贵州省黄平县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2622民初461号原告：贵州省黄平县舞源投资开发有限责任公司。统一社会信用代码：91522622573334454Y。住所：贵州省黄平县新州镇平湖路。法定代表人：石应香，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周渔志，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：忽晓会，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。被告：贵州华春惠民农业科技有限公司。统一社会信用代码：9152010307389907XB。公司登记住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路贵银大厦6层6号，实际经营地：贵州省黄平县旧州镇寨勇村原204省道旁。法定代表人：高英会，系该公司执行董事兼总经理。原告贵州省黄平县舞源投资开发有限责任公司（以下简称舞源公司）与被告贵州华春惠民农业科技有限公司（以下称简华春公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，依法组成合议庭于2021年5月14日裁定转为普通程序审理，并适用公告方式向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。庭前准备就绪后，于2021年8月31日公开开庭进行了审理。原告法定代表人和委托诉讼代理人忽晓会到庭参加，被告经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舞源公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付未付的三年物业管理费61,200元（20400元/年×3年），以及未付的电费2750.89元，并自2020年5月3日起按照利率6%支付两笔费用的资金占用费3837.05元[暂算至2021年5月3日，资金占用费=（61200.00+2750.89）×6%×1年]；2、判决被告按照租金计算方式支付自2020年5月3日至2021年3月12日原告清退厂房内物品期间的房屋占用费52,530.00元[房屋占用费=3元/平方米/月×1700平方米（10月+9/30月]；3、判令被告将原告已经代为支付给劳务公司的搬迁劳务费15,000.00元支付给原告；4、判决被告承担原告支付的公证费用500元及向公证处申请证据保全而产生的人工相片、光盘刻录费1123.12元。5、案件受理费由被告承担。以上1-4项共计136,941.06元。原告所依据的事实和理由：原告是黄平县人民政府投资成立的国有独资公司，经县政府授权管理经营黄平县槐花工业区标准厂房。2017年5月3日，原告与被告签订《标准厂房租赁合同》（舞源租2号），双方约定，被告租赁黄平县槐花工业区第1栋第5层面积为1700平方米的厂房，租期三年，自2017年5月3日至2020年5月2日。物业管理费按照每月每平方1元收取，一年一付，每年共计20,400.00元，租赁期间的水电、煤气、电话、网络等等费用由被告自行承担。被告是我县的招商引资企业，根据《黄平县槐花工业区标准厂房管理办法（试行）》相关规定，在达到相关条件后享受前三年租赁期（2017年5月3日至2020年5月2日）免交租赁费等优惠政策。租赁合同签订后，被告对租赁厂房进行了入驻使用。2020年5月2日三年租赁届满，被告至今未与原告续签租赁合同，亦未搬离物品交还租赁厂房，共计拖欠三年物管费61,200.00元。另在租赁内，因联系不到被告负责人，原告为被告垫付电费2750.89元。原告为主张权利于2021年3月11日向黄平县公证处申请对被告位于被告租赁原告的厂房内的所有物品进行证据保全，支付人工相片刻录光盘费1123.12元及相应公证费用500.00元。2021年3月12日，请黄平县城镇劳务有限责任公司将位于该租赁厂房内的物品搬迁至原告指定位置，原告支付搬迁费15,000.00元。租赁合同早在2020年5月2日期满而终止，原告有权收回租赁房屋，要求被告支付相关费用和赔偿损失。但由于联系不到被告，只好提出诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告华春公司未到庭诉讼，未提供书面答辩和证据材料。