新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1989号   上诉人（原审被告）：周巧杰，男，1990年6月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：罗发俊，乌鲁木齐市天山区平正法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：陆亚峰，男，1981年6月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市天山区。   被上诉人（原审原告）：谢志光，男，1996年1月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：严芬梅，新疆航迪律师事务所律师。   上诉人周巧杰因与被上诉人陆亚峰、谢志光房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周巧杰及其委托诉讼代理人罗发俊，被上诉人谢志光及其被上诉人陆亚峰的委托诉讼代理人严芬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周巧杰上诉请求：请求依法撤销（2019）新0105民初3513号民事判决并给予改判。事实和理由：2016年5月18日，我方从案外人宁辉江（房主）处租用位于乌鲁木齐市西虹东路街52号商铺10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止。后因种种原因，陆亚峰、谢志光与我方协商，他二人自愿在我方的承租剩余期限内租用8年。在双方签订合同之前，我方已将与房东签订的十年租房合同交给对方看过，而且当时向陆亚峰、谢志光告知，房东宁辉江不允许私自转租。陆亚峰、谢志光当场表示没有问题，他出面与房东协商。过后陆亚峰、谢志光将转让费、押金等支付给我方。他们正式使用商铺大约两个多月后，他们向工商部门申办企业注册资料期间，要求我方提供房产证。由于没有产权证，被上诉方反悔，提出解除合同。我方认为被上诉人租用房屋，我方并没有约定保证被上诉人所开办的企业必须正常经营，被上诉人在工商部门核审不过关，与租房协议无关。我方之前已经向被上诉人告知商铺无产权证。我方之前经营，以及现在其他人开店均能正常经营。被上诉人经营的项目比较特殊，工商部门不给办经营许可证，不是我方的过错。一审法院以我方与房东宁辉江的租赁合同约定不允许私下转租为由认定合同无效，但我将房屋转租给陆亚峰、谢志光并不是私下转租，而是房东宁辉江知道并同意的。到现在我与宁辉江的租房合同还有七年才到期，我们至今还没有终止或者解除租房合同。综上所述，我方认为我们之间于2018年3月27日签订的商铺租赁合同是有效合同。一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求依法改判。   陆亚峰、谢志光共同辩称，上诉人与被上诉人于2018年3月27日签订的商铺租赁合同，因为周巧杰故意隐瞒该房屋没有房产证和不允许转租的事实，导致合同目的无法实现。周巧杰应当向我方返还房租、转让费、押金共105,500元。   陆亚峰、谢志光向一审法院起诉请求：1．判决确认双方2018年3月27日签订的商铺租赁合同无效，退还房租、转让费、押金等110,550.00元；2．判决被告承担缔约过失责任，赔偿商铺装修费50,000元，门头广告牌购置及安装费用10,000元。以上合计：170,550．00元。3．本案案件受理费和邮寄送达费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月18日，案外人宁辉江（甲方）与周巧杰（乙方）签订商铺租赁合同，内容显示租赁标的为新疆乌鲁木齐市西虹东路街52号商铺，租赁期限为10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止。该商铺的租金为前两年（即从2016年6月1日起至2018年5月31日止）每年按160,000元／年计算……。双方还对设施及费用承担等进行了约定。其中乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（2）擅自转租、利用商铺从事非法经营的。……。2018年3月27日，周巧杰（出租方，甲方）与谢志光、陆亚峰签订商铺租赁合同，其中显示：租赁标的位于新疆乌鲁木齐市西虹东路街52号商铺，……。租赁期限为8年，自2018年6月1日起至2026年5月31日止。乙方每年向甲方支付房租180,000元／年。……。在陆亚峰、谢志光出示周巧杰认可真实性的电话录音（现场播放，并出示给对方上述录音的整理稿）中有下述内容：（03：30）陆亚峰：那房东那咋弄？（03：32）周巧杰：房东，我跟他讲了，他反正，他一口气他说你不能转租，不能那个啥，他说你要实在不要你就给我，我把押金推给退给你，反正他房子我跟她聊的话，他跟我聊就这样。（03：48）谢志光：他还是不让你转让么。（03：51）周巧杰：昂，一样的，他说我把押金退给你，他说他要自己租的话，他说或者你到我这里来签，我不会给这个价了他说。   另，双方确认，陆亚峰、谢志光支付给周巧杰265,500元（不包括陆亚峰、谢志光曾采用微信方式给周巧杰支付1万元，对上述1万元，陆亚峰、谢志光明确不予主张），分别是2018年3月26日15,500元、5万元、5万元、5万元；2018年3月27日5万元，2018年3月28日5万元。陆亚峰、谢志光自称“房东将房屋收回后退给陆亚峰、谢志光16万元”。   一审法院认为，陆亚峰、谢志光与周巧杰签订的商铺租赁合同，租赁标的并非周巧杰所有房屋，周巧杰租赁行为实际为转租。