新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终659号 上诉人（原审被告）：新疆天华置业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2233号。 法定代表人：杨卓君，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李捷，新疆万巨源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘保军，男，1960年4月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：赵国伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人新疆天华置业有限责任公司（以下简称天华置业公司）因与被上诉人刘保军合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日开庭进行了审理。上诉人天华置业公司的委托诉讼代理人李捷，被上诉人刘保军及其委托诉讼代理人赵国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天华置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘保军对我公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，适格的拆迁主体仅为市县级人民政府的房屋征收部门，我公司作为房产公司没有拆迁的民事权利，不是合法的拆迁主体，我公司与刘保军签订《拆迁补偿安置协议书》违反上述条例的规定，为无效协议，一审判决认定该协议有效，属认定事实及适用法律错误。因双方签订的协议无效，我公司仅应按照已拆除房屋当时的价值及资金占用利息进行补偿，不应按照协议约定进行补偿，刘保军主张的补偿金额远超过被拆迁房屋价值。2．涉案协议签订时，我公司的拆迁补偿范围因田字路克西路段高架桥改造的原因发生规划调整，刘保军的房屋划在克西路高架桥建桥范围内，故刘保军的房屋应属政府拆迁的范围，其应当向政府的拆迁部门主张权利。我公司与刘保军签订的《拆迁补偿安置协议书》不具备履行基础，我公司也未取得刘保军原房屋所在位置的土地使用权，不应由我公司向刘保军补偿。我公司在一审审理过程中要求一审法院调取田字路克西路段高架桥的图纸来确定我公司的拆迁范围，一审法院未予调取，未查明相关的事实。3．双方签订的《拆迁补偿安置协议书》仅约定在拟建设商业物业一期临克西路位置进行补偿，未明确约定具体位置，亦未约定楼层。涉案楼盘的一至四层及地下一层均为商铺，刘保军主张按照价值最高的地上一层作为补偿的商铺位置，既不符合约定，也不具备履行基础。另，双方明确约定“如果规划及设计方案影响安置面积的摆放，双方再根据规划和设计方案调整，重新确定安置面积的具体位置”，现因市政部门调整规划，调整后的规划方案与原方案中建筑物的位置、区域、面积均发生变更，导致拟定的拆迁安置补偿面积减少，已经不具备按照刘保军的要求进行补偿的基础。4．一审法院委托评估公司作出的司法鉴定估价报告依据刘保军单方提供的《拆迁补偿安置协议书》确定估价对象有误，评估公司应依据双方持有的《拆迁补偿安置协议书》按照涉案楼盘地上四层商铺的均价进行评估。估计对象已经取得权属证书，但评估公司未调取评估对象的户籍档案，且评估公司仅提供评估对象的外部照片，未提供内部照片，评估人员在现场制作的勘验笔录上无双方的签字确认，无法证明估价师是否到现场进行了勘验。该鉴定报告评估方法采取比较法，未调取被评估房屋在不动产产籍部门备案的商品房销售合同来确认该房产的单价，亦未提供评估人员参照周围商业进行现场确认的照片和勘验、询价笔录，无法确认周围商业的价值。通过上述事实可以看出，该评估报告存在重大瑕疵和错误，不应作为裁判依据。5．双方签订的《拆迁补偿安置协议书》并未约定如不能补偿商铺可按照现金进行补偿，现涉案楼盘正在继续修建，双方未就商铺位置协商一致，仍应继续协商确定商铺补偿位置和面积，而不应直接判令由我公司进行现金补偿。综上，一审判决查明事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持我公司的上诉请求。 