江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1806号原告（反诉被告）：毛翔宇，男，1997年11月18日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：赵敏，江苏益淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：马桂朋，男，1991年1月17日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：袁志梅，江苏君萃律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾彩娥，女，1990年6月16日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：袁志梅，江苏君萃律师事务所律师。原告（反诉被告）毛翔宇与被告（反诉原告）马桂朋、顾彩娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛翔宇及其委托诉讼代理人赵敏、被告（反诉原告）马桂朋及两被告共同委托诉讼代理人袁志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）毛翔宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金4万元；2、判令被告退还首付款30万元；3、本案诉讼费、保全费、律师费1万元由被告承担。事实与理由：2021年2月1日，原告经淮安花漾爱心房地产代理有限公司与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的淮安经济开发区房屋，总价为83.3万元，于2021年3月31日前支付首付款38.3万元。合同签订后，原告向被告支付2万元定金，2月27日、3月15日，原告又支付首付款30万元。在2021年1月底时原告因自卖房屋尾款无法按时到账，与被告协商迟几天交付剩余8万元首付款尾款，并另支付被告2000元，被告表示同意。原告在4月7日两次向被告转首付款尾款，但是被告均退回，导致原告无法给付被告首付款，合同无法继续履行。被告存在违约，故诉至法院。被告（反诉原告）马桂朋、顾彩娥辩称并反诉称：不同意双倍返还定金4万元，要求从首付款30万元中扣除按照合同约定房款20%的违约金166600元。原告不能按时履行合同，无法足额支付首付款，无法办理贷款，且被告询问中介和原告本人，都确定不买涉案房屋，被告也已经寻找了新的买家，原告在拖延时间后再向我方打款，我方不接受。原告违约在先，应该按照合同约定承担违约责任。被告（反诉原告）马桂朋、顾彩娥提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金166000元；3、本案本诉费用和反诉诉讼费、律师费7000元由反诉被告承担。原告（反诉被告）毛翔宇就反诉答辩称：我方同意解除房屋买卖合同，我方不存在违约，我方一直明确表示凑到钱后继续履行付款义务，加之我方在签订合同时与对方商量过可能推迟几天付部分首付款，对方表示同意，我方多支付一个月的贷款利息给对方。本院经审理认定事实如下：2021年1月31日，马桂朋、顾彩娥（卖方）与毛翔宇（买方）及淮安花漾爱心房地产代理有限公司（丙方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定买方购买卖方所有的淮安经济开发区房屋，面积88.23平方米，总价为83.3万元。合同约定合同签订时，买方支付定金2万元，于2021年3月31日前支付除定金之外的剩余首付款38.3万元，买卖双方于2021年2月8日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准。银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款。买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。买方承诺具备购房资格，征信良好，符合银行贷款条件。合同签订当日，原告支付了定金2万元，并向被告转账2000元，2021年2月27日、3月15日，原告又向被告支付首付款15万元、15万元。原告因本案诉讼产生律师费1万元，被告因本案诉讼产生律师费7000元。关于2021年1月31日转账2000元，原告陈述签订合同时与被告协商迟几天支付剩余8.3万元首付款，被告表示同意，并申请中介工作人员出庭作证。被告对此不予认可，辩称该款项为贷款利息，并非迟延支付首付款的费用。经查，证人陈述2000元为原告补偿被告银行贷款利息，但不清楚补偿的是2021年3月31日前被告的贷款利息还是协商2021年3月31日后可以迟延支付首付款。关于银行贷款情况，原告陈述2月5日左右将材料给了中介，中介通知3月19日办理贷款，因担保人不会签字未能办理成功，银行要求第二天原告妻子去办理贷款，第二天被告马桂朋没有去银行，因原告和妻子只是办理结婚仪式尚未领取结婚证，被告顾彩娥接到被告马桂朋电话后就走了，未能办理贷款。被告马桂朋陈述第二天两被告都去了银行，但是银行让两被告和原告妻子签订房屋买卖合同，因为合同主体不一样，一房二卖，被告没有同意。