广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4593-4610号上诉人（原审被告）：惠州市丽景房产开发有限公司，住所地：惠州市××××××××××××××××××××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄慰龙，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芯，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟觉红，女，汉族，1969年4月22日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××023。（4593）被上诉人（原审原告）：钟觉仙，男，汉族，1970年12月27日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××011。（4594）被上诉人（原审原告）：钟田君，男，汉族，1988年2月6日出生，住址：惠州市惠城区××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××81X。（4595）被上诉人（原审原告）：钟小远，男，汉族，1967年5月6日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××之一，公民身份号码：442××××××××××××012。（4596）被上诉人（原审原告）：钟建辉，男，汉族，1982年8月3日出生，住址：惠州市惠城区××××××××之一，公民身份号码：441××××××××××××415。（4597）被上诉人（原审原告）：钟晓婷，女，汉族，1990年6月4日出生，住址：惠州市惠城区××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××042。（4598）被上诉人（原审原告）：钟朝阳，男，汉族，1968年9月21日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××011。（4599）被上诉人（原审原告）：钟建森，男，汉族，1997年8月16日出生，住址：惠州市惠城区××××××××，公民身份号码：441××××××××××××437。（4600）被上诉人（原审原告）：黄素芬，女，汉族，1970年2月26日出生，住址：惠州市惠城区××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××026。（4601）被上诉人（原审原告）：魏梅娣，女，汉族，1964年6月20日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××861。（4602）被上诉人（原审原告）：钟丽满，女，汉族，1980年7月11日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：441××××××××××××822。（4603）被上诉人（原审原告）：钟永志，男，汉族，1997年12月3日出生，住址：惠州市惠城区××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××830。（4604）被上诉人（原审原告）：邱健洪，男，汉族，1972年9月3日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：441××××××××××××016。（4605）被上诉人（原审原告）：钟觉威，男，汉族，1961年2月15日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××之1，公民身份号码：442××××××××××××019。（4606）被上诉人（原审原告）：冯丽珍，女，汉族，1985年9月10日出生，住址：广东省博罗县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××426。（4607）被上诉人（原审原告）：李玉兰，女，汉族，1962年7月5日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××，公民身份号码：442××××××××××××027。（4608）被上诉人（原审原告）：钟文康，男，汉族，2004年5月2日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××之二，公民身份号码：441××××××××526357。（4609）被上诉人（原审原告）：钟林思，女，汉族，1991年7月13日出生，住址：惠州市惠城区×××××××××之1，公民身份号码：441××××××××××××443。（4610）委托诉讼代理人：袁宾、李艳梅，均系广东君路律师事务所律师。原审第三人：惠州市惠城区××××××××民委员会，住所地：广东省惠州市惠城区×××××××××。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：陈文涛、孙绍辉，均系广东法村律师事务所律师。