广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1820号 原告：叶吉青，男，1962年7月15日出生，汉族，户籍地钦州市钦**，现住所地广西钦州市。 原告：陈婷婷，女，1998年5月28日出生，汉族，户籍地钦州市钦**，现住所地广西钦州市。 被告：钦州市信嘉置业有限公司，住所地广西钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处北部湾国际建材商贸城******房，统一社会信用代码：91450700581969433G。 法定代表人：马进华，该公司总经理。 被告：钦州市双角岭物业管理有限公司，住所地，住所地广西钦州市南珠东大街与富民路交叉口东北角会信用代码：91450702MA5K98B482。 法定代表人：马进华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾学成，广西华际律师事务所律师，系上述两被告的共同委托诉讼代理人。 第三人：谢宝琼，女，1986年11月25日出生，住所地广西钦州市钦南区 村12-2号。 原告叶吉青、陈婷婷与被告钦州市信嘉置业有限公司（如下简称信嘉置业公司）、钦州市双角岭物业管理有限公司（以下简称双角岭物业公司）、第三人谢宝琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年8月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并于2020年10月23依法组成合议庭进行审理。原告叶吉青、陈婷婷，被告信嘉置业公司及双角岭物业公司的共同委托诉讼代理人曾学成均到庭参加诉讼，第三人谢宝琼经本院合法传唤无正理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，现已审理终结。 原告叶吉青、陈婷婷向本院提出诉讼请求：一、判决两被告将位于钦州市钦南区商铺）优先续租权给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：水东农贸市场由被告信嘉置业公司开发建设，市场营业后，由被告双角岭物业公司具体管理。2015年2月4日，原告与信嘉置业公司签订《房屋租赁合同》，由该公司将位于钦州市钦南区商铺出租给原告（后三年再加租603、605号商铺，一起统一转让给陈婷婷），此房屋为毛坯房，租赁期限2015年6月7日至2020年6月6日。合同第五条第3点和第八条第1点约定被告对市场进行升级改造及市场名称变更，不构成合同终止或合同变更，合同期满后，承租方有意承租的，应自租期届满之日起提前90个日历向被告提出书面续租申请，在同等条件下，原告有优先续租权。签订合同后，原告开始经营，离租期限届满约半年时间，被告双角岭物业公司己开始着手下期的招商工作。原告在接到通知第一时间赶到被告的办公室与其经理马进华协商续租事宜，并于2019 年11月6日交付“意向金”和签订了《意向协议书》，要求续租原商铺601、602、603、605号商铺，现改名为C101、C102、C103、C105商铺。原告于2019年12月1日向水东农贸市场管理办公室提交了原商铺位置续租的申请书，但被告不按照《意向协议书》的约定办事，将商铺留给他人使用。原告认为被告的行为损害了原告的优先承租权，既违反了法律法规的规定，也违背了诚实守信的原则。为此，请人民法院依法维护原告的合法权益。 原告叶吉青、陈婷婷为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据： 1、原告叶吉青、陈婷婷的身份证，证明两原告的主体资格； 2、钦州市信嘉置业有限公司工商登记信息，证明被告钦州市信嘉置业有限公司的主体资格； 3、房屋租赁合同，证明原、被告于2015年2月4日签订《房屋租赁合同》，被告将房屋出租给原告使用，合同第五条第3点、第八条第1点约定了双方相关的权利和义务； 4、钦州市水东农贸市场总平图（2015年6月-2020年6月）及证明，证明原告租用铺面的位置； 5、原告叶吉青、陈婷婷的营业执照，证明原告租用被告的铺面经营百货批零生意； 6、现场照片，证明原告经营的“起龙百货批零部”的具体位置； 7、委托书，证明原告委托本店铺售货员陈启悦办理续租事宜； 8、意向协议书，证明陈启悦为原告代办续租意见申请； 9、申请书，证明原告向被告申请续租原商铺的位置； 10、2020年6月后的钦州市水东农贸市场总平图，证明被告对市场升级改造后的商铺规划； 11、光碟一盘，证明原告与被告协商铺面续租的事实； 