上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25221号原告：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：姚明晓，男，1984年8月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：成功，上海国科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张园园，上海正策律师事务所律师。原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告姚明晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月27日、2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张润杰，被告姚明晓(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人成功到庭参加诉讼。期间，本案于2020年10月23日中止诉讼，于2021年5月10日恢复诉讼。本案现已审理终结。上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年12月7日解除；2.判令被告支付原告2019年5月10日至2019年12月7日期间拖欠的租金差额人民币39,120元；3.判令被告支付原告逾期付款违约金，2019年12月9日前的逾期付款违约金为7,062.60元，2019年12月9日之后的逾期付款违约金为以39,120元为基数，按照每日千分之一计算至被告实际付清拖欠租金之日；4.判令被告支付原告房屋恢复费用6,125元；5.判令被告支付原告工商逾期注销违约金，自2019年12月10日起，计算至2020年1月16日，按照每日500元计算；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区陈春路XXX号唐人御桥里一层103B号商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告作为餐饮(正新鸡排)使用，租赁期限为2017年3月18日至2019年3月17日，装修期及第一个租约年的第一期租金为24,750元，第一个租约年第二至四期的月租金为8,250元，第二个租约年的月租金为9,000元，每个自然季度为一个交租期，每个交租期届满之日的10天前支付下一期租金。被告延迟交纳租金及其他费用，每日应当支付欠费金额的千分之一作为延迟履行违约金，延迟超过30天，原告有权解除合同。合同虽约定租赁期限至2019年3月17日，但因为涉及免租期，实际顺延执行租赁合同至2019年5月9日，2019年5月10日起原、被告口头协商将租金标准调整为10,800元/月。之后被告未能按照约定支付租金，原告多次催缴，但被告仍不支付。2019年12月7日，原、被告对被告违约事项达成协议，包含对欠付金额的确认，被告承诺将涉案商铺恢复原状后搬离、返还等，但被告最终未能按照协议约定履行承诺。因原告多次催促无果，故诉至法院，要求判如所请。姚明晓辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.确认合同已解除，但认为解除日期为2019年11月6日。双方的租赁合同已到期，未续签书面租赁合同，双方之间应为不定期租赁合同关系，随即可以解除。合同法规定解除通知到达时生效，原告在2019年11月6日向被告发出了解除通知，当日送达被告，合同已解除，后原告于2019年11月11日断水断电，被告于2019年11月13日搬离涉案商铺，将钥匙返还给商场管理人员，未留下书面证据；2.被告所欠租金合计为18,000元，不存在39,120元的欠费，且该欠费已经与保证金抵扣完毕，双方两清；3.因被告认为未拖欠租金，故违约金不同意支付；4.涉案商铺已经由被告进行了恢复，至今仍由原告空关。店铺招牌被告愿意予以拆除，但原告认为影响商场整体美观，不同意被告拆除，如果原告同意，被告可以立即拆除，所以不存在房屋恢复费，且该房屋的恢复面积应以套内面积为准，套内面积为20平方米。