重庆市綦江区人民法院民事判决书    (2020)渝0110民初4719号 原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:康同美，女，1973年11月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人: 钟崇进，男，1973年2月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司与被告康同美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告康同美的委托诉讼代理人钟崇进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费5221.2元；2、判决被告支付二次加压费238.4元；3判决被告支付违约金1441元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月20日，原告与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX区提供物业服务。2014年9月19日，被告接房时签订了《临时业主管理规约》约定物业服务费按建筑面积收取，住宅每平方米1.1元/月，二次加压费0.8/吨。2017年10月16日，原告与XX区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，合同期限为3年，物业服务费按建筑面积收取，住宅二层以下按平方米1.00元/月，3层以上按平方米1.10元/月，二次加压费0.8/吨。原告按合同约定依法为XX区提供了物业服务，被告从2017年4月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。截止2021年2月，被告共欠物业服务费100.99平方米×1.1元×47月＝5221.2元；二次加压费（342吨-44吨）×0.8元=238.4元。被告的行为已构成违约，应按合同约定按每日万分之四向原告支付违约金1441元。被告康同美辩称，对欠费时间、房屋面积及欠费金额无异议。未交物业服务费的原因：被告在装修房屋的时候发现，入户门两边的墙不在一个平面上，房屋有质量问题。被告便向物业公司反映此事，物业公司找了两个棒棒弄好墙，然后用被告家用剩的地砖来贴墙面，跟外面走廊的砖不一样。被告多次向原告反映，原告都没有解决。另外，被告是顶楼，屋面漏水，外墙也在渗水，外墙墙面都起层了，原告说要渗进屋内才申请大修基金维修，一直没有处理。经审理查明：2012年3月20日，原告重庆兴宇物业管理有限公司与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX区提供物业服务，合同期限为三年。同时，该合同在綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案。被告康同美为XX区X-X-X业主， 2014年9月19日与重庆兴宇物业管理有限公司签订的《临时业主管理规约》约定：物业服务费标准按建筑面积收取，住宅：每平方米1.1元/月，二次加压费0.8元/吨。2017年10月16日，重庆市綦江区XX街道XX区业主委员会（甲方）与原告重庆兴宇物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》。合同期限为3年，自2017年10月17日起至2020年10月16日止。该合同约定：甲方将“XXB区”小区委托乙方实行物业管理。物业服务主要内容为：1、物业共同部分的日常维修（小修）、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、水池、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通及化粪池清淘。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助公安部门做好物业管理区域内安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。乙方提供的物业服务标准：1、房屋外观：整洁、符合规划设计要求；2、房屋及设施、设备的维修、养护：经济合理、安全、适用、及时、迅速、彻底（门禁及监护系统正常运转：包括门禁系统之通话、可视、开启）；3、公共环境：辖区内每天普通清洁两次，同时达到“五不”、“五净”标准。4、绿化：配套专职绿化工：四季有绿、花、草、树死亡率小于8%。物业服务费用收取为包干制，按月收取，其收取标准为（按建筑面积计算）：住宅**以下（含**），按平方米1.00元/月（含公摊水电费），三层以上按平方米1.10元/月（含公摊水电费）；二次加压水电费0.8元/吨等。该合同还约定未按月交纳物业服务费，以欠费金额按日收取千分之三违约金。合同签订后，原告重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为XX区的业主或使用人提供了物业服务。被告康同美从2017年4月起未向原告缴纳物业服务费，截止2021年2月，被告康同美尚欠原告物业服务费5221.2元，二次供水加压费238.4元。后经原告多次书面催收未果，原告起诉至法院。庭审中，原告当庭放弃了违约金的诉讼请求。另查明，被告房屋的入户的墙壁不平进行整改后，未使用与走廊通道一致的墙砖，且做工精糙，影响美观。被告所居楼栋的外墙顶部确实存在大面积浸润，墙面有起层的现象。庭审中，原告称入户门两边墙面不平系房屋质量问题，应由开发商负责。被告认为其向原告反映后，一直由原告在处理此事，从2016年装修开始，这么多年从未提过是开发商的问题，也从未让被告找过开发商。前述事实，有前期物业服务合同，交房单，业主临时管理规约，元方新城B区物业服务合同，住宅交费明细，欠费明细清单，物业服务照片，巡查签到表等证据及原告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。现被告房屋入户门墙面因墙砖的花色及做工问题确实影响美观，被告向原告长期进行反映未得到解决，说明原告在物业服务当中未能及时帮助业主协调解决问题，可以认定原告在提供服务时确实存在一定的瑕疵，应酌情减少原告收取的费用，按80%收取为宜。故本院对原告请求被告交纳2017年4月至2021年2月期间物业服务费4177元（按80%计算），二次供水加压费238.4元予以支持。原告当庭放弃了违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本庭依法予以确认。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告康同美在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年4月至2021年2月期间物业服务费4177元，二次供水加压费238.4元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告康同美负担（原告已纳，被告康同美在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。   审  判  员      刘  平   二〇二一年七月五日 书  记  员      文成程  -1-