福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0424民初75号原告（反诉被告）：马瑞生,男,1969年11月11日出生，汉族，农民，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：龙叔能，福建信海律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邱恒筹，福建葛忠恩律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：李周瑞,男，1967年11月9日出生，汉族，农民，住福建省清流县。委托诉讼代理人：李延胜，福建陈彪律师事务所执业律师。原告（反诉被告）马瑞生与被告（反诉原告）李周瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，于2021年3月10日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，2021年3月24日转为普通程序，于2021年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马瑞生的委托诉讼代理人龙叔能二次开庭均到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）马瑞生的委托诉讼代理人邱恒筹第一次开庭到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）李周瑞的委托诉讼代理人李延胜二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马瑞生向本院提出诉讼请求：1.判令李周瑞双倍返还马瑞生购房定金40000元，2．李周瑞承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年9月18日，马瑞生（合同乙方）与李周瑞（合同甲方）通过宁化县念家房产中介服务部（以下简称念家中介）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，马瑞生向李周瑞购买位于宁化县，房屋总价538000元。付款方式为：乙方于本合同签之日向甲方支付定金20000元，57天内向甲方支付258000元，剩余房款260000元于2020年11月30日交付；并约定了交房事项违约责任及税费承担等条款。合同签订后，马瑞生当即向李周瑞支付定金20000元，并于2020年10月22日支付购房款300000元给中介经营者刘道斌（事后退回）。但李周瑞却不办理网签登记备案手续，经马瑞生向宁化县不动产局、开发商了解，该房屋并不是李周瑞所有。马瑞生认为，李周瑞将不是自己所有的房屋出卖给马瑞生，违反《房屋买卖合同》约定，该合同事实上无法履行，违反了《民法总则》《合同法》的相关规定，李周瑞应承担双倍返还定金的责任。李周瑞辩称，致使合同未履行，违约方是马瑞生。其没有任何违约行为，不承担双倍返还定金义务。理由：马瑞生、李周瑞及居间方念家中介三方于2020年9月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定由李周瑞将位于宁化县出售给马瑞生，总价538000元，付款方式为签订合同之日马瑞生向李周瑞支付定金20000元，57天内即于2020年11月15日前支付首期购房款258000元，剩余购房款260000元于2020年11月30日一次性付清；付清全部购房款之日办理一手房过户手续，3日内将房屋交付马瑞生使用；如未能办理网签备案，责任由李周瑞承担；如逾期支付房款，则李周瑞有权没收定金。合同签订后，马瑞生向李周瑞支付了定金20000元，李周瑞于2020年9月18日将房屋交付马瑞生使用，马瑞生也将房屋租赁给案外人。但马瑞生未按约定于2020年11月15日前支付购房款258000元，也未按约定于2020年11月30日前支付购房款260000元，在未按约定付清购房款前，马瑞生无权要求李周瑞办理产权登记，更无权请求双倍返还定金，还应承担赔偿损失等违约责任。