北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1156号上诉人（原审原告）：王庆丰，男，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王行锋，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京圣都名鹰服装有限公司，住所地北京市大兴区旧桥路**院**楼**501。法定代表人：洪伟坚，总经理。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。上诉人王庆丰因与被上诉人北京圣都名鹰服装有限公司（以下简称圣都公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人王庆丰及委托诉讼代理人王行锋、被上诉人圣都公司之委托诉讼代理人李贵温到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王庆丰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判我不承担支付金钱责任,本案一、二审诉讼费全部由圣都公司承担。事实和理由：1.王庆丰不是本案的拆迁腾退人，而是被腾退人，圣都公司向王庆丰索要拆迁腾退补偿款属于诉讼主体错误。2.本案双方签订的《厂房租赁合同协议书》中约定遇有政府政策拆迁圣都公司无条件搬出，故王庆丰无须支付圣都公司拆迁腾退的各项补偿。一审法院严重干涉双方的意思自治，判决王庆丰向圣都公司支付拆迁腾退补偿款，属于认定事实错误。3.一审法院明知王庆丰尚未领取拆迁腾退补偿款而判令王庆丰向圣都公司支付拆迁腾退补偿款，属于适用法律错误。4.圣都公司滥用诉权，双方曾达成（2019）京0115民初23324号民事调解书，约定如王庆丰领取到拆迁腾退补偿款双方再行协商。现在圣都公司再次提起诉讼，属于重复诉讼，请求法院依法驳回其诉讼请求。圣都公司辩称，不同意王庆丰的上诉请求。双方合同约定无条件搬家是遇到拆迁合同终止，双方互不承担不可抗力导致的违约责任，但是对剩余财产价值补偿的分配没有作出约定，应当按照谁投入就归谁所有原则进行分配拆迁腾退补偿款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。圣都公司向一审法院起诉请求：1.判决王庆丰给付装修、设备以及附属物补偿1389800元、一次性停产停业综合补助费198371元、搬迁补助费107104元、工程配合奖1071049元；2.诉讼费、保全费5000元、担保费2800元由王庆丰负担。一审法院认定事实：2017年7月2日，圣都公司的法定代表人洪伟坚（乙方）与王庆丰（甲方）签订《厂房租赁合同协议书》，约定乙方租赁甲方位于大兴区青云店镇杨各庄村南头厂房从事服装制造，厂房类型为钢架结构，租期自2017年7月11日至2022年7月10日止，年租金六十万元，每年一付，如遇政府部门拆迁，乙方应无条件搬家，未到日期甲方无条件退还乙方未到期的租金，但甲方应无任何理由给予乙方一定的空间搬家，未尽事宜，双方应共同协商解决。本案审理过程中，王庆丰仅提交了租赁厂房所涉土地的《集体土地使用证》，双方均未提交本案租赁厂房的建设工程规划许可证。2018年1月，双方上述租赁的厂房涉及青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，王庆丰要求圣都公司搬走，本案厂房于2018年3、4月份被拆除，双方曾就退还租金产生纠纷，经法院主持调解达成（2019）京0115民初23324号民事调解书，王庆丰同意退还圣都公司租金300000元。2018年1月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司受北京青云宏展置业有限公司委托对本案租赁厂房调查并出具《北京市房屋条件调查表》《院落及房屋平面示意图》《北京市房屋装修附属物及设备登记调查表》，王庆丰在产权人处签字确认。2020年1月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司根据相关规定及上述实地勘察资料出具《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，估价结果为：本案租赁房屋建筑面积3060.14平方米，房屋重置成新价4162444元，装修设备附属物1737250元。2020年4月15日，王庆丰（乙方）与北京青云宏展置业有限公司（甲方）就本案租赁厂房签订《拆除腾退补偿协议》，约定房屋重置成新价631411元、房屋拆除费427690元、房屋腾退费1797853元、装修设备及附属物补偿费1737250元、一次性停产停业综合补助费283388元、搬迁补助费153007元、工程配合奖1530070元，腾退补偿总价款6560669元。关于付款方式、期限约定甲方在完成房屋、附属物等拆除工作并通过终审后15个工作日内，支付乙方补偿总价款的20%，剩余补偿款另行发放。