上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3403号原告(反诉被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：江蕾，董事长。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海录荷实业有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春华，董事长。委托诉讼代理人：周莉。原告上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部集团”)与被告上海录荷实业有限责任公司(以下简称“录荷公司”)以及反诉原告录荷公司与反诉被告西部集团房屋租赁合同纠纷案件，本院立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，裁定转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)西部集团的委托诉讼代理人陈帆，被告(反诉原告)录荷公司的委托诉讼代理人周莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西部集团向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2019年4月1日起至2019年8月13日止拖欠的租金164443.80元(按49135.90元/月计算，扣除被告已经支付的30000元以及押金23100元)；2、被告支付原告自2019年9月13日起至被告实际办理完成以租赁地址为注册地址的工商变更或注销登记之日止的迟延注销工商注册登记违约金，按49135.90元/月的标准计算；3、被告支付原告违约金98271.80元。事实和理由：2017年1月6日，原告作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南的房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积403.85平方米，《房屋租赁合同》约定：一、原告同意被告租赁该房屋，租赁期为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；二、租赁期满，合同终止，原告有权收回房屋，被告应在30天内注销以该房屋为地址的工商注册登记，迟延注销的，被告将按同等租金水平向原告支付违约金，并承担原告由此产生的相关损失；三、被告逾期不支付租金累计超过1个月的，被告应向原告按月租金的双倍支付违约金；四、保证金为23100元。2019年2月26日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，确认原房屋租赁合同已于2018年12月31日到期终止，原告同意将涉案房屋的租赁期从2019年1月1日起延长至届时原告的通知中所确定的归还该房屋的期限为准，并约定房屋租赁期限延长期间，月租金为49135.90元。但自2019年4月1日起，被告拖欠租金，经原告多次催讨，被告仅于2019年6月29日支付30000元。此后又继续拖欠租金，给原告造成巨大损失。2019年8月13日，被告向原告返还涉案租赁房屋。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同及补充协议合法有效，原告已按约履行义务，被告拖欠原告租金的行为构成违约，严重损害原告的合法权益。被告录荷公司辩称，涉案房屋分为两部分，其中超市189.47平方米，面包房214.38平方米。超市部分我方转租给他人，面包房由我方自行经营。关于超市的部分，案外人宝顿公司于2019年7月11日张贴告示，称原告已将258号1-3层出租给宝顿公司，由宝顿公司管理并收取超市的租金，超市表示不同意。之后，超市的部分我方不再管理，也没有收到租金。关于面包房的部分，2019年7月11日开始，案外人宝顿公司叫人坐在我方店铺门口，采取软暴力方式，影响我方经营。2019年8月3日，面包房停止营业。2019年8月13日我方将涉案房屋返还给西部集团。原、被告签订过补充协议，补充协议没有期限，要等待进场招租后，通过交易所才能签订合同。补充协议约定的租金太高。2018年初，我方对涉案房屋进行装修，花费100多万元，我方认为可以一直承租经营，现在损失巨大，不同意原告的诉讼请求。反诉原告录荷公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失646103元、固定资产家具损失176500元；2、反诉被告向反诉原告赔偿双倍租金的损失98271.80元。事实和理由：西部集团让录荷公司误以为能够长期租赁涉案房屋，故录荷公司在涉案房屋投入巨额的装修费用，该部分损失西部集团应当赔偿。西部集团将涉案房屋另行租给他人，给录荷公司造成损失，应当赔偿。反诉被告西部集团辩称，关于装修损失，反诉被告没有过错，反诉原告也没有提供相关证据证明损失金额，应承担举证不能的后果。反诉原告装修时已经预见到合同的期限，装修损失及设备损失应由其自行承担。根据双方补充协议第6条约定，反诉原告不得对反诉被告要求搬离的时间提出异议，也不得以任何理由要求反诉被告进行补偿。即使存在该损失，与反诉被告不存在因果关系。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼的权利人为西部集团。2017年1月6日，西部集团(甲方)、录荷公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南，建筑面积403.85平方米；乙方对房屋装修的，须提交书面装修图纸，经甲方同意后方可装修；甲方同意乙方续租该房屋，租赁期2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，合同终止，甲方有权收回该房屋，乙方应在30日内注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记，迟延注销的，乙方将按同等租金水平向甲方支付违约金，并承担甲方由此产生的相关损失；月租金23100元，先付后用，乙方提前7日支付下一期租金；保证金23100元；乙方逾期不支付租金累计超过1个月，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金。合同另对房屋使用、房屋返还等作了约定。《房屋租赁合同》签订后，录荷公司支付保证金23100元，双方履约。