因此，李周瑞无任何违约行为，不承担违约责任，并有权没收定金、不予返还，更不承担双倍返还定金责任。李周瑞没有委托中介方收款，中介方无权代其收款，及时属实也与其没有关联。另外，李周瑞是可以履行合同的。马瑞生在其付款期限前已经购买了他人房产。综上，马瑞生的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。李周瑞向本院提出反诉请求：1.要求马瑞生返还占有使用房屋租金收益4,380元（从2020年9月19日起至2020年12月1日期间计2个月13天按月租金1,800元计算）；2.要求马瑞生向李周瑞支付21,520元违约金；3.马瑞生承担中介服务费5,300元（现变更为2,000元）；以上三项合计27,900元。4.反诉费用由马瑞生承担。事实与理由：马瑞生、李周瑞及居间方念家中介三方于2020年9月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定：李周瑞将案涉宁化县翠江镇中环中路156号万星广场7号楼405室出售给马瑞生，总价538,000元，付款方式为签订合同之日马瑞生向李周瑞支付定金20,000元，57天内即于2020年11月15日前支付首期购房款258,000元，剩余购房款260,000元于2020年11月30日一次性付清；付清全部购房款之日办理一手房过户手续，3日内将房屋交付马瑞生使用；如未能办理网签备案，责任由李周瑞承担；如逾期支付房款，则李周瑞有权没收定金；任何一方解除或拒绝履行合同，应向另一方支付房屋价格的4%作为违约金；中介服务费由李周瑞承担5,300元，马瑞生承担5,300元。合同签订后，马瑞生按约向李周瑞支付了20,000定金，李周瑞即于2020年9月18日提前将房屋交付给马瑞生使用，马瑞生也将房屋租赁给案外人，租金每月1,800元。但马瑞生未按约定于2020年11月15日前支付购房款258,000元，也未按约定于2020年11月30日前支付购房款260,000元，并于2020年12月1日将案涉房屋退还李周瑞。马瑞生应承担赔偿损失等违约责任，租屋出租收益应返还给李周瑞。居间方念家中介另行提起诉讼，要求李周瑞支付中介服务费5,300元。经法院调解双方达成李周瑞支付念家中介2,000元中介费的调解协议，现李周瑞已履行完毕。李周瑞认为该笔中介费用应当由马瑞生承担，因此变更要求马瑞生支付中介服务费2,000元。马瑞生对李周瑞的反诉辩称，一、马瑞生在合同约定的付款期限届满之前，早已备齐购房款。马瑞生已将备齐购房款的事实告知了李周瑞，多次要求李周瑞按期取得案涉房产网签备案登记至马瑞生名下的权利及材料；马瑞生有支付给李周瑞购房款的意思表示，但是李周瑞由于没有取得案涉房产的任何权利，其表示先不收取购房款，待其取得将案涉房产网签至马瑞生名下的权利及材料时，马瑞生再一次性支付购房款。但，李周瑞在合同约定的履行期限届满前，没有取得将案涉房产网签备案登记至马瑞生名下的权利；且在合同履行期限届满之前，李周瑞没有通知马瑞生办理案涉房产的网签备案登记手续。根据最高人民法院适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”规定，马瑞生有权中止支付购房款，马瑞生没有逾期支付购房款，且李周瑞在合同履约的履行期限届满之前未取得将案涉房产网签备案至马瑞生名下的权利。故，在李周瑞违约后，马瑞生有权要求解除合同、双倍返还定金及退还案涉房产。二、李周瑞在与马瑞生签订房屋买卖合同时起至合同约定的履行期限届满之日（2020年11月30日），李周瑞对案涉房产不享有所有权、处分权，无权将案涉房产网签备案至马瑞生名下。根据最高人民法院适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定及合同约定“1．该套房产卖方承诺可以一手更名，如不能网签备案到买方名下，责任由卖方承担。”，马瑞生有权要求解除合同、双倍返还定金、退还案涉房产。李周瑞作为违约方，无权要求马瑞生返还租金收益及支付违约金。三、李周瑞作为违约方，在法律上无权要求马瑞生承担其自身应付的中介费2,000元。即便马瑞生违约，合同也没有约定马瑞生应承担李周瑞应付的中介费。故，李周瑞要求马瑞生支付2,000元的中介费，缺乏事实与法律依据。