文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4578号原告：淮安力天房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区柯山路29号（原城南路29号），统一社会信用代码913208115580334189。法定代表人：吴滨，职务执行董事。委托诉讼代理人：孙永，江苏光剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，江苏光剑律师事务所律师。被告：张杰，男，1992年11月29日出生，汉族，住淮安市。被告：张仙，女，1990年5月29日出生，汉族，住淮安市。第三人：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市健康东路59号，统一社会信用代码91320800839430807N。负责人：刘冰，职务行长。原告淮安力天房地产有限公司（以下简称“力天公司”）与被告张杰、张仙，第三人中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称“建行淮安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告力天公司的委托诉讼代理人孙永、丁玲到庭参加诉讼，被告张杰、张仙经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人建行淮安分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告力天公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和两被告签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除；2、判令两被告返还原告代两被告向第三人支付的款项并支付代付款金额10%的违约金（按原告实际代付款金额计算，暂计算至2020年6月19日，代付款金额为480412.08元、违约金为48041.21元）；3、判令两被告支付因合同解除所应承担的违约金40000元（贷款金额的8%）；4、判令两被告赔偿原告经济损失合计3520元（其中律师费3500元、快递费20元）；5、判令两被告退还《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四的原件、购房发票原件，并协助办理涉案友创力天尚城26幢1801室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续，撤销备案、解除预告登记及解除抵押登记手续费用均由两被告承担；6、判令原告可从向两被告退还的房款中直接扣除两被告应向原告支付的款项；7、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四，约定由两被告购买原告开发的位于淮安市清江浦区房屋，房屋总价763485元，首付款263485元，余款500000元从第三人处贷款，并由原告向第三人提供贷款担保。因两被告未按时向第三人归还贷款，截至2020年6月19日，原告已代两被告向第三人支付480412.08元。两被告连续多期未按时偿还银行贷款导致原告的保证金账户被第三人扣划了剩余的全部贷款，按照《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，原告已向两被告发出解除合同通知，但两被告未按合同约定配合原告办理解除手续，亦未支付相应款项。故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告张杰、张仙未作答辩。第三人建行淮安分行未到庭参加诉讼，但向本院提交书面陈述意见称，对两被告从我行贷款购买友创力天尚城26号楼1801室房屋的事实没有异议。两被告从我行贷款金额为50万元，并就涉案房屋与我行办理了预告抵押登记，后因两被告未按约归还贷款，我行于2020年3月12日从提供阶段性担保的开发商力天公司保证金账户扣划了9729.68元，又于2020年6月19日从其保证金账户一次性扣划了剩余贷款本息480412.08元。因我行提前收回了涉案房屋贷款本息，同意解除涉案友创力天尚城26号楼1801号房屋的预售商品房抵押权预告登记手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，原告力天公司（出卖人）与被告张杰、张仙（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定：买受人购买友创力天尚城26幢1801室房屋，总金额763485元，签订本合同时，买受人支付首期房款263485元（含定金），余款500000元，由买受人签定合同后5个工作日内向指定银行书面申请按揭贷款，同时提交符合银行按揭要求所需的真实、完整有效的按揭材料；买受人地址为淮安市工业园区宁连路办事处官庄村张东组4号。合同附件四约定：买卖双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准，买卖双方保证对所提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，在变更后五天内以书面的形式通知对方，涉及书面形式通知（挂号信、EMS等有效投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起5日内送达即视为送达；出卖人担保期内若因买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致出卖人代为偿还的，买受人应在接出卖人通知之日起十日内全额返还出卖人代付款及该费用10%的违约金，如出卖人实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。