贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初1622号原告：张骞，男，1984年08月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：文雯，女，1987年08月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：赵锦涛，贵州威驰（金沙）律师事务所律师。被告：尹贤均，男，1973年03月21日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：夏大坤，男，1974年06月26日出生，汉族，住贵州省修文县。二被告共同委托诉讼代理人：丁凯德，贵州铭和律师事务所律师。第三人：贵阳盛宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇人民南路38号。法定代表人：陈开贵，该公司总经理。案由：房屋租赁合同纠纷原告张骞、文雯向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》；2．判令解除原、被告于2019年04月08日签订的《补充协议》；3．判令两被告向原告支付租金共计215091.86元（2020年02月21日至2021年04月26日）及利息（利息以215091.86元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%，从2020年02月21日开始计算，直至所有债务清偿之日止，暂计算至起诉之日为5520.69元）；4．判令两被告返还房屋，并向原告支付逾期腾房占有使用费，并自起诉之日即2021年04月26日起按15557.91元／月计算至实际返还房屋之日止。事实及理由：2016年07月21日，第三人贵阳盛宇房地产开发有限公司（以下简称“盛宇公司”）与被告尹贤均签订《租赁合同》，约定盛宇公司将其所有的位于修文县，共计394.94平方米的商铺出租给尹贤均用于开设幼儿园。2017年，因原告夫妇购买了该商铺，遂于2017年04月13日与尹贤均、盛宇公司共同签订《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》一份，约定由文雯、张骞承继房屋所有权人的权利和义务。2019年04月08日，文雯又与尹贤均和夏大坤签订《补充协议》一份，对物业费的负担、设施设备的维修维护、装修等事宜进行了补充约定，该协议第9条将尹贤均的合伙人夏大坤列入共同承租人，并在协议第11条特别约定了意定解除权。2020年10月24日，因两被告长期拖欠房租，夏大坤作出《说明》一份，对拖欠房租的时间和金额进行了汇总，并承诺2020年12月31日开始逐步支付所欠房租。此后，两被告迟迟没有兑现承诺、支付房租。2021年04月20日，原告最后发函进行催告。催告后，两被告仍未履行义务，原告不得已提起本案诉讼。原告认为，依法成立的合同应受法律保护，合同双方应当诚实守信的履行自己的义务。两被告迟延支付租金的行为，已构成严重违约。原告曾本着互谅互让的原则，多次作出让步，然而两被告却一再失信。为此，原告特依据相关法律规定诉至法院，请求依法判令如前。被告尹贤均辩称，根据《补充协议》第13条规定，说明案涉房租由夏大坤全权负责，2020年2月20日至今夏大坤拖欠房租一年多时间，原告与夏大坤从未发过短信或打过电话告知我欠房租，此事明显说明了房租费与我无关系，并且2019年03月18日夏大坤向我出具了《承诺书》，由此说明原告与夏大坤有故意转移债务的意图，我不应当作为本案被告。被告夏大坤辩称，1．尹贤均系为了签署三方协议将涉案房屋租赁合同中的权利义务转让给夏大坤，故签订《补充协议》，并成为《补充协议》当事人。二原告清楚知晓且同意尹贤均与夏大坤的转让行为，三方也在《补充协议》明确约定房屋管理及房租由夏大坤负担，落款签名处“乙方”、“丙方”存在填写错误，尹贤均不承担原告诉请的房屋租金及衍生债务的支付责任。2．即使法院确认原告解除涉案租赁合同的主张，也应当给予夏大坤一定的合理期限进行腾房，在该期限内夏大坤未完成腾房的，才应支付逾期腾房占有使用费。3．即使人民法院确认原告解除涉案房屋租赁合同的主张，原告所主张的逾期腾房占有使用费的计算标准也明显过高，人民法院应当依法酌情予以降低。4．新冠病毒疫情，属于法律意义上的不可抗力，该期间内夏大坤租赁房屋开设学校的合同目的无法实现，疫情致使学校无法经营期间的房屋租金应当予以减免。5．因尹贤均已将其在涉案房屋租赁合同中的权利义务悉数转让于夏大坤，若人民法院确认原告解除涉案租赁合同的主张，应当将尹贤均在首次租赁房屋时交纳的20000.00元押金抵作租金，夏大坤尚欠付租金总额应扣减20000.00元。6．夏大坤不应支付利息。