新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4023民初436号 原告：鲜志明，男，1974年6月11日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。 被告：马义军，男，1989年8月9日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 被告：鲜晓月，女，1996年10月4日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 被告：鲜晓雨，女，2000年11月10日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州巩留县。 被告鲜晓月和鲜某的共同委托诉讼代理人：许江荣，霍城垦区大信法律服务所法律服务工作者。 原告鲜志明与被告马义军、鲜晓月和鲜晓雨确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告鲜志明及其委托诉讼代理人马继中，被告马义军，被告鲜晓月和鲜晓雨及其共同委托诉讼代理人许江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲜志明向本院提出诉讼请求：1.判令确认三被告签订的《霍城县存量买卖合同》无效；2.判令被告马义军履行《商品住宅楼转让协议书》，协助将霍城县清水河阳光格林37栋3单元201室过户至原告名下；3.被告承担本案全部涉诉费用。事实与理由：2012年7月，原告想在霍城县清水河镇阳光格林小区购买一套楼房，因其在银行尚有贷款未还，无法办理商业贷款，与被告马义军协商后，双方达成口头协议，约定，以其名义购买涉案房屋，并由原告支付首付款和按揭款等费用，被告马义军仅为挂名所有权人。2012年7月13日，按照上述口头协议约定，被告马义军与涉案房屋的开发商霍城县伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告交付了相关费用后并开始装修房屋居住至今。2014年3月，原告与被告马义军签订了《商品住宅楼转让协议书》，约定待原告偿还完银行按揭款后，被告马义军协助原告办理房产过户手续。2020年12月22日，原告还清涉案房屋的按揭款，找被告马义军办理过户时，其提出额外要求，并拒绝按照双方约定办理过户。2021年1月4日，原告提起诉讼并申请查封涉案房屋时，被告收到人民法院的电子送达信息后，同月11日，三被告签订了《霍城存量房屋买卖合同》，将上述房屋过户给了被告鲜晓雨和鲜晓月。三被告在均知晓原告出资购买房屋并偿还按揭款的情况下，以损害原告利益为目的办理过户事宜。 马义军辩称，涉案房屋是以我的名义购买属实，由我姐跟原告一起付的首付款的，并偿还了部分的按揭款。2014年3月4日，我姐去世后原告未尽到父亲的责任，两个孩子辍学，自力更生；去年说要过户，做其他投资。我认为房子有孩子的份，我姐去世后，有保险赔偿款，两个孩子作为受益人并没有见到一分钱，所以我认为房子应该过户给两个孩子，我认为合同有效。 鲜晓雨和鲜晓月共同辩称：原告系被告马义军的姐夫，被告鲜晓雨和鲜晓月系原告的长女、次女。2014年3月4日，原告的前妻马菊花去世。原告前妻在世时，两人订购了310,000元的涉案房屋，并支付了首付款和部分按揭款。原告前妻马菊花去世后，原告不但没有尽到父亲的责任，还把两人共同经营的位于伊宁市斯大林街六巷的“苏尔东快餐厅”转让，把转让费用于其他餐厅的经营。被告鲜晓月和鲜晓雨先后辍学后，原告还将涉案房屋进行了出租，使得被告鲜晓月和鲜晓雨无家可归。同时，原告还领取了受益人是被告鲜晓月和鲜晓雨的原告前妻的保险理赔款，其中住院费用补偿款10,857.14元，重疾理赔款60,000元，身故理赔款30,000元，共计100,857.14元及退还的保险金两笔4,260元。被告鲜晓月和鲜晓雨认为该笔理赔款可以抵顶涉案房屋的所有权，于是要求被告马义军将房屋过户到其名下。同时，因被告鲜晓月和鲜晓雨的母亲去世，导致涉案房屋发生分割和继承的法定情形，故被告马义军将涉案房屋过户到被告鲜晓月和鲜晓雨的名下不属违约行为。涉案房屋的购入价310,000元，原告妻子马菊花享有50%的份额，现马菊花的继承人有父母，两个子女和原告，因此被告鲜晓月和鲜晓雨可以享有涉案房屋发生继承权五分之四的份额。对于原告应得涉案房屋的份额，因原告领取了保险受益款100,857元，再扣除快餐厅的转让费50%的份额，被告鲜晓月和鲜某可以按多退少补的原则，在双方结算后，对原告进行补偿。