沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初1624号原告（反诉被告）：博宇金属股份有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路24号。法定代表人：于博，系该公司董事长。委托代理人：王良，男，1988年12月25日出生，汉族，住址沈阳市铁西区，系该公司员工。被告（反诉原告）：五八到家有限公司，住所地长沙高新区尖山路39号长沙中电软件园17栋201房。法定代表人：曹继忠，系该公司执行董事。委托代理人：侯玉洁，女，汉族，1992年10月15日出生，住址北京市昌平区，系该公司法务。公民身份号码3713251992××××××××。原告（反诉被告）博宇金属股份有限公司与被告（反诉原告）五八到家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法由审判员王晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博宇金属股份有限公司委托代理人王良，被告（反诉原告）五八到家有限公司委托代理人侯玉洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月5日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于沈阳市铁西区北一西路24号部分房屋租赁给被告使用，被告按约定时间和金额向原告支付租金，租赁期限从2017年6月5日至2018年6月4日。到期后双方又续签一年，租期2018年6月5日至2019年6月4日。2019年6月5日又进行了第二次续签，租期2019年6月5日至2020年6月4日。租金每年280000元，分两次支付，每次140000元，第一次房租应于2019年6月5日前支付完毕，第二次房租应当于2019年12月5日前支付完毕，现被告没有按照合同约定于2019年12月5日前支付第二笔租金140000元，并于2019年10月29日向原告发出租赁合同解除通知函，要求解除合同。原告认为解除无效，被告应继续履行租赁合同并支付租金，故诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同，向原告支付房屋租金人民币14万元，逾期支付租金所产生的违约金4900元，逾期利息557元（逾期违约金及利息从2019年12月6日起计算至起诉之日，请求法院判决至实际给付之日，利率按照全国银行间同业拆借中心2019年11月20日公布的贷款市场报价利率4.15%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告诉请。1、随着我公司业务发展，案涉房屋情况及地理位置，已经不能满足我公司业务需要，我公司已根据租赁合同第三条第六款的约定，提前一个月书面告知原告解除合同，且根据合同约定，解除通知即可，无需原告书面同意。因此我公司解约行为符合双方约定。2、我公司已于2019年12月1日搬离案涉房屋，我公司搬离后未再占用、使用过案涉房屋，且自2019年12月至今，新冠疫情对我公司生产经营活动影响巨大，该合同已实际履行不能。为此原告要求支付租金，继续履行合同的诉求既不符合合同约定，也不符合情理。3、房屋是否满足被告的使用要求，应当由被告根据公司发展和需求进行确认，无需经过原告的同意。并且，解除合同的情况已满足民法规定的合同的法定解除条件。综上，请求法院驳回原告诉请。反诉原告诉称，2019年5月28日，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于沈阳市铁西区北一西路24号部分房屋，约定租期2019年6月5日至2020年6月4日，房屋押金20000元。合同约定，租期内该承租房屋不能满足乙方的需要时，乙方应向甲方提前一个月书面通知解约，乙方根据实际情况支付相关租赁费用，甲方应返还乙方全额押金及合同未履行期间的租金。反诉原告已于2019年10月29日发函告知反诉被告房屋不能满足需要，替出解约，并于2019年12月1日搬离，双方约定房屋交还并结清费用后个工作日内返还押金，但至今未返。故提出反诉，请求：1、请求法院判令被反诉人立即返还反诉人房屋租赁押金20000元及逾期返还押金所产生的违约金6000元以及逾期利息1055元（逾期违约金及利息从2019年12月6日起计算至起诉之日，请求法院判决至实际给付之日，利率按照全国银行间同业拆借中心2019年11月20日公布的贷款市场报价利率4.15%计算），总计27055元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告辩称，1、反诉内容不符合客观事实，于法无据，合同第四项第四款就押金有明确约定，系结清租赁费后退押金，所以我方未退押金有合同依据。2、双方先后三次签订合同，证明房屋是可以满足对方需求的，其以该理由解除合同与事实不符，请求驳回全部诉请。经审理查明，2019年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租原告位于沈阳市铁西区北一西路24号735平方米部分房屋用于办公、培训及住宿，其中330平方米用于办公及培训使用，105平方米用于厨房视频烹饪培训使用、300平方米用于宿舍使用。租期自2019年6月5日至2020年6月4日，租金240000元，分2期支付，物业费40000元。被告如逾期支付租金，应当按照当期租金*千分之一*逾期天数向原告支付违约金。被告第一期需支付6个月租金及物业费，共计140000元；被告应于2019年12月5日前支付第二期租金120000元及物业费20000元，共计14000元。