四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)成民终字第00301号上诉人（原审被告）：成都市开源经贸公司。住所地：成都市青羊区鼓楼洞街**号。法定代表人：胡学满，职务不详。委托代理人：谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。委托代理人：胡音，四川法之识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市青羊区人民政府苏坡街道办事处中坝社区居民委员会。住所地：成都市青羊区苏坡街道办事处中坝*组。负责人：邱晓霞，主任。委托代理人：李中华，四川原则律师事务所律师。委托代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。上诉人成都市开源经贸公司（以下简称开源公司）因与被上诉人成都市青羊区人民政府苏坡街道办事处中坝社区居民委员会（以下简称中坝社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第4986号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月16日、2015年3月27日、2016年11月4日公开开庭进行了审理，上诉人开源公司的委托代理人谭晓龙、胡音，被上诉人中坝社区居委会的委托代理人李中华、兰亚勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开源公司上诉请求：撤销原判,发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、1992年《中坝村企业联营合同》所涉及的土地与上诉人现持证房屋所使用的土地是两块不同的土地。上诉人所持有产权证对应的房屋，是1998年从成都市青羊区雅美精细化工厂（以下简称雅美化工厂）购得，该房屋对应的土地，是1993年雅美化工厂经成都市青羊区国土局852、853号文件批准获得。上诉人上述产权房所对应的土地，来自于因购买而附随转让，而不是来自于1992年《准予占地通知书》所拨的土地。2、《中坝村企业联营合同》签订后没有交付土地，按约已自动失效。现有证据不足以证明上诉人交纳过租金。成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）提供的《企业补偿协议书》和《情况说明》与本案不具有关联性。3、被上诉人主体不适格，不能作为正当原告。土地已经被征收，土地所有权人已变更为国家，中坝社区居委会无权提起本案诉讼，且土地征收行为已经覆盖了所谓的租赁这一民事行为，导致本案没有任何事实理由基础，亦无审判意义。4、原审法院直接适用《合同法》第九十四条第（一）款判决解除被上诉人与上诉人之间的租赁合同，是裁判权力的错误行使。中坝社区居委会答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。中坝社区居委会在一审时起诉请求：1、解除开源公司与中坝社区居委会之间的土地租赁合同；2、开源公司立即支付拖欠中坝社区居委会的租金72188元；3、诉讼费由开源公司承担。2014年10月14日，中坝社区居委会在原审中申请撤回了第二项诉讼请求。一审法院经审理查明，开源公司与成都市青羊区苏坡乡中坝村企业办公室（以下简称中坝村企业办）签订《中坝村企业联营合同》，约定由中坝村企业办将中坝村六组的3.8亩土地交与开源公司联营，期限为1992年10月18日至2052年10月17日计50年，开源公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏，每年定额向中坝村企业办缴纳利润1.9万元，两年后每年土地联营金按上年的基数递增3%（增到每亩5000元后不再增加），中坝村企业办不承担经济和法律责任；如遇国家征用，国家赔偿的土地费归中坝村企业办所有，赔偿的企业损失的搬迁费由投资者所有等，其中合同第六条第4项约定“新联办企业自签订合同之日起一月内不动工修建者，合同自动失效，一切经济损失自负”。该合同尾部签署的日期为“1992年10月18日”。成都市青羊区国土局于1992年11月26日向苏坡乡人民政府出具成青国土建准（92）第198号《准予占地通知书》，同意开源公司占用中坝村六组土地作为修建开源公司工程项目建设用地。