湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5726号上诉人（原审原告）：邹旺洪。委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：秦元珍。委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王羽。委托诉讼代理人：陈金辉，湖南益云律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亮，湖南益云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗文萍。委托诉讼代理人：陈金辉，湖南益云律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亮，湖南益云律师事务所律师。上诉人邹旺洪、秦元珍因与被上诉人王羽、罗文萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹旺洪、秦元珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由王羽、罗文萍承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案中，上诉人是以两被上诉人签订的《长沙市二手房买卖合同》显失公平提起的诉讼，请求一审法院撤销该合同。本案的关键在于房屋的实际交易金额。两被上诉人提交的证据相同，均为三笔银行转账记录，金额分别为46700元、92000元、300000元，以证明房屋实际购买金额。上诉人在开庭时从该三笔付款的时间、付款数额方面对关联性提出了异议，但一审法院无理不予采纳。2、通过一审审理，还有相关事实可以对房屋交易实际情形予以证明。如涉案合同的签订时间为2011年11月25日，上诉人在2013年8月才知晓，涉案房屋一直由上诉人占有、处分，两被上诉人2011年至2014年期间从未去过涉案房屋，连涉案房屋的具体位置都不清楚，明显与交易习惯不符。两被上诉人互证的三笔银行转账金额438700元与其当庭相互认可的52万元不一致，证据显示的付款顺序与其当庭陈述不一致。另，本案上诉人曾于2013年以同样事实进行起诉（后撤诉），在另案中，被上诉人的陈述与本次的陈述也不一致。2、一审法院严重超审限，违反法定程序。王羽、罗文萍辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。邹旺洪、秦元珍向一审法院起诉请求：1、撤销罗文萍与王羽签订的《长沙市二手房买卖合同》（合同编号：ES1111251194）；2、判令将位于长沙市五一西路153号007栋（原39号）305A室房屋（权证号：71××69），依法变更回至邹旺洪、秦元珍名下；3、本案诉讼费用由王羽、罗文萍承担。一审法院认定事实：系争房屋座落于芙蓉区五一西路153号007栋（原39号）305A房（原房屋所有权证的登记房屋座落于东区五一西路39号305房，产权证号为：长房权东私房改字第××号），该房原系秦元珍、邹旺洪夫妻共同财产，原产权登记在邹旺洪名下。2008年10月13日，邹旺洪与案外人杨齐安（已于2012年4月19日去世）签订《借款合同》，双方约定：邹旺洪将系争房屋作为借款抵押物，并与杨齐安办理他项权证，房屋的国土证、房屋产权证交由杨齐安保管，以此向杨齐安借款22万元，借款期限为12个月，从2008年10月13日起至2009年10月12日止，利息按2%计收，具体计息时间从支付借款之日算起。同日，邹旺洪与杨齐安在长沙市房屋产权管理局签订编号为长房押字00269709号《长沙市房地产抵押合同》，大致约定：1、为确保债务人邹旺洪与抵押权人杨齐安签订的编号为2008.10.13的借款合同的切实履行，邹旺洪自愿将本案系争房屋的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给杨齐安，抵押房地产经双方评估/协定，现值22万元整；2、杨齐安同意以22万元整为抵押金额，并在抵押金额100%内为邹旺洪提供借款，被担保的主债权数额为22万元；3、抵押期间房屋所有权证及其他证件由杨齐安保管，抵押房屋由邹旺洪占管。