山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终611号 上诉人（原审原告）：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地：泰安市三友旧村改造4号商业楼东首。 法定代表人：时逢，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：孔德刚，山东盈和盈律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东创新电气设备有限公司，住所地：泰安市省庄镇博阳路九星街。 法定代表人：贾彦芳，总经理。 上诉人（原审被告）：贾彦芳，女，1974年3月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 以上两上诉人的委托诉讼代理人：徐晓鸣，山东泰山蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：泰安盛世仁和农业开发有限公司，住所地：泰安高新区徂徕镇驻地。 法定代表人：刘波，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王征，山东盈和盈律师事务所律师。 上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）、山东创新电气设备有限公司（以下简称创新公司）、贾彦芳因与被上诉人泰安盛世仁和农业开发有限公司（以下简称盛世公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁和公司上诉请求：依法维持原判第一项至第六项，变更第七项为：依法确认上诉人与贾彦芳于2016年3月29日签订的《商品房预（销）售协议书》无效；判令贾彦芳协助上诉人办理注销双方在泰安市商品房预（销）售管理部门对《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）的合同登记备案手续。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决书第15页查明：2016年3月29日，上诉人及其法定代表人时逢与贾彦芳签署《说明》，2016年3月10日贾彦芳购买了上诉人位于福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第四间，总价款300万元（已付），因该商业楼无法交付，遂协商以位于泰安市三友Ｂ区面积共计约989.24平方米的三套商业房置换。同日，上诉人及其法定代表人时逢与贾彦芳签订《商品房预（销）售协议书》，约定以位于泰安市三友Ｂ区面积共计约989.24平方米的商业房出售给贾彦芳以担保还款义务的履行。时逢系上诉人的法定代表人，其签字行为系代表上诉人进行意思表示的职务行为，原审判决书第27页认定：“该合同涉及的房屋产权归泰安市仁和房地产开发有限公司时逢所有，但时逢并未参加诉讼，本案中原告单方主张权利不符合法律规定”不符合事实。人民法院应当支持上诉人确认2016年3月29日《商品房预（销）售协议书》无效的请求。二、原审判决书第二项判决依法确认上诉人与贾彦芳于2016年5月17日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）无效，该《商品房预售合同》自始无效、确定无效，不具有可履行性，基于该无效合同进行的合同登记备案手续当然应予注销。上诉人的该项注销合同登记备案手续的请求处理方式虽有不当，但是作为诉讼请求具体、明确，人民法院应当判决被上诉人协助上诉人办理注销双方在泰安市商品房预（销）售管理部门对该《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）的合同登记备案手续。 针对仁和公司的上诉，创新公司、贾彦芳辩称，仁和公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。一、贾彦芳是2016年3月10日用现金300万元购买了仁和公司房产，并交付了全部款项，仁和公司也出具收据并注明购房房款，后又因仁和公司原因无法交付。2016年3月29日出具说明一份，由案外人时逢用其个人的涉案房产置换，同意将涉案房产卖给贾彦芳并签订了《商品房预（销）售协议书》，且也已经交付涉案房产，该涉案房产也由贾彦芳占用使用至今。在本案中该涉案房产系案外人时逢个人的，且时逢本人并未参加诉讼不是本案当事人，仁和公司无权代为主张，其诉讼请求理应驳回，故其第一项上诉请求不成立。二、仁和公司的第二项上诉请求系二审阶段增加诉讼请求，超出了一审案件的审理范围，故应驳回其上诉请求。 盛世公司辩称，涉及第三人部分一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 创新公司、贾彦芳上诉请求：撤销原审判决第1至6项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为仁和公司与创新公司2015年2月3日签订的《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》（以下简称《补充协议》）系为了担保工程款的实现，创新公司并未实际支付购房款，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，是无效合同，属于认定事实和适用法律均错误。2015年2月3日签订的《补充协议》，是根据2013年6月22日签订的《电力安装施工合同》第五条付款方式：双方签订合同后，仁和公司提供足够的房源由创新公司认购，达到合同额的65%，房价执行市场价格，创新公司自行出售房源，仁和公司协调无偿办理正规手续。该条工程款的付款方式说明，仁和公司对65%的工程款是不需要支付现金的，只要提供足够的房源给创新公司，用来抵顶工程款就可以了。1、根据该施工约定合同，最初仁和公司提供了8套住宅来抵顶工程款，后因仁和公司有纠纷，该8套乡、住宅被法院查封，双方又达成该补充协议，该补充协议是对以房屋抵顶工程款的具体化，明确了房屋的位置、面积、单价、总价以及抵顶工程款的数额，对于仁和公司已经出租的房屋，约定了将出租方由仁和公司变更为创新公司，还约定了创新公司自2017年2月1号起收取租金，同时约定仁和公司于2017年1月31日前负责为创新公司办理产权登记手续，该补充协议从形式到内容均符合房屋买卖法律关系的形式要件和实质要件。2、既然电力安装施工合同有明确的约定，仁和公司以房屋直接充抵工程款，该约定双方从没有变更过，根据该约定，创新公司没有权利要求仁和公司以现金支付工程款，又何必要求以房屋作为支付工程款担保，既然仁和公司以房屋抵顶了工程款，创新公司就无需再实际支付购房款。3、补充协议和电力安装施工合同属于同一个合同，如果补充协议是担保合同，那么主合同是哪一个呢，不能只有从合同没有主合同。4、补充协议第一条第三项的19号楼2单元402室的房屋，按照补充协议约定已经全部履行完毕，这也能说明补充协议房屋买卖合同，不是担保合同。所以一审法院认为该补充协议系为了担保工程款的实现是错误的。一审法院认为该补充协议属于流质契约，违反了有关法律禁止性规定，对于有关抵押流质问题，在担保法第40条、物权法第186条、民法典第401条均有相关规定，内容规定基本一致。适用《中华人民共和国民法典》第四百零一条的前提是抵押合同，该补充协议不是抵押合同，协议也没有约定仁和公司到期不履行付款债务时，房屋归创新公司所有，因为仁和公司根本没有履行支付全部工程款的义务，提供房屋抵顶工程款是仁和公司的主合同义务，不存在抵押流质的情况。