上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10257号原告：范金平，男，1966年8月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：金小妹。委托诉讼代理人：李小星，上海万答律师事务所律师。被告：胡仁才，男，1968年5月18日生，汉族，住上海市松江区。被告：张志英，女，1967年7月5日生，汉族，住上海市闵行区。原告范金平与被告胡仁才、张志英、上海搜房房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，于2019年8月30日作出(2018)沪0117民初7797号民事判决书。之后，被告上海搜房房天下房地产经纪有限公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2020年4月30日以一审法院未围绕当事人诉讼请求进行审理为由撤销了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月21日立案重审后，依法另行组成合议庭进行审理。审理中，原告自愿撤回对上海搜房房天下房地产经纪有限公司的主张。本案于2020年12月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人金小妹、李小星和被告张志英到庭参加诉讼。被告胡仁才经本院公告传唤未到庭，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。原告范金平向本院提出诉讼请求：１、判令解除原告与被告胡仁才、张志英于2004年1月5日签订的《购房协议书》；２、判令被告胡仁才、张志英返还原告购房款234,267.40元；３、判令被告胡仁才、张志英赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金234,267.40元；4、判令被告胡仁才、张志英赔偿原告购房差价损失2,137,332.6元。事实与理由：坐落于上海市松江区茜蒲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系被告胡仁才、张志英的动迁安置房。2004年1月5日，原告与被告胡仁才、张志英签订《购房协议书》一份，约定被告胡仁才、张志英将系争房屋出售给原告，面积约108平方米，房屋总价按每平方米1,700元计算，另加差价费48,000元，如有面积或单价上的调整，按实结算。协议签订后，原告按约支付了房价款55,000元及差价费33,000元，剩余购房余款由原告直接支付给拆迁人，剩余差价费15,000元拿到钥匙时支付。其后，原告按约支付了第一笔房款88,000元，并于拿到钥匙时支付了剩余差价费15,000元和议价费2,200元。原告于2004年9月14日搬入系争房屋居住使用至今，并支付了包括但不限于有线电视初装费、物业费、水费等费用。2015年系争房屋可以办理小产证，原告催促被告胡仁才给予协助，但其要求加价，双方协商未果。2016年11月，原告发现被告胡仁才将系争房屋另出售给了案外人邵某、徐某某并办理了过户手续。原告认为，两被告违反了双方签订的买卖协议恶意一房二卖，致使原告购房目的无法实现，据此请求法院判如诉请。被告张志英辩称，其同被告胡仁才已经离婚，房子已经交给了原告十几年。之后房屋买卖事宜其均不知晓。据此被告不同意原告的诉请。被告胡仁才未作答辩。经审理查明：2004年1月5日，原告作为受让方、被告作为转让方，双方签订《购房协议书》，约定转让方将系争房屋出售给受让方。协议书第三条约定：房屋总价包括：①房款：每平方米1,700元×108平方米；②差价款：48,000元。付款方式为：①受让方于2004年1月5日支付88,000元(包括购房款55,000元，差价费33,000元)；②剩余购房款由受让方直接向拆迁人支付；③差价费15,000元在拿到房屋钥匙时付清。协议书第四条约定，……转让方应在房屋移交时协助受让方办理房屋产权过户手续，并提供相关资料，过户费用由受让方承担；转让房屋系转让方拆迁安置房，房屋移交时间为转让方从拆迁人处取得房屋时；转让房屋如有面积或单价上的调整，按照实际结算，但差价费不再做调整……。协议书另对其他相关事项进行了约定。同日，被告胡仁才出具收条一张，载明收到原告购房款55,000元、差价费33,000元。2004年9月14日，被告张志英出具收条一张，载明收到原告剩余差价款15,000元、议价费2,000元。同日，上海松江工业区房地产开发有限公司出具商品房实测结算通知单，载明房屋总价184,067.4元。被告张志英出具收据一张，载明已收到原告就系争房屋给付的全部房款。另查明：2016年5月29日，被告胡仁才与案外人邵某、徐某某及案外人搜房公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定案外人邵某、徐某某向被告胡仁才购买系争房屋，总房价款1,280,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告胡仁才与案外人邵某、徐某某签订《房屋买卖合同》一份，约定案外人邵某、徐某某向被告胡仁才购买系争房屋，总房价款1,280,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年6月9日，被告胡仁才与案外人邵某、徐某某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告胡仁才将系争房屋出售给案外人邵某、徐某某，转让价款为1,500,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告胡仁才与案外人邵某、徐某某签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，载明本次交易实际成交价为1,280,000元，买卖合同价为1,500,000元，案外人邵某、徐某某实际付款方式为定金20,000元，签合同当日支付被告胡仁才490,000元，贷款750,000元，尾款20,000元，合计总房价款1,280,000元；此房地产交易产生的所有税、费均由案外人邵某、徐某某承担；协议相关内容与原“买卖合同”不符之处，以本协议为准，其他未尽事项仍以原“买卖合同”约定为准。