北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5100号原告：王仕卿，男，1965年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张志刚，北京璐祥民嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，北京璐祥民嘉律师事务所律师。被告：杨小波，女，1975年12月28日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨晓光（杨小波之弟），男，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：孟宁琼，北京市振邦律师事务所律师。被告：李亚明，男，1980年9月15日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。原告王仕卿与被告杨小波、李亚明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王仕卿及委托诉讼代理人张志刚、王卓，被告杨小波及委托诉讼代理人杨晓光、孟宁琼到庭参加诉讼。被告李亚明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王仕卿向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告杨小波签订的《房屋转让合同》；2．两被告按照北京市西城区×××房屋价格2650000元及利息（以2650000元为基数，自2016年11月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借利率的标准计算）对原告进行赔偿；3．本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费由两被告承担。事实和理由：原告从被告杨小波处购买了北京市西城区×××室房屋（现地址为北京市西城区×××），原告付款后，因房本没下来，所以没有过户，但原告一直按照双方签订的房屋转让合同承担该房屋包括还月供在内的所有义务。该房屋一直对外出租，租金也是原告收取。原告后来了解到该房屋已经办理了房屋登记手续，但被告杨小波一直不协助办理过户。原告将被告杨小波诉至贵院，经查，才得知被告杨小波与被告李亚明在2016年10月20日办理结婚登记手续，并将该房屋以夫妻过户转移登记至被告李亚明名下。后又将该房屋出售给第三人。两被告的行为给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故起诉至贵院，肯请查清事实，依法判决。杨小波辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同已于2016年解除。原告严重违反合同约定的义务以及原告名下存在两套房屋，该房屋无法办理过户手续导致解除合同。双方签订合同时由于无法办理转按揭手续，房屋仍然登记在被告名下，由原告负责偿还贷款。2012年被告在办理贷款期间发现自己上了征信记录黑名单，由于原告并未及时偿还涉案房屋的贷款，多达55笔逾期还款，导致被告无法办理贷款。被告得知这一情况后联系原告要求解除合同赔偿损失，但找不到原告，经过多种途径，2016年原告儿子联系上被告的弟弟，被告才知道原告名下已有两处房产无法办理过户而且原告涉及合同诈骗被收监，原告关于房产事宜全权委托儿子处理，和被告达成协议房屋由被告弟弟出售，合同解除，并且将房屋钥匙交还被告。由于原告过错导致合同解除，被告不同意向原告进行赔偿而且被告将会保留因为原告未按照合同约定进行还款，造成被告征信上了黑名单无法购买房屋的损失的权利。李亚明既未作出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月12日，杨小波与北京荣丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨小波购买北京市宣武区（现西城区）×××室房屋，建筑面积26．71平方米，房屋单价为每平方米8000元，总金额213680元。杨小波采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为43680元，贷款170000元。2004年7月22日，王仕卿（甲方）与杨小波（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：荣丰2008×××号公寓（合同中建筑面积26．71平方米），经双方友好磋商就王仕卿购买杨小波上述房屋事宜双方达成协议：一、从合同签订之日起，王仕卿需向杨小波交纳定金壹万元整，杨小波即把房屋钥匙交给王仕卿，房屋即可由王仕卿居住。二、房屋转让金额为伍万贰仟元人民币（52000元），待双方到公证处公证好王仕卿即把叁万捌仟元交给杨小波，剩余肆仟元待中行有转按揭业务后，双方办理完变更手续后王仕卿即把4000元交给杨小波。三、此房屋的现有家电及辅助品等均归王仕卿所有，详细清单以原合同为准。四、从八月份起房屋月供由王仕卿缴纳，但需杨小波提供身份证重新开户。五、房屋各种物业费等均由王仕卿缴纳，但市话如有欠费由杨小波负责，整个房屋杨小波保证没有不良现象和欠款（包括再租赁），如有则全部责任均由杨小波承担。此合同壹式俩份，经双方签字后即生法律效力。《房屋转让合同》签订后，王仕卿共计向杨小波支付购房款48000元，剩余4000元尚未支付。杨小波将诉争房屋及房屋相关材料交付给了王仕卿。2004年8月12日，王仕卿出具《声明书》，声明：自2004年7月1日起因房屋产生的物业费、供暖费、银行按揭贷款本息及房屋产生的一切费用均由本人承担。该《声明书》在北京市海淀第二公证处进行了公证。自2004年8月20日起至2016年9月20日止，诉争房屋的贷款实际由王仕卿偿还，王仕卿将款项存入杨小波名下的还款账户，再由银行扣款。2004年自2011年期间，王仕卿存在多笔逾期还款的情况，尤其是2006年9月20日至2007年9月20日期间的贷款，存在较长时间逾期的情形。2012年1月至2016年9月期间，2013年11月、12月两笔贷款存在短时间逾期，其余均为正常还款。根据贷款还款明细清单记载，2004年8月20日至2016年9月20日期间，王仕卿共计偿还贷款金额为170710．08元。2016年10月11日，杨小波偿还贷款本息80528．85元，结清了银行贷款。王仕卿提交了其子王喜民的银行账户明细，证明杨小波结清银行贷款后，其继续向杨小波账户支付房贷至2017年2月。该银行账户明细显示：2016年10月16日、11月15日、12月17日、2007年1月20日、2月20日，王喜民账户分别向杨小波账户转入1205．1元、1119．19元、1200元、1200元、1175．24元。杨小波主张其于2016年10月11日已将贷款存折注销，王仕卿转入的钱也应该退回了。2011年5月，杨小波取得了诉争房屋的所有权证书，诉争房屋登记地址为：北京市西城区×××。