上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4526号原告：马超，男，1991年3月11日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧君，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海美瑞置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：尹向彬，董事长。委托诉讼代理人：孙佳琦，男。原告马超与被告上海美瑞置业有限公司(以下简称美瑞公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告向本院申请财产保全并提供了相应担保，本院依法采取相应财产保全措施。本案于2021年3月2日公开开庭进行了审理，原告马超及其委托诉讼代理人高慧君、被告委托诉讼代理人孙佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的上海市商品房预售合同于2020年12月2日解除；2.美瑞公司返还购房款人民币160万元及购房款相应利息(以160万元为基数、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2020年12月2日起计算至实际支付之日止)；3.美瑞公司支付2019年12月1日至2020年11月30日的迟延交房违约金29.20万元。后变更诉讼请求为：1.确认双方签订的上海市商品房预售合同于美瑞公司签收本案起诉状之日(2021年2月8日)解除；2.美瑞公司返还购房款160万元及相应利息(以160万元为基数、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自合同解除之日计算至实际支付之日)；3.美瑞公司支付迟延交房违约金29.20万元(以160万元为基数，以日万分之五为标准，自2019年12月1日计算至2020年11月30日)；4.如法院不支持解除合同的诉讼请求，则另要求美瑞公司支付逾期办证违约金(以160万元为基数，以日万分之五为标准，自2020年8月16日计算至实际过户之日止)。事实与理由：2019年10月10日，马超向美瑞公司购买上海市青浦区香花桥街道清河湾路1278幢3层308室房屋(以下简称涉案房屋)，双方签订上海市商品房预售合同。合同约定美瑞公司应于2019年11月30日前交付涉案房屋，逾期超过365天的，马超有权单方面解除合同并要求美瑞公司支付违约金。合同签订后，马超按约于2019年10月10日支付首付款80万元、2019年10月21日支付尾款80万元，然而，美瑞公司却已逾期交房超过一年。期间，美瑞公司虽于2020年4月5日将涉案房屋钥匙交付给马超，但因房屋直至2020年8月15日方通水电，无法装修或使用，马超对此次交付不予认可，双方至今未签订房屋交接书。又因美瑞公司拒不配合办理涉案房屋房产证，逾期超过180日，马超享有合同解除权，以本案起诉状送达之日作为合同解除之日，并提出如上诉讼请求。另合同约定的违约金计算标准过低，主张以日万分之五为标准计算，望判如所请。被告美瑞公司辩称：不同意马超诉讼请求。1.马超没有合同解除权，合同附件补充条款第12条约定了3个月的交付宽限期，只有美瑞公司逾期交房超15个月，马超才有权主张解除合同。美瑞公司于2020年4月5日已完成涉案房屋交付，故马超不能以逾期交房为由主张其享有合同解除权。另美瑞公司已于2020年7月29日申请办理涉案房屋大产证、2020年8月6日取得涉案房屋大产证。涉案房屋早已具备交房和过户条件，并非美瑞公司不配合办理产证，实际系马超未配合签署房屋交接书导致未过户。2.马超没有合同解除权，相应地，也无权要求返还房款和支付相应利息。3.按照合同约定，美瑞公司享有3个月交房宽限期，宽限期内马超不追究逾期交房违约责任。故美瑞公司即便需要支付逾期交房违约金，也应以合同约定的日万分之0.3为标准，自2020年3月1日起计算至交房之日(2020年4月5日)。4.马超未配合签署房屋交接书导致未办理小产证，美瑞公司无需为此支付逾期办证违约金。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区香花桥街道清河湾路美瑞清河湾广场1278号2幢3层308室，系办公房。2019年10月10日，甲方(卖方)美瑞公司与乙方(买方)马超签订上海市商品房预售合同。合同第二条约定，乙方向甲方购买涉案房屋，用途为办公，暂测建筑面积69.03平方米。第三条约定，每平方米单价23,178.32元，总价1,600,000元。第十一条约定，甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，如甲方未在约定期限将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付房价款日万分之0.3计算，违约金自约定最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。逾期超过365天，乙方有权按照补充条款的方案追究甲方责任。第十三条约定，该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，交付的标志为签署收楼确认书。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)180日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署房屋交接书之日起60天内，依法办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%。合同附件一约定，乙方于2019年10月10日与甲方签约，并付首付款800,000元；乙方于2019年10月21日前支付房款800,000元。合同补充协议第十一条关于交付房屋补充约定，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，乙方不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续。合同补充协议第十二条关于逾期交付违约责任补充约定，交付期限届满时未达到交付条件、标准的，乙方同意给予甲方3个月的交付宽限期，宽限期内乙方不追究甲方的违约责任，在交付宽限期满后因甲方原因仍然无法交付房产的，甲方按日向乙方支付已收该房屋价款的万分之0.3作为违约金，延期交付超过一年的，乙方有权单方面解除合同。