北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初891号原告：薄振江，男，1946年10月24日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：徐波，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：武红梅，北京徐波律师事务所律师。被告：雷有军，男，1967年3月18日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：占乐胜，北京天斗律师事务所律师。被告：北京山天置业有限公司，住所地北京市怀柔区红螺路39号院甲8号楼。法定代表人：刘凤香，经理。委托诉讼代理人：郎克宇，北京观邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，男，1986年8月13日出生，汉族，该公司经理，住北京市海淀区。原告薄振江与被告雷有军、被告北京山天置业有限公司（以下简称山天置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薄振江委托诉讼代理人徐波、武红梅，被告雷有军委托诉讼代理人占乐胜、孙华坤、被告山天置业公司委托诉讼代理人郎克宇、刘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薄振江向本院提出诉讼请求：1．判令二被告签订的安置房买卖合同项下红螺馨园×号楼×单元×室房屋所有权归原告享有，并现状交付给原告，并不得破坏室内的结构及装修，二被告配合原告办理上述房屋产权转移登记手续；2．判令雷有军给付原告补偿款587385元；3．判令被告雷有军将签订的安置房买卖合同项下的红螺馨园×号楼×单元×室所对应的停车位、地下室与房屋一并现状交付给原告，二被告协助原告办理相关使用权转移手续；4．诉讼费由二被告承担。事实与理由：1997年1月14日，原告购买了雷有军位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村×号宅基地上的院落及房屋，2017年，涉案院落房屋纳入怀柔区棚改项目拆迁范围，同年9月9日原告与山天置业公司签订了《拆迁补偿协议》，同时签订了《优惠购房意向书》，被告雷有军企图获取拆迁利益，见利忘义，违背诚实信用，于2017年10月20日起诉至法院，要求确认双方购房合同无效，并要求确认诉争院落及房屋的拆迁补偿利益，经法院判决，确认原告享有70%的拆迁利益，2020年12月，原告得知山天置业公司已与雷有军签订了回购房安置协议，二被告不顾生效判决，恶意串通，严重侵害了原告的合法权利，故起诉至法院。雷有军辩称：原告诉讼请求没有任何法律依据，具体理由如下：涉案房屋是原被告之间的房屋买卖合同被确认无效之后，雷有军购买所得，薄振江无权主张。涉案房屋的优惠购房利益与雷有军作为刘各长村×号宅基地的所有权人身份关系不可分割、不能让渡。薄振江既非刘各长村×号宅基地的所有权人也非刘各长村的集体经济组织成员，无权获得安置房屋；因雷有军与薄振江之间的房屋买卖合同无效所导致的法律后果，已被生效法律文书做出处分，雷有军已为合同无效付出了相应的代价，拆迁补偿款的70%已经为薄振江所有，薄振江不能就无效合同反复主张利益。（2017）京0116民初6333号民事判决和（2018）京03民终7294号民事判决书中，对于有专属性质的利益未在雷有军和薄振江之间进行分配，而是判决专属于一方所有，本次诉讼也应当采取同样的而标准，对专属于雷有军的利益，也不宜进行分配，应判决专属于雷有军。请求驳回原告的诉讼请求。山天置业公司辩称：我方认为本案原告薄振江和雷有军之间因农村房屋买卖引发的纠纷，与我方作为项目主体没有关系。我们签订的前期的搬迁补偿协议和后期的优惠购房合同是完全依照刘各长棚户区改造实施方案进行的，前期跟原告签订协议也是按照规定进行的。买卖合同确认无效后，我们也是按照法院生效判决来进行的，请求驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：位于北京市怀柔区刘各长村×号院落（以下简称诉争院落）的宅基地使用权于1993年12月10日登记于雷有军名下。该院落内原建有北房四间。1993年4月30日，原怀柔镇人民政府颁发镇字第×号村民建房施工许可证，批准雷有军在诉争院落内新建南房四间。1996年，雷有军与薄振江订立房屋买卖合同，约定雷有军将诉争院落内房屋出卖给薄振江。1996年11月9日，薄振江给付雷有军购房款66000元，雷有军为薄振江出具收款证明一份。1997年1月14日，雷有军、薄振江经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契，为降低契税金额，双方在该契约上约定的房产价格为40000元。同日，薄振江交纳契税2400元，手续费共计800元。