上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41916号原告：上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高幸奇，董事长。委托诉讼代理人：刘冰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：雷页沁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海御赐投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘培杰，总经理。委托诉讼代理人：黄赛，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司(以下简称房地产交易公司)诉被告上海御赐投资发展有限公司(以下简称御赐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告房地产交易公司的委托诉讼代理人刘冰、雷页沁，被告御赐公司的委托诉讼代理人黄赛到庭参加诉讼。之后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为普通程序，由审判员独任审理。于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告房地产交易公司的委托诉讼代理人刘冰、雷页沁，被告御赐公司的委托诉讼代理人黄赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房地产交易公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付租金人民币(币种下同)3,275,032.26元；2.被告支付原告逾期支付上述租金的滞纳金(以每一付款周期应付未付的租金为基数，按日万分之五计算，至实际付清之日止)；3.被告支付原告水电费1,137,681.07元；4.被告支付原告逾期支付水电费的利息损失(以1,137,681.07元为基数，自起诉之日即2020年6月22日起计算至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；5.被告支付原告增值税款255,229.04元；6.被告支付原告律师费12万元；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第5项诉讼请求。事实及理由：2009年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区浦建路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2009年8月1日起至2019年7月30日止，初始年租金为1,316,700元，第四年后每二年递增5%。2019年4月11日，原、被告签订《关于要求浦建路XXX号租赁房屋立即停止开办餐饮业及租赁合同到期善后工作的谈话纪要》，约定欠付的房租及水电费的具体数额以租赁合同约定以及双方财务收支记录为准。原告于2019年6月18日、2019年7月23日分别向被告发出《租赁到期通知函》，告知租赁合同将于2019年7月30日到期终止，要求被告于2019年7月30日前付清租金、滞纳金、水电费、税费等。原告同意初始租金中减免一楼90平方米面积的租金，即初始年租金调整为1,136,025元。合同到期后，原告即收回系争房屋，但截止2019年7月30日，被告尚欠付租金3,275,032.26元、水电费1,137,681.07元。另外，根据租赁合同第6.1条约定，违约责任应按合同法有关规定执行。根据合同法第113条约定，原告因本案纠纷发生的律师费12万元应由被告承担。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告御赐公司辩称：一、签约情况属实，自2009年起，被告按约支付租金，截至2018年底的租金已付清，且原告从未催讨租金，2016年9月30日之前的租金已过诉讼时效。关于租金标准，由于系争房屋所处位置周边环境发生变化，即仁济医院大门变更导致人流量递减，故双方自2013年6月起协商一致不再递增租金。2019年，原告要求被告支付租金，被告要求进行对账，但双方未协商一致，故被告不存在故意逾期支付租金的情形。二、被告承租系争房屋后将其转租，水电费系次承租人使用，原告应向实际承租人主张。并且，被告负责系争租赁事宜的股东已去世，被告无法核实水电费金额。三、合同未约定律师费，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2009年，甲方房地产交易公司(出租方)与乙方御赐公司签订《房屋租赁合同书》，约定由乙方承租坐落于上海市浦东新区浦建路XXX号房屋，房屋为地上建筑一层(部分)和夹层，一楼建筑面积581.41平方米，夹层273.95平方米，共计出租建筑面积855.36平方米；租期自2009年8月1日起至2019年7月30日止。合同第三条租金与给付约定，1.一楼以5.50元/天/㎡计算，以一年365天计，面积以581.41㎡减除留出二楼的楼梯和通道50㎡，实际面积为531.41㎡，年租金为106.68万元。夹层以2.50元/天/㎡计算，以一年365天计，面积为273.95㎡，年租金为24.99万元。二者合计131.67万元。2.第四年后每二年递增5%。3.房屋租金标准以年度总额计，按季均分，逐季给付：①乙方在每季度首月5日前，向甲方给付当季度的租金，甲方在资金到账的十个工作日内向乙方出具发票。甲方延误提供发票的，乙方有权顺延支付下一月的月租金。②乙方如逾期半年未交房租的，本合同即行终止，甲方有权收回出租的房屋。合同第4.7条约定，乙方租赁期间，水电煤等设施的日常维修保养由乙方负责并支付费用。门前三保、垃圾清理等物业管理费用由乙方自负。合同第6.4条约定，乙方逾期支付房屋租金的，应按未付款额，承担每日万分之五的滞纳金。双方一致确认，原告免除了被告2009年的租金，故根据合同约定，租金自2010年1月1日起算，按每自然季度计付。2019年4月11日《关于要求浦建路XXX号租赁房屋立即停止开办餐饮业及租赁合同到期善后工作的谈话纪要》载明：……三、欠付的房租及水电费，甲方已于2018年8月29日向乙方发出律师函，甲方希望乙方尽快支付应付的款项。具体数额以合同约定以及双方财务收支记录为准。2019年6月17日，原告向被告发送《租赁到期通知函》，通知双方合同将于2019年7月30日到期，到期后原告不再续租，请被告付清合同期内拖欠的房租、滞纳金、公用事业费及物业管理费等费用。2019年7月23日，原告再次向被告发送《租赁到期通知函》，并附欠款租金明细，要求被告支付2010年至2019年的拖欠租金3,275,032.27元、2012年8月至2019年7月的水电费1,025,844.02元。