综上，三被告签订的《霍城存量房买卖合同》不存在恶意串通损害原告合法权益的情形，也未违反法律的强制性规定。原告要求确认房产转让合同无效，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告鲜志明为其诉称事实向本院提供如下证据： 1.商品房买卖合同复印件一份。证明2012年7月13日被告马义军与霍城县伟业房地产公司签订涉案房屋买卖合同而事实上原告及前妻马菊花系该房屋实际购买人的事实。 被告对原告提供的该份证据无异议，予以认可。 2.商品住宅楼转让协议书一份。证明2014年3月4日原告与被告马义军签订该协议，约定涉案房屋转让给原告，同时约定未付按揭款由原告负责偿还，按揭贷款还清后办理该房屋过户手续的事实。 被告马义军对原告提供的该份证据无异议。但是认为签完协议后原告领取了其姐姐（原告前妻）的保险理赔款，签订时间不认可，2014年3月4日是其姐姐去世的当天，落款时间不对。被告鲜晓月和鲜晓雨对原告提供的该份证据的真实性无意见，对证明目的不认可。在原告前妻病故后，原告未尽到父亲责任，还领取了保险理赔款，所以房屋所有权不应该归原告，应该归被告鲜晓月和鲜晓雨。 3.霍城县宏景物业证明一份，收据7份，管道天然气运户证一份。证明自2013年至今涉案房屋的水电暖和物业等费用由原告缴纳，原告系涉案房屋的实际所有人，并实际使用。 被告对原告提供的该份证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，从2014年10月到2019年6月，涉案房屋由原告进行出租，是租房人以原告的名义交付的物业费，不是原告自己交的，2019年6月之后是被告鲜晓月交付，大概交了六七百元，2020年的物业费不清楚。 4.被告马义军在农村信用社的账号×××的银行卡及银行转账记录23张。证明2014年3月22日至2020年12月22日，涉案房屋的按揭款都是由原告和妻子马义花偿还，还了82个月，每个月2,500元（具体以实际扣款数额为准），该银行卡实际由原告持有并按月支付按揭款及最后还清贷款的事实。 被告对原告提供的该份证据无异议，对证明目的有异议。2013年3月22日到11月之前是由原告支付的房贷，之后也是由原告支付，卡确实是以被告马义军的名义办的，为了方便原告偿还按揭款，原告所说是由原告及他的妻子一起支付不属实，是原告自己打的，2021年1月4日，被告鲜晓月办理结清房贷证明的时候，售房部的人说原告尚有按揭款没有还完，然后鲜晓月给售楼部的钱是3,676元。 5.农村信用社收回贷款凭证一份。证明2020年12月22日原告与妻子马义花给被告马义军的银行卡中转入43,000元并据此一次性还清涉案房屋剩余按揭贷款47,508.83元的事实。 被告对原告提供的该份证据的真实性无异议，但是不能证明全部房贷已经还清。 6.霍城存量房买卖合同（复印件）一份。证明在2021年1月11日三被告在原告已经还清贷款的情况下签订该合同，虚构了涉案房屋以310,000元的价格进行买卖，将涉案房屋的户主由被告马义军变更为被告鲜晓月和鲜晓雨的事实。 被告对原告提供的该份证据真实性、合法性和关联性予以认可，对证明目的不认可。第一，被告鲜晓月在办理结清证明时原告有未交的房款，被告鲜晓月缴纳了3,676元；第二，被告鲜晓月和鲜晓雨母亲病故后，该房屋发生遗产继承，继承人有被告晓月和鲜晓雨及被告鲜晓月和鲜晓雨的姥姥姥爷，所以办在被告鲜晓月和鲜晓雨名下合理合法；第三，原告自2014年3月18日拿到被告鲜晓月和鲜晓雨母亲保险的赔付款至今未与被告鲜晓月和鲜某协商，办理其名下是正确的。 7.农村信用社交易明细单三张。证明原告的前妻即被告鲜晓月和鲜晓雨的母亲马菊花银行流水显示，在2014年3月其去世前银行卡内无余额的事实。 被告对原告提供的该份证据无异议。 8.泰康人寿业务受理单（复印件）三份，借条（复印件）一份，银行转账回单（复印件）五份。证明2015年至2016年期间原告因经济困难，解除了与保险公司的保险合同，退还保费，向案外人刘军借款，向案外人田文霞借款并支付利息和原告在前妻去世后经济困难并不存在被告所述的获得保费用于其他费用支出的事实。 被告对原告提供的该份证据有异议，认为与本案无关。 9.霍城县人民法院结案通知书（复印件）一份，阳光财险担保单二份、诉讼财产保全保险保单明细表一份和担保费发票一份。证明原告在本案诉讼过程中两次提起财产保全申请，人民法院两次做出查封裁定，原告据此产生保全担保费1,800元，保全申请费4,040元的事实。 被告对原告提供该份证据不认可，认为是原告自己造成的，应该由原告自己承担。 被告马义军对其辩称事实未向本院提供任何证据。 