上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19470号原告：上海逸尊众创空间管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王惠娣，执行董事。委托诉讼代理人：韩飞，上海市汇业律师事务所律师。被告：陆薇，女，1968年4月2日出生，汉族，住上海市。被告：汪继锋，男，1963年3月20日出生，汉族，住上海市。被告：汪天宇，男，1991年8月24日出生，汉族，住上海市。三被告共同委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。原告上海逸尊众创空间管理有限公司与被告陆薇、汪继锋、汪天宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩飞、被告汪继锋、三被告共同委托诉讼代理人张继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海逸尊众创空间管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2018年6月26日签订的《房屋租赁合同》;2、要求三被告退还房屋租金353,808元及押金7371元;3、要求三被告支付违约金14,742元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月26日,原告与三被告签订《房屋租赁合同》,约定三被告将其房屋(坐落：上海市徐汇区龙瑞路XXX弄XXX号XXX室)出租给原告,租赁期限自2018年6月26日至2026年10月25日,其中房屋租赁免租期4个月,租金7371元/月,第一期租金支付方式为四年一次性支付。同时,合同约定,被告应于合同签订日起90日内交付房屋。被告逾期交房的,应按月租金的2倍支付违约金。2018年6月26日,原告按合同约定向被告支付四年租金353,808元及押金7371元，被告确认收到上述款项。2018年9月25日,原、被告签署《房屋租赁合同补充协议》,确认因被告原因未能如期交付房屋,被告同意向原告支付租金35,100元,若90日内未能交付房屋,原告有权终止租赁合同。截至起诉之日,被告仍未向原告交付房屋。另据原告查询，该房屋已经于2020年1月出售给他人，故租赁合同实际已经无法继续履行。故原告诉至法院，要求判如所请。陆薇、汪继锋、汪天宇共同辩称，同意解除租赁合同。原告实际已经使用租赁房屋，故被告扣除2018年7月1日至2019年12月31日期间共计18个月租金132,678元，剩余的租金同意退还原告。同意退还租赁押金7371元。被告并未违约，不同意支付违约金。本院认定事实如下：2010年1月7日，上海市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)登记为被告陆薇、汪继锋、汪天宇共同共有。2018年6月26日，被告(出租方、甲方)、原告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月26日起至2026年10月25日止。免租期4个月。租金标准：7371元/月。第一期租金支付方式：四年一次性支付，首期支付租金总计353,808元。本合同租赁期内无递增。下期支付租金方式按每季度付租一次,以此类推。甲方交付该房屋时,乙方向甲方支付房屋租赁保证金,金额为：一个月租金7371元。租赁期满或合同解除后,房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方应于本合同签订之日90日内将房屋按约定条件交付给乙方。移交房门钥匙并签订房屋交接确认书后视为交付完成。租赁期满或合同解除后,乙方应返还该房屋钥匙。甲方同意乙方转租，并同意乙方与第三方签订房屋租赁协议。租赁期内甲方不得转让该房屋,如甲方违反本条款约定,甲方应赔偿乙方首期支付租金的全额作为违约金,并返还剩余租赁期限的租金。甲方有下列情形之一的,甲方应赔偿乙方违约金,乙方有权单方解除合同：1、未按合同约定时间交付该房屋给乙方的……甲方违反本合同第十四条第一款中任何一条约定的情形,应按2倍的月租金向乙方支付违约金,违约一个月内接一个月计算,超过一个月的按照违约天数,每天计算违约金支付给乙方直至甲方按本合同约定履行各事项或甲乙双方达成另外补充协议。同日，被告签署了《房屋租赁授权委托书》、《转租确认书》，授权原告出租系争房屋等。同日，双方办理了上海市居住房屋租赁合同登记备案手续。同日，被告签署了《租金收条》、《押金收条》，载明收到原告支付的系争房屋租金353,808元、押金7371元。原告实际于2018年7月5日转账支付汪继锋上述租金、押金。(原告称，原告本来准备于2018年6月26日付款，但是被告表示当天不能交房、要去收拾一下，所以原告并未付款。后来原告催促被告交房，被告提出原告先付款其才能交房，原告遂于2018年7月5日支付款项。)落款日期显示为2018年9月25日的《房屋租赁合同补充协议》记载：被告(甲方、出租人)、原告(乙方、承租人)。双方经友好协商,已经于2018年6月26日签订了位于徐汇区龙瑞路XXX弄XXX号1502的物业的房屋租赁合同,现关于原合同中一些未及事项达成如下协议：1、在原合同中,约定乙方一次性将该房屋4年的租金支付给甲方,故甲方将租金调整为市场价的63%,并将该房屋的租赁权转让给乙方。2、甲方积极配合乙方完成相关租赁备案工作。3、甲方与现租客的租赁合同由于甲方原因不能顺利终止,拖延了该房屋交付给乙方的日期,甲乙双方协商该房屋交付日期往后延期90天。由于甲方的商业机密等原因,不能透露现租客信息,给乙方造成了损失,所以甲方按照市场价的月租金代现租客支付给乙方。4、甲方应在本协议签订日代现租客向乙方支付租金,计35,100元。5、甲方应按照第4条约定的时间及金额将租金按时足额代现租客支付给乙方并且90天内与现租客终止合同,将该房屋交付与乙方。并履行甲乙双方签订的原合同,如有违约,乙方有权单方面解除本协议及原合同,并要求甲方归还乙方首期支付的全部租金和押金,按照原合同约定的违约金支付与乙方,直至甲方与现租客的租约解除并交房与乙方为止。(被告称，此份协议实际系2018年6月26日签署，是按照原告的要求签署了日期，该材料由原告提供，被告不清楚里面的内容、不清楚为什么会记载“现租客”等等。