苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初2107号原告：孙巍，女，1969年1月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：万静静，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被告：王晓欢，男，1982年10月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈贵岚，江苏鸿永律师事务所律师。原告孙巍与被告王晓欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年4月7日、4月27日公开开庭进行了审理，原告孙巍的委托诉讼代理人万静静，被告王晓欢及其委托诉讼代理人陈贵岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙巍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告支付违约金25.2万元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年5月10日签订编号No.1806087《房屋买卖(居间)合同》，约定原告向被告出售坐落于苏州市××区××村××单元××室的房屋一套，房屋成交价格为126万元。合同签订后，原告多次催促被告积极办理贷款事宜，被告于2020年9月7日方告知其贷款出现问题。被告因资信度不够等个人原因造成贷款未果，后续拖延至今已近一年，仍未能完成贷款事宜，被告已构成严重违约。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告王晓欢辩称：被告并未违约，原、被告于2020年5月10日签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价126万元，并约定由被告采用贷款方式进行购买，双方于2020年6月11日办理了资金托管手续，被告将42万元打入资金托管账户，之后按照合同约定，被告向银行申请房屋按揭贷款，期间原、被告之间就房屋出租、房屋所有权人之一的谌立亡故后所有权人和产证的变更做了多次沟通，双方本着友好协商方式在履行合同，被告实际上也找了多家银行进行办理，因为工资流水以及之前的贷款问题，导致多家银行的终审环节没有通过，致使贷款迟迟未能办理，但原告均予以确认和同意。为了能够履行合同，被告最终想要通过金融公司进行借款，想要一次性全额支付原告，但此时被告接到原告起诉被告的法院传票，至此借款支付房款的事宜予以搁置，通观原、被告之间的房屋买卖，被告是完全按照合同约定进行资金托管，申请贷款并在申请贷款过程中还做好了以现金进行支付的备选方式，综上，被告并未违约，请求驳回原告诉请，希望原告能够继续履行合同。本院经审理查明：2020年5月10日，孙巍（甲方）、王晓欢（乙方）、姑苏区永兴房产中介服务部（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：1、甲方将坐落于苏州市××区××村××单元××室的房屋出售给乙方，建筑面积为60.25平方米。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，为此愿意承担相应的法律责任。乙方对上述房屋已充分了解，对该房屋的现状无异议，愿意购买该房屋。2、甲乙双方协商后的实际成交价格为1260000元。乙方于2020年5月10日向甲方交付定金20000元。2020年6月10日前到房管局办理资金托管手续，乙方采用商业贷款方式购买，乙方自己办理贷款。3、甲方认可乙方贷款方式付款。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为的，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应经济责任及经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生上述违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。4、其他约定事宜：（1）甲方保证本房屋无贷款、无抵押，产权清晰，户口迁出。（2）交房前甲方结清水电、燃气费。（3）若乙方贷款额度欠足，则由现金补足。（4）实际成交价以本合同为准，网签价仅做过户贷款作用。上述合同签订后，被告向原告支付了定金20000元，并着手银行贷款事宜。2020年6月11日，被告向原告在苏州市房产中心开户的资金托管账户中付款420000元。2020年8月3日，原告通过微信问被告：那个贷30年的通过了吗？被告回复：孙姐，我上周末问了，还在审查，我一会再问一下，明天回复你。原告回复：过了通知我，不急，谢谢。2020年8月17日，原告微信问被告：你的贷款有把握批的下来吗？被告回复：这两天就签字了。再稍等两天，材料都补充上去了。我这天天在催。2020年8月21日，原告将租客的相关材料发送给了被告。被告回复道：你让她住吧，我也在等贷款。也真的不好意思，拖了你这么长时间，就算贷款下来，也等她住结束。