江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初4698号原告：王从平，男，1975年6月21日生，汉族，住南京市江北新区。被告：董敏，女，1982年4月17日生，汉族，住南京市江北新区。原告王从平与被告董敏房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月25日立案后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁案分流改革试点工作的决定》，依法由审判员黑长保适用普通程序独任审理，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告王从平及其委托诉讼代理人穆冠宇到庭参加诉讼，被告董敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王从平向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2020年9月30日解除房屋租赁合同；2.判决被告立即搬离位于南京市江北新区房屋，并支付占有使用费（按20167元／月的标准计算，自2020年10月1日起计算至实际搬离之日止）和违约金（按5000元／天计算，自2020年10月1日起计算至实际搬离之日止）。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有位于南京市江北新区房屋。租期自2018年2月1日至2022年1月31日，租金前2年每年22万元，第三年开始至第四年按10%递增，合同约定租金每年分2次支付，每次租金需提前30日支付。合同履行期间内，被告多次拖欠原告的租金，未能按照合同约定及时支付租金，最终双方于2020年7月30日商定，如果被告继续按原协议承租案涉房屋，须在2020年9月15日前一次性结清自原协议承租房屋日起2022年1月31日租金的一半，原协议剩余一半租金于2021年6月15日前付清，否则双方将于2020年10月1日解除案涉房屋租赁合同，同时被告承诺于2020年9月30日将案涉房屋交付给原告，逾期交房将自愿承担5000元／天的逾期违约金。截止2020年9月15日，被告仍未按照双方协商确定的内容履行，即向原告结清至原协议承租房屋日起至2022年1月31日租金的一半，被告的行为已经表明了其同意于2020年10月1日与原告解除租赁关系，但仍占用房屋不肯搬离，原告多次与其交涉无果，故诉至法院，请求判如所请。被告董敏辩称，1.确实是被告违约在先，但不是恶意拖欠，之前有过拖欠向被告付过利息，被告承租原告房屋从事医疗美容，2020年疫情爆发，医疗美容行业生意惨淡，被告自2020年下半年已经在考虑转卖医院，但是未转卖成功。2.被告向原告承诺每天5000元的逾期违约金，是因为当时原告锁住了案涉房屋大门，被告有两个客户双眼皮手术需要拆线，当时为了开门营业就答应了原告的要求。被告现在也想尽快转卖医院拿钱给原告，目前实在拿不出钱。本院经审查认定如下事实：2017年12月27日，原告王从平（出租方、甲方）与被告董敏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其位于房屋出租给乙方办公使用，房屋建筑面积414平方米，租期48个月，自2018年2月1日起至2022年1月31日，房屋租金每年220000元，从第三年开始后两年按10%递增，付款方式为半年付，每次租金需提前30日支付，押金20000元，合同结束后结清相关费用，退还乙方。乙方居住期限内产生的水、电、气、有线电视等费用由乙方支付，物管费、公共水电费由乙方支付。合同另约定，租赁期内，如乙方提前解除合同，须赔偿守约方合同金额的20%，乙方装修改造解除合同的，须赔偿恢复费用。双方补充条款约定：①甲、乙双方租期内按物业公司规定装修，拆除改造须经过甲方同意生效；②乙方承租该房屋仅用于美容诊所使用，用于其他视为该合同自行解除；③乙方租用该房屋注册公司所发生的一切债务由乙方承担，租期到期视为营业执照该场所无效；④承租合同到期，乙方负责恢复承租期内改造装修原样交付甲方。2020年7月30日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人董敏因违约逾期支付租用王从平南京市江北新区房屋租金，经同王从平协商解除租房租约，现支付2020年1月1日至2020年9月30日（其中1月份房租：根据租房协议因乙方违约须承担全年20%房租费用，经王从平同意董敏违约费用不计，须董敏承担王从平优惠让利的1个月装修房租），共计人民币181499元，扣除已支付60000元，余款121499元，承诺时立即全额支付余款费用121499元。本人董敏于2020年9月30日将房屋交付于王从平，交付房屋要求：房屋按原租房协议规定相关要求交付房屋（包含董敏租房产生的物业费、水、电、气等相关费用），逾期交房本人自愿承担人民币5000元每天，并且王从平可以随时收房，另外承担因违约给王从平造成的相应损失。如本人董敏想继续按原承租协议承租王从平房屋，本人须在2020年9月15日前一次性结清至原协议承租房屋日期2022年1月31日租金的一半，原协议剩余一半租金本人承诺于2021年6月15日前付清。如本人想继续承租王从平房屋，未按时履行承诺逾期未支付继续承租房屋租金，即按本人承诺解除租房租约。此承诺签字后立即生效。”2020年9月14日，原告催促被告按承诺书约定支付下期租金未果，原告提出于9月30日收房，引发本案诉讼。另查明，被告从原告处承租案涉房屋用于注册经营医疗美容诊所。截止本案辩论终结之日，被告向原告支付案涉房屋租金至2020年9月30日，另支付押金20000元。庭审中，被告陈述其承租期间，案涉房屋物业费、水、电费尚有部分未缴清。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、承诺书、微信聊天记录截图等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为,原告王从平与被告董敏之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告要求确认双方于2020年9月30日解除《房屋租赁合同》的诉求，因双方已商定由原告于2020年9月30日交付房屋，并约定了续租房屋的条件，但被告未能按承诺中约定的条件从被告处续租房屋，原告主张案涉《房屋租赁合同》于2020年9月30日已经解除的意见，有事实和合同依据，本院予以确认。合同解除后，被告应当向原告返还房屋，逾期未返还的，参照租赁合同约定的租金标准向被告支付逾期腾房期间的占有使用费，双方租赁合同中约定年租金220000元，后两年按10%递增，即242000元/年，故被告应按20166.67元/月（242000÷12月）自2020年10月1日起向原告支付占有使用费至实际搬离之日止。被告未按约定时间向原告交还房屋，应当向原告承担违约责任，考虑到违约金应当以实际损失为基础，兼顾本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告未能就其实际损失举证证明，本院将违约金调整为三个月的租金损失即60500.01元（20166.67元×3月）。因被告租期内尚有物业、水、电等费用未结清，租赁合同中约定押金应在结清相关费用后退还，故被告支付的押金本案中暂不予处理。原告诉讼请求超出上述金额的部分，证据不充分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王从平与被告董敏之间的《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除，被告董敏于本判决生效之日起三十日内将位于南京市江北新区房屋腾空并返还给原告王从平；二、被告董敏于本判决生效之日起十日内支付原告王从平违约金60500.01元，并按20166.67元/月的租金标准支付自2020年10月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告王从平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2069元，由原告王从平负担414元，被告董敏负担1655元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2069元。审 判 员 黑长保二〇二一年五月二十四日法官助理 张 枫书 记 员 黄 蕾