上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初2043号原告：张建友，男，1968年8月17日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。被告：上海世贸家具装饰有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：曹某，董事长。委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。原告张建友与被告上海世贸家具装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案后，先适用简易程序，于2016年2月14日、10月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年3月10日公开开庭进行了审理，原告张建友及其委托诉讼代理人姚丹文、顾蔚雯，被告上海世贸家具装饰有限公司的委托诉讼代理人马玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建友向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间签订的《租赁合同》于被告签收本案诉讼副本之日解除；2.判令被告返还租金4,811,590元(人民币，下同)；3.判令被告支付违约金2,510,397元。事实和理由：2015年4月11日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市闵行区沪青平公路XXX号营业楼一楼和二楼(合计面积约5,552.80平方米，一楼面积2,452.80平方米，二楼面积3,100平方米)，租金日单价为每平米2.20元；租赁期限为15年4个月，自2015年7月12日至2030年11月11日止；被告于2015年4月15日前交付租赁物一楼，2015年7月12日前交付二楼，免租期从一楼、二楼全部交付完毕之日起算；被告应保证标的物产权清晰、资产完整，本合同履行期内，如被告抵押上述标的物时，应保证不影响原告正常经营，否则视为被告违约；双方应严格遵守合同，若某一方违约，须承担对方所有经济损失并赔偿对方当年一年的租金总额作为违约金。若被告违约，还需赔偿原告赔偿固定资产投资未使用年限的折旧。此外，合同还对租金的支付方式、保证金、维修责任等进行了约定。2015年7月28日，原告与被告就该租赁房屋再次签订了《租赁合同》，对租赁期限、租赁范围、租金等进行了变更，原告承租面积减少至约3,821平方米，一楼面积2,198平方米，二楼面积1,623平方米，租金日单价为1.80元/平方米，合同约定：(一)租赁期限为15年10个月，自2015年7月31日至2031年5月30日止。(二)被告于2015年4月15日前交付租赁物一楼，2015年7月30日前付二楼，免租期从一楼、二楼全部交付完毕之日起算。其余条款与2015年4月11日签订的《租赁合同》约定的内容基本一致。合同签订后，原告按照合同约定积极履行合同支付义务，根据被告向原告提供的收据反映，被告已于2015年7月28日前收到原告支付的款项共计4,811,590元。而被告却怠于履行合同约定的交付义务，至今未向原告交付租赁房屋。另查，被告已经将包含租赁房屋在内的位于上海市沪青平公路XXX号全幢房屋出租给上海某酒业有限公司使用，导致原告合同目的无法实现，为保障原告利益，提起诉讼。被告上海世贸家具装饰有限公司辩称，不同意原告诉请。原、被告之间未签订租赁合同，被告也未收到过原告支付的任何租金，原、被告之间不存在租赁合同关系；原告提交的付款凭证证明了原告系向其他公司支付款项，与被告无关；被告于2015年6月将租赁房屋全幢租赁他人，不可能与原告另行签订租赁合同，被告亦未向原告提供过租赁合同及付款凭证，故原告提供的租赁合同及付款凭证可能是虚假的。假设《租赁合同》合法有效，则同意《租赁合同》于其副本签收之日即2016年1月18日解除。本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，原告上海世贸家具装饰有限公司(甲方、出租方)与被告张建友(乙方、承租方)签订了《租赁合同》，约定：一、租赁标的物：甲方将其所有的，位于上海市闵行区沪青平公路XXX号营业楼中面积(约5,552.8平方米)，其中，一楼面积2,452.8平方米，二楼面积3,100平方米。二、租赁期限：1、租赁期限暂定为：2015年7月12日至2030年11月11日止，期限为15年4个月。2、其中，前4个月为免租期，免租期暂定为：2015年7月12日至2015年11月11日止。3、若乙方有意续租的，应在租期到期日的6个月前书面通知甲方，并重新签订租赁合同。三、交付日期：1、甲方于2015年4月15日前向乙方交付租赁物一楼；2、于2015年7月12日前交付二楼；3、免租期从一楼、二楼全部交付完毕之日起算；4、如果二楼提前交付的，免租期及租期相应提前；5、如果二楼逾期交付的，逾期不得超过1个月。……。嗣后，该份《租赁合同》作废。2015年7月28日，原告上海世贸家具装饰有限公司(甲方、出租方)与被告张建友(乙方、承租方)重新签订了《租赁合同》，合同约定：一、租赁标的物：甲方将其所有的，位于上海市闵行区沪青平公路XXX号营业楼中面积(3,821平方米)，其中，一楼面积2,198平方米，二楼面积1,623平方米。二、租赁期限：1、租赁期限暂定为：2015年7月31日至2031年5月30日止，期限为15年10个月。2、其中，前10个月为免租期，免租期暂定为：2015年7月31日至2015年11月30日止，2017年11月30日至2018年5月29日。3、若乙方有意续租的，应在租期到期日的6个月前书面通知甲方，并重新签订租赁合同。三、交付日期：1、甲方于2015年4月15日前向乙方交付租赁物一楼；2、甲方于2015年7月30日前交付二楼；3、免租期从一楼、二楼全部交付完毕之日起算；4、如果二楼提前交付的，免租期及租期相应提前；5、如果二楼逾期交付的，逾期不得超过1个月。……。五、租赁租金、保证金的计算：1、一至三年(2015年12月1日至2018年11月30日)，租金日单价：1.8元/平方米。年租金2,510,397元。……。十一、其他条款：1、因不可抗力因素，导致本合同无法继续履行，终止本合同，甲乙双方互不承担赔偿责任。2、甲乙双方应严格遵守合同，若某一方违约，须承担对方所有经济损失并赔偿对方当年一年的租金总额作为违约金。