天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初149号原告：中国人民健康保险股份有限公司天津分公司，营业场所天津市河东区十一经路61号人保大厦2、5、6层。负责人：孔迎红，总经理。委托诉讼代理人：武小洁，天津明孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张皓惟，男，1984年3月4日出生，该公司职员。被告：天津捷茂资产管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街39号401室。法定代表人：刘武，董事长。委托诉讼代理人：王颖，天津日昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，天津日昇律师事务所律师。原告中国人民健康保险股份有限公司天津分公司（下称健康保险天津分公司）与被告天津捷茂资产管理有限公司（下称捷茂资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。健康保险天津分公司的委托诉讼代理人张皓惟、武小洁，捷茂资产公司及委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健康保险天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付装修费用484238.99元；2.请求判令被告承担因搬迁期间经营损失1000000元；3.请求判令被告承担搬迁费用15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原、被告签订《同方蓝海国际写字楼租赁合同》，原告租赁被告处20层七间房屋办公使用，具体房号为2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011，共计535.24平方米，租期为2018年10月8日到2023年11月17日，现租赁合同刚履行一年。2019年10月21日和10月24日两次被告向原告发出提前终止租赁合同通知函，借口集团的安排要求与原告解除上述全部租约，限定时间原告腾空全部房屋。原告因长期经营使用该租赁房屋，被告任意解除租赁合同，对原告将会造成巨大的经济损失。首先，原告投入人力、物力和时间，对房屋进行大规模装修，建设机房等大型办公设备；其次，现阶段年末年初之际，是原告经营的重要时间节点，搬迁造成一定时间内经营中断，产生巨大的经济损失；最后，办公地大规模搬迁影响已有客户群，造成客户流失，原告为避免上述损失，要求被告继续履行原租赁合同，直到租期结束。按照租赁合同10-2条款的要求，被告终止合同应赔偿原告因此产生的损失，损失包括原告装修费用、搬迁导致的经营损失及搬迁产生的费用。捷茂资产公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。同方蓝海国际写字楼确系因大厦整体用途发生变更而欲与全体承租人提前终止租赁合同。被告两次向原告发函说明情况，提出希望全体承租人在2020年2月29日前腾房并解除双方租赁关系。此期间，除向法院提出要求赔偿损失外，原告一直未对提前解除租赁合同一事给予被告任何回复，直至2020年3月24日发函告知被告及物业公司，其欲于2020年4月3日至2020年4月8日进行搬迁，2020年4月3日至2020年4月6日完成腾房交接，双方租赁关系就此正式终止，截止至腾房日，原告尚欠被告19天的租金，金额为26746元。针对因被告原因导致租赁关系提前终止，被告同意依法承担赔偿责任，但前提是原告主张的损失必须合法合理有充分的证据支持，经过庭前证据交换，被告认为原告主张的多项损失严重缺乏合理性，原告主张的损失不能成立。关于装修损失，原告主张的损失不仅包括装修、消防改造及检测费用等，还包括办公家具采购、空调机电子防潮柜等办公设备等可移动物品，经与物业核实，2020年4月原告腾房期间已经全部搬走，故其损失不能成立。