因此，一审法院生搬硬套不适合的法律，判决合同无效属于适用法律错误。二、一审法院认为仁和公司、盛世公司与创新公司2016年9月30日签订的《协议书》系为担保工程款实现的担保合同，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，判决该合同无效，属于认定事实和适用法律均错误。2015年2月3日仁和公司与创新公司签订补充协议，该补充协议是对三套房屋抵顶工程款有关事项的总体约定，要履行该补充协议，办理产权手续应当按照泰安市房产管理局监制的《商品房预（销）售合同》样本分别签订房屋买卖合同，于是同日双方根据补充协议的约定签订了1#商业楼自南向北第一间《商品房预（销）售合同》，该合同注明付款方式：此房用于抵顶福源嘉苑小区电器工程款，仁和公司出具了465.5万元的收据，收款方式也注明：抵顶工程款。一审法院却认为其目的亦系为了担保工程款的实现，创新公司并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，认定的结论与证据完全不符。因该间商业房在2013年7月5日仁和公司就网签给第三人，致使该合同无法履行，2016年9月30日经创新公司、仁和地产公司、盛世公司三方协商，签订了用盛世公司酒堡置换该间商业房的协议书。该协议书前言部分详细说明了签订该协议的原因，第二条约定盛世公司同意用酒堡的一、二层大约3600平方米置换创新公司购买的房屋。该条的“置换”“购买”两个词语，也说得很清楚，用来置换购买的房屋当然就是购买的房屋。该协议书签订后，盛世公司和创新公司做了详细的交接，包括房间、钥匙的数量，水电气的状况，以及创新公司之后需要单独改造安装水电表都做了约定，这与民法典第三百九十四条规定的担保完全不符。如果是抵押担保根本没有必要交接房屋，转移房屋的占有，更没必要涉及以后水电气的使用，该协议书也没有约定债务的履行期限或者实现债权的情形。酒堡的回购协议也能说明置换的酒堡协议书是买卖关系，如果是为了担保债权的实现，根本没有必要再签订回购协议，只有出卖后才能谈回购，所以，从正反两个方都能说明该协议书是房屋买卖合同法律关系，不是抵押担保法律关系。一审判决认为，涉案的酒堡房屋因第三人股权转让实际属于变更股东后的第三人的合法财产，因此确认2016年9月30日签订的《协议书》无效。涉案的酒堡房屋是否属于第三人的合法财产与股权转让没有关联性，股权转让与合同的效力也没有关联性。一审法院以此判决2016年9月30日《协议书》无效没有法律依据。同样上述理由，一审法院判决2016年9月30日《协议书》（回购酒堡）无效没有事实和法律依据。三、一审法院认为仁和公司与贾彦芳2016年5月17日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS125454）其目的仍系为了担保工程款的实现，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，判决该合同无效，属于认定事实和适用法律错误。该房屋的买卖交付情况与1#商业楼第一间基本一样，上诉理由同以上意见。不同之处有两点，一是该置换后的房屋预售合同做了备案登记，二是置换后的房屋总价2,042,103元，原房屋总价2,875,000元，差额832,897元，原房屋的价款已经抵顶了工程款，对减少的房屋差价应当返还，仁和公司已经返还。一审法院认为双方不存在真实的房屋买卖合同关系，判决该合同无效是错误的。四、一审法院判决第五项仁和公司与创新公司于2015年2月3日签订的《商品房预（销）售合同》无效，适用法律错误。2015年2月3日仁和地产公司向创新公司借款400万，口头约定月息2份，借款期限一年，签订了《商品房预（销）售合同》作为借款担保，2月4日创新公司将400万打给了仁和地产公司，双方没有进行房屋交接，也不涉及房屋租金的收取问题。根据《九民纪要》第71条规定，在借款时将财产形式上转让至创新公司名下，属于“让与担保”合同，在仁和公司不能偿还到期债务时，创新公司可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。所以，一审法院认为该合同是为2015年2月3日仁和公司向创新公司借款400万提供担保而签订，不是双方房屋买卖的真实意思表示，创新公司予以认可，就判决该合同无效适用法律错误，此类合同仍然是有效合同，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权，但债权人不能要求交付担保物。五、一审法院认为2016年5月1日仁和公司与创新公司签订的《商品房预（销）售合同》，系为400万元的借款提供的担保，判决该合同无效，属于认定事实和适用法律均错误。仁和地产公司在400万元借款到期后，不能偿还就用卖给职工的9套住宅以物抵债给了创新公司。因大部分职工没有交购房款，个别职工交了很少一部分款，他们也都同意公司抵顶债务，并写了书面的承诺书。创新公司分别与购房者签订了房屋租赁合同，租期半年，在2016年5月第一次租赁合同半年到期后，10月又续签订了租赁合同直到2018年3月31日，并缴纳了租金。在2016年5月1日签订合同时，考虑到是职工住房，仁和公司就说过等有了钱，把职工住房再买回来，创新公司考虑到职工利益，将来交房也存在困难，因存在很多不确定因素，没有签订书面回购协议。在2018年7月以后仁和公司就给创新公司陆续打购买款，创新公司就没有再和职工续签租赁合同，也没有再收取租金。该合同是以房抵债合同不是担保合同，从以下几个方面可以说明。第一，该合同是在400万借款到期不能偿还时签订的，履行期满后达成的以物抵债协议合法有效。第二，该房屋买卖合同签订后，又签订了房屋租赁合同，并收取了租金，购房职工也都做了同意出卖的承诺，以房屋抵顶债务已经实际履行，如果抵押担保，无需签订租赁合同，而且租金的数额不及利息数额的二十分之一，如果是担保，创新公司收取利息是很不利的。第三，该协议约定抵顶房屋的总价4,540,505元，超出了借款540,505元的部分，应在2016年9月30日前一次性付清。如果是为借款400万提供的担保合同，就不会约定债权人创新公司向债务人仁和地产公司支付房款。第四，该协议仁和公司的主要领导提供了履行以物抵债合同的担保，如果是担保合同，法律上没有规定为担保合同提供保证的规定，客观上也没有为担保合同提供保证的必要。从以上几点可以看出，该协议借款到期后，债务人不能偿还借款，签订的以物抵债合同，该合同合法有效。另外，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款错误，该条规定是在订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，符合判决书第五项的合同情形，2016年5月1日的合同是在借款到期后，不能偿还的情况下，签订的以物抵债，不符合该条款规定的情形。其次该条款是指出借人要求履行买卖合同的诉求，本案是借款人诉求合同无效，也不符合该条规定。最后，该条文也没有规定抵押担保合无效。六、一审法院认为房屋价格低于市场价值，上诉人收取了大量款项，合同显失公平，以房屋抵顶债务违背了订立合同的本意，确认合同无效的理由不成立。一审法院判决书第26页第二段认为涉及工程款的所谓购房合同，约定的房屋价款远远低于当时的市场价值，显失公平，亦违背了订立合同的本意。房屋买卖价格与市场价值本身就不会完全相等，房屋的位置、结构、土地的性质、使用价值、出卖方对资金的需求程度，都是影响房屋的出卖价格的因素。