辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0624民初4219号 原告：杨毅，男，1973年4月29日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县。 原告：孙海英，女，1976年1月23日出生，满族，农民，住宽甸满族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：薛仁宽，系辽宁兴达律师事务所律师。 被告：大连明鑫建设有限公司，住所地:辽宁省庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，系辽宁兴达律师事务所律师。 第三人：宽甸金远房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系公司董事长。 原告杨毅、孙海英与被告大连明鑫建设有限公司（以下简称大连明鑫公司）、第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称宽甸金远公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人薛仁宽、被告大连明鑫公司的委托诉讼代理人马俊东、第三人宽甸金远公司的法定代表人王恩柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨毅、孙海英向本院提出诉讼请求：一、停止执行魅力城小区A16号楼C1、C5的车库；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：魅力城小区是第三人开发建设的，2014年9月16日，第三人将A16号楼C1和C5二个车库出售给了原告，当日签订了合同，交清了房款，交付了房屋。2019年春天，原告得知宽甸法院依据被告的申请查封了上述房屋，于是原告向宽甸法院申请了执行异议。宽甸法院经审查作出了（2020）辽0624执异173号执行裁定书，以原告“未提供相关证据证明在法院查封涉案车库之前已合法占有车库”为由驳回了原告的异议请求。原告认为，宽甸法院驳回的理由不成立。因为在原告签订合同并交付购房款的当日，第三人就将这二个车库钥匙交付给了原告，之后原告又在2016年7月9日和2018年5月4日将这二个车库分别出售给了案外人武治中和王玉龙，由他们二人实际使用至今。即原告占有该车库事实是清楚的，证据是充分的。为此，原告诉请贵院判如所请。 被告大连明鑫公司辩称：大连明鑫公司经法院生效判决书确认，对涉案房屋享有优先受偿权。涉案房屋虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有一定的物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系之中。对此，最高人民法院(2019)最高法民申3875号民事裁定书已确认。而答辩人大连明鑫公司在涉案房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，其性质属优先权，在顺位上优先于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的备案登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(-)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个条件，但该规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除向被告大连明鑫公司这样享有工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告在魅力城小同时购买了四套房屋两个车库，显然不是用于自己居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，应当判决驳回原告的诉讼请求。 第三人宽甸金远房地产开发有限公司述称：原告主张涉案房屋是真实的，和我公司是真实的买卖关系，原告交的全部房款，我公司已将涉案房屋全部交付给原告，涉案房屋早已不是我公司资产，我公司所建的魅力城销售房屋全部没有办理预告登记，办理的就是普通备案登记。 本院经审理认定事实如下：2014年9月16日，原告与第三人金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县房屋，即案涉车库。当日，原告向金远公司支付了购买车库款，并办理了合同登记备案手续。2016年7月9日，二原告与案外人武治中签订车库买卖协议，将涉案车库A16号楼一层C1号车库卖给案外人武治中。2018年5月4日，二原告与案外人王玉龙签订房屋买卖协议，将涉案车库A16号楼一层C5号车库卖给案外人王玉龙。由于第三人金远公司拖欠被告明鑫公司建设工程款，2014年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决第三人金远公司给付被告明鑫公司工程欠款17356401.43元，明鑫公司对宽甸满族自治县魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利，案涉车库包含在上述房屋内。该判决生效后，被告明鑫公司申请执行。2019年，本院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县魅力城小区部分房屋，包含案涉车库。执行中，原告以购买的案涉车库已办理备案登记，对案涉车库享有合法权利为由向本院提出执行异议，本院于2020年11月10日作出（2020）辽0624执异173号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，于2020年11月23日提起本诉。 本案的争议焦点为：二原告是否具有排除和停止执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告购买的是车库，参照上述规定，原告在同一小区同时购买了两个车库，并将两个车库先后出卖给案外人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项之规定。 综上，原告诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 驳回原告杨毅、孙海英的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨毅、孙海英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  李 红 人民陪审员  宫敬辉 人民陪审员  李富东 二〇二一年五月八日 书 记 员  刘晏彤