北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5304号上诉人（原审被告）：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。法定代表人：彭华生，执行董事。委托诉讼代理人：刘芳菲，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翔，北京大成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨占山，总经理。委托诉讼代理人：冯程程，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）因与被上诉人嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（以下简称嘉视动感公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人永辉超市之委托诉讼代理人刘芳菲、刘翔，被上诉人嘉视动感公司之委托诉讼代理人冯程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永辉超市上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉视动感公司的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由嘉视动感公司承担。事实和理由：一、本案存在“一房二租”的情形，我公司合法占有北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层共7080平方米租赁场地（以下简称涉案房屋），相较于嘉视动感公司，具有履行租赁合同的优先顺位。一审法院判令我公司腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费，无事实及法律依据。1.我公司与北京市嘉祥工贸公司（以下简称嘉祥公司）就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示且出于善意，我公司依据该合同对涉案房屋的占有属合法占有。嘉祥公司因嘉视动感公司迟延支付租金达到合同约定的解除条件，于2016年10月26日向嘉视动感公司发出《解除函》，并于当月30日以张贴《公示》的形式宣布解除与嘉视动感公司的租赁合同，使我公司有理由相信嘉祥公司与嘉视动感公司之间的租赁合同已经解除，才于2016年11月22日与嘉祥公司就涉案房屋签订租赁合同。尽管北京市第二中级人民法院于2019年12月25日作出的（2019）京02民终14465号判决，判令嘉祥公司与嘉视动感公司之间的租赁合同继续履行，但我方无法预料案件结果。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释），我公司占有涉案房屋，具有履行租赁合同的优先顺位，一审法院在我公司已经向嘉祥公司支付了租金后，仍判令我公司腾退并重复支付房屋占有使用费及滞纳金，无事实和法律依据。尽管我公司最初占有涉案房屋依据的是与嘉视动感公司所签租赁合同，而嘉视动感公司是通过我公司间接占有涉案房屋，但在我公司与嘉祥公司签订租赁合同后，我公司系依据与嘉祥公司所签租赁合同占有涉案房屋，嘉视动感公司通过我公司对涉案房屋的间接占有已经中断。按照房屋租赁司法解释第六条规定，就涉案房屋存在两份有效租赁合同的情况下，我公司作为实际合法占有涉案房屋的承租人，有权优先履行租赁合同。嘉视动感公司作为不能取得涉案房屋的承租人，可以向嘉祥公司主张违约责任。二、一审法院在嘉视动感公司未提供任何证据证明其存在损失，也并未实际遭受损失的情况下，判令我公司支付违约金3000000元，无事实依据，且违反合同法司法解释二的规定。三、我公司与嘉视动感公司之间的租赁合同解除后，我公司系基于与嘉祥公司和北京嘉祥星河房地产开发有限公司（以下简称嘉祥星河公司）所签租赁合同占有使用涉案房屋，应向嘉祥公司和嘉祥星河公司支付租金，而无须向嘉视动感公司支付租金或者占有使用费，更无须支付滞纳金。四、一审判决不能保护交易的稳定性，不能起到定纷止争的作用，不利于物尽其用，反而可能产生诉累并影响社会稳定。1.我公司自与嘉祥公司签订租赁合同后，一直向嘉祥公司支付租金，嘉祥公司以自己的行为表明其在履行与我公司签订的租赁合同，至今已4年，建立了稳定的交易关系，一审判决判令我公司腾退并支付相应占有使用费，破坏了交易的稳定性和可预见性，将会导致我公司产生巨大损失，且导致产生新的纠纷，增加诉累。我公司不仅要向嘉祥公司主张解除合同，也会影响次承租人的利益。2.我公司有百余名员工，一旦腾退，员工将面临失业，不利于社会稳定。3.由于嘉视动感公司不具备履约能力，其与嘉祥公司的关系处于极不稳定的状态，对于涉案房屋的使用权也处于不稳定状态。我公司与嘉视动感公司的租赁合同至2022年1月14日到期，而我公司与嘉祥公司的租赁合同至2024年12月31日才到期，若此时让我公司腾退，受疫情因素和涉案房屋使用权一直处于不稳定状态的影响，实际上一时很难招到承租人，涉案房屋会空置。一审判决我公司腾房，无疑将会造成资源的巨大浪费。