湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7209号原告：陈德华，男，1966年2月3日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：刘湘民，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：丁焕新，男，1970年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王志强，湖南平康律师事务所律师。第三人：应其昌，男，1957年2月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：杨占武，男，1952年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：杨帆，男，1978年10月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：湖南省阳庄房地产开发公司，住所地湖南省长沙市浏正街25号。法定代表人：杨占武，董事长。原告陈德华（以下简称原告）与被告丁焕新及第三人应其昌、杨占武、杨帆、湖南省阳庄房地产开发公司（以下简称阳庄公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘湘民，被告的委托诉讼代理人王志强，第三人应其昌到庭参加诉讼。第三人杨占武、杨帆、阳庄公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，立即返还并腾退非法占用的长沙市劳动东路143号第001栋301室房屋，并将该房屋交予原告；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年6月15日，原告从应某和邓某手中通过中介购买位于长沙市××路××号××栋××室××商品房××，用于投资。购房之后双方在长沙市不动产登记部门进行备案登记。因当时原告对自己购买房屋已出租的情况并不知情，加之原告常年在常德定居，所以对此并没有重视。同时，原告在购买房屋时又将房屋在中国邮政储蓄银行有限责任公司长沙市韶山北路支行进行了抵押贷款，直到2019年6月才将房屋所有权证赎回。经原告到社区了解，原告房屋系被告在进行使用和管理，并将此房屋再次出租给他人。原告多次口头和书面通知被告立即腾出房屋交还原告，但被告却置之不理。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：原告诉请的诉讼主体错误。被告的房子是302室，原告诉请的是301室。被告是302室的合法住户，有原始的购房合同和发票。被告从1995年开始就在该房子里住了将近20年。所以从程序上和实体上，原告向被告主张权利都是没有道理的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人应其昌述称：房屋编号的规律是自西向东编号，靠西边的是1号，靠东边的是2号，与房产公司的编号是没有关系的。2000年长沙市芙蓉区人民法院判决第三人阳庄公司向第三人应其昌支付欠款126万元。第三人阳庄公司没有钱还，法院就冻结了案涉房屋在内的6套房子。2010年经双方协商解冻后，第三人阳庄公司将其中的三套房子登记在第三人应其昌名下，分别是702室、601室、301室，另外三套变更登记在另外一个人名下。之后第三人阳庄公司说301室里住了人，第三人应其昌无法入住也不能处理，就委托第三人阳庄公司去处理，处理完之后把钱给第三人应其昌。后来房子处理了钱也没有给第三人应其昌，房子也不在第三人应其昌名下了，也不清楚处理房子的过程。案涉房屋不是原告买的，原告与第三人杨占武、杨帆有一定的亲戚关系。第三人杨占武借了原告的钱，没有钱还就将案涉房屋抵给了原告。案涉房屋被第三人杨占武拿去抵押贷款，原告是还了贷款后才拿到的房产证，第三人杨占武把抵押贷款的钱也拿走了。被告杨占武、杨帆、阳庄公司未到庭，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人阳庄公司与其他单位联合开发建设了长沙市劳动东路附143号商住楼，第三人阳庄公司获得中轴线西端的整栋楼的50%住宅（含土地），共14套住房。1995年8月9日，第三人阳庄公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：甲方出售坐落于长沙市原南区（现为雨花区）劳动东路9号（省果茶公司院内）住宅楼，乙方购买其第三层302号三室一厅型住宅一套（以下简称302号房屋），合计建筑面积90平方米。每平方米售价1750元，总金额为157500元；乙方付款方式为一次性付款，于1995年8月9日付定金4万元，于1995年8月31日内付清总房款（含定金）15万元；甲方于1995年8月31日前交付房屋并填发《入户证》交乙方，乙方凭《入户证》向甲方“物业管理部”领取房屋钥匙；甲方向乙方交付房屋后，应及时为乙方办理房产权证，其费用按国家有关政策由甲乙方分担。