新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0104民初5932号   原告（反诉被告）：张小彤，女，1967年7月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：李昱华，新疆越腾律师事务所律师。   被告（反诉原告）：陈博，男，1993年9月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。   委托诉讼代理人：李婷婷，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河北东路966号康城·果岭11栋1层商铺9、10。   法定代表人：张文洲，该公司总经理。   原告（反诉被告）张小彤与被告（反诉原告）陈博、乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司（以下简称天一阳光公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小彤及委托诉讼代理人李昱华、被告（反诉原告）陈博委托诉讼代理人李婷婷、被告天一阳光公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张小彤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告天一阳光公司返还原告房产证、土地证各一本；3.判令二被告共同承担违约金151,000元。变更第二项诉讼请求为判令被告天一阳光公司返还原告土地证一本。事实与理由：2019年12月2日，原、被告签订房屋买卖（置换、转让）合同，约定原告将其位于乌鲁木齐市高新区杭州东路2号5栋2层106室房屋出卖给被告陈博，被告陈博于2019年11月26号日支付首付款44万元、定金5万元，2019年11月29日又出具售房合同一份，约定2019年1月25日前将全额房款支付给原告，逾期未到账，5万元定金不退。时至今日，原告也未收到被告支付的剩余房款，被告的违约行为严重侵犯了原告的利益，故诉至法院请求判如所请。   被告（反诉原告）陈博辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，不同意支付违约金151,000元，被告已如期履行了自己的义务，原告未拿到全款是因为不动产交易中心的别墅清查活动及疫情的影响，上述情形解除后原告要求解除合同，原告违约在先，故被告不应当承担违约金。   被告天一阳光公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我们按照约定时间履行了我方的义务，因原告的房屋在别墅清查范围内，房屋什么时间能够过户尚属未知，加之存在疫情的不可抗力因素，故我方不存在失职行为。   被告（反诉原告）陈博向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行其与反诉原告签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付违约金151,000元。变更反诉请求为1.判令解除反诉原告与反诉被告、被告天一阳光公司签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告返还购房款490,000元；3.判令反诉被告支付违约金151,000元。事实和理由：2019年12月2日反诉原告与反诉被告及被告天一阳光公司签订房屋买卖合同，约定由反诉被告将位于乌鲁木齐市高新区杭州东路2号5栋2层106室房屋出卖给反诉原告，并约定该房屋总价款为151万元。反诉原告于2019年11月23日向被告天一阳光公司支付定金5万元，同年11月26日向反诉被告支付购房款49万元。后反诉被告于2019年12月5日通过微信向被告天一阳光公司明确表示其要求取消与反诉原告签订的房屋买卖合同，不再履行其义务。时至今日，反诉被告拒绝按照协议履行办理房屋过户及贷款手续的义务，已经构成违约，经反诉原告多次催要购房款，反诉被告拒不返还给反诉原告造成损失，为维护反诉原告合法权益，现诉至法院请求判如所请。   原告（反诉被告）张小彤针对反诉辩称，同意解除房屋买卖合同的反诉请求，同意扣除违约金151,000元后退还反诉原告购房款339,000元，不同意支付违约金151,000元，合同无法继续履行系反诉原告及被告天一阳光公司违约，应当由反诉原告及被告天一阳光公司承担违约责任。此外，涉案房屋不能过户是被告天阳光公司没有了解市场行情，没有尽到义务导致不能办理，合同履行过程中反诉原告及被告天一阳光公司承诺在2020年1月25日前付清全部房款并无约定任何附加条件，且1月25日是在疫情发生前，并不存在因疫情无法履行的情况。   被告天一阳光公司针对反诉辩称，同意反诉原告的全部诉讼请求。   原告（反诉被告）张小彤为支持其本诉主张及反诉辩称，提供如下证据：   证据一：房屋买卖合同，用以证明：2019年12月2日，原、被告签订房屋买卖合同，约定2020年1月25日前原告拿到99万元房屋尾款，并约定了违约责任。   证据二：2019年12月2日押金收条，用以证明：被告天一阳光公司收到涉案房屋的押金5万元。   