仁和地产公司将在2013年7月5日就网签给第三人的1#商业楼第1间又顶给创新公司本身就构成合同欺诈，应当双倍赔偿，用酒堡抵顶工程款创新公司也是不得已接受的，当时的酒堡没有多大的使用价值，在偏远的山村，只能存放点材料，后来泰安市成立徂汶景区后，将徂汶景区政府设在，2018年政府又购买了盛世公司股权，将该酒堡作为政府办公大楼，其价值才得到了大大提升，所以房地产的价格存在着很大的不确定因素，这也是被上诉人企图把以物顶债说成担保的原因。1#商业楼的第二间125平方米，全部是一楼，价格当然高，置换后的2#商业楼105室289平方米，上下两层，一楼只有五十平方绝大部分是二楼，所以价格就会低很多。马红霞买的2#商业楼104室网签单价25,000元，马红霞是时逢的亲属，并非真正的买卖，目的是为了贷款套取银行资金，当然价格越高越好。对于职工宿舍都是回迁房，与商品房品质不一样，又不能办理产权手续，价位自然要低些。对于上诉人收到的款项大体分为以下几种情况，2016年3月10日的118万是400万借款利息，2016年3月23日、24日的100万是832,897元置换房屋差价的退房款和167,103元的租金，2016年3月31日至2017年收取的是双方合同约定的租金，2018年7月17日至2019年5月2日收取的700万是回购职工宿舍的款，所有汇款都有具体的用途，并非是还欠款，之前工程款和借款在2016年9月30日已经了结，以后发生的资金往来是租金和职工宿舍的回购款。一审法院认为房屋价款远远低于市场价格又收取了大量款项显示公平，退一步讲显失公平属于可撤销的合同，不是无效的理由，《民法典》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一审法院认为违背了订立合同的本意即工程款到期后履行原债务，一审法院是如何判断订立合同的“本意”的，全部合同没有一处显示担保的字样，也没有担保的意思表示，一审法院的“本意”从何而来，再者工程款到期后履行原债务，原债务就是仁和地产公司提供足够的房源由创新公司认购，原债务不是支付工程款，双方也只是开发票和收据，走个流程办个手续，不需要现金往来，不存在履行原债务的问题。综上所述，一审法院对每一份合同都认为其目的系为了担保工程款或借款的实现，上诉人并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，显失公平，判决合同无效，属于认定事实和适用法律错误。 针对创新公司、贾彦芳的上诉，仁和公司辩称，一、用于抵顶支付工程款的房产问题。双方于2015年2月3日签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，约定原告以福源嘉苑小区1#商业楼、沿温泉路自南向北第一间（面积约245㎡）、第二间（面积约125㎡）以及19#住宅楼2单元402室（面积108.01㎡）等三套房产抵顶工程款。这就证实了该《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，以及后续用于置换福源嘉苑商业楼第一间的2016年9月30日签订的约定以徂徕镇北望村盛世仁和庄园酒堡一二层进行置换的《协议书》，用于置换第二间的2016年5月17日签订的约定以福源嘉苑小区2#商业楼105室置换第二间的《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）等三份协议书，真实的意思表示并不是房产买卖，而真实目的均是为了抵顶支付工程款。实际上，福源嘉苑商业楼第一间、第二间、盛世庄园酒堡一二层、福源嘉苑小区2#商业楼105室均没有交付给创新公司和贾彦芳。买卖的意思表示是虚假的，这三份关于房产买卖的协议是无效的，应当按照真实的意思表示即按照2013年6月22签订的《电力安装施工合同》约定的支付工程款等义务履行。虽然约定了以盛世庄园酒堡置换福源嘉苑第一间，但是创新电器公司和贾彦芳仍然收取该第一间的租赁费，也证实了创新电器公司的真实目的也是收取租赁费抵顶工程款。二、用于担保借款的房产问题。2015年2月4日仁和房地产公司向创新电器公司和贾彦芳借款400万元，在形式上，于2015年2月3日签订《商品房预（销）售协议书》一份，约定原告将福源嘉苑小区1#商业楼、沿温泉路自南向北第三间（面积约400㎡），价款400万元整。后又于2016年5月1日签订《商品房预（销）售协议书》一份，明确记载仁和公司于2015年2月4日向创新公司借款肆佰万元整，并约定仁和公司用其福源嘉苑小区九套住宅房置换该1#商业楼第三间，出售给创新公司。一审庭审中，创新公司和贾彦芳也认可400万元的性质为借款。2016年3月10日，仁和公司又向创新公司和贾彦芳借款，创新公司首先打给了仁和公司150万元，仁和公司接着打回去了118万元，创新公司又打过来了150万元。贾彦芳当日出具了收到条一份，记载：“今收到利息壹佰壹拾捌万元整”。随后在形式上，2016年3月10日贾彦芳购买了福源嘉苑小区1#商业楼第四间（面积约300㎡）。为了置换该第四间，又于2016年3月29日签订《商品房预（销）售协议书》一份，约定原告仁和房地产公司将泰安市三友Ｂ区预（销）售给贾彦芳价款300万元整。并且该协议第三条记载：“付款方式：甲方已于2016年3月10日付款叁佰万元整，此款打在了张立立账户。”上述福源嘉苑小区商业楼第三间、第四间和九套住宅房、泰安市三友Ｂ区房产均没有交付给创新公司和贾彦芳，创新公司和贾彦芳也始终没有占有、使用上述房产。有上述事实可见，双方的真实意思并不是房产买卖，而真实目的是借款，房产买卖合同仅仅是民间借贷的担保。上述关于房产买卖的协议是无效的，应当按照民间借贷的真实意思主张权利和履行义务。综上，创新公司和贾彦芳的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。 盛世公司辩称，涉及第三人部分一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 仁和公司向一审法院起诉请求：1.要求确认原告与创新公司于2015年2月3日签订的《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》、原告与创新公司、第三人于2016年9月30日签订的《协议书》均无效；2.要求确认原告与贾彦芳于2016年5月17日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）无效，并判决撤销双方在泰安市商品房预（销）售管理部门对该《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）的合同登记备案手续；3.要求确认原告与创新公司于2015年2月3日签订的《商品房预（销）售协议书》、于2016年5月1日签订的《商品房预（销）售协议书》均无效；4.要求确认原告与贾彦芳于2016年3月29日签订的《商品房预（销）售协议书》无效。 盛世公司向一审法院起诉请求：要求确认2016年9月30日第三人与原告及被告创新公司三方签订的《协议书》、第三人与创新公司签订的《协议书》无效。 一审法院认定事实：一、关于《电力安装施工合同》约定的“双方签订合同后，原告提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%”所涉及的房屋事实。1、2013年6月22日，原告与创新公司签订《电力安装施工合同》，约定：原告将福源嘉苑小区10KV配电室电气工程发包给创新公司施工，工程造价1030万元（含税金）；第五条付款方式：双方签订合同后，原告提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%，房价执行市场价格，创新公司自行出售房源，原告协调无偿办理正规手续，合同签订后二十日内付合同额的10%，设备全部进场后支付工程款的15%，安装完毕验收合格并正式供电及结算定案后支付工程款的95%，余款5%作为质保金，质保期满后十日内一次性付清。