上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1567号原告(反诉被告)：陈洁，女，1971年6月10日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨亚丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭卫东，男，1972年11月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金龙，上海英恒律师事务所律师。原告陈洁与被告郭卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告郭卫东向本院提出反诉申请，本院依法受理了被告郭卫东的反诉，并于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人杨亚丽，被告郭卫东的委托诉讼代理人杨新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金37,500元及滞纳金12,500元；2.判令被告赔偿原告律师费10,000元。审理中，原告变更诉请为：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年3月8日解除；2.判令被告支付2020年12月1日至2021年3月8日期间的租金40,833元(以月租金12,500元为标准，按三个月零八天计算)及滞纳金89,996.40元(以每逾期一日按日租金的两倍即833.30元计算，自2020年12月1日起计算至2021年3月8日合计108天)；3.判令被告支付违约金25,000元；4.判令被告支付房屋占有使用费(以月租金12,500元为标准，自2021年3月9日起计算至实际返还房屋之日止)；5.判令被告赔偿原告律师费10,000元；6.判令被告支付截止至2021年2月底前的电费1,751.77元。后原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2020年8月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告名下位于上海市松江区中山中路XXX弄XXX号XXX层(西边部分)、中山中路XXX号、XXX号XXX层西边部分，具体面积以现在可使用实际为准。租赁期为36个月，自2020年9月8日起至2023年9月7日止，2020年8月19日至2020年9月7日为免租期。双方约定每月租金12,500元，租金支付方式为三个月一付，先付后用，支付日期为每年的9月1日、12月1日、3月1日前，租赁用途仅作为餐饮使用。双方还约定被告应按期交纳租金，如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的两倍支付滞纳金。合同还约定如果被告违约导致原告提起诉讼的，由此产生的原告的法律费用包括但不限于律师费、差旅费、执行费等由被告承担。合同另对双方权利义务进行了明确约定。上述合同签订后，原告按约及时交付了被告承租的房屋。然2020年12月1日，被告未按约支付下一期租金给原告，经原告多次催促，被告以各种借口拖延拒绝支付。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告理应遵守合同约定，认真履行合同义务。现被告拖欠支付租金的行为已经构成严重违约，经原告多次催促仍不支付，为维护合法利益，原告诉至法院请求判如所请。被告郭卫东辩称，被告承租的是全部房屋，租金已付至2020年11月30日，但使用后发现房屋的后半部分已被原告另行出租，导致被告无法经营，被告于2021年1月23日通知原告和中介人员进行房屋交接，均遭拒绝，被告遂于2021年1月26日搬离，并将房屋钥匙通过邮寄的方式还给了原告，故被告不构成违约，亦不同意解除合同。若法院认定被告构成违约，则滞纳金、违约金过高，要求调整。同时，被告郭卫东向本院提出反诉请求：1.判令撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告向被告退还租金16,167元；3.判令原告向被告支付违约金25,000元。事实和理由：原、被告于2020年8月19日签订《房屋租赁合同》，合同对被告向原告承租上海市松江区中山中路XXX弄XXX号XXX层(西边部分)、中山中路XXX号、XXX号XXX层西边部分的相应事宜进行了约定。后被告按约向原告支付了三个月租金及相当于两个月租金的押金，并接收房屋开始装修用于经营餐馆。在装修完成并实际经营后，被告发现该房屋内的油烟无法顺利排出，严重影响到正常经营。后向他人了解得知，被告所承租的房屋原有后门可供通风，但该房屋的后半部分早已被原告出租给他人，被告在多次沟通无果后于2021年1月26日无奈搬离。被告认为，原告将房屋部分出租给他人并未向被告进行说明，明显存在恶意，其不但向被告收取了超额租金，且严重影响了被告的经营，导致被告的合同目的无法实现，应当承担相应责任。