上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初6446号原告：上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会，住所地上海市奉贤区西渡街道西闸公路2009号。法定代表人：薛斌，书记。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。被告：上海瑞涛信息技术有限公司，住所地上海市奉贤区环城东路43幢18弄23号102室。法定代表人：周宇，总经理。委托诉讼代理人：宣元帅，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会诉被告上海瑞涛信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨晔、被告委托诉讼代理人宣元帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年7月签订的《厂房租赁合同》于2019年9月26日终止（解除）；2、判令被告向原告支付奉贤区XX镇XX路XX号厂房租金人民币1,123,112.60元（以下币种同）；3、判令被告向原告支付逾期付款利息：以191,561.6元为基数，自2017年1月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算；以208,050元为基数，自2017年7月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算；以208,050元为基数，自2018年1月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算；以208,050元为基数，自2018年7月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算；以208,050元为基数，自2019年1月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算；以99,357元为基数，自2019年7月5日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付日止按LPR利率计算。事实和理由：2007年6月4日原告与被告签订厂房租赁合同一份，原告将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号XX幢XX室厂房3,000平方米出租给被告使用，租期自2007年7月5日至2017年7月4日，年租金380,000元，先付后用。后双方在上述合同到期前又就上述地址厂房续签了《厂房租赁合同》一份，租金为416,100元，租期自2017年7月5日至2022年7月4日，租赁期前两年租金保持不变，第三年起每三年递增5%，先付后用，每半年支付一次。被告于2019年9月26日将上述房屋交还给原告。2020年7月15日被告通过在拆迁补偿款中抵扣的方式支付原告上述地址厂房至2016年年底租金104,500元，剩余租金至今尚未支付给原告。原告认为被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，故特诉至贵院，望贵院依法裁判如原告诉请。被告上海瑞涛信息技术有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的主张没有法律依据。1、本案的租赁合同中存在出现法律事实后租赁合同终止的约定，事实发生于民法典实施之前，适用合同法规定，合同明确了自然终止的条款，约定遇到政府拆迁或减量化时租赁合同就终止，所以租赁合同按约定终止；2、本案系争厂房被查封，于2017年9月8日被贴封条，原被告租赁合同于2017年2月15日西渡街道办发布动迁补偿方案时就终止；3、根据权利义务对等原则，两份租赁合同明确约定，系争厂房租赁为被告电子工业和科技产品的生产，被告根据该厂房用途支付租金用于生产，西渡街道办发布动迁补偿方案后，被告停滞了生产，2017年2月15日后，被告立即租赁其他地方的厂房，并开始了产品设备的清理，也进行了搬迁工作，在2017年9月8日之前，被告也进行了员工遣散的工作，所以截至到2017年9月8日系争厂房被查封时，厂区内全部员工已经被解散。在系争厂房已经丧失用途及价值时，原告无法按照合同本来约定提供具有相应价值的厂房，被告自然也无法实现租赁的目的，原告也不应当向被告主张租金，因为原告无法履行租赁合同，被告对此享有不付租金的相应抗辩权；4、原告作为被拆迁对象的管理机构，在明知动迁方案已经由西渡街道办发布，明知根据租赁合同的约定而终止，明知系争厂房已经被西渡街道办查封，再主张至2019年的租金，违反了诚实信用原则；5、原告主张的2017年1月至2019年9月26日的租金已经过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原被告于2007年6月4日签订《租赁合同》，约定原告将奉贤区XX路XX号3,000平方米厂房租赁给被告生产经营，租期自2007年7月5日至2017年7月4日，租金支付方式为每年两次，合同生效之日首付年租金的50%，余款在12月31日前支付，年租金380,000元；另约定，租赁期内，如遇国家、政府征用或动迁，被告应某，协议自然终止，有关装修及设备动迁，根据国家有关动迁政策给予被告补偿。双方履行该合同。到期前，双方续签了《厂房租赁合同》，约定原告将奉贤区XX路XX号3,000平方米厂房租赁给被告作为电子工业及科技产品生产之用，租赁期限自2017年7月5日至2022年7月4日止，年租金416,100元，前两年租金不变，第三年起每三年递增5%；付款原则为先付后用，每年分两次付款，即每半年支付一次，支付年租金的50%；另约定，如在协议期内该厂房碰到上级政府部门违章整治或建设用地减量化项目，双方必须无条件执行且积极配合整治或减量化工作，相关补偿按政府部门规定执行，本协议自然终止。2017年2月15日，上海市XX办事处发布《西渡街道A-04-03地块非居住房屋动迁补偿方案》，明确涉案租赁厂房地块实施动迁。2017年11月8日，原被告签订《动迁补偿确认单》，约定：应租赁厂房被列入动迁对象，经评估和西渡街道办的动迁政策规定，双方约定原告补偿被告动迁补偿款2,905,959元，付款方式：原告在本确认单签订后，收到上海市奉贤区XX镇农工商联合社动迁款后十天内支付50%的补偿款，剩余50%的补偿款于被告搬迁完成交出房屋并缴清水电费等费用后十日内付清，被告收到第一笔补偿款后40天内完成搬迁并交出房屋。