湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5828号原告：潘丹，女，1980年10月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：潘超，女，1983年9月8日出生，侗族，住湖南省湘阴县。两原告共同委托诉讼代理人骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人刘卫平，湖南如金律师事务所律师。被告:湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地:湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋916房。法定代表人李中华，系该公司董事长。委托诉讼代理人余齐凯，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人唐倪，湖南言淡远律师事务所律师。原告潘丹、潘超诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法由审判员卿斌适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任庭审记录。原告潘丹、潘超的委托代理人骆玉凤、刘卫平，被告道顿公司的委托代理人余齐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丹、潘超提出如下诉求：1.判令解除原告与被告签订的《观沙Ｅ城委托经营管理合同》；2.判令被告支付原告委托管理收益暂计66251元（计算方式：2020年10月1日起计算至合同解除返还商铺之日，暂计算至2021年3月31日共计6个月，房屋价款1552182÷0.82×0.07÷2＝66251元）；3.判令被告支付原告合同违约金5万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受农工商房地产集团湖南投资置业有限公司对光明伊晨苑房地产项目承诺“售后包租、五年保底”商铺宣传的影响，与该公司签订《商品房买卖合同》一份。根据该合同约定，原告以房价款1552182元购买位于长沙市岳麓区××楼××层××号商铺××。在该公司的要求下，两原告与被告于2017年10月18日签订《观沙Ｅ城委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托被告经营管理，管理期限为五年，自原告与开发商约定的交房实现之日起计算，暂以2017年10月1日开发商承诺交房的日期为基础，原告同意被告代为收房。委托管理前三年被告无需支付原告租金或其他收益，后两年按被告经营收入与原告8：2分成，或者按原告房价款／82%×7%每年的标准向原告支付商铺收益，两种方式取其中收益高的一种方式支付，支付时间为每季度第一个月20号前。被告逾期支付的，则应按应付金额的万分之五每日的标准向原告支付违约金，逾期时间超过3个月，原告有权解除本合同，被告应支付原告违约金5万元。上述合同签订后，开发商于2017年10月1日如约交房，被告代为收房后投入使用，按照合同约定，被告应于2020年10月1日起向原告支付商铺收益，但至今被告未向原告支付过任何租金或商铺收益，经原告多次催讨未果。被告的行为已严重违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告道顿公司辩称，双方曾协商过同意解除《观沙E城委托经营管理合同》，并将商铺的租赁合同变更至原告名下。关于违约责任，原、被告亦曾协商过，按照合同11.3条的约定，支付年度固定回报的1.5倍作为补偿，原告所主张的违约金过高。另，2020年12月10日我方支付过2000元租金收益给原告潘丹。经审理查明，2017年10月23日，两原告与案外人农工商房地产集团湖南投资置业有限公司签订了合同编号为ＸＸ1500151086的《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买该公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××（推广名：农房.观沙Ｅ城）第Ｅ2-Ｅ8栋1086号房屋，房屋购买总价款为1552182元。原告购得上述房屋后于同日与被告签订了《观沙Ｅ城委托经营管理合同》及《房屋经营授权书》，约定：1.原告将上述房屋委托给被告经营管理，约定：被告经营管理期限为五年，自原告与开发商约定的交房实现之日起计算，即暂以2017年10月1日开发商承诺交房的日期为基础，原告同意由被告代为收房。2.经营管理期的前三年，原告免收租金，经营管理期后两年，被告经营管理该房屋取得的收入按以下两种方式两者取其高向原告支付其应得的商铺收益：第一种方式为：原、被告之间根据商铺实际所有经营收入（包括但不限于商铺租金、营业额扣点、联营收入等）与原告进行8:2分成的方式获取收益，所涉税收各自承担；第二种方式：原告收入（固定年收益含税）＝原告按购买该房屋的房价款签署的房地产买卖合同中约定的价款／82%×7%，原告收入中涉及到的税收由原告自行负担。如果该房屋发生商铺空置现象，或者租金收入不足以支付前述第二种方式所约定的收入的，差额部分由被告负责补足。3.原、被告双方根据有关法律、法规的规定各自承担相应的税费。在项目整体开业第四、第五年期间原告的收益，被告于该年度的10月20号、1月20号、4月20号、7月20号支付当季度租金。在有关法律法规允许的前提下，被告也可以接受原告委托为其代为办理纳税事宜。被告应在收到原告按照上述约定提供的发票后10日内向原告指定账户划付约定的经营管理收益。被告逾期支付上述款项的，每逾期一日按照应付金额的万分之五向原告支付违约金，如逾期时间超过3个月，原告有权解除本合同，被告应当向原告支付违约金5万元。同时，合同还对双方的权利义务进行了约定。另，两原告于2017年10月18日向被告出具了《授权委托书》一份作为前述合同的附件2，载明由两原告将涉案房屋委托给被告以被告的名义对涉案房屋进行收房、管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。上述合同履行期间，被告将涉案房屋对外进行了出租并收取了承租人的租金。