上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初14176号反诉原告：上海赐安物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王关龙，执行董事。委托诉讼代理人：杨鸾凤，女。委托诉讼代理人：王振栋，男。反诉被告：陈悦，女，1978年3月6日出生，满族，住上海市闵行区莘。委托诉讼代理人：刘志曦(系陈悦丈夫)，男，住上海市闵行区。反诉原告上海赐安物业管理有限公司(以下简称赐安物业公司)与反诉被告陈悦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理，依法适用简易程序。赐安物业公司在审理中提出反诉，本院于2021年5月17日就本诉、反诉公开开庭合并进行审理。陈悦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，赐安物业公司的委托诉讼代理人杨鸾凤、王振栋到庭参加诉讼，本案本诉按原告撤回起诉处理，本院就反诉进行审理。本案现已审理终结。赐安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈悦向赐安物业公司支付物业管理费人民币(币种下同)1,813.50元整(2020年1月1日至2021年3月31日，按每平方米1.05元，面积115.14平方米，每月物业管理费120.90元)；2、判决陈悦向赐安物业公司支付停车费1,545元整(2019年1月26日至2019年6月24日)。事实和理由：陈悦系居住于闵行区莘朱路新某某小区的业主。赐安物业公司从2013年起，与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，负责该小区的物业管理工作，一直延续至今，物业管理费的收取标准为1.05元/平方米/月。赐安物业公司根据《物业服务合同》向小区提供了物业管理服务，但陈悦一直拒绝缴纳从2020年1月1日至2021年3月31日的物业服务费。赐安物业公司曾向陈悦多次发出《管理费、缴付通知单》、门岗多次提醒付停车费，车主拒付直至报警，但陈悦至今仍拒绝交纳，共计拖欠物业服务费为1,813.50元。赐安物业公司还根据该小区业主大会通过的《机动车辆管理细则》，负责对该小区的车辆进行管理和收费。但是，陈悦拖欠停车费1,545元。赐安物业公司认为，陈悦无正当理由不缴纳物业服务费和停车费，经过督促后，仍然拒绝缴纳。陈悦的行为严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，损害了赐安物业公司和小区其他业主的合法权益，恳请法院根据事实和法律支持赐安物业公司的诉讼请求。陈悦辩称：关于反诉请求1。根据物业服务合同，赐安物业公司违反了相关服务义务，侵害陈悦合法权益，并利用提供物业管理服务的便利获取不当得利。2019年6月14日和2019年6月24日赐安物业公司拦截陈悦车辆进出新某某小区，因业主合法停车权被侵犯，自此之后陈悦即未在新某某小区居住，生活上带来了很多的不便。陈悦认为，赐安物业公司应该减半收取自2019年6月24日至审判结束的物业费。关于反诉请求2。1、陈悦在2018年12月己经根据物业公司的要求提供了规定的三证；2、赐安物业公司并未将陈悦的车牌号录入新某某小区车牌自动识别系统；3、陈悦应按车辆自动识别系统内业主非固定车辆停车收费标准缴纳停车费，即以自然日计价，一小时内免收停车费，一小时以上至八小时内收费5元，八小时以上收费10元；4、根据赐安物业公司提供的车辆收费清单，陈悦2019年1月26日起至2019年6月24日的停车费应为840元。陈悦于2019年6月24日已经缴纳停车费200元，实际应缴纳停车640元。经审理查明：2013年9月6日，赐安物业公司与上海市闵行区新某某业主大会签订《物业服务合同》一份，约定由赐安物业公司为新某某提供物业服务，合同约定赐安物业公司提供的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务等；赐安物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层的收费标准为每月每平方米1.05元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月的15日前履行交纳义务；合同对其他事项也作了相应约定。赐安物业公司为新某某提供物业服务至今。还查明，陈悦系上海市闵行区莘朱路651弄新某某小区18号601室房屋权利人，房屋建筑面积为115.14平方米。陈悦未缴纳自2020年1月1日起至2021年3月31日期间的物业管理费，赐安物业公司催讨无果。本案在审理过程中，陈悦提供了相关照片等证据，证明有业主在楼道内为电动自行车充电、有人张贴小广告、占用消防通道停车等。赐安物业公司表示，物业管理是动态的，赐安物业公司在发现后及时予以制止。还查明，2018年12月27日，上海市闵行区新某某业主委员会制定《新某某小区车辆管理实施细则(三稿)》，该细则规定：为维护本小区机动车停车秩序，提高小区环境品质，确保小区内道路安全畅通，特制定本细则。凡进入新某某小区的车辆，必须遵循本细则规定，物业服务管理企业依据本细则服务管理，业主委员会依据本细则进行日常监督。1、车辆登记：小区业主凭房产证、机动车行驶证、身份证或户口本等相关证明文件到物业公司进行车辆信息登记后录入本小区车牌自动识别系统。