淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8984号原告：王凯，男，1988年1月25日出生，汉族，住淮安市开发区。原告：袁海梅，女，1991年11月27日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：张海涛，江苏业致胜律师事务所。被告：王敏，男，1989年6月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。被告：王威，女，1993年9月2日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：王敏（系王威丈夫），自然状况同上。原告王凯、袁海梅与被告王敏、王威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王凯、袁海梅以及共同委托诉讼代理人张海涛，被告王敏并作为被告王威的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凯、袁海梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告返还购房定金10万元；3、判令被告向原告支付违约金27.2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月8日，经清河区小何房产信息咨询服务部介绍，原被告签订《房屋买卖（居间）合同》。双方约定原告以136万元购买被告所有的位于淮安市清江浦区房屋（产权证书编号：苏（2016）淮安市不动产权第0008922号）。合同签订当日，原告向被告支付购房定金10万元。在原告贷款预审后，中介通知双方到门店完成首付款的支付。但被告到现场后，却拒绝售卖房屋，拒绝据继续履行合同。以上事实有书证和视频足以证实。综上所述，被告拒绝继续履行合同的行为已构成违约，其行为违反双方签订的房屋买卖（居间）合同第六条第五款的规定，理应承担违约责任。为维护原告合法权益，特具状贵院。被告王敏、王威辩称，我们通过中介达成协议，付首付款和定金之前已经谈好，当天付10万元定金，在10月底付40万元尾款，后来说10月底可能钱不能到账，就约定11月20日前付首付款，在11月20日时候中介电话联系我说买方要把首付款打给我，当时我在出差，中介说必须要我本人在场，我说我不在家，之后钱就没有打给我，我认为是原告存在违约，不是我方违约。我同意解除合同，不同意支付违约金，同意退还购房定金10万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年10月8日，原告王凯、袁海梅（乙方）与被告王敏、王威（甲方）以及案外人清河区小何房产信息咨询服务部（丙方，以下简称“小何房产服务部”）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，甲方同意将本人坐落在淮安市清江浦区的房屋出售给乙方，建筑面积143.37平方米……成交价格：甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹佰叁拾陆万元整……付款约定：（1）乙方于2020年10月8日向甲方交付定金人民币壹拾万元整（购房定金可冲抵购房款）。（2）乙方于贷款预审后支付人民币伍拾万元整（包含定金）作为首付款支付给甲方；剩余房款人民币捌拾陆万元整，支付方式贷款（额度以银行审批为准）。相关事宜：丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2020年11月20日前提供相应原合法证件并进行资金托管，否则视为违约。违约责任：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均为违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担……合同签订后，原告王凯通过转账方式向案外人小何房产服务部员工何海霞支付购房定金10万元，被告王敏向原告王凯出具收条一份，收条内容为“今收到王凯购买融侨华府玺园13#2807室房屋定金人民币壹拾万元整”。2020年11月19日，原告王凯、袁海梅筹齐购房首付款。2020年11月20日上午，原告王凯电话联系何海霞称首付款已筹齐，何海霞遂联系被告王敏交接款项，王敏称在外地出差不在淮安，原告因此未支付购房首付款。2020年11月21日，三方当面协商时，被告王敏主张原告未按约定于11月20日前支付购房首付款构成违约，不再继续履行合同。2020年11月23日，原告委托的案外人江苏业致胜律师事务所律师张海涛就合同履行事宜出具律师函一份，并于2020年11月24日邮寄至两被告。经本院释明，被告王敏、王威以及原告王凯、袁海梅对房屋市场价格不申请评估鉴定。本院后访中介机构工作人员了解到：案涉房屋所在的融侨华府小区于2020年9月前稳定在单价9000元/平方米左右，自2020年11月周边房屋价格开始上涨，截至2020年11月底融侨华府小区房价已上涨至1.2万元-1.3万元/平方米，该轮房价上涨周期大约20天时间，但与案涉房屋相同的大面积户型的房屋单价稍低，上涨至1.15万元-1.2万元左右。两原告对上述内容不表异议。两被告认为上述价格为2020年11月底的价格，而其在2020年11月20日提出不再继续履行，据其了解当时房价并未上涨，因此对于上述内容不予认可。庭审中，原告王凯主张在2020年11月20日，何海霞联系被告王敏时，重新约定了次日下午到中介办公室交接款项。被告王敏称其当天在电话里向何海霞表示，钱款到账并非必须其本人到场，如果当天不打款就等其回去再说。被告王敏主张“回去再说”并不是说等回去再打款，另外中介方知晓其银行账号。本院依原告王凯、袁海梅的申请，对被告王敏、王威名下价值372000元的财产予以查封、冻结。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中原告王凯、袁红梅与被告王敏、王威之间的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规和强制性规定，为有效合同。根据合同法的规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，合同约定“甲乙双方须在2020年11月20日前提供相应原合法证件并进行资金托管，否则视为违约。”该条款为格式文本，其中并未就托管何笔资金以及如何进行资金托管作详尽约定，但可以明确的是双方约定的购房首付款支付时间为2020年11月20日。当天，两原告已筹齐首付款，并通过中介工作人员与被告王敏联系付款事宜，被告应当按约积极配合接收款项。而被告王敏不仅未明确告知两原告款项支付方式，或明确表态直接支付至某具体银行账号，还未经催告即认为两原告在履行期届满次日违约，其故意制造对方违约情形的行为，不能得到法律支持。在双方未明确约定首付款支付账号的前提下，原告于11月20日当日未汇款并不构成违约。相反，两被告在合同解除条件不成就的情况下，明确表示不同意出卖房屋构成违约，原告王凯、袁海梅主张被告王敏、王威承担违约责任，本院予以支持。关于违约金数额，根据合同约定，违约方应当向守约方赔偿房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，本案中两原告按双方之间的合同约定主张违约金数额，不违反双方约定及法律规定，被告主张违约金过高，但就具体损失未能举证证明，且考虑到合同无法继续履行系两被告所致，结合当前的市场交易行情，两原告依约主张违约金27.2万元，与其预期可得利益相当，并未过分高于被告违约而导致的实际损失，本院予以支持。关于两原告解除合同的诉讼请求，原被告双方在庭审中对解除合同均不表异议，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在合同解除的情况下，两原告要求两被告返还购房定金10万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王凯、袁海梅与被告王敏、王威于2020年10月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告王敏、王威于本判决生效之日起十日内向原告王凯、袁海梅返还购房定金10万元；三、被告王敏、王威于本判决生效之日起十日内向原告王凯、袁海梅支付违约金272000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19488元，减半收取9744元，保全费2380元，合计12124元，由被告王敏、王威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年二月二十二日书记员  张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力只是不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。