上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初2076号原告(反诉被告)：杨爱群，女，1978年9月26日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：王超生，上海富勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊哲，上海海忠恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：董学茂，男，1957年11月17日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：朱美芳，女，1955年11月17日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：董乃蓉，女，1985年3月7日出生，汉族，住上海市静安区。三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。原告(反诉被告)杨爱群诉被告(反诉原告)董学茂、被告(反诉原告)朱美芳、被告(反诉原告)董乃蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告杨爱群及其委托代理人王俊哲和三被告共同委托诉讼代理人王永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱群向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告分别于2019年12月14日、2019年12月21日及2020年10月27日签订的《房屋买卖(居间)合同》、《房屋买卖补充协议》及一份无名协议有效；2.判令被告配合原告将位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人变更为原告指定的案外人；3.判令被告支付原告违约金615,000元。事实与理由：原、被告就位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室进行房屋买卖事宜，分别于2019年12月14日、2019年12月21日及2020年10月27日签订了《房屋买卖(居间)合同》，《房屋买卖补充协议》及一份无名协议。双方均按照约定支付房款和交付房屋。现被告致函原告，以原告“不具备上海市购房资格，不符合上海市购房政策，致使合同无法正常履行”为由，要求解除《房屋买卖(居间)合同》。原告确实因社保中途补交四个月,被认定“限购”，但原、被告签订的《房屋买卖补充协议》第1条，“乙方(注：原告)自身原因不能如期过户，乙方有权指定过户给任何第三方，甲方(注：被告)需配合办理过户手续。无名协议约定：因2020年10月31日未正常过户……如杨爱群本人把此房转卖给第三方,原房东需要全力配合过户给第三方。鉴于此,原告回函被告，现我方(注：原告)已确定了新的具有购房资格的买受人，并约定于2020年12月12日前办理房屋产权过户手续，请贵方按照约定予以配合。双方发生争议，故原告起诉至法院。三被告共同辩称，不同意原告全部诉讼请求。由于原告不具备购房资格，房屋买卖合同无法实际履行，被告发函给原告解除合同，原告于2021年12月2日收到，故系争合同已于2021年12月2日解除。反诉原告董学茂、朱美芳、董乃蓉共同提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2019年12月14日签订的《房屋买卖(居间)合同》已于2020年12月2日解除；2.判令没收反诉被告已支付的购房定金50,000元；3.判令反诉被告将位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给反诉原告。反诉被告杨爱群辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉被告认为其在收到反诉原告寄送的解除函后三个月内起诉，系争房屋未解除。同时，反诉被告不存在违约行为，不同意反诉原告没收定金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《房屋买卖(居间)合同》、《房屋买卖补充协议》、无名协议、房屋产权证、《房地产居间合同(买卖)》、《房地产买卖交易条件(附件)》、《律师函》2份等证据；被告共同提供《房屋买卖(居间)合同》、《房屋买卖补充协议》、《律师函》2份、寄送底单、作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方均无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为董学茂。2019年12月14日，原告与被告董学茂签订《房屋买卖(居间)合同》，约定原告向被告购买位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定房款价款为1,230,000元，尾部甲方处被告朱美芳与被告董乃蓉签字确认。合同第四条约定：原告于2019年12月14日向被告交付定金50,000元(购房定金可冲抵购房款)。合同第六条第五款约定：原、被告任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其它费用由违约方承担。合同第十条第六款约定：原告或其代理人承诺原告符合本地的购房条件及贷款条件。2019年12月21日，原告与三被告签订《房屋买卖补充协议》，约定该房屋在过户时，若遇到政策变动或其他因素及原告自身原因不能如期过户，原告有权指定过户给任何第三方，三被告配合办理过户手续。三被告确认收到原告房款(包含定金50,000元)共计1,180,000元。2020年10月31日，原、被告双方到交易中心办理过户手续，因原告社保断交导致未完成过户。2020年11月30日，三被告给原告发送《律师函》解除系争合同，原告于2021年12月2日收悉。2020年12月5日，原告向三被告回复《律师函》，要求三被告配合将系争房屋过户给“新的具有购房资格的买受人”后，双方发生争议，故原告起诉至法院。另查明，原告当庭确认截止至开庭之日止，其仍不符合上海市购买房屋资格。“新的具有购房资格的买受人”名为“刘海英”。又查明，原、被告确认若法庭认定合同解除，双方均同意在本案中一并处理购房款问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案争议焦点是《房屋买卖(居间)合同》应当予以解除还是继续履行，涉案房屋能否过户至被告指定的案外人名下，违约责任如何承担。本院认为，原告与三被告签订《房屋买卖(居间)合同》时，限购政策已出台并实施许久，原告应当明知其房屋限购情况。截止至庭审时，原告仍未改变其限购状态，因此，涉案房屋的产权转移过户至原告名下存在不可克服的障碍，双方所签订的买卖合同已然无法继续履行，三被告的合同目的无法实现，故其有权解除合同。至于合同解除的时间，本院以被告解除通知送达原告之日即2020年12月2日为准。无法继续履行是因为原告系限购对象，责任在于原告，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不予支持，对反诉原告要求没收定金的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告配合将房屋过户至案外人名下的诉讼请求，本院认为原、被告在系争合同中未对具体买受人进行明确约定且事后也未就此达成新的合意，至于协议中“乙方有权指定过户给任何第三方，甲方需配合办理过户手续”的约定系规避限购政策、税收政策行为，不合法度，本院不予支持。合同解除后，原告应当将涉案房屋返还给被告，故对被告要求原告返还房屋的诉讼请求予以支持。对于被告已经收取的1,180,000元，原、被告均同意在本案中一并处理，于法有据，本院予以准许，折合扣除定金后，三被告尚需返还原告共计1,130,000元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、以及于1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨爱群与被告(反诉原告)董学茂、被告(反诉原告)朱美芳、被告(反诉原告)董乃蓉就位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室房屋分别于2019年12月14日、2019年12月21日及2020年10月27日签订的《房屋买卖(居间)合同》、《房屋买卖补充协议》及一份无名协议于2020年12月2日解除；二、原告(反诉被告)杨爱群于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还给被告(反诉原告)董学茂、被告(反诉原告)朱美芳、被告(反诉原告)董乃蓉；三、被告(反诉原告)董学茂、被告(反诉原告)朱美芳、被告(反诉原告)董乃蓉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨爱群购房款1,130,000元；四、驳回原告(反诉被告)杨爱群的其余诉讼请求。本案本诉案件受理费1,338元，减半收取计669元，诉讼保全费5,000元，反诉案件受理费525元，上述费用共计6,194元，均由原告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴映辉书记员  杜昱萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一、《中华人民共和国合同法》