沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初1008号原告：朱月杰，女，汉族，1963年9月21日出生，住址沈阳市。公民身份号码。委托代理人：宋全义，男，汉族，1963年10月26日出生，住址，系原告丈夫。公民身份号码。委托代理人：郭立，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。被告：辽宁云腾房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路11号。法定代表人：刘进武，系该公司总经理。委托代理人：付莹莹，系辽宁沈川律师事务所律师。委托代理人：祝海峰，男，汉族，1988年12月2日出生，住址辽宁省新民市，系该单位员工。原告朱月杰诉被告辽宁云腾房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张珈适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人与被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求法院判令被告返还原告办理产权证的费用123535元。2、诉讼费由被告承担。被告辩称，被告方认为原告方的诉讼请求已经过诉讼时效了。原告早在2016年11月29日甚至更早，已经明知其权利受到侵害，并知道权利人侵害其权利的人是谁，但是原告并没有在三年内提起民事诉讼，故本案诉讼请求已经超过法定的诉讼时效。第一，原告将案涉房屋委托代办费交给诚琛置业，完全是其自愿行为，系其双方自行协商的结果，该行为也不在被告和诚琛置业签订的代办按揭协议约定的代办范围之内，且不属于同一法律关系，两者不具有关联性。依据原被告签订的商品房买卖合同相关条款的约定，被告没有为其代为办理产权证的义务，也没有代为收缴契税维修基金的约定。该合同第15条关于产权登记的约定只约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而案涉房屋于2012年8月9日被告就已完成并为其提供了沈阳市房屋所有权初始登记证明。合同条款中可以看出被告对案涉房屋产权这样的办理及维修基金契税的缴纳，没有代收代缴、代办的义务，产权证应当由原告自行办理，被告只需配合。原告将委托代办费139061元交给诚琛置业与被告和诚琛置业签订的代办按揭协议书没有关联性，也不属于同一法律关系。所谓共管账户管的是协议书中约定的贷款买受人的代办代理费，而原告交给诚琛置业的委托代办费不在共管账户的监管范畴之内，没有关联性，故也不存在原告诉称的按照被告的要求将代办代理费139061元由诚琛置业收取，转入共管账号的事实。原告诉请被告返还案涉房屋代办代理费没有事实和法律依据，被告也不是本案适格的主体。原告将案涉房屋的委托代办费交给诚琛业是其双方自愿协商行为，且诚琛置业也为其出具了专用的收款收据，因此发生的纠纷应当由原告与诚琛置业双方协商解决或依法诉讼解决，而原告混淆了基础法律关系，错把适格的被告诚琛置业扔在一边，将主体不适格的房屋出卖人，作为本案被告属于滥用诉权。被告依据原告2016年11月29日提供的关于办理产权证的说明，已自认其与诚琛置业存在委托代办的法律关系。诚琛置业虽将于2011年11月9日收取的原告的139061元代办代理费，存入按揭贷款购房者代办代理费的共管账户中，但这是非被告所要求的，且诚琛置业自行决定的行为。被告于2016年11月29日在接到原告关于办理产权证的说明后，经过清理审核才知道诚琛置业将原告的代办代理费139061元存入了共管账户，且诚琛置业也与已于2011年11月17日又将该笔款项取出。被告在2018年9月27日与诚琛置业的民事诉讼中，我公司主要是基于原告的说明，作为案件诉请的一个附属标的，而非案件的主要标的。原告不应当把帮他讨债的人作为债务人起诉，这在情理和法理上都是说不过去的。而且被告与诚琛置业的诉讼判决书中只是判决将朱月杰交纳的代办代理费移交给我公司，并没有判决该款项归我公司所有。另外该判决生效以后，我公司已申请强制执行，但诚琛置业至今未履行判决规定的移交义务，故原告诉称代办代理费在被告处并不属实，被告也不应当也无法返还此款项。经审理查明，2011年1月20日被告与案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订《代办按揭协议书》，协议约定在沈阳市大东区地块开发的“枫丹白露”项目指定沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司为银行按揭贷款及公积金贷款的办理机构。代理事宜为负责代理买受人向银行的按揭贷款、买受人的公积金贷款、代收代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权及他项权利证。委托代理期限自协议签订之日至取得初始登记批复且为全部买受人办理房证及他项权利证完毕后结束。代收买受人的契税、维修基金及各项工本费、代办费均由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司配合本案被告向买受人收取，并存在双方共同管理的账户中，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司代买受人交纳相应费用需提报原告指定专人审核后方可支取。2011年11月11日原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买位于大东区，建筑面积270.02平方米，枫丹白露园房屋一处，总价3053880元，原告一次性支付全部房款。2011年11月9日原告按要求向案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元，其中138481元转入案外人指定共管帐户，另580元现金交付。2012年8月9日案涉房屋完成初始登记。沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司仅代原告缴纳房屋维修基金15526.2元，契税至今未缴纳。剩余款123534.8元至今亦未返还，其中800元，被告在（2017）辽0103民初4865号民事案件起诉状中自认“另有800元代办费因房证未办结未支付给被告（即沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司）”。2017年本案被告将案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司诉至沈阳市沈河区人民法院，要求解除双方签订的代办按揭协议，返还枫丹白露项目为业主代办房证的相关手续和代收款项173140元并承担违约责任。其中被告主张的代收款项中包含本案原告朱月杰交纳的费用余款138261元，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4865号民事判决，判决终止履行代办按揭协议，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司将173140元移交给辽宁云腾房屋开发有限公司。现该判决已进入执行阶段。以上事实，有原、被告的陈述，有原告向法庭提交的商品房买卖合同、招商银行转账汇款回单复印件一份、专用收款收据、沈阳市沈河区人民法院民事判决（2017）辽0103民初4865号、微信聊天记录；代办按揭协议书、关于办理产权证的说明、申请执行案件的情况说明等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告购买被告开发的枫丹白露项目商品房，交纳全款后，按要求交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元。案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司为原告代缴维修基金15526.2元，另有800元在被告处。房屋完成初始登记后，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司未继续履行代办义务。经（2017）辽0103民初4865号生效民事判决认定，终止《代办按揭协议书》，包含本案原告交纳的代办费余款138261元由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司移交辽宁云腾房屋开发有限公司，并已进入执行阶段。现原告要求被告返还代办费余款123534.8元，理由正当，本院予以支持。关于被告对诉讼时效的抗辩，原告已举证多次与被告沟通代办事宜，并未放弃诉讼权利，故被告这一抗辩，本院不予支持。关于被告抗辩其不是适格主体，原告自愿与案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司协商交款与被告无关。根据庭审提交的（2017）辽0103民初4865号民事判决，可以看出，原告交款应进入被告与沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司共管帐户，且被告与沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订了《代办按揭协议书》，经判决《代办按揭协议书》终止履行后，案涉款亦判决由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司移交给付本案被告，而非本案原告，足以说明与原告形成的委托代办关系的是本案被告。故对被告的抗辩，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁云腾房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱月杰代办费余款123534.8元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，减半收取1385元，由被告辽宁云腾房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张珈二〇二一年四月二十日法官助理齐丹书记员黄玥本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。