西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初9729号 原告：董建军，男，1969年12月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：雷林田，男，1973年8月28日出生，汉族，住西安市未央区。共同委托诉讼代理人：党敏佳，陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王格朦，陕西权诚律师事务所律师。被告：刘心建，男，1974年7月15日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：问鹏武，上海市汇业（西安）律师事务所律师。原告董建军、雷林田与被告刘心建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董建军、雷林田的共同委托诉讼代理人党敏佳、王格朦，被告刘心建及其委托诉讼代理人问鹏武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董建军、雷林田向本院提出诉讼请求：1、由被告支付房屋租金82795元（自2020年11月21日计算至实际腾房之日、暂计算至2021年1月12日）、违约金145289元；2、由被告支付免租期租金96859元；3、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年3月21日，其与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租其位于西安市XX城XX路XX大厦XX座138.37平方米的商业用房，租期5年，第一、第二年年租金581154元，第三年起递增，首期租金在签订合同当日支付，后期租金在每个结算期满前10日一次性付清，租赁期间被告擅自解除合同的所付履约保证金、剩余租金不予退还，被告还应支付3个月租金作为违约金。按照约定，被告本应于2020年11月10日之前支付租金，但被告迟迟未付于2021年1月1日单方面解除合同，故诉至法院要求判如所请。被告刘心建辩称，1、2019年3月21日原告向其交付房屋不具备悬挂门头的条件、直至4月10日才取得城市管理部门的批复，2019年4月17日前原告拆除楼梯并安装电梯与其装修存在交叉施工的情况，严重影响其装修期限和正常营业，故免租期内不具备商业经营条件，且双方就提前解除合同需支付免租期租金无约定，原告要求其支付免租期租金没有依据。2、其租赁房屋用于经营华为专卖店，对店面交通是否便利、人流是否充足、商业气氛是否浓厚具有较高要求，故如非其责任导致店面周边交通、人流、商业气氛受到影响进而导致其使用房屋受到影响收入减少其有权提出解除合同并免除违约责任。3、租赁期间发生了新冠肺炎疫情导致其2020年2月至4月亏损严重；自2020年3月25日起因地铁施工店铺门前道路被围挡、交通受阻、人流骤减，2020年4月12日围挡短暂拆除于2020年5月23日又被重新围住直至2020年12月14日长达8个月之久，其采取多种办法均未解决困境，其与原告一再沟通要求降租共渡难关，原告于2020年12月14日答应地铁围挡期间租金降低100元/平方米，但次日地铁围挡拆除原告反悔；接连发生的不能预见、不能避免且不能克服的情况致其严重亏损无法继续经营，为及时止损2020年12月29日其撤离了店面人员及货物于2021年1月1日通知原告解除合同，其是因不可抗力不能继续租赁房屋而解除合同依法不承担违约责任。4、原告应将租金计算至2021年1月1日，并扣除履约保证金，其仅需支付租金16187元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2019年3月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：XX城XX路XX大厦XX座138.37平方米的商业用房，以毛坯房交付，租期5年（以交付时间为准延至满5年、包含装修期），原告给予被告2个月装修免租期、免租期内的物业费等由被告承担，第一、第二年年租金581154元、从第三年起在上一年租金基础上递增5%，租金每半年支付一次、后一期租金在每个结算期满前10日一次性付清，被告向原告支付5万元履约保证金，租赁期间原告擅自解除合同应按照履约保证金标准支付违约金并按照装修折旧给予被告装修赔偿、被告擅自解除合同所付履约保证金、剩余租金不予退还同时以当期3个月租金标准承担违约金；免租期到后如不能悬挂广告或原告与被告交叉作业未施工完毕，免租期顺延等。