福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0205民初323号原告（反诉被告）：高然，女，1975年5月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：林建华，福建昕悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽娟，福建昕悦律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡锦华，女，1976年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被告（反诉原告）：金细英，女，1968年2月22日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。两被告的共同委托诉讼代理人：胡可旺，福建皓宣律师事务所律师。第三人：聂春发，男，1971年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。第三人：金小英，女，1971年1月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告高然与被告蔡锦华、金细英及第三人聂春发、金小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案，在案件审理过程中，蔡锦华、金细英提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制，于2021年3月15日第一次公开开庭审理时，高然及其委托诉讼代理人苏丽娟，蔡锦华、金细英的委托诉讼代理人胡可旺到庭参加诉讼，第三人聂春发、金小英未到庭参加诉讼；第二次2021年4月27日公开开庭审理时高然及其委托诉讼代理人苏丽娟，蔡锦华、金细英及其委托诉讼代理人胡可旺到庭参加诉讼，第三人聂春发、金小英仍未到庭参加诉讼；第三次于2021年5月27日公开开庭审理时，当事人及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高然向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订《房地产转让协议》及《补充协议》；2.判令二被告返还原告支付的购房款人民币（币种下同）30万元；3.判令二被告支付原告违约金暂计54750元（以30万元为基数，自2020年1月1日起按照日0.05%计算暂计至起诉之日2020年12月31日止）；4.请求判令二被告向原告支付律师费2.5万元；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方通过厦门中振世纪房地产代理有限公司介绍，于2017年11月1日签订一份《房产地转让协议》，约定原告向二被告购买位于厦门市海沧区兴港渐美里X号店铺，总价为105万元，原告支付订金10万元，应于2018年9月4日前办理过户，还对违约责任进行约定，在履行过程中双方还签订一份《补充协议》，原告又支付20万元购房款，后被告以需先支付房屋尾款为由，未按约定配合办理过户。现双方协商未果，故提起诉讼。蔡锦华、金细英辩称，原告要求解除《房地产转让协议》无法律依据，现房产已贬值约定30万元，原告故意制造配合办理过户却未在现场等候，原告是违约方，要求驳回高然的全部诉讼请求。蔡锦华、金细英向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉原告、反诉被告双方继续履行《房地产转让协议》及其《补充协议》，反诉被告向反诉原告支付剩余购房款75万元，并办理海沧区××号房屋的产权过户手续；2.反诉被告向反诉原告支付违约金（以尚未支付的购房款75万元为基数，自2020年1月1日暂计至2020年4月9日，按日0.05%计算，即75万元＊0.05%＊100日＝3.75万元，还应计至反诉被告实际付清购房款之日止）；3.反诉被告向反诉原告支付律师费3万元；4.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费等费用）。高然答辩称，因违约方是蔡锦华、金细英，《房地产转让协议》及其《补充协议》已无需继续履行，应驳回其全部反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2017年11月1日，经厦门中振世纪房地产代理有限公司（以下简称“世纪房产公司”）居间介绍，蔡锦华、金细英（出售人卖方）与高然（买受人乙方）签订了《房地产转让协议》（合同编号：×××18），世纪房产公司为居间方。该协议第一条约定：甲方将案涉厦门海沧区××号房产出售给高然，用途为商场，建筑面积为56.02平方米；第二条约定房产成交总价为105万元，协议签订之日乙方支付10万元购房定金，于本协议签订之日直接支付给卖方，第四条约定，购房款分二次付清，第一次于2017年11月1日前支付定金10万元，到房管局过户当日支付95万元。第十二条约定违约责任；第十六条约定“买卖双方一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。”，第十六条【其他约定】第5点写明因卖方金细英无法到场由聂春发代为签署等，签名当时聂春发未持有金细英委托其进行签订房屋买卖合同的授权委托书；双方还对其他事项进行约定。《房产买卖协议》签订当日，高然通过中国银行账户支付10万元定金给蔡锦华。2.《房产买卖协议》签订后双方又签订一份《补充协议》，《补充协议》第一条约定“买方于2019年12月31日前过户房产并支付剩余购房款”，还约定2018年10月至2019年11月按月支付租金，每月租金为3000元，以及约定过户当日配偶到场签署办理相关过户手续等。高然按《补充协议》中约定分别于2019年9月15日、2019年9月17日分二笔支付购房款各5万元共计10万元，于2019年2月3日至2019年2月11日分五笔支付购房款共计10万元；3.