上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初2105号原告：上海亚达投资发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：林丽娟，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈缘，上海市新华律师事务所律师。被告：上海惠年餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：乐惠年，执行董事。原告上海亚达投资发展有限公司与被告上海惠年餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日组织当事人进行证据交换。审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。后因案件审理需要，依法适用普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制审理，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海亚达投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈缘、被告上海惠年餐饮管理有限公司的法定代表人乐惠年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亚达投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方间租赁合同于2019年8月26日解除；2.请求法院判令被告将上海市长宁区天山西路XXX号XXX号楼2F201、202室房屋(以下简称涉讼房屋)恢复原状；3.请求法院判令被告向原告支付涉讼房屋2018年9月7日至2019年8月26日租金769,947.09元；4.请求法院判令被告向原告支付欠付物业管理费303,189.04元(以每月21,750元为基础，自2018年12月7日起算至2020年1月3日)；5.请求法院判令原告没收被告履约保证金132,312元；6.请求法院判令被告向原告支付违约金198,468元；7.请求法院判令被告向原告支付免租期租金198,468元；8.请求法院判令被告向原告支付律师费70,000元。事实和理由：原告为涉讼房屋的所有权人。2017年5月28日，原告与案外人上海虹堃实业有限公司(以下简称虹堃公司)签订了《房屋租赁合同》，约定由虹堃公司承租涉讼房屋。2018年上旬，原、被告与虹堃公司签订了《补充协议》，约定：自补充协议生效之日起。由被告替代虹堃公司成为涉讼房屋的承租人，承继租赁合同项下承租方的全部权利义务。根据租赁合同及补充协议，原、被告双方约定：1.涉讼房屋租赁期限为6年，自交付之日起算；合同终止后，被告应将涉讼房屋恢复原状后返还给原告；2.涉讼房屋物业改造期为3个月，自交付之日起算；经营培育期为3个月，自物业改造期满之次日起；3.涉讼房屋第1到第2租赁年度月租金为66,156元/月，第2到第3租赁年度月租金为74,977元/月，物业管理费为21,750元/月；4.涉讼房屋租金及物业管理费每3个月为一个支付期，先付后用，被告将在每一个支付期开始的10个工作日(前述日期恰逢法定节假日的，则相应顺延)将本期租金和物业管理费支付至原告指定账户；5.被告逾期支付租金、物业管理费的，每天应承担应付未付部分千分之一的违约金，直至付清为止；6.被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过三十天，且经原告催告而被告仍不缴清的，原告有权提前解除租赁合同，并要求被告承担：(1)按本合同首年租金标准计算的免租期租金；(2)没收履约保证金；(3)相当于合同终止前平均月租金的3倍金额的违约金；(4)原告向被告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等费用。租赁合同签订后，原告依约交付了涉讼房屋。遗憾的是，自2018年9月7日起，被告开始拖欠原告租金、物业管理费，并于2019年8月10日起擅自停业。几经催告无果后，原告于2019年8月26日向被告发出《解约函》，结束了双方间建立的租赁法律关系。但被告对原告发函不闻不问，仍在占有涉讼房屋，既不向原告返还涉讼房屋，又不与原告结算相关租金、物业管理费、违约金等费用。经原告在文汇报上刊登公告后，于2020年1月3日收回涉讼房屋，但涉讼房屋中仍有被告添置的设施设备未被搬离、拆除，房屋至今空置，无法出租。原告认为，双方间建立的租赁关系合法有效，被告应当承担承租人的相关义务。被告逾期支付租金、物业管理费的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海惠年餐饮管理有限公司辩称，原告于2018年2月23日交付涉讼房屋，其于2018年2月27日开始装修。因原告所提供的涉讼房屋的空调无法正常使用，安装延误，导致其后续装修延期。其于2018年6月上旬装修完成后开业经营，2018年7月取得消防验收。2019年8月，因要进行人员整顿，故停业三天。其后，原告不让被告进入涉讼房屋，涉讼房屋内的桌子也被原告搬走。其后，双方经协商确认，免除9个月租金，租金自2019年9月1日起开始计算。