江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1671号上诉人（原审被告）：陈林叶，男，1982年1月28日生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：刘青林，江苏政纬（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许昌月，江苏政纬（吴江）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪纯良，男，1980年3月15日生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：施建民，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘舜州，江苏吴越律师事务所律师。上诉人陈林叶因与被上诉人汪纯良房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二一年二月一日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈林叶上诉请求：1.请求依法撤销苏州市吴江区人民法院作出的(2020)苏0509民初8669号民事判决，并发回重审或改判陈林叶不向汪纯良返还购房款30万元；2.请求依法判决本案的一、二审诉讼费由汪纯良承担。事实与理由：1.汪纯良逾期履行合同义务，属于违约，根据双方签订的《存量房买卖合同》，陈林叶有权解除合同，并要求其承担违约责任。2.合同期限届满后，汪纯良明确表明不会再购买陈林叶的房屋，导致双方之间的合同目的无法实现，属于根本性违约。双方实际上是在2019年的签订的合同，因为汪纯良社保未满，陈林叶也愿意等汪纯良社保满两年，将合同履行期限约定在2020年4月30日，对于该份合同的签订和履行陈林叶可谓是诚意满满，但汪纯良因为个人家庭原因导致合同无法继续履行，期间也经过多次协商，但均未达成一致，陈林叶不可能无休止的等待，因此才决定解除合同。退一步来说，即便陈林叶不解除合同，汪纯良也不可能也没有条件购买陈林叶的房屋，汪纯良本人没有社保，其妻子正打算与其办理离婚手续，不会配合办理相应购房手续，合同目的也不会实现。一审法院在未查明事实的基础上，认定汪纯良违约没有证据明显错误，陈林叶认为二审法院应当在查明事实的基础上，依法予以改判。汪纯良辩称，一审法院判决的事实清楚，适用法律正确，请求维持。汪纯良向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈林叶双倍返还定金60万元；2.本案的诉讼费用由陈林叶承担。在庭审过程中，汪纯良变更诉讼请求为：1.判令解除汪纯良、陈林叶在2019年12月19日签订的存量房买卖合同；2.判令陈林叶返还购房款30万；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月19日，陈林叶（甲方）与汪纯良（乙方）、苏州市裕源房产经纪有限公司（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于盛泽镇舜湖西路66号湖滨花园1幢B1202室房屋出售给乙方，房屋售价为166万元。签订合同时，乙方向甲方支付购房总定金30万元，其中1万元交给中介方作为交房押金。甲方同意待乙方社保在2020年4月30日前满2年之后办理该房屋网签，托管或过户手续。对于违约责任双方约定：1.乙方中途违约，定金不退还，该定金由甲方所得，甲方中途违约，甲方应在违约之日起五日内将定金和已收房款全部还给乙方，另赔付同等于定金数额的违约金，上述违约造成的一切经济损失及法律责任均由违约方承担，对方有权解除合同并追究违约方的相关责任，要求赔付总房款20%的违约金、违约方需承担缴纳此房成交价2%的中介服务费；2.乙方不能按期向甲方付清购房款(因甲方原因造成银行贷款延期除外)或甲方不能按期向乙方交付房屋(含附属用房和物品)，每逾期一日，违约方需支付总让房款的千分之三的违约金，违约方支付的中介费及已代缴的费用不再退还，双方另行协商的除外。合同签订后，汪纯良于2019年12月19日向陈林叶支付30万元。2020年4月28日，涉案房屋办理网签手续，次日审核通过。2020年5月期间，双方就房款支付事宜多次协商，陈林叶认为汪纯良未在约定期限办理托管、过户手续，构成违约，要求按照合同约定没收定金，汪纯良对此提出异议，双方多次协商未果。2020年5月19日，陈林叶将涉案房屋以165万元的价款出售给案外人。以上查明事实，有汪纯良提供的存量房买卖合同、收据、存量房承购居间代理委托协议、存量房出售居间代理委托协议、存量房承购信息挂牌登记表、存量房出售信息挂牌登记表、挂牌操作明细表、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，汪纯良、陈林叶间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,其内容未违反法律法规强制性规定,应为合法有效，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋已被陈林叶出售给他人，合同无法继续履行，故汪纯良要求解除与陈林叶签订的房屋买卖合同的请求，一审法院予以支持。根据法律规定,当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中,汪纯良要求解除合同的意思表示体现庭审过程中,故一审法院视庭审之日2020年9月18日为合同解除之日。关于汪纯良主张返还购房款的请求，双方对于在履行合同过程中汪纯良是否存在违约行为存在争议。汪纯良主张在合同约定的时间点前已办理网签手续，积极履行了合同，不存在违约行为；陈林叶认为应当在该时间节点前完成网签、托管、过户全部手续，汪纯良未配合完成存在违约行为，定金不予返还。