河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0882民初807号原告：白发展，男，1973年3月25日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：程志浩，河南合祥律师事务所律师。被告：沁阳市长基置业有限公司，住所地：沁阳市产业集聚区沁南园区（沁园办事处袁屯村）。法定代表人：郑春然，系该公司经理。委托诉讼代理人：闪爱营，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：史淑芬，河南博联律师事务所律师。原告白发展诉被告沁阳市长基置业有限公司（以下简称为长基公司）为项目转让合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白发展及其委托代理人程志浩，被告长基公司的委托代理人史淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白发展向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告939.1万元及违约金（违约金按月息1.2%计算，从2021年2月7日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：原、被告曾于2017年1月23日签订沁阳长基·凯旋门项目合作开发协议（丁庄棚户区改造二期1#、2#、6#、7#楼），由原告出资建设沁阳市罗曼庄园小区1号楼、2号楼等，房屋的实际所有权归原告所有，但登记在被告名下。由于被告欠其他第三方债务，导致原告所有的沁阳市××庄园小区××楼××、××商铺及××楼××、××、××、××号商铺被法院拍卖，拍卖价款用于偿还被告欠其他第三方的债务。2021年1月28日，经原、被告协商，被告为原告出具《证明》，被告承诺于2021年2月6日前偿还原告939.1万元，若逾期，按月息1.2%支付违约金。到期后，被告未按约定偿还原告款项。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。被告长基公司辩称：对于原告向被告支付的钱款无异议，被告同意以所出具的证明内容承担责任，但认为利息过高，请求对利息进行调整，按照贷款市场报价利率从2021年2月28日起计算至还清之日止。当事人围绕争议焦点提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换与质证，对无争议的证据本院附卷佐证；对有争议的证据本院认定如下：1、原告提交2019年4月26日收据、2019年9月24日收据、2019年7月17日收据、《电/扶梯产品买卖合同》，经审查，本院对真实性予以采信，结合被告无异议的原告其他组证据，可以证实沁阳市长基凯旋门丁庄户棚区改造二期1#、2#、6#、7#楼由原告白发展实际出资建造；2、原告白发展提交的被告于2021年2月8日出具的证明，本院经审查，对真实性予以采信；3、原告提交的保险费票据，经审查，本院对真实性予以采信。依据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：2017年1月23日原告（乙方）白发展与被告（甲方）长基公司签订沁阳长基·凯旋门项目合作开发协议（丁庄棚户区改造二期1#、2#、6#、7#楼）（以下简称为丁庄棚户区项目合作开发协议），合同约定：乙方一次性买断合同合作项目用地范围内的土地及甲方所有的配套的基础设施，包括该用地范围内的所有道路、绿化、供排水、天然气、配电等设施的使用权，其中1#、2#、6#、7#楼供水、天然气、电视网络弱电的费用由乙方承担，其余的室外配套工程费用甲方承担，乙方按楼房图纸设计施工到室外对接位置。合同总金额1700万元，由乙方付给甲方。甲方负责办理项目所有手续和协调所有周边关系工作，办理手续费由乙方配合甲方工作，及时提供相应合作项目的资料。合作项目的施工由乙方负责。甲方负责整个楼盘的营销、宣传推广等工作，费用由甲方承担。乙方房屋由乙方负责销售，若由甲方代售进，乙方按实际发生的费用向甲方支付销售代理费。合作项目的税金，包括建设开发过程中和乙方销售房屋的税金由乙方承担。合同签订后，白发展按照上述丁庄棚户区项目合作开发协议约定，承建沁阳长基·凯旋门（丁庄棚户区改造二期，即现在位于沁阳市××路东侧、人民医院南侧××庄园××＃、××＃、××＃、××＃楼工程。因长基公司欠案外人刘红利款项未还，案外人刘红利向本院提起诉讼后，经本院主持调解，双方达成还款协议，本院依法作出（2020）豫0882民初293号民事调解书对双方协议进行确认。