辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初3829号 原告（案外人）：吴宗波，男，1965年2月17日出生，满族。 委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行，住所地瓦房店市红沿河镇沟口村。 统一社会信用代码：9121028105112007XD 负责人：王忠鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：邵明洋，辽宁瀛秀律师事务所律师。 第三人（被执行人）：付州，男，1980年10月20日出生，汉族。 第三人（被执行人）：曲小堂，女，1981年11月10日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人（被执行人）：梁延久，男，1966年5月12日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人（被执行人）：孙立娟，女，1967年5月9日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 第三人：梁桂辰，男，1992年3月3日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 原告吴宗波与被告大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行（以下简称农商行红沿河支行）、第三人付州、曲小堂、梁延久、孙立娟、梁桂辰案外人执行异议之诉一案，本院作出（2020）辽0281民初920号民事裁定，原告不服提起上诉，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民终8603号民事裁定，撤销瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初920号民事裁定，指令瓦房店市人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴宗波及其委托诉讼代理人张勇、被告农商行红沿河支行委托诉讼代理人邵明洋到庭参加了诉讼，第三人付州、曲小堂、梁延久、孙立娟、梁桂辰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴宗波向本院提出诉讼请求：1、停止对位于瓦房店市房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及其土地使用权瓦国用（2009）第xx号的执行，并依法解除对上述房屋、土地使用权的查封；同时确认被告对案涉房产优先权不得对抗原告；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：农商行红沿河支行同付州、曲小堂、梁延久、孙立娟、梁桂辰金融借款合同纠纷执行一案，法院对登记在梁延久名下的房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及土地使用权瓦国用（2009）第xx号予以查封、执行。而梁延久与吴宗波早已于2003年10月10日签订了《房屋买卖协议》，协议约定梁延久将其位于瓦房店市供销社、面积为126平方米的楼房卖与吴宗波，房屋价款为10.5万元，吴宗波已交付房款8万元，余款待交房照时付清。合同签订后，梁延久便将房屋交付给吴宗波，吴宗波的妻子马丽华将原在杨家村经营的百货商店搬到案涉房屋中继续经营，营业执照在2017年还进行年检，现案涉房屋出租给他人经营药房，吴宗波占用、使用、收益上述房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，法院查封、拍卖执行瓦房店市房屋（瓦房权证非住宅字第××号）及其土地使用权瓦国用（2009）第xx号违反上述法律规定，故提出上述诉讼请求。 被告农商行红沿河支行辩称，不同意原告诉讼请求。一、被告对案涉房屋享有抵押权，可以就案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。（2018）辽0281民初6820号、（2018）辽0281民初6821号判决书已经判决被告对案涉房屋享有抵押权，依据《最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复》（[2003]民二他字第26号），“如无证据证明友好支行在接受抵押时对中大大厦9－15层产权的真实状况为明知或应知的，友好支行可以善意取得对中大大厦9－15层的抵押权。”本案中，不动产登记中心登记梁延久为案涉房屋的所有权人，被告依据《物权法》第九条确认梁延久为所有权人并与其签订抵押合同，已经尽到了注意义务，且法院已经确认了被告的抵押权，故对案涉房屋享有抵押权，可以就案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。