文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1668号原告：湖南省工业和信息化行业事务中心（原湖南省建筑材料行业管理办公室），住所地长沙市雨花区黄土岭路187号金辉大酒店附楼。法定代表人：倪东海。委托诉讼代理人：何卫锋，湖南东方阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，湖南东方阳光律师事务所律师。被告：湖南新纪元投资开发有限公司，住所地长沙市天心区跃进路135号省石化行办第三办公楼。法定代表人：汤先忠。被告：湖南南枫大酒店有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路499号。法定代表人：汤先忠。第三人：湖南兴湘忠诚物业服务有限公司（原湖南省建材职工教育培训中心），住所地长沙市劳动西路499号。法定代表人：温茨华。委托诉讼代理人：赵琳，女，1974年12月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司员工。第三人：长沙市雨花区兢才修业培训学校有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路499号南枫大酒店5楼。法定代表人：李倩倩。委托诉讼代理人：朱莹，女1985年10月13日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司员工。原告湖南省工业和信息化行业事务中心（以下简称原告）与被告湖南新纪元投资开发有限公司（以下简称新纪元公司）、湖南南枫大酒店有限公司（以下简称南枫大酒店）、第三人湖南兴湘忠诚物业服务有限公司（以下简称兴湘物业公司）、长沙市雨花区兢才修业培训学校有限公司（以下简称兢才培训学校）合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱杰，第三人兴湘物业公司的委托诉讼代理人赵琳，第三人兢才培训学校的委托诉讼代理人朱莹到庭参加诉讼，被告新纪元公司及被告南枫大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除2002年10月1日签订的《承包经营合同》中湖南省建材职工教育培训大楼五层的承包经营权的相关权利义务，由第三人兢才培训学校（实际承租人）向原告交还房屋；2、判令被告一、被告二向原告支付拖欠的承包经营费1129351元以及违约金1006354.5元（暂计算至2020年11月30日止，具体以实际交房之日为准），由两被告承担连带责任；3、判令被告一、被告二承担本案诉讼费用。事实和理由：原告曾系第三人兴湘物业公司的上级机构，因机构改革政策所致，原告与第三人兴湘物业公司分立为两个不同的法律主体。现原告系湖南省建材职工教育培训大楼（简称“培训大楼”）第五层的所有权人。2002年10月1日，第三人兴湘物业公司与被告新纪元公司签订《湖南省建材职工教育培训大楼承包经营合同》（简称“承包经营合同”）并约定：新纪元公司承包经营培训大楼，组建酒店经营管理公司（被告南枫大酒店）；承包经营范围为培训大楼的负一、二层、一楼大堂、二至五层和十二至二十一层等；承包期限为20年。此合同中包含了原告所有的第五层的承包经营权利和义务。2010年12月15日，原告与第三人兴湘物业公司、被告新纪元公司三方签订《补充协议》并约定：由新纪元公司直接向原告支付培训大楼第五层承包经营费；明确了金额及时间。此费用（第五层承包经营费）一直是南枫大酒店直接向原告支付。2016年3月3日，南枫大酒店与第三人競才培训学校签订《房屋租赁合同》并约定：第三人競才培训学校承租培训大楼第五层房屋作为教学、培训使用。同日，南枫大酒店向第三人兴湘物业公司送达了转租《告知函》。至2020年11月底，依据上述《承包经营合同》《补充协议》的约定，两被告已拖欠原告承包经营费1129351元，滞纳金（违约金）1006354.5元（附欠缴承包经营费及滞纳金明细表）。经过原告多次催收及发送《催收函》、《律师函》等，两被告依然没有支付，故此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告新纪元公司、南枫大酒店未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人兴湘物业公司、兢才培训学校辩称，对于原告的诉讼请求没有异议。经审理查明，2002年10月1日，第三人兴湘物业公司（曾用名湖南省建材职工教育培训中心，甲方、发包方）与被告新纪元公司（乙方、承包方）签订《湖南省建材职工教育培训大楼承包经营合同》，合同约定：一、甲方同意将位于长沙市××路××号的湖南省建材职工教育培训大楼的负一、二层、一楼大堂××层××层××大楼××大楼供电、供水、中央空调、电梯、锅炉等设备设施承包给乙方经营（见本合同所附图纸及设备设施清单），在承包经营期间，乙方可依法从事旅馆业、餐饮、娱乐、休闲等服务性行业经营。承包期限为20年，起止时间从2003年2月1日起至2023年1月31日止。乙方履约交付承包经营费，如发生拖欠逾期每日按所欠金额的1‰由乙方向甲方支付滞纳金，乙方如拖欠管理费达40个工作日，甲方可以从乙方保证金中扣除相应部分，如拖延达60日，甲方有权终止本承包经营合同。合同还对其他相关事项进行了约定。2010年12月15日，原告（丙方，原湖南省建筑材料行业管理办公室）与被告新纪元公司（乙方）、第三人兴湘物业公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2002年10月1日签订了关于乙方承包经营甲方位于长沙市××路××号的湖南省建材职工教育培训大楼（现为南枫酒店）负一、二层、一楼大堂、二至五层和十二至二十一层、培训大楼前、后坪以及该培训大楼供电、供水、中央空调、电梯、锅炉等设备设施的《湖南省建材职工教育培训大楼承包经营合同》（简称“原协议”），该合同正在履行中。