贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第2550号原告（反诉被告）：任蔓，女，1983年5月23日生，汉族，贵州省安顺市人，公务员，住安顺市西秀区金虹路*号。委托代理人：田刚、何川能，贵州辞衡律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：贵州王府百货商业有限公司。地址：安顺市开发区南马新村马东路怡景园内。法定代表人：施文斌，该公司总经理。委托代理人：胡波格，男，1979年7月15日生，汉族，贵州省安顺市人，该公司员工，住安顺市西秀区虹山湖路22号2栋附2号。代理权限：一般代理。被告：贵州鑫安房地产开发有限公司。住所：安顺市开发区南马新村马东路怡景园内。法定代表人：冉隆兴，该公司董事长。委托代理人：尹ＸＸ，女，1980年5月5日生，汉族，贵州省安顺市人，公司员工，住贵州省安顺市西秀区市府路27附64号。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）任蔓诉被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司、贵州鑫安房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理。依法由审判员龙永辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任蔓委托代理人田刚和被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司委托代理人胡波格、贵州鑫安房地产开发有限公司委托代理人尹ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任蔓诉称：原告于2008年10月18日与二被告签订商铺租赁《协议书》，将属于自己所有的位于开发区南马广场王府大商城负二x层92x号铺面一间，面积为23.03平方米租给被告贵州王府百货商业有限公司经营使用，租期为12年，从2009年1月31日至2021年1月31日止，租金自2011年1月31日起每月按1919元∕月的标准支付，并约定逾期支付租金的应按实欠租金每日0.3%的标准加收滞纳金，同时约定任何一方违约，需向其他两方支付违约金50000元。被告贵州鑫安房地产开发有限公司作为该租赁协议一方当事人参与并促成该租赁协议书的签订，在该《协议书》中作为丙方，作出保障原告作为出租人取得“长期租金收益”的承诺，并且鑫安公司按该协议书享有该商铺的优先购买权、违约金请求权等，其实质系该协议书履行的保证人，应承担连带保证责任。被告王府公司租用原告商铺以来，并未全面按照《协议书》约定支付租金，即从2011年起至今，被告仅仅支付租金34542元，积欠租金76760元。鉴于该协议书中约定的滞纳金过高，考虑到租赁双方长期合作，原告主动予以调整，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条之规定，即按年利率24%支付原告滞纳金49309.92元，并按该协议书第十一条的约定支付原告违约金50000元。故请求人民法院判令：1、二被告连带支付拖欠原告的商铺租金76760元，并按年利率24%支付原告滞纳金49309.92元元及违约金50000元，共计人民币176069.92元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司反诉并辩称：一、原告起诉要求答辩人支付的租金金额高于实际所欠金额，应依法减少。根据双方《协议书》的约定及原告已将物业委托第三方王府大商城业主委员会出租给其他方的事实证明，双方2008年10月18日签订的《协议书》已于2014年10月30日解除，并且根据被告向原告支付租金的记录和代其向第三方支付的物业管理费记录，被告截止2014年10月30日，实际差欠原告租金金额为人民币39610.17元。二、被告未支付租金是行使法律赋予的先履行抗辩权，应当是原告违约。原告在向被告人收取租金时，应先开具发票给被告。因为原告未向被告开具发票，被告才拒付租金，此后果应由原告承担，而原告不开具发票，造成了被告不能将租金支出计入成本而增加了税收负担的损失。被告对此享有先履行抗辩权，被告不应承担逾期支付租金的违约责任。三、原告诉请逾期支付租金的违约金(即原告诉称的滞纳金)过高，也无法律依据。原告按每日0.3%计算逾期支付租金的违约金的约定过高并且违反法律规定。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。租赁协议第十条约定“拖欠租金每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金”，明显过分高于原告所受损失，应根据以上法律规定予以减少。因逾期支付租金，原告所受损失应为按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。因此，在租赁协议有效期内（即2014年10月30前）如答辩人构成违约，最多只能按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算逾期支付租金的违约金。四、原告要求被告支付违约金人民币伍万元，无事实及法律依据，应依法驳回原告的该项诉讼请求。