上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初46670号原告(反诉被告)：徐立峰，男，1990年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。被告(反诉原告)：马帅武，男，1976年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：刘江丽，女，1982年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：马更新，北京市汉鼎联合律师事务所律师。上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。第三人：上海我爱我家房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区泖港镇北厍路XXX号。法定代表人：叶焕军，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。第三人：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区宝杨路XXX号。负责人：梁洪。委托诉讼代理人：蒋鹏静，上海市佳信达律师事务所律师。原告徐立峰与被告马帅武、刘江丽、第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)、中国银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称中国银行宝山支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告马帅武、刘江丽提起反诉，本院于2021年7月16日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)徐立峰及其委托诉讼代理人邵明，被告(反诉原告)马帅武及其与被告(反诉原告)刘江丽的共同委托诉讼代理人马更新、于卫东，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人徐慧秋，第三人中国银行宝山支行的委托诉讼代理人蒋鹏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐立峰向本院提出诉讼请求：1.确认徐立峰与马帅武、刘江丽于2020年10月18日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》合法有效；2.判令马帅武、刘江丽协助徐立峰办理将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户登记至徐立峰名下的手续(徐立峰愿意代马帅武、刘江丽向中国银行宝山支行清偿剩余贷款以注销抵押权)，并将该房屋腾空后交付徐立峰；3.判令马帅武、刘江丽每日按合同总价款万分之五的标准支付徐立峰自2021年5月1日起至过户之日止的逾期过户违约金；4.判令马帅武、刘江丽支付徐立峰律师费人民币(以下币种同)5万元。庭后，徐立峰表示，因考虑到第1项诉讼请求无执行内容，故撤回该项诉请。事实与理由：2020年10月18日，徐立峰与马帅武、刘江丽经我爱我家公司居间介绍，就系争房屋签订了《房地产买卖合同》等，约定徐立峰以478万元的价格向马帅武、刘江丽购买系争房屋，并约定了总价款、网签日期、违约责任等事项。签约后，徐立峰支付了定金20万元；马帅武、刘江丽将系争房屋产权证留存于我爱我家公司，后经徐立峰查询发现，马帅武、刘江丽补办了系争房屋产权证。2021年3月底，徐立峰通过多种方式通知马帅武、刘江丽按约网签，均遭拒绝。后双方见面沟通时，马帅武一方提出若要继续履约则要将房价调整至600万元，买卖双方仍未对网签事宜达成一致。签约后，上海市房地产价格上涨，故马帅武、刘江丽违背诚实信用原则，要求加价，导致合同至今未能完全履行，故徐立峰提起本案诉讼。被告(反诉原告)马帅武、刘江丽辩称：一、《补充协议》系应徐立峰的避税要求所签，故属无效。二、买卖双方在实际履行过程中多次就购房款进行磋商，从而变更了网签日期，且网签价格涉及无效，故马帅武、刘江丽并未违约；相反，徐立峰未按约在2021年4月30日自行支付房款234万元已经构成根本违约，马帅武、刘江丽享有合同解除权，故不同意过户和交房。三、徐立峰一方在磋商后表示需回去考虑，考虑周期很长，有恶意拖延的行为，其对双方未能网签亦有过错，故即便马帅武、刘江丽存在违约行为，也可与徐立峰的违约行为相互抵销，无需支付违约赔偿金；四、律师费是徐立峰的维权成本，其要求马帅武、刘江丽承担无法律依据和合同依据。