上诉人惠州市丽景房产开发有限公司与被上诉人钟觉红等十八户业主及原审第三人惠州市惠城区××××××××民委员会因合作开发房地产合同纠纷十八案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初12314号等十八宗民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市丽景房产开发有限公司上诉请求（以4593号案件为样板，其他案件详见当事人的书面上诉状）：依法撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉，或驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体分析如下：一、上诉人与被上诉人没有合同关系，被上诉人以所谓“违约行为”诉诸上诉人于法无据，被上诉人不具有原告诉讼主体资格，无权对上诉人提起本案诉讼。上诉人与原审第三人签订《合作开发房地产合同》，并非与村民个人发生合同关系。被上诉人非合同的当事人，也非合同主体权利受让方，被上诉人不是适格的诉讼主体，其诉请没有事实与法律依据。二、上诉人不是案涉住宅所涉土地，即××××-30-1号地块的权利人，办理土地出让手续实际履行不能。首先，案涉住宅所涉土地，即××××-30-1号地块的权利主体系原审第三人惠州市惠城区××××××××民委员会，房产项目开发报建也系以原审第三人的名义进行，因此只能由原审第三人办理土地出让手续。村民无权要求上诉人为其个人办理土地出让手续，而且上诉人没有权利也没有义务，实际上也无法变更土地权利人，亦即无权变更土地性质办证至村民个人名下。其次，根据《合作开发房地产合同》第二条第四款及第四条第一款约定报建主体为原审第三人，上诉人仅承担相关费用支出。原审判决无视双方合同约定及实际履行情况径直要求上诉人办理土地出让手续不仅加重上诉人的义务，事实上无法有上诉人履行。三、上诉人已经依约将案涉住宅不动产权办理登记至原审第三人名下。上诉人与原审第三人这一合作开发关系中，依据《合作开发房地产合同》第四条第二款约定将房产证办至原审第三人指定人员名下，并无明确约定办证至村民个人名下。上诉人向原审第三人交付房屋后办证前至办妥房产证过程中，原审第三人提交的办证资料中并未向上诉人指定登记村民个人或其他人员为涉案房屋的权属人，更无登记村民或者受指定人员为涉案房屋权属人所需的办证资料，在此情形下，上诉人将房产证办证原审第三人名下而不是办证至村民个人名下，符合上诉人与原审第三人的合同约定，上诉人已经履行完毕该合同约定的办证义务。被上诉人钟觉红等十八户业主答辩称：答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律正确。答辩人恳请贵院维持一审判决，维护答辩人的合法权益。原审第三人惠州市惠城区××××××××民委员会陈述称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告钟觉红向原审法院起诉请求（以4593号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书）：1、判令被告惠州市丽景房产开发有限公司在期限内为位于惠州市惠城区××××文头岭“××××花园”3栋603号住宅（下称案涉住宅）办理权利人为原告，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为实际测绘面积的不动产权证给原告，并承担办理该不动产权证所需缴交的全部税费。（参照相关2009年12月26日《合作开发房地产合同》该住宅价值约30万元）；2、本案的诉讼费由被告惠州市丽景房产开发有限公司负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告在期限内将登记在第三人名下，位于惠州市惠城区××××××××花园3栋603号住宅（下称案涉住宅）的不动产权证，变更登记为权利人为原告，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为实际测绘面积，国有建设用地使用年限为原年限的不动产权证给原告，办理不动产权证变更登记所需缴交的土地出让金、税、费全部由被告自行缴交和负担；2、如被告未在规定期限内履行上述义务，则由原告和第三人代为办理上述不动产变更登记，因此产生的土地出让金、税、费（含委托中介的代理费）以收款行政机关及中介出具的收款凭据载明金额为准，由被告在相应的收款凭据出具当天付清给原告，如被告逾期给付则另应支付逾期给付金额自逾期之日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率(LPR)计算的利息和按每日万分之一点七五计算的加倍债务利息给原告；3、判令本案的诉讼费由被告惠州市丽景房产开发有限公司负担。原审法院认定事实（以4593号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书）：2009年12月26日，被告丽景公司与第三人文头岭村委会签订了《合作开发房地产合同书》，惠州市惠城区桥东办事处作为合同鉴证单位盖章，该《合同》约定：“甲（惠州市惠城区××××办事处文头岭村民委员会）乙（惠州市丽景房产开发有限公司）双方合作开发位于惠州市惠城区××××××××××以西，土地使用权证号为：惠府国用（2008）第130×××××001号的土地，土地用途为住宅用地，使用面积为85301平方米。合作开发方式：1、甲方以土地使用权（即85301平方米土地）作为投入，获取固定利益分配，乙方以提供全部建设资金及负责全部开发建设过程的方式，共同兴建该商住工程项目……。涉及该土地使用权进入土地挂牌交易过程中的过户手续费、补交地价款及其他应缴税费等概由乙方负责，甲方不负责任何费用……。