福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0504民初3201号原告：周加红，男，1961年7月23日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：周加瑞，男，1966年11月26日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：周加友，男，1955年1月16日出生，汉族，住福建省晋江市。以上三原告的共同委托诉讼代理人：李良财，福建飞景律师事务所律师。以上三原告的共同委托诉讼代理人：蔡庆华，福建飞景律师事务所实习律师。被告：彭志明，男，1974年3月12日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告周加红、周加瑞、周加友与被告彭志明租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2021年2月24日转为普通程序。分别于2020年12月14日、2021年3月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告周加红、周加瑞、周加友的共同委托诉讼代理人李良财、蔡庆华、被告彭志明到庭参加诉讼，第二次庭审原告周加红、周加瑞、周加友的共同委托诉讼代理人李良财、被告彭志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周加红、周加瑞、周加友向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年5月20日签订的《私有楼房租赁协议合同书》；2.彭志明立即支付周加红、周加瑞、周加友租金864000元（2018年9月1日一期至2020年9月1日一期，共五期）及违约金146628元（按年利率15.4%计算自2018年9月1日起至2020年10月25日止），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计付自起诉之日起至实际还款之日止的违约金；3.彭志明立即腾空房屋，恢复房屋原状并返还租赁房屋；4.承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：经周加瑞、周加友授权，周加红与彭志明于2015年5月20日签订《私有楼房租赁协议合同书》一份，合同约定由周加红、周加瑞、周加友将位于洛江区××商城××幢的房产19＃（即119号）、20＃（即120号）、21＃（即121号）、22＃（即122号）、25＃（即125号）、26＃（即126号）、27＃（即127号）、28＃（即128号）出租给彭志明，周加红代为签约，上述房屋租赁期限为10年，租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日，租金每年支付两期。合同签字生效后，彭志明自2018年9月1日至今再无支付任何款项。根据双方签订的合同规定，彭志明不在约定时间支付租金，每日按应支付租金的2%向周加红、周加瑞、周加友交付违约款。嗣后，虽经周加红、周加瑞、周加友多次催讨，但彭志明至今均未能偿还上述款项。彭志明的行为已严重侵害了周加红、周加瑞、周加友的合法权益，对此，彭志明应负违约责任。据此，为维护自身的合法权益，周加红、周加瑞、周加友特具文向法院提起本诉，望法院予以支持。诉讼过程中，周加红、周加瑞、周加友变更第二项诉讼请求为：彭志明立即支付周加红、周加瑞、周加友租金864000元（2018年9月1日一期至2020年9月1日一期，共五期）及以每期未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍标准计算，自每期租金未付之日起至实际还款之日止的违约金（由于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算的法律规定是自2019年8月20日开始施行，2018年9月1日至2019年8月19日期间的违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，2019年8月20日起至实际还款之日止的违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍）。并增加一项诉讼请求为：彭志明按《私有楼房租赁协议合同书》约定的租金标准支付自合同解除之日起至彭志明腾空房屋，恢复房屋原状并返还租赁房屋给周加红、周加瑞、周加友之日止的房屋占用费。彭志明辩称，拖欠房租是属实，总额度待查，但违约金的计算标准能否降低一点。因为医院的前期投入太多，疫情期间公司收入减少，能否分期支付。