广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初10910号原告宋娇艳，女，汉族，1983年11月24日出生，户籍地址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人李胜春，湖南公言（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人李一，湖南公言（深圳）律师事务所实习律师。被告徐晋威，男，汉族，1985年7月27日出生，户籍地址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人时贝利，广东矩同律师事务所律师。第三人深圳市嘉和一品房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道佳兆业可园17栋162铺，统一社会信用代码：91440300MA5EHJA82H。法定代表人许祖明。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋娇艳及委托代理人李胜春、被告徐晋威的委托代理人时贝利到庭参加了诉讼。第三人深圳市嘉和一品房地产顾问有限公司经合法传唤后，无故不到庭参加诉讼，本院适用缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2020年12月3日，原告（买方）与被告（卖方）在第三人的协助下签署《房产买卖合同》【合同号ＮＯ.2022425】。合同约定：被告将其位于深圳市龙岗区15号楼Ｂ单元401号房转让给原告，房产转让价格为人民币5400000元；签订合同当日，原告需向被告支付定金100000元，签订合同两日内，原告需向被告支付定金50000元；合同第七条（1）约定原告须在2020年12月18日之前预付首付购房款1620000元减去150000元定金，总计1470000元到买方贷款银行作资金监管；双方在合同第十五条特别备注中约定：“银行若办理不了贷款七成，双方解除合同，卖方退还买方定金，互不追究责任”。合同签订后，原告按约支付150000元定金，2020年12月15日原告按约定准备了1470000元首付款在其尾号为3144492的银行卡里，以备资金监管之用。2020年12月15日，第三人的工作人员马某、西光化与原告一同前往建设银行深圳新安支行（以下简称“建行新安支行”）办理资金监管及房贷业务，建行新安支行的工作人员杨军接待了原告，并通过银行系统核查原告的征信后反馈，因原告两年前有贷款逾期还款记录，银行系统无法核准通过原告的贷款要求。2020年12月18日，原告通过第三人与被告达成补充协议，约定：首付款时间延长至2020年12月25日。从2020年12月18日到2020年12月25日，原告继续找其他数家银行咨询贷款事宜，但银行均回复不能贷款。无奈之下，原告只能在2020年12月25日通过第三人提出了解除合同、退还定金的要求。但被告无视双方合同约定，违反诚信原则，拒绝退还原告定金。原告被迫无奈委托律师进行维权，产生律师费应由被告承担。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2020年12月25日解除。2、被告退回原告己支付定金150000元及自2020年12月26日起算，按4.35%年贷款利率计算至实际清偿之日止的利息（利息按照银行同类同期贷款利率暂计算至起诉之日2021年1月20日为536元）、3、被告承担律师费15000元。6、被告承担诉讼费1805元、保全费1347.68元、担保费700元。本案审理过程中，原告变更诉讼请求第一项为：请求撤销认原告与被告签订的《房屋买卖合同》，事实和理由为：原、被告对补充条款中“银行若办理不了贷款七成，双方解除合同，卖方退还买方定金，互不追究责任”具体含义理解不同，存在重大误解，故请求撤销涉案房屋买卖合同。被告辩称，1、原告未按合同约定如期资金监管义务，同时也违反了诚实守信原则，没有如实告知本人的资金及信用状况，存在主观恶意。原告的行为客观上导致被告丧失交易机会，使被告承受了巨大的经济损失；2、《房屋买卖合同》第12条明确约定，买方承诺符合现行的政策规定的执业条件和银行的相关贷款规定，否则因买方的原因无法购买的，责任由买方自行承担，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金。原告在签订房屋买卖合同之前，已经清楚地知道自己的信用记录在两年内存在超过十次贷款违约的不良记录，并对被告进行了恶意隐瞒，原告无法获得银行贷款的责任完全在于自己，合同无法履行的过错也在原告。