江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初6388号原告：龚平，男，1980年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：姚志刚，苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：倪敏雄，苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。被告：孙桂军，男，1963年8月7日出生，汉族，住江苏省邳州市。被告：王启聪，女，1975年11月15日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告龚平与被告孙桂军、王启聪房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月6日立案后,依法由审判员沈琳适用简易程序独任审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告龚平及其委托诉讼代理人姚志刚,被告孙桂军，被告王启聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚平向本院提出诉讼请求:1、要求解除原告与被告孙桂军签订的厂房租赁合同。2、要求被告孙桂军立即腾出所承租的厂房，并向原告交付。3、要求被告孙桂军向原告支付拖欠的租金人民币300000元，并支付自2020年10月10日起至实际腾出房屋之日止的占有使用费，以每年300000元计算。被告王启聪对该款承担连带清偿责任。4、要求两被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告申请变更第3项诉讼请求为：要求被告孙桂军向原告支付拖欠的租金人民币300000元（2020年1月10日至2021年1月9日期间），并支付自2021年1月10日起至实际腾出房屋之日止的占有使用费，以每年300000元计算。被告王启聪对该款承担连带清偿责任。并明确第2项诉讼请求为要求两被告立即腾出坐落于苏州市相城区、面积1100平方米的厂房。如果被告在2021年1月9日前搬离，据实计算租金。事实和理由：2018年5月，被告孙桂军因经营所需承租原告坐落于，面积为1100平方米的厂房。双方于2018年5月25日签订了厂房租赁合同一份，约定：租期为五年，2018年7月10日起至2023年7月9日止。租金约定为：每年人民币300000元，支付时间、付款方式等其他事项详见厂房租赁合同。被告孙桂军承租后，至2020年10月9日止，经结算尚拖欠原告租金人民币300000元。为此双方于2020年10月9日经协商达成协议，被告孙桂军承诺：在2020年10月30日支付清拖欠的租金，否则同意解除租赁合同，同时被告王启聪自愿担保对被告孙桂军所拖欠的全部租金，承担连带清偿责任。但约定的支付期满后，经原告多次催告，两被告一再推脱，至今未履行相应义务。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告孙桂军辩称，对于原告要求解除合同，其不同意，最好不要解除。对拖欠租金是认可的，具体时间、金额不记得了，应该是对的。被告王启聪辩称，协议上是其签字的，原告让其承担连带责任认可。经审理查明，2018年5月25日，原告龚平（甲方、出租方）与被告孙桂军（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》1份，约定：甲方将位于江苏省苏州市相城区阳澄湖镇湘陆路的厂房、建筑面积1100平方米租赁给乙方使用。保证符合国家有关消防安全规定和相关法律、法规的规定。乙方租用该厂房的期限为5年，自2018年7月10日至2023年7月9日止，如到期后，乙方有意续租，则甲乙双方友好协商，同等价格，乙方有优先权。厂房租金每年为人民币300000元。甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方一次性支付6个月租金为人民币150000元，乙方应每6个月支付一次租金，提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力。由此造成的经济损失由乙方自行负责。乙方向甲方缴纳押金人民币25000元，如乙方到期不再续租，不拖欠水电费及其他费用，甲方应全额退还乙方押金。未经甲方书面同意，乙方不得将出租厂房全部或部分转租给他人。经甲方同意转租的，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，厂房主体结构恢复原状。甲方为乙方提供用电用水。水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，高压线路拉至乙方配电箱为止。厂房内低压线路由乙方承担。若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决。乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，不得破坏原房结构。乙方根据自己的经营特点如需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，装修费用由乙方自负。附加条款：房屋前三年价格不变，第四年起年租金递增6%，五年租期满后乙方搬家不得破坏房屋装修及设施。租赁期内若甲方把该房屋出售或转让，乙方仍享有租赁权。合同另对其他事项进行了约定。合同落款处，原告龚平在甲方处签字确认，被告孙桂军在乙方处签字确认，另有案外人牛雪原在居间方处签字。2020年10月9日，原告龚平（甲方）与被告孙桂军（乙方）、被告王启聪（丙方）另达成《协议》1份，约定：乙方于2018年5月25日，与甲方签订厂房租赁合同，承租房屋，经甲乙双方结算，截止2020年10月9日，结欠租金人民币叁拾万元整，乙方定于2020年10月30日一次付清，如违反，解除与甲方厂房租赁合同。