淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8375号原告：杜志成，男，1979年4月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：田竹、王凤霞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：杜干成，男，1973年12月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：鲁风雷、刘慧（实习），江苏钟山明镜（淮安）律师事务所律师。原告杜志成与被告杜干成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易诉讼程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理,原告杜志成及委托代理人田竹，被告杜干成及委托代理人赵敏、王鸿莲到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。被告撤回对赵敏、王鸿莲的委托，重新委托鲁风雷、刘慧代理诉讼。之后，本案组成合议庭于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告杜志成及委托代理人田竹、被告杜干成及委托代理人鲁风雷、刘慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜志成向本院提出诉讼请求：判决原告杜志成与被告杜干成之间达成的房屋买卖合同有效，被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告系兄弟关系。2008年秋，因被告在五墩二组购买了宅基地建房，准备将原五墩村**的**楼房出售给他人。原、被告的姐夫武学巧知晓此事后，就说你卖给别人不如卖给自己弟弟，武学巧出面谈了这个事情，之后在武学巧及夏仕洪（原、被告姑爷）的见证下，原被告双方达成口头房屋买卖协议，约定房价5万元，分期给付。当时给付了2万元，2009年原告从银行又贷款了1万元给被告，余款2万元因为经济困难一直未付。2020年8、9月份，因城市规划发展需要，原告居住的房屋被列入拆迁范围，被告未经原告同意，直接和拆迁部门洽谈要求对原告居住房屋进行货币拆迁，原告知晓后向拆迁部门提出异议，被告反而带家人到原告处打砸，经公安机关处理，建议双方通过法律途径解决纠纷，原告遂诉至法院。被告杜干成辩称：1、原告诉状所写的不是事实，不存在武学巧出面谈买房的事情。原、被告是兄弟关系，被告看原告没有固定住所，答应其可以在家里暂住，从来没有与原告协议房屋买卖或者订立房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同关系。原告当时想作价5万元购买被告房屋，但是在支付2万元定金后反悔不买，被告明确表示暂借其居住；2、被告建房共花费七、八万元，怎么可能以5万元卖给原告，与常理不符。原告曾两次购买私人轿车用于个人消费，原告的妻子也有固定收入，两人从未与被告商量买房事宜；3、房屋买卖是要式合同，双方需要通过书面形式订立合同，原告称与被告之间口头协议是不真实的，在开始时候，原告确实有要买涉案房屋的意向，但因后来没有实际履行付款责任，被告已经口头告知其不再出卖涉案房屋，鉴于双方都没有书面证据证明涉案房屋买卖合同成立，根据谁主张谁举证原则，视为原告举证不能，双方不存在房屋买卖协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的结婚证1份、供电公司发票12张、水费收据3张、电信收据1张、快递信息1份、录音资料1份（包括光盘和书面资料）、抖音截图1张、公安局调解协议1份，被告举证的车辆查询信息、土地承包经营权证1份，经质证，原、被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、武学巧出具的证明1份、夏仕洪出具的情况说明1份，证明原、被告房屋买卖合同关系成立以及付款事实。2、证人沈某,4的证言，主要内容为：沈某,4是原被告母亲；在2008年杜干成将武墩村9组两层楼房卖给杜志成，当时卖了5万元，杜志成告诉沈某,4已经给了杜干成3万元；因为都是家里兄弟就没签买卖合同；涉案房屋有证，在杜干成手里；杜干成卖房子给杜志成，武学巧和夏仕洪知道，他们俩递房款去的；房屋给杜志成了，住了十几年；他们兄弟之间卖房子，沈某,4在场，买卖的时候不在场，搬房子的时候在场；是杜干成要卖房的，杜志成一开始还不肯买，是沈某,4劝他买的；杜干成要卖房子给杜志成，都是一家人，沈某,4怎能不知道；杜志成没有其他房产；沈某,4没有听说过杜干成在杜志成不付款后说不卖房子了，只是给杜志成住这个情况；对杜干成说是把房子借给杜志成的，沈某,4表示没有这回事，请法院给他们兄弟俩调解。经质证，被告对上述证据均有异议，称证据1的证人没有到庭作证；证据2的证言显失客观性，很多情况都是主观判断，并非亲自在场经历。