综上所述，马瑞生是守约方，李周瑞是违约方。李周瑞的反诉请求缺乏事实与法律依据，应驳回李周瑞的反诉请求。马瑞生围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同复印件1份，用于证明：①马瑞生、李周瑞及居间方念家中介三方签订李周瑞将位于宁化县以538000元的价格出售给马瑞生的事实；②双方约定马瑞生于在签订房屋买卖合同的当日支付购房定金2万元；③马瑞生于2020年11月15日前支付购房款258000元（不含定金2万元）；马瑞生于2020年11月30日前支付剩余购房款260000元；④李周瑞承诺该套房产卖方承诺可以一手更名，如不能网签备案到买方名下，责任由卖方承担；马瑞生须于2020年11月15日之前支付258000元给李周瑞，如逾期未支付，则认定为违约，李周瑞有权没收定金。买卖双方约定全款付清当天办理更名过户手续后，交房给买方。⑤双方对违约责任、中介费等内容还进行了约定；2.二手房交易专用收款凭证复印件1份，用于证明马瑞生按约支付了购房定金20000元；3.马瑞生、刘秋香结婚证复印件1份、刘秋香的身份复印件、念家中介工商信息，用于证明马瑞生与刘秋香系夫妻关系。念家中介系个体工商户，其经营者为刘道斌。经质证，李周瑞对上述三组证据均无异议；4.转账回执、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单，用于证明2020年10月22日，马瑞生即通过配偶刘秋香转账30万元至中介方宁化县念家房产中介服务部经营者为刘道斌的账户，用于支付第二笔购房款258000元（第二笔购房款258000元的支付时间是2020年11月15日前）。马瑞生在2020年11月30日前已备齐的资金已经超过了全额购房款538000元。经质证，李周瑞认为，其没有授权刘道斌收取购房款，刘道斌个人收取购房款不符合法律法规中介代收购房款的规定。在30万的这笔交易记录中没有备注用途，也不能排除属于双方其他往来款项的合理可能性。李周瑞没有主张马瑞生没有付款能力，主张的是他们不同意支付；5.录音光盘及其文字转换记录，用于证明①在房屋买卖合同签订时起至合同约定的履行期限届满之日（2020年11月30日），李周瑞对案涉房产不享有所有权、处分权，亦无权将案涉房产网签备案登记至马瑞生名下。②马瑞生在合同约定的付款期限届满之前，已备齐购房款。马瑞生已将备齐购房款的事实告知了李周瑞，多次要求李周瑞按期取得案涉房产网签备案登记至马瑞生名下的权利及材料；马瑞生有支付给李周瑞购房款的意思表示，但是李周瑞由于没有取得案涉房产的任何权利，其表示先不收取购房款，待其取得将案涉房产网签至马瑞生名下的权利及材料时，马瑞生再一次性支付购房款。但是，李周瑞在合同约定的履行期限届满前，没有取得将案涉房产网签备案至马瑞生名下的权利。③马瑞生多次提醒、催促李周瑞履约，但是李周瑞没有按期履约。经质证，李周瑞认为，通话记录是李周瑞和房产中介的通话记录，并不是马瑞生与李周瑞之间的直接通话语言。对其合法性无异议，但对证明对象的关联性有异议。不能证明李周瑞对案涉房产没有所有权处分权，也不能证明无权进行网签备案义务。实际上双方都是在合同履行期内协商合同履行期限，这个合同履行期限是没有达成一致意见。对于合同如此重大的事项，对于购房合同来说都应当以书面形式进行，这些录音都是合同履行期内的录音；6.11月30日念家中介的视频，用于证明2020年11月30日下午，李周瑞明确表示在约定的期限内无法将案涉房产网签备案到马瑞生名下，李周瑞同意退还定金20000以及补偿马瑞生损失2000元。马瑞生同意解除合同，但是认为赔偿过低，双方就赔偿问题没有达成一致意见的事实。经质证，李周瑞对真实性、合法性无异议。但提出该视频本身应当是一个完整的视频，马瑞生有意将视频分成3段。但是从头到尾李周瑞没有马瑞生要证明内容的行为。需要强调的是，在三份视频中，1分58秒的视频中的1分30秒李周瑞明确表示要求马瑞生支付剩余购房款但是马瑞生配偶明确表示不可能付清，在25分钟的视频20秒的时候李周瑞的随同人员也强调，马瑞生如果拒付购房款，李周瑞就没有违约。李周瑞围绕其反诉请求，向本院提交了以下证据：1.涉案房屋销售发票，用于证明该房屋登记在马某名下的事实。