湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终692号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭海军，男，1964年1月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：彭思为，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇倩，湖南华湘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：浏阳市永发塑料制品厂，住所地湖南省浏阳市永安镇永安社区光明路。投资人：彭永杰。委托诉讼代理人：黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：符文，湖南浏阳河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林巧飞，女，1977年10月31日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：符文，湖南浏阳河律师事务所律师。上诉人彭海军与上诉人浏阳市永发塑料制品厂（以下简称永发塑料厂）、被上诉人林巧飞土地租赁合同纠纷一案，均不服湖南省浏阳市人民法院作出的（2020）湘0181民初8343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人彭海军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持彭海军的诉讼请求；2、永发塑料厂和林巧飞承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定彭海军支付租金系认定事实错误。一审法院根据合同约定认定合同终止，永发塑料厂应退还订金是正确的，但一审法院判决彭海军支付租金以及不支持永发塑料厂支付资金占用期间的利息是错误的。彭海军在2019年7月12日收到浏阳市永安镇人民政府的限期拆除通知单后就停止施工并撤走相关人员，仅有部分对涉案房屋进行修缮，由于该涉案房屋存在安全隐患，施工人员仅就未完善的房屋进行了修缮，解决了安全隐患，并没有对租地的其他项目工程进行施工。彭海军并没有实际占用涉案土地，由于该涉案土地规划为绿化用地，彭海军无法正常使用。因此，彭海军不应当支付租金。二、永发塑料厂出租的土地规划为绿化用地，并且签订合同时故意隐瞒，并提供其属于工业用地的证明，导致合同根本无法履行，其违反了诚实信用原则。彭海军并未取得任何收益，且对涉案房屋修缮支付了大量的费用，对彭海军造成了巨大损失。一审判决彭海军支付租金适用法律错误，也显失公平。永发塑料厂、林巧飞答辩称：1、在签订合同之前，彭海军已知晓土地性质，当时也将土地性质的相关资料复印给彭海军；2、彭海军提供的《限期拆除通知》上面也写清了土地存在问题，要求限期拆除。依据《土地租赁协议书》，永发塑料厂在2019年7月15日写了承诺书，进行了配合，此时彭海军未提异议；3、从签订合同到2019年10月之后，彭海军一直在施工；4、2019年11月2日，彭海军发微信称请管委会谈文昌主任批示，并且发来了2019年9月25日文昌主任批示的微信截图。2020年4月18日，彭海军向永发塑料厂发了通知，通知我方要求终止合同。根据合同11条约定的违约责任，一方终止合同，需要向对方支付300万元违约金。5、合同约定，订立本合同60天如果不能协调到位，合同自然终止，但在本案中，彭海军在60天内没有协调到位，并没有终止合同，也没有交还土地，所以本案不适用自然终止的概念。租金应该计算到2020年4月18日，再加两个月的准备期的租金。上诉人永发塑料厂上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，依法改判支持永发塑料厂一审反诉请求；2、判决彭海军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《土地租赁协议书》自然终止，属适用法律错误。在签订协议书后，永发塑料厂向彭海军交付了涉案出租土地，彭海军也入场进行了用地开工建设，并对涉案土地上建筑物进行了改建。在建设过程中，浏阳市永安镇人民政府向其下达了限期拆除通知书，通知彭海军拆除非法占用土地上的建筑物，恢复土地原状。收到该通知书后，彭海军没有停止建设行为，而是一边施工，一边找当地政府协调项目建设问题，彭海军在知晓涉案土地规划情况下，没有通知永发塑料厂要求终止合同，而是要求永发塑料厂配合出具《承诺书》、《申请恢复厂房改造经营的报告》，由彭海军去政府协调刮泥，故在协议书中约定协调60天，协调不成自然终止的约定，但彭海军自信能协调好关系，收到政府的停工通知后没有停工，也没有要终止合同的意思表示，其一系列行为均表示合同继续履行，故一审法院认定合同自然终止适用法律错误。二、一审法院认定涉案土地使用期限错误，彭海军一直使用涉案土地至2020年4月18日，且另需给予两个月合理准备期，故租金应计算至2020年6月18日。