湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7624号原告（反诉被告）:湖南拓维教育科技有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路298号湖南拓维信息系统股份有限公司研发大楼一楼南侧C区。法定代表人：封模春，系公司总经理。委托诉讼代理人：周洁，女，1993年1月14日出生，汉族，住湖南省沅江市。系公司员工。被告（反诉原告）:李先喜，女，1971年5月4日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：陆晓聪，湖南商管律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南拓维教育科技有限公司（以下简称“拓维教育公司”）诉被告（反诉原告）李先喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告拓维教育公司的委托诉讼代理人周洁，被告李先喜及其委托诉讼代理人陆晓聪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告拓维教育公司提出如下诉讼请求：一、请求判令被告退还原告租赁保证金（押金）150000元及逾期支付利息721元（利息暂计算至2021年5月8日，实际应计算至被告实际偿还之日止）,合计150721元；二、请求判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2015年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于××路××小区××栋××号门面出租给原告使用，租赁期限自2015年12月15日至2021年3月15日，原告应向被告支付租赁保证金150000元。被告交付租赁房屋后，原告按合同约定支付了租赁保证金，被告向原告开具了收据。《房屋租赁合同》到期后，被告未按合同约定向原告退还租赁保证金，经原告多次催要，被告仍拒不退还。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请！被告李先喜辩称：一、原告应当在2020年1月15日支付2020年3月15日至2020年9月15日的租金356974.2元，但在2020年1月17日才实际支付324522元，欠付32452.2元，拖欠该欠付租金一年半；原告应当在2020年7月15日支付2020年9月15日至2021年3月15日租金356974.2元，但在2020年7月24日才实际支付324522元，欠付32452.2元，拖欠租金一年；根据合同12条第4款约定，拖欠租金累计达一个月被告有权没收原告的保证金（押金）,故应当驳回原告的诉请。反诉原告李先喜提出反诉请求：依法判令反诉被告立即向反诉原告一次性支付拖欠的租金64904.4元。事实与理由：反诉被告诉反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，贵院业已受理。现反诉原告根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第一款约定，反诉被告应当按照59495.7元/月的标准向反诉原告支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金。然反诉被告在反诉原告多次提及、催促下，仍一直按照2019年3月15日至2020年3月14日的租金标准54087元/月支付，导致反诉原告损失了64904.4元租金（59495.7元×12-54087元×12)。故反诉原告依法向贵院提起反诉，望法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告拓维教育公司辩称：一、反诉原、被告已协商一致约定变更原租赁合同中关于2020年3月15日至2021年3月14日的租金。1.反诉原、被告于2020年1月进行口头约定：2020年3月15日至2021年3月14日的租金仍然按照上一年的租金进行支付，不按原合同的约定进行递增。2.2020年1月17日，反诉被告即按照约定变更后的租金金额向反诉原告支付了半年的租金，2020年7月24日，支付了剩下的半年租金。反诉原、被告双方协商变更合同内容后虽未签订书面协议，但反诉被告按变更后的租金向反诉原告支付，反诉原告从未提出过异议，双方已经以实际行为变更了合同内容。二、涉案房屋产权人已发公告对所有门面经营者减免2020年3月15日至2021年3月14日的递增房租，并要求承租人对实际门面经营者相应执行该减免。反诉原、被告所有的录音资料中，涉及的内容是关于租金不递增与免租一个月，两个事项。反诉原告自始至终没有对租金不递增提出过异议，所提的异议都是对免租一个月。故，反诉被告并没有拖欠反诉原告租金，反诉原告的诉讼请求没有任何法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，原告拓维教育公司（乙方、承租方）与被告李先喜（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，内容载明，甲方将位于××路××小区××栋××号门面出租给乙方使用。该房屋用途为教育培训，租赁期限五年，从2015年12月15日起至2021年3月15日止。其中装修免租期从2015年12月15日至2016年3月15日。承租的第一年每月租金为44700元，自甲方依约交付房屋且免租期届满之日起计算。第二年（2017年3月15日至2018年3月14日）租金为44700元／月；第三年（2018年3月15日至2019年3月14日）租金为49170元／月；第四年（2019年3月15日至2020年3月14日）租金为54087元／月；第五年（2020年3月15日至2021年3月14日）租金为59495.7元／月。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金150000元。租金每半年支付一次，由乙方于每半年的第四个月15号前支付下期租金。租赁期满后，本合同因期限届满而终止。届时乙方须恢复房屋原状或经甲方同意后保留届时现状退还甲方。甲方在7个工作日内不计利息无条件退还乙方租赁保证金。后，原告向被告支付了租赁保证金150000元。因上述租赁合同期限届满，原告向本院主张被告退还租赁保证金。另，被告认为原告以54087元／月标准支付2020年3月15日至2021年3月14日的租金，存在拖欠租金现象，向本院提起反诉。另查，原、被告双方就疫情期间减免房租进行了协商，在录音材料中，被告李先喜认可了未递增租金的事实。上述事实，有双方当事人的到庭陈述，以及原告（反诉被告）拓维教育公司提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、收条、录音材料、付款回单，被告（反诉原告）李先喜提交并经庭审质证的银行账户明细等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同期限届满后，被告理应按照合同约定向原告退还租赁保证金，故原告主张被告退还租赁保证金150000元，合理有据，本院予以支持。至于原告主张被告支付逾期利息，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告支付拖欠的租金64904.4元，结合原告提交的录音材料可以看出，被告李先喜已认可2020年3月15日至2021年3月14日的月租金没有递增。故李先喜主张以59495.7元/月标准计算2020年3月15日至2021年3月14日的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十八条、第五百六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）李先喜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南拓维教育科技有限公司退还租赁保证金150000元。二、驳回原告（反诉被告）湖南拓维教育科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李先喜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1657元，财产保全费1274元，共计2931元，由原告（反诉被告）湖南拓维教育科技有限公司承担31元，被告（反诉原告）李先喜承担2900元。反诉案件受理费减半收取711元，由被告（反诉原告）李先喜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年六月二十五日法官助理龚雪娟书记员谭佳