上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初1314号原告：曹龙根，男，1941年3月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙俊。委托诉讼代理人：曹云(系曹龙根的儿子)，男，1972年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：蒋志标，男，1947年1月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蒋晓孚(系蒋志标的儿子)，男，1980年1月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘琦，男，1980年6月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：孙娟娟，女，1985年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。上列二被告的共同委托诉讼代理人：李越，上海市志致远律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区世博馆路112、138号地下一层、1层102-109室、2层201-2、3层302-4、第9-15层。负责人：贺劲松，行长。委托诉讼代理人：郭维。委托诉讼代理人：徐臻毅。原告曹龙根与被告蒋志标、刘琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理，于2021年2月18日追加中信银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼，于2021年3月5日公开开庭进行了审理，于2021年3月5日追加孙娟娟作为被告参加诉讼，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告曹龙根的委托诉讼代理人曹云，被告蒋志标的委托诉讼代理人蒋晓孚，被告刘琦、孙娟娟的共同委托诉讼代理人张艳玲、李越，第三人中信银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人徐臻毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹龙根向本院提出诉讼请求：1.要求确认刘琦与蒋志标签订的关于上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》以及《特别协议》无效；2.要求将上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至蒋志标名下。事实和理由：2013年10月21日，经上海腾达房地产经纪事务所居间介绍，曹龙根与蒋志标签订《房屋买卖意向书》，曹龙根向蒋志标购买上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2013年10月26日，曹龙根与蒋志标签订《上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖转让协议》，约定总价款为122.5万元。后曹龙根儿子曹李忠代为支付购房款110万元。蒋志标于2013年10月21日将系争房屋材料交给曹龙根，曹龙根随后对系争房屋装修并于2014年4月30日入住。系争房屋于2019年可办理产权证。2019年4月，曹龙根将留存的动迁合同、购房合同等交给蒋志标办理产权证，蒋志标办理产权证后要求加价70万元，否则不配合办理过户。双方未能达成一致意见。2020年5月，刘琦持系争房屋产权证，要求曹龙根搬离。曹龙根才得知蒋志标在曹龙根不知情的情况下将系争房屋过户给刘琦。2020年6月，刘琦起诉曹龙根，要求曹龙根搬离系争房屋。刘琦从未看过房，刘琦与蒋志标约定的房价过低，交易方式也不符合常理，两人恶意串通，通过买卖的形式将系争房屋过户至刘琦名下，侵害了曹龙根的合法权利，曹龙根遂提起本案诉讼。蒋志标辩称，蒋志标于2009年动迁分得系争房屋,于2013年取得房屋。中介告知蒋志标系争房屋可以出售，蒋志标想置换到杨浦区，故签订买卖协议，收取房款110万元。后蒋志标在杨浦区看中房屋，但得知自己有动迁安置房，不能再购买房屋。蒋志标认为系争房屋还没有办理产权登记，不能买卖，故与曹龙根协商解除合同，曹龙根不同意。系争房屋于2017年办理产权登记。曹龙根一直未支付尾款。蒋志标于2019年12月通过“58同城”网站将系争房屋出售给刘琦，出售价格为240万元，刘琦已支付140万元。蒋志标带刘琦看过小区相同户型的房屋。2019年，系争房屋的市场价约270万元，蒋志标挂牌255万元。刘琦未支付剩余100万元系因为刘琦要求交房后再支付，双方签订补充协议。蒋志标与刘琦是正常的房屋买卖，与曹龙根签订的买卖合同为无效合同。蒋志标想把收取的房款退还曹龙根，但曹龙根迟迟不与蒋志标签订解约协议。