西安市鄠邑区人民法院   民 事 判 决 书   (2021)陕0118民初804号   原告:西安莱茵商业运营管理有限公司，住所地，西安市鄠邑区；   法定代表人：周朝晖，任该公司总经理。   委托诉讼代理人：苏国庆，陕西勇智律师事务所律师。   被告：西安星辉体育健身有限公司，住所地，西安市鄠邑区楼；   法定代表人：邢帅，任该公司执行董事兼总经理。   被告：邢帅，男，1993年1月22日出生，汉族，住西安市鄠邑区。   两被告共同委托诉讼代理人：赵茂昌，陕西平镜律师事务所律师。   原告西安莱茵商业运营管理有限公司（以下简称莱茵公司）与被告西安星辉体育健身有限公司（以下简称星辉公司）、邢帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莱茵公司的委托诉讼代理人苏国庆，被告星辉公司的法定代表人即被告邢帅，两被告共同委托诉讼代理人赵茂昌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告莱茵公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠房租费、物业费、空调费等费用共计184862元；二、请求被告承担逾期支付房租费等费用产生的利息损失，以184862元为基数，自2020年9月1日开始按约定月利率1.5%计算至实际给付之日；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：陕西恒圣置业有限公司开发建设的莱茵国际5#6#商业楼统一交由原告莱茵公司招商及运营管理。2017年9月13日，原告与被告签订《莱茵国际租赁合同》，承租莱茵国际6号楼四五两层商业楼共1920平方米，用于经营健身房。截止2020年8月31日，被告共欠租金等费用416862元，2020年9月2日，原告委托陕西恒圣置业有限公司与两被告协商达成《健身器材设备冲抵租金协议》，经冲抵后被告仍拖欠房租等费用184862元，并约定由两被告自2020年9月1日至2021年2月28日分六次，每月按30810元支付。超过给付期限按月息1.5%计息，被告邢帅同意与星辉公司承担连带清偿责任。两被告未按约定支付拖欠房租等费用，现依法诉至法院，请求法院判令两被告连带清偿下欠房屋租金等费用，并按照约定的逾期利率支付利息损失。   两被告辩称，原告的诉讼请求及事实理由与实际不符，依法应予驳回。首先，原告所依据的《健身器材设备冲抵租金协议》（以下简称《冲抵协议》）是原告对被告威胁所签订的。原、被告所签《租赁合同》已经在2019年9月2日解除。2019年9月2日，原告向被告送达了《星辉健身俱乐部解除合同告知函》（以下简称《告知函》），2020年9月2日签订《冲抵协议》时，被告当时没有找见《告知函》，但是口头一直强调《租赁合同》已经解除，租金等不应计算至2020年8月31日，只因当时没有证据，而且原告一直威胁被告如果不签订《冲抵协议》，就让被告在户县的门店都开不了门、营不了业。同时，原告也口头答应，如果被告找到了《告知函》，双方重新计算欠款数额。被告在受到威胁且万般无奈的情况下，在原告打印的《冲抵协议》上签字盖章了。同时该协议也是显失公平的，故申请法院依法撤销双方所签《冲抵协议》。其次，被告收到原告《告知函》后，曾开车带了十几个人去拉回自己的健身器材及空调，但原告以种种借口不允许被告拉回自己的器材，并强行扣押被告的器材设备，给被告造成了一定的经济损失，被告保留依法追偿的权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   对原告提交的证据认定如下：1莱茵国际租赁合同；2、委托书；3、健身器材设备冲抵租金协议；4、建设工程竣工验收消防备案凭证；5、建设工程竣工规划验收合格证；6、收款收据三张；7、星辉健身房欠费计算表。两被告质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，因为这个协议产生的背景不简单，2020年9月2日，陕西恒圣置业有限公司打印好并算好账让被告签字盖章，该协议不是被告本人自愿签订的，原告口头承诺找到解除协议后，双方重新计算。对证据4真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可，按照消防法的规定，备案是在验收之前，虽有备案但是不能代表验收。