湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5714号上诉人（原审原告）：龙云。委托诉讼代理人：童姜，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁蓓，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段446号。负责人刘必争，总经理。委托诉讼代理人：钟志鹏，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人：饶洁。上诉人龙云因与被上诉人中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司（以下简称长沙移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，因涉及原判决认定事实清楚而不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙云上诉请求：1、撤销一审判决，改判长沙移动公司向龙云支付逾期腾退期间2015年1月1日至2016年3月15日的房租（房屋占用费）2634267元，并向龙云支付至实际腾退房屋之日止的后续房屋占用费（按合同约定的租金标准计算）、违约金1090000元及代为缴纳的电费21224.8元；2、本案一、二审诉讼费由长沙移动公司承担。事实和理由：一、长沙移动公司在租赁合同解除后继续占用租赁房屋所产生的占用费并非龙云不允许长沙移动公司搬离所致，而是长沙移动公司拒不搬离房屋所造成。1、龙云从始至终未表示不同意长沙移动公司搬离物品，也未采取任何强制手段及有效措施阻碍长沙移动公司搬离物品、强迫长沙移动公司继续占用房屋。龙云仅表达了不愿意解除合同的主观意愿，该意愿并不能直接导致损害后果的发生。2、龙云多次联系长沙移动公司清退房屋，但长沙移动公司拒不搬离，直至2016年5月才完成全部清退事宜。3、龙云作为守约方和受害方，已经尽到了采取了报纸宣传、店面横幅、委托中介、网上招租等措施以防损失扩大的义务。4、在租赁合同尚未正式解除之前，龙云无法采取强制手段要求长沙移动公司腾空房屋。二、长沙移动公司的违约行为给龙云所造成的损失远超合同中所约定的违约金额，应予增加至1090000元。1、长沙移动公司拖欠房租、单方面解除合同及拒不搬离房屋这一事实，给龙云造成了巨大损失，严重侵犯了龙云的合法权益，龙云在合同履行过程中无任何过错。2、龙云的实际损失远远超过合同中约定的违约金额。3、长沙移动公司除承担合同解除违约金外，还应按约承担逾期付款违约金。三、长沙移动公司向龙云支付代为缴纳的电费21224.8元有事实和法律依据。涉案房屋负一楼设备24小时都必须供电使用，电费应由长沙移动公司缴纳，因长沙移动公司的电费仅交至2014年11月，后期电费已由龙云代为全额垫付，该费用应由长沙移动公司偿还给龙云。长沙移动公司辩称：1、房屋空置损失应认定为系由龙云自身原因造成的扩大损失，应由龙云自行承担。已生效的（2015）长中民三终字第04306号判决已经确认双方租赁合同关系于2015年1月1日解除。在合同解除前，长沙移动公司多次告知龙云解除合同事宜，但龙云不同意解除，并采取了换锁、阻挠搬迁等方式不允许长沙移动公司搬迁腾空房屋，因此长沙移动公司仅应承担违约责任。2、根据相关证据可以表明长沙移动公司不存在占用房屋行为，由于龙云的阻挠行为，长沙移动公司采取封存方式对现场进行了保护。同时在法院确认合同解除后，长沙移动公司及时与龙云联系，陆续将物品进行了搬离。负一楼的移动信号发射设备因占用面积不大，且因该栋房屋业主要求才没有搬离，不存在长沙移动公司恶意占用房屋。3、海航物业管理公司已为长沙移动公司垫付了3万多元电费保证金，对方无权重复收取，如确有垫付行为，龙云应另行起诉。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。龙云向一审法院起诉请求：1、判令长沙移动公司立即腾空所租赁的位于长沙市××宝××街旺达威手机卖场A区一楼卖场及负一楼房屋，将房屋移交给龙云；2、判令长沙移动公司向龙云支付逾期腾退期间2015年1月1日至2016年3月15日的房租2634267元，并向龙云支付至实际腾退房屋之日止的后续租金（按合同约定的租金标准计算）；3、判令移动长沙公司向龙云支付违约金共计1090000元；4、判令长沙移动公司承担本案诉讼费用。2016年4月11日，龙云向一审法院申请增加诉讼请求：判令长沙移动公司向龙云支付其代为缴纳的电费，共计21224.8元。一审法院认定事实：2013年6月18日，龙云（甲方）与长沙移动公司（乙方）签订了《芙蓉区宝蓝街旺达威手机卖场A区租赁合同》，合同约定甲方将其位于长沙市××宝××街旺达威手机卖场A区一楼卖场及负一楼房屋（其中卖场面积363平方米，负一楼仓储面积580平方米）出租给乙方使用，年租金为218万元。租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止。合同条款12.1约定：“在5年租赁期间内，如任何产权争议或者纠纷，有一方违约不续租，则向合同对方赔偿40万违约金”。后长沙移动公司交纳房屋租金至2014年12月31日。之后就未在涉案租赁场所经营。2014年11月17日、2015年1月19日长沙移动公司向龙云发函要求解除合同，并表示不再支付下一年度的租金。龙云收到函件后复函表示不同意解除租赁合同。长沙移动公司遂于2015年2月11日起诉至一审法院要求解除租赁合同。一审法院于2015年5月11日作出（2015）芙民初字第812号民事判决书，判决双方租赁合同于2015年1月1日解除。龙云对该判决不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月23日作出（2015）长中民三终字第4306号判决书，维持了一审判决。