天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0111民初4980号原告：李伯涛，男，1982年1月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：只永海，男，1966年5月11日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：肖玉平，天津新华律师事务所律师。原告李伯涛与被告只永海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告李伯涛与委托诉讼代理人李惠阳，被告只永海与委托诉讼代理人肖玉平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伯涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告配合原告办理天津市西青区××镇××号房屋所有权过户手续；2.判令被告向原告支付违约金12450元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原告李伯涛与被告只永海签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告购买被告坐落于天津市西青区××镇××号房屋，房屋总价415000元。当日原告将购房全款支付被告，被告也将房屋交给原告使用。当时该房屋未能办理产权登记，原、被告双方协商，待具备办理产权登记条件时，被告须配合原告办理相关手续。2019年3月原告了解到该小区房屋开始办理房屋产权证，此后，原告曾多次与被告沟通，要求被告配合办理房屋相关过户手续，均遭到被告的拒绝。原告认为，原、被告签订合法有效的《房屋买卖（置换）合同》，双方应诚信履约，然而被告拒绝履行合同义务，严重损害了原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求判如所请。被告只永海辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告诉求违反法律强制性规定，涉案合同无效。案涉房屋系被告所在西青区张家窝镇闫庄子村依据该村《平房改造拆迁、还迁方案》等相关规定，在集体所有的土地上建造的房屋。虽然该房屋产权归个人，但房屋所使用的土地为集体土地，该土地的使用人必须是土地所在的集体经济组织成员才能拥有的特殊权利，非该集体经济组织成员依法不得享有。另外，根据国务院国发（2004）28号《关于深化改革土地管理的决定》第十条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定以及《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。涉案合同因违反了上述规定，应属无效。其次，由于涉案合同无效，原告要求的违约金于法无据。虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但合同中并未约定过户时间，特别是该房屋因其所占用土地的特殊性，是不允许办理过户手续的。由于原告明知自己身为城镇非农业人口且非该村集体经济组织成员，无权购买涉宅基地房屋，存在法律意义上的过错，故被告不存在违约行为，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年11月1日，只永海与天津市西青区张家窝镇西闫庄村民委员会（以下简称西闫庄村委会）签订《闫庄子村平房拆迁、安置补偿协议》（序号069、房证号2845），只永海依据《闫庄子村平房改造拆迁、还迁方案》置换天津市西青区××镇××号和4-1-701号两套房屋。2013年4月1日，只永海（售房人、甲方）、李伯涛（购房人、乙方）、赵颖（居间方）签订一份《房屋买卖（置换）合同》，约定只永海自愿将坐落于家贤里小区5-1-1004号房屋出售给李伯涛，房屋性质为私产，所有权人为只永海，房屋价款415000元。合同第六条违约责任第4项“如甲、乙双方委托丙方协助办理该房屋过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接到丙方通知后，在指定时间到指定地点办理过户、贷款手续。如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后3日内到指定地点办理相关手续，逾期不办理的，视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失”，第5项“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向守约方及丙方分别支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的3%作为违约金（违约金不足一万元按一万元计）。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿”，合同第八条约定其他事宜“备注：今后在办理此楼房房产证时甲方只配合办理相关手续，一切费用由乙方承担”。该合同由只永海、李伯涛、赵颖三方签字摁指印。2013年4月1日，李伯涛将全部房款银行转账给只永海的女儿只景朦，只永海于2013年4月2日将房屋交付李伯涛使用。2016年9月26日，西闫庄村委会出具一份《证明》载明：“天津市西青区张家窝镇家贤里5-1004房屋产权归只永海所有。现房屋出售给天津市南开区苑西路林苑北里13-3-501李伯涛，现房产归李伯涛所有”。被告经质证称，该《证明》中载明“此证明只办理居住证使用”，不能用于其他场合，也不能证明其他事实，村委会无权确认房屋产权归属。李伯涛提交房屋物业费、电费、燃气费、取暖费、有线电视费等缴费凭证以及《房屋租赁协议》，证明李伯涛自2013年4月2日起占有使用、出租房屋。提交一份录音文件，证明2019年12月6日双方协商办理房屋过户事宜。原告称，案涉房屋于2019年12月份可以办理过户手续。被告主张原告将房屋出售，但未提交相关证据，是听邻居说房屋已出售，原告表示房屋并未出售。就原告提出的违约金主张，原告认为因无法过户导致其房屋无法对外销售，原告子女无法在房屋所在地学校上学。经释明，被告请求法院对违约金进行调整减少。另查，涉案房屋原系天津市西青区张家窝镇建设的小产权房屋。2019年，因政府政策原因，张家窝镇部分小产权房屋变性成大产权房屋，能够办理权属证书并进行过户交易。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告李伯涛与被告只永海订立的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。虽然在2013年双方进行交易时，案涉房屋不能办理变更登记手续，但当前因政策原因涉案房屋已具备办理产权变更登记的条件，故被告应当协助原告办理房屋变更登记手续，对于原告相应的诉讼请求，予以支持。关于被告应否支付原告违约金问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。本案合同约定，任何一方拒绝履行合同义务的，应当以房屋实际成交价格的3%作为违约金，但被告提出请求调整减少违约金的抗辩主张。根据法律规定，综合考虑原告实际损失、被告违约原因及违约程度等多方面因素，本院认定被告给付原告自起诉之日即2021年4月27日至实际过户之日止的违约金（以房款415000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，违约金总额不超过12450元）。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、只永海于本判决生效之日起三日内协助李伯涛办理位于天津市西青区××镇××号楼××号房屋的过户手续。二、只永海于本判决生效起三日内向李伯涛支付自2021年4月27日至实际过户之日止的违约金（以房款415000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，违约金总额不超过12450元）。三、驳回李伯涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当按照第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费56元，由被告只永海负担（此款已由原告预付，本院不予退回，由被告于上述判决履行期间向原告径付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二一年六月四日书记员 李若琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效。……2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。5.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。