上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15679号原告：张秀杰，男。委托诉讼代理人：韩佳珺，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海富锦物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：须福根，总经理。委托诉讼代理人：朱强强，上海市江南律师事务所律师。第三人：上海市宝山区共富一村业主委员会，住所地上海市宝山区。负责人：钱统才，主任。委托诉讼代理人：李星辉，上海固金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文雪，上海固金律师事务所律师。原告张秀杰与被告上海富锦物业管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为适用普通程序，由审判员苏光华独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院追加上海市宝山区共富一村业主委员会(以下简称共富一村业委会)为案件第三人参加诉讼。原告张秀杰及委托诉讼代理人韩佳珺，被告委托诉讼代理人朱强强，第三人委托诉讼代理人李星辉、刘文雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《物业承包合同》《补充协议》于诉状送达被告之日起解除；2.被告返还原告押金人民币(以下币种相同)800,000元；3.被告赔偿原告违约金400,000元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月26日，原、被告签订《物业承包合同》，约定：原告自2019年3月1日开始承包共富一村的物业服务业务，物业公司原来职工后续工资、社保等由原告负责发放，原告承包期间自负盈亏，承包前业主所欠物业费由原告代收，原告按30%比例收取管理费；如违约按照一年物业费赔偿。2019年6月30日，被告没有正当理由将原告清退出物业办公室。2019年7月17日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告承包期间的物业费转入被告账户后进行分配，由原告支付被告押金500,000元。后原告实际支付被告押金800,000元。但是《补充协议》签订后，被告并未让原告进入物业办公室进行承包，经原告了解，被告在2019年7月1日已经另行与浦某某签订了《物业管理协议》，将共富一村物业服务交给浦某某负责。由于被告的违约，导致原、被告之间的协议无法履行，原告与被告协商未果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告上海富锦物业管理有限公司辩称：原、被告之间关于共富一村物业承包经营合同属实。2019年3月1日，原告进驻承包后，没有按照约定履行合同义务，存在违约行为，即未按约足额上交公共收益部分款项，未支付员工养老金，拖欠应缴税金，占用原物业房屋，未尽责经营管理，引起业主和业委会强烈不满。2019年6月底，被告通知原告解除承包合同。在与原告解除承包合同后，被告另行与案外人浦某某签订了承包合同，之后一直由浦某某在承包经营物业。在原承包合同解除后，原、被告又进行了协商，在原告同意部分条件(支付押金等)后，2019年7月17日，双方签订了补充协议，约定原告可以继续承包经营，但之后由于原告未结清相关税金，导致补充协议没有实际履行。对于原告的诉讼请求，被告认为《物业承包合同》已经于2019年6月底解除，《补充协议》同意在收到诉讼材料之日解除，被告收到原告800,000元无异议，其中500,000元属于押金，300,000元属于先行支付的结算款。根据被告核算，原告尚有8笔款子合计678,591.57元需要支付被告，因此被告同意退还原告121,408.43元，协议未履行是原告导致，故被告不承担违约金。被告主张的8笔款项为：1.原告少上交被告物业费(含税)37,876.07元；2.原告少上交被告停车费(含税)184,321.50元；3.原告向共富一村业委会借款261,461元，共富一村业委会要求被告归还；4.被告为原告代付员工养老金(2人4个月)10,516.80元；5.原告应支付被告承包期间房屋使用租金40,000元；6.蔡某某垃圾清运费96,000元；7.吴某某下水道清理费6,664元；8.顾某某绿化养护费33,333元。