江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终987号上诉人（原审被告）：王青，男，1993年9月22日出生，汉族，住淮安生态文化旅游区。委托诉讼代理人：夏家华，江苏山阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李燕，女，1982年4月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。原审被告：郑秋子，女，1990年9月23日出生，汉族，住淮安生态文化旅游区。上诉人王青因与被上诉人李燕、原审被告郑秋子房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王青上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.双方买卖合同约定以房屋成交价格的20%作为违约金，即27万元，一审酌定的违约金数额为45万元，金额过高且与双方约定的违约条款相悖；2.房屋价格涨幅过高，双方当事人均无法预见，属于情势变更，责任不可归责于任何一方，出售房屋上诉人将蒙受重大损失，一审法院将房屋价格暴涨后风险全部判令上诉人承担有失公允；3.涉案房屋为上诉人与其妻子郑秋子的夫妻共同财产，合同上郑秋子的签字为上诉人代签，上诉人属无权处分或无权代理行为，现妻子明确表示不同意出售房屋，其夫行为应为无效，上诉人只应承担缔约过失责任而不是违约责任。被上诉人在签订合同时并未要求上诉人夫妻双方到场签字，对此亦有过错；4.一审程序违法,中介机构也应作为第三人参与诉讼并承担相应的过错赔偿责任。被上诉人李燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案合同合法有效，中介机构是第三方，因我方主张是买卖合同，中介机构无必要参与本案诉讼。如果中介存在过错，应由上诉人向中介机构主张权利。本案是因上诉人违约，得到的利益远超过其违约金损失，约定的违约金不足以对违约失信者进行惩罚，一审法院酌情认定是合理的。王青有权代表郑秋子签订合同，后果也应由其承担，涉案合同第六条第一项有明确约定。李燕一审起诉请求：1.判令王青、郑秋子返还李燕购房定金5万元并承担违约金80万元，合计85万元；2.本案诉讼费用由王青、郑秋子承担。一审法院认定事实:2019年12月6日，李燕与王青、郑秋子签订《房地产买卖居间合同》，约定：李燕购买王青、郑秋子名下位于淮安市生态文旅区房屋，总价款135万元，李燕于王青、郑秋子签署合同后当日支付定金5万元，于2019年12月31日支付50万元（按已支付的全部定金）。李燕应于签订合同后六十日内向贷款银行申请贷款74万元……李燕应于2020年2月29日前支付王青、郑秋子10万元，尾款1万元于过户当日支付给王青、郑秋子。违约责任：双方任何一方解除合同或者拒绝履行合同的，或发生本条1、2、3条违约现象，均由违约方向另一方支付合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。定金责任：若王青、郑秋子违约不卖或相关权利人提出异议，则应向李燕双倍返还定金；若李燕违约不买了，则已支付给王青、郑秋子的定金不予返还。合同尾部由李燕及王青、郑秋子签字。同日，王青出具《收款收据》，载明“兹收到李燕付给本人的款项计5万元，本人确认上述款项系买受方李燕用于购买淮安市生态文旅区房地产的定金。”2019年12月28日，李燕与王青签订《协议书》，载明“双方就淮安市绿地世纪城五期209号楼1507室签订买卖居间合同（0000044）双方达成一致协议如下：原先首期房价款于2019年12月31日前支付，现支付时间改为双方于2020年1月20日前共赴淮安市政务服务中心签订网签合同后当日内李燕将后期房款支付给王青、郑秋子”。2020年5月6日，案外人淮安生态文化旅游区好房通中介服务部孙海与王青通话，孙海称“王总，那个我和买家李燕沟通的，她这边说，如果说你继续卖给她就愿意继续买，她钱准备好了”，王青称“我也不可能这个价格卖给她呀”，孙海称“你说你当时叫人家等的”，王青回复“你不要谈这个，我现在宁愿违约，我现在不说多少，我宁愿和你毁约，我赔你十万块钱，但我也不可能按这个价格卖给你的”、“现在这边价格将近210万元，我怎么可能135万元卖给她”。一审另查明，淮安绿地世纪城五期209号楼1507室房产所有人为王青、郑秋子共同所有。一审审理过程中，李燕陈述案涉房屋在2020年5月总价应当在260万元左右，现已涨价至270万元，因房屋价格涨幅过高，其主张王青、郑秋子承担违约金80万元，买房时候其知道案涉房屋系王青与郑秋子共同所有，签订合同时中介打电话给郑秋子，但是并未打通。签订合同后李燕不知道中介与郑秋子的沟通情况，但因王青、郑秋子的家人均在合同签约现场，应当可以代表郑秋子同意卖房。王青陈述其于2020年5月6日明确如李燕不按照210万元总价购买，其不同意出售房屋。郑秋子陈述其对案涉房屋买卖合同不知情，该房屋系其夫妻共同财产，其不同意出售。一审法院认为：李燕与王青签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，应予确认。对于李燕要求返还定金5万元的主张，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王青明确表明不再履行合同，李燕合同目的不能实现，其有权要求王青返还定金5万元，故对李燕的该项主张，一审法院予以采纳。对于李燕主张违约金80万元的主张，王青认可其行为构成违约，故理应向李燕支付违约金。对于违约金的金额，双方在合同中明确约定违约方向另一方支付合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案中，王青、郑秋子自认案涉房屋在2020年5月6日总价为210万元，一审法院在综合考量双方在合同签订及后续履行过程的过错以及案涉房屋增值情况，酌情确定王青应承担的违约金金额为45万元。对于李燕要求郑秋子承担责任的主张，郑秋子不予认可，一审法院认为，郑秋子并未在案涉合同中签字，且李燕自认签约时并未与郑秋子取得联系，李燕亦未举证证明郑秋子对王青的代理行为进行追认，案涉房地产买卖居间合同对郑秋子无约束力，对李燕的该项主张，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王青于判决生效之日起十日内向李燕返还定金5万元并赔偿损失45万元；二、驳回李燕的其他诉讼请求。案件受理费12300元，保全费2170元，合计14470元，由李燕负担5107元，由王青负担9363元。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王青明知自己并非涉案房屋的完全所有人，仍与李燕签订《房地产买卖居间合同》，其行为构成无权处分，事后又未得到共有人郑秋子的追认，导致合同无法实际履行，王青的行为构成根本违约，因此王青应当承担不履行主要债务的违约责任，而非缔约过失责任。李燕在一审中明确其诉讼请求为返还定金5万元并要求王青、郑秋子赔偿违约金80万元，涉案合同虽约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，但实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。现涉案房屋价值确实出现大幅度上涨，考虑到王青在签订合同后存在拖延履行合同义务的情形，并直到2020年5月6日才明确以涉案房屋涨价为由要求李燕支付市场价，而该价格较订立合同时双方约定的房价已上涨近80万元，该80万元就是李燕的期待利益损失亦即可得利益损失,考虑到李燕在签订合同时未审查核实王青的授权情况，其自身亦有过错，一审法院综合考虑双方过错及涉案房屋的增值情况，酌定王青承担45万元违约金，并无不当。上诉人王青所提其只应承担缔约过失责任且违约金数额过高的主张，本院不予支持。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，诉讼中双方仅就房屋交易是否继续履行以及是否应承担房屋买卖的违约责任存在争议，并未涉及居间法律关系，因此中介机构并非必须参与本案诉讼，本院对王青所持原审判决未追加中介机构参加诉讼存在程序错误的上诉意见亦不予采信。综上所述，王青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人王青负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月十七日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