呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民初157号原告：呼和浩特市顺达房地产有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街17号将军花园综合楼。法定代表人：刘颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彩霞，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街163号。法定代表人：贾贵忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯保成，内蒙古振昊律师事务所律师。第三人:内蒙古正浩典当有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街139号。法定代表人：文震，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫金生，男，该公司副总经理。原告呼和浩特市顺达房地产有限责任公司（以下简称顺达房地产公司）与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭房地产公司）、第三人内蒙古正浩典当有限责任公司（以下简称正浩典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺达房地产公司的委托诉讼代理人王彩霞、潘慧，被告天旭房地产公司的委托诉讼代理人柯保成，第三人正浩典当公司委托诉讼代理人闫金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺达房地产公司向本院提出诉讼请求：1、天旭房地产公司向顺达房地产公司返还蒙苑国际商业广场C座一层的商品房，房屋价款为人民币25140000.00元；2、天旭房地产公司向顺达房地产公司支付占用房屋的赔偿金，直至返还房屋之日，截至2015年8月25日，赔偿金为人民币4860132元；3、天旭房地产公司依据购房合同约定为顺达房地产公司办理上述房屋权属证书；4、由天旭房地产公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年11月25日，顺达房地产公司与天旭房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定顺达房地产公司购买天旭房地产公司的蒙苑国际商业广场C座一层的商业房，建筑面积5028平米，价款为人民币25140000.00元，合同还约定天旭房地产公司应于2012年10月1日前将上述商品房交付顺达房地产公司使用，如逾期交付商品房，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向顺达房地产公司支付违约金。顺达房地产公司已按合同约定于2010年11月25日付清了全部购房款。但天旭房地产公司于2014年底开始使用了顺达公司购买的上述房屋。顺达房地产公司多次催告，要求天旭房地产公司解除占有并向顺达房地产公司返还房屋，但天旭房地产公司至今仍未返还，已损害了顺达房地产公司的合法权益。为此，现顺达房地产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定向贵院提起诉讼，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法支持顺达房地产公司的诉讼请求，以维护顺达房地产公司的合法权益。天旭房地产公司辩称，顺达房地产公司的第一项诉讼请求不能成立，涉案房屋尚未交付顺达房地产公司，程序上顺达房地产公司只能主张交付。2010年11月25日，正浩典当公司与天旭房地产公司签订《在建工程房屋抵押（典当）合同》。合同第一条约定：”乙方自愿将自行开发在建的蒙苑国际商业广场C幢地上一层工程，房屋所有权（总面积为5028平方米）抵押给甲方，作为乙方向典当当金人民币（大写）贰仟伍佰壹拾四万元整的抵押担保。”第八条约定”为了保证双方的权利，甲方要求乙方房屋购买的形式做一份用所购房的合同来担保”。因正浩典当公司与天旭房地产公司直接签订《商品房买卖合同》违反《典当管理办法》第二十五条、第四十二条的规定，天旭房地产公司与顺达房地产公司签订了《商品房买卖合同》。天旭房地产公司开了收据，正浩典当公司至今没有发放25140000元当金。顺达房地产公司的起诉没有事实与法律依据，双方签订的商品房买卖合同无效，涉案房屋除了土地证，没有其他证书。《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期为2012年10月1日前，顺达房地产公司起诉的时间为2015年9月10日，超过了诉讼时效。