湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初8645号原告（反诉被告）：长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会。住所地在长沙市雨花区桃花社区筹委会蛇形山组活动板房。法定代表人：彭建波。委托诉讼代理人：陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳敏成，男，1962年4月20日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：赵紫亮，湖南如金律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会（以下简称原告）与被告（反诉原告）岳敏成（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2021年6月30日、2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈戈垠、代勇贤，被告的委托诉讼代理人赵紫亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方的合同，被告腾空并交还房屋；2、判决被告向原告支付租金41102550元及滞纳金54698440元（按年利率24%的标准暂计算至起诉之日，应计算至实际支付之日止）；3、判决由被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：2007年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于商场酒店大楼承包经营协议》。约定：项目位于雨花区角，商场酒店约4万平方米；甲方将商场酒店承包给乙方经营，承包经营期为20年，即2004年12月28日至2024年12月27日止；承包金额：第1-2年的土地承包金额为原租户已交的1162000元／年，第3-5年的建设期支付土地占用费为128万元／年，第6-10年的经营期年承包金额为260万元／年；第11-15年的经营期年承包金额为360万元／年；第16-20年的经营期年承包金为4729200元。2014年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》。约定：商场酒店大楼总面积为56358.68平方米，经双方确认甲方在原4万平方米的基础上新增面积为4144平方米。补充协议第三条对承包金额以列表方式作出约定，每一年的应收租金都予以明确。《关于商场酒店大楼承包经营协议》签订后，原告向被告交付租赁物，但被告未及时支付租金。原告于2020年6月22日、2021年1月26日、2021年2月3日三次向被告发出《律师函》，要求其支付租金及滞纳金，至今无果。被告辩称：一、原告所称的《关于商场酒店大楼承包经营协议》签订后便向被告交付了租赁物与事实不符。被告于2016年底才与原告商谈合作，至2007年1月20日，被告、湖南省回丰置业有限公司（以下简称回丰公司）才与原告签订联营合同。2004年至2007年不存在商场酒店大楼，不存在向被告交付租赁物。涉案大楼竣工验收时间为2013年12月15日，原告此时才可能向被告交付租赁物。双方2014年1月签订的补充协议明确说明由于前承包人占用时间、土地变性、报建时间等影响，实际确认了被告没有取得租赁物的事实。补充协议第七条第二项约定被告应在补充协议签订之日起15个月营业酒店，综合前述的8年无法使用的确认，说明双方无法使用的时间到2015年。被告2015年1月20日前未取得租赁物，无需承担该日期之前的租金，而被告已付的2015年1月20日前的租金应予抵扣。二、被告并非不支付租金，而是双方存在前期无法使用、租金结算、双方实际经营的湖南省桃花源置业有限公司（以下简称桃花源公司）及联营的回丰公司存在垫付土地税费的债务纠纷等，导致双方对土地税费、租赁费一直未明确结算，无法确定被告应付租金的数额。为厘清双方的实际情况，被告于2016年将土地债权转让给回丰公司。经长沙市中级人民法院（2019）湘01民初3656号民事判决确定，原告所欠的土地税费本金为40883717.98元。被告并非不付租金，是因双方确认被告8年未使用租赁物及土地税费等问题导致租金至今未定。三、被告一直在支付租金，共计支付11304338元。原告称被告仅支付了2009年之前的租金及支付了100万元租金，并不完整。