1998年7月22日，经成都市青羊区建设管理委员会同意补发，成都市于青羊区人民政府向开源公司颁发了上述土地上所建房屋的《村镇房屋所有权证》。一审法院另查明，1.讼争土地在成都市国土资源局青羊分局备案的批复为成青土字（1993）第852号和成青土字（1993）第853号《成都市青羊区国土局关于乡（镇）村企业占地的批复》，同意讼争土地由成都市青羊区雅美精细化工厂（以下简称雅美化工厂）占用。庭审中，双方一致确认，开源公司所占有使用的讼争土地上的建筑，系从雅美化工厂购得，并占有使用至今，但开源公司称据此签订的房屋买卖合同遗失，无法提供。2.雅美化工厂于1992年9月经中坝村企业办申请，经成都市青羊区乡镇企业管理局批复同意新建，登记住所为苏坡乡××组，企业性质为集体所有制。3.2009年6月5日，成都市人民政府发布了[2009]第24号《成都市人民政府使用土地公告》，对包括中坝村六组集体建设用地在内的集体所有土地合191.3145亩，经四川省人民政府以[2008]824号文件批准同意征用，作为成都市2008年第一批城市建设用地，公告被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人从公告之日起至2009年6月14日止到所辖社区居委会办理征地补偿安置登记。2011年4月1日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局征收土地补偿安置方案公告》，将“青羊区苏坡街办中坝社区6组万家湾社区2组”征收土地补偿安置方案和有关事项予以公告。4.成都市青羊区人民政府2005年12月23日向苏坡街道办事处作出《关于同意撤销百仁村等7个村民委员会建制对应组建社区居委会的批复》，同意撤销包括中坝村村民委员会在内的7个村民委员会建制，对应组建7个社区居委会。一审法院认定以上事实，采信的证据有1.开源公司企业登记查询信息，《关于同意撤销百仁村等7个村民委员会建制对应组建社区居委会的批复》，成都市青羊区雅美精细化工厂工商档案材料；2.《中坝村企业联营合同》、《准予占地通知书》、《村镇房屋所有权证》；3.《成都市青羊区国土局关于乡（镇）村企业占地的批复》；4.[2009]第24号《成都市人民政府使用土地公告》、《成都市国土资源局征收土地补偿安置方案公告》；6.庭审笔录、工作笔录等。一审法院审理中，1.中坝社区居委会提交会计帐册（包括摘要、现金日记帐、库存现金及银行存款日报表、现金明细帐）及所附“成都市青羊区农村合作经济组织收款收据”、“记帐凭证”等原始凭证，其中会计帐册载明：开源公司分别于1998年11月25日和1998年12月11日，按3.8亩土地、每年1.9万元的标准缴纳了1999年1月至12月的租金，此后按1.9万元／年及每年递增3%的租金标准交纳租金至2004年12月。之后，开源公司按2.75亩，每亩5000元的租金标准缴纳租金至2009年5月31日；其中，“成都市青羊区农村合作经济组织收款收据”、“记帐凭证”载明收到开源公司或胡学满交款性质有“土地费”、“上交款”、“土地流转费”、“土地费欠款”几种，部分“经手人”处有“胡学满”签名字样，其所载明的收款涉及期间、金额与会计帐册载明的上述内容一致。开源公司对上述会计帐册认为系中坝社区居委会自行制作，不予认可；对原始凭证即“成都市青羊区农村合作经济组织收款收据”、“记帐凭证”中所有“胡学满”签字真实性提出异议，但明确表示不申请鉴定，并认为，原始凭证中所载明的收款性质不同，不能认定为系缴纳讼争土地的租金。2.中坝社区居委会提交2004年7月6日，兴光华公司因“在成温邛绿化景观工程占用”700平方米所需，与开源公司签订的《企业补偿协议书》复印件，拟证明《中坝村企业联营合同》已履行，兴光华公司因道路景观工程占用部分土地向开源公司进行了补偿，故之后，开源公司按2.75亩缴纳租金。该复印件由兴光华公司加盖印章证明“此复印件与原件一致，原件已存档”。开源公司认为兴光华公司加盖印章的复印件无法确认其真实性，兴光华公司此行为相当于证人证言，应出庭作证方为有效。但原审法院要求其核实现开源公司占用讼争地块的实际土地面积，开源公司称无法核实，也未明确主张其实际用地面积。