沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初2309号原告：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地沈阳市铁西区建设西路2号。法定代表人：童锦泉，系该公司经理。委托代理人：何智伟，男，汉族，1980年12月26日出生，住址沈阳市沈河区，系该公司员工。委托代理人：韩露，女，汉族，1983年6月3日出生，住址沈阳市铁西区，系该公司员工。被告:刘佳宝，男，汉族，1988年4月7日出生，住址辽宁省阜新市海州区。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉被告刘佳宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法由审判员王洋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳龙之梦置业有限公司的委托代理人韩露、被告刘佳宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉称，原、被告于2019年11月14日签订《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》，约定被告承租原告五层5FB-060商铺，面积为406平方米，店铺名称为“佳艺柏雅艺术学校”。合同期限为2020年1月1日至2022年12月31日。同时约定了租金支付标准及支付方式。但被告逾期支付了2020年8月至2020年11月的租金和物业费，租赁合同10.1条款约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，按逾期之款项的0.2%向甲方（原告）支付违约金；被告拖欠租金、物业费、违约金等行为已构成违约，已对公司整体运营造成严重影响。故原告向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠的2020年8月份租金12586元、物业费6175元；2020年9月份租金12180元、物业费6175元；2020年10月份租金12586元、物业费6175元；2020年11月份租金12180元、物业费6175元；2、判令被告支付拖欠的2020年10月份电费176.4元；3、请求法院判令被告支付原告免期租金28623元（2019年11月15日-12月31日）；4、请求法院判令被告支付原告违约金55572元；5、请求法院判令被告支付原告疫情期间减免租金物业费46090.5元；6、请求判令被告支付原告逾期违约金24853.8元（逾期违约金未交租金、物业费的0.2%，暂计算至2020年11月30日，实际支付应计算至生效判决之日）；7、诉讼费被告承担。被告刘佳宝辩称，我是2020年10月就通知被告说我的房子不租了，然后是11月30日去跟他解除的合同，然后2020年8月、9月、10月的租金确实是拖欠。原因是我父亲住院，然后一直也没有开门。还有在疫情期间，所有的减免是整个商场对我们的减免，减免期间的所有费用我都交了，他不应该不给我减免，然后电费是有176.4元，然后我也不知道什么是违约金，提前已经告诉原告了。在这个合同里边我有一个三个月的押金在被告那，具体多少钱我忘了，但是有合同。然后原告说装修期间47天，正常商场会告诉每个商户给60天，结果只给了我47天，这也是因为他们龙之梦的员工操作不当，导致我47天就着急的开业了，开业之后就赶上了疫情，然后我们就不允许线下上课了，我的买卖就停了，一直停到2020年8月2日。2020年11月30日的时候原告就已经同意这个房子给我退了，然后说领导签字。签完字之后他说已经签完了，但是一直没发给我。2020年10月16日我父亲生病住院，为了照顾父亲没有办法继续经营。经审理查明，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于沈阳龙之梦大都汇五层5FB-060房屋，面积406平方米，作为经营儿童教育之用途，店铺名称佳艺柏雅艺术学校，租期三年，即2020年1月1日起至2022年12月31日止。自该房屋交付之日起免租装修期47天，即2019年11月15日至2019年12月31日止。自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金按如下方式收取：第一年2020年1月1日至2020年12月31日为1元/天/平，第二年2021年1月1日至2021年12月31日为1.5元/天/平，第三年2022年1月1日至2022年12月31日为1.7元/天/平。被告应于本合同签订之前或房屋交付时（已日期在先者为准）向原告支付房屋租赁保证金人民币81507元，沿用合同号30101901300001中租赁保证金34675元。原告目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币15.21元核算，即该房屋的每月物业管理费为人民币6175元。同时合同约定，被告逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未不足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，按逾期之款项的0.2%支付违约金。逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，原告有权解除合同，被告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，被告还须支付给原告相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给原告造成的损失的，被告应补足原告损失额与违约之间的差额。租赁期和免租装修期内有关该房屋的水费、电费（及用电相关费用）、煤气费等费用应由被告承担。另查明，2020年11月30日被告向原告提出退房申请，称因个人原因，不能再继续经营，原告于当日同意解除房屋租赁合同。后被告一直未给付原告2020年8月至11月的租金、物业费等相关费用，促成原告诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告向法庭提供的房屋租赁合同、发票复印件、电费明细、2020年10月20日原告方出具的欠费催缴函复印件、被告收到的微信截图、被告2020年11月30日出具的退房申请、被告本人在现场书写的照片等，经双方当事人质证、认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，合同是当事人意思自治的体现，合同当事人经协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中被告于2020年11月30日申请退房，原告于当日同意解除合同，因此案涉房屋租赁合同于2020年11月30日经双方协商予以解除，原告要求被告给付拖欠2020年8-11月房屋租金共计49532元、物业费共计24700元的主张，本院予以支持。关于原告主张的违约金、逾期违约金、疫情期间减免租金物业费问题，案涉房屋租赁合同中，双方对被告的违约行为有违约金、逾期违约金等相关约定，双方同时约定了房屋租赁保证金，约定该保证金因违约而不予退还，由此可见该保证金系为保证合同履行而设立，一旦出现承租方违约行为即转化为违约金、逾期违约金。现被告抗辩不同意支付违约金，原告亦未就被告合同违约带来的实际损失数额提交相关证据。考虑到新冠疫情对被告正常经营带来的影响以及被告已承租房屋时长，结合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，本院确认被告交纳的房屋租赁保证金81507元转化为被告违约行为造成的违约金、逾期违约金而不予退还，对原告主张的被告给付疫情期间减免的租金物业费，本院不予支持。关于原告主张的电费176.4元，因已实际发生且原告已代缴完毕，故被告应向原告予以支付。关于原告主张的免租期租金，因合同约定在被告单方面终止合同的情况下，才应补交免租期租金，现双方协商解除合同，故对原告这一主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘佳宝于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司房屋租金49532元；二、被告刘佳宝于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司物业费24700元；三、被告刘佳宝于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司电费176.4元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2372元，由原告沈阳龙之梦置业有限公司承担1603元，被告刘佳宝承担769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 员 王洋二〇二一年五月十一日法官助理 殷健书 记 员 王娜本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。