安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初1788号原告：朱国安,男,1977年11月8日出生,汉族,住安徽省芜湖市弋江区。原告：陶荣娣,女,1978年10月15日出生,汉族,住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：戴雪萍，安徽皖通律师事务所律师。被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼（申报承诺），统一社会信用代码91340200571777657P。法定代表人：查涛，总经理。委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：章伟，安徽纬纶律师事务所律师。原告朱国安、陶荣娣诉被告芜湖上林置业有限公司（以下简称上林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案，后依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告朱国安、陶荣娣共同委托诉讼代理人周世景、戴雪萍，被告上林公司委托诉讼代理人毛乘弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱国安、陶荣娣向本院提出诉讼请求，依法判令:1、被告支付延期交房违约金105757元(此利息以房款总金额638631元为基数,从2016年1月1日至2016年3月31日止,按照日息万分之1.2计算;从2016年4月1日至2019年1月28日,按照日息万分之1.5计算)；2、被告支付延期办证违约金1915元(此利息以房款总金额638631元为基数,从2016年3月31日至2020年5月8日,按照日息万分之0.02计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年6月22日签订《商品房买卖合同》,原告购买上林春天里3号楼1单元1201室,建筑面积122.39平方米,每平方米5218元,合计总金额为638631元。双方约定一次性付款，并约定由被告于2015年12月30日之前书面通知原告办理交付手续,将验收合格的商品房交付原告使用并签署房屋交接单,被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料,如有违约被告按照原告已付房款的万分之1.2支付违约金；商品房交付90日内被告协助原告办理房产证,超过90日被告按照已付房款的万分之0.02支付违约金。原告已支付全部房款后,被告却到2019年1月28日才将验收合格的房屋交付给原告,2020年5月8日,才办理房屋过户手续,其行为已经严重违反合同约定,依法应当承担违约责任。另,此前已有多户业主就延期交房及延期办证事项起诉被告,案件业经芜湖市弋江区人民法院审理完毕,判决确认案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案,具备交付条件;2#及3#楼业主自2016年4月1日起、4#楼自2016年10月1日起延期交房违约金调整至日万分之1.5。为维护原告合法利益,故起诉,望判如所请。被告上林公司辩称：原告陈述部分与客观事实不符。合同约定的不是一次性付款，而是首付加银行贷款。案涉房屋被告早已交付给原告入住，被告实际交付的行为有效。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，即使房屋交付时不符合交付条件，若在一审法庭辩论终结前能够取得完整竣工验收报告的，房屋交付后的逾期交付违约金不予支持。因此逾期交房违约金应计算至实际交付之日，而非2019年1月28日。违约金是以日为单位计算的，违约金的总额等于每日的违约金乘以违约的天数，那么违约金总额与个别数额是相对独立的，从性质上来说为继续性债权，逾期交房违约金非不可分债权。故原告起诉之日起，回溯三年的违约金已经超过诉讼时效，被告享有时效抗辩权。逾期办证违约金应计算至房屋符合办证条件之日，即2019年1月28日（被告实际取得综合验收备案查验表），但原告起诉是以其实际拿到产权证之日，常理可知，拿到产权证之日与符合办证条件之日是存在时间差，请求法庭查明该事实。违约金标准过高，请求法庭予以调低。综上，原告的诉请部分超过诉讼时效、部分于法无据，请求法庭依法裁判。经审理查明：2014年6月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的上林春天里3#楼1单元1201室商品房，建筑面积122.39平方米，单价每平米5218元，总房款为638631元；出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自出卖人应当交房的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人超过90天逾期交房，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当自交房的最后期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金至实际交付之日止；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款合计638631元，但被告未按约交付房屋。2016年8月29日，被告出具《协议》向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。庭审中，原告未能提供证据证明实际交房时间，被告提供案涉房屋电费清单的初始用电为2018年2月9日，认为案涉房屋实际交房日期应早于2018年2月9日。2019年1月28日，案涉房屋完成综合验收备案具备交付条件。后当事人就违约交房等赔偿事宜未协商一致，成讼。另查明，2020年5月8日，案涉房屋被登记为朱国安、陶荣娣共同共有。上述事实有经庭审质证的原告提交的身份证复印件、企业信息查询单复印件、房屋买卖合同复印件、付款凭证复印件、关联案件判决书复印件，被告提交的低压客户电费清单复印件、竣工验收备案表复印件及当事人陈述等在卷证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备交付条件。