北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41498号原告：杜凌，男，1970年12月6日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：魏虹。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：魏虹。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。第三人：北京耀鸿影视文化传媒有限公司，北京市朝阳区。法定代表人：孙成。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。原告杜凌（以下称原告）与被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司、北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下分别称太合公司、太合朝阳分公司，一并提起时称二被告）、第三人北京耀鸿影视文化传媒有限公司（以下称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托诉讼代理人贾龙宇，二被告的共同委托诉讼代理人牛星丽、朱元霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金人民币681359.3元。事实和理由：2019年6月13日原告与被告签订《北京市商品房预售合同》,合同约定:原告购买被告开发建设的商品房,房屋坐落于:朝阳区某号(以下称涉案房屋)。房屋套内建筑面积:334.19平方米,每平方米单价:161812.54元,总价款:54076134元,交房时间为2019年12月31日。合同签订当日原告一次性向被告支付了上述购房款。但至今被告仍然未取得销售房屋的建设工程竣工验收合格证明文件《建筑工程竣工验收备案表》,未达到原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》第九条约定的交房条件。被告行为已构成违约,严重侵害原告合法权益。依据合同第十二条,被告应当自2020年1月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金(暂定截止日期至2020年5月6日共计126天)。为维护原告的合法权益,维护契约的诚信原则与法律的尊严,为此,原告特向人民法院提起诉讼,并提出前列诉讼请求,恳请人民法院依法判决以维护原告的合法权益。二被告共同辩称：一、原告对标的房屋的权利,来源于对前手购房人的合同权利义务的承继。2017年3月7日,被告与杜某签署《北京市商品房认购协议书》,杜某认购涉案房屋。2017年4月27日,杜某申请将购房人变更为第三人。2017年5月12日,被告与第三人签订预售合同。2019年4月16日,经第三人申请,购房人变更为原告。为配合网签,被告与原告于2019年6月签署了预售合同。《合同法》第八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告对标的房屋的权利来源于前手购房人,原告既然概括承受了前手合同权利和义务,那么前手购房人履行合同的结果依法应当及于原告,原告应受前手购房人签约、履约行为的约束。二、标的房屋已交付使用。2017年12月,被告向第三人交付了房屋。第三人收房并查验,且办理了有关手续。交房后,标的房屋一直由杜某实际居住。居住期间,第三人曾于2017年12月25日至2019年6月14日期间租用地下停车场的车位,2019年6月15日至2020年12月31日期间,改由杜某直接办理租赁车位手续。《合同法》第八十九条规定,权利和义务一并转让的,适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。《合同法》第八十二条规定,债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。因此,鉴于合同概括转让以前,被告已经向第三人履行了交付房屋的义务,合同转让后,原告没有权利要求再次交付标的房屋,被告也不产生二次交付义务。三、房屋符合实质交付条件。标的房屋所在3#楼,与1#楼、2#楼属同一建设工程,3幢楼同期取得规划施工许可、同期建设、同样具备规划验收、竣工备案和实质交房条件。1#楼、2#楼已经完成规划验收和竣工备案。3#楼也符合工程质量要求,完成了一系列竣工验收准备和专项验收,因规划验收被行政机关搁置,导致暂时无法办理后续的竣工备案表及其他文件。因此,暂未取得建筑工程竣工验收备案表,不影响标的房屋的居住使用,原告持续居住于标的房屋的事实,也表明房屋的居住使用功能不受影响,符合实质交付条件。四、逾期交房违约金的主张没有依据。根据预售合同第十二条约定,承担逾期交付违约金的前提是未按照约定的时间将商品房交付买受人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。被告履行交付义务时,依据的是与第三人于2017年签署的预售合同,被告交付房屋未超过合同约定期限。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条规定,买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。因此,原告在收房并持续入住后,以未取得竣工备案表、不具备交付条件为由主张逾期交房违约金,不仅没有事实根据,也没有法律依据。综上所述,被告在约定期限内已经将标的房屋交付原告,不应当承担逾期交房违约金。为此,请求依法驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，太合公司取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为太合公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2017年3月7日,太合公司与杜某签署《北京市商品房认购协议书》,杜某认购涉案房屋。2017年4月26日,杜某申请将购房人变更为第三人。2017年5月12日,被告与第三人签订预售合同。2019年4月16日,经第三人申请,购房人变更为原告。2019年6月13日，原告（买受人）与太合公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：由原告购买位于涉案房屋，预测建筑面积为394.89平方米，其中套内建筑面积为334.19平方米，房屋单价为每平方米161812.54元，总价款为54076134元。