上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初10973号原告：殷成豪，男，1993年9月20日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王建波。被告：陈宝才，男，1961年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海永慧置业有限公司，住所地上海市浦东新区三林路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：戴金梁。原告殷成豪与被告陈宝才、第三人上海永慧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，因疫情影响于2021年1月29日中止诉讼，于2021年4月28日恢复审理并公开开庭进行了审理。原告殷成豪的委托诉讼代理人王建波、被告陈宝才到庭参加了诉讼，第三人上海永慧置业有限公司(以下简称永慧置业)经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告殷成豪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年10月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告立即办理上海市浦东新区三林镇三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，将上述房屋产权登记至被告名下，第三人予以协助；3.被告于办出上述房屋自己名下产证后一个月内协助原告办理过户手续，将上述房屋产权转移登记至原告名下，过户时税费各负；4.被告立即向原告交付上述房屋；5.被告赔偿逾期违约金10万元；6.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将违约金调整至5万元。事实理由如下：位于上海市浦东新区三林镇三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)是被告陈宝才经动迁安置所得。被告与案外人徐某某离婚后，经人民调解协议确定系争房屋归被告所有。2018年10月原、被告达成购房意向并签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将系争房屋出售给原告，转让价人民币(以下币种相同)280万元。签订合同后，原告支付被告定金10万元。被告却未及时办理系争房屋小产证。2018年12月30日系争房屋所在小区开发商的大产证核准登记已满三年，系争房屋符合转移过户条件。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请同前。被告陈宝才辩称，2004年被告与案外人徐某某离婚。被拆迁房屋系被告与徐某某共同共有。经拆迁共安置三套房屋，其中一套系争房屋系被告所有，另外两套房屋由徐某某所有。因办理系争房屋小产证的原始材料均在徐某某处，而其不配合被告办理系争房屋产证，才导致被告无法协助原告办理房屋过户手续。被告对原告诉称事实无异议，同意原告全部诉请。第三人永慧置业于庭前向本院出具书面意见，表示系争房屋办理小产证的条件已具备，该公司愿意配合被告办理相关产权过户手续。本院庭审中，原、被告对《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、定金收据、招商银行历史交易明细表、不动产登记薄、《上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议》、《自愿离婚协议书》、《人民调解协议书》等证据进行举证，并由本院对原、被告的陈述、第三人的书面意见记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述、第三人的书面意见分析认证后认定事实如下：2004年11月26日被告陈宝才与案外人徐某某签订《自愿离婚协议书》，其中约定三林乡归泾村唐家桥队56丘(31)前面一上下私房归男方所有，后面二上二下私房归女方所有等。2015年11月7日被安置人陈宝才代表其他安置人徐某某与上海市浦东新区房屋征收事务中心、上海市浦东第四房屋征收事务所有限公司就坐落于归泾村唐家桥队李家宅XXX号房地产征收事宜签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议》，安置了包括系争房屋在内的三套房屋。2015年12月30日三舒路XXX弄XXX-XXX号房屋产权核准登记在第三人永慧置业名下。2016年5月30日经上海市浦东新区三林镇人民调解委员会调解，被告陈宝才与徐某某达成《人民调解协议书》，约定：位于浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋的产权归陈宝才一人所有，位于浦东新区涵林路XXX号XXX栋XXX单元XXX室、XXX室房屋产权归徐某某一人所有；届时双方对上述房屋进行房产登记，双方必须互相配合，如有任何一方未配合对方进行房产登记，所产生的一切后果由未配合方承担。2018年10月21日被告陈宝才作为出售方(甲方)与购买方原告、案外人顾某某(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：甲方将系争房屋出售给乙方，面积70.78平方米，房价280万元。协议第二条“买卖条约”中“其他支付方式”约定：乙方于2018年10月21日签订本协议当天向甲方支付定金10万元，2018年10月23日前再支付定金10万元，共计定金20万元；乙方于甲方办出产证能过户签订网签合同当天向甲方支付首付款130万元；乙方向银行申请贷款130万元，由银行支付给甲方。协议第九条“其他约定”约定：甲方必须在该房屋能办理房产证之日起，一个月内积极配合办理产证，若超出时间不办理则视为甲方违约，双方约定甲方于收到首付款150万元(含定金20万元)将该房屋交付给乙方并结清该房屋的费用。当日，原告转账支付被告购房定金10万元。2018年10月22日原告再次转账支付被告购房定金10万元。上述共计20万元。2018年10月30日原告作为买受人(乙方)与出卖人被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋面积70.78平方米。