中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3569号原告(反诉被告)：ChristianTuttlies，男，1980年4月6日出生，暂住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘天骄，上海陆德劭和律师事务所律师。被告(反诉原告)：裘立群，女，1980年10月30日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李建明，上海市华荣律师事务所律师。原告ChristianTuttlies与被告裘立群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日组织当事人进行证据交换。其后，被告裘立群提出反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制审理，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)ChristianTuttlies的委托诉讼代理人刘天骄、被告(反诉原告，以下简称被告)裘立群的委托诉讼代理人李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ChristianTuttlies向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判决被告向原告返还租赁保证金16,000元；2.请求判决被告向原告返还提前支付的2020年8月8日至9月15日的租金16,956.52元(按天数折算)；3.请求判决被告向原告支付迟延归还上述款项的利息损失，自2020年8月8日至实际清偿时止，按中国人民银行一年期LPR利率标准计算。事实和理由：2019年3月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告位于上海市长宁区水城南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，每月租金为16,000元，租赁保证金为16,000元，租赁期限于2019年3月16日起至2020年3月15日止。2020年3月2日，双方签订《房屋租赁合同续租协议》，约定将上述租赁期限延长至2021年3月15日。租赁期间，原告依约支付了租赁保证金，并已支付房屋租金至2020年9月15日。其中，2020年6月16日至2020年9月15日的租金总额经双方协商降低至40,000元。在双方签订《房屋租赁合同续租协议》后，中华人民共和国外交部及国家移民管理局于2020年3月26日颁布公告，自2020年3月28日零时起暂停外国人持目前有效签证或居留许可入境，该禁令持续至2020年9月28日才解除。原告一家在禁令期间滞留韩国无法返回上海，该入境政策的变更对原告来说构成不可抗力。尽管对原告来说，租赁合同的居住目的无法实现，但是，其仍尽力维持租赁关系超过三分之一租期。2020年7月底，原告因仍然无法返回上海，且因新冠疫情收入大幅下降，故与被告就租赁合同解除事宜进行了沟通协商，双方一致同意提前解除租赁合同。据此，原告于2020年8月7日从涉讼房屋中搬离并向被告提供了租赁房屋进户门的电子密码。租赁合同解除后，原告曾催告被告返还保证金和预付租金，并于2020年8月19日委托上海陆德劭和律师事务所向被告发送律师函，提示被告及时返还保证金和预付租金，但是，被告至今仍未返还上述款项。原告认为，首先，原告与被告已就涉讼房屋的租赁事项达成了合意，签订了有效的租赁合同。原、被告之间具有合法、有效的租赁关系，被告为本案适格被告。其次，本案争议标的为返还租赁保证金和预付租金，涉讼房屋位于上海长宁区，本院对本案有管辖权。再次，关于争议标的涉及的保证金和预付租金，双方曾就租赁合同解除事宜进行沟通、协商，并一致同意提前解除租赁合同，原告请求返保证金、预付租金和利息损失的请求合理、合法。为维护原告合法权益，特向本院提起诉讼。被告裘立群本诉辩称及反诉诉称，原告妻子于2020年7月23日通过微信提出毁约，并要求退还部分租金，被告对此并未同意。被告同意原告搬离涉讼房屋，但未协商一致解除合同。原告所支付的租赁保证金应作为违约金予以没收，剩余租金应作为房屋空置的损失补偿。在双方2020年8月11日的微信聊天记录中，被告明确提出租期至2021年3月15日，被告因原告违约有权没收租赁保证金。在双方2020年8月12日的微信聊天记录中，原告也明确表示被告可保留租赁保证金。被告因原告违约所受到的房屋空置损失达数万元，远超过原告预付的39天租金金额。在原告2020年8月7日退房后，被告始终未同意退还租赁保证金及租金。在租赁合同继续履行的情况下，被告才同意将2020年6月16日至2020年9月15日的租金总额降低至40,000元。不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.原告赔偿被告39天的租金损失16,952.52元；2.原告赔偿被告减免的租金8,000元；3.原告支付网络费1,200元；4.原告赔偿更换电子锁的费用2,000元。审理中，被告确认，第1项反诉诉讼请求实质上是要求不予返还原告预付的39天租金，且租赁保证金16,000元同样应当不予返还。原告ChristianTuttlies反诉辩称，被告未提供证据证明涉讼房屋在双方租赁关系解除后的39天内处于空置状态，且租赁合同系基于双方协商一致解除，即便存在空置损失，很大程度上也系被告未积极寻找下位租客所致。