广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28701号、（2021）粤0305民初1006号原告（28701号案原告，1006号案被告）：方国婵，女，汉族，1974年11月14日出生，身份证住址广东省深圳市坪山新区。委托诉讼代理人：陈华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告（28701号案被告，1006号案原告）：中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行，住所地深圳市南山区商业文化中心观海台花园**首层A—1—**，统一社会信用代码91440300892293768F。负责人：陈涛，行长。委托诉讼代理人：潘艳，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷景明，广东星辰律师事务所实习律师。被告：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区****302，统一社会信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：张宝铸，总经理。委托诉讼代理人（28701号案）：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人（28701号案）：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人（1006号案）：孙梓筠，广东华商（龙华）律师事务所律师。本院于2020年9月25日立案受理了方国婵诉中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行（以下简称光大银行蛇口支行）、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）金融借款合同纠纷一案。后于2021年1月6日受理了光大银行蛇口支行诉方国婵、中维菁山公司金融借款合同纠纷一案。本院依法适用普通程序，对该两案进行了合并审理。方国婵的委托诉讼代理人陈华，光大银行蛇口支行的委托诉讼代理人潘艳、殷景明，中维菁山公司的委托诉讼代理人万泓玮、孙梓筠到庭参加了诉讼。该两案现已审理终结。28701号案件原告方国婵向本院提出诉讼请求：1、解除方国婵与光大银行蛇口支行签署的合同编号为78181716000102的《个人贷款合同》。2、中维菁山公司向光大银行蛇口支行支付《个人贷款合同》项下剩余未偿还贷款本金（截至2020年5月20日剩余未偿还贷款本金金额为1228841.74元）及利息。3、中维菁山公司承担并支付解除《个人贷款合同》而产生的利息、违约金等银行收取的所有费用（以银行实际核算并收取的金额为准）。4、中维菁山公司承担本案的诉讼费和律师费8000元。事实与理由：方国婵于2017年9月5日通过与中维菁山公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》向其购买位于深圳市坪山区，该合同约定购房总价款3089337元，由方国婵实际支付首期款639337元,首期款中的910000元由中维菁山公司指定的第三方向方国婵借付款完成支付，剩余1540000元由方国婵申请银行贷款支付；同时约定中维菁山公司于2019年3月31日前向方国婵交楼。为此，方国婵与光大银行蛇口支行订立了合同编号78181716000102的《个人贷款合同》，以本案案涉房产做抵押、由方国婵向光大银行蛇口支行借款1540000元，贷款期限120个月，贷款用途为购买商用房，并约定贷款资金发放至方国婵账户后立即转入开发商约定的监管账户。自2017年12月20日始，方国婵每月按约定本息支付房屋按揭月供款，截至2020年5月20日尚余贷款本金1228841.74元未偿还。因案涉房产开发项目处于长期停工状态无法实现按期交付，2018年11月25日，方国婵与中维菁山公司签署《无忧退房保障协议书》，约定方国婵在2019年12月1日至2019年12月31日享有无理由退房权，中维菁山公司退还已付购房款及已偿还的银行借款本金及利息，并代为办理案涉房屋“赎契”手续，负责结清贷款本息及所有费用（包括提前还款的违约金等）。2019年12月4日，方国婵行使退房权与中维菁山公司签署《解除协议》，解除了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但中维菁山公司并未依约履行任何合同义务。因中维菁山公司违约，双方解除了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，致使方国婵商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，特向贵院提起诉讼，申请解除与光大银行蛇口支行之间的《个人贷款合同》，并由中维菁山公司承担并偿还贷款本金以及相应的违约责任。被告光大银行蛇口支行辩称，1、光大银行蛇口支行已经依照贷款合同约定向方国婵履行了放款义务，方国婵主张解除合同没有法律依据。2、方国婵作为贷款合同当事人，中维菁山公司作为贷款合同的保证人，在违反合同约定情况下，均应向光大银行蛇口支行银行承担还款义务。3、本案光大银行蛇口支行不存在任何违约行为，因本案产生的诉讼费；律师费等法律费用应当由违约方承担。被告中维菁山公司辩称，1、如方国婵提起本案的依据为《深圳市房地产买卖合同（预售）》，则贵院不享有主管权，应当驳回其起诉。