湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2500号原告:湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司，营业场所:长沙市高新开发区文轩路579号天元涉外景园B区1栋3004，统一社会信用代码：91430104582783198W。负责人：曾明芳,经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。被告:向松，男，1991年4月2日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“天元物业公司”）诉被告向松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谷海涯担任审判长，与人民陪审员刘爱云、谢铜文组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员曾辉担任本庭记录。原告天元物业公司的委托诉讼代理人陈笑到庭参加诉讼、被告向松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告天元物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1396元及违约金（以所欠物业服务费1396元为基数，按每日千分之三的标准从2018年4月27日起计算至物业服务费付清之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系位于长沙市岳麓区文轩路479号天元·涉外景园Ｃ区××栋××号房的业主，房屋建筑面积为47.15平方米。2015年10月28日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告应按建筑面积1.6元／月／平方米的标准向原告交纳物业服务费；自通知交房之日起，按半年每次交纳物业服务费及各类公摊费用；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金。2019年11月8日天元涉外景园Ｃ区业主委员会发布了《关于终止向湘潭天元物业有限公司长沙分公司缴纳物业费的告知函》，约定天元涉外景园Ｃ区全体业主向天元物业缴纳物业费至2019年11月11日。原告依照约定为被告提供了物业管理服务，但被告未按照约定支付物业服务费，应支付自2018年4月27日起至2019年11月11日的物业服务费1396元，虽经原告多次催收，被告仍拒不支付。被告的行为已严重违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，望依法判决，维护原告的合法权益。被告向松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交任何答辩材料，视为其放弃答辩的权利。经审理查明：2014年8月24日，案外人湖南天元美居乐房地产开发有限公司（出卖人）与被告向松（买受人）签订合同编号为ＸＤ140183702的《长沙市商品房买卖合同》约定买受人购买位于高新区××路××号××栋××层××号房屋，建筑面积：47.14㎡。出卖人依法选聘湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司为前期物业服务企业。同日原告天元物业公司（甲方）与被告向松（乙方）签订了一份天元•涉外景园（Ｃ区）《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务；物业服务内容、质量、费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中：该合同第一条第一款“甲方的权利义务”第1项约定“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第6项约定“依据本协议向乙方收取物业服务费用和其他有偿服务费用”；第二款“乙方的权利义务”第4项约定“依据本协议向甲方交纳物业服务费用……”。第四条第一款“物业服务及公摊费用”第1项约定“高层住宅物业服务费：1.6元／月／平方米（按建筑面积计）”；第六款约定“交纳费用时间：自通知交房之日起，按半年每次交纳物业服务费用及各类公摊费用”。第十条“违约责任”第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三交纳违约金”。向松于2015年10月28日接收涉案房屋。上述物业服务合同签订之后，原告天元物业公司为被告向松所住的天元•涉外景园小区提供了保洁、公共设施设备维修及养护等方面的物业管理服务。2019年11月8日长沙高新区天元涉外景园Ｃ区业主委员会出具景园Ｃ业字［2019］065号《关于终止向湘潭天元物业有限公司长沙分公司缴纳物业费的告知函》载明：请全体业主终止向天元物业缴纳2019年11月11日之后的物业费。被告向松拖欠原告自2018年4月28日起至2019年11月11日止的物业管理服务费，原告催要无果，形成本诉，诉至本院。上述事实有到庭当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的天元•涉外景园（c区）《前期物业服务合同》、《天元涉外景园（c区）业主临时管理规约》、《承诺书》、《长沙市商品房买卖合同》、《入伙手续书》、《房屋移交书》、《物业缴费通知函》照片、《律师函》、EMS快递底单、《长沙市公共性物业服务收费公示牌》、《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》、《关于终止向湘潭天元物业有限公司长沙分公司缴纳物业费的告知函》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的天元•涉外景园（C区）《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。原告为被告所住的小区提供了保洁、公共设施设备维修及养护等方面的物业管理服务，但被告向松自2018年4月28日起未按约支付物业服务费，违反上述合同约定，应承担违约责任。原告有权向被告向松主张自2018年4月28日起至2019年11月11日止的物业服务费1393元[（1.6元/月/平方米）×47.15平方米×18个月14天]。对超出的部分，本院不予支持。虽然被告没有按时交纳物业管理服务费，存在违约行为，应当承担支付违约金的责任，但涉案合同约定的违约金标准过高，故本院依据法律的相关规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业服务费的违约金68元（计算至2019年11月11日）。对原告主张的超出部分，本院不予支持，之后的违约金以被告所欠物业费为基数按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止。被告向松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃辩论的权利。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告向松在本判决生效之日起七日内向原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司支付2018年4月28日起至2019年11月11日止的物业服务费1393元及违约金68元（后续违约金以欠付物业服务费1396元为基数，按年利率6%的标准自2019年11月12日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告湘潭天元物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元，公告费560元，共计610元，由被告向松负担（此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谷海涯人民陪审员  刘爱云人民陪审员  谢铜文二〇二一年六月十一日法官 助理  郭 磊书 记 员  曾 辉附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。