安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终57号 上诉人（一审原告）：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地安徽省青阳县蓉城镇庙前路**，统一社会信用代码91342923082210617M。 法定代表人：胡桂挺，该公司执行董事。 诉讼代表人:黄中梓，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：方海峰，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张燕，女，1978年12月14日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：吴福明，安徽韩德林律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路新华金融广场****一社会信用代码91340100325432338F。 法定代表人：张建平，该公司总经理。 被上诉人（一审第三人）：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司，住所地，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇荣联南华苑****网点会信用代码91341723327983416R（1-1）。 负责人：张建平，该公司总经理。 上诉人池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称：亿达公司）因与被上诉人张燕、合肥杭晟商业投资发展有限公司（以下简称：杭晟公司）、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（以下简称：杭晟青阳分公司）不当得利纠纷一案,不服青阳县人民法院（2020）皖1723民初1843号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿达公司上诉请求：1、撤销一审判决,并依法改判支持上诉人对被上诉人的全部诉讼请求或发回重审;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一、一审认定亿达公司与杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》继续履行,无事实和法律依据。1、管理人自破产申请受理之日起两个内未通知对方当事人,或自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同,亿达公司管理人未在两个月内通知杭晟公司,杭晟公司亦未催告亿达公司,该委托合同关系于2018年3月8日解除。2、亿达公司与杭晟公司意思表示一致,在此前的多起案件中均确认委托运营合同解除。3、基于亿达公司与杭晟公司委托关系解除,亿达公司曾以书面形式通知了杭晟公司,并粘贴发布了公告。(1)2020年5月12日,亿达公司以书面形式通知杭晟公司青阳分公司:亿达广场B区已售商铺前三年租金已由亿达公司在签订房屋买卖合同时支付给了买受人,这类商铺前三年的使用权收益应归属亿达公司,另以房抵债房屋均存在权利争议,因此,杭晟公司如对外租赁上述商铺应经亿达公司同意并将租金收益归属亿达公司。(2)2020年5月14日,亿达公司发布公告:“亿达广场商业所有房产涉及到亿达公司破产财产的管理、处置等问题,未经管理人审核确认,任何人不得擅自占有、使用、租赁、抵押、买卖等处置有关房产,否则由此给破产财产造成损失的,将依法追究相关法律责任。”并将公告内容粘贴于亿达广场商铺门口。4、一审认为杭晟公司还在亿达广场运营管理是基于《青阳亿达广场委托运营管理合同》错误。目前,杭晟公司仍在亿达广场进行商业运营,但是其履行的是杭晟公司与各个业主之间的《商铺委托经营管理合同》,而非杭晟公司与亿达公司之间的委托运营合同。二、一审判决驳回亿达公司的诉讼请求不当。1、一审查明,亿达公司与杭晟公司签订《青阳亿品达广场委托运营管理合同》、亿达公司与张燕签订《商房买卖合同》及杭晟公司与张燕签订的《商铺委托租赁经营管理合同》,基于这三份合同,张燕以其商铺的三年租金抵付房款,亿达公司以房款抵付张燕三年的租金,张燕实际上已经取得了亿达公司用房款抵付的租金153729元，张燕应当将一幢102号商铺的三年使用权交给亿达公司。按照《铺委托经营管理合同》,租赁期限三年,即自2018年10月10日-2021年10月9日,但张燕解除了商铺委托经营管理合同,并于2019年6月1日提前收回了房屋,这导致其实际收取的上诉人用房款支付的余下年限(2019年6月2日-2021年10月9日)的租金120561元,失去了合法依据,导致亿达公司本应取得的房款而没有取得,并丧失商铺余下年限的使用权,张燕构成不当得利,应予返还。