苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初7036号 原告：中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司，住所地江苏省苏州市高新区狮山路103号。 负责人：许震，总经理。 委托诉讼代理人：张莉霞，江苏狮山律师事务所律师。 被告：苏州漫悦酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区钟园路788号丰隆城市生活广场3幢1608室。 法定代表人：王建新，执行董事。 委托诉讼代理人：王亚林，江苏通洋律师事务所律师。 第三人：张小平，男，1975年10月2日出生，汉族，住四川省高县。 第三人：李百灵，男，1986年3月24日出生，汉族，住河南省宣阳县。 原告中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司（以下简称人寿保险公司）与被告苏州漫悦酒店管理有限公司（以下简称漫悦公司）、第三人张小平、李百灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告人寿保险公司的委托诉讼代理人张莉霞，被告漫悦公司的委托诉讼代理人王亚林到庭参加诉讼。第三人张小平、李百灵经本院合法传唤，正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人寿保险公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告漫悦公司支付拖欠原告的租金439150元，逾期违约金250000元，合计689150元；2.判令被告漫悦公司支付原告房屋占有使用费（按照年租金581400元，自2020年10月15日起计算至房屋实际返还之日止）。3.被告漫悦公司及第三人张小平、李百灵腾退并返还原告苏州市凤凰街258号1-2层房屋。事实和理由：2018年7月14日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，将位于苏州市凤凰街258号1-2层租赁给被告，租赁期限2018年7月15日起至2021年10月14日止，首年租金为581400元，租金按季度支付，在每季度租期期末15日内之前支付下季度租金。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，被告又将租赁房屋转租给了两位第三人。在租赁期间，被告经常无故拖欠租金，2020年7月，被告已经拖欠自2019年7月15日至2020年7月14日整整一年的租金581400元，且下一季度2020年7月15日至2020年10月14日的租金145350元也已过了合同约定的支付期限，为此，原告工作人员多次与被告联系，要求被告支付拖欠的租金。被告仅支付了190700元，尚拖欠至2020年10月14日的租金536050元。根据苏州市政府关于疫情期间租金减免的政策，“对中小企业免收2月份租金，减半收取3-4月份租金”，原告减免被告2月份租金及减半收取3-4月份租金96900元，即被告仍拖欠原告租金439150元。根据《房屋租赁合同》第9.3条约定，如被告未按期约定支付房屋租金达30日的，原告有权单方解除合同，同时第8.4条明确约定逾期支付租金的违约责任。因此，原告委托江苏狮山律师事务所向被告发出律师函，通知与被告解除房屋租赁合同，要求被告结清所有的租金及费用，将房屋交还给原告，该律师函同时抄送给两位第三人。据第三人反应，两位第三人均按时缴纳租金，第三人张小平的租金已支付至2021年3月。原告认为，被告恶意拖欠租金的行为，已严重损害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告漫悦公司辩称，1.被告受到新冠××疫情的影响拖欠部分租金，原告减免租金的力度不够，但被告从未拒付租金，仅要求原告给予一定的宽限时间。2.被告没有严格按照合同约定的期限履行支付租金的义务，原告是默认的，原告主张的违约金明显过高。3.被告已经起诉原告要求确认原告解除合同的行为无效，故应以该案结果作为确定合同能否解除的依据。4.原告与两第三人不存在合同关系，无权要求两第三人返还房屋。 第三人张小平书面述称，本人承租苏州市凤凰街258号1层，已经将房租支付至2021年3月15日，请求法院依法判决。 第三人李百灵未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告人寿保险公司提交了提供了房屋所有权证书复印件、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、房屋租赁合同书（转租）等证据，被告漫悦公司提交了民事起诉状、案件受理费缴费电子回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区凤凰街X号（建筑面积：1216.75平方米）系人寿保险公司名下房产。2018年7月14日，人寿保险公司（甲方、出租方）与漫悦公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将苏州市姑苏区凤凰街X号房屋第1-2层出租给乙方，用途为商业，甲乙双方确认租赁期限自2018年7月15日起至2021年10月14日止（原租赁合同总期限自2016年10月15日至2021年10月14日止）；房屋租金为首年57万元，第三年（2018年10月15日）起每两年在上一年租金基础上递增2%，乙方应在合同签订后5日内支付第一个季度租金142500元，以后在上一季度租期期末15日内，按照上述金额向甲方支付下一季度租期的租金，乙方支付押金5万元。合同第8.4条约定，乙方未按照合同逾期支付租金时，每逾期1日，除支付租金外，另需按照年租金千分之五的标准向甲方支付违约金。合同第9.3条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：9.3.1未按照约定支付房屋租金达30日的，9.3.2欠交各项费用达一个月租金的…… 上述合同签订后，人寿保险公司向漫悦公司交付了房屋，漫悦公司拖欠人寿保险公司自2019年7月15日起的房屋租金。2020年7月31日，漫悦公司向人寿保险公司提出房租减免及调整申请，申请减免2-4月份房租或降低房屋租金标准。2020年9月15日，漫悦公司支付人寿保险公司租金145350元，2020年9月18日，漫悦公司支付人寿保险公司租金45350元。 