湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初581号原告：袁湘南，男，1968年5月15日出生，汉族，住新化县。委托诉讼代理人曾斌，湖南如顺律师事务所律师。被告：新化县湘煤房地产开发有限公司，住所地：新化县上梅镇园株岭。法定代表人：刘萍萍，系该公司执行董事。被告：新化县万**房地产开发有限公司，住所地：新化县经济开发区上梅东路。法定代表人：姜续球，系该公司执行董事。二被告的共同委托诉讼代理人罗继平、雷典霖，湖南银联律师事务所律师。原告袁湘南与被告新化县湘煤房地产开发有限公司、新化县万**房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁湘南及其委托诉讼代理人曾斌，被告新化县湘煤房地产开发有限公司与被告新化县万**房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人罗继平、雷典霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁湘南向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告1之间的定购商铺协议；二、请求判令二被告共同双倍返还原告商铺购房款2973638元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月18日，原告与被告签订协议，定购了被告开发的同心建材大市场二个商铺。协议约定原告购买商铺的后期款项在以后的酬金中予以冲抵，原告不付现金；所购商铺与第一批业主同时办理产权证等。2015年9月，双方签订商铺定购协议，约定了购买商铺的编号Al-005A1-006、商铺面积以及价格等。原告按协议缴纳了二个商铺的定金各1万元，被告出具了定金收据。2016年2月15日双方又签订了补充协议。2016年6月，原告、被告再次签署了商铺定金确认单，双方确认原告购买被告开发的同心建材大市场Al-005A1-006号商铺。2017年8月8日，原告向被告缴纳10万元购买商铺的房款，原告按协议约定没有收取被告的工作经费，用以冲抵购买商铺的后续房款，现巳全部抵扣。按照被告与第一批业主的合同约定，被告应当于2018年10月30日前交付商铺，于竣工验收后18个月内办理产权证，但被告没有按期向业主交付商铺。被告也应当按原、被告之间的协议与第一批业主同时交付商铺，但被告也没有按期向原告交付商铺。2020年10月，原告去同心建材大市场要求交付商铺，但原告发现，被告将原告定购的商铺又卖给了他人。2017年11月25日，二被告共同出具声明，该声明明确了二被告共同开发同心商贸城，原被告1与定购商户签订了认购、定购协议，都是针对以被告2为开发建设单位的“同心商贸城”这个项目的同一个商铺等。因此，二被告应共同承担责任。综上所述，二被告违约将原告定购的商铺卖给第三人，原被告之间的协议已无法履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应当双倍返还购房款。因此，依据民事诉讼法的规定，特提起诉讼，请依法维护如上之诉讼请求。被告新化县湘煤房地产开发有限公司的答辩要点：一、答辩人与被答辩人所签订的《协议》《补充协议》《商铺订购协议》没有真实履行，被答辩人没有实际购买商铺的真实意思，没有实际购买商铺的履约行为，且《协议》《补充协议》《商铺订购协议》明显严重损害第三方群体利益。2015年8月被答辩人与答辩人签订协议时，被答辩人系新化县建材协会会长，当时县建材协会与答辩人正合作开发“新化县同心商贸城建材大市场”项目。自2015年8月至2016年4月期间，被答辩人与答辩人共签订了五份协议，分别是：2015年8月18日《协议》1份、2015年9月24且《同心商贸城商铺订购协议》2份（编号分别为0000061和0000063)、2016年2月15日《补充协议》1份，及2016年4月19日《同心建材大市场会员团购商铺定金确认单》1份。