上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31638号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海檀君文化艺术传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王佳琪。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)与被告上海檀君文化艺术传播有限公司(以下简称檀君公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案。本案先依法适用简易程序，后转为普通程序(独任制)公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼，被告檀君公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金300,654元；2.判令被告支付租金逾期付款违约金(按照日万分之五的标准，计算至被告实际付款之日止)；3.判令被告支付律师费11,322元。诉讼中，原告明确诉讼请求如下：1.确认原告和被告之间的《商铺租赁合同》于2020年8月19日解除；2.判令被告将上海市闵行区漕宝路3299弄七宝宝龙城市广场第2层编号为M-S2-001b-1/002a-1/002a-1/002b-1商铺(以下简称系争商铺)恢复原状，并交还原告；3.判令被告向原告支付自2020年1月1日至2020年8月19日止的租金381,475元；4.判令被告向原告支付租金逾期付款违约金(均按照日万分之五的标准分段计算：以150,326.97元为基数，自2019年12月26日开始计算至实际付款之日止；以150,326.97元为基数，自2020年3月26日开始计算至实际付款之日止；以80,820.96元为基数，自2020年6月26日开始计算至实际付款之日止)；5.判令被告按照每月50,109元的标准向原告支付自2020年8月20日起至原告实际返还系争商铺之日止的房屋占有使用费；6.判令被告向原告支付合同解除违约金108,238元；7.判令被告支付原告律师费11,322元；8.判令原告不退还被告的履约保证金148,037.60元，后原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2019年4月份，原告宝龙公司与被告檀君公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告檀君公司承租系争商铺，因被告经营需要，2019年11月22日，原告宝龙公司与被告檀君公司重新签订《商铺租赁合同》，约定被告承租系争商铺，租赁面积为306.14平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自2019年4月25日开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对逾期付款违约金等违约责任进行了明确的约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了系争商铺，被告如约对系争商铺进行使用并支付相应款项，后被告自2019年12月25日起拖欠租金，原告考虑到2020年疫情期间的影响，主动减免了被告部分租金，双方签署了相应的租金减免协议，并明确如果被告没有按照减免协议的约定履行支付义务，视为被告放弃租金减免的优惠，被告需按正常的租金标准支付租金。租金减免协议签订后，被告未按约支付租金，至今被告仍未支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金。2020年11月6日被告对店铺进行了清空，未恢复装修，并曾通过微信向原告发送放弃剩余物品声明。原告多次催要均未果，被告拒不支付租金的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告檀君公司未作答辩亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2019年11月22日，原告宝龙公司(甲方，出租方)与被告檀君公司(乙方，承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方投资建造了七宝宝龙广场，为本合同租赁标的物的唯一合法所有权人，被告承租本市闵行区漕宝路3299弄七宝宝龙广场第2层编号为M-S2-001b-1/002a-1/002b-1商铺，租赁场所面积为306.14平方米。该广场由上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称物业管理公司)提供统一的商业物业管理服务，物业管理公司具有对该广场进行统一的商业物业管理服务的权利。租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日2019年4月25日开始计算，除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按照提成租金与保底租金二者取其高的方式计算，第1个租赁年度，月租金标准为50,108.99元或乙方每月营业额的8%，两者取高；第2个租赁年度，月租金标准为50,108.99元或乙方每月营业额的8%，两者取高；第3个租赁年度，月保底租金为54,119.43元，年保底租金为649,433.15元。租金按自然季度为一期支付，如乙方应付的首期或末期保底租金为非完整自然月度的，则日保底租金等于当月标准保底租金/当月日历天数。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。若乙方逾期超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳148,037.06元作为履约保证金。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生租赁场所出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准)，管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额，用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。本合同终止后,在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,若乙方无住何违约行为并提交质量保证金收据后,甲方或管理公司应在90日内将质量保证金或其余额(若有)无息退还给乙方。乙方须于进场日前按本合同的约定向物业管理公司支付装修保证金，以确保乙方遵守及履行本合同的规定及物业管理公司对于装修环节的管理规定。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托第三方恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。乙方应向甲方支付自本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止的占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年保底租金额/365*2)。除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1)发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)；……乙方如有前述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，或无本合同约定依据乙方擅自提前解除本合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除违约金。本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付合同解除违约金，金额相当于本合同第4.1.3条约定的最后一个租赁年度月保底租金2倍的金额。本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人。以多种形式发送的，以最早送达者视为已送达收件人。乙方通讯地址：上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室-1，联系人：安国，倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。合同另对双方其他权利义务进行了约定。