河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初971号原告：卢春现，男，1959年3月12日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：余林，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王闪闪，河南良笛律师事务所律师。原告：白凤枝，女，1958年5月3日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：余林，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王闪闪，河南良笛律师事务所律师。被告：刘安，男，1972年6月7日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李梦娟，河南博夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟孟丹，河南博夏律师事务所实习律师。被告：王汝霞，女，1975年10月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告卢春现、白凤枝与被告刘安、王汝霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢春现、白凤枝的委托诉讼代理人余林、王闪闪，被告刘安及其委托诉讼代理人李梦娟、翟孟丹，被告王汝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢春现、白凤枝向本院提出诉讼请求，判令刘安、王汝霞支付购房款280万元及利息（以购房款280万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍自2020年8月20日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：2018年7月19日，卢丙坤与刘安签订一份《房产买卖合同》，约定转让房地产坐落于龙湖××商业路东段北侧；土地所有权证号6-G15-2,房产权证号第××号，共计六层；该房产交易价格为400万元，实际交易价格为470万元；还约定了违约责任及纠纷解决等内容。2018年7月20日，刘安向卢春现账户支付购房款180万元；2018年8月6日，刘安向卢丙坤账户支付购房款10万元。涉案房屋解押后，卢丙坤配合刘安办理了过户手续，但剩余购房款刘安迟迟未予支付。2019年4月15日，刘安出具证明：“刘安购买卢丙坤位于新郑龙湖××房屋××于××镇商业路东段北侧，成交额实际为肆佰柒拾万元，但合同约定为肆佰万元，另外柒拾万元由本人以欠条的形式向卢炳坤出具欠条并支付款项，欠条所载明的柒拾万元与合同上的肆佰万元没有关系，特此证明”。当天，刘安另行出具一份欠条，内容为“今欠款柒拾万元房款”。2019年8月22日，刘安、王汝霞出具承诺书，约定：“截止2019年8月27日已支付190万元，购买人刘安郑重承诺在出卖人协助办理上述房屋过户手续后，在2019年11月30日前支付210万元房款，剩余70万元房款的收据支付，如果逾期支付购买人刘安自愿承担房款总价10%的违约金，并自逾期之日以所欠房款为基数按照月利率2%支付逾期利息”。2019年11月24日，卢丙坤与刘安签订一份《补充协议》，约定：“购买人刘安郑重承诺在出卖人协助办理卢炳坤位于新郑市××镇商业路东××北侧房屋一事，在2019年11月30日前支付剩余房款，改为2020年4月31日支付280万元剩余房款。如果逾期支付购买人刘安自愿承担房款总价10%的违约金，并自逾期之日以所欠房款为基数按照月利率2%支付逾期利息”。《补充协议》签订后，刘安未按约定支付涉案房屋购房款。2021年1月17日，卢丙坤（甲方）与卢春现、白凤枝（乙方）签订一份《债权转让协议》，约定：“以甲方名义出卖给刘安的房产系乙方所建，甲方愿意将刘安欠甲方的购房款贰佰捌拾万元的债权转让给乙方所有，即乙方享有针对刘安所欠甲方房款本息的全部债权”等内容。卢春现、白凤枝将债权转让协议内容告知刘安、王汝霞后，刘安、王汝霞仍未履行付款义务。因此，卢春现、白凤枝提起本案诉讼，请求判如所诉。被告刘安辩称：1、《房产买卖合同》卖方是卢丙坤、高青、卢春现、白凤枝四人，而非卢丙坤一人。涉案房屋虽登记在卢丙坤名下，但该房屋权利人非其一人。卢春现、白凤枝称卢丙坤将债权转让给二人，即便如此，卢春现、白凤枝也不是所有权利主体，其作为原告属于主体不适格。卢丙坤只是房屋所有权人之一，其无权就所有债权进行转让处分，合同约定的卖方交房义务尚未履行，刘安未支付完剩余房款有合法依据，不存在违约。