同日，案外人徐某某通过银行转账方式分三笔向被告胡仁才支付200,000元、200,000元、90,000元。2016年9月8日，案外人邵某、徐某某登记为系争房屋权利人。系争房屋并于2016年7月26日抵押登记给案外人上海市公积金管理中心，债权数额为745,000元。2017年02月06日,案外人邵某、徐某某向本院提起(2017)沪0117民初2622号房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令：1、被告胡仁才将系争房屋交付给案外人邵某、徐某某；2、被告胡仁才支付案外人邵某、徐某某自2016年10月16日起至实际交付系争房屋之日止的逾期交房违约金。经本院审理后于2018年1月12日作出一审判决：一、被告胡仁才于本判决生效之日起十日内将系争房屋交付给案外人邵某、徐某某；二、被告胡仁才于本判决生效之日起十日内支付案外人邵某、徐某某逾期交房违约金(以1,280,000元为本金，自2016年10月15日起至实际交房之日止，按每日万分之五的标准计算，以不超过256,000元为限)；三、案外人邵某、徐某某于被告胡仁才交付上述房屋之日支付被告胡仁才房屋尾款25,000元。该判决现已生效。再查明，2006年9月1日，本院作出(2006)松民一(民)初字第2994号民事判决书，判决准予二被告离婚，双方所生女儿胡丽娜随张志英共同生活。又查明，本院根据原告的申请依法委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的市场价进行评估，评估结果为：系争房屋在2018年10月11日时点的市场价为2,371,600元,单价为每平方米21,517元。该评估报告中特别提示：本估计报告使用期限自估价报告出具之日起为一年，即2019年5月5日至2020年5月4日止。重审中，该估价公司向本院出具说明载明该案中的使用期限系根据行规输入，审理中的案件大多可以在报告使用期限内审结，执行案件因被执行人等各种因素导致不能在报告使用期限内拍卖，随着时间的推移，等到真正拍卖时，价值时点发生改变，从而需要重新估价。在该案估价报告中，估计公司对估价对象于估价时点2018年10月11日这一固定的时间节点的市场价值进行估价，该估价结果并不随着时间的推移而改变，故在该案中鉴定结果不受使用期限的限制。原告对上述评估结果和说明无异议。被告认为该评估确定的房价过高。估价公司称系根据评估节点房屋所在小区成交价格所形成的大数据做出。以上事实，由民事判决书、《购房协议书》、收条、商品房实测结算通知单、上海市房地产权证、鉴定估价报告等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告胡仁才、张志英签订的《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。因被告胡仁才又将系争房屋另出售给了案外人邵某、徐某某，并已将系争房屋过户至案外人邵某、徐某某名下，原告的合同目的已经无法实现，故原告主张要求解除其与被告胡仁才、张志英于2004年1月5日签订的《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告胡仁才、张志英应返还原告已付的全部房款234,267.40元(一手房价184,067.40元＋差价费48,000元+议价费2,200元)。如前所述，由于被告胡仁才、张志英无法按照《购房协议书》的约定将系争房屋过户给原告，被告胡仁才、张志英应承担相应的赔偿责任。原告主张被告胡仁才、张志英赔偿房屋差价损失2,137,332.60元(房屋市场评估价为2,371,600元-234,267.40元)于法有据，本院予以支持。关于原告主张相当于一倍已付房款的赔偿金等，均缺乏合同和法律依据，且本院支持上述房屋差价损失时已对于其他损失予以充分考虑，已经能够弥补被告违约给原告造成的损失，故本院对此诉请不再支持。被告张志英辩称，因为其与被告胡仁才已经离婚，故所有事情与其无关，本院认为两被告的离婚事宜并不能免除被告张志英本案所涉合同的义务和责任，故对被告张志英的辩称意见，本院不予采纳。被告胡仁才未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告胡仁才放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告胡仁才自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告范金平与被告胡仁才、张志英就坐落于上海市松江区茜蒲路XXX弄XXX号XXX室房屋于2004年1月5日签订的《购房协议书》；二、被告胡仁才、张志英于本判决生效之日起十日内返还原告范金平购房款234,267.40元；三、被告胡仁才、张志英于本判决生效之日起十日内赔偿原告范金平房屋差价损失2,137,332.60元；四、驳回原告范金平的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,727元，鉴定费7,580元，合计诉讼费35,307元，由原告范金平负担1,874元(已付)，由被告胡仁才、张志英负担33,433元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  谢俞红二〇二一年二月二十五日书 记 员  石文琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。