文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1424号上诉人（原审被告）:南通食享汇餐饮管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区工农路259号利群时代龙王桥店3层C1号。法定代表人：周建宇。委托诉讼代理人：徐迎甲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王从志，男，1968年12月4日生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原审被告：周建宇，男，1993年4月23日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：徐迎甲。上诉人南通食享汇餐饮管理有限公司（以下简称食享汇公司）因与被上诉人王从志、原审被告周建宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。食享汇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审计算的租金和时间误差大，其同意王从志自主收银，每月10日必须收到保底租金，但王从志没有按时交纳，应当承担相应的违约责任。2.进场装修补贴费是双方约定的一次性投入费用，不可退还，其也提供了装修合同和单据，所投费用也远超王从志所交。3.保洁费用应当公摊，其在6月13日至17日自筹了五天的保洁费1900元，后续都是其支付，一审对此没有质证采纳。4.朱林浩一案与本案完全不同性质，不能混为一谈。王从志二审辩称：1.不存在每个月10号必须收保底租金的情况。2、装修押金没有说不可以退还，美食广场无人管理很混乱，装修押金应该退还。3.从未有阿姨从食享汇公司拿到保洁工资。4.朱林浩的情况和其情况相同。周建宇二审述称：食享汇公司虽然系自然人独资公司，但前正常运转，不应由其个人对公司债务承担连带责任，请求法院依法公正判决。王从志向一审法院提出诉讼请求：一.判令解除王从志与食享汇公司于2019年4月9日签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》；二.判令食享汇公司支付2019年5月2日至2019年6月12日应付营业款8305元；三.判令食享汇公司退还履约保证金25000元；四.判令食享汇公司赔偿装修损失16660元（装修费用25000元，折抵4个月使用期）；五.判令周建宇承担连带清偿责任。一审法院经审理认定事实如下：一、食享汇公司系由周建宇出资开办的自然人独资有限责任公司。二、2019年4月9日，食享汇公司授权代表徐迎甲与王从志订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将江阴万达食享汇美食广场B8摊位租赁给王从志用于经营“麻辣香锅”品牌麻辣香锅、烤鱼；租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，营业额3万元（保底）≤5万元，租金（扣率/月）20%，营业额>5万元≤7万元，租金（扣率/月）16%，营业额>7万元≤9万元，租金（扣率/月）13%，营业额>9万元，租金（扣率/月）10%，无管理费、公摊保洁，如果月销售额提成租金小于保底租金时，王从志按月保底租金上缴，如果月销售额提成租金超过保底租金，则按实际销售额的提成租金上缴，食享汇公司代收营业款，销售款每月结算一次，截止日为每月月底，自用水、电费由王从志自行承担，公用电费按销售比例均摊，王从志在经营过程中销售人员及经营销售活动必须遵守服从食享汇公司制定的有关管理制度，如遇王从志违规或不服从管理，食享汇公司有权终止合同，收回场地，所有费用不予退还；王从志在签订本合同前须向食享汇公司支付保证金25000元，该保证金是王从志履行合同义务的保证，租赁联营期满，食享汇公司应在王从志按照合同将摊位交还给食享汇公司后10日内将保证金无息退还，如王从志当月营业总额不足以支付食享汇公司应收款项，食享汇公司有权从保证金中扣除该款项，若所持保证金总额少于25000元，则王从志应在接到通知后十天内补足，否则食享汇公司有权终止合同，收回场地，所收费用不予退还；在签订本合同前，王从志须向食享汇公司支付装修补贴费25000元，此费用仅是王从志履行本合同的前提，不作任何其他作用，不予退还；在租赁期限内，食享汇公司未按合同约定时间交付商铺超过60日、违反合同约定使王从志无法按其用途继续使用该商铺、完