宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁03民终830号上诉人（原审被告）：宁夏浩瑞德房地产开发有限公司。法定代表人：李景灵，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭战亚，男，1968年10月19日出生，汉族，系宁夏浩瑞德房地产开发有限公司法律顾问。特别授权代理。被上诉人（原审原告）张文博，男，1990年5月27日出生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：刘虎龙，宁夏博强律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宁夏浩瑞德房地产开发有限公司(以下简称浩瑞德房地产公司)因与被上诉人张文博房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2016）宁0302民初XXXX号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人浩瑞德房地产公司的委托诉讼代理人郭战亚、被上诉人张文博的委托诉讼代理人刘虎龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人浩瑞德房地产公司上诉请求：1、请求撤销（2016）宁0302民初XXXX号民事判决，依法发回重审或改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据涉案《商品房买卖合同》第九条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定，涉案《商品房买卖合同》应在向对方催告后三个月的合理期限内仍未履行才可解除。本案中，无证据证明被上诉人向上诉人发出过交房催告，且根据涉案《商品房买卖合同》约定，退还房款期限自买受人通知到达之日起九十日，故一审判决十日内退款违背双方约定。且认定事实不清，适用法律错误。二、原审判决确认的证据二与判决理由矛盾。涉案顶账协议主体是（卖方）宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、（买房）湖南省建筑工程集团宁夏分公司（以下简称湖南建工宁夏分公司），不涉及张文博，不存在一审认定的三方协议，且声明书是湖南建工宁夏分公司单方作出，没有上诉人签字盖章，而湖南建工宁夏分公司欠被上诉人钢材款，及上诉人欠湖南建工宁夏分公司工程款属两个民事法律关系，且上诉人不存在欠付湖南建工宁夏分公司工程款的事实，故被上诉人无权向上诉人主张权利，一审判决突破合同相对性判决上诉人承担还款责任于法无据；三、未追加湖南建工宁夏分公司为本案第三人程序违法。被上诉人张文博辩称，一、根据涉案房屋买卖合同第九条第二款约定，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人通知到达之日起九十天退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中，合同约定交房日期为2015年12月30日。在交房期限届满后，被上诉人多次前往涉案房屋工地和售房部查看并告知上诉人应按期交房，因上诉人以各种借口拖延未能交付，被上诉人才于2016年7月15日提起诉讼，至此上诉人已经逾期225天，且在一审开庭时仍不能交房已严重违约。被上诉人要求解除合同返还房款事实清楚，理由充分。且涉案商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定严格全面履行并应按照合同约定承担违约责任，不存在参照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》具体条款的情形；二、被上诉人作为买受人依据双方签订的商品房买卖合同向上诉人主张债权符合法律规定。被上诉人享有湖南建工宁夏分公司的债权，湖南建工宁夏分公司享有上诉人债权，三方互有债权债务关系为此达成以房顶账协议，约定湖南建工宁夏分公司欠被上诉人的工程货款从上诉人应付湖南建工宁夏分公司的工程款中支付，支付方式为以上诉人开发建设的商品房抵顶，因此被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，同时上诉人也给被上诉人出具了相应的收款收据，被上诉人依据合同约定和法律规定向法院提起诉讼未突破合同相对性。三、上诉人与湖南建工宁夏分公司是否存在债权债务关系与本案无关。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。被上诉人张文博向一审法院起诉请求：1.解除张文博与浩瑞德房地产公司于2015年7月7日签订的《商品房买卖合同》，判令浩瑞德房地产公司退还购房款471271元；2.本案诉讼费由浩瑞德房地产公司承担。一审法院认定事实：湖南建工宁夏分公司承建浩瑞德房地产公司开发建设的吴忠市香醍漫步二期（香醍小镇）工程时，张文博给湖南建工宁夏分公司供应钢材，因湖南建工宁夏分公司不能支付张文博的钢材款，浩瑞德房地产公司不能按进度支付湖南建工宁夏分公司相应的工程款，经湖南建工宁夏分公司申请，2015年6月23日，浩瑞德房地产公司与湖南建工宁夏分公司签订《顶房协议》，将位于吴忠市利通区经四街卫宁路房屋抵顶给张文博，以此抵顶浩瑞德房地产公司欠湖南建工宁夏分公司的工程款。