广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初20482号原告：朱盈盈，女，汉族，1984年1月27日出生，身份证住址：浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨婵，广东广信君达律师事务所律师。被告：蔡快乐，女，汉族，1982年2月1日出生，身份证住址：浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：肖强，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严冬，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。第三人：蔡科苗，男，汉族，1978年12月22日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张文伟，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原告朱盈盈诉被告蔡快乐、第三人蔡科苗所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱盈盈及其委托诉讼代理人杨婵、被告蔡快乐的原委托诉讼代理人肖强、严冬、第三人蔡科苗及其原委托诉讼代理人张文伟、赵超到庭参加诉讼（诉讼过程中被告蔡快乐撤销了对肖强、严冬的授权委托，第三人蔡科苗撤销了对张文伟、赵超的授权委托）。本案现已审理终结。原告朱盈盈向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于深圳市龙岗区园（二期）Ｍ5号楼03房产归原告及第三人夫妻共同所有，并判令被告协助原告办理该房产的产权转移登记；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告朱盈盈与被告蔡快乐是姑嫂关系，原告朱盈盈与第三人蔡科苗是夫妻关系，被告是第三人的亲妹妹。原告与第三人于2005年登记结婚，两人于2010年即在夫妻关系存续期间购买了位于深圳市龙岗区园（二期）Ｍ5号楼03房产，该房产总价为811万元。定金20万元是由第三人蔡科苗账户于2010年4月11日刷卡支付，原本是以第三人的名义购房，由于原告与第三人名下有其他购房进行贷款的记录，最低只能3成首付，要以2成的首付款购买该房产就需用没有贷过款的名义，遂借用被告的名义购买。于是原告与第三人于2010年4月13日用被告的名义开了一张交通银行卡，并在2010年4月20日做了一笔460万元的定期存款以证明购房经济实力。后于2010年4月20日交付首期款时，由开发商大贸股份有限公司重新出具的定金《收款收据》中，备注写明“更名换收据”。该房产首期款163万元由原告和第三人的账户转入被告交通银行账户支付给开发商大贸股份有限公司，根据原告提交的银行流水，付首付款之前，原告用个人账户转账260万元到被告账户。房屋按揭贷款648万元，每一期贷款均由原告或第三人转入被告的账户进行扣款。购房过程中所有的合同、收据、转账记录凭证、缴纳税费凭证、房产证等文件的原件以及偿还房屋按揭贷款的银行卡均由原告保存。该房产购得后，原告及第三人进行了装修，全部装修事宜及费用支出均是原告及第三人，并且原告及第三人一家一直在该房屋居住，自购房之日起的物业费、水电费、煤气费等所有费用都是由原告或第三人打理和支付。直到2018年11月20日原告及第三人将该房屋出租，出租事宜及租金的收取也都是原告和第三人，被告除出借名义外，自始至终未参与该房屋有关的任何事情。现被告未经原告同意，擅自将该房产挂出销售，原告在中介联系要看房屋的时候才知道此事，被告的行为违反了诚实信用原则，严重侵害了原告的财产权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告蔡快乐辩称，1、被告与原告及第三人没有任何借名买房的合意，本案中没有任何证据证明原告夫妇与被告之间存在借名买房的意思表示。