河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1013号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会，住所地河南省洛阳市老城区豫通西街**。法定代表人：刘跃进，该村委会主任。委托诉讼代理人：王敬波，男，该村委会工作人员。委托诉讼代理人：张继广，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳和祥置业有限公司，住所地河南省洛阳市经济开发区医药城**。法定代表人：张志晓，该公司经理。委托诉讼代理人：刘金龙，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯金枝，河南天坤律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳市增凯房地产开发有限公司，住所，住所地河南省洛阳市老城区中州东路**院**div>法定代表人：杨钦武，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。上诉人洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会（以下简称新生村委会）因与被上诉人洛阳和祥置业有限公司（以下简称和祥公司）及原审第三人洛阳市增凯房地产开发有限公司（以下简称增凯公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。新生村委会的委托诉讼代理人王敬波、张继广，和祥公司的委托诉讼代理人刘金龙、侯金枝，增凯公司的委托诉讼代理人郭丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新生村委会上诉请求：1、撤销洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初125号民事判决书第一项、第二项、第四项；2、判决支持新生村委会的一审反诉请求。上诉理由：一、新生村委会与和祥公司签订的《房屋合作开发协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、一审法院判决驳回新生村委会反诉请求，认定事实不清。第一，案涉合同目的得以实现，和祥公司取得了房地产开发的地块。在涉及新生村委会与和祥公司、增凯公司签订的全部协议，和祥公司取得开发案涉房产的土地，均是因新生村委会作为原土地所有人促成、监督增凯公司履行与和祥公司的约定义务，最终取得土地开发，项目房产现已竣工销售、交付使用。第二,案涉开发土地原为新生村委会所有，政府征收后的补偿款项最终通过增凯公司返还给和祥公司，系新生村委会对土地投资，该款至今和祥公司也未退回新生村委会。第三,案涉土地自政府推进旧城改造的征收、出让，系政策文件明确由土地成交方将商业用房由新生村委会发展农村经济的政府意见，体现的是新生村委会履行将案涉土地交付和祥公司的约定义务，实现了和祥公司开发案涉土地的条件。故此，和祥公司对案涉土地的开发是因新生村委会履行将集体土地转国有实现开发的基础条件，没有旧城改造、没有政府补偿案涉土地的资金返还、没有新生村委会监督增凯公司向和祥公司取得国有土地的取得和再交易，和祥公司就不具有本案房产的开发资格。三、和祥公司应当履行2009年6月8日《房屋合作开发协议》的约定义务。案涉协议第五项第1条约定，和祥公司将金屏苑小区1号楼1-3层商业用房3799.74m2和3号楼1-3层商业用房5391.87m2给付新生村委会。和祥公司将双方联合开发所产生的净利润委托评估机构进行价值评估后，按案涉协议第五项2条分配给新生村委会。现和祥公司因逾期竣工交付，应当按照约定向新生村委会承担违约责任。和祥公司答辩称：一、新生村委会并未履行涉案《房屋合作开发协议》约定的任何义务。