上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初2096号原告：上海申隆生态园有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：唐波，董事长。委托诉讼代理人：吴渊源，上海景昊律师事务所律师。被告：上海奉哲实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：秦水。原告上海申隆生态园有限公司与被告上海奉哲实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴渊源、被告法定代表人秦水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申隆生态园有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将客房管理用房、小卖部、408亩水面返还原告，并及时清空租赁物内被告物品；2.请求法院判令被告以原租金为标准，赔偿无权占有原告租赁物期间的损失(2020年5月1日至实际腾退之日，暂定200,000元)。事实和理由：原告与被告于2017年8月28日签订租赁合同，由原告出租水上茶吧、商店、申隆餐饮、客房、客房管理用房5项房屋(约3,270平方米)，以及408亩的鱼塘、网球场和2艘游艇给被告，租金总计1,350,000元，租赁期限自2017年9月1日至2022年12月31日。后由于被告难以履行主要义务，双方于2020年4月5日签订《解除并终止合同协议书》，经双方共同确认租赁合同于2019年12月31日解除并终止。解除并终止合同协议书约定客房管理用房、小卖部、408亩水面于2020年4月30日前由被告返还给原告。但截至目前，该3项租赁物仍由被告占有，并未返还给原告。遂涉讼。被告上海奉哲实业有限公司辩称，被告同意原告的第一项诉讼请求，愿意在法院的强制执行下将未返还的租赁物返还给原告。关于第2项诉讼请求，被告希望原告能够减免，另，被告在经营管理期间进行前期投资，对房屋进行了装修，希望能够作价抵扣原告的占有使用费。原告围绕诉讼请求依法提交了民事裁定书、租赁合同、解除并终止合同协议书、情况说明、授权委托书、奉哲公司出租物业计价明细、律师函、上海市人民政府城乡规划管理文件等证据，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，结合被告的质证意见，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定。结合上述认定的证据，本院认定事实如下：2017年8月28日，原告上海申隆生态园有限公司(甲方)与被告上海奉哲实业有限公司(乙方)签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于上海市奉贤区申隆生态园内的房屋(包括水上茶吧、商店、申隆餐饮、客房、客房管理用房)以及408亩鱼塘、网球场和2艘游艇。房屋的建筑面积为3,270平方米，其中水上茶吧173平方米、商店108平方米、餐饮部1,564平方米、1号客房417平方米、2号客房401平方米、3号客房401平方米、客房管理用房206平方米。鱼塘内鱼的喂食、捕捞须遵守甲方的相关规定，包括不限于不得使用任何肥料、违禁药品、大量投入人工饵料，严谨使用电击、毒鱼等方式捕鱼，不得竭泽而渔……。乙方须支向甲方支付保证金300,000元，于2017年12月31日前向甲方支付。租赁期限自2017年9月1日起至2022年12月31日止，其中2017年9月1日至2017年12月31日为装修改造期，期间甲方处于半停业状态配合乙方，免收租金。乙方应支付甲方的租金分为两部分，其中100,000元租金，乙方应在每年1月10日前向甲方付清，剩余约1,250,000元租金用于乙方承担现有21明职工至退休期间的年工资、福利待遇(按国家及本市相关规定执行，随规定调整而调整)，按月支付，每月5日前支付给甲方；若在合同期限内，因职工退休而导致乙方减少支付的租金时予以减免，减掉这部分退休职工的工资、福利待遇。乙方可以根据需要对资产进行装修，……。合同尚约定了双方的其他权利义务。2020年4月5日，原告上海申隆生态园有限公司(甲方)与被告上海奉哲实业有限公司(乙方)签订解除并终止合同协议书，约定因乙方难以履行主要义务，双方共同确认于2019年12月31日解除并终止合同关系，乙方欠付的租金(含职工工资)按租赁合同结算后合计为163,200元，基于双方在发生租赁关系后乙方对网球场、游艇、水上茶吧等租赁物未实际投入使用和对外从事经营活动。故甲方酌情减免上述标的物租金163,200元，经双方结算后共同确认相抵持平。租赁标的物于2020年4月7日前全部返还甲方，如有缺少乙方应予赔偿。其中，客房管理用房、小卖部、408亩水面于2020年4月30日之前返还(水面捕鱼方式应通过网捕、钓捕等方式，不得竭泽而渔，也不得用其他危害甲方利益或产生危险的方式捕捞)，逾期甲方可无条件接收全部租赁标的物，并不作任何经济补偿。乙方自有物品应在双方约定时间内自行全部搬离，逾期视为放弃，甲方有权自行处置并不作任何经济补偿。在租赁期间如发生乙方出资装修装潢添附或设施改造等，甲方不作任何经济补偿。乙方若有与内部承包者之间的纠葛由乙方自行解决，与甲方无关。乙方若有与承包者或与承包者之间存在债权债务也由乙方和承包者自行解决，与甲方无关。审理中，原告确认涉案租赁标的中的房屋无产权证书或建设工程规划许可证；涉案408亩鱼塘属于申隆湖的一部分，根据上海市人民政府城乡规划管理文件，该地块为瞻仰景观休闲用地，属建设用地性质。原、被告双方确认未返还标的物占有使用费的计算按奉哲公司出租物业计价明细中的金额进行计算：408亩鱼塘，单价为500元/亩/年，204,000元/年；小卖部即商店，33,588元/年；客房管理用房64,066元/年。本院认为，出租人就未取得房屋产权证书或是未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告称其未取得上述证件，其与被告签订的租赁合同中涉及房屋部分的约定无效。关于408亩鱼塘部分，因其租赁系土地租赁，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因被告未能履行租赁合同约定的主要义务，双方已于2020年4月5日就终止双方的租赁合同签订了解除并终止合同协议书，就双方租赁关系终止后租赁标的物的返还以及租金(占有使用费)的结算达成了意思表示一致，于法无悖，对双方当事人具有法律约束力。解除并终止合同协议书确定了被告返还租赁标的物的时间、返还方式，被告应按约定的时间返还租赁标的物。现被告未按约定的时间返还客房管理用房、小卖部、408亩鱼塘，应承担至实际返还之前的占有使用费。关于被告抗辩称希望原告对占有使用费能够减免，且要求被告对房屋的装修作价抵作占有使用费的意见，原告不同意被告抵扣的意见，因解除并终止合同协议书已经对装修等添附行为作出处理，且被告未能提供证据证明其对涉案房屋进行装修，本院对被告该抗辩意见不予采信。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二条规定，判决如下：一、被告上海奉哲实业有限公司于本判决生效之日起十日内对客房管理用房、小卖部、408亩鱼塘内的自有物品清理后将上述租赁标的返还给原告上海申隆生态园有限公司；二、被告上海奉哲实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海申隆生态园有限公司支付自2020年5月1日起至实际返还客房管理用房、小卖部、408亩鱼塘之日止的占有使用费，计算标准为：房管理用房64,066元/年、小卖部33,588元/年、408亩鱼塘204,000元/年。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由被告上海奉哲实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  严正英书 记 员  倪 晶附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……