原告应按照合同约定的违约责任承担相应义务；3、对于双方在补充条款中“银行若办理不了贷款的七成，则双方互不追究责任”的约定，显然是对合同条款的补充，是指原告需要满足现行的政策规定和银行的相关贷款规定的前提下，如果贷款比例达不到七成，则双方本着互相理解的态度，不予追究对方责任；否则，被告作为卖方，如果明知合同无法履行是不可能与原告签订买卖合同的。因此，原告行为存在明显的主观恶意，导致被告丧失交易机会，并因此产生了高额、不必要的经济损失和时间损失。综上，原告诉讼请求没有事实根据，请求全部驳回。第三人未到庭发表意见，亦未提交书面意见。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告签署了《房屋买卖合同》，双方还特别约定“银行若办理不了贷款七成，则双方解除合同，（被告）应退还定金，双方互不承担责任”。2、中国银行电子回单及定金收款收据，证明合同签订后，原告按照合同约定向被告支付定金150000元。3、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明2020年12月15日原告按约定准备了1470000元首付款在其名下尾号为314492的中国建设银行卡内，以做首付款资金监管之用。4、个人信用报告，证明2020年10月21日原告在银行打印了个人信用报告。5、微信聊天记录，证明原、被告达成补充协议，约定首付款时间延长至2020年12月25日。2020年12月25日，因银行无法办理贷款，原告向被告提出解除《房屋买卖合同》。6、中国建设银行征信查询界面。7、第三人的《情况说明》。证据6-7共同证明2020年12月3日原告与第三人公司员工马某、西光化前往中国建设银行深圳新安支行办理资金监管及房贷业务，银行工作人员杨军在查询原告征信后告知原告无法办理贷款。8、《委托代理合同》及律师费发票，证明原告为维权支付了15000元律师费。9、律师函及邮政快递物流签收信息单，证明原告在2021年1月6日通过律师向对方发函告知解除合同并要求退还150000元定金，被告已于2021年1月7日签收了律师函。10、转账交易记录，证明同证据8。11、律师函快递的物流明细，证明内容同证据9。12、中国建设银行深圳宝安支行杨军团队经理的名片及银行查询信息，证明内容同证据6、7。13、保全费和担保费及诉讼费票据，证明原告因本案支出了诉讼费1805元、保全费1347.68元、担保费700元。14、原告与证人马某的微信聊天记录，证明原告在2020年12月3日签订涉案合同前，将个人征信报告发给第三人员工，已履行如实告知个人征信情况的义务。被告未向本院提交证据。第三人未向本院提交证据。经原告申请，第三人员工马某到庭作证，其证言主要内容为：马某作为第三人员工，参与了原、被告之间房屋买卖交易的合同磋商、合同签订、定金交付、首付款监管、贷款申请等过程；2020年12月左右，原告看好房子、商量完价格后，第三人约了买卖双方；在2020年12月3日订立合同时，考虑到政策可能变化，买卖双方协商一致后在合同中有备注“如银行不批贷款，贷不了七成的房款，卖方（被告）全额退付定金”；该备注的意思是原告只能接受首付三成买房，如果银行批贷款批不到七成，比如只批五成贷款，那么合同自动解除，卖方退还定金并且不追究买方未按约买房的责任;合同签订后，原告凑够了首付款，2020年12月15日在证人的陪同下去银行做资金监管，但被银行告知原告存在“贷款逾期、存在征信问题”不能发放贷款，就无法做资金监管；之后，原告也去找了一些银行，都被拒绝发放贷款；证人在陪原告做资金监管之前，并不知道原告在2016年-2018年期间存在超过十次以上的贷款违约，原告是否主动向第三人披露了相关贷款逾期的情形，证人不清楚，证人不是唯一经办人；但是第三人肯定有在合同签订前询问原告的征信情况，因为如果明知买方不符合购房或贷款发放资格，第三人是不会撮合买卖双方签约的；证人询问过原告是否有购房资格，原告说有购房资格，但是当时双方没有讨论或者设想过原告会没有贷款资格，因为证人不清楚原告存在信用卡逾期的情形，而原告的征信需要具体向银行查询才知道；在原告向证人发送的微信聊天记录中，2020年12月3日原告有向证人发送原告本人的征信记录，但证人没有详细看征信记录，也没有将征信记录发给被告。经原告申请，第三人员工西光化到庭作证，其证言主要内容为：西光化作为第三人员工，参与了原、被告之间房屋买卖交易的合同磋商、合同签订、定金交付、首付款监管、贷款申请等过程；2020年12月3日原、被告订立房屋买卖合同时，双方协商一致后在合同中有备注“如银行不批贷款，贷不了七成的房款，卖方（被告）全额退付定金”；合同签订后，原告凑够了首付款，2020年12月15日在证人的陪同下去银行做资金监管，但被银行告知原告存在“贷款逾期、存在征信问题”不能发放贷款，就无法做资金监管；之后，原告也去找了一些银行，都被拒绝发放贷款；证人在陪原告做资金监管之前，并不知道原告在2016年-2018年存在十次以上的贷款违约。