经查，因原告原因双方未能成功办理银行抵押贷款，后续双方就银行抵押贷款也未进行协商。关于首付款8.3万元支付情况，原告陈述3月份就知道首付款支付存在困难，所以一直通过中介与被告联系，协商8.3万元延迟支付及贷款事宜，并提交微信聊天记录一组。被告对此不予认可，辩称原告和中介并未协商延迟支付首付款，4月3日协商的是解除合同。经查，3月25日中介发消息给被告“兄弟你那还要几天回来呢”，被告回复“三四天，你放心”，4月3日中介发消息给被告“你这边迟迟不回来，拖到四月份，之前三月份早早就和你这边沟通，你的态度是同意协商，等你忙回来，结果一直拖到四月，那现在你这边一个想法说下”，被告回复“你看看合同，根据合同来”，中介回复“买家的一个想法，是协商解决，定金可以不退，首付款必须退回来”。4月7日，中介发消息给被告“房东你好，买家已经把尾款打到你老婆，顾彩娥账户，请及时查收”“麻烦请配合我们走下一步流程！十分感谢您的配合！”被告回复“他已经违约”。当日，原告向被告转账剩余首付款8.3万元，被告未接收。关于合同解除情况，原告陈述一直明确表示凑到钱后继续履行付款义务，被告辩称中介及原告本人均表明原告不买房子了，并提交电话录音一组。经查，4月3日，被告马桂朋联系原告“房子现在不买了吗”，原告“那个，我也是诚心买的对不对，你说上个月要求立马就打给你了，但是贷款做不到，我急死了”，被告马桂朋“哦，那现在房子不买了吗”，原告“嗯，我想就定金不要了，怎么办啊，首付30万元给我吧，不然怎么办啊”……被告马桂朋“百分之二十，所以说你们心怎么那么大的，就为几万块钱就不凑了，这房子那么多钱，不凑能行吗”，原告“兄弟，你看着两万定金就不要了，首付给我行不行呢”，被告马桂朋“我大概十几号回去，你确不确定不买了你告诉我呢，确定不买了我就回家和你处理这个事情”，原告“关键你要按合同上走，我就再找人凑了”，被告马桂朋“已经没有用了，你凑也没有用了，你已经违约了，你凑也没有用”……原告“兄弟要不这样吧，我买，我过两天再凑几万给你，还掉下来几万，等我这边钱到了我就给你”，被告马桂朋“没有用了，你已经违约了，这个合同上已经时间过了，你现在凑也是一样的了，你凑也没有用，这么的吧，等我回去了再说吧”。以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收据、聊天记录、电话录音等证据予以载卷佐证。本院认为：本案争议焦点为违约方的认定及违约责任的承担。涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示,并不违反法律规定,为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。合同约定原告应在2021年3月31日前支付除定金之外的剩余首付款38.3万元，但原告仅支付30万元，关于剩余8.3万元，原告主张其已向被告支付2000元，双方协商可以延迟支付首付款，被告对此不予认可，辩称该2000元系贷款利息补偿，结合原告庭审中陈述在3月份时知晓首付款支付困难、2000元支付时间、中介与被告的聊天记录、证人陈述不清楚补偿的是2021年3月31日前还是之后可以再延迟，可见双方并未就可迟于2021年3月31日支付剩余首付款达成一致，原告于2021年4月7日才向被告支付剩余首付款，银行贷款未能办理原因亦在于原告，被告也未催告原告在合理期限内支付剩余房款，双方就合同解除亦未能达成一致，双方对于合同不能履行均存在过错。现被告主张解除涉案房屋买卖合同，原告表示同意，故对被告要求解除合同的反诉请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，故原告主张被告退还房款30万元，本院予以支持。关于违约责任，结合原被告合同签订时间、合同实际履行情况、双方的诉讼请求、双方过错程度、被告实际损失、合同未约定律师费承担等因素，确认被告已收取定金不退，原告另行承担违约金3万元，驳回双方其他诉讼请求。经计算，被告还应向原告退还27万元。经调解未果，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十八条、第五百九十二条之规定，判决如下：一、解除反诉原告马桂朋、顾彩娥与反诉被告毛翔宇签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》；二、被告马桂朋、顾彩娥于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告毛翔宇27万元；三、驳回原告毛翔宇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马桂朋、顾彩娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，保全费2220元，合计5420元，由被告马桂朋、顾彩娥负担4920元，由原告毛翔宇负担500元；反诉费4250元，由反诉被告毛翔宇负担3275，由反诉原告马桂朋、顾彩娥负担975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××61)。审判员 邱 敏二〇二一年七月九日书记员 胡茜茜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。