上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36408号原告：曹长明，男，1978年11月10日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：杨仲侃，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：孙帅，男，1991年2月14日出生，汉族，住山东省。原告曹长明与被告孙帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹长明委托诉讼代理人杨仲侃、杨琳，被告孙帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹长明向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2．请求判令被告支付租金102，796元(以日租金497元为标准，自2020年2月1日计算至2020年10月15止)；3．请求判令被告赔偿恢复房屋原状费用25，000元；4．请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月16日就上海市浦东新区张江镇中科路2625-1-1室房屋(以下简称：系争房屋)签订了《店面租赁合同》约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期自2017年6月16日至2020年1月31日止，首年租金15万元，每年以百分之十递增。租赁期限届满后，被告仍占有使用系争房屋用于经营，但被告自2020年2月1日起以资金困难为由长期拖欠租金。经原告不断催讨，被告于2021年4月20日转账支付租金15，000元后至今未支付剩余租金且拒绝与原告沟通。2020年4月中旬，原告已无法联系到被告，被告电话不接，微信不回，原告最终于2020年10月15日收回系争房屋，原告认为被告单方违约行为已严重侵害了原告合法权益。原告主张的恢复原状费用是原告于2020年10月15日与大房东解除了系争房屋租赁关系后，应大房东的要求将系争房屋恢复原状(包括清空店面的店招、经营所需的装修，以及维修墙面、地板损坏，清洁油渍和污渍，清理被告遗留的旧桌椅和旧家具，修理了家具，拆除被告搭建的隔层)所产生的费用。孙帅辩称，不同意原告全部诉请，与原告签订的租赁合同租期届满前，被告明确告知原告租金太高，无力承担，不再续租，但考虑到系争房屋乃被告高价转让而来，故2020年1月至4月期间被告遂张贴了转让告示，试图转让并告知原告可能有同行愿意接受转让，但因新冠肺炎疫情影响，被告店铺最终并未成功转让；2020年4月，原告电话联系被告要求被告支付至2020年6月底的5个月租金，因被告资金紧张，被告遂于2020年4月20日支付了15，000元，因原告要求被告付清全部款项并同意减免疫情期间的1个月租金，2020年4月23日被告电话告知原告不再续租，房屋钥匙放在门口地垫下，之后原告不再同意减免被告1个月租金，并多次打电话给被告，被告遂将原告拉入黑名单；被告夫妻2020年自疫情开始后从未来过上海，被告退租后原告因未能将房屋出租故引发本案纠纷；2020年2月至4月的租金，当时原告要求被告支付半年的租金75，000元并同意减免一个月租金，再加上被告已支付的租赁保证金，以及被告支付的15，000元，被告已付清所有款项。被告承租后，并未进行过装修，只是安装了广告牌，故原告主张的恢复原状费用与被告无关。本院经审理认定事实如下：2017年6月16日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《店面租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给被告，租期自2017年6月16日至2020年1月31日；月租金12，500元，每6个月支付一次，每年租金以百分之十递增，第一年年化租金15万元，第二年年化租金165，000元，第三年年化租金181，500元；租赁保证金1万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同期满后如乙方不再续租，乙方所投入的装修，除地表、墙面以外部分可移走外，其它部分须全部保留。合同签订后，被告按约承租系争房屋并支付了租期内租赁保证金及全部租金。租期届满后，双方未再签订书面租赁合同。2020年4月2日，原告微信催促被告支付自2020年2月1日起的5个月租金81，000元，2020年4月20日，被告微信询问原告是否能先转一个月租金，钱肯定不会少原告的，能不能和下半年租金一起给原告，之后被告向原告微信转账15，000元。