辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2382号原告：大连伟鹏景观绿化工程有限公司，统一社会信用代码91210202679962723X，住所辽宁省大连市中山区春海街89号2单元1层2号。法定代表人：陈伟，系经理。委托诉讼代理人：杜晶晶，系广东普罗米修（大连）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：郑慧，系广东普罗米修（大连）律师事务所实习律师。被告：王伟，男，1983年9月18日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：邹艳荣，女，1984年9月20日生，汉族，住所。二被告共同委托诉讼代理人：赵金芳，系辽宁五寰律师事务所专职律师。二被告共同委托诉讼代理人：孙宁宁，系辽宁瑾宸律师事务所专职律师。原告大连伟鹏景观绿化工程有限公司（以下简称“原告”）与被告王伟、邹艳荣（以下简称“二被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，由审判员马雯菁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈伟及委托诉讼代理人杜晶晶律师、郑慧律师，二被告的委托诉讼代理人赵金芳律师、孙宁宁律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与案外人大连顺和房地产开发有限公司（以下简称“顺和公司”）签订建设工程施工合同，双方约定以“美辰香醒”项目房屋（建筑面积62.05平方米）抵顶原告的工程款。2016年原告将该房屋出售给被告王伟，并与其及顺和公司签订三方协议书约定该房屋的销售总房款781830元归原告所有。二被告需支付首付款341830元，另使用商业贷款支付购房款440000元。二被告现已支付80000元购房首付款，仍有261830元未支付。故诉请：二被告支付原告购房首付款261830元，并自2017年9月30日起按照年利率6%支付资金占用利息至购房首付款实际给付之日（暂计至2020年3月16日，共计898天，利息为39187元）。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是因其他原因顶账受让房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、原告（作为乙方）、被告王伟（作为丙方）与案外人顺和公司（作为甲方）签订一份《三方协议书》（原告本次庭审中未提交原件，称协议书在案外人顺和公司处），约定：“甲乙双方就乙方承包甲方‘美辰?香醒’项目景观绿化工程于2013年签订《二期（C区）景观绿化工程施工合同》，甲方以其开发的‘美辰?香醒’项目部分房屋抵付甲方应向乙方支付的相应工程款。……甲方同意将‘美辰?香醒’项目房屋（建筑面积为62.05平方米）抵付应向乙方支付部分的工程款。……乙方同意将‘美辰?香醒’项目房屋（建筑面积为62.05平方米），单价：12600元/平方米销售给丙方，乙、丙双方确认该房屋销售总房款为781830元。此售价由乙、丙双方商定，与甲方无关，因此由此发生的所有法律纠纷由乙方和丙方自行承担、解决。……甲方将上述房屋转让给乙方指定的房屋买受人丙方，该房款由乙方收取，并优先用于支付拖欠的工人工资。为配合乙方售房，若乙方要求，甲方可给丙方开具收款收据，同时乙方向甲方开具收款收据，乙方和丙方的房款结算自行办理，具体支付事宜由乙方、丙方另行商定，乙方和丙方的债权债务与甲方无关，因此所发生的所有法律纠纷由乙方和丙方自行承担、解决。……乙方提供符合甲方要求的有效发票，且丙方具有购买抵付房屋的相关资质的前提下，甲方与丙方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并为其办理销售合同备案。”协议书尾处案外人顺和公司、原告及被告王伟均盖章或签字，签订日期则未填写。二被告另提供一组原告与案外人顺和公司间建设工程施工合同纠纷一案的一审庭审笔录及顺和公司在该案提供的证据会签单，拟证明原告在另案中明确认可案涉房屋抵顶金额为632910元。在2018年8月27日庭审笔录中记载案外人顺和公司提供《三方协议书》拟证明三方抵顶房屋金额应以该协议中记载的781830元为准，但原告质证称“对证据3上的印章是我公司的，针对同一房屋的抵顶，在本诉讼中已经出现了1份协议、2份房屋买卖合同，该协议没有履行时间，应以原告提供最后一份房屋买卖合同为准。在被告制作的付款明细中写的时间是2016年9月7日，从证据3中看不出三方协议签署的时间，所以对付款明细中所标注的时间原告并不认可。该协议实际并未履行，实际履行是根据被告与王伟在房地产交易中心签署的房地产买卖合同为准，具体金额为632910元，而非被告主张的金额。”“针对工程收据常有多开的情况，双方经常会对具体的数额有协商和调整，针对这套房屋最后抵顶的金额最后落实为632910元。”在“关于香醒XXX抵债房重新签合同事宜”会签单中则记载有“王伟为大连伟鹏景观绿化工程有限公司抵债客户，已签署三方协议，于2016年9月签署商品房买卖合同，房号XXXX，面积62.05平，签约单价为12600元/平（抵债单价），由于签约单价过高，该客户经4家银行审批后，均以单价过高拒贷，现申请撤备案重新签署商品房买卖合同，客户姓名及相关信息不便，仅更改签约单价，更改为10200元/平。”