广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24198号原告（反诉被告）：伍茂佳，男，1970年12月27日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××410。委托诉讼代理人：李道红，广东永宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹芳，广东永宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某1，男，1974年1月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××617。委托诉讼代理人：陈阳武，广东瀛湾律师事务所律师。原告（反诉被告）伍茂佳与被告（反诉原告）张某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，被告张某1提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍茂佳委托诉讼代理人李道红、被告（反诉原告）张某1及其委托诉讼代理人陈阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍茂佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年3月10日起至合同解除之日止的租金暂计240000元（租金每月按48000元标准计算，暂计至2020年8月9日为240000元）及滞纳金暂计18048元（滞纳金以未付租金为基数，按月利率2%计算，从当月16日开始计算至实际清偿之日止，其中，2020年1月滞纳金从2020年1月16日计算至2020年4月2日为2464元，2020年2月份滞纳金从2020年2月16日计算至2020年7月16日为4736元，暂计至2020年7月23日为18048元）；2.判令被告于本案判决发生法律效力之日起七日内注销或迁移被告登记在本租赁物地址上的营业执照；3.判令被告从合同解除之日起至实际搬离租赁物业并协助搬离注销商铺上核准注册的工商营业执照或将公司住所地变更至其他地址手续之日止，每月按48000元的标准向原告支付租赁物占有使用费。诉讼中，原告伍茂佳将诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2020年9月至2020年12月租金193680元[2020年9月至2020年11月租金每月按48000元标准计算，其中2020年9月尚欠47680元（已扣除截止至2020年12月4日滞纳金47680元，滞纳金以2020年1月至11月每月未付租金为基数，按月利率2%计算，从当月16日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月4日为47680元），2020年12月开始租金每月按50000元标准计算]及滞纳金暂计478.93元（滞纳金以未付租金为基数，按月利率2%计算，从2020年12月5日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月10日为478.93元），合计194158.93元。事实与理由：2019年12月10日，原告与被告签订《租赁合同》约定，甲方（原告）将位于中山市×××××××××××××××、A2、A3、A4共4卡商铺租给乙方（被告）用于经营各种家具、床上用品等；租赁期限从2019年12月10日至2022年12月9日止，2019年12月10日至2020年12月12月9日每月租金为48000元，乙方须每月15号前支付当月租金，逾期支付须向甲方支付滞纳金，拖欠租金15天以上甲方有权收回商铺；合同还约定了违约责任等条款。合同签订后，被告未依约履行支付义务，经原告多次催促，被告至今尚欠原告租金240000元。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告有权解除租赁合同。租赁关系解除后，被告应将租赁物业注册中山市沙溪镇中泓家具店的工商营业执照的注册地址迁出或注销。综上，为了维护原告的合法权益，原告依据我国相关法律法规，向法院提起诉讼，恳请法院依法判允原告之诉请。被告张某1辩称，被告实际拖欠原告2020年2月、3月份租金，租金已缴纳至2020年11月份，原告要求支付滞纳金的标准过高，原告也没有证据证明被告拖欠租金导致其实际产生何种损失。反诉原告张某1提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原告和反诉被告从2020年12月31日起解除双方于2019年12月10日签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告租赁按金120000元；3.判令反诉被告免收反诉原告2020年2月至3月租金96000元。事实与理由：2019年12月10日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同》约定，反诉被告将位于中山市沙溪镇隆都家具博览中山A幢A1、A2、A3、A4共4卡商铺租给反诉原告用于经营各种家具、床上用品等；租赁期限从2019年12月10日止2022年12月9日止。由于疫情影响，反诉原告在2020年2月至3月未能开门营业，导致未能实际使用涉案商铺。反诉原告于2020年5月18日通过微信，申请反诉被告免收反诉原告2020年2月至3月租金96000元，但反诉被告并没有同意。