原告对被告的陈述此不予认可，称此协议确系2018年9月25日签署。)2018年10月22日，被告汪继锋支付原告164,050元。2018年11月28日，被告汪继锋支付原告35,100元。(被告称，被告另有一套本市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告以出租名义给原告向原告借款，上述35,100元是支付该项借款的利息。上述两笔转账均与龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋相关，与本案系争房屋无关。原告称，35,100元是被告按照2018年9月25日补充协议约定而代为支付的租金，另外164,050元是被告出租给原告本市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋，但未能交付而退回给原告房租。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁授权委托书、转租确认书、备案通知书、租金收条、押金收条、转账记录、房屋租赁合同补充协议等证据证实，本院予以确认。审理中，被告称，签署租赁合同时，房屋空关、未出租，没有租客。被告不清楚租赁合同为什么会约定90天内交房，合同是原告提供的格式文本，被告并未仔细查看。双方商量一致，被告将房屋交给原告，原告验收没有问题后再支付租金等。2018年6月26日被告签署了本案所有的书面材料，后将房屋交付给原告，原告也是收到房屋后才于2018年7月5日支付了租金、押金。被告是在系争房屋内将房屋钥匙交给原告的工作人员，当时，原告提供了一份格式交接材料让被告签字，被告签完后原告将原件拿走了，被告处并未留存。2019年12月，被告打算出售系争房屋，遂告知原告，希望原告与租客协调，但是原告无人管事。2019年12月31日被告至系争房屋查看时，房屋空关，被告遂自行收回房屋。后被告将该房屋出售他人。审理中，原告称，原告是经营房屋租赁的公司，很多房屋是批量流水化操作，与一般个人承租房屋有所区别。签署系争房屋租赁合同时，被告表示房屋内有租客，不方便看房，双方仅在房屋楼下商谈。原告觉得不放心遂要求办理了租赁备案手续。该日双方在长桥街道办理租赁备案手续的地方签署了房屋租赁合同等材料。因为被告称房屋内有租客，需要时间清理解决，所以租赁合同约定了交房期限为90天。后被告一直未交付房屋，原告催促被告交房，被告称里面还有租客、无法交房。原告向被告询问租客信息，并表示可以自行与租客沟通。但是被告说涉及秘密不能透露。所以后来双方签署了补充协议，也因此补充协议第3条才记载了“现租客”、“商业机密”等内容。此后被告一直未交付房屋。原告从未收到房屋钥匙，也没有被告所称的交接材料，更未能另行转租系争房屋。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。关于被告是否履行了房屋交付义务。依据房屋租赁合同约定，被告应于合同签订之日90日内将房屋交付给原告，移交房门钥匙并签订房屋交接确认书后视为交付完成。被告称已于2018年7月5日前已经将房屋交付给原告，但对此被告未能提供任何证据予以证明，亦未看到被告所称的交接材料。被告仅以原告已支付租金、押金而反推被告已经交付房屋，依据尚不充分。被告虽称房屋空关、并无租客，但是对于合同约定的长达90天的交房期限却未能作出合理解释。落款日期为2018年9月25日房屋租赁合同补充协议记载“被告与现租客的租赁合同由于被告原因不能顺利终止,拖延了该房屋交付给原告的日期,双方协商该房屋交付日期往后延期90天”，此亦可佐证在2018年9月25日前被告并未履行房屋交付义务。被告虽称该补充协议是2018年6月26日签署，但对此被告未能提供任何证据予以证明，而原告亦不予认可。被告虽称系争房屋当时并未出租，但是对于补充协议中为何记载的“现租客”等内容未能作出合理解释。被告作为完全民事行为能力人，理应清楚并承担签名的相应法律后果。被告自称2019年12月31日查看系争房屋、自行收回房屋，对此被告不仅未能提供任何证据，也与一般租赁收房的常态不符。目前，被告未能提供任何证据证明其已经履行了房屋交付义务，亦未能提供证据证明原告实际控制或使用占有、或转租系争房屋。故被告关于其已经交付房屋、并要求扣除2018年7月1日至2019年12月31日期间租金的辩称意见，依据不足，本院难以采信。依据房屋租赁合同约定，被告未按合同约定时间交付房屋给原告的，原告有权单方解除合同，被告应按2倍的月租金向原告支付违约金。依据房屋租赁合同补充协议约定，被告在90天内与现租客终止合同,将该房屋交付与原告，并履行双方签订的原合同,如有违约,原告有权单方面解除本协议及合同,并要求被告归还首期支付的全部租金和押金,按照原合同约定的违约金支付原告。现双方均同意提前解除房屋租赁合同，于法无悖，本院予以认可。原告该项诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除，而被告亦同意退还租赁押金7371元，此于法无悖，本院予以认可，原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告并未交付房屋供原告使用，原告要求被告退还首期租金353,808元、赔偿2个月租金金额的违约金14,742元，具有事实与法律依据，具有合同约定之依据，依据充分，本院予以支持。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除上海逸尊众创空间管理有限公司与陆薇、汪继锋、汪天宇签署的关于上海市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》；二、陆薇、汪继锋、汪天宇于本判决生效之日起十日内退还上海逸尊众创空间管理有限公司房屋租金353,808元、租赁保证金7371元；三、陆薇、汪继锋、汪天宇于本判决生效之日起十日内支付上海逸尊众创空间管理有限公司违约金14,742元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7019元，保全费5000元，由陆薇、汪继锋、汪天宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇二一年二月二十二日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。