上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46905号原告：韩凯凯，男，1993年11月10日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。被告：张超，男，1991年1月25日出生，汉族，住山东省。原告韩凯凯与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，裁定转为普通程序，由审判员独任审理。2020年9月16日、同年12月2日、2021年2月2日，本院三次公开开庭进行审理，原告韩凯凯的委托诉讼代理人高雨，被告张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩凯凯向本院提出(变更后)诉讼请求，请求判令：1.确认其与被告就就本区川周公路XXX弄XXX号房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2019年10月1日解除；2.被告返还转让费15万元；3.被告返还物品费用6,000元；4.被告赔偿原告损失3,524.4元。事实和理由：2019年3月20日，其与被告就系争房屋签订租赁合同。其为继续使用注册于系争房屋之上的营业执照及系争房屋的原装修以用于餐饮经营，向被告支付转让费15万元。2019年7月，大房东告知其被告系无权转租，并要求其搬离。2019年10月1日，其按大房东要求，从系争房屋中搬离。因被告系无权转租系争房屋，大房东解除与被告之间的租赁合同并收回系争房屋。按照合同约定，其与被告之间的租赁合同也随之解除。合同解除后，被告应赔偿因合同提前解除给其造成的损失，具体包括：装修及营业执照转让费15万元；其为购置房屋内原有的桌椅板凳及仪器等经营用物品，向被告付款0.6万元，因其退场时未能将上述物品一同搬离；其承租系争房屋后为开展经营活动购置物品而支出3,524.4元，其中包括一个锅具及其他已无法查清的物品。被告张超辩称，原告无法继续使用系争房屋的过错在自身，故不同意原告的所有诉请。具体而言，系争房屋为其从大房东周某某处承租而来，周某某同意对外出售房屋之前由其使用。其承租房屋原用于自身经营早餐店，2019年后将房屋转租给原告，并将转租一事告知周某某。后周某某配偶要求其退出租赁合同，并要求原告直接支付租金，原告表示不同意继续承租房屋，故大房东解除合同并收回房屋。其为房屋装修支出二十余万元，后原告为购买装修及设备而向其付款15万元，原告可将相应设施设备取走。原告为购买其原早餐店的消耗物料和POS机向其支付0.6万元，其已完成交付，故不同意返还。经审理查明：系争房屋为被告从案外人周某某处承租而来。2019年3月20日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)签订租赁合同，约定租期为2019年3月20日至2021年3月19日，甲方于2019年3月16日之前交房。甲方转租合同期满后，若甲方与产权人签订续租合同，则乙方与甲方重新签订转租合同。租金为6,000元/月，先付后用，三个月支付一次；押金6,000元。解除本合同的条例约定：转租期间，甲方与产权人合同解除的，本合同随之解除，不作任何赔偿；该房屋点用范围的土地依法提前收回；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用或拆迁的；该房屋毁损灭失或被鉴定为危险房屋的；甲方已告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲方执照借于乙方经营店内使用，合同期内甲方不参与乙方生意。后被告向原告交付房屋，原告向被告支付押金6,000元、租金38,000元及转让费15万元。审理中，被告向原告返还押金6,000元。原告为证明被告无权转租系争房屋的事实，提交由本市浦东分局横沔派出所于2019年10月24日对案外人周斌菁所作的询问笔录。笔录显示周斌菁自称为周某某女儿，周某某与张超就系争房屋签订租赁合同，约定租期至2019年5月4日届满，不得对外转租；其于2019年7月5日至系争房屋处准备收回房子，但是发现租房人并非被告；因合同到期，其告知被告将收回房屋，被告称会让原告在2019年10月28日清理完毕。被告对其真实性认可，故本院对该证据的证据效力予以确认。原告为证明大房东要求收回房屋的事实，提交周斌菁与其员工之间的微信聊天记录，被告对其真实性不认可。因原告未能当庭展示微信聊天记录，提交的聊天记录未显示对话对象的身份及对话的具体时间，故本院对其证据效力难予确认。