湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0703民初463号原告（反诉被告）：董宏亚，男，1951年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邱玲，湖南湘维律师事务所专职律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉第三人）：刘晓明，男，1949年2月26日出生，汉族，住上海市黄埔区。被告（反诉原告）：范致萍，女，1952年1月19日出生，汉族，住上海市黄埔区。委托诉讼代理人：袁先双，湖南合策律师事务所专职律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李朝阳，湖南合策律师事务所专职律师。代理权限为一般授权代理。原告（反诉被告）董宏亚与被告（反诉第三人）刘晓明、被告（反诉原告）范致萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后。被告范致萍于2021年3月15日向本院提起反诉，本院审查后，依法予以受理。并依法适用简易程序，由审判员熊学勤独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董宏亚及其委托诉讼代理人邱玲，以及原告（反诉被告）董宏亚申请的证人黄某，被告（反诉原告）范致萍的委托诉讼代理人袁先双、李朝阳到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）刘晓明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。对于范致萍的反诉，经本院当庭释明，反诉被告董宏亚同意放弃举证期、答辩期，反诉原告范致萍的委托诉讼代理人同意放弃举证期。刘晓明向本院提交书面意见表示，对于范致萍的反诉放弃答辩期和举证期。本案现已审理终结。董宏亚向本院提出的诉讼请求：一、依法确认原告与被告刘晓明签订的关于常德市鼎城区灌溪镇浦沅厂区第七栋606号房屋的协议书合法、有效；二、依法确认上述房屋所有权归原告所有；三、判令两被告协助原告办理上述房屋的产权变更登记，将上述房屋登记为原告所有；四、本案诉讼费、保全担保费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告均为湖南省浦沅集团有限公司的职工。1998年12月25日，被告刘晓明以职工优惠价5888元购买位于××镇××栋××层××号××房，并签订出售合同书，合同书载明“三、刘晓明购买的住宅产权归个人所有，取得房屋产权证5年后可以依法进入市场。”因被告刘晓明退休后要回上海市，1998年12月29日，被告刘晓明以6500元价格将浦沅厂区7栋606房卖给原告，双方就7栋606房买卖事宜签订协议书，1999年1月4日，原告向被告刘晓明交付购房款6500元，被告刘晓明出具一张收据，同时，被告刘晓明向原告交付了7栋606房屋的国有土地使用证（土地使用权人刘晓明）、房屋所有权证（房屋所有权人刘晓明）、出售合同书等原件、原始票据。五年后，被告刘晓明没有按约协助原告变更上述房屋产权登记，原告自交房后至今居住在上述房屋中长达20年。原告一直找被告要求变更上述房屋产权登记，被告种种理由拖延。2019年7月，二被告回到常德市，被告刘晓明以房屋所有权证、国有土地使用证遗失为由，补办了二证，并将7栋606房过户到被告范致萍名下。综上，原告认为：原告履行了买卖合同义务，被告理应协助原告办理房屋产权变更登记，二被告在原告占有使用上述房屋20年期间，不积极主张权利，足以令原告对交易关系产生合理信赖，法律对该种期待利益有给予一定保护的必要。现被告刘晓明将上述房屋变更登记在被告范致萍所有的行为给原告的生活造成重大损失，因此原告为维护自身合法权益，特诉之贵院，请求依法判如所请。为支持其诉讼请求及反诉辩解主张，原告董宏亚在举证期限内向本院提交如下证据：一、身份证复印件，拟证明原、被告的身份信息事实。二、协议书、收据，拟证明1988年12月29日，被告与原告签订协议将房屋卖给原告，原告于1999年1月4日向被告支付购房款现金6500元的事实。三、协议书，拟证明原告向被告付上述房屋购房款后，被告将该房屋交由原告看管、居住，原告至今一直居住在该房屋内的事实。