沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初2308号原告：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市。法定代表人：童锦泉，系该公司经理。委托诉讼代理人：何智伟，男，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩露，女，汉族，1983年6月3日出生，住址沈阳市.被告：何柳，女，汉族，1986年4月18日出生，住址沈阳市。委托诉讼代理人：吴清火，男，汉族，1984年3月11日出生，住址福建省晋江市，系被告的丈夫。公民身份证号码：3505821984××××××××。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉被告何柳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛园独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳龙之梦置业有限公司的委托诉讼代理人何智伟、韩露，被告何柳的委托诉讼代理人吴清火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉称，原、被告于2018年10月31日签订《沈阳龙之梦大都汇房屋租赁合同》约定被告承租原告的二层XX商铺，面积为138平米，店铺名称为“九牧王”，合同期限为2018年12月1日至2021年11月30日。同时约定了租金支付标准及支付方式。但至2020年11月被告合计逾期支付租金、物业费合计94,822元。租赁合同10.1条款约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日按逾期之款项的0.2%向甲方即原告支付违约金。被告拖欠租金、物业费、违约金等行为已构成违约，已对公司整体运营造成严重影响。依据合同第17条之规定，实现债权的费用，应当由被告承担。故诉至贵院，请求法院判令被告支付拖欠的2020年7月份租金+物业费19,130元、8月份租金+物业费19,130元、9月份租金+物业费18,716元、10月份租金+物业费19,130元、11月份租金+物业费18,716元；请求法院判令被告支付原告逾期违约金17,195元（逾期违约金为未交租金、物业费的0.2%，暂时计算至2020年11月30日，实际支付应计算至生效判决确定之日）；由被告负担本案诉讼费用。被告何柳辩称，2020年2月以来，答辩人亏损严重无力支撑高昂的租金及物业费用。然后这边我们多次和那边沟通被答辩人减租事宜，被答辩人均未同意答辩人的减租申请，答辩人资金难以周转，经全力筹措已向被答辩人支付了2020年7月至2020年9月期间的租金及物业费。针对2020年10月至2020年11月期间的租金及物业费，答辩人在经营难情况下已经在尽力筹措，请求贵院依据不可抗力原则即公平原则，依法调整降低租金及物业费。针对被答辩人主张答辩人逾期支付的违约金没有法律依据，首先根据《中华人民共和国民法典》第497条的规定，“有下列情形之一，该格式条款无效……（二）提供格式条款一方不合理的免除或减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利……”。双方签订的房屋租赁合同中“第一部分通用条款”系被答辩人单方拟定的格式条款，通用条款第十条10.1约定“乙方逾期支付的和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足的部分），每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金……”，该条款显然加重了答辩人的责任，依法应当认定为无效的格式条款，被答辩人主张的违约金没有法律依据。其次，即便存在违约金事宜，依据《中华人民共和国民法典》第585条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”，被答辩人所主张的按每日0.2%的利率标准支付违约金明显过高，应予以调整。故恳请贵院依法作出判决。经审理查明，原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告何柳签订《沈阳铁西龙之梦大都汇房屋租赁合同》，约定被告承租原告的二层2FG-004商铺，面积为138平米，店铺名称为“九牧王”，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日。租金收取方式为固定租金收取：2019年12月1日至2020年11月30日为3元/平/天。每月物业管理费为人民币6,296元。该合同第10.1条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金”。又查明，庭审中，原、被告对以下事项达成一致：2020年7月租金和物业费19,130元应于2020年6月30日前缴纳；2020年8月租金和物业费19,130元应于2020年7月31日前缴纳；2020年9月租金和物业费18,716元应于2020年8月31日前缴纳；2020年10月租金和物业费19,130元应于2020年9月30日前缴纳；2020年11月租金和物业费18,716元应于2020年10月31日前缴纳。另查明，庭审中，原、被告确认被告已经于2021年1月1日交纳了2020年7月、8月、9月的租金和物业费。上述事实，有原、被告双方陈述笔录、原告提供的房屋租赁合同、被告提供的中国民生银行支付业务回单，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《沈阳铁西龙之梦大都汇房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，关于原告主张被告支付拖欠的2020年10月、11月租金和物业费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金实质为逾期付款违约金，该违约金约定过高，故本院予以调整，可参照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年10月、11月租金和物业费共计37,846元；二、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年7月租金和物业费19,130元的逾期付款违约金，自2020年7月2日起至2020年12月31日，按照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算；三、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年8月租金和物业费19,130元的逾期付款违约金，自2020年8月2日起至2020年12月31日，按照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算；四、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年9月租金和物业费18,716元的逾期付款违约金，自2020年9月2日起至2020年12月31日，按照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算；五、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年10月租金和物业费19,130元的逾期付款违约金，自2020年10月2日起至实际给付之日止，按照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算；六、被告何柳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年11月租金和物业费18,716元的逾期付款违约金，自2020年11月2日起至实际给付之日止，按照2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算；上列判决款项，如果被告何柳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回原告沈阳龙之梦置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,540元，减半收取人民币1,270元，由被告何柳承担650元，原告沈阳龙之梦置业有限公司承担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 毛 园二〇二一年五月十七日书记员 刘轩彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。