上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终606号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海莱库创业孵化器管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴贤武，总经理。委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑治，上海安硕律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：诚泰环保科技(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李利英，执行董事。委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡倩倩，上海律宏律师事务所律师。上诉人上海莱库创业孵化器管理有限公司(以下简称“莱库公司”)因与被上诉人诚泰环保科技(上海)有限公司(以下简称“诚泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人审理。本案现已审理终结。莱库公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诚泰公司一审全部诉请，支持莱库公司一审全部反诉诉请。事实与理由：1．一审判决认定双方租赁合同于2019年12月31日解除错误。诚泰公司自合同签订开始多次拖欠租金，莱库公司虽于2019年12月23日发函催要租金及物业管理费，且提出若不能支付租赁协议于2019年12月31日终止，但同时也明确提出诚泰公司应在合同解除同时将注册地址迁出。上述律师函因诚泰公司法定代表人拒绝接收而未能送达，虽然莱库公司之后通过微信通知了合同签订时的相关人员，但从程序上来说，律师函并未送达，不发生法律效力。且诚泰公司明确要继续使某办准入，未及时迁出注册地址，也未能将上海市嘉定区马陆镇丰饶路XXX号院内的正面仓库厂房及附属设施(以下简称“涉案厂房”)完整交还莱库公司，莱库公司无法引入新的企业，应视为诚泰公司继续占有使某涉案厂房。2．一审判令诚泰公司只承担不到3个月的租金明显有误。双方租赁协议中关于合同目的的约定非常明确，即“固体废物贮存、仓库和办公”。一审法院也查明了双方签订合同时，诚泰公司提出将危险废弃物的条款放入合同而遭莱库公司拒绝，故莱库公司从未保证诚泰公司贮存危险废弃物的使某目的。租赁合同第四条第2款第4项中也明确约定“甲方发现乙方存在安全生产隐患，或非法生产，经营，储存，使某危险品或处置废弃危险化学品的，遭到环保部门、安检部门查封，并拒不整改的”，莱库公司有权单方面解除合同，违约方承担违约责任。3．关于诚泰公司未被准入园区的原因及责任。首先，莱库公司已按照诚泰公司要求给予各方面协助，至于准入申请环评中的具体工作莱库公司并未参与，也不是莱库公司的合同义务。其次，诚泰公司提供的准入申请材料显示，其申请经营范围与其工商登记经营范围相冲突，也与双方签订的租赁协议不符。诚泰公司未能获得准入的原因应由诚泰公司承担举证责任，不能证明的，其所主张的合同目的不能实现不能成立所造成的损失也应由其自行承担。诚泰公司辩称，不同意莱库公司的上诉请求。1．一审法院认定双方租赁合同于2019年12月31日解除并无不当。莱库公司于2019年12月23日向诚泰公司发送了律师函，该律师函载明若诚泰公司未支付第二期租金，则租赁合同于2019年12月31日解除。该函莱库公司也通过微信方式向诚泰公司送达。合同解除权系形成权，诚泰公司未在指定的期限前支付租金，故法院认定2019年12月31日为合同解除日期并无不当。且诚泰公司并非恶意不支付后续租金，而是基于对合同是否能够继续履行的不确定性而行使的不安抗辩权，故诚泰公司并非恶意违约。2．关于注册地址迁出问题。诚泰公司已将注册地址进行了变更，涉案厂房因为双方没有进行交接，诚泰公司也没有实际占有和使某。莱库公司可以随时对厂房进行出租和利用，不存在损失扩大情形。3．关于双方责任比例的问题。莱库公司恶意欺瞒园区内存在食品公司的事实，假意允诺为诚泰公司办理入驻手续，最终导致合同无法履行，具有明显的主观过错。4．关于合同目的是否能够实现的问题。莱库公司称涉案厂房不仅可以贮存非危险的固体废物，还可以用于办公，合同目的是可以实现的。而诚泰公司是从事一般工业固体废物回收与贮存的公司，主要提供土壤、环境污染、防治服务、水环境污染防治服务。如果涉案厂房无法贮存固体废物，诚泰公司就无法营业，更无法将涉案厂房用于办公，故合同目的无法实现。诚泰公司从未对涉案厂房占有使某，也没有履行交接手续。5．