上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17878号原告：陈岑，女，1988年4月10日生，汉族，户籍地吉林省长春市。原告：赵义方，男，1985年6月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：牛慧玲，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：童治宇，男，1977年12月12日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：睢婷，女，1981年10月28日生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：上海银行股份有限公司黄浦支行，住所地上海市黄浦区福州路XXX号。负责人：施春燕，支行行长。委托诉讼代理人：马馥茵，上海市君悦律师事务所律师。原告赵义方、陈岑与被告童治宇、睢婷及第三人上海银行股份有限公司黄浦支行(以下简称上海银行黄浦支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人牛慧玲，被告童治宇、睢婷到庭参加诉讼。第三人上海银行股份有限公司黄浦支行未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助将位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下；2、判令两被告赔偿两原告违约金275,000元(按房屋总价550万的5%计算)。事实和理由：两原告与两被告于2018年4月30日签订了《房屋买卖合同》，两原告向两被告购买系争房屋，房屋总价为550万元。付款方式：2018年4月20日支付定金10万，2018年5月2日支付300万(含已付定金10万)，2018年10月15日支付100万，原告在两被告取得房屋产权证后2个月内办理银行按揭贷款支付剩余房款150万。两被告在收到原告首付款300万元后将系争房屋交付两原告。后两原告按照合同约定于2018年4月20日支付合同定金10万元，于2018年5月2日支付100万，于2018年5月3日支付190万，于2018年10月15日支付100万。两原告按约支付首付款及二期款共计400万。两原告于2018年5月取得系争房屋，并在装修后入住。2018年11月，两原告得知两被告已取得系争房屋的产权证。但两被告一直以各种理由推脱，不配合原告签署网签合同及办理产权过户手续。两原告为尽快办理网签及过户，在2019年7月26日又向两被告支付了50万元房款，合计已付房款450万。2019年8月19日，两原告收到被告睢婷寄送的律师函，要求两原告停止支付房款。2020年6月1日，两原告再次通过律师函督促两被告配合网签及过户，后经多次督促，两原告于2020年8月2日与两被告就系争房屋签订网签合同。2020年8月20日，两原告收到被告方通知，两被告因系争房屋和上海银行黄浦支行产生债权债务纠纷，且已在诉讼过程中，系争房屋已被查封，故两原告诉至法院。两被告辩称，不同意原告方诉请，被告方在2018年5月收到原告方支付的300万后即将系争房屋钥匙交付两原告，两原告自2018年起居住至今，双方在合同中约定于2021年12月31日办理过户，目前尚未到约定的时间，且两原告在付款过程中存在逾期违约，目前仅付房款450万元，尚有100万元未付，故不同意将房屋过户至两原告名下，被告方也不存在任何违约行为，不应承担违约责任，且违约金过高。在原告方付清款项的情况下，同意配合办理产权过户手续。第三人未到庭陈述，但在庭后向本院提交书面《情况说明》及质证意见，称第三人与两被告间金融借款合同纠纷(2020)沪0101民初20885号一案，第三人已于2020年10月26日收到上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初20885号民事判决书，支持了第三人的全部诉讼请求。两被告所欠第三人的借款及费用已于2020年11月5日全部结清，第三人现已办理系争房屋的抵押注销手续，并向上海市黄浦区人民法院申请解除对该房屋的查封。