宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2071号原告：恒大地产集团石嘴山有限公司，住所地位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区贺兰山南路西、沙湖大道北（恒大绿洲综合楼）。法定代表人：张飞，系恒大地产集团石嘴山有限公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，男，系恒大地产集团石嘴山有限公司职工。委托诉讼代理人：罗静，女，系恒大地产集团石嘴山有限公司职工。被告：新金仕堡体育发展（上海）有限公司，住所地位于上海市黄浦区马当路588弄1号1层1013号商铺。法定代表人：李彬，职位不详。被告：宁夏金仕堡健身服务有限公司，住所地位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区贺兰山南路恒大绿洲综合楼，运动中心。法定代表人：张保军，系宁夏金仕堡健身服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：雷金文，男，系宁夏金仕堡健身服务有限公司职工。原告恒大地产集团石嘴山有限公司（以下简称恒大地产公司）与被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司（以下简称新金仕堡上海公司）、宁夏金仕堡健身服务有限公司（以下简称宁夏金仕堡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，因根据原告恒大地产公司提供的地址及联系方式无法联系到被告新金仕堡上海公司，本院于2020年10月9日裁定转为普通程序，以公告的方式向被告新金仕堡上海公司送达开庭传票及相关法律文书，期间扣除审限60天，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的委托诉讼代理人李亮、罗静、被告宁夏金仕堡公司的委托诉讼代理人雷金文到庭参加诉讼，被告新金仕堡上海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒大地产公司提出诉讼请求1.判令解除恒大地产公司与新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司将石嘴山恒大绿洲运动中心恢复原状并返还给恒大地产公司；3.判决新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司支付恒大地产公司租金1746416元及违约金156975元（自2018年11月25日起至被告履行完毕支付义务之日止，每日按欠租的万分之三付，暂计算至2020年8月31日的违约金为156975元）；4.判令新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司支付恒大地产公司器械损耗费用欠缴450000元；5.判令实际经营方将租赁期内办理的所有会员全部处理，维护恒大地产公司品牌形象，若发生任何有损恒大地产公司品牌事件均由实际经营方承担责任；6.本案的诉讼费用由新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司承担。事实和理由：2015年7月17日恒大地产公司与新金仕堡上海公司签订《石嘴山恒大録洲运动中心租赁合同》，租赁石嘴山恒大绿洲27号楼运动中心，合同期限为2015年9月1日至2025年8月31日。根据合同约定，前二年免租期满后第三年开始起承租方承担该房屋的租金按4元/㎡/月计算，每年递增15％。故2017年9月1日至2018年8月31日的月租金为61234.8元，2018年9月1日至2019年8月31日的月租金为70420元，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为80943元，2020年9月1日至2021年8月31日的月租金为93130.3元，2022年9月1日至2023年8月31日的月租金为107099.9元，2023年9月1日至2024年8月31日的月租金为123164.9元，2024年9月1日至2025年8月31日的月租金为141639.6元，租金按季度为一个交租期交纳，承租方应在每个交租期末月25日前向出租方支付下一个交租期的租金。承租方应按时交纳租金，否则，每逾期一日，承租方须按应交而未付金额的万分之叁向出租方支付逾期付款违约金;如逾期30天，出租方有权解除本合同。根据合同约定，按实际购置器械总额(总额为900000元)，均分至承租期(10年*12个月)，承租方按季度向出租方补贴器械损耗费用，下一季度开始自然月的25日前支付上一季度的费用，每年应交为90000元。截止目前承租方从未缴纳，故器械损耗费用截止2020年8月31日欠450000元。恒大地产公司认为，恒大地产公司、新金仕堡上海公司之间签署的租赁合同合法有效，各方均应当本着诚实信用原则以谘遵守，新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司欠付恒大地产公司租金、违约金及器械损耗费的行为侵犯了恒大地产公司的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所请。新金仕堡上海公司未到庭、未向法庭提交书面答辩意见。宁夏金仕堡公司答辩称，1.其不是租赁合同的相对方，不应当支付租金及利息；2.其向被告新金仕堡上海公司支付的高额管理费中包含场地租赁费；3.其不存在违约行为，不应承担违约金；4.器械损耗系日常经营活动中庁资产的正常折旧，原告恒大地产公司要求其承担该项费用没有事实和法律依据，且有违民商事活动中的交易原则；5.恒大地产公司无故断水、断电给其造成巨大的经济损失；6.恒大地产公司提供的场所存在质量瑕疵，导致其日常经营受到极大的影响，给其造成严重的经济损失。综上，要求驳回恒大地产公司的全部诉讼请求。