广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终15439号上诉人（原审被告）：邓明慧，住广东省广州市越秀区。委托代理人：黄平洋、文晓波，均系广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市安源物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈小帆，总经理。委托代理人：李杰，系广东五羊律师事务所律师。上诉人邓明慧因与被上诉人广州市安源物业管理有限公司(以下简称安源公司)物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓明慧上诉请求：1、撤销原审民事判决书第一、二项判决。2、驳回安源公司的全部诉讼请求。3、本案一、二审的诉讼费用全部由安源公司承担。事实与理由：一、安源公司并无对涉案车场提供物业管理服务，且被已生效民事判决认定自2012年12月18日起即无权要求收取物业服务费，原审判决没有法律和事实依据。1、安源公司在其无力管理的情况下，于2012年1月1日自愿退出涉案地下停车场的管理，并将涉案地下停车场的管理责任全权交由何敏负责，同时就此事签订《车位交接协议》，足以证明安源公司己自愿退出涉案停车场管理。根据《中华人民共和国民法通则》规定的等价有偿原则，安源公司要求收取车位管理费，必须以其提供了车位管理服务为前提。而安源公司自2012年1月1日起就没有再对金润大厦地下停车场提供物业服务管理，没有按《物业管理委托合同》约定履行义务，自然无法享有按合同收取管理费的权利，其要求邓明慧支付车位管理费没有法律和事实依据。2、安源公司曾于2014年以与本案同样事由起诉同为涉案金润大厦物业业主林健禧，要求其支付物业管理费。但经一审法院及广州市中级人民法院审理后，两级法院所作出的(2014)穗天法民四初字第214号民事判决和(2014)穗中法民五终字第3067号民事判决均认定安源公司自2012年12月18日起即无权再向金润大厦的业主收取物业管理费，不予支持安源公司的诉讼请求。因此，安源公司现要求邓明慧支付物业管理费不应当得到人民法院的支持。二、现已有相反证据足以推翻(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决所确认的事实，该判决不应当作为(2015)穗天法民四初字第623号民事判决的定案依据。1、(2014)穗天法民四初字第214号民事判决和(2014)穗中法民五终字第3067号民事判决均已认定安源公司自2012年12月18日起即无权再向金润大厦的业主收取物业管理费，并且两级法院经审理查明，均确认了广州市天河区金润(广建)大厦业主委员会(下简称金润大厦业委会)发出《关于终止委托服务并办理移交的通知》的效力，而(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决结果却与上述已生效判决完全相反。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的相关规定，(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决并不能当然作为本案的定案依据。2、广州市金润(广建)大厦业委会曾于2013年6月25日作出关于举行招投标的决定，虽然该决定被人民法院撤销，但亦充分说明金润(广建)大厦业委会曾就要求安源公司撤场事宜经内部讨论并作出决定，更已就此举行业主大会投票表决。3、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第一条关于诉讼主体的相关规定，业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果是由全体业主承担的。因此，业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，均应当向人民法院提交业主大会的授权决定。但在(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决的诉讼中，金润大厦业委会作为被告应诉，不仅未有召开业主大会确定其授权，甚至从未就相关诉讼事项进行公告，让全体业主知悉，所谓的金润大厦业委会负责人也与登记不一致，该判决的程序存在严重瑕疵。而且金润大厦业委会的两位委托代理人陈锡即、朱勇，在诉讼中作出大量虚假陈述，在没有经业主大会授权决定的情况下，全盘承认了安源公司的诉讼请求，与安源公司串通一致，并在广州市天河区人民法院作出一审判决后，也没有就(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决书进行公示，隐瞒了整个诉讼过程。