即使需支付利息，利息的计算本金与起算时间也应分段，自2021年01月01日及2021年04月01日起算。因夏大坤与原告已达成债务履行协议，已将2020年02月21日至2020年08月20日期间的房租的履行期限变更为2020年12月31日，该期间未付租金的利息应当自2021年01月01日起算；2020年08月21日至2021年02月20日期间的房租的履行期限已变更为2021年03月31日，该期间未付租金的利息应当自2021年04月01日起算，均非原告诉请的2020年02月21日；2021年02月21日至2021年08月20日期间的房租已约定变更为2021年09月30日支付，截至庭审之时，该笔债务的履行期限尚未届满，故夏大坤不应支付产生于2021年02月21日后的房屋租金的利息。第三人盛宇公司未到庭，未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，第三人盛宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证抗辩的权利。对二原告提交的《租赁合同》、《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》、《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》、《说明》、照片、《催告函》、信息截图、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，经庭审质证及本院审查，来源合法，客观真实，本院予以确认。对被告尹贤均提交的身份证、《承诺书》、《说明》、《租赁合同》，经质证，来源合法、客观真实，本院予以确认。对被告夏大坤提交的身份证、《说明》、《证明》、《租赁合同》，经质证，来源合法，客观真实，本院予以确认。根据经到庭当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年07月21日，第三人盛宇公司与被告尹贤均签订《租赁合同》，约定盛宇公司将其所有的位于修文县，共计394.94平方米的商铺出租给尹贤均用于开设幼儿园及商业使用，租赁期限为10年，自2016年07月21日起至2026年07月20日止，租金按该房屋租赁面积计算，以逐年递增的方式计收，第一年度的实用面积租金以每月每平方米35.00元计算，自第2年度开始每一年租赁年度递增一次，递增标准在前一期租赁金额的基础上递增3%；出租方同意给承租方一个月的免租装修期，即自2016年07月21日起至2016年08月21日止，此期间乙方免交租金，但应正常支付物业管理费等相关费用；合同签订后3日内，乙方向甲方支付20000.00元作为押金和免租装修期满后六个月租金82938.00元，共计102938.00元；押金于合同终止或解除时承租方办妥房屋移交手续、结清物业管理费等项费用后且无违本合同约定情形的，出租方无息退还给乙方。2017年01月11日，二原告与第三人盛宇公司签订《商品房买卖合同》，第三人将前述房屋出售给二原告，并办理了预售备案登记。2017年04月13日，二原告与被告尹贤均、第三人盛宇公司签订《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》一份，约定前述《租赁合同》中盛宇公司的权利义务由文雯、张骞享有和承担。2019年04月08日，原告文雯与被告尹贤均、夏大坤签订《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》，协议第9条约定“承租人不享有该房屋转租权，在本合同签订的除承租人尹贤均（身份证号码）及夏大坤（身份证号码）外，其他第三人经营使用（以投资合作等形式），均视为转租；”第11条约定“逾期一个月仍未交纳本租金及按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权单方面解除合同；”第13条约定“房租为半年一次性交付为每年2月20日、8月20日（以此基础上提前5日交付），房租及房屋管理为夏大坤（身份证号码）”，原告文雯作为甲方、被告尹贤均作为乙方、夏大坤作为丙方在协议上签名捺印。由于新冠肺炎疫情的影响，被告未交纳2020年02月20日之后租金，为此经二原告与被告夏大坤协商，2020年10月24日，被告夏大坤向原告出具《说明》一份，主要内容为“关于租赁都市铭苑一期二楼房租一事，定于2020年12月31日付第一次（2020.2.21-2020.8.20）房租80000.00（捌万元整）。2021年03月31日付第二次（2020.8.21-2021.2.20）房租80000.00（捌万元整）。2021年09月30日付第三次（2021年2月20日-2022.2）房租，具体数目见协议。特此说明”。二原告在《说明》上备注“若未按照此说明按期支付款项，我（房屋所有人）有权于2020年12月31日或2021年4月1日收回房屋，特此说明”。