河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初4327号原告：新乡市春花秋实饲料有限公司，住新乡市平原示范区桥北乡马井村。法定代表人：迭大刚，任总经理。委托诉讼代理人：毛台，河南衡度律师事务所律师。被告：河南广联农牧集团有限公司，住郑州市金水区经三路北85号3号楼7层05号。法定代表人：乔世权，任董事长。委托诉讼代理人：郑其兵，系该公司职工。被告：河南省广联饲料有限公司，住新乡市平原示范区韩董庄镇杨厂村。法定代表人：李小煌，任总经理。委托诉讼代理人：肖向功，河南兰博律师事务所律师。被告：滑县正邦饲料有限公司，住滑县新区长江路与富民路交叉口。法定代表人：李明亮，任总经理。委托诉讼代理人：周志刚，河南兰博律师事务所律师。原告新乡市春花秋实饲料有限公司（以下简称春华秋实饲料公司）诉被告河南广联农牧集团有限公司（以下简称广联农牧公司）、河南省广联饲料有限公司（以下简称广联饲料公司）、滑县正邦饲料有限公司（以下简称正邦饲料公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告春华秋实饲料公司委托诉讼代理人毛台、被告广联农牧公司的委托诉讼代理人郑其兵、被告广联饲料公司的委托诉讼代理人肖向功、被告正邦饲料公司的委托诉讼代理人周志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春华秋实饲料公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2014年6月16日签订的《厂房租赁合同》；2、请求依法判令被告将租用原告的厂房恢复原状；3、请求依法判令被告河南广联农牧集团有限公司支付原告租赁费333333元及违约金40000元，共计373333元；4、请求依法判令被告河南广联农牧集团有限公司赔偿原告损失800000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年6月16日，原、被告签订了租赁合同，合同约定：原告将自己所有的位于原阳县××乡浮桥路与黄河大堤交叉口向南200米路西厂区租赁给被告，该厂区内建筑物包含仓库4140平方米，预留生产车间150平方米，办公用房合计1341.75平方米，硬化面积约3500平方米。租赁期间为2014年6月16日起至2024年6月16日止，共计10年。前三年租金不变，每年60万元；第四年70万元；第五年至第七年每年80万元；第八至十年每年100万元。合同签订后，被告支付了原告租赁费并开始使用案涉厂区。该厂区系原告按照被告提供的图纸及要求进行修建，原告投入了大量资金。被告租金交纳至2020年6月16日。之后，经原告多次催要租赁费，被告拒不支付。后厂内的设备、物品、人员全部搬离，现已联系不上被告。案涉租赁合同第七条第五项约定，被告应及时交纳租赁费，如拖欠不付租金满一个月，原告有权增收5%滞纳金（实为违约金），并有权终止租赁协议。租赁合同第八条第一项约定，租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿原告相应年份一年租金。被告未按照约定交纳租赁费，在未告知原告的前提下搬离案涉厂房，导致合同无法继续履行。根据上述合同约定，被告应支付原告违约金，该违约金按照增收年租赁费80万元的5%，即4万元。因合同约定被告提前退租违约，应赔偿原告当年的损失，该合同履行至第五年，即80万元。被告广联农牧公司辩称：我公司不应承担原告所申请的违约金及租赁费。我公司在2018年5月5日通过股权转让的形式，全部转让给了正邦饲料公司，有股东会决议。2018年11月9日，原告与广联饲料公司之间签订了租赁合同补充协议，广联饲料公司已将租赁费交了。在我公司转让给广联饲料公司时，已经签订了协议，所有的债权、债务由广联饲料公司承担。我公司不应承担本案任何责任。被告广联饲料公司辩称：饲料兽药生产企业在疫情期间复工必须有黄河防洪评价,但春花秋实饲料公司未按照《厂房租赁合同》约定给广联饲料公司办理黄河防洪评价手续,以致未通过韩董庄镇政府安评验收,导致广联饲料公司在疫情期间不能复工复产,春花秋实饲料公司的行为严重违反了《厂房租赁合同》。春花秋实饲料公司在合同未到期之前私自解除合同,将案涉厂房仓库、大门落锁,并严禁广联饲料公司员工进入,其又将厂房内广联饲料公司的托盘等设备卖出,春花秋实饲料公司的行为单方面撕毁了双方签订的《厂房租赁合同》。被告正邦饲料公司辩称：春花秋实饲料公司诉我公司主体资格错误,我公司不是本案适格被告。春花秋实饲料公司厂房承租者为广联饲料公司,且广联饲料公司具有独立的法人资格,故恳请贵院依法驳回春花秋实饲料公司的诉讼请求。我公司在2018年5月5日与广联农牧公司进行股权转让时,已完成对广联饲料公司的全部出资,广联饲料公司在生产经营过程中产生的债权债务应由其自己负责。春花秋实饲料公司诉我公司属于主体错误,我公司主体资格不具有适格性,不应列为本案的被告。