刘保军辩称，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》属有效协议，该协议约定天华置业公司拆迁我的房屋并对我进行补偿，该协议中不涉及政府征收的内容，天华置业公司虽然不能作为征收主体，但其可以作为拆迁和补偿的主体，且生效判决也确认了该协议为有效合同。涉案项目是否进行规划调整，天华置业公司是否取得被拆迁房屋所在土地的使用权与我没有直接的关系。涉案《拆迁补偿安置协议书》有效的前提下，天华置业公司就应当对我进行补偿。生效的（2019）新01民终2050号民事判决明确了安置的商铺为地上一层。一审法院依据我的申请委托评估公司作出的评估报告符合法定程序，不存在重大瑕疵和错误。天华置业公司主张按照涉案楼盘商业的一至四层的均价作为补偿标准没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘保军向一审法院起诉请求：1．判令天华置业公司向刘保军按市场价支付安置补偿款12,647,900元；2．判令天华置业公司支付刘保军逾期付款期间的利息2,413,294.81元（12,647,900元×4.75%÷12个月×51个月－140,000元，2016年3月24日至2020年6月23日止）；3．评估费30,000元、诉讼财产保全责任保险费10,000元，财产保全费5,000元由天华置业公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月20日，天华置业公司（甲方）与刘保军签订《拆迁补偿安置协议书》及《房屋装修、停业损失及过渡费情况补充协议》，刘保军持有的合同约定，第二条被拆迁房屋现状如下：1．乙方在拆迁范围内房屋现状如下：①一层建筑面积为200平方米。②二、三层加四层建筑面积为600平方米。③地下室建筑面积为200平方米，房屋面积以甲乙双方实际测量面积为准。2．被拆迁房屋产权属于刘保军。3．若被拆迁房屋有承租关系，乙方应在和甲方签订本协议，领取第一笔“货币补偿款”以后通知解除承租关系并限期清退租户，腾空房屋。4．乙方承诺被拆除房屋没有抵押或担保，若有抵押担保全部责任由乙方承担。第三条拆迁房屋补偿安置方式。双方协商同意对被拆迁人的补偿方式按照房屋安置补偿和货币补偿两种形式相结合。除本协议明确描述的补偿安置内容外，甲方不再对乙方进行其他诸如搬迁、过渡安置、停产停业等任何补偿。具体如下：1．房屋安置补偿方式及地点。①甲方按1：1.3比例给予乙方建筑面积260平方米商业建筑面积补偿，在拟建设商业物业一期临克西路位置进行补偿，“附草图一份”（注：“附草图一份”部分字样为手写添加）。②在拟建商业一期临外环位置100平方米商业面积，该100平方米从住宅补偿面积里冲减。上述共360平方米商业均安置在地上“一层”（注：“一层”部分字样为手写添加）。如果规划及设计方案影响到上述360平方米安置面积的摆放，双方再根据规划和设计方案调整，重新确定安置面积的具体位置。“附草图一份”（注：“附草图一份”部分字样为手写添加）。③地下室建筑面积为200平方米部分按折算为地上建筑面积为200平方米。二层建筑面积（200平方米），三层建筑面积（200平方米）、四层建筑面积（200平方米）加在地下室折算成地上建筑面积（200平方米）共800平方建筑面积。冲减第②条100平米为700平方米。该700平方米按照7,500元/平米给予货币补偿，补偿款总额为人民币5,250,000元。补偿款支付方式为：在本协议签订的同时支付其中的1,750,000元人民币作为本协议的定金，在本协议签订后五个工作日内支付1,750,000元人民币，其余1,750,000元人民币在乙方腾空房屋，将房屋交付甲方后三个工作日内结清。④在拟建项目置换商铺及住宅的位置、层数、结构、户型、朝向、公摊率等指标以政府规划相关部门的批准为准。2．安置房建设标准。①甲方提供的商业建筑按大开间设计建设。②甲方提供的安置房的建设标准符合国家颁发的建设标准，具有可靠的电源、完善的采暖设施、通讯接头。第四条房屋拆迁安置过渡期。安置过渡期为36个月，自乙方依照本合同腾退房屋之日起开始计算。甲方若不能按期交房，每月给乙方赔偿5,000元。刘保军提交了草图，该图为平面图并注明安置位置，手写“安置克西路位置，刘保军（签名）、张光明（签名）2012年8月15日”，并加盖了两枚天华置业公司印章。天华置业公司提交《拆迁补偿安置协议书》中第三条第1.1条，1.2条无手写添加部分和草图。2013年3月20日，双方又签订《拆迁补偿安置协议书补充协议》一份。