山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初6436号原告：威海蓝创小额贷款有限公司，住所地威海市南海新区现代路北、畅海路东蓝创大厦**。法定代表人：张泰梓，经理。委托诉讼代理人：邹建强，山东德平律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁萍，山东德平律师事务所律师。被告：威海悠港酒店管理有限公司，住所地文登经济开发区珠海路**。法定代表人：姜忱桦，执行董事。委托诉讼代理人：车宏年，员工。被告：威海创意投资有限公司，，住所地文登经济开发区珠海路**法定代表人：侯吉莲，执行董事。委托诉讼代理人：岳明静，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：商奕彤，山东胶东律师事务所律师。原告威海蓝创小额贷款有限公司（以下简称蓝创公司）与被告威海悠港酒店管理有限公司（以下简称悠港公司）、威海创意投资有限公司（以下简称创意公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝创公司委托诉讼代理人邹建强、丁萍，被告悠港公司委托诉讼代理人车宏年，被告创意公司委托诉讼代理人岳明静、商奕彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝创公司向本院提出诉讼请求：1、判令悠港公司立即偿还蓝创公司借款本金220万元，并承担自2017年1月19日起至实际还款日止按照合同约定的利率计算的利息、罚息及复利；2、判令悠港公司支付蓝创公司自2017年1月19日起至实际还款日止，按照借款本金220万元每日万分之五计算的违约金；3、判令悠港公司支付律师费20000元；4、创意公司对悠港公司的上述债务承担连带清偿责任；5、判令蓝创公司对威海市文登区开发区15480平方米国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；6、案件受理费由悠港公司、创意公司负担。庭审中，蓝创公司增加诉讼请求，请求判令创意公司以其提供担保的四十九套房产拍卖、变卖价款清偿悠港酒店欠付蓝创公司的借款本金、利息、罚息、复利及其他实现债权的费用等。事实与理由：2017年1月19日，蓝创公司与悠港公司签订了担保借款合同，约定：悠港公司向蓝创公司借款人民币220万元，借款期限自贷款人向借款人实际发放贷款之日起至约定还款之日止，最长不超过730天。借款利率为月利率15‰。被告创意公司为悠港公司的该笔借款提供连带责任保证，并以威海市文登区开发区15480平方米国有土地使用权及文登区49套房产(面积为2463.88平方米)为该笔借款提供抵押担保，担保范围为：合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权、担保权的一切费用。实现债权、担保权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。合同签订后，蓝创公司于2017年1月24日将合同约定贷款发放给悠港公司。借款到期后，悠港公司未按照合同约定及时偿还借款本息，创意公司亦未履行担保义务，蓝创公司多次向悠港公司、创意公司催收借款本息及违约金，悠港公司、创意公司至今仍未履行还本付息义务。悠港公司辩称，对蓝创公司的起诉没有异议。创意公司辩称，1、利息的起算时间应该是2017年1月24日，该时间是蓝创公司将款项支付给悠港公司的时间。2、关于利息、罚息、复利、违约金等的计算，不应超过银监局对金融机构利息的规定，按照最高人民法院最近一期的答复，蓝创公司应当按照金融机构的身份来确认，银监局对金融机构的规定是不允许收取复利、违约金，只能收取利息和罚息，利息和罚息不能超出LPR的50%。3、蓝创公司对创意公司名下的土地使用权的抵押是另外一笔700万元借款的抵押，不是本案借款的抵押，故不能享有优先受偿权。4、为本案债权办理浮动抵押的房屋是5套，而非49套。请求确认上述5套房屋的预售登记为无效登记，并予以撤销。房屋并不是真实的买卖合同关系，而是为涉案债权做担保提供的浮动抵押，浮动抵押应认定无效。本院经审理认定事实如下：2017年1月19日，蓝创公司与悠港公司、创意公司签订担保借款合同，约定悠港公司向蓝创公司借款220万元，借款期限自贷款人向借款人实际发放贷款之日起至约定还款之日止，最长不超过730天。借款月利率15‰，借款人按到期提前3日一次性偿还本息。创意公司自愿为悠港公司的借款提供连带责任保证。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权、担保权的一切费用。实现债权、担保权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。保证期间自本合同项下借款期限届满之日起两年止。创意公司同意以其有权处分的坐落于文登区，总面积3018.87平方米的60套房屋，坐落于开发区，权属证书编号为文国用（2016）第040036号的使用权面积为15480.0㎡商业住宅用地使用权抵押给贷款人，作为偿还本合同“借贷条款”项下之借款的担保。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权、抵押权的一切费用。实现债权、抵押权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。借款人未按本合同约定的日期归还借款本息的，贷款人有权对逾期贷款自逾期之日起，按本合同约定的借款利率基础上加收20%的罚息利率计收利息，直到清偿本息为止。对于不按时支付的利息及罚息，贷款人有权按规定计收复利。借款人、保证人、抵押人违反合同约定义务时，应自违约之日起对违约金额按日万分之五向贷款人支付违约金。