整个2020年度，反诉原告的生意一直不景气，且中开高速和中山市××××将从涉案商铺门口通过，且中开高速已经开工建设，导致反诉原告无法正常使用涉案商铺，从而无法实现签订涉案租赁合同的目的，反诉原告有权解除涉案租赁合同。由于双方在租赁合同约定，逾期支付租金每天按应付租金的2%计算滞纳金，该约定标准过高，且有弥补反诉被告损失的作用。双方又同时约定支付租赁按金，如有违约，不予退回，该约定同样有弥补反诉被告损失的作用。反诉被告的损失最多就是银行贷款利息损失，因此，计算滞纳金后，反诉被告就应退回反诉原告交付的按金120000元。反诉原告现依法提起反诉，望法院在查明本案全部事实的基础上，依法支持反诉原告的所用反诉请求。反诉被告伍茂佳针对反诉辩称，反诉原告主张解除合同属于反诉原告单方违约解除，反诉被告同意反诉原告于2020年12月31日搬出，由于解除系反诉原告违约解除，依照双方签订的租赁合同，反诉原告缴纳的合同押金应予没收，反诉原告无权要求反诉被告退还。如果反诉原告在2020年12月31日没有搬离，反诉原告应当按照双方签订的租赁合同约定租金标准支付场地占用费。反诉原告主张免收2月份、3月份的理由反诉被告不同意，案涉租赁物在合同签订后已交付反诉原告控制使用，反诉原告称疫情导致其没有使用显然没有任何道理，反诉原告的意思应当是疫情导致人流量下降经营受到影响，但反诉原告没有任何证据证明是否真受到影响及影响的程度，故反诉原告主张减免2月、3月份租金不符合法律规定。原告（反诉被告）伍茂佳就本诉与反诉提交的证据有：1.租赁合同；2.房地产权证；3.中国建设银行个人活期账户交易明细；4.企业信用信息公示报告；5.税收缴款书及发票；6.银行还款单及企业信用信息公示。被告（反诉原告）张某1就本诉与反诉提交的证据有：1.原、被告微信聊天记录；2.中开高速规划图及坐标定点照片；3.银行转账明细复印件；4.中山市横四线西段工程规划坐标图；5.中山市人民政府国有资产监督管理委员会于2019年12月13日发布的关于推进中山市横四线西段沙溪互通工程按时通车的简报；6.中山市横四线西段工程沙溪段部分工程施工现场照片；7.原、被告短信记录；8.关于接收租赁房屋的通知及相应的照片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于中山市××××××××××××××××××、A3-A4所有权人为伍茂佳，房地权证号为：粤房地权证中府字第0214076172号、粤房地权证中府字第0214076131号。2019年12月9日，张某1向伍茂佳交纳按金120000元。2019年12月10日，伍茂佳（出租方、甲方）与张某1（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市105国道大涌支线路口侧（即中山市隆都家私城前排）的隆都家私商场A座1-4卡第一、二层共4卡商铺，租给乙方用于经营各种家具、床上用品等；租赁期从2019年12月10日起至2022年12月9日三年合同止，具体租金收取标准：2019年12月10日至2020年12月9日每月租金为48000元，2020年12月10日起至2022年12月9日每月租金为50000元；租赁期满或合同解除，乙方必须于合同期满或解除后五天内无条件的迁出全部物品，搬迁后商铺内如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失；乙方必须于每月15号前将当月的租金交给甲方，逾期缴纳租金，甲方有权向乙方按日收取相当于逾期未缴纳的租金总数的2%的滞纳金；乙方如拖欠租金十五以上，甲方除有权按日收取滞纳金外，可以收回出租之商铺；签订合同的同时，乙方应预交120000元作为按金，如乙方有任何违反本合同之行为，甲方不再返还按金给乙方；如乙方没有违反行为，按金可在租赁期满撤场时无息如数退还；因不可抗力的原因导致毁损或因当地有关部门和政策征用本商场而造成本合同无法履行时，商场装修赔偿归乙方所有，房产所有权赔偿归甲方所有，双方终止合同，且各不承担责任，甲方如数无息退还按金和已收和未使用租金；因乙方违反本合同约定，除甲方随时有权解除合同外，造成甲方经济损失的，乙方应当负责赔偿，乙方赔偿甲方经济损失应当不低于本合同按金的数额；甲方违约，应向乙方双倍按金240000元，造成乙方经济损失的，甲方应当负责赔偿。合同还约定了其他内容。双方当事人分别签名确认。合同签订后，伍茂佳将涉案租赁物交给张某1使用。伍茂佳主张张某1于2020年4月2日支付2020年1月租金48000元，于2020年7月13日支付2020年2月租金48000元，拖欠2020年3月至12月租金。之后张某1于2020年12月4日支付336000元，合计432000元，并主张该款包含截止至2020年12月4日滞纳金47680元（滞纳金以2020年1月至11月每月未付租金为基数，按月利率2%计算，从当月16日开始计算至实际清偿之日止）及2020年3月至8月租金288000元、余款320元作为2020年9月部分租金。张某1确认其交纳上述三笔款项共计432000元，但认为其于2020年4月2日支付2020年1月租金48000元，于2020年7月13日支付2020年4月租金48000元，于2020年12月4日支付2020年5月至11月租金336000元，并认为其只拖欠2020年2月至3月租金，认为因为新冠肺炎疫情的原因导致其无法开门做生意，要求伍茂佳免收该期间的租金。张某1提交其与伍茂佳于2020年5月18日的微信聊天记录，张某1称：“免租金申请书。尊敬的伍茂佳先生：您好！