一审法院认为，合同约定于2020年4月30日前办理该房屋网签、托管或过户手续，汪纯良在2020年4月28日就案涉房屋配合办理了网签手续，并在2020年5月期间双方多次协商付款事宜，且未明确表示不继续履行合同，故陈林叶抗辩汪纯良存在违约行为，依据不足，一审法院依法不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告诉请被告返还已支付的购房款，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告汪纯良与被告陈林叶于2019年12月19日签订的《存量房买卖合同》于2020年9月18日解除。二、被告陈林叶于本判决生效后于本判决生效之日起十日内返还原告汪纯良购房款30万元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××60）。案件受理费减半收取4900元，由被告陈林叶负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告已预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈林叶提交：1、陈林叶与汪纯良妻子一个通话录音。主要是证明了作为本案的汪纯良与其妻子产生了矛盾。所以说他妻子不配合办理房屋过户的相关手续。2、陈林叶与本方中介朱某,4的聊天记录和卖方中介与买方中介的聊天记录。陈林叶与本方中介的聊天记录上显示出本案的汪纯良方是一直拒绝接收接听电话，并且也不来协助办理相关手续。作为陈林叶方的中介与汪纯良方中介聊天记录显示出汪纯良的中介负责人王静雯与汪纯良的聊天，对方不接中介的电话，并且陈林叶方中介也向王静雯说明了如果礼拜一再不来办理托管合作贷款手续的话陈林叶就将房子不予出售。这两份聊天记录都充分证明了作为本案的汪纯良5月份是拒绝来办理相关的房产过户手续。3、卖方中介朱某,4的证人证言，并申请证人出庭作证。这份证人证言也说明了当时中介与汪纯良协商了多次，因为其妻子的原因不过来办理房产过户手续，证明了作为汪纯良是违约在先。汪纯良质证认为，1、本通话录音是庭前刚给到汪纯良，对其录音的真实性关联性均不予认可。该组证据应当在举证期限届满前10日向法院提出。因此该组该份证据不能作为二审证据使用。2、微信聊天记录，该份证据也是庭前刚提交给汪纯良，对于微信聊天的主体身份，内容的真实性、关联性均不认可，该份证据应当是在一审举证期限期间提交。退一步讲也应在二审举证期限内提交。证人朱某,4到庭称，我是盛家泽房产经纪有限公司的法人。涉案这笔房产手续经办人我们公司王忠文做的。我是盛家泽房产经纪有限公司的法人。两份聊天记录是朱某,4提交给陈林叶的，是真实的。5月16日跟王静雯在聊天记录说了一句话，礼拜一你们能不能来托管或做贷款？如果来我们就约房东，不来的话，房东要拿房产证不卖给你了，你们确定好我在线等你。意思是房东让我们催对方客户办手续。王静雯微信聊天中的号码是买方客户。后来我们在电话和他们沟通了。客户老是不来办手续，房东比较急，老是催我，我就催对方中介，让他们尽快送过来。5月16日是催他们办理房屋过户。后来我们谈了三次，没有谈好。刚开始是因为家里面说不来过户。后来我们约对方中介过来，是他们的亲戚过来的，说忙。第三次又约他们过来谈过户的问题。又说不买了，定金怎么退，就和房东吵了。一审过程中汪纯良提供的交易审核表，显示了涉案房产是2020年4月29日完成了交易审核的通过，这里面审核通过是网签完成。网签办了之后，汪纯良为什么没来办理过户手续是因为他家原因过不了户。后来之后约的三次中有一次说不买了。这个钱的话要退。总共是30万元，他说可以晚一点退。对方是汪纯良到场的。汪纯良没有社保，他老婆有。他老婆不给他来办协助办理过户手续具体情况不清楚。第二次他来谈的时候明确说了不要。最后这个房子是我作为中介来出卖的，因为房东比较急。汪纯良第二次来的时候说了这个房子不能买了，说退一半定金。合同里面约定甲方同意待乙方社保4月30日前满两年之后在中介方协助下办理房屋网签、托管或过户手续，三项里的网签是必须完成的，因为网签是后面两个部分的前提。双方没有达成关于托管时间或者过户时间的约定，也没有补充协议。作为卖方代理人催告买方在合理的期间内履行情形为，从5月份开始，总共催了三次。第一次房东是在5月1日催我，我催买方中介，买方中介催买方，买方没有来，然后是一个买方的亲戚过来的。因为不是买房人，房东也没有和他谈什么。卖方让他的亲戚通知买方过来配合过户。第二次5月中旬房东催我，我催买方中介，买方中介催买方，然后汪纯良过来谈过户的事情。汪纯良说房子不要了，商量退定金。第三次也是在5月份是汪纯良老婆来的，商量定金能不能退给她。定金30万元是买卖双方自己确定的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中争议焦点是，汪纯良是否构成违约。涉案合同约定“甲方同意待乙方社保在2020年4月30日前满2年之后办理该房屋网签，托管或过户手续”。结合上下文意及当事人陈述，是在2020年4月30日前完成网签、托管或过户手续中的一项，其中网签程序必须完成，对托管或过户手续履行时间，双方未作约定，也未达成补充协议。双方2020年4月28日就案涉房屋办理网签手续后，2020年5月期间双方多次协商付款事宜。从陈林叶提交的证据看，除证人朱某,4证言外，尚无其他证据表明汪纯良本人明确表示不再继续履行合同。涉案房屋买卖合同系朱某,4所在经纪公司起草，涉案房屋系朱某,4所在经纪公司经手另行买卖。朱某,4与陈林叶存在利害关系。因双方就托管或过户手续履行时间未作约定，也未达成补充协议，汪纯良尚未构成实际违约，也不足以认定汪纯良构成预期违约。因此，一审判决认定陈林叶请求不予返还购房款的理由不能成立的观点并无不当。陈林叶上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，陈林叶的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人陈林叶负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年五月三十一日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。