现应丙方要求，经甲、乙方认可同意，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，甲、乙、丙三方就乙方直接向丙方支付湖南省建材职工教育培训大楼第五层承包经营费事项，达成如下关于原协议的补充协议，三方共同遵守：一、合同期限。乙方直接向丙方支付湖南省建材职工教育培训大楼第五层承包经营费的期限为11年零9个月，即从2011年5月1日起至2023年1月31日止。二、承包经营费金额。1、第一年即2011年5月1日起至2011年12月31日止乙方直接向丙方支付承包经营费计人民币叁拾陆万元（￥360000元）；2、第二年至第四年即2012年1月1日起至2014年12月31日止，承包经营费开始递增，递增比例的标准为：每年承包经营费在前一年基数上递增3%，（第一年承包经营费基数为伍拾万／年）即2012年全年支付伍拾壹万伍仟元（￥515000元），2013年全年支付伍拾叁万零肆佰伍拾元（￥530450），2014年全年支付伍拾肆万陆仟叁-佰陆拾肆元（￥546364元）；3、第五年至第六年即2015年1月1日起至2016年12月31日止，承包经营费递增比例的标准为：每年承包经营费在前一年基数上递增4%，即2015年全年支付伍拾陆万捌仟贰佰壹拾玖元（￥568219元）。2016年全年支付伍拾玖万零玖佰肆拾捌元（￥590948元）；4、第七年至第八年即2017年1月1日至2018年12月31目止，承包经营费递增比例标准为：每年承包经营费在前一年的基数上递增6%。即2017年支付上缴陆拾贰万陆仟肆佰零伍元（￥626405元）。2018年全年支付陆拾陆万叁仟玖佰捌拾玖元（￥663989元）；5、第九年至第十年即2019年1月1日起至2020年12月31日止，承包经营费递增比例的标准为：每年承包经营费在前一年基数上递增8%。即2019年全年支付柒拾壹万柒仟壹佰零捌元（￥717108元）。2020年全年支付柒拾柒万肆仟肆佰柒拾柒元（￥774477元）；6、第十一年至第十二年即2021年1月1日起至2022年12月31日止，承包经营费递增比例的标准为：每年承包经营费在前一年基数上递增10%。即2021年全年支付捌拾伍万壹仟玖佰贰拾伍元（￥851925元）。2022年全年支付玖拾叁万柒仟壹佰壹佰壹拾捌元（￥937118元）；7、2023年1月1日起至2023年1月31日止，承包经营费标准为：在前一年承包经营费基数上递增10%再除以12个月，应支付捌万伍仟玖佰零贰元（￥85902元）。三、支付方式。乙方向丙方每年支付承包经营费，即每月10日前将本月承包经营费支付至丙方指定账号（省非税收入专用账户）上，若10日为国家法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日。四、本协议承包经营费与原协议承包经营费关系。本协议约定的湖南省建材职工教育培训大楼第五层承包经营费系原协议约定的承包经营费的组成部分，该部分承包经营费在乙方直接支付给丙方后，冲抵原协议中应付甲方的相同数额承包经营费，即乙方每月应付甲方的承包经营费中扣除本协议约定部分直接支付给丙方，剩余部分仍按原协议约定支付给甲方。五、...六、本协议与原协议关系。本协议系原协议的补充协议，本协议与原协议约定不同的，以本协议约定为准；未予补充约定的内容，以原协议约定为准。协议签订后，被告南枫大酒店按约向原告支付了部分租金。2015年11月30日，原告（原湖南省建筑材料行业管理办公室）向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，要求被告南枫大酒店将今所欠房屋租金包含12月份房屋租金共计333219元在2015年12月15日前付清，同时将去年2014年尚欠房屋租金46364元也一并付清。被告南枫大酒店签收后支付了94000元。2015年12月16日，原告（原湖南省建筑材料行业管理办公室）向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，要求被告南枫大酒店付清2015年租金239219元和2014年尚欠的46364元租金，共计欠款285583元。2015年12月17日，被告南枫大酒店签收。2016年3月3日，被告南枫大酒店与第三人競才培训学校签订《房屋租赁合同》，被告南枫大酒店将培训大楼第五层出租给第三人競才培训学校用于办公、教学及培训。2016年9月23日，原告向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，要求被告南枫大酒店将今所欠房屋租金共计329000元在9月30日前付清，同时将去年2015年及以前年度尚欠房屋租金214583元也一并付清。同日，被告南枫大酒店签收。2016年10月17日，被告南枫大酒店向原告出具《对账函》，原告租赁十楼1005房作为建筑防水协会办公室使用，需支付房租70000元，在酒店员工餐厅用餐从2014年10月1日至2016年9月30日止，累计欠餐费53996元，两项合计金额123996元），请原告予以支付。2017年8月15日，原告（原湖南省建材行业离退休人员管理服务和后勤保障中心）向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，截止到今年8月份，你单位仅支付房屋租金计188000元，已欠4个月房租，加上历年所欠房租合计533531元，请你单位能本着诚实信用的原则履行合同支付义务，及时付清所欠我单位房租。同日，被告南枫大酒店签收。2018年5月10日，原告向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，截止2018年5月10日，你单位分文未付2018年房租，加上历年欠租431936元，请加速房租支付。2018年5月14日，被告南枫大酒店签收。