辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0603民初1567号 原告（反诉被告）：周某某，男，满族，住辽宁省东港市。 委托代理人：曲某某，女，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告（反诉原告）：胡某某，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：时某某，女，满族，住辽宁省丹东市振兴区。 第三人：东港市某农场，住所地东港市。 法定代表人：王某某，系该场场长。 委托代理人：刘某某，男，汉族，住辽宁省东港市。 原告周某某诉被告胡某某、第三人东港市某农场（以下简称东港市某农场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理，依法由审判员韩乐新适用简易程序公开开庭进行了审理。被告胡某某当庭提出反诉请求，本院决定合并审理。原告周某某及其委托代理人曲某某、被告胡某某及其委托代理人时某某到庭参加了诉讼，第三人东港市某农场委托代理人刘某某出席了首次庭审。第二次庭审经本院传唤无正当理由未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2019年3月5日签订了租房合同，原告按合同规定向被告交付了保证金5000元。从2020年1月开始因新冠病毒疫情影响使原告无法正常工作，在那段时间居民在家，出门登记，社区工作人员也多次登门告诫疫情期间不能开业，所以原告在2020年1月份、2月份、3月份前半月按防疫规定停业。后与被告协商解除租房合同，房屋的实际所有人是第三人东港市某农场。这场突如其来的疫情是人类不可抗力的，丹东市房产局免疫情期间三个月房租，原告要求被告返还疫情期间两个月房租和保证金也是合情合理的。因此特向法院起诉请求判令被告返还原告保证金5000元；请求判令被告返还原告两个月租金6600元。 被告辩称：答辩人请求依法判决驳回被答辩人的诉讼请求；请求法院依法判令被答辩人向答辩人支付欠交房屋租金、物业管理费、水电费、房屋恢复原状损失费及违约金等共计9561元（房租3300元、物业费1170元、水电费91元、房屋恢复原状费用1000元、违约金4000元）；请求法院依法判令被答辩人向答辩人赔偿经济损失13200元。事实与理由如下：一、原告要求答辩人返还保证金5000元无事实和法律依据。1、原告未按照《租房合同》的约定履行其义务，并且在合同约定的租赁期限内单方违约终止履行合同，给答辩人造成经济损失，不具备双方《租房合同》所约定的返还保证金的条件。2019年3月5日，原告因承兑前租户于某某所承租的房屋，与答辩人签订《租房合同》，答辩人将位于丹东市某×××房屋出租给原告使用。《租房合同》约定每年租金40000元，租赁时间自2019年3月5日至2022年3月4日共租赁3年计36个月。房租以上纳租形式支付，合同约定每年1月5日前原告向答辩人支付全年租金。为了保证合同履行，原告向答辩人交纳保证金人民币5000元。合同约定，本合同租赁期满后，若原告无违约行为，也未给答辩人造成损失，答辩人将保证金返还给原告。但是，原告在2020年1月5日前并未按照合同约定的时间交纳全年房租，经答辩人多次提醒催要也不予交纳。同年3月25日，在双方未就解除《租房合同》协商一致的情况下，原告单方终止履行合同，搬出承租的房屋，而且未按合同约定交纳其在租赁房屋期间的物业费、部分水电费，也未将其为了经营而改变原样的房屋恢复原状，并且因原告单方违约终止履行合同致使答辩人遭受重大租金损失。原告没有按照合同约定的时间履行交纳房租的义务，单方终止履行合同，其行为既违反合同约定，也给答辩人造成了经济损失，应当承担违约责任，不符合《租房合同》约定的返还保证金的条件。2、原告起诉状关于不可抗力的新冠疫情导致其2020年1月开始无法正常经营应当返还保证金的理由无事实和法律依据。