广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27914号原告：郭祥纯，男，1975年3月27日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区××××××××××××××，公民身份号码413××××××××××××237。委托诉讼代理人：潘裕彬，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金玲，广东骏和律师事务所实习律师。被告：李润强，男，1955年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××61X。委托诉讼代理人：刘文英，广东昊驰律师事务所律师。原告郭祥纯与被告李润强租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘裕彬、被告的委托诉讼代理人刘文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金10万元及利息（以保证金10万元为基数自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计至全部款项付清止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月19日，被告（甲方）与原告、佛山市××××××××××（以下简称××××）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区××××××××××××（×××××）自有房屋一间，其中有上盖建筑约1250平方米，前面停车场水泥地约450平方米，出租给原告作东享沐足经营使用，原告不得转租他人使用，或作其他用途；本合同经原被告双方签字，支付保证金后生效，等等。上述租赁合同签订后，原告依约将保证金10万元支付给被告。然而，被告却以原告拖欠租金等为由向南海区人民法院提出诉讼，该案均由佛山市中级人民法院（2019）粤06民终14132号民事判决书及南海区人民法院（2019）粤0605民初5439号民事判决书作出判决，判决中被告确认已收取原告保证金10万元，但该保证金10万元至今被告未向原告全额返还。另，东享沐足系原告开办的个体工商户，该中心于2019年12月19日办理注销登记，但该中心的债权债务等权益归属原告，原告有权依法主张。综上所述，原告认为被告已收回租赁物，且被告向原告交付的租赁物存在部分没有任何规划报建等手续，原告承租被告上盖建筑面积约1250平方米等，被告向原告存在部分无证租赁，致使租赁合同无效，被告拖欠原告保证金等行为确已严重损害原告的合法权益，造成原告损失应承担赔偿责任，故向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：一、被告与原告签订的《房屋租赁合同》部分有效，被告没收保证金具有充分依据。2015年8月19日，被告与原告本着平等互利的原则，自愿签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将里水×××××自有房屋一间，其中有上盖建筑约1250m2、前面停车场水泥地约450m2，租赁给原告作东享沐足经营使用，租赁物租金每月为24900元，租金自第三年起，每年递增8%。原告承租的租赁物是由被告出资建设，被告享有合法使用权、出租权和收益权，该租赁物包含1250m2的地上建筑物和450m2的停车场空地，租赁物办理了集体土地建设用地使用证，租赁物中有877.6m2办理了不动产权证书，因此，租赁合同关于877.6m2租赁物的约定合法有效。此外，450m2的停车场空地对应的租赁合同，实际上是土地租赁合同，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，不违反任何法律规定，合法有效。因此，租赁合同关于1327.6m2的租赁物的约定合法有效，双方应严格按照租赁合同约定履行，如原告逾期交租，则违反双方约定，被告有权没收保证金、原告无权主张返还。二、原告存在严重违约行为，应承担违约责任，被告有权没收全部保证金。原告经常不按时支付租金、水电费，违约在先。被告与原告签订的《房屋租赁合同》第一条第2项约定，每月的15日前原告向被告缴交当月租金，到期不缴交租金，经被告催促、十天内不缴交当月租金，则算原告违约，被告有权单方终止合同，停止原告生产经营并没收保证金；该合同第三条第2款约定，原告必须按时向供水、供电部分缴交水电费；但原告使用租赁物期间，经常借口推诿，不按时支付租金及水电费，被告经常需要反复催收，原告才会支付少部分租金。根据（2019）粤0605民初5439号及（2019）粤06民终14132号民事判决书查明的事实，被告于2019年3月14日起诉原告追讨租金时，原告已经拖欠被告2018年9月1日至2019年2月28日止合计7个月的租金未付，原告的行为严重违反合同约定。三、原告反复恶意拖延诉讼，严重违法诚信原则。被告起诉追讨租金时，原告还拖欠二三十位工人的工资，原告为了逃避债务，卷款跑路，拒接被告电话，导致被告无处催讨租金，更无法收回租赁物，使被告的损失不断扩大，但原告在庭审时，却谎称租金已付清，拒不承认欠租的事实，还恶意拖延诉讼。此外，在该案二审期间，据二审送达的法官反映，原告长达两个月不交上诉费，还谎称身体不适无法出庭，导致二审无法顺利排期开庭，使本案诉讼进程一再拖延。案件进入执行后，因原告屡次不配合法官的执行工作，执行工作更是困难重重，整个案件已经历时两年，旧案未结，新案又起，严重浪费了宝贵的司法资源。原告以上种种恶意逃避债务的行为，不仅严重违反合同约定，更违反诚信原则，原告应按照最高标准承担违约责任，被告有权没收全部保证金而无需退还。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应被支持，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告的证据2房屋所有权证、集体土地建设用地使用证以及证据3证明，本院综合本案具体案情予以认定；2.被告的证据4收据为原件，本院对其形式上的真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2005年6月3日，被告（乙方）与佛山市南海区×××××××××民小组（甲方）签订《征用土地建设厂房合同》，约定乙方因建设翠园酒家需要，经镇、县国土部门批准，征用甲方格田（队）土名屯前一块禾田，征用面积合计1427.17平方米，国家每年征收的土地使用税由乙方负责，以后国家有增加的各项使用土地费用都由乙方负责；该土地征用签约后，乙方全部付清一切款项，该土地交付乙方办厂建设使用，使用权属乙方所有，使用年限按国家规定50年；因该土地是挂名甲方名誉征用的，所以土地使用证只能发给甲方，乙方只有房产权证，没有土地使用证，乙方如需办理土地使用证，其费用由乙方负责；该合同属于补签，原征用时间为1993年5月5日等。