2016年10月16日，杨小波与案外人吴代晖经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，杨小波将诉争房屋以总计2650000元的价格出售给吴代晖。2016年10月20日，杨小波与李亚明登记结婚。2016年10月24日，杨小波将诉争房屋以夫妻更名的方式登记至李亚明名下。2016年10月27日，杨小波与李亚明办理了离婚手续。2016年11月10日，李亚明与吴代晖就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。2016年11月16日，诉争房屋转移登记至吴代晖名下。2017年4月13日，本院受理原告王仕卿与被告杨小波房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2017）京0102民初11933号，王仕卿要求杨小波继续履行合同并办理房屋过户手续。2017年7月17日，王仕卿向本院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。2018年8月1日，本院受理原告王仕卿与被告杨小波、李亚明房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2018）京0102民初34408号，王仕卿要求继续履行合同并交付房屋，之后王仕卿将诉讼请求变更为要求解除合同并赔偿损失，2018年11月1日，本院组织双方谈话时，杨小波得知了王仕卿变更后的诉讼请求。杨小波就管辖问题提出了异议，当日，王仕卿向本院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。审理中，王仕卿主张杨小波将房屋出售给他人导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，杨小波构成根本违约，应当赔偿由此给其造成的损失。杨小波则主张2011年诉争房屋产权证下发后其多次通知王仕卿办理房屋过户手续，但一直联系不上，2012年其办理贷款时发现上了征信黑名单，查询后发现王仕卿存在多次逾期还贷情况，其便通知王仕卿解除合同，但也联系不上，2016年王仕卿的儿子与其弟弟取得联系，其才得知王仕卿名下有两套房屋无法办理过户，且王仕卿因犯罪被羁押的情况，王仕卿的儿子与其弟弟协商后达成一致，合同解除，房屋由其弟弟出售，王仕卿儿子也将房屋钥匙交给了其弟弟。杨小波针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、照片15张，杨小波主张因其联系不上王仕卿，故其只能通过在诉争房屋的门上张贴纸条的方式通知王仕卿。由于时间太久，拍摄照片的原始载体手机已经找不到了。王仕卿对上述证据的真实性不予认可。二、杨小波弟弟与王仕卿儿子的谈话录像，杨小波主张王仕卿被羁押在监狱，诉争房屋的事宜都是委托其儿子办理，其是在与王仕卿儿子协商后才将诉争房屋出售。由于时间太久，拍摄录像的原始载体手机已经找不到了。王仕卿对上述证据的真实性不予认可，并主张其并未授权其儿子与杨小波协商诉争房屋出售事宜，录音中其儿子也明确表示做不了主。王仕卿认可其自2009年4月13日因刑事犯罪被羁押，2020年9月13日释放，也认可2004年至今其名下在北京市有两套房屋，但王仕卿主张杨小波从未通知过其办理房屋过户手续，其一直将房屋对外出租，房屋内有人居住，不存在房屋没人无法联系到其的情况。为此，王仕卿提交了物业委托代理协议、房屋出租委托代理合同等予以证明。杨小波对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。审理中，经王仕卿申请，本院对杨小波名下价值2380000元的财产采取了保全措施。本院认为，李亚明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。王仕卿与杨小波签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。杨小波在未解除与王仕卿之间的合同，且未经王仕卿同意的情况下，将诉争房屋另行出售给他人，导致双方签订的《房屋转让合同》无法继续履行，王仕卿的合同目的无法实现，杨小波构成根本违约，王仕卿有权要求解除合同。2018年11月1日，通过诉讼的方式，杨小波收到了王仕卿要求解除合同的通知，本院确认双方的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除。关于杨小波的抗辩理由，本院分析如下：第一、虽然王仕卿在合同履行过程中存在逾期偿还贷款的情况，合同履行过程中存在一定瑕疵，但此后王仕卿偿还了贷款和罚息，且王仕卿逾期偿还贷款较为严重的情形是发生在2006-2007年，自2012年起王仕卿基本是按时偿还银行贷款，正常履行合同，杨小波并未提供证据证明王仕卿此前逾期还款行为给其造成了损失，合同也未约定在此情况下杨小波具有合同解除权，故杨小波无权以此为由要求解除合同；第二、双方的合同签订于北京市限购政策施行之前，王仕卿名下具有两套房屋并非一定会导致双方的合同无法继续履行；第三、王仕卿虽然因为刑事犯罪被羁押，但仍然继续偿还贷款，正常履行合同；第四、杨小波主张是在与王仕卿之子协商一致的情况下将房屋出售，但通过杨小波提交的录像无法看出杨小波之弟与王仕卿之子就房屋出售达成了一致，且王仕卿之子也并未获得王仕卿的授权。综上，王仕卿在合同履行过程中虽然存在一定瑕疵，但并不存在根本违约行为，杨小波并未取得合同解除权，也未按照法律规定的程序合法行使合同解除权，杨小波的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。杨小波违约导致合同解除，应当赔偿由此给王仕卿造成的损失，同时，由于王仕卿在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同的解除亦负有一定责任。关于赔偿数额，本院以杨小波出售房屋的价格为基础，综合考虑合同履行情况、双方过错程度，根据诚实信用和公平合理的原则，酌情确定杨小波赔偿王仕卿损失2000000元。对王仕卿要求杨小波赔偿损失诉讼请求的合理部分，本院予以支持。王仕卿要求李亚明赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王仕卿与杨小波签订的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除；二、本判决生效之日起七日内，杨小波赔偿王仕卿损失2000000元；三、驳回王仕卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28000元，由王仕卿负担6868元（已交纳），由杨小波负担21132元（本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由杨小波负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二一年七月十三日法官助理  杨 超书 记 员  张晓龙