对原告方提交证据《个人贷款结清证明》、《银行现金解款单》、《上海银行个人商业用房贷款手工提前还款凭证》真实性认可，对原告方其余证据不知情，对证据真实性无法认定，其余证据由法庭依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2018年4月20日，童治宇、睢婷(甲方)与赵义方(乙方)签订一份《定单合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价550万元，付款方式：1、乙方于2018年4月20日支付定金10万元；2、乙方于2018年4月30日支付300万元(含已付定金10万元)；3、乙方于2018年10月15日支付100万元；4、乙方以银行按揭方式支付甲方剩余房款150万元整，乙方以甲方办理出产证之日起两个月内为银行按揭周期(乙方因个人资质或政策因素不能办理按揭贷款，乙方应在合同规定时间内自付房款于甲方)。合同另对交房时间、违约责任等作了约定。童治宇、赵义方分别在甲、乙方处签名。2018年4月23日，赵义方通过转账方式向童治宇支付定金10万元，童治宇于该日出具一份《收据》。2018年4月30日，童治宇、睢婷(卖方)与陈岑(买方)签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买系争房屋，总价为550万元，建筑面积为171.71平方米，房屋性质为商办，该房屋有抵押，未出租。第三条约定付款方式如下：1、买方于2018年4月20日支付定金10万元；2、买方于2018年5月2日支付300万元(含已付定金10万元)；3、买方于2018年10月15日支付100万元；4、买方以银行按揭方式支付卖方剩余房款150万元整，买方以卖方办理出产证之日起两个月内为银行按揭周期(买方因个人资质或政策因素不能办理按揭贷款，买方应在卖方办理出产证之日起两个月内自筹房款支付于卖方)。第四条约定双方同意自卖方办理出产证之日起两个月内，买方以银行按揭方式支付合同约定的总房款，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如买方以自筹房款形式支付合同约定的总房款后，则甲方在收到乙方全额房款后十日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如买方以银行按揭贷款方式支付约定房款的，则卖方在银行出具乙方的贷款合同后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，银行根据买方他证及产证放款于卖方。第五条约定卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金。第六条约定该房屋为现房，卖方以房屋现状交付于买方。2018年5月2日，当卖方收到买方支付的首付款300万元整(包含已付定金10万)后交付买方该房屋钥匙，该房屋毁损灭失的风险自交付之日起由卖方转移给买方。第九条违约责任约定卖方未按本合同约定时间办理签约、过户(国家及地方政策因素除外)、交房等行为，逾期天数在七日(含)内，每逾期一日，卖方向买方支付合同总价款的千分之一作为违约金，合同继续履行。逾期天数在七日以上者，买方可解除合同，卖方在三十日内退还全部购房款。买方未按本合同约定时间办理签约、付款、过户、收房等行为，逾期天数在七日(含)内，每逾期一日，买方向卖方支付应付未付房款的千分之一作为违约金，合同继续履行。逾期天数在七日以上者，卖方可解除合同，卖方已收取的购房款不予退还。合同另对税费负担等内容作了约定，但未具体约定网签日期和过户日期。2018年5月2日，赵义方的父亲赵克智通过银行转账方式向童治宇支付100万元，并于次日再次转账190万元；童治宇于2018年5月3日向陈岑出具一份收据，载明收到房款290万元。后童治宇、睢婷即将系争房屋交付赵义方、陈岑。2018年11月15日，赵克智又通过银行转账方式向童治宇支付100万元，童治宇于同日向赵义方出具一份收据，载明收到房款100万元。赵克智于2019年7月26日向童治宇转账支付50万元，童治宇于同日出具一份《收条》，载明：今收到赵义方支付房款50万元。赵义方一方合计支付房款450万元。2019年8月19日，睢婷委托律师向赵义方发函，载明：睢婷在签订房屋买卖合同时并未对由童治宇先生代收房款作出明确授权，构成“其以个人名义对外所负债务”之情形。睢婷要求赵义方在其亲自在场并办理房屋过户手续之前，不得再向童治宇先支付任何款项。如再继续擅自向童治宇付款将引发极高的诉讼风险。2020年6月1日，赵义方、陈岑向童治宇、睢婷发送一份《律师函》，要求童治宇、睢婷在2020年6月10日前配合办理网签手续及产权过户登记手续。