广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15123号原告：余惠丽，女，1990年2月17日出生，汉族，住广东省中山市西区××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××243。委托诉讼代理人：崔琼心，广东凡登律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗倩瑜，广东凡登律师事务所实习律师。被告：陆静波，男，1969年9月11日出生，汉族，住广东省中山市南区×××××××××××××××××××,公民身份号码321××××××××××××536。被告：赵英，女，1974年10月8日出生，汉族，住江苏省江阴市××××××××××，公民身份号码320××××××××××××521。第三人：中山市恒华房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市南区××××××悦盈新成花园悦创天地718卡之一（住所申报），统一社会信用代码91442000MA5367AN28。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超旋，广东在行律师事务所律师。原告余惠丽与被告陆静波、赵英、中山市恒华房地产顾问有限公司（以下简称恒华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告恒华公司依法提起反诉，后自愿撤回反诉请求，本院作出（2020）粤2071民初15123号之一民事裁定，裁定准许恒华公司撤回反诉。原告余惠丽申请将恒华公司的主体地位由被告变更为第三人，恒华公司予以同意，本院予以准许。本院原适用简易程序，后依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告余惠丽的委托诉讼代理人崔琼心、罗倩瑜，第三人恒华公司的委托诉讼代理人谭顺宁到庭参加诉讼。被告陆静波、赵英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余惠丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告余惠丽与被告陆静波、被告恒华公司共同签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.被告陆静波向原告余惠丽返还首付款500000元并支付利息（利息以未返还首付款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月16日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年5月25日为24417.9元）；3.被告陆静波向原告余惠丽双倍返还定金600000元；4.被告陆静波向原告余惠丽支付因维权支出的律师费25000元；5.被告恒华公司向原告余惠丽返还中介服务费20000元并支付利息（利息以未返还中介服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月17日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年5月25日为4233.6元）；6.原告余惠丽对被告赵英名下位于中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号1座401房的房地产[不动产权证号：粤（2020）中山市不动产权第0256162号]的折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第2、3、4项所述债权范围内享有优先受偿权；7.被告赵英、恒华公司对上述第2、3、4项所述债权承担连带责任。事实和理由：2019年12月14日，原告与被告陆静波、恒华公司共同签订《房地产买卖合同》，约定，被告陆静波将位于中山市南区×××××××××××××××××××的房地产转让给原告，转让总价格为1570000元。支付方式如下：2019年12月14日支付定金10000元，2019年12月17日前支付定金290000元，2020年1月8日前被告陆静波提前交付房地产当天支付首付款500000元，最后一笔购房款770000元于2020年3月15日买卖双方办理核税、过户当天支付完毕。合同另约定，被告陆静波应于2020年1月10日前将案涉房地产的权属证书原件托管于第三人处，于2020年1月10日前申请还清案涉房地产的贷款，并于2020年3月25日前办妥解除抵押登记手续。2019年12月19日，原告余惠丽与被告陆静波、恒华公司签订《补充协议》，将《房地产买卖合同》约定的第二笔定金290000元支付方式变更为：2019年12月17日支付50000元，剩余定金240000元于2019年12月25日前支付完毕。合同签订后，原告余惠丽依约向被告陆静波支付购房定金300000元及首付款500000元，但被告陆静波直至起诉之日仍未办理解除案涉房地产的抵押登记，未与原告余惠丽办理案涉房地产的核税、过户手续，被告陆静波构成了违约。被告陆静波、赵英基于共同的意思表示出售房屋、签订买卖合同、收取交易款项等，被告赵英应当依法对涉案债务承担连带责任。