2、涉案房产的首付款143万元由被告支付，根据法院调取的被告的交通银行尾号3623账户显示，买房前被告账户资金高达460万元，其中200万元均由被告赎回理财产品用于支付购房款，分别是40万元（2010.4.13）和160万元(2010.4.16)，均是支付购房首期款，原告先主张首期款163万元由其与第三人经营的公司转入，今天又主张是由被告转入，明显不符合事实，被告自身银行账户的款项足以支付购房首期款。3、根据被告出入境记录显示，被告常年在国外工作生活，被告购买涉案房产主要是为了投资，所以将涉案房产交由哥嫂居住（被告回国时也时常居住在涉案房产），亦由哥嫂代为支付按揭款及居住产生的物业费、水电费，其中原告与第三人垫付的按揭款，被告已通过租金抵扣及转账还款陆续清偿。4、被告是涉案房产的所有权人，原告与第三人之间任何关于涉案房产分割的处分意见均没有法律效力。第三人蔡科苗辩称，1、本案不存在所谓借名买房的情况。涉案房产购买于2010年4月，此时深圳并未出台关于不动产的限购、限贷政策，原告与第三人拥有深圳市购房资格，不存在“借被告名义购买涉案房产”的需求，夫妻二人完全有能力自行购买，经济实力足够购买。涉案房产实为被告看中并决意购买，因被告支付定金时余额不足，为尽快锁定房源，被告委托第三人代为垫付定金20万元，后续支付剩余首期款及办理按揭贷款，均是被告自行办理，涉案房产为被告个人出资购买，并非原告与第三人夫妻共同财产。2、被告将涉案房产出租给原告与第三人，且由原告、第三人代为管理，2010年4月购买涉案房产并办理相关手续后，被告因工作安排需前往国外，不便管理，同时原告与第三人欲承租房产用于家庭居住，遂与被告协商一致，同时由被告授权原告、第三人代为管理涉案房产，因由原告、第三人承租用于家庭居住，故装修、装饰亦由原告、第三人自行安排，每月房贷由应给付的租金进行抵扣，不足部分由被告后续偿还。3、被告已陆续偿还剩余借款，2018年至今被告陆续偿还了因购买涉案房产所欠原告及第三人夫妻的借款差额部分，共计偿还2635295.13元，已基本还清。综上，涉案房产并非原告与第三人夫妻共同房产。原告起诉没有事实与法律依据。本院经审理查明，被告蔡快乐是第三人蔡科苗的妹妹。原告朱盈盈与第三人蔡科苗于2005年登记结婚。原告朱盈盈与第三人蔡科苗于2017年、2018年左右分居，朱盈盈于2019年6月28日向本院起诉离婚，本院于2020年5月29日作出（2019）粤0307民初13529号民事判决，现该案件尚在深圳市中级人民法院二审审理过程中。龙岗区坂田街道十二橡树庄园小区的开发商为深圳市大贸股份有限公司（以下简称大贸公司）。2010年4月28日被告蔡快乐与大贸公司签订房地产买卖合同，约定向大贸公司购买十二橡树庄园（二期）M5号楼03房屋，购房总价811万元。款项支付情况为：2010年4月11日第三人蔡科苗向大贸公司刷卡转账支付20万元定金。4月14日原告朱盈盈通过自己名下中国建设银行尾号8769号账户向被告蔡快乐名下中国建设银行尾号3623号账户转账260万元。4月20日蔡快乐通过自己名下交通银行尾号3623号账户向大贸公司刷卡转账支付143万元。4月21日大贸公司向出具《收款收据》三份，分别载明：1、今收到蔡快乐交来十二橡树庄园M5-03购房定金20万元，备注“更名换收据”；2、今收到蔡快乐交来十二橡树庄园M5-03购房首期款90万元；3、今收到蔡快乐交来十二橡树庄园M5-03购房首期款53万元。剩余款项648万元由被告蔡快乐向招商银行按揭贷款支付，第三人蔡科苗为该笔贷款的保证人。2011年11月10日涉案房屋办理了不动产权登记，产权登记号为粤（2018）深圳市不动产权第0021068号，登记的权利人为蔡快乐，份额为100%。办理产权登记所需费用243355元（契税243300元，产权登记费50元）由第三人蔡科苗支付。涉案房屋于2011年底左右以毛坯方式交付。2012年7月原告朱盈盈与案外人深圳市名雕装饰股份有限公司（以下简称名雕装饰公司）签订装饰装修工程施工合同，由名雕装饰公司对涉案房屋进行部分包工包料装饰装修，2014年6月装修工程竣工验收合格，朱盈盈为此向名雕装饰公司支付装修工程款633861元。原告陈述：涉案房屋装修装饰共计花费约三、四百万元。