北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终11056号上诉人（原审被告）：董雅菊，女，1958年1月6日出生，汉族，退休，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于光达，男，住北京市房山区，由北京市房山区长阳镇领峰四季园社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：刘利杰，男，1987年6月27日出生，汉族，中国航天城电子科技园第三研究院研究员，住北京市东城区，现住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：张明雨，女，1988年1月6日出生，汉族，中国航天城电子科技园第三研究院职员，住北京市房山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司法务经理。上诉人董雅菊因与被上诉人刘利杰、张明雨、原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了独任审理。上诉人董雅菊及其委托诉讼代理人于光达，被上诉人刘利杰及其与张明雨的委托诉讼代理人杨与平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董雅菊上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初3843号判决书，驳回刘利杰、张明雨的一审诉讼请求。事实和理由：2019年11月15日中午，汇鑫公司带我和于光达看了国际花园3号院1号楼4单元502的房屋，之后汇鑫公司催促我、于光达与刘利杰、张明雨谈买房的事。于光达在汇鑫公司工作人员哄骗承诺随时可以改到自己或家人名下的情况下，委托我代签字。协议内容都是于光达本人与刘利杰、汇鑫公司三方达成，并非是我要买房。于光达向我借的2万元钱，给付了刘利杰定金。第二天，我明确要求汇鑫公司将购房人更改为于光达，因为不是我要买房，但汇鑫公司不同意。刘利杰与别人签房屋买卖合同，与我无关。2019年11月29日，汇鑫公司才同意与我解除房屋买卖的合同，并让我在解除房屋买卖的合同上签字，我签字后并没有给我一份。我认为我不是合同主体、我不应承担任何责任。刘利杰与中介公司恶意串通，虚构事实。综上，我不同意原审判决结果。刘利杰、张明雨辩称，不同意董雅菊上诉请求。董雅菊作为完全民事行为能力人，在买卖房屋的合同上签字确认，应当是理解了房屋买卖协议的内容，知悉合同的权利与义务。汇鑫公司起诉董雅菊支付居间服务费的案件经过房山法院与北京市二中院判决，已经确认我方与董雅菊签订房屋买卖合同的基本事实。董雅菊支付了两万元定金之后没有支付任何费用，董雅菊未按房屋买卖合同约定履行，系董雅菊违约。我方在一审中要求解除合同的理由非常充分，符合解除条件。我方和案外人签订了房屋买卖合同和补充协议，董雅菊的违约行为造成我方向多位亲戚朋友借款才支付了所购房屋的首付款，造成了利息损失及其他损失。我方同意一审判决，请求驳回董雅菊上诉请求。汇鑫公司提交书面意见述称，汇鑫公司已促成双方签署合法有效的买卖合同，完成了约定的居间义务，有权收取居间报酬。不同意董雅菊上诉请求。汇鑫公司对买卖双方没有违约行为和过错，居间合同不因买卖双方签署的房屋买卖合同解除而解除。一审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。刘利杰、张明雨向一审法院起诉请求：1.判令解除刘利杰、张明雨、董雅菊及汇鑫公司于2019年11月15日签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.判令董雅菊构成根本违约，按照《房屋买卖合同》及附加协议赔偿违约金共计61万元；3.判令董雅菊支付因其原因导致刘利杰、张明雨与第三人签订合同多支付的契税费用8.1万元；4.诉讼费及其他相关费用由董雅菊承担。一审法院认定事实：2019年11月15日，刘利杰、张明雨（出卖人）与董雅菊（买受人）在汇鑫公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定刘利杰、张明雨将房山区长兴东街3号院1号楼5层4单元502号房屋出售给董雅菊，房屋建筑面积共89.79平方米，第二条房屋不动产权证号为：京（2016）房山区不动产权第0015129，共有权证证号为京（2016）房山区不动产权第0015128号，房屋性质为商品房；第四条约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3150000元，买受人向出卖人支付定金50000元整；第七条（二）逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，刘利杰、张明雨（甲方、出卖方）与董雅菊（乙方、买受方）及汇鑫公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，第二条约定1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年11月15日将第一笔定金20000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2019年11月16日将第二笔定金30000元以自行划转的方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋有抵押，用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。4.首付款：乙方于甲方确定还款解押日期十日内将第一笔首付款1100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户当日将第二笔首付款2000000元以自行划转的方式支付甲方。第四条约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。买卖合同及补充协议签订当日董雅菊向刘利杰、张明雨支付定金20000元，后未按合同约定履行支付剩余定金及房款的义务。2019年11月17日刘利杰（买受人）与案外人董昌树（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定出卖人所售房屋坐落为海淀区金沟河路2号909幢1单元7号，该房屋所在楼层为3层，建筑面积共56.4平方米。房屋登记用途为住宅。