中华人民共和国上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初8852号原告：沈留印，男，1989年1月14日生，汉族，住河南省周口市。原告：王俊芳，女，1991年6月15日生，汉族，住河南省。被告：汪晓，女，1959年3月30日生，汉族，住江苏省南京市。被告：汪诗尧，男，1984年8月29日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：汪晓(系汪诗尧母亲)。第三人：中国农业银行股份有限公司上海五角场支行，住所地上海市杨浦区翔殷路１１２８号。负责人：陈东。第三人：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路３２２弄５号６０１室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：王之璟。原告沈留印、王俊芳与被告汪晓、汪诗尧及第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行(以下简称农行五角场支行)、上海市住房置业融资担保有限公司(以下简称住房融资担保公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。两原告、被告汪晓暨作为被告汪诗尧的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人农行五角场支行、住房融资担保公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令两位第三人协助两被告办理位于上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的抵押权注销手续；2、判令两被告协助两原告办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至两原告名下；3、判令两被告向两原告交付系争房屋；4、判令两被告支付自2021年3月21日起按总房款的日万分之五计算的违约金；5、本案诉讼费、执行费由两被告承担。事实与理由：系争房屋登记为两被告所有，并登记有抵押权人即两位第三人。2020年12月30日，原、被告在中介公司居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定两被告将系争房屋出售给两原告，合同总价款为人民币(以下币种同)300万元。2021年1月8日，原、被告又签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方应于2021年3月10日前申请办理转让过户手续。合同签订后，两原告已按约支付了房款，申请的公积金贷款亦于2021年2月5日审批通过。两被告收到房款后，已将系争房屋上的按揭贷款全部还清，并取得两位第三人提供的注销抵押权所需的相关材料。2021年2月9日，原、被告一同前往嘉定区房地产交易中心办理过户手续，却因被告汪诗尧的身份证有效期经过而导致抵押权注销未成，过户手续亦因此无法办理。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，两原告撤回了第4项诉讼请求。两被告辩称：1、两被告为母子关系，被告汪诗尧长期生活在新西兰，遂委托被告汪晓代为办理出售系争房屋的相关手续。签约后，两被告一直在积极履行合同，目前也同意协助两原告办理过户手续。2、两被告在还清系争房屋上的按揭贷款后，两位第三人出具了相关材料，委托被告汪诗尧代为办理抵押权注销手续。因被告汪诗尧的身份证有效期已过，致使抵押权注销未成。受新冠肺炎疫情影响，被告汪诗尧本人无法回国，因此才引发本案纠纷。无法办理过户手续不能归责于两被告，故两被告不应承担违约金。3、基于被告汪诗尧短期内无法回国的情况，只能通过法院强制执行完成系争房屋的过户手续，两被告同意承担诉讼费、执行费。第三人农行五角场支行述称，被告汪晓于2010年11月10日向我行借款20.6万元，后于2021年1月14日将该笔借款全部结清，我行亦向被告汪晓交付了结清证明等相关材料。我行尊重法院判决，将会协助办理系争房屋上的抵押权注销手续。第三人住房融资担保公司述称，被告汪诗尧为购买系争房屋于2011年申请了组合贷款，其中公积金贷款金额为19.4万元，商业贷款金额为20.6万元，放款银行为农行五角场支行，我公司为其中的公积金贷款提供保证担保。截至2021年3月31日，被告汪诗尧的上述公积金贷款已结清，如需注销抵押，可前往我公司各营业部办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋登记为汪诗尧、汪晓所有，建筑面积70.45平方米。2010年10月，农行五角场支行及住房融资担保公司登记为系争房屋的抵押权人，登记的债权数额为40万元。2020年12月30日，汪晓(甲方、出售方)与沈留印、王俊芳(乙方、买受方)在中介公司居间下签订《房地产买卖居间合同》，其中约定：系争房屋的权利人为汪晓、汪诗尧，抵押金额为40万元，转让价格共计300万元；双方应于2021年1月8日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范文本当日向甲方支付首期房款111万元、以申请贷款方式支付第二期房款100万元、于2021年2月28日支付第三期房款70万元、尾款1万元；双方最晚不得晚于2021年2月28日申请办理产权过户手续；甲方于2021年3月10日前将系争房屋交于乙方。