徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初7842号原告：孟豹庆，男，1972年4月1日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区。原告：单美红，女，1976年1月17日出生，汉族，住江苏省徐州市降级开发区。两原告共同委托诉讼代理人：王凯，江苏佑本律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵聪聪，江苏佑本律师事务所律师。被告：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇政府办公室302室。管理人：中佳（徐州）房地产开发有限公司破产清算组，住所地铜山区汉王镇政府办公室302室。管理人负责人：马相杰，系破产清算组组长。委托诉讼代理人：李源，系破产清算组工作人员。委托诉讼代理人：曹崇岩，系破产清算组工作人员。被告：苏州家和房地产开发有限公司，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路36号。法定代表人：丁岳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶勇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴永华，该公司员工。原告孟豹庆、单美红与被告中佳（徐州）房地产开发有限公司（下称中佳公司）、苏州家和房地产开发有限公司（下称家和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孟豹庆、单美红的委托诉讼代理人王凯，被告中佳公司的委托诉讼代理人李源、曹崇岩，被告家和公司的委托诉讼代理人吴永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟豹庆、单美红向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告各项损失81000元，具体包括被告承诺的八大科技中未兑现的“五大科技”损失35000元（指纹密码锁3000元、新风系统20000元、照明控制系统2000元、厨房垃圾处理系统3000元、驱蚊系统7000元）、未按照图纸施工造成的损失10000元（外墙砖改为真石漆造成减损6000元、围墙实体转造成成本减少2000元、施工项目中删除小部分的土建项目应扣除2000元）、未安装燃气暖气设备的损失30000元（暖气片按照260平方米暂时计算为250注，单价为60元/注，则暖气片的价值是15000元；另，壁挂炉7000元、分配器3000元、其他的管路材料5000元）；未安装纱窗损失2000元、延期上房造成的物业费损失4000元（上房时间是2019年7月30日，收取4000余元物业费，但原告到起诉前即2020年5月份仍然不能正常上房，故物业费不应当收取）；2、判令二被告赔偿逾期上房违约金222042元（自2014年12月起至2019年7月30日止，按照总房价的日万分之0.8计算）；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年，原告与被告中佳公司签订商品房买卖合同，原告购买被告中佳公司开发的墅立方叠加花园洋房。首先，被告中佳公司在销售该房产时，全面宣传该房产为徐州唯一科技别墅群，拥有八度科技功能，即门禁安防系统、指纹密码锁、新风系统、私家电梯、中空玻璃、照明控制系统、厨房垃圾处理系统、驱蚊系统。但在实际交付中，被告中佳公司违反约定，没有完全实现八度科技的承诺，因此原告要求被告中佳公司赔偿因违约所造成的损失。其次，被告在涉案房产的施工过程中，没有按照施工图进行完整施工，擅自改变了围墙、主体外墙等施工项目，在施工图中设计有燃气壁挂炉独立供暖、采暖系统，但在实际交付时，被告均未实现，因此原告认为被告违约改变施工项目，应承担赔偿责任。再次，根据商品房买卖合同第八条、第九条约定，被告单方造成延期交付，应当赔付原告逾期上房违约金。2016年年底，被告中佳公司经营困难，被告家和公司以业务合作的方式，接管了涉案工程的开发、施工项目，并与被告中佳公司签署了《合作复工建设合同》，对双方的权利义务作出书面约定。因此对原告损失，被告家和公司应与被告中佳公司承担共同赔偿责任。对于以上问题，原告与其他业主多次和被告进行沟通，均未妥善解决，至今没有达成一致意见。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告中佳公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持，理由如下：第一，对于赔偿损失诉请，原告与被告中佳公司签订的商品房买卖合同中第十七条第五项约定“本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准。”从合同的内容来看，原告的第一项诉请并不存在，被告中佳公司交付给原告的房屋，符合合同的约定，而且涉案的三期项目已于2019年7月19日竣工验收合格；第一项诉请中的物业费损失4000元与本案并无关系，该物业费的收取与被告中佳公司无关。