五、假设马帅武、刘江丽存在违约行为，则由于马帅武、刘江丽始终在与徐立峰积极磋商以求达成共识，故不存在恶意违约情形；系争房屋属于马帅武家庭唯一住房，若按原合同价出售将无法置换其他合适的房屋，继续履行对马帅武、刘江丽显失公平；即便双方按约在2021年5月31日前完成过户，徐立峰为子女办理入学的购房目的亦无法达成，故马帅武、刘江丽亦有权解除合同，徐立峰拒绝解除合同违反诚实信用原则。被告(反诉原告)马帅武、刘江丽向本院提出反诉请求：判令解除徐立峰与马帅武、刘江丽于2020年10月18日就系争房屋签订的《房地产买卖合同》《补充协议》。事实与理由：根据买卖双方约定，徐立峰应于2021年4月30日自行支付部分房价款234万元，但其至今仍未支付，已构成根本违约，马帅武、刘江丽有权解除合同。原告(反诉被告)徐立峰辩称：马帅武、刘江丽的反诉请求无事实和法律依据，均应予驳回。2021年4月30日之前，徐立峰通过多渠道与马帅武、刘江丽联系以协商网签、过户事宜，但对方不予理睬，直至2021年4月29日双方才见面协商，但马帅武、刘江丽提出加价，徐立峰不予同意。第三人我爱我家公司述称：认可徐立峰的第1、2、3项诉请，不认可其第4项诉讼请求。2021年4月29日，马帅武提出加价，买卖双方对加价事宜并未谈拢；2021年5月8日，双方对于房价的意见差距较大，仍未谈拢；2021年5月23日，双方谈到过550万元的价格，但最终并未达成一致，若达成一致就签协议了。第三人中国银行宝山支行述称：徐立峰与马帅武、刘江丽之间的房屋买卖合同纠纷由法院依法判决；若徐立峰的诉讼请求得到支持，且其愿意代为清偿贷款的，则会予以配合。本院经审理确认如下事实：系争房屋产权人为马帅武、刘江丽，核准登记日期为2016年5月30日。系争房屋上登记有抵押权人为中国银行宝山支行、债权数额为266万元的抵押权信息。截至2021年7月15日，马帅武、刘江丽尚欠中国银行宝山支行贷款2,284,539.40元未归还。2020年10月18日，徐立峰(乙方、买受方)与马帅武、刘江丽(甲方、出售方)就系争房屋签订《房地产买卖合同》。该合同第二条约定，系争房屋转让价款为478万元。第四条约定，甲方应当在出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款和户口保证金外的其他款项后7日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第五条约定，甲、乙双方确认，在2021年5月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)中约定，4.除甲、乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方最晚不得晚于2021年4月30日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。6.甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿，并应继续履行；(2)……。乙方违约责任：(1)……；(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金……①乙方未按照本合同及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方要求解除合同的。附件(付款协议)约定，乙方应于2020年10月18日前自行支付定金3万元、于2020年11月3日前自行支付定金7万元、于2021年3月15日前自行支付定金10万元；乙方应于2021年4月30日前自行支付部分房价款234万元；乙方通过贷款方式支付部分房价款223万元；交房尾款为1万元，双方签署《买卖物业交验单》后1日内自行支付给甲方，相关费用的结算日期以交接之日为准。2020年10月18日，买卖双方还签订了《补充协议》，其中约定，此房实际成交价为478万元，甲方配合乙方签署《上海市房地产买卖合同》时合同价写低至449万元，差额部分29万元由乙方以装修补偿款的形式于双方签署正式《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方；甲方承诺此房于2021年5月份产权满五年且唯一，交易过程中产生的税费由乙方承担。签约当日，马帅武将系争房屋产权证交给我爱我家公司保存，我爱我家公司作为收件方向马帅武出具了盖有公司收件专用章的《产证收据》，同时我爱我家工作人员简小健亦在该收据上签名。2020年10月18日、2020年10月22日、2021年1月6日，徐立峰分别支付马帅武定金3万元、7万元、10万元，共计20万元。