上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初25145号原告：上海舜联置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：任国龙，职务董事长。委托诉讼代理人：吴蒙，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪健，上海市协力律师事务所律师。被告：上海冠润信息科技有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：虞刘琳。被告：上海广尊信息科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：董晓先。原告上海舜联置业有限公司(以下简称“舜联公司”)与被告上海广尊信息科技有限公司(以下简称“广尊公司”)、上海冠润信息科技有限公司(以下简称“冠润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舜联公司的委托诉讼代理人吴蒙、王洪健到庭参加诉送，被告冠润公司、广尊公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告舜联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告冠润公司支付拖欠的自2019年12月1日至2020年9月2日的租金人民币XXXXXXX.47元(以下币种均为人民币，计算方式：拖欠的租金=118197.95元/月*9个月+16.5元/日/平方米*597.84平方米*2天-已付2019年12月的部分租金60000元);2.判令被告冠润公司支付计算自2019年12月1日至2020年8月31日止的逾期付款违约金157044.8元，自2020年9月1日起至租金实际清偿之日止产生的逾期付款违约金。计算方式：逾期付款违约金=拖欠租金XXXXXXX.47元乘以0.1%乘以逾期天数；3.判令被告冠润公司支付违约金399431.85元；4.判令被告冠润公司支付拖欠的自2020年5月16日至2020年9月2日的物业费51606.10元；5.被告冠润公司支付拖欠的自2020年3月21日至2020年7月20日的电费2718.75元；6.判令被告冠润公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付拖欠物业费、电费的利息；物业费自2020年9月2日起算，电费自2020年7月21日起算；7.判令被告冠润公司支付原告实际支付的律师费21200元；8.判令被告广尊公司对被告冠润公司上述1-7付款义务承担连带清偿责任；9.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年4月11日,原告与被告广尊公司签订《上海市房屋租赁合同》。租赁合同第一条约定,出租房屋座落于上海市普陀区江宁路XXX号XXX层(名义楼层)02单元(以下简称“系争房屋”),建筑面积为597.84平方米;第三条约定房屋租赁期自2018年6月1日起至2021年5月31日止；第四条约定房屋每日每平方建筑面积租金为6.5元,月租金总计为118197.95元,被告广尊公司应于每月1日前向原告支付租金,逾期支付的,每逾期1日,则需按月租金0.1%支付违约金,租金采取每次支付1个月租金的方式交纳,每月1日前支付该月的租金；第五条约定承租方须每月1日或之前交纳当月物业管理费；第九条约定若被告二广尊公司逾期不支付租金累计超过1个月的,原告可书面通知广尊公司解除本合同,且要求违约方按照月租金及每月物业管理费之合计金额的3倍支付违约金;第十条及其补充条款约定,若广尊公司未经原告事先书面认可擅自提前终止本合同的(包括广尊公司的原因而导致本合同提前终止的),则广尊公司必须向原告支付其实际使用该房屋期间根据租赁合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金,并赔偿原告因此遭受的一切损失,包括律师费、诉讼费等;附表二第一部分约定物业管理费以租赁面积计算,为每月每平方米人民币25元,每月物业管理费合计为人民币14946元。2018年11月20日,原告与广尊公司及冠润公司签订《合同主体变更协议》(以下简称“变更协议”)。变更协议约定自2018年10月1日起,将租赁合同中的广尊公司变更为冠润公司。同时变更协议约定冠润公司继续履行租赁合同中广尊公司作为承租人的全部权利义务；冠润公司负责自租赁合同主体变更后所产生的租金及相关费用;冠润公司因变更协议及租赁合同对原告所负一切债权债务,由广尊公司承担连带担保责任。2020年5月20日,因冠润公司拖欠2019年12月1日至2020年4月30日的租金590989.75元及相应滞纳金的问题,原告曾向冠润公司出具《关于贵方因拖欠租金而断电执行通知及最终催款警示函》,要求冠润公司积极履行租赁合同义务。冠润公司自2019年12月起拖欠租金,经原告多次催要,冠润公司于2020年5月25日向原告出具《房租还款计划书》确定其未能及时支付2019年12月及2020年度1-5月的房租,并承诺：1、5月31日前将先行支付2019年度12月份的一半房租,剩余一半的房租将于6月中旬前支付完成；2、6月30日前将支付完成2020年度1月份的全部房租；3、7月31日前将支付完成2020年度2-3月份的全部房租,以此类推,每月支付完成2个月的房屋租金,直至无拖欠。而实际上、冠润公司并未按照该还款计划书履行相应还款义务。其仅分两次向原告支付了所拖欠的2019年12月份部分租金,分别是在2020年5月29日支付30000元,以及在2020年7月3日支付30000元。2020年9月2日,原告向冠润公司发出《关于我司单方面解除与贵司的(上海市房屋租赁合同)的通知》,该通知载明由于冠润公司一直拖欠自2019年12月1日至2020年9月2日的租金及物业费等,原告于2020年9月2日单方面解除与冠润公司的租赁合同,并根据租赁合同的约定没收冠润公司的保证金作为违约金,同时要求：1.冠润公司于2020年9月9日前向原告支付所有拖欠的租金、物业管理费及相应滞纳金；2.冠润公司于2020年9月16日前完成腾退并恢复装修原状,将该房屋返还给原告。