湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2242号原告：长沙高新技术产业开发区创业服务中心，住所地长沙市岳麓区高新技术产业开发区火炬城MO栋。法定代表人：胡斌，该单位主任。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳劲松，湖南天地人律师事务所律师。原告：长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园C2栋207房。法定代表人：陈骁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳劲松，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙同大水泵实业有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷咸嘉湖西路467号。法定代表人：聂春玲。委托诉讼代理人：吴晓东，该公司员工。被告：吴晓东，男，1973年3月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：李媛，女，1972年5月28日出生，汉族，住长沙市开福区。第三人：湖南东映碳材料科技有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园F1栋2202房。法定代表人：刘金水。委托诉讼代理人：李珏秀，该公司职员。原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心（以下简称“创业服务中心”）、长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司（以下简称“麓谷创业公司”）诉被告长沙同大水泵实业有限公司（以下简称“同大水泵公司”）、吴晓东、李媛、第三人湖南东映碳材料科技有限公司（以下简称“东映公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告创业服务中心、麓谷创业公司的委托诉讼代理人唐皇、柳劲松，被告同大水泵公司的委托诉讼代理人吴晓东、李媛到庭参加诉讼，第三人东映公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创业服务中心、麓谷创业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告同大水泵公司立即向两原告退还稳价保证金1000万元，支付招商管理服务费240万元，支付逾期退还稳价保证金违约金1070000元（暂算至2021年1月15日，其后的违约金请求以1000万为基数，按每日千分之一的标准算至全部稳价保证金偿清之日止），支付逾期支付招商管理服务费违约金913600元（暂算至2021年1月15日，其后的违约金请求以240万为基数，按每日千分之一的标准算至全部招商及管理服务费偿清之日止）；二、请求判令两原告对被告同大水泵公司名下位于长沙高新技术产业开发区××路××号的不动产（包括土地及地上办公楼和厂房等建筑，其中国土证号为长国用（2003）字第0××8号，地上办公楼和厂房的权证号为长房岳麓字第0××4、0××5号）享有优先受偿权；三、请求判令被告吴晓东、李媛对被告同大水泵公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。原告创业服务中心、麓谷创业公司诉称：2017年12月11日，两原告与被告同大水泵公司、第三人签订《合作协议》，约定各方进行合作：原告给被告同大水泵公司提供支持用于清理同大水泵债务，解除同大水泵名下位于长沙高新区××路××号××栋房屋及土地的司法查封，促成原告引入的第三人向同大水泵公司承租该房屋，租赁期10年，同大水泵公司向原告支付招商管理服务费。合作期限三年，自2017年10月1日至2020年9月30日，同大水泵公司每年应向原告支付招商管理服务费用80万，于每年年底一次性付清，即第一年服务费用应在2018年12月31日前支付，以此类推。被告同大水泵公司须保证在与其十年租赁期内不单方要求增加价格，原告因此向同大水泵公司支付稳价保证金1000万元（具体支付方式按同大水泵公司提供的清偿方案执行）。合作期满三年（即2020年9月30日）时，同大水泵公司应无条件向原告退还该稳价保证金。协议还约定，同大水泵公司未按约及时退还稳价保证金或者未按期支付服务费的，应以欠款部分为额度，按每日千分之一的标准向原告支付违约金。协议还约定为担保同大水泵公司按约支付招商管理服务费及退还稳价保证金，同大水泵公司以其房屋土地提供抵押担保，以租金收益提供质押担保，同时被告李媛、吴晓东提供连带责任保证担保。2017年12月29日，原告与同大水泵公司签订了《抵押合同》，约定同大水泵公司以其名下位于长沙高新技术产业开发区××路××号土地（国土证号：长国用（2003）字第0××8号）及地上办公楼、厂房（房产证号：长房岳麓字第0××4、0××5）作为履行上述《合作协议》项下义务的抵押担保，并办理了抵押登记手续，登记证明号为：（2018）长沙市不动产证明第0004266号。