上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初67523号原告杨红兴，男，1983年8月7日生，汉族，住安徽省。委托代理人杨丽，上海谧竹律师事务所律师。被告上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪志华。委托代理人汪洋，上海汇银律师事务所律师。委托代理人张玮，上海汇银律师事务所律师。原告杨红兴诉被告上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告上海涵惠置业有限公司就本案管辖权提出异议，本院依法作出驳回被告上海涵惠置业有限公司提出的管辖权异议的裁定，并经上海市第一中级人民法院裁定维持。后被告上海涵惠置业有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，分别于2017年1月19日、3月27公开开庭进行了审理。原告杨红兴的委托代理人杨丽、被告上海涵惠置业有限公司的委托代理人汪洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红兴诉称，原、被告于2014年10月17日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区沪南公路7406弄《檀乡苑》39号1-3层房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价人民币(以下币种同)XXXXXXX元，交付标准为取得了《住宅交付使用许可证》，交付时间为2015年5月31日，同时约定如被告未按照约定的交付时间将房屋交付原告，应向原告支付违约金，违约金按照原告已支付房款的日万分之三标准计算，违约金自约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但至2015年5月31日被告未将房屋交付原告。经原告多次催促，被告才于2016年4月3日张贴《承诺函》，承诺于2016年6月30日前正式交房，但至6月30日被告未履行承诺，再次张贴《告知函》，告知八月中心开始办理交房手续。被告的行为严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、请求判令被告支付原告延期交房违约金，按350万元的日万分之三标准，自2015年6月1日起计算至实际交付日止；2、本案诉讼费用由被告承担。被告上海涵惠置业有限公司辩称，不同意原告诉请，认为原告诉请没有事实和法律依据。反诉原告上海涵惠置业有限公司诉称，反诉原、被告签订上海市商品房预售合同，第七条明确约定，因反诉被告未按约定支付房款，逾期超过90日的，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担总房价款1%的赔偿责任。现反诉被告拖延付款已逾两年，故反诉原告提起反诉，要求：1、请求判令解除双方签订的商品房预售合同；2、判令反诉被告赔偿35,000元；3、判令反诉被告协助办理系争房屋的涤除抵押、注销预售合同的备案登记手续；4、判令反诉原告返还反诉被告扣除反诉被告应承担的违约金及上述相关手续费用后的剩余已付房款；5、本案诉讼费用由被告承担。反诉被告杨红兴辩称，不同意全部反诉请求。反诉被告不存在拖欠购房款的行为，反诉原告逾期交房的原因也不是原告未付清房款，而是房屋根本不符合交房条件。即便存在解除权，也应在解除权发生之日起1年内行使，根据商品房买卖司法解释，被告已经超过行使解除权的除斥期间。经审理查明：2014年10月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买系争房屋，总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为350万元。合同第七条约定，原告若未按本合同约定时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，被告有权单方面解除本合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的1%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告，如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。第十条约定，房屋交付应取得《住宅交付使用许可证》，被告对系争房屋设定的抵押已经注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2015年5月31日前将系争房屋交付原告，除不可抗力。第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。合同附件一付款方式和付款期限约定，原告于2014年6月30日与被告签约，并首付110万元，原告于2014年11月1日前向被告支付房款240万元(按揭商业贷款)。原告于2014年6月23日向被告支付5万元；于2014年6月30日向被告支付105万元；于2015年2月16日通过银行贷款向被告支付227万元。2015年1月30日，原告向被告出具欠条，言明原告因购买个人住房现欠被告13万元应于2015年3月31日前归还。2017年3月13日，被告取得系争房屋上海市新建住宅交付使用许可证。另查明，被告于2014年10月27日向原告开具110万元发票，并注明不动产总金额为350万元，分期付款，本次为第一次付款；于2015年2月11日向原告开具13万元发票，并注明不动产总金额为350万元，分期付款，本次为第二次付款。上述事实，由《上海市商品房预售合同》、付款凭证、发票、欠条、上海市新建住宅交付使用许可证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。反诉部分，反诉被告已经支付合同约定大部分房价款，对于剩余13万元房款亦出具欠条，且之后反诉原告亦向原告开具了13万元的房款收据，可见双方对于该13万元已经处理已经达成一致，反诉原告可根据反诉被告出具的欠条另行向反诉被告主张权利，故对于反诉原告的全部反诉请求，本院不予支持。本诉部分，原告要求被告承担继续履行合同情况下的逾期交付责任，被告提出系原告违约未按期支付房款，故被告不应承担违约责任，本院认为原告已经支付大部分房款，仅剩的房款也出具欠条，故被告理应按约及时交付房屋，而事实上系争房屋在2017年3月13日之前并不符合交房条件，故被告理应承担相应逾期交房违约责任，但违约金计算应以原告实际支付款项为计算基础。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海涵惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨红兴逾期交房违约金(以337万元为本金，自2015年6月1日起至实际交付之日止，按照每日万分之三的标准计算)；二、驳回反诉原告上海涵惠置业有限公司的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,269.25元，减半收取计3,634.63元，由被告上海涵惠置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计337.50元，由反诉原告上海涵惠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年四月十四日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。