2、杭晟青阳分公司与张燕签订《解除商铺委托经营管理合同》不能阻却亿达公司返还不当得利请求权。首先,《解除商铺委托经营管理合同》仅表明杭晟青阳分公司放弃的只是约定的1元已付款。其次,杭晟公司无权代表亿达公司放弃属于亿达公司的权利,因为亿达公司与杭晟公司的委托运营管理合同已经解除,更不存在解除商铺委托运营管理合同以及放弃权益是亿达公司的授权,张燕也知道亿达公司进入破产程序,杭晟公司不能代表亿达公司。第三,一审认为根据《青阳亿达广场委托运营管理合同》,亿达公司已将返租商铺的租金收益让与杭晟公司明显与事实不符,不能据此认定案涉诉讼标的不构成不当得利。因为该合同的签订,只是亿达公司取得、使用、分配商铺使用收益的一种方式,不存在亿达公司让与的事实,而且因为运营管理合同已经解除,运营收益已经不再委托杭晟公司收取,所得利益均为亿达公司所有,更不存在让与的说法。3、首先，张燕所购买的商铺并非青阳亿达广场商业二期的位置,其属于住宅底商位置,准确位置为青阳蓉城镇亿达广场一幢商铺;其次,一审在未经法庭调查,当事人举证质证,现场实际调查的情况下，认为张燕所购商铺所处的位置除了解除委托合同的3户中的2户装修使用外,其余均没有使用,而实际上,该区域底商商铺(一幢、二幢、三幢)大部分商铺均已在营业中,其中一幢16间商铺已有4间经营中,二幢共17间已有10间经营中,三幢共12间已有9间经营中。4、一审认定一幢102号商铺自2018年10月9日交付至2020年9月29日污水管道维修完毕的第一年、第二年,因亿达公司原因未能使用,无经营收益与客观事实不符。首先,张燕所称污水管道所处的位置位于商铺外公共道路上的排水管道,以此位置污水管道堵塞对房屋租赁造成影响理由不成立。其次,张燕未提交证据证明自2018年10月9日起污水管道就一直堵塞至2020年9月29日才疏通,事实上是在2020年8月底因为雨水过多,物业公司未及时清理路面落叶等导致排水管道堵塞,在发现问题后亿达公司第一时间就联系了施工单位进行疏通,于2020年9月29日下午疏通维修完成,使污水管道恢复正常使用。张燕自2019年6月1日收回商铺,其举证至2020年10月14日才将房屋租赁出去,亿达公司对该情况真实性有异议,且退一步说，就算其收回商铺后在2019年6月1日至2020年10月14日间无经营收益,这也是其对商铺的自主处置问题,不能将其未能租赁出去原因与污水管道的疏通情况混为一谈。更不应当以此认为收回了商铺后没有取得经营收益,所以对于剩余租赁期间的租金不需要返还。亿达公司用房款抵付三年租金,取得了案涉商铺三年使用权,并不以对外出租为形成收益的必要条件,亿达公司可以自行使用或作他用,张燕提前收回房屋,其已取得用房款抵付的租金构成不当得利,应当返还。 亿达公司向一审法院起诉请求：1、判令张燕立即退还亿达公司已付租金120561元；2、判令张燕赔偿亿达公司利息损失7259元(以120561元为基数,自2019年6月1起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息1151元;之后的利息以170527元为基数,自2019年8月20日起至2020年9月7日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息6108元。2020年9月8日至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场率计算的利息);3、判令张燕承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月16日，张燕与亿达公司签订《商品房买卖合同》，以返租销售模式向亿达公司购买青阳县蓉城镇亿达广场一幢102号铺网点商铺房屋。合同约定，房屋总价款为809098元,首付款449098元于2017年10月16日支付,余款360000元于2017年10月31日按揭付清。合同签订当日，295369元(含已付认购定金20000元)首付款、抵付三年租金款153729元张燕以付款295369元，三年返还租金抵付153729元方式，支付了首付款449098元，余款360000元，张燕通过按揭贷款支付完毕。2015年9月1日，亿达公司与安徽杭晟商业投资发展公司（现更名为杭晟公司）签订《亿达广场委托运营管理合同》，委托杭晟公司对亿达广场项目进行运营管理，具体运营管理工作有杭晟青阳分公司负责。合同约定，约定返租商铺经营权的第一年至第三年给予杭晟公司免租期限，杭晟公司代为收取的租金和其它收入作为杭晟公司的运营管理费用。亿达公司授权杭晟公司全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。2017年10月16日，张燕在签订商品房买卖合同的同时，与杭晟公司签订《商铺委托经营管理合同》，将所购商铺委托杭晟公司经营管理。2018年1月8日，亿达公司破产重组，2018年10月22日宣告破产。期间，亿达公司管理人对符合交付条件的商铺在合同约定的期限内进行了交付。