陕西省汉中市汉台区人民法院   民 事 判 决 书      （2021）陕0702民初379号   原告（反诉被告）：汉中明珠商务酒店有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区，统一社会信用代码91610700797920081K。   法定代表人：罗东恩，该公司经理。   委托诉讼代理人罗朝晖，陕西恒爱律师事务所律师。   委托诉讼代理人杨雨，陕西恒爱律师事务所实习律师   被告（反诉原告）：张凤玉，女，汉族，生于1966年10月26日，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告(反诉原告)：王成元，男，汉族，生于1963年4月19日，住址同上，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   共同委托诉讼代理人尹莹，陕西嘉盟律师事务所律师。   原告（反诉被告）汉中明珠商务酒店有限公司与被告（反诉原告）王成元、张凤玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）汉中明珠商务酒店有限公司法定代表人罗东恩、委托诉讼代理人罗朝晖、被告（反诉原告）张凤玉、王成元及其委托诉讼代理人尹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）汉中明珠商务酒店有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请依法判决被告向原告支付租金22万元（2020.11.28-2021.11.28）；2、请判决被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：原被告于2012年10月26日签订《房屋租赁合同》用于餐饮经营，2015年11月5日双方对房屋租赁续签合同。合同第一条约定原告将位于汉台区XX路XX酒店XX楼XX楼大厅的房屋租赁给被告，租赁的房屋范围是：一楼南侧，第二条约定租期6年到2021年11月28日，年租金为22万元；合同第三天约定租金的交付按先付款后租用的原则，被告于每年的11月5日交清下年度租金；合同第十条约定违约金10万元。签约后双方正常履行合同，但被告在房屋租赁合同快到期时提出种种理由，意图不交或少交租金。2019年10月下旬，快交租金时被告提出楼顶渗水及门前停车场使用问题，这些本不是问题的问题，也不属于出租方的义务，为了和气生财原告给解决了；2020年11月3日及11月4日，快交租金时，被告又提出楼顶渗水及门前停车场使用问题，故伎重演，意图不交租金，原告再次解决。被告自租赁房屋以来，至今仍继续占有、使用房屋，但从2020年11月10日至今，原告多次催促，被告仍未交付房屋租金，违反合同约定。   被告（反诉原告）张凤玉、王成元辩称：原告（反诉被告）的诉讼请求不应予以支持。一、汉中明珠商务酒店有限公司在履行合同过程中存在多处违约行为，被告拒绝支付租金有事实与法律依据。首先，自2017年起，汉中明珠商务酒店有限公司在租赁房屋二楼开设浴池，但并未做好防水措施，导致租房房屋常年漏水，案涉酒店大厅、包间内、甚至门头长期漏水，导致吊顶出现毁损、墙面出现渗水、墙纸发霉脱落等等。2019年中下旬，汉中明珠商务酒店有限公司就上述问题给被告进行了维修，但并未彻底解决，租赁房屋门头及“汉风厅”、“定军厅”等漏水问题一直存在，订餐顾客看见酒店门头及包间漏水情况后纷纷离去，严重影响了答辩人的正常营业。其次，被告租赁案涉房屋承办酒店，就是为了对外营业接待宴席，但汉中明珠商务酒店有限公司却将门前车位用石桩封堵；除此之外，汉中明珠商务酒店有限公司还将自家车辆长期停靠在被告酒店门口，或故意停出车位边界，导致酒店顾客车辆无法进入或顺利驶出，就该问题被告曾多次报警解决，也严重影响了酒店的正常经营。最后，正是基于汉中明珠商务酒店有限公司的种种违约行为，被告在2020年11月3日就向汉中明珠商务酒店有限公司邮寄了《中止支付房屋租金的通知》，明确在汉中明珠商务酒店有限公司解决上述问题前暂时中止支付租金。汉中明珠商务酒店有限公司以《民法典》第722条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付”起诉与本案客观事实不符，本案被告暂时支付租金并非无正当理由，而是依法行使不安抗辩权，故汉中明珠商务酒店有限公司的该项诉讼请求不应得到支持。二、汉中明珠商务酒店有限公司要求被告支付违约金不应予以支持。从上述答辩意见可知，被告暂停支付租金系由于汉中明珠商务酒店有限公司履行合同不符合合同约定，行使不安抗辩权，故被告不存在违约行为，更不应支付违约金；同时，依据《民法典》第708条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”之规定，汉中明珠商务酒店有限公司在被告催告后未依法履行维修义务，构成违约，被告继而逾期交纳租金，事出有因。