淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1633号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号淮安书城商务大厦12楼，统一社会信用代码91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张前、王建庄（实习），江苏引航律师事务所律师。被告：马军，男，1965年7月27日出生，汉族，住淮安市。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称华信公司）与被告马军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华信公司的委托诉讼代理人张前，被告马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付2021年1月1日至2021年3月5日的租金及管理费共计14080元、迟延支付滞纳金6336元（以19800元为基数，迟延缴纳64天，按照日千分之五主张）、租金管理费优惠6600元、解除合同赔偿金15045元、水费129.8元，共计29397.8元；3、判令被告清空花漾城B1-46号商铺中属于被告的物品；4、判令被告将所经营商铺的注册经营地址进行注销或变更；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。事实和理由：2020年8月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告花漾城B1-46号商铺经营“易拉罐答案炒饭”，该店的经营注册地址也是花漾城B1-46号商铺，租赁期限为2020年9月1日至2022年10月20日，租金5015元/月、管理费1585元/月。合同约定，乙方进场经营后，乙方要求解除或者因为乙方违反本合同第13条的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。2020年12月27日，被告在未与原告协商的情况下突然停业，原告多次追要租金、管理费等，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告马军辩称，1、原、被告之前签订的合同是无效的，系原告骗被告签订的，在签订合同之前，原告经理曾承诺过几项优惠，包含了将近40天的优惠期以及租金下调等，后被告多次联系，原告并未兑现承诺。2、被告已缴纳了2020年9月1日至2020年12月底租金和管理费，之后的费用未缴纳系因为被告已提前三个月告知原告要退铺，也向原告递交了退铺申请，之前亦多次跟原告的经理沟通。被告的店在12月27日已经不开了，之后的费用跟被告无关。3、对于原告要求清空房屋及经营地址注销或者变更均无异议。原告要求被告支付的其他费用，被告均不予认可。对于原告给被告造成的损失，被告将另案起诉。经审理查明：根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2020年8月19日，原告华信公司（甲方）与被告马军（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2020年9月1日至2022年10月20日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号B1-46，租赁面积39.63平方米，水表1块，电表1块；营业开始时间：2020年9月1日；营业范围：主食、汤系列；保证金：总额19800元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费）总额6600元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：月固定租金5015元，月最低保证租金按照4.1627元/日/㎡*租赁面积*30.4日；管理费：40元/月/㎡，管理费1585元/月，年总额19020元；预付方式：押一付三；特别事项说明：第一期（2020年9月1日-2020年12月31日）需缴纳租金15045元、管理费4755元，合计19800元；第二期（2021年1月1日-2021年3月31日）需缴纳租金10030元、管理费4755元，合计14785元。合同并约定，乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）；乙方在返还后7日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；本合同签署5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金；乙方出现本合同所列禁止事项及本条下列事项之一的情形，并在甲方催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同：乙方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付等。除自然灾害、火灾等不可抗力的情况外，乙方同意，在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况下，不需要甲方另行通知，本合同自动终止，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金（根据过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金。特别说明中载明：甲方给予乙方装修期优惠：租金优惠自2020年9月1日起至2020年12月31日止，优惠租金5015元；管理费优惠期间自2020年9月1如起至2020年12月31日止，优惠管理费1585元；装修期租金、管理费合计6600元。甲方给予乙方经营期优惠：租金优惠期间自2021年1月1日起至2021年3月31日止，优惠租金5015元；租金优惠期间自2021年4月1日起至2021年6月30日止，优惠租金5015元。在本合同履行期间，若乙方未按合同约定履行相关义务，乙方除须承担合同约定的违约责任外，还需向甲方足额补交装修期与经营期甲方给予的租金、管理费优惠共计16630元。合同签订后，原告华信公司将涉案的开放式商铺交付被告使用，被告依约向原告华信公司支付押金6600元、第一期租金15045元、第一期管理费4755元，被告开设的店铺名称为“易拉罐答案炒饭”。2020年10月15日，被告与原告处工作人员沟通铺位调整问题。2020年10月28日，因铺位调整未果，经营持续亏损，被告向原告递交《退租申请》。2020年12月28日，被告闭店并告知原告处工作人员，原告处工作人员予以制止并以被告违反《租赁合同》第12条规定“未经甲方同意擅自休业、停业或者更改营业时间等”，向被告发出《限期整改通知单》。2020年12月29日，被告联系原告处工作人员表明在三个月之前已提交《退租申请》，并非私自闭店，要求约谈相关领导，原告处工作人员表示确已收到《退租申请》，但需提前半年申请且支付违约金。2021年3月5日，被告已清空涉案商铺内的物品并搬离。本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告名下银行存款3.2万元或者查封、扣押价值相当的财产，并提供了担保发生了保全保险费500元，本院已依法采取相应保全措施。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。被告虽抗辩涉案租赁合同系无效的，系原告骗签，但未提供相关证据证明，故本院对此不予认可。原告于2021年2月7日诉至本院要求解除租赁合同，庭审中被告亦明确表示不再承租，且被告已于2021年3月5日清空涉案房屋并搬离，故本院认定原、被告2020年8月19日签订的《租赁合同》已解除。虽被告辩称其已于2020年12月28日闭店，但因并未将涉案房屋交付被告，故被告应给付原告自2021年1月1日至2021年3月5日期间的房屋租金及管理费，现原告主张房屋租金及管理费合计14080元，未超过合同约定，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，双方合同约定2022年10月20日届满，被告在租期未满情况下要求与原告提前解除合同，确实存在违约行为，应当承担相应的违约责任。考虑到被告只承租涉案房屋3个月，且提前两个月递交《退租申请》，双方约定的违约金明显高于实际损失，故本院结合双方合同的履行情况、合同期限以及原告的损失等，对原告主张的违约金酌情调整为10030元。因被告马军逾期支付租金，原告还要求被告以欠付的租金和管理费为标准，按照每日0.5%标准支付滞纳金计算64天，该标准明显过高，考虑到被告的逾期付款主要给原告造成资金占用损失，故对于原告主张的滞纳金，本院酌情确认为以14080元为基数以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至2021年3月5日，经计算为380元（14080元*64天*年利率15.4%/365天），对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付租金管理费优惠6600元，该优惠系原告为了促成合同签订和履行给予被告的装修期优惠，合同中明确约定若被告违约，需足额补齐装修期优惠，故原告要求被告支付租金管理费优惠6600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的水、电费，因原告并未提供证据证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。原告还要求被告马军将其经营的“易拉罐答案炒饭”的注册经营地址进行注销或变更，于约有据，被告亦表示同意，本院予以支持。对于原告主张律师费和保全保险费，双方并无约定，本院不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司与被告马军2020年8月19日签订的《租赁合同》已解除。二、被告马军于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金与管理费14080元、滞纳金380元、租金管理费优惠6600元及违约金10030元，合计31090元；三、被告马军于本判决生效之日起十日内将其经营的“易拉罐答案炒饭”店铺的注册经营地址或营业地址B1-46商铺进行注销或变更；四、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。案件受理费518元（已减半收取）、保全费340元，合计858元，由原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司负担192元，被告马军负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年三月二十二日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时及时判决。