上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13473号原告(反诉被告)：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：深圳市德源皮具有限公司，住所地深圳市。法定代表人：周丽静,总经理。委托诉讼代理人：严贇，男。委托诉讼代理人：郭梦瑜，广东恒和律师事务所律师。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)与被告深圳市德源皮具有限公司(以下简称德源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，先适用简易程序，后转为独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人高树升，被告德源公司的委托诉讼代理人严贇、郭梦瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年10月1日解除；2.判令被告向原告支付租金130,973.1元(自2017年2月1日至2017年9月30日);3.判令被告向原告支付逾期付款违约金(按季度租金的日万分之五从应付未付之日起算至实际计算至租金付清之日止，2017年第一季度26,910.32元，起算日为2016年12月26日；第二季度51,530.40元，起算日为2017年3月26日；第三季度欠付的租金52,532.38元，起算日为2017年6月26日);4.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金40,079.2元(20,039.6元*2)；5.判令被告向原告支付擅自停业违约金32,922.2元(自2017年6月30日至2017年9月30日,每日按计租面积5元/m计算);6.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2016年3月22日,原告同被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第1F层的编号为S3-1F-001a的商铺(共1间,以下简称“租赁场所”),租赁面积为71.57平方米,租赁期限为3个租赁年度,租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算,租金按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所。2016年9月10日,七宝宝龙广场与租赁场所同时开业。被告经营期间,于2017年5月1日开始拖欠租金。2017年6月30日,被告无故擅自停止营业。期间,原告多次催要租金等,但被告一直置之不理。2017年9月30日,原告致函被告,双方之间签订的租赁合同于2017年10月1日解除,要求被告支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所,被告拒不支付租金等行为已经构成根本违约。故原告诉至法院，要求判如所请。被告德源公司辩称，对原告的租金计算方式不予认可。根据合同协议，原告整体商铺开业率达到70%才需要支付租金，故原告提出租金的要求不符合合同约定，原告应退回被告已经预交的租金37,216.40元。被告不存在违约行为，无需支付违约金。被告支付的履约保证金应予以退还。原告主张的各项违约金、利息、赔偿金等金额均过高。被告据此提出反诉，请求判令：1.原告退还预交租金37,216.4元；2.原告退还履约保证金49,383.3元；事实和理由：被告于2016年4月入驻租赁场所，但被告入驻后发现七宝宝龙城市广场开业率低，顾客人流少，商铺人气持续低迷，被告最终无奈只能做出撤店决定。被告通知原告需要撤店并得到原告允许后与2017年9月28日实际撤离租赁场所。根据《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议(一)》第二条“双方一致同意，于最迟开业日，该广场的整体开业率(整体开业率=该广场已开业商铺的套内面积之和该广场可出租商铺的套内面积之和*100%)应达到70%(含70%)。若该广场的整体开业率低于70%(含70%)时，乙方租赁场所可以自行选择是否开业。若在前述情况下，乙方选择不开业的，则乙方无需支付租金及综合物业管理费，直至该广场整开业率达到70%之日止，但乙方仍应按本合同约定支付前述期间内租赁场所实际产生的水电等公用事业费(如有)及其他应付之相关费用(如有)。若在前述情况下，乙方选择开业的，则乙方开业之日起至该广场整开业率达到70%的前一日的期间内，乙方无需支付租金，但乙方仍应按本合同约定支付前述期间内租赁场所实际产生的水电等公用事业费及其他应付之相关费用。”被告认为租赁场所所在地七宝宝龙城市广场的整体开业率从2016年4月至2017年9月28日一直未达到70%，所以被告无需支付租金。原告应在合同解除后向被告退回交租金37,216.4元及履约保证金49,383.3元。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请，原告的证据已证明当时的开业率已经达到了70%。本院经审理认定事实如下：原告宝龙公司系系争商铺所有权人。2016年3月22日，原告宝龙公司(甲方，出租方)与被告德源公司(乙方，承租方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1层的编号为S3-1F-001a的商铺，租赁期限为3个租赁年度。第1年，月租金17,176.80元(有3个月的免租期)，第2年，月租金18,608.20元。第3年，月租金20,039.60元。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。实际该广场开业日为2016年9月10日，此时开始计租(被告有3个月的免租期)。乙方应在签订本合同生效后5日内向甲方支付49,383.30元作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。本合同的任何一方根本违约或者存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即解除损失赔偿金，赔偿金相当于本合同4.1.2约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺。被告向原告预付了租金37,216.40元、履约保证金49,383.30元及其他费用(其他费用双方均无争议)。原被告双方又签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议(一)》第二条“双方一致同意，于最迟开业日，该广场的整体开业率(整体开业率=该广场已开业商铺的套内面积之和该广场可出租商铺的套内面积之和*100%)应达到70%(含70%)。若该广场的整体开业率低于70%(含70%)时，乙方租赁场所可以自行选择是否开业。若在前述情况下，乙方选择不开业的，则乙方无需支付租金及综合物业管理费，直至该广场整开业率达到70%之日止，但乙方仍应按本合同约定支付前述期间内租赁场所实际产生的水电等公用事业费(如有)及其他应付之相关费用(如有)。若在前述情况下，乙方选择开业的，则乙方开业之日起至该广场整开业率达到70%的前一日的期间内，乙方无需支付租金，但乙方仍应按本合同约定支付前述期间内租赁场所实际产生的水电等公用事业费及其他应付之相关费用。”第三条(新增)“自甲方实际开业之次日起6个月届满，若届时该广场的整体开业率仍然低于70%(含70%)，则乙方可以书面通知方式提前单方解除本合同，同时甲方应自收到乙方的解约通知之次日起30天内无息返还乙方进场时候交纳的履约保证金、装修保证金(如有)、已付未用的其他款项，除此之外甲方再无承担其他责任。”按照合同计算，自2016年12月10日(实际计租日)至2017年9月30日租金，被告尚欠租金130,973.10元(已经抵扣原告预付的租金37,216.40元至2017年2月)。2017年7月28日，原告向被告发出催款函，要求被告支付2017年5月1日至2017年9月30日的租金79,442.70元及物业费。该函在2017年7月31日由被告签收。2017年9月28日，被告撤场。2017年9月30日，原告向被告发送解约函，告知被告自2017年10月1日起，双方签订的租赁合同解除，不予退还履约保证金，并要求被告支付解除损失赔偿金40,079.20元、物业费、违约金等，该函在2017年10月9日由被告签收。2019年2月，原告以同样的理由及诉请起诉至本院，后因双方均表示愿意协商而撤诉。本案审理过程中，原被告也均表示需要协商，但最终被告不同意原告的方案而协商不成。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议(一)》《催款函》及邮寄凭证、《解约函》及邮寄凭证、查询单、《通知函》，被告提供的商户入驻缴款通知单、付款申请书及银行付款回单以及双方当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。1.根据原被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议(一)》，关于本反诉的焦点为是否达到了70%的整体开业率。原告应就整体开业率承担该举证义务，原告在案件审理过程中提供了广场内其他商户的合同及自制的表单，虽然被告对证据的三性均不予认可，并且通过电话方式告知本院无其他意见。本院认为，距离被告承租商铺时，已经过去了四年时间，而开业率是一个变化动态的过程，有逐步增长、也会有降低，目前原告已经尽了所能提供了相应的证据，在原告举证后，被告仅以原告自制为由不予认可，实则是无证据予以反驳被告的开业率。对于被告的意见，本院不予采纳。本院认为原告已经完成举证义务。2.根据原被告的约定条款的解释，只有整体开业率未达到过70%，被告才有权利不支付租金。被告称开业率一直未达标，没有提供相应的证据予以反驳。故被告应支付相应的租金。3.双方约定，如果自2016年9月10日起满6个月，仍低于整体开业率70%，则被告有权单方面解除合同。实际上，被告在6个月后也没有解除合同。基于以上理由，本院认定，被告应缴纳相应的租金，租金应从正常免租期结束之日起算，即2016年12月10日计租。对于原告要求确认《宝龙城市广场商铺租赁合同》(含补充协议)于2017年10月1日解除，根据相应的邮寄及签收证据，被告于2017年10月9日签收，故本院确认该日双方合同解除。对于原告主张的租金自2017年2月1日至2017年9月30日130,973.10元，本院认可原告的计算方式，本院予以支持。对于原告主张被告向原告支付合同解除损失赔偿金40,079.20元，系被告未付租金而原告解约，依照合同约定，本院予以支持。对于原告主张被告支付擅自停业违约金及逾期付款违约金，本院认为，原告已经获取相应的解除损失赔偿金及行使了没收保证金的权利，已经足以弥补原告损失，本院不再另行支持。对于被告的反诉请求，因本院认定被告违约，已经抵扣掉租金并认可原告可没收被告保证金，故被告的反诉请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告(反诉原告)深圳市德源皮具有限公司签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》(含补充协议)于2017年10月9日予以解除；二、被告(反诉原告)深圳市德源皮具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付自2017年2月1日至2017年9月30日租金130,973.10元；三、被告(反诉原告)深圳市德源皮具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付解约损失赔偿金40,079.20元；四、驳回原告(反诉被告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)深圳市德源皮具有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,411.84元，反诉案件受理费1,965元，合计7,376.84元，由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担2,376.84元，被告深圳市德源皮具有限公司负担5,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健书记员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。