上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34870号原告(反诉被告)：申慧慧，女，1988年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许继敏(系原告申慧慧的丈夫)，住同上。委托诉讼代理人：张永昌，上海闵卫平律师事务所律师。被告(反诉原告)：卫冬生，男，1981年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周佳怡，上海市中大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪儿，上海市中大律师事务所律师。原告申慧慧诉被告卫冬生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，被告卫冬生提起反诉，本院依法受理后，本反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。申慧慧委托诉讼代理人许继敏、张永昌，卫冬生及其委托诉讼代理人周佳怡、周雪儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申慧慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)以及康桥镇川周公路XXX弄XXX号人防车库5幢地下1层车位(人防)51室(以下简称系争车位)建立的买卖合同关系；2、判令卫冬生返还购房款501万元；3、判令卫冬生支付违约金1,542,000元。事实与理由：原、被告就系争车位、房屋买卖达成一致，签订了多分合同、协议，但卫冬生在签订上述合同、协议时隐瞒了系争房屋上有大面积违章搭建的情况，导致在双方网签后，系争房屋被注记有违章搭建，双方合同已无法履行，因此申慧慧遭受重大损失，为维护申慧慧合法权益，申慧慧诉至法院，望判如所请。被告卫冬生辩称，申慧慧并无单方解约权，双方合同约定的房屋为1102室，12楼的夹层部分为卫冬生附送。在双方签订协议、合同过程中，申慧慧对于12楼为无证建筑这一点是清楚和明知的。双方网签后，发生了双方均不能控制的情况即系争房屋被注记有违建部分，卫冬生得知后第一时间与申慧慧联系，如果申慧慧积极配合，系争房屋和车位都可以过户和交付给申慧慧，并不存在交易障碍。但申慧慧不配合并在没有解约权的情况下单方提出解约，因此对于合同无法正常履行申慧慧应承担责任。基于上述事实，卫冬生提出反诉诉讼请求：继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》并支付反诉原告卫冬生购房款270万元。原告(反诉被告)申慧慧辩称，不同意反诉原告卫冬生的反诉诉请，卫冬生的违约行为明显，合同已无法继续履行。本院经审理认定事实如下：系争房屋、车位的产权人为卫冬生。2020年8月16日，申慧慧(乙方、买受人)与卫冬生(甲方、出售方)以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争车位和房屋。总价款为771万元。同日，申慧慧(乙方、买受人)与卫冬生(甲方、出售方)就系争房屋及车位签订《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积为86.36平方米，房屋总价款为771万元，系争房屋及车位于2020年12月30日过户。2020年10月30日，申慧慧(乙方、买受人)与卫冬生(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为86.36平方米。房屋总价款400万元。双方确认于2021年2月10日向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款第一条约定甲方承诺该房地产除设有抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。第七条约定在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。合同附件三约定合同签订当日支付首期款351万元，余款于2020年12月30日前付清。同日，双方就系争车位另签订《上海市房地产买卖合同》，约定车位价款为15万元，于2020年12月30日前付清。补充条款对违约责任的约定与系争房屋买卖合同补充条款第七条约定一致。同日，双方另签订《补偿协议》，约定系争房屋、车位实际成交价为771万元。其中房屋买卖合同约定房屋价款为400万元，车位价款为15万元。房屋现有固定装修及搬迁补偿价为356万元。固定装修及搬迁补偿价356万元分两笔支付，第一笔86万元于2020年12月30日前支付，第二笔270万元以办理抵押贷款方式支付。协议第三条约定，本协议为买卖合同的有效组成部分，不可分割。履行本协议是双方履行买卖合同的前提。买卖合同如终止履行，则本协议亦自动终止。