2020年10月14日，人寿保险公司委托江苏狮山律师事务所致函漫悦公司，主要内容为：贵司拖欠2019年7月15日至2020年7月14日租金581400元，且下一季度2020年7月15日至2020年10月14日租金145350元未付，合计拖欠租金726750元，我方同意在疫情期间“2月免收，3-4月减半”给予贵司减免，扣除96900元，贵司仍拖欠租金439150元。据此，我司根据《房屋租赁合同》第9.3.1条约定，决定我司与贵公司签订的房屋租赁合同于本函送达之日起解除，贵司接到本函7日之日起支付拖欠租金439150元，并在接到本函之日起10日内将房屋腾空并返还委托人。2020年10月15日，漫悦公司签收该律师函。 另查明：漫悦公司以王建新名义将苏州市姑苏区凤凰街X号一楼（建筑面积318平方米）转租给张小平经营餐饮，将苏州市姑苏区凤凰街X号二楼（建筑面积295平方米）转租给李百灵用于经营餐饮。漫悦公司认可张小平支付租金至2021年3月15日，其陈述李百灵尚欠付其租金。 再查明：漫悦公司就案涉房屋租赁合同起诉人寿保险公司，本院于2021年3月12日立案，漫悦公司在该案提出诉讼请求，要求确认人寿保险公司要求解除2018年7月14日《房屋租赁合同》的行为无效。本院于2021年4月12日就该案作出（2021）苏0508民初1983号民事判决，判决认为，漫悦公司欠付2019年7月15日起至2020年7月14日租金且未提前支付2020年7月15日至10月14日的租金，虽经催讨并对疫情期间的租金进行减免、减半，仍拖欠近10个月的租金。人寿保险公司依据未按照约定支付租金达30日即可解除合同的约定行使合同解除权并无不当，双方签订的《房屋租赁合同》自漫悦公司收函之日解除。据此，该案判决驳回漫悦公司的诉讼请求。 关于逾期违约金，人寿保险公司主张其按照合同约定的标准计算违约金，自每一期房屋租金的逾期之日起，按照每日年租金的千分之五计算至实际支付之日止，计算到2021年2月3日违约金达到520余万元，现主动调整为25万元，漫悦公司主张该计算标准过高。 本院认为，人寿保险公司与漫悦公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。漫悦公司长期拖欠租金，且大部分拖欠的租金发生的新冠××疫情之前，其以疫情为由拒付租金，理由不能成立，人寿保险公司根据合同约定向其发送律师函解除合同，并无不当，应认定双方签订的《房屋租赁合同》自漫悦公司收函之日2020年10月15日解除。鉴于双方签订的房屋租赁合同已解除，人寿保险公司有权要求漫悦公司腾空并返还房屋。 案涉租赁合同解除，不影响人寿保险公司要求漫悦公司支付合同期内的租金（自2019年7月15日至2020年10月15日）。疫情期间房屋租金减免的相关政策主要是为了促使双方继续履行合同，然漫悦公司自2019年7月15日起即开始拖欠租金，并致使人寿保险公司解除合同，具有明显的主观过错，现人寿保险公司主动免除疫情期间2个月租金，应予以认定，漫悦公司主张人寿保险公司减免力度不够的意见，不予采纳。人寿保险公司主张免除2个月租金，并扣除漫悦公司已付租金190700元，要求漫悦公司支付租金439150元，应予以支持（计算方法：581400元÷12月×13月-190700元）。 关于逾期支付租金的违约金。漫悦公司逾期支付租金，应承担违约责任。人寿保险公司未对实际损失进行举证，其主要损失为资金占用期间的利息损失，漫悦公司抗辩违约金过高的意见，予以采纳。本院酌情认定逾期违约金的计算方式为：第一期租金的逾期违约金以145350元为基数，按照银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日，计1199元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止；此后的逾期违约金，以每一期应付租金为基数，自应付之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止(疫情期间免除的租金在2020年1月份应缴租金内扣除，已付租金按照租金应缴先后顺序抵扣)。 漫悦公司在合同解除后未腾空并返还房屋，应继续按照合同约定的租金标准支付占有使用费，人寿保险公司该诉讼请求，于法有据，予以支持。 张小平、李百灵作为次承租人实际占有使用房屋，其应对各自实际占有的部分负有共同返还的义务，人寿保险公司该诉讼请求，于法有据，予以支持。张小平、李百灵作为第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）11号]第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州漫悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向原告中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司返还其承租的苏州市姑苏区凤凰街X号第一、二层房屋；第三人张小平、李百灵就其实际占用的部分承担共同腾空及返还的义务。 二、被告苏州漫悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司租金439150元以及逾期违约金（第一期：以145350元为基数计算至2019年8月19日为1199元，以145350元为基数自2019年8月20日起计算至2020年9月15日止；第二期：以145350元为基数自2019年10月15日起计算至2020年9月18日止，以100000元为基数自2020年9月19日起计算至实际给付之日止；第三期：以48450元为基数自2020年1月15日起计算至实际给付之日止；第四期：以145350元为基数自2020年4月15日起计算至实际给付之日止；第五期：以145350元为基数自2020年7月15日起计算至实际给付之日止，利率均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）。 三、被告苏州漫悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司房屋占有使用费（自2020年10月15日起，按照581400元/年的标准计算至实际返还房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10692元，减半收取5346元，财产保全费3966元，合计9312元，由原告中国人寿保险股份有限公司苏州市分公司负担2702元，被告苏州漫悦酒店管理有限公司负担6610元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  宁晓鹏 二〇二一年五月七日 书记员  陈丽华