西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4997号原告（反诉被告）：西安漪月影美容美体服务有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：陈辉，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡创军，陕西至正律师事务所律师，委托诉讼代理人：禹继丹，陕西至正律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄鑫，男，1986年12月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈春燕，陕西沣京律师事务所律师。原告（反诉被告）西安漪月影美容美体服务有限公司（以下简称漪月影公司）与被告（反诉原告）黄鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漪月影公司法定代表人陈辉及其委托诉讼代理人胡创军、禹继丹，被告黄鑫及其委托诉讼代理人陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漪月影公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告2019年4月15日发出的《合同解除通知函》无效；2、判令被告继续履行原、被告2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告立即赔偿原告经营损失80000元；4、本案鉴定费10000元、保全费3132元、诉讼保全担保保险费1567元、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告漪月影公司将第二项诉讼请求变更为“判令依法解除原、被告2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；”将第三项诉讼请求变更为“判令被告赔偿原告自2019年5月5日起至2019年11月25日强行锁门期间的经营损失408000元；”。原告漪月影公司增加诉讼请求：5、判令被告支付违约金54600元；6、判令被告赔偿原告涉案租赁房屋的装修损失543634元；7、判令被告向原告退还押金50000元。事实与理由：2018年2月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX园XX号XX座XX层南侧商铺租赁给原告使用，年租金273000元，每期租金提前一个月支付，房屋押金为50000元。合同签订后，双方协商一致原告以刷卡形式交纳第一年的房租及押金。2019年3月30日，原告负责人电话联系被告要向其交纳2019年5月1日至2020年4月30日的房租，被告以有事为由告知原告负责人随后来原告处收取租金。2019年4月1日至4月2日期间，原告负责人多次给被告打电话联系房租交纳事宜，但被告手机一直关机。2019年4月3日，原告负责人按照被告要求将房租取现带至被告办公地点交纳，被告拒收。之后原告多次联系被告要交房租，被告以人在外地、要变更租赁合同内容等理由进行推诿。2019年4月15日，被告突然向原告发出《合同解除通知函》，以原告延期支付租金为由主张解除合同，并多次组织社会闲散人员将原告的顾客及员工赶走，同时采取锁门、断电等方式阻止原告正常经营，并在2019年5月21日将原告经营门店的门头拆除。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。案件审理过程中，被告以多种形式将涉案房屋公开对外出租，让原告客户产生重大误解，给原告造成了巨大不良影响，导致原告租赁涉案房屋继续经营的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至法院，望依法判决。被告黄鑫辩称，因原告存在违约行为，其依据法律及合同约定解除《房屋租赁合同》，解除行为合法有效，不存在违约行为。原告应于2019年4月1日前支付2019年5月1日之后的租金，直至发函时原告并未按照约定的时间支付租金；原告2019年3月31日联系其时，其从未向原告表示以部分现金及刷卡的方式收取租金，而是要求按合同约定支付租金。3月31日后，因其在外地办事，便多次电话联系原告，要求尽快将租金汇入合同指定账户，但原告均是通过微信单方面表示要求会见其，其认为交租金与见面无关系，未予理会。如原告想要履行合同，应按照合同约定交纳租金，原告仅提供微信聊天截图，不能认定其履行合同的行为成立。同意解除合同，认为合同应于2019年4月15日予以解除；认为其没有违约行为，对原告主张违约金不予认可；对其主张的经营损失不认可，即使有损失，也不应按每天2000元计算240天，原告经营有淡旺季；押金按照合同约定，结清所有款项后，该返还的返还；对原告主张的装修损失不予认可，其没有违约，不应该赔偿；装修损失评估报告中有两项水电和地暖，在鉴定报告中的费用大概70000元左右，原告有盗电的嫌疑，可能涉及刑事犯罪，地暖其与物业公司均不知情，是原告私自铺设的，没有通过其与物业缴纳过采暖费，就该两部分费用已经向相关部门反映，就此损失其也要向原告主张。