湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9899号 原告：柳芙蓉，女，1975年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：郭育好，湖南轩辕律师事务所律师。 被告：罗轶，女，1980年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告柳芙蓉诉被告罗轶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳芙蓉及其委托诉讼代理人郭育好、被告罗轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳芙蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年7月27日签订的《不动产买卖合同》；2、被告立即向原告返还购房款200000元，并支付违约金98000元（按总购房款的20%）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月27日，原、被告签订了《不动产买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的位于长沙市开福区××号全部（权证号：长房产权证开福字第7××9号），购房款为490000元，双方还约定付款方式为2019年9月30日支付定金20000元，2019年11月8日前支付180000元，被告在收到付款后将产权证原件交由原告代为保管，房屋剩余价款在过户当天支付给被告。考虑到被告的上述房屋的出证时间为2016年7月28日，并结合长沙市的限购政策“产权证出证满四年才能办理交易过户”。双方合同中约定，双方于2020年8月1日至10月1日期间办理完过户手续。但是，到了今年8月份后，原告及其配偶多次以微信或短信方式催促被告尽快回国办理过户手续，而被告以疫情管控为由一直拖延回国办理过户手续，被告还以各种理由要求原告在过户前再付一部分房款给被告，但原告经慎重考虑，认为双方应严格按合同约定履行，即在过户当天付清尾款，而且原告在前期已经支付了200000元给被告，加之这种交易风险很大，所以原告一直也没有答应被告变更付款方式的请求。现因被告一直拒绝办理过户手续，导致原告购买房屋的目的无法实现，故原告请求解除合同并返还已付购房款，并赔偿原告的损失。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告罗轶辩称，2019年9月27日，原告的代理人王新伟自述为原告配偶身份，以原告名义与被告签署了《不动产买卖合同》，约定被告将“一幢房屋位于长沙市开福区十间头-12号全部”（权属证号为：长房产权证开福字7××9号，以下简称“标的房产”）转让给原告，转让价格490000元，过户时间为2020年10月1日之前。1、被告一直按约定履行义务，不存在违约行为，不应当承担违约责任。（一）原告和被告都认可2020年突发的全球性疫情为不可抗力，影响了合同的履行，因此在2020年6月15日就过户时间达成新的协议，原告代理人主动提出先支付一部分钱。此协议内容如下：“由于今年突发严重疫情，预期会导致原合同因为不可抗力无法按时履行过户手续。如果到今年九月底疫情依然严重，双方同意在十月十号前对原合同作出以下调整安排：一、甲方全权委托乙方处理一切房产的相关事宜；二、由乙方从下个月开始收取房租；三、乙方支付甲方余下房款（十七万元）。由汪师傅和吴心音做见证人。待疫情好转了双方再办理过户和支付余下的款项（十万）（此处“十万”笔误，应该是“十二万”）。由此可见，双方另行调整了过户的时间，并实际考虑到疫情不确定性所以没有约定在2020年10月之后具体何时，因此被告不存在违约行为；（二）新冠疫情持续恶劣导致被告无法回国，这并不是被告自己能掌控的。众所周知，2020年8月美国平均每日新增案例高达5万。2020年9月美国疫情没有好转而是更为严重。自9月中旬起，美国单日新增××确诊病例和死亡病例再次上升。美国约翰斯.霍普金斯大学9月23日发布的××疫情统计数据显示，美国累计××确诊病例超过693万例，累计死亡病例超过20万例。专家预计，随着复学季和流感季来临，美国疫情防控形势将愈加严峻。2020年11月全球新冠疫情随着入冬，一些国家疫情形势又更严峻，因为出现了变异毒株。由于美国疫情特别严重，中国对美国的航班进行了限制，中美直飞航班数量急剧下降，2020年同比中美的航班数量下降了95%，但与此同时要求回国的人却比以往更多，因此回国机票非常难购买。同时中国驻美国大使馆向入境旅客多次声明“非必要，非紧急，不旅行”。