由于二被告未支付前述租金，原告于2021年04月20日在案涉房屋处张贴催收函，要求二被告支付所欠的租金。二、原、被告双方均同意用已经支付20000.00元的押金抵扣尚欠的房屋租金。案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，原告文雯为购房人，原告张骞为共有人，具体坐落为修文县。本院认为，本案争议焦点为：1．二原告与被告尹贤均是否存在房屋租赁合同关系；2．案涉房屋租金应当如何计算。关于焦点1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，就案涉位于修文县房屋，在原告文雯与被告尹贤均、夏大坤于2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第9条“承租人不享有该房屋转租权，在本合同签订的除承租人尹贤均（身份证号码）及夏大坤（身份证号码）外，其他第三人经营使用（以投资合作等形式），均视为转租；”中明确被告尹贤均、夏大坤为承租人，被告尹贤均以该协议第13条“．．．．．．房租及房屋管理为夏大坤（身份证号码）”之约定予以抗辩，但该约定并未否定尹贤均的承租人身份，结合二原告与被告尹贤均、第三人盛宇公司于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》中确定的二原告与被告尹贤均的房屋租赁合同关系，二原告与二被告成立房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第11条“逾期一个月仍未交纳本租金及按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权单方面解除合同”之约定，因自2020年02月20日起二被告未向原告支付租金，在重新约定期限后仍未按约定支付且超过一个月，原告依约享有合同解除权，故对原告要求解除2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》及2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，承租人应将房屋返还原告，故对二原告要求二被告返还案涉房屋的诉请，本院亦予以支持。关于焦点2，因受新冠肺炎疫情的影响，在2020年10月24日被告夏大坤出具的《说明》中，确认2020年02月21日至2020年08月20日期间的房租按80000.00元计算，2020年08月21日至2021年02月20日期间的房租按80000.00元计算，与双方订立的房屋租赁合同相比，期间的租金已作了减免，说明上述二原告备注“若未按照此说明按期支付款项，我（房屋所有人）有权于2020年12月31日或2021年4月1日收回房屋房屋，特此说明”，视为双方就因疫情影响租金减免事宜达成了一致意见，双方应当遵守，故被告夏大坤所主张应当另行减免租金，本院不予支持，该期间的租金应计算为160000.00元。原告主张的2021年02月21日至2021年04月25日期间共计64天的租金，根据双方合同约定，2020年07月21日至2021年07月20日每月租金约为15557.80元，租金计算为：15557.80元/月×12个月÷365天×64天=32735.32元，综上，2020年02月21日至2021年04月25日租金共计192735.32元。就被告尹贤均是否应当支付租金问题，《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第13条的约定并未否定被告尹贤均的承租人身份，其作为承租人应当支付相应的租金，被告夏大坤向尹贤均出的承诺书，系双方内部约定，对外不产生法律约束力，故就前述租金192735.32元，应由二被告共同承担。因双方均同意用已付押金20000.00元抵扣房屋租金，扣除该款项，二被告还应支付原告租金172735.32元。关于原告主张的利息。因被告未按《说明》约定的付款期限履行付款义务，即2020年12月31日前付80000.00元，2021年03月31日前付80000.00元，已经构成违约，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算利息，本院予以支持，但计算时间应从逾期之日起算，结合双方均同意用被告支付的20000.00元押金抵扣租金，本院酌情利息即按年利率3.85%标准，分别以60000.00元（80000.00元-20000.00元）为基数，自逾期之日即2021年01月01日起计算至2021年03月31日止，以140000.00元（60000.00元＋80000.00元）为基数，自逾期之日即2021年04月01日起，计算至款项付清之日止。