黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初6916号原告哈尔滨市冰都乡村大院酒店，住所地哈尔滨市昆仑商城大顺街**号。代表人管振生，男，职务总经理。委托代理人孟辰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。委托代理人管庆一，男，1992年6月17日生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。被告毛羽奇，女，1995年9月26日生，汉族，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人张伟，黑龙江良治律师事务所律师。原告哈尔滨市冰都乡村大院酒店与被告毛羽奇合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告哈尔滨市冰都乡村大院酒店委托代理人孟辰、管庆一、被告毛羽奇委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月5日原告代表人管某某与哈尔滨冰都集团股份有限公司签订租赁南岗区某楼房的《房屋租赁合同》开设哈尔滨市冰都乡村大院酒店，年租金500000元，租期至2020年10月14日。因冰都集团欠银行贷款被法院执行，原告与冰都集团协商2015年度房租先支付250000元，其余250000元房租另行协商支付方式。毛羽奇通过法院拍卖程序取得涉案房产。2016年3月1日。原告与毛羽奇签订《房屋租赁合同》一份，租期到2020年10月14日，权利义务基本与原合同相同，但对2016年4月10日至2016年10月14日的250000元房款未做约定。签完租赁合同后，原告对酒店设施进行维护，酒店临时歇业几天，原告重新制作牌匾挂好后，酒店设施也维护完毕，决定于2016年4月8日开业。毛羽奇发信息索要2016年4月15日至2016年10月14日的房款，管某某因维护酒店及准备开业事宜，未及时给毛羽奇回复，事后管某某回复毛羽奇双方未达成一致，为了避免矛盾激化，2016年3月23日下午管某某向毛羽奇汇款150000元整，同日，管某某收到黑龙江百程律师事务所的（2016）黑百民字第1617号律师函，称受毛羽奇委托解除房屋租赁合同，原告为避免损失，未将最后100000元房款支付给毛羽奇。2016年4月10日毛羽奇发信息约原告定时间谈论此事，但管某某尚未与毛羽奇面谈。2016年4月16日早8时左右毛羽奇母亲戚某某及二十多人到酒店吵闹并砸坏酒店玻璃，酒店员工报警，巴山派出所称是合同纠纷不予受理，现酒店已经全部拆毁，经济损失达几百万元，故原告诉至法院，请求：一、判令毛羽奇履行2016年3月1日管某某与毛羽奇签订的《房屋租赁合同》，将南岗区某楼房房屋交还原告继续经营；二、判令被告将已经破坏和变卖的房屋恢复原状；三、如果无法恢复原状，判令被告赔偿损失；四、判令被告承担诉讼费用。被告辩称，1、原告的诉讼请求存在两个案由，一为财产损害赔偿纠纷，二为租赁合同纠纷案件，不应在同一案件中审理。2、原告不是适格诉讼主体，不能做本案原告。被告是与管某某签订了房屋租赁协议，合同中并没有原告，也没有其负责人管振生。3、管某某作为房屋租赁方先违约后，被告已与管某某解除了合同。2016年3月1日，被告购买涉案房屋后，与管某某签订了合同，约定年租金500000元，在租期届满前一个月缴纳下一年度全部房租。管某某仅缴纳2015年半年房租，即2015年10月15日-2016年4月14日租金。依据合同，2016年3月14日前必须缴纳下半年房租。被告多次告知管某某3月14日前缴纳房租，管某某均承诺一定按时缴纳，但过期后管某某依然不缴纳房租，管某某已属违约。2016年3月23日，毛羽奇向管某某发律师函，告知其不缴纳房租，被告有权解除合同，但是管某某依然不予回复。管某某在使用房屋期间，3年物业费未缴纳，2015年采暖费未缴纳，毛羽奇买受涉案房屋后多次收到催缴通知单，且已产生了高额滞纳金，被告告知了管某某应予以缴纳费用，管某某未缴纳，后给毛羽奇汇款150000元，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据及被告质证意见如下：证据一、消防安全检查意见书、营业执照各一份。意在证明原告是依法成立的，对外有合法经营权。经质证，被告毛羽奇对证据一真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，认为原告与本案无关。