2015年8月19日，被告（甲方）与原告、东享沐足（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方位于里水镇现×××××自有房屋一间，其中有上盖建筑约1250平方米，前面停车场水泥地约450平方米，现定租赁给乙方作东享沐足经营使用，乙方不得转租他人使用，或作其他用途；每月租金24900元，头一二年每年租金298800，此租金为不含税价，乙方负责支付税费，以上租金原税费后实收每月租金；每月15日前乙方以现金形式向甲方缴交当月租金，乙方到期不缴交租金经甲方催促，十天内不缴交当月租金，则算乙方违约，甲方有权单方面终止合同，停止乙方生产经营使用房屋并没收保证金，收回房屋；乙方在签订本合同时先向甲方缴交租赁保证金10万元后合同生效；租金由第三年起，每年递增8%，第三年26892元，第五年29043元；租期从2016年1月1日起至2021年12月31日止；乙方必须按时向供水、供电部门缴交水电费并确保当月所有工人工资定期发放，否则视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，以任何形式处理乙方的店内资产用作支付其所欠工人工资及抵偿租金并终止乙方经营使用房屋并没收保证金；乙方生产经营的一切税费及水电费等一切乙方自行负责与甲方无关，房产使用税由乙方自行向税务部门直接交纳；本合同经甲乙双方签字，支付保证金后生效等。被告确认已收取原告保证金10万元。2018年11月4日，原告出具《付款房租金》，确认拖欠被告2018年8月至10月租金。因东享沐足拖欠工人工资及租金，被告于2019年2月28日通过微信通知原告解除上述《房屋租赁合同》、交还涉案租赁物、支付拖欠的租金等。同日，被告报警后将东享沐足经营场所内的物品清空，收回了涉案租赁物。2019年3月8日，被告代原告交纳了2018年11月至2019年2月的水费2706.39元及2018年12月至2019年2月的电费3217.48元。2019年6月5日，佛山市南海区里水镇邓岗社区×民委员会出具《证明》，确认被告征用土地建设翠园（苑）酒家，该土地及地上建筑物由被告出资建设，并办理了房屋所有权证（粤房字第0127065号、粤房字第4135200号）和集体土地建设用地使用证（南集建97字第050012号），对应的地址原名为佛山市南海区×××××××××，现名为佛山市南海区×××××××××××，被告已交纳2016年至2018年该土地及地上建筑物的土地管理费约7050元。位于佛山市南海区里水镇邓岗管理区×××翠苑酒家、翠园酒家的房屋（权利证号分别为粤房字第0127065号、粤房字第4135200号）建筑面积分别为427.6平方米、450平方米，登记所有权人均为邓岗北隅村委会。上述建筑物所在土地共1200平方米，土地使用证号为南集建97字第050012号，登记土地使用者为邓岗北隅村委会。东享沐足是2006年5月9日成立的个体工商户，其登记经营者为原告。另查，被告因租赁合同纠纷起诉原告、东享沐足租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日作出（2019）粤0605民初5439号民事判决书，认为因涉案租赁物中有877.6平方米建筑物办理了不动产权证书，当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物的其余部分办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此认定《房屋租赁合同》中关于上述877.6平方米建筑物的约定有效，其他约定因违反法律强制性规定，依法无效；至于租赁保证金的问题，因双方未在该案中提出明确诉讼请求并交纳相应的受理费，故对于该问题不作处理；并判决原告、东享沐足应支付140610元及利息，返还水费2706.39元、电费3217.48元及利息予被告。后原告不服该判决，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院以（2019）粤06民终14132号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2020年6月1日发生法律效力。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本院（2019）粤0605民初5439号民事判决和佛山市中级人民法院（2019）粤06民终14132号民事判决已认定原告与被告签订的《房屋租赁合同》项下关于涉案租赁物中877.6平方米建筑物部分的约定有效，其他约定因违反法律强制性规定而无效。而原告所交纳的保证金10万元，是对应整个《房屋租赁合同》项下的履约保证金，该合同约定“乙方（原告）必须按时向供水、供电部门缴交水电费并确保当月所有工人工资定期发放，否则视作乙方违约，甲方（被告）有权单方终止合同，以任何形式处理乙方的店内资产用作支付其所欠工人工资及抵偿租金并终止乙方经营使用房屋并没收保证金”，原告与被告之间的纠纷产生原因是原告拖欠租金而引起，在原告违反《房屋租赁合同》有效部分的情况下，被告按《房屋租赁合同》约定只能没收有效部分所对应的保证金；对于无效部分所对应的保证金，被告没权没收并应当返还给原告。参照有不动产权证书的建筑面积877.6平方米占总租赁房屋的面积1250平方米的比例，本院酌定被告应当返还保证金29792元给原告（10万元-10万元×877.6平方米/1250平方米）。原告请求超出部分本院不予支持。被告认为其有权没收全部保证金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告应支付以29792元为本金从起诉之日起的利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李润强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金29792元及支付以29792元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月28日起计算至实际清偿之日止的利息予原告郭祥纯；二、驳回原告郭祥纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取1150元，财产保全费1020元，合共2170元（原告已预交），由原告负担1519元，由被告负担651元并应当于本判决发生法律效力之日起十日内退回给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年二月二十日书记员  陈嘉瑜