徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初9055号原告：徐州鸿涛居房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区三堡镇麦楼村。法定代表人：陈建农，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，该公司员工。被告：高永全，男，1989年6月8日生，汉族，住河南省永城市。被告：陈珍珍，女，1987年2月28日生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陈永，徐州市铜山区汉王法律服务所法律工作者。原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司（以下简称鸿涛居公司）诉被告高永全、陈珍珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿涛居公司的委托诉讼代理人李晓宁，被告高永全、陈珍珍的共同委托诉讼代理人陈永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿涛居公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同号：2018092570010)及补充协议；2、依法判令被告承担违约金149748元，并从被告向原告支付的房款中进行抵扣；3、依法判令被告返还原告为履行担保责任代其支付的人民币542473.99元，并从被告向原告支付的房款中进行抵扣；4、协助原告办理注销《商品房买卖合同(预售)》(合同号：2018092570010)的网上登记备案以及预告登记等手续；5、依法判令被告承担本案诉讼费等原告为主张权利所产生的全部费用，并从被告向原告支付的房款中进行抵扣。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同号：2018092570010)及补充协议，约定被告购买原告位于徐州市淮海国际城室商品房一栋，总房款为748740元。合同约定了双方的权利义务，包括付款方式和违约责任等。另，为支付购房款，2018年10月19日，被告作为贷款人与江苏银行股份有限公司徐州奎山支行(以下简称江苏银行)签订了《个人借款合同》(合同编号：2018101600096069)，原告为该笔贷款的担保人。因被告出现了贷款逾期行为，现江苏银行宣布全部贷款提前到期，并导致原告就此承担了连带担保责任。被告上述行为已严重违反《商品房买卖合同(预售)》的有关约定，原告现诉至法院要求被告承担相应法律责任。被告高永全、陈珍珍辩称，要求现在原告确认诉讼请求当中的第一项和第三项，被告认为是相互矛盾的，既然要解除合同了，这个房产就归原告所有。那么原告垫付的这个房款就不应该要求被告给付。原告要求两项诉讼请求同时主张，被告认为是不合理的。如果原告要求被告给付垫付的房款，那么该套房产就应该归两被告所有。因此原告的起诉是相互矛盾的，诉讼请求当中是相互矛盾的，不应该得到法院的支持。被告同意解除合同，但是原告垫付的房款不应该再由被告来给付，同时被告缴纳的房屋首付款在扣减后，如果有剩余，应该返还给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日，原告鸿涛居公司（出卖人）与被告高永全、陈珍珍（买受人）签订商品房买卖合同一份(合同号：GX0002009),约定鸿涛居公司将坐落于徐州市淮海国际城室商品房出卖给高永全、陈珍珍，房屋预测建筑面积98.26平方米，每平方米单价7619.99元，总价款为748740元。付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，剩余款项采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年9月25日前支付首期房价款228740元，余款520000元向商业银行申请贷款支付。出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一补充协议第二节贷款方式付款第六条约定：若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限向按揭贷款银行/公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行/公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用），则出卖人有权不向买受人交房及配合办理权属证书（出卖人无需为此承担违约责任），且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还）。第七条约定：若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限偿还按揭贷款银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致出卖人承担连带保证责任而代为支付的贷款款项（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金及其他出卖人代为垫付的款项），以及按揭贷款银行通过诉讼等方式主张还款而导致出卖人支付的诉讼费、执行费等费用，以及出卖人通过诉讼等方式追偿代垫款项产生的诉讼费、执行费等费用，均由买受人承担，买受人应在出卖人支付之日或出卖人通知买受人之日起5日内支付前述款项，同时买受人还应按日0.05%向出卖人支付利息，直至买受人予以付清，前述费用，出卖人亦有权从买受人已支付款项中直接扣除。同时，涉案商品房买卖合同进行了网上登记备案。合同签订后，被告高永全、陈珍珍于2018年9月17日支付了首期款208740元。2018年10月19日，江苏银行股份有限公司徐州奎山支行（贷款人、抵押权人）与高永全、陈珍珍（借款人、抵押人）、鸿涛居公司（保证人）签订个人借款合同（合同编号：2018101600095069），该合同的主要内容为：该合同的主要内容为：第一条借款内容。1、贷款人向借款人发放52万元借款，借款期限自2018年10月19日至2048年10月19日；2、借款利率：本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行借款基准利率4.9%上浮18%，执行年利率5.782%，合同利率随人民银行同期借款基准利率调整按年调整，调整日为次年一月一日；3、借款用途：本合同项下借款用于购买座落于铜山区的住房。第二条借款结息：本合同项下借款，其结息方式按照月结息，结息日为每月的2日。