根据《无忧退房保障协议书》第十一条约定，方国婵与中维菁山公司若因履行本协议出现任何争议，任何一方有权向深圳国际仲裁院申请仲裁，故如果方国婵提起本案的依据为《深圳市房地产买卖合同（预售）》或《无忧退房保证协议书》中的合同义务，则本案应由仲裁管辖。2、若方国婵提起本案的依据为《个人贷款合同》，中维菁山公司并非合同当事人，并非本案的适格被告。基于合同的相对性，方国婵无权向中维菁山公司主张合同权利。即便贵院认为中维菁山公司应当根据与光大银行蛇口支行之间的担保合同关系进而应当承担阶段性连带保证责任，也应当由光大银行蛇口支行向中维菁山公司主张，而本案并不涉及该等请求。3、对方国婵第2项诉讼请求，商品房买卖合同司法解释并未免除方国婵的还款义务，故其主张不应得到支持。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据合同的相对性原则，在《个人贷款合同》的法律关系中，方国婵是借款人，光大银行蛇口支行是贷款人，即便按照上述司法解释的规定由中维菁山公司直接向光大银行蛇口支行返还购房贷款本息，从法律关系上来说依然是受方国婵的委托向光大银行蛇口支行归还贷款本息，还款义务人仍然是方国婵。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以规定由出卖人直接向贷款人返还贷款本息，仅是为了提高效率、减轻诉累，但并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。4、方国婵第3项诉讼请求不明确，且未举证相关损失的客观存在，故该主张不应得到支持。5、方国婵对律师费的主张缺乏合同和法律依据，不应得到支持，其也未提交任何律师费实际支出有关的支付凭证的证据。1006号案件原告光大银行蛇口支行向本院提出诉讼请求：1、判令合同编号：78181716000102的《个人贷款合同》项下已发放的贷款立即到期，方国婵立即偿还剩余贷款本金1228841.74元及相应利息、罚息、复利（利息自2020年5月21日起到起诉立案2021年1月6日是按照合同约定的年利率5.39%计算利息，自2021年1月7日起利息按照罚息年利率7.007%计算至实际清偿之日之止，复利的标准是以应还未还的利息为基数，按照罚息年利率7.007%计算），方国婵未按判令指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、判令光大银行蛇口支行对依法处置方国婵名下抵押物所得款项享有优先受偿权，优先受偿的范围包括但不限于贷款本息、案件受理费、律师费、保全费、公告费、评估费、执行费等实现债权的费用；3、中维菁山公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、判令由方国婵、中维菁山承担本案有关的全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费等。被告方国婵辩称，1、方国婵与中维菁山公司的房屋买卖合同已解除，致使借款合同目的无法实现，双方签署的担保借款合同依法应予解除，方国婵无需向光大银行蛇口支行偿还剩余未还贷款本金及相关费用，应由中维菁山公司承担。2、本案应中维菁山公司将购房贷款返还给光大银行蛇口支行，并非违反合同相对性原则，而是建立在合同相对性原则的基础上，既坚持了法律规则的平衡性和公正性，又节约了司法资源，体现司法高效。被告中维菁山公司辩称，1、根据《无忧退房保障协议书》、《解除协议》可以看出，中维菁山公司与方国婵签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方协议解除，中维菁山公司不存在违约情形。2、即使中维菁山公司需承担《个人贷款合同》中的保证责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二十一条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，中维菁山公司仅应在购房贷款本息额度内承担担保责任，超出部分不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年9月1日，方国婵与光大银行蛇口支行签订《个人贷款合同》（合同编号78181716000102），合同约定，光大银行蛇口支行向方国婵发放商用房贷款1540000元。贷款用途为购买商用房。贷款期限为120个月，从2017年11月1日起至2027年11月1日止。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮10%执行；首期执行贷款年利率为5.39%。借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行基础利率基础上上浮30%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起响应上调。还款方式为等额本息还款，按月共分120期偿还，具体还款金额及还款日期以贷款人提供的还款计划表为准。如借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。方国婵自愿将深圳市龙岗区坪山区中山大道与金环二路交汇处以东泰禾广场*栋*座*号房产抵押给光大银行蛇口支行。贷款发放至方国婵账户，立即转入开发商监管账户中，户名深圳中维菁山房地产开发有限公司，账号41×××73，开户行中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行。二、2017年9月1日，中维菁山公司作为保证人与光大银行蛇口支行作为贷款人签署了《个人贷款保证合同》，合同约定：中维菁山公司自愿为方国婵与光大银行蛇口支行签订的78181716000102号《个人贷款合同》项下贷款所产生的全部债务承担阶段性连带责任保证责任。