江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初6377号 原告：张熙，女，1986年11月2日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：姜佳，江苏红雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美华（系张熙之母），女，1963年10月26日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 被告：朱荣周，男，1962年8月12日出生，汉族，住浙江省台州市临海市。 原告张熙与被告朱荣周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张熙委托诉讼代理人姜佳，被告朱荣周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张熙向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告之间于2017年7月10日签订的房屋租赁协议；2.请求法院判令被告支付租金583333元（140000元+190000元+190000元+63333元），并按照年租金190000元的标准支付从房屋租赁协议解除之日起至房屋返还给原告之日的房屋使用费；3.请求法院判令被告按原样返还案涉租赁房屋并结清租赁期间水电煤网和物业费用；4.请求法院判令被告支付违约金126667元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月10日，原告委托母亲王美华与被告签订了房屋租赁合同，将钟楼区丰臣海悦广场103号商铺出租给被告使用，双方在租赁合同中约定租期为十年，每年租金为人民币190000元，租金的支付方式为每次提前一个月付清全年租金，被告另需缴纳10000元押金，原告于租赁期满后在被告将房屋基本保持原样和结清相关费用的条件下退还该押金。合同签订后原告委托王美华依约向被告交付了案涉房屋，但被告未按约支付全部租金，仅支付了60000元，尚欠140000元租金。2018年5月，被告以房屋交付和煤气开通等事由拒付租金还起诉至贵院，王美华也反诉要求被告支付租金，但因主体不适格，被告的诉请被法院驳回，后原告方多次找被告催要租金，被告既不出面解决问题，也不缴纳租金、水电煤网和物业费用，原告书面通知被告解除租赁协议，被告拒收。被告逾期支付租金的行为己构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付租金，解除合同，按原样归还案涉房屋，并要求被告承担违约贵任，故诉至法院，望判如所请！ 被告朱荣周辩称：房屋租赁协议实际上已经解除了，因为原告不让其经营，其就停止了营业，双方就已解除租赁关系了；原告要求其支付第一年开业期间的租金确需支付，但停止营业后的租金不应由其承担，原告不让其继续经营由此产生的损失截止到现在差不多有2000000余元，要求原告予以赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、房屋租赁合同、委托书、（2018）苏0404民初2412号民事判决书、房屋催收函、解除房屋租赁协议通知书、邮政快递单、物业费催缴说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月26日，原告张熙向常州市丰臣房地产开发有限公司购买了丰臣海悦广场一至二层103、203号房，建筑面积215.95平米。2017年6月1日，原告张熙出具委托书，载明其全权委托王美华处置常州市钟楼区丰臣海悦广场103商铺所有事宜。 2017年7月10日，王美华作为出租方（甲方），被告朱荣周作为承租方（乙方）签订了房屋租赁协议一份，协议约定甲方将位于间的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止，计壹拾年；房屋租金为壹拾玖万元整，每年按期结算，每次提前壹个月付清全年，同时乙方还向甲方交纳房屋租赁押金壹万元整，租赁期满后，乙方在房屋基本保持原样和结清相关费用条件下，甲方将房屋租赁押金全额退还乙方；甲方在合同签订后两日内，将房屋交付乙方使用，如拖延不交付的，按总租金10%金额按天赔偿乙方经济损失；甲方提前终止合同或须收回房屋，应与乙方协商，并退还乙方剩余租金及房屋租赁押金，并偿付乙方房屋租金10%的违约金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳二个月租金作为违约金；合同下方备注载明：1.