河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1325民初1418号原告：刘玉战，男，汉族，1982年4月25日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：张国印，河南大统律师事务所律师（特别授权）。被告：李杰，男，汉族，1983年9月18日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：谢欣欣，河南大法律师事务所律师（特别授权）。第三人：河南国力商业发展有限公司，住所地内乡县工业园区（湍东镇东王营），统一社会信用代码：914113256973103661。法定代表人：傅文华，该公司经理。委托诉讼代理人：李艳丽，系公司职工。（特别授权）原告刘玉战与被告李杰、第三人河南国力商业发展有限公司（以下简称“国力公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘玉战及其委托诉讼代理人张国印，被告李杰的委托诉讼代理人谢欣欣，第三人河南国力商业发展有限公司的委托诉讼代理人李艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉战向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行内乡县豫西南商贸中心H栋（即17号楼1层103号和105号）房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月6日，内乡县人民法院对内乡县豫西南商贸中心H栋（17号楼）1层103号和105号房产（以下简称“涉案房产”）进行了查封。后原告依法向内乡县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，请求内乡县人民法院停止对案涉房产的查封。2021年3月31日，内乡县人民法院作出（2021）豫1325执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在裁定书送达之日十五日内向内乡县人民法院提起诉讼，原告认为该裁定是错误的，理由如下：一是原告对其已支付全款并实际占有的案涉房产未办理房产登记无过错，内乡县人民法院不得查封案涉房产。二是执行异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定驳回原告的异议请求属于适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。三是内乡县人民法院2020年9月16日作出的（2020）豫1325执1007号执行裁定书，裁定内乡县豫西南商贸中心17号楼1层103号和105号（房权证号：内房字第××号、第1401033700）房屋产权归刘玉战所有，故原告才是涉案房产的真实权利人，内乡县人民法院执行案涉房产没有事实和法律依据。综上所述，原告刘玉战是案涉房产的真实权利人，内乡县人民法院不得查封、执行案涉房产，但内乡县人民法院罔顾事实和法律，驳回了原告的执行异议请求。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李杰辩称，一是答辩人对案涉房屋依法享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据内乡县人民法院（2019）豫1325民初3233号民事判决书和南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书，判决李杰依法享有对案涉房屋的优先受偿权，李杰依法享有案涉房屋的抵押优先受偿权，其效力高于债权请求权，原告享有的权利不足以排除李杰房屋优先受偿权的行使。二是原执行裁定适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是，一般购买人可以排除金钱债权执行案件中对房屋的查封执行的情形。第二十九条规定的是商品房消费者可以排除金钱债权执行案件中对房屋查封的执行情形。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日通过）中，规定了对商品房消费者可支持其对抵押权人的执行异议，案外人刘玉战购买的是商铺并非住宅，不属于第二十九条规定的商品房消费者，故其不享有排除对涉案房产执行的权利。原告刘玉战为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《豫西南商贸中心商铺认购协议书》，证明原、被告于2012年11月10日签订了商品房买卖合同；2、收款收据六份，证明原告已经支付了全部购房款的事实；3、交房证明、证明及公示，证明原告所购买的房产被告于2013年5月31日交付，依照合同约定，被告应当在商品房交付后365个工作日办理权属登记，并承诺办证。