保证期间从本合同签署之日起至编号78181716000102号《个人贷款合同》项下抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。三、2017年9月5日，方国婵与中维菁山公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定方国婵向中维菁山公司购买位于深圳市龙岗区房产，价款3089337元。签订本合同之日0日内首期支付购房总价款的50%，即1549337元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1540000元。中维菁山公司应当于2019年3月31日前将本房地产交给方国婵。四、光大银行蛇口支行于2017年11月1日向中维菁山公司名下41×××73账户发放贷款1540000元。五、方国婵于2018年4月24日以案涉房产办理了不动产抵押登记【粤(2018)深圳市不动产证明第0080207号】，抵押权人为光大银行蛇口支行，抵押人为方国婵。六、方国婵（乙方）与中维菁山公司（甲方）于2019年12月4日签订《解除协议》，协议约定：甲、乙双方自愿解除上述房屋买卖合同，本协议签订后，乙方应配合甲方办理退房手续。凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，均应提交深圳国际仲裁院仲裁。本协议自双方盖章／签字之日起生效。七、截至2020年11月3日，方国婵拖欠贷款本金1228841.74元及利息。八、方国婵委托北京市京师（深圳）律师事务所代理28701号案件纠纷，支出律师费8000元，有委托代理合同及律师费发票为证。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。方国婵与光大银行蛇口支行、中维菁山公司签订的《个人贷款合同》、《个人贷款保证合同》为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，光大银行蛇口支行依约发放了贷款，方国婵未能依约如期偿还借款本息。庭审中，经方国婵与中国光大银行蛇口支行共同确认，方国婵拖欠的贷款本金为1228841.74元，利息自2020年5月21日起算。方国婵向光大银行蛇口支行的贷款系用于向中维菁山公司支付购房款，但方国婵与中维菁山公司已于2019年12月4日签订《解除协议》，解除了双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合商的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，方国婵请求解除与光大银行蛇口支行签订的《个人贷款合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述法律规定，中维菁山公司应承担向光大银行蛇口支行偿还贷款本金及利息的义务。庭审中，方国婵及光大银行蛇口支行均确认尚欠本金1228841.74元，利息自2020年5月21日起算，根据光大银行蛇口支行提交的方国婵还款明细表，本院对该金额予以采信。中维菁山公司应付光大银行蛇口支行的贷款本金为1228841.74元，利息自2020年5月21日起算，光大银行蛇口支行诉请的利息、罚息及复利计算标准符合合同约定和法律规定，本院予以支持。光大银行蛇口支行要求对位于深圳市房产【深（龙）网预买字（2017）*****号】享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。方国婵依据其与中维菁山公司签订的《无忧退房保障协议书》主张中维菁公司应承担其为本案支出的律师费8000元，但本案为方国婵与光大银行蛇口支行之间的金融借款合同纠纷，本院对方国婵诉请中维菁山公司承担其律师费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除方国婵与中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行于2017年9月1日签订的《个人贷款合同》（合同编号78181716000102）；二、深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行贷款本金1228841.74元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利依照《个人贷款合同》的约定计至清偿之日止）；三、中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行对位于深圳市房产【深（龙）网预买字（2017）*****号】享有抵押权，对折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；四、驳回方国婵的其他诉讼请求；五、驳回中国光大银行股份有限公司深圳蛇口支行的其他诉讼请求。如果深圳中维菁山房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。28701号案件受理费15931.58元、1006号案件受理费15859.58元，均由深圳中维菁山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  徐雪萍二〇二一年五月二十八日书记员  吴亚非附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。