山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1325民初566号 原告：张自安，男，1984年7月20日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李健，山东奥瀚律师事务所律师。 被告：山东蓝色港湾休闲购物广场有限公司，住所地山东省临沂市费县和平路与建设路交汇处东路北。 法定代表人：杨丽，总经理。 委托诉讼代理人：于翔，山东泰隆律师事务所律师。 原告张自安与被告山东蓝色港湾休闲购物广场有限公司（以下至判决主文前简称“蓝色港湾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张自安及其委托诉讼代理人李健、被告蓝色港湾公司的委托诉讼代理人于翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张自安向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还原告租金、履约保证金等费用合计109770元；2.请求依法判令被告赔偿原告违约金5488.5元；3.请求由被告方承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年6月23日签订商铺租赁合同一份，约定原告租赁被告位于费县蓝色港湾休闲购物广场内1号楼B栋3层64号，租赁期间为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止，并在第十七条中约定若产生争议，由被告租赁房屋所在地法院管辖。原告按照合同约定向被告支付第一年租金47816元、综合管理费22330元等费用合计109770元。后因被告单方原因导致消防验收未合格，导致原告无法经营。被告于2016年7月25日通过消防验收，后原告于2016年9月开始营业。被告减免张自安自2016年8月1日起至2019年12月31日的全部租金。2020年7月25日，被告向原告发出解除合同及清场通知一份。依据《中华人民共和国民法典》等法律之规定，被告方未按照合同约定履行，严重侵害了原告的合法权益，应向原告返还已交纳的租金等费用，并应承担违约金。 被告蓝色港湾公司辩称，1、涉案合同签订时租赁物整体确实未通过消防验收，不具备交付条件，但张自安并未在合理期间内提出解除合同返还租金等诉求，而是在2016年7月25日消防验收合格后进场经营至合同履行完毕，应视为张自安认可该合同效力并已适当履行，现该合同已到期终止，不存在返还的可能；2、因张自安第一年未实际经营，验收合格后我方给予其免除2018、2019年租金的优惠政策，如支持其返还第一年租金的请求，显然有失公平，也不符合正常的交易习惯，如张自安未交纳第一年费用，该合同并不生效，且不具备我方给予免租优惠政策的基础；3、依据合同约定，20000元违约保证金应于合同履行期限届满无其他纠纷半年后返还，张自安尚欠我方2020年1月至7月租金，该20000元保证金是否应予退还有待另案审理结果；4、涉案合同于2015年8月1日签订，直至2016年7月25日取得消防验收，张自安可自其知道或应当知道解除事由之日起，要求解除合同，返还租金，但张自安接受我方给予的免租政策，经营三年后，要求返还，无适当理由，该诉讼已超过法律规定的三年诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2015年6月23日，被告作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的原告签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺（标的物）位置、用途:1.位置：位于临沂市费县蓝色港湾休闲购物广场内，商铺**楼******，房屋总面积364㎡，做为经营午后时光项目使用。……6.为提升甲方的整体形象，达到统一宣传的目的，在场地交付使用时甲乙双方需确认开业时间（书面签订），并作为本合同附件，如乙方未能按时开业，每逾期一日，乙方应按每日租金的两倍向甲方支付违约金。……二、装修期1、场地的交付：甲方应提前至少3日通知乙方商铺的交付日期，交付时甲乙双方确认验收后签署《交付确认函》，《交付确认函》日期作为交房日（进场装修日）。若乙方未按照甲方通知时间办理房屋验收交付手续，每逾期一日，装修免租期相应扣减一日。2、装修（免租期）的规定该商铺交付之日起，乙方可享有92天装修（免租期），装修免租期仅免租金，其它费用照常收取，若甲方延期交付该商铺，该装修（免租期）则顺延。3、装修保证金商铺《交付确认函书》签订的同时，乙方应向甲方委托的管理机构交付装修保证金。乙方装修完毕后，经甲方验收合格后三个月无息返还乙方装修保证金。……三、租赁期限及承诺：1、该商铺租赁期限5年，自2015年8月1日至2020年7月31日。自计租日起开始计算，至次年当月的前一日为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期届满。若甲方未按以上日期交付商铺，以实际交付日为合同的生效日，不存在逾期违约的问题。合同到期后，双方另行签订新的租赁合同。