2006年11月28日，被告支付商场酒店安置项目定金5000000元，原告并未返还，双方协商作为支付2004年至2007年的租金，原告提交的明细表也确定被告已支付上述期间的租金。2008年1月24日，被告支付88万元。2008年5月14日支付了40万元，2009年3月24日往来款128万元转租金，2011年6月1日支付100万元，2014年7月2日支付160800元，2014年7月2日支付643200元，2015年5月8日支付476518元，2016年6月13日支付275505元，2017年4月20日支付275505元，2018年5月18日支付275505元，2019年5月14日支付275505元，2020年5月29日支付361800元。2014年以后的支付，实为被告按补充协议的约定根据原告提供的清单支付村民回购的租金，金额与合同约定一致。四、租金因前述原因一直未确定金额，并非被告所致，如由被告一方承担责任则不公平。承包合同第六条约定，原告实际上干预了被告的经营。被告未收到的租金已超千万，基本无法收回。原告也存在违约行为，应承担相应的违约责任。退一步讲，如判定被告支付租金及违约金，则原告主张的违约金标准过高，请求调整为银行同期贷款利率。双方长期因土地纠纷无法确定欠付租金数额，付租日期应从2015年1月20日起算。五、被告没有违约，不存在解除合同，合同可继续履行。被告向本院提出反诉请求：1、判决原告赔偿被告未能收到湖南星航物业管理有限公司（以下简称星航公司）的租金损失3441386.4元；2、判决原告赔偿被告侵占的租金4783242.67元；3、判决原告减免被告2020年两个月的租金；4、判决由原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告签订《关于商场酒店大楼承包经营协议》、《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》后，按照约定履行合同。2020年，因酒店综合楼南栋租户星航公司自2018年承租起未付租金，被告以桃花源公司的名义起诉星航公司，要求支付欠至2020年10月30日的租金等款项3441386.4元，但原告以其担任法人身份及掌握公章的条件，违反承包经营合同的约定，否认被告的起诉，导致被告被法院驳回起诉，无法收回租金，现星航公司已丧失支付租金的可能。被告将北栋出租给长沙美郡旺府酒店管理有限公司（以下简称美郡公司），2020年下半年，原告阻止被告收取租金，导致被告未能收取美郡公司自2020年10月25日至2021年6月24日的租金4783242.67元。原告威胁美郡公司，擅自收取了美郡公司的租金，造成被告租金损失4783242.67元。2020年，因新冠肺炎疫情造成的重大影响，被告及承租商户的经营均受到严重冲击。被告为缓解自身压力，向原告申请减免两个月租金，但原告未同意。现依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定和精神，请求原告减免2020年的两个月租金。原告针对被告的反诉答辩称：一、原告对被告不存在违约或侵权，被告的赔偿请求没有基础。从主体上看，原告与被告反诉所称的星航公司无关联。二、（2021）湘0111民初3794号民事判决书已清楚认定桃花源公司并未放弃或免除对美郡公司的租金请求权，美郡公司亦明确表示可足额缴纳租金，被告称原告侵占了租金与事实不符，其反诉请求应予驳回。鉴于被告迟迟不交租已根本违约，原告已于2020年6月23日致函被告解除租赁合同、收回租赁场地。双方的租赁合同已解除，作为实际承租人的美郡公司理应将租金交给原告。三、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定新冠肺炎疫情并非不可抗力，该意见第二条规定，当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，直接减免租金没有法律依据，双方也从未达成合意，被告未举证不可抗力直接导致合同不能履行。2020年6月21日，原告已回函被告并陈述了不同意减租的理由。被告既然是请求减免，原告可同意也可不同意，并非必须同意、必须减免。综上，被告的各项反诉诉请均无事实基础和法律依据，应当予以驳回。本院经审理，认定事实如下：2006年11月28日，雨花区洞井镇桃花村村民委员会（原告前身）与回丰公司签订一份《联营建设桃花源项目协议（草签）》。