2021年3月20日，马帅武、刘江丽申请补办了系争房屋产权证。2021年4月13日，徐立峰一方在关于系争房屋买卖的微信沟通群中发送了《催网签函》，表示买方已经具备网签条件，请马帅武、刘江丽尽快进行网签，逾期将按约追究违约责任。并且，徐立峰向马帅武、刘江丽邮寄了上述函件。2021年4月29日、2021年5月8日、2021年5月23日，买卖双方三次见面沟通。在2021年4月29日的沟通中，马帅武以市场价格变化太大为由，提出解除合同或者按市场最低价格为基础协商加价事宜后继续履行合同；徐立峰表示，今天是来履行合同的，不同意加价。在2021年5月8日的沟通中，马帅武提出加价至638万元或者解除合同后退还定金20万元、赔偿15万元的方案；徐立峰表示差距太大，要求继续履行合同，并最后表示再回去商量一下。在2021年5月23日的沟通中，徐立峰妻子提出过加价5万元的方案，但买卖双方未对此达成一致；后经我爱我家公司工作人员协调，买卖双方谈及550万元的成交价，但该日双方亦未对此达成一致，徐立峰一方表示需回去考虑并与家人商量，一周左右给回复。2021年5月30日，马帅武在微信群中询问徐立峰：“上周日我们见面，经过丁总中间的协商，您这边同意以550万元的价格购买我们的房子，但需要一周时间去筹集资金。就像丁总说的，又一周过去了，外郊环的房价还在往上走，我们面临再次买不起房子的危险，想问下您这边资金筹集进度，估计什么时候可以到位？希望理解，谢谢。”徐立峰及其妻子先后回复：“没同意。”“我们没同意，只是说回去考虑一下。”2021年6月4日，徐立峰在微信群中表示：“按照合同执行吧”“已经逾期网签了，还有个每天万分之五的违约金需先支付。”马帅武表示：“你们一直是在和我协商，然后表示回去考虑，你们考虑的时间也算我头上？有恶意骗钱的嫌疑了吧！”2021年6月5日，马帅武又表示：“既然你们现在又不同意上次550万元的调解结果，那我们同意你们提出的加价5万元，立即网签，请协调时间，立即办理网签事宜。”“从现在开始，我们再次告知你们：我们同意你们提出的加价5万，立即网签，请协调时间立即配合网签，如果因你们不配合网签，或拖延网签，造成我们的损失，我们也保留有追索赔偿金和解除合同的权利，谢谢。”同日，马帅武、刘江丽向徐立峰一方邮寄了《催网签函》，表示同意买方关于加价5万元继续履行合同的方案，要求买方尽快与卖方联系进行网签，逾期超过十个工作日将追究买方的违约责任。2021年6月7日，马帅武与我爱我家公司工作人员简小健微信沟通如下，马帅武：“简先生好，我们收到法院传票，通知我们7月16日开庭，您能来吗？”简小健：“我不方便啊，我已经不再我爱我家公司了，我有我需要忙的工作。”马帅武：“哦，您啥时候离职的啊？”简小健：“4月份。”为本案诉讼，徐立峰支出律师费5万元。徐立峰称，马帅武、刘江丽因房价上涨而提出涨价以及补办系争房屋产权证的行为均有违诚信，故徐立峰在与马帅武沟通、协商的同时提起了本案诉讼，若协商不成就直接通过法院解决；合同未约定律师费事宜，系作为对方违约所造成的损失予以主张。马帅武、刘江丽称，双方于2021年5月23日达成按550万元履行的合意，但徐立峰于2021年5月30日反悔，后马帅武提出同意按照徐立峰一方加价5万元的方案履行，但徐立峰仍未同意。经本院释明，马帅武、刘江丽认为合同约定的违约金标准过高，且违约金应以实际损失为判断基础，目前系争房屋价格上涨，徐立峰并无损失。庭审后，徐立峰已将458万元缴入本院代管款账户，其表示同意在系争房屋过户手续办理后当日将购房余款全额支付马帅武、刘江丽，并同意负担按478万元的价格交易所产生的全部税费。以上事实，有《上海市不动产权证》《房地产买卖合同》《补充协议》、转账凭证、收据、《催网签函》及邮寄凭证、微信沟通记录、委托代理合同及代理费发票、沟通录音等以及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，徐立峰与马帅武、刘江丽就系争房屋达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示。双方通过签订补充协议将真实房价款478万元拆分成网签合同价449万元和装修补偿款29万元系为规避部分税费，该约定将侵害国家利益，应属无效。但价格条款无效不影响合同的整体效力，双方达成的其余合同内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，故双方应按478万元的房价款切实履行合同。涉案《房地产买卖合同》已明确约定了买卖双方的各项权利义务，双方已经达成房屋买卖合同，签订《上海市房地产买卖合同》示范文本仅为办理过户手续之需。