江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10603号上诉人（原审被告）：霍红，女，1990年8月22日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：杨玉亭，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1993年11月19日生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：许美琴，女，1993年11月23日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：王嘉敏，上海市金茂（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。原审被告：霍树喜，男，1966年5月5日生，汉族，住昆山市。原审被告：付艳萍，女，1966年8月9日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：杨玉亭，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师，代理上述两原审被告。原审第三人：昆山众家房地产经纪有限公司康城店，住所地昆山市玉山镇萧林路123号。负责人：汪明成，该公司经理。委托诉讼代理人：汪娟，系该公司员工。上诉人霍红因与被上诉人王磊、许美琴、原审被告霍树喜、付艳萍、原审第三人昆山众家房地产经纪有限公司康城店（以下简称众家公司康城店）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初18709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍红上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由各方当事人按过错比例负担。事实和理由：1.案涉《房屋买卖合同》第5.5条约定首付款支付时间为“银行审批贷款通过后应支付/银行审批贷款通过之前应支付”，该条款明显是众家公司康城店与王磊、许美琴恶意串通，首付款支付时间也并非银行审批贷款通过后立即支付。2019年6月3日霍树喜、付艳萍是在确定王磊、许美琴能支付首付款的情况下才同意签署合同，王磊与众家公司康城店员工微信聊天记录也可证明王磊、许美琴当时未准备好首付，其一再拖延时间导致最终发生纠纷。2.双方就首付款支付时间进行了反复商议，双方之间经历了均同意解除合同、付艳萍要求房屋涨价、双方协商一致后要另行签订房屋买卖合同、许美琴报警、双方均要求解除合同、中介与双方确认草拟解除合同，而非霍树喜、付艳萍提出涨价后就不再出售房屋，在双方均有意解除合同的情况下，双方均未违约。各方的聊天记录也可证明本案诉讼系因案涉《房屋买卖合同》存在矛盾条款，首付款支付时间、网签时间等重要条款约定不明，各方沟通均存在过错而引发。只要双方能够明确购房款的支付时间、网签时间，霍树喜、付艳萍、霍红始终同意出售房屋。3.王磊、许美琴发送的律师函签收人显示为“他人收富有”，霍红并未收到该函件。4.即使王磊、许美琴存在损失，也是三方责任相结合所造成，该损失应由三方按过错比例各自进行承担。众家公司康城店恶意促成双方签订合同，合同条款也约定矛盾或不明，且为收取佣金阻碍双方解除合同，违反忠实居间义务，王磊、许美琴无需支付中介费。王磊、许美琴明知无力支付首付，还签订买卖合同，在双方沟通过程中也存在不当行为，应承担相应损失，律师费损失也应自行承担。疫情期间房屋并未升值，王磊、许美琴没有实质损失，且其要求众家公司康城店不要收取霍树喜、付艳萍退还的10万元定金，恶意扩大损失。5.因案涉合同未成交，导致霍红无法出售案涉房屋，至今无法在上海购房，损失惨重。王磊、许美琴辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。1.案涉合同系三方协商一致，合法有效。霍树喜、付艳萍事后提出异议的满五唯一条款是众家公司康城店与霍树喜、付艳萍事先确认并现场手写添加，房款支付方式即买方通过银行贷款审批后立马付70万元，也符合二手房交易习惯。霍红急于筹款与本次交易无关，霍红以霍树喜、付艳萍没有看清合同条款或合同条款约定不明为由否定案涉合同效力，没有依据。2.霍红违反合同约定拒不向众家公司康城店提供真实有效证件，是造成案涉合同无法继续履行的关键。霍红在交易过程中从未露面，直至2020年4月16日霍红代理律师作出委托父母卖房的陈述后，王磊、许美琴才确认案涉合同已获霍红追认，故提供身份信息是霍红的在先合同义务，王磊、许美琴有权行使先履行抗辩权，在霍红不提供身份信息时拒绝支付相应房款。3.