河北省宁晋县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0528民初633号 原告：李利召，男，1983年3月4日出生，汉族，住宁晋县。 委托诉讼代理人：姜世鹏，河北九拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李检，河北九拓律师事务所律师。 被告：周晓建，男，1979年2月24日出生，汉族，住宁晋县。 委托诉讼代理人：李永强，河北众平律师事务所律师。 被告：姜志梅，女，1978年4月23日出生，汉族，住宁晋县。 委托诉讼代理人：马成华，河北翊正律师事务所律师。 被告：周亚欣，男，1979年9月28日出生，汉族，住宁晋县。 原告李利召与被告周晓建、姜志梅、周亚欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理，原告李利召及其委托诉讼代理人姜世鹏、李检、被告周晓建及其委托诉讼代理人李永强、被告姜志梅及其委托诉讼代理人马成华、被告周亚欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李利召向本院提出诉讼请求：1.判令解除李利召与周晓建签订的房屋买卖合同；2.判令周晓建、姜志梅退还李利召已付房款576000元、按合同约定赔付违约金385000元、偿还李利召代还房贷16800元、赔偿财产损失10000元，并由周亚欣与周晓建、姜志梅对上述义务承担连带偿还责任；3.诉讼费用由周晓建、姜志梅、周亚欣承担。事实和理由：周晓建与姜志梅为案涉房屋共有人。2019年9月9日，李利召与周晓建通过XX房产中介签订房屋买卖合同，李利召按合同约定向周晓建支付部分购房款406000元，按周晓建指示向周亚欣银行卡转账支付购房款170000元，代周晓建、姜志梅偿还房贷16800元。现周晓建、姜志梅拒不履行房屋交付义务，周亚欣违反法律规定，出借个人银行卡给周晓建使用，给李利召造成损失，三人应对李利召损失承担连带偿还责任。李利召为维护自身合法权益诉至法院，请求依法裁判。 周晓建辩称，1.周晓建已交付了房屋。2019年9月26日，其同李利召及房产中介一同到物业办理了交接手续，已将钥匙及其他附件交付李利召。2.若法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，应根据李利召的实际损失以及双方过错程度确定周晓建的赔偿责任，李利召要求的违约金无事实及法律依据。3.周晓建与周亚欣有债务关系，李利召在第一次起诉周晓建时，申请冻结了周晓建银行卡，因银行卡无法使用，周晓建便使用了周亚欣的银行卡，一是为了偿还周亚欣债务，二是为了能正常收款。综上，周晓建不同意解除合同，不同意返还李利召已付房款。 姜志梅辩称，1.同意解除李利召与周晓建签订的房屋买卖合同。2.姜志梅不是房屋买卖合同出卖人，房屋买卖合同对其没有法律约束力，其不负返还义务。3.房屋买卖合同发生在周晓建与姜志梅离婚之后，李利召与周晓建之间的债权债务不是夫妻共同债权债务，姜志梅不负相关义务。 周亚欣辩称，其并不认识李利召，与李利召也没有其他经济往来，其提供给周晓建银行卡号是因为周晓建要偿还债务，该账号所收款项中超过债务的部分已退还周晓建。周亚欣不同意承担连带偿还责任。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对于李利召提交的身份证，周晓建、姜志梅无异议，周亚欣表示因不认识李利召，无法确认真实性，本院经核实后对该证据予以认定。 2.李利召提交（2019）冀0528民初3678号民事判决书、（2020）冀0528民撤1号民事判决书，以证明被告方已不可能完成房屋交付，其签订房屋买卖合同的目的不能实现。周晓建认为3678号判决书证明李利召于2019年10月23日提起解除合同之诉，其在此时即认为权利受损，现时隔两年再次主张权利，在此期间所造成的损失应由李利召承担；对民撤1号判决书无异议。姜志梅认为3678号判决书已被撤销，无法律约束力，对民撤1号判决书无异议，两份判决书均认定李利召向周晓建购买房屋后，姜志梅即提出异议，并始终要求李利召与周晓建解除合同，但李利召执意购买，其存在过错，应当承担相应责任。