经质证，马瑞生认为，该组证据不能证明是李周瑞指示开发商将案涉房产登记在马某的名下，开具发票的时间是2021年的1月15日，是在合同履行期限届满后，不能推导出在2020年11月30日之前将案涉房产网签到马瑞生名下的权利；2.刘和明出具的收条、转账凭证。其中2020年9月8日李周瑞支付刘和明购房款10万元，2020年10月14日支付15万元，尚欠刘和明购房款21.8万元。用于证明案涉房产系李周瑞从刘和明购得的事实。经质证，马瑞生认为，对收条的三性有异议。李周瑞与案外人之间的房屋买卖的合同关系并且收条作为李周瑞和刘和明房屋买卖的凭证与日常生活正常的情况不吻合，并且李周瑞与案外人之间合同的履行情况与马瑞生、李周瑞之间的合同履行没有任何关系，李周瑞不能因为刘和明的违约来主张李周瑞对马瑞生没有违约，同时收条不能证明李周瑞在2020年11月30日取得了将案涉房产网签到其名下的权利；3.物业收费票据3份，用于证明刘和明作为涉案房产物业登记业主，缴纳从2019年3月1日至2020年9月31日期间的物业费1000元，李周瑞购得房产后，作为业主缴纳了2020年10月1日至2020年12月31日物业费181元及公摊水电费51元。经质证，马瑞生认为，三张收款收据是在本案纠纷发生之后，也就是本案合同履行期限届满后形成的，与本案没有关联性。案涉房产所有权的归属并不是看物业费由谁缴纳，判断房屋的所有权人是根据不动产登记中心登记的所有权人，因此该组证据不能证明案涉房产的所有权人为李周瑞，也不能证明在2020年11月30日前李周瑞取得了将案涉房产网签备案到马瑞生名下的权利；4.闽（2021）宁化县不动产权证第××号不动产权证复印件，用于证明马瑞生退房后李周瑞将产权登记至马某名下的事实。经质证，马瑞生认为，对产权证的真实性无异议。但对证明对象有异议，案涉房产的所有权是基于马某与万星开发商签订了买卖合同，并不能证明案涉房产是根据李周瑞的指示将房产登记至马某名下；5．（2021）闽0424民初76号民事调解书复印件、调解中介费转账凭证，用于证明念家中介起诉李周瑞要求支付中介费5300元纠纷一案，经法院组织调解结案，李周瑞按约履行完毕支付念家中介中介费2000元的事实。经质证，马瑞生无异议；6.李周瑞与马瑞生出租房屋的承租人阴根云的通话录音，用于证明马瑞生配偶刘秋香将案涉房屋出租给承租人，房租每月1800元。经质证，马瑞生认为,录音双方是何人,特别是李周瑞主张的阴根云无法确认双方的对话主体是承租人，录音的内容也没有体现李周瑞与承租人交付钥匙的内容，录音是李周瑞经过剪切提交的。通话录音的证人没出庭作证不予采纳;7.2021年1月14日马某与房产中介方工作人员叶廷琴的通话录音，证明2020年10月30日，马瑞生与李周瑞在协商时，李周瑞要求马瑞生按合同支付全部购房款后将房产登记在马瑞生名下。马瑞生未发表质证意见；8.申请证人马某出庭作证，用于证明李周瑞要求马瑞生按合同支付全部购房款后将房产登记在马瑞生名下，但马瑞生不同意的事实。经质证，马瑞生认为，该证人证言的真实性有异议，因为证人与被告的关系很密切，在没有第二个证人证言的情况下，证人证言不能作为定案依据。另，本院依职权从宁化县不动产中心调取了案涉房产的不动产权证、宁化万星房地产开发有限公司（以下简称万星公司）与马某的案涉房屋买卖合同、马某与刘永琴、王建辉的案涉房屋买卖合同等证据。经质证，马瑞生、李周瑞均无异议。一、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述，综合庭审举证和认证的情况。本院对本案没有争议的事实认定如下：1、2020年9月18日，马瑞生（乙方）与李周瑞（甲方）通过念家中介（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：1.甲方已根据国家有关规定，依法取得位于三明市宁化县产权，甲方自愿将上述的房屋卖给乙方；2.该套房屋售价总金额为538000元；3.付款方式。一次性付款：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金20000元整。本合同签订之日起57天内向甲方支付首期购房款258000元。剩余房款260000元，于2020年11月30日一次性付清；4.