河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0329民初394号原告：郭伟，男，1969年10月1日生，汉族，住河南省义马市，确认地址同住址。委托诉讼代理人：常伊娜，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：冯丹，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：洛阳德广置业有限公司，住所地河南省伊川县河滨街道办事处周城路东段**，统一社会信用代码91410329066493856F。法定代表人:石丰强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：陈细珍，女，1969年12月13日生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告郭伟与被告陈细珍、洛阳德广置业有限公司（以下简称德广公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案。依据郭伟的申请，2021年2月24日，本院作出（2021）豫0329民初394号民事裁定：查封被申请人陈细珍名下位于德广公司的伊川县伊水府邸8幢2单元17A02号房屋、8幢1单元17A03号房屋。2021年3月3日，本院向伊川县不动产登记中心发出协助执行通知书，对陈细珍名下伊川县伊水府邸8幢2单元17A02号房屋，证号（2019）00001768号和8幢1单元17A03号房屋，证号（2019）00001770号进行了查封，查封期限三年，自2021年3月3日至2024年3月2日（轮候）。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭伟委托诉讼代理人冯丹、被告德广公司委托诉讼代理人李红杰到庭参加诉讼，被告陈细珍经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《委托购房协议》义务，协助原告办理房产变更、过户手续；2.依法确认伊川县伊水府邸8幢2单元17A02号房屋、8幢1单元1708号房产归原告所有；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告系朋友关系，2015年3月23日，原告用三份投资于义马市的投资借据，委托被告陈细珍以被告陈细珍的名义为原告购买(实际是置换形式)了伊水府邸8幢2单元17A02号房屋、8幢1单元17A03号房产各一套，双方签订有《委托购房协议》，协议约定：“一、乙方确认，以乙方名义所代理购买的上述两套房屋所有权归甲方所有，甲方对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的该房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。三、上述房屋产权暂办至乙方名下，甲方有权在合适的时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方有义务协助甲方办理相关手续，不得拒绝。如因乙方拒绝办理或变更联系方式使甲方无法联系到乙方，甲方需通过诉讼解决时，产生的诉讼费、保全费用、律师费用由乙方承担。四、甲方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续。”现原告欲将该两套房产变更过户于自己名下，二被告不予协助，应当承担违约责任。后原告经过多次与被告协商，被告拒不配合办理房产变更事宜。无奈，特诉至人民法院，请求依法支持原告诉求，维护原告合法权益。德广公司辩称，一、原告诉求1应当有明确的针对性，委托购房协议，合同的相对方是本案的原告及被告陈细珍，德广公司并未与本案原告和陈细珍之间产生任何合同关系。因此，德广公司与本案原告之间没有合同上的法律关系。关于案涉房产，德广公司根据委托购房协议内容，已将案涉房产办理产权登记及不动产证，并于2019年办至陈细珍名下。根据本案原告所诉，应当是物权归属，即所有权纠纷，一旦经人民法院判决，可以持相关法律文书，到不动产管理部门办理相关变更手续即可。因此，在办理变更过程中也不涉及到德广公司从中履行义务的问题。本案原告的诉求1针对本案被告德广公司不能成立。二、关于原告的诉求2，涉及到不动产产权的归属，与德广公司更无关联。