冠润公司收到原告向冠润公司发出《关于我司单方面解除与贵司的(上海市房屋租赁合同)的通知》后,积极与原告沟通,经过沟通原告与冠润公司签订《租赁合同提前终止协议》(以下简称“协议”,就原告单方解除租赁合同的后续事宜进行协商。协议第一条约定,冠润公司承诺于2020年9月2日将2702单元(名义楼层)房屋按现状返还给原告；第二条约定,租赁合同于2020年9月2日终止,该房屋的租金、物业费结算日为2020年9月2日;第三条约定,冠润公司至今仍未付清自2019年12月1日至2020年9月2日的租金、物业费等款项。同时,冠润公司同意用租赁保证金抵扣上述欠款;冠润公司应于2020年9月30日前向原告支付200,000元,于2020年10月31日前向原告支付300,000元,于2020年11月30日前向原告支付200,000元;冠润公司完成本协议第一条、第三条、第四条的义务的,原告豁免冠润公司关于租赁合同项下的其余债务;第六条约定,如果冠润公司未能按照终止协议约定履行第一条、第三条、第四条的义务的,则双方的租赁合同仍于2020年9月2日终止,但原告可按租赁合同的约定向冠润公司主张相应的权利。但截至目前,冠润公司仍未支付其拖欠原告的上述款项。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告上海冠润信息科技有限公司未作答辩。被告上海广尊信息科技有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年4月11日，原告舜联公司作为出租方(甲方)与被告广尊公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租房合同》(商品房出租)，约定：乙方承租甲方出租的系争房屋；系争房屋作办公使用；月租金118197.95元；该房屋租金3年内不变，自2021年6月1日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定；房屋租赁期自2018年6月1日起至2021年5月31日止；乙方应于【每月1日前】向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按月租金的0.1%支付违约金；保证金为3个月租金及物业管理费之和，即399,431.85元；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；(二)租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用,均由乙方承担；第九条之(二)甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金及每月物业管理费之合计金额的3倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;6.乙方逾期不支付租金累计超过1个月的：第十条之(六)租赁期间，非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金及每月物业管理费之合计金额的3倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付；补充条款第12条对本合同第十条作如下补充：(1)自本合同签署之日起至租赁期终止之前,除非本合同另有规定外,未经甲方事先书面许可的,乙方不得擅自提前终止本合同。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的(包括乙方单方面提出提前终止本合同或因乙方的原因而导致本合同提前终止的),则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和管理费的违约金,并赔偿甲方因此遭受的一切损失,包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以充抵上述违约金及损失外,还可就不足之部分(如有)向乙方进行追偿等。2018年4月11日，舜联公司与广尊公司签署《商品房使用交接书》，对系争房屋进行了交接。2018年11月，舜联公司作为甲方(出租方)、广尊公司作为乙方(原承租方)、冠润公司作为丙方(现承租方)签署《合同主体变更协议》，约定：甲、乙双方于2018年4月就系争房屋,签订了房屋租赁合同(以下简称“租赁合同”);1、“租赁合同”中的乙方变更为丙方,丙方继续履行租赁合同中乙方作为承租人的全部权利义务,但乙方已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外;2.甲方保证继续享有作为出租方的权利和承担出租方的义务;3.乙方因“租赁合同”已经支付的保证金,支付人变更为丙方,甲丙之间终止租赁关系时,按照双方合同约定对该保证金进行返还或其他处理。乙方与丙方之间就该保证金的结算由乙丙双方自行处理,与甲方无关。4.丙方应当负责自合同主体变更后所产生的租金及相关费用。此前的任何费用与丙方无关,由甲乙自行解决。5.丙方因本协议及“租赁合同”对甲方所负一切债权债务,由乙方承担连带担保责任等。被告冠润公司支付租赁保证金399431.85元。后冠润公司逾期支付租金、物业管理费以及电费。2020年5月25日，冠润公司向舜联公司出具《房租还款计划说明书》，表示：兹有上海润信息科技有限公司(友力国际大厦2702室)未能及时支付2019年度12月及2020年度1-5月的房租,万分抱歉,特制定以下还款计划：1、5月31日前将先支付19年度12月份的一半房租,剩余一半的房租将于6月中旬前支付完成;2、6月30日前将支付完成2020年度1月份的全部房租,3、7月31日前将支付完成2020年度2-3月份的全部房租,以此类推,每月支付完成2个月的房屋租金,直至无拖欠。冠润公司向广尊公司分别于2020年5月29日支付30000元租金，于2020年7月3日支付30000元。2020年9月2日，舜联公司向冠润公司发送《关于我司单方解除与贵司的的通知》，表示因冠润公司欠付租金，构成违约，要求于2020年9月2日之中租赁合同，2020年9月16日将系争房屋腾退并恢复原状等。2020年9月，舜联公司作为甲方与冠润公司作为乙方签署《租赁合同提前终止协议》，约定：因乙方原因,导致无法正常履行《租赁合同》,现乙方在收到甲方单方解除通知书后,与甲方沟通终止《租赁合同》的相关事宜,经双方协商一致,同意按照本协议约定的条件终止《租赁合同》。