首次付款陆万元整，今年玖月十五日前付清壹拾肆万元；2.出租方负责开通所租房屋的水、电、煤气等事项；合同还约定了其他事项。 另查明，2018年5月16日，朱荣周以王美华为被告向本院提起诉讼，请求判令王美华支付违约金300000元，支付开通煤气费用60000元等；王美华提起反诉，要求判令朱荣周支付租金140000元，支付违约金31666元等；2018年7月10日，本院作出（2018）苏0404民初2412号民事判决，认为涉案房屋属房屋购买人张熙所有，张熙委托王美华与朱荣周签订房屋租赁协议，法律后果应由委托人张熙承担，故朱荣周主张王美华承担相应责任，证据不足，不予支持；王美华反诉朱荣周的问题，因王美华非涉案房屋所有权人，属主体不适格，应依法裁定驳回起诉；故驳回了朱荣周的诉讼请求；2018年7月27日，当事人签收了该案判决，双方均未提起上诉，该案判决业已于2018年8月11日生效。 2020年11月16日，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求为：1.解除双方之间房屋租赁协议；2.被告支付租金583333元（2017年8月1日至2018年7月31日期间的剩余租金140000元，2018年8月1日至2019年7月31日的年租金190000元，2019年8月1日至2020年7月31日租金190000元以及2020年8月1日至11月30日4个月的租金63330元）并按年租金190000元的标准支付从房屋租赁协议解除之日起至房屋返还之日止的房屋使用费；3.被告返还案涉房屋，并支付拖欠的水电煤网和物业费；4.被告支付违约金126667元（按照年度向对方支付二个月作为违约金，即每年度31666元的标准计算四年）；5.诉讼费用由被告承担。针对原告明确后的诉请，被告认为：1.双方的租赁协议事实上在2017年农历年底就已解除；2.关于租金问题，只能付原告半年租金；3.水电、煤气费是不结欠的，之前已经付清了，但物业费没付；4.原告先违约，应由原告先支付被告违约金。嗣后，原告自愿放弃2020年12月28日后的租金及占用使用费，不再向被告主张。 审理中，原、被告均认可房屋租赁协议所涉租赁房屋为丰臣海悦广场103号房屋，建筑面积215.95平方米，年租金为190000元，签订合同后被告于2017年7月12日支付了20000元，过了几天支付了40000元，共支付60000元，其中50000元是租金，10000元是押金；同时，原、被告均认可租赁房屋的煤气由被告开通，并产生了开通煤气费28066元。 审理中，原、被告均认可原告于2017年7月12日将租赁房屋及一楼的钥匙交付给被告，但被告称其拿了钥匙开门后发现楼上楼下不通，没有通往二楼的楼梯，需要从外部公共楼道转上去，王美华未交付二楼的钥匙导致其无法进入二楼进行装修，给其造成了装修期损失，当时二楼里面放了好多东西，原告让其砸门其不敢砸，其对原告说要砸只能原告砸，其报了警，后来原告也一直没有管，直至两个月后原来二楼的租客回来把东西拿走了，门一直开在那里，其才进去的，二楼的钥匙一直都未拿到；原告称其是在租赁房屋上下两层都无人租住的情况下，将房屋交付给被告的，二楼原来的房客确实放了东西，但具体哪些不清楚，因原房客在外地一直赶不过来，而原告手里也没有钥匙，就让被告砸门直接进去就可以了，但是被告没同意去报警了，后来一直没有联系原告，原告以为被告已经进去，而且被告在报警后没几天就搬进去了，好像是八月十几号左右，对一楼装修没有影响，同时原告表示在双方按约定履行租赁合同的情况下，同意自签订合同之日起给被告两个月装修期。 审理中，被告陈述其实际只经营了三个月，于2017年年底搬走，因原告不让其经营，王美华向其催要房租时，其称会按合同支付，但应扣掉开通天然气和装修逾期的钱，双方协商未果，第二天王美华就拿了把锁把门给锁掉了，其未报警，因为报警也没有用；原告陈述其不清楚被告何时停止营业，在第一次诉讼时未提及停止营业的事情，王美华也未接到被告停止营业的通知，也从未锁过被告的门，此前原告委托诉讼代理人为减少损失让被告先交钥匙，由原告转租给他人，但被告称要王美华先赔偿他损失后再交付钥匙，此后一直未能交付钥匙。 