上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1324号原告(反诉被告)：朱永红。原告(反诉被告)：魏明。上述原告共同委托诉讼代理人：刘洪，上海兰盾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿州房地产有限公司。法定代表人：李金英，执行董事。委托诉讼代理人：魏峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松竹，上海中联律师事务所律师。被告：上海澍泽置业有限公司。法定代表人：徐晓娇，执行董事。委托诉讼代理人：汤玲玲，上海汉盛律师事务所律师。原告(反诉被告)朱永红、魏明(以下简称朱永红一方)与被告(反诉原告)上海鸿州房地产有限公司(以下简称鸿州公司)、被告上海澍泽置业有限公司(以下简称澍泽公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱永红及两原告的共同委托诉讼代理人刘洪、被告鸿州公司的委托诉讼代理人魏峰、陈松竹、被告澍泽公司的委托诉讼代理人汤玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿2017年1月1日至2017年4月30日期间的租金损失人民币25,586元(以下币种同)；2、判令两被告支付逾期交房违约金(以已付房款113万元＋团购费87万元为基数，自2017年1月1日起至2017年6月29日，按日万分之一为标准计算；自2017年6月30日起至实际交房之日止，按日万分之二为标准计算)。事实与理由：2016年4月24日，原告和被告澍泽公司签订《世家双塔团购申请书》，约定原告认购位于嘉定区德富路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同总价为397万元。2016年7月3日，原告和被告鸿州公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告应于2016年12月31日交付系争房屋，如未能按约交付房屋的，应当向原告支付违约金，逾期180天内的，按照已支付房款的日万分之一支付，180天后的按照已经支付房款的日万分之二计算等。上述合同签订后，原告按约支付了房款200万元。2017年4月24日，被告澍泽公司与原告达成协议，因交房需要延期至2017年4月30日，承诺在合同之外赔偿原告租金损失25,586元。但被告至今未向原告交房，亦未赔偿原告租金损失，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告增加诉讼请求，要求判令被告鸿州公司交付系争房屋并办理系争房屋的房地产权证(小产证)。被告鸿州公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、鸿州公司没有向原告出具过支付租金损失的文件，故原告的该项诉请无事实依据。2、根据合同附件一第二条第5款以及补充条款一第六条的约定，在原告付清房款之前，鸿州公司有权拒绝交付房屋。现原告尚未付清房款，还有110万元房款没有支付，故被告目前没有义务交付房屋及协助办理小产证，更不存在支付逾期交房违约金。审理中，鸿州公司提出反诉请求：1、判令原告支付剩余购房款110万元；2、判令原告支付逾期付款违约金(以110万元为基数，按照日万分之一为标准，自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止)。被告澍泽公司辩称，关于租金损失，本被告没有合同义务和法定义务去支付该损失，亦从未同意该项补偿，且因时间很长，当时的经办人员都已不在公司，从现有原告提供的证据来看，也没有其公司盖章，并且所谓的租金损失也不是客观存在的利益损失，逾期交房并不必然产生租金损失，且逾期交房违约金是否应当支付、付多少都不是本被告的义务。原告要求本被告与被告鸿州公司共同承担逾期交房违约金没有合同依据。本被告并非房屋的出卖人，更不存在与被告鸿州公司同谋作假。并且从商品房预售合同的约定来看，原告没有按照合同约定支付全部房款，鸿州公司可以不承担逾期交房违约金。原告仅支付了113万元房款，却以200万元为基数来主张违约金是不合理的，标准亦不合理。即使要支付违约金，也应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来计付。针对鸿州公司的反诉，原告辩称，同意支付剩余房款110万元，但应扣除被告鸿州公司应支付给原告的违约金。不同意支付逾期付款违约金，从被告鸿州公司出具给原告的申明以及致歉函可以看出，逾期交房系被告自身原因造成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年7月3日，朱永红一方(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(太湖世家环球大厦)》商品房事宜，订立本合同；乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为店铺，总房价款2,230,000元；付款方式为分期付款、商业贷款；乙方于2016年7月3日支付首付款334,500元，于2016年8月31日前应支付房款795,500元，于2016年12月31日前应支付房款1,100,000元；若乙方申请办理商业性贷款的，该部分款项的付款方式按照乙方与贷款银行之间的借款合同之约定办理。乙方申请商业性贷款额度为全部房价款的50%(人民币110万元)，如由于乙方原因，造成申请商业性贷款额度与银行批准发放之贷款额度产生差额时，该差额部分乙方同意由甲方另外向乙方发出书面交款通知书，并按甲方书面交款通知书规定的时间付清；否则，甲方有权在规定付清时间的第二天按本合同第七条追究乙方违约责任；合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；乙方指定甲方为其代办商业性贷款手续，乙方应积极配合，在本合同签署当日将申请贷款所需资料提交给甲方或银行，并签署抵押贷款合同；合同附件一第二条第5款约定，若乙方在该房屋实际交付日期前未能支付该房屋的全额房款(包括贷款部分未能到达甲方账户的)甲方有权拒绝交付房屋给乙方，直至该房屋全款到账之日起3个工作日内，由甲方向乙方发出书面交房通知。合同第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，超过180天部分违约金按乙方已支付的房价款日万分之贰计算。