综上，德广公司作为本案被告不适格，建议驳回原告对德广公司的诉求。陈细珍未向某提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向某提交了四组证据。证据一：1号证据：肖某（原告母亲）投资于义马市金旺角房地产中介服务有限公司的金额为110,000元的《投资项目开发合同》一份；2号证据肖某兰（原告母亲）投资于义马市金旺角房地产中介服务有限公司的，投资人处载明郭强（原告兄弟）金额为210,000元的《投资项目开发合同》一份；3号证据：肖某（原告母亲）投资于义马市金旺角房地产中介服务有限公司的，投资人处载明郭杰（即郭伟）金额为210,000元的《投资项目开发合同》一份。证明：肖某为其本人和两个儿子：原告郭伟（即郭杰）和郭强，投资于义马市金旺角房地产中介服务有限公司，总价值为53万元的三份《投资项目开发合同》，置换了洛阳德广置业有限公司的位于伊川县××水府邸小区××单元××及××单元××号房屋两套。证据二：1号证据：肖某证人证言一份；2号证据：原告郭伟与被告陈细珍签订的《委托购房协议》一份。证明：肖某为其本人和两个儿子：原告郭伟（即郭杰）和郭强，投资于义马市金旺角房地产中介服务有限公司，总价值为53万元的三份《投资项目开发合同》，肖某同意将该三份合同项下的所有可得权益（包括置换涉案房产）均由原告郭伟一人享有，投资合同上面的郭杰与二儿子郭伟是同一个人。原告郭伟获得置换的涉案两套房产后，与被告陈细珍签订了《委托购房协议》，双方约定：乙方（被告陈细珍）确认，以乙方名义（被告陈细珍）所代理购买的上述两套房屋所有权归甲方（原告郭伟）所有，甲方（原告郭伟）对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。因此，该案涉的两套房屋所有权归原告郭伟所有。证据三：1号证据：德广公司与陈细珍签订的伊川县伊水府邸小区8幢2单元17A02号《商品房预售合同》一份；2号证据：洛阳德广置业有限公司与陈细珍签订的伊川县伊水府邸小区8幢1单元17A03号《商品房预售合同》一份。证明：在原告郭伟与被告陈细珍签订《委托购房协议》后，案涉房屋的《商品房预售合同》以被告陈细珍的名义签订，随后将案涉房屋产权证暂办至被告陈细珍名下。3号证据：原告郭伟与被告陈细珍的微信聊天记录一份和微信转账凭证一份。证明：被告陈细珍自认诉争房产属于原告所有，原告也依据委托购房协议向被告支付了5100元的房产（契）税。证据四：原告提请本院调取的义马市人民法院（2017）豫1281刑初62号案件刑事侦查卷宗证据材料卷（二十一卷）中德广公司提交的情况说明一张，吸储资金伊水府邸房产顶账汇总表4页。证明：原告委托陈细珍代为置换房产，涉案的两套房屋登记在被告陈细珍名下。被告德广公司质证：对证据一，该证据与德广公司无关，不发表质证意见。因为我公司现在没有找到该合同的原件，真实性无法核实。对证据二2号证据真实性无异议。对证据三1号、2号真实性无异议，3号证据与德广公司无关，需要说明，房产税是德广公司暂为垫付，陈细珍并未向德广公司缴纳。对证据四德广公司抵偿财产时制作的明细表，真实性无异议。需要说明的是，德广公司依据的还是原告与陈细珍的委托购房协议。综上：和德广有关的相关证据真实性无异议。财产来源是德广公司代金旺角公司偿还债权人而进行的置换房产，商品房预售合同都是在册登记的，不动产证已经发放，房产已经登记在陈细珍名下。这些证据证明了置换房产资金的来源及和被告陈细珍之间产权的约定及委托，最终产权的归属是本案原告与陈细珍的争执，与我方无关。原告申请证人肖某出庭，证明置换房屋投资的钱是其本人的，先将钱投入老钱柜的公司，后来公司变名字了，公司的客户经理叫李龙，是个女的。投资的钱是为了自己的两个儿子，置换房产的时候，自己同意把三份投资合同的钱全部给二儿子郭伟。另外，因为为了让二儿子郭伟能当兵，担心儿子年龄偏大，故给郭伟另外办理了一个年龄小的身份证，名字叫郭杰，后来公安机关通知，将郭杰这个身份证注销了。德广公司质证：证人向某的陈述，无从查证，不发表质证意见。被告德广公司向某提交了四组证据。证据一：《委托购房协议》一份以及案涉两套房产的房地产权登记信息、不动产权证。证明方向：原告郭伟本人用三份投资于义马市的投资合同通过置换方式购买了涉案两套房产，并委托陈细珍以陈细珍名义办理该案涉两套房产，德广公司根据其委托购房协议为陈细珍办理了相关手续。证据二：《收据》两页。证明方向：经原告郭伟同意将案涉置换房产办理至陈细珍名下，财务按照规定为该涉案房产出具了收据，并注明房款不退。