甲方与乙方付清购房款总额的100%，即538000元整之日起3日内将该房屋交付乙方使用；5.违约责任。甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议若发生与甲方有关的权属纠纷或者债务纠纷。由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……6.丙方义务……7.各项税费的承担。（1）甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经甲乙双方协商，交易税费由买方（乙方）承担；（2）甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费5300元整，乙方须向丙方交纳中介信息服务费5300元整；8.其他约定事项。（1）该套房产卖方（甲方）承诺可以一手更名。如不能网签备案到买方（乙方）名下，责任由卖方承担。（2）买方须于2020年11月15日前支付258000元给卖方。如逾期支付，则认定违约，卖方有权没收定金。（3）买卖双方约定全款付清当天办理更名过户手续后，交房给买方。2、合同签订当日，马瑞生向李周瑞支付定金20000元，李周瑞出具一份收款凭证交马瑞生收执。李周瑞也在合同签订之日将位于三明市宁化县的钥匙交给了马瑞生使用。2020年10月22日马瑞生按约支付购房款300000给念家中介经营者刘道斌。2020年11月6日，念家中介以李周瑞还需与开发商对账，暂时无法网签备案手续，暂不收取购房款为由，在扣除马瑞生2000元中介费后，将剩余的购房款298000元退还给马瑞生。3、2020年11月2日、11月13日、11月27日，念家中介经营者刘道斌多次与李周瑞电话沟通，协商案涉房屋网签备案的事宜，李周瑞均以与开发商对账未果，一时无法办理案涉房屋的网签备案手续为由，协商无果。4、2020年11月30日，马瑞生与李周瑞在念家中介办公室就案涉房屋网签备案手续协商未果后，双方同意解除2020年9月18日双方签订的房屋买卖合同。同年12月1日，马瑞生将案涉房屋的钥匙交还给李周瑞。双方之间的房屋买卖合同解除。5、案涉房屋由万星公司开发和销售＜商品房预售许可证号为（宁）房预售证第2014011号＞。2021年1月25日，万星公司与马某签订商品房买卖合同，由万星公司将案涉房屋以368574元的价格卖给马某，马某于2021年3月4日在宁化县不动产中心办理了不动产权证。2021年3月17日，马某与刘永琴、王建辉签订了存量房买卖合同，由马某将案涉房屋以270000元的价格转让给刘永琴、王建辉所有，并于2121年3月18日办理了产权变更手续。二、本案争执的焦点：1、关于李周瑞是否应双倍返还马瑞生定金问题。马瑞生认为，第一，其在合同约定的付款期限届满之前，早已备齐购房款，并将备齐购房款的事实告知了李周瑞，多次要求李周瑞按期取得案涉房产网签备案登记至马瑞生名下。但李周瑞在合同约定的履行期限届满前，没有取得将案涉房产网签备案登记至马瑞生名下的权利，且未通知马瑞生办理案涉房产的网签备案登记手续。第二，李周瑞在与马瑞生签订房屋买卖合同时起至合同约定的履行期限届满之日，对案涉房产不享有所有权、处分权，无权将案涉房产网签备案至马瑞生名下，马瑞生有权中止支付购房款。李周瑞将不是自己所有的房屋出卖马瑞生，该合同事实上无法履行，违反了《合同法》的相关规定，李周瑞应承担双倍返还定金的责任。李周瑞认为，致使合同未履行，违约方在马瑞生。马瑞生在未按约定付购房款前，无权要求其办理产权登记手续。其没有委托中介方收款，中介方无权代其收款，及时属实也与其没有关联。其是可以履行合同的。因此，马瑞生无权请求双倍返还定金，还应承担赔偿其损失等违约责任。本院认为，首先，案涉房屋权属问题。从目前现有的证据证实，案涉房屋现由刘永琴、王建辉所有。签订合同时案涉房屋的所有权人为万星公司。不管是抵债还是买卖前，均由万星公司开发和销售，所有权人为万星公司；其次，双方当事人是否存在违约问题。（1）马瑞生是否存在违约问题。2020年9月18日马瑞生与李周瑞签订的《房屋买卖合同》中第（三）项约定的付款方式，以及第（七）项其他约定事项，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，即：马瑞生须在2020年11月30日前付清全部购房款，李周瑞应当在2020年11月30日前办理好网签备案等过户手续。