贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1371号 上诉人（原审被告）：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码91522730308877159G。 法定代表人：徐立生，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：梁尤成，男，1964年11月25日生，汉族，住重庆市渝中区。 被上诉人（原审被告）：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡电子商务港********，统一社会信用代码91520000MA6DKDMUX5。 法定代表人：王旭，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：卫代林，贵州星秩序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴启荣，贵州星秩序律师事务所律师。 上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）、梁尤成与被上诉人贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院作出（2020）黔2730民初2727号民事判决后，双龙鲁一公司、梁尤成均不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 双龙鲁一公司上诉请求：1、撤销原判，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由终审结果合理负担。事实及理由：上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》为贵州省商品房买卖合同的格式合同，但上诉人口头告知被上诉人房屋存有在建工程抵押情形，同时也告知被上诉人，在备案时上诉人会在解除“商品房在建工程抵押”后为被上诉人办理相关手续。事实上，上诉人以双龙鲁一公司名义取得《商品房预售许可证》期间，以类同的方式为217名买房人办理了备案手续，目前无法备案是因为政策调整所致，且上诉人在政府的支持下进行完善、目前已取得更换新的《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，待更换新《商品房预售许可证》后即按约为被上诉人办理备案手续。再者双方签署的《商品房买卖合同》第五条中明确约定出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人并承担赔偿责任。被上诉人提请解除《商品房买卖合同》后上诉人同意解除并退还房款，且龙里县人民法院已判决上诉人需支付被上诉人利息，还要求上诉人按已付房款的24%承担赔偿责任，上诉人认为没有合同约定且赔偿责任过大；综上所述，请二审法院查清事实，依法予以改判。 梁尤成上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任即108699元；2、改判被上诉人赔偿上诉人同等面积市场价格差额部分140701元的损失；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决酌定按已付房款的24%（即26546.16元）进行赔偿，超出部分不予支持，存在严重枉法裁判。被上诉人同时存在：1、故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；2、故意隐瞒预售许可证已过期的事实；3、故意提供虚假预售许可证写入合同；4、故意不告知所售房屋被司法查封的事实；5、故意作出“房屋没有权属债务纠纷”的虚假欺诈承诺写入合同；6、故意作出“商品房备案”的虚假欺诈承诺。被上诉人欺诈行为之多、恶劣程度之深，已经远超司法解释规定情形，不具有任何轻判赔偿责任的理由。一审法院判决酌定按已付房款的24%进行赔偿实属轻判，违背了惩罚性赔偿规定的立法目的，不能有效维护房地产市场交易秩序。应当纠正为被上诉人向上诉人赔偿已付购房款一倍的赔偿，即108699元。二、上诉人要求被上诉人补偿同等面积市场价格差额部分140701元，一审法院认为因上诉人已获得相应的损失赔偿而不予支持，系法律理解错误。1、上诉人有权主张被上诉人承担惩罚性赔偿责任和损失赔偿责任。（1）两种责任法律价值不同。上诉人主张按同等面积市场价格差额赔偿的依据系上诉人的实际损失，意义在于填补上诉人因解除合同产生的实际可得利益损失。而上诉人同时主张的惩罚性赔偿，意义在于按照法律规定惩罚被上诉人的违规销售行为，而并不考虑上诉人的实际损失。（2）两种责任互不冲突。“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，从《商品房买卖合同司法解释》第八、九条规定的文义分析，“并可以请求”的含义就是在前述请求的基础上还可以同时请求。该条文中规定的返还购房款、支付利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任等四种责任形式系并列关系，上诉人有权同时主张。即便上诉人依据其中某一种责任形式能够获得损失赔偿，也不能排除上诉人主张被上诉人承担其他三种责任的权利。2、上诉人遭受了因被上诉人违约而产生的可得利益损失。交款购房3年时间本楼盘房屋价持续上涨4700——5500元/㎡，该地段交通配套设施日益成熟，相邻地段房价上涨，相邻楼盘贵州万豪商贸总部项目同类房屋销售合同均价5500元/㎡、相邻楼盘碧桂园凤凰城项目同类房屋销售合同均价6200元/㎡，即便按低价5500元/㎡计算，房屋价格上涨的差额也有140701元[含服务费（定金）抵2万房款和租金21763.2元]，该部分金额是解除合同上诉人将产生可得利益实际损失。3、2019年有多名水果、蔬菜批发市场的新来经营者表示愿意出价5500——6500元/㎡购买，但协商过程中一旦购房者了解到房屋产权有抵押、查封问题后都会放弃购买，由于被上诉人的抵押、查封直接导致无法交易，给上诉人造成直接经济损失186011元。4、被上诉人作为违约方应当对上诉人的房价差额损失承担赔偿责任。由于案涉房屋存在抵押、查封等问题，本案所涉合同实际上自始至终均不具备履行条件，并无实际履行的可能性，合同的解除过错完全在于被上诉人。至于上诉人，不仅对合同解除没有过错，除了解除合同之外也并无其他选择。但如果被上诉人不存在违约行为，双方按约定履行合同，则上诉人必然可以获取房屋升值带来的收益。