文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0236民初1365号原告：陈金平，女，1958年12月30日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告：熊云波，男，1987年2月11日出生，汉族，住重庆市奉节县。二原告的委托诉讼代理人：杨宏高，重庆柳公律师事务所律师。被告：黄久平，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：李晓平，女，1981年1月20日出生，汉族，住重庆市奉节县。二被告的委托诉讼代理人：黄大华，重庆夔府律师事务所律师。原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日依法作出（2019）渝0236民初5421号民事裁定书，后原告陈金平、熊云波不服该裁定，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）渝02民终285号民事裁定书，裁定撤销（2019）渝0236民初5421号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年4月8日立案受理本案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈金平、熊云波的委托诉讼代理人杨宏高，被告黄久平、李晓平及二被告的委托诉讼代理人黄大华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈金平、熊云波向本院提出诉讼请求：1.请求确认二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》无效；2.请求判决二被告返还二原告购房款180000元，并赔偿损失100000元。事实及理由：原、被告于2017年11月签订《房屋买卖协议书》，原告于2017年11月6日向被告一次性支付了购房款180000元。购买的房屋是被告在自己宅基地上的自建房，该房屋性质属于集体土地上所建房屋。原告属于大坝村村民，被告属于酒溜村村民，不是同一集体经济组织的成员，根据相关规定，在农村宅基地上所建的房屋，即使在本村村民之间买卖，都不是完全有效；原告属于被告集体经济组织以外的成员，原告方没有取得被告所在集体经济组织的户籍和成员资格，原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效。原、被告签订合同后，被告房屋全部进行了拆迁，被告没有任何损失，但原告无端损失了180000元房款，由于房屋已经拆迁，被告应享有的权利已经享有了，针对180000元购房款，应无条件返还。对于损失100000元，原告不完全清楚被告房屋的性质，被告方故意隐瞒房屋土地属于集体所有的情况，明知房屋不能买卖却将房屋卖给原告，被告存在过错；《房屋买卖协议书》约定的第一、二、四、五条被告均未做到，是二被告违约；《房屋买卖协议书》第八条约定了违约责任为购房款的三倍，原告主张的损失100000元是基于被告的违约行为，参照《房屋买卖协议书》关于违约金的约定，同时考虑原告的损失，即农村房屋买卖均存在地随房走的事实，被告没有让原告享受到所有权，拆迁补偿不能仅仅认为是第三层房屋的补偿，还应该考虑土地以及享有土地的人口数额，补偿款远不止是房屋面积的补偿。故被告应赔偿原告100000元的损失。被告黄久平、李晓平辩称，对原一审法院（2019）渝0236民初5421民事裁定书查明的事实无异议。同时补充如下内容：1.原告与被告于2017年11月6日签订的《房屋买卖协议书》是真实意思表示，协议书的制作是由原告熊云波制作，地点就在永乐镇酒溜村，原告熊云波是村支部书记，在房屋拆迁没有对外公布之前，熊云波是知晓棚改的事实，即找被告购买宅基地的房屋，目的是购买以后为了获得国家棚改拆迁的补偿，以获得更高的利益，原告熊云波自认为是按照朱衣镇政府棚改的补偿标准，在协议书中的承诺条款均是原告为了不让被告反悔才作出的，但事实上酒溜村的补偿大打折扣，是按照农村标准进行补偿的，案涉房屋只能补偿九万多元，所以原告反悔，房屋买卖以后是交付并且原告进行了居住的，是原告认为补偿标准低了，就以没交付房屋进行起诉，通过审理发现房屋是交付了的，原告就变更了请求，请求确认买卖合同效力。房屋现在已经拆了，喊原告去领钱原告没有去领，不管被告的事情。2.在原告购买房屋前，并非是被告隐瞒了土地权属，原告本身是村支部书记，是属于辖区范围的村民，明知案涉房屋是集体土地，并非是原告代理人说的房屋是商品房原告才来买；对于产权证书的办理，不是被告隐瞒了事实，是经过双方协商，在政策允许的情况下，被告协助办理产权证书；违约金约定了购房款的三倍是为了实现房屋买卖的成立，怕出卖方反悔，才约定了这么高的违约金额。3.《房屋买卖协议书》是合法有效的，受法律保护。原、被告是属于一个辖区的两个村，是同一集体经济组织成员。原告要求确认《房屋买卖协议书》无效是不成立的，要求被告承担赔偿责任是更不成立的，违约的是原告方，被告方没有任何违约责任，原告方主张的100000元的损失是没有任何法律依据的，且原告的主张是相互矛盾的，如果是合同无效不存在违约金的问题。请求驳回原告的诉请。原、被告在本案中均未提交证据，双方对原一审法院作出的(2019)渝0236民初5421号民事裁定书所载明的事实以及重庆市第二中级人民法院（2020）渝02民终285号民事裁定书所载明的事实均无异议。