合同第二条约定：该房屋转让总价款为280万元，乙方已经通过手机银行转账支付了购房定金20万元，甲方办出自己名下小产证并将产证原件交给乙方后当日，乙方通过银行转账向甲方支付首期房款130万元，甲方名下产证办出后，乙方立即向银行申请按揭贷款，以按揭贷款的形式向甲方付清余款130万元，若产权过户后三个月乙方尚未取得任何银行的贷款批准，则自筹现金一次性向甲方付清余款130万元，如银行批贷额度不足130万元，乙方于办理完过户手续后当日自筹现金补足差额，甲方收到乙方支付的购房定金和购房款后，签署相应收据给乙方。合同第四条第1、3款约定：该房屋现由甲方出租，乙方向甲方支付了首期房款后当日，甲乙双方与承租人签订一份租赁合同主体变更协议，确认出租人由甲方变更为乙方，甲方当日将房屋占有权交付给乙方，该房屋转由乙方占有控制，租金由乙方收取，2021年3月该租赁合同到期或者承租人同意提前解约后，房屋由乙方收回自用；该房屋所在小区开发商大产证核准登记于2015年12月30日，甲方动迁协议签订于2015年11月7日，该房屋将于2018年12月30日满三年上市，即签订本合同后两个月，该房屋可过户时间截至前一个月，双方联系协商办理过户事宜，甲方须在可过户时间截至前一周(2018年12月23日前)办好小产证，准备好过户所需要的全部证明文件和材料，在可过户时间截至后七日内即2019年1月6日前与乙方一起到房地产交易中心办理过户相关手续，如可过户时间截至后七日，甲方尚未备齐过户所需材料和证件与乙方一起到房地产交易中心办理过户手续，构成逾期违约……。合同第六条第1款约定：该房屋办理甲方名下产证所需税费由甲方自负，过户给乙方时需要交纳的交易税费全部由乙方负担……。合同第十二条第2款约定：甲方逾期履行合同义务的，每逾期一日，按照该房屋当时市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。截止2021年4月8日系争房屋上除本案司法查封外无其他权利限制状况。审理中，原告将剩余房款260万元中的160万元房款以缴纳代管款的形式代管至法院账户以保证涉案合同的履行。被告表示系争房屋尚未交付由其实际控制。其同意于系争房屋产权户名变更至被告名下当日原告支付被告房款130万元，同时被告将系争房屋交付原告。并同意在办理系争房屋产权过户至原告名下手续完成之日起三个月内原告支付被告剩余房款130万元。庭审后，原告提供承诺书一份，承诺其为上海户籍，名下除一套非住宅房产外无其他居住房产，具备购房资格，不属于限购对象。本院认为，系争房屋系被告陈宝才与其前妻徐某某经动迁安置所得。2016年5月30日经上海市浦东新区三林镇人民调解委员会调解，系争房屋归被告陈宝才一人所有，故被告陈宝才有权处分系争房屋。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，应按约全面履行。被告作为出卖人，转移系争房屋所有权至原告名下是其主要的合同义务。签订涉案合同后，原告依约支付定金，被告却未按约办理系争房屋小产证，进而未能协助原告办理产权转移过户登记手续，构成违约。系争房屋是动迁安置房。该动迁安置房的房地产开发企业第三人永慧置业取得大产证已满三年，被告签署房屋拆迁补偿安置协议也已满三年。系争房屋已经符合了现行动迁安置房可转让的条件。案件审理过程中，原告已经将剩余房款260万元中的160万元代管至法院账户以保证涉案合同的履行。被告亦同意原告于系争房屋产权登记至被告名下当日支付被告房款130万元，于办理系争房屋产权转移过户登记至原告名下的手续完成之日起三个月内支付被告剩余房款130万元。为此，原告请求第三人协助将系争房屋产权过户至被告名下，被告配合原告办理系争房屋过户手续的诉请，本院予以支持。根据合同约定，系争房屋由第三人名下转移登记至被告名下期间产生的税费由被告、第三人依法承担，系争房屋产权由被告名下转移登记至原告名下期间产生的税费由原告承担。被告同意于收到首期房款130万元当日向原告交付系争房屋，原告请求被告交房的诉请，本院予以支持。根据合同约定，被告未能如期办理房屋产权过户手续，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付逾期违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告自愿将逾期违约金调整至5万元，并无不当，本院予以准许。第三人永慧置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案审理。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告殷成豪与被告陈宝才于2018年10月30日就位于上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋签订《房屋买卖合同》合法有效；二、第三人上海永慧置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告陈宝才办理位于上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋产权过户登记手续，将上述房屋的产权户名由上海永慧置业有限公司变更登记至被告陈宝才名下；办理上述产权户名变更登记手续过程中产生的税费由被告陈宝才、第三人上海永慧置业有限公司各自依法承担；三、原告殷成豪于上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋产权户名变更登记至陈宝才名下当日支付被告陈宝才房款130万元；同时，被告陈宝才交付原告殷成豪上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋；四、被告陈宝才于上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋产权户名登记至陈宝才名下之日起一个月内协助原告殷成豪办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋的产权户名由陈宝才变更登记至原告殷成豪名下；办理本次产权户名变更登记手续过程中产生的税费由原告殷成豪承担；五、原告殷成豪于办理上海市浦东新区三舒路288弄2栋5号2401室房屋产权户名变更登记至殷成豪名下手续完成之日起三个月内支付被告陈宝才剩余房款130万元；六、被告陈宝才于本判决生效之日起十日内支付原告殷成豪违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,000元，减半收取计15,000元，诉讼保全费5,000元，由被告陈宝才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 秦冬红二〇二一年五月三十一日法官助理 王晔璐书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。