双方未能按时网签和过户的原因在于马帅武一方在网签之前提出解除合同或上涨房价，而并非在于对网签合同价格的争议，马帅武一方的行为已构成违约。徐立峰与马帅武数次沟通后，没有证据证明双方经磋商对交易价格达成了新的合意，故双方仍应按照原合同继续履行。系争房屋上登记有抵押权人为中国银行宝山支行的抵押权，徐立峰表示愿意代为清偿贷款以注销系争房屋上中国银行宝山支行的抵押权，与法不悖，予以准许。抵押权注销后，马帅武、刘江丽应协助徐立峰办理过户手续。徐立峰同意在过户后支付马帅武、刘江丽剩余房款并自愿承担交易税费，亦予准许。马帅武、刘江丽认为徐立峰未按时支付234万元已构成违约，但根据查明事实，因马帅武于2021年4月29日提出解除合同或涨价，次日双方未进行网签，在此情形下徐立峰不支付购房款234万元不构成违约，马帅武、刘江丽不享有合同解除权，对其要求解除合同的反诉请求不予支持。马帅武、刘江丽又认为即便其违约，亦有权解除合同，但根据法律规定，当违约方继续履约的成本超过双方当事人基于合同履行所能获得的利益，且违约方对守约方的损失进行充分赔偿的，才允许违约方解除合同，本案中马帅武、刘江丽作为违约方主张解除合同显然不满足上述条件，对其该项意见不予采信。马帅武、刘江丽未按合同约定配合徐立峰办理系争房屋过户手续，徐立峰主张相应的逾期过户违约金具有事实依据和合同依据，但逾期过户违约金应自约定的最晚过户日期之次日即2021年6月1日起算。马帅武、刘江丽认为违约金标准过高，本院以徐立峰实际损失为基础，综合考虑合同履行情况以及双方沟通情况、马帅武一方的过错程度以及徐立峰的预期利益等因素，酌定违约金按每日200元的标准计算。若合同正常履行的，系争房屋应当已经满足交房条件，故对徐立峰要求马帅武、刘江丽交付系争房屋的请求予以支持。律师费并非马帅武、刘江丽违约所导致徐立峰的必然损失，同时又无合同依据，对于徐立峰的该项请求不予支持。徐立峰撤回部分诉讼请求系其对自身民事权利和诉讼权利的处分，经查并无不当，依法予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、准予原告(反诉被告)徐立峰于本判决生效之日起十日内代被告(反诉原告)马帅武、刘江丽清偿第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行抵押物为上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押借款本金及利息等(具体数额以第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行出具的结算清单为准)；二、被告(反诉原告)马帅武、刘江丽与第三人中国银行股份有限公司上海市宝山支行于上述判决主文第一条履行完毕之日起三日内共同注销上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；同时，被告(反诉原告)马帅武、刘江丽协助原告(反诉被告)徐立峰办理将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)徐立峰名下的手续，交易所需税费由原告(反诉被告)徐立峰负担；三、原告(反诉被告)徐立峰于上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告(反诉原告)马帅武、刘江丽458万元(实际支付时应扣除履行上述判决主文第一条所需费用)；四、被告(反诉原告)马帅武、刘江丽于本判决生效之日起十日内按每日200元的标准支付原告(反诉被告)徐立峰自2021年6月1日起至上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理之日止的逾期过户违约金；五、被告(反诉原告)马帅武、刘江丽于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)徐立峰；六、驳回原告(反诉被告)徐立峰的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)马帅武、刘江丽的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,707元，减半收取计22,853.50元，保全费5,000元，合计27,853.50元，由原告(反诉被告)徐立峰负担322.50元，被告(反诉原告)马帅武、刘江丽负担27,531元；反诉案件受理费减半收取计40元，由被告(反诉原告)马帅武、刘江丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。