天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8640号原告：天津樱桃众创空间有限责任公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧晋丰大厦5-1-409号。法定代表人：刘争，总经理。委托诉讼代理人：黄爱国，天津瑞津律师事务所律师。被告：刘贤浩，男，1978年10月20日出生，汉族，住天津市西青区。第三人：郭翠梅，女，1963年9月1日出生，汉族，住天津市和平区。原告天津樱桃众创空间有限责任公司（以下简称樱桃公司）与被告刘贤浩、第三人郭翠梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樱桃公司的委托诉讼代理人黄爱国、第三人郭翠梅到庭参加诉讼，被告刘贤浩经本院合法传唤无故未到庭应诉。本案现已审理终结。原告樱桃公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与天津万实签订的坐落在天津市南开区××道××路××广场××的租赁合同，解除时间为2020年5月18日；2.判令被告支付所欠原告2019年12月22日起至2020年5月18日期间的房屋租金33317.16元（已扣抵两个月押金31468元）；3.判令被告支付原告2019年12月22日起至2020年5月15日期间物业管理费7078.11元；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担并直接给付原告。事实和理由：被告自2017年9月22日开始租赁原告坐落在天津市南开区××道××路××广场××建筑面积246.33平方米的房屋用于美容院经营及办公。2017年9月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限三年至2020年9月21日，租金首年按每月15734元计算，每年递增5%；付款方式为每季度预先支付季度房租：水电供暖物业费由被告承担：并约定了被告如拖欠房租按月租金的5‰每天加收拖欠支付房租的逾期利息等等。合同签订后，被告在租赁期内未按约定支付租金和物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。期间原告多次发函催讨，被告拒不给付上述费用且拒绝腾空房屋。故成讼。被告刘贤浩辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求驳回。被告主体不适格，刘贤浩为天津市净研究健康科技有限公司的法定代表人，该公司为独立法人，看似为被告与原告之间因房屋租赁引发的纠纷实际为被告代表的天津市净研究健康科技有限公司与原告之间的纠纷。根据民法总则第57条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。故被告与本案没有直接利害关系，在本案中不具有诉讼主体资格，不应冻结刘贤浩个人财产，签合同时刘贤浩是代表公司签的合同。疫情期间欠租，4月份郭翠梅来了，被告直接和郭翠梅谈减价，我与万实的合同已经解除了，虽然没有签解除协议，但樱桃公司当时的法定代表人刘跃颖、郭翠梅4月底见面口头说的这件事情，当天房主向被告出示解除协议，被告与郭翠梅就签了新合同，期限从2020年4月1日开始，被告此后把房租交给郭翠梅，双方于5月20日签了合同，故原被告合同解除时间为2020年4月1日。2019年12月22日至2020年3月31日所欠房租3个月零8天，减去被告已给付的20000元，再减去押金31468元，以上为被告同意给付原告欠付的房租，2020年4月1日之后的房租不同意给付。物业费同意支付至2020年3月31日，4月1日之后的物业费交给郭翠梅了，另外针对物业费还与物业有纠纷。第三人郭翠梅述称，第三人和原告约定原告付给第三人租金到2020年3月31日，从4月1日开始有租客的房屋，第三人直接和租客对接，没有租客的房屋，第三人也不收原告租金。故原告没有理由收取被告2020年4月1日起的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人当庭陈述及提交的证据，本院认定事实如下：坐落天津市南开区××道××路××广场××号，共计26套房屋由案外人郭翠梅所有。郭翠梅曾就上述房屋租赁问题来院起诉原告，本院于2020年12月30日作出的现已生效的（2020）津0104民初6348号民事判决认定：郭翠梅曾与万实公司就上述房屋租赁问题签订过房屋租赁合同。2019年3月28日，原告与万实公司签订项目转让协议及房屋出租委托书，约定万实公司将上述房屋涉及项目的承租及商业运营权转让给原告，将上述房屋整体委托给原告代为出租及管理。2019年3月31日，郭翠梅声明于该日与万实公司无条件解除租赁合同。