上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6828号原告：上海溪庆贸易经营部，住所地上海市青浦区。投资人：斯玉珍，总经理。委托诉讼代理人：陶宏，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。被告：合肥一起同行信息科技有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：海俊，经理。原告上海溪庆贸易经营部(下称“溪庆经营部”)诉被告合肥一起同行信息科技有限公司(下称“一起同行公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2021年5月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人于小峰到庭参加诉讼。被告一起同行公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海溪庆贸易经营部向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业费及物业管理费人民币(以下币种均为人民币)4,071,089元及逾期付款违约金；2、判令被告支付原告拖欠的履约保证金30万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年3月29日解除；2、判令被告向原告支付截止2021年3月29日的租金及物业费4,090,370元及逾期付款违约金(以租金365,150元、物业费616,590元，按照日万分之三的标准，自2019年9月30日起算至实际支付之日止；以租金1,875,450元、物业费616,590元，按照日万分之三的标准，自2020年8月30日起算至实际支付之日止；以免租期物业费616,590元，按照日万分之三的标准，自2019年9月30日起算至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告免租期租金1,523,803.13元；4、判令被告支付原告合同解除违约金2,492,040元；5、判令被告支付原告拖欠的履约保证金30万元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年8月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，由被告向原告承租位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室共41套房屋(下称“系争房屋”)，租赁期8年，自2019年9月30日至2027年9月29日。其中装修免租期自2019年9月30日至2020年3月29日，计6个月，2020年3月30日起计付租金。初始租金每月312,575元，每两年递增5%，租金每6个月支付一次，先付后用；首期6个月租金(2020年3月30日至2020年9月29日)计1,875,450元，应于2019年9月30日前支付，之后租金在上个租赁期到期前1个月支付。物业管理费每月102,765元，先付后用，自租赁起始日起每6个月支付一次，首期6个月物业管理费(2019年9月30日至2020年3月29日)计616,590元，应于2019年9月30日前支付，之后物业管理费在上个租赁期到期前1个月支付。此外，租赁合同签订之日起5日内，被告应交付履约保证金30万元。原告于2019年9月30日将系争房屋交付给被告，双方并办理完毕交付手续，但至今为止，被告未向原告交付履约保证金30万元，且拖欠原告租金及物业费。根据双方租赁合同，逾期支付租金及物业费的，应每日承担0.3%的违约金，然而经原告多次催告，被告仍拒不履行付款义务。为维护自身的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告合肥一起同行信息科技有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2019年8月21日，溪庆经营部(甲方、出租方)与一起同行公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为房地产其他权利人与乙方建立租赁关系，将系争房屋出租给乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。合同第十一条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按(违约时)月租金及物业管理合计金额的6倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金及租赁保证金及合同相关费用超过15天的……；鉴于免租期系甲方考虑乙方能够完整履行租赁合同而给与乙方的优惠，如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的所有租金计为1,875,450元；若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还履约保证金。