上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13893号原告：上海承旺娱乐有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈秀宝，执行董事。委托诉讼代理人：刘玉存，上海新松律师事务所律师。被告：周竣，男，1974年11月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：童志英，女，1950年10月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被告共同委托诉讼代理人：孔令锋，上海市捷华律师事务所律师。第三人：上海杨思经济发展总公司，住所地上海市浦东新区杨新东路****。法定代表人：钱贵汀。第三人：上海市浦东新区三林镇人民政府，住所地，住所地上海市浦东新区凌兆路**iv>负责人：唐颖，镇长。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。第三人：上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区上南路******>法定代表人：陈浩锋，执行董事。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。第三人：上海浦东新区亨达建筑装潢工程部，住所地上海市浦东新区杨，住所地上海市浦东新区杨新东路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：潘龙国。第三人：上海万千土地房地产估价有限公司，住所地中国(上海)自由贸易，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东新区源深路****，经营地上海市浦东新区金丰路******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘卫国，执行董事。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，上海朝闻律师事务所律师。原告上海承旺娱乐有限公司(以下简称承旺公司)与被告周竣、童志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，并追加上海杨思经济发展总公司(以下简称杨思公司)、上海市浦东新区三林镇人民政府(以下简称三林镇政府)、上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司(以下简称世舟昌盛公司)、上海浦东新区亨达建筑装潢工程部(以下简称亨达工程部)、上海万千土地房地产估价有限公司(以下简称万千公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告承旺公司的委托诉讼代理人刘玉存，二被告共同委托诉讼代理人孔令锋，第三人三林镇政府的委托诉讼代理人钱利明、世舟昌盛公司的委托诉讼代理人王玥玮、万千公司的委托诉讼代理人邱晓明到庭参加诉讼。第三人杨思公司、亨达工程部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件审理。后因案情需要，本案转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告承旺公司的委托诉讼代理人刘玉存，第三人三林镇政府的委托诉讼代理人钱利明到庭参加诉讼。被告周竣、童志英及第三人杨思公司、亨达工程部、世舟昌盛公司、万千公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告承旺公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付装饰装修补偿人民币(币种下同)477万元、停产停业损失补偿210万元。事实和理由：2012年8月20日，原告与上海亨缘大酒店(以下简称亨缘酒店)签订《租赁合同》，约定亨缘酒店将上海市浦东新区上南路XXX号亨缘宾馆一楼1100平方米出租原告。2015年4月23日，亨缘酒店起诉原告要求解除合同。考虑到当时亨缘酒店尚未取得动迁补偿款，原告不要求对装修进行处理，但不放弃主张拆迁安置利益的权利。