江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终908号上诉人（原审原告）：卫龙武，男，1951年3月2日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李兵，男，1969年6月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人卫龙武因与被上诉人李兵房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初7507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卫龙武上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付2016年11月14日至2018年12月31日期间占用费10075.34元及逾期利息（自2020年8月13日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付日止）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.权利默示放弃必须由法律规定或双方约定，一审法院推定上诉人认可被上诉人与案外人租金标准于法无据；2.虽然上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》约定租金，但租金标准为当事人自由意志，以该租赁合同租金推断被上诉人物权占用期间占用费标准，没有事实根据。李兵辩称，其不应该补差价，应按照合同约定履行。卫龙武一审起诉请求：李兵支付2016年11月14日至2019年12月31日淮安市文庙新天地D区5幢10室楼下商铺占有使用费30075.34元，及起诉日至实际给付日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息,并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2010年1月1日，案外人优德尔公司与淮安韵通文化传媒有限公司（以下简称韵通公司）签订房屋租赁合同，将优德尔公司位于淮安市承德南路9号文庙新天地Ｄ区宗房产（包括涉案商铺）出租给韵通公司，期限至2013年12月31日。2011年11月2日，因卫龙武诉优德尔公司合作协议纠纷一案，南京市白下区人民法院（以下简称白下区法院）作出（2011）白商初字第1187号《查封、扣押、冻结财产结果及期限告知书》，告知卫龙武已查封优德尔公司上述的22宗房产，查封期限为2年，每次到期前均办理了续封手续。2012年7月1日，优德尔公司与蔡中签订《以租抵债合同》，以上述22宗房产2012年7月1日至2026年2月28日的租金，抵债2454592.73元。2012年7月5日，韵通公司出具给优德尔公司的《关于同意租赁主体变更的确认函》载明：“贵公司已于2012年7月1日与蔡中签订《以租抵债合同》，贵公司将原出租给我公司的位于淮安.5平方米，全部整体出租给蔡中，并让我公司将上述房产将来的租赁合同出租方的主体变更为蔡中，本公司同意贵公司的上述要求”。2013年5月21日，蔡中与优德尔公司在淮安市中级人民法院达成《执行和解协议书》，协议如下：一、优德尔公司欠蔡中本金220万元及利息，同意以涉案22宗房产租金抵偿；二、租赁期限和租金按以租抵债合同为准；三、以租抵债合同中租金不足偿还蔡中的剩余债权部分，蔡中同意放弃本次执行；四、以租抵债合同中原双方确认的借款2454592.73元债权，蔡中可以另行主张；五、蔡中向淮安市中级人民法院申请执行案件结案。2012年11月16日南京市白下区法院作出（2011）白商初字第1187号民事判决，优德尔公司向卫龙武支付股权转让款900万元及利息。南京市中级人民法院维持原判。白下区法院与南京市秦淮区法院合并后，秦淮区法院依卫龙武申请立案执行后于2015年7月6日委托原淮安市清浦区人民法院执行，原淮安市清浦区法院于2015年10月12日对22宗房产继续查封，期限为3年，并对该房产进行评估、拍卖。2016年10月10日，案外人蔡中与李兵签订租赁合同，约定将淮安市文庙新天地22宗房产中的D区5幢10室出租给李兵，年租金1.2万元，期限从2017年1月1日起至2021年12月31日。合同签订后，李兵向蔡中支付了2017年至2018年的租金。2016年10月16日，原淮安市清浦区法院作出（2016）苏0811执恢155号执行裁定书，裁定将优德尔公司名下的22宗房产，作价1224.436万元，交付申请执行人卫龙武，抵偿（2011）白商初字第1187号民事判决书确定的债务。2016年11月14日，卫龙武办理了包括涉案房屋在内的22宗房产的产权登记手续。2017年11月10日，一审法院作出（2017）苏0812执恢464号通知书，要求22宗房产的占有使用者自通知书发布之日起10日内搬离。2019年1月1日，卫龙武与李兵针对涉案房产重新签订房屋租赁合同，约定卫龙武出租淮安市文庙新天地D区5幢10室，租赁期限1年，自2019年1月1日开始计算，租金标准为1.7万元/年，半年一付，先付后用，保证金1000元。合同签订后，李兵向卫龙武支付了2019年上半年的租金8500元，下半年租金至今未付。2019年12月4日，卫龙武与案外人蔡中、蔡红在淮安市清江浦区人民法院签订和解协议：一、2016年11月1日至2018年12月31日期间蔡中收取的淮安文庙新天地D区22间房屋租金的90%归卫龙武所有，剩余10%作为支付蔡红的劳务费用；二、蔡中将与承租户签订的合同（复印件）及已收租金明细交付给卫龙武，如果卫龙武需要使用合同原件时，蔡中予以配合；三、蔡中协助卫龙武清场并协助收取承租户的房屋占用费，蔡中对文庙房产的相关权利影响卫龙武权利行使，蔡中将权利转让给卫龙武。