刘琦、孙娟娟共同辩称，系争房屋是动迁安置房，是限制交易的，不能买卖。曹龙根与蒋志标签订的买卖意向书和转让协议是无效的。意向书的签约人为曹李忠，转让协议的签约人为曹龙根。刘琦于2019年12月在“58同城”网站上看到系争房屋房源，因为价格较低，联系蒋志标，约尽快看房。次日，刘琦至系争房屋所在小区，蒋志标出示产权证后，告知刘琦系争房屋内有租客，不方便看房，带刘琦看了楼上邻居相同户型的房子，并告知刘琦价格可以更优惠。双方最终当场约定成交价格为240万元。刘琦、蒋志标一起至交易中心签订房地产买卖合同。蒋志标保证腾退租客，并承诺可以后付100万元房款。双方签订补充协议。系争房屋过户后，刘琦催促蒋志标交房，蒋志标告知无法腾退租客，要求刘琦通过法律途径解决。刘琦于2020年6月12日向浦东新区人民法院提起排除妨害诉讼。刘琦与蒋志标签订的买卖合同合法有效，曹龙根并非房屋权利人，无权起诉，诉请也无依据。孙娟娟系刘琦的配偶，仅为办理贷款配合签名，对其他事情均不清楚，与本案无关。中信银行股份有限公司上海分行辩称，2020年3月，中信银行股份有限公司上海分行与刘琦、孙娟娟签订个人借款合同，在系争房屋上设立抵押，银行已发放贷款。房屋上的贷款必须还清后，银行才能涤除抵押。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月21日，经上海腾达房地产经纪事务所居间介绍，蒋志标(出售方、签约甲方)与曹龙根的儿子曹李忠(购房方、签约乙方)签订《房屋买卖意向书(诚意金)》，约定乙方以122.5万元的价格向甲方购买系争房屋。同日，蒋志标向曹李忠出具2万元的定金收据。2013年10月26日，蒋志标(出卖人、签约甲方)与曹龙根(买受人、签约乙方)签订《上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖转让协议》，约定系争房屋转让价格为122.5万元，付款时间为乙方于2013年10月26日前支付房款100万元，于2014年1月1日前支付房款10万元，于办理房屋过户当日支付房款12.5万元。本合同签订之后，该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分，该房屋交易限制期满可以过户时，如甲方由于任何事由不能到浦东新区房地产交易中心与乙方办理过户手续，则视为甲方违约。在正式买卖合同签订之日起30个工作日内，甲方必须配合乙方再次签订上海市网上买卖合同并至上海市房产交易中心办理持证抵押和公证手续。甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式将该房屋产证挂失或将该房屋出售、出租、抵押给第三人。若甲方违反前述约定的，除应恢复原状、继续履行与乙方的买卖合同外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起30日内向乙方支付该房屋成交价百分之二十的违约金。逾期支付的，每逾期一日，按照该房屋成交价万分之五计算逾期违约金给乙方。因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其他处分的，须按照该房屋市值的双倍标准赔偿给乙方。该房屋的市值，以双方共同委托的第三方房产评估机构评估，评估费由甲方承担。若迟延过户，则每逾期一日，甲方按照该房屋成交价百分之二计算逾期违约金给乙方。本合同所称“交易限制期”，是指上海市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)第七条“为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。”“交易限制期满后60日内”是指“取得房地产权证满3年后的60日内”。同日，曹李忠向蒋志标转账98万元。2013年12月31日，蒋志标的儿媳郑雯雯向曹李忠出具10万元的收款收据。后曹龙根及妻子李美芳入住系争房屋。2019年12月30日，案外人韩某向刘琦转账140万元。随后刘琦向蒋志标转账140万元。随后蒋志标向案外人黄成辉转账140万元。随后黄成辉向韩某转账140万元。2019年12月31日，蒋志标(卖售人、签约甲方)与刘琦(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》，约定蒋志标向刘琦转让系争房屋，转让价款为140万元。双方确认在2020年3月1日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，蒋志标与刘琦签订《特别协议》，约定系争房屋实际成交总价为240万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》的合同价格为140万元，另100万元作为装修补偿费及搬家补偿费支付给蒋志标。刘琦于过户后3个工作日内支付蒋志标装修补偿费及搬家补偿费100万元。同日，双方申请办理产权变更登记。2020年1月6日，系争房屋登记至刘琦名下。关于蒋志标与刘琦的房屋交易的过程，蒋志标提供网页截图，证明其于2019年12月26日在“58同城”网站上发布房源信息，售价为255万元。