该5份协议中有关被答辩人向答辩人购买2个商铺的条款，被答辩人均未真实履行；该5份协议中的其他条款也因被答辩人没有实际履行合同条款而早巳于2017年下半年全面终止。该5份协议的目的不是被答辩人真实向答辩人购买2个商铺，而是被答辩人提出的作为带动建材协会其他会员团体认购商铺的“营销手段”。被答辩人为给建材协会其他会员造成其个人已带头购铺的假象，拟定协议条款提出与答辩人签署，答辩人出于推动市场合作、一定程度上帮助被答辩人营销工作开展且有关协议明确约定是“就同心商贸城建材大市场商铺销售”，而同意签署前述相关协议。自2015年8月至2016年11月期间，答辩人与被答辩人所担任会长职务的县建材协会共签订了三份协议，分别是2015年8月18日《团体预购商铺协议书》、2015年8月31日《团体预购商辅协议书》和2016年11月30日《团购补充协议》。该3份协议明确了约定了建材协会整体营销同心商贸城建材大市场的相关权利义务、明确了所有收购商铺款一律进入建材协会专项账户、协会会员逾期支付购房资金答辩人有权解除购房资格等内容。被答辩人没有真实购买商铺的意思表示，没有真实履行自身应尽合同义务，没有按时支付商铺买卖价款，不满足商品房买卖合同的实体和程序条件，将本应归属建材协会群体的利益归属其私人，严重损害了广大协会会员的权益，且协议双方的合同权利义务早巳于2017年下半年实质全面终止，根据《民法典》第一百四十六条及相关法律法规的规定，答辩人与被答辩人所签订的《协议》《补充协议》《商铺订购协议》应属无效协议，被答辩人诉请解除“订购商铺协议”没有事实和法律依据。二、答辩人依法无须返还被答辩人所诉请的“商铺购房款”。被答辩人没有满足协议约定的签署有关购铺协议（含商品房买卖合同）、实际支付商铺购买资金或以酬金冲抵商铺款项等约定和法定条件，在享有监管协会会员购铺资金和具备充分的工作便利条件下也曾未向答辩人提出履行购买2个铺面的要求，被答辩人提供的《收款收据》在本案中不满足定金担保或履约担保的法定条件。被答辩人担任会长职务的县建材协会（含被答辩人个人）没有实际履行其与答辩人之间所签订的有关《团体预购商铺协议》（含其补充协议）的义务，不满足所谓“以酬金冲抵2个商铺购买资金”的条件，且被答辩人的前述违约行为已经给答辩人造成了巨大的经济损失。基于上述客观事实，答辩人享有根据市场规则、相关法律规定和协议条款的约定，将涉案的2个商铺另行处理的法定权利。答辩人在整个同心商贸城建材市场项目合作过程中，给被答辩人及其所处的建材协会提供了包括支付工作经费及其他各方面的工作便利，给予了充分的信任和支持，严格的履行了自身的有关合同义务，并无违法违约行为，答辩人将涉案的2个商铺另行处理并未损害被答辩人的何种权益，依法依约定均无须向答辩人退还“商铺购房款”、更无须双倍退还“商铺购房款”，被答辩人诉请“二被告共同双倍返还商铺购房款2973638元”没有事实和法律依据。三、答辩人在本案中无违法违约行为，没有损害被答辩人的某种合法利益，依法不承担本案诉讼费用。综上所述，被答辩人本案诉请没有任何事实和法律依据，恳请法庭依法查明案件事实，驳回其全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告新化县万**房地产开发有限公司的答辩要点：一、答辩人同意新化县湘煤房地产开发有限公司(以下简称湘煤公司）本案书面答辩状的全部内容。并补充如下答辩意见：二、“新化县同心商贸城建材大市场”（同心商贸城（一期）?商品展示中心）项目的实际业主-建设单位为湘煤公司，答辩人仅根据与湘煤公司的合作关系作为办理商品房销售的主体，不承担项目投资运营管理的经济及法律责任、而概由湘煤公司享有权利和承担义务。三、答辩人与被答辩人之间没有商务洽谈、没有订立相关协议、没有给付被答辩人商铺或其他经济利益的口头或书面承诺，没有与被答辩人签订相关协议或给付其商铺的义务，根据合同相对性原则，答辩人无须向被答辩人履行何种义务，依法不应当承担被答辩人本案所诉请的法律责任。四、答辩人自始没有收到被答辩人有关要求签署《商品房买卖合同》或办理权属登记等的要求。根据权利与义务对等的基本法理，被答辩人本案诉讼请求依法不应当获得支持。