根据邓明慧所举证的《关于金润(广建)大厦业委会召开业主扩大会议讨论意见稿》以及《业主签名确认表》均能证明金润(广建)大厦业委会曾就要求安源公司撤场事宜作出内部讨论，并非(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决中所述《关于终止委托服务并办理移交的通知》是在没有经过内部集体讨论，少部分委员在大部分委员不知情的情况下发出的。事实上，(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决存在严重的程序瑕疵，该判决才是少部分金润(广建)大厦业委会委员在没有经过内部集体讨论，且隐瞒全体业主的情况下，配合安源公司完成的。因此，金润大厦业委会部分成员与安源公司串通进行的诉讼不能够作为本案的定案依据。4、(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决法律适用明显错误。5、(2014)穗天法民四初字第2548号民事判决因程序瑕疵而导致事实查明不清。三、车位管理费应当由车位使用人交付，邓明慧作为业主没有支付义务，安源公司要求邓明慧支付没有事实、合同依据。根据涉案《物业管理委托合同》第二十三条的约定，车位使用费只能向车位使用人收取。而邓明慧是车位业主，并非车位的实际使用人。安源公司依据《物业管理委托合同》的约定要求邓明慧支付车位管理费，但邓明慧不是合同中支付车位管理费的义务承担人。而且车位管理费在安源公司自愿退出管理之前，都是由其直接向各车位实际使用人收取。安源公司要求作为业主的邓明慧支付，没有事实、法律和合同依据。四、安源公司至今仍拒绝移交金润大厦的公共收益，并一直拖欠邓明慧的车位占用费用，邓明慧为保障自身合法权益，亦有权拒绝支付安源公司强行要求收取的车位管理费。l、金润大厦的公共收益在业委会独立建账前一直由安源公司代收，但经业委会多次发函要求移交公共收益，安源公司仍一直无故拒绝移交，并拒绝公布维修基金、水电周转金的情况，亦没有按涉案《物业管理委托合同》第二十条乙方权利义务第7项规定，每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支情况以及维修基金和水电周转金的情况，已严重侵害了作为金润大厦业主之一的邓明慧的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在安源公司按照涉案《物业管理委托合同》的约定移交金润大厦的公共收益前，邓明慧亦有权拒绝向安源公司支付其强行要求收取的车位管理费。2、2011年4月1日至2011年12月31日期间，安源公司强行霸占邓明慧的车位经营，拒不支付车位占用费用。安源公司亦书面确认拖欠车位占用费用，但却以先出具发票等理由拒不支付。而安源公司随时有突然撤场的可能，邓明慧的合法权益将毫无保障，在安源公司支付车位占用费用前，邓明慧亦有权拒绝支付车位管理费。3、涉案《物业管理委托合同》并没有约定逾期支付物业管理费需支付滞纳金，安源公司要求邓明慧支付滞纳金没有合同依据。安源公司辩称，对一审没有意见，请求驳回邓明慧的上诉。安源公司向一审法院起诉请求：1、邓明慧立即向安源公司支付2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费53200元（每月物业管理费为100元）；2、邓明慧向安源公司支付欠付上述物业管理费的滞纳金（按月分期计付，每期违约金以当月拖欠的管理费为本金，按每日千分之二，自次月2日起算计至2015年3月31日止）；3、案件受理费由邓明慧承担。邓明慧原审辩称：不同意安源公司的诉讼请求。安源公司在2014年以同样的事由向广州市天河区人民法院起诉金润（广建）大厦的业主共113件物业服务合同纠纷案件。其中，本案邓明慧就是其中一个业主，这113件案件经过广州市天河区人民法院的审理，对其中一件是林健禧的车位作出一审判决，判决结果是认定安源公司无权收取物管费，并且该案件已经经广州市中级人民法院二审予以维持。现在安源公司再次进行起诉是没有法律依据的。其次，安源公司并没有对涉案车场进行过管理，也未能提供相应的证据证明其履行了涉案物管合同的义务，安源公司无权要求收取物管费，车位物管费的支付主体是车位的实际使用人而不是邓明慧。另外，安源公司至今仍拒绝移交金润（广建）大厦的公共收益，以及拖欠邓明慧的车位占用费，邓明慧为了保障自身权益，也是有权拒绝支付的。2013年3月28日前的物业管理费已超过诉讼时效。基于业委会曾发出要求安源公司撤场的通知，按法律规定，此后邓明慧是有权不交纳管理费，这个观点也得到法院的支持，即便最终通知是无效，自发出通知后的违约金、滞纳金，邓明慧也无须承担，因为责任不在邓明慧。本五案的诉讼与此前113案件的诉讼及证据是一致，除了增加了（2014）穗天法民四初字第2548号案民事判决书，该判决认定关于终止委托服务并办理移交的通知无效，但这份通知早已在此前的案件庭审中经过法庭对其真实性、合法性、关联性进行质证，对其证明力已经作出了认定。2548号案因为存在程序的问题导致事实无法查清。