现合同约定月租金为12,500元，因房屋部分面积被他人使用，故仅认可月租金为10,000元，因被告实际占用房屋四个月十九天，应付租金46,333元，扣除被告已支付租金62,500元(包括两个月押金)，原告应退租金16,167元。综上，被告为维护自身合法权益，诉至法院请求判如所请。对于被告郭卫东的反诉请求，原告陈洁辩称，原告出租房屋给被告，被告已实际接收，明确表示无异议，并对房屋现状进行装修和经营使用，故原告不存在欺诈。至于被告主张不能实现合同目的，原告不存在违约，且被告承租房屋用于餐饮也已获得营业执照，不存在无法实现合同目的的情况。房屋租金是双方协商一致后收取，被告要求返还缺乏依据。本院经审理认定事实如下：上海市松江区中山中路XXX号、XXX号、688弄1号的房产权利人为原告。2020年8月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋座落于中山中路XXX弄XXX号XXX层(西边部分)、中山中路XXX号，692号1层西边部分，详见附件，具体面积以现在可使用实际为准，被告已充分了解房屋产证内容，并对房屋的状况、结构等各项情况已充分了解并实地现场勘查，并表示无任何异议。合同约定，租赁期共36个月，自2020年9月8日起至2023年9月7日止(2020年8月19日至2020年9月7日为免租期)，租赁该房屋仅作为餐饮使用，每月租金12,500元，租金支付为付三个月押金二个月，先付后用，租金支付日期为每年的9月1日前、12月1日前、3月1日前、12月1日前。合同另约定，拖欠房租累计7天以上，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同月租金的两倍向原告支付违约金，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的两倍支付滞纳金，如果被告违约原告提起诉讼的，由此产生的原告的法律费用包括但不限于律师费、差旅费、执行费等由被告承担。合同另对其他事项进行了约定。合同另附有出租房屋示意草图，其上备注“阴影部分为出租面积(仅限底层)，以实际为准”，并记载“房屋交接完毕，无任何异议，水电煤物业等均已结清”，原、被告均有签字。被告支付原告租金至2020年11月30日，另支付原告押金25,000元。2020年12月3日，原告配偶张俭向被告发送微信：“你好，松江中山中路XXX号本期房租应该是在12月1日前支付的，现在房东陈洁还未收到本期房租人民币37,500元整，麻烦务必今天支付给我谢谢”、“今天已经是2020年12月3号了，房租未付，电话不接，微信不回，这什么情况呢，有什么事情总归要解决的嘛。麻烦接个电话有什么情况我们沟通一下”。原告回复：“张总：我在厨房忙，稍后联系”。当日，张俭又向被告发送微信：“郭卫东先生，请按时支付是2020年12月8日到2021年3月7号松江中山中路租赁商铺的租金人民币37,500元应付房租，如未按合同约定时间支付房租的，须承担相应的违约责任。特此通知。2020年12月3日”。原告回复：“张先生，按照合同，我没有说不支付房租，第一时间没有到，第二，合同中松江区中山中路XXX号一层，都是租借给我，但是现在692号后半部分已经被提前租借出去，但是你没有明确告知，我现在需要了解的是，香烛店的房间是不是属于692号，如果是这样我需要收回这家房间，要不我们要重新谈一下租金”。2020年12月6日，被告向张俭发送微信：“张总这样我提的方案你无法接受，你提出来的每年减一个月房租也对我优惠不大，大家都退一步，每年12万，和你现在提出的方案差不多，如果行，明天重新签合同，我明天付款”。张俭回复：“真的没办法接受你的条件，很抱歉。我有让中介转达了我的善意，你可以自己衡量一下违约的利弊得失。有什么更好的建议或要求你可以和中介沟通也可以和我再协商，但是请按时支付合同约定的租金。12月8号如未收到全额租金，保留采取进一步合法行动的权利”。2021年1月25日，被告向张俭发送微信：“你可以安排人明天来店里取钥匙，这边已经关门，水电费这个月已经付清，从2012年1月26号开始中山中路XXX号归还你”。张俭回复：“你未按合同付清房租，如果你要退租，必须付清滞纳金及违约金。就是要归还房屋也必须提前时间以便我安排人员检查接受房屋，你突然通知，且明天就要交接，我无法办到，我尽快联系人员和你联系吧”。2020年2月1日，北京盈科(上海)律师事务所向被告发出律师函，要求被告及时缴纳拖欠的租金及滞纳金。2021年2月23日，被告向原告户籍地址寄送了租赁房屋的钥匙，快件显示2020年2月24日代签收(家门口)。原告为本案支出律师费10,000元。审理中，被告陈述2020年9月30日至2021年1月25日期间在租赁房屋内经营餐饮，2020年11月左右，因租赁房屋内的油烟管道无法有效排烟导致生意不好，和隔壁租客聊天中得知原告交付面积不足。原告则称，租赁合同并未约定面积，原告按照现状交付房屋，被告直到2020年12月3日才提及面积交付不足的问题，但未提过排烟问题，且被告能够办出营业执照，说明已经通过消防验收。审理中，原告陈述被告寄送钥匙的邮件所载地址系其居住地，但联系方式系其配偶，且当时其配偶人在国外，开庭后才知道邮寄事宜，后在快递柜中拿到了钥匙。