江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初6171号原告：陈惠忠。委托诉讼代理人：金明华，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，江苏君桥律师事务所实习律师。被告：徐桂泉。被告：陆红杨。两被告共同委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。被告：徐新妹。被告：徐文荣。原告陈惠忠与被告徐桂泉、陆红杨、徐新妹、徐文荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月10日、7月9日两次公开开庭进行了审理，原告陈惠忠的委托诉讼代理人金明华，被告徐桂泉、陆红杨的共同委托诉讼代理人吴亮两次均到庭参加了诉讼。原告陈惠忠及其委托诉讼代理人杨伟到庭参加了本案第一次庭审。被告徐新妹、徐文荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陈惠忠向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即协助原告办理坐落于张家港市金港××新村××室房屋及附属自行车库的过户手续；2、判令本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为判令四被告立即协助原告办理坐落于张家港市金港镇中南新村5幢204室房屋及附属自行车库的过户手续。事实和理由：被告徐桂泉、陆红杨系夫妻关系，被告徐新妹、徐文荣也系夫妻关系，被告徐新妹、徐文荣系被告徐桂泉、陆红杨的姐姐、姐夫。2000年8月28日，被告徐新妹、徐文荣接受被告徐桂泉、陆红杨的全权委托，将被告徐桂泉、陆红杨拆迁分得的位于张家港市金港××新村××室房屋及附属自行车库出售给原告。2000年9月2日，原告与被告徐新妹、徐文荣签订了一份房屋买卖合同，该合同约定案涉房屋合同总价77800元，待领取房产证时卖方应无条件配合买方过户。此外，双方还约定了其他相关权利义务条款。2000年9月2日，原告依约向被告徐文荣交付完所有购房款后，被告徐新妹、徐文荣将案涉房屋交付给了原告，原告装修入住至今。2012年，案涉房屋具备领证条件。原告多次与被告协商，要求被告办理案涉房屋过户事宜，但未果。特提起诉讼。被告徐桂泉、陆红杨共同辩称：1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间既未订立书面房屋买卖合同也未口头约定具体的房屋买卖合同的细节，没有相应的房屋款项的协商过程确定如何支付，当然也包括了房屋的交付等等，在没有真实合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，原告要求配合办理过户手续，缺乏依据。2、按照原告变更的诉请，5栋204室非被告的房屋，故原告的诉请变更之后将导致与被告无关。被告的主体不适格。3、原告诉状中所称的所谓委托代理行为，其属于无权代理，没有相应的委托手续并且在无权处分后也没有征得两被告的事后追认。对于一个房屋买卖的重大影响当事人切身利益的一种代理行为，在没有征得产权人或者权利人的亲自同意的情况下，该法律行为是无效的，或者说自始至终就没有成立，这种无效的代理行为从双方或者从原告诉称的房屋的购买价格也能够看出来，它与市场的价格是远远不相符，所以原告想通过这种变相行为，以极低的价格获得案涉的房屋不符合相应的公平或者诚信原则。4、本案双方之间的争议巨大，权利义务关系并不明确，不再适宜适用简易程序审理，请法院考虑将本案转为普通程序审理。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告徐新妹、徐文荣未作答辩。本院经审理认定事实如下：张家港市金港××新村××室房屋及16号自行车库为徐桂泉拆迁安置分得。2000年8月28日，徐文荣出具收据确认收到陈惠忠现金17800元。2000年9月2日，徐文荣出具收据确认收到陈惠忠现金6万元。另查明，位于张家港市金港××新村××室土地信息登记的权利人为陈惠忠，该土地证对应的房屋编号为中南新村5幢204室。