北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26160号原告（反诉被告）：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司。法定代表人：李春英，总经理。委托诉讼代理人：曲滨，男，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：唐黎明，男，同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：北京壹健国际投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区双惠苑**楼****709。法定代表人：吴春凤，执行董事。委托诉讼代理人：唐薇，北京瀛和律师事务所律师。原告（反诉被告）同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司(以下简称同昌盛业公司)与被告（反诉原告）北京壹健国际投资咨询有限公司（以下简称壹健公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同昌盛业公司的委托诉讼代理人曲滨、唐黎明，被告（反诉原告）壹健公司的委托诉讼代理人唐薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同昌盛业公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方租赁合同于2020年8月14日解除；2.被告支付2020年3月1日至2020年8月14日期间拖欠的房屋租金270829.15元、管理服务费206086.23元、推广费29454.41元；3.被告支付2020年8月15日至2020年8月31日期间的场地占用费29092.08元；4.被告支付违约金560742元及欠费逾期滞纳金139479.9元；5.被告支付装修期间垃圾清运费8872.5元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年1月22日签订《商铺租赁合同》，约定原告将新荟城购物中心位于B1层14号商铺出租给被告，租期自2019年1月25日至2024年1月24日，租金52052元／月，管理服务费41405元／月，推广费5915元／月。合同中还约定，乙方签约时缴纳保证金331831.5元，租赁期内因乙方原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除合同的，保证金不予退还，同时乙方还应按照合同约定向甲方支付违约金并承担其他违约责任。甲方因向乙方崔讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由乙方负担。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用不予退还，同时乙方还须支付相当于当年6个月租金和管理服务费之和的金额作为违约金，即逾期支付租金、管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日。合同履行期间，考虑到被告经营状况，经协商一致，双方分别于2019年1月30日及2020年1月3日签订两份《补充协议》，约定乙方装修期间甲方收取装修管理费金额为41405元。原告免除被告应向原告支付的租金、管理服务费及推广费，免除期间为2020年1月免除15个日历日，2020年2月免除15个日历日。上述免除期以外，被告应按合同约定向原告正常支付各项费用，否则原告有权追究被告违约责任。被告自2020年3月1日起拖欠当期租金、管理服务费及推广费合计506369.79元。至2020年8月14日，多次协商未果下，原告书面通知被告解除合同。至今未果。基于以上事实，诉至贵院，望判如所请。壹健公司辩称：一、对于原告要求解除合同的时间不予认可。1、双方租赁合同的解除日期应为2020年4月15日。被告于2020年4月15日向原告送达律师函，明确告知原告，按照商铺租赁合同第18条约定、库房租赁合同第五条第5款约定及《合同法》第九十四条第（一）款的规定，即日起解除原告与被告于2019年1月23日签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》、《新荟城购物中心库房租赁合同》及双方于2019年9月2日签订的《新荟城购物中心库房租赁合同之补充协议》。并函告被告将与原告协商腾空商铺及库房的相关事宜，并就原告返还商铺租赁保证金、库房租赁租赁保证金、管理服务费、推广费等费用结算后续事宜进行协商，请原告予以配合。2020年4月15日，原告收到该律师函，在被告员工与原告项目负责人沟通腾房时，原告认可合同已经解除，同意被告搬离腾房，但要求被告支付押金才允许搬离。