上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1799号原告(反诉被告)：上海绿安物业管理发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：高洁，女。委托诉讼代理人：颜敏芳，女。被告(反诉原告)：王慧平，男，1981年12月18日生，汉族，住上海市松江区。原告上海绿安物业管理发展有限公司(以下简称绿安物业)与被告王慧平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，审理中，被告王慧平向本院提出反诉申请，本院经审查受理了被告反诉，本案转为适用简易程序进行审理。对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告绿安物业的委托诉讼代理人高洁、颜敏芳，被告王慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿安物业向本院提出本诉诉讼请求：判令王慧平支付物业服务费9,324.20元。事实和理由：绿安物业于2016年与上海绿地松灏置业有限公司签订了为期二年的《前期物业服务合同》,合同约定：物业服务费收费标准住宅：3.20元/月/平方米。王慧平作为茸凯路XXX弄XXX号XXX室面积145.69平方米房屋产权所有人,应按约定每月支付物业管理费466.21元/月。而被告至今共拖欠原告2018年11月1日至2020年6月30日的物业费9,324.20元。经原告催促仍不予缴纳。为此，向法院提起诉讼，请求判如所诉。被告王慧平辩称：对绿安物业诉状所列的欠费期限予以确认，但原告提供的服务从未达到其承诺的服务质量标准。即原告提供的服务质量不符合合同约定，未达到3.20元/月/平方米的标准，园林绿化方面，小区内苗木生长状态欠佳，杂草丛生、草坪退化，使用过期药水杀虫；保洁方面，垃圾堆放小区，占用车位，清运不及时，绿化带未清扫，水电间内藏大量垃圾，保洁人员从未达到全天16小时随时保洁的标准；公共设施方面，设施常破损，未见及时维修；保安方面，门卫制度形同虚设，车辆乱停放；公司管理方面，工作人员工作随意，文件错误百出，收费无标准流程，服务接待松散，无责任心，内部管理混乱。被告曾向原告发函予以指出，但原告在收到被告的通知函后，依然未改善其服务质量。被告从未收到过原告的催缴通知单，原告涉嫌伪造证据。现原告因服务质量差而被更换。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王慧平向本院提出反诉诉讼请求：1、判令绿安物业支付物业服务合同违约金1,398.63元；２、判令绿安物业退还地面停车费2,810.50元。诉讼中，王慧平撤回要求绿安物业退还地面停车费2,810.50元的诉讼请求。事实和理由：2018年７月21日交房时，原告根据绿安物业与林肯公园开发商签订前期物业服务合同约定，缴纳了2018年8月1日至同年10月31日的物业费1,398.63元，绿安物业于当日交付其“林肯公园业主手册”，但绿安物业在服务过程中多处违反服务标准，具体表现同答辩意见。按照“前期物业服务合同”第二十一条约定，物业公司应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付１：１的违约金，故提出反诉主张违约金，望法院判如所请。原告绿安物业针对反诉辩称，原告按照前期物业服务合同对林肯公园小区提供物业服务，按合同约定的收费标准进行收费，物业服务提供的是动态服务，不可能每分每秒都达到标准，被告并不存在违约，不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年，绿安物业作为乙方与案外人上海绿地松灏置业有限公司(以下简称绿地松灏置业)作为甲方签订《前期物业服务合同》一份，约定绿安物业对坐落于包括上海市松江区茸凯路300弄1－29号在内的绿地依翠园小区(又名林肯公园)提供物业管理服务。该合同为期2年，自2018年6月30日起至2020年6月29日止。并约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件四；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)公共秩序的维护服务，详见附件六；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层为3.20元/月·平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月15日之前履行交纳义务。逾期交纳的，逾期每天按0.3%支付滞纳金。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付1：1倍的违约金。合同另对其他事项进行了约定。绿安物业在业主入住小区时，向业主发放林肯公园业主手册，在第13章“请你监督”中对其在园林绿化、卫生消杀、垃圾清、消扫保洁、安全防范、公共设备设备等方面的工作作出直观评价标准，请业主依此进行监督。另查明，王慧平系上海市松江区茸凯路XXX弄XXX号XXX室及27号地下１层车位668室的权利人之一，该房屋为高层住宅，建筑面积为145.69平方米。因王慧平未支付自2018年11月1日至2020年6月30日的物业服务费，绿安物业遂诉至法院。本院认为，绿安物业与绿地松灏置业签订的《前期物业服务合同》，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括王慧平在内的小区全体业主均具有法律约束力，原告按照合同约定提供了物业服务，被告已实际接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费。被告抗辩意见认为原告在物业服务工作中存在许多不足，并以此拒付物业管理费，本院认为被告抗辩理由尚不足以阻却被告缴纳物业管理费之义务，故对该抗辩意见，本院不予采信。现原告要求被告支付从2018年11月1日至2020年6月30日止计20个月的物业服务费9,324.20元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于王慧平反诉主张的违约金，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现王慧平无充分的证据证明绿安物业未按照合同要求履行相应义务，无证据证明绿安物业在整个物业服务的过程中存在持续、严重的瑕疵。也无法证明《物业服务合同》所约定的违约金责任之条件成就，现王慧平提出该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王慧平于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海绿安物业管理发展有限公司自2018年11月1日至2020年6月30日止的物业服务费9,324.20元；二、驳回被告(反诉原告)王慧平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费减半收取25元，合计诉讼费计50元，由被告(反诉原告)王慧平负担(已付25元，余款25元于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  庞伟丽二〇二一年三月十八日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……