另，被告陆静波、赵英均同意以其二人共有的位于中山市南区××××万科城市风景花园合院美墅2号1座401房提供抵押担保，担保范围包括交易款800000元、违反《房地产买卖合同》的违约责任以及维权费用（包括律师费、诉讼费、交通费）等涉案债务，并于2020年5月12日办理了抵押登记手续[不动产登记证明号：粤(2020)中山市不动产证明第0068645号]，故原告余惠丽有权对该房地产折价或拍卖、变卖所得价款在上述所述债权范围内享有优先受偿权。被告恒华公司在提供居间服务的过程中，未尽到居间审查义务，没有向原告余惠丽如实告知案涉房地产的真实情况，根据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，被告恒华公司应向原告余惠丽返还中介服务费20000元，并与被告陆静波、赵英对本案债务承担共同清偿责任。诉讼中，原告余惠丽明确诉讼请求第1项为解除原告余惠丽与被告陆静波、第三人恒华公司签订的房地产买卖合同及房地产买卖合同补充协议中的房屋买卖合同部分，并表示不在本案中主张中介服务费及第三人恒华公司的责任。被告陆静波、赵英未作答辩，亦未提交证据。第三人恒华公司述称，第三人对原告的诉讼请求没有异议。第三人在原告与陆静波之间的交易中不存在任何过错，因第三人与原告之间属于居间合同纠纷，原告要求第三人承担连带责任没有法律依据。如第三人需承担责任，仅需对原告的损失承担赔偿责任，因本案原告余惠丽对被告陆静波、赵英另有其他房产作为抵押，如果原告足额受偿，则没有损失，也不能追究第三人的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年12月14日，陆静波（卖方）、余惠丽（买方）、恒华公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市南区×××××××××××××××××××之物业，建筑面积128.8平方米，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0047268号；该房地产处于抵押状态，卖方应于2020年1月10日前申请还清贷款、确保于2020年3月25日前办妥解除抵押登记手续，并2020年1月10日前将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；房地产转让成交价为1570000元；第一部分楼款为定金300000元，买方于2019年12月14日支付定金10000元，于2019年12月17日前支付剩余定金290000元；第二部分楼款为1270000元，2020年1月8日前卖方提前交付房地产给买方使用当天，买方支付首付款500000元，2020年3月25日买卖双方办理核税过户当天，买方向卖方支付最后一笔楼款770000元；卖方收齐买方于2019年12月17日支付的定金300000元及2020年1月8日前支付的首期款500000元后，提前交付该房产给买方使用；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《中山房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能完成，买方足额支付定金的，卖方无需退还定金，未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的3%承担违约责任；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能完成，卖方足额签收定金的，卖方需双倍返还定金，若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋成交总价的3%承担违约责任。合同还约定了其他事项。2019年12月17日，前述三方当事人签订《补充协议》,将涉房屋购房款的支付方式变更如下：第一笔定金300000元于签订合同当天支付10000元，于2019年12月17日支付50000元，于2019年12月25日前支付240000元。2.余惠丽已向陆静波付款800000元，其中2019年12月14日支付定金10000元，2019年12月17日支付定金50000元，2019年12月25日支付定金240000元，2020年1月8日支付首期款500000元。3.因陆静波逾期注销抵押登记，余惠丽多次向陆静波微信询问进展，陆静波告知其因经济困难正在努力想办法。打印时间为2020年6月9日的中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋权利人为陆静波，于2018年3月6日抵押给兴业银行股份有限公司中山分行，于2018年9月21日抵押给佛山市南北汇通小额贷款有限公司，该两个抵押的权属状态均为“现势”。鉴于陆静波未能注销案涉房屋的抵押登记，2020年5月12日，余惠丽（乙方）与陆静波（甲方）、赵英（丙方）签订《补充协议书》，约定：陆静波、赵英共同确认已收取余惠丽购房定金及首期款共计800000元；陆静波、赵英为确保余惠丽已付交易款的安全性，同意以共有的位于中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号I座401房的房地产提供抵押担保，担保范围包括余惠丽已付交易款800000元、违反《房地产买卖合同》的违约责任以及维权费用（包括律师费、诉讼费、交通费）等；陆静波、余惠丽应当于签订本协议之日起三十日内配合余惠丽办理中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号I座401房的抵押登记手续。