刘琦本人陈述，其与蒋志标之前不认识。2019年12月底，刘琦通过“58同城”网站看到系争房屋房源信息，通过“58同城”电话联系蒋志标，并约定看房时间。随后看房，当天蒋志标出示产证，其告知刘琦系争房屋内有租客，不方便看房，带刘琦看了别的楼相同房型的一套房屋，楼号楼层均已忘记。次日刘琦要求购买，蒋志标要求260万元，刘琦还价240万元，并要求留100万元尾款于交房当天支付。蒋志标口头承诺三个月交房。之后双方在浦东新区房地产交易中心再次碰头，双方当天签订买卖合同和特别协议，并办理过户。房款是在浦东新区房地产交易中心边上的工商银行转账，蒋志标与刘琦在银行柜台办理转账，当天支付房款140万元。房款是一个叫小韩的朋友先转给刘琦，刘琦后归还部分现金，另有部分系转账。疫情后，刘琦去过系争房屋，居住在内的人告知刘琦系争房屋系其购买，并让刘琦去起诉。关于房款的收取和支出情况，蒋志标代理人陈述其向黄成辉的转账140万元，系为儿子蒋晓孚偿还赌债，黄成辉借给蒋晓孚现金150万元，借据在款项还清后撕毁，无书面证据予以证明。刘琦代理人陈述，韩某转账给刘琦的140万元，刘琦均以现金偿还，无书面证据予以证明。刘琦与孙娟娟系夫妻。2020年3月19日，刘琦与中信银行股份有限公司上海分行签订《中信银行个人房产抵押最高额抵押合同》，在系争房屋上设立最高债权额限度为285万元的抵押。孙娟娟在抵押物共有人处签名。2020年3月23日，刘琦、孙娟娟与中信银行股份有限公司上海分行签订《中信银行个人借款合同》，约定刘琦、孙娟娟向中信银行股份有限公司上海分行个人经营贷款170万元。2020年3月25日，系争房屋上设立抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司上海分行，最高债权数额为285万元，债权发生期间为2020年3月19日至2050年3月19日。中信银行股份有限公司上海分行已实际发放170万元贷款，截至2021年3月5日，尚有本金161.5万元未偿还。中信银行股份有限公司上海分行表示房屋上贷款必须结清后，银行才能涤除抵押。2020年6月，刘琦向上海市浦东新区人民法院起诉曹龙根，要求曹龙根搬离系争房屋。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。系争房屋系动迁安置房，蒋志标于2013年在未办理产权登记前将房屋转让给曹龙根。系争房屋登记至蒋志标名下后，蒋志标与刘琦签订《房地产买卖合同》和《特别协议》，将系争房屋变更登记至刘琦名下。根据双方的陈述和提供的证据，刘琦购买系争房屋前未实际查看系争房屋，在未签订任何书面协议的情况下，将购房款140万元转账给蒋志标，合同对于交房时间、违约责任等均未做约定，过户后刘琦亦未按照特别协议约定支付剩余购房款100万元。刘琦本人对所称的实际查看的小区相同户型房屋无法详细描述、房款支付时间陈述有误等均不符合常理。且根据本院调取的银行明细，蒋志标、刘琦所称的购房款140万元由案外人韩某转账给刘琦，后刘琦转账给蒋志标，蒋志标再转账给黄成辉，黄成辉转账给韩某，该钱款最终回到韩某账户，且在同一天内连续完成，蒋志标辩称向黄成辉转账系偿还蒋晓孚的赌债，刘琦辩称韩某向其转账系借款，但对于相关借款、还款情况均无法提供证据予以证明，故本院对于蒋志标、刘琦的上述辩称均不予采信，两人之间不存在真实的房款支付过程。综合考虑上述情形，本院认定蒋志标、刘琦并无真实的房屋买卖意思，两人之间的《房地产买卖合同》和《特别协议》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘琦及配偶孙娟娟向中信银行股份有限公司上海分行贷款，并在系争房屋上设定抵押，孙娟娟作为抵押物共有人签名，故刘琦、孙娟娟应涤除系争房屋上的抵押权。抵押权涤除后，蒋志标、刘琦应将系争房屋恢复登记至蒋志标名下。本院认定刘琦并未实际支付蒋志标购房款，故蒋志标无须返还购房款。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、蒋志标与刘琦签订的关于上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》以及《特别协议》无效；二、刘琦、孙娟娟应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；三、蒋志标、刘琦应于上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权涤除后十日内，将该房屋产权恢复登记至蒋志标名下。案件受理费15825元，因适用简易程序，减半收取计7912.50元，保全费5000元，由蒋志标负担6456.25元，由刘琦负担6456.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅 松 松二〇二一年三月三十日书记员 饶馨沈蕾附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。