被告鲜晓月和鲜晓雨对其辩称事实向本院提供了如下证据： 1.保单合同（复印件）一份；理赔申请书（复印件）两份，户口注销证明（复印件）一份，人口登记卡（复印件）一份，理赔核定通知书（复印件）三份；原告提交的身份证复印件和邮政银行卡（复印件）各一份。证明被告鲜晓月和鲜晓雨的母亲马菊花于2008年11月29日在该公司以投保人和被保险人投保缴纳的康宁终身保险及附加险，保单受益人是被告鲜晓月和鲜晓雨各占50%的事实；证明被告鲜晓月和鲜晓雨母亲马菊花于2014年3月4日病逝，原告以被告鲜晓月和鲜晓雨未成年人为由向保险公司申请理赔，附加险国寿住院费用补偿医疗保险是10,857.14元，康宁终身保险身故金是30,000元，重大疾病60,000元，理赔数额总计100,857.14元，该理赔款打入原告的卡内。 原告对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的该份证据的真实性无异议，原告确实收到了该款项，在之前法庭陈述阶段，原告已经明确该款项部分偿还马菊花治病期间的债务，部分用于伊宁市餐厅的经营等各项家庭支出。被告马义军对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的该份证据无异议。 2.伊犁州友谊医院病例（复印件）两份，即发生费用和报销的费用所剩的余款；新疆医科大学肿瘤医院病例（复印件）一份。证明被告鲜晓月和鲜晓雨母亲生病时支出的医疗费用以及报销所剩余款的事实。 原告对被告提供的该份证据对真实性无异议，马菊花实际住院次数为4次，在住院期间所产生的费用不仅仅以费用单体现。被告马义军对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的该份证据无异议。 3.证明一份（证据来源马丽艳）。证明2012年9月10日，原告把店以90,000元价格转让给马丽艳，之后被告鲜晓月和鲜晓雨母亲生病期间又以同样的价格盘回来了，这属于夫妻共同财产的事实。 原告对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的该份证据的真实性、合法性和关联性均不认可，这个餐厅原告之前转让给马丽艳，马丽艳又转让给马红霞，然后原告从马红霞手里以120,000元价格又转回来了，马丽艳所述与本案无关，本案审理的焦点是被告之间的合同效力并不对原告妻子去世后遗产如何分割做出处理，被告仅为答辩意见，并未提起反诉，因此上述所述均与本案争议的焦点无关，两被告的主张可以另外诉讼。被告马义军对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的该份证据无异议。 本案在审理过程中，本院对原告父亲鲜进德进行调查询问，其陈述2014年9月15日左右，原告向其书面承诺涉案房屋的按揭款由其偿还，房子归被告鲜晓月和鲜晓雨所有，当时不存在逼迫原告出具承诺的情形。 原告对该份调查询问笔录有异议，认为当时是写的遗书，是父亲逼着其书写，具体内容记不清楚，与父亲陈述的不符。被告马义军不知此事，被告鲜晓月和鲜晓雨对该笔录予以认可，其陈述真实反映原告愿意将涉案房屋所有权转移到被告鲜晓月和鲜晓雨名下。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告证据1、2、6无异议，本院对原、被告无异议的证据予以确认，虽被告对原告提供的证据3、4、5、7无异议，原告对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的证据1、2的真实性无异议，但以上证据均与本案无关，本院不予确认。被告对原告提供证据8有异议，原告对被告鲜晓月和鲜晓雨提供的证据3有异议，因以上证据均与本案无关，本院不予确认；被告对原告提供的证据9，虽有异议，但该费用确实属于因诉讼产生的合理费用，与本案有关，本院予以采信。对原告父亲鲜进德的调查询问笔录，其陈述客观公正，本院予以采信。 本院经审理认定如下事实：原告系被告马义军的姐夫，被告鲜晓雨和鲜晓月系原告的长女、次女。原告在银行尚有贷款未偿还，无法购买涉案房屋的情况下，与被告马义军达成口头协议，约定，以被告马义军名义购买涉案房屋，并由原告与前妻马菊花（被告马义军姐姐）支付首付款和偿还按揭款。2013年7月13日，被告马义军和马太利哈夫妻二人与霍城县伟业房地产开发有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：涉案房屋建筑面积95.07平方米，单价3,215元，总金额305,060元，首付95,650元，剩余210,000元按揭，期限十年。