希望能和对方协商继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即周加红、周加瑞、周加友提供的其三个人的身份证、授权委托书、彭志明的户籍资料查询结果、《私有楼房租赁协议合同书》、土地使用权证、房屋所有权证、（2017）闽0504民初1579号民事调解书、询问笔录，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据和事实，本院分析认定如下：彭志明提供付款明细及转账记录，证明其已支付租金616600元。周加红、周加瑞、周加友质证认为，双方在（2017）闽0504民初1579号案件中达成解调协议，协议确认彭志明尚欠自2015年9月1日至2018年3月31日的租金743000元及逾期支付租金的违约金70000元，合计813000元；因彭志明未能按时足额支付款项，周加红、周加瑞、周加友向法院申请强制执行，双方在（2017）闽0504执1804号案件中于2018年8月24日达成和解协议，协议确认截止2018年8月24日，彭志明结欠租金等费用计675000元（含2018年4月份至9月份的租金）；现彭志明提供的证据体现的付款金额仅为616600元，可见其并未将本案诉讼前结欠的租金、违约金偿还完毕，且双方没有约定2018年9月1日之后支付的租金抵扣当期租金。故彭志明的付款不能抵扣本案的租金，其提供的证据与本案无关。本院认为，在本案受理之前，双方于2018年8月24日达成的和解协议中确认，截至2018年8月24日，彭志明结欠周加红、周加瑞、周加友租金等费用675000元，彭志明应自2018年9月起至12月止于每月的月底前各偿还168750元。现彭志明提供的证据中体现2018年8月24日前支付的款项计108000元，且双方并未约定2018年8月25日之后支付的款项系支付当期或当月的租金，现彭志明亦未能提供相应的证据证明其所提供的证据中载明的款项系支付本案的租金，其应承担举证不能的法律后果，根据“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，本院认定彭志明支付的616600元应优先抵充2018年8月24日所确认且现已到期的债务，故其提供的该组证据与本案无关，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在泉州市洛江区××商城××幢××号××号××号房产归周加红所有，址在泉州市洛江区××商城××幢××号××号××号房产归周加瑞所有，址在泉州市洛江区××商城××幢××号××号房产归周加友所有。2015年5月20日，周加瑞、周加友作为委托人与周加红作为被委托人签订一份授权委托书，双方约定：委托人授权周加红于2015年5月20日将周加友名下位于洛江区××商城××幢××号××号房××商城××幢××号××号××号房产出租给彭志明，周加红有权全权处理上述房产租赁问题一切活动事务（包括但不限于以其名义签订任何合同或凭证、手续等）其代理行为委托人都予以认定。同日，周加红作为甲方（即出租方）与彭志明作为乙方（即承租方）签订一份《私有楼房租赁协议合同书》，双方约定：甲方将自己拥有在泉州市洛江区机电商业城1号楼之19＃、20＃、21＃、22＃、25＃、26＃、27＃、28＃（即洛江区××商城××幢119号、120号、121号、122号、125号、126号、127号、128号房产）的一至四层楼房出租给乙方使用；租赁期限为十年，自2015年9月1日至2025年8月31日止；租金定价：第一、二年（即2015年9月1日至2017年8月31日）每年租金32万元，第三、四年（即2017年9月1日至2019年8月31日）每年租金33.6万元，第五、六年（即2019年9月1日至2021年8月31日）每年租金35.2万元，第七、八年（即2021年9月1日至2023年8月31日）每年租金36.8万元，第九、十年（即2023年9月1日至2025年8月31日）每年租金38.4万元；租金支付方式，每年二期支付，于每年的9月1日和4月1日各支付一次当年的一半租金，先交租金后使用；合同签字生效后，乙方应向甲方押金4万元，合同终止时，乙方未违约，没有在租赁期限内造成甲方经济损失，押金应退还乙方（不计利息）；乙方不在约定时间支付租金，每日按应支付租金的2%向甲方交付违约款等等。因彭志明拖欠租金，周加红、周加瑞、周加友曾于2017年8月11日提起诉讼，要求彭志明支付租金及违约金，双方就2018年3月31日前的租金和违约金达成调解协议。后彭志明未按协议履行偿付义务，周加红、周加瑞、周加友向法院申请强制执行，双方就2018年9月份之前的租金等费用达成执行和解协议。目前案涉房屋彭志明仍在使用，但自2018年9月1日起的租金彭志明至今未支付过。彭志明于2020年11月6日收到本院送达的起诉状副本等诉讼材料。本院认为，周加红与彭志明签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性、禁止性规定，且周加红的出租行为得到共有权人周加瑞、周加友的确认，故应认定合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。周加红依约将房屋交付彭志明使用，彭志明亦应依约支付相应的租金。