第四条约定经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为4050000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人采取贷款方式付款：组合贷款，买受人应当于2019年11月30日前支付首期房价款2430000元，占全部房价款的60%。余款1610000元向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列第a种方式处理：a.买受人应当于2020年1月15日前向出卖人支付剩余房价款。2019年12月24日刘利杰取得北京增值税普通发票，货物或应税劳务、服务名称处显示为商品住房（京（2019）海不动产权第0045465号），价税合计4050000元，代开企业名称处为董昌树，不动产地址处写明：金沟河路2号909号楼3层1单元7号，同日刘利杰支付税款121502.5元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。刘利杰、张明雨提交北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、发票、缴款书、完税证明，董雅菊称对北京市存量房屋买卖合同、补充协议的真实性认可，对房屋所有权证及刘利杰、张明雨与案外人董昌树签订的房屋买卖合同、发票、缴款书、完税证明的真实性无法核实，汇鑫公司对涉案房屋的买卖合同、补充协议、房屋所有权证的真实性予以认可，对其他证据不发表意见。因刘利杰、张明雨提交的证据均为原件，一审法院对其真实性予以确认。董雅菊提交录音、委托书、收条、借据、北京银行账户客户信息单、撤销授权委托书，刘利杰、张明雨对收条的真实性认可，对其他证据的真实性无法核实，汇鑫公司对收条、录音的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，对于当事人无异议的录音及收条一审法院对其真实性予以确认，对其他证据，虽然董雅菊提交了原件，但因房屋买卖合同中并未体现董雅菊系作为案外人于光达的委托诉讼代理人，且董雅菊答辩时称因购房资格问题需要以其名义购买，故对相关证据的证明目的一审法院不予确认。汇鑫公司提交（2020）京0111民初5045号民事判决书，刘利杰、张明雨、董雅菊对该证据的真实性予以认可，一审法院亦予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘利杰、张明雨与董雅菊签订的房屋买卖合同及双方与汇鑫公司签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。董雅菊辩称其是作为案外人于光达的委托诉讼代理人签订的合同，相应责任应由于光达承担，但从双方签订的房屋买卖合同及补充协议看，买受人处均为董雅菊，并没有董雅菊作为代理人的相应体现。且董雅菊在庭审答辩称因购房资格问题由其在房屋买卖合同上签字，于光达解释称因家庭问题委托董雅菊在合同上签字，但上述原因并非是委托代理关系成立的原因，双方或可成立借名买房合同关系，且签署房屋买卖合同时于光达本人亦在场，并无委托董雅菊签订合同的必要，故对董雅菊的辩称本院不予采信，本案合同相对方为董雅菊。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，董雅菊的逾期付款行为已经构成根本违约，刘利杰、张明雨因之取得合同解除权。故其要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘利杰、张明雨向法院提交的起诉书中包含解除合同的诉讼请求，该起诉书送达董雅菊的时间为解除合同通知到达对方的时间，本案中确定为2020年6月29日，即于该日双方的房屋买卖合同及补充协议解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现董雅菊未按合同约定履行付款义务，刘利杰、张明雨要求其支付违约金的诉讼请求于法有据，但考虑本案合同履行情况，按照合同约定计算违约金数额过高，且董雅菊申请法院进行酌减，法院根据董雅菊的违约程度、刘利杰、张明雨的损失情况予以酌定，根据查明的事实，董雅菊在签订房屋买卖合同时即知晓刘利杰、张明雨欲再行购买房屋，应该预见到若不履行合同将给刘利杰、张明雨再次购房带来阻碍，包括税费增加的损失，因违约金多少的衡量需考虑刘利杰、张明雨的损失情况，故法院将税费增加的损失在违约金中一并考虑，不再另行支持刘利杰、张明雨关于赔偿税费损失的诉讼请求，综上法院酌情确定违约金数额为150000元，对于董雅菊支付的定金20000元在本案中冲抵其应当支付的违约金，最终确定其应当支付的违约金数额为130000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘利杰、张明雨与董雅菊于2019年11月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘利杰、张明雨、董雅菊与北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》于2020年6月29日解除；二、董雅菊于本判决生效后十日内赔偿刘利杰、张明雨违约金130000元；二、驳回刘利杰、张明雨的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，董雅菊与刘利杰、张明雨签订了房屋买卖合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。董雅菊签订合同后不履行合同约定的付款义务，根据双方合同约定，董雅菊逾期付款的行为已构成根本违约，刘利杰、张明雨据此要求解除合同及补充协议有事实及法律依据。现董雅菊未按合同约定履行合同义务的违约行为确实给刘利杰、张明雨造成损失，刘利杰、张明雨要求董雅菊支付违约金于法有据，应予支持。一审法院确定双方合同解除，考虑合同履行情况和刘利杰、张明雨的损失情况，以及董雅菊申请法院酌减违约金，酌情确定违约金的金额并无不当。董雅菊主张实际购房人是于光达，刘利杰、张明雨与汇鑫公司对此知晓，其只是代签字，不应负任何责任的上诉意见，因没有事实及法律依据，本院对其上诉意见不予支持。综上所述，董雅菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由董雅菊负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理 王德林书 记 员 宋雨晴