对证据5真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，该证据是对规划的验收，不是对工程竣工的验收。对证据6真实性、合法性、关联性均不认可，收款收据是星辉健身内部做账务所用，具有随意性、缺乏真实性。证据7是原告单方的算账过程，不予质证。本院认定如下：对原告提交的证据1-6的真实性、合法性及关联性均予以认定，对证据7的真实性、合法性及关联性不予认定。   对被告提交的证据认定如下：《星辉健身俱乐部解除合同告知函》一份，证明2019年9月2日原告向被告送达的解除合同告知函，被告未提出异议，双方合同已经解除。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，证明目的有异议，认为原告虽于2019年9月2日向被告发出解除合同的告知函，但被告依旧在该地方经营，实际中合同并未解除，双方租赁关系于2020年9月2日才协商解除。本院依法对被告提交的《星辉健身俱乐部解除合同告知函》的真实性、合法性及关联性予以认定。   根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2017年9月13日，原告莱茵公司与被告星辉公司的法定代表人邢帅签订《租赁合同》一份，原告为合同甲方即出租方，被告为合同乙方即承租方，合同约定甲方同意在莱茵国际建设完成并符合交付条件后将其中6号楼（4、5）两整层商铺出租给乙方使用，乙方作为健身会所业态的专业经营商，乙方同意承租该房屋。该房屋的建筑面积为1920平方米，租期为10年，自计租日开始计算，房屋的租金按计租面积计付，每年人民币（460000）元（大写金额：肆拾陆万元整），乙方自计租日开始承担该房屋的租金。租金支付方式为，以半年（六个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费，按该房屋的建筑套内面积计算，计租日起每平方米每月2元人民币。物业费每半年为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气、空调等能源费用。合同还对保证金、进场及房屋交付标准、乙方对该房屋的装饰装修、开业日、经营管理及物业管理、招牌和广告、停车管理、紧急状态和该房屋维修、乙方在租赁期间的照管责任、保险、转租、转让、违约责任等进行了规定。   合同签订后，被告西安星辉体育健身有限公司于2017年9月21日注册成立，并在上述租赁房屋内经营，该公司法定代表人为被告邢帅，经营范围为健身器材、体育用品的销售；健美、篮球、游泳、跆拳道、瑜伽的健身服务；少儿体适能锻炼服务与信息咨询；运动补剂、饮料的销售。   2019年9月2日，原告莱茵公司向被告星辉公司及邢帅送达“星辉健身俱乐部解除合同告知函”一份，该告知函内容为：“邢帅先生： 2017年9月13日，我公司将莱茵国际六号楼四层、五层商铺整体出租给您经营“健身房”使用，您本应于2019年6月1日前向我公司支付2019年第二季度租金57500元，物业费5760元，2019年6-9月空调使用费43680元，我公司多次向您催要租金及空调费，但截至2019年12月31日您仍不能足额支付。我公司考虑到后期租金收取的难度，并依据双方之前的约定，现正式通知与您解除2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》。若您在9月15日前一次缴清2019年6-9月空调费我司将适当予以优惠，若不能按时交纳空调费，我司将按照每日5‰收取空调费滞纳金直至交清为止。若您认为我公司单方解除租赁合同不合法，请您务必在收到此告知函后30日内向法定机构提出异议，同时请您在2019年12月31日前搬离租赁物，向我公司足额支付已经产生的租金和空调费的同时，并将租赁物交回我公司。”对此，被告星辉公司未予答复。后被告星辉公司于2020年6月3日、2020年8月4日向原告莱茵公司缴纳电费及水费。   2020年8月26日，原告莱茵公司委托陕西恒圣置业有限公司处理莱茵国际6#楼四、五层的承租人邢帅（西安星辉体育健身有限公司）拖欠莱茵公司房屋租金事宜，并出具“委托书”一份，莱茵公司承诺严格按照恒圣公司与邢帅的“租金协商结果”行使权利、履行义务。   2020年9月2日，陕西恒圣置业有限公司与被告星辉公司、邢帅达成“健身器材设备冲抵租金协议”一份，陕西恒圣置业有限公司为甲方，星辉健身俱乐部为乙方。协议主要内容为：一、双方确认乙方拖欠房租229667元，物业费60160元，空调费117867元，电费9168元，合计拖欠金额416862元（本欠款中不包含原健身房会员退卡的费用，原星辉健身房经营期间的所有债务由星辉健身房自行承担）。