广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26569号原告（反诉被告）：佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××994B。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：张昊博，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：安俊泽，广东禅都律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：冯小文，男，1969年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××576。委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德森，广东聚英华律师事务所律师。原告佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司与被告冯小文租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，被告冯小文提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张昊博、安俊泽，被告冯小文的委托诉讼代理人谢锋到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2011年11月20日签订的《南海区公有物业租赁合同》（合同编号：20111201-001）已于2017年8月31日解除；2.被告立即向原告支付土地占用费73992.74元（自2017年10月1日计至2019年12月31日，详见土地占用费计算表）；3.被告立即向原告支付清拆费及垃圾清运费5201.22元（详见清拆及垃圾清运费计算表）；4.原告有权没收被告缴纳的租赁保证金6000元；5.被告应向原告支付违约金2552元（以2017年8月份的租金为标准，支付一个月租金作为违约赔偿）；6.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，佛山市禅城区人民法院依法拍卖原告所有的桂城平洲平西管理区罗坑二村面积为25979.19m²的土地使用权[原土地证号：南府国用字(96)00182号，现土地证号：国用(1996)00000182号]及地上2处建筑物，佛山市南海区××××××依法竞得上述租赁地块。2009年1月1日起，佛山市南海区××××××委托原告对罗坑地块进行管理，委托期限至政府需要使用罗坑地块为止，委托期间罗坑地块由原告进行巡查、看护、临时利用、安全生产等日常管理。2011年11月20日，原告与被告签订《南海区公有物业租赁合同》及《环保消防安全责任书》，《南海区公有物业租赁合同》约定原告将其管理的××××××××××(面积282m²)租给被告用于营业执照所载经营范围及其他杂物存放使用。《南海区公有物业租赁合同》还约定，本租赁为不定期租赁，自2011年12月1日开始；月租金2000元，租赁时间每满12个月，在原月租金基础上递增5%租金；原告有权随时解除合同且不对被告作任何补偿，但应提前一个月以书面形式通知被告。若原告不招租的，被告必须在收到原告解除合同通知之日起一个月内搬出。未经原告书面同意，被告不得擅自在出租物业中进行结构性的更改、增加附属设施。未经批准私自改造，原告有权对其强制拆除，恢复原状，损失由被告自行负责。上述《南海区公有物业租赁合同》及《环保消防安全责任书》签订后，原告依约将租赁地块交付予被告使用。租赁期间，被告存在未经报建手续违法搭建构筑物、开办相关企业未办理经营许可证及违规住人等现象。为此，原告于2017年8月31日向被告发出书面解除租赁合同通知，要求被告在2017年9月30日前清空场地并返还予原告，但被告未按照解除合同通知的要求在期限内清场撤离，且继续占用租赁地块。随后，原告于2017年11月28日及2019年9月13日向被告再次发出通知，要求被告尽快搬离租赁地块并清拆自行搭建的违法建筑，但被告仍不予理会，继续占有使用租赁地块。无奈之下，原告将租赁地块存在违法建筑的情况向佛山市南海区国土城建和水务局进行报告。佛山市南海区国土城建和水务局对租赁地块进行现场勘察查验，认定租赁地块上盖建筑物属于违法建筑，并作出《责令限期拆除决定书》，要求被告(即违法行为人)在限期内拆除租赁土地上的违法建筑，但被告一直未将违法建筑拆除，且仍继续占有并使用租赁土地。因被告持续占用租赁土地，且未按照《责令限期拆除决定书》拆除违法建筑，原告作为罗坑地块管理人，为避免国有资产流失、配合佛山市南海区国土城建和水务局的清拆工作，在征得佛山市南海区国土城建和水务局的同意下，与佛山市启跃拆除工程有限公司签署《公有物业工程施工合同》及《工程合同书》，委托其对罗坑地块范围内的全部违法建筑进行清拆整治并对建筑垃圾进行清理，以上清拆工作于2019年12月29日进行完毕。