文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初1973号原告吴双喜，男，汉族，1977年3月3日出生，户籍所在地湖南省涟源市。特别授权代理人熊开瑞，湖南湘达律师事务所律师。被告蒋领风，男，汉族，1977年10月2日出生，户籍所在地湖南省涟源市。第三人张凤姣，女，汉族，1977年10月29日出生，户籍所在地湖南省涟源市。第三人湖南省娄底市九龙房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街21号。法定代表人彭青松。特别授权代理人刘佳骏，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司娄底分行，住所地娄底市娄星区氐星路3号。法定代表人易松寿。原告吴双喜诉被告蒋领风、第三人张凤姣、湖南省娄底市九龙房地产开发有限公司（以下简称九龙公司）、中国银行股份有限公司娄底分行（以下简称中国银行）所有权确认纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴双喜及其特别授权代理人熊开瑞、被告蒋领风、第三人九龙公司的特别授权代理人刘佳骏、委托诉讼代理人朱雪梅到庭参加诉讼。第三人张凤姣、中国银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴双喜诉称：2013年1月30日，为获得购房及贷款优惠，原告以本人及被告名义购买了位于娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层801、8××7号房。合同签订后，原告于2013年1月30日按《房屋买卖合同》与《个人一手住房贷款合同》的约定，向开发商九龙公司支付了两处房产的全部首付款和契税共计501524元。此后，原告按与中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》偿还贷款至起诉之日止。现上述房屋已可办理房屋变更落户手续，但被告拒不联系原告，致使房屋无法办理变更落户手续。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼，请求判令：1、依法确认预告登记在被告蒋领风名下位于娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层8××7号房所有权归原告所有；2、由被告协助原告将预告登记在被告蒋领风名下位于娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层8××7号房屋的预告登记办理变更至原告名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告蒋领风辩称：原、被告购买案涉房屋系为合伙开公司办公所用，因原、被告间尚有部分债务问题未作处理，所以也一直未处理案涉房屋，原告现主张其系案涉房屋所有权人，也应该将原、被告间的债务问题弄清楚。第三人九龙公司述称：因案涉房屋的实际面积比合同面积大，在原告补缴差价款、争议主体明确的情况下，九龙公司同意协助办理房产变更登记。第三人张凤姣、中国银行未到庭参加诉讼，未提交相关答辩意见，也未向本院提交证据，视为其自动放弃诉讼权利。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：原告吴双喜与被告蒋领风系朋友关系，并合伙成立湖南省众博投资有限公司，原告吴双喜系该公司法定代表人。2013年，九龙公司对于个人购买第一套200平方米以内的房屋有购房价格优惠，2013年1月30日，原告吴双喜为获得价格优惠，遂与被告蒋领风在第三人九龙公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，分别购买位于娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层801号房、8××7号房，其中，原告购买的801号房房屋建筑面积160.19平方米、房屋总价835871元、首付款255871元、湖南环球物业服务有限公司（以下简称环球物业）房产权证办理费10490元；以被告蒋领风名称购买的8××7号房房屋建筑面积142.9平方米，房屋总价745652元、首付款225652元、环球物业房产权证办理费9511元。801、8××7号房首付款、房产权证办理费合计501524元。购房合同签订当日，原告吴双喜通过其建设银行账户支付第三人九龙公司300000元、101524元，并从该卡中现金支取98000元、另支付现金2000元，合计支付九龙公司501524元，两套房屋的首付款、办证费均系原告支付。两套房屋面积合计303.09平方米。上述《商品房买卖合同》签订后，两套房屋均在第三人中国银行办理房屋按揭贷款。2013年4月27日，蒋领风（贷款人）与第三人中国银行（贷款人）、九龙公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，案涉8××7号房屋在中国银行贷款52万元，贷款期限为10年，月供5984.16元，第三人张凤姣在该合同上签名。为便于偿还贷款本息，中国银行为蒋领风开立还款账户，户名蒋领风、账户为6216××××9699，被告蒋领风在开设该还款账户后，即将该银行卡交付原告吴双喜，中国银行每月27日从该卡中划扣5917.73元到5589.43元不等。2013年5月至2020年9月，原告吴双喜每月26日通过银行转账或者ＡＴＭ机存款向蒋领风中国银行贷款还款账户6216××××9699转入5400元到5800元不等的款项。第三人中国银行每月从该账户中扣划案涉8××7号房屋按揭贷款。