广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27050号原告：冼丽贞，女，1980年10月4日出生，汉族，住佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：谭建彬，广东雅越律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉琪，广东雅越律师事务所实习律师。被告：古玉群，女，1963年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市XXX，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春梅，广西君望律师事务所律师。第三人：何广宁，男，1952年10月10日出生，汉族，住佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区潮洪，广东骏和律师事务所律师。原告冼丽贞诉被告古玉群、第三人何广宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人谭建彬、何嘉琪，被告的委托诉讼代理人陆如积、吴春梅及第三人的委托诉讼代理人罗永洪到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的土地厂房转让协议书；2.被告向原告返还土地厂房转让款600000元，并支付以600000元为本金自2019年12月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止的利息；3.被告向原告返还2020年上半年租金33500元，并支付以33500元为本金自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止的利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告存在转租合同关系。2019年12月13日，原、被告签订《土地厂房转让协议书》，约定：被告向原告转租位于邹边村山头岭顶土地及厂房，土地面积为6亩约4000平方米，使用期限从2019年12月13日起至2036年7月1日止；原告需向被告支付涉案土地厂房转让款600000元，并每半年向被告缴纳租金33500元。签订协议后，原告通过银行转账的方式履行支付土地厂房转让款及缴纳2020年上半年租金的义务。被告出具收据，注明已收到原告对邹边村土地厂房的全部转让费用。截至2020年9月21日，被告仍未向原告交付上述租赁物。涉案土地及厂房现状及其他相关信息如下：(1)2013年9月1日，第三人何广宁即涉案土地出租人与被告前夫张X签订《邹边村租用土地承包合同》，约定由被告前夫张X享有涉案土地及厂房的使用权及转租权。2019年12月13日，被告以自己的名义与原告就涉案土地、厂房的转租事宜签订了《土地厂房转让协议书》。但据了解，现被告与其丈夫张X已结束婚姻关系。基于被告对涉案土地及厂房没有处分权的事实，原告对土地及厂房的使用权受到第三人何广宁阻挠，导致原告无法正常使用涉案土地及厂房，进而导致原告合同目的无法实现。(2)第三人何广宁针对上述部分涉案土地的租赁期限提出异议，并在涉案土地上堆放集装箱，恶意占用、控制土地，导致原告对涉案土地及厂房在事实上无法使用。(3)涉案租赁土地及厂房的实际面积与约定面积严重不符。协议约定面积为6亩，而实际面积仅为5亩。被告订立合同时隐瞒租赁土地实际面积的行为，违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告可以依法解除上述租赁合同并要求被告返还土地厂房转让费用及2020年上半年租金及相应利息。截至原告起诉之日，被告一直未能按照《土地厂房转让协议书》约定完成向原告交付涉案土地的义务。原告多次催促无果，遂诉至法院。被告辩称，一、原告要求法院判决解除《土地厂房转让协议》缺乏事实和法律依据。1.双方签订的该协议书是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。协议签订后，被告已将土地厂房设施交付给原告使用，原告也依约向被告支付了厂房设施的转让款并支付了租金，原、被告双方已按协议的约定各自实际履行了相应的义务。2.第三人何广宁对被告将土地和厂房设施转租给原告以及原告再转让给孔老板没有异议，只是要求原告重新搭建时要经过审批，故被告转租合法。3.原告诉称被告交付的土地及厂房的实际面积与协议约定的面积不符，该诉称与事实不符。被告的丈夫张勇与第三人何广宁签订《邹边村租用土地承包合同》时，约定租赁的土地面积约为5亩，租金按每亩13000元计，斜坡土地面积约1亩，每亩每年租金2000元，合计每年租金67000元。之后原、被告双方在《土地厂房转让协议》中约定由被告将其丈夫与第三人签订的合同项下土地转租给原告使用，面积约6亩，年租金也为67000元。被告已将土地和厂房设施交付给原告，且原告的丈夫张XX与被告及村队长等人一起到山头岭看分界点并进行丈量，原告对交付的土地厂房设施没有异议并已实际使用，被告不存在隐瞒土地实际面积及未足额交付土地的行为。二、原告主张被告返还土地厂房转让款600000元并支付利息缺乏事实和法律依据。原、被告签订《土地厂房转让协议》时约定土地是转租，地上厂房设施是转让给原告所有，转让款为600000元，场地租金按被告的丈夫张勇与第三人何广宁签订的《邹边村租用土地承包合同》约定的租金计算，每年租金67000元，分两次支付。《土地厂房转让协议》签订后，被告已依约将土地厂房设施交付原告，原告方进行丈量后无异议并已实际使用，也已向被告付清了转让款及半年的租金。原告对被告交付的厂房设施已享有所有权，原告在租赁期间将被告交付的厂房设施拆除并搬离租赁场地，现又要求被告返还转让款600000元纯属无理取闹。三、原告要求被告返还2020年上半年租金33500元并支付利息缺乏事实和法律依据。原告在签订租赁协议后已实际使用租赁场地，其要求解除协议的事由并不存在，被告不存在违约、违法的行为，无需向原告返还租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，一、根据合同相对性原则，《土地厂房转让协议书》只能约束原、被告，第三人无需承担任何责任。二、第三人将承租的土地中的3亩分别转租给案外人张勇和祝群元，被告古玉群不是涉讼土地的承租人，无权将土地转租给原告。第三人于2006年2月17日向佛山市南海区××××××邹边股份合作经济社承租土名“山头岭”面积7.25亩土地。第三人将其中3亩转租给张X、祝XX，两人各使用1.5亩。