重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7352号上诉人（原审被告）:重庆君航物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号。法定代表人：孙宗，总经理。委托诉讼代理人：张玲琳，女，该公司职工。委托诉讼代理人：谭淋，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）:梁荣书,女,1950年9月8日出生,汉族。上诉人重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）与被上诉人梁荣书物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2016)渝0110民初6549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人君航物业公司的委托诉讼代理人张玲琳、谭淋到庭参加诉讼，被上诉人梁荣书经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。君航物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由梁荣书负担。事实和理由：1、一审认定梁荣书提起本案诉讼未超过诉讼时效错误。2、梁荣书与君航物业公司签订的《润庆·山予城小区物业服务合同》、《润庆·山予城小区业主公约》没有违反国家强制性法律法规的规定，应属合法有效。3、一审法院依据地方性法规及规章判令君航物业公司退还装修期电梯使用费属于适用法律错误。4、一审法院认定“公共服务收费”包含了“装修期间电梯使用费”是对法律概念的错误理解。5、一审依据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》中列举的物管企业准许收取的相关费用，认定装修电梯使用费不包含在文件中，属于擅自扩大收费，并依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，认定物业公司收取该项费用属于违规收费属适用法律错误。梁荣书未出庭发表答辩意见。梁荣书向一审法院起诉请求：1、君航物业公司退还装修期间电梯使用费348元及利息（从交费之日起至起诉之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），并以装修期间电梯使用费348元为基数按照三倍进行赔偿；2、本案诉讼费由君航物业公司负担。一审法院认定事实：梁荣书系綦江区X号房屋业主，君航物业公司系为该小区提供物业服务的企业。2010年10月8日，梁荣书作为甲方，君航物业公司作为乙方，双方签订了《润庆･山予城小区物业服务合同》，对君航物业公司提供润庆.山予城小区物业服务事宜进行约定，其中包括：物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行，甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间起交纳物业服务费用。装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；物业服务费用至少按月交纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；甲方享有的权利包括享有通过和进入公共部位，有偿使用公共设备、设施和场地的权利；甲方应履行的义务包括按照合同及《业主公约》的约定和国家有关文件规定按时足额向乙方交纳各种费用，遵守签署的本小区《业主公约》和本合同各项条款，承担维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施、场地的费用，按国家规定缴纳物业维修基金；乙方在物业管理中享有以下权利：对拖欠水费、供水加压费及公共设施维护保养费（包含在物管费中）的业主停止供水；乙方有权指定专业金融机构进行代收代扣物管费、公共水电费、停车费、二次加压费等物业服务相关费用；根据实际管理经营情况，乙方有权提出上调物管费标准或增收其它合理费用。但乙方的主张，必须事先通知甲方；甲方接房时，应缴纳装修保证金、装修期间电梯使用费、装修垃圾二次转运费、公共水电费、物管服务费及其余相关费用。缴费标准依照《业主公约》的约定、行业惯例及相关法律法规执行。前述物业服务合同在签订过程中，君航物业公司未就其收取装修期间电梯使用费等费用的名目和合同条款等对梁荣书进行专门的提醒和告知。君航物业公司另针对该小区业主制定了《润庆.山予城业主公约》。该公约中载明：物业管理费的用途包括管理、服务人员的工资、福利；房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护（小修）及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；公共秩序维护费等。业主权利和责任：全体业主须承担因维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施的费用。房屋装饰装修管理公约：业主接房时，应向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5元/平方米和装修期间电梯使用费4.5元/平方米。电梯使用管理公约：客运电梯只能供乘客使用，严禁用客运电梯搬运货物、垃圾、装饰材料。电梯用于搬运装修材料等货物，使用人应按约定标准缴纳装修期间电梯使用费，以弥补因此产生的额外能耗和维保费用等支出。业主（使用人）交纳的费用：费用构成：1、物业管理费包括小区公共保洁服务费（不含外墙清洗）、小区24小时秩序维护服务费、小区绿化养护费、公共设施维护保养费、上缴有关部门管理费，税费、行政办公费、员工薪酬及福利、固定资产折旧费、合理利润；2、维修基金包括小区智能化系统的维修及更新、配电房的大修及更新、电梯的大修及更新、土建部分的大修及更新、环境、绿化设施的大修及更新、小区内供电系统的大修及更新、小区内供水系统的大修及更新、消防设施的大修及更新、其他公共设施的大修及更新；3、代收代缴业主生活能耗费用包括水费和供水加压费、电费、天然气费、公共电费、公用水电费、有限电视收视服务费、电话费、不可预见费。代收代缴费用执行綦江各专业部门规定的收费标准。其中公共用水电费据实分摊。业主接房时，应按有关约定和规定缴纳装修保证金、装修期间电梯使用费、装修垃圾二次转运费、公共水电费、物业管理费及其余相关费用。物业管理费从接房时起算，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价。关于公用水电费分摊说明：公用水电费是指路灯、庭院灯、景观灯、水体、景观、发电机、消防系统等公共设施、设备所消耗的水费、电费、能源费的总称。公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费中。分摊方法是物业公司对公用水电单独装表计量，并每月公示所消耗的水电费，按户据实分摊，由业主在交纳物业管理费时一并交纳。