辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0682民初2244号 原告：凤城市明光物业服务有限公司住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李功成，男，1952年2月29日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 被告：刘军，男，1961年9月9日出生，汉族，住凤城市。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）与被告刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业的委托诉讼代理人李功成、王书忠到庭参加了诉讼，被告刘军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明光物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费10098元；2、支付违约金3029元，以上共计13127元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。2011年至2012年、2016年至2018年经原告多次催费，拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积133.56平方米，2011年至2012年收费标准1.2元/平米，每年欠费1923元，两年欠费3846元；2016年至2018年收费标准1.3元/平米，每年欠费2084元，三年欠费6252元，合计欠费10098元，违约金3029元，总计欠费131127元）。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳拖欠的物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告刘军口头辩称：我居住的房屋存在漏水问题，如果给我修理不漏水，我可以交物业费，并且物业存在管理不到位问题。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、河畔新城小区物业服务合同三份，凤城市物价局关于河畔新城住宅小区收取物业管理服务费的批复文件、收费许可证、催收通知书八份，以上证据能够证明原告按照物业合同从事物业服务。被告在举证期限内未提交证据亦未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利。对于原告提交的故本院对原告提供证据的证据效力以及证明力均予以认可。 本院经审查认定事实如下：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时合同对委托管理事项及双方的权利义务等均做出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。 2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。 2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月•平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月•平方米。多层住宅物业费0.50元/月•平方米。联排别墅物业费0.80元/月•平方米。阁楼物业费0.30元/月•平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。 2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均做出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。 2015年12月28日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一六年一月一日起至二0一八年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的三级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第十五条：按照物业服务合同约定的标准向小区业主和物业使用人收取物业服务费和公用照明电费及灯具费等应当由业主和物业使用人承担的各项费用。第十九条（五）项：不承担业主和物业使用人的人身财产安全的损害赔偿责任（但收取了保管和看护费用的除外）；（六）项：对小区内的建筑本体的质量问题，如内墙长毛、窗口漏水等；公用设施设备安装质量缺陷，如消防设施使用功能全部缺失等；业主使用物业共用部位、共用设施设备不当或擅自拆改排水、电气管线引发下水堵塞、电器失火等非因服务不到位导致的人身损害和财产损失不承担任何责任。第二十三条（五）项：对于确需进行大修和更新改造的物业共用部位、共用设施设备，根据业主的要求，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，进行及时、妥善的维修，促使小区物业的保值增值。第二十六条（三）项：小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造工程，由乙方负责组织施工。（四）项：业主专有部位和实施设备的维修责任，依法由业主承担。第二十八条约定:明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。第二十九条约定：每年的1月1日至6月30日为收取全年物业服务费、共用电费、灯具的时限。逾期交费的，收取全年物业费总额每日3‰违约金。第三十条约定物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.6元；2、高层住宅每月每平方米收取1.3元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均做出约定。载明了如果有的业主和物业使用人在约定的收费时间内拒绝交纳物业服务相关费用，导致凤城市明光物业服务有限公司经营收入不足以支付经营费用影响服务质量的，不视为凤城市明光物业有限公司违约，欠费业主和物业使用人亦不得以此作为的抗辩理由。该合同第三章第十九条第（七）项约定：对于拖欠物业服务费和其他费用的业主、物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金等条款。 合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。每年均在每栋楼一楼的单元门处张贴催费通知。 被告刘军为凤城市河畔三期香铺街50号楼（C26#）4单元708室业主，建筑面积为133.56平方米。2011年至2012年收费标准1.2元/平米，每年欠费1923.26元，两年欠费3846.53元；2016年至2018年收费标准1.3元/平米，每年欠费2083.54元，三年欠费6250.61元，合计欠费10097.14元。 被告居住小区存在房屋漏水维修不及时等现象。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。 关于被告提出房屋漏水等问题，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当，并且物业服务合同已经约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责物业公司并以此为由拒交物业服务费，被告房屋漏水，如被告认为其损失原告需承担责任，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点本院不予支持。 关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交物业服务费，其自身亦存在过错，故对该请求本院不予支持。 综上，原告请求被告给付2011年至2012年、2016年至2018年的物业管理费10097.14元，符合双方合同约定的物业服务费收费标准，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告刘军于本判决生效后十五日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费10097.14元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，减半收取64元，由被告刘军承担50元，原告凤城市明光物业服务有限公司承担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  白洪梅 二〇二一年七月二十一日 书记员  许玉红