根据第三人与张X、祝XX签订的合同约定，其转租土地应征得第三人同意。故被告无权将土地转租给任何人。三、第三人不同意被告将土地及地上建筑物转租给原告。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。其他证据，本院结合案件事实进行综合认定。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2006年2月17日，佛山市南海区××××××邹边股份经济合作社（甲方）与何广宁（乙方）签订《邹边村租用土地承包合同》，约定甲方将山头岭顶面积7.254亩土地租给乙方办厂使用，期限由2006年7月1日起至2036年7月1日止共30年；等等。2013年9月1日，何广宁（甲方）与张X、祝XX（乙方）签订《邹边村租用土地承包合同》，约定甲方将山头岭顶土地3亩租给乙方使用，期限自2013年9月1日起至2036年7月1日止；每年每亩租金为13000元，每年分两次支付；甲方租给勾机佬胡建均2亩地的租期到期后，按每年每亩13000元租给乙方张勇；电线杆斜坡地1亩每年租金2000元；乙方在租用甲方的土地办厂时如需转让或出租给他人，须征得甲方同意；等等。2019年12月13日，古玉群（甲方）与冼丽贞（乙方）签订《土地厂房转让协议书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将何广宁位于邹边村在2013年9月1日签订的《邹边村租用土地承包合同》的山头岭顶土地6亩约4000平方米（以下简称涉讼土地）使用租赁权转让给乙方使用；期限为2013年9月1日至2036年7月1日，此期限的租金由乙方负责，租金按甲方与何广宁邹边村签订合同的租金计算，每年租金共67000元；不设递增，每年分两次交；一切水电厂房设施归乙方所有，甲方不得拆除或占有；乙方在使用该土地厂房期间，发生土地及合同的纠纷需甲方协调处理，其他的安全生产、劳动纠纷、税费、水电费由乙方负责，与甲方无关；乙方在使用土地厂房期间，可自行对土地厂房进行建设和修葺；如政府征收土地厂房做道路扩展等用途产生的赔偿款归乙方所有；等等。原告持有古玉群出具的收据，载明“今收到冼丽贞支付古玉群邹边村土地厂房转让费用全部款项600000元。”被告将涉讼土地交付原告前，涉讼土地上有简易建构筑物。2020年10月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述交付现场涉讼土地上有简陋构筑物，现构筑物被拆除但原告不清楚由谁拆除。原告原计划承租涉讼土地用于转租或建设。第三人于2020年3月在涉讼土地阻挠原告使用涉讼土地。被告陈述其承租涉讼土地后在地上搭建厂房设施，用作仓库或机器维修场地，厂房设施交付原告后被原告拆除。第三人陈述其从土地所有权人邹边村处了解到涉讼土地为农用地，没有办理土地使用权证。第三人于2020年6月份在涉讼土地堆放集装箱。本院认为，原、被告签订的涉讼合同包含了土地的租赁关系和地上厂房的买卖关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及该法第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。当事人均未能举证涉讼土地已办理相关用地手续及规划报建手续，本案涉讼土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，涉讼土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案原、被告将涉讼土地拟实际用于建设用途，各方均没有依法履行相应的用地手续，地上建构筑物未依法办理规划报建手续，其行为违反法律规定。故涉讼合同因违反法律的强制性规定，为无效合同。原告主张解除涉讼合同缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当各自返还。关于被告收取原告支付的土地厂房转让款600000元，该款项为地上建构筑物所有权转让给原告的对价及涉讼土地转手给原告使用的“顶手费”。原告确认交付现场涉讼土地上有构筑物，但现已被拆除，因涉讼土地已交付原告，灭失的风险应由原告负担，现原告无法返还地上建构筑物予被告，地上建构筑物的价值应从被告需返还的600000元中抵扣。考虑地上建构筑物的建设情况及原、被告双方的过错，本院酌情认定被告应当返还原告转让款400000元。原告主张超过的部分，本院不予支持。被告占用原告款项造成原告利息损失，本院酌情认定被告应以400000元为本金自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止的利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。关于原告主张被告退还已支付的2020年上半年使用费33500元及相应的利息。原告主张第三人于2020年3月阻挠原告使用涉讼土地，但未能就该时间举证证实，应自行承担举证不能的不利后果。第三人陈述其于2020年6月才在涉讼土地堆放集装箱，故本院酌情认定被告应退还一个月的使用费5583.33元（33500元/6）并以此金额为本金自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止的利息予原告。原告主张超过的部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告古玉群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款400000元，并以400000元为本金自2020年10月22日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告冼丽贞；二、被告古玉群应于本判决发生法律效力之日起十日内返还使用费5583.33元，并以5583.33元为本金自2020年10月22日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告冼丽贞；三、驳回原告冼丽贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5176.35元、财产保全费3687.5元，共8863.85元（原告已预交），因双方对合同无效均具有过错，本院酌情确定由原告负担4432.85元，由被告负担4431元。被告负担的部分于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年一月二十五日书记员 邓洁婷