淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6118号原告：淮安众源物业服务有限公司，住所地淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村部1-02室，统一社会信用代码913208916649088715。法定代表人：尹传学，职务总经理。委托诉讼代理人：吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国顺，该公司员工，男，1961年9月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：利群时代商贸有限公司淮安解放东路店，住所地淮安市解放东路43号，统一社会信用代码91320800669636641W。负责人：高毅朝，职务总经理。被告：利群时代商贸有限公司，住所地南通经济技术开发区上海路，统一社会信用代码913206912518785128。法定代表人：郭伟，职务董事长。两被告共同委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：姚建，利群时代商贸有限公司员工，男，1985年4月28日出生，汉族，住山东省沂水县。被告：淮安亨得利商贸有限公司，住所地淮安市深圳东路2号B-29，统一社会信用代码91320800684117989T。法定代表人：张建国，职务董事长。委托诉讼代理人：左泉，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩元明，江苏岸庆律师事务所实习律师。原告淮安众源物业服务有限公司（以下简称：“众源公司”）与被告利群时代商贸有限公司淮安解放东路店（以下简称：“解放东路店”）、利群时代商贸有限公司（以下简称：“利群公司”）、淮安亨得利商贸有限公司（以下简称：“亨得利公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告众源公司的委托诉讼代理人吴春梅、杨国顺，被告解放东路店、利群公司的委托诉讼代理人蒯正星、姚建、被告亨得利公司的委托诉讼代理人左泉、韩元明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众源公司向本院提出诉讼请求：1、三被告连带支付原告2018年9月1日到2020年8月31日期间的物业服务费共计383384.16元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：我公司在金樽国际公寓已做物业服务多年，取得了大多数业主的好评。2018年8月26日，我公司与金樽国际公寓业主委员会续签了《金樽国际公寓物业服务委托合同》，约定商业用房每月每平方米建筑面积按1元的标准收取物业服务费，被告从2018年9月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费，经多次催缴未果，严重影响了我公司正常工作秩序。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告解放东路店、利群公司辩称：解放东路店与亨得利公司签订的房屋租赁协议第五条第一、三款注明所承租房屋的物业管理工作由解放东路店自行承担，解放东路店除租金外无需支付任何的物业管理费。解放东路店承租涉案房屋后，涉及到的相关物业管理的项目均是由解放东路店与相关的企业签订了对应的服务协议以及服务、养护、清运，原告没有为解放东路店提供任何的物业管理。原告以其与业委会签订的协议作为依据提起本次诉讼，没有事实依据。被告亨得利公司辩称：我公司不应承担物业费，原告的主张没有事实依据，理由为：原告没有为被告提供物业服务，案涉房屋由解放东路店实际使用，用于经营大型商业超市，超市已经自行配备了物业服务，其中包括垃圾清运、电梯维保、消防设施的管理、供水等，在此情况下再让被告承担所谓物业服务费有违公平原则。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月16日，江苏时代超市有限公司〔之后更名为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称：“乐天玛特公司”）、利群公司〕与被告亨得利公司签订租赁合同，约定租用被告亨得利公司位于淮安市解放东路、承德南路口的商业用房，房屋产权证号分别为：淮房权证清浦字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，实际测量面积为15974.34平方米，租赁期限20年。双方又约定，该项目整体物业管理工作均由乐天玛特公司自行承担，乐天玛特公司无须向亨得利公司支付租金以外的任何物业管理费用。