协议约定：“甲乙双方于2012年8月15日签订《拆迁补偿安置协议书》，约定由甲方拆迁乙方位于克拉玛依西街XXXX号房屋一栋。目前，该协议正常履行，甲方已支付拆迁补偿款人民币3,500,000元，按照房屋产权证登记面积（1004平方米）计算，尚余人民币拆迁款278万元（大写：贰佰柒拾捌万元）没有支付。现甲乙双方协商一致达成如下补充协议内容，与甲乙双方于2012年8月15日《拆迁补偿安置协议书》具有同等法律效力。一、拆迁房屋面积以房产证登记面积为准，为1004平方米。二、甲方于本补充协议签订之日支付乙方人民币278万元补偿款；二层阳台面积30平方米，按3,750元/平方米补偿，甲方向乙方支付112,500元。上述两笔补偿共计人民币2,892,500元（大写：贰佰捌拾玖万贰仟伍佰元整）。三、乙方于2013年3月23日前腾空房屋，将房屋交予甲方拆除。若届时乙方以任何理由拒绝、阻挠交房，甲方可随时强行拆除”。双方于同日签订了房屋交接证明。天华置业公司向刘保军支付了剩余拆迁补偿款2,892,500元。2018年10月8日，刘保军向一审法院起诉请求：1．判令我优先取得位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街XXXX号天华商业广场XX期一层360平方米的补偿安置房屋；2．判令恒大地产公司协助撤销上述安置补偿房屋的备案登记手续；3．判令天华置业公司承担支付逾期交房违约金5,000元×28个月=140,000元。一审法院于2019年4月4日作出（2018）新0103民初7942号民事判决书，判决：天华置业公司向刘保军支付逾期交房违约金125,000元（5,000元×28个月－15,000元，2016年3月24日至2018年7月24日）；二、驳回刘保军要求优先取得乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街XXXX号天华商业广场XX期一层360平方米的补偿安置房屋的诉讼请求；三、驳回刘保军要求恒大地产集团乌鲁木齐有限公司协助撤销安置补偿房屋的备案登记手续的诉讼请求。刘保军对判决不服提出上诉。本院于2019年7月15日作出（2019）新01民终2050号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。天华置业公司已将天华商业广场一期一层办理不动产初始登记，商铺已经出售给他人，并当庭表示仅可以给予刘保军在天华商业广场安置2至4层商铺。2020年1月22日，经刘保军申请，一审法院委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街XXXX天华商业广场XX期一层西南角360平方米的临街商铺的市场价值进行评估。新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司于2020年5月19日作出佳美评鉴字［2020］第024号房地产司法鉴定估价报告，估价结果房地产市场总价值为12,647,900元。刘保军垫付了评估费30,000元。刘保军为本案支付了诉讼财产保全责任保险费10,000元，财产保全费5,000元。一审法院认为，刘保军与天华置业公司自愿签订《拆迁补偿安置协议书》，合同虽然名为“拆迁安置补偿”，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，天华置业公司不具备征收拆迁的主体资格，并不是适格的拆迁主体，但从平等的民事法律合同关系上，双方之间的法律关系适用于房屋买卖合同法律关系，是合同当事人的真实意思表示，该合同未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。双方当事人均应当履行合同义务。在签订合同后，刘保军已经履行了房屋交付义务，天华置业公司也支付了部分合同价款，但是天华置业公司违反合同义务未按期向刘保军交付商铺，构成合同违约，应当承当违约责任。双方争议为刘保军持有的合同中手写添加部分内容，从一般生活常识看，对交付的商铺楼层为重大的合同事项，而不约定楼层不符合常理。刘保军持有的合同附件草图为平面图，并加盖了天华置业公司的公章，天华置业公司否认草图的真实性未举证证明，也未能作出合理事由。故一审法院将刘保军持有的合同确认为双方最终履行的合同内容。