双方从未达成解约的意思表示，反而付艳萍2019年6月22日向众家公司康城店汪明成表示“钱不能及时给我，我那边房子订不上了，我的房子就不能买了”，并在2019年7月5日、7月10日两次提出加价。2019年7月14日三方面谈时，霍树喜、付艳萍又提出签约时霍红不知情，并于2019年7月17日向众家公司康城店传达霍红不卖房的意思表示。付艳萍的上述行为已构成多次违约，违约后果应由霍红承担，王磊、许美琴有权单方解除合同并追究霍红相关法律责任。霍树喜、付艳萍辩称，与霍红的上诉意见一致。众家公司康城店辩称，当时房东跟我们讲了案涉房屋满五唯一，签合同时也再三确认了满五唯一的问题，并在合同条款上写明。后房东不配合提供无房证明，也一直没有提供霍红的资料，所以迟迟没有走流程。根据二手房交易流程，要先审批银行贷款，但审批贷款要先提供霍红的身份证这些资料。王磊、许美琴向一审法院起诉请求：1.判决合同编号为977号的《房屋买卖合同》于2020年4月16日解除；2.霍红、霍树喜、付艳萍立即返还王磊、许美琴定金10万元；3.霍红、霍树喜、付艳萍赔偿王磊、许美琴房屋溢价损失暂计25万元；4.霍红、霍树喜、付艳萍支付王磊、许美琴违约金82.5万元；5.诉讼费、保全费由霍红、霍树喜、付艳萍承担。一审法院认定事实：霍树喜、付艳萍系霍红父母，昆山市玉山镇紫竹路699号九方城市花园20号楼1105室房屋系霍红单独所有。2019年6月3日，霍树喜、付艳萍代理霍红（甲方）与王磊、许美琴（乙方）在第三人众家公司康城店（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：霍红将昆山市玉山镇紫竹路699号九方城市花园20号楼1105室房屋(建筑面积126.86平方米)以275万元出售给王磊、许美琴，在签订合同时支付定金10万元；过户之前支付给丙方5万元，该笔款项不少于甲乙两方应当付给丙方的佣金之和，待过户登记交房完成后，再有丙方扣除丙方应得佣金及其他代办费用、和各项丙方垫付费用后支付甲方。银行审批贷款通过后立即支付70万元，190万元为银行贷款。本合同签订后甲方无法定约定原因解约的，无论经生效法律判决确定本合同是否能够继续履行，甲方均应向乙方支付总房款30%的违约金，如经生效法律文书确定本合同无法继续履行的，除前述违约金外甲方还应赔偿乙方损失（即房屋上涨溢价部分）。乙方未按本合同约定足额支付任何一期价款的，每迟延一日向甲方应支付总价款千分之一的违约金，乙方逾期支付超过30日的，应按合同总价的30%向甲方支付违约金，且甲方有权选择是否解除本合同。甲乙双方在签署该合同三日内提供真实有效的证件给丙方，未提供真实有效资料而拖延办理手续的责任自行承担。此房为满五年唯一，如果不是满五唯一造成个税由甲方支付。所有佣金23000元，过户时付20000元，水电煤过户时付3000元。合同签订当天王磊许美琴付给付艳萍10万元定金。合同签订后，2019年6月8日，第三人要求付艳萍出具满五唯一的相关证明材料，付艳萍拒绝提供，称无论是否唯一，个税均由买方承担。2019年6月15日，付艳萍因为要在上海买房，要求第三人跟买方讲提前付首付，但并未将霍红的身份证户口本提交第三人做网签。王磊表示无法提前付款，并表示：“我不打算买了，把定金退给我”，第三人询问：“你违约吗？”，王磊说：“不是，不行吗？”第三人说：“不行”。王磊随后表示先把网签解决，首付会准备好。付艳萍要求七天内付清首付，不然就不卖了。2019年7月10日，付艳萍表示“我们九方城的房子现在280万元卖，少了不卖”。2019年8月2日，王磊、许美琴委托上海市金茂(昆山)律师事务所王嘉敏律师向霍红发送律师函，内容为：根据《房屋买卖合同》约定，您应在合同签订后3日内提供真实有效的证件给中介，但您至今未予配合，现委托人特催促您本人继续配合履行《房屋买卖合同》。否则，委托人除有权要求您继续履行合同的同时，也有权追究您的违约责任。该律师函寄到昆山市。一审中，王磊、许美琴申请对涉案房屋价值评估，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司作出房地产估价报告，认定2020年04月16日的市场价值为人民币285.04万元。评估费18000元。一审法院认为：霍红委托霍树喜、付艳萍出售房屋，王磊、许美琴与霍树喜、付艳萍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定，合同效力及于霍红，应当由霍红承担相应的权利义务。合同签订后霍红应当积极配合履行合同，虽合同约定首付款支付时间不明确，但该项约定并非无法实现，在霍红积极提供证件配合网签并配合贷款审批后付款条件即成就，但霍红并未按第三人要求及时提供证件并履行义务，付艳萍在付款条件尚未成就时就要求王磊、许美琴支付首付款，并表示若不在七日内付款就不出售房屋，后续又表达涨价的意思表示，霍红和付艳萍以自己的行为表示不出售房屋，霍红构成违约，应当承担违约责任。