高然于2017年11月19日转账蔡锦华4500元作为房屋租金，自2017年12月起每个月支付3000元作为房屋租金，支付至2019年12月，共计76500元。3.高然与蔡锦华以微信方式约定于2019年12月4日到海沧行政服务中心办理讼争房产过户手续，同时高然要求先过户再支付房款。高然于2019年12月4日上午9:15发微信给蔡锦华说其已到，于当天上午9:22发微信给蔡锦华告知“是你们没有按时到，不配合过户，我已经走了”，蔡锦华于10:12分在微信中告知仍在行政服务中心等候。2019年12月31日下午高然行到行政服务中心，因未见到蔡锦华、金细英而自行离开，之后中介方的彭宗磊与被告蔡锦华到海沧区行政服务中心准备办理讼争房产的所有权转移，双方未同时到场；4.蔡锦华与金细英共同向厦门出口加工区投资管理有限公司签订合同编号为01856174的《商品房买卖合同》购买讼争房产，并于2017年11月24日申请讼争房产的不动产登记，2017年12月4日取得讼争房产产权证，证号为闽（2017）厦门市不动产权第0XXXX2号，因产权证遗失而共同于2020年9月9日向不动产中心申请重新办理产权证，于2020年9月11日重新取得讼争房产的不动产权证书，权证号为（2020）厦门市不动产权第0XXXX2号，该证书载明蔡锦华与金细英各占50%份额。讼争房产因金细英涉及与案外人刘东阳借贷纠纷而于2020年9月18日被厦门市思明区人民法院查封冻结，后厦门市思明区人民法院于2021年3月1日裁定解除查封冻结，法庭辩论终结之日案涉房产无查封冻结情形。5.讼争房产金细英占有50%份额，该50%份额系金细英与其胞妹金小英共同出资购买并登记在金细英名下，金小英及其丈夫聂春发、蔡锦华的丈夫赖明生、金细英的丈夫黄礼兴均表示知悉《房产买卖协议》及《补充协议》的签订，也同意讼争房产按约交易。高然于2019年12月31日前退出讼争房产，现该讼争房产由蔡锦华、金细英管理和使用。另查明，1.高然分别于2020年12月30日、2021年2月25日与福建昕悦律师事务所签订《法律事务委托合同》二份，委托本案诉讼事务，代理费用计25000元；2.蔡锦华、金细英于2021年2月5日与福建皓宣律师事务所签订《委托律师代理诉讼（仲裁）案件合约书》，委托本案诉讼事务，代理费用为30000元；3.蔡锦华、金细英向本院申请诉讼保全并提供担保，本院依法作出裁定，查封冻结高然所有的财产817500元，保全申请费4607.5元。4.金细英系本院受理的（2021）闽0205执1022号金融借款合同纠纷案件的被执行人，该案有相应的抵押财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。高然与蔡锦华、聂春发签订的《房产买卖协议》及《补充协议》，签订当时虽仅有金细英的口头委托，无书面授权委托，但签订之后得到金细英的确认，故《房产买卖协议》及《补充协议》系买卖双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。双方签订的《补充协议》约定在房产所有权转移之前按月支付租金每月3000元，双方一直履行至2019年12月。高然在2019年12月4日虽有到海沧行政服务中心，但其在该中心的逗留时间不足一个小时，在蔡锦华、金细英未到来之前未经再次联系确认即直接离开，高然也未提供证据证实讼争房产过户需所有权人的配偶到场签字，而蔡锦华、金细英虽晚于高然到达行政服务中心，但到达该中心时有及时联系高然，而高然却不愿意返回行政服务中心进行讼争房产的交易，故导致该次约定过户时间均未能完成讼争房产的过户；2019年12月31日高然未事先预约就通知蔡锦华与金细英下午进行讼争房产的过户，蔡锦华到场而金细英未到场。高然二次到行政服务中心均未等待蔡锦华、金细英，该行为不符合房产交易习惯并有违诚信原则，系违约方，应承担违约责任。《补充协议》约定过户当日配偶到场签署办理相关过户手续，但二次约定的过户时间蔡锦华及金细英未完全按照《补充协议》约定的人员全部到场，也系违约行为，故在履行讼争房产过户的过程中，双方均有违约行为，应各自承担违约责任，双方的违约行为均未达到根本违约、解除合同的程度，本案讼争房产在法庭辩论时已解除查封，不存在履行障碍，应当继续履行。双方在《补充协议》中约定以未过户前按月支付租金，即高然使用讼争房产系以租金方式计算，并不存在按未支付购房款计算利息的方式，且高然已于2019年12月将讼争房产交还给蔡锦华和金细英，故蔡锦华和金细英主张高然支付自2020年1月1日起按每日万分之五的利率计算未支付购房款75万元的违约金，无相应的事实和法律依据，不予支持；高然诉求对方承担本案的律师费用、蔡锦华及金细英主张对方承担律师费用及保全费，因双方均有违约行为，应各自承担相应的损失，故均不予支持。引起本案纠纷的所有法律事实均发生在2021年1月1日之前，应适用当时的相关法律、司法解释。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告高然的全部诉讼请求；二、反诉被告高然与反诉原告蔡锦华、金细英继续履行《房产买卖协议》及《补充协议》，反诉被告高然与反诉原告蔡锦华、金细英于本判决生效之日起十日办理位于厦门市海沧区××号房产的所有权转移至高然名下，反诉被告高然于本判决生效之日起十日内支付购房款750000元给反诉原告蔡锦华、金细英；三、驳回反诉原告蔡锦华、金细英的其余诉讼请求。如高然未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14250元，由本诉原告高然负担；反诉受理费14857.5元，由反诉被告高然承担11300元，由反诉原告蔡锦华、金细英承担3557.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  郭 静二〇二一年七月十四日法官助理  陈雅真书 记 员  张茜茜附本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。