求，应予纠正。至于计算的截止时间，盛建公司虽称其已于2020年11月完成案涉房屋维修，但其一审提交的多份维修单所记载的接单时间为2020年12月3日，足以说明此时维修尚未完成，该上诉理由明显与事实不符。盛建公司还主张扣除相关期限，但新冠疫情是否影响案涉房屋维修，以及造成的误工天数，盛建公司均未能充分举证证明，本院碍难采信。故2021年1月30日，张柳青在维修单上签字确认维修已完成，可作为认定损失赔偿期间的依据。综合以上，参照一审评估确定的租金标准，结合张柳青的诉讼请求及其签字确认维修完成的时间，本院认定盛建公司赔偿张柳青修复期间的损失26250元（1750元/月*15个月）。综上，盛建公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初7131号民事判决第二项，即“驳回张柳青的其他诉讼请求”。二、变更南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初7131号民事判决第一项，即“南通盛建置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付张柳青房屋修复期间的损失29750元”为：南通盛建置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付张柳青房屋修复期间的损失26250元。三、驳回张柳青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1377元（已减半），由张柳青负担334元，由南通盛建置业有限公司负担1043元，鉴定费3000元，由南通盛建置业有限公司负担；二审案件受理费544元，由南通盛建置业有限公司负担480元，由张柳青负担64元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 艳审 判 员  季建波审 判 员  胡 皓二〇二一年八月十二日法官助理  钱 荣书 记 员  刘 杰