沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初1880号原告：向邦东，男，1965年6月24日出生，住址重庆市万州区。被告：辽宁世邦物业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：关琦，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴冰、曾繁骅，系该公司员工。原告向邦东与被告辽宁世邦物业管理有限公司(以下简称“辽宁世邦物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，公开开庭进行了审理，原告向邦东、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告向邦东向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告（物业）向业主（原告）公开和公示：1、被告提供与业主签订的物业管理服务合同。2、被告提供管理小区的经营营业执照。3、被告提供物业管理小区的建筑区域平面图。4、被告提供管理人员持证上岗的上岗证。5、被告提供对小区的物业管理规约。6、被告提供服务人员的基本情况。7、被告提供服务人员职责分工的联系方式、投诉机制。8、被告提供服务管理合同内物业服务等级、物业服务内容、物业服务标准。9、被告提供对小区管理服务的收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间价格。10、被告提供举报电话安全生产的应急预案。11、被告提供管理小区服务的公共区域、公共部位、公共设备设施的收益明细。12、被告提供公共区域部位及设备设施的养护记录，设备设施的年检手续。13、被告提供建筑物及其设施的维修资金筹集使用情况。14、被告提供配套设施和地下管网工程竣工图，竣工验收资料。15、被告提供国家的供水供电点位置。16、被告提供相关的单位委托物业收取水电费用的委托书，收费依据，收费标准，收支明细。17、被告提供对小区公共部位停车管理方案，人员配置，建筑物划分，车位车库的处分情况。18、被告提供对业主满意度的调查表，满意度的明细。19、被告提供相关部门的检查合格准许使用的文件。20、被告提供对小区公共区域的绿化部位的养护记录，对楼体外墙、楼顶防水的养护记录。21、被告提供服务办公用房的使用情况。22、被告提供消防合格合规检查记录。23、被告提供消防安全生产预案。二、请求依法判决被告退还原告缴纳的物业管理费8450元。三、请求依法判决被告退还原告己经缴纳的房屋装饰费押金，水、电、暖、气、电梯、垃圾、预收水费、预收电费1500元。四、请求判决被告终止向原告收取物业管理费的资格。五、请求判决被告承担全额诉讼费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项数额为3512元；变更诉讼请求第三项为判决被告退还1000元装修押金。事实与理由：原告在2010年12月30日在沈阳翔凤房地产（集团）有限公司全款购买78.88平方米，价款278000元。原告2012年08月31日接房后，由于被告与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司勾结故意违约，偷税漏税，拖欠税费及相关政府应该缴纳的规费等违法行为，导致无法向原告开据发票，迟延办理房屋权属产权证，无法迁移户口，导致房屋闲置。原告多次催要税务发票，被告在2018年08月02日向原告开具税务发票。被告与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司以不缴纳物业费等理由拒绝至今没有办理房产证。被告与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司并没有向原告提供政府权威机构实际测量房屋实际明确室内面积，原告购买的房屋室内面积和公摊面积与实际面积不相符。原告承担的公摊面积远超建设工程图纸设计的公摊面积。被告超面积收取6.04平方米的物业管理费等费用。被告与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司没有按购房住户手册和法律规定履行服务义务。2020年物业管理办法规定新房空置6个月没有入住为空置房，不得超过物业费全款的50%。装修期间减免不得低于30%的物业费。被告与业主没有签订物业管理服务合同，没有任何直接法律合同关系。没有收取原告物业管理费的法律资格。