被告向本院提出反诉请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；2、判令原告承担违约金54600元；3、判令原告支付自2019年5月1日至2020年4月19日的房屋占有使用费；4、判令原告赔偿电费损失共计67382元；5、判令原告支付2019年4月、5月电费共计4632元，偷电造成的经济损失9825元；7、反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：2018年2月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX园XX号XX座XX层南侧商铺出租给原告，用于经营，租金每年273000元，押金50000元；合同签订后，原告一直未能依约履行，未按合同约定时间足额交纳水电费，原告不顾劝阻，在承租商铺外私自搭建广告设施，辖区城管部门多次要求拆除，但原告一直未拆除；按合同约定原告应于2019年4月1日前向通过银行转账方式交纳2019年5月1日至2020年4月30日租金273000元，但原告未能按约定时间及方式交纳，经其催要后仍未履行，其于2019年4月15日向原告送达解除通知，并要求原告补交水电费、承担违约责任、限期搬离。后其在检查承租房屋电路时发现原告私自架设电路，在承租期间存在偷电行为，给其造成重大经济损失。原告在收到《合同解除通知函》后一直拒不履行腾房义务，也未与其友好协商。侵犯其合法权益，故提起反诉。原告对被告的反诉辩称，由于被告的毁约行为导致其无法向被告交纳房租，其不存在违约行为，被告无权解除涉案租赁合同；2019年5月5日被告将原告员工赶出涉案房屋，断电锁门，因此被告无权要求支付2019年5月5日以后的房屋占有使用费；被告不存在电费损失，主张原告偷电属于污蔑。2017年1月被告将涉案房屋交付，其开始装修，2018年3月28日开始试营业，2017年至2018年8月1日涉案房屋未安电表，其按照被告确定的电费金额交纳电费，2018年8月1日被告对涉案房屋安装电表，并按照电表收缴电费，原告从未私改电路，私接电源，并足额交纳电费。故依法应驳回被告反诉请求。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX园XX号XX座XX层南侧商铺出租给乙方使用，建筑面积438㎡，为毛坯房；租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日止，其中2017年12月10日起至2018年4月30日为装修免租期；房屋首年租金半年支付一次，第二年起房屋租金每半年支付一次，首期租金（2018年5月1日至2018年10月31日）在本合同生效后三日内全部交付日内交付，以后每期租金提前一个月支付；租金金额为：2018年5月1日至2018年10月31日为136500元、2018年11月1日至2019年4月30日租金为136500元、2019年5月1日至2020年4月30日租金为273000元、2020年5月1日至2021年4月30日租金为273000元、2021年5月1日至2022年4月30日租金为273000元、2022年5月1日至2023年4月30日租金为286600元（递增5%）；乙方应在合同生效后三日内支付房屋押金50000元及半年租金136500元；租赁关系终止时，甲方收取的押金应于乙方搬离后5日内无息全额归还乙方；若乙方未能按时交纳租金，甲方有权收回房屋或终止合同，并拒绝将房屋租赁给乙方；租金及押金支付方式：银行转账，乙方将应付租金及押金汇入甲方指定账户；除另有约定外，一方无故违约或解除、终止合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方解除合同的，违约一方应向另一方支付当前年度租金的20%作为违约金；给另一方造成损失的，还应另行赔偿所有损失。但乙方要求提前解除合同，并能联系到第三人愿意按不低于本合同约定租金标准承租房屋的，乙方可解除合同并不承担违约责任。合同签订后，原告向被告交纳押金50000元，租金交纳至2019年4月30日。按照合同约定，原告应于2019年4月1日支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金273000元；庭审中，原告提交其法定代表人陈辉与被告的通话记录、微信聊天记录截图、原告公司股东宗杨晓轩与被告之间的微信聊天记录截图，证明2019年3月31日与被告沟通支付租金事宜，被告要求准备150000元现金，其余刷卡，并以有事为由告知会随时来收租金，2019年4月1日、2日，原告公司法人及股东宗杨晓轩一直给被告打电话要支付租金，被告手机关机；2019年4月3日至4月14日，沟通中被告一直以人在外地、要单方面变更合同内容等理由拒绝收取原告的租金。被告认可是其手机号码，但对证明目的不认可，认为租金按照合同约定应打到指定账户，其并未告知原告要准备150000元现金。2019年4月15日，被告向原告发出《合同解除通知函》，载明：“贵方应于2019年4月1日交纳2019年5月1日至2020年4月30日租金，截止通知函发出之日，贵方未能履行合同义务，故自2019年4月15日起《房屋租赁合同》解除；因贵方逾期交纳房屋租金，应向我方支付当前年度租金的20%作为违约金；贵方于合同解除后十五日内将商铺交还我方。”