根据合同约定，被告应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，原告主张支付的逾期交房违约金自2016年1月1日起计算至完成综合验收合格备案之日，即2019年1月28日止，于法有据，本院予以支持。2.关于违约金计算标准。被告以案涉合同及《协议》约定的违约金过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少，但原告诉请中已经主动将2016年4月1日至2019年1月28日违约金标准降低至日万分之1.5，本院根据实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金标准予以确认。故对于2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；对于2016年4月1日至2019年1月28日期间违约金的计算标准按日万分之1.5标准计算。上述违约金计算的基数按照合同约定的价款638631元计，经计算为105757元（0.00012/日*90日*638631元+0.00015/日*1032日*638631元）。3.关于违约金的诉讼时效。就逾期交房违约金的性质来看，系基于被告方违约而产生的损失赔偿，因该损失是持续的，故其诉讼时效应当自违约情形得以排除或合同解除之次日开始计算；就合同约定的内容来看，逾期交房违约金按日计算是被告逾期交房时原告可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。综上，对被告提出涉案合同约定的违约金应自2015年12月31日起按日分别计算的抗辩，不予支持。本案中，应当自被告履行交房义务之次日，即2019年1月29日开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经将案涉房屋的有效交付时间定为2019年1月28日计算逾期交房违约金，故对原告主张的逾期办证应自2019年4月29日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金；案涉房屋办理不动产权登记的时间为2020年5月8日，故对该部分违约金计算至不动产权登记之前一日，即2020年5月7日。对原告的该项诉请，本院予以支持。经计算，该部分违约金为478元（0.000002/日*374日*638631元）。综上，为保护当事人合法权益，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱国安、陶荣娣逾期交房违约金105757元；二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱国安、陶荣娣逾期办证违约金478元；三、驳回原告朱国安、陶荣娣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1226.5元，原告朱国安、陶荣娣负担14.5元，被告芜湖上林置业有限公司负担1212元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 朱顺旺二〇二一年五月二十七日法官助理 李文杰书 记 员 王立婷附本案适用的法律规定或条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初1788号原告：朱国安,男,1977年11月8日出生,汉族,住安徽省芜湖市弋江区。原告：陶荣娣,女,1978年10月15日出生,汉族,住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：戴雪萍，安徽皖通律师事务所律师。被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼（申报承诺），统一社会信用代码91340200571777657P。法定代表人：查涛，总经理。委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：章伟，安徽纬纶律师事务所律师。原告朱国安、陶荣娣诉被告芜湖上林置业有限公司（以下简称上林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案，后依法适用简易程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告朱国安、陶荣娣共同委托诉讼代理人周世景、戴雪萍，被告上林公司委托诉讼代理人毛乘弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱国安、陶荣娣向本院提出诉讼请求，依法判令:1、被告支付延期交房违约金105757元(此利息以房款总金额638631元为基数,从2016年1月1日至2016年3月31日止,按照日息万分之1.2计算;从2016年4月1日至2019年1月28日,按照日息万分之1.5计算)；2、被告支付延期办证违约金1915元(此利息以房款总金额638631元为基数,从2016年3月31日至2020年5月8日,按照日息万分之0.02计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年6月22日签订《商品房买卖合同》,原告购买上林春天里3号楼1单元1201室,建筑面积122.39平方米,每平方米5218元,合计总金额为638631元。双方约定一次性付款，并约定由被告于2015年12月30日之前书面通知原告办理交付手续,将验收合格的商品房交付原告使用并签署房屋交接单,被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料,如有违约被告按照原告已付房款的万分之1.2支付违约金；商品房交付90日内被告协助原告办理房产证,超过90日被告按照已付房款的万分之0.02支付违约金。原告已支付全部房款后,被告却到2019年1月28日才将验收合格的房屋交付给原告,2020年5月8日,才办理房屋过户手续,其行为已经严重违反合同约定,依法应当承担违约责任。另,此前已有多户业主就延期交房及延期办证事项起诉被告,案件业经芜湖市弋江区人民法院审理完毕,判决确认案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案,具备交付条件;2#及3#楼业主自2016年4月1日起、4#楼自2016年10月1日起延期交房违约金调整至日万分之1.5。为维护原告合法利益,故起诉,望判如所请。被告上林公司辩称：原告陈述部分与客观事实不符。