江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初1870号 原告：淮安同策同心房产咨询有限公司，住所地淮安经济技术开发区青创空间19楼1900室，统一社会信用代码91320891MA1WMU5L3L。 法定代表人：孙钦平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚瑶，该公司员工。 被告：淮安畅利置业有限公司，住所地淮安市涟水县东鼎商城东鼎小镇T4幢302室，统一社会信用代码91320826MA1WBQCD1P。 法定代表人：蔡玉超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨光，江苏文通律师事务所律师。 被告：淮安欣兴置业发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号406、408室，统一社会信用代码913208916638261967。 法定代表人：许乃康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金伟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 原告淮安同策同心房产咨询有限公司（以下至判决主文前简称同策同心公司）与被告淮安畅利置业有限公司（以下至判决主文前简称畅利公司）、被告淮安欣兴置业发展有限公司（以下至判决主文前简称欣兴公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月26日公开开庭进行审理。原告同策同心公司的委托诉讼代理人姚瑶、被告畅利公司的委托诉讼代理人杨光、被告欣兴公司的委托诉讼代理人金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同策同心公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还原告保证金883000元，并自2019年2月18日起按银行同期贷款利率支付违约金。2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年下半年签订《代收保证金三方协议书》，约定被告欣兴公司需按《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》中保证金返还的约定向原告同策同心公司返还保证金。但被告欣兴公司未按约定及时返还保证金，根据三方协议的约定，被告畅利公司应承担连带责任。在本次起诉前，原告同策同心公司与被告畅利公司协调时，被告畅利公司已用房产抵偿保证金617000元，但保证金余款883000元至今仍未返还，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。法庭调查阶段，原告同策同心公司将违约金的起算时间变更为2019年3月21日。 被告畅利公司辩称，被告畅利公司对原告提供的代理合同和返还保证金协议不知情，被告畅利公司没有与原告、被告欣兴公司签订涉案合同，原告提供证据中显示的畅利公司合同专用章均非畅利公司用章。 被告欣兴公司辩称，原告主张的保证金及保证金数额属实，但利息的起算时间应为2019年4月13日。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交相关证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2018年，同策同心公司（乙方）与畅利公司（甲方）签订《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》，甲方委托乙方代理甲方所开发的江苏省世康嘉园的全案营销策划、推广及销售工作，具体内容包括：负责本项目市场推广及营销策划工作，独家代理本项目的对外销售工作，协助甲方开展销售服务，包括办理因销售所需的按揭贷款、业主入住等工作及甲方需乙方办理的与本项目销售服务有关的其他必要工作。项目位于江苏北侧，总建筑面积约7万平方米。其中住宅约662套、地下车位约620个、储藏室约186个。合同第三条约定代理期限起始时间为2018年10月，终止时间为住宅去化95%以上，并完成交房工作。合同第七条7.3约定均价、考核，其中保证金约定：整体代理保证金150万元，正式合同签订后10个工作日向甲方缴纳150万元保证金。乙方第一批次开盘后，甲方7个工作日内退还乙方100万元保证金，乙方第二批次开盘后，甲方7个工作日内退还乙方50万元。（若任一方拖延付款超过10个工作日，视同违约，违约方须向另一方赔付双倍保证金，且守约方有权保留解除合同的权利）。双方在合同中还对权利义务、违约责任等事项作出约定。 后原告同策同心公司（甲方）与被告畅利公司（乙方）、被告欣兴公司（丙方）签订《代收保证金三方协议书》，载明：鉴于1、甲方与乙方已签订世康嘉园销售代理合同；2、丙方具有可靠的信誉。因乙方委托丙方代为收世康嘉园销售代理合同保证金，为保障甲乙双方权益和经济安全，甲乙丙三方经过平等协商，达成如下协议：第一条：交易流程1、甲方向乙方支付保证金。