四、职工优惠购买公房审批表（出售合同书）、房屋所有权证、国有土地使用证、浦沅工程机械总厂房产公司收款专用收据、常德市房改住房资金专用收据、浦沅职工购房付款结算清单。拟证明被告收取原告案涉房屋购房款后，将该房屋的所有相关资料原件都交给原告，拟证明房屋买卖已经完成的事实。五、浦沅集团公司房产公司收款收据、长沙锦峰物业管理有限公司。拟证明原告一直居住在涉案房屋内，该房屋的物业管理费、水电费都是原告支付的事实。六、房屋所有权证（已注销）、不动产登记表、询问笔录、房屋平面图、宗地图、结婚证及身份信息。拟证明两被告在申请房屋变更登记时提供了其结婚证，1976年至2019年，被告刘晓明、范致萍系夫妻关系的事实。七、常德市高新区不动产权信息查询证明。拟证明房屋现在的所有权人为被告范致萍的事实。八、证人黄某出庭作证。拟证明两份协议均系黄某执笔书写及董宏亚向刘晓明购买案涉房屋的事实。被告范致萍辩称，一、答辩人诉状所称不属实。二、涉案房屋属夫妻共同财产，被告刘晓明患有精神疾病，答辩人均是清楚明知的，即使有所谓的“协议书”，也属于无效协议。1、虽然出售合同书中仅载明购房人为刘晓明一人，但被答辩人与答辩人及刘晓明均系同事，应该明知该房屋属于夫妻共同财产；2、被告刘晓明从1970年开始，已经诊断患有精神疾病，长期服用药物方能勉强上班。根据常识判断被答辩人应当与答辩人取得联系，在获得答辩人同意后，进行房屋交易；3、根据被答辩人主张权利的所谓购房协议中的约定，该房屋应当在5年后办理过户手续，而现已过去20年，被答辩人从未向被告刘晓明和答辩人主张权利，显然不符合常理。因答辩人要求被答辩人腾房，方才提出。已经过了法定的诉讼时效期间。被告刘晓明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院答辩及提交证据。被告范致萍向本院提出反诉请求，1、依法判令被反诉人董宏亚将位于鼎城区××镇××栋××房屋（原606室）腾空,并返还给反诉人;2、本案受理费由被反诉人董宏亚承担。事实与理由：反诉人范致萍与第三人刘晓明系夫妻关系，两人自1976年9月25日结婚。反诉人、第三人与被反诉人曾均是湖南省浦沅集团有限公司（以下简称“浦沅公司”）职工，三人为同事关系。1998年11月25日，基于反诉人与第三人的工龄、独生子女等享有住房政策，第三人刘晓明便与浦沅公司签署了公有住房优惠出售合同书，购得灌溪镇浦沅厂区7栋601房屋（原606室），并取得产权证。1997年5月，反诉人因退养且需要照顾家人等原因，返回了原籍上海。1999年1月，第三人刘晓明因精神分裂症也退养返回了上海。第三人刘晓明返回上海后，告知反诉人案涉房屋由被反诉人董宏亚帮忙照看，考虑到多年同事关系，董宏亚又是刘晓明的上级领导，反诉人遂默许。2018年，反诉人因参加浦沅公司的庆典活动返回常德鼎城，并找被反诉人董宏亚要求收回案涉房屋，但其以无效的购房“协议书”为由，拒绝归还案涉房屋。2019年7月，该房屋登记至反诉人一人名下。反诉人认为，被反诉人无合法原因长期占有反诉人的房屋，侵害了反诉人的合法权益。故依法向法院提起反诉，要求其将房屋腾空并返还给反诉人，望法院能依法予以支持。为支持反诉请求及本诉辩解主张，范致萍在举证期限内向本院提交下列证据：一、住院证明一份，拟证明被告（反诉第三人）刘晓明患有精神分裂症，现在已经不能回忆起20多年前事情的具体情况的事实。二、住院病史，拟证明被告（反诉第三人）刘晓明曾多次、长时间住院治疗精神分裂症，病情严重，发病时随时需要住院的事实。反诉被告董宏亚辩称，一、本案事实清楚，原、被告签订的房屋买卖协议合法、有效。二、被告一直未按约将该房屋过户给原告，被告构成违约，原告有权要求被告继续履行房屋买卖协议，积极履行过户义务。三、被告刘晓明将案涉房屋过户给妻子范致萍系恶意转移资产，被告范致萍不属于善意第三人，不能善意取得案涉房屋，二被告应共同协助原告办理房屋过户手续。四、二被告的违约行为导致原告不得通过诉讼程序维护自身合法权益，本案案件受理费等应由二被告承担。反诉第三人刘晓明述称,对范致萍的反诉意见不持异议。反诉第三人刘晓明未向本院提交证据。经审理查明：1、董宏亚、刘晓明、范致萍均为湖南省浦沅集团有限公司的职工，刘晓明、范致萍系夫妻关系。2、根据国家的房改政策，1998年12月25日，刘晓明（乙方）与湖南浦沅集团有限公司（甲方）签订《公有住房出售合同书》，刘晓明以职工优惠价5888元购得湖南省浦沅集团有限公司位于常德市鼎城区××镇××栋××层××号××室××住房一套。