按照《租房合同》约定，原告应当交纳全年房屋租金的时间是2020年1月5日前，而新冠疫情发生在2020年1月25日春节以后，并且双方签订《租房合同》中没有签署有关调整不可抗力无法经营等事项。由于原告未按合同约定的时间履行交纳房租义务的违约行为发生在政府新冠疫情防控措施出台之前，即使新冠疫情防控造成原告不能正常营业，也不能免除其违反《租房合同》约定而应承担的违约责任。3、原告本次诉讼要求判令答辩人返还保证金5000元的诉讼请求属于重复起诉，法院不应受理。2020年10月份，原告曾向振兴区法院起诉答辩人要求法院判令答辩人退还保证金5000元，该案经过浪头法庭审理后于2020年11月11日已经做出裁判并生效[案号是（2020）辽0603民初3766号]。原告再以同样事实和理由提出同样诉讼请求，按照相关法律规定，法院不应当予以受理，应当驳回原告该起诉。二、原告要求答辩人返还两个月租金6600元无事实依据和法律依据。1、原告不能正常经营是其个人原因造成，与答辩人无关，要求答辩人承担返还租金义务无事实与法律依据。原告利用承租的房屋经营理疗馆，在挂牌“某理疗馆”海归医生撤股后，其理疗馆患者寥寥无几，经营惨淡。原告不能营业的原因既不是答辩人出租房屋造成的，也不是答辩人个人给原告造成的，双方合同也没有约定可以免交房租的规定，而且原告在2020年3月25日之前一直占有使用承租的房屋。根据《租房合同》第七条第2项规定，若原告原因导致本合同解除，原告向答辩人交纳的租金不退。所以，原告要求答辩人返还两个月租金无事实和法律依据。2、原告起诉状关于因不可抗力的新冠疫情导致其2020年1月起无法正常经营应当返还房屋租金的理由无事实和法律依据。双方签订的《租房合同》中并没有签署有关因不可抗力导致无法经营可以免交房租等事项。目前为止，国家也没有出台关于新冠疫情防控期间应当免除房屋租金的法律规定。众所周知，我国因疫情防控措施有力全社会很快恢复正常的生产经营秩序，即使新冠疫情防控期间造成原告2020年1～3月份不能正常营业，因原告与答辩人签订的《租房合同》的履行期限是三年而不是一年，原告完全具备继续履行《租房合同》恢复正常经营的条件，但原告却在合同履行期限内单方自行解除合同，将2020年全年房租4万元租金风险无情甩给答辩人，给答辩人造成重大经济损失，让答辩人不仅要承担新冠疫情给自己带来的风险，而且还要格外承担原告应承担的风险，这既不符合法律规定，也不符合道德情理。3、东港市某农场与原告无权利义务关系，是否给予答辩人租金扶持与原告无关。丹东市×××房屋产权人是东港市某农场，答辩人与东港市某农场签订《房屋租赁合同书》承租该房屋。答辩人与原告签订《租房合同》前，已经将答辩人与东港市某农场签订的《房屋租赁合同书》提供给原告，原告与其律师经查阅后才与答辩人签订《租房合同》，原告对《房屋租赁合同书》所有条款内容完全知晓。将房屋出租给原告并且与原告签订《租房合同》是答辩人不是东港市某农场。答辩人于2020年3月10日已经按照《房屋租赁合同书》的约定向东港市某农场交纳了全年房租10万元，虽然东港市某农场在2020年11月11日给付票据免答辩人2021年前三个月房租，但这是在答辩人遵守双方合同约定如期交纳房租前提下东港市某农场给予答辩人的扶持。原告如果同样想得到答辩人的扶持，首先应当按照《租房合同》约定履行合同，在履行按时交纳2020年全年租金义务的情况下才能主张权利。东港市某农场与原告无权利义务关系，不应作为本案第三人参加诉讼。三、原告因违约及违约给答辩人造成的经济损失，应当承担相应的违约责任和赔偿责任。1、原告应当向答辩人支付2020年3月份的房租。按照《租房合同》的约定，原告应当在2020年1月5日前缴纳2020年3月5日至2021年3月4日期间的房租，但原告并未按照合同约定的时间交纳全年房租。原告在双方未解除《租房合同》协商达成一致的情况下，于2020年3月25日搬走，3月5日之后近一个月实际使用房屋应当交纳房租。