证据三：2019年11月29日售房合同，用以证明：被告天一阳光公司保证2019年1月25日前，向原告支付全额房款148万元，否则5万元定金不退，合同作废。   证据四：2019年8月27日收条，用以证明：被告天一阳光公司收到原告涉案房屋的房产证、土地证各一本。   证据五：退还首付款协议，用以证明：2019年11月29日，原告、瞿洁及被告天一阳光公司签订退还首付款协议，被告天一阳光公司承诺原告在春节前拿到148万元，如果再违约赔偿原告5万元，交易取消，同时约定瞿洁赔偿原告5,000元违约金。   证据六：微信聊天记录，用以证明：2019年11月28日，被告天一阳光公司法定代表人与原告的聊天记录，原告在与瞿洁解除合同之后与陈博签订房屋买卖合同，并承认因瞿洁拖延付款等原因导致买卖合同解除。此外，在与被告天一阳光公司的员工石威威的聊天记录中，被告天一阳光公司承诺在2020年1月1日给原告办理过户登记。2020年1月1日后，原告与被告陈博哥哥的聊天记录，证明双方一致认为是被告天一阳光公司的责任导致无法办理过户登记手续，被告天一阳光公司应当承担违约责任。   证据七：录音，用以证明：被告天一阳光公司承诺可以办理完过户，并且在元旦期间支付剩余房款。   被告陈博对房屋买卖合同的真实性认可，合同第五条第三款明确约定了剩余尾款以银行的商业贷款结清，合同第八条约定因政策等不可抗力原因导致合同不能全面履行，三方互不承担违约责任；对2019年12月2日押金收条的真实性、合法性、关联性均不认可，与被告陈博无关；对2019年11月29日售房合同的真实性、合法性、关联性均不认可，与被告陈博无关，被告陈博并未签字确认；对2019年8月27日收条的真实性、合法性、关联性均不认可，与被告陈博无关；对退还首付款协议的真实性、合法性、关联性均不认可，涉及第三方买家，与本案无关联性；对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可，无法判断该份证据的真实性；对录音的真实性、合法性、关联性均不认可，因为是电话录音，不是原始设备播放，并且录音的相对方并非被告陈博，且录音内容多是与本案无关，该份录音可以证明所有纠纷均是原告和被告天一阳光公司之间引起的。   被告天一阳光公司对房屋买卖合同的真实性认可，因不可抗力的政策原因我方无法支付原告99万元；对2019年12月2日押金收条、2019年11月29日售房合同、2019年8月27日收条、退还首付款协议的真实性认可；对微信聊天记录，对原告和我方的聊天记录真实性认可，对原告和沙漠石的聊天记录真实性无法确认；对录音的真实性认可，录音只能证明我方一直尽力履行我方义务。   本院对房屋买卖合同、2019年12月2日押金收条、2019年11月29日售房合同、2019年8月27日收条的真实性、合法性、关联性予以确认；对退还首付款协议，本院认为，该份协议系原告、被告天一阳光公司及案外人瞿洁达成的三方协议，无法显示协议内容与本案是否具有关联性，故本院对该份证据的关联性不予确认；对微信聊天记录，对原告与被告天一阳光公司法定代表人及工作人员的聊天记录真实性予以确认，对原告与微信名称为“沙漠石”的微信聊天记录，因“沙漠石”并非本案当事人亦未出庭作证，故对该份聊天记录的真实性不予确认；对通话录音的真实性予以确认。   被告（反诉原告）陈博为支持其本诉辩称及反诉主张，提供如下证据：   证据一：房屋买卖合同，用以证明：合同第五条第三款约定剩余尾款以银行商业贷款结清，第七条第三款约定买卖双方如违约，违约方需支付房屋成交价10%的违约金，第八条约定因政府政策不可抗力原因导致合同不能履约，三方不承担违约责任。   证据二：中国建设银行个人住房贷款业务流转单，用以证明：2019年12月12日，被告陈博向银行申请99万元贷款，银行已经进行到第二轮银行内部签字流程。   证据三：借记卡账户历史明细清单，用以证明：2019年11月26日，被告陈博向原告转账49万元。   证据四：银联POS签购单2份，用以证明：2019年11月17日、11月23日，被告陈博通过POS机刷卡的方式分别支付定金2万元、3万元，共计5万元。   证据五：收条1份，用以证明：2019年11月23日，被告天一阳光公司收到被告陈博购买房屋定金5万元。   证据六：录音，用以证明：2020年1月23日，被告陈博代理人致电乌鲁木齐市不动产中心，不动产中心认可2019年12月及2020年1月因全国别墅清查活动和2020年2月3日因疫情原因，不动产中心无法办理别墅产权过户，进而证明由于政府政策和疫情不可抗力因素导致过户延迟并非是被告陈博的责任，也不能成为原告解除合同的理由，不可抗力消失后合同可以继续履行。   原告张小彤对房屋买卖合同的真实性认可，证明的问题不认可，合同第九条第二款明确约定在2020年1月之前拿到房屋尾款，该条款是三方的约定，对三方当事人均有约束力；对中国建设银行个人住房贷款业务流转单的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明12月12日被告陈博申请的99万元的贷款进行到了第二轮签字；对借记卡账户历史明细清单的真实性、合法性、关联性均认可，原告收到了该笔款项；对银联POS签购单2份、收条1份的关联性不认可，原告并未收到这笔款项，与原告无关；对录音的真实性、合法性、关联性不认可，无法确定录音的相对方是不动产登记中心工作人员，在录音过程中被告律师也并未表明自己的身份，本案涉及的房屋并非别墅，和别墅清查没有关系。   