后因长基公司未按民事调解书确定的义务履行还款义务，案外人刘红利于2020年7月15日向本院申请强制执行，本院强制拍卖了罗曼庄园小区1#楼1单元101商铺、104商铺、103商铺；2#楼1单元101商铺、102商铺，同时在本院执行局的强制执行下，长基公司就罗曼庄园1#楼1单元102商铺与案外人刘红利达成以房抵债协议，将罗曼庄园1#楼1单元102商铺抵债给案外人刘红利。经白发展与长基公司协商，2021年1月28日被告长基公司为原告白发展出具证明一份，证明载明：“由于沁阳市长基置业有限公司欠第三方债务，沁阳市人民法院查封并拍卖了沁阳市罗曼庄园小区1＃、2＃楼的6套门面房，房号分别是(1＃楼1011022＃楼101102103104)。该6套门面房按沁阳市长基置业有限公司与白发展签订的《联合开发协议》，所有人是白发展。该6套门面房共1203.48平方米，法院评估价共1087.92万元。经协商，按每平方米7800元计共939.1万元，由沁阳市长基置业有限公司在2021年2月6日前偿还给白发展。若逾期未还，按月息1.2％支付违约金”。2021年2月8日被告长基公司又为原告出具证明一份，载明：“由于沁阳市长基置业有限公司欠第三方债务，沁阳市人民法院查封并拍卖了沁阳市罗曼庄园小区1＃2＃楼的6套门面房，房号分别是(1＃楼101102，2＃楼101102103104)。该6套门面房按沁阳市长基置业有限公司与白发展签订的《联合开发协议》，所有人是白发展。该6套门面房共1203.98平方米，法院评估价共1087.92万元。经协商，按每平方米7800元计共939.10万元，由沁阳市长基置业有限公司及原法定代表人郑保华负责在2021年2月28日前连带偿还给白发展。若逾期未还，按月息1.2％支付违约金”。被告长基公司及被告原法定代表人郑保华在本份证明上签名、按印。另查明：诉前，原告白发展向本院申请财产保全，本院经审查作出（2021）豫0882财保7号民事裁定，对被告开发的罗曼庄园小区20套房产进行了查封，查封期限三年。此为本案事实。本院认为，一、关于原、被告双方签订的丁庄棚户区项目合作开发协议的性质与效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合土地使用权转让的规定，项目转让合同签订后，转让人与受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。本案被告长基公司系一家房地产开发企业。从原、被告双方签订的丁庄棚户区项目合作开发协议约定的内容来看，原告是在未进行土地使用权变更登记的情况下，借用被告长基公司的名义，对案涉土地进行房地产开发。双方签订的协议虽名为项目合作开发协议，实质上却是原告在被告取得土地使用权基础上以被告长基公司的名义，自己投资开发房地产，双方协议实为房地产开发项目转让协议。但该“丁庄棚户区项目合作开发协议”因原告白发展不具备房地产开发资质等因素而无效。二、关于被告长基公司为原告出具的两份证明的性质与效力。本案中，因长基公司欠第三方债务，本案涉及的6套商铺（1＃楼101102，2＃楼101102103104）被法院执行部门强制拍卖或以物抵债。白发展作为丁庄棚户区改造二期即罗曼庄园小区1#、2#、6#、7#楼的实际投资人，经与长基公司协商后，被告同意支付相应款项并愿意赔偿损失，还为原告出具了证明，该证明从性质上讲应属于单独补充的结算、清理协议。另外，该两份证明所涉款项支付内容系当事人协商自愿形成，内容并不违反有关法律规定，故两份证明具有法律效力，对原、被告双方均具有约束力，被告长基公司应当按照证明约定，履行款项支付义务。三、关于利息的约定。一方面，双方约定的利息实则系违约金的计算方式；另一方面，被告抗辩降低利息，该性质实则是要求对违约金进行调整，要求降低违约金，对此被告应举证证明违约金过分高于所造成的损失。而本案中，被告并未举证证明，因此对被告要求按照贷款市场报价利率计算违约金的辩解，本院不予采信。另外支付时间方面，应以后者2021年2月8日证明所载明的时间作为应支付时间。四、关于原告主张的保全保险费。该费用虽系原告为诉讼保全而支出，但该保险费支出非必要性支出，原告也未提交证据证实双方对该费用负担有明确约定，故本院对该项请求不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十三条、第四百六十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告沁阳市长基置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告白发展9391000元及违约金（按月息1.2分从2021年3月1日起计算至支付完毕之日止）。二、驳回原告白发展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38769元，保全费5000元，由被告沁阳市长基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  訾东东二〇二一年五月二十六日法官助理常娜书记员邱萌萌