买受人一次性付款。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房己取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第(一)及(二)种方式处理：（一)按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第(一)1项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。2、逾期超过90日(该期限应当与本条第1项中的期限相同),买受人有权解除合同，买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当:自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹(该比率应当不低于本条第(一)1项中的比率)的违约金。（二)如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的,出卖人可以据实予以延期,且不承担违约责任。合同落款处出卖人一方盖有太合朝阳分公司的公章。杜某分别于2017年3月7日、2017年4月21日、2017年4月24日向太合公司支付认购金1000000元、购房款51076134元、购房款2000000元，共计54076134元。2017年12月25日，第三人向太合公司支付面积补差款739483元。2017年12月25日，太合公司（甲方）和第三人（乙方）签订《补充协议》约定双方一致同意交付时间变更为2019年12月31日前，交付条件根据预售合同约定继续执行。若甲方在此期限前交房，乙方承诺不再主张预售合同中约定的任何逾期交房责任。在签订该协议当天，太合公司向第三人交付了房屋。庭审中，原告认可第三人和太合公司之间的合同中第三人的权利义务由原告承继。二被告认可涉案房屋住宅楼未办理竣工备案手续，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件所致，该情形属于不可抗力，二被告应予免责；二被告另提交工程竣工备案信息、《工程质量保修书》、《工程质量评估报告》、《室内环境质量检验报告》、《生活饮用水检验报告》等，以证明二被告建设的1#、2#、3#楼属于同一建设工程，1#、2#已经通过规划验收和竣工备案，3#住宅符合工程质量要求、竣工要求，相关机关已确认符合消防、市政、人防等专项验收要求，已确认符合基础设施、公共服务及其他配套设施的要求，房屋符合实质交付条件。另查，太合公司因“太合嘉园宗地四”商品房预售合同在本院曾有诉讼。二被告在该案中称，太合公司是该地块上房屋的开发建设单位，因太合公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合公司设立朝阳分公司，太合朝阳分公司系代表太合公司签订合同，合同主体应为太合公司和买受人。二被告在该案中就因政府原因导致无法办理竣工验收手续提交了多组证据。本院经审理作出的已生效判决认为，“关于二被告主张的因政府行为导致太合公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，二被告的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据二被告提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合公司仍于2016年9月与买受人签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。综上，二被告的该项抗辩缺乏依据，本院不予采信。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与太合公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2019年12月31日。太合公司在交房期限届满之前将涉案房屋交付给第三人，原告对第三人代其接受房屋的行为表示认可。太合公司虽主张原告已接收涉案房屋，原告又以逾期交房为由主张违约金，不应得到支持；但根据双方签订的《北京市商品房预售合同》，“涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房己取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件”。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十二条规定,买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。本案中，原告虽然接受了房屋，但太合公司提交的证据不足以证明，原告接收涉案房屋时明知涉案房屋不具备法定或约定交付条件，故太合公司的上述抗辩意见，本院不予采信。生效判决已认定太合公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故，原告要求太合公司就逾期交房支付违约金，于法有据，因本案违约金高于给原告造成的损失，本院结合太合公司主张违约金过高请求酌减的意见，综合本案的实际情况，对于违约金酌情予以减少。另，涉案合同的落款处虽有太合朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合公司，且太合公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，二被告亦就太合朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为原告和太合公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合朝阳分公司，分公司不具有民事主体资格，其民事责任也应由总公司承担，故原告要求太合朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告杜凌违约金三十五万元；二、驳回原告杜凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10706.77元，由原告杜凌负担5353元（已交纳），由被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担5353.77元（于本判决生效后七日内直接支付给原告杜凌）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴娜二〇二一年五月三十一日书记员  唐哲