合同约定的不是一次性付款，而是首付加银行贷款。案涉房屋被告早已交付给原告入住，被告实际交付的行为有效。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，即使房屋交付时不符合交付条件，若在一审法庭辩论终结前能够取得完整竣工验收报告的，房屋交付后的逾期交付违约金不予支持。因此逾期交房违约金应计算至实际交付之日，而非2019年1月28日。违约金是以日为单位计算的，违约金的总额等于每日的违约金乘以违约的天数，那么违约金总额与个别数额是相对独立的，从性质上来说为继续性债权，逾期交房违约金非不可分债权。故原告起诉之日起，回溯三年的违约金已经超过诉讼时效，被告享有时效抗辩权。逾期办证违约金应计算至房屋符合办证条件之日，即2019年1月28日（被告实际取得综合验收备案查验表），但原告起诉是以其实际拿到产权证之日，常理可知，拿到产权证之日与符合办证条件之日是存在时间差，请求法庭查明该事实。违约金标准过高，请求法庭予以调低。综上，原告的诉请部分超过诉讼时效、部分于法无据，请求法庭依法裁判。经审理查明：2014年6月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的上林春天里3#楼1单元1201室商品房，建筑面积122.39平方米，单价每平米5218元，总房款为638631元；出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自出卖人应当交房的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人超过90天逾期交房，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当自交房的最后期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金至实际交付之日止；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款合计638631元，但被告未按约交付房屋。2016年8月29日，被告出具《协议》向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。庭审中，原告未能提供证据证明实际交房时间，被告提供案涉房屋电费清单的初始用电为2018年2月9日，认为案涉房屋实际交房日期应早于2018年2月9日。2019年1月28日，案涉房屋完成综合验收备案具备交付条件。后当事人就违约交房等赔偿事宜未协商一致，成讼。另查明，2020年5月8日，案涉房屋被登记为朱国安、陶荣娣共同共有。上述事实有经庭审质证的原告提交的身份证复印件、企业信息查询单复印件、房屋买卖合同复印件、付款凭证复印件、关联案件判决书复印件，被告提交的低压客户电费清单复印件、竣工验收备案表复印件及当事人陈述等在卷证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备交付条件。根据合同约定，被告应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，原告主张支付的逾期交房违约金自2016年1月1日起计算至完成综合验收合格备案之日，即2019年1月28日止，于法有据，本院予以支持。2.关于违约金计算标准。被告以案涉合同及《协议》约定的违约金过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少，但原告诉请中已经主动将2016年4月1日至2019年1月28日违约金标准降低至日万分之1.5，本院根据实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张的违约金标准予以确认。故对于2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；对于2016年4月1日至2019年1月28日期间违约金的计算标准按日万分之1.5标准计算。上述违约金计算的基数按照合同约定的价款638631元计，经计算为105757元（0.00012/日*90日*638631元+0.00015/日*1032日*638631元）。3.关于违约金的诉讼时效。就逾期交房违约金的性质来看，系基于被告方违约而产生的损失赔偿，因该损失是持续的，故其诉讼时效应当自违约情形得以排除或合同解除之次日开始计算；就合同约定的内容来看，逾期交房违约金按日计算是被告逾期交房时原告可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。综上，对被告提出涉案合同约定的违约金应自2015年12月31日起按日分别计算的抗辩，不予支持。本案中，应当自被告履行交房义务之次日，即2019年1月29日开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经将案涉房屋的有效交付时间定为2019年1月28日计算逾期交房违约金，故对原告主张的逾期办证应自2019年4月29日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金；案涉房屋办理不动产权登记的时间为2020年5月8日，故对该部分违约金计算至不动产权登记之前一日，即2020年5月7日。对原告的该项诉请，本院予以支持。经计算，该部分违约金为478元（0.000002/日*374日*638631元）。综上，为保护当事人合法权益，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱国安、陶荣娣逾期交房违约金105757元；二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告朱国安、陶荣娣逾期办证违约金478元；三、驳回原告朱国安、陶荣娣其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1226.5元，原告朱国安、陶荣娣负担14.5元，被告芜湖上林置业有限公司负担1212元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 朱顺旺二〇二一年五月二十七日法官助理 李文杰书 记 员 王立婷附本案适用的法律规定或条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。