周亚欣对该证据所涉事实表示不清楚。本院对两份判决书予以认定，并据此认定诉争房屋买卖合同相关事实。 3.李利召提交房屋买卖合同1份、收条3份、声明1份、其与周亚欣的转账记录1份，以证明案涉房屋存在权属纠纷，被告方存在违约事实，应承担违约责任，周亚欣非法出借个人银行账户，应承担连带清偿责任。周晓建认为房屋买卖合同系李利召与其签订，合同载明房屋未取得权属证书，证明李利召未尽到必要的查明房产权属的义务，且对房屋是否能够取得权属证书及是否能够过户存在风险明知，存在过错；买卖合同第五条约定，在房产存在抵押及查封等情形下周晓建应当赔偿损失并支付房产总价50%的违约金，因该房屋交易之时便在银行存在贷款抵押，无论周晓建是否存在其他违约情况，李利召均可依据该条约定向周晓建主张违约金，故该条约定明显加重周晓建责任，显失公平，不能作为李利召要求违约金的依据；合同第九条对于周晓建的子女及配偶主张权利具有明确约定，该条约定应排除第五条的适用；对于声明有异议，房产中介工作人员称签订合同需有一份姜志梅签字的声明，周晓建当时称让中介自行联系，后中介让其代姜志梅签字，其便代姜志梅在声明上签字。姜志梅认为其非合同相对人，也未作为共有人签字，房屋买卖合同对其无约束力；案涉房屋实际价值790000余元，另包括价值160000元的30平方米车库1个，其与周晓建共同装修花费150000元，总价值近1090000元，李利召以770000元价格购买，明显低于市场价格，严重损害了姜志梅合法权益，合同有失公正公平，应当予以解除；周晓建明知房屋价值1090000余元，仍将房屋出售，李利召明知姜志梅系财产共有人，执意购买，证明二人恶意串通损害姜志梅合法权益，该合同无效；此声明并非姜志梅签字，李利召明知房屋系夫妻共同财产，但未向姜志梅核实，存在过错，应承担相应责任，且对于本案累诉也负有责任；同时，该声明证明买卖合同对姜志梅没有法律约束力；对收条真实性无异议，证明周晓建为收款人，假设合同被解除，周晓建负有返还义务。周亚欣对李利召于2020年2月2日向其转账170000元无异议，并表示第3份收条中银行账号系其提供给周晓建的，因其与周晓建之间有债权债务，周晓建称要偿还欠款，让其提供一个账号，其便提供该账号，在收款后扣除周晓建欠款110000元，将剩余款项分数次取现金给付周晓建；不清楚其他证据所涉具体事实。本院确认房屋买卖合同、收条、转账记录的真实性，可据此认定双方签订合同、支付房款的相关情况；该声明因非姜志梅所签，本院不予认定。 4.李利召提交其与周晓建的银行转账记录，以证明其代周晓建偿还房贷。周晓建表示房贷应自2019年10月起偿还，李利召于12月一次性偿还3600元，造成逾期，导致周晓建征信受损。姜志梅无异议。周亚欣对该证据所涉事实表示不清楚。本院对该证据予以认定，转账记录显示2019年12月17日至2020年11月28日期间，李利召多次向周晓建转账18100元用于偿还房贷，李利召主张代还房贷16800元，本院予以确认。 5.李利召提交装修房屋及部分财产的费用票据，以证明其财产损失。周晓建均认为部分票据未标明日期，且非正式票据，无法印证李利召是否购买物品或装修。姜志梅意见与周晓建一致，同时主张李利召购房后姜志梅便提出异议，李利召执意装修，扩大的损失应由其自行承担。周亚欣表示不清楚具体事实。本院认为以上证据非正式票据，且仅凭票据不能证明相关设施已实际安装于诉争房屋，亦不能证明装修施工完毕，故对该证据不予认定。 6.周晓建提交XX房产物业交接单复印件，以证明其于2019年9月26日交付房屋。李利召对真实性无异议，但认为其购房目的是取得房屋物权，该证据不能证明周晓建已完成房屋所有权的交付。姜志梅认为，XX房产作为专业房屋中介机构应向购买方提供真实房产信息，中介公司明知姜志梅系财产共有人，仍将房产作为标的物进行买卖，严重违背职业道德，应承担相应责任，退还中介费用。周亚欣表示与其无关，不清楚具体事实。本院对该证据真实性予以认定，可证明周晓建于2019年9月26日将房屋交付李利召使用。 7.