为此，原告在上述清拆整治违法建筑及清理建筑垃圾过程中共垫付拆除费25147.53元及建筑垃圾的清运费用186000元。根据被告租赁地块及违法建筑面积于整个罗坑地块面积中所占比例，其应负担的清拆费及垃圾处理费为5201.22元。原告认为，被告在租赁合同关系解除后，仍然长期占用租赁地块，且未向原告缴纳租金或土地占用费，已严重损害原告利益。此外，《南海区公有物业租赁合同》第四条第9款约定，被告必须严格遵守我国的法律、法规和政府各项规章制度，按照承租物业的实际用途合理使用，不得利用物业从事非法或违法经营活动，利用承租物业从事经营活动必须符合物业所在地政府有关部门的要求，并做好环保、安全、消防工作；第八条第18款约定，若被告有违章、违法经营的；违反合同第四条的规定的，被告的装修危及到原告出租物业整体结构安全等情况的，属于被告违约，原告有权提出解除合同、收回物业，保证金不作退还，归原告所有，同时被告还必须向原告支付等于一个月的租金作为补偿，如果造成原告财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用。被告在承租××××××××××（面积：282㎡）后，被告在租赁地块上经营无牌无证企业、违规住人、偷排废气废水，更是擅自搭建违法建筑。原告认为被告的上述行为已构成能根本违约，原告有权按照《南海区公有物业租赁合同》第四条、第八条的约定没收被告的租赁保证金并追究违约责任。被告冯小文辩称，一、被告确认《南海区公有物业租赁合同》于2017年8月31日解除。被告一般是向佛山市南海区佳尚物业管理有限公司转账交付租金，因被告长期向佛山市南海区佳尚物业管理有限公司转账交付租金，故请求法院依法审查原告是否有权收取涉案租赁物业的租金费用或者说之前所收取的涉案租赁物的租金费用是否合法、是否有向佛山市南海区××××××办理款项交接手续。二、被告无需向原告支付土地占用费73992.74元（自2017年10月计至2019年12月）。原告在作出落款时间为2017年8月31日的通知后，被告即安排了搬离租赁地。此后的事实是，在2017年10月至2019年12月期间，原告未再向被告发过交费通知、也未再要求被告交纳什么费用。而根据证据规则，原告应当就被告占用了原告租赁土地的主张承担举证责任。本案中，原告的举证并不充分，故举证不能的不利责任应当由原告承担。而且，租赁合同约定的租赁标的物是“水厨房、宿舍”，原告主张土地占用费，与事实不符。三、被告无需向原告支付清拆费及垃圾清运费5201.22元。原告作出的落款时间为2017年8月31日的通知并没有清拆的要求；双方签订的租赁合同也并无清拆费及垃圾清运费的约定，被告是无须承担清拆费及垃圾清运费的。而且，阻力呢合同约定的租赁标的物是“水处理房、宿舍”，也说明被告承租前即存在建筑物，若该建筑物属于违建，也与被告无关。即使被告对租赁标的物有适当改造，根据租赁合同第2页倒数第4行“合同终止时，出租物业内的所有入墙装修均无偿转让给甲方所有买入乙方故意对入墙装修进行损毁，则视为对甲方财产的损毁……”第3页第8行“……在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”等约定，在案涉争议租赁合同解除或终止后，案涉争议租赁土地上的建筑物即归原告所有，相应的清拆义务也非被告承担。退一步讲，原告凭其举证的《工程合同书》与《公有物业工程施工合同》主张清拆费及垃圾清运费的理据也不充分。两份合同既不能证明合同有实际履行，也不能证明在合同有实际履行的情况下就一定是清拆的与涉案租赁物有关联的，更不能证明清拆费用的合理性。如《工程合同书》约定的是“对南海区桂城平西罗坑地块约2150平方米违法建（构）筑物进行清拆整治”，而涉案租赁地块面积是282平方米，原告主张按违法建筑面积与整个罗坑地块面积所占比例来计算清拆费及垃圾清运费不具合理性、公平性、关联性。四、被告根据租赁合同交纳的6000元保证金应当由原告返还。五、诉讼费用不应由被告承担。六、被告认为原告在行使解除权后，并不能够依据新的解除理由向各被告主张违约金和没收租赁保证金。原告在2017年8月发出的解除通知中明确解除的理由并不含有被告违约的内容。被告认为解除权行使后，原告没有权利在几年之后提出新的理由、与原解除理由相矛盾。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还租赁保证金6000元；2.案件诉讼受理费用由原告承担。事实和理由：原告根据《南海区公有物业租赁合同》的约定（第三条第6点：“乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共6000元作为保证金”）向被告收取了保证金6000元，而其向被告主张解除合同时并未予以退还，现被告主张原告应当向被告返还保证金6000元。