王磊虽在合同履行初期表达出不想买的意思表示，但随后便撤回要求继续履行，不宜认定为违约。现霍红拒绝继续履行合同，王磊、许美琴要求解除合同，一审法院予以认定，一审法院认定双方签订的合同于2020年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，霍红应当返还定金10万元。关于王磊、许美琴主张的房屋溢价损失和违约金，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而违约金的主要功能为填补守约方的损失，双方约定的违约金明显过高，结合王磊、许美琴的实际损失（房屋溢价损失100400元、中介费损失和律师费酌定50000元），一审法院酌情调整违约金195520元，对其单独主张的房屋溢价损失不予支持。王磊、许美琴主张霍树喜、付艳萍承担责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、王磊、许美琴与霍树喜、付艳萍于2019年6月3日签订的房屋买卖合同于2020年4月16日解除。二、霍红于判决生效后十日内返还王磊、许美琴定金100000元。三、霍红于判决生效后十日内支付王磊、许美琴违约金195520元。四、驳回王磊、许美琴的其他诉讼请求。一审案件受理费28800元，保全费2270元，鉴定费18000元，合计49070元，由霍红负担。二审中，霍红提交如下证据：1.众家公司康城店汪娟与付艳萍微信聊天记录截图4页，证明2019年5月29日王磊、许美琴因当时无力支付首付款，当天三方没有谈妥签约。2019年6月3日众家公司康城店说明与客户沟通的价格，通知签合同。2.2019年5月27日王磊和汪明成的聊天记录截图1页，证明当时王磊、许美琴还没有准备好首付款。3.王磊和汪明成的聊天记录截图2页，证明众家公司康城店在居间服务过程中存在一定过错，且在此期间也从未提过首付款的事。4.王磊、付艳萍分别与汪明成的聊天记录截图15页，证明三方反复沟通房屋买卖的过程。期间王磊、许美琴的姐姐也全程参与，意图跳过众家公司康城店去买卖案涉房屋，让霍树喜、付艳萍等回复，但最终并没有明确回复。后来2019年7月14日双方本来谈好要重签协议，但王磊、许美琴的姐姐到医院去闹了一次，双方就表示同意解除合同，霍树喜、付艳萍就将身份证发给众家公司康城店草拟解除协议。2019年7月19日付艳萍要退还10万元定金，但众家公司康城店说没有约定好就不能打，在一定程度上阻碍了双方解除协议。5.王磊和汪明成的聊天记录截图2页，证明霍红始终同意卖房子，王磊、许美琴不接收霍树喜、付艳萍退还的房款也是恶意扩大损失。王磊、许美琴质证称，上述证据在一审中均已提供，不属于二审新证据。1.对证据一证明目的不认可，2019年5-6月系合同磋商，双方对价款并未达成一致，不能以买方无力支付房款作为认定合同不能履行的依据。2.证据二形成于正式签约前，只能表明买方对首付款的支付时间有自己的想法并表达给中介，2019年6月3日签约时三方协商一致签订合同，对卖方具有法律约束力。3.证据三是王磊、许美琴当时因为合同对网签备案时间没有约定明确，所以说不想买了，但王磊、许美琴立马就撤回了该意思表示。众家公司康城店的服务问题应另案处理，与本案无关。4.证据四证明目的不认可，王磊、许美琴在合同交易过程中不存在过错。5.证据五证明目的不认可，违约过错方在谁由法院依法查明。众家公司康城店质证称，对于微信记录的真实性确认，但微信记录不完整、不全面，一审时众家公司康城店已提交完整的聊天记录。关于证据一，那几天都是在谈房子总价，首付款并未提及。关于房屋买卖的过程，合同签好要先准备资料，准备好后拿去银行审批贷款，贷款通过之后才来支付首付，但是资料都没有准备，后面的流程都没有办法进行。王磊、许美琴的姐姐确实想跳过众家公司康城店去跟房东协商，有联系到房东，但具体聊了什么内容不清楚。王磊、许美琴提交聘请律师合同1份、发票3份、汇款凭证1份，证明其律师费损失。霍红、霍树喜、付艳萍质证称，对聘请律师合同及发票的真实性、关联性、合法性均不予认可。案涉《房屋买卖合同》第11.9条对律师费的主张明确约定系第三人以诉讼方式主张权利的，该条款对王磊、许美琴及霍红、霍树喜、付艳萍均不发生效力。发票虽显示为法律咨询、律师费，但并不能证实就是本案的律师费。对交通银行回单的真实性、关联性、合法性均不予认可，该回单付款人处显示为王建荣，与本案无任何关联。众家公司康城店未发表质证意见。二审另查明，王磊、许美琴与霍树喜、付艳萍签订的《房屋买卖合同》第5.5条约定“第四笔款项为人民币700000元（大写柒拾万元整），支付时间为银行审批贷款之前/通过后立马付”。