被告天一阳光公司对房屋买卖合同、中国建设银行个人住房贷款业务流转单、借记卡账户历史明细清单、银联POS签购单2份、收条1份、录音的真实性认可。   本院对房屋买卖合同、借记卡账户历史明细清单银联POS签购单2份、收条1份的真实性、合法性、关联性予以确认；对中国建设银行个人住房贷款业务流转单，本院认为，该份证据为复印件，且无法核实该份证据中签字人员的身份，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对录音，本院认为，因录音相对方未出庭，无法核实录音相对方的身份，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。   被告天一阳光公司为支持其辩称，提供如下证据：   证据一：微信聊天记录，用以证明：12月6日，原告收到首付款后就表示其不再出卖房屋了，系原告不同意继续履行合同。   证据二：告知函，用以证明：我方已经告知原告，被告陈博申请的贷款已经批复完毕。   原告张小彤对微信聊天记录的真实性认可，证明问题不认可，聊天记录中原告要求解除合同的原因是因为被告天一阳光公司的服务不到位，能力不够，多次欺骗原告导致不能办理房屋过户手续；对告知函的真实性认可，原告确实收到了告知函，原告在收到该份告知函前就告知解除合同，因被告天一阳光公司多次违约导致合同无法履行。   被告陈博对微信聊天记录的真实性认可，微信聊天中原告于12月5日明确表示要取消交易；对告知函的真实性认可，该份证据可以证明被告陈博已经完成了银行商业贷款的义务，但是因为原告取消交易迟迟不办理转按揭手续导致原告无法接收尾款。   本院对微信聊天记录、告知函的真实性、合法性、关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年11月17日、11月23日，被告陈博向被告天一阳光公司分别支付2万元、3万元，共计5万元购房定金。被告天一阳光公司于2019年11月23日向被告陈博出具收条，收到被告陈博购买涉案房屋定金5万元，并注明成交价为151万元。   同年11月26日，被告陈博向原告转账49万元。   同年11月29日，原告（甲方）与被告天一阳光公司（丙方）签订售房合同，约定“2019年11月29日张小彤与天一阳光房产经纪有限公司签订售房合同，因丙方因素，尚未与买方陈博签订售房合同，特以此合同证明。1、2019年11月26日收到陈博定金5万元，首付款44万元，合计49万元；2、丙方中介公司约买方陈博择期签订售房合同；3、丙方中介公司保证2019年1月25日（春节）前付给甲方张小彤全额房款148万元，另含3万元佣金，共计151万元，若贷款到期未到账，由丙方天一阳光房产公司自行垫付，否则5万元定金不退，房产证归还，交易合同作废”，被告天一阳光公司在上述售房合同落款处加盖印章。   同年12月2日，原告（售房人、甲方）、被告陈博（购房人、乙方）及被告天一阳光公司（中介方、丙方）签订房屋买卖（置换、转让）合同，约定甲方将其位于乌鲁木齐市高新区杭州东路2号5栋2层106室房屋出卖给乙方，房屋建筑面积167.53㎡，权属证号：乌房权证高新区字第**，土地证号：乌市国用（2012）第XX**，房屋成交价151万元，乙方于2019年11月26日向甲方支付定金50,000元，签订本合同之日起3个工作日之内向甲方支付首付款54万元，甲乙双方议定剩余尾款乙方以银行商业贷款结清等。上述合同中关于违约责任的约定有：如甲、乙任何一方拒绝履行合同、解除合同，或发生违约行为，均由违约方向另一方分别支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任应据实赔偿。上述合同中关于免责条款的约定为：如因洪水、地震、火灾或法律、政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。上述合同中的其他约定有：2020年1月25日（春节）前张小彤拿到99万元房屋尾款，若再违约，5万元定金不退，交易取消，房产证归还甲方，5万元赔偿由天一阳光房产公司负责。上述合同签订当日，被告天一阳光公司向原告出具押金收条，收到原告支付的涉案房屋物业物品押金5万元，待交接完房屋后结清物业费等相关费用后余款给予退还。   2020年4月21日，被告天一阳光公司向原告发出告知函，主要内容为“1、买家银行贷款99万元已批复，我公司已分别于4月3日、4月4日、4月5日通知你可以进行权属转移，现再次告知你涉案房产可以进行权属转移，请接此通知安排时间办理房产权属转移事宜；2、如拒绝和无视我公司此次通知，拒不配合进行房产权属转移，应买家要求请你按照合同约定退还房屋首付款及定金，并承担合同中约定的违约赔付责任，支付买家赔偿金及我处服务佣金，同时我公司及买家保留对您违约责任的追责”等。   另查，2019年8月27日，被告天一阳光公司向原告出具收条，收到原告房产证（2011435593）、土地证（00019400）各一本。   