同意租赁合同于2019年8月26日解除，不同意原告其余诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的不动产权证书、《房屋租赁合同》及《补充协议》、公告、《新泾港旧区改造项目一期工程集中空调通风系统竣工验收卫生学评价报告书》、照片、付款凭证、营业执照、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计审核意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原件与复印件核对一致的《解约函》及邮寄退件、《聘请律师合同》等证据，本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告系涉讼房屋产权人。原告作为出租方(甲方)、虹堃公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：1-1甲方出租给乙方的涉讼房屋，该房屋实用面积435平米(建筑面积为725平方米)。该房屋用途为商业。2-1乙方承诺租赁该房屋之用途为：以慈溪口美蛙鱼头重庆火锅(暂定)品牌经营，……3-1该房屋的交付时间暂定为2017年11月1日，具体以甲方的书面交房通知载明的交付日为准。3-2该房屋租赁期限为6年，暂定自2018年2月1日至2024年1月31日止。4-1甲、乙双方约定，在租赁期内，按如下标准收取租金(按建筑面积计算)：第1租赁年度租金66,156元/月，3元/天/平米(第1年给予3个月经营免租期，实际每月租金49,617元/月)；第2租赁年度租金3.4元/平米/天，74,977元/月；……租金从该房屋开业之日开始计算。租赁年度：指从租赁期限起算日起后满十二个月为一个租赁年度。物业改造期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合租赁场地交付条件，且通过消防部门主体(一次)消防验收，并向乙方交付租赁场地，同时提供消防验收合格证书复印件一份给乙方。甲方给予乙方3个月物业改造期，从交付之日起算。(乙方与商场开业同步，若商场延期开业，则乙方起租时间相应延期至商场开业时间，乙方开业时间不能晚于商场开业时间，以乙方对外开业营业时间为准开始计算收取租金)。经营培育期：因商家前期经营需要培育市场，故双方确认从物业改造期满之次日起，甲方给予乙方3个月经营培育期。在物业改造期内，乙方无需支付租赁费用(但需承担该期间乙方使用的物业费、水、电、燃气、网络费、通讯费、垃圾清运费等相关费用)。4-2该房屋物业管理费按建筑面积计算。乙方应根据甲方或物业管理公司的要求支付物业管理费30元/平米/月即：21,750元/月。……4-3本合同交房之日前15日内，乙方应向甲方预付首年3个月租金。4-4该房屋租金及物业管理费每3个月为一个支付期，先付后用。乙方将在每一个支付期开始前的10个工作日(前述日期恰逢法定节假日的，则相应顺延)将本期租金和物业管理费交付到甲方指定账户……5-1乙方应于本合同签署后的五个工作日内向甲方支付履约保证金(132,312元)，以保证其履行本合同之条款。8-1乙方应在本合同终止之日起7天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。12-2乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前解除本合同并收回该房屋及甲方提供之设备，本合同自解除通知送达之日亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任(违约责任累计)：(1)按本合同首年租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期期间(如有)之房屋使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的3倍金额之款项作为违约金；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：……(2)乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过三十天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的。……(4)乙方无正当理由中断在该房屋内的业务连续超过十天或累计超过三十天的。或乙方破产或清算、被相关政府部门注销、吊销营业执照或者经营许可证，或被责令停业的。……其后，原告作为甲方、虹堃公司作为乙方、被告作为丙方签订《补充协议》，就上述《房屋租赁合同》作如下补充约定：2.丙方替代乙方作为甲、乙方的《房屋租赁合同》乙方的主体地位，享受乙方的租赁合同权利，承担乙方的租赁合同义务和责任。丙方自本补议签订生效之日起，成为申亚时代广场1号楼201室、202室的承租人。丙方承诺，将不改变该房屋开设商铺的经营业态和商号。甲方对此予以认可。4.租赁合同关于租赁房屋两次装修的要求和限制等约定，以及其他相关的承租人义务的约定，对丙方具有约束力。丙方承诺，将严格履行租赁合同约定的乙方义务，严格遵守甲方及物业管理公司的各项管理规定。乙方与物业管理公司签署的物业管理公约继续对丙方有效。6.乙方已支付给甲方的租赁保证金132,312元，自本补充协议生效之日起，转为丙方租赁保证金，乙方与丙方关于租赁保证金的结算，由乙方与丙方自行进行，与甲方无关；不再发生甲方向乙方退还保证金的任何问题。其后，原告将涉讼房屋交付被告。2018年6月5日，上海市长宁区公安消防支队就涉讼房屋向被告出具《建设工程消防验收意见书》。2018年7月6日，上海市长宁区公安消防支队就涉讼房屋向被告出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年8月26日，原告向被告发送《解约函》。