4.本案系因大房东嘉祥公司和二房东嘉视动感公司之间的纠纷所致，我方并未因此获益，也不应承担责任。嘉视动感公司辩称，同意一审判决，不同意永辉超市的上诉请求。1.永辉超市和嘉祥公司恶意串通，突然延期交纳租金，且无理拒付2016年第四季度租金，导致我公司无法向嘉祥公司支付租金。嘉祥公司拒收我公司支票，向我公司提出解除合同，恶意断电，阻碍商户正常经营，后迫不及待地与永辉超市订立了租赁合同，损害我公司利益。嘉祥公司与永辉超市订立的租赁合同无效。永辉超市对涉案房屋不属于合法占有。2.违约金不仅具有补偿性质，还具有惩罚性质，并不能仅以一方损失为确定违约金数额的唯一依据。我公司赚取的是租金差价，这几年损失已经超过千万元，一审判决判令永辉超市支付3000000元违约金，尚不能弥补我公司的损失。3.永辉超市是商业主体，不可能对交易风险没有预期。不能因社会影响而忽略了交易双方的合法权益。4.关于涉案房屋制冷问题是嘉祥公司未提供制冷。5.永辉超市称其与嘉祥公司签订租赁合同，并未从中渔利，与事实不符。嘉视动感公司向一审法院起诉请求：1.判令永辉超市立即腾退涉案房屋，并将该房屋向我公司进行交付；2.判令永辉超市按照年租金标准计算，向我公司支付自2016年10月20日起至其实际腾退并向我公司交付完毕涉案房屋之日止的房屋占用使用费；3.判令永辉超市向我公司支付2017年度、2018年度、2019年度空调费共计900000元；4.判令永辉超市向我公司支付因其逾期支付房屋占有使用费的滞纳金，按照日万分之五计算；5.判令永辉超市向我公司支付因其逾期支付空调费的滞纳金，按照日万分之五计算；6.判令永辉超市向我公司支付违约金3000000元；7.诉讼费用由永辉超市承担。一审法院认定事实：2009年12月16日，嘉视动感公司（承租方、乙方）与嘉祥公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定嘉视动感公司承租嘉祥公司坐落于丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分（不含迪亚天天超市、一品三笑餐厅、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积）房屋，建筑面积约8000平方米，租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。双方合同约定房屋租赁期间的水费、电费、物业费、空调费由乙方支付。其中水费按商业标准收取，电费1.1元每度，物业费、空调费500000元每年。该合同附件二《关于转租的补充协议》约定：甲方同意乙方对部分场所进行转租或以其他方式与第三方共同使用。但乙方转租或者共同使用期限不得超过甲乙双方租赁合同约定使用期限。2010年1月15日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼＜商铺租赁合同＞补充协议》，约定：1.甲方将坐落于丰台区北甲地路10号院商业楼位于地上一层西侧（原迪亚天天超市租用面积）建筑面积约为300平方米的房屋出租给乙方使用。2.租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止。3.房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月31日止年租金为240000元/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币252000元/年。4.甲乙双方约定，乙方应于本补充协议签字生效之日起15日内，向甲方交付第一笔租金（为2010年4月1日至2010年6月30日的租金）即人民币60000元。2010年6月15日之前向甲方交纳第二笔租金（为2010年7月1日至2010年9月30日的租金）即人民币60000元。从2010年7月1日起至2019年12月31日止，承租期内租金每3个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方交纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。2010年3月4日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼＜商铺租赁合同＞补充协议贰》，约定将《商铺租赁合同》租期顺延5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期间年租金为人民币5240000元/年，租金包含所有承租面积内的物业费及空调费。双方亦对租金交纳时间和方式进行了约定。2010年1月13日，嘉视动感公司（出租方、甲方）与永辉超市（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由永辉超市承租位于北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场（具体位置及各层平面图见附件一租赁场地红线描述图）及本合同所述附属配套设施，租赁面积按7080平方米计算。双方租赁合同第一条约定：6.