中华人民共和国上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪高民一(民)初字第1号原告：胡志敏(Woochiman)，男，1937年1月27日出生，国籍荷兰王国，护照号码NM6C508C4，联系地址浙江省杭州市。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石传省，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：铂隆凯特有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：唐澄，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告胡志敏与被告铂隆凯特有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告胡志敏的委托诉讼代理人孙伟、石传省，被告铂隆凯特有限公司(以下简称铂隆凯特公司)的委托诉讼代理人刘洪俊、刘丰畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡志敏向本院提出诉讼请求：确认胡志敏对上海市长宁区愚园路XXX号金城福安广场(以下简称系争项目)享有55%的所有权。事实和理由：2005年4月18日，胡志敏与上海裕荣置业有限公司(以下简称裕荣公司，即本案被告铂隆凯特公司)签署《协议》，约定位于上海市长宁区中山公园附近33街坊18/1地块房地产开发项目(后名称确认为长宁区愚园路XXX号金城福安广场，即系争项目)原属于上海天泰投资管理有限公司(以下简称天泰公司)开发，天泰公司的股东为胡志敏和唐澄，胡志敏对系争项目享有55%的权益，包括投资、产权所有，对胡志敏名下权益的抵押，以及就胡志敏名下的房屋有权出租、出售、转让和其他相应处置权。此后，胡志敏与铂隆凯特公司先后于2006年6月6日签署《备忘录》、于2008年7月7日签署《双方协议》，于2011年7月12日签署《协议书》，于2013年7月10日签署《协议书》，对上述约定反复确认。系争项目建成后，胡志敏多次要求铂隆凯特公司对其55%的权益予以确认，并办理相应房屋的产权登记，但铂隆凯特公司拖延至今未予办理，故依法提起本诉讼。铂隆凯特公司辩称：1、不动产适用登记生效原则，权利的产生、变更、消灭均以登记为生效要件。胡志敏未经登记不享有系争项目部分所有权，其以物权请求权提起诉讼没有法律依据，应予以驳回。2、双方之间的合作开发合同已无法履行，铂隆凯特公司已于2015年12月29日向胡志敏发出《关于解除合作开发中山公园项目合同的函》，双方合同关系业已解除。3、即使合同继续履行，系争物业所有权转移至胡志敏名下的条件尚未满足，胡志敏负有根据审计结果支付双方出资及债务的义务，且目前系争项目上有抵押权存在。综上，请求法院驳回胡志敏的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡志敏提供如下证据材料：第一组1、胡志敏与裕荣公司2005年4月18日《协议》。2、胡志敏与裕荣公司2006年6月6日《备忘录》。3、胡志敏与裕荣公司2008年7月7日《双方协议》。4、胡志敏与铂隆凯特公司2011年7月12日《协议书》。5、胡志敏与铂隆凯特公司2013年7月10日《协议书》。上述证据证明系争项目由胡志敏与铂隆凯特公司合作开发建设，双方多次确认胡志敏对系争项目享有55%的权益。第二组1、沪房地长字(2008)第16571号房地产权证。2、上海市房地产登记簿。上述证据证明系争项目目前登记在铂隆凯特公司名下。第三组1、公司变更登记申请书。2、企业名称变更核准通知书。上述证据证明裕荣公司2008年10月16日名称变更为铂隆凯特公司。第四组1、铂隆凯特公司与百思买商业(上海)有限公司2007年8月15日签订的《租赁合同》。2、铂隆凯特公司与万福阁家具(昆山)有限公司2011年12月18日签订的《租赁合同》。上述证据证明系争项目对外租赁过程中确认胡志敏是系争项目的关联方，排除了承租人享有的优先购买权。第五组铂隆凯特公司于2015年12月29日向胡志敏邮寄的《关于解除合作开发中山公园项目合同的函》，证明铂隆凯特公司确认了双方之间曾经签订的协议。