北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16525号原告：徐誉阁，女，1984年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尹梦娇，北京市京师律师事务所律师。被告：北京中艺阳光文化有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄泰淞，总经理。委托诉讼代理人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭大龙，村主任。委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。原告徐誉阁（以下简称原告）与被告北京中艺阳光文化有限公司（以下简称被告）、第三人北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尹梦娇，被告的委托诉讼代理人樊羽生，第三人的委托诉讼代理人张红立均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求继续履行原、被告于2016年1月22日签订的《北京中艺大厦项目股份合作投资协议》（以下简称《合作投资协议》）；2.判令被告赔偿原告违约金，违约金以503030元为基数，按照每日千分之一的标准，自2016年10月1日起计算至实际交房之日止；3.判令被告赔偿逾期交房的利益损失420000元；4.判令被告承担律师费20000元、保全费5000元、保险公司保函费用2000元；5.判令第三人对上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2016年1月22日，原、被告签订《合作投资协议》，约定原、被告联合开发位于北京市x北京中艺大厦项目，原告分别投资北京中艺x层113号房屋及115号房屋（以下分称113号房屋、115号房屋），两套房屋金额均为606060元，并约定被告交付房屋的时间为2016年9月30日。协议签订后，原告为113号房屋交付353030元，为115号房屋交付150000元，但是被告并没有按照约定交付上述两套房屋。由于被告逾期未交房，导致原告产生损失，且第三人在原、被告签订合同过程中没有向原告明示集体土地不可以转租转让，具有过错。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的《合作投资协议》是无效的，无法继续履行，而且房屋均在第三人控制之下，被告无法配合履行，不满足履行条件。原、被告是合作关系，原告通过占房面积的大小来体现投资比例，原告的房屋应该在2016年9月14日交房，现在原告起诉已经超过了诉讼时效。原告主张的违约金、利益损失、律师费、保全费、保函费等均不同意，双方是合作关系，应该是风险共担，实际上被告损失更大。第三人述称，不同意原告的全部诉讼请求。第三人不是本案的适格当事人，第三人对原、被告签署的《合作投资协议》不知情，不存在恶意，更没有义务向原告说明情况。因x高聚实业公司（以下简称高聚实业公司）与被告之间的《合作协议书》已被生效判决认定无效，目前房屋由第三人控制，因此原、被告之间的《合作投资协议》应该也是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作投资协议》，约定“为加快高碑店村新农村建设…由高聚实业公司提供新农村用地，与甲方联合开发北京中艺大厦项目。甲方全权负责本项目的工程建设事宜，并负责本项目的统一运营管理，乙方对该项目进行投资；乙方根据投资金额对本项目享有相应比例的股份权利，甲方将本项目中一定面积的房产交给乙方自主经营；乙方不参与本项目的建设及经营管理，不承担本项目的经营风险；乙方在本项目中的投资金额606060元，首付款306060元于2016年1月15日支付，尾款300000元于2017年12月31日付清；甲方应交付乙方经营的房产为113号房屋，房屋建筑面积约为40.95平方米；房产交付时间暂定为2016年9月30日，双方合作期限为2014年12月31日至2063年12月31日；由于甲方的原因造成房屋延迟交付的，逾期超过90日，乙方要求继续履行合同的，甲方按日支付乙方投资金额千分之一的违约金…。”原告主张其为113号房屋交纳钱款共计353030元。其中定金50000元，首付款303030元。就定金50000元，原告提交银行流水显示2015年9月2日其名下北京银行尾号9682账户支出50000元，并称被告未就此开具收据。原告另提交被告出具的收据一张，载明收到原告113号房屋款项303030元，并备注：2015年9月2日刷卡5万元，2016年1月5日现金15万，2016年1月20日刷卡103030元。庭审中，原告表示其同时就115号房屋与被告签订《合作投资协议》，并为115号房屋交纳款项150000元。就该主张，原告提交被告出具的收据两张，载明被告于2016年1月2日收到原告为115号房屋交纳的100000元；于2016年1月20日收到原告为115号房屋交纳的50000元。另查，113号房屋及115号房屋所属建筑系中合大厦x层楼房（以下简称涉案建筑物）。2013年3月，高聚实业公司与x东南海岸x有限公司（以下简称东南海岸公司）签订《合作协议书》，约定由高聚实业公司提供高碑店村新农村建设用地，东南海岸公司按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用。