第十二条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、履约保证金将视为乙方违约，乙方除应支付租金之外，每逾期一天，应按当期应付租金的3‰向甲方支付延迟违约金至实际支付之日止；乙方未按时缴纳物业管理费、水、电及其他费用的视为乙方违约，乙方每逾期一天，应当同时向甲方支付应付款项的3‰作为违约金至实际支付之日止，如由于乙方欠付物业管理费、水、电及其他费用导致物业管理公司、甲方蒙受损失的，乙方应当予以赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当期月租金及物业管理合计金额的6倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同补充条款一约定：系争房屋建筑面积5,709.13平方米，房屋租赁期自2019年9月30日起至2027年9月28日止，为期8年，其中甲方给予乙方的装修免租金期为2019年9月30日至2020年3月29日，计6个月，2020年3月30日乙方开始计付租金；双方于2019年9月30日交接房屋；该房屋起始的每日每平方米建筑面积租金为1.8元，起始的每月租金计为312,575元，租金2年内不变，自第三年起每两年以上一年的租金标准为基础递增5%，即2019年9月30日至2021年9月29日期间月租金为312,575元，2021年9月30日至2023年9月29日期间月租金为328,204元，以此类推；租金每六个月为一个支付期支付一次，先付后用，首期租金(从免租金期结束之日起计6个月)即2020年3月30日至2020年9月29日期间的租金1,875,450元，乙方应于本租赁合同签订后至2019年9月30日前支付给甲方，之后于上一个支付期涵盖的租赁期间到期前一个月按公历每半年支付一次；乙方应向甲方支付的履约保证金合计30万元，在本合同签订之后5日内，乙方应向甲方缴纳足额的履约保证金；现时物业管理费为18元/建筑面积平方米/月，计为每月102,765元，由乙方承担向上海联源物业发展有限公司支付，物业管理费从租赁起始日开始计付，先付后用，没6个月支付一次，首期物业管理费即2019年9月30日至2020年3月29日的物业管理费616,590元，乙方应于本租赁合同签订后至2019年9月30日前支付给物业管理公司，之后于上一个支付期涵盖的租赁期间到期前一个月按公历每半年支付一次，乙方在支付管理费前甲方应开具相应的增值税普通发票。合同补充条款二约定乙方送达地址为安徽省合肥市包河区庐州大道与南宁路交口万达茂中心1幢4523室。合同补充条款三第六条约定，合同正文中第十一条第(三)项修改为，鉴于免租期系甲方考虑乙方能够完整履行租赁合同而给予乙方的优惠，如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的租金，计算方式为1,875,450元*剩余租期/总租期。合同签订后，因一起同行公司欠付溪庆经营部租金、物业管理费及履约保证金，经多次催告，一起同行公司于2020年10月30日向溪庆经营部出具承诺，载明2020年10月29日前应付未付费用包括2020年3月30日至2021年3月29日期间租金2,240,600元、2019年9月30日至2021年3月29日物业管理费1,849,770元、保证金30万元，并对还款方式及相应责任进行了承诺。后，因一起同行公司仍结欠溪庆经营部上述费用，溪庆经营部向一起同行公司寄送《合同解除告知函》，载明因一起同行公司欠付租金等费用构成根本违约，原租赁合同及相关补充协议于2021年3月29日解除。以上查明的事实，由原告陈述，租赁合同、催告函、承诺书、解除合同通知书、寄送凭证等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市房屋租赁合同》及其补充协议是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告欠付原告租金及物业管理费，显属违约，原告有权解除案涉合同，并由被告承担金钱债务继续履行、支付违约金等违约责任，本院认定案涉租赁合同于2021年3月29日解除。原告主张的租金、物业管理费及逾期付款违约金、免租期租金、合同解除违约金，于法有据，本院予以支持。对于原告提出被告支付拖欠履约保证金的主张，本院认为履约保证金的目的是保障案涉租赁合同正常履行，并在无法履行的情况下对原告合法权益予以保障，现合同已解除，且原告已就被告应承担的违约责任予以主张，故对原告该项诉请本院不予支持。被告一起同行公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海溪庆贸易经营部与被告合肥一起同行信息科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年3月29日解除；二、被告合肥一起同行信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部租金及物业管理费4,090,370元；三、被告合肥一起同行信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部逾期付款违约金(以1,598,330元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年9月30日起算至实际支付之日止；以2,492,040元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年8月31日起算至实际支付之日止)；四、被告合肥一起同行信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部免租期租金1,523,803.13元；五、被告合肥一起同行信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海溪庆贸易经营部解约违约金2,492,040元；六、原告上海溪庆贸易经营部的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,643.50元，减半收取计35,321.75元，诉讼保全费5,000元，合计40,321.75元，由原告上海溪庆贸易经营部负担1,050元，被告合肥一起同行信息科技有限公司负担39,271.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年五月三十一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。