从马瑞生提供的银行转账回执、账户交易明细，以及念家中介与李周瑞多次通话录音的证据证实，马瑞生本应在2020年11月15日前须支付给李周瑞的第一笔购房款258,000元，也于2020年10月22日通过其妻子刘秋香的账户提前支付了300,000元购房款给念家中介。而且2020年11月30日前，马瑞生妻子刘秋香的账户也备齐超过购房标的款的金额。因此，应当认定马瑞生积极履行了其支付购房款义务的前期准备工作。因此，马瑞生不存在违约问题；（2）李周瑞是否存在违约问题。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同。一般网签在前，备案在后。备案以网签为前提，网签不具有备案的法律效力，仅仅为了实现备案的管理效果，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。网签、备案的行为均是开发企业与承购人之间的行为。结合本案，2020年9月18日，马瑞生（乙方）与李周瑞（甲方）通过念家中介签订的《房屋买卖合同》中，在其他约定事项（1）项明确：该套房产卖方（甲方）承诺可以一手更名。如不能网签备案到买方（乙方）名下，责任由卖方承担。作为李周瑞不是开发企业（万星公司），其无权办理网签备案手续，只有通过万星公司来办理网签备案手续。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”。第二条“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（三）项房屋买卖。”的规定，结合本案案涉房屋依法变更过户的操作流程应当是：首先由万星公司将案涉房屋办理网签备案到刘和明名下，刘和明取得案涉房屋的所有权后，再将案涉房屋转让过户李周瑞名下，李周瑞取得案涉房屋的所有权后，又将案涉房屋转让过户马瑞生名下。每一次房产变更手续，都必须缴纳包括契税在内的相关税费。但，双方在《房屋买卖合同》在其他约定事项（1）项的约定，结合李周瑞庭审陈述、答辩意见及念家中介与李周瑞通话录音等证据分析，李周瑞意图通过万星公司将案涉房屋直接理网签备案至马瑞生名下，来规避依法应当缴纳的税费。其行为违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第四条“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。”的规定，显然是法律不允许的。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形，属于无效条款。对此，其过错责任应当由李周瑞承担，马瑞生并无过错；第三，庭审中李周瑞未能向本院提供其有积极主动办理网签备案手续的证据。结合念家中介与李周瑞的多次通话录音，念家中介在其起诉李周瑞中介合同纠纷一案＜（2021）闽0424民初76号＞的庭审陈述，可以证实，李周瑞无法在规定的时限内（2020年11月30日）办理网签备案手续。马瑞生在积极履行其支付购房款义务的前期准备工作，而李周瑞自身在限定的期限内不具备办理网签备案手续条件的前提下，而一味的提出马瑞生未按约定付清购房款前，无权要求李周瑞办理产权登记手续的主张，显然违反诚实信用的原则。对李周瑞的主张本院不予支持，李周瑞应承担相应的违约过错责任；第四，马瑞生与李周瑞签订的《房屋买卖合同》，念家中介作为中介方，收取了双方的中介服务费，应当履行督促双方主动履行合同并协助做好产权过户登记手续等义务。马瑞生依照合同的约定，出于保证资金的安全，将第一笔购房款支付给念家中介，符合市场交易习惯，应予支持。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，由于李周瑞违约，致使合同无法履行。马瑞生在履行合同中无过错。故，李周瑞应承担相应的违约责任，即承担双倍返还马瑞生定金的责任。2、关于马瑞生是否应返还李周瑞占有使用房屋租金收益问题。李周瑞认为，2020年9月18日李周瑞提前将房屋交付给马瑞生使用，马瑞生也将房屋租赁给案外人阴根云，租金每月1,800元。