2015年5月5日，众源公司将乐天玛特公司及其解放东路店、亨得利公司诉至淮安市清浦区人民法院，主张乐天玛特公司解放东路店支付2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业管理费575076.24元，乐天玛特公司、亨得利公司承担连带责任,该院于2016年3月25日作出（2015）浦民初字第01647号民事判决书，认定业委会与众源公司签订了物业服务合同，该合同对全体业主均具有约束力，并在考虑物业服务委托合同中关于物业费标准的约定、关联案件关于众源公司对金樽国际小区的服务审查情况、乐天玛特公司解放东路店经营支出情况等因素的基础上，确定该案三被告应按65%的标准支付物业服务费用。之后，众源公司提起上诉，二审过程中当事人又进行了协商；众源公司于2016年4月8日申请撤回了起诉。2016年8月25日，原告众源公司与乐天玛特公司解放东路店签订《物业管理协议》，约定由原告众源公司为被告解放东路店位于淮安市解放东路43号的物业提供物业服务，总面积为15974平方米，双方协商解放东路店按年缴纳10万元物业管理费用，物业管理期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止。2018年9月1日至2020年8月31日期间，原告众源公司继续为诉争房屋提供物业服务，三被告并未缴纳该期间物业管理费用。本案有争议的主要事实与证据如下：原告众源公司为证明收费的依据与标准，提交了2018年8月26日其与淮安市金樽国际业主委员会（以下简称：“业委会”）签订的《物业服务委托合同》，载明：业委会委托众源公司对小区商住写字楼提供物业服务；合同期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止；商业用房按每月每平方米建筑面积1元向业主收取。三被告质证称，业委会并非本案当事人，对该合同的合法性持异议。原告众源公司陈述，其在诉争的物业服务期间，提供了整栋楼的建筑消防、外部电梯维保、安保巡查、小区绿化养护、管道疏通清理、外部保洁、电动自行车停放管理等服务。2020年上半年，为创建文明城市，应政府要求又进行了外墙粉刷，支付粉刷费3800元；其提供了粉刷照片、转账记录为证。被告解放东路店陈述，超市内部的消防、巡查、管道疏导、超市外部的保洁、车辆停放等均系由其自己安排人员负责；众源公司可能在楼盘一层周边进行了部分粉刷，但在超市租赁范围内没有进行粉刷。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域成立一个业主委员会，业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案中，原告众源公司依据其与业委会签订的《物业服务委托合同》为金樽国际小区提供物业服务；本案诉争房屋位于金樽国际小区范围之内，被告亨得利公司、解放东路店、利群公司作为房屋的业主和使用人，应当受到《物业服务委托合同》的约束。被告解放东路店虽然与被告亨得利公司约定自行管理物业，但该约定并不能免除向原告众源公司交纳物业费的义务。2015年，众源公司与乐天玛特公司及其解放东路店、亨得利公司因物业费纠纷诉至法院；在该案审理完毕后，2016年被告解放东路店又与原告众源公司签订《物业管理协议》。被告解放东路店的上述行为，表明其与原告众源公司之间达成了接受物业服务、交纳物业费的合意。现原告众源公司主张被告解放东路店继续支付2018年9月1日到2020年8月31日期间的物业费，于法有据；但考虑双方在之前的交易惯例中，被告解放东路店并非按原告众源公司与业委会约定的标准缴纳费用，且被告解放东路店作为商场经营者，其对商场外部周边场所也进行了管理，在一定程度上减少了原告众源公司的相关管理工作；再考虑原告众源公司在日常的管理之外，确实于2020年进行了外墙粉刷工作，为此支付了部分费用；综上，本院酌情将被告解放东路店于2018年9月1日到2020年8月31日期间应支付的物业费确定为268000元；原告众源公司主张的超出部分，不予支持。被告解放东路店系被告利群公司的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；现原告众源公司主张被告利群公司亦承担支付物业费的责任，本院予以支持。被告亨得利公司系诉争房屋业主，负有交纳物业费的义务，现原告众源公司主张其对被告解放东路店应付的物业费承担连带责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告利群时代商贸有限公司淮安解放东路店、利群时代商贸有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安众源物业服务有限公司物业费268000元；二、被告淮安亨得利商贸有限公司对上述款项承担连带付款责任；三、驳回原告淮安众源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7051元，原告淮安众源物业服务有限公司负担1731元，被告利群时代商贸有限公司淮安解放东路店、利群时代商贸有限公司、淮安亨得利商贸有限公司负担5320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  许新飞人民陪审员  刘 娇二〇二一年二月十九日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。