湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初1544号原告：张湘萍，女，1962年7月4日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司，住所地永州市冷水滩区育才路99号。法定代表人：胡春燕，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张湘萍与被告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司（以下简称新亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，于2021年5月28日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张湘萍的委托诉讼代理人刘畅、被告新亿佳公司的委托诉讼代理人潘腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张湘萍向本院提出诉讼请求：1．判决被告为原告办理自来水独立开户手续；2．判决被告因逾期交房暂时向原告支付违约金30147元（暂计算时间为2020年1月1日—2020年7月17日止，即753687元×0.0002×200天）；3．判决被告按国家法律规定，在取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、取得建设工程验收备案证明文件、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；4．判决被告承担其按国家法律规定取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、取得建设工程验收备案证明文件、取得消防验收通过向原告履行房屋交付义务前的前期物业管理费；5．判决被告与原告签订的附件十一《合同补充协议》中第3条、第4条、第5条、第14条为无效条款；6．判决附件四第2条为无效条款；7．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月13日与被告新亿佳公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的位于冷水滩区，购房金额753687元。合同签订后，原告按约履行了付款义务。根据合同约定，被告应于2019年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，同时《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。时至今日，被告开发的麒麟公馆也未通过综合验收，也没有报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，核发《竣工验收备案表》。因此，麒麟公馆根本不具备房屋交付使用条件。被告与原告签订的《合同补充协议》中第3条、第4条、第5条、第14条以及附件四第2条的条款内容均不合理的减轻或免除应当由被告承担的责任，加重了原告责任、排除了原告的主要权利，根据相关法律规定，上述条款应认定为无效。另依据原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条关于补充协议的约定，上述条款也应被认定为无效。且根据我国相关法律规定，被告应当为原告办理自来水独立开户手续，费用由被告承担，但被告至今没有为原告办理，已经违约应当按《商品房买卖合同》第十二条承担违约责任。被告逾期交房，违约事实明显，严重侵害了原告的合法权益。原告现向贵院提请诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告新亿佳公司辩称，一、涉案的房屋供水已经达到合同约定的接通条件，答辩人履行了合同约定的义务。二、涉案房屋超过合同约定的交付时间存在免责的理由，答辩人不承担逾期交房的违约责任。三、涉案工程已取得竣工验收备案证明文件、消防验收意见、住宅使用说明书、住宅质量保证书等文书，并通过中国邮政速递的方式向原告发出收房通知书，履行了通知交付义务，原告未在约定的时间收房已经构成违约，应承担约定的违约责任。四、《合同补充协议》附件十一第3条、第4条、第5条、第14条及《商品房买卖合同》附件四第2条均是双方真实意思表示，不存在违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效条款，不应当判决认定无效。综上，被答辩人的诉请不能得到支持，没有法律依据，依法应驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月13日，张湘萍（买受人）与新亿佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，张湘萍向新亿佳公司购买位于冷水滩区房屋，总价款为753687元，双方约定：“……第七条、付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式，买受人应当在2017年11月13日前支付该商品房全部价款……。第八条、逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、４项所列条件：１．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．已取得房屋测绘报告；3．已取得建设工程验收备案证明文件；4．该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条、商品房相关设施设备交付条件：１．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件……。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……。第十一条、交付时间和手续：㈠出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……㈢查验房屋：1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3．查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视作出卖人实际已按期将该商品房交付买受人使用。买受人逾期收房超过三十日的，出卖人有权按每日三十元向买受人收取管理费，该商品房毁损灭失风险由买受人自行承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）；⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。……第十四条、规划变更：㈠出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……第十五条、设计变更：㈠双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……第二十八条、补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：……2．