河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7519号原告：郭大勇，男，汉族，1977年2月15日出生，住南阳市张衡路市。原告：赵君，女，1976年8月15日出生，住南阳市张衡路市。二原告共同委托代理人：王学峰，河南通天路律师事务所律师，一般代理。被告：王哲，女，汉族，1974年9月15日出生，住南阳市。委托代理人：杨杨，河南梅溪律师事务所律师，一般代理。第三人：彭晓艳，女，汉族，1978年6月出生，住郑州市金水区。第三人：刘志峰，男，汉族，1976年5月27日出生，住南阳市中州路市。第三人：郝菲，女，汉族，1976年2月10日出生，住南阳市中州路市。原告郭大勇、赵君与被告王哲、第三人彭晓艳、刘志峰、郝菲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理，原告郭大勇与赵君的共同委托代理人王学峰，被告王哲的委托代理人杨杨，第三人刘志峰、郝菲到庭参加了诉讼，第三人彭晓艳经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭大勇、赵君诉称，2014年9月至2016年9月，第三人刘志峰、郝菲夫妇先后向原告郭大勇、赵君和第三人彭晓艳借款五笔，共计2,610,000元，约定月息1.5分。后因第三人刘志峰、郝菲无力偿还借款，经与郭大勇、赵君、彭晓艳友好协商，刘志峰、郝菲自愿以房产抵偿借款，各方同意以刘志峰、郝菲所有的位于中州路298号35幢1单元201室房产（房产证号16××39）过户到郭大勇、赵君名下，以偿还所欠郭大勇、赵君、彭晓艳的上述借款。2019年3月21日，郭大勇、赵君与刘志峰、郝菲依法办理了上述房产所有权转移过户登记手续。按照房产登记工作人员的指示，第二天即3月22日，郭大勇、赵君前去领取房屋所有权证书，但登记人员告知该房产被宛城区人民法院查封，房产证不能发放。原告遂向宛城区人民法院提起执行异议，宛城区人民法院以（2019）豫1302民初2280-2号《民事裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告和第三人彭晓艳与刘志峰、郝菲之间存在着合法的债权债务，双方达成以物抵债协议合法有效，不违反相关法律的规定。并且在查封之前，刘志峰、郝菲已经向原告交付了房屋，双方已经办理了相关的房屋产权过户手续，而且办理了存量房买卖合同网签登记，房产登记机关的登记记录上已经显示，已经对外予以公示。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，对于原告的异议请求应当予以支持，应当解除对刘志峰、郝菲的位于南阳市中州路298号房屋（证号16××39-1）的财产保全。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：1、停止对刘志峰、郝菲的位于南阳市中州路298号房屋（证号16××39-1）的查封及执行。被告王哲辩称，第一，原告郭大勇、赵君及第三人彭晓艳、刘志峰、郝菲之间的借贷关系是否真实存在及偿还，并没有相关生效的法律文书予以确认。第二，原告郭大勇、赵君与第三人刘志峰、郝菲之间并未就涉案房产达成原告诉称的“以物抵债协议”。双方之间没有以物抵债的详细约定，甚至自原告提起执行异议申请其至今，从未明确说明协商以物抵债的具体时间为何时。另外，涉案房产产权清晰明确、且有房产证，如双方达成了以物抵债协议，可在2日内办理完毕过户手续。长时间内未去办理过户变更登记，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的可排除执行的情形。被告王哲与第三人刘志峰、郝菲的民间借贷纠纷的起诉时间为2019年3月14日。涉案房产的变更登记申请为2019年3月21日，我们有理由相信原告与第三人因知晓该诉讼而为了逃避债务紧急办理的变更申请。第三，原告郭大勇、赵君与第三人刘志峰、郝菲在2019年3月21日所办理的涉案房产手续仅为涉案房产变更申请手续。涉案房产仍登记在刘志峰、郝菲名下，涉案房产不存在原告诉称所说的已公告、公示，更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的排除执行的情形。被告去南阳市不动产权中心处已经核实，涉案房产在初审时已经因执行被冻结，不存在登记流程继续往下走进行复审、登薄、发证的情形，原告诉称显然失实。