上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6000号原告：沈川江，男，1988年1月1日生，汉族，住广东省深圳市。原告：张娜，女，1988年6月23日生，汉族，住江苏省南京市。上列原告共同委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：周郁婕，上海申浩律师事务所律师。被告：韩永帅，男，1974年7月31日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：马莉萍，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新艳，上海市信本律师事务所律师。原告沈川江、张娜与被告韩永帅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈川江及其与原告张娜的共同委托诉讼代理人沈桂华，被告韩永帅的委托诉讼代理人马莉萍、孙新艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈川江、张娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间合同》及补充协议；2、判令被告韩永帅赔偿双倍返还定金的差额人民币10万元(以下币种均为人民币)；3、判令被告韩永帅赔偿超过定金数额的损失60万元。事实和理由：2020年12月26日，双方签订《房地产买卖居间合同》，约定由沈川江、张娜购买系争房屋，总房价370万元。当天，沈川江、张娜支付定金10万元。签订合同前，韩永帅告知系争房屋上有银行抵押贷款将近300万元，并同意自筹资金将该房屋抵押涤除。2020年12月31日，韩永帅告知沈川江、张娜，其归还该房屋抵押贷款的资金出了问题，希望沈川江、张娜先将首付款240万元转入韩永帅在银行开设的监管账户，双方签订网签合同，沈川江、张娜凭借转账流水申请公积金贷款，公积金贷款申请通过后韩永帅去拆借资金归还房屋抵押贷款，待房屋交易过户后再将监管资金解冻。沈川江、张娜去公积金中心咨询该操作的可行性，被告知转入资金监管账户的转账凭证并不能作为首付款凭证用于申请公积金贷款。沈川江、张娜将该结果告知韩永帅，韩永帅遂提出要求解除合同并将定金退还。沈川江、张娜认为合同因韩永帅违约而解除，且现阶段房价大幅上涨，沈川江、张娜另行购买类似房屋将支付更多房价款，损失重大，故提出诉请如上。被告韩永帅辩称，不同意沈川江、张娜的诉讼请求。2021年1月4日，双方已就合同解除及定金退还达成了一致。在中介拟定的解约协议中也约定了无责解约。沈川江、张娜收取定金的事实证明其对无责解约没有异议。沈川江、张娜对于系争房屋上存在高额抵押贷款是明知的。韩永帅同意涤除抵押的前提是收到首付款。韩永帅要求沈川江、张娜先支付首付款并提出可以资金监管，但沈川江、张娜不同意。双方在签订居间合同后就首付款的付款方式未能达成一致，所以解除合同的过错是不可归责于双方的，韩永帅没有违反合同约定。此外，从合同签订到解约，交易时间很短，不会造成沈川江、张娜60万元的损失，沈川江、张娜主张的损失金额过高。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为韩永帅。2020年12月26日，韩永帅(出售方、甲方)与沈川江、张娜(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间合同》约定，乙方购买甲方名下系争房屋，总价款370万元，本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金10万元；甲、乙双方同意自买卖合同签订后三十日内，乙方向甲方支付房款250万元(该条内容上方手写内容“注：该房屋没有任何抵押”)；乙方于2021年1月30日前，支付甲方房款20万元；乙方通过银行按揭贷款的方式向甲方支付第三笔房款80万元；在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款10万元；乙方于2021年4月15日前支付甲方房款10万元；双方于2021年2月28日前共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续；甲乙双方约定于2021年1月15日前按本合同约定的主要买卖条件至中介处签署《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方同意，本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，甲乙双方中的任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则，甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。同日，双方签订补充协议，约定，买卖合同约定的成交价为350万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施另行补偿甲方20万元。当日，沈川江、张娜支付定金10万元。