上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初8413号原告：上海徐里桥投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：唐林仁，执行董事。委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。被告：上海正育农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王剑平，执行董事。委托诉讼代理人：李国勤。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。原告上海徐里桥投资管理有限公司诉被告上海正育农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序(独任制)，并于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人晋松、被告的委托诉讼代理人肖田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海徐里桥投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法要求解除双方所签订的“房屋租赁合同”；2.要求被告搬离并返还坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J3标段菜场共3层(建筑实际面积3,594.28平方米)；3.依法要求被告支付租金人民币6,065,294.13元(以下币种同)(2015年6月1日至2019年12月31日止)；4.要求被告承担按银行同业拆借利率的利息损失。庭审中，原告变更第3项诉讼请求的金额为5,391,959.14元(2015年6月1日起至2016年5月31日止：0.77元/平方米*3594.28平方米*365天=1,010,172.39元，2016年6月1日起至2017年5月31日止：0.79元/平方米*3594.28平方米*365天=1,036,410.64元，2017年6月1日起至2018年5月31日止：0.8元/平方米*3594.28平方米*365天=1,075,768元，2018年6月1日起至2019年5月31日止：0.86元/平方米*3594.28平方米*365天=1,128,244.49元，2019年6月1日起至2020年5月31日止：0.87元/平方米*3594.28平方米*365天=1,141,363.61元)；变更第4项诉讼请求为：要求被告承担利息损失，2019年8月20日前以4,250,595.53元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2019年6月1日起至实际清偿日止；2019年8月20日之后以1,141,363.61元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿日止，按全国同业市场拆借利率计算。事实和理由：2013年7月16日，原被告就坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J3标段菜场共三层(建筑面积3594.28平方米)非居房屋达成“房屋租赁合同”一份，其中约定被告承租上述非居，第一年、第二年不改变菜场用途免收租金，第三年租金153.92万/年，第四年租金在第三年租金成交价基础上递增10%，以后每三年递增10%。租赁期限为自2013年6月1日至2023年5月31日止。租金按先付款后使用原则，每逾期1日，乙方(被告)按当月租金额的5%向甲方(原告)支付违约金。如告知逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还乙方押金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，但被告逾期支付租金。2016年原告委托律师发出催告函，要求支付租金，并主张解除权。因被告未理睬，2018年6月5日，原告发出催收租金函要求被告支付截止至2018年5月31日的租金3,772,340元，并告知逾期15日的将解除双方签订“房屋租赁合同”，收回房屋。2019年7月30日原告提起诉讼，(2019)沪0120民初15168号案，因部分面积有误需调整，原告撤回起诉。2014年1月8日.上海市奉贤区土地储备中心出具“委托物业经营管理确认函”一份，明确涉案物业管理委托原告行使相关权利。鉴于此，原告认为，被告未全面履行双方签订的“房屋租赁合同”，就租金支付事宜已明显违反合同约定，其行为侵犯了原告正当权益，并符合合同解除条件，遂涉诉。被告上海正育农贸市场经营管理有限公司辩称，不同意原告全部诉请。1.被告留存的房屋租赁合同与原告提供的不同，第四年的租金是第三年租金的10%为15.392万元，以后每三年在15.392万的基础上递增10%。不同意原告诉请的租金基数标准。2.原告的诉状将涉案房屋4072.94平方米变更为3594.28平方米，被告认为原告在与被告签订和催缴租金都是以4072.94平方米为标准，双方现对租赁的面积和租金存在争议。合同履行的背景情形也发生了较大变化，原告原承诺周边居民入住率达70%，引入知名品牌，但目前入住率仅50%，周边冷清，应调整租金标准后履行。合同履行的条件发生了重大变化，应以变更后的条件作为合同履行的依据，被告不存在违约情形。在双方就变更达成一致前，原告的诉请无依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对于原、被告双方分别提交的房屋租赁合同，存在争议的条款表述不同，原告提供的合同条款所在第1、2页无骑缝章，而被告提供的合同有拍卖行的骑缝章，故本院采纳被告提供的合同。