2013年7月8日，原告与创新公司签署《福源嘉苑房屋认购单》八份，载明创新公司认购八套房屋，合计总价为6,966,485元，均分别备注“同意此房抵顶创新公司工程款”。原告给创新公司出具收据八份，收据上均载明了收款方式为“顶账”。其中一套为福源嘉苑小区19#-2-402，住房面积为108.01㎡，单价7030元/㎡，配房面积10㎡，单价2500元/㎡，价款合计784,310.3元。由于其中七套住房被法院查封，创新公司实际仅收到了19#-2-402（即19#住宅楼2单元402室）一套房屋。2、2015年2月3日，原告（甲方）与创新公司（乙方）签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，约定：甲、乙双方于2013年6月22日签订的《电力安装施工合同》（以下简称主合同）中第五款约定“甲方以福源嘉苑小区住房抵顶65%工程款”，近期乙方以上述住房销售缓慢为由，提出用福源嘉苑商业房抵顶工程款，双方达成此补充协议：一、乙方同意用于抵顶工程款的房屋情况分别为：1、福源嘉苑小区1#商业楼、沿温泉路自南向北第一间，主体结构两层，建筑面积约245㎡，抵顶单价19,000元/㎡，总价4,655,000元。2、福源嘉苑小区1#商业楼、沿温泉路自南向北第二间，主体结构一层，建筑面积约125㎡，抵顶单价23,000元/㎡，总价2,875,000元。3、福源嘉苑小区19#住宅楼2单元402室，建筑面积108.01㎡，抵顶单价7030元/㎡，配房面积7.34㎡，抵顶单价2500元/㎡，总价777,660元。二、关于上述两套商业房经营现状及交接情况：1、甲方于2013年3月25日将上述两套商业房租赁给泰安泰山茶博城管理有限公司，泰安泰山茶博城管理有限公司于2013年6月15日将第一间租赁给泰山区红旺火锅店（以下简称附合同一）、于2013年7月27日将第二间租赁给栾相印（以下简称附合同二）。2、甲方承诺：（1）2017年1月31日前租金由甲方收取，抵顶房款；2017年2月1日起租金由乙方开始收取，甲方应将附合同一、二中出租方变更为乙方，其他条款不变。若遇到甲方无法兑现该承诺，则甲方应按照附合同一、二中租金单价，自2017年2月1日起支付乙方租金，附合同一、二到期后乙方自主决定租赁权。（2）于2017年1月31日前负责为乙方办理产权登记手续，因办理产权手续时发生的费用由乙方承担，产权面积以房管局实测面积为准，面积差价部分双方按抵顶单价互补差价。2015年2月3日，原告（卖方）与创新公司（买方）签订《商品房预（销）售合同》一份，约定原告将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第一间出售给创新公司，价款4,655,000元。原告给创新公司出具收据一份，载明：交款单位为创新公司数额4,655,000元，收款方式抵顶工程款。同日，原告（卖方）与创新公司（买方）签订《商品房预（销）售合同》一份，约定原告将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第二间出售给创新公司，价款2,875,000元。3、2016年5月17日，原告（出卖人）与贾彦芳（买受人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825），约定原告将位于出售给贾彦芳，建筑面积289.66平方米、单价7050元/㎡，房款2,042,103元，并办理了网签备案登记。原告与两被告签署《说明》，内容为：2015年2月3日创新公司以抵顶福源嘉苑小区电气工程款方式抵顶原告开发的福源嘉苑小区1#商业楼、沿温泉路自南向北第二间营业房一套（面积125㎡，单价23,000元/㎡），金额2,875,000元，因该商业楼无法交付。经双方协商，原告用的位于营业房置换，面积289.66㎡，金额2,042,103元，差额832,897元退还创新公司。原告提交其与马洪霞于2013年5月21日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0050902，房屋代码：180824）一份，原告公司将温泉路福源嘉苑小区2#商业楼104室以每平方米25,000元的价格网签出售给马洪霞，该合同与原告与贾彦芳于2016年5月17日签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825）相比较，原告将福源嘉苑小区2#商业楼105室以每平方米7050元的价格网签给贾彦芳，不足25,000元每平方米的市场价格的三分之一，不符合民法公平原则，证实双方签订的《商品房预售合同》是工程款的担保措施。4、2016年9月30日，原告（甲方，法定代表人时逢）与创新公司（乙方，法定代表人贾彦芳）及第三人（丙方，法定代表人张伟）签订《协议书》，约定：2015年2月3日甲方与乙方签订了商品房预（销）售合同，约定甲方将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第一间出售给乙方，面积约为245㎡，总价款4,655,000元，乙方用所欠甲方的电气工程款抵顶了购房款。因甲方在2013年7月5日将该房网签出售给他人，致使该合同无法履行。现甲、乙、丙在平等自愿的基础上达成如下意见：一、甲乙双方同意解除2015年2月3日签订的商品房预（销）售合同。二、丙方同意以其所有的不存在产权争议的位于徂徕镇北望村的盛世仁和庄园的酒堡南楼一、二层大约3600㎡置换乙方购买的甲方房屋。三、丙方于2016年10月10日把置换的盛世仁和庄园酒堡南楼一、二层大约3600㎡房屋交付给乙方，乙方对其拥有所有权。四、乙方安装独立的水表和电表，丙方予以配合。丙方正常供应水电，水电费用乙方按照市场价格支付给丙方。2016年9月30日，第三人（甲方，法定代表人张伟）与创新公司（乙方，法定代表人贾彦芳）签订《协议书》，约定：2016年9月30日甲方以其所有的位于徂徕镇北望村的盛世仁和庄园的酒堡南楼一、二层大约3600㎡为泰安市仁和房地产开发有限公司抵顶债务给了乙方，经双方协商，乙方同意甲方在2017年9月30日前以价格5,213,600元回购。被告提交2017年1月5日盛世庄园酒堡一、二层钥匙交接明细、房屋交接清单各1份，第三人（此时第三人公司法定代表人为张伟，张伟同时还担任原告公司的副经理）与被告就涉案酒堡进行了详细的交接。原告对此不予认可，提出被告并未实际接收酒堡。经一审法院对张伟进行调查，张伟陈述：原告、创新公司及第三人签订的《协议书》系为原告所欠被告工程款提供担保；2016年9月30日当时的第三人与创新公司签订的《协议书》中的回购款5,213,600元是工程款4,655,000元加上一年的利息，利息是以4,655,000元为基数按月息1分计算的。这实际上是作为一种担保，保证期一年，保证的是工程款4,655,000元的支付及一年的利息，该回购协议并没有履行；2016年腊月初八即2017年1月5日，创新公司一直找原告要工程款，为了稳住创新公司，办了这么个交接表，但仅仅是书面交接，实际没有将酒堡交给被告。二、2015年2月3日，原告（卖方）与创新公司（买方）签订《商品房预（销）售协议书》，约定：原告将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第三间出售给创新公司，面积月400㎡，单价10,000元/㎡，总价款400万元。