现天华置业公司已明确表示不能履行交付天华商业广场一期一层商铺的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街XXXX号天华商业广场XX期一层西南角360平方米的临街商铺的市场价值的评估，该鉴定结论客观真实反映了市场价格，一审法院予以采信。刘保军主张要求天华置业公司按市场价支付补偿款12,647,900元，符合法律规定，一审法院予以支持。刘保军主张要求天华置业公司支付逾期付款期间的利息2,413,294.81元（12,647,900元×4.75%÷12个月×51个月－140,000元，2016年3月24日至2020年6月23日止）。根据双方合同约定“自乙方依照本合同腾退房屋之日起开始计算，甲方若不能按期交房，每月给乙方赔偿5,000元”，刘保军认为合同约定逾期每月5,000元的违约金过低，不足以弥补其损失，因刘保军在本案中未主张损失和违约金，而是主张逾期付款期间的利息。刘保军获得补偿款权利为本案判决生效后，只有本案判决生效后，天华置业公司未付款才产生逾期付款利息问题，故刘保军主张逾期付款期间的利息没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。刘保军主张要求天华置业公司承担评估费30,000元、诉讼财产保全责任保险费10,000元，财产保全费5,000元。一审法院认为，刘保军支付上述费用是因天华置业公司不履行合同违反合同约定产生的损失，一审法院予以支持。判决：一、天华置业公司于本判决生效后十日内支付刘保军补偿款12,647,900元；二、驳回刘保军要求天华置业公司支付逾期付款期间的利息2,413,294.81元的诉讼请求；三、天华置业公司于本判决生效后十日内支付刘保军评估费损失30,000元；四、天华置业公司于本判决生效后十日内支付刘保军诉讼财产保全责任保险费损失10,000元；五、天华置业公司于本判决生效后十日内支付刘保军财产保全费损失5,000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，天华置业公司提出对涉案的《拆迁补偿安置协议书》中手写部分进行笔迹鉴定。 本院认为，本案的争议焦点为；一、涉案的《拆迁补偿安置协议书》的效力如何认定；二、刘保军要求天华置业公司支付补偿款的诉讼请求有无事实及法律依据；三、刘保军要求天华置业公司承担本案评估费损失、诉讼财产保全责任保险费损失及财产保全费损失的诉讼请求有无事实及法律依据。对此，本院分析如下： 一、涉案的《拆迁补偿安置协议书》的效力如何认定。天华置业公司主张其不是适格的征收主体，其与刘保军签订的《拆迁补偿安置协议书》违反法律法规的强制性规定，该合同为无效合同。对此本院认为，刘保军与天华置业公司签订的《拆迁补偿安置协议书》虽名为“拆迁安置补偿协议”，但天华置业公司签订合同时并非适格的拆迁主体，双方之间应属房屋买卖合同法律关系。故双方签订的《拆迁补偿安置协议书》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对天华置业公司主张涉案的《拆迁补偿安置协议书》系无效合同的上诉意见，本院不予采纳。 二、刘保军要求天华置业公司支付补偿款的诉讼请求有无事实及法律依据。天华置业公司主张因规划变更，其公司未取得刘保军房屋所在的土地的使用权，其不应向刘保军进行补偿。对此本院认为，刘保军依约将其房屋交付给天华置业公司，天华置业公司拆除了该房屋，无论天华置业公司是否取得该房屋所在土地的使用权，刘保军已经完全履行了合同义务，天华置业公司应按照合同约定向刘保军交付360平方米的商铺，但天华置业公司已无法向刘保军交付合同约定的商铺，合同目的已无法实现。虽刘保军未提出解除涉案的《拆迁补偿安置协议书》的诉讼请求，但其要求天华置业公司按照商铺价值向其支付补偿款的诉讼请求应当视为其主张解除该协议并由天华置业公司赔偿其因合同解除而产生的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，因天华置业公司的违约行为导致合同目的无法实现，涉案的《拆迁补偿安置协议书》应当予以解除。刘保军向一审法院起诉时起诉状副本于2019年10月16日送达至天华置业公司，应视为刘保军要求解除涉案合同的通知于2019年10月16日到达天华置业公司处，本院确认双方之间签订的《拆迁补偿安置协议书》于2019年10月16日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现天华置业公司无法向刘保军交付商铺，天华置业公司应当按照商铺价值赔偿刘保军的损失即向其支付补偿款，故对天华置业公司主张不应向刘保军支付补偿款的上诉意见，本院不应采纳。