上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12057号原告：卢志辉，男，1972年12月14日生，汉族，户籍所在地浙江省临海市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：熊思，上海恒杰律师事务所律师。被告：上海诺合典当有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张**，总经理。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。原告卢志辉与被告上海诺合典当有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，并于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告卢志辉的委托诉讼代理人熊思、被告上海诺合典当有限公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢志辉诉称：1、判令被告支付原告2017年2月1日至2017年4月30日的租金44,878元(按每月14,959元计算)；2、判令被告支付原告2017年5月1日至2018年4月30日的租金188,488元(按每月15,707元计算)；3、判令被告支付原告2016年1月1日至2018年4月30日的租房物业费，每月5,000元，共计11,232元(庭审中变更为：判令被告支付原告2016年2月1日至2018年4月30日的租房物业费，每月5,000元，共计11,250元)。事实和理由：2013年4月10日，被告通过广告，找到原告并与原告签订《房屋租赁合同》。约定将上海市松江区涞坊路XXX-XXX号房屋，一楼65平方米以租金每日3.8元每平方，二楼118.85平方米以租金每日1.5元每平方出租给被告。租赁期限到2018年4月30日终止，租金每年递增5%。被告从2016年6月开始，以经营困难为由拖延支付租金，经原告多次催讨，被告仍有租金和物业费244,598元未付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告上海诺合典当有限公司辩称：双方房屋租赁合同于2017年2月解除，与原告2017年2月之前的租金已经结清，2016年1月底之前的物业费已经结清。且被告认为，原告的诉讼已经过了诉讼时效。经审理查明：2013年4月10日，原告卢志辉作为甲方(出租方)与被告上海诺合典当有限公司作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定摘要如下：1.1条约定：甲方出租房屋坐落于上海市松江区九亭镇涞坊路，其中面积约183.85平方米的房屋及附属设施给乙方使用，乙方租赁物的门牌是605-2号。租赁物的具体位置为平面图所示，根据产权证实际面积及双方实测平面图为准，所有房屋已设定抵押。1.2条约定：本租赁物的功能为产权经营房。1.3条约定：乙方开办典当行，不得其他使用。2.1条约定：租赁物装修日期自2013年4月12日起至2013年4月30日止，装修期间免收租费。装修期间发生的安全责任由乙方承担。2.2条约定：租赁物605-2号，租赁期为5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2.3条约定：租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还。乙方如需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。第三条约定：在本租赁合同生效之日起，甲方将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。交付时双方对基础设施完好的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片。4.1条约定：甲乙双方约定，租赁单价如下所示，租赁物主体经营用房：一楼约65平方米，3.8元∕平方∕天，90,000元∕年；二楼约118.85平方米，1.5元∕平方∕天，65,070元∕年，合计155,070元∕年。4.2条约定：第一年按上表单价计算，第2013年至第2018年每年环比递增5%收。4.3条约定：甲乙双方一旦签订合同，乙方向甲方支付该租赁物保证金人民币叁万元整。甲方收取保证金后并提供相关收据。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后30日内，甲方向乙方无条件退还押金。12.3条约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。若乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约，乙方交清已承租期的租金及其他本合同规定乙方应承担的费用。12.4条约定：在租赁期内如甲方提前终止合同。甲方必须承担乙方对租赁物的前期投资装修、隔墙、隔层等费用，经相关部门评估后给予乙方赔偿。16.1条约定：按政府有关规定，因本合同在履行期间所产生的房屋租赁税金按政府规定乙方承担，有关登记资料由甲方负责。物业费每年5,000元，上涨另算。2013年5月20日，被告通过转账方式向原告支付了首笔款项68,767.50元(含押金30,000元及2013年5月至7月租金38,767.50元)。嗣后，原、被告双方在履行《房屋租赁合同》过程中，基本能够按照合同约定履行义务。庭审中，原、被告双方一致确认：至2017年2月之前的房租已经结清；至2016年1月底之前的物业费已经结清。原告认为，被告自2017年2月开始至房屋租赁合同期满止的租金及自2016年2月至房屋租赁合同期满止的物业费均未支付。被告认为，双方房屋租赁合同于2017年2月已经提前解除，租金及物业费均已结清，故不应再向原告支付房屋租赁费及物业费。双方意见不一，遂引发本案诉讼。另查明，本案系争租赁房屋位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号，原权利人登记为：陈樟桥。2013年2月15日，原告卢志辉向陈樟桥租赁了该房屋，对外转租征得了陈樟桥的同意。2018年4月26日，系争租赁房屋权利人登记为：姚军林、金鹰、姚雨浩。上述事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、转租声明、物业费发票、账户交易明细表、银行业务回单、收款收据及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告使用租赁房屋，理应按照合同约定的租金标准向原告支付租金。关于被告辩称房屋租赁合同已提前解除的意见。本院认为，根据房屋租赁合同12.3条约定：“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。若乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约，乙方交清已承租期的租金及其他本合同规定乙方应承担的费用”。现被告未能提供其要求提前解除合同的书面材料，又未能提供双方结清租金及其他费用的相关材料，且原告也未认可合同已提前解除，故被告所提房屋租赁合同已提前解除的意见，本院不予采纳。房屋租赁合同期满后，双方应结清各项费用。经本院核算，被告自2017年2月1日至2018年4月30日合同期满止，应向原告支付的房屋租金为233,366.79元(计算方式：2017年2月至4月期间，按每月14,959.41元标准计算，租金计44,878.23元；2017年5月至2018年4月期间，按每月15,707.38元标准计算，租金计188,488.56元)。故现原告主张被告支付租金共计233,366元，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付2016年2月至2018年4月物业费的诉讼请求。本院认为，根据合同16.1条约定：“……因本合同在履行期间所产生的房屋租赁税金按政府规定乙方承担，有关登记资料由甲方负责。物业费每年5,000元，上涨另算”。结合庭审查明的事实，被告自2016年2月至合同期满止确实未支付过物业费，故被告应向原告支付上述物业费，经本院核算为11,250元。关于押金30,000元的处理问题。原告不同意在本案中一并处理。被告认为该押金已经冲抵了相关的租金及物业费。本院认为，根据合同4.3条约定：“……租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物等本合同所约定的责任后30日内，甲方向乙方无条件退还押金”。现被告尚未向原告交清全部租赁等一切费用，且双方对该笔费用的处理意见不一，故本院对该笔押金不予处理。原、被告双方均可另行主张处理。关于被告所提本案已过诉讼时效的意见。本院认为，涉案房屋租赁的租金存在滚动支付情况，租金是持续性的债务，根据法律规定适用三年诉讼时效期间，故原告起诉并未过诉讼时效，对被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海诺合典当有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢志辉自2017年2月1日至2018年4月30日间的租金233,366元；二、被告上海诺合典当有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢志辉自2016年2月1日至2018年4月30日间的物业费11,250元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,969元，由被告上海诺合典当有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  俞宙锋审 判 员  孙文华人民陪审员  陆世林二〇二一年二月八日书 记 员  周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。