同年2月4日创新公司向原告转款400万元。2016年5月1日，原告（卖方）与创新公司（买方）、时逢、张伟（丙方，系甲方的担保人）签订《商品房预（销）售协议书》，约定：甲方预（销）售给乙方的商品房情况，1、福源嘉苑小区19-2-204、8-3-203、7-2-602、4-3-101、7-1-602、7-2-501六套房屋，面积共计753.71㎡，单价3000元/㎡，合计2,261,130元。2、福源嘉苑小区3-1-1102、19-2-301、1-1405三套房屋，面积共计651.25㎡，单价3500元/㎡，合计2,279,375元。二、以上九套房屋总价款4,540,505元。三、付款方式：甲方于2015年2月4日向乙方借款400万元，用于抵顶该房款，剩余房款540,505元于2016年9月30日交房时一次性付清。同日，原告与创新公司签署《说明》，内容为：2015年2月4日创新公司购买了原告位于福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第三间，面积约400㎡，单价10,000元/㎡，总价款400万元（已付），因该商业楼无法交付，经双方友好协商，仁和公司、时逢用位于福源嘉苑小区19-2-204、8-3-203、7-2-602、4-3-101、7-1-602、7-2-501、3-1-1102、19-2-301、1-1405房屋置换。三、2016年3月29日，原告及其法定代表人时逢与贾彦芳签署《说明》，内容为：2016年3月10日贾彦芳购买了泰安市仁和房地产开发有限公司（法定代表人时逢）位于间，面积约300㎡，单价10,000元/㎡，总价款300万元（已付），因该商业楼无法交付，经双方友好协商，仁和公司、时逢用位于三友B区4#商业楼1、3、4三套营业房置换。同日，原告及其法定代表人时逢（卖方）与贾彦芳（买方）签订《商品房预（销）售协议书》，约定：原告及时逢将位于泰安市三友Ｂ区房屋，面积共计约989.24㎡，地下室面积约329.75㎡出售给贾彦芳，总计款300万元。付款方式：乙方已于2016年3月10日付款300万元，此款打在了张立立账户（原告的会计）。原告提交泰安市岱庙街道三友社区居委会出具的《证明信》，证实本辖区（三友旧村改造）三友B区4#商业楼自东向西1-6号营业房产权归泰安市仁和房地产开发有限公司时逢所有。原告提交其与肖莉莉于2015年11月18日签订的《商品房预（销）售协议书》复印件一份，约定将三友B区4#公建自东向西第二间（面积约280.71平方米）出售给肖莉莉，每平方米价格10,000元，总价款280.71万元。该房间与贾彦芳于2016年3月29日签订《商品房预（销）售协议书》约定的泰安市三友Ｂ区（主房面积约1号290.07平方米，3号419.55平方米，4号279.62平方米，住房面积共计约989.24平方米。地下室面积约329.75平方米）相邻，但是原告与被告之间的《商品房预（销）售协议书》约定的总价款为300万元，每平方米价格3032.63元，地下室尚没有计算。证实原告与被告之间的《商品房预（销）售协议书》约定的房屋价款不足当时的市场价格的三分之一，不符合民法公平原则。证实原被告之间签订的《商品房预（销）售协议书》是借款的担保措施。被告提交营业房租赁合同3份及租金收据2份。内容：泰安市三友B区4#商业楼1号门头房贾彦芳出租给了原告使用，期限自2016年3月30日至2017年3月29日，原告向贾彦芳支付了租金4万元。3号、4号2个门头出租方也由原来的时逢变更为贾彦芳。被告据此主张：2016年3月29日是商品房销售不是抵押担保合同。四、关于原告被告及第三人之间的往来款事实。原告共计向被告付款918万元。1、2016年3月10日，贾彦芳分三笔转入张立立账户150万元，随即要求原告公司通过张立立账户于2016年3月10日转回给贾彦芳指定的收款人王**账户100万元、18万元。贾彦芳于2016年3月10日出具的收到条一份，记载：“今收到利息壹佰壹拾捌万元整”（被告提出收到条的118万是收取的2015年2月4日至2016年4月30日期间400万元借款的利息）。随后，贾彦芳又向张立立账户转款150万元。原告给贾彦芳出具收据一份，载明：收到300万元，收款事由为房款。原告提出：该118万元系支付的利息。被告创新电气公司借给了原告400万元，在2015年2月4日打给了原告公司400万元，原告、被告当时口头约定半年之内还款不用支付利息，超过半年则按照月利率2%计算利息，但是没有约定借款期限，对此原告是十分感谢的。后被告要求原告还款，2016年3月10日被告先打给了原告公司150万元，原告公司接着给被告打回去了118万元，被告公司又给原告打过来了150万元。这118万元的利息是按照月利率2%支付的，组成如下：400万元的利息自2015年9月4日至2016年3月10日共计6个月的利息48万元（双方协商前七个月免息）；然后又预付了400万元本金、按照月利率2%计算的5个月的利息40万元；预付了以300万元为基数、按照月利率2%计算的5个月的利息30万元。利息和预付利息共计118万元，其中预付的利息70万元系“砍头息”，应当依法自借款本金中扣除。被告则提出：被告一直认可2015年2月4日的400万元为借款，利息口头约定月息2份，被告要求原告还款并支付利息，到2016年5月4日利息120万，被告要求支付利息120万，原告要求再让2万，支付118万元被告也就同意了。根本不存在“砍头息”问题，对于400万元的借款也不可能免息半年。2、原告会计张立立银行账户明细一宗，证实原告通过张立立账户给贾彦芳汇款的事实，分别为：（1）2016年3月23日，汇款给贾彦芳账户50万元。（2）2016年3月24日，汇款给贾彦芳账户50万元。（3）2016年3月31日，汇款给贾彦芳账户6万元。（4）2017年1月6日，汇款给收款人贾彦芳2万元。（5）2017年12月29日，汇款给贾彦芳账户10.4万元。（6）2018年11月30日，分三笔汇款给贾彦芳账户100万元、100万元、10万元，共计210万元。3、第三人于2018年7月17日分两笔将200万元支付给贾彦芳，每笔均为100万元。同日，创新公司给第三人出具了收据。原告提出此系用于支付创新公司工程款。经一审法院调查，张伟陈述：该200万元系第三人借给原告用于支付给创新公司工程款，为了省事直接由第三人转账给贾彦芳。被告提出该款系原告给被告的九套职工宿舍楼的房款，这九套房屋是原告抵顶400万的借款给了被告，后原告又支付该款，打算回购这九套房屋，至于回购房屋的具体价款没有确定。4、2018年11月30日，原告副经理张伟给贾彦芳转款190万元；同日，原告的会计张立立给贾彦芳转款100万元、100万元、10万元；2019年5月20日原告副经理张伟给贾彦芳转款100万元。五份银行转账凭证均备注记载款项用途为“还款”或“还借款”。以上五笔共计500万元。贾彦芳收取后于2019年5月20日出具了收款收据一份，记载收到原告500万元整，并加盖了创新公司公章。对此，贾彦芳提出：2015年2月3日，原告与创新公司签订了预售协议书，原告将1#商业楼自南向北第三间作价400万元作为原告向创新公司借款400万元的担保，口头约定了利息，自2015年2月4日至2016年4月30日期间的利息为118万元，2016年3月10日原告支付了这笔利息118万元。因为原告没有能力偿还这400万元借款，2016年5月1日，原告与创新公司签订了《商品房预售合同》，将九套房屋作价4,540,505元，以该九套房屋抵顶400万元的借款，且合同还注明了超出400万元的540,505元在交房时一次性付清。这九套房屋是原告自己职工住宅房，是回迁房，没有产权证。