2017年11月15日，三林镇政府与杨思公司签订《协议书》，约定包括系争房屋在内的房地产动迁款合计105,983,200元，其中房地产部分补偿款75,983,200元支付给三林镇政府，3,000万元支付给杨思公司。三林镇政府、杨思公司表示，支付给杨思公司的3,000万元实际由两被告收取，原告的补偿款包含在内。审理中，原告表示，因评估报告无法体现系争房屋的补偿内容，故明确诉请的计算方式为，1、装修补偿：原告承租的房屋面积1020平方米(扣除地下室80平方米)÷整栋房屋面积4291.52平方米×整栋房屋装修评估价20,073,884元。2、停产停业损失：原告承租的有证面积930平方米(扣除地下室80平方米和北首90平方米)÷整栋房屋有证面积3350.23平方米×停产停业损失补偿总价7,598,320元。被告辩称，不同意原告诉请。1、(2015)浦民一(民)初字第14775号案件已就系争房屋租赁合同项下的权利义务作出判决，原告放弃装修补偿，现再起诉，违反一事不再理原则。2、(2018)沪0115民初74592号及二审(2019)沪01民终9171号案件中，原告出具情况说明，表示装修是第三人世舟昌盛公司投入，利益应当由世舟昌盛公司享有。故原告无权再以原告身份起诉。3、原告依据的事实和理由是征收补偿关系，而非租赁合同关系。本案应由三林镇政府作为法定补偿义务人进行征收补偿。4、迄今为止，被告尚未与杨思公司签订任何书面协议，更未明确由被告对原告进行补偿安置。5、租赁合同约定履行过程中遇市政动迁，合同无条件终止，被告不予补偿。双方针对动迁在订约时已预见并作为明确约定，原告主张补偿违反约定。6、原告提供的证据无法证明装修损失，相关合同由第三人世舟昌盛公司签署，而且部分合同签订时间在世舟昌盛公司成立之前，明显违背常理。7、原告按照面积推算装修补偿和停产停业损失缺乏依据，事实上，评估报告并未包括原告的装修。第三人杨思公司、亨达工程部共同书面述称，亨达工程部为上南路XXX号房屋产权人，杨思公司为亨达工程部上级部门。亨达工程部将上述房屋出租亨缘酒店，亨缘酒店将一楼咖啡厅出租原告，原告在房屋内注册设立了世舟昌盛公司。2016年1月29日，上述房屋被纳入征收范围而拆除。2016年8月3日，法院判决解除原、被告的租赁合同。2017年11月15日，三林镇政府与杨思公司签订《协议书》，其中3,000万元已经于2018年2月8日、2月9日支付两被告。第三人对被告的补偿已经履行完毕，原告以租赁合同起诉，与第三人无关。第三人三林镇政府述称，2012年亨达工程部明确表示只要求对房屋进行评估，不要求对装修进行评估，于是双方于2014年签订了《协议书》。2015年12月，亨达工程部申请由三林镇政府拆除房屋及装修。2016年，亨缘酒店申请对装修进行评估，在房屋已经拆除的情况下，三林镇政府委托万千公司对装修进行了评估，依据是亨缘酒店提供的装修资料。因人员调动，三林镇政府无法提供全套评估报告，也无法确定评估报告中的装修是否包含原告的部分。第三人万千公司述称，根据三林镇政府委托，万千公司于2012年10月30日对现场进行勘察，评估时点为2014年4月29日，当时三林镇政府仅要求对房屋价值进行评估，不包括装修。房屋拆除后，三林镇政府又要求对装修进行评估，万千公司根据亨缘酒店提供的结算书计算得出装修价格。目前只能提供部分评估报告，附件因为搬家遗失了，无法提供。第三人世舟昌盛公司述称，同意由原告向被告追偿系争房屋的装修补偿款、停产停业损失。经审理查明，2012年8月20日，原告(乙方)与亨缘酒店(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区上南路XXX号亨缘酒店一楼咖啡厅出租乙方，建筑面积约1100平方米左右，其中北首临时建筑面积约90平方米，地下室面积约80平方米左右，租期自，地下室面积约80平方米左右7年11月31日，在租赁期间内，遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同，甲方不做任何经济补偿。2014年5月19日，亨达工程部(乙方)与三林镇政府(甲方)签订《协议书》，双方就上南路XXX号(即系争房屋所在地址)的土地、建筑物及其附属物动迁达成一致，房屋建筑面积4291.52平方米，房地产权证记载面积3350.23平方米，征用国有土地面积1380平方米。乙方确保上述动迁补偿范围的房屋、土地使用权包括但不限于地上建筑物、构筑物及附属设施等在本补偿协议签订前及签订后均不存在权利瑕疵及第三方主张。