河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初1417号原告（反诉被告）：高庆杰，男，1978年8月16日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：陈雷，河南鑫豫达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧梦晖，河南鑫豫达律师事务所律师。被告（反诉原告）：张华，女，1979年12月26日生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：郝伟，男，1976年12月26日生，汉族，住郑州市金水区。二被告委托诉讼代理人：祖琳琳，上海市协力（郑州）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：周康飞，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。原告高庆杰（反诉被告）与被告张华（反诉原告）、郝伟（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高庆杰及其委托诉讼代理人陈雷、欧梦晖，郝伟及郝伟、张华的委托诉讼代理人祖琳琳、周康飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高庆杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2018年11月2日签订的《房屋买卖合同》已于2020年12月31日解除；2.请求判令被告立即返还剩余购房款131万元及利息4200元（自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率暂计算至2020年1月31日，后续按该标准计算至实际清偿之日止）；购房款及利息暂计1314200元；3.判令被告赔偿因涉案《房屋买卖合同》解除给原告造成的可得利益损失265200元（2000㎡/元*132.6㎡）；4.判令被告偿还原告支付的物业费、电费10703.5元。5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：高庆杰与郝伟系朋友关系，张华、郝伟系夫妻关系。2016年4月15日，高庆杰、郝伟签订名为投资实为借款的《入资协议》，约定高庆杰向郝伟出借100万元用于投资，借款期限2016年4月至2017年3月31日。高庆杰于协议签订当日将100万元借款转至郝伟，借款期限届满后郝伟仅返还50万元，剩余50万元一直以各种理由拖欠。高庆杰多次催要后直至2018年与张华、郝伟协商一致将其所有的郑州市郑东新区××路××中××住宅小区（××）××楼××单元××房产（原址中牟县××路北××小区××单元××901户）以160万元出售给高庆杰，张华、郝伟所欠50万元本金用于折抵部分购房款。2018年11月2日双方补签《房屋买卖合同》，除去折抵房款的50万元借款，高庆杰陆续支付购房款共计101万元，双方协商一致剩余9万元房款待房屋过户手续办理完毕后支付。涉案房屋于2019年取得房产证，高庆杰多次催促尽快办理房屋过户手续，但郝伟一直以各种理由拒绝。2020年底郝伟明确表示无法办理房屋过户手续，经双方多次沟通后郝伟承诺退还购房款并于2020年12月31日退还其中20万元，剩余131万元购房款一直拖欠不予返还。因张华、郝伟拒不履行办理房屋过户的合同义务并在涉案房屋重新设立抵押，致使合同目的不能实现，因房价不断上涨在涉案《房屋买卖合同》解除后高庆杰无法以同样价款购得相同户型的房屋，由此造成的房屋差价损失张华、郝伟应当承担，此外高庆杰支付的物业费及电费应当返还。为维护合法权益，高庆杰无奈诉至法院，请求判如所请。张华、郝伟辩称，一、其与高庆杰之间房屋买卖行为均为真实意思表示，合同生效且已实际履行；涉案房屋自2018年底至今一直由高庆杰出租使用，租金2100元/月，截止2021年2月28日共计26个月，总金额5.46万元，但未按合同约定支付购房款，属于严重违约。高庆杰应在2019年1月31日取得房产证后的7日内即2019年2月7日前将全部购房款支付完毕，但张华、郝伟仅收到购房款101万元，下欠59万元未付，已构成严重违约。二、在高庆杰未全额支付购房款之前，无权要求办理房屋过户。双方《房屋买卖合同》约定甲方在取得房产证并收到全部房款后，需积极配合乙方办理过户。故起诉状中记载的“涉案房屋于2019年取得房产证，原告多次催促被告尽快办理房屋过户手续，但被告一直以各种理由拒绝”无任何依据。三、高庆杰将郝伟的个人借款50万元计算至购房款中，无任何法律和事实依据。2016年4月郝伟与高庆杰签订《入资协议》，系郝伟作为郑州能通网络技术有限公司员工时期投资入股的款项，后协商转为个人借款，系郝伟个人债务，与张华无关，高庆杰可另行提起民间借贷纠纷解决，该借款50万元和本案所涉房屋买卖合同纠纷无任何关系，不能计入本案购房款中。四、本案《房屋买卖合同》有效且未解除，郝伟个人的意思表示在未得到张华授权的情况下，所做处分属于无权处分，合同未解除。郝伟、张华于2019年5月27日办理离婚手续，该房屋登记在张华名下，截止目前张华从未有过解除合同的意思表示，且高庆杰也从未与张华联系过协商解除合同事宜。