广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初9783号原告：杨娟芳，女，汉族，1984年5月6日出生，住广东省阳春市，委托代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞市威皇物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇大卢村太宝路193号14层A号，统一社会信用代码为9144190033802574XW。法定代表人：曾旋锐，该公司董事长。委托代理人：赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告杨娟芳、邓仁、刘小玲、杨壮诉被告东莞市威皇物业管理有限公司（以下简称威皇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任审理，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告杨娟芳、邓仁、刘小玲、杨壮，被告威皇公司的委托代理人赖容伟到庭参加诉讼。本院于2016年11月1日作出（2016）粤1972民初9783号民事裁定书，裁定驳回原告邓仁、刘小玲、杨壮的起诉，该裁定于2016年11月16日生效。之后，本案转为适用普通程序审理，依法由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、梁筱婷组成合议庭进行审理，并于2016年12月6日再次公开开庭审理，原告杨娟芳及其委托代理人祁胜举，被告威皇公司的委托代理人赖容伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娟芳诉称：被告威皇公司发布威皇商务大厦的占地面积、基础设施等信息进行招商，原告因其发布的信息而与被告签订一份《租赁合同》，约定原告向被告租用相应的铺位经营卫浴用品生意，合同期自商城开业起算，免租期为3个月。租用铺位后，被告却出现多种违约情形，整栋商务大厦的供电变压器至今未安装，造成供电不足，经常跳闸停电，导致无法开业，顾客不愿进门；被告擅自改变三、四楼为沐足城及网咖，改变了整个商场的经营范围、性质，且沐足城的广告牌比家居建材购物中心的广告牌大，影响了原本建材商城的宣传；被告原宣称有200多个车位，但最后只能提供20多个车位；被告承诺的户外电梯（货梯）至今未安装；被告装有排风系统，但故意不使用，导致商城闷热、缺氧；被告举行表演试业秀，但原告毫不知情，目的是强行收铺租，不兑现承诺的免租期；截止至2016年8月10日，整栋大厦消防未通过，应有硬件设施未完善；被告逼迫原告签订“友好协议”，不签就停水停电；被告安排不明身份的人强行多收水电费，并拒绝公示明细账目；被告在招商经营规划改变广告承诺。综上，被告进行虚假广告，网上欺诈招商，致使商场无法正常发展，原告无法正常经营，原告因此产生了装修、股东工资、厂家任务等损失，应由被告赔偿。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告赔偿装修损失183956元、股东工资损失114400元、厂家任务损失321400元、保证金20680元，共计640436元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告杨娟芳变更其诉请为：1.被告赔偿原告装修损失183956元，退回所收租金、管理费、保证金31020元；2.本案诉讼费由被告承担。同时还变更其诉请的事实和理由如下：被告威皇公司拟在东莞市虎门镇威皇商务大厦一到四楼建设威皇家居建材馆，印制《招商手册》并开展招商活动。原告看中被告整体商业规划，经洽谈，于2015年7月份和被告签订了《租赁合同》，原告承租的铺位为威皇商务大厦A区一层1013、1015、1016号，用于经营洁具、卫浴及配套产品。原告进驻后对案涉租赁物进行了装修。然而，在租赁合同的履行过程中，被告并未按照当初承诺和宣传去履行合同，即将威皇商务大厦一到四楼建成威皇家居建材馆，而是将三楼和四楼出租给案外人用于开办网吧、沐足城，并将原规划的一楼建材城的大堂改造为沐足城专用，原规划的大厦后面的停车场已经围起来，不再作为停车场使用，作为建材城的消防迟迟未做，没有消防器材和消防通道，规划的室外货梯一直没有投资建设，且经常停电，导致原告租赁案涉标的物经营建材的商业目的基本落空。因被告的上述违约行为，原告多次和被告协商，要求被告整改，被告均不予理会，还要强行收取租金和物业管理费。为了维护原告的合法权益，原告不得不通过法律解决，请法院在查清案件事实的基础上依法判决。被告威皇公司辩称：请求法庭审查四位原告的主体资格是否适格，根据合同相对性原则，与答辩人签订合同的只有原告杨娟芳一人，与其他三位原告无关；双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，双方应当遵守合同内容的相关规定，但原告至今未缴纳过租金和管理费；合同明确约定原告自持证照、合法经营、自负盈亏，答辩人已经按约交付商铺，其店面一直处于正常使用和经营状态；合同约定各商铺外墙的广告招牌、张贴宣传品等费用由原告自行承担，原告的对外宣传已经占有足够的区域和位置，答辩人从未干涉过；答辩人并非仅将商铺租给原告一个商户，合同也没有约定必须租给原告一人，因此答辩人的法定代表人不可能天天到原告店铺帮其处理事情，原告主张被逼迫签订友好协议，逼交租金和水电费，答辩人不知从何而来，但原告从签订合同至今，未缴纳一分租金和管理费，却认为答辩人多收其水电费，但答辩人每月有明确的缴费通知单；原告担心会被消防查封，属于单方臆测，案涉大厦已经通过相关的消防验收和备案，不然消防部门不可能允许经营，其他商户也不可能通过工商登记；原告主张的免租期，双方签订的合同期限已过四分之一，免租期不可能免租到最后；原告与答辩人签订的合同并无承诺将原告承租的商铺设定为任何形式的经营，合同第35条约定原告自负盈亏，原告的雇员与答辩人不存在劳动合同关系及工资福利、社保等；答辩人不存在过错，因此答辩人不同意原告诉请，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，被告威皇公司原名为东莞市威皇投资有限公司，2016年9月26日更名为东莞市威皇物业管理有限公司。