2020年12月1日将案涉房屋退还李周瑞，双方解除了房屋买卖合同。马瑞生应将租屋出租收益返还给李周瑞。马瑞生认为，2020年9月18日李周瑞将案涉房屋交付给马瑞生使用，2020年12月1日马瑞生将案涉房屋退还李周瑞均属实。马瑞生共收到了2,000元的租金。李周瑞提供的李周瑞与马瑞生出租房屋的承租人阴根云的通话录音，无法确认对话主体是承租人，录音的内容也没有体现李周瑞与承租人交付钥匙的内容，录音是李周瑞经过剪切提交的。通话录音的证人没出庭作证，不予采纳。本院认为，李周瑞提供的李周瑞与马瑞生出租房屋的承租人阴根云的通话录音，证实了马瑞生的配偶刘秋香将案涉房屋出租给承租人阴根云，房租每月1,800元的事实。马瑞生未能提供相应的证据予以反驳，其质证意见，本院不予采纳。上述通话录音的证据，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。本案中双方履行了定金支付、房屋交付的事项，已经履行了部份合同内容。在双方同意解除合同后，作为李周瑞要求马瑞生返还占有使用房屋租金收益的诉讼请求，应当视为要求恢复原状的行为。故李周瑞主张要求马瑞生应当返还其使用案涉房屋的租金收益4,380元的反诉请求，于法有据，予以支持。3、关于马瑞生是否应支付李周瑞违约金问题。本院认为，由于李周瑞无法按约将案涉房屋网签备案至马瑞生名下，马瑞生拒绝支付李周瑞后续购房款，导致双方房屋买卖合同未能履行，违约方为李周瑞，马瑞生无过错。故，李周瑞主张要求马瑞生支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。4、关于马瑞生是否应承担李周瑞已支付的中介费问题。本院认为，按照马瑞生与李周瑞签订的《房屋买卖合同》第七条：各项税费的承担。第（二）项约定，李周瑞、马瑞生、念家中介三方签订本合同时，李周瑞须向念家中介交纳中介信息服务费5,300元整，马瑞生须向念家中介交纳中介信息服务费5,300元整。上述约定系三方的真实意思表示，不违反法律规定。因李周瑞的违约，导致双方签订的房屋买卖合同未能履行。马瑞生在履行合同过程中无过错。故李周瑞主张要求马瑞生承担其已支付的中介服务费2,000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，本院认为，马瑞生与李周瑞签订的房屋买卖合同除第八条（其他约定事项）无效外，其他条款以及自愿解除房屋买卖合同的行为均系双方的真实意思表示，合法有效。由于李周瑞的违约致使合同无法履行，应承担相应的过错责任。即李周瑞应当双倍返还定金给马瑞生。故，马瑞生的诉讼请求，予以支持。李周瑞要求马瑞生返还占有使用房屋租金收益主张，于法有据，予以支持。因李周瑞的违约，致使案涉房屋买卖合同无法履行，马瑞生无违约行为及过错，故李周瑞主张要求马瑞生支付其违约金及承担中介费的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李周瑞应当双倍返还马瑞生购房定金40,000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清；二、马瑞生应当返还李周瑞占有使用房屋租金收益4,380元，此款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回李周瑞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由李周瑞负担；反诉诉讼费290元，由马瑞生负担45元，李周瑞负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈 健人民陪审员  邹福宁人民陪审员  刘良心二〇二一年五月二十八日书 记 员  叶佳佳附：本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国税收征收管理法》第四条法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（三）项房屋买卖。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。