约定：项目名为桃花源综合社区，位于雨花区角，占地面积55374.83平方米；双方共同成立桃花源公司（回丰公司出资），由回丰公司出资解除原《土地承包合同书》及2007年的土地占用金合计约500万元；本协议签订前，回丰公司须先付定金500万元至原告账户；本协议签订后，回丰公司负责组织1000万元注册资金，双方共同成立桃花源公司。双方在协议落款上盖章，被告在回丰公司法定代表人处签字确认。此后，回丰公司向原告交付了定金500万元。2006年12月11日，原告与湖南裕丰汽车销售服务有限公司（以下简称裕丰公司）签订一份《关于解除的协议》。约定：双方于2004年6月18日签订《新建汽车商贸城合作协议》，裕丰公司在租赁一年多的时间内未启动项目致使土地闲置，已不适于建设汽车商贸城项目；考虑到裕丰公司上交原告两年的租赁费用共计232万元，合作协议解除时，由原告或原告的合作方退还裕丰公司已交租金，并一次性补偿利息及前期投入费用100万元；本协议生效后，原告或原告的合作方应将前述332万元支付给裕丰公司。2007年1月4日，桃花源公司登记成立，注册资本为1000万元，被告出资700万元、占股70%。被告的股份由回丰公司代持，双方于2018年7月补签一份《代持股协议》。2007年1月20日，原告与回丰公司签订一份《联营合同补充协议》。约定：回丰公司承担桃花源综合社区项目（除土地以外的）全部建设资金的组织、筹措、投入，联营公司的注册资本1000万元中，原告的300万元为3.75亩土地使用权的价金；本项目开发建设完成后，原告分得商场、酒店4万平方米（含地下室5000平方米），作为入股土地和自有土地的收益。同日，原、被告签订一份《关于商场酒店大楼承包经营协议》。约定：1、原告将位于雨花区的经营权委托给被告承包经营，酒店约4万平方米（含地下室5000平方米）。2、内部装修和设施配置由被告负责，被告办理相关经营许可证时，原告出示产权证书，原告获得固定回报，不承担经营风险。3、从原土地承租人签订的合同之日算起，承包经营期为20年，即2004年12月28日至2024年12月27日。4、第1-2年的土地承包金为原租户已交的1162000元／年，第3-5年的建设期土地占用费为128万元／年，第6-10年的经营期承包金为260万元／年，第11-15年的经营期承包金为360万元／年，第16-20年的经营期承包金为4729200元／年。5、原告增加的商场酒店面积（原告实际回购面积为增加的面积）的经营收入从2009年12月28日起算，承包期内1-5年不计增、6-10年每年按75元／平方米增加原告收入、11-15年每年按102.8元／平方米增加原告收入、16-20年每年按135元／平方米增加原告收入；6、前五年每年一次性交清承包金，每年12月28日为下一年度的承包金交付时间。以后15年每年分两次交清租金，每年12月28日交付50%、6月28日交付50%。7、承包期内，被告负责商场和酒店的物业管理和房屋设施设备的维修。未经原告同意，不得改变大楼结构。承包经营期间，商场酒店大楼的装饰装修为来修去丢。8、被告未按约定期限交纳承包金，上半年超过一个月，按万分之六每日交纳滞纳金。下半年在农历12月20日前未交纳，按万之六每日交纳滞纳金，在农历12月20日后未交纳，按千分之三交纳滞纳金，以实际天数计算。9、本协议一式九份，原、被告各执二份，担保单位即回丰公司一份，送市、区国土局各一份，区、镇政府各一份备案。原、被告及回丰公司在协议落款处签字盖章予以确认。协议签订后，原告将涉案项目交由被告承包经营。被告陈述回丰公司付给原告的前述定金500万元系由其支付，且原告未退还；原告则陈述该定金已抵扣了应付给裕丰公司的款项332万元、2007年度的租金128万元及2008年度的租金40万元，被告实际向其支付2008年度的租金88万元，且原告诉请被告支付的系2008年12月28日以后的租金。为此，原告对被告提交的一张2008年1月24日的往来结算收据无异议，该收据载明的金额为88万元、用途为2008年度租金。被告还提交了一张2008年5月14日的转账通知单，其载明往来款转2008年租金、金额为40万元，原告对此亦无异议。2011年6月7日，被告向原告支付租金100万元。2014年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》。约定：1、经营期限：因前承包人张振科占用时间、项目开发、土地变性、报建施工等影响了8年、无法使用，现需延期6年半即2024年12月28日至2031年6月27日。2、新增面积的确定：商场酒店大楼总面积56358.68平方米。双方确认甲方在原4万平方米的基础上新增面积为4144平方米。