上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初19233号原告：上海虹创科技发展(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：谢榕榕，董事长。委托诉讼代理人：亚克,上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芸，上海至合律师事务所律师。被告：上海原中文化传播有限公司，住所地上海市。法定代表人：李明伟。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司与被告上海原中文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司(以下简称虹创公司)的委托诉讼代理人亚克到庭参加诉讼，被告上海原中文化传播有限公司(以下简称原中公司)的法定代表人李明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年2月1日至2019年10月31日的房屋租金359,087.53元；2、被告支付2019年11月1日至2019年12月31日的房屋使用费80,908.34元；3、被告向原告支付欠付租金的违约金(以每期应付款为基数，按照日千分之五的标准，自每期应付之日之次日起计算至实际付清之日)；4、被告支付违约金242,725.02元；5、被告支付律师费16,666.67元；6、没收保证金40,454.17元。事实和理由：原、被告2019年1月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告向原告承租广中路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期为2019年1月1日起至2020年3月31日止。合同签订后，原告按约交付了房屋，但是被告始终未向原告支付任何租金，经原告多次催讨，被告仍未支付租金。2019年10月31日，原告向被告发出律师函，解除了租赁合同，但是被告仍继续使用至2019年12月31日才搬离。综上所述，原告认为，被告未支付租金的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，因此现原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼，要求判如所请。原中公司辩称，确认合同于2019年10月31日解除。对于租金和使用费的诉讼请求，原中公司支付过一个月的租金金额的保证金，应当在租金和使用费中抵扣。对于欠付租金的违约金，虹创公司主张的金额过高，要求按照3%的存款利率标准进行调整。不同意支付6个月租金金额的违约金，违约金金额过高且曾和虹创公司达成过口头协议免除违约金，即使不能免除，该违约金和欠付租期的违约金系虹创公司重复主张，故不同意支付该违约金。同意支付律师费。经审理查明，甲方(出租方)虹创公司与乙方(承租方)原中公司于2019年1月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方用于办公。面积380平方米，租期自2019年1月1日起至2020年3月31日止。合同第五条约定：本合同生效之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金80,908.33元；若乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵充乙方应付未付的到期租金、物业费、滞纳金、违约金、公共事业费等各类款项；租期届满，乙方付清相关费用并与甲方办理完标的房屋交接手续至次日起10个工作日内，乙方已支付的租金保证金如有剩余的，由甲方无息归还。合同第七条约定：2019年1月1日至2020年3月31日，房屋租金为每月40,454.17元；租金支付方式每三个月支付一次，首期租金应于合同签订日其7日内支付，首期租金之后的各期租金乙方应在每期首月的1日前向甲方付清；免租期为2019年1月1日至2019年1月31日。合同第十四条第二款约定：有下列情形之一的，守约方可以书面通知违约方解除合同；除本合同特别约定外，违约方还应另行向守约方支付六个月租金作为违约金，……(2)乙方逾期未足额支付租赁保证金达一个月或未足额支付租金、物业管理费或公共事业费累计拖欠达3个月。合同第十八条第二款约定：违约方应赔偿守约方由此发生的费用，包括但不限于诉讼费、聘请律师服务费、由诉讼产生的交通费等。合同签订后，虹创公司向原中公司交付了房屋，原中公司支付了40,454.17元租赁保证金，2019年6月28日支付了5,000元租金，后未支付过租金或其他费用。2019年10月31日虹创公司委托律师向原中公司发出律师函，解除与原中公司签订的《房屋租赁合同》并要求支付拖欠的租金、违约金等费用。原中公司表示对解除日期为2019年10月31日无异议。2019年12月31日，原中公司自行搬离了系争房屋并通知了虹创公司，同日，虹创公司收回了系争房屋。审理中，虹创公司提供了《律师服务合同》、情况说明、发票证明本案聘请律师服务费用为16,666.67元，原中公司表示认可该费用。上述事实由《房屋租赁合同》、《律师函》、快递单面、微信聊天记录、《律师服务合同》、情况说明、发票、及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虹创公司、原中公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应恪守。本案中，对于租期内欠付的租金，虹创公司有权要求原中公司支付。2019年2月1日至2019年3月31的租金75,908.34元应于2019年1月8日支付，2019年4月1日至2019年6月30日租金1,212,362.51元应于2019年7月1日支付，2019年7月1日至2019年9月30日租金1,212,362.51元应于2019年7月1日支付，2019年10月1日至2019年10月31日的租金40,454.17元应于2019年10月1日支付。原中公司未按期支付租金累计拖欠已达3个月以上，构成违约，虹创公司有权按约解除合同，现原中公司同意合同于2019年10月31日解除，故双方的租赁合同应于2019年10月31日解除。合同解除后，原中公司应当迁出房屋，现双方均确认原中公司2019年12月31日搬离，虹创公司于当日收回房屋，故虹创公司要求原中公司按照租金标准支付2019年11月1日至2019年12月31日的房屋使用费的诉请，本院依法支持。关于逾期付款的违约金及解约违约金，原中公司认为虹创公司重复主张，本院认为逾期付款违约金和解约违约金非同一法律性质，且合同均已明确约定，合同解除系原中公司逾期支付租金所致，故虹创公司要求原中公司支付逾期付款违约金和违约金具有合同和法律依据，因原中公司认为违约金过高，本院结合合同履行情况、双方过错程度及金现公司实际损失因素，酌情调整逾期付款违约金标准为日万分之二，酌情调整解约违约金为121,362.51元。关于租赁保证金，根据合同约定，租赁保证金应予退还原中公司，现原中公司同意保证金抵扣违约金等，本院认为于法不悖，应予照准，虹创公司主张没收租赁保证金的主张，依据不足，不予采纳。关于律师费，合同已经有明确约定且原中公司在庭审中表示认可，故本院对支付律师费16,666.67元的主张予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海虹创科技发展(集团)有限公司与上海原中文化传播有限公司房屋签订的《租赁合同》于2019年10月31日解除；二、上海原中文化传播有限公司应于该判决生效之日起十日内向上海虹创科技发展(集团)有限公司支付2019年2月1日至2019年10月31日的房屋租金359,087.53元；三、上海原中文化传播有限公司应于该判决生效之日起十日内向上海虹创科技发展(集团)有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的房屋使用费80,908.34元；四、上海原中文化传播有限公司应于该判决生效之日起十日内向上海虹创科技发展(集团)有限公司支付逾期支付租金的违约金，按照日万分之二的标准，以应付未付之租金为本金，自应付未付之次日起计算至实际支付之日止；五、上海原中文化传播有限公司应于该判决生效之日起十日内向上海虹创科技发展(集团)有限公司支付违约金80,908.33元；六、上海原中文化传播有限公司应于该判决生效之日起十日内向上海虹创科技发展(集团)有限公司支付律师服务费16,666.67元；七、对于上海虹创科技发展(集团)有限公司要求没收上海原中文化传播有限公司40,454.17元租赁保证金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,223.47元，由被告上海原中文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二一年二月二十三日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……