河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初2020号原告：禹州光汇房地产开发有限公司。法定代表人：孔博，系公司董事长。住所地：禹州市。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：康丽娟，女，汉族，生于1973年7月6日，住禹州市。被告：徐国敏，男，汉族，生于1970年10月16日，住禹州市。二被告共同委托诉讼代理人：梁勇豪，许昌市禹州市君安法律服务所法律工作者。原告禹州光汇房地产开发有限公司（以下简称：“光汇房地产”）诉被告康丽娟、徐国敏商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告光汇房地产的委托诉讼代理人陈朋辉、张鹏，被告康丽娟及康丽娟、徐国敏的共同委托诉讼代理人梁勇豪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光汇房地产诉称：2019年8月22日，原告与二被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201908220029）及《补充协议》，约定二被告购买原告开发的位于禹州市房屋一套，该房屋总价为人民币692253元；付款方式为2019年8月22日二被告向原告支付首期房价款142253元，2019年10月6日前二被告以商业贷款形式付款550000元。附件十一《补充协议》第五条第6款约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，经原告多次催告，被告拒不履行合同义务，逾期支付550000元购房款，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付购房款550000元及违约金（暂计）46970元（以550000元为基数，按日万分之二的标准自2019年10月7日计算至2020年12月7日），剩余违约金以550000元为基数，按日万分之二的标准自2020年12月8日计算至实际全额支付完毕购房款之日止；2、本案的案件受理费、律师费由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：二被告向原告支付违约金58520元（以550000元为基数，按日万分之二的标准自2019年10月7日计算至2021年03月21日）。被告康丽娟、徐国敏辩称：二被告已按照与原告达成一致的备案的合同履行了合同约定，原告于2021年2月25日进行了备案，备案后二被告按照与原告及与原告合作指定的中国银行禹州支行签订了《个人一手房贷款合同》、《禹州市房地产抵押（按揭）合同》，原告履行了保证义务、二被告支付了与原告约定的首付款212253元以及按揭费维修基金、测绘费等9766元，并且也履行了对银行的还款义务，并不存在原告诉称的违约行为的事实。原告所诉无法律依据，系恶意诉讼行为，其诉求人民法院不应支持，为了法律的严肃性以及弘扬良善的社会风气，促进诚实信用原则，应依法驳回原告的诉讼请求。原告光汇房地产为证明自己的主张，向本院提供的证据有：一、《商品房买卖合同（预售）》及附件一份。证明目的：1、2019年8月22日，原告与被告康丽娟、徐国敏签订合同编号为201908220029的《商品房买卖合同（预售）》及附件，《商品房买卖合同（预售）》约定被告购买原告开发的位于河南省禹州市房屋一套；该商品房总价款为人民币692253元，付款方式为2019年8月22日前被告向原告支付首期房价款142253元，余款550000元向中国银行股份有限公司禹州支行申请贷款支付。2、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第三条第2款约定，若非因出卖人原因导致包括贷款支付部分的全部房价款未能在合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按补充协议第五条的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或其他经出卖人同意的方式支付全部应付未付的剩余购房款项。本合同签订日为2019年8月22日，即被告本应在2019年10月6日前支付包括贷款支付部分的全部房价款给原告。3、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第6款约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。被告逾期付款，已构成严重违约，原告有权要求被告每日按照逾期应付款（550000元）的万分之二支付违约金。4、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十九条第3款约定：如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系有买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。二、涉案项目营销人员与康丽娟手机通话记录截屏1张。