河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终379号上诉人（原审原告）：济源市轵城供销合作社，住所地：济源市轵城镇西轵城村。法定代表人：栗敏高，理事会主任。委托诉讼代理人：李艳萍，该合作社职工。被上诉人（原审被告）：宋海忠，男，1971年10月21日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：齐波，河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰兰，河南朗齐律师事务所实习律师。上诉人济源市轵城供销合作社（以下简称轵城供销社）因与被上诉人宋海忠确认合同无效纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初7873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轵城供销社法定代表人栗敏高及其委托诉讼代理人李艳萍，被上诉人宋海忠委托诉讼代理人齐波、李兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轵城供销社上诉请求：撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初7873号民事判决第二项（即：驳回轵城供销社的其他诉讼请求），改判确认轵城供销社与宋海忠2009年2月24号签订《商住楼开发建设协议》无效。事实与理由：1.2009年2月24日在没有办理招标、出地出让、规化许可证、施工证等手续的情况下，轵城供销社与宋海忠签订《商住楼开发建设协议》，宋海忠没有资质、没有营业执照、没有场地，严重违反建筑管理条例规定和《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”、违反《民法典》一百五十三条规定，因此应认定该《商住楼开发建设协议》无效。2.本案中，轵城供销社是要求确认该供销社和宋海忠所签《商住楼开发建设协议》无效。而一审法院把一建公司也拉了进来成了被告。在工程建设上，一建公司不是建设者，宋海忠才是建设者，他们都有房屋销售许可证吗？3.一审判决根据轵城镇人民政府批文自筹资金，承认二楼以上归开发商所有，但批文中明确提出职工住房7500平方，结果职工没有一间。按国土局批复第十八条建95平方的住房和廉租房，并进行土地评估，如改变用途、转让，需重新评估。案涉主体工程是轵城供销社的，轵城供销社土地又没有转让，二层以上归开发商，房屋是土地的附属物，有土地才能建房，如果不能给一个说法，将带来无穷后患，办房产证是宋海忠去办？以谁的名义办？4.案涉商住楼二层以上，宋海忠己把楼全部售完，但就连案涉协议明确给轵城供销社的4—8间办公场所也不给，轵城供销社不能容忍这种既得利益又不讲道理的人，况且还超建1982.6平方该怎样处理，造成轵城供销社10年没有办公场所。综上，轵城供销社与宋海忠所签《商住楼开发建设协议》无效。宋海忠辩称：1.其与轵城供销社实际上是合作关系，也就是供销社提供土地，宋海忠投资，包括土地由划拨变更为出让所交纳的土地出让金、工程建设资金等所有费用，轵城供销社与宋海忠所签《商住楼开发建设协议》不是建设工程施工合同，并不以宋海忠是否具有施工资质、营业执照、规化许可证而影响该合同的效力。2.轵城供销社上诉状上第2-4项上诉理由所述均是合同履行问题，并不涉及合同的无效情形。本案中双方之间是进行商品房开发，不是廉租房建设，宋海忠并不清楚有关批复文件，批复文件并不约束宋海忠，批复文件中所提到的7500平方的职工住房也并没有说是由宋海忠免费提供给轵城供销社或者职工，该批复文件并不能引起合同无效的后果。另外，双方所签《商住楼开发建设协议》第8条第10项约定非常明确，宋海忠是按优惠价给轵城供销社提供二楼以上4—8间办公场所，而非无偿赠予。综上，案涉《商住楼开发建设协议》不符合合同法关于无效合同的法定情形，请求二审依法驳回轵城供销社的上诉请求。轵城供销社向一审法院起诉请求：1.依法确认2009年2月24日其与宋海忠签订的轵城供销社商住楼开发协议无效；2.确认商住楼后院4.24亩土地的使用权、经营权、收益权归其所有。一审法院认定事实：2007年12月25日，济源市轵城镇人民政府轵政[2007]145号文件作出《轵城镇人民政府关于轵城供销社改建商住楼建设项目的批复》，内容为：“轵城供销社：你单位改建供销社商住楼项目的立项申请及相关资料已收悉，经研究批复如下：一、为加快轵城经济发展，依据轵城组团（轵城镇）总体规划（2007—2020）的布局要求，推进城乡一体化进程，同意轵城供销社改建商住楼的请示。二、用地及建设规模：项目占地6.1亩，建筑面积12000平方米，其中职工住宅面积7500平方米。三、项目位置：文昌南路与轵城大街交汇处东北侧。四、项目投资：720万元，资金全部自筹。五、项目建设期：12个月，2008年元月—2008年12月。请抓紧按照基本建设程序要求，办理有关手续，落实各种建设条件及建设资金，优化建设方案，争取早日建成投入使用”。2009年2月24日，轵城供销社（甲方）与宋海忠（乙方）签订了一份《轵城供销社商住楼开发建设协议》（以下简称《商住楼开发建设协议》），内容为：“为了推进城乡一体化建设步伐，结合轵城镇小城镇建设规划布局，提升城镇品位，改善职工居住和经营环境，决定拟建供销社商住楼工程项目，经双方协商就商住楼开发建设达成如下协议。