如果被告有违约行为也仅为逾期支付租金，原告所受损失仅为逾期付款的利息，因此，答辩人应承担的违约责任仅为逾期支付租金给原告造成的利息损失。租赁协议第十一条约定：“任何一方违约，除上述条款有约定的以外，须向其他两方支付违约金各五万元”，该约定将“上述”有违约金约定的条款排除在外，即该约定的意义为：其他条款对违约金有约定的，不适用本条约定。而“上述条款”对逾期支付租金的违约金已有约定，因此，逾期支付租金的违约责任不适用该条约定。原告依据该条约定要求答辩人支付违约金五万元，显然曲解、违反了该条约定。五、原告起诉要求支付租金的诉请已超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。因原告不承认与被告就合同解除及所欠租金支付方式签订的《协议书》（2015年1月4日），也未承认已授意其父亲代为将商铺授权给王府大商城业主委员会代为出租的事实。同时也未能向法庭提交其在诉讼前曾向被告追索租金的相关证据，那么被告最后一次向原告支付租金的时间为2014年1月10日，此后原告因无法向被告开具发票，并且一直也未向被告提出支付租金的主张，时长近2年时间，截止原告2015年10月15日提起诉讼之日，已超过《民法通则》关于租赁合同中延付或者拒付租金提起诉讼的1年时效时间，故其诉请应当依法予以驳回。请求人民法院判令：1、依法确认双方2015年1月4日签订的《协议书》对双方有效，解除2008年10月18日签订的《协议书》；2、被反诉人向反诉人归还垫付的物业管理费4765.14元（2009年2月1日—2014年10月31日）；3、被反诉人立即向反诉人开具自收取租金之日起至合同解除时止租金的租赁发票，并且根据合同约定向反诉人支付违约金人民币50000元；4、反诉人仅欠被反诉人租金4万余元，故依法驳回被反诉人的其他诉讼请求；5、反诉费用由被反诉人承担。被告贵州鑫安房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与原告无租赁合同的权利义务关系。答辩人虽参与签订了租赁协议书（签订时间为2008年10月18日），但答辩人并非承租人。答辩人系商铺出卖人，在该租赁协议中的义务仅为将出卖的商铺交付给原告，除此无其他义务。二、答辩人不是承租人，不承担支付租金及违约金的义务。三、答辩人应承担的义务仅为将出卖的商铺交付给原告，答辩人不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明：2008年10月18日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）（乙方）安顺市永盛置业有限责任公司（现变更名称为贵州王府百货商业有限公司）、贵州鑫安房地产开发有限公司（丙方）签订《协议书》一份。该《协议书》约定：“一、在丙方向甲方交付商铺的同时（该商铺建筑面积为23.03平方米），甲方将商铺出租给乙方经营十二年（计租日期：从2009年1月31日起）。二、1、十二年租金总计为人民币230300元；2、第一、二年乙方先用房，将第一、二年租金分摊到第三年至第十二年支付；3、第三年至第十二年租金每月1919元，每月10日逐月支付。六、租赁期前一年的税金，乙方依照税法的相关规定承担经营税或转租商铺的租金税，第二年至第十二年由甲方依实承担租金税，但如乙方转租所获租金超过甲方租金所得，超过的部分由乙方完税。十、乙方必须按约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的0.3%加收滞纳金。十一、任何一方违约，除上述条款有约定的以外，须向其他两方支付违约金各五万元，并赔偿因违约造成其他两方的损失。”上述合同签订后，被告贵州王府百货商业有限公司从2011年2月至2015年10月10日总计支付人民币原告租金人民币34542元，积欠租金76760元。原告追索被告贵州王府百货商业有限公司支付所差欠的租金未果，遂诉至本院，提出如上诉请。审理中，原告申请对本案被告提交的证据“授权委托书”中“任蔓”的签名及捺印非任蔓所写进行笔迹鉴定。贵州中一司法鉴定中心受理后作出贵中一司鉴【2016】文鉴字第1386号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：落款日期为2014年12月28日的《授权委托书》、落款日期为二〇一五年1月4日的《协议书》上的“任蔓”签名笔迹不是任蔓所写。后被告贵州王府百货商业有限公司提出该字迹为原告父亲所书写，本院咨询鉴定机构后要求被告贵州王府百货商业有限公司提供相关检材，但该公司未能提供满足鉴定条件的检材。审理中，经本院主持调解，双方未能达成协议。另查明：安顺市永盛置业有限责任公司于2009年2月12日变更名称为贵州王府百货商业有限公司。涉诉商铺位于安顺开发区南马大道（格凸河路）南马广场王府大商城负2层92号系原告与其前夫向琢共同共有，房屋产权证号：安市房权证开发字，2013年4月19日，双方协议离婚时约定该商铺归原告所有。2015年2月12日，安顺市王府大商城业主委员会作为出租方（甲方）与承包方（乙方）安顺新世纪贸易有限责任公司签订《王府大商城整体租赁合同》，将南马广场王府大商城负一、二x、x层的商铺，建筑面积为7839.16平方米出租给乙方建立大型商场，租期十年，从2015年9月1日开始计算租金。