广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31133号原告：宋丽英，女，汉族，住湖南省衡阳县××××××刘冲组，公民身份号码430××××××××××××328。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：肖勇，男，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××836。委托诉讼代理人：杨易，广东志成达律师事务所律师。被告：董良萍，女，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××409。第三人：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地：广东省广州市越秀区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××681K。负责人：韦海铭。委托诉讼代理人：黄志东，男，该行员工。委托诉讼代理人：郑伟平，男，该行员工。第三人：中银消费金融有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城中路200号14楼1409-1410室，统一社会信用代码913××××××××××××652。法定代表人：黄某1。原告宋丽英与被告肖勇、第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称中国银行越秀支行）、中银消费金融有限公司（以下简称中银金融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，根据案件的审理需要及原告的申请，依法追加董良萍为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭审理了本案。原告宋丽英及其委托诉讼代理人麦丽妍、被告肖勇的委托诉讼代理人杨易、被告董良萍到庭参加了诉讼。第三人中国银行越秀支行、中银金融公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行《房屋买卖合同》（NO.001059），由两被告办理位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××屋（以下简称涉讼房屋）的涂销抵押登记手续，并将上述房屋转移登记至原告名下；2.两被告将涉讼房屋交付给原告；3.两第三人配合办理涉讼房屋的涂销抵押登记手续；4.两被告向原告赔偿为本次诉讼支付的律师费损失20000元；5.本案所有诉讼费用及财产保全费由两被告承担。事实与理由：2020年6月29日，在佛山市恒富商业经营管理有限公司（以下简称恒富公司）的居间下，原告与被告肖勇签订了《房屋买卖合同》（NO.001059），约定原告以1208000元的价格向被告肖勇购买涉讼房屋，并约定卖方收到定金后10日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续。签订合同后，原告已按照约定累计向被告支付了42万元。但被告肖勇收取了房款之后，拒不配合办理提前还款及相关手续，且经中介方查询，被告夫妻双方征信已有多次逾期，负债达100万元，其中欠第三人中国银行越秀支行的债务（房贷以及装修贷）总共就达80万元。据被告肖勇陈述，该房贷及装修贷为捆绑贷款，需还清后才能涂销抵押登记，但被告肖勇无法筹措到还款的差额资金，因此而怠于履行合同义务。原、被告双方签订的买卖合同合法有效，原告亦具备履行合同的能力，可一次性支付剩余78.8万元房款，原告有权要求两被告继续履行合同，但因被告方的行为造成合同迟延履行，同时被告方的负债情况也使原告在正常履行合同情况下承担更大的资金风险，故起诉。被告肖勇辩称，原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》，办理涂销及过户手续没有法律依据，客观上也无法履行，请求法院依法驳回原告的诉求，具体意见如下：一，原告请求继续履行房屋买卖合同、被告配合办理涂销和过户存在法律障碍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案件发生于《民法典》生效之前，故应当适用原《物权法》。原《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经柢押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该《房屋买卖合同》履行的前提是需要被告方解押，并办理涂销手续才能完成房屋过户，但由于原告并未将约定款项转入被告方的银行账号，导致无法完成涂销抵押手续，故合同无法继续履行。