河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0581民初3202号原告：中国工商银行股份有限公司林州支行，住所地林州市红旗渠大道西段16号水木清华北区2号101A铺（红旗渠大道与西外环交叉口东北角）。负责人：尹宝莉，该行行长。委托诉讼代理人：范卫平，该行员工。委托诉讼代理人：刘瑞林，该行员工。被告：吕红茹,女,1989年1月4日出生，汉族,住河南省林州市。被告：林州市鑫泰置业有限公司，住所地林州市政西路84号紫云花园A幢2-A1号。法定代表人：周有全。委托诉讼代理人：张相周，河南相州律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司林州支行（以下简称工商银行林州支行）与被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行林州支行委托诉讼代理人范卫平、刘瑞林，被告林州市鑫泰置业有限公司委托诉讼代理人张相周到庭参加诉讼，被告吕红茹经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行林州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告吕红茹立即偿还原告贷款本金32601.84元及利息155.97元（利息截止2021年1月16日，以后利息按《个人购房借款/担保合同》约定利率计至还清之日止;2、依法判决被告林州市鑫泰置业有限公司承担连带保证责任；3、依法判决原告对被告吕红茹预抵押的林州市红旗渠大道紫云国际花园1幢1单元1609号房房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权;4、本案诉讼费用由被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司共同承担。事实与理由:2014年10月31日原告与被告吕红茹及林州市鑫泰置业有限公司签订了豫字安阳行林州支行2014年299号《个人购房借款/担保合同》,合同约定原告向被告吕红茹发放贷款7万元,贷款期限10年,还款方式按月等额本息还款,林州市鑫泰置业有限公司为被告吕红茹提供阶段性(预抵押期间)连带责任保证,2014年11月4日原告与被告吕红茹签订了房地产抵押合同,将被告吕红茹购买林州市红旗渠大道紫云国际花园1幢1单元1609号房房产预抵押给原告,并在林州市房产管理局办理了预抵押登记,证号:林房预开元办字第20143106号；2014年11月13日原告履行了贷款给付义务，2017年2月之前，吕红茹已按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，之后多次违约，止2021年1月16日，累积逾期42月（期），欠原告本金、利息1期（本金620.38元、利息155.97元）；原告在此期间多次电话、上门催收，被告仍未履行约定还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2（4）之约定，原告已通知被告吕红茹贷款提前到期；根据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2之约定，被告林州市鑫泰置业有限公司作为被告吕红茹上述贷款担保保证人，因被告吕红茹违约合同，不予归还借款本息，理应承担保证责任。为维护原告合法权益，收回违约贷款，特诉诸贵院，请贵院依法判决被告吕红茹立即归还借款本息，被告林州市鑫泰置业有限公司承担连带清偿责任，对被告吕红茹抵押的林州市红旗渠大道紫云国际花园1幢1单元1609号房房产进行拍卖、变卖后的价款原告享有优先受偿权，诉讼费用由被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司共同承担。诉讼中，原告明确诉讼请求中第四项诉讼费用包括：案件受理费及财产保全费，要求一并由被告承担。被告吕红茹未到庭，未答辩。被告林州市鑫泰置业有限公司辩称，1、本案存在物保和人保，应当物保优先，在实现抵押权后存在不足部分才应当由我方承担连带责任；2、因被告吕红茹据不按约定偿还原告借款，自2017年10月17日至2020年12月18日，我方共26次为其代为支付借款本息合计25686.97元，在本案中处理抵押物时应当一并考虑偿还我方。3、对原告主张的其他事实无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中国工商银行股份有限公司林州市支行提交如下证据：1、中国工商银行股份有限公司林州支行营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证复印件；2、被告吕红茹身份证复印件、林州市鑫泰置业有限公司企业信息查询单，起诉前当事人情况说明表；3、《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、《预抵押权证》、《抵押权证》；4、借款凭证；5、提前收回贷款本息通知书；6、还款历史明细列表。被告吕红茹未到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的证据进行质证的权利。被告林州市鑫泰置业有限公司辩称对原告提供的上述证据真实性不持异议，但坚持其答辩意见。被告林州市鑫泰置业有限公司提供证据：1、商品房买卖合同；2、还款明细一份及银行流水明细一份。原告对被告林州市鑫泰置业有限公司证据无异议。被告吕红茹未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有异议的证据，未提供反驳证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，原告中国工商银行股份有限公司林州市支行与被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司签订了豫字安阳行林州支行2014年299号《个人购房借款/担保合同》,合同约定：贷款金额为7万元；贷款期限为10年,实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20％确定，月利率=年利率/12,日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。贷款发放或继续发放的前提条件是已办妥抵押权预告登记或贷款人认可的其他贷款保障措施生效并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；借款人授权贷款人按将贷款一次性划入林州市鑫泰置业有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日；借款人不享有宽限期；未偿还部分按原贷款利率计息；罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证；满足条件：正式抵押登记续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同约定的违约条款包括借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，出现违约情形时，贷款人有权采取的措施包括宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿维护仓款项以及所产生的利息、罚息及其费用。同日原告工商银行林州支行又与被告吕红茹签订了《房地产抵押合同》,合同约定被告吕红茹购买林州市红旗渠大道紫云国际花园1幢1单元1609号房房产预抵押给原告,并在林州市房产管理局办理了预抵押登记,预抵押登记证号:林房预开元办字第20143106号。2014年11月13日，原告履行了贷款给付义务。截止2021年1月16日，被告尚欠原告借款本金32601.84元，利息155.97元，共计32757.81元。本院认为，原告工商银行林州支行与被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，与被告吕红茹签订的《房地产抵押合同》均系各方真实意思表示，合法有效。原告工商银行林州支行与被告双方借贷、抵押和连带责任保证和关系事实清楚，权利义务明确。原告工商银行林州支行已按合同约定发放贷款，被告吕红茹未按照合同约定期限返本付息，已构成违约。故原告主张被告吕红茹偿还借款本金并按合同约定支付利息的诉讼请求，本院予以支持；关于被告林州市鑫泰置业有限公司抗辩的涉案物保和人保优先顺序的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”。因《个人购房借款/担保合同》第三十条第三项约定：“主债权同时存在一个或者多个物的担保或者第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”。且因涉案房屋至今未办理正式抵押登记手续，原告工商银行林州支行根据合同约定主张下余贷款提前到期，故林州市鑫泰置业有限公司并不能免除对上述贷款本金及利息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人吕红茹追偿；关于工商银行林州支行主张的对涉案房产进行折价或依法拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，工商银行林州支行在案涉房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权。工商银行林州支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，但并非享有现实抵押权，故原告工商银行林州支行要求对涉案房屋进行折价或依法拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。综上所述，原告中国工商银行股份有限公司林州市支行要求被告吕红茹偿还原告借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持；原告中国工商银行股份有限公司林州市支行要求被告林州市鑫泰置业有限公司对上述贷款本金及利息承担连带清偿责任，本院予以支持；原告要求对被告吕红茹抵押的房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告吕红茹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕红茹于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司林州市支行借款本金32601.84元，并按合同约定支付利息（其中截止至2021年1月16日利息为155.97元，2021年1月17日至还清之日止，利息、罚息按照合同约定计算）；二、被告林州市鑫泰置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人吕红茹追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司林州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，减半收取309.5元，由被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司负担。财产保全费348元，由被告吕红茹、林州市鑫泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  高志鸿二〇二一年五月十九日书记员  郭林楠