一审法院认为，从开源公司与中坝村企业办签订的《中坝村企业联营合同》中，关于中坝村企业办将中坝村六组的3.8亩土地交与开源公司联营，开源公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏，每年定额向中坝村企业办缴纳利润等约定内容来看，《中坝村企业联营合同》实际上是约定一方交付土地，收取固定利润，另一方使用土地，自主经营，自负盈亏的合同，符合土地租赁合同法律关系特征，双方据此建立了名为联营，实为土地租赁的合同关系。虽然无证据证明当时中坝村企业办上述订立合同的行为经过中坝村村民委员会的授权，但中坝村村民委员会及集体组织成员对该合同及开源公司使用土地的行为，均未提出异议；成都市青羊区国土局于1992年11月26日向苏坡乡人民政府出具成青国土建准（92）第198号《准予占地通知书》，同意开源公司占用土地；1998年7月22日，成都市市青羊区人民政府向开源公司颁发了上述土地上所建房屋的《村镇房屋所有权证》，均事后追认了土地使用及其地上建筑物的合法性，故一审法院认为，《中坝村企业联营合同》系合同签订双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务和享有权利。合同所涉中坝村六组土地，原属农村集体所有土地，经成都市青羊区国土局出具《准予占地通知书》批复后，系合法的农村集体建设用地。（一）关于原中坝村企业办是否交付合同约定土地的问题。原审院认为，涉案双方当事人一致确认，开源公司从案外人雅美化工厂处购得讼争土地上的房屋，并占有使用至今，开源公司不存在需要动工修建房屋的问题，故开源公司关于合同第六条第4项约定“新联办企业自签订合同之日起一月内不动工修建者，合同自动失效”，因此合同已解除的抗辩主张与事实不符，不能成立。虽然开源公司购得讼争土地上的房屋，但因该房屋所属土地系农村集体建设用地，故开源公司并不当然购得土地使用权，因此，开源公司关于原中坝村企业办实际上未交付土地，讼争土地使用权随其购得房屋的行为一并由开源公司从成都市青羊区雅美精细化工厂购得、其无需缴纳土地使用租金的抗辩主张也不能成立。开源公司占有使用讼争土地上的房屋，是占有使用讼争土地的客观表现，故一审法院认为，原中坝村企业办已履行了交付租赁土地的义务。（二）关于开源公司是否曾缴纳过土地使用租金的问题。原审法院认为，开源公司虽对部分原始凭证（包括“成都市青羊区农村合作经济组织收款收据”、“记帐凭证”）中“胡学满”签名字样提出异议，却不申请鉴定，故原审法院认可原始凭证中“胡学满”签字的真实性；上述凭证中所载明的收取款项性质虽然有“土地费”、“上交款”、“土地流转费”、“土地费欠款”几种，但开源公司并未提交任何证据证明其与当时中坝村村民委员会、之后承继单位中坝社区居委会除涉案合同关系之外，建立过其他经济往来关系，需要交其他“上交款”或其他土地的使用、流转费用；况且，上述原始凭证所载明至2004年12月收取的金额与《中坝村企业联营合同》约定收取金额相一致；上述原始凭证载明2005年之后按2.75亩土地面积收取土地费用，与《企业补偿协议书》显示原土地面积因道路景观工程所需占用内容相一致；虽《企业补偿协议书》为复印件，但该合同签订一方兴光华公司鉴鲜章认可其原件存于兴光华公司处，且从上述原始凭证载明的2005年之后按2.75亩土地面积收取租金来看，开源公司与兴光华公司实际签订了《企业补偿协议书》，且之后兴光华公司已实际补偿并占用了700平方米的土地，故《企业补偿协议书》与上述原始凭证能够相互印证其真实性。综上，一审法院认为，“成都市青羊区农村合作经济组织收款收据”、“记帐凭证”载明收取开源公司或其法定代表人胡学满的所有款项应认定为缴纳涉案土地使用的租金。虽然，中坝社区居委会所提交的会计帐册系其自行制作保管的会计帐簿中的部分内容，但其记载的收取租金期限、金额等内容均与所附上述原始凭证载明收取款项期间、金额相一致，且与《中坝村企业联营合同》约定收取金额相一致，故一审法院认为，上述证据可以证明开源公司实际按合同约定缴纳租金至2009年5月31日，开源公司关于其从未缴纳过租金的主张，不能成立。（三）中坝社区居委会关于解除其与开源公司之间土地租赁合同关系的诉请是否成立的问题。原审法院认为，中坝社区居委会经由成都市青羊区人民政府下达《关于同意撤销百仁村等7个村民委员会建制对应组建社区居委会的批复》同意组建，并承继了原中坝村村民委员会的权利义务，其与开源公司基于《中坝村企业联营合同》实际建立了中坝村六组土地的租赁合同关系，其有权主张合同权利。