第二，对于逾期上房违约金诉请，原告已经向被告管理人申请债权，被告管理人已经依法予以确认，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，原告无需在此诉讼中主张关于违约金的诉请，如其撤销在破产管理人处的债权申报，才可以依法得到支持。破产过程中确认的逾期上房的期间为自合同约定的交房之日计算至2016年2月16日即被告中佳公司被法院依法破产受理之日，按照购房合同中约定的合同价格的日万分之0.8的标准计算。被告家和公司辩称，第一，涉案房产项目的背景，涉案房地产开发项目原由被告中佳公司开发，前期手续包括网上备案等均由被告中佳公司办理，涉案房屋前期建设也由被告中佳公司建设。2013年下半年，被告中佳公司因经营不善等原因导致该项目停工，成为多年烂尾楼盘，致使购房者多次到市、区相关部门信访。2016年2月16日，债权人浙江腾威建设有限公司（以下简称腾威公司）提出了破产申请，徐州市铜山区人民法院裁定受理被告中佳公司破产案件。为了加快加州玫瑰园2-3标段项目复工建设进程，维护债权人的合法权益，受被告管理人中佳公司破产清算组的委托，法院通过淘宝网对外发布招募合作复工建设合作人的公告，被告家和公司竞得了合作建设加州玫瑰园2-3墅立方的合作权。2017年2月19日，被告家和公司与被告管理人中佳公司破产清算组签订了合作复工建设合同。第二，原告的诉请不应得到支持。1、被告中佳公司从2013年烂尾后，相关项目的资料产权不全，被告家和公司在接收过程中并没有所谓八度科技的资料，合同对此也未进行约定，且时隔五年后，所谓的八度科技也不能实现。被告家和公司按照新的规范及房产潮流，通过其他方式满足了业主的利益。且即使被告中佳公司在销售前存在类似宣传，其也不构成合同的组成部分，详见被告中佳公司的答辩。被告家和公司为了使烂尾楼盘不出现质量问题，委托质检机构重新检测后，按照合同进行施工，不存在违约。2、外墙面改成真石漆涂料，有设计变更工程指令单，被告家和公司系按照工程指令单进行施工。且被告家和公司为提升小区品质及根据相关规范要求的通透率和绿化效果，将园林设计原设计图纸中的围墙改成了铁艺围墙。3、原设计燃气采暖系统，现已不能满足现行规范要求。为提高小区品质、方便业主生活和水源，墅立方业主一致要求采取市政集中供暖，暖气管网已入庭院。且施工图中的壁挂炉同房间布置中的其他物品一样，只适用于示意的位置，按照房地产开发的惯例，只有精装修的房产才存在明确的物品，且合同中并没有约定上述内容。4、原纱窗设计为外平开窗，不是推拉窗，没有位置安装纱窗，设计图纸过程中没有综合考虑，故被告家和公司根据现场实际情况取消了纱窗。5、被告家和公司将房屋建成并通过验收后，将69套房产移交给了被告管理人中佳公司破产清算组，且被告管理人中佳公司破产清算组已通知原告上房，大部分业主均已上房。如业主没有上房，所造成的损失与被告家和公司无关。6、该项目是破产后的合同复工，被告家和公司是为了业主利益才将项目建成，不存在承担违约金的问题。本院经审理认定案件事实如下：被告中佳公司系位于徐州市铜山区地块墅立方小区（加州玫瑰园2-3项目）的开发商。2013年，被告中佳公司通过发放宣传彩页和广告册、在彭城晚报、易房网等媒体刊文、在售楼处张贴广告等多种方式宣传该小区拥有“八度科技”，即私家电梯、LOW-E中空玻璃窗、指纹密码锁、新风系统、智能家居控制系统（门禁安防系统、照明控制系统）、厨房垃圾粉碎系统、驱蚊系统等八大智能节能系统。2013年7月16日，原告孟豹庆、单美红（买受人）与被告中佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的墅立方（二）第CD1座0单元103号商品房，建筑面积290.06平方米，单价为每平方米5726.4元，总价款1661000元。支付方式及期限，买受人签署本合同时支付房款的30%，即50万元整，余款即1161000元整于2013年7月25日前付清。交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点八的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人方可申请解除合同，经出卖人同意后90天内退还已付款。规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。双方可以就下列事项约定，本合同为有效合同，其预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准。附件三“装饰、设备标准”中约定，内墙为毛墙，顶棚为腻子抹平，厨房、卫生间、阳台均为毛墙、毛地，其他均以最终确认规划设计施工图为准。双方还就产权登记、保修责任、争议解决办法等其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告履行了付款义务，被告中佳公司于2013年7月23日、2013年8月14日向原告开具了1001000元、660000元的发票，共计1661000元。后被告中佳公司因经营不善出现资金链断裂、工程停工等困难局面，案外人腾威公司向本院申请对被告中佳公司进行破产清算。本院于2016年2月16日作出（2016）苏0312民破3号民事裁定，受理了腾威公司对被告中佳公司的破产清算申请。