原告为证明其为购置屋内物品支出的费用，提交淘宝订单一份及付款记录四份，被告对其真实性不认可。原告未能当庭展示该组证据，且从其内容来看，也未显示付款目的为系争房屋的经营之用，故对其证据效力不予确认。被告为证明大房东要求原告与其直接签订租赁合同的情况，申请证人史某某到庭作证。史某某称其为周某某配偶，周某某于2019年6月30日过世；2015年至2018年期间，周某某将系争房屋出租给被告，双方约定不得对外转租；租赁合同于2019年5月到期，其同意租期届满后房屋对外出售前可继续由被告承租；周某某过世后，由其及其女儿周斌菁负责房屋的出租事宜；2019年5月，其至系争房屋处发现被告未在店内，被告称其回乡下，故让朋友来店里帮忙；2019年7月10日左右，其又至系争房屋处，发现被告还是没有回来，原告称被告已经将房屋转租给自己；其告知原告，既然被告给你做了，你可以把2019年10月以后的租金直接向我支付，租金及租期与被告与原告签订的租赁合同相同；其女儿周斌菁于2019年7月20日左右至系争房屋处，原告告知周斌菁已向被告支付15万元，提出将房屋再转租给他人的要求，其与周斌菁不同意原告再对外转租，所以其于2019年10月1日收回房屋；其女儿曾通知原告将屋内物品搬离，原告不肯搬，所以房屋内锅碗桌子等物品还在房屋内。原告认可证人关于被告无权转租的陈述，但关于其拒绝与大房东重新签订合同的陈述不予确认。本院认为，系争房屋为被告从周某某处承租而来，被告承租房屋之后又向原告进行转租，故本案涉及案外人周某某与被告之间的房屋租赁合同关系及原告与被告之间的房屋租赁合同关系。就前者而言，租期届满后双方之间形成不定期租赁合同关系。被告未提供有效证据证明周某某在过世前同意其转租，又根据周某某的配偶史某某的庭审陈述，史某某于2019年7月发现被告转租行为后立即提出异议，该异议的提出是在知道后6个月内，且史某某在庭审中也明确表示不认可被告的转租行为。在被告擅自转租的情况下，大房东享有合同解除权，大房东于2019年10月1日收回房屋，应认定该不定期房屋租赁合同关系于房屋收回之日解除。就后者而言，合同约定，被告与大房东之间的合同解除，原被告之间的租赁合同随之解除。如上所述，被告与大房东之间的合同关系于2019年10月1日解除，故原被告之间的房屋租赁合同关系也于同日解除。关于合同解除后的违约责任承担。合同约定“转租期间，甲方与产权人合同解除的，本合同随之解除，不作任何赔偿”，合同另列举四种与之并列的合同解除的情形，包括政府征用、出租人提前告知房屋已设立抵押后房屋被处分等，均属于不可归责于被告的原因。将上述条款比照同类情形应作限缩解释，即在非因被告原因导致被告与大房东间租赁合同提前解除的情况下，被告不应向原告承担解约违约责任。现因被告的擅自转租行为，导致大房东解除与被告之间的租赁合同，进而导致双方当事人间的租赁合同解除，被告仍应向原告承担合同提前解除的违约责任。在此基础上，本院按照原告诉请分述如下：1.关于返还转让费15万元的诉请。原告称该笔费用包括系争房屋原有装修的转让费及营业执照的使用费，被告称该笔费用仅包含原有装修及设备的转让。本院认为，合同对转让费未做明确约定，双方对转让费是原告为使用系争房屋原装修而支付的对价并无异议，原告提出转让费中另包含营业执照的使用费但未提交证据加以证明，故转让费15万元应认定为原告在租赁期内为使用系争房屋原装修而支付的对价。考虑被告的违约行为及合同履行情况，本院酌情判令被告向原告返还转让费12万元。2.关于返还物品费用6,000元的诉请。双方虽对于原告为购买何种物品而向被告支付该笔款项存在争议，但无论交易物品是消耗物资或桌椅板凳等，被告均已履行交付义务，原告在得知房屋无法继续使用之后应尽早将物品搬离，故对本项诉请不予支持。3.关于赔偿损失3,524.40元的诉请。原告未能明确其损失构成，也未能提交有效证据证明其支出明细，故对本项诉请也不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告韩凯凯与被告张超就上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号房屋签订的租赁合同于2019年10月1日解除；二、被告张超于本判决生效之日起十日内向原告韩凯凯返还转让费120,000元；三、驳回原告韩凯凯其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元，由原告韩凯凯负担800元，由被告张超负担2,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年二月三日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。