河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初8727号原告：范晓艳，女，汉族，1986年2月16日生，住荥阳市。委托诉讼代理人：马玉玺，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：董轩，河南神龙剑律师事务所律师。被告：王双红，男，汉族，1976年4月7日生，住荥阳市。委托诉讼代理人：王福丽，河南安泰律师事务所律师。第三人：荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司，住荥阳市郑上路北侧鸿祥阳光苑。法定代表人：赵利敏，执行董事。委托诉讼代理人：马志娟，系公司员工。原告范晓艳与被告王双红、第三人荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告范晓艳及委托诉讼代理人马玉玺、董轩，被告王双红的委托诉讼代理人王福丽，第三人荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司的委托诉讼代理人马志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范晓艳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告、第三人2018年8月19日签订的《二手房买卖合同》（合同编号00180705）；2、判决被告返还原告购房款367600元并支付原告违约金143600元（计算方式：718000元＊20％）；3、判决被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：2018年8月15日，原、被告为交易位于荥阳市成皋路站××交叉口××河湾××楼××单元××层××房产（以下简称“涉案房产”）协商一致，共同与第三人签订《二手房买卖合同》（合同编号00180705），合同第五条约定：交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷及债务由被告负责处理并承担相应法律责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责全部赔偿并承担本合同约定之违约责任。同时原告有权提出退房，原告之行为不构成违约；备注约定：2018年9月原告先行偿还涉案房产月供，不得逾期，直到双方过户前为止。合同签订后，原告向被告支付首付款300000元，自2018年9月至2020年10月，原告依约定支付涉案房产按揭贷款，每月向被告偿还按揭贷款银行账户转款2600元。直至2020年10月，原告才得知，因被告个人债务纠纷，其偿还月供的银行账户被冻结，导致涉案房产按揭贷款已逾期6个月。2020年11月份，原告从荥阳市房管局得知，除涉案房产按揭贷款抵押外，被告在取得涉案房屋房产证后再次将涉案房产设定抵押，导致涉案房产无法过户至原告名下。原告认为，被告私自再次将涉案房产设定抵押，且无能力偿还该抵押权上的债务，导致原告无法取得涉案房产所有权，根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款、97条以及《二手房买卖合同》第5条第3款，应当解除该合同，且被告应当返还原告购房款并支付违约金。故为维护自身合法权益，原告依法起诉，请予支持。王双红辩称：原被告双方签订的买卖合同是有效合同，原告支付首付款30万元后，在2018年8月30日被告交付房屋，原告搬入居住至今已两年多时间，合同已大部分履行，不适宜解除，被告要求继续履行合同。自2019年2月8日，被告王双红在拿到房产证后通知房产中介要求双方过户，因原告以过户税费过高没有超过两年，要求延期过户，所以被告王双红不存在违约，不应支付违约金。荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司述称：王双红没有能力进行解押，只要其有钱解押，就继续履行合同。本院经审理查明认定事实如下：2018年8月15日，被告王双红（甲方）、原告范晓艳（乙方）以及第三人荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司（丙方）共同签订《二手房买卖合同》（合同编号00180705）。合同约定，王双红自愿将座落于荥阳市成皋路站××交叉口××河湾××楼××单元××层××房屋出售与范晓艳，成交价格为718000元，房产建筑面积107.06平方米；甲方出售房产现抵押在银行，由甲方解押还款、承担办理解押还款手续所产生的费用；乙方自本合同签订之日向甲方支付定金20000元，此定金10000元整转作购房款暂由丙方保管，待物业房子交接无误，由丙方转交甲方；乙方在2018年8月22日前将首付款100000交付甲方，乙方在2018年8月30日再向甲方付首付款200000元（含定金），剩余房款418000元，乙方银行贷款一次性付给甲方；双方约定进行房产交接时间为2018年8月30日拿到全部首付款开始交接物业；在合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，如交首付款后违约，由违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金；交易过程中若发生与产权人有关的产权纠纷及债务由甲方负责处理并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿并承担本合同约定之违约责任，同时乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；甲方在乙方提出退房之日起20日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退回给乙方；2018年9月乙方先行偿还此房月供，不得逾期，直到双方过户前为止，乙方所还所有月供的本金从总房款里减掉（以银行清单为准）；房产证办理下来，甲乙双方一个月内开始进行此房剩余程序（房款解押、银行贷款、房屋过户）。合同签订后，原告于2018年8月31日向被告支付首付款300000元，被告于同日为原告出具收条一份，并将房屋交付原告，原告居住至今。自2018年9月至2020年10月，原告每月向被告偿还按揭贷款银行账户转款2600元，共计67600元。因被告王双红自2020年6月未按期偿还涉案房屋贷款，中国农业银行股份有限公司荥阳支行于2020年10月15日诉至本院，要求王双红偿还贷款本金250437.19元及（截至2020年9月20日的利息4151.97元，2020年9月21日至贷款本息实际清偿之日利息按年利率8.25%另行计算）。诉讼过程中，经本院调解，双方自愿达成调解协议：中国农业银行股份有限公司荥阳支行同意王双红于2020年11月30日前偿还借款本金245833.98元及利息2007.2元（利息暂计算至2020年10月20日，自2020年10月21日起至实际还款之日止的利息以245833.98元为基数，按年利率8.25%另行计算）；案件受理费减半收取2559元，由被告王双红承担。本院对以上协议进行确认，作出（2020）豫0182民初7083号民事调解书。现王双红尚未按协议履行义务。另查明：2018年12月17日，被告取得涉案房屋不动产权证书。后被告曾通知原告办理过户，原告以购房未超过两年契税较高为由未同意办理。遂王双红为借款于2019年9月24日，在未告知原告范晓艳的情况下，将涉案房屋抵押给案外人中银消费金融有限公司，抵押金额20万元。本院认为，原告范晓艳、被告王双红、第三人荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司签订的《二手房屋买卖合同》,系三方当事人真实意思表示、合法有效,各方当事人均应按照合同的约定严格履行各自义务。原告依约支付首付款后，被告未按合同约定办理银行解押手续，导致房屋无法过户，同时未经原告同意在涉案房屋设立抵押等，导致原告合同目的无法实现，被告构成违约。现原告要求解除三方签订的《二手房买卖合同》符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。涉案《二手房买卖合同》自原告起诉状副本送达被告、第三人时即2020年12月10日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房款367600元，并支付违约金符合法律规定及双方合同约定。关于违约金，双方约定由违约方支付总房款20%的违约金，鉴于原告自2018年8月31日占有使用涉案房屋，以及原告对房屋未进行过户存在一定过错等实际情况，违约金本院依法酌定为50000元，原告主张超出部分本院不予支持。合同解除后，原告应将涉案房屋返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、确认原告范晓艳、被告王双红、第三人荥阳市爱尚家房产营销策划有限公司签订的合同编号为00180705《二手房买卖合同》于2020年12月10日解除。二、被告王双红于本判决生效之日起十日内返还原告范晓艳购房款367600元，并支付原告范晓艳违约金50000元。三、原告范晓艳于本判决生效之日起十五日内将位于荥阳市成皋路站南路交叉口索河湾6号楼1单元3层304号房屋返还被告王双红。四、驳回原告范晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4456元，由原告范晓艳负担1073元，被告王双红负担3383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 禹 爽二〇二一年二月二十四日书记员 陈梦轩