宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初9943号原告（反诉被告）：马某1，宁夏固原市人，不识字，住固原市。委托诉讼代理人：路某，固原市原州区中山街道法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：周某，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：马某2，宁夏固原市人，高中文化，住固原市，系周某丈夫。代理权限：特别授权。原告(反诉被告)马某1与被告(反诉原告)周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，被告（反诉原告）周某于2020年12月7日提起反诉。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马某1及其委托诉讼代理人路某、被告（反诉原告）周某及其委托诉讼代理人马某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马某1向本院提出诉讼：1.依法判令解除原、被告房屋租赁合同；2.判令被告返还原告预付房费定金1000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月8日原告与被告签订了租房合同，合同约定被告将位于固原市××区后院自建房3间253平米以及前面3间、外场地两辆停车位25平米出租给原告加工豆腐使用。该合同第二条约定租期为：2020年12月16日至2022年12月15日。原告按照合同第二条的约定向被告支付了房屋定金1000元后考虑到自己的生意情况，同时也考虑到房屋履行的时间未到的原因，便向被告提出解除双方签订的租赁合同，可是被告据理不让向原告索要损失费5万元。故此，原告认为自己并未接收租房，被告也无全面履行合同第八条的约定。现原告起诉来院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）周某辩称，我同意解除原、被告签订的《租房合同》。2020年7月10日，马某1来我家确定要租赁我位于清河南街342号自建房，本来我将前院租给一个叫李峰的人每年租金为7200元，由于马某1说她家有老人没地方住，要求我把租给李峰的房子退掉，为了我们的合作，我只好退了李峰房租费7200元。经过好几次协商，最终于2020年8月8日双方签订了租赁合同，我将清河南路342号自建房3间253平米以及前面3间、外场地两辆停车位25平米出租给马某1加工豆腐使用。合同约定每年租费为3.2万元。我按照合同约定将厂房内长21米、宽0.6米、高2.2米合计27.72平方米大衣柜进行拆除，安装了后门、后通风窗户，房内改装、装修。马某1必须履行租房合同第二条和第三条。因租用该房屋所发生的大修改装费用由我支出，租赁合同第八条约定，马某1不按照合同第二款、第三款履行应当赔偿我损失5万元。马某1自2020年7月10日开始租赁房屋并支付定金1000元，当时协商让我去办营业执照，我丈夫马某2于2020年7月13日申请办理了“固原市原州区福门豆制品加工厂”营业执照，7月15日马某1要求我丈夫马某2将营业执照办到自己名下，所以注销了登记在马某2名下的营业执照，又在我丈夫的陪同下将营业执照办到马某1名下为“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”。2020年7月19日至30日完成租赁房屋所有改装和装修工程，故我不存在违约。被告（反诉原告）周某向本院提出反诉诉请：1.依法判令反诉被告马某1注销“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照；2.赔偿反诉原告周某损失费5万元；3.本案反诉费由反诉被告马某1承担。事实和理由：2020年7月10日，反诉被告马某1来反诉原告周某家确定要租赁反诉原告周某位于清河南街342号自建房，经过好几次协商，于2020年8月8日签订了租赁合同，反诉原告周某将清河南路342号自建房3间253平米以及前面3间、外场地两辆停车位25平米出租给反诉被告马某1加工豆腐使用，合同约定每年租费为3.2万元。反诉原告周某按照反诉被告马某1的要求改装了租赁房屋即在租赁房屋内安装了后门、后通风窗户等，2020年7月19日至30日反诉原告周某完成所有改装和装修工程。但是反诉被告马某1并未履行租房合同第二条和第三条内容。综上，反诉被告马某1隐瞒事实恶意起诉，按照合同约定应当赔偿反诉原告周某5万元的损失，并注销“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照,本案反诉费由反诉被告马某1承担。原告(反诉被告）马某1辩称，认为反诉原告周某的请求不能成立，因为要求返还赔偿的损失与本案主张的房屋租赁合同没有关系，请求驳回反诉原告的诉讼请求；反诉原告诉请登记在反诉被告马某1名下“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照已于2020年12月8日注销。原告（反诉被告）马某1向本院提交证据如下：1.《租房合同》一份，证明原被告于2020年8月8日签订合同，合同开始履行期为2020年12月16日，该合同签订后原告向被告交付定金1000元的属实。2.个体工商户信息查询单一份（庭后提交），证明其于2020年12月8日已将“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照注销的事实。被告（反诉原告）经本院合法传唤未到庭质证，视为对其质证权利的放弃。经本院审查，原告（反诉被告）提交的上列证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并作为定案的依据在卷佐证。被告（反诉原告）向本院提交的证据如下：1.营业执照一份，证明反诉被告马某1要求反诉原告周某办理营业执照，2020年7月10日口头协议约定租赁周某房子的事实；2.房屋装修合同一份，证明2020年7月12日周某将租赁给马某1的房屋按照口头协议的内容进行装修并承包给宁夏林福建筑工程有限公司开始装修，于2020年8月份装修完工的事实；3.原州区市场管理局核查表一份，证明市场管理局来现场勘查后准予该豆制品加工厂开始生产加工；4.账单详情一份两页，证明2020年10月1日至2日，周某向建筑公司转账2万元，周某按照合同结账的事实。原告（反诉被告）马某1质证后对上列证据均提出异议，认为与本案均无关联性。本院经审查认为，被告（反诉原告）提交的证据1，注册日期为2020年7月13日，名称为“固原市原州区福门豆制品加工厂”，该证据来源合法，内容客观真实，登记时间与本案双方争议的房屋租赁合同签订前存在口头协商具有关联性，故本院对被告（反诉原告）的证明目的予以确认；对证据3，并无核查人员及小作坊负责任人的签字，亦无相关单位印章，故该证据不能作为有效证据使用，本院不予认定；对被告（反诉原告）提交的证据2、4，均来源合法，证据2能够证明案涉租赁房屋经过装修改造的事实，证据4系微信转账，并无转账用途的标记，且系给个人转账，无法证明该笔转账系房屋装修费用结算转账，故本院对证据4不予认定。