江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2754号上诉人（原审原告）：胡红元，男，1975年2月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审原告）：张云霞，女，1974年9月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王国春，江苏春勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏正易传媒有限公司，住所地江苏省盐城市希望大道58号绿商务城12幢227室（18）。法定代表人：邵风钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩俊勇，男，该公司销售总监。被上诉人（原审被告）：倪晟凯（曾用名倪星星），男，1987年3月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：马春华，男，1969年12月1日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审被告）：刘长柏，男，1978年12月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人胡红元、张云霞因与被上诉人江苏正易传媒有限公司（以下简称正易公司）、倪晟凯、马春华、刘长柏居间合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡红元、张云霞共同上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判正易公司、倪晟凯、刘长柏、马春华共同返还剩余房款574527.71元；2.一、二审诉讼费由正易公司、倪晟凯、刘长柏、马春华承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋出卖给吕某的实际成交价为132万元证据不足，正易公司并未举证证明与吕某之间存在132万元的房屋买卖合同，且吕某与倪晟凯系朋友关系，故其证言不能作为定案依据，再者，张云霞收取50万元第一笔房款后，转账支付的33万元并未退还给吕某本人或其妻子，因此不能证明该33万元退还给买受人，案涉房屋以165万元价格出卖符合当时的市场行情；2.倪晟凯、马春华、刘长柏接收转付案涉房屋所收取的房款应当与正易公司承担连带还款责任。正易公司辩称，正易公司与胡红元、张云霞之间没有合同关系，故不应当承担还款责任。马春华辩称，并马春华未参与房屋的交易，不应承担还款责任。刘长柏辩称，案涉房屋买卖与刘长柏无关，刘长柏也没有参与收款。倪晟凯未发表答辩意见。胡红元、张云霞共同向一审法院起诉请求：1.判令正易公司退还房款623500元（房屋成交价是165万元，正易公司、倪晟凯已经给付101万元，减去支付给正易公司居间费用1.65万元，即165万-101万-1.65万=62.35万）；2.倪晟凯、马春华、刘长柏共同承担正易公司尚未退还剩余房款部分的连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由正易公司、倪晟凯、马春华、刘长柏共同负担。一审法院查明的事实：2017年8月7日，胡红元、张云霞（委托人）与马春华（受托人）签订一份《委托书》内容为：我们委托人共有一处房产，位于盐城市区都新都街道办事处南港村二组海德公园名苑2幢505室，现将上述房屋出售。因我们没有时间不能亲自办理房屋的出售过户手续，故委托马春华为我们的代理人，全权办理如下事项：一、办理房产部门的家庭住房信息查询的相关手续。……三、办理上述房产出售过户的所有手续，包括与买方签订购房合同、缴纳相关税费、办理出售过户的产权转移登记等。……受托人在委托权限内所签署的一切相关文件，委托人均予以承认，并对受托人的代理行为承担法律责任。委托期限：从委托之日起至2018年8月7日止。