上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6673号原告：上海弘冉企业管理有限公司，注册地上海市崇明区。法定代表人：崔忠平，执行董事。委托诉讼代理人：李余，上海星瀚律师事务所律师。被告：陈琴琴，女，1969年5月3日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。被告：孔祯，女，2006年6月7日出生，汉族，户籍地浙江省玉环市，现住上海市闵行区。法定代理人：陈琴琴(系被告孔祯之母)，现住上海市闵行区。二被告共同委托诉讼代理人：吴燕平，上海瀚元律师事务所律师。第三人：上海博锦房地产开发中心有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱骏，执行董事。委托诉讼代理人：高彦扬，男。原告上海弘冉企业管理有限公司与被告陈琴琴、孔祯委托合同纠纷一案，本院于2021年2月6日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，本院依法追加第三人上海博锦房地产开发中心有限公司参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李余，被告陈琴琴(暨被告孔祯的法定代理人)以及两被告共同委托诉讼代理人吴燕平，第三人委托诉讼代理人高彦扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告孔祯、陈琴琴与原告上海弘冉企业管理有限公司于2019年9月1日签订的《委托运营合同》于2020年12月29日解除；2、被告孔祯、陈琴琴返还原告上海弘冉企业管理有限公司托管费254,276.14元(人民币，下同)；3、被告孔祯、陈琴琴支付原告上海弘冉企业管理有限公司利息损失,以254,276.14元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算自2021年1月4日起至实际履行之日止。事实与理由：2019年7月18日,被告孔祯、陈琴琴与第三人上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)签订《上海市商品房出售合同》,被告向博锦公司购买上海市闵行区XX路XX弄《XX城》XX号X层X室房屋(以下简称涉案商铺)。2019年9月1日,被告孔祯、陈琴琴(甲方)与原告(乙方)签订《委托运营合同》,约定甲方将涉案房屋委托乙方独家统一管理、维护和经营；托管期限自2019年9月1日至2024年8月31日。四、托管费标准为260,478元/年。合同签订后，原告于2019年9月27日向被告陈琴琴支付了第一年的托管费254,276.14元,但是被告自始未将涉案房屋交付给原告经营、管理。2020年10月23日,上海市闵行区人民法院作出(2020)沪0112民初22881号民事判决书(以下简称22881号判决书),判决确认孔祯、陈琴琴与博锦公司就涉案房屋而签订的《上海市商品房出售合同》于2020年5月22日解除。根据该判决,被告向原告交付涉案房屋的合同义务已履行不能,导致原、被告之间的合同不能履行，无法实现合同目的。2020年12月25日,原告通知被告解除《委托运营合同》,被告于2020年12月29日收到解除通知。但被告至今未向原告返还托管费，为维护原告合法利益，向法院提起诉讼。两被告辩称：被告与第三人博锦公司签订商品房出售合同之前，涉案房屋已由博锦公司交由原告经营管理。博锦公司于2019年7月19日出具情况说明，同意被告在向博锦公司支付全部购房款后，自2019年9月1日起由被告收取托管费。因此被告自2019年9月1日起享有收取托管费的权利。由于涉案房屋已由原告接管，因此原、被告之间不需要另行办理交接手续。原告并不享有合同解除权。之后，由于博锦公司的原因，被告与博锦公司未能办理涉案房屋产权过户手续，法院判决双方的商品房出售合同于2020年5月22日解除。出售合同的备案登记于2021年2月4日撤销，因此原、被告之间的委托合同应当于2021年2月4日解除。不同意原告其余诉讼请求。第三人博锦公司陈述：第三人于2015年11月将涉案商铺出租给案外人徐某某，由徐某某经营超市。2018年，第三人将名下包括涉案商铺在内的该区域全部商铺统一委托给原告经营管理，原告按全部商铺的现状接收，涉案商铺亦由原告接管。被告向第三人购买涉案商铺前的租金由原告交给了第三人。第三人与被告签订商品房出售合同后，第三人基于对被告能全部履行出售合同的依赖才出具情况说明表示被告自2019年9月1日起可以向原告收取托管费。之后，被告与第三人未办理产权过户手续，且出售合同解除，第三人博锦公司向被告承担了解除合同的赔偿责任。涉案商铺的托管费应当由第三人收取，被告在已获得第三人的赔偿后，不应再获取托管费，因此原告的诉讼请求合理，应当得到支持。经审理查明，第三人博锦公司是涉案商铺的产权人。2015年11月10日，博锦公司作为出租人，与案外人徐某某签订《租赁合同》，博锦公司将包括涉案商铺在内的XX路XXX弄XXX号至XX号的单号房屋出租给徐某某，建筑面积共计1,201.56平方米，租期自2016年5月1日至2024年4月30日，上述商铺用于经营超市。2018年，博锦公司将包括上述商铺在内的XX路XXX弄内商业用房统一委托原告经营管理。博锦公司按房屋现状交付给原告，原告每年向博锦公司支付托管费。2019年7月16日，两被告与第三人博锦公司签订《定金合同》，两被告有向博锦公司购买涉案商铺的意向。同日，博锦公司出具《情况说明》，主要内容是：陈琴琴、孔祯于2019年7月16日购买涉案房屋并签订了《定金合同》，现经双方协商约定房款于2019年7月26日前付清全款。2019年9月1日起算托管费，2019年9月15日前办理房屋不动产权证。此情况说明为《定金合同》的补充协议，如客户未按协议约定按时付款，此情况说明失效。