辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初576号原告：刘克胜，男，1961年2月16日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：洪振明，辽宁华夏律师事务所律师。被告：王思明，男，1962年8月26日出生，汉族，户籍地大连市甘井子区。被告：大连诚达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市三台乡三台村。统一社会信用代码9121028175607814XC。法定代表人：鲁春成，该公司经理。委托诉讼代理人：王宝珊，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：王利锋，男，1978年1月29日出生，汉族，现住瓦房店市。第三人：姜振华，女，1963年9月29日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：张云龙（第三人姜振华丈夫），男，1962年10月23日出生，汉族，系国家税务总局瓦房店税务局工作人员，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：赵瑾，辽宁湛平律师事务所律师。原告刘克胜与被告王思明、大连诚达房地产开发有限公司（以下简称诚达公司）、王利锋房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）辽0281民初2104号民事判决，被告诚达公司不服判决提起上诉，大连市中级人民法院认为本案的处理结果与姜振华有利害关系，应当通知姜振华参加诉讼，故作出（2019）辽02民终7654号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院立案受理后，姜振华申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法另行组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告刘克胜及其委托诉讼代理人洪振明、被告王思明、被告诚达公司的委托诉讼代理人王宝珊、第三人姜振华及其委托诉讼代理人张云龙、赵瑾到庭参加了诉讼，被告王利锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王思明签订的《购房协议》有效；2.判令被告协助办理将位于瓦房店市房屋（以下简称案涉房屋）登记为原告的房屋登记手续；3.诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2011年11月4日，被告诚达公司将案涉房屋抵顶给被告王思明。2012年5月18日，原告与被告王思明签订《购房协议》，被告王思明将案涉房屋出售给原告，价款为397750元。原告在2012年5月17日、5月18日分两次将全部房款支付给王思明，王思明将该房屋交付给原告，原告一直居住使用至今，但王思明一直没有协助原告办理过户手续。被告诚达公司系该房屋的开发单位。在原一审中，得知该房屋网签至被告王利锋名下，但王利锋在原审中已经书面承认其只是为诚达公司顶名，并不是该房屋的权利人，故诉至法院。被告王思明辩称，事实属实，我同意过户给原告，当时我也把相关手续都给原告办理了，同意原告的诉讼请求。被告诚达公司辩称，因开发商欠王思明工程款，用案涉房屋抵债给了王思明所有。2013年，王思明亲自带姜振华到开发公司说将案涉房屋卖给姜振华，要求开发公司办理相关手续，经王思明确认，开发公司为王思明与购房人姜振华办理了该房屋的转让手续。其买卖双方当时协商、对在房地产管理部门备案为王利锋的网签姓名，暂时不更改，等到办理房屋产权证照时在一并更改。原告现主张案涉房屋卖给原告，属于王思明“一房二卖”，开发公司未将案涉房屋交给原告，原告自行将案涉房屋打开的。如果原告能够证明其房屋买卖有效，开发公司服从法律判决。本案发回重审后，被告诚达公司辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，原告和王思明签订的购房协议是无效的，王思明无权出让房屋，因为他没有获得房屋所有权。第二，也不同意协助办理房屋过户登记手续。不认可原告陈述的的事实和理由，王思明没有将案涉房屋交付给原告，因为被告诚达公司的房屋还没有建好，也没有交付给王思明，也不存在王思明将房屋交付给原告这一事。第三，诚达公司也没有将房屋交付给原告，本案中王思明和姜振华一起在被告处签订了具有房屋买卖协议效力的收据，上面约定了房屋的面积、单价、总价、房号，约定将案涉房屋出售给姜振华，被告诚达公司盖章，王思明签字，所以被告只认可此项收款收据上确定的事实。第四，房屋没有竣工验收，在2012年的时候也没有将房屋交付给王思明和刘克胜。综上，案涉房屋实际上是与第三人姜振华办理了抵顶交款手续，没有与刘克胜办理相关手续，所以原告的主张不能对被告诚达公司产生效力。被告王利锋未到庭、未有答辩意见，其在原一审时口头答辩（见录音光盘），案涉房屋只是顶我名签的合同，已经被他人入住，与我没有关系，如果法院判决我协助过户，我同意签字办理过户。第三人姜振华述称，不同意原告的诉讼请求，王思明已经将案涉房屋卖给了第三人，第三人已经于2013年5月29日把包括案涉房屋在内的两处购房款1085025元交给了王思明，并有诚达公司的财务专用收款收据为凭。案涉房屋已经出售给第三人，为此原告对案涉房屋不享有所有权。第三人姜振华向本院提出诉讼请求：1.依法确认第三人与被告王思明签订的案涉房屋买卖合同合法有效。2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：第三人与被告王思明于2013年5月29日经协商达成了购买案涉房屋的口头协议。当日，第三人就将案涉房屋的房款540200元交给了王思明，同时第二被告给第三人开具了购买案涉房屋的专用收款收据。第三人认为，第三人与王思明成立了房屋买卖合同关系，第三人将购房款足额交给了王思明，双方针对购房行为是真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告王思明辩称，我同意原告刘克胜的意见，我不承认姜振华的意见，根本没有房屋买卖的事。收款收据上“王思明”的签名不太像我本人的签名，时间太长了，第三人说在我这里买房子我真的没有印象。如果是鲁波（音译）介绍，那是借款的事，我认的是借款，不等于买房子，和买房子无关。