湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初2260号原告：上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区天台路123号华晨.金茂尚都大厦。负责人：刘新来，系该行行长。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈慧，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：黄柏诚（曾用名：黄佰奇），男，1985年3月4日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被告：王当，女，1986年11月10日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被告：株洲佳安房地产开发有限公司，住所地株洲市荷塘区石宋路66号。法定代表人：彭肃钦，系公司总经理。委托诉讼代理人：文铁军，湖南瀛启律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、反诉、和解等。原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行（以下简称浦发银行株洲分行）诉被告黄柏诚、王当、株洲佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈慧及被告黄柏诚、王当到庭参加诉讼。被告佳安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行株洲分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告黄柏诚于2015年3月10日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告黄柏诚、王当立即向原告偿还贷款本金226368.41元、支付逾期利息（含罚息）8688.44元，共计235056.85元（利息和罚息暂计算至2021年1月26日，之后的利息（含罚息）按合同约定计算至全部贷款清偿之日止），律师费11753元；3、被告佳安公司对上述债务承担连带偿还责任；4、依法确认原告对被告黄柏诚、王当提供的抵押物位于株洲市荷塘区XXX房屋在拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿；5、三被告承担本案全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费）。事实与理由：被告黄柏诚、王当系夫妻关系，2013年3月10日，两被告因购房所需，向原告申请借款410,000元，双方就此签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告发放贷款本金410,000元，借款利率为年利率5.9%，借款期限为10年，自2015年4月11日起至2025年4月11日止，还款方式为等额本息还款法按月还款；如被告没有按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息，对逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。合同亦约定了被告佳安公司作为阶段性连带责任保证人对两被告上述债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，双方也办理了《预购商品房抵押预告登记》（登记证明号：XXX）。前期被告黄柏诚、王当能如期偿还贷款本息，但是随后出现逾期，截止至2021年1月26日，两被告已逾期本金27848.28元，逾期利息（含罚息）8688.44元，被告佳安公司作为保证人亦未向原告清偿。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄柏诚辩称，原告所述属实，希望尽快拍卖房产偿还借款。另，被告不应承担罚息。被告王当辩称，原告所述事实。被告佳安公司未向本院提交答辩状亦未提交证据。经审理查明：被告黄柏诚因购房需要向原告浦发银行株洲分行（曾用名：上海浦东发展银行股份有限公司株洲支行）申请借款410000元，年限为10年。2015年3月10日，原告（贷款人、抵押权人）与被告黄佰奇（借款人、抵押人）、王当（借款人、抵押人）、佳安房产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告黄柏诚、王当向原告贷款410000元用于购买位于株洲市荷塘区的房屋，并以该房产向贷款方提供抵押担保；贷款期限为10年，贷款利率为年利率6.49%，还款方式为等额本息还款法，每月还款日为10日；保证人佳安公司自愿为本合同项下贷款提供阶段性连带责任担保，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人的违约而引起的本合同项下的责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）；借款人未按期足额偿还贷款本息和相关费用构成违约，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，自行为发生之日起按罚息率计收至清偿全部贷款本息为止；有权提前收回本合同项下全部或部分贷款，借款人在本合同有效期内不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；有权追索保证人连带责任。原告与被告黄柏诚、王当于2015年3月17日在株洲市房××商品房抵押预告登记（登记证明号：XXX），但该房屋至今未办理不动产权证及抵押他项权证。上述合同签订后，原告于2015年3月26日向被告发放了410,000元贷款，两被告2020年6月开始未能按期还款。截止至2021年1月26日，两被告已逾期本金27848.28元，逾期利息（含罚息）8688.44元，被告佳安公司亦未承担保证责任。原告经催收还款未果，向本院提起诉讼。另查明，原告与湖南人和人（株洲）律师事务所订立了一份《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》，委托该所代理本案的诉讼事宜，约定本案律师费按诉讼标的金额的5%计收，且原告已向该所支付代理费11753元。上述事实，有原告的营业执照、负责人身份证明、企业信息变更截图、被告佳安公司的工商登记信息、被告黄柏诚和王当的身份证复印件、常住人口登记卡、结婚证、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、上海浦东发展银行个人贷款借款凭证（借据）、株洲市房产登记证明预购商品房抵押预告登记、欠息清单、贷款余额截图、《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》、湖南增值税专用发票、催收记录以及原告和被告黄柏诚、王当的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告与被告黄柏诚、王当签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？原告所主张的借款本息金额及律师代理费有无事实及法律依据？2、被告佳安公司是否应对被告黄柏诚、王当的债务承担连带清偿责任？3、原告对案涉房屋是否享有优先受偿权？现具体分析如下：原告与被告黄柏诚、王当签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依约提供了借款，但被告黄柏诚、王当存在逾期未还款的行为，经原告催收后，至今仍未还款，故对原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告黄柏诚、王当应立即向原告偿还全部借款本息，故原告要求由被告黄柏诚、王当偿还借款本金226368.41元及逾期利息[含罚息]8688.44元（利息[含罚息]暂计算至2021年1月26日，之后的利息[含罚息]按合同约定计算至全部借款清偿之日止）的诉讼请求符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。借款双方在借款合同中约定了违约方应承担对贷款人造成的律师费等损失，现原告因借款人违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托合同就律师费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，必然产生损失，综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院酌定本案被告黄柏诚、王当应承担的本案律师代理费为7052元，对原告主张过高的部分，本院不予支持。被告佳安公司在原告与被告黄柏诚、王当的《个人购房担保借款合同》上作为保证人盖章，双方之间的保证合同关系成立并有效，被告佳安公司应按合同约定承担保证责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，保证期间借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，因本案中涉案房屋并未办妥抵押他项权证，也未取得房产所有权证，故被告佳安房产公司需对合同项下被告黄柏诚、王当应偿付的本金、利息、罚息和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带保证责任，故原告主张被告佳安公司对被告黄柏诚、王当的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条之规定，抵押权自登记时设立，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。因案涉房屋至今未办理抵押登记，故原告对该房屋不享有抵押权，对原告要求就案涉房屋评估、拍卖价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百三十二条、第三百八十九条、第四百零二条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条、第一千零六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行与被告黄柏诚、王当签订的《个人购房担保借款合同》于2021年5月5日解除；二、被告黄柏诚、王当于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金226368.41元并支付利息[含罚息]8688.44元（利息[含罚息]暂计算至2021年1月26日，之后的利息[含罚息]按合同约定计算至全部借款清偿之日止）；三、被告黄柏诚、王当于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行支付实现债权的律师代理费7052元；四、被告株洲佳安房地产开发有限公司就本判决第二、三项所确定的债务向原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行承担连带清偿责任（承担保证责任后，有权向被告黄柏诚、王当追偿）；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4826元，减半收取2413元，财产保全费1870元，合计4283元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司株洲分行负担83元，由被告黄柏诚、王当、株洲佳安房地产开发有限公司共同负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  罗昀二〇二一年六月一日法官助理谢利书记员王玲附本案适用法条：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第二百三十二条处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条第一款第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百八十五条保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。第三人单方以书面形式向债权人作出保证，债权人接收且未提出异议的，保证合同成立。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。