同日，薄振江将户口迁至诉争院落，但其户别为非农业家庭户。2017年9月9日，山天置业公司（搬迁人，甲方）与薄振江（被搬迁人，乙方）签订《怀柔区刘各长村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》，约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下：一、1、乙方宅基地位于怀柔区怀柔镇刘各长村×号，宅基地面积为197．1㎡……乙方被搬迁房屋总建筑面积为197．1㎡。2、乙方在被搬迁房屋内在册3人，分别是薄振江，万秀凤，薄青春。……二、搬迁补偿费：经……估价结果报告确定，乙方宅基地区位补偿价为788400元，房屋重置成新157668元；装修、设备及附属物补偿价68974元。合计1015042元。三、搬迁补助费1、搬家补助费：7884元；拆装移机费：600元；……4、信鸽证补助费：25000元……合计33484元。四、搬迁奖励费1、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，甲方按认定的宅基地面积给予700元／平方米提前搬迁奖励137970元。2、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，甲方按认定的宅基地面积给予乙方600元／平方米工程配合奖励118260元。3、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，且未发生新建、改建、扩建房屋，房屋内外装修及修建院内附属设施等的，甲方按认定的宅基地面积给予200元／平方米的资源节约奖励费39420元。4、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，甲方支付乙方宅基地区位补偿奖励费／元和房屋重置成新奖励费28885元。合计324535元。五、搬迁补偿、补助及奖励款总计1373061元。……后双方又签订搬迁补偿补充协议一份，内容为：根据甲、乙双方于2017年9月12日签订的《怀柔区刘各长村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》和2017年9月12日签订《优惠购房意向书》（编号：G-0250-01、Z-0250-02），认定宅基地面积为197．1㎡，实际优惠购房面积为197㎡。该协议就搬迁补助等相关事宜进行了补充约定。同日，双方再次签订搬迁补偿补充协议一份，就搬迁集体配合奖励事宜进行了补充约定。2018年2月1日，拆迁补偿款发放到华夏银行北京怀柔支行薄振江名下的账户中。2017年10月20日，雷有军曾起诉至法院，要求：1．确认雷有军、薄振江之间买卖宅基地及房产（怀柔镇刘各长村×号）的房产卖契（编号：949号）无效；2．判决薄振江返还雷有军怀柔镇刘各长村×号宅基地及房产搬迁补偿款1373061元（其中包括：搬迁补偿1015042元、搬迁补助费33484元、搬迁奖励费324535元）和197㎡优惠购房面积；3．本案诉讼费用由薄振江负担。经审理，法院认为，雷有军、薄振江之间的房屋买卖协议，违反了有关法律规定，应属无效。关于宅基地的区位补偿部分，雷有军应当按照其过错程度赔偿薄振江的信赖利益损失，宅基地区位补偿的百分之七十归薄振江，百分之三十归雷有军；关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿归薄振江所有；关于搬迁奖励费的补偿归薄振江所有；关于回购房安置的补偿利益，由于本案薄振江虽已签订回购房安置协议，回购房最终能否取得，面积、位置均不能确定，不便对该项利益的分配在本案中予以处理。对于雷有军要求优惠购房面积的诉讼请求，雷有军可待回购房安置利益正式确定后另案主张权利。本院于2018年4月8日作出（2017）京0116民初6333号民事判决，判决：一、雷有军与薄振江签订的关于怀柔区怀柔镇刘各长村×号院落的房屋买卖合同无效；二、薄振江于判决生效后十日内返还雷有军关于怀柔区怀柔镇刘各长村×号院落宅基地的区位补偿利益236520元；三、驳回雷有军的其他诉讼请求。薄振江不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院2018年6月19日作出（2018）京03民终7294号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月12日，雷有军与山天置业公司签订两份《优惠购房意向书》，约定雷有军认购山天置业公司建设的×号楼×单元×号房屋，优惠购房面积82平方米，×号楼×单元×号房屋，优惠购房面积115平方米。2020年11月20日，雷有军与山天置业公司签订两份《安置房买卖合同》，合同约定山天置业公司将暂定名为红螺馨园×楼×单元×号房屋（以下简称×室），暂定建筑面积82平方米出售给雷有军，房屋总价款为381300元；山天置业公司将暂定名为红螺馨园×号楼×单元×号房屋（以下简称×室），暂定建筑面积115平方米出售给雷有军，房屋总价款为540500元。