上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7968号原告：上海劲源物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈明友，董事长。委托诉讼代理人：刘嘉琪，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜慧波，上海瀛东律师事务所实习律师。被告：上海万波置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区锦绣路XXX号四层H区。法定代表人：JERRYZHU，董事长。委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海劲源物业管理有限公司诉被告上海万波置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海劲源物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘嘉琪、李辉(仅参加第二次庭审)，被告上海万波置业有限公司的委托诉讼代理人赵星海、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海劲源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费人民币(以下币种均同)428,686.73元；2.判令被告支付原告滞纳金37,434.87元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告自2019年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6,718.24元、自2020年1月1日起至2021年5月31日止的物业服务费742,365.52元，合计749,083元；2.判令被告支付原告滞纳金24,682.48元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原告与案外人上海市浦东新区万源晶典公寓业主大会(以下简称万源晶典公寓业主大会)签订物业管理服务合同，约定委托管理期限为自2018年6月1日起至2019年5月31日止，物业服务费按照不同标准收取：原酒店式公寓部分按照6.50元/月/平方米的标准收取物业管理服务费、原商业部分按照12元/月/平方米的标准收取物业服务费，该费用按月缴纳，业主应在每月的15日之前履行当月物业服务费的缴纳义务，逾期半年以上缴纳的，按应付金额的万分之三/日支付滞纳金。后原告与万源晶典公寓业主大会于2019年5月1日签订了《万源晶典公寓物业服务续签协议》，约定将委托管理期限延长，其他合同条款不变，待开完业主大会后双方再行签订新合同。2019年9月29日，在陈家门居委会召开业主大会，通过表决同意将小区内1-3层商业地产的物业服务费由12元/月/平方米调整为13元/月/平方米。原告与万源晶典公寓业主大会于2019年9月30日签订新的物业管理服务合同，约定13元/月/平方米的新收费标准自2019年11月1日开始执行，委托管理期限为自2019年11月1日0时起至2022年5月31日止24时。被告为万源晶典公寓小区1-3层商业地产(按照13元/平方米标准收取物业服务费)的业主，具体地址室号为：上海市浦东新区浦东大道599号101室、102室、201室、202室、301室、302室、303室、304室。自2019年11月1日开始执行新的13元/月/平方米收费标准后，被告仍按照原收费标准12元/月/平方米支付物业服务费，且被告自2020年1月起至今未支付物业服务费。现因被告名下位于上海市浦东新区浦东大道599号301室、302室、303室、304室房屋尚有争议未处理完毕，故原告先行向法院主张上海市浦东新区浦东大道599号101室、102室、201室、202室的物业服务费及滞纳金。上海万波置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告表示其确系上海市浦东新区浦东大道599号101室、102室、201室、202室、301室、302室、303室、304室8套房屋的产权人，2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费是按照12元/月/平方米标准支付，被告确未支付上述8套房屋2020年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费，但该8套房屋中业委会用房及牙科用房的物业服务费不应由被告支付。被告认为：一、原告仅对万源晶典公寓小区1-3层调升物业服务费是没有依据的。根据《上海市住宅物业管理规定》第48条，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。浦东大道599号的土地用途是商业、综合用地，本身都是商业用房，4-33层区域不动产登记簿显示的房屋用途为旅(宾馆)，事实上4层以上很多单元，也是被收购后用作酒店客房在经营，现1-3层绝大部分区域也同样是作为酒店经营。1-3层和4-33层，性质相同、用途相同，物业服务费的收费标准应当一致。原告不应只对1-3层区域调升物业服务费。二、原告调整物业服务费程序不合法。根据《上海市住宅物业管理规定》第48条，实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。前款中的公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。而原告并未进行上述审计、评估和公示的法定程序，并没有履行调整物业服务费前应该履行的法定义务。原告提出，业主大会经过表决和公告，但这只是业主内部的行为，和物业公司本身无关，不代表原告可以免除应对全体业主履行的法定义务。三、原告未履行物业管理服务合同约定的义务。1.原告提供的物业服务质价不符。既然原告对于1-3层要求收取更高的物业服务费，那么就应该制定区别化管理的标准，从服务内容和服务标准上区别于4-33层，但是从2019年11月1日价格调整到现在，原告并没有针对1-3层制定差异化的服务标准，事实上，无论是横向和4-33层相比，还是纵向的2019年11月1日前后比较，原告的服务标准和内容并无任何增加。2.原告并没有按照物业管理服务合同对1-3层提供保洁和安保服务。四、原告阻挠被告正常使用房屋，损害了被告的合法权益。被告是万源晶典公寓小区3层产权人，原告派保安擅自闯入被告房屋内，将沙发等物品堆放在房间内，阻拦承租人施工。承租人被迫停工后，这部分区域一直处于无人管理的状态，原告也没有提供过保洁、安保等服务。原告提出阻挠承租人施工是受业委会的委托，原告是物业服务企业，并非执法单位，没有擅自执法的权利。