就此林健禧已提出第三人撤销之诉，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法民四撤初字第1号案审理，现在该案正在审理当中，如果该案被撤销，即本案及之前案件的事实及理由将会完全一致，所以邓明慧申请中止本五案的审理及调取1号案的材料，该案反映2548号案中业委会陈述不属实的相关证据及证人证言。一审法院认定事实：安源公司于2006年4月14日成立，经营范围包括物业管理、清洁服务、园林绿化等，领有《企业法人营业执照》，具有三级物业管理资质。查册时间为2015年11月23日的《广州市不动产登记查册表》显示：邓明慧是广州市天河区龙口西路359号B167、B168、B169、B170、B171、B172、B275、B276、B282、B283、B284、B285、B286、B287、B288、B289、B290、B291、B292车位（以下简称“案涉车位”）的产权人。案涉车位位于金润（广建）大厦小区的地下停车场（以下简称“案涉停车库”）内。邓明慧确认其在2008年已取得案涉车位的所有权。金润（广建）大厦小区已成立了业主委员会。2008年3月26日，安源公司（受托方∕乙方，下同）与广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会（委托方∕甲方，以下简称“大厦业委会”，下同）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区龙口西路（359、361号）、天润路（87号）占地面积6371平方米、总建筑面积58000平方米的商住综合楼〔以下统称金润（广建）大厦小区〕实行包干制物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑公共部位（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间等）的维修养护和管理，公共设施设备（公共的上下水管道、落水管、烟囱、公共照明、天线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯、防雷等）的维修、养护，市政公用设施和附属建筑物、构筑物（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等）的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运等工作，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤（实行24小时值班制）；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（1）住宅楼1.8元/平方米，（2）写字楼、商场6元/平方米，2、公用水电分摊费，按每期（按有关规定和约定）实际分摊金额收取；大厦公共区域广告费统一由乙方代收，并单独建账，除去税费及广告牌日常管理成本费用，其利润归甲方；委托管理期限为三年，自2008年4月1日起至2011年3月30日止；本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取；（第二十三条）车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费，2、车位月租的，按物价局定价标准收取，3、临时停放的，按物价局定价标准收取；等内容。上述《物业管理委托合同》签订后，安源公司进驻金润（广建）大厦小区实施物业管理。《物业管理委托合同》委托期限届满后，安源公司并未撤出对金润（广建）大厦小区的物业管理。2012年11月29日，大厦业委会向安源公司发出《关于终止委托服务并办理移交的通知》，主要内容为：《物业管理委托合同》合同期限届满后，我委曾多次召开业主大会表决是否续聘贵公司，但赞成续聘贵公司继续提供物业管理服务的业主人数和建筑面积数均未过半，由此可知，贵公司未得到金润(广建)大厦业主双过半同意续聘；我委与贵公司的物业管理委托合同期限届满后，金润(广建)大厦业主一时未确定物业管理服务公司管理，考虑到金润(广建)大夏小区的物业服务需要，暂由贵公司服务至今；由于我委与贵公司没有正式签订续聘合同，引起许多业主对贵公司提供管理服务的合法性产生质疑，从去年开始一些业主已经与贵公司产生了多次矛盾冲突；我委于2012年12月13日向贵公司发出了《关于交还公共收益的敦请函》；要求贵公司将代收的公共收益51万多元划还我委银行帐户，但贵公司收函后拒不归还；为了金润(广建)大厦小区业主的合法权益，为了长期物业服务考虑，我委经考察后己决定从2012年12月1日起自行管理，我委暂聘请具有近二十年物业管理经验的资深物业管理公司为物业服务顾问单位提供咨询顾问及劳务服务3个月，并已签订了顾问服务协议，在3个月的自管过渡期间内我委将召开业主大会进行表决，按“双过半”的原则决定与哪家物业管理公司签订正式物业服务委