第三人共富一村业委会述称：第三人与被告之间存在物业服务合同关系，但原、被告之间的物业承包合同第三人并不清楚，也未经第三人同意，第三人不允许被告将物业服务转包他人，因此原、被告之间的物业承包合同应当解除。对于实际承包过程中发生的费用，如果有第三人盖章的，第三人认可，没有第三人盖章的与第三人无涉。关于被告要求在原告押金中扣除的款项，其中涉及沈某某(原共富一村业委会负责人之一)的收条261,461元，应该不是原告的借款，是原告代表被告收取的款项。关于被告要求在押金中扣除原告未上交的物业费、停车费，第三人同意被告替第三人扣除，之后由第三人与被告结算。审理中，本院就原告提交的《物业承包合同》《补充协议》、付款凭证及被告举证的《物业服务合同》、收条等组织当事人举证质证，经审理查明以下事实：一、被告公司成立于2000年7月20日，现股东为须福根(占股90%)、浦某某(占股10%)。2016年12月12日，共富一村业委会与被告签订《物业服务合同》，约定由被告向共富一村提供物业服务，合同期限2016年12月12日至2021年12月31日。2019年2月26日，原、被告签订《物业承包合同》，载明：就共富一村物业管理事项，被告委托张秀杰作为物业管理处负责人，自2019年3月1日起上任，对物业部原有人员可根据工作情况进行调整，对原有缴纳社保的人员继续缴费，并且负责发放工作人员工资、奖金和福利等费用；张秀杰可以开设一个一般银行账户，收取物业管理费和公共部分收益，公共收益部分按规定上缴业委会；物业管理的财务由张秀杰负责，2019年3月1日以后发生的一切费用由张秀杰支付，张秀杰按时交纳税金，自负盈亏；现有物业部使用的4间房屋退还，物业办公室搬至小区物业用房；2019年2月底前发生的债权债务由被告承担，包括公共收益中应上交业委会的部分由被告逐步支付给业委会，之后发生的债权债务由张秀杰承担；被告将承包前的物业费、停车费、业主清册等资料交给张秀杰，承包后，被告不得以任何形式收取物业费、停车费和其他费用；被告经营期间物业欠费委托张秀杰代收，原告扣除30%管理费后支付给被告(含税)；张秀杰不承担超出物业管理的任何费用，包括公司管理费；张秀杰有权以被告名义承接物业项目并独立核算，承包期满如续签则合同继续有效，直至楼盘终止；未尽事宜，另行签订补充协议；如一方违约，赔偿另一方一年物业费。《物业承包合同》签订后，原告自2019年3月1日开始承包经营至2091年6月30日，合计承包4个月。2019年7月1日开始，被告另行安排浦某某负责物业管理。2019年7月15日原告出具收条载明“今收到业委会沈某某现金49,000元”“今收到共富一村业委会沈某某现金51,000元”；2019年10月1日沈某某出具凭条载明“2019年10月1日下午收到韩水定处存款61,461元”及“10月4日下午支出61,461元用于张秀杰预付款”；2019年7月16日原告出具收条载明“今收到业委会沈某某现金100,000元”。上述金额261,461元，原告表示是物业承包经营中原告购买巡逻车、垃圾驳运车、垃圾桶、绿化隔离栏、拓宽修复道路、建设停车位和搭建车棚、绿化等的费用，是共富一村业委会付款给原告，并非原告向共富一村业委会借款，现原告尚有部分款项未收到。2019年7月17日，原、被告签订《补充协议》，载明：在遵守被告与共富一村业委会服务合同的同时签订补充协议，签订本协议时，张秀杰支付500,000元作为经营期间的押金，合同期满7日内返还张秀杰；签订本协议时，张秀杰与被告将2019年3月至6月承包经营期间的应付税费(按各自所得的比例承担)结清并支付张秀杰(附结算清单)，以后按月与被告结算次月5日前支付(包括实际开票金额税金、公司代缴员工社保金、物业部代收2019年2月底前的物业费的70%)；张秀杰承包期间支付被告管理费60,000元，每年年底支付，2019年年度管理费，张秀杰支付被告45,000元；张秀杰收取的物业费、停车费(除业委会收取外)，全部由前台操作直接打进双方指定账户(物业管理部营业执照负责人农业银行基本户)，收取的停车费及公益收入，扣除税金(各自所得)后每季度按收取的50%预付给共富一村业委会，20%作为小区公共部位维修金，30%由原告使用；现有物业管理用房产权属于上海共富经济发展有限公司，原告承包期间按每间2,500元支付被告使用费(以实际使用间数为准，付三押一)；物业部现有工具由张秀杰无偿使用，周锡其老师对物业管理工作进行协助指导，工资由张秀杰支付；本补充协议与原物业承包合同具有同样法律效力，张秀杰在无重大违纪情况下，被告不得随意调换负责人。2019年7月17日至7月18日，原告以支付押金名义合计向被告支付80万元。