上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初4747号原告：丁漪，女，1984年3月22日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住宝山区顾陈路231弄14-401。委托诉讼代理人：毛洁明(系原告丈夫)，户籍地上海市静安区，现住宝山区顾陈路231弄14-401。被告1：上海仁阅置业有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇金钱公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：董江欢,董事长。委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟能，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告2：上海深长城物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区凌河路XXX号XXX室。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：孟龙弟，男。原告丁漪与被告上海仁阅置业有限公司(以下简称仁阅置业)、上海深长城物业管理有限公司(以下简称深长城物业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，适用简易程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序(独任制)于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛洁明和被告仁阅置业委托诉讼代理人史羽鸿、陈伟能、被告深长城物业的委托诉讼代理人孟龙弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁漪向本院提出诉讼请求：1、恳请法院判令被告仁阅置业履行质保义务,修复原告房屋两间卫生间顶部漏水处；2、恳请法院判令被告仁阅置业履行质保义务及赔偿责任，对原告房屋中所有因漏水而造成的房屋卫生间顶部铝扣板、移门、瓷砖、马桶的损坏,房屋配件出现质量问题的木门门框、密封条以及因初次漏水维修不慎而造成的木门、门框、墙面出现碰伤、划痕损坏,进行全部免费换新修复；3、恳请法院判令被告仁阅置业承担因其不及时妥善履行质保及赔偿义务,敷衍拖延、回避原告的合理诉求而导致原告无法正常搬入并使用房屋所产生的经济损失(自2019年12月1日至2021年5月31日，每月按3,000元计算)；4、恳请法院判令被告深长城物业承担其作为被告仁阅置业指定的住宅质保受理部门及物业服务部门未能有效履行责任,导致原告房屋质量问题无法妥善解决并影响正常搬入和使用房屋的连带责任,向原告赔偿人民币5,000元；5、请法院判令被告仁阅置业承担本次诉讼费用。事实和理由：2016年7月31日,原告与被告仁阅置业签订了《上海市商品房预售合同》,购买上海市奉贤区万顺路2768弄(天和幸福里)25号501室房屋。原告于2018年1月20日接房,同日被告仁阅置业出具了《上海市新建住宅质量保证书》,该保证书约定：第四条：在正常使用条件下,质量保修期限为：3、外窗与分户门,为5年,五金等配件,为2年。4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。第五条：质量保修期起始日：1、本套住宅质量保修期以签订房屋交接书之日起计算；第六条：住宅质量保修受理部门接到住户的保修申请(书面或电话)后,3日内应予以答复,10日内应进行维修。给排水设备出现管道爆裂漏水等情况时,应立即采取有效的抢修措施。住宅质量保修受理部门：上海深长城物业管理有限公司,地址：万顺路XXX弄XXX-XXX号,联系电话：021-XXXXXXXX,联系人：刘伟成,邮政编码：201403。自原告接房后,考虑到新房可能存在的甲醛等有害气体污染及房屋质量问题的滞后暴露,原告并未马上搬入该房屋居住,而是每隔一段时间会前往该房屋进行通风和质量检查。原告原计划于2019年12月搬入该房屋居住，故于2019年11月初前往该房屋进行打扫、检查及搬入前准备,在该次前往房屋时发现两个卫生间顶部均出现了相当严重的漏水质量问题,并直接导致房屋顶部起泡、生锈、发霉,瓷砖被顶部渗漏的石灰水浸润腐蚀,移门浸水膨胀无法移动,马桶及水箱被滴落锈水腐蚀污秽,以及门框起皮、密封条脱胶等配件出现质量问题。截止当时,以上所述房屋质量问题均在原告未搬入且未曾使用该房屋的情况下出现,且均处于被告仁阅置业所承诺的质保期限内。后,原告根据《质量保证书》之约定,电话联系了被告仁阅置业指定的住宅质量保修受理部门被告深长城物业,向其反映了房屋漏水以及门框、密封条等配件出现的质量问题,以及因为漏水而造成了家具、配件的损坏,要求其根据《质量保证书》之约定履行质保义务,尽快上门检修解决并,同时承担因漏水而损坏的所有家具、配件的免费换新修复,并对原告做出经济赔偿。