2015年12月9日，长沙移动公司基本搬空了一楼及负一楼商铺，只剩零星放弃办公用品,但负一楼信号基站内的设备直至2016年3月15日仍未搬走，但开庭前(2016年5月9日)负一楼信号基站内的设备已经搬空。另查明，海航物业管理有限公司为长沙移动公司向长沙市芙蓉区菲尼卡斯酒店先行垫付了33862.6元电费保证金。长沙移动公司于2014年12月16日向长沙市芙蓉区菲尼斯卡酒店缴纳了2014年10月21日至2014年12月16日的电费共计10200元。一审法院认为：2014年11月17日，长沙移动公司就向龙云发函表示要求提前解除合同，合同期限至2014年12月31日止。2015年1月1日之后，长沙移动公司就未在涉案租赁场地进行经营活动。龙云回函表示不同意，于是双方诉至本院。双方纠纷发生后二审法院判决解除合同前，长沙移动公司多次向龙云表示要求腾空房屋，龙云认为双方的合同仍未解除，故不同意长沙移动公司搬离，双方最后决定由长沙移动公司将屋内物品封存。在二审法院判决解除合同后，长沙移动公司陆续将房屋内的物品搬离，2015年12月9日，长沙移动公司基本搬空了一楼及负一楼商铺，只剩零星废弃办公用品,2016年5月9日前，搬空了负一楼信号基站内的设备。关于租金损失问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，长沙移动公司与龙云发生纠纷后，提前一个月左右的时间发函表示要求提前解除合同，并要求搬离租赁场地内的办公用品，但龙云认为双方的租赁合同尚未解除，故不同意搬离。长沙移动公司因自己单方的原因要求提前解除合同系单方违约，龙云可以依照合同约定要求长沙移动公司承担违约责任，龙云不允许长沙移动公司搬离，长沙移动公司又未进行经营活动，造成了损失的扩大，因而从长沙移动公司要求搬离之日起的房屋租金损失属于扩大的损失，龙云作为违约相对方未能采取适当措施防止损失扩大，因而其不得就扩大的损失要求赔偿。关于违约金及电费的问题：龙云与长沙移动公司签订的《芙蓉区宝蓝街旺达威手机卖场A区租赁合同》约定的违约金为40万元，现龙云认为约定的违约金过分低于其遭受的损失，故要求调高违约金，龙云所遭受的损失为租金损失，但如前所述，前述属扩大的损失，龙云不得要求赔偿，故对龙云要求调高违约金的诉讼请求，本院不予支持。本院确定按照合同约定的40万元计算违约金。从长沙移动公司提交的《费用分摊证明单》、《收据》可以看出长沙移动公司电费已交至2014年12月16日，并且均是直接向芙蓉区菲尼斯卡酒店缴纳，海航物业管理有限公司还为长沙移动公司向芙蓉区菲尼卡斯酒店先行垫付了33862.6元电费保证金。因而关于电费缴纳问题应由长沙移动公司与芙蓉区菲尼斯卡酒店进行结算。龙云如有垫付可根据实际产生的电费另行起诉。另外，现涉案房屋已经清空，房屋也处于龙云的实际控制之下，对于龙云要求长沙移动公司腾空房屋并移交房屋的诉讼请求本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决:一、中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向龙云支付违约金40万元；二、驳回龙云其他诉讼请求。本案受理费36594元，由中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司负担18297元，龙云负担18297元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，龙云与长沙移动公司签订的《芙蓉区宝蓝街旺达威手机卖场A区租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。长沙移动公司在合同期内单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。对于龙云提出的要求长沙移动公司房屋占用费的主张，本院认为，虽长沙移动公司系单方要求解除合同，但已提前一个月发函告知要求解除合同，且在2015年1月1日后未使用涉案租赁房屋进行经营，龙云单方面不同意其搬离，又未采取合理措施防止损失扩大，故一审认定龙云不得就扩大的损失要求赔偿并无不妥。但长沙移动公司在生效的（2015）长中民三终字第4306号判决确认涉案合同解除后，未及时搬离放置于涉案租赁房屋负一楼的基站设备，应承担一定占有使用费用，故本院综合参考原租金标准及该基站设备所占用的大致面积等因素，酌情判令长沙移动公司向龙云支付占用费2万元。对于龙云提出的要求长沙移动公司支付龙云垫付的电费21224.8元的主张，因长沙移动公司放置于负一楼的基站设备确会产生电费，且龙云提交证据证明了该费用已由龙云实际支付，故长沙移动公司应将该费用支付给龙云。综上所述，龙云的上诉理由部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1369号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1369号民事判决第二项；三、中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向龙云支付房屋占用费2万元；四、中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向龙云支付电费21224.8元；五、驳回龙云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费36594元，二审受理费33564元，共计70158元，由上诉人龙云承担35079元；被上诉人中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司负担35079元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月四日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。