本院经审理认定事实如下：2018年，万源晶典公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定由原告为座落位置为上海市浦东新区浦东大道599号的万源晶典公寓小区(以下简称系争小区)提供物业管理服务，委托管理期限为自2018年6月1日起至2019年5月31日止；物业服务费收费标准为原酒店式公寓部分6.50元/月/平方米、原商业部分12元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应在每月的15日之前(每次具体缴纳的具体时间)履行当月物业服务费的交纳义务；逾期半年以上交纳的，按应付金额的万分之三/日支付滞纳金；合同还约定了其他事宜。上述《物业管理服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区为系争小区提供物业管理服务至今。2019年5月1日，万源晶典公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《万源晶典公寓物业服务续签协议》，载明：“甲乙双方于2018年1月30日签订的物业管理服务合同将于2019年5月31日到期。……考虑到物业合同内部分条款需要变更，并经业主大会同意，所以暂不签订新的物业合同，等业主大会后再行重新签订新物业合同。在此之前继续沿用老的物业合同各项条款。”2019年9月29日，上海市浦东新区万源晶典公寓业主委员会(以下简称万源晶典公寓业委会)发布《关于万源晶典公寓业主大会表决结果的公告》，载明：“……按照物业管理相关法律法规，正式通过以下决定：……同意将1-3楼商业地产的物业费由12元/平方米调整为13元/平方米。……。”2019年9月30日，万源晶典公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定由原告为为系争小区提供物业管理服务，委托管理期限为自2019年11月1日0时起至2022年5月31日24时止；物业服务费收费标准为酒店式公寓部分6.50元/月/平方米、商业部分13元/月/平方米(自2019年11月1日起开始执行)；物业服务费按月交纳，业主应在每月的15日之前(每次具体交纳的具体时间)履行当月物业服务费的交纳义务；逾期半年以上交纳的，按应付金额的万分之三/日支付滞纳金；合同还约定了其他事宜。2020年1月9日，原告向被告发送题为“关于2019年物业费催缴及费用说明事宜”的《工作联系单》，载明：“……关于贵司应付物业费的问题，经我司慎重考虑，觉得贵司应按物业服务合同规定支付，至于贵司是否同意自2019年11月起按13元/㎡支付，应与业委会协商，如我司擅自按12元/㎡收取，明显违反物业合同，恐业委会有意见，故望贵司能在2020年1月20日前支付此项费用，如有异议可与业委会协商。……”2020年4月7日，原告向被告发送题为“关于2020年物业费催缴事宜”的《工作联系单》，载明：“……贵司于2020年3月11日向我司转账至2019年12月底的物业管理费215,231.82元，1-3层系按12元/平米/月的标准计算。2019年9月29日万源晶典公寓业主大会通过决议：1-3楼贵司商铺物业费自2019年11月调整为13元/平米/月，贵司代表当日到现场参会并投票，业委会也已发通知给贵司并于公寓大堂公示栏内公示，我司亦多次催促说明情况。扣除贵司重复支付的‘翔乐牙科门诊部’2019年1-9月的物业管理费，按新标准计算至2020年3月31日贵司应付物业费尚欠160,338.85元，我司已于2020年3月17日的催款函中要求贵司最晚于2020年3月30日前付清欠款，遗憾的是贵司至今未支付且未回复，今再次提醒贵司望贵司能在本周内付清欠款，并安排4月份物业管理费支付事宜。……”。另查明，被告系上海市浦东新区浦东大道599号101室(778.02平方米)、102室(859.78平方米)、201室(911.14平方米)、202室(966.26平方米)房屋(以下简称系争房屋)的业主，房屋建筑面积合计为3,515.20平方米，其中翔乐牙科占建筑面积156.08平方米。2019年11月1日至2019年12月31日期间，被告系按12元/月/平方米的标准向原告支付系争房屋的物业服务费；2020年1月1日至2021年5月31日期间，被告未支付系争房屋的物业服务费。审理中，原告称会与翔乐牙科自行结算物业服务费，故在本案中不再主张翔乐牙科所使用面积自2019年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费。以上事实由原告提供的《物业管理服务合同》《万源晶典公寓物业服务续签协议》《关于万源晶典公寓业主大会召开及表决事项的公告》《关于万源晶典公寓业主大会表决结果的公告》《工作联系单》《上海市不动产登记薄信息权利状况》，被告提供的《上海市不动产登记簿》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与万源晶典公寓业主大会签订的《物业管理服务合同》、《万源晶典公寓物业服务续签协议》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。原告为系争小区提供了物业管理服务，被告作为系争小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应向原告按照合同约定的物业服务费标准支付相应的物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在保安、保洁等方面的问题，但被告并未提供的充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费749,083.76元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业服务单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的氛围。关于原告主张的滞纳金，《物业管理服务合同》中对此虽有约定，但本院认为《物业管理服务合同》约定的滞纳金计算标准显属过高，本院酌情予以调整。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告上海万波置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海劲源物业管理有限公司自2019年11月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6,718.24元、自2020年1月1日起至2021年5月31日止的物业服务费742,365.52元，合计749,083元；二、被告上海万波置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海劲源物业管理有限公司滞纳金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,538元，减半收取计5,769元，由原告上海劲源物业管理有限公司负担90元，被告上海万波置业有限公司负担5,679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。