双方对本案租赁房屋的装修设备及附属物补偿费分割产生争议，经法院组织双方对附属物（含装修）重置成新价估价结果通知单对应的附属物和装修类别进行各自标记，圣都公司主张对应的装修设备及附属物补偿费1335835元、认可对方401415元（包含变压器、配电箱等），王庆丰主张对应的装修设备及附属物补偿费1624288元、认可对方112962元。圣都公司提交曾维红出具的证人证言、证明及银行明细，洪伟坚与曾维红签订的《结算说明》及装修项目清单，主张其自2017年4月15日至2017年7月10日对本案租赁厂房及车间、宿舍、办公楼、套房展厅、整体装修，包括全厂水电路改造、消防、暖气、上下水、蒸汽管道改造、顶面吊顶、贴墙地砖、所有卫生间、厨房改造、特种设备调试与安装、展厅、办公室豪华装修、住宅精装修等项目，整体装修费用为1072694元，实收1060000元。王庆丰对上述装修证据均不认可，认为未同意圣都公司私自进行土建施工装修，同时圣都公司在搬离时已将灯具、装饰柜等搬走，对于曾维红银行明细的关联性、证明目的不认可。王庆丰为证明其进行了装修，提交陈战军、高路的证人证言并出庭作证，陈战军表示自2015年7月至2017年4月与王庆丰协商建两栋8000平方米房屋，包工包料，包括主体建筑、室内外装修、室内外排水、厂内道路、厂房内改造所有工程。陈战军与王庆丰是朋友关系，陈战军先是表示都是砖隔断，后又表示做过断桥铝的隔断，具体记不清楚了。高路的证人证言表示于2018年1月10日左右与王庆丰约定为王庆丰装修杨各庄村南大约面积7000平方米的厂房，2018年1月底交付，包括断桥铝隔间、墙布软包、铺设木地板、石膏板隔断，高路出庭表示总装修费100多万元，包工包料，王庆丰分3、4次以现金形式给付。圣都公司认可陈战军主要建造房屋框架并进行初步装修，其中包括水泥路、水泥地、室内部分简单隔断等，细节装修说的含混不清，认为具体装修是圣都公司进行的，对高路的证人证言不认可，认为100多万元以现金形式给付缺乏证据佐证，同时，高路主张的装修时间系在圣都公司搬走之后，在面临拆除腾退时再去装修违反政府规定，也掩盖、损害圣都公司之前的装修。王庆丰提交《电力设施产权移交协议》、王庆丰与郑全喜的租房协议、北京市金誉喜劳保用品有限公司的营业执照，其主张在圣都公司搬走后王庆丰又出租给案外人，每月租金20000元，本案租赁房屋的电力设施系王庆丰以案外人名义安装的，与圣都公司无关。圣都公司不认可上述租房协议的真实性，认可变压器、配电箱系王庆丰安装的，其他的因圣都公司进行了水电改造，电缆补偿款应属于圣都公司。一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，双方签订的《厂房租赁合同协议书》因违反法律的强制性规定，应属无效。王庆丰作为房屋出租人与圣都公司签订租赁合同，提供合法产权房屋是王庆丰的主要义务，故王庆丰应对《厂房租赁合同协议书》无效负有主要过错，圣都公司未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《厂房租赁合同协议书》无效亦负有过错。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。双方在租赁合同履行过程中，因涉及拆除腾退政策，导致圣都公司搬离，租赁合同无法实际履行，王庆丰现已与相应腾退主体签订《拆除腾退补偿协议》，圣都公司作为承租人要求分割合理的补偿款符合法律规定，圣都公司对王庆丰与案外人的租赁合同的真实性、关联性不予认可，法院认为其并无影响圣都公司关于腾退补偿款分割的请求。关于装修、设备及附属物补偿款，因双方合同并未对此进行约定，故应以双方各自实际对装修设备及附属物出资建造比例获得。本案中，双方均对对方提交的关于装修证据真实性、证明目的不予认可，因圣都公司提交的《结算说明》及装修项目清单与其他案件提交的形式一致，法院对其真实性无法确认，对相应银行卡明细的关联性亦无法确认，相应证人未实际到庭接受质询，故法院对圣都公司提交的装修证据不予采信。陈战军关于装修内容的陈述前后矛盾，且多次表示记不清楚了，高路主张的装修时间在评估公司相应调查清登之后，且缺乏装修款付款凭证佐证，圣都公司对《电力设施产权移交协议》的真实性不予认可，法院对其与本案具体装修、设备及附属物补偿类别的关联性无法确定，故法院对王庆丰提交的装修证据亦不采信。综上，双方主张的装修施工人缺乏相应施工资质，双方均未提交租赁房屋在租赁前后的照片、视频进行比对，以证实双方各自实际装修情况。法院首先根据双方各自认可的对方装修、设备及附属物补偿款数额，其次根据圣都公司认可的水泥地、水泥路（37761元）属于王庆丰附属物及装修范围部分，最终认定剩余争议装修、设备及附属物补偿款数额为1185112元，因双方均未证实其实际装修项目及数额，考虑本案实际情况，法院酌定双方各占争议部分50%份额，故圣都公司享有装修、设备及附属物补偿款数额为705518元。关于一次性停产停业综合补助费系对在被腾退房屋从事实际生产经营活动一方因拆除腾退导致停止的补偿费用，但因双方均未在租赁房屋办理营业执照，王庆丰建设房屋以租赁为主要用途，故出租人可合理分配停产停业综合补助费，法院根据租赁合同实际履行情况、圣都公司租赁房屋经营状况、合同无效的过错等，酌定圣都公司享有一次性停产停业综合补助费198371元。