关于无法办理准入的原因及责任问题。诚泰公司未能办理园区准入的最主要原因在于莱库公司恶意欺瞒园区内存在食品公司的事实，导致诚泰公司无法办理园区准入，无法进驻园区开展业务，进而导致合同目的无法实现。合同签订时，莱库公司是承诺为诚泰公司办理园区准入手续的。2019年8月至11月期间，诚泰公司一直在与涉案厂房委托经营管理的委托方上海燊芃电子科技有限公司(以下简称“燊芃公司”)法定代表人陆建联系办园区的准入的事宜，但一直未得到回应，可见莱库公司具有明显恶意。诚泰公司向一审法院起诉请求：1．解除诚泰公司、莱库公司签订的《仓库租赁协议》；2．判令莱库公司向诚泰公司返还诚泰公司已经支付的第一期租金人民币29万元(以下币种均为人民币)、押金193，000元及物业费(门卫费)15，000元，合计498，000元；3．判令莱库公司向诚泰公司支付解除合同的违约金29万元。莱库公司向一审法院反诉请求：1．判令诚泰公司支付莱库公司拖欠租金87万元(期间为2019年11月1日至2020年7月31日)；2．判令诚泰公司支付莱库公司自2019年11月1日至2020年7月31日止的物业管理费45，000元；3．判令诚泰公司赔偿莱库公司逾期付款违约金(以305，000元为基数，自2019年11月1日计算至实际支付之日止；以305，000元为基数，自2020年2月1日计算至实际支付之日止；以305，000元为基数，自2020年5月1日计算至实际支付之日，标准均按1％／天)。一审法院认定事实：2019年6月28日，诚泰公司与莱库公司签订《仓库租赁协议》，约定乙方向甲方承租涉案厂房，以加公摊按照2500平方米面积结算，出租给乙方作固体废物贮存、仓库和办公使某；租赁期限自2019年6月30日至2028年7月15日，免租期为2019年6月30日至2019年7月29日；租金116万元／年，租金的支付方式为付三押二，每三个月支付一次，实付租金29万元，先付后用，每期租金必须在当月25日前交齐；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付193，000元作为租赁保证金即押金；另乙方须支付门卫费每月5，000元；协议第一条A2款约定，甲方需确保所出租厂房地址属于嘉定区工业用地地块范围，能实现乙方贮存固体废物及其他固废类的租赁目的；协议第三条C4款约定，乙方须按本合同的约定缴纳租金、足额缴纳各种费用(包括不限于租金、水电费)，若非甲方原因导致乙方未按时支付租金和其他费用，每逾期一天，则乙方须额外每天按照相关款项总额的百分之一向甲方支付违约金；协议第三条C6款约定，如因甲方违约，致使乙方无法实行租赁经营目的导致本合同终止的，甲方除退回多收到未使某的租金和押金外，赔偿三个月租金作为赔偿损失。如因乙方违约，甲方不退回租金和押金，赔偿三个月租金作为赔偿损失；协议第四条第2款约定，有下列情形之一，双方有权单方面解除合同，违约方承担违约责任(甲方或乙方均有权主张该权益)；……(7)因甲方原因致使乙方无法实行租赁经营目的的。上述合同签订后，诚泰公司在莱库公司的催告下陆续向莱库公司支付了第一期租金29万元、押金193，000元及门卫费15，000元，合计498，000元(上述款项支付时间为：2019年7月4日支付了10万元、2019年9月18日支付了10万元、9月30日支付了10万元、10月8日分别支付了10万元、10月15日支付了9.8万元)。莱库公司配合诚泰公司将公司注册地址从宝山区联泰路XXX号XXX幢XXX室迁至涉案厂房。但诚泰公司因未能取得经济园区准入审批，故其未能正常使某涉案厂房，涉案厂房一直处于空置状态。2019年12月16日，诚泰公司向莱库公司发出《告知函》，表示其公司已按照园区规定提交了申请，但尚未得到所在经济园区的批准入驻，要求莱库公司采取措施承担合同义务，让其公司尽快完成入驻手续。2019年12月23日，莱库公司委托律师向诚泰公司发出《律师函》，催告诚泰公司支付第二期租金29万元及物业管理费15，000元，如未支付，则双方签订的租赁合同于2019年12月31日解除。另查明，1．涉案厂房坐落于嘉定区丰饶路XXX号厂区范围内，房屋权利人为上海朴典工贸发展有限公司。2019年5月15日，上海朴典工贸发展有限公司与燊芃公司签订授权委托书，将丰饶路XXX号院内厂房面积14457.65平方米及院内场地委托燊芃公司经营和管理，时间为2019年5月15日至2028年7月15日。同日，燊芃公司与莱库公司签订了授权委托书，将上述厂房及场地委托莱库公司经营和管理，时间为2019年5月15日至2028年7月15日。2．双方在签订租赁合同时，诚泰公司本将危险废弃物的条款放入合同中，但是因莱库公司不同意就删除了。3．莱库公司表示在签约之前，知晓诚泰公司的经营范围包含车用废弃电池、家用废弃电器等的贮存。4．