2017年10月21日，马春华作为胡红元、张云霞受托人代为与案外人吕某、陈某签订《盐城市存量房自行交易合同》，约定：将案涉房屋盐城市区都新都街道办事处南港村二组海德公园名苑2幢505室房屋出售给吕某、陈某；房屋转让价款为165万元；贷款方式为商业贷，贷款金额115万元，并对房地产交付、房地产权属登记等内容进行了约定。2017年10月12日，案外人吕某向张云霞在中国银行的个人账户（尾号：48×××19）转账50万元。到账后，随即该账户向外转出33万元，两次交易发生在同一银行网点。2017年11月10日，吕某又向该账户转账115万元，当日该账户分两笔向外分别转出90万元、25万元。一审中，正易公司的法定代表人邵凤钢陈述，正易公司与胡红元、张云霞之间是居间关系，倪晟凯与正易公司是朋友关系，案涉业务是倪晟凯帮正易公司拉的业务，在为胡红元、张云霞卖房子期间，倪晟凯当时在正易公司负责介绍业务。一审另查明，现案涉房屋已登记在案外人吕某、陈某名下。一审还查明，胡红元于2018年6月15日经上海市奉贤区人民法院判处有期徒刑2年6个月，于2020年6月11日刑满释放。一审中，双方对于下列内容存在分歧：1.关于案涉房屋出售的总价款胡红元陈述，其查看了银行交易流水和政府的备案合同，并调了相关备案材料发现出售的价格是165万。张云霞收取房款的银行卡系张云霞办理后交给倪晟凯，张云霞没有实际得到款项。倪晟凯陈述，张云霞银行卡明细上有一笔2017年10月12日的50万元，是从吕庆丰的银行账户转到张云霞的银行账户，后来又转回去了，因为房管局资金托管需先支付首付款，才能办理贷款手续，所以该50万纯粹是走个流水，这样就可以满足房管局所要求无需再将款项直接打到托管账户。这张银行卡在办理委托书时连同密码一起给倪晟凯，有一笔银行批复的115万贷款直接打到该张卡上，然后都支取出来给倪晟凯，再由倪晟凯打给胡红元、张云霞。房款的差额部分不记得是如何返还的，该张银行卡是什么时候交还给胡红元、张云霞也不记得了。房屋出售的总价款不是165万，倪晟凯和胡红元谈的价格是129万，胡红元卖给倪晟凯就认可这个钱，倪晟凯卖给下家的差价就是给倪晟凯的好处，倪晟凯找的下家卖了132万。证人吕某一审中陈述，吕某支付的房款总金额是132万（包括贷款115万元），另外的钱转账还给正易公司的。2017年10月12日转账给张云霞账户50万元，因为在房子交易过程中有个评估价，这是个区间值，如果首付款高，评估价就低，如果首付款低则评估价就高。因为评估价影响贷款，当时吕某支付的首付款低就采用提升评估价的方式，吕某支付50万元到张云霞账户后，退了33万元，该33万院具体哪个账户退到吕某的哪个银行卡记不清了，也不太确定是不是张云霞的账户退给的，吕某实际首付款17万元。签合同时，吕某夫妇、马春华以及正易公司的员工权证，在正易公司门市签订的购房合同中确定的价款是132万，三方合同在办完产权过户之后没有保存。吕某向正易房产支付了两笔中介费5000元、8000元，是通过扫码方式支付的。2.关于倪晟凯已给付的售房款胡红元陈述，在办理好公证后第二天，倪晟凯带胡红元去开发商那里交钱，当时在开发商的售楼部倪晟凯让胡红元打了71万的条子，在开发商那里交了40.5万元，剩下的钱倪晟凯说打给胡红元的，经催促，倪晟凯于2017年8月7日打到胡红元个人农行账户20万元，2017年9月30日支付5万元，2017年10月14日支付5万元，2017年10月21日支付3万元，2017年10月26日支付2万元，2017年11月28日支付3万元，合计38万元。张云霞陈述，2017年12月14日，倪晟凯向张云霞银行账户打了一笔22.5万元。倪晟凯陈述，倪晟凯出具71万元的借条后，契税与维修基金的钱是正易公司出的，当时正易公司一个工作人员去了房产局办理的，交给开发商的应该不是胡红元说的40.5万元，但是具体多少钱记不清了。当时刘长柏也去的，因为是倪晟凯向刘长柏借垫资的，当时是将款项打到开发商的账户，至于是通过谁的账户打的没印象了。对于胡红元说的一笔20万元算在这笔71万元中不认可。倪晟凯写给张云霞的清单上“11月20日回笼129万元”意思是买方吕庆丰的115万元贷款以及首付14万元，另外吕庆丰之前还交了3万元定金，加起来总款项是132万元。