彭海军答辩称：1、在签订合同之时，彭海军并不知晓土地性质为绿化用地，证据显示永发塑料厂在2016年就知晓涉案土地为绿化用地，故本案租赁合同属于欺诈可撤销合同。2019年7月12日，彭海军收到停工通知后，随即通知林巧飞及其丈夫林军，二人表示其在当地有关系，可以申请变更。涉案土地为临时建设用地，永发塑料厂所称的用地意见书及承诺书是于2019年7月15日提供给彭海军的；2、撤场需要合理时间，涉案土地上房屋在彭海军进行筹备时已整改到一半，房屋处于危房状态，存在安全隐患，整改应由合理期限。本案永发塑料厂存在欺诈行为，具有重大过错，彭海军方应不支付任何租金。林巧飞答辩称：答辩意见同上诉人永发塑料厂的上诉意见。彭海军向一审法院起诉请求：1、判令解除彭海军与永发塑料厂签订的《土地租赁协议书》；2、判令永发塑料厂向彭海军退还订金50万元；3、判令永发塑料厂支付彭海军资金占用期间的利息（从2019年6月5日起按年利率6%标准计算至实际履行之日止）；4、判令永发塑料厂承担该案诉讼费用。诉讼中，彭海军撤回了第一项诉讼请求。永发塑料厂、林巧飞向一审法院反诉请求：判决彭海军支付79.917万元的土地租金；一审反诉费用由彭海军承担。一审法院认定的事实：2019年6月5日，彭海军（乙方）与永发塑料厂的法定代表人林巧飞（甲方）签订《土地租赁协议书》，约定甲方同意将永发塑料厂的土地使用权（浏国用[2015]第16680号）出租给乙方使用，土地租赁时间为10年（自2019年7月18日起至2029年7月19日止），土地租金标准：第一年按85万元计算，以后每三年递增一次，递增比例为4%，按年支付，先付清租金后用地……六、用地及项目报建问题由乙方全权负责，甲方配合协助协调当地政府及相关部门，确保第二栋车间完善屋面，屋面达到不漏雨水标准，订立本合同后60天，如协调不能到位，本合同自然终止，甲方应全额退还乙方已付定金，双方不承担违约责任……九、本协议经双方签字后由乙方预付50万元订金到甲方指定账户，第一年的其余租金及保证金（扣除预付订金后）在甲方移交腾空场地后5日内一次性付清……。同日，彭海军支付了合同订金50万元，并由林巧飞向彭海军出具了一份收条。合同签订后，彭海军对涉案土地厂房进行了改建，在改建过程中因涉案土地被规划为绿化用地而导致涉案合同无法履行，彭海军多次向永发塑料厂主张退还订金无果，遂起诉至该院。一审法院另查明：1、永发塑料厂于2015年11月4日获得涉案地块的国有土地使用权证［浏国用（2015）第1××0号］，该土地使用权证载明的用途为“工业用地”。在彭海军与林巧飞签订涉案土地租赁合同后，彭海军对涉案土地上的建筑进行了相应的改建。2019年7月12日，浏阳市永安镇人民政府向林巧飞下达永政限拆字［2019］第18号限期拆除通知单，通知林巧飞自行拆除非法占用的土地上的建筑物，恢复土地原状。收到该通知后，彭海军、林巧飞多次向永安镇政府进行协调未果。2020年4月18日，彭海军向永发塑料厂发送一份《通知》，载明“由于永安镇政府已规划永发塑料厂地址为绿化建设用地，不许我们经营汽车检测，导致无法审批手续。双方于二〇一九年六月五日签订合同，彭海军自愿放弃合同租赁时间约定，并承担自己的相应损失，与厂方无关”。2、2013年，涉案土地已被浏阳市永安镇政府纳入绿化用地总体规划,永发塑料厂、林巧飞在签订涉案合同前已知晓涉案土地纳入绿化用地总体规划中的事实。3、诉讼中，永发塑料厂、林巧飞陈述在签订合同时已告知彭海军涉案土地属于绿化用地，彭海军对此不予认可。4、胡红先系彭海军的施工人员，在2020年10月20日通过双方当事人及法官电联胡红先（电话：139××******）核实，在2019中秋节后彭海军的施工人员全部撤离涉案土地及厂房，并停止施工。一审法院认为，彭海军与永发塑料厂的法定代表人林巧飞签订的《土地租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，该院予以确认。林巧飞作为永发塑料厂的法定代表人与彭海军签订涉案合同系行使其法定代表人职权，故该合同双方当事人应为彭海军和永发塑料厂，林巧飞收取订金亦应视为代表永发塑料厂的行为，其相应的法律后果应直接作用于永发塑料厂。该案的主要争议焦点系永发塑料厂是否应当退还彭海军订金50万元以及彭海军是否应支付永发塑料厂土地租金。关于永发塑料厂是否应退还订金问题。《土地租赁协议书》第六条关于用地及项目报建问题约定：由乙方全权负责，甲方配合协调当地政府及相关部门……订立本合同后60天，如协调不能到位，本合同自然终止，甲方应全额退还乙方已付定金，双方不承担违约责任。该条款已约定乙方即彭海军负责用地和项目报建问题协调工作，甲方即被告永发塑料厂对此有配合义务。在双方签订涉案合同后，彭海军对涉案土地的厂房进行改建，在改建过程中，永安镇政府于2019年7月12日下达了限期拆除通知单，彭海军、永发塑料厂为此针对用地和项目报建问题与政府及相关部门进行了协调，但一直到涉案合同订立后60天后亦未果，且在收到永安镇政府的限期拆除通知单后，彭海军亦在合理期间内停止施工并撤走相关人员，并未占有、使用永发塑料厂的涉案土地。按照合同约定，涉案土地租赁合同自然终止，故永发塑料厂应退还彭海军订金500000元。