因政府将涉案土地予以收储，进行公开挂牌出让，也导致新生村委会客观上不可能再履行涉案土地作价出资义务。因此涉案《房屋合作开发协议》应当解除。二、和祥公司取得涉案地块的土地使用权是基于和祥公司与增凯公司之间的转让协议，而与新生村委会之间不存在任何关系。三、新生村委会反诉所称通过增凯公司取得涉案土地后，履行与和祥公司《房屋合作开发协议》约定的23亩土地的投资，没有任何事实依据。四、新生村委会所称其既失去涉案地块的土地所有权，又未得到城中村改造返还的土地补偿款，自身利益受损，没有事实依据，且与本案并非同一法律关系，其可另行起诉。如确定该款项属于新生村委会所有，和祥公司也愿意退还。增凯公司述称：一、2010年9月，增凯公司基于当地政府的同意和监管，与和祥公司签订协议书，联合摘牌新生村133亩土地，其中涉及和祥公司23亩。增凯公司在取得涉案土地使用权后，依照合同约定将23亩土地使用权转让给和祥公司。故增凯公司与和祥公司、新生村委会之间不存在任何纠纷。二、联合摘牌协议签订后，和祥公司共向增凯公司支付了3627万元涉案23亩土地的摘牌费用。2011年3月至2012年4月，增凯公司将当地政府陆续返还的涉案23亩土地的拆迁补偿款累计30516342.32元返还给和祥公司。2014年5月至6月，和祥公司为办理土地过户手续，向增凯公司支付15328988.98元，用于土地过户的税款和其他费用支出，故和祥公司与增凯公司之间不存在纠纷。三、2013年12月增凯公司与和祥公司签订协议书，约定23亩涉案土地转让价款为6500万元。后双方又签订补充协议，约定实际转让价款为3800万元。故增凯公司为和祥公司开具的6500万元土地转让费发票不是双方真实的转让价格。四、增凯公司不是本案诉争合同的签约方，本案纠纷与增凯公司无关，增凯公司不应承担本案的任何责任。和祥公司向一审法院起诉请求：1、解除2009年6月8日新生村委会与洛阳东鹏置业有限公司（即和祥公司）签订的《房屋合作开发协议》；2、判决新生村委会返还和祥公司履约工程保证金100万元；3、判决新生村委会赔偿和祥公司土地差价损失8331697.50元、土地交易费18904638.98元及其利息300万元，共计30236336.48元；4、本案诉讼费由新生村委会承担。新生村委会反诉请求：1、确认和祥公司继续履行2009年6月8日签订的《房屋合作开发协议》；2、判决和祥公司履行新生村委会以3500元的价格回购金屏苑小区1号楼1-3层商业用房3799.74㎡和3号楼1-3层商业用房5391.87㎡；3、判决和祥公司按照约定比例分配给新生村委会净利润500万元（准确数额以评估价确定）；4、判决和祥公司向新生村委会承担违约金50万元。一审法院认定事实：2009年6月8日，新生村委会（甲方）与洛阳东鹏置业有限公司（乙方）签订《房屋合作开发协议》，双方就甲方位于洛阳市九都东路路北环保局东地块，合作开发建设商住楼事项进行了充分协商，约定：一、工程概况：1．工程名称：金屏苑小区（暂定名）；2．工程地点：洛阳市九都东路市环保局东；3．工程内容：商品房小区开发项目工程。二、合作内容：双方约定在位于洛阳市老城区九都东路路北环保局东，现洛阳市老城区新生村约23亩地块按洛阳市城市建设规划合作开发建设高层商住楼。三、投资方案：1．甲方地块面积约23亩（实际面积以土地证上面积为准、每亩土地按110万元计算含土地出让金），地价合，地价合计人民币约2530万元额以土地证面积乘以每亩土地单价为准）作为甲方投资。甲方可用此款回购商业房，甲方如有余款乙方需在房屋销售50％前付清，如不足从双方合作利润分成中扣除。2．本地块双方计划开发面积60，000平方米以上，商业面积由双方协商确定。3．乙方以建设施工费、报审费、人防费、文物费、消防费、抗震审查等费用（即从土地转为国有后开始至整体项目包括室外工程全部竣工验收合格期间所有报批手续费、建设施工工程费用等）作为乙方投资额（按洛阳市城中村开发改造优惠政策执行），双方商定根据目前阶段建材价格，乙方投入开发成本按建筑面积每平方米1520元计算（不含销售阶段税收），双方同意如果市场建材价格发生变化，开发成本依市场建材价格变化调整增加或减少。