全由于食享汇公司原因致使王从志无法履行合同，王从志有权单方面解除合同，应当书面通知食享汇公司，要求食享汇公司返还保证金，退还多收款项并赔偿损失；在租赁期限内，王从志逾期交付租金、管理费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5%支付迟延违约金，若逾期达10个自然日的，食享汇公司有权采取停电停水或停止使用公共设施的措施，因此造成一切后果由王从志自负，拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到15日的，食享汇公司有权单方面终止合同收回商铺，有权没收王从志支付的保证金，且王从志还须另外向食享汇公司支付相当于首年六个月保底租金之和的违约金。2019年4月9日，王从志给付食享汇公司10000元。2019年4月18日，王从志支付食享汇公司10000元，2019年4月21日，王从志支付食享汇公司10000元，2019年4月25日，王从志支付食享汇公司20000元。2019年4月29日，食享汇公司为王从志预充电费6000元，王从志实际支付电费1000元。庭审中，双方确认王从志实际经营至2019年8月31日，剩余电量2979.9度，扣除剩余电量后，王从志实际结欠食享汇公司电费1484元。2019年5月3日至5月31日，王从志营业额为8541.18元，食享汇公司在扣除保底租金、公用电费、保洁费等以后实际给付王从志1780.7元，王从志收款后未提出异议。2019年6月1日至6月10日，王从志营业额为4041元。2019年6月11日起，王从志自主收银，之后，王从志未再向食享汇公司支付过租金等费用。审理中，王从志主张至6月10日，其营业款总额12582.18元，扣除20%租金后，食享汇公司应支付10065.75元，扣除已付1780.7元，尚应支付8285.05元。食享汇公司则主张扣除6月份保底租金、公摊电费、保洁费等其他费用后王从志当月尚结欠3680元。2019年5月10日，王从志与徐迎甲就营业款结算等有过交流并形成录音，录音中王从志：你那个打款多长时间打款。徐迎甲：初期十天。王从志：……现在目前情况只能说，每个商户做多少钱，按你照提，但你不能说按照保底给人家提掉，那样没哪家能达到…..。徐迎甲：……现在肯定我没有做保底，今天肠粉在，肠粉可以作证……我们初期没有保底，我今天跟你说过这话吧，你给我作证……。徐迎甲对录音真实性无异议，但认为十天一结仅针对黄斌的旺旺小火锅，初期无保底仅指开业前三天，事实上前三天都没有计算房租，不可能一直都是无保底的。2019年8月1日，食享汇公司向王从志邮寄通知函，因王从志结欠6、7月保底租金、保洁费、公用电费、公用水费、自用水费合计11242.7元构成严重违约，按照合同约定与王从志终止合同，收回商铺，要求王从志收函后三日内将铺位物资、设备搬迁腾退完毕。2019年8月22日，食享汇公司向王从志发出通知函，主要内容是：根据合同约定，王从志严重根本违约，通知与王从志终止合同并收回商铺，要求王从志在8月25日前缴纳截止2019年8月25日所欠款项16080元。三、2019年2月26日，江阴市万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）与徐迎甲签订《商铺租赁合同》，约定徐迎甲租赁万达投资公司室内步行街3F3018、3019-A、3019-B号商铺用于经营食享汇大型餐饮，套内建筑面积（计租面积）849.61平方米，租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日止，物业服务公司为江阴万达广场商业管理有限公司（以下简称万达管理公司）；每月每平方米租金50元，月租金42480.5元，首期租金于本合同签订当日支付，租金期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交租金127441.5元（已给予3个月免租期），其余租金按每3个完整自然月为一个交租期交纳，于每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，物业费每月每平方米50元，每月物业费42480.5元，首期物业费于本合同签订当日支付，收费期限2019年3月1日至2019年8月31日，应交物业费254883元；徐迎甲还应于合同签订当日交纳履约保证金84961元、物业费保证金84961元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、POS机使用费1800元，合同还约定了其他事项。