河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2127号 原告：赵毅，女，1980年1月4日出生，汉族，住石家庄市东开发区。 被告：石家庄安联房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区横山村。统一社会信用代码911301857524454751。 法定代表人：王成，经理。 委托诉讼代理人：杨印武，男，1970年7月8日生，汉族，住石家庄市裕华区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘雄刚，男，1974年9月4日生，汉族，住石家庄市裕华区。系该公司员工。 原告赵毅与被告石家庄安联房地产开发有限公司（以下简称安联房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵毅、被告安联房地产公司的委托诉讼代理人杨印武、刘雄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵毅向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告2016年10月23日签订的《预约购房协议书》无效；二、判决被告立即返还原告购房款449574元，并按照银行的同期贷款利率支付自2017年4月7日至判决生效日止的利息；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年10月23日，原告与被告签订《预约购房协议书》，约定原告购买由被告开发的安联·生态城03号楼1单元2004室房屋一套，经双方协商一致，2017年4月6日，原告向被告交纳购房定金1万元，4月7日交纳首付款439574元，共计449574元。自协议签订以来，该房产项目一直未正常施工，被告一直未向原告交付房产，近期原告得知被告至今未取得该项目房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，恳请贵院予以支持。 安联房地产公司辩称，1、双方签订的《预约购房协议书》属于预约合同，应认定为有效，《预约购房协议书》第一条明确约定，双方对预约合同是明知的，属于预约合同不属于违约合同，原告以该商品房未取得预售许可证认定为无效，属于适用法律错误，不应根据该司法解释规定认定该协议无效。2、我公司与原告约定将来所要交付的房屋现在实际由石家庄益信房地产公司进行开发建设，该房屋已经具备四证，可以取得预售许可证，我公司与石家庄益信公司均为安联集团所属子公司，石家庄益信公司可以与原告签订正式商品房买卖合同，可以继续履行双方签订协议约定的相关内容。 本院经审理认定事实如下：2016年10月23日，原告赵毅与被告安联房地产公司签订《预约购房协议书》，协议约定原告购买被告开发的安联·生态城项目03号楼1单元2004室房屋，2017年4月6日、7日原告向被告缴纳购房款449574元。后原告赵毅得知被告至今尚未取得该项目商品房预售许可证，房产项目一直未正常施工。为此，原告赵毅诉至本院，要求确认双方签订的《预约购房协议书》无效、被告返还原告购房款449574元及利息。 庭审时，原告赵毅为了证明自己的主张，提交如下证据， ：我方认为《预约购房协议书》无效，被告应立即返还原告购房款，我不同意与益信房地产公司签订正式房屋买卖合同，我是将购房款交给了被告公司，我与益信房地产公司之间没有任何关系，被告也未书面或口头通知原告，你们双方之间是子公司的关系。 一、《预约购房协议书》； 二、被告安联房地产公司出具的收款收据两张； 三、工商银行转帐明细，原告缴纳被告公司购房款是通过银行转账支付的。 针对原告赵毅的主张和提交的证据，被告安联房地产公司的质证意见为，对证据一、协议书主要内容中只是说了购房房屋房号、面积价格，约定比较简单，不符合正式商品房买卖合同关于商品房应具备的主要条款内容，不能作为正式文本合同；对证据二、证据三、均无异议。 庭审时，被告安联房地产公司为了证明自己的主张，提交如下证据， ：一、益信房地产公司营业执照； 二、不动产权证1、； 三、宗地图1、； 四、不动产权证2、； 五、宗地图2、； 六、建设用地规划许可证； 七、建设工程规划许可证； 八、建设工程规划许可证附件； 九、建筑工程施工许可证； 十、益信公司出具的证明一份； 十一、益信公司工商登记。 上述证据证实原告所购买的房屋地产项目现由石家庄益信房地产公司获取土地进行开发，被告可以将出卖人变更为石家庄益信公司，由益信公司与原告签订房屋买卖合同继续履行协议，原告可以取得其购买房产相关权益，其要求返还房款等诉讼主体主张应予以驳回。 针对被告安联房地产公司的主张和提交的证据，原告赵毅的质证意见为，我不同意与益信房地产公司签订商品房买卖合同，被告从未通知过我其与益信房地产公司之间的关系，坚持原告诉求。 本院认为，原告赵毅与被告安联房地产公司于2016年10月23日签订的《预约购房协议书》，明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任。已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告赵毅也已经按照协议约定向被告安联房地产公司交纳了首付房款，故该《预约购房协议书》应当认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告安联房地产公司在本案起诉前尚未取得商品房预售许可证明，故原告赵毅与被告安联房地产公司所签订的房屋认购协议应当认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告安联房地产公司没有取得房屋预售许可证明，所以被告安联房地产公司存在主要过错。但原告赵毅作为完全民事行为能力人，在缔约中也未能尽到审查该项目是否取得商品房预售许可证的注意义务，在缔约中也具有一定过错。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《预约购房协议书》被确认无效后，被告安联房地产公司应返还原告赵毅所交纳的购房款449574元。因原告赵毅也存在一定的过错，故原告赵毅要求被告安联房地产公司支付购房款利息，本院不予支持。被告安联房地产公司称案涉商品房的项目现由石家庄益信房地产公司开发建设，原告赵毅可与其签订正式商品房买卖合同，继续履行原、被告之间的购房协议，但原告赵毅不同意，根据合同相对性原则，对被告安联房地产公司的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、原告赵毅与被告石家庄安联房地产开发有限公司于2016年10月23日签订的《预约购房协议书》无效； 二、被告石家庄安联房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告赵毅购房款449574元； 三、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8044元，减半收取计4022元，由被告石家庄安联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至河北省石家庄市鹿泉区人民法院诉讼服务中心材料收转窗口，地址为石家庄市鹿泉区获鹿镇龙泉路267号，邮政编码050200。上诉案件受理费8044元应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院；账号：62×××47；开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王丙午 二〇二一年二月十八日 书记员  梁文茜