合同补充协议第十四条关于产权证办理及逾期办证违约责任补充约定，如因甲方原因导致办理产权证延迟超过180天的，甲方应按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金，甲方因此承担违约金或赔偿金总额不超过乙方已付房价款的百分之一。对于房屋延迟交付、房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下不得同时适用，乙方只能选择其中一项。合同还约定了其他事宜。马超已按约付清涉案房屋购房款160万元。另查明，美瑞公司于2020年3月16日取得涉案房屋建筑工程综合竣工验收合同通知书。2020年4月5日，马超领取涉案房屋钥匙。此后，马超签署装修承诺书拟对涉案房屋进行装修。为此，马超于2020年5月6日向案外人上海美瑞物业服务有限公司支付装修押金、装修保证金并预缴水电费。又查明，美瑞公司于2020年8月6日取得涉案房屋大产证，不动产权证号为沪(2020)青字不动产权第018284号。庭审中，美瑞公司表示其于2020年5月曾提示马超母亲签署房屋交接书，马超以其母亲并非合同主体为由未予签署。涉案房屋大产证办出后，双方因本案争议，截至庭审之日仍未签署房屋交接书、办理涉案房屋小产证。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、付款凭证、发票、微信聊天记录，被告提供的装修承诺书、收款凭证、钥匙签收单、大产证、竣工验收合同通知书等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为马超是否享有合同解除权。马超主张美瑞公司逾期交房超过1年、逾期协助办理小产证，依照上海市商品房预售合同第十一条、第十二条、第十四条、合同补充协议第十二条、第十四条的约定，享有合同解除权。美瑞公司则认为其于2020年4月5日便已完成交房义务，除去3个月交房宽限期后逾期交房并未超过1年，又认为涉案房屋未办理小产证原因系马超未配合签署房屋交接书，并非美瑞公司不予协助，故马超并不享有其主张的合同解除权。对此，本院分析评判如下：本案中，马超与美瑞公司于2019年10月10日签订的上海市商品房预售合同系买卖双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，当属合法有效，双方应当恪守履行。第一，美瑞公司确存在逾期交房的违约行为，但并未逾期超过1年，马超不能以此为由享有合同解除权。合同第十一条、第十二条及其补充协议第十二条明确约定，美瑞公司应于2019年11月30日前向马超交付涉案房屋，交付期限届满时未达到交付条件、标准的，美瑞公司享有3个月交房宽限期，延期交付超过1年的，马超有权单方面解除合同。现涉案房屋于2020年3月16日方通过竣工验收，美瑞公司确实存在逾期交房的违约行为。根据在案证据，马超于2020年4月5日签署钥匙签收单、5月6日缴纳装修押金等拟进场装修，美瑞公司实际于2020年4月5日便将涉案房屋交付马超使用，完成交付义务。关于马超提出因涉案房屋未通电等原因故对2020年4月5日的交付不予认可的意见，因合同补充协议第十一条已明确，在房屋通过竣工验收的情况下，房屋的装修或者设备未完全达到合同约定的标准等均不影响该房屋的验收交接。故本院对马超的上述主张，不予采信。美瑞公司逾期交房时间并未超过1年，马超不能依照合同中有关逾期交付的约定享有相应合同解除权。第二，涉案房屋尚未办出小产证原因系马超未签署房屋交接书，马超不能以美瑞公司未协助办证、合同目的不能实现为由享有合同解除权。合同第十四条、补充协议第十四条明确约定，美瑞公司取得大产证后180日内双方签署房屋交接书作为办理过户手续的必备文件，双方签署房屋交接书之日起60日内申领小产证。根据在案证据，美瑞公司已于2020年8月6日取得涉案房屋大产证，双方应在180日内签署房屋交接书以便后续办理小产证。然，根据在案证据，马超在涉案房屋于2020年3月16日通过竣工验收、其已于2020年4月5日取得涉案房屋钥匙、美瑞公司于2020年5月提示其签署房屋交接书、美瑞公司告知其涉案房屋已办出大产证等情况下，截至庭审之日仍以涉案房屋交付不合格为由未签署房屋交接书，导致自身未能顺利申办小产证。故涉案房屋未办出小产证的原因系马超未配合签署房屋交接书，并非美瑞公司未予协助，由此所致不利后果应由马超自行承担，马超不能以此为由主张其有权解除合同或要求逾期办证违约金。如上所述，马超不能以美瑞公司逾期交房、逾期办证为由行使合同约定或法定的解除权，马超亦未提供证据证明美瑞公司具有其他违约行为致其有其他合同约定或法定解除权。故对马超要求确认上海市商品房预售合同于2021年2月8日解除的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。在合同尚未解除的情况下，马超要求美瑞公司返还购房款160万元及其相应利息亦无相应事实和法律依据，本院不予支持。关于美瑞公司应支付的逾期交房违约金。合同明确约定美瑞公司应于2019年11月30日前向马超交付房屋，与此同时，美瑞公司享有3个月交房宽限期，宽限期内不追究违约责任。故逾期交房违约金应自交房宽限期满次日(2020年3月1日)起计算至涉案房屋实际交付之日(2020年4月5日)止。合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.3，马超认为该违约金计算标准过低，主张以日万分之五为标准计算。其虽未就所受损失提供相应证据予以证明，但根据一般常识判断，日万分之0.3的约定确实低于其所遭受的实际损失。故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，按照公平原则和诚信原则，酌情将逾期交房违约金调整为以160万元为基数，以日万分之一为标准计算。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，2020年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、被告上海美瑞置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马超逾期交房违约金5,760元；二、驳回原告马超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,640元，减半收取计10,320元，由原告马超负担10,295元，由被告上海美瑞置业有限公司负担25元。财产保全费5,000元，由被告上海美瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年四月六日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。