被告辽宁世邦物业公司辩称，一、原告第一项诉求没有事实及法律依据。要求公示的信息不在被告法定或约定义务。二、原告的第二、三、四项诉求缺少事实及法律依据，同时违反合同约定。原告所述空置房规定并不存在。三、原告所提其他理由并非其不缴纳物业费的合法理由，亦不能支持其退还物业费的诉求。综上，我公司不同意退还物业费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向邦东是沈阳市沈北路196-96号1-13-1业主之一。涉案房产的商品房买卖合同载明该房产所在园区定名为“翔凤山水国际”。在涉案房产交房入住时，原告向邦东与被告辽宁世邦物业公司签订了装饰装修管理服务协议、住户验收单、业主入住手册等入住手续，该入住手续所载涉案园区“温莎庄园”。其中该装饰装修管理服务协议约定，原告委托被告辽宁世邦物业公司对丙方（装修单位）收取装修服务管理费，被告辽宁世邦物业公司根据原告的授权收取装修服务管理费住宅每户2000元，装修单位未违约可退，如装修单位违约，该装修服务管理费转为违约金。原告在办理入住时向被告辽宁世邦物业公司给付了取暖费、电梯费、垃圾清运费、预收水、电费。原告称在办理入住时依被告要求交付了装修服务管理费1000元，原告一直未装修涉案房产。2012年交房至2013年4月1日期间，原告向邦东向被告辽宁世邦物业公司交纳了物业费。另查，被告辽宁世邦物业公司经公开招投标，中标涉案“翔凤山水国际”园区前期物业服务项目，选聘为该园区的物业服务企业。被告辽宁世邦物业公司与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》三份，约定2013年5月1日至2023年4月30日，被告辽宁世邦物业公司为涉案园区提供物业服务。被告辽宁世邦物业公司中标后一直为涉案园区提供物业服务。涉案园区至今未成立业主委员会。被告辽宁世邦物业公司称在物业驻区办公区设立了公示板，公示了物业服务收费标准等有关情况。在诉讼过程中，被告辽宁世邦物业公司称未公示涉案园区公用设备设施运行情况。本院认为，被告辽宁世邦物业公司与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该园区的全体业主具有法律约束力，业主以其并非前期物业服务合同当事人、并未通知业主为由主张该合同无效的，与相关法律规定相悖，本院不予支持。结合双方当事人提交的商品房买卖合同、前期物业合同、入住手册、当事人陈述等相关证据材料，可证涉案园区在商品房销售时定名为“翔凤山水国际”，在办理入住时细称为“温莎庄园”，前期物业服务合同所指园区包含了原告所购房产的涉案园区，原告主张被告辽宁世邦物业公司提供物业服务的园区与原告所在涉案园区并非同一园区的主张缺少事实及法律依据，本院不予采信。被告辽宁世邦物业公司、原告向邦东均应按合同约定及时全面履行合同的义务。另案裁判已认定被告辽宁世邦物业公司一直提供涉案园区的物业服务，原告向邦东负有支付物业费的义务，其主张返还物业费3512元，未提供充足的证据证明被告辽宁世邦物业公司未提供物业服务，事实依据不足，且与另案生效裁判相悖，本院不予支持。涉案房产已交付原告占有使用，原告向邦东主张在空置、装修房产期间减免部分物业费于法无据，本院不予支持。依据装饰装修管理服务协议约定，被告辽宁世邦物业公司应向装修单位收取装修服务管理费，被告辽宁世邦物业公司向原告向邦东收取装修服务管理费1000元于法无据，且原告向邦东尚未装修，其主张返还装修服务管理费1000元具有事实及法律依据，本院予以支持。另案裁判已认定被告辽宁世邦物业公司已为涉案园区提供了物业服务，依法依约有权收取业主的物业费，又原告向邦东作为业主，未能举证证明涉案园区的业主已共同依法通过法定程序，终止与被告辽宁世邦物业公司的物业服务合同关系，其自行主张被告辽宁世邦物业公司终止收取物业管理费资格的诉讼请求缺少事实及法律依据，本院不予支持。物业费依据《商品房买卖合同》载明的建筑面积暂收并无不当，原告主张超面积收费缺少事实及法律依据，本院不予支持。若原告不动产权证所载的建筑面积与合同所载的建筑面积不符，原告可依法另行主张权利。原告向邦东主张被告辽宁世邦物业公司提供出示管理涉案园区的资质执照、物业管理规约、合同等文件，在庭审过程中，被告辽宁世邦物业公司已出示了资质执照，业主入住手册、被告辽宁世邦物业公司与开发单位的前期物业合同，原告的诉求在诉讼过程中已实现，再行诉求其提供出示，于法无据，本院不予支持。被告辽宁世邦物业公司提供的物业服务应明码实价，在物业服务显著位置将服务事项、服务质量标准，收费方式标准有关情况依法公示。