《补充协议》签订后，原告未实际接管共富一村物业管理。二、被告抗辩需要在800,000元中扣8笔款项，其中第6、7、8三笔是关于原告承包期间垃圾清运(蔡某某提供服务)、下水道清理(吴某某提供服务)、绿化养护(顾某某提供服务)的费用。审理中，被告申请蔡某某、吴某某、顾某某到庭作证。蔡某某表示提供垃圾清运尚余费用44,000元，蔡某某向张秀杰主张，蔡某某是为张秀杰干活，故不向物业公司主张；顾某某表示提供绿化养护尚余费用33,333元，顾某某向原告张秀杰主张，不向物业公司主张；吴某某表示提供下水道清理尚余费用6,664元，吴某某向张秀杰主张，不向物业公司主张。关于郭某某、潘某某等诉共富一村业委会等被告业主撤销权一案，我院2020年12月17日作出(2020)沪0113民初16045号民事判决书，判决撤销共富一村业委会于2018年2月12日作出的公告及2018年2月14日作出的公告中关于物业费从1998年0.54元/平方米调整为0.85元/平方米，楼道粉刷(含网线规整)、楼道扶手、防盗门油漆维护，外墙粉刷(1.5-6层)等三项事项已依法通过的决定。共富一村业委会提起上诉，后撤回上诉，上海市第二中级人民法院2021年3月26日作出(2021)沪02民终2015号民事裁定书，裁定准许撤回上诉，各方当事人均按原审法院判决执行。三、基于上述情况，被告就抗辩的各项扣款亦进行变更：1.因物业费恢复至0.54元/平方米，故原告欠被告物业费(含税)357,998.84元；2.原告欠被告停车费(含税)还需要加一笔遗漏的税费15,935.47元，故原告应付停车费200,256.97元；3.原告向共富一村业委会借款261,461元，共富一村业委会要求被告归还；4.原告未支付而由被告代付的员工养老金(2人4个月)10,516.8元；5.原告应支付被告房屋使用租金40,000元。关于证人蔡某某、吴某某、顾某某的3项费用，因证人明确不向被告主张，故被告不在押金中扣减，原告自愿扣减系原告的主张。针对被告前述扣款意见，原告表示：关于第1项扣款(物业费)，物业费恢复原来标准即便生效，但退费实际并未发生；业主起诉的是撤销权诉讼，不涉及物业费返还请求权；物业费恢复问题是业主与共富一村业委会之间的关系，是共富一村业委会自身违法导致，后果由共富一村业委会承担，与原、被告没有关系；原、被告是承包关系，原告是基于公布的物业费0.85元/平方米标准进行的承包，如果当时物业费是0.54元/平方米，原告是不会承包的；原告认可被告第一次提出的尚应上交37,876.07元。关于第2项停车费200,256.97元无异议，但停车费是原告与共富一村业委会结算的，是共富一村业委会的权利。关于第3项扣款261,461元，并非原告借款，是共富一村业委会支付原告的代购物品(含工程)的款项，共富一村业委会目前尚欠原告部分款项。关于第4项扣款(代付养老金10,516.8元)，原告无异议，同意在押金中扣除。关于第5项扣款房屋租金40,000元，租金是在补充协议中约定的，原告实际承包4个月不应该计算租金，要计算租金也应自补充协议签订后开始计算。2021年5月12日法庭审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的《物业承包合同》《补充协议》于诉状送达被告之日起解除；2.被告返还原告押金716,003元(800,000元押金扣除应付蔡某某的垃圾清理费40,000元、吴某某下水道清理费6,664元、顾某某绿化养护费33,333元)；3.被告赔偿原告违约金400,000元；4.诉讼费由被告负担。就原告变更诉讼请求中扣了涉及蔡某某、吴某某、顾某某的应付款，而蔡某某、吴某某、顾某某明确表示这些费用不向被告主张，向原告主张，故本院告知原告即便原告在本案中自愿扣减了相关费用，对外并没有免除原告对蔡某某、吴某某、顾某某的义务，原告表示系自愿扣减。本院认为：被告以委托原告为物业管理处负责人的方式与原告签订了《物业承包合同》，该合同关系类似于内部承包，在并不违法国家强制性法律、法规的情况下，可视为有效合同范畴。至于原告在合同履行中是否能够提供应有的物业服务和是否符合物业服务资质等要求问题，由相关部门予以规制；如共富一村业委会与被告约定不得发包给他人经营，亦以双方合同约定规制。一、关于《物业承包合同》和《补充协议》解除问题。《物业承包合同》签订后，原告实际负责经营了4个月至2019年6月30日，被告虽表示因原告违约通知解除了合同，但该解除后果未经双方一致确认。