天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2018号上诉人（原审原告、反诉被告）：高培，女，1984年5月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：陈华（高培之夫），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津吉象公寓管理有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）迎宾大道1988号1-2511。法定代表人：桑炳来，总经理。委托诉讼代理人：赵文浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙伟振，男，该公司员工。原审第三人：樊生发，男，1990年7月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人：田厚娜，女，1989年3月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人：陈苗，女，1993年12月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人：赵爱程，男，1991年8月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人高培因与被上诉人天津吉象公寓管理有限公司（以下简称吉象公司），原审第三人樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初28679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高培上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，双方签订补充协议，继续履行合同。事实及理由：2018年8月高培与吉象公司签订房屋租赁合同，按照合同约定，高培将房屋托管租赁给吉象公司，吉象公司按照合同约定每月支付高培租赁费，并且承担租赁期间的物业费、采暖费、水费及电费，因吉象公司未按照合同约定完全履行了自己的义务，拖欠高培数月房租，吉象公司为过错方，高培并无过错，吉象公司违约在先，高培不构成违约。吉象公司此举不仅严重侵犯了高培的合法权益，更有违公平正义、公序良俗的交易原则。吉象公司辩称，请求驳回高培的上诉。樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程未陈述意见。高培向一审法院起诉请求：1．判令解除高培与吉象公司于2018年8月30日签订的《天津市房屋出租委托合同》，并要求吉象公司自合同解除之日起5日内腾退房屋；2．判令吉象公司支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月、8月房租合计12600元；3．判令吉象公司支付2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月、8月物业费和采暖费合计6465.2元；4．判令吉象公司支付违约金4200元；5.判令吉象公司支付2018年签订合同之日电表结余电费418元，水费500元，以及补齐租赁期间所产生的所有欠缴的水电费；6．本案诉讼费用由吉象公司承担。吉象公司向一审法院反诉请求：1．判令高培赔偿提前终止合同违约金4200元，赔偿为其装修及添置物品费用32925元；2．判令高培赔偿剩余租金预计出租收益36000元；3．判令高培提供房屋租赁费发票；4．判令高培共同承担2020年2月至5月的租金损失，赔偿因扰乱正常委托租赁2020年6月至9月的租金损失，共计14700元；5．判令高培承担物业费；6．判令高培承担诉讼费。一审法院认定事实：天津市滨海新区塘沽创想城东区13-2-602房屋登记在高培名下。2018年8月30日，高培与吉象公司签订《天津市房屋出租委托合同》，将案涉房屋委托吉象公司代为出租，合同约定委托期限为2018年8月30日至2023年8月29日，期间预留195个自然日为工作期不计租，具体为第一年2018年8月30日至2019年1月15日为免租期；第四年2021年8月30日至2021年9月29日为免租期；第五年2022年8月30日至2022年9月29日为免租期。租金为每月2,100元，支付方式为月付。吉象公司未向高培支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月、8月房租。2020年12月2日，吉象公司与樊生发签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日。2020年10月27日，吉象公司与田厚娜签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年11月1日至2021年10月31日。2020年10月29日，吉象公司与陈苗签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年10月30日至2021年1月29日。2020年10月25日，吉象公司与赵爱程签订《吉象公寓租赁合同》，租赁期限为2020年10月26日至2021年10月25日。一审法院认为，高培与吉象公司签订的《天津市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。关于高培与吉象公司之间的法律关系一节，吉象公司与高培之间签订有《天津市房屋出租委托合同》，根据该合同约定，吉象公司以高培的名义出租房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，故吉象公司与高培之间成立委托合同关系。同时双方还约定，高培将房屋交付吉象公司后，无论房屋实际出租与否，吉象公司均应该按约定的租金标准向高培缴付租金，故吉象公司与高培之间还成立了租赁合同关系。简而言之，高培授权吉象公司对外出租案涉房屋，如果吉象公司将案涉房屋已实际出租于第三人，则高培与吉象公司之间成立委托合同关系，如果吉象公司未将案涉房屋出租于第三人，则高培与吉象公司之间成立租赁合同关系。关于案涉房屋是否有空置期一节，吉象公司在证据交换中陈述2020年9月中旬至2020年11月初空置，而在庭审中其先是陈述2020年6月至9月空置，之后又改口称2020年9月中旬至2020年11月初空置。吉象公司未提供证据证实房屋曾空置，且其提供的任志兴租赁合同显示，任志兴租赁期截至2020年10月1日，与其前述主张相悖，故一审法院不予采信。综上，高培与吉象公司之间成立委托合同关系。高培主张解除与吉象公司签订的《天津市房屋出租委托合同》，吉象公司亦主张解除，故该《天津市房屋出租委托合同》应予以解除。因高培与吉象公司之间成立委托合同关系，吉象公司系以高培的名义对外出租房屋，吉象公司与第三人签订房屋租赁合同，其出租方实质应为高培，高培主张吉象公司腾退房屋，于法无据，一审法院不予支持。吉象公司应在本判决生效后积极配合高培与四位第三人或后续租户完成押金等房屋租赁相关手续的交接，不应影响四位第三人或后续租户的正常居住生活。交接完毕后，租户应向高培支付租金及其他合理费用，高培亦应向租户履行出租人义务。