本人张某1于2019年12月10日和您签订位于广东省中山市沙溪镇隆都家具博览中山A座1-4卡商铺的租赁合同书，租赁期限三年，每月租金为48000元。今年由于受新冠疫情的严重影响，无法做生意，不能缴纳租金。现申请您免收2月至5月份疫情期间的租金，特此申请。申请人：张某1，2020年5月18日。”伍茂佳回复：“张某1先生，您承租本人位于广东省中山市×××××××××××租赁商铺，系本人向银行贷款按揭购买，同样须要按月向银行还本付息。现2020年6月份的租金也即将到期，请尽快缴纳拖欠的全部租金。否则，由此产生的后果均由您自行承担。谢谢！”根据伍茂佳统计的滞纳金计算表（滞纳金按月利率2%计算），张某1迟延支付2020年1月至2020年11月每月租金的逾期天数分别为77天、148天、263天、232天、202天、171天、141天、110天、79天、49天、18天，合计1490天，共计滞纳金47680元。伍茂佳主张张某1于2020年12月4日支付的336000元优先扣除滞纳金47680元，再扣除租金，尚欠2020年9月至2020年12月租金193680元，备注：其中9月份租金已付320元，剩余47680元，10月租金48000元，11月租金48000元，12月租金50000元。张某1称滞纳金计算过高，应当以伍茂佳实际造成的损失为准，最多以按银行贷款利息计算。双方因张某1拖欠租金未达成协议，伍茂佳遂于2020年8月24日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。张某1认为因中开高速和中山市××××将从涉案商铺门口通过，且中开高速已经开工建设，导致其无法正常使用涉案商铺，从而无法实现签订租赁合同的目的，遂向本院提起反诉，主张前述实体权利。另查，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，后中山市新冠肺炎疫情防控指挥部决定，自2020年2月24日12时起，将中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，绝大部分企业开始复工复产。又查，2020年12月26日，张某1向伍茂佳支付48000元。再查，庭审中，张某1陈述其将于2020年12月31日搬离涉案商铺，将商铺返还给伍茂佳，希望伍茂佳在2020年12月31日办理交接手续。伍茂佳在庭审中同意张某1于2020年12月31日搬出，如果张某1在2020年12月31日没有搬走，其应当按照双方签订的租赁合同约定支付租金。庭审后，张某1于2020年12月29日向伍茂佳发送短信，内容为：“伍茂佳先生，下午好。由于您的代理人在开庭时表示您同意和我解除双方于2019年12月10日签订的租赁合同，请您在2021年1月9日下午3点到中山市×××××××××××××××卡商铺和我办理房屋交接手续，谢谢。”2020年1月9日，张某1将《关于接收租赁房屋的通知》张贴在租赁物的大门处，内容为：“伍茂佳先生：我与您房屋租赁合同纠纷一案，案号（2020）粤2071民初24198号。您的代理人到庭表示同意我与您解除双方签订的租赁合同，并由我将位于中山沙溪镇隆都家具博览中心A幢A1、A2、A3、A4共4卡商铺交付给您。我于2020年12月29日通知您及您的代理人，于2021年1月9日下午3点到中山市××××××××××××幢A1办理交接手续，但您未有按时来此办理，我已经将上述铺位腾空，具备交付条件，请随时和我联系，收取上述铺位钥匙，谢谢！”因之后张某1未将涉案租赁物的钥匙交付给伍茂佳，本院通知双方于2020年1月27日下午3时到租赁物处办理交接手续。经到现场查看，张某1已将租赁物内的财物全部搬空，并当场将商铺钥匙交给伍茂佳。伍茂佳于当日写下交接收据，已收回涉案租赁物。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。伍茂佳与张某1签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，伍茂佳将租赁物交给张某1使用，张某1应按合同约定向伍茂佳交纳租金。根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点为：一、2020年2月及3月的租金能否减免；二、张某1尚欠租金的具体数额；三、租赁保证金120000元如何处理；四、违约金如何计算。关于焦点一，即2020年2月及3月的租金能否减免的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案的纠纷在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第6条规定：“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”依照上述规定，2020年我国爆发的新型冠状病毒疫情属于全国性突发公共卫生事件，该事件不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。张某1在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后于2020年2月并未对外进行营业，令其营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。根据公平原则，应酌情减少张某12020年2月租金，故本院酌定减免2020年2月租金的一半即24000元。