北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12103号原告：张巍，男，1970年8月5日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宋峥，北京瑞旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文会（张巍之妻），女，1971年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现住北京市东城区，公民身份号码×××。被告：张绍林，男，1968年6月23日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：梁鹏，北京市明诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高岚（张绍林之妻），女，1970年10月29日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：张燕生，女，1963年3月19日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告张巍诉被告张绍林、张燕生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张巍委托诉讼代理人宋峥，被告张绍林及其委托诉讼代理人梁鹏、高岚、被告张燕生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张巍向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2．判决被告张绍林协助原告将北京市顺义区×花园×区×号×至×层×房屋所有权转移登记到原告名下；3．诉讼费及保全费由被告负担。事实和理由：2019年4月11日，原告张巍与被告张燕生、张绍林签订《房屋买卖合同》，合同约定，张巍将其所有的位于北京市顺义区×花园×区×号×至×层×房屋出售给张燕生，房屋总价款为人民币35000000元，张燕生应在签订合同时向张巍支付房屋总价款的15%，即人民币5250000元作为定金，张燕生在房屋过户之日起360日内付清85%的房屋价款，即人民币29750000元，同时定金转为房屋价款。此外，合同第十二条约定张燕生要求将房屋过户到其弟张绍林名下，合同付款及相应责任义务仍有张燕生承担，若不能在约定时间内支付房款，张巍有权要求张绍林将房屋过户给张巍指定任意人。张绍林承诺如张燕生违约，张绍林将无条件配合张巍处置该房屋。后张巍依约将房屋交付给张燕生占有使用，将房屋过户至张绍林名下，但张燕生仅向张巍支付5250000元，剩余房款至今未付。2020年4月27日，张巍与张燕生达成《补充协议》，确认在张燕生给付全部购房款时，张巍对涉诉房屋保留所有权。据此，原告向顺义法院起诉。被告张燕生辩称：我与原告张巍及其妻子张文会系多年好友，双方自愿协商由我购买张巍名下位于顺义区×小区的房屋。因张燕生及其丈夫均已被列为失信被执行人，张巍对此也知情，故商定将涉诉房屋过户登记在张燕生的弟弟张绍林名下，三方签订了买卖合同。在给付张巍定金5250000元后，无力给付剩余款项，至今仍居住在涉诉房屋内。同意原告张巍的请求，按照合同约定也是要将房屋返还的。被告张绍林辩称：张燕生是我姐姐，张巍及其妻子张文会是张燕生多年朋友，有生意关系，我和张巍及其妻子张文会也认识。因张巍、张文会要投资张燕生海外的公司项目，想从银行借款进行投资，于是张巍与张燕生商量对张巍所有的位于顺义区×小区的房屋进行抵押借款。张燕生是失信被执行人，无法办理房屋购买及过户、贷款等手续，让我帮忙登记、办贷款手续，事实上不是要真的买房，就是通过过户登记后再办理房屋抵押借款，用借款完成投资，是要投资张燕生的公司。通过张文会介绍的小贷公司人员黄海悦，在张文会与黄海悦的帮助下，从小贷公司借款600万元，过户到张绍林名下后涉诉房屋再向华夏银行办理抵押借款，从华夏银行贷款了900万元，来偿还小贷公司的600万元借款及利息共计650万元，其余大部分款项是按照张燕生的指示转出给他人，留下给张绍林几十万元偿还华夏银行的利息，每月大约5万余元，但自2020年6月起未再还款。事实上原告所述的房屋买卖合同并未实际履行过，仅是原告与张燕生之间就境外投资所作的资金安排。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉诉房屋位于顺义区×花园×区×号×至×层×。原告张巍与张文会系夫妻关系，育有儿子张家铭。被告张燕生与被告张绍林系姐弟关系，张燕生与陈晓翔系夫妻关系，张绍林与高岚系夫妻关系。张巍、张文会与张燕生、陈晓翔系多年朋友。