4．所有房屋住宅部分及商铺部分按毛墙毛地坪标准交工，外墙按规划标准施工；甲方所回购商业房水、电、暖、煤气、消防设施等须配套齐全。5．项目建成后应按国家政策将土地统一办理过户分割到户，以便购房户办证，税金及各种契费按国家规定的交纳人交纳。6．工程质量应达到合格以上标准，争取优良工程。四、关于工程工期：本协议签订后，双方开始办理该块土地的转国有手续。双方同意工程工期自土地转为国有出让商住用地，取得合法《土地证》之日起24个月内竣工完成。其中前6个月为办理工程报批手续，后18个月为施工期。如因乙方原因造成该项工程工期不能按期完成，乙方应按月向甲方支付损失15万元；如工期超过双方约定的工期一年仍不能完工，按乙方自动放弃该项合作工程投资处理，由甲方无偿全部收回该工程。如果乙方提前竣工，提前一个月甲方奖励乙方15万元，提前三个月甲方奖励乙方30万元。五、合作开发利润分配比例及利润分配：1．甲乙双方同意门面房商铺由甲方挑选优先竖向分得，价格按每平方米3500元回购，规划方案按甲方要求设计。2．本项目联合开发所产生的净利润，甲乙双方按5：5比例分配。3．双方合作开发的房屋暂定平均销售价格为每平方米2800元，如需降低平均销售价格需甲乙双方同意确认；建设等各项成本造价直至竣工验收合格最高为每平方米1520元（不含土地价，同时如果市场建材价格发生较大变化情况下，双方依据实际情况协商本价格），销售各项税收暂按13％计算为每平方米364元（最终按实际交纳核算），双方合作保底利润经规划方案最终批准后双方另签补充协议。4．双方合作开发的房屋确定平均销售价格如乙方在管理运作中销售价格高于双方确定的平均价格或因最终实际建成后房屋面积大于规划审批面积所产生的净利润，双方仍按5：5比例分配。六、甲方责任：1．充分合理利用我市城中村改造政策，认真做好村民思想工作，共同发展，共同受益。2．在项目报批和施工过程中应尽力协助乙方工作。3．协调好项目周边关系、村民关系及有关部门关系，不能影响项目正常进行。同时，在乙方进场时，应提供电源、水源。4．负责配合乙方办理集体土地变更手续，合法取得该宗土地国有土地证（土地性质为国有出让商住用地），土地转国有费用由甲方承担。七、乙方责任：1．负责办理本地块土地的集体转国有土地的变更手续，合法取得国有土地手续。2．负责办理项目建设手续及工程所需款项的资金筹措，充分保障建设项目的资金需要。3．甲方委托乙方全权负责整个项目的策划、方案报批、工程招标、建筑施工、监理管理、安全管理及房屋销售，办理房产证及土地使用证分割到户。费用按国家规定交纳。4．如无重大规划变更及文物发现需处置及不可抗力情况出现，双方约定自本合同签字之日起三个月内，争取办理好集体土地转国有手续，乙方负责在取得土地变更手续后六个月内办理完各项手续并开工，如果不能在六个月内开工，乙方同意按违约处理，并对乙方罚款伍拾万元。八、双方约定：1．合同签订后三日内乙方向甲方支付保证金伍拾万元，开工前三日再向甲方支付保证金伍拾万元，共计保证金壹佰万元；在办完集体土地转国有手续后，至开工前，乙方需投入1500万元左右用于办理工程开工前各种手续，乙方随后按工程进行至正负零前投入1000万元左右建设资金。不足部分由乙方筹措。2．双方合作的本项目由甲乙双方指定使用甲方为洛阳市新生村民委员会，乙方为洛阳东鹏置业有限公司。同时，甲方应享有对整个项目的知情权，甲方可委派2-3人参与并协助乙方做好整个工程的建设工作。3．双方合作的本项目工程，在销售的房屋面积达到50％时，双方应每月进行一次净利润确认及分配，乙方支付甲方的保证金可从甲方应得的净利润中扣回给乙方。同时，在房屋开始销售时，乙方应每月以书面形式向甲方通报销售情况。4．双方合作本项目的基础土方部分由双方商定合适价格由甲方施工，工程所用钢材在同等条件下可由甲方优先向乙方供应。5．双方合作的本项目从建设到销售的一切税收必须交纳到甲方所在地洛浦地税所。6．