湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0405民初72号原告：衡阳市博信物业管理有限公司，住所地衡阳市珠晖区湖北路57号2-201。法定代表人：陈易州。委托诉讼代理人：袁友谊，衡阳市蒸湘区中恒法律服务所法律服务工作者。被告：曾青林，女，1989年2月6日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：莫斌，男，1983年2月9日出生，汉族，住衡阳市珠晖区，系被告丈夫。原告衡阳市博信物业管理有限公司（以下简称博信物业）与被告曾青林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序。该案因其他事项不宜适用简易程序审理，本院于2021年3月4日作出裁定，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，并于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告博信物业的委托诉讼代理人袁友谊、被告曾青林及委托诉讼代理人莫斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡阳博信物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告缴纳所欠物业管理服务费3664.85元及支付违约金3672.18元（从2020年4月1日起算至2021年2月28日止），二项共计7337元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月20日，原告与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，于2013年9月20日至2020年3月31日接手景秀东岸一期小区的物业管理服务。被告于2008年4月7日购买了购置位于衡阳市珠晖区，住房面积为138.82平方米，物业收费标准为1.2元／平方米。被告从2018年6月1日至2020年3月31日共拖欠原告物业管理费3664.85元。原告在2018年6月1日至2020年3月31日期间，多次向被告催收缴纳所欠物业管理服务费，但被告至今拒不缴纳。原告多次催被告交纳物业管理费未果，故诉至法院，请求判如所请。被告曾青林辩称：1.原告严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》中的相关规定和立法原则，在明知景秀东岸业主委员会已于2011年11月1日成立，同年11月3日进行了公示并能正常行权的情况下，依然于2013年9月20日与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，严重侵害了被告的权利。2.被告曾青林于2016年11月11日从原业主罗逍处购买了景秀东岸C903户房屋，已有5年之久，原告依然不清楚该房屋已转卖的事实，说明原告未向被告提供基本的物业服务；3.被告在购买房屋时，与前业主罗逍共同找过原告工作人员，要求办理物业管理过户手续，原告未予答复，原告基本的服务都未向被告提供；4.被告从2016年至2017年间，多次遭到他人骚扰，小区物业形同虚设，连最基础的安全管理都没有，导致被告的生活多次被侵害，造成损失。综上答辩人请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2008年2月，前业主罗逍与名家物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，2013年7月27日，衡阳立衡房地产开发有限公司与名家物业管理有限公司解除前期物业管理服务合同。2013年9月20日，原告与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，原告从2013年9月20日至2020年3月31日接手景秀东岸一期小区的物业管理服务。被告曾青林于2016年11月11日从原业主罗逍处购买了位于衡阳市珠晖区，住房面积为138.82平方米，物业收费标准为1.2元／平方米。2020年3月31日，景秀东岸小区业主委员会发出通知函，解聘原告。原告于2020年3月31日终止景秀东岸小区一期Ｃ栋的物业管理服务。被告曾青林从2018年6月1日至2020年3月31日共拖欠原告物业管理费3664.85元。原告收到通知函后遂对被告发出通知，要求被告交清尚欠原告的物业管理服务费3664.85元。以上事实有原告提交的《营业执照》、《关于解除景秀东岸前期物业管理服务合同相关事宜的会议纪要》、《景秀东岸前期物业管理服务合同》、湖南省服务价格登记证、欠费统计表、催收函、《关于退出景秀东岸小区物业管理公告》、《告景秀东岸小区全体业主书》等证据，以及原、被告当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与衡阳立衡房地产开发有限公司签订《景秀东岸前期物业管理服务合同》，对业主和原告均具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告曾青林于2016年11月11日从原业主罗逍处购得该房屋，应一并承接了原业主的前期物业的合同规定的权利、义务。对于被告辩称2011年景秀东岸C栋已成立业主委员会的问题，根据《物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，且业主委员会的产生须在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下产生。本案中，被告景秀东岸C栋成立业主委员会仅系业主自发成立，不能行使法律权利与原告签订合同。被告应根据《景秀东岸前期物业管理服务合同》履行权利义务。对被告辩称的没有享受物业服务，致使被告住处多次被他人骚扰造成损失的问题，本院认为，被告与他人的民事纠纷问题不属于物业服务合同约定的内容，故本院对被告该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求,本院予以支持，被告应支付原告从2018年6月1日至2020年3月31日物业管理费3664.85元。原告与衡阳立衡房地产开发有限公司签订合同约定的滞纳金应当认定为违约金，被告逾期未交物业服务费，应承担相应的违约责任。原告在庭审中将违约时间计算至2021年2月28日并按照每日3‰的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为该约定过分高于原告的损失，应予以减少，本院参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算，原告起诉时为2021年，一年期贷款市场报价利率为3.85%，年利率上限应为15.4%，故被告应支付原告违约金为518元（从2020年4月1日起计算至2021年2月28日止）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《物业管理条例》第九条、第十条之规定，判决如下：被告曾青林在本判决生效之日起五日内支付原告衡阳市博信物业管理有限公司物业管理费3664.85元、违约金518元，合计4182.85元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾青林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  易珈羽人民陪审员  段非仟人民陪审员  周能发二〇二一年四月十五日法官助理阳桂英书记员王**附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。