被告应于支付首期租金时向原告支付押金20000元，因本合同系续租合同，原合同押金20000元自动转入本合同，押金作为被告履约保证金，保证被告履行本合同所有义务，合同终止之日，被告将承租房屋返还原告，房屋交接完毕当日，原告应无条件无息全额返还被告所缴押金。合同租赁期内，该承租房屋不能满足被告需要时，被告应向原告提前一个月书面通知解约，被告根据实际租赁情况支付相关租赁费用，原告应返还被告全额押金及合同未履行期间的租金。合同履行期间，如本合同因违约方原因终止的，违约方应赔偿守约方全部损失等内容。合同签订后双方履行合同，被告依约给付原告第一期租金及物业费共计140000元，原告向被告开具押金20000元的收款收据。2019年10月29日向被告向原告发出租赁合同解除通知函，以租赁房屋无法满足其实施要求为由，要求解除合同。原告2019年11月4日函复被告认为被告解约理由无事实依据，告知被告如执意解约，需承担违约责任。被告于2019年11月25日向原告再次发出解除通知函，以租赁房屋周边无地铁，交通不便，不利于接待客户影响业务发展，空调制冷供暖差影响办公为由要求解约，并告知原告将于2019年12月1日搬离并要求配合办理房屋交换手续，要求退还20000元押金。原告于2019年12月3日复函称被告解约理由与事实不符，被告应按时缴租，履行合同义务后可办理房屋交还手续。后被告于2019年12月1日自行搬离案涉房屋。原、被告认可除本案争议的租金、物业费、押金外，其他费用均已结清。原告自认其于2020年3月15日与他方订立租赁合同，将案涉合同735平方米房屋中的330平方米房屋对外出租并约定了免租期1个月，即自2020年4月15日开始收取租金，租金标准高于出租给被告五八到家公司租金；物业费自2020年3月15日计收，收费标准同其出租给被告时收取的费用。因此原告认可2020年4月15日至2020年6月4日，共计51日，案涉房屋中的330平方米部分房屋租金无损失；2020年3月15日至2020年6月4日，共计81日，案涉房屋中的330平方米部分房屋物业费无损失。上述期间涉及租金15265.3元、物业费4040.8元。另查明，原、被告早于2017年6月5日就原告将位于沈阳市铁西区北一西路24号部分房屋已订有房屋租赁合同，租赁期限自2017年6月5日至2018年6月4日。后双方续约，租期自2018年6月5日至2019年6月4日。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方应依照合同约定履行合同义务。关于被告主张其系依合同约定承租房屋不能满足其需要时，可提前一个月通知解除合同一事，对于此约定应按照房屋租赁合同的惯例解释为承租房屋无法实现合同目的之时，被告享有解除权。现被告未能提供证据证明其解约理由的合法性及合理性，结合被告此前就案涉房屋已承租两年，其对于案涉房屋情况应是明确知晓的，故被告在合同履行期限届满前明确表示不再履行合同主要债务，系其违约，应就此承担违约责任。被告作为违约方所发出的解约通知并不发生解除合同的法律效力，对其解除合同的主张不予采纳，被告应向原告支付第二期租金及物业费，并赔偿原告损失。结合原告陈述的案涉房屋出租情况，被告应给付原告租金104734.7元（120000元-15265.3元）、物业费15959.2元（20000元-4040.8元），并赔偿相应利息损失，租金利息损失：以120000元为基数，自2019年12月6日至2020年4月15日；以104734.7元为基数，自2020年4月16日起至实际付清之日止，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计。物业费利息损失：以20000元为基数，自2019年12月6日至2020年3月15日；以15959.2元为基数，自2020年3月16日起至实际付清之日止，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计。被告主张返还押金20000元及利息一事，因系被告违约且尚未结清租金及物业费，原告未返还押金符合双方约定，故原告仅需返还押金20000元，对于被告主张的押金利息本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）五八到家有限公司于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）博宇金属股份有限公司租金104734.7元及利息（以120000元为基数，自2019年12月6日至2020年4月15日止；以104734.7元为基数，自2020年4月16日起至实际付清之日止，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计）；二、被告（反诉原告）五八到家有限公司于本判决发生法律效力后5日内给付原告（反诉被告）博宇金属股份有限公司物业费15959.2元及利息（以20000元为基数，自2019年12月6日至2020年3月15日止；以15959.2元为基数，自2020年3月16日起至实际付清之日止，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计）；二、原告（反诉被告）博宇金属股份有限公司于本判决发生法律效力后5日内返还被告（反诉原告）五八到家有限公司押金20000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1605元，反诉案件受理费239元，均由被告五八到家有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓明二〇二一年五月二十四日法官助理 金有为书 记 员 曹润媛本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。