对此：丙方同意对乙方所欠甲方房屋租金债务承担连带清偿责任。《协议》落款处，原告龚平在甲方处签字确认，被告孙桂军在乙方处签字确认，被告王启聪在丙方处签字确认。同日，被告孙桂军出具《欠条》1份，载明：“截止2020年10月9日为止，本人结欠龚平房屋租金叁拾万元整，房屋地址（详见合同），本人承诺到2020年10月30日一次性付清，如违反，解除租赁合同承担责任”。被告孙桂军在欠款人处签字确认。审理中，原告龚平提供了《厂房绝卖和土地租赁转让合同书》、《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》复印件、《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》复印件，并陈述，涉案房屋坐落于苏州市相城区，由李林华建造，系原告龚平和其妻子金秋芳在2018年5月2日一起向李林华购买的，购房相关的合同原件均在金秋芳处。房屋所涉土地是李林华向相城区阳澄湖镇沈周村租赁的，是村里面的集体土地，2018年5月2日，李林华将涉案房屋所有权及土地使用权一并转让给原告。涉案房屋没有房屋产权证，也没有批复手续及建设规划许可证。案外人金秋芳到庭接受询问并陈述，其和龚平系夫妻关系，位于苏州市相城区的厂房是其和龚平一起向李林华购买的，同意本案中由龚平个人将涉案厂房对外出租、主张并收取租金、房屋占有使用费等相关费用。庭审中，原、被告一致确认：《厂房租赁合同》中约定的押金25000元，被告孙桂军已实际支付给原告。租金支付至2020年1月9日。涉案房屋现由两被告占有使用。被告王启聪承担连带责任的范围为：被告孙桂军结欠的2020年1月10日至2021年1月9日期间的租金300000元。庭后，原告到庭陈述，被告王启聪分别在2020年11月3日、2020年11月4日、2020年11月5日、2020年11月16日向原告支付租金10000元、5000元、5000元、2000元，合计22000元，前述22000元系支付的2020年1月10日至2021年1月9日期间的租金，且未在起诉的金额中扣除。另，被告孙桂军分别在2020年12月13日、2020年12月15日向原告支付租金20000元、20000元，合计40000元。以上，2020年1月10日至2021年1月9日期间租金，被告方累计支付62000元，尚欠238000元。以上事实,有原告提供的《厂房租赁合同》、《协议》、《欠条》、《厂房绝卖和土地租赁转让合同书》、《阳澄湖镇资产、资源租赁及规费上交合同书》、《江苏省农村合作经济组织内部结算凭证》等证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为,原告龚平与被告孙桂军于2018年5月25日签订的《厂房租赁合同》,因涉案房屋未取得建设工程规划许可证,故应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求两被告自涉案房屋内迁出的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。审理中，原告自认2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费，被告王启聪已支付22000元，被告孙桂军已在庭审后支付40000元，加上被告已支付的押金25000元，合计87000元，应在计算房屋占有使用费时一并予以扣除。故相抵扣后，被告孙桂军尚应支付原告龚平2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费213000元（300000-22000-40000-25000）及自2021年1月10日起按300000元/年的标准计算至被告方实际迁出涉案房屋之日止的房屋占有使用费。根据原、被告于2020年10月9日签订的《协议》，被告王启聪应对被告孙桂军结欠的2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费承担连带清偿责任，故被告王启聪应对前述213000元承担连带清偿责任。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告孙桂军、被告王启聪应于本判决生效之日起十日内从位于苏州市相城区的诉争房屋（1100平方米）内迁出，并将该房屋交还原告龚平。二、被告孙桂军应于本判决生效之日起十日内支付原告龚平2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费213000元及自2021年1月10日起按300000元/年的标准计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费。三、被告王启聪对上述第二项中被告孙桂军应支付的2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费213000元承担连带清偿责任。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026318。四、驳回原告龚平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2900元,财产保全费2070元，合计4970元，由原告龚平负担160元,被告孙桂军个人负担453元，由被告孙桂军、被告王启聪共同负担4357元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告方负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331055507）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  沈 琳二〇二一年二月二十二日法官助理  杨初易书 记 员  刘春丽