因此，被告认为2020年4月15日，双方签订的商铺租赁合同、库房租赁合同均已解除。2、2020年1月31日起，被告持续告知原告因新冠疫情这一不可抗力，导致无法经营的情况，履行了告知义务，原告对该不可抗力知情。二、不同意支付2020年3月-8月14日的房屋租金、管理服务费及推广费共计506369.79元。1、2020年1月17日（含当日）之后，被告因新冠疫情的不可抗力原因，无法使用租赁商铺及库房，无法经营健身会所。在支付2月的房租后，被告无力支付3月的房租。同时被告认为因无法实现合同目的，被告不应当承担或应当承担小部分2020年3月-2020年4月15日期间的房屋租金。对于管理服务费及推广费，因被告自2020年1月17日（含当日）之后便没有经营健身会所，不存在原告对被告进行管理服务及推广，因此被告无需支付管理服务费及推广费。2、2020年4月15日双方签订的合同解除后，被告多次要求腾空租赁房屋，原告虽同意被告搬离腾房，但要求被告支付押金才允许搬离。押金为9万元，原告尚有5万元装修押金没有退给被告，有30余万元的租赁保证金也没有退给被告，被告因无力支付原告要求被告支付合同中没有约定的搬离保证金，没有办法腾房。双方签订的租赁合同中并没有约定腾房时需要支付押金，原告提出的请求是无理的请求，实际上是阻碍被告腾房，因此造成的房屋占有使用费及其他相关费用应当由原告自行承担。3、原告将商铺外围完全密封并上锁，被告无法使用承租的商铺，被告认为商铺实际已经被原告收回，被告无需支付占有使用费或房屋租金。三、不同意支付2020年8月15日至场地实际交还之日的场地占用费。1、前文已经阐述，被告明确要求腾房，但原告要求被告支付合同中没有约定的腾房押金，导致被告不能腾房，过错在于原告，因此2020年8月15日至8月31日的场地占用费应当由原告自行承担。2、开庭前被告再次要求腾房，原告明确告知不同意被告腾房，因此造成的扩大损失（占有使用费等）应当由原告自行承担。四、不同意支付违约金及滞纳金。1、被告按照商铺租赁合同第18条约定、库房租赁合同第五条第5款约定及《合同法》第九十四条第（一）款的规定，解除原告与被告于2019年1月23日签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》、《新荟城购物中心库房租赁合同》及双方于2019年9月2日签订的《新荟城购物中心库房租赁合同之补充协议》，符合合同约定及法律规定，没有任何违约行为。2、在不可抗力发生时，被告第一时间告知原告。按照商铺租赁合同第18条第18.4条约定，如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力时间的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力时间的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任。新冠疫情期间，被告受到疫情影响，无法使用租赁的商铺及库房，按照合同约定，被告暂缓支付房屋租金符合合同约定，不存在任何违约行为。3、原告在向被告发送的律师函回函中明确认可同意延缓租金及其他费用的支付时间，被告没有违约行为。4、关于欠费滞纳金，按照商铺租赁合同第18条第18.4条约定，被告暂缓支付房屋租金符合合同约定，无须支付滞纳金，且原告并未催要过水电费，不存在水电费欠费滞纳金。5、原告重复计算违约金及欠费滞纳金，被告不予认可。6、原告无任何损失。原告拖欠被告租赁保证金、装修押金共391831.5元尚未支付，该金额远超过4月15日前即使按照原告要求，被告应当缴纳的房屋租金等费用。7、即便法院认为被告存在一定的违约行为，原告要求的违约金及欠费滞纳金过高，被告要求降低。五、关于垃圾清运费，被告不予认可。原被告在合同中并无约定垃圾清运费，且被告2020年3月至今并未使用过租赁商铺，不产生任何垃圾，无需支付垃圾清运费，且原告没有提供支付凭证。关于诉讼费，被告无任何违约行为，不应当支付。壹健公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》及补充协议、《新荟城购物中心库房租赁合同》及补充协议于2020年4月15日解除；2.反诉被告退还反诉原告履约保证金331831.50元；3.反诉被告退还反诉原告装修押金50000元；4.反诉被告退还反诉原告库房租赁履约保证金10000元；5.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2019年1月23日签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》及补充协议、《新荟城购物中心库房租赁合同》及补充协议。受新冠肺炎影响及按照北京市政府相关防疫规定，反诉人自2020年1月17日至今处于停业状态，无任何经营收入。