河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11955号原告：郭合周，男，1958年6月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：岳媛、张楠楠，河南天基律师事务所律师。被告：孟现东，男，1964年10月2日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：戴春涛，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告：李爱国，男，1962年8月28日出生，汉族，住郑州市。第三人：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国。原告郭合周与被告孟现东、李爱国、第三人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳媛、张楠楠，被告孟现东及其委托诉讼代理人戴春涛，被告李爱国（暨第三人德润公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭合周向本院提出诉讼请求：1.解除原告与孟现东分别于2017年6月1日、2017年6月26日签订的两份《购房协议书》；2.请求被告孟现东向原告返还房屋预收款180万元，并按照年利率15.4%支付利息（其中120万的利息从2017年6月1日开始计算计算至实际偿还之日止；60万的利息从2017年6月5日开始起算，计算至实际偿还之日止），截至到2020年9月17日，暂共计2726053.33元；3.判令被告李爱国对被告孟现东的全部债务承担连带保证责任；4.本案的诉讼费用、保全费、公告费等由孟现东、李爱国负担。后原告将第二项诉讼请求变更为：要求被告孟现东退还原告购房款180万元，并按照年息15.4%向原告支付违约金（其中120万的违约金从2017年6月1日开始计算，计算至实际偿还之日止；60万的违约金从2017年6月5日开始起算，计算至实际偿还之日止），截至到2020年9月17日，暂共计2726053.33元。事实与理由：被告孟现东因资金紧张，将其与德润公司合作开发的房产提前预售。2017年6月1日、2017年6月26日，被告孟现东与郭合周签订两份《购房协议书》，约定将位于郑州市××路××路交叉口的三套住宅出售给原告郭合周，每套面积100平米，单价6000元。若被告孟现东违约，拒绝将房产出售给原告，被告孟现东按照年息36%全部退还原告所付房款。被告李爱国对被告孟现东在《购房协议书》项下的履行义务承担担保责任。原告分别于2017年6月1日、6月5日向被告孟现东两次转款，共计180万元，被告孟现东向原告出具收据。上述两份《购房协议书》签订后，原告多次向被告孟现东询问房屋交付时间，被告孟现东以各种理由，未能向原告交付房屋也拒绝向原告退还购房款。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告孟现东辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，因为涉案房屋占用的土地正在办理手续。第一，本案有一个关联案件（2020）豫0103民初11953号民事判决书，该案件的原告已经提起上诉，中院尚未判决。应当同案同判。第二，原、被签订的合同当中，并未明确约定房屋交付时间，且原告在签订该购房协议书时对于所购房屋交付时间不确定的事实是明知的，被告不存在违约行为。原告无法定合同解除权。亦无权向被告主张违约金。被告李爱国辩称，合同不应当解除，原告不应该退房，理由同第三人陈述意见。第三人德润公司述称，位于郑州市××与××路交叉口西北角××Ａ-05-4地块，在郑州市人民政府2012年2月17日批复的《郑州市王胡砦城中村改造控制性详细计划》中纳入郑州市王胡砦城中村改造连片改造项目中，用地性质为二类居住用地。该宗土地已与河南德润置业有限公司签订了联合开发协议。按照郑州市人民政府（2018）103号文规定，文件下发之后开工建设的安置房项目，必须办理齐全“四证”才能开工建设，因以上手续复杂和政府管控等原因，手续未办理完成，该地块暂未开工建设。现以上手续正在办理中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年6月1日，被告孟现东与原告签订《购房协议书》一份，约定被告孟现东将位于郑州市××路××路交叉口的住宅贰套提前预售给原告，建筑面积约200平方米（最终以房屋建成后的实际建筑面积为准），单价为6000元/平方米。原告承诺，对出售的房屋权属清楚，无任何纠纷。如果被告违约，拒绝将房屋出售给原告，被告孟现东按照年息36%全部退还原告所付房款（本息）。如果原告违约，孟现东有权另外处理该房屋，孟现东无息退还原告全部房款。如因开发商或政府等不可抗拒的原因，造成原告无法买房，孟现东无息退还原告全部房款，双方互不承担责任。如原告与孟现东双方发生争议，由担保方协调双方共同处理解决。被告李爱国作为担保方在协议上签字。协议签订后，原告于2017年6月1日向孟现东银行转账120万元，孟现东向原告出具收据一份。2、2017年6月26日，被告孟现东与原告签订《购房协议书》一份，约定被告孟现东将位于郑州市××路××路交叉口的住宅1套提前预售给原告，建筑面积约100平方米（最终以房屋建成后的实际建筑面积为准），单价为6000元/平方米。原告承诺，对出售的房屋权属清楚，无任何纠纷。如果被告违约，拒绝将房屋出售给原告，被告孟现东按照年息36%全部退还原告所付房款（本息）。如果原告违约，孟现东有权另外处理该房屋，孟现东无息退还原告全部房款。如因开发商或政府等不可抗拒的原因，造成原告无法买房，孟现东无息退还原告全部房款，双方互不承担责任。如原告与孟现东双方发生争议，由担保方协调双方共同处理解决。被告李爱国作为担保方在协议上签字。原告于2017年6月5日向孟现东银行转账60万元，孟现东向原告出具收据一份。3、原告以被告孟现东至今不向其交付房屋亦不退还房款为由，诉至本院。本院认为，原告与孟现东分别于2017年6月1日、2017年6月26日签订的两份《购房协议书》，均是双方真实意思表示，原告向孟现东共支付购房款180万元。孟现东不具有开发房地产的主体资格，涉案房屋尚未办理土地规划许可手续，尚未建设。孟现东称其是郑州市现华预制构件有限公司的股东，郑州市现华预制构件有限公司与德润公司签订了合作协议，约定房屋建成后3、7分成，其享有30%的房屋等，但至本案庭审时，房屋尚未开工建设，不能确定孟现东能否处分涉案《购房协议书》约定房屋。根据《购房协议书》的内容，合同标的物不明确，无具体房号，房屋并不存在，尚未开工建设，系“提前出售”。现涉案两份《购房协议书》法律上和事实上不能履行，原告主张解除两份《购房协议书》合法有据，本院予以支持。合同解除后，孟现东应当返还原告购房款180万元，原告主张按年利率15.4%支付违约金，因原告应当明知土地及房屋情况，应当明知孟现东个人没有开发资质，合同履行风险极大，对于合同不能履行，双方均有过错。根据本案实际情况，本院认为孟现东应当返还收取原告购房款利息，自支付之日起至返还之日止，按照同期银行贷款利率或者同期贷款市场报价利率计算。原告请求过高部分的违约金，本院不予支持。关于李爱国应否承担连带保证责任问题。李爱国在购房协议书的担保人处签字，李爱国并非房屋买卖合同的当事人，不享有购房协议权利，也没有约定李爱国承担义务。购房协议并未约定李爱国担保的债务或事项，而是约定“如孟现东、郭合周双方发生争议，由担保方协调双方共同协商处理解决”。本案购房协议系因法律上和事实上不能履行而解除，因此，原告主张李爱国对于孟现东的全部债务承担连带保证责任的理由，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告郭合周于2017年6月1日、2017年6月26日与被告孟现东签订的两份《购房协议书》；被告孟现东于本判决生效之日起十日内退还原告郭合周购房款1800000元及违约金（以1200000元为基数自2017年6月2日起算，以600000元为基数自2017年6月6日起算，均至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郭合周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28608元，由原告郭合周负担9727元，由被告孟现东负担18881元。保全费5000元，由被告孟现东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二一年二月七日书记员  李 ?