2020年4月27日，原告微信催促被告支付租金，但被告并未回复，之后原告于2020年5月9日、6月5日、6月10日多次微信联系被告，但被告均未回复。2020年7月30日，原告向被告发送《律师函》明确：双方合同到期后，被告继续租赁系争房屋至今，原告多次催讨被告仍自2020年2月起拖欠租金未付，望被告在收到律师函后3日内向原告支付租金等各项费用，2020年8月2日被告签收该《律师函》。2020年8月31日，案外人孙某某(被告店员)在接到原告通知后通过微信向原告支付了2020年7月、8月系争房屋电费共计1，060元。就系争房屋的电费情况，原告表示2020年7月账单金额为1，054.93元，2020年8月账单金额为8.69元，此前电费均由被告支付，后因原告发现欠费遂予以垫付。2020年8月以后系争房屋未再产生电费。就系争房屋的交接情况，审理中被告表示开设在系争房屋的店铺2020年因疫情不允许经营，但被告安排了店员看店，疫情缓解后，被告未再收到过店铺的经营收入，但店铺自2020年4月开始仍继续经营，收入可能被被告店员拿走了，被告与店员约定以出售成品水饺的价款用于支付店员工资，希望店员能够继续开店，等待转让，但被告最终于2020年4月23日告知原告退租，并通过电话安排由被告店员将钥匙返还原告。就该电话联系过程，被告表示因无法查询到通话记录，故未能提供证据。对此，原告表示被告从未告知原告房屋钥匙的位置，因联系不到被告，最终于2020年9月中旬向孙某某索要了进门密码，收回了系争房屋，因原告记不清具体收房日期，且收房后需要对房屋恢复原状，故要求被告仍承担至2020年10月15日原告与大房东就系争房屋解除租赁关系之日止的租金。以上事实由原告提供并经庭审质证的《店面租赁合同》、原告与被告的微信聊天记录、《律师函》及邮寄凭证，双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。租期届满后，双方虽未再签订书面合同，但被告为等待转让而继续使用系争房屋，原告并未提出异议，故涉案《店面租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权要求被告按照该合同约定标准承担2020年2月1日以后被告继续占有使用系争房屋期间的租金。关于被告应承担的租金期间，被告辩称已于2020年4月23日向原告明确了退租意愿并返还了房屋钥匙，但未能举证，相反原告陈述的系争房屋电费情况以及被告店员孙某某代被告支付系争房屋2020年7、8月电费的情况，能够证明系争房屋于2020年4月23日后仍由被告经营使用，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。至于租金的金额，虽原告主张被告应承担至2020年10月15日，但原告自认于2020年9月中旬就已通过案外人孙某某收回了系争房屋，而系争房屋的电费情况显示2020年8月以前被告已不再继续经营，因原告在与被告失去联系后仍与被告店员孙某某保持微信联系，故原告应当对系争房屋实际状况有所知晓，应在系争房屋空置后的合理期限内予以收回，从而避免自身损失扩大，现原告怠于收房直至2020年9月中旬，因此所产生的扩大损失应由原告自行承担，故本院根据系争房屋的电费情况，结案合同约定标准等因素，按照诚实信用原则酌定被告应承担的2020年2月1日以后的租金为95，000元，扣除被告已支付的15，000元及租赁保证金1万元，被告尚应支付原告7万元。关于原告的其余诉讼请求，在本案起诉前，被告早已放弃了对系争房屋的占有使用，原告亦自认于2020年9月收回系争房屋，故双方的不定期租赁关系事实上早已解除，故本院根据双方的实际履行情况，确认双方的租赁关系解除日期为2020年9月期间；原告主张的恢复原状费用，根据涉案《店面租赁合同》的约定，被告在双方租赁关系终止后不具有对系争房屋恢复原状的义务，故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、原告曹长明与被告孙帅签订的《店面租赁合同》于2020年9月期间解除；二、被告孙帅于本判决生效之日起十日内支付原告曹长明租金7万元；三、驳回原告曹长明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，855元，减半收取计1，427.50元，由原告曹长明负担646元，被告孙帅负担781.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年六月二十八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。