托合同；现将我委决定的有关事项通知如下：一、从贵司收到本通知之日起，我委终止与贵公司之间的事实上的物业管理委托关系；二、从贵司收到本通知之日起，贵公司应停止收取物业管理费和一切名目的收费，己提前收取的物业管理费等收费能退还业主的就退还业主，不能退还的则请贵公司将款项连同收费单据一并移交我委处理；三、根据相关法规、规范性文件的规定，请贵公司在接到本通知之日起十五日内退出金润（广建）大厦物业管理区域（贵公司工作人员及属于贵公司的物品全部撤场），并将下列资料、物业、设备移交给我委；四、在接到本通知后3天内将贵公司代收的金润（广建）大厦小区范围内的公共物业、共用部位和共用设施设备的收益（含公共广告收益）以及水电周转金全部划入我委银行帐户；五、在贵公司退出金润（广建）大厦小区前，贵公司应将擅自占用的小区公共物业归还全体业主（由我委接收），将擅自变更用途和使用性质的物业无条件恢复原状；六、从贵公司收到本通知之日起到向我委移交之日止的期间内，贵公司仍应做好物业服务工作，不得因此给金润（广建）大厦小区造成损害和混乱。安源公司确认其于2012年12月4日收到上述通知。2012年12月28日，广州市天河区石牌街金田社区居委会向金润（广建）大厦小区全体业主发出《告示》，主要内容为：《物业管理委托合同》委托期限届满后，双方未续签合同，安源公司自愿按照原合同约定继续提供服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，在业主大会作出决定前，安源公司按照原合同约定继续提供服务符合上述规定。安源公司至今未撤离金润（广建）大厦小区。原审另查，2009年3月2日，李忠（甲方，下同）与广州市安源物业管理有限公司金润大厦管理处（乙方，下同）就包括案涉车位在内的案涉停车库内的113个车位〔以下统称案涉113个车位，分别属于邓明慧及案外人邓艳珍、林国全、邓学穗、叶平连、邓明慧（以下统称案涉113个车位的六名业主）所有；安源公司、邓明慧均称金润（广建）大厦小区地下停车场分负一、二层即F1、F2两层，共有190个车位〕签订《车位租赁合同》（安源公司、邓明慧均确认李忠为案涉113个车位的六名业主的共同委托代理人，广州市安源物业管理有限公司金润大厦管理处为安源公司的内部机构；甲方的权利义务主体实际为113个车位的六名业主，乙方的权利义务主体实际为安源公司），约定：甲方将上述113个车位（其中9个不可使用不计算租金）出租给乙方自主经营使用，租赁期限自2009年2月1日至2011年3月31日，承租车位金额每月三万元，甲方协助乙方做好大厦车场管理工作；乙方必须依法依规有效管理停车场，确保车场秩序的一切正常等内容。上述合同签订后，安源公司对案涉113个车位实际进行经营管理，并向实际使用人收取租金及车位管理费。2011年12月28日，安源公司（甲方，下同）与案外人何敏（乙方，下同）就案涉113个车位签署《车位交接协议》（首部甲方为安源公司，乙方为广州市谊升停车场管理有限公司；落款处甲方一栏加盖安源公司公章，乙方一栏无盖章、有何敏签名），主要内容为：金润大厦停车场共有190个车位，其中113个车位由6位业主所拥有，现6位车位业主委托乙方合法使用，为保护大厦业主及甲、乙方合法利益，双方约定交接时间为2011年12月28日，车位交接数为113个(负一、负二层)，使用日期自2012年1月1日起；乙方必须遵守大厦管理条例和停车场各项规章制度；停车场是大厦广大业主生活配套设施，乙方必须遵循合法经营，优先满足本大厦业主使用，如提供外来车主办理月保，必须经大厦业委会同意方可，否则管理处有权拒绝办理相关手续，保证原已办理固定车位的车辆继续停放，对新办理租用车位的车主，必须提供本大厦业主的有效资料，对于乙方需处理车位的工作，必须严格遵守本大厦车场管理规定等内容。上述协议签署后，安源公司将案涉113个车位交付案外人何敏经营管理。关于案涉113个车位的六名业主与何敏的关系，案涉113个车位的六名业主及何敏均称是无偿的委托经营管理关系，案涉113个车位的六名业主将案涉113个车位委托给何敏出租，出租收益由何敏扣除日常的车位维护管理等支出费用后交给案涉113个车位的六名业主。关于案涉113个车位实际交接的时间，安源公司称其于2011年11月28日将案涉113个车位全部交付给何敏（安源公司未就其所述的交接时间提供证据予以证明），其是将案涉113个车位出租、收益权交付给何敏，安源公司此后仍对案涉113个车位提供物业管理服务；邓明慧称案涉113个车位的实际交接时间是2012年1月4日。2014年1月21日，安源公司向原审法院起诉邓明慧要求邓明慧向其支付案涉车位2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间的物业管理费。原审法院以（2014）穗天法民四初字第317-335号案受理该批案件。2014年9月23日，安源公司申请撤回上述案件的起诉。2014年9月25日，原审法院就上述案件裁定准许安源公司撤回起诉。