若甲方违约，还需赔偿乙方固定资产投资未使用年限的折旧。……。上述两份《租赁合同》的被告经办人均为孔某。2015年4月14日，被告出具收据确认收取原告租金预付款3,000,000元。2015年4月27日，被告出具收据确认收取原告租金预付款1,000,000元，收款方式为转帐。2015年5月11日，被告出具收据确认收取原告租金预付款500,000元，收款方式为凭5月11日银行汇款凭证，收据上注明“请汇入工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX孔祥贵”。2015年7月28日，被告出具收据确认收取原告租金311,590元，收款方式为pos。2015年4月11日至2015年7月28日期间，原告通过转帐方式向案外人上海某百货市场经营管理有限公司、上海世贸家具及孔某支付款项合计4,031,590元。2015年6月，被告将上海市闵行区沪青平公路XXX号全幢房屋出租给案外人上海某酒业有限公司，租赁期限为2015年6月1日至2032年11月15日，2015年6月9日被告就该租赁合同办理了登记备案。另查明，被告原法定代表人为蔡某，2015年8月17日，股东变更由蔡某、蔡某某变更为邱某、董某。2015年10月20日，被告法定代表人由蔡某变更为案外人杨某某。2016年1月14日，被告法定代表人由杨某某变更为曹某，股东由邱某、董某变更为上海某资产管理有限公司、孙某、欧某。还查明，案外人上海某百货市场经营管理有限公司的法定代表人为孔某，股东为孔某、蔡某。孔某与蔡某系夫妻。案外人上海某家具(集团)有限公司的法定代表人为孔某，股东为上海某世贸家具有限公司、孔某。被告与上海东贸百货市场经营管理有限公司于2009年4月30日签订《租赁合同》，被告将上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋出租给上海东贸百货市场经营管理有限公司，由上海东贸百货市场经营管理有限公司经营服装、百货、鞋帽，租赁期限自2009年5月1日至2020年4月30日。上述房屋由上海东贸百货市场经营管理有限公司承租后对外转租。对于上述没有争议的事实与证据，由原告提供的《租赁合同》、中国民生银行交易凭条、付费通签购单、收据、上海市房地产登记簿、银行流水，被告提供的上海市房地产登记证明、工商登记资料、进场经营租赁合同、《租赁合同》等证据及当事人陈述予以证实。至于被告提供的银行对帐单，与本案无关联性，本院不予采信；被告提供的收据复印件摘要原告对真实性不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告就上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋签订了两份租赁合同，其中2015年4月11日的《租赁合同》双方均确认作废，故对原、被告不再发生法律效力，本院亦不作裁判。对于2015年7月28日签署的《租赁合同》，被告先后两次提出对《租赁合同》上所盖公章及骑缝公章的真伪进行鉴定，均因没有缴纳鉴定费用而遭退回，致鉴定未成。审理中，被告认可《租赁合同》上公章的真实性，但对合同上加盖的骑缝公章仍持异议，本院根据证据规则的规定推定该《租赁合同》上加盖的骑缝公章亦真实，被告认为《租赁合同》上的骑缝公章系伪造的抗辩不能成立，本院不予采信。被告认为原、被告之间的《租赁合同》发生在被告股权整体转让期间，且合同经办人系案外人上海某百货市场经营管理有限公司的法定代表人孔某，孔某利用与被告原法定代表人蔡某夫妻关系的便利盗用被告公章与原告签订《租赁合同》，且原告与孔某意串通损害被告的利益，但被告始终未能提供有效证据证明原告与孔某存在恶意串通的行为，故本院对被告认为原告与孔某恶意串通损失被告利益的抗辩不予采信。原、被告在2015年4月11日签订第一份《租赁合同》后，原告即开始履行付款义务，虽其付款系向上海某百货市场经营管理有限公司、上海某家具及孔某个人支付，然原告主张系根据孔某的指示而支付，基于孔某系合同经办人的身份，原告信赖孔某而根据孔某的指示付款具有合理性，本院予以采信。原告付款后，被告出具了被告的收据对原告的付款予以确认，与《租赁合同》并无矛盾。合同履行过程中，因被告将租赁房屋另行出租，致原告的合同目的无法实现，原告主张合同解除于法有据，本院予以支持。被告同意副本签收之日即2016年1月18日解除符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还已付租金4,811,590元符合法律规定，本院予以支持。《租赁合同》约定任何一方违约，须承担对方所有经济损失并赔偿对方当年一年的租金总额作为违约金，原告根据该约定向被告主张违约金2,510,397元，本院综合考虑被告的违约程度、原告主张的违约金金额，本院认定原告主张的违约金金额并无不当，本院予以支持。另本院注意到，本案《租赁合同》的签署及付款时间界于被告股权转让期间，如股东未就被告内部的债权债务进行清算的，被告在本案中承担付款责任之后，可根据相关法律规定向相关责任人依法提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告张建友与被告上海世贸家具装饰有限公司于2015年7月28日就上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋签署的《租赁合同》于2016年1月18日解除；二、被告上海世贸家具装饰有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告张建友租金4,811,590元；三、被告上海世贸家具装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建友违约金2,510,397元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,053.91元，财产保全费5,000元，合计68,053.91元，由被告上海世贸家具装饰有限公司负担，被告上海世贸家具装饰有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告张建友。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  石定伟人民陪审员  马小弟二〇一七年五月二十五日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。