利益分配：1、乙方负责在本合作项目地块范围内（即靠近甲方老村庄东南方位）按乙方开发的整个小区同类楼宇楼标准为甲方兴建两栋商住楼。其中住宅房屋为385套，每套建筑面积不低于120平方米（含分摊面积），总建筑面积约46200平方米。并为甲方提供200个停车位……。甲乙双方责任：2、在办好规划建设审批手续后，乙方应立即动工兴建给甲方两栋商住楼。……交付后，根据甲方要求在六个月内将房产证办至甲方或甲方指定人员名下，所涉及的办证税费由乙方承担”。合同签订后，被告将案涉项目用地按土地出让方式划分为东江新城DJXC-30-1和DJXC-30-2地块，指标用地面积分别为8190平方米和82751平方米。被告办理了DJXC-30-2地块挂牌手续和补交了该地块土地出让金，未办理DJXC-30-1地块挂牌手续和补交该地块土地出让金。目前DJXC-30-1地块上建设的丽景新天花园三、四号楼房（房屋涉诉，包含本案原告的房号），土地权利性质为划拨，房屋性质为自建房。被告在上述地块上报建了“丽景新天花园”项目。项目工程竣工验收后，被告向第三人交付了丽景新天花园三、四号楼房。第三人按照村集体协议，于2015年将案涉住宅分配给原告等人，原告的房号为：3栋603号。第三人分别于2018年10月23日、2020年4月27日向被告发出了《关于丽景湾上房屋及车位办证事项的公函》，要求被告将案涉房屋及车位办理至村委会指定的人员名下（包含本案原告的房号）。2019年1月15日，被告惠州市丽景房产开发有限公司出具了《承诺书》载明：“1、由于我司前期工作疏忽及工作失误，导致将《不动产权证》统一办理到文头岭村民委员会集体名下，我司将尽最大努力协调好上级职能部门，将《不动产权证》办理到村民名下，费用全部由我司承担……；3、如无法更正登记《不动产权证》到村民名下，所引起的一切责任及纠纷由我司负责，与文头岭村委会无关……。庭审中，被告丽景房产开发有限公司确认同意出资补交地价将案涉土地变成出让地，将案涉房屋及地下车位产权证办到原告名下，但需要与第三人签一个补充协议。经原审法院协调，关于被告提出的签订补充协议事项，当事人未达成一致意见。另原审法院去函惠州市惠城区自然资源局，该局2020年11月3日复函载明：截止至复函日，经核查位于惠州市×××××××××××、4号楼已于2017年申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，权利人为惠州市惠城区××××××××民委员会，该宗地土地权利性质为划拨，房屋性质为自建房。贵院附件中35套不动产如申请办理转移登记，则应先向用地部门申请办理土地出让手续后再凭相关资料向不动产登记机构申请办理，办理转移登记后核发的不动产权证上房屋性质则为商品房、土地权利性质则为出让。2020年12月29日复函称：惠州市×××××××期3、4号楼已于2017年办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，权利人为惠州市惠城区××××××××民委员会，该宗地土地性质为划拨，房屋性质为自建房，根据相关规定可办理土地补办出让手续。以上事实，有诉讼主体资料、《合作开发地产合同》、《承诺书》、3栋、4栋的房屋及车位分配表、PB20100213号《规划设计条件告知书》、不动产登记信息档案资料、惠城区自然资源局《复函》等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为（以4593号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书），本案系合作开发房地产合同纠纷，被告丽景公司与第三人文头岭村委会签订的《合作开发房地产合同书》是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。本案争议的焦点问题：原告钟觉红诉讼主体是否适格？对此，原审法院从以下三个方面阐述，一、从合同签订的程序和形式看，书面合同写明《合作开发房地产合同书》是经文头岭村两委会，村民代表、村党员联席会议讨论表决，在征得三分之二以上村民代表或户代表同意签订的。故可认为该合同系村委会代表全体村民签订。二、从第三人文头岭村委会在诉讼中的答辩意见来看：“丽景公司向村委会村民（含原告）交付房屋后，未履行将房屋不动产权证办理至原告等村民名下义务。2014年5月13日，通过了《文头岭村新村民点住宅分配方案》，将村委会应分得房屋及车位分配给村民，同时，村委会将该分配名单送达给丽景公司，由其按上述名单办理不动产权手续。2015年8月，丽景公司向原告交付房屋，根据《合作开发房地产合同》的约定，丽景公司应当在交付后的6个月内将不动产权证办理至原告名下，但房屋交付至今，丽景公司仍未办理不动产权证至原告名下，违反合同约定的义务。村委会多次催促丽景房公司履行办证义务，以及丽景公司作出书面承诺办证的情况下，丽景公司仍不履行办证义务，存在严重违约行为。房屋交付后，村委会多次通过函件催促丽景公司将不动产权证办理至村委会指定的村民（含原告）名下的义务，并要求按“出让/商品房”的权利性质办理《不动产权证》，但其拒不理睬，为此，答辩人还多次向政府及相关主管部门反映。2019年1月15日，丽景公司作出《承诺书》，承认其存在过错，并同意将不动产权证办理至原告等村民名下”。原审法院认为，可确认作为合同签订一方的第三人文头岭村委会认为被告应履行将房屋不动产权证办理至原告等村民名下义务，原告享有相关权利。