清单中“2个月8天2.26”这不是倪晟凯的字。正易公司的法定代表人邵风钢陈述，借给胡红元、张云霞的605000元，其中405000元是交给开发商的钱，另外还有一笔20万元，应该是胡红元说的当年8月7日的20万元，加起来605000元，这个钱之前胡红元和公司约定应当支付利息的，利息按照3分来算的，所以正易公司认为胡红元、张云霞没有将利息计算在内。利息算下来大概有七八万元，是按照四个月左右。这笔60多万元实际出资人是马春华，好像是马春华先给我们，我们再转出去，马春华跟我们公司是朋友关系。中介费按照最后的合同总价132万元的1%计算的，应该是13200元。胡红元陈述，2017年8月2日付给开发商405000元，同年8月7日付给胡红元20万元，这笔是借给胡红元的，但是卖房子的首付款对方买家是2017年10月12日付的，所以计算利息期间应为两个月左右。如果倪晟凯主张借款利息，那么倪晟凯也应当承担逾期返还房款部分的银行同期贷款利息。3.关于案涉房屋的契税及维修基金缴纳问题胡红元陈述，房屋契税是胡红元交的，钱也是胡红元自己的，是在盐都行政服务中心交的。维修基金是在市房管局交的，也是胡红元交的，钱也是胡红元自己的。经胡红元、张云霞申请，一审法院调取了案涉房屋增值税发票、维修基金交纳发票及付款交易明细。其中：（1）2017年8月2日房屋增值税发票记载增值税金额为11947.99元；（2）2017年8月2日维修基金发票记载金额为13324.3元，交易明细中记载2017年8月2日通过在农村信用合作社开设的一账户（尾号：6678）向盐城市物业管理中心支付13324.3元。正易公司的法定代表人陈述，这张尾号为6678的农村信用合作社的卡我不记得是谁的，但是房屋的契税和维修基金是公司替胡红元、张云霞交的，但具体是从谁的卡里支出的不记得了，现在也没有办法提供证据。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在本案中，胡红元、张云霞委托马春华为其办理盐城市区都新都街道办事处南港村二组海德公园名苑2幢505室的房产转让等相关手续的事实清楚，双方之间形成委托合同的法律关系，涉案委托书系双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应属合法有效，双方均应严格遵守并依约履行。正易公司认可系该公司与胡红元、张云霞发生居间关系，并陈述倪晟凯当时在帮公司介绍义务，案涉房屋的居间销售业务是倪晟凯帮其公司所拉。倪晟凯陈述系其指定马春华与胡红元、张云霞签订委托书，胡红元、张云霞亦予以认可。根据各方陈述，一审法院认定胡红元、张云霞实际系将其房屋出售事宜交给正易公司代为处理，倪晟凯就案涉房屋出售以及房款的结算、收取、交付等行为均系代正易公司为胡红元、张云霞提供相应服务的行为，应由正易公司承担相应的权利义务及后果。关于案涉房屋实际出售的总价款。胡红元、张云霞认为应为165万元，正易公司、倪晟凯均辩称实际成交价格为132万元，差额33万元实际是配合买房人吕某办理贷款而虚增产生，该款已实际退还给买房人吕某。从张云霞尾号为48×××19的银行卡2017年9月30日至2017年12月31日的银行交易明细来看，2017年10月12日该卡内转入50万元，同日随即又转出33万元，且在同一家银行网点，操作时间相连。房屋买受人吕某出庭作证时认可已经收到退还的33万元，并陈述案涉房屋的真实成交价是132万元。结合当时案涉房屋所在地的二手房房屋交易情况，案涉房屋以132万元作为成交价出售符合当时的市场行情。故一审法院对案涉房屋实际成交价为132万元予以认定。正易公司在收取房屋出售所得款项后应据实交付给胡红元、张云霞。现正易公司为胡红元、张云霞向案涉房屋的开发商支付所欠房款40.5万元，该款依法应从正易公司应付卖房所得款项中予以扣除。此后倪晟凯又陆续向胡红元、张云霞转账60.5万元。胡红元一审中称，倪晟凯为其向开发商垫付的40.5万元及2017年8月7日向胡红元农业银行账户汇款的20万元，均属于向正易公司的借款，对此正易公司亦予以认可。但双方关于借款期限及利息计算标准陈述不一，亦未提供证据证明。