山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初2512号原告：陈兴燕，女，1985年2月11日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：汪永乐，四川合泰律师事务所律师。被告：陈凡明，男，1984年12月8日生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：汤文俊，重庆中钦国彦律师事务所律师。第三人：胡琦，男，1991年6月25日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。陈兴燕诉被告陈凡明、第三人胡琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈兴燕委托诉讼代理人汪永乐、被告陈凡明委托诉讼代理人汤文俊到庭参加诉讼，第三人胡琦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。陈兴燕向本院提出诉讼请求：1.依法解除陈兴燕与陈凡明之间于2018年3月8日共同签订的《房屋买卖协议》；2.判令陈凡明立即返还陈兴燕已支付的购房款50万元，支付违约金50万元，赔偿陈兴燕装修损失费10万元、资金损失费18万元（以50万元为基数按照月利率2%计算自2019年5月1日起至2019年10月31日止），共计128万元。事实与理由：胡琦系重庆市沙坪坝区××路××号××号××建筑面积为135.55平方米、产权证号为渝（2017）沙坪坝区不动产权第0××8号房屋的所有人，即房产证上登记的权利人。陈兴燕与陈凡明系多年的好朋友关系，陈凡明专业从事炒房职业，其所购房屋绝大部分都是登记在他人名义下，陈凡明又向陈兴燕做出能满足条件的承诺，因为对陈凡明的信任，陈兴燕才愿意出资购买登记在胡琦名义下的本案中所涉房屋。2018年3月8日，陈凡明与陈兴燕签订《房屋买卖协议》，协议主要约定陈凡明将自己实际所有的上述房屋出卖给陈兴燕；房屋为125万元，首付50万元，余款75万元由陈兴燕以按揭方式向银行申请贷款，房屋过户完后由银行直接支付给陈凡明；陈凡明保证让胡琦在2019年6月1日前将房屋过户至陈兴燕名下，否则愿意赔偿陈兴燕违约金50万元。《房屋买卖协议》签订当日陈兴燕与陈凡明协商一致同意将2016年12月23日陈凡明向陈兴燕所借款15万元用于冲抵部分购房款，至此陈凡明从2018年3月8日起无需再向陈兴燕支付借款本金为15万元、每月利息3000元。剩余首付款35万元，陈兴燕于2018年3月8日向陈凡明指定的收款人倪伯巧名下的中国工商银行卡（账号为×××92）转入购房款20万元；陈兴燕于2018年3月27日向陈凡明指定的收款人倪伯强名下的中国工商银行卡（账号为×××76）转入购房款12万元；陈兴燕又于2018年4月23日向陈凡明指定的收款人徐学宇名下银行卡（账户为6214××××3182）转入购房款5万元。2018年4月30日，陈凡明向陈兴燕出具收条一张，载明陈凡明已收到陈兴燕所支付的购房首付款50万元。2018年3月10日，陈凡明将位于百年世家8-12-5号房屋及钥匙交由陈兴燕，并为陈兴燕介绍装饰公司对房屋进行装修，装修费为10万元，因陈兴燕多支付首付款2万元，该款在陈兴燕装修房屋时已由陈凡明支付装修公司，陈兴燕自行向装修公司支付装修费8万元。2018年6月，陈兴燕及家人入住该房屋，目前该房屋的市场价值在170万元左右。陈兴燕从2018年3月起至2019年4月止，共计12个月，每月向还按揭款所使用的第三人胡琦名义下中国工商银行卡（账号为×××45）转入月供所需还的按揭款3810元或3850元。《房屋买卖协议》约定二被告应在2019年6月1日前还清该房屋在工商银行的债务，解除抵押，给办理过户手续创造条件。但陈凡明、胡琦没有按约定时间提供过户办理的条件，造成陈兴燕所购房屋无法在2019年6月1日前顺利办理过户手续，陈凡明的行为已构成违约。