经审理查明，2020年12月3日，原、被告经第三人居间后，签订了《房屋买卖合同》1份，约定被告将其名下位深圳市龙岗区15号楼Ｂ单元401号房出售给原告，房产转让价为5400000元。合同约定，签订合同当日原告向被告支付定金100000元，两日内支付定金50000元；第七条规定，原告应在2020年12月18日之前预付首付购房款人民币1620000元（减去150000元定金剩余1470000元）到贷款银行作资金监管；合同第十五条特别备注中约定：“银行若办理不了贷款七成，双方解除合同，卖方退还买方定金，互不追究责任”。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金150000元。2020年12月15日，原告在凑足购房首付款后，在第三人员工马某、西光化等人陪同下，前往银行办理首付款资金监管，但被银行告知因原告贷款逾期过多，征信存在问题故而拒绝发放贷款，并无法办理首付款资金监管。此后，原告尝试向其他银行申请办理购房贷款，均因上述原因被拒绝。2020年12月3日中午12时左右（本案合同签订时间为该日晚间），原告通过微信向第三人员工马某发送了原告本人的征信报告。该份征信报告显示原告存在多笔贷款逾期的情形，如“广东南粤银行...个人消费贷款，5年内有16个月处于逾期状态;平安银行...个人汽车消费贷款，5年内有9个月处于逾期状态；深圳农村商业银行...个人消费贷款，5年内有10个月处于逾期状态，其中7个月逾期超过90天”等影响征信的情形。第三人员工马某收到原告发送的征信报告后，自称没有仔细查看，也没有将征信报告情况告知被告。对于合同备注的“银行若办理不了贷款七成，双方解除合同，卖方退还买方定金，互不追究责任”的理解。原告认为，因原告自有资金仅为购房款三成，该条款的意思为在原告没有贷款资格或者贷款数额受限制等情况下，导致原告无法获得银行七成贷款即原告自付资金要高于购房款三成时，合同解除，卖方退还定金，双方互不追究责任。被告认为，该条款的意思是仅限于受银行政策变动等客观因素影响，导致原告无法获得购房款七成数额的贷款时才适用，而本案原告系自身过错导致丧失最基本的贷款资格，不属于备注约定的情形，故不适用该条款，而应当适用合同一般条款即认定原告违约。本院认为，原告在本案房屋买卖合同签订前已向第三人员工送达了征信报告，该报告中显示原告存在多笔贷款逾期等影响征信的情形，即原告在合同签订前已向居间方披露了征信瑕疵，即原告对可能影响合同订立、履行的重要事项进行了披露，原告不存在虚假陈述。但第三人并未及时、全面审查原告的征信报告，未对交易风险尽到审慎义务，导致原、被告双方在磋商、订立合同时，对原告是否具有贷款资格一事完全没有进行有效地沟通、协商。结合原、被告各自对合同备注的“银行若办理不了贷款七成，双方解除合同，卖方退还买方定金，互不追究责任”的理解，可知双方对“银行是否办理贷款七成”的具体含义存在重大误解，故本案纠纷系双方均存在重大误解造成。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销，因此本院对原、被告之间的《房产买卖合同》予以撤销。合同撤销后，基于合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告退还已付定金150000元的诉讼请求，本院予以支持。本案系双方均存在重大误解造成，故对原告要求被告承担定金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费15000元的诉讼请求，因律师费不属于因被告违约而必然发生的损失，因此原告要求被告承担原告自行委托律师而产生的费用，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤后，拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，相应法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告宋娇艳与被告徐晋威在2020年12月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐晋威在本判决生效后5日内向原告宋娇艳退还购房定金计人民币150000元；三、驳回原告宋娇艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1805元，由原、被告各自负担人民币902.5元。原告已预交的人民币902.5元，被告应在本判决生效之日起5日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二一年七月十六日书记员 戴思强