苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3260号 原告：张于青，男，1962年4月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：潘元稹，苏州建设房屋开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘忠文，江苏金鸡湖律师事务所律师。 被告：谢菁，女，1968年5月8日出生，汉族，住苏州市。 被告：苏州湿丰商贸有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路18号。 法定代表人：谢菁。 原告张于青与被告谢菁、苏州湿丰商贸有限公司（以下简称湿丰商贸公司）股权转让纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，并于2020年8月21日、9月28日、2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告张于青的委托诉讼代理人潘元稹、刘忠文、被告谢菁兼为被告苏州湿丰商贸有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张于青向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢菁、湿丰商贸公司返还股权转让款4149349元；2、判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2011年10月8日，原告与被告谢菁、湿丰商贸公司签订《苏州建设房屋开发有限公司股权转让协议书》，约定原告受让两被告苏州建设房屋开发有限公司股权。该协议约定转让股权总价款为7700万元，并约定：其中4号楼最西首第一套（即公安编号34幢09室）、5号楼（即公安编号35幢01室、35幢02室）、6号楼（即公安编号36幢）合计面积1004.95平方米，另含10个地下车位，由两被告就此部分面积按总价2000万元向原告结算。后，原告依约将上述房屋以及车库遵照被告谢菁的指示完成了交付。在上述房屋及车库全部完成交付之后，原告发现上述房屋建成后的实际建筑面积远超《苏州建设房屋开发有限公司股权转让协议书》中约定的1004.95平方米，具体为34幢09室218.17平方米、35幢01室为335.23平方米、35幢02室335.23平方米、36幢324.83平方米，四幢房屋的实际建筑面积合计为1213.46平方米，比当时签订股权转让协议时预估的建筑面积1004.95平方米多出208.51平方米。此208.51平方米面积所对应的金额属于原告超付给两被告的股权转让款。根据同比例计算原则，这部分面积对应的金额为4149349元（按照2000万元÷1004.95平方米=19900元/平方米计算，19900元*208.51平方米=4149349元）。原告本欲从两被告留存在原告处的500万元保证金中将上述超付金额予以结算扣除，并在（2018）苏民终10012号民事案件中提出此请求，法院释明为另行提起诉讼为宜。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本诉，请求判如诉请。 被告谢菁、湿丰商贸公司辩称，第一，原告诉讼请求没有事实依据，所谓“售房面积差价”全系子虚乌有。1、原告因受让苏州建设房屋开发有限公司股权，但无法足额支付受让款项，故与被告协商以苏州建设房屋开发有限公司开发的苏州市××路××花园三期34幢09室、35幢（两户双拼）、36幢，共4套别墅折抵2000万元股权款。原告将按被告指定的购房人与苏州建设房屋开发有限公司签订商品房买卖合同并办理房屋转让登记及交付。2、在订立协议时，上述四套房产已经核准规划审批并在建设中，故协议中关于四套房产的面积1004.95平方米是根据规划建设许可证中相应的房产幢号面积合计得出的。该部分的面积是满足住宅房建设标准，层高超过2.2米的面积，并在每套房屋销售发票中会以“住宅”列出，并列明成交单价。在原被告间订立的股权转让协议中约定的受让公司核准建设的，可由原告销售的总计6853.4平方米，统计标准也是同样的。目前，该四套房产竣工验收经房地产交易管理部门最终测绘，面积总和为10110.8平方米，与规划面积差在法定5%以内。原告所谓的增加面积都是套内低于2.2米层高，非住宅面积（多为车库），原告在售房过程中将这部分单独销售和计价。现在原告将这部分非住宅面积计入房屋总面积并以住宅均价计算，是明显明知故错，混淆是非。3、原告并未全部将上述房产按约定向被告指定的购房人办理销售及交付，协议后，原告除了将35幢02室销售给被告指定人外，其余3套房原告以种种理由拒绝履行合约，同时也不支付股权转让款。导致双方在2014年底诉讼，并经姑苏区法院判决，双方不再履行以房抵资的约定，判令原告退还被告1920万元。该案在执行中。原告向被告已陆续支付3套房的房款1256.4万。目前该案仍在执行中。涉及以上4套房，除34-09室外，其余3套房均由被告自行向案外人销售了。并在2015年以前不仅签订了《商品房买卖合同》，开具了发票，办理了产权转移登记。向购房人交付了房屋，所以再提房屋存在销售差价一说更是荒谬。第二，原告诉讼请求早已超过诉讼时效。不论原告向谁销售了以上4套涉案房产，销售及交付都早在2015年前已完成，且原告在销售上述房产时明知和应知房产测绘登记面积。这转移登记后五年间从未向被告提起面积差事宜。其编织的“权益”不能受法律保护。第三，原告诉讼的目的是阻碍被告对其执行案件过程中向被告支付的欠款300余万元（目前因原告诉讼保全冻结在法院账上），其故意制造诉讼的行为不仅给被告带来损害，同时恶意诉讼带来司法资源的浪费，其行为应受到惩戒。综上，原告对被告的诉讼是没有事实依据的恶意起诉，请法庭查明事实，驳回其诉讼请求。 