蓝创公司分别于2017年1月19日、2017年1月24日向悠港公司指定的账户内发放借款100万元、120万元。另，2016年7月18日，创意公司以其所有的坐落于开发区，面积为15480.0㎡的国有土地使用权办理了抵押登记，抵押权人为蓝创公司，抵押金额700万元。创意公司称土地抵押是为创意公司与蓝创公司之间700万元的借款提供抵押，而非为案涉借款设立。蓝创公司主张创意公司以其所有的坐落于文登区产为案涉借款提供抵押担保，上述房产网签至蓝创公司名下，创意公司称49套房产中仅有99号315室、1304室、2214室三套住宅、99-6号、99-7号两套门市房为案涉借款提供的担保，其他44套与本案无关。蓝创公司委托山东德平律师事务所代为处理本案纠纷，并为此支付律师费20000元。本院认为，蓝创公司系由地方金融监管部门监管的小额贷款公司，属于经金融监管部门批准设立的金融机构，其因从事相关金融业务引发的纠纷，不适用新民间借贷司法解释，本案应属金融借款合同纠纷。蓝创公司与悠港公司、创意公司签订的担保借款合同内容合法，是各方当事人的真实意思表示，属有效合同。蓝创公司依约发放借款，悠港公司接收并使用了借款，理应按合同约定及时偿还借款本息。合同约定借款期限自贷款人向借款人实际发放贷款之日起，即借款100万元、120万元的利息应当分别自2017年1月19日、2017年1月24日起计算。悠港公司未按时还款，应当按照约定支付利息、罚息、复利、违约金等，但合同约定利率过高，利息、罚息、复利、违约金的总计应当参照民间借贷的标准，2019年8月19日前以年利率24%为限，2019年8月20日以后应当不超过LPR的四倍。创意公司为上述借款提供了连带责任保证，理应按合同约定为悠港公司的债务承担连带清偿责任。虽然合同约定创意公司以其所有的土地使用权为悠港公司的借款提供抵押担保，但蓝创公司提供的他项权证载明设立土地使用权抵押的时间为2016年7月18日，抵押贷款金额为700万元，案涉借款发生时间为2017年1月，且庭审中双方均陈述创意公司与蓝创公司之间存在700万元的借款，故该抵押登记应为700万元借款而非本案借款设立，蓝创公司要求对该抵押的土地使用权享有优先受偿权的主张，本院不予支持。借款合同约定创意公司以其所有的房产为悠港公司的借款提供抵押担保，抵押的房产现已经网签至蓝创公司名下，该网签行为的实质应系为悠港公司的借款提供还款担保，创意公司亦在答辩中陈述双方之间并非真实的买卖合同关系。蓝创公司与创意公司以商品房买卖合同的方式为案涉借款提供担保，案涉担保应为让与担保。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确定的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案当事人通过合同创设新型担保无权时，其约定不存在法律规定的合同无效的情形，该种担保方式应为合法有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。在以房屋买卖合同方式提供担保情况下，买卖合同中的房屋作为担保标的物，但并未实际让渡房屋所有权，而是让渡物权期待权，依据上述规定，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。本案参照民间借贷纠纷的上述规定，如果悠港公司不履行本判决确定的金钱债务，创意公司对悠港公司不能清偿的部分，应对抵押房产进行清算作价的价值范围内承担清偿责任。蓝创公司主张抵押的房产为49套，而创意公司仅认可其中5套，因双方还涉及到另外一笔债务纠纷，在蓝创公司未提供其他证据证实其他44套房产与案涉借款有关的情况下，应以创意公司认可的5套为准。关于律师代理费，符合合同的约定及律师费用的收费标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告威海悠港酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告威海蓝创小额贷款有限公司借款2200000元，并以1000000元为基数，自2017年1月19日起至2019年8月19日止按照年利率24%支付利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付利息；以1200000元为基数，自2017年1月24日起至2019年8月19日止按照年利率24%支付利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付利息。（付款至威海蓝创小额贷款有限公司名下的账户内，账号：21×××19，开户行：中国银行文登支行）；二、被告威海悠港酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告威海蓝创小额贷款有限公司律师费20000元；三、被告威海创意投资有限公司对被告威海悠港酒店管理有限公司上述还款义务承担连带保证责任；四、被告威海创意投资有限公司承担保证责任后有权向被告威海悠港酒店管理有限公司追偿；五、被告威海创意投资有限公司对被告威海悠港酒店管理有限公司不能清偿的债务在坐落于文登区珠海路99号1单元315室、文登区珠海路99号1单元1304室、文登区珠海路99号1单元2214室、文登区珠海路99-6号、文登区珠海路99-7号房产清算作价的价值范围内承担清偿责任；五、驳回原告威海蓝创小额贷款有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12280元，由被告威海悠港酒店管理有限公司、威海创意投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  梁永强二〇二一年二月十八日书记员  刘 颖