你先答应她一个月好了。原告回复：好吧。这个月能下来吗？再不批下来会不会黄了？被告回复：黄不了，就是要等审批。2020年8月24日，原告问被告：还没动静？被告回复：今天一早就问过了，还没答复。2020年9月7日，原告问被告：房子的事怎么说？被告回复：我那边贷款出了点小问题，可能现在要找中介做，费用都要四万五，我也只能认了。2020年10月28日，原告发微信给被告：方便的话发个电话号码给我，我有事跟你说。此后双方微信进行了通话。原告此后微信告知被告：你们对外说8月份就完成交易了。因为房东有租户所以等一等。后来家里忙所以装修就慢慢来。被告回复：好的。2020年8月-9月，被告通过贷款中介“卢明闯”申请银行贷款，但“卢明闯”于2020年9月1日告知被告贷款审批未通过。2020年9月15日至2021年3月份，被告通过中介人员“祈祷”进行申请贷款事宜，2020年12月底，银行贷款渠道无法通过，此后双方试图通过相关金融公司贷款方式来解决贷款事宜。根据被告提交的其与“卢明闯”聊天记录显示：2020年8月10日，被告问卢明闯：材料看下来没问题吧？卢明闯回复：目前来看就是收入证明和流水的问题，你月供都要5000了，收入证明和流水还是5000多，肯定不行的。2020年8月17日，被告问卢明闯：会不会出问题做不下来啊？卢明闯回复：没有100%的把握啊，我们都尽力去沟通了。被告回复：那就等你的好消息了，房东天天在催我。2020年8月27日，被告问卢明闯：还没消息吗？卢明闯回复：我刚催过，不过还没消息。被告回复：因为我和房东说上周五就有消息了，然后她也天天催我，脑壳疼。2020年8月31日，卢明闯告知被告：这笔贷款北京审批无法通过。被告与“祈祷”的聊天内容显示：2020年11月8日，“祈祷”问：收入证明1万能开吗？被告回复：开不到，我之前开的平均下来一个月5200左右。2021年2月23日，原告通过微信向被告发送律师函一份，内容为：你方与孙巍于2020年5月10日签订房屋买卖合同一份，约定你方向孙巍购买坐落于苏州市××区××村××单元××室的房屋，成交价格为126万元。合同签订后，你方一直不及时办理银行贷款手续，经过孙巍多次催告，你方于2020年9月7日方告知孙巍你方贷款出现问题，后续拖延至今，仍未能完成贷款事宜。现要求你方接到本律师函后10日内向孙巍提供你本人的征信报告以证明你方资信度不存在问题能够完成贷款事宜；如果你方因自身原因贷款额度不足，请接到本律师函后10日内以现金方式补足剩余房款。否则，孙巍将采取法律手段维护自身合法权益，包括但不限于向人民法院提起诉讼，要求你方赔偿孙巍因此遭受的一切损失，届时一切不利后果（包括但不限于本金、利息、司法机关费用、律师费等）均由你方承担。此后，被告微信中回复原告：房东，我也一直寻求与你和平解约的方式与方法。你要这样我觉得有点不近人情，毕竟我也一直在寻求各种贷款方式，包括5-6万的手续费。再次，我得声明，我资金托管的金额早已到位，不存在故意拖延贷款时间。而且之前我也与你联系，我的态度也非常诚恳，包括最低限度的定金不予退还等让步措施。2020年12月25日，谌嬴栋起诉孙巍和谌可，请求人民法院确认坐落于苏州市××区××村××单元××室、××室的房屋属于谌立的房产份额由谌嬴栋继承，并请求履行协助办理登记过户义务。本院经审理后于2021年4月9日作出案号为（2020）苏0508民初8295号民事判决，该判决书查明孙巍与谌立原系夫妻关系，谌立于2020年10月18日死亡，谌嬴栋系孙巍与谌立的儿子。谌试儒系谌立的父亲，于2020年10月30日死亡，杨学毅系谌立的母亲，于2016年3月15日死亡。本院判决确认苏州市××区××村××单元××室的不动产为孙巍继承所有；苏州市叶家庄XX号X幢XXX室不动产的拆迁利益的75%归被告孙巍，25%归谌嬴栋；谌嬴栋应支付谌可折价款15万元（陈洁保管）。庭审中，原告陈述：1、被告在签订合同时，明知自己的资信情况，在2020年9月份通过银行审批流程更清晰认识到自己资信度不足，难以达到完成贷款的实际情况，至今已达7、8个月，其完全可以按照合同约定的贷款额度欠足予以现金补足，我方已给予其充足履行时间，其迟迟不予履行，后发函催告后回应于函告到期日前支付所有购房款，但期满后后续仍不了了之。2、我方不同意继续履行合同。被告曾经和我方沟通，让我方等一至两年，等他继续履行，后续又表态一个月之内可以履行，全额支付购房款，但反反复复均无诚信可言。此外，被告经济状况不佳，虽声称多方筹措资金，但无任何实际成效，已无法让人相信其具备履约能力，通过我方保全也可以看出被告银行账户仅有2.4元，其经济状况堪忧。3、案涉房屋的房价涨了不少，且出卖案涉房屋是为了治病救人，当时是低价出售的，我方一直在等待房款给爱人治病，对方迟延履行合同给我方造成巨大损失，我方借贷较多且支付了较大利息。为此，原告向本院举证了《委托代理协议》、律师费发票、诉讼保全保险单、诉讼保全保险费发票，意欲证明被告给其造成了律师费2万元和保全保险费500元的损失。同时，原告还向本院举证了浙江泰隆银行借款合同、保证合同、农业银行借款凭证、还款凭证，意欲证明其出售房屋系急需用钱，因被告房款一直不能支付，原告举债较多且支付了高额利息。庭审中，被告陈述：1、被告的工资流水在5000-6000元之间，每月还贷要5000多元，在初审时是通过的，但是在北京总部终审时银行觉得还款存在风险，因此没有终审通过。