2015年7月26日，被告威皇公司作为甲方，原告杨娟芳作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：被告威皇公司将位于东莞市虎门镇太宝路193号的威皇商务大厦A区第一层A-1013、A-1015、A-1016A号商铺出租给原告杨娟芳经营洁具、卫浴及配套产品，面积188平米；租赁期限为五年，租赁期从2015年9月28日至2020年9月27日止，以商场开业之日起算合同期，该商铺的租金起算日为2016年1月28日；乙方承担该商铺每月租金52元每平米，即每月租金共计9776元，租金按月缴付，乙方必须于每月五日前主动到甲方财务部缴交当月租金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金及预交首期合同款，保证金相当于两个月租金共计20680元，首期合同款为10340元；租赁保证金由甲方保管，直至本合同期满，在乙方已缴清全部租金及其它应缴之费用且并无违约的情况下，甲方应在合同期满后15天内将乙方的履约保证金如数免息退回乙方；管理费按建筑面积计算，每月管理费共计564元，乙方商铺内自己加装的照明或其他用电工具的，按该商铺内独立电表的每月实际电表读数产生额交付费用，公共用电费用按商城整体实际用电量产生的费用，按乙方商铺的租赁面积分摊，以上费用按月缴付，乙方必须于每月五日前主动到甲方财务部缴交当月费用；因甲方原因致使乙方确实不能继续经营，而必须中途离场，在双方均无可挽回的情况下，甲方负担乙方在此商铺经营时所造成的损失，具体由甲乙双方协商解决，并退还乙方的保证金。合同签订后，原告杨娟芳即向被告威皇公司支付了保证金20680元及首期合同款10340元，并对案涉租赁物进行了装修，开始经营“惠达卫浴”，专卖洁具、卫浴及配套产品。另查明，原告杨娟芳以被告威皇公司违约为由，当庭提出解除双方签订的《租赁合同》，其主张被告威皇公司主要存在以下违约情形：1.未建设大型停车场和货梯；2.招商手册显示三、四楼原来都是规划为建材城，现在却开设了网吧和沐足城；3.建材城的通道和中堂改为沐足城的专用大堂，且在中堂位置加装一部去三、四楼的专用电梯；4.案涉租赁物的消防设施不完善，没有消防器材和消防通道。为证明上述主张，原告杨娟芳向本院提交一份《威皇家居建材馆招商手册》，记载：本家居建材馆位于东莞市××镇××（××与××路交汇处），总建筑面积30000余平方米，一至四楼为家居建材馆，同时配有大型停车场，其它为酒店与写字楼。被告威皇公司向本院提交《建设工程消防设计备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，显示被告威皇公司已就案涉工程进行了消防设计备案和竣工验收消防备案。原告杨娟芳还向本院提交《装修合同书》、《秋艺装饰工程结算表》及收据三张，主张其为装修案涉租赁物共支出183956元。另查明，案涉租赁物已取得《房地产权证》，产权人为广东黄河实业集团有限公司。2015年5月9日，被告威皇公司与案外人东莞市黄河时装城管理有限公司签订一份《租赁合同》，取得案涉租赁物所在整栋大厦的使用权，广东黄河实业集团有限公司对此出具了同意转租证明，认可上述《租赁合同》的效力。案外人东莞市黄河时装城管理有限公司亦出具一份《同意转租证明》，同意被告威皇公司将案涉物业转租给其他商户。以上事实，有原告提交的《友好协议书》、《租赁合同》、押金收据、首期合同款收据、《股东合作协议书》、照片若干、《装修合同书》、《秋艺装饰工程结算表》、装修费收据三张、招商手册，被告提交的照片若干、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、核准变更登记通知书、《房地产权证》、《租赁合同》、同意转租证明两份以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得《房地产权证》，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。本案的争议焦点是：原告杨娟芳是否有权以被告威皇公司违约为由要求解除案涉《租赁合同》及赔偿相关损失。对此，本院分析如下：一、原告杨娟芳主张被告威皇公司未按照《招商手册》的记载将案涉租赁物一至四层全部建设成家具建材馆，而是将三至四层建成了网吧和沐足城，对此，本院认为，《招商手册》上面所记载的内容只是被告威皇公司对未来的一个规划，并非对租户的单方承诺，案涉《租赁合同》亦未约定被告威皇公司必须将案涉租赁物的一至四层全部建成家具建材馆，故对于原告杨娟芳该主张，本院依法不予支持；二、对于原告杨娟芳主张的大型停车场及货梯的问题，案涉《租赁合同》对此并未作出具体约定，且原告杨娟芳承租的商铺位于一楼，是否安装货梯对于原告杨娟芳的经营并无影响，原告杨娟芳据此主张被告威皇公司根本违约依据不足，本院依法亦不予支持；三、对于原告杨娟芳主张的消防设施问题，被告威皇公司提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》足以证明案涉建材城的竣工验收消防也已经报公安机关消防机构备案，故对于原告杨娟芳的该主张，本院依法不予支持。综上，原告杨娟芳主张被告威皇公司构成根本违约的依据不足，本院依法不予支持。对于原告杨娟芳要求被告威皇公司赔偿装修损失183956元以及退回所收租金、管理费、保证金31020元的主张，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨娟芳的所有诉讼请求。本案受理费4525元（原告已预交5102元），由原告杨娟芳自行负担，原告杨娟芳多预交的577元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一七年二月二十八日书 记 员  丁紫茵谢鹏