湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10261号原告（反诉被告）：周书慧，男，1967年12月11日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张湘华，湖南众议律师事务所律师。被告（反诉原告）：浏阳园盛置业投资有限公司，住所地长沙国家生物产业基地金盛园****。清算组：湖南人和律师事务所。清算组负责人：单晓岚。委托诉讼代理人：尹邦湘，湖南人和律师事务所律师。第三人：周书元（追加），男，1970年9月20日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。第三人：赵自文（追加），男，1959年1月20日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告周书慧诉被告浏阳园盛置业投资有限公司（以下简称园盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告园盛置业公司于2020年10月28日向本院提起反诉，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》31份，并撤销其相应房屋的网签和备案手续，支付违约金102937元。本院于2020年11月20日依法裁定驳回被告的反诉请求。被告不服上诉，长沙市中级人民法院于2021年3月16日依法裁定撤销本院（2020）湘0181民初10261号民事裁定书，指令本院对本诉和反诉合并审理。诉讼中第三人周书元以本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由，申请作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。根据案情需要，本院依法追加赵自文为本案第三人。本院于2021年4月1日依法裁定将本案转为普通程序，并依法组成由审判员黄卫国担任审判长，人民陪审员肖先达、刘后传参加的合议庭，先后于2021年4月25日和2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告周书慧的委托诉讼代理人张湘华，被告园盛置业公司的委托诉讼代理人尹邦湘，第三人周书元、赵自文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周书慧向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告从速协助原告将位于金阳新城的健康文化城2栋的商业用房共计31套的产权登记手续办理至原告名下，有关办证费和物业维修基金由被告承担；2、赔偿原告损失60000元；3、本案受理费由被告负担。事实与理由：2015年3月16日至4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》共31份，约定：原告购买位于金阳新城健康文化城的2栋501、502、701-713、715-730号商品房共计31套，房屋用途为商业用房，付款方式为一次性付款。该31份合同对商品房的面积、价格、付款方式、定金的交付、双方的权利、义务等均有明确约定。其中，合同的第十五条约定：被告应于2016年12月30日之前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1%赔偿损失。现原告已交付全部购房款，并支付了契税和印花税，还交纳了93000元的办证费和物业维修基金，但被告至今未将上述商品房的权属证书完成登记手续并交付原告。被告园盛置业公司辩称：一、原告未向被告交清全部购房款，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，不能办理相应的产权过户手续。二、原告诉请被告赔偿损失6万元没有事实和法律依据。三、被告未收取原告起诉事实中所称的办证的相关费用。四、浏阳市人民法院已于2019年11月26日受理被告公司强制清算一案，并于2020年5月20日依法指定了湖南人和律师事务所担任清算组，2020年6月2日在人民法院报上刊登了债权申报公告。2020年9月8日被告收到法院的应诉通知书，原告起诉被告，因该诉请的财产属于被告的房产，其请求过户和支付违约金，会导致被告的财产进行个别清偿，将损害到被告其他债权人的利益。根据《中华人民共和国公司法》第185条规定，在强制清算程序中，原告依法应向清算组对其相应的债权进行申报，通过清算组审核确认后统一清偿，实现其债权。原告直接提起诉讼破坏了公司强制清算的即有程序，更是对有限司法资源的盲目浪费，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人周书元对原告的起诉无异议。反诉原告园盛置业公司向本院提出反诉请求：一、解除2015年3月16日至4月7日与反诉被告签订的《商品房买卖合同》共计31份，并撤销其相应的房屋网签和备案手续。