甲乙双方本着友好协商、互谅互让原则，共同建设，共同发展，紧紧抓住洛阳市政府出台的城中村改造优惠政策的有利时机，树立长期发展战略，建立良好合作伙伴关系，使双方共同受益。2009年6月8日，洛阳东鹏置业有限公司向新生村委会缴纳保证金50万元。2011年8月16日，洛阳东鹏置业有限公司向新生村委会出具《证明》一份，证明双方签订的《房屋合作开发协议》经新生村委会同意转由和祥公司继续履行。2011年9月9日，和祥公司向新生村委会缴纳工程保证金50万元。2010年9月28日，增凯公司（甲方）与和祥公司（乙方）签订《协议书》一份，甲乙双方共同在位于洛阳市老城区××路北侧和××鼎路东侧的两宗共计133亩地块上进行房地产开发。为了使双方两宗土地挂牌事项更可靠、更稳妥、更顺利地实施成功，甲乙双方基于维护共同利益的前提基础上，本着平等、互惠、互利的原则，决定将甲乙双方两宗土地进行捆绑挂牌。经双方友好协商对捆绑挂牌相关事宜达成协议如下：第一条、甲乙双方两宗土地概况：1．甲方征地范围及面积甲方征地范围：东至新生村民宅，市公安局家属院，西至定鼎路，南至九都路，北至中州渠。甲方征地面积约：110亩。2．乙方征地范围及面积乙方征地范围：东至市审计局，西至市环保局、豫安公司，南至九都路，北至洛浦路。乙方征地面积约：23亩。第二条、双方对挂牌前期工作概况：为了使甲乙双方都更可靠、稳妥地取得各自用于房产开发的国有建设用地使用权，前期经双方共同努力，洛阳市人民政府市长办公会纪要［2010］82号文件中已同意将双方两宗土地联合捆绑挂牌出让，并且在纪要中为两宗土地设定了共同捆绑挂牌出让条件。第三条、两宗土地摘牌申请的约定：甲乙双方约定，双方共同以甲方增凯公司名义申请参加以上两宗国有土地建设使用权的摘牌事宜。第四条、摘牌土地的竞买保证金和土地价款的缴纳方式：1．甲方用地范围内110亩土地的竞买保证金和土地价款由甲方缴纳；2．乙方用地范围23亩土地的竞买保证金和土地价款由乙方和祥公司出资缴纳。第五条、双方竞买保证金和土地价款的缴纳约定：1．甲乙双方两宗133亩土地的竞买保证金和土地价款均以甲方名义缴纳给洛阳市国土资源局账户。2．乙方在国土资源局将土地挂牌报告上报市政府前3日将23亩土地的竞买保证金和土地价款转入甲方指定账户，本着互相负责的原则，甲方为乙方出具收款收据，并保证专款专用。第六条、取得《国有土地使用证》后的约定：1．在甲乙双方共同以甲方增凯公司名义取得两宗土地《国有土地使用证》后，甲方应将乙方所征23亩土地的《国有土地使用证》交给乙方持有，乙方对其所持有的《国有土地使用证》拥有使用权和所有权，同时甲方将乙方前期为甲方垫付的失地农民社保金返还给乙方。2．甲方承诺在取得《国有土地使用证》后积极配合乙方项目的报批手续办理，及时为乙方报批手续加盖甲方公章。3．乙方报批手续所需一切费用由乙方承担。4．乙方地块所有报批手续、乙方的建设工程投入、乙方项目的所有权归乙方所有。5．甲方承诺不对乙方开发建设行为提出任何经济利益上的要求。第七条、项目转回乙方的约定：在乙方征地范围内开发项目进展达到政府规定的转让条件后，甲方应及时为乙方出具各种证明文件，与乙方签订乙方23亩土地范围内的《项目转让协议》，将乙方征地范围内的工程项目和土地使用权转回到乙方和祥公司名下，转让过程中所产生的一切费用由乙方承担。第八条、双方项目运营约定：甲乙双方对各自征地范围内的开发建设具有独立的经营权、决策权和所有权，承担各自的经济责任和法律责任，双方都不干涉对方的开发经营活动。1．甲方承诺不对乙方在甲方名义之下的项目资产、土地使用权提出任何利益要求和主张。2．乙方承诺在所征土地范围内进行项目前期（即该项目转让手续办理完毕之前）开发经营过程中，不得侵害甲方的名誉和利益。乙方承担所征土地范围内办理项目土地挂牌及摘牌、规划、文物处理、地质勘、地质勘探建设、项目转让等各项工作和各种费用。第九条、合同保障：1．甲乙双方为了严格地履行本协议，双方都同意在履行本协议的过程中接受新生村委会、洛阳市老城区政府洛浦路办事处、洛阳市老城区政府旧城改造办公室的全程监管。