如发生第三方主张就动迁补偿范围内的房屋及土地使用权以及建筑物、构筑物、附属设施等进行权利限制或提出任何主张，则由乙方无条件予以消除，并承担由此可能造成甲方的一切损失。经双方协商，甲方采取货币补偿，一次性补偿75,983,200元，由乙方包干使用，甲方不再另行安置。双方确认，上述动迁范围内的租赁户清退补偿、房屋装修补偿、停产停业损失补偿(包括员工安置费用)、搬迁均由甲方承担完成，乙方予以配合，并另行签订相关清退补偿协议。乙方负责自行清退搬迁并在2014年6月30日前将上述动迁范围内土地移交给甲方，房屋及附属物交给甲方予以拆除，房屋及场地内留存的一切物品均视为废弃物，由甲方自行处理。2015年4月23日，亨缘酒店就系争房屋的租赁合同纠纷起诉本案原告(该案被告)及陈秀宝、世舟昌盛公司(该案第三人)案号为(2015)浦民一(民)初字第14775号。该案诉讼过程中，2016年5月24日，亨缘酒店因清算而注销，本案两被告作为股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，愿意承担责任，故该案原告的主体变更为本案两被告。该案原告诉请要求判令原、被告签订的《租赁合同》于2015年3月15日解除，承旺公司将租赁场地返还给原告，承旺公司支付自2014年12月1日起至租赁场地交还之日止的房屋租金(按每月99,225元计算)，承旺公司支付违约金(自2014年11月15日起至租金付清日止，按每日500元计算)。承旺公司、陈秀宝、世舟昌盛公司均称，世舟昌盛公司为实际承租人。本院经审理查明，2016年1月15日，亨达工程部与三林镇政府签订《空房移交单》，内容为前者言明将除网吧外的租赁房屋移交给拆房公司拆除。2016年1月29日，系争房屋被拆除。承旺公司及第三人世舟昌盛公司庭审中称系争房屋系当日强行拆除，房屋拆除前系争房屋内还有承旺公司及第三人大量物品。承旺公司表示，系争房屋于2012年10月装修，该案中不需要对系争房屋的装修残值进行补偿或赔偿，但其不放弃主张拆迁利益的权利。本院经审理后认为，系争房屋《租赁合同》当事人应为承旺公司与亨缘酒店。虽按租赁合同约定承旺公司应于2014年11月15日前支付后半年租金，但鉴于双方签订的租赁合同中约定“在租赁期间、遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同……。”承旺公司在得知房屋涉及拆迁，但未确切得知系争房屋的拆迁状况是合同约定的“市政动迁”或协议拆迁的情况下，提出协商拆迁事宜，且事实上包含系争房屋在内的拆迁协议书确已签订，承旺公司为保障其利益而暂缓支付租金，系事出有因，并不构成违约。亨缘酒店以承旺公司违约为由发出的合同解除函并无解除合同的效力，但考虑到系争房屋现已拆除，合同已无履行可能，故双方之租赁合同应予解除。现系争房屋已拆除的情况下亨缘酒店诉请主张返还房屋已无必要。作为合同解除之后果，亨缘酒店应将已收取的租赁押金返还给承旺公司。因合同解除并非承旺公司违约造成，亨缘酒店主张之违约金本院亦不予支持。至于亨缘酒店主张之房屋租金，因亨缘酒店知晓系争房屋内经营网吧，而其采取断电的手段致使网吧已无法经营，故在2015年3月18日房屋断电之前的租金，承旺公司应按合同约定，租金金额为54,413.71元，房屋断电之后的租金，本院不予支持。现亨缘酒店已注销，其股东周竣、童志英作为其合同权利义务继受者参加诉讼，亨缘酒店在诉讼中的陈述及主张对周竣、童志英具有约束力，由周竣、童志英承担亨缘酒店在本案中的合同责任。2016年8月3日，本院出具(2015)浦民一(民)初字第14775号民事判决书，判决：一、解除原上海亨缘大酒店有限公司与被告上海承旺娱乐有限公司就上海市浦东新区上南路XXX号亨缘宾馆一楼咖啡厅签订的《租赁合同》；二、被告上海承旺娱乐有限公司应支付原上海亨缘大酒店有限公司房屋租金54,413.71元，原上海亨缘大酒店有限公司应返还被告上海承旺娱乐有限公司房屋押金9万元，上述两项相抵，原上海亨缘大酒店有限公司应返还被告上海承旺娱乐有限公司35,586.29元，此款由原告周竣、童志英于本判决生效之日起十日内返还给被告上海承旺娱乐有限公司。三、驳回原告周竣、童志英的其余诉讼请求。该案已生效。