贷款问题是被告在2017年进行过一次小额贷款，已经还清，当时银行认为被告存在小额贷款，有风险问题，因此没有放款。2、双方对于房屋贷款不能办理时的补救方式，明确约定可以由现金予以支付，在合同中双方也没有约定过户时间和办理贷款的截止时间，因此被告不存在违约。3、原、被告之间就房屋贷款、房屋出租等事宜进行了充分沟通，房屋在未过户前，该房屋一直由原告支配并出租，并不存在巨大损失。对于原告的损失，原告并未举证相应证据印证其存在损失，相反，本案中原告要求解除合同是因为该房屋的房价上涨了，在未与被告及时商量沟通的情况下单方发函要求解除合同，从这点可以看出被告从未明确表示过履行不能，因此也不存在违约行为。在本次庭审时被告并未提出反诉，也考虑到能够在庭审时协商处理继续履行，以减少被告的诉讼费支出。庭审中，原、被告一致同意案涉《房屋买卖（居间）合同》的解除时间点为2021年3月19日；双方亦同意对于网签合同也一并解除。对于被告此前支付原告的定金2万元，原、被告一致请求在本案中一并予以处理。以上事实，由房屋买卖（居间）合同、微信聊天记录打印件、律师函、委托代理协议、律师费发票、保险单、发票、工商银行专用缴款单、居民死亡医学证明书、户表、民事判决书、借款合同、保证合同、借款凭证、还款凭证及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相反法律规定，合同依法成立且有效。根据合同约定，被告对于剩余房款采用贷款方式支付，如无法申请到足够的贷款额度，则由被告现金补足；如贷款延期、无法办理贷款或无法履行合同，则应当承担支付房屋成交价格的20%的违约金。本案原、被告在签订房屋买卖合同后，被告应当在合理期限内办理贷款手续，如无法贷款或无法申请到足够额度的贷款金额，则应当在合理期限内补足房屋价款。而原、被告双方于2020年5月10日即签订了合同，被告在原告向其发函前（2021年2月23日）长达近10个月的时间里仍未解决剩余房款的支付问题，且在原告发函要求被告提供贷款申请不存在障碍的材料或在一定期间内以现金补足的方式解决剩余房款的支付问题后，被告既未向原告提供其贷款申请不存在障碍的材料，也未以现金补足的方式支付剩余房款，即被告在原告催告后，在一定的合理期限内仍未履行主要债务，其行为已构成违约，故原告以起诉的方式要求解除双方间的房屋买卖合同具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。关于违约金的计算标准，原告以房屋成交价格的20%即252000元进行主张，该标准明显过高，应当依法予以调整。从合同的履行情况来看，被告在双方签订合同后至今将近一年的时间内仍未完成支付剩余房款的主要合同义务，违约情形较为明显；但也应考虑到贷款手续需要一定的合理时间，同时还应考虑到目前案涉房屋价值已经上涨以及原告此前已将案涉房屋出租的事实，再综合被告的违约程度、原告就损失的举证情况以及双方合同的履行情况等因素，本院以原告实际损失为基础，同时考虑到违约金的惩罚性质，酌定被告支付原告违约金65000元。基于被告此前已支付了原告定金20000元，扣除该金额后，被告还应支付原告的违约金金额为45000元。关于被告辩称的其一直在办理贷款流程和采取其他方式补足剩余房款的手续，且双方一直在沟通，因而不存在违约的观点。本院认为，从双方举证的微信聊天记录来看，双方虽对于被告贷款的申请进度、相关情况进行了沟通，但原告在2020年8月、9月的微信聊天中实际上已多次询问被告贷款进度，其本身即含有催促被告的意思表示；该事实在被告与贷款中介“卢明闯”及“祈祷”的聊天记录中被告均予以了自认。事实上，根据被告自认，一般贷款流程需要三个月左右的时间，而被告在合理期限内仍未解决贷款的申请通过，也没有采取现金补足的方式进行支付剩余房款，且经原告以律师函的方式催告后，仍未履行，可见被告在剩余房款的履行上违约情形较为明显。本院同时也考虑到案涉房屋的价值目前有了一定程度的上涨，且此前原告已将该房屋对外出租，被告也曾尝试多家银行、贷款公司以及多种方式解决贷款问题，故对于违约金的标准予以了适当调整，但毕竟被告已经违约，其应当承担一定的违约责任，故被告的抗辩观点与事实不符，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》五百零二条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙巍与被告王晓欢于2020年5月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》自2021年3月19日起解除。二、被告王晓欢于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙巍违约金45000元。三、驳回原告孙巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，减半收取8070元，财产保全费1770元，合计9840元，由原告孙巍负担2020元，被告王晓欢负担7820元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二一年五月十三日书记员 杨宇铮