……四、费用、履约保证金及支付方式和相关标准：1、签订商铺租赁合同时，乙方应向甲方交纳人民币20000元（大写：贰万元整）作为履约保证金，至合同到期半年后无任何遗留问题无息返还。2、该商铺年房屋第一年租赁费为47816元（大写：肆万柒仟捌佰壹拾陆元整），……五、付款逾期责任：乙方应按本合同约定如期足额支付各项费用。若乙方逾期未向甲方支付本合同约定的任何费用，不足15日的，每逾期一日，按逾期支付总额的0.5%向甲方支付违约金；逾期超过15日（含15日）未交纳费用的，按逾期支付总额的1%向甲方支付违约金；逾期超过30日（含30日）仍未交纳应付款项的，甲方有权对其停水停电，并立即解除协议且乙方已付费用及保证金不予退还。……十九、本合同的提醒及生效……2、本合同自双方签字（是法人或其他组织的，尚需盖章）后生效。同日，双方还签订了《补充协议一》、《补充协议二》，其中《补充协议二》约定:乙方除支付上述租金即主合同中约定的费用外，还需交纳综合管理费22330元，节日促销费3190元、宣传推广费3190元、营运服务费3190元。水电费根据实际使用情况交纳，按商业标准收费加适当损耗，上述费用同主合同费用同时交纳不得拖延，同时根据年度变化所调整的各项费用金额见费用明细表。原告、被告均在上述合同、协议中签字、签章。 《被告费县蓝色港湾项目1号楼B栋3层64号午后时光商铺洽谈记录》中载明甲方负责一次消防验收，并对土地使用金、垃圾处理费等作出约定。2016年7月25日，临沂市公安消防支队出具临公消验字[2016]第0148号建设工程消防验收意见书，综合评定费县蓝色港湾建设工程消防验收合格。 被告费县蓝色港湾项目1号楼B栋3层64号午后时光费用明细载明租金、综合管理费、节日促销费、宣传推广费、营运服务费：第一年（2005.8.1-2016.7.31）106288元，免租3个月26572元，剩余首期费用79716元，签合同时交纳；第二年（2016.8.1-2017.7.31）106288元，于2016年7月1号前交纳费用；第三年（2017.8.1-2018.7.31），119574元，于2017年7月1号前交纳费用；第四年（2018.8.1-2019.7.31），119574元，于2018年7月1号前交纳费用；第五年（2019.8.1-2020.7.31），租金132860元，于2019年7月1号前交纳费用。 2015年6月23日，原告按约交纳首期费用79716元（包括房屋租金47816元、综合管理费22330元、节日促销费3190元、宣传推广费3190元、营运服务费3190元，共计106288元，扣除免租3个月的费用26572元）、履约保证金20000元、土地使用金2912元。2016年2月17日，原告交纳装修保证金5000元、垃圾处理费1092元，2016年2月24日，原告交纳水卡押金50元，2017年1月10日，原告交纳POS机押金1000元，以上原告共计向被告交纳费用合计109770元。 被告于2020年7月2日向原告送达《最终崔收函》，但原告对租金减免等有异议，并在该函中作出回复。 上述事实，有商铺租赁合同及补充协议等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。该《房屋租赁合同》约定：“若甲方（原告）未按以上日期交付商铺，以实际交付日为合同的生效日，不存在逾期违约的问题。”故被告因消防验收原因延期交付商铺，符合涉案租赁合同约定，被告将向原告收取的第一年度的租赁费用转作下一年度的租赁费用，在双方实际履行合同过程中，原告并未提出异议，且符合交易习惯，因此原告要求被告返还第一年度的租赁费用及支付违约金的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告返还履约保证金、装修保证金、水卡押金、POS机押金的诉讼请求，现涉案租赁合同期限已届满，被告应当返还原告的该财产。至于被告主张涉案租赁合同期限届满无其他纠纷后返还原告该财产的问题，因被告所主张的其他纠纷，被告已另案进行诉讼解决，其诉讼结果与本案被告的返还义务无关联性，故对被告的该主张，本院不予支持。 关于减免租金的期限问题，减免租金是出租方处分自己权利的行为。本案在无减免租金的书面合同，原、被告均不能提交证据证明各自的主张的情况下，应以出租方即被告对该问题的主张为准。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告山东蓝色港湾休闲购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张自安各项费用共计26050元（装修保证金5000元+履约保证金20000元+水卡押金50元+POS机押金1000元）； 二、驳回原告张自安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2606元，减半收取计1303元，由被告山东蓝色港湾休闲购物广场有限公司负担294元，由原告张自安负担1009元，保全费1120元，由被告山东蓝色港湾休闲购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 刘凤岩 二〇二一年二月二日 法官助理 张 翠 书 记 员 王文涛