上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47203号原告：上海代萌实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张宇闻，执行董事。委托诉讼代理人：朱树英，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玮，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海东朋酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱惠忠，执行董事。委托诉讼代理人：袁新忠，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海代萌实业有限公司(以下简称代萌公司)诉被告上海东朋酒店有限公司(以下简称东朋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月3日、2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人张宇闻及其委托诉讼代理人朱树英，被告委托诉讼代理人袁新忠、高永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代萌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告之间的租赁合同关系于2020年10月21日解除；2、判令被告将上海市浦东新区新场镇申江南路XXX号(以下简称系争房屋)恢复原状并将上述房屋返还给原告；3、判令被告支付自2020年10月22日起至实际返还房屋之日止按每半年578万元的标准计算的房屋占用费；5、判令被告逾期支付租金的利息(详见利息计算表)；6、判令被告支付违约金1,175.48万元以及免租期租金653.05万元；7、判令被告支付律师费1,906,050元。事实与理由：原告为系争房屋的产权人，2016年原告与被告的股东就系争房屋的租赁事宜达成一致，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，此后被告公司成立，各方均一致确认此前签订的合同主体变更为被告，合同内容不变。在合同履行过程中，被告并未按约支付租金自2019年起一直存在拖欠和延迟支付租金的情况，被告的行为已构成违约，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告东朋公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告认可2016年签订的《房屋租赁合同》由三名自然人变更为被告，但在合同履行过程中双方对于年租金以及租金支付方式都进行了变更，被告在2020年之前并不存在违约行为。2020年受到疫情影响，被告的酒店被政府征用为疫情隔离酒店，酒店收入受到影响，也因酒店被征用为隔离酒店，导致酒店餐饮宴会无法对外经营，另系争房屋除用于开设酒店外，一楼还有6,000平方米左右的房屋转租出去对外经营，但因疫情和隔离酒店的缘故，商铺也无法经营，转租收入受到影响，上述情况属于不可抗力，应免除被告的违约责任，并免除被告三个月租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为原告。2016年2月2日，原告(出租方、甲方)与顾红华、陈平、陆卫兴(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋面积为26,214.85平方米出租给乙方。租赁用途为人才公寓、宾馆餐饮及配套。租赁期限自2016年2月1日起至2031年1月31日止，其中2016年2月1日至2016年8月31日为免租期。租赁押金为100万元。租金标准前三年年租金为11,195,051元，第四至第六年租金为11,754,804元，此后每三年递增一次。除首期租金外，此后租金为每年2月1日支付当年3月1日至8月31日的租金，8月1日支付当年9月1日至次年2月28日的租金。乙方未能及时支付甲方租金或其他费用的，则乙方将被视为违约，乙方每逾期一天，乙方应加付逾期付款的利息，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率双倍计算。同时，乙方须按照其逾期付款金额日5%计算支付违约金给甲方，构成本合同解除条件的，甲方有权终止本合同并要求乙方承担违约责任。双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同。违约方应赔付另一方终止所在租赁年当年十二个月的租金作为违约金。另须向甲方补交免租期的全部租金：……5、乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过十五天的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋使用权，乙方的履约保证金和押金不予退还，还应承担违约责任。合同届满或提前终止时，原则上甲方要求恢复原状，乙方向甲方返还时拆除并清理所有装修、装饰物及带走能移动的设备、物资。2017年10月10日，原告(甲方)、被告(丙方)与顾红华、陈平、陆卫兴(乙方)签订《变更补充协议书》约定乙方因筹建公司，经营人才公寓、宾馆餐饮业务需要，与甲方于2016年2月2日签订《上海市房屋租赁合同》。嗣后，乙方向浦东新区市场监管局申请登记，于2016年4月15日丙方公司依法成立。各方达成如下变更补充协议：1、丙方接收乙方原向甲方租赁的房屋及相关配套设施，作为公司经营的租赁标的物，甲乙双方签订的《上海市房屋租赁合同》中乙方的承租主体变更为丙方。同时各方对租金以及租赁标的物等均进行了变更约定。同日，被告与原告以及原告股东张宇闻、李明花、陈志刚签订了《房屋租赁合同》。庭审中，原、被告一致确认双方实际履行的是2016年2月2日由顾红华、陈平、陆卫兴与原告签订的《房屋租赁合同》。2019年2月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《酒店房租支付协议》，约定对原有2017年下半年开始每月提前支付的付款方式改为先用后付的方式，具体调整如下：1、房东要求，2019年2月28日，提前支付3月份房租余款80万元。