河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初5541号原告（反诉被告）：郑州云集大数据科技有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚路交叉口创意园孵化器楼D区9层901-A07。法定代表人：李素芹，总经理。委托诉讼代理人：董茜生，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申玉中，北京德和衡（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：彭艳丽，女，1971年8月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基（海口）律师事务所律师。第三人：郑州市招银房地产营销策划有限公司，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路7号立基上东国基2406号。法定代表人：谢志法。原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司（以下简称“云集公司”）与被告（反诉原告）彭艳丽、第三人郑州市招银房地产营销策划有限公司（以下简称“招银公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人董茜生、申玉中，被告(反诉原告）的委托代理人丰晓萌到庭参加诉讼，第三人招银公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告云集公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；2、判令被告向原告返还租金及押金共计966128.86元、违约金266956元；3、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原告云集公司与被告彭艳丽、第三人招银公司签订《房屋租赁合同》。2019年5月28日，原告通过法定代表人赵阳账户向被告彭艳丽的中国建设银行账户支付半年房屋租金和押金共计966128.86元。2019年6月11日，原告云集公司得知该房屋已经被查封，处于执行程序中，导致无法正常出租，本案房屋租赁合同的合同目的无法实现。《房屋租赁合同》第八条对原、被告之间的权利义务明确约定，被告彭艳丽出租该房屋的行为构成根本违约，违约方须向另一方支付两个月租金作为违约金。综上，原告认为三方虽签订《房屋租赁合同》，但由于原告隐瞒房屋存在被查封、拍卖的事实，使得原告租赁房屋的目的无法实现。原告在多次与被告沟通无果的情况下，依法向法院提起诉讼。被告彭艳丽辩称，一、被告彭艳丽的行为并未构成根本违约，本案不符合合同法定解除的条件，原告向被告发出解除合同通知书并不能解除涉案合同，故涉案合同并未于2019年7月2日解除，且原告并未提供证据证明该解除合同通知书已送达被告，被告同意解除涉案租赁合同。二、原告违反合同约定将涉案房屋转租，按照合同约定，被告有权没收其全部租房押金，原告要求被告返还租房押金的诉讼请求无事实与法律依据。三、被告的行为并未构成违约，涉案房屋在出租时被查封并不影响租赁合同目的的实现，原告请求被告支付违约金的诉讼请求依法应予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第12条，查封、扣押状态的财产继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。即被执行人可以自用，也可以出租。反诉原告彭艳丽向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金165259元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失948923.48元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月20日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，将位于郑州市金水区商务外环路的中国人保大厦18层整层房屋租赁给反诉人使用。合同签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告，但是反诉被告在没有经过反诉原告书面同意的情况下，将涉案房屋转租给第三方使用，根据双方合同第七条约定，反诉被告擅自转租的，反诉原告有权没收全部租房押金（165259元）。涉案房屋被擅自转租后，在未经反诉原告书面同意的情况下，承租人对涉案房屋进行了大幅度的改造，对房屋的内机房包括房内设备、弱电、强电、各办公室的结构部分、装修部分、办公家具等设施设备进行拆除、破坏，给反诉原告造成了极大的损失，为了将涉案房屋恢复原状，反诉原告支付了948923.48元装修费。反诉原告认为，反诉被告严重违反合同约定，擅自转租涉案房屋，并擅自改造、破坏涉案房屋，严重损害了反诉人的合法利益，应当承担相应的违约责任，并赔偿因其改造房屋给反诉原告造成的损失。因此，为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告云集公司辩称，本案是因为彭艳丽造成的，其隐瞒了房屋在执行程序中被查封的事实，法院通知在2019年10月30日之前要迁出涉案房屋，导致原告的租赁目的无法实现，且房屋转租的事实彭艳丽是知情的，根据民法典724条之规定，本案涉案租赁合同已经于2019年7月2日，即原告通知被告之日解除。