审理中，双方同意押金在本案中一并处理。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、出租房屋示意草图、律师函、邮寄面单、律师费发票微信聊天记录、运单详情截图及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守履行。本案的主要争议焦点为原告交付的租赁房屋是否符合合同约定。被告主张对照出租房屋示意草图的阴影部分，原告交付的租赁部分面积不足，构成欺诈。原告则称按现状进行交付租赁房屋，被告并未提出异议，却逾期支付租金，构成违约。对此，本院认为，《房屋租赁合同》仅就租赁部位进行了约定，并明确具体面积以现在可使用实际为准，另合同约定被告对房屋的状况、结构等各项情况已充分了解并实地现场勘查，并表示无任何异议。被告虽辩称根据出租房屋示意草图的阴影部分，交付面积与实际不符，但是该草图上亦备注“以实际为准”并记载“房屋交接完毕无任何异议”。结合被告后续进行装修并实际经营使用，且长时间未就此提出异议的事实，可以反映双方系合意按现状交付租赁标的。在此情形下，被告再以交付面积不足主张原告欺诈并以此为由拒付租金，缺乏依据，本院不予采纳。被告另辩称因无法有效排烟致使合同目的无法实现，对此并未举证证明。同时，被告自认租赁房屋内存在排烟管道且从2020年9月30日实际经营后长时间未向原告就此提出交涉，亦与常理不符，故被告该项辩称意见，本院实难采纳。现被告逾期支付租金，已构成违约，原告要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于解除时间，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。本案中，原告于2021年3月8日庭审中变更诉请要求解除合同，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年3月8日解除。关于欠付租金，被告租金仅支付至2020年11月30日，被告于2021年1月25日即与原告方协商交房事宜，虽协商未果，但原告亦负有相应的减损义务，被告于2021年2月23日通过邮寄方式交还原告租赁房屋的钥匙，原告虽辩称系开庭后得知寄送事宜才从快递柜中取得钥匙，但亦确认邮寄地址为其户籍地址且留有其配偶联系方式，故本院酌情确定租金计算至2021年2月28日。关于占有使用费，鉴于合同解除前被告已返还房屋，故原告该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的滞纳金和违约金，两项主张内容并不存在性质上的重合，但其中滞纳金的约定明显过高，被告认为过高要求调整于法有据，本院予以采纳，酌情按日万分之三的标准确定。至于违约金，未超过合同约定的范围和被告的合理预期，本院予以支持。因双方同意租赁保证金在本案中一并处理，本院以此折抵违约金。关于律师费，原告为本案诉讼支付的律师费，系为主张自己合法权益所造成的损失，且符合合同约定，应由被告赔偿，故原告该项主张，本院亦予支持。关于被告的反诉请求，本院不予支持，具体理由在本诉部分已经充分阐述，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈洁与被告(反诉原告)郭卫东签订《房屋租赁合同》于2021年3月8日解除；二、被告(反诉原告)郭卫东于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈洁2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金37,500元；三、被告(反诉原告)郭卫东于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈洁逾期支付租金的滞纳金1,091.25元；四、被告(反诉原告)郭卫东于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈洁违约金25,000元(以被告郭卫东已支付的租赁保证金予以抵扣，实际被告郭卫东无需再支付违约金)；五、被告(反诉原告)郭卫东于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陈洁律师费10,000元；六、驳回原告(反诉被告)陈洁的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)郭卫东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,616元，减半收取1,808元，反诉案件受理费415元，财产保全申请费520元，合计诉讼费2,743元，由原告(反诉被告)陈洁负担1,403元(已付)，被告(反诉原告)郭卫东负担1,340元(已付415元，余款925元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆望舒二〇二一年五月二十六日书记员  杨亦珺附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。