并且双方同意上述的违约金已包含了乙方所有的损失。乙方需在甲方交付房屋前付清所有房款及相应费用，贷款客户必须在房屋交付前办理完毕贷款手续并且贷款到达甲方账户，若乙方在交付前未付清房款及相关费用，甲方不承担逾期交房的责任；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一第六条对合同第十条中房地产权证取得的日期补充约定为，自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，且逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。合同另对其他权利义务作出约定。上述合同签订当日，朱永红一方向鸿州公司支付首付款334,500元，并于2016年9月15日支付购房款795,500元，合计支付购房款113万元。2020年5月11日，系争房屋所在的嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼项目通过了综合竣工验收。2020年9月16日，鸿州公司取得了系争房屋所在太湖世家环球大厦项目(德富路XXX号房屋)的不动产权证书(大产证)。另查明，2016年4月24日，朱永红的丈夫魏玉东签署了《世家双塔团购申请书》，载明申请参加团购，可享受优惠总价310万元，其中团购费87万元不计入最终合同价，合同价为223万元。2016年4月26日，魏玉东与澍泽公司签订了《认购书》。朱永红一方向澍泽公司支付了团购费87万元。审理中，关于付款问题，朱永红一方称原申请的贷款110万元系因鸿州公司原因而无法贷出；系争房屋不具备贷款条件，房屋也无法交付，鸿州公司未发出付款通知等催告其付款，并且当时销售人员同意其在房屋可以交付时支付剩余房款。为证明上述主张，朱永红一方向法庭提供了朱永红的丈夫魏玉东与销售人员澍泽公司员工王功鸣(在团购申请书上有其签字)的对话录音(2017年6、10月以及2018年4月)。经质证，鸿州公司对上述录音不予认可，表示其不清楚有无收到贷款申请材料，也不清楚是否因其公司原因导致无法贷款，在其他诉讼案件中未出现过房款未付清的情形，购房人都是现金补足的。此外，鸿州公司与澍泽公司并无任何关联，也没有代理销售关系。澍泽公司则认为无法确认王功鸣的身份，且其在录音中陈述已经离职。澍泽公司与鸿州公司是委托销售的关系，但是合同找不到了。关于朱永红一方主张的租金损失，其向本院提供了《协议》一份，载明：原定于2016年12月31日交房需要延期至2017年4月30日，经过协商销售公司愿意在客户款清交房当日，给予预售合同之外补贴租金损失共计25,586元，预售合同之内的按合同的正常赔款流程。落款销售方签字处有“王功鸣、陈某某”字样，落款时间为2017年4月24日。朱永红一方称王功鸣系澍泽公司销售人员，陈某某是鸿州公司员工。经质证，鸿州公司不认可该份证据，认为签字人并非其公司员工，当时朱永红一方尚未付清房款，其公司尚无交房义务，故不存在租金损失。澍泽公司亦不认可该份证据，认为其作为销售公司并无赔偿逾期交房的租金损失的义务，其公司亦未授权销售人员对外与客户签订补偿协议。诉讼中，1、朱永红一方要求将剩余房款付至法院，并已实际支付110万元至本院代管款账户。鸿州公司表示，若朱永红一方付清房款，同意交付房屋并过户。2、双方于判决前(2021年4月28日)办理了交接手续，鸿州公司将系争房屋交付给朱永红一方。朱永红一方据此向本院撤回要求鸿州公司交付房屋的诉讼请求。本院认为，朱永红一方与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于租金赔偿，虽团购申请书中有销售人员王功鸣的签字，但澍泽公司作为销售公司或中介公司并无法定赔偿义务，王功鸣即便是澍泽公司的员工，亦无证据证明其获得澍泽公司的授权签署相关赔偿协议，故对该项诉请，本院不予支持。该协议的赔偿义务与鸿州公司无关，鸿州公司亦无需支付该笔赔偿款。关于逾期交房违约金，合同附件一明确约定“若乙方在该房屋实际交付日期之前未能支付该房屋的全额房款(包括贷款部分未能到达甲方账户的)甲方有权拒绝交付该房屋给乙方”，故朱永红一方在未付清房款时要求鸿州公司支付逾期交房违约金，并要求澍泽公司共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。审理中，朱永红一方及时将剩余房款付至法院，鸿州公司亦在判决之前交付了系争房屋，故对朱永红一方主张的其付款之后的逾期交房违约金，本院亦不予支持。关于朱永红一方要求鸿州公司协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，鉴于朱永红一方已经将剩余购房款110万元付至本院，鸿州公司亦表示同意过户，故对于该项诉请，本院予以照准。鸿州公司要求朱永红一方支付剩余购房款110万元，于法有据，本院予以支持(该款已付至法院)。至于鸿州公司要求朱永红一方支付逾期付款违约金的诉请，因鸿州公司在朱永红一方未办出贷款以后以及系争房屋所在项目通过综合竣工验收后，并未通知朱永红一方付款，且朱永红一方在诉讼中及时将剩余房款付至法院，故对于该项诉请，本院不予支持。审理中，朱永红一方撤回要求鸿州公司交付系争房屋的诉请，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)朱永红、魏明办理上海市嘉定区德富路XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至原告(反诉被告)朱永红、魏明名下；二、原告(反诉被告)朱永红、魏明应于被告(反诉原告)上海鸿州房地产有限公司履行完上述第一款义务当日支付购房款人民币110万元；三、原告(反诉被告)朱永红、魏明的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海鸿州房地产有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9,051元，减半收取4,525.50元，保全申请费5,000元，合计诉讼费9,525.50元(原告已预付)，由原告朱永红、魏明负担4,525.50元，由被告上海鸿州房地产有限公司负担5,000元。反诉受理费8,088元(被告已预付)，由原告朱永红、魏明负担7,039元，被告上海鸿州房地产有限公司负担1,049元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。