天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初4526号原告:李煜辉,男,汉族,1950年9月11日出生,住天津市河西区。委托诉讼代理人：张林涛，河北天捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野，河北天捷律师事务所律师。被告:天津市东瀛海鲜酒楼,住所地天津市河东区十一经路47号。经营者：李建才,男,汉族,1969年6月26日出生,住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈玲玲，天津世川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永，天津世川律师事务所律师。被告:李建才,男,汉族,1969年6月26日出生,住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈玲玲，天津世川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永，天津世川律师事务所律师。被告:李建刚,男,汉族，1966年3月5日出生,住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈玲玲，天津世川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永，天津世川律师事务所律师。原告李煜辉与被告天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告向本院提出反诉但未交纳诉讼费用，后又撤回反诉请求。原告李煜辉及其委托诉讼代理人张林涛、田野，被告天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才的委托诉讼代理人陈玲玲、刘永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李煜辉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付违约金200000元；2.判令三被告向原告支付投资成本补偿金3050000元；3.判令三被告返还押金75000元；4.本案案件受理费全部由三被告承担。事实与理由：原告与三被告于2012年12月12日签订了《承包协议》(以下简称“协议”),协议第一条约定:被告自愿将其承租的坐落于天津市河东区十一经路47号空军大院内B座大楼东瀛海鲜大酒楼内建筑面积3712.5平方米的空闲房屋用于经营宾馆发包给原告经营使用;协议第二条约定:承包年限为十年零五个月,自2012年12月01日起至2023年4月30日止(包括五个月装修期,装修期不计租费);协议第十五条约定：协议变更、终止及延续规定:(1)承包期间内事物经双方协商一致,任何一方不得变更或擅自解除本协议,如任何一方违约应向另一方支付违约金20万元,同时还应赔偿另一方的经济损失;协议第十七条约定:“甲方(即被告)承诺在承包期间发生不可抗力未予部队达成延续租赁协议,则应按乙方(原告)实际投入运营成本(应由双方共同书面确认)陆佰万元(600万元),按10年承包计算每减少一年承包期应补偿乙方总投资10%成本损失”。双方协议签订生效后,原告投资800万元依约对该东瀛海鲜酒楼装修升级改造,按协议约定原告第一年向被告支付承包费90万元;第二年始原告每年向被告支付100万元承包费且从未拖欠。至2017年底在原告毫无准备情况下被告突然提出中止承包协议。原告经了解得知:被告天津市东瀛海鲜酒楼、李建才、李建刚与空军后勤部驻天津办事处签订的空军房地产租赁合同的租赁期限至2014年4月30日,被告隐瞒其租赁期限仅余两年的事实,竟与原告签订了为期十年五个月的承包协议让原告投入巨大成本,而且被告与天津后勤部驻天津办事处在租赁期限届满后未达成延续租赁协议,因此导致原被告之间的承包协议无法继续履行协议目的无法实现。原告无奈于2018年3月停止承包经营,搬出了天津市河东区十一经路47号空军大院内B座大楼。因被告隐瞒租赁期期限和违约行为给原告造成了巨大的经济损失。根据双方签订的协议约定,被告应向原告支付违约金20万元,押金75000元，并应当补偿原告投资成本损失305万元。天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才辩称：本案被告李建刚仅是酒楼员工，并非原告主张的实际经营者，李建刚并非本案适格被告，承包协议无法继续履行，是由于解放军空军天津办事处单方原因造成的，根据承包协议约定，被告不构成违约，原告说的隐瞒租赁期限的情形并不存在，被告不应该承担违约责任。原告并未产生运营成本，双方也未书面对该运营成本进行确认，原告主张运营成本损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与三被告各自提供《承包协议》一份，其中甲方为天津市东瀛海鲜酒楼，乙方为李煜辉，两份协议均为22条，原告提供的协议落款处有李建刚、李建才的签名，姓名处均盖有天津市东瀛海鲜酒楼印章，另有李煜辉的签名，时间为2012年12月12日。三被告提供的协议落款处有李建刚的签名，姓名处盖有天津市东瀛海鲜酒楼印章，另有李煜辉的签名，时间为2012年12月12日。两份《承包协议》，除第17条不完全一致外，其余条款均一致。原告提供《承包协议》中的第17条为:“甲方承诺，在承包期间发生不可抗力未予部队达成延续租赁协议,则应按乙方实际投入运营成本(应由双方共同书面确认)陆佰万元(600万元),按10年承包计算每减少一年承包期应补偿乙方总投资10%成本损失”。三被告提供《承包协议》中的第17条为:“甲方承诺，在承包期间发生不可抗力未予部队达成延续租赁协议,则应按乙方实际投入运营成本(应由双方共同书面确认)－－－,按10年承包计算每减少一年承包期应补偿乙方总投资10%成本损失”。原告提供的协议中17条中的“陆佰万元”字迹处盖有天津市东瀛海鲜酒楼印章，原告与三被告均确认此处“先有印章后签字”，原告陈述“陆佰万元”字迹为原告书写。