第四，也是最重要的一点，涉案房产在原告于2019年7月提起执行异议申请及9月提起的执行异议之诉至今，仍由涉案房产的所有人刘志峰、郝菲夫妻及其家人共同居住，不存在交付情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的排除执行的情形。第五，涉案房产为登记在刘志峰、郝菲名下的二手房房产，并且已有房产证，不存在原告诉称的需要办理网签或预告登记的情形。原告诉状上强行将涉案房产与从开发商处购置的房产类型进行类比，无任何法律依据或事实依据。司法解释关于涉案房产的排除执行情形及从开发商处购置的房产的排除执行情形法条表示非常清楚、明确（司法解释详见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条）。第六，最高院关于“以房抵债”情形，明确以物权变更登记为准，本案，涉案房产并未变更至原告名下，物权登记未发生变化，不属于法律意义上的“以物抵债”，不能排除执行。综上，恳请法庭依法驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人刘志峰述称，我跟郭大勇、赵君和彭晓艳之间的关系，是借贷关系，我本来是想把房子贷款给他们用，因为我给别人担保了，失信了所以贷款贷不出来，所以把房子卖给他们了让他们自己处理。我们去办过户了，过户前还是过户后我记不清楚了，因为我们小孩还在这里住上学也在这里，所以又签订了租赁协议，过户的前期手续都办完了费用也交了，我们就走了。后来具体不清楚什么时间接到通知说房子被保全了，才有了现在这个纠纷。我们办完手续准备取证的时候房管局打的电话说被保全了。第三人郝菲述称，我2018年先承诺给赵君了，然后我和刘志峰共同办的手续给赵君。原告郭大勇、赵君为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、南阳市不动产登记受理单；2、河南增值税普通发票（4联）；3、税收缴款书（2份）个人所得税、契税；4、有效性查询、综合查询。证明方向：原告和刘志峰、郝菲已经完成不动产登记的所有程序，并且缴纳了相关税费，不动产登记已经对外公示转移变更，涉案房屋应当归原告所有。第二组证据：5、借据（5份）以及银行清单、账本；6、收条；7、房屋租赁合同。证明方向：原告与刘志峰、郝菲之间债权债务真实有效，并且双方一致同意将涉案房屋抵偿刘志峰、郝菲所欠债务。原告实际已经收到交付的房屋，并将房屋出租给刘志峰、郝菲。被告王哲对原告郭大勇、赵君所举证据发表如下质证意见：对第一组证据：1、2、真实性无异议，证明目的不予认可，从被告提供的证据3可以看出，仅为申请提交不动产登记所需材料。对3真实性无异议，证明目的不予认可。对4真实性不予认可，证明目的不予认可，仅显示涉案房产被限制，不能证明涉案房屋对外已经办理公示或转移变更。对第二组证据：对5借据真实性不予认可，仅显示借款人为刘志峰，与本案原被告双方均无任何关系。对银行清单账本真实性不予认可，清单中的款项时间与收据时间相差甚远，无法一一对应。对6真实性不予认可，证明目的不予认可，为原告自己单方出具，自己使用，显然是配合本案制作的证据。对7真实性不予认可，被告王哲起诉时间为2019年3月14日，原告所提租赁合同时间为2019年3月19日，同样是为了配合本案制作的证据，按第三人郝菲和原告所述，2018年即承诺将涉案房产给赵君，但截至2019年3月21日，长达一年时间未办理过户手续，更能进一步说明不符合司法解释第二十八条第四项，非买受人原因导致的不能过户，不符合排除执行的情形。另，与刘志峰在本案笔录中所述，2019年初以房抵债的表述相冲突。租赁在执行异议中未提及也未提交任何和租赁及租赁款支付的凭据，明显为本案异议之诉而后制作的倒签合同。另，原告与第三人称租赁却并未按时定额交付租金，不符合常理也与事实不符。第三人刘志峰对原告郭大勇、赵君所举证据发表如下质证意见：对第一组证据，无异议。对第二组证据，均无异议。第三人郝菲对原告郭大勇、赵君所举证据发表如下质证意见：均无异议。被告王哲为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1、民事判决书及生效判决证明。证据内容：被告王哲起诉刘志峰、郝菲民间借贷纠纷，经宛城区人民法院审理出具的刘志峰、郝菲等支付王哲借款本金160万元及利息的民事判决书。