2、刘安系《房产买卖合同》买方，证明和《承诺书》均显示付款的义务人为刘安，与王汝霞无关，王汝霞作为被告属主体不适格。刘安支付剩余房款的义务在卖方交付房屋之后，故在卖方未交付房屋之前，刘安有权拒绝履行义务。《房产买卖合同》约定，“余款支付方式在房产过户后双方协商”，“卖方应于房产过户3天内将该房地产交付买方”。涉案房屋过户时间为2019年8月27日，但卖方未在3天内将房地产交付给刘安。而刘安的付款时间，双方约定为2019年11月30日，后改为2020年4月31日。显然卢春现、白凤枝交付房屋义务在先，但其尚未履行合同交付房屋义务，亦未将租赁合同交付给刘安。3、《补充协议》不是刘安的真实意思表示，不能说明真实的欠房款数额。卢丙坤告知刘安，只是签给其母亲白凤枝看看，故欠房款数额不属实，就连日期都写成2020年4月31日，可见该《补充协议》内容不属实。卢丙坤以其个人名义签订《补充协议》，并不能代表涉案房屋所有权利人。4、《房产买卖合同》显示面积为745.7平方米，但该房屋过户至刘安名下为675.9平方米，少了69.80平方米。该部分面积对应的房款43.9936万元，应从总房款数额中扣减，故涉案房屋总房款应为426.0064万元。刘安已实际付款270.3万元，未付购房款并非280万元。根据法律规定和合同约定，在卖方应先将房屋交付后，刘安再支付剩余房款。综上，刘安请求驳回卢春现、白凤枝的起诉。被告王汝霞辩称，王汝霞对刘安签订的《房产买卖合同》不知情；2019年8月22日的承诺书上面签名系自己所为，但不应当承担民事责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卢春现与白凤枝系夫妻，卢丙坤系两人儿子；2009年9月9日，卢丙坤与高青登记结婚。2011年1月14日，坐落于新郑市××镇商业路东段北侧的房屋登记的所有权人为卢丙坤，共有情况为单独所有，规划用途为商住，房屋状况为4层建筑面积为745.7平方米，土地使用权取得方式为出让，房屋所有权证号为新房权证字第××号。之后，卢丙坤为该房屋申请换发不动产权证：权利人为卢丙坤，共有情况为单独所有，4层房屋套内建筑面积为675.9平方米，房屋不动产权证号为豫（2019）新郑市不动产权第0016076号。2018年7月19日，卢丙坤（卖方）与刘安（买方）签订一份《房产买卖合同》，主要内容如下：第一条转让标的。卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于龙湖××商业路东段北侧；土地使用权证号6-G15-2,房产权证号第1101000222，共计六层；登记建筑面积为4层745.7平方米，未登记面积为第5-6层；该房地产土地使用权年限自2018年12月30日至2052年12月1日止；该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条房地产产权现状。买卖双方均清楚该房产以现状出售。买方已检查或者已授权代表为检查该房产。该房产产权现状以卖方陈述确定，该房产现状为有银行贷款状态但未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。第三条房地产租约现状。该房地产之上存有租约，但签订本合同时卖方须将租赁合同交付买方。第五条转让价款。该房产的交易价格为400万元。本合同签订之日，买方和卖方去银行办理解押手续，买方先行垫付房屋贷款与支付解押手续费用时视为买方支付了首期房款，具体数额以银行出具的结清证明为准。第六条付款方式。1、房产过户后双方协商支付方式。2、卖方所有人均承认卖方中任何一人的收款行为，一人收到视为全部收到。第七条税费承担。双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。第八条房地产交付。卖方应当于房产过户后3天内将该房产交付买方。第九条迟延交房的违约责任。除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。第十条其他违约责任。任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。第十三条合同生效。本合同自买卖双方签署后立即生效。在《房产买卖合同》落款处，卖方有卢丙坤、高青、卢春现、白凤枝各自签名及捺印，买方有刘安签名及捺印。2019年4月15日，刘安向卢丙坤出具一份《证明》，主要内容如下：“本人刘安购买卢丙坤位于新郑龙湖××房屋××于××镇商业路东段北侧。土地使用权证号6-G15-2,房产权证号第1101000222，共计6层。成交额实际为肆佰柒拾万元，但合同约定为肆佰万元，另外柒拾万元由本人以欠条的形式向卢炳坤出具欠条并支付款项，欠条所载明的柒拾万元与合同上的肆佰万元没有关系，特此证明”。