四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终512号 上诉人（原审原告）：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文顺斌，四川天吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：付晓军，男，汉族，生于1966年9月22日，住四川省广安市岳池县。 委托诉讼代理人：罗敬哲，男，1981年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县，系岳池县九龙街道城西社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：蒋孟霖，女，1966年6月7日出生，汉族，住四川省岳池县，系岳池县九龙街道城西社区居民委员会推荐。 上诉人广安为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）因与被上诉人付晓军物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 为民物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判付晓军向为民物业公司支付2007年8月1日至2019年12月31日的物业管理费19,044元及违约金（自2008年5月21日起至物业费付清之日止）；2.一、二审诉讼费由付晓军承担。事实和理由:1.一审法院在无事实依据的情况下，认定为民物业公司的物业服务存在瑕疵，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，以此为由不支持为民物业公司主张的违约金是错误的，且案涉违约金是否应该支持应依据双方合同约定条款认定，与物业服务是否存在瑕疵无关。2.一审认定上诉人未向被上诉人尽到物业费转让通知义务系事实认定错误。上诉人与上一任物业办理交接时案涉小区业委会人员在场，其对物业费转让一事是清楚的，应视为业主也知情并认可。上诉人自2016年1月起多次电话、书面向被上诉人催缴物业费，其均未提出异议，也足以证明其知晓该事实。由此证明，上一任物业公司应收取被上诉人2007年8月1日至2015年12月31日物业费的权利已经转让给了上诉人，上诉人有权收取该期间的物业费。3.被上诉人虽未入住，但是实际办理了接房手续，上诉人也一直在为案涉小区提供服务，其应当交纳物业费。4.上诉人自接手案涉小区物业服务起就一直通过电话、上门送达催收单、发送律师函等方式催缴物业费，故上诉人主张2007年8月1日至2019年12月31日期间物业费未过诉讼时效。5.为民物业公司与在水一方第一届业委会签订的《物业管理合同》合法有效，该合同约定为民物业公司在案涉小区物业服务期限是2016年1月1日至2020年12月31日，为民物业公司系被迫撤出该小区并停止物业服务，故物业费应当计算至合同到期之日止。 付晓军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉。事实及理由：1.2015年12月31日前的物业费转让一事没有通知到被上诉人，且已过诉讼时效。2.一审认定2016年的物业费已过诉讼时效正确。二审中，我方认为2017年的物业费也已经超过了诉讼时效，不应得到支持。3.上诉人2019年11月2日就没再为案涉小区提供服务，故物业费应当计算至2019年10月。4.每月10元的公共设施设备用水用电不应当收取。5.被上诉人为实际入住，减少了上诉人的服务负担，一审法院对物业费按照60%计算合情合理且其他各地亦有相关政策可循。6.一审判决对违约金、物业费转让通知的效力认定正确，请求维持。7.上诉人主张对物业费进行了催收不是事实，其提交的证据不能证明催收通知到达了被上诉人。8.被上诉人二审有证据证明上诉人提供的服务有瑕疵，并且从合同未到期就被强行终止也足可证实其服务存在问题。 为民物业公司向一审法院起诉请求：1、判令付晓军支付为民物业公司物管费19,044元及违约金（庭审中，为民物业公司明确物管费从2007年8月1日至2019年12月31日按合同约定标准计算，违约金以每年的物管费为基数从每年5月21日起按日千分之五计算至物管费付清之日止）；2、案件诉讼费付晓军承担。 一审法院认定事实：2006年，付晓军购买了“在水一方”住房一套。2009年10月26日，付晓军购买的房屋广安市广安区××路××号××幢××单元××号权属登记至付晓军名下。 为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、清洁服务等。2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质。