胡红元、张云霞在起诉状中陈述该笔借款的借款期间（2017年8月2日至房屋售出之日2017年10月12日）的利息为27000元，属于胡红元、张云霞的自认，且不明显超过受法律保护的借款利息标准，一审法院对此予以采信。该27000元亦应从正易公司应付的卖房所得款项中予以扣除。关于房屋契税11947.99元及维修基金13324.3元（合计25272.29元）。胡红元及正易公司均陈述是己方缴纳，但双方均未提供证据证明。从缴费时间来看，均是在2017年8月2日，当日正易公司还为胡红元、张云霞向开发商垫付所欠房款。正易公司陈述当日一同垫付了房屋契税及维修基金符合常理。且一审法院调取的维修基金交款记录显示，维修基金13324.3元是通过在农村信用合作社开设的银行账户（卡号尾号：6678）转入盐城市物业管理中心。对此胡红元、张云霞并未提交其名下存在该账户的证据。综上，一审法院对正易公司所持房屋契税11947.99元及维修基金13324.3元由其垫付的意见予以采信，该上述两费用合计金额25272.29元应从正易公司应付卖房款中予以扣除。正易公司自认卖房中介费为13200元，亦应从正易公司应付卖房款中予以扣除。综上，正易公司还应给付卖房款244527.71元（1320000元-1075472.29元）。关于胡红元、张云霞主张刘长柏承担剩余房款部分的连带清偿责任，但其未能提供证据证明刘长柏与本案有关联，刘长柏对此亦不予认可。胡红元、张云霞的该主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于胡红元、张云霞要求倪晟凯、马春华对正易公司尚未退还剩余房款部分的连带清偿责任的主张。因倪晟凯、马春华实施案涉房屋销售相关行为时，系为正易公司就案涉房屋销售提供服务的具体表现。故胡红元、张云霞要求倪晟凯、马春华承担连带清偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法院判决：一、正易公司于判决生效之日起十日内给付胡红元、张云霞剩余购房款244527.71元；二、驳回胡红元、张云霞的其他诉讼请求。案件受理费10035元，依法减半收取5017元，由胡红元、张云霞负担3050元，正易公司负担1967元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，胡红元、张云霞将房屋委托正易公司居间出卖，双方之间存在居间合同关系。关于案涉房屋出买给吕某夫妇的价款如何确定的问题。经查，胡红元、张云霞虽提交了案涉房屋过户备案的交易合同，载明金额转让价款为165万元，但正易公司、倪晟凯主张实际成交价格为132万元，正易公司对此提供证人吕某到庭作证，吕某的证言能证明案涉房屋实际出卖价格为132万元。正易公司作为居间人代收房款后，应及时向胡红元、张云霞支付，现其未能及时支付剩余房款，胡红元、张云霞依法有权要求正易公司支付剩余未付金额。关于倪晟凯、刘长柏、马春华应否对正易公司的还款义务承担连带责任的的问题。经查，胡红元、张云霞在一审中明确，其要求倪晟凯承担连带责任的依据为倪晟凯系正易公司员工，且直接参与结算房款。基于胡红元、张云霞的该主张，倪晟凯作为正易公司员工，其在本案中的行为应认定为职务行为，后果由正易公司承担，故胡红元、张云霞要求倪晟凯承担连带责任的上诉理由不能成立。另，胡红元、张云霞为办理案涉房屋出卖及物权转移登记手续，而通过公证委托的方式委托马春华签订合同并办理过户手续，双方之间存在委托关系，胡红元、张云霞授权范围仅为签订合同及办理物权转移手续，不包含收取售房款，且马春华并未实际收取售房款，故胡红元、张云霞要求马春华承担连带还款责任没有依据。至于刘长柏与胡红元、张云霞之间不存在合同关系，胡红元、张云霞要求刘长柏承担责任更无相应事实和法律依据。综上，胡红元、张云霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10035元，由上诉人胡红元、张云霞承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年六月二十五日书记员 施凯钰