文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8910号原告（反诉被告）：王吉春，男，1980年4月24日出生，汉族，住淮安市涟水县。原告（反诉被告）：何晓从，女，1983年8月23日出生，汉族，住淮安市涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：周俊光，江苏尚淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈丙华，男，1973年9月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告（反诉原告）：罗敏，女，1978年8月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：罗杰（系被告罗敏堂弟），男，1992年8月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：清浦区百年缘房产信息咨询中心，住所地淮安市清江浦区乐园小区11幢12室。经营者：邵桂华，女，1972年6月14日出生，汉族，住宿迁市沭阳县。原告（反诉被告）王吉春、何晓从与被告（反诉原告）沈丙华、罗敏，第三人清浦区百年缘房产信息咨询中心（以下简称百年缘房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王吉春及两原告的共同委托诉讼代理人周俊光，被告沈丙华、罗敏及两被告的共同委托诉讼代理人罗杰，第三人百年缘房产的经营者邵桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王吉春、何晓从向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同（合同金额300万元），并协助原告办理过户手续；2、被告赔偿原告违约金暂计10万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2020年8月4日，原、被告在第三人百年缘房产处签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于淮安市清江浦区房屋（建筑面积127.79平方米）附带家私、电器以总价款300万元出售给原告，合同对房屋基本情况、总价款、具体付款方式、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房定金10万元，并一直依约履行，但被告拒不履行合同义务，并要求加价出售，原告与被告交涉无果，故提起诉讼。被告沈丙华、罗敏辩称，房屋买卖合同签订后，被告积极履行合同约定的各项义务，并将涉案房屋腾空，以配合原告可随时交房，并于合同约定的过户日期2020年11月3日在淮安市政务中心等原告办理过户手续，被告不存在违约行为。根据合同约定，原告应在产权过户时付清首付款120万元（含定金10万元），并于2020年11月3日前办理产权过户手续，但截至合同约定的首付款最后期限，原告仅支付了100万元首付款（含定金10万元），尚拖欠20万元未付，贷款审批在合同约定的最后过户期限前也没有审批通过，原告也未按合同约定的2020年11月3日前往政务中心办理过户手续，原告应为自己的违约行为承担违约责任。被告卖房的目的是为了筹集资金另购新房以改善居住环境，原告的违约行为导致被告出售涉案房屋另购新房的交易目的在日趋上涨的房价面前落空，该损失应由原告承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人百年缘房产述称，希望原、被告继续履行合同，办理过户手续。反诉原告沈丙华、罗敏向本院提出诉讼请求：1、解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同，判令反诉被告支付违约金60万元；2、反诉被告承担反诉原告的租房损失6000元；3、反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2020年8月4日，反诉原、被告经第三人中介签订房屋买卖合同，约定反诉被告于2020年11月3日前支付首付款120万元，完成贷款审批、办理产权过户手续；后反诉原告积极配合反诉被告进行贷款，完成了合同约定的全部义务，并多次催促反诉被告支付房款、办理过户手续，但反诉被告未按合同约定支付120万元首付款及通过银行贷款审批手续。2020年11月3日，反诉原告在市政务中心等待反诉被告办理产权过户手续，但反诉被告并未前来办理，反诉被告的行为已构成根本违约，随即反诉原告要求反诉被告按照合同约定补齐房款，反诉被告却拒绝履行。