二、本案不应适用《执行异议复议规定》第二十八条，而应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定进行审理。案涉房屋为梁延久建设，并由其办理产权证，吴宗波在房屋未建之时就已经知晓案涉房屋为梁延久开发建设，同时被告已经在案涉房屋上设立的了抵押权，故关于抵押权、房屋买卖关系等权利冲突的情况，应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条。同时，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126条，“必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”，消费者的权利优先于抵押权人的抵押权的情况仅限于“满足基本居住需要”，而本案案涉房屋为商业用房，更应该尊重抵押权登记的效力，故吴宗波的权利不能排除执行。三、吴宗波的情况不符合执行异议规定第二十八条的规定，应当依法驳回执行异议。1、吴宗波的证据无法证明其与梁延久签订合法有效的合同。吴宗波知晓案涉房屋是梁延久以自己名义建设并出售的，也就是说案涉的房屋是一手房，那就应该知道这样的房屋买卖区别于二手房，一定是需要对要购买的房屋进行登记，至少需要到相关部门进行备案，但是直到农商行启动执行程序，吴宗波仍未到相关部门进行备案，无法在任何相关部门查询到这份合同，明显不符合常理。2、用电用户信息无法证明案涉房屋已由吴宗波在查封前实际占有。案涉房屋为商业用房，现商铺经营瓦房店康元药房，经营者为李莉，与吴宗波没有任何关系，不能证明其是案涉房屋的合法占有人。3、吴宗波未提供任何证据证明其已经支付了部分房款，无法排除执行。4、未办理过户登记是因吴宗波自身原因。本案中自2003年起至提起执行异议总共有16年的时间，吴宗波既可以通过司法途径主张权利，也可以向梁延久主张办理产权证，更应该督促梁延久办理产权证，其未办理过户登记自身存在严重过错。而在走访现场的时候了解到，当地居民的普遍观点都是房屋的权属以登记为准，也就是说登记的效力在当地人的观念中是排在第一顺位的，故其针对办理过户没有任何作为，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条，只有做出过主张权利的积极行为的，才符合无过错的条件，而其本身没有任何作为，自身存在严重过错。综上，吴宗波的情况无法排除执行，应当依法驳回异议请求。 经审理查明，农商行红沿河支行与付州、曲小堂、梁延久、孙立娟、梁桂辰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日作出（2018）辽0281民初6820号民事判决，查明：2013年9月27日，付州向农商行红沿河支行借款230万元，借款期限自2013年9月27日至2014年9月26日。2013年9月27日，农商行红沿河支行作为抵押权人与梁延久作为抵押人签订《抵押合同》，梁延久为上述借款提供抵押担保，抵押物为梁延久、孙丽娟共有的位于瓦房店市的营业房屋（房屋所有权证为瓦房权证非住宅字第××号，建筑面积755.722平方米）、位于瓦房店市的土地使用权〔土地使用权证为瓦国用（2009）第xx号，使用权面积589平方米〕。2013年9月29日，农商行红沿河支行与梁延久在瓦房店市国土资源局为案涉土地使用权设定抵押登记，并办理土地他项权证书；且在瓦房店市村镇建设办公室办理瓦房权证非住宅字第××号房屋抵押申请审批证明，该村镇建设办公室在抵押申请审批证明书上加盖“瓦房店市村镇建设办公室房产抵押登记专用章”。该民事判决判令付州偿还农商行红沿河支行贷款本金230万元及利息、罚息；农商行红沿河支行对抵押物即梁延久、孙立娟共有的上述房屋及土地使用权享有优先受偿权，有权在抵押担保范围内对上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿;曲小堂在上述抵押物偿还贷款不足时，对差额部分承担连带清偿责任。梁延久、孙立娟不服提起上诉，大连市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）辽02民终4114号民事判决，驳回上诉，维持原判。农商行红沿河支行向本院申请执行，本院立案号（2019）辽0281执2213号，在执行中，本院于2019年9月6日作出执行裁定，查封上述房屋及土地使用权。 另查，2003年瓦房店市杨家满族乡政府对原杨家满族乡供销社老瓦房进行翻新重建为二层楼房，梁延久通过出让方式取得土地使用权，土地证号为瓦国用（2009）第xx号，面积为589平方米，地类为商业服务业，在土地上建二层楼房。2013年5月28日，瓦房店市规划局为梁延久颁发该二层楼房的产权证，权证号瓦房权证非住宅字第××号。 再查，吴宗波与梁延久于2003年10月10日签订《房屋买卖协议》，梁延久将开发杨家供销社的上述二层楼房中北向南数第三间、面积126平方米的房屋卖给吴宗波，价款壹拾万伍仟元，吴宗波先预交捌万元，余下部分待房照办好交房照时一次性交清。