上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1110号原告：奉贤县装卸储运有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张梅珍，执行董事。委托诉讼代理人：周凌，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。被告：上海欢乐跑道汽车用品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：江晓晗。第三人：上海潼萃儿童摄影服务有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：彭萃英。原告奉贤县装卸储运有限公司与被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司及第三人上海潼萃儿童摄影服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告奉贤县装卸储运有限公司的法定代表人张梅珍及其委托诉讼代理人周凌和丁玲到庭参加了诉讼，被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司、第三人上海潼萃儿童摄影服务有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告奉贤县装卸储运有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告在2012年9月10日签订的《房屋租赁经营合同》于2020年8月18日解除；被告支付原告所欠租金1,027,848元(从2012年12月15起至2020年8月18日止应收租金为5,515,818元，扣除已付款4,487,970元所得)；被告偿付原告以1,027,848元为本金，从2020年8月19日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；被告从坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号的租赁场所中地块II(建筑面积约为690平方米)的房屋搬离并返还给原告；被告偿付原告截止至2020年8月18日分段计算的逾期付款违约金600,605.15元；被告支付原告以690平方米为基数,按照每天每平方米1.47元计算，从2020年8月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号的房屋所有权人为原告。原告于2012年9月10日将上述建筑面积约为1115平方米的房屋及附属房50平方米出租给被告使用，租赁期限从2012年9月15日起至2020年9月15日止，租金先付后用,3个月一付并应于上期租赁期限届满前15日付清下一期租金，逾期付款违约金则为每逾期一天按应缴纳款项的0.5%计算，同时合同明确约定不得部分或整体转租给第三方使用。从2012年至2020年期间，被告多次拖欠租金，同时被告违反合同约定将涉案房屋转租给第三人。原告遂于2020年8月18日通知被告解除合同并要求搬离并返还房屋，然被告未履行，故提起诉讼。被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司提交书面答辩意见称，被告向原告承租房屋是事实，但附属房属违法建筑，于2018年6月1日被拆除，同时原告出具的平面图虚假，被告对天井进行添附装修造成损失，原告也曾停水停电，造成无法使用租赁场所。第三人上海潼萃儿童摄影服务有限公司未提交书面述称意见。本院经审理认定事实如下：2012年9月10日，原、被告签订《房屋租赁经营合同》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号的部分房屋出租给被告，出租房屋的建筑面积约为1115平方米及附属房50平方米，其中运河路门面店共11间及环城东路门面店1间(建筑面积约为350平方米，简称地块I)和运河路及环城东路交界处2-4楼(包含附属房在内的建筑面积约为690平方米，简称地块II)于合同签订收到保证金当天交付，运河路及环城东路交界处1楼(建筑面积约为123平方米，简称地块III)将在2014年3月1日即上家合同到期清场后交付，上述房屋仅限被告合法经营使用，不得部分或整体转租给第三方使用；租赁期限从2012年9月15日起至2020年9月15日止，共8年，地块I的免租期从2012年9月15日至2012年12月31日，地块II的免租期从2012年9月15日至2013年1月31日，地块III的免租期从2014年3月1日至2014年6月1日；如被告要求续租，应于租赁期满前6个月内提出，经原告同意双方重新签订合同，如被告未在约定期间内提出申请或原、被告未在合同期满3个月前达成一致意见，合同期满自动终止；租金前两个自然租赁年(即从合同起租日起计算12个月，含免租期)不变，从第三个自然租赁年起每年递增5%，第一年地块I的日租金为每平方米2.20元，第一年地块II的日租金为每平方米1.10元，地块III交付后的日租金同当期的地块I，租金先付后用,每三个月为支付周期，首笔支付时间为2012年12月15日前，金额为116,400元，上一支付周期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一期租金，收到租金后开具发票；被告应于2012年9月30日前交付保证金100,000元，如被告违约造成损失，原告可扣留部分或全部保证金充抵损失，保证金不足部分应予补足，合同期满或合同解除且被告已腾空清点所有物品并办理相关证照迁移手续后15个工作日内，原告在扣除相关费用后无息返还；合同期满或合同解除后，被告应在7日内撤场，房屋应恢复至交付状态，每逾期一天支付日租金的两倍作为违约金，超过15天不撤离，视为放弃租赁场所的所有物品，原告有权自行清场，清场费用从保证金中扣除；租赁期间，被告逾期支付租金的，每逾期一天需承担应付款金额0.5%的逾期付款违约金，逾期付款达15日的，原告有权采取停电停水措施，一切后果由被告承担，逾期付款达30日的，原告可采取前述措施外，有权提前解除合同，解除通知到达即生效，被告收到通知一周内，需支付合同剩余租赁期间应付租金5%的违约金，如未行使解除权，则在收到违约通知后一周内支付当年租金10%作为违约金；如被告未经原告同意转租或逾期支付租金、逾期未足额支付租金超过30日的，原告可采取停水停电措施、没收保证金、单方解除合同、收回房屋另行出租，原告无需承担任何责任，同时不对被告的装修作任何补偿，可采取任何手段进入租赁场所进行清场。