天华置业公司主张涉案的《拆迁补偿安置协议书》中未明确商铺的位置，一审判决以涉案楼盘地上一层的商铺作为评估对象来确定补偿款数额，没有依据，且一审法院委托评估公司作出的评估报告存在错误和瑕疵，不应作为定案依据。对此本院认为，生效的（2019）新01民终2050号民事判决中认定双方约定的安置商铺位于涉案楼盘的地上一层，在该案的审理过程中天华置业公司亦未就商铺位置提出抗辩，现天华置业公司提出对涉案的《拆迁补偿安置协议书》中关于商铺位置的手写部分进行笔迹鉴定的申请，本院不予准许。天华置业公司未提供证据推翻生效判决中认定的事实，且其提出评估报告存在瑕疵和错误的理由均不成立，故一审法院以涉案楼盘的地上一层作为评估对象并无不当，应当按照评估报告中确定的房屋价值来确定补偿款的数额，对天华置业公司的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 三、刘保军要求天华置业公司承担本案评估费损失、诉讼财产保全责任保险费损失及财产保全费损失的诉讼请求有无事实及法律依据。当事人为证明诉讼主张而支付的合理评估费用应当作为损失由对方承担，现天华置业公司未按约向刘保军交付安置房屋，刘保军申请对房屋进行价值评估而产生的评估费用30,000元系为证明其主张支出的合理费用，该费用应当由天华置业公司承担。刘保军为保障在本案执行阶段自身债权能够得以实现，向一审法院申请财产保全并支付财产保全费5,000元，该财产保全费系天华置业公司未按约交付安置房屋而进行诉讼后造成的损失，故该损失应当由天华置业公司承担。刘保军向保险公司支付诉讼财产保全责任保险费10,000元，保险公司为其保全行为提供保函担保，但刘保军可提供实物担保代替保函担保，故该保全保险费并非保全过程中的必要支出，该保全保险费损失不应当由天华置业公司承担。故对天华置业公司主张其不应承担评估费损失、财产保全费损失的上诉意见，本院不予采纳；对天华置业公司主张其不应承担保全保险费损失的上诉意见，本院予以采纳，一审判决天华置业公司承担保全保险费有误，本院予以纠正。 综上所述，天华置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9994号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘保军补偿款12,647,900元；驳回刘保军要求新疆天华置业有限责任公司支付逾期付款期间的利息2,413,294.81元的诉讼请求；新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘保军评估费损失30,000元；新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘保军财产保全费损失5,000元； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9994号民事判决第四项，即新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘保军诉讼财产保全责任保险费损失10,000元； 三、驳回刘保军的其他诉讼请求。 上述款项合计12,682,900元，新疆天华置业有限责任公司应当于本判决指定的期间将上述款项一次性支付给刘保军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56,218.58元（刘保军已预交），一审诉讼标的15,106,194.81元，给付标的12,682,900元，占诉讼标的的83.96%，由刘保军负担16.04%即9,017.46元，新疆天华置业有限责任公司负担83.96%即47,201.12元。二审案件受理费97,957.40元（新疆天华置业有限责任公司已预交），其上诉标的12,692,900元，成立标的10,000元，占上诉标的的0.08%，由刘保军负担0.08%即78.37元，新疆天华置业有限责任公司负担99.92%即97,879.03元。 本判决为终审判决。 审判长  庞艳 审判员  焦玉 审判员  高茜 二〇二一年三月二十四日 书记员  杨晗