淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初300号原告：李星，男，汉族，1991年5月20日出生，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐健，江苏铭彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏铭彦律师事务所律师。被告：淮安永业置业有限公司，住所地淮安市清江浦区明远西路18号，统一社会信用代码913208000676744562。法定代表人：范海根。委托诉讼代理人:卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐子慧，江苏典业律师事务所律师。第三人：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市水渡口大道16号。负责人：陈亚明，该分行行长。委托诉讼代理人：钱军，江苏银行股份有限公司律师事务部律师。委托诉讼代理人：杨华，江苏银行股份有限公司律师事务部律师。原告李星与被告淮安永业置业有限公司（以下简称：永业公司）第三人江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称：江苏银行淮安分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序审理。原告李星的委托诉讼代理人徐健，被告永业公司的委托代理人卜巧莹，第三人江苏银行淮安分行委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李星向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房首付款197800元；2、被告赔偿原告购房款392800元的资金占用利息，按照中国人民银行同期基准利率的标准，从2018年8月24日计算至判决生效止（暂定47136元）；3、被告返还原告已偿还按揭贷款本金41900.82元及利息23072.07元（具体数额至判决生效时原告实际偿还数额为准）；4、被告偿还第三人江苏银行股份有限公司淮安分行本案所涉剩余贷款本金及利息；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于淮安市清江浦区永业梦乐城房屋出售给原告，房屋总价392800元，房屋交付时间为2019年12月30日前，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告依约履行了合同义务。被告逾期交房278天，承诺的学区房也无法兑现。原告与被告就解除合同及退房款等事宜协商未果，且合同约定违约金过低，原告要求被告承担原告购房款392800元的资金占用利息，故诉至法院。被告永业公司辩称：1、被告公司确有逾期交房行为但是商品房买卖合同已经明确约定了违约责任的承担方式为已付购房款总金额的2%，该约定合法有效应当恪守履行；2、鉴于原告主张违约金远低于实际损失，应当就自己造成的实际损失承担举证责任，举证不能的承担不利后果，因为涉案的房屋为商品房买卖，购房的同时就必须支付对价，原被告双方没有任何资金借用或占用的合意，因此原告主张的贷款利率的诉请不能得到支持；3、自2020年9月集中交房时，被告公司一直同意解除双方买卖合同并退还全部购房款及2%的违约金，涉案的3号楼已有20余户业主领取到相应的房款及补偿，原告的诉请之间重复杂糅，且第2向诉请表述错误，应当是按照全国银行间贷款报价利率LPR表述，计算的数额不准确。自公司同意退房时其后扩大的贷款利息损失与永业公司无关，按照民法典相应的合同约定买受人即本案原告单方面导致。第三人江苏银行淮安分行辩称：原告、被告及第三人签订的个人借款合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行相应的权利和义务，故对原告的第4项诉讼请求无事实和法律依据，其他诉讼与第三人无关，应当由法院依据判定，由原告及被告共同向第三人还款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方当事人无异议的事实，本院认定如下：2018年4月12日，被告永业公司（出卖人）与原告李星（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的淮海南路272号梦乐广场3幢1407室房屋，房价款为392800元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于签订本合同时支付首付款122800元，余款27万元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请（商业贷款）购房按揭付款。并保证自办理贷款申请之日20个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约于2018年4月10日向被告支付了122800元首付款，于2018年6月9日支付7万元购房款，于2018年6月27日支付5000元购房款，于2018年8月24日通过第三人贷款支付剩余购房款195000元。但被告未按合同约定期限交付经验收合格的房屋，且逾期超过90日，原告要求解除合同，被告退还购房款，并承担违约金，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。另查，原告李星于2021年3月23日提前清偿涉案房屋贷款全部本金195000元，利息26920.52元，合计221920.52元。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告李星与被告永业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告理应按照合同约定的时间履行交房义务。根据合同约定，被告应当在2019年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告，但被告并未按约定期限交付房屋，已构成违约，且逾期交房超过90日，已符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还已付购房款197800元以及已清偿的贷款本息221920.52元，合计419720.52元，符合法律规定，本院依法予以支持。因原告在本案审理过程中已经全部偿还第三人购房贷款，故原告与第三人签订的《不动产抵押合同》已经履行终止，现于原告要求被告偿还第三人江苏银行淮安分行剩余贷款本金及利息的事实已经消失，故本院对于原告该项诉请不予支持。根据合同约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人解除合同的，出卖人应按买受人已付房款的2%支付违约金，现原告认为合同约定的违约金过低，要求被告承担已交房款被占用期间的利息。本院认为，本案合同的解除系因被告违约导致，原告有权要求被告赔偿损失，原告先期支付的购房款被长期占用，合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，故本院根据合同履行情况，考虑到原告的实际损失以及被告的过错责任，酌定被告自2018年8月24日起以197800元为基数按照LPR标准承担利息至实际给付之日止，对于银行贷款支付的房款，因被告偿还的款项中已经包含了利息，故对于原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李星与被告淮安永业置业有限公司于2018年4月12日签订的关于淮海南路272号梦乐广场3幢1407室房屋的《商品房买卖合同》；二、被告淮安永业置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李星购房款419720.52元，并承担资金占用利息（以197800元为基数，自2018年8月24日起按照LPR标准计算至判决生效之日止）。三、驳回原告李星其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5949元，由被告淮安永业置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  方鸿君人民陪审员  高如何二〇二一年五月二十五日法官 助理  朱惠娟书 记 员  黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。