二、判令被反诉人支付违约金102937元。三、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告周书慧答辩称，一、请求驳回反诉人的反诉请求。双方签订的31份《商品房买卖合同》，在本诉中被告答辩认可双方的商品房买卖合同是合法有效的，被告答辩的内容是：依据商品房买卖合同，原告未交清全部房款，不能办理产权证。因此，反诉人在本诉中答辩依据法律规定为自认行为。其在反诉中再提撤销与其自认相冲突，不能予以支持。二、有关合同的撤销权，除具备法定的条件外，还有撤销权的期间，反诉人并不具备撤销的条件，更没有在法律规定的期间内申请撤销。因此不能予以支持。三、双方签订的商品房买卖合同合法、真实、有效，法院应认定其对双方具有约束力。四、被反诉人已交清全部购房款、税金，并支付了相关的办证费用和物业维修基金。因此，反诉人要求被反诉人支付违约金的诉请没有事实依据。第三人周书元针对反诉原告的诉讼请求，表示与反诉被告的意见一致。第三人赵自文针对本诉和反诉一并述称：一、本案诉争与赵自文无关，追加赵自文为本案第三人无事实和法律依据。赵自文作为园盛公司的股东，与园盛公司均具有独立的民事权利和行为能力，均对各自的民事行为承担相应的法律责任。赵自文与周书慧、周书元之间的债权债务纠纷，对园盛公司不发生法律效力。《商品房买卖合同》的主体为周书慧和园盛公司，园盛公司也未委托赵自文收取购房款，赵自文是否收取手术后款项并不能免除周书慧对园盛公司的付款义务。该案的处理结果也与赵自文无法律上的利害关系。二、周书慧提交的有关赵自文的证据与本案无关。赵自文与周书慧、周书元之间的债权债务纠纷的证据与本案无关。园盛公司并未委托赵自文收取涉案购房款，更何况赵自文并未实际收取周书慧、周书元任何款项，所有的交易流水系周书慧、周书元为将其对案外人周书渐不良债权恶意转移给赵自文，损害赵自文利益而刻意制造，最终的银行流水又返回到周书慧、周书元的账户，明显属于恶意串通损害赵自文利益的行为。综上，追加赵自文为本案第三人无事实和法律依据，请求依法予以撤销。当事人围绕本诉和反诉请求分别提交了证据，经过庭审举证质证和审查，本院对本案的证据认证如下：一、对原告提交的证据认证如下：对证据1-2、31份《商品房买卖合同》和销售不动产统一发票、税收完税证明的三性予以确认，但不能达到原告所要证明的目的。对证据3、31户办证费收据不予确认，该收据注明需转账至被告公司指定账户，原告没有相关付款凭证予以佐证，不能以此达到原告的证明目的。对证据4、《园盛?健康文化城项目各股东投资款回笼协议书》的真实性予以确认，但该协议仅系被告园盛公司股东之间的内部协议，不能达到原告所要证明的目的。对证据5、浏阳市园盛置业投资有限公司全权委托书真实性予以确认，但对其关联性、合法性及证明目的不予采信，没有加盖浏阳市园盛置业投资有限公司的公章，不能证明系该公司授权，承诺书真实性予以确认，但其仅证明赵自文与周书慧之间对房屋价格的协商以及赵自文个人的承诺，不能达到原告要证明的目的，故对其关联性、合法性及证明目的不予确认。对证据6、赵自文出具的收据真实性予以确认，但不能达到原告所要证明的目的，对其关联性、合法性及证明目的不予确认。对证据7、长沙市中级人民法院刑事裁定书予以确认。对证据8、建设银行转账凭证三性予以确认。对证据9、周书渐刑事案件的有关材料予以确认。对证据10、不动产登记信息表予以确认。对证据11、542053.53元的转账凭证予以确认。二、对反诉原告园盛置业公司提交的证据认证如下：对证据1、清算期间的审计机构湖南长城有限责任会计师事务所出具的《浏阳园盛置业有限公司向周书慧售房及收款情况说明》及附件，属于园盛公司的自认，对园盛公司自认原告先后两次共计向其交纳333913元和542053.53元的事实予以确认。对证据2、《股东会决议》与本案无关联。根据上述已采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：被告园盛公司成立于2012年10月19日，注册资本6600万人民币，系由邓海洋（法定代表人）、胡东宇、赵自文、罗开花等四位自然人股东投资或控股的有限责任公司，从事房地产开发经营、项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发行票据、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）。2013年，园盛置业公司以出让方式取得位于长沙××道以西，康平路以南的地块的土地使用权（土地使用证：浏国用（2013）第0××6号）。该地块土地面积为24亩，规划用途为商住，土地使用年限：住宅自2013年3月23日至2082年11月24日，商业至2052年11月24日。被告获批在该地块上开发建设“园盛?健康文化城”，并经浏阳市住房保障局批准获得商品房预售许可证（预售许可证号为浏房售许字2××8号）进行商品房预售。