综上所述，答辩人恳请法庭查明案件事实，依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实；一、各方当事人无争议的事实1、被告新化县湘煤房地产开发有限公司，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人：刘萍萍，成立日期：2013年10月09日，营业期限：长期，经营范围：房地产开发经营；房屋出租服务；商业管理服务；市场营销策划服务；停车服务；建材销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、被告新化县万**房地产开发有限公司，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人：姜续球，成立日期：2007年3月20日，营业期限：2007年3月20日至2037年3月20日，经营范围：房地产开发经营（三级）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。3、2015年8月18日，新化县湘煤房地产开发有限公司代表刘勇、伍黎明与袁湘南签订了一份协议，协议内容为：甲乙双方秉着平等互利、诚实信用的原则，共同协商，就同心商贸城建材大市场商铺销售达成如下协议。一、市场商铺总数约为941个（大洋江路、同心1路、同心2路按第一层商铺数量计算，市场内以第一层商铺数量乘以2计算），由双方共同努力宣传以达到销售目的。二、甲方首先给付乙方工作经费壹拾万元，并在乙方第一批购买两个商铺时抵首付款，为乙方开出购房款收据。三、乙方所购两个商铺的后期款项在以后酬金中冲抵，甲方为乙方开出购房款收据，乙方不付现金，甲方为乙方与第一批购买商铺主同时办理产权证。四、除第一批销售的350个商铺外，其余591个商铺销售按每个壹万贰仟伍佰元付给乙方作为酬金，甲方收取商铺主首付款时，付乙方50%，甲方收取商铺主第二批款时再付50%。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，原双方于2015年8月15日所签协议同时作废。4、2016年2月15日，新化县湘煤房地产开发有限公司的代表人刘勇、伍黎明与袁湘南签订了一份补充协议，协议内容为：同心商贸城建材市场项目由于甲方设计方案变更的原因铺面数量已发生变化，为保证乙方酬金不受损害经双方协商就2015年8月18日双方签订的协议（简称原协议）达成以下补充条款：一、原协议第一条改为：甲方付乙方的酬金按577个商铺、每个商铺12800元结算。业主付甲方首付款时，甲方付酬金的50%给乙方（含甲方预留商铺酬金）；业主付甲方第二批款时，甲方再付酬金的50%给乙方（含甲方预留商铺的酬金）。党销售商铺达95%时（含甲方预留商铺）、甲方把全部酬金一次性结算付给乙方。二、原协议第三条改为：乙方所购商铺的后期款项在酬金中冲抵，甲方为乙方开出购房收据，乙方不付现金，与第一批业主同时办理产权证。三、原协议第二条、第五条不变，第四条取消。四、本补充协议一式两份，双方各执一份。5、2015年9月24日，新化湘煤房地产开发有限公司与袁湘南签订了编号为0000061的同心商贸城商铺定购协议，主要内容为：一、选定房源及价格乙方所定购同心商贸城的房源及价格确定为A1栋118号商铺，该套商铺的折后单价6600元/㎡，总价款确定为（人民币）柒拾伍万叁仟肆佰伍拾陆元（￥753456元）。该套商铺参考建筑面积约为114.16㎡。备注：该商品房价格未包含契税、水电落户费、维修基金、权属证书费用。该商铺面积为初步建筑面积，具体面积以房产局测量为准，多退少补。二、定铺款支付在本协议签订时，乙方应支付人民币壹万元整（￥10000.00）定金，该定金在签订购协议时转入房款。三、团购协议乙方应于2015年9月24日起至2015年10月27日期间，与甲方签订《团体购铺协议》。若乙方逾期未签购房合同，则按本协议第四条第1款处理。四、双方责任1、乙方不能按本协议约定与甲方签订购房合同，乙方已交定金不予退还，本协议约定的商铺由甲方自行安排，本协议自动解除；2、《团体购铺协议》签订前，未经甲方许可，乙方不得更名或变更房名。