由于北京市政府和北京市体育局对人员密集型体育服务行业复工开业有限制要求，目前仍无法恢复营业，库房亦无法使用，致使反诉人不能实现合同目的，系属于不可抗力因素。按照库房租赁合同约定，此种情况合同自动终止，互不承担任何违约责任。因此，反诉人于2020年4月15日向被反诉人送达律师函，明确告知解除双方签订的合同及补充协议，并函告协商腾空商铺及库房事宜以及退还各项费用问题。后被反诉人明确告知反诉人需交纳9万元押金方可搬离，据此反诉人认为被反诉人同意解除合同并已要求腾退，但被反诉人的要求反诉人不同意。另被反诉人将反诉人承租的商铺外围完全密封并上锁，反诉人无法使用，故被反诉人已实际收回商铺。综上，为维护反诉人的合法权益，诉至贵院，望判如所请。本院经审理认定事实如下：2019年1月22日，同昌盛业公司（甲方）与壹健公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），壹健公司租赁同昌盛业公司位于北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”B1-14号商铺，用于经营壹健会健身及其系列产品。第4.1条约定，租赁期限为5个租赁年度，具体为2019年1月25日至2024年1月24日。第4.2条约定，第1个租赁年度月基本租金为52052元/月；第2个租赁年度月基本租金为54418元/月；第3个租赁年度月基本租金为57375.5元/月；第4个租赁年度月基本租金为60333元/月;第5个租赁年度月基本租金为63290.5元/月。上述租金并不包括管理服务费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用。乙方应自租金起算日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金。第4.3条约定，乙方租赁保证金金额为租期内最高基本租金的年度的当年度3个月的月基本租金、管理服务费及推广费，保证金金额331831.5元，由乙方在签署本合同之日向甲方交纳。本合同签订后，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣（但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救方法）。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担违约责任。甲乙双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务履行完毕，并且租期届满之日起三个月内无消费者投诉或要求赔偿，同时乙方向甲方付清乙方应承担的违约金、赔偿金、租金、能源费等应付款项以及乙方将该商铺交还给甲方验收完毕的前提下，甲方应在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还乙方（但因乙方违约导致甲方解除合同除外）。如出现消费者投诉和或要求赔偿的情况或存在其他需乙方承担的款项，甲方均有权以履约保证金抵扣该等款项，不足部分由乙方在抵扣后的5个工作日内向甲方补足。第4.4条约定，自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费，每月共41405元。首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月20日前支付下月管理服务费。首月管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以日管理服务费（即月管理服务费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的管理服务费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日管理服务费计算。乙方应交纳的装修管理费标准为人民币70元／月／平方米。装修期间内产生的其他费用，详见《新荟城购物中心商户装修收费标准》。第4.5条约定，自租金起算日起，乙方应交纳推广费。推广费为人民币10元／月／平方米。除首月推广费于本合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前向甲方支付下月推广费。首月推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺租金起算日起至该月月底）乘以每日推广费（月推广费乘以12个月除以365天，下同。）计算。最后一个月的推广费根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日推广费计算。第4.6条约定，乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。