原来约定原告于2016年9月30日回购这九套房屋，这期间5个月就这九套房屋创新公司与这九个职工分别签订了租赁合同，月租是500元，每户租金2500元，在签订九份租赁合同时就已经支付给了创新公司。到期后，原告无能力回购，又续签了租赁合同，租赁期限自2016年10月1日至2017年3月31日，这半年的租金每户3000元也付清了。到期后又没能回购，又续签了租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，这一年的租金每户6000元租金也付清了。到期后我又要求原告回购，原告仍然不想回购，自2018年4月1日开始我没再与原告续签合同，也没有收取租金，我要求原告回购，原告于2018年7月17日给了我个人200万元（即第三人转账的200万元），后原告于2018年11月30日给了我500万元房款，我认为这700万元不足以回购这九套房屋，还可以再协商。被告提交了相应租赁合同、租金收据、九个职工签字的情况说明。五、第三人对涉案酒堡主张权利的依据。泰安市森木园林有限公司（森木园林公司）系国有企业。2019年1月7日，第三人（此时的法定代表人为张伟）在泰安日报上发出《债权申报公告》，基本内容为：泰安盛世仁和农业开发有限公司就股权重组事宜，特此公告债权人，请公司的债权人、担保权人自本公告发布之日起十日内，向本公司书面申报债权，逾期不申报的自行承担法律后果。2019年1月29日，新联谊会计师事务所有限公司泰安分所出具《泰安盛世仁和农业开发有限公司审计报告》（新联谊泰专审字（2019）第002号），对该公司的短期借款、长期借款、其他应付款进行了评估，其中不存在涉案酒堡的转让或回购而形成的债务。2019年2月6日，山东中新资产评估有限公司出具《泰安市森木园林有限公司拟核实泰安盛世仁和农业开发有限公司股东权益价值评估项目资产评估报告》，报告第三页载明：盛世仁和庄园不在徂徕镇域规划范围内，土地农转用及征用手续一直未能办理；受土地手续限制，盛世仁和庄园项目工程规划许可、施工许可均未办理。建成的游客接待中心无法办理产权手续，未能办理房产证及土地证。资产评估报告中包括了涉案3600㎡酒堡。第三人提交2013年1月1日泰安盛世仁和农业开发有限公司泰安市仁和房地产开发有限公司与泰安市岱岳区徂徕镇北望村民委员会签订的《土地租赁合同》、201年10月16日泰安盛世仁和农业开发有限公司、泰安市仁和房地产开发有限公司与泰安市岱岳区徂徕镇北望村民委员会签订《合同主体变更协议》各一份，证实盛世仁和庄园使用的土地系徂徕镇北望村集体所有。2019年6月10日，第三人当时的股东张伟、时玉林分别与森木园林公司签订《股权转让协议》，约定：森木园林公司受让张伟持有盛世仁和公司57%的股份，森木园林公司受让时玉林持有盛世仁和43%的股权。双方对于新联谊泰专审字（2019）第002号《审计报告》予以确认。张伟、时玉林均保证除本协议披露的债务外，目标公司无任何其他债务，未披露的目标公司已有及或有债务一律由张伟、时玉林承担。2019年6月10日原告泰安仁和房地产开发有限公司给森木园林公司出具《承诺函》，主要内容：除新联谊泰专审字（2019）第002号《审计报告》列举的债务外，泰安盛世仁和农业开发有限公司不存在其他债务，否则，我公司自愿承担还款责任，并以公司的房产福源嘉苑小区2号楼101室作抵押。2019年6月12日，第三人泰安盛世仁和农业开发有限公司完成变更工商登记，股东由张伟、时玉林变更为森木园林公司，认缴出资比例100%。此时，第三人泰安盛世仁和农业开发有限公司成为森木园林公司的全资子公司。2019年7月3日，第三人的原股东与森木园林公司签署《交接表》，进行资料、证照、实物交接，交接的财产中包括涉案的3600㎡酒堡，森木园林公司对第三人公司实际控制。对于2016年9月30日当时的第三人与创新公司签订的《协议书》（回购酒堡），现第三人表示不知情。 一审法院认为，原告与创新公司签订的《电力安装施工合同》第五条约定“双方签订合同后，原告提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%，房价执行市场价格，创新公司自行出售房源，原告协调无偿办理正规手续”，同时还约定进度付款即“合同签订后二十日内付合同额的10%，设备全部进场后支付工程款的15%，安装完毕验收合格并正式供电及结算定案后支付工程款的95%，余款5%作为质保金，质保期满后十日内一次性付清”，此时，工程尚未施工，债权尚未形成，显然，双方约定“原告提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%，房价执行市场价格”的目的系为了担保工程价款的实现。2013年7月8日，原告与创新公司签署《福源嘉苑房屋认购单》八份，由创新公司认购八套房屋（其中一套为福源嘉苑小区19#住宅楼2单元402室），系双方为履行《电力安装施工合同》第五条约定的“双方签订合同后，原告提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%”而签订，签署八份认购单的目的系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。因上述认购的八套房屋中其中七套住房被法院查封，原告与创新公司遂于2015年2月3日签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，除福源嘉苑小区19#住宅楼2单元402室一套房屋外，原告又提供了两套商业房，分别为福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第一间、第二间，因此，该补充协议的目的亦系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。该协议属于流质契约，违反了有关法律禁止性规定，属于无效合同，因此，对于原告要求确认该补充协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。2015年2月3日，原告与创新公司签订《商品房预（销）售合同》（约定原告将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第一间出售给创新公司）系依据原告与创新公司签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》的约定而签订，其目的亦系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。2016年9月30日，原告与创新公司及第三人签订《协议书》，系因福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第一间已网签出售给他人，更换房屋标的物为第三人所有的位于岱岳区徂徕镇北望村盛世仁和庄园酒堡南楼一、二层大约3600㎡的房屋而签订，其目的亦系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，现涉案的该酒堡房屋已因第三人股权转让实际属于变更股东后的第三人的合法资产，因此，对于原告及现第三人要求确认2016年9月30日原告与创新公司及第三人签订《协议书》无效的诉讼请求，一审法院均予以支持。基于上述理由，2016年9月30日第三人与创新公司签订《协议书》（约定第三人回购酒堡）亦系无效合同，故对于第三人要求确认该协议书无效的诉讼请求，一审法院均予以支持。