上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11599号原告：贾丽丽，女，1977年10月20日生，蒙古族，户籍地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：许兰秀，女，1948年10月2日生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘滔，住上海市虹口区。原告贾丽丽诉被告许兰秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于同年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于同年11月12日依法转入普通程序审理，于同年12月18日第二次公开开庭。原告贾丽丽、被告许兰秀及其委托诉讼代理人刘滔均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告贾丽丽向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2020年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；2.判令被告退还原告已支付的2020年6月24日至2020年8月24日期间的租金6,000元；3.判令被告退还原告已支付的房屋押金3,000元；4.判令被告支付违约金3,000元；5.判令被告赔偿原告甲醛检测费、医疗费、酒店住宿费等各项费用共计4,223元。庭审中，原告明确第五项诉请中包含了甲醛检测费1,400元、医疗费1,262元、酒店住宿费1,568元、搬迁费199元，共计4,429。事实和理由：原、被告于2020年5月17日订立《房屋租赁合同》，原告承租被告位于上海市松江区倪家墩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期限自2020年5月25日起至2021年5月24日止，月租金为3,000元，每三个月为一个支付周期。此外，房屋押金为3,000元。房屋装修及家具均由被告提供。上述协议订立后，原告向被告足额支付租赁房屋2020年5月25日至2020年8月24日期间的租金9,000元,及押金3,000元。原告入住租赁房屋数日后，即发生头晕、面部红疹、喉咙肿痛、眼睛干涩等身体不适，原告为此多次往返医院就诊。2020年6月2日，原告自行购买检测材料，检测结果确认租赁房屋存在甲醛超标。原告立即与被告取得沟通，但被告怠于处理上述问题。2020年6月3日起，因租赁房屋甲醛超标导致原告身体极度不适，原告只得在酒店暂住。2020年6月10日，原告委托江苏宜居工程质量检测有限公司对租赁房屋内的空气进行了检测并出具检测报告(宜居室内字【2020】第XXXXXXXXXX号)，检测评价依据为《室内空气质量标准》GB/T18883-2002。检测报告结果为：甲醛(客厅)为每立方米0.126mg、(主卧)为每立方米0.125mg、(次卧)为每立方米0.115mg，而国家标准为甲醛小于等于每立方米0.10mg。检测结论为：室内空气中存在不符合国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的情况，不合格。2020年6月20日，原告委托搬家公司将其个人物品搬离，腾空租赁房屋。2020年6月22日，被告委托代理人李某与原告及居间方(德佑房地产经纪有限公司)共同至租赁房屋办理交接手续。经李某现场确认，房屋完好符合交接条件，且居间方已记录当日水电表度数并向被告发送。此后，原告多番与被告沟通，但被告拒绝向原告退回已交付的租金及押金，并拒绝承担违约责任。遂涉诉。被告许兰秀辩称，同意原告要求解除合同的诉请，但对原告陈述的2020年6月24日解除时间不认可，合同解除系原告逾期不支付租金的违约行为所致。2020年6月22日，在原、被告及中介三方在场的情况下，原告不愿在解除合同上签字，故合同继续有效，截至2020年8月28日，原告已逾3日不支付租金，且被告已经书面告知要求原告支付违约金，故被告认为合同解除时间应该是在2020年8月30日；原告的甲醛检测均系被告不在场的情况下进行，故被告对检测结果均不认可；原告去医院看病所作的过敏检测指标均正常，与涉案房屋无关，故对医疗费不认可；原告住酒店系自行行为，与被告无关。综上，因原告违约，不同意返还原告租金、押金，也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2020年5月17日，被告许兰秀(出租方、甲方)与原告贾丽丽(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租乙方居住使用。