原告针对被告的反诉答辩称，一、被告严重违反《南海区公有物业租赁合同》的约定，违法违规搭建建构筑物，已构成根本违约，原告有权按照上述合同约定没收被告的保证金。2011年11月22日，原告与被告签订《南海区公有物业租赁合同》（合同编号：20111201-001），该合同第四条第9款约定，被告必须严格遵守我国的法律、法规和政府各项规章制度，按照承租物业的实际用途合理使用，不得利用承租物业从事非法或违法经营活动，利用承租物业从事经营活动必须符合物业所在地政府有关部门的要求，并做好环保、安全、消防工作；第八条第18款约定：若被告有违章、违法经营的；违反合同第四条的规定；被告的装修危及到原告出租物业整体结构安全等情况的，属于被告违约，原告有权提出解除合同、没收物业，保证金不作退还，归原告所有，同时被告还必须向原告支付相等于一个月的租金作为补偿，如果造成原告财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用。被告在承租××××××××××（面积：282㎡）后，被告在租赁地块上经营无牌无证企业、违规住人、偷排废气废水，更是擅自搭建违法建筑。因此，原告有权依照《南海区公有物业租赁合同》第四条、第八条的约定没收被告的租赁保证金。二、退一步讲，即使被告不存在违约行为，原告应向其返还租赁保证金，但其提出诉讼请求的时间已超过法定诉讼时效，故原告仍无需向其返还租赁保证金。原告于2017年8月31日向被告发出解除《南海区公有物业租赁合同》通知，双方的租赁关系即已解除。但2017年8月31日至今，被告从未向原告主张过任何权利。自双方解除租赁关系起至被告提起反诉主张租赁保证金（被告于2020年12月23日提起反诉）已超过三年之久，故被告反诉之主张已超过法定诉讼时效，原告无需向被告返还任何费用。综上所述，被告严重违反《南海区公有物业租赁合同》的约定，且在《南海区公有物业租赁合同》解除后持续占有使用租赁地块两年之久，其无任何事实及法律依据向原告主张返还租赁保证金及返还租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的通知（2017年11月28日、2019年8月22日）原件1份、照片打印件1份，原告提供了通知的原件且有粘贴通知的照片予以印证，本院对其真实性予以确认；2.原告提供的工程合同书、公有物业施工合同原件各1份，广东增值税普通发票原件2份，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；3.原告提供的银行转账单据原件1份，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年11月25日，佛山市禅城区人民法院向佛山市国土资源局南海分局作出（2008）佛禅法执字第4732-4740-4号协助执行通知书，要求佛山市国土资源局南海分局协助执行：一、解除佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司名下的位于佛山市南海区××××××××的土地使用权﹝权属证号为：南府国用字（96）000182号﹞的查封；二、将佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司名下的位于佛山市南海区××××××××的土地使用权﹝权属证号为：南府国用字（96）000182号﹞转承给竞买人佛山市南海区××××××所有，并注销原有证照等相关文件。2011年11月20日，原告佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司（甲方）与被告冯小文（乙方）签订《南海区公有物业租赁合同（G）》（合同编号：20111201-001）（以下简称涉讼合同），约定：甲方租赁给乙方的物业位于平洲平西××××××××××（以下简称涉讼租赁物），甲方租赁给乙方的建筑面积为282平方米，使用建筑面积为282平方米；租赁为不定期租赁，自2011年12月1日开始，每月租金2000元，乙方必须在每月20日前把当月租金一次性向甲方缴纳或划入甲方指定的银行账户，逾期缴纳租金的，甲方就逾期付款部分按每日千分之三的比例向乙方收取滞纳金；租赁时间每满12个月，在原月租金基础上递增5%租金；乙方签订合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共6000元作为保证金；甲方有权随时解除合同且不对乙方作任何补偿，但应提前一个月以书面形式通知乙方；合同解除或终止时，出租物业内所有入墙装修均无偿转让给甲方所有，如乙方故意对入墙装修进行损毁，则视为对甲方财产的损毁，甲方保留追究其法律责任的权利；甲方仅负责出租物业的建筑主体结构（建筑物的基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面）的维修及主体结构维修费用的支出，该物业除甲方负责维修范围以外