被告辽宁世邦物业公司仅将物业服务收费情况在物业驻区办公区公示，尚不完全符合在物业服务显著位置公开、公示的相关规定，原告主张被告辽宁世邦物业公司将服务事项、服务质量标准，收费方式标准有关情况在涉案园区显著位置公开公示的诉求部分具有事实及法律依据，本院予以支持。根据前期物业合同、当事人陈述等相关证据材料可证，物业服务收费采用包干制形式计费，相关法律对采用包干制物业收费未明确规定需公示各项资金收支构成。又前期物业服务合同对是否公示、如何公示财务收支具体情况无明确、具体的约定。原告主张被告辽宁世邦物业公司公示物业费收支情况部分缺少事实及法律依据，本院无法支持。原告向邦东主张被告辽宁世邦物业公司提供、公示建筑区域平面图、消防合格合规检查记录、消防安全预案、安全生产应急预案及举报电话、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收资料、供水供热点位置、委托收取水电费的收费依据、收费标准收支明细、停车管理方案及人员配置、车位处分情况、业主满意度调查表及明细等情况资料，本案中，该前期物业服务合同未就被告辽宁世邦物业公司提供、公示上述材料、内容作出明确具体约定，相关法律也无物业公司负有向单独业主提供、公示上述材料、内容之明确具体规定，又原告向邦东主张的建筑区域平面图、水电费收费依据、水电费收费标准收支明细、停车管理方案及人员配置、车位处分情况等部分诉求涉及第三方，原告向邦东主张被告辽宁世邦物业公司提供、公示上述材料、内容的诉求缺少事实及法律依据，本院不予支持。原告向邦东作为涉案园区的业主，对涉案园区物业服务人员职责分工、联系方式、持证等基本情况、园区绿化、公共区域、公共部位、公共设备设施养护、年检使用情况、物业服务用房使用情况、共用部位共用设备设施专项维修资金情况、公共区域公共设施的经营与收益情况享有知情权。被告辽宁世邦物业公司未能举证证明其已依法依约向广大业主公示了涉案园区绿化、公共区域、公共部位、公共设备设施养护、年检使用情况、物业服务用房使用情况、共用部位共用设备设施专项维修资金情况、公共区域公共设施的经营与收益情况，故原告向邦东主张涉案园区绿化、公共区域、公共部位、公共设备设施养护、年检使用情况、物业服务用房使用情况、共用部位共用设备设施专项维修资金情况、公共区域公共设施的经营与收益情况的诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到公示公开的便民性，被告辽宁世邦物业公司应在涉案园区公告栏或显著位置公示、公开。被告辽宁世邦物业公司作为物业服务者，应适时公布公开涉案园区绿化、公共区域、公共部位、公共设备设施养护、年检使用情况、物业服务用房使用情况、共用部位共用设备设施专项维修资金情况、公共区域公共设施的经营与收益情况等依法应当公开事项，主动接受广大业主的监督，取得广大业主的理解、支持，以此优化物业服务。对业主提出的意见、建议应认真耐心倾听，积极反思，从自身查找不足，及时完善自身物业服务体系。切实增强服务意识、改善服务质量，加强与广大业主的沟通，提高广大业主物业服务的满意度，与广大业主共同打造良好的人居示范园区。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十三条、《物业管理条例》第六条之规定，判决如下：一、被告辽宁世邦物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告向邦东房产装修服务管理费1000元。二、被告辽宁世邦物业管理有限公司于本判决生效后三十日内在沈阳市沈北新区的涉案园区公告栏或显著位置向原告向邦东公示、公布物业服务事项、服务质量标准，收费方式标准有关情况。三、被告辽宁世邦物业管理有限公司于本判决生效后三十日内在沈阳市沈北新区的涉案园区公告栏或显著位置向原告向邦东公示、公布涉案园区绿化、公共区域、公共部位、公共设备设施养护、年检使用情况、物业服务用房使用情况、共用部位共用设备设施专项维修资金情况、公共区域公共设施的经营与收益情况。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告向邦东的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告辽宁世邦物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二一年五月二十四日法官助理葛德强书记员卞理本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《物业管理条例》第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。