2017年11月15日，三林镇政府(甲方)与杨思公司(乙方)签订《协议书》，约定甲方对乙方就上南路XXX号房屋动迁进行一次性货币补偿105,983,200元，包含乙方房地产补偿及房屋装修补偿、机器设备搬迁、停产停业损失补偿、搬迁奖励、物资搬迁及租赁户清退违约赔偿等一切费用补偿，并已包括就本次补偿所得补偿乙方所需缴纳的相关税、费。除本协议约定的补偿费外，乙方不再向甲方及他方要求任何形式的补偿。乙方根据集体资产管理相关规定将其中房地产部分补偿款75,983,200元由甲方直接支付上海市浦东新区三林镇财务专项资金户。乙方未见证房屋、装修、设备搬迁、停产停业损失、租赁户清退等补偿费3,000万元直接支付给乙方。本协议签订生效后，甲方与乙方所属的亨达工程部于2014年5月19日签订的补偿协议即告作废。2017年6月1日，世舟昌盛公司作为原告，起诉三林镇政府，案号为(2017)沪0115民初40411号，世舟昌盛公司请求三林镇政府参照动迁标准赔偿原告经营损失55万元、各类装修物品损失3,240,480元，搬迁费过渡费暂估30万元。2018年1月17日庭审中，三林镇政府表示，其于2017年11月与杨思公司签署的《协议书》约定了补偿款，系争房屋相关费用已经包含在内。当日，世舟昌盛公司申请撤诉。2018年10月8日，世舟昌盛公司以所有权纠纷起诉被告杨思公司、亨达工程部、周竣、童志英、承旺公司及第三人三林镇政府，案号(2018)沪0115民初74592号，世舟昌盛公司请求判令：1、被告杨思公司支付原告拆迁补偿费用(包括装修、搬迁、停产停业损失等)暂计100万元；2、被告亨达工程部、周竣、童志英、承旺公司承担连带责任；3、本案诉讼费由各被告共同承担。审理中，承旺公司提供《确认书》，载明房屋实际为世舟昌盛公司经营使用直至拆除，租金由世舟昌盛公司承担，装修由世舟昌盛公司投入，确认征收补偿由世舟昌盛公司所有。本院经审理后认为，原告起诉主张使用上南路XXX号一楼开办网吧，因该房屋拆迁导致的装修费等损失，但原告起诉的被告杨思公司、亨达工程部、周竣、童志英既非系争房屋的拆迁人，也未与原告签订过房屋租赁合同，对原告没有法定或约定的赔偿义务。原告要求上述被告承担责任缺乏依据，本院不予支持。此外，原告主张在承旺公司获得拆迁补偿后向原告承担赔偿责任，现承旺公司并未获得相关补偿，故原告对承旺公司的诉讼请求本院亦不予支持。2019年3月12日，本院出具(2018)沪0115民初74592号民事判决书，判决驳回原告上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司全部诉讼请求。世舟昌盛公司向上海市第一中级人民法院提起上诉，案号为(2019)沪01民终9171号。上海市第一中级人民法院经审理认为，上诉人系以系争房屋一楼房屋的实际使用人及装修设备投入人的身份提起本案诉讼，要求分割动迁补偿利益。无论上诉人系以房屋租赁合同关系或侵权法律关系作为其请求权基础，其要求并非拆迁实施方也非租赁合同相对方的杨思公司作为第一责任人，支付其拆迁补偿款，均缺乏法律及事实依据，本院无法支持。同理，上诉人要求其他被上诉人承担动迁利益给付的连带责任，亦缺乏请求权基础，本院同样无法支持。上诉人二审主张各被上诉人实际占有控制了属于其所有的动迁补偿款，故其诉请要求返还上述动迁利益。但本院认为，返还的请求权基础是上诉人所主张的动迁利益已确定属于上诉人所有，但根据本案所查明的事实，三林镇政府系针对系争房屋整体向杨思公司支付了动迁补偿款，其中并没有区分各当事人所应享有的范围或份额，故上诉人的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。2019年9月26日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，万千公司提供了《房地产估价报告》(部分)，报告显示，委托方为三林镇政府，首次实地勘察日期为2012年10月30日，因委托方仅要求对证载房地产市场价值进行评估，估价师仅对估价对象作了一般性的查看，未对装修、室外工程等进行针对性查勘。后由于委托方要求对估价对象装修、室外工程进行评估，估价师于2016年9月10日到现场拟对装修、室外工程等进行详细查勘，但此时估价对象已拆除。经与估价委托人或相关方确认并由其提供材料，本次估价的装修、室外工程等建安重置价根据上海惠缘臣装潢设计有限公司(以下简称惠缘臣公司)出具的《结算书》统计汇总，并结合市场造价指数调整得出。本估价报告假定估价对象装修、室外工程于价值时点的状况与惠缘臣公司出具的《结算书》的状况是一致的。