根据案外人宁辉江（甲方）与周巧杰（乙方）签订的商铺租赁合同及周巧杰在与陆亚峰、谢志光电话通话中的自称，因周巧杰未经出租人同意签订上述转租合同，故应当认定陆亚峰、谢志光与周巧杰签订的商铺租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。故一审法院对陆亚峰、谢志光主张周巧杰返还房租、转让费、押金共计105,500元（265,500元-160,000元）的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陆亚峰、谢志光自称对涉案商铺进行过装修，并自称上述装修不存在了，基于高度盖然性的证明标准，一审法院对陆亚峰、谢志光主张周巧杰支付商铺装修费50,000元，门头广告牌安置及安装费用10,000元的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、周巧杰向谢志光、陆亚峰返还房租、转让费、押金共计105,500元；二、驳回谢志光、陆亚峰的其他诉讼请求。   本院二审期间，周巧杰围绕其上诉请求，向本院提交了一组新证据：周巧杰、陆亚峰共同与案外人华传忠签订的《转让协议》一份，陆亚峰出具的收到华传忠转让费定金4万元的收条一张，浦发银行个人网银汇出回单一份及水磨沟区犁铧街禧福来便利店营业执照复印件一份。上述证据拟证明：周巧杰、陆亚峰与案外人华传忠签订了《转让协议》，华传忠向陆亚峰交付了4万元的定金，周巧杰并未故意隐瞒原房东不允许转租的事实，且案外人华传忠在此经营地址上注册了禧福来便利店，不存在合同目的无法实现的情况，故周巧杰与陆亚峰、谢志光签订的《商铺租赁合同》是有效的。陆亚峰、谢志光对该组证据的真实性、合法性认可，但关联性不予认可。因营业执照所列明的经营场所地址与本案争议房屋地址不一致，且该营业执照是个体经营，与陆亚峰、谢志光拟办理的有限公司所要求的手续不一样，该组证据不能证明双方签订的《商铺租赁合同》是有效的。本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。   另查明，本院二审期间与原房东宁辉江电话联系，宁辉江明确表示不同意周巧杰向陆亚峰、谢志光转租商铺的行为，其向陆亚峰、谢志光退还了16万元租金。并查明本案涉案商铺未取得房屋建设工程规划许可证。   本院认为，围绕周巧杰的上诉意见，陆亚峰、谢志光的辩称意见，根据查明事实和相关法律规定，针对双方的争议焦点问题，认定意见如下：   一、关于双方签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题   一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本院二审期间查明，该涉案商铺并未取得建设工程规划许可证。故出租人宁辉江与承租人周巧杰签订的《商铺租赁合同》无效。且在该《商铺租赁合同》第五条中明确约定：“乙方擅自转租，甲方有权解除合同。”周巧杰在未经原房东宁辉江同意下，与陆亚峰、谢志光于2018年3月27日签订《商铺租赁合同》，将位于乌鲁木齐市西虹东路街某商铺租给陆亚峰、谢志光，该《商铺租赁合同》应属效力待定合同，后宁辉江在得知转租事宜后以退还房屋租金的方式拒绝对该合同的效力予以追认，该《商铺租赁合同》应属无效合同。   另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。在本案中，陆亚峰、谢志光明确表示承租目的是为了注册公司，但周巧杰因无法提供陆亚峰、谢志光注册公司需要的房屋产权明致使陆亚峰、谢志光承租该涉案商铺的合同目的无法实现，《商铺租赁合同》应属无效。对于周巧杰二审期间举证证明案外人华传忠在该涉案商铺上成功注册了禧福来便利店，不存在陆亚峰、谢志光所述的合同目的无法实现的抗辩意见。本院认为，其一，禧福来便利店营业执照所列明的地址乌鲁木齐市水磨沟区犁铧街59号与本案争议商铺地址乌鲁木齐市西虹东路52号并不一致；其二，便利店与注册公司所需手续材料不相同，禧福来便利店注册成功并不能证明就可以成功注册公司。故对于周巧杰的该上诉意见，本院不予支持。陆亚峰、谢志光承租该涉案商铺的合同目的无法实现，该《商铺租赁合同》应属无效合同。   二、关于周巧杰是否应当向陆亚峰、谢志光返还房租款和转让费及返还数额的问题   陆亚峰、谢志光连同押金、转让费及租金共计向周巧杰支付265,500元，原房东宁辉江在不同意转租的情况下向陆亚峰、谢志光退还租金16万元，该16万元视为对265,500元的退还，双方对此无异议。因周巧杰与陆亚峰、谢志光之间的《商铺租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。”周巧杰应当返还陆亚峰、谢志光支付的押金、转让费及租金，故一审法院判令周巧杰返还已收取的押金、转让费及租金余款105,500元并无不当，本院依法予以维持。对于周巧杰抗辩称，案外人华传忠已向陆亚峰交付4万元转让费，其不应重复向其返还。本院认为，华传忠基于其与周巧杰、陆亚峰签订的转让协议向陆亚峰交付4万元转让费，该事实与本案争议事实无关联，该意见本院依法不予采纳。   综上所述，周巧杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2410元（周巧杰预交），由周巧杰负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   梁剑   审  判  员   黄永   审  判  员   朱源   二 〇 二 一 年 三 月 十 九 日   书  记  员   齐慧