原告为证明自己的主张，在举证期限内提供了以下证据材料：1、原告公司营业执照、被告公司营业执照查询单、原告法定代表人身份证明书、法人代表身份证复印件4页，以证明原、被告的诉讼主体资格；2、黔（2016）黄平县不动产权第××号《不动产权证书》1份（5页），拟证明被告租赁的厂房的产权系黄平县工业园区管理委员会；3、黄工管通（2014）4号《关于印发〈黄平县槐花工业区标准厂房管理办法（试行）〉的通知》1份（6页），拟证明槐花工业园区授权原告管理标准厂房、租金费用由原告收取和对入驻企业租金、物管费等相关政策规定；4、《黄平工业园区管理委员会槐花工业区标准厂房租赁合同》1份（7页），拟证明原、被告双方签订租赁合同和约定相关内容的事实；5、槐花工业区各企业2020年2月至5月用电电量电费名单、电费催交及欠费停电限电通知单、垫付费用说明、转账截图、建设银行回单共5页，拟证明因原告联系不上被告负责人，原告为被告垫付电费2750.89元；6、照片打印件4张，拟证明租赁厂房被占用的状况；7、现场工作记录、清退案涉厂房华春公司物资清册11页，拟证明原告于2021年3月11日申请黄平县公证处工作人员到被告占用厂房进行证据保全的事实；8、搬迁协议书、黄舞源司议（2021）5号会议纪要、贵州增值税普通发票，中国建设银行网上银行电子回执共10页，拟证明原告于2021年3月12日请黄平县城镇劳务有限公司搬迁被告物品腾出厂房，共计支出劳务费15000.00元和原告为保全证据支付了人工相片、光盘刻录费1123.12元的事实；9、贵州通用定额发票5张，拟证明原告对被告的办公设备、生产设备、原材料、部分产品、包装材料等办理保全证据公证，支付公证费用500.00元的事实；10、（2021）黔黄平证民字第223号《公证书》1份2页，拟证明原告对合同到期后被告占用租赁厂房的物品设备进行证据保全的事实；11、打印彩色图片35页（每页2张图片），拟证明2021年3月11日公证员对案涉厂房进行证据保全时的现场状况；12、光碟1张，内载视频内容拟证明2021年3月11日公证员对案涉厂房进行证据保全的现场状况。上述证据经庭审核实，真实、合法、有效，与本案有关联，予以确认。经审理查明：（一）原告是黄平县人民政府投资成立的国有独资公司，经县人民政府工业园区管理委员会授权，根据《黄平县槐化工业区标准厂房管理办法（试行）》规定，经营管理黄平县槐花工业区标准厂房。被告是黄平县的招商引资的企业，属于自然人投资的民营企业。（二）2017年5月3日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《标准厂房租赁合同》（舞源租2号）一份，该合同共十一条，对租赁双方的权利义务进行了约定。主要内容为：被告租赁黄平县槐花工业区第1栋第5层面积为1700平方米的厂房，租期三年，即自2017年5月3日至2020年5月3日。租金每月每平方3元，每年租金共为61,200.00元。因原告是本县的招商引资企业，根据《黄平县槐花工业区标准厂房管理办法（试行）》第四条规定，在达到相关条件后享受前三年租赁期免交租赁费等优惠政策；物业管理费按照每平方每月1元收取，一年一付，每年共计20,400.00元，租赁期间的水电、煤气、电话、网络等等费用由被告自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部盖有出租方和承租方公司的印章，被告方法定代表人高英会盖章。租赁合同签订后，被告对租赁厂房进行了入驻使用。（三）2020年5月2日约定三年租赁届满，被告未与原告续签租赁合同，亦未将租赁厂房腾空交还原告。三年来共计拖欠物管费61,200.00元。另在租赁期内，因联系不到被告负责人，为了不因停电影响与被告共用变压器的其他企业的正常生产活动，原告根据电力部门的催交通知和单位2020年5月21日内部审议，原告于同月5月29日为被告垫付电费2750.89元。（四）2021年3月11日，原告向黄平县公证处申请对被告占用的案涉租赁厂房内的所有物品进行证据保全，公证人员和某区相关人员、原告方代表，以及照相录相人员共10人参加了保全，形成物资清单10页，图片72张，视频光盘1个。原告为此支付公证费用500.00元和证据保全人工相片记录光盘1123.12元（含保全“芦笙妹”公司的费用）。2021年3月12日，原告雇请黄平县城镇劳务有限责任公司将被告位于该租赁厂房内的生产设备、办公设施、部分产品和包装材料等物品全部搬迁至原告指定位置进行封存，支付搬迁费15000.00元。案涉厂房腾空后，现在原告已经另行出租给公司使用。（五）因被告公司自2019年10月停业，法定代表人高英会失去联系，原告经多次催交相关费用未果后即于2021年4月诉来本院，要求判如所请。本院认为：1、关于本案性质和法律适用问题。本案双方当事人发生争议的基础法律关系是租赁合同关系，该案法律事实发生2021年1月1日《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，该法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。（二）关于原告诉讼请求是否支持的问题。本案中，原告舞源公司与被告华春公司签订的舞源租2号《标准厂房租赁合同》，有双方当事人公司盖章确认，合同内容和形式符合1999年10朋1日起施行的《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二章关于合同订立和第十三章关于租赁合同的规定，原、被告双方签订的租赁合同依法于2017年5月3日成立。