河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4107号原告：满守敏，男，1987年3月25日出生，汉族，住河南省台前县。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路**金贸国际**楼**，统一社会信用代码91610131MA6URUQ3A。法定代表人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司郑州分公司，住所地，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路千玺广场**会信用代码91410100MA46KEQU88。负责人：刘锐。原告满守敏诉被告陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称“大城小屋公司”）、陕西大城小屋不动产管理有限公司郑州分公司（以下简称“大城小屋郑州分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告满守敏向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与大城小屋郑州分公司于2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2、二被告向原告支付租金及物业费（租金以4498.20元/月为基数，物业费以270元/月为基数，自2021年1月起至付清之日止）；3、二被告向原告支付违约金115668元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年7月24日，原告与大城小屋郑州分公司签订定期租赁合同，租赁期限为38个月，原告将位于河南郑州新郑市新村镇郑新快速路西、公主湖环湖春天二期（社区）37栋3单元302室的房屋出租给大城小屋郑州分公司，房租为4498.20元/月，按月支付双方约定免租期限为2个月。合同约定，由大城小屋郑州分公司对房屋进行装修，装修费用为115668元。合同签订后，原告依约向大城小屋郑州分公司支付装修费用，大城小屋郑州分公司仅支付房租至2020年12月，此后便不再支付其余房租。被告的违约行为已满足合同第十三条第三款约定，故原告要求解除合同，并由大城小屋郑州分公司支付违约金。大城小屋郑州分公司系大城小屋公司设立的分公司，大城小屋公司应对上述租金及违约金承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告大城小屋公司、大城小屋郑州分公司均未到庭，也均未提交书面答辩状及相关证据。本院查明事实如下：2019年7月24日，（甲方）满守敏、（乙方）大城小屋郑州分公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：第一条、房屋基本情况：一、甲方将坐落于河南郑州新郑市新村镇郑新快速路西、公主湖环湖春天二期（社区）37栋3单元302室的房屋出租给乙方，房产证面积128.52㎡，装修状况为毛坯。二、房屋所有权状况为：甲方对该房屋享有所有权的，甲方应向乙方出示房屋所有权证（购房合同），证书（合同）编号为17001809201。第四条、租赁期限：一、甲方为乙方提供免租期2个月（装修期）；二、租赁期限：甲方收租期36个月，装修期2个月，合计租赁期限38个月，自2019年7月29日至2022年9月28日止。第五条、租金标准及支付方式：一、租金标准：按房证面积计算35元/㎡/月，月租金为4498.20元。二、租金支付时间及方式：自甲方将房屋交付给乙方之日起两个月为免租（装修）期，免租（装修）期结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付每一次租金，以后每月20日支付租金（如遇法定节假日或银行等第三方原因，于法定节假日结束或第三方原因消除后3个工作日内支付）。四、自甲方收到租金的第一个月起计算，租金以每三年递增5%进行计算。第七条、房屋装修：一、甲方委托乙方装修：4、本房屋装修款总价为115668元。二、装修款的付款方式：在合同合订3日内一次性付清。第九条、其他费用：二、在装修期内产生的水费、电费、物业费、取暖费、垃圾漕运费由甲方承担。四、装修结束后，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、电梯费。第十三条、合同的解除：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的；2、二次以上拖欠各项费用达10000元的；……第十四条、违约责任：四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。第十五条、合同争议的解决方法：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。2017年2月27日，满守敏与河南正商物业管理有限公司（以下简称“正商物业公司”）签订《前期物业服务协议》，约定由正商物业公司对涉案小区提供物业服务。房屋租赁合同签订前的物业费满守敏已向正商物业公司结清，自2021年1月1日起至今的物业费大城小屋郑州分公司并未向正商物业公司交纳。大城小屋郑州分公司亦未向满守敏支付自2021年1月1日起至今的房屋租金。以上事实，有当事人的陈述，《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》、物业费票据、中国银行郑州科技支行交易流水明细清单等证据可以证明。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方解除依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请送达对方时解除。本案中，原告满守敏与被告大城小屋郑州分公司于2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》第十三条第三项约定“合同的解除：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的”，根据原告提交的中国银行郑州科技支行交易流水明细清单并结合庭审调查，能够证实自2021年1月1日至今被告大城小屋郑州分公司未按合同约定支付租金，虽然原告未提交相关证据证实其已向大城小屋郑州分公司发送过解除合同通知，但原告起诉后本院已向大城小屋郑州分公司送达起诉状副本，故原告满守敏要求解除合同符合合同约定的解除条件，也不违反法律规定，故原告要求解除其与大城小屋郑州分公司于2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案《房屋租赁合同》解除后，被告大城小屋郑州分公司未支付的租金及物业费应由被告大城小屋公司承担付款责任，租金以4498.20元/月为基数，物业费以270元/月为基数，均自2021年1月起至付清之日止。关于违约金，《房屋租赁合同》第十四条第四款约定“乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金”，该约定超出法律规定，本院认为被告大城小屋公司支付的违约金自2021年1月1日起至付清下欠的租金、物业费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算为宜。被告大城小屋公司、大城小屋郑州分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告满守敏、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司郑州分公司于2020年7月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告满守敏租金及物业费（租金以4498.20元/月为基数，物业费以270元/月为基数，均自2021年1月起至付清之日止）；三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告满守敏违约金（自2021年1月1日起至付清本判决第二项确定的租金、物业费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；四、驳回原告满守敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2704元，减半收取计1352元，由原告满守敏负担830元，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司负担522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐亚磊二〇二一年五月二十五日书记员  张 豪