五、其他本协议一式叁分，甲方执两份，乙方执一份，效力等同。2015年9月24日，新化湘煤房地产开发有限公司与袁湘南签订了一份编号为0000063的同心商贸城商铺定购协议，主要内容为：一、选定房源及价格乙方所定购同心商贸城的房源及价格取得为：A1栋119号商铺，该套商铺的折后价为6424元/㎡，总价款确定为（人民币）柒拾叁万叁仟叁佰陆拾叁元（￥733363元）。该套商铺参考建筑面积约为114.16㎡。备注：该商品房价格未包含契税、水电落户费、维修基金、权属证书费用。该商铺面积为初步建筑面积，具体面积以房产局测量为准，多退少补。二、定铺款支付在本协议签订时，乙方应支付人民币壹万元整（￥10000.00）定金，该定金在签订购协议时转入房款。三、团购协议乙方应于2015年9月24日起至2015年10月27日期间，与甲方签订《团体购铺协议》。若乙方逾期未签购房合同，则按本协议第四条第1款处理。四、双方责任1、乙方不能按本协议约定与甲方签订购房合同，乙方已交定金不予退还，本协议约定的商铺由甲方自行安排，本协议自动解除；2、《团体购铺协议》签订前，未经甲方许可，乙方不得更名或变更房名。五、其他本协议一式叁分，甲方执两份，乙方执一份，效力等同。6、2015年9月23日，新化县湘煤房地产开发有限公司出具了一份收款收据给袁湘南，内容为：收到袁湘南商铺定金20000元。收款收据上加盖了新化县湘煤房地产开发有限公司财务专用章和新化同心商业运营管理有限公司的公章。2017年8月8日，新化县湘煤房地产开发有限公司出具了一份收款收据给袁湘南，内容为：收到袁湘南交来商铺005、006壹拾万元。收款收据上加盖新化县湘煤房地产开发有限公司财务专用章。2017年8月10日，袁湘南出具了一份收据，内容为：收据，今收到人民币壹拾贰万元整（120000元），收款用途说明：工作经费。7、本案涉案的两个商铺已经由被告另行卖出。二、各方当事人有争议的事实原告袁湘南与被告新化县湘煤房地产开发有限公司签订的编号为0000061和0000063的《同心商贸城商铺定购协议》是否已实际履行？原告袁湘南认为，原告与被告于2015年9月24日签订了两份同心商贸城商铺定购协议，每个商铺支付了定金10000元，并且已经向被告方交纳了10万元的商铺购房款，根据与被告签订的两份协议，被告应该支付给原告的酬金高达700多万，该工作经费足以冲抵购房款，两个商铺的定购协议已经实际履行，因此，两个商铺应该是属于原告所有。被告新化县湘煤房地产开发有限公司认为该商铺定购协议并未实际履行，原告缴纳的2万元定金已经退还给了原告，当时原告与被告签订的协议并不是出于要购买商铺的目的，而是因为双方就同心商贸建材市场商铺销售所达成的协议，是为了达到销售目的而签订的。签订这两份定购协议后，原告也未继续履行合同义务，未在合同规定的期间内缴纳剩余房款，且后来被告已经未与原告进行合作，不存在经费抵扣房款的情形。根据定购协议约定的第四条规定：“1、乙方不能按本协议约定与甲方签订购房合同，乙方已交定金不予退还，本协议约定的商铺由甲方自行安排，本协议自动解除；”因此，该协议并未实际履行并且该协议已自动解除。被告新化县万**房地产开发有限公司认为，原告并未与其签订任何协议，根据合同的相对性，本案与被告无关，应由被告新化县湘煤房地产开发有限公司来承担相应的义务与责任。本院认为，被告新化县湘煤房地产开发有限公司作为甲方为销售同心商贸城建材大市场商铺，与原告袁湘南作为乙方签订了协议及补充协议，约定由双方共同努力宣传以达到销售目的，并且约定甲方首先给付乙方工作经费壹拾万元，并在乙方第一批购买两个商铺时抵首付款，为乙方开出购房款收据。及乙方所购商铺的后期款项在以后酬金中冲抵，甲方为乙方开出购房收据，乙方不付现金，与第一批业主同时办理产权证。在签订协议后，被告新化湘煤房地产开发有限公司作为甲方与原告袁湘南作为乙方签订了编号为0000061与0000063的同心商贸城商铺定购协议，协议第三条约定：乙方应于2015年9月24日起至2015年10月27日期间，与甲方签订《团体购铺协议》。若乙方逾期未签购房合同，则按本协议第四条第1款处理。协议第四条约定：乙方不能按本协议约定与甲方签订购房合同，乙方已交定金不予退还，本洗衣约定的商铺由甲方自行安排，本协议自动解除。