2018年10月9日，亿达公司向张燕交付了房屋。2019年5月27日，张燕与杭晟青阳分公司签订《解除商铺委托经营管理合同》，约定双方解除委托合同，商铺以现状返还，商铺租金未支付的杭晟公司自愿放弃。目前，青阳亿达广场项目仍是杭晟公司在运营管理。张燕所购的亿达广场二期商铺，共有3户与杭晟公司解除了合同，除张燕等2户与杭晟公司解除合同后进行了装修使用外，其余均为原样未使用。张燕在与杭晟公司解除合同后，因污水管道堵塞，商铺无法使用，至2020年9月29日，破产管理人才安排相关公司维修完毕，2020年10月14日与他人签订了租赁合同，年租金20000元。法庭辩论终结后，法院组织调解未成。 一审法院认为，亿达公司与杭晟公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》，已授权杭晟公司全权处理亿达广场项目中包括根据实际情况签订相关协议在内的所有事宜。同时，根据合同约定，亿达公司已对返租商铺的租金收益让与杭晟公司。根据破产法第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而未履行完毕的合同有解除或继续履行的选择权。亿达公司宣告破产后，管理人与杭晟公司之间并未明确是解除合同还是继续履行，但至目前，亿达广场项目仍是杭晟在运营管理，应认定亿达公司与杭晟公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》继续履行。因此，杭晟公司基于返租商铺未实际经营的现状，与张燕签订的《解除商铺委托经营管理合同》具有法律效力。亿达公司通过返租销售模式出售商铺，并未向张燕实际返还3年153729元租金，只是通过这种模式获得该商铺的3年经营权。该商铺自2018年10月9日交付至2020年9月29日污水管道维修完毕的第一年、第二年，因亿达公司原因未能使用，无经营收益。张燕于2020年10月14日对外出租以获取第三年的经营收益，但该租金收益杭晟公司已自愿放弃。综上，亿达公司要求张燕返还153729元不当得利的请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回池州市亿达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2856元，减半收取1428元，由池州市亿达房地产开发有限公司负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：2019年5月27日，张燕作为甲方、杭晟青阳分公司作为乙方签订《解除商铺委托经营管理合同》一份，合同约定自2019年5月27日起解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，双方之间的权利义务随之终止；杭晟青阳分公司将甲方委托租赁的商铺以现状返还给甲方，乙方收取的商铺租金已支付甲方的，不再要求甲方返还；未支付甲方的，甲方自愿放弃收取；自商铺返还后，商铺所涉的物业费、电费、税费等一切费用均由甲方自行承担，乙方不得就合同履行期间已支付的物业费、电费、税费等一切费用要求甲方支付，双方明确约定合同签订标志甲乙双方间有关商铺租赁的解除事宜已全部解决，双方不存在任何未解决的问题。亿达公司在本案中所主张的诉请与杭晟青阳分公司、张燕之间《解除商铺委托经营管理合同》的约定不同，故本案争议的焦点是《解除商铺委托经营管理合同》的效力问题。 针对争议焦点，根据亿达公司与杭晟公司、杭晟青阳分公司签订的《亿达广场委托运营管理合同》第11.1项的约定，亿达公司已授权杭晟公司、杭晟青阳分公司全权处理亿达广场项目中已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况签订相关协议；在合同实际履行过程中，均由杭晟公司及杭晟青阳分公司与业主签订相关协议；亿达公司破产管理人在破产重整过程中至2020年5月前未就项目基本问题即《亿达广场委托运营管理合同》作出任何继续履行或解除的意思行为，基于此，本院认定张燕与杭晟青阳分公司签订的《解除商铺委托经营管理合同》合法有效。亿达公司在破产重整过程中不及时主张权利，默认与杭晟公司之间的《亿达广场委托运营管理合同》继续履行，在项目业主与杭晟青阳分公司就解决实际问题签订协议后，亿达公司反而依据破产法第十八条的规定，不认可杭晟青阳分公司与张燕之间《解除商铺委托经营管理合同》的约定，要求张燕返还相关利益，有违基本的公平诚信原则，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，对亿达公司的上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2856元，由上诉人池州市亿达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨似友 审判员  田 蓓 审判员  刘玉管 二〇二一年二月五日 法官助理陈金玲 书记员张愿其