诚泰公司尚未取得危险废弃物的特许经营许可证。5．合同签订后，2019年8月至11月期间，诚泰公司与涉案厂房的委托经营管理的委托方上海燊芃电子科技有限公司的法定代表人陆健一直在联系园区项目准入事宜，并根据陆健的要求提供了项目准入材料，之后不断催问结果如何，未有回应。6．涉案厂房系开放式厂房，诚泰公司在申请项目准入过程中对涉案厂房进行了勘测等。7．莱库公司陈述涉案厂房已于2020年8月5日由其重新出租给案外人使某。8．莱库公司因本次租赁向中介程明明支付中介费96，600元。一审审理中，莱库公司表示同意解除合同，关于解除后果，要求诚泰公司承担2019年11月1日至2020年6月28日的租金(按照合同约定的租金标准)以及中介费96，600元。诚泰公司认可该中介，但不同意承担该中介费，另表示因合同解除给其造成的损失包含无法使某厂房的经营损失以及已付款项被莱库公司占用的利息损失。一审法院认为：诚泰公司与莱库公司签订的《仓库租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。然因诚泰公司未能获得经济园区产业项目准入审批，合同未能正常履行，合同目的无法实现，诚泰公司现要求解除合同，莱库公司亦表示同意，故法院予以照准。关于解除时间，在诚泰公司起诉之前，莱库公司已通过发送律师函的方式行使了解除权，确定的解除时间为2019年12月31日，其当时知晓合同目的无法实现，亦享有解除权。故法院认定双方租赁合同解除时间为2019年12月31日。关于合同解除的后果处理，租赁合同因园区准入未能获得审批，诚泰公司不能实现合同目的而解除，保证金应予返还。双方主要争议焦点是合同解除的责任归属和承担以及涉案厂房租金和物业费的负担。双方合同明确约定了涉案厂房用于固体废物贮存、仓库和办公使某，而莱库公司在合同中多处明确承诺确保能实现上述目的，并约定了无法实现合同目的的后果，此系诚泰公司签署租赁合同的决定性因素，然诚泰公司却因未能获得经济园区准入审批而未能入驻涉案厂房，莱库公司对合同解除应承担相应的责任。莱库公司辩称诚泰公司未能取得园区准入审批是因为诚泰公司在申请材料中列明的经营范围包含了危险废弃物的回收与贮存，与其经营范围不符，其公司亦未在合同中承诺包含危险废弃物的回收与贮存。然其并无证据证明未能获得园区准入审批是由于上述原因，且其作为涉案厂房的经营管理方，在签约时知晓诚泰公司实际经营范围包含了车用废弃电池储存等的情况下仍作出了相关承诺，故对莱库公司上述辩称意见，法院难以采纳。同时，诚泰公司作为从事危险废物和一般工业固废的回收与贮存的公司，在签订租赁合同之前应对其特殊行业是否符合经济园区政策导向，能否入驻园区提前了解咨询，其亦应当知晓园区准入能否批准非莱库公司可以决定，且其尚未依照《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》的规定取得危险废物的收集、贮存的行政许可，故其对租赁合同解除亦应承担相应责任。鉴于以上解约原因和双方均存在过错的因素，考虑到诚泰公司未能正常使某涉案厂房的事实，对合同解除之前的租金和物业费、合同解除产生的中介费损失等费用，法院根据双方合同约定、合同履行情况、双方过错程度，酌定诚泰公司应承担的金额为28万元，该款与诚泰公司已付租金和物业费305，000元相折抵，莱库公司还应返还诚泰公司租金25，000元。因双方对合同目的未能实现均存在过错，故对诚泰公司主张的解约违约金不再支持。莱库公司在解除合同后可对涉案厂房另作使某，对于扩大的损失，不应由诚泰公司承担，故对莱库公司反诉主张合同解除之后的租金，法院不再支持。诚泰公司并非恶意不支付后续租金，而是基于对合同能否继续履行的不确定性而行使的不安抗辩权，故对莱库公司反诉主张的逾期支付租金的违约金法院不予支持。一审法院判决：一、诚泰环保科技(上海)有限公司与上海莱库创业孵化器管理有限公司之间签订的《仓库租赁协议》于2019年12月31日解除；二、上海莱库创业孵化器管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告诚泰环保科技(上海)有限公司租金25，000元；三、上海莱库创业孵化器管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还诚泰环保科技(上海)有限公司押金193，000元；四、诚泰环保科技(上海)有限公司的其他本诉诉讼请求不予支持；五、上海莱库创业孵化器管理有限公司的其他反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，莱库公司与诚泰公司签订的《仓库租赁协议》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。