2019年4月17日、5月12日，原告通过快递形式向被告发送两份回函，表示被告无权解除房屋租赁合同，并拒绝解除合同。2019年5月5日被告将涉案房屋上锁。本案审理中，原告于2019年9月21日将涉案房屋内5个空调内机拆除搬离，13张美容床、铁皮柜及2个衣柜、办公桌产品等搬离。原告明确2019年5月5日被告锁门后，不允许其搬离物品，2019年6月10日，因其要求搬离物品双方发生冲突，2019年9月10日房屋所有权人出面，被告才同意搬离，给了一周时间将物品搬离，只剩一个空调外机，2020年4月19日将空调外机搬离。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋装修损失进行司法评估；2020年6月8日，西安建华资产评估有限责任公司做出西建华评报字（2020）024号资产评估报告，涉案房屋装修损失市场价值为543634元，原告对评估报告认可，被告对鉴定报告真实性认可，证明目的不认可，认为恰好证明电和地暖是原告私自加装的，其不知情，盐蒸房耗电量大有安全隐患，也未向其报备。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告将租金交纳至2019年4月30日，依据合同约定，原告应于2019年4月1日支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金，原告作为承租人支付租金是其主要义务。庭审中，原告提交的微信聊天记录不能证明被告要求其准备150000元现金，其余租金刷卡的事实，但能够证明截止2019年4月14日原告与被告沟通要求支付租金的事实，原告并非无正当理由拒付租金，故被告于2019年4月15日单方解除合同无效，但在被告发出解除通知至2019年5月5日之间，原告作为承租人发函表示不同意解除合同，但仍未支付租金，其主张被告拒绝收取，但合同中有明确约定的租金指定账户，原告可将租金支付至指定账户或通过将租金提存的形式以消灭自己的债务；2019年5月5日被告将涉案商铺锁门，原告亦未支付租金，导致双方合同目的无法实现，故双方租赁合同应自2019年5月5日予以解除，合同解除后，被告应将押金50000元退还原告；合同的解除原告应承担主要责任，被告承担次要责任，故原告主张的违约金54600元本院不予支持；因双方合同于2019年5月5日予以解除，故原告主张的2019年5月5日至2019年11月25日期间的经营损失无事实及法律依据，本院不予支持；关于原告主张的涉案租赁房屋装修损失543634元，依据双方责任比例，被告应向原告赔偿装修损失163090元。原告租金交纳至2019年4月30日，双方合同于2019年5月5日解除，故原告应支付2019年5月1日至5月4日的租金3033   元；因被告2019年5月5日锁门，导致原告无法使用涉案房屋，现被告主张支付占有使用费无法律依据，本院不予支持。因合同的解除，被告亦承担责任，故其主张的违约金54600元，本院不予支持；被告主张原告支付2019年4月、5月电费4632元的请求，其提交的证据不能证明原告存在拖欠电费的事实，对此诉请，本院不予支持；被告主张原告偷电给其造成的经济损失9825元，是否存在偷电不属于本案处理范围，对此诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第一百零三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告西安漪月影美容美体服务有限公司与被告黄鑫签订的《房屋租赁合同》于2019年5月5日予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告黄鑫退还原告西安漪月影美容美体服务有限公司押金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告黄鑫支付原告西安漪月影美容美体服务有限公司装修损失163090元；四、本判决生效后十五日内，被告黄鑫支付原告西安漪月影美容美体服务有限公司保全保险费1567元；五、驳回原告西安漪月影美容美体服务有限公司其余诉讼请求；六、本判决生效后十五日内，反诉被告西安漪月影美容美体服务有限公司支付反诉原告黄鑫2019年5月1日至5月4日的租金3033元；七、驳回反诉原告黄鑫其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费15026元，反诉案件受理费2330元，本诉保全费3132元，鉴定费10000元，由原告西安漪月影美容美体服务有限公司负担12208元，由被告黄鑫负担18280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长     成根平                        审    判    员     倪晓盈                        审    判    员     高  红                         二Ｏ二一年二月二日 书    记    员     狄鸣柔 1