反诉被告的违约行为导致反诉原告出售涉案房屋另购新房的交易目的在日趋上涨的房价面前落空。反诉原、被告达成买卖协议后，反诉原告于2020年8月4日从涉案房屋搬出，另行租赁房屋居住，现因反诉被告的违约行为，反诉被告应当承担反诉原告的租金损失。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告王吉春、何晓从辩称，涉案房屋买卖合同签订后，房价上涨，反诉原告向反诉被告额外索要80万元未果，进而拒绝履行合同。2020年12月6日，反诉原告明确表示解除合同，反诉被告要求过户未果，本案合同违约方是反诉原告，其无权主张违约金；如法院认定反诉被告违约，也应根据实际损失来确定赔偿责任，本案中反诉原告无任何损失，反而因违约行为获利；反诉原告要求反诉被告承担房租损失无事实和法律依据，涉案房屋并未交付反诉被告；反诉原告从未催促要求反诉被告支付房款，也未向反诉被告要求补齐房款，更谈不上为了向反诉被告交付房屋而租房居住。反诉原告恶意违约，造成反诉被告孩子无法入读开明中学，请求法庭依法判决。第三人百年缘房产述称，希望反诉原、被告继续履行合同，办理过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区房屋登记为被告沈丙华、罗敏共同共有。2020年8月4日，被告沈丙华、罗敏（甲方，出卖人）与原告王吉春、何晓从（乙方，买受人）签订房屋买卖合同，约定：甲方将坐落于淮安市西大街乐园小区15幢201室房屋出售给乙方，房屋产权面积127.79平方米，成交价为300万元；合同签订时乙方预付购房定金10万元，首付款含定金120万元在产权过户时付清，剩余购房款180万元在贷款银行放款时付清；双方约定在2020年11月3日前办理产权过户手续；甲方违约赔偿乙方购房定金两倍的违约金（含定金），乙方违约购房定金不退；如违约方造成非违约方因房价上涨或下浮的损失由违约方承担；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金双倍赔偿或要求违约方支付此房屋总价20%违约金；乙方如需贷款，甲方应提前配合乙方贷款审批手续，乙方保证信用良好，符合购房和贷款条件，贷款金额以银行审批为准，如贷款不足部分予以现金补齐；交房时间为款清交房；为保证甲乙双方顺利交接此房屋，乙方预留房款1万元作为保证金，交房时在双方无异议时乙方付清；其他约定：甲方净得房款300万元，合同签定时先付定金8万元，余下定金2万元在2020年8月5日前付清。合同签订当日，两原告向两被告支付购房定金8万元。2020年8月5日，两原告向两被告支付购房定金2万元。2020年11月2日，原告王吉春通过微信与被告沈丙华联系，告知卖方钱已备好，等待办理相关手续。2020年11月3日，市住房公积金管理中心出具证明，被告已于当日结清涉案房屋的全部住房公积金贷款本息；当日，原告王吉春向被告沈丙华转账90万元。2020年11月5日，被告沈丙华退还原告王吉春50万元，并通过微信告知原告王吉春其已构成违约；原告王吉春则回复，银行贷款还在审批程序中，预计下周能办好；当日，原告王吉春向被告沈丙华转账1万元。2020年11月6日，被告沈丙华退还原告41万元。2020年11月7日，原告王吉春与被告沈丙华联系，表示其并不违约，首付款是100万元。2020年11月17日，原告王吉春告知被告沈丙华，贷款已审批下来，要求尽快办理过户手续；被告沈丙华予以拒绝，两原告遂于2020年11月20日向本院提起诉讼。2020年12月6日，被告沈丙华通过微信与原告王吉春联系，内容如下：“你已违反本合同三、四、七条，根据合同法，解除合同；要求你方支付此房屋总价百分之二十的违约金，计60万元。”原告陈述，其于2020年10月20日去银行办理贷款手续。两原告在兴业银行淮安淮阴支行办理的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，原告借款金额为199万元，借款期限自2020年11月16日至2050年11月16日止；借款发放后的收款人为被告沈丙华。两原告为保证上述债务的履行，与兴业银行淮安淮阴支行办理了《不动产抵押合同》，以淮安市清江浦区房屋设定抵押担保。由于原、被告双方未办理涉案房屋过户手续，银行贷款虽审批通过，但并未实际放款。第三人百年缘房产陈述，办理银行贷款时，房屋买卖双方及中介方均在场，合同虽约定首付款120万元在过户时给付，贷款金额以银行审批为准，但后来银行评估涉案房屋可以贷款199万元，原告就要求贷款199万元，被告当时也未提出异议，后来就办理了贷款手续；常规的流程是，贷款审批通过后双方办理过户手续，并已告知买卖双方贷款下来办过户。