湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1125民初750号原告：刘冬秀，女，1968年9月20日出生，汉族，住江永县。委托诉讼代理人：宋婷，女，1990年10月23日出生，汉族，住江永县。系原告刘冬秀次女，特别授权代理。委托诉讼代理人：田如瑞，男，1965年9月24日出生，瑶族，住江永县。系社区推荐公民代理，特别授权代理。被告：湖南中闽文化旅游开发有限公司，所在地江永县潇浦镇永明东路永华国际8号楼。法定代表人：宋世安，系公司总经理。委托诉讼代理人：周桂平，男，1974年4月12日出生，汉族，住江永县。系该公司法律顾问，特别授权代理。原告刘冬秀与被告湖南中闽文化旅游开发有限公司（以下简称中闽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘冬秀及其委托诉讼代理人宋婷、田如瑞，被告中闽公司法定代表人宋世安及其委托诉讼代理人周桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冬秀向本院提出的诉讼请求：1、判令解除被告中闽公司与原告刘冬秀签订的《江永·湘桂农产品电商城永华壹号汇中心商铺买卖（预售）合同》，被告向原告退还购买商铺款606480元；2、被告向原告支付已付款的1%违约金60648元，被告向原告支付契税23104元，印花税303.2元，房屋维修基金1687元，合计85742.2元；3、判令确认被告与原告签订的《永华壹号·汇中心·商铺委托经营合同》违法无效；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2018年8月29日，原告刘冬秀购买了被告开发建设的“永华壹号汇中心商铺第S2【栋】”2#【层】146号商铺，面积50㎡，单价为12129.6元/㎡，总价款为606480元，并签订了《江永·湘桂农产品电商城永华壹号汇中心商铺买卖（预售）合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前交房，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经监理单位和永州市质监站验收，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。1、该商铺经验收合格。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十五条约定：出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当在商铺交付使用后360个工作日内，为买受人办理不动产权证。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得不动产权证的，双方同意按第1项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。该商铺未经房屋质量部门验收，没有《验收合格书（证）》，出卖人没有如期把商铺交付给买受人，属违约行为，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并支付违约金、赔偿买受人的损失。原告购买的商铺未经质量部门验收，没有取得《验收合格书（证）》，就要买受人接受该商铺属于违法，是不能出租的，出租属无效，因此《永华壹号·汇中心·商铺委托经营合同》从签订之日起就没有法律效力，是无效合同，是出卖人采取欺骗买受人的手段而签订的合同。综上所述，被告迟延交付商铺的行为严重侵害了原告的权益，给原告造成了巨大的经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告中闽公司辩称：一、《江永·湘桂农产品电商城永华壹号汇中心商铺买卖（预售）合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定条件。2018年8月29日，被告与原告签订合同，将案涉商铺售卖给原告，原告通过部分按揭贷款方式给付了购房款，该合同真实、合法、有效。2019年10月15日双方签订《商铺委托经营合同》，该合同在双方间达成了两个合意：一是双方成立交付涉案房屋的合意，二是双方成立为期五年的房屋租赁合同。被告按照租赁合同约定交付了租金，原告也收取了租金，原告将涉案房屋出租并收取租金的事实系对涉案房屋占有、使用、收益权利的行使，如果被告没有交付使用，原告也不享有出租收益权能。《商铺买卖合同》第八条约定被告应当在2019年6月30日前向原告交房，原告于2019年7月24日完成了《商铺买卖合同》第九条约定的“将该商铺交付买受人使用”的合同义务，属于在合理期限内交房，原告并不享有合同第九条“出卖人逾期超过90个工作日，买受人有权解除合同”的权利。本案，如果认定被告违约，该违约行为也属于显著轻微，不影响合同目的实现，不足以支持原告解除合同的主张。二、《商铺委托经营合同》并不存在法定和约定的无效事由，该合同合法有效。原告提出购买的商铺未经质量部门验收，没有住宅质量保证书、住宅使用说明书、验收合格证，违反《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律、行政法规，主张合同无效，被告认为该主张不成立。《商铺委托经营合同》性质上属于房租租赁合同，没有任何法律、行政法规明确禁止未取得“三书一证”的商品房出租。本案，《商铺委托经营合同》订立时双方的意思表示真实且达成一致，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也未违背公诉良俗，不具有法定和约定的无效事由，依法应当认定有效。三、被告向原告交房房屋使用时，虽未提交相关资料，但并未给原告造成任何经济损失，原告主张的违约金、契税、印花税、房屋维修基金均没有事实上和法律上的依据，依法应当不予支持。