江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2868号原告：盱眙百地茂商城有限责任公司，统一社会信用代码91320830MA1T6TXK0N，住所地盱眙县穆店镇维桥街道大桥村冯吴组。法定代表人：毛华新，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟开全，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：江苏致诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830670975261G，住所地盱眙县古桑街道。法定代表人：姜辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈娟，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：武建军，江苏宗泽律师事务所实习律师。原告盱眙百地茂商城有限责任公司（以下至判决主文前简称百地茂公司）与被告江苏致诚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称致诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法由审判员戴永明适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理，百地茂公司委托诉讼代理人朱锦、钟开全、致诚公司委托诉讼代理人孙奥（后变更为陈娟）、武建军到庭参加诉讼。因原、被告双方对案件事实争议较大，后依法转为普通程序审理，依法组成合议庭于同年12月17日公开开庭进行了审理，百地茂公司委托诉讼代理人朱锦、致诚公司委托诉讼代理人陈娟、武建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百地茂公司向本院提出诉讼请求：判令致诚公司支付商品房销售提成款641760元、给付租金90000元、返还垫付费用6250元，合计738010元。事实和理由：2017年12月1日，原、被告签订一份《房屋销售代理合同》，约定原告代为销售被告公司开发的浅水湾项目商品房，销售底价2300元/㎡，原告按销售价的2.5%提取销售提成，销售价格超出2300元/㎡的部分双方按5：5比例分成。2018年9月20日，双方签订补充协议约定：一、原合同中装修销售模式取消，涉及装修销售的条款同时废止；二、原代理合同中基定价格2300元/㎡修改为2500元/㎡，超出2500元/㎡部分甲方不参与分成，超出2500元/㎡乙方所得部分须由乙方提供销售服务发票；三、原合同的销售期限延长至2019年12月31日；四、售楼部租金90000元/年由甲方承担，原合同的其他条款不变；五、补充协议与原合同具有同等法律效力。原告按照合同约定共销售了62套商品房，应提成销售2500元/㎡以内的378162元，提成销售超出2500元/㎡的部分3071980元。此外，原告方负责销售的朱锦交给被告销售房款380000元，垫付售楼部租金90000元，代被告垫付其他费用6250元，合计3986393元。被告先后支付原告提成款3188383元，现被告还应支付原告销售商品房提成款641760元，支付原告垫付的租金90000元，返还原告垫付的其他费用6250元，合计应给付原告738010元，请求依法判决。致诚公司辩称，原被告双方签订的代理销售合同，其实是一份居间合同，本案是由原告为被告提供订立合同中介服务，被告依据合同约定向原告支付报酬，根据合同第九条乙方的义务第（四）项，乙方负责收取定金、房款进入甲方账户，并根据第五条销售收入首付款第一款的规定，如有按揭，首付款交给被告公司，按揭下来按照补充协议的约定，对2500元/㎡以内不再支付2.5%佣金，超出部分由原告予以提成。双方按照以上约定于2018年12月31日第一次对按揭下来的7户予以提成，原告在提成表中也没有要求收取2500元/㎡之内的佣金，对第一次的提成款534455元，被告以现金的方式支付20000元，原告在经案大队笔录中也予以承认。实际第一次的提成中，被告欠付的514455元，第二次原告公司向被告提出结算11户的提成，其中有一户王健的，不是原告销售，共计提成456303元。后发生争议后，又下来三户的按揭，应提成142089.85元。三次提成共计1112847.85元，经被告同意原告以自己的销售提成抵充了6户的首付款929280元，加上经案大队刑事案件处理中，被告本着同情心又同意被告缴纳到原告公司的380000元冲抵涉案的7户首付款，但根据原告提供该7户收取首付款的明细可以看出，原告收取的首付款共计699573元，减去已付的380000元，还应给付被告公司319573元。另案涉的15户在经案大队立案后，被告方知房款已经被原告收取。被告不予认可，并通过本次起诉的材料，知道15户的联系方式，被告准备通过律师函的形式告知购房人原告无权收取房款，并签订相关购房协议。被告也不会同意和15户签订商品房买卖合同，希望购房户通过法律途径向原告进行主张。一种以合同诈骗向经案大队举报，另向法院主张合同无效，盱眙人民法院（2019）苏0830民初3185号民事判决书，判决原告和案外人王志忠签订的合同无效，并承担购房款占用期间的利息。综上，被告欠原告提成款是1112847.85元，减去冲抵的提成款929280元，减去尚欠被告在经案处理的首付款319573元，加上被告应支付的90000元租金，被告尚欠原告的提成款是6006元。对原告主张的代垫费用6250元不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2017年12月1日，致诚公司作为甲方与百地茂公司作为乙方协商签订一份《房产销售代理合同》。