在2019年3月4日万达管理公司发出的缴费通知上还载明应缴纳装修押金20000元、装修管理费10620.13元，合计应缴纳599666.63元，要求于2020年3月5日前缴纳。根据食享汇公司提供的付款记录，其未能按约支付，最后一次付款日期为2019年7月27日16000元。审理中，王从志提供2019年7月5日万达管理公司发出的工作联系函（关于食享汇首期款的催缴函），主要内容为：首期租金物业费截止2019年6月21日还未缴纳完毕，截止目前已逾期107天，请于2019年7月8日前将欠缴费用补齐，如未按期缴纳，将于2019年7月8日停止物业服务。王从志还提供2019年9月4日万达管理公司发出的工作联系函，主要内容为：首期租金物业费共计597542.6元（费用期间2019年3月1日至2019年8月31日），第二期租金共计255783元（费用期间2019年9月1日至2019年11月30日）。截止2019年9月4日，食享汇公司欠缴首期租金32000元，二期租金255783元，截止2019年9月4日，一期租金逾期缴纳188天，二期租金逾期缴纳31天。请食享汇公司于2019年9月5日前，将欠缴款项交付，如逾期交付将追究违约责任。因上述二份函件未加盖万达管理公司公章，徐迎甲对上述二份函件真实性不予认可。四、根据食享汇美食广场店主群的聊天记录内容，食享汇美食广场于2019年5月3日试营业，5月10日正式开业，5月14日开始就有商户反映食享汇公司未按期向商户支付营业款。7月6日，有商户在微信群转发万达管理公司催缴函，徐迎甲陈述系欠了垃圾清理费480元，逾期100多天，后又陈述是物业费，别大惊小怪。7月10日，江苏浩健创展投资管理有限公司（以下简称浩健公司）法定代表人汤东在微信群发布该公司与食享汇公司签订的授权书一份，授权书内容为：由食享汇公司投资的食享汇美食广场自5月3日开业以来至今已两月有余，期间和各商户沟通不畅发生了很多不愉快事情，导致双方缺乏信任，现在美广散乱无序无管理，这样的结局，违背了双方出来赚钱做事业的初心……。当日浩健公司还发出通知，内容为，昨天会议大部分商户愿意继续履行合同，一起努力把美广做好，也有几个商户提出因6月份美广一直处于无管理状态生意不好。当然其中大家都有责任，商户提出的这个诉求给出具体处理决定：所有商户保底租金或租金里减免2000元……。8月2日，徐迎甲在微信群中通知今天开始美食广场不提供倒垃圾服务、不提供洗碗服务，等全场费用结清了再提供。8月24日，有商户在微信群中向徐迎甲提出问题要求予以说明：……6月11日后广场已处于无管理无经营状态，充值卡不能充值，收银人员已不在……，广场拖欠大量欠款导致商铺生意下滑严重，一度陷入瘫痪状态，欠款公司和人员如下，装修原料、广场设备、广场消防、广场卷帘门、广场收银器材、商铺电费等等……2019年6月17日，万达食享汇核心自救群中对于保洁费用发放进行了说明，截止6月17日共收17户商户3004元，6月17日发放13日至17日保洁费1900元等。五、法院曾受理朱林浩诉食享汇公司、周建宇、徐迎甲房屋租赁合同纠纷一案【（2019）苏0281民初15295号】，该案中经审理查明的事实为：2019年4月19日食享汇公司与朱林浩订立《食享汇美食广场租赁联营合同》一份，约定由食享汇公司将其向万达广场管理公司承租的江阴万达美食广场B2摊位用于经营“凉皮大王”品牌凉皮，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金6000元，押三付三。经营过程中，因食享汇公司拖欠万达管理公司租金、物业费及水电费，导致停水停电。鉴于食享汇公司经营状况出现恶化可能，朱林浩的合伙人唐宇峰于2019年8月14日设法在江苏省淮安市辗转找到代表食享汇公司订立案涉《食享汇美食广场租赁联营合同》的经办人徐迎甲，要求协商善后事宜。徐迎甲以担保人出具《江阴万达美广协商书》、以个人名义出具《欠条》各一份。此后，食享汇公司经营状况持续恶化，导致朱林浩于2019年8月底停业，经营设备被迫拆回。该案经法院审理认为因食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行，朱林浩因无法实现其经营“凉皮大王”品牌凉皮的合同目的，故有权解除该合同等。本院作出（2019）苏0281民初15295号民事判决后，食享汇公司提起上诉，二审法院经审理认为关于案涉租赁合同解除的原因，虽然食享汇公司主张系朱林浩违约所致，但其在二审中提交的《通知》系其单方制作，朱林浩亦不认可，与徐迎甲出具的《欠条》、《江阴万达美广协商书》内容亦不相符，食享汇公司欲以此主张系朱林浩原因导致合同解除，法院不予采纳。