《房屋交还确认书》写明2019年12月7日恢复毛坯搬离房屋，签署日期也是当天，说明被告已经于2019年12月7日前就已经恢复搬离，故恢复费不存在，被告已经恢复原状；5.确认被告经营的公司于2020年1月16日注销，但认为违约金以填平原则为基础，原告不能证明其实际损失，甚至没有实际损失，因为涉案商铺至今没有出租出去，且被告仅有3天时间注销，根据常理，完全不能完成，被告已经积极办理注销手续。根据上海市的注销规定，登报注销最少要2个月，所以被告不同意支付违约金，且违约金约定过高，应当调低，被告实际于2019年12月8日或者2019年12月9日去申请了注销。另，被告经营的公司迁移手续几乎与注销时间相当。6.诉讼费应当由原告承担。针对被告的答辩意见，原告表示：1.确认其于2019年11月6日向被告发出解除通知书，但被告因想继续经营店铺，与被告于2019年12月4日达成《(备忘录版)》，双方于2019年12月7日就解除事项达成合意，合同应当于2019年12月7日解除。双方在解除协议中确认合同于2019年12月7日解除相比被告认为合同于2019年11月6日解除对被告更为有利，因为该日期后按合同约定被告应双倍支付租金。被告就工商逾期注销违约金的答辩也恰恰可以看出合同解除日期是2019年12月7日，并非2019年11月6日。2.被告所称2019年11月13日搬离涉案商铺并非属实，其实际于2019年12月7日搬离，未恢复毛坯状态。在《(备忘录版)》《解除协议》《房屋交还确认书》中可以确认直至2019年12月7日被告尚未返还房屋。被告所称原告对其断电断水并非事实，如若有断电断水情况，也是被告拖欠各项费用导致，本案水电费采用先付后用原则，恰恰是因为被告拖欠各种费用导致，原告未对其主动停电。3.关于房屋恢复费用，在《(备忘录版)》及《房屋交还确认书》中明确写明按照建筑面积计算，原告代为拆除费用为175元/平方米。涉案商铺建筑面积为35平方米，所以原告主张的房屋恢复费用为6,125元。4.关于违约金，《(备忘录版)》中确定了2019年12月9日前的违约金金额为7,062.60元，之后的违约金按照原合同第二十三条第4款约定计算。5.关于工商逾期注销违约金，《解除协议》第四条约定被告于2019年12月10日前完成变更登记手续，若逾期，应按5,000元/日向原告支付违约金，因为标的较小，且涉案商铺实际返还，故原告自动降低为500元/日。本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告(出租人，甲方)与被告(承租人，乙方)签订《租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告作为餐饮(正新鸡排)使用，租赁期限为2017年3月18日至2019年3月17日，装修期及第一个租约年的第一期租金为24,750元，第一个租约年第二至四期的月租金为8,250元，第二个租约年的月租金为9,000元，每个自然季度为一个交租期，每个交租期届满之日的10天前支付下一期租金；“日租金标准”按照相应的月租金标准÷30天确定。履约保证金为18,000元，物业服务费保证金为960元，质量保证金为5,000元。合同第二十三条第3款约定“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若违约方依据本合同约定承担的违约责任不足以弥补违约行为造成的损失，守约方可以请求房屋所在地有管辖权的人民法院增加违约金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无需承担本合同项下的其他违约责任。”合同第二十三条第4款约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一天，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30天，甲方有权单方解除合同。”合同签订后，原告将涉案商铺交付被告。被告支付原告押金18,000元，并按合同约定的租金标准付清了2019年5月9日前的租金。