湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初4830号原告贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司（反诉被告），住所地湖南省长沙市芙蓉区雄天路98号孵化楼2号栋整栋5楼506房。法定代表人闫炳炜，经理。委托代理人朱慧春，湖南华硕律师事务所律师。被告汤志成（反诉原告），男，1975年4月9日出生，汉族。委托代理人周定文，湖南众议律师事务所律师。原告贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司（下称贝贝熊公司）与被告汤志成房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年8月4日立案后，依法组成由审判员戴琳担任审判长，人民陪审员邓昭明、唐国强参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告贝贝熊公司的委托代理人朱慧春，被告汤志成及其委托代理人周定文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝贝熊公司向本院提出诉讼请求：1.立即解除《租赁合同》；2、被告支付原告自2012年8月1日起至合同解除搬迁之日房租997220.78元（暂计算至2016年7月30日）；3、判令被告支付自2012年8月1日起至实际付款之日期间违约金170816元（暂计算至2016年7月30日）；4.诉讼费由被告承担。被告汤志成答辩并反诉称：原告没有取得房屋所有权人的书面协议，与被告签订的转租合同是无效合同，无效合同的责任显然在原告；被告除了支付前两年租金，还垫付了维修等费用，共计914451.2元；被告欠租是因为原告违约，被告租赁原告场地的时候，一、二楼都有中央空调，原告从泰平盛世租赁3000多平米，年租金只有400000元，然后将2000多平米转租给被告，等于是白白租了1000多平米；开始的时候原告承担了空调维修费，但是自2014年7月份，原告拆除中央空调主机后一直没有修，导致原告经营受到很大影响，商户不愿意缴纳租金，在这种情况下，被告才没有继续向原告缴纳租金，所以是原告先违约，被告拒缴租金是行使抗辩权；因为长时间空调没有修好，被告被迫安装了空调。被告从2014年9月份开始欠租，至今两年多，原告的起诉已经超过了诉讼时效。被告两次装修费以及设备购置费有将近5000000元，现在6年的合同只履行了4年，如果要提前解除合同，原告应当赔偿装修费和购置设备的费用。游乐场、咖啡厅、服装城的租金损失是1370000多元，此损失也应当由原告赔偿。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失1800000元。反诉被告贝贝熊公司辩称，反诉原告以反诉被告未向其提供空调为由拒付租金，缺乏事实与法律依据。双方两次签订的《租赁合同》中第五条约定的房屋交接房条件均为“现状交付”，该房屋系反诉被告从反诉原告处整体转租过来，反诉被告支付了反诉原告2200000元的转让费，反诉原告对于房屋的状况非常清楚。因空调维护费用过高，2013年双方协商分别安装电表，在2014年7月空调拆除后双方各自安装独立空调。反诉原告已经将一楼房屋转租给第三人，二楼是在2016年1月才停止营业，是反诉原告经营不善导致亏损。反诉原告要求反诉被告承担代付费用与本案无关联，反诉原告应自行承担房屋租赁期间所支付的物业管理费、空调维修费、装修费。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告贝贝熊公司的前身是长沙市乐婴母婴用品销售有限公司。2011年5月18日，长沙市乐婴母婴用品销售有限公司与湖南泰平置业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁位于浏阳市人民中路74号泰平盛世A栋第1-2层，租期自2011年8月1日至2018年7月30日，从2011年8月到2015年7月租金为420000元，此后每年递增7%。2012年6月25日，长沙市乐婴母婴用品销售有限公司（甲方）与被告汤志成（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定：甲方出租的商铺位于浏阳市人民中路74号泰平盛世二楼经营场地，建筑面积约2282平方米。第二条：租期自2012年8月1日至2018年7月30日止。第三条：租金按年度交纳，2012年8月1日-2015年7月30日年度租金为280000元。2015年8月1日-2016年7月30日年度租金为299600元。2016年8月1日-2017年7月30日年度租金为320572元。2017年8月1日-2018年7月30日年度租金为343012元。乙方应于每年度到期前1个月通过转账或现金方式向甲方支付租金，甲方提供收款凭据。乙方应向甲方交付押金24000元。乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金。若累计拖欠租金超过30天，甲方有权解除合同，并不退还已交纳的租金及租赁保证金。合同期满且双方无异议，甲方将上述押金无息退还给乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第四条：水电费由乙方交纳，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。乙方使用电梯过程中的电费、修理费归乙方承担，乙方承诺合同到期或解除时，确保电梯能正常使用。从2012年8月1日开始，中央空调使用电费按面积比例分摊，乙方承担比例为68%。正常卫生用水归甲方承担，甲方整体租赁的一、二楼物业管理费、消防、卫生等相关责任及费用由乙方负责并承担，但甲方有义务配合协调办理。第五条：交接房条件为现状交付。第六条：乙方可在书面告知甲方的情况下，有权将该房屋转租给第三人。第七条（违约责任）：若乙方单方面提前解除合同，视为乙方违约，甲方有权扣除租赁保证金及剩余房租。