徐桂泉、陆红杨系夫妻关系，徐新妹、徐文荣系夫妻关系。徐桂泉是徐新妹的弟弟。上述事实，有安置房安置情况一览表、收据、不动产登记簿查询记录及庭审笔录等证据予以证实。审理中，原告为支持其主张，还提供：2021年4月6日，陈永华与徐桂泉、陆红杨的视频录音及文字整理稿，其中，陈永华：“……2000年卖房子的时候，你们不在现场。你们夫妻俩全权委托你姐姐徐新妹、姐夫徐文荣把这个房子卖给陈惠忠的，你说对不对？”陆红杨：“是委托的，我们没时间。”陈永华：“所以呢，惠忠老是觉得虽然买了他们的房子，但是还不知道这个房子到底是不是他们的呢？”徐桂泉：“肯定是我们的。”陆红杨：“为了这套房子我来了三趟了。”陈永华：“那么当初买房子成功以后么，双方签买卖合同的，你们委托了你们姐姐、姐夫，我们也只能和他们签合同，你说对不对？”徐桂泉：“对的对的。”陆红杨：“对的对的”陈永华：“房子讲的是77800元。你们姐姐提出来先交点定金。我们说好的，所以先交了17800元，第二次呢，6万元给他们以后，中南新村5幢104室的房子的房款我们全部给清了，当时房款你们也收到的，是不是？”陆红杨：“对对对”。证明案涉房屋及附属自行车库属于被告徐桂泉、陆红杨夫妻所有，案涉房屋由被告徐桂泉、陆红杨全权授权给被告徐新妹、徐文荣进行出售，房款总价77800元，原告已经付清全部购房款，且被告徐桂泉、陆红杨确认已全额收到，2000年签订的购房合同中约定被告徐桂泉、陆红杨配合原告办理过户。被告徐桂泉、陆红杨质证意见：对视频及文字整理稿的真实性、合法性均有异议，同时也达不到原告证明目的。视频中涉及到被告徐桂泉、陆红杨所说的话是其本人所说的，但他们的回答和整理稿中的发问不同步，具体以视频为准。审理中，本院向被告徐新妹、徐文荣进行了调查，被告徐新妹、徐文荣反映：涉案房屋是徐桂泉、陆红杨的，当时是被告徐桂泉、陆红杨不在家里，徐桂泉、陆红杨委托徐新妹、徐文荣将涉案房屋卖给原告的。房款也是我们收的，收到房款77800元，扣除我们替徐桂泉、陆红杨垫付的53696.12元后，剩余的房款我们已经给了徐桂泉、陆红杨了。现在原告要求将涉案房屋过户，我们没有什么意见。原告质证意见，对真实性没有异议。被告徐桂泉、陆红杨质证意见：不认可被告徐新妹、徐文荣在调查笔录中自认受被告徐桂泉、陆红杨的委托，将案涉房屋出售的事实。同时该份笔录中，不能排除被告徐新妹、徐文荣与原告恶意串通损害案涉房产实际权利人被告徐桂泉、陆红杨的可能性，故依法不应认定其在调查笔录中自认的相关事实。本院认为，根据原告举证的视频录音、文字整理稿以及本院调查笔录，可以证实涉案房屋是由被告徐桂泉、陆红杨委托被告徐新妹、徐文荣出卖给原告，原告按约将房款77800元交付给被告，被告也将涉案房屋交付给原告，随后原告装修入住涉案房屋至今，并且无证据证明被告对此提出过异议。综上，原告与被告徐桂泉、陆红杨之间的房屋买卖合同关系合法有效，根据合同法的相关规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告支付了购房款，被告也交付了涉案房屋。目前涉案房屋已可以办理初始登记，故被告徐桂泉、陆红杨应当协助过户至原告名下。办理房屋产权证的费用和过户费用均由原告负担。被告徐新妹、徐文荣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利，产生的法律后果由其自负。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐桂泉、陆红杨应配合原告陈惠忠将位于张家港市金港镇中南新村5幢204室房屋及16号自行车库过户至原告陈惠忠名下（过户税费由原告陈惠忠负担）。限于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告陈惠忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，保全费798元，合计838元，由被告徐桂泉、陆红杨负担。该款原告已预交，本院不再退还，由二被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  许跃二〇二一年七月二十三日书记员  何涛