北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2821号原告（反诉被告）：李刚，男，1981年3月24日出生，汉族，户籍地北京市崇文区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王全凤（李刚之妻），1981年6月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466，统一社会信用代码，91110228MA001HEP2E。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李刚委托诉讼代理人王全凤，被告（反诉原告）自如公司委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《资产管理服务合同》；2.判令被告向原告支付欠付的租金36203.2元（截至2021年2月28日），并要求支付利息，以36203.2元为基数，自2020年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告为北京市顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2018年1月6日原告与被告签订编号为×××的《资产管理服务合同》，约定原告将房屋授权被告进行管理，合同期限为2018年1月10日起至2023年6月18日止。合同生效后，原告依约向被告按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月28日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金。2020年3月1日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但从未得到原告同意。被告应于2020年10月29日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，被告并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由，原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，依据《合同法》第一百零七条之规定，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，要求对方继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。被告自如公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.我方与原告签订合同时，为提高双方收益，原告同意在房屋原本格局为三居室的基础上在客厅设立优化间，以四居室合租对外出租的条件下，为原告设定租金预期为6825元，每个管理周期递增3%。2018年大兴火灾以后北京市政府整顿房屋租赁市场，在此背景下，2019年优化间被拆除，涉案房屋可对外出租房屋减少了一间，涉案房屋满租情况下我方收到租金为6373元，少于我方向原告支付的房租。2.受疫情影响，大批租客与我方解除合同，我方亏损严重。解除合同前，我方与原告协商重新确定房租，原告拒绝，合同目的不能实现，不得已才与原告解除合同。3.2020年11月19日，我方向原告寄送解约通知函，通知原告双方签署的合同于2020年11月24日解除，并且告知原告解约日前租金正常结算，通知函于2020年11月20日签收，之后我方腾空房屋并结算了2020年9月30日至2020年11月25日的租金共13515.86元，按照每月7240.64元计算1月零26天的租金，水电燃气费44.39元；4.根据合同2.6条，原告应退还我方交纳的质量保证金7240.64元。根据合同3.3条约定，原告应向我方支付装修折旧费和配置折旧费共20355.06元，以上项目抵扣后，我方向原告支付结账款445.83元。2020年11月19日结算完成，原告可在自如app获取智能锁密码。11月29日我方向原告发送短息告知其房屋智能锁密码，房屋已不在我方占有和控制之下，因此不同意支付解约后的房屋租金，也不同意合同继续履行。合同继续履行是将涉案房屋出租风险全部给被告，租赁合同不具有强制履行性，我方不同意原告的所有诉讼请求。2020年11月24日之后房屋不在我方控制，我方也未实际占用，故之后的租金我方不同意支付。反诉原告自如公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月24日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付装修折旧费及配置折旧费共计2万元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月6日签订《资产管理服务合同》，为便于房屋出租及提高收益，双方协商确定在客厅设立隔断间，以四居室合租对外出租，在此基础上给确定房租预期收益6825元。