本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告及被告陈博在本案中均主张解除房屋买卖合同关系，本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，故原告主张解除房屋买卖合同关系及被告反诉主张解除房屋买卖合同关系的请求均成立，本院予以支持。原告及被告陈博主张解除与被告天一阳光公司的居间合同关系，本院认为，原告、被告陈博与被告天一阳光公司的居间合同关系中，被告天一阳光公司已促成原告及被告陈博订立房屋买卖合同，被告天一阳光公司已履行完毕居间义务，故原告及被告陈博主张解除居间合同关系无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。被告陈博向原告支付购房款49万元，原告应当返还被告陈博，故被告陈博反诉主张原告返还购房款49万元的请求符合法律规定，本院予以支持。   原告主张被告陈博、天一阳光公司共同支付违约金151,000元，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同第五条明确约定房屋尾款系以银行商业贷款的方式结清，根据原告与被告天一阳光公司法定代表人、工作人员的微信聊天及通话中亦可以看出，双方仍然是围绕房屋过户、银行放款等问题进行洽谈，该合同第九条虽然约定原告在2020年1月25日前拿到99万元房屋尾款，但不能以此认定原、被告对付款方式进行了变更，即该条款并未变更合同第五条以银行商业贷款方式支付尾款的约定，原告出示的证据亦不足以证明被告陈博承诺或双方协商一致变更了剩余尾款的支付方式。根据原、被告在庭审中的陈述，涉案房屋至2020年1月25日仍未办理过户登记进而导致未办理银行按揭系因不动产交易中心的别墅清查活动故暂停办理涉案房屋的过户业务，原告对此无异议，故涉案房屋无法办理过户导致原告未收到银行发放的贷款并非被告陈博原因所致，被告陈博并无违约行为，故原告主张被告陈博支付违约金151,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告天一阳光公司支付违约金151,000元，本院认为，房屋买卖合同第七条第三款约定的违约责任约束的系甲、乙双方即本案原告及被告陈博，原告不能依据该条款主张被告天一阳光公司承担违约责任，故原告主张被告天一阳光公司支付违约金151,000元的诉讼请求，本院不予支持。   被告陈博反诉主张违约金151,000元，本院认为，根据原、被告陈述，2019年12月涉案房屋因别墅清查活动导致无法办理房屋过户手续，至2020年4月被告天一阳光公司以书面告知函的方式通知原告上述限制因素已消除，原、被告可继续履行合同，但原告拒绝履行合同义务，其行为构成违约，原告应当向被告陈博承担违约责任。原告认为被告陈博主张的违约金过高，申请本院依法进行调整，本院认为，房屋买卖合同中虽约定了违约责任，但按房屋成交价的10%主张违约金不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，被告陈博亦未出示其遭受实际损失的证据，故本院以被告陈博已付房款即49万元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至本案判决作出之日确定被告陈博主张的违约金即31,069元，对于被告陈博多主张的部分，本院不予支持。   原告主张被告天一阳光公司退还涉案房屋的土地证，有被告天一阳光公司出具的收条为证，且被告天一阳光公司当庭认可涉案房屋的土地证至今仍在其公司，故原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）张小彤与被告（反诉原告）陈博于2019年12月2日成立的房屋买卖合同关系；   二、被告乌鲁木齐天一阳光房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张小彤土地证一本（编号：乌市国用（2012）第XXXX号）；   三、原告（反诉被告）张小彤于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈博购房款490,000元；   四、原告（反诉被告）张小彤于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈博违约金31,069元；   五、驳回原告（反诉被告）张小彤的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）陈博的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉案件受理费3,320元（原告已预交），现由原告自行负担；反诉诉讼标的额641,000元，确认给付额521,069元，确认给付额占诉讼标的额的81.29%，反诉案件受理费5,105元（已减半收取，被告已预交），由被告陈博负担18.71%即955.15元，原告负担81.29%即4,149.85元。被告陈博预交反诉案件受理费5,355元，退还被告陈博250元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   苏 霞   人民 陪 审员   王春萍   人民 陪 审员   周翠玲   二 〇 二 一 年 二 月 二 十 三 日   书  记  员   李 静