上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17618号原告：上海车墩资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金春霞，总经理。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。被告：强国斌，男，1976年7月11日出生，汉族，住安徽省。原告上海车墩资产经营有限公司(以下简称“车墩公司”)与被告强国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，因本案事实不易查明，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2021年1月11日、2021年3月10日公开开庭进行审理。原告车墩公司的委托诉讼代理人周荣茂到庭参加二次诉讼，被告强国斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加二次诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告车墩公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年7月19日签订的《集体资产房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.判令被告支付原告自2019年7月15日起至2020年6月30日止的房屋租金233,418元；3.判令被告支付原告物业管理费6,749元及欠缴的水电费7,045.15元。审理中，原告将上述诉请2变更为：判令被告支付原告自2019年7月15日起至2020年6月30日止的房屋租金233,417元；将上述诉请3变更为：判令被告支付原告物业管理费6,749元及欠缴的电费7,044.34元。事实和理由：2018年7月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租期3年，自2018年7月15日起至2021年7月14日止，每年租金242,728元，先付后用，每季度支付一次，物业管理费1.5元/月/平方米(每年7,042元)，合同签订当日支付保证金6万元。2020年6月30日，双方签订了一份提前解除协议。之后，被告按约将房屋返还原告，但在支付部分租金后，剩余租金一直未付。原告多次催讨，被告均予以推脱。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告强国斌未作答辩。经审理认定事实如下，2018年7月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《集体资产房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于本区车墩镇南姚路47、49、51、53、55、57、59号底层(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积共391.18平方米；租期3年，自2018年7月15日起至2021年7月14日止；一层租金1.7元/天/平方米，每年租金242,728元；先付后用，每季度支付一次；乙方在本合同签订当日已支付租赁保证金6万元，甲方有权在保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业管理费及其他费用，或乙方因违约行为需要承担的违约金及赔偿或者补偿；物业管理费1.5元/月/平方米，7,042元/年，按年度结算，在每租赁年度首月一次性向乙方收取；租赁期间，该房屋发生的水、电、通讯等一切费用及其他由相关部门征收的与使用租赁房屋有关的费用由乙方承担。合同另对其他相关事宜进行了约定。涉案房屋中57-59号商铺于2020年4月1日至4月30日期间产生电费1,234.22元，于2020年5月1日至5月31日期间产生电费1,549.94元，于2020年6月1日至6月30日期间产生电费1,572.99元，于2020年7月1日至7月31日期间产生电费67.60元，上述合计4,424.75元。涉案房屋中49-51号商铺于2020年4月1日至4月30日期间产生电费827.26元；于2020年5月1日至5月31日期间产生电费910.16元，于2020年6月1日至6月30日期间产生电费844.95元，于2020年7月1日至7月31日期间产生电费37.22元，上述合计2,619.59。上述电费总计7,044.34元。2020年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《提前解除协议》，约定乙方于2020年6月提出退租申请，甲方同意该申请，房租费及物业费结算至2020年6月30日;乙方承诺于2020年6月30日之前交还涉案房屋给甲方等。另查明，原告曾于2019年10月25日将被告诉至法院，请求判令1.被告支付房屋租金180,728元(2018年7月15日至2019年7月14日期间)；2.判令被告支付物业管理费7,042元(2018年7月15日至2019年7月14日)；3.判令被告支付合同保证金60,000元。经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告强国斌应支付原告上海车墩资产经营有限公司227,770元，支付方式为：2020年2月29日前支付27,770元，自2020年3月起每月月底之前至少支付20,000元，直至付清。若被告强国斌有一期未按时履行，原告上海车墩资产经营有限公司有权就所有未履行金额一并向法院申请执行；二、案件受理费5,017元，减半收取2,508.50元，由被告强国斌负担(于本调解书生效之日起七日内交付本院)。对于民事调解书的履行情况，原告自认被告分别于2020年3月13日支付了27,770元、于2020年5月11日支付了20,000元。再查明，坐落于本区车墩镇李高路69弄的房屋登记于原告名下。上海市松江区车墩镇人民政府于2021年1月15日对此出具《证明》，载明本区车墩镇南姚路XXX-XXX号房屋位于本区车墩镇李高路69弄，该房屋产权属原告所有，特此证明。审理中，原告自愿同意保证金6万元在本案中予以抵扣。以上事实，由集体资产房屋租赁合同、《集体资产房屋租赁合同》提前解除协议、民事调解书、上海市房地产权证、电费发票、证明以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然双方签订了解除协议，但双方就2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金、物业管理费、保证金等已经在法院调解，并由法院出具了民事调解书，故本院对上述期间的相关款项不予再次处理。原告关于合同解除、2019年7月15日至2020年6月30日的租金、物业管理费的主张，均符合合同约定，本院对此予以支持。原告关于欠付电费的主张，符合合同的约定，本院予以支持。但本院注意到双方约定于2020年6月30日返还房屋，且原告自认被告已按约返还房屋，因此电费亦应计算至2020年6月30日为止，故对于原告主张的2020年7月1日至7月30日的部分电费67.60元、37.22元，本院不予支持。原告自愿对于保证金6万元在本案中予以抵扣，本院对此一并处理，并无不妥。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩、质证等诉讼权利，相应的不利后果由被告自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海车墩资产经营有限公司与被告强国斌于2018年7月19日签订的《集体资产房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告强国斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司自2019年7月15日起至2020年6月30日止的租金173,417元(已抵扣保证金60,000元)；三、被告强国斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司自2019年7月15日起至2020年6月30日止的物业管理费6,749元；四、被告强国斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩资产经营有限公司欠付的电费6,939.52元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,088元，由原告上海车墩资产经营有限公司负担1元(已付)，被告强国斌负担5,057元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二一年五月十八日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。