张华（反诉原告）、郝伟（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判决高庆杰支付剩余购房款59万元及逾期违约金17.7万元，违约金要求支付至实际支付完毕全部购房款之日止；2.请求高庆杰返还解除意向金20万元；3.请求高庆杰支付房屋占用期间租赁费5.46万元，并要求支付至实际支付完毕全部购房款之日止；4.本案诉讼费用全部由高庆杰承担。事实和理由：2018年11月2日，张华、郝伟与高庆杰签订《房屋买卖合同》，约定：总房款160万元，乙方应于2018年11月5日前以银行转账的方式一次性支付首付款130万元，乙方应于甲方领取房屋产权证之日起7日内以银行转账方式一次性支付。自本合同规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款2‰向甲方支付逾期违约金。甲方在取得房产证并收到全部房款后，需积极配合乙方办理过户。根据上述约定，高庆杰应在2019年1月31日取得房产证后的7日内即2019年2月7日前将全部购房款支付完毕，但截至目前下欠59万元未付，已构成严重违约，应当支付逾期违约金自2019年2月8日计算至反诉之日2021年3月1日止，752天，共计88.736万元，由于违约金过高，张华、郝伟自愿降至应付未付款项的30%，即17.7万元。意向金20万元因未能达成解除合同合意，应予以返还。此外，自2018年底将房屋钥匙交给高庆杰，其一直将房屋以2100元/月出租，截止2021年2月28日共计26个月，总金额为5.46万元，并要求支付至实际支付完毕购房款为止。综上所述，高庆杰的行为已严重侵犯张华、郝伟的合法权益，故提起反诉，请求依法支持反诉请求。高庆杰（反诉被告）辩称，一、其不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。2018年9月份达成买卖合意，自2018年9月至2019年3月共计支付购房款151万元，其中包含50万元借款折抵50万元购房款。张华、郝伟于2018年10月30日将涉案房屋钥匙交付，自此高庆杰基于合同合法占有并实际控制涉案房屋。涉案合同是在达成房屋买卖合意且已支付124万元购房款的情况下补签的，版本由郝伟提供，高庆杰法律意识较为薄弱且基于对张华、郝伟的信任并未过分追究协议具体条款，仅在确认总金额无误后便签字确认，因此涉案合同在内容上明显有利于张华、郝伟，为体现公平公正在履行合同过程中已通过实际履行行为对房屋交付及房款支付时间等合同内容进行变更，针对支付购房款的时间和金额，张华、郝伟从未提出任何异议，高庆杰一直在竭尽所能促成合同的正常履行，不存在任何违约行为，更不应承担任何违约责任。另外，在本案庭前会议前高庆杰对于房产证于2019年1月31日下发并不知情，根据提交的证据可以确定于2020年5月22日才知道房产证下发的事实。二、涉案《房屋买卖合同》已解除，张华、郝伟请求继续履行合同的诉请根本无法实现。首先，根据高庆杰提供证据可知，因郝伟明确表示无法办理房屋过户手续，无奈之下2020年10月26日至2020年12月31日协商解除事宜，2020年12月31日郝伟退还20万元购房款的行为表明针对解除合同事宜已协商一致，协商的退还剩余购房款时间为2021年1月31日前。在退还20万元购房款后郝伟表示对于2021年1月31日前退还剩余购房款一事无法确定并拒绝将签字确认的《房屋买卖合同解除协议》交给高庆杰，经多次催促，郝伟将退还剩余购房款的时间一再延长，最终双方对于何时退还购房款一事未达成一致，但双方对于解除合同一事已达成一致，张华、郝伟要求继续履行合同的诉请无事实与法律依据。其次，经查询涉案房屋于2021年1月6日新设有抵押登记，抵押金额130万元，存在无法办理房屋过户手续的客观障碍，高庆杰对于张华、郝伟是否有解除抵押的能力持怀疑态度，其主张继续履行合同的诉请根本不可能实现。且从时间上看涉案合同解除前已经着手设立抵押，张华、郝伟若有继续履行合同的诚意根本不会在高庆杰已支付超90%购房款的情况下重新设立抵押，且抵押金额超过总房款80%，该行为已表明其拒绝办理房屋过户手续的态度。三、涉案《房屋买卖合同》已解除，张华、郝伟主张该20万元属于意向金与转款附言明确属于“按约定退还购房款”相违背，故要求返还已退还的20万元购房款无事实与法律依据。四、高庆杰自2018年10月30日至2020年12月31日对涉案房屋的占有属基于《房屋买卖合同》而形成的有权占有，属于履行权益之行为，应当受到法律保护，张华、郝伟无权要求支付该期间的占有使用费。涉案合同解除的直接原因是张华、郝伟拒绝办理房屋过户手续，高庆杰对于合同的解除不存在任何过错。2021年1月1日至今的出租收益在扣除高庆杰垫付的物业费、电费后可以在其拖欠的剩余131万元购房款及高庆杰可得利益损失中予以扣除。综上，张华、郝伟的反诉请求无事实与法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月2日，张华（卖方、甲方）与高庆杰（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于郑州市××××路北上东城小区，位于第9幢1单元9层901户，面积132.79平方米。第二条价格：房屋总价款160万元整。第三条付款方式：乙方应于2018年11月5日前以银行转账方式向甲方一次性支付首付款130万元整，剩余款项30万元整，乙方应于甲方领取房屋产权证之日起7日内以银行转账方式一次性支付。