因此，原告应当向答辩人支付所欠房屋租金3300元。2、原告应当向答辩人支付其租用房屋期间的物业管理费、水电费。《租房合同》第三条规定，原告租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费、电话费等因本合同项下房屋所支出的一切费用，租赁结束时，原告需交清欠费。原告在租用房屋经营期间，没有按照合同约定交纳物业费1170元、水电费91元、该费用将由答辩人替原告交付，原告应当按照合同约定向答辩人支付上述费用。3、原告应当向答辩人赔偿恢复房屋原状的费用。根据《租房合同》第五条规定，租赁期满或中途解除合同，原告有义务保持房屋的良好状态，如有损坏，原告负责赔偿答辩人损失或恢复原样。原告在租房经营期间，改变了所承租房屋原样，在其自行终止履行合同后，没有按照合同约定将改变的房屋恢复原样，应当向答辩人支付恢复房屋原样费用1000元。4、原告应当向答辩人支付合同约定的违约金。《租房合同》第七条第1项规定：“甲乙双方任何一方违反本合同任何一项约定，守约方均有权单方解除本合同，违约方应支付守约方违约金，违约金数额为当年租金的10%”。在答辩人无违约的情况下，原告单方违约并终止合同，按照上述合同规定，原告应当向答辩人支付违约金4000元。5、原告应当对答辩人因原告单方违约终止履行合同而造成的租金损失予以赔偿。由于原告在《租房合同》履行期间内单方违约终止履行合同，致使答辩人房屋闲置四个月，损失租金收入13200元，原告应就该损失向答辩人支付相应的赔偿金。综上所述，原告要求答辩人返还保证金5000元以及要求答辩人返还两个月租金6600元的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告各项诉讼请求；答辩人请求法院判令原告向答辩人支付欠交的房屋租金、物业管理费、水电费、房屋损失费及违约金等共计9561元，赔偿答辩人经济损失13200元具有事实和法律依据，请求法院予以支持。 反诉原告诉称：1、原告应当向被告支付2020年3月份的房租3300元；2、原告应当向被告支付其租用房屋期间的物业管理费1170元、水电费91元；3、原告应当向被告赔偿恢复房屋原状的费用1000元；4、原告应当向被告支付合同约定的违约金（当年租金的10%）即4000元；5、原告赔偿被告因原告单方违约终止履行合同而造成的租金损失即房屋闲置四个月租金损失13200元。 反诉被告辩称：隔断问题是我跟被告协商好之后才搬走的，如果来人用的话就商量价格，如果不同意我们就拆走，不同意交纳1000元；我们之所以不干是因为疫情期间社区不允许我们开业，水、电费没跟我们要；我们是3月5日到期，我们15日搬走的原因也因为疫情，也跟被告商量了；4个月租金我们也不同意承担，因为都是跟被告商量，全部都是被告同意的。 第三人述称：按照法律裁判。 经审理查明：丹东市×××房屋产权人是第三人东港市某农场，被告依据其与东港市某农场签订《房屋租赁合同书》，承租使用该房屋。 2019年3月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租房合同》，将其承租的第三人位于丹东市×××号2层（面积130㎡）的部分房屋出租给原告使用。该《租房合同》相关条款约定：年租金40000元；租赁时间自2019年3月5日至2022年3月4日，共租赁3年，计36个月；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费、电话费等因本合同项下房屋所支出的一切费用，租赁结束时，乙方需交清欠费；租赁期满或中途解除合同，乙方有义务保持房屋的良好状态，如有损坏，原告负责赔偿甲方损失或恢复原样；违约责任一节约定，1.甲乙双方任何一方违反本合同任何一项约定，守约方均有权单方解除本合同，违约方应支付守约方违约金，违约金数额为当年租金的10%；2.若乙方原因导致本合同解除，乙方向甲方交纳的租金不退；为保证合同履行，乙方须向甲方交纳保证金人民币5000元。