租赁期限自2020年5月25日起至2021年5月24日。租金每月3,000元，租金以三个月为一期支付，每期租金提前3日支付。在签署合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)3,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方……若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2.甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同对租赁的其他事宜作出约定。当日及次日，原告支付2020年5月25日至2020年8月24日期间的租金9,000元以及押金3,000元，并于2020年5月25日搬入涉案房屋居住。2020年6月2日，原告通过微信向被告陈述涉案房屋存在甲醛超标问题，造成其身体不适，且自行购买检测材料进行了检测。被告在微信中回复：“……房屋从12月份装修好后就放到6月份，其另外的902室房屋也没有出现这样的情况。而且还要调查下怎么回事，且测试的标准是不是标准也不清楚。你现在过敏了，先看了再说……”之后多次去医院就诊，对过敏源进行检测，检测报告未显示明确过敏源，为此原告支付医疗费1,262元。被告对医疗费金额予以确认，但不同意支付。2020年6月10日，原告委托的具有CMA资质的江苏宜居工程质量检测有限公司在对涉案房屋室内空气中的甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC进行检测后，出具《检测报告》(宜居室内字【2020】第XXXXXXXXXX号)(以下简称“宜居公司检测报告”)，载明于2020年6月7日对涉案房屋封闭12小时，检测室内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC的浓度，其中客厅甲醛0.126mg/m3、苯0.010mg/m3、甲苯0.009mg/m3、二甲苯0.018mg/m3、TVOC0.242mg/m3；主卧甲醛0.125mg/m3、苯0.005mg/m3、甲苯0.021mg/m3、二甲苯0.022mg/m3、TVOC0.325mg/m3；次卧甲醛0.115mg/m3、苯0.009mg/m3、甲苯0.012mg/m3、二甲苯0.010mg/m3、TVOC0.279mg/m3；国家限量标准甲醛≤0.10mg/m3，苯≤0.11mg/m3，甲苯≤0.20mg/m3，二甲苯≤0.20mg/m3，TVOC≤0.60mg/m3。原告为此次检测向宜居公司支付1,400元。被告方表示对该份报告真实性不予认可，认为原告未经被告同意进行检测，且检测时被告不在场，报告上的内容为原告自述，出具情况被告不清楚，并且检测公司为异地。2020年6月22日，原告与被告委托人，协同中介对涉案房屋办理交接手续。但因交接手续中存在原告系违约方的陈述而导致原告拒绝在交接手续上签字。双方就合同解除及房屋交接事项未达成一致意见。2020年6月24日，原告通过微信、短信、邮寄的方式向被告发送律师函，提出：在送达律师函之日，双方解除《房屋租赁合同》；在送达律师函之日起三日内，办理房屋交接手续，并退还押金3,000元、2020年6月24日至2020年8月24日的租金6,000元，支付违约金3,000元；支付检测费、医疗费、酒店住宿费等各项费用4,300元。被告称在短信上确实收到律师函，但对律师函上原告提出的要求不予认可。2020年7月1日，原告将钥匙交付给中介，表示涉案房屋交接完毕。被告表示不同意接收，并至2020年8月30日通过微信以原告逾期未支付租金为由告知原告解除合同，并要求原告支付违约金。原告确认收到被告发送的微信，但认为租赁合同在同年6月24日其向被告发送律师函当天已经解除。庭审中，原告提供上海丽元酒店管理有限公司出具的发票联、2020年6月3日至2020年6月11日的酒店订单，欲证明其因无法居住涉案房屋而入住酒店造成的损失。被告对该部分费用认为与本案无关。庭审中，被告提供上海市家庭居室装饰装修施工合同、房屋租赁合同、微信聊天记录，并申请证人李某某、陈某某到庭作证，证人李某某系涉案房屋的装修方，证人陈某某有一套房屋也是证人李某某负责装修后正常出租，欲证明与涉案房屋同样由证人李某某装修的房屋均是正常出租状态，并不存在甲醛问题。但两名证人均表示房屋装修好后均未做过甲醛检测。原告对证人证言没有异议，但认为被告提供的证据仅能证明几间房屋的装修是同一装修公司装修，但不能证明房屋不存在甲醛超标问题。