文书内容江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0322民初1565号原告：孙慧，男，1979年9月10日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：唐文莉（系原告孙慧妻子），女，1979年7月2日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：时美玲，江苏苏淮律师事务所律师。被告：张先栋，男，1982年3月6日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：王鑫，江苏立志律师事务所律师。原告孙慧与被告张先栋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜使用简易程序的情形裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告孙慧的委托诉讼代理人唐文莉、时美玲，被告张先栋的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租赁费33737元（暂计算至2021年2月）、违约金6000元、电费4000元等，合计43737元；3、本案诉讼费由被告承担。后将前两项诉讼请求变更为1、请求法院依法判令解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租赁费54070元（暂计算至2021年5月28日）、电费4000元等，合计58070元。事实与理由：2020年11月1日，原告与被告双方经房屋所有权人同意，就沛县敬安镇老十字街南路西原老供销社二楼的房屋租赁问题协商一致并签订了合同。双方约定:原告出租的房屋包括电梯、营业执照、烟草专卖证转租给被告使用，租期48个月，首年租金每月1万元，支付方式为月付，并约定了违约金条款和争议的解决办法。合同生效后，被告开业两个月，仅支付首月租金六千二百六十三元，余下的三千七百三十七元及十二月份以后都未支付租金，并且没有支付十二月份及以后的电费。第三个月即2021年1月被告在没通知原告的情况下，把店内的所有东西都清理一空，不辞而别。原告多次要求被告交付房屋、支付租金，被告总是以其还继续租用该房屋拒不交付房屋给原告，也不支付租金。被告张先栋辩称，原被告双方租赁合同无效，原告并非涉案房屋的所有权人，没有相应的处分权，合同约定出租营业执照和烟草专卖证违反法律强制性规定。涉案合同约定第一年租金加店内硬件共计10万元，含利息每月付1万，也可以认证租金是不可以每月按1万元计算，根据第三条约定可以推定涉案房屋年租金为7万，10万元中有3万是属于硬件的转让价格，被告实际使用房屋2个半月，从2020年11月1日至1月31日，已经支付了租赁期间的费用3万元，相应期间的电费已经支付完毕，2021年1月15日后被告就没有使用房屋，原合同约定的硬件也留置在涉案房屋内，原告无权向被告主张相关的权利，同时合同约定的违约责任过高，违反了江苏省高院关于审理房屋纪要的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2020年11月1日，孙慧作为甲方，张先栋作为甲方，签订租赁合同一份。合同约定：（一）、甲方出租的房屋包括电梯，营业执照，烟草专卖证等转租给乙方使用，租赁期。2020年11月1日至2024年10月30日止共计48个月。（二）、第一年租金加店内硬件共计壹拾万元，含利息每月付壹万元，共计壹拾贰万元，一年内付清。地址:敬安镇老十字街南路西原老供销社二楼。（三）、第二年及以后租赁期每年柒万元大写70000元。每年的11月1日前一次性给清次年房租。否则甲方有权终止该合同并收回房屋使用权。（四）、乙方在自主经营期间内所产生的一切费用由乙方承担，不再和甲方有任何关系。租赁期结束时乙方应缴清所有欠费。（五）、乙方在经营期间必须遵守国家相关法律法规，如出现因乙方违反法律法规产生的法律责任由乙方负责，租赁期内因施工，经营造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责，甲方概不负责。（六）、乙方在经营期间不得改变房屋结构及设施,如需装修及改造必须征得甲方同意，租赁结束后须将房屋结构设施恢复原状。（七）、提前终止合同:租赁期内，受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应以书面通知乙方，甲方必须将剩余的租金退还乙方，乙方的经济损失甲方不予赔偿。乙方如因特殊情况退租，必须提前两个月书面通知甲方解除该合同，应付违约金。违约金按当年租金的100%计算。（八）、租赁期满合同解除，乙方必须按时提前搬出全部物品，逾期视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同期满后如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受损失。（九）、合同期满前，如乙方需继续承租，需提前两个月向甲方提出，甲方要涨房租也提出。（十）、发生争议双方友好协商解决，协商不成时，提请沛县人民法院解决。二、2016年10月8日，袁某,4在出租方（甲方）处，孙慧作为乙方签订房屋租赁合同，约定（一）、甲方将位于袁某,4二楼商铺出租给乙方经营使用，租赁期限自2016年11月1日至2024年10月3|日。（二）、本房屋年租金为人民币柒万元，按年结算。每年租金乙方应提前30日向甲方缴纳，否则甲方有权终止合同，所有造成的损失由乙方承担。（三）、乙方租赁期内水电等物业费及其它由乙方经营而产生的费用由乙方承担。租赁结束时乙方交清欠费，如需转租，必须征得甲方同意，否则甲方有权收回房屋租赁权。（四）、乙方在租赁期内，必须遵守国家相关法律法规，如出现因乙方违反犯罪后产生的法律责任，甲方概不负责。（五）、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，须征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方必须将房屋设施恢复原状。（六）、提前终止合同在房屋租赁期内，受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前书面通知乙方，甲方必须将剩余的租金退还乙方，乙方经济损失甲方不予赔偿。乙方如因特殊情况退租，必须提前两个月书面通知甲方解除该合同，应付违约金，违约金按当年租金的100%计算。