其中，水、电费按甲方独立为商铺安装的水、电表度数和政府规定取费标准加上损耗标准按月收取，由乙方在每月20日前向甲方交纳以上费用。第5.1条约定，该商铺的交付日期为2019年1月25日。乙方应派代表与甲方共同对该商铺移交进行交接。6.1乙方有60个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。6.5如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，免租装修期届满、乙方装修完毕，且经甲方及消防部门验收合格后30日内，甲方应向乙方无息返还装修押金。第16.1条约定“乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理。”16.2条约定“乙方逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和或管理费和或保证金和或临时场地租赁费和或水电燃气空调及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付违约金。逾期支付上述费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，甲方有权向乙方索赔或解除合同并按本合同17.2款处理”。第16.9条约定“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下的其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支。”第17.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同……。”17.2.6“逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，”17.2.7“未经甲方书面同意乙方擅自退租的。”18.4如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；合同履行期间按上述中止时间自动延长；但双方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响。但是，在一方迟延履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。2019年1月30日，同昌盛业公司（甲方）与壹健公司（乙方）签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定乙方装修期间，甲方收取装修管理费金额为41405元。壹健公司交纳了上述费用，并称垃圾清运费已含在上述费用中。同昌盛业公司提交《马家堡新荟城商户装修手册》佐证装修收费标准中含装修管理费、装修押金、垃圾清运费等费用，其中垃圾清运费300㎡以上商铺15元／㎡，壹健公司欠付垃圾清运费金额为8872.5元。壹健公司认可未交纳过装修期间垃圾清运费。2020年1月3日，同昌盛业公司（甲方）与壹健公司（乙方）签订《商铺租赁合同》之补充协议，约定：1、甲方免除乙方根据原合同第4.2.1条、第4.4.1条及4.5.2条款项下约定应向甲方支付的租金、管理服务费及推广费，免除期间为2020年1月免除15个日历日，2020年2月免除15个日历日。2、上述免除期以外，乙方应按原合同约定正常向甲方支付租金、管理服务费及推广费，否则甲方有权按照原合同约定追究乙方违约责任。2019年1月28日，壹健公司向同昌盛业公司交纳租赁保证金331831.50元。同年1月30日，壹健公司向同昌盛业公司交纳装修押金50000元。庭审中，双方确认租金、管理服务费、推广费已付至2020年2月29日。自2020年3月1日始，壹健公司未再支付上述费用。另查，同昌盛业公司（甲方）与壹健公司（乙方）另行签订《新荟城购物中心库房租赁合同》，约定库房位置位于新荟城购物中心二层，编号为2F-38号，用于乙方设置地下仓库使用。租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日。库房管理费总额为63875元。履约保证金为10000元。其中违约责任中约定“因战争、自然灾害、国家有关政策调整、政府城市规划等不可抗力原因，造成本合同无法继续正常履行的，合同自动终止，甲乙双方均不因此承担任何违约责任”。2019年9月2日，双方签署《补充协议》，库房管理费总额为63875元，支付方式调整为以预付方式按季度支付，每个季度的最后一个月的20日前支付。2019年9月20日，壹健公司向同昌盛业公司交纳库房履约保证金10000元及首期租金15968.75元。2019年10月28日，壹健公司交纳库房租金15968.75元。2020年2月11日，同昌盛业公司向壹健公司发出《通知》，内容大意为：目前，全国新冠肺炎疫情防控正处于关键时期，疫情亦给我们的正常经营带来了前所未有的困难和挑战。