其中，按《联营合同》甲方得到回报面积2000平方米、甲方用现金回购面积2144平方米。3、承包金额：经协商，4万平方米6年半（2024年12月28日至2031年6月27日）的承包金实行全额包干、自负盈亏，按平均24.8元/平方米/月计算，经营管理按主合同执行；2000平方米的22年承包金，按主合同约定第二个5年（2009年12月28日至2014年12月27日）为75元/平方米×125%（年租金为187500元），第三个5年（2014年12月28日至2019年12月27日）为102.8元/平方米×125%（年租金为257000元），第四个5年（2019年12月28日至2024年12月27日）为135元/平方米×125%（年租金为337500元）；2144平方米的22年承包金，按主合同约定第二个5年（2009年12月28日至2014年12月27日）为75元/平方米×125%（年租金为201000元），第三个5年（2014年12月28日至2019年12月27日）为102.8元/平方米×125%（年租金为275500元），第四个5年（2019年12月28日至2024年12月27日）为135元/平方米×125%（年租金为361800元）。4、承包金的支付时间：每年承包金分两次付清，每年12月28日前交付来年所有承包金的50%，次年6月28日交付剩余所有承包金。村民回购2144平方米的承包金，由乙方直接付给相应村民，支付时间与乙方支付承包金同步（甲方提供村民名册、账户、授权委托书）。5、履约担保：双方进行酒店确权分割并办好产权证后，乙方15日内将其自有酒店产权部分，以主合同约定的1000万元承包金的相应资产作为履行本协议的担保，担保时间从2014年12月28日至2024年12月27日。乙方未履行该义务的，甲方可解除合同并要求乙方赔偿经济损失。6、装饰装修等设施设备的处理：2024年12月27日后，商场酒店所有的装饰装修等设施设备归酒店产权方所有（双方共同确认清单）。2024年12月27日后至延长期内，乙方可无偿使用该设施设备。延长期满，新增的装饰装修及设备按来修去丢处理。因乙方原因导致合同解除的，相应的设施设备归产权方所有。7、其他事项：乙方与第三方签订合同，不得有违背甲乙双方签订的协议内容，否则乙方对甲方的损失与第三方承担连带责任。乙方应在本合同签订之日起15个月内营业，未按期营业的，造成的甲方经济损失（税收、村民就业、经济增长等）由乙方负责。本协议与原协议具有同等法律效力，未尽事宜按原协议执行，如有冲突条款，以本协议为准。此后，原告将上述新增的房屋面积2000平方米一并交给被告承包经营。剩余的房屋新增面积2144平方米由原告所辖村民以现金方式回购，被告向村民直接支付承包费用。2020年4月14日，被告向原告提交一份《减免租金的报告》，认为因受新冠肺炎疫情影响，应政府要求停业近两个月，请求减免两个月的租金。2020年6月21日，原告复函被告，认为原告自身资金困难，且须提请村民代表大会表决，故暂不同意减免租金。2020年6月23日，原告向被告发送律师函，认为被告长期欠租，截至2020年上半年已欠付租金36035850元（不含违约金、滞纳金），要求被告在收到函件之日起3日内支付，否则将解除双方签订的《关于商场酒店大楼承包经营协议》、《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》，并收回酒店大楼场地。双方协商未果，原告于2021年5月26日诉至本院，要求判如所请。另查明：1、2018年2月8日，桃花源公司与星航公司签订一份《租赁合同》，桃花源公司将其位于长沙市雨花区98号楼综合楼南栋5-17楼（面积约15600平方米）出租给星航公司，用途为经营酒店、休闲、娱乐等商业项目，租期为2018年2月8日至2031年6月14日。2018年4月3日，双方又签订了一份补充协议。在该两份合同中，被告均作为桃花源公司的法定代表人签字。2020年12月28日，桃花源公司向美郡公司、星航公司发出《关于停止向岳敏成支付租金的函》，认为综合楼的部分产权实际属于原告，近年来因被告未按约支付租金引发村民不满，而原告有权单方解除租赁合同，为避免损失请将租金付给原告。2、2019年12月5日，回丰公司以民间借贷为由向长沙市中级人民法院提起诉讼，认为桃花源公司代原告缴纳了土地保证金、城市配套地价款、评估费等，而桃花源公司出借给原告的款项系其从回丰公司处所借，故要求原告返还本金66180856元及利息。被告、桃花源公司作为第三人参与该案诉讼。