河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初6075号原告：韩晓亮，男，汉族，1988年4月18日出生，住河南省中牟县。原告：禹洋，男，汉族，1987年6月12日出生，住河南省荥阳市。二原告共同委托诉讼代理人：陈利红，河南启点律师事务所律师。被告：田春合，男，汉族，1963年6月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。原告韩晓亮、禹洋与被告田春合房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告韩晓亮、禹洋及委托诉讼代理人陈利红，被告田春合的委托诉讼代理人王斐斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩晓亮、禹洋向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2019年3月30日原告韩晓亮与被告田春合签订的房屋买卖协议；2.判令被告田春合返还原告韩晓亮购房款共计70万元及利息；3.判令被告田春合支付原告韩晓亮违约金21万元整；4.依法解除2019年3月30日原告禹洋与被告田春合签订的房屋买卖协议；5.请求法院依法判令被告田春合返还原告禹洋购房款共计45万元及利息；6.请求法院判令被告田春合支付原告禹洋违约金135000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告将诉讼请求第二项变更为：请求人民法院判令被告返还原告韩晓亮购房款70万元。将诉讼请求第五项变更为：请求人民法院判令被告返还原告禹洋购房款45万元。事实与理由：2019年3月21日，原告韩晓亮与被告田春合双方签订了《房屋定金协议》约定：韩晓亮购买被告所有的二七区××村××安置房××套，面积为140平方米，总价款为柒拾万元整，并对定金方式进行了约定，2019年3月21日当天在刘砦村委会的见证下原告韩晓亮与被告田春合签订了房屋转让说明，原告韩晓亮与被告田春合签订上述协议和说明后，原告韩晓亮以转账的方式分四次转入被告田春合账户中（户主：田春合，账户：62×××76中国工商银行），房屋定金共计20万元整，2019年3月30日原告韩晓亮与被告田春合签订了《房屋买卖协议》一份，双方并就付款方式、过户时间、物业交割、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告当天将购房款以转账的方式转入被告银行账户中50万元整，共计支付购房款70万元整。被告田春合于2019年3月30日向原告韩晓亮出具收条一份，内容为：收条，今收到韩晓亮，身份证号：购买位于郑州市二七区××村××期安置房屋面积140平方的购房款柒拾万元整购房款已全部结清，房子从此归韩晓亮所有，收款人:田春合，身份证号:，收款日期:2019年3月20日。后该上述房屋开发商已经交付于被告，被告以各种理由一直不履行《房屋买卖协议》拒绝交付房屋钥匙，后发现上述房产已被郑州市二七区人民法院查封，因被告违约导致合同无法履行，经双方多次协商未果。2019年3月21日，原告禹洋、被告田春合双方签订了《房屋定金协议》约定:原告禹洋购买被告田春合所有的二七区××村××安置房××套，面积为90平方，总价款为肆拾伍万元整，并对定金方式进行了约定，2019年3月21日当天在刘砦村委会的见证下原告禹洋与被告田春合签订了房屋转让说明。原告禹洋与被告田春合签订上述协议和说明后，原告禹洋以转账的方式一次性转入被告田春合账户中(户主:田春合，账户:62×××76中国工商银行)房屋定金共计20万元整，2019年3月30日原告禹洋被告田春合签订了《房屋买卖协议》一份，双方并就付款方式、过户时间、物业交割、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告禹洋当天将购房款以转账的方式转入被告田春合银行账户中25万元整，共计支付购房款45万元整。被告田春合于2019年3月30日向原告禹洋出具收条一份，内容:收条，今收到禹洋，身份证号:购买位于郑州市二七区××村××期安置房屋面积90平方的购房款肆拾伍万元整，购房款已全部结清，房子从此归禹洋所有，收款人:田春合，身份证号:，收款日期:2019年3月20日。后该上述房屋开发商已经交付于被告田春合，被告田春合以各种理由一直不履行《房屋买卖协议》拒绝交付房屋钥匙，后发现上述房产已被郑州市二七区人民法院查封，因被告的违约导致合同无法履行，经双方多次协商未果。综上，原告韩晓亮、禹洋为维护自己的合法权益，依据相关法律之规定，特向贵院起诉，请求依法判如所请。被告田春合辩称，第一，本案被告在签署房屋买卖合同后，造成本案无法过户的原因系涉案房屋被人民法院查封，并非其主观故意拒绝履行合同义务，故其主观上并无过错，本案处分给二被告的涉案房屋共计230平方米，涉案房屋系拆迁安置房，根据拆迁协议人均享有面积为150平方米，田春合的处分行为超过了其享有的安置面积，超过部分应属无效。