证据三：案涉两套房产的契税、公证费、评估费以及陈细珍支取案涉房屋的定金，收款单。证明方向：陈细珍委托德广公司将案涉两套房产予以出售，德广公司为其缴纳契税、公证费、评估费共计1万余元，并支取4万元房屋定金，总计5万余元，后得知案涉房产已被其他人民法院所保全，无法出售。证据四：2018年10月19日，义马市人民法院出具的《情况说明》一份。证明方向：在石丰超等人非法吸收公众存款一案，德广公司已经将所使用的款项全部清退完毕。原告质证：对证据一、证据二、证据四，真实性和证明方向均无异议。对证据三，真实性和证明方向均无异议，但这些费用原告均不知情，陈细珍并没有征得原告的同意出售房屋，依据委托购房协议，陈细珍私自出卖房屋构成违约。被告陈细珍未向某提交证据。庭审后，原告郭伟向某补充提交《注销证明》一份，证明郭杰（身份证号为）与郭伟系同一人，因该户口与郭伟户口重复，于2015年1月22日被义马市公安局注销。被告德广公司无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对原告提交的证据一、证据三3真实性予以认可。结合当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实为：2015年3月23日，原告郭伟（甲方）与被告陈细珍（乙方）签订《委托购房协议》，约定：甲方委托乙方用甲方三份投资于义马市的投资合同置换方式购买了位于河南省伊水府邸第8幢1单元（实为2单元）17A02号及第8幢1单元17A03房屋各一套。一、乙方确认，以乙方名义所代理购买的上述两套房屋所有权归甲方，甲方对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的该房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。二、因甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》，因此因购买上述房产及因此而产生的所有费用由甲方承担，因甲方拒绝承担而给乙方造成损失时，乙方有权要求甲方赔偿。三、上述房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在合适的时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方有义务办理相关手续，不得拒绝，由此给乙方造成的费用及损失由甲方负担。如因乙方拒绝办理或变更联系方式使甲方无法联系到乙方，甲方需要通过诉讼解决时，产生诉讼费用、保全费用、律师费用由乙方承担。四、甲方如需在房屋取得产权证之前转让该房屋，乙方应当协助甲方办理更名手续，由此给乙方造成的费用及损失由甲方承担。五、开发商交付房屋时，由甲方收房，甲方对该房屋进行装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品归甲方所有。六、乙方应将本协议代理购房事宜通知乙方的利害关系人（包括但不限于配偶、子女及债权人、债务人），保证其利害关系人不得对上述房屋主张所有权利。七、甲方有权解除本协议，解除本协议后，乙方有义务协助将受甲方委托购买的房屋更名到甲方指定名下。八、乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下期间不得侵害甲方的利益，如果乙方对受委托委托购买的房屋进行毁损，由此造成的损失乙方应当负责全额赔偿；如果乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠予该房屋，乙方应按上述侵权行为发生时该房屋市场价格对甲方全额赔偿，并承担律师费用。九、乙方应依诚信原则履行本协议，不得拒绝、拖延履行本协议。十、本协议是双方的真实意思表示，其内容合法有效。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方郭伟（签名）乙方陈细珍（签名）2015年3月13日。右下角标注：“本人同意以上条款”。该协议在德广公司进行了备案。2015年3月18日，德广公司向陈细珍出具两份收据，分别载明:“收据收到陈细珍8-2-17A02房款人民币贰拾陆万柒仟陆佰伍拾元，￥267650.00，此房款不退，收款人石宏岩（加盖德广公司财务专用章）”，“收据收到陈细珍8-1-17A03房款人民币贰拾陆万柒仟陆佰伍拾元，￥267650.00，此房款不退，收款人石宏岩（加盖德广公司财务专用章）”。