2020年6月5日，赵义方与童治宇通过微信联系，协商共同于次日前往办理网签手续，并微信联系并告知睢婷，但睢婷称不知情，亦不同意。2020年8月2日，童治宇、睢婷(甲方，卖售人)与赵义方、陈岑(乙方，买受人)网签一份《上海市房屋买卖合同》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，房屋类型为办公楼，建筑面积171.71平方米，转让价款为400万元，第六条双方确认在2021年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对交房时间、付款方式、违约责任等均未具体约定。之后，系争房屋于2020年9月2日被司法查封，因双方协商未果，遂涉诉。另查，1、2018年9月25日，系争房屋经核准登记至童治宇、睢婷名下；同日，上海银行黄浦支行经核准在系争房屋上设立了债权数额为160万元的抵押权。2、赵义方、陈岑系夫妻关系，两人承诺其在本市具有购房资格，若因其购房资格问题导致无法继续履行买卖合同，所产生的不利后果由其自行承担。3、上海银行黄浦支行因童治宇、睢婷自2019年12月20日起未按约归还贷款本息于2020年7月向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，并提出财产保全申请，系争房屋于2020年9月2日被司法查封。4、2020年11月5日，赵义方、陈岑(乙方)与童治宇、睢婷(甲方)签订一份《垫付款协议》，约定：现甲方与上海银行黄浦支行的债权债务纠纷已经法院判决，判决甲方需支付银行各类款项合计1,479,020.02元(包括本金、利息、律师费、保全费、逾期利息)。乙方购买了甲方的系争房屋，因甲方和银行的纠纷，该房屋已被银行保全，且银行对该房屋享有抵押权，乙方为保证甲方能继续履行过户义务，现甲乙各方同意，乙方直接向银行付清购买该房屋的余款100万元，并就甲方尚欠银行的款项与房屋余款的差额部分479,020.02元代甲方向银行垫付，甲方就乙方代其垫付款项作出以下承诺：在乙方代甲方向银行垫付上述款项后，甲方向银行出具授权委托书，授权乙方代收甲方收取银行的他项权证及办理系争房屋的抵押权涤除手续。甲方承诺在2021年3月30日之前偿还乙方的垫付款479,020.02元并支付利息，……。协议签订后，赵克智通过银行转账方式向童治宇支付了相应垫付款。同日，上海银行出具一份《个人商业用房贷款手工提前还款凭证》，载明借款人童治宇的借款已全部提前还款。5、2020年11月16日，上海市黄浦区人民法院出具一份《民事裁定书》，载明：申请人上海银行黄浦支行书面申请解除对被申请人童治宇、睢婷的财产保全措施，理由是被申请人已履行全部还款义务。裁定解除对被申请人童治宇、睢婷银行存款1,432,982.26元的冻结及相应价值财产的查封、冻结、扣押。现上海市黄浦区人民法院对系争房屋的司法查封已解除。本院认为，童治宇一方与陈岑一方签订的《定单合同》、《房屋买卖合同》及《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。双方对于以银行按揭方式支付剩余房款150万元的付款时间存在争议，对此赵义方、陈岑称该合同为童治宇拟定的格式条款，其并未仔细查看，且该条款实践上无法操作，结合交易惯例，应当理解为网签之后买方向银行申请按揭贷款，待审批通过后双方共同办理产权过户手续，银行根据买方他证及产证放款于卖方；童治宇、睢婷则认为该约定系双方真实意思表示，赵义方一方在购买时表示将以其个人名下他处住房抵押后申请银行贷款，然后用该款支付系争房屋的房款，故作此约定。本院认为，首先，从文义上看《房屋买卖合同》中关于付款方式的约定与《定单合同》中约定的付款方式一致，一致约定了赵义方、陈岑应于办出产证后两个月内以按揭贷款或自筹资金的方式支付尾款150万元，并未明确约定以系争房屋作抵押而申请按揭贷款，第四条第一款、第二款与第三款“如买方以银行按揭贷款方式支付约定房款的，则卖方在银行出具乙方的贷款合同后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，银行根据买方他证及产证放款于卖方”的约定存在矛盾之处，结合《定单合同》、《上海市房屋买卖合同》的整体约定，第四条第三款约定与其他约定均不一致，该款约定应为一般房屋买卖合同中以所购买房屋申办按揭贷款方式支付房款的格式条款，而格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。