2018年10月26日，原告向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，截止2018年10月26日，你单位未付2018年房租240000元，加上历年欠租431936元，请加速房租支付。同日，被告南枫大酒店签收。2019年2月28日，原告向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，截止2018年12月31日，你单位累计欠付我单位房租495925元，请及时付清房租。2019年3月6日，被告南枫大酒店签收。2019年7月25日、12月4日，原告向被告南枫大酒店送达《关于催收房屋租金的函》，2019年应付房屋租金717108元，至2018年12月底止累计欠付我单位房租495925元，请及时付清房租。同日，被告南枫大酒店签收。2020年6月22日，原告向被告新纪元公司送达《催收租金函》，要求被告新纪元公司接函后一周内付清，2020年6月24日，被告南枫大酒店签收。截止2020年5月被告南枫酒店承包经营费收缴情况及滞纳金如下：            年份              应收房租（元）              实收房租（元）              欠交房租（元）              滞纳金（元）                  2011年              360000              360000              0                                2012年              515000              465000              50000              （已减免）                  2013年              530450              500000              30450              （已减免）                  2014年              546364              500000              46364              46364×2007×1‰=93052                  2015年              568219              400000              168219              168219×1642×1‰=276216                  2016年              590948              500000              90948              90948×1207×1‰=116140                  2017年              626405              500000              126405              126405×912×1‰=115281                  2018年              663989              600000              63989              63989×547×1‰=35001                  2019年              717108              600000              117108              117108×182×1‰=21314                  小计                            613033              657004                                2014年到2019年累计拖欠费用：1270037                  2020年1至5月              322699                            322699                                2014年以来承包经营费和滞纳金共计1592637      另查明，2018年6月4日，湖南省建材职工教育培训中心更名为湖南兴湘忠诚物业服务有限公司。2015年3月30日，湖南省建筑材料行业管理办公室更名为湖南省建材行业离退休人员管理服务和后勤保障中心。2019年9月10日，湖南省建材行业离退休人员管理服务和后勤保障中心，变更为湖南省工业和信息化行业事务中心。湖南省建材职工教育培训大楼第五层的房屋所有权人为湖南省建筑材料行业管理办公室（产权证号：长房权证雨花字第7××8号）。本案在审理过程中，原告明确诉讼请求第一项为：判令解除2002年10月1日签订的《承包经营合同》中湖南省建材职工教育培训大楼第五层的承包经营权的相关权利义务，及2010年12月15日湖南省建材职工教育培训中心、湖南新纪元投资开发有限公司、湖南省建筑材料行业管理办公室三方所签订的《补充协议》，由被告及第三人競才培训学校（实际承租人）向原告交还房屋。2021年3月23日，原告（甲方）与第三人競才培训学校（乙方）签订《收款协议》，约定：乙方已依据与湖南南枫大酒店有限公司于2016年3月3日签订了《房屋租赁合同》以及2020年1月8日签订了《补充协议》，支付房屋租金至2020年12月2日；甲方要求乙方支付2020年12月3日至2021年4月2日的房屋租金269633元至甲方账户；甲方承诺，乙方将该笔房屋租金支付给甲方后，如湖南南枫大酒店有限公司日后主张乙方向其交付该期间的租金，将由甲方予以解决乙方已支付甲方2020年12月3日至2021年4月2日的房屋租金的事宜；乙方应于2021年4月2日交回房屋，如未按时腾空交还房屋，按实际使用天数计算将租金交给甲方，但必须在2021年4月底前交回房屋给甲方；2020年12月3日至2021年4月2日期间其他有关费用按乙方与湖南南枫大酒店有限公司签定的合同执行。