庭审中，原告陈述，如合同继续履行的话，被告退还的钱可重新支付，银行贷款如果过了放款时间可重新申请贷款；如果重新贷款不能审批通过，其愿意在一年时间凑齐全部房款。另查明，被告沈丙华曾与案外人许亚琴签订房屋租赁合同，被告承租许亚琴位于淮安市清江浦区房屋，租期自2020年8月3日至2023年7月3日，租金为2000元/月，被告在2020年8月3日前已支付租期内租金。在案件审理过程中，两原告向本院申请财产保全，缴纳保全费5000元；阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司以保单保函的形式为保全提供担保，两原告支付保险费4650元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约支付了购房定金10万元，被告配合原告办理了银行贷款手续，合同约定买卖双方在2020年11月3日前办理产权过户手续，买方在产权过户时付清首付款120万元（含定金），后贷款因故未能及时审批通过，而银行贷款在2020年11月3日时尚未审批通过的情况下，被告将房屋过户给原告不符合情理，且第三人亦陈述，正常流程是贷款审批通过后办理过户手续；原告虽向银行申请贷款199万元，由于贷款是否能够审批通过及批准的金额在当时均处于不确定状态，且双方当事人又未就首付款数额变更达成一致，故原告方仍应在2020年11月3日前支付购房款120万元。但原告仅支付了100万元，原告迟延履行债务，被告未经催告就于2020年11月5日将购房款退还原告的做法欠妥，此后原告王吉春虽告知被告沈丙华贷款正在审批程序中，但双方未能进行有效沟通，2020年11月17日，原告告知被告贷款已审批通过并要求办理过户，被告以原告违约为由予以拒绝，原告已付房款金额加上银行贷款金额足以支付合同约定的购房款，由于原告迟延支付部分首付款的行为并未造成本案合同目的不能实现，即未达到根本违约的程度，为维护交易的稳定性，本院认为本案房屋买卖合同应当继续履行。现原告要求被告继续履行房屋买卖合同，本院予以支持。原告要求被告协助办理房屋过户手续，由于原告目前尚未履行到位购房款支付义务，故本院对原告的该诉讼请求在本案中暂不予处理。原告要求被告赔偿违约金10万元，本院认为，在原告未按约付清购房首付款前，被告并无违约行为，之后合同未能顺利履行，系因双方对于履约的认识及沟通不畅造成，故本院对原告该诉讼请求不予支持。原告要求被告承担保全担保保险费，由于双方未对此作出约定，原告该主张依据不足，本院不予支持。反诉原告沈丙华、罗敏要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院认为，反诉原告沈丙华虽向反诉被告王吉春发出了解除合同的通知，但本案房屋买卖合同双方并未明确约定单方解除条件，反诉原告所提交的证据亦不能证明本案符合法定单方解除的情形，反诉原告单方通知反诉被告解除合同，因不符合约定或法定单方解除条件而不产生解除效力，故本院对反诉原告的该诉讼请求不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金60万元，由于反诉原告未举证证明其损失情况，反诉被告虽有迟延支付部分购房首付款的情形，但反诉原告也未与反诉被告就合同履行进行有效沟通，故本院根据本案合同履行情况，综合考虑当事人的过错程度，酌定由反诉被告王吉春、何晓从支付违约金10万元，对反诉原告主张超出部分，本院不予支持。反诉原告沈丙华、罗敏要求反诉被告王吉春、何晓从承担租房损失6000元，由于反诉原告的租房行为发生在本案房屋买卖合同签订之前，与本案无必然联系，反诉原告该主张依据不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王吉春、何晓从与被告沈丙华、罗敏于2020年8月4日签订的关于淮安市清江浦区《房屋买卖合同》继续履行；二、驳回原告王吉春、何晓从其他诉讼请求；三、反诉被告王吉春、何晓从于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈丙华、罗敏违约金10万元；四、驳回反诉原告沈丙华、罗敏其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31600元，由王吉春、何晓从负担1020元，沈丙华、罗敏负担30580元；保全费5000元，由沈丙华、罗敏负担；反诉案件受理费4930元，由沈丙华、罗敏负担4116元，王吉春、何晓从负担814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  徐建明人民陪审员  笪 旭二〇二一年五月十九日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。