被告诚达公司辩称，同意第三人的诉讼请求，被告和第三人的购房协议有效。被告王利锋未出庭、未有答辩意见。原告刘克胜述称，不同意第三人的诉讼请求。第三人和王思明之间的合同是否有效，与本案原告的诉请没有法律关系，即使有效，也不能对抗原告对该房屋的权利，因为原告和王思明之间房屋买卖时间在前，并且原告实际交付了所有购房款也实际占有使用至今，至于第三人和王思明之间的合同关系应另行主张权利，与本案无关，不能对抗本案原告的诉讼请求。被告王思明在本案原审及发回重审时均否认认识第三人，因此第三人和王思明所谓的合同关系并未成立。经审理查明：2011年11月4日，被告王思明作为大连剑元建筑工程有限公司（乙方）的代表人与被告诚达公司（甲方）签订商品房抵顶工程款协议一份，约定：甲方以在建工程城市花园10#楼中房屋抵顶乙方工程款进度，抵顶房屋为10#楼xx、xx二套，面积均为92.5平方米，合计185平方米，价格为14层每平方米6030元，13层每平方米5980元，甲方承诺在首次开盘价的基础上给予乙方优惠每平方米140元，合计抵顶价格暂定为1085025元，未尽事宜双方协商确定。2012年5月18日，原告刘克胜（乙方）与被告王思明（甲方）签订购房协议一份，约定：诚达公司以房屋顶账的方式为甲方王思明结算工程款，在顶账的房屋中，甲方王思明将案涉房屋出售给乙方刘克胜，经双方达成协议，出售金额为397750元，付款方式：通过银行转账结清款项；付款日期：乙方于2012年5月17日和5月18日分两次在中国工商银行转账共计397750元到甲方个人账户，购买房屋全款已结清。甲方向乙方承诺，该房屋符合办理房证的一切相关手续及条件，并协助配合办理过户手续，原告刘克胜与被告王思明均在协议上签名并按指印。原告刘克胜于2012年5月17日和5月18日分两次在中国工商银行转账共计397750元到被告王思明个人账户，购买案涉房屋全款已结清。案涉房屋现由原告刘克胜实际占有、使用，并交纳取暖费。另查，被告诚达公司于2013年5月29日为第三人姜振华出具专用收款收据一份，记载：付款人姜振华,收款单位诚达，金额伍拾肆万零贰佰元整收款事由：城市花园xx92.50×5840.备注一栏载明：抵账给王思明，交款人有王思明签名。被告王思明在原审时认可交款人处王思明签名是其本人所写。再查，2017年10月27日，被告王利锋与被告诚达公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同，合同编号为WHT201704205，现该房屋网签在被告王利锋名下。王利锋明确表示其只是顶名签的合同，案涉房屋与其本人没有关系。案涉房屋现可以办理产权登记手续。上述事实，有商品房抵顶工程款协议、购房协议、工商银行个人业务凭证、瓦房店市不动产登记中心信息查询单、取暖费收据、通用记账凭证、收款收据、录音光盘及各方当事人陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，予以确认。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。被告诚达公司与王思明签订的商品房抵顶工程款协议，双方均认可其真实性，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时生效。被告诚达公司确认案涉房屋抵顶给被告王思明，故王思明有权处分。被告诚达公司虽然享有对案涉房屋的所有权，但其应当依约全面、实际履行其在抵债法律关系项下的义务，将案涉房屋产权办理登记至被告王思明名下。被告诚达公司在2017年与被告王利锋签订案涉房屋买卖合同并网签至被告王利锋名下，被告王利锋明确表示自己系顶名签订案涉房屋买卖合同，并不是实际买受人，被告王利锋也有义务协助办理产权登记至被告王思明名下。关于原告刘克胜与被告王思明于2012年签订的购房协议、第三人姜振华与被告王思明于2013年达成的买卖案涉房屋协议的效力问题，这也是本案争议的焦点问题。本案涉及到被告王思明“一房二卖”的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”，本案中,被告王思明与原告刘克胜、被告王思明与第三人姜振华达成的案涉房屋买卖均未办理房屋过户登记,但房屋过户登记属于物权行为而非债权行为,根据合同归《合同法》调整,物权变动归《物权法》规制的原则,在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动的结果。基于上述法律规定,被告王思明与原告刘克胜、第三人姜振华签订的房屋买卖协议均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告及第三人的该项诉讼请求，均予以支持。被告诚达公司辩称不认可原告与被告王思明之间的房屋买卖关系，其辩解不符合法律规定，本院不予采纳。关于原告诉请办理过户的问题，无论是被告王思明将案涉房屋卖给原告还是卖给第三人，均未办理产权登记手续，由于其标的是同一个,争议房屋只能实际交付给一个买方,只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行，对本案的处理,应综合考虑买受人是否对争议房屋实际使用、添附、交付房款先后、签订合同时间先后等因素,公平合理确定房屋的归属。原告与被告王思明签订购房协议在先,并基于该协议支付了全部价款也实际占有了该房屋,故被告王思明在取得不动产登记后应履行房屋产权过户义务。被告诚达公司辩称原告不是合法占有案涉房屋，对其主张并未举证证明，相反原告占有使用案涉房屋多年，被告诚达公司并未提出异议，故对被告诚达公司的反驳意见不予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘克胜与被告王思明于2012年5月18日签订的购房协议有效；二、被告大连诚达房地产开发有限公司、被告王利峰于本判决生效后三十日内将位于瓦房店市房屋产权登记在被告王思明名下；被告王思明于取得该房屋产权登记至其名下之日起三十内日内将该房屋产权变更登记至原告刘克胜名下；三、第三人姜振华与被告王思明于2013年5月29日达成的购买位于瓦房店市房屋的协议有效。案件受理费7366元（原告刘克胜预交），保全费2509元（原告刘克胜预交），由被告王思明、大连诚达房地产开发有限公司承担。案件受理费100元（第三人姜振华预交），由被告王思明承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华人民陪审员  王 宇人民陪审员  姜 华二〇二〇年十月三十日书 记 员  李春芳