重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初1742号原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司，住所地：重庆市酉阳县桃花源镇西山街115号。法定代表人葛生宪，该公司执行董事。委托代理人彭超，重庆光界律师事务所律师。被告刘小英，女，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人易孔奇（系被告表叔），男，苗族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县公民代理。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司与被告刘小英房屋租赁合同纠纷一案，原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司玲于2016年5月24日向本院提起诉讼，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由本院代理审判员陈守卫适用简易程序独任审理，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序，由本院代理审判员陈守卫担任审判长，与人民陪审员周翠香、冉隆忠组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司的委托代理人彭超，被告刘小英及其委托代理人易孔奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司诉称:原重庆市酉阳渝鑫粮油集体钟多粮油购销公司（下称：钟多购销公司）与被告刘小英约定：钟多购销公司将位于新民街临街（现重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号）门面一间租赁给刘小英经营使用，租金为每年1800元，刘小英应当自门面使用之日缴纳全年租金，合同解除，刘小英应当按时将门面交还等事项。达成协议后，被告刘小英支付了2015年3月22日前的租金。2008年3月6日，重庆市粮食集团有限责任公司（下称：粮食集团）与重庆市酉阳县人民政府签订《国有粮食企业划转协议书》，该协议约定将包括钟多购销公司在内国有粮食企业的人、财、物及债权债务成建制划转给粮食集团。2008年5月28日，重庆市国有资产监督管理委员会印发“渝国资[2008]136号”《批复》，该批复同意将钟多购销公司划转给粮食集团。2008年12月29日，粮食集团印发“重粮集发[2008]279号”《批复》，该批复决定钟多购销公司由原告代管。而后，该公司人、财、物及债权债务成建制由原告管理、使用。2015年9月7日，经原告申请，重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局就钟多购销公司所有的位于酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号（原酉阳县钟多镇新民街99号）的包括涉案门面在内的房屋向原告颁发了“X号”《房地产权证书》。2015年11月23日，为了国有资产的统一管理和防止国有资产的流失，原告向被告发出书面告知解除不定期租赁关系、腾退门面和支付尚欠租金，以及被告提出异议的期限。但通知通过邮政快递投交被告时，被告拒绝签收，为了依法管理使用国有资产及维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告间就重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号门面形成的不定期租赁合同关系；2、判令被告立即腾退重庆市重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号从南向原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司诉称:原重庆市酉阳渝鑫粮油集体钟多粮油购销公司（下称：钟多购销公司）与被告刘小英约定：钟多购销公司将位于新民街临街（现重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号）门面一间租赁给刘小英经营使用，租金为每年1800元，刘小英应当自门面使用之日缴纳全年租金，合同解除，刘小英应当按时将门面交还等事项。达成协议后，被告刘小英支付了2015年3月22日前的租金。2008年3月6日，重庆市粮食集团有限责任公司（下称：粮食集团）与重庆市酉阳县人民政府签订《国有粮食企业划转协议书》，该协议约定将包括钟多购销公司在内国有粮食企业的人、财、物及债权债务成建制划转给粮食集团。2008年5月28日，重庆市国有资产监督管理委员会印发“渝国资[2008]136号”《批复》，该批复同意将钟多购销公司划转给粮食集团。2008年12月29日，粮食集团印发“重粮集发[2008]279号”《批复》，该批复决定钟多购销公司由原告代管。而后，该公司人、财、物及债权债务成建制由原告管理、使用。2015年9月7日，经原告申请，重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局就钟多购销公司所有的位于酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号（原酉阳县钟多镇新民街99号）的包括涉案门面在内的房屋向原告颁发了“X号”《房地产权证书》。2015年11月23日，为了国有资产的统一管理和防止国有资产的流失，原告向被告发出书面告知解除不定期租赁关系、腾退门面和支付尚欠租金，以及被告提出异议的期限。但通知通过邮政快递投交被告时，被告拒绝签收，为了依法管理使用国有资产及维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告间就重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号门面形成的不定期租赁合同关系；2、判令被告立即腾退重庆市重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号从南向北第七间门面并返还给原告；3、判令被告按照1800元/年的标准向原告支付自2015年3月23日至实际腾退完毕之日的租金；4、被告承担本案诉讼费。北第七间门面并返还给原告；3、判令被告按照1800元/年的标准向原告支付自2015年3月23日至实际腾退完毕之日的租金；4、被告承担本案诉讼费。被告刘小英辩称：原重庆市酉阳渝鑫粮油集体钟多粮油购销公司于新民街门面一间租给我使用，年租金1800元，租期到期日2015年4月25日，同等条件下优先。从签约至2015年，每年都按原合同履行，原法人因触犯刑法，无人通知缴纳，加之原法人对租金的收取比较随意，有时两年、三年一收，我也没在意。原法人入狱后，我主动找公司咨询是谁在收取门市部租金，我主动把所欠租金交到了2015年4月25日，有票据为证，在我承租商铺以来，原告未对商铺进行过维护和修理，经当期领导同意，我自筹资金进行维护、修理更新变成今天的精装商铺，原告有意拖延造成我们没交汉族，从而以没交房租为由来终止合同，目的是收回商铺又不想给我们补偿。