呼吁各位在此特殊时期，推迟或取消“非必要，非紧急”的出行。中国政府对回国的各类检查限制也越来越严格，而且要求集中隔离两周和居家隔离一周。被告一直也想尽早回国，但是的确买不到直飞的机票，经过多方努力好不容易才买到今年三月份回国的机票。由于疫情的不可抗力导致被告迟迟无法回国，原告以被告故意不按时回国拖延过户为由要被告承担违约责任没有任何事实和法律依据；2、原告多次不讲诚信欺骗被告称有购房资格而且不履行付款义务的行为已经构成了违约。（一）原告没有购房资格，在现阶段根本无法过户，合同目的根本无法实现。其在明知道被告无法立即回国的情况下却要求被告在2020年10月完成房屋过户实际是为其无法履行合同的违约行为做掩饰。原告在《不动产买卖合同》中承诺其有购房资格，但在《不动产买卖合同》签署后，原告代理人王新伟2019年11月才告知被告原告并没有长沙市市区房屋的购房资格，但其会想办法解决这问题。原告违反诚实信用原则，故意欺骗被告，在《不动产买卖合同》中虚假承诺其有购房资格的行为已经构成违约。其在签订合同后又多次要求被告将房产转让给第三人，但被告没有同意。原告所作所为足以说明其实际上是不是买房而是在炒房，其行为已经给被告造成了损害。（二）原告反悔不履行条款变更后的付款义务，被告无需配合其过户。2020年6月15日王新伟代表原告认可被告因突发疫情不可抗力影响无法自美国回国依照原约定时间办理过户，同时主动提议先支付一部分钱款，在2020年10月10日前向被告支付购房款十七万元。但在上述一致意见达成后，原告并未依约履行支付款项的义务，而且态度极其恶劣多次恐吓被告还打电话给被告的家人和朋友进行骚扰。2020年10月期间被告委托刘渊恺律师和王新伟协商，多次要求王新伟出示有效购房资格证明文件，但是王新伟拒绝提供任何由长沙市政府相关机构出具的有效购房资格证明文件，仅仅说原告名下没房，但其名下无房并不能证明其有购房资格，何况原告代理人已经承认了他们是假离婚。同时王新伟多次提出自己目前支付剩余款存在困难，要求解除《不动产买卖合同》和归还已支付钱款，不再购买标的房产；3、原告应当承担违约责任，赔偿被告损失。由于原告没有购房资格也没有按约定支付十七万元，被告的房子当然无法立即过户给原告。王新伟也多次提出自己目前支付剩余款存在困难，要求解除《不动产买卖合同》和归还已支付钱款，不再购买标的房产。原告的行为已经严重违反了其与被告签署的《不动产买卖合同》及达成的相关补充条款，损害了被告的合法权益，构成了违约，应当承担赔偿责任。根据双方签订的《不动产买卖合同》第五条的约定“如果乙方在签订合同后反悔，乙方已经支付的所有钱款作为违约金甲方无需返还给乙方”。因此根据签订的《不动产买卖合同》由原告承担违约，被告将不予返还已收到的所有款项，并且原告应该承担被告因此纠纷而产生的全部损失和费用。 根据当事人的陈述和经审查确认的不动产买卖合同、转账凭证及QQ邮箱截屏、产权证、不动产信息查询、微信聊天记录、律师函、2020年6月15日微信语音聊天后达成的调整协议等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 位于长沙市开福区××号全部的房屋系被告所有（权属证号为：长房产权证开福字7××9号）。原告与案外人王新伟原系夫妻关系，两人于2019年2月离婚。被告曾将案涉房屋联系过房屋中介新环境公司，后原告前夫王新伟通过新环境公司得知被告要出售案涉房屋的信息后，于是与被告取得联系。2019年9月27日，因被告正在美国，案外人王新伟代表原告（乙方）与被告（甲方）通过邮件的方式签订了《不动产买卖合同》，合同约定被告将其名下位于长沙市开福区××号全部的房产（产权面积42.02平方米，建筑面积45.06平方米，权证号：长房开福字第7××9号，该房产没有抵押、质押等他项权利）出售给原告，约定房屋转让价格为490000元，在2019年9月30日乙方看到甲方产权证原件时向甲方直接转账支付定金20000元，在2019年11月8日之前乙方向甲方直接转账支付180000元，甲方在收到此款项后将产权证原件交付乙方代为保管。在过户当天乙方向甲方直接转账支付余下所有房屋价款290000元。以乙方向甲方支付所有价款为条件，甲方将所有权转移给乙方，乙方承诺自己有购房资格。在正式过户之前房屋仍由甲方占有使用，在正式过户之后乙方成为甲方原房屋租赁合同的户主。乙方从正式过户后的下个月开始收取房租。乙方向甲方按约定支付房屋所有价款后办理所有权转移登记手续。双方于2020年8月1日至10月1日之间办理完所有权转移手续，交易过程中所有相关费用包括转移登记手续费和税费等费用均由乙方承担。如甲方反悔不履行义务，甲方需双倍返还乙方已支付的所有钱款，如乙方在签订合同后反悔，乙方已经支付的所有钱款作为违约金甲方无需返还给乙方。合同还对其他事项进行了约定。