文书内容湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初1965号原告：浏阳汇远实业有限公司，住湖南省浏阳市浏阳经开区康平路109号。法定代表人：刘铁军，董事长。委托诉讼代理人：刘景阳，湖南首选律师事务所律师。被告：湖南宏灏基因生物科技有限公司，住所地湖南省浏阳经济开发区湘台路18号长沙E中心B3栋。法定代表人：刘祥华。委托诉讼代理人：钟波，男，1965年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司员工。原告浏阳汇远实业有限公司（以下简称汇远公司）与被告湖南宏灏基因生物科技有限公司（以下简称宏灏公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇远公司的委托诉讼代理人刘景阳、被告宏灏公司的委托诉讼代理人钟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇远公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2018年4月8日签订的《长沙e中心标准工业厂房租赁合同书》自2020年11月1日起解除；2、判令被告向原告支付租金946076元、违约金184251.6元及逾期支付租金违约金218191.48元（自2018年10月8日起至2019年4月7日以137086元为基数、按日万分之五计算违约金为12406.28元，自2019年4月8日起至2019年10月7日以444172元为基数、按日万分之五计算违约金为40419.65元，自2019年10月8日起至2020年4月7日以751258元为基数、按日万分之五计算违约金为68364.48元，自2020年4月8日起至2020年10月7日以904801元为基数、按日万分之五计算违约金为82336.89元，自2020年10月8日起至2020年11月1日以946076元为基数、按日万分之五计算违约金为14664.81元，自2020年11月2日起的违约金以被告应付未付欠款为基数、按日万分之五计算至实际清偿之日止）；3、判令被告向原告支付物业管理费135106元；4、判令被告在2020年11月21日前搬迁腾空并向原告返还浏阳经开区湘台路18号长沙e中心B3栋4层01、02、03、04号房及5层01、02号房，逾期未搬迁应以3412.07元/日标准向原告支付占用厂房赔偿金；5、判令被告向原告支付律师费20000元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其第4项诉讼请求中占用厂房赔偿金的起算时间为2020年11月21日。事实和理由：2018年4月8日，原告与被告签订了《长沙e中心标准工业厂房租赁合同书》，约定：被告向原告租赁浏阳经开区湘台路18号长沙e中心B3栋4层01、02、03、04号房及5层01、02号房；建筑总面积为4652.8平方米；租赁期限为2018年4月8日至2021年4月7日止；合同还对租金、物业管理费的支付标准、时间及违约责任和合同解除事宜进行了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付了厂房，但自2018年10月起，被告陆续出现欠付原告租金和物业管理费的情况，截至2020年11月1日，被告已累计欠付租金946076元、物业管理费135106元。在原告向被告催问欠款过程中，多次与被告协商和交流。2020年7月28日，被告向原告出具《承诺书》，承诺分3期支付拖欠的租金和物业管理费，如被告未按承诺支付任何一期款项，被告同意自逾期的次日解除双方签订的租赁合同，并在20个工作日内搬迁腾空并向原告返还租赁厂房等。2020年10月27日，原告向被告送达催促履行《承诺书》义务的函，要求被告按照承诺约定的时间支付欠款，否则将不另行通知，依法解除与被告签订的租赁合同。但被告未按约定在2020年10月31日前履行第二期还款义务。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。被告宏灏公司的主要答辩意见：被告逾期支付租金属实，但原告主张的违约金过高，请求法院依法予以核减；根据被告向原告出具的承诺书的约定，租赁合同的解除时间应认定为2020年7月28日，故租金只应计算至2020年7月28日；涉案厂房至今未腾空属实，被告同意随时腾空，被告未腾空厂房有客观原因，租赁合同解除后至厂房腾空前，不应继续计算费用，且原告请求的费用计算标准过高，请求法院予以核减。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《长沙ｅ中心标准工业厂房租赁合同书》，约定：“本合同租赁厂房位于国家级浏阳经济技术开发区湘台路18号长沙××幢××层××号房，Ｂ3幢5层01、02号房；租赁面积4652.8平方米；租赁期限从2018年4月8日起至2021年4月7日止；租金标准为11元／平方米／月，单月租金为51181元；租金按半年度结算，半年租金总额为307086元，由承租方在每半年度前15日内将本半年度租金交付给出租方或出租方的授权委托人。物业管理费标准为1.5元／平方米／月，单月物业管理费为6979元；物业管理费支付方式按半年度结算，半年物管费总额为41874元，由承租方在每半年度的前15日内将本年度物业管理费交付给出租方或出租方的授权委托人。出租方应于2018年4月7日前将厂房交付承租方装修和使用，并保证水、电到位。承租方有下列情形之一的，出租方有权单方面终止合同，并收回厂房：1）承租人拖欠厂房租金及物业管理费达三十天及以上的；2）承租人拖欠水、电达三十天及以上的；3）承租方逾期投产达三十天及以上的。承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同，并收回厂房，且承租方应按本合同租金总额的10%承担违约责任及赔偿出租方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：1）承租方未经出租方书面同意擅自转租、转让、转借厂房的；2）承租方未经出租方书面同意擅自超范围经营的；3）承租方进行非法活动，损害公共利益的；4）承租方单方面解除本合同的；5）承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。