综上所述，为保护陈兴燕的合法权益，陈兴燕根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条规定，依法起诉到贵院，请求贵院依法支持陈兴燕的以上诉讼请求。陈凡明辩称，一、陈兴燕与陈凡明认识多年，关系较好，涉案房屋（百年世家）系陈凡明进行的房产投资，因陈凡明是外地户口，在重庆买房存在贷款、户籍等限制，故找到朋友李敏的儿子胡琦代持该套房屋，陈兴燕在与陈凡明签订合同时，对上述情况一清二楚。本案原、被告双方发生纠纷的根本原因在于，一是该房屋的代持人胡琦知其为陈凡明代持该房屋，却恶意试图占有房屋拒不过户；二是陈兴燕在重庆房价见涨时起诉要求确权该房屋为其所有，起诉后见疫情发生房价大幅下跌，现已坚持要求解除合同返还购房款。二、陈兴燕诉状中陈述的共支付房款52万元，除了37万元直接支付外另外15万元是双方过去借款冲抵，2万元冲抵装修费，上述说法不属实。陈凡明在2016年12月向陈兴燕借款15万元，月息2分，陈凡明每月按时支付3000元利息并同时在2017年7月底委托朋友倪伯巧使用其银行卡归还了陈兴燕15万元本金。陈凡明收到陈兴燕的50万元的详细构成详见证据目录及说明，陈兴燕之所以叙述15万元是冲抵而不是已还清，本质是虚假陈述妄图掩盖本案至关重要的事实。三、本案陈凡明在2018年7月到2018年11月实际已陆续通过原收款账户（倪伯巧、倪伯强）将所收的50万元陆续分多次返还给了陈兴燕，返还的原因是因为陈兴燕明确表示房屋代持人胡琦是陈凡明的朋友，怕万一以后胡琦反水不过户，故此要求陈凡明先将已收到的50万元退回，如2019年6月能过户就再将该款项打入。同时，作为陈兴燕实际使用占有居住房屋的交换，陈兴燕继续将房屋使用费以还按揭款的形式支付至应过户的时间，这也是为什么双方在2019年6月前一直没有解除合同，陈兴燕收到50万元购房款后继续向胡琦账户打入月按揭款的原因。四、关于陈兴燕陈述的诉讼请求第二条中的装修损失费10万元、资金损失费18万元及违约金50万元既没有事实依据也没有相应的衡量标准，我方不予认可。被告陈凡明在2018年4月30日出具的50万元收条包括以下费用：实际收到的42万元现金及8万元由陈兴燕支付给装修人的费用（该装修费用协议由陈兴燕先行垫付，但最终是陈凡明买单并出具收条确认），故此我方售卖的房屋包含了我方出资的装修费，最终房屋价款全部返还（含8万元垫付的装修费），陈兴燕何来的装修损失、资金损失以及房屋增值损失。综上，我方同意解除与陈兴燕之间的合同，我方也不存在违约行为，因为被告早已经返还了陈兴燕交纳的50万元房款（含垫付装修费8万元）。同时也要求陈兴燕立即腾退清空房屋以及其内的用具家电，且房屋内的部分用具家电也是我方出资购买，我方将予以另案主张。陈兴燕在签订合同时明知胡琦为房屋的产权人，且在重庆市沙坪坝区法院开庭时胡琦明确拒绝追认该合同，故陈凡明与陈兴燕签订的房屋买卖合同应为无效合同。第三人胡琦未作述称。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有异议的证据，本院依法进行了审查和确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈兴燕与陈凡明系朋友关系，二人经济往来较多。陈兴燕与陈凡明口头约定，陈凡明向陈兴燕出售房屋一套，该房屋位于重庆市沙坪坝区××路××号××号××建筑面积为135.55平方米、产权证号为渝（2017）沙坪坝区不动产权第0××8号，登记权利人为胡琦。后陈凡明将房屋交付于陈兴燕使用，陈兴燕对涉案房屋进行装修。2018年4月30日陈凡明向陈兴燕出具收条一份，载明收到首付款50万元整，房产地址百年世家8-12-5号。后陈兴燕、陈凡明补签《房屋买卖协议》一份，落款时间为2018年3月8日，约定：陈凡明将重庆市沙坪坝区劳动路百年世家8幢12-5房屋以125万元价格卖予陈兴燕，付款方式为按揭，2018年4月30日前陈兴燕已付陈凡明首付款50万元，剩余房款以按揭方式支付；因房屋现有抵押贷款，陈凡明应在过户前办理完成解压相关手续，以保证2019年6月1日前能正常过户，解压相关费用由陈凡明全权负责；陈凡明于2018年4月30日前交房于陈兴燕，交房后陈兴燕有权对房屋进行装修和居住；陈凡明承诺此房现在在胡琦名下，实际由陈凡明出资购买，陈凡明保证在2019年6月1日前让胡琦配合办理过户手续或由于陈凡明的原因不能过户，陈凡明应退回陈兴燕支付的首付款50万元，以及赔偿违约金50万元整。