2016年1月1日，为民物业公司（乙方）与广安市“在水一方”小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对“在水一方”小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年1月1日至5月20日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取，等等。合同签订后，为民物业公司即开始在广安市“在水一方”小区从事物业管理服务，2019年11月1日后为民物业公司未再在“在水一方”小区从事物业管理服务。付晓军所有房屋位于“在水一方”小区，住宅建筑面积196.35平方米，付晓军对房屋未装修入住，一直未交纳物业管理服务费。庭审中，为民物业公司称其于2016年5月15日、2017年5月10日在被告房屋处张贴了物业管理服务费催缴通知书，于2020年5月16日通过律师张宗强向付晓军发出催收物业费的函，付晓军对此予以否认，称其从未收到任何通知。 2016年1月20日，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司、广安市在水一方小区业主委员会以及为民物业公司签定《移交说明》，主要内容：成都中霖物业管理有限公司广安市分公司于2015年12月31日在小区物业服务终止，向原告移交物管资料，相关物业管理费由业主委员会负责并委托为民物业公司收取……其中未接房明细表中载明被告付晓军房屋半价647.955元，全价10,602.9元，未接金额11,250.855元……等等。 一审法院认为，为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，其与广安市“在水一方”小区业主委员会签订的《物业管理合同》，合法有效，付晓军在小区购买房屋后已登记至其名下，虽然未入住，但系该小区业主，故《物业管理合同》对其具有约束力。付晓军未入住该房，对为民物业公司提供的服务未能完全享有，根据公平原则，其交纳物业管理服务费酌情按60%收取。 《物业管理合同》约定的服务期限从2016年1月1日起至2020年12月31日，审理查明为民物业公司实际从2016年1月1日至2019年11月1日履行了相应管理服务，其主张服务至2019年12月31日，与客观事实不符，对其主张的2019年11月2日至2019年12月31日的物业管理服务费，不予支持。付晓军未交纳相应的物业服务费，为此为民物业公司应当履行通知义务，审理中付晓军否认收到过为民物业公司的通知，并提出就2016年度的物业管理服务费已过诉讼时效，虽然为民物业公司称已张贴了物业管理服务费催缴通知书以及发出律师催收函，但是付晓军予以否认，且付晓军并未居住于该小区，为民物业公司未提供证据证明向付晓军送达到了书面催款通知，因此就付晓军辩称的为民物业公司主张其服务期间2016年度的服务费已过诉讼时效的抗辩理由成立，故对2016年度的物业管理服务费，不予支持。 对于为民物业公司主张的违约金，鉴于其在履行物业服中存在一定瑕疵，故对其主张的违约金不予支持。 对于为民物业公司主张2007年至2015年度的物业管理服务费。为民物业公司提供了《移交说明》，成都中霖物业管理有限公司广安市分公司将该时段收取付晓军的物管费委托为民物业公司收取，系债权债务转移，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”之规定，付晓军是受《物业管理合同》约束的当事人，而非业委会，就委托收取物业管理费事项应当告知付晓军，为民物业公司未提供证据证明就委托收取物业管服务的事项已告知付晓军，为此就《移交说明》的债权债务转移对付晓军不发生效力，为民物业公司无权向付晓军收取。并且付晓军亦辩称该期间的服务费已过诉讼时效，此抗辩理由亦成立。因此对为民物业公司的该主张，不予支持。 综上，从2017年1月1日起至2019年11月1日止，付晓军应交纳物业管理服务费，合同约定服务费包括房屋管理费以及公用设施设备用水用电费，按约定标准计算为4,349.46元（0.6元/平方米×196.35平方米×34个月＋0.6元/平方米×196.35平方米÷30天×1天＋公用设施设备用水用电费10元／月×34月)，按60%为2,610元。 据此，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百四十六条第一款、第五百七十七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、付晓军于该判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费2,610元。二、驳回为民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由广安为民物业管理有限公司负担118元，付晓军负担20元。上述债务，如果义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 二审中，为民物业公司未向本院提交新证据。