天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1542号原告：天津市金属工具公司，住所地天津市河北区。法定代表人：王立峰，董事长。委托诉讼代理人：刘硕，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：谢孟晖，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津市德馨快捷酒店有限责任公司，住所地天津市和平区。法定代表人：董万举，董事长。委托诉讼代理人：任炜，天津正忠律师事务所律师。被告：董万举，男，1957年7月29日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：任炜，天津正忠律师事务所律师。被告：张军，男，1963年10月7日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：任炜，天津正忠律师事务所律师。第三人：石强，男，1955年6月16日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：石晓明（第三人石强之子），男，1984年12月15日出生，汉族，住天津市和平区。第三人：史香生，男，1952年4月6日出生，汉族，住天津市和平区。原告天津市金属工具公司（以下简称金属工具公司）与被告天津市德馨快捷酒店有限责任公司（以下简称德馨酒店）、董万举、张军、第三人石强、史香生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金属工具公司的委托诉讼代理人谢孟晖、刘硕，被告德馨酒店的法定代表人被告董万举及其与张军的委托诉讼代理人任炜，被告张军、第三人石强的委托诉讼代理人石晓明到庭参加诉讼。第三人史香生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金属工具公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告将坐落于天津市和平区吴家窑新村10段7排（现河沿道兴河里），（原产权证号95津字第0577号，现房产证号房地证津字第1××5号）的房屋腾空，并返还给原告；2.请求判令被告德馨酒店向原告支付2009年3月6日起至2011年3月5日的房屋租金120万元及2011年3月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金60万元计算）；3.请求判令被告董万举、张军对上述给付义务承担连带责任；4.本案诉讼费用全部由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：2.请求判令被告德馨酒店向原告支付2008年3月8日起至2010年1月27日的房屋租金2084080.28元（按年租金1099262元计算）；3.请求判令被告德馨酒店向原告支付2010年1月28日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，暂计算至2020年4月5日的房屋使用费11198668.92元（按年租金1099262元的标准计算）；4.请求判令被告董万举、张军对上述给付义务承担连带责任。事实和理由：原告与案外人天津市国樽商贸有限公司签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给国樽公司用于经营快捷酒店餐饮住宿与综合市场，租赁期限自2008年3月6日至2018年3月5日，租赁面积为2544.59平方米，年租金1099262元，同日案外人国樽公司将案涉房屋转租给董万举、张军、房屋用途和租金标准未发生变化，2011年7月15日被告董万举、张军在案涉房屋设立德馨酒店，并将案涉房屋已被告德馨酒店名义使用至今，2010年1月27日国樽公司注销，自被告取得并使用案涉房屋之日起，被告并未向原告支付租金及房屋占用费，原告认为原告与案外人国樽公司签订的房屋租赁合同合法有效，国樽公司转租给被告后，在国樽公司注销的情况下，被告无权再继续占有使用案涉房屋，故被告应当向原告返还案涉房屋并支付所欠租金及房屋占用费。被告德馨酒店工商登记资料，2009年12月28日，被告董万举代表被告天津市德馨快捷酒店有限公司（以下简称“德馨酒店”）与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市和平区吴家窑新村10段7排（现登记为“天津市和平区河沿道兴河里”）房产（以下简称“案涉房屋”）租赁给被告德馨酒店，用于经营快捷酒店餐饮住宿与综合市场，租赁期限自2010年3月6日至2011年3月5日，年租金60万元，租金自2009年3月6日起按季度交纳。该合同签订时，被告德馨酒店未依法设立，该合同仅为被告德馨酒店办理工商登记所用。同时被告张军董万举作为德馨酒店的实际控制人和经营者，与德馨酒店财产混同，并且德馨酒店注册资本仅为5万不足以支付案涉房屋租金，其设立后再经营过程中，股东实际投入公司的资本数额与公司经营所隐含风险相比不匹配，被告德馨酒店符合人格混同的情形，被告董万举张军作为参与实际经营的股东，应对被告德馨酒店的债务承担连带责任。按照《房屋租赁合同》约定，租赁期满后原告有权收回案涉房屋。该合同约定租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成一致，被告德馨酒店、董万举、张军作为承租人及实际使用人无权继续占有和使用案涉房屋，应当将案涉房屋腾空，并返还给原告。基于上述事实和理由，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。