韩永帅出具收款收据，确认收到上述定金。另查明，系争房屋上有中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的最高额抵押，最高债权限额为430万元。根据当事人庭审陈述及韩永帅向本院递交的书面情况说明，韩永帅在筹措资金偿还银行贷款过程中，垫资方认为买卖居间合同对卖方风险较高，不肯垫资。韩永帅遂与沈川江、张娜协商，希望由买方将首付款付至双方共同开立的监管账户，取得首付款凭证，然后办理网签合同，韩永帅凭网签合同和首付款凭证向垫资方筹措资金偿还贷款、注销抵押，沈川江、张娜凭借网签合同和首付款凭证申请公积金贷款。沈川江、张娜经咨询公积金中心得知付至监管账户的转账凭证不能作为首付款凭证用于申请公积金贷款，故未同意上述方案。双方合同因此未能履行。2021年1月4日，韩永帅将定金10万元退还沈川江、张娜。审理中，沈川江、张娜为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、韩永帅于2021年1月5日签字的《解约协议》，证明韩永帅明确要求解除买卖居间协议，构成根本违约，沈川江、张娜未在该解约协议上签字；2、个人抵押贷款合同，证明韩永帅以系争房屋向工商银行抵押借款300万元；3、大房鸭网站以及链家网站的挂牌房源信息，证明韩永帅在双方合同未解除的情况下将该房屋另行挂牌出售，挂牌价格440万元；4、沈川江与韩永帅的微信聊天记录，2020年12月24日的聊天记录中，沈川江询问韩永帅自己能否赎楼搞定抵押，韩永帅回复称没有问题，证明双方约定的是由韩永帅先行注销抵押而非以首付款去偿还贷款、注销抵押。韩永帅针对上述证据表示：1、真实性无异议，解除协议是沈川江、张娜已收取退还的定金10万元且无异议的情况下，中介拟定的；2、真实性无异议，但与本案无关；3、真实性无异议，但是2021年1月5日挂牌的，在双方解约之后；4、真实性无异议，沈川江、张娜在2021年1月4日明确收到退还的定金，双方合同已经解除。韩永帅向本院提供其与案外人吴小杰就系争房屋签订的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明韩永帅提出的以首付款资金监管的方式作为涤除抵押的资金来源是可行的。该协议书载明：房屋总价388万元；申请托管资金共计121万元；归还房东贷款划转金额为0；支付条件为，下家贷款审批通过，上家注销抵押支付121万元。沈川江、张娜针对该证据表示，从协议书中可以看出，韩永帅另行出售系争房屋的房价款为388万元，多余的18万元系沈川江、张娜的实际损失，且该证据也无法证明系用该款涤除抵押。本院认为，韩永帅与沈川江、张娜就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。买卖居间合同中明确约定，该房屋没有任何抵押。沈川江提供的与韩永帅的微信聊天记录中，韩永帅也表示自行注销抵押没有问题。再结合韩永帅关于偿还抵押贷款具体方案的自行陈述，本院认为沈川江、张娜关于支付首付款前由韩永帅自行还清贷款、注销抵押的陈述更为真实可信，本院予以采信。韩永帅在无法自行偿还贷款后，与沈川江、张娜协商变更首付款的支付方式，该变更内容需双方协商达成一致方可生效，但根据庭审调查的事实来看，双方就此并未达成一致。此后，韩永帅即提出解除合同并退还了定金10万元。沈川江、张娜虽收取了退还的定金，但并未明确表示放弃追究韩永帅的违约责任，也未在解约协议中签字。故韩永帅关于沈川江、张娜收取定金即表示认可双方无责解约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。韩永帅未按约定还清贷款、注销抵押且要求解除合同，此后又与案外人就系争房屋另行签订出售合同，明显构成违约。沈川江、张娜据此要求解除双方买卖合同，并要求韩永帅双倍返还定金及赔偿损失，相关诉请合法有据，本院予以支持。双方合同自起诉状副本送达韩永帅时(2021年2月27日)解除。关于双倍返还定金及赔偿损失的金额，韩永帅抗辩沈川江、张娜主张赔偿损失的金额过高。本院综合考虑本案合同签订履行情况，韩永帅的过错程度以及沈川江、张娜的实际损失等因素，酌情确定韩永帅在双倍返还定金外，另行赔偿损失5万元。鉴于韩永帅已将定金10万元退还，故其应另行支付沈川江、张娜双倍返还定金的差额10万元并赔偿损失5万元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百八十八条之规定，判决如下：一、原告沈川江、张娜与被告韩永帅就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》及补充协议于2021年2月27日解除；二、被告韩永帅于本判决生效之日起十日内，支付原告沈川江、张娜双倍返还定金的差额10万元；三、被告韩永帅于本判决生效之日起十日内，赔偿原告沈川江、张娜损失5万元；四、驳回原告沈川江、张娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,400元、保全费4,020元，合计9,420元，由原告沈川江、张娜负担6,500元，被告韩永帅负担2,920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。