河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4344号原告：河南浩创物业服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇郑新快速路与纬三街交叉口浩创梧桐郡A-1号楼，统一社会信用代码914101846794560973。法定代表人：刘智敏，总经理。委托诉讼代理人：张广伟，系公司员工。被告：高聪，男，1988年10月28日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：高光辉，男，1987年8月28日出生，汉族，现住河南省新郑市。被告：张磊，男，1980年7月20日出生，汉族，现住河南省新郑市。原告河南浩创物业服务有限公司（以下简称“浩创物业公司”）诉被告高聪、高光辉、张磊、李奂应、苗喜珠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请撤回对被告李奂应、苗喜珠的起诉，本院经审查后予以准许。原告浩创物业公司的委托诉讼代理人张广伟,被告高光辉、张磊到庭参加诉讼，被告高聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浩创物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：（以原告庭审中明确的诉讼请求为准）1、被告高聪支付原告自2017年8月9日至2021年6月30日的物业费8937.96元、违约金1787.59元，合计10725.55元；2、被告高光辉支付原告自2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8831.51元、违约金1766.30元，合计10597.81元；3、被告张磊支付自2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8980.11元、违约金1796.22元，合计10776.13元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告的房屋提供物业服务，房屋面积为1.35/月·平方米，缴纳物业费的时间为每半年第一个月15号之前，如若违约，需缴纳从逾期之日起按逾期费用每日千分之三的滞纳金。协议签订后，原告按照约定提供相应的物业服务，但被告拖欠物业服务费，违约金酌减为所欠物业费的20%。经原告催要被告至今仍未缴纳。浩创物业公司遂提起本案诉讼，请求判如所诉。被告张磊辩称，1、浩创物业服务公司与张磊签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费收取标准缺乏相关法律依据。原告按1.35元/平方米收取物业费未获得政府授权及许可，未向小区业主披露物业费项目收取明细，物业费约定无依据，张磊有权主张延迟支付相关物业费(见物业服务中心视频)。浩创物业为开发商选定的前期物业服务机构，前期物业服务机构选定时，未向业主披露物业选定情况，未明示物业费收取标准(见购房协议)。2、张磊所购房产由前期物业服务公司代为交付，签订《前期物业服务协议》为房屋交付(领取钥匙)的前提条件。合同签订时，双方并不具备平等地位。3、《前期物业服务协议》为格式合同条款，房屋交付时，该协议已由原告单方制作完成，物业服务费金额已经由原地打印确定，非业主的真实意思表示。对协议中约定的服务费标准，不应当认定为双方合意的结果。4、原告物业服务不到位，应当对未按合同履约部分的物业费用予以扣除。原告提供物业服务期间，存在车辆乱停乱放、小区内部绿地被长期非法占用，物业未予制止、私搭乱建存在安全隐患、配套设施损坏后未及时维修、垃圾清理不及时等现象，物业服务公司相关物业费项目收取明细未列出，对未履行义务部分进行相应扣减。5、物业服务公司违法收取车位管理费、长期利用公共区域发布商业广告、引入有偿快递服务柜等费用，均为业主不应当支出、应当获得收益的费用，应当返还并折抵物业管理费用。6、浩创物业公司诉状中主张的违约金支付无依据，应当依法驳回。被告高光辉的答辩意见同张磊的答辩意见。被告高聪未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。本院认定事实如下：2017年4月12日，郑州兴邦伟业物业管理有限公司（以下简称“兴邦物业公司”）的名称变更为河南浩创物业服务有限公司。高聪系新郑市少典路与弘远路交叉口剑桥郡小区6-1-601号的业主，建筑面积为126.72平方米。2016年8月3日，（甲方）兴邦物业公司与（乙方）高聪签订《前期物业服务协议》，主要内容如下：第一章、总则协议双方当事人：（甲方）兴邦物业公司、（乙方）高聪本物业基本情况及乙方所购房屋基本情况：乙方所购房屋座落位置6-1-601号，建筑面积126.72平方米。甲乙双方就前期物业服务达成本协议。第二章、双方的权利和义务。第一条、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用。11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。第四章、物业服务费用第八条、物业服务费标准。1、住宅按其业主拥有的物业建筑面积1.35元/平方米·月收取。第九条、业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。