（七）、租赁期满合同解除，乙方必须按时提前搬出全部物品，逾期视为乙方放弃所有权，由甲方处理，合同期满后如逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。（八）、合同期满后，乙方如需继续承租，需提前两个月向甲方提出，甲方要涨房租也要提前两个月提出。（九）、发生争议双方友好协商解决，协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。（十）、本合同式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日生效。三、沛县敬安供销合作社为集体所有制企业，法定代表人为袁某,4。原告认可收到了被告26000元。四、2020年11月17日被告向原告妻子唐文莉转账5000元，2020年11月30日，被告向原告妻子唐文莉微信转账5000元。随后原告妻子唐文莉通过微信向被告发送一张截图，上面书写“房租+硬件每月壹万从11月开始，已付5000，余5000。货7158+12429+1935+415=21937元还有一部分电脑没入机的，只有条码的不计了。现应付我方5000+21937-2200=24737以后每月付1万，至2021年10月31日”。2020年12月2日，原告妻子唐文莉通过微信向被告发送“张总，货款先给我转一部分呗，真等着用钱，要不就不催你了，谢谢”，张先栋回复：好。2020年12月3日，原告妻子唐文莉通过微信询问被告“今天能转过来不张总”，张先栋回复“明天”。2020年12月4日，原告妻子唐文莉通过微信向被告发送“今天别忘了张总，谢谢”，张先栋回复“明天转”，原告方随后回复“明天上午转吧，最好能都转了，真不能再拖了，我也是把货款钱也转给房东，我月月给他他不同意，再拖都没法说了”。2020年12月5日，原告妻子唐文莉通过微信向被告发送“张总，我也是天天被催着呀，我给人家说了，推了几个明天了，不能再明天了”并发起语音通话，张先栋回复“明天真给你”。2012年12月6日，张先栋向原告妻子唐文莉转账10000元。2021年1月2日被告支付原告配偶6000元。2021年1月6日，原告妻子唐文莉通过微信向被告发送“张总，你昨天说的那些到底是什么意思？你只说你自己出现的问题，敬安那边你怎么考虑的说句实话行吗？你也不说你干，也不说不干，也不给钱，到底啥意思”，被告随后回复“差六块钱都给冻结了”。2021年1月6日，被告与原告孙慧通话录音中称，继续租赁房屋，租金四、五月份支付。2021年1月20日，被告通过微信向原告妻子唐文莉发送其平安银行逾期的短信通知截图，原告妻子唐文莉随后回复“不是这个意思，我是说我们现在都没钱，可是现在房子合同上在你手里，房子在那空着，我们这样怎么给房东交代？我们给不起钱，房子在那闲着，就是有租的人家都没办法租，咱不能这样坑房东吧？那样就太不讲究了。咱得商量个结果呀”。五、证人袁某,4陈述，其代表沛县敬安供销合作社与本案签订的租赁合同，对于原告把房子转租给被告的事实其是知情的，并且表示不反对。六、案涉房屋2021年1月共计交纳电费3475元。七、本院依职权分别于2021年6月21日和2021年6月22日至沛县自然资源和规划局和敬安镇监管所调取敬安镇老十字街南路西原老供销社二楼规划许可证材料，工作人员称该房屋的形成时间久远，在电脑中并未查询到相关信息，经翻阅纸质材料亦未查询到相关材料。本院认为，一、关于本案租赁合同是否为有效合同的问题。根据本案证人袁某,4的证人证言及原告提供的两份租赁合同以及本院查明的事实，原告对本案案涉房屋有权进行转租。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。二、关于本案租赁合同能否解除的问题。根据本案原告所举证据，被告未按时支付租金，经原告催要后仍未支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据原告提供的证据，可以认定原告向被告催要过租金，被告未支付。故本案租赁合同在本案诉状送达被告时即2021年3月29日已经解除，本院予以确认。三、关于原告主张的租金能否得到支持的问题。原告按照约定将案涉房屋交付被告租赁使用，被告应按照约定支付租赁费。根据原告妻子唐文莉和被告的聊天记录可以得出双方关于涉案房屋中原有的货物有转让的意思表示。根据双方的聊天记录，被告2020年11月17日与2020年11月30日支付的合计10000元应为租金，后原告妻子在微信中一直催促被告给付货款，被告给付的16000元款项（26000元-10000元）应先抵扣货款，剩余货款原告如有证据可另行主张权利。关于本案被告已经支付的租金本院确认为10000元。第一年的租金双方约定每月支付10000元，截止至2021年3月29日，被告应向原告支付租金合计50000元，扣除已经支付的10000元，尚欠原告租金40000元。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，故关于原告本案主张将租金计算到2021年5月28日，因双方均认可被告2021年1月份已经将房屋清空，本院将租赁房屋闲置期间的租金损失调整为计算至2021年4月30日。经2021年4月1日至2021年4月30日的租金损失为10000元，故被告应向原告支付租金及租金损失合计为50000元。四、关于原告主张的电费4000元能否得到支持的问题。根据原、被告双方合同约定，被告在自主经营期间内所产生的一切费用由被告承担，不再和原告有任何关系。租赁期结束时被告应缴清所有欠费。被告自认被告电费缴付至2020年12月，原告所举证据可以做证明2021年1月的电费已经缴纳，且该时间段房屋由被告使用，故关于原告主张的2021年1月的电费3475元，本院予以支持。关于原告主张的其余的电费，因被告已经于2021年1月将涉案房屋清空，对后续的电费由被告承担没有事实及法律依据，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告孙慧与被告张先栋于2020年11月1日签订的《租赁合同》于2021年3月29日解除；二、被告张先栋于本判决生效后十日内支付原告孙慧租金及租金损失合计50000元、电费3475元，合计53475元；三、驳回原告孙慧的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，由被告张先栋负担（于判决生效后十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 萌人民陪审员  汪辉东人民陪审员  张红丹二○二一年六月二十八日法官助理窦藤秋书记员王荣祺