2017年12月11日，被告吴晓东、李媛与原告签订了《保证合同》，约定被告吴晓东、李媛为同大水泵公司履行前述《合作协议》项下的债务提供连带责任保证担保，保证期间两年，担保范围为上述合作协议项下稳价保证金、招商管理服务费、违约金、赔偿金、实现债权与担保权而发生的一切费用。上述协议签订后，原告按协议约定向同大水泵公司支付了稳价保证金1000万元，但同大水泵公司并未按协议约定支付招商管理服务费，且合作期限届满后，同大水泵亦未依约向原告退还1000万元稳价保证。为此，原告多次向同大水泵公司发出催款通知，但同大水泵公司置之不理，至今仍未退还1000万稳价保证金，且拒不支付招商管理服务费，严重损害原告权益。无奈之下，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告同大水泵公司、吴晓东、李媛辩称：2020年3月，已经多次协商如何偿还款项，但均未协商成功，关于逾期违约金的计算应该从2021年1月8日开始计算，且违约金的计算标准过高，应该予以调整，管理服务费其实就是借款利息。第三人东映公司书面答辩称：对案件事实和证据无异议。本院经审理查明原告所述属实，对其主张的事实予以认定。另查明，麓谷创业公司于2018年1月8日，向同大水泵公司支付了稳价保证金1000万元。被告同大水泵公司将其名下位于长沙高新技术产业开发区××路××号办公楼整栋、厂房整栋（不动产权证书号：长房岳麓字第0××4、0××5）办理了抵押登记手续，权利人为麓谷创业公司。以上事实，原、被告的身份证明、《合作协议》、支付凭证、《一般抵押合同》、（2018）长沙市不动产证明第0004266号《不动产登记证明》、房产证、国土证、《保证合同》、律师函、送达回执、关于申请延期归还稳价保证金的报告及当事人的陈述予以证明，本院予以认定。本院认为：原、被告签订《合作协议》后，原告已履行合同义务，被告同大水泵公司未按合同约定的时间每年向原告支付招商管理服务费，也未按约定退还稳价保证金1000万元，故被告应向原告麓谷创业公司退还稳价保证金1000万元，并向原告麓谷创业公司、创业服务中心支付管理服务费240万元。关于逾期退还稳价保证金及管理服务费违约金的问题，涉案协议约定逾期退还稳价保证金及管理服务费的，应以欠款部分为额度，按每日千分之一的标准支付违约金，该违约金明显过高，且被告请求调整，本院予以核减，稳价保证金的违约金以1000万元为基数，自2020年10月1日开始，按万分之二每日的标准支付至实际清偿之日止；管理服务费的违约金，自2019年1月1日开始，以80万元为基数，按万分之二每日的标准支付至2019年12月31日；自2020年1月1日开始，以160万元为基数，按万分之二每日的标准支付至2020年12月31日；自2021年1月1日开始，以240万元为基数，按万分之二每日的标准支付至实际清偿之日止。本案中，原告主张对抵押物享有优先受偿权，因涉案不动产已办理了抵押登记，权利人为麓谷创业公司，故原告麓谷创业公司主张对抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。被告吴晓东、李媛为同大水泵公司履行《合作协议》项下的债务提供连带责任保证担保且在保证期间内，故对原告要求被告吴晓东、李媛对被告同大水泵公司的债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙同大水泵实业有限公司在本判决生效后三日内退还原告长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司稳约保证金1000万元并支付违约金（违约金以1000万元为基数，自2020年10月1起按每日万分之二的标准支付违约金至实际清偿之日止）；二、限被告长沙同大水泵实业有限公司在本判决生效后三日内向原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心、长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司支付招商管理服务费240万元并支付违约金（自2019年1月1日开始，以80万元为基数，按万分之二每日的标准支付至2019年12月31日；自2020年1月1日开始，以160万元为基数，按万分之二每日的标准支付至2020年12月31日；自2021年1月1日开始，以240万元为基数，按万分之二每日的标准支付至实际清偿之日止。）；三、原告长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司对抵押物［长沙高新技术产业开发区××路××号土地办公楼整栋、厂房整栋（不动产权证书号：长房岳麓字第0××4、0××5）］享有优先受偿权；四、被告吴晓东、被告李媛对被告长沙同大水泵实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙高新技术产业开发区创业服务中心、长沙高新开发区麓谷创业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108102元、财产保全费5000元，由被告长沙同大水泵实业有限公司、吴晓东、李媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱黎源人民陪审员  闵利娟人民陪审员  周霞玲二〇二一年六月八日书 记 员  尹慧媛