二，造成合同履行不能的原因在于原告。被告在出售房屋之前已经将被告及房屋的具体情况告知买家和中介机构。因为被告亟需用钱，在买家提出愿意垫资70万赎楼、有另外一个买家也想购买涉讼房屋的情况下，被告选择了与原告签订《房屋买卖合同》。然而原告并没有按照《房屋买卖合同》约定将70万楼款足额转入被告账户内，只付了42万，尚有28万未支付，导致被告在银行通知可以提前还款的通知时，无法还款赎楼，造成贷款逾期，并使被告征信受损，所产生的不利后果应由原告承担。三，双方已经协商将《房屋买卖合同》变更为《物业租赁合同》，对于租赁合同，被告有履行能力，也愿意配合原告完成交付的手续。2020年9月15日，被告在微信上催促原告过户。被告告知原告自己因为生意投资失败，资金链断裂，害怕后面无法顺利帮原告过户。但是原告要被告承担税费。根据《房屋买卖合同》第二条第2款的约定，税费由买方承担。在被告提出税费一人一半的情况下，原告也不愿意过户。此后，在原告明知被告办理过户困难的情况下，于2020年9月28日，买卖双方及中介方共同签订了《房屋买卖补充协议书。该协议第四条约定：为保障买方代卖方还贷后（过户时）已付首期楼款的安全和利益，甲乙双方同意签订本协议时，双方签署一份该房屋的20年一次性付租金的租赁合同，用作以防万一因卖方原因造成买方的首期还贷后，过户过程中因卖方原因该房产被查封，或卖方违约不办理过户又无力赔偿卖房损失（和中介费）之用。则等同买房已付部分首期楼款（包含定金）42000元以及中介费36000元合计456000为买家一次性付款给卖方作为该房屋20年的房屋合同，如在该房产查封当天或卖方违约当天必须无条件交付给买房使用，买方不存在另付卖方租金，20年房租用作扣除违约费用。同日，三方签订了《物业租赁合同》，约定每月的租金1900元，租赁期限为2020年9月28日至2040年9月27日。《房屋买卖补充协议书》中“卖方无法理过户又无力赔偿卖房损失（和中介费）的”条件成就，原告实际上已经对被告无法办理赎楼，配合办理过户后合同的履行进行了选择，《房屋买卖合同》已转化为《物业租赁合同》，所支付的所有定金及首期款转也转化为租金。四，买卖双方在整个二手房买卖交易中，并未约定律师费用的负担，且原告在《物业租赁合同》尚能履行的情况下，贸然提起诉讼，所产生的律师费、诉讼费、保全费均应该由其自行承担。被告董良萍辩称，涉讼房屋同意过户，但不同意支付律师费和承担诉讼费。第三人中国银行越秀支行提交书面答辩状述称，该行于2018年11月21日与被告肖勇签订了《个人二手住房贷款合同》，约定被告向该行借款购买涉讼房屋。截至2021年3月1日，被告肖勇尚欠未到期本金578833元，利息1993.28元（含逾期本金、利息、罚息）。2019年5月9日，该行与被告肖勇签订了《优客分期业务协议》，被告肖勇借款用于装修涉讼房屋。截至2021年3月1日，被告肖勇尚欠未到期本金172887元，逾期合计4204.84元（含逾期本金、利息、罚息）。上述合计为757918.12元。该行与被告肖勇于办理了涉讼房屋的抵押登记，需还清全部本息才能办理涂销抵押登记。该行对原告宋丽英、被告肖勇及其他人之间的纠纷并不知情，请法院依法处理。第三人中银金融公司提交情况说明述称，被告肖勇此前将涉讼房屋抵押予中银金融公司进行金融贷款，但肖勇于2020年9月28日已提前结清所有欠款，并于2020年10月15日由其本人现场签收结清证明、涂销材料、他项权利证明等，视其自身安排可携上述材料前往房管局进行解押涂销，中银金融公司与肖勇借贷关系至此终结。原告、被告肖勇围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。综合相对方的质证意见，经审查，因到庭当事人对相对方所提交的证据的真实性均无异议，故本院确认原告与被告肖勇所提交的全部证据的真实性，并综合认定其证明力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋于2019年3月18日办理不动产权登记，登记权利人为被告肖勇，权利证号为粤（2019）佛南不动产权第0048176号；于2019年3月22日办理抵押登记，登记抵押权人为第三人中国银行越秀支行，权利证号为粤（2019）佛南不动产证明第0041869号；于2020年3月17日办理抵押登记，登记抵押权人为第三人中银金融公司，权利证号为粤（2020）佛南不动产证明第0019882号，上述两抵押登记记录至庭审辩论终结时均尚未涂销。