淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初393号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号淮安书城商务大厦12楼，统一社会信用代码91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵。委托诉讼代理人：胡颖，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：于跃，男，汉族，1986年12月16日出生，系该公司员工，住淮安市清江浦区。被告：刘月欣，女，汉族，1996年2月10日出生，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：张雷，江苏业致胜律师事务所律师。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称华信公司）与被告刘月欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华信公司的委托诉讼代理人胡颖、于跃，被告刘月欣及其委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金14599元，管理费1265元，水费97.2元，迟延支付滞纳金6874元，解除合同赔偿金17944元，（租金、管理费及迟延支付滞纳金从2020年4月16日起计算至2020年8月3日）；2、判令被告将所经营商铺的注册经营地址进行注销或变更；3、由被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2019年12月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告花漾城F1-46号商铺经营南洋大师傅蛋糕店，租赁期限为2019年12月16日至2020年12月15日，租金5980元/月、管理费520元/月。合同约定，乙方进场经营后，乙方要求解除或者因为乙方违反本合同第13条的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。2020年5月12日，商铺由被告上锁一直处于关门停业的状态，原告多次追要租金、管理费等，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告刘月欣辩称：1、原告与答辩人之间的租赁合同已经解除。2019年12月13日，原、被告签订《租赁合同》后遭遇了疫情的不可抗力，店铺无法继续经营，为减少损失，被告于2020年4月向原告通知解除租赁合同，获得原告同意后，被告将租赁房屋交付原告，租赁合同已经解除。按照租赁合同第15条的约定，被告擅自休业三天以上的，合同自动终止，因此合同是约定了解除条件的，约定条件达成，合同已经终止，因此不存在原告主张的租金。2、原告要求支付租金等相应费用没有事实和法律依据。租赁合同解除后，双方无任何权利和义务关系，原告不应向被告主张任何费用。被告于2020年5月份向原告通知解除租赁合同，原告如果有异议应尽早提出，而不是在三个月之后才提起诉讼。原告未采取适当措施防止损失扩大，故对扩大损失部分，被告不应赔偿。3、关于迟延支付滞纳金、解除合同赔偿金等违约责任条款无效，被告如果要承担违约责任，应予以调整。迟延滞纳金按照0.5%的日标准按年计算达182.5%，标准过高，且原告的合同系格式条款，未履行提示或说明义务，故对该合同中加重、限制被告权利的条款均属无效条款。若被告需要承担违约责任，滞纳金的计算方式已超过原告的损失，且原告已没收了被告缴纳的保证金，该保证金已足够弥补原告的损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月13日，原告华信公司（甲方）与被告刘月欣（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：合同期间2019年12月16日至2020年12月15日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号F1-46，租赁面积17.32平方米，水表1块，电表1块；营业范围：南洋大师傅蛋糕；保证金：总额19500元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费），总额6500元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：月固定租金5980元；管理费：30元/月/㎡，管理费520元/月；预付方式：押一付三；特别事项说明首期（2019年12月16日至2020年4月15日）需缴纳租金17940元、物业费1560元，合计19500元。合同还约定，乙方不能遵守甲方所指定的营业时间，在没有得到甲方书面同意的情况下擅自将开店铺位关门停业，或乙方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付的，在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除合同；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金；乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；本合同签署5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金；乙方迟延支付租金、管理费、其他费用以及保证金等费用，应按未缴纳部分，每天加付0.5%的滞纳金；甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵消；乙方在放弃经营或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止；且乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。另外，应当赔偿甲方的损失（具体金额由甲方算定）。双方以合同所列的地址为双方联系的有效方式，任何一方在收到另一发发出的变更联系方式的书面通知前，双方的有效联系方式仍以合同所载为准。合同下方载明被告刘月欣地址为江苏省淮安市淮安区。合同签订后，原告华信公司将涉案的开放式商铺交付被告使用，被告依约向原告华信公司支付首期租金17540元、首期管理费1560元以及保证金6500元。2020年4月15日，因被告未按期缴纳租金及管理费用，原告向被告出具《缴款通知》1份，通知被告店铺缴纳自2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金17944元及管理费1559元。2020年5月12日，被告以受疫情影响为由，向原告公司管理人递交退租申请，并搬空物品自行撤场。双方通过微信就撤场事宜进行沟通，原告工作人员明确表示拒绝解除租赁合同。