四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初939号原告：廖恩贵，男，1971年9月7日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。原告：陈华英，女，1976年1月15日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，住所地四川省自贡市大安区广华路58号附2号。负责人：彭媛，行长。委托诉讼代理人：黄红宇，男，1968年3月24日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区，是该行员工。委托诉讼代理人：刘国楠，女，1991年6月15日出生，汉族，住四川省成都市一环路，是该行员工。原告廖恩贵、陈华英与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（简称农行盐都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖恩贵、陈华英共同委托诉讼代理人杨小英，被告鑫茂公司委托诉讼代理人郭丹，第三人农行盐都支行委托诉讼代理人黄红宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖恩贵、陈华英向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告鑫茂公司签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年7月26日解除；2.判决二被告连带退还原告购房款926570元、维修资金5982.35元、转移登记费90元及利息，利息的计算方式为以926570元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年8月26日起计算至购房款实际退清之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块、房屋预售许可证第18144号下第19幢1单元11层1-11-13号的房屋，房屋套内面积为87.47平方米，单价为每平方米10593元，总价为926570元，付款方式为按揭。签订合同当日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定若原告在履行购房合同的过程中不存在任何违约行为的，则自签署购房合同及退房协议书之日起到办理入住手续前的任何时间内，原告享有无理由退房的权利。合同签订后，原告按约履行了付款义务，无任何违约行为。原告在2018年8月30日购房时，与第三人签订了《购房借款担保合同》，原告已经按约定付清了购房款，也按期归还按揭借款，没有任何的违约行为。2020年7月26日原告与被告签署了无理由退房审批表，但至今为止，被告没有退还购房款，双方多次协商未果。被告鑫茂公司辩称，鑫茂公司与原告签订了买卖合同属实，对于该合同的解除，鑫茂公司认为应自双方退房退款后；退房是附条件的协议，原告是按揭房，应由第三人审核通过才能退房；退房审批表中有明确的退款时间，即便以审批表为准，双方达成的一致意思也是在6个月后；转移登记费已经支出；资金占用利息不应支持。第三人农行盐都支行辩称，农行盐都支行同意原告或者被告提前还款，唯一的要求就是按照合同的标准，把剩余的本金、利息、违约金归还给银行，至按揭还清为止。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，原告廖恩贵、陈华英与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售》（简称《商品房买卖合同》），约定廖恩贵、陈华英向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于恒大未来城第19幢1单元11层1-11-43号的房屋，总价款为926570元，采取按揭的方式付款，即首付286570元，按揭640000元。当日，鑫茂公司还与廖恩贵、陈华英签订了《无理由退房协议书》（简称退房协议书），主要内容如下：“一、如乙方（指廖恩贵、陈华英）按《自贡恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。”同系当日，廖恩贵、陈华英向鑫茂公司支付了房屋首付款286570元并预交了转移登记费80元、共有权证费10元；向自贡市住宅专项维修资金管理中心交纳了维修资金5982.35元。2018年8月28日，鑫茂公司向廖恩贵、陈华英出具了加盖了恒大地产公司印章的《无理由退房承诺书》，内容为：“您所购买的恒大属下公司开发的恒大未来城楼盘19幢1单元13房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”2020年7月26日，鑫茂公司在被告提供的《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（简称无理由《退房审批表》）上签名。该审批表中“变更原因”一栏载明预计退房流程到公司结清银行按揭款时间为6个月，廖恩贵、陈华英并无违约行为。廖恩贵、陈华英提出无理由退房要求后，鑫茂公司至今未予以退款。诉讼中，本院要求鑫茂公司提供转移登记费已经支出的证据，鑫茂公司未予提供。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业公示信息、《商品房买卖合同》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、首付款收据、转移登记费收据、维修资金收据、《退房审批表》；被告鑫茂公司提供的《商品房买卖合同》、《退房审批表》。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。本院认为：一、关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。该司法解释体现“法不溯及既往的”的法治原则，明确表明不能用现在的法律规定，去约束过去的行为。根据该司法解释的规定，由于本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（简称民法典）施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释。二、关于无理由退房权利的问题。根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。由于退房将消除合同履行的基础，故无理由退房权利是一种约定的合同解除权利。作为一种合同解除权利，开发商既然界定了其行使的边界，也就应当对权利如何行使进行说明。具体而言，在购房人要求无理由退房时，开发商仅仅不拒绝购房人退房是不够的，根据公平和诚信原则，其还应当明确告知购房人退房的流程、积极办理相关手续以及不得加设无关条件（即退房流程应当是合理的）。根据查明的事实，原告在本案中享有无理由退房的权利。三、合同解除的时间问题。对于合同的解除时间，根据私法自治原则，有约定的可以从约定，没有约定的，应根据合同法确定。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。由于双方没有约定合同的解除时间，故涉案合同于原告通知被告时解除。由于原告在被告鑫茂公司提供的《退房审批表》上签名时即属于通知了被告，故合同解除的时间为该审批表上的签名时间即2020年7月26日。鑫茂公司主张解除合同应当经银行审核通过，但根据《无理由退房协议书》，第三人审核通过是原告取得无理由退房权利的条件而不是行使无理由退房权利的条件，故该主张不成立；鑫茂公司主张按《退房审批表》的约定，六个月才能退款，但其既未提供设置六个月的期限具有合理性的相关证据，也未提供经其充分说明后原告已经理解并明确同意的相关证据，故该主张亦不成立。四、合同解除后的责任问题。合同解除后，根据合同法第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，被告鑫茂公司应当及时退款并办理相关手续，而需要原告办理或协助的事项，则应明确告知原告。由于鑫茂公司在原告提出无理由退房的要求后不作为，故其违反了诚信原则，占用了原告的资金，给原告造成了损失，应承担退还购房款并支付资金占用利息的责任。鉴于鑫茂公司即便积极作为，也不可能立即退款，故本院酌定一个月为其退款的合理期间，故本案应从2020年8月26日起计算资金占用利息。对于鑫茂公司代收的转移登记费80元及共有权证费10元，由于并无证据证明该费用鑫茂公司已经实际支出，故鑫茂公司应向原告退还该90元；对于维修资金的问题，根据《自贡市维修资金专项管理办法》第七条规定，购房人因合理原因退购或换房的，其交存的维修资金由开发建设单位负责垫退，由于上文已述，在无理由退房的情况下，根据诚信原则，鑫茂公司应当积极办理相关手续，以及鑫茂公司在其《退房审批表》中明确表示由其退还，故此情形下鑫茂公司应予垫退。五、关于第三人农行盐都支行与原告之间借贷关系的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。由于第三人农行盐都支行在本案中并未提出诉讼请求，故本院仅处理原、被告之间的争议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告廖恩贵、陈华英与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年8月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年7月26日解除；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告廖恩贵、陈华英涉案购房款926570元、维修资金5982.35元、转移登记费80元、共有权证费10元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：以未退还的购房款为基数，自2020年8月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至购房款实际还清之日止；三、驳回原告廖恩贵、陈华英提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13066元减半收到计6533元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年五月三十一日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