北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69751号原告：程其士，男，1980年11月1日出生，汉族，爱回收公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牟浩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：刘寅，男，1974年8月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：刘希武，男，1946年3月16日出生，汉族，北京市叉车总厂退休职工，住北京市丰台区。被告兼被告刘寅、刘希武之共同委托诉讼代理人：雷淑贞，女，1948年11月15日出生，汉族，哈德门饭店退休职工，住北京市丰台区。原告程其士(以下简称姓名)与被告刘寅、刘希武、雷淑贞（以下均简称姓名）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。程其士及其委托诉讼代理人王华年，刘寅、刘希武之共同委托诉讼代理人雷淑贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程其士向本院提出诉讼请求：请求判令程其士与刘寅、刘希武、雷淑贞于2010年9月就购买位于北京市朝阳区垡头翠成馨园X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）达成的房屋买卖合同有效。事实和理由：2010年2月9日，程其士与借款方刘寅、担保方雷淑贞签订《借款协议》，约定刘寅以抵押涉案房屋的方式向程其士借款50万元。合同同时约定，如刘寅未按时还款，借款自动转为购房款，即程其士以50万元价格购买涉案房屋，雷淑贞应协助办理过户手续。后刘寅、雷淑贞未按时还款，借款自动转为购房款。2010年9月，雷淑贞将涉案房屋交付程其士占有使用。2010年12月14日，程其士投入近30万元对涉案房屋进行装修，后实际入住涉案房屋居住至今。故诉至法院，望判如所请。刘寅、刘希武、雷淑贞共同辩称，程其士与刘寅于2010年2月9日签订《借款协议》，该二人之间形成了借款关系。刘寅当时急需用钱，恳求雷淑贞用自有房屋作为担保向程其士借款。后来刘寅是否还钱，雷淑贞不清楚。涉案房屋是拆迁所得，被安置人口是雷淑贞和刘希武，该房屋是二人的夫妻共同财产。另外，刘希武对于刘寅借款情况自始至终不知情，雷淑贞未经刘希武同意使用涉案房屋作为刘寅借款的担保，刘希武认为借款协议是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘希武与雷淑贞系夫妻关系，刘寅系该二人之子。2010年11月5日，涉案房屋登记在雷淑贞名下。刘希武、雷淑贞、刘寅均称涉案房屋系雷淑贞与刘希武的夫妻共同财产，与刘寅无关。2009年9月22日，雷淑贞（刘寅代）作为甲方（委托方）与案外人北京XX房地产经纪有限公司第二分公司作为乙方（代理方）签订《房屋出租全程委托代理合同》约定：甲方将涉案房屋委托乙方代理，代理期为三年，自2009年10月1日起，至2012年9月30日止。2010年2月9日，刘寅作为借款方、程其士作为贷款方、雷淑贞作为借款方担保人签订《借款协议》约定：借款方向贷款方以抵押方式借款50万元，借款期限自2010年2月10日至2010年8月10日止。借款方向贷款方抵押的物位于朝阳区翠成馨园X区X楼X室的两居室，建筑面积94.48平米。该房产属于借款方担保人所有，借款方担保人知晓本协议甲乙双方的约定，并愿意为借款方就向贷款方借款事宜以其房产提供担保。如借款方逾期还款，则抵押房产归贷款方所有，借款自动转为购房款，即贷款方以50万元的价格购得借款方抵押的房产，借款方应该协助贷款方办理相关过户手续。本协议签订后2日内，借款方应将该住房的所有权证明及购房发票等相关证明文件交由贷款方保管。上述协议签订后，程其士依约向刘寅出借50万元，刘寅依约将涉案房屋的购房合同、发票等材料交付程其士。因涉案房屋当时尚未办理产权登记，故程其士与刘寅未就涉案房屋办理抵押登记。借款期限届满后，刘寅未按时还款。涉案房屋现由程其士占有使用。