河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初2964号原告：周宏志，男，汉族，1985年8月5日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：李思远，河南明信律师事务所律师。被告：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司，住所地：河南省驻马店市市辖区盘龙山路与泰山路交叉口西南角45号楼一、二、三层。法定代表人：高辉，董事长。委托诉讼代理人：代超，河南华珠律师事务所律师。原告周宏志与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称“嘉富诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周宏志及其委托诉讼代理人李思远、被告嘉富诚公司的委托诉讼代理人代超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宏志向本院提出诉讼请求：依法确认被告向原告作出《解除合同通知函》的行为无效。事实和理由：被告嘉富诚公司系驻马店西班牙小镇商品房建设项目的开发商。2017年9月20日，原告以693417元的价格购买被告开发的西班牙小镇四期9号楼4单元第20层2007房，并签订《商品房买卖合同》。原、被告在签订《商品房买卖合同》过程中，原告分次共计向被告支付案涉房屋的首付款208417元，并由被告出具的书面收据为凭。2018年4月份，原告就案涉房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店市分行办理按揭手续，该行于2018年7月26日将剩余购房款485000元支付给被告，从2018年8月份至今，原告从未存在逾期还款情况。现被告以原告未按照合同约定时间支付全部购房款，构成严重违约为由，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》，与事实不符。被告嘉富诚公司辩称，1.2018年3月25日，原、被告双方签订《借款协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效；2.原、被告双方签订《借款协议》约定，原告向被告借款128000元，用于支付原告购买被告开发位于盘龙山路与××路交汇处××小镇小区××单元××号房屋的首付款，借款期限8个月，每三个月的25日等额偿还借款，还款日期2018年7月25日、2018年11月25日。该借款是原、被告双方签订《商品房卖买合同》中首付款的一部分，原告至今没有偿还该借款，原告诉称足额交纳首付款，不存在违约行为，明显与事实不符；3.原、被告双方签订《借款协议》第三条第二款约定，原告任何一期还款逾期超过30天仍未归还的，被告有权单方解除本《借款合同》和双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋另行出售，并按照购房总款的30％收取违约金。被告依据协议约定，解除《商品房买卖合同》并无不妥。综上，原告诉求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2017年9月20日，原告周宏志向被告嘉富诚公司交纳购房款50000元。2018年3月3日，原告又向被告交纳购房款28000元。后原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以693417元的价格购买被告开发的位于驻马店市××城区××与××路交叉口××南侧××“××小镇”小区××东××单元××号预售商品房，其中首付款208417元，余款485000元办理贷款。2018年6月11日，原告周宏志（借款人、抵押人）与被告嘉富诚公司（保证人）、案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店市分行（贷款人，以下简称“邮储银行驻马店分行”）签订《个人购房/购车借款及担保合同（适用于房屋贷款和汽车消费贷款业务）》一份，约定原告以案涉房屋作为抵押物向邮储银行驻马店分行贷款485000元，同年7月26日，邮储银行驻马店分行受原告委托向被告支付购房款485000元，后原告每月按时向邮储银行驻马店分行归还贷款，案涉房屋并已网签备案至原告名下。2020年12月22日，被告向原告送达《解除合同通知函》一份，显示：致周宏志先生/女士：2018年3月29日，我公司与您签订《商品房买卖合同》（合同编号为——），您以贷款方式购买我公司开发的位于驻马店市××与××路交汇处××小镇××楼2007的商品房。根据合同约定，现由于您方未按照合同约定时间支付全部购房款，已构成严重违约，我公司有权要求解除合同并支付违约金。现我公司郑重通知您：1.解除贵我双方签订的《商品房买卖合同》及附件；2.按合同约定向我公司支付违约金并配合办理合同注销手续。