2014年1月21日，安源公司向原审法院起诉金润（广建）大厦小区另一车位的业主林健禧要求其支付2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间的物业管理费。原审法院以（2014）穗天法民四初字第214号案受理该案（以下简称“214号案”）。原审法院在214号案的审理中，为查明案件事实要求证人何敏、郭建军出庭作证。根据相关查明的事实，原审法院作出（2014）穗天法民四初字第214号民事判决（以下简称“214号判决”），认定：安源公司在《物业管理委托合同》期限届满即2011年3月30日后仍在金润（广建）大厦小区从事物业服务，林健禧作为金润（广建）大厦小区的业主，与安源公司形成了事实上的物业服务关系；安源公司未能管理自动升降杆和负一层的停车岗岗亭的责任不在安源公司一方，从公平合理角度出发，案涉车位的管理费参照每月100元的标准计付为宜；安源公司已于2012年12月4日收到大厦业委会要求其撤场的通知，安源公司应当于2012年12月18日前将金润（广建）大厦小区移交给小区业主自行管理，但安源公司至今未予移交，在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，而以其与林健禧在2012年12月18日之后存在事实上的物业服务合同关系为由向原审法院起诉要求林健禧支付2013年1月1日至2013年11月30日期间案涉车位的物管费，不予支持；林健禧自称其并无与车位实际使用人就案涉车位管理费由谁负担进行约定，林健禧作为金润（广建）大厦小区案涉车位的业主，根据公平合理原则和权利义务相对等原则，应当参照每月100元的标准向安源公司支付案涉车位的物业管理费；《物业管理委托合同》没有约定案涉车位物业管理费的交纳时限，林健禧对安源公司所述的物业管理费于次月1日交纳的行业惯例亦表示否认，应当视为双方对交纳时限约定不明；结合物业合同中以月份为单位约定车位管理费的标准以及物业管理活动的特点，按月交纳物业管理费属于日常生活常态，根据日常生活经验法则，物业管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜，林健禧在此时间之前未交缴上月的物业管理费，则视为违约，依法应承担违约责任；由于安源公司主张按照每逾期一日千分之二的标准来计付滞纳金并无合同依据，原审法院酌情判令林健禧按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向安源公司支付上述滞纳金至实际付清之日止等等。据此，214号判决判决：林健禧向安源公司支付2012年3月1日至2012年3月31日期间物业管理费等等。安源公司在本案中表示同意其在214号案中陈述并作为本案意见，邓明慧在本案中表示同意林健禧在214号案中陈述并作为本案意见。安源公司及林健禧均不服214号判决并上诉至本院。2014年9月18日，本院作出(2014)穗中法民五终字第3067号民事判决（以下简称“3067号判决”），认定：原审查明事实清楚；安源公司现无依据证明大厦业委会要求其撤场的通知没有法律效力，故安源公司主张该撤场通知无效故原审法院适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定不当亦缺乏理据；在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，而以其与林健禧在2012年12月18日之后存在事实上的物业服务合同关系为由向原审法院起诉要求林健禧支付2013年1月1日至2013年11月30日期间案涉车位的物管费，原审法院对安源公司该项诉请依法不予支持亦无不妥等等。据此，3067号判决判决：驳回上诉，维持原判。2014年10月20日，安源公司向原审法院起诉大厦业委会要求：确认大厦业委会向安源公司发出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》无效；确认安源公司对金润（广建）大厦小区享有物业管理权等等。2014年12月18日，原审法院就上述案件作出（2014）穗天法民四初字第2548号民事判决（以下简称“2548号判决”），查明：2013年吴大义以广州市金润（广建）大厦小区业主委员会为被告，向原审法院提起业主撤销权诉讼［案号（2013）穗天法民一初字第1761号］，要求撤销广州市金润（广建）大厦小区业主委员会2013年6月25日作出的关于举行招投标的决定。该案经一审、二审（维持原判），原审法院一审判决支持吴大义的诉讼请求。广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第229号民事判决二审认为，广州市金润（广建）大厦小区业主委员会未能证明其作出的招标决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，吴大义作为业主主张撤销上述决定，合法有据等事实。