本院经审理认定事实如下：通过上海奉贤拍卖行拍租，原被告双方于2013年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J3标段菜场共三层(毛坯)，建筑总面积3594.28平方米，租期为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止，第一、二年如不改变菜场用途免收租金，第三年起年租金为153.92万元，第四年租金为第三年租金的10%，以后每三年递增10%；被告应于拍卖成交7日内付清一年租金，以后每年一付，先付后用；被告必须依约缴纳租金及其他费用，逾期交付租金，每逾期1日，被告须按当月租金额的5%向原告支付违约金；如逾期15日，原告有权解除合同，收回房屋，并不退还乙方押金。合同签订后，原告交付了被告房屋，但被告未支付租金。2016年、2018年原告委托律师向被告发出催讨函，但未果。2019年7月30日原告提起诉讼，请求解除租赁合同，案号为(2019)沪0120民初15168号，诉状副本于2019年8月23日送达被告，后原告撤回起诉。原告调整租赁面积和租金后，再次提起诉讼。另查明，系争房屋未取得房地产权证，但取得了建设工程规划许可证。被告支付了原告水电保证金500,000元。经双方申请，本院委托了上海富申房地产估价有限公司对系争租赁房屋的市场租金进行评估，2021年3月22日，该公司出具司法鉴定估价报告，结论为：2019年0.87元/平方米/天，2018年0.86元/平方米/天，2017年0.82元/平方米/天，2016年0.79元/平方米/天，2015年0.77元/平方米/天。该年度为自然年度，即从1月1日起至12月31日止。本院认为，系争租赁房屋虽未取得房地产权证，但取得了建设工程规划许可证，且被告通过拍卖行拍租与原告签订了房屋租赁合同，双方的意思表示真实，不违反法律法规规定，合同合法有效。现双方对租金的标准存在争议，被告认为应按合同约定第四年年租金为第三年的10%，以后每三年递增10%。对此，本院认为，根据拍卖合同附件，明确注明“所有门面房租金每三年在原租金基础上递增10%”；更结合生活常理，历年的租金标准均处于上涨趋势，在第四年骤然下跌至第三年的10%显然不合常理；此外，经原告多次向被告催讨租金，被告也未对租金标准提出过异议，故本院认定该条款为笔误，双方真实意思应为第四年的年租金是在第三年的基础上涨10%。被告抗辩原告未做到所承诺的居民入住率，对此原告不予认可，被告也未能举证，本院难以采纳被告意见，被告经原告催讨后仍未支付租金，已经构成违约，且符合约定和法定解约情形，原告享有单方解约权，故本案租赁合同于前次诉讼被告收到诉状副本之日即2019年8月23日解除，被告应当搬离租赁房屋并返还原告。对于租金标准问题，原告出于体谅被告，提出了以司法评估为租金标准，评估后，被告以评估结论是带装修的市场租赁价格为由，申请重新以毛坯进行评估。本院认为，当事人应恪守合同约定，现评估的租赁市场价已低于合同价30%左右，原告已经作出明显让步，现原告不同意重新评估，本院予以采纳，对被告的申请不予准许，以评估结论作为计租标准。对于面积问题，被告对技防室31.93平方米和一至三层卫生间125.5平方米提出异议，提出非被告使用，认可3436.85平方米为租赁面积；庭后原告对技防室31.93平方米予以确认，同意扣除，但对卫生间不予认可。结合被告提供的数份复印函件中均确认实测面积为3562.35平方米的情况，以及被告未能举证证明，本院确认本案租赁的实际面积为3562.35平方米。因此，2015年6月1日起至2020年5月31日的租金金额应为5,318,054.2元。此外，原告提出2020年新冠疫情对租赁房屋使用造成影响，应减免三个月租金，符合情理，本院予以考虑，故支持原告诉请租金5,039,122.19元。至于原告诉请的利息损失，于法有据，本院应予支持，但鉴于本院对租金金额已予调整，故本院对主张基数亦予相应调整。另，被告支付的水电保证金原告应予返还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百一十二条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海徐里桥投资管理有限公司与被告上海正育农贸市场经营管理有限公司2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；二、被告上海正育农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南桥东大型居住社区J3标段菜场(房屋)共3层并将上述房屋返还原告上海徐里桥投资管理有限公司；三、被告上海正育农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海徐里桥投资管理有限公司租金人民币5,039,122.19元；四、被告上海正育农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海徐里桥投资管理有限公司利息损失(以人民币4,186,829.96元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；以人民币852,292.23元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；五、原告上海徐里桥投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海正育农贸市场经营管理有限公司水电保证金人民币500,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54,258元，评估费50,000元(原告垫付),合计104,258元，由原告上海徐里桥投资管理有限公司负担16，490元，被告上海正育农贸市场经营管理有限公司负担87,768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张劲松法官助理 戴小清书 记 员 戴小清附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。