签订商铺定购协议后，双方并未实际履行，尔后双方也并未签订《团体购铺协议》，在原告给付了两万元定金后，被告湘煤公司连同商铺定金一起以工作经费的名义向原告给付了12万元。期间，被告陆续有向原告支付工作经费，但因为双方未进行实际结算，具体数目双方均无法准确的提供，但是可以认定的事实是原、被告双方未在协议约定的时间2015年9月24日起至2015年10月27日期间内双方再签订《团体购铺协议》，且原告未提供任何证据证明被告应该支付给原告的工作经费能够抵购涉案商铺或者已经抵购本案涉案商铺，亦未提供任何其他证明原告已经实际拥有该涉案商铺所有权的证据，根据原、被告签订的《同心商贸商铺定购协议》，该协议仅是一个意向定购协议，之后并未实际履行，实际上，原告就涉案的两个商铺亦未进行过实际出资。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”现原告向本院起诉，主张要求解除原告与被告新化县湘煤房地产开发有限公司签订的《同心商贸商铺定购协议》，本院认为该协议未实际履行，符合解除的条件，因此，原告与被告新化县湘煤房地产开发有限公司签订的《同心商贸商铺定购协议》自本院向被告新化县湘煤房地产开发有限公司送达起诉状副本时已解除。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《同心商贸城商铺定购协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据该合同的第三条规定：“乙方应于2015年9月24日起至2015年10月27日期间，与甲方签订《团体购铺协议》。若乙方逾期未签购房合同，则按本协议第四条第1款处理。”但是本案的原、被告均未在约定的期限内签订《团体购铺协议》，亦未在事后补签《团体购铺协议》，同时，双方未进行任何结算，证明原告的经费已经足额抵付了本案涉案的两个商铺。原、被告签订的《同心商贸城商铺定购协议》仅仅是作为一个意向定购合同，实际上，根据本案双方提交的证据及庭审，从原告袁湘南在庭审中陈述，当时是有一个16人的工作组，每个人都缴纳了2万元，这2万元的性质是作为一个工作经费的性质，由此可以认定的是大家实际并不是真正主观上想购买商铺的行为，并且被告新化县湘煤房地产开发有限公司已经退还了本案涉案的两个商铺的定金。现原告向本院起诉，主张要求解除原告与被告新化县湘煤房地产开发有限公司签订的《同心商贸商铺定购协议》，本院认为该协议未实际履行，符合解除的条件，因此，原告与被告新化县湘煤房地产开发有限公司签订的《同心商贸商铺定购协议》自本院向被告新化县湘煤房地产开发有限公司送达起诉状副本时已解除。故对原告请求判令被告双倍偿还原告商铺购房款2973638元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告新化县万**房地产开发有限公司是否是本案适格被告的问题。根据原、被告签订的《同心商贸城商铺定购协议》及其他协议，合同的相对方均是原告袁湘南与被告新化县湘煤房地产开发有限公司，被告新化县万**房地产开发有公司仅仅是作为被告新化县湘煤房地产开发有限公司的合作方，与本案没有任何关系，不是本案适格的被告，故对原告袁湘南请求被告新化县万**房地产开发有限公司共同承担责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百七十一条、第五百零九条、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁湘南的全部诉讼请求。案件受理费30589元，由原告袁湘南负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 游    如    彪人民陪审员 廖继成人民陪审员蔡佑清二〇二一年六月十六日法官助理曾登代理书记员 周    文    彬附：本判决所适用的相关法律法规对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。