2548号判决认定：物业服务期限届满后续聘或选聘物业管理公司，必须召开业主大会表决，且达到法定的小区专有面积、业主人数“双过半”通过方为有效；根据该案查明的事实，《物业管理委托合同》于2011年3月30日届满后，金润（广建）大厦小区并未召开业主大会并经小区专有面积、业主人数“双过半”表决通过续聘安源公司或选聘新的物业管理公司的决定；大厦业委会在未经小区业主大会依法表决通过并授权的情况下，径自向安源公司发出《关于终止委托服务并办理移交的通知》，要求安源公司接函后在规定时间内退出小区并移交相关物业管理资料等，该行为违反了相关规定，《关于终止委托服务并办理移交的通知》依法无效；物业服务合同期限届满后安源公司也一直继续在涉案小区提供物业管理服务，原审法院依法确认在金润（广建）大厦业主大会作出选聘或者续聘决定之日前安源公司有权在金润（广建）大厦小区提供物业管理服务等等。据此，2548号判决判决：确认大厦业委会向安源公司发出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》无效；在金润（广建）大厦业主大会作出选聘或者续聘决定之日前，安源公司有权在金润（广建）大厦小区提供物业管理服务等等。安源公司及大厦业委会均未对上述判决提出上诉。2015年1月4日，2548号判决发生法律效力。2015年3月27日，安源公司向原审法院起诉邓明慧要求支付2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费等等。安源公司在本案中提交了以下证据：1、《关于113车位使用协调会会议录音记录》，拟证明2012年1月6日车位所有人强行抢占金润（广建）大厦地下停车场及相关设施；2、安源公司维修、清扫地下停车场照片及《日常清洁、绿化维护保养合同》，证明安源公司在金润（广建）大厦及地下停车场实施物业管理活动。邓明慧对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是邓明慧在打扫卫生等等。邓明慧在本案中提交以下证据：1、《关于金润（广建）大厦业委会召开业主扩大会议讨论意见稿》，内容为：业委会有权要求物业管理公司退出；从12月1日起，将委托另一个物业管理公司暂时为大厦提供物业管理服务等等。上述意见稿并无大厦业委会加盖公章，广州出版社及孔庆超等几个业主进行了盖章签名。2、《业主签名确认表》，内容为林健禧等部分业主签名确认《关于要求广州市安源物业管理有限公司撤出金润（广建）大厦的原因说明》所反映情况属实。上述证据拟证明业委会发函要求物管公司退出是经过讨论通过。安源公司对上述证据质证称：证据1真实性无法确认，也与本案无关，《关于终止委托服务并办理移交的通知》已被撤销，意见稿也没有效力；证据2无法确认真实性。2015年7月9日，林健禧向原审法院起诉安源公司要求撤销2548号判决。2016年6月29日，原审法院就上述案件作出（2015）穗天法民四撤初字第1号民事裁定（以下简称“1号裁定”），认定：林健禧作为金润（广建）大厦小区的业主之一，实际已由大厦业委会代其参与了原审法院（2014）穗天法民四初字第2548号案的诉讼，故林健禧并非上述案件的第三人，不是本案第三人撤销之诉的适格原告，无权提起本案诉讼。据此，1号裁定裁定：驳回林健禧的起诉。安源公司及林健禧均未对上述判决提出上诉。2016年7月15日，1号裁定发生法律效力。在本案中，关于金润（广建）大厦小区业主大会是否作出选聘或者续聘物业服务企业决定。安源公司表示没有作出；邓明慧表示曾经作出由业主委员会自行管理金润（广建）大厦小区的决定，即广州市金润（广建）大厦小区业主委员会2013年6月25日作出的关于举行招投标的决定；安源公司表示（2013）穗天法民一初字第1761号案及其二审判决已判决撤销上述决定，因此金润（广建）大厦小区业主大会并无作出相关决定。另，邓明慧确认其未向安源公司支付2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费。一审法院认为，根据已发生法律效力的214号判决查明的事实及本案查明的事实，安源公司在《物业管理委托合同》期限届满即2011年3月30日后仍在金润（广建）大厦小区从事物业服务，邓明慧作为金润（广建）大厦小区的业主，与安源公司形成了事实上的物业服务关系，且安源公司未能管理自动升降杆和负一层的停车岗岗亭的责任不在安源公司一方，从公平合理角度出发，案涉车位的管理费参照每个车位每月100元的标准计付为宜。关于安源公司收到大厦业委会发出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》后是否有权收取物业管理费。3067号判决认定因安源公司现无证据证明大厦业委会要求其撤场的通知没有法律效力，在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，安源公司向案外人主张2013年1月1日之后的物业管理费缺乏依据等等，并据此判决维持214号判决。