天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初3181号原告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾1号楼111号商铺。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。被告：李颖，女，1979年8月12日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李媛，女，1979年11月30日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：曹学聪，天津华盛理律师事务所律师。原告天津耀华投资发展有限公司与被告李颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告天津耀华投资发展有限公司的委托诉讼代理人苏芳娟，被告李颖的委托诉讼代理人李媛、曹学聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津耀华投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除双方于2018年6月2日签订的《商铺租赁合同》；2．请求法院判令被告立即将房屋恢复原状，腾空交还原告；3．请求法院判令被告支付拖欠的商铺租金1,029,042元（2018.9.25-2020.3.24）、违约金588,024元，合计1,617,066元；4．判令被告支付自2020年3月25日至实际腾空之日止的房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）；5．案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告将房屋恢复原状，腾空交还原告。事实及理由：原、被告双方于2018年6月2日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的××路××号房屋，房屋面积308.28平米，租赁期限计三年1095天，自2018年6月25日起至2021年6月24日，租金总额为1764061元，每月租金为49002元。租金每三个月支付一次，被告自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月25日前支付下三个月租金，首次租金应在本合同签订之日起5个工作日内支付。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方支付违约金，违约金按应交款额之每日千分之三计算。乙方逾期支付租金超过15日，则构成严重违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系，乙方应按如下标准支付违约金：如解除日时双方未履行的租期在一年以上，则乙方应支付甲方一年租金作为违约金；如未履行的租期在一年以下，则按未履行月数应支付租金作为违约金。双方签订合同后，原告于2018年6月24日前交付了房屋，被告仅交纳了截止至2018年9月24日的租金，之后一直违约未付租金。原告多次催要租金，被告仍未支付。按合同约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。如因被告原因解除合同，被告应支付违约金为一年租金588024元，因此请法院判令解除双方所签订的商铺租赁合同，被告应腾空房屋交还原告，并判令被告支付拖欠的租金和违约金及房屋占用费。原告认为，双方的租赁合同合法有效，被告违约事实存在，因此请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。李颖辩称，原告已在其他案件的庭审过程中自认双方签订的《商铺租赁合同》解除。被告早已将涉案房屋腾空，交还给原告。被告并未拖欠原告房租，因原告所出租的涉案房屋存在严重的质量缺陷，且其所委托的物业公司缺乏必要的物业管理经验，导致被告在承租房屋后先后经历了雨季大暴雨致餐厅内严重漏水，物业消防试水未及时通知致餐厅内被水浸泡、暖气管爆裂致餐厅内积水及大量物品损坏等六次事故，使被告遭受了非常惨重的经济损失。由于六次事故直接导致本应在2018年8月底开业的餐厅被迫在2019年1月2日才能勉强营业。由于漏水使得地插电源无法正常使用，局部电源出现漏电的危险现象，被告不得不停业。被告曾多次与原告员工姜孟辰联系沟通，其给出的答复是可以将损失和房租及物业费折抵，在赔偿问题解决前，不用交租金。原告出租的涉案房屋存在质量缺陷，不能满足被告经营餐厅的使用目的，给被告造成了极其严重的经济损失和极为恶劣的影响，无权要求被告支付租金和占用费。原告在合同中约定的违约金及在本案中主张的违约金都明显高于法定标准，不应得到法律的支持。每次事故后，被告都第一时间和原告及物业公司取得了联系，要求原告及物业公司拿出有效的应对措施及时弥补被告的损失，但原告先是从一开始派出员工了解情况但拖延时间不给解决问题，到原告和物业公司之间互相扯皮、互相推卸责任，最后甚至否定一切责任。本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：原告（甲方）将其所有的天津市西青区江湾路44号房屋出租给被告（乙方）经营，面积308.28平米，用于餐饮使用；租赁期限自2018年6月25日至2021年6月24日，共计1096天，合同期内含税租金总额为1,764,061元；租金每三个月支付一次，被告自合同约定的收租日开始每三个月最后一个月的25日前支付下三个月的租金；被告须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向甲方支付违约金，违约金按应交款数额之每日千分之三计算；原告应在2018年6月24日前交付该物业；被告向原告交纳一个月的租金49,002元作为合同保证金；出现下列情形之一，原告有权终止合同并收回该房屋，本合同亦因此而终止，被告按上述约定办理，并按如下标准支付违约金：如解除日时双方未履行的租期在一年以上，则被告应支付原告一年租金作为违约金……。合同签订后，原告于2018年6月24日前将租赁物交付给被告。被告对租赁物进行装修。被告交纳保证金49,002元及自2018年6月25日至2018年9月24日的租金147,006元。被告于2020年6月30日将租赁物腾空交还给原告。双方一致认可《商铺租赁合同》已解除。被告因租赁房屋雨天漏水一事起诉原告及案外人天津华信物业管理有限公司，天津市西青区人民法院作出（2019）津0111民初3476号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。被告因消防试水跑水一事起诉原告及案外人天津华信物业管理有限公司，天津市西青区人民法院作出（2019）津0111民初3475号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。庭审中，被告主张：2018年7月23日出现大暴雨，因为房屋缺少防水层，导致房顶和墙体严重漏雨，内部装修被损毁，因为要修复漏水浸泡的地方，原本到2018年8月10完工，后延长至9月7日；2018年9月3日，因为物业没有通知消防试水，导致在试水过程跑水，餐厅遭到浸泡，当时整体装修基本完工，现在需要重新进行翻修，2018年11月中旬返修完工；2018年12月5日餐厅一楼屋顶暖气管发生爆裂，一层大厅、厨房和厨房设施被损毁，因为翻修，餐厅到2019年1月2日才开业；开业之前租赁房屋还发生了比较小的三次漏水，开业后还在不停漏水，到雨季之后墙体漏水排不出去，2020年3月份墙体发霉，外表皮严重开裂，窗框周边都已经开裂。原告对此均不予认可。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原、被告一致认可《商铺租赁合同》解除，被告于2020年6月30日将租赁物腾空并交还给原告，本院确认双方之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。被告租赁原告商铺，应当给付租金，双方之间的租赁合同于2020年6月30日解除，被告应当给付自2018年9月25日起至2020年6月29日止的租金。原告将租赁物交付给被告后，应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，被告在使用过程中出现暖气管爆裂的情形，租赁物存有瑕疵，但被告一直占用租赁物，被告的抗辩不能免除其支付租金的义务，但可在租金数额的给付上酌情予以考虑。因突发新型冠状病毒疫情，导致被告不能正常营业，考虑疫情因素，兼顾公平原则，对于租金亦应当酌情予以减免，综上，本院酌定被告应当给付原告租金共计891,836.40元，保证金49,002元应当等额抵扣上述租金。被告逾期交纳租金，应当支付违约金，原告主张588,024元过高，本院予以调整，酌定被告给付原告违约金45,000元。原告放弃要求被告将房屋恢复原状，腾空交还原告，系其真实意思表示，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零五条、第七百零八条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津耀华投资发展有限公司与被告李颖签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告李颖于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津耀华投资发展有限公司租金共计842,834.40元（已抵扣保证金49,002元）；三、被告李颖于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告天津耀华投资发展有限公司违约金45,000元；四、驳回原告天津耀华投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取19,354元，由原告天津耀华投资发展有限公司负担9,700元，由被告李颖负担9,654元（于本判决发生法律效力之日起十五日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  董 玲人民陪审员  韩煜洲人民陪审员  邵 丽二〇二一年五月二十一日书 记 员  刘 畅附相关法条：《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。