姜志梅提交宁晋县民政局证明复印件、（2019）冀0528民初2515号民事调解书，以证明其与周晓建于2001年XX月XX日登记结婚，2019年XX月XX日调解离婚，说明案涉房屋系二人共有，离婚后，由共同共有转化为按份共有，周晓建出售房屋损害了其合法权益，合同无效。李利召对真实性无异议，但认为夫妻关系存续期间购买房屋并不必然系夫妻共同财产，且调解书未对房屋是否属于共同财产及如何分割进行约定，其作为买受人已尽到合理注意义务。周晓建无异议。周亚欣对相关事实不清楚。本院对该证据真实性予以认定，可证明周晓建与姜志梅的结婚与离婚情况。 8.姜志梅提交购买房屋时其与周晓建的借款申请表，其称系从中国银行打印取得，以证明案涉房屋系夫妻共同财产。李利召对真实性不予认可，认为该证据无银行公章，无法证明其证明目的。周晓建认为该借款申请表能够证明李利召在购买房屋时未对房屋权属尽到基本审查义务，存在过错。周亚欣表示对事实不清楚。因该证据无出具单位印章或出具人签名，本院对真实性无法确认。 本院经审理认定其他事实如下：周晓建与姜志梅原系夫妻关系，二人于2001年XX月XX日登记结婚，2019年XX月XX日经本院调解离婚。周晓建于2011年前购买宁晋县XX房地产开发有限公司出售的宁晋县XX小区X号楼X单元XXX室房屋1处，其与姜志梅于2011年至2019年7月期间在此居住。双方离婚时未明确约定夫妻共同财产的分割。 2019年9月9日，周晓建（甲方）与李利召（乙方）签订房屋买卖合同，约定李利召购买上述房屋，合同约定：建筑面积约120.72平方米，包括地上车库，屋内设施为沙发、茶几、电视柜、餐桌、餐椅、挂机空调、冰箱、单人床、桌子、卫浴洁具（2套）、热水器、整体厨房、烟机、灶具、升降衣架、窗帘、固定装修及其他设施；总价款770000元，2019年9月9日付定金20000元，甲方预留物业交割保证金5000元交见证方代管，2019年9月11日付386000元，2020年1月31日付170000元，自2019年9月9日起，由乙方代甲方偿还剩余住房按揭贷款约194237.35元，于每月28日前转入甲方中国银行账户，每月约1200元，如因乙方还款不及时给甲方征信造成不良，自愿承担全部后果，首次逾期的，于2日内支付赔偿金5000元，二次逾期的，自逾期之日起7个工作日内结清该笔贷款，否则甲方有权收回房产，乙方所交房款及费用不予退回；甲方于收到房款466000元后10日内腾空房屋并将钥匙交付乙方。 另外，合同第五条约定：甲方保证房屋权属清楚，若在该房产过户之前出现抵押、查封、冻结等与甲方有关的权属纠纷或债权债务，均由甲方负责并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并支付乙方房产总成交价款50%的违约金。第九条约定：1.甲乙双方均明确知晓该房产现为购房合同暂不具备交易过户条件并认可，同意承担相应法律责任，不得以房屋未登记为由，拒绝履行合同；2.甲方保证该房产具备办证条件后积极无条件配合办理，并保证该房产的产权证发放后第一时间转交乙方；3.甲乙双方协商同意自甲方收到房款后，无论房产价格涨跌，乙方对该房产出租或出售，一切损失或收益均与甲方无关，由乙方承担或所有；待该房产房产证或契税票满2年后1个月内，甲乙双方积极办理该房产过户手续，在接到乙方通知后7个工作日内，夫妻双方积极无条件配合将该房产过户至乙方指定人名下，绝无异议，如有拖延自愿支付乙方总房价款10%的违约金，并继续履行过户义务；7.甲方保证配偶、子女、父母均认可并执行本合同，对本合同内容知晓并无任何争议，不主张本房产的任何权益。此外，合同约定了甲乙双方其他权利义务。合同签订时，周晓建出具声明一份，并代姜志梅签字，载明房屋与姜志梅无关，系其本人单独所有。 李利召分别于2019年9月9日、9月15日给付周晓建20000元、386000元购房款，周晓建于2019年9月26日将房屋钥匙、电卡、水卡交付李利召，李利召更换门锁。 后姜志梅对周晓建出卖房屋提出异议，不同意李利召入住，双方产生纠纷。李利召于2019年10月23日起诉周晓建要求解除房屋买卖合同，并要求退还购房款、赔付违约金、赔偿损失，本院于2019年11月20日作出（2019）冀0528民初3678号民事判决，判决驳回李利召诉讼请求。 