上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初7756号原告：上海中企物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：朱建华，职务：董事长。委托诉讼代理人：陆王涛，上海恒在律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇韬，上海恒在律师事务所实习律师。被告：上海医杏门诊部有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：SWEEYONGPENG，职务：执行董事。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，上海申融律师事务所律师。原告上海中企物业管理有限公司(以下简称中企物业公司)诉被告上海医杏门诊部有限公司(以下简称医杏公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理。2021年3月8日，被告医杏公司向本院提出反诉请求，本院经审查后认为被告医杏公司提出的反诉请求不符合反诉条件，故于2021年4月12日依法驳回被告医杏公司的反诉请求。本案依法适用简易程序，由审判员吴晓婕独任审判，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告中企物业公司委托诉讼代理人陆王涛，被告医杏公司委托诉讼代理人蒋中清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中企物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令被告医杏公司支付自2019年4月至2020年5月的物业管理费200,298元及违约金108,017.87元；2、本案诉讼费由被告医杏公司承担。事实和理由：2017年11月1日，原、被告签订《静安高和大厦租赁单元物业管理协议》，约定：原告对被告承租的上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1001-03、1009-10室(以下简称系争房屋)提供物业管理，系争房屋建筑面积为510.98平方米，服务期限为2019年11月1日起至2026年3月31日止，物业管理费标准为每月每平方米28元，被告每月应支付物业管理费为14,307元；被告应在每月十日前付清物业管理费，如迟延付款，每日加付管理费的千分之五的违约金。但被告自2019年4月起拖欠原告物业管理费，经原告多次催告未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，考虑疫情因素，原告自愿将诉请违约金减半。被告医杏公司辩称：认可系争房屋每月应付物业管理费为14,307元，对于物业管理费标准无异议。但不同意支付原告诉讼请求，理由如下：2019年7月27日23时，在原告未提前通知被告的情况下，因楼层装修导致系争房屋临时停电，虽经沟通后于2019年7月28日1时左右恢复通电，但被告存放疫苗的冰箱因停电而温度异常，进而导致疫苗无法使用。2019年7月29日原、被告对本次停电事件造成影响的疫苗在第三方人员见证下进行了统计封存，封存的各类疫苗数量共362支，总计价值368,238元。同时，因疫苗无法使用，被告向案外人支付违约金90,450元，上述损失共计458,688元。故不同意支付物业管理费，因原告存在违约情况，故也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月，案外人陈某与力妥医疗管理咨询有限公司(以下简称力妥公司)签订《房屋租赁合同》约定：力妥公司承租上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1001-03室房屋，该房屋建筑面积279.07平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2026年3月31日止。大厦物业管理由陈某委托物业公司负责，物业管理费为每月每平方米建筑面积28元，力妥公司需自交付日起向大厦物业管理公司按月支付物业管理费。2017年11月1日，案外人陈某与被告、力妥公司三方签订《静安高和房屋租赁合同补充协议》，约定：医杏公司为力妥公司的全资子公司，力妥公司现将2016年4月与陈某就上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1001-03室房屋签订的《房屋租赁合同》所有权利义务全部转移给医杏公司，医杏公司从2017年11月1日起向陈某支付租金，原租赁合同其他内容及效力不变，仍照旧执行。2016年4月，案外人周某某与力妥公司签订《房屋租赁合同》约定：力妥公司承租上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1009-10室房屋，该房屋建筑面积231.91平方米，租赁期限自2016年4月5日起至2026年3月31日止。大厦物业管理由周某某委托物业公司负责，物业管理费为每月每平方米建筑面积28元，力妥公司需自交付日起向大厦物业管理公司按月支付物业管理费。2017年11月1日，案外人周某某与被告、力妥公司三方签订《静安高和房屋租赁合同补充协议》，约定：医杏公司为力妥公司的全资子公司，力妥公司现将2016年4月与周某某就上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1009-10室房屋签订的《房屋租赁合同》所有权利义务全部转移给医杏公司，医杏公司从2017年11月1日起向周某某支付租金，原租赁合同其他内容及效力不变，仍照旧执行。2017年11月1日，原、被告就系争房屋签订《静安高和大厦租赁单元物业管理协议》，约定：原告为被告承租的系争房屋提供物业管理，系争房屋建筑面积510.98平方米，服务期限自2017年11月1日至2026年3月31日止。系争房屋物业管理费标准为每月每平方米建筑面积28元，每月共计14,307元，被告应在每月十日前付清物业管理费，如迟延，则每迟延一天，加付管理费5‰的违约金。审理中，原告对于被告提供的智慧冷链提示短信截屏、被告门诊冰箱上下探头记录、国药控股上海生物医药有限公司出库单、关于上海杏林门诊部疫苗赔偿协议附件的合法性、真实性、关联性均不予认可；对于被告提供的原、被告负责人微信聊天记录、疫苗库存数量统计、封存疫苗照片、疫苗接种服务合同协议、关于上海杏林门诊部疫苗赔偿协议、车位租赁合同、和解协议、高和大厦机械车库事故现场照片、停电通知照片真实性予以认可，但关联性不予认可。对于被告支付物业管理费的情况，原、被告均确认自2019年5月起被告未支付物业管理费。原告另表示不要求系争房屋产权人承担物业管理费，原告自愿承担由此产生的诉讼风险及执行风险。本院认为，原告系上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦物业管理单位，被告系系争房屋承租人，根据被告与案外人陈某、周某某签订的《房屋租赁合同》以及原、被告单独就系争房屋签署的《静安高和大厦租赁单元物业管理协议》之约定，系争房屋建筑面积共计510.98平方米，物业管理费每月每平方米建筑面积28元，原告向被告主张物业管理费，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，根据被告与陈某、周某某签订的《房屋租赁合同》有关物业管理费的约定，结合被告未支付物业管理费系双方因停电发生争议，且原、被告就争议曾进行过协商，但并未达成一致意见，故被告并非主观恶意拖欠物业管理费，故对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项，第四十八条之规定，判决如下：一、被告上海医杏门诊部有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中企物业管理有限公司有关上海市静安区华山路XXX号静安高和大厦1001-03、1009-10室房屋2019年4月起至2020年5月止的物业管理费200,298元；二、原告上海中企物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,962.37元，由原告上海中企物业管理有限公司负担810.13元，被告上海医杏门诊部有限公司负担2,152.24元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴晓婕二〇二一年五月二十日书记员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。