北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22439号原告：北京颐方园体育娱乐有限责任公司，住所地北京市丰台区成寿寺路甲12号院。法定代表人：苏阳阳，董事长。委托诉讼代理人：王硕，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴欣荣，北京市京都律师事务所律师。被告：北京冠恒维森投资基金管理有限公司，住所地北京市延庆区永宁镇新华营村一区267号105室。法定代表人：袁飞，董事长。委托诉讼代理人：肖捷，男，1975年10月12日，汉族，北京冠恒维森投资基金管理有限公司员工。原告北京颐方园体育娱乐有限责任公司（以下简称颐方园公司）与被告北京冠恒维森投资基金管理有限公司（以下简称冠恒维森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐方园公司的委托诉讼代理人王硕，被告冠恒维森公司的委托诉讼代理人肖捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐方园公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间关于北京市丰台区成寿寺路甲12号颐方园体育健康城网球馆的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；2.请求法院判令被告支付2018年11月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金759.07万元；3.请求判令被告支付自2018年11月1日起至实际给付之日止的迟延付款违约金（截止2020年12月31日共计237.74万元）；4.请求法院判令被告支付自2018年1月起至房屋返还之日止的水费、电费及燃气费（截止至2020年6月共计212359.06元）；5.请求法院判令被告支付合同解除违约金140万元；6.请求法院判令被告支付2020年6月9日起至将房屋实际返还之日止的占用费（截止2020年9月30日共计174.90万元）；7.请求法院判令被告支付2020年6月18日起至将房屋实际返还之日止的迟延返还房屋违约金（截止2020年9月30日共计0.81万元）；8.判令被告承担本案律师费21.09万元。事实和理由：2016年1月15日，原告与北京佳弘颐方投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定北京佳弘颐方投资有限公司租赁位于北京市丰台区成寿寺路甲12号颐方园体育健康城网球馆，计租建筑面积为6000平方米，租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日，免租期8个月，自2016年3月1日至2016年10月31日止。该合同第四条约定每年租金560万元，每三个月预交一次，北京佳弘颐方投资有限公司应于每三个月届满前10个工作日支付下期三个月的租金。2018年10月25日，颐方园公司与北京佳弘颐方投资有限公司、冠恒维森公司签订《补充协议》，约定自该协议生效日起承租人由北京佳弘颐方投资有限公司变更为冠恒维森公司，冠恒维森公司承接北京佳弘颐方投资有限公司的全部权利和义务，包括租赁合同所有租期内的所有费用及责任，租赁合同其他条款不变，颐方园公司与冠恒维森公司继续履行。合同签订后，颐方园公司依约交付了租赁房屋，但自2018年11月1日起的租金，冠恒维森公司一直未予支付，经颐方园公司多次催告，至今仍未支付。2020年6月8日，颐方园公司依据租赁合同第十二条第3款的约定，向冠恒维森送达了《解除合同通知书》，冠恒维森公司至今仍未返还租赁房屋，拖欠水费、电费及燃气费。综上，为维护自身合法权益，颐方园公司特提起诉讼，请求判如所请。被告冠恒维森公司辩称：不同意解除合同，不同意腾退房屋，合同还可以继续履行，不同意原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月15日，颐方园公司（甲方、出租方）与北京佳弘颐方投资有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落地点：北京市丰台区成寿寺路甲12号颐方园体育健康城网球馆（即涉案房屋），建筑面积6000平方米。租赁期限：5年，即自2016年11月1日起至2021年10月31日（不含免租期）。免租期：自2016年3月1日起至2016年10月31日为8个月。乙方在本合同签订之日起10个工作日之内将租赁保证金140万元交付甲方。租金标准：第一年至第五年每年租金560万元。租金的缴纳方式：乙方须按每三个月一次预先缴纳三个月租金的方式支付，在每三个月届满前10个工作日支付下期租金。首期租金即：140万元，乙方应在免租期截止日前10个工作日内交付甲方。乙方不得以任何理由拖欠或拒缴租金。不论乙方的装修改造工程是否完毕或是否已经开始办公，乙方均应按照本合同的规定向甲方记缴租金，但由于甲方原因除外。乙方在未获得甲方允许的情况下，不得在租赁房屋以外扩建或增建，否则甲方有权责令其拆除并恢复原状。本合同期满或由于乙方的原因提前解除而致本合同终止，乙方须在本合同终止之日起7个工作日内腾空租赁房屋，并将清洁、完整无损的租赁房屋连同租赁房屋的钥匙完好的交还甲方（合理磨损除外）。如乙方未按时缴纳租金及本合同约定的其他费用，属乙方违约，乙方除须按本合同约定支付上述欠款本金外，还须从乙方违约之日起，每迟延一日乙方按延迟付款金额的万分之五向甲方支付迟延付款违约金。如乙方迟延交纳合同约定的租金、保证金及合同约定的其他费用，自甲方《催款通知书》发出之日起20个工作日，乙方仍未支付的，甲方有权向乙方送达《解除合同通知书》单方解除合同。