2008年10月14日，邹旺洪与秦元珍共同委托杨齐安的妻子罗文萍作为受托人办理系争房屋的抵押借款、还款、买卖等事宜，并向罗文萍作出《委托书》，该委托书具体内容大致如下：邹旺洪、秦元珍系夫妻关系，全权委托罗文萍代为办理东区五一西路39号7栋305房（长房权东私房改字第××号）的抵押借款还款本息、抵押借款的代签借款合同、借据及借款有关的所有文书、资料上的签字，代为办理上述房产抵押登记的交件、退件、代签抵押合同及抵押登记时有关的所有文书、资料上的签字，注销抵押登记，解除他项权证并领取房产权证及之后的出售，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契，收取房款（若购房人向银行申请贷款支付购房款的，本人同意：银行仅需把贷款资金划至受托人罗文萍的账户，即视同本人已收妥全部房款）等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予承认，委托期限直至上述事情办理完毕为止。2008年10月15日邹旺洪、秦元珍共同向杨齐安出具22万元的借条，并与杨齐安约定在2009年10月14日以前还款。同日，邹旺洪出具收条，称其收到杨齐安解除的22万元借款。另外，邹旺洪于2008年10月15日作出《承诺书》，承诺在与杨齐安的借款期限内，按月支付罗文萍劳务费6600元。2008年10月16日，长沙市雨花区公证处作出（2008）长雨民证字第2871号《公证书》证明邹旺洪、秦元珍亲自在2008年10月14日《委托书》上签名。罗文萍因邹旺洪、秦元珍未依约偿还与杨齐安之间的借款本息，代邹旺洪、秦元珍与王羽建立房屋买卖合同关系，约定王羽以52万元的价格购买系争房屋。王羽分别在2011年10月21日、10月23日向罗文萍转账支付购房款46700元、92000元。王羽的妻子肖杏芳于2011年11月11日向罗文萍转账支付购房款300000元。此后，王羽陆续向罗文萍付清了全部购房款52万元。2011年11月25日罗文萍代理邹旺洪、秦元珍与王羽签订了《长沙市二手房买卖合同》，约定王羽以15万元的价格购买系争房屋，罗文萍与王羽在庭审中表述合同约定的价格是为了减少二手房交易中的税费开支，并非真实交易价格。此后，罗文萍配合王羽在2011年11月29日在长沙市房产局办理了房屋产权过户手续，将房屋产权登记至王羽名下，房屋所有权证号变更为：长房权证芙蓉字第××号。交易完成后，罗文萍未书面告知其代理邹旺洪、秦元珍完成的房屋买卖事宜，邹旺洪、秦元珍在庭审中表述二人是在2013年8月在长沙市房产局查询信息时才得知房屋已被出售的事实，从前不知情，罗文萍在交易完成后未向邹旺洪、秦元珍转交任何款项。因罗文萍与王羽在系争房屋的买卖合同中达成的成交价明显过低，为维护自身权益，邹旺洪、秦元珍以该合同显失公平为由，多次向罗文萍主张权利未果，双方酿成纠纷诉至一审法院。一审法院经邹旺洪、秦元珍的申请，委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司对系争房屋的房地产市场价值进行评估，该公司于2015年1月21日作出《房地产评估报告书》，作出估价结果，确定系争房屋在2011年11月29日可能实现的房地产的价值为592437元，单价为6880元/平方米。一审法院认为：根据《合同法》第五十五条规定，对可撤销合同，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。邹旺洪、秦元珍自知悉系争房屋出售事实至本案起诉之日时未超过一年，故对罗文萍提出的邹旺洪、秦元珍享有的撤销权因除斥期限届满而已经消灭的答辩理由，缺乏事实依据，一审法院不予采信。本案争议焦点在于邹旺洪、秦元珍由罗文萍代为与王羽签订的《长沙市二手房买卖合同》是否属于可撤销合同。本案中，邹旺洪、秦元珍自愿委托罗文萍办理系争房屋的抵押借款、还款、买卖、收取房款等事宜，并在公证处办理了公证，足以证明邹旺洪、秦元珍与罗文萍形成真实自愿的委托合同关系，该委托合同关系不违反法律法规的强制性规定，合法有效。委托期限内，罗文萍有权就邹旺洪、秦元珍确定的委托事项与王羽建立房屋买卖合同关系。根据湖南联信房地产评估工程咨询有限公司作出的系争房屋的价格评估结论，虽然可以证明罗文萍与王羽在《长沙市二手房买卖合同》中约定的系争房屋价格远低于该房屋的实际交易价格为52万元，并提交了《长沙市二手房买卖合同》签订之前王羽向罗文萍转账支付438700元的银行流水凭证予以佐证。