而上述土地经四川省人民政府批复同意征用，成都市人民政府于2009年6月5日发布[2009]第24号《成都市人民政府使用土地公告》后，已不能对外出租使用权，双方之间的土地租赁合同关系已不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”之规定，中坝社区居委会可以要求解除合同，故其关于解除合同关系的主张成立，一审法院予以支持。综上所述，中坝社区居委会的全部诉讼请求均成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十二条之规定，一审法院判决如下：解除中坝社区居委员会与开源公司之间就成都市青羊区苏坡乡××组土地建立的租赁合同关系。案件受理费减半收取50元，由开源公司承担。本院经审理查明，开源公司与中坝村企业办签订《中坝村企业联营合同》，约定由中坝村企业办将中坝村六组的3.8亩土地交与开源公司联营，期限为1992年10月18日至2052年10月17日，开源公司实行独立核算，自主经营，自负盈亏，每年定额向中坝村企业办缴纳利润1.9万元，两年后每年土地联营金按上年的基数递增3%（增到每亩5000元后不再增加），中坝村企业办不承担经济和法律责任；如遇国家征用，国家赔偿的土地费归中坝村企业办所有，赔偿的企业损失的搬迁费由投资者所有等，其中合同第六条第4项约定“新联办企业自签订合同之日起一月内不动工修建者，合同自动失效，一切经济损失自负”。该合同尾部落款时间为“1992年10月18日”。庭审中，开源公司主张《中坝村企业联营合同》实际签订时间即为落款时间1992年，但该合同并未实际履行。中坝社区委员会对此不予认可，中坝社区居委会主张该合同的实际签订时间为1998年，且开源公司在实际占有该土地并缴纳租金。成都市青羊区人民政府2005年12月23日向苏坡街道办事处作出《关于同意撤销百仁村等7个村民委员会建制对应组建社区居委会的批复》，同意撤销包括中坝村村民委员会在内的7个村民委员会建制，对应组建7个社区居委会。2009年6月5日，成都市人民政府发布了[2009]第24号《成都市人民政府使用土地公告》，包括中坝村六组集体建设用地在内的集体所有土地合191.3145亩，于2008年12月27日经四川省人民政府以[2008]824号文件批准同意征用，作为成都市2008年第一批城市建设用地。公告被征地农村集体经济组织、农村村民和其他权利人从公告之日起至2009年6月14日止到所辖社区居委会办理征地补偿安置登记。2011年4月1日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局征收土地补偿安置方案公告》，将“青羊区苏坡街办中坝社区6组万家湾社区2组”征收土地补偿安置方案和有关事项予以公告。本院认为，《中坝村企业联营合同》约定开源公司定额向中坝村企办缴纳利润，开源公司独立核算，自主经盈，自负盈亏，联营期间的亏损均由开源公司承担，中坝村企办不承担责任，双方权利义务的约定符合租赁合同法律关系的特征，名为联营，实为租赁。成都市人民政府于2009年6月5日发布公告，对包括中坝村六组集体建设用地在内的集体所有土地作为城市建设用地予以征收，据此，可以认定，从2008年12月27日起，该宗土地已经由集体建设用地变更为国有土地，中坝社区居委会对该土地已不具有所有权。《中坝村企业联营合同》中约定的权利义务客观上因国家的征收行为而终止，双方现已不存在租赁合同关系。中坝社区居委会向一审法院提起诉讼，要求解除《中坝村企业联营合同》，解除合同系变更之诉，中坝社区居委会提起变更之诉的前提系原法律关系存在，但根据上文论述，中坝社区居委会与开源公司在《中坝企业联营合同》中约定的权利义务已经终止，中坝社区居委会要求解除的租赁合同关系已不存在，故中坝社区居委会提起变更之诉的基础亦不存在，其无权提起解除合同的变更之诉。综上，开源公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第4986号民事判决。二、驳回成都市青羊区人民政府苏坡街道办事处中坝社区居民委员会的起诉。一审案件受理费50元，退还成都市青羊区人民政府苏坡街道办事处中坝社区居民委员会；上诉人成都市开源经贸公司预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李婧杰审判员  魏云霞审判员  姚 兰二〇一六年十一月七日书记员  朱 希