本合同租赁期满后，若乙方无违约行为，也未给甲方造成损失，甲方将保证金返还给乙方，不计利息；每年1月5日前乙方需向甲方支付全年租金； 《租房合同》签订后，双方依约履行，被告使用上述房屋经营“某理疗馆”。 2020年1月5日前原告未按合同约定交纳全年房租，同年3月15日，原告诉称因疫情防控影响经与被告协商解除合同并搬出承租的房屋。被告则辩称原告在双方未就解除《租房合同》协商一致的情况下，原告于同年3月25日搬离租赁房屋、单方终止履行合同且未按合同约定交纳其在租赁房屋期间的物业费、部分水电费，也未将其为了经营而改变原样的房屋恢复原状。 庭审中，原告提供了两名证人出庭作证，证明2020年2月19日其与被告协商解除租赁合同、被告同意解除并要求原告于3月5日前倒出租赁房屋，同时承诺告之原告新承租人是否继续使用原告设置的隔断，如果不使用，告之原告予以拆除。 另查，第三人东港市某农场于2020年11月11日给付票据免被告2021年前三个月房租。 本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同书》、《租房合同》、2020年东港市某农场对外门市房疫情期间减免房屋租金减免明细表、收款收据、证人证言及原、被告、第三人的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量，诸如地震、台风、洪水、海啸等自然现象，以及如战争等社会现象，属于通常意义上的不可抗力的范围。不可抗力具有不受当事人意志支配的特点，本次新冠××疫情确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性，不可预见、不能避免且不能克服的客观情况；疫情防治行政措施的采取，对于一般当事人而言亦是不可预见、不能避免且不能克服的，也具备不可抗力的特征。但在具体个案中不能一概地将疫情认定为不可抗力。一是民商事合同是否对疫情构成不可抗力作出了约定，如有约定则按照约定处理。二是当事人是否充分证明以最大谨慎和最大努力仍不能防止疫情对合同履行造成了根本性障碍，如随着互联网技术的飞速发展与普及，很多合同的履行方式已有更加丰富的选择，只有各种方式均受疫情影响不能履行的情况下，才能认定存在合同履行障碍，继而认定构成不可抗力。本案原、被告租赁合同并无不可抗力的相关约定，而且民法典相关条款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除其违约责任。 众所周知，2020年新冠疫情波及丹东是2020年1月25日春节之后，按原、被告租赁合同约定原告应在当年1月5日前上达2020年3月5日至2021年3月4日租金，然原告未按合同约定交纳该期租金显属违约，应承担相应的违约责任。租房合同约定的交纳租金时间节点1月5日丹东地区并未发生疫情或疫情预警，原告诉称其于此前以发生疫情为由与被告协商一致提前解除租房合同没有事实依据。本院不予支持。而原告于二次庭审提供的出庭作证的证人也仅能证实2020年2月19日疫情发生后双方所谓协商解除合同事宜（包括隔断处理），按民法典相关规定，合同解除并不影响违约责任的承担。故原告未按期交纳租金在先，迟延履行后发生不可抗力，又不能免除其违约责任。但根据2020年1月末新冠疫情发生节点及原告交纳租金截止点为3月4日，考虑原告的违约因素，本院酌情原告减免租金的数额为一个月即3300元。至于第三人与被告间减免三个月租金与原告无涉。 双方租房合同明确约定“若乙方原因导致本合同解除，乙方向甲方交纳的租金不退；为保证合同履行，乙方须向甲方交纳保证金人民币5000元。本合同租赁期满后，若乙方无违约行为，也未给甲方造成损失，甲方将保证金返还给乙方，不计利息；每年1月5日前乙方需向甲方支付全年租金”，可见该保证金系双方租房合同依约履行设定的担保，根据本案查明的事实，双方已协商同意于2020年3月5日解除合同，故原告诉求返还保证金有合同依据，本院应予支持。