上述合同被告在邮箱文件中签名后通过发邮件的方式发给原告方。上述合同签订后，案外人王新伟按约向被告支付了定金20000元与房款180000元共计200000元，被告也委托朋友吴心音将案涉房屋的房产证交给了原告。此后，被告在通过微信聊天向案外人王新伟要求2019年12月12日前由原告支付付其房款的余款290000元，过户后的下个月由原告开始收取租金等，对此，原告方未予同意。从2020年开始，美国疫情开始暴发，2020年6月15日，被告通过微信向案外人王新伟发送如下协议内容：“由于今年突发严重疫情，预期会导致原合同因为不可抗力无法按时履行过户手续。如果到今年九月底疫情依然严重，双方同意在十月十日前对原合同作出以下调整安排：1、甲方全权委托乙方处理一切房产的相关事宜；2、由乙方从下个月开始收取房租；3、乙方支付甲方余下房款（十七万元）。由汪师傅和吴心音做见证人，待疫情好转了双方再办理过户和支付余下的款项（十万）”。案外人王新伟微信回复被告“嗯！原则上同意，具体到时再定”。2020年10月27日，被告委托湖南启元律师事务所刘渊恺、陈俊林律师向王新伟及原告发送《律师函》，要求原告方立即与被告进行友好协商，于2020年11月8日前支付购房款170000元，并出示由长沙市政府相关机构出具的有效购房资格证明文件。逾期，将视同自认无长沙市市区房屋购房资格，拒绝受让《不动产买卖合同》项下标的房产，被告将不予返还已收到的所有款项，对标的房产将做另行处置，由此产生的全部损失和费用将全部由原告方承担。 另查明，原告提交了《长沙市不动产信息查询证明》一份，拟证明截止13时22分31秒止，在长沙市不动产登记中心业务系统内，没有查询到原告名下的房屋信息。 再查明，被告从2021年3月29日从美国纽约起飞，同年3月30日到达上海市，集中隔离14天，在上海再待了7天后，到长沙市时间是2021年4月21日下午。 本院认为，原告通过其前夫王新伟与被告协商后签订的《不动产买卖合同》系原、被告之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应恪守履行；合同签订后，原告按约向被告支付了定金20000元及房款180000元，被告理应按照合同约定的时间即2020年10月前完成向原告过户的义务，但因美国疫情暴发，因美国疫情当时造成国人没有相应航班回国等特殊因素，不能如期回国应视为不可抗力，在该情况下，被告于2020年6月15日向案外人王新伟提出在2020年10月10日前对原合同作出“待疫情好转了双方再办理过户和支付余下的款项”。对此，王新伟向被告作出“嗯！原则上同意，具体到时再定”的意思表示，被告有理由相信案外人王新伟的意思表示代表了原告，故原、被告实质上已经对原合同的房屋过户时间及支付余款的约定推延进行了变更。但该变更约定没有对办理过户及付款的具体时间约定明确，同时鉴于房屋买卖过户办理手续必须本人在办理现场面签及被告从美国回到国内时间亦不确定的因素，故不论是原告要求被告先过户后付款，还是被告要求原告先付款后过户，或是同时过户、付款，均因不确定性而导致2020年6月15日的变更约定的履行增加难度。因该不确定性因素存在，原告在向被告支付了200000元房款的情况下再予先行付款，其未能过户的风险相应增加，其按原合同约定提出解除合同要求符合情理，故不能认定原告具有违约行为，被告在不能确保自己回国日期办理房屋过户手续的情况下而要求原告先行付款，有违权利义务相一致的原则，故综合上述认定，本案原、被告方均不构成违约，鉴于原告要求解除合同，被告在答辩意见中亦称“原告反悔不履行条款变更后的付款义务，被告无需配合其过户”，如继续履行合同则扩大了原、被告方的损失，故对原告要求解除双方于2019年7月27日签订的《不动产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告应当向原告返还购房款200000元，原告要求被告支付违约金98000元（按总购房款的20%）的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告柳芙蓉与被告罗轶于2019年7月27日签订的《不动产买卖合同》； 二、被告罗轶于本判决生效之日起五日内向原告柳芙蓉返还购房款200000元； 三、驳回原告柳芙蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5770元，保全费2010元，共计7780元，由原告柳芙蓉承担3890元，被告罗轶承担3890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  杨 标 人民陪审员  傅群英 人民陪审员  陈佩珊 二〇二一年五月二十四日 代理书记员  任 友