结合朱林浩陈述及《欠条》、《江阴万达美广协商书》，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行具有事实依据，该院予以确认。六、法院向徐迎甲调查，徐迎甲陈述食享汇美食广场是2019年5月3日开业，2019年8月31日停业，原因是食享汇公司向万达投资公司支付租金至2019年8月31日，因商户没有向食享汇公司支付租金，所以食享汇公司没有向万达投资公司支付以后的租金，万达投资公司收回了商铺。商户电表是一户一表，按照1.18元/度预充值后使用，水表也是一户一表，每月根据实际用水量向商户收取水费，撤场时未对各商户的剩余电量进行过确认。七、审理中，双方同意如食享汇公司应向王从志承担责任，则王从志应支付食享汇公司的至实际经营之日止的租金应予抵扣。以上事实，由《食享汇美食广场租赁联营合同》、付款凭证、收据、微信聊天记录、授权书、民事判决书以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，周建宇经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果由其自行承担。王从志与食享汇公司订立的《食享汇美食广场租赁联营合同》是双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，应当确认为合法有效。根据本案查明的事实，应认定食享汇公司在前期未能按照约定支付营业款并且因营业款支付问题与商户产生矛盾，因此经过协商自6月11日后各商户自主收银，在此之后食享汇公司未履行对美食广场的管理义务，此散乱无序无管理情形在食享汇公司与浩健公司的授权书中也得到确认，并且由于食享汇公司拖欠万达管理公司物业费、拖欠相关人员装修款等问题引发美食广场不能按照双方约定正常经营，故本案应认定系食享汇公司经营不善导致合同无法继续履行，王从志因无法实现其经营“麻辣香锅”的合同目的，故有权解除该合同。因双方签订的《食享汇美食广场租赁联营合同》在本案审理中已到期，故本案无需再行判决解除该合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定在营业额低于30000元时食享汇公司收取保底租金6000元，虽然徐迎甲在录音中陈述初期无保底，但并未明确初期的具体时间，并且事实上在计算5月租金时也补贴了3天的租金，故王从志主张按营业额的20%支付租金无事实依据，法院不予采信。5月份扣除相关费用后，食享汇公司支付了1780.7元，王从志收款后未提出异议，应视为双方已经就该月费用结算完毕。6月1日至6月10日，王从志营业额4041元，扣除该期间租金2000元，食享汇公司应支付王从志2041元。至于该期间的公摊电费、保洁费等，从查明的事实看，存在商户自筹资金支付保洁费的情形，且食享汇公司未提供充足证据证明每户应分摊的具体金额，其应承担不利后果，本案中本院不再从食享汇公司应付营业款中予以扣减上述费用。故食享汇公司应支付截止2019年6月10日止营业款2041元。王从志要求食享汇公司退还保证金25000元并自愿扣减4个月使用商铺期间的装修费用后主张食享汇公司赔偿装修补贴损失16660元，法院予以支持。综上，食享汇公司应支付王从志43701元。从王从志自主收银后即从2019年6月11日起至2019年8月31日实际经营期间按照合同约定的保底租金标准6000元每月计算租金为16000元，该租金王从志应予支付，再扣除王从志结欠的电费1484元，食享汇公司实际尚应支付26217元。因食享汇公司系周建宇出资开办的自然人独资企业，且周建宇未能举证证明公司财产独立于其个人财产，故周建宇对食享汇公司的上述债务承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、食享汇公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付王从志26217元；二、周建宇应对食享汇公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回王从志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元（王从志已预交），由王从志负担499元，食享汇公司、周建宇负担551元。（王从志同意其预交案件受理费中的剩余部分551元由食享汇公司、周建宇直接向其支付，法院不再退还，由食享汇公司、周建宇在判决生效之日起10日内向王从志支付）。