贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2281号 上诉人（原审被告）：贵州铁建房地产开发有限公司，住所地都匀市剑江中路67号金海岸观江楼15层附83号，统一社会信用代码91522701063051892J。 法定代表人：王玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴青青，女，1984年10月25日生，苗族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建房开公司）因与被上诉人吴青青商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初6907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 铁建房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判铁建房开公司承担逾期交房违约金为已付房款的日万分之零点二；2、撤销一审判决第二项，依法改判铁建房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付房款的日万分之零点二；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于逾期交房违约金，合同约定的标准为日万分之0.2，上诉人认可该标准。逾期交房违约金与逾期办证违约金存在包含关系，逾期交房必然会导致逾期办证，在上诉人已承担高额逾期办证违约金的情况下，该标准不应上调。二、逾期交付办理商品房转移登记有关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用和出租。因此，一审判决的违约金明显过高，严重超出了上诉人的承受能力。三、《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款的违约金是日万分之零点二，与合同约定的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金日千分之零点二相比，权利义务不对等。四、逾期交房在行业内普遍存在，人数众多，且受疫情影响，无法正常生产经营，如果按照万分之0.5的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，无法承受，不利于当地经济社会和谐健康，有序的发展。综上，请求二审改判支持铁建房开公司的上诉请求。 吴青青二审未作书面答辩。 吴青青向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金10288.92元（以购房款584598元为基数，每日按照0.1‰计算，共计算176日）；2、被告支付原告逾期办理房屋登记证书违约金22214.72元（以购房款584598元为基数，每日按0.05‰计算，期限暂从2018年10月31日计算至2020年12月1日，未计算部分应判决计算至房产办理之日）；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：015年9月3日，原告与被告签订合同编号为匀商房监制预0042601《商品房买卖合同》后，以584598元的价格向被告购买其开发的都匀市尚城一品4栋2单元12层1号房屋。该合同第十一条、第十三条及第二十二条约定有以下等内容：被告于2016年10月31日前向原告交付该商品房，于2018年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。逾期超过90个工作日，原告不退房要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定日期至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之零点二的交房违约金、万分之二的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。合同还对其他事项作了明确约定。2017年4月，被告向原告交付房屋，逾期交房176天。但至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，截止至2020年12月1日，已逾期760天。原告认为被告违反合同义务，以诉称理由向一审法院起诉，提出如前诉请。 一审法院认为，引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，．．．．．．”的规定，处理该案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行义务后，被告未能依约按时向原告交付房屋及办理商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。综合当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，一审法院对原告以约定的日万分之零点二逾期交房违约金过低，请求调整为日万分之一，自愿将逾期交付商品房转移登记有关文书违约金调整为日万分之零点五的请求予以支持。对于被告的辩称主张，因未能提供证据加以证明，一审法院不予采纳。综上所述，原告吴青青的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴青青逾期交房违约金10288.92元（584598×176×0.1‰）；二、被告贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴青青截至2020年12月1日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金22214.72元（584598×760×0.05‰）。2020年12月2日后，以交付房款584598元为基数，按照日万分之零点五计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人铁建房开公司围绕上诉请求依法提交了证据。 上诉人铁建房开公司提交的证据：《支付凭证》，拟证明：其向被上诉人吴青青支付了逾期交房违约金2058元。 被上诉人吴青青质证意见：认可收到款项，但认为达不到证明目的，如果逾期交房是按合同执行，则逾期办证也应按照合同执行。 本院认证意见：对该证据的真实性、合法性予以认可，可以确认上诉人铁建房开公司曾向被上诉人支付部分逾期交房违约金的事实，但不能证明对逾期交房违约金已经全部支付完毕。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审法院对逾期交房以及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的调整比例是否适当。 本院认为：引起该民事纠纷案件的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，按照买受人已交付房价款万分之二的标准计算，但是吴青青在一审起诉时已自行调减按日万分之零点五，一审予以确认并无不当。双方在合同中还约定逾期交房的违约金按照买受人已交付房价款万分之零点二的标准计算，一审诉讼中，吴青青认为该合同约定的逾期交房违约金标准过低，请求一审法院予以调高。一审法院综合双方当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按买受人已付房价款的日万分之一计算，并无不当。二审诉讼中，铁建房开公司主张未能按期交付办理商品房转移登记有关文书系业主的原因导致，一审法院调整后的违约金仍明显过高，但其并未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果。另外，针对铁建房开公司主张《商品房买卖合同》约定的权利义务不对等的问题，由于案涉违约金的比例是铁建房开公司自己提供的格式合同条款，不存在双方约定的权利义务不对等的情形。因此，上诉人的该项主张的理由亦不成立。 根据二审中铁建房开公司提交的《支付凭证》，铁建房开公司已向吴青青支付逾期交房违约金2058元，对上述款项本院依法予以扣减，即铁建房开公司应向吴青青支付逾期交房违约金8230.92元（584598×176×0.1‰-2058）。 综上所述，上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初6907号民事判决第二项； 二、变更贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初6907号民事判决第一项为：上诉人贵州铁建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人吴青青逾期交房违约金8230.92元； 三、驳回上诉人贵州铁建房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费306元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担；二审案件受理费339元，由上诉人贵州铁建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十六日 法官助理陆梅 书记员雷春莲