被上诉人的违约行为与上诉人的预期可得利益损失存在法律上的因果关系，上诉人的房价差额损失系被上诉人违约所致，被上诉人应当承担相应赔偿责任。依据合同法第113条之规定，被上诉人应当以合同解除时周边类似条件商品房的销售价格为参照向上诉人补偿房价升值部分房款。5、2018年6月22日上诉人购买涉案房屋单价2397.4元/㎡，现如今房屋价格与购房时价格之间差距很大。支持上诉人诉求，既是保护上诉人严格履行合同义务产生的合法利益，也是避免因房价上涨出现被上诉人通过故意违约追逐额外收益的道德风险。因此，被上诉人应当在承担已付购房款一倍的赔偿责任108699元的同时，赔偿上诉人同等面积市场价格差额部分损失140701元。综上所述，一审判决存在明显错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求! 美房多公司二审向本院作出书面答辩：针对业主上诉理由答辩如下：1、答辩人与15位涉案业主签订《会员服务协议书》客观真实、合法有效，双方都应按照协议约定履行自身义务，从该协议可知，业主是完全清楚知道所交款项系会员增值服务费，而非购房定金或者购房款，且业主作为完全民事行为能力人，其应对自身签订的协议约定的所有内容承担相应的法律责任；2、答辩人与涉案业主签订的《会员服务协议书》与涉案业主与房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议应属于两个法律关系，相互独立且互相不影响彼此的效力和履行；3、答辩人在居间服务过程中系善意第三人，且已经实际履行了对房开相关证件的审查核实义务，不应承担任何责任。针对房开上诉答辩如下：对房开公司上诉状的事实和理由部分的陈述予以认可、无异议，且从该陈述可知，房开公司对于未按期办理网签备案手续系新规出台所致，属于政策法规因素，属不可抗力，故答辩人不存在刻意隐瞒的事实，答辩人无需承担任何责任。 梁尤成向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月22日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告向原告退还购房款108，699元，并以108，699元为基数从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息为14，185.22元，2020年9月18日至付清之日的利息另行计算；赔偿原告已付购房款一倍的赔偿108，699元。3.判令被告赔偿原告同等面积市场差额部分125，482.1元。4.判令被告支付原告预告登记费550元、维修基金1，360元、会员服务费（定金）10，000元；并以11，910元为基数从2018年6月22日起至2020年9月18日止按照年同期银行房屋贷款年利率5.8%计算利息为1，554.26元，2020年9月18日至付清之日的利息另行计算；赔偿会员服务费（定金）10，000元。5.本案诉讼费由被告承担。2020年9月28日，梁尤成变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告同等面积市场差额部分140，701元。 一审法院认定事实：梁尤成于2018年6月22日与美房多公司签订《会员服务协议书》，约定梁尤成支付10，000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，享受交10，000元抵20，000元优惠。同日，梁尤成向美房多公司交纳10，000元服务费后与鲁一房开公司购买位于龙里县谷脚镇王关村双龙物流商贸城（一期）第6847幢1单元8层12号房，当日，梁尤成向鲁一房开公司刷卡支付购房款108，699元、预告登记费550元、维修基金963元，共计110，212元。后鲁一房开公司告知梁尤成第6847幢1单元8层12号房已被出卖，故将房屋换成第6846幢1单元7层19号房，原收据变更为预告登记费550元（原收据号1401224）、维修基金1，360元（原收据号1401223）、购房款108，699元（原收据号1401222），以上共计110，609元。2019年9月20日，梁尤成与鲁一房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：梁尤成购买鲁一房开公司开发的位于龙里县谷脚镇王关村双龙物流商贸城（一期）第6846幢1单元7层19号房，建筑面积45.34平方米；总价款108，699元，买受人采取一次性付款方式于2018年6月22日支付全部房价款，出卖人应在2018年12月31日向买受人交付该商品房；合同第四条第1款载明：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第五条，出卖人关于房屋权利状况的承诺......3、该商品房没有司法查封或者其他受限制的情况；如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到书面通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任2019年6月18日，鲁一房开公司向“双龙物流商贸城”业主书面承诺于2019年12月完成商品房备案。但至本案庭审结束前，涉案房屋仍未完成备案手续。另查明，1.2015年2月15日，贵州双龙物流商贸城（一期）项目取得（2015）商房预字第01-01号预售许可证。2.涉案贵州双龙物流商贸城1单元7层19号房于2016年办理在建工程抵押登记，权利人为贵阳银行股份有限公司花溪支行；2019年6月10日、2019年7月5日被贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院查封。3.2018年7月23日，鲁一房开公司与贵阳千一房地产经纪代理有限公司签订《双龙物流商贸城2018年营销代理服务合同》，委托贵阳千一房地产经纪代理有限公司进行销售代理，贵阳千一房地产经纪代理有限公司转委托给美房多公司销售。 一审法院认为：梁尤成要求解除与鲁一房开公司签订的《商品房买卖合同》，鲁一房开公司同意，一审法院予以尊重并准许。合同解除后，鲁一房开公司应当返还梁尤成交纳的购房款108，699元、维修基金1，360元、预告登记费550元，共计110，609元。美房多公司收取的10，000元，虽名为服务费，但系梁尤成为后期向鲁一房开公司购房时能享受交10，000元抵20，000元的优惠，应认定为交纳的购房定金，现梁尤成与鲁一房开公司之间的商品房买卖合同已解除，美房多公司应予退还梁尤成。关于利息问题。涉案房屋因设置有抵押，梁尤成有权根据《商品房买卖合同》第五条约定，主张已交纳购房款、预告登记费、维修基金的利息损失。