2020年12月28日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民初3656号民事判决书，判决原告偿还回丰公司借款本金40883717.98元及利息。该案正在二审审理中。在本案审理过程中，原告向本院提交了一张《被告历年欠缴租金本金及滞纳金明细表》，载明自2008年12月28日至2021年6月27日，被告欠付涉案房屋（4200平方米）的租金为41102550元；以欠付的各期租金为基数，按年利率24%的标准分段计算后，上述期间的违约金合计为54698440元。被告认为原告也存在违约行为，应承担相应的违约责任，即使认定被告支付租金及违约金，原告主张的违约金标准过高且应当调低。另外，被告向本院提交了多份盖有原告印章的《桃花社区筹委会村民生活费发放表》，主张其自2014年以后按照《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》的约定支付了村民回购的2144平方米房屋租金。原告对发放表的真实性无异议，但认为系被告支付村民回购房屋面积的租金，不在原告诉请的范围内，与本案无关。以上事实，有联营建设桃花源项目协议（草签）、关于解除的协议、（2020）湘01民终920号民事判决书、联营合同补充协议、关于商场酒店大楼承包经营协议、往来结算收据、转账通知单、关于商场酒店大楼承包经营补充协议、减免租金的报告、复函、律师函、租赁合同、关于停止向岳敏成支付租金的函、（2019）湘01民初3656号民事判决书、桃花社区筹委会村民生活费发放表及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与回丰公司签订的《联营建设桃花源项目协议（草签）》、《联营合同补充协议》及原告与被告签订的《关于商场酒店大楼承包经营协议》、《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格按约定履行各自的义务。一、关于原告主张的租金、违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应按照约定的期限支付租金。原、被告在《关于商场酒店大楼承包经营协议》中约定，前五年（2004年12月28日至2009年12月27日）的租金每年一次性交清，每年12月28日为下一年度的租金交付时间；以后15年每年分两次交租金，即每年12月28日、6月28日分别支付年租金的50%。在《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》中，双方再次约定每年的租金分两次付清，每年12月28日前交付次年租金的50%，次年6月28日付清剩余租金。同时，村民回购的2144平方米房屋的租金，由被告直接付给村民，时间与被告向原告支付租金同步。根据现有证据查明的事实，原、被告签订上述协议后，被告在租赁经营过程中一直存在未及时足额支付租金的情形。首先，被告主张其向原告支付了定金500万元未退还。结合原告与回丰公司签订的《联营建设桃花源项目协议（草签）》、原告与裕丰公司签订的《关于解除的协议》可知，被告通过回丰公司与原告进行联营合作，并负责对原场地承租人裕丰公司进行补偿。原告主张该定金已用于抵扣应付给裕丰公司的款项332万元、2007年度的租金128万元及2008年度的租金40万元。被告提交的2008年5月14日的转账通知单，亦载明往来款转2008年租金40万元，即被告实际向原告支付了2008年度的租金88万元。双方在往来中对定金的抵扣事项并未提出异议，原告的该项主张有事实依据，本院予以确认。其次，被告主张其于2011年6月7日支付了租金100万元，原告对此无异议，且在其提交的明细表中进行了扣减。最后，虽然原告对被告提交的多份《桃花社区筹委会村民生活费发放表》无异议，但该表列明的系被告向村民支付的村民回购2144平方米房屋面积的租金，被告在该份证据的证明目的中亦对此予以明确。原告本案主张的系两份承包协议分别约定的涉案商场酒店大楼4万平方米和新增的2000平方米的房屋租金，与被告向村民支付村民回购的2144平方米房屋的租金不具有关联性。被告依此主张其已支付相应的租金，与事实不符，本院不予采信。如上所述，被告仅向原告付清了2008年12月27日以前的房屋租金，在案证据不能证明其已按约向原告支付了此后的租金。因此，原告诉请被告支付2008年12月28日至2021年6月27日的租金41102550元（已扣减被告支付的100万元），有事实和法律依据，本院予以支持。《关于商场酒店大楼承包经营协议》约定被告未按约定期限支付租金，应按实际天数计算滞纳金，该项约定的实为违约金。