2015年3月初，案外人周书渐因急需偿还第三人周书元到期借款本金450万元，遂找第三人赵自文借款周转，赵自文提出资金已投入房地产，自己并无现金，如房子卖了同意借钱给其周转。不久，周书渐与周书元去找赵自文买房，并做赵自文工作，最终取得赵自文同意卖房借款。随后经赵自文与周书元协商同意按内部员工价格购买2号栋7层29套房屋，共计526万元。2015年3月14日由周书慧将10万元汇至赵自文个人账户，赵自文再转给其儿子赵强，再由赵强转给周书渐，周书渐再将这10万元转给了周书元。次日，周书慧、赵自文、赵强、周书渐、周书元又以同样的方式，将120万元现金依次转账，最后由周书渐将这120万元汇给了周书元。按照这个流程又连续转了三次，每次120万元。最后又以同样的方式转账36万元。以上银行流水共计526万元。以上资金转账均系周书元向其兄即原告周书慧提供，其授意周书慧出面购房。同日，案外人周书渐与案外人赵强签订《借款合同》，并由周书渐出具《借据》，周书渐向赵强借款526万元，约定了借期和利率。周书渐通过此种方式偿还了其所欠周书元的借款本金450万元及利息。2015年3月16日赵自文向原告周书慧出具《浏阳市园盛置业投资有限公司全权委托书》，但没有加盖被告公司公章。同日，原告周书慧与被告签订《浏阳市商品房买卖合同》，购买位于金阳新城“园盛?健康文化城”的2栋701-713、715-730号商品房共29套，并分别签订合同共计29份，合同对所购房屋的地理位置、房号、面积、价款、付款方式及期限、违约责任、交付期限以及产权登记等事项进行了约定。其中第六条约定：付款方式为一次性付款，即签订本合同时买受人应一次性付清购房款。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列种方式处理。按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第(1)项中的比例）的违约金。2015年4月7日，原、被告签订两份编号分别为20140088501和20140088502的《浏阳市商品房买卖合同》，约定由周书慧购买被告第2幢501号和502号商品房（其中501号房建筑面积55.52平方米，单价3419.99/平方米，总价款189878元；502号房建筑面积84.12平方米，单价3420.00/平方米，总价款287690元）。该两套房屋的应付购房款合计477568元，应交印花税和契税合计19341.42元，除上述内容外，合同其他内容均与2015年3月16日双方签订的29份《浏阳市商品房买卖合同》的内容基本一致。2015年4月7日，原告向被告园盛置业公司账户转入333913元，并注明“税款”，并于当日通过赵自文的个人账户向园盛置业公司转入542053.53元，庭审中原、被告双方均认可该款项系周书慧支付上述501号房和502号房的购房款。协议签订后，园盛置业公司按照合同约定为周书慧办理上述31套房屋的网签和备案手续。2020年9月4日，原告以被告未按合同约定将其购买的31套房屋产权过户至其名下为由诉至本院。另查明，1、2019年11月26日浏阳市人民法院根据邓海洋、赵自文的申请，依法裁定园盛置业公司进入强制清算程序，并于2020年5月20日指定湖南人和律师事务所担任该公司清算组，单晓岚为清算组负责人。2、2015年5月10日周书渐因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被刑事拘留。该案经过二审终审，法院以非法吸收公众存款罪依法判处周书渐有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元，责令周书渐返还各集资参与人经济损失款。该案认定周书渐以资金周转为由向赵自文、赵强非法吸收存款人民币526万元，未归还。本院认为：1、关于涉案金阳新城的园盛?健康文化城2栋的701-713、715-730号共计29套商品房的购房款是否全额交付的问题。本案中，原、被告2015年3月16日签订的29套《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，本院对该合同的效力予以认可，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案29套《商品房买卖合同》第六、七条的约定，作为买受人的原告应在签订合同时按照合同约定的价款一次性付清购房款。而实际上，原告至今未向被告园盛置业公司付款。其理由为：（1）原告周书慧向第三人赵自文转账526万元不能认定为其向园盛置业公司支付购房款。原告向第三人赵自文支付526万元系在签订29套《商品房买卖合同》之前，也并未转入园盛置业公司的公账，即园盛置业公司并未收取原告的购房款。且系周书元与周书渐、赵自文之间私下约定以房抵债，系个人行为，原告提交的授权委托书并无园盛置业公司的盖章，不能认定赵自文系受园盛置业公司委托；原告提供园盛置业公司股东之间签订的《园盛?健康文化城项目各股东投资款回笼协议书》系复印件，证据来源不明，且该协议是被告公司股东内部约定，对外不具有法律效力。