2020年6月29日，原告宋丽英（买方）、被告肖勇（卖方）、案外人恒富公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：交易物业为涉讼房屋，成交价为1208000元；交易税费由买方承担；卖方收齐全部楼款当日交付房屋；定金10000元买方于签订合同时支付给卖方，定金余款190000元买方须在签合同5个工作日内自行支付给卖方；卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在合同签订10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要的费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年50万元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；卖方收到定金后应于10日内向抵押银行申请提前偿还贷款手续，所产生的费用由卖方承担；卖方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知月扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）500000元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款余额8000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当日直接支付给卖方；楼价余款500000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；卖方同意附送空调三台、抽油烟机一台、热水器一台、床一个、茶几一台；买卖双方同意在2021年3月18日之后交税过户。同日，被告肖勇出具收据确认收到原告支付的购房定金楼款10000元。2020年7月2日，被告肖勇出具收据，确认收到原告支付的购房定金楼款190000元。2020年9月15日，被告肖勇通过微信联系原告宋丽英，告知原告其生意投资失败、资金链断了、欠银行很多钱，要求原告尽快联系中介早点过户。原告收到信息后，要求被告肖勇承担多出来的税费，就此双方未协商一致。2020年9月16日，被告肖勇出具收据，确认收到原告支付的部分定金楼款20000元。2020年9月28日，原告宋丽英（买方、乙方）与被告肖勇（卖方、甲方）、经纪方签订《房屋买卖补充协议书》，对前述《房屋买卖合同》补充约定：由签定买卖三方合同当天起买方同意先付首期部分楼款给卖方垫资赎契；在甲方收到银行通知可提前还款当天，乙方付部分楼款200000元给甲方还贷解押；为保障买方代卖方还贷后（过户时）已付首期楼款的安全和利益，甲乙双方同意签定本协议时，另双方签署一份该房屋的20年一次性付租金的租赁合同，用作以防万一因卖方原因造成买方的首期还贷后、过户过程中因卖方原因该房产被查封，或卖方违约不办过户又无力赔偿买方损失（和中介费）之用；则等同买方已付部分首期耧款（包含定金）420000元以及中介费36000元，合计456000元，为买方一次性付款给卖方作为该房屋20年的房租合同，如在该房产查封当天或卖方违约当天必须无条件交楼给买方使用，买方不存在另付卖方租金，20年房租用作扣除违约费用；在20年租赁期内，买方有权将该物业出租或自住。同日，原告宋丽英还与被告肖勇、经纪方签订了一份《物业租赁合同》，约定被告肖勇将涉讼房屋出租予原告，租期为20年，等等。同日，被告肖勇出具收据，确认收到原告支付的首期楼款200000元。2020年11月5日，被告肖勇向中国银行越秀支行申请提前结清全部贷款本金。该行出具的《申请提前还款受理回执及指引》载明被告肖勇应在2020年12月7日前在供款存折中预存可扣划金额不少于596600元，并计划安排在2020年12月7日至2021年1月7日内扣划。2020年12月18日，本院依法查封了涉讼房屋的不动产权，并冻结了原告宋丽英提供担保存款788000元。另查明：原告因本案诉讼支出了律师费20000元，被告肖勇因本案诉讼支出了律师费8000元；原告宋丽英从2018年12月开始至今在佛山市参加社会保险及缴纳社保费用；截至2021年1月25日，原告宋丽英在佛山市的住房记录为0套。再查明：截至2021年5月18日，涉讼房屋项下的两项抵押登记均未涂销，此外，涉讼房屋已于2020年12月18日因本案被本院以（2020）粤0605执保7724号文书查封，后广州市越秀区人民法院于2021年3月8日以（2021）粤0104民初8260号文书办理了轮候查封手续。庭审中，两被告自述其为夫妻关系，自2009年结婚后婚姻关系持续至今，涉讼房屋为其夫妻共同财产。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告宋丽英与被告肖勇、案外人恒富公司签订的《房屋买卖合同》既有原告宋丽英与被告肖勇之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，也有原告宋丽英、被告肖勇基于买卖涉讼房屋与案外人恒富公司建立的居间合同权利义务约定，为混合合同。