2015年5月16日，安顺市王府大商城业主委员会作为甲方与乙方上海维沃投资管理有限公司签订《安顺王府大商城招商代理合同》，委托乙方进行招商工作。上述事实，有原、被告双方的陈述、原告（反诉被告）提交的身份证复印件、房屋产权证复印件、离婚协议书复印件及离婚证复印件、2008年10月18日的原被告三方签订的《协议书》复印件、中国工商银行安顺分行格凸河支行任蔓银行明细复印件，被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件、2008年10月18日签订的协议书复印件、授权委托书复印件、2015年2月12日王府大商城整体租赁合同复印件、2015年1月24日本诉原告与本诉被告签订协议书复印件、关于制定安顺王府大商城临时物业管理服务费收费标准的申请、鑫安公司物管费收据复印件、租金付款明细复印件及本院询问笔录、质证笔录等在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为：本案原、被告于2008年10月18日签订的合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约定全面履行各自的义务。一、关于原告诉请二被告连带支付拖欠原告的商铺租金76760元，并按年利率24%支付原告滞纳金49309.92元及违约金50000元，共计人民币176069.92元的问题，自2011年2月10日至2015年10月10日被告贵州王府百货商业有限公司共差欠原告租金人民币76760元，被告已构成违约，理应承担支付原告租金的民事责任。其次，滞纳金的问题。原告诉请按年利率24%支付原告滞纳金49309.92元及违约金50000元，被告贵州王府百货商业有限公司自2011年2月10日至2015年10月10日共差欠原告租金人民币76760元，给原告带来一定损失，被告至今未支付所欠租金事实清楚，其行为已违约，应当承担逾期付款违约责任。因双方约定的违约金过高，被告要求调整，应予调整。原告未提供实际损失依据，可自2015年10月11日起，以人民币76760为基数，按同期人民银行贷款利息上浮30%支付原告逾期付款违约金。被告辩称原告于2014年12月28日出具授权委托书，委托业主委员会进行整体招商招租等相关事宜，原被告签订的协议于2014年的10月30日解除。因鉴定意见并未认定涉案《授权委托书》及2015年1月4日的《协议书》系原告任蔓签名，证据不足，本院不予采信。被告（反诉原告）诉请依法确认双方2015年1月4日签订的《协议书》对双方有效，解除2008年10月18日签订的《协议书》的问题，行使解除权的程序必须以承租人享有解除权为前提，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。在没有法律规定和合同约定的前提下，承租人无权单方解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中的租赁合同没有约定承租人可以在长期亏损、经营困难等类似情形下单方解除合同，该情形并不属于情势变更情形，故被告（反诉原告）的该项诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）诉请被反诉人向反诉人归还垫付的物业管理费4765.14元，因原、被告并无物业服务合同关系，故该项诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）诉请被反诉人立即向反诉人开具自收取租金之日起至合同解除时止租金的租赁发票，并且根据合同约定向反诉人支付违约金人民币50000元的问题，该诉请于法无据，本院不予支持。被告（反诉原告）辩称原告起诉要求支付租金的诉请已超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故该项辩称，本院不予支持。关于被告贵州鑫安房地产开发有限公司的责任问题，根据合同的相对性原理，原告与被告贵州鑫安房地产开发有限公司之间无权利义务关系，本案中被告贵州鑫安房地产开发有限公司辩称理由，本院予以采信。故被告贵州鑫安房地产开发有限公司不应承担支付租金责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司于本判决生效后10日内支付拖欠原告（反诉被告）任蔓自2011年2月10日至2015年10月10日租金人民币76760元及逾期付款违约金（违约金以76760元为基数，按同期银行贷款利率上浮30%计算，自2015年10月11日起计至付清之日止）。二、驳回原告任蔓对被告贵州鑫安房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回原告任蔓的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）贵州王府百货商业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3822元，减半收取人民币1911元，反诉费人民币585元，鉴定费人民币3600元，由原告任蔓负担人民币1051.5元，由被告贵州王府百货商业有限公司负担人民币5044.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 龙 永 辉二〇一六年十二月二十六日书记员 张彦(代)