2019年底，双方当事人签订房屋买卖合同，卫龙武将涉案房屋出卖给李兵，并于2019年12月31日过户至李兵名下。在一审审理过程中，卫龙武申请对涉案商铺的占有使用费标准进行评估，经审查一审法院认为卫龙武主张的截至2018年的占有使用费案外人已经交给卫龙武，而2019年的费用在双方当事人签订的租赁合同中也进行了约定，故本案已无需进行评估，故对卫龙武提出的评估申请不予准许。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。卫龙武通过司法执行程序，取得涉案房屋的所有权，并于2016年11月14日依法办理了所有权登记手续，故于2016年11月14日起至2019年12月31日房屋过户给李兵的期间，卫龙武作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有收益的权利，有权要求房屋使用人支付房屋占有使用费。关于涉案的租赁房屋，李兵曾于2016年10月10日与案外人蔡中签订过租赁合同，约定年租金1.2万元，2019年1月1日双方当事人又重新签订租赁合同，约定年租金1.7万元，对此，卫龙武认为案外人蔡中租赁已查封的房屋再转租给李兵，构成非法占有，李兵基于和蔡中之间的租赁合同约定支付租金不足以对抗卫龙武，故要求按照2万元/年的标准计算占用费，即2016年11月14日至2019年12月31日共计62575.34元，扣除李兵支付给蔡中以及卫龙武的32500元，李兵应支付30075.34元。一审法院认为，考虑到本案租赁房屋涉及两份租赁合同，对于涉案房屋的占有使用费的标准问题，应区别情况处理。关于2016年11月14日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，卫龙武要求按照2万元/年的标准计算，一审法院不予支持，理由如下：1、虽然李兵从蔡中处承租涉案房屋在法院查封之后，作为承租人无权要求卫龙武继续履行原租赁合同，但是在2019年1月1日，双方重新签订了租赁合同，该合同约定的租金标准为1.7万元/年，并没有2万元/年的约定；2、2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，李兵已经依据其与案外人蔡中签订的租赁合同的约定支付给了蔡中，而蔡中与卫龙武于2019年12月4日达成和解协议，相关费用已转交给卫龙武，同时该协议中也未对原租赁合同约定的租金标准提出过明确的异议；3、关于2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，由于双方当事人之间重新签订的租赁合同并未作出约定，应根据公平原则酌情确定，结合同地段租金标准、租金的市场变化以及双方之间的租赁合同关于租金的约定，参照2016年11月14日合同约定的年租金1.2万元标准计算2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，并不违反法律规定，而该时间段的房屋占有使用费李兵已经支付给蔡中，蔡中也与卫龙武结算完毕，故对卫龙武要求按照2万元/年的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于2019年1月1日至2019年12月31日期间的费用标准，因双方当事人之间已重新签订了租赁合同，该合同不违反法律规定，应受法律保护，双方应当按照合同履行各自的义务。合同约定的租金标准为每年1.7万元，卫龙武要求李兵按照2万元/年的标准支付房屋占有使用费，没有事实和法律根据，不予支持。李兵已支付了半年租金8500元，尚欠8500元租金至今未付，理应向卫龙武承担民事清偿责任。李兵抗辩卫龙武免除下半年房租，因卫龙武并不认可，且也无证据证明，故一审法院不予采信。综上，卫龙武要求按照2万元/年的标准支付2016年11月14日起至2019年12月31日的房屋占有使用费30075.34元的诉讼请求，一审法院对其中2019年7月1日至12月31日的租金8500元予以支持，其余部分不予支持。李兵至今拖欠部分租金，属违约行为，应当承担违约责任，卫龙武要求自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期利息，不违反法律规定，亦予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李兵于判决生效后五日内一次性给付卫龙武租金8500元及逾期利息（自2020年10月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）；二、驳回卫龙武其他诉讼请求。案件受理费552元，减半收取276元，由卫龙武负担198元，李兵负担78元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，卫龙武于2016年11月14日取得涉案房屋产权证明，其对于2016年11月1日至2018年12月31日期间涉案房屋租金的处理已与案外人蔡中达成和解协议。卫龙武对于蔡中收取的租金标准未表异议，且未能提供涉案房屋应以2万元/年标准收取租金的证据。一审法院结合同地段租金标准、市场变化以及双方租赁合同中租金的标准计算2016年11月14日至2018年12月31日的房屋占有使用费，并无不当。卫龙武与李兵于2019年签订的租赁合同中约定的租金标准为每年1.7万元，系双方真实意思表示，亦考虑市场价值等因素，上诉人所提该租金为占用房屋的约定对价，不能推算占用费标准的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，卫龙武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由上诉人卫龙武负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月十四日法官助理 何 倩书 记 员 余宛蓉