本院组织当事人进行了质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年10月8日，湿丰商贸公司、谢菁（甲方、转让方）、张于青、顾园（乙方、受让方）、南京星河广场置业有限公司（甲方担保人）、苏州海华担保有限公司（乙方担保人），四方签订《苏州建设房屋开发有限公司股权转让协议书》一份，约定：建设房屋公司系于2005年经改制成立的股份制房地产开发企业，注册资本金3500万元，其中湿丰商贸公司持股3100万元，占88.57%，谢菁持股400万元，占11.43%，目前公司名下有商品房住宅开发项目“苏州××花园三期”，已完成项目建设的各项审批工作，并已于2011年7月底前开工。现因甲方调整经营计划，拟将该开发项目进行出让，为保证项目转让权益的完整性，经与乙方协商，由乙方通过全部收购建设房屋公司股权的方式进行项目转让，为此双方签订协议；苏州“××花园三期”项目总用地11862.9平方米，总核准建筑面积13179.9平方米，其中第二组团7-9号楼不在本次转让范围以内（建设内容及土地约2340平方米附具体范围平面图），第一组团1-6号楼为本次转让的范围，其中联排别墅3幢24套，双拼别墅1幢2套，独立别墅1幢1套，物业及配套办公用房一幢（注：甲方承诺××花园整个项目物业房比例已达到条例的要求），1-6号楼总面积6853.4平方米，另有地下车位50个，乙方可以转让的还有40个，另外10个已由客户预订，建成后交由甲方处置。在此转让范围内的工程建设及销售由乙方负责实施，转让总价7700万元（包括前期甲方已投入建设资金约500万元），不包括项目公司名下约206万元冻结施工保证金；除“××花园三期”项目外，建设房产目前有如下资产及对外投资，甲方应确保在建设房产公司股权转让手续完成后三个月内将资产及对外投资转出并使账目调平完备所有环节……；上述转让项目中，由于4号楼最西首第一套、5号楼、6号楼，合计面积1004.95平方米，另含10个地下车位，已由客户预订，故甲方就此部分面积按总价2000万元向乙方结算。需由乙方配合以“建设房屋公司”签订合同并开具销售发票（发票金额不超过1200万元，若因多开发票金额产生的税费由甲方承担），并组织施工建设，房屋建成后交付至甲方指定的预订客户。乙方向客户签订购房合同及开具发票，房屋交付时间最迟不超过2013年3月30日（业主自身原因除外），若逾期导致合同解除业主退房的，由甲方代理四客户向乙方追索责任，乙方按照四套房屋的市场评估价的150%进行赔偿，乙方担保企业对此承担担保责任；转让金及支付办法：项目及公司资产实际支付金额为7700万元-2000万元+600万元=6300万元，乙方另退还甲方前期支付的施工保证金206万元，以上合计6506万元。本协议附件含××花园项目四证及报建文本、××花园项目对外签订合同、审计报告及2011年9月30日建设房产与相关业务单位的财务清单（在合同签订七日内提供）。协议还对其他内容作了相关约定。 股权转让协议书签订后，张于青、顾园支付了股权转让款5700万元。原告陈述签订协议时案涉××花园三期处于打地基的施工阶段，被告陈述签订协议时案涉××花园三期已经完成了规划报建的所有手续，并且已经完成了地下室的建设，地面以上还没施工。 苏州市规划局于2010年1月7日出具的规划方案技术审查意见书中载明：××花园三期经局会办并报市批准，同意方案，建筑地上3层，地下1层，共计建筑面积13188.9平方米（计容面积8962.4平方米，不计容面积4226.5平方米），容积率0.76，建筑密度24.3%，绿地率37%；于2011年6月2日出具的建设工程基数审查意见书中载明：××花园三期总建筑面积13146.41平方米，其中计容积率面积8783.34平方米。 中国建筑技术集团有限公司2011年1月出图的××花园三期建筑设计总说明。该总说明中有载明以下内容：                            工程名称                       占地面积             ㎡                       总建筑面积             ㎡                       建筑面积㎡             地下、车库/地上                       层数             地下/地上                               ××花园三期1#                       771.34                       2250.28                       车库423.52/1815.42                       3                               ××花园三期4#                                              2053                       车库301.6/1741.4                       3                               ××花园三期5#                       247.86                       675.82                       地下145.13/526.47                       3/1                               ××花园三期6#                       126.49                       340.42                       地下73.5/264.35                       3/1                               ××花园三期4#                                              2053                       车库301.6/1741.4                       3                               ××花园三期5#                       