若买受人累计2次未按期偿还银行贷款的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋另行出售，买受人向出卖人支付贷款额8%的违约金，并赔偿出卖人的一切损失；符合单方面原因要求解除合同的条件出现后，买受人应自接到出卖人通知之日起七个工作日内，根据淮安市房地产管理局有关规定，办理合同注销手续后，出卖人方能按合同约定办理退款手续，否则由过错方承担所有直接损失（本息、交易手续费、抵押手续费、退款手续费等）。涉案房屋已办理合同网签备案和预告登记，包括预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记。2020年3月12日，《中国建设银行单位客户专用回单》载明付款人为原告，收款人为中国建设银行股份有限公司，金额为9729.68元。原告在庭审中陈述，该款项因其公司财务漏报，未在诉讼请求中主张，将另案起诉。2020年4月2日，原告通过EMS向合同约定的被告地址淮安市工业园区宁连路办事处官庄村张东组4号邮寄《履约催告函》，要求被告及时返还上述代付款项。上述邮件被告方已签收。2020年5月7日，原告通过EMS向合同约定的被告地址淮安市工业园区宁连路办事处官庄村张东组4号邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：被告购买原告开发的友创力天尚城26幢1801室住宅，因被告未及时归还银行贷款，导致原告保证金账户被银行扣划，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议（一）第9条约定，通知被告收到本通知书之时解除签订的《商品房买卖合同》及补充协议，三日内办理解除合同后的交接和违约金结算事宜。上述邮件被告未签收。2020年5月8日，原告（甲方）与江苏光剑律师事务所（乙方）签订《聘请律师代理合同》两份，约定乙方指派律师担任甲方与张杰、张仙商品房预售合同纠纷一案代理人。江苏光剑律师事务所向原告出具《江苏增值税专用发票》，载明金额为3500元。2020年6月19日，《中国建设银行网上银行电子回执》载明付款人为原告，收款人为中国建设银行股份有限公司，金额为480412.08元，摘要为收回贷款本息。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告多次未按借款合同约定偿还贷款本息，致原告代为偿还拖欠银行的贷款本息等，符合《商品房买卖合同》附件四约定“若买受人累计2次未按期偿还银行贷款的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋另行出售”的情形，故原告有权单方解除合同、收回房屋另行出售；原告于2020年5月7日按照合同约定的被告地址向被告邮寄了《解除合同通知书》，根据合同约定，寄出之日起5日内即2020年5月12日视为送达，故本院对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除的诉讼请求予以支持。原告要求被告退还《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四原件、购房发票原件，该请求无合同约定，且法律依据不足，本院不予支持。原告要求被告协助办理友创力天尚城26幢1801室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续的诉讼请求，符合法律规定，且第三人亦同意解除涉案房屋抵押权预告登记手续，故本院予以支持。原告要求被告承担办理上述手续的费用，法律依据不足，本院不予支持。原告要求被告返还原告向第三人支付的款项480412.08元并支付代付款金额10%的违约金48041.21元，由于原、被告签订的商品房买卖合同已解除，原告要求被告支付上述房款及违约金，法律依据不足，本院不予支持。被告未按期偿还贷款导致合同解除，被告应承担违约责任，原告要求被告支付贷款额8%的违约金40000元（500000*8%=40000），符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿原告经济损失3520元，因本院已支持原告关于违约金40000元的诉讼请求，故对原告该诉请不予支持。原告要求本院判决可从向被告退还的房款中直接扣除被告应向原告支付的款项，因被告未到庭亦未提交答辩意见，被告未要求对已支付的房款一并处理，故对原告该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告淮安力天房地产有限公司与被告张杰、张仙签订的关于淮安市清江浦区友创力天尚城26幢1801室房屋《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四于2020年5月13日解除；二、被告张杰、张仙于本判决生效后十五日内协助原告淮安力天房地产有限公司办理上述友创力天尚城26幢1801室房屋撤销备案手续、解除预告登记手续及解除抵押登记手续；三、被告张杰、张仙于本判决生效后十五日内支付原告淮安力天房地产有限公司违约金40000元；四、驳回原告淮安力天房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费12350元，由原告淮安力天房地产有限公司负担745元，被告张杰、张仙负担11605元；公告费600元，由被告张杰、张仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  许 霞人民陪审员  陈洪军人民陪审员  陈小虎二〇二一年二月十九日法官 助理  陈**元书 记 员  金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。