济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初2443号原告：刘军，女，1970年5月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：林季良，北京市中剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜凯敏，北京市中剑律师事务所实习律师。被告：乔红，女，1995年10月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张学亮，山东豪才律师事务所律师。原告刘军与被告乔红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告刘军的委托诉讼代理人林季良、姜凯敏，被告乔红的委托诉讼代理人张学亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2020年8月6日签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2.判令被告立即履行合同义务支付购房款3710000元整；3.判令被告支付违约金至其履行义务之日，暂计算截至到原告起诉之日违约金共计213325元；4.判令被告支付原告主张权利所支出必要费用，包括但不限于律师费5万元；5.判令本案诉讼费用、保全费等由被告承担。事实和理由：2020年8月6日，原告刘军与被告乔红通过居间方山东链家房地产经纪有限公司提供的平台，签订房屋买卖合同，被告乔红以371万元的价格购买原告刘军位于槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城1#楼2-1102的房屋。按合同约定，被告乔红应于2020年9月1日前将购房款369万元支付给原告刘军，但被告一直怠于履行其义务，至今未支付购房款。为保护原告的合法权益，根据合同第九条违约责任第一款的约定，逾期履行合同义务的，每逾期一日，违约方按日支付总价款万分之五的违约金；第六款的定，违约方按约定承担违约责任外，还必须承担守约方的诉讼费、保全费，保全保险费，执行费、律师代理带以及交通费；等合同条款主张权利。依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。诉讼过程中刘军明确其第1项诉讼请求即第2项诉讼请求要求乔红向其支付购房款369万元；明确第3项诉讼请求为以总房款371万元为基数，以日万分之五为标准，自2020年9月1日计算至房款付清之日止；第4项诉讼请求中仅指律师费5万元。乔红辩称，第一，双方就购买的房屋系被告与其男友婚房，购买时间比较仓促，并且该371万元当时其男友承诺全部出具，但双方之间通过中介签署的商品房买卖合同系格式合同，在2020年9月1日前其男友并未凑齐371万。原被告之间进行协商，以违约金1万元解决双方违约的事宜，但后期原告反悔，造成本次诉讼。第二，原告诉求中的违约金过高。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织对相关证据进行了审查。刘军向本院提交了《济南市存量房屋买卖合同》、《民事委托代理合同》、乔红提交挂号信一份，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年8月6日，刘军作为出售方，乔红作为购买方，双方签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定：刘军将济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城1号楼2单元1102号房屋（以下简称1102号房屋）卖予乔红。该房屋建筑面积为256.55平方米，房屋价格为371万元，付款方式为全款支付。乔红应当在2020年7月31日向刘军支付定金2万元。剩余购房款369万元于双方办理权属转移登记手续当日支付。合同第八条第（一）款约定，买卖双方应于2020年9月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第九条违约责任第（一）项约定，双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第（三）款第3项约定，购买方逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。第（六）款约定，违约方除承担违约责任外，还应承担守约方的律师代理费等费用。该合同还约定了其他内容。乔红在签订该合同前向刘军支付了定金2万元。乔红未能依约在2020年9月1日前向刘军支付剩余购房款369万元。2020年12月25日，乔红以挂号信的方式向刘军邮寄《解约告知函》一份，内容为，其称其在2020年12月8日通过中介工作人员告知刘军不再购买涉案房屋，后续也通过中介了解刘军关于解约和赔偿的要求和进度，截止12月24日未收到刘军的解约通知。其特告知刘军，其本人不再继续购买1102号房屋。该挂号信显示因拒收被退回。本院当庭拆开信件后，交双方进行了质证。刘军否认该告知函具备解除合同的效力。现乔红自认违约，希望与刘军解除涉案房屋买卖合同，但主张双方约定违约金过高，请求本院予以调整。刘军未能对乔红的违约行为给其造成的具体损失进行进一步举证。刘军与北京市中剑律师事务所签订的《民事委托代理合同》约定，刘军在一审判决后3日内向北京市中剑律师事务所支付律师代理费5万元。本院认为，2020年8月6日，乔红与刘军于签订《济南市存量房屋买卖合同》发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律对双方之间的纠纷进行裁判。上述合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。乔红的主要义务为向刘军依约的时间支付剩余购房款，刘军的主要义务则认为向乔红交付涉案房屋并办理该房屋的所有权转移登记手续。现乔红未能在合同约定的2020年9月1日前向刘军支付购房款的行为构成违约，应当向刘军承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担举行履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依照上述法律规定，乔红作为违约方未能按照合同约定的时间履行付款义务，刘军作为守约方有权要求乔红继续履行付款义务。因此，本院对刘军要求乔红向其继续履行合同，支付剩余购房款369万元的诉讼请求予以支持。乔红作为违约方，其无权解除涉案房屋买卖合同。其向刘军邮寄的《解约告知函》不具备解除涉案房屋买卖合同的法律效力，乔红以此要求解除合同并拒绝履行付款义务的答辩意见，无理无据，本院不予采纳。关于乔红逾期付款的违约金。刘军要求按照合同约定，以总房款371万元为基数，以日万分之五为标准，计算至剩余款项付清之日。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述司法解释可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。因乔红逾期付款，导致本应归刘军所有的剩余369万元购房款，未能依约归于刘军。乔红的该违约行为，导致了该部分逾期付款的逾期利息损失。在刘军未对其他实际损失进行举证的情况，按照合同约定的日万分之五核算，违约金合计为年18.25%，明显高于逾期付款利率的30%。因此，在乔红提出调整违约金标准抗辩意见的情况下，本院参照可证实的逾期付款利息损失情况、合同履行情况及乔红的过错程度，酌定上述违约金标准均调整为以剩余购房款369万元的贷款市场报价利率的1.69倍进行计付，超过上述标准的违约金，本院不予支持。关于律师代理费。按照双方合同约定，违约方应当承担守约方的律师代理费。刘军在本案中委托北京市中剑律师事务所为其提供法律服务，双方约定的律师代理费为5万元。北京市中剑律师事务所也实际指派律师为刘军提供了法律服务。故，对于刘军应向北京市中剑律师事务所支付的律师费5万元，应当由乔红进行赔偿。刘军要求乔红向其赔偿律师费5万元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、乔红于本判决生效之日起十日继续履行与刘军签订的关于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城1号楼2单元1102号房屋的《济南市存量房屋买卖合同》，向刘军支付剩余购房款369万元；二、乔红于本判决生效之日起十日内向刘军支付逾期付款违约金（以369万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.69倍，自2020年9月1日起计算至剩余购房款付清之日止）；三、乔红于本判决生效之日起十日内向刘军赔偿律师费损失5万元；四、驳回刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38586元，减半收取计19293元，由刘军负担3293元，由乔红负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二一年五月二十五日书记员  官静