当事人对生效没有特别约定，法律没有特别规定时，合同法第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。而合同法第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，在双方签订的租赁合同履行期间内，被告已经享受免收租金政策优惠，但未依照合同约定支付原告方物业管理费61,200.00元和实际发生水电费2750.89元，构成违约，应当承担继续支付物业管理费和水电费的违约责任。同时，由于被告的违约行为，给原告方造成损失，依法还应当承担赔偿损失的责任。原告要求被告按照年利率6%计算赔偿资金占用费，其实质是要求赔偿资金占用损失。根据合同法第一百零七规定，该项损失属于赔偿损失的范围，原则上可予支持。但是两笔费用的资金占用损失计算，采用年利率6%的标准于法无据，可以参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的“一年期贷款市场报价利率”（LPR）计算确定，而且还应分清两笔资金的起算时点进行计算确定损失金额。双方签订的租赁合同至2020年5月2日到期，双方未续签合同，合同因期限届满，双方的权利义务终止。依照合同法第二百三十五条关于“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，拟或是根据双方租赁合同的具体约定，被告作为承租人均应当将租赁房屋腾退给出租人即原告。可是，被告自2019年10月起停业至今，法定代表人高英会失去联系，致使原告无法办理合同终止后的相关后续事宜，租赁房屋长期闲置，给原告造成租金、物业费和水电费损失。原告方为了防止损失扩大，发挥标准厂房的经济效益，在被告下落不明的情况下，采取公证方式对被告占用厂房的生产生活设备、部分产品、原材料等物品进行逐一清点造册，搬迁到指定位置存放。原告实施该证据保全行为符合《中华人民共和国公证法》第十一条和第三十六规定，因实施证据保全行为而产生的搬迁费、公证费和人工照相记录费用，属于处理合同终止后清退厂房必要的开支，而且该开支因被告的违约行为所致，该损失费用属于合同法第一百一十二条、第一百一十三条规定的赔偿损失范围，理应由被告承担民事赔偿责任。本案产生的搬迁费15,000.00元和公证费500.00元有正式单据为证，可予认定并支持。但经查明，原告申请的该项证据保全产生照相人工刻录等费1123.12元，用于华春公司和“芦笙妹”公司的保全，两公司费用不能区分的情况下，只能认定并支持50%的费用开支。综上所述，原告提出的要求被告支付物业管理费61，200.00元、电费2750.89元、腾房产生的搬迁费15，000.00元、租赁合同期届满后实际占用厂房期间的租金52,530.00元、以及证据保全措施产生的公证费500.00元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告提出的保全费1123.12元，予以部分支持。原告提出的因被告违约不交纳物业管理费和电费产生的资金占用损失予，以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告贵州华春惠民农业科技有限公司向原告贵州省黄平县舞源投资开发有限责任公司支付以下费用：1、2017年5月3日至2020年5月2日期间租赁厂房的物业管理费61,200元；2、原告代付的电费2750.89元；3、2020年5月3日至2021年3月12日期间的占用案涉厂房的租金52,530.00元；4、案涉厂房腾房搬迁劳务费15,000.00元；5、证据保全公证费用500元及保全费用561.65元。二、由被告贵州华春惠民农业科技有限公司向原告贵州省黄平县舞源投资开发有限责任公司赔偿以下损失：1、因拖欠物业管理费61,200元自2020年5月3日至2021年5月3日的资金占用损失2356.20元（按照LPR年利率3.85%计算确定）；2、因拖欠的电费2750.89元自2020年5月30日至2021年5月3日的资金占用损失98.08元（按照LPR年利率3.85%计算确定）。以上一、二条款项共计134,996.82元，限于判决发生法律效力后三十日内付清。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告贵州省黄平县舞源投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3039.00元，其他诉讼费（公告费）480.00元，共计3519.00元，由被告贵州华春惠民农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费5636.00元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期未上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  余元芳审 判 员  杨再斌人民陪审员  陈忠琴二〇二一年九月七日书 记 员  罗子文