赵自文向原告出具授权委托书、承诺书的行为不能认定为系代表公司的行为。（2）通过审理查明的事实，原告向赵自文转账的526万元并未实际支付，是案外人周书渐通过案外人赵强向第三人赵自文借款用于偿还其所欠第三人周书元债务的行为，与园盛置业公司无关。综上，原告要求被告将位于金阳新城的健康文化城2栋的701-713、715-730号共计29套商品房的产权登记过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告园盛置业公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告未按双方于2015年3月16日签订的29份《商品房买卖合同》中的约定全额支付购房款，已构成违约，按照合同第七条约定，逾期超过三十天后，被告有权解除合同，原告应按累计应付款的2%向被告支付违约金，原告累计应付29套房屋的购房款5383261元，减去已付64485.53元，实际应付5318775.47元的2%为106375.51元，现反诉原告要求反诉被告支付违约金102937元没有超出合同约定和法律规定的范围，本院予以支持。原告多余支付的购房款64485.53元和税金314571.58元，合计379057.11元，被告应予以退还。2、关于涉案501号和502号商品房的购房款是否已全额支付的问题。2015年4月7日原、被告签订的编号分别为20140088501和20140088502的《浏阳市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方理应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，该两套房屋的购房款合计477568元，应交印花税和契税合计19341.42元，原告于合同签订当日向被告园盛置业公司账户汇入上述两套房屋的购房款和税款，被告理应按照合同约定为原告办理相关的房屋产权过户手续，被告未按照合同约定按期交付并办理房屋产权过户手续，已构成违约，根据合同第九条约定，理应承担违约责任，现原告要求被告支付损失6万元没有超出约定的违约损失计算标准，本院予以支持。3、关于被告提出原告应依法向清算组对其相应的债权进行申报，通过清算组审核确认后统一清偿，实现其债权的问题，因原告主张的是要求办理产权登记手续，属物权范围，不属于债权，故原告起诉不违反法律规定，被告的该辩解意见，本院不予采信。4、关于第三人赵自文提出其不是本案第三人的问题，根据本案查明的事实，因赵自文系被告的股东，亦系本案审查被告公司是否收取原告购房款等事实的关键环节，与本案的审理结果存在利害关系，为查明案件的事实，本院依职权将其追加为本案第三人参加诉讼，符合法律规定。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限浏阳园盛置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为周书慧办理位于金阳新城的园盛?健康文化城2栋501号、502号商品房的产权登记过户手续，办证相关费用由周书慧承担。二、浏阳园盛置业投资有限公司偿付周书慧延期办证违约金60000元；三、解除周书慧与浏阳园盛置业投资有限公司于2015年3月16日签订的合同编号为20140088701、20140088702、20140088703、20140088704、20140088705、20140088706、20140088707、20140088708、20140088709、20140088710、20140088711、20140088712、20140088713、20140088715、20140088716、20140088717、20140088718、20140088719、20140088720、20140088721、20140088722、20140088723、20140088724、20140088725、20140088726、20140088727、20140088728、20140088729、20140088730的《商品房买卖合同》共计29份；四、周书慧支付浏阳园盛置业投资有限公司违约金102937元。五、浏阳园盛置业投资有限公司退还周书慧购房款64485.53元和税金314571.58元，合计379057.11元；六、驳回周书慧的其他诉讼请求。上述二、四、五项支付内容均限于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1380元，减半收取690元，反诉费1180元，合计1870元，由周书慧负担940元，浏阳园盛置业投资有限公司负担930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄卫国人民陪审员  肖先达人民陪审员  刘后传二〇二一年六月二日书 记 员  易小燕附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。