河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0503民初2850号 原告：郭恒恩，男，1965年11月12日出生，汉族，大学文化，银行职工，住邢台市襄都区。 原告：刘坤燕，女，1966年10月6日出生，汉族，大学文化，银行职工，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：张闪闪，河北瀛檀律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈英可，河北瀛檀律师事务所律师。 被告：河北中湖房地产开发有限公司，住所地邢台市信都区钢铁北路454号地质家园18号楼。 法定代表人：刘爱珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张紫伟，河北鑫旺律师事务所律师。 原告刘坤燕、郭恒恩与被告河北中湖房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭恒恩、刘坤燕及其共同委托诉讼代理人张闪闪，被告河北中湖房地产开发有限公司委托诉讼代理人张紫伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭恒恩、刘坤燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2018年5月23日签订的《中湖美景内部认购协议》无效；2.依法判令被告向原告返还购房款1080000元及利息（以1080000元为基数，自2018年5月23日起至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年5月23日原被告签订了《中湖美景内部认购协议》，约定：买受人（原告）认购甲方建设的中湖美景小区24楼1单元701室，该房屋建筑面积142.39平米，房款1281828元。乙方（原告）在签订本协议时，向被告支付本协议所确定房屋（含地下储藏间）总价款的80%，即1080000元。甲方（被告）在2020年12月31日将上述房屋交付给乙方（原告）。合同签订后，原告依约于同年5月14日、5月23日分两次向被告支付购房款共计1080000元。截至目前，被告没有向原告交付房屋，也没有与原告签订正式的网签备案合同，经原告向邢台市房管部门查询，得知其所购商品房，至今没有取得商品房预售许可证。综上所述，原被告双方签订合同为无效合同，依法应当予以确认。被告据此应当向原告返还全部购房款，并按同期人民银行贷款利率向原告支付资金占用利息。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告返还购房款1080000元并支付截至2021年6月23日的利息233950.5元、截至2021年6月23日的违约金31968元、律师费5000元。 河北中湖房地产开发有限公司辩称，原被告双方签订的内部协议非正式的商品房买卖合同，其内容不具备商品房销售管理办法第十六条规定的正式主要内容，属于预约合同，该预约合同系当事人双方的真实意思表示，合同有效，因此不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效，退一步讲，即使认定认购协议无效，原告主张的利息无事实和法律依据，被告公司也只是不计息地返还原告交付的购房款。即便要赔偿违约金也应当按照认购协议第八条第二款的规定按买受人累计已支付购房款的万分之一向买受人支付违约金，律师费、保全费系原告自行选择，属于间接损失，被告公司不承担。 本院经审理认定事实如下：2018年5月23日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《中湖美景内部认购协议》，约定：乙方自愿认购中湖美景小区24楼1单元701室，该房屋地上建筑面积共约142.39平方米，单价为人民币每平方米9002.23元，房款1281828元，地下储藏间-115室（以交房时为准），建筑面积约17.94平方米，单价3800元，地下储藏间房款68172元，房款共计1350000元；乙方在签订本协议时，支付本协议所确定房屋（含地下储藏间）总价款的80%，即1080000元，剩余270000元整办理银行按揭贷款；甲方应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本协议约定的商品房交付乙方使用。《中湖美景内部认购协议》中同时约定了甲方逾期交房的违约责任、交接、产权登记等内容，并附有装饰、设备标准。协议签订当日，二原告依约向被告支付了1070000元购房款，加上2018年5月14日二原告向被告支付的10000元，共计支付1080000元，被告向二原告出具了收据。但时至今日，该涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，被告亦未能如期向二原告交付所购房屋，原告诉至法院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，二原告与被告签订的《中湖美景内部认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人基本情况、房屋基本状况、房屋价格及付款方式、交付使用条件及日期等商品房买卖合同主要内容，并且被告已经按照约定收受二原告80%的购房款共计1080000元，该《中湖美景内部认购协议》应当认定为商品房买卖合同，而不是预约合同。因被告至今未取得涉案房屋预售许可证，故该认购协议无效，被告应当返还因该认购协议收取二原告的购房款1080000元及资金占用期间的利息。无效的合同，自始没有法律约束力，二原告要求被告支付违约金及被告主张按照认购协议中的违约条款计算违约金的主张，均不符合法律规定，本院不予支持。因被告在未取得房屋预售许可证的情况下出售房屋，二原告要求被告支付本案保全费5000元、保全担保费用2700元的主张，本院予以支持，但原告主张的律师费，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，经调解无效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、确认原告郭恒恩、刘坤燕与被告河北中湖房地产开发有限公司于2018年5月23日签订的《中湖美景内部认购协议》无效； 二、被告河北中湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭恒恩、刘坤燕购房款1080000元及利息（2018年5月23日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款返清之日止）； 三、被告河北中湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭恒恩、刘坤燕保全费、保全担保费共计7700元； 四、驳回原告郭恒恩、刘坤燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16958元，减半收取计8479元，由被告河北中湖房地产开发有限公司负担8313元，由原告郭恒恩、刘坤燕负担166元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 李双相 二〇二一年七月九日 法官助理 韩振花 书 记 员 刘 鑫 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。