因彭艳丽的违约造成租赁合同无法继续履行，其要求违约金的诉请无事实及法律依据，云集公司在承租房屋后当日将房屋转租给了中细软集团有限公司（以下简称“中细软公司”），彭艳丽对转租事实是明知的。事实是彭艳丽、招银公司人员与中细软公司共同找到云集公司，因中细软公司租用房屋需要发票，而彭艳丽无法提供发票，共同找到云集公司签订了房屋租赁协议，由云集公司向中细软公司提供发票。本案涉案房屋租赁日期是2019年5月20日，云集公司转租给中细软公司的场地租赁协议签署日期也是2019年5月20日，两份协议是同一天、同一时间、同一地点签订，不存在云集公司私自改造房屋的事宜。根据（2020）豫01民终2094号民事判决书查明的事实，中细软公司也没有对涉案房屋进行大幅度装修、改造，只是在对前台装修、财务室的石膏板进行拆除过程中才知道房屋被查封，中细软公司未再进行装修，不存在装修损失。综上，反诉原告彭艳丽的反诉无事实及法律依据，应该驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年2月20日，被告彭艳丽与案外人蔡得生签订《人保大厦房屋租赁合同》，约定由彭艳丽承租蔡得生所有的位于郑州市郑东新区商务外环路24号人保大厦18楼1801-1808号房间（建筑面积2089.68平方米，以下简称“涉案房屋”）。租赁期限自2017年3月1日至2025年2月28日止，共计八年。蔡得生同意彭艳丽对外转租。双方均同意按照现有装修状况交付房屋，且彭艳丽在使用过程中原则上不能改动装修布局，如确需改动的，须经蔡得生同意。合同另对权利义务等其他内容进行了约定。2019年5月20日，原告云集公司作为承租方、被告彭艳丽作为出租方，第三人招银公司作为居间方，三方签订了《房屋租赁合同》，约定彭艳丽将其合法拥有的涉案房屋出租给云集公司作为办公使用，彭艳丽确认对涉案房屋享有完整的产权，并对其所提供资料的真实性和合法性负责，并确保交付的该物业及其物业内所有附属设备设施能实现租赁目的，否则视为违约，违约方应向另一方支付两个月租金作为违约金。租赁期限自2019年5月20日起至2022年6月5日止。每月租金133428元（不含税价），半年支付一次，云集公司应于2019年5月30日前向彭艳丽支付首期租金800869元以及押金165259元，彭艳丽应于2019年5月30日向云集公司交付涉案房屋。双方确认涉案房屋系装修状态。在租赁期内，云集公司不得将涉案房屋部分或全部转租给他人（经彭艳丽书面同意转租的除外，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限），并不得擅自改变房屋结构和用途，否则彭艳丽有权解除合同、收回房屋，并没收全部租房押金，因转租给彭艳丽造成损失的，还需承担损失赔偿的责任。若彭艳丽或云集公司需要对涉案房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议。云集公司与彭艳丽共同确认，在本合同签字之前已对合同相对方的身份信息进行了确认，并查看了房屋产权证书及身份证明文件，且对此并无异议。2019年5月28日，云集公司通过案外人赵阳尾号为4889的建行卡向彭艳丽转款966128.86元。2019年7月2日，云集公司向彭艳丽、贾敏锐及招银公司出具《通知书》，载明，2019年5月20日，云集公司与上述各方签订《房屋租赁合同》，合同签订后，云集公司向彭艳丽支付966128元款项。因彭艳丽、贾敏锐及招银公司在签订合同时隐瞒了《房屋租赁合同》项下房屋已经抵押且被法院查封的重要事实，且目前法院已对《房屋租赁合同》项下房屋启动评估处置程序，《房屋租赁合同》项下的房屋已于2019年6月11日被法院告知不得装修使用，于当日该房屋不再使用，且将此事实通知各方。现通知各方，2019年5月20日的《房屋租赁合同》不再履行，请各方务必于2019年7月5日前返还云集公司支付的966128元。逾期不退还的，云集公司将追究各方的法律责任。同日，云集公司通过微信向招银公司的李恒发送上述《通知书》。另查明：2019年5月20日，云集公司与中细软公司签订《场地租赁协议》一份，约定由中细软公司承租云集公司所属的涉案房屋。租赁期限3年，自2019年5月20日起至2022年6月5日止。免租期自2019年5月20日至2019年6月5日。租金标准为2.6元/平方米/天，半年度租金为991553元。保证金为165259元。双方另对各方的权利、义务等内容进行了约定。2019年10月12日，本院立案受理云集公司诉中细软公司租赁合同纠纷一案，云集公司诉请判令解除其与中细软公司签订的《场地租赁协议》，并判令中细软公司赔偿其因恢复原状支付的装修使用费948923.48元，中细软公司提出反诉，请求确认双方的《场地租赁协议》于2019年6月12日解除，并判令云集公司返还其已支付的房屋租赁费及保证金1156812元及违约金33051.8元。庭审中，云集公司称彭艳丽向云集公司交付的涉案房屋系已经装修完成的，云集公司向中细软公司交付时仍是彭艳丽交付时的状态。中细软公司称其系2019年6月7日至9日对涉案房屋进行施工装修，装修过程中中细软公司没有物品进场，也没有搬离原有物品。中细软公司先对前台进行装修，后对财务室的石膏板进行拆除，拆除过程中，招商银行前来提出异议。本院于2019年12月19日作出（2019）豫0191民初27905号民事判决书，该判决书显示，2019年2月12日，郑州市中级人民法院发布执行公告，载明招商银行对涉案房屋享有抵押权。2019年10月14日，郑州市中级人民法院作出执行公告，载明对蔡得生名下涉案房产进行司法拍卖。责令蔡得生于2019年10月30日前迁出上述房屋，逾期拒不迁出将依法强制执行。