2018年3月30日-2019年4月30日，陈兴燕分12次向胡琦银行账号×××45转账汇款共计46000元。因涉案房屋未能按照合同约定进行产权登记变更，2019年陈兴燕向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼，要求陈凡明、胡琦将百年世家8幢12-5房屋过户登记至陈兴燕名下并要求陈凡明支付违约金50万元；庭审中陈凡明主张涉案房屋是借胡琦名义购买，房屋实际所有人是陈凡明，与陈兴燕签订房屋买卖合同并收到陈兴燕首付款50万元属实，同意配合过户，但不同意支付违约金；庭审中胡琦主张涉案房屋产权人系胡琦，对陈兴燕与陈凡明签订的房屋买卖合同不知情，亦不追认；后陈兴燕撤回上述起诉。2019年11月1日陈兴燕诉至重庆市沙坪坝区人民法院，诉讼请求：1.依法解除原告陈兴燕与被告陈凡明于2018年3月8日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告陈凡明立即返还原告陈兴燕已支付的购房款50万元，并赔偿原告装修损失费10万元、资金损失费18万元（以50万元为基数，按照月利率2%计算，自2019年5月1日起至2019年10月31日止）、房屋增值损失费40万元，共计118万元；3.判令被告胡琦立即返还原告陈兴燕所支付的房款46000元。2019年11月5日陈兴燕向重庆市沙坪坝区人民法院申请撤回对胡琦的全部诉讼请求，同时将胡琦变更为第三人参加诉讼。2019年11月20日重庆市沙坪坝区人民法院通知胡琦作为第三人参加诉讼。2019年11月19日陈凡明向重庆市沙坪坝区人民法院提出管辖权异议。2019年12月16日重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初25380号民事裁定书裁定：被告陈凡明提出的管辖权异议成立，本案移送山东省平邑县人民法院处理。2020年4月17日山东省平邑县人民法院对上述移送案件予以立案，即本案。另查明，2020年4月1日陈凡明诉至重庆市沙坪坝区人民法院，被告胡琦、第三人田毅、第三人陈兴燕，诉讼请求：请求确认陈凡明与胡琦存在借名买房合同。至本案庭审辩论终结前，上述案件尚在审理过程中。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈兴燕与陈凡明签订的落款时间为2018年3月8日的《房屋买卖协议》效力问题；二、关于首付款50万元支付与返还问题；三、涉案房屋装修费的数额以及支付问题。关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”陈兴燕、陈凡明签订的《房屋买卖协议》所涉位于沙坪坝区××路××号××号房屋，房屋不动产权证为渝（2017）沙坪坝区不动产权第0××8号，登记权利人为胡琦。陈凡明主张涉案房屋不动产权实际所有人系陈凡明，但未能提交相关证据证实不动产权登记确有错误，关于涉案房屋的权利人，应以不动产权登记为准，即本案所涉房屋的权利人为胡琦。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”出卖人陈凡明未取得涉案房屋所有权，亦未取得处分权，陈凡明、陈兴燕就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，陈凡明以此为由主张合同无效，本院不予支持，本院依法确认陈凡明、陈兴燕就涉案房屋签订《房屋买卖协议》为有效合同。关于焦点二，陈凡明与陈兴燕经济往来较多，且大多通过案外人倪伯强、倪伯巧、徐学宇等人银行卡转账交易，原、被告对于首付款的支付及返还发生的争议，本院认为，因双方各自提供的转账记录众多，且大多通过案外人账户进行，无法逐一查实，应以双方举证的收款收据为准。根据2018年4月30日陈凡明向陈兴燕出具的收条可以确认，陈兴燕至2018年4月30日已向陈凡明交付涉案房屋首付款50万元。