广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2012)深福法民三初字第2279号 原告梅琼，住址广东省深圳市南山区。 委托代理人杨从权，广东钧霆律师事务所律师。 委托代理人杨从盛，住址深圳市南山区。 被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL（中文名胡安），委内瑞拉国籍。 委托代理人孙桂林，广东万乘律师事务所律师。 原告梅琼诉被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月22日立案受理后，依法由审判员张敏、人民陪审员谭文英、邱权渭组成合议庭，于2012年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨从权，被告委托代理人孙桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年6月27日，原、被告签订《房屋租赁（居间）合同》，约定原告将其位于深圳市福田区瀚盛花园6栋6A房屋出租给被告及其家人居住，租赁期限为2011年7月5日至2012年7月4日，租金约定为前半年每月人民币8000元，后半年为每月人民币9000元，双方还就租赁押金、违约责任等事项进行了约定。合同期满后，原、被告于2012年7月12日又续签了《房屋租赁（居间）合同》，租期延长至2013年7月4日，租金不变（即每月人民币9000元）。然而，自2012年6月起，被告开始拖欠租金，并总是称联通公司近期会补发其工资，其会尽快支付所欠租金。原告出于信任，让其租金一拖再拖。截至起诉之日，被告已累计拖欠四个多月的租金未付。依据原、被告间签订的《房屋租赁（居间）合同》，被告的行为已构成严重违约。请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年7月12日签订的《房屋租赁（居间）合同》；2、被告立即向原告偿付所欠租金41700元（自2012年6月5日起计算至起诉之日即2012年10月22日止）；3、被告赔偿原告房屋闲置损失9000元，并支付所欠物业管理费3144.35元（含水费），电费1660.46元、燃气费168.91元；4、原告有权没收被告支付的租赁押金16000元；5、被告承担本案一切诉讼费用。 被告答辩称，1、原告关于租金的诉讼请求不符合案件事实。被告实际于2012年9月20日经事先通知原告后搬离涉案房产。因此，自被告搬出涉案房产之日起，被告虽应根据涉案租赁合同约定及法律规定承担违约责任，但原告已无计收租金之权利。因此，原告欠租期间实际为自2012年6月1日至2012年9月20日，所以欠租金为人民币33000元；2、原告既请求没收定金，又请求被告支付违约金，不符合法律规定。根据我国担保法以及合同法，涉案租赁合同所约定的押金其法律性质为定金，而所约定的空置费其法律性质为违约金。而根据我国合同法第一百一十条规定可见，原告于本案既请求没收定金，又请求被告支付违约金，不符合法律规定。3、原告按约定取得定金或违约金后，因被告违约而造成的其损失已获补偿。原告按约定取得违约金或租赁押金后，相当于其从被告处取得相当于一至二个月租金的空置费。在此期间，被告搬离后原告并未积极招租以减少以被告违约为初始原因而产生损失，根据我国合同法规定，相关后果应由其自负。4、原告关于被告所欠物业管理费、电费以及燃气费的请求金额不准确，被告所欠金额远小于此。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年6月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁（居间）合同》，约定甲方将其位于深圳市福田区瀚盛花园6栋6A房屋出租给乙方居住，租赁期限为2011年7月5日至2012年7月4日，租金约定为前半年每月人民币8000元，后半年为每月人民币9000元，租金按月支付，于每月5日前支付。合同第一条第3款约定，签订合同当日，乙方向甲方支付租赁押金16000元，合同履行期满后，在甲乙双方结清租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方。第4款约定，租赁期间产生的物业管理费、水电、燃气等相关费用由乙方承担，向甲方交付。第四条第第2款乙方义务约定，乙方延期交租达7天，或欠交管理费、水电费等达3000元的，甲方有权解除合同，并有权按合同第六条约定追究乙方的违约责任。如甲方解除合同的，乙方在甲方通知解除合同后30日内搬离，否则甲方有权收回物业，物业内乙方的物品视为丢弃物，甲方有权自行处置。第六条第2款约定，乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清租金、管理费等乙方应付费用，并赔偿甲方1个月租金作为再次出租前的闲置损失。本款约定违约责任不适用第四条约定情形。合同签订后，原告向被告交付了涉案租赁房产，被告向原告支付了租赁押金16000元，合同正常履行。合同期满后，原、被告于2012年7月12日又续签了《房屋租赁（居间）合同》，租赁期限自2012年7月5日至2013年7月4日，租金不变（即每月人民币9000元），其他条款与上一份合同一致。 被告自2012年6月开始未支付租金及水电、燃气、物业管理等费用。