审理中，原告陈述2019年9月30日，其向被告发出房屋租金催收函，载明要求被告在接函后三日内支付租金520000元，如未按期足额支付租金，将采取解除租赁合同、清退房屋等方式维护合法权益等事项；该催收函由原告邮寄至本市丰臣海悦广场103商铺后因人在老家，无法改寄被退回，嗣后原告改寄至浙江省台州市临海市××镇××村××号，被告予以签收。2020年4月30日，原告向被告发出解除房屋租赁协议通知书，载明因被告不付租金，经多次催告仍不履行合同主要义务，构成根本违约，决定行使合同解除权，解除双方之间签订的房屋租赁协议等事项；该通知书由原告邮寄至浙江省台州市临海市××镇××村××号，因收件人不在家被退回。 审理中，2020年12月24日，本院召集原、被告至租赁房屋进行现场勘查，该房屋为上下两层，一楼放置了桌椅、厨房用具、锅碗瓢盆、水桶、小冰箱等动产，两楼中间装有玻璃门隔断，设置了高低床、桌椅、水槽等动产；被告对租赁房屋进行了装修，但原告不同意对不可分离的附着在房屋上的装修部分进行利用；被告称装修花费了40000、50000元，如果原告不赔偿损失，其不会交付房屋，包括装修期损失、未开通燃气损失；本院责令被告于三日内将可搬离的物品搬离租赁房屋，交付租赁房屋及钥匙，否则自2020年12月28日起将按房屋租赁协议约定的租金标准计算租金。另，被告陈述在法院勘查现场后，其就让捡破烂的把租赁房屋内的东西都搬走了，即使还有东西在里面其也不要了，其还把原告代理人的电话给了捡破烂的，让他搬完以后把钥匙插在门上通知原告代理人去拿，至于捡破烂的有没有打电话其就不清楚了，原告有没有拿到钥匙也不清楚；原告则陈述其从未接到任何电话通知其去拿钥匙。 审理中，原告陈述截止2018年9月被告的水电费欠费242.11元，2018年9月后物业停止供电，但未停止供水，可能还产生部分水费，物业费只交到2018年1月15日，煤气费开户在被告名下，相关费用原告无法查询，水电煤气的具体金额原告不清楚，只能算一下大概，截止目前被告应该结欠了水电费242.11元，物业费8424元，其未能提供物业费水电煤气费用的其他证据；被告称其应该是做到2018年1月15日，之后没做就没有交纳物业费，也没有用水电、煤气，门一直关在那里的，其不认可原告主张的水电煤气物业费用，其走之前都付清的。 审理中，被告表示其不提起反诉，其同意在本案中一并处理迟延交付房屋、煤气开通费用等，在其应付租金中抵扣，其不再另行提起诉讼。 本案争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁协议是否已解除？2、租赁房屋长时间空置产生的租金，原、被告是否应该承担相应责任及其责任比例？3、被告应承担多少水电煤网及物业费用？4、被告是否应承担违约金及其金额？5、原告是否应承担被告迟延交付二楼房屋钥匙的违约金及开通煤气费？如应承担，应抵扣多少租金？ 关于第1个争议焦点，本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，被告累计六个月以上未支付租金，原告催要后仍未支付，原告于2020年4月30日向被告发出解除房屋租赁协议通知书要求解除协议，但该通知书被退回，鉴于解除合同的通知未能有效送达给被告，原、被告之间签订的房屋租赁协议尚未解除，现原告要求判令解除双方之间于2017年7月10日签订的房屋租赁协议，符合相关法律规定，本院予以支持，被告辩称协议已于2017年农历年底已解除的意见不予采信。 关于第2个争议焦点，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告仅于2017年7月先后二次共计支付了60000元，此后未再支付过租金，且被告因与出租人之间的纠纷，于2018年5月16日以王美华为被告向本院提起了诉讼，本院作出（2018）苏0404民初2412号民事判决后，双方均未提起上诉，该案判决业已生效，而原告作为出租人，明知双方存在纠纷且其母王美华已就租金提起反诉，且此时租赁合同的解除条件早已成就，未能进一步在合理时间内行使合同解除权收回房屋，致使租赁房屋长时间空置，扩大了租金损失，原告对此应承担相应责任。被告作为承租人，其不在租赁房屋内经营，却未能及时通知原告不再承租房屋，并将其物品长期留置在租赁房屋内，且至今都未能交付房屋及钥匙，对租赁房屋长时间空置产生的租金损失，亦应承担相应责任。鉴于原、被告各自的行为均在一定程度上增加了租赁房屋的空置时间，扩大了损失，原、被告对扩大的租金部分均应承担相应责任，结合原、被告各自行为的过错程度，本院酌情由原告承担40%，被告承担60%。