第三人陈述：装饰装修大约金额为一百多万元。被告陈述：因被告并无居住需求，且房产是交由原告及第三人居住，所以由原告及第三人出资装修，对于具体的装修金额，被告不清楚，也没有与原告、第三人结算装修款，现实中承租人承租房产后进行装修也是正常现象。2012年11月9日被告蔡快乐公证委托原告朱盈盈代为办理对涉案房屋的提前还款/抵押/按揭贷款、转让涉案房屋、代办水电、煤气（天然气）、电话、数字电视等手续等相关手续，委托期限从2012年11月9日至2015年11月8日。后原告开通了涉案房屋的燃气、数字电视、宽带、用电等服务，并由原告及第三人缴纳涉案房屋的上述费用及物业费用。庭审时原告陈述涉案房屋从交付至2018年均是原告及第三人在居住使用，2018年至今由第三人出租给他人使用，每月租金32000元由第三人收取使用。被告陈述2018年下半年之前涉案房屋由原告、第三人居住使用，但该期间被告回国后也短期在该房屋居住，2018年之后涉案房屋由被告出租，部分出租事务委托第三人处理，租金由被告收取，由承租人向被告银行账户支付租金。第三人陈述2018年下半年之后由于原告及第三人不再承租涉案房房屋，被告遂委托第三人对外出租，2018年11月开始对外断断续续出租，房屋曾空置了一段时间，直到2020年8月对外出租，租金3.3万元/月，租金由租客直接向被告银行账户支付。另经本院查询被告名下招商银行尾号5573账户自2010年5月1日至2017年12月31日的交易明细，显示原告及第三人每月均向该账户进行转款，每期转款金额大致在34000元-40000元之间，自2010年5月1日至2017年12月31日原告及第三人共向该账户转账三百余万元，该账户对应的银行卡一直由原告控制使用。2017年12月被告蔡快乐向招商银行申请提前归还了剩余按揭贷款。2017年12月蔡科苗又向中国民生银行申请“小微企业个人授信额度”900万元，以涉案房屋抵押，并由被告蔡快乐作为保证人，担保金额为900万元，担保期限为60个月。2018年1月8日中国民生银行审批同意。庭审时被告陈述：提前归还按揭贷款的款项是由被告委托担保公司先行支付，向中国民生银行贷款后再归还担保公司，向中国民生银行贷款的900万元，其中的550万元归还了担保公司（过桥资金），剩余款项由第三人蔡科苗使用，因为该贷款本就是第三人向被告提出的要求，第三人与被告存在业务往来，如果第三人资金周转不足也会影响被告的经营，目前由第三人按月归还该贷款的本息。原告陈述：原告与第三人蔡科苗于2017年12月申请提前还清案涉房屋按揭贷款，因需要做“经营贷”，年底急需用钱，故以第三人蔡科苗的名义，用案涉房屋做抵押担保向中国民生银行贷款900万元。庭审时原告主张应当由第三人偿还向中国民生银行的贷款，第三人表示不同意。又查，2018年至2020年期间被告蔡快乐向第三人蔡科苗转款约400余万元，被告主张该款项为被告向原告及第三人偿还的借款。另查，2018年12月26日蔡科苗迁户入深圳，于2019年1月11日办理户口登记，其为户主，登记的住址为深圳市龙岗区园二期Ｍ6号楼03即本案涉案房屋所在地。原告与第三人的婚生子女的户籍登记住址亦在涉案房屋。再查，根据《国家移民管理局出入境记录》显示，蔡快乐在2010年8月19日至2020年8月19日期间，每年均有多次往返出入境记录。庭审时原告确认目前其没有深圳市购房资格，主张涉案过户至第三人名下。第三人主张涉案房屋为被告所有，不同意过户至第三人名下。原告陈述借名买房的原因是：因原告与第三人在之前有购房贷款的记录，所以购买该房产不能以二成首付购买，最低只能3成首付，要以2成首付购买需要没有贷款记录的人，遂借用被告名义购买涉案房屋。2010年4月11日由第三人转账20万元定金给开发商大贸公司，并出具收款收据，2010年4月13日原告与第三人以被告名义开办了交通银行卡。4月20日以被告名义签订买卖合同，并将20万元定金收款收据备注更名为被告。被告陈述：涉案房屋由被告购买，被告与原告、第三人夫妻一直有生意业务往来，原告在2010年4月14日向被告转款260万元，是业务往来款，第三人支付的20万元定金已归还，因时间太久，现无法查询具体归还时间和方式。