其次，付款方式为房屋买卖合同当中的重要条款，赵义方、陈岑也并未提供证据证明上述约定存在无效的情形，其称未仔细查看而否认该约定效力的意见本院不予采纳。再次，从双方交易实践来看，假如赵义方、陈岑陈述的意见为双方的真实意思表示，结合童治宇、睢婷于2018年9月25日取得系争房屋的房地产权证，双方应于两个月内协商网签事宜及贷款申请、放款事宜；但赵义方一方于2018年11月15日向童治宇支付本应于10月15日支付的100万元，并于2019年7月26日继续支付本应以按揭贷款的方式支付的50万元，且其直至2020年6月1日才向童治宇、睢婷一方发律师函要求配合办理网签手续，赵义方、陈岑并未提供证据证明期间曾向童治宇、睢婷提出过异议或催告过办理网签，显然赵义方、陈岑陈述的意见与交易情形不符。而童治宇一方的陈述与双方实际交易情况相符，本院对其意见予以采纳。综上，本院认为双方约定赵义方、陈岑应于办出产证后两个月内以其他房屋的按揭贷款或自筹资金的方式支付系争房屋的尾款150万元。虽赵义方、陈岑存在逾期付款行为，但之后童治宇、睢婷接受了赵义方、陈岑继续支付的款项，也并未追究对方的违约责任，双方继续履行该合同并办理网签手续，在网签合同中约定双方在2021年12月31日之前办理产权过户手续，结合合同约定和交易惯例，可视为双方协商一致变更了《房屋买卖合同》中关于尾款付款时间的约定；且之后睢婷于2019年8月19日向赵义方、陈岑发律师函要求其停止向童治宇付款，因童治宇、睢婷之间发生争议，以及其后系争房屋被其他法院司法查封，赵义方、陈岑亦有权行使不安抗辩权，在对方提供适当担保前暂停支付房款，故赵义方、陈岑并无违约行为。关于童治宇、睢婷是否存在违约行为的问题，虽双方在合同中并未对支付首付款和涤除抵押的顺序问题作出约定，但根据市场交易惯例，童治宇、睢婷在收取赵义方、陈岑所支付的300万元房款后(含定金)，应当及时将该款用于涤除抵押，但童治宇、睢婷不仅未及时涤除抵押，而且未按时向第三人上海银行黄浦支行履行还款义务导致与该行产生金融借款合同纠纷，并导致系争房屋在过户前被司法查封，造成合同无法继续履行；根据《房屋买卖合同》第五条约定“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金”，童治宇、睢婷存在违约行为，应当承担相应的违约责任。赵义方、陈岑据此主张的违约金符合双方的合同约定，但童治宇、睢婷抗辩该违约金过高，本院综合合同履行情况、违约情形及损失情况酌情确定童治宇、睢婷应支付的违约金为5万元。关于产权过户问题，童治宇、睢婷因系争房屋上存在第三人上海银行黄浦支行的抵押权，同意代为清偿债务消灭抵押权，并实际代童治宇、睢婷垫付了其应向银行归还的贷款本金、利息等，童治宇、睢婷代为清偿债务的行为符合相关法律规定，其代为清偿的款项可在其应支付的房款中予以扣除。现第三人在贷款清偿后已协助办理抵押登记的注销手续。虽合同约定双方于2021年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但赵义方、陈岑诉请要求童治宇、睢婷配合办理产权过户手续，童治宇、睢婷亦表示在房款付清后同意协助办理产权过户手续，故双方已协商一致变更了合同原有的关于过户时间的约定，现童治宇、睢婷已付清剩余房款，系争房屋过户条件已成就，且该房屋在本案之前所设的司法查封也已解除，故本院对于赵义方、陈岑要求童治宇、睢婷协助办理系争房屋产权过户手续的诉请要求予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告童治宇、睢婷应于本判决生效之日起十日内协助原告赵义方、陈岑办理位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告赵义方、陈岑名下；二、被告童治宇、睢婷应于本判决生效之日起十日内支付原告赵义方、陈岑违约金50,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,425元，减半收取2,712.50元，保全费5,000元，合计诉讼费7,712.50元，由原告赵义方、陈岑负担1,923.5元，由被告童治宇、睢婷负担5,789元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年二月七日书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。