本估价报告的价值时点由委托方确定为2014年4月29日。估价作业期2012年10月30日至2016年10月12日，使用期限2016年10月12日至2017年10月11日。估价结果一览表显示，房地产评估价值75,983,200元，装修、室外工程评估价值20,073,884元，物资搬迁补偿评估价值48,300元。其中房屋装修估价明细表显示，主要装修内容为室外装饰工程、水电安装工程、室外工程等，装修单位为亨缘酒店。另查明，2012年11月1日，世舟昌盛公司取得企业名称预先核准通知书，保留期自2012年11月1日至2013年5月1日。2012年12月2日，上海市文化广播影视管理局同意世舟昌盛公司筹建互联网上网服务营业场所。2013年3月29日，世舟昌盛公司获得上海市互联网上网服务营业场所安全合格证。2013年5月24日，世舟昌盛公司获得网络文化经营许可证。2013年6月5日，世舟昌盛公司经批准设立。原告为证明投入的装修费用，提供了如下证据：1、世舟昌盛公司与案外人于2012年11月15日签订的《消防工程施工合同》及收据；2、世舟昌盛公司与案外人上海轩明装潢设计有限公司于2012年7月1日签订的装修合同及决算书；3、案外人上海捷界贸易有限公司于2013年4月19日开具的发票；4、案外人于2013年6月5日开具的装潢工程费收据，交款单位为昌盛网吧。5……被告对上述证据不予认可，认为部分材料形成于世舟昌盛公司成立之前，存在造假嫌疑。审理中，被告表示，1、亨达工程部要求被告提供装修材料，故其提供了惠缘臣公司出具的《结算书》供评估公司参考。当时原、被告正在进行诉讼，原告明确不申请对装修价值进行鉴定，被告没有通知和协助将原告装修一并纳入评估报告的义务。2、不认可原告的计算方式。装修必须以实地测量为依据，但现场已经拆除，不可能根据重置成本计算方式推导出装修补偿款。停产停业损失是以各经营单位的经营活动为基础给予的补偿。各经营单位雇佣人员、经营规模、经济效益都不一样，不能以面积推算。本院认为，本案争议焦点之一在于原告的主体资格。首先，(2015)浦民一(民)初字第14775号案件中，原告表示，该案中不需要对系争房屋的装修残值进行补偿或赔偿，但其不放弃主张拆迁利益的权利。被告据此主张原告已经放弃相关利益，与事实不符，本院难以认同。其次，世舟昌盛公司提起(2018)沪0115民初74592号诉讼，与本案相比，无论是诉讼主体，还是诉讼标的，均有所不同，原告提起本案诉讼并不违反一事不再理原则。再次，虽然原告在(2018)沪0115民初74592号中出具了《确认书》，确认装修由世舟昌盛公司投入，征收补偿由世舟昌盛公司所有，但该案系所有权纠纷，世舟昌盛公司以所有权人的名义起诉，本案系租赁合同纠纷，原告以承租人名义起诉，不能仅凭《确认书》就否定原告的主体资格。况且，本案中，世舟昌盛公司亦明确表示同意原告的诉讼请求，认同原告的主体资格。综上所述，本案原告主体适格，被告该项抗辩意见，本院不予采纳。本案争议焦点之二在于，被告获得的补偿款中是否包括原告的补偿利益。本案纠纷起因在于三林镇政府的动迁行为，三林镇政府应就包括系争房屋在内的上南路XXX号房屋动迁补偿事宜予以全面考虑并且妥善处理。但从三林镇政府与亨达工程部签订的《空房移交单》可以看出，系争房屋并未移交三林镇政府拆除。三林镇政府于(2017)沪0115民初40411号案件中明确表示原告的补偿费用已经包含在与杨思公司签订的《协议书》中，而本案中，三林镇政府却辩称无法确定《房地产估价报告》中的装修是否包含原告的部分，对此，三林镇政府并未给予合理解释。另外，作为《房地产估价报告》的委托人，三林镇政府理应持有完整的《房地产估价报告》，但三林镇政府以工作人员调动为由拒不向本院提供上述材料，亦应承担不利的法律后果。再结合被告否认其收取的补偿款中包含原告的动迁利益，且被告尚未与产权人签署相关协议等事实，本院认定原告享有的动迁利益并未包含在被告获得的补偿款中，对原告的诉讼请求，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海承旺娱乐有限公司的全部诉讼请求。案件受理费59,890元，由原告上海承旺娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年二月二日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。