证明目的：涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，涉案项目营销人员多次通过打电话等方式催促被告康丽娟、徐国敏办理贷款手续，康丽娟、徐国敏仍未在合同约定的期限内（2019年10月6日前）配合原告办理完毕贷款手续，也未以现金的形式在合同约定的付款期限内向原告支付剩余550000元购房款。三、办理贷款手续催告函一份。证明目的：涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，经原告多次催促，被告拒不配合原告办理贷款手续，也未以现金的形式在合同约定的付款期限内向原告支付剩余550000元购房款。原告于2020年03月03日向被告邮寄了《办理贷款手续催告函》。在《办理贷款手续催告函》中原告明确告知被告于收到催告函后七日内办理贷款手续及支付逾期付款违约金。四、律师函一份、律师函邮寄底单一份、律师函邮寄信息查询单一份。证明目的：经原告多次催促后，被告拒不配合原告办理贷款手续，也未以现金的形式在合同约定的付款期限内向原告支付剩余550000元购房款。原告于2020年5月22日委托上海市建纬（郑州）律师事务所出具律师函，律师通过邮政快递向被告邮寄了《律师函》。在《律师函》中原告明确告知被告，原告多次催促被告办理银行贷款手续，但被告拒不配合；并明确要求被告于收到律师函后七日内支付所欠房款及违约金，但被告至今未予支付剩余购房款。五、委托代理合同一份、律师费发票一份。证明目的：证明因被告违约，拒不支付剩余购房款，导致原告委托律师提起诉讼，因此产生的律师代理费应由被告承担。根据《委托代理合同》中第4条的约定，原告提起本次诉讼，产生的一审代理费为3500元，该费用应由被告承担。被告康丽娟、徐国敏为证明自己的主张，向本院提交的证据有：一、备案的201908220029号《商品房买卖合同（预售）》一份以及禹州市不动产登记交易中心信访事项处理意见书一份。证明：1、双方已签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同签订日期显示为2019年8月22日；2、备案时间系2021年2月25日；3、正式签订商品房买卖合同并备案后，方可办理抵押贷款手续的事实。二、原告禹州光汇房地产开发有限公司出具的收款收据四份以及交易流水一份、《禹州市房地产抵押（按揭）合同》一份、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份、中国银行还款流水明细清单一份。证明：1、原告与二被告经协商达成合意，按照备案的201908220029号《商品房买卖合同（预售）》约定内容履行；2、双方已于2021年3月2日与中国银行股份有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》以及于2021年3月2日签订的《禹州市房地产抵押（按揭）合同》；3、原告履行了担保义务、案外人中国银行已经履行放款义务，被告康丽娟、徐国敏履行备案的201908220029号《商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》、《禹州市房地产抵押（按揭）合同》的约定的义务，已支付了双方约定的首付款212253元以及按揭费维修基金、测绘费等9766元，并且也履行了对银行的还款义务，并不存在原告诉称的违约行为的事实。三、原告工商登记信息单一份，证明原告的基本情况以及于2020年7月15日变更了公司法定代表人，原法定代表人为郭京愔，变更后为孔博，同时说明原告用于主张被告康丽娟、徐国敏违约的合同并没有使用，双方达成一致并履行的合同为备案合同，该备案合同并非2019年8月22日签订的事实。根据被告提供的五份票据中的2021年1月25日的两份票据已印证该合同的实际签订日期是2021年1月25日，并非原告声称的2019年8月22日。经庭审质证，被告康丽娟、徐国敏对原告提交的证据一有异议，因原告提供的商品房合同系复印件并非是备案的合同，真实性无法印证，假定该合同是真实的，我们除对原告的证明目的1无异议外，对其他证明目的都有异议，证明目的2、3、4，因原被告一直在协商，截止到2021年1月份，双方达成一致意见，重新签订的《商品房买卖合同（预售）》（预售）的编号和之前签订合同的编号是一致的，只是部分内容有所变更，变更部分为：原来的法定代表人郭京愔变成了孔博，合同的第七条付款方式及期限方面首付款由原来的142253元变成212253元。变更后原告以重新签订的合同向房屋有关部门进行了备案。原被告均按照备案的合同履行了合同义务，故证据一不能证明二被告有各种违约行为。证据二只是一个通话录音截图，没有相应的通话内容，不予认可。证据三办理贷款手续催告函系复印件，对其真实性无法印证。证据四的真实性无异议，因为我们在购房时给原告留的有联系方式及我们实际居住的地址，但我们没有见到原告今天提供的律师函。即使收到，双方在后期的协商中，已经达成一致并签订了新的已变更的备案手续，二被告也已经履行了合同约定的义务，故不应该承担任何责任。证据五真实性无异议，但是我们没有收到这些东西。从合同内容来看该律师费并未发生也不是必须发生的费用，而且二被告已按变更后的合同履行了合同义务，不存在违约行为，也不应该承担相应的律师费用。