上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初24496号原告：涂小珍，女，1978年11月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郭立峰(系原告涂小珍丈夫)，住上海市黄浦区。原告：郭元皓，男，2007年2月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：涂小珍(系原告郭元皓之母)，住上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室。上列两原告共同委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告：蔡安，男，1987年12月28日出生，汉族，住上海市金山区。被告：黄岑丽，女，1990年5月14日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张偲杰，北京市世泽律师事务所上海分所律师。原告涂小珍、郭元皓与被告蔡安、黄岑丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序。2021年5月11日，本院公开开庭审理本案，原告涂小珍的委托诉讼代理人郭立峰及其与原告郭元皓的共同委托诉讼代理人沈桂华，被告蔡安、黄岑丽的共同委托诉讼代理人张偲杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂小珍、郭元皓向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告就本区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的买卖合同于诉状副本送达被告之日解除；2.被告双倍返还定金60万元；3.被告赔偿超过定金的损失20万元。事实和理由：2021年1月3日，经上海元亿房地产经纪有限公司(以下简称元亿公司)介绍，其与被告就系争房屋签订居间合同和买卖合同，约定房价款580万元；2021年2月2日办理网签手续；房款为其购房房屋的所有费用，不再额外支付其他费用。其于签约当日向被告支付定金30万元。2021年1月21日，本市出台增值税新政，将个人住房增值税征免年限从2年提高至5年。受新政影响，与买卖合同签约时相比，系争房屋交易增加增值税税费25万元，被告和元亿公司因此向其提出加价15万元，其不能接受，后双方未能签订网签合同。被告在此之后将系争房屋出售与案外人。其认为，按约580万元为其净出售价，被告提出加价系违反合同约定，且系争房屋现已出售与案外人，故主张合同解除。合同系因被告违约解除，故被告应承担双倍返还定金的违约责任。且由于近期本市二手房市场价格上涨，其若购买同类房屋将需要更多资金，故被告还应赔偿其房屋差价。被告蔡安、黄岑丽辩称，其与元亿公司约定其净到手价为555万元，并将此情况在买卖合同签约时告知被告。买卖合同约定的580万与555万元之间的差价25万元，包括中介费11.6万元，剩余部分为交易的全部税费。后因新政出台，增值税部分增加。双方当事人与元亿公司于2021年2月2日签订网签合同，原告要求由其承担因新政发生的增值税差额，元亿公司提出三方各自让利，双方当事人各多付3万元，元亿公司不再收取中介费，但原告未能同意，后双方未能签订网签合同。因原告预期违约，其于2021年2月11日向原告表示解除合同，故合同应于该日解除。其与案外人于2021年2月22日签订房屋买卖合同，房价到手价555万元。综上，不同意原告的所有诉请。经审理查明：两原告系母子关系，两被告系夫妻关系。系争房屋为两被告所有。2021年1月3日，两原告(买受方、乙方)、两被告(出售方、甲方)及元亿公司(居间方、丙方)签订就系争房屋交易签订居间协议，约定房屋总价580万元；双方买卖合同合法成立时，视为丙方完成媒介居间义务，甲方、乙方按房屋总价的1%、2%向丙方支付佣金；若甲方或乙方另行与丙方签署佣金确认书，佣金标准及支付时间以确认书为准。同时，两原告(买受方、乙方)、两被告(出售方、甲方)签订房屋买卖合同，约定房屋总价580万元；为办理交易过户需要，2021年2月2日前双方签订网签合同；定金30万元；签订网签合同当日支付首期房款110万元(已含定金)，第二期房款155万元，乙方在签订网签合同后7个工作日内向银行申请贷款并与过户日期前完成审批，贷款不足的，于过户当日补足；2021年4月10日前办理过户；其他房款260万元于2021年4月10日前支付；2021年4月10日办理房屋交接，交接事宜完毕后支付尾款5万元；若因乙方原因导致合同无法履行，甲方有权没收定金，因甲方原因导致合同无法履行的，乙方双倍返还定金。手写备注：乙方于2021年3月10日前再支付50万元；上述房款为乙方购买该套房屋的所有费用，不再额外支出其他费用。当日，原告向被告支付定金30万元。同日，被告(佣金支付人、甲方)与元亿公司(佣金收受人、乙方)签订佣金确认书，约定佣金25万元。手写备注：甲方净到手价555万元，上述费用为此次交易中所产生的税费及中介费及贷款费用。关于上述买卖合同中房屋总价及手写备注的解释，原告称580万元为其净出售价，卖家增值税及个税及买家契税均应由被告承担。被告称580万中包括卖家增值税及个税及买家契税，故税费均应由元亿公司承担。2021年1月21日，本市住房城乡建设管理委等单位联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称房产交易新政)，提出：调整增值税免征年限，将个人对外销售住房增值税征免年薪从2年提高至5年。按照房产交易新政之前的规定，满2年不满5年的非普通住宅差额(核定价-购入价)征收增值税；按照房产交易新政，满2年不满5年非普通住宅均全额征收增值税。关于系争房屋交易因房产交易新政后产生的增值税税收差额：原告称25万元左右；被告称签约时其与元亿公司约定(原告净出售价580万-被告净到手价555万=25万)25万元中包含11.6万元中介费，剩余13.4万元为税费，后元亿公司同意不收取中介费，按照新政计算税费总计30万元，故税收差额在15万元左右。2021年2月11日，被告通过微信告知元亿公司工作人员：由于你方没有在协议时间内完成购房手续，致使合同无效终止，特此通知。元亿公司同日向原告转达该信息。以上事实，由居间协议、买卖合同、佣金确认书、付款凭证、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，首先，被告与元亿公司在居间合同关系中作出其净到手价555万元的约定不能对原告发生拘束力，双方当事人之间的权利义务关系应以案涉房屋买卖合同为准。其次，双方均确认案涉房屋买卖合同约定的房屋总价580万元中包含卖家增值税及个税及买家契税，该种约定系基于双方对系争房屋属满2年不满5年的非普通住宅的认知之上，具体而言，基于签约时的税收政策，双方均知悉系争房屋交易时应按差额(核定价-购入价)征收增值税。双方签约之后至约定的网签日期之前，本市出台房产交易新政，新政规定全额征收增值税，确使系争房屋交易产生增值税差额。此种情况下，被告作为出卖方出于与对方分担新增税费的目的，提出重新确定交易价格，符合常理，双方应依据诚实信用原则就重新调整交易价格进行协商。双方直至本案诉讼仍未能协商一致，故案涉房屋买卖合同现已无法继续履行。被告在本案诉讼前已明确表示不再继续履行合同，而原告诉请解除合同，故案涉房屋买卖合同因双方合意而于2021年5月11日解除，本院予以确认。最后，合同解除后，被告已收取的定金30万元应向原告返还，故对返还定金30万元的诉请予以支持。税收政策变化属于当事人缔约时所不能预见的因素，合同解除不可归责于买卖任何一方。在双方无法就交易价格协商一致的情况下，被告未与原告签订网签合同，其行为不构成违约。原告诉请被告另行支付定金和赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，判决如下：一、原告涂小珍、郭元皓与被告蔡安、黄岑丽就上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同于2021年5月11日解除；二、被告蔡安、黄岑丽于本判决生效之日起十日内向原告涂小珍、郭元皓返还定金30万元；三、驳回原告涂小珍、郭元皓其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告涂小珍、郭元皓与被告蔡安、黄岑丽各半负担。保全费5,000元，由被告蔡安、黄岑丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年五月十四日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。