12、2015年6月6日至2020年6月6日水东农贸市场总平图，证明原告所租用的位置与改建后的铺位不变； 13、《合同主体变更协议书》，证明原告叶吉青与被告签订了601、602商铺的《房屋租赁合同》，为本案合法的原告； 14、正在升级改建的601、602、603、605商户位置现场图片，证明升级改造后与原来原告所租的商铺位置不变； 15、水东贸易市场管理人员划分没改建的管理红外线原图片，证明市场管理人员划红线在房屋街滴水之外，原告没有超红外线经营，遵守管理制度； 16、原告603、605商铺解除合同申请书假冒图片，证明原告陈婷婷本人没有操作写这份申请，是被告方假冒证据。 两被告辩称，1.叶吉青不是本案适格的原告，叶吉青于2015年2月4日签订租赁合同后，于2017年8月10日将601、602号铺面的承租权转让给陈婷婷，叶吉青已不是601、602商铺的承租主体；2.原告陈婷婷主张优先承租权没有事实和法律依据。（1）根据租赁合同的约定，被告有权保留、改进、扩充、增加或减少市场用途、数目、面积的权利，合同期限届满后，被告对市场进行升级改造，并向市场全体经营户发出《水东农贸市场升级改造通知》，对于老商户，可以办理预定手续而不是续租手续；（2）市场升级是对全部商铺整体拆除重新规划建设，包括原告租赁的铺面。改造后原铺面已经不存在，虽然合同约定原告有优先承租权，但租赁物已经灭失，已不存在优先承租的前提条件；（3）原告向被告交纳了15000元意向金，预定三间铺面，被告向原告出示了《知情同意书》，抽签的顺序为数量多的先抽，原告已知道整改后属于重新租赁铺面，选取的方式为数量多的先抽的方式确定的，而不是续租铺面，现原告主张续租权没有事实依据；（4）原 告所承租的603、605号商铺已提前解除合同，即使铺面仍然存在，原告的优先权也因其申请提前解除合同而丧失。况且，原告于2020年6月4日向被告申请退还601至605号商铺的租赁押金，即使601至605号商铺仍然存在，合同期限届满后，原告以自己的行为表示不再续租，已经丧失了优先承租权；（5）根据选取铺面以数量多为先的方式，第三人谢宝琼已于2019年11月12日优先选取了改造后的C101、C102、C103、C105号铺面，但原告违背市场公平秩序，强硬要求选取这四间商铺，并于2019年12月5日申请退还意向金。原告错误理解认为与被告签订的意向协议书就是续租原601至605号铺面的协议书，但意向书清楚地约定重新抽取铺面的方式，选定新商铺后才能重新签订租赁合同；（6）原告在承租期间多次违规经营，在被告多次通知整改的情况下仍然不整改，严重违反了市场经营的秩序和管理规范，失去了优先承租权。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 两被告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据： 1、营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书，证明被告的诉讼主体资格； 2、合同主体变更协议书，证明2017年8月10日原、被告签订协议书，约定将原告叶吉青承租的601、602号铺面转让给陈婷婷，原合同的权利义务由陈婷婷继受； 3、市场整改通知书，证明2019年11月被告向市场全体业主发出整改通知书，合同到期后，市场需要整体整改，有意向租赁的商户在整改后需要办理相关手续； 4、委托书、意向协议书、知情书，证明2019年11月6日原告委托陈启悦与被告签订意向书，约定原告有意对改造后的市场内规划经营日杂百货的商铺租 赁经营，并约定了意向金缴纳，以及铺面选取的方式为同类归行、统一抽选，并且原告对铺面的选取方式以数量多的先抽表示清楚知悉； 5、意向金退还申请书，证明被告通知原告选取铺面，但原告没有选取并于2019年12月5日申请退还意向金，不再租赁被告整改后的商铺，被告于2019年12月10日将意向金退还原告； 6、市场升级改造图片，证明原市场601至605商铺面已经拆除重新建设，不存在601至605号商铺面继续承租的条件； 7、申请书，证明2019年12月23日，被告向原告申请603、605号铺面于2020年5月20日提前终止合同，被告方予以同意； 8、601、602商铺押金退还申请书、交铺确认表、收据、水东贸易市场退押金申请表、中信银行客户回单，证明原告于2020年6月4日向被告提出申请退还601、602号商铺的押金，并于2020年6月8日将商铺交还被告，2020年7月15日，原告将相关费用缴纳完毕后被告将押金退还原告，原、被告双方签订的租赁合同履行完毕； 