的维修责任由乙方承担并支付维修费用；未经甲方书面同意，乙方不得擅自在出租物业中进行结构性的更改、增加附属设施，未经批准私自改造的，甲方有权对其强制拆除、恢复原状，损失由乙方自行负责；经过甲方书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；因政府整体规划或公共利益需要对出租物业进行拆迁或调整或因甲方经营发生变化需要对出租物业进行调整的，甲方提出解除合同、收回物业的，保证金予以退还但甲方不对乙方作任何补偿，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，乙方应在收到通知之日起一个月内搬出；乙方在租赁期内，如政府、土地储备中心对土地整体规划或公益需要对出租物业处置，出租方提前一个月通知乙方，乙方无条件搬出，出租方不作任何补偿，不负任何法律责任；出租物业用途为杂物存放，不能用作其他经营之使用。涉讼合同第八条违约责任约定，乙方有以下情形之一，则属于乙方违约，甲方提出解除合同、收回物业的，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相当于一个月的租金作为赔偿，如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用：（1）拖欠租金或水电费一个月以上；（2）违章、违法经营的；（3）防火安全存在隐患，经甲方及有关部门通知后不作有效整改的；（4）乙方违反合同第四条的规定；（5）乙方的装修危及到甲方出租物业整体结构安全的；（6）有拖欠职工工资情况。双方并约定其他权利义务。2014年3月20日，原告出具收款收据，确认收到被告冯小文租赁××××××××××保证金6000元。2017年8月31日，原告佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司向被告冯小文出具《通知》，该通知写明被告与原告于2011年11月20日就承租涉讼租赁物签订了涉讼合同，合同约定本租赁为不定期租赁，自2011年12月1日开始；出租方因经营发生变化需要对出租物业进行调整而提出解除合同的，要提前一个月以书面形式通知。现依法提前一个月通知解除租赁合同，请被告在2017年9月30日前搬离租赁场地。2017年11月28日，原告向平洲平西罗坑村煤场土地、库房各租户发出《通知》，该通知写明原告已于2017年8月份发出通知，要求各租户在9月底前搬离租赁场地，但至今未见搬出，现促请个租户在2017年12月31日前搬离租赁场地。2019年8月22日，原告向罗坑地块建筑物的搭建者及使用者发出《通知》，该通知写明该地块为区属土地，将收回统筹使用，近日进行清拆处理；请地块上的搭建者及使用者于2019年9月13日前搬离场地并将搭建物自行拆除。另查明，2019年7月15日，佛山市南海区国土城建和水务局向梁健雄发出《责令限期拆除决定书》，该决定书写明佛山市南海区国土城建和水务局于2019年3月6日检查发现梁健雄在南海区桂城街道平西罗坑煤场地块实施了在未取得规划主管部门同意的情况下擅自建设建筑物的行为，所建设多栋建筑物，共一层，总建筑面积3741.861㎡，总占地面积3654.891㎡，最高建筑物高7.81m，无法消除对城乡规划实施造成的影响，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，佛山市南海区国土城建和水务局决定责令梁健雄在决定书送达之日起三十日内自行拆除位于南海区桂城街道平西罗坑煤场地块的上述违法建筑物。再查明，2019年3月5日，佛山市南海区××××××出具《情况说明》，该情况说明写明佛山市南海区××××××在2009年1月1日将位于佛山市南海区××××××××[原土地证号：南府国用字（96）000182号]的区属储备土地（面积：25978.67平方米）委托给佛山市南海区毛纺织企业（集团）股份有限公司进行管理，委托期限至政府需要使用该储备土地为止，委托期间该土地由佛山市南海区毛纺织企业（集团）股份有限公司进行巡查、看护、临时利用、安全生产等日常管理。2020年10月20日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述2019年9月、10月期间在政府各职能部门的多方协调下，被告停止经营并搬离涉讼租赁物，涉讼租赁物上的地上建筑物已于2019年12月29日清拆完毕。被告陈述2019年9月份被告停止经营、搬离涉讼租赁物，其占用时间未超过2019年9月30日，计算占用费的时间不应当超过2019年9月30日。原、被告均确认被告已向原告支付至2017年9月30日的租金。被告陈述梁健雄是其承租户。