江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初11636号原告：吴舜平，男，1963年4月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈信，宜兴市城东法律服务所法律工作者。被告：陈琴，女，1974年6月21日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：薛超，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告吴舜平与被告陈琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告吴舜平及其委托诉讼代理人陈信，被告陈琴的委托诉讼代理人薛超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴舜平向本院提出诉讼请求：1、要求陈琴立即支付逾期交房违约金156000元；2、判令陈琴办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由陈琴负担。审理中，申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2019年8月6日，吴舜平与陈琴签订了房产买卖协议，约定陈琴将坐落于宜兴市××街道巷××路××号××号××幢××室的房屋以1836000元的价格出售给吴舜平，并约定了房屋交付时间、付款方式及过户等相关事宜，吴舜平按约支付了房款。后因开发商逾期交房，陈琴从开发商处取得了逾期交房违约金156000元。因对该违约金催要无果，现诉至法院，请求支持诉请。被告陈琴辩称，1、依法成立的合同对双方具有约束力，在法律没有其他规定情况下，吴舜平只能基于双方签订的合同来向陈琴主张权利。而陈琴取得逾期交房违约金是基于其与开发商签订的合同，该违约金与吴舜平无关；2、双方签订的合同中明确了交房时交付房屋，因在双方签订合同时已经出现了开发商可能延期交房的问题，所以合同中约定的交房时交付即为开发商实际交房时交付，陈琴从开发商处取得房屋后即交付给了吴舜平；3、陈琴是房屋实际所有人，吴舜平只是基于合同的债权人，在吴舜平未取得房屋所有权的情况下，只能基于合同之债主张权利，对于诉争的违约金没有任何权利；4、涉及中梁一号房产的质量问题，已经在政府的努力下平息了矛盾，因此希望法律充分考虑社会问题合理裁判。吴舜平围绕自己的诉讼请求向本院提交以下证据：1、吴舜平与陈琴签订的房产买卖协议；2、陈琴与宜兴市澄希置业有限公司（以下简称开发商）签订的商品房买卖合同；3、收条三份；4、陈琴与开发商之间的费用确认单及相关人民调解协议复印件；5、银行流水，陈琴对上述证据的真实性均无异议。陈琴向本院提交了涉案房产相关问题报道截图，吴舜平对此认为与本案无关。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，陈琴与开发商签订商品房买卖合同（预售），约定陈琴购买开发商开发的鼎尚花园3幢404室的房屋，房屋总价1560000元，约定交付时间为2019年9月30日，合同对双方其他权利义务及违约责任等进行了约定。2019年8月6日，陈琴与吴舜平签订宜兴市房产买卖协议一份，约定陈琴将坐落于宜兴市××街道巷××路××号××号××幢××的房屋（即上述房屋）出售给吴舜平，房屋总价为1836000元，付款方式为2019年8月6日支付定金26000元，2019年8月8日支付100000元，2019年8月30日前支付810000元，待交付房屋时再支付100000元，陈琴贷款80万元自2019年8月20日起由吴舜平继续还贷；陈琴应当在交房时将房产交付给吴舜平；陈琴如不能按约交付房产或者吴舜平不能按支付房款，则承担违约金每日100元；合同同时对其他权利义务进行了约定；合同尾部由陈琴、吴舜平签字，由宜兴市宜城街道方圆中介服务部盖章。上述协议签订后，吴舜平按约支付了前三笔款项，并归还了相应的贷款。2020年10月21日，因开发商逾期交房，陈琴于该日实际从开发商处取得了房屋。根据人民调解协议及费用确认单显示，陈琴实际从开发商处取得了逾期交房违约金共计156000元。陈琴取得房屋后，当日即将案涉房屋及相关材料交付给了吴舜平。审理中，双方对于陈琴从开发商处获得的逾期交房违约金是否要支付给吴舜平产生争议。吴舜平认为，开发商交付房屋当天，其也去了现场，陈琴拿了逾期交房违约金后，答应要去银行拿了这笔钱向其支付的，然后其再支付剩余的房款10万元；而且根据双方合同，其已经履行了相应付款义务，房屋上相关的权益也应该由其享有，因此该笔违约金也应当由其享有。陈琴对此予以否认，认为其没有答应过支付逾期交付违约金。根据双方一致意见，本院向两方的房屋中介进行调查。据两边房屋中介陈述，在开发商交付房屋当天，中介提到要把陈琴拿到的逾期交房违约金给吴舜平，但是陈琴一直没有声音，后来陈琴说去银行看看钱到账没有，此后就没有见面了。吴舜平也没有提供其他证据证明陈琴答应将获得的逾期交房违约金支付给吴舜平。审理中，双方对于房产买卖协议中载明的“交房时交付”产生争议。吴舜平认为，当时因为双方签订合同时房屋尚未交付，因此双方默认的交房时间为开发商承诺的交付时间即2019年9月30日。陈琴认为，因为是期房，且当时开发商已经有延期交房的迹象，因此该约定应当理解为开发商实际交付时间。本院认为：本案所涉的宜兴市房产买卖协议、商品房买卖合同均系相关当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。另外，合同具有相对性，合同约束的系签订合同的双方当事人，本案中，商品房买卖合同约束的是陈琴与开发商之间的行为，属于陈琴与开发商之间的法律关系，而宜兴市房产买卖协议约束的是吴舜平与陈琴，属于吴舜平与陈琴之间的法律关系，两份合同具有明显的独立性，且吴舜平与陈琴签订的宜兴市房产买卖协议中也没有明确约定吴舜平概括性承受了陈琴与开发商签订的商品房买卖合同中的权利义务，陈琴基于其与开发商之间的合同取得逾期交房违约金，吴舜平也未提供证据证明陈琴答应将该笔违约金向其支付，因此吴舜平向陈琴主张上述违约金的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。虽然吴舜平无权主张陈琴从开发商处获得的逾期交房违约金，但是吴舜平可以根据其与陈琴签订的宜兴市房产买卖协议主张自己的权利。根据双方签订的合同，约定的交付时间为“交房时将房产交付”，虽然双方对于该时间的理解产生争议，但是结案本案实际情况来看，吴舜平作为买受人，对于房屋的交付时间存在合理的预期，而在双方签订合同时，能够确定的交付时间即为开发商承诺的交房时间即2019年9月30日，因此合同中约定的交付时间应当理解为上述时间即2019年9月30日。按照合同约定，逾期交房违约金为每日100元，即从2019年10月1日起至实际交房的2020年10月21日止（经计算为387天），按照上述标准计算逾期交房违约金，该违约金由陈琴进行支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈琴于本判决发生法律效力之日起10日内支付吴舜平违约金38700元。二、驳回吴舜平的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1710元，财产保全费1320元，合计3030元，由陈琴负担758元，由吴舜平负担2272元。上述款项已由吴舜平垫付，本院不再退还，陈琴应负担部分于本判决生效之日起10日内直接向吴舜平支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审判员  董大友二〇二一年二月二十四日书记员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。