证据二、2008年5月15日《房屋租赁合同》一份。意在证明原告的原负责人管某某与哈尔滨冰都集团股份有限公司签订租赁合同，租赁涉案房屋，租赁期限自2008年10月15日至2020年10月14日，年租金500000元。原告支付租金的期限是每年的9月15日之前交付，如原告在9月15日之前没有交付，逾期一天，按千分之三向甲方支付违约金。超期30日以上，也就是说超过10月15日的，则视为原告违约。经质证，被告毛羽奇对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。认为：1、该份合同的主体为哈尔滨冰都集团有限公司与管某某，非本案的原告。2、按照合同约定，管某某拖欠的租金应为2015年10月15日至2016年10月15日，管某某应该在2015年9月14日之前交纳，但管某某只交纳了半年的租金。其原因是获知哈尔滨冰都集团有限公司要将该房屋出售，剩余的半年租金管某某没有交纳。按照合同约定应在2016年3月14日之前交纳。证据三、哈尔滨市道外区法院变卖公告一份。意在证明2015年12月7日哈尔滨市道外区人民法院发布变卖涉案房产的公告，参考价是16343700元，当时原告也参加了竞买，这也是原告与哈尔滨冰都集团股份有限公司协商先交半年房租的原因，其余房租视情况另行协商交付时间。经质证，被告毛羽奇对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，认为哈尔滨冰都股份有限公司与毛羽奇协商是2016年3月14日之前交纳下半年的房租，不存在另行协商交付时间的问题。证据四、2016年3月1日毛羽奇与管某某签订的房屋租赁合同一份。意在证明毛羽奇与管某某签订房屋租赁合同，租赁期限2008年10月15日至2020年10月14日，租金支付方式也是在每年的9月15日之前支付，违约金的承担方式也是9月15日之后，按千分之三支付违约金，10月15日之后支付的，被告可以解除合同。该证据也可以证明管某某是原告员工，管某某的一切行为都是原告经过授权的。经质证，被告毛羽奇对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。认为：1、被告只与管某某签订了租赁协议，原告不是合同相对方。2、管某某拖欠的是2015年10月15日到2016年10月14日的下半年租金。被告有权在2016年3月14日要求管某某支付租金。证据五、存款凭证一张。意在证明2016年3月23日因被告给管某某发信息索要房租，管某某给毛羽奇汇了150000元房租。经质证，被告对证据五真实性无异议。但认为：1、管某某付款非原告付款。2、管某某付款150000元是为了交纳被告拖欠的热费、水费、电费及燃气费，现仍有80000多元无法交纳，并非原告所称的租金。证据六、黑龙江百程律师事务所2016年黑百民字第1617号律师函一份。意在证明在管某某转完150000元后，收到毛羽奇委托百程律师事务所发的律师函，律师函称要与管某某解除房屋租赁合同，限管某某2016年4月8日搬出房屋，因此管某某没有将其余的100000元租金交付原告。经质证，被告对证据六真实性无异议。但认为证明被告履行了解除合同的通知义务，且管某某没有继续支付剩余的半年租金。证据七、乡村大院被戚某某打、砸、抢、占视听资料及书面记录、乡村大院被毁坏的资产明细表。意在证明2016年4月16日早8时，被告母亲戚某某带领20个人将原告酒店恶劣砸坏，强行闯入。继而到2016年5月31日，把酒店的附属设施拆毁及酒店经营设施变卖的整个过程，酒店损失的物品约1796650元。经质证，被告对证据七视频资料真实性、关联性、证明问题均有异议，认为：1、视频资料系剪切而成，不完整；2、该视频资料与合同履行无关；3、被告仅是授权戚某某接受房屋，因租赁合同已解除，故被告无过错。对资产明细表真实性、关联性、合法性均有异议，该证据系原告单方制作，无证明效力。证据八、乡村大院喷绘安装制作合同一份。意在证明在与被告签订房屋租赁合同后，原告重新制作安装了牌匾，被被告拆毁。经质证，被告对证据八真实性无异议，对证明问题及关联性均有异议。被告母亲戚某某是在2016年4月16日接收的涉案房屋，该份合同的签订日期为4月14日，被告并没有见到任何的关于原告喷绘安装等的工作。该份证据与本案没有关联性。证据九、工商档案一组。意在证明在2016年4月14日之前管某某是原告的负责人，有权代表原告进行民事行为。经质证，被告对证据九真实性无异议，对证明问题有异议，认为无法证明管某某系代表原告与毛羽奇签订房屋租赁合同。证据十、授权委托书及情况说明各一份。