辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2884号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路115号。负责人：周学军，该行行长。委托诉讼代理人：单美玉，该行员工。被告：吴浩，男，1989年11月17日出生，蒙古族，住沈阳市于洪区。被告：恒大鑫源（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街207号。法定代表人：李玉武，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭大强，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行与被告吴浩、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张莹莹担任审判长，与人民陪审员孙向阳、人民陪审员胡心刚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人单美玉，被告吴浩，被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司的委托诉讼代理人郭大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告吴浩立即偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行个人住房贷款本金人民币411836.35元;2、请求判令被告吴浩立即偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行个人住房贷款利息人民币16736.97元、罚息299.17元、复利549.28元（截至2021年3月22日，自2021年3月23日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）;3、请求判令恒大鑫源（沈阳）置业有限公司承担连带保证责任;4、请求判令原告对位于沈阳市于洪区怒江北街213-1号1-22-4房产享有优先受偿权;5、请求判令被告吴浩、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司承担中国农业银行股份有限公司沈阳分行为本案支付的诉讼费、保全费。事实及理由：被告吴浩于2014年3月19日在我行办理了一笔个人住房贷款，贷款金额为46万元，贷款期限为30年，以沈阳市于洪区怒江北街213-1号1-22-4的房产为抵押物，原告对该房产办理了抵押登记。2019年4月以后，被告就不再偿还我行贷款。截至2021年3月22日，被告欠逾期本金411836.35元，逾期正常利息16736.97元、罚息299.17元、复利549.28元。被告未能按照双方合同约定按期足额偿还借款，现依法对其提起诉讼。作为合同的阶段性保证人，恒大鑫源（沈阳）置业有限公司未能按照合同约定履行连带保证责任，一并提起诉讼。被告吴浩辩称，欠款属实，但不是恶意欠款，我之前出了点事，耽误了还款，我也在尽力还款。被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司辩称，原告起诉后接受了被告的还款，以实际行动接受了该贷款合同的继续履行，所以该合同不应提前到期。我公司承担保证责任，应当在抵押物不能受偿的部分承担清偿责任，如果判决我公司承担保证责任，应在判决书中确认我方享有追偿权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部与被告吴浩、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告吴浩向原告借款人民币46万元，用于购买沈阳市于洪区怒江北街213-1号1-22-4房屋。贷款期限360月。约定执行年利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。采用等额本息还款法。被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司提供阶段性担保，担保期限为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。同时约定，被告吴浩用其购买的房产提供抵押担保。2014年3月18日，对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记。违约责任约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款，被告吴浩未按合同约定履行还款义务，截至2021年3月22日，被告尚欠借款本金411836.35元，利息人民币16736.97元、罚息299.17元、复利549.28元。另查明，中国银行业监督管理委员会辽宁监管局于2018年1月9日作出辽银监复（2018）4号文件，同意中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部更名为中国农业银行股份有限公司沈阳分行。审理中，原告向本院提出财产保全申请，请求冻结被告吴浩、恒大鑫源（沈阳）置业有限公司名下银行存款435473.75元或查封其他同等价值财产。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，而被告未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告立即偿还全部贷款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告要求被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司承担连带给付义务的诉讼请求。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》之约定，恒大鑫源（沈阳）置业有限公司本合同项下贷款提供连带责任保证，现被告吴浩购买的房产未办理房屋产权证，被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司尚处在保证期限内，故其对本案债务应承担连带保证责任，承担保证责任后有权向吴浩追偿。关于原告要求对涉案房产行使优先受偿权的问题。本案所涉房产上设定的为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告吴浩于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行借款本金411836.35元；二、被告吴浩于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行利息16736.97元、罚息299.17元、复利549.28元（截至2021年3月22日，从2021年3月23日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按法律及合同约定计算）；二、被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任，承担保证责任后有权向吴浩追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7832元，保全费2697元，由被告吴浩负担，恒大鑫源（沈阳）置业有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张莹莹人民陪审员  孙向阳人民陪审员  胡心刚二〇二一年五月二十日书 记 员  吴秀娟本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。