民事判决书已经生效的证明。2、民事裁定书。证据内容：宛城区人民法院作出的驳回原告郭大勇、赵君异议请求的民事裁定书。3、南阳市不动产登记宣传表。证据内容：南阳市个人全款自行成交买卖二手房办理登记办事流程、申请提交材料等。证据来源：南阳市行政服务中心南阳市不动产登记中心大厅信息栏提供。4、宛房权证字第××号房屋产权证。证据内容：涉案房产登记在刘志峰、郝菲名下，为两人共同共有的房屋产权证书。5、听证笔录。证据内容：2019年7月22日涉案房产的执行异议听证笔录。证据来源：南阳市宛城区法院诉讼服务中心大厅调取。证明目的：1、被告王哲享有经法院生效判决文书确定的对第三人刘志峰、郝菲的合法债权；2、郭大勇、赵君未办理完毕涉案房产的不动产登记手续，仅是向不动产登记中心提交了转移登记申请，未通过审核；3、涉案房产为刘志峰、郝菲名下财产；4、原告与刘志峰、郝菲所约定的涉案房产合同金额仅为10万元，非正常房产交易，为恶意转移财产，逃避执行；4、宛城区法院所作出的查封涉案房产裁定合法、有据。第二组证据：6、视频3个。证据内容：2019年10月23日，被告王哲去涉案房产处所录视频。视频显示郝菲及刘志峰家人多名在涉案房产处生活、居住。2019年11月26日，被告王哲去涉案房产处所录视频。视频显示郝菲及刘志峰家人仍在涉案房产处生活、居住。证明目的：1、涉案房产系刘志峰、郝菲共同财产，未转让与原告郭大勇、赵君，也未进行交付，截止2019年11月26日（证据证明的）甚至至今仍由刘志峰、郝菲及其家人居住使用；2、宛城区法院所作出的查封涉案房产裁定合法、有据；3、本案不属于能够排除执行的情形。原告郭大勇、赵君对被告王哲所举证据发表如下质证意见：对第一组裁定书、判决书真实性无异议，对证明内容，判决书与原告没有关系，不认可其证明内容。对不动产登记宣传表，不认可，不知道证据来源，真实性无法查证。对存量房买卖合同网签及转让申请表，真实性无异议。房产证无异议。对听证笔录真实性无异议，对证明方向有异议。对第二组证据：视频真实性无异议，证明目的有异议，刘志峰和郝菲在房屋内居住，不能证明该房屋未交付给原告。另外也不能证明宛城区人民法院作出的查封裁定合法有据，也不能证明不属于能够排除执行的情形。第三人刘志峰对被告王哲所举证据发表如下质证意见：对第一组证据：判决书、裁定书无异议，不动产登记宣传表，没必要看。产权证无异议。对听证笔录，真实性无异议，我们写10万元是想让税费上有所减免并不是真实的数字，市场价大概是200万元左右，具体记不清楚了。对第二组证据视频，确实是在那住。第三人郝菲对被告王哲所举证据发表如下质证意见：对听证笔录我没有参加，不清楚。其他证据都无异议，视频我认可，我现在的确还在那边住，但是我是从赵君那里租的，一年3万元，有时候有钱了就给她点，没有了就没给，但是最终还是要给她的。第三人刘志峰无证据需要出示或者家属代为出示。第三人郝菲为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：账本一张；银行流水小票四张。证明我向彭晓艳借款是真实的。原告郭大勇、赵君对第三人郝菲所举证据发表如下质证意见：无异议。被告王哲对第三人郝菲所举证据发表如下质证意见：对账本真实性和证明目的均不予认可，属于第三人单方书写，并存在随时更改的可能性，与本案无任何关联性。对小票真实性无异议，但是与本案无任何关联性，证明目的不予认可，流水上的款项无法证明是何种款项。第三人刘志峰对第三人郝菲所举证据发表如下质证意见：过户之前这个证一直是彭晓艳还是赵君拿着里，我记不清楚了，我们相互之间借款的事王哲都清楚，拿房子抵押给彭晓艳、赵君的事，我们也告诉过王哲。彭晓艳和赵君之间的借款时间比较长，比较早，从彭晓艳那借钱的时候证都给他们了，王哲也清楚这个事。我担保了王哲的贷款，公司还不了他。王哲的债早晚要还，证已经给赵君他们了。第三人彭晓艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面的答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以认定。对有争议的证据，在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：本院在审理王哲诉南阳市中企助信企业管理咨询有限公司、刘志峰、郝菲、南阳蓝山商贸有限公司民间借贷纠纷一案中，经王哲申请，本院作出（2019）豫1302民初2280号民事裁定书，并于2019年3月21日对刘志峰、郝菲共同所有的位于卧龙区××路××房产（房产证号为16××39）进行了保全。