2019年7月隔断间被拆除，无法满足四个房屋出租条件，房屋实际租金远小于预期收益，合同继续履行对反诉原告不公平，反诉原告与反诉被告协商重新确定房租预期收益不能达成一致，反诉原告只能单方解除合同。我方已经履行解除通知义务，办理解约结算，我方无法继续承租和管理涉诉房屋，合同不适宜强制履行。反诉原告发送了解约函，同时以微信、短信或者电话方式告知反诉被告无法继续履行，并依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行解约结算，给原告发送房屋永久密码，房屋已经交还，反诉原告已经补实际占有、控制涉诉房屋，合同已经实际解除，无法继续履行。反诉原告对房屋进行装修并配置了家电，合同3.3条对于折旧费有约定。反诉被告李刚针对反诉辩称，反诉原告以没有隔断间为由要求解除合同没有合同依据，反诉原告无权解除合同。我方标的资产是房屋，不是房间。民法典约定应当按照合同全面履行义务。我方不同意解除合同，反诉原告没有单方解除权。我方不同意给付折旧费，因为反诉原告无权解除合同，我方要求继续履行，不涉及折旧费。本院经审理认定的事实如下：李刚系涉诉房屋所有权人，涉诉房屋建筑面积160.22平方米，原始格局为三居室。2018年1月6日，李刚（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定李刚将其所有的涉诉房屋（标的资产）授权给自如公司进行经营管理，出租供他人居住；管理期限自2018年1月10日起至2023年6月18日止，甲方于2018年1月10日交付标的资产；双方经评估一致后认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6825元/月，从第二个管理周期起每个管理周期递增3%；甲方同意承受空置期：首个管理周期60天，次个管理周期25天。合同另约定：2.7.双方认可自2018年3月11日始计收收益，每个履约年度内每个月为一次结算周期，空置期不在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期结算日；6.2.违约解除权。(1)甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续展行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2（1）7.2（2）条）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。合同附件一《标的资产信息及所有权证明》中记载建筑面积为4室1起居室。签订合同后，李刚依约交付涉诉房屋，自如公司对涉诉房屋进行装修并配置家具、家电，在客厅新设隔断间（优化间）。2019年7月隔断间被拆除。自如公司依约向李刚支付租金至2020年9月29日。此后自如公司未再支付租金。2020年10月20日，自如公司向李刚发送短信，告知因双方无法就房屋出租价格调整事宜达成一致，故通知与李刚解除合同。2020年11月29日自如公司向李刚发送了涉诉房屋的智能锁密码。自如公司称其已在发送解约通知函之前将租户清退。自如公司表示，其解除合同是依据不可抗力和情势变更，合同目的无法实现，符合法定解除条件；不可抗力是指疫情导致租客与其解约，情势变更是指双方订立合同的基础发生变化，无法以“4室1起居室”形式对外出租，对外出租其只能亏损，故合同无法继续履行；优化间被拆除后，其无法实现预期收益，故与李刚协商调整租金，但双方协商未果，故要求解除合同。自如公司就其主张提交以下证据：1.解约通知函及邮寄运单、运单详情，证明其已经履行解约通知义务，且对方已经签收。解约通知函主要通知内容为自如公司决定于2020年11月24日与李刚解除合同，并将于解约前发送永久密码。运单详情显示最后一次状态为“由于收方客户拒收快件，待进一步处理”。2.解约结算协议，证明其结算了涉诉房屋2020年9月30日至2020年11月25日的租金，并支付了445.83元的解约结算款。3.自如系统显示的涉诉房屋出租情况，证明房屋原本有四个卧室对外出租，因隔断间被拆除，其收到的租金减少，合同目的不能实现，其亏损严重。该证据显示卧室01出租截至2020年11月22日，月租金2560元。卧室02出租截至2021年2月11日，月租金1860元。卧室03出租截至2021年8月16日，月租金1953元。卧室05出租截至2020年6月26日，月租金2260元。自如公司表示卧室05就是被拆除的隔断间。4.自如系统显示的涉诉房屋装修配置明细，证明其装修及配置折旧费。该明细表记载竣工结算成本39495.9元。经本院释明，李刚明确表示，其坚决要求继续履行涉诉合同，关于合同解除的后果其不在本案中解决，如果法院判决解除合同，其再另行主张。以上事实，有《资产管理服务合同》、房产证、短信、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，本案双方争议焦点为涉诉合同能否解除。合同的解除包括协商解除、约定解除权、法定解除以及请求法院或仲裁机构解除。本案中，双方未能协商一致解除合同，且未发生自如公司享有约定解除权的事由。