天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初1486号原告：天津农垦金安投资有限公司，住所地京津公路280号天穆镇老政府院内320室。法定代表人：满峄峰，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，男，1996年5月6日生，汉族，天津农垦金安投资有限公司法务人员。被告：刘继辉，男，1965年6月26日出生，汉族，现在天津市。原告天津农垦金安投资有限公司（以下简称农垦公司）与被告刘继辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理，立案受理后刘继辉因xx案件无法开庭，本院依法裁定中止审理。中止事由消失后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农垦公司的委托诉讼代理人王嘉琛及被告刘继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农垦公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的合同编号为：2016-02xxxx0的《天津市商品房买卖合同》，并由被告协助原告办理相关解除合同的手续；2．依法判令被告赔偿原告自2017年5月12日起至完成正式合同的解除手续之日止的违约金1820089元（暂记至2019年11月26日）；3．请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月27日，刘继辉与农垦公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2016-02xxxx0）及补充合同，约定刘继辉以4327290元购置原告所属的坐落于北辰区××路××道××号楼××房屋（房屋面积189.77平方米）。合同约定了价格、付款期限、违约责任及解除合同条件等事项。合同签订后，2017年3月27日刘继辉向原告支付首付款1337290元。后被告未按合同约定支付剩余款项。按照《天津市商品房买卖合同》及补充合同第一条第（二）款第2项约定，原告有权解除合同、收取违约金。截至至起诉之日，被告仍旧未将剩余房款299万元支付给原告。原告曾就此事宜分别于2019年6月16日寄送《房款催办通知》、2019年11月22日寄送律师函，原告已多次致电、致函催促被告履行合同义务，被告仍未履行相应义务并拖延至今。综上，原告认为被告与原告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同真实有效，双方均应当按照合同履行相应义务，被告未按照合同约定办理贷款缴纳剩余房款的行为已构成违约，根据《天津市商品房买卖合同》、补充合同中的相关条款和有关法律规定，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故呈诉。刘继辉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告之前曾在原告处购买过房屋，买房时都是原告代办的贷款手续，本次购房也是原告帮忙办理的贷款手续，其并非不想办贷款，贷款没有被审批的原因被告也不清楚。被告不同意解除合同，被告之前也交了150多万元，要求把被告支付的首付款退还给被告或者支付剩余款项继续履行合同。关于违约金，原告当时没有给被告任何资料，被告也不懂相关合同，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的天津市商品房买卖合同、房屋收款收据三张及购房发票一张等证据，本院予以确认。结合原、被告陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2017年3月27日，刘继辉与天津农垦金安投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2016-02xxxx0）及补充合同，约定刘继辉以4327290元购置天津农垦金安投资有限公司所属的坐落于北辰区××路××道××号楼××房屋（房屋面积189.77平方米）。付款方式为，被告在2017年4月8日前，一次性支付首付款1337290元，其余价款办理贷款。买卖合同的补充合同第一条第（二）款第2项约定“无论发生任何情况，如果在合同签订之日起四十五个自然日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的含税总房款，则合同签订后四十六个自然日起每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金（违约金为不含税价，买受人另需支付违约金对应的增值税款）。如果在合同签订之日起六十个自然日内出卖人仍未收到包括贷款金额在内的含税总房款，则出卖人有权单方解除合同。此时买受人除自合同签订后四十六个自然日起每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，出卖人再向买受人收取含税总房款的10%的违约金。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同的相关费用。”合同签订当日，被告向原告支付首付款1337290元。同时被告在2017年3月27日支付房屋契税和房屋维修基金166908.86元。其中，当时被告实际支付146908.86元，另外2万元是被告之前交纳的房屋定金转化成契税。2017年3月31日，本市出具《深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，对本市购房政策、信贷政策进行调整。合同签订后，被告未能办理房屋贷款。截至目前，被告也未支付剩余房屋尾款。庭审中，关于被告已付房款，被告表示待家属会见时，委托家属另案起诉解决。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，该买卖合同合法有效，应受法律保护。双方均应按合同履行各自义务。鉴于被告未按合同约定履行后续付款义务，且合同约定“无论发生任何情况，如果在合同签订之日起四十五个自然日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的含税总房款，则合同签订后四十六个自然日起每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金（违约金为不含税价，买受人另需支付违约金对应的增值税款）。如果在合同签订之日起六十个自然日内出卖人仍未收到包括贷款金额在内的含税总房款，则出卖人有权单方解除合同。”即被告未能办理贷款，也不构成拒付剩余房款的理由。现被告未按合同约定支付剩余房款，原告有权解除合同并主张违约金。被告主张继续履行合同，但未能出具付款时间、方案，原告亦不予认可，故被告的该项抗辩意见本院不予采信，对原告解除买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩签订合同时未注意审查内容，也没有留相应文本，不同意承担违约金一节，被告系正常完全民事行为能力人，应当预见签字的后果，在合同约定的付款期限届满后未支付房款，应当承担相应的违约责任，被告的该项抗辩意见本院不予采信。关于违约金计算标准，被告不同意支付违约金，应视为抗辩违约金过高，考虑2017年3月31日本市出台房屋买卖相关政策，对被告申请贷款产生一定影响，可以认定被告的违约主观恶意不高，但违约事实客观存在，本院根据案情，将原告的违约金调整为按未付房款金额299万元的年利率6%并上浮30%计算原告损失，经核算为933527.83元（以299万元未付金额为基数，自2017年5月12日计算至2021年5月13日，按年利率7.8%计算），高于此部分的主张本院不予支持。合同解除后，被告已经支付的购房款，鉴于被告主张另行解决，本院在此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原告天津农垦金安投资有限公司与被告刘继辉之间于2017年3月27日签订的关于北辰区××路××道××号楼××房屋的、合同编号为2016-0xxxxx0的《天津市商品房买卖合同》，并由被告协助原告办理相关解除合同的后续事项；二、被告刘继辉于本判决生效后十日内赔偿原告天津农垦金安投资有限公司违约金933527.83元；三、驳回原告天津农垦金安投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21180元，由被告刘继辉负担10863元，由原告天津农垦金安投资有限公司负担10317元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 婧审 判 员  邓 清人民陪审员  鲍玉燕二〇二一年五月二十五日书 记 员  许 岩附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。