江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初219号原告（反诉被告）：江苏春和物业服务有限公司，住所地金湖县兰亭熙园9号102铺室。法定代表人：张春宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：高如东，1966年1月28日出生，汉族，江苏春和物业服务有限公司监事，住金湖县。被告(反诉原告)：郑先安，男，1947年10月11日出生，汉族，居民，住金湖县。原告江苏春和物业服务有限公司与被告郑先安物业服务合同，被告郑先安反诉原告江苏春和物业服务有限公司（下称“春和物业公司”）赔偿损失纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告春和物业公司法定代表人张春宝及委托诉讼代理人高如东，被告郑先安到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，经裁定组成合议庭，于2021年7月6日对该案公开开庭进行了审理，原告春和物业公司的委托诉讼代理人高如东，被告郑先安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春和物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业服务费5007.67（3951.01+1056.66）元；2.被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：被告郑先安系金湖县黎城街道新城花园小区业主。我公司于2018年6月份与小区业主委员会签订合同，接手新城小区物业管理服务事务，被告郑先安从2018年7月份起至2020年5月间应交纳物业费1056.66元，但被告郑先安未能交纳。另被告郑先安欠上一任金帝物业公司的2011年5月至2018年6月份间的物业费3951.01元也未交纳，前述金帝物业公司委托我公司代收被告所欠的物业费。被告郑先安欠原告物业费共计5007.67元。我公司要求法院依法予以支持。对被告反诉辩称，2009年1月25日，被告儿子停在小区物业服务门市旁边用于经营的残疾车被烧毁，要求我公司赔偿50000元，因2009年我公司没有接管小区物业服务，应该是金帝物业公司前面的物业公司，故要求我公司赔偿没有任何依据。郑先安辩称：原告春和物业公司没有与我签订物业服务合同。我不承认原告与业主委员会签订的合同。原告提供的物业费计算方法及数额，我也不予认可。被告反诉称，2009年1月25日，我儿子停在小区物业服务门市旁边用于经营的残疾车被烧毁，原告春和物业公司应承担赔偿责任，我要求原告赔偿50000元。本院经审理认定事实如下：被告郑先安系金湖县黎城街道新城花园小区6栋2单元401室的业主，于2009年1月份前入住，其建筑面积为120.9平方米。原告春和物业公司于2018年6月18日与新城花园业主委员会签订《物业服务合同》，便进入新城小区进行物业管理服务。原告春和物业公司之前是江苏金帝物业集团有限公司在新城小区进行物业管理服务，该公司于2018年3月1日书面委托原告春和物业公司代收部分业主拖欠的物业费。被告郑先安从2009年前入住新城小区只在入住拿钥匙时交纳过500元物业费。原告春和物业公司陈述被告郑先安从2011年5月至2018年6月欠江苏金帝物业集团有限公司物业费3951.01元（欠款期限为86个月）；从2018年7月起至2020年5月欠原告春和物业公司物业费1056.66元（欠款期限为23个月，每月每平方米0.38元）。2011年8月4日、2013年5月1日、2016年4月30日江苏金帝物业集团有限公司分别与新城花园小区业主委员会顺延签订了三份《物业服务委托合同》，第一份合同履行期限为2011年7月6日至2013年7月5日；第二份合同没有约定履行期限，第三份合同履行期限为2016年4月6日至2019年3月31日。第一份物业服务费约定每月每平方米0.18元（合同中约定第一年物业费每月每平方为0.18元，以后再视情况作调整，但原告没有提供证据已作过调整），第二份合同约定物业服务费为每月每平方米0.30元，第三份合同约定物业服务费为每月每平方米0.38元。2009年1月25日，被告郑先安儿子的停在新城小区的残疾车被烧毁，因未有人进行赔偿，被告于2021年2月2日当庭提起反诉，要求原告春和物业公司赔偿其损失20万元（第二次庭审中，被告将反诉请求标的调整为5万元）。本院依法对被告的反诉立案予以受理，并向被告郑先安发出受理反诉案件通知书和催交反诉案件受理费通知书，但被告郑先安在规定的期限内未向本院交纳反诉案件受理费。原告春和物业公司在起诉前对被告所欠江苏金帝物业集团有限公司的物业费，以在被告家门口旁张贴催交通知方式进行催交。本院认为：根据《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限等内容进行约定。由此可见，原告春和物业公司、江苏金帝物业集团有限公司与新城花园业主委员会签订《物业服务合同》，对被告郑先安等业主具有约束力。被告郑先安也依此享受权利和履行相应的义务。原告春和物业公司计算被告郑先安从2018年7月起至2020年5月应交纳物业费1056.66元，计算有据数额正确，故本院对原告春和物业公司的该请求予以支持。江苏金帝物业集团有限公司委托原告春和物业公司代收被告郑先安所欠的物业费，实属债权转让，原告春和物业公司已履行了通知义务。被告郑先安确认自己在2009年1月入住拿钥匙时只交纳过物业费500元，也就确认2011年后未交纳过物业费。江苏金帝物业集团有限公司委托原告春和物业公司代收的期限内被告未交纳物业费，其交纳标准按三份物业合同中约定的标准予以确定。被告郑先安欠2011年7月至2013年7月计25个月的物业费；欠2013年8月至2016年3月计32个月的物业费；欠2016年4月至2018年6月计27个月物业费。本院依据前述欠费时间对照相应的物业费标准，确定被告郑先安应交纳的物业费。原告春和物业公司已履行债权转让通知义务，故要求被告予以交纳于法有据，本院予以支持。被告郑先安儿子停在小区内的残疾车被烧毁，其损失理应由致害人对其进行赔偿。本院为解决原告的诉请和被告的反诉作出过努力，但未能见效。虽然被告向本院提起反诉，但未交纳反诉案件受理费，根据有关规定属自行撤回反诉处理。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告郑先安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏春和物业服务公司交纳物业费4001.78元（四个时间段的物业费分别为544.05元、1160.64元、1240.43元、1056.66元）。二、驳回原告江苏春和物业服务公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费50元，原告江苏春和物业服务公司负担10元，被告郑先安负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××27）。审 判 长  邱永安人民陪审员  徐善明人民陪审员  邵金林二〇二一年七月十三日书 记 员  汤涵啸附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。