陈凡明主张，合同签订后因胡琦不配合过户，陈凡明已退还陈兴燕首付款50万元，并提供2018年8月8日至2018年11月2日分别由倪伯巧、倪伯强向陈兴燕转账12次的转账记录佐证。本院认为，收取首付款时陈凡明向陈兴燕出具收条，现陈凡明主张已退还首付款，亦应提供相关收据予以证实。陈凡明提供的12次转账记录，均非陈凡明本人账户，未载明转账用途，亦不是同一天一次完成转账，陈凡明未提供其他证据相佐证，上述转账记录证明效力明显不足，且陈兴燕不予认可并提供了与倪伯巧、倪伯强相关的转账记录予以反驳，故本院对陈凡明已退还陈兴燕50万元首付款的主张不予认可。关于焦点三，双方签订的《房屋买卖协议》载明“陈凡明于2018年4月30日前交房于陈兴燕，交房后陈兴燕有权对房屋进行装修和居住”，且房屋装修具体施工由陈兴燕和施工人员协商进行，陈凡明主张双方约定的房屋是装修完毕的房屋，明显与事实不符，本院对其主张不予认可，本院依法确认《房屋买卖协议》约定的房屋不包含装修，装修费用不在50万元首付款内。关于陈兴燕主张的装修费用10万元，其中陈兴燕直接支付的6万元本院予以确认；其中陈凡明2018年3月31日支付装修款2万元，本院认为，陈凡明向陈兴燕出具收到条的时间为2018年4月30日，可以推定双方在支付收取首付款时已对装修款2万元进行了结算，故该2万元装修款应系陈凡明先行垫付，后由陈兴燕支付陈凡明，本院予以确认；其中陈兴燕主张的购买灯具、家具、瓷砖、地砖等花费2万元，因陈兴燕未提交证据予以证实且陈凡明不予认可，本院不予确认。综上，本院认定陈兴燕因对涉案房屋装修花费8万元。本院认为，陈兴燕与陈凡明签订的落款时间为2018年3月8日的《房屋买卖协议》为有效合同，出卖人陈凡明因未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移，买受人陈兴燕合同目的不能实现，陈兴燕要求解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”陈兴燕因该合同取得的涉案房屋应返还于房屋交付人陈凡明；陈凡明因该合同收取的50万元首付款应返还陈兴燕。陈凡明、陈兴燕均知晓涉案房屋不动产登记权利人为胡琦，双方仍签订《房屋买卖协议》，因合同目的不能实现而解除合同，二人均有过错。关于装修费损失，陈兴燕对涉案房屋装修花费8万元，该装修已形成附合房屋附属物，不具有拆除的可行性，陈兴燕对涉案房屋进行装修增加了房屋的价值，本院结合双方过错、房屋居住时间，依法认定由陈凡明折价补偿陈兴燕装修费6万元。关于陈兴燕主张的资金损失费，本院认为本案约定的违约金已弥补其利息损失，不应一并主张，故该项诉讼请求，不予支持。关于陈兴燕主张的违约金50万元，双方约定的数额过高，本院以实际损失为基础，结合双方对合同解除的过错程度、陈兴燕已付购房款的数额、合同履行情况、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确认陈凡明应支付陈兴燕违约金200000元，超出该请求数额部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释〔2012〕8号第三条之规定，判决如下：一、解除陈兴燕、陈凡明签订的落款时间为2018年3月8日的《房屋买卖协议》；二、陈兴燕于本判决生效后三十日将沙坪坝区××路××号××号房屋（房屋不动产权证为渝2017沙坪坝区不动产权第0××8号）返还陈凡明；三、陈凡明于本判决生效后十日内返还陈兴燕首付款500000元；四、陈凡明于本判决生效后十日内支付陈兴燕装修折价60000元；五、陈凡明于本判决生效后十日内支付陈兴燕违约金200000元；六、驳回陈兴燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，减半收取7710元，由陈兴燕负担2010元，由陈凡明负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 王 静二〇二一年二月四日书记员 唐志强