现双方一致认为协议无法继续履行，应予解除，于法无悖，应予支持。关于合同解除时间。莱库公司于2019年12月23日向诚泰公司发出《律师函》，催告诚泰公司支付第二期租金及物业管理费，并明确如未支付，则双方签订的租赁合同于2019年12月31日解除。该函已由莱库公司以微信方式告知诚泰公司相关工作人员，诚泰公司在本次诉讼中也表示对律师函已知晓，故应视为莱库公司以发函方式向诚泰公司行使合同解除权。诚泰公司收悉莱库公司意思表示后未及时支付租金，故双方《仓库租赁协议》于2019年12月23日解除。莱库公司以律师函未送达诚泰公司且诚泰公司未及时将营业执照迁出为由主张合同未于2019年12月23日解除，缺乏依据，本院不予支持。关于合同目的能否实现及责任分担的问题。莱库公司称，《仓库租赁协议》约定的用途为固体废物贮存、仓库和办公使某，诚泰公司提供的嘉定区产业项目(租赁厂房)准入申请表上显示的经营范围为危险废弃物，而诚泰公司缺乏危险废弃物回收与贮存的经营资质，且申请的内容与协议约定的用途不符，故未获得园区准入审批，未能使某涉案厂房的责任在诚泰公司。诚泰公司则认为，莱库公司在协议签订时刻意隐瞒涉案厂房处另有一家餐饮企业，明知诚泰公司无法入驻园区却作出承诺，而园区准入手续一直由燊芃公司法定代表人陆建承诺办理，故导致诚泰公司未能获得园区准入，合同目的无法实现的责任应由莱库公司承担。本院认为，诚泰公司作为承租人，明知租赁场地需用于贮存一般固体废物或危险废弃物，理应对租赁场地是否符合使某目的尽审慎的注意义务，尤其是对进驻园区的要求及所需手续提前了解咨询。从诚泰公司提交给法院的关于危废、废气、废水和一般工业固体废物的情况说明及2019年10月9日出具的承诺书可以看出，诚泰公司对进驻园区需完成环评各项手续并与有资质的危废处理单位签订合同定期处理，并到环保局进行备案等手续系明知。然而，在协议签订后，诚泰公司未与有资质的危废处理单位签订合同并向环保部门进行备案，亦未提供证据证明其曾向园区或政府相关管理部门递交过准入申请审批材料，故诚泰公司应就协议解除承担主要的过错责任。莱库公司作为出租人，对诚泰公司是否具有贮存相应废弃物的资质也应进行严格的审查和考量，故本院认定莱库公司对协议解除应承担次要责任。此外，诚泰公司关于燊芃公司法定代表人陆建承诺为其代办园区准入事宜，莱库公司对此明知且默认的主张，莱库公司明确予以否认，诚泰公司亦未提供证据予以证明。即使陆建承诺为诚泰公司办理园区准入手续，也无法得出该承诺效力及于莱库公司之结论，况诚泰公司应明知能否获批进驻园区非莱库公司或燊芃公司可以决定，故本院对诚泰公司上述主张不予采信。综上，本院综合双方合同约定、合同履行情况、双方过错程度，认定诚泰公司应承担2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金。一审法院判令莱库公司应向诚泰公司返还25，000元租金不妥，应予纠正。同时，考虑到双方对协议解除均负有过错，故本院对莱库公司主张的2019年12月31日之后的租金(占有使某费)及逾期付款违约金均不予支持，莱库公司已收取的押金应予退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6876号民事判决主文第一、三项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6876号民事判决主文第二、四、五项；三、诚泰环保科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海莱库创业孵化器管理有限公司租金人民币193，000元；四、诚泰环保科技(上海)有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；五、上海莱库创业孵化器管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11，680元，减半收取5，840元，财产保全费4，460元，合计诉讼费10，300元，由诚泰环保科技(上海)有限公司负担7，451元，上海莱库创业孵化器管理有限公司负担2，849元；反诉受理费6，952元，由诚泰环保科技(上海)有限公司负担1，542.23元，上海莱库创业孵化器管理有限公司负担5，409.77元；二审案件受理费6，952元，由上海莱库创业孵化器管理有限公司负担5，409.77元，诚泰环保科技(上海)有限公司负担1，542.23元。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年五月十二日法官助理 张 煜书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……