未录入小区车牌自动识别系统的均视为外来车辆。为了方便本小区的老人子女来小区探望亲属，请老年业主到物业进行车辆登记，将子女的车牌录入自动识别系统。2、车位安排：(1)、地面停车位属于全体业主共同所有，业主委员会委托物业按本小区停车位实际情况，在小区道路上在不影响车辆与行人通行顺畅前提下，进行划分编号安排，业主(车辆)须与业主委员会签署《停车位使用承诺书》后安排停放指定停车位。(2)、车位申请条件：常住于本小区的业主，常住业主指业主及其常住于本小区的直系亲属(父母、配偶、子女)，其他情况原则上不安排。(3)、小区车位，优先满足业主的第一辆家庭用车停放……。5、车辆收费：车辆自动识别系统内车辆固定缴费停车收费标准，地面车位：150元/月，第二辆车停车费400元/月，第三辆800元/月，车辆自动识别系统内业主非固定缴费车辆停车收费标准：1小时内免收停车费，1小时以上至8小时内收费5元，8小时以上收费10元，停车以自然日计价，过晚间0点后将重新累计计价，8小时内5元，超8小时10元，累加计费，外来探亲的老人子女亲属车辆需到物业前台进行备案登记，经物业核实后，停车收费标准参照小区内车辆自动识别系统内进非固定缴费车辆停车费标准收费。外来车辆(含访客车辆)，1小时内免收停车费，1小时以上至8小时内收费10元，8小时以上(不含过夜)收费20元，停车以自然日计价，外来车辆特殊情况下过夜(指超过晚上12点至次日早上8点)停放一律收取40元/夜，8点后重新计费。……本细则经业主大会通过后执行，解释权归新某某小区业主委员会。2019年1月4日，上海市闵行区新某某业主大会召开，同意实施《新某某小区机动车辆管理细则》的投票权数及专有部分建筑面积超过总投票权数及建筑物总面积的2/3。2019年1月19日，上海市闵行区新某某业主大会、业主委员会公告表决结果，确认《新某某小区机动车辆管理细则》付诸实施。嗣后，陈悦向赐安物业公司提交房产证、行驶证、身份证申请将车辆信息录入小区车牌自动识别系统，赐安物业公司要求陈悦签署《新某某小区业主自用车辆停车位使用承诺书》，遭陈悦拒绝，赐安物业公司遂未将陈悦车辆录入小区车牌自动识别系统。《新某某小区业主自用车辆停车位使用承诺书》载明：小区业主自用车辆使用小区指定车位遵守如下承诺：……。自2019年2月4日起至2019年6月24日，陈悦驾驶车牌号为沪F9XXXX的车辆多次出入小区，赐安物业公司要求陈悦按照小区外来车辆标准收费，双方多次发生纠纷并报警。2019年6月24日，陈悦驾车出小区，遭赐安物业公司拦截。截止2019年6月24日，小区车牌自动识别系统记录，陈悦按外来车辆收费标准应支付停车费1,545元。当日，陈悦支付赐安物业公司停车费200元。以上事实，由赐安物业公司提供的物业服务合同、情况说明、催款单、《新某某小区机动车辆管理实施细则(三稿)》、公告、《新某某小区业主自用车辆停车位使用承诺书》、车辆收费明细表、报警记录，陈悦提供的产权证、照片及当事人的陈述等与本案相关联的证据证实。本院认为，赐安物业公司与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，对包括陈悦在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。物业服务是一个连续的系统的全方位的小区服务过程，赐安物业公司提供了物业服务，陈悦亦实际接受了赐安物业公司提供的服务，根据权利义务相一致原则，陈悦理应支付物业服务费。现陈悦拖欠物业服务费，经催讨仍不付，显属不当，故赐安物业公司要求陈悦支付物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。陈悦辩称赐安物业公司管理不当，依据不足，本院难以认定。即使存在暂时疏漏，亦不足以可以拒付物业服务费，故本院对陈悦的辩称意见，不予采信。但赐安物业公司应当回应业主关切，加强管理，提供优质的服务。关于停车费问题。根据《新某某小区机动车辆管理实施细则(三稿)》规定，小区业主凭房产证、机动车行驶证、身份证或户口本等相关证明文件到物业公司进行车辆信息登记后录入本小区车牌自动识别系统。陈悦系小区业主，其提交了房产证、行驶证、身份证申请将自用车辆录入小区车牌识别系统，赐安物业公司应当依照实施细则予以录入。根据实施细则规定，小区内可以有没有指定车位的临停车辆，小区业主申请地面指定车位的需签署《停车位使用承诺书》，赐安物业公司没有证据证明陈悦需要申请指定车位，故赐安物业公司因陈悦拒绝签署《停车位使用承诺书》，未将陈悦自用车辆录入小区车牌自动识别系统，显然不妥。陈悦将车停在小区内，应当缴纳停车费用，停车费用应按照小区临停车辆收费标准收费。赐安物业公司按照外来临停车辆的收费标准计费，实为不当，本院予以纠正。经核算，陈悦应当支付赐安物业公司停车费640元。陈悦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈悦于本判决生效之日起十日内支付上海赐安物业管理有限公司物业服务费1,813.50元；二、陈悦于本判决生效之日起十日内支付上海赐安物业管理有限公司停车费640元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由陈悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马爱军书记员  杨川川附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。