沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2021）辽0112民初6457号                               当             事             人                       原告                       原告：沈阳喜旺佳和房产物业有限公司，住所地沈阳市大**。             法定代表人：刘玉霞，系公司总经理。             委托诉讼代理人：华雷，系辽宁万安律师事务所律师。                               被告                       被告：王跃均，女，1962年11月25日出生，汉族，住沈阳市浑**。                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务公司，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业费4,965元，诉讼费由被告承担。                               被告             辩称                       一、原告违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准。案涉园区业委会与原告签订的物业服务合同时效为2015年1月至2020年1月，双方约定物业费收取标准为0.8元，但被告却在该合同有效期内擅自涨价，此行为并无相关事实和法律依据，因此原告违约在前。关于原告所述2017年4月28日，业委会公布的《关于同意喜旺佳和房产物业有限公司调整物业费收费标准的决议》及《在水一方小区物业费调整情况说明》两份文件均存在严重问题，实际上并未经过园区面积及人数双过半同意，也未上报社区和小区办，且业委会多次拒绝业主要求公示业主签名的合理要求，业委会主任也存在利用其同为物业公司经理的身份操作物业费涨价的违规行为。此外，园区部分业主对此擅自涨价行为不满，多次因此发生打架事件，严重影响了社会稳定，业主们也因此多次进行上访。综上，原告应对其涨价的合理性提供相关证据予以证明，否则应承担举证不能的不利法律后果。             二、原告所提出的要求被告支付2012年1月1日至2019年12月31日期间物业费的主张不符合事实，也超过诉讼时效，不应得到支持。被告在2017年5月即原告擅自涨价之前一直按期缴纳物业费，只是因为时间久远相关票据并未留存，被告为此多次要求原告查询缴费记录并提供相应底单，但被告却表示仅查询到2012年的缴费记录及相应底单，其余记录及底单均未查询到，这足以表明物业公司账务混乱。此外，被告认为根据日常生活经验，除非是有价证券，否则常人不会将付费票据保留多年，现在连物业公司都没有保留缴费底单，却要求被告提供相应票据为证，此举大大加重了业主的举证责任，严重违背社会主义核心价值观。             三、根据物业服务合同约定，房屋建筑公共部分的维修、养护等责任应由物业公司负责，而被告房屋位于顶层，屋顶每到下雨时都会漏水，其中厨房漏水最为严重，北卧室也经常发霉，被告为此多次要求物业公司维修，但物业公司一直未予理睬，拖了很久才使用维修基金进行了修缮，可维修基金是全体业主的钱，物业公司此举等同于零成本，且被告房屋内的橱柜和屋顶已经被泡变形无法使用，此部分修复费用理应由物业公司承担。此外，2020年4月18日，物业公司的维修人员在维修露台时未经被告同意就将围栏拆除，导致被告不得不自己花费了830元购买并安装新围栏，维修后维修人员还要求被告支付了300元作为垃圾清运费用，物业公司也未出具相应票据，原告认为以上费用均应由物业公司承担。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区长青南街43-2号1-6-21                       房屋             面积                       67.46平方米                               收费             标准                       2013年1月1日至2017年4月30日：0.8元/平方米/月，2017年5月1日至2019年12月31日：1元/平方米/月                       欠费             时间                       2013年1月1日至2019年12月31日                               是否订立物业服务合同                       t是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       t是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。             关于被告拖欠原告物业费的起止时间，被告提出的其已缴纳2017年5月之前物业费的抗辩理由，因未能就此事实提供相应证据予以证明，本院不予支持，但结合原告所主张的数额表明其认可被告缴纳了2012年的物业费，因此本院综合认定被告拖欠原告物业费的起止时间为2013年1月1日至2019年12月31日。             关于被告提出的物业费涨价不合法的问题，案涉园区业主大会、业主委员会于2017年4月28日出具《“在水一方”小区物业费调整情况说明》，主要内容为通过召开业主大会，在水一方小区同意物业费上调为1元/平方米/月的业主户数和面积均超过全园区业主户数的面积的50%，且情况说明第四项载明“特此通知在水一方的物业服务公司：沈阳喜旺佳和房产物业有限公司，从2017年5月1日起，按照新的物业费收费标准向在水一方物业使用人收取。”可见，物业费收取标准调整为1元/平方米/月是案涉园区召开业主大会表决通过的结果，故对被告此抗辩理由，本院不予支持。             关于被告提出的原告起诉超过诉讼时效的问题，原告在园区内张贴物业费催缴通知单应属于原告主张权利的行为，故被告此项拒交物业费的主张，本院不予支持。             关于被告提出的其房屋及屋内用品因屋顶漏水受损、物业公司派出的维修人员拆除围栏所产生的购买、安装围栏及垃圾清运费用分担等问题，与本案均不属于同一法律关系，故被告上述拒交物业费的主张，本院均不予支持。             被告应支付的物业费数额计算为：52个月×0.8元/平方米/月×67.46平方米+32个月×1元/平方米/月×67.46平方米，原告主张被告应交纳的物业费数额为4,965元，本院对此予以支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条。                               裁判主文                       被告王跃均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司支付2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4,965元。             如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费25元，由被告王跃均负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  卢政麒 二〇二一年六月二日 书记员  郭校语