2019年7月24日，御赐公司收到该通知。2019年8月8日，被告向原告发送《答复意见书》，主要意见为由于我司负责租赁事宜的股东张贤忠去世，双方已收租金和应收租金差异较大，财务积极核对账务。第三方租赁未按时支付租金、水电费等，被告已诉讼起诉。希望争取在2019年8月底前凑齐150万元流动资金。关于双方争议的已付租金情况。原告主张，被告不定期支付租金，付款时亦未明确备注支付的是何时间的租金，根据债的清偿抵充原则，应当优先抵充先到期的债务，故被告仅付清了截至2016年底的租金，以及支付了2017年第一季度的部分租金59,662.62元。被告则辩称，其2018年之前未欠付租金，故其每次支付的租金都是对应当期应付租金。据此，本院要求被告提供证据以证明被告付清了截至2018年底的租金，然被告称原负责租金事务的股东已去世，无法提供证据。关于双方争议的租金标准是否递增。一、双方一致确认租赁面积减少了90平方米，故年租金调整为1,136,025元。二、被告主张，由于仁济医院大门变更导致客流量减少，故年租金不再递增，其也未向次承租人要求递增租金，并提供了其与次承租人上海锦御餐饮经营管理有限公司的房屋租赁合同书及补充协议，主要为：双方之间的租金标准原为230.98万元/年，逐年递增5%，自2013年起每月减租15,000元，如果2014年起房地产交易公司有向御赐公司递减租金，那么乙方则按相应比例递减房租，如果租用地人流量恢复原仁济医院大门开在东方路时的水平，那么恢复原租金；自2014年起每年免除上海锦御餐饮经营管理有限公司5个月房屋租金。原告则不予认可，此系被告与案外人之间的约定，与原告无涉。原告另提供水电费发票及相应的付款凭证(合计金额为1,137,681.07元)、(2018)沪0115民初74387号、(2019)沪01民终4347号民事判决书以证明被告欠付水电费。被告对该组证据真实性无异议。审理中，被告提供其与案外人上海锦御餐饮经营管理有限公司之间的房屋租赁合同、补充协议以及其起诉上海锦御餐饮经营管理有限公司等材料，以证明被告承租房屋后转租上海锦御餐饮经营管理有限公司以赚取租金差价；被告已积极履行追缴义务；水电费的实际使用人为上海锦御餐饮经营管理有限公司，应由原告直接向实际使用人追缴。原告则质证称，不予认可，根据被告的证据恰恰证明系原告向被告收取水电费的。另查，原告为本案租赁合同纠纷委托律师支付律师费12万元。本院认为，房地产交易公司与御赐公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。支付租金是承租人的主要义务。原告要求被告支付欠付租金3,275,032.26元；被告则抗辩，其已付清截至2018年12月31日的租金，且原告从未催讨租金，2016年之前的租金已过诉讼时效。本院认为，债的清偿抵充可以确定债权的消灭时效。法律规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。本案中，被告付款时未明确备注支付的是何时间的租金，故应当优先抵充先到期的债务。据此，本院确认被告付清了截至2016年底的租金，以及支付了2017年第一季度的部分租金59,662.62元。被告辩称，其已付清截至2018年12月31日的租金，且租金不再根据合同约定递增，遭原告否认，被告未进一步提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果。另外，关于被告抗辩的诉讼时效问题。法律规定，诉讼时效的起算应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据双方租赁合同约定，被告应在每季度首月5日前，向原告给付当季度的租金。双方2019年4月11日《关于要求浦建路XXX号租赁房屋立即停止开办餐营业及租赁合同到期善后工作的谈话纪要》，明确2018年8月29日原告曾向被告发出催讨租金；现原告主张的最早一期是2017年第一季度的租金，该期租金至民法总则实施时尚未超过诉讼时效，故应按民法总则规定的三年计算诉讼时效，至2018年8月29日原告发出催讨时诉讼时效中断，至原告起诉时并不超过诉讼时效期间。据此，被告应按合同约定的租金标准支付原告欠付租金3,275,032.26元。关于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，被告抗辩该滞纳金标准过高，且原告从未催讨过租金。本院认为每日万分之五的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。原告要求被告支付欠付水电费及利息，于法有据，本院予以支持。被告抗辩，水电费系次承租人，即系争房屋实际使用人使用，原告应向实际使用人主张。双方合同明确约定，被告租赁期间，水电煤等设施的日常维修保养由被告负责并支付费用，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付律师费，无合同依据，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条，2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条之规定，判决如下：一、被告上海御赐投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司欠付租金3,275,032.26元；二、被告上海御赐投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司截至2019年12月31日的逾期支付租金的滞纳金28万元，自2020年1月1日起至实际支付之日止的逾期支付租金的滞纳金以3,275,032.26元为基数，按每日万分之二的标准计算；三、被告上海御赐投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司水电费1,137,681.07元；四、被告上海御赐投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司水电费利息损失(以1,137,681.07元为基数，自2020年6月22日起计算至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；五、驳回原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,810元，由原告上海市浦东新区房地产交易市场有限公司负担15,963元，被告上海御赐投资发展有限公司负担46,847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。