苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初12359号原告王卫国,男,1961年8月10日生，汉族，住所地苏州市吴江区。被告苏州坛商投资有限公司,住所地苏州市吴江区盛泽镇广东街70号。法定代表人沈海祥，该公司董事长。委托代理人徐永高，该公司员工。第三人王伟红,男,1970年7月16日生，汉族，住所地苏州市吴江区。原告王卫国与被告苏州坛商投资有限公司（以下简称坛商公司）、第三人王伟红合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理。依法由审判员王惠适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告王卫国、被告坛商公司的委托代理人徐永高、第三人王伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫国诉称：2011年11月21日，原被告签订《苏州坛商投资有限公司定房协议》一份，约定原告作为坛丘商会的会员向被告定房，后原告按约支付了第一期土地款30万元。现被告欲出售的房屋因故搁置，被告无法交付房屋。经苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第02419号案件审理认定，被告在未取得土地使用权，亦无销售房屋资格的情况下与原告签订订房协议，该定房协议无效。根据合同法第五十八条的规定，被告应向原告返还已支付的合同款项。为维护自身合法权益，原告起诉请求判令：1、被告返还原告合同款项30万元；2、被告承担本案诉讼费用。被告坛商公司辩称：原告要求返还的30万元是被告集资建房中资金中的一股，被告公司的钱都被坛商商会会长沈海祥（坛商公司的法定代表人）挪用了，法院判决沈海祥返还被告挪用的资金。被告已经要回了500多万元，除了4人未领取之外，已经按照每股返还35400元的方案将上述款项分完。如果能向沈海祥追回挪用资金的，则按照分配方案继续分。第三人王伟红陈述：其也向被告坛商公司投入了30万元，至今没有追回，另，根据（2015）苏中民终字第02419号民事判决书，其已经向原告王卫国支付了34万余元，请求法院依法判决。经审理查明：2012年11月21日，甲方坛商公司与乙方吴江市宏声纺织厂签订苏州坛商投资有限公司签订定房协议1份，明确坛商公司（系坛丘商会下属企业）因建造商会大厦而注册成立，需要进行公司化运行，根据镇政府安排，土地款2200万元，现拟每股15万元（属土地款及定房款），甲方向上争取优惠条件，做好一切筹建工作，力争早日开工，聘用有会计资质人员建立专业账户，最终结算必须审计核实，必须按实际成本价结算到户，中间不得加价或其他附加条件，乙方以自愿定房为原则，但定房者必须是本商会会员，第一期土地征用款一次性到位，此协议签约后于2012年11月19日至11月28日为交款期，逾期不交者作自动放弃。建筑款的缴纳按施工进程逐步通知分期缴纳。大厦的土地征用费及建筑施工费缴纳后不得中途退出，如不能按时缴纳者作自愿放弃，并不再退款。王伟红代表吴江市宏声纺织厂在该协议上签字。2013年10月18日，甲方王伟红、乙方王卫国签订协议书一份，约定甲方原向坛丘商会投资购得股权房二套，面积每套约160平方米，于2012年12月底付款30万元，现因施工期延迟，无法按期交付使用，愿意转让其股权，乙方有意接受转让，乙方按甲方预付款30万元归还甲方，并支付利息3万元，乙方付款后由甲方出具收据给甲方。房屋股权属乙方所有，以后追缴款由乙方支付，此股权今后在办理房产证时，甲方协助乙方并积极配合，但产权属乙方，其他一切与甲方无关，包括办证所需的一切税金与费用。同日，王卫国转账33万元到王伟红的账户。另查明，2013年1月7日，坛商公司出具收据1份，载明收到吴江市宏声纺织厂（王伟红）房款预付款30万元。2013年10月10日，王卫国通过仲永珍的账户转账30万元到坛商公司账户。2013年10月17日，坛商公司出具收据1份，载明收到王伟红二期土地款30万元。该二份收据均由王伟红签字注明“转王卫国”。坛商公司办公室工作人员徐永高陈述：坛商公司是为建造坛丘商会大厦而设立的。2012年11月12日，坛商公司与吴江市盛泽新城区综合管理办公室签订“投资建设协议书”，根据此协议的规定，为拍得挂牌土地，于2012年11月下旬共筹集资金2000多万元，每股15万元，但坛商公司未拍得第一期地块。2013年8月，坛商公司原法定代表人沈海祥、总经理唐玉根说，根据规划图纸，应立即收取第二期房款，每股15万元，坛商公司一共收取了房款3855万元。坛商公司通过会员集资建房，以成本价卖给会员，共有93家会员订购了房屋。坛商公司法定代表人沈海祥挪用了资金，造成坛商公司资金紧张。第二期交款时，存在非会员向已订购的会员之间的转让情形，为了坛商大厦能顺利地建立起来，坛商公司不阻止他们转让。2014年，王卫国起诉王伟红，要求返还购房款63万元。本院判决驳回王卫国的诉讼请求。王卫国不服本院判决，提起上诉。2016年8月，苏州市中级人民法院判决撤销本院一审判决，同时判决王伟红返还王卫国33万元。后王伟红履行了上述民事判决书中的付款义务。2016年10月，本院判决沈海祥犯骗取贷款罪、挪用资金罪，退赔尚未被追回的犯罪所得，包括挪用坛商公司的资金。审理中，坛商公司明确：集资建房的项目没有任何进展，建房款被沈海祥挪用，坛商公司没有拍得土地，也没有商品房销售资格。以上事实，由原告提供的苏州坛商投资有限公司定房协议、转账凭证、转账凭证及收据、（2015）苏中民终字第02419号民事判决书，本院调取的（2015）吴江刑二初字第00616号刑事判决书，原被告、第三人的当庭陈述等证据予以证明。本院认为：被告坛商公司是坛丘商会为建造商会大厦而注册成立的公司。为建商会大厦，被告坛商公司与吴江盛泽坛丘商会会员签订定房协议，以“每股”15万元向坛丘商会会员筹集资金。但被告坛商公司在与商会会员签订定房协议时，土地尚不存在，被告坛商公司需以公司名义参与政府对土地的“招拍挂”流程。即使被告坛商公司竞得土地，建造商会大厦，土地使用权及房屋产权也在坛商公司名下，商会会员并无资格登记产权。商会会员所出资的“每股”15万元并非公司股权,第三人王伟红作为坛丘商会会员支付给被告坛商公司的30万元，系对应两套房屋的首期定房款。但商会会员定房的前提，是被告坛商公司具有产权或商品房销售资格，而被告坛商公司至今并未取得土地使用权，亦无资格销售房屋，故被告坛商公司与第三人王伟红签订的定房协议无效。后第三人王伟红与原告王卫国签订协议书，将其两套“股权房”转让给原告王卫国，由原告王卫国享有“房屋股权”，亦为无效。被告坛商公司在向商会会员收取二期款项时已了解存在非会员向已订购的会员之间的转让情形，但为了坛商大厦能顺利地建立起来，未对此进行阻止转让。原告王卫国直接向被告坛商公司交纳了二期款项30万元。因此，被告坛商公司的行为又构成了向社会公众销售房屋，在不具备商品房销售资格的前提下，其行为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告坛商公司返还30万元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：被告苏州坛商投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王卫国30万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江市农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）案件受理费减半收取2900元，由被告苏州坛商投资有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 王 惠二〇一六年十一月十一日书记员 陈佳佳