2019年8月22日，本院作出（2019）豫1302民初2280号民事判决书，判决：被告南阳市中企助信企业管理咨询有限公司、刘志峰、郝菲、南阳蓝山商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告王哲支付借款本金1,600,000元及利息（利息自2017年3月20日起，以1,600,000元为基数，按照月利率2%计算至款支付完毕之日止）。案外人郭大勇、赵君对保全不服，对保全标的提出书面异议，本院受理后依法于2019年7月22日进行了听证，并于2019年8月26日作出（2019）豫1302民初2280-2号民事裁定书，认定如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。本案案外人与第三人彭晓艳的借贷关系、第三人彭晓艳与刘志峰、郝菲之间的借贷关系及以房抵债的行为均无任何生效法律文书予以确认，亦无法核实真伪，且房屋买卖合同价格明显低于市场价格，不能证明双方买卖行为真实合法，未办理过户手续，不能证明该房屋系其所有。因此案外人享有的权利不足以排除法院强制执行，故案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。裁定驳回了案外人郭大勇、赵君的异议请求。案外人不服遂提起本案执行异议之诉。另查明，1、2014年9月1日，刘志峰、郝菲出具一张1,500,000元的借据，利息为1.5‰。郝菲提供的中国工商银行自助终端凭条显示，2013年12月31日，62220817140003****7账号汇入人民币800,000元；2014年2月19日，该账号汇入人民币700,000元；2014年8月30日，该账号先后汇入人民币280,000元、324,000元。2、2015年2月11日，刘志峰、郝菲出具一张240,000元的借据，利息为1.5‰。郝菲中国建设银行存款凭条显示，2015年2月11日，其尾号为0928的账户存入人民币240,000元。3、2016年7月5日，刘志峰、郝菲出具一张400,000元的借据，利息为1.5‰。2016年7月9日，赵君向郝菲尾号为0928的账户汇款人民币180,000元。4、2016年8月20日，刘志峰、郝菲出具一张200,000元的借据，利息为1.5‰。5、2016年9月1日，刘志峰、郝菲出具一张270,000元的借据，约定利息为1.5‰。刘志峰、郝菲记账账册显示：科目：彭晓燕1分五。1、2014年元月2日，借方800,000元；2、2014年9月2日，利息96,000元；3、2014年9月1日，利息及打钱合计1,500,000元；4、2015年2月11日，借240,000元；5、2015年9月1日，150万元利息已付（转账2笔，剩余19.8万打给赵君）；6、2016年2月11日，付利息：43,200元计入本金；7、2016年3月30日，付晓燕20万。（6-7）24全部付完；8、2016年6月25日，收到晓艳22万；9、2016年7月5日，收到晓艳18万。（8-9）共计40万，6.25-7.5利息300；10、2016年9月1日，150万利息27万元；11、2016年8月20日，收到晓燕20万。150+40+20+27；12、2017年6月23日，还30万；13、2017年7月17日，还30万。又查明，刘志峰出具抵押说明一份，内容为：“刘志峰所欠彭晓艳贰佰肆拾壹万捌仟元，自愿以此房产做抵押（证号16××39-1）。抵押人：刘志峰2018.10.9号”。赵君、郭大勇出具收条一份，内容为：“今收到刘志峰、郝菲位于南阳市××路××单元××室房产××套，以抵偿刘志峰、郝菲所欠郭大勇、赵君、彭晓艳的借款190万元（壹佰玖拾万）。落款日期：2019年3月18日”。赵君作为出租方（甲方）与承租方（乙方）刘志峰签订了《房屋租赁合同》，合同约定将甲方位于南阳市中州路市政府家属院6号楼三单元2楼西户的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2019年3月19日至2021年3月19日止，房屋租金为每年人民币叁万元整，落款日期2019年3月19日。再查明，案涉房产登记所有权人及共有人为刘志峰、郝菲，房屋所有权证号：宛房权证字第16××39。