关于搬迁补助费系针对现场状况的搬迁费用，双方均未提交证据证实其实际发生的搬迁费用，考虑到双方各自均有一定的搬迁工作，法院根据租赁合同实际履行情况、合同无效的过错等，酌定圣都公司享有搬迁补助费107104元。关于工程配合奖，性质上属于拆除腾退的“奖励”，一般以出租人是否签订拆迁补偿安置协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，因此，工程配合奖原则上应由出租人获得。圣都公司主张工程配合奖1071049元，依据不足，法院不予支持。本案中，考虑到王庆丰虽与拆除腾退主体签订相应补偿协议，但相应的补偿款尚未发放，故法院根据本案实际情况确定王庆丰的给付时间。关于保全费5000元，该费用是圣都公司此次诉讼的合理支出，王庆丰应予以承担。关于保全担保费，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、王庆丰给付北京圣都名鹰服装有限公司装修、设备以及附属物补偿、一次性停产停业综合补助、搬迁补助费共计202198.60元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中腾退补偿总价款的20%之日起十日内履行）；二、王庆丰给付北京圣都名鹰服装有限公司装修、设备以及附属物补偿、一次性停产停业综合补助、搬迁补助费共计808794.40元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中全部腾退补偿总价款之日起十日内履行）；三、驳回北京圣都名鹰服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，王庆丰自认已经领取了本案的全部拆除腾退补偿款。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。因2020年修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释，故本案应适用修改后的该司法解释。该司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，圣都公司与王庆丰签订的《厂房租赁合同协议书》，因租赁厂房未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故应属无效合同。王庆丰作为出租人，明知房屋未取得建设规划工程许可证仍然对外出租，应对合同无效负有主要过错，圣都公司作为承租人在签订合同时未对房屋性质尽到审查义务，对合同无效亦负有过错。合同履行过程中，遇青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，圣都公司按王庆丰要求搬离，租赁厂房现已被拆除，且王庆丰与北京青云宏展置业有限公司就本案租赁厂房签订了《拆除腾退补偿协议》，并已领取了合同约定的全部拆除腾退补偿款，故圣都公司有权向王庆丰主张其应享有的拆除腾退补偿权益。关于拆除腾退补偿款的分割，虽然双方签订的《厂房租赁合同协议书》无效，但合同中对于拆迁事宜的约定系双方真实意思表示，亦应予以参考。合同虽然约定如遇政府部门拆迁，圣都公司应无条件搬家，但结合合同全文及一般公众的认知，该条款仅应理解为如遇拆迁，圣都公司必须配合搬家，不能因此追究王庆丰提前解除合同的违约责任，并不能得出圣都公司放弃拆迁补偿的结论，“无条件”不应做扩大解释。因合同中对于拆除腾退补偿款没有约定，故双方应按照各项补偿款的性质、各自投入情况、实际损失情况等综合确定补偿款的分配。一审法院根据上述分配原则及双方的举证情况，对各项补偿款进行的分配并无不当。但鉴于王庆丰在二审审理中已经实际领取了全部补偿款，故本院对于王庆丰应给付补偿款的时间予以调整。（2019）京0115民初23324号民事调解书仅对租金问题进行了处理，与本案诉讼请求不存在重复冲突。保全费5000元系圣都公司因本案诉讼产生的合理支出，理应由王庆丰承担。综上所述，王庆丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，确定王庆丰应给付圣都公司的补偿款数额并无不当，但由于王庆丰现已领取了全部补偿款，故本院对王庆丰给付补偿款的时间予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8526号民事判决；二、王庆丰于本判决生效之日起十日内给付北京圣都名鹰服装有限公司装修、设备以及附属物补偿、一次性停产停业综合补助、搬迁补助费共计1010993元；三、驳回北京圣都名鹰服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理28931元，由北京圣都名鹰服装有限公司负担18358元（已交纳），由王庆丰负担10573元（于本判决生效之日起7日内交纳）；保全费5000元，由北京圣都名鹰服装有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费13899元，由王庆丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年二月二十五日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越