意在证明在法人变更后原告授权管某某代表原告进行民事行为，包括与毛羽奇签订房屋租赁合同等事宜。经质证，被告对证据十真实性及证明问题均有异议，认为毛羽奇与管某某签订的房屋租赁合同之时管某某从未说过系代表原告签订房屋租赁合同。证据十一、派出所调取管某某笔录三份（复印件）。意在证明：1、原告交的150000元系房屋租金；2、被告非法侵犯涉案房屋过程，涉案房屋的损坏情况及原告经营情况等；3、原告经营人是管某某，管某某有权代表原告进行民事行为。经质证，被告对证据十一真实性无异议，对证明问题有异议，认为涉案房屋系管某某承租，管某某并没有按期缴纳房租，我方解除合同合法有效。证据十二、道外区人民法院笔录（复印件）。意在证明法院没有陈述下半年房租的交付时间，而且明确表明等双方对完帐后缴纳下半年的房租。经质证，被告对证据十二真实性无异议，对证明问题有异议，认为笔录明确说明下半年租金应予缴纳，管某某予以承诺，按照管某某与被告之间的租赁合同，房屋缴纳均在每年度初缴付。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据及原告质证意见如下：证据一、（2014）外局恢执字第39号《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《房屋租赁合同》、《2015.10.15-2016.4.14房租分配明细》共计6页。意在证明被告于2016年1月通过拍卖的方式买受哈尔滨市南岗区房屋及土地，2016年3月1日在执行法官的组织下，被告与管某某签订了房屋租赁协议，被告有权收取2016年4月15日-2016年10月14日的租金。经质证，原告对证据一中的执行裁定书和协助执行通知书真实性无异议，对证明问题有异议，认为该两份证据恰能证明被告通过法院变卖取得该房屋的所有权，但并不是实际占有。对房屋租赁合同的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰能证明双方只是签订了房屋租赁合同，并没有对下半年房租如何交付作出约定。对房租分配明细真实性无异议，对证明问题有异议。认为该明细是哈尔滨冰都集团股份有限公司与毛羽奇签订的，并没有原告的签名，哈尔滨冰都集团股份有限公司与毛羽奇都未通知原告如何支付房租。证据二、询问笔录及王爽身份信息（复印件）、管某某和戚某某的录音材料、管某某与戚某某短信记录共计11页。意在证明2016年3月1日，管某某与被告在道外区执行法官王某主持下签订租赁合同，并明确告知管某某应于2016年3月14日前缴纳下半年房租，后被告又多次告知其于2016年3月14前缴纳房租，管某某在与被告母亲戚某某通话过程中也对2016年3月14日前缴纳下半年房租事实予以认可。经质证，原告对证据二中询问笔录真实性及证明问题均有异议，认为该证据恰能证明在执行法官组织下原、被告双方签订了房屋租赁合同，但被告称告之原告下半年房租交付日期与事实不符。执行案件不应采用口头告知，且执行法官未到庭说明问题。对电话录音真实性需再核实，认为该证据只是被告要求管某某将房租支付给他，并且约定面谈。该信息恰能证明双方并没有约定租金的支付期限。证据三、《律师函》（复印件）、《快递单据》（复印件）、《照片》、《报纸通知》共计5页。意在证明2016年3月23日被告向管某某发律师函，告知其不缴纳下半年房租及所欠相关费用，被告有权解除合同，但是管某某依然未给被告任何回复，仅提供150000元汇款，被告用于缴纳所欠相关费用。被告2016年4月16日进入涉案房屋属正常。经质证，原告对证据三中律师函的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该律师函并不能证明被告合法的解除房屋租赁合同。对报纸通知真实性无异议，对证明问题有异议，认为该通知只是被告单方面发出的，且反映出被告急于收回房屋。该报纸是在被告侵占房屋之后发的。对照片真实性和证明问题均有异议，认为该通知是被告在2016年4月16强行进入酒店后，为拆毁原告在屋顶的储藏室而贴的，是破坏之后的自行补救的一种措施。证据四、燃气、电力、热力、供水、物业票据共计5页。意在证明管某某拖欠各项费用共计233725.67元，扣除管某某支付150000元，尚欠被告各项费用共计83725.67元。经质证，原告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。认为该证据恰能证明2016年5月6日该房被被告非法占有，不能证明原告拖欠各种费用。证据五、照片4张。意在证明管某某于5月6日和5月17日将涉案房屋的物品搬出。