协议签订后，第三人競才培训学校按约向原告支付了2020年12月3日至2021年4月2日的房屋租金269633元，并于2021年4月7日将案涉房屋交还给原告。上述事实，有《湖南省建材职工教育培训大楼承包经营合同》及《补充协议》、《房屋租赁合同》、转账记录、税票、《关于催收房屋租金的函》、房屋所有权证书、《收款协议》、企业信用信息公示报告机构变更文件、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，第三人兴湘物业公司（曾用名湖南省建材职工教育培训中心与被告新纪元公司签订的《湖南省建材职工教育培训大楼承包经营合同》以及原告与被告新纪元公司、第三人兴湘物业公司签订《补充协议》，名为承包经营，实为租赁，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，严格依约履行各自的权利义务。一、关于租赁合同应否解除。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，被告新纪元公司自2012年起就开始拖欠租金，原告多次催收后仍不能按约付清房屋租金，构成严重违约，致使原告的合同目不能实现，根据合同约定，原告有权解除合同。故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。二、关于被告新纪元公司欠付的租金。根据合同约定和原告催收房屋租金的函件，原告同意免除被告新纪元公司2020年上半年2-4月份房租。本院据实核算，截至2020年12月2日止被告新纪元公司欠付租金如下：2014年46364元，2015年168219元，2016年90948元，2017年126405元，2018年63989元，2019年117108元，2020年516318元【774477元÷12个月×8个月（2020年1月1日-12月2日减免3个月）】，扣除原告应该支付被告的房租及员工用餐费用123996元，实欠1005355元。原告要求被告新纪元公司支付租金1005355元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。三、关于滞纳金。根据合同约定，被告新纪元公司向原告每年支付承包经营费，即每月10日前将本月承包经营费支付至原告指定账号上，若10日为国家法定节假日，则顺延至节假日后的第一个工作日；如发生拖欠逾期每日按所欠金额的1‰由被告新纪元公司向原告支付滞纳金。滞纳金计算的起始日期，原告自愿调整为以上一年度欠付的租金为基数，自下一年度的1月1日起开始计算，系对自己权利的处分，本院予以采纳。因双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按照日万分之二的标准计算，对其过高部分，不予支持。被告新纪元公司应向原告支付滞纳金175728.1元【2014年：46364元×日万分之二×2162天（2015.1.1-2020.12.2）=20047.8元）】+【2015年：168219元×日万分之二×1797天（2016.1.1-2020.12.2）=60457.9元）】+【2016年：90948元×日万分之二×1431天（2017.1.1-2020.12.2）=26029.3元）】+【2017年：126405元×日万分之二×1066天（2018.1.1-2020.12.2）=26949.5元】+【2018年：63989元×日万分之二×701天（2019.1.1-2020.12.2）=8971.2元】+【2019年：117108元×日万分之二×336天（2020.1.1-2020.12.2）=7869.6元】+【2020年：516318元×日万分之二×246天（2020.1.1-2020.12.2减免3个月）=25402.8元】。四、关于被告南枫大酒店应否承担责任。原告与被告新纪元公司、第三人兴湘物业公司签订《补充协议》时，案涉房屋即为被告南枫大酒店用于经营酒店，被告南枫大酒店将案涉房屋对外转租时，也是被告南枫大酒店与第三人競才培训学校签订《房屋租赁合同》，案涉合同履行过程中，所有租金均由被告南枫大酒店支付，被告南枫大酒店应为案涉房屋的共同承租人，应当对欠付的租金承担共同偿还责任。原告要求被告南枫大酒店对被告新纪元公司的案涉债务承担共同偿还责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除第三人湖南兴湘忠诚物业服务有限公司（湖南省建材职工教育培训中心）与被告湖南新纪元投资开发有限公司于2002年10月1日签订的《承包经营合同》中湖南省建材职工教育培训大楼第五层的承包经营权的相关权利义务，及2010年12月15日第三人湖南兴湘忠诚物业服务有限公司（湖南省建材职工教育培训中心）与被告湖南新纪元投资开发有限公司、原告湖南省工业和信息化行业事务中心（湖南省建筑材料行业管理办公室）签订的《补充协议》，由被告湖南新纪元投资开发有限公司、湖南南枫大酒店有限公司及第三人长沙市雨花区競才修业培训学校有限公司向原告湖南省工业和信息化行业事务中心返还房屋（已于2021年4月7日返还）。二、被告湖南新纪元投资开发有限公司、湖南南枫大酒店有限公司于本判决生效后10日内共同支付原告湖南省工业和信息化行业事务中心租金1005355元；三、被告湖南新纪元投资开发有限公司、湖南南枫大酒店有限公司于本判决生效后10日内共同支付原告湖南省工业和信息化行业事务中心滞纳金175728.1元；四、驳回原告湖南省工业和信息化行业事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取11630元、保全费5000元，由被告湖南新纪元投资开发有限公司、湖南南枫大酒店有限公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二一年四月三十日书记员  粟 佳