因2021年02月21日至2021年04月25日期间的租金，双方约定在2021年09月30日支付，履行期限未届满，故对原告所主张的该期间租金的利息，本院不予支持。就2021年04月26日起之后的租金及占有使用费，本院支持按15557.80元/月标准，自2021年04月26日起计算至房屋实际返还二原告之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张骞、文雯与被告尹贤均、第三人贵阳盛宇房地产开发有限公司于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》；二、解除原告文雯与被告尹贤均、夏大坤于2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》；三、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内将位于修文县房屋返还原告张骞、文雯；四、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内支付原告张骞、文雯租金172735.32元及利息，利息按年利率3.85%标准，分别以60000.00元为基数，自2021年01月01日起计算至2021年03月31日止；以140000.00元为基数，自2021年04月01日起计算至款项付清之日止；五、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内按每月15557.80元标准向原告张骞、文雯支付租金及房屋占用费，自2021年04月26日起计算至被告尹贤均、夏大坤实际返还房屋之日止；六、驳回原告张骞、文雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610.00元，减半收取计2305.00元（原告张骞、文雯实际交纳2366.00元），原告张骞、文雯负担489.00元，被告尹贤均、夏大坤负担1816.00元，61.00元退还原告张骞、文雯；保全申请费1623.00元（原告张骞、文雯实际交纳5000.00元），原告张骞、文雯负担345.00元，被告尹贤均、夏大坤负担1278.00元，3377.00元退还原告张骞、文雯。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  肖 冬二〇二一年八月六日法官助理  张 维书 记 员  黎智慧贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初1622号原告：张骞，男，1984年08月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：文雯，女，1987年08月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：赵锦涛，贵州威驰（金沙）律师事务所律师。被告：尹贤均，男，1973年03月21日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：夏大坤，男，1974年06月26日出生，汉族，住贵州省修文县。二被告共同委托诉讼代理人：丁凯德，贵州铭和律师事务所律师。第三人：贵阳盛宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇人民南路38号。法定代表人：陈开贵，该公司总经理。案由：房屋租赁合同纠纷原告张骞、文雯向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》；2．判令解除原、被告于2019年04月08日签订的《补充协议》；3．判令两被告向原告支付租金共计215091.86元（2020年02月21日至2021年04月26日）及利息（利息以215091.86元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%，从2020年02月21日开始计算，直至所有债务清偿之日止，暂计算至起诉之日为5520.69元）；4．判令两被告返还房屋，并向原告支付逾期腾房占有使用费，并自起诉之日即2021年04月26日起按15557.91元／月计算至实际返还房屋之日止。事实及理由：2016年07月21日，第三人贵阳盛宇房地产开发有限公司（以下简称“盛宇公司”）与被告尹贤均签订《租赁合同》，约定盛宇公司将其所有的位于修文县，共计394.94平方米的商铺出租给尹贤均用于开设幼儿园。2017年，因原告夫妇购买了该商铺，遂于2017年04月13日与尹贤均、盛宇公司共同签订《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》一份，约定由文雯、张骞承继房屋所有权人的权利和义务。