双方已达成减免租金8,000元及网络费1,200元由被告承担的一致意见。原告将涉讼房屋返还被告时，电子锁正常运作，无需更换，且即便电子锁在续租期间损坏，根据租赁合同约定，应由被告承担修理或更换的费用。另根据租赁合同约定，在租赁合同终止时，被告应返还租赁保证金，且双方系协商一致解除合同，原告并未违约。综上，不同意被告反诉诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同续租协议》、收款收据、微信聊天记录、律师函、中华人民共和国外交部及国家移民管理局发布的公告、邮件截屏、录像、发票、付款通知单、订单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告系涉讼房屋产权人。2019年3月，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)、案外人德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，用途为居住；租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月15日止；每月租金16,000元，租金以三个月为一期支付；租赁保证金数额为一个月的租金，即16,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……⑦乙方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的。2020年3月，被告作为甲方、原告作为乙方签订《房屋租赁合同续租协议》，约定双方就涉讼房屋租赁合同延期事宜，达成如下协议：1.涉讼房屋租赁合同原租赁期限内(2019年3月16日至2020年3月15日)的租金已付清；2.涉讼房屋租赁合同的期限延长一年，即延长至2021年3月15日终止；3.涉讼房屋租赁合同的其他租赁条件均不变。该协议甲方除被告外，另有案外人BYUNCHANG-JAE的签名。2020年3月26日，中华人民共和国外交部、国家移民管理局发布公告，决定自2020年3月28日0时起，暂时停止外国人持目前有效来华签证和居留许可入境。2020年7月25日至2020年8月12日期间，在涉讼房屋微信群中，有如下聊天内容：2020年7月25日，被告：你好，我听我先生说了，很遗憾，听说不能回来上海了，请问什么时候退出来，到时候告诉我好吗？辛苦了。等房子正式出来，我们进去后看看房子情况，我们商量一下您和我先生说的事情好吗？……被告：您都搬好东西后，随时通知我好吗？我进去看看房子好吗？原告妻子：好的！2020年8月4日，原告妻子：您好！我们是这样安排了，8月7号搬出东西。……被告：好的，没问题呢。2020年8月7日，原告妻子：我想报告一下目前的情况，搬家公司已经走了，……打扫阿姨说一小时50元，两个小时应该够的，要么我给你们打扫费用也可以的，或者你们可以今天晚上来一趟的话我不取消打扫阿姨，最后你们自己检查一下也可以的，你们怎么想呢？被告：没事，你这边全部搞定后，给我们密码，我们进去看看好吗？……原告妻子：……我现在告诉你们密码，密码是……2020年8月9日，被告：所有的遥控器、钥匙、门禁卡有吗？原告妻子：都有，都在那儿，只有两张门卡我们这儿，先用密码打开门，两张门卡如果老公去上海也可以提交给你们。2020年8月10日，原告妻子：你们好，我想问一下，把家里的密码已经上个星期五告诉你们了而且昨天你们已经都过去看了，押金什么时候退我们呢？还有关于月租的事情你们怎么想呢？一直没回复所以现在问你们！请回复一下。被告：你好，我昨天去看了房子，没有什么问题。……2020年8月11日，原告妻子：……那么有什么原因不给我们退押金呢？我可以问你们吗？还有一个问题关于预付的月租你们怎么想呢？您一直说我们先搬出东西然后再说……已经搬出东西了，您可以告诉我们您的想法吗？被告：这样子的，我看了合同，合同是到明年的3/15日，这个是你们违约了，按照合同我们是有权利没收违约金的。还有一点呢，就是虽然你是8/9号退房了，但是我们也已经在年初签约的时候1.没有增加了租金，2.我们也提(替)你们付了宽带网络费用，3.免除了半个月的租金。……原告妻子：好的您那边先计算一下吧但是有几个事情我也想告诉你们，首先，3月份没有跟你们说退房是当然我们没计划退房的，您应该会记得我先主动(得)提前一个月跟你们说要延长合同，那时候我们也没问了减少租金，我也听说过已经很多外国人离开古北了……所以当时您先生说过宽带费是你们来付的！……说实话之前我都没担心过押金退回来的问题……离开合同书这个问题当然还可以租客和房东可以商量的事情呢，至少关于预付的租金是希望尽量退给我们……2020年8月12日，原告妻子：……按照合同书押金不退月租退吧。……被告：1.租金是3个月一次支付，我让你们早点退了吗？2.是我的原因，你们违约了吗？3.那么多外国人都2-3月份回来了，你们自己不愿意回来，而且让我房租打折，我没有同意过了吗？……原告：我已经和律师谈过了。他确认在这种情况下您有权保留押金但是我们预付的租金必须退。……2020年8月，原告代理人向被告发函，要求返还租赁保证金16,000元及租金16,956.52元。2020年9月23日，中华人民共和国外交部、国家移民管理局发布公告，自2020年9月28日0时起，允许持有效中国工作类、私人事务类和团聚类居留许可的外国人入境，相关人员无需重新申办签证。