2019年2月26日，西部集团(甲方)与录荷实业(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定上述《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，现双方友好协商，确认原合同已于2018年12月31日到期终止，鉴于商铺整体打造和进场招租的因素，甲方同意将该房屋的租赁期从2019年1月1日起延长至届时甲方的通知中所确定的归还该房屋的期限为准，经甲方通知后，乙方不得对通知内容持有异议，不得以任何理由要求甲方予以任何赔偿或补偿，包括装修等损失，乙方必须无条件按照通知中的返还期限归还房屋，租赁期限延长期间，月租金为49135.90元，租金的支付方式、支付时间仍按照原合同执行，本补充协议为原合同的补充，与原合同不一致的，以本协议为准，其余仍按原合同执行。2019年6月19日，录荷公司向西部集团书面申请，表示因公司流动资金周转困难，本应于2019年3月支付的第二季度租金，申请于2019年8月缴纳50000元，2019年9月缴纳100000元。2019年6月26日，西部集团回函表示，不同意迟延支付租金的申请，请录荷公司于2019年7月30日前缴清2019年4月至6月租金147407.70元，否则西部集团有权采取相应措施；根据《房屋租赁补充协议》的相关约定以及目前录荷公司承租房屋所在地区的商铺将进行整体打造的需求，考虑到录荷公司存在转租部分承租房屋的情况，现正式要求录荷公司于2019年7月10日前清空并返还对外转租的房屋，否则西部集团将一次性收回出租给录荷公司的房屋。录荷公司租金足额支付至2019年3月31日。录荷公司于2019年6月29日又支付了部分租金30000元。2019年8月13日，录荷公司将涉案房屋返还给西部集团。另查明，西部集团(甲方)与案外人上海宝顿实业(集团)有限公司(乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将上海市志丹路XXX号XXX-XXX层楼出租给乙方，建筑面积4038.66平方米，2019年7月16日为房屋交付日……合同另对免租期、租金及支付方式、违约责任等内容进行了约定。庭审中，一、西部集团表示未向录荷公司发送书面的解除合同的通知，但进行过电话通知，无书面证据。录荷公司对此不予认可。二、录荷公司提供的照片证据显示，2019年7月28日以及同年8月初，有社会人员坐在涉案商铺门口，阻碍正常经营。西部集团对此表示，部分照片的地点在涉案房屋，但照片中的人员均不是西部集团员工，与西部集团无关，且照片由录荷公司自行制作，有的照片中无法体现拍摄时间，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。三、录荷公司表示，其目前仍注册在上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南，西部集团另行出租后，承租人注册地址为258号-1、258号-2，双方约定的逾期注销工商登记的违约金过高，申请法院调低。西部集团对此表示，由于录荷公司的原因，258号1楼南无法注册，故录荷公司应当支付违约金。审理中，反诉原告录荷公司撤回了要求西部集团赔偿装修损失646103元、固定资产家具损失176500元的诉讼请求。本院认为，录荷公司虽然延期支付租金已达到约定的解除合同的标准，但西部集团无证据证明其已行使合同解除权。相反，西部集团在2019年6月底发送给录荷公司的函件中，仍给予录荷公司一定的付款期限，故录荷公司对租赁合同存续有合理信赖。而西部集团在其与录荷公司之间的租赁合同未解除的情况下，将涉案房屋出租给了案外人宝顿公司，系重复出租，对录荷公司造成损失的，应当承担责任。录荷公司提供的照片证据可以证明有人对其占有、使用涉案房屋造成阻碍，本院对照片的真实性予以采信，无论是哪一方的人员实施的妨害行为，均与西部集团重复出租涉案房屋有关，综合以上情况，本院认为租金的截止日期应为2019年7月15日为宜。西部集团自愿用押金抵扣欠租租金，可予准许。录荷公司辩称的其未收到超市的租金的抗辩意见，与其应承担的向西部集团给付租金的义务无关，本院不予采纳。经计算，扣除押金后，录荷公司应向西部集团支付租金120513.50元。关于逾期注销工商注册的违约金，西部集团另行出租涉案房屋使用其他表述方式注册营业执照，录荷公司的违约行为未对西部集团造成实际损失，本院酌情调整违约金为每月300元。关于违约金98271.80元，如前所述，西部集团在未行使合同解除权的情况下，另行出租涉案房屋，其要求录荷公司支付违约金，本院不予支持。关于反诉，录荷公司撤回了要求西部集团赔偿装修损失646103元、固定资产家具损失176500元的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。西部集团与录荷公司之间系不定期租赁关系，西部集团未根据法律规定于合理期限内通知录荷公司解除合同，造成录荷公司从涉案房屋中被驱赶需另行租赁场地，西部集团应当赔偿录荷公司相应的损失，本院考虑录荷公司另行租房需要花费的合理时间以及其他相应成本，酌情确定西部集团赔偿50000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百三十条之规定，判决如下：一、被告上海录荷实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海西部企业(集团)有限公司支付租金人民币120513.50元(已扣除押金人民币23100元)；二、被告上海录荷实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海西部企业(集团)有限公司支付延迟注销工商注册登记违约金(自2019年9月13日起至实际办理完成以租赁地址为注册地址的工商变更或注销登记之日，按每月人民币300元计算)；三、对原告上海西部企业(集团)有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海西部企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海录荷实业有限责任公司损失人民币50000元；五、对反诉原告上海录荷实业有限责任公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5977元，由原告上海西部企业(集团)有限公司负担人民币3165元，由被告上海录荷实业有限责任公司负担人民币2812元。本案反诉受理费人民币1128元，由反诉被告上海西部企业(集团)有限公司负担人民币525元，反诉原告上海录荷实业有限责任公司负担人民币603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二一年二月二十六日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。