经质证，原告对证据五真实性和证明问题均有异议，认为该证据不能证明物品是由原告搬出，也不能证明是从酒店内搬出。证据六、公安机关询问笔录三份。证明问题同原告证据十一的质证意见。经质证，原告对证据六的质证意见同原告证据十一的证明问题，同时补充该三份笔录可以证明被告非法侵占原告承租的房屋，原告多次报警的事实，不是原告主动将房屋交还给被告。证据七、道外区人民法院询问笔录一份。证明问题同原告证据十二的质证意见。经质证，原告对证据七的质证意见同原告证据十二的证明问题。原告提供的证据一至六、九至十二及被告提供的证据一至四、六、七客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。原告提供的证据七、八及被告提供的证据五无法证明其欲证明问题，本院不予采信。分析原、被告的诉辩主张及提供的证据，本院确认如下事实：哈尔滨冰都集团股份有限公司系哈尔滨市南岗区房屋的原所有权人。2008年5月15日，哈尔滨冰都集团股份有限公司与管某某签订《房屋租赁合同》一份，约定哈尔滨冰都集团股份有限公司将涉案房产出租给管某某开设饭店使用，租赁期限自2008年10月15日至2020年10月14日，年租金500000元另加餐劵20000元，管某某须在每年租期最后一个月到来之前付下年度全部房租。合同签订后，管某某均如期向哈尔滨冰都集团股份有限公司给付了2008年10月15日至2015年10月14日房屋租金。2015年，经双方协商管某某向哈尔滨冰都集团股份有限公司支付了2015年10月15日至2016年4月14日租金。2016年1月，被告毛羽奇经哈尔滨市道外区人民法院拍卖取得涉案房产。2016年3月1日，被告与管某某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房产出租给管某某开设饭店使用，租赁期限自2008年10月15日至2020年10月14日，年租金500000元另加餐劵20000元，管某某须在每年租期最后一个月到来之前付下年度全部房租，管某某保证按时交付租金，每迟延一日，应按年租金总额3‰向被告支付违约金，如超期30日以上，则视为管某某根本违约，合同解除。合同签订后，被告多次向原告催要2016年4月15日至2016年10月14日的租金，管某某于2016年3月23日给被告打款150000元，同日，被告委托黑龙江百程律师事务所向管某某发出律师函一份，通知管某某因其屡次拖欠租金等各项费用，属根本违约，被告与其解除合同，限其2016年4月8日前搬出。2016年4月16日，被告委托其母戚某某收回了涉案房屋。另查明，原告哈尔滨市冰都乡村大院酒店系个人独资企业，原投资人为管某某，于2016年4月13日转让给管振生。被告实际占有涉案房屋之前，原告在涉案房屋实际经营。被告占有涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修。本院认为，本案系原、被告基于合同关系产生的纠纷，应属合同纠纷。原告系个人独资企业，管某某系投资人，且原告酒店在涉案房屋实际经营，故应认定管某某系代表原告先后与哈尔滨冰都集团股份有限公司、被告签订了《房屋租赁合同》。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。依据合同每年租期最后一个月到来之前付下年度全部房租，结合本案情况被告取得涉案房屋所有权前，原告仅支付了2015年10月15日至2016年10月14日上半年的房屋租金，应视为原告应于2016年3月15日前向被告支付2016年4月15日至2016年10月14日的房屋租金，被告多次向原告催要后，原告于2016年3月23日仅支付房屋租金150000元，且2016年4月16日被告收回了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修，现原、被告的合同目的已无法实现，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告将涉案房屋恢复原状及赔偿损失，因证据不足，本院不予支持。关于被告辩称，原告向其交付的150000元系原告拖欠的其他费用，因证据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告哈尔滨市冰都乡村大院酒店的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵欣人民陪审员  柳婷人民陪审员  黄荣二〇一六年十二月二十六日书 记 员  郭芳