一、工程项目：轵城供销社商住楼工程及配套设施。二、土地面积，该工程属于供销大院整体开发拆除现有旧楼，大院土地总面积为4089.74平方米。三、本宗土地属于国有划拨土地，位于文昌南路××城镇××村西。四、该楼一层为门面房，二楼以上为住宅楼。五、工期：自2009年9月1日开工至2010年9月1日竣工。六、开发形式，采取公开投标，由乙方投资新建，乙方向甲方交纳开发补偿金50万元，协议签订后两日内交纳。七、利益分配：1.依据图纸，主营业楼底层门面房归甲方所有，二层以上为开发商自行开发销，后院大约2829.74平方米，折合土地面积4.24亩，收益权、经营权和使用权归乙方所有，经营年限按国家土地法规期限执行。2.乙方交付使用一层门面房屋的成房，按照图纸设计每间的地板砖、水、电、门、窗齐全，后院的土地由乙方自行设计和规划，原则上以二层建筑为准，如乙方超出二层，甲乙双方协商解决外部环境工作，协调外部环境工作费用由乙方承担。3.门面房前至大路边和后院地面，由乙方负责铺设和硬化。4.出让金解决办法：本宗土地为国有划拨土地，现变更为出让土地，上缴的土地出让金由开发商承担，出让金市政府如果返还，甲方留20%，乙方得80%，按市政府土地出让金返还政策执行，如不返还，乙方负责承担全土地出让金全部费用。八、双方权利和义务：1.甲方同乙方达成开发协议后，甲方不再承担任何开发中形成的费用。2.在开发期间，甲方如遇资金困难，乙方借给甲方5—10万元，甲方按年息10％利息付给乙方，甲方在完工后半年之内偿还乙方。3.此协议甲乙双方签订后，商住楼开发施工中的一切手续由乙方负责办理，各种费用由乙方负担。4.开发建设二楼以上的房产属于乙方的，由乙方自行销售，收益归乙方，甲方有义务协助乙方销售，随时提供销售时所有印鉴，提供有关服务。5.乙方在开发、建设、销售中所涉及的一切税费由乙方承担，甲方不承担任何责任。10.乙方按优惠价给甲方提供二楼以上4—8间办公场所。十二、因甲方原因造成停工，甲方负担乙方一切经济损失，因甲方不能提供土地占用手续，乙方有权拒付门面房，中途无故停工，甲方有权取消乙方开发资格。本协议一式四份，甲乙双方各持两份，本协议自签字之日起生效”。2009年8月27日，轵城供销社和济源市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，以712800元的出让价取得了轵城供销社原使用的国有划拨土地，用于商住楼建设。2009年12月14日，轵城供销社作为发包人与承包人河南省济源市第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）签订协议书，约定由一建公司承建济源市轵城供销社1号楼、2号楼，工期从2009年12月27日至2010年10月7日，合同价款为527.99万元。该商住楼于2012年完工后，一楼的门面房归轵城供销社所有，二楼以上的住房由宋海忠以轵城供销社名义开始销售。该商住楼的建设于2012年3月29日办理了建设工程规划许可证，于2014年12月10日办理了建筑工程施工许可证，证件上显示的建设单位均为轵城供销社。一审法院认为：轵城供销社根据济源市轵城镇人民政府轵政[2007]145号文件作出的《轵城镇人民政府关于轵城供销社改建商住楼建设项目的批复》,自筹资金，进行轵城供销社商住楼的建设。2009年2月24日，轵城供销社与宋海忠签订了《商住楼开发建设协议》，由宋海忠投入资金进行建设，商住楼建成后，一楼门面房归轵城供销社所有，二楼以上由宋海忠销售，后院4.24亩土地的使用权、经营权、收益权归宋海忠所有。2009年8月27日，轵城供销社办理了土地出让手续，将商住楼建设所需的土地由划拨变为出让，轵城供销社成为该宗土地的使用权人。2009年12月14日，轵城供销社作为发包人与承包人一建公司签订协议书，约定由一建公司承建该商住楼。商住楼2012年建成后，一楼门面房归轵城供销社，二楼以上的房屋由宋海忠以轵城供销社名义开始销售。该商住楼的建设所办理的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证显示的建设单位均为轵城供销社。综合以上情况来看，该商住楼是由轵城供销社办理的建设手续并发包给一建公司施工，建成后以轵城供销社名义销售房屋，故商住楼应系轵城供销社建设，轵城供销社与宋海忠签订建设协议，由宋海忠投入资金并分配给宋海忠二层以上的房屋作为回报，而轵城供销社只是按协议约定取得一楼门面房，二层以上房屋的销售情况与轵城供销社无关，故轵城供销社并不与宋海忠共享利润、共担风险，也说明该商住楼系由轵城供销社建设。轵城供销社诉称，其与宋海忠签订的该建设协议违背了建筑合同的实质内容，把其他事项掺杂在内，协议内容显失公平，给其及股民造成严重损失，造成其长期在外外租房办公、职工上访告状，所以要求确认该协议无效。但该商住楼系由轵城供销社建设，轵城供销社不能证明其与宋海忠签订的建设协议有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对轵城供销社的该项请求不予支持。