2019年12月4日，以原告及案外人上海唐钰里商业管理有限公司(以下简称唐钰里公司)为甲方，被告及正新鸡排为乙方签订《(备忘录版)》，约定乙方须于2019年12月5日前付清所欠的2019年5月10日至2019年12月9日租金39,120元，物业费4,440元，滞纳金7,062.50元，共计50,622.60元，其中物业费考虑到给予老商户优惠减免滞纳金7,062.60元，因此只需合计支付43,560元；第二条约定乙方于2019年12月8日前完成房屋全部交接工作即商铺以毛坯形式交还甲方，且工商、卫生许可证等完成注销；第三条约定乙方应于2019年12月15日前对公区进行清洗；第四条约定乙方完成第二、三条项目后，甲方同意乙方的履约保证金、物业费保证金及质量保证金合计23,960元申请退还；第五条约定被告未毛坯形式妥善交还商铺，不自行拆除，由甲方征收含铺位占用费、人工费、垃圾清运费等合计175元/建筑平方的费用6,125元后由甲方代为拆除。协议乙方由被告妻子乔嵘峥代为签署，乔嵘峥同时出具承诺书，表明其代被告签署《(备忘录版)》，签名真实有效，并履行相关责任。2019年12月5日，原告及唐钰里公司向被告发送《清缴欠费、返还房屋通知书》，载明因被告拖欠支付租金等相关费用，故原告于2019年11月6日向被告发送了《解除合同通知书》。并载明被告拖欠原告租金39,120元及迟延履约违约金7,062.60元，拖欠唐钰里公司物业费4,440元及迟延履约违约金7,062.60元，共计43,560元，要求其于2019年12月9日前付清，并于2019年12月7日前返还涉案商铺。被告在通知尾部签字标注“费用有异议”。对于《清缴欠费、返还房屋通知书》，被告表示原告于2019年11月6日已发送解除通知书，故合同已于2019年11月6日解除。2019年12月7日，原、被告及唐钰里公司签订《解除协议》，约定自2019年12月7日解除《租赁合同》，被告应于2019年12月7日按原合同约定的商铺返还标准向原告返还商铺，未按照约定的时间及原合同约定的标准向原告返还商铺搬离的，原告有权委托第三方恢复原状，因此产生的全部费用由被告承担，且被告未搬离的一切物品视为被告放弃所有权，原告有权任意处置；被告应于2019年12月10日前完成工商变更登记，彻底迁出或注销关联承租房屋的营业执照及其他信息，以免妨碍后续租户办理相关证照，被告逾期办理的，应按每日5,000元的标准向原告支付违约金；经双方核对结算，截止上述解除日，被告还欠付43,560元，应于2019年12月9日前付清，逾期按每日万分之五计算违约金；其他遵行补充协议条款。协议尾部原告及唐钰里公司加盖公司印章，被告签字，并标注“费用有异议”。同日，原、被告及唐钰里公司签订《房屋交还确认书》，确认截至2019年12月7日，租赁房屋内所有属于承租方的物品、设施等财产均由承租方自行搬离，且恢复房屋毛坯，未恢复毛坯的，承租方需向出租方支付175元/平方米的毛坯恢复清理费，该日之后租赁房屋内的所有剩余物品、设施(包括但不限于装修装饰等)等财产，均由出租方或物业管理方自行处置，承租方无权过问；承租方承诺注册于租赁房屋的工商营业执照等各项证照，最迟于2019年12月10日完成注销或迁移，否则出租方有权要求承租方按原合同每月租金及滞纳金的两倍支付延期费用。因原、被告对租金/房屋使用费等费用发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)《欠款停水停电通知书》，证明被告在租赁期间多次拖欠原告租金等费用，导致原告行使单方解除权。经质证，被告表示对该份证据的真实性予以认可，恰恰证明原告于2019年11月11日开始停水停电。《欠款停水停电通知书》实际发送时间为2019年11月12日，此时已经停水停电了，被告不存在拖欠电费，是原告自己停水停电。因被告对《欠款停水停电通知书》的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)乔嵘峥于2019年12月4日代被告签字捺印确认的《对账单》，结合《(备忘录版)》《解除协议》，证明截至2019年12月9日，被告确认欠付原告租金39,120元以及租金收取标准为10,800元/月、建筑面积为35平方米，被告承诺于2019年12月8日将涉案商铺毛坯交付原告，按照175元/平方米及建筑面积支付恢复费用。经质证，被告表示不清楚《对账单》为何人签名，应由原告举证何人签署，不是乔嵘峥签署的。2019年12月9日，正新鸡排未注销，乔嵘峥确系被告配偶，被告当时签署的是法人主体，非自然人主体，乔嵘峥无任何委托手续，无权对被告作出任何代理，无权代表正新鸡排，只要不是被告签署的，任何不具备委托手续的签署均不是有效的，且《对账单》上的金额39,120元与《解除协议》上的金额43,560元不一致，有出入。