第三人阳庄公司在甲方签字处加盖公章，并由其法定代表人暨第三人杨占武签字，被告则在乙方签字处签名。合同签订后，第三人阳庄公司按合同约定向被告交付了房屋，但至今未为被告办理房屋产权登记。1999年5月31日，第三人阳庄公司向被告出具加盖其财务专用章的不动产销售专用发票，载明：房屋地址为长沙市南区××路××号××房，付款人为丁焕新，金额为150000元，备注中注明被告已于1995年9月28日交清款项。2000年12月29日，第三人阳庄公司、应其昌之间的债务纠纷在长沙市芙蓉区人民法院达成调解并出具（2000）芙民初字第83号《民事调解书》载明：第三人阳庄公司应于2000年6月30日前向第三人应其昌付清余款125万元。2002年11月12日，第三人阳庄公司（出卖人）与第三人应其昌签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市××路××号××楼××幢××单元××号房屋（以下简称301号房屋），建筑面积80.07平方米，每平方米2500元，总金额为200175元；买受人应于2002年11月12日付款190000元，余款10175元待办理好房产证后三日内一次性付清。第三人阳庄公司在出卖人处加盖公章，并由法定代表人暨第三人杨占武签字确认，第三人应其昌在买受人处签字。此后，301号房屋过户至第三人应其昌名下。2011年6月14日，第三人应其昌（甲方）与原告（乙方）签订《长沙市二手房买卖合同》，约定甲方将301号房屋出售给乙方，房屋成交价为134500元，乙方在合同签订之日起1日内一次性支付到监管专户。此后，301号房屋过户至原告名下，房屋产权登记信息为：房屋所有权人陈德华；共有情况为单独所有；房屋坐落劳动东路附143号第001栋301；登记时间为2011年6月15日；建筑面积为80.07㎡；权证号为：长房权证雨花字第7××7号。2013年3月18日，长沙市房屋产权监理处作出《关于邓宇翔等人来信事项的回复》，内容为：收到市住建委信访处转来“关于交办邓宇翔等人来信事项的函”（长信函[2013]6号），对于你们在信中反映的问题，我处经各相关部门深入核实，现将有关情况答复如下：一、整栋房产初始登记情况：1、劳动东路附143号项目系湖南省阳庄房地产开发公司、广东岭南工业总公司长沙公司、省茶叶果品总公司三家联合开发建设。整栋建筑面积3969平方米，房屋总层数7层，共4个单元56户。1996年12月，上述三家公司分别将本公司名下房产向我处申请初始登记，其中：①湖南省阳庄房地产公司名下为一单元，共14套住宅，建筑面积1046.15平方米，测量号为95.60-50.50-06-05；②广东岭南工业总公司长沙公司为二单元，共14套住宅，建筑面积981.47平方米，测量号为95.60-50.50-06-04；③省茶叶果品总公司名下为三、四单元，共28套住宅，建筑面积2052.82平方米，测量号为95.60-50.50-01-006。2、湖南省阳庄房地产开发公司名下房产为劳动东路附143号第001栋（即一单元），产权证号自15102，测量号95.60-50.50-01-005。而你们所指“长房权南字015101号”房屋所有权人实为广东省岭南工业总公司长沙公司所有，测量号为95.60-50.50-01-006。由于历史数据对接不完善等原因，造成上述两栋房屋测量号下的部分房号数据串号重复，进而造成湖南省阳庄房地产开发公司名下“劳动东路附143号001栋”房屋的电子档案户室号数据不准确。二、湖南省阳庄房地产公司名下房产的转移登记情况：1、1995年，湖南省阳庄房地产开发公司已将“劳动东路143号”本公司名下房产（初始登记前）出售给邓宇翔等10户，并于次年交付使用至今（房号为：101、102、201、202、302、401、501、502、602、701）。2、2009年7月，湖南省阳庄房地产开发公司将102、201、202、302、401、402、501、602八套房产转移至该公司股东之一杨帆名下；2010年12月，湖南省阳庄房地产开发公司将于101、502、701转让给余晓俊，将301、601、702转让给应其昌管理；3、2009年10月，杨帆将201、202号房产转让给黄骏；2012年11月，黄骏分别将201号房产转让给刘杰，202号房产转让给何帅；2010年3月中旬，杨帆将602房转让给许小武；3月下旬，许小武将602房转让李学祥；4月上旬，李学祥将602房转让朱慧元；2010年6月，杨帆将302号房产转让给陈小安；2011年12月，杨帆将302号房产转让给马斌；2011年6月，应其昌将其名下301、601、702号房产分别转让给陈德华、刘军、周发阶管理。同年7月，周发阶将702房转让给李洪平管理。（应其昌名下301、601、702房产、杨帆名下402房产与邓宇翔等10户信访者购买的房产不冲突）。三、该栋房屋属历史性资料，未办理过备案登记业务。