上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8051号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航，执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓峰，总经理。被告：陈晓峰，男，1965年10月26日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。原告上海新华传媒连锁有限公司(以下简称新华传媒)与被告上海尚峰实业发展有限公司(以下简称尚峰实业)、陈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖弈萱独任审判，并公开开庭进行了审理。新华传媒的委托诉讼代理人刘雁飞，尚峰实业、陈晓峰的共同委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华传媒向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市虹口区四平路XXX号底楼部分商铺和二楼商铺的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止；2、尚峰实业支付新华传媒2019年11月1日至2019年11月30日的房屋租金28,263.69元；3、尚峰实业支付新华传媒因拖欠上述费用而产生的违约金113,054.76元；4、陈晓峰对尚峰实业上述第2项到第3项的金钱给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年11月，新华传媒与尚峰实业签订《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》，约定尚峰实业承租新华传媒位于上海市虹口区四平路XXX号底楼部分商铺(75平方米)和二楼商铺(300平方米)(以下简称系争房屋)，底楼月租金9520元，二楼月租金16,116元，前两年租金不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5%。租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，但尚峰实业多次拖欠租金及水电费。2018年，原告与尚峰实业、陈晓峰签订《尚峰补偿协议》，约定陈晓峰对尚峰实业的义务承担连带保证责任。补充协议签订后，尚峰实业依旧未履行合同义务。2019年11月，原告向尚峰实业发送通知函，书面告知租赁合同期限届满后将终止。合同终止后，尚峰实业仍拖欠房屋租金、水电费未支付，原告发函催讨未果，遂起诉要求判如所请。被告尚峰实业、陈晓峰辩称，不同意原告的诉请。根据租赁合同，双方在租赁合同中约定了合同终止日前没有欠租，房屋续租至2025年12月31日，尚峰实业并未拖欠过租金，故租赁期限应至2025年，租赁合同应继续履行。而之所以未支付2019年11月的租金，系因原告在尚峰实业未违约的情况下提出不再续租，尚峰实业遂对此提出履约抗辩，故不同意支付该月的租金。对于违约金，根据合同约定系在解除合同的前提下才产生，双方并未解除合同，故不同意支付违约金。另，尚峰实业已经支付了履约保证金25,636元，如果法院判决尚峰实业有金钱给付义务，应从履约保证金中抵扣。本院经审理认定的事实如下：系争房屋的产权人系新华传媒。新华传媒(甲方)与尚峰实业(乙方)签订租赁合同，约定：甲方将包括系争房屋在内的38处房屋出租给乙方，其中系争房屋的租赁区域计租面积为375平方米，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，如该房屋在五年的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止前没有欠租，甲方同意继续出租给乙方，续租期至2025年12月31日。月租金总计为25,636元，前两年保持不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5％。2014年12月1日起至2015年11月30日，乙方按月支付租金，自2015年12月1日起至合同终止日期间，乙方按两月支付租金。乙方应先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。合同还约定：乙方应在本合同签订后向甲方一次性支付1,162,026元作为履约保证金(相当于首年一个月租金)，如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵。租赁合同对违约责任作出约定：乙方应按先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5％支付违约金。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金或其他应付款项，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额0.5％的款项作为逾期付款违约金。经甲方书面催款后超过45天仍不予交付的，可通知对方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年月租金合计的四倍支付违约金。签订合同后，新华传媒(甲方)与尚峰实业(乙方)、陈晓峰(丙方)签订《尚峰补充协议》，约定丙方对原合同和补充协议约定的乙方义务，承担连带保证责任。2019年11月8日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因尚峰实业在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给上海尚峰实业。2019年11月28日，尚峰实业向新华传媒发出《回复函》，载明新华传媒出租的商铺大多为使用权公房，无法为尚峰实业转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非尚峰实业的原因，双方的合同应续租至2025年12月31日止。2019年12月3日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《回函》，载明新华传媒在部分房屋无法提供证照后，与尚峰实业、陈晓峰签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后尚峰实业仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力。2019年12月10日，新华传媒向尚峰实业、陈晓峰发出《催缴函》及欠款明细，载明系争房屋自2019年11月1日至2019年11月30日的租金28,263.69元尚未支付。另查明，尚峰实业支付了履约保证金25,635.66元。上述事实，有新华传媒提供的不动产权证、《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》《尚峰补充协议》《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》《回复函》《回函》等，及当事人的陈述等证据为证。本院认为，系争房屋租赁合同系新华传媒、尚峰实业的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告均应恪守履行。尚峰实业认可其未支付2019年11月的房屋租金，但称系对新华传媒不同意续租的抗辩，本院认为，出租人不同意续租不应作为承租人不缴纳合同期限内租金的理由，应认定合同约定的续租条件并未成就，双方就系争房屋的租赁关系于2019年11月30日终止，尚峰实业应支付新华传媒2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金28,263.69元，已支付的履约保证金可依照合同约定抵扣租金。关于新华传媒主张的违约金113,054.76元，合同约定，违反合同的一方应按租赁场所当年月租金的四倍支付违约金，该条系对违约责任的约定，并不以合同解除为前提，且合同其他条款亦约定，乙方未按约定向甲方支付租金或其他应付款项的，每日按照应付而未付款项0.5%的标准计算逾期违约金。现尚峰实业未按约支付租金，新华传媒主张违约金，与法无悖，但合同约定的违约金的金额过高，违约金金额应结合合同约定及新华传媒的实际损失酌情确定，本院酌定违约金数额确认为一个月租金28,263.69元。《尚峰补充协议》约定陈晓峰对原合同和补充协议约定的尚峰实业的义务，承担连带保证责任，故陈晓峰应当对尚峰实业的义务承担责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认上海新华传媒连锁有限公司与上海尚峰实业发展有限公司于2014年11月就上海市虹口区四平路XXX号底楼部分商铺和二楼商铺签订的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止；二、上海尚峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司2019年11月1日至2019年11月30日期间的房屋租金人民币28,263.69元(以上海新华传媒连锁有限公司已收取的履约保证金人民币25,635.66元先行抵充，不足部分由上海尚峰实业发展有限公司继续清偿)；三、上海尚峰实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司违约金人民币28,263.69元；四、陈晓峰应对本判决第二至三项的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回上海新华传媒连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,126.37元，由上海新华传媒连锁有限公司负担1,875.80元，由上海尚峰实业发展有限公司负担1,250.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖弈萱二〇二一年四月二十三日书记员  高 洒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。