9、603、605商铺押金退还申请书、交铺确认表、收据、水东贸易市场出具的退押金申请表、中信银行客户回单，证明原告于2020年6月4日向被告提出申请退还603、605号商铺的押金，并于2020年5月20日将商铺交还被告，2020年6月19日原告将相关费用缴纳完毕后被告将押金退还原告，原、被告双方签订的租赁合同履行完毕； 10、通知，证明被告向原告发出通知，因市场整改，铺面不再续租，要求原告及时交还铺面以及原告多次违规经营的情况； 11、授权委托书，证明2015年6月6日将物业交付给双 角岭物业公司进行管理； 12、意向协议书，证明2019年11月12日第三人谢宝琼交付了4间铺面的意向金共计2万元，谢宝琼具有优先选择铺面的权利； 13、农贸市场总平图和位置图，证明原6栋铺面重新建设面积缩小改变的事实； 14、2020年8月25日签订的《租赁合同》，证明被告和谢宝琼签订了相应的租赁合同； 15、2019年11月30日签订的《租赁合同》，证明被告与谢宝琼曾于2019年11月30日签订了《租赁合同》，但该合同已作废。 第三人谢宝琼没有陈述意见也没有提供证据。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1没有异议，对证据2面积是不变的无异议，只是格局进行了改造，对证据3和4认为现场图片并不能够证实原告没有违规，对证据5认为不能证实是假证，这是陈婷婷提供的申请书。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、11、13无异议，对证据7、8、9、10、12、14、15有异议，认为不是事实，不能证实被告的主张。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原、被告双方提供的证据，双方无异议的部分，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认，可作为本案的定案证据。 综合本案的定案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2015年2月4日，原告叶吉青与被告钦州市信嘉置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：钦州市信嘉置业有限公司将位于钦州市钦南区商铺出租给原告叶吉青经营使用，租赁期限从2015年6月7日起至2020年6月6日。合同对租金、合同保证金、综合管理费及电费缴付方式和时间均作了约定。其中合同第五条 第3点约定：“甲方（被告）有权视情况需要对本合同项下水东综合市场进行升级改造，乙方（原告叶吉青）必须积极配合，甲方应尽量减少给乙方带来不便。甲方有权重新命名该水东综合市场的权利，并享有在任何时候改变、替换或取代原有名称的权利，而无须对乙方作出任何补偿，也不因此构成合同终止或合同变更”，合同第八条约定：“租赁期满，乙方（原告叶吉青）有续租意向的，应自租期届满之日起至少提前90个日向甲方（被告）提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先续租权；若乙方书面告知甲方不续租的或乙方未依约提出书面续租申请的，甲方有权在租赁期满前45个日内带领第三方客户进入乙方承租房屋内考察，并有权以适当方式发布招商广告”。合同签订后，原告叶吉青投入资金进行装修并开始经营使用该商铺。2018年7月14日，原告陈婷婷与被告钦州市双角岭物业管理有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：被告钦州市双角岭物业管理有限公司将位于钦州市钦南区商铺出租给原告陈婷婷作经营日杂百货类使用，租赁期2年，从2018年7月21日起至2020年7月20日止。合同对租赁期的租金、合同保证金、综合管理费、电费缴付方式、时间及租赁期届满优先续租权等也作了约定。合同第五条和第八条约定的内容与叶吉青签订《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告陈婷婷实际使用6栋603、605号商铺。2017年8月10日被告钦州市双角岭物业管理有限公司与原告叶吉青、陈婷婷签订《合同主体变更协议》，三方同意将601、602商铺的承租方叶吉青变更为陈婷婷。 2019年11月2日被告对钦州市水东农贸市场进行升级改造，并发出《水东农贸市场升级改造通知》，通知中承诺：老商户享有优先的选择权，老商户可根据自己的需要和发展，可在2019年11月12日前，到市场管理办公室办理预定手续的老商户即可享有优先选择意向位置的权利，且享有相应的优惠政策。