2019年4月2日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同，约定原告承租上述房屋，期限自2019年4月1日至2029年3月31日，郭翠梅同意原告自用或转租。2019年12月25日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同补充协议，对上述房屋租金标准进行了调整。2020年5月18日，原告与郭翠梅签订房屋租赁合同解除协议书，约定双方自愿解除上述房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议，尚未履行的合同内容不再履行，原告应向郭翠梅支付截至2020年3月31日租金，并就房屋交接问题进行了约定。郭翠梅与原告关于上述房屋的租赁关系解除时间为2020年5月18日。2017年9月22日，万实公司与被告签订讼争合同，约定被告承租涉讼房屋，租赁面积为246.33平方米，期限自2017年9月22日至2020年9月21日；月租金为15734元，每年递增5%，按季支付；押金为两个月的租金31468元；物业费与房租交付期一致，物业费押金两个月，2956元。合同签订后，万实公司依约履行了交付房屋的义务。讼争合同确认了万实公司的收款账户，原告提交的合同版本该账户后变更为原告原法定代表人个人账户。被告认可已知晓原告继受了万实公司在上述合同中的权利义务。原被告均认可被告已将涉诉房屋的租金缴纳至2019年12月21日，2019年12月22日至今曾缴纳过租金20000元，其他的未再支付。2020年5月20日、2020年7月1日，郭翠梅与被告签订两份天津市房屋租赁合同，约定被告承租涉讼房屋用于经营，期限分别为2020年4月1日至2020年6月30日、2020年7月1日至9月30日。被告表示其向郭翠梅交付了2020年4月1日之后的房租。被告及第三人均提交原告公司2020年5月18日出具的声明一份，该声明载明320-322房租自2020年4月份起房屋租金由房屋业主直接收取，收款人变更为郭翠梅，原告未在该声明中签章。在案件审理期间，原告向本院提出诉讼财产保全申请并提供了相应担保，本院依法作出保全措施。本院认为，万实公司与被告签订的讼争合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，被告应依约履行合同义务。原告提交的证据足以证实其自2019年4月2日起已获得涉讼房屋的管理权，被告对此知晓并认可，故讼争合同的出租方由原告方继受权利义务。生效法律文书已认定原告与郭翠梅之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除，且被告、第三人提交的未经原告签章的证据不足以证明原告无权收取2020年4月1日至5月18日期间的租金，故被告应向原告支付2020年5月18日之前的租金。原、被告均认可被告自2020年12月22日起欠付房租，本院予以确认。在双方合同履行期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，特别是我市于2020年1月24日启动应急一级响应措施后，对涉讼市场经营势必造成一定影响。鉴于讼争合同履行情况、被告逾期未足额支付租金的事实及疫情影响等情况，本着公平原则，本院酌定免除被告40日的租金。综上，扣除押金31468元及已付租金20000元后，被告应向原告交付2019年12月22日至2020年5月18日的租金4441.71元。关于物业费，双方合同约定物业费由被告缴纳，现原告自述疫情期间物业费减免政策尚未确定，且原告并未向物业公司缴纳涉讼房屋欠付的物业费，故对于该诉请本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认案外人天津万实地产经纪有限公司（由原告天津樱桃众创空间有限责任公司继受权利义务）与被告刘贤浩之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；二、本判决生效后三十日内，被告刘贤浩给付原告天津樱桃众创空间有限责任公司租金4441.71元；三、驳回原告天津樱桃众创空间有限责任公司其他诉讼请求。原告确认收款账户为原告天津樱桃众创空间有限责任公司名下中国工商银行天津市兰州道支行账号0302××××0806。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1329.5元，保全费1245元，共计2574.5元，由原告天津樱桃众创空间有限责任公司负担1279.5元，由被告刘贤浩负担1295元。被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭 岩审 判 员  薛 莹人民陪审员  曹睿硕二〇二一年二月二十四日书 记 员  旷 弯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。