高培主张吉象公司交纳欠付房租，吉象公司辩称高培拒不缴纳物业费影响房屋使用和出租，但该抗辩并无合同依据和法律依据，一审法院不予采信。吉象公司另辩称疫情期间的租金应由高培共同承担，但其自述并未向租户免除租赁费，故其要求高培承担疫情期间的租金，一审法院不予采信。吉象公司应当向高培支付2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月租金共计10,500元。关于2020年8月的租金，因吉象公司于当月代高培交纳了物业费，故该费用应抵扣当月的租金及物业费采暖费。高培主张吉象公司给付2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月、8月物业费和采暖费，其中2018年9月、10月、11月、12月为合同中约定的免租期。对于免租期内的物业费和采暖费应如何负担，双方在合同中并未明确约定，但高培在将房屋交付给吉象公司后并未享受物业服务和采暖；双方在合同中仅约定免除免租期内的租金，而未免除其他费用；吉象公司作为格式合同的提供方，对于约定不明的内容应作出不利于吉象公司的解释，故免租期内的物业费和采暖费应由吉象公司负担。2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月物业费和采暖费亦应由吉象公司负担。以上物业费和采暖费共计5818.68元。高培主张的水电费一节，因高培与吉象公司均对于目前水电费的余额无法提供证据，故一审法院无法予以处理。双方可在交接手续中按照实事求是的原则妥善处理。关于高培与吉象公司均要求对方赔偿违约金，因双方产生纠纷的起源在于《天津市房屋出租委托合同》未就免租期内的物业费暖气费如何负担进行明确约定，故一审法院对于违约金主张均不予支持。关于吉象公司反诉主张的装修及添置物品一节，高培与吉象公司签署《装修费用清单》和《室内家具设施交接清单》。对于装修费用，双方明确认可为19,685元，因合同期未届满即解除，故高培应按照使用年限予以折算装修费。经核算，高培应给付吉象公司装修费10498.67元。关于添置物品如何处理，双方在庭审中均同意折价处理。一审法院考虑不影响第三人的居住使用，确定《室内家具设施交接清单》中的物品予以折价处理，吉象公司主张按照使用年限折算费用，一审法院予以采信。经核算，高培应给付吉象公司折价款7061.33元。《室内家具设施交接清单》中未载明的由吉象公司添置的其他物品可以由吉象公司取回，高培应当按照吉象公司配置物品的标准予以配齐，不应影响第三人的使用。关于吉象公司主张高培赔偿合同解除后的预期收益，如合同未解除，吉象公司确能获取相应的利润，故高培应向吉象公司支付预期利益损失。一审法院结合吉象公司与第三人签订的租赁合同，酌情确定高培应向吉象公司支付预期收益损失5000元。吉象公司主张高培赔偿因扰乱正常出租而造成的租金损失，但其未提供充分证据，故一审法院不予支持。吉象公司主张高培开具租金发票，但双方在合同中并未明确约定，纳税事宜系税务机关主管范围，一审法院不予处理。吉象公司主张的租金损失和物业费，如前所述，一审法院不予支持。综上所述，高培的诉讼请求，一审法院予以部分支持；吉象公司的反诉请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第三百九十六条，判决：一、解除原告（反诉被告）高培与被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于2018年8月30日签订的《房屋出租委托合同》，被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于本判决生效之日起五日内配合原告（反诉被告）高培与第三人樊生发、田厚娜、陈苗、赵爱程办理租赁交接手续，如被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司逾期不履行，原告（反诉被告）高培可与第三人自行办理交接手续。二、被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）高培2019年6月、9月、10月、2020年2月、3月租金10500元以及2018年9月、10月、11月、12月，2019年6月、9月、10月，2020年2月、3月物业费和采暖费5818.68元，共计16318.68元。三、天津市滨海新区房屋内的双人床两张、双人床垫两个、单人床两张、单人床垫两个、窗帘四个、装饰画七个归原告（反诉被告）高培所有，原告（反诉被告）高培于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司装修费10498.67元及折价款7061.33元，共计17560元。四、原告（反诉被告）高培于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司预期收益损失5000元。五、驳回原告（反诉被告）高培的其他诉讼请求和被告（反诉原告）天津吉象公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687.96元，反诉费996元，共计1683.96元，由原告高培负担358.96元，被告天津吉象公寓管理有限公司负担1325元（被告于本判决生效后十日内给付原告329元）。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉象公司提交如下证据：租赁合同一份，证明承租人希望得到一份简单的租赁关系，不希望牵扯进法律诉讼，高培与吉象公寓签订的委托合同是基于双方的信赖关系，现在信赖关系已经不复存在，合同目的无法正常实现。高培的质证意见为：对该份证据的真实性认可，但本案产生诉讼的原因系吉象公司未按合同约定履行相应的义务。对于吉象公司提交的证据，本院认定如下：该份证据与本案的争议焦点无关，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：高培是否应当向吉象公司支付装修费、添置物品折价款及预期收益。关于装修费及添置物品折价款一节，高培与吉象公司签署《装修费用清单》，对于装修费用，双方明确认可为19685元，因合同期未届满即解除，故高培应按照使用年限予以折算装修费。经核算，高培应给付吉象公司装修费10498.67元。关于添置物品如何处理，双方在一审庭审中均同意折价处理。一审法院考虑不影响第三人的居住使用，确定《室内家具设施交接清单》中的物品予以折价处理，一审法院按照使用年限折算费用核算折价款7061.33元。综上，一审法院判令高培给付吉象公司装修费及添置物品折价款共计17560元并无不当，本院予以维持。关于吉象公司主张的预期收益一节，如合同未解除，吉象公司确能获取相应的利润，故高培应向吉象公司支付预期利益损失。一审法院结合吉象公司与第三人签订的租赁合同，酌情确定高培应向吉象公司支付预期收益损失5000元亦无不当，本院予以维持。综上所述，高培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人高培负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  薛东超审判员  姜腾飞二〇二一年五月二十五日法官助理邵松芬书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……