本着携手共进、共度难关的责任感，经研究决定，对贵司承租的商铺予以租金及部分费用减免支持，具体如下：1、减免2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，物业费及其他费用照常收取。2、将在贵司2020年3月及2020年4月应付租金的基础上，分别各扣除减免的2月份租金及推广费的50%。3、已支付的3月、4月租金的商户，将在下一账期应付租金中一次性扣除减免的2月份租金及推广费。壹健公司收到上述通知。2020年2月20日，同昌盛业公司向壹健公司发出《通知》，内容大意为：我司于2020年2月11日向贵司发送了通知，减免了贵司2020年2月1日至2月29日期间的租金及推广费，除此之外的费用（包括但不限于2020年3月、4月租金等费用）未予以减免。在此我司再次声明，我司给予贵司的减免政策是以贵司正常履行合同为前提，如贵司不履行合同约定，未能于2020年3月5日前向我司支付前述未免除应付费用，则贵司不再享有我司给予的租金及推广费减免政策。我司有权要求补交并有权依据合同约定追究贵司的违约行为。如贵司向我司出具承诺函，承诺于2020年3月10日前向我司支付前述应付费用的，我司可将支付的最晚时间宽限至2020年3月10日。壹健公司收到上述通知。2020年3月26日，同昌盛业公司向壹健公司发出《催款通知函》，内容大意为，根据原合同约定，贵司应于2020年3月20日前向我司交纳2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金、管理服务费、推广费合计101738元。特此函告贵方：1、贵方须于2020年3月31日前支付上述费用。待交纳上述欠缴费用后，须支付滞纳金，具体金额以我司出具的付款通知单为准。2、如未在2020年4月4日前向我司交纳上述欠缴费用及滞纳金，我司有权按原合同17.2条约定执行。2020年4月14日，壹健公司向同昌盛业公司出具《律师函》，内容大意为：受新冠肺炎影响及按照北京市政府相关防疫规定，壹健公司自2020年1月17日至今一直处于停业状态，无任何经营收入。由于北京市政府和北京市体育局对人员密集型体育服务行业复工开业有限制要求，目前仍无法恢复营业，库房亦无法使用。现因新冠肺炎这一不可抗力的影响，致使壹健公司不能实现合同目的。按照商铺租赁合同第18条约定及相关法律规定以及国家相关部门的要求，因此次新冠疫情及疫情期间体育部门下发的相关文件，导致壹健公司不能实现商铺及库房的租赁目的，健身商业场馆至今仍未恢复营业，库房亦无法使用，无法履行合同的情况属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。按照库房租赁合同第五条第5款约定，因战争等不可抗力原因造成本合同无法继续正常履行的，合同自动终止，甲乙双方均不因此承担任何违约责任。按照商铺租赁合同第18条约定、库房租赁合同第五条第5款约定及合同法第九十四条第一款规定，现壹健公司正式函告如下：即日起解除双方商铺租赁合同、库房租赁合同以及补充协议。壹健公司将与新荟城公司协商腾空商铺及库房的相关事宜，并就返还租赁保证金、库房保证金、管理服务费、推广费等费用结算后续事宜进行协商，请予以配合。2020年4月15日，同昌盛业公司出具《关于律师函之回函》，内容大意为：我司于2020年4月15日收到《律师函》，我司经慎重考虑回复如下：我司在未得到大业主任何租金减免的情况下，已经免除了壹健公司2020年2月的租金及推广费。在此次新冠肺炎疫情期间，我司与壹健公司均面临同等不可抗力，法律对双方合法权益的保护也是平等的。壹健公司以遭受不可抗力为由拒绝支付一切费用，显失公平。按照国家相关法律规定，遭受不可抗力的善后事宜，应首先由合同双方通过协商解决。现我司不能同意壹健公司未经协商一致单方提前解除合同。为确保协商顺利，特提出以下要求：（1）收到本函之日起5日内付清欠缴费用及滞纳金；（2）壹健公司应与消费者办理完所有退卡事宜，并向我司出具书面承诺自行承担与消费者之间的纠纷；（3）如届时双方就合同解除事宜达成一致，则合同解除时间以我司与壹健公司协商一致的时间为准。2020年4月29日，同昌盛业公司向壹健公司出具《催款通知函》，内容大意为催缴2020年5月租金，要求壹健公司在2020年5月5日前付清欠缴费用及滞纳金。2020年8月14日，同昌盛业公司向壹健公司出具《解约通知函》，内容大意为贵司自今年2月至今不向我司支付租金，由于疫情原因健身行业不能经营，我司亦表示理解，多次电话、函件联系负责人协调租金事宜，至今无人回复。根据合同约定，贵司须于收到此函后3日内与我司办理解约事宜，否则视为贵司放弃商铺内一切物品的所有权，我司有权以任何方式处分该等物品。我司将会依据原合同追究贵司相关违约责任。壹健公司称未收到上述解约通知函，同昌盛业公司称向壹健公司邮寄送达了上述通知函，但未向本院提供证据。