原告提交一份涉案租赁房产的物业管理人深圳市赤湾物业管理有限公司出具的《瀚盛花园6－6A收费清单》，该单据显示6－10月份水费852.7元，垃圾处理费67.5元，本体基金171.1元，管理费2053.05元，合计3144.35元。另提交该公司出具的一份《收据》，显示收取6－6A房产2012年6－10份管理费等3144.35元。 原告提交深圳供电局有限公司于2012年10月25日出具的《欠费客户停止供电工作单》，该单据显示涉案租赁房产尚有电费1660.46元未结清。另提交该公司出具的开票日期为2012年11月1日的电费发票一张，显示原告为涉案租赁房产支付电费1660.46元，违约金6.64元，合计1667.10元。 原告提交深圳市燃气集团股份有限公司出具的《欠款催交单》，显示涉案租赁房产欠交燃气费168.91元。另提交该公司出具的开票日期为2012年11月1日的燃气费发票一张，显示原告为涉案租赁房产支付燃气费185.50元，违约金9.35元，合计194.85元。 被告提交一份与案外人于2012年9月10日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同的租期自2012年9月11日起至2013年9月10日止，以证明其于2012年9月20日搬离涉案租赁房产。原告认可该租赁合同的真实性，但不认可其与本案的关联性。 庭审时，原告称涉案租赁房产于2012年11月20日左右收回，并已于同年11月25日另行出租案外人，租赁期自同年11月28日起。被告辩称其于同年9月20日搬离涉案租赁房产，但由于原告不同意，被告还有部分物品留置在涉案租赁房产内，拖至11月才实际搬清。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁（居间）合同》，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。原告依合同的约定向被告交付了涉案租赁房产，被告长达数月未向原告支付房屋租金及水电、物业管理等费用，构成违约，应承担违约责任。原告要求解除与被告于2012年7月12日签订的《房屋租赁（居间）合同》，符合合同及法律的规定，本院予以支持。原告要求被告偿付所欠租金41700元（自2012年6月5日起计算至起诉之日即2012年10月22日止），计算至起诉之日止的租金请求符合合同及法律的规定，但租金数额计算有误。2012年6月5日至10月4日租金为9000×4＝36000元，10月5日至10月22日租金为9000÷31×18＝5225.80元，合计41225.80元。故本院支持原告对被告41225.80元的租金请求。被告抗辩称其于2012年9月20日搬离涉案租赁房产，但其承认并未与原告办理交接手续且留置了部份物品在涉案租赁房产内直至2012年11月才实际搬清。因此，关于被告搬离时间，本院采信原告的主张。原告要求被告赔偿房屋闲置损失9000元，符合合同及法律的规定，本院予以支持。被告抗辩称，合同所约定的押金其法律性质为定金，而所约定的空置费其法律性质为违约金。原告于本案既请求没收定金，又请求被告支付违约金，不符合法律规定。本院认为，涉案租赁合同约定的空置费其法律性质为损失补偿金而非违约金，因此，其与定金罚则同时适用不违反法律规定，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告要求被告支付所欠物业管理费3144.35元（含水费），电费1660.46元、燃气费168.91元，符合合同及法律的规定，本院予以支持。原告要求没收被告支付的租赁押金16000元，符合合同及法律的规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告梅琼与被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL于2012年7月12日签订的《房屋租赁（居间）合同》； 二、被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL应于本判决生效之日起十日内向原告梅琼支付欠付租金41225.80元； 三、被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL应于本判决生效之日起十日内向原告梅琼支付房屋闲置损失9000元； 四、被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL应于本判决生效之日起十日内向原告梅琼支付物业管理费、水费、本体维修金等费用3144.35元，电费1660.46元、燃气费168.91元，合计4973.72元； 五、原告梅琼不予退还被告CUNNINGHANARMASJUANMANUEL支付的租赁押金16000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1192元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在领取交费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张    敏 人民陪审员 谭  文  英 人民陪审员 邱  权  渭 二〇一三年一月二十八日 书 记 员 刘卓灵（代）