江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初3690号原告：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路999号亿联广场1908号、1909号。法定代表人：周永良，总经理。委托诉讼代理人：周杨、冯佳佳，该公司员工，特别授权。被告：张永健，男，1978年4月2日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：秦有林，北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权。原告江苏正大物业服务有限公司（以下简称“正大物业公司”）与被告张永健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人周杨、被告张永健参加了第一次庭审，原告正大物业公司的委托诉讼代理人周杨、冯佳佳、被告张永健及其委托诉讼代理人秦有林参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业管理服务费8892.9元、违约金2223.23元，合计11116.13元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告张永健是如皋市如城街道东方花园二期201幢1105室、204幢806室、204幢603室、204幢604室的业主，建筑面积分别为139.72㎡、99.52㎡、128.14㎡、126.67㎡。原告正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业费标准为住建局补贴0.7元/㎡/月，业主收费标准为0.5元/㎡/月。被告拖欠2018年7月22日至2021年6月31日的物业服务费。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。审理中，原告将其主张物业费的期限变更为自2018年7月22日至2020年7月21日。被告张永健辩称：不同意支付物业费。原告提供的物业服务不到位，小区存在安全隐患，部分消防应急灯不亮，门铃故障，监控不足。原告未向全体业主公布收费价格、服务标准、收费标准、收费项目和收费办法，也未向全体业主公布公共服务费收支和共有部分收益及支出。本案中，原告未主动和被告续签前期物业服务合同，原告提供的服务达不到其与建设单位订立的前期物业服务合同约定的标准，而且收费标准未经过物价局核准。经审理查明：被告张永健是如皋市如城街道东方花园二期201幢1105室、204幢806室、204幢603室、204幢604室的业主，建筑面积分别为139.72㎡、99.52㎡、128.14㎡、126.67㎡。2016年5月16日，正大物业公司（乙方）与如皋市民生住房开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，合同约定合同期限自2016年6月起至2018年6月止，约定由正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准高层住宅物业服务费为1元/平方·月，因该项目是政府动迁安置房项目，安置户物业服务费、装修垃圾处置费200元/套（一次性收取）、装修保证金2000元/套（自交房之日起一年内若无违规装修行为予以退还），乙方按照上述标准向甲方收取，每半年结算一次。2016年7月22日，正大物业公司（甲方）与张永健（乙方）就上述东方花园二期4户房屋各签订一份《东方花园二期》前期物业管理服务协议，协议约定由正大物业公司为东方花园二期提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准小高层、高层住宅物业服务费为1元/平方·月，业主装修保证金2000元/户，装修验收合格一年后全额退还。物业管理服务费用按年交纳，业主应在每年度第一个月履行交纳义务。乙方未能按时足额交纳物业服务费用的应按欠费总额30%的标准向甲方支付违约金。协议还约定《业主临时管理规约》作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效应。2016年7月22日，被告张永健向原告及如皋市民生住房开发有限公司出具四份承诺书，承诺其为上述四户房屋的业主，已经详细约定《东方花园二期业主临时管理规约》，愿意遵守临时管理规约的规定。2018年，正大物业公司（乙方）与如皋市民生住房开发有限公司（甲方）续签前期物业服务合同，合同约定合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用标准按照《市政府关于印发如皋市安置房居住区物业管理暂行办法的通知》（皋政规[2014]3号）文件精神，高层住宅物业服务费甲方补贴0.7元/平方·月（如发生政策性调整，按相关文件补贴标准相应调整），其余部分由甲方委托乙方向安置已满两年的安置户收取，收取标准为0.50元/平方·月。安置未满两年的，因甲方已预收物业费，物业服务费甲方仍按1元/平方·月支付，满两年后按前款执行。被告张永健未支付2018年7月22日至2020年7月21日期间的物业服务费，正大物业公司以张贴催缴通知等方式进行催缴。庭审中，被告张永健提供了部分照片以证明小区管理存在不到位之处，具体为：环境卫生不达标、安保人员值班睡觉、监控损坏、车辆乱停放、绿化管理不到位、外墙开裂、灯具破损、违章搭建、天窗损坏。原告正大物业公司质证认为照片不能全面反映物业服务质量，原告提供的物业服务在主管部门的考核中一直是优良的。即使原告的服务存在瑕疵，也已经在第一时间整改。以上事实，有当事人的当庭陈述、前期物业服务合同、业主临时管理规约、前期物业服务协议、照片等证据在卷佐证。本院认为，依照相关法律法规，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。被告张永健系东方花园二期201幢1105室、204幢806室、204幢603室、204幢604室业主，其应当履行支付物业服务费用等相关费用的义务。正大物业公司与如皋市民生住房开发有限公司签订的前期物业服务合同以及与被告签订的前期物业服务协议不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。2018年7月22日至2020年7月21日被告需交纳案涉房屋物业费标准为0.5元/月/㎡，东方花园二期201幢1105室、204幢806室、204幢603室、204幢604室的建筑面积分别为139.72㎡、99.52㎡、128.14㎡、126.67㎡，故原告主张被告张永健支付自2018年7月22日至2020年7月21日的物业费6175.625元（0.5元/月/㎡×494.05㎡×25个月），符合法律规定，本院予以支持。关于被告张永健反映的原告在物业服务中存在的问题以及提供的部分问题所对应的照片等证据，说明原告在日常服务中确实存在不到位之处，故对原告主张的违约金本院不予支持。希望原告能够认真对待业主提出的问题，切实负担起小区物业管理服务责任，提高小区业主的满意度，为构建和谐社会贡献力量。关于被告张永健辩称的其不应当缴纳物业费的理由，本院评析如下：1.对于被告主张的原告未向全体业主公布收费价格、服务标准、收费标准、收费项目和收费办法，也未向全体业主公布公共收支费收支和共有部分收益及支出的问题。被告作为东方花园二期的业主，依法享有知情权，被告可要求原告提供相应的信息，如果原告未提供，被告可依法主权权利。但被告以此作为拒不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予支持。2.对于被告主张的原告主张的收费标准未经过物价管理部门核准的问题。根据庭审查明的事实，原告与如皋市民生住房开发有限公司签订的前期物业服务合同以及与被告订立的前期物业管理协议均系当事人真实意思表示，原告已经提供了物业管理服务，且合同约定的物业服务费标准未超出合理的市场价格，故原告要求被告按照前期物业服务合同约定支付物业服务费，并无不当，对被告该抗辩主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张永健于本判决生效后立即给付原告江苏正大物业服务有限公司2018年7月22日至2020年7月21日期间的物业服务费6175.625元。二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由原告江苏正大物业服务有限公司负担18元，被告张永健负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 员  李 婕二〇二一年六月二十八日法官助理  袁立峰书 记 员  卜秋蓉