2020年2月2日，李利召向周晓建支付剩余购房款，因周晓建称其银行卡被冻结，指定周亚欣中国建设银行账号作为收款账号，李利召向周亚欣名下中国建设银行账户转账170000元用于支付购房款。 姜志梅于2020年7月3日提起第三人撤销之诉，要求撤销（2019）冀0528民初3678号民事判决，撤销李利召与周晓建签订的房屋买卖合同。本院于2020年11月19日作出（2020）冀0528民撤1号民事判决，判决撤销（2019）冀0528民初3678号民事判决，驳回姜志梅的其他诉讼请求。该判决认为，案涉房屋系周晓建在其与姜志梅婚姻存续期间购买，在无其他证据证明夫妻二人对财产有分别所有约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，二人离婚以后未分割该房屋，仍属于二人共同共有财产；李利召与周晓建签订的房屋买卖合同自合同成立时生效，但因未办理登记过户手续，不能将占有房屋认定为法律意义上的交付；案涉房屋系周晓建、姜志梅共有财产，未经姜志梅同意，不能依法过户登记到李利召名下，且姜志梅不同意转让，故案涉房屋不可能完成交付；因周晓建不能完成房屋的交付，李利召则不能取得房屋所有权，致房屋买卖合同的目的不能实现，在李利召不能按照合同约定取得房屋所有权的情况下，李利召有权请求解除房屋买卖合同并要求周晓建承担违约责任。 另查明，诉争房屋门锁已损坏，屋门被铁板焊住，现无人居住。该房屋现未进行所有权登记。 对于损失及违约金，李利召主张，周晓建未能保证房屋权属清楚，违反了房屋买卖合同第五条约定，周晓建应负责赔偿由此造成的李利召经济损失，并支付成交价款50%的违约金385000元；诉请中的财产损失是结合李利召装修房屋、购买材料、家具等因素的估算数额，实际损失远大于该数额；实际损失主要包括2019年付款至今房屋升值损失、诉讼费、律师费、交通费、误工费等损失、已付购房款及房贷的利息损失、房屋装修与家具等损失、双方发生纠纷造成的房屋及门锁损失，但损失数额现无法准确计算；另因周晓建存在欺诈，还应承担双倍房款的违约责任。周晓建则主张，除上述质证意见外，若法院认为第五条可以适用，那么该条约定的违约金以房产总价为基础，违反法律规定，违约金应以造成的损失为计算标准，并不得超过损失的30%，且李利召支付170000元时间为2020年2月2日，超过合同约定的2020年1月31日支付期限，对李利召迟延交付房款所造成的损失，应予扣减；诉讼费系人民法院依职权收取，与周晓建无关，律师费根据法律规定不计入损失数额或赔偿数额，其他损失应由李利召提交证据证明；李利召与周晓建均为自然人，双方签订的合同不适用商品房买卖合同等法律关于双倍赔偿的规定。 另，本案起诉时，李利召曾以周娅丽为共同被告，后申请撤回对周娅丽的起诉，申请追加周亚欣为共同被告。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。本案房屋买卖合同签订于2019年，当时的法律、司法解释未对无权处分合同权利义务终止的法律后果作出明确规定，现民法典对此作出规定，且适用民法典规定并未明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，因此可适用民法典的规定。 不动产所有权的转让经依法登记发生效力。因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。李利召与周晓建签订房屋买卖合同，姜志梅系房屋共同共有人，周晓建未经姜志梅同意代姜志梅签字，声明房屋与姜志梅无关，现姜志梅表示不同意履行合同，周晓建出卖房屋的行为未得到共同共有人姜志梅同意，该行为系无权处分。姜志梅明确表示不履行房屋买卖合同，使得诉争房屋在具备过户条件时，房屋所有权依然无法转移，因此李利召可以主张解除合同，对其要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。李利召未向周晓建发出合同解除通知，直接以起诉的方式要求解除合同，解除时间应为本案民事诉状副本送达周晓建的时间，即2021年3月15日。