庭审中，程其士称其前妻薛XX与刘寅、借款介绍人周XX于2010年8月30日共同在饭店协商涉案房屋的买卖事宜，刘寅当时称雷淑贞身体不好不能亲自到场，由刘寅全权代理，薛XX与刘寅约定刘寅、刘希武、雷淑贞共同将涉案房屋出售给程其士，售房款50万元，刘寅欠付的借款抵作购房款，土地出让金由程其士承担；由于涉案房屋当时系出租状态，为了履行交房义务，雷淑贞需提前收房，程其士代其垫付了违约金四万余元；2010年11月8日，涉案房屋内租户全部清退，刘寅将房屋钥匙交付程其士；2010年12月14日，装修公司入场装修；装修完毕后，涉案房屋一直由程其士占有使用至今。程其士就其主张提交刘寅的书面自述、北京XX北宇物业服务有限责任公司物业服务部出具的《居住证明》、北京天诺物业管理有限责任公司翠成馨园物业管理处于2010年12月14日出具的《装饰装修施工许可证》、购销合同、发票、销售单、送货单、王道宽出具的证人证言、物业费发票等证据佐证。其中，刘寅于2020年6月7日自书说明的主要内容为：2010年，其因为做生意急需用钱，经过雷淑贞同意，打算把涉案房屋卖掉，通过朋友认识到程其士，了解到程其士正好想买房，因为这套房子是经济适用房，不到年限没办法过户，就签了《借款协议》，其向程其士借款50万元，雷淑贞是担保人，约定半年后还钱。《借款协议》到期后，其没有还钱，经与雷淑贞、程其士协商，全部借款和利息作为购房款，等房子满五年能过户了，再配合程其士办理过户手续，过户时产生的土地出让金、契税等，由程其士承担。刘寅、刘希武、雷淑贞认可上述证据的真实性，雷淑贞称程其士为了满足其个人需求才垫付款项把涉案房屋内原有租户赶走；根据政策，涉案房屋在2015年才能上市交易，雷淑贞不可能在2010年即将涉案房屋出售给程其士；程其士清退租户后，确实住进了涉案房屋，但是其并非通过合法的买卖手续而占有房屋；刘寅与程其士只是借款关系，刘寅、刘希武、雷淑贞与程其士之间从未达成买卖涉案房屋的法律关系。审理中，程其士提交雷淑贞于2012年3月9日出具的《授权书》一份，欲证明雷淑贞对于其将涉案房屋出售给程其士知情且同意，并委托刘寅代为办理上述手续。该《授权书》主要内容为：因雷淑贞本人身体原因，不能前往涉案房屋办理相关事宜，特委托长子刘寅（被授权人）全权代理。程其士称该《授权书》落款时间之所以为2012年3月9日，原因是刘寅配合程其士办理涉案房屋买卖手续时，明确告知程其士其取得了雷淑贞的授权，但是其以雷淑贞身体不好为由一直没有向程其士出示授权委托书，为了保险起见，程其士在实际占有涉案房屋后依然要求刘寅提供委托手续，后刘寅在雷淑贞身体有所好转的时候提供了《授权书》。雷淑贞认可该证据的真实性，但表示其出具《授权书》的目的是为了委托刘寅出租房屋，并非出售房屋。上述事实，有《借款协议》《授权书》和当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，雷淑贞作为涉案房屋产权人与程其士虽未签订书面房屋买卖合同，但根据在案证据及庭审陈述，可以认定程其士通过向刘寅出借款项的方式向雷淑贞支付了购房款，雷淑贞依约委托刘寅将涉案房屋交付程其士，程其士在收房后即对涉案房屋进行了装修并实际居住至今，上述证据形成了完整的证据链，本院认定雷淑贞与程其士就买卖涉案房屋达成了合意，雷淑贞与程其士之间形成房屋买卖合同法律关系，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效。刘希武抗辩涉案房屋系其与雷淑贞的夫妻共同财产，其对刘寅借款之事实及雷淑贞以涉案房屋为刘寅借款提供担保之事实不知情，故主张上述合同无效，本院认为，涉案房屋于2010年即取得产权登记，程其士于同年即实际占用涉案房屋，刘希武作为雷淑贞之配偶，称其对涉案房屋已被出售之事实不知情，明显违背一般常理，本院对其抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条之规定，判决如下：一、原告程其士与被告雷淑贞就位于北京市朝阳区垡头翠成馨园X号楼X层X号房屋所达成的房屋买卖合同有效；二、驳回原告程其士的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告雷淑贞负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年二月九日书记员 辛丽颖