2012年6月29日，梁荣书向君航物业公司交纳装修期间电梯使用费348元，君航物业公司以交款单位为“装修公司”的名义向梁荣书出具收据。梁荣书另向君航物业公司承诺，同意并接受《润庆.山予城业主公约》，承诺履行、遵守《润庆.山予城业主公约》所有条款。2010年1月29日，原綦江县发改委在回复綦江县人民政府市长信箱反映事项办理情况时，认为物业公司收取电梯使用费是合理的，但收费对象有误，不应该向业主收取而应向电梯使用者的装修公司（人员）收取。2013年8月1日、2015年2月9日，綦江区发改委两次向綦江区境内各物业管理服务公司发出行政执法告诫函，严禁物管企业收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。君航物业公司收到前述告诫函后，未向业主公示。2015年6月，梁荣书所在的小区有业主向綦江区政府公开信箱反映君航物业公司违规收取装修期间电梯使用费的问题，并要求解决。润庆.山予城小区业主孙虹等二人曾于2015年向一审法院起诉君航物业公司，要求判令后者退还装修期间电梯使用费，一审法院于2015年10月16日作出判决，驳回了孙虹的诉讼请求，孙虹不服提出上诉，在上诉期间，君航物业公司退还了孙虹等二人的该笔费用。后该案件审理的情况以小区业委会告示的形式在整个小区张贴、公告。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案梁荣书在2010年与君航物业公司签订的物业服务合同中约定了装修期间电梯使用费，在2012年承诺遵守包含有交纳装修期间电梯使用费内容的业主公约并交纳该费用，并未对此提出异议，足以证明梁荣书在签订物业服务合同以及交纳该笔费用时不知晓君航物业公司收取此费用是否侵犯了梁荣书的权益。綦江发改委向原綦江县人民政府作出的回复、向物业公司发出的告诫函等，针对的均非业主，君航物业公司也并未就此向业主告知，不能据此认为梁荣书在此时知道其权利受到侵害。2015年，梁荣书小区的业主始向政府部门反映君航物业公司收取装修期间电梯使用费违规，并向法院提起诉讼，进而将案件审理情况向全体业主告知，故此时应认定为业主知晓其权利被侵害的时间，现梁荣书向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，对君航物业公司关于梁荣书起诉已超过诉讼时效的辩称意见，不予采纳。根据我国《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”、第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”的规定，君航物业公司应按照有关价格部门的指导价进行收费，或双方约定收费。根据重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合下发的渝价(1999)398号关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知以及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第五条、第六条的规定，公共服务收费包含了电梯日常运行、维护（小修）及保养费在内。根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条“为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和公用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金，装修完毕后，经验收房屋主体结构和公用设备、设备未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。”、第十五条“物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。”的规定，本院认为君航物业公司向业主直接收取装修期间电梯使用费缺乏法律、法规、规章及政策依据，不具正当性。梁荣书与君航物业公司虽然签订了《润庆˙山予城小区物业服务合同》与《润庆˙山予城业主公约》，但该两份协议均属君航物业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，而其中有关装修期间电梯使用费的约定明显加重了业主一方的责任，而君航物业公司在签约时并未对此内容以合理方式提醒合同相对方即梁荣书注意，该内容依法对梁荣书不产生约束力。故对梁荣书要求君航物业公司退还装修期间电梯使用费348元予以支持。至于梁荣书要求支付的利息，实为资金占用损失，认为从梁荣书交费之日起按照中国人民银行规定的同类、同期存款利率计算至向一审法院起诉时止为宜。关于梁荣书要求君航物业公司三倍赔偿的请求，梁荣书没有提供证据证明君航物业公司存在欺诈行为，并且已经主张资金占用损失作为补偿，因此对于该项诉讼请求不予支持。判决：一、君航物业公司在本判决生效后十日内退还梁荣书交纳的装修期间电梯使用费348元并支付资金占用损失（资金占用损失从2012年6月29日起按照中国人民银行同类、同期存款利率计算至2016年8月17日止）；二、驳回梁荣书的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，君航物业公司与梁荣书虽然签订了《润庆˙山予城小区物业服务合同》与《润庆˙山予城业主公约》，但该两份协议均属君航物业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同，而《润庆˙山予城业主公约》中有关装修期间的电梯使用费的条款明显加重了业主一方梁荣书的责任，而君航物业公司在签约时并未对此内容以合理方式提醒合同相对方梁荣书注意，故该内容依法对梁荣书不产生约束力。同时，君航物业公司向业主直接收取装修期间的电梯使用费也缺乏法律、法规、规章及政策依据，不具正当性。故一审判令君航物业公司退还梁荣书装修期间电梯使用费并支付相应的资金占用损失费，并无不当。君航物业公司上诉认为梁荣书提起本案诉讼超过了诉讼时效期间，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽然2013年8月1日綦江区发改委即向綦江区境内各物业管理服务公司发出行政执法告诫函，严禁物管企业收取或变相收取“装修期间电梯使用费”，但该告诫函的受文对象为綦江区境内各物业管理服务公司，并非包含梁荣书在内的业主。梁荣书所在小区的业主于2015年6月向綦江区政府公开信箱反映君航物业公司违规收取装修期间电梯使用费的问题，业主孙虹等人向法院提起诉讼，并将案件审理的情况以小区业委会告示的形式在小区张贴、公告。梁荣书方知晓君航物业公司违规收取电梯使用费侵犯了其权利，且君航物业公司也未举示证据证明梁荣书早在2015年之前即已知晓君航物业公司收取装修期间电梯使用费违规。故一审认定梁荣书提起本案诉讼未超过诉讼时效期间恰当。君航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆君航物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年十一月十六日书 记 员  赵 曦