2．如任何一方违反本协议规定，给对方造成经济损失的，违约方必须赔偿受害方的一切经济损失。第十条、协议生效的约定：本协议共玖份，甲乙双方各执叁份，监管方新生村委会、洛阳市老城区洛浦路办事处和洛阳市老城区旧城改造办公室各执壹份。本协议甲乙双方和监管方签字盖章后生效。监管方新生村委会、洛阳市老城区洛浦路办事处和洛阳市老城区旧城改造管理办公室分别加盖公章确认。2010年10月25日至10月26日，和祥公司向增凯公司支付土地款2900万元。2011年1月13日至1月19日，和祥公司向增凯公司支付土地出让金及契税727万元。2011年1月14日，洛阳市国土资源局与增凯公司签订《国有建设用地使用权转让合同》［合同编号：豫（洛）出让（2011年）第0204号］，出让土地包括案涉23亩土地在内共计7985.852㎡，出让价款为169619228.00元，每平方米2175元。增凯公司取得该宗土地的使用权证号为洛市国用（2011）第02000864号。2013年12月10日，增凯公司（甲方）与和祥公司（乙方）签订《转让协议》，甲乙双方因洛市国用（2011）第02000864号土地使用权转让事宜，经协商一致，签署本协议。第一条标的物甲方转让给乙方的标的物为：位于洛阳市××都路北侧（土地面积共计壹万五千捌佰陆拾玖点玖（15869.9）平方米）土地使用权。第二条价款及支付一、价款甲方转让上述15869.9㎡土地使用权总价格为人民币陆仟伍佰万元整。二、支付本协议自生效之日起30个工作日内支付总价款的100％。2013年12月20日，增凯公司（甲方）与和祥公司（乙方）签订《协议书》，双方就位于洛阳市××都路北侧“金屏苑”项目土地使用权过户事宜达成以下协议：1．根据双方2010年9月28日《协议书》约定，乙方位于九都路北侧“金屏苑”项目土地（23）亩与甲方定鼎广场项目土地（110亩）捆绑挂牌，土地使用权证办理在甲方名下。现工程投资达到政府规定的转让条件，符合项目转让有关规定，甲方同意协议乙方将“金屏苑”项目土地使用权证办理到乙方名下。2．乙方承担办理转让和土地过户手续的全部税费等全部费用。3．乙方承担因项目转让和土地过户而给甲方在财务方面产生的全部税费。4．因办理以上手续，必须是甲方名义支付的税费和给甲方在财务方面产生的税费，先由乙方将该款项打入甲方账户，再由甲方给予支付。5．因该项目转让和土地过户而给甲方造成的经济责任和法律责任均由乙方承担。给甲方带来名誉损失的，由乙方给予补偿。2014年1月20日，增凯公司（甲方）、和祥公司（乙方）与新生村委会（丙方）签订《协议书》，根据甲乙双方2010年9月28日所签的《协议书》，目前乙方金屏苑项目已达到双方约定的土地过户条件。经甲乙丙三方共同友好协商，对金屏苑土地证过户相关事宜达成协议如下：第一条按照甲乙双方2010年9月28日所签《协议书》第七条双方约定，目前乙方征地范围内开发项目进展已达到政府规定的项目转让条件。乙方应将由洛阳市税务、土地部门核定的过户应交纳的税及土地各部门产生的费用足额转到甲方指定账户，由甲方以甲方名义交纳，转让过程中所产生的费用均由乙方承担。若未按此条款办理，逾期每日按10％的标准由乙方向甲方支付违约金。第二条为维护甲方利益，和祥公司和开发合作单位洛阳新生村同意将金屏苑1号楼（一层至三层）叁仟平方米房屋作为土地证过户抵押物抵押给甲方，抵押物暂不过户到甲方名下，抵押物抵押期限为到项目清算完成且无遗留问题为止。第三条因办理项目转让及土地过户事宜，给甲方产生的财务费用和其他费用（含罚款），乙方应按期全额支付。否则甲方有权将本协议约定数量的抵押物出卖，用于支付上述款项。2014年2月12日，洛阳市地产交易服务中心出具《洛阳市国有建设用地使用权交易确认书》，对增凯公司与和祥公司的上述国有建设用地使用权转让进行确认。2014年5月21日，增凯公司（甲方）与和祥公司签订《补充协议》，约定：1．依法乙方给甲方转入土地转让款6500万元的全部税款后，甲方应及时向税务机关缴纳，为乙方开具6500万元的发票。