另查明，涉案房屋系动迁安置房，权利人系被告。以上事实，有租赁合同、支付凭证、微信聊天记录、检测报告、短信记录、酒店入住记录、发票、医院就诊记录、收据、上海市家庭居室装饰装修施工合同、房屋租赁合同、配套商品房供应单及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。本案争议焦点为涉案房屋是否存在甲醛等有害物质超标情况影响原告正常使用，原告是否具有合法解除权。原告2020年5月25日入住、同年6月2日即向被告反应房屋存在甲醛问题，同年6月10日委托具有CMA资质的公司对涉案房屋进行甲醛等浓度检测，检测报告显示涉案房屋确实存在甲醛等有害物质浓度超标，据此，原告提供的证据能够证明涉案房屋存在甲醛等有害物质浓度超标问题。被告提出原告委托检测机构检测未经其同意，系其不在场的情况下出具，并提供装修合同、微信聊天记录、装修方作为证人到庭作证等，以佐证涉案房屋并不存在甲醛等有害物质超标的问题。本院认为，甲醛等有害物质系隐藏危害，未经检测无法确认其是否真实存在，而住户因个体差异对该类危害的反应程度也各不相同，被告以同样的装修均未出现住户居住不适的逻辑，不能推翻江苏宜居工程质量检测有限公司出具的检测结论，且被告、装修公司也均确认在装修完毕后均未对涉案房屋进行甲醛等有害物质的检测，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，在原告承租涉案房屋期间涉案房屋甲醛等有害物质含量超标的情况下，可以认定出租方提供的房屋存在缺陷，危及原告的安全，致使承租方无法实现正常使用房屋的目的，故原告有权提出解除合同且不构成违约。关于解除合同的时间，享有解除权的原告在书面向被告送达解除通知，即律师函中载明的解除租赁合同时，双方租赁关系解除，被告对原告在2020年6月24日通过微信、短信向其送达律师函予以确认，故本院确认原、被告双方的房屋租赁合同于2020年6月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的房屋租赁合同于2020年6月24日解除后，原告应当将涉案房屋交还给被告，被告将房屋押金退还给原告并返还原告剩余租金，但原、被告在2020年6月22日交接失败后，被告认为原告拒绝在交接手续上签字，故房屋租赁合同继续履行而拒绝接受原告的后续交房，直至2020年7月1日原告将涉案房屋的钥匙交付至中介处，原告亦确认其于2020年7月1日当日交还涉案房屋。综上，本院对原告要求被告退还剩余租金、押金的诉请，予以支持，但对剩余租金的起算时间予以调整，调整为被告退还原告2020年7月1日至2020年8月24日的租金5,500元。出租人向承租人提供符合约定租赁目的的房屋系出租人的基本合同义务。现被告提供的租赁房屋因甲醛等有害物质超标，不符合居住条件，被告应按照合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付违约金3,000元的主张，于法有据，本院予以支持。原告为检测房屋甲醛浓度支付的费用及酒店住宿费用，系原告之实际损失，其诉请金额亦属合理，被告应予承担；关于医疗费，原告就诊结果未显示有任何过敏源，无法确定损害后果与甲醛等有害物质超标存在因果关系，故本院不予支持；关于搬迁费，系合同履行终结后，原告必然产生费用，与涉案房屋甲醛等有害物质超标造成的后果不存在必然性，故对原告提出的医疗费、搬迁费主张，本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告贾丽丽与被告许兰秀签订的《房管租赁合同》于2020年6月24日解除；二、被告许兰秀于本判决生效之日起十日内退还原告贾丽丽自2020年7月1日至2020年8月24日的租金5,500元；三、被告许兰秀于本判决生效之日起十日内退还原告贾丽丽押金3,000元；四、被告许兰秀于本判决生效之日起十日内支付原告贾丽丽违约金3,000元；五、被告许兰秀于本判决生效之日起十日内支付原告贾丽丽室内空气检测鉴定费用1,400元；六、被告许兰秀于本判决生效之日起十日内支付原告贾丽丽酒店住宿费用1,568元；七、驳回原告贾丽丽的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由原告贾丽丽负担50元(已付)，由被告许兰秀负担238元(于本判决生效之日起七日内交付至本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  陆世林二〇二一年二月九日书 记 员  赵晓彦附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。