被告深长城物业电话受理了原告之维权诉求后,指派其物业管家工作人员(微信号：ccpgXXXXXXXXXXX,微信名：小滩)与原告对接并具体负责该质保事件的处理。后由原告建立微信群(群名：前滩时代8栋25号501室业主),专门沟通、记录并跟踪本次事件的处理过程。2019年11月13日，原告与被告深长城物业工作人员小滩再次明确了相关质保维修及赔偿诉求,并与其约在2019年11月16日前往原告房屋现场当面沟通解决方案,被告深长城物业工作人员小滩同意并表示届时将会带师傅一起上门进行问题检查。2019年11月16日上午,双方到场后,被告深长城物业工作人员小滩和师傅对漏水问题进行了检查,发现由于顶部管道问题导致漏水,系因房屋本身质量问题而引发的渗漏,其认可质保义务,表示会联系被告仁阅置业安排相关单位进行维修,也承认因漏水而导致的家具、配件的损坏事实,表示原告所提之免费换新修复之要求合理，其会向被告仁阅置业转达并协调尽快解决,同时承担相应赔偿。当天,被告深长城物业工作人员小滩以便于后续上门维修操作为由,向原告索取了房屋入户门密码,表示后续一旦工程人员抵达后可以直接入户进行维修,而无需原告届时到场开门,以节省原告时间,加快处理速度。因问题已查明,且被告深长城物业工作人员小滩已认可原告所提之要求,本着友好解决问题的初衷,原告将入户门密码提供给被告深长城物业工作人员小滩,以方便其落实维修事宜。后,被告深长城物业工作人员小滩一直未主动与原告联系,直至2019年11月24日,原告再次询问维修进展,被告深长城物业工作人员小滩表示水管已修好,但因漏水导致的家具、配件损坏换新修复还在联系被告仁阅置业领导,并承诺会进行赔偿,让原告等候消息。后,被告深长城物业工作人员小滩难又长时间未主动与原告联系,直至2019年12月13日中午,原告再次询问处理状况,被告深长城物业工作人员小滩表示开发商最近会到现场判定责任后尽快维修。后,当日晚上,被告深长城物业工作人员小滩向原告提出需要原告承担400元(20%)维修费用的提议,被原告以不合理为由拒绝。被告深长城物业工作人员小滩表示会向领导反馈,由其领导再和被告仁阅置业领导沟通解决方案,等方案确定后再和原告商谈。至此之后,被告深长城物业工作人员小滩未再与原告就质保维修赔偿事宜进行任何沟通。后,原告数次电话联系被告深长城物业工作人员小滩所提供的其单位温姓主管,均因不在单位而联络不上，在此过程中,原告了解到被告深长城物业工作人员小滩怀孕待产已休假。后,因新冠疫情关系,受出行限制、疫情管制等因素影响,原告无法前往房屋与被告深长城物业进行当面沟通,但原告多次致电被告深长城物业,要求被告深长城物业与被告仁阅置业沟通。承担应尽的质保义务及赔偿责任，尽早解决问题以避免原告因无法如期搬入而导致产生的更多其他损失,但被告深长城物业始终采取拖延回避等方式应付原告。基于此,原告根据《质量保证书》上约定的联系方式,直接电话联系被告仁阅置业试图通过与被告仁阅置业直接建立联系,反馈房屋质量问题并沟通解决方案。但当被告仁阅置业获悉原告描述之问题及具体解决诉求后,当即表示被告深长城物业是其指定的唯一质保受理部门,有任何问题需要直接和被告深长城物业沟通,以踢皮球的方式中断了联络。在与被告仁阅置业、被告深长城物业沟通无果,且被告仁阅置业、被告深长城物业始终敷衍回避的情况下,2020年10月31日,原告与丈夫抵达房屋并现场电话联系了被告深长城物业。在得到被告深长城物业提供的新负责人徐经理(微信号：xXXXXXXXXX,微信名：悟)手机号码后,原告丈夫致电该徐经理,表达来意并要求其立即上门当面沟通房屋质保维修及赔偿问题,该徐经理以当日休假为由,安排了另一位工作人员(姓名：安鹏,工作微信号：ccpgXXXXXXXXXX,工作微信名：小滩;私人微信号：Anpeng1999，私人微信名：7)来到房屋现场。在原告丈夫要求下,工作人员安鹏对房屋存在质量问题的现场进行了拍照和问题描述记录(同时又发现因前次漏水维修不慎而造成的木门、门框及墙面出现碰伤、划痕等损坏问题,也一并做了拍摄和记录),并在由其所建立的微信群(群名：前难业主漏水质保解决25栋501)中公布了现场拍摄并做了问题描述的照片。同时,原告丈夫在被告深长城物业工作人员安鹏在场的情况下,电话联系被告深长城物业徐经理,阐述了整个事件过程,质问其所在单位被告深长城物业为何在长达一年时间内,对原告早就提出的质保维权事件的处理如此敷衍和不作为,致使至今未得到妥善解决,影响原告正常搬入和使用。沟通过程中,被告深长城物业徐经理表示自己之前未参与经手此事,所以不清楚具体情况。鉴于这点,原告丈夫再次向其重申了房屋质量问题以及因漏水及前次维修造成的家具及配件损坏,要求其所在单位被告深长城物业履行质保受理方职责,尽快向被告仁阅置业反映问题,履行应尽的质保、维修、赔偿义务,并尽快提供解决方案。后,在原告丈夫催促下,被告深长城物业工作人员安鹏于2020年11月2日微信联系原告丈夫并索要房屋入户门密码,表示当天有木门维修师傅可以去现场查看问题。但因为在问题及事实早已非常明确的情况下,被告深长城物业工作人员徐经理及安鹏仍对原告所提之质保、修复、赔偿方案避而不谈,而就要在原告不在场的情况下采取未知措施,原告丈夫予以拒绝,并重申了原告要求。