贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初6665号 原告：陈小芬，女，1984年3月15日出生，汉族，户籍住址：贵州省遵义市播州区。 原告：卫昭勇，男，1978年2月24日出生，汉族，户籍住址：贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：卫昭斌，贵州藏拙律师事务所律师。 被告：李金珠，女，1965年5月14日出生，汉族，户籍住址：贵州省遵义市播州区，经常居住地：播州区。 被告：聂运江，男，1987年9月25日出生，汉族，户籍住址:贵州省遵义市播州区。 第三人：贵州诚智信房地产经纪有限公司。住所：贵州省遵义市播州区播南街道白龙社区西大街487号。统一社会信用代码：91520321MA6HE99K5。（以下简称诚智信房地产公司） 法定代表人：杨振平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈小洪，公司监事。 原告陈小芬、卫昭勇诉被告李金珠、聂运江及第三人智信房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈小芬及其二原告共同委托诉讼代理人卫昭斌、第三人智信房地产公司委托诉讼代理人陈小洪到庭参加了诉讼。被告李金珠、聂运江经本院合法传唤未到庭参庭审。本案现已审理终结。 原告陈小芬、卫昭勇向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年9月20日签订的房屋买卖合同有效；2、判令二被告立即为原告办理房屋产权过户登记，并将房屋立即交付原告管理使用；3、本案案件受理费由二被告承担。事实与理由：原告通过第三人介绍购买二被告名下的房屋。2019年9月20日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，由原告购买二被告位于播州区住房一套，建筑面积为78.17平方米，房产证号为黔（2019）遵义市播州区不动产权第0017311号。该合同对双方的权利义务进行了详细的约定。因被告征信网贷等原因，要求原告于签订合同当日将定金5万元及房款11.1万元，合计总房款16.1万元以转账方式支付到被告指定的账户。原告依约定履行了付款义务。但根据合同第四条第三项约定“甲方双方约定在2019年12月25日前将本套房权过户到乙方名下并交给乙方（交房前的物业等相关费用由甲方结清）。交房当日，支付该房屋的购房尾款4万元给甲方，则本套房房款全部结清”，二被告应于2019年12月25日前将过户该房屋、并交付给原告使用，但被告没有履行合同约定，至2020年7月5日原告不能合法入住。被告的行为严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告李金珠、聂运江未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 第三人智信房地产公司述称，二被告急需用钱，想将房子出售，原去看房，我们就建议原告买房。我公司对案涉房屋进行了调查，未查封，原、被告的交易我们是全程参与。总房款是20.1万元，原告已支付了16.1万元，还有4万元的尾款未付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告李金珠、聂运江共同共有的位于播州区的住房建筑面积为78.17平方米，不动产权证号为黔（2019）遵义市播州区不动产权第0017322号。2019年9月20日，李金珠、聂运江为甲方与陈小芬、卫昭勇为乙方、智信房地产公司为丙方签订《房产买卖合同》，合同载明，李金珠、聂运江为母子关系，陈小芬、卫昭勇为夫妻关系。合同第二条约定，房屋基本情况。第三条约定成效价格为20.1万元，办理产权变更时产生的过户税费（除遗产税外）由乙方承担（税费标准以产权过户当日国家政策规定为准），由乙方直接向税务机关支付缴纳。第四条约定，乙方于2019年9月20日交定金5万元给甲方，甲方收到定金之日起不得将房屋转售给第三方，乙方在2019年9月20日交购房款11.1万元，2019年12月25日前将本套房产权过户到乙方名下并交房给乙方，交房当日，乙方支付尾款4万元给甲方，甲方因个人征信原因，指定收款人邹玉婷，收款账号62×××35为甲方收款账户，开户银行为贵州银行播州支行。本合同甲方聂运江、李金珠签字，乙方陈小芬、卫昭勇签字，丙方陈小洪签字，智信房地产公司盖章。 2019年9月20日，原告向被告指定的收款人邹玉婷，收款账号62×××35转款11.1万元及定金5万元。同日，聂运江、李金珠出具《收据》，载明：今收到购买房人陈小芬以手机银行转账支付购房定金5万元及购房款11.1万元，共计16.1万元，用于购买李金珠、聂运江名下位于播州区（房产证号：黔（2019）遵义市播州区不动产权第0017322号），收款人聂运江、李金珠。 2020年4月3日，被告李金株出具《承诺书》，载明：李金珠和聂运江于2019年9月20日将房屋卖给陈小芬，合同约定在2019年12月30日前办理产权过户手续，因售房人违约，经调解，售房人保证在2020年4月30日全额返还陈小芬购房款16.1万元，并支付违约金3万元，合计19.1万元。如售房人不能如期退还房款及违约金，售房人于2020年4月30日将房产过户到陈小芬名下，陈小芬自行承担过户税费，支付购房尾款1万元给李金珠和聂运江，房屋归陈小芬所有；保证措施，李金珠、聂运江到公证处办理委托公证，委托智信房地产公司人员陈小洪在2020年4月30日后将房产过户给陈小芬，若不配合办理导致司法诉讼的，按合同约定定金支付双倍返还，定金以外房款按月息2%还本付息，并承担司法诉讼费及律师费。另，原告提供发票，证明委托诉讼代理人产生法律服务费1.2万元。2020年4月29日，遵义市红花岗区人民法院以（2020）黔0302执1268号之一法律文书查封了本案所涉住房，查封时限为2020年4月29日至2023年4月28日止。现案涉房屋由被告聂运江居住使用。 本院认为：李金珠、聂运江作为甲方于2019年9月20日与陈小芬、卫昭勇作为乙方，智信房地产公司作为丙方签订的《房产买卖合同》是三方在平等自愿的基础上签订的，系三方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护”之规定，此合同应为合法有效的合同，受法律保护。对于原告主张被告为原告办理案涉房屋产权过户手续并交付的问题，因遵义市红花岗区人民法院以（2020）黔0302执1268号之一法律文书查封了本案所涉住房，查封时限为2020年4月29日至2023年4月28日止，在查封期间相关部门不能办理案涉房屋过户手续，原告应向遵义市红花岗区人民法院提出执行异议申请，同时原告主张的交付问题亦需执行异议之诉完成后再行解决。 关于原告请求被告支付律师费的问题，虽然原告提供证据证明因本案纠纷产生律师费1.2万元，但被告李金株于2020年4月3日前向原告出具了《承诺书》中，其“保证措施”项承诺“李金珠、聂运江到公证处办理委托公证，委托智信房地产公司人员陈小洪在2020年4月30日后将房产过户给陈小芬，若不配合办理导致司法诉讼的，按合同约定定金支付双倍返还，定金以外房款按月息2%还本付息，并承担司法诉讼费及律师费”，可以看出，双方对合同未再继续履行、被告退还原告所交房款时的情形进行了约定，但未对其他情形进行约定，结合原告主张交付案涉房屋的请求，本案不属于退还原告购房款的情形，故原告的此主张于法无据，本院不予支持。被告李金珠、聂运江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。 综上，为保护当事人的合法权益，促进诚信社会的构建。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈小芬、卫昭勇于2019年9月20日与被告李金珠、聂运江签订的《房产买卖合同》合法有效。 二、驳回原告陈小芬、卫昭勇的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取30元，由被告李金珠、聂运江承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  刘正艳 人民陪审员  余朝辉 人民陪审员  徐应江 二〇二一年五月十一日 法官助理冉红霞 书记员张廷露