因广东省从2020年2月24起将中山市新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，绝大部分企业开始复工复产。故对张某1要求减免2020年3月租金的请求本院不予支持。关于焦点二，即张某1尚欠租金的具体数额。首先，关于张某1应支付租金至何时、应支付租金具体数额的问题。张某1虽然在庭审时陈述其将于2020年12月31日解除合同并搬离租赁物，但其并未按其约定的时间搬走。张某1虽然于2020年12月29日向伍茂佳发送短信，要求张某1于2021年1月9日到涉案商铺办理交接手续，但伍茂佳并未回复，至2021年1月9日也未到商铺办理交接手续，即双方并未对解除合同达成一致的合意。而张某1并未交还商铺钥匙给伍茂佳，亦未采取其他措施如办理公证或要求本院派工作人员到场办理交接的方式向伍茂佳交还涉案商铺，直至承办法官于2021年1月25日接到张某1的电话后约双方于2021年1月27日到商铺现场办理交接，张某1才将商铺交还给伍茂佳，故本院认定双方之间签订的房屋租赁合同于该日解除，张某1应支付租金至2021年1月27日。虽然伍茂佳起诉时只要求张某1交租金至2020年12月，但伍茂佳在其反诉答辩时主张如果张某1在2020年12月31日没有按时撤走，则应继续交纳租金，即其在答辩时对其请求进行了变更。故为避免双方当事人的诉累，本院将张某1尚欠至2021年1月10日至27日共18天的租金在本案中一并处理。租赁合同约定“从2019年12月10日至2020年12月9日期间每月租金为48000元，从2020年12月10日至2022年12月9日每月租金为50000元”，张某1从2020年1月起拖欠租金，本院酌定减免2020年2月租金24000元，故张某1应支付租金的具体数额为：2020年1月（2020年1月10日至2月9日）租金48000元、2020年2月（2020年2月10日至3月9日）租金24000元、2020年3月至11月（2020年3月10日至12月9日）租金432000元（48000元/月×9个月）、2020年12月（2020年12月10日至2021年1月9日）租金50000元、2021年1月（2021年1月10日至1月27日）租金30000元（50000元÷30天×18天），共计584000元。其次，关于张某1已支付租金的具体数额。伍茂佳与张某1均确认张某1支付2020年租金的时间为：2020年4月2日支付48000元、2020年7月13日支付48000元、2020年12月4日支付336000元、2020年12月26日支付48000元，合计480000元。故张某1于2020年4月2日支付2020年1月租金48000元，于2020年7月13日支付2020年2月租金24000元、2020年3月部分租金24000元，于2020年12月4日支付2020年3月剩余租金24000元、2020年4月至9月租金288000元（48000元/月×6个月）、2020年10月部分租金24000元，于2020年12月26日支付2020年10月剩余租金24000元、2020年11月部分租金24000元。综上，张某1尚欠租金的具体数额为：2020年11月（2020年11月10日至2020年12月9日）剩余租金24000元、2020年12月（2020年12月10日至2021年1月9日）租金50000元、2021年1月（2021年1月10日至1月27日）租金30000元（50000元÷30天×18天），共计104000元。关于焦点三，即涉案租赁保证金即按金如何处理的问题。租赁合同约定“如乙方有任何违反本合同之行为，甲方不再返还按金给乙方”，而张某1于2021年1月27日提前解除合同，将租赁物交给伍茂佳。关于解除合同的原因。张某1认为中开高速和中山市×××××将从涉案商铺门口通过，且中开高速已开工建设项目，导致其无法正常使用商铺，从而无法实现签订合同的目的，故其有权要求解除合同。根据张某1提交的证据和本院到现场查看的情况，涉案商铺至2021年1月27日并未因张某1提到的中开高速和中山市×××××的开工建设导致其无法经营，在其商铺前及附近并未看到任何施工情况，也并未见到有任何影响其商铺正常经营的情况出现。而现场查看的情况是张某1将商铺搬到与涉案商铺仅一家之隔的地方继续经营。由此可见，如果其承租的涉案商铺因中开高速和中山市×××××的开工建设会受到影响，其现在搬到仅一家之隔的地方继续经营也会受到影响，故本院认定张某1搬离涉案商铺的原因与其陈述自相矛盾，本院不予采信。故张某1在合同期限未届满的情况下提前搬走的行为造成了伍茂佳的租金损失，其行为构成违约，依法应承担违约责任。故本院对张某1要求伍茂佳退还合同按金120000元的请求不予支持，伍茂佳可不予退还张某1交纳的按金120000元。关于焦点四。伍茂佳要求张某1按月利率2%的标准支付未交纳租金的违约金。本院经审查认为，租赁合同中约定的按金属于履约保证金，是合同双方当事人一方为担保合同履行，在合同订立时交付另一方一定数额的金钱作为担保合同履行的方式，其目的是为了保证承租人按约定履行合同义务。因此，按金具有违约金的性质。伍茂佳在起诉时要求张某1支付未交纳租金滞纳金（按月利率2%计算），实为要求张某1支付逾期交纳租金的违约金，二者均为违约金，均是对张某1违反合同约定的惩罚，违约金不能重复计算，故二者不能并存。而伍茂佳已选择没收张某1缴交的按金，故对其要求张某1支付按月利率2%计算的违约金的请求不予支持。但因张某1的违约造成了伍茂佳的利息损失，故本院将违约金调整为利息，利息应按伍茂佳起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。