因此，汉中明珠商务酒店有限公司要求被告承担违约金的诉讼请求，亦当不予支持。   被告（反诉原告）张凤玉、王成元向本院提出以下反诉请求：1、请求解除反诉人张凤玉、王成元与被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司2015年11月5日的《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司向反诉人张凤玉、王成元返还疫情期间（2020年1月20日-2020年3月20日）房屋租金55000元；3、请求判令被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司向反诉人张凤玉、王成元承担因违约而造成的经营损失21万元；4、请求判令被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司向反诉人张凤玉、王成元承担因违约解除合同而造成的装修装饰损失7.1万元；5、判令被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司承担反诉费用。事实和理由：2012年10月26日，张凤玉在汉中明珠商务酒店有限公司(以下简称明珠商务公司)同意的情况下，转让了案外人韩某某(原承租方)承租的案涉房屋，并与韩某某签订《转让协议》，转让价款为27万元，转让费用包括店内所有物品及装修投入。同日，反诉人张凤玉又与被反诉人明珠商务公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2016年1月31日。2015年11月5日张凤玉与明珠商务公司在《房屋租赁合同》届满前，又续签了新的《房屋租赁合同》，租赁期限6年，即自2015年11月28日起至2021年11月28日止，年租金为22万元。自反诉人张凤玉、王成元承租涉案房屋后，为改善经营环境，提高服务质量，增加营业收入，便对门头、大厅、包间、墙面、地面、吊顶等进行了装饰装修，购买了冰箱、灶具、餐桌、餐椅等配套设施，共计投资37万元。但自2017年明珠商务公司在所租房屋二楼开设浴池以来，因未做好防水措施，使楼顶渗水严重，导致餐馆门头、大厅、包间吊顶多处损毁，墙纸发霉、发臭、脱落、开裂、破损，多处墙面岀现污垢痕迹等等，造成顾客因用餐环境问题而纷纷离去，经营活动和经营收入受到了严重影响；与此同时，明珠商务公司故意对锦绣園餐馆门前停车车位用三角铁、警示锥桶、水泥柱等固定侵占，恶意对锦绣園餐馆门前行车通道用石桩、货车封堵，故意把自己的小轿车、面包车长期停放在锦绣園餐馆门口，导致就餐顾客的车辆难以出入、停放而离去，餐馆门口因僵尸车停放而无法开展正常的经营活动…双方因此而数次发生纠纷，并多次报警解决；2020年1月20日-2020年3月20日新冠肺炎疫情期间，张凤玉、王成元按照中、省、市、区人民政府及新冠肺炎疫情防控指挥部安排，停止了汉台区锦绣園餐馆经营活动；同时，明珠商务酒店409房间曾出现两例确诊新冠患者，由于该特殊情况导致2020年6月前锦绣園餐馆一直没有客源，更加影响了正常营业，但反诉人在请求明珠商务公司减免疫情期间房屋租金时却遭到明珠商务公司强硬拒绝。以上事实，有《房屋租赁合同》、《转让协议》、现场照片、视频出警记录等证据证实。综上所述，反诉人张凤玉、王成元承租被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司拥有的涉案房屋，是为了开办、经营汉台区锦绣園餐馆并实现盈利之目的，但因被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司交付的房屋因楼顶漏水等严重问题无法正常使用，导致继续经营的合同目的无法实现，为此，反诉人张凤玉、王成元要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被反诉人汉中明珠商务酒店有限公司承担违约及赔偿责任，既有事实根据，又有法律依据。现反诉人张凤玉、王成元为维护自身合法权益，特提起反诉，望贵院依法受理并支持。   原告（反诉被告）汉中明珠商务酒店有限公司辩称：反诉人的请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其反诉。   原告汉中明珠商务酒店有限公司为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：1、营业执照复印件；2、2012年10月26日签订的房屋租赁合同书和2015年11月5日签订的房屋租赁合同书；3、被告支付的房租收据；4、确认单；5、社区证明；6、照片；7、补充协议。   