一审法院认为转账时间、金额与系争房屋的交易情况大致相符，具有合理性，结合罗文萍与王羽的当庭陈述，可以认定罗文萍与王羽以52万元的价格交易系争房屋的事实。邹旺洪、秦元珍对银行流水凭证的关联性提出异议的理由不成立，一审法院对此不予采信。本案中，系争房屋的实际交易价格52万元与评估价格相当，因此邹旺洪、秦元珍与王羽之间房屋买卖合同关系虽由罗文萍代理，但双方在订立合同时不存在重大误解，也没有一方利用经验优势，使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则之情形，故双方的房屋买卖合同关系不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同，现王羽已向罗文萍支付购房款52万元，双方办理了产权过户手续，据此《长沙市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，故对邹旺洪、秦元珍要求撤销该合同的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（实行）》第71条、第72条，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第（一）项、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：驳回邹旺洪、秦元珍的诉讼请求。本案受理费80元，由秦元珍、邹旺洪负担。本院二审期间，邹旺洪、秦元珍向本院提交了一份（2013）芙民初字第2608号案的庭审笔录，拟证明邹旺洪、秦元珍曾以同一事实同一原被告向法院提起的诉讼的庭审中，王羽、罗文萍就房屋交易金额、付款时间等交易细节的陈述与在本案一审中的陈述不一致。王羽、罗文萍对该证据的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因时间的问题，记忆有误差可以理解。对于邹旺洪、秦元珍提交的该份证据，本院认为，该证据能够达到证明目的，且王羽、罗文萍对真实性、合法性无异议，故予以认定。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：邹旺洪、秦元珍与罗文萍于2008年10月14日签订的《委托书》的内容不违反法律、法规的强制性规定，且经公证程序，合法有效，故邹旺洪、秦元珍与罗文萍之间的委托合同关系亦合法有效。根据《委托书》约定，罗文萍有权将涉案房屋出售给王羽并代理签订房屋买卖合同、办理房产证过户、收取房款。对于邹旺洪、秦元珍提出的罗文萍与王羽签订的《长沙市二手房买卖合同》约定的交易价格15万元显失公平的主张，因罗文萍、王羽认可的实际交易金额为52万元，故《长沙市二手房买卖合同》中约定的价格条款并非当事人真实意思表示，且罗文萍、王羽认可的实际交易价格并未明显低于评估价格，故在涉案房屋买卖过程中不存在显失公平之情形，对邹旺洪、秦元珍的该项主张不予支持。对于邹旺洪、秦元珍提出的王羽、罗文萍未提供有效证据证明其已经足额支付购房款的主张，因罗文萍作为邹旺洪、秦元珍的委托代理人有权代为收取购房款，现罗文萍认可已代为足额收取了王羽的购房款，应视为王羽已经履行付款义务，且王羽是否足额支付购房款，属于合同履行中是否存在违约及解除情形，而非撤销合同的条件，故对邹旺洪、秦元珍的该项主张不予支持。综上，涉案《长沙市二手房买卖合同》不符合可撤销条件，罗文萍代邹旺洪、秦元珍与王羽形成的房屋买卖合同关系合法有效，邹旺洪、秦元珍亦无权要求将涉案房屋过户回邹旺洪、秦元珍名下，一审法院判决驳回邹旺洪、秦元珍的诉讼请求并无不妥。对于罗文萍是否应向邹旺洪、秦元珍返还购房款，邹旺洪、秦元珍可另寻途径主张权利。综上所述，邹旺洪、秦元珍的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由上诉人邹旺洪、秦元珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月二十四日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。