上述房屋性质为按经济适用住房管理。当日雷有军将上述房款支付给山天置业公司。2020年12月23日支付601室2021年度物业费2622元、产权证代办费500元、工本费80元、印花税5元；现山天置业公司已将上述两套房屋交付给雷有军。2021年4月18日，雷有军与山天置业公司签订两份《“红螺馨园”项目地下储藏室使用协议》，山天置业公司无偿给付雷有军×号楼×层×号（×室对应储藏室）及×号楼×层×号（×室对应储藏室），雷有军对上述地下室享有使用权。2021年4月20日，雷有军与山天置业公司签订一份《“红螺馨园”项目地下停车位使用协议》，山天置业公司无偿给付雷有军×层×号停车位一个，雷有军对上述停车位享有使用权，停车位接受物业公司的统一管理，并按物业公司的车费收费标准向物业公司缴纳车位管理费。该车位性质为人防工程。根据相关政策，涉案房屋弃购补偿标准为每平方米21000元。双方均不申请对涉案房屋市场价格进行评估。山天置业公司已按197平方米，每平方米30元标准支付薄振江44个月的租房补贴。现山田置业公司尚有2个月租赁补贴未支付。双方均同意在本案中一并结算处理上述款项。本院认为：虽雷有军与薄振江之间存在关于刘各长×号房屋的买卖合同，山田置业公司与雷有军、薄振江并不存在农村房屋买卖合同关系，涉案原房屋已被拆迁，本案实际争议为原房屋拆迁后的关于有关拆迁利益分割的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案的争议焦点为刘各长村×号拆迁后的回购房利益在雷有军与薄振江之间如何分配。雷有军与薄振江之间关于刘各长村×号房屋的买卖合同已被确认无效。合同无效后，出卖人应对买受人享有的信赖利益进行赔偿。对于宅基地区位补偿款，法院已按双方的过错程度按30%、70%的比例在雷有军、薄振江之间进行分配，回购房利益系属于薄振江信赖利益的一部分，该利益同样应在雷有军、薄振江之间按照双方的过错程度进行分配。涉案小区系怀柔区棚户区改造项目，政府进行棚户区改造的目的是为了让居民享有一个更好的居住环境，加快城市化的进程。薄振江作为拆迁前房屋的使用人，其居住问题应予以保障，对于涉案的两套安置房应在雷有军、薄振江进行分配，本院酌定×室由薄振江所有，×室归雷有军所有。关于涉案房屋的储藏室，×室对应的×号楼×层×号储藏室应归薄振江使用，×室对应的×号楼×层×号储藏室归雷有军使用。关于停车位，该停车位系人防工程，享有停车位的业主需缴纳相关管理费用，现且一处宅院享有一个停车位。人防车位原则上应归全体业主共同使用，现山田置业公司表示，人防车位尚有富裕，薄振江的人防车位问题可与相关部门另行协商解决。为减少双方诉累，对于因回迁房交付产生的相关费用问题，本院予以一并处理。雷有军已支付的601室的购房款及相关费用应由薄振江进行补偿，其中包括雷有军支付房款金额为540500元、产权证代办费500元、工本费80元、印花税5元。对于薄振江享有的优惠购房利益差价，由于弃购补偿标准已根据楼房所在的地理位置及市场价格等相关标准确定，且双方均不申请对房屋价值进行评估，故对该部分补偿本院按照弃购补偿标准每平方米21000元予以核算，由雷有军给予薄振江补偿480900元。关于租房补贴，本院按照前述比例予以一并分割，对于薄振江已领取的44个月的租房补贴，应由薄振江给付雷有军78012元。上述费用经核算，应由薄振江补偿雷有军138197元。关于601室的物业费用，雷有军已支付2021年1月1日至2021年12月31日的物业费2622元，双方可在交接房屋时进行一并结算，自雷有军实际交付薄振江601号房屋之日起至2021年12月31日止，薄振江应按每月218．5元标准给付雷有军物业费用。关于山田置业公司尚未发放的2个月租金补贴应由雷有军享有30%，由薄振江享有70%，如双方在实际发放过程中发生纠纷，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、位于北京市怀柔区红螺馨园（暂定名）×号楼×单元×号房屋归薄振江所有，雷有军不得破坏该房屋室内的原有结构及装修，将该房屋交付薄振江，待具备不动产登记条件后，北京山天置业有限公司、雷有军协助薄振江办理上述房屋产权登记手续，登记至薄振江名下（本判决生效后七日内执行）；二、位于北京市怀柔区红螺馨园（暂定名）×号楼×层×号储藏室归薄振江使用，雷有军将该储藏室交付薄振江（本判决生效后七日内执行）；三、薄振江给付雷有军租金补贴、购房款、产权代办费用等共计138197元（本判决生效后七日内执行）；四、驳回薄振江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19948元，由薄振江负担5984元（已交纳）；由雷有军负担13964元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二一年五月十七日法官助理 董真真书 记 员 董立志