2019年04月08日，文雯又与尹贤均和夏大坤签订《补充协议》一份，对物业费的负担、设施设备的维修维护、装修等事宜进行了补充约定，该协议第9条将尹贤均的合伙人夏大坤列入共同承租人，并在协议第11条特别约定了意定解除权。2020年10月24日，因两被告长期拖欠房租，夏大坤作出《说明》一份，对拖欠房租的时间和金额进行了汇总，并承诺2020年12月31日开始逐步支付所欠房租。此后，两被告迟迟没有兑现承诺、支付房租。2021年04月20日，原告最后发函进行催告。催告后，两被告仍未履行义务，原告不得已提起本案诉讼。原告认为，依法成立的合同应受法律保护，合同双方应当诚实守信的履行自己的义务。两被告迟延支付租金的行为，已构成严重违约。原告曾本着互谅互让的原则，多次作出让步，然而两被告却一再失信。为此，原告特依据相关法律规定诉至法院，请求依法判令如前。被告尹贤均辩称，根据《补充协议》第13条规定，说明案涉房租由夏大坤全权负责，2020年2月20日至今夏大坤拖欠房租一年多时间，原告与夏大坤从未发过短信或打过电话告知我欠房租，此事明显说明了房租费与我无关系，并且2019年03月18日夏大坤向我出具了《承诺书》，由此说明原告与夏大坤有故意转移债务的意图，我不应当作为本案被告。被告夏大坤辩称，1．尹贤均系为了签署三方协议将涉案房屋租赁合同中的权利义务转让给夏大坤，故签订《补充协议》，并成为《补充协议》当事人。二原告清楚知晓且同意尹贤均与夏大坤的转让行为，三方也在《补充协议》明确约定房屋管理及房租由夏大坤负担，落款签名处“乙方”、“丙方”存在填写错误，尹贤均不承担原告诉请的房屋租金及衍生债务的支付责任。2．即使法院确认原告解除涉案租赁合同的主张，也应当给予夏大坤一定的合理期限进行腾房，在该期限内夏大坤未完成腾房的，才应支付逾期腾房占有使用费。3．即使人民法院确认原告解除涉案房屋租赁合同的主张，原告所主张的逾期腾房占有使用费的计算标准也明显过高，人民法院应当依法酌情予以降低。4．新冠病毒疫情，属于法律意义上的不可抗力，该期间内夏大坤租赁房屋开设学校的合同目的无法实现，疫情致使学校无法经营期间的房屋租金应当予以减免。5．因尹贤均已将其在涉案房屋租赁合同中的权利义务悉数转让于夏大坤，若人民法院确认原告解除涉案租赁合同的主张，应当将尹贤均在首次租赁房屋时交纳的20000.00元押金抵作租金，夏大坤尚欠付租金总额应扣减20000.00元。6．夏大坤不应支付利息。即使需支付利息，利息的计算本金与起算时间也应分段，自2021年01月01日及2021年04月01日起算。因夏大坤与原告已达成债务履行协议，已将2020年02月21日至2020年08月20日期间的房租的履行期限变更为2020年12月31日，该期间未付租金的利息应当自2021年01月01日起算；2020年08月21日至2021年02月20日期间的房租的履行期限已变更为2021年03月31日，该期间未付租金的利息应当自2021年04月01日起算，均非原告诉请的2020年02月21日；2021年02月21日至2021年08月20日期间的房租已约定变更为2021年09月30日支付，截至庭审之时，该笔债务的履行期限尚未届满，故夏大坤不应支付产生于2021年02月21日后的房屋租金的利息。第三人盛宇公司未到庭，未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，第三人盛宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证抗辩的权利。对二原告提交的《租赁合同》、《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》、《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》、《说明》、照片、《催告函》、信息截图、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，经庭审质证及本院审查，来源合法，客观真实，本院予以确认。对被告尹贤均提交的身份证、《承诺书》、《说明》、《租赁合同》，经质证，来源合法、客观真实，本院予以确认。对被告夏大坤提交的身份证、《说明》、《证明》、《租赁合同》，经质证，来源合法，客观真实，本院予以确认。