约定致诚公司将其开发建设的盱眙县古桑街道浅水湾小区现房及期房委托给百地茂公司代理销售。甲方给乙方房屋销售均价为2300元/㎡，最终销售价格由乙方自行确定，加装修基础价1000元/㎡，超出约定价格2300元+1000元/㎡部分甲乙双方5:5比例分成，装修价格需经甲方审定，乙方以买房送装修的模式进行销售，装修由乙方负责，装修费用由乙方承担；乙方销售后取得的房屋销售款必须交到甲乙双方共管账户，甲方以房屋销售款甲方所得的2.5%作为销售佣金支付乙方；甲方应在全部销售完成后7个工作日内与乙方进行全面结算，并在结算后3日内将相关款项支付给乙方；合同履行期限自2017年11月10日至2018年10月30日止；合同对甲乙双方各自的权利义务进行了明确约定。合同履行过程中，2018年9月20日，双方签订补充协议，约定：一、原合同中装修销售模式取消，涉及装修销售的条款同时废止；二、原代理合同中基定价格2300元/㎡修改为2500元/㎡，超出2500元/㎡部分甲方不参与分成，超出2500元/㎡乙方所得部分须由乙方提供销售服务发票；三、原合同的销售期限延长至2019年12月31日；四、售楼部租金90000元/年由甲方承担，原合同的其他条款不变；五、补充协议与原合同具有同等法律效力。合同签订后，百地茂公司制定销售计划、组织人员代理致诚公司销售房屋。百地茂公司提供浅水湾小区商品房销售明细表、签约确认单、认购协议、收取房款收据等，认为其为致诚公司代理销售商品房62套。审理中，致诚公司认可其中的47套系百地茂公司代理销售，但认为其中40户购房明细中购房者王建户系其自行销售，6户只收到首付款，其余房款没有办理按揭，另外7套房屋认可系百地茂公司销售的，但也只收到380000元首付款，没有签订合同办理其余房款按揭。其余15套系百地茂公司以自己的名义对外销售，自行收取房款，经购房人举报，盱眙县公安局以百地茂公司及朱锦涉嫌合同诈骗已立案侦查。因致诚公司未及时为购房户办理按揭贷款，也未及时结算支付百地茂公司销售佣金，仅支付佣金20000元。百地茂公司后在代理销售过程中截留部分购房户购房款未给付致诚公司，后百地茂公司同意从代理销售佣金中冲抵应付致诚公司部分购房户的购房款929280元，案外人安树兵、程浩代百地茂公司支付致诚公司部分购房户的购房款380000元。现因双方对结算代理销售佣金及购房款发生争议，引起诉讼。本院认为，百地茂公司与致诚公司签订的房产销售代理合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行。合同签订后，百地茂公司组织人员，依据代理销售合同为致诚公司代理销售商品房，现代理销售合同已到期，致诚公司应当与百地茂公司结算支付代理销售佣金。依据查明的事实，尽管双方代理销售合同约定销售均价为2300元/㎡，按房屋价款2.5%计算佣金，超出部分双方5:5分成，但在合同履行过程中双方通过签订补充协议明确原代理销售合同中基定价格2300元/㎡修改为2500元/㎡，超出2500元/㎡部分致诚公司不参与分成，即代理销售房屋价格超出2500元/㎡的部分作为百地茂公司的销售佣金。百地茂公司提供的涉案代理销售房屋佣金计算表、双方结算部分房屋销售佣金明细表也均按补充协议约定结算。故现百地茂公司诉称要求先按销售房屋价款的2.5%计提佣金，再计算超出2500元/㎡部分的佣金，不符合双方补充协议约定，也与双方实际结算佣金方式不符，本院不予支持。对致诚公司辩称要求按百地茂公司实际销售房屋价款超出2500元/㎡的部分结算佣金，本院予以支持。致诚公司认可百地茂公司实际销售房屋47套，其中7套双方已结算应计算佣金534455元，另40套按百地茂公司代理销售房屋价款超出2500元/㎡的部分结算计算佣金为1998600元，合计2533055元。致诚公司已付佣金20000元，另百地茂公司同意从代理销售佣金中冲抵应付致诚公司部分购房户的购房款929280元，后案外人安树兵、程浩代百地茂公司支付致诚公司部分购房户的购房款380000元，故致诚公司尚应支付百地茂公司代理销售佣金1963775元。现百地茂公司主张要求致诚公司支付代理销售佣金641760元，本院予以支持。百地茂公司诉称要求计算另其销售的15套致诚公司商品房佣金，将其截留的部分购房户购房款冲抵佣金后，百地茂公司支付应付佣金。因其主张销售的15套商品房，系以其自己的名义对外销售，销售房款也未交付给致诚公司，致诚公司现也不认可其代理销售，且因该部分购房户已向公安机关报案，盱眙县公安局以百地茂公司及朱锦涉嫌合同诈骗已立案侦查，尚在侦查过程中，故百地茂公司在本案中主张要求致诚公司结算支付上述15套商品房销售佣金，本院不予支持。另百地茂公司诉称要求致诚公司给付租金90000元及垫付费用6250元，致诚公司不予认可，百地茂公司也未提供相应证据证明，本院不予支持。对百地茂公司在代理销售过程中截留的购房款，致诚公司在支付涉案佣金时可与百地茂公司一并结算，也可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江苏致诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告盱眙百地茂商城有限责任公司代理销售佣金641760元；二、驳回原告盱眙百地茂商城有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元（原告已预交），由原告盱眙百地茂商城有限责任公司负担1534元，被告江苏致诚房地产开发有限公司负担10266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  戴永明人民陪审员  王清泉人民陪审员  王 静二〇二一年二月二十三日法官 助理  黄 舒书 记 员  戚书香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。