付晓军向本院提交了以下证据：1.案涉小区业主群微信聊天记录，拟证明为民物业公司服务不达标、乱收费，业主多年未收到催缴通知；2.物业收据一份，拟证明有未装修入住业主，物管费标准减半收取；3.提供另案民事判决供法庭参考，违约金不应支持。 为民物业公司质证称：1.业主微信聊天内容只是业主主观上的感受，不能证明物业服务质量差。物业服务质量应根据合同约定来衡量，为民物业公司物业服务符合合同约定。2.未入住业主减半收取物业费没有法律依据。根据民法典的规定，物业服务人如果按照约定进行了服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业为由，不支付物业费。3.对另案民事判决的三性均不予认可。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，二审案件系围绕上诉请求的范围进行审理。综合诉辩双方的意见，本案主要争议的是付晓军欠付物业费应当如何认定。 对于2016年1月1日之前的物业费，付晓军主张转让通知未到达其本人，对其不发生法律效力。经审查，在本案诉讼前，为民物业公司确无证据证明对付晓军本人进行了债权转让通知，但是其提起本案诉讼向付晓军主张该期间的物业费，付晓军也参与了诉讼，故应视为为民物业公司以诉讼的方式将转让事实通知到了付晓军并发生相应法律效力。付晓军抗辩称该期间的物业费已经超过了诉讼时效。为民物业公司虽提交了催款通知单以证明其进行了催收并引起了诉讼时效的中断，但是该通知单仅有为民物业公司自己的签章，无法证明其对付晓军进行了有效送达，进而无法证明引起了诉讼时效的中断，故付晓军的抗辩理由成立，一审认为2016年1月1日之前的物业费已经超过诉讼时效于法有据，本院予以维持。 关于2016年1月1日之后的物业费。对于2016年1月1日至12月31日的物业费，一审认定已经超过诉讼时效，理据充足，本院不再赘述，予以维持。对于2017年1月1日之后的物业费，为民物业公司主张一审以付晓军未实际入住为由调整收费标准于法无据。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定，物业服务人已经按照合同约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，故一审酌情调整为民物业2017年1月1日之后的物业费收费标准与上述规定相悖，且无其他法律、行政法规规定未实际入住的物业费应当予以调整。据此，本院对一审法院的相应判决予以纠正，认定付晓军2017年1月1日之后的物业费应按照合同约定的标准履行。付晓军主张为民物业公司对其他未入住业主的物业费予以减半收取，并提交了相应物业收据。对此，本院认为，即便存在该事实亦系为民物业公司与其他业主私下协商的结果，对本案判决不具拘束力，对该证据本院亦不予采信。付晓军二审中还辩称2017年的物业费也已经超过了诉讼时效以及每月10元的公共设施设备用水用电也不应当收取，但一审判决后其并未就此提起上诉，本院对其该项主张不予审查。 关于违约金，根据付晓军提交的业主群微信聊天记录，可以证实为民物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，业主以此对抗并迟延支付物业费亦事出有因，一审未支持逾期支付违约金并无不当，本院予以维持。 至于合同期内的物业费仅支持到2019年11月1日的问题。经审查，为民物业公司与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》虽约定物业服务期间为2016年1月1日至2020年12月31日，但为民物业公司在2019年11月2日已经撤出该小区，未再为小区业主提供物业服务，故一审认定付晓军不应向为民物业公司支付2019年11月1日之后的物业服务费正确，本院予以维持。 综上所述，广安为民物业管理有限公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初149号民事判决； 二、付晓军于本判决生效后十日内向广安为民物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月1日的物业管理服务费3,986元。 二、驳回广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费276元，减半收取138元，由广安为民物业管理有限公司负担118元，付晓军负担20元；二审案件受理费276元，由广安为民物业管理有限公司负担100元，付晓军负担38元； 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。    审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  杨红梅   二〇二一年五月二十七日  法官助理  陈 于 书 记 员  王嘉洛