上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30294号原告：张晓东。被告：上海龙盛商业发展有限公司。法定代表人：阮某甲，董事长。委托诉讼代理人：孙旭民，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张会会，北京市金杜律师事务所上海分所实习律师。原告张晓东与被告上海龙盛商业发展有限公司(以下简称龙盛公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案。期间，被告于2016年11月9日提出管辖权异议申请，本院于2016年11月14日出具民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于同年12月20日驳回上诉，维持原裁定。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告张晓东及被告龙盛公司的委托诉讼代理人孙旭民、张会会到庭参加诉讼。本案因无法在期限内审结，经院长批准予以延长审限。本案现已审理终结。原告张晓东向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款人民币(币种下同)34,220元。事实和理由：2013年11月24日，位于上海市闵行区××路都市路交叉口的××广场公寓楼开盘，本案被告即该楼盘的开发商。在被告的大力宣传和推销之下，原告于2013年12月5日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于上海市闵行区××路×××号×××层×××室房屋。交房时，被告通知原告实测建筑面积增加，需补足房款，否则不予交房，同时被告向全体业主分别发放了《温馨提示》，写明了具体补款金额。故原告另行支付了34,220元给被告。随后双方才完成了涉案房屋的权属登记，原告成为涉案房屋的业主。之后，原告发现建筑面积增加系因实测公摊面积增加导致，按相关法律规定及预售合同的约定，原告不应补交上述房款。原告多次尝试与被告沟通该问题，但均被被告强硬、蛮横的态度拒绝。原告为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告龙盛公司辩称，一、本案差异面积的处理符合合同及司法解释的规定，系双方的真实意思表示。具体表现为(1)原告依据合同约定缴纳差异面积房款，根据《上海市商品房预售合同》补充条款一第二条即约定：当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间时，实行多退少补，双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价据实结算。本案所涉房屋高出暂测面积2.27%，在3%以内，因此该房屋差异面积的处理应适用上述约定，即按该房屋的每平方米建筑面积单价据实结算。(2)原告缴纳差异面积房款符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。(3)原告缴纳差异面积房款符合其真实意思，原告在收房、缴款、办证等多个重要环节中，以自身行为认可实测面积差异及房款增加的事实。二、原告诉请无理无据。无论是法律还是双方约定，被告就差异面积收取房款并无任何不当，且原告已事实上补交房款。现原告诉请返还差异面积的房款，既无合同依据也无法律依据，该诉讼请求的权利基础何在？事实上，包括原告在内的业主已收房并实际使用房屋将近一年，从未提出异议。在此期间房屋的价值已大幅上涨，原告转手卖房时以产证记载的全部建筑面积计算销售价格，其才是房屋建筑面积增加的直接受益人。综上，被告恳请法院尊重双方的真实意思表示，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，原告张晓东(作为买方，签约乙方)与被告龙盛公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方向甲方购买位于闵行区××路《××广场》××号××层×××室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为52.52平方米，其中套内建筑面积为34.44平方米，公用分摊建筑面积为18.08平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为28,756.61元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,510,297元。2013年12月5日，签署《上海市商品房预售合同》，支付房价款950,297元整(含已支付定金50,000元整)。2014年1月20日，支付房价款560,000元整(此项房价款为按揭贷款)。该合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包含3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包含-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。该合同补充条款一第二条约定，甲乙双方同意对本合同正文条款第五条修订补充如下：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：1.当实测建筑面积与暂测建筑面积误差超过+3%(包括+3%)时，甲方不向乙方收取超过+3%部分的房价款，该合同继续履行。2.甲方同意，当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)，实行多退少补，甲乙双方同意按房屋每平方米建筑面积单价据实结算。3.当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过-3%(包括-3%)，……。甲方定于2015年5月30日前将该房屋交付给乙方。该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：(叁)甲方已经通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》以及《建设竣工验收备案表》。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告分别于2013年12月5日及2014年4月16日向被告付清了全部购房款合计1,510,297元。2015年8月7日，因涉案房屋分摊面积的增加，原告根据被告的要求向被告补交了购房款34,220元，被告即将涉案房屋交付原告使用至今。但在交房过程中，被告向原告提供《××广场》礼品确认书1份，该确认书记载“在本次交房过程中，已办妥以下事宜：1.根据实测面积，房价款多退少补；2.支付物业管理费及其他相关费用；3.领取可视对讲设备、房门钥匙；4.完成验房；5.领取礼品……”，该确认书由原告张晓东签字确认。2015年11月25日，涉案房屋的产权被核准登记至原告张晓东名下。根据涉案房屋房地产权证显示，涉案房屋建筑面积为53.71平方米，其中套内面积34.44平方米，分摊面积19.27平方米。审理中，被告在坚持辩称意见的同时，向本院表示愿意以原告诉请金额的30%，但最高不超过10,000元为限给予原告在本案中相关诉讼成本等费用的补偿，以期和平解决双方的争议。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《上海市商品房预售合同》1份；2.支付52.25平方米和53.71平方米的房款发票各1份；3.他案判决书1份；4.涉案房屋产权证1份。被告提供的1.《××广场》礼品确认书1份；2.付款凭证1组(以此证明原告在确认面积及需补交价款后，已全额支付了系争房屋的购房款)；3.涉案房屋分套建筑面积计算成果表(实测报告)1份等证据以及双方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，被告对原告提供1、2、4证据的真实性均表示无异议，对证据3的真实性表示无法确认，且认为与本案无关。原告对被告提供证据的真实性均表示无异议。经庭审质证，原告对被告提供1、2证据的真实性均表示无异议，对证据3认为实测报告是否由权威机构出具原告无法确认。本院认为，原告提供的他案判决书虽具有真实性，但无法证明原告的证明目的。上述其余证据具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对其证明效力予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，且符合法律规定，属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，涉案房屋实测公摊面积相比预售合同暂测公摊面积所增加的面积是否应计收房款(即原告是否有权要求被告退还因公摊面积增加而支付的补差款)。首先，相关的法律法规虽规定分摊房屋的共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，但原、被告双方已在预售合同补充条款一第二条，对在房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：1.当实测建筑面积与暂测建筑面积误差超过+3%(包括+3%)时，甲方不向乙方收取超过+3%部分的房价款，该合同继续履行。2.当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，甲乙双方同意按房屋每平方米建筑面积单价据实结算。从上述约定可以看出，当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，双方同意按房屋每平方米建筑面积单价据实结算。该约定并不违反法律法规的强制性规定，故该约定合法有效，双方应遵照履行。房屋的总价系单价乘以房屋建筑面积得出，现房屋实测面积较暂测面积增加了1.19平方米，房屋总价较合同约定总价增加了34,220元。其次，从涉案补充条款一第二条的内容来看，与建设部的规章和最高院的司法解释内容亦基本一致，另就其内容本身而言也不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。且从补充条款格式来看，补充条款一是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为确知。因此，双方签订的补充条款一第二条，是双方在协商后达成的一致意见，可见原告在签署预售合同时对套内面积或公用公摊面积的增减是否影响房价款已有充分的考虑。现在房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%的情况下，应当适用涉案合同补充条款一第二条之约定，即原告应当对建筑面积增加部分据实缴纳房价款。故对原告要求被告返还多收房款34,220元之诉请，本院不予支持。鉴于被告现已自愿表示给予原告一定金额的补偿，系被告自行处分自己权利的行为，本院对此予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、驳回原告张晓东的诉讼请求。二、准许被告上海龙盛商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓东补偿款10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655.50元，由原告张晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  石定伟人民陪审员  董孟范二〇一七年十月十九日书 记 员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。