另，乔嵘峥签署的《(备忘录版)》的日期为2019年12月4日，被告签署的《解除协议》的日期为2019年12月7日，且签名处明确注明“费用有异议”，即推翻了乔嵘峥所签署的文件。原告在(2020)沪0115民初25061号案件中提供了一份《解除协议》，签署日期为2019年12月7日，该份文件与《解除协议》同时签订，其上标注经双方核算，截止上述解除日，乙方还欠付/元(已含在租金中一起结算)，被告已经明确表示有异议，对《解除协议》中第二条约定按月租金2倍标准支付占用费、第四条约定按5,000元/日标准收取违约金及第五条欠付43,560元均有异议；乔嵘峥签署的《(备忘录版)》丧失效力。原告表示本案承租方为被告个人，至于被告所称餐饮店为个体工商户，为法人，乔嵘峥无法代表签署文件，根据民法总则相关规定，个体工商户以家庭承担责任，乔嵘峥为被告妻子，有权签署文件。至于被告提出《(备忘录版)》载明的43,560元与《对账单》金额完全一致，只不过包含了4,400元的物业费，物业费已另案主张，所以在案外人与被告签署的物业解除协议中并未写明金额，本案中原告已经将物业费予以扣除。至于《解除协议》的费用有异议问题，第二条约定的占用费标准合同亦有约定，仅仅是进行了强调；欠付43,560元在庭审中予以了明确；第四条约定的内容原告已经在诉讼请求中予以了调整。对此，被告表示原告在另案诉讼请求中扣除了物业费4,400元，说明原告在肆意确认金额，且该金额与事实不符；民法总则和合同法中并未规定妻子可以代表丈夫签署文件，尤其是后面丈夫否认的情况下，且《对账单》中的物业费计算方法让被告难以理解，月租金金额明确是9,000元，计算的时候却是10,800元/月，租金计算的标准及期间无法对应。乔嵘峥完全属于无权代理，且如果签署的内容与事实不符，根据民法总则及合同法约定，人民法院应当不予采纳。(3)上海市浦东新区北蔡镇嵘明餐饮店企业信息公示系统截屏打印件，证明被告在涉案商铺内的工商注册于2020年1月16日注销。经质证，被告表示对该份证据的真实性予以认可，确认系于2020年1月16日注销，进一步证明上海市浦东新区北蔡镇嵘明餐饮店在2020年1月16日前依法存续有效。(4)2020年6月2日拍摄的店铺照片打印件9张，证明涉案商铺未恢复原状，照片中招牌未拆除，贴纸还在，吊顶、售价牌均在，与被告第一次庭审中称恢复原状不符。原告恢复项目包括拆除柜台、吊顶、门牌、电风扇、空调、墙面刷漆、地面找平等。合同约定了恢复原状，原告要求恢复原状，后续双方又约定了按照面积计算的恢复单价，故按照约定的价格计算了恢复费用。经质证，被告表示对该份证据的真实性认可，认为从原告提供的照片中可以看出，被告已经将可移动物品大部分搬清；关于店招门头，原告在第一次庭审中就已经明确不同意被告拆除，因为影响美观，若原告同意，被告可以立即去拆除；自2019年11月10日起，门锁已被原告更换，被告无法进入；根据原告提供的照片，可以发现未拆除的通风管道、消防设施部分未经消防部门同意不可以拆除；吊顶不是被告安装的，从吊顶上装置有消防设备可以看出，被告收房时即存在；空调、电风扇是原告要求被告留在涉案商铺给下家使用，如果原告同意，被告可以立即拆除；除去上述东西，其余招贴等随手就可以撕去，和毛坯区别不大，原告主张的恢复费用无依据，被告已尽可能对涉案商铺进行了恢复。至于L型的柜台，下部为水泥制作，上部为木板，原先就有，被告只是做了部分装饰。原告表示涉案商铺是否恢复是为了证明被告是否完成恢复房屋的义务，被告也承认有多项项目未恢复，并且声称涉案商铺内有煤气系统不正确，涉案商铺一直用的电力。吊顶等均是被告安装，原告从未有过不同意被告拆除相关门牌的表示，《(备忘录版)》等表明原告不可能于2019年11月就换锁，对于恢复费用的约定，恰恰是因为双方考虑到恢复的复杂性，才对恢复单价进行了约定，相关约定不违反法律规定及公序良俗，双方应该遵守。即便空调尚未拆除，原告也是要拆除的，作为丢弃物处某。对此，被告表示，在另案中，原告不同意被告拆除大鼓米线的空调，以供下家使用，如果原告同意，被告现愿意将涉案商铺内所有设施拆除。套内面积才20平方米，不存在恢复的复杂性，全部恢复只需要一人一天工时。被告入住后只安装了空调、风扇、门头、装饰了柜面，其余均是原有的。原告表示已经向法院主张了恢复费用，被告不适合恢复，原告收到房屋恢复费用后会自行恢复房屋，无需原告恢复。