本案中，针对原告另案中的陈述，原告表示“……后续第二次开庭第11页审判长调查中，向原告询问，我方于2017年1月4、5日为顺和地产开具了781830元的收据，与当时三方抵顶协议中约定房款价值相同，我方与顺和地产对于抵顶的事情有争议，但从事实上来看，我方为开发商所开具的收据与三方抵顶协议的金额一致，因此案涉房款确实为781830元。根据抵顶协议中原、被告的约定及被告代理人刚才的陈述，是认可抵顶协议中王伟的签字的，对于房款的价值双方是认可的。”2、关于案涉房款的支付情况，原告称二被告使用商业贷款支付购房款440000元，但该款系支付至顺和公司账户中，且顺和公司并未全额将款支付给原告，现原告与顺和公司间建设工程施工合同纠纷案件正在审理中，故对于贷款部分原告不再向二被告主张，而在与顺和公司的案件中解决。关于余款，原告主张二被告仅支付80000元；故按照原告所诉房屋出售价款781830元，原告称二被告尚欠261830元房款。关于已付款80000元，原告提供的原告法定代表人的配偶（案外人林棚）农业银行卡交易明细清单显示，被告王伟、邹艳荣先后8次向林棚账户（账号尾号为XXXX）转账。分别为：2016年7月18日20000元；2016年7月30日5000元；2016年7月31日5000元；2016年9月13日10000元；2017年6月15日20000元；2017年8月17日5000元；2017年9月1日5000元；2017年9月30日10000元。二被告亦提供一组银行卡交易记录，付款日期、金额均与原告提供的相同日期的交易记录一致。关于已付款情况，被告提供一份欠条复印件为证，该欠条上全部手写内容（另起一行以顿号区分）为：“徐朋欠王伟14.7万、我给王伟下浮房款3.183万、王伟付给我现金4万、合计21.883万元、62.05㎡×12600=781830元、781830-218830（已付款）=563000元、563000-440000（贷款）=123000元、123000-3000（17.4.26日付）=120000元、120000元-40000元（2017年5月27日前王伟给我干活的所有值总和）=80000元、王伟还欠我捌万元正（80000元）。”欠条落款日期为2017年5月27日（“2017”中的“7”有涂改痕迹），同时有“王伟”签字字样。关于欠条的相关内容，二被告称系由原告法定代表人陈伟本人起草，即全部手写内容均为陈伟书写，后被告王伟仅在欠条落款处签名。二被告称被告王伟签字后，原告法定代表人收回欠条，故其无法提供原件。庭审中，经本院向原告及其法定代表人陈伟询问，其均明确并没有保管该份欠条原件，该份欠条复印件中除“王伟”签名外的手写内容也并非陈伟本人书写。二被告则提交申请书要求法院责令原告提供该份证据原件，同时申请对于欠条中除“王伟”签名外的手写内容是否为陈伟本人书写进行鉴定。关于欠条中“徐朋欠王伟14.7万”的具体情况，二被告称被告王伟通过原告的介绍给案外人徐朋干工程，结算后工程款为147000元，原告主动将徐朋欠被告王伟的债务转移由其承担，故将该款作价到案涉房屋的房款中。二被告另提供情况说明一份拟证明2017年6、7月份被告王伟按照原告法定代表人陈伟的要求给位于大连市甘井子区诺维溪谷XXX号的业主郭红家里加工安装断桥铝门窗和阳光房，工程价款为40000元，当时约定该价款由陈伟向王伟支付。但该情况说明中并无签字。故二被告称在欠条确认欠款80000元后，其通过转账40000元及上述郭红装修款40000元已全部给付完毕，不再欠付原告房款。原告则称双方代理人在庭前沟通时被告代理人尚表示欠款属实，但数额不足5万元。关于欠条中所涉“徐朋”及情况说明中所涉“郭红”，原告法定代表人庭审中称其认识两人，但上述证据所体现款项并不属实，也与其无任何关系。3、被告王伟与被告邹艳荣于2002年1月6日登记结婚，案涉房屋于2019年11月11日登记在被告王伟名下，并于2017年4月12日办理抵押登记。本院认为，案涉房屋虽从房屋登记及相关档案内容来看系被告王伟自案外人顺和公司签订《商品房买卖合同》所购，然自原、被告及顺和公司所签订的《三方协议书》内容及原告与顺和公司间建设工程施工合同纠纷案件庭审笔录的相关内容可以体现出，案涉房屋系顺和公司抵顶给原告的“工程抵债房”，并由原告直接找寻抵债房屋的买受人，同时为避免多次买卖产生费用，而由顺和公司直接与买受人签订《商品房买卖合同》达到抵债的后果。故此《三方协议书》项下产生原告与顺和公司间基于建设工程施工合同的以物抵债法律关系、原告与被告王伟间真实的房屋买卖合同关系及被告王伟与顺和公司基于《商品房买卖合同》签订而形成的并非双方真实意思表示的房屋买卖合同关系。关于原告主张二被告基于夫妻关系而对房屋款项共同承担给付责任，本院认为，案涉房屋虽由被告王伟签订协议购买且登记于被告王伟名下，但均处于二被告夫妻存续期间，二被告在本案诉讼中均未作出房屋为被告王伟个人所有的答辩，且二被告所提交的付款证据中也有自被告邹艳荣账户付款的情况，故二被告应共同承担给付房款的义务。现原、被告对于房屋出售款及已付款出现争议。关于原、被告间对案涉房屋价款的约定，原告以《三方协议书》中所约定的781830元为准。