对被告康丽娟、徐国敏提交的证据，原告光汇房地产对证据一《商品房买卖合同（预售）》的真实性无异议，该合同条款与原告提交的未备案的合同相关条款一致，合同签订时间均为2019年8月22日，根据被告提供的该份合同附件十一补充协议第三条第二款所显示内容，在涉案合同签订时原告提交的未备案合同依据当时的银行政策被告可以办理贷款手续，但因被告未及时办理导致后续银行政策变化，原告所提交的未备案合同不符合银行贷款政策未能办理贷款手续，该原因属于银行政策变化的原因，并不属于原告方公司原因，根据合同约定被告应承担逾期付款的违约责任。关于被告提交的信访事项处理意见书，该意见书出具时间为2021年5月17日，该意见书只能证明当时的商品房买卖合同备案与贷款之间的相关关联，不能证明合同签订时合同备案与贷款之间的相关关联。且合同未备案的原因并非原告方造成的，系因被告方未按合同约定办理相关的合同备案所必需的手续导致。证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明被告方在发生逾期事由后按照合同约定继续履行支付购房款的义务，并不能证明在涉案合同签订后至被告支付完毕房款之日期间被告不存在逾期支付购房款的事实。对证据三的真实性无异议，法定代表人确实变更了。本院经审查后认为，原告提交的证据，对证据一的真实性予以确认，但二被告提交的证据一系双方经过协商重新达成的合同，且在不动产登记部门予以备案，原被告提交的两份房产合同显示的签订时间虽一致，但根据二被告提交的证据二、三能够说明备案合同的实际签订时间在2021年1月25日左右。故本案中原被告的权利义务关系应当以双方重新达成的协议为依据。对证据二的真实性予以确认，但没有通话内容，故对其证明目的不予采信。证据三系原告单方出具，且原告没有提供相关证据佐证该催告函已向二被告送达，对此证据本院不予认定。证据四的真实性均予以确认，但该行为发生在双方协商合同事宜期间，系原告的单方行为，因之后双方达成新的合意，签订了新的商品房买卖合同（预售）并到不动产登记部门进行了备案，故该单方行为对二被告不产生相应的法律后果，对其证明目的本院不予采信。证据五的真实性予以确认，但从合同内容来看该律师费并未实际发生，二被告所提异议成立，对其证明目的本院不予采信。被告提交的证据形式及来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。依据上述有效证据结合诉讼中当事人的有效陈述，本院确认以下案件事实：2019年8月22日，原告与二被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201908220029）及《补充协议》，约定二被告购买原告开发的位于禹州市房屋一套，该房屋总价为人民币692253元；付款方式为2019年8月22日前二被告向原告支付首期房价款，余款550000元向中国银行股份有限公司禹州支行申请贷款支付。合同签订后，二被告按照合同约定向原告缴纳了首付款142253元。后因贷款银行政策有变，双方又于2021年1月25日左右，重新签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同中约定：首付款变更为212253元，余款480000元向中国银行股份有限公司禹州支行申请贷款支付。合同签订后，二被告按照合同约定向原告缴纳了首付款212253元，并于2021年2月25日在禹州市不动产登记交易中心进行了备案登记，备案号为201908220029。于2021年3月2日向贷款银行办理相关的贷款手续，2021年3月22日剩余房款480000元已由银行支付给原告，二被告从2021年4月10日起已正常偿还分期贷款。现原告以二被告拒不履行2019年8月22日双方签订的第一份合同，逾期支付550000元购房款为由，诉至本院请求二被告支付原告违约金等情。本院认为：原被告于2019年8月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，又于2021年1月25日左右签订了新的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，对合同的主要条款予以变更，并到禹州市不动产登记交易中心进行了备案，新合同系双方就商品房买卖事宜重新达成的合意，而非原合同的补充合同，故双方于2019年8月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已失效，原被告双方的权利义务应当以新签订的合同为依据。现二被告已按备案合同的约定按期履行了缴纳首付款及向银行申请贷款的义务，剩余房款已由银行支付给原告，二被告不存在违约情形，故原告以二被告违反2019年8月22日所签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定为由，要求二被告支付违约金的请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定判决如下:驳回原告禹州光汇房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费1263元，减半收取631.5元，由原告禹州光汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 员 刘晓娜二〇二一年七月七日法官助理 孟凡敏书 记 员 薛培培