被告表示已当庭询问原告是否可以拆除招牌，但原告予以拒绝，可见非被告不愿意拆除招牌，是原告不愿意，涉案商铺已恢复毛坯，除不能恢复的管道，后续被告提供的视频也可以证明。2.被告提供：(1)案外人张目蕾支付宝截屏记录以及其与乔嵘峥之间的微信聊天记录截屏打印件，时间为2019年4月22日至2019年5月29日，证明张目蕾为原告公司总经理，实际控制人，其明确告知本人不参与实际经营活动，具体经营活动由商场的运营经理负责，并且获得了其本人的明确授权，由此，被告对运营经理杨某产生了合理信赖。乔嵘峥为中专毕业，主要负责卖鸡排和米线，相当于服务员。经质证，原告表示对张目蕾与乔嵘峥之间的微信聊天记录截屏打印件的真实性予以认可，认为张目蕾多次在聊天中称不具体负责业务，要求与相关管理人员讨论相关事项，不能像被告所述无限扩大为授权某人具有商谈减免租金的权限，被告对该聊天记录的解释是单方、片面恶意扩大的解释。被告提供该份证据恰恰证明乔嵘峥有权对租金等事项予以确认，乔嵘峥足以代表被告，进而说明其签订的相关文件对被告有效。因原告对张目蕾与乔嵘峥之间的微信聊天记录截屏打印件的真实性不持异议，故本院对张目蕾与乔嵘峥之间的微信聊天记录截屏打印件的真实性予以确认。(2)案外人杨某与乔嵘峥微信聊天记录截屏打印件，时间为2019年5月15日至2019年10月18日，重点部分已经用荧光笔标注，证明杨某为原告方商场运营经理，根据张目蕾的明确要求和授权，被告和杨某进行了大量的沟通，包括商场管理、费用支付等问题。2019年9月6日的内容表明正新鸡排是按照9,000元/月支付的租金，480元/月支付的物业费，且原告方进行了确认，9,480元为每月的租金及物业费的合计标准。2019年10月9日，原告方表示正新鸡排还有504度电，且后续被告又充了5,200元，不存在后续因欠费而停电的问题。后续原告表示8月10日至11月9日租金总额为27,000元，所以租金仍然是按照9,000元/月支付，由此可见租金及物业费并没有涨价，按照原合同支付。经质证，原告表示对该份证据的真实性无法核实，原因是杨某并非是原告员工，其是唐钰里公司的员工，尽管两公司有关联，但独立运营，且杨某已经离职一年，原告无法核实，该员工无权协商增减有关费用的问题。该聊天记录第38页仅能体现杨某确认原告及物业管理方曾收到9,480元，并不能证明租金已经降低，第42页也仅能证明10月初有余电，后续可能也充过电，但不能说明预付电费未用完，根据合同第二十三条第4款约定，被告逾期支付租金、物业费、能源费超过15天，经催告仍不支付，能源停止的相关费用由被告承担，原告确实发过断水电通知，但不认可被告所述断电时间，即使有，也是因被告欠费产生。聊天记录第43页，杨某内容不能体现其曾答应降租金为9,000元/月，因为杨某也说了先按没涨的付一下，说明涨价是确实存在的。另，被告在关联案件中明确该聊天记录指向“大鼓米线”商铺，故与本案无实质性关联。原告的质证意见不代表认可该份证据的真实性。(3)姚明晓支付租金的银行转账流水，证明被告的转账记录，包含租金、物业费、水电费、垃圾清理费等，已经履行了支付义务，实际上2019年10月之前的费用都已经结清，没有支付的是2019年10月10日至2019年11月10日的一个月的租金。2019年7月11日，被告支付了2个月租金18,000元及两个月物业费960元，合计18,960元，可以看出租金及物业费的金额，与原合同约定一致，后续2019年9月4日支付9,480元，2019年10月8日支付9,480元，2019年10月10日支付电费5,200元，所以被告欠付的是2019年10月10日至2019年11月10日期间的房屋使用费，不存在欠付电费的问题。经质证，原告对真实性予以认可，确认收到上述款项，但表示18,960元中1,440元已作为(2020)沪0015民初25061号案件中已付物业费处某，该案的物业费诉讼请求为840元×7个月-1,440元=4,440元；被告在2019年5月10日至2019年12月9日期间的租金为10,800元/月，共75,600元，仅收到36,480元，欠付39,120元。被告确认其已付租金36,480元，1,440元已在(2020)沪0015民初25061号案件中作为已付物业费，将物业服务费保证金960元抵扣两个月未付物业费后，付清2019年5月10日至2019年12月9日期间的物业费。