但在214号判决及3067号判决发生法律效力后，安源公司已另案提起诉讼要求确认《关于终止委托服务并办理移交的通知》无效并确认安源公司有权对金润（广建）大厦小区享有物业管理权等，原审法院已就上述案件作出2548号判决，判决：确认《关于终止委托服务并办理移交的通知》无效；在金润（广建）大厦小区业主大会作出选聘或者续聘决定之日前，安源公司有权在金润（广建）大厦小区提供物业管理服务等等。2548号判决已发生法律效力，且案外人起诉要求撤销2548号判决的（2015）穗天法民四撤初字第1号案已经生效裁定裁定驳回起诉。因此，214号判决及3067号判决据以认定安源公司无权收取2013年1月1日之后物业管理费的事实现已发生变化。《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务企业自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”现大厦业委会作出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》已被生效判决认定为无效，金润（广建）大厦小区业主大会亦未依法作出决定选聘新的物业服务企业，安源公司自愿提供物业服务并起诉要求邓明慧向其支付2013年1月1日之后物业管理费，并无不当，原审法院予以支持。关于邓明慧有关安源公司主张2013年3月28日前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。2014年1月21日，安源公司起诉邓明慧要求邓明慧向其支付案涉车位2013年1月1日至2013年11月30日期间的物业管理费。安源公司提起上述诉讼可产生诉讼时效中断的效力。因此，安源公司于2015年3月27日提起本案诉讼要求邓明慧向其支付2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费并未超过诉讼时效。邓明慧亦确认其并未向安源公司支付上述期间的物业管理费。因此，邓明慧应向安源公司支付案涉车位2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费53200元（100元×28个月×19个车位）。关于安源公司要求邓明慧支付滞纳金的诉讼请求。《物业管理委托合同》没有约定案涉车位物业管理费的交纳时限，邓明慧对安源公司所述的物业管理费于次月1日交纳的行业惯例亦表示否认，应当视为双方对交纳时限约定不明。结合物业合同中以月份为单位约定车位管理费的标准以及物业管理活动的特点，按月交纳物业管理费属于日常生活常态，根据日常生活经验法则，物业管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜，邓明慧在此时间之前未交缴上月的物业管理费，则视为违约，依法应承担违约责任。邓明慧逾期交纳物业管理费，给安源公司造成一定损失，安源公司关于要求邓明慧支付欠付车位物业管理费的滞纳金的诉讼请求，合法有理，原审法院依法予以支持。安源公司在本案中明确滞纳金计至2015年3月31日止，因2015年3月1日至31日期间的物业管理费应于次月7日前支付，即安源公司在本案中不予主张2015年3月1日至31日期间车位物业管理费的滞纳金。由于安源公司主张按照每逾期一日千分之二的标准来计付滞纳金并无合同依据，原审法院酌情判令邓明慧按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向安源公司支付逾期支付2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年2月28日期间车位物业管理费的滞纳金【滞纳金以每月欠付物业管理费1900元（100元×19个车位）为本金，自次月8日起计至安源公司主张的2015年3月31日止，滞纳金以不超过本金为限】。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《广东省物业管理条例》第五十条的规定，原审法院于2016年8月18日判决如下：一、被告邓明慧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市安源物业管理有限公司支付广州市天河区龙口西路359号B167、B168、B169、B170、B171、B172、B275、B276、B282、B283、B284、B285、B286、B287、B288、B289、B290、B291、B292车位2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费53200元；二、被告邓明慧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市安源物业管理有限公司支付上述车位2012年3月1日至31日期间和2013年1月1日起至2015年2月28日期间的物