租赁场所及其附属配套设施应符合以下标准：E、该租赁场所供暖、制冷设备设施属于整体商业配套设施，由甲方负责配置完成。甲方应在乙方营业时间内按本合同约定供暖和制冷（不可抗力及供电部门统一停电及供暖、制冷设备损坏等意外情况除外，但甲方应及时通知乙方……），乙方应在每年交付第一个季度租金时一次性交纳全年空调费（含制暖和制冷季），收费标准：整个商场全年制暖、制冷费用为人民币300000元整。双方合同第二条期限约定：1.租赁期限为12年（含装修免租期），双方签署本租赁合同后，租期自2010年1月15日起，至2022年1月14日止。2.装修期、免租期及计租起始日：装修期为2010年1月15日起至2010年5月14日。免租期为装修期满之次日起8个月，即2010年5月15日至2011年1月14日。计租起始日为免租期满之次日。合同第三条租金及其支付方式约定：1.租金（含税）：2016年：计租月12，单价2.30，年租金5943660元，冷暖费300000元；2017年：年租金5943660元，冷暖费300000元；2018年：年租金6718920元，冷暖费300000元；2019年：年租金6718920元，冷暖费300000元；2020年：年租金6718920元，冷暖费300000元；2021年：年租金6886008元，冷暖费300000元。2.租金支付方式：押1付3。乙方每3个月一次向甲方支付租金。乙方须在每个租赁季度开始前7个工作日内，向甲方交付该季度租金。甲方于收到款项的同时向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票。乙方第一次向甲方交付租金的时间为2011年1月7日前，交付2011年1月15日至2011年4月14日租金，金额为1292100元。以后的租金交付以此类推。3.租金预付及其抵扣：乙方应于本合同第二十条第2款C小项约定的甲方与迪亚超市解约协议签订之日后3个工作日内向甲方提前支付租金4396680元整（约相当于9个月租金数额，以2.30元单价计算），甲方应于收到该预付租金后3个工作日内向乙方提供等额的收款收据。上述预付款项在租期的2013年至2021年期间分9次抵扣，即每年支付第1季度租金时抵扣488520元，直至扣完为止，但甲方届时仍应按照本条第1款及第2款约定的租金数额向乙方提供符合税务要求的租赁发票。合同第六条甲方的权利义务约定：4.甲方应负责处理其与第三人就本合同项下租赁场所而产生的产权或使用权纠纷或争议，如因此影响乙方的正常经营，给乙方造成的一切直接损失和一切间接损失均由甲方赔偿；若因甲方与产权人或使用权人的产权或使用权纠纷或争议导致本合同无法继续履行的，乙方可与产权人或使用权人直接签订租赁该房屋的合同。合同第十四条违约责任约定：3.在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付3000000元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。4.如乙方未能按时向甲方交纳租金，自逾期支付日起8个工作日起，每延迟1日应按拖欠总金额的万分之五向甲方支付滞纳金；逾期30日的，甲方有权单方面解除合同并有权追究乙方的违约责任。该合同还就其他内容进行了约定。2011年5月9日，嘉视动感公司与永辉超市签订《租赁合同》补充协议，约定将原租金交纳日期调整为：每个租赁季度前20日（即每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日）为租金交纳日期。合同及补充协议签订后，嘉视动感公司依约交付了涉案房屋，永辉超市依约支付了截止至2016年第一季度的租金、2016年度空调费。此后，永辉超市于2016年5月3日、2016年7月11日分别向嘉视动感公司支付2016年第二季度、第三季度的租金各1485915元，此后未再向嘉视动感公司支付其他款项。2016年10月19日，嘉视动感公司向永辉超市发出的律师函载明：“双方租赁合同及补充协议约定以下内容：租金支付时间分别为：2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日，2016年12月10日，但从2016年以来，贵司多次逾期支付租金（2016年第二季度、三季度、四季度），另贵司在租赁期间还存在不配合电路维修、私拆改设备等违约行为。贵司的上述违约行为（特别是租金支付逾期行为）已经严重影响我公司经营，给我公司造成巨额经济损失。函告以下事实：1.自2016年10月19日起，嘉视动感公司根据《租赁合同》第十四条第4项，与贵司解除租赁合同及补充协议；2.嘉视动感公司要求贵司于2016年10月23日前，完成租赁房屋腾退工作，并向嘉视动感公司退还租赁房屋；3.嘉视动感公司要求贵司于2016年10月23日前，支付应付租金（截止到2016年10月23日，应付9天租金，即：146556元）和逾期支付的滞纳金（218429.7元）”。永辉超市收到该函件后并未进行回复，也未按照函件要求时间向嘉视动感公司腾退房屋及支付相关费用。另查，2019年9月30日，一审法院就嘉祥公司与嘉视动感公司租赁合同纠纷一案作出（2017）京0106民初24499号民事判决书。