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。李利召因履行房屋买卖合同向周晓建分3次支付购房款共计576000元，并向周晓建转账16800元用于偿还房贷，合同解除后，周晓建均应返还。房屋门锁现已损坏，且因双方纠纷，李利召现未实际占有房屋，故李利召不需向周晓建返还钥匙，但应返还电卡、水卡，诉争房屋于本判决生效之日即认为已返还周晓建。李利召未举证证明其购置的屋内物品明细，且被告方不予认可，对于李利召的屋内物品，本案不作处理。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。李利召主张适用合同第五条由周晓建支付总价款50%的违约金，周晓建主张约定过高，本院认为，虽周晓建未保证合同权属清楚，但合同不能履行原因并非因合同权属问题导致房屋被抵押、查封、冻结，因此不符合合同第五条的约定情形；又因李利召未证明其实际损失数额达到总价款的50%，因此本院对李利召主张的违约金385000元不予支持。根据合同第九条第3款约定，待该房屋具备过户条件且在接到乙方通知后7个工作日内，甲方夫妻应无条件配合将该房屋过户，如有拖延自愿支付总价款10%的违约金，现因周晓建未能保证夫妻双方同意履行过户协助义务，其行为构成违约，综合考虑该条约定、周晓建占用资金时间、双方各自过错、李利召逾期偿还房贷的时间及原因、李利召实际损失等因素，本院确定周晓建应承担房屋总价款10%的违约金即77000元。周晓建主张李利召逾期偿还房贷导致其征信受损，未提交证据证明，对其该部分损失，本院不予认定。 因李利召未能证明其实际损失，且其已请求被告方支付违约金，对其要求被告方赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 姜志梅非合同当事人，不受合同条款约束，且其对合同解除不存在过错，又未收取购房款和房贷，故不负返还义务，亦不承担违约责任。 周晓建指定周亚欣银行账户作为收款账户，现无证据证明周亚欣出借账户给周晓建长期使用，且周晓建在李利召向周亚欣转账后即向李利召出具收款证明，又因周亚欣对本案合同解除不存在过错，因此周亚欣不承担返还义务。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第二款、第五百九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，判决如下： 一、解除原告李利召与被告周晓建于2019年9月9日签订的房屋买卖合同，解除时间为2021年3月15日； 二、被告周晓建返还原告李利召购房款576000元、住房贷款16800元，支付违约金77000元，合计669800元，于本判决生效之日起3日内付清； 三、原告李利召返还被告周晓建宁晋县XX小区X号楼X单元XXX室房屋的电卡、水卡各1张,于本判决生效之日起3日内交付； 四、驳回原告李利召的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13678元，减半收取计6839元，由原告李利召负担2202元，被告周晓建负担4637元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  李建勋 二〇二一年六月一日 书记员  王紫阳 附适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十五条第二款 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条第一款、第二款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百八十五条第一款、第二款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 第五百九十七条第一款 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。