请贵院依法驳回春花秋实饲料公司的诉讼请求。广联饲料公司具有独立的法人财产,享有法人财产权,其财产与我公司不混同,我公司对广联饲料公司的债务不承担任何责任。经审理，本院认定案件事实如下：2014年2月16日，春华秋实饲料公司与河南广联畜禽有限公司签订《厂房租赁合同》。该合同约定：1、春华秋实饲料公司将自己所有的位于原阳县××乡浮桥路与黄河大堤交叉口向南200米路西厂区租赁给河南广联畜禽有限公司，该厂区内建筑物包含仓库4140平方米，预留生产车间150平方米，办公用房1341.75平方米，硬化面积约3500平方米；租赁建筑面积为5600平方米；办公用房为砖混结构，厂房为标准厂房、钢架结构。2、厂房建设日期为4个月，自2014年2月16日起至2014年6月16日止，建设期间免收租赁费，延期交付承租违约金300元/日。3、租赁期间为2014年6月16日起至2024年6月16日止，共计10年；正式交房日为每年租赁费交付日，租赁费在房租到期日前15天内缴纳到对方指定账户。4、前三年租金不变，每年60万元；第四年70万元；第五年至第七年每年80万元；第八至十年每年100万元。2020年6月17日起为租期的第七年。5、河南广联畜禽有限公司如拖欠租金满一个月，春华秋实饲料公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。6、厂房租赁期间，如春华秋实饲料公司提前终止合同而违约，应赔偿河南广联畜禽有限公司相应年份一年租金；如河南广联畜禽有限公司提前退租而违约，应赔偿春华秋实饲料公司相应年份一年租金。7、春华秋实饲料公司负责办理河南广联畜禽有限公司营业执照、规划、河务局审批、环保等有关手续，其办理费用由河南广联畜禽有限公司承担；若春华秋实饲料公司在河南广联畜禽有限公司投产前不能办理环评等相关手续则视为违约，其应在一个月内退还河南广联已缴纳房租及投入的基建及设备费用。8、合同附件郑州广联原阳基地厂区建筑平面说明、郑州广联原阳基地总平面规划图、办公楼平面布置图，春华秋实饲料公司必须按照河南广联畜禽有限公司提供的图纸进行规划施工，保证河南广联畜禽有限公司的使用面积、使用功能不打折扣。2014年3月24日，河南广联畜禽有限公司名称变更为河南广联农牧集团有限公司（即广联农牧公司）。2014年7月22日，广联农牧公司独资注册成立河南省广联饲料有限公司（即广联饲料公司），注册资本300万元。2018年11月9日，春华秋实饲料公司与广联饲料公司签订《房屋租赁补充协议》。该协议约定：自2019年6月-2024年6月（5年），每年广联饲料公司少支付春华秋实饲料公司人民币贰万元（2万元）房租，合计少支付人民币十万元整（10万元），作为地面净化及消防设施安装补偿，由广联饲料公司自行安排地面净化及消防安装活动。该协议作为原租赁协议的补充协议，与原租赁协议有冲突部分以此补充协议为准。2018年5月5日，广联农牧公司召开股东会，并形成了股东会决议，将其全资子公司广联饲料公司股权全部转让给正邦饲料公司。同日，广联农牧公司与正邦饲料公司签订《股权转让协议》，广联农牧公司将其全资子公司广联饲料公司100%股权转让给正邦饲料公司。2018年5月14日，广联农牧公司、正邦饲料公司对双方的股权转让进行了登记变更。至此，广联饲料公司由广联农牧公司全资子公司变更为正邦饲料全资子公司。因地方政府要求停工停产，2020年春节之后，广联饲料公司未再组织恢复生产。后来，广联饲料公司将生产资料运走，并将公司人员撤离。2020年5、6月份，原告将案涉仓库及厂房大门落锁。广联饲料公司支付春华秋实饲料公司租金至2020年6月16日，之后未再支付租金。春华秋实饲料公司与广联饲料公司、正邦饲料公司就本案租赁合同是否再继续履行、如何履行等问题曾进行协商，但未能达成一致意见。本院认为：一、关于《厂房租赁合同》、《补充协议》解除问题。根据合同法第二百二十六条、第二百二十七条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。春华秋实饲料公司与广联农牧公司签订《厂房租赁合同》约定每年租赁金于2014年6月16日前15日内交付。至2020年6月16日，广联农牧公司、广联饲料公司未再缴纳下年度租金。经春华秋实饲料公司多次与广联饲料公司多次交涉，至提起本案诉讼时，广联农牧公司、广联饲料公司也未再缴纳下年度租金。春华秋实饲料公司向本院提起诉讼，请求解除其与广联农牧公司签订的《厂房租赁合同》，具有事实和法律依据，予以支持。春华秋实饲料公司与广联饲料公司签订的《补充协议》作为《厂房租赁合同》的从合同，亦应同时予以解除。《厂房租赁合同》、《补充协议》自春华秋实饲料公司诉状送达广联农牧公司之日的2020年12月21日解除。关于租赁费。《厂房租赁合同》约定，广联农牧公司应予每年6月16日前15日内支付下年度租金。至2020年6月17日，广联农牧公司未再支付租金，并在此之前将生产原料运走，应当认定广联农牧公司自此日起，以自己的行为表明不再履行合同义务。