本院经审理对本案事实认定如下：1997年，被告黄久平一户（黄久平的父亲为户主）位于原奉节县永乐镇太山庙的房屋属于三峡库区奉节县农村移民淹没的房屋，为了移民搬迁，被告一户在位于奉节县永乐镇酒溜村4组自建房屋一栋（共四层）。2017年11月6日，原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平签订《房屋买卖协议书》，约定被告将其位于奉节县永乐镇酒溜村自建房屋的第三层的房屋出售给原告，户型为三室一厅一卫一厨，房屋价款为180000元。合同签订当日原告向被告支付房款180000元，被告向原告交付了房屋。协议签订后，因奉节县城市规划建设需要，需对被告在奉节县永乐镇酒溜村4组的自建房屋（包括原告所购买的案涉房屋）进行拆迁。2018年9月21日，奉节县永乐镇人民政府与被告黄久平签订《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房协议》，协议载明拆迁的房屋面积为335.27平方米，补偿金额共计337863.28元；被告黄久平在该协议尾部单方批注“我签了壹贰肆楼，因三楼卖给陈金平的”。同时《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房明白卡》载明，原告所购买的第三层房屋面积为122.29平方米，补偿金额为94315.16元。现案涉房屋已被拆除。另查明，2018年3月23日，重庆市奉节县永乐镇人民政府向酒溜村村民委员会、机关各站（所）室发文《关于印发的通知》【永乐府发（2018）10号】，明确前述补偿安置方案已于2018年3月22日经奉节县人民政府第二十八次常务会议通过，要求遵照执行。在该通知附件4《集体土地上未经权属登记房屋处理方案》中，明确了分类处理的原则，对于2010年10月21日前修建的房屋，未取得审批(登记）手续或房屋面积超出审批（登记）的，以该房屋总面积为基础，对人均建筑面积在60㎡以内的部分予以安置；对超出人均建筑面积60㎡的部分补缴齐30元/㎡费用后予以安置补偿。被告所修建的案涉房屋的安置补偿即遵照上述原则进行。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2017年11月6日签订《房屋买卖协议书》是否有效；二、原告损失如何确定，被告是否应当赔偿原告的损失。对于争议焦点一，案涉《房屋买卖协议书》的效力问题。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，合同无效后，买受人请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，原、被告不属于同一集体经济组织成员，被告将建造于农村宅基地上的自有住房出售给原告，必然导致宅基地随之流转，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将实质导致集体所有权的落空，从而损害农民利益和农村土地的稳定，故非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害了法律、法规及国家政策所维护的社会公共利益，应属无效合同，即原、被告于2017年11月6日所签订《房屋买卖协议书》无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即原告要求被告返还购房款180000元的诉讼请求本院予以支持。对于争议焦点二，原告损失的确定及赔偿问题。首先，原告损失金额应确定为购房款的资金占用损失。原告主张应参照《房屋买卖协议书》关于违约金条款，并综合考虑因拆迁而获得利益来确定原告的损失，但《房屋买卖协议书》无效，违约条款已当然无效，不能适用；同时，原告亦无证据证明存在拆迁补偿利益的分配问题，故原告的损失应界定为资金占用损失。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方均应知晓案涉房屋是建设在农村宅基地上的房屋，也理应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，均应向对方承担缔约过失责任。对于被告的损失，经对原、被告释明，被告方表示其损失不要求在本案中处理，其另行诉讼主张，原告对此予以同意，故被告的损失不纳入本案处理。对于原告的损失，综合考虑原、被告的过错程度，基于公平原则，为了保障利益的不失衡，本院酌定原、被告各自的损失自行承担，即对原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平于2017年11月6日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告黄久平、李晓平于本判决生效后十五日内返还原告陈金平、熊云波房款180000元；三、驳回原告陈金平、熊云波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元（原告陈金平、熊云波已预交），由被告黄久平、李晓平负担3900元，原告陈金平、熊云波负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  方 晏人民陪审员  刘德荣人民陪审员  张理友二〇二〇年八月十一日法官 助理  谭俊艳书 记 员  袁悦锌