第四条房屋交付期限：甲方收到乙方全部款项后30日内，将该房屋交付给乙方。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方有权追究乙方的违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的2‰向甲方支付违约金；逾期超过20日，甲方有权单方解除合同并收回房屋，且不承担相关违约责任。第六条：甲方在取得房产证并收到全部房款后，需积极配合乙方办理过户。如因乙方原因造成不能及时过户的，甲方不承担相关责任。合同还约定了其他内容。郝伟在甲方代理人处签字并按指印，高庆杰在乙方处签字并按指印;庭审中各方均认可该合同系补签。高庆杰于2018年9月13日、10月26日以银行转账方式共计支付74万元购房款，于2019年1月25日、3月15日、3月18日以银行转账方式共计支付27万元购房款。另，高庆杰自2018年10月30日起实际占有涉案房屋，并以每月租金2100元出租，租赁期限2020年7月27日至2021年7月26日。后高庆杰、郝伟因下欠房款支付、房屋过户等问题发生纠纷，双方于2020年10月份协商合同解除事宜。另庭审中高庆杰称其与郝伟共同签字确认的解除协议，因高庆杰要求郝伟提供张华的授权或张华在协议上签字而被郝伟拿走。2020年12月31日，郝伟通过银行向高庆杰转款20万元，转账附言“按约定退还购房款”。另查明，张华、郝伟于2004年10月9日登记结婚，于2019年5月27日协议登记离婚，《离婚协议书》中约定涉案房屋归张华所有。另，涉案房屋于2019年1月31日取得不动产权利证书，权利人系张华，单独所有。2021年1月6日，张华将涉案房屋设立抵押登记，抵押金额130万元。另查明，2016年4月，郝伟（甲方）与高庆杰（乙方）签订《入资协议》一份，约定：甲方因企业经营需要，拟以个人名义向乙方借款，乙方同意出借，乙方自愿向甲方提供借款100万元，借款期限2016年4月至2017年3月31日，合同还约定了其他内容。高庆杰于2016年4月15日通过银行转账方式向郝伟支付100万元，后郝伟共计返还50万元。本院认为，一、关于本案审理范围的确定。高庆杰诉状、庭前会议均主张与张华、郝伟存在房屋买卖合同关系，高庆杰系买受人，张华、郝伟系出卖人，并据此起诉和提出诉讼请求，后在庭审中又存在郝伟是出卖人、是张华房屋买卖的代理人等不一的陈述；张华、郝伟主张与高庆杰之间存在房屋买卖合同关系，高庆杰系买受人，张华、郝伟系出卖人。本院认为签订《房屋买卖合同》、高庆杰支付101万元购房款均发生在张华、郝伟婚姻关系存续期间，郝伟也自认系出卖人，故本院认为涉案房屋买卖合同关系高庆杰系买受人，张华、郝伟系出卖人，本院应审理该房屋买卖合同纠纷。高庆杰主张与郝伟存在借贷关系，下欠50万元借款本金折抵购房款；郝伟主张该50万元系其个人债务，与张华无关。本院认为该50万元款项所依据的事实、理由、法律均和房屋买卖合同关系不同，本案不予处理。二、关于《房屋买卖合同》的效力及解除问题。高庆杰的陈述存在主张合同有效、恶意串通等不一陈述；张华、郝伟主张合同有效。本院认为，涉案合同系各方真实意思表示，亦不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。高庆杰、郝伟在微信上协商合同解除版本问题，郝伟向高庆杰转款20万元并附言“按约定退还购房款”，二人虽有解除合同的合意，但出卖人为张华、郝伟二人，高庆杰在庭审中也陈述注意到了出卖人为二人，并且要求二出卖人均确认解除合同未果，不应认为合同已经解除。张华在明知涉案房屋已出卖给高庆杰的情况下，仍于2021年1月6日将涉案房屋设立抵押登记，且截止本案诉讼仍未解除抵押登记，不能办理所有权转移登记，致合同无法继续履行，不能实现合同目的，构成根本违约，高庆杰有权主张解除合同，涉案合同于起诉状副本送达对方时解除，高庆杰主张解除的时间缺乏事实和法律依据，不予支持。三、关于合同解除后的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，高庆杰依约支付大部分购房款并自2018年实际占有涉案房屋，其在占有期间的租金收益归其个人所有，物业费、电费亦应自行负担，其对于合同的解除亦存在一定的过错，其诉请的可得利益损失也缺乏充分证据证明，对该请求不予支持。张华、郝伟违反合同约定，构成根本违约，其反诉请求均不予支持。综上，高庆杰请求张华、郝伟返还购房款81万元，本院予以支持，涉案合同于起诉状副本送达对方时解除；其他诉讼请求及张华、郝伟的反诉请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、高庆杰与张华、郝伟2018年11月2日签订的《房屋买卖合同》于本案起诉状副本送达张华、郝伟时解除；二、张华、郝伟于本判决生效之日起三十日内返还高庆杰购房款81万元；三、高庆杰于本判决生效之日起三十日内返还张华、郝伟郑州市中牟县白沙镇郑信路东瑞风路北上东城小区第9幢1单元9层901户房屋；四、驳回高庆杰的其他诉讼请求。五、驳回张华、郝伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9555元，反诉费6997元，保全费5000元，由张华、郝伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员 陈 斌二〇二一年四月二十八日书记员 夏宝仪