2019年4月11日，张巍与张燕生、张绍林签订《房屋买卖合同》，甲方即出卖方系张巍，乙方即买受方1系张燕生，丙方即买受方2系张绍林，约定甲乙双方同意房屋售价合计为35000000元，乙方向甲方支付总价款的15%即5250000元作为定金，过户日起360日内付清85%的房屋价款，即29750000元，同时定金转房款；甲方同意按照乙方要求的时间将该房屋先行过户并交付乙方使用；乙方未按本合同规定的时间付款，则乙方应承担违约责任，每逾期一日按照逾期款万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过十日后，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方所付定金甲方有权不予退还；乙方要求将该房屋过户到乙方弟弟张绍林（丙方）名下，本合同付款及相应责任义务仍由乙方承担，若不能在约定时间内支付房款，甲方有权要求丙方将房屋过户给甲方指定任意人。丙方承诺，如果乙方发生违约，丙方将无条件配合甲方处置该房屋。该合同甲方处签字为张巍，乙方处含委托代理人签字处有张燕生、张绍林、陈晓翔。2019年5月5日，甲方即张巍与乙方即张绍林签订《房屋买卖合同》，约定涉诉房屋由乙方购买，售价为1520万元，首付款应在2019年6月5日给付，并约定在2019年6月19日过户前乙方张绍林向甲方张巍支付第二笔购房款400万元，在过户后20日内支付剩余尾款600万元；房屋交付在双方办理过户手续之日起当日内完成；约定在6月19日双方相互配合申请办理房屋转移登记手续。张绍林称该份房屋买卖合同是为了在华夏银行办理抵押借款900万元而签订，但原件已经丢失，无法举证质证，故申请撤回了该份合同作为证据。2019年6月5日，张绍林转账给张巍520万元。张绍林称520万元是从小贷公司借出，为此向小贷公司支付了利息45万元，收款方是杨涛。张燕生认可杨涛是小贷公司的，张燕生称杨涛手里钱多才找他借的，对张绍林的陈述认可。2019年6月19日，张巍与张绍林签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉诉房屋价格为812万元，买受人张绍林应在2019年6月19日前向张巍支付全部金额812万元，该格式合同中大部分空格内容均未填写。张巍、张燕生、张绍林称该合同是为了过户签订，房款价格低是为了少交税费，最终按照计税金额812万元交纳的税费。当日，涉诉房屋过户登记至张绍林名下。2019年8月14日，张绍林与华夏银行签订了涉诉房屋的《个人抵押合同》，贷款本金900万元，期限自2019年8月13日至2022年8月13日。2019年8月23日，华夏银行发放张绍林贷款900万元，同日该笔款项即转至北京佳阳金都商贸有限公司，摘要内容为“支付货款”。张绍林称：北京佳阳金都商贸有限公司将900万元全部取走，该公司是杨涛安排的，杨涛收取了30万元费用，张文会要求把剩余的钱都转给黄海悦，他们决定如何分配之后，黄海悦将剩余270万元转给了高岚。因为要用其中的600万去还他们的借款，520万本金，45万利息，剩余35万元中有20万给了张燕生女儿，15万由张绍林使用。张绍林听从张文会的安排转给黄海悦、张家铭、董冬梅。小贷公司都是张文会找的，张绍林听从安排。2020年4月27日，张燕生及其配偶陈晓翔向张巍出具《补充协议》，内容“2019年4月11日，就张燕生购买张巍名下的位于北京市顺义区×小区×号别墅双方签订买卖合同，双方约定：成交价格叁仟伍佰万元正（35000000元），签订合同时支付伍佰贰拾万元正（5200000元），余款贰仟玖佰捌拾万元（29800000元）应于过户之日起360日内付清，同时定金转为房屋价款；在张燕生给付全部购房款前，张巍对房屋保留所有权。合同履行中，张巍按照张燕生的要求，已在约定时间将房屋过户至张绍林名下；张燕生已经支付购房款伍佰贰拾万元正（5200000元），截止本补充协议签订时剩余购房款尚未给付。签署人：张燕生陈晓翔时间：2020年4月27日”。该《补充协议》上没有张巍签字。高岚的银行交易记录显示，2019年9月2日黄海悦转给高岚270万元，次日，转给张绍林50万元，转给黄海悦100万元，转给张家铭284400元，转给董冬梅700000元，余额为215600元。2019年4月25日，张家铭分5笔转入张绍林账户用于交付给北京亿商大众文化发展有限公司即张燕生及其配偶陈晓翔的公司投资款430万。对此，张燕生认可是投资其海外项目的款项。2019年9月23日，张巍转入张绍林账户332300元，9月24日董冬梅转入460万元，共计4932300元；张文会指示张绍林通过该账户分别转给张文会母亲王秀英账户18万元、转给黄海悦15万元；2019年9月25日张文会指示张绍林通过该账户转给王春利187．7万元、王晓文832105元、严敏451320元、周萍239000元、陈晓翔550575元、董冬梅252300元和40万元，转出款项共计4932300元。有张文会与张绍林的微信记录，转出款项的账户名称、金额均由张文会告诉张绍林。张绍林称只是接受张文会的指示操作，没有其他原因。张燕生称，黄海悦、张家铭、董冬梅都是我的债主，整个贷款都是黄海悦经办，找的银行办理，事实上是我们跟银行之间的中介人。张绍林说还完小贷公司600万后剩余15万元是认可的，不认可张绍林所述是张文会指示小贷公司，黄海悦是听从我的指示分配钱。我与张家铭之间只是临时借款，没有签订合同。张绍林、高岚是按照我的指示给他人转款。