甲方的《解除合同通知书》送达乙方之日即为本合同的解除之日。乙方应在《解除合同通知书》送达7个工作日内无条件的、完好无损的将租赁房屋交还甲方。因上述情形造成合同解除的，乙方还须补偿甲方因此受到的损失，索赔标准为3个月租金。本合同期满日或本合同约定的其他合同终止日，乙方未按合同约定的日期返还租赁房屋的，乙方须按照本合同的租金标准向甲方交纳迟延返还租赁房屋的占用费，并以迟延返还日起，每日按迟延返还租赁房屋期间，应占付费用总额的千分之五向甲方支付迟延返还违约金。除上述条款外，如一方违反合同，守约方有权要求其立即纠正，包括但不限于律师费、差旅费等，违约方就此向守约方进行全额赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。2018年10月25日，颐方园公司（甲方、出租方）、北京佳弘颐方投资有限公司（乙方、原承租方）、冠恒维森公司（丙方、现承租方）签订《颐方园网球馆房屋租赁合同补充协议》，约定由冠恒维森公司承接《房屋租赁合同》租期内的全部权利与义务。2019年3月22日，冠恒维森公司既作为承租方又作为项目的建设单位，因项目涉嫌违法建筑，被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局封停，2019年11月，北京市丰台区东铁匠营街道办事处将已建设好部分强制拆除，恢复原状。2020年2月10日，颐方园公司向冠恒维森公司发《催款通知》，记载：“依据双方签订的关于颐方园公司A馆一层南侧的租赁合同。截至2020年2月10日，颐方园公司应向冠恒维森公司支付：一、2018年11月1日至2019年1月31日租金140万元。二、2019年2月1日至4月30日租金140万元。三、2019年5月1日至7月31日租金140万元。四、2019年8月1日至10月31日租金140万元。五、2019年11月1日至2020年1月31日租金140万元。六、2020年2月1日至2020年4月30日租金140万元。水、电及燃气费等208150.25元。以上款项共计8608150.25元”。冠恒维森公司对该《催款通知》盖章予以确认。2020年6月5日，颐方园公司向冠恒维森公司发送《解除合同通知书》，记载：《租赁合同》签订后，冠恒维森公司未按照约定支付租金及相关费用，经我公司多次发送《催款通知》，贵司至今仍未履行支付义务。现我司根据《租赁合同》的约定，向贵司发送《解除合同通知书》。1.《租赁合同》自本《解除合同通知书》送达之日解除。2.贵司应于本《解除合同通知书》送达至日起7个工作日内无条件的、完好无损的将租赁房屋交还我司。3.贵司应于《解除合同通知书》送达之日起7个工作日内向我司支付相当于3个月租金的赔偿。4.如贵司逾期交还租赁房屋，我司将按照《租赁合同》的约定，自行收回房屋并对存在于租赁房屋内的物品进行处置，由此造成的损失均由贵司承担；贵司还应按照《租赁合同》的约定，向我司支付占用费和迟延返还违约金。5.本《解除合同通知书》未列明事项，不得视为免除贵司的义务及责任，我司保留《租赁合同》约定及法律规定的其他权利。”此《解除合同通知函》由冠恒维森公司肖捷于2020年6月8日签收。另查，颐方园公司为提起本次诉讼，与北京市京都律师事务所签订《委托代理合同》，共支付律师费210900元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经本院查明，涉案房屋系违法建筑，已被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局封停，2019年11月，被北京市丰台区东铁匠营街道办事处强制拆除，截止本诉讼法庭辩论终结前，双方均未提交建设工程规划许可证，故颐方园公司与冠恒维森公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。颐方园公司向冠恒维森公司发送的《催款通知》，冠恒维森公司对欠付的租金及水、电、燃气费等费用已盖章确认，冠恒维森公司认可租金自2018年11月起未缴纳，故原告要求被告自2018年11月1日支付房屋使用费至被告实际腾退房屋止的诉讼请求，本院予以支持。冠恒维森欠付的水、电、燃气费，以《催款通知》中确认的数额为准。因双方签订的《房屋租赁合同》无效，故原告要求的迟延付款违约金、解除违约金、迟延返还房屋违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。因《房屋租赁合同》无效造成双方的损失，可根据各方过错另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告北京冠恒维森投资基金管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京颐方园体育娱乐有限责任公司自2018年11月1日至实际腾退北京市丰台区成寿寺路甲12号颐方园体育健康城网球馆（6000平方米）止的房屋占有使用费（140万元/每季度）；二、被告北京冠恒维森投资基金管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京颐方园体育娱乐有限责任公司水、电、燃气费208150.25元。三、驳回原告北京颐方园体育娱乐有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费101826元，由原告北京颐方园体育娱乐有限责任公司负担23191元（已交纳），由被告北京冠恒维森投资基金管理有限公司负担78635元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  冯 媛二〇二一年二月二十六日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