现原告宋丽英与被告肖勇因履行《房屋买卖合同》项下买卖涉讼房屋的权利义务约定发生纠纷并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，原告宋丽英与被告肖勇签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因涉讼房屋项下的两项抵押登记记录至今均未涂销，且被告肖勇因其个人债务问题，影响涉讼房屋买卖交易的顺利进行，致原告提起本案诉讼，故被告肖勇构成违约。现在本案的诉讼中，被告董良萍同意配合原告办理涉讼房屋的过户手续，涉讼房屋项下的两项抵押登记记录中，抵押权人为第三人中银金融公司的抵押债务已经清偿完毕，抵押权人为中国银行越秀支行的抵押债务，原告同意代为清偿，原告并同意在办理涉讼房屋过户登记的同时，向两被告支付完毕全部购房余款，并承担办理不动产权转移登记所产生的的各项税费，因此，《房屋买卖合同》项下买卖涉讼房屋的权利义务约定具备继续履行的条件。本院结合本案的实际情况，判令两被告及第三人中银金融公司配合原告宋丽英办理涂销涉讼房屋项下抵押权人为中银金融公司、权利证号为粤（2020）佛南不动产证明第0019882号的抵押登记的相关手续，原告宋丽英代被告肖勇清偿其所欠第三人中国银行越秀支行权利证号粤（2020）佛南不动产证明第0041869号抵押登记项下的债务本息及其他费用后，由两被告及第三人中国银行越秀支行配合原告宋丽英办理涂销该项抵押登记的相关手续，再由两被告配合原告办理涉讼房屋不动产权转移登记至原告名下的相关手续，原告应在办理不动产权转移登记手续当日，将购房余款（成交价1208000元-已付款金额420000元-原告宋丽英代被告肖勇清偿其所欠第三人中国银行越秀支行的债务本息及其他费用所支出的费用）支付予两被告。根据《房屋买卖合同》的约定，卖方交付涉讼房屋的时间是卖方收齐全部楼款当日。至本案庭审辩论终结之时，原告尚未支付完毕全部购房款，故其诉请两被告交付涉讼房屋与双方约定不符，本院在本案中不予支持。如上所述，本案纠纷系因被告肖勇所致，原告因本案支出的律师费20000元属其维权的合理成本，应由被告肖勇承担。被告肖勇处分涉讼房屋，该房屋为两被告的夫妻共同财产，被告董良萍在诉讼中认可被告肖勇的处分行为，故因本案纠纷产生的债务属两被告的共同债务，原告诉请被告董良萍承担该律师费损失理据充分，本院亦予以支持。两第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告肖勇、董良萍、第三人中银消费金融有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告宋丽英办理涂销权利证号为粤（2020）佛南不动产证明第0019882号的抵押登记相关手续；原告宋丽英应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告肖勇向第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行清偿权利证号为粤（2020）佛南不动产证明第0041869号抵押登记项下的债务本息及其他费用；被告肖勇、董良萍、第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行应于原告宋丽英履行完毕上述第二项确定的债务之日起十日内，配合原告宋丽英办理涂销权利证号为粤（2020）佛南不动产证明第0041869号的抵押登记相关手续；被告肖勇、董良萍应于上述第一、第三项均履行完毕之日起十日内，配合原告宋丽英办理将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××屋的不动产权转移登记至原告宋丽英名下的相关手续，原告宋丽英应于同日向被告肖勇、董良萍付清全部购房余款（成交价1208000元-已付款金额420000元-原告宋丽英履行上述第二项确定的债务支出的费用）；被告肖勇、董良萍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费损失20000元予原告宋丽英；驳回原告宋丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计7926元，财产保全费4460元，合共12386元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费和财产保全费合共12386元在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年五月二十一日本件与原本核对一致书记员许晓璇