根据经到庭当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年07月21日，第三人盛宇公司与被告尹贤均签订《租赁合同》，约定盛宇公司将其所有的位于修文县，共计394.94平方米的商铺出租给尹贤均用于开设幼儿园及商业使用，租赁期限为10年，自2016年07月21日起至2026年07月20日止，租金按该房屋租赁面积计算，以逐年递增的方式计收，第一年度的实用面积租金以每月每平方米35.00元计算，自第2年度开始每一年租赁年度递增一次，递增标准在前一期租赁金额的基础上递增3%；出租方同意给承租方一个月的免租装修期，即自2016年07月21日起至2016年08月21日止，此期间乙方免交租金，但应正常支付物业管理费等相关费用；合同签订后3日内，乙方向甲方支付20000.00元作为押金和免租装修期满后六个月租金82938.00元，共计102938.00元；押金于合同终止或解除时承租方办妥房屋移交手续、结清物业管理费等项费用后且无违本合同约定情形的，出租方无息退还给乙方。2017年01月11日，二原告与第三人盛宇公司签订《商品房买卖合同》，第三人将前述房屋出售给二原告，并办理了预售备案登记。2017年04月13日，二原告与被告尹贤均、第三人盛宇公司签订《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》一份，约定前述《租赁合同》中盛宇公司的权利义务由文雯、张骞享有和承担。2019年04月08日，原告文雯与被告尹贤均、夏大坤签订《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》，协议第9条约定“承租人不享有该房屋转租权，在本合同签订的除承租人尹贤均（身份证号码）及夏大坤（身份证号码）外，其他第三人经营使用（以投资合作等形式），均视为转租；”第11条约定“逾期一个月仍未交纳本租金及按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权单方面解除合同；”第13条约定“房租为半年一次性交付为每年2月20日、8月20日（以此基础上提前5日交付），房租及房屋管理为夏大坤（身份证号码）”，原告文雯作为甲方、被告尹贤均作为乙方、夏大坤作为丙方在协议上签名捺印。由于新冠肺炎疫情的影响，被告未交纳2020年02月20日之后租金，为此经二原告与被告夏大坤协商，2020年10月24日，被告夏大坤向原告出具《说明》一份，主要内容为“关于租赁都市铭苑一期二楼房租一事，定于2020年12月31日付第一次（2020.2.21-2020.8.20）房租80000.00（捌万元整）。2021年03月31日付第二次（2020.8.21-2021.2.20）房租80000.00（捌万元整）。2021年09月30日付第三次（2021年2月20日-2022.2）房租，具体数目见协议。特此说明”。二原告在《说明》上备注“若未按照此说明按期支付款项，我（房屋所有人）有权于2020年12月31日或2021年4月1日收回房屋，特此说明”。由于二被告未支付前述租金，原告于2021年04月20日在案涉房屋处张贴催收函，要求二被告支付所欠的租金。二、原、被告双方均同意用已经支付20000.00元的押金抵扣尚欠的房屋租金。案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，原告文雯为购房人，原告张骞为共有人，具体坐落为修文县。本院认为，本案争议焦点为：1．二原告与被告尹贤均是否存在房屋租赁合同关系；2．案涉房屋租金应当如何计算。关于焦点1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，就案涉位于修文县房屋，在原告文雯与被告尹贤均、夏大坤于2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第9条“承租人不享有该房屋转租权，在本合同签订的除承租人尹贤均（身份证号码）及夏大坤（身份证号码）外，其他第三人经营使用（以投资合作等形式），均视为转租；”中明确被告尹贤均、夏大坤为承租人，被告尹贤均以该协议第13条“．．．．．．房租及房屋管理为夏大坤（身份证号码）”之约定予以抗辩，但该约定并未否定尹贤均的承租人身份，结合二原告与被告尹贤均、第三人盛宇公司于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》中确定的二原告与被告尹贤均的房屋租赁合同关系，二原告与二被告成立房屋租赁合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第11条“逾期一个月仍未交纳本租金及按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权单方面解除合同”之约定，因自2020年02月20日起二被告未向原告支付租金，在重新约定期限后仍未按约定支付且超过一个月，原告依约享有合同解除权，故对原告要求解除2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》及2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，承租人应将房屋返还原告，故对二原告要求二被告返还案涉房屋的诉请，本院亦予以支持。