德馨酒店辩称，不同意原告全部诉讼请求，涉案房屋是我公司在使用，与原告所签合同是在2009年12月28日与原告签订涉案合同，在此之前我已在涉案房屋经营一年，签订该合同的目的是为办理营业执照，该房屋我系从案外人天津市国樽商贸有限公司的法定代表人石强处租赁，我与石强签订合作开发河沿路菜市场协议，当时案外人天津市国樽商贸有限公司与本案原告就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，2008年3月6日案外人天津市国樽商贸有限公司与原告就本案涉案房屋签订租赁合同。我自2008年3月6日至2011年3月6日共向石强缴纳房租3297000元，标准每年1099262元，是按季度以现金的方式给付石强，2011年3月6日我与案外人天津市国樽商贸有限公司达成协议，双方确认2011年3月6日将房屋租金下调至80万元，自2011年3月6日至2011年9月6日我又向石强以现金方式交纳60万元租金，2011年11月3日因原厂配电室年久失修发生电缆事故，给商户和周边造成损失，经与石强协商，由我方负责先行赔偿130万以抵扣房租的方式返还至赔偿损失止。我同意原告第一项诉讼请求，但是不同意给付租金和占用费，另外我在涉案房屋投入1200万涉案房屋原为三层建筑，和一部分空地，我在三层建筑上加盖一层，并在空地上建四层建筑。我认为，案外人国樽公司主体资格依然存在，原告与国樽公司存在租赁关系，应向国樽公司主张租金。2009年12月28日原告与被告德馨酒店也签订了房屋租赁合同，该合同合法有效，故原告也无权主张房屋占有使用费，且该合同的约定的租金标准为年租金60万元。原告多年未向被告主张过权利，原告主张的租金已经超过诉讼时效。董万举辩称，不同意原告诉讼请求，与原告签订涉案合同的是德馨酒店，与我个人没有关系，不存在与被告德馨酒店资产业务混同的情况，愿意配合腾房，涉案房屋菜市场部分以德馨酒店的名义对外出租，现在菜市场里还有7、8户在经营使用，其他地方已经交还给德馨酒店。张军辩称，同董万举答辩意见，不存在与被告德馨酒店资产业务混同的情况，我确实是菜市场的管理人，愿意配合腾房，涉案房屋菜市场部分以德馨酒店的名义对外出租，现在菜市场里还有7、8户在经营使用，其他地方已经交还给德馨酒店。石强述称，认可原告诉讼请求、事实和理由。我父亲石强实际经营国樽公司，原告将房屋租给国樽公司，国樽公司将房屋转租给被告。国樽公司什么时候注销的我不清楚，我父亲没有告诉我。史香生未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区吴家窑新村10段7排（现河沿道兴河里），系原告金属工具公司所有的企业产房屋。2008年3月6日，原告与天津市国樽商贸有限公司（该公司于2010年1月27日注销，以下简称国樽公司）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租于国樽公司,房屋建筑面积2544.59平方米，其中,砖木平房四间,面积280.44平方米;二层砖木楼房六间,面积127.87平方米;五层砖混楼房五十二间,面积2136.28平米。国樽公司承租用于快捷酒店餐饮住宿与综合市场。租赁期限共十年，从2008年3月6日将房屋交付国樽公司使用，至2018年3月5日收回。年租金1099262元，每季度提前预交，每季度第一个月的1至5号交纳租金274815.5元。同日，国樽公司的法定代表人石强（甲方）与被告董万举（乙方）签订《合作开发河沿路菜市场协议》，约定：“一、甲方负责提供场地,负责办理菜市场的开办手续及与有关部门协调施工出现的各种问题,并妥善解决菜市场建设中遇到的难题。二、菜市场建成后,甲方对乙方超出政策允许的经营有权进行干预,提醒乙方改正。三、乙方负责提供建设菜市场项目的投资资金并负责建成后的经营管理。如在建设和经营中遇到有关问题需向区主管部门提出解决和协调时,乙方向甲方提出协助要求,甲方双方共同协商解决。四、乙方向甲方支付四十万元人民币场地补偿费,第一次给三十万元,第二次给十万元,两次相隔时期为一年。五、乙方向甲方每月支付一千元管理费。六、菜市场建成后由政府给予的补贴归甲方所有。七、菜市场场地租金每季度二十七万余元,由乙方在到期前十日给予甲方,由甲方递交。如逾期由甲方督促乙方按合同办理。八、菜市场租期十年,在此期间如遇意外发生事件或不可抗力事件发生,由甲乙双方共同找有关部门解决,其后对损失的补偿归乙方所有。”原告知道国樽公司将涉案房屋转租给被告德馨酒店，未提出异议。上述合同签订后，被告将涉案房屋进行了改造，用于经营和平区兴和里菜市场、德馨酒店、津工超市、振河浴池等。2008年12月24日国樽公司向原告交纳租金274815.5元；2009年12月28日国樽公司向原告交纳租金160000元；2010年12月25日，国樽公司向原告交纳租金80000元，共计交纳租金514815.5元。后国樽公司未再向原告交纳租金。2009年12月28日，原告金属工具公司与被告董万举签订《房屋租赁合同》，对于该份房屋租赁合同，原、被告均表示该合同未实际履行，签订此合同的目的是用于办理营业执照登记使用。2010年1月27日，根据私营公司基本情况（户卡）显示，国樽公司于该日注销。为查明案件事实，本院于2020年10月20日到天津市和平区市场监督管理局调取了国樽公司的工商档案材料，其中《清算报告》（摘录）显示：“四、善后事宜由全体股东负责，包括债权、债务及公司财产。”落款处清算组成员签字及全体股东签字为石强、史香生。各方当事人对本院调取证据的真实性均无异议。2012年9月10日，第三人石强与被告德馨酒店订立《协议》，（摘录）记载：“天津市国樽商贸有限公司与天津市德馨快捷酒店有限责任公司。