合同签订后，原告和前妻马菊花共同交付了涉案房屋的首付款并偿还了部分按揭款。2014年3月4日，原告前妻马菊花因病去世。大概十天后，原告与被告马义军、马太利哈夫妻二人签订《商品住宅楼转让协议》，约定，被告购买的涉案房屋转让给原告，被告马义军以原价款305,650元的数额将住宅楼转让给原告，双方一手付款，一手交房，对于尚未支付的按揭款，自本协议签订后由被告向该楼房的开发商支付。今后办理房产证以原告为户名。双方签订协议后，并未发生支付房款交易。2014年9月份，原告向其父亲鲜进德书面承诺，该楼房的按揭款继续由其偿还，今后涉案房屋的所有权归被告鲜晓月和鲜晓雨。2021年1月11日，被告马义军与被告鲜晓月、鲜晓雨签订《霍城存量房买卖合同》，约定当日被告鲜晓月、鲜晓雨一次性向被告马义军支付房款310,000元，被告马义军将涉案房屋过户到被告鲜晓月和鲜晓雨名下。双方并未发生房款交易。2021年1月13日，因被告马义军将涉案房屋过户至被告鲜晓月和鲜晓雨名下，本院作出（2021）新4023执保字7号结案通知书，载明：鲜志明向本院申请执行的（2021）新4023民初108-1号民事裁定书保全不能。产生担保费900元，保全费2,020元。2021年2月3日再次向本院申请财产保全，本院作出（2021）新4023民初436号民事裁定，产生保全费2,020元，担保费900元。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院认为本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 针对原告要求确认被告之间签订的《霍城县存量买卖合同》无效的争议焦点，本院认为，根据法律规定，合同无效的情形包括：（一）无民事行为能力人实施的民事法律行为；（二）行为人与相对人以虚假的意识表示实施的民事法律行为；（三）违法法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为；违背公序良俗的民事法律行为；（四）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为。本案中，2012年7月12日，原告与前妻以被告马义军名义购买涉案房屋，即由原告和前妻共同出资支付涉案房屋的首付款及2014年3月4日之前的按揭款，原、被告对此事实均予以认可，足以说明原告与被告马义军之间借名买房的事实成立。虽不动产权人登记为被告马义军，但该不动产物权登记产生的是一种公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，该登记仅是一种推定效力，现双方对借名买房的事实均无异议，故原告及其前妻应为涉案房屋实际所有权人。在被告鲜晓月和鲜某在未支付房屋对价款的情况下，被告马义军与被告鲜晓月和鲜晓雨签订《霍城县存量房买卖合同》并办理产权变更登记手续，实为对房屋所有权人之一原告的一种侵害，属于行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，原告要求确认被告之间签订的《霍城县存量买卖合同》无效的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 针对原告要求被告马义军履行《商品住宅楼转让协议书》，即协助原告将涉案房屋过户到原告名下的争议焦点，本院认为，因原告前妻已经去世，该房屋的实际所有权随之发生变动，原告并不是涉案房屋的唯一所有权人，且其向父亲承诺过，涉案房屋的所有权属于被告鲜晓月和鲜晓雨，故原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对原告要求被告承担保全费、担保费的请求，本院认为，因被告马义军擅自将涉案房屋过户，造成两次保全，该费用均为涉诉产生的合理费用，本院予以支持。 综上所述，现依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马义军和被告鲜晓月、鲜晓雨于2021年1月11日之间签订的《霍城县存量买卖合同》【存房买（2021）第544272号】无效； 二、驳回原告鲜志明的其他诉讼请求。 案件受理费200元，适用简易程序减半收取100元，保全费4,040元，担保费1,800元，合计5,940元，由被告马义军、鲜晓月和鲜晓雨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  桑伟军 二〇二一年三月三十一日 书记员  马 静