恒大地产公司为证明其诉讼主张成立在举证期限内向法庭提交的证据、宁夏金仕堡公司为反驳恒大地产公司的主张向本院提交的证据、双方的质证意见及本院的认证意见：恒大地产公司提交的证据一、石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同1份，证明其与新金仕堡上海公司于2015年6月30日签订了《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》，约定新金仕堡上海公司自2015年6月1日至2025年8月31日租其位于石嘴山恒大绿洲项目运动中心场地用于健身会所经营事宜，建筑面积15308.7平方米，并自2017年6月1日起，按照4元/每平方米/月的价格按季度向其支付租赁费，租金每年递增15％，新金仕堡上海公司自行承担水电气暖等费用。合同第三条第5款约定:新金仕堡上海公司逾期交付租金的，逾期一日，按应付未付金额日万分之三向其支付逾期违约金，逾期超过30日的，其有权解除合同。同时，恒大地产公司将该运动中心内总计90万元器械提供给新金仕堡上海公司使用，新金仕堡上海公司将90万元均分至承租期(10年×12个月)，并每季度向其支付22500元器械损耗费。宁夏金仕堡公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因为其不是合同的相对方，该合同是恒大地产公司与新金仕堡上海公司签订的。证据二、宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2019)宁0202民初2922号民事调解书1份、承诺书1份，证明涉案房屋由宁夏金仕堡公司实际经营，并由其承担所有费用，宁夏金仕堡公司也承认承担该房屋的相应费用，并向恒大地产公司出具交费的承诺函。被告宁夏金仕堡限公司的委托诉代理人为雷金文。宁夏金仕堡公司质证认为，对改组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。其系在恒大地产公司的胁迫下签写的，不能认定为其公司承诺还款，因为其不是合同的相对方。证据三、中国农业银行网上电子单4份，宁夏增值税普通发票4份，证明被告宁夏金仕堡公司自2017年9月至2018年8月向恒大地产公司交纳4笔涉案房屋的租赁费，自2018年9月至今，再未缴纳租赁费。并且进一步说明涉案房屋由被告宁夏金仕堡公司实际占有和使用，并从付款行为中认可租赁费用由宁夏金仕堡公司支付。宁夏金仕堡公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，付款账户不是宁夏金仕堡公司，而是新金仕堡上海公司的账户，只是发票是我公司开具的。证据四、租金催收函4份，证明被告宁夏金仕堡公司自2018年9月至今未缴纳租赁费，其向宁夏金仕堡公司发出租金催收函，宁夏金仕堡公司代理人雷金文签收，与证据二中处理供热合同纠纷案件中的代理人为同一人，该签收行为应被确认为对所欠债务的认可。宁夏金仕堡公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，其不是合同相对方，代理人也只是代签，不予签收恒大地产公司就断水断电影响其公司正常经营。证据五、营业执照1份，证明宁夏金仕堡公司注册日期为2016年，住所地为涉案房屋所在地，进一步说明宁夏金仕堡公司是涉案房屋的实际经营者。宁夏金仕堡公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，其公司只是在新金仕堡上海公司提供场地后进场进行经营，支付租金的义务应该是新金仕堡上海公司。宁夏金仕堡公司提交的证据一、票据7张及中国光大银行对私活期账户对账单1页、中国农业银行分户账3页，证明其公司自2014年11月25日至2015年7月14日期间向新金仕堡上海公司支付高额的管理费，其中就包括场地租赁费，其中2014年11月25日支付被告新金仕堡公司管理费150000元、2014年12月19日支付150000元、2014年12月19日支付450025元、2015年1月6日支付400025元、2015年6月18日支付500000元、2015年7月14日支付500000元，以上共计支付2150050元。恒大地产公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该票据自2014年11月至2015年6月18日，涉案房屋的租赁合同签订日期为2015年6月30日，并租赁期内前两年为免租期，被告提供的该单据日期明显在合同签订之前；另外该七张票据的转账人为自然人贺敬伟向自然人吴启征，与被告所述的新金仕堡上海公司及宁夏金仕堡公司均无关联；七张票据中其中有五张转账备注为银川店管理费，与石嘴山项目无关联，另两张未备注。本院认证意见为，恒大地产公司向本院出示的证据能够相互印证证实宁夏金仕堡住所地位于涉案房屋，且其系涉案房屋的实际使用人。其与新金仕堡上海公司签订了《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》，约定新金仕堡上海公司自2015年9月1日至2025年8月31日租其位于石嘴山恒大绿洲项目运动中心场地用于健身会所经营事宜，建筑面积15308.7平方米，并自2017年6月1日起，按照4元/每平方米/月的价格按季度向其支付租赁费，租金每年递增15％，新金仕堡上海公司自行承担水电气暖等费用；同时双方约定恒大地产公司将该运动中心内总计900000元器械提供给新金仕堡上海公司使用，新金仕堡上海公司将900000元均分至承租期(10年×12个月)，并每季度向其支付22500元器械损耗费；双方同时约定新金仕堡上海公司逾期交付租金的，逾期一日，按应付未付金额日万分之三向其支付逾期违约金，逾期超过30日的，其有权解除合同。宁夏金仕堡公司自2017年9月至2018年8月向恒大地产公司交纳4个季度的涉案房屋的租赁费，标准为每季度183704.40元，恒大地产公司针对上述缴纳的费用为宁夏金仕堡公司开具了发票。本院对上述事实予以确认。宁夏金仕堡公司出示的证据无法证明与本案案涉房屋具有关联性，且其中有五张转账备注为银川店管理费，其未提交其他证据予以佐证，本院不予确认。根据恒大地产公司和宁夏金仕堡公司的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：1.宁夏金仕堡公司住所地位于涉案房屋，且其系涉案房屋的实际使用人。