第一条乙方承诺于2020年9月2日前将系争房屋按现状返还给甲方；第二条双方确认,租赁合同于2020年9月2日终止。该房屋的租金、物业费结算日为2020年9月2日。电费等其他费用按照结算日当日查数据另计；第三条乙方至今仍未付清自2019年12月1日至2020年9月2日的租金、物业费等款项。乙方除用租赁保证金399,431.85元抵扣以上乙方拖欠的款项外,还需向甲方支付700，000.元；第四条本协议第三条中关于乙方的付款义务,乙方应于2020年9月30日前向甲方支付200,000元,于2020年10月31日前向甲方支付300,000元,于2020年11月30日前向甲方支付200,000元；第六条如果乙方未能按约定履行第一条、第三条、第四条的义务的,则双方的租赁合同仍于2020年9月2日终止,但甲方可按租赁合同的约定向乙方主张相应的权利,该权利包括但不限于没收乙方缴纳的租赁保证金作为违约金;要求乙方支付所有拖欠的租金、物业管理费、其他应付费用以及因乙方违约所产生的违约金、滞纳金等：将依据租赁合同的约定对房屋内的办公设备等进行处置并收回该房屋,所产生的所有费用将由乙方承担：若乙方不能按时腾退房屋并恢复装修原状的,甲方将按照租赁合同约定对该房屋进行恢复装修,所产生的费用由乙方承担；第七条任何一方违反本协议致使另一方遭受损失的,遭受损失的一方有权要求违约方赔偿其所受到的损失,包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、调查费、差旅费、律师费等。冠润公司未按约履行《租赁合同提前终止协议》中约定的义务，现系争房屋由原告舜联公司控制。系争房屋内仍留有物品，且被告未将系争房屋恢复原状。2021年2月2日，原告舜联公司代缴物业费、电费共计54324.85元。以上事实，由原告舜联公司提供的《上海市房屋租赁合同》《合同主体变更协议》《房租还款计划书》《业务收款回单》《解除租赁合同通知》《租赁合同提前终止协议》、物业费、电费代付凭证等书证，以及原告的到庭陈述为依据。本院认为，原告与被告冠润公司、广尊公司均应按照就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》《合同主体变更协议》《租赁合同提前终止协议》等协议约定全面履行各自义务。本案中，原告与被告冠润公司已经通过签订《租赁合同提前终止协议》的形式于2020年9月2日解除了双方的租赁合同，并对合同解除的后果进行了约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告冠润公司未按照终止协议履行付款义务，现原告要求被告冠润全额支付2019年7月1日至2020年9月2日的租金XXXXXXX.47元、2020年5月16日至2020年9月2日的物业费51606.1元(已由原告代付)、2020年3月21日至2020年7月20日的电费2718.75元(已由原告代付)的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告冠润公司还应向原告返还系争房屋，并承担逾期支付租金导致合同解除的违约责任。因被告冠润公司至今未支付租金，现原告根据合同约定要求被告支付逾期付款违约金，符合合同约定，但其按照累计欠付租金的0.1%的标准支付违约金，与合同约定“每逾期一日，按月租金的0.1%支付违约金”的约定不符，本院对原告主张的逾期付款违约金计算方式不予采纳，本院适用合同载明的逾期付款违约金计算方式予以判明。关于合同解除违约金，现原告要求根据合同约定由被告冠润公司承担违约金399431.85元，符合双方约定，且结合系争房屋返还、恢复原状等损失因素，本院对该项诉请予以支持。至于原告主张的物业费、电费利息，考虑被告冠润公司已经承担的违约责任，本院对此不再另外支持。原告主张被告冠润公司承担律师费的诉请，原告提供了律师费支付的相应凭证，符合双方租赁合同及补充协议的约定，本院予以支持。另，根据《主体变更协议》约定，被告冠润公司因租赁合同对舜联公司所负有的一切债权债务，由被告广尊公司承担连带担保责任，故原告要求被告广尊公司就冠润公司在本案中所负债务承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告冠润公司、广尊公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付2019年12月1日至2020年9月2日的租金人民币1,011,553.47元；二、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付逾期支付租金的违约金，按每日人民币118.2元计算，自2019年12月1日起算至租金实际清偿欠付租金之日止；三、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付违约金人民币399,431.85元；四、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付2019年5月16日至2020年9月2日的物业费人民币51,606.1元；五、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付2020年3月21日至2020年7月20日的电费人民币2718.75元；六、上海冠润信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海舜联置业有限公司支付律师费人民币21200元；七、被告上海广尊信息科技有限公司对本判决主文第一至六项中被告上海冠润信息科技有限公司的付款义务，承担连带保证责任；八、对原告上海舜联置业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告上海冠润信息科技有限公司负担。本案受理费人民币20155元，由被告上海冠润信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 盈人民陪审员  冯来根人民陪审员  董茶仙书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。