由于案涉合同系租赁合同，不适于强制履行，故本案合同自2020年6月17日起以事实上解除。在2020年6月17日前，春华秋实饲料公司曾多次与广联农牧公司、广联饲料公司有关人员就合同解除、违约赔偿问题进行协商，可以认为，在上一年度租赁期到期日前双方已就合同解除达成了基本一致，只是未就违约金支付问题存在争议而未最终达成一致。春华秋实公司作为享有合同解除权的当事人，未及时行使合同解除权；因未及时行使合同解除权之后造成损失不应由相对方承担。春华秋实饲料公司在《厂房租赁合同》2019年6月16日至2020年6月16日租期到期日前，以促使广联饲料公司继续履行合同为由，留置广联饲料公司的设备，是造成广联饲料公司设备占用厂房的原因。故该部分机器设备占用厂房给春华秋实饲料公司造成的占用损失，春华秋实饲料公司亦不得主张。综上，春华秋实饲料公司请求广联农牧公司支付自2020年6月16日计算的租金或设备占用费，无事实依据，不予支持。春华秋实饲料公司要求广联饲料公司支付逾期缴纳租金违约金的请求亦不予支持。关于违约金。本案双方签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》不违反法律、法规禁止性效力性规定，为有效合同。当事人应当按约定全面履行自己的合同义务，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《厂房租赁合同》约定：厂房租赁期间，如春华秋实饲料公司提前终止合同而违约，应赔偿河南广联畜禽有限公司相应年份一年租金；如河南广联畜禽有限公司提前退租而违约，应赔偿春华秋实饲料公司相应年份一年租金。广联农牧公司与春华秋实饲料公司签订《厂房租赁合同》，约定由春华秋实饲料公司按其提供的图纸建设厂房并租赁给其使用；如根据约定的期限履行合同，春华秋实饲料公司可得利益非常可观；因该厂房系春华秋实饲料公司按广联饲料公司设计图纸建设，改作他用给春华秋实饲料公司造成的损失也应非常可观；双方约定如广联饲料公司提前解除合同，应赔偿春华秋实饲料公司1年租金损失并不存在明显过高问题。故，春华秋实饲料公司请求广联饲料公司赔偿1年租金损失，于法有据，事实清楚，予以支持。《厂房租赁合同》约定，第五年至七年每年80万元。《补充协议》约定，自2019年6月-2024年6月（5年），每年广联饲料公司少支付20000元房租。《厂房租赁合同》于2014年2月16日签订，2020年6月17日至2021年6月16日系该合同约定的第七年租期，每年租金应为80万元，《补充协议》约定该租期应少收2万元。故，该年度实际应缴租金为78万元。综上，广联饲料公司应赔偿春华秋实饲料公司违约损失780000元。关于恢复原状问题。因春华秋实饲料公司留置，广联饲料公司的机器现仍安装在春华秋实饲料公司厂房内；春华秋实饲料公司认可广联饲料公司使用厂房的过程中，改变原状部分只是安装设备时在地面上挖了两个地槽；填平地槽、恢复原状的费用相对780000元损失微乎其微，该项损失应涵盖于780000元损失之中。故，春华秋实饲料公司请求广联农牧公司恢复原状的请求不予支持。待设备拆除后春华秋实饲料公司可自行恢复原状。关于其他主体责任承担问题。广联农牧公司与春华秋实饲料公司签订《厂房租赁合同》后，将合同标的物厂房交由广联饲料公司使用，并在之后将其持有的广联饲料公司100%股份转让正邦饲料公司。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，广联饲料公司、亦或正邦饲料公司如何使用厂房，二公司是否违反其与广联农牧公司的约定，由双方另行解决；如何解决，不影响广联农牧公司按约定向春华秋实饲料公司承担责任。春华秋实饲料公司请求广联饲料公司、正邦饲料公司承担责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：确认新乡市春花秋实饲料有限公司与河南广联农牧集团有限公司、河南省广联饲料有限公司签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》于2020年12月21日解除；二、河南广联农牧集团有限公司于本判决生效后十五日内赔偿新乡市春花秋实饲料有限公司损失780000元；三、驳回新乡市春花秋实饲料有限公司的其它诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7680元，原告春华秋实饲料公司负担2575元，被告广联农牧公司负担5105元；保全费5000元，由被告广联农牧公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本；于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并自缴费之日起五日内将缴费凭证递交本院；上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉。审判员  娄季林二〇二一年二月二十八日书记员  赵建双