原告主张按年利率24%的标准支付违约金，本院审查后认为该标准过高。综合考量原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院根据公平原则和诚信原则酌情调整为按日万分之二的标准计算违约金。参照原告提交的明细表，按本院酌定的前述标准分段计算后，自2008年12月1日至2021年6月27日的逾期付款违约金应为16637442.17元。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。对于2021年6月28日起至实际清偿之日止的违约金，亦应以欠付租金41102550元为基数，按日万分之二的标准计算。二、关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告依约履行了向被告交付租赁房屋的合同义务，但被告未按约支付租金，其行为已构成违约。原告于2020年6月23日致函被告，明确要求被告支付所欠租金，否则将解除双方签订的承包经营协议及补充协议、收回租赁场地。此后，被告仍未向原告付清租金。因被告的违约行为，致使原告订立合同并获取利益的缔约目的落空。因此，原告诉请解除双方签订的《关于商场酒店大楼承包经营协议》、《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已主张解除与被告之间的租赁合同，故其诉请被告腾空并交还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告的反诉请求。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告提供了租赁合同、函件及裁判文书等证据材料，主张因原告的原因致使其未能收到星航公司的租金3441386.4元，且原告侵占了被告的租金4783242.67元，并要求原告赔偿。本院审查后认为，被告提交的租赁合同系桃花源公司与星航公司签订，《关于停止向岳敏成支付租金的函》亦由桃花源公司发出，且被告系桃花源公司的大股东。被告提交的前述证据不足以证明原告干预了被告转租、侵占被告的租金等事实，故被告的该两项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可重新协商。被告在2020年4月向原告申请减租，主张因疫情影响停业经营，请求原告减免两个月的租金，后原告复函被告不同意减免，即双方曾对此进行了协商且未达成一致意见。本案中，被告反诉请求判决减免两个月租金，仅提交了一份减租报告，并未举证证明其因疫情影响导致经营困难遭受的实际损失，且本院在上述违约金的判定上已酌情考虑了疫情的因素，故对被告的该项诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会与被告岳敏成分别于2007年1月20日、2014年1月10日签订的《关于商场酒店大楼承包经营协议》、《关于商场酒店大楼承包经营补充协议》；二、被告岳敏成应于本判决生效之日起30日内将位于雨花区平方米）腾空并返还给原告长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会；三、被告岳敏成应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会2008年12月28日至2021年6月27日期间的租金41102550元，并支付逾期违约金（按日万分之二的标准分阶段计算，截至2021年6月27日为16637442.17元。2021年6月28日起至实际清偿之日止的违约金，以租金41102550元为基数，按日万分之二的标准计算）；四、驳回原告长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告岳敏成的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费因适用简易程序减半收取260402.5元，反诉费34686元，保全费5000元，合计300088.5元，由原告长沙市雨花区洞井街道桃花社区筹建委员会负担90026.5元，被告岳敏成负担210062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年八月二十五日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。