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，食享汇公司陈述每个保洁工人的月工资为2000余元，并提供保洁费支付凭证的截图如下：1、微信转账给“牵着你的手一起走到白头”合计3850元，其中2019年6月1日付150元，2019年6月17日付1450元，2019年7月6日付1450元，2019年7月23日付500元，2019年7月27日付300元。2、微信转账给“清秋梦一缕”合计3700元，其中2019年6月17日付1500元，2019年7月6日付1500元，2019年7月26日付500元，2019年8月2日付200元。3、微信转账给汪结云合计1750元，其中2019年7月6日付500元，2019年8月9日付1250元。4、微信转账给孙王艳合计700元，其中2019年8月9日付500元，2019年8月25日付200元。经质证，王从志认为以上截图不能证明食享汇公司已经支付了全部保洁费。二审中，食享汇公司申请证人陈某出庭作证，以证明美食广场平时有人管理。陈某陈述：其在案涉美食广场开了两个店面，2019年6月初美食广场开始混乱，没有收银管理，商户通过现金或微信支付宝扫码等方式自行收款，6月11日纠纷闹到派出所后，商户与食享汇公司达成了自主收银的协议。后来美食广场的照明、保洁都是正常的，有两次保洁工人罢工时是商户自己做的保洁，对于正常维持到何时其想不起来了，8月中下旬已有很多商户撤退。因食享汇公司拖欠设备款，7月中旬有供应商来美食广场闹过事。经质证，食享汇公司认为，正因商户没有支付租金，才导致其无法向供应商支付货款，是商户违约在先。王从志认为，商户在2019年6月11日之前没有私自收银的情况，其在2019年7月中旬不负有交纳租金的义务。本院认为：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化、丧失商业信誉等情形时，可以中止履行。本案中，王从志与食享汇公司签订的案涉租赁合同合法有效，双方应当按约履行。合同约定的租赁期限为12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，并约定食享汇公司代收营业款，每月月底结算，如销售额提成租金小于保底租金时，王从志按月保底租金上缴。但在合同履行初期，食享汇公司即未能按约于每月向王从志支付经结算后的上月营业款（已扣除该月保底租金、保洁费等），违约在先。且从一审查明事实反映，美食广场自2019年6月起处于无序管理的混乱状态，影响正常经营，为此食享汇公司特地委托浩健公司经营管理，授权书中也提到“现在美广散乱无序无管理”，但之后未能落实，且又因食享汇公司存在其他经济纠纷导致美食广场至2019年8月31日全面停业，故王从志对于2019年6月11日改变收银模式之后应支付的每月保底租金享有不安抗辩权，未予支付并无过错。也基于此，一审法院认定系食享汇公司经营不善导致案涉租赁合同无法继续履行，本院予以认同。至于食享汇公司二审提供的证人陈某所陈述的情况，与一审查明的事实并无冲突，不能得出美食广场正常经营的结论。王从志实际于2019年8月31日结束营业，对于其已交纳的装修补贴费22000元，原本是针对12个月租赁期的投入费用，现因食享汇公司原因造成合同无法履行，按实际使用的4个月结算后退还剩余8个月租期对应的价值，公平合理，亦符合合同解除后的清算原则。对于保洁费，本案结算中王从志实际已承担2019年5月、6月的全部保洁费。对于7月份保洁费，在美食广场经营不正常、保洁工人时有罢工的情况下，食享汇公司不能证明为王从志提供了正常的保洁服务，且其二审举证的保洁费支付凭证零散，并非正常的月结状态，无法反映支付的是当月费用还是拖欠的往期费用。同时，因食享汇公司徐迎甲在微信群中明确通知自8月2日起不提供保洁服务，故不应收取。因此，本院对食享汇公司要求王从志支付7月、8月保洁费的主张不予支持。另，周建宇提出上诉后未缴纳上诉费用，本院已依法裁定按自动撤回上诉处理。一审判决涉及的周建宇承担责任部分，不存在违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院对周建宇二审中提出的异议不予审理。综上所述，食享汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费551元，由上诉人食享汇公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年五月二十日书记员  蒋 懿