2016年12月30日，本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》，公开拍卖合作复工建设中佳公司加州玫瑰园2-3项目（墅立方）合作权，载明“合作人在签订合作复工建设合同后需对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列工作”。后被告家和公司竞得该项目合作权。2017年2月19日，被告管理人中佳公司破产清算组（甲方）与被告家和公司（乙方）签订《合作复工建设合同》，约定采取合作复工建设模式，由甲方以公开竞价的方式选定乙方为项目合作人，乙方负责对项目进行投资、工程复工建设、竣工验收、房屋销售等一系列后续工作，并对复工建设、规费税费、营销销售费用等全部资金承担支付责任，同时，乙方按公开竞标的厂家价款36600万元支付给甲方。其中“乙方责任”中约定，乙方实施并承担项目建设过程中发生的施工、买卖、租赁等经营行为相应的责任。乙方在合作过程中不处置中佳公司在破产立案前已经销售的房产（含全款销售、欠款销售、定金销售），乙方在项目建设完毕后将上述房屋交由甲方，由甲方全权处置，相应房屋价款（按照原销售价格）可以抵扣乙方应付甲方的价款。后被告家和公司对该项目进行施工。施工过程中，进行了部分变更，如外墙面砖改为真石漆、取消了纱窗、实体围墙变更为护栏式围墙等。2019年7月12日，涉案商品房竣工验收，2019年7月19日，进行竣工验收备案登记，具备了交付使用的条件。2019年7月30日，被告中佳公司通知原告办理上房手续。原告以涉案房屋与销售时的宣传及设计图纸不一致为由，主张被告赔偿未果，产生本案纠纷。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉案事实及纠纷发生在民法典实施之前，应适用当时的法律。关于原告主张的未兑现“五大科技”的损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。本案中，被告中佳公司在销售广告和宣传资料中对小区房屋及相关设施的宣传是具体、明确的，其关于“八度科技”的宣传对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响。上述宣传内容符合要约的构成要件，应视为要约。被告中佳公司辩称合同第十七条第五项约定“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”，但该条约定系格式条款，系被告中佳公司作为合同提供方免除自身责任，排除买受人主要权利，故该条款无效。综上，被告中佳公司关于“八度科技”的宣传应视为双方合同内容的一部分。在交房时，被告中佳公司未兑现上述宣传内容，应承担相应违约责任。对该损失本院结合小区现状及市场行情酌情支持30000元。关于原告诉请未按照图纸施工的损失10000元及未安装纱窗损失2000元的问题。原告主张的被告施工中将外墙面砖、实体围墙变更为真石漆、护栏式围墙，取消了纱窗，减少了地面混凝土厚度，故被告应予以赔偿。本院认为，上述项目系设计图纸中标注内容，在施工过程中被告根据施工需要存在调整，且已于2019年7与30日取得竣工验收手续。原告也未提供证据证明因此调整给其造成的具体损失，故对该项诉请本院不予支持。关于原告诉请未安装燃气暖气设备的损失30000元的问题。虽原告调取的涉案小区图纸上有壁挂炉和采暖系统分布图，但该图纸为设计图纸，不能证明该图纸为合同附件三中“最终确认规划设计施工图”中暖气部分的设计内容，原告主张该内容并非合同组成部分。涉案小区现为集中供暖，被告并不存在违约损害购房人利益情形，故对该请求本院不予支持。关于原告诉请延期上房造成的物业费损失4000元的问题。业主在上房后交纳物业费系履行其与物业公司之间的义务，故对该项诉请本院不予支持。关于被告家和公司的责任承担问题。2016年12月30日，本院发布《关于招募合作复工建设中佳（徐州）房地产开发有限公司加州玫瑰园2-3项目合作人的公告》中载明，由合作人负责涉案小区的建设、竣工验收等工作，该公告为公众知晓。后被告家和公司竞得合作权，与被告中佳公司签订《合作复工建设合同》，二被告均应对按原有标准交付房屋承担责任。故对未按原有标准交付房屋导致原告产生的损失，由二被告共同承担。关于逾期上房违约金的问题。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。尽管该条规定并未明确违约金是否属于停止计算的“利息”，但为及时确认债权数额，逾期上房违约金的截止时间也应当参照上述规定。故本院支持自2015年1月1日至2016年2月16日的逾期上房违约金54613.68元（1661000元*0.00008*411天）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟豹庆、单美红损失30000元；二、被告中佳（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟豹庆、单美红逾期上房违约金54613.68元；三、驳回原告孟豹庆、单美红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元，由原告孟豹庆、单美红负担4214元，被告中佳（徐州）房地产开发有限公司、苏州家和房地产开发有限公司负担1632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  朱兴芹人民陪审员  王桂云二〇二一年二月七日书 记 员  聂 莹