长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0191民初771号原告：孙林林，女，汉族，1987年9月14日出生，住吉林省九台市。委托代理人：崔占东，男，汉族，1985年2月2日出生，住长春市宽城区。被告：吉林省天旗房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区洋浦大街以东、规划二路以北融创洋浦一号19号楼。法定代表人：李龙，该公司执行董事。委托代理人：李双侠，该公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司长春分行，住所长春市南关区解放大路与大经路交汇处恒兴国际城1#楼4-5层、20-24层和4#楼地上4层部分房产。负责人：王宏伟，该行行长。委托代理人：孙鑫鑫，吉林卓行律师事务所律师。原告孙林林与被告吉林省天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）、第三人兴业银行股份有限公司长春分行（以下简称兴业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。孙林林向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年6月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）于2021年1月14日解除；2、天旗公司向孙林林退还181,080.26元，其中购房首付款152,801元、契税7,628.01元、物业维修基金9,861.25元、服务费10,000元、代办费480元、登记费160元，公证费150元；3、天旗公司向孙林林支付自《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：xxx）生效起还贷本金及利息，其中暂计算至2021年1月7日第19期，已偿还贷款本金13,566.51元及利息50,110.67元，2021年1月7日之后的贷款以孙林林实际向第三人支付的贷款为准；4、天旗公司向第三人偿还剩余贷款本金596,433.49元及剩余利息，第三人出示结清证明；5、天旗公司向第三人偿还剩余全部贷款，解除孙林林、天旗公司与第三人于2019年6月18日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；6、天旗公司支付孙林林因违约未能按时交房导致孙林林租房费用2,500.00元/月，83.33元/日（自2020年10月1日至天旗公司实际结清所有退款、贷款、利息与违约金之日）；7、天旗公司向孙林林按照银行同期贷款利息的两倍支付利息及日万分之五的违约金。事实与理由：2019年6月12日，孙林林与天旗公司签订《商品房买卖合同》，约定孙林林购买房屋（位于长春经济技术开发区洋浦大街以东、规划二路以北融创洋浦一号项目（备案名是天旗春阳丽景）第4幢4单元XXX号）。约定2020年9月30日交房，因天旗公司违法违规逾期未能按时交房，孙林林2020年10月15日依法向天旗公司发送《关于督促及交付天旗·春阳丽景小区（推广名：融创·洋浦壹号项目一期）按时交房的函及相关问题询问函》（以下简称《催告函》），天旗公司3个月内未取得《建设工程竣工验收备案证》仍不能合法交房。根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。2019年6月18日孙林林、天旗公司与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，其中天旗公司为保证人。后因天旗公司拟向孙林林交付的房屋户型与要式邀约不一致，厨房窗墙比违反国家强制规定1:7，套内面积与合同不符，天旗公司未按签订买卖合同时备案图纸施工等违法违规行为，长春市规划和自然资源局经济技术开发区分局责令天旗公司整改，天旗公司拒不整改，以欺诈行为不当得利，因此双方买卖合同无效，并支付相应赔偿和违约金。根据相关法律由于出卖人的原因，导致买受人无法正常合法收房的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。2020年10月15日《催告函》（EMS邮件单号：xxx，挂号信邮件编号：XA13××××××022），均被天旗公司收悉。《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因天旗公司延期交房导致孙林林出租房屋（位于长春市二道区天富御苑17栋1单元XXX室）时间延长自2020年10月1日开始至天旗公司实际结清所有退款、贷款、利息与违约金之日。天旗公司违反国家法律法规，被行政主管部门处罚等相关处理文件。天旗公司辩称，2019年6月12日，天旗公司与孙林林签订了编号为《商品房买卖合同》，购房合同的附件四《合同补充协议》。根据购房合同约定，孙林林购买房屋（长春经济技术开发区洋浦大街以东、规划二路以北融创洋浦一号项目（备案名天旗春阳丽景）第4幢4单元XXX号），该商品房建筑面积78.89平方米，单价为9,669.17元/平方米，总金额762,801元。孙林林支付首期房款152,801元，剩余房款以按揭方式支付。