2019年7月18日，陈琴琴、孔祯(买方，签约乙方)与博锦公司(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方以492万元的房价款向甲方受让涉案商铺。合同对于付款期限、产权过户期限、违约责任等均作了约定。合同签订当日，陈琴琴、孔祯支付博锦公司购房款492万元。2019年9月1日，原告上海弘冉企业管理有限公司作为乙方(受托方)，被告陈琴琴、孔祯作为甲方(委托方)，双方签订一份《委托运营合同》，主要内容为：甲方系涉案商铺所有权人，将该物业委托乙方出租并收取相应的收益；甲方愿意将上述物业委托乙方独家统一管理、维护和经营；托管期为5年，自2019年9月1日(实际交付日)至2024年8月31日；交付方式为现状交付；托管费为260,478元/年。合同对于付款期限、违约责任等均作了约定。同月27日，原告向被告陈琴琴支付首年托管费254,276.14元。此后，博锦公司向陈琴琴、孔祯出具《情况说明》表示办理产证时间延期至2019年11月30日前，并补偿陈琴琴、孔祯1万元。2019年10月30日，陈琴琴、孔祯(乙方)与博锦公司(甲方)签订《补充协议》，约定办证时间延期至2020年1月18日前，甲方补偿2万元。2019年11月12日、12月12日，博锦公司以银行转账方式给付陈琴琴、孔祯赔偿金共计2万元。之后，博锦公司再次推迟办理涉案商铺的产权过户日期，并向陈琴琴、孔祯支付补偿款42,730元。2020年5月20日，陈琴琴、孔祯向博锦公司发出《解除商品房买卖合同通知书》。同月22日，博锦公司收到此通知书。2020年6月10日，陈琴琴、孔祯向本院提起22881号房屋买卖合同纠纷一案，要求解除与博锦公司签订的涉案商铺的商品房出售合同，博锦公司退还购房款并赔偿损失。本院对此案进行了审理后，于2020年10月23日作出22881号民事判决书，判决：一、确认陈琴琴、孔祯与博锦公司于2019年7月18日就涉案商铺签订的《上海市商品房出售合同》于2020年5月22日解除。二、博锦公司于本判决生效之日起十日内偿付陈琴琴、孔祯补偿款人民币49,200元。三、博锦公司于本判决生效之日起十日内配合陈琴琴、孔祯办理撤销上述房屋的《上海市商品房出售合同》的网上备案登记手续。四、博锦公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内返还陈琴琴、孔祯购房款492万元。五、博锦公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内按如下方式偿付陈琴琴、孔祯利息损失：以492万元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率的标准，计自2019年7月18日至实际返还房款之日止。六、博锦房公司于《上海市商品房出售合同》的网上备案登记撤销之日起六十日内偿付陈琴琴、孔祯49,200元。此案判决后，双方均未上诉。2020年12月25日，原告向两被告寄发解除委托运营合同通知书，并要求被告退还已付的托管费。该通知于2020年12月29日送达被告。现原告以诉称理由诉至本院。本院认为，原、被告就涉案商铺签订的委托运营合同内容合法有效。本案争议焦点在于原告要求被告返还托管费有无合同依据或法律依据。首先，涉案商铺原由第三人博锦公司于2015年出租给案外人经营超市，此后博锦公司于2018年将商铺按现状交付给原告统一经营管理，原告与博锦公司之间存在委托管理的关系，即原告向商铺的实际承租人收取租金，向博锦公司支付托管费，原告获得租金与托管费之间差额收益。原告自2018年起就已实际接收了涉案商铺进行经营管理。第二，博锦公司与被告孙祯、陈琴琴签订定金合同和商品房出售合同，根据双方的约定，在两被告支付了全部购房款后，涉案商铺的托管费自2019年9月1日起由两被告收取。因此，原告与两被告签订了委托运营合同，并向两被告支付了一年期的托管费。据此，可以认定，博锦公司虽然未与两被告办理涉案商铺产权过户，但通过指示交付的方式将涉案商铺的实体权利交付给了原告。原告也是根据博锦公司出具的《情况说明》而与被告签订委托运营合同并支付托管费。原告向涉案商铺的承租人收取租金，未再向第三人博锦公司支付2019年9月1日起的托管费。第三，原告实际向包括涉案商铺在内的XX路XX弄内商业用房进行统一经营管理，并向商铺承租人收取租金，其应当或向博锦公司或向两被告支付涉案商铺的托管费。博锦公司与两被告之间的商品房出售合同于2020年5月22日解除，在合同解除后，两被告应当向博锦公司返还涉案商铺。在两被告未返还商铺之前，原告与两被告之间的委托运营合同应当继续履行。至于被告所收取的托管费，是否由被告享有还是返还给博锦公司，系被告与博锦公司之间基于房屋买卖合同及合同解除所应考量的问题，与原告无涉。因此原告现要求两被告返还2019年9月1日至2020年8月31日期间的254,276.14元托管费的请求，本院不予支持。原告现要求确认其与被告签订的《委托运营合同》于2020年12月29日解除，鉴于两被告与博锦公司之间的房屋买卖合同已于2020年5月22日解除，两被告已丧失与继续委托原告对涉案商铺进行经营管理的权源，且被告亦表示合同解除，因此本院确认双方签订的《委托运营合同》于2020年12月29日解除，但原告要求退还托管费并要求偿付利息的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项之规定，判决如下：一、原告上海弘冉企业管理有限公司与被告陈琴琴、孔祯于2019年9月1日签订的《委托运营合同》于2020年12月29日解除；二、驳回原告上海弘冉企业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费人民币5,114.14元，减半收取计2,557.07元，财产保全费1,791.38元，合计4,348.45元，由原告上海弘冉企业管理有限公司负担4,323.45元，由被告陈琴琴、孔祯负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。