首先：关于装修损失：原告提供的装修损失中不但包括装修费、消防改造及检测费用等，还包括办公家具采购、空调及电子防潮柜等办公设备采购、经营所涉广告宣传费等。但是显然，办公桌椅、办公室设施设备等原告为日常办公所配备的可移动的物品，经与物业公司核实，在2020年4月原告腾房期间，其已全部搬走；况且该桌椅、设施设备均属于动产，其移动后仍具有相应的使用价值，因此在原告将该设施设备已搬走且作为动产其价值并未减少的情况下，将其作为损失项要求被告承担赔偿责任依法显然不能成立。针对房屋装修而产生的装修费及消防改造及检测费用，针对相关证据能否证明原告的实际损失数额的意见同质证意见，但从总体的合理性角度而言，被告认为，即便针对有证据支持的装修费及消防改造及检测费，因原告自2018年10月8日入住至实际腾房日2020年4月6日，其已实际使用租赁房屋共计1年6个月时间，而涉案租赁合同约定整租期限的比例折算损失数额，而不应将全部装修费用视为实际发生的损失予以考虑。其次，关于所谓的运营损失被告认为完全不具有合理性，且无证据支持，不予认可。原告从事的是保险服务，众所周知，目前的保险业务是以网络投保为主，线下投保为铺，因此针对线上投保，除2020年4月3日至4月6日在原告实际搬迁工作的4天时间内，可能因搬迁导致的网络或办公系统无法正常使用而导致其实际工作开展会受到些微影响外，其他时间的线上保险业务开展根本不会因为筹备搬迁而发生任何影响，而针对线下投保，亦同样的道理，原告作为健康险的龙头企业，内部各部门分工明确，筹备搬迁工作显然是由行政部门负责，与业务部门无关，因此除实际搬迁的4天时间外，同样自始不存在行政部门筹备并组织搬迁工作而对业务部门业务洽谈形成实质阻碍的可能。更何况，不论线上还是线下业务。4天的搬迁时间完全可以通过调节业务办理节奏而解决，故原告主张的运营损失完全不具有合理性，原告所主张的客户流失更没有任何证据支持，依法完全不能成立。关于搬迁费损失，无证据支持，不予认可。从尊重客观事实角度，该部分损失如确有发生且有证据支持，则同意承担。综上，请求法院尽速驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月26日，原告与被告签订《同方蓝海国际写字楼租赁合同》约定，原告租赁被告位于和平区福安大街39号同方蓝海国际写字楼20层2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011室，作为办公使用。租赁期限：自2018年10月8日起至2023年11月17日止。租金支付方式：押一月付一年，租赁初始租金单价：2.63元／天／每平米，租金每12个月为一期；第一年：2018年10月8日至2019年11月17日（包括一个月零十天的装修免租期：2018年10月8日至2018年11月17日），月租金42817元，每期租金（12个月）513804元。第二年：2019年11月18日-2020年11月17日，月租金42817元，每期租金（12个月）513804元；第三年：2020年11月18日至2021年11月17日，月租金44936元，每期租金（12个月）539196元；第四年：2021年11月18日至2022年11月17日，月租金44933元，每期租金（12个月）539196元；第五年：2022年11月18日至2023年11月17日，月租金47050元，每期租金（12个月）564600元。该房交付日期为2018年10月8日。租赁合同变更和终止合同的条件，在租赁期限内，非下列情况之一的，原、被告任何一方不得随意变更或终止本合同。变更或终止本合同的，要求变更或终止本合同的任何一方应主动向另一方书面提出，因变更或终止本合同，使一方遭受损失的，除本合同（10-1）条第（3）（4）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。2019年10月21日，被告通知原告要求提前终止租赁合同：我司与贵司2018年9月26日签署《同方蓝海国际写字楼租赁合同》，合同约定租期截止至2023年11月17日。特通知贵司：1.我司将提前终止与贵司签署的租赁合同，并计划于2020年1月31日之前收回已出租的房屋。2.