本院对村主任武宝国谈话，其在笔录中陈述：涉案房屋是杜志成住了十几年了；以前宁连路修路，杜干成盖的房子，后来卖给杜志成了，当时杜志成经济困难，尾数就没有付清，房子是合法的，没有问题；涉案房屋是按照货币性质拆迁，但是没拆，2005年以前有图纸的不打折，2018年以后打五折；他们兄弟之间有争议，房子就没拆；涉案房屋在集体内成员可以转让。经质证，原告对上述笔录内容无异议，被告有异议，称对武宝国个人的言辞表明原被告之间房屋买卖关系无异议，但是武宝国本人不能代表村集体组织，原被告双方房屋买卖设计农村宅基地，因原告本人已经有一份宅基地，不符合土地法第六十二条规定一户只能拥有一个宅基地的强制性规定，所以该房屋买卖合同无效，按照现行法律和政策，村集体内部成员买卖宅基地需经村集体组织进行讨论备案，另外，原被告双方虽然具有房屋买卖合同关系，但原告并没有完全履行。经审查，本院认为原告举证的两份证明属于证人证言，但证人未到庭作证，无法确定其真实性，故不予采信；沈某,4的证言和本院对武宝国谈话笔录的内容相互印证，能够证明被告将涉案房屋卖给原告的事实，与本案具有关联性，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杜志成系被告杜干成弟弟，两人均属淮安市清江浦区武墩镇武墩村村民。被告杜干成在其承包的土地上（地块名称：庄北一节，庄北三节）盖了一栋两层（半）楼房，盖在庄北三节地块上。2008年，被告将上述房屋卖给原告，未签书面合同，口头约定房价款5万元。同年，被告将房屋交付给被告，原告居住至今。2020年8、9月份，因城市规划发展需要，涉案房屋被列入拆迁范围，未经原告同意，被告直接和拆迁部门洽谈要求对涉案房屋进行货币拆迁，原告知晓后向拆迁部门提出异议，双方产生纠纷，原告遂诉至法院。另查，关于涉案房屋，双方在庭审中陈述：被告以前的房屋和宅基地被征用了，就重新划了一块地，给被告当宅基地用，但是发的是土地承包经营权证，村里面知道这个情况，所以拆迁的时候涉案房屋不属于违建房屋。关于房价款，原告称已给付被告3万元，被告则称只付了2万元。原告交纳水电费，发票和收据上载明的涉案房屋地址为淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告杜志成与被告杜干成系同一集体组织成员，涉及买卖的也是所在村集体土地上的房屋，虽没有签订正式的房屋买卖合同，但是房屋地点明确，对于房价款数额被告虽有异议，但两人的母亲已经证明房价为5万元，被告也抗辩原告想用5万元购买房屋，故能确定涉案房屋价款为5万元，且被告认可收取了原告支付的部分购房款，涉案房屋也交付给原告居住至今，双方的行为已经具备了农村房屋买卖行为的具体内容，应认定原、被告已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。被告杜干成称原告想作价5万元购买涉案房屋，但是在支付2万元后反悔不买了，涉案房屋只是借给原告居住。从本院调查的事实来看，原、被告的母亲及所在村，均反映涉案房屋是卖给原告，被告也认可收取了部分购房款，故被告关于借住的抗辩无证据印证，本院不予采信。关于合同效力问题，被告抗辩原告已获得村集体分配的宅基地，依据“一户一宅”的宅基地使用原则，原告不具有购买第二份宅基地及房屋的法定条件，双方的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。本院认为，涉案房屋虽无产权证，系在被告承包经营的土地上盖的房屋，但庭审时双方认可涉案房屋所在的土地是因为被告的宅基地被征用而重新划给被告建房用，且原告自2008年居住至今，所在村委会明确表示房屋合法，可在集体组织内部流转，而原、被告系同村村民，涉案交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不宜认定无效，至于“一户一宅”的宅基地使用原则，属于管理型强制性规定，原告是否还有其他宅基地的情形与合同效力没有必然关联，故对被告的此项抗辩也不予采信。综上，原告杜志成与被告杜干成之间的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，且房款已经给付、房屋已经交付，应认定合法有效。如被告认为原告尚欠部分卖房款，可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告杜志成与被告杜干成之间关于淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号房屋（位于庄北三节地块上）的买卖合同有效。案件受理费1050元，由被告杜干成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 柏 玲人民陪审员 刘 娇人民陪审员 吕亚民二〇二一年四月三十日法官 助理 张细平书 记 员 吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。