青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初2200号   原告:朱金明,公民身份号码×××，男,1965年11月2日出生,汉族,浙江省松阳县西屏镇居民。   委托诉讼代理人：罗兵，青海立詹律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王万胜，青海立詹律师事务所律师。   被告:蔡德明,公民身份号码×××，男,1954年9月1日出生,汉族,浙江省东阳市虎鹿镇溪口村银山下村村民,浙江省东阳市村民，现住青海省西宁市。   委托诉讼代理人：芦林俊，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：李冬英，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   被告:胡向伟,公民身份号码xxx,男,1974年1月21日出生,汉族,浙江省东阳市市虎鹿镇新周村周村村民,浙江省东阳市村民。   委托诉讼代理人：芦林俊，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：李冬英，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   被告:马柱,公民身份号码xxx,男,1977年3月7日出生,汉族,安徽省宿州市埇桥区居民。   委托诉讼代理人：芦林俊，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：李冬英，西宁市城西区铮诚法律服务所法律工作者。   被告:青海生茂房地产开发有限公司,统一社会信用代码xxx，住所地：青海省西宁市城中区。   法定代表人:龚大成,系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：屈国军，系该公司大通县通运小区项目部主任。   第三人：黄日柑，公民身份号码×××，男，1969年9月3日出生，汉族，浙江省苍南县灵溪镇山北村村民，现住青海省西宁市。   原告朱金明与被告蔡德明、胡向伟、马柱、青海生茂房地产开发有限公司（以下简称生茂公司）、第三人黄日柑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱金明的委托诉讼代理人王万胜，被告蔡德明及被告胡向伟、马柱的共同委托诉讼代理人芦林俊、李冬英，被告生茂公司的委托诉讼代理人屈国军，第三人黄日柑经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱金明向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认位于××县房屋产权归原告所有；二、依法判令被告协助原告办理上述房屋销售备案登记手续,并将上述房屋交付给原告；三、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：2012年9月4日,原告与被告蔡德明签订了《房屋买卖协议》,约定蔡德明将其拥有的的位××县)出售给原告。该12套房屋已由蔡德明、生茂房地产公司在房产管理部门进行了销售备案登记,其中案涉4-111号房屋登记在被告何月飞名下。同时,原告与被告马柱签订了案涉4-111号房屋的《房屋买卖协议》,约定付款方式、房产过户、双方责任、合同变更、违约责任等内容按蔡德明与原告的协议执行,并同意案涉房屋暂继续登记在马柱名下。在上述协议履行过程中,原告按约支付了购房款。之后,原告要求蔡德明、生茂房地产公司和马柱按合同约定办理房屋备案变更登记和交付房屋。但是,三被告至今未履行上述义务。经查发现，案涉4-111号房屋的销售登记已被蔡德明、生茂房地产公司和马柱变更登记至被告胡向伟名下。原告认为,原告对案涉房屋拥有合法产权,但蔡德明、生茂房地产公司和马柱拒不交付和办理变更登记且擅自变更至胡向伟名下的行为,严重侵害了原告的合法权益。原告有权要求确认案涉房屋产权归原告所有,并要求办理变更登记和交付房屋。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定诉至贵院,请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。   被告蔡德明、胡向伟、马柱辩称，1、对于原告所述的，我方不予认可，原告朱金明和被告蔡德明一共签订了12套的买卖协议，原告朱金明给付了被告蔡德明房屋款100万预付款以后，原告和被告蔡德明就案涉房屋的交付及过户，并没有实际履行，除一套房屋被处理外，其余的房屋因自2013年-2019年期间双方未进行过任何沟通；2、我方认为，原告的诉求为确认物权的诉讼，在确认前应先确认合同的效力，而原告绕开物权的效力直接起诉，3、原告共起诉11个案件，实际上，就算原告和被告的合同合法有据，但是原告也应先确认合同的效力。   被告生茂公司辩称，生茂地产将12套房子是抵账给蔡德明的，是以物抵债，因为房子是和刘贵尧签的，蔡德明要求分别房屋销售备案登记到刘贵尧等人名下，现在房子出卖都要跟蔡德明协商，我们去年才知道原告朱金明这个人，但是起诉之前朱金明一直没有找过我们主张过房屋产权，所以我方认为，虽然他们有合同，但是他们在我们生茂房地产没有办理房屋预售手续，我们不知道，此房已由被告等人证明卖给了朱金明，故对原告的诉求我方不同意协助原告办理变更房屋销售变更登记手续。   