三、从被告丽景公司《承诺书》内容看，被告2019年1月15日出具《承诺书》：“1、由于我司前期工作疏忽及工作失误，导致将《不动产权证》统一办理到文头岭村民委员会集体名下，我司将尽最大努力协调好上级职能部门，将《不动产权证》办理到村民名下，费用全部由我司承担……；3、如无法更正登记《不动产权证》到村民名下，所引起的一切责任及纠纷由我司负责，与文头岭村委会无关……。庭审中，被告丽景公司确认同意出资补交地价将案涉土地变成出让地，将案涉房屋及地下车位产权证办到原告名下，但需要与第三人签一个补充协议。原审法院认为，从上述被告的承诺，可认定原告享有合同的权利。综上，第三人将案涉房屋3栋603号住宅分配给原告，并已经告知被告为原告办理不动产权手续。原审法院认为，原告与被告、第三人发生了合同上的权利义务，有直接利害关系，依据《合作开发房地产合同书》、被告出具的《承诺书》，提出请求和提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，主体适格。被告辩称原告无诉讼主体资格理据不足，原审法院不予采纳。被告提出要与第三人村委会签订补充协议，原审法院认为，被告在本案中没有提出反诉，其若主张合同权利，可另循法律途径解决。《合作开发房地产合同书》约定：……利益分配：1、乙方（丽景公司）负责在本合作项目地块范围内（即靠近甲方老村庄东南方位）按乙方开发的整个小区同类楼宇楼标准为甲方（文头岭村委会）兴建两栋商住楼。其中住宅房屋为385套。……交付后，根据甲方要求在六个月内将房产证办至甲方或甲方指定人员名下，所涉及的办证税费由乙方承担。房屋交付后，第三人文头岭村委会已多次向被告告知将房屋产权证办至指定人员名下，即3栋、4栋房屋及车位分配明细表所载明的名单，包含本案原告。原审法院认为被告未按照约定办理产权证的行为已构成违约。被告应按合同约定履行义务。原告等村民在《合作开发房地产合同书》中主要权利是获得安置的房屋，合同约定是商住楼。根据惠城区自然资源局复函：……丽景新天花园一期3号楼、4号楼已于2017年申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，权利人为惠州市惠城区××××××××民委员会，该宗地土地权利性质为划拨，房屋性质为自建房。如申请办理转移登记，则应先向用地部门申请办理土地出让手续后再凭相关资料向不动产登记机构申请办理，办理转移登记后核发的不动产权证上房屋性质则为商品房、土地权利性质则为出让。原审法院认为，原告诉请的办理商品房“不动产权证”，根据以上自然资源局函复，存在先办理土地出让手续，缴交土地出让金补交地价问题，故，被告应当先履行办理土地出让手续，缴交土地出让金补交地价后协助第三人文头岭村委会给原告办理案涉房屋的不动产权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十二条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告惠州市丽景房产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起120日内对位于惠州市××××××××花园3栋603号住宅所涉土地，即××××-30-1号地块办理土地出让手续（按政府土地管理部门规定流程办理，土地出让金、税费等全部费用由被告负担）。二、被告惠州市丽景房产开发有限公司应在上述土地出让手续办理完毕后30日内协助第三人惠州市惠城区××××××××民委员会，将位于惠州市惠城区桥东东江新城旭日二路9号丽景新天花园3栋603号住宅办理不动产权证至原告钟觉红名下（按政府房产管理部门规定流程办理，税费等全部费用由被告负担）。三、驳回原告钟觉红的其他诉讼请求。本案受理费5800元（原告已预交），由被告惠州市丽景房产开发有限公司负担。被告惠州市丽景房产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费5800元直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。针对上诉人的上诉，本院析理如下：一、本案被上诉人是否为适格主体。上诉人丽景公司与第三人文头岭村委会签订了《合作开发房地产合同书》约定了“上诉人丽景公司应立即动工兴建给第三人文头岭村委会两栋商住楼。……交付后，根据第三人文头岭村委会要求在六个月内将房产证办至第三人文头岭村委会或指定人员名下，所涉及的办证税费由乙方承担”，第三人文头岭村委会将涉案房屋分配给了被上诉人，且将该分配名单送达给上诉人丽景公司，上诉人丽景公司也出具《承诺书》承诺将不动产权证办至村民名下，故被上诉人主张权利主体适格。二、上诉人丽景公司应否履行相应的办理土地出让手续以及协助办理涉案房产证的义务。上诉人丽景公司与第三人文头岭村委会签订《合作开发房地产合同书》中约定的涉案房产系商住楼，原审庭审中上诉人丽景公司也同意出资补交地价将案涉土地办成出让地，故上诉人认为涉案土地为第三人文头岭村委会名下的划拨地，其不应履行办理涉案土地转为出让地的义务没有事实依据且与合同约定相悖，不予支持。上诉人也应依照合同的约定将涉案房产协助第三人文头岭村委会办证至被上诉人名下。上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用（上诉人已预交），由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 严丽芳审 判 员 卫书平审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十五日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