关于焦点2，因受新冠肺炎疫情的影响，在2020年10月24日被告夏大坤出具的《说明》中，确认2020年02月21日至2020年08月20日期间的房租按80000.00元计算，2020年08月21日至2021年02月20日期间的房租按80000.00元计算，与双方订立的房屋租赁合同相比，期间的租金已作了减免，说明上述二原告备注“若未按照此说明按期支付款项，我（房屋所有人）有权于2020年12月31日或2021年4月1日收回房屋房屋，特此说明”，视为双方就因疫情影响租金减免事宜达成了一致意见，双方应当遵守，故被告夏大坤所主张应当另行减免租金，本院不予支持，该期间的租金应计算为160000.00元。原告主张的2021年02月21日至2021年04月25日期间共计64天的租金，根据双方合同约定，2020年07月21日至2021年07月20日每月租金约为15557.80元，租金计算为：15557.80元/月×12个月÷365天×64天=32735.32元，综上，2020年02月21日至2021年04月25日租金共计192735.32元。就被告尹贤均是否应当支付租金问题，《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》第13条的约定并未否定被告尹贤均的承租人身份，其作为承租人应当支付相应的租金，被告夏大坤向尹贤均出的承诺书，系双方内部约定，对外不产生法律约束力，故就前述租金192735.32元，应由二被告共同承担。因双方均同意用已付押金20000.00元抵扣房屋租金，扣除该款项，二被告还应支付原告租金172735.32元。关于原告主张的利息。因被告未按《说明》约定的付款期限履行付款义务，即2020年12月31日前付80000.00元，2021年03月31日前付80000.00元，已经构成违约，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算利息，本院予以支持，但计算时间应从逾期之日起算，结合双方均同意用被告支付的20000.00元押金抵扣租金，本院酌情利息即按年利率3.85%标准，分别以60000.00元（80000.00元-20000.00元）为基数，自逾期之日即2021年01月01日起计算至2021年03月31日止，以140000.00元（60000.00元＋80000.00元）为基数，自逾期之日即2021年04月01日起，计算至款项付清之日止。因2021年02月21日至2021年04月25日期间的租金，双方约定在2021年09月30日支付，履行期限未届满，故对原告所主张的该期间租金的利息，本院不予支持。就2021年04月26日起之后的租金及占有使用费，本院支持按15557.80元/月标准，自2021年04月26日起计算至房屋实际返还二原告之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张骞、文雯与被告尹贤均、第三人贵阳盛宇房地产开发有限公司于2017年04月13日签订的《关于都市名苑房屋租赁合同附件说明》；二、解除原告文雯与被告尹贤均、夏大坤于2019年04月08日签订的《关于都市铭苑房屋租赁合同的补充协议》；三、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内将位于修文县房屋返还原告张骞、文雯；四、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内支付原告张骞、文雯租金172735.32元及利息，利息按年利率3.85%标准，分别以60000.00元为基数，自2021年01月01日起计算至2021年03月31日止；以140000.00元为基数，自2021年04月01日起计算至款项付清之日止；五、被告尹贤均、夏大坤于本判决生效之日起十日内按每月15557.80元标准向原告张骞、文雯支付租金及房屋占用费，自2021年04月26日起计算至被告尹贤均、夏大坤实际返还房屋之日止；六、驳回原告张骞、文雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610.00元，减半收取计2305.00元（原告张骞、文雯实际交纳2366.00元），原告张骞、文雯负担489.00元，被告尹贤均、夏大坤负担1816.00元，61.00元退还原告张骞、文雯；保全申请费1623.00元（原告张骞、文雯实际交纳5000.00元），原告张骞、文雯负担345.00元，被告尹贤均、夏大坤负担1278.00元，3377.00元退还原告张骞、文雯。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  肖 冬二〇二一年八月六日法官助理  张 维书 记 员  黎智慧