第六组铂隆凯特公司向长宁区房地产交易中心出具的《承诺函》，证明在办理系争项目产权证过程中，铂隆凯特公司确认将分配给胡志敏部分产权。第七组铂隆凯特公司签署的《情况说明书》，证明铂隆凯特公司在取得房地产权证后，依然确认胡志敏对系争项目享有55%权益。第八组当庭表示不再作为证据。第九组胡志敏、唐澄、上海长规企业管理有限公司2002年3月13日签署的《会议纪要》，证明唐澄、胡志敏参与了系争项目的开发。第十组胡志敏与裕荣公司签署的《协议》，证明胡志敏与唐澄是系争项目的股东。第十一组1、2006年5月19日《公证书》，获取贷款过程中由胡志敏出具的承诺书证明胡志敏对系争项目的权利。2、胡志敏与唐澄2006年4月24日《备忘录》，证明胡志敏对系争项目有权利。第十二组胡志敏、唐澄、铂隆凯特公司2009年7月28日《关于金诚福安广场抵押贷款、还贷及贷款资金使用的协议》，证明三方均确认胡志敏对系争项目享有权利。被告铂隆凯特公司质证认为，对第六组、第十组、第十一组证据2证据的真实性不予认可，对其他证据的真实性没有异议。关于第一组证据，只能证明协议本身记载的内容，不能证明胡志敏对系争项目有所有权。第二组证据、第三组证据，证明铂隆凯特公司对系争项目有所有权。第四组证据租赁合同条款中仅表示胡志敏是出租人的关联方，而关联方与所有权人是两个概念。第五组证据证明了胡志敏与铂隆凯特公司之间合作关系业已解除。第六组证据因胡志敏不能提供原件，对真实性不予认可，且该承诺函与胡志敏无关。第七组证据系应胡志敏要求为证明其资信良好而出具，且只是表述为股权收益而非房屋所有权。第九组证据真实性不予认可，不能明确体现胡志敏的外籍身份。第十组证据未见原件，应当以工商登记资料为准。第十一组证据1仅证明享有合同权益，不能证明系争项目的所有权。第十二组证据仅确定双方在项目中享有的权益。被告铂隆凯特公司提供如下证据材料：1、裕荣公司与上海市长宁区房屋土地管理局2004年9月8日签订的《上海市国有土地使用权出让合同》。2、沪房地长字(2008)第16571号房地产权证。3、上海市房地产登记薄。上述证据证明系争项目由铂隆凯特公司取得并完成开发建设，物权登记在铂隆凯特公司名下，铂隆凯特公司是系争项目唯一的权利人。其他所提供的证据因与本案争点无关，铂隆凯特公司当庭表示不再作为证据。原告胡志敏质证认为，对证据的真实性没有异议，这些证据无法否定胡志敏在系争项目中的权利。根据原、被告双方的诉辩主张及双方提供的证据和相应的质证意见，本院确定如下事实：2005年4月18日，胡志敏为甲方、裕荣公司为乙方签订《协议》，《协议》约定：一、系争项目上，原以天泰公司名义开发。天泰公司的股东为胡志敏和唐澄，法定代表人为胡志敏。在开发该项目落实地块的工作中，由于种种客观原因，因策略需要，将该项目和地块落实到了裕荣公司名下。甲、乙双方一致认可该项目的权益应为甲方和乙方共有。二、甲、乙双方一致确认，甲方在该项目享有的权益为项目的55%。三、在项目设立至项目完成，甲方始终占有，并享有55%的股份权益。甲方就其拥有的55%权益，包括：投资、产权所有；对其名下的权益进行抵押，就其名下的房屋有权出租、出售、转让，以及其他相应的处置权。四、甲、乙双方在该项目建成之前，均不能擅自将其名下的股份及其权益转让于任何第三人，即擅自撤出该项目。各方在行使自己在该项目的权益权利时，不得影响项目的顺利建成。五、对中山公园项目的开发，甲方有权了解项目开发的进度情况，财务状况，并具有监督权和指导权。六、项目完成后，乙方应向甲方提供项目决算书，以及其它财务报表。甲方并有权聘请会计事务所对该项目进行财务审计。七、甲、乙双方应对完成后的项目，在审计基础上予以确认。八、甲、乙双方在确认完建项目的基础上，以协商的方式进行房产划分，甲方应得55%。协商一致后，甲方所得的55%房产，应转移到甲方指定的个人或公司名下，乙方应予以配合。九、根据项目完建后的审计，甲、乙双方依照项目费用的结算各自承担费用。即甲方承担项目费用的55%。2006年6月6日，胡志敏与裕荣公司签订《备忘录》，双方一致同意在系争项目开发建设过程中的重大决策问题上，任何涉及项目名下的股权或土地或房屋或经营权的变更、转让、抵押、担保、分割等的处置决定都应经过双方书面同意，在工程基本完成后，双方应尽早对项目名下的房产和权益根据双方合作协议的规定进行分配并完成相关手续等。2008年7月7日，胡志敏为甲方、裕荣公司为乙方签订《双方协议》，协议确认：一、甲、乙双方以乙方名义合作开发了系争项目，甲方在该项目享有55%权益，乙方享有45%权益。