247.86                       675.82                       地下145.13/526.47                       3/1                               ××花园三期6#                       126.49                       340.42                       地下73.5/264.35                       3/1                2011年6月9日，苏州市规划局就苏州建设房屋开发有限公司的金门路××号××花园三期建设项目依法颁发的建设工程规划许可证，其中载明：1#住宅楼，地上4层，底层为车库，建筑面积2256.68平方米；2#楼（配电房、物业用房、保安室），地上2层，建筑面积486.25平方米（物业用房建筑面积为119.48平方米）；3#住宅楼，地上3层，建筑面积2020.13平方米，地下1层，建筑面积481.98平方米；4#住宅楼，地上4层，底层为车库，建筑面积1903.44平方米；5#住宅楼，地上3层，建筑面积530.02平方米，地下1层，建筑面积144.55平方米；6#住宅楼，地上3层，建筑面积267.45平方米，地下1层，建筑面积59.57平方米；7#住宅楼，地上3层，建筑面积452.57平方米，地下1层，建筑面积172.32平方米；8#住宅楼，地上3层，建筑面积812.83平方米，地下1层，建筑面积303.00平方米；9#住宅楼，地上3层，建筑面积795.85平方米，地下1层，建筑面积287.66平方米；地下车库，地下1层，建筑面积2172.11平方米。以上总建筑面积13146.41平方米，其中计容积率面积8783.34平方米。 原、被告均确认股权转让协议书约定的“4号楼最西首第一套、5号楼、6号楼，合计面积1004.95平方米”中涉及4套房屋以及建设工程规划许可证、建筑设计总说明中的施工编号4#、5#、6#，分别对应的公安编号为××花园34幢、35幢、36幢，且“4号楼最西首第一套”为34幢09室。 原告张于青在本院于2017年8月1日立案的湿丰商贸公司、谢菁与张于青、顾园、苏州海华投资担保有限公司股权转让纠纷一案中（案号为：（2017）苏0508民初5190号）提交由苏州市房地产测绘队于2013年5月8日出具的房产测绘成果报告，该份报告其中载明：                            室号                       座落                       套内建筑面积                       分摊面积                       套建筑面积                       设计用途                       备注                               09                       ××花园34幢                       211.686                       6.489                       218.17                       成套住宅                                                      09车库                       ××花园34幢                       36.780                       1.056                       37.84                       非居住                       车库层高不足2                               01                       ××花园35幢                       251.740                       12.051                       263.79                       成套住宅                                                      02                       ××花园35幢                       251.740                       12.051                       263.79                       成套住宅                                                      01地下室                       ××花园35幢                       69.000                       2.440                       71.44                       非居住                                                      02地下室                       ××花园35幢                       69.000                       2.440                       71.44                       非居住                                                                             ××花园36幢                       265.326                                              