承租方逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应按所拖欠的租金总额的每日万分之五支付违约金。承租方未按时归还厂房，应按日租金（每月按30天计算折合）的双倍按天向出租方给予赔偿。本合同自签订之日起生效。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定将租赁厂房交付给被告使用，但被告未按照合同约定及时向原告支付租金及物业管理费。为了催收欠款，原告于2019年1月10日向被告送达了催款《告知函》，并委托湖南首选律师事务所于2019年9月6日及2020年7月7日分别向被告送达了《律师函》。2020年7月28日，被告向原告出具《承诺书》1份，主要内容为：“一、针对2020年7月1日以前的历史欠款（包含租金及物业费，具体金额以财务核算为准），我司承诺分3次支付完成：1、2020年7月31日前支付2万元；2、2020年10月31日前一次性支付欠款余额的50%；3、2020年12月31日前全部付清剩余所欠款项。二、从2020年7月开始到10月，每月产生的租金及物业费，我司承诺于次月月底完成支付。三、针对上述还款节点，如我司未能按承诺支付任何一期款项，我司同意，即自该期逾期的次日解除2018年4月8日我司与贵司签订的《长沙ｅ中心标准工业化厂房租赁合同书》。我司无条件同意并承诺于20个工作日内搬迁出长沙ｅ中心项目，按照合同要求，交还厂房给贵司。同时，由此造成的一切损失由我公司全部承担。”因被告未按照《承诺书》的约定履行付款义务，原告于2020年10月27日向被告送达《催促履行义务的函》，主要内容为：“限贵司于收到本函之日起三个工作日内与我司联系，并按《承诺书》第一条之约定于2020年10月31日前支付欠款余额的50%共计510160元，以及第二条之约定支付2020年8月份、9月份租金及物业费共计116320元。如贵司在上述期限内仍未履行，我司不再另行通知，贵司与我司签订的《长沙ｅ中心标准工业化厂房租赁合同书》将依法解除，且收回相关厂房。”此后，被告仍未履行付款义务，原告遂向本院提起诉讼。另查明：1、涉案《租赁合同书》签订后，被告累计已向原告付款608160元，具体明细为：2018年9月3日支付200000元、2019年2月22日支付100000元、2019年5月8日支付80000元、2019年10月10日支付50000元、2019年12月13日支付100000元、2020年7月31日支付20000元、2020年9月3日支付58160元。2、被告的工作人员已于2020年撤出涉案厂房，但被告至今未将涉案厂房腾空及交还给原告。2021年6月15日，本院在执行申请执行人天津汇济医疗器械科技有限公司与被执行人湖南宏灏基因生物科技有限公司买卖合同纠纷一案中，查封了被执行人湖南宏灏基因生物科技有限公司所有的位于涉案厂房内的空调净化机组、冷库冷冻机组及办公室设备，查封期限为自2021年6月15日起至2024年6月14日止。2021年7月6日，本院根据原告的申请作出（2021）湘0181民初1965号民事裁定书，查封了被告所有的、位于浏阳经济技术开发区湘台路18号长沙××栋房屋内的净化车间，查封期限为自2021年7月6日起至2023年7月5日止。3、为提起本案诉讼，原告（委托方、甲方）于2021年1月11日与湖南首选律师事务所（受托方、乙方）签订《委托代理合同书》，约定：乙方接受甲方委托，指派刘景阳律师为本案甲方的一审诉讼阶段代理人，服务期限自本合同签订之日至一审结案止；本案律师服务费为人民币20000元。原告已于2021年1月29日向湖南首选律师事务所支付了律师费20000元。4、经现场查勘，涉案厂房4层为净化车间，办公区域位于5层。5、2020.4.8—2020.10.7期间因疫情原因原告同意减免2个月租金，故该期间租金数额为204724元。本院认为，原、被告签订的《长沙e中心标准工业化厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租人履行了交付租赁物的义务后，被告作为承租人亦应当履行及时支付租金及物业管理费的义务。合同签订后，被告拖欠原告租金及物业管理费，已达到了合同约定的原告单方解除合同的条件。在原告多次发函敦促被告履行付款义务后，被告于2020年7月28日向原告出具了《承诺书》，此后，被告仅按照还款承诺履行了第一条第1项约定中20000元及第二条约定中2020年7月份租金、物业管理费共计58160元的付款义务。在此情形下，原告于2020年10月27日再次向被告发函，要求被告于2020年10月31日前支付《承诺书》承诺的所有已到期款项，否则不再另行通知，双方签订的《长沙e中心标准工业化厂房租赁合同书》将依法解除。因被告未在2020年10月31日前履行上述付款义务，《长沙e中心标准工业化厂房租赁合同书》应认定为已于原告逾期的次日即2020年11月1日解除。故对原告要求确认《长沙e中心标准工业化厂房租赁合同书》于2020年11月1日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。根据合同约定的租金、物业管理费计算标准，扣除被告已支付的款项，计算至合同解除之日即2020年11月1日，被告尚欠原告租金945746元及物业管理费135060元（具体计算方式详见附表）。故对原告要求被告支付租金946076元及物业管理费135106元的诉讼请求，本院均依法予以部分支持。关于原告请求的违约金问题。原告既主张了合同租金总额10%的违约金，同时又按日万分之五标准主张了逾期支付租金的违约金。根据合同关于违约责任的约定内容，虽然关于承租方应按合同租金总额的10%承担违约责任的违约情形中有“承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的”兜底条款约定，但在合同另外对承租方逾期支付租金约定了违约金的情形下，存在对“逾期支付租金”这一违约行为重复计算违约金的约定，且该两个违约责任负担累加后，承租方承担的违约金明显高于出租方的实际损失。