上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初23138号原告：满建洪，男，1986年8月2日生，汉族，住山东省枣庄市。原告：杨琪鹿，女，1986年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：何雨菁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：王2，女，1985年7月21日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。被告：王牛英，女，1961年10月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王2(系被告王牛英儿媳)，住上海市奉贤区。被告：王某1，男，2014年12月29日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：王2(系被告王某1母亲)，住上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号。法定代表人：盛振洲，行长。委托诉讼代理人：金明睿，上海佳信达律师事务所律师。第三人：常悦，男，1983年5月13日生，汉族，住上海市普陀区白玉新村XXX号XXX室。原告满建洪、杨琪鹿与被告王2、王牛英、王某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序审理。经两原告申请，本院于2020年12月24日依法追加中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行(以下简称：中国银行浦东开发区支行)、常悦作为第三人参加诉讼，并于2020年12月24日、2021年1月25日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人何雨菁、被告王2、王某1以及第三人中国银行浦东开发区支行的委托诉讼代理人金明睿均到庭参加诉讼，被告王牛英到庭参加第一次庭审，被告王牛英的委托诉讼代理人王2到庭参加第二次庭审，被告王2和王某1的共同委托诉讼代理人杭炜到庭参加第二次庭审，第三人常悦到庭参加第一次庭审，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告满建洪、杨琪鹿共同向本院提出诉讼请求：1.依法判决三被告将名下位于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称：系争房屋)产权变更为两原告所有；2.依法判决三被告及两位第三人配合两原告办理系争房屋的抵押登记注销手续；3.依法判决三被告继续履行与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)与《关于上海市奉贤区奉贤区航南公路XXX弄XXX号房屋买卖合同的补充协议》,并要求三被告配合两原告办理过户手续；4.依法判决三被告向两原告支付因迟延办理抵押登记注销手续及过户手续所产生的违约金504,000元；5.依法判决两原告将应支付的剩余购房款770,000元直接支付给本案两第三人用于代替三被告偿还系争房屋剩余的抵押贷款，且支付完成后视为两原告已经履行完毕《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)与《关于上海市奉贤区奉贤区航南公路XXX弄XXX号房屋买卖合同的补充协议》所约定的向三被告支付购房款的全部义务；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：两原告与被告王2及其丈夫王斌于2020年8月26日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称：《房地产买卖合同》)，约定系争房屋以2,290,000元的价格出售给两原告，双方于2020年10月30日前完成系争房屋的转让过户手续以及违约责任等内容。当日，双方还签订了《关于上海市奉贤区奉贤区航南公路XXX弄XXX号房屋买卖合同的补充协议》(以下简称：《补充协议》)，约定房屋成交总价2,520,000元，其中定金50,000元和首付款1,700,000元原告已于2020年8月20日、8月26日转账支付给被告王2，王2开具收款凭证。2020年10月14日，被告王2告知原告，其丈夫王斌已花去原告支付的所有钱款，并于2020年10月8日自杀身故，且因原告支付的款项未被用于涤除系争房屋上存在的抵押，系争房屋目前仍有两位第三人的抵押权，而被告王2则表示其无力偿还借款，导致系争房屋未能如约过户给原告。现王斌虽已去世，但被告王2、王牛英、王某1作为王斌的法定继承人，将继承王斌所拥有的房屋份额，同时也继受其在《房地产买卖合同》和《补充协议》项下的合同义务，王斌的死亡并不会导致合同终止，三被告理应继续履行合同，并协助过户和涤除抵押。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告王2、王某1共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告王2和王某1作为王斌的继承人，因王斌债务过多，故王2和王某1放弃继承其遗产。过户属于王斌继承人的责任，现两人已经放弃继承，故无此义务。至于被告王2在合同项下的义务，因为王斌突然去世，王2自身无力偿还贷款，也无法履行合同。而被告王某1作为未成年人，从保护其利益的角度，根据民法典相关规定，应保障其在系争房屋内的居住利益。同时，原告诉请的违约金计算标准是针对解约的情形，但原告主张的是继续履行，故不适用，且造成现在的状况不是被告王2的过错。