2020年11月3日,被告深长城物业工作人员安鹏再次微信联系原告丈夫,对解决方案仍只字未提,仅仅表示其与维保方已有过沟通,维保方的回复是关于漏水导致的家具、配件损坏,因业主没有入住,发现不及时导致,其不愿承担维修责任。考虑到被告深长城物业始终不愿正面面对原告所提之诉求，长时间未履行其作为住宅质量保修受理部门及其物业服务部门应尽的职责,自原告2019年发现并提出房屋质量问题后,一年来始终未主动积极协助原告解决问题。而被告仁阅置业作为开发商及质保方，也始终采取回避和踢皮球的方式抽身事外，致使原告的房屋质量问题,漏水、初次漏水维修导致的家具、配件损坏问题始终无法得到有效解决,正常权益受到侵犯。原告于2020年11月3日,分别向被告仁阅置业和被告深长城物业以挂号信方式寄出书面通知,要求被告仁阅置业和被告深长城物业正视并受理原告诉求,承担并履行应尽的质保及赔偿义务,否则原告将采取法律手段维护自身合法权益,但经过一个多月时间,仍未能得到被告仁阅置业和被告深长城物业的任何回复。至此,原告只能向贵院提起诉讼。被告仁阅置业辩称，同意履行修复义务。但对于物件的损失责任承担上原告也应当承担相应责任，原告在2018年1月就已经接收房屋，将近两年的时间房屋都在原告控制下，原告有扩大损失情形。2019年11月我方修复后通知原告已经修复完毕，但原告都没有办法确认房屋内的漏水有无解决。对于原告主张的损失赔偿，原告没有相应证据证明实际产生和支出，且原告存在扩大损失的可能，不予认可。被告深长城物业辩称，自己和原告之间为物业服务合同关系，2019年11月16日，我方接到投诉后和房修联系，房修总包愿意承担80%责任，但原告不同意承担20%，后来就没有协调成。对于维修方面我方进行了协调，尽到了义务。原告要求深长城物业承担赔偿责任不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁漪与被告仁阅置业于2016年7月31日签订《上海市商品房预售合同》，原告购买位于上海市奉贤区万顺路2768弄(天和幸福里)25号501室房屋。合同补充条款一第十一条第3项约定：在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能居住或经营使用或不能正常居住或经营使用的，甲方(仁阅置业)除维修外，还应当对乙方(丁漪)造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。2018年1月20日双方办理了房屋交接手续。2019年11月初，原告发现上述房屋的两个卫生间顶部均出现了漏水情况,导致房屋顶部起泡、生锈、发霉,瓷砖被顶部渗漏的石灰水浸润腐蚀,移门浸水膨胀无法移动,马桶及水箱被滴落锈水腐蚀污秽,以及门框起皮、密封条脱胶等现象。并与被告深长城物业联系维修。深长城物业通知了维修人员对漏水进行了维修，但对于漏水造成的室内部分损失，要求原告承担20%责任后予以修复。双方未能达成一致意见。2020年10月起，原告再次和深长城物业联系维修事宜，但双方还是对维修费用分担无法协商一致。2020年11月2日，原告分别向被告仁阅置业和深长城物业发出《通知》，要求在收到通知一个月内承担保修和赔偿义务。审理期间，经本院协调，被告同意对漏水及造成的原告损失部分进行维修，原告再确认已经修复完毕。本院认为，原告和被告仁阅置业就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据双方合同约定，被告仁阅置业对出售的房屋在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能居住或经营使用或不能正常居住或经营使用的，除维修外，还应当对造成的损失承担赔偿责任。原告在发现房屋漏水后，及时向被告仁阅置业及深长城物业要求维修，但被告仁阅置业及深长城物业对漏水问题有维修，但漏水造成物损的维修进行推诿，要求原告承担部分费用后才同意维修，显与合同约定相违。被告直至在本院审理期间，也予以维修完毕。自原告报修至被告修复完毕，期间，确造成原告不能正常居住使用房屋，被告仁阅置业理应按照合同约定予以赔偿。原告要求被告仁阅置业按照同地段同类房屋租金标准给予赔偿，本院予以支持。考虑到期间由于疫情原因，部分时间段无法进入，故本院酌情扣除三个月，由被告仁阅置业赔偿原告损失45,000元。对于原告要求被告深长城物业承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。对于原告主张的修复请求，鉴于已经修复，本院不再处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海仁阅置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告丁漪45,000元；二、驳回原告丁漪对被告上海深长城物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由被告上海仁阅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二一年七月十五日书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。