中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初20107号原告：马颖颖，女，1986年9月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。原告：陈嘉庆，男，1983年8月12日出生，满族，住上海市。委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。被告：CAIYUZHEN(蔡毓贞)，女，1963年12月10日出生，加拿大国籍，护照号GK828121。委托诉讼代理人：张洪根，上海申通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲峰，上海申通律师事务所律师。原告马颖颖、陈嘉庆与被告CAIYUZHEN(蔡毓贞)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马颖颖、陈嘉庆及其委托诉讼代理人徐斌、被告CAIYUZHEN(蔡毓贞)的委托诉讼代理人张洪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马颖颖、陈嘉庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告于2016年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还两原告购房款人民币150万元；3、判令被告赔偿两原告违约金169万元；4、判令被告对违约金不足补偿两原告损失部分继续赔偿两原告100万元；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告购买被告所有的位于上海市虹口区东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款842万元。签约后两原告即向被告支付房款共计150万元，但被告收款后拒绝办理合同约定的公证手续，原告多次与其进行交涉，被告在屡次推脱后明确表示不会将房屋出售给两原告，同时告知房产中介要求解除合同。被告在合同履行过程中明示不会再履行合同构成预期违约，其行为严重损坏了两原告的利益，两原告起诉法院。被告CAIYUZHEN(蔡毓贞)辩称，同意解除原被告于2016年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》，并且同意返还两原告购房款150万元，但不同意赔偿两原告违约金169万元及因违约金不足而继续赔偿100万元的诉讼请求。两原告与被告确实就上海市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋网上签订了房屋买卖合同。但因为两原告要求被告到公证处进行公证，而经被告询问公证处，自2016年7月开始不需要涉外公证，故被告不同意公证，由此两原告与被告发生争议。按照房屋买卖合同的约定2016年12月31日前被告需交房、2017年3月31日前到房地产交易中心办理过户手续，上述两日期均尚未到，被告违约的事实尚未产生。被告于2016年9月28日才正式告知两原告解除合同，而两原告在2016年9月12日就已经起诉到法院，故不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：1、系争房屋产权人为被告。2016年8月27日，两原告作为乙方(买受人)、被告作为甲方(卖售人)，双方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：…两原告购买被告所有的系争房屋；建筑面积为120.94平方米；房屋总价款700万元；…双方同意被告应于2016年12月31日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接…；…双方确认应在2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；…甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金…等等。2、2016年8月27日两原告向被告支付购房款150万元。3、被告于2019年9月28日发函告知两原告“…我已于2016年9月3日通过中介公司李瑛小姐转告你们，我不卖房子了，尽快取消网签合同。现我再次书面郑重正式告知你们，即日起正式解除该买卖合同…”。上述事实，有原告和被告的陈述，原告提供的《上海市房屋买卖合同》及补充协议、短消息截屏、电话录音、视频截图、解除买卖合同告知书等可予佐证，本院予以确认。审理中，依两原告申请，本院于2016年9月23日作出裁定，冻结被告名下的银行存款319万元或查封、扣押其相同价值的财产。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，双方当事人应于2017年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但被告于2016年9月3日通知中介公司表示不愿意出售房屋，并于同月28日将其主张解除该合同之意思表示函告原告，致使两原告无法取得系争房屋的所有权。被告对此抗辩称双方因办理公证事宜致该合同无法继续履行，系原告之原因导致该合同解除，但未提供充分依据予以佐证，故本院对此不予采纳。因此，被告对本合同之解除负有完全责任，理应根据该合同约定退还原告已支付的购房款，并承担相应的违约责任。鉴于此，两原告要求解除合同并返还150万元房款的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。关于两原告要求被告支付违约金，本院认为当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，故原告主张被告依约支付相应违约金的诉请合法有据，本院予以支持。至于违约金金额，综合考虑该合同的履行程度、双方约定的购房款及违约责任、系争房屋的目前市值等因素，本院酌定其违约金为165万元。关于赔偿金当事人虽可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但两原告未提供充分证据证明该损失已实际发生或必然发生，故本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告马颖颖、陈嘉庆与被告CAIYUZHEN(蔡毓贞)就本市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内，返还两原告购房款150万元；三、被告于本判决生效之日起十日内，支付两原告违约金165万元；四、驳回两原告其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,320元，减半收取20,160元，由两原告负担5,004元，被告负担15,156元。本案财产保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶勇二〇一六年十二月二十二日书记员  肖人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。