双方经协商一致同意于2008年3月6日签订协议由天津市德馨快捷酒店有限责任公司承租天津市和平区吴家窑新村10段7排。承租期10年。年租金总额1099262元。天津市德馨快捷酒店有限责任公司承租后对以前的破旧厂房进行了全面彻底的建设改造工程。为此天津市德馨快捷酒店有限责任公司,投入了巨大的人力,物力,财力，只是前期工程建设费用就投入人民币1200万元。德馨酒店自2008年3月6日至2011年3月6日共缴纳房租3297000元。2011年3月6日经双方共同协商一致同意将年租金下调至80万元。自2011年3月6日至2011年9月6日共缴纳房租人民币60万元。2011年11月3日因原厂配电室年久失修设备老化,造成电缆出现事故,造成大面积停电,给乙方及各商户,周边居民造成损失。双方共同协商一致同意由乙方出面负责,配电室,电箱,电缆的更换,修复及各商户和周边居民的赔偿，共赔偿130万元。此次赔偿德馨酒店垫付的费用以不收取馨酒店房租的方式抵扣返还德馨酒店,至赔偿的费用补齐为止。”2020年10月16日，本院与双方当事人共同到涉案房屋进行勘验，涉案房屋位于天津市和平区××道××小区内，现主体为四层砖结构楼房，一层由被告搭建的兴河里菜市场，相连金福隆生活超市，一层外围商铺有烧饼店、冷鲜肉、浴池等，二层至四层用于经营德馨酒店，本院制作了勘验笔录及拍摄了现场照片入卷佐证（详见照片）。本院认为，原告与国樽公司签订的《房屋租赁合同》、国樽公司与被告签订《合作开发河沿路菜市场协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。原告主张国樽公司于2010年1月27日注销，故原告与国樽公司签订的《房屋租赁合同》终止。根据本院调取的国樽公司的工商档案中《清算报告》的内容，国樽公司注销后的债权、债务由股东石强、史香生承担，且根据原告提交的证据租金交纳情况汇总，国樽公司注销后，原告仍收取了国樽公司交纳的租金，故对原告所述国樽公司注销后，其与国樽公司签订《房屋租赁合同》终止的主张，本院不予采信。关于原告主张三被告腾还涉案房屋的诉讼请求，原告与国樽公司之间的《房屋租赁合同》、国樽公司与被告之间的《合作开发河沿路菜市场协议》均已经到期终止，三被告无依据继续占用涉案房屋，庭审中被告亦表示愿意腾还涉案房屋，本院依法予以照准。故对原告主张三被告腾还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告德馨酒店支付2008年3月8日起至2010年1月27日的房屋租金的诉讼请求，原告与国樽公司之间订立《房屋租赁合同》、国樽公司与被告之间订立《合作开发河沿路菜市场协议》，根据合同相对性原则及合同约定，原告无权突破合同相对性，直接向被告德馨酒店主张涉案房屋租金，故对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张被告德馨酒店支付2010年1月28日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，对于2010年1月28日至2018年3月5日期间的房屋占有使用费，被告德馨酒店依据《合作开发河沿路菜市场协议》有权占有使用涉案房屋，原告对转租被告德馨酒店的情况清楚且未提出异议，视为认可该转租行为。被告德馨酒店向国樽公司交纳了房屋租金，该期间国樽公司亦向原告交纳了部分租金，被告德馨酒店依据合同约定占用、使用涉案房屋，并交纳了该期间的房租，原告再要求被告德馨酒店支付该期间的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。对于2018年3月6日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，房屋租赁合同到期后，被告德馨酒店负有腾房义务，被告德馨酒店未履行腾房义务，原告有权向被告德馨酒店主张房屋占有使用费。原告依据租金标准主张房屋占有使用费，标准得当，本院予以支持。关于原告主张被告董万举、张军承担连带给付责任的诉讼请求，被告德馨酒店系经工商登记注册的有限责任公司，其具有独立财产和独立的诉讼主体资格，原告主张被告德馨酒店与股东董万举、张军存在财产混同，但未提交财务审计报表等有效证据证明，故原告主张被告董万举、张军对德馨酒店的债务承担连带责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市德馨快捷酒店有限责任公司、董万举、张军将坐落于天津市和平区吴家窑新村10段7排（现河沿道兴河里）的房屋及其搭建设施腾空，并交还原告天津市金属工具公司；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市德馨快捷酒店有限责任公司向原告天津市金属工具公司支付自2018年3月6日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金1099262元的标准计算）；三、驳回原告天津市金属工具公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101496.5元，保全费5000元，公告费300元，由原告天津市金属工具公司负担53398.25元，由被告天津市德馨快捷酒店有限责任公司负担53398.25元（于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市金属工具公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王雪垚人民陪审员  李如意人民陪审员  隋毅玲二〇二一年五月三十一日书 记 员  刘祎玮附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。