同日，刘安向卢丙坤出具一份欠条，内容如下：“今欠款柒拾万元房款。刘安”。2019年8月22日，刘安、王汝霞出具《承诺书》，主要内容如下：“关于刘安购买卢丙坤位于河南省新郑市××镇商业路东××北侧房屋一事，土地使用权证号6-G15-2,房产权证号第1101000222，共计6层。成交额实际为肆佰柒拾万元，但合同约定为肆佰万元，另外柒拾万元由本人以欠条的形式向卢丙坤出具并支付款项，欠条所载明的柒拾万元与合同上的肆佰万元没有关系。特此证明，交易过程中产生的所有税费由购买人刘安另行承担。截止2019年8月27日已支付190万元。购买人刘安郑重承诺在出卖人协助办理上述房屋过户手续后，在2019年11月30日前支付210万元房款，剩余70万元房款见收据支付。如果逾期支付购买人刘安自愿承担房款总价10%的违约金，并自逾期之日以所欠房款为基数按照月利率2%支付逾期利息。承诺人：刘安、王汝霞”。2019年8月27日，卢丙坤将房屋过户登记至刘安名下，房屋不动产权证号为豫（2019）新郑市不动产权第0053948号，权利人为刘安，共有情况为单独所有，4层房屋建筑面积为675.90平方米。2019年11月24日，刘安与卢丙坤签订一份《补充协议》，主要内容如下：“购买人刘安郑重承诺在出卖人协助办理卢丙坤位于河南省新郑市××镇商业路东××北侧房屋一事，在2019年11月30日前支付剩余房款，改为2020年4月31日支付280万元剩余房款。如果逾期支付购买人刘安自愿承担房款总价10%的违约金，并自逾期之日以所欠房款为基数按照月利率2%支付逾期利息”。2018年7月20日、8月6日，刘安通过银行依次向卢春现支付购房款180万元、向卢丙坤支付购房款10万元。2019年7月8日、7月10日、8月20日、8月22日，刘安通过银行依次向卢丙坤支付3万元、5万元、5万元、45.3万元，共计58.3万元。2019年11月26日、2020年4月16日、2020年5月16日、2020年6月14日、2020年8月19日，刘安通过银行依次向卢丙坤支付2万元、5万元、5万元、5万元、5万元，共计22万元；卢春现、白凤枝认为根据《承诺书》和《补充协议》约定，该22万元属于刘安支付2019年8月22日至2020年8月21日期间的逾期付款利息。2021年1月17日，转让人（甲）卢丙坤与受让人（乙方）卢春现、白凤枝签订《债权转让协议书》，主要内容如下：“一、以甲方名义出卖给刘安的房产系乙方所建，甲方愿意将刘安欠甲方的购房款贰佰捌拾万元的债权转让给乙方所有，即乙方享有针对刘安所欠甲方房款本息的全部债权。二、乙方若向刘安主张债权，甲方给予配合并自愿放弃原有权利。三、本协议自甲、乙双方签字之日起生效”。卢春现、白凤枝提交《债权转让协议》、视频及照片，拟证明以卢丙坤名义出卖给刘安的房屋系卢春现、白凤枝所建，卢丙坤愿意将刘安欠其的购房款280万元的债权转让给卢春现、白凤枝告所有，并将债权转让通知到刘安。刘安认为卢丙坤无权转让债权，且约定的债权不明确，也未到期，不发生法律效力，反而证明卢春现、白凤枝主体不适格；刘安知道《债权转让协议》但拒绝签字。卢春现、白凤枝提交高青出具的证明，拟证明高青作为卢丙坤的妻子就卢丙坤对房屋交易及债权转让的事实均予以追认，卢春现、白凤枝作为债权受让人合理合法，主体适格。刘安认为该证明落款时间为2021年2月24日，明显系为应付本案诉讼而出具的，《房产买卖合同》显示涉案房屋权利人为四人，《债权转让协议》是卢丙坤将该房屋所有债权转让，不能因高青出具证明而改变卢丙坤无权处分的事实。王汝霞认为其对买房的事情其不知情，对上述证据均不发表质证意见。刘安提交视听资料、图片及录音资料，拟证明卢春现、白凤枝一直出租涉案房屋并收取租金，没有交付给刘安。卢春现、白凤枝认为图片及视频的真实性无法确认，刘安在未付清购房款的前提下，卢春现、白凤枝及卢丙坤按照双方口头约定有权居住及使用；对录音资料的真实性不予认可，被录音人身份无从考证。刘安提交两张增值税普通发票，拟证明涉案房屋交易价格是400万元，而不是470万元。卢春现、白凤枝对该证据的真实性不持异议，但认为涉案房屋真实的交易价格不是400万元，其中有70万元的欠条可以证明。王汝霞对上述证据不发表质证意见。以上事实，有当事人的陈述，结婚证，房屋所有权证，不动产权证，《房产买卖合同》，证明，欠条，《承诺书》，《补充协议》，银行交易明细，《债权转让协议书》，视听资料，图片，录音资料，发票及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。2018年7月19日，卢丙坤与刘安签订的《房产买卖合同》，系双方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的内容对双方具有法律约束力。