瓦房店市杨家满族乡人民政府出具证明梁延久在上述二层楼房建成后立体分割分别卖给吴宗波等业户。协议签订后，吴宗波已付房款共计8.2万元，梁延久为吴宗波出具收条（收据）。2004年3月31日，吴宗波为案涉房屋办理商业用电手续，用户名在供电部门登记在吴宗波名下，案涉房屋由吴宗波占有使用，其妻子马丽华在案涉房屋内还经营过“瓦房店市杨家乡丽华百货商店”。 吴宗波对本院查封案涉房屋及土地使用权不服提出执行异议，本院作出（2020）辽0281执异7号执行裁定，驳回其异议请求，吴宗波不服向本院提出执行异议之诉。 上述事实，有本院（2018）辽0281民初6820号民事判决书、大连市中级人民法院（2019）辽02民终4114号民事判决书、瓦房权证非住宅字第××号房屋产权证、瓦国用（2009）第xx号土地使用权证、（2019）辽0281执2213号执行裁定书、协助执行通知书及回执、案涉房屋照片、买卖房协议、三份收条、瓦房店市杨家满族乡人民政府出具的《证明》、案涉房屋电力用户资料、结婚证、营业执照、（2020）辽0281执异7号执行裁定及原被告陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点为吴宗波作为案外人对案涉房屋及土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条规定了案外人执行异议能够阻止执行的具体情形。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。吴宗波主张享有足以排除强制执行的民事权益，需结合以上四个要件及涉案房屋设定抵押的相关事实加以分析。第一，关于在抵押及查封前是否签订合法有效的买卖合同。吴宗波提供其与梁延久于2003年10月10日签订的《房屋买卖协议》，其上对于房屋的坐落位置、面积、价款作了明确约定，可证明案涉二层楼房在抵押前已经被梁延久立体分割，其中部分出售给吴宗波，该节事实同时还有瓦房店市杨家满族乡人民政府予以证明，故签订合同的时间早于案涉房屋及土地使用权被抵押及本院查封的时间，可认定在抵押及法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告对该协议的真实性不认可，对其主张未举证证明，本院不予采纳。第二，关于在抵押及查封前是否合法占有。案涉房屋用电户名资料上加盖国网辽宁省电力有限公司大连供电公司印章，该资料载明吴宗波在2004年已经办理用电手续，故可认定吴宗波在抵押及查封前已合法占有案涉房屋。第三，关于抵押及查封前是否支付价款。《房屋买卖协议》约定购房款为10.5万元，吴宗波已付8.2万元，余款按合同约定待交房照时付清，现吴宗波同意将余购房款按照法院要求交付执行。第四，关于未办理过户登记的过错责任。自签订案涉房屋买卖协议至梁延久办理产权登记前，因二层楼房一直未办理初始产权登记，故吴宗波也无法办理产权变更登记；《房屋买卖协议》约定：“余下部分待房照办好交房照时一次性交清”，梁延久非但未协助吴宗波办理案涉房屋的产权登记，反而在短时间内将房屋及土地使用权抵押给农商行红沿河支行，即使通过诉讼执行完成物权变动，诉讼与执行本身也有一定的时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求，故不宜认定吴宗波对未办理过户登记有过错。对农商行红沿河支行的辩解意见，本院不予采纳。以上分析说明，吴宗波作为买受人对于符合上述规定已举证证明，可认定其享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院予以支持。农商行红沿河支行的辩解意见，本院不予采纳。因案涉房屋性质为非住宅房屋，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 关于吴宗波诉请解除对案涉房屋及土地的查封，本案作为案外人执行异议之诉案件，当认定案外人异议请求成立不得执行诉争标的物时，法院应另行裁定撤销对诉争标的物的执行措施，而不是在判决主文中直接作出解除查封的执行裁定，其该项请求不是本案的审理范围。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得对位于瓦房店市瓦房权证非住宅字第××号房产中的房屋（从北向南数第三间）及该房屋对应的瓦国用（2009）第xx号中的土地使用权执行。 案件受理费2400元（原告吴宗波预交），由被告大连农村商业银行股份有限公司瓦房店红沿河支行承担，于本判决生效之日七日内向瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法予以强制执行。退还原告吴宗波2400元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  顾仁华 人民陪审员  于翠华 人民陪审员  姜 华 二〇二一年七月十三日 书 记 员  李春芳