关于原告主张第2项诉讼请求，自合同约定的租赁期限2017年8月1日起至本院作出的（2018）苏0404民初2412号民事判决生效之日2018年8月11日止，被告应按年租金190000元的标准支付租金，即195726元（190000元/年÷365天*376天）；本院作出的（2018）苏0404民初2412号民事判决生效次日2018年8月12日起至本院责令被告搬离之日2020年12月27日止产生的租金共计452356元（190000元/年÷365天*869天），本院酌情由被告承担60%即271414元；自2020年12月28日后产生的租金及占有使用费，原告自愿放弃，系其权利处分，且不违反相关法律法规，本院予以准许；故被告应支付原告租金共计467140元（195726元+271414元），因被告已支付原告租金50000元、押金10000元，合计60000元，现原、被告的房屋租赁协议已解除，押金在应付租金中一并结算，应付租金扣除被告已支付的60000元后，被告尚应支付原告租金407140元，原告的该项诉请中符合相关法律规定的部分，本院予以支持，对其余租金的主张，本院不予支持。 针对第3个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告仅提供了落款为海悦广场物业中心的说明一份，该说明并无海悦广场物业中心印章，说明的内容亦不能佐证原告主张的水电煤网及物业费的具体金额，故对原告要求被告支付水电煤网及物业费的诉请，本院不予支持；但因原、被告签订的租赁协议被解除，被告负有返还租赁房屋的义务，对原告的该部分诉请，本院予以支持。 针对第4个争议焦点，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的房屋租赁协议约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳二个月租金作为违约金，据此原告要求被告支付违约金126667元（190000元/年÷12月*2月*4年），但考虑原、被告双方的行为共同导致租赁房屋长期空置的结果，本院酌情由被告承担60%的违约金即76000元。 针对第5个争议焦点，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告均认可原告确实存在迟延交付二楼房屋钥匙的行为，只是对迟延交付二楼房屋钥匙的期限双方各执一词，但合同约定甲方在合同签订后两日内将房屋交付乙方使用，如拖延不交付的，按总租金10%金额按天赔偿乙方经济损失，违约金过分高于损失，应予调整；此外，合同约定由出租方负责开通所租房屋的水电煤气，但原告作为出租方未能全面履行该约定，现原、被告均认可租赁房屋的煤气由被告开通，并产生了开通煤气费28066元，该款应由原告承担；鉴于被告对迟延交付二楼房屋钥匙的违约金及开通煤气费等均未提起反诉，但同意在本案中由法院一并处理，在其应付租金中抵扣，其不再另行提起诉讼，考虑虽然原告存在迟延交付二楼房屋钥匙的行为，但一楼已交付，并不影响被告在一楼先行装修，而且从现场勘查看二楼装修改动并不多，对被告造成的损失相对较小，故本院酌情认定由原告承担迟延交付二楼房屋钥匙的违约金50000元、开通煤气费用28066元，合计78066元，从被告应支付的租金中予以抵扣。结合前述被告应支付原告的租金为407140元，抵扣原告应承担的78066元后，被告尚应支付原告租金329074元。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十九条第二款、第一百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年7月10日签订的房屋租赁协议；被告朱荣周于本判决生效之日起十日内将丰臣海悦广场103号房屋（建筑面积215.95平方米）返还给原告张熙。 二、被告朱荣周于本判决生效之日起十日内给付原告张熙租金329074元。 三、被告朱荣周于本判决生效之日起十日内给付原告违约金76000元。 四、驳回原告张熙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10900元、保全费4020元、公告费300元，合计15220元（原告已预交），由原告张熙负担6620元，被告朱荣周负担8600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘金霞 人民陪审员  天 然 人民陪审员  金 叶 二〇二一年五月十日 法官 助理  张春美 书 记 员  杨 红