2020年9月，因被告蒋领风与他人经济纠纷，被告蒋领风中国银行还贷账户6216××××9699被娄底市涟源市人民法院冻结，为确保案涉8××7号房屋正常偿还贷款，原告吴双喜与中国银行另行办理委托手续，案涉8××7号房贷款从吴双喜中国银行账户6216××××9681划扣至今。另查明，案涉房屋8××7号房屋自第三人九龙公司交付时起均由原告吴双喜占有、使用，并将该房屋与801号房屋打通、装修，作为一个整体对外出租。2016年9月28日至今，原告吴双喜分别与案外人刘立签订《写字楼租赁合同》、与案外人康伟签订《写字楼租赁合同》、与案外人谢新建签订《个人出租房合同》，将案涉801、8××7号房出租给案外人刘立、康伟、谢新建，案涉801、8××7号房租金通过微信支付给原告吴双喜。8××7号房使用期间，物业费、水电费亦是由原告吴双喜缴纳。2021年3月4日，睿土酒店物业管理中心盖章出具《证明》，载明：“本公司系九龙才智公馆的物业管理公司，九龙才智公馆801与8××7号房由业主吴双喜打通，作为整体使用，故业主吴双喜每次购买801与8××7号房水电、缴纳物业费时，本公司同一将客户姓名写为801。后业主吴双喜将上述房屋出租，水电费、物业费由承租方缴纳。该情况属实，特此证明。”另，案涉8××7号房除办理按揭贷款及原告吴双喜向本院申请诉讼保全的查封、冻结外，无其他抵押、担保、查封登记。庭审中，第三人九龙公司主张因交付房屋实际面积大于购房面积13.08平方米，原告需另补交房款68251.42元，原告吴双喜表示同意。上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、银行流水、转款凭证、物业费收据、水电费发票、《证明》、《写字楼租赁合同》、《个人出租房合同》及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果据双方当事人的诉辩主张、举证与质证情况，综合庭审调查的基本事实，本院认为，本案争议的焦点主要有：一、原告吴双喜是否为案涉8××7号房的实际购买人。原告主张案涉8××7号房系原告吴双喜以被告蒋领风之名义签订合同购买，实际购买人系原告吴双喜，对于原告的该项主张，本院在房屋买卖合同签订主体、购房款支付主体、实际占有使用主体方面予以分析：1、房屋买卖合同签订主体。案涉8××7号房的《商品房买卖合同》系以被告蒋领风之名义签订，房屋买卖合同签订主体为被告蒋领风；2、购房款支付主体。案涉8××7号房首付款225625元、办证费9511元，原告在购房合同签订当日即支付九龙公司上述款项；8××7号房的贷款还款银行卡一直由原告持有、由原告每月存入还贷款项，且被告未提供证据证明其向九龙公司或者原告吴双喜支付过8××7号房购房款，8××7号房的购房款支付主体为原告吴双喜；3、实际占有、使用主体。案涉801、8××7号房经原告打通并进行装修统一对外出租，由原告缴纳水电、物业管理费并收取租金，案涉8××7号房自交付时起一直由原告占有、使用。被告未提供证据证明其实际管理、使用案涉8××7号房。综上，本案当事人之间虽然没有明确的借名买房协议，但购房首付款、每月按揭贷款偿还及相关办证费用、物业费用系由原告吴双喜实际支付，案涉8××7号房一直由原告占有、使用并对外出租。故原、被告之间存在事实上的借名买房关系，原告吴双喜系涉案8××7号房屋的实际购买人。二、关于案涉8××7号房屋所有权归属问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下，物权登记在谁名下，就应推定谁为物权权利人。但当登记人之外的其他人对物权权属提出主张时,该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据,而应在审查权属异议人提交的相关证据后,据实作出认定。本案中,虽然案涉8××7号房屋登记在被告蒋领风名下,但原告吴双喜系该房屋的实际购买人、实际占有、使用人,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”之规定，原告主张确认案涉8××7号房屋所有权归原告吴双喜所有的诉讼请求，本院予以支持。被告蒋领风主张原、被告购买案涉801、8××7号房系为湖南省众博投资有限公司办公所用，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。三、案涉8××7号房是否能办理变更登记手续。案涉8××7号房现预告登记在被告蒋领风名下，除本案的诉讼保全及按揭贷款外，案涉8××7号房产上无其他抵押、担保、查封登记，8××7号房的实际权利人吴双喜主张由被告蒋领风、第三人张凤姣、九龙公司、中国银行配合其办理8××7号房产权变更登记手续，且中国银行已将还贷手续进行了相关变动，本院予以支持，在原告支付九龙公司面积差额款68251.42元后，被告蒋领风、第三人张凤姣、九龙公司、中国银行应在合理期限内协助原告办理8××7号房产权变更登记手续。第三人张凤姣、中国银行经本院合法传票传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出判决。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层8××7号房屋归原告吴双喜所有；二、由被告蒋领风、第三人张凤姣、湖南省娄底市九龙房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司娄底分行于本判决生效之日起十日内协助原告吴双喜将娄星区长青中街0009栋（九龙企业总部大厦）8层8××7号房产权预告登记变更至原告吴双喜名下。案件受理费100元，财产保全费3020元，由被告蒋领风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  简少泽二〇二一年五月十九日书记员陈偲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。