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉讼合同明确约定租赁标的物为××××××××××，现原、被告均未提供证据证明原告出租给被告的地上建筑物已办理规划报建手续，故原、被告就涉讼租赁物签订的涉讼合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告主张涉讼合同于2017年8月31日解除无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于占用费，涉讼合同虽然无效，但被告实际占用涉讼租赁物，应参照涉讼合同约定支付其实际占用期间的使用费予原告。被告陈述其占用时间未超过2019年9月30日，原告亦陈述被告在2019年9月、10月份期间停止经营、搬离涉讼租赁物，因原、被告均未明确被告搬离涉讼租赁物的具体日期，本院综合原、被告的陈述，确定被告应向原告支付的占用费计算至2019年9月30日止。原、被告均确认被告已向原告支付至2017年9月30日的租金，故参照涉讼合同约定的租金标准，被告尚需向原告支付2017年10月1日至2019年9月30日的占用费65409.35元[2552.56元/月×2个月+2552.56元/月×（1+0.05）×12个月+2552.56元/月×（1+0.05）×（1+0.05）×10个月]，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于清拆费及垃圾清运费，被告在承租的涉讼租赁物本身包含地上建筑物，即使被告的承租人在承租涉讼租赁物后违法加建部分建筑物没有原告的书面同意，但根据佛山市南海区国土城建和水务局作出的《责令限期拆除决定书》中关于违法搭建建筑物层高及所占面积的描述，原告在被告的承租人搭建时应当是知情的，原告作为出租方明知被告的承租人对涉讼租赁物进行加建未予以反对，应视为其以实际行为同意被告在涉讼租赁物上进行加建，且原告在2017年8月31日及2017年11月28日的通知中均未提及需要被告自行拆除地上建筑物。综合上述事实，结合涉讼合同关于“经过甲方书面同意的装修及改造，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动设施除外）”的约定，涉讼租赁物上的地上建筑物应由原告自行处置，由此产生的清拆费及垃圾清运费亦应由原告自行承担，原告要求被告支付清拆费及垃圾清运费1180.41元无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于租赁保证金及违约金，无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，故对被告请求原告返还租赁保证金6000元，本院予以支持；对原告主张无须向被告退还租赁保证金6000元的诉讼请求，本院依法不予支持。涉讼合同无效，原告依据涉讼合同约定要求被告支付一个月租金2552元作为违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告虽于2017年8月31日发出通知要求被告搬离涉讼租赁物，但该通知发出后，涉讼租赁物仍由被告占有使用，且原告亦有向被告主张占用费，各方就涉讼租赁物的权利义务并未结算完毕，原告主张被告要求返还保证金的诉请超过诉讼时效的抗辩于法无据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯小文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费65409.35元予原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司；二、原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金6000元予被告（反诉原告）冯小文；三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为2449.16元（原告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司负担981.16元，被告（反诉原告）冯小文负担1468元。反诉费25元（被告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司负担。经核算，被告（反诉原告）冯小文应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1443元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司预交的诉讼费用1443元，在本判决发生法律效力后经原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司书面申请,本院退还予原告（反诉被告）佛山市南海毛纺织企业（集团）股份有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年二月二十五日书记员 陆美羽