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(4)原告工商档案信息，证明张目蕾为总经理，系原告的实际控制人。经质证，原告表示对该份证据的真实性无异议，但原告并非是张目蕾一人控制，结合被告提供张目蕾与乔嵘峥微信聊天记录截屏打印件，并非授权案外人处某。对此，被告表示根据股权穿透，张目蕾为实际控制人且为总经理，被告以此形成合理信赖，在聊天记录中明确由杨经理与被告沟通，杨经理即为杨某，其口头认可杨某可代表原告处某涉案商铺事宜，且杨某的决定也是在得到原告允许之后才会做出的。原告所称杨某为案外物业公司员工，但在另案(2020)沪0115民初13687号案件中明确表示两个公司的实际控制人为同一人，同一班子两个牌子。被告支付费用都是支付至原告处，包含物业费，原告也认可，故就被告而言，两个公司是一回事，是同一公司，原告以杨某非原告员工抗辩不合理。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(5)《解除协议》，上面载明欠付金额无，确认欠付960元，但已与物业费押金冲抵，同时也说明被告欠付的2个月租金已与租金押金抵扣。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，但该证据内物业费划掉系因为被告拖欠的物业费4,400元包含在原告提供的《解除协议》中，该4,400元实际系物业费，故由案外人另外主张，原告已经在本案中予以扣除。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(6)2020年5月7日拍摄的商场视频录像，证明涉案商铺已经被上锁空关，被告很早就将涉案商铺恢复，不存在恢复费用，只剩下煤气管道因涉及消防无法拆除的设施，且涉案商铺一直未出租出去，原告不存在实际损失，故原告主张的工商注销违约金不予认可。经质证，原告表示认可视频内内容为涉案商铺所在商场，但不认可被告的证明目的，该视频为本案合同解除近半年后商场外部拍摄，大量内容与本案无关，不能证明其内容，恰恰证明原告商场经营状况良好，被告庭审中陈述的至少80%店面关闭纯属无稽之谈。且视频恰恰证明被告未能将涉案商铺恢复毛坯，未履行合同约定义务。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(7)乔嵘峥与张目蕾之间的微信语音聊天记录截屏打印件，时间为2019年11月12日，证明原告在2019年11月11日就已经对涉案商铺停水停电。经质证，原告表示对该份证据的真实性予以认可，不认可被告的证明目的，首先该聊天记录从头到尾都是乔嵘峥自说自话，张目蕾因其反复骚扰，已将其设置为免打扰，未对其予以回复。且被告将该份证据提供至法院，恰恰说明乔嵘峥可代表被告。对此，被告表示消息免打扰依然可以接收消息，张目蕾没有反馈，并不代表其不知晓该事情，恰恰证明是在特意躲避当事人，根据聊天记录的时间以及前后文，结合原告停水停电通知书，可以充分说明原告事实上已经对涉案商铺停水停电。其次，该证据虽然是乔嵘峥的聊天记录，并不代表其签署的《(备忘录版)》代表被告，经被告同意。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.原、被告确认2019年5月10日之前的租金双方无争议，但因对租金及物业费收取标准不同，故对欠付租金的金额存有差异。原告表示双方约定的合同期限至2019年3月17日，因为免租期，合同实际执行至2019年5月9日，双方在原合同5月份到期前口头约定将租期顺延一年，并将2019年5月10日起的租金标准调整至10,800元/月。对此，被告表示确认原合同顺延至2019年5月份(含两个月免租期)，之后双方未就租赁期限及租金有过口头约定，双方形成不定期租赁合同关系，从被告提供的银行转账流水及微信聊天记录中可以看出，租金为9,000元/月。对此，原告表示租金自2019年5月10日起上涨为10,800元/月，系口头约定，《对账单》中也表明租金为10,800元/月，《(备忘录版)》及《解除协议》上载明的租金均是按照10,800元/月标准计算，且被告予以了确认。4.原、被告确认被告支付原告押金18,000元。