2、乙方经征求甲方和丙方同意后，甲方可以向丙方账户转账。3、丙方确认甲方付款到账后，应在三个工作日内通知甲乙双方。4、丙方根据世康嘉园销售代理合同中的约定，无条件在规定时间将保证金分批支付给甲方。按照合同要求，乙方及时通知丙方退还保证金。即：甲方第一批次开盘后，丙方7个工作日内退还甲方100万元保证金，甲方第二批次开盘后，丙方7个工作日内退还甲方50万元保证金。第二条：权利和义务。（一）甲方的权利和义务：1、保证履行世康嘉园代理销售合同；根据乙方、丙方提供的丙方开户行即账号将款项划入丙方账户。（二）乙方的权利和义务：1、保证履行世康嘉园销售代理合同；2、丙方收到甲方保证金一个工作日，出具收到保证金确认单，并根据世康嘉园销售代理合同，通知丙方按时退还保证金，若丙方不能及时退还保证金，乙方承担连带责任，须无条件全额将保证金及时退还给甲方。（三）丙方的权利与义务：1、收到甲方款项后三日内向甲乙双方发出款项到账通知；2、及时按照乙方要求支付款项。第三条：违约金及免责条款。1、甲方与乙方没有及时履行合同义务的按照双方合同约定处理；2、丙方不对其他任何事项承担任何责任，丙方也不对买卖合同的真实性、甲乙双方资质提供任何担保，与买卖合同有关的一切责任由甲乙双方承担。 2018年11月8日，原告同策同心公司向被告欣兴公司支付保证金150万元，并组织人员履行合同。 2019年3月18日，被告畅利公司向原告同策同心公司发出《告知函》，载明：因为贵公司没有完成我们双方所签订的《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》规定的销售任务，给我公司资金回笼带来巨大的困难，由此造成我公司经营举步维艰，资金压力巨大，该项目也面临巨大风险，照此下去，我公司甚至可能面临资金链断裂的危险，我们认为：我公司与贵公司所签订合同的目的已经无法实现。为了扭转目前的危局，本公司于2019年3月16日发函给贵公司，要求贵公司在五日内从售楼部撤出所有销售人员，解除双方的合同。2019年3月18日下午，我公司收到贵公司的对外工作联系单，贵公司在该联系单上拿出来一些销售措施和方法，贵公司在2019年春节前就应该实施，完成销售任务，目前才计划开始实施，未免太迟了，且效果如何，已经没有时间去检验了。结合贵公司之前一系列的表现和业绩，我公司有理由相信，贵公司已经无法履行合同规定的销售任务。因此，请贵公司接到本通知后立即与我公司相关人员做好交接工作，贵公司所有销售人员撤出售楼部，关于合同解除后的相关问题，我公司愿意与贵公司本着友好的态度，协商解决。 庭审中，原告还提供2019年4月11日被告畅利公司发出的《通知书》（复印件），载明：我公司已于2019年3月20日发函要求解除与贵公司的销售代理合作，截止目前贵公司物资仍存放在我公司开发的涟水县世康嘉园项目售楼处内外。为我公司后期销售推广、客户接待工作的开展形成了一定影响，现通知贵公司在2019年4月12日晚6点下班之前，将贵公司物资全部搬离。我公司没有负责看管的义务，超过时间，如有遗失概不负责。 2019年12月30日，被告畅利公司（甲方）与原告同策同心公司（乙方）签订《淮安市涟水县世康嘉园项目抵房协议》，载明：甲乙双方于2018年签订的关于“世康嘉园”项目的《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》、与欣兴公司签订《代收保证金三方协议书》，约定由乙方为甲方开发的该项目进行营销代理。鉴于乙方已经根据原合同的相关规定支付了保证金150万元，现对于保证金返还问题，甲乙双方经协商一致同意甲方以其自有房屋抵偿应返还乙方的保证金中的617000元，即由乙方购买甲方自主开发的淮安市涟水县世康嘉园项目10幢203室商品房，同时乙方将应付甲方的房屋价款抵扣甲方按照原合同约定应向乙方返还的部分保证金，具体约定如下：一、双方确认，甲方应返还乙方的保证金为150万元。现甲方以该房源抵偿应返还的保证金中的617000元。二、甲方涟水县世康嘉园项目XX幢XXX室商品房的基本信息状况为：该房屋所占用的土地已依法取得国有土地所有权，并依法进行了土地使用权登记取得土地证。该房屋座落在淮安市涟水县，房屋性质为住宅。甲方承诺该房屋为甲方自有且权属明确无争议，该房屋已符合预售条件。该房屋建筑面积共计105.84平方米，房屋总价为617000元。甲乙双方同意该房屋抵款金额为617000元。三、甲方需于本协议签署之日起7个工作日内与乙方签订《商品房预售合同》，并及时办理网签备案手续。 四、在该房屋抵偿过程中，若因甲方原因导致该房屋无法销售的，甲方应于接到乙方催告后10个工作日内直接向乙方返还所有应付未付款项。五、乙方承诺，对于乙方销售的本项目房源涉及的客户纠纷，乙方有义务协助配合甲方妥善处理相关纠纷。六、本协议系甲乙双方之真实意思表示，经甲乙双方盖章即发生法律效力，一式肆份，双方各执贰份。七、甲乙双方对协议之条款发生争议的，首先应友好协商，若协商不成则向甲方所在地人民法院提起诉讼解决。2020年1月7日，双方签订商品房买卖合同，上述抵房协议中的淮安市涟水县世康嘉园项目XX幢XXX室的商品房已网签至原告名下。 