购房合同及补充协议已明确约定交付时间为2020年9月30日前，同时约定了逾期交付的处理方式为“每逾期一日，按商品房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，合同继续履行”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据补充协议第九条第16款“......出卖人未按买卖合同第八条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，按商品房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，合同继续履行”天旗公司认为补充协议第九条第16款约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的除外情形，该约定未违反相关法律规定，应合法有效，双方应按此约定执行，即天旗公司应按合同约定支付违约金，合同继续履行。购房合同约定的交付时间为2020年9月30日前，但2020年1月新冠肺炎疫情爆发，根据吉林省人民政府要求，天旗·春阳丽景项目在2020年1月29日至2020年3月2日停工，停工期间天旗公司不应支付违约金。2020年1月25日，吉林省人民政府启动突发公共卫生事件I级应急响应，2020年1月29日，吉林省住房和城乡建设厅发布《关于加强住建行业疫情防控工作的补充通知》（吉建明电[2020]6号)，明确规定“按照省疫情防控指挥部要求，全省在建建筑工地，除因施工安全需要不能停工和涉及疫情防控必需抢险、抢修项目外，2月9日前，原则上不得开复工，2月9日后需要开复工的项目，应向当地住建主管部门报告，经住建主管部门与相关部门共同确认，防疫防护工作措施到位，符合防疫防护要求的项目方可开复工”。2020年3月2日，天旗公司开发的天旗·春阳丽景项目经申请通过长春经济技术开发区社会发展局验收并取得《卫生监督意见书》允许复工，因疫情防控导致工期延误33天（自2020年1月29日起至2020年3月2日止）。购房合同第八条约定“出卖人应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定......将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力......2、详见附件四：合同补充协议”。补充协议第九条第15款约定“买受人同意，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，交房日期相应顺延且出卖人不承担违约责任：(1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划而导致开发建设周期延长(4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。...”2020年2月26日，住房和城乡建设部办公厅下发的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》(建办市（20205号)规定第二条(五）项规定“疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理，根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期”。综上所述，项目因疫情停工的33天，属于合同约定的不可抗力情形，应免除该33天的违约责任。该商品房已于2021年1月15日具备交付条件，天旗公司于2021年1月21日向孙林林寄送了《房屋交付通知书》，因此天旗公司的违约责任至2021年1月21日终止。2021年1月15日，天旗·春阳丽景项目取得《建设工程竣工验收备案证》已具备交付条件，天旗公司于2021年1月16日微信群发告知4栋4单元全体业主（其中包含孙林林，微信号：×××，微信昵称：熊不熊）于2021年1月16日后至孙林林处办理收房手续，孙林林收到微信通知后并未至天旗公司办理收房手续;故天旗公司于2021年1月21日再次向孙林林发送了书面《房屋交付通知书》（EMS单号xxx），要求孙林林按期办理房屋交付手续，因孙林林在购房合同中预留地址及电话有误且无法联系孙林林，房屋交付通知书未送达成功，原件已被中国邮政返还天旗公司。根据补充协议第二条第2款约定“如任何一方联络信息由变更，变更方应在变更后3天内以书面形式通知对方。因一方提供的联系地址不准确或地址变更未及时通知对方而导致其通知未送达的，视为对方已经履行通知义务”;补充协议第九条第6款约定“经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交付通知书载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关费用由买受人负担”。天旗公司已经按合同约定履行通知义务，该商品房自2021年1月21日起，应视为已交付孙林林。综上所述，天旗公司实际逾期交付房屋【80】天(自2020年9月30日至2021年1月21日，扣除因疫情停工的33天)，天旗公司应承担逾期交付的违约金合计1220元。该房屋实际交付户型与合同附图及规划许可证附图一致，不存在孙林林所述的欺诈行为，购房合同合法有效。天旗·春阳丽景项目合法取得长春市规划和自然资源局审批核发的《建设工程规划许可证》，该商品房实际交付户型与购房合同附图及规划许可证附图均一致，孙林林在签订购房合同时，已在购房合同所附户型图处签字确认，表明孙林林知悉并认可该商品房的户型。