同样，2015年2月3日，原告与创新公司签订《商品房预（销）售合同》（约定原告将福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第二间出售给创新公司）系依据原告与创新公司签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》的约定而签订，其目的亦系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。2016年5月17日，原告与贾彦芳签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0125454；房屋代码：180825），约定原告将位于福源嘉苑小区2#商业楼105室出售给贾彦芳，系因福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第二间无法交付，更换房屋标的物为福源嘉苑小区2#商业楼105室而签订，显然其目的仍系为了担保工程价款的实现，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，因此，对于原告要求确认《商品房预售合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。因就福源嘉苑小区2#商业楼105室房屋，双方已进行了网签备案登记，基于该合同无效，原告可要求贾彦芳协助撤销该房屋在泰安市商品房预（销）售管理部门的网签备案登记，但本案中原告要求判决撤销双方在泰安市商品房预（销）售管理部门对该房屋的网签备案登记手续，属于请求处理方式不当，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。上述涉及电气安装工程款的所谓购房合同，其约定的房屋价款远远低于当时的市场价值，且被告在收取原告大量款项的同时，还主张按照购房合同约定的价款以房抵债，显失公平，亦违背了订立合同的本意即工程款债务到期后履行原债务，并非将房屋作为抵债物进行代物清偿，此亦系应确认购房合同无效的理由。2015年2月3日原告与创新公司签订《商品房预（销）售合同》，合同中商业房为福源嘉苑小区1#商业楼第三间，总价400万元。原告主张该售合同是为2015年2月4日原告向创新公司借款400万元提供担保而签订，不是双方房屋买卖的意思表示，对此被告予以认可，据此，对于原告要求确认该合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。2016年5月1日，原告与创新公司签订《商品房预（销）售协议书》，约定出售福源嘉苑小区19-2-204、8-3-203、7-2-602、4-3-101、7-1-602、7-2-501、3-1-1102、19-2-301、1-1405九套房屋。原告与创新公司签署《说明》明确了因福源嘉苑小区1#商业楼自南向北第三间无法交付，用上述九套房屋置换，因此，该合同系为原告向创新公司借款400万元提供担保而签订，被告并未实际支付购房款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据该规定，就该笔借款双方应按民间借贷法律关系处理。被告辩称该合同总价款4,540,505元系抵顶400万元借款的债务的意见，于法无据，一审法院不予采纳。综上，对于原告要求确认该协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。2016年3月29日，原告及其法定代表人时逢与贾彦芳签订《商品房预（销）售协议书》，房屋出卖人为原告及时逢，且泰安市岱庙街道三友社区居委会出具的《证明信》证实该合同涉及的房屋产权归泰安市仁和房地产开发有限公司时逢所有，但时逢并未参加诉讼，本案中原告单方主张权利不符合法律规定，故对于原告要求确认该协议书无效的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，判决：一、原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告山东创新电气设备有限公司于2015年2月3日签订的《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》无效；二、原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告山东创新电气设备有限公司、第三人泰安盛世仁和农业开发有限公司于2016年9月30日签订的《协议书》均无效；三、第三人泰安盛世仁和农业开发有限公司与被告山东创新电气设备有限公司于2016年9月30日签订的《协议书》无效；四、原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告贾彦芳于2016年5月17日签订的《商品房预售合同》无效；五、原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告山东创新电气设备有限公司于2015年2月3日签订的《商品房预（销）售协议书》（标的物为位于泰安市泰山区间房屋）无效；六、原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告山东创新电气设备有限公司于2016年5月1日签订的《商品房预（销）售协议书》无效；七、驳回原告泰安市仁和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁和公司提交证据一、泰安市岱庙街道三友社区居委会于2021年3月15日出具的证明一份，证实本辖区三友旧村改造，三友B区南四号商业楼自东向西第1-6号营业房产权归仁和公司所有，我社区于2016年3月28日出具的证明信中时逢二字系注明时逢系仁和公司的法定代表人。证实一审判决书第27页倒数第二自然段认定事实有误，上诉人的第一项上诉请求有事实依据。证明2016年3月29日签定的商品房预售协议书出卖人是泰安市仁和房地产开发有限公司，时逢没必要参加诉讼，其签字是职务行为。证据二、仁和公司与创新公司工程款及借款清算表一份，证明仁和公司支付工程款和归还借款的情况。证据三、仁和公司与创新公司工程款及借款清算表一份，证明仁和公司支付工程款和归还借款的情况。贾彦芳、创新公司质证认为，对证据一的真实性无异议，根据民事诉讼法的规定该证据不符合形式要件，需提供经办人员以及负责人签字确认才具有证明力。居委会不具有确定物权权属的职能，产权职能依据不动产登记为准。证据二是单方制作且提供的附件均是复印件，我方对其真实性和证明内容均有异议。我方共收到上诉人的款项是918万元，其中700万元是上诉人给支付的9套职工房的回购款，100万元是抵顶105所产生的差价和部分房租，剩余的118万元是支付给我们的400万元借款的利息，故其并没有支付工程款。证据三是单方制作且提供的附件均是复印件，我方对其真实性和证明内容均有异议。我方共收到上诉人的款项是918万元，其中700万元是上诉人给支付的9套职工房的回购款，100万元是抵顶105所产生的差价和部分房租，剩余的118万元是支付给我们的400万元借款的利息，故其并没有支付工程款。盛世公司质证认为，对证据一、二无异议。对证据三无异议，针对2018年7月17日盛世公司代付工程款200万元这一事实的真实性关联性均无异议。这与2019年1月29日中新联谊泰专审（2019）第002号审计报告内容相吻合。贾彦芳、创新公司提交证据一、结算书、补充协议一份。证明：1、2015年1月31日双方就已经结算完毕，经仁和地产、创新公司、审计三方认可签字盖章并出具涉案工程竣工定案结算书一份，确定工程款为9850973元。