2019年3月21日，刘志峰、郝菲与郭大勇、赵君以私房买卖为由就涉案房屋申请办理房地产权转移登记，南阳市不动产登记中心予以受理，当日，本院即依法查封了案涉房产，送达回证显示：正在过户中受理中。刘志峰、郝菲与郭大勇、赵君签署的南阳市存量房买卖合同网签及转让申请表上显示，甲乙双方约定合同金额为100,000元。同日，刘志峰、郝菲缴纳了个人所得税9,298.56元，郭大勇、赵君缴纳了涉案房屋契税18,597.1元，计税金额929,855元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对案外人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。本案争议的焦点为：案外人郭大勇、赵君对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？首先，本案诉讼中，案外人郭大勇、赵君主张其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并认为其符合该条规定的四个要件。而第二十八条的规定系对一般不动产买受人在何种情形下能够排除强制执行的问题，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位，这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，案外人郭大勇、赵君与刘志峰、郝菲之间仅提供有《抵押说明》及《收条》，实质上是冲抵刘志峰、郝菲欠付郭大勇、赵君、彭晓艳的借款本金及利息。也就是说，双方的真实意思表示为抵销债务，即案外人签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。因此，案外人郭大勇、赵君取得案涉房屋的方式是以物抵债而不是不动产的一般买受人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，基于债的平等性原则，案外人郭大勇、赵君对刘志峰、郝菲的债权并不较本案所涉王哲的执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，案外人郭大勇、赵君并未办理受让物权预告登记，因此，对案外人所主张的本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之情形，并无事实及法律依据，不予采信。再次，案外人郭大勇、赵君与被执行人刘志峰及其妻子郝菲至今没有签订书面的抵债合同，在向房管部门申请办理转移登记时双方约定的合同金额仅为100,000元，在郭大勇、赵君向刘志峰、郝菲出具房产收条次日，赵君即作为出租方与承租方刘志峰签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给刘志峰继续使用，租赁期限两年，案涉房屋至今仍由刘志峰、郝菲家人居住占有。据此，本院对案外人郭大勇、赵君与刘志峰、郝菲之间是否达成了真实的以房抵债的合意存疑。第四，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。是否登簿是不动产登记中物权变动的时间界限，在此之前的受理、缴纳税费和登记费用，以及收回不动产权证并加盖“注销”章等行为，都不能导致物权变动。本案中，案涉房屋尚未完成审核并记载于不动产登记簿，不动产转移登记行为尚未完成，不能产生物权变动的法律效果，仅是登记机构受理了登记申请，查封行为符合法律规定，且在查封案涉房屋时，案外人郭大勇、赵君既没有直接占有的事实，也没有实际取得租金间接占有案涉房屋的相关证据，因此，案外人郭大勇、赵君并未实际占有该案涉房产，亦不属于人民法院不得查封、扣押、冻结情形。综上，案外人郭大勇、赵君对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的各项诉讼请求，依法不应得到支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭大勇、赵君的诉讼请求。案件受理费21,900.00元，由原告郭大勇、赵君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘琳瑜审判员  李 立审判员  邢万**二〇二一年二月五日书记员  王冬丽