该案经审理查明：“2016年10月26日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《解约函》，其上载明：‘鉴于贵司严重违反双方租赁合同的约定，且在2016年10月20日收到我方《通知函》后，仍旧拖欠我公司相关费用不予交纳。现我公司正式通知贵司解除双方租赁合同，终止租赁关系，通知送达贵司之日即为合同解除日’。后，嘉祥公司向嘉视动感公司邮寄送达《解约函》，均被退回。2016年10月30日，嘉祥公司以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系。”一审法院就此案判决：一、继续履行北京市嘉祥工贸公司与嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》；二、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付2017年4月1日至2017年4月30日的租金353500元及物业、空调费41667元；三、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付电费176218.2元；四、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付租金滞纳金3759元、物业费及空调费滞纳金1329元、水费滞纳金6120元、电费滞纳金26706元、电费补贴滞纳金1885元；五、驳回北京市嘉祥工贸公司的其他诉讼请求；六、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他反诉请求。嘉祥公司不服该判决提出上诉，2019年12月25日，本院作出（2019）京02民终14465号民事判决书，本院经审理认为：“关于嘉祥公司所提确认双方签订的租赁合同及补充协议于2016年10月31日解除的诉请，现嘉祥公司主张嘉视动感公司具有迟延交付租金的情形，且迟延交付日期已经满足合同约定的单方解除条件，因此自其2016年10月31日向嘉视动感公司发出解除通知之日合同解除。根据已查明的事实，双方租赁合同约定‘承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方交纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）’，根据上述合同约定，嘉视动感公司应当在15日或16日至30日或31日期间向嘉祥公司交纳租金。本案中，双方均对2016年第二季度前的租金不存在争议，嘉视动感公司应当在2016年3月16日至2016年3月31日期间交纳2016年第二季度的租金，在2016年6月15日至2016年6月30日期间交纳2016年第三季度的租金，以此类推。嘉视动感公司于2016年4月26日交纳了第二季度的租金，迟延支付26天；于2016年10月18日交纳了第四季度的租金，迟延支付18天。因此嘉视动感公司客观上确实存在迟延交付租金的情形，至于嘉祥公司是否可以据此主张单方解除问题，虽然合同中约定承租方未按照约定交付租金，出租方有权解除合同，但是还应该注意到，当合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。具体到本案中，首先，嘉视动感公司第二季度租金迟延交付26天，此时嘉祥公司并未及时主张解除合同；第四季度租金迟延交付18天，但嘉祥公司发出解除通知时嘉视动感公司已经足额支付了租金。其次，嘉视动感公司迟延交付租金时间较短，并未实质影响嘉祥公司合同目的的实现。综合上述因素，一审法院驳回嘉祥公司要求确认合同解除的诉请并判决继续履行租赁合同并无不当。”并据此判决：驳回上诉，维持原判。又查，2019年12月26日，本院就嘉视动感公司诉永辉超市租赁合同纠纷一案作出（2019）京02民终14464号民事判决书。该案中嘉视动感公司诉讼请求为：1.判令永辉超市向其支付自2016年10月15日起至完全履行支付租金义务之日止的租金（截止至2019年3月27日开庭时，共计16042395元，详见双方签订的租赁合同第8页序号25-35号合计）；2.判令永辉超市向其支付自2017年1月15日起至完全履行支付空调费义务之日止的空调费（2017年度至2019年度，共计900000元，详见双方签订的租赁合同第8页序号26、30、34号合计）；3.判令永辉超市向其支付自2016年11月16日起至完全履行支付水费义务之日止的水费（截止至2018年9月15日，共计523864.8元）；4.判令永辉超市向其支付自2016年11月16日起至完全履行支付电费义务之日止的电费（截止至2018年9月15日，共计2878512元）；5.判令永辉超市向其支付逾期交纳上述租金的滞纳金（截止至2019年3月27日开庭时，共计3718280.66元，详见双方签订的租赁合同第13页14.4条款）；6.判令永辉超市向其支付逾期交纳上述空调费的滞纳金（截止至2019年3月27日开庭时，共计212400元，参照双方签订的租赁合同第13页14.4条款）；7.判令永辉超市向其支付逾期交纳上述水费的滞纳金（截止至2019年3月27日开庭时，共计69153.88元，参照中国人民银行同期贷款利率的二倍）；8.