河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初3047号原告：郑州瀚宇置业有限公司，住所荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾，统一社会信用代码914101820675534008。法定代表人：杨宝宏，职务董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰、樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：刘健，男，汉族，1981年2月20日出生，住河南省太康县。原告郑州瀚宇置业有限公司诉被告刘健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州瀚宇置业有限公司委托诉讼代理人樊华到庭参加了诉讼。被告刘健经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年10月12日签订的编号为XY17003625261的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计55262.24元（暂计至2020年11月9日，其后至实际付款日按日万分之五计算）；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.本案诉讼费等均由被告承担。事实和理由：2017年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XY17003625261），被告购买原告开发的位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积131.51㎡，每平方米单价7545.19元，房屋总价款992268元。合同约定分期付款，首付302268元，剩余690000元为银行按揭贷款。被告于2017年12月28日与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房借款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，中国建设银行股份有限公司河南省分行于2020年向郑州市金水区人民法院提起诉讼，法院判决被告立即偿还银行全部贷款本息，原告承担连带担保责任，并承担诉讼费。截止2020年11月9日，原告代被告向银行支付了全部贷款本息及损失共计725262.24元。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）及出卖人遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）时，被告应当按日支付原告上述全部款项万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，商品房买卖合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，故提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求第2项为“损失暂计73905.08元”。被告未进行答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，被告刘健作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY17003625261）及附件，合同约定：被告购买原告开发的位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚××天××单元××层××房，建筑面积为131.51平方米，总价款为992268元，首付款302268元，银行商业贷款690000元；原告于2020年5月31日前向被告交付该涉案房屋。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告向原告交纳首付款192268元及维修基金8549元。2017年12月28日，原、被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。被告向该银行借款690000元，后银行将该款转给原告。原、被告及银行分别办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。被告刘健自2019年1月起，未按时足额偿还贷款本金及利息，中国建设银行股份有限公司河南省分行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院经审理于2020年9月9日作出（2020）豫0105民初16469号判决，判决一、刘健于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本金666511.48元，利息288.19元、违约金666.51元，自2020年9月5日之后的利息、罚息按合同约定标准计算支付；二、郑州瀚宇置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，清偿后可依法向刘健追偿。案件受理费减半收取5281元，由刘健、郑州瀚宇置业有限公司负担。该判决生效后，原告履行了付款义务，中国建设银行股份有限公司河南省分行于2020年11月23日出具“关于郑州瀚宇置业有限公司客户刘健被扣划保证金的情况说明”一份，证明其从原告账户共扣划725262.24元。原告于2020年11月13日向被告邮寄了解除合同通知书。另查明，原告为本次诉讼支付律师代理费10000元，支付中华联合财产保险股份有限公司郑州中心支公司诉讼保全保险费2481元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，原、被告与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人履行代偿义务，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以支持。原告已收取被告购房款192268元及维修基金8549元，扣除原告已代被告偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行按揭贷款725262.24元，下余165554.76元元，原告应退还被告，被告应协助原告办理预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的注销手续。原告主张截止2021年4月16日的违约金61424.08元及律师费10,000元、诉讼保全保险费2481元，符合双方合同规定，本院予以支持。涉案房屋原告未向被告交付，故其要求被告返还涉案房屋，本院不予支持。被告经本院合法传唤，正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告刘健于2017年10月12日签订的合同编号为XY17003625261的《商品房买卖合同》及附件；二、被告刘健支付原告郑州瀚宇置业有限公司违约金61424.08元、律师费10000元、诉讼保全保险费2481元，共计73905.08元；原告郑州瀚宇置业有限公司应退还被告刘健购房款及维修基金共计165554.76元，折抵后，原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告刘健91649.68元；三、被告刘健于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY17003625261的《商品房买卖合同》预售商品房买卖预告登记及预售商品房抵押权预告登记的注销手续；四、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7114元，原告郑州瀚宇置业有限公司负担1046元，被告刘健负担6068元，保全费5000元，由被告刘健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二一年五月十七日书记员  冯 瑜