轵城供销社另请求确认商住楼后院4.24亩土地的使用权、经营权、收益权归其所有，因该宗土地系轵城供销社办理的土地出让手续，轵城供销社系该宗土地的使用权人，虽然轵城供销社与宋海忠在建设协议中约定后院4.24亩土地的收益权、经营权和使用权归宋海忠所有，但国有土地使用权的转让需要在土地管理部门进行变更登记，而该土地并未进行变更，土地使用权人仍为轵城供销社，因此，对于轵城供销社的该项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、轵城供销社享有济源市轵城供销合作社商住楼后院4.24亩土地的使用权、经营权、收益权。二、驳回轵城供销社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由轵城供销社负担50元，宋海忠负担50元。本院二审期间，轵城供销社提供的证据有：1.2009年11月13日河南省建设工程安全施工措施审查备案表（建设单位轵城供销社，施工单位一建公司）一份，证明案涉《商住楼开发建设协议》没有审查备案，按照程序是先招标后备案，所以《商住楼开发建设协议》无效。2.济源市建设工程招标投标书面报告备案表一份，证明当时案涉施工项目规定的开标定标时间是2009年11月20日，《商住楼开发建设协议》在此之前，当然无效。另外，《商住楼开发建设协议》中签字的陈立军是供销社主任、赵志平是供销社监事会主任、马国战是供销社理事会副主任，因为供销社属于股份制，该协议没有经过股东大会集体研究所以才引起广大股民不满，该纠纷长期得不到解决。3.2020年5月10日轵城供销社自己出具的书面证明两份以及《社员证》三份，证明轵城供销社是股份制性质。宋海忠质证称，对证据1、2的真实性没有异议，该两份证据的形成时间晚于双方之间所签建设协议之后，正好符合逻辑顺序，因为双方签订合作开发协议以后再履行工程招投标，确定施工单位；证据3轵城供销社提供的社员证是1983年办理的，不能说明供销社目前状况及性质，应以工商登记信息为准。本院认证意见：宋海忠对轵城供销社提供的三份证据本身真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。本院对一审查明事实予以确认。另查明：一、案涉商住楼所办理《建筑工程施工许可证》上记载的建设单位为轵城供销社，施工单位为一建公司。2009年11月4日，济源市人民政府为轵城供销社办理一份《国有土地使用证》，载明：土地所有权人轵城供销社；地类商业、住宅；使用权类型出让。2016年12月26日，济源国土资源局为轵城供销社办理一份《不动产权证书》，载明：权利人轵城供销社；具有情况单独所有；坐落济源市文昌路与轵城大街交叉口东北侧轵城供销社商住楼××楼；产权类型国有建设用地使用权/房屋使用权；权利性质出让/市场化商品房。二、轵城供销社与宋海忠签订《商住楼开发建设协议》之后，本案涉案工程系轵城供销社公开招标，一建公司中标，涉案工程是一建公司与宋海忠进行合作施工。本院认为：一、关于2009年2月24日轵城供销社与宋海忠签订《商住楼开发建设协议》的效力问题。1.涉案商住楼工程有济源市轵城镇政府轵政[2007]145号文件予以批复。轵城供销社与济源市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得了轵城供销社原使用的国有划拨土地（包括案涉商住楼后院4.24亩土地），将商住楼建设所需土地由划拨变为出让，轵城供销社成为该宗土地的使用权人。涉案商住楼工程办理的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证上记载的建设单位均为轵城供销社，政府部门颁发的《国有土地使用证》载明“地类商业、住宅；使用权类型出让”。政府部门颁发的《不动产权证书》载明：“权利人轵城供销社；共有情况单独所有；产权类型国有建设用地使用权/房屋使用权；权利性质出让/市场化商品房”。案涉《商住楼开发建设协议》并没有改变政府部门审批的土地用途。2.涉案商住楼工程经政府相关部门审批取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等审批手续，且涉案工程经轵城供销社公开招标，一建公司中标并由宋海忠与一建公司合作施工，同时涉案工程中的部分商住楼已竣工验收并已进行销售。3.案涉《商住楼开发建设协议》时任供销社主任陈立军、供销社监事会主任赵志平、供销社理事会副主任马国战均进行签字，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，轵城供销社并不能证明案涉《商住楼开发建设协议》存在法定的无效情形，因此，一审判决驳回轵城供销社请求确认案涉《商住楼开发建设协议》无效的诉讼请求，并无不当。二、关于轵城供销社请求确认商住楼后院4.24亩土地的使用权、经营权、收益权归其所有的问题。因二审审理期间轵城供销社表示该项诉讼请求在本案中不再主张，且宋海忠也申请撤回针对一审就该项判决内容的上诉请求，本院另行作出（2021）豫96民终379号裁定准许宋海忠撤回上诉，因此，该项诉讼请求本案不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初7873号民事判决；二、驳回济源市轵城供销合作社请求确认2009年2月24日其与宋海忠签订的轵城供销社商住楼开发协议无效的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由济源市轵城供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  黄存智审判员  孙东杰审判员  聂文峰二〇二一年七月二十四日书记员  宋雪娇