另查明，在（2020）苏0826民初3274号淮安华昌房地产营销策划有限公司诉畅利公司委托合同纠纷一案中，淮安华昌房地产营销策划有限公司要求畅利公司支付销售佣金224971元，并在庭审中提交了《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》，该合同加盖了淮安畅利置业有限公司合同专用章，畅利公司认为其公司没有合同专用印章，对该代理合同不知情。法院审理后对畅利公司的辩解意见未采纳，后判决畅利公司向淮安华昌房地产营销策划有限公司支付销售佣金217789元，该判决已生效。 畅利公司在本案中陈述，淮安畅利置业有限公司合同专用章并非畅利公司印章，其于2018年即知晓案外人刻制了该合同专用章并对外使用，但因畅利公司股东较多，对是否报案产生分歧，故至今未向公安机关报案，也未对外公示对该印章不认可。 本院认为，原告同策同心公司与被告畅利公司签订的《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》以及原告同策同心公司与被告畅利公司、欣兴公司签订的《代收保证金三方协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，合同各方当事人均应按合同约定履行。被告畅利公司关于对上述合同及协议书不知情，合同及协议上的印章未经备案登记，并非畅利公司用章的辩解意见，其对此未提供充分证据证明，且畅利公司该抗辩主张在（2020）苏0826民初3274号案件中并未得到法院采信。另外，畅利公司在2018年即知晓该枚印章对外使用，但至今未就涉案印章向公安机关报案，也未对外公示该印章非畅利公司印章；结合畅利公司与同策同心公司于2019年12月30日签订抵房协议后并于2020年1月7日签订商品房买卖合同，已经办理网签手续的事实，可以证实畅利公司已认可该枚印章的使用，故本院对畅利公司该辩解意见不予采纳。原告同策同心公司按约定支付了保证金150万元，并履行了合同，后因被告畅利公司要求与原告同策同心公司解除合同，致合同无法履行。对于原告同策同心公司支付的保证金，原告同策同心公司有权要求返还。根据《代收保证金三方协议书》的约定，被告畅利公司负有通知被告欣兴公司退还保证金的义务，若被告欣兴公司不能及时退还保证金，被告畅利公司承担连带责任，无条件全额将保证金及时退还给原告同策同心公司。被告欣兴公司负有按照畅利公司要求支付款项的义务。且被告畅利公司在《淮安市涟水县世康嘉园项目抵房协议》中也认可应向原告同策同心公司返还保证金150万元，扣除被告畅利公司用商品房冲抵的款项617000元，故本院对原告同策同心公司要求被告欣兴公司返还保证金883000元、被告畅利公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。 关于原告同策同心公司主张违约金的诉讼请求，因两被告未按《代收保证金三方协议书》履行义务，存在违约行为，原告同策同心公司有权主张违约金。现原告主张按银行利率标准计算的利息作为违约金符合法律规定。关于利息的起算时间，原告同策同心公司主张从2019年3月21日起算，依据为，被告畅利公司于2019年3月18日向原告同策同心公司发出解除《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》的通知。被告欣兴公司认为被告畅利公司于2019年4月11日向原告同策同心公司发出通知书，通知其于2019年4月12日搬离，利息应从2019年4月13日起算。本院认为，被告畅利公司虽否认其曾于2019年3月18日和4月11日向原告同策同心公司发出通知书，但2019年3月18日的通知书加盖了淮安畅利置业有限公司合同专用章，根据本院已查明的事实，可以认定畅利公司于2019年3月18日通知同策同心公司解除代理合同；2019年4月13日的通知书虽为复印件，但同策同心公司与欣兴公司均表示认可，且该通知书中载明通知同策同心公司搬离世康嘉园项目售楼处的时间为2019年4月12日，以该通知书中载明的时间来计算利息对畅利公司更为有利，故本院对该通知书予以认定，利息从2019年4月13日起计算为宜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告淮安欣兴置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告淮安同策同心房产咨询有限公司保证金883000元及利息（从2019年4月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告淮安畅利置业有限公司对上述款项承担连带责任。 三、驳回原告淮安同策同心房产咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12630元，保全费4935元，公告费300元。 合计17865元，由被告淮安欣兴置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××09）。 审 判 长  季明丽 人民陪审员  刘艳芳 人民陪审员  于文年 二〇二一年五月六日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  殷 悦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。