2020年7月31日，因被告未按时营业，原告向被告出具《解除租赁合同通知书》1份，通知书载明：根据《租赁合同》第13条约定，贵方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付的，我司有权解除本合同。2020年4月16日起至2020年7月31日止，贵方欠缴租金21087元、管理费1837元、滞纳金10707元、违约金17940元，共计51571元。通知书另载明：自本通知书发出之日起，贵方与我司签订的《租赁合同》正式解除。2020年8月3日，原告将《解除租赁合同通知书》邮寄给被告刘月欣，该邮件于2020年8月6日被退回。另查，被告刘月欣自行离场后，其所经营的铺位尚欠水费97.2元未能结清，店铺经营地址亦未变更。案涉商铺已于2021年1月另租他人。再查，本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，要求冻结被告名下银行存款4.5万元或者查封、扣押价值相当的财产，原告提供中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保担保函作为担保，为此支付保险费500元，本院已依法采取相应保全措施。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对原、被告双方均具有约束力。关于《租赁合同》解除及租金、管理费缴纳的问题。《租赁合同》明确约定，乙方不能遵守甲方所指定的营业时间，在没有得到甲方书面同意的情况下擅自将开店铺位关门停业，或乙方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付的，在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除合同。被告刘月欣仅缴纳租金、管理费至2020年4月15日，且自2020年5月12日自行撤场、搬空房屋，之后再未经营案涉店铺，按照合同约定，原告方有权解除合同。另根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。被告于2020年5月向原告工作人员出具退租申请，原告对此予以认可，但原告工作人员明确表示拒绝解除合同，直至2020年8月3日，被告向邮寄《解除租赁合同通知书》，应视为作出解除合同的意思表示，即原告同意解除案涉合同，虽该通知书未能由被告签收，但双方解除案涉合同的合意于此时达成，故本院确认原、被告于2019年12月13日签订的《租赁合同》于2020年8月3日解除。被告虽抗辩按照《租赁合同》第15条约定，“乙方在放弃经营或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的情况，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止”，故案涉合同应于被告撤场之后3日解除。但结合该条款全文，该约定设立的目的系为解决“开店铺位的闲置”问题，便于原告处理闲置商铺内物品，并非约定解除权之行使，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告刘月欣仅支付租金及管理费至2020年4月15日，尚欠自2020年4月16日至2020年8月3日的租金21626元（5980元×12个月÷365天×110天）、管理费1880.5元（520元×12个月÷365天×110天）仍未支付，原告有权要求被告支付其尚欠的租金及管理费用，考虑到案涉合同履行期间新冠××疫情爆发以及本市疫情防控实况，继续按原约定标准支付租金明显不公平，根据公平原则，本院对该期间的租金酌情减免两个月租金及管理费13000元（5980元×2个月+520元×2个月，包含原告自愿为被告免除的36天租金及管理费），故对原告要求被告支付租金9666元、管理费840.5元，合计10506.5元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于原告要求被告支付解除合同赔偿金的问题。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但违约金的数额应当以实际损失为准予以适当增减。本案中，双方合同约定2020年12月15日届满，被告在租期未满情况下自行离场，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到被告刘月欣实际经营案涉店铺仅5个月，且实际受新冠疫情影响，双方约定的违约金明显高于实际损失，故本院结合合同履行情况、合同期限及原告损失等因素，对原告主张的解除合同赔偿金酌定为11960元。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。因原告主张以欠付的租金和管理费为基数，按照每日0.5%标准支付滞纳金，该标准明显过高，考虑到被告的逾期付款主要给原告造成资金占用损失，故对于原告主张的滞纳金，本院酌情确认为以10506.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算至2020年8月3日，经计算为487.6元（10506.5元×年利率15.4%/365天×110天），对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费的问题。因被告自行离场后，尚欠水费97.2元，该费用系被告使用支出，理应由被告承担，故对原告要求被告支付水费97.2元的诉讼请求，本院予以支持。另原告要求被告刘月欣将其经营的南洋大师傅蛋糕店的注册经营地址进行注销或变更，于约有据，本院予以支持。关于原告主张律师费和保全保险费，因双方并无约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司与被告刘月欣于2019年12月13日签订的《租赁合同》于2020年8月3日解除。二、被告刘月欣于本判决生效之日起20日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金9666元、管理费840.5元、滞纳金487.6元及解除合同赔偿金11960元，合计22954.1元；三、被告刘月欣于本判决生效之日起10日内将其经营的南洋大师傅蛋糕店店铺的注册经营地址或营业地址F1-46商铺进行注销或变更；四、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。案件受理费820元，本院减半收取410元，保全费470元，合计880元，由原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司负担223元，被告刘月欣负担657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二一年四月八日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。