第三人黄日柑未到庭参加诉讼，但向法庭提交情况说明称，1、本人已于2020年11月27日参加青0121民初2231号庭审，本人已对该案详细阐述清楚，本人从介绍朱金明与蔡德明房屋买卖到后续纠纷调解，本人也确属知情人之一，庭审中朱金明代理人陈述都是事实，相反蔡德明在庭审中却颠倒是非，事实是蔡德明2012年从生茂房地产公司抵债18套房屋除了直接卖给本人6套之外将剩余12套房屋急于出卖是为了规避法院执行，所以将剩余12套房藏匿在自己工厂工人的名下，要求本人介绍脱手，由此可见蔡德明早已想逃避债务的行为，现已一家三口全部上失信人名单。2、蔡德明追加本人为第三人理由错误，本人从未将自己名下的房屋过户给朱金明，也未发现本人名下追诉申请书中的××楼房，至于本人名下房屋要如何处置与该案无关联性。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的蔡德明与朱金明于2012年9月4日签订的《房屋买卖协议》、朱金明与马柱于2012年9月4日签订的《房屋买卖合同》、马柱与生茂公司于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同》、银行转账凭证、蔡德明出具的《收据》，大通县商品房买卖合同登记备案表等证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审理查明的事实，本院经审理认定事实如下：2012年，生茂公司因资金短缺无法偿还蔡德明的欠款，经双方协商，生茂公司将其开发建设的的位××县房屋）抵偿给被告蔡德明。2012年6月20日，蔡德明借用马柱等人的名义,由马柱等人与生茂公司签订《商品房买卖合同》，2012年6月20日，生茂公司与马柱到房管部门进行备案登记。2012年7月6日，被告蔡德明、被告马柱向第三人黄日柑出具《委托书》，共同委托第三人黄日柑全权代理销售位于青海省××县的房屋买卖事宜。   2012年9月4日，经第三人黄日柑介绍，原告朱金明（乙方）与被告蔡德明（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定将位于××县商品房12套房屋（含案涉房屋）出售给原告朱金明。买卖单价及费用：甲、乙双方约定以每平方米2000元计价成交,房屋总共1738.32平方米,总计人民币3476640元,此房价款为甲方净价,甲方不支付交易中的任何费用(由于开发商变更手续要求另外索取费用由甲方承担。)付款方式：甲、乙双方在本协议签订三日后,乙方先付人民币100万元做预付款,余款在甲方领取到房屋产权证或青海生茂房地产开发有限公司在大通县通运小区全部工程项目竣工验收备案表后一次性付清，(如甲方在2013年春节之前仍无法取得以上手续，乙方自愿将购房款付至总价款的50%，此款项不计利息)。合同还对房屋过户、双方责任、合同变更、违约责任、合同争议的解决等进行了约定。同日，原告朱金明与被告马柱签订了《房屋买卖协议》。   2012年9月7日，原告朱金明通过中国工商银行和中国建设银行分两次向被告蔡德明支付100万元购房款。蔡德明于2012年10月23日向朱金明出具《收据》一份，内容为：“今收到朱金明购房款伍拾万元整，同意转账至黄日柑账号，用于付顾问费。收款人：蔡德明。”蔡德明于2012年11月2日向朱金明出具《收据》一份，内容为：“今收到朱金明购房款叁拾万元整，同意打入黄日柑账号，用于付顾问费用，收款人：蔡德明。”原告朱金明分别于2012年11月8日、同年11月12日、同年12月21日，同年12月22日通过中国建设银行向黄日柑转账支付共计80万元。2013年11月28日，蔡德明向朱金明出具《收据》一份，内容为：“今收到朱金明人民币壹佰万元整，从2012年9月7日打入我卡号，属实。大通房款收款人：蔡德明。”   另查明，原告朱金明向被告蔡德明购买的12套房屋中，原告朱金明于2014年左右对外出售了一套，房款由其收取。其余11套房屋中，被告蔡德明称其中9套已经再次对外出售，案涉（4-11号房屋）由被告蔡德明出售给被告胡向伟，并且已经交付使用，另外两套未对外出售。   根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是原告朱金明是否为案涉房屋的产权所有人，四被告是否应当协助原告朱金明办理房屋销售备案登记变更手续。   本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。”而商品房买卖合同备案是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同及时报房地产管理部门的备案方式。商品房买卖合同备案的目的是防止商品房一房多卖,促进房地产业持续健康发展，并不产生物权变动的效力。本案中，蔡德明、马柱在未取得涉诉房产所有权的情况下,分别与朱金明签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分,在案涉房屋仍然登记在开发商生茂公司名下的情况下,朱金明要求确认其为案涉房屋所有权人，并要求四被告协助原告办理商品房销售备案登记变更手续的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告朱金明的诉讼请求。   案件受理费100元由原告朱金明负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 车献奎   审判员 刘晓燕   人民陪审员 马得龙      二〇二一年二月四日   法官助理 龚煜茹   书记员 李应章   附相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。