被告表示押金18,000元用于抵付未付的房屋使用费，原告表示按照《租赁合同》第二十三条第3款约定，押金已经没收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告主张双方之间的合同于2019年12月7日解除，被告认可合同已解除，但对解除日期不认可，认为合同已到期，双方建立不定期租赁关系后，原告于2019年11月6日发送解除通知，双方房屋租赁关系应于2019年11月6日解除。根据庭审查明的事实，本案合同到期后，被告继续使用涉案商铺，原告收取房屋使用费，双方未续签书面合同，双方形成不定期租赁关系，原告于2019年11月6日发送过解除通知，被告确认于当日签收，该日双方的租赁关系即解除。租赁关系解除后，被告应当付清租金等欠付费用。原告主张被告按照10,800元/月的标准付清2019年5月10日至搬离之日2019年12月7日期间的房屋使用费差额39,120元。被告辩称因原告对涉案商铺停水停电，其已于2019年11月13日搬离、返还涉案商铺，且房屋使用费的标准应当为9,000元/月。被告未举证证明其已于2019年11月13日返还涉案商铺，且双方签订的《房屋交还确认书》已载明2019年12月7日后涉案商铺内被告遗留物品全部由原告或物业方处置，故被告应当支付房屋使用费至2019年12月7日。至于房屋使用费的标准，原告认为双方口头约定2019年5月10日起的租金标准变更为10,800元/月，《(备忘录版)》《对账单》《解除协议》中均予以了确认。被告表示《(备忘录版)》为其妻签署，不能代表被告，且《解除协议》中已经表示“费用有异议”。综观本案，被告承租涉案商铺之后设立上海市浦东新区北蔡镇嵘明餐饮店，类型为个体工商户，且被告妻子也在店内工作，也曾就租赁事宜与原告方进行沟通，在签订《(备忘录版)》时承诺了其可代表被告，故原告有理由相信被告妻子可以代表被告签订相关文件，故被告应当按照10,800元/月的标准支付原告2019年5月10日起至2019年12月7日止的房屋使用费，现被告已付房屋使用费36,480元，应付74,880元，还应支付38,400元。原告同时主张被告支付逾期付款违约金。被告表示不同意。综合考虑本案合同的履行情况及后续《解除协议》的约定，本院将违约金数额酌定为5,000元。至于房屋恢复费用，原告已举证涉案商铺尚未清理完成，双方也约定了由原告恢复清理，恢复清理费按照175元/平方米计算，但鉴于《租赁合同》约定的房屋面积为20平方米，且被告对金额亦有异议，本院认为按照合同面积计算费用较为妥当，经核算恢复费用为3,500元。原告另主张工商逾期注销违约金，被告表示有异议，双方确认被告经营的个体工商户于2020年1月16日注销，本院酌情将工商逾期注销违约金调整为5,000元。原、被告确认被告支付原告押金18,000元，原告表示已按照合同约定没收，但双方的《租赁合同》已经届满，原告理应返还。被告表示可抵扣未付的房屋使用费，本院予以照准，经核算，被告还应支付原告租金差额20,400元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告姚明晓之间的房屋租赁合同关系于2019年11月6日解除；二、被告姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司2019年5月10日至2019年12月7日期间拖欠的租金差额20,400元(被告支付至原告处的押金18,000元已抵扣)；三、被告姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司逾期付款违约金5,000元；四、被告姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司房屋恢复费用3,500元；五、被告姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司工商逾期注销违约金5,000元；六、驳回原告上海立天唐人文化传播有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,323元，减半收取计661.50元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担293.50元，被告姚明晓负担368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年五月十三日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。