《公有住房出售合同书》第三项载明“乙方购买的住宅，产权归个人所有，取得房屋产权证5年后可以依法进入市场，在补交土地出让金，并按规定交纳有关费税后，收入归个人所有。”3、因刘晓明退休后要回上海市，1998年12月29日，刘晓明以6500元价格将浦沅厂区7栋606房卖给原告，双方就7栋606房买卖事宜签订《协议书》（下称买卖协议），该《协议书》由同是湖南省浦沅集团有限公司职工的黄某执笔书写，《协议书》载明：1.甲方（刘晓明）现居住的浦沅7幢606室，甲方同意转让给乙方（董宏亚）。现房价6030元，在协议签字之日，乙方先付给甲方现金6500元（陆仟伍佰元整）。5年之后，待房屋自由买卖时，再由乙方付给甲方500元（伍佰元整）2.从99年元月开始，甲方工资单中的水费、电费、电视费、卫生费由乙方支付，房屋维修费由乙方承担。3.5年之后有关房产权过户费用由乙方承担。4.此协议只是甲乙双方协议，对他人无效。该《协议书》分别由刘晓明、董宏亚签名加盖手印。同日，为了便于房屋的管理及缴纳相关费用，双方由黄某执笔另行书写了一份《协议书》（下称保管协议）载明“经协商：刘晓明同志现居住的7幢606室，因刘晓明已退养回上海，现交给总装厂董宏亚同志看管（居住）。董宏亚负责房屋的完整，同时董宏亚同志负责办理刘晓明同志在浦沅的一切事宜（工资、有关物质等）。”该《协议书》仅刘晓明签名加盖手印。1999年1月4日，原告向被告刘晓明交付购房款6500元，被告刘晓明出具一张收据。收据载明“收据今收到董宏亚现金陆仟伍佰元整（6500元）收款人刘晓明”并由刘晓明加盖手印。1999年8月24日、2006年9月28日，案涉房屋分别由董宏亚以刘晓明的名义办理了《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》。此后，该房屋一直由董宏亚居住，并由董宏亚缴纳相关的物业管理费。4、刘晓明以遗失补证为由，补办了案涉房屋的不动产登记证书，产权证号为：湘（2019）常德高新区不动产权第0××2号（房号7栋606室变更为7栋601室）。2019年8月15日，经刘晓明、范致萍申请，将案涉房屋所有权人变更登记为范致萍（湘（2019）常德高新区不动产权第0××0号）。2018年湖南省浦沅集团有限公司在灌溪镇浦沅公司搞厂庆活动，范致萍与董宏亚协商案涉房屋的补偿问题，双方因差额较大，未达成一致意见。5、2018年5月10日、2018年6月7日、2018年12月3日，刘晓明因精神分裂症入住上海市长宁区精神卫生中心治疗。本院认为，本案争议焦点：一、本案本诉原告起诉是否超过诉讼时效；二、双方签订的协议是否合法有效；三、案涉房屋的所有权问题。关于焦点一，董宏亚与刘晓明签订《协议书》(买卖协议)后，董宏亚已支付全部对价，刘晓明亦已交付房屋，董宏亚对房屋已占有使用多年。刘晓明在具备转让条件的情况下，拒不配合办理房屋产权变更手续，有悖诚信。因房屋已经实际转移占有，董宏亚请求刘晓明配合办理房屋产权变更登记手续，具有物权属性，故本案不存在诉讼时效问题。对被告范致萍的该辩称意见，本院不予采纳。关于焦点二，范致萍认为，在签订协议时刘晓明患有精神分裂症，刘晓明与董宏亚签订的协议书，应当是无效协议。并提交了刘晓明2018年治疗精神分裂症的相关病历予以佐证。本院认为，刘晓明在2018年诊断患有精神分裂症，并不代表在1999年就患有精神分裂症，而且证人黄某也证实，在工作期间，刘晓明能正常工作，同事并不知道其患有精神分裂症。同时，范致萍明知刘晓明在2018年诊断患有精神分裂症，依然在2019年8月15日与刘晓明共同到房管部门办理了产权过户登记手续，其主张的观点与其实际行为自相矛盾。且范致萍并未提交刘晓明在签订协议书时系无民事行为能力人或限制民事行为能力人的证据，故对范致萍的该辩称意见，无事实依据，本院不予采纳。范致萍、刘晓明夫妇在1998年11月即购买了案涉房屋，交由董宏亚看管、居住，直到2018年厂庆时才要求董宏亚腾房（2018年厂庆时要求董宏亚腾房系范致萍自述），在长达20年的时间内，范致萍、刘晓明即未要求董宏亚腾房，也未要求董宏亚缴纳房屋租赁费，从未行使对该房屋的管理权（缴纳物管费等）。刘晓明既然将房屋交由董宏亚帮忙看管，但同时又收取董宏亚6500元现金，显然不符合常理，而且刘晓明、范致萍不能合理解释这笔钱的用途。范致萍答辩状称，“2018年厂庆时答辩人向被答辩人主张腾房要求时，才知道所谓的购房一事和房屋产权证已办，在2019年，答辩人去行政管理部门查询并办产权过户手续。