第三条罚息及复利：本合同项下借款出现逾期或未按合同约定用途使用借款时，采用下列B种方式计收罚息、复利：B采用浮动利率的借款到期，借款人不能按时归还借款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；借款人未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权自挪用之日起，按当期执行浮动利率加收100%计收罚息。对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。第四条借款发放：本合同项下借款采用受托支付方式进行借款支付，本合同所称受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将借款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。该合同约定的交易对象为鸿涛居公司，并将贷款支付至鸿涛居公司在江苏银行开立的尾号为3454的账户内。第五条还款方式：借款人在贷款人处开立的用于还款的银行卡，卡号为62×××82。借款按照分期还款，按月还款，从借款发放的次月开始还款，首末月按日计息，其余按月计息，采用等额本息还款法。借款人保证在还款日（含提前到期日）下午17:00前该账户内资金余额足够偿还应还借款本息。第八条保证：保证人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供连带责任保证担保。第九条保证范围：保证范围为本合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费及为实现债权所支付的其他相关费用等款项。第十条保证期限自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止。第十三条抵押物为铜山区号的住房，确认净值为74.874万元。第二十四条违约事件：借款人未能履行本合同第七条、第二十二条，保证人/抵押人未能履行本合同第二十一条规定之声明和保证以及义务，包括在到期还款日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项，构成合同违约事件。出现违约后，贷款人有权根据违约性质、程度、采取下列一种或数种处置方式：2、停止发放借款人尚未发放的借款，宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回借款的处置方式；5、向保证人追索保证责任或处置抵（质）押物。借款合同签订后，江苏银行支付了52万元借款。2020年5月18日，江苏银行向原告鸿涛居公司发出了贷款提前到期通知书，内容为：根据DKHT2018101600095069借款合同及项下借款借据，高永全（借款人）向我行借款本金52万元，由于出现合同约定未履行借款人义务原因，已连续逾期9期，连续逾期280天，借款人已构成违约，至2020年5月18日止，借款人欠我行贷款本金及相应利息、罚息、复利共计541433.19元尚未归还。该笔贷款由贵方提供连带责任保证，请贵方接到通知后按借款合同担保条款约定履行担保义务，准备资金，于2020年5月30日前履行还款义务。2020年5月26日，原告鸿涛居公司代被告高永全偿还偿还贷款本金、利息等共计542473.99元。本院认为，根据原告鸿涛居公司与被告高永全、陈珍珍签订的商品房买卖合同附件十二补充协议第二节第六条的约定：若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限向按揭款银行偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行要求出卖人承担连带保证责任，则出卖人有权不向买受人交房及配合办理权属证书（出卖人无需为此承担违约责任），且有权解除购房合同、收回商品房。本案中，被告高永全、陈珍珍未按照贷款合同约定偿还江苏银行的贷款本息，导致贷款提前到期，江苏银行向鸿涛居公司主张保证责任。鸿涛居公司按照借款担保合同的约定向江苏银行履行了保证责任即代被告偿还了尚欠的贷款本息，根据原被告双方的约定，鸿涛居公司有权解除案涉商品房买卖合同及相应的补充协议，且被告亦同意双方解除合同，本院对原告鸿涛居公司要求解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，案涉商品房买卖合同解除后，原告鸿涛居公司不再负有向被告高永全、陈珍珍交付涉案商品房的义务，被告高永全、陈珍珍应协助原告鸿涛居公司办理注销案涉商品房买卖合同的网上备案以及预告登记手续，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于鸿涛居公司履行保证责任代高永全、陈珍珍偿还的贷款本息的返还问题，案涉合同解除后，原告鸿涛居公司应将其收取的全部购房款748740元返还给被告代高永全、陈珍珍，鸿涛居公司代高永全、陈珍珍偿还的贷款本息542473.99元应由被告承担。关于原告所主张的违约金149748元，虽然双方在商品房买卖合同中约定了违约金为商品房总价款的20%，但被告主张违约金过高，本院根据考虑案涉商品房买卖合同以及贷款合同的履行情况、被告的违约时间、违约程度以及原告的损失等因素，酌情支持原告鸿涛居公司违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司与被告高永全、陈珍珍签订的《商品房买卖合同》（合同号：GX0002009)及补充协议；二、被告高永全、陈珍珍支付给原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司垫付的贷款本息542473.99元、违约金20000元，合计562473.99元；原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司返还被告高永全、陈珍珍购房款748740元。折抵后，原告仍应返还被告高永全、陈珍珍购房款186266元，于本判决发生法律效力之日起十日内返还；三、被告高永全、陈珍珍于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同》（合同号：GX0002009)的网上登记备案手续及预告登记手续；四、驳回原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10722元，由原告徐州鸿涛居房地产开发有限公司负担2722元，由被告高永全、陈珍珍负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王会收人民陪审员  王 玲人民陪审员  安广慧二〇二一年二月十九日书 记 员  潘玫竹