265.33                       成套住宅                                                      地下室                       ××花园36幢                       59.500                                              59.50                       非居住                                       两被告在该案中对该组证据的真实性没有异议，主张在股权转让协议中，就面积已经做了明确的约定，至于每套房中含有的车库等不计容面积（低于2.2米高）的本来就不计算在可售面积范围内，并在该案的庭审笔录中陈述：地下室及地下车位大多属于不计入销售的面积，但是为了防止张于青这方实际收取了地下室及地下车位的款项，但形式上将地下室及地下车位以赠送的方式给客户而将收取的款项计入发票金额，所以我们做了这方面的约定。简单说，就是怕张于青这方在收取地下室及地下车位款项的过程中与协议约定的税收承担方式双方产生误解，因为我们在协议中已经明确了转让面积是13179.9平方米。 苏州建设房屋开发有限公司就案涉房屋开具了发票，载明内容如下：××花园34幢09室数量为218.17㎡，单价为17024.7316元，金额为3714285.71元；××花园34幢09室车库数量为37.84㎡，单价为2516.862982元，金额为95238.10元；上述价税合计为400万元。××花园35幢01室面积为263.79㎡，单价为16679.94元，金额为440万元；××花园35幢01室地下室面积为71.44㎡，单价为1399.78元，金额为10万元；上述合计为450万元。××花园35幢02室面积为263.79㎡，单价为11452.45元，金额为3021042元；××花园35幢02室地下室面积为71.44㎡，单价为2000元，金额为142880元；上述合计为3163922元。××花园36幢01室面积为265.33㎡，单价为10741.34元，金额为285万元；××花园36幢01室地下室面积为59.5㎡，单价为2521.01元，金额为15万元；上述合计为300万元。 苏州市不动产权属登记簿记载：××花园34幢09室房号09的建筑面积为218.17,09车库建筑面积为0（2017年1月13日填发）。××花园35幢01室的建筑面积为263.79,地下室建筑面积为71.44（2015年8月19日填发）。××花园35幢02室的建筑面积为263.79,地下室建筑面积为71.44（2015年4月7日填发）。××花园36幢的建筑面积为265.33,地下室建筑面积为59.50（2015年12月11日填发）。 苏州市不动产权证及房权证亦记载：××花园34幢09室的建筑面积为218.17平方米。××花园35幢01室的建筑面积为335.23平方米,其中地下室建筑面积为71.44平方米。××花园35幢02室的建筑面积为263.79平方米、71.44平方米，合计335.23平方米。××花园36幢的建筑面积为265.33平方米、59.50平方米，合计324.83平方米。 被告在庭审中解释了协议中“1004.95平方米”系根据其提供的××花园三期总平面图中显示:总建筑面积为13188.9平方米，其中计算容积率8962.4平方米，不计容积率4226.5平方米；计容积率建筑面积中4#为1741.2平方米、5#为523.9平方米、6#为263.4平方米，将34幢的面积的八分之一与35幢、36幢面积相加而来（1741.2÷8+523.9+263.4），未计入不计容积率的部分即地下室或车库。原告主张按照案涉房屋的产证相加为1213.46平方米（218.17+335.23+335.23+324.83）。 本院认为，湿丰商贸公司、谢菁与张于青、顾园等人签订《苏州建设房屋开发有限公司股权转让协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。 本案争议焦点为案涉股权转让协议书中对于四套房屋面积的认定。首先，在中国建筑技术集团有限公司××花园三期建筑设计总说明中载明案涉四套房屋分为地上、地下部分，且争议的“1004.95平方米”与建筑设计总说明地上部分面积1008.495平方米（1741.4÷8+526.47+264.35）相差无几；房产测绘成果中标明的“成套住宅”的面积1011.08平方米（218.17+263.79+263.79+265.33）亦与争议的“1004.95平方米”相差无几。同时，房产测绘成果中标明的35幢01室、35幢02室、36幢地下室的面积和为202.38平方米（71.44+71.44+59.5），且不动产权证及房权证中35幢01室、35幢02室、36幢地下室的面积和为202.38平方米（71.44+71.44+59.5），与原告主张的增加面积相差无几。综上，本院认定双方争议的面积差异为是否将案涉房屋的地下室面积计入总面积的问题。其次，根据原告陈述合同签订时，案涉工程项目已经建设至打地基的阶段，故该工程项目应已经办理该建筑工程用地批准手续，取得建设工程规划许可证，且施工图设计文件已按规定审查合格。原告作为股权转让的受让方在签订合同时应尽必要注意义务，对于争议的“1004.95平方米”的具体组成应予以核实。第三，本案中35幢01室、35幢02室、36幢的地下室售出时的单价均在2000元上下，与其地上成套住宅部分出售的单价15000元上下，两者的价格差异巨大。原告现按19900元/平方米价格向被告方来索取相应的价款，明显不符合市场的合理性。综上，原告张于青主张二被告返还股权转让款，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告张于青的诉讼请求。 案件受理费减半收取19998元，财产保全费5000元，合计24998元，由原告张于青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  樊蓉 二〇二一年二月二十四日 书记员  徐青