另外该商品房厨房采光窗洞口规划尺寸为：宽0.6m*高1.5m，窗洞口面积为0.9平方米；厨房规划使用面积为长2.6m*宽1.8m，面积为4.68平方米，符合《住宅设计规范》第7.1.5条规定“卧室、起居室（厅）、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7”。因此，天旗公司不存在孙林林所述的欺诈行为，孙林林提出的购房合同无效无事实及法律依据，购房合同合法有效。综上所述，孙林林不具备法定或约定的合同解除条件，天旗公司与孙林林签订的购房合同及补充协议均合法有效，双方应按购房合同及补充协议约定执行，天旗公司同意按补充协议第九条第16款约定向买受人支付延期交付违约金（每逾期一日，按商品房价款的万分之零点二，逾期交付期限为80天），合同继续履行。孙林林的诉讼请求无事实依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年6月12日，孙林林与天旗公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定购买房屋（位于长春经济技术开发区洋浦大街以东、规划二路以北融创洋浦一号项目（备案名是天旗春阳丽景）第4幢4单元XXX号），价款762,801元，2020年9月30日交付该商品房经验收合格，孙林林首付款152,801元，剩余款项以按揭方式支付。另行合同附件4，约定“不可抗力”包括：重大传染病疫情、群体性突发事件等；行政主管部门单方面采取的行政强制措施，由相关政府主管部门指令停工等。发生上述情形，不属于违约情形，履约时间可相应延长。经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交付通知书载明的交付期限的最后一日，视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担。如出卖人未能按照约定期限交付商品房，则产权证办理期限和配套设施具备运行条件的期限均相应延期，此种情形下只计取逾期交房违约金。如出卖人存在途期交房的情况，则出卖人承担的逾期交房的违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的10%。买受人同意，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，交房日期相应顺延且出卖人不承担违约责任：……(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。除本合同另有约定外，出卖人未按买卖合同第八条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，按商品房价款的万分之零点二向买受人支付违约金，合同继续履行。孙林林亦在房屋平面图签字确认，房屋平面图与实际房屋相符。2021年1月16日天旗公司通知孙林林交付房屋，孙林林以更改房屋格局，延期交房超过三个月为由未接收房屋。另查明2020年12月31日长春市规划和自然资源局出具《行政处罚决定书》（长规自然罚决经开字（2020）第14号），认定天旗公司更改原设计增大卫生间面积，缩减次卧的房屋面积，要求天旗公司补办《建设工程规划许可证》并罚款。目前案涉工程已办理完成竣工备案。本院认为，本案事实争议发生在2021年，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定，故应适用民法典的规定。关于合同效力问题。双方签订的《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效并已实际履行。孙林林主张天旗公司更改房屋设计，而实际交付的房屋与双方签字确认的房屋平面图相符，孙林林未举证证明天旗公司提供其他房屋设计的证据，天旗公司因双方约定的设计受到行政处罚，该处罚措施为补办许可，目前已通过审批，并不是目前的设计违反相关强制性标准导致的房屋质量问题，孙林林主张的强制性规定没有依据，对双方的合同效力没有影响。关于合同解除问题。天旗公司存在逾期交付房屋情形，该情形已由合同相关条款约定，相关合同条款中已约定疫情为不可抗力情形，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院〈关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第4条，因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。故孙林林主张解除合同本院不予支持。天旗公司自愿给付延期交付违约金1724元，本院予以支持。原告要求与第三人解除贷款合同的请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、《最高人民法院〈关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第4条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告吉林省天旗房地产开发有限公司在本判决生效后立即给付原告孙林林违约金1724元；二、驳回原告孙林林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,996.67元，由原告孙林林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  周其巍二〇二一年五月二十二日书记员  陈 皓