2012年8月7日，贝贝熊公司(甲方)与被告汤志成（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁泰平盛世一楼约132.4平方米，该第三条约定：租金按年度交费，2012年9月10日-2015年9月9日年度租金为127104元。2015年9月10日-2016年9月9日年度租金为136001元。2016年9月10日-2017年9月9日年度租金为145521元。2017年9月10日-2018年7月30日年度租金为155707元。乙方应向甲方交付押金13000元。该合同的其他约定与第一份合同相同。合同签订后，原告贝贝熊公司将房屋交付给被告汤志成，被告汤志成于2012年6月29日向原告贝贝熊公司支付押金24000元，于2012年8月8日向原告贝贝熊公司支付押金13000元。被告汤志成租赁原告的一楼房屋后，将一楼铺位转租给案外人肖川、胡波、杨银华、彭幸滢、彭秋珍、余小华、陈新华、罗建平、李清香、刘杏、宋欢意、郑红丽、周小燕、李奇志、邹芳、徐先胜、雷婷等人经营服装。二楼经营游乐场与咖啡厅营业。上述房屋在被告汤志成出租后，由被告汤志成或承租人进行了装修。被告汤志成租赁原告的房屋后，发现房屋的中央空调使用过程中经常需要维修，双方为空调维修问题进行了协商。2014年7月，由原告贝贝熊公司拆除租赁的房屋中央空调。另，诉讼中，被告汤志成称于2014年8月对二楼租赁门面自行安装了空调。被告汤志成在签订《租赁合同》后支付的租金明细如下：一楼2012年8月8日支付租金127000元，2014年4月28日支付租金100000元、2014年4月16日支付租金10080元，2014年4月17日支付租金87047元。二楼租金：2012年6月29日支付租金280000元，2013年10月29日支付租金30000元、2013年10月31日支付租金44144元。从签订《租赁合同》后至2016年11月30日，被告汤志成应向原告贝贝熊公司支付租金1796108.33元（1246457.33元＋549651元），已经支付678271元，累计欠原告贝贝熊公司租金1117837.33元。本院认为，原、被告之间所签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，依法应当受法律的保护。双方均应按《租赁合同》的约定履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点为：一、双方签订的《租赁合同》是否应解除；二、被告是否应支付原告租金与违约金；三、反诉原告的损失是否应由反诉被告承担。关于焦点一。根据有关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。又，双方的《租赁合同》明确约定：若累计拖欠租金超过30天，甲方有权解除合同，并不退还已交纳的租金及租赁保证金。被告未完全按照合同约定的期限向原告支付房屋租金，两年多以来一直拖欠房租，违反了合同的约定。根据法律的规定与合同的约定，现原告主张解除合同，本院依法予以支持。关于焦点二。因原告一直在催促被告交纳租金，故原告的起诉并没有超过诉讼时效，被告理应交纳租金，对于原告要求被告给付原告租金的诉讼请求，本院予以支持。又《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”中央空调系租赁物的一部分，被告在使用过程中出现故障需要维修应该由原告负责。因2014年7月原告拆除中央空调后，被告于2014年8月对二楼租赁门面自行安装了空调。因该时段空调不能正常使用给被告经营带来了一定的影响且中央空调拆除后，原有租赁物价值发生了改变，故应相应减少原告门面租金。本院酌定一楼门面租金从2014年6月10日起至2016年11月30日止减少20%，减少的租金为40831.45元{〔（127104÷12×3）＋136001＋145521÷12×3）〕×20%}，二楼门面租金从2014年8月1日起至2016年11月30日止减少20%，减少的租金为137291.47元〔280000＋299600＋（320572÷12×4）〕。上述减少的租金合计178122.92元。被告还应支付租金939714.41元（1117837.33－178122.92）。根据合同的约定，因被告逾期交纳租金，故被告所交纳的履约保证金应归原告所有。尽管合同约定被告拖欠租金，原告有权按照每天实欠租金的5%加收滞纳金。但是本院认为被告支付了履约保证金足以弥补原告造成的损失，故对于原告主张被告支付170816元违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三。空调故障固然使经营环境受到一定的影响，但是反诉原告未采取合理措施防止损失扩大。另，双方在合同中约定房屋交接房条件均为“现状交付”，反诉原告知道或者应当知道包括空调等租赁设施的实际情况，反诉原告应当自行承担市场不可预测的经营风险，故反诉原告不能以此为由拒绝支付相应的对价，其所经营的游乐场、咖啡厅、服装城的租金损失应由反诉原告自行承担，对于反诉原告主张的上述损失，本院不予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。故对于反诉原告主张装饰装修残值损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司与汤志成所签订的《租赁合同》；二、汤志成于判决书生效后5日内支付贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司拖欠的租金939714.41元；三、驳回贝贝熊孕婴童连锁商业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回汤志成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15312元，反诉案件受理费10500元，财产保全费5000元，合计30812元，由汤志成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  戴 琳人民陪审员  黎建平人民陪审员  张飞腾二〇一六年十一月三十日书 记 员  陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。