《承包协议》其他约定为，第一条:甲方自愿将坐落于天津市河东区十一经路47号空军大院内B座大楼东瀛海鲜大酒楼内建筑面积3712.5平方米包括一层361.62平米、二层361.62平米，三层988.92平米，四层988.92平米，五层988.92平米，合计3712.5平米空闲房屋（包括现有装修）用于经营宾馆发包给乙方经营使用。第二条:承包年限为十年零五个月,自2012年12月01日起至2023年4月30日止(包括五个月装修期);......第15条:协议变更、终止及延续(1)承包期间内事物经双方协商一致,任何一方不得变更或擅自解除本协议,如任何一方违约应向另一方支付违约金20万元,同时还应赔偿另一方的经济损失。(2)本协议期满时，甲方承诺如甲方继续与空军部队延续房屋租赁协议，则甲方保证在同等条件下优先发包给乙方。(3)如遇不可抗力或军队单方面特殊原因不能继续承包经营时，本协议自动终止，互不承担责任。（4）承包期内如遇政府或军队拆迁改造乙方承包经营的房屋的补偿费由乙方享有。《承包协议》签署后开始履行，至2017年12月31日前的承包费，原告正常交纳，原告另交纳押金75000元，原、被告对此没有争议。原告陈述其经营至2018年3月31日，三被告对此未提异议。但三被告认为2018年第一季度原告并未交纳承包费，被告诉讼中提出反诉但未交纳诉讼费并又撤回反诉。原告认为与三被告就2018年第一季度承包费另有约定，并已按另有的约定履行。审理中原告陈述，双方协议签订生效后,原告投资8000000元依约对该东瀛海鲜酒楼装修升级改造。原告认为，被告天津市东瀛海鲜酒楼、李建才、李建刚与空军后勤部驻天津办事处签订有空军房地产租赁合同,被告隐瞒租赁期限与原告签订为期10年的《承包协议》，原告申请人民法院调取天津市东瀛海鲜酒楼涉及的租赁案件卷宗。经我院调取（2017）津0102民初9302号卷宗，查明：本院于2017年11月24日立案受理原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与被告天津市东瀛海鲜酒楼房屋租赁合同纠纷一案。中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处本院提出诉讼请求：1.判令天津市东瀛海鲜酒楼腾退所租房屋；2.判令天津市东瀛海鲜酒楼支付房屋租金和占用费443333元；3.判令天津市东瀛海鲜酒楼支付违约金245700元。诉讼过程中变更第2项诉讼请求为支付房屋租金和占用费410000元，变更第3项请求支付违约金208800元。事实和理由：2014年5月12日，中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与天津市东瀛海鲜酒楼签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定：中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处将位于天津市河东区××路××号××座××层的房屋，建筑面积2550平方米，出租给天津市东瀛海鲜酒楼使用，租赁用途餐饮，租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为400000元，按月支付（平均每月33333元），逾期交付租金，乙方支付每日千分之三的违约金。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，规定凡到期的对外有偿服务合同不得续签。该租赁期限于2017年5月31日到期后，合同自然终止，双方没有续签。该合同签订后，双方一直都依约履行。但被告自2016年10月开始拖欠租期内租金和租期外的房屋占用费。因此向法院提起诉讼。天津市东瀛海鲜酒楼辩称，同意在2018年3月31日前腾空房屋，但房屋租金、使用费和违约金不同意支付。经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告天津市东瀛海鲜酒楼于2018年3月31日前停止一切商业活动，将承租的坐落天津市河东区十一经路47号Ｂ座楼一、二层2550平方米房屋内的一切物品自行拉走，房屋内的装修及构筑物自行拆除，将房屋腾空返还原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处；二、被告天津市东瀛海鲜酒楼于2018年3月31日前将承租的坐落天津市河东区十一经路47号Ｂ座楼一层正门口自行加盖的800平方米钢结构玻璃房屋自行拆除；三、如果被告天津市东瀛海鲜酒楼没有在2018年3月31日前自行清空房屋内的物品或自行拆除房屋内的构筑物或没有拆除加盖的800平方米钢结构玻璃房屋，视为其放弃对物品及构筑物、玻璃房屋的所有权，原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处有权自行处分被告天津市东瀛海鲜酒楼遗留的物品、构筑物及玻璃房屋；四、如果被告天津市东瀛海鲜酒楼如期履行本调解书第一项、第二项，原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处放弃向被告天津市东瀛海鲜酒楼主张拖欠的全部租金、房屋占有使用费及违约金，被告天津市东瀛海鲜酒楼今后亦不再向原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处另行主张赔偿权利，双方就本案涉及的租赁合同的所有纠纷一次性解决；五、如果被告天津市东瀛海鲜酒楼未按上述时间履行本调解书第一项、第二项，则被告天津市东瀛海鲜酒楼于2018年4月1日向原告中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处支付2016年10月至2018年3月租金及房屋占有使用费577000元及违约金300000元。经本院调取2017津0102民初9302号卷宗，中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处提供的中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与天津市东瀛海鲜酒楼签订的租赁合同约定：中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处将位于天津市河东区××路××号××座××层的房屋，建筑面积2550平方米，出租给天津市东瀛海鲜酒楼使用，租赁用途餐饮，租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，年租金为400000元。