该合同4.2条约定，系争房屋纯毛坯、无配置。该合同第13条约补充约定，甲方承诺此房满五唯一，甲方到手价300万元，所产生税费由乙方承担。当日，沈留印向汪晓支付定金4万元。又查明，2021年1月6日，汪诗尧出具《委托书》，委托汪晓代为办理系争房屋的出售事宜，具体包括：代收定金、签署房屋买卖合同、办理所有权的转移登记手续、代交银行按揭及提前还贷、办理抵押注销手续、收取房款等等。2021年1月7日，江苏省南京市石城公证处出具(2021)苏宁石城证字第257号公证书，载明：兹证明汪诗尧于2021年1月6日通过该处的青铜智盒智慧公证平台，在公证员面前，在前述《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2021年1月8日，汪晓并代汪诗尧(甲方)与沈留印、王俊芳(乙方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲乙双方协商一致，同意系争房屋的转让价为229万元；乙方于2020年12月30日支付定金4万元、于2021年1月10日前支付房款111万元、于2021年3月10日过户前支付房款13万元，以贷款形式支付房款100万元、于交房当日支付房款1万元；双方应于2021年3月10日前共同申请办理转让过户手续。同日，汪晓并代汪诗尧(甲方)与沈留印、王俊芳(乙方)签订《补充协议》，其中约定：甲方出售系争房屋的净到手价为300万元，此协议为编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》的补充，合同价为229万元，另补贴房东装修补贴款71万元。如该网签合同在过户时被有关部门要求调整房价缴纳税费时，则甲乙双方同意按交易中心评估价为准……具体付款方式如下：1、2020年12月30日乙方向甲方支付定金4万元；2、2021年1月10日前乙方向甲方支付首付款111万元，乙方于当天向银行申请购房贷款100万元，该笔款项由银行直接放款给甲方账户；3、2021年3月10日前过户当日乙方向甲方支付购房款84万元；4、租客搬走后甲方即时将房屋交接给乙方，并交接水、电、煤、物业等费用及过户手续，乙方当场支付给甲方购房尾款1万元。当日，王俊芳向汪晓支付房款111万元。2021年2月5日，沈留印、王俊芳申请的公积金贷款审批通过。当月9日，农行五角场支行、住房融资担保公司均向汪诗尧出具了委托书，委托汪诗尧办理系争房屋上的抵押权注销登记事宜，并同时提供了办理注销手续所需要的材料。当日，沈留印、王俊芳向汪晓支付了尾款1万元，并与汪晓共同前往嘉定区房地产交易中心办理过户手续。因汪诗尧的身份证有效期经过，当日抵押权注销未成，过户手续亦无法办理。再查明，沈留印与王俊芳于2015年1月登记结婚，均非上海户籍。王俊芳自2016年1月至2021年1月均正常申报并缴纳个人所得税。目前沈留印及其家庭在上海市不动产登记信息系统中未查到房屋登记信息。审理中，沈留印陈述其家庭具备本市购房资格。沈留印、王俊芳与汪晓一致确认，沈留印、王俊芳将于过户当日向汪晓支付房款84万元，于产权变更后2个月内向汪晓支付房款100万元，汪晓将于收到房款84万元当日向沈留印、王俊芳交付系争房屋。本院认为，沈留印、王俊芳与汪晓(并代汪诗尧)就系争房屋签订过多份买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，沈留印、王俊芳已共计支付房款116万元，汪晓亦将系争房屋上的抵押借款全部还清。买卖双方就合同继续履行不持异议，仅因汪诗尧目前无法提供在有效期内的身份证件，亦不便亲自到场办理注销抵押及转让手续，致使交易受阻。现买卖双方已就房款支付及交房时间达成一致，系争房屋上的按揭贷款亦已结清，合同履行不存在其他限制情况，本院予以照准。关于违约金，沈留印一方已放弃主张，本院亦予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告汪晓、汪诗尧及第三人中国农业银行股份有限公司五角场支行、上海市住房置业融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内注销上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋之上第三人的抵押权登记；二、被告汪晓、汪诗尧应于上述房屋抵押权登记注销后十日内协助原告沈留印、王俊芳办理过户登记手续，将上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告沈留印、王俊芳名下；三、原告沈留印、王俊芳应于上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋过户当日向被告汪晓、汪诗尧支付房款84万元；四、被告汪晓、汪诗尧应于收到上述房款84万元的当日向原告沈留印、王俊芳交付上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、原告沈留印、王俊芳应于上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更后两个月内向被告汪晓、汪诗尧支付剩余房款100万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由两被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二一年五月十七日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。