广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1826、1827号原告：杨慧明，女，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区××××××××××××××，公民身份号码520××××××××××××。委托诉讼代理人：林友晨，男，汉族，户籍地广东省深圳市福田区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××，系xxx公司推荐。被告：惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司，住所地惠州市××××××。法定代表人：陈某1。原告杨慧明与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司租赁合同纠纷两案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨慧明的委托诉讼代理人林友晨到庭参加诉讼，被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨慧明在（2021）粤1323民初1826号（以下简称“1826号案”）和（2021）粤1323民初1827号（以下简称“1827号案”）向本院提出诉讼请求均为：一、被告向原告支付租金人民币肆万叁仟元（￥43000元）。二、被告向原告支付违约金人民币壹万元（￥10000元）。三、本案诉讼费由被告承担。1826号案的事实和理由：合同成立。2016年7月12日，原告与被告签订了《房屋代租托管合同》（A1A2栋专用），合同书约定主要内容：原告将自有的位于惠东县xxxxx房于2016年7月12日交予被告托管出租。合同期限3年，自2016年7月12日起2019年7月11日止。被告向原告保底利润收益为每月1600元，当月的收益在当月15号向原告支付。合同期间的管理费、水电费、燃气费、网络费、布草清洁、营业消耗品、广告费、服务人力成本等费用均由被告承担。违约责任：合同第七条1款约定，任何一方违反合同或要求提前解除合同即属违约，违约方应向守约方支付10000元违约金。合同自双方签字盖章后生效。原告履行了合同。原告在签订《房屋代租托管合同》（A1A2栋专用）后，当天即将房屋交给被告经营管理。被告违约与催收、变更经过。合同成立当天，被告接管了上述房屋，从2016年7月至2018年1月期间每月正常向原告交付租金。自2018年2月起至2020年8月没有向原告交付租金。原告多次电话向被告催收，被告总是说资金周转困难，过一段时间一定给付，可一次又一次的失信没向原告支付。原告于2018至2019期间前后三次到双月湾找到被告催收，被告满口答应，并要求合同期满后继续经营管理房屋。原告又于2020年8月24日到双月湾找到被告，因被告还是不能交付租金，原告与被告签订了《解约书》，解约书内容：双方同意取消房屋托管合同；房屋于当天由原告收回；被告按欠条承诺的时间支付房屋租金。被告向原告出具了一张《欠条》，欠条内容：被告欠原告34082.28元（2018年6月至2020年7月）。当月（8月）底还5000元，9月份还10000元，剩余14082.28元于12月30日还清。若未按规定时间还清，按原合同执行。被告始终不按《解约书》的约定及《欠条》的承诺支付原告的租金。根据《解约书》的约定，被告没能履行按时还清欠款按原合同执行，原合同生效至今，历年累计欠交租金43000元（其中2018年欠交租金17600元，2019年欠交租金19200元，2020年欠交租金11200元，期间还了0.5万元）。被告违约长期不向原告交付租金，侵犯了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，特向人民法院提出上列诉请，恳请法院依法作出公正判决。1827号案的事实与理由部分除房屋的坐落位置为惠东县平海镇xxxx房以外，其他内容与1826号案一致。被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司未作答辩且未提交证据。原告杨慧明围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：原告身份证复印件、企业登记信息、房屋代租托管合同（两份）、取消托管书、解约书、欠条、租金结付记录表。本院查明本案的事实如下：被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为酒店管理等。2016年7月12日，原告杨慧明作为甲方（托管方）与被告作为乙方（受托管方）签订一份《房屋代租托管合同A1A2栋专用》，约定：原告将惠州市惠东县xxxxx房，建筑面积60.92平方米委托给被告托管，期限从2016年7月12日至2019年7月11日；旺季、淡季的租金均为1600元；甲方每年享有30日天免费入住权；乙方承担托管期限内管理费、水费、电费、燃气费、宽带月费等；本合同生效后，双方任意一方违反本协议的约定或提前解除本合同的即属违约，违约方应该守约方支付10000元的违约金（本合同简称“xxx号房合同”）。同日，原告作为甲方（托管方）与被告作为乙方（受托管方）签订一份《房屋代租托管合同A1A2栋专用》，约定：原告将惠州市惠东县xxx房，建筑面积56.53平方米；其余内容与上述xxx号房合同一致（本合同简称“xxx号房合同”）。2020年8月24日，原告与被告签订一份《取消托管书》，内容为“由于万科双月湾A1栋xxx、xxx房，业主名称杨慧明，和我司惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司签立的房间出租托管协议合同于2020年8月份到期，双方不再续签，业主方于2020年月24日收回房屋，从2020年8月25日起双方不再履行合同内容，收房日起不再执行房屋托管，由于我司和微豪思的物业供水纠纷后续由豪宾于物业以及微豪思处理于业主无关系。”