刘安出具的证明、欠条、《承诺书》及卢丙坤与刘安签订的《补充协议》，均系刘安及卢丙坤的真实意思表示，也系《房产买卖合同》的组成部分。债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人；债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。卢春现、白凤枝、高青虽然在《房产买卖合同》落款处签名，但房屋登记的所有权人不是卢春现、白凤枝、高青而是卢丙坤，故卢春现、白凤枝、高青不是《房产买卖合同》当事人。卢丙坤系《房产买卖合同》当事人，卢丙坤将基于该合同所产生的债权转让给卢春现、白凤枝，并向刘安履行了债权转让通知义务；另外，高青作为卢丙坤的妻子对其转让债权的行为予以追认。所以，卢春现、白凤枝属于《房产买卖合同》涉及债权的受让人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。根据《房产买卖合同》并结合证明、欠条、《承诺书》和《补充协议》的内容可知，房屋实际成交价格为470万元，而非400万元。根据刘安提交的银行交易明细可知，截至2020年4月30日，刘安已向卢春现支付购房款180万元、向卢丙坤支付购房款75.3万元，共计255.3万元；即尚欠购房款214.7万元，而非280万元。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。根据《补充协议》约定的内容可知，卢丙坤最后同意刘安支付剩余购房款日期应为2020年4月30日，刘安没有在该日支付剩余购房款，自逾期之日以所欠购房款为基数按照月利率2%支付逾期利息。2020年5月1日至2020年8月19日期间的逾期付款利息，以尚欠购房款214.7万元为基数按月利率2%计算，利息为15.4584万元；所以，在2020年5月16日、6月14日、8月19日，刘安向卢丙坤共支付15万元应视为逾期付款利息，而非购房款。因此，刘安应当向卢春现、白凤枝支付尚欠购房款214.7万元及利息；其中，利息以购房款214.7万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍自2020年8月20日起计算至实际支付之日止。在《房产买卖合同》上面，王汝霞没有签名；2019年8月22日的《承诺书》上面虽然有王汝霞的签名，但《承诺书》中记载的付款义务人是确定和具体的即为刘安，且也没有如王汝霞愿意承担付款义务等内容。所以，卢春现、白凤枝要求刘安支付剩余购房款280万元以及要求王汝霞对其诉请承担民事责任，本院对此均不予以支持。《房产买卖合同》约定，卢丙坤应当于房产过户后3天内将该房产交付刘安，双方对延迟交房的违约责任也进行了约定，但没有约定若卢丙坤不交付房屋刘安就可以拒付剩余购房款。2019年8月27日，卢丙坤已将房屋过户登记至刘安名下；刘安认为房屋没有实际交付，可以通过协商或另案主张权利解决，而不应当拒付剩余购房款。卢丙坤和刘安持有的房屋不动产权证记载的是套内建筑面积675.9平方米，而《房产买卖合同》约定的面积和原房屋所有权证记载的面积均为建筑面积745.7平方米，所以两者存在差异，但房屋的现状并未发生变化。刘安认为因房屋面积少了69.8平方米，应扣减相应购房款43.9936万元，缺乏事实依据。相应地，本院对刘安的辩称意见均不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百四十五条第一款、第五百四十六条、第五百四十七条、第五百四十八条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第六百二十六条、第六百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘安应当于本判决生效之日起十日内向原告卢春现、白凤枝支付购房款214.7万元及利息（利息以购房款214.7万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍自2020年8月20日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告卢春现、白凤枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，减半收取为14600元，财产保全费5000元，共计19600元，由原告卢春现、白凤枝负担4508元，被告刘安负担15092元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二一年七月二十九日书记员  陈兆祥