彭海军主张要求永发塑料厂支付资金占用期间的利息，因合同约定在合同终止后双方各自不承担违约责任，且彭海军在合同终止后未及时主张退还订金，故对彭海军要求永发塑料厂支付资金占用期间利息的诉讼请求，该院不予支持。诉讼中，永发塑料厂抗辩称在签订合同时已告知彭海军涉案土地属于规划用地，彭海军对此不予认可，且永发塑料厂并未提交证据证实其主张，故对永发塑料厂的该项抗辩理由，该院不予采纳。关于彭海军是否应支付永发塑料厂土地租金问题。该院认为，彭海军、永发塑料厂在订立合同后60天未能针对用地及项目报建问题协调到位，合同已自然终止，且在合同终止后，彭海军继续占有、使用永发塑料厂土地至2019年9月13日，故永发塑料厂要求彭海军支付2019年9月13日之后的租金没有事实和法律依据。彭海军实际占用土地期间应支付永发塑料厂租金，按照合同约定，合同租期从2019年7月18日开始计算，故租金计算期间应为2019年7月18日开始计算至合同终止之日，但在合同终止后彭海军仍占用涉案土地及厂房至2019年9月13日，该段期间亦应参照合同约定租金标准计算租金，故彭海军应支付自2019年7月18日起至2019年9月13日止期间（共计58天）的租金。合同约定第一年租金按85万元计算，故彭海军应支付永发塑料厂租金135068.5元（850000÷365×58）。永发塑料厂陈述彭海军一直要求继续履行合同并与当地政府及相关部门协调，直至2020年4月18日才向永发塑料厂送达一份正式通知，告知合同正式终止。该院认为，该正式通知内容并未载明有关“合同终止”的意思表示，而是主要告知永发塑料厂的土地因规划为绿化用地致使无法进行报批所导致的损失由彭海军自行负担的事实，且彭海军在合同终止后自行到政府进行协调相关事项并不能等同其向永发塑料厂表明继续履行涉案合同的意思表示，故该院对永发塑料厂的该项陈述不予采纳。彭海军抗辩称其在签订合同时永发塑料厂并未告知涉案土地属于绿化用地，故不应支付租金。该院认为，彭海军在改建厂房时，已在××镇政府下达的限期拆除通知单，并知晓涉案土地已规划为绿化用地的事实，其仍然在合同约定终止后继续占用土地并对工厂进行装修，并未提出解除合同的意思表示，故对该期间的租金应当支付给永发塑料厂。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、浏阳市永发塑料制品厂于该判决生效后五日内返还彭海军合同订金500000元；二、彭海军于该判决生效之日起五日内支付浏阳市永发塑料制品厂土地租金135068.5元；三、驳回彭海军的其他诉讼请求；四、驳回浏阳市永发塑料制品厂、林巧飞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9136元，减半收取4568元，反诉费5896元，共计10464元，由浏阳市永发塑料制品厂负担8964元，由彭海军负担1500元。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，涉案《土地租赁协议书》第六条用地及项目报建问题约定：“由乙方（彭海军）全权负责，甲方（永发塑料厂）配合协助协调当地政府及相关部门……订立本合同后60天，如协调不能到位，本合同自然终止，甲方应全额退还乙方已付定金，双方不承担违约责任”。依据该约定可知，用地及项目报建由彭海军负责，永发塑料厂只需配合协助。本案中，没有证据证明涉案项目已获得报建审批，且之后彭海军出具的《正式通知》亦能佐证未能通过审批，故可推断在协议书约定的期限内未能协调到位，依据协议书约定出现合同约定终止履行情形。《土地租赁协议书》终止履行，依据协议书约定永发塑料厂应退还彭海军已付订金，一审法院据此判决永发塑料厂向彭海军退还已付订金正确，本院予以维持。彭海军主张订金占用期间的利息，没有合同依据，一审法院不支持该主张并无不当，本院予以维持。协议书终止履行后，彭海军继续占有、使用永发塑料厂的土地，直至撤离。一审法院对占用、使用期间参照《土地租赁协议书》计算租金，并无不妥。具体的离场时间，双方有争议，但双方均没有充分的证据予以证明具体的离场时间。一审法院通过向彭海军施工人员胡红先核实，确认离场时间，具有可信力，且永发塑料厂对此无异议，本院认为一审法院依此确认离场时间无不妥之处。综上，一审法院对彭海军应付永发塑料厂租金的认定和计算正确，本院予以维持。另，永发塑料厂提出彭海军使用涉案土地至2020年4月18日，且应加给予永发塑料厂2个月合理准备期，故租金应计算至2020年6月18日止。经查，《正式通知》中没有表明彭海军有将《土地租赁协议书》履行到2020年4月18日的意思表示，2个月的合理准备期也没有合同依据，故本院对永发塑料厂的该上诉意见不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9136元，浏阳市永发塑料厂承担5000元，彭海军承担4136元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年三月十二日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。