2、2019年4月30日，支付4月份房租100万元。3、因房东要求，2019年5月上旬提前支付50万元，月底再付50万元。4、2019年6月30日，支付6月底房租100万元(后面以此类推)。五、此协议仅用于2019年2月28日至2020年2月28日的房租支付。另查明，2020年6月22日，原告起诉被告并于2020年7月3日查封被告尾号为4323的银行账户，在本案中经原告申请，本院查封了被告尾号为4323、9119的银行账户，查封金额分别为1,677,420.32元和2,062,880.93元。庭审中，各方均确认，原告与顾红华、陈平、陆卫兴于2016年2月2日签订的《上海市房屋租赁合同》中确定的权利义务由被告概括承受。原告与被告实际履行的亦是上述租赁合同内容。被告在庭审中提供了被告已付款统计表，原告对于统计表所列金额及付款时间均无异议，但对支付租金的期间段有异议。从统计表看，截止2020年1月20日被告向原告共计支付2019年度租金1千万元。2020年5月28日，被告向原告支付租金931,666.66元并备注为5月份租金。2020年8月5日被告向原告支付租金220万元，被告将其中761,666.67元列为支付2019年度租金。2020年度被告共向原告支付租金6,101,666.66元。2021年1月27日、28日，被告向原告支付租金587万元并备注支付2021年上半年度租金。被告为证明原告同意其减免租金、同意三年内不增加租金提供了被告与原告股东之间的电话录音，原告对于该份证据的关联性不予认可。被告为证明系争房屋于2020年3月被政府列为隔离酒店，酒店营业受到影响，向法庭提交了其于2020年7月1日与浦东新区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室、上海市浦东新区文化体育和旅游局签订的《应对突发时间应急征用场所协议》、2020年5月至2020年12月政府付款凭证以及联防联控任务单、部分婚宴合同退款凭证等材料，原告对于上述材料真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为疫情期间被告有正常收入，疫情对被告实际经营并无影响，不应减免租金。被告另当庭表示系争房屋有6,000平方米用于商铺经营，受到疫情影响无法经营，且原告不协助配合办理相关证照，造成经营进一步受阻。对此原告表示在被告延期支付租金、拒不履行合同义务的情况下，原告不再协助配合办理相关执照是正当行使抗辩权。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《变更补充协议书》、《应对突发时间应急征用场所协议》、租金支付统计表、银行回单等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告及被告股东均认可，原告与被告股东签订的《上海市房屋租赁合同》的权利义务由被告概括承受，故本院确认上述租赁合同实际约束的是原告与被告。本案的争议焦点在于原告是否具有解除权以及被告能否因疫情减免三个月租金。关于第一个争议焦点，从被告已付款情况看，2019年度自9月开始被告确存在延期支付租金的情况，但自原告起诉要求确认解除双方租赁合同关系时，被告已经付清了2019年度的租金。对于被告未按约支付2020年度的租金，一方面受到疫情影响被告酒店被列为隔离酒店，对其经营造成一定影响，为此被告就租金减免一直在于原告磋商，并非恶意拖欠；另一方面原告于2020年6月起诉被告并查封被告账户，对被告支付租金客观上造成一定程度的影响。综上，被告并非恶意拖欠2020年度租金，从其实际支付租金、账户查封金额以及2021年1月支付2021年上半年度租金的行为来看，被告的违约行为显著轻微，并不影响合同目的实现，被告具备继续履约的能力。原告要求解除合同，本院不予支持。有鉴于此，原告基于解除合同主张的要求被告支付违约金、免租期租金、占用费以及律师费的诉请，本院均不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息的主张，因被告2019年9月起确有延付租金情况，对于2019年度租金延期支付部分的利息损失本院予以支持，对于2020年度租金延期支付的利息损失，因被告未按期支付租金系受疫情和原告诉讼、保全影响，故该部分利息本院不予支持。关于第二个争议焦点，从被告已向法院提供的证据材料看，疫情对被告酒店经营确造成实际影响，被告要求减免租金于法有据，本院根据合同履行情况、被告经营受损情况酌情确定免租1.5个月。故被告仍应支付原告租金5,149,166.69元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：被告上海东朋酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海代萌实业有限公司租金5,149,166.69元；被告上海东朋酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海代萌实业有限公司逾期付款利息(计算方式：以50万元为基数自2019年10月1日起至2019年10月28日止、以100万元为基数自2019年11月1日起至2019年11月8日止、以50万元为基数自2019年11月9日起至2019年11月27日止、以100万元为基数自2019年12月1日起至2019年12月16日止、以50万元为基数自2019年12月17日起至2019年12月30日止、以100万元为基数自2020年1月1日起至2020年1月20日止、以761,666.67元为基数自2020年2月1日起至2020年8月5日止，上述利息计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的两倍计付)；驳回原告上海代萌实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157,898元，保全费5,000元，由原告上海代萌实业有限公司负担122,173元，由被告上海东朋酒店有限公司负担40,725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。