判令永辉超市向其支付逾期交纳上述电费的滞纳金（截止至2019年3月27日开庭时，共计381427.86元，参照中国人民银行同期贷款利率的二倍）；9.判令永辉超市向其支付违约金3000000元（依据双方签订的租赁合同第13页14.3条款）；10.判令永辉超市承担本案诉讼费。本院经审理认为：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，嘉视动感公司与永辉超市于2010年1月13日签订的《租赁合同》及2011年5月9日签订的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现嘉视动感公司在双方合同履行期间，于2016年10月19日以永辉超市逾期支付租金、不配合电路维修、私拆改设备构成违约为由，函告永辉超市解除涉案租赁合同及补充协议。永辉超市于2016年10月19日收到了该函件。根据双方于2011年5月9日签订的租赁合同补充协议之约定可见，双方对各期租金的交纳时间调整为每个租赁季度前20日（即每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日），虽然根据双方签订的租赁合同之约定，涉案租赁标的的起租起始日为2011年1月15日，即每个租赁季度均以15日为计算结点，补充协议对于租金支付时间的调整‘每个租赁季度前20日’与其后括号内的部分无法对应，但括号内的部分为明确的支付结点之约定，虽然双方在订立该补充协议时对于‘每个租赁季度前20日’的认识可能存在误差，但对于括号内的具体日期应当有更明确的认知，故应当认为确定租金支付日期为每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日，更加符合双方对于租金支付日期调整之本意。而永辉超市于2016年5月3日、2016年7月11日分别向嘉视动感公司支付2016年第二季度、第三季度的租金，两期租金的支付时间均超出了合同约定的履行期限。根据双方签订的租赁合同之约定，逾期支付租金30日的，嘉视动感公司有权单方解除合同，现嘉视动感公司的合同解除权已经成就。嘉视动感公司于2016年10月19日函告永辉超市解除双方之间的租赁关系，根据合同法之规定，该函件送达永辉超市之日，即发生合同解除之效力。一审法院认定永辉超市在签收该函件后，并未明确表示同意解除合同，据此认定双方并未达成解除合同之合意，系对合同法关于合同解除权的行使为形成权、解除的意思表示到达对方即发生合同解除之效果的错误解读，本院予以纠正。退一步讲，即便嘉视动感公司的合同解除权不成就，在嘉视动感公司于2016年10月19日明确向永辉超市提出解除租赁关系的意思表示之后，2016年10月30日，嘉祥公司亦以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系；永辉超市按照其与嘉视动感公司签订的租赁合同第六条第4项之约定，与嘉祥公司另行就涉案租赁标的签订房屋租赁合同，亦系接受了嘉视动感公司提出的解除合同关系之主张。综上，本院确定嘉视动感公司与永辉超市于2010年1月13日签订的《租赁合同》及2011年5月9日签订的补充协议于2016年10月19日解除。嘉视动感公司有权向永辉超市主张合同解除前欠付的各项费用。永辉超市应当向嘉视动感公司支付2016年10月15日至2016年10月19日期间欠付的租金81420元及逾期支付租金所产生的滞纳金。至于嘉视动感公司于本案中主张的空调费、电费、水费，均系以合同继续履行作为诉讼基础，现双方租赁合同已经于2016年10月19日解除；且嘉视动感公司亦认可（2017）京0106民初24499号民事案件中嘉祥公司向其主张的2016年11月1日之后的各项费用并不包含永辉超市承租的租赁标的所产生的费用，嘉视动感公司亦未就其存在垫付事实予以举证，故嘉视动感公司于本案中所主张的空调费、电费、水费，本院均难以支持；其关于空调费、水电费滞纳金的诉请更是缺乏事实、合同及法律依据，本院亦不予支持。至于嘉视动感公司于本案中所主张的违约金一节，因嘉视动感公司系基于永辉超市存在违约行为但双方租赁关系继续履行之基础提出的诉请，一审法院未予支持，并无不妥。现本案二审已经确定双方的租赁关系解除，关于合同解除后的法律后果问题，双方可另行主张。”并据此判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初27601号民事判决第二、三、四、六、七、八、九项；二、变更北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初27601号民事判决第一项为：北京永辉超市有限公司于判决生效之日起十日内支付嘉视动感传媒科技（北京）有限公司自二〇一六年十月十五日起至二〇一六年十月十九日的租金81420元；三、变更北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初27601号民事判决第五项为：北京永辉超市有限公司于判决生效之日起十日内支付嘉视动感传媒科技（北京）有限公司逾期支付二〇一六年第二季度、第三季度租金的滞纳金63109.1元；逾期支付前述第二项租金的滞纳金37819.59元（自二〇一六年九月十日起截止至二〇一九年三月二十七日）；四、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。