大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初265号原告：许超产，男，1987年6月3日生，汉族，住址安徽省界首市。委托诉讼代理人：于淼，系辽宁哲盛律师事务所律师。被告：颜世壮，男，1975年8月10日生，汉族，住址庄河市。被告：范胜燕，女，1974年8月13日生，汉族，现住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张金霞，系北京金诚同达（大连）律师事务所律师。第三人：大连购房帮房屋经纪有限公司，住所地大连市甘井子区泉水B5区16-6号。法定代表人张海涛，系经理。委托诉讼代理人：李蔚，男，汉族，1981年1月2日生，系该公司员工。住址辽宁省昌图县。原告许超产与被告颜世壮、范胜燕，第三人大连购房帮房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日作出（2020）辽0211民初2071号民事判决书。判决作出后，被告范胜燕不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2020年9月4日作出（2020）辽02民终5756号民事裁定，将该案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许超产的委托诉讼代理人于淼，被告颜世壮、被告范胜燕的委托诉讼代理人张金霞，第三人大连购房帮房屋经纪有限公司委托诉讼代理人李蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许超产向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告一双倍返还原告定金20万元；3、被告一给付违约金80，360元（自2020年1月21日起，每日按房款的0.1%计算，截止到2020年3月17日起诉之日为56天，暂计80，360元，后期计算至判决确定的合同解除之日止）；4、被告一返还原告放置在案涉房屋中的各项个人物品，包括WMF德国腾宝锅具四件套一套、蓝之羽澳洲羊毛冬被（坠入梦乡200×230CM）一条、床上物品四件套一套、拖鞋十几双；5、被告二对被告一的上述责任承担连带责任；6、二被告及第三人配合原告办理资金监管解除手续；7、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告一名下有一套位于大连市甘井子区房屋，通过第三人出售。2019年12月26日，被告因个人原因无法亲自到场签合同，于是指定被告二作为其委托代理人，在第三人处与原告签订一份《房地产买卖合同》。合同约定：1、买卖双方通过第三人居间出售及购买位于大连市甘井子区房屋一套，面积是90.43平方米；2、总购房款143.5万元，定金10万元于本合同签订之日支付，首付款（除定金外）70万元，贷款额为63.5万元；3、卖方自行还清欠贷，保证于2020年1月20日将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方保管；4、卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方，并在25日内备齐过户文件交于居间方。5、卖方须保证对上述房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理，关于本房屋在本次转让前己产生的权属纠纷、债务、税项、出租、抵押等事宜，卖方应在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后买方无需负贵，如因此产生的一切损失由卖方赔偿；6、如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须的双倍返还定金给卖方；7、买卖双方未按合同约定的时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方，逾期超过十天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方需按合同约定承担违约责任；8、如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，居间方将根据双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件；9、双方自行办理过户、报税手续，签约当日产权人未到场，由其代理人范胜燕代签，如产权人不履行合同，由范胜燕承担本合同一切法律责任，以上风险居间方己尽告知义务，双方知晓并认可。合同签订后，原告按约定支付了10万元定金，由第三人保管，并向第三人交纳了9300元中介费用。2019年12月30日，原告与被告一及大连银行签订了《存量房交易购房资金监管协议》，并将76.5万元存入指定账户，作为结算房款专用账户。至此原告己按约定完成了全部义务，但二被告时至今日仍未履行合同中的义务，且互相推诿责任，并向第三人明确表示房子不卖了，致使本合同己无法继续履行。另，原告曾在被告的许可下，将一些个人物品放置在案涉房屋中的，包括WMF德国福腾宝锅具四件套一套、蓝之羽澳洲羊毛冬被(坠入梦乡200X230cm)—条、床上用品四件套一套、拖鞋十几双，总价值约1500元。综上所述，根据双方合同约定及相关法律规定，二被告的行为己构成根本违约，依法应承担相应的法律责任，故原告诉至贵院，请求贵院依法裁决。庭审中，原告撤回了第四、六项诉讼请求。被告颜世壮辩称，不同意原告的诉讼请求。买卖合同不是我签的，我不同意卖房子，我是被范胜燕胁迫的，范胜燕等四人胁迫我写了120万的借条，以现金方式借他钱。当时他们拿刀胁迫我，我没有授权范胜燕帮我卖房子，授权上的签字不是我写的。我在泉水派出所、五一广场派出所两次报警，在派出所做了笔录。被告范胜燕辩称，一、答辩人经颜世壮授权代理其出售房屋，系颜世壮的真实意思表示，颜世壮所陈述的均系其肆意毁约的借口。答辩人代颜世壮签订完买卖合同后，颜世壮本人与被答辩人一起通过第三人办理了后续的房屋买卖手续。案涉《房地产买卖合同》中仅有买方、卖方两个合同主体，虽合同第十条款提及答辩人，但答辩人并非案涉合同的主体一方，答辩人仅是代理人的身份，不应对答辩人发生法律效应，被答辩人要求答辩人承担定金的返还义务完全突破了合同的相对性。况且第十条款是一条专门针对答辩人书写的条款，买方及第三人大连购房帮房屋经纪有限公司如若想将答辩人作为合同的主体加入到合同当中，其就有义务要求答辩人在此条款旁签字确认，但纵观合同整体，也仅有答辩人作为代理人在卖方处的一处签字。民事合同应当探究合同当事人订立的真正意思表示，本案中房屋买卖合同手写条款由第三人房屋中介公司书写，其真正的意思表示应当是要求代理人承担因无权代理或超越权限代理应当承担的责任，代理人并非产权人，无权也无法在被代理人毁约的情况下完成产权过户，本案中，答辩人即便应当承担责任，也应当依据代理相关的法律规定在无权代理或超越权限代理所造成的法律后果范围内承担责任。