甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2021）甘0902民初3262号原告：甘肃银行股份有限公司酒泉分行，住所地，甘肃省酒泉市肃州区肃州路2号，统一社会信用代码916209000792800400。        负责人：王效沛，该分行行长。        委托诉讼代理人：张桂玮，该分行员工。        被告：何大成，男，汉族，生于1973年5月20日，住甘肃省酒泉市肃州区安泰家园6号楼3单元3-1号，身份证号62230119730520201X。        被告：徐玉萍，女，汉族，生于1973年1月10日，甘肃省酒泉市肃州区安泰家园6号楼3单元3-1号，身份证号62230119730110202X。        委托诉讼代理人：赵哲明，甘肃强齐律师事务所律师。        被告：甘肃天诚房地产开发有限公司，住所地，甘肃省瓜州县渊泉镇瓜州中路西侧原三联公司综合楼9楼。统一社会信用代码9162010067591445CX。        法定代表人：李诚，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：严玉桂，甘肃祁连律师事务所律师。        原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行与被告何大成、徐玉萍、甘肃天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行的委托诉讼代理人张桂玮，被告何大成、徐玉萍的委托诉讼代理人赵哲明、被告天诚公司委托诉讼代理人严玉桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行向本院提出诉讼请求：1、被告何大成、徐玉萍偿还借款本金9369376.39元；2、被告何大成、徐玉萍支付2020年7月9日前的利息540744.89元，并按约定的标准支付2020年7月10日至实际清偿之日前的全部利息；3、被告天诚公司对上述一至二项承担连带清偿责任；4、原告对被告何大成、徐玉萍提供的抵押物所处置价款具有优先受偿权；5、原告对被告天诚公司在原告处的保证金享有优先受偿权；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月23日，原告与被告何大成、徐玉萍签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款996万元，借款期限为120个月，年利率5.88％，被告将位于瓜州县创新小镇2号楼1-23号、1-24号、1-25号、1-26号、2-2号、3-2号、4-2号铺为该笔借款承担抵押担保；同时，原告与被告天诚公司签订了《个人购房贷款合作协议书》、《个人购房借款最高额保证合同》，被告天诚公司以储存在原告银行的498000元提供质押担保。签订上述合同后，原告依约向被告发放贷款，被告未按约定还款。        被告何大成、徐玉萍辩称，借款属实，愿意以抵押物处置价款偿还。        被告天诚公司辩称，被告何大成、徐玉萍的抵押物足够清偿贷款本息。        当事人围绕诉讼请求提交了个人贷款申请书、购房担保借款合同、借据、不动产登记证明、个人购房贷款合作协议书、个人购房借款最高额保证合同、担保决议、保证金存入通知书等证据，被告无异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：被告天诚公司提供的房产抵顶工程款协议书、补充协议，原告及被告何大成、徐玉萍认为该证据与本案无关，该协议系被告天诚公司与第三人签订的合同，与本案无关，故对该组证据的关联性不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        原告何大成、徐玉萍向原告申请借款。2018年11月23日，原告与被告何大成、徐玉萍签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款9960000元，用于购买甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司开发的瓜州县创新小镇2号楼2-2、3-2、4-2、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺，贷款期限为120个月，自2018年11月23日至2028年11月23日，贷款利率为5.88％，还款方式为等额还款，逾期罚息利率为按计收罚息日适用贷款利率加收百分之五十执行，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告以位于瓜州县创新小镇2号楼2-2、3-2、4-2、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺为该笔借款作为抵押，并约定抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金以及贷款人实现债权的费用，抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。        2018年11月22日，原告与被告天诚公司签订《个人购房贷款合作协议书》，约定双方就被告天诚公司开发的建设并销售的瓜州县创新小镇2号、18号楼进行个人购房贷款合作，合作期限自2018年11月22日至2048年11月22日，合作期限内，原告向符合贷款条件的购房人发放的贷款总计不超过4978.89万元。对购买本协议确认的楼宇的购房人，被告天诚公司应推荐其向原告申请贷款。对于符合贷款条件的购房人，原告向其提供购房贷款，并与购房人签订借款合同等，原告对购房人发放购房贷款，贷款金额最高为其所购房屋总价的70％，期限最长不超过30年；被告对原告向购买本协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。