同时，违约金计算标准过高，应按照同期LPR计算。被告王牛英辩称，同意被告王2和王某1的答辩意见。第三人中国银行浦东开发区支行述称，结清系争房屋上全部贷款本息后同意涤除抵押。第三人常悦未作陈述。本院经审理认定事实如下：王斌与被告王2系夫妻关系，两人于2014年7月2日登记结婚，于2014年12月29日生育一子王某1。被告王牛英系王斌母亲，王斌的父亲王来荣已于2014年11月18日报死亡。2018年6月29日，为购买系争房屋，王斌作为借款人与第三人中国银行浦东开发区支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》(以下简称：《贷款合同》)，约定由王斌向中国银行浦东开发区支行按揭贷款1,480,000元用于支付系争房屋的购房款，贷款期限360个月(2018年6月12日至2048年6月12日)，还款方式为每月等额本息，并约定以系争房屋作为抵押，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、因借款人违约给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。被告王2作为共同还款人承诺在王斌未按时偿还贷款本息时，愿意代替其偿还逾期贷款本息及相应的罚息。《贷款合同》签订后，第三人中国银行浦东开发区支行发放贷款1,480,000元。2018年7月9日，系争房屋核准登记在王斌和王2名下，共有方式为共同共有。同日，第三人中国银行浦东开发区支行作为抵押权人就系争房屋办理抵押权登记，登记的债权金额为1,480,000元。2019年9月5日，第三人常悦作为抵押权人就系争房屋办理抵押权登记，登记的债权金额为300,000元。2020年8月26日，王斌和王2(甲方、卖售人)与满建洪、杨琪鹿(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由甲方将系争房屋作价2,290,000元出售给乙方，房屋建筑面积75.05平方米。该份合同的补充条款(一)还约定：甲方应于2020年10月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续，注销完毕。若由于甲方之原因逾期达15日未办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金承担方式承担违约责任。甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2020年10月30日前至上海市奉贤区房地产交易中心办理房屋过户手续。当日，双方又签订一份《关于上海市奉贤区奉贤区航南公路XXX弄XXX号房屋买卖合同的补充协议》，约定房屋成交总价2,520,000元，其中房款2,290,000元，相关补偿款包括但不限于房屋尾款、装修、装饰、电器、家具等折合230,000元。付款方式：乙方于2020年8月20日支付甲方定金50,000元；乙方于2020年8月26日签约当日，支付甲方房款1,520,000元及相关补偿款180,000元，共计1,700,000元；乙方向银行贷款720,000元，由银行直接支付给甲方(贷款不足部分乙方应于过户当日以现金方式补足支付给甲方)；乙方应于交房当日，支付甲方房款尾款50,000元。在本次交易过户中由国家现行法律规定的税费由乙方承担。甲方承诺过户前将房屋内户口迁出。双方一致同意，本协议任何一方违约则按照双方签署的《房地产买卖合同》中约定的违约责任执行。前述《房地产买卖合同》及《补充协议》签订前后，原告共支付购房款(含定金)1,750,000元，余770,000元尚未支付。2020年10月6日，原告满建洪与被告王2就系争房屋办理交接，并签订《房地产交接书》，确认系争房屋的交接手续履行完毕。2020年10月8日，王斌因故去世。此后，因原、被告就系争房屋买卖的继续履行及过户等事宜协商未果，原告遂诉讼来院。另查明，1、原告支付的1,750,000元购房款中，50,000元付至王斌账户，1,700,000元付至王2账户，后王2将款项转至王斌账户。2、2020年10月开始，系争房屋的银行贷款即发生逾期，截至2021年1月22日，系争房屋尚欠第三人中国银行浦东开发区支行贷款本金1,426,615.61元、利息21,374.81元、罚息270.07元，合计尚欠本息1,448,260.49元。3、本案审理过程中，被告王牛英自行进入系争房屋内居住。4、两原告在本案中申请对系争房屋采取诉讼保全措施，本院于2020年11月26日依法查封系争房屋。审理过程中，因第三人中国银行浦东开发区支行在上海市浦东新区人民法院另案起诉三被告清偿借款并申请查封系争房屋，上海市浦东新区人民法院于2021年2月5日轮候查封系争房屋。庭审中，三被告明确表示放弃对王斌遗产的继承。对于系争房屋上尚存的抵押权，两原告表示愿意先行垫付以涤除第三人的抵押权。以上事实，有房地产买卖合同、补充协议、收款收据、转账凭证、上海市不动产登记簿、房地产交接书、居民医学死亡证明、关系证明、户籍信息摘抄记录、结婚证、户口簿、出生医学证明、银行账户交易明细、贷款合同、共同还款承诺书、贷款借款凭证、逾期未还款查询信息以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，满建洪、杨琪鹿与王斌、王2签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于《房地产买卖合同》及《补充协议》能否继续履行。本院认为，前述合同及协议签订后，买卖双方已就系争房屋办理完毕交接手续，两原告作为买受人按约支付购房款(含定金)1,750,000元，余款770,000元虽未支付，但两原告在本案中表示愿意继续履行。