本院依职权于2020年12月22日在案涉现场拍摄照片14张，原告（反诉被告）马某1到庭质证后认为该照片拍摄的内容与其租赁案涉房屋时看到的一致，房屋并无任何改变的状态。被告（反诉原告）经本院合法传唤未到庭质证，视为对其质证权利的放弃。本院依职权勘察现场的照片，来源合法，内容客观，与本案具有关联性，故本院予以确认并作为定案的依据在卷佐证。本院经审理查明的事实：被告（反诉原告）周某将位于固原市××区后院自建房租赁给原告（反诉被告）马某1。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经过多次协商后于2020年8月8日签订了《租房合同》，合同中明确约定“租赁期间为2020年12月16日至2022年12月15日，租赁费用为每年3.2万元。租赁责任“甲方给乙方的房屋地铺地板砖。照明电和动力电已经拉到位。甲方把厂房内长21米，宽60厘米，高2.2米的衣柜进行拆除。安装个后门。后面通风窗户……”；违约责任“甲方把厂房内进行拆除。房内改装、装修。乙方必须履行二、三条款，否则赔偿给甲方，5万元损失费”等内容。被告（反诉原告）按照合同约定对租赁房屋铺设了地板，将照明和动力电拉到位，拆除了部分大衣柜，安装了后门及后墙通风窗户。共计支出费用1.4566万元。另查明，2020年7月13日被告（反诉原告）周某的丈夫马某2在工商部门登记注册了“固原市原州区福门豆制品加工厂”，经营者为马某2，经营地址为：固原市××区（案涉房屋），原告（反诉被告）马某1要求被告（反诉原告）周某注销该营业执照，并变更经营者为马某1，2020年7月29日马某1与周某丈夫马某2在工商部门变更注册了经营者为马某1“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”，2020年12月8日，原告（反诉被告）马某1在工商部门将“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照注销。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）周某签订了《租房合同》。该合同内容系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《租房合同》中约定履行时间为2020年12月16日，但马某1在该合同尚未开始履行就诉讼要求解除房屋租赁合同，该租赁合同签订后，周某并未向马某1实际交付租赁房屋，该租赁行为亦未实际发生。故原告（反诉被告）要求解除《租房合同》，且已将“固原市原州区豆飘香豆制品加工厂”营业执照注销，双方对解除合同均无异议，故原、被告签订的《租房合同》依法应当予以解除。关于本案被告(反诉原告)要求原告（反诉被告）支付5万元损失的反诉请求，依照《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同内容，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，反诉原告周某按照《租房合同》第五条约定（“甲方给乙方租赁房屋铺地板砖。照明电和动力电已经拉到位。甲方把厂房内长21米，宽60厘米，高2.2米的衣柜进行拆除。安装个后门。后面通风窗户”）已经履行了自己的义务，且支出了1.4566万元的改装装修费用，同时《租房合同》第八条约定“甲方把厂房内进行拆除。房内改装、装修。乙方必须履行二、三条款，否则赔偿给甲方5万元损失费”，故按照合同约定，反诉被告马某1应当承担合同无法履行的法律后果。原告（反诉被告）马某1辩称，合同无法履行是反诉原告对其承诺的开设工厂的证件未能办全，故无法经营才解除租赁合同，但是双方并未在合同中对此约定，且反诉被告开设工厂办理证件应当在相关部门依法办理，而不应当以反诉原告口头承诺为抗辩理由，拒绝承担赔偿义务。反诉被告马某1的反诉辩称并未提供相应的证据予以证明，对反诉原告周某合同中约定的装修项目支出的费用，不申请鉴定，亦未提供反驳对方的证据，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释之规定，反诉被告马某1应当承担举证不能的不利后果。本院根据《租房合同》第五条双方约定的装修项目支出的费用1.4566万元且考虑装修后的租赁房屋对反诉原告造成的影响程度，故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）合同第八条约定的赔偿数额显失公平。本院根据《租房合同》中约定的装修项目支出费用及违约条款，按照公平原则依法予以支持。关于本案原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还定金1000元的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法典》的规定，当事人一方既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金的法律规定，本案中被告（反诉原告）的损失依法得到赔偿，有义务退还原告（反诉被告）定金1000元。综上，原告（反诉被告）在租赁合同未开始履行，要求解除合同，且被告（反诉原告）愿意解除合同。故对原告（反诉被告）请求解除《租房合同》、退还定金1000元的诉讼请求本院予以支持。对被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付5万元损失的反诉请求，本院依法支持1.5万元，其他反诉请求予以驳回。原告（反诉被告）反诉辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十八条第一款、第七百零三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）周某签订的《租房合同》；二、由被告（反诉原告）周某于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）马某1定金1000元；三、由原告（反诉被告）马某1于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）周某损失1.5万元；四、驳回被告（反诉原告）周某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由被告（反诉原告）周某负担；反诉受理费1050元，由原告（反诉被告）马某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马秉柱审判员 白 燕人民陪审员 杨继宗二〇二一年二月五日书记员 李晓玲本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十八条第一款当事人一方即约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金的条款。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。