关于自如公司主张疫情不可抗力导致合同目的无法实现之意见，从其提交的证据3并结合北京市疫情形势来看，疫情并未达到致使租赁合同目的无法实现的程度，故该意见本院不予采纳。自如公司既无合同约定的解除权，亦不符合不可抗力导致合同目的无法实现这一法定解除合同的情形，其发送解除函的行为无效，不能产生合同解除的效果。对于自如公司主张合同于2020年11月24日解除之意见本院不予采纳。关于自如公司主张隔断间被拆除属于情势变更之意见，本院认为，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。根据住房和城乡建设部印发的《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行）第八条之规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，即禁止在出租住房内设置隔断间。自如公司作为房屋租赁专业机构，应当知晓租赁市场的相关管理规定，因此隔断间被拆除并非其在合同签订时不可预见，故不属于情势变更。自如公司在未协商一致解除合同，且不享有约定解除权或法定解除权的情况下，提前搬离涉诉房屋并通知李刚收回房屋，以自己的行为明确其不再履行租赁合同，其行为已经构成违约。然而，本案中，自如公司合同履行内容不仅包括支付租金，还包括受李刚之委托履行维护、管理涉诉房屋等非金钱债务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条的规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。民法典第五百八十条规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，李刚的合同目的不仅在于收取租金，还包括涉诉房屋得到良好的维护和管理。该合同目的之实现需要基于双方之间的信赖关系和长期配合，目前双方协商无果，产生争议，信赖关系丧失，致使该合同目的难以实现。且剩余租期长达两年之久，从审理查明的情况及涉诉房屋一般市场租赁行情来看，在隔断间被拆除后，合同约定的收益高于自如公司能够实际收取的租金，自如公司客观上难以持续履行该长期性合同，因此李刚持续获得约定租金之合同目亦难以实现。自如公司称已将租户清退且明确表示不再履行合同，李刚拒绝解除合同，合同陷入僵局。考虑到隔断间被拆后自如公司收益锐减，且疫情确实对房屋租赁市场产生一定影响，而自如公司在此双重影响下，在较长一段时间内仍按时支付租金，并积极与李刚沟通协商解决之策，可以看出其并非恶意违约，而李刚亦可通过要求违约方自如公司赔偿损失等替代方式进行救济，为促使双方从合同僵局中脱身，充分发挥物的价值，减少财产浪费，本院依据上述法律规定，对于自如公司通过起诉方式要求解除合同之请求予以支持，解除时间以本判决生效之日为准。对李刚要求继续履行合同之请求本院难以支持。需要指出，解除合同并不影响自如公司承担违约责任。由于李刚在经本院释明后明确表示合同解除的后果不要求在本案中处理，故其对此可另行主张。关于租金，自如公司提前搬离，构成违约，出租人作为守约方，并无按照违约方之指示进行收房的义务，在合同解除前，合同对双方具有约束力，自如公司应依约支付租金。李刚要求给付2021年2月28日之前的租金符合双方约定，应予以支持。自如公司逾期给付租金，应赔偿李刚相应利息损失。合同约定租金为按月给付，故本院根据双方约定确定每笔租金逾期利息的起算时间。对李刚主张的利息合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于装修及配置折旧费，自如公司违约提前解除合同，应视为其自愿放弃剩余期间内装修及配置的价值，故其要求李刚给付装修及配置折旧费之请求本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李刚与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司给付原告（反诉被告）李刚二〇二〇年九月三十日至二〇二一年二月二十八日的租金三万六千二百零三元二角，并给付利息（其中第一笔租金七千二百四十元六角四分自二〇二〇年十月三十日计息，第二笔租金七千二百四十元六角四分自二〇二〇年十一月三十日计息，第三笔租金七千二百四十元六角四分自二〇二〇年十二月三十日计息，第四笔租金七千二百四十元六角四分自二〇二一年一月三十日计息，第五笔租金七千二百四十元六角四分自二〇二一年三月一日计息，以上均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告李刚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千六百七十七元，由被告北京自如生活企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳（已交纳）。反诉案件受理费二千四百八十八元，由反诉原告北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 肖承生二〇二一年五月十三日法官助理 何星星书 记 员 高 敏