另查明，2020年11月17日，原告与上海市新华律师事务所签订《聘请律师合同》，约定本案律师费金额为70,000元。2021年5月10日，原告向该所支付了该律师费70,000元。审理中，原告确认：1.被告合计支付296,413元，其中保证金82,312元、租金148,851元、物业管理费65,250元，合同约定的保证金132,312元与82,312元的差额50,000元系由原承租人虹堃公司所支付；2.租金均依照66,156元/月的标准进行主张；3.涉讼房屋系毛坯交付，故诉讼请求中的恢复原状指的是恢复至毛坯状态；4.涉讼房屋所在商场于2018年5月1日正式开业。审理中，本院曾在2021年4月27日组织当事人进行证据交换时，要求被告在7日内书面核实租金、物业管理费及保证金的支付情况，但被告并未提供书面意见，且在2021年6月28日的庭审中，未能予以明确。因原、被告意见不一，致本案调解不能。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同约定，被告应以三个月为周期，向原告支付租金及物业管理费，但是，被告并未按约履行相关义务，原告在此情况下有权解除合同。原、被告一致确认租赁合同于2019年8月26日解除，本院对此予以确认。原告要求被告将涉讼房屋恢复至毛坯状态，具有合同依据，本院应予以支持。原告要求被告支付涉讼房屋2018年9月7日至2019年8月26日租金769,947.09元，对此，租赁合同约定，原告提供三个月的物业改造期，根据被告确认的涉讼房屋交付日2018年2月23日，则物业改造期应至2018年5月22日止。租赁合同另约定，被告开业时间不能晚于商场开业时间，以被告对外开业营业时间为准开始计算收取租金。尽管原告所述2018年5月1日商场开业目前并无在案证据证明，但是，即便依照被告确认，其也已于2018年6月上旬开业经营，在扣除被告已支付的三个月租金后，原告仅以第一年的租金标准主张上述期间的租金并无不当，本院应予以支持。关于被告所提出的因原告所提供的涉讼房屋的空调无法正常使用，安装延误，导致其后续装修延期的抗辩意见，并无在案证据证明，且被告已确认涉讼房屋开业经营时间为2018年6月上旬，即便在考虑此等因素的情况下，原告关于租金的主张也无不当。若被告围绕其该项抗辩意见与原告就其他费用产生有纠纷的，可另觅途径解决。关于被告所提出的双方经协商确认，免除9个月租金，租金自2019年9月1日起开始计算的抗辩意见，并无在案证据证明，本院难以采信。综上，本院对原告的租金主张应予以支持。原告要求被告支付涉讼房屋2018年12月7日至2020年1月3日的物业管理费303,189.04元，对此，并无在案证据证明被告已实际支付上述款项，也无在案证据证明被告在租赁合同解除后与原告办理了涉讼房屋交接手续，但考虑到原告在租赁合同解除后收房存在一定迟延，导致损失扩大，故本院酌情支持260,000元。根据租赁合同约定，被告作为违约方，其已经支付的履约保证金132,312元不予返还，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告所主张的免租期租金198,468元，本院综合考虑租赁合同履行情况以及解除时间等因素，酌情支持150,000元。关于原告所主张的违约金198,468元，其实质上系要求被告承担违约责任。本院综合考虑上述已支持原告的不予返还保证金及支付免租期租金的诉讼请求等情况，对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告所主张的律师费70,000元，租赁合同已进行约定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海亚达投资发展有限公司与被告上海惠年餐饮管理有限公司就上海市长宁区天山西路XXX号XXX号楼2F201、202室房屋签订的租赁合同于2019年8月26日解除；二、被告上海惠年餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区天山西路XXX号XXX号楼2F201、202室房屋恢复至毛坯状态；三、被告上海惠年餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚达投资发展有限公司支付租金769,947.09元；四、被告上海惠年餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚达投资发展有限公司支付物业管理费260,000元；五、原告上海亚达投资发展有限公司已收取的保证金132,312元归原告上海亚达投资发展有限公司所有，原告上海亚达投资发展有限公司不予返还；六、被告上海惠年餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚达投资发展有限公司支付免租期租金150,000元；七、被告上海惠年餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚达投资发展有限公司支付律师费70,000元；八、驳回原告上海亚达投资发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,851.46元，由原告上海亚达投资发展有限公司负担2,611.13元，由被告上海惠年餐饮管理有限公司负担17,240.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。