一审审理中，永辉超市提交：1.2016年11月22日，嘉祥公司（出租方、甲方）与永辉超市（承租方、乙方）签订的《租赁合同》，该合同约定甲方将房屋出租给乙方使用，房屋坐落于丰台区北甲地路10号院商业的负一、地上一、二、三、四层，及丰台区北甲地路10号院1号楼、丰台区北甲地路10号院2号楼的负一、地上一、二、三层，建筑面积共约10251.64平方米；租赁期限共计120个月，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；租金2017年5月1日至2022年4月30日期间为年租金7500000元/年，2022年5月1日至2027年4月30日期间为年租金8500000元/年。2.2017年11月10日，嘉祥公司（出租方）、嘉祥星河公司（受让方）、永辉超市（承租方）签订《权利义务转让三方协议书》，该协议约定出租方与受让方协商一致同意，由受让方履行2016年11月22日嘉祥公司与永辉超市签订的《租赁合同》项下的权利义务，出租方就此事已经通知承租方，承租方同意出租方的转让行为，并同意与受让方履行原合同的全部权利义务。另，嘉视动感公司称暂时未向嘉祥公司支付其主张期间的空调费，但是嘉祥公司已经提起诉讼向其主张。嘉视动感公司还主张双方合同关于违约金的约定标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，嘉视动感公司与永辉超市就涉案房屋及附属配套设施租赁事宜所签《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据查明的事实，本案的争议焦点有三：一、嘉视动感公司是否构成重复起诉；二、永辉超市是否可以因嘉视动感公司与嘉祥公司之间纠纷向嘉视动感公司行使不安抗辩权；三、永辉超市能否依据房屋租赁司法解释第六条的规定作为承租人直接从嘉祥公司处承租涉案房屋，而拒绝腾退房屋。一、嘉视动感公司在（2018）京0106民初27601号、（2019）京02民终14464号案件所提诉讼请求与本案所提诉讼请求确存在重叠之处，然（2019）京02民终14464号民事判决书认定了双方所签租赁合同于2016年10月19日解除，并就此仅处理了双方在租赁合同解除前的相关事宜，且在该判决中载明“现本案二审已经确定双方的租赁关系解除，关于合同解除后的法律后果问题，双方可另行主张”。故现嘉视动感公司依据双方合同已解除，起诉请求处理双方租赁合同解除后的相关事宜不构成重复起诉，法院对于永辉超市的该抗辩主张不予采纳。二、根据查明的事实可知，2016年4月开始，嘉视动感公司与嘉祥公司因租金等相关费用支付问题产生纠纷，2016年10月30日，嘉祥公司以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系。永辉超市作为次承租人，在得知承租人与出租人产生纠纷后，基于其自身利益的考量，意欲行使不安抗辩权，不安抗辩权的行使需有确切的证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情况，然永辉超市就此提交的证据并不能确切的证明嘉视动感公司丧失或者可能丧失履行债务能力。同时不安抗辩权的行使需及时通知对方，给予对方解释或者提供担保的机会，永辉超市未提交证据证明及时通知了对方，应承担举证不能的法律后果。故，永辉超市以行使不安抗辩权为由径直逾期支付租金，导致双方合同解除，该行为已经构成违约，应承担违约责任。三、涉案租赁合同已经（2019）京02民终14464号民事判决书确认于2016年10月19日解除，永辉超市作为承租人在双方租赁合同解除后负有将涉案房屋腾空并交还出租人嘉视动感公司的义务。永辉超市主张其依据双方租赁合同第六条第四项的约定因嘉视动感公司与产权人纠纷或争议导致合同无法继续履行的，永辉超市可与产权人直接签订租赁该房屋的合同，故其与嘉祥公司、嘉祥星河公司签订相关新的租赁合同，根据房屋租赁司法解释第六条的规定，其作为相对于嘉视动感公司合法占有涉案房屋的承租人，具有履行租赁合同的最优先顺位。对此法院认为，永辉超市最初占有使用涉案房屋的依据系其与嘉视动感公司之间的租赁合同，嘉视动感公司系基于永辉超市对涉案房屋占有而间接占有涉案房屋，属于合法占有涉案房屋。（2017）京0106民初24499号民事判决书、（2019）京02民终14465号民事判决书已经判定“继续履行北京市嘉祥工贸公司与嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》”，在2016年10月19日嘉视动感公司与永辉超市解除租赁合同关系后，永辉超市已经丧失了合法占有房屋的法律依据，应当及时腾退，此时涉案房屋的合法占有人为嘉视动感公司，故在嘉祥公司就同一房屋订立数份租赁合同，无论嘉祥公司与永辉超市在后签订的租赁合同有效与否，嘉视动感公司都是在先的合法占有人。同时需要指明的是，虽嘉视动感公司与永辉超市之间租赁合同第六条第四项约定因嘉视动感公司与产权人纠纷或争议导致合同无法继续履行的，永辉超市可与产权人直接签订租赁该房屋的合同，然永辉超市与产权人签订租赁合同的前提是其与嘉视动感公司之间租赁合同无法继续履行，经生效判决确认嘉祥公司与嘉视动感公司之间的租赁合同可以继续履行，故嘉视动感公司与永辉超市之间的租赁合同事实上不存在不能继续履行的情况。