另，壹健公司主张2020年4月15日同昌盛业公司同意其撤离设备，但前提条件是要求交纳9万元拆除押金，并提交以下证据证明其主张：1、壹健公司原法定代表人窦维维与同昌盛业公司项目负责人徐冬的微信聊天记录，其中徐冬在4月29日询问“窦总你们的拆除如何安排的”，窦：正在与公司商量拆除押金的事，装修押金都快一年了早该退回来，现在拆除又让交钱，然后找点理由给扣下，所以现在谈不动了。2、窦维维与同昌盛业公司项目负责人李正军、徐冬于4月21日的通话录音，其中徐：关于撤离这个事，你们也得按咱们合同约定去履行，拆除，你东西可以搬走，拆除等等这些工作该做的也得做，包括注销。…你搬走还得给我恢复…好吧，我就这4点要求，第一，把卡的事这个是重中之重，你要引起群体事件，真的不是我都不找。…拆除。你先把拆除手续过来给我办了，这个东西拆除的时候也有一个保证金…我肯定是你拆除完了，多少天我要退给你的。…是你把拆除的手续办完了，你要拆之前你先把设备搬走，好不好？…大概就这么着这么几点，然后工商这些手续你同时注销，注销完了把那个注销证明给我们出示一下。…你就给李正军打电话，我们项目的负责人。…对，就后续这几个事你就跟他对接好吧？我们该怎么配合怎么配合。3、窦维维与同昌盛业公司项目负责人徐冬于4月25日的通话录音，其中窦：昨天崔总跟咱这边的负责人不是说要签拆除协议吗？然后现场负责人说还得再额外交9万块钱的押金，拆除押金。徐冬：对。…咱们有协议，你可以拿协议就去主张，你担心什么呢？我肯定退。…对，你可以签一个简单的协议，就是拆除协议。里面说保证金拆除以后我们验收完了以后，你们拆完以后，咱们就是三天之内就可以验。我们验完了没问题。因为我几天之内全额退，写的清清楚楚的就行。同昌盛业公司对上述证据真实性、关联性、证明目的均不认可，但认可徐冬系公司股东。庭审中，壹健公司称自其向同昌盛业公司发出解约函之日未再进入租赁场地，并于2020年6月1日在涉案场地张贴停止营业的公告通知，妥善处理会员，同时称同昌盛业公司在场地外围加了围挡。同昌盛业公司对公告通知真实性认可，但证明目的不认可，围挡系新入驻商户装修所需加装的，并称其确于2020年6月左右收回场地。诉讼中，经本院释明，双方于2020年12月18日交接现场完毕。再查，2020年1月28日，北京市体育局发布京体产业字（2020）3号《关于进一步加强公共体育场馆和体育运动项目经营单位疫情防控工作的通知》，要求暂停组织各类聚集性健身活动，包括各类体育培训、健身辅导、团体操课等活动。同年3月5日，北京市体育局发布京体产业字（2020）7号《关于进一步加强全市体育健身场所疫情防控工作的通知》，要求依据北京市委市政府和体育行业疫情防控工作要求，以下体育健身场所继续执行停业措施：一是利用地下空间等密闭场所开设的体育健身场所（通风条件较差）…。同年4月30日，北京市体育局发布京体产业字（2020）14号《关于新型冠状病毒肺炎疫情二级应急响应期间做好全市体育健身场所安全有序开放工作的通知》，要求暂不开放游泳馆、利用地下空间建设的体育健身场所及各类健身场所的淋浴设施，开放时间另行通知。同年6月18日，北京市体育局发布京体产业字（2020）22号《关于暂停体育赛事活动举办和部分体育健身场所开放的紧急通知》，要求暂停开放游泳场所、地、地下空间开设的体育健身场所和健身场所的淋浴设施放时间另行通知。本院认为，同昌盛业公司与壹健公司签订的《商铺租赁合同》、补充协议及《新荟城购物中心库房租赁合同》、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方均认可因新冠肺炎疫情导致合同解除，但合同解除的时间点双方意见不一，对此，本院认为，新冠肺炎疫情的爆发对全国健身行业尤其是地下空间开设的体育健身场所影响较大，壹健公司在无力经营情况下通过微信与同昌盛业公司商洽后续事宜，在双方无法协商一致情况下，壹健公司于2020年4月14日向同昌盛业公司发出《律师函》，同昌盛业公司收到该函并于次日向壹健公司回函，回函中虽不同意壹健公司单方解除合同，但从回函内容可知，同昌盛业公司已预知即将解除合同并就后续事宜对壹健公司提出要求。另通过壹健公司提交的微信记录及电话录音内容可佐证双方此后协商涉案租赁场地拆除、搬离及处理消费者退卡等事宜，但因未协商一致，壹健公司未搬离场地物品，同昌盛业公司虽不认可微信记录及电话录音真实性，但未提交反证，本院对该证据予以采信。壹健公司主张同昌盛业公司在涉案场地外围加装围挡导致无法进入经营，同昌盛业公司不予认可，壹健公司亦未提交充分证据，且本院勘验现场物品时确曾发现有临近场地新租户入驻装修，难以认定围挡系同昌盛业公司加装，故对其该项主张不予采纳。另从壹健公司提交的张贴在涉案场地的停业通知显示，其中一张张贴时间系2020年6月1日，另一张其称系2020年4月底张贴，但未举证，同昌盛业公司亦不认可，本院认定其正式停业时间为2020年6月1日，并以此行为表明不再履行合同。