2、仁和地产公司定案结算确定债务后本应该履行落实原来施工约定的八套房产“以房抵债”房产顶账工程欠款事宜，但因其中七套被法院查封，又无力支付工程欠款，才与上诉人达成新的“以房抵债”的《补充协议》，保留原来一套房产并已经按以房抵债履行完毕，又增加了茶博城第一间和第二间以房抵债抵顶工（8307660.30元）。3、此协议是在双方债权债务的数额确定的基础上达成的以物抵债协议，双方意思表示真实，也不存在显失公平的问题。且被上诉人本身就是房地产开发公司，非常专业，对房产价值有正确的评估，其用其同意认可的房产单价计算的房产价值来“以房抵债”，是不会存在显示公平或重大误解的情形。4、补充协议还约定了被上诉人负责为上诉人办理产权手续，并特别约定“面积差部分双方按抵顶单价互补差价”，这完全可以证明并不是抵押担保，担保不存在互补房产面积差价问题，所以说双方的真实意思表示就是“以房抵债”。证据二、双方款项汇总分析一份。证明：1、在此退一步讲，就按仁和公司不认可“以房抵债”的事实，按其认为的工程款和借款以及利息和利息损失等来计算，截止到立案前的欠款总额约2965万元，与仁和公司所说的支付了大部分款项，严重事实不符。2、从汇总分析可知，双方款项相抵，剩余欠款近2000万元，且到目前为止创新公司只有77万元的402室以房抵债履行完毕，其余房产均未办理产权登记，均未得到实际物权，且现仁和地产又背信弃义要通过法院确认当时“以房抵债”的协议均无效，严重侵害了上诉人的合法权益，对上诉人是极不公平的。仁和公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，双方于2013年6月22日签订电力安装施工合同，在施工过程中仁和公司陆续支付了工程款226万元，创新公司出具相应的五份收款收据，但是创新公司仍然施工缓慢，远远超出了45天的工期，竣工遥遥无期，为督促尽快施工，在电力安装工程并未竣工的情况下，双方于2015年年1月31日在固定价的基础上进行了结算。此后2015年2月3日双方又签订了福源嘉苑小区电力小区施工合同补充协议及本案诉争的确认无效的第一份补充协议，约定用福源嘉苑小区商业楼第一、二间、19号住宅楼2单元402室抵顶结算书中的工程款，因此，结算书中约定的工程款并未实际支付。19号住宅楼2单元402室已经交付给了创新公司和贾彦芳，抵顶工程款777660.30元对该住宅楼双方没有异议。但是商业楼第一、二间均未交付，后用徂徕镇北望村盛世仁和庄园酒堡一二层3600平方米置换第一间，用福源嘉苑小区二号商业楼105室置换第二间以抵顶工程款，但是置换后的房产都没有交付，置换后的房产面积远远超过了商业楼第一、二间，价值远远高于没有支付的工程款，即结算书确定的工程款减去已经支付的226万元和已经交付的住宅777660.30元。对证据二有异议，不属于证据，是创新公司和贾彦芳单方计算，计算方法违反了关于利息限额的国家规定。对于400万元借款的利息主张太高。盛世公司质证认为，证据与第三人没有关联性，第三人不发表质证意见。本院认为，仁和公司提交的证据一不符合证据的形式要件，提供的证据二、三系其单方制作，贾彦芳、创新公司不予认可，本院不予认定。贾彦芳、创新公司提供的证据二系其单方制作，仁和公司不予认可，本院不予认定。仁和公司对贾彦芳、创新公司提供的证据一的真实性没有异议，本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年1月31日，经仁和公司、创新公司、审计三方认可签字盖章并出具涉案工程竣工定案结算书一份，确定工程款为9850973元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，2013年6月22日，仁和公司与创新公司签订的《电力安装施工合同》第五条约定付款方式：双方签订合同后，仁和公司提供足够的房源由创新公司认购并先签订认购书，达到合同额的65%，房价执行市场价格，创新公司自行出售房源，仁和公司协调无偿办理正规手续，合同签订后二十日内付合同额的10%，设备全部进场后支付工程款的15%，安装完毕验收合格并正式供电及结算定案后支付工程款的95%，余款5%作为质保金，质保期满后十日内一次性付清。2015年1月31日，经仁和公司、创新公司、审计三方认可签字盖章并出具涉案工程竣工定案结算书一份，确定该《电力安装施工合同》工程款为9850973元。2015年2月3日，仁和公司（甲方）与创新公司（乙方）签订《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，约定：甲、乙双方于2013年6月22日签订的《电力安装施工合同》中第五款约定“甲方以福源嘉苑小区住房抵顶65%工程款”，近期乙方以上述住房销售缓慢为由，提出用福源嘉苑商业房抵顶工程款，双方达成此补充协议。2013年6月22日，仁和公司与创新公司签订的《电力安装施工合同》中约定了以房抵工程款作为仁和公司支付工程款的一种方式，对此种给付方式，法律并无禁止性规定。仁和公司与创新公司于2015年2月3日签订的《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》，系为履行2013年6月22日仁和公司与创新公司签订的《电力安装施工合同》中约定的付款方式而签订的，是经仁和公司与创新公司协商一致达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，该行为并未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。2015年2月3日仁和公司与创新公司签订的《商品房预（销）售协议书》，仁和公司给创新公司出具的收据中载明：收款方式抵顶工程款。2016年5月17日仁和公司与贾彦芳签订的《商品房预售合同》，2016年9月30日仁和公司与创新公司、盛世公司签订的《协议书》及盛世公司与创新公司签订《协议书》均为履行以房抵工程款的约定而签订的，而并非名为房屋买卖合同实质为工程款的担保，上述协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，仁和公司主张《福源嘉苑小区电力施工合同补充协议》及2015年2月3日仁和公司与创新公司签订的《商品房预（销）售协议书》、2016年5月17日仁和公司与贾彦芳签订的《商品房预售合同》、2016年9月30日仁和公司与创新公司、盛世公司签订的《协议书》无效，盛世公司主张2016年9月30日盛世公司与创新公司签订《协议书》无效，均无法律依据，本院不予支持。关于2016年3月29日仁和公司及其法定代表人时逢与贾彦芳签订的《商品房预（销）售协议书》，房屋出卖人为仁和公司及时逢，泰安市岱庙街道三友社区居委会出具的《证明信》证实该合同涉及的房屋产权归仁和公司时逢所有，因时逢未参加诉讼，本案中仁和公司单方主张权利不符合法律规定，故一审法院对于仁和公司要求确认该协议书无效的诉讼请求不予支持正确。2016年5月1日仁和公司与创新公司、时逢、张伟签订的《商品房预（销）售协议书》系因仁和公司向创新公司借款而形成的，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。 综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；创新公司、贾彦芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3346号民事判决。 二、驳回泰安市仁和房地产开发有限公司的诉讼请求。 三、驳回泰安盛世仁和农业开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  徐献武 审判员  王 芳 二〇二一年四月十三日 书记员  白金金