同日，原告与被告签订一份《解约书》，内容为“本人姓名：杨慧明，身份证号：520××××××××××××是惠州市惠东县平海镇南门海地段xxx房业主，经双方协商，业主本人同意取消与豪宾金管家酒店服务有限公司签署房屋托管合同协议，于2020年8月24日收回房屋，次日起有关房屋物业费、水费、电费，由业主负责缴费。终止于豪宾金管家酒店合作关系，按欠条付清欠款后放弃一切合同相关事宜。（豪宾金管家酒店应付未付业主租金：2018年——2020年合计租金额34082.28元。”同日，被告出具一份《欠条》，内容为“兹惠州市豪宾金管家酒店管理有限公司欠惠州市惠东县平海镇xxx业主杨慧明2018年6月到2020年7月房屋租金34082.28元，经双方协商定于2020年8月24日还5000元，8月底还5000元。9月份还10000元剩余14082.28元于12月30日还清。若未按规定时间还清，按原合同执行。”原告提交案涉716号房及714号房的租金列表，该表格记载2018年9月之前的为固定每月1600元收益之后记载为分成租金，记载的应付金额分别为18534.395元和15547.89元。原告主张系被告的财务列表，与原告的租金无关；原告所诉请的案涉两套房屋的租金分别系按合同每套每月1600元计算从2018年6月至2020年7月的租金再扣减被告已支付的5000元。庭审中，原告主张双方在合同到期后有口头约定延长合同期限，但对包括期限及每月租金的支付时间、违约责任等未形成书面的材料。2021年2月23日，原告以被告未能按协议约定支付款项为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。另查明一，2020年9月1日、2020年10月1日、2020年12月31日的中国人民中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价年利率为3.85%。另查明二，原告杨慧明于2015年1月30日取得惠东县xx房的产权证【证号：粤房地权证惠东字第xxx号、粤房地权证惠东字第xxx号】。本院认为，原告杨慧明与被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司签订的两份《房屋代租托管合同A1A2栋专用》系双方的真实意思表示，该协议书合法有效，双方均应遵守，该合同虽名为委托经营，但综观该合同的约定，可认定为房屋租赁合同。在上述合同履行过程中，原、被告达成合意提前解除上述合同，并由此签订《取消托管书》及《解约书》，该协议亦属有效，双方均应遵守。关于原告诉请的租金。《解约书》及《欠条》记载案涉两套房屋的未付租金合计为34082.28元，原告主张该金额系被告如能按《欠条》的付款计划按期履行情况下而支付的折扣租金金额，而现被告未能按约付款，应按原合同约定即从2018年6月至2020年7月按每套每月1600元计算，本院对此分析如下：首先，其中该《解约书》记载的34082.28元为被告“2018年——2020年”的“未付租金”，并未佐证原告上述关于“折扣租金金额”的主张；其次，原告主张《欠条》中记载“若未按规定时间还清，按原合同执行。”，该意思表示并不明确，即未明确系按原合同的租金执行；最后，案涉两份合同期限届满后双方未达成书面的约定；综上，原告诉请按每套房屋应支付43000元的租金，依据不足，本院不予支持，被告应向原告支付案涉两套房屋已结算的金额即34082.28元，扣减原告自认被告已支付的5000元，被告仍需向原告支付案涉两套房屋的租金合计29082.28元。关于原告诉请的违约金。原告主张被告未能按约支付租金，应按原合同即任意一方违反合同约定或提前解除合同时应支付10000元的违约金，本院对此分析如下：根据《取消托管书》及《解约书》的内容，表述的分别为“合同于2020年8月份到期，双方不再续签”及“经双方协商，业主本人同意取消”，该内容均未明确提前解除合同一方；同时，《欠条》中记载“若未按规定时间还清，按原合同执行。”，但如前所述，双方所签订的合同所约定的合同期限届满后未重新达成书面的约定；故综上，对原告诉请要求被告支付每套房屋各10000元的违约金，依据不足，本院不予支持。但被告未能按欠条的约定支付款项，属占用原告资金，给原告造成了利息损失，被告应向原告支付从各笔款项届满之日起至付清款日止的违约金。关于违约金的标准，参照依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的情况，违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计付。综上，被告应向原告支付以5000元为基数从2020年9月1日起、以10000元为基数从2020年10月1日起、以14082.28元为基数从2020年12月31日起至付清款日止按年利率3.85%计算的违约金，为避免超过原告的诉讼请求，该违约金以20000元为限。被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告杨慧明支付租金29082.28元及违约金（以5000元为基数从2020年9月1日起、以10000元为基数从2020年10月1日起、以14082.28元为基数从2020年12月31日起至付清款日止按年利率3.85%计算的违约金，该违约金以20000元为限）。二、驳回原告杨慧明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费合计1124元，由原告杨慧明负担792元，由被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司负担332元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年五月十日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