被告张凤玉、王成元为支持其辩解理由和反诉请求提交以下证据：1、身份证复印件；2、2012年10月26日签订的转让协议、2012年10月26日签订的房屋租赁合同书、2015年11月5日续签的房屋租赁合同书；3、汉台区锦绣園餐馆营业执照；4、照片一套；5、接处警情况登记表；6、协议单一份；7、中止支付房屋租金的通知；8、邮寄回单；9、视频证据；10、收条；11、投资明细；12、缴纳水电杂费收据。   本院依据庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实。原被告于2012年10月26日签订《房屋租赁合同》用于餐饮经营，合同约定：一、原告将位于汉中市汉台区XX路XX酒店XX楼XX楼大厅的房屋租赁给被告，租赁的范围是一楼南侧。二、租赁期限为五年，自2011年1月31日至2016年1月30日。2014年1月31日前年租金为16.5万元，2014年1月31日至2016年1月30日年租金为20万元。三、租金的交付按先付款后租用的原则，由被告于每年的11月10日交清下年度租金，如被告不能按约定日期交清下年度租金，原告有权无条件解除合同，收回房屋，对被告的装修等部分原告不给任何补偿，无偿归原告所有，其他可搬动财产在被告拒绝搬迁的情况下，原告有权清理，造成的损失由被告负担。……八、原告楼前及院内停车位允许被告及被告客户使用，由被告每月承担卫生费50元，原告已出资修建的停车场由被告承担3500元的修建费用。九、楼房主供水、供电维修由原告承担，被告承租房内的分供水、供电由被告承担维修，被告承租楼层外其他楼层出现渗漏或建筑物损坏造成被告不能正常经营的，原告承担维修义务。2015年11月5日，双方对房屋租赁续签合同，约定：……二、租赁期限为六年，即自2015年11月28日至2021年11月28日。年租金为22万元。三、租金的交付按先付款后租用的原则，由被告于每年的11月5日前交清下年度租金。如被告不能按约定日期交清下年度租金，原告有权无条件解除合同，收回房屋，对被告的装修等部分原告不给任何补偿。……六、合同期满或解除合同，终止合同后，被告的装修部分无偿归原告所有，如原告认为需要恢复原状，被告应当恢复原状，所需费用由被告承担。……十、本合同双方均应当严格遵守，任何一方单方违约应向对方承担违约责任，双方约定的违约金为10万元，如原告不按期交付出租房屋或合同期满被告不能及时移交房屋，均应向对方承担违约责任。租赁期内，双方依约履行合同，但自2017年原告在所租房屋二楼开设浴池以来，因房屋渗水和停车问题等事宜，原被告发生争执，被告对2021年的租赁费拒付，因协商未果，原告遂诉至本院。    本院认为，原被告经过协商，双方自愿签订《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同中，双方对各自的权利义务均做了明确约定，应依照合同约定行使权利，履行义务。被告开办的汉台区锦绣園餐馆经营至今，双方的租赁合同已履行九年之久。被告以原告交付的房屋因渗水等严重问题致无法正常使用为由，拒付2021年的租金，与事实不符，其辩解理由不能成立。原告请求判令被告支付租金，本院予以支持。但原告主张被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。被告以原告交付的房屋渗水等问题致无法正常使用为由提出反诉，请求解除双方的《房屋租赁合同》，并由原告承担违约造成的经营损失、装修损失，其提供的证据不足以证明相关事实，此反诉请求本院不予支持。被告请求判令原告返还疫情期间三个月的房屋租金55000元，符合相关规定，本院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条， 第二百二十六条之规定，判决如下：   一、由被告张凤玉、王成元支付原告汉中明珠商务酒店有限公司房屋租金220000元（限判决生效后30日内支付）；   二、由原告汉中明珠商务酒店有限公司返还被告张凤玉、王成元房屋租金55000元（限判决生效后30日内支付）；   （以上第一、二项，由被告张凤玉、王成元实际支付原告汉中明珠商务酒店有限公司165000元）   三、驳回原告汉中明珠商务酒店有限公司的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）张凤玉、王成元的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费6100元，减半收取3050元，诉讼保全费1770元，合计4820元，由被告张凤玉、王成元负担3820元，其余1000元由原告汉中明珠商务酒店有限公司负担；反诉案件受理费3288元，减半收取1644元，由原告汉中明珠商务酒店有限公司负担644元，其余1000元由被告张凤玉、王成元负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。          审 判 员  马宝军        二〇二一年五月十八日       书 记 员  汪甜甜                  1