淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9042号原告：刘跃军，男，1971年10月30日出生，汉族，住淮安市经济开发区。委托诉讼代理人：唐卫东、刘红（实习），江苏冠誉律师事务所律师。被告：淮安市苏飞通信设备有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海花园B区2幢4室。法定代表人：何伟忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张昆仑，江苏尚淮律师事务所律师。原告刘跃军与被告淮安市苏飞通信设备有限公司（以下简称：苏飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序于2021年1月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法适用普通程序组成合议庭于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐卫东、刘红及被告委托代理人张昆仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘跃军向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金11.5万元，违约金3.5万元，合计15万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将位于淮海东路65-7号淮海花园Ｂ区.95平方米的门面房出租给被告，租期5年，从2017年5月11日至2022年5月10日，其中2017年5月11日至2019年5月10日年租金为18.5万元，2019年5月11日至2022年5月10日年租金为19万元，第一年租金于2017年5月11日前付清，下一年度租金被告应提前2个月支付，被告未按期缴纳租金的，应支付原告违约金20万元。该合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告占有、使用，被告亦按约给付前三年租金。因疫情原因，双方于2020年3月23日签订了租房补充协议，将2020年5月11日至2022年5月10日间的房租降低为16.5万元/年，其他条款仍按原合同执行。补充协议签订后，被告仅于2020年4月30日给付原告2020年5月11日至2021年5月10日间的租金5万元，尚欠此期间租金11.5万元，经原告多次催要，被告拒付，原告遂诉至法院。被告苏飞公司辩称：对剩余租金未支付无异议，双方的租赁合同已于2021年1月15日解除，同意支付之前的租金并承担相应的责任。原告围绕诉讼请求依法提交房屋租赁合同1份、租房补充协议1份、产权证1份、微信聊天截屏2张、银行转账1份、原被告双方往来函件7份、钥匙图片1张、图片5张，经质证，被告对微信聊天截屏称因王俊离职无法核实，对图片称其中只有两家店在经营，其余均关闭，并不存在原告所称的还有三家手机店，并且被告总共从七家店缩减到还有两家店，就是因为受到经济大环境影响无力承担七家店，隔壁65-6号门面房系被告以低价转租给他人承租，被告还要承担房屋的差价，涉案的房屋被告也想转租给他人，但是租金过高无人承租。对其余证据，被告均无异议。经审查，上述证据能够证明原、被告之间的租赁关系，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告刘跃军（甲方，出租人）与被告苏飞公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落淮海花园B区2幢，面积113.95平方米；租赁期自2017年5月11日至2022年5月10日止，租赁期为5年；2017年5月11日至2019年5月10日，每年租金18.5万元，2019年5月11日至2022年5月10日每年租金19万元；第一年租金，协议签订后乙方支付5万元，剩余租金在2017年5月11日前付清，下一年度租金乙方应提前2个月支付；合同签订生效后，乙方在2017年4月25日前支付5000元作为该房屋租房押金，合同期满后双方无异议，租房押金退回乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……（3）乙方拖欠租金累计达10天的；乙方有下列情况之一的，并在收到甲方通知10天内未能作出补救的，构成违约：……（2）未按期交纳租金的……；任何一方违约应向对方支付违约金20万元以赔偿对方损失，违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付赔偿金，违约方应继续履行合同。2020年1月份，全国范围内爆发了新冠疫情。2020年3月23日，原、被告签订租房补充协议，约定：被告承租原告门面房，后两年2020年5月11日至2022年5月10日止，年租金为16.5万元，此补充协议签订日生效，原协议后两年租金以补充协议为准，原协议其他内容不变，补充协议作为协议的一部分具有同样的法律效力。补充协议签订后，被告于2020年4月30日支付了2020年5月11日至2021年5月10日期间的租金5万元，尚欠11.5万元未付，原告多次催要未果，遂诉至法院。在审理过程中，被告于2021年1月14日搬走，并于2021年1月15日将涉案房屋的钥匙以及解除房屋租赁合同通知书邮寄给原告，通知书载明：“我公司承租贵方位于淮安市清江浦区淮海花园B区2栋门面房一间面积约113.95平方，双方于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》，并于2020年3月23日签订《租房补充协议》，现我公司因受疫情影响，一直处于亏损状态，该房屋一直处于闲置状态，已经无法继续履行合同，现特通知贵方解除双方签订《房屋租赁合同》及《租房补充协议》，我公司愿承担此前租金。”