上述合同约定的三年免租期满后，被告仅向原告支付了2000元经营管理收益（租金）后未再履行支付义务。另查明，2019年4月22日，被告道顿公司与案外人刘新宇就涉案房屋签订《租赁合同》及《观沙E城“悦邻荟”商业管理服务合同》，后因刘新宇未依约履行租金支付义务，被告道顿公司起诉至本院[案号：（2020）湘0104民初15924号]。2021年1月19日，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、原告湖南道顿商业资产管理有限公司与被告刘新宇于2019年4月22日签订的《租赁合同》及《观沙E城“悦邻荟”商业管理服务合同》于2021年1月19日解除；二、经原、被告双方确认，被告刘新宇自2020年4月1日至2021年1月19日期间共计欠付原告湖南道顿商业资产管理有限公司租金及商业管理费共计30000元（已核减被告刘新宇缴纳的履约保证金16300元），对上述款项由被告刘新宇分三个月支付给原告湖南道顿商业资产管理有限公司，具体支付时间如下：1.2021年2月11日之前支付10000元；2.2021年3月19日之前支付10000元；3.2021年4月19日之前支付10000元。若被告刘新宇有任意一期未按上述期限足额履行支付义务，则视为全部债务均到期，原告湖南道顿商业资产管理有限公司可依法申请强制执行，且被告刘新宇需另行向原告湖南道顿商业资产管理有限公司支付20000元违约金；三、在原告湖南道顿商业资产管理有限公司与涉案租赁物的产权人解除《委托经营管理合同》之前，被告刘新宇可以继续在涉案租赁物中经营使用并按84元/㎡/月的标准向原告湖南道顿商业资产管理有限公司支付占有使用费至原告湖南道顿商业资产管理有限公司与涉案租赁物的产权人解除《委托经营管理合同》之日止；四、物业管理费由被告刘新宇另行向物业公司缴纳；五、原告湖南道顿商业资产管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求；六、双方当事人就本案无其他争议。”上述案件现已调解结案且调解书已生效。现涉案房屋仍由刘新宇在占有使用。两原告经与刘新宇协商后，自2021年4月开始已按4500元/月的标准从案外人刘新宇处收取了2021年4月至8月31日的租金。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的合同编号为XX1500151086的《长沙市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》及附件一份等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告潘丹、潘超与被告道顿公司签订的涉案《观沙E城委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告已依约将涉案房屋交付给原告经营使用，且被告亦享受了合同约定的三年免租期，自2020年10月1日起，被告理应依约向原告履行经营管理收益（租金）支付义务，然其仅向原告支付了2000元收益后未再履行支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告要求解除与被告签订的上述《观沙E城委托经营管理合同》的诉请，因原、被告在上述合同中已明确约定如被告逾期支付款项超过3个月的，原告有权解除本合同，且被告应当向原告支付违约金5万元。现被告拖欠原告经营管理收益（租金）已远远超过3个月，故原告有权行使合同解除权。关于合同解除的具体时间，考虑到被告与涉案房屋的实际承租人（案外人刘新宇）就涉案房屋签订的租赁合同已于2021年1月19日解除，现涉案房屋仍由案外人刘新宇在占有使用，且原告与刘新宇协商后已自2021年4月开始按4500元/月的标准从刘新宇处预收租金至2021年8月31日，故对应视为原告自2021年4月起通过自身行为收回了涉案房屋，故本院认定原、被告之间签订的涉案《观沙E城委托经营管理合同》自2021年4月1日起解除，对2021年4月1日之后的租金，由两原告另行与案外人刘新宇协商处理。对2020年10月1日至2021年3月31日期间的经营管理收益（租金），被告仍应按上述合同约定的标准支付给原告，共计为1552182元÷82%×7%÷12个月×6个月=66251.67元，核减被告已支付给原告的2000元，还应支付原告64251.67元。关于原告要求被告支付50000元违约金的问题。虽然在涉案委托经营管理合同中约定被告逾期支付收益超过3个月原告有权解除合同并要求被告支付违约金50000元。但违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案中，原告未提供相应的证据证明其因被告违约遭受的具体损失情况，且其在未与原告解除合同的情形下已自行与涉案房屋的实际使用人刘新宇协商自2021年4月起按4500元/月的标准从刘新宇处预收租金至2021年8月31日，其损失在一定程度上得到了弥补，且对2021年4月之前的租金收益，本院已依法予以支持，现原告要求被告支付其50000元违约金，该标准明显偏高，故本院在综合考虑上述案件实际情况后，从公平原则的角度出发，对本案违约金酌情予以调整，酌定由被告一次性支付原告违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告潘丹、潘超与被告湖南道顿商业资产管理有限公司于2017年10月18日签订的《观沙E城委托经营管理合同》于2021年4月1日解除；二、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告潘丹、潘超经营管理收益（租金收益）共计64251.67元；三、限被告湖南道顿商业资产管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告潘丹、潘超违约金10000元；四、驳回原告潘丹、潘超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1313元，由原告潘丹、潘超负担313元，被告湖南道顿商业资产管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年七月七日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