综上所述，建议如下：1.对于户室号数据串号问题，由我处相关科室尽快清理并更正，完善电子档案数据。2.对于上述10户产权存在“一房二卖”问题，建议你们通过司法程序予以解决。2020年8月7日，长沙市雨花区砂子塘街道野坡社区居委会出具《证明》：“兹有丁焕新和母亲罗会芝从1995年居住阳庄302房至今”。另查明：2011年5月30日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市韶山北路支行（以下前程邮储银行）签订《个人购房借款及担保合同》约定：原告向邮储银行申请贷款30万元用于购买位于长沙市劳动东路附143号栋301房；贷款期限为180个月，自2011年6月27日起至2026年6月27日止；原告以其购买的位于长沙市劳动东路附143号301房（产权证号：长房权证雨花字第7××7号）作为抵押担保，抵押期限为180个月。合同签订后，双方于2011年6月20日在房地产主管部门对约定的抵押房屋办理了抵押登记（房他证雨花字第511033275号）。2011年6月27日，邮储银行向原告发放了30万元贷款。因原告未按约及时足额还款，邮储银行遂根据合同约定宣布所有贷款提前到期，并起诉至长沙市天心区人民法院。原告未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未提交任何证据材料。2018年7月3日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初2603号民事判决：判令原告偿还邮储银行截至2018年6月19日未到期借款本金197086.5元、利息678.69元；判令邮储银行对登记在原告名下的位于长沙市劳动东路附143号301房（产权证号：长房权证雨花字第7××7号）的处置价款享有优先受偿权。该案判决后，原告全部清偿了所欠邮储银行的贷款本金及利息。再查明：1、第三人阳庄公司的出资人为其法定代表人暨第三人杨占武和杨帆，二人系父子关系。2、前述第三人阳庄公司、应其昌及原告之间房屋买卖合同约定的301号房屋、长房权证雨花字第7××7号产权证载明的劳动东路附143号第001栋301房屋、以及原告与第三人阳庄公司签订购房合同约定的302号房屋和不动产销售专用发票载明的302号房屋系同一房屋。在本案审理过程中，原告陈述其通过房屋中介购买了案涉房屋，当时没有去现场查看房屋，也不清楚房屋坐落的位置，后来一直没有去管房子的事情。原告支付房款用的是现金，没有取款记录。直到2019年还清邮储银行的贷款后，才由银行工作人员带原告去确认了房子。原告并不清楚贷款是属于购房贷款还是商业贷款。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务；合同双方恶意串通损害第三人利益的，合同无效。本案中，被告与第三人阳庄公司于1995年8月9日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告于1995年购买本案房屋，已交清全部购房款，并在第三人阳庄公司交付后由被告及其母亲占有、使用房屋至今。第三人阳庄公司于2002年11月12日将同一房屋出售给第三人应其昌，主观上存在恶意；而第三人应其昌称第三人阳庄公司将案涉房屋登记在其名下，是为了归还之前所欠的债务。因此，第三人阳庄公司、应其昌于2002年11月12日签订的商品房买卖合同，并不是双方的真实意思表示，该合同侵害了被告的合法权益，应确认无效。此外，原告在2011年6月14日从第三人应其昌处购买案涉房屋的价格仅为134500元，甚至低于被告于1995年向第三人阳庄公司购买房屋的价格。对于上述畸低的购房价格，原告并未作出合理解释。此外，作为购置房屋这类大宗商品的业主，原告在2011年付款过户前不了解房屋坐落的位置，也不实地查看房屋现状；购房后一直没有去管房子的事情，直到2019年才在邮储银行工作人员带领下前去确认了房子，上述行为均有悖常理。另原告也长期未向居住在房屋内的被告主张权利，故可推定原告存在主观上的恶意，其购房行为为恶意串通。此外，因前述第三人阳庄公司、应其昌之前的房屋买卖合同无效，后续合同也因此无实现合同目的之基础，故本院认定第三人应其昌与原告签订的二手房买卖合同无效。综上所述，被告才是案涉房屋的所有权人，原告要求被告停止侵害，立即返还腾退长沙市雨花区劳动东路附143号第001栋301房的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告陈德华的全部诉讼请求。本案受理费80元，公告费560元，共计640元，由原告陈德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡 涵人民陪审员  张新华人民陪审员  郑锦亮二〇二一年五月二十一日书 记 员  段 娟附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。