湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3234号上诉人（原审被告）：武汉洛克菲酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区红旗渠路2号。法定代表人：陶学斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶毅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：雷琛，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：叶冬菊，女，1968年11月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人武汉洛克菲酒店管理有限公司（以下简称洛克菲公司）因与被上诉人叶冬菊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初10400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。洛克菲公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。3.请求判决解除房屋租赁合同。事实和理由：合同履行期间，因受新冠××疫情影响，双方一致同意对案涉房屋免除2020年4月、5月份的房租。上诉人一直按照合同约定履行合同，不存在欠付租金的情况，也无须支付本案中被上诉人要求的租金。2020年7月18日，被上诉人将租赁房屋擅自锁门，违法排除了上诉人对房屋的正常使用，同时告知不再将房屋租赁给上诉方，其行为严重影响了上诉人的正常经营，侵害了上诉人的合法权益。叶冬菊辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶冬菊向一审法院起诉请求：1、《房屋租赁合同》第七条第3款属于格式条款，显失公平，申请无效；2、判令洛克菲公司履行合同，支付叶冬菊房租（按每平米36元每月，房屋面积23.62平米计算房租为850.32/月。自2020年5月1日开始计算）；3、判令洛克菲公司将水电分表及部分房屋结构还原，以房屋备案图纸为准；4、本案诉讼费由洛克菲公司承担。一审法院认定事实：2007年叶冬菊购买位于武汉市江汉区红旗渠路2号（红旗·新天地）的房屋一间（建筑面积为23.62平方米），随后叶冬菊（甲方）与洛克菲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定叶冬菊将上述案涉房屋出租给洛克菲公司用于酒店经营，租期6年，自2008年1月1日起至2014年1月1日止。合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》约定租期6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止。第二份合同到期后，双方续签新的租赁合同，约定租期3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。租金按36元/平方米计算即850.32元/月计算，租金应于每个季度的10日前支付，若乙方逾期交付，每逾期一日按月租金的3‰支付违约金；甲方同意乙方根据需要委托第三方提供酒店式管理和服务，甲方承诺不干涉乙方对房屋的使用方式，不干涉乙方的经营活动。《房屋租赁合同》第七条第3款约定：本项目屋顶的使用权及处置权归乙方所有。洛克菲公司支付租金至2020年3月31日，后双方协商租金的减免问题未达成一致意见，洛克菲公司支付了叶冬菊一个月租金。案涉房屋一直由洛克菲公司使用。庭审中，叶冬菊称业主代表不能代表其个人意愿，不同意免除洛克菲公司2个月租金。一审法院另查明，叶冬菊购买案涉房屋后，房屋直接由开发商交付给洛克菲公司，洛克菲公司统一进行装修改造后用于酒店经营。一审法院认为，叶冬菊与洛克菲公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。叶冬菊将案涉房屋交付洛克菲公司使用，洛克菲公司应按期足额支付租金。洛克菲交纳房租至4月30日，后续房租未支付，构成违约。洛克菲公司在庭审中提出受新冠××疫情影响,经营困难，无力按合同约定支付房租。一审法院认为，新冠××疫情对洛克菲公司的经营确有较大影响，综合考虑疫情的影响程度，并基于公平原则，一审法院酌定免除洛克菲公司一个半月的房租。洛克菲公司应当自2020年6月16日起按850.32元/月的标准继续支付租金，履行合同。叶冬菊提出的《房屋租赁合同》第七条第3款属格式合同、显失公平、应认定为无效的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。叶冬菊提出要求洛克菲公司恢复案涉房屋水电分表及部分房屋结构的诉请，未能提供证据证实，且不属于本案审理范围，一审法院不予支持。洛克菲公司要求解除合同的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,一审法院判决：一、洛克菲公司于判决生效之日起十日内向叶冬菊支付欠付的房租（自2020年6月16日起按850.32元/月的标准计算至支付之日），之后的房租继续按《房屋租赁合同》约定的时间及标准支付；二、驳回叶冬菊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由洛克菲公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：洛克菲公司向本院提交以下证据：徐宇蓝锁8415号房间及孙云英和叶冬菊锁8205、8207号房间的照片，拟证明叶冬菊等人锁门的行为影响了洛克菲公司的正常经营，给酒店造成了损失。叶冬菊质证认为，洛克菲公司在2021年1月进行了装修，房间编号已经打乱，照片不能显示房间上锁的时间，对该证据的真实性与证明目的均不予认可。叶冬菊提交以下证据：证据一，洛克菲公司2021年1月装修的照片及徐宇蓝之前房间的照片，拟证明423号房间是徐宇蓝的，2020年8月19日该房间并未上锁，徐宇蓝在2020年7月底已将房间门打开。证据二，洛克菲公司房东群的微信聊天记录，拟证明换锁是30名业主集体行为，不是个人上锁。洛克菲公司质证认为，对证据一的真实性不予认可，照片上的房间号不是徐宇蓝的房间，徐宇蓝锁的是他人的房间，423号房间不是徐宇蓝的，房间号从2007年至2021年一直没变过，该证据不能达到证明目的；对证据二的真实性予以认可，锁门是徐宇蓝组织带头的，该证据不能达到证明目的。本院认为，双方当事人提交的证据均未形成证据链，故对上述证据均不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。洛克菲公司上诉认为双方已就免除案涉房间2020年4月、5月的房租达成一致意见，但其并未提交证据予以证明，叶冬菊对此又不予认可，因此应由其承担举证不能的不利后果，故本院对洛克菲公司的该上诉理由不予采信。一审法院考虑到新冠疫情影响，依据公平原则，酌情减免了洛克菲公司一个半月的房租，并无不当，本院予以维持。洛克菲二审期间上诉认为叶冬菊自2020年7月18日起将房间上锁，影响了其正常经营，但对此其在一审中并未提出反诉且洛克菲公司并未举证说明其具体损失数额，故本院在二审中对其该主张不予处理，洛克菲公司可另行主张权利。综上所述，洛克菲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉洛克菲酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年四月二十八日法官助理邱冠群书记员彭倩雯