最终判决云集公司与中细软公司签订的《场地租赁协议》已于2019年6月12日解除，云集公司于判决生效后十日内退还中细软公司租金、保证金共计1156812元，并支付违约金10000元，同时驳回了云集公司要求赔偿装修使用费的诉讼请求。云集公司不服上述民事判决书向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）豫01民终2094号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，第三人招银公司庭后向本院提交情况说明一份，载明，彭艳丽与云集公司、招银公司三方所签订的《房屋租赁合同》、云集公司与中细软公司签订的《场地租赁协议》均是于2019年5月20日在贾敏锐办公室签订的。签订上述两份合同时，彭艳丽的代理人贾敏锐、云集公司的员工欧阳扬扬、中细软公司的代理人以及招银公司的员工李恒均在场。中细软公司未与彭艳丽直接签订合同的原因是中细软公司说租赁房屋需要有发票，但彭艳丽不愿出具，于是招银公司和彭艳丽代理人以及中细软公司人员共同找到云集公司，又通过转租的形式将涉案房屋出租给中细软公司，对于云集公司转租房屋一事，彭艳丽是知情的，是彭艳丽和招银公司共同找到云集公司签订的协议。以上事实由原告提交的租赁合同、银行交易明细、微信聊天记录、民事判决书，被告提交的租赁合同、民事判决书、情况说明，第三人招银公司庭后提交的情况说明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，彭艳丽与云集公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，云集公司依约支付了租金及保证金，彭艳丽应当向云集公司交付没有权属争议的房屋。但涉案房屋在本案《房屋租赁合同》签订前已被郑州市中级人民法院查封，且已在法院强制执行中被列为执行标的，致使云集公司无法正常使用涉案房屋，其签订合同的目的无法实现。云集公司虽于2019年7月2日向彭艳丽出具了不再履行涉案租赁合同的通知书，但并未通知彭艳丽，故原告请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除，理由不成立，本院不予支持。原告起诉时向本院请求判令解除原、被告及第三人之间签订的《房屋租赁合同》，被告庭审中也同意解除该合同，自该民事起诉状送达彭艳丽之日即2021年3月26日，双方之间的《房屋租赁合同》解除。合同解除后，彭艳丽应当返还云集公司缴纳的租金。根据涉案房屋租赁合同，在租赁期间内，未经彭艳丽书面同意，云集公司不得将该物业部分或全部转租给他人。如云集公司未按约定私自转租的，彭艳丽有权解除合同并没收全部租房押金。因转租给彭艳丽造成损失的，还需承担损失赔偿的责任。彭艳丽称云集公司未经其同意将涉案房屋转租给中细软公司违反合同约定，但根据庭审笔录及招银公司出具的情况说明，彭艳丽确认涉案《房屋租赁合同》系2019年5月20日由其代理人贾敏锐签订的，该合同的签订时间与云集公司和中细软签订《场地租赁协议》的时间系同一天，云集公司及招银公司均称《场地租赁协议》系在贾敏锐办公司签订，签订协议时贾敏锐在场。彭艳丽在庭审中称其已于2019年6月份得知云集公司将涉案房屋转租，但至云集公司提起本案诉讼前，彭艳丽并未对云集公司擅自转租一事提出异议，可以认定彭艳丽知道并同意云集公司转租涉案房屋。云集公司不存在违约行为。彭艳丽要求云集公司向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对云集公司要求退还租金及押金966128.86元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，彭艳丽应确保交付的该物业及其物业内所有附属设备设施能实现租赁目的，否则视为违约，并应按照两个月的租金标准支付违约金。涉案房屋在彭艳丽向云集公司交付前已被人民法院查封，彭艳丽存在违约行为，应当向云集公司承担相应的违约责任，但云集公司在涉案合同上签字确认在签订该合同前已对合同相对方的身份信息进行了确认，并查看了房屋产权证书及身份证明文件，且对此无异议。故云集公司对合同无法继续履行存在过错。结合本案案情，本院酌定彭艳丽向云集公司支付违约金10000元，对于云集公司主张过高部分，本院不予支持。彭艳丽虽向本院提交了建筑装饰装修施工合同及预算书，但自认该装修合同并未实际履行。故对彭艳丽要求云集公司赔偿因恢复房屋原状的装修费用948923.48元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司与被告（反诉原告）彭艳丽签订的《房屋租赁合同》自2021年3月26日解除；二、被告（反诉原告）彭艳丽于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司租金、押金共计966128.86元，并支付违约金10000元；三、驳回原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）彭艳丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15898元，减半收取7949元，保全费5000元，以上共计12949元，由原告郑州云集大数据科技有限公司负担2793元，被告彭艳丽负担10156元；反诉案件受理费14828元，减半收取7414元，由反诉原告彭艳丽负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年五月二十日书记员  陈梦鸽