4、两份商铺托管租赁合同，证明涉案房屋原告已占有使用；5、（2019）豫1325民初3807号民事判决书，证明人民法院生效判决书确认：2012年11月10日，原告刘玉战与河南国力商业发展有限公司签订了《豫西南商贸中心商铺认购协议书》一份，购买被告开发建设的内乡县豫西南商贸中心H栋1层103号和105号房产。协议签订后，原告付清了全部购房款617372元，河南国力商业发展有限公司出具了收据，于2013年5月31日将本案所涉房屋交付给原告，后双方签订了《商品房买卖合同》。该判决书同时判令河南国力商业发展有限公司应当协助原告到房地产行政主管部门办理所有权登记证书。6、内乡县人民法院（2020）豫1325执1007号协助执行通知书、（2020）豫1325执1007号执行裁定书，证明：为涉案房屋办理房产证事宜，内乡县人民法院向内乡县房管局、内乡县不动产登记中心下发了协助执行通知，并裁定内乡县豫西南商贸中心H栋1层103号和105号房产归原告所有，因河南国力商业发展有限公司无能力缴纳税款，只能待其有能力后统一办理。被告李杰为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1（2019）豫1325民初3233号民事判决书、南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书。证实李杰与河南国力商业发展有限公司债权转让合同纠纷，经内乡县人民法院和南阳市中级人民法院审理后，判决李杰对内房他字1703012805号证上登记的房屋（包含房权证号为14××99号、14××00号的案涉房屋）享有优先受偿权。2、房屋他项权利证书一本。证实李杰与河南国力商业发展有限公司于2017年11月23日将登记在国力公司的案涉案房屋（房权证号为14××99号、14××70号）在内乡县房管局为李杰设立抵押登记，办理了内房他字第1703012805号他项权证；3、（2021）豫1325执监6号执行裁定书一份，证明（2020）豫1325执956号执行裁定书被依法撤销的事实。第三人国力公司辩称，原告购买我公司商品房的时间在前，我公司向李杰借款在后，按照查封规定，原告已全款购买案涉房屋，且国力公司除了已出售的房产以外，剩余的房产足够偿还被告李杰借款，所以我公司认为应该支持原告诉请，解除对原告房屋的查封。对双方当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评析如下：对原告提供的证据1被告有异议，认为没有在房管部门备案，真实性及签订日期无法核实。对原告提供的证据2有异议，认为应提供相应的转账凭证予以证实。对原告提供的证据3中交房证明有异议，认为与李杰无关。本院认为，原告提供的商铺认购协议书、收据、交房证明等证据能够相互印证，可以证实刘玉战购买涉案房屋并交付的事实，被告异议不能成立。上述证据本院作为有效证据予以认定。对原告提供的证据4有异议，认为签订协议真实也仅仅是占用改定，不能证实原告实际占有使用，本院认为原告与国力公司签订商铺托管租赁合同，合同真实有效，可以证实原告已占有并使用该房产。对原告提供的证据5被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为判决的是原告享有请求权，并非所有权，本院认为被告异议成立，对原告主张的证明方向，本院不予采信。对原告提供的证据6被告有异议，认为执行对实体权利进行处置，不符合规定。本院认为，（2020）豫1325执1007号执行裁定书及协助执行通知书，已经被（2021）豫1325执监7号执行裁定书撤销，被告异议成立，该证据本院不予采信。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但对证明方向有异议，认为原告购买涉案房产在先，原告对涉案房屋享有的所有权高于被告的抵押权。本院认为，原告证明其对案涉房屋享有所有权的裁定书，已经被撤销，而被告提供的抵押权证，证明案涉房屋（房权证号：14××99号、14××00号）在内乡县房管局为办理了抵押登记，该抵押登记具有公示效力，且因该抵押权有效设立，被两级法院作出的生效判决确认抵押权人李杰对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。故原告对该证据的异议理由不能成立，本院不予采信，该证据本院作为有效证据予以认定。依据当事人陈述和有效证据，本院确认如下事实：2012年11月10日，原告刘玉战与国力公司签订豫西南商贸中心商铺认购协议书，2012年10月19日至2013年5月31日，原告刘玉战共向向国力公司支付了商铺款617372元，购买内乡县豫西南商贸中心H栋（后改名为17号楼）105号商铺、103号商铺，国力公司出具了收款收据，并于2013年5月31日日将所购商铺交给刘玉战。2016年6月1日，原告刘玉战与国力公司签订商铺托管租赁合同，将所购商铺委托给国力公司经营管理。另查明，2017年11月23日，被告李杰因债权转让取得对国力公司的350万债权，国力公司以豫西南商贸城部分房屋作为抵押担保（其中包含原告购买的17号楼1层103号房、105号房）。2018年6月，国力公司偿还李杰借款本金100万元及相应利息。