山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1402民初2588号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地：山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧**尚城国际综合楼**。负责人：陈传超，职务：总经理。委托诉讼代理人：桑雨露,北京市京师（德州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：郭冬梅,北京市京师（德州）律师事务所律师，特别授权。被告：顾宏杰，男，汉族，1972年11月24日出生，住德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司与被告顾宏杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人桑雨露，被告顾宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海永升物业管理有限公司德州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计2868.15元及利息；2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告系尚城国际小区业主，在原告管理服务期间，自2016年11月1日-2018年5月4日被告拖欠物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.6元，共计2868.15元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告辩称，我不欠原告物业费，我和原告没签过合同。因为我签的物业管理服务协议是和明达物业公司签的前期物业协议，五年内不能转让经营主体，我不承认原告有资格。当事人围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交八份证据：证据一、异地物业服务企业分支机构备案申请表及资质证书；证据二、尚城国际前期物业服务合同及补充协议；证据三、授权委托书；证据四、致业主的一封信；证据五、照片一组；证据六、尚城国际小区物业管理交接协议及明细、收据；证据七、缴费函；证据八、业委会公告。被告对原告提交证据发表质证意见如下：对证据一不清楚，对证据二不清楚，不是和我签的；证据三不知道；对证据四、五、六没看到过，证据七没收到过，证据八不知道。被告提交三份证据：证据一、德州市商品住宅质量保证书；证据二、照片三张；证据三、视频。原告对被告提交证据发表质证意见如下：对证据一真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，该证据显示被告系尚城国际小区15号楼1单元1301号业主，即原告与开发商签订的前期物业服务合同对被告有效，另外，该证据报修单位不是原告且根据法律规定房屋质量问题应当由开发商进行处理，与原告无关；对证据二不予认可，该证据显示明达物业出具该项公告及协议书，而非原告出具，原告不对其内容承担责任，协议书乙方处被遮挡，该证据的证据形式不合法；对证据三真实性、合法性、证明内容均不予认可，该证据无法看出是在何时、何地拍摄，无法证明与原告的关联性。被告在庭审中出示的视频，本院要求被告于庭审结束后七日内向本院提交，逾期视为放弃举证，被告未在上述期限内向本院提交视频证据材料，视为其放弃举证权利。本院经过审查，原告提交的证据，其内容真实合法有效，与本案具有关联性，本院依法予以确认。被告提交的德州市商品住宅质量保证书，其真实性本院依法予以确认，但其内容未明确五年内不能转让经营主体，且该商品住宅质量保证书是对住宅质量的保证，与物业服务不具有关联性，与本案不具有关联性，本院依法不予确认；被告提交的公告和物业管理服务协议为照片，其真实性无法确认，且该公告和物业管理服务协议的出具主体不是本案原告，与本案不具有关联性，本院依法不予确认。本院经审理查明事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款规定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作……”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主缴纳物业费用，提醒办理预缴费用的退还事宜。顾宏杰系尚城国际小区15号楼1单元1301户业主，房屋建筑面积127.68平方米，物业费1.2元/平方米/月，垃圾费5元/户/月。在原告提供管理服务期间，被告顾宏杰拖欠物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.6元，共计2868.15元。2018年3月17日，原告就被告顾宏杰拖欠的上述物业管理服务费、垃圾费进行书面张贴催收未果。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。民法典自2021年1月1日起施行，本案原告主张的被告拖欠物业费的纠纷发生于2018年5月4日，应适用当时的法律、司法解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反禁止性法律规定，合法有效，对尚城国际小区全体业主具有约束力。原告依据上海永升物业管理有限公司的授权依约履行了物业管理服务义务后，被告顾宏杰理应及时交纳物业管理服务费及垃圾处理费，对原告要求被告交纳拖欠的物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.6元，共计2868.15元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约仅采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付逾期利息（利息以拖欠的物业管理费及垃圾处理费即2868.15元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告顾宏杰向原告上海永升物业管理有限公司德州分公司支付物业管理服务费、垃圾处理费共计2868.15元及利息（以2868.15元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述款项转账至原告指定账户：上海永升物业管理有限公司德州分公司，开户行：建设银行德州育新支行，账号：37×××72。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告顾宏杰负担（原告已预交，由被告转入上述账户）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  孙丹丹二〇二一年六月三日法官助理白鹆睫书记员靳婷婷