同昌盛业公司主张其于2020年8月14日向壹健公司发出解除函，壹健公司称未收到，同昌盛业公司未举证证明将解除函已送达壹健公司，故对其以此时间解除合同的主张不予采纳。综合上述分析，结合同昌盛业公司自认2020年6月左右收回场地，本院认定双方租赁合同及补充协议自2020年6月1日解除。至于库房租赁合同及补充协议因系商铺租赁合同的附随合同，且期限已经届满，合同自然终止，本案不再涉及解除问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因壹健公司从事人员密集型服务行业，确因政府疫情管控措施无法经营，故无法经营原因系壹健公司不能克服、不能预见、不可避免这一不可抗力因素，拖欠租金、管理服务费、推广费均发生在疫情严格管控期间，故壹健公司对此不存在违约行为。因此，合同解除后同昌盛业公司应依约退还壹健公司租赁保证金331831.50元。关于装修押金50000元，同昌盛业公司在未能举证证明壹健公司存在装修违约情形的情况下，亦应如数返还。至于库房履约保证金10000元，鉴于合同期限已经届满且现有证据无法证明壹健公司有违约情形，故应予返还。关于同昌盛业公司主张的合同履行期间的房屋租金、管理服务费、推广费，本院根据公平原则，考虑合同履行情况、双方洽商情况以及疫情对健身行业的影响程度等因素酌情确定应返还租金的数额。至于管理服务费、推广费，考虑与疫情无必然关联，且同昌盛业公司不因疫情而停止上述服务，故应依约交纳。关于场地占用费，因壹健公司受疫情影响较大导致无法经营，在此之下于2020年4月15日发出律师函解除合同，同昌盛业公司在回函中已预知双方合同即将解除，且事后亦通过微信、电话协商合同解除后的场地拆除、搬离及消费者退卡等事宜，但以需交纳拆除押金作为搬离条件，后在本案审理中经本院释明情况下仍不同意交接，本院认为同昌盛业公司在明知壹健公司不再履行合同情况下未积极履行协助办理交接的义务，由此扩大的损失应由同昌盛业公司自担，故对其该项诉求，本院不予支持。关于违约金及欠付租金、管理服务费、推广费的逾期滞纳金，因壹健公司延迟支付上述费用发生在疫情防控期间，系因不可抗力因素，并非归责于自身原因，故不予支持。关于欠付水费的逾期滞纳金，因欠付期间为2019年12月6日至2020年1月5日，同昌盛业公司称已于出单当日将付款通知送达壹健公司，但壹健公司未及时缴纳，结合壹健公司自认水费交纳惯例为同昌盛业公司将单据送至店内，故壹健公司迟延交纳水费应支付相应滞纳金。因滞纳金的性质实为违约金，结合违约情节及本案实际，同昌盛业公司主张的金额273.42元，并无不当，本院予以支持。至于垃圾清运费8872.5元，根据租赁合同及同昌盛业公司提交的装修手册约定，壹健公司除需交纳装修管理费外，尚需交纳装修期间垃圾清运费，壹健公司认可未曾交纳，故结合本案实际及现有证据，对同昌盛业公司的该项诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与北京壹健国际投资咨询有限公司所签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》及补充协议于2020年6月1日解除。二、北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司2020年3月1日至2020年5月31日期间的房屋租金97952.4元、管理服务费124215元、推广费17745元。三、北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司垃圾清运费8872.5元；四、北京壹健国际投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司滞纳金273.42元；五、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京壹健国际投资咨询有限公司租赁履约保证金331831.5元；六、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京壹健国际投资咨询有限公司装修押金50000元；七、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京壹健国际投资咨询有限公司库房租赁履约保证金10000元；八、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8000元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担6400元（已交纳），由北京壹健国际投资咨询有限公司负担1600元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3589元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二一年二月二十二日书记员  武 萍卢刘华