因下余250万元本金及利息未还，2020年1月13日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终7747号民事判决书，判决国力公司偿还李杰借款本金100万元及相应利息，并对内房他证字第1703012809号项下的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；偿还李杰借款本金150万元及相应利息，并对内房他证字第1703012805号项下的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告刘玉战本案中诉争的房屋包含在“内房他证字第1703012805号”房屋他项权证之内。即原告刘玉战主张权利的内乡县豫西南商贸中心（锦绣商城）的17号楼1层103号、105号房产，被国力公司以“内房他证字第1703012805号”房屋他项权证抵押给了被告李杰，且被已生效的南阳市中级人民法院（2019）豫13民终7747号民事判决书认定抵押有效。2020年5月15日，李杰以（2019）豫13民终7747号民事判决书为依据，申请执行国力公司，本院执行机构在执行中发出（2020）豫1325执569号公告，拟对该案涉房产予以评估、拍卖。2021年3月31日，原告刘玉战向本院执行机构提出执行异议，本院执行机构驳回了原告刘玉战的执行异议。原告刘玉战随后提出执行异议之诉。再查明，原告刘玉战依据本院作出的（2019）豫1325民初3807号判决书申请强制执行，该判决书判决内容为：“被告河南国力商业发展有限公司于本判决生效之日起六十日内将需要由其提供的办理房权证权属登记的资料报送房地产行政主管部门，协助原告刘玉战办理位于内乡县豫西南××中心××（××楼××和××）房产的所有权登记证书。”在执行过程中，因国力公司在执行通知书要求的时间内未主动履行，本院执行机构于2020年9月26日作出（2020）豫1325执1007号执行裁定书，将案涉房屋产权裁定归原告刘玉战所有。因该裁定执行内容超出了执行依据判决的范围，本院执行机构作出（2021）豫1325执监7号执行裁定书，裁定撤销了（2020）豫1325执956号执行裁定书。本院认为，人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。本案中，原告刘玉战诉请依法判决不得执行内乡县豫西南商贸中心H栋（即17号楼）1层103号和105号房产。而该诉讼请求能否获得法院支持，取决于其对案涉房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。原告刘玉战与国力公司签订商铺买卖合同购买涉案房屋，其对涉案房屋享有买卖合同债权请求权和物权期待权。第三人国力因向被告李杰借款将涉案房屋抵押给李杰，并办理了抵押登记，李杰对涉案房屋享有的抵押权为担保物权，进而享有对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于案外人对标的物享有什么样的权利能够排除执行，申请执行人对标的物享有什么样的权利可以对抗案外人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条对此作出了相应规定。其中，第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告刘玉战依据上述第二十八条规定提出异议，其是作为一般买受人，以对涉案房屋享有的物权期待权主张排除执行。对一般买受人来讲，如果申请执行人对案涉标的物不享有相应物权，依据上述第二十八条规定，案外人可以排除执行，其诉讼请求能够得到法院支持。但本案情况是，因被告李杰作为抵押权人，对案涉标的物享有担保物权，依据上述第二十七条规定，被告李杰对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿可以对抗案外人，故原告刘玉战作为案外人且为一般买受人，其对涉案房屋享有的物权期待权不足以排除强制执行。为了保护商品房消费者的合法权益，上述第二十七条规定了例外情形，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告刘玉战购买的涉案房屋是商铺而不是用于居住的商品房，其不属于商品房消费者，故根据上述第二十九条规定，原告刘玉战对案涉房产享有的民事权益仍不足以排除强制执行。综上，无论是依据上述规定的第二十七条还是二十九条，原告刘玉战对案涉房产享有的民事权益都不足以排除强制执行。同时，原告刘玉战据以主张所有权的（2020）豫1325执1007号执行裁定书也被撤销，故其要求法院不得对案涉房屋执行的诉讼请求，本院难以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告刘玉战的诉讼请求。案件受理费减半收取4987元，由原告刘玉战负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  冯剑晓人民陪审员  王荣志人民陪审员  李石巧二〇二一年五月三十一日书 记 员  张丁双