2019年4月10日，原告通知被告广告位下来了；2019年4月17日晚，原告通知被告电梯施工架子已拆正在树钢筋砌墙；因地铁施工围挡，被告曾向原告要求减少租金，2020年12月14日原告工作人员告知被告工作人员“领导说最多给你们减100元，不行就按合同执行，违约金也产生了”，次日原告工作人员告知被告工作人员“这围墙都撤了，你们还不交租金”。2021年1月1日，被告通过微信向董建军发送了内容为：“董总您好，元旦快乐!很感谢合作以来对您我们支持，疫情期间给予我们减免一个月房租让我们抗过了疫情，谁都没有想到抗过疫情地铁又围挡施工，今年地铁围挡10个月给公司造成28.6万元损失，后期地铁还会围挡，公司无法在原有的合同租金继续经营下去，公司也和您沟通看能否减免部分租金让公司继续经营，毕竟前期公司投入装修和其他费用15万多，哪怕不赚钱或少赔点钱公司都能接受。我们张总和你外甥小王沟通后已明确不能减免部分租金，公司研究决定已无再经营下去的必要，我们单方面终止合同，给您造成损失押金扣除，不够的经我们共同协商后解决这个问题！”董建军回复：“刘总好！这个时间解除合同会给我们造成再出租的困难，没给我们留出提前出租时间，会给我们造成一定损失，所以：你让你财务按合同约定尽快算出赔偿并进行交接，我们尽早租出去，给大家都减少损失。”。原告、被告确认被告已付清2020年11月20日之前的租金，被告已交付履约保证金5万元。另查，被告于2021年1月12日将钥匙交付原告，于2021年1月25日将所有物品搬完。《房屋租赁合同》解除后，原告、被告因租金支付及违约金问题未协商一致酿成本诉。庭审中，原告、被告就是否应当承担违约金及支付免租期租金坚持其诉、辩主张；被告称依约定合同解除后十日其应将物品搬走如未搬走原告可按遗弃物自行处理故其不承担2021年1月12日之后的租金，原告坚持要求租金支付至2021年1月25日。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、转账凭证、微信通讯记录、照片、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原告与被告均应按照约定履行各自义务。本案主要争议焦点为：一、租金应支付至何时，被告2021年1月1日向原告发送解除合同通知，原告同意解除，被告应及时向原告腾交房屋，截止2021年1月12日被告向原告交付钥匙时被告仍未将房屋内物品全部搬走亦未向原告表示其放弃房屋内的物品，故原告要求被告支付实际搬走物品之日的租金应予支持，2020年11月21日至2021年1月25日为两个月又4日，被告应付原告租金为103228元；二、被告是否应当支付原告违约金、违约金数额，地铁施工围挡对被告商铺经营可能会有一定影响，但地铁施工是为了社会公共利益，地铁建成后包括原告、被告在内的广大公众都会受惠、对原告的商铺价值及被告店铺的经营都会助益，故原告、被告对公共利益实现过程中利益受侵害负有一定的容忍义务，双方应共克难关，被告单方面通知解除合同构成违约应支付原告违约金，原告与被告约定的违约金数额为履约保证金加3个月租金，结合本案实际情况本院酌定违约金以履约保证金加1个月租金为准合计98430元（扣除已付履约保证金、再付48430元）；三、被告是否应当支付免租期租金问题，原告给予被告2个月免租期系装修免租期，原告交付被告的房屋为毛坯房、毛坯房房屋无法做经营使用，且原告与被告就租期内被告单方面解除合同是否应当支付装修免租期租金问题未做约定，故原告要求被告支付装修免租期的2个月租金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定判决如下：一、被告刘心建于本判决生效后十五日内支付原告董建军、雷林田房屋租金103228元。二、被告刘心建于本判决生效后十五日内支付原告董建军、雷林田违约金48430元。三、驳回原告董建军、雷林田的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6174元、保全费1660元（原告董建军、雷林田已预交），由原告董建军、雷林田承担受理费2841元，剩余受理费3333元、保全费1660元由被告刘心建承担并于上述付款时一并给付原告董建军、雷林田。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  员      史丽妮   二0二一年三月二十九日 书  记  员      宋  琛