为此，原、被告多次协商未果，现原告要收回门面，我们承租的商铺是不定合同，要解除或续租必须双方协商，并要求与其他职工一样解决，因未缴纳租金主观上是原告造成的，单位应给我的款未给我结算，结算后单位还要补我的款，原告单方面不能乱涨价。希望在本案中协商解决我自筹资金改建维护维修商铺费用，驳回原告的诉讼请求，按原合同执行。因产权的变更，原告要求涨价，但根据“买卖不破租赁的原则”，依法保护下岗职工权利，我享有优先承租权，在协商一致的情况下，我续租。我愿意用下岗后，原告应支付给我的生活费来抵扣2015年3月22日至2017年3月22日租金。我维修房屋的费用，每年有几百元，应该在本案中扣除。经审理查明，2005年3月22日，刘小英（乙方）与重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司（甲方）签订“门面租赁合同”约定：甲方将位于新民街临街门面一间以1800元/年租赁给乙方经营使用，租赁期为一年，从2005年3月22日起至2006年3月22日止。涉案房屋位于本县钟多街道翠屏山大道北路92号（原酉阳县钟多镇新民街99号）由南向北第七间门面。2009年6月3日，涉案房产登记到重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司名下。后因企业改制，涉案房产于2015年9月7日转登到原告名下，其土地使用面积为1686.97㎡，房屋建筑面积为3178.81㎡。被告刘小英支付了2015年3月22日前的租金。原告于2015年11月23日通过邮寄方式向刘小英发出“门面租赁合同解除通知书”，该件于2015年12月6日退回原告处，退回原因为“拒收”，该件寄件人为“酉阳粮食公司”，收件人为“刘小英”且留有被告现用手机号。后被告仍继续占有租赁房屋。原告于2016年5月24日向本院提起诉讼要求判决解除原、被告间就重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号门面形成的不定期租赁合同关系，判令被告立即腾退重庆市重庆市酉阳县钟多街道翠屏山大道北路92号从南向北第七间门面并返还给原告，判令被告按照1800元/年的标准向原告支付自2015年3月23日至实际腾退完毕之日的租金，被告承担本案诉讼费。同时查明，2008年3月6日，重庆市粮食集团有限责任公司与重庆市酉阳县人民政府签订《国有粮食企业划转协议书》，约定将包括酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司在内的17户企业的人、财、物及债权债务，以无偿方式成建制整体划转给重庆市粮食集团有限责任公司。2008年5月28日，重庆市国有资产监督管理委员会印发“渝国资[2008]136号《关于将酉阳县国有粮食企业成建制划转到重庆粮食集团的批复》，同意将酉阳县钟多粮油购销公司等17户国有粮食企业的资产、债权债务、人员建制整体无偿划转给重庆粮食集团有限公司，作为重庆粮食集团有限公司全资子公司管理。2008年12月29日，重庆粮食集团有限公司印发重粮集发[2008]279号”《关于酉阳公司资产重组的批复》，该批复决定酉阳县钟多粮食公司等15个公司实行歇业待整合，保留独立法人单位，由原告负责代管。2013年9月16日，重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）有限公司印发酉粮集发[2013]6号文件，对所属重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司歇业待整合企业予以关闭注销，关闭注销后的债权债务由重庆市酉阳渝鑫粮油集团有限公司承续。2013年10月8日，重庆市酉阳渝鑫粮油集团钟多粮油购销公司注销。2015年7月24日重庆市酉阳渝鑫粮油（集团）有限公司印发酉粮集函[2015]5号文件，向酉阳县国土资源和房屋管理局申请将位于本县钟多镇新民街99号，登记为Y号的国有土地证变更到原告，原告于2015年9月7日取得了X号房屋产权证，涉案房屋登记权利人至此变更为重庆粮食集团酉阳粮食有限责任公司。以上事实有身份证复印件、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、门面租赁合同邮政快递回单、315房地证2009字第00678号房产证复印件、2015字第02482号房屋产权证复印件、划转协议书、渝国资[2008]136号文件、重粮集发[2008]279号文件、酉阳府函[2008]30号文件、酉粮集发[2013]6号文件、酉粮集函[2015]5号文件、重粮集发[2011]121号文件、准予注销登记通知书、收据、当事人陈述等证据在卷，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”对于不定期租赁法律关系中，除法律另有规定外，当事人的任何一方都随时解除合同的权利，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年9月7日取得涉案房屋的所有权后，双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，租赁期间的租金被告应当支付给原告。原告于2015年11月23日向被告邮寄“门面租赁合同解除通知书”，该件于2015年12月6日“拒收”退回原告，根据本案情形，本院有理由相信被告已知悉原告要求解除双方不定期租赁合同的意思，之后，原告于2016年5月24日向本院提起诉讼要求判决解除双方的不定期租赁合同关系，2015年12月6日至2016年5月24日期间，可视为出租人履行了合理期限通知义务，原告诉请解除双方的不定期租赁合同，本院予以支持。被告在知悉原告要求解除双方不定期租赁合同的意思后仍占有租赁物，未腾退返还原告，被告占有期间的租金应当支付给原告。房屋租金原告主张按照1800元/年的标准计算，本院予以支持。被告要求用原告应支付给她的下岗后生活费来抵扣租赁房屋2015年3月22日至2017年3月22日租金，但被告未对其主张进行举证，其主张本院难以支持。原、被告于2015年9月7日起建立不定期租赁合同关系，原告于2015年11月份向被告作出解除双方不定期租赁合同的意思表示，原告未举证证实租赁期间存在维修事宜，在原告要求解除租赁合同的合理期限内及诉讼过程中，原告于2016年3月4日、2016年10月2日产生的两笔维修费，均未与原告协商，所产生的维修费用应当由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆粮食集团酉阳县粮食有限责任公司与被告刘小英之间就酉阳县钟多镇翠屏山大道北路92号由南至北第七间门面形成的不定期租赁合同关系；二、被告刘小英立即腾退重庆市酉阳县钟多镇翠屏山大道北路92号由南至北第七间门面并返还给原告；三、被告刘小英按照1800元/年的标准向原告支付自2015年9月7日至实际腾房完毕之日止的租金；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费130元，由被告刘小英负担，退还原告预交款130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈守卫人民陪审员  周翠香人民陪审员  冉隆忠二〇一六年十一月十八日书 记 员  唐 崟