逾期缴纳物业服务相关费用的，乙方可从逾期之日起，每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金，以后每次收物业费的时间为每半年第一个月15号之前。业主或物业使用人变换或者物业公司终止物业服务时，如业主或物业使用人不欠管理公司物业服务费及其他费用的，物业公司应在一个月内将预收的物业服务费退回给原业主或非业主使用人。第十条、违约责任：业主、业主使用人无正当理由连续三个月不交物业费的，除承担违约金外，物业公司还可采取停水、停电等措施。物业使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第五章、管理期限。第十六条、管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。……高光辉、张磊分别于2016年7月25日、2016年6月4日与浩创物业公司签订《前期物业服务协议》，主要内容与高聪签订的协议内容中除业主名字、房号、房屋面积不同之外，其他内容基本一致。浩创物业公司多次向高聪、高光辉、张磊书面催交物业服务费。高光辉、张磊认为虽然原告提供服务，但业主认为其收费标准与其提供的服务不匹配。被告提交照片复印件一组，拟证明涉案小区车辆管理混乱，道路不畅；小区公共区域存在广告收益，应归业主所有；绿地被占用改造，长期无人干预；垃圾清运不及时，没有做到日扫日清；公共设施车棚损坏；存在私搭乱建情况。原告认为照片不能反映是该小区存在的事实情况，物业服务是长期性持续性的工作，即便存在上述问题，也是反映某一阶段的情况。庭审中，原告与高光辉、张磊共同确认：高光辉的房屋面积为139.09㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的139.92㎡），张磊的房屋登记面积为140.92㎡（而不是《前期物业服务协议》上记载的141.43㎡）。原告再次确认高聪的房屋面积为126.72㎡（与《前期物业服务协议》上记载面积一致）。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，《物业费催交单》、照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，兴邦物业公司（浩创物业公司）与高聪、高光辉、张磊签订《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按房屋建筑面积1.35元/平方米·月的标准计算，高聪的房屋建筑面积为126.72平方米，即2017年8月9日至2021年6月30日的物业费7983元。高光辉的房屋建筑面积为139.09平方米，即2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8825元。张磊的房屋建筑面积为140.92平方米，即2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8941元。在经书面催交后，高聪、高光辉、张磊仍不向浩创物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，浩创物业公司请求高聪交纳上述期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称双方签订的前期物业服务协议中的收费标准不符合相关法律规定，原告提供的服务与其收费标准不匹配等情况。本院认为物业公司提供物业服务、业主交纳物业费，原、被告是平等的合同关系，如果原告提供的物业服务存在瑕疵，双方应尽量协调沟通解决，以促进双方关系的良好和谐发展。本案是物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，故被告关于房屋质量问题的抗辩意见本院不予支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浩创物业公司有权要求高聪支付滞纳金（即违约金，自逾期之日起每日加收应交费用的3‰），庭审中原告自愿同意被告按照欠费数额的20%支付违约金，本院考虑到原告的服务质量、被告的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌情认定各被告支付的违约金每人100元为宜。被告高聪经传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告高聪应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2017年8月9日至2021年6月30日的物业费7983元，违约金100元，共计8083元；二、被告高光辉应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8825元，违约金100元，共计8925元；三、被告张磊应于本判决生效之日起十日内向原告河南浩创物业服务有限公司交纳2017年7月31日至2021年6月30日的物业费8941元，违约金100元，共计9041元；四、驳回原告河南浩创物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计225元，由原告河南浩创物业服务有限公司负担124元，由被告高聪负担34元、被告高光辉负担32元、被告张磊负担35元。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二一年七月二十三日书记员  张 豪