之后双方又签订了《补充协议》，并载明“本补充协议与原物业承包合同具有同样法律效力”，如果《物业承包合同》已经解除，则双方应签订新合同而非补充协议，故从补充协议文意不能认为《物业承包合同》已经解除，双方就《物业承包合同》和《补充协议》的解除在起诉之前并未予以明确，鉴于原告起诉后被告认可《补充协议》在诉状送达时解除，故本院认为《物业承包合同》与《补充协议》系整体，故一并于诉状送达被告之日起解除(2020年8月20日)，该解除属于双方协商解除。二、关于合同解除后双方款项的结算。双方系承包关系，在合同解除后，能够结算的费用宜一并处理。按照被告审理中表述“根据原告诉请，原告要求被告返还押金800,000元并承担违约金，虽然双方对800,000元是否全部是押金有争议，但该800,000元确系原告支付，故费用名称是否为押金并不影响合同解除后的结算”。按照谁主张谁举证和不告不理原则，原告之后变更了退还押金的金额为716,003元(800,000元押金扣除应付蔡某某的垃圾清理费40,000元、吴某某下水道清理费6,664元、顾某某绿化养护费33,333元三项费用)，由于蔡某某、吴某某、顾某某表示不要求被告付款，因此被告在审理中对于扣款项目和金额进行了调整，本院认为，原告将要求返还的金额变更为716,003元，属于自愿调整对被告的诉讼请求，与本案之外蔡某某、吴某某、顾某某是否有权向原告张秀杰主张无关。在原、被告承包合同解除后，被告应退还原告上述款项716,003元。就被告抗辩的各项费用，本院逐一认定：1.被告认为原告应按原物业费标准上交物业费357,998.84元，物业费恢复至原来的标准已经生效判决认定，但按照0.85元标准已经实际收取的物业费是否会实际退还差价，这取决于业主和业委会，并非必然发生的事实，而且原、被告发生承包关系时原告确实基于0.85元标准进行的承包，因此被告目前尚无权按照0.54元标准要求原告退还物业费。因原告对被告先前提出的要求在押金中扣除应交纳的物业费37,876.07元没有异议，故本院予以认定。2.被告要求原告上交停车费(含税)200,256.97元，原告对金额无异议，且共富一村业委会也同意被告在原告押金中扣除，故本院予以认定。3.被告表示原告向共富一村业委会借款261,461元，共富一村业委会要求被告归还，但共富一村业委会否认向原告出借款项，且支出款项方并非被告，故该节扣款本院不予认定。4.原告未支付而由被告代付的员工养老金(2人4个月)10,516.80元，双方无异议，本院予以认定。5.被告认为原告应支付实际承包期间房屋使用租金40,000元。结合承包合同和补充协议约定，原告在承包期间自负盈亏和需要退出物业部原4间房屋，而原告实际承包的四个月仍然使用了前述房屋的事实(否则不会在补充协议中约定需要支付房屋使用费)，虽然补充协议并未明确之前承包期间房屋使用费是否需要支付，但也没有明确不需要支付，因此从公平合理角度，本院酌情确定由原告承担20,000元，并从押金中扣除。三、关于原告主张的违约金问题。2019年7月17日双方签订了《补充协议》，补充协议并没有约定违约金，在补充协议签订时原告确实有部分费用没有及时上交，而补充协议签订后，原告仍然未结清部分款项，而被告在收到原告押金后并没有安排原告继续承包经营，双方均存在一定的违约事实。原告在存在自身违约的情况下，要求被告按照《物业承包合同》约定承担违约责任缺乏法律依据。综上，根据原告诉请退款金额716,003元，扣除物业费37,876.07元、停车费200,256.97元、养老金10,516.80元、房屋使用费20,000元，被告合计可以在原告诉请的押金中扣除268,649.84元，被告应返还原告447,353.16元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告张秀杰与被告上海富锦物业管理有限公司之间的《物业承包合同》《补充协议》于诉状送达被告之日起解除。二、被告上海富锦物业管理有限公司返还原告张秀杰447,353.16元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告张秀杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,600元、财产保全费5,000元，合计诉讼费20,600元(原告已预缴)由原告负担9,833元，被告负担10,767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 苏光华二〇二一年五月二十六日法官助理 李忆樊书 记 员 张霜霜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。