江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1283民初1103号原告：毛忠毅，男，1975年9月18日出生，汉族，住泰州市高港区。被告：曾兴祥，男，1980年11月7日出生，汉族，住泰兴市。被告：浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司，住所地泰兴市长征北路祥生熙园。统一社会社会信用代码913212835580605552。负责人：李海斌，总经理。委托诉讼代理人：范佳，系该公司员工。委托诉讼代理人：张文奇，系该公司员工。被告：泰兴市祥瑞置业有限公司，住所地泰兴市羌溪路与兴南路交汇处。统一社会社会信用代码91321283323683862K。法定代表人：赵红卫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶帅，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘昕，江苏信尊律师事务所律师。原告毛忠毅与被告曾兴祥、浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称祥生物业泰兴分公司）、泰兴市祥瑞置业有限公司（以下简称祥瑞置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年1月26日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛忠毅、被告曾兴祥、被告祥生物业泰兴分公司的委托诉讼代理人范佳、张文奇、被告祥瑞置业公司的委托诉讼代理人叶帅、刘昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛忠毅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同赔偿原告因房屋漏水造成的损失70000元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2021年1月2日早晨8点，原告位于观棠府39号楼502室房屋屋顶及地面均有不同程度漏水。发现系楼上602导致。原告房屋装修油漆已快结束，房门已通知美凯龙备货，空调、地板、淋浴房、移门、门套等均已准备安装，计划1月底入住。现因602室漏水导致油漆家具受损，因天气寒冷，水分结冰，无法继续装修，工期延长，造成房租损失。本案诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令三被告赔偿原告因房屋漏水造成的装修及租金损失合计42000元。被告曾兴祥辩称，原告要求赔偿的金额偏高；我家的房子是毛坯房，厨房间在房产公司交房的时候有一个塑料的水龙头，这个水龙头被冻破裂了，我家门窗是关闭的，交付房屋的时候，开发商没有提醒我们屋内的水龙头也是需要防冻的，这次因水龙头质量问题导致冻坏漏水，我也是受害者，我在本案中不承担任何责任。被告祥生物业泰兴分公司辩称，造成原告损失的原因是602室厨房水管破裂漏水，发生在602室业主专有部分内，不属于物业服务协议约定的“公共部位”，不属于物业服务范围，原告的损失与我公司没有关系；我公司于2020年12月26日、12月31日向业主发送了《关于元旦节的温馨提示》、《关于防寒防冻的温馨提示》，提醒业主做好供水防冻措施，我公司在事发后也第一时间联系602业主、查明爆裂原因，排空602业主室内的积水，并积极协调两户业主处理损失事宜。被告祥瑞置业公司辩称，我公司并非适格被告，原告所诉为财产损害赔偿纠纷，属于侵权责任赔偿，根据民法典第一千一百六十五条规定，构成侵权责任的前提是当事人有过错。本案中，我公司在祥生观棠府项目建设竣工后通过政府职能部门的竣工验收，后于2020年12月1日将39号楼602室交付给被告曾兴祥。我公司交付房屋时，房屋状况良好，无漏水情况。被告曾兴祥作为房屋的所有人，应尽到相应的管理义务；原告主张损失应提供证据予以证明，并举证证明其与漏水之间具有因果关系。综上，原告要求我公司承担赔偿责任无事实和法律依据。本院经审理认定如下事实：原告毛忠毅、被告曾兴祥分别系泰兴市观棠府39号楼502室、602室业主，二人的房屋系向被告祥瑞置业公司购买，被告祥生物业泰兴分公司系泰兴市观棠府小区的物业服务单位。2021年1月2日，原告发现其装修中的房屋的屋顶及墙面多处渗水，遂告知被告祥生物业泰兴分公司，祥生物业泰兴分公司立即联系被告曾兴祥，后发现原告户屋顶及墙面渗水系被告曾兴祥户厨房内的简易塑料水龙头爆裂漏水往下渗漏所致。另查明，被告曾兴祥购买的观棠府39号楼602室在事发时未装修，系毛坯，室内均为被告祥瑞置业公司交付时的原状。2020年12月底、2021年1月初，本地区天气异常寒冷。本案诉讼过程中，本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对原告的装修损失进行了评估，评估机构于2021年4月16日出具《评估报告书》：毛忠毅装修乳胶漆、石膏板吊顶、石膏线条损失合计2280元。评估机构收取原告毛忠毅评估费3000元。本院认为，被告祥瑞置业公司向被告曾兴祥出售房屋，应当确保房屋及相关设施符合相应的质量标准，祥瑞置业公司向曾兴祥交付观棠府39号楼602室房屋才一个月，该毛坯房厨房内的水龙头即因受冻而破裂，该水龙头显然不符合通常质量标准，由此导致漏水造成楼下原告户装修受损，侵犯了原告的合法权益，祥瑞置业公司应承担相应的赔偿责任。被告曾兴祥在本地区罕见的寒冷天气来临时，未及时对其观棠府39号楼602室房屋内的水管、水龙头进行维护、采取防冻措施，对造成水龙头冻裂漏水亦有一定责任，对原告的损失亦应承担相应的赔偿责任。结合本案的具体情况，本院确定对原告的合理损失，被告祥瑞置业公司承担70%的赔偿责任，被告曾兴祥承担30%的赔偿责任。被告祥生物业泰兴分公司对原告的损失没有过错，不应承担责任。关于原告的损失，本院核定如下：1、装修损失，根据评估结论确定为2280元；2、考虑到评估结论只对装修的材料损失进行了评估，而对人工费用未作涉及，而人工费用损失客观存在，因此，应予考虑。对原告受损装修部分的人工费用的数额，本院酌定为1000元；3、租金损失，本案中，由于被告曾兴祥户漏水造成原告户装修受损，客观上延迟了原告装修的完工时间，由此导致了原告另行租房居住时间的延长，对因此造成的原告合理的租金损失，被告曾兴祥、祥瑞置业公司亦应予以赔偿。考虑到本案漏水事实发生在2021年1月，损失评估时间在2021年4月，本院酌定原告的租金损失为3000元。由此，原告的损失合计为6280元，对此款，被告祥瑞置业公司赔偿70%即4396元，被告曾兴祥赔偿1884元。综上，依照《最高人民法院法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第八项、第一千一百六十五条第一款规定，判决如下：一、被告曾兴祥于本判决生效后十日内给付原告毛忠毅人民币1884元。二、被告泰兴市祥瑞置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告毛忠毅人民币4396元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，评估费3000元，合计4550元，原告负担2550元，被告祥瑞置业公司负担1400元，被告曾兴祥负担600元（被告祥瑞置业公司、曾兴祥应承担的诉讼费和评估费原告已垫付，祥瑞置业公司、曾兴祥于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 丁    新    春人民陪审员 羊彭善人民陪审员张**兰二〇二一年七月十二日书 记 员 陶         蕾《最高人民法院法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错的，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。