另查明，2020年8月12日，被告通过网络购买了智能门锁，金额为1,988元。2021年3月，原告委托他人向被告寄送门卡。审理中，原、被告及案外人BYUNCHANG-JAE书面确认，本案系争纠纷中出租方的权利义务均由被告行使。原告另确认，若法院认为租赁合同系因原告违约而解除，同意将租赁保证金作为违约金予以没收。被告另确认，原告支付租金至2020年9月15日。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，原、被告就租赁涉讼房屋所签订的相关合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据约定，涉讼房屋租赁期限至2021年3月15日止，但是，原告于2020年7月提出提前解除合同，并于2020年8月7日搬离涉讼房屋。被告辩称，其同意原告搬离涉讼房屋，但未协商一致解除合同。对此，根据微信聊天记录，被告在得知原告要求提前解除合同后，不仅未予反对，而且还询问原告何时退房，并要求原告在搬离后通知被告以便验房，由此可知，被告在当时实际已同意原告提前解除合同。原告于2020年8月4日提前通知搬离时间，被告对此予以确认，原告于2020年8月7日搬离涉讼房屋后，又将此情况通知被告并告知电子门锁密码，被告在此之后也上门验房，故双方就涉讼房屋租赁关系至2020年8月7日应已解除。原告要求被告返还租赁保证金16,000元，被告则认为原告违约故有权不予返还租赁保证金。对此，一则，尽管原告主张因暂停入境公告而滞留国外无法返回上海，但是，系争合同系续签合同，且签订在新冠疫情发生后，原告在续签时应已能对新冠疫情形势作出一定预判，而在暂停入境公告发布后，双方就租金进行了协商并达成减免8,000元的意见，可见被告也已作出一定让步，续签合同未能继续履行系原告违约所致；二则，根据微信聊天记录，原告及其配偶多次确认，被告有权不予退还租赁保证金，现原告就租赁保证金提起诉讼，与其当初的意见相矛盾；三则，尽管上文中认定被告实际已同意原告提前解除合同，但是，这并非意味着被告不能要求原告承担违约责任，被告仍有权依照法律规定或双方约定要求原告承担相应责任。鉴于合同约定被告在此情况下有权要求原告支付相当于一个月租金的违约金，且原告确认，若法院认为合同系因原告违约而解除，同意将租赁保证金作为违约金予以没收，故本院确认被告有权就已收取的租赁保证金16,000元不予返还。原告要求被告返还提前支付的2020年8月8日至2020年9月15日的租金16,956.52元，被告则要求不予返还，以作为房屋空置的损失补偿。对此，原告已于2020年8月7日搬离涉讼房屋并告知电子门锁密码，涉讼房屋已由被告实际收回，故上述未使用期间的租金应予返还。被告要求不予返还，以作为房屋空置的损失补偿的意见并无相关法律依据，双方也未就此进行过约定，此外，被告在本院已支持不予返还租赁保证金16,000元的情况下，未能举证证明空置损失，且房屋空置亦可能存在多方面因素，故本院对原告相应的本诉诉讼请求予以支持，对被告相应的反诉诉讼请求难以支持。原告要求被告支付迟延还款的利息损失，鉴于被告并非恶意不返还租金，故本院对原告的该项本诉诉讼请求难以支持。被告要求原告赔偿减免的租金8,000元，鉴于租金减免系双方自愿达成，且未见附条件，故本院对被告的该项反诉诉讼请求难以支持。被告要求原告支付网络费1,200元，根据在案证据，双方已协商确认该费用由出租方负担，故本院对被告的该项反诉诉讼请求难以支持。被告要求原告赔偿更换电子锁的费用2,000元，根据在案证据，原告在交还房屋时并未及时将门卡返还给被告，其直至2021年3月才委托他人寄送，被告在此情况下出于安全等因素考虑更换电子门锁并无不当，但就具体金额而言，本院酌情支持1,500元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)裘立群已收取的租赁保证金16,000元归被告(反诉原告)裘立群所有，被告(反诉原告)裘立群不予返还；二、被告(反诉原告)裘立群应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)ChristianTuttlies返还租金16,956.52元；三、原告(反诉被告)ChristianTuttlies应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)裘立群支付更换电子门锁费用1,500元；四、驳回原告(反诉被告)ChristianTuttlies其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)裘立群其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费634元，由原告(反诉被告)ChristianTuttlies负担410元，由被告(反诉原告)裘立群负担224元。反诉案件受理费451.91元，由原告(反诉被告)ChristianTuttlies负担120元，由被告(反诉原告)裘立群负担331.91元。如不服本判决，原告(反诉被告)ChristianTuttlies可以在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)裘立群可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。