张燕生又称欠黄海悦1500万元，欠董冬梅1200万元，张文会与张绍林的聊天记录认可。张文会是在帮我弄贷款，张文会与张绍林没有关系。张绍林收到张家铭转入430万元，即前文所提及的投资给张燕生的项目投资款，通过张绍林的账户中转，张燕生确认张家铭转款430万元是境外投资款。张绍林转给张星旋、臧义、黄海悦、马德胜、陈辉的款项，张绍林、张燕生确认其中张家铭的430万元投资款是通过购买这些人员的外汇转汇往境外，张燕生称是从这些人手中购买外汇，所以让张绍林转款给他们。张燕生确认张绍林不认识他转款出去的这些人员。张燕生及其配偶陈晓翔被列为失信被执行人，限制高消费。通州法院、海淀法院均有未执结案件，张燕生当庭确认共计一千余万元未给付。2021年3月3日庭审后，张巍向本院补充提交对于庭审中证据的补充质证意见，不认可张文会与张绍林的微信聊天记录真实性，并否认与本案事实的关联性，不同意张绍林的证明目的，张巍与配偶张文会与张燕生没有生意往来，称张绍林断章取义截取部分内容不能反映真实情况，也不能证明张巍与张燕生存在紧密的合作和资金往来，真实情况是张燕生为了梳理公司流水，便于企业规范化管理和审计，也便于为张绍林申请消费贷款等原因，张燕生请张巍配偶张文会帮忙将其公司流水归集到张绍林个人账户，上述交易资金只是在张绍林账户周转一圈，与原告及其亲属之间没有任何利益关系，原告及其亲属从中未获取任何利益，张绍林之妻高岚作为张燕生经营公司的财务人员对此非常清楚，张燕生的公司进行上述资金周转行为，高岚均参与，张文会与张绍林在此之前无交集，微信聊天记录反应的情况只是张文会应张燕生的要求才帮助张燕生协调相关转账汇款事宜，并非是张文会在为自己利益处理自己的事务。关于北京忆商大众文化发展有限公司即张燕生经营的公司给张巍之子张家铭的430万元投资入款通知及张绍林资金账户为张燕生代收款项其中包括张家铭430万元投资款，张巍对证据真实性不认可，认为与本案没有关联性，不同意张绍林的证明目的，不认可张巍与张燕生存在合作以及境外投资关系。张绍林、张燕生明确称涉诉房屋在华夏银行的贷款付息已经于2020年6月暂停，至今未再付息。张巍于本案起诉前，向本院申请对涉诉房屋采取诉前财产保全措施，本院审核后予以保全，并作出(2020)京0113财保95号民事裁定书，涉诉房屋已被查封。另，张巍系西城法院执行局干警。张巍以所有权确认纠纷向本院起诉，经审理其变更请求，后本院调整本案案由为房屋买卖合同纠纷。审理期间，本院向双方核实确认张燕生配偶陈晓翔在《房屋买卖合同》及《补充协议》上签名的情况，张巍明确表示买受人是张燕生，因陈晓翔与张燕生是夫妻关系才签字，不要求追加陈晓翔在本案中作为被告，张燕生、张绍林亦不要求追加陈晓翔作为本案被告。上述事实，有双方当事人陈述、银行转账明细、《房屋买卖合同》及《补充协议》《北京市存量房屋买卖合同》《个人抵押合同》、(2020)京0113财保95号民事裁定书、发票等在案佐证，可以作为认定案件事实的证据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案争议焦点是，原告请求解除的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否真实有效。经过庭审，双方均对涉诉房屋是否存在买卖合同以及双方之间的关系进行了陈述、确认，原告张巍与被告张燕生称是房屋买卖合同关系，因多年好友才同意在仅给付了合同约定价款不足六分之一的情况下就将涉诉房屋过户给被告张燕生的弟弟即被告张绍林，而原告张巍系明知被告张燕生为失信被执行人而无法以本人名义履行合同的情况下，同意将房屋过户至被告张绍林名下，且原告张巍妻子张文会介绍小贷公司人员就涉诉房屋办理借款、贷款，并指示被告张绍林利用其银行账户转入、转出多笔款项，被告张绍林也按被告张燕生的指示通过个人银行账户进出款帮助被告张燕生买入外汇、偿还借款等。事实上，在签订涉诉房屋的购买协议时及到目前为止的近两年时间内，被告张燕生均无给付房款的能力，其亦表示现在无能力履行剩余的付款义务。本院认为，原告张巍作为西城法院执行局干警，对被告张燕生作为失信被执行人的经济情况且作为多年好友的生活情况均有明确认知，但是，原告张巍在明知被告张燕生履行给付能力明显欠佳、仍为失信被执行人的情况下与被告张燕生签订《房屋买卖合同》，其行为有悖常理，违反谨慎交易行为人的合理行为模式，且涉诉房屋的市场价格远低于双方约定的价格3500万元，结合在涉诉房屋过户前双方从小贷公司借款及过户后从华夏银行抵押借款的事实，被告张绍林陈述称原告张巍与被告张燕生并非真实买卖房屋而是通过此种方式套取银行贷款从事其他经营性、投资性活动的意见较为合理。因此，本院从现有证据的高度盖然性考虑，双方之间通谋虚假、掩盖真实意图的意思表示成立，所签订的《房屋买卖合同》《补充协议》本院依法确认无效，故驳回原告的全部诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告张巍的全部诉讼请求。案件受理费二十一万六千八百元，由原告张巍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯晨晨二〇二一年三月二十二日书记员  田小星