湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16344号原告：谢娟，女，1974年7月8日出生，汉族，住湖南省新田县。被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋619房。法定代表人：陈遥。原告谢娟诉被告湖南棱锐房地产经纪有限公司（以下简称“棱锐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢娟到庭参加了诉讼，被告棱锐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谢娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付下欠的房租12600元及合同解除之日止的房租以及下欠的物业管理费；2、解除合同，被告交还房屋，支付违约金10000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方经协商于2019年2月24日签订了房屋租赁合同，原告依约交付了房屋及装修款36000元，从2019年10月开始被告不依约支付租金，至起诉之日止，被告已下欠租金12600元，原告多次催讨，但被告拒不支付。另外，计算至2020年12月31日，被告拖欠物业管理费621.6元，后续物业费应计算到合同解除之日。被告的行为损害了原告的利益，已构成违约。被告棱锐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩及举证、质证等权利。经审理查明：2019年2月24日，原告谢娟(甲方、出租方)与被告棱锐公司（乙方、承租方）签订了一份《长沙市弘坤花样汇17B栋2433房租赁合同》，约定甲方将坐落于宏坤花样汇17B栋的2433物业（建筑面积30.69平方米）出租给乙方使用。合同第二条“租赁物业交付、装修、期限和退还”中约定：1、交付及装修①交付日为2019年2月24日，甲方应于交付日将租赁物业交付乙方进场装修；甲方提前交付，乙方接受的，为实际交付日；若需调整，由双方另行协商决定。②交付后装修装饰：考虑到乙方需要进行装修装饰以及前妻的运营准备、宣传等，甲方给予乙方免租期。租赁期限内，乙方在租赁物内添置的装修设施、设备、家具家电均归乙方使用；乙方或者第三方根据其使用需要另行添加的物件，所有权归乙方或者第三方……2、期限①租金租期：租金1700/月，合同租约共6年，租赁期限从2019年2月24日（即交付日）开始计算至2025年2月24日。②装修免租期：免租期5个月（装修+筹划运营期），从2019年2月24日至2019年7月24日。免租期内乙方免交租金，但需缴纳物业管理费、水、电、燃气等费用。③装修款36000元，签订合同缴纳8000元，水电完工付15000元，在家具、家电配置进场时支付全部尾款13000元，逾期未缴纳的，免租期相应延长。3、租赁物业的退还租赁期限届满日之前，甲乙双方未就续租达成协议而本合同终止，或本合同因故提前解除、终止时，双方根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜。①自本合同终止或解除之日起，甲方给予乙方30日的搬迁宽限期，宽限期内乙方按照上月标准支付租金、物业管理费等费用，宽限期到期日乙方应将租赁物业正式退还甲方，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金千分之三的违约金，逾期期间的物业管理费等由乙方承担。合同第三条“租金、押金及其他费用”中约定：1、租金及其它①乙方应当自免租期结束后按季付向甲方支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金，乙方依据本合同约定的租赁物业的建筑面积（若面积有调整，则租金相应调整）向甲方支付租金（租金不包含物业管理费、水电费）。前两年租金标准不变，第三年起，每二年的租金单价标准上涨5%执行……④乙方应在下个租期（包括免租期后首个租期）开始五日前向甲方支付下一租期的租金。2、水、电、燃气费①乙方在经营中所耗用的水、电、燃气、通讯、其他物料的费用由乙方自行承担……合同第五条“违约责任和合同终止”中约定：1、违约责任①租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金10000元。②除前述第①项约定的违约金外……如乙方违约，解约所产生的一切费用由乙方承担，甲方有权从保证金及预付租金中直接扣除违约金和相关费用，如有剩余，甲方退回乙方剩余保证金及预付租金，如不足，甲方有权另行追索。③乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担责任。每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金；拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。该合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，并向被告支付了合同约定的装修费用，由被告对房屋进行装修后用于经营酒店。另查明：1、自2019年7月30日至2020年10月17日期间，被告陆续向原告支付租金共计18000元、押金1700元，此后未再支付任何费用。2、根据湖南宜居物业管理有限公司出具的《缴费通知单》所载，案涉房屋的物业管理费月标准为103.6元，截至2020年12月31日，案涉房屋尚欠物业管理费621.6元，后续物业管理费亦未交纳。3、原告已于2021年4月25日收回案涉房屋。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审审查的《长沙市弘坤花样汇17B栋2433房租赁合同》、缴费通知单等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市弘坤花样汇17B栋2433房租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。关于原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题。本案中，原告已依约向被告交付了房屋，被告理应按照合同约定支付租金，但在合同履行过程中，被告并未按时足额向原告支付租金，且自2020年10月17日以后便未再支付任何租金。根据双方的合同约定，因被告拖欠租金，存在违约行为，现原告主张解除合同，理据充分，本院予以支持。关于合同的解除时间，因原告在庭审中自述已于2021年4月25日收回案涉房屋，即自此时起该合同已无法继续履行，故本院确定案涉合同于2021年4月25日解除。因原告已自行于2021年4月25日收回案涉房屋，现原告在本案中主张被告交还房屋没有事实和法律依据，故对其主张被告交还房屋的诉讼请求，本院不予支持。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果问题。1、关于租金。本案中，按照双方合同约定，被告应自2019年7月25日起按月租金1700元的标准向原告支付租金，但被告仅于2019年7月30日至2020年10月17日陆续向原告支付租金18000元，此后未再支付租金，现原告主张被告支付截至合同解除之日止的租金，于法有据，应予支持。根据双方合同约定，经计算，截至合同解除之日即2021年4月25日，被告还需向原告支付租金17700元（1700元×21月－18000元）。2、关于物业管理费。被告在使用案涉房屋期间，应当承担使用房屋期间的物业管理费，经计算，截至2021年4月25日，案涉房屋产生物业管理费1018.7元，应由被告向原告支付。3、关于违约金。因被告未按期向原告支付租金，存在违约行为，导致案涉合同解除，现原告主张被告支付违约金10000元，符合合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢娟与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于2019年2月24日签订的《长沙市弘坤花样汇17B栋2433房租赁合同》于2021年4月25日解除；二、限被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谢娟支付截至2021年4月25日的租金17700元及物业管理费1018.7元；三、限被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谢娟支付违约金10000元；四、驳回原告谢娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费140元、公告费560元，共计700元，由被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样人民陪审员  张利纯人民陪审员  张伟红二〇二一年七月二十七日法官 助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。