上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10354号原告：包建忠，男，1957年11月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：张云沙，上海垄千律师事务所律师。被告：凌慧，女，1966年9月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：屠福弟，男，1963年6月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行，营业场所上海市徐汇区宜山路XXX号。负责人：汪恒，行长。委托诉讼代理人：陈佳，男。委托诉讼代理人：王璐诗，女。原告包建忠与被告凌慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，根据原告申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行(以下简称工行漕河泾支行)作为本案第三人参加诉讼，并保全坐落于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋。本案于2021年6月25日公开开庭进行了审理，原告包建忠及其委托诉讼代理人张云沙，被告凌慧及其委托诉讼代理人屠福弟，第三人委托诉讼代理人陈佳及王璐诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包建忠向本院提出诉讼请求：1、判令凌慧涤除坐落于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的抵押登记；2、判令凌慧协助包建忠将涉案房屋的产权变更登记至包建忠名下。事实与理由：2006年11月26日，包建忠与凌慧签订《购房协议书》，约定凌慧将涉案房屋以人民币39万元转让给包建忠，并具体约定了付款方式，过户时间为2010年8月2日前。签订购房协议后，凌慧将涉案房屋产权证交包建忠保管，并将房屋交付包建忠使用。2010年7月，凌慧申请补办涉案房屋产权证。2011年8月，凌慧与其丈夫张桂民以涉案房屋为抵押，向工行漕河泾支行借款。后因凌慧始终未协助包建忠办理房屋过户手续，故包建忠于2019年9月10日曾向法院提起诉讼。该案审理中，包建忠表示愿意全额代偿银行贷款，并将相关款项付至法院代管。2020年1月20日，包建忠调取房屋产调信息时发现凌慧于2019年12月30日再次在涉案房屋上增设抵押，故该案最终因无法办理产权变更登记，法院判决驳回包建忠诉讼请求。后包建忠又向法院提起债权人撤销权之诉，诉请撤销凌慧与张桂民增设的抵押登记，法院判决支持包建忠诉请并执行注销该抵押登记。包建忠认为，凌慧作为出卖人理应协助包建忠办理房屋过户手续，现涉案房屋已具备过户条件，故诉诸法院，作如上诉请。凌慧辩称，同意协助办理过户手续，但涉案房屋上尚余银行贷款本金2万多，现没有能力一次性还清贷款，无法涤除银行抵押。现因房价上涨，要求包建忠补偿凌慧房屋差价10万元。工行漕河泾支行述称，2011年8月4日，凌慧及案外人张桂民共同向工行漕河泾支行申请贷款，并签署借款合同及抵押合同，后共同借款人就涉案房屋向工行漕河泾支行办理了抵押登记，工行漕河泾支行依法取得他项权利证明。工行漕河泾支行已按约向借款人足额发放贷款，截止2021年6月5日，凌慧尚余贷款本金21,558.40元未还。工行漕河泾支行要求法院对银行的贷款债权及抵押权予以保护。本院经审理认定事实如下：涉案房屋建筑面积116.40平方米，于2005年8月核准登记于凌慧名下。2006年11月26日，凌慧(甲方、卖方)与包建忠(乙方、买方)签订《购房协议书》，约定甲方以39万元的价格将坐落于上海市青浦区民乐苑XXX号XXX室的房屋出售乙方，合同生效后首先付购房定金1万元。第一次付款：乙方定于2006年12月10日付于甲方29万元。第二次付款：乙方定于2007年2月27日付于甲方4万元。第三次付款：等到5年以后甲方过户房产证，乙方付清剩余5万元。产权过户定于2010年8月2日以前由双方共同到青浦区房地产交易中心办理产权过户手续。办理上述手续时所发生的各种费用，由甲乙双方依照有关规定各自缴纳。协议约定补充内容：房产证过户费由乙方一人承担，其他费用由甲方自己承担，房产证押于乙方。协议另对其他事项作了约定。当日，包建忠支付凌慧购房定金1万元。后包建忠按约于2006年12月9日、2007年2月27日分别支付凌慧房款29万元及4万元。包建忠共计支付房款34万元，尚余5万元未付。凌慧亦已将涉案房屋交付包建忠使用。2011年8月4日，凌慧及案外人张桂民共同与工行漕河泾支行签订了《个人循环借款合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXXXXH)及《个人借款最高额抵押合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXXXDY)。2011年8月16日，涉案房屋上被核准设立抵押权人为工行漕河泾支行的抵押登记。2011年8月26日，工行漕河泾支行向凌慧的配偶张桂民(凌慧为共同借款人和共同抵押人)发放个人房屋抵押贷款959,263.24元，期限10年。截止2021年6月5日，贷款余额本金21,558.40元。2019年9月10日，本院以(2019)沪0118民初17305号立案受理包建忠诉凌慧房屋买卖合同纠纷一案，包建忠在该案中所提诉请与本案相同。该案审理中，本院发现涉案房屋于2020年1月3日被核准增设抵押，抵押权人张桂民，债权数额141万元。本院于2020年4月29日对该案作出判决，判决驳回包建忠的全部诉讼请求。2020年7月20日，本院以(2020)沪0118民初14293号立案受理包建忠诉凌慧、张桂民债权人撤销权纠纷一案，包建忠在该案中提出以下诉请：1.确认凌慧、张桂民就涉案房屋签订的《房屋抵押借款合同》无效；2.注销凌慧、张桂民在涉案房屋上的抵押权。经审理，本院于2021年1月19日对该案作出判决，判决凌慧与张桂民就涉案房屋签订的《房屋抵押借款合同》无效；凌慧与张桂民应于该判决生效之日起十日内办理上涉案房屋上抵押权(不动产登记证明号：沪(2020)青字不动产证明第XXXXXXXX号)的注销手续。该判决生效后上述抵押已被注销。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、购房协议书、收据、上海市不动产登记簿、(2019)沪0118民初17305号民事判决书、(2020)沪0118民初14293号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，包建忠表示：不同意补偿凌慧房屋差价；愿意先代为清偿涉案房屋上的贷款余额，5万元购房尾款在扣除先行垫付的银行贷款金额后，余额在房屋过户时支付给凌慧。包建忠已将购房尾款5万元交付本院代管。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力。凌慧与包建忠签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。但凌慧在出售涉案房屋之后再行将涉案房屋进行抵押的行为实有违诚信。涉案房屋抵押权人工行漕河泾支行同意在银行贷款债权本金和利息得到足额清偿的前提下，可依法涤除涉案房屋上设定的抵押权，继续履行合同并不存在事实或法律上的障碍。现合同中约定的过户日期已至，包建忠已将5万元购房尾款交付至本院代管，凌慧理应履行将涉案房屋过户至包建忠名下的合同义务，配合办理过户手续，过户所产生的应缴税费按约由包建忠负担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告包建忠应于本判决生效之日起十日内代为履行向第三人中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行归还上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋项下剩余抵押借款本息，具体以还款日中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行出具的金额为准(所还贷款本息金额在本判决主文第四项款项中予以抵扣)；二、第三人中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行应于收到上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋项下剩余抵押借款本息后十日内涤除上述房屋上设定的抵押登记；三、被告凌慧应于房屋抵押登记被注销之日起十日内协助原告包建忠将坐落于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告包建忠名下(过户所产生的应缴税款、手续费等相关费用由原告包建忠负担)；四、原告包建忠应于办理上述房屋产权过户手续当日支付被告凌慧房屋尾款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150元，减半收取计3,575元，由被告凌慧负担；保全费2,000元，由被告凌慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  庞建琴书记员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……