且从2016年10月30日嘉祥公司张贴《公告》的情况来看，嘉祥公司仅仅是在涉案房屋张贴，无证据显示嘉祥公司还有其他妨碍永辉超市正常经营的行为，永辉超市不能仅以此为由主张其与嘉视动感公司之间的租赁合同无法继续履行，进而直接与嘉祥公司重新签订租赁合同，永辉超市的上述行为存在不当之处。永辉超市至今仍占有涉案房屋系基于其与嘉视动感公司所签租赁合同而并非在后与产权人重新签订的租赁合同，故法院对于永辉超市拒绝腾退房屋的抗辩理由不予采纳。综上，永辉超市应于其与嘉视动感公司之间租赁合同解除后腾退涉案房屋，法院对于嘉视动感公司要求永辉超市腾退并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。双方租赁合同解除后，永辉超市继续占有使用房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故法院对于嘉视动感公司要求永辉超市支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，相关滞纳金并非合同期限内租金的滞纳金，无相关合同约定，法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算。关于嘉视动感公司主张的2017年度、2018年度、2019年度空调费，因其与永辉超市之间租赁合同已于2016年10月19日解除，其无权按照合同约定要求永辉超市支付2017年度、2018年度、2019年度空调费，且嘉视动感公司未提交证据证明其已向嘉祥公司支付上述期间的空调费，嘉视动感公司亦无权将上述空调费作为实际损失向永辉超市主张，故法院对嘉视动感公司要求永辉超市支付空调费及滞纳金的诉讼请求不予支持。关于嘉视动感公司要求永辉超市支付违约金3000000元的诉讼请求，符合双方合同约定，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起90日内将位于北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场7080平方米租赁场地腾空并交付嘉视动感传媒科技（北京）有限公司；二、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起10日内向嘉视动感传媒科技（北京）有限公司按天支付自2016年10月20日起至实际腾退之日止房屋占有使用费（2016年10月20日至2016年1月14日期间，按照每年5943660元计算；2018年1月15日至2021年1月14日期间，按照每年6718920元计算；2021年1月15日起至实际腾退之日止，按照每年6886008元计算）；三、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起10日内向嘉视动感传媒科技（北京）有限公司支付房屋占有使用费的滞纳金（以拖欠房屋占有使用费为基数，自房屋占有使用费应支付之日起第八日工作日起至实际支付拖欠房屋占有使用费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算，2019年8月19日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起10日内向嘉视动感传媒科技（北京）有限公司支付违约金3000000元；五、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。永辉超市提交1份证据，为其与北京咏汇鑫实物业管理有限公司租赁合同，欲证明其并非专业的物业经营管理公司，在被迫与嘉祥公司签订租赁合同后，无法投入大量成本进行招租，无奈之下只能以整体略低于与嘉祥公司所约租金标准的标准转租相关房屋场地。嘉视动感公司认为，在本案质证、法庭辩论已经完成后，永辉超市才提交上述合同，故该合同不应作为证据使用；且该合同与本案没有关联性，也不能证明永辉超市系迫于无奈转租等。嘉视动感公司提供3份证据，证据一为其公司与下属商户关于永辉超市（草桥店）强行改变和停止电力供应的会议纪要，欲证明2017年11月初，永辉超市强行将其他商户断电，意图采取断电的方式逼迫其他商户向永辉超市交纳房租，间接赶走其公司，严重损害其公司利益；证据二为其公司《工作联系单》，欲证明2017年11月20日，其公司向嘉祥公司发出《工作联系单》并附嘉祥公司采取断电等方式干扰其他商户正常经营的不良行为清单，嘉祥公司与永辉超市联手以断电的方式赶走其公司；证据三为嘉祥公司撤诉裁定，欲证明2021年3月23日，一审法院作出（2020）京0106民初16213号民事裁定书，准予嘉祥公司撤回起诉，因此永辉超市认为嘉祥公司起诉状与其公司一审提交的通知函内容存在矛盾的情况已经不存在，目前嘉祥公司向其公司要求的租金、水电费等以通知函中的数额为准，故其公司有权要求永辉超市支付逾期占用使用费、冷暖费等。