在履行本协议过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本协议履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本协议约定的总房价款的万分之五作为滞纳金；若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本协议并追究违约方的违约责任，该违约金按本协议约定总房价20%计。2020年11月28日，上海市浦东新区康桥镇人民政府注记系争房屋上附有违法建筑。2021年1月25日，申慧慧向中介工作人员发送终止合同申请函，函件中称我方与贵方于2020年10月30日签署就转让系争房屋、车位的《上海市房地产买卖合同》以及涉及固定装修及搬迁补偿的《补偿协议》。贵方在合同中承诺房地产无查封、违章限制等权力限制。但现在已经出现重大违章限制情况。贵方应按照合同附件二所列装潢、厨卫设施等按现状交付于我方，贵方不得拆除。现在房屋外立面窗户已被贵方在未征询我方同意的情况下私自拆除。结余上述两点违约条件，房屋实际使用面积大幅缩水，房屋性质及状况发生重大变化，我方提出终止合同申请，并要求贵方规范购房款500万元，支付违约金1,542,000元。卫冬生表示中介工作人员于次日将该函转发给他。卫冬生表示自己并无任何违约行为，合同可在撤销注记后继续履行。庭审中，双方为证明购买系争房屋、车位的真实交易过程，均向法庭提交了微信聊天记录，申慧慧对卫冬生提交的微信聊天记录中的真实性予以认可，但关联性不予认可。在申慧慧提交的微信聊天记录中中介机构工作人员表示“产证不带赠送面积、”申慧慧询问“啥是赠送面积？楼上都是赠送？”对方回复“产证89，其他都不算面积”申慧慧又问“产证都不带12楼？怎么知道12楼属于11楼”对方回复“以前买都是靠关系的”。卫冬生对微信聊天记录的真实性予以认可表示申慧慧在购买系争房屋时清楚12楼均为附赠面积，不包含在买卖标的中。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《房地产买卖居间协议》、不动产登记簿、微信聊天记录、等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，申慧慧与卫冬生就系争房屋、车位买卖签订的相关合同、协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点在于合同能否继续履行以及合同如果解除，解除的责任应由哪方承担。关于第一个争议焦点，本院认为，虽双方在合同中明确买卖标的物为建筑面积86.36平方米的1102室，但从微信聊天记录和申慧慧、卫冬生当庭陈述可知，双方均认可在交付系争房屋时附带将12楼的违章建筑部位一并交付给申慧慧使用。换言之，系争房屋连同违章建筑部位作为整体转让给申慧慧。现系争房屋上有违法注记导致交易发生障碍无法过户，即便违章被拆除注记撤销，卫冬生也无法按合同订立时的原状将房屋交付，这与双方签约时的交易基础已发生重大变化，卫冬生反诉要求继续履行合同，本院难以支持。双方关于系争房屋、车位建立的买卖合同关系已难以履行，申慧慧主张合同解除，本院予以确认，时间为申慧慧通知达到卫冬生时间即2020年1月26日解除。合同解除后，卫冬生理应返还申慧慧所付的购房款。关于第二个争议焦点，本院认为，本案系争合同解除并非因卫冬生违约行为所致。从聊天记录和交易过程来看，12楼违章搭建部位在签订合同及协议的整个过程中均真实存在，申慧慧在购买系争房屋时对系争房屋结构、12楼违章搭建面积无法体现在产证面积中等情况均进行了充分地了解。由此可知，双方对于系争房屋上附有100多平米的违章建筑均是明知的，申慧慧表示自己不知情与现有证据和实际情况不符，本院不予采信。系争房屋在网签后被政府注记有违章建筑导致合同无法继续履行，对于上述情况的发生双方均有过错。申慧慧现主张卫冬生违反合同约定并要求卫冬生承担违约责任，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)申慧慧与被告(反诉原告)卫冬生就上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋以及康桥镇川周公路XXX弄XXX号人防车库5幢地下1层车位(人防)51室建立的车位及房屋买卖合同关系于2021年1月26日解除；二、被告(反诉原告)卫冬生应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)申慧慧车位及购房款501万元；三、驳回原告(反诉被告)申慧慧的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)卫冬生的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,664元，减半收取计28,832元，保全费5,000元，由原告申慧慧负担11,632元，由被告卫冬生负担22,200元，反诉案件受理费32,885元，由反诉原告卫冬生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依书记员  尹俐媛附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。