河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初2006号原告：袁付得，男，汉族，1966年2月3日出生，住河南省上蔡县。委托代理人：杨晓利，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市永和置业发展有限公司统一社会信用代码：91410700336412172P法定代表人：金上光住所地：新乡市委托代理人：李艳玲，河南新雅琪律师事务所律师。原告袁付得诉被告新乡市永和置业发展有限公司（以下简称：永和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁付得及委托代理人杨晓利、被告永和置业公司委托代理人李艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、原告购买了被告开发的“新乡国际五金机电城”的商铺一套，于2018年8月7日与被告签订了《商品房买卖合同》并缴纳了全部购房款1022642元。合同约定应当自2019年1月20日前交付，但被告一直拖延至2020年6月才交房；2、在原告和物业公司一起验房时，却发现每层楼的楼顶密密麻麻都是经过修补留下的痕迹，墙面、地面、顶棚都存在明显裂缝，楼顶上有两条贯穿性裂缝，提着桶沿着裂缝浇水，几分钟后，水就顺着裂缝漏到楼下。上到三楼轻微跺脚就能感到楼板剧烈抖动。因商铺存在严重质量问题，已经严重影响正常使用，为维护原告的合法权益，请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款1022642元及利息（利息以1022642元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2018年8月7日计算至款项全部退还之日止）；2、判令被告赔偿原告损失200000元；3、判令诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告辩称：1、案涉商铺主体结构存在的质量缺陷仅为商品房质量瑕疵并非主体结构质量不合格。我方提供的河南省建设工程竣工验收意见书中，有建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位签章，结论为工程质量合格，新乡市住房和城乡建设委员会向我方下发了工程竣工验收备案通知书，说明我方开发的商铺工程质量合格，符合法律规定标准，未达到原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除条；2、原告已对我方的延期交房达成谅解；3、我方愿意继续履行合同，承诺将涉案商铺存在的质量瑕疵问题全面维修好，并给合理补偿。原告向本院提供的证据材料有：第一组证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、新乡市永和置业发展有限公司收款收据一份。证明：原告购买了被告新乡国际五金机电城12号商铺112号房屋，并于2018年8月7日付清全部购房款1022642元；被告未按期交房，合同约定商品房地基基础和主体结构不合格，不符合国家及行业标准的，原告有权解除合同并要求赔偿损失，因此发生的检测费用由被告承担。第二组证据：3、大河报于2020年7月8日发布的“新乡破烂王夫妇攒钱100多万全款买下商铺三层楼层层有裂缝要求退房却无人应答”的文章一份；4、河南众惠工程咨询有限公司出具的《建筑工程质量鉴定意见书》一份。证明：（1）原告发现房屋有质量问题。（2）《鉴定意见书》明确商铺主体工程质量缺陷，主体结构质量严重缺陷。第三组证据：5、与被告售楼部销售顾问小孙的通话录音一份。证明：退房后，原告的可得利益损失在201894元以上。第四组证据：商品住宅使用说明书一份，证明：质量监督站没有进行质量验收盖章。被告向本院提供的证据材料有：第一组证据：1、河南省建设工程竣工验收意见书；2、新乡市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案通知书。证明：商铺质量合格并备案。第二组证据：1、谅解备忘录；2、业主验房单。证明：原告反映商铺问题后，提出责成施工单位尽快维修的意见。第三组证据：1、设计部门检测的照片；2、维修方案。证明：地板裂纹属于轻微瑕疵，可以维修好。第四组证据：1、通话记录；2、视频光盘；3、工作记录；4、情况说明。证明：被告与物业为解决商铺问题，多次积极与原告家人沟通。经庭审查证，被告对原告提交的证据认为：第一组证据，真实性、目的性无异议，就违约行为原告已经出具谅解书，被告已经进行了补偿。第二组证据，真实性没有异议，目的性有异议，原告提出房屋质量问题，被告已进行了沟通协商，找专业维修团队维修，让原告提出意见，被告主动提出相应的租金、物业费等补偿方案，被告在态度上是积极的；对于鉴定书的意见详见答辩状第一条，需要特别说明。鉴定报告结尾是建议修复，说明鉴定主体是属于可修复范围，主体结构合格，被告不同意解除合同。第三组证据，真实性无异议，目的性有异议，录音内容仅能证明房屋价值升值，原告购房的选择是正确的，没有造成原告损失。对第四组证据真实性没有异议，质监站不是法定的参加验收单位，不需要他盖章。原告对被告提交的证据认为：第一组证据，真实性没有异议，竣工验收意见书并没有验收的具体日期，不能证明案涉工程是什么时间进行验收的，不能证明案涉商铺质量合格，依据城市管理开发条例第32条购房人认为主体不合格的可以申请重新核验，原告在庭审中要求对主体进行鉴定，鉴定结果为质量不合格，存在严重缺陷。