李建刚作为天津市东瀛海鲜酒楼的委托代理人参与签署该合同，（2017）津0102民初9302号案件，李建刚作为天津市东瀛海鲜酒楼的委托诉讼代理人参加诉讼并达成调解协议。原告提供“东瀛118酒店工程材料费用明细”和大量“收据”，用于证明为经营酒店已投入6217328元，三被告均不予认可。本院认为，本案的争议焦点为：2012年12月12日签订的《承包协议》第17条如何认定，第15条是否适用，三被告是否应当承担相应的责任。本案系合同纠纷。关于本案的法律适用，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。2012年12月12日签订的《承包协议》中的第17条虽有争议，但是双方对其他条款的真实性没有异议，《承包协议》实际上履行至2018年3月15日，《承包协议》合法有效。关于《承包协议》中的第17条的争议，实际上就是一文本对原告实际投入运营成本没有约定（为空白），另一文本对原告实际投入运营成本有约定（有盖章和陆佰万元）。本院分析认为，原告提供的文本有天津市东瀛海鲜酒楼的印章，因三被告陈述天津市东瀛海鲜酒楼的印章已丢失无法确认，三被告不能否认印章的真实性。本院确认原告提供的《承包协议》中的第17条真实有效，关于三被告抗辩运营成本“应由双方共同书面确认”一节，原告陈述《承包协议》签订后，第十七条中运营成本另行确定并记载于原《承包协议》，从原告的陈述分析并不违反常理与“应由双方共同书面确认”的约定。关于《承包协议》中的第15条第三款约定“如遇不可抗力或军队单方面特殊原因不能继续承包经营时，本协议自动终止，互不承担责任”，但应当指出的是，2012年12月12日签订《承包协议》时，三被告并不能确定天津市东瀛海鲜酒楼承租的房屋可以承租至2023年4月30日。根据中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与被告天津市东瀛海鲜酒楼房屋租赁合同纠纷一案的租赁合同和调解书，显示租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日。天津市东瀛海鲜酒楼在租赁案件中同意在2018年3月31日前腾空房屋，这一点与原告陈述的停止经营并腾房的时间也是一致的。这均说明三被告没有证据证明2017年5月31日后，承租关系可持续。三被告在签订《承包协议》时，对承包期的确定有过错，且第十七条中约定“甲方承诺，在承包期间发生不可抗力未予部队达成延续租赁协议......”实际上承诺，即使发生不可抗力而未续租，都承担相应的责任。所以不能因为《承包协议》中的第15条第三款，免除被告责任。关于原告的“实际投入运营成本”，原告提供的《承包协议》约定为6000000元，审理中原告又提供费用明细和收据，对费用明细和收据三被告虽然不认可，但是原告因《承包协议》进行相应的投入完全具有合理性，原告除装修期外共计经营使用4年11个月，按10年期折算，原告应获得补偿3050000元，但考虑原告自认因不在经营自行处理酒店设施及物品得款100000元，应当扣减。关于三被告所述2018年一季度原告未交纳承包费，原告认为与李建刚、李建才和案外人王梦晗另有约定并实际上已交纳，原告提供与李建刚、李建才和案外人王梦晗签订的协议，本院分析认为三被告最终未在本案中提出反诉、原告是否全额交纳2018年一季度的承包费有涉及案外人，本案中本院不能直接确定原告欠付2018年一季度的承包费，三被告与原告可另行解决。关于原告交纳的押金，应当返还。原告的第二项诉讼请求实际上是要求被告赔偿原告实际损失，通过诉讼已显示原告主张的损失已远远大于原告第一项诉讼请求中主张的违约金200000元，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于李建刚、李建才是否承担责任问题，李建才作为营业执照的中天津市东瀛海鲜酒楼的经营者并在承包协议中签字，应当向原告承担责任。关于李建刚是否承担责任问题，原告认为天津市东瀛海鲜酒楼的实际经营者为李建刚，三被告均否认，但2014年5月12日，中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与天津市东瀛海鲜酒楼签订了《军队房地产租赁合同》，李建刚为代理人，中国人民解放军空军房地产管理局天津办事处与天津市东瀛海鲜酒楼签订的租赁合同纠纷案件中，李建刚作为天津市东瀛海鲜酒楼委托诉讼代理人，原告提供的《承包协议》中由李建刚签字，三被告提供的《承包协议》中也由李建刚签字，本院认定《承包协议》为天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才三方与原告共同签署，天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才均作为合同相对方向原告承担责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项、第一百零八条第一款之规定判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才退还李煜辉75000元；二、本判决发生法律效力之日起五日内，天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才赔偿李煜辉2950000元；三、驳回李煜辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33600元，由李煜辉负担3024元，天津市东瀛海鲜酒楼、李建刚、李建才共同负担30576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  齐 明审 判 员  杨桂军人民陪审员  安书芳二〇二一年五月二十日书 记 员  徐 畅附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……第一百零八条第一款、对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。