但双方口头协商2020年3月5日解除合同、倒房并未协商解除房屋租赁合同细节，现有证据表明包括物业费、水电费结算、隔断处理等尚未处理，双方应尽快明确善后，以便原告早日结算并收回保证金。当然，本案中被告已将物业费、水电费结算、隔断赔偿等作为反诉请求提出，但没有提供确凿证据，原告亦不予认可，同时，原告当庭提供的证人亦证实双方2020年2月19日协商解除租房合同时就隔断处理达成一致意见，该处理意见符合一般社会常识和交易惯例，本院亦不持异议。故为兼顾双方利益，被告最迟应于本判决生效后两月内与原告就物业费、水电费结算、隔断处理达成一致意见，或另行提供相应证据提起诉讼并按最终意见返还保证金，多退少补，逾期应依合同约定返还该保证金。 关于被告反诉提及原告应当向被告支付2020年3月份的房租3300元一节，现有证据表明双方在疫情发生后协商解除合同事宜，原告迟于约定的解除之日即租期届满的3月5日搬出基于疫情期间的防控的实际情况，且原、被告关于原告实际倒出房屋的时间陈述不一（原告说3月15日、被告说3月25日、即便原告提供搬家费收据复印件日期也是3月19日），根据本案疫情防控的实际不应视为违约。但为公允起见，此间的租金损失因双方均未明确提供搬迁日期的确凿证据，故本院酌定为半月租金并由双方分担该租金损失。被告反诉要求由原告支付2020年3月整月租金依据不足，本院不予支持； 关于被告反诉提及的要求原告应当向被告支付其租用房屋期间的物业管理费1170元、水电费91元、恢复房屋原状的费用1000元一节，因反诉原告没有提交相应足以认定的证据，反诉被告对此不予认可，且原告当庭提供的证人也证明了双方一致议定了隔断的处置意见，双方对此应进一步协商，否则应提供证据另行主张，本院对该部反诉请求不予支持； 关于被告反诉提及的要求原告应当向被告支付合同约定的违约金（当年租金的10%）即4000元，有合同及事实依据，本院予以确认并对其反诉请求予以支持； 关于被告反诉提及的要求原告赔偿被告因原告单方违约终止履行合同而造成的租金损失即房屋闲置四个月租金损失13200元，因现有证据表明双方已于2020年2月19日就合同解除进行协商一致，该损失属于间接损失，与合同解除并无必然因果关系，故本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持。 综上所述，双方合理意见予以采信并予以支持，不当意见予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告胡某某于本判决生效后十日内返还原告周某某截止2020年3月4日租期内一个月租金3300元； 二、被告胡某某应于本判决生效后两个月内与原告周某某就物业费结算、水电费结算、隔断处理达成一致意见，并按最终意见结算、返还保证金5000元；或另行提供相应证据提起诉讼，依生效法律文书处理物业费、水电费、隔断争议并结算保证金5000元；逾期应向原告周某某返还该保证金5000元； 三、反诉被告周某某于本判决生效后十日内向反诉原告胡某某支付租房合同违约金4000元； 四、原告周某某逾期倒房租金损失1650元由原、被告平均承担，即反诉被告周某某于本判决生效后十日内给付反诉原告胡某某租金825元； 五、驳回原告周某某其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告胡某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90元，减半收取45元，由原告周某某承担32.2元，被告胡某某承担12.8元（此款原告周某某已预交）反诉费185元，由反诉原告胡某某承担145.8元，反诉被告周某某承担39.2元（此款反诉原告胡某某已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  韩乐新 二〇二一年六月二日 书记员  高 兰