若贷款有其他保证人的，被告天诚公司与其他保证人共同承担连带保证责任，且被告天诚公司自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人追索，对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。被告天诚公司保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金以及原告实现债权的费用；保证期间为自原告与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥证实抵押登记，并将房屋他项权证等相关权属证明交由原告执管之日止。被告天诚公司应在原告或原告指定的网店开立保证金账户，保持存放不低于原告发放贷款最高额的5％金额的保证金，作为本协议项下购房人所欠原告所有债务的保证金质押担保，保证金账户的所有资金均具有保证金质押担保性质，原告享有优先受偿权。        同日，原告与被告天诚公司签订《个人购房借款最高额保证合同》，约定被告天诚公司愿意为因购买其公司开发的房产而与原告发生的借款关系的债务人提供最高额保证，最高限额为49788900元，如被告天诚公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；最高额保证担保期限为2018年11月22日至2047年11月22日，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用；同时约定被担保的项下的利息、罚息、违约金等应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。        上述合同签订后，原告与被告何大成、徐玉萍将抵押房产办理抵押登记，甘肃天诚房地产开发有限公司瓜州分公司向原告专有账户存入保证金498000元，原告按约定向被告何大成发放贷款，被告何大成、徐玉萍偿还本金590623.61元，将利息偿还至2019年8月9日，余款未还。        另查明，原告支出保全费5000元。        本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、个人购房贷款合同协议书等系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方均应按约定履行相应的义务。原告向被告发放贷款后，被告应按约定偿还借款本息，故对原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求本院予以支持。双方约定对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，故对原告要求被告支付2018年8月10日至2020年7月9日的利息540744.89元，并按年利率8.82％（5.58％×150％）支付2020年7月10日至借款还清之日止的利息之诉讼请求，本院亦予支持；被告何大成、徐玉萍以其所有的位于瓜州县创新小镇2号楼2-2、3-2、4-2、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺作为抵押，原告依法先行使担保物以受偿债权，对担保物不足清偿的债权再向保证人主张权利，即被告天诚公司作为保证人仅对物的担保以外的债权额承担连带清偿责任，原告有权在最高债权额度内优先受偿，被告天诚公司承担保证责任后，有权向被告何大成、徐玉萍追偿；被告天诚公司向原告指定账户存入保证金作为质押，原告享有质权，被告何大成、徐玉萍未按照约定还款，原告有权就该笔保证金在最高债权额限度内优先受偿，故原告的该项诉讼请求本院亦予以支持。        综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定第一条第二款》、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：        一、被告何大成、徐玉萍偿还原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行借款本金9369376.39元；        二、被告何大成、徐玉萍偿还原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行2020年7月9日前的借款利息540744.89元，并按年利率8.82％支付2020年7月10日至借款还清之日止的利息；        三、原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行对被告何大成、徐玉萍所有的位于瓜州县创新小镇2号楼2-2、3-2、4-2、1-23、1-24、1-25、1-26号商铺处置所得价款在最高额限度内优先受偿；        四、被告甘肃天诚房地产开发有限公司对被告何大成、徐玉萍在物的担保不足的部分承担在最高债权额限度内承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向借款人追偿；        五、原告甘肃银行股份有限公司酒泉分行498000元保证金在最高额限度内优先受偿，其履行保证义务后，按照履行的金额在最高额范围内（49788900元）予以扣减。        以上款项，于本判决书生效后十五日内履行。        如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计40585元，保全费5000元，由被告何大成、徐玉萍负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。        审判员    岳天和二O二一年八月十七日书记员    俞丹