本案中，彭志明至今未支付自2018年9月1日起的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现周加红、周加瑞、周加友要求解除合同，合法有据，予以支持。本案中，周加红、周加瑞、周加友于2020年11月3日向本院提起诉讼，主张与彭志明解除案涉租赁合同，彭志明于2020年11月6日收到起诉状，视为其于该时间收到周加红、周加瑞、周加友解除本案租赁合同的通知，故本案合同解除的时间认定为2020年11月6日。合同解除，双方当事人之间的权利义务终止，彭志明应支付所拖欠自2018年9月1日起至2020年11月6日止的租金，其中2018年9月1日至2019年8月31日的租金为336000元、2019年9月1日至2020年8月31日的租金为352000元、2020年9月1日至2020年11月6日的租金为64437元（352000元÷366天×67天），故至合同解除时，彭志明尚欠租金为752437元（336000元+352000元+64437元），现周加红、周加瑞、周加友主张彭志明支付租金864000元，超出752437元的部分，不予支持。对于彭志明尚欠的上述租金752437元，根据双方约定，彭志明应于2018年9月1日支付168000元、于2019年4月1日支付168000元、于2019年9月1日支付176000元、于2020年4月1日支付176000元，于2020年9月1日64437元，由于彭志明未在约定时间支付上述租金，现周加红、周加瑞、周加友要求彭志明支付相应的违约金，合法有据，予以支持。双方约定违约金的计算标准为每日按应支付租金的2%，现周加红、周加瑞、周加友主张2018年9月1日至2019年8月19日期间的违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，2019年8月20日起至实际还款之日止的违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，符合法律规定，予以准许。本案合同解除后，彭志明还应将所承租的房屋及时腾空交付周加红、周加瑞、周加友。故周加红、周加瑞、周加友主张彭志明立即腾空房屋、恢复原状并返还租赁房屋，合理合法，予以支持。双方的租赁合同已于2020年11月6日解除，但彭志明仍占有使用案涉店面，故其应自2020年11月7日开始支付占有使用费。周加红、周加瑞、周加友主张按本案合同约定的租金（即2019年9月1日至2021年8月31日每年租金为35.2万元、2021年9月1日至2023年8月31日每年租金为36.8万元、2023年9月1日至2025年8月31日、每年租金为38.4万元）标准计算占有使用费，合法合理，予以支持。综上所述，周加红、周加瑞、周加友的主张合理合法部分，本院予以支持。彭志明的主张，没有事实及法律依据，不予采纳。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依法应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、彭志明应于本判决生效之日起十日内支付周加红、周加瑞、周加友2018年9月1日起至2020年11月6日的租金752437元及相应的违约金（自2018年9月2日起至2019年8月19日止期间的违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2019年8月20日起至实际还款之日止的违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，其中自2018年9月2日起至2019年4月1日止以168000元为基数，自2019年4月2日起至2019年9月1日止以336000元为基数，2019年9月2日起至2020年4月1日止以512000元为基数，自2020年4月2日起至2020年9月1日止以688000元为基数，自2020年9月2日起至实际还款之日止以752437元为基数）；二、彭志明应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市洛江区××商城××幢119号、120号、121号、122号、125号、126号、127号、128号房产恢复原状、搬离腾空并交还给周加红、周加瑞、周加友；三、彭志明应于本判决生效之日起十日内支付周加红、周加瑞、周加友自2020年11月7日起至实际返还案涉房屋之日止按本案合同约定的租金标准计算的占有使用费；四、驳回周加红、周加瑞、周加友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13922元，由周加红、周加瑞、周加友负担1531元，彭志明负担12391元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林海岚人民陪审员  刘以奎人民陪审员  谢龙水二〇二一年四月九日书 记 员  陈婷婷附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。