在协议书的尾部，陆静波在甲方签名处签字捺手印，余惠丽在乙方签名处签字捺手印，陆静波代赵英在丙方签字处签名捺手印。同日，余惠丽与赵英就上述房地产签订了《主债权及不动产抵押担保合同》，约定赵英提供其位于中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号I座401房向余惠丽作为抵押担保，担保的主债权为1200000元，债务履行期间自2020年5月12日至2021年5月12日。随即，余惠丽与赵英共同向中山市自然资源局办理了上述房地产的抵押登记事宜，余惠丽与赵英均在不动产登记申请表上签名按手印确认。2020年5月19日，中山市自然资源局出具不动产登记证明[粤（2020）中山市不动产证明第0068645号]载明，坐落于南区城南一路5号万科城市风景花园合院美墅2号I座401房的房地产抵押权利人为余惠丽，义务人为赵英，被担保主债权数额为1200000元。4.为处理本案纠纷，余惠丽聘请了律师，并支出律师费25000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》、《补充协议》，由买方余惠丽，经纪方恒华公司，卖方陆静波共同签订，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系余惠丽与陆静波的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。余惠丽已向陆静波支付定金300000元及首期款500000元，其付款的进度及时间均符合双方的约定。陆静波未在约定的期限内注销案涉房屋的抵押登记，经余惠丽催告后仍未积极采取措施，直至余惠丽起诉之日，案涉房地产仍然处于抵押状态。抵押登记是导致案涉房屋无法办理过户手续的客观障碍，陆静波未能履行注销抵押登记的义务，构成根本违约。据此，余惠丽请求解除案涉合同中房屋买卖合同部分，陆静波向其双倍返还定金600000元，并支付购房款500000元以及律师费25000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于利息的请求，利息本质上属于损失，因本院支持的部分定金具有弥补损失的功能，且加倍返还的定金已足以弥补利息损失，故本院不予支持。关于赵英的责任问题。案涉房地产为陆静波个人所有，没有证据证明陆静波与赵英系夫妻关系，签订合同及收受购房款均为陆静波一人所为，赵英不存在向余惠丽出售案涉房地产的事实基础，故余惠丽诉求赵英承担连带清偿责任没有依据，本院不予支持。赵英自愿以其名下位于中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号I座401房的房地产为陆静波的本案债权提供抵押，为此与余惠丽签订了《主债权及不动产抵押担保合同》，并在中山市自然资源局办理了不动产抵押登记手续，其抵押行为真实、合法、有效。抵押担保登记的债权范围为1200000元，抵押担保的期限自2020年5月12日至2021年5月12日，故在陆静波未履行到期债务时，余惠丽有权就赵英提供的上述抵押房地产折价、或拍卖、变卖所得价款在1200000元范围内享有优先受偿。陆静波、赵英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上，余惠丽的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告余惠丽与被告陆静波于2019年12月14日签订的《房地产买卖合同》、于2019年12月14日签订的《补充协议》中的房屋买卖合同部分；二、被告陆静波于本判决生效之日起七日内向原告余惠丽双倍返还定金共600000元；三、被告陆静波于本判决生效之日起七日内向原告余惠丽退还已支付购房款500000元；四、被告陆静波于本判决生效之日起七日内向原告余惠丽支付律师费25000元；五、在被告陆静波到期不履行本判决第一、二、三判项债务时，原告余惠丽有权对被告赵英提供的位于中山市南区××××××万科城市风景花园合院美墅2号I座401房的房地产[粤（2020）中山市不动产证明第0068645号]折价或者拍卖、变卖所得价款在1200000元范围内优先受偿；六、驳回原告余惠丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28749元，诉讼保全申请费2020元，合计30769.21元（原告余惠丽已预交），由原告余惠丽负担546.21元，被告陆静波负担17607元（被告陆静波于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告余惠丽），被告陆静波、赵英负担12616元（被告陆静波、赵英于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告余惠丽）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  周彩梅人民陪审员  易俊彦二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张梦如石丽娜