天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0118民初2700号原告:杨旭。原告：孟阳。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张克，该公司职员。第三人：交通银行股份有限公司天津市分行，住所地天津市河西区友谊路7号。负责人:郑家渡，该行行长。委托诉讼代理人：李巍伟，该行职员。委托诉讼代理人：秦弈，该行职员。原告杨旭、孟阳与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称“天汇公司”）、第三人交通银行股份有限公司天津市分行（以下简称“交通银行天津分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨旭、孟阳，被告天汇公司的委托诉讼代理人张克，第三人交通银行天津分行的委托诉讼代理人李巍伟、秦弈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨旭、孟阳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，并由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2.解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.被告返还原告已付首付款256846元及利息（自2018年8月18日至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；4.被告返还原告已付全部代缴税金16246.60元（不动产登记费80元，房屋维修资金8468元，契税7698.60元）及利息（自2019年1月4日至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；5.被告返还原告截至判决生效之日的已偿还的银行贷款本金及利息，被告返还第三人自判决生效次日起的借款合同项下的剩余贷款本金、利息及提前还款违约金；6.被告向原告支付解除合同违约金25405.38元（总房款的3%）；7.诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2018年12月11日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市静海区的房产，总房款846846元，首付款为256846元，其余房款590000元采取银行贷款方式支付。2018年8月18日原告向被告支付了购房首期款256846元及全部代缴税金16246.60元。2019年1月14日，在被告工作人员的安排下，原告与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，借款金额为590000元，并授权贷款人将全部借款直接划入被告账户，原告于2019年3月1日开始正式还贷。迄今为止，被告仍不能交付房屋。根据合同约定被告应于2020年9月30日前验收交楼，但被告由于该项目与施工单位有经济纠纷，导致项目全面停工。被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定的合格的建筑物，且仍不能明确具体的交房期限，被告的行为已经构成了根本违约。原告为维护自身权益，故提起诉讼，望判如所请。被告天汇公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.在商品房买卖合同签订后，2020年1月爆发新冠疫情，导致项目不能正常施工，停工长达三个月，被告交付商品房的时间依法应予顺延。原告的诉讼请求不符合合同约定的解除条件，相应的被告不应承担解除合同的违约责任；2.即便被告同意双方签订的买卖合同及补充协议解除。被告对首付款利息没有依据承担。对于原告所缴纳的税金，该税金收款人并非是被告，而是相关政府部门，原告依法应当向相关部门主张，并非由被告赔付，税金的利息也不应由被告承担；3.关于被告返还原告贷款的问题，被告只同意返还第三人所实际收到的贷款本金、对于利息被告没有承担的依据。关于提前还款违约金并未实际发生，原告的诉讼请求没有依据。关于解除合同违约金，我方无过错，不应承担，即便应承担，按照补充协议第五条约定，被告应按照房款的2%承担，对于原告主张的按照3%承担被告不同意。第三人交通银行天津分行述称，因案涉房产存在房产抵押、抵押合法登记设立，应依法受到保护。对于原告的诉讼请求，不管是否解除原、被告之间的商品房买卖合同，我行已经存在的贷款抵押不受影响。即便买卖合同、抵押贷款合同被解除，亦应对我行剩余贷款本息权益进行合法保障。此外，提前还款违约金不是期待权，如借款合同解除，我方预期的收益因解除而大大减少。故请求法院保护第三人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年12月11日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100914）及《补充协议》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的坐落于天津市静海区房屋，房屋建筑面积81.90平方米，总价款846846元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。被告于2020年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第四条约定贷款付款的乙方应于2018年12月14日前，一次性存入商品房首付款256846元，其余价款办理贷款。合同第五条约定除遇不可抗力外，被告未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究被告违约责任。双方签订的《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年8月18日，原告向被告交付购房首付款256846元及住宅专项维修资金8468元、契税7698.60元、产权登记费80元。2018年12月15日被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款256846元；2019年2月4日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款590000元（原告所贷款项）。2018年12月28日，天津市房屋维修资金管理中心出具8468元维修资金专用票据。2019年1月4日，天津市静海区税务局出具7698.60元税收缴款书。2019年1月2日，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。2019年1月28日案涉房屋办理预告登记手续。2019年1月14日，原告与第三人交通银行天津分行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201801120100999001200001061），合同约定原告向第三人交通银行天津分行借款590000元，借款期限为300个月，自2019年1月14日起至2044年1月14日止，还款方式为等额本息还款，借款用途为购买案涉房屋，并以案涉房屋办理抵押预告登记。合同同时约定提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。合同签订后第三人交通银行天津分行直接一次性向被告支付590000元。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2020年9月30日前）交付房屋。被告逾期交房，其主张存在免责事由，但其提供的证据不足以支持其主张。现天汇公司逾期交房已超过90日，符合解除合同条件，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因上述合同解除，关于案涉房屋办理退网签及退预告登记等相关手续应由原、被告相互配合办理完成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人交通银行天津分行处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款256846元。原告要求被告返还已交纳的专项维修资金8468元、契税7698.60元及不动产登记费80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的请求被告支付购房首付款256846元、专项维修资金8468元、契税7698.60元、不动产登记费80元的利息问题。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故对原告要求被告给付上述款项利息的诉讼请求，本院予以支持。综合本案实际情况，首付款利息应以256846元为基数，自2018年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；专项维修资金、契税及不动产登记费三项费用的利息应以16246.60元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告已支付给第三人交通银行天津分行的贷款本息，被告应否给付及借款合同解除后剩余贷款返还责任主体的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人交通银行天津分行直接向被告一次性支付590000元。故借款合同解除后，被告应给付原告主张的截止到判决生效之日的已还贷本金及利息，并由被告承担向第三人交通银行天津分行偿还《个人房产抵押贷款合同》项下自判决生效次日起的剩余全部贷款本息及提前还款违约金的义务。本案中原告未取得房屋，却既支付了首付款，又需要偿还银行贷款，若按照合同约定的权利义务关系处理，则在原告对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款义务，明显不合理的加重了其负担，各方权利义务失衡。据此，考虑到本案各方权利义务关系的平衡问题，基于公平原则，本院认为原告不应承担剩余贷款的还款责任。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故按照合同约定被告需按总房款的2%计算支付违约金，即16936.92元。庭审中，原告对按照此标准计算无异议，故对该项费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨旭、孟阳与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100914）；被告于本判决生效后十五日内与原告配合办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除原告杨旭、孟阳与第三人交通银行股份有限公司天津市分行签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：201801120100999001200001061）；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告杨旭、孟阳购房首付款256846元及利息(以256846元为基数，自2018年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告杨旭、孟阳契税7698.60元、住宅专项维修资金8468元、登记费80元，以上共计16246.60元，并支付原告杨旭、孟阳利息（以16246.60元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告杨旭、孟阳截至判决生效之日已向第三人交通银行股份有限公司天津市分行偿还的贷款本息；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内偿还第三人交通银行股份有限公司天津市分行《个人房产抵押贷款合同》项下自判决生效次日起的剩余全部贷款本息及提前还款违约金；七、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告杨旭、孟阳违约金16936.92元；八、驳回原告杨旭、孟阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6871元、保全费5000元，由原告杨旭、孟阳负担111元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担11760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 祯二〇二一年六月十六日书记员 李海瑞