2.2015年7月17日，恒大地产公司与新金仕堡上海公司签订了《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》，约定新金仕堡上海公司自2015年9月1日至2025年8月31日租其位于石嘴山恒大绿洲项目运动中心场地用于健身会所经营事宜，建筑面积15308.7平方米，并自2017年9月1日起，按照4元/每平方米/月的价格按季度向其支付租赁费，租金每年递增15％，新金仕堡上海公司自行承担水电气暖等费用；同时双方约定恒大地产公司将该运动中心内总计900000元器械提供给新金仕堡上海公司使用，新金仕堡上海公司将900000元均分至承租期(10年×12个月)，并每季度向其支付22500元器械损耗费；双方同时约定新金仕堡上海公司逾期交付租金的，逾期一日，按应付未付金额日万分之三向其支付逾期违约金，逾期超过30日的，其有权解除合同。3.宁夏金仕堡公司自2017年9月至2018年8月向恒大地产公司交纳4个季度的涉案房屋的租赁费，标准为每季度183704.40元，恒大地产公司针对上述缴纳的费用为宁夏金仕堡公司开具了发票。4.曾因欠付暖气费事宜宁夏金仕堡公司、恒大地产公司被石嘴山市皓泰热力有限公司诉至本院，经调解宁夏金仕堡公司确认向石嘴山市皓泰热力有限公司缴纳相关费用，恒大地产公司承担连带清偿责任。5.新金仕堡上海公司向恒大地产公司曾缴纳保证金200000元。本院认为，宁夏金仕堡公司系涉案房屋的实际使用人，且其曾按照新金仕堡上海公司与恒大地产公司签订的《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》中关于租金的约定履行了部分支付租金义务，应视为其对新金仕堡上海公司与恒大地产公司签订的租赁合同内容的认可，其应对产生的租赁费用和器械损耗费用等与新金仕堡上海公司承担连带清偿责任，对宁夏金仕堡公司关于其非合同相对方不承担付款责任等意见本院不予采纳。恒大地产公司与新金仕堡上海公司签订的《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务，新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司未按约定向恒大地产公司履行支付租金的义务，现恒大地产公司要求解除双方之间的房屋租赁关系，并返还石嘴山恒大绿洲运动中心的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告恒大地产公司要求恢复原状的诉讼请求不明确，但合同解除后被告新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司按照《石嘴山恒大绿洲运动中心租赁合同》附件的内容向原告恒大地产公司返还。案涉房屋租赁用途为健身会所，因受新冠疫情不可抗力的影响，健身会所收入状况普遍受到影响，结合疫情集中爆发期间对商业经营的影响情况，按照公平原则，恒大地产公司在疫情未开业期间应收取的租赁费应按照合同约定自行承担，同时对新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司应付的租赁费本院酌定减免两个半月的租金损失。按照双方合同约定，合同解除后，新金仕堡上海公司缴纳的经营保证金20万元应予退还，为减少双方的争议及诉累，对于新金仕堡上海公司已经缴纳的经营保证金共计200000元，本院在本案中予以一并抵顶处理。恒大地产公司要求新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司支付租金1344058.5元（1746416-200000-80943×2.5）的诉讼请求，符合双方合同约定的标准，本院予以支持。双方约定的违约金标准过高，新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司逾期支付租金，给恒大地产公司造成的损失系资金占用期间的利息损失，故本院按照中国人民银行4.75%的贷款利率标准对恒大地产公司诉求的违约金调整为68092.52元（140840×4.75%÷365×645+211260×4.75%÷365×553+211260×4.75%÷365×464+211260×4.75%÷365×372+242929×4.75%÷365×280+242929×4.75%÷365×188+242929×4.75%÷365×98+242929×4.75%÷365×6）。恒大地产公司要求的新金仕堡上海公司、宁夏金仕堡公司支付器械损耗费用450000元，符合双方合同约定，本院予以支持。宁夏金仕堡公司辩称不承担器械损耗费的意见不符合双方合同约定，本院不予采纳。恒大地产公司要求实际经营方将租赁期内的会员事宜等处理的诉讼请求，不符合双方合同约定，且诉讼请求不明确，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团石嘴山有限公司与被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司租赁合同关系；二、被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司于本判决生效后十五日内返还原告恒大地产集团石嘴山有限公司石嘴山恒大绿洲运动中心；三、被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司向原告恒大地产集团石嘴山有限公司支付租金1746416元、违约金68092.52元；四、被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司向原告恒大地产集团石嘴山有限公司支付器械损耗费用450000元；三、四两项共计2264508.52元，被告新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告恒大地产集团石嘴山有限公司。五、驳回原告恒大地产集团石嘴山有限公司其他全部诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25628元，由恒大地产集团石嘴山有限公司负担968元，新金仕堡体育发展（上海）有限公司、宁夏金仕堡健身服务有限公司负担24660元。公告费300元，由新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 姜绍燕人民陪审员 王艳玲人民陪审员 刘军平二〇二一年二月七日书记员 仇娟宁附：本判决适用的有关法律条款如下《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。