苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初46号 原告：孙雯逸，女，汉族，1991年12月19日生，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 原告孙雯逸与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告孙雯逸的委托诉讼代理人费晨吉、被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙雯逸向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付违约金暂计109446元(以707624元为基数，自2017年9月27日起计算至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算为96915元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的的1.5倍，计算至本案不动产权属登记至孙雯逸名下之日止，暂计至起诉之日为12531元)；2.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年1月26日，孙雯逸与财智公司签订两份《吴江市商品房买卖合同》.合同约定，孙雯逸向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2、3幢3单元909号房、910号房，价款分别为303249元、404310元。合同约定的房屋交付日期为2016年12月31日，实际交房日期为2017年6月29日，孙雯逸补交平方差额65元。合同第十五条关于产权登记约定，因财智公司的原因导致孙雯逸没有取得房产证书，财智公司应当承担违约责任，由于合同内约定的违约金固定且过低，不能客观反应孙雯逸实际遭受的损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，孙雯逸要求按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 被告财智公司辩称：依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行，不应当擅自变更。孙雯逸不存在遭受损失的事实，对违约金不应进行调整。 经审理查明：2016年1月26日，财智公司作为出卖人（甲方）与孙雯逸作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》两份份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3层909号、910号房，其中909号房屋价款为303249元，912号房屋价款为404310元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，孙雯逸向财智公司支付了全部购房款，后经双方结算，两套房屋实际价款为707624元。案涉房屋于2017年6月26日交付，孙雯逸向财智公司支付了办证所需的税费。截至2020年3月5日，孙雯逸尚未取得涉案房屋的产权证书。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：孙雯逸与财智公司签订的两份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年6月26日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月24日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。孙雯逸向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系孙雯逸委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，孙雯逸尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。 孙雯逸与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款707624元计算，违约金为212.29元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给孙雯逸造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。孙雯逸委托财智公司办理不动产权属证书，截至本案开庭审理之日，孙雯逸尚未取得不动产权属证书，违约金应计算至本案不动产权属登记至孙雯逸名下之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司向原告孙雯逸支付逾期办证违约金（以707624元为基数，2017年9月25日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至本案不动产权属登记至孙雯逸名下之日止），于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1244元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告孙雯逸预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇二〇年四月一日 书记员  李 薇 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。