一审法院确定为，2018年6月22日起至2019年8月19日的利息，以110，609元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为6，088.80元（110，609元×4.75%÷365天×423天）；2019年8月20日起至2020年9月18日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，为2，975.92元；2020年9月19日至110，609元实际退还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。美房多公司应退还10，000元的利息，从2018年6月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止为551元（10，000元×4.75%÷365天×423天）；2019年8月20日起至2020年9月18日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，为269.06元；2020年9月19日至10，000元实际退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿一倍购房款和会员服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实......”，鲁一房开公司故意隐瞒涉案房屋已被抵押的事实，使梁尤成在违背真实意思的情况下与签订商品房买卖合同，现双方同意解除合同，梁尤成有权请求鲁一房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院酌定按已付房款的24%进行赔偿，即26，546.16元（110，609元×24%），超出部分不予支持。对于美房多公司收取的10，000元，一审法院已认定为购房定金，并确定由美房多公司退还及承担利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，违约责任和赔偿定金不宜同时叠加适用，故一审法院对梁尤成要求赔偿一倍定金的诉请不予支持。关于补偿同等面积市场价格差额部分的问题。因梁尤成已获得相应的损失赔偿，故一审法院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除梁尤成与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还梁尤成购房款、维修基金、预告登记费共计110，609元，并支付截止2020年9月18的利息9，064.72元（2020年9月19日至退清110，609元之日止的利息，以110，609元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还梁尤成10，000元，并支付截止2020年9月18的利息820.06元（2020年9月19日至退清10，000元之日止的利息，以10，000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿梁尤成损失26，546.16元；五、驳回梁尤成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3，504元，由梁尤成负担2，102元，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司负担1，160元，贵州美房多网络科技有限公司负担242元。 二审中，上诉人梁尤诚向本院提交的《购房合同》部分复印件以及被上诉人美房多公司提交的《商品房屋预售许可证》、《情况说明》、《贵州双龙物流商贸城认购协议》等证据不足以推翻一审认定事实。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、梁尤诚要求双龙鲁一公司承担购房款一倍赔偿以及赔偿市场差价的理由是否成立；2、双龙鲁一公司应否向梁尤诚赔偿损失。 本院认为：对于争议焦点一，从一审查明事实来看，2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）颁发《商品房屋预售许可证》[（2015）商房预字第01-01号]，2018年6月22日，梁尤诚与双龙鲁一公司签订案涉《商品房买卖合同》，在双方签订合同时，并不存在梁尤诚所称的故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实，故梁尤诚要求双龙鲁一公司承担一倍赔偿的理由不成立；（2015）商房预字第01-01号商品房屋预售许可证失效系因《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并开始实行不动产统一登记新政策所致，但双龙鲁一公司在本案审理过程中确实未能举证证实，其在签订合同时向购房者告知涉案房屋已被抵押的事实，致使梁尤诚在违背真实意思的情况下与其签订商品房买卖合同，故一审判决在综合违约方的主观恶意、双方的过错程度以及实际给对方当事人造成的损失等诸多因素权衡，酌定双龙鲁一公司承担已付购房款24%的赔偿责任亦基本适当；对于梁尤诚提出的应赔偿市场差价的问题，因商品房价格受房屋所处地段、小区环境、交通便利程度等影响价格高低有别，高档小区和普通小区、同一地段同一小区受户型和朝向的影响价格也存在较大差异，本案案涉楼盘与同一地区其他楼盘房屋价格高低不存在横向的可比性，且双龙鲁一公司已就其违约承担了相应的赔偿损失责任，故上诉人梁尤诚的该项诉请于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点二，因双龙鲁一公司在本案审理过程中未能举证证实其在签订合同时向购房者告知涉案房屋已被抵押的事实，双龙鲁一公司存在过错，故一审判决综合考虑双方签订合同的情况、合同履行情况、当事人的过错程度及因合同解除造成的损失等因素，酌定双龙鲁一公司承担已付购房款24%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人梁尤诚、双龙鲁一公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12049元，上诉人梁尤诚应负担5041元，本院准许其免交，上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司交纳的7008元由其自行负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年五月二十五日 法官助理陆梅 书记员雷春莲