陕西省延川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0622民初903号 原告:白卫红，男，1950年7月3日出生，汉族，高中文化。 委托诉讼代理人：李彩艳，女，1960年5月7日出生，汉族，高中文化，系委托人之妻。 被告：张保宝，男，1983年12月2日出生，汉族,大专文化。 原告白卫红与被告张保宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告白卫红及其委托诉讼代理人李彩艳、被告张保宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的《租赁合同》；2、判令被告立即搬离租赁的房屋；3、判令被告张保宝立即支付拖欠原告的房屋租赁费（每年72000元，从2020年11月1日起支付至实际搬离之日），并根据合同的约定，按照租赁费的2倍赔偿原告的损失；4、被告付清搬离前拖欠的物业费等费用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月4日，被告张保宝及高霞准备合伙开饭馆，经与原告协商后，双方签订了《租赁合同》，约定原告将自有的延川县滨水绿城14号商铺（147.9平方米）租赁给二人，租赁费每年8万元，期限为5年（2019年4月5日至2024年4月5日）。租赁费支付方式为合同签订之日交纳一年的租赁费，期满一年后，被告在期满前付清下一年的租赁费。如果被告不能按时交清房租，每迟延一日，按照租赁费的2倍赔偿原告的损失，超过10日，原告有权随时收回房屋。合同签订后，被告支付了一年的房租，并对房屋进行了装潢，开办饭馆。后高霞退出了合伙。一年到期后，被告又与原告协商，要求按季度支付房租。原告同意将房租降为每年72000元，由被告按季度预付房租。之后被告陆续将租赁费支付至2020年10月底。之后经原告多次催促，被告再未支付，并在2021年2月左右停止营业，关门至今。 被告辩称，高霞并未退出合伙，只是双方合作不愉快发生了纠纷，且高霞从未参与经营。房租的交纳情况自己并不清楚，只有第一年的8万元自己知道，其他的都不知道。店内装潢花费多少钱也不清楚，均是由其父亲办理的。对于没有支付的房租自己愿意支付，但是现在没有能力一次性支付房租，希望能够协商处理。 原告为支持其诉讼主张向法庭提供了以下证据： 1、《租赁合同》一份，用以证明被告租赁原告房屋的情况及双方的相关约定，同时证明被告拖欠租赁费，构成了违约，应该承担相应责任； 2、录音三段，用以证明被告的合伙人高霞已退出，房租应当由被告承担。 被告未向法庭提供证据。 经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，被告对于第1组证据无异议，对第二组证据的真实性无异议，本院均予以采信。 经审理查明，2019年年初，被告张保宝准备与高霞合伙经营饭馆。二人与原告经过协商，签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告将其自有的延川县滨水绿城14号商铺（147.9平方米）租赁给被告张保宝及高霞，租赁期限为5年（2019年4月5日至2024年4月5日），年租金8万元。支付方式为：合同签订之日支付一年的租赁费，一年期满后，张保宝及高霞在期满前预付下一年度的租赁费。如张保宝一方不能按时交清房租，每延迟一天，按每日房租的2倍赔偿原告，超过10日还不能交清拖欠房租和损失的话，原告可随时收回房屋。合同期间内所发生的一切经营费用包括物业费、水电费等均由张保宝一方负担。合同同时约定，合同期间内，如张保宝一方准备转租，需经原告同意，如果合同期内张保宝一方既转租不了，又不想继续经营，需无条件将房屋内所有装潢设施及原有设施交回原告方。合同期满后，张保宝一方交回房子，原告方收回时不承担任何费用，张保宝一方不能损坏现有和原有的装潢及设施。张保宝一方如果需要接入天然气，在不需要支付开口费的情况下，一切费用由张保宝一方负担，合同期满后交给原告，原告不承担任何费用；如果需要支付开口费，在合同期满后，双方可以协商开口费用，如果协商不成，由张保宝一方自行处理。合同签订后，张保宝一方支付了一年的租赁费8万元，之后对租赁房屋进行了装修，并开始营业。营业过程中，高霞与被告产生了纠纷，经与被告的父亲协商后，退出了合伙。一年后，因经营状况不佳及其他原因，被告张保宝将饭馆交由其父亲继续经营。其父亲与原告协商，将租赁费降为每年72000元，按季度支付。被告的父亲陆续将租赁费支付至2020年10月底，之后再未支付。被告的饭馆在2021年2月左右停止营业，关门至今。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同的内容基本上符合相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。原告根据合同的约定，已经将出租屋交付给被告，被告应当及时、足额支付租赁费。由于被告拖欠租赁费已经八个多月，且至今无力及时支付，构成了违约，原告有权要求解除合同，并要求被告支付拖欠的租金，承担违约责任。根据我国相关法律规定，合同自通知到达对方时解除。本案中原告在起诉前并未正式向被告通知要求解除合同，在本案诉状送达之日，视为解除通知到达被告处，自该日起，原、被告的《租赁合同》解除，不必另行判决。原告要被告按照拖欠房租的2倍赔偿其损失，其实质内容是要求被告承担违约责任，支付其违约金。原、被告的《租赁合同》中关于逾期支付房租，需按照租金2倍赔偿原告损失的约定及合同期内被告一方既无法转租又不想继续经营，原告有权无偿获得出租屋内全部装潢设施的约定，均属于违约条款。该条款的约定过分高于原告可能遭受的损失，故原告的该部分诉讼请求应当酌情予以调整。我国相关法律对于房屋租赁合同纠纷中逾期支付租赁费应承担的违约金计算方式并无明确规定，可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2021）》的相关条款进行处理。被告张保宝与高霞属个人合伙关系，无论高霞是否退伙，二人对于合伙期间因合伙事务产生的债务对外都承担无限连带责任，原告可以向二人中的任何一人主张权利，被告可以在承担责任后，向高霞进行追偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第十条、第十一条第（二）项的规定，被告在搬离出租屋时，装修物中可拆卸的部分，如果被告不能与原告达成协议，可以予以拆除，如因拆除对房屋造成破坏，应当将房屋恢复原状，否则需予以赔偿。其他可搬离的物品，被告可以在付清租赁费和违约金后予以搬离。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）》第二十九条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2021）》第十八条第四款之规定，判决如下： 一、由被告张保宝在本判决生效后三日内支付原告拖欠的租赁费（每年72000元，从2020年11月1日起计算至实际搬离之日），并付清拖欠的物业费（以物业公司核定的数额为准）； 二、由被告张保宝在本判决生效后三日内向原告白卫红交还租赁的房屋； 三、由被告张保宝在本判决生效后向原告支付违约金（以拖欠的租赁费为基数，按照2020年10月20日公布的一年期贷款市场报价利率的140%，从2020年11月1日计算至实际支付之日）； 四、驳回原告白卫红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1600元，减半收取800元，由被告张保宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  贺军宁 二〇二一年六月二十八日 书记员  杨军莉 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2021）》 第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。