本案，原告的动机明显系近期房价下跌拟通过解除《商铺买卖合同》达到退房之目的，因此，综合以上答辩理由，请驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的下列证据：商铺/住宅签约确认单、《江永·湘桂农产品电商城永华壹号汇中心商铺买卖（预售）合同》、购房款收据、等额本息法还款计划表、《商铺委托经营合同》、税收完税证明，被告质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的下列证据：返租明细表及转账凭证，建筑质量保证书、住宅使用说明书以及建设工程消防验收意见书，原告质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实：2018年8月29日，原告刘冬秀与被告中闽公司签订《江永·湘桂农产品电商城永华壹号汇中心商铺买卖（预售）合同》，合同第一条约定：出卖人（中闽公司）以国有出让方式取得位于原老工商银行及城关中学的地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块建设商铺，项目名为：江永·湘桂农产品电商城（永华壹号·汇中心）；第三条约定：买受人（刘冬秀）购买的商铺为第7栋2层146号商铺，建筑面积约56.23㎡，其中套内建筑面积约35.28㎡，公摊面积约20.95㎡；第四条约定：按建筑面积计算，该商铺优惠后单价为10876元/㎡，总价606480元；第六条约定：付款方式及期限，买受人在签署《商铺买卖合同》时交付不低于全部购房款的51%首付款，计306480元，剩余300000元办理银行按揭；第八条约定：交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经监理单位和永州市质监站验收，将具备“该商铺验收合格”条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金；第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在商铺交付使用后360个工作日内，为买受人办理不动产权证。如因买受人责任让买受人不能在规定期限内取得不动产权证的由买受人自己负责。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权证的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。当日，原告按约支付首付款306480元，被告出具收据，余下300000元购房款，原告办理了银行按揭手续。2019年3月28日，原告支付房屋维修基金1687元，契税23104元，印花税303.2元。2019年10月15日，原、被告签订《永华壹号汇中心商铺委托经营合同》，合同第一条约定：出租方（刘冬秀）将购买的永华壹号汇中心的S2栋2层146号商铺，建筑面积56.23平方米，租赁给承租方（中闽公司），商铺总价款为606480元；第二条约定：租赁期限为2019年7月24日起至2024年7月24日止，租赁年限为期5年；第三条约定：年租金回报率7%，年租金42454元，每季度租金10613元，每季度15日前支付商铺一个季度的租金。合同签订后，被告支付了2019年7月24日至2021年4月23日（7个季度）的租金，2019年10月15日支付10613元，2020年1月15日支付10613元，2020年4月15日支付10613元，2020年7月15日支付10613元，2020年10月15日支付10613元，2021年1月15日至10613元，2021年5月1日支付10613元，共计74291元。另查明，2020年6月30日，江永县住房和城乡建设局出具了建设工程消防验收合格的意见书，但工程项目尚未整体验收合格。本院认为，本案的争议焦点，一是商铺是否已交付。原、被告双方于2019年10月15日签订的商铺委托经营合同约定，租赁期限为5年，自2019年7月24日起至2021年7月24日止，被告支付了7个季度的租金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，自2019年7月24日起，应视为商铺已实际交付使用。二是商铺买卖合同是否应予解除。本案中，原、被告双方签订的商铺买卖合同对商铺交付条件、交付期限、解除合同、退房进行了约定。第八条约定，被告应于2019年6月30日前将验收合格，并符合合同约定的商铺交付给原告使用，第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过90个工作日，买受人有权解除合同。一方面，自2019年7月24日起，视为商铺已交付使用，逾期交付没有超过90个工作日，原告起诉要求解除合同，不符合合同第九条约定的解除条件；另一方面，根据《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告双方合同约定的交付期限为2019年6月30日，解除合同的条件为逾期交付超过90个工作日，买受人有权解除合同，则原告应当自2019年6月30日起，超过90个工作日后一年内行使解除权，原告于2021年5月17日才起诉解除合同，超过了法律规定的解除权行使期限，原告依据合同第九条规定享有的解除权消灭。合同第十五条约定，出卖人在商铺交付使用后360个工作日内，为买受人办理不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权证的，双方同意买受人退房，出卖人退还购房款给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。该条约定的退房，即为解除合同，按照《全国法院民事审判工作会议纪要》（2019年9月11日通过）第47条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方违约程度显著轻微、不影响合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，原、被告双方签订商铺买卖合同以后，原告交付了首付款，办理了银行按揭，之后双方签订了商铺委托经营合同，原告将商铺出租给被告，收取了租金，买卖的商铺已实际交付使用，虽然被告未按期为原告办理不动产权证，构成违约，但该违约行为不属于根本性违约，不影响合同目的实现，为鼓励交易，保护交易安全，根据诚实信用原则，对原告要求解除商铺买卖合同的诉请，本院不予支持。对于被告中闽公司未按期办理不动产权证，原告可另行主张权利，要求被告承担违约责任。三是商铺委托经营合同是否有效。原、被告双方签订的商铺委托经营合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不存在其他无效情形，应认定为合法有效。综上，对原告要求解除商铺买卖合同、退还购房款、支付违约金、契税、印花税、房屋维修基金、确认委托经营合同无效的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告刘冬秀的诉讼请求。案件受理费10722元，减半收取5361元，保全费3981，合计9342元，由原告刘冬秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  义德常二〇二一年六月三十日法官助理廖月莲书记员张飘附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。