第二组证据，真实性没有异议，这些签字是在没有验房的情况下被告要求签的：业主验房单上可以看出案涉商铺2、3层均有长裂缝，证明交房时已存在问题。第三组证据，第一份真实性有异议，维修方案见过，但没有同意，证明目的有异议，经鉴定商铺存在严重质量问题并不是轻微瑕疵，应给与退房而不是维修。第四组证据，对1、2真实性没有异议，只能证明事情发生之后原被告就案涉房屋进行过沟通，但是该沟通不属于有效沟通，没有达成一致意见。对3、4小部分，我们不知情真实性有异议，是被告单方制作。原告提交的证据形式合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告提交证据的真实性，本院予以确认。依据上述有效证据及庭审，本院可以认定以下事实：2018年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了“新乡国际五金机电城”的商铺一套，原告于2018年8月7日缴清全部购房款1022642元。依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定被告应当自2019年1月20日前向原告交付商铺，被告拖延至2020年6月交付。原告在交接验房时发现房屋存在严重质量问题要求退房，被告不同意原告要求，双方发生纠纷。原告起诉后，申请对房屋主体质量问题进行鉴定，2020年12月25日，河南众惠工程咨询有限公司出具《建筑工程质量鉴定意见书》，鉴定意见为：1、涉案新乡市国际五金机电城12号商铺112号房屋三层楼板实体厚度满足设计及相关规范的规定。2、涉案房屋上部结构现浇构件混凝土强度满足设计要求。3、涉案二、三层楼板存在贯穿性裂缝，属于现浇构件外观质量严重缺陷，不符合相关规范的规定。4、该房屋三层南、北填充墙轴线位移偏差不符合相关规范的规定，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。5、房屋二层东南角框架柱北立面表面见有不规则的细微混凝土收缩裂缝，三层东北角框架柱错台现象，属于现浇构件外观质量一般缺陷，不符合相关规范的规定，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。6、房屋西立面一层梁下挂板抹灰层及三层广告造型北立面抹灰层表面裂缝，不符合相关规范的规定，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。7、房屋一层水泥混凝土地面面层表面四周近墙体位置见有裂缝，不符合相关规范规定，属于施工工艺控制不当造成的质量缺陷。8、评定主体结构是否合格的对象是单位工程或子单位工程，而涉案112号房屋属于12号商铺（楼）的一部分，非单位工程或子单位工程，故对涉案房屋主体工程是否合格不予评定。但可明确下列问题属于主体工程质量缺陷：（1）二、三层楼板裂缝，属于主体结构外观质量严重质量缺陷；（2）二层东南角框架柱表面不规则的细微裂缝、三层东北角框架柱错台、三层填充墙轴线位移偏差，属于主体结构一般质量缺陷。建议：对发现的质量问题采取相应修复加固措施，以确保房屋的使用性、耐久性及观感。原告认为鉴定报告已经确定案涉商铺主体结构不合格，且严重影响正常使用，请求解除合同、退还购房款及利息并赔偿损失。本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告袁付得已经按照合同约定向被告永和置业公司足额支付了房屋价款，被告应当按照合同约定交付质量合格的房屋。本案的焦点问题主要是：案涉商铺的主体结构是否合格，是否影响使用。庭审中被告虽然提供了验收材料，但鉴定机构出具的《建筑工程质量鉴定意见书》认定的案涉商铺存在多处不符合相关规范的地方，且主体结构存在外观严重质量缺陷和主体结构一般质量缺陷，如果不进行维修，对房屋的使用性、耐久性及观感均存在影响。主体结构完全合格的商铺，不应当出现多处质量缺陷及不符合相关规范的地方，被告辩称主体结构合格的理由不能成立。依据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（一）项约定：“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验、确实不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”，被告交付给原告的房屋不符合合同的约定及上述规定，故原告要求解除合同的诉讼请求，应当予以支持。诉讼中，原告申请撤回要求被告赔偿200000元损失的诉讼请求，符合法律规定，对此诉求本院不再审理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告袁付得与被告新乡市永和置业发展有限公司签订的合同编号:2018-08087037《商品房买卖合同（预售）》；二、被告新乡市永和置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告袁付得购房款1022642元及利息（以1022642元为基数，从2018年8月7日起至款项全部退还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费14093元，保全费5000元，鉴定费12000元由被告新乡市永和置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：范正阳人民陪审员 ：翟希顺人民陪审员 ：万太山二〇二一年二月十八日书 记 员 ： 李 鹏