第二，原告主张的违约金过高，且双方协议中对违约金并未有明确约定，违约金应当以实际损失为限，原告也应当提供其造成损失的直接法律依据，但是其并未提交，故违约金法院不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年3月30日，原告禹洋作为乙方与被告田春合作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：甲方自愿将其位于郑州市二七区××村××期安置房建筑面积90平方米的期房（36个月后交房），每平方米以人民币伍仟元整，总价为肆拾伍万元整的价款出售给乙方，甲方出具收条给乙方。甲方田春合需声明并承诺该房屋产权为田春合单独所有与其他法定关系人如（父母、配偶、子女）无关，若该房屋与田春合的法定关系人有共同所有权，其他法定关系人应同意该房屋转让给乙方（需甲方法定关系人在协议书上签字或出具证件）。本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。甲方在收到房屋全款后应无条件配合乙方到相关部门变更乙方名字，直至将房屋过户到乙方名下。如甲方及甲方法定关系人借故阻挠，不配合变更名字或借机要求乙方追加房款，致使乙方不能正常过户乙方名下，则甲方违约应承担违约责任，甲方应按交房时期的商品房市场价两倍退还乙方，并赔偿乙方的房屋装修费用。本合同自签字之日起生效，该90平方面积的房屋实际产权已转移至乙方名下，甲方不得再将该房屋作为抵押、担保、借贷、转卖等形式，如有上述情况出现乙方将追究甲方的法律责任。原告禹洋依约向被告田春合支付购房款45万元，被告向禹洋出具收条一份。后因被告未依约向原告交房并办理过户，原告禹洋诉至本院。2.2019年3月30日，原告韩晓亮作为乙方与被告田春合作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：甲方自愿将其位于郑州市二七区××村××期安置房建筑面积140平方米的期房（36个月后交房），每平方米以人民币伍仟元整，总价为柒拾万元整的价款出售给乙方，甲方出具收条给乙方。甲方田春合需声明并承诺该房屋产权为田春合单独所有与其他法定关系人如（父母、配偶、子女）无关，若该房屋与田春合的法定关系人有共同所有权，其他法定关系人应同意该房屋转让给乙方（需甲方法定关系人在协议书上签字或出具证件）。本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。甲方在收到房屋全款后应无条件配合乙方到相关部门变更乙方名字，直至将房屋过户到乙方名下。如甲方及甲方法定关系人借故阻挠，不配合变更名字或借机要求乙方追加房款，致使乙方不能正常过户乙方名下，则甲方违约应承担违约责任，甲方应按交房时期的商品房市场价两倍退还乙方，并赔偿乙方的房屋装修费用。本合同自签字之日起生效，该140平方面积的房屋实际产权已转移至乙方名下，甲方不得再将该房屋作为抵押、担保、借贷、转卖等形式，如有上述情况出现乙方将追究甲方的法律责任。原告韩晓亮依约向被告田春合支付购房款70万元，被告向原告出具收条一份。后因被告未依约向原告交房并办理过户，原告韩晓亮诉至法院。3.本院于2017年5月3日作出的（2017）豫0103执396号协助执行通知书显示：即日依法追加查封被执行人田春合、胡爱花名下的拆迁安置房100平方米（可以进行选房但不得交付），共计300平方米。查封期限叁年，自2017年5月3日至2020年5月2日。本院于2020年3月26日作出的（2017）豫0103执396号协助执行通知书显示：续行查封被执行人田春合、胡爱花名下拆迁安置房300平方米（可以进行选房但不得交付）。续行查封查封期限叁年，自2020年3月26日至2023年3月25日止。本院于2021年4月6日作出的（2020）豫0103执恢970号协助执行通知书显示：停止办理田春合名下拆迁安置房网签手续。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，二原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，二原告与被告均应当按照合同约定履行义务。原告依约向被告支付了全部购房款，因涉案房屋被依法查封导致被告不能按合同约定时间向原告交付房屋，致使原告不能实现合同目的，原告禹洋、韩晓亮分别主张解除与被告签订《房屋买卖协议》并由被告退还各自购房款45万元及70万元，被告表示同意，符合法律规定，本院予以支持。对于原告禹洋、韩晓亮分别诉求被告支付违约金135000元、210000元，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付保全费5000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告韩晓亮与被告田春合于2019年3月30日签订的《房屋买卖协议》；被告田春合于本判决生效之日起十日内支付原告韩晓亮购房款700000元及违约金210000元，共计910000元；解除原告禹洋与被告田春合于2019年3月30日签订的《房屋买卖协议》；被告田春合于本判决生效之日起十日内支付原告禹洋购房款450000元及违约金135000元，共计585000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9128元，保全费5000元，均由被告田春合负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王静静二〇二一年六月二日书记员  李 ?