请您接到本通知函后三日内到我公司支付违约金并办理购房合同注销等相关手续。如有逾期，我司将采取法律手段追究您的违约责任、赔偿责任等相关法律责任，望慎虑！届时我公司有权从应退还给您的房款中直接扣除违约金等因解除合同产生的相关费用，若应退房款不足以抵扣的，您应另行补足。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告周宏志提交以下证据：2018年3月27日被告出具的收据，显示：被告收到周宏志四期9＃2007购房款128000元，POS，收据上加盖有“驻马店开发区嘉富诚置业有限公司财务专用章”印章。原告用以证明：原告按照合同约定向被告支付购房首付款。被告质证称：真实性无异议，但双方签订《借款协议》明确被告应为原告开具百分之百的首付款票据，原告事实上仍存在128000元的首付未交付被告。二、被告嘉富诚公司提交以下证据：①《借款协议》及借条。被告用以证明：协议约定原告向被告借款128000元，用于支付原告购买被告开发位于盘龙山路与××路交汇处××小镇小区××单元××号房屋的首付款；第三条第一款约定128000元的借款期限为8个月，每三个月的25日等额偿还借款，还款日期2018年7月25日，2018年11月25日；第三条第二款约定原告任何一期逾期还款超过30天未归还的，被告有权单方解除《借款合同》和双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋另行出售，并按照购房款的30%收取违约金。借条可与《借款协议》相印证，可证明被告向原告出具首付款的事实，以及约定的还款期限。原告质证称：真实性均有异议，《借款协议》原告并不知情，协议和借条上的签字按印均不是原告本人签字和按印；②《商品房买卖合同》。被告用以证明：案涉房屋的首付为208417元。原告质证称：真实性有异议，合同上的签名不是我签的，指印也不是我按。另查明，①原告周宏志认可向被告嘉富诚公司借款128000元作为首付款的事实，但认为其已归还，并有被告于2018年3月27日向其出具的收据为凭；②原告周宏志当庭称在银行办理按揭贷款时见过被告提交的《商品房买卖合同》，但未看具体内容，并称《商品房买卖合同》上名字虽不是其所签，但认可合同内容；③原告周宏志称加上其向被告借款的128000元，共向被告支付首付款206000元，另2417元交给被告，但被告未开具收据，被告称其向原告优惠2417元，原告未交2417元，被告认可算上其向原告出借的128000元，原告首付款208417元已支付完毕。上述事实，有原告周宏志提交的收据、《解除合同通知函》、备案查询信息、账户对账单等证据，被告提交的《借款协议》、借条、《商品房买卖合同》及原、被告陈述，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告周宏志与被告嘉富诚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以693417元的价格购买被告开发的位于驻马店市××城区××与××路交叉口××南侧××“××小镇”小区××东××单元××号预售商品房，原、被告双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据原告的诉求及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：被告于2020年12月22日向原告发出的《解除合同通知函》是否有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告虽认为被告提交的《商品房买卖合同》上签名不是本人所签，但认可合同内容，故《商品房买卖合同》内容是双方真实意思表示，对双方均有拘束力。原、被告双方均认可原告向被告借款128000元作为首付款的一部分，原告认为其已归还，并不认可被告提交《借款协议》及借条的真实性，被告认为原告未归还128000元，双方对原告是否归还128000元存在争议，而根据《商品房买卖合同》约定，原告的主要合同义务是向被告支付购房款，除双方争议的借款128000元外，原告已向被告支付首付款80417元及通过银行按揭贷款的方式支付购房款485000元，即便原告尚欠被告购房款128000元，原告亦不构成根本违约，且案涉房屋现已网签备案至原告名下，被告向原告发出《解除合同通知函》，认为原告构成根本违约，要求解除《商品房买卖合同》的依据不足，故被告向原告发出的《解除合同通知函》无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：确认被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于2020年12月22日向原告周宏志发出的《解除合同通知函》无效。案件受理费200元，由被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  王 鹏审 判 员  刘艳丽人民陪审员  徐冬利二〇二一年七月十四日书 记 员  张家盛