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月欠付物业管理费1900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自次月8日起计至2015年3月31日止，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市安源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2240元，由原告广州市安源物业管理有限公司负担1020元，被告邓明慧负担1220元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1、邓明慧与安源公司均没有提交新证据；2、安源公司表示2011年时邓明慧等把车位租给我方，2012年不租给我方，邓明慧在2012年1、2月正常交管理费，从2012年3月份开始没有交管理费，所以我方从4月开始向租赁车位的实际使用人收物业管理费直到2012年12月份。2013年邓明慧通过非法手段强行霸占地下停车场，从2013年1月开始至今邓明慧没有缴纳物业管理费。3、邓明慧表示2012年1、2月份的时候车位刚交还给我方，双方没有清晰，车位又没有出租，对方拿了我方租金，又不返还给我方，所以我方交了2012年1、2月这两个月的管理费。4安源公司表示邓明慧把车位租给谁我方无法掌握，我方不可能向实际使用人收取使用费。二审另查明，1、在一审法院审理上述（2014）穗天法民四初字第317-335号案期间，邓明慧表示事实上，根据邓明慧的举证，安源公司已自行强行向车位的实际使用人收取了2012年全年的车位管理费。2、在本案一审理审理过程中，当一审法院问2012年3月前邓明慧有无交过物业管理费时，邓明慧表示从来没交过物业管理费给安源公司，是安源公司向车位实际使用人收费。安源公司则表示邓明慧在2012年1月、2月有交过物业管理费。本院认为，根据邓明慧的上诉请求、事实与理由及人民法院上述相关的已发生法律效力的判决，本案的主要争议焦点为邓明慧是否应当支付2013年1月1日起至2015年3月31日的管理费及其滞纳金。鉴于：1、已发生法律效力的(2014)穗天法民四初字第214号民事判决及(2014)穗中法民五终字第3067号民事判决驳回了安源公司要求收取2013年1月1日起至2013年11月30日期间的车位管理费的诉讼请求，驳回该请求的主要理由为安源公司无证据证明大厦业委会要求其撤场的通知没有法律效力，安源公司据此就上述通知的效力提起了诉讼，已发生法律效力（2014）穗天法民四初字第2548号的民事判决已判决大厦业委会向安源公司发出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》无效，即安源公司不能收取2013年1月1日起至2013年11月30日期间的车位管理费的理由已被新的生效判决推翻，故邓明慧现仍主张安源公司被已生效民事判决认定自2012年12月18日起无权要求收取物业服务费及上述2548号民事判决不能作为本案的定案依据理由显然不成立；2、（2014）穗天法民四初字第2548号民事判决已发生法律效力，如邓明慧对该判决的审理程序或法律适用持有异议，可另循正当法律途径主张；3、关于本案中案涉车位的物业服务费的支付主体的问题。虽《物业管理委托合同》车位管理费由安源公司向车位使用人收取，但在邓明慧未向安源公司披露车位实际使用人的情况下，安源公司主张邓明慧为案涉车位物业管理费的支付主体合理有据，本院予以支持；邓明慧主张其非车位使用人而不予承担管理费缺乏理据，本院不予支持；4、在林健禧与安源公司物业服务合同关系中，林健禧并没有证据证明安源公司有先履行的义务，其主张物业服务合同关系之外的对安源公司的债权并不能作为其在本案中主张先履行抗辩的基础，故邓明慧以安源公司不移交公共利益等为由拒绝支付管理费理由亦不成立；5、在邓明慧负有向安源公司支付物业管理费义务情况下，邓明慧未履行该义务，安源公司主张邓明慧支付管理费滞纳金，合法有据，原审判决邓明慧按照中国人民银行同期贷款利率标准支付滞纳金并无不当；6、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案中，安源公司于2014年1月已就2013年3月1月至28日的物业管理费提起了第一次诉讼，于2015年3月27日又提起了第二次诉讼，均未超过2年的诉讼时效，故一审法院不支持邓明慧认为2013年3月28日前的物业管理费已超过诉讼时效的主张正确。故原审法院判决邓明慧支付2013年1月1日起至2015年3月31日的管理费及其滞纳金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1220元由邓明慧负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二O〇一六年十二月七日书记员  邹凌青