南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016）苏0602民初4398号原告广州粤华物业有限公司（统一社会信用代码914401011905473215），住所地广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦2507、2508室。法定代表人陈谨，董事长。委托代理人顾子煜（特别授权），江苏纵联律师事务所律师。委托代理人李雪（特别授权），江苏纵联律师事务所律师。被告徐红，女，1981年2月12日生，汉族，住南通市。原告广州粤华物业有限公司与被告徐红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法由审判员陆栋梁适用简易程序独任审判，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告广州粤华物业有限公司的委托代理人顾子煜、李雪及被告徐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州粤华物业有限公司诉称，被告为南通市中南世纪城23幢611室的业主。2008年10月28日，原告与房屋开发单位南通中南新世界中心开发有限公司签订前期物业合同，约定原告为被告上述物业所在的中南世纪城小区提供物业管理服务，小区业主应当按照前期物业合同的相关规定缴纳物业费用。自前期物业合同签订后直至2016年3月31日止，原告一直为该小区提供相关物业服务，被告却拖欠2010年2月1日至2010年9月30日及2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业费不缴。请求判令：被告向原告支付南通市中南世纪城23幢611室2010年2月1日至2010年9月30日及2013年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理服务费14061元，并自欠缴费次年起至实际给付之日止按日万分之三计付逾期缴费的滞纳金。被告徐红辩称，2014年8月13日前的物业费，被告已经缴纳。前期物业合同约定，原告服务期限于2011年10月31日结束，最多延续三年，至2014年10月31日止。此后，原告没有权利收缴物业费。而且，610室业主自2014年起私自占用公共过道，原告没有进行妥善的处理，没有履行对公共部位秩序维护的责任。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年10月28日，南通中南新世界中心开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业合同，就相关事项约定如下：1、甲方委托乙方为南通市中南世纪城小区相关区域提供物业管理服务。2、合同期限自2008年10月31日起至2011年10月30日止。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如甲乙双方无疑义或无选聘新的物业管理企业，本合同自动延续三年。3、业主应依照物业类型，按建筑面积向乙方缴纳物业管理服务费，具体标准为商业物业2.5元/月/平方米。物业费按年缴纳，业主或物业使用人应当在每年11月1日前履行交纳义务。4、业主未能按期足额交纳物业管理服务费的，应从逾期之日起，以应缴费用为基数，按每日万分之三向乙方支付逾期缴费滞纳金。原告自前期物业合同签订后，一直在中南世纪城小区提供物业管理服务直至2016年3月31日。诉讼中，被告提供了其承租户张金菊的书面情况说明，佐证公共过道被其他业主占用及其已经缴费至2014年8月13日的事实；同时，被告还当庭提供了与原告单位工作人员周伟现场通话，进一步佐证其已经缴纳了2014年8月13日前的物业费。对该两份证据，原告对其真实性持有异议。另查明，被告徐红为南通市中南世纪城23幢611室业主。该房屋物业类型为商办，建筑面积为119.67平方米。被告徐红拖欠2010年2月1日至2010年9月30日及2013年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理服务费未向原告缴纳。上述事实，有当事人提供的前期物业合同、商品房买卖合同、房屋产权登记信息、张金菊情况说明及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有拘束力。该前期物业服务合同的期限，根据相关条款，因未触发效力终止条件而自动展期三年，故合同的效力期间为2008年10月31日至2014年10月30日。合同期满后，原告事实上仍在被告所在的中南世纪城小区提供物业管理服务，原告与包括被告在内的全体业主之间形成了事实上的物业服务法律关系。被告认为原告的物业服务关系在2014年10月31日后必然终止，当然无权收取此后的物业费。被告的该辩称观点没有事实和法律依据，本院不予采信。原告作为物业服务企业为小区提供了物业服务，小区业主应当履行缴纳物业管理费的义务。被告作为业主无正当理由拒交2010年2月1日至2010年9月30日及2013年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理费，有违法律规定。原告要求被告支付上述期间的物业管理服务费14061元（119.67×2.5×47），于法有据，本院予以支持。被告提供了其与被告单位工作人员的现场通话和其承租户出具的情况说明来佐证其已缴纳费至2014年8月13日。本院认为，上述证据性质上属于证人证言，但证人未到庭接受质询，其真实性无法确认。缴费收据是证明缴费的直接证据，被告不能提供缴费收据，仅凭上述形式欠缺的证人语言来间接证明其上述辩称观点成立，显然不够充分，本院不能采信。此外，关于被告提及的公共过道被占用的问题，仅凭被告提供的与其有利害关系的承租户的情况说明来佐证，证明力两样不够充分，也不足以构成其拒交物业费的充分理由。如果被告反映的上述相邻权妨害情况属实，其完全可以通过另行诉讼来自我救济，本案中对此不予理涉。关于原告主张的违约金（滞纳金），依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费已构成违约，应当依约承担违约金。关于违约金的计算标准，前期物业合同中约定为按日万分之三，系当事人真实意思表示，并无不当，本院予以支持。关于违约金的起算日期，原告主张从欠缴费次年，即次年的1月1日起计，低于合同约定的标准，系当事人意思自治，本院照准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告徐红于本判决生效后十日内一次性支付原告广州粤华物业有限公司南通市中南世纪城23幢611室2010年2月1日至2010年9月30日及2013年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理服务费人民币14061元。二、被告徐红于本判决生效之日后十日内一次性支付原告广州粤华物业有限公司按每日万分之三计算的逾期缴费违约金（以当年欠缴物业费为基数，自次年1月1日起计算至实际缴费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币104元（已减半），由被告徐红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币208元(该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审判员  陆栋梁二〇一六年十一月十一日书记员  李 展附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。