如乙方未足额转付全部税款，甲方有权不予办理。2．双方于2013年12月10日签订的土地《转让协议》仅为办理土地交易手续使用。本次《转让协议》约定的6500万元，双方确认实际土地转让价款为3800万元整，甲方对此2700万元差额没有诉求。在本次国有建设用地土地使用权转让过程中，和祥公司向增凯公司支付土地过户所需费用15328988.98元，增凯公司代为支付企业所得税、营业税、土地增值税等费用。一审另查明，1、洛阳市人民政府土地管理文件洛政土（2010）380号《洛阳市人民政府关于老城区新生村九都路北侧地块国有建设用地使用权出让方案的批复》批复如下：根据《洛阳市人民政府市长办公会议纪要》（（2010）82号）的要求，同意你局将老城区新生村九都路北侧地块城中村改造项目地块—71360.427平方米（东至用地界，南至九都东路、洛浦路，西至定鼎路，北至中州渠）中的62115.965平方米（四至及具体面积以实测宗地图为准）、地块二、地块二15869平方米（东至市审计局、用地界，南至九都东路，西至市环保局、用地界，北至洛浦东路）国有建设用地使用权，以挂牌方式统一公开出让，土地用途为住宅兼容商服用地，土地出让年限为住宅用地70年、商业用地40年。你局应将以下内容列入国有建设用地使用权挂牌竞买须知：“竞买人须承诺项目规划实施的商业用房由新生村按成本价回购，用于村集体经济发展，并由老城区政府负责监督落实。同时竞买人须承诺按照老城区政府与被拆迁单位、住户签订的协议书完成规划用地范围内的拆迁安置。”2、洛阳市财政局文件洛财预（2011）52号《洛阳市财政局关于下达老城区土地资金的通知》载明，根据《中共洛阳市委洛阳市人民政府关于加快推进旧城城中村棚户区改造工作的意见》（洛法（2010）28号）精神及市旧改办《关于老城区新生村改造项目列入城中村改造项目的批复》（洛旧改办（2010）27号），对增凯公司缴纳的16961.9228万元，拨付50％即8481万元给老城区，作为政府投资，用于土地征用、开发和基础设施建设等费用支出。列入2011年政府收支分类科目“2120801征地和拆迁补偿支出”基金预算支出科目。3、洛阳市财政局文件洛财预（2011）192号《洛阳市财政局关于下达老城区土地资金的通知》载明，根据《中共洛阳市委洛阳市人民政府关于加快推进旧城城中村棚户区改造工作的意见》（洛法（2010）28号）精神及市旧改办《关于老城区新生村改造项目列入城中村改造项目的批复》（洛旧改办（2010）27号），对增凯公司缴纳的16961.9228万元，在前期拨付50％8481万元的基础上，此次再拨付5000万元给老城区，用于土地征用、开发和基础设施建设等费用支出。列入2011年政府收支分类科目“2120801征地和拆迁补偿支出”基金预算支出科目，需扣除项目待最后清算时一并核算。4、洛阳市财政局文件洛财预（2011）332号《洛阳市财政局关于下达老城区土地资金的通知》载明，根据我局《关于拨付老城区新生村改造项目土地出让金有关问题的意见》，对增凯公司缴纳的16961.9228万元，应拨付你区资金15792.13万元，扣除前期已拨付两笔资金13481万元的基础上，此次拨付老城区2311.13万元，用于老城区征地拆迁和基础设施建设等费用支出。此款列入2011年政府收支分类科目“2120801征地和拆迁补偿支出”基金预算支出科目。增凯公司依据城中村改造政策扶持及上述文件，向老城区人民政府申请返还土地出让金用于支付房屋征收补偿费用。增凯公司收到返还的土地出让金后于2011年3月至2012年4月间共计向和祥公司支付30516432.32元。一审再查明，洛阳市老城区洛浦办事处新生村民委员会现更名为洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会。一审法院认为，新生村委会与洛阳东鹏置业有限公司签订的《房屋合作开发协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。