第11.9条约定“甲乙双方任意一方违约，导致丙方以诉讼方式主张权利的，则违约方应承担丙方因此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、差旅费、保全费、保函费、鉴定费用、评估费用、公证费等费用）”。二审中，众家公司康城店代理人汪娟陈述：根据昆山的二手房交易流程，如果是商业贷款，先签合同，然后准备资料，再去银行审批贷款，贷款通过后做网签，网签通过后将首付款给房东，再过户，剩余的钱以银行放款为准。公积金商贷组合贷是先做网签，再付首付，将首付凭条交给银行去审批贷款，银行审批通过后预约过户，再银行放贷。所以纯商贷可以先做银行审批。案涉房屋是组合贷，要双方先拿身份证来做网签，合同首付款时间那里又写了“之前”，就是因为要先付首付款再做银行审批贷款，审批贷款通过后就可以直接过户，但是首先要做网签。王磊称其在签订合同时是纯商业贷款，到2019年6月中旬协商变更为公积金和商业组合贷。以上事实，由《房屋买卖合同》、二审调查笔录予以证实。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为霍红在案涉《房屋买卖合同》的履行过程中是否存在违约行为并应承担相应违约责任。首先，霍红委托霍树喜、付艳萍出售房屋，霍树喜、付艳萍与王磊、许美琴签订的房屋买卖合同效力及于霍红，应由霍红承担相应的权利义务，合同签订后霍红应积极履行。根据合同约定，霍红应在签订合同后三日内提供霍红的真实有效证件给众家公司康城店，且根据众家公司康城店所陈述的二手房交易流程，不论是先办理网签还是审批贷款，均需霍红先提交其证件，但霍红直至本案一审起诉时仍未提交其有效证件，该行为构成违约。其次，案涉合同首付款支付时间约定为“银行审批贷款之前/通过后立马付”，该约定虽不明确，但在约定不明确的情况下，双方可通过协议补充，不能达成补充协议的，可按照合同相关条款或交易习惯确定，故该项合同约定并非根本无法实现。在双方就首付款支付时间产生争议，尚在协调过程中时，霍树喜、付艳萍就要求王磊、许美琴在七日内支付首付款，否则就不出售房屋，此时霍红仍未提交其身份证件，也未向众家公司康城店提交其房屋满五唯一的证明，王磊、许美琴出于对合同相对人身份不能确定及案涉合同是否能继续履行的担忧，未向霍红、霍树喜、付艳萍支付首付款，不应认定王磊、许美琴违约。后续霍树喜、付艳萍又表达了涨价的意思表示，已经以自己的行为表示不出售房屋，亦构成违约。至于霍红认为王磊、许美琴在2020年5月底即案涉合同签订前曾向众家公司康城店表示无力支付首付款，王磊、许美琴未支付首付款构成违约，与众家公司康城店恶意串通签订合同的主张，因王磊、许美琴与众家公司康城店工作人员的上述微信沟通均发生于案涉合同签订前，故霍红的上述主张不能成立。最后，霍红主张双方在履行合同过程中曾一致同意解除案涉合同，双方均未违约，但未提交充分证据证实，本院对该主张不予采信。综上，霍红在案涉合同履行过程中存在违约行为，王磊、许美琴要求解除合同，于法有据，霍红应就其违约行为承担相应违约责任。关于霍红应承担的违约责任。本院认为，合同解除后，霍红应当返还王磊、许美琴定金10万元并赔偿相应损失。王磊、许美琴要求霍红赔偿房屋溢价损失和违约金，但双方约定的违约金数额明显过高，应结合案涉合同的履行情况，霍红的违约程度及王磊、许美琴的实际损失予以调整。一审判决酌定王磊、许美琴的中介费损失和律师费损失为50000元，但王磊、许美琴并未提交其中介费损失的相关证据，且根据合同约定，王磊、许美琴作为守约方不应承担相应中介费。合同对于霍红承担王磊、许美琴支出的律师费损失问题未做约定，亦不应以此费用作为认定损失及调整违约金的依据。根据王磊、许美琴存在房屋溢价损失100400元，本院酌情调整霍红应支付的违约金数额为130520元。霍红主张该损失应由各方按比例共同分担，没有依据，本院不予支持。综上所述，霍红的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初18709号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初18709号民事判决第三、四项及案件受理费部分；三、霍红应于本判决生效之日起十日内支付王磊、许美琴违约金130520元。四、驳回王磊、许美琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28800元，保全费2270元，鉴定费18000元，合计49070元，由霍红负担24096元，王磊、许美琴负担24974元。二审案件受理费28800元，由霍红负担22465元，王磊、许美琴负担6335元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年二月九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。