原告和第三人每月向被告名下归还按揭贷款账户的转款，是被告向原告、第三人的借款，因被告购买该房产为投资，并无自住需求，购房后原告与第三人表示希望在涉案房产居住，所以就由原告与第三人每月向按揭账户转款，一部分抵偿租金，另一部分作为被告向原告及第三人的借款。但双方未签订过借款协议和租赁合同，也未就借款金额、还款金额等进行过结算，但根据被告自己的计算，被告向原告、第三人支付的款项以及抵扣的租金已经远超原告及第三人支付的按揭款项。本院认为，本案系所有权确认纠纷。根据双方的陈述，本案争议焦点为：原告、第三人与被告之间是否构成借名买房的关系？如果构成，涉案房屋是否可以过户至原告或第三人名下。本院分析如下：“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由其实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中的一方当事人为借名人，他人为出名人。借名买房为一种典型的“名不副实”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益由借名人享有。认定双方存在借名买房事实需考虑的要件事实包括双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等情况。本案中，根据原告提供的银行交易凭单等证据材料及原、被告、第三人的陈述，涉案房屋虽以被告蔡快乐名义购买并登记在蔡快乐名下，但购房定金由第三人支付，首期款由原告先转款给被告，再由被告支付，剩余款项以被告名义向招商银行按揭贷款支付，并由原告及第三人按月向被告的银行账户转款用于每月归还按揭贷款金额，购房款项实际上是由原告及第三人支付。房屋交付后，由原告及第三人对涉案房屋进行装饰装修并支付相应费用，装修完毕后亦原告及第三人在涉案房屋居住并支付相应的物业、水电、网络等费用。此后，被告根据第三人的要求，提前归还了按揭贷款，又以涉案房屋为抵押物向中国民生银行贷款，所贷款项除归还担保公司“过桥资金”外，剩余款项由第三人使用，亦由原告及第三人按月归还该贷款。上述情形符合“借名买房”的客观表现形式。被告关于相关款项系借款的陈述，既无事实依据，亦明显不合情理，本院不予采信。综上，虽然双方未签订借名买房协议，但考虑到双方之间的亲属关系，并综合分析购房款的支付、按揭贷款的归还、涉案房屋的实际占有使用、购买涉案房屋的相关资料原件由原告及第三人保管等情况，本院认为原告关于借名买房的陈述较为合理，对朱盈盈、蔡科苗与蔡快乐之间存在借名买房的事实予以确认。但“借名买房”关系实质仍属于合同关系，因该合同关系所产生的权利义务为合同债权债务，即在朱盈盈、蔡科苗与蔡快乐之间产生了以在符合法律规定或合同约定条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,蔡快乐因此对朱盈盈、蔡科苗负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。但该权利义务不属于物权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产登记簿才是确定物权归属和内容的根据。涉案房屋已登记在蔡快乐名下，故原告请求确认涉案房屋归朱盈盈、蔡科苗共同所有，本院不予支持。因原告尚不具备深圳市购房资格，且涉案房屋项下存在抵押，原告及第三人未明确表示愿意归还涉案房屋项下的抵押贷款以注销抵押登记并提供有履行能力的相关证据，第三人亦不同意将涉案房屋过户登记至第三人名下，故对原告要求被告配合办理涉案房屋过户登记手续的诉请，本院亦不予支持。原告可待符合相关条件时再另循法律途径解决涉案房屋转移登记的问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告朱盈盈的诉讼请求。案件受理费68570元，财产保全费5000元，合计73570元(原告已预交)，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  苏伟南人民陪审员  刘仲荣二〇二一年四月十五日书 记 员  张锦煌