洛阳东鹏置业有限公司将该《房屋合作开发协议》项下的权利义务概括转移给和祥公司，各方均无异议，予以确认。该协议的核心事项为和祥公司办理案涉地块的集体土地转国有土地变更手续并由新生村委会承担相应费用，以及办理建设手续和工程项目费用的负担问题，符合合作开发房地产合同共同投资、共享利润、共担风险的基本特点，且和祥公司具备房地产开发经营资质，该协议合法有效。后根据洛阳市加快推进旧城城中村棚户区改造工作的意见，洛阳市老城区新生村改造项目列入城中村改造项目，案涉地块被政府征收、统一收储，进行公开招拍挂出让。据此，因政府的征收行为，和祥公司未能依约履行办理集体转国有土地变更手续的义务，虽不存在恶意违约的情形，但《房屋合作开发协议》关于新生村委会负担土地转国有费用并以案涉地块作价出资的约定，客观上履行不能，丧失了双方合资合作开发房地产的基础。故和祥公司诉请解除《房屋合作开发协议》，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新生村委会认可共收取洛阳东鹏置业有限公司、和祥公司100万元保证金，《房屋合作开发协议》解除后，新生村委会应予返还和祥公司。关于和祥公司诉请的新生村委会赔偿土地差价损失、土地交易费及利息的诉求，首先，和祥公司作为有资质的房地产开发企业，其受让案涉《房屋合作开发协议》项下的权利义务时，应明知依法改变土地权属和性质的，应当办理土地变更登记手续。本案中，集体建设用地的性质转为商服用地，依据相关法律规定，应在集体经济组织的配合下，由政府依法征收、收回、收购集体土地，纳入土地储备，然后通过议标或公开招拍挂等方式进行出让，竞买的结果具有不可控性，和祥公司未能在土地一级市场取得案涉土地使用权，新生村委会并无过错；其次，和祥公司与增凯公司合作竞买案涉地块的国有建设用地使用权，系其积极履约促成的自主交易行为，和祥公司诉请土地差价、土地交易费用系与增凯公司达成的关于案涉地块国有建设用地使用权转让协议的履行而来，属于合理的交易对价和正常的交易成本，其既主张解除与新生村委会的协议，又要求新生村委会承担该费用，于法无据，不予支持。关于新生村委会的反诉请求，根据前述可知，因案涉地块纳入政府主导的城中村改造项目，双方之间《房屋合作开发协议》客观上履行不能；新生村委会辩称其作为增凯公司和和祥公司关于案涉地块国有土地使用权转让协议的监管方，双方最终完成该转让协议的交易应视为新生村委会履行《房屋合作开发协议》的约定义务，该辩解意见违反了合同相对性的原则，缺乏合同依据和法律依据，不予采纳。新生村委会依据《房屋合作开发协议》主张的以3500元／㎡回购商业用房及按约定分配利润，尚未履行，依据合同解除的法律后果，应当终止履行，故其该主张不予支持。关于新生村委会诉请的50万元违约金，双方约定和祥公司在取得土地变更手续后六个月内办理完各项手续并开工，如果不能在六个月内开工，和祥公司同意按照违约处理，并对其罚款50万元。因和祥公司未能按照《房屋合作开发协议》取得土地变更手续，至于后续合同的履行，无论和祥公司能否在后续取得案涉地块国有土地使用权证的六个月内开工，新生村委会均不享有履行利益，亦与其无关，故新生村委会依据该约定主张违约金，不予支持。至于新生村委会称其既失去了案涉地块的所有权，又未得到城中村改造返还的土地补偿款，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十九条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除2009年6月8日新生村委会与洛阳东鹏置业有限公司签订的《房屋合作开发协议》；二、新生村委会返还和祥公司保证金100万元；三、驳回和祥公司的其他诉讼请求；四、驳回新生村委会的反诉请求。本案受理费197982元，由和祥公司负担191600元、由新生村委会负担6382元。本案反诉费25150元，由新生村委会负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：涉案房屋合作开发协议的履行及解除问题。