正浩典当公司辩称，正浩典当公司经营的过程中向顺达房地产公司借了很多钱，还不了，正浩典当公司就把天旭房地产公司借正浩典当公司的钱转让给了顺达房地产公司，当时正浩典当公司与天旭房地产公司老总商量过，天旭房地产公司是同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺达房地产公司、天旭房地产公司、正浩典当公司对商品房买卖合同、天旭房地产公司开具的收据、顺达房地产公司律师函、顺达公司工商登记信息、正浩典当公司工商登记信息、内蒙古正浩投资咨询有限责任公司工商登记信息等证据的真实性认可，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.正浩典当公司与顺达房地产公司签订的《债权转让协议》及通知函,收据。正浩典当公司对该证据的真实性、合法性均认可。天旭房地产公司虽然不认可，但无证据支持其主张，且该证据与顺达房地产公司、天旭房地产公司签订的《商品房买卖合同》存在关联性，本院予以采信；2.《借款合同》、支票存根、委托还款通知、还款通知、《关于内蒙古蒙苑房地产开发有限公司典当到期日的通知》、《房屋抵押（典当）合同》，正浩典当公司对该证据的真实性、合法性均认可；3.《在建工程房屋抵押（典当）合同》。因合同相对人正浩典当公司对该合同的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认；4.《催告函》、收据八枚、银行加单二枚、系列收据、收条、支票存根、收款等证据与本案没有关联性。本院经审理查明，2010年9月25日，顺达房地产公司（甲方）与正浩典当公司（乙方）签订了《债权转让协议》，协议第二条规定”甲、乙双方一致同意，甲方对内蒙古天旭房地产开发有限责任公司的债权共计25140000元人民币（大写贰仟伍佰壹拾肆万元整）全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向内蒙古天旭房地产开发有限责任公司主张债权”。顺达房地产公司根据该协议取得债权后，于2010年11月25日，与天旭房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的蒙苑国际广场C座地上一层的5028平方米，交易单价为每平米5000元，总计2514万元的商品房，以此抵顶天旭房地产公司所欠顺达房地产公司债务。合同上双方均签字盖章，并天旭房地产公司向顺达房地产公司出具了收款收据。另查明，顺达房地产公司与正浩典当公司为两个独立的企业法人，天旭房地产公司与内蒙古蒙苑集团有限责任公司为两个独立的企业法人。本院认为，本案争议的焦点为：一、顺达房地产公司与天旭房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、天旭房地产公司是否承担因违约给顺达房地产公司造成的损失。针对本案第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。顺达房地产公司与天旭房地产公司签订的《商品房买卖合同》双方均签字盖章，形式要件完备。合同签订后天旭房地产公司出具收据确认收到房款，并且在法定期间内未提出变更或撤销请求，合同内容亦不具有无效合同的法定情形，不违反有关法律法规，故该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。天旭房地产公司提出的《商品房买卖合同》是为典当借款而与顺达房地产公司签订的合同，正浩典当公司没有发放25140000元当金款，该合同没有实际履行的抗辩理由，因顺达房地产公司提供的《商品房买卖合同》与天旭房地产公司开的收据能够证明顺达房地产公司已经从天旭房地产公司购买了涉案房屋并交款的事实，且天旭房地产公司未能提供其他证据否定其收款事实，故本院对天旭房地产公司的该抗辩理由不予采信。关于债权转让是否通知过天旭房地产公司问题，虽然天旭房地产公司否定正浩典当公司已通知过天旭房地产公司的陈述，但其与正浩典当公司签订《在建工程房屋抵押（典当）合同》的同时又与顺达房地产公司签订《商品房买卖合同》并开具收据的行为能够证实其应明知顺达房地产公司与正浩典当公司的债权转让行为，并予以认可。顺达房地产公司于2015年8月21日给天旭房地产公司发《律师催告函》，证明顺达房地产公司一直主张其权利，不存在诉讼时效超过问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。顺达房地产公司依据债权转让协议与天旭房地产公司签订了《商品房买卖合同》，则应视为顺达房地产公司已按合同约定履行了付款义务，因此，天旭房地产公司应按合同约定履行其交付房屋并办理房屋权属证明的义务。针对本案第二个争议焦点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。顺达房地产公司并未提交同地段房屋租金标准，也未申请司法评估，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市顺达房地产有限责任公司交付蒙苑国际广场C座地上一层的5028平方米商品房，并办理权属证明；二、驳回原告呼和浩特市顺达房地产有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费191800.66元，由被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 巴特尔仓审判员 何 建 军审判员 何 玉 山二〇一六年十一月二十八日书记员 张 竹 馨