2020年3月，原告宝龙公司(甲方，出租方)与被告檀君公司(乙方，承租方)签订《租赁合同补充协议》，载明考虑到“新型冠状病毒肺炎”疫情及由此引致的政府防控措施对乙方经营造成一定影响，故同意2020年1月25日至2020年3月31日期间租金按租赁合同约定的租金标准50%收取，乙方同意于本协议签订之日起7日内按上述约定的租金标准向甲方付清扶持期间的固定租金或保底租金，如乙方未按约定期限支付租金，则视为乙方放弃租金扶持，乙方应按合同约定租金标准履行义务。另查明，2020年3月30日，原告宝龙公司通过EMS邮寄方式向被告檀君公司发送《催款函》，催缴2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金及物业管理费。2020年4月10日，被告向原告送达《申请书》，载明因被告资金紧张，导致尚欠付原告2020年1月至2020年3月的租金和商场服务费，明确了在原告给予被告自2020年1月25日至2020年3月31日的租金减半优惠政策基础上，申请分期支付2020年1月至2020年7月的欠费。2020年4月30日，原告宝龙公司通过EMS邮寄方式向被告檀君公司发送《催款函》，催缴2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金及物业管理费，并载明考虑到疫情影响，为扶持商户经营，对于继续经营的商户给予2020年1月25日至2020年3月31日期间租金减半收取的扶持政策，减免后2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金调整为94,560.53元。2020年7月9日、2020年7月23日，原告宝龙公司通过EMS邮寄方式向被告檀君公司发送《催款函》，载明原告考虑到疫情影响，为扶持商户经营，曾与被告签订《租赁合同补充协议》，给予被告租金减免扶持，但被告未按约履行，且经原告多次催告被告仍拒不履行，故原告依据《租赁合同补充协议》第五条约定，不再给予被告租金扶持，被告应严格按照租赁合同约定租金标准支付租金。2020年7月，原告宝龙公司先后通过EMS邮寄方式向被告檀君公司发送《整改通知书》《违规事项警告函》，载明被告在广场营业期间内未开展营业且未开启店招，责令限期整改等事项。还查明，2020年8月6日，原告宝龙公司以EMS邮寄方式向被告檀君公司发送《解约函》，载明经原告多次催告，被告仍然拖欠2020年1月1日至2020年9月30日期间租金及2020年2月1日至2020年9月30日期间的综合物业服务费，考虑到疫情影响，给予被告租金扶持，经多次催告被告仍然未履行支付义务，故不再给予被告租金扶持，被告需按照租赁合同约定标准支付租金及物业服务费，此外被告多次未按照合同约定进行营业，并自2020年6月2日至原告发函之日仍未按约进行营业且已达到有权解除的条件，故原告正式函告租赁合同于本函件送达之日解除，被告应于合同解除日的次日起的7日内，一次性向原告支付租金及其他相关费用。该函件于2020年8月7日收寄，2020年8月11日退回妥投。诉讼中，原告确认被告檀君公司于2020年11月6日清空店铺，但装修未恢复。原告另确认被告向其支付履约保证金148,037.06元、质量保证金10,000元、装修保证金5,000元以及数据采集器押金3,000元。原告要求在本案中没收履约保证金及质量保证金，同意退还装修保证金及数据采集器押金，并在被告应支付款项中予以折抵。又查明，原告为本起诉讼支付律师费11,322元。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，“如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人。”原告解除合同的通知于2020年8月7日收寄，故投递次日即2020年8月8日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告的各项诉讼请求：1.租金，被告自2020年1月1日开始拖欠租金，故原告有权要求被告支付自2020年1月1日起至2020年8月8日合同解除之日止的租金，计363,694.28元。关于原告主张的2020年8月9日至2020年8月19日期间的租金，鉴于租赁合同于2020年8月8日解除，故对该部分诉讼请求不予支持。关于2020年1月25日至2020年3月31日期间原告曾给予被告的租金扶持，根据补充协议的约定，被告未按期支付租金应按合同约定的租金标准履行义务，故对于疫情期间的租金不予减免。2.逾期付款违约金，原告的主张符合双方约定且于法有据，本院予以支持，但鉴于租赁合同于2020年8月8日解除，故最后一期的计算基数应调整为63,040.34元。3.房屋占用使用费，原告于庭审中表示被告于2020年11月6日清空店铺，且据原告所述被告曾出具放弃剩余物品声明，结合原告诉讼请求，原告有权主张自2020年8月20日起至2020年11月6日期间的房屋占有使用费，计129,636.81元。4.合同解除违约金，原告的主张符合双方约定，本院予以支持，被告应支付原告108,238元。5.律师费，原告的主张具有合同依据，有票据为凭，且收费尚属合理，故本院予以支持，被告应向原告支付律师费11,322元。6.履约保证金，根据合同约定，“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的,甲方有权在提前解除合同时,没收该履约保证金而不予退还”，故原告有权没收履约保证金148,037.06元，原告主张的金额有误，本院予以调整。另，关于原告同意在本案中一并处理的装修保证金5,000元及数据采集器押金3,000元，为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理，上述款项与被告应支付原告的钱款相折抵。关于质量保证金10,000元，根据合同约定被告如有合同第15.1条约定的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致原告解除合同的，原告有权不予返还被告所支付的质量保证金，现被告因存在合同约定的根本违约情形致原告解除合同，故原告有权依据合同约定就质量保证金不予返还。原告自愿撤回要求被告将系争商铺恢复原状并交还原告之诉讼请求，系原告处分其民事权利，本院予以准许。被告檀君公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃抗辩、质证等相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海檀君文化艺术传播有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年8月8日解除；二、被告上海檀君文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付租金363,694.28元；三、被告上海檀君文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付以150,326.97元为基数，分别自2019年12月26日起及2020年3月26日起至实际支付之日止，以63,040.34元为基数，自2020年6月26日起至实际支付之日止，均以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；四、被告上海檀君文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付房屋占有使用费129,636.81元；五、被告上海檀君文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付合同解除违约金108,238元；六、被告上海檀君文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付律师费11,322元；七、被告上海檀君文化艺术传播有限公司支付的履约保证金148,037.06元、质量保证金10,000元由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司收取不予退还；八、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海檀君文化艺术传播有限公司装修保证金5,000元、数据采集器押金3,000元，合计8,000元(此款在被告上海檀君文化艺术传播有限公司的上述应付款项中直接抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计9,928.91元，由被告上海檀君文化艺术传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年二月十日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。