辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初3773号 原告：大连瑞祥物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区五一路福祥园8号2单元6层1号。 统一社会信用代码：91210204759915919X。 法定代表人：谢新宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐新，男，1993年6月8日出生，汉族，该公司法务专员，住内蒙古兴安盟突泉县。 委托诉讼代理人：张佳丽，女，1997年6月21日出生，满族，该公司法务专员，住辽宁省彰武县。 被告:刘玉伟，男，1982年10月2日出生，满族，大连益多管道有限公司员工，住瓦房店市。 原告大连瑞祥物业管理有限公司与被告刘玉伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连瑞祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐新、被告刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连瑞祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2009年1月1日至2020年12月31日的物业费8254.36元；2.判令被告给付2009年1月1日至2020年12月31日的卫生费576元；3.判令被告给付2009年1月1日至2020年12月31日的感应灯费360元；4.判令被告支付违约金770元；5.上述费用合计9960.36元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告大连瑞祥物业管理有限公司于2014年1月与瓦房店市都市阳光一、二、三期业主委员会签订物业管理委托合同，约定多层0.5元/月/平方米，高层0.7元/月/平方米（不包含电梯费），电梯费0.3元/月/平方米，商铺1.2元/月/平方米，卫生费48元/年，感应灯费30元/年，进入小区进行物业服务，被告为大连市瓦房店市XXX小区业主，房屋住宅面积为117.21平方米，服务期间原告认真履行合同义务，但是被告拖欠原告物业费8254.36元，卫生费576元，感应灯费360元及违约金770元（117.21平方米×0.5元/月/平方米×12个月×3‰×365天），原告多次翠要上述费用，被告仍未缴纳，无奈诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告刘玉伟辩称，不同意原告的诉讼请求。2008年4月26日拿到钥匙进行装修，2008年10月份进去住，当时是由深长城自己供热，供热不好，卧室温度低，报物业维修，但是物业一直没有解决。同年冬天，房屋的储物间透寒，向物业报修后一直没有维修。2009年夏天，又报修储物间透寒问题，物业仍然没有维修，按照物业管理协议物业是需要给我进行维修的，如果物业不给我维修，我可以不缴纳物业费。2009年秋天，我自己对房屋的透寒外墙进行了保暖暖施工，除了储物间之外还有南北两个卧室也进行了保暖施工，所有的施工费用由我自己承担，物业仅在我施工完成之后涂刷了外墙颜色，2010年夏天，房屋屋顶开始陆续漏雨，报修后物业说因欠物业费，不予维修。2012年开始，房屋北墙主体开裂，报修后仍然不予管理，楼道内天井漏雨，仅维修了一次，后报修没有再修理过。2008年入住时，小区内有绿化草坪，马路上可以错车，喷泉是有水的，孩子也玩的地方，楼道内可以看见打扫的，走廊灯也可以见亮的，现在草坪变成停车场了，马路边上也被物业变成停车场，卖给业主了，现在孩子也没有玩的地方，现在楼道内看不见打扫了，天井漏雨、楼楼道内卫生堆积也没有人管理，没有消防设施，门锁坏了5、6年了也没有人修理，没有享受到物业服务。卫生费和感应灯费我去缴纳过，因为物业工作人员说此费用和物业费捆绑收，感应灯坏了10年、灯也没有了，现在物业请求这个费合理。楼道卫生一个月也不打扫一次，物业收取卫生费也不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经质证、认证和本院审查确认的证据，认定事实如下：被告是位于瓦房店市房屋的业主，房屋建筑面积117.21平方米，权证号XXXX号。2013年12月30日，案外人大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处（甲方债权出让人）与原告（乙方债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方将长城都市阳光一、二、三期业主欠甲方的物业费共计420000元转让给乙方。2014年1月1日，原告大连瑞祥物业管理有限公司与瓦房店市都市阳光一、二、三期业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年。约定原告多层按0.5元每月每平方米标准向业主收取管理服务费，服务费每季度交纳一次，每次缴纳费用时间为当月1-10日。业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，有权向业主、物业使用人催缴，逾期不缴纳的，从滞交之日起按每天3%的比例收取滞纳金。2017年1月1日原告大连瑞祥物业管理有限公司与瓦房店市都市阳光一、二、三期业主委员会续签《物业管理委托合同》，合同期限三年，原告至今仍为该小区提供物业服务。 另查，案涉小区的开发商为大连深长城地产有限公司，在入住该小区时曾与深圳市长城物业管理有限公司大连分公司长城·都市阳光管理处签订物业服务合同，合同该约定物业管理服务费0.50元/平方米·月。 本院认为，原告大连瑞祥物业管理有限公司与瓦房店市都市阳光一、二、三期业主委员会于2014年1月1日签订的《物业管理委托合同》和2017年1月1日续签的《物业管理委托合同》均是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应遵照履行。原告据此提供物业管理服务，被告负有按照合同约定支付物业管理费的义务。原告与前期物业企业大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处签订了债权转让协议，受让大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处对被告的债权，并已向被告进行催收，债权转让协议有效，被告应将支付给前期物业企业的物业费支付给原告。被告欠付2009年1月1日至2020年12月31日的物业费应计算为8439.12元（0.5元/月/平方米×117.21平方米×144个月），原告请求被告支付8254.36元，符合法律规定，本院予以支持。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第四条、第五条规定，城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。故原告请求被告交纳2009年1月1日至2020年12月31日的生活垃圾处理费576元（4元/月/户×144个月），本院予以支持。《物业管理委托合同》中没有约定感应灯费，本院不予支持。结合原、被告及其他业主的陈述意见，原告对公共区域的管理确实存在不完善的方面，因此原告请求被告支付违约金，本院不予支持。被告提出原告在物业服务中存在多处问题，致使物业服务并未达标，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告刘玉伟于本判决发生法律效力后立即给付原告大连瑞祥物业管理有限公司物业费8254.36元； 二、被告刘玉伟于本判决发生法律效力后立即给付原告大连瑞祥物业管理有限公司生活垃圾处理费576元； 三、驳回原告大连瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告大连瑞祥物业管理有限公司已预交，由被告刘玉伟负担，于本判决生效之日起七日内向瓦房店市人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。原告大连瑞祥物业管理有限公司负担0元，应予退还25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  曲伟娜 二〇二一年七月十三日 书记员  徐铖铖