在被答辩人起诉后，才知道当时房产证和土地证分别是在1999年8月24日和2006年9月28日已经办理至刘晓明一人名下。”2019年范致萍去行政管理部门查询并办产权过户手续。通过查询应当知道案涉房屋房产证和土地证分别是在1999年8月24日和2006年9月28日已经办理至刘晓明一人名下，而不是董宏亚起诉后才知道。范致萍的辩称显然不符合常理。既然案涉房屋的产权人为刘晓明，按照常理，范致萍、刘晓明此时应当积极主张房屋所有权，要求董宏亚腾房。刘晓明却以遗失补证为由，补办了案涉房屋的不动产登记证书。并于2019年8月15日将案涉房屋所有权人变更登记为范致萍。此后一年多时间范致萍一直未要求董宏亚腾房，直到董宏亚向法院提起诉讼，范致萍才提起反诉要求董宏亚腾房。从常理可以推断刘晓明将案涉房屋以6500元的价格卖给了董宏亚，而范致萍对刘晓明卖房的事实也是知晓并同意的。刘晓明、范致萍通过以上一系列操作，想达到牟取更多利益的目的。故范致萍认为该房屋系夫妻共同财产，刘晓明卖房自己并不知情，双方签订的《协议书》（买卖协议）为无效协议的辩称意见，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二份协议书（保管协议）与第一份协议书（买卖协议）内容相矛盾的问题。本院认为，第二份协议书（保管协议）系刘晓明与董宏亚为规避《公有住房出售合同书》第三项（取得房屋产权证5年后可以依法进入市场）的规定，方便董宏亚办理房屋产权证，及缴纳相关费用。该协议书仅有刘晓明的签名，其实质内容相当于一份声明书。综上所述，董宏亚与刘晓明双方签订的《协议书》（买卖协议），系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，本院依法予以确认。对原告请求确认《协议书》（买卖协议）合法、有效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案董宏亚与刘晓明签订《协议书》（买卖协议）后，董宏亚支付了房屋对价，刘晓明将房屋交由董宏亚保管、居住。刘晓明在房屋产权过户条件成熟时，应当本着诚实信用原则，配合董宏亚办理房屋产权过户手续。而不应当投机取巧，通过办理房屋产权证遗失补办手续，然后过户给范致萍转移房屋所有权，以此逃避义务并牟利。结合焦点二所述，案涉房屋的所有权应当归董宏亚所有，对原告董宏亚请求确认该房屋为其所有的诉讼请求，本院予以支持。同时，皮之不存，毛将焉附。对反诉原告范致萍要求反诉被告董宏亚腾空该房屋，并返回给反诉原告范致萍的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，为减少当事人的诉累。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条的规定，范致萍、刘晓明应当依法协助董宏亚办理案涉房屋产权变更登记手续，对原告董宏亚该诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉第三人）刘晓明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百一十五条、第五百零二条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董宏亚与被告（反诉第三人）刘晓明签订的协议书合法有效。二、常德市鼎城区灌溪镇浦沅厂区7号楼601室（湘（2019）常德高新区不动产权第0××0号）房屋所有权归原告（反诉被告）董宏亚所有。三、被告（反诉第三人）刘晓明、被告（反诉原告）范致萍协助原告（反诉被告）董宏亚办理湘（2019）常德高新区不动产权第0×**房屋产权过户登记手续。限本判决生效后十五日内履行。四、驳回反诉原告（本诉被告）范致萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，保全费1320元，担保费800元，共计2220元，由刘晓明、范致萍负担。反诉费200元，减半收取100元，由范致萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  熊学勤二〇二一年四月七日法官助理姚君书记员彭柒柒附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。