2012年9月15日，原、被告签订《房屋交接确认书》，由原告将租赁场所交付被告，同时双方确认地块I的建筑面积为350平方米，地块II的建筑面积为690平方米，地块III的建筑面积为123平方米。嗣后，被告向原告支付保证金100,000元。2016年1月1日，被告向原告提交《租金延期申请》，确认至2015年12月31日止，共结欠租金21,500元和滞纳金29,000元，承诺保证按时交纳2016年租金的同时，对2015年的费用申请延期支付，即从2016年7月起每月付款40,600元直至付清，滞纳金按0.05%执行。2017年8月1日，被告向原告提交《房屋租赁拖欠款》，确认从2012年12月15日起至2016年12月21日止，共结欠原告租金398,430元，此前的欠条作废，本欠款至合同期满或动迁时归还，滞纳金按合同条约结算。2017年12月5日，被告向原告提交《承诺》，确认2017年应付租金760,000元，已付560,000元，尚欠200,000元，滞纳金另计，并承诺2018年按期支付租金的情况下，于2018年12月31日前尽可能还清2017年所欠租金200,000元。2020年8月18日，原告向被告发送《通告》，明确因被告持续违约拒绝付款，决定提前解除合同并不再续约，同时要求被告最晚于2020年8月26日停止经营、恢复原状、交还房屋和迁移证照，无权转租造成的后果由被告自行承担，决定于2020年8月27日进行清场，于2020年9月1日起关闭上述场所。嗣后，被告和第三人未搬离租赁场所，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号房屋的房地产权证登记的所有权人为原告，房屋总面积为3506.47平方米，部分为三层楼，部分为四层楼。在审理期间，原告确认：租赁区域以合同文字内容为准，图纸标注有误；被告在租赁期间将部分租赁场所转租给第三人，但现暂时不要求第三人承担责任，另案诉讼解决；被告有装修无扩建；四楼附属房因无证于2018年6月1日被拆除，同意从上述时间之后扣除该部分面积和租金金额，即欠付租金请求金额调整为930,718元、从2020年8月19日起算的逾期付款违约金的本金金额调整为814,742元和截止至2020年8月18日分段计算的逾期付款违约金的金额调整为380,000元；由于被告逾期付款，确曾停水停电，但时间短暂，付款后即恢复，根据合同约定无需承担责任；因被告违约，保证金予以没收；2020年9月15日，被告从525平方米(含已拆除附属房的区域50平方米)租赁场所中搬离，原告于9月16日予以接收，但尚余640平方米租赁场所未归还。以上事实，由户籍工商资料、《房屋租赁经营合同》、《房屋交接确认书》、《租金延期申请》、《房屋租赁拖欠款》、《承诺》、《通告》、房地产权证及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原、被告签订合同由原告将租赁场所出租给被告使用，面积约为1165平方米，其中50平方米的附属房属无证房屋，也未提供相关审批手续材料，故该部分租赁合同为无效，其余1115平方米的租赁合同为有效。50平方米的附属房于2018年6月1日被拆除，被拆除前应支付占有使用费，拆除后的租赁面积应作相应调整即扣除该部分面积，租金标准也应作相应调整，同样因该部分合同为无效，相应的违约金请求的本金部分也应扣除该部分金额。在合同履行期间，被告多次逾期付款且已超过30日，原告根据约定于2020年8月18日通知解除合同并要求没收保证金于法有据，应予支持，涉案合同的有效部分于该日解除。因此至2020年8月18日，被告应付原告租金和占有使用费为5,418,688元，扣除已付款4,487,970元，余款930,718元未付，被告理应承担相应的民事责任。合同解除后，被告应搬离并返还租赁场所，根据原告的确认尚余640平方米的租赁场所仍在占用，被告理应搬离并返还原告，未搬离返还期间，被告应支付原告占有使用费，标准按每天每平方米1.47元计算。至于是否有装修和扩建部分，因被告和第三人均未到庭应诉，无法进行核实，被告可就此另行解决。而逾期付款违约金问题，根据被告的付款等分段予以计算，标准则调整为每天0.05%，原告自行调整后的请求金额在合理范围内，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、2009年修订的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告奉贤县装卸储运有限公司与被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司在2012年9月10日签订的《房屋租赁经营合同》中附属房50平方米部分为无效；二、确认原告奉贤县装卸储运有限公司与被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司在2012年9月10日签订的《房屋租赁经营合同》中1115平方米部分于2020年8月18日解除；三、被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告奉贤县装卸储运有限公司从2012年12月15起至2020年8月18日止欠付的租金和占有使用费930,718元；四、被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告奉贤县装卸储运有限公司截止至2020年8月18日分段计算的逾期付款违约金380,000元；五、被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告奉贤县装卸储运有限公司以814,742元为本金，从2020年8月19日起至实际清偿之日止，按每日0.05%计算的逾期付款违约金；六、被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内从坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号中尚在占用的640平方米租赁场所搬离并返还给原告奉贤县装卸储运有限公司；七、被告上海欢乐跑道汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告奉贤县装卸储运有限公司以640平方米为基数,按照每天每平方米1.47元计算，从2020年8月19日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,124元，减半收取计10,062元，由原告负担1,362元，被告负担8,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二一年二月二十五日书记员  高佳雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。