同日出具证明（客户联）代收房屋备案费60元，代收维修基金7,879元，实收款7,939元。2015年3月23日，被告德广公司与陈细珍签订两份《商品房预售合同》，约定陈细珍（乙方）购买德广公司（甲方）位于伊水府邸******（房屋代码60747）、8幢1单元17A03房（房屋代码60593），建筑面积均为87.54平方米，单价3,057.46元／平方米，总金额均为267,650元，付款方式为一次性付款。2016年7月17日、7月18日，陈细珍就伊水府邸8幢2单元17A02房、8幢1单元17A03房产在德广公司制作的《吸储资金伊水府邸房产顶账汇总表》上分别签名。2019年6月28日，陈细珍向德广公司出具《委托书》，载明：本院陈细珍证件号（）因个人问题无法去洛阳办理房子的各项事务，现委托孙歆平证件号（610103195003080810）代为办理，包括收取位于德广公司于伊水府邸8号楼1单元17A03和8号楼2单元17A02号房的前期定金，每套2万元人民币，合计4万元人民币。以此为证。因此产生的法律后果本人承担。孙歆平（签名按手印）委拖（托）人：陈细珍（签名按手印）2019年6月28日。同日，德广公司根据陈细珍委托以陈细珍名义就该两套房屋分别缴纳涉案房屋契税2,542.64元，共缴纳5,085.28元。2019年8月7日，伊川县不动产中心向陈细珍颁发（2019）伊川县不动产权第00001768号及（2019）伊川县不动产权第00001770号不动产权属证书。2020年5月24日，郭伟给陈细珍转契税款5,100元。因原告郭伟与陈细珍联系不上，郭伟提起诉讼。另查明，2014年11月5日，郭伟母亲肖某分别以郭杰、肖某、郭强三人（甲方）名义与德广公司（投资运营方、乙方）、洛阳市坤晟园林工程有限公司（投资保证方、丙方）、义马市金旺角房地产中介服务有限公司（投资管理方、丁方）签订投资合同，向德广公司借款21万元、11万元、21万元，共53万元，期限三个月。到期后因不能兑付，经协商，德广公司同意以肖某转让给郭伟的53万元债权置换伊水府邸8号楼1单元17A03和8号楼2单元17A02号房产至郭伟受托人陈细珍名下。原告郭伟曾有另一户口，登记姓名为郭杰，身份证号，因该户口与郭伟户口重复，于2015年1月22日被义马市公安局注销。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告郭伟受让其母亲债权后，就该债权置换房屋一事委托被告陈细珍办理,并通知了置换方被告德广公司，双方签订的《委托购房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。郭伟与陈细珍之间实质是借名登记合同关系，陈细珍是出名人，郭伟是借名人。郭伟是伊川县伊水府邸登记在陈细珍名下的8号楼2单元17A02号房屋，房屋证号（2019）伊川县不动产权第00001768号和8号楼1单元17A03房屋，房屋证号（2019）伊川县不动产权第00001770号房屋的实际所有权人。陈细珍不是上述两套房屋的所有权人。故原告郭伟的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告德广公司已根据郭伟与陈细珍的约定，协助郭伟与陈细珍将涉案房产登记在陈细珍名下，本案被告德广公司与原告郭伟无法律上的利害关系，故原告郭伟对被告德广公司的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告陈细珍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、登记在被告陈细珍名下位于伊川县伊水府邸的8幢2单元17A02号房屋，房屋证号（2019）伊川县不动产权第00001768号和8幢1单元17A03号房屋，房屋证号（2019）伊川县不动产权第00001770号归原告郭伟所有；二、被告陈细珍于本判决生效之日起十日内协助原告郭伟办理上述房屋的不动产过户登记手续。三、驳回原告郭伟对被告洛阳德广置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9,200元，减半收取4,600元，由被告陈细珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇二一年三月十九日书记员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。