二、该项目已完成前期开发，初步建成商用大厦，并经甲乙双方一致同意，以乙方名义就此商厦与百思买(上海)有限公司订立了《租赁合同》。三、该商厦的建成，甲方占有55%权益，乙方占有45%权益。甲方享有该商厦的55%权益，承担相应份额的风险责任和债务责任。乙方享有该商厦的45%权益，承担相应份额的风险责任和债务责任。七、甲乙双方一致确认，通过项目审计，确定甲乙双方权益的应出资比例和应承担的债务后，进行房产比例的划分。八、甲乙双方一致确认，在建造该商厦的债务偿还完毕之前，甲乙双方均不宜对该商厦属自己的权益份额进行另行处置。九、甲乙双方一致确认，在目前情形下，由乙方对该商厦进行统一管理。十、甲乙双方一致同意，在清偿完毕该商厦的全部债务后，按各自享有的房产权益比例实施收益的分配。2010年5月5日，天泰公司与铂隆凯特公司签订《情况说明书》，载明：位于长宁区愚园路XXX号的百思买商业大厦(系争项目)，系铂隆凯特公司所有，现资产价格约为25,000万元人民币，胡志敏占该大厦55%的股权收益，折合人民币13,750万元。2011年7月12日，胡志敏为甲方、铂隆凯特公司为乙方签订《协议书》，重述遵照执行上述《协议》、《双方协议》。2015年12月29日，铂隆凯特公司向胡志敏发出《关于解除合作开发中山公园项目合同的函》，表示根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，胡志敏作为境外个人不符合取得非自用、非自住商品房的资格。由于合同已经无法继续履行，解除双方之间系争项目的合同。本院另查明，2004年9月8日，裕荣公司与上海市长宁区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，系争项目土地出让于裕荣公司名下。2008年12月17日，铂隆凯特公司就系争项目取得沪房地长字2008第16571号上海市房地产权证。本院再查明，2008年11月18日，裕荣公司名称变更为铂隆凯特公司。根据诉辩双方的主张，本院认为双方争议问题包括：1、胡志敏是否对系争项目享有55%的所有权。2、胡志敏作为外籍人士、作为个人，对享有系争项目物权是否有权利主体上的障碍。本院认为，物权的种类和内容由法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案系争项目于2004年9月8日由裕荣公司与上海市长宁区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，系争项目土地出让于裕荣公司名下，裕荣公司原始取得系争项目。在此基础上，项目建设完成以后，2008年12月17日，铂隆凯特公司(即裕荣公司)就系争项目取得房地产权证。因此，铂隆凯特公司是系争项目的所有权人。上海市房地产登记簿登记的系争项目权利人为铂隆凯特公司，有事实依据。胡志敏主张其是系争项目55%的所有权人，缺乏其是系争项目物权权利人的相关事实依据，本院对该主张不予支持。胡志敏与铂隆凯特公司之间的一系列《协议》、《备忘录》、《双方协议》、《协议书》就系争项目所达成的意思表示，是双方之间就系争项目进行的一种处分行为，胡志敏可以就该协议主张相应的权利，该种权利基于双方之间的合同约定，是合同之上的权利，故胡志敏以双方约定为由主张系争项目的物权不符合法律规定。胡志敏作为个人，不具备成为房地产开发的主体资格，亦当然无法成为房地产开发标的物的原始取得人。本院对其主张依法不予支持。综上，胡志敏主张对系争项目享有55%的所有权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款之规定，判决如下：对胡志敏的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币828,483元，由原告胡志敏负担。如不服本判决，原告胡志敏可以在判决书送达之日起三十日内，被告铂隆凯特有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 张 洁审判员 张心全审判员 李 烨二〇一六年十一月二十二日书记员 徐伯亨附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……