故本院将该利息计算方法调整为：以2020年1月租金48000元为基数，从2020年1月16日起至2020年4月2日止（2个月零17天即77天），按年利率3.85%计算为395.27元（48000元×3.85%/年÷360天/年×77天）；以2020年2月租金24000元为基数，从2020年2月16日起至2020年7月13日止（4个月零28天即148天），按年利率3.85%计算为379.87元（24000元×3.85%/年÷360天/年×148天）；以2020年3月租金24000元为基数，从2020年3月16日起分别计算至2020年7月13日（3个月零28天即118天）、2020年12月4日（8个月零19天即259天）止，按年利率3.85%计算为302.87元（24000元×3.85%/年÷360天/年×118天）、664.77元（24000元×3.85%/年÷360天/年×259天）；以2020年4月租金48000元为基数，从2020年4月16日起至2020年12月4日止（7个月零19天即229天），按年利率3.85%计算为1175.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×229天）；以2020年5月租金48000元为基数，从2020年5月16日起至2020年12月4日止（6个月零19天即199天），按年利率3.85%计算为1021.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×199天）；以2020年6月租金48000元为基数，从2020年6月16日起至2020年12月4日止（5个月零19天即169天），按年利率3.85%计算为867.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×169天）；以2020年7月租金48000元为基数，从2020年7月16日起至2020年12月4日止（4个月零19天即139天），按年利率3.85%计算为713.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×139天）；以2020年8月租金48000元为基数，从2020年8月16日起至2020年12月4日止（3个月零19天即109天），按年利率3.85%计算为559.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×109天）；以2020年9月租金48000元为基数，从2020年9月16日起至2020年12月4日止（2个月零19天即79天），按年利率3.85%计算为405.53元（48000元×3.85%/年÷360天/年×79天）；以2020年10月租金24000元为基数，从2020年10月16日起分别计算至2020年12月4日（1个月零19天即49天）、2020年12月26日（2个月零11天即71天）止，按年利率3.85%计算为125.77元（24000元×3.85%/年÷360天/年×49天）、182.23元（24000元×3.85%/年÷360天/年×71天）；以2020年11月租金24000元为基数，从2020年11月16日起至2020年12月26日止（1个月零11天即41天），按年利率3.85%计算为105.23元（24000元×3.85%/年÷360天/年×41天）；以上共计6899.19元；以2020年11月租金24000元为基数，从2020年11月16日起至实际清偿之日止，按年利率3.85%计算；以2020年12月租金50000元为基数，从2020年12月16日起至实际清偿之日止，按年利率3.85%计算；以2021年1月租金30000元为基数，从2021年1月16日起至实际清偿之日止，按年利率3.85%计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某1于本判决生效之日起七日内向原告伍茂佳支付逾期付款利息6899.19元，并支付2020年11月至2021年1月拖欠的租金104000元及其利息（利息计算方法：以24000元为基数，从2020年11月16日起；以50000元为基数，从2020年12月16日起；以30000元为基数，从2021年1月16日起；分别计算至实际清偿之日止，均按年利率3.85%计算）；二、确认反诉原告张某1与反诉被告伍茂佳于2019年12月10日签订的《租赁合同》已于2021年1月27日解除；三、驳回原告伍茂佳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张某1的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4183.16元，诉讼保全申请费1811元，合计5994.16元（原告伍茂佳已预交），由原告伍茂佳担2570.16元，由被告张某1负担3424元（被告张某1负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付原告伍茂佳）。反诉案件受理费2270元（反诉原告张某1已预交），由反诉原告张某1负担2018元，由反诉被告伍茂佳负担252元（反诉被告伍茂佳负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告张某1）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  阮雪华人民陪审员  高志远二〇二一年一月二十八日书 记 员  陈 奇