2021年1月19日，原告将解除合同异议书和钥匙邮寄给被告，异议书载明；“贵司落款时间2021年1月14日《解除房屋租赁合同通知书》收悉，鉴于贵司解除合同的理由不成立，通知书的相关内容我方亦不予认可，故我方不同意贵司的合同解除行为。贵司的单方毁约行为，已构成违约，我方保留基于合同约定追究贵司违约责任的权利”。2021年1月22日，被告又将钥匙邮寄给原告，并在回复中称：“我公司已经通知你方解除双方之间房屋租赁合同，房屋已经腾空并且将房屋移交给你方，合同已经无法履行。我公司同意将房租交至解除之日，你方所造成的扩大损失由你方自行承担”。2月20日，原告又将钥匙寄给被告，同时邮寄一份继续履行合同告知书，称不同意被告的解除行为，亦拒绝被告的交房要求。2021年2月22日，本院组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋共两层，一层已经清空，二层也已搬空，但堆放许多垃圾，吊顶部分损坏，被告表示涉案房屋内所有剩下的物品都不要了。2021年4月7日，被告再次将钥匙寄回给原告，回复称：“我公司已经通知你方解除双方之间房屋租赁合同，房屋已经腾空并且将房屋移交给你方，合同已经无法履行。现将钥匙再次寄回给你方。”4月19日，原告又将钥匙寄给被告，回函称：“鉴于合同并未合法解除，我公司现将贵司寄来的钥匙退还给贵公司，至于贵司是否使用租赁房屋，属于贵司的权利处分行为，不影响我方向贵司主张租金的权利，我方保留主张后续租金及追究贵司20万元违约金的权利。”4月20日，被告将钥匙寄回给原告，回复称：“我公司已经与贵方解除房屋租赁合同，并且履行相应的义务，但贵方一直拖迟履行自己义务，所造成的扩大损害由贵方自行承担，我公司不认可贵方所主张的赔偿”。庭审中，本院向原告释明，被告已经明确表示不再履行租赁合同，原告是否需要变更诉讼请求，原告表示坚持诉请不变。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。原告按约将租赁房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。根据合同及补充协议，下一年度租金被告应提前2个月支付，故2020年5月11日至2021年5月10日的租金16.5万元，被告最迟于2020年3月11日前付清，但被告仅于2020年4月30日前支付5万元，其行为显属违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金，并承担逾期付款违约金。关于合同解除的问题，在审理过程中，被告搬离涉案房屋，并向原告发函解除合同，原告主张被告作为违约方没有通过起诉的方式来行使合同解除权，其单方书面通知的方式无法导致合同解除。本院认为，原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限为5年，但在期限届满之前，被告已经拖欠租金，在原告起诉后搬离涉案房屋，邮寄钥匙给原告，并发函明确告知原告解除双方的合同，被告已经以自己的行为明确表明不再承租涉案房屋，且原告也通过函件知晓被告解除合同的意思表示，因此涉案合同的目的已经无法实现，再强硬的要求被告继续租赁涉案房屋已无意义，双方的租赁关系事实上已经终止。关于合同解除的时间点，被告于2021年1月14日搬离后，于1月15日将钥匙寄给原告，并通知原告解除合同，原告于1月19日寄回给被告，被告再次于1月22日寄给原告，并强调解除合同，原告又于2月20日寄回给被告，2021年2月22日经组织原、被告查看涉案租赁房屋现场，双方确认被告已经腾空房屋，之后双方又互寄钥匙，最终被告于4月20日将钥匙寄回给原告，原告不再退回。本院认为，被告将钥匙邮寄给原告，并发出解除合同通知函，在2021年2月22日查看涉案房屋时，双方确认了被告腾空房屋的事实，被告以搬离涉案房屋的行为向原告表达了其坚决要求解除租赁合同的意思表示，原告对此也是知晓的，从公平原则出发，本院认定原、被告之间的租赁合同于2021年2月22日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同已于20201年2月22日起事实上已经解除，故被告应承担截止2021年2月22日的租金。扣除被告已付的5万元，被告还应承担租金79250元。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除，不影响原告追究被告承担拖欠租金的违约责任。同时，被告在租赁期限尚未届满的情形下，擅自单方解除合同，其行为构成根本违约，应承担导致合同最终解除的过错责任。根据合同约定，任何一方违约应向对方支付违约金20万元以赔偿对方损失，考虑到被告的过错程度，原告重新招租的合理期限，当前租赁的市场环境，同时衡量双方利益，本院酌定被告承担违约金68750元。另外，由于本案纠纷系因被告违约产生，诉讼费应由被告全部承担。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市苏飞通信设备有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘跃军租金79250元，并承担违约金68750元，合计14.8万元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3300元，诉讼保全费1295元，合计4595元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲人民陪审员  杨井江人民陪审员  姜亚东二〇二一年五月二十五日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。