永辉超市对上述证据认为：证据一与原件核对无误，但反映的内容并不真实，对关联性和证明目的不予认可，认为该会议纪要为系与本案无关的主体自行出具的，所载内容为相关主体单方陈述，与本案无关，且其从未采取断电方式逼迫其他商户向其交纳房租。证据二与原件无误，但反映的内容不是真实的，对关联性和证明目的不予认可，认为其从未见过该联系单，该联系单所载内容为单方陈述，与本案无关。对证据三的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不予认可，认为嘉祥公司撤回另案起诉的原因是北京市高级人民法院已经就（2019）京02民终14465号案件提起再审，该案中嘉视动感公司明确认可嘉祥公司向其主张的诉讼请求中不包含2016年11月1日之后产生的各项费用，嘉视动感公司未实际向嘉祥公司支付相应费用，因此嘉视动感公司不应向其主张。另，北京市高级人民法院已经就针对（2019）京02民终14465号案件提起的再审案件于2021年8月3日作出（2021）京民再19号民事判决书，判决内容为：维持（2019）京02民终14465号民事判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于永辉超市上诉提出的其对涉案房屋是合法占有，对该房屋享有优先承租权，无需腾房的主张。由于嘉视动感公司基于与嘉祥公司所签租赁合同，享有对包括涉案房屋在内的8000多平方米房屋的占有、使用、收益的权利，在合同履行期间其将部分房屋即涉案房屋出租给永辉超市，永辉超市由此占有使用涉案房屋。在（2017）京0106民初24499号民事判决书、（2019）京02民终14465号民事判决书已经判定“继续履行北京市嘉祥工贸公司与嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》”，且嘉视动感公司与永辉超市于2016年10月19日解除双方之间租赁合同关系后，永辉超市已经丧失了合法占有房屋的法律依据，应当及时履行腾退义务，此时涉案房屋的合法占有人应为嘉视动感公司。故在嘉祥公司就同一房屋订立数份租赁合同，无论嘉祥公司与永辉超市在后签订的租赁合同有效与否，嘉视动感公司都是在先的合法占有人。同时应当指出，虽嘉视动感公司与永辉超市之间租赁合同第六条第四项约定因嘉视动感公司与产权人纠纷或争议导致合同无法继续履行的，永辉超市可与产权人直接签订租赁该房屋的合同，但永辉超市与产权人签订租赁合同的前提是其与嘉视动感公司之间租赁合同无法继续履行，而2019年12月25日生效判决已经确认嘉祥公司与嘉视动感公司之间的租赁合同可以继续履行，故嘉视动感公司与永辉超市之间的租赁合同并不存在不能继续履行的情况。且永辉超市并无证据证实嘉祥公司还有其他妨碍其正常经营的行为，其不能仅以嘉祥公司张贴《公告》为由主张其与嘉视动感公司之间的租赁合同无法继续履行，进而直接与嘉祥公司重新签订租赁合同，其上述行为明显存在不当之处。永辉超市至今仍占有涉案房屋系基于其与嘉视动感公司所签租赁合同而并非在后与产权人重新签订的租赁合同。基于上述分析，本院对永辉超市的上诉意见不予采信。因永辉超市与嘉视动感公司的租赁合同关系已经生效判决确认解除，嘉视动感公司要求其腾退涉案房屋，理由充足，应予支持。关于永辉超市是否应当承担违约金。永辉超市虽主张其系行使不安抗辩权才与嘉祥公司另行签订合同，并不无过错，不应承担违约责任。但本院认为，不安抗辩权的行使需有确切的证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情况，且不安抗辩权的行使需及时通知对方，给予对方解释或者提供担保的机会。嘉祥公司因租金等费用支付问题与嘉视动感公司产生纠纷，确于2016年10月以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系。但永辉超市提交的证据并不能证明嘉视动感公司已经丧失或者可能丧失履行债务能力；也未提交证据证明其已及时通知了嘉视动感公司。永辉超市作为次承租人，在承租人与出租人产生的纠纷尚处于解决过程中时，其出于其自身利益的考量，与嘉祥公司就涉案房屋另行签订租赁合同，并不再按照与嘉视动感公司所签租赁合同约定，向嘉视动感公司支付租金等相关费用，导致其与嘉视动感公司之间的租赁合同解除，已经构成违约，应承担违约责任。一审判决确认其承担3000000元违约金，并不不当。关于永辉超市是否应当向嘉视动感公司支付2016年10月20日起至实际腾退之日止房屋占有使用费及相应滞纳金的问题。双方租赁合同解除后，永辉超市继续占有使用房屋，理应参照合同约定的租金标准向合同相对方嘉视动感公司支付房屋占有使用费，且因永辉超市迟延支付租金，构成违约，确给嘉视动感公司造成损失，故亦应承担一定责任。一审判决对此酌情进行判处，并无不当之处。至于永辉超市所持其已经向嘉祥公司支付了租金一节，因系其自身原因所致，其可与嘉祥公司就此另行解决。综上所述，永辉超市的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231215元，由北京永辉超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年八月十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