本案如若认定答辩人与颜世壮的代理关系成立，且答辩人也没有超出代理权限，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，应当由颜世壮承担全部违约责任。本案卖方颜世壮对于收取买方许超产10万元定金享有权利，在买方违约的情况下可以不返还定金，但是其违约却不需要承担任何责任，权利义务如此不对等的行为如被法律支持，将会导致更多的被代理人不履行义务，将责任全部强加与代理人的身上，不符合立法目的，也有违平等、公平原则，交易安全将无法保证。二、合同法第84条规定债务的转移，应当是有效的、具有可转移性的债务。本案卖方需要履行的房屋过户义务，需要颜世壮本人亲自履行才能完成房屋产权过户，性质上属于不可转移的债务。第三人大连购房帮房屋经纪有限公司述称，范胜燕以颜世壮代理人的身份到我公司签署房地产买卖合同，在签合同过程中我与颜世壮视频，确定买卖意向，确认颜世壮出售房屋。合同履行过程中颜世壮本人对买卖合同追认了手续，并配合买方做资金监管与审核贷款手续。后期颜世壮不配合，合同中止，一审开庭当天颜世壮与原告到银行解除了资金监管，我公司返还了原告的定金10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对案涉事实，本院认定如下：2019年12月16日，原告（买方）、被告颜世壮（卖方，被告颜世壮未到场，被告范胜燕作为其代理人到场并签字）、第三人（居间方）签订房地产买卖合同，约定买卖双方通过第三人出售及购买位于大连市甘井子区房屋，已见借款合同原件，卖方自愿还清欠贷，房屋价格为1,435,000元，定金100,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于合同签订之日支付定金100,000元，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方拟申请商业贷款635,000元，买方应于本合同签订之日起5日内备齐首付款700,000元存入银行资金监管；如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方需双倍返还定金给买方。上述合同内容为打印字体，另在合同第十条有如下手写条款：“双方自行办理过户、报税手续，签约当日产权人未到场，由其代理人范胜燕代签，如产权人不能履行合同由代理人范胜燕承担本合同一切法律责任，以上风险居间方尽风险告知义务，双方知晓并认可。”合同首部与尾部卖方处均记载被告颜世壮为卖方，被告范胜燕为卖方代理人。各方当事人均认可签订该合同时被告颜世壮未到场，被告范胜燕作为被告颜世壮代理人签订该合同。被告范胜燕称其签订该合同时合同文本上并没有第十条手写内容。原告与第三人均称合同签订时合同文本上已记载有第十条手写内容。被告颜世壮称被告范胜燕将合同文本交给他时合同文本上已记载有第十条手写内容。原告已支付定金100,000元及中介费、贷款代办费。2016年12月30日，原告与被告颜世壮在大连银行办理了案涉合同中约定的首付款资金监管手续。2020年4月28日庭审后，第三人已将定金10万元返还给原告。原告、被告颜世壮和第三人已解除在大连银行的资金监管手续。原告与被告范胜燕均提供一份监控录像，称是在合同签订过程中，被告范胜燕通过与被告颜世壮视频通话的方式确认被告颜世壮委托被告范胜燕出售案涉房屋。第三人对该证据的真实性没有异议。被告颜世壮称不记得是否进行过该视频通话。被告颜世壮另称2019年12月份被被告范胜燕胁迫，后其于2020年3月份进行案涉房屋的撤押登记的时候在房地产交易市场报警。案涉房屋登记在被告颜世壮名下。被告颜世壮表示不同意出售案涉房屋。原告在诉状中提到的物品，包括WMF德国腾宝锅具四件套一套、蓝之羽澳洲羊毛冬被（坠入梦乡200×230CM）一条、床上物品四件套一套、拖鞋十几双，于庭审中表明其已经取回。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告颜世壮作为案涉房屋的所有权人虽然在签订房屋买卖合同时并未到场，系由被告范胜燕作为代理人代签，但是在该合同签订后，被告颜世壮本人到场与原告办理了资金监管手续，因此本院认为，即使在签订房屋买卖合同时被告范胜燕没有关于案涉房屋的代理权限，被告颜世壮到场办理资金监管的行为也应视为对房屋买卖合同的追认。案涉房屋买卖合同已成立并生效。现被告颜世壮表示不再出售案涉房屋，且原告已收取其已交付的定金，视为同意解除案涉合同，故原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金及双倍返还定金一节。根据《合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可知违约金与定金是不能并用的两种不同的违约责任，本案在庭审中亦已释明原告是否变更诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求。故原告并未明确适用违约金或定金条款。因此，对于原告关于双倍返还定金和违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于被告范胜燕对被告颜世壮的上述责任承担连带责任一节。因大连市中级人民法院作出的（2020）辽02民终5756号民事裁定书中写明一审法院应向原告许超产释明是否变更诉讼请求，由原告明确其请求被告范胜燕承担的是返还定金100,000元的责任还是连带责任，本院在庭审中亦已释明，但原告仍坚持其诉讼请求，故无法确定其请求被告范胜燕承担的是返还定金100,000元的责任还是连带责任。因此对于该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、解除原告许超产与被告颜世壮签订的房地产买卖合同；二、自本判决生效之日起十日内，被告颜世壮向原告许超产返还购买房屋定金人民币100，000元（原告交付的定金100，000元，已由第三人返还原告）。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告许超产的其他诉讼请求。案件受理费20,238元，由原告许超产负担948元，被告颜世壮、被告范胜燕负担19，290元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告许超产。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵廷山人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二一年七月一日书 记 员  郝安琪