同年11 月6日原告陈婷婷委托其兄陈启悦与被告钦州市双角岭物业管理有限公司签订《意向协议书》，并缴纳了意向金15000元。2019年12月1日原告陈婷婷向被告钦州市双角岭物业管理有限公司提交601、602、603、605商铺面续租申请书，提出申请要求续租。被告向原告发出《知情同意书》，告知原告铺面的最终位置以抽签形式决定，按经营行业区分，抽签的顺序与数量多的先抽。2019年12月5日，原告申请退回意向金15000元，2020年6月4日原告退回押金5000元。2020年4月28日被告钦州市双角岭物业管理有限公司及水东农贸市场管理办公室向原告发出通知书，以原告承租的水东农贸市场6栋601、602、603、605铺面期满，因市场整改，不再续租，通知原告将铺面交还市场。后双方产生纠纷，原告为此向本院提起诉讼，请求解决。 另查明，原告陈婷婷租赁使用的铺面601、602、603、605号所在的位置在市场整改后为现C101、C102、C103、C105号商铺所在位置。 又查明，2015年6月6日被告钦州市信嘉置业有限公司将钦州市水东农贸市场物业交付给钦州市双角岭物业管理有限公司管理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》具有租赁合同的主要内容，系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定履行义务。1、关于原告叶吉青是否具有原告主体资格的问题。原告叶吉青签订房屋租赁合同承租601、602号商铺后，于2017年8月10日原告叶吉青、陈婷婷及被告三方协商将601、602商铺的承租方变更为原告陈婷婷，叶吉青因此而丧失承租方资格，故叶吉青无权再依据该租赁合同主张权利。2、关于原告陈婷婷是否享有房屋优先承租权的问题。房屋优 先承租权是约定权利，该权利的取得取决于双方当事人在合同中的约定。本案中，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3点及第八条第1点对房屋优先续租权均作了约定。因此在合同期满后原告陈婷婷对这四间商铺有优先承租权。3、关于市场整改后原租赁物是否灭失的问题。合同第五条第3点约定市场进行升级改造、重新命名的情况下，不构成合同终止或变更。原告所租赁的商铺所在位置改造后名称变更为C101、C102、C103、C105，被告仍将房屋做为商铺出租，使用性质不变，租赁物只是改造不存在灭失，故被告主张租赁物已灭失从而丧失了优先承租权的前提条件的主张本院不予采纳。4、原告是否在同等条件下放弃了优先租赁权的问题。同等条件是形成租赁房屋的前提条件，如果原承租人未能达到出租人与其他人约定的租赁条件，则无法获得优先承租权。该条件是指新租赁合同内约定的条件，对承租方而言主要包括租金高低、支付方式和时间等重要条件。本案中被告在招租时设置了“铺面最终位置以抽签形式决定，抽签顺序以数量多的先抽”，这一条件限制了原承租者优先权的行驶，这种选取承租方的方式违反了租赁合同的约定，损害了原承租方的利益，该行为不能对抗原承租方的优先权，被告以此作为抗辩原告不具备优先权的理由不成立。5、关于原告是否放弃优先权的问题。从本案证据看，原告一直主张续租商铺，原告申请退回意向金和押金，是基于被告不同意其优先承租的前提下退回的，退款不能推定原告放弃了优先承租权。 综上所述，原告陈婷婷依据《房屋租赁合同》的约定享有对改造后的C101、C102、C103、C105号商铺的优先承租权。被告钦州市双角岭物业管理有限公司以原告承租的水东农贸市场6栋601、602、603、605铺面期满，因市场整改，不再续租为由，要求原告将铺面交还市场的行为，违反了租赁合同的约定，违背其在改造市场时作出的承诺，损害了原承租人的利益，对被告的抗辩主张，本院不予采纳。原告陈婷婷的诉讼请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共 和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告陈婷婷对被告钦州市信嘉置业有限公司、被告钦州市双角岭物业管理有限公司位于钦州市水东农贸市场6栋C101、C102、C103、C105号商铺享有优先承租权； 二、驳回原告叶吉青的诉讼请求。 案件受理费200元，由被告钦州市信嘉置业有限公司、被告钦州市双角岭物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  张玉娟 二〇二〇年八月二十五日 书记员  翟丽媛