作为卖售人之一的王斌虽然在合同履行的过程中死亡，但并不必然导致合同在法律或事实上不能继续履行。王斌的继承人(配偶王2、母亲王牛英、儿子王某1(王斌父亲王来荣先于王斌死亡)虽表示放弃王斌的遗产而无需代为履行王斌应负担的合同义务，但作为共同卖售人的王2不因王斌的死亡当然免除转移系争房屋所有权的合同义务，故两原告要求被告王2继续履行《房地产买卖合同》及《补充协议》于法有据，予以支持，但要求王牛英和王某1继续履行，本院不予支持。对于两原告称王2无权代王某1放弃继承，因王某1为无民事行为能力人，王2作为法定代理人有权代理王某1实施民事法律行为，故对两原告该项意见不予采纳。关于两原告要求涤除系争房屋上的全部抵押并过户的诉请能否支持。截至本案诉讼，系争房屋上尚存第三人中国银行浦东开发区支行以及常悦的抵押权。鉴于此，被告王2应向第三人清偿系争房屋抵押担保之债，但因被告王2表示其无力清偿前述债务，两原告愿意代为清偿，代偿款项超过尚欠的应付购房款部分保留追诉权利，此系两原告的真实意思表示，本院照准。第三人在实现系争房屋抵押担保的债权后，负有及时注销其对系争房屋抵押登记的义务。对于被告王2辩称的其在收到购房款后已转账给王斌以及应当保障王某1作为未成年人在系争房屋内的居住利益，此系王斌与王2之间的内部关系以及王某1的抚养安排，与两原告无涉，本院不予采纳。本案在审理过程中，已先行对系争房屋进行了司法查封，之后其他法院对系争房屋采取的轮候查封措施不影响系争房屋的过户。关于两原告诉请的违约金能否支持。根据《房地产买卖合同》和《补充协议》的约定，卖售人应于2020年10月30日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续，现因卖售人未能按约清偿对第三人的债务，导致系争房屋上第三人的抵押权至今未被注销，进而导致系争房屋无法过户，已构成违约。但结合作为卖售人之一的王斌在合同履行过程中死亡以及被告王2的违约程度等情节，本院采纳被告王2对于违约金过高的抗辩意见，并调整为自2020年10月31日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第二十条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、1995年《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告满建洪、杨琪鹿与被告王2于2020年8月26日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《关于上海市奉贤区奉贤区航南公路XXX弄XXX号房屋买卖合同的补充协议》有效；二、原告满建洪、杨琪鹿于本判决生效之日起十日内代被告王2向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行清偿以上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的担保之债，具体数额以第三人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行确认为准，被告王2及第三人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行自前述债务清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；三、原告满建洪、杨琪鹿于本判决生效之日起十日内代被告王2向第三人常悦清偿以上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物的担保之债300,000元，被告王2及第三人常悦自前述债务清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告王2于上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告满建洪、杨琪鹿办理该房屋的产权变更登记手续，即将该房屋过户至原告满建洪、杨琪鹿名下，过户产生的相关税费由原告满建洪、杨琪鹿自行负担；五、被告王2于本判决生效之日起十日内支付原告满建洪、杨琪鹿以2,290,000元为基数，自2020年10月31日起至上海市奉贤区航南公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告满建洪、杨琪鹿名下之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的违约金；六、驳回原告满建洪、杨琪鹿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,212元，减半收取计12,606元，保全费5,000元，均由被告王2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 屠朝辉二〇二一年二月二十四日法官助理 毛小利书 记 员 毛小利附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》（2017年）第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。三、《中华人民共和国物权法》（2007年）第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。五、《中华人民共和国继承法》（1995年）第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。……第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。