首先，在涉案房屋合作开发协议履行过程中，虽然涉案23亩集体土地不是由新生村委会直接变更为和祥公司名下的国有出让土地，而是通过当地政府土地收储、捆绑挂牌出让，增凯公司竞买取得国有出让土地使用权后又转让给和祥公司的，但从和祥公司取得涉案土地使用权的整个过程看，新生村委会在土地捆绑挂牌出让前作为监管方参与和祥公司与增凯公司2010年9月28日捆绑摘牌竞买协议的签订，在增凯公司取得涉案土地使用权后向和祥公司转让过程中作为和祥公司的合作开发单位参与2014年1月20日土地使用权过户协议的签订，说明合同履行中通过政府土地收储、捆绑挂牌出让以及增凯公司竞买后再转让给和祥公司的土地使用权转移变更方式是双方事前约定和明知的。其次，虽然涉案合作开发协议约定新生村委会负责涉案23亩集体土地转移变更为和祥公司名下的国有出让土地的费用，而和祥公司通过增凯公司捆绑摘牌竞买支付了3627万土地出让金、契税等，但此后当地政府基于城中村棚户区改造政策将用于土地征用、开发和基础设施建设等费用支出的涉案土地出让金3051万元通过增凯公司返还给和祥公司，和祥公司在取得涉案土地过程中仅支出了600余万元的费用，与涉案土地的市场竞买价值明显不符。而且，新生村委会作为涉案土地的被拆迁征收补偿主体没有取得涉案土地的补偿款项也未提出异议，也说明和祥公司取得的涉案23亩土地使用权及返还的3051万元土地出让金属于新生村委会的出资部分。再次，虽然从形式上看，和祥公司是基于其与增凯公司之间的土地使用权转让协议取得涉案土地使用权，但和祥公司并未按照该转让协议及补充协议约定向增凯公司支付土地转让价款，双方仍然是按照2010年9月28日、2014年1月20日协议书约定通过增凯公司捆绑摘牌竞买取得的，故和祥公司与增凯公司之间并不存在真实的土地交易关系。综上，涉案房屋合作开发协议与双方之后签订的2010年9月28日、2014年1月20日协议书，以及涉案土地通过当地政府土地收储、捆绑挂牌出让、增凯公司竞买取得土地使用权后又转让给和祥公司的行为，应当作为整体的合同履行行为看待，即和祥公司通过政府土地收储、增凯公司竞买转让而取得涉案土地使用权，应为新生村委会履行合同义务的行为。因此，和祥公司一审主张新生村委会未履行合作开发协议约定的土地出资义务，而诉请解除涉案房屋合作开发协议、违约赔偿、返还履约保证金等诉讼请求缺乏事实依据，不能成立，应予驳回。新生村委会上诉主张继续履行涉案房屋合作开发协议的请求成立，予以支持。至于和祥公司在取得涉案土地使用权过程中支出的土地摘牌及权属变更等费用，双方可在合作开发项目清算时一并处理。对于新生村委会诉请和祥公司履行交付回购涉案合作开发项目商业用房（1号楼1-3层商业用房3799.74㎡和3号楼1-3层商业用房5391.87㎡）、分配项目利润500万元（准确数额以评估价确定）以及承担违约金50万元等反诉请求，因一审对该诉讼请求涉及的相关基本事实没有审理查明，本院另行裁定将该部分反诉请求发回一审法院重审。综上所述，新生村委会的上诉请求成立，予以支持。原审认定合同履行的基本事实错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初125号民事判决；二、洛阳和祥置业有限公司继续履行2009年6月8日洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会与洛阳东鹏置业有限公司签订的《房屋合作开发协议》；三、驳回洛阳和祥置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费197982元，由洛阳和祥置业有限公司负担。二审案件受理费57300元，由洛阳和祥置业有限公司负担32150元，25150元退还洛阳市老城区南关办事处新生村民委员会。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇二一年二月四日法官助理张露书记员赵红娟