2015年7月7日，浩瑞德房地产公司与张文博签订《商品房买卖合同》，约定：浩瑞德房地产公司将其位于吴忠市利通区经四街卫宁路房屋出售给张文博，面积118.41㎡，单价为3980元/㎡，购房款共计471271元；浩瑞德房地产公司于2015年12月30日前将房屋交付给张文博使用。合同签订当天，浩瑞德房地产公司给张文博出具收据一张，载明：张文博（宁夏浩瑞德房地产开发有限公司顶给湖南建工，湖南建工顶给张文博）购房款（肆拾柒万壹千贰佰柒拾壹元整。一审庭审中，浩瑞德房地产公司认可《顶房协议》中抵顶的利通区经四街卫宁路房屋与《商品房买卖合同》中出售的利通区经四街卫宁路香醍小镇系同一套房屋。一审法院认为，因湖南建工宁夏分公司欠张文博钢材款、浩瑞德房地产公司欠湖南建工宁夏分公司的工程款，三方经协商签订《顶房协议》。后张文博与浩瑞德房地产公司签订《商品房买卖合同》，同时浩瑞德房地产公司出具了张文博以抵顶方式支付给浩瑞德房地产公司相应购房款的收据。张文博与浩瑞德房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。现张文博已以抵顶方式履行了支付房款义务。但浩瑞德房地产公司未按照合同约定交付房屋，致使张文博取得房屋的合同目的不能事实，故张文博提出解除与浩瑞德房地产公司签订的《商品房买卖合同》的请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，浩瑞德房地产公司应当偿还张文博为取得该房屋抵顶的房款471271元。浩瑞德房地产公司以张文博未实际向其支付房款为由拒绝支付房款，不符合法律规定，该抗辩理由不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除张文博与浩瑞德房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、浩瑞德房地产公司返还张文博房款471271元，限浩瑞德房地产公司于判决生效后十日内付清。案件受理费8440元，由浩瑞德房地产公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审与一审查明的事实一致，对一审查明的事实及证据予以确认。本院认为，上诉人浩瑞德房地产公司与被上诉人张文博对双方所签订的《商品房买卖合同》和浩瑞德房地产公司向被上诉人张文博出具的收据的真实性、合法性均表示认可，故涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。结合上诉人一审提交的湖南建工宁夏分公司出具的声明、《顶房协议》以及上诉人浩瑞德房地产公司向被上诉人张文博出具的收款收据，能够证实双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系上诉人浩瑞德房地产公司为了以房屋抵顶的方式抵销应支付给湖南建工宁夏分公司的工程款，而湖南建工宁夏分公司为了抵销应付给被上诉人张文博的货款，又将涉案房屋抵顶给了被上诉人张文博。上诉人浩瑞德房地产公司与被上诉人张文博自愿达成《商品房买卖合同》，达成该合同的目的是为了履行三方协议约定的内容，并最终抵销上诉人应付的工程款，至此，双方形成了新的买卖合同关系，被上诉人承继了湖南建工宁夏分公司对上诉人浩瑞德房地产公司的债权，并且以该债权向上诉人浩瑞德房地产履行了《商品房买卖合同》中约定的付款义务。上诉人浩瑞德房地产公司未能按照合同约定按时交付涉案房屋，致使被上诉人张文博无法实现合同目的，被上诉人要求解除合同，退还购房款诉讼请求合法、合情，本院予以支持。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，逾期交付超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十日内退还全部已付款。按照上述约定，在上诉人浩瑞德房地产公司逾期交付房屋已经构成违约的情况下，被上诉人张文博自然取得合同解除权。一审法院判令上诉人浩瑞德房地产公司于判决生效后十日内退还购房款并无不当，应予维持。湖南建工宁夏分公司虽是三方签订《顶房协议》的一方，但因该协议的内容及法律关系在履行过程中已发生变更，湖南建工宁夏分公司已不是本案审理房屋买卖合同关系的相对人，故对上诉人浩瑞德房地产公司申请追加湖南加工宁夏分公司为本案当事人的请求依法不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，上诉人宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8440元，由上诉人宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨雪梅审 判 员  贾玉宁代理审判员  梁 超二〇一六年十二月二十七日书 记 员  梁耀盟附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。