请贵司立即着手新办公地点的选址工作，提前做好搬迁及腾房准备，以便至迟在2020年1月31日之前将房屋交还给我司。2019年10月24日，被告致函原告，关于腾房及补偿事宜的通知：我司2019年10月21日已向贵司发送《提前终止租赁合同通知函》。经我司向集团公司汇报和积极争取，现针对腾房期限及补偿事宜，集团同意按以下方案处理，故我司再次致函通知贵司：1.针对腾房时间，集团同意延长至2020年2月29日。上述期限系腾房的最终期限，亦系租赁合同的解除日，故请各位承租人务必在此日期前完成搬迁及腾房工作，以避免届时因大厦整体停水断电给各位承租人造成任何不必要的损失。2.针对因我司提前终止租赁合同给贵司造成的不利影响，我司承诺将按双方所签署的租赁合同约定支付违约金。违约金在贵司按规定时间完成房屋清腾工作后我司将支付给贵司。原告因需腾空租赁被告的房屋，于2020年1月13日，又与案外人天津市锦河房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租案外人拥有经营权的位于天津市河北区进步道38号（新：津都大厦）Ａ座8层801、802、803、807、808室的房屋，建筑面积约727.88平方米；本合同项下租赁期限3年，从2020年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金合计66419.05元（包含物业费价格）。房屋租金交付方式为预付制，每12个月支付一次租金。租金支付时间，2020年1月20日，房租金额797028.60元，＋保证金66419.05元，合计863447.65元；2021年3月1日，房租金额797028.60元；2022年3月1日，房屋租金797028元。2020年3月13日，原告将房屋租金支付给案外人，案外人天津市锦河房地产开发有限公司给原告开具天津增值税专用发票8张，发票服务名称，经营租赁·不动产经营租赁，计金额797028.60元。2020年3月24日原告搬出租赁的房屋，通知物业单位案外人浙江怡华物业：拟于2020年4月3日至2020年4月8日不定期对我公司所租20层2005-2011室部分办公家具和办公设备进行搬出，明细附后，请予以支持并放行。2020年5月17日案外人浙江怡华物业服务有限公司出具证明：2020年4月6日经过原告、被告及案外人现场核查确认，2005至2011房间已腾空，并未遗留任何设施设备及办公家具。2018年9月29日原告向我司提出入住前的装修申请，我司与被告共同对原告所提供装修图纸上标注的装修内容进行审批。2019年5月7日前后，原告均未向我司书面提出柜台保温施工装修申请，也未与我司办理任何柜台保温施工装修申请的相关手续。原告提供2018年10月19日与案外人天津市西青区红光盛亚家具厂签订合同书及天津增值税专用发票，用以证明原告在案外人处购置屏风办公桌、洽谈椅等共计花费77199.99元。同年10月31日办公场地新增4只感烟探测器工程花费2240元。同年10月29日广告制作标牌花费4700元。同年9月室内装修消防设计施工支出26500元。同年10月10日安装监控设备花费23702元。同年10月20日购买网络硬件交换机、语音网关、路由器等花费83550元。同年10月运营大集中机房基建安装花费14185元。同年11月1日建筑消防设施检测支出7000元。同年9月30日原告与案外人签订小型建设工程施工合同，支出工程款215000元。同年11月13日电气设备消防安全检测支出1500元。2019年3月12日购置电子防潮柜花费1388元。2018年10月26日购置窗式空调花费2500元。2019年4月保险报广告发布7200元，原告未提供相应发货票。开票日期为2018年9月27日，发票两张号码×××42、×××33，项目名称电信服务＊工本费、装机工料、终端保证金共计610元。2018年10月10日原告购置的鑫锋卷帘花费15267元。2019年1月30日案外人给其开具的三张天津增值税专用发票，项目名称搬运费，计6200元，原告未提供搬运合同及付款凭证。同年5月5日原告对其租赁的写字楼20层柜台保温施工支出工程款2898元。上述18笔费用共计金额491639.99元。