本合同第七条付款方式及期限，如买受人采取贷款方式付款（银行按揭或公积金贷款），双方补充约定如下：⑴买受人应在本合同签订之日起七日内向出卖人指定的银行或公积金中心提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料……”。同日，张湘萍（买受人）与新亿佳公司（出卖人）还签订了《合同补充协议》，约定：“……3．本合同第十一条交付时间和手续第㈠条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；⑵买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务；⑶因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；⑷其他合法理由。4．本合同第十一条交付时间和手续第㈢条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵因各户装修品质要求不一，户内的电线?穿线?布线和阳台隔断门由用户自行安装；费用由甲方所给用户优惠折扣中支出；⑶本合同约定房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本同约定的交房日期三十天该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑷该商品房的物业管理费、水电等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑸买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。5．本合同第十四条、第十五条关于“规划、设计变更”的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权力。……14．本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效”。上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，张湘萍向新亿佳公司支付了购房款。新亿佳公司开发的麒麟公馆二期5#、6#、7#、8#、9#栋及地下室工程于2019年12月27日竣工验收合格，之后取得了《建设工程质量监督报告》，2020年3月28日该工程消防验收合格。2020年6月23日，麒麟公馆二期5#、6#、7#、8#、9#栋及地下室工程竣工联合验收通过，2020年7月17日该工程取得《建设项目（房屋建筑类）工程竣工验收备案表》。2020年9月7日，麒麟公馆二期5#、6#、7#、8#栋房屋分别取得《不动产测绘报告书》。新亿佳公司于2019年12月25日向张湘萍发出《交房通知书》通知其收房，张湘萍于2020年3月4日接收了案涉房屋。新亿佳公司将案涉房屋的自来水接通到户，并安装了水表。另查明，2020年1月23日晚，为防控新冠肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，张湘萍与新亿佳公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》第3条、第4条、第5条、第14条以及《商品房买卖合同》附件四第2条是否有效；二、案涉房屋是否符合交付条件及新亿佳公司是否承担逾期交房的违约责任；三、新亿佳公司是否应当为张湘萍办理案涉房屋自来水独立开户手续；四、新亿佳公司是否应当承担案涉房屋符合交付条件前的物业管理费。一、《合同补充协议》第3条、第4条、第5条、第14条以及《商品房买卖合同》附件四第2条是否有效。张湘萍与新亿佳公司自愿签订的《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，是对《商品房买卖合同》的补充和说明，没有免除或减轻新亿佳公司的义务，亦未加重张湘萍的责任及限制张湘萍的主要权利。新亿佳公司作为房地产开发公司为了重复使用而预先拟定格式合同，是商品房开发、销售行业认可的行业通常做法，张湘萍亦在签名前阅看了合同全部内容，因此对《合同补充协议》第3条、第4条、第5条、第14条以及《商品房买卖合同》附件四第2条的约定并不是当然无效，对双方当事人均有法律约束力，故对于张湘萍主张该部分条款无效的诉请，本院不予支持。二、案涉房屋是否符合交付条件及新亿佳公司是否承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付时应当符合下列第1、2、3、４项所列条件：１．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．已取得房屋测绘报告；3．已取得建设工程验收备案证明文件；4．该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，且合同约定的交房时间为2019年12月31日前，但本院考虑因新冠肺炎疫情影响，延长了新亿佳公司延迟交房的时间，疫情暴发属于不可抗力，故本院酌情交房时间顺延三个月至2020年3月31日止。张湘萍已于2020年3月4日接收了案涉房屋，此时新亿佳公司向其交付的房屋尚未达到合同约定的交付条件，应视为张湘萍放弃要求新亿佳公司承担自收房之日起至该房屋符合合同约定的交付条件时止的逾期交房违约责任的权利。因张湘萍收房于2020年3月31日前，故对张湘萍要求新亿佳公司支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。张湘萍已于2020年3月4日接收了案涉房屋，因此对于张湘萍要求新亿佳公司按照法律规定，在取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及建设工程验收备案证明文件、消防验收通过后向其履行房屋交付义务并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的诉请，本院不予支持。三、新亿佳公司是否应当为张湘萍办理案涉房屋自来水独立开户手续。根据双方合同约定供水、排水由新亿佳公司负责办理开通手续，并非约定办理独立开户手续，且张湘萍亦认可新亿佳公司已将案涉房屋的自来水接通到户，并安装了水表，故对于张湘萍要求新亿佳公司为其办理自来水独立开户手续的诉请，本院不予支持。四、新亿佳公司是否应当承担案涉房屋符合交付条件前的物业管理费。根据双方补充协议约定，案涉房屋的物业管理费、水电等相关费用，自该房屋交付之日起由张湘萍承担，且根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，案涉房屋虽于2020年9月7日才符合交付条件，但张湘萍已于2020年3月4日接收了该房屋，张湘萍于收房后已享有了物业服务合同约定的权利，因此其应从2020年3月4日起自行承担交纳物业管理费的义务，故新亿佳公司仅承担案涉房屋2020年3月4日前的物业管理费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司承担原告张湘萍购买的位于冷水滩区房屋2020年3月4日前的物业管理费（具体费用以该房屋的物业服务合同约定的计算方式为准）；二、驳回原告张湘萍的其他诉讼请求。案件受理费556元，由原告张湘萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军审 判 员  周湘荣审 判 员  刘小龙二〇二一年八月二十日法官 助理  龙金豆代理书记员  蒋 羿