安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初21478号 原告：李梅芳,女,1963年2月10日出生,汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区，公民身份 号码340102196302103528。 委托诉讼代理人：周基贵，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴静，安徽经合律师事务所律师。 被告:安徽省华安外经建设(集团)有限公司(原名:安徽省外经建设(集团)有限公司)，住所地安徽省合肥市包河区东流路**,统一社会信用代码913400001489431792。 法定代表人:蒋庆德，董事长。 委托诉讼代理人：王亚南，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪闻敏，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被告:安徽省外经建设(集团)有限公司房地产开发分公司,,住所地安徽省合肥市包河区环城南路**统一社会信用代码9134000071177693XK。 负责人:李仁富，总经理。 委托诉讼代理人：王亚南，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪闻敏，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 原告李梅芳诉被告安徽省华安外经建设（集团）有限公司、安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周基贵、吴静，被告的委托代理人王亚南、汪闻敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李梅芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还原告购房款528007.5元，并支付资金占有期间的利息482158.85元(以528007.5元为基数，按年利息6%，从2005年11月5日暂算至2020年11月5日，实际算至款清时止，息随本清);2、请求判令二被告支付差价损失20万元(已扣除资金占有期间利息);3、本案的全部诉讼费由二被告承担。事实与理由:2005年1月14日，原告李梅芳与被告签订了《金孔雀温泉度假别墅大定单》，约定被告将庐江县汤池镇金孔雀温泉度假别墅东方花园组团A16幢，总建筑面积240平方米，单价3300元/平方米出售给原告，房屋总价款为792000元。原告于当日支付定金6万元，后于2005年11月支付462125.5元及5882元，共计支付房款528007.5元，由被告出具收据。而被告收取房款后一直推诿不予办理相关手续，后原告得知涉案东方花园组团A16幢存在产权问题，在原告多次交涉下，2019年12月19日被告认可因A16幢产权存在问题，目前无法办理过户，房屋买卖现已实际无法履行，故原告要求退还购房款，并支付资金占用期间的利息。介于房价涨价的市场因素，资金占用期间的利息无法弥补原告的损失，故原告主张被告应另行支付20万元弥补原告损失。原告与被告多次交涉，被告既无法履行房屋买卖合同，也不退还房款，故原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告答辩称：1.原告在合同履行中自身存在过错，应自行承担己方损失；2.原告实际居住了案涉房屋，实际收益，根据公平原则无权主张损失；3.原告主张的利息及房屋差价损失没有依据；4.原告诉请已经超过诉讼时效，不应得到支持；5.本案系外经公司行为，与分公司无关。综上请求法庭查明事实，依法驳回其诉讼请求。（详情见我当书面答辩状） 经庭审举证质证，本院查明事实如下： 2005年1月14日，原告李梅芳与被告安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司签订《金孔雀温泉度假别墅认购大定单》一份，约定将被告安徽省外经建设（集团）有限公司位于安徽省庐江县金孔雀温泉度假别墅，东方花园组团Ａ16幢出售给原告李梅芳，总建筑面积240平方米，总房款柒拾玖万贰仟元整，定金陆万元。同日，原告李梅芳缴纳了定金6万元，后于2005年11月5日支付房款462125.5元及5882元。2019年12月10日，被告安徽省外经建设（集团）有限公司所属部门汤池工作指挥部出具《关于李梅芳别墅结算单价的报告》，载明：关于李梅芳所购别墅事宜，根据其陈述函，其2005年认购Ａ16别墅，定单显示240平方米，3300元／平方，总价792000元，经财务查询，已缴纳528007.5元，欠款263992.5元。（附律师意见:针对李梅芳补差价的事,客观来讲准确结果不好说,我的倾向看法如下:如贵司能如约交付Ａ16幢房屋,就不存在补差价问题仅需补剩余房款，所以主要责任还是在贵司。但毕竟对方没有交齐全款,所以未交付的责任我们也可以讲一讲，所以我个人观点来看,双方都有贵任,贵司责任可能更大，按照现在市场价补对李来说略不合理,且因资产保全等原因该房产不能办证，建议贵司可考虑在此基础上再酌减与李谈,但也要同时指出她井非交全款，对Ａ16也存在过错,面积增补属于新的部分买卖,按照市场价也是合理的）。原告庭后提交安徽华瑞房地产土地评估公司《房地产评估报告》，载明：庐江县汤池镇外经大道西侧别墅区Ｃ型Ａ11号1号住宅，建筑面积255.54㎡，总层数2层，评估单价9460元／㎡，评估总价241.74万元。另，涉案房屋房地产权登记信息，载明：房屋所有人：安徽省外经建设（集团）有限公司，规划用途：别墅。涉案房屋的土地使用证（庐国用（2004）字第03002）载明：土地使用者：安徽省外经建设（集团）有限公司，土地用途：商服、旅游、娱乐。诉讼中，本院前往涉案房产所在地对庐江县众发中介所负责人吴义方制作谈话笔录一份，笔录中吴义方陈述目前涉案位置房屋按套出售，市场价格在180万元左右。 另查明：安徽省外经建设（集团）有限公司于2020年4月14日变更企业名称为安徽省华安外经建设（集团）有限公司。 上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照复印件，《企业基本注册信息查询单》、《金孔雀温泉度假别墅认购大定单》，《收款收据》、《房地产权登记信息》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《房地产评估报告》、《谈话笔录》及双方当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订了《金孔雀温泉度假别墅认购大定单》，购买被告安徽省外经建设（集团）有限公司所有的位于安徽省庐江县金孔雀温泉度假别墅，东方花园组团Ａ16幢，并支付了528007.5元房款。而经查，涉案房屋的房产规划用途为别墅，土地用途为商服、旅游、娱乐，房产规划用途与土地用途不一致，涉案房屋不具备办理过户条件。被告将无法过户的房屋出售给原告，且收取大部分房款，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。原告为购房支付给被告528007.5元房款，被告应当全额退还，并应按年利率6%标准承担自2005年11月5日至实际给付之日的利息。关于涉案房屋差价损失问题，经查，原告李梅芳在本案中请求房屋溢价损失属于可得利益损失，本院参酌涉案房屋小区其他房屋在中介处的价格，认定房屋目前溢价100万元左右，故原告要求支付差价损失20万元，本院予以支持。被告安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司系安徽省华安外经建设（集团）有限公司的分公司，且在《金孔雀温泉度假别墅认购大定单》上盖章，故被告辩称本案系外经公司行为，与分公司无关，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告安徽省华安外经建设（集团）有限公司、安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司于本判决生效之日起十日内返还原告李梅芳购房款528007.5元，并按年利率6%标准承担自2005年11月5日至实际给付之日的利息； 二、被告安徽省华安外经建设（集团）有限公司、安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋差价损失20万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15692元，减半收取7846元，保全费5000元，共计12846元，由被告安徽省华安外经建设（集团）有限公司，安徽省外经建设（集团）有限公司房地产开发分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年二月一日 书记员  刘慧 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。