据此原告起诉被告要求支付装修费用491640元。基于原告提交的证据材料，原告向被告主张的装修费用；被告提出原告在家具厂购置的屏风办公桌、洽谈椅，网络硬件交换机、语音网关、路由器，及可移动的设备、物品原告搬迁时均已带走，不存在任何损失。各项经营广告费用的支出，与涉案房屋租赁无关，应属原告经营性的支出。且认为原告所租赁的房屋实际装修现场与被告提交的证据及所涉及的合同、票据严重不符，要求对原告在2018年9月承租涉案的房屋进场装修时，涉及到的实际施工项目以及合理工程造价进行司法鉴定。本院依法委托中海华咨询有限公司对所涉房屋进行鉴定；鉴定标的主要工程内容：1、墙面罩面，2、服务台，3、隔断墙，4、成套木门，5、防火门，6、卷帘，7、灯具，8、隐蔽工程管线等；鉴定目的：确定鉴定项目在基准日的工程造价，鉴定基准日：2018年9月29日；工程造价鉴定结论：最终鉴定总价为：140705元。鉴定意见书下发后，双方书面向鉴定机构提出质疑，鉴定机构针对双方质询的意见分别予以回复，未发现鉴定总价有增、减项及需要补充鉴定的情况。庭审中经质证，原告认为根据业务所需，对房屋进行装修，因原告腾房导致原告的损失，所以鉴定报告存在不完整性、价格不真实的情况。被告提出除向鉴定机构提出异议项目外，对于其他鉴定结论予以认可，但需扣除已使用年限的折旧。2020年4月3日原告向中国银行保险监督管理委员会天津监管局请示变更营业场所为天津市河北区进步道38号国银大厦8层801、802、803、807、808室。2020年4月16日予以批复。同年4月1日与案外人天津喜易达搬家运输服务有限公司签订搬运合同，银行转账支付案外人搬运费8500元，案外人给原告开具增值税专用发票。庭审中，被告认可搬运费8500元，同意支付承担。另有2019年2月14日原告转账支付给案外人天津喜易达搬家运输服务有限公司的6200元，仅有银行转账业务回单，既未有搬运合同，也未有案外人开具的增值税发货票，被告不予认可，不同意支付该笔款项。原告租赁新的房屋，为新办公地点购买的会议条桌、屏风办公桌等，花费43868元；新址室内装修改造消防设计项目及安装，共支出42200元；购置窗帘并安装，花费12389元；机房建设及监护安装22340元；新址装修花费188000元。原告提供的2019年4月1日给案外人南开大学开具的10张天津增值税普通发票，项目名称保险服务*一年期及以上健康保险，险种：守护专家社保补充团体医疗保险，价税合计990000元，计9张；另一票号27175127，价税合计714570元；上述10张增值税普通发票价税共计9624570元。原告认为被告的违约行为导致原告搬迁造成经营损失，根据2019年纳税申报表的营业收入情况，此部分损失为90万元；另有原告支付双重房租的损失，计向被告主张搬迁期间经营损失100万元。被告认为原告从事的保险服务属服务型业务，目前业务以网上投保为主，线下投保为铺。针对线上投保除2020年4月3日至4月6日，实际4天时间搬迁无法正常使用网络外，其余时间不受搬迁的影响。原告2019年度纳税申报表，不能证明其实际存在的经营损失，与本案没有任何关系。关于重复支付一个月的房屋租金；新的租赁合同免租装修期至2020年2月7日。租赁合同从3月1日开始起租，后因发生新冠肺炎停工停产属不可抗力，才导致原告的既定目标无法按照计划实施，确与被告无关，被告不应承担原告额外产生的一个月租金的损失。上述事实，有原、被告当庭陈述及相应的证据材料，附卷佐证，可以采信。本院认为，原告健康保险天津分公司与被告捷茂资产公司签订的《同方蓝海国际写字楼租赁合同》，未违反国家法律的规定，合法有效，且已实际履行。在合同履行期间，原告依据租赁合同从2018年10月8日起入驻使用租赁的房屋，至2020年4月6日止原告搬离房屋，扣除一个月零十天的装修免租期，实际使用房屋仅1年零5个月。租赁合同约定租赁期5年至2023年11月17日止，尚余3年零7个月租赁合同期限届满。被告书面通知原告提前终止租赁合同，后又限定到2020年2月29日原告腾空房屋的最终期限。