2015年4月18日，高聚实业公司与被告签订《合作协议书》约定共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目。而后，东南海岸公司、北京中合信达x有限公司（以下简称中合信达公司）、被告共同签订《中艺文化中心项目合作转让协议》，高聚实业公司同意东南海岸公司将合作项目的部分地块及地上建筑物的合作权利转让给被告，由被告对建筑物进行装修改造。在取得建筑物后，被告以合作开发名义将部分房屋交付原告等不特定多数人用于长期居住使用。2015年4月30日，第三人、高碑店经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》，要求高碑店村区域内所有经营企业不得将所建房屋出售给他人用于长期居住。2015年10月，各方就此事发生争议，涉案建筑物被上锁并处于空置状态。此后高聚实业公司将被告起诉至法院，本院经审理于2019年11月18日做出（2018）京0105民初x号民事判决书，查明涉案建筑物所在土地系集体土地，在北京市朝阳区规划局无相关规划审批记录，因各方当事人在集体土地建设建筑物进行非农建设，故高聚实业公司与被告签订的《合作协议书》以及东南海岸公司、中合信达公司、被告签订《中艺文化中心项目合作转让协议》均为无效。现该判决已发生法律效力并履行完毕。经询，原告主张因被告逾期交房，合同约定的违约金不足以弥补其租金损失，估算每套房屋每年租金损失6万元。同时，原告提交律师费、保险公司保函费用发票，主张其因本案产生律师费2万元、保险公司保函费用2000元要求被告承担。经本院释明，原告同意如本院认定合同无效，一并处理无效后的法律后果。诉讼中原告提起财产保全申请，请求查封被告名下价值114万元财产，中国x保险股份有限公司北京市分公司出具保单保函作为担保。本院做出（2020）京0105民初x号民事裁定书，查封、冻结被告名下价值114万元的财产，现被告于本院（2020）京0105执x号案件中执行案款114万元被冻结，冻结期限自2020年4月27日至2023年4月26日。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告与被告签订《合作投资协议》，原告选定113号及115号房屋，并支付相应价款，虽名为合作开发，但原告作为资金提供方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当双方实为房屋买卖法律关系。根据生效判决查明的事实，113号及115号房屋所在建筑物的建设未取得规划等审批许可手续，据此，原、被告签订的《合作投资协议》及原、被告就115号房屋形成的房屋买卖关系违反法律规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《合作投资协议》无效，故原告交纳的购房款应予以返还，因被告尚未交付房屋故无须再行履行交付义务。具体数额，关于115号房屋，根据原告提交的收据依法认定金额系150000元；关于113号房屋，虽原告主张其实际交纳353030元，但收据载明收到原告交纳款项系303030元，且原告提交其于2015年9月2日交纳50000元之银行流水，该笔款项与收据记载的303030元来源中2015年9月2日刷卡50000元相吻合，考虑到原告主张的50000元亦未能提交收据等其他证据予以证明，故本院依法认定原告为113号房屋实际交纳房款303030元。对于原告主张的违约金及租金等利益损失，被告作为出卖方，对涉案建筑物所在土地性质的知晓程度应当高于原告，其在出售时未充分知晓或者告知原告，导致合同无效，具有过错；原告未尽到合理审慎义务，对合同无效亦存在过错，故本院综合考虑上述因素，按照资金被占用期间产生的实际孳息损失，对原告损失数额予以调整。关于律师费及保函费用，因上述款项并非直接损失，故本院不予支持。第三人并非本案合同主体，原告要求其承担合同无效之后果，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告徐誉阁与被告北京中艺阳光文化有限公司于二〇一六年一月二十二日签订的《北京中艺大厦项目股份合作投资协议》无效；二、确认原告徐誉阁与被告北京中艺阳光文化有限公司关于北京市朝阳区高碑店乡中合大厦北侧二层楼房115号房屋的房屋买卖关系无效；三、被告北京中艺阳光文化有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告徐誉阁购房款四十五万三千零三十元；四、被告北京中艺阳光文化有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐誉阁利息损失，利息以四十五万三千零三十元为基数，自二〇一六年一月二十日起计算至实际给付之日止，其中二〇一九年八月十九日之前以中国人民银行同期贷款利率为标准计算，二〇一九年八月二十日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；五、驳回原告徐誉阁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元，由被告北京中艺阳光文化有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告徐誉阁负担1980元（已交纳），由被告北京中艺阳光文化有限公司负担3020元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二一年二月十八日书记员 张李营