本院认为，该协议中已明确约定“乙、丙双方确认该房屋销售总房款为781830元。此售价由乙、丙双方商定，与甲方无关……”故原、被告间对案涉房屋售价的约定与原告、顺和公司间用案涉房屋抵顶工程款的具体数额是没有关联性的。但原告因其与顺和公司间的纠纷而在另案中作出“该协议实际并未履行，实际履行是根据被告与王伟在房地产交易中心签署的房地产买卖合同为准”的陈述，即原告在另案诉讼中作出了相对本案被告对原告自己不利事实的自认。原告现否认其在另案中的自认事实，应提供充分证据证明。而对于二被告来说，其虽以原告在另案中的陈述及其与顺和公司所签订的商品房买卖合同拟证其与原告间对案涉房屋的出售价款约定为632910元，但其提供的欠条复印件中却载有“62.05㎡×12600=781830元”内容，且欠条上记载的时间为2017年5月27日，故该证据如为真实所体现的内容也与二被告所述事实有矛盾之处。而除了原告所提交的《三方协议书》及二被告所提交的欠条外，原、被告再未提交任何相关证据证明原、被告对于案涉房屋的出售价款的具体约定。而综合以上证据，本院以原告在另案中的自认事实为准，即原、被告间对案涉房屋价款约定以632910元为准。理由如下：第一，原告在另案中基于其相应的诉讼目的而做出的陈述造成在本案中对己不利的后果应予承担。第二，二被告提供的证据为复印件，其虽称书证原件在原告处保管，但并未提交相应证据证明原告控制该书证的事实，而经过向原告及其法定代表人核实其均否认控制该欠条也否认被告所述内容，故本院无法以此推定被告所述及该证据内容为真实。被告虽以该欠条为证，但在庭审中并未作出其房屋价款为781830元的陈述，其仍坚持“781830元只是抬高房价之后抵账的数额，三方协议没有履行”、“实际履行是根据顺和公司与王伟签订的商品房买卖合同，即合同金额为632910元”的答辩意见，故在原告不认可且本院不采纳被告所提交的欠条证据的同时，不应再以该证据的部分内容而让二被告承担不利的后果。第三，原告虽与顺和公司处于诉讼中，但如上所述，原、被告间对于案涉房屋的价款约定与原告与顺和公司间的以物抵债关系无关联性，本案中对房屋价款的认定也与另案相关事实无关。关于已付房款，除原、被告无争议的房屋贷款440000元及付款80000元外，被告王伟提交欠条及情况说明（郭红）拟证明其已支付全部房款，但如上所述，对于欠条本院无法采纳；而情况说明中并无相关人员签字，郭红亦未出庭陈述相关事实，且即使被告王伟与案外人郭红均认可工程款40000元由原告或其法定代表人承担的事实，原告及其法定代表人现均否认此节，亦不发生债务转移的后果。故对于被告王伟基于欠条及情况说明证明其对原告另有其他付款的事实，本院不予采纳。综上对于房屋出售价款及已付款的认定，二被告现欠付原告房屋款112910元（632910元-440000元-80000元），故对于原告的房款诉请，本院予以部分支持。关于原告按照二被告最后一笔付款时间主张自2017年9月30日起按年利率6%支付资金占用利息，本院认为，无论是《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款还是《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，二被告在已接收房屋后未将房款足额支付给原告系属违约，对原告所主张的利息损失应承担赔偿责任。现原、被告均未提交相关证据证明案涉房屋款项的应支付时间，故对于原告按照最后一笔款项支付时间为逾期付款利息的起算时间因无合同依据，本院不予支持，调整为原告起诉日2020年3月30日（缴纳诉讼费日期）。且原告按照年利率6%亦无法律依据，本院调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。故二被告应支付原告欠付房款利息损失（以112910元为基数，自2020年3月30日起至房款给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告王伟、邹艳荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告大连伟鹏景观绿化工程有限公司支付欠付房款112910元及逾期付款利息损失（以112910元为基数，自2020年3月30日起至房款给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连伟鹏景观绿化工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2908元（按照原告诉请标的301017元及简易程序减半预收），按照原告诉请支持比例（利息暂计算至裁判日），由二被告共同承担1323元；由原告自行承担1585元。保全费2025元（按照原告申请保全金额301017元计算），按照原告诉请支持比例（利息暂计算至裁判日），由二被告共同承担1105元；由原告自行承担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审判员  马雯菁二〇二一年二月十八日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第四十八条控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实。