被告承诺因其提前终止租赁合同将按双方所签租赁合同的约定支付违约金；然双方在租赁合同中，并未约定被告违约向原告支付违约金的具体数额及其违约损失的计算方法；仅在租赁合同第十条第2项约定，变更或终止本合同，使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。鉴于原告2020年4月6日腾空所租赁的房屋，与被告办理完交接手续；双方租赁合同提前终止，对此本院予以确认。但依租赁合同被告提前终止租赁合同，使原告正常经营遭受损失，被告对此应承担赔偿责任。关于原告要求被告支付装修费用491640元，原告所列租赁房屋的各项支出费用，被告不予认可系其装修的费用；其认为原告所购的家具、网络硬件交换机、语音网关、路由器等，低值易耗重复移动使用；原告搬家时亦将上述物品全部搬走使用，且主张的广告支出属正常经营性的费用，与房屋租赁无关，不应列入装修费用的损失。其后原告在搬入新租赁房屋后购置的家具、物品等，也不应列入原租赁房屋的装修费用。故被告申请对原告租赁被告房屋的装修费用进行鉴定；鉴定基准日为2018年9月29日，鉴定结论：工程造价最终鉴定总价为140705元。租赁期限5年，每月折旧2345.08元，原告租赁房屋已使用1年零5个月，扣减39866.36元（2345.08元×17个月），尚有价值100838.64元，故原告要求被告支付装修费用，应依其鉴定结论，扣减折旧后，本院予以支持。原告因腾房搬迁期间造成的经营损失，按照2019年原告《增值税纳税申报表》计算，月均收入5000万元；原告2020年4月3日开始搬迁至4月16日银保监局批复同意变更营业场所，期间无法经营，经营损失达900000元，被告对此不予认可；原告租赁被告房屋，被告提前终止租期需要搬迁，但其搬迁时间较短，且保险业具有服务性能，又以网络投保为主；仅凭原告现有的证据材料，难以证明原告在极短的搬迁时间内经营损失900000元，故原告该项的诉讼请求，本院难以支持，予以驳回。鉴于被告提前终止租赁合同，限定时间要求原告腾空房屋；致使原告在2020年1月13日，又与案外人签署新的房屋租赁合同，房屋租期3年，租金从2020年3月1日开始交纳，每月租金合计66419.05元（包含物业费价格），至2020年4月6日原告腾空涉案房屋，入驻新的租赁房屋时止。原告重复负担经营办公的房租及物业管理费计79702.86元（66419.05元÷30天×36天）；因被告中途解约，原告重新租房，其费用属原告经营期间的租金损失，应由被告承担，故原告要求被告赔偿重复交纳房租及物业费损失的主张，本院予以支持。原告诉请被告应承担办公设备、办公电脑、办公家具等物品的搬家费用，双方租赁合同系被告提前违约终止，原告无奈腾房所支付的实际费用。庭审中，原告向本院提供其2020年4月1日与案外人签署的搬家服务合同、银行转账回单及搬家公司给其开具的发货票，以证明此费用原告已在搬家时实际支付，故该项搬家费用8500元，应由被告承担，故原告的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告天津捷茂资产管理有限公司于本判决生效后十日内，支付原告中国人民健康保险股份有限公司天津分公司装修费用100838.64元；二、被告天津捷茂资产管理有限公司于本判决生效后十日内，支付原告中国人民健康保险股份有限公司天津分公司重复支出的租金损失79702.86元；三、被告天津捷茂资产管理有限公司于本判决生效后十日内，支付原告中国人民健康保险股份有限公司天津分公司搬家费用8500元；四、驳回原告中国人民健康保险股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼受理费18293元，保全费5000元，鉴定费7000元；由被告捷茂资产公司负担20000元，原告健康保险天津分公司负担10293元（本判决生效后十日内，被告负担的13000元直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张华辉人民陪审员  程 君人民陪审员  解国卫二〇二一年二月二十六日书 记 员  王 琳附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。