星辉健身俱乐部为陕西恒圣置业有限公司提供健身卡32张，价值32000元，从所欠费用中扣除后剩余384862元，房租计算至2020年8月31日。二、双方同意将健身房所有健身器材及装修等折价200000元（健身器材附明细表）用于冲抵上述拖欠的费用。冲抵后仍拖欠房租费等费用184862元，由乙方按照每月30810元，分6个月（即2020年9月1日至2021年2月28日前）继续付清，在约定的给付期限内，暂不计息，超过给付期限，按月息1.5%计息，邢帅本人愿为星辉健身俱乐部的上述债务承担连带清偿责任。被告星辉公司加盖公章，被告邢帅在连带责任担保人项下签字。2021年1月8日，原告持前述诉称诉至本院，要求被告支付拖欠房租费等费用184862元，并支付逾期利息。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告自愿签订《租赁合同》，约定原告将其房屋出租给被告，被告每年支付租金460000元，租期为十年。在履行租赁合同的过程中，原告委托陕西恒圣置业有限公司处理莱茵国际6#楼四、五层的承租人邢帅（西安星辉体育健身有限公司）拖欠莱茵公司房屋租金事宜，陕西恒圣置业有限公司与被告星辉公司于2020年9月2日签订《健身器材设备冲抵租金协议》，确认被告星辉公司欠付原告房租、物业费、空调费、电费共计416862元，扣除32张健身卡32000元，及健身器材、装修折价款200000元，被告星辉公司欠付原告184862元，协议还约定被告分六次，每月偿还30810元。该租赁合同及冲抵协议均是各方自愿签订，且不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。故原告要求被告星辉公司立即给付房租、物业费、空调费、电费等共计184862元，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。原告还要求被告承担逾期支付房租费等费用产生的利息损失，以184862元为基数，自2020年9月1日开始按约定月利率1.5%计算至实际给付之日。根据冲抵租金协议约定，被告自2020年9月1日起至2021年2月28日，每月支付30810元，给付期限内，暂不计息，超过给付期限，按月息1.5%计息。但双方未明确约定利息是从第一笔款项未支付时开始计算还是最后一笔款项未支付时开始计算，本院依法认定利息起算时间为最后一笔还款时间的次日即2021年3月1日。故被告星辉公司应支付184862元欠款自2021年3月1日起按照月利率1.5%计算的利息至本判决确定给付之日。被告邢帅作为连带责任担保人，应对上述欠款及利息承担连带给付责任。   被告辩称其与原告所签《租赁合同》已于2019年9月2日解除，并提交《星辉健身俱乐部解除合同告知函》一份予以证明，被告此辩称意见与其在2020年6月、7月缴纳水、电费行为不符，且双方又于2020年9月2日签订冲抵协议，确定双方合同解除时间以及欠付租金、物业费等事实，故对被告此辩称意见，本院不予采信。被告又辩称冲抵协议是原告对被告威胁所签订的，应予撤销，对此原告不予认可，被告未就胁迫的事实提交证据证明，故对被告此辩称意见，本院亦不采信。现依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条之规定，判决如下：   一、被告西安星辉体育健身有限公司于判决生效后十日内给付原告西安莱茵商业运营管理有限公司房屋租金、物业费、空调费、电费共计184862元；并以此为基数，按照月利率1.5%的标准，支付该款自2021年3月1日起至本判决确定给付之日的利息；   二、被告邢帅对上述给付之款承担连带清偿责任；   二、驳回原告西安莱茵商业运营管理有限公司其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费4220元，减半收取2110元，保全申请费1520元，共计3630元，由两被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审 判 员 吴 邓       二○二一年五月六日       书 记 员 王 倩            20210118804916101256719930122782610125199301227135916101256891820210111421905          1