原告于2019年9月23日支付被告动迁补偿款880,000元，2020年1月22日支付被告动迁补偿款1,452,980元，2020年7月15日支付被告动迁补偿款468,479元（应付572,979元，扣减了被告应付2016年底前房租104,500元）。2019年9月26日，被告出具《厂房移交确认单》，将租赁厂房移交给原告。在本院于2021年3月2日受理的被告起诉原告（2021）沪0120民初5626号民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案中，被告在的起诉状中写明，“2017年9月，上海市奉贤区西渡街道办在没有出具任何证据的书面文件的情况下以环保为由查封的原告（即本案被告）位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号的厂房并强制断电……由于动迁协议没有履行完毕，原告（即本案被告）不得不保留门卫看护厂房，并为此支付工资社保及水电费。”另查明，涉案房屋登记所有权人为上海市奉贤区XX镇农工商联合社。本院认为，原被告签订的《租赁协议》、《厂房租赁协议》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效，双方应按约履行。原被告双方于2007年6月4日签订的《租赁合同》已经自然到期，双方就后一个《厂房租赁合同》的解除时间和被告应付租金存在争议。本院认为：第一，虽然前后两份租赁合同均约定有遇到动迁租赁合同自然终止的内容，但合同的解除还需合同当事人行使解除权或者形成合意，双方并没有在西渡街道办事处发布《西渡街道A-04-03地块非居住房屋动迁补偿方案》之后向对方提出立即解除租赁合同，直至2019年9月26日被告才将租赁厂房移交给原告，所以应认定双方合意于2019年9月26日解除《厂房租赁合同》。第二，即便如被告所说，2017年2月15日西渡街道办事处发布动迁补偿方案而确定动迁涉案租赁厂房，导致租赁合同自然终止，但被告继续占用租赁厂房，被告还是应当承担占有使用费，直至搬离。租赁合同的解除并不必然导致租金停止支付，如果继续占有租赁物，还需支付租金，只不过名称叫占有使用费。第三，被告为主张2017年2月15日之后被告不能正常经营，不应支付租金，提供被告与案外人的厂房租赁协议、情况说明、搬家服务合同、设备出售合同、民事调解书、调解协议书、短信截屏等证据。原告对该证据的真实性或关联性有异议。本院认为，这些证据并不能否定2019年9月26日之前被告继续占有涉案租赁厂房的事实。第四，如果2017年2月15日因涉案租赁厂房被列入动迁范围，以及2017年9月8日西渡街道办对涉案租赁厂房张贴封条，导致被告不能正常使用厂房，那么被告可以按照合同相应约定及时向原告提出终止租赁合同，但被告为了动迁补偿款问题继续占有租赁厂房，并且双方已经于2017年11月8日达成了《动迁补偿确认单》后，被告还继续占有租赁厂房，当然应当继续承担租金。该部分作为损失，也是被告自己扩大的损失，由被告自己承担。第五，第一份租赁合同中只约定租金每年分两次支付，生效时支付一半，另一半在年底支付，可见2016年底前的租金本应最迟在2016年年底前支付；2017年1月1日至合同到期日7月4日期间的租金，最晚在合同到期日2017年7月4日前支付。而第二份租赁合同明确约定先付后用，半年支付一次，租期自2017年7月5日起，所以可推断2017年7月4日之前应支付之后半年租金，2018年1月4日前应支付之后半年租金，由此类推之后租金支付时间。2020年7月15日，被告应当支付至2019年9月26日止的所有租金，当天被告同意以抵扣动迁补偿款方式支付2016年底前的租金；事实上双方为租赁一事存在争议，被告继续占有厂房；被告主张原告曾表示放弃2017年起的租金，没有证据证明，同时表明双方为2017年起的租金发生过争议，所以没有理由认定2017年起的租金原告怠于主张，也可认为2020年7月15日因被告履行了部分支付义务，以自己行为表明同意履行义务而中断诉讼时效。所以被告主张2017年1月1日之后租金和利息已过诉讼时效，本院不予采纳。以上，原告主张被告支付2017年1月1日至2019年9月26日的租金，有事实和法律依据。但是，涉案租赁厂房于2017年2月15日被列入动迁地块后，必然逐步对被告的经营使用租赁厂房造成影响，被告搬迁设备、遣散员工等，导致租赁合同目的遭受影响，但是被告为动迁补偿费问题继续占有租赁厂房，本院根据本案具体情况，酌定自2017年7月5日起的租金按70%计收。据此，被告应付租金为843,647.30元。关于利息诉请，如上面阐述理由，2017年7月4日前的租金191,561.60元，没有依据证明应当在2017年1月5日前支付，但应当在2017年7月4日前支付，所以本院调整该笔租金起息点为2017年7月5日。原告主张的其余起息点正确，本院照准，但本金均按70%计算。综上所述，原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1986年《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，判决如下：一、原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会与被告上海瑞涛信息技术有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除；二、被告上海瑞涛信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会租金843,647.30元；三、被告上海瑞涛信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会以191,561.6元为基数自2017年7月5日起、以145,635元为基数自2017年7月5日起、以145,635元为基数自2018年1月5日起、以145,635元为基数自2018年7月5日起、以145,635元为基数自2019年1月5日起、以69,545.70元为基数自2019年7月5日起，均至实际支付日止的利息，其中至2019年8月20日止的利息均按同期银行贷款利率计算，自2019年8月21日起的利息均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算四、对原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,908元，减半收取计7,454元，保全费5,000元，由原告上海市奉贤区西渡街道灯塔村村民委员会负担3,736元，由被告上海瑞涛信息技术有限公司负担8,718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、1986年《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。