本院结合合同条款约定，酌情确定被告应按照日利率0.5‰向原告支付违约金至实际履行之日止。经核算，计算至2020年11月1日，被告应支付的逾期支付租金违约金数额为214876.25元。且被告还应当以945746元为基数、自2020年11月2日起按日利率0.5‰标准向原告支付逾期违约金至实际履行之日止。根据被告出具的《承诺书》相关约定，被告应于合同解除后20个工作日内即2020年11月27日前（2020年11月7日、8日、14日、15日、21日、22日系工作日、应扣除）将租赁的厂房腾空并交还给原告，但被告至今未将厂房腾空及交还，故对原告要求被告将涉案厂房腾空并交还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未及时交还涉案厂房，依法应向原告支付实际占用厂房期间的费用。虽然合同对该费用的计算标准进行了约定，但该约定标准明显高于被告未及时交还所租赁的厂房可能给原告造成的损失，本院酌情将该费用计算标准调整为按合同约定的日租金标准即1706元/日进行计算。被告位于涉案厂房内的部分财产于2021年6月15日被本院司法查封，本院亦根据原告的申请于2021年7月6日查封了被告位于涉案厂房内的净化车间，上述司法查封行为客观上给被告腾空并交还涉案厂房带来了一定困难，但并未禁止经本院同意后的财产转移行为，即被告在取得本院同意后，仍可对上述财产进行转移。故本院认为，即使被告位于涉案厂房内的财产被法院采取了司法查封措施，但不能据此免除被告在查封期限内实际占用涉案厂房期间应支付原告的费用，被告应自2020年11月28日起按照1706元/日的标准向原告支付实际占用厂房期间的费用直至交还涉案厂房之日止。根据合同约定，若因承租方的违约行为致使合同无法继续履行的，承租方应赔偿出租方包含律师费在内的其他实际损失。现原告为提起本案诉讼委托了湖南首选律师事务所从事诉讼代理并支付了律师费20000元，该金额不违反湖南省关于律师服务收费的相关规定，本院予以认定。故被告应向原告支付律师费20000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认浏阳汇远实业有限公司于2018年4月8日与湖南宏灏基因生物科技有限公司签订的《长沙e中心标准工业厂房租赁合同书》于2020年11月1日解除；二、湖南宏灏基因生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付浏阳汇远实业有限公司租金945746元及逾期付款违约金（计算方法：2020年11月1日前的违约金为214876.25元，2020年11月2日起的违约金以945746元为基数、按日利率0.5‰计算至实际履行之日止）；三、湖南宏灏基因生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付浏阳汇远实业有限公司物业管理费135060元；四、湖南宏灏基因生物科技有限公司于本判决生效后十日内将位于湖南省浏阳经济技术开发区湘台路18号长沙××栋4层01、02、03、04号房屋、5层01、02号房屋腾空并交还给浏阳汇远实业有限公司，并向浏阳汇远实业有限公司支付实际占用上述房屋期间的费用（计算方法：自2020年11月28日起按1706元／日计算至实际交还上述房屋之日止）；五、湖南宏灏基因生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付浏阳汇远实业有限公司律师费20000元；六、驳回浏阳汇远实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20544元，财产保全申请费5000元，公告费650元，合计26194元，由浏阳汇远实业有限公司负担4892元，由湖南宏灏基因生物科技有限公司负担21302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 果人民陪审员  邵国爱人民陪审员  罗楚毫二〇二一年七月八日书 记 员  王安琪附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附欠付租金、物业管理费及逾期付款违约金计算表：            租赁期间              欠付租金              欠付物业管理费              逾期违约金                  2018.4.8—2018.10.7              0元              0元              0元                  2018.10.8—2019.4.7              137086元              10834元              12406.28元（137086元×181天×0.5‰）                  2019.4.8—2019.10.7              307086元              41874元              40419.65元（444172元×182天×0.5‰）                  2019.10.8—2020.4.7              307086元              41874元              68364.48元（751258元×182天×0.5‰）                  2020.4.8—2020.10.7              153543元              34895元              82336.89元（904801元×182天×0.5‰）                  2020.10.8—2020.11.1              40945元（51181元÷30天×24天）              5583元（6979元÷30天×24天）              11348.95元（945746元×24天×0.5‰）                  合计              945746元              135060元              214876.25元