广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4778号原告：广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，住所地广州市白云区。法定代表人：彭灼华，社长。原告：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：刘德宏，社长。原告：广州市白云区鹤龙街联边村第九经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：刘志满，社长。原告：广州市白云区鹤龙街联边村第十经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：刘志海，社长。原告：广州市白云区鹤龙街联边村第十一经济合作社，住所地广州市白云区。法定代表人：刘颂潘，社长。五原告共同委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市龙睿置业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谢政文，总经理。委托诉讼代理人：何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社（以下简称联边联社）、广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（以下简称联边八社）、广州市白云区鹤龙街联边村第九经济合作社（以下简称联边九社）、广州市白云区鹤龙街联边村第十经济合作社（以下简称联边十社）、广州市白云区鹤龙街联边村第十一经济合作社（以下简称联边十一社）与被告广州市龙睿置业有限公司（以下简称龙睿公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。五原告的共同委托诉讼代理人万崎，被告龙睿公司的委托诉讼代理人何辉、钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五原告共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告、被告之间涉案租赁合同的有效期间为2006年2月28日至2026年2月28日；2.判令被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告明确其诉讼请求实质是要求确认2026年2月28日以后的租赁期的约定无效。事实与理由如下：原广州市白云区新市镇联边村经济联合社（含第八、九、十、十一经济社）（甲方）与广州宝田物业管理有限公司、深圳宝深宝实业有限公司（乙方）于2006年2月28日签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于广州疾病预防中心（规划用地）以南，现联边华明小学以东至规划七路整个地块约30000平方米的土地出租给乙方，租赁期限为20年，自2006年2月28日至2026年2月28日。双方在2006年7月3日签订了一份《土地租赁补充合同》，该补充合同主要约定在涉案合同的基础上，将土地租赁合同的期限向后推了10年，即从2026年2月28日至2036年2月28日。2014年2月10日，联边八、九、十、十一社与被告、涉案合同的乙方签订三方协议，涉案合同乙方的权利与义务一并转让给本案被告。涉案合同双方在同一天签订同一地块的主合同及补充合同，将涉案合同的租赁期限总共约定为30年，这种做法实际上意在规避租赁合同最长不得超过20年的强行效力性规定，期限超过部分应当被认定无效。基于以上理由，原告特提起本次诉讼，恳请法院对原告的诉请予以支持。被告龙睿公司辩称：原告的诉求没有依据，应当驳回，理由如下：1.原被告双方于2019年12月5日签署了一份土地租赁合同的补充协议，该协议变更了之前的土地租赁合同以及补充协议，双方已形成合作开发关系，原告以租期为由主张相应的期限无效，与该合作开发协议不符。2.即便本案按照租赁关系处理，原告的主张也不成立。根据三方补充协议，双方的租赁期限至2049年2月28日。本案涉及的是集体建设用地的问题，应当按照民法典以及土地管理法律法规的相关规定。根据土地管理法第63条第四款，集体经营性建设用地的出租可以参照同类用途的国有建设用地执行。国务院的国有土地使用权出让和转让暂行条例，也规定了国有建设用地在土地使用权年限内可以出租。根据该条例的第53条，相关的细则由国家土地局负责解释。后来的职能部门国土资源部发布了规范国有土地租赁若干意见当中就明确了国有土地的使用权租赁年限最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。因此本案建设用地最长租赁期限也应当不得超过法律规定的同类用途的土地出让年限。本案土地是属于集体建设用地，规划性质是综合性质，参照国有土地使用权出让和转让暂行条例，租赁的年限最高不超过50年，因此即便是按照原告所述的租赁关系适用法律，本案的租赁关系也是不存在超过法律规定的最长期限。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的土地经营合同、补充土地租赁合同、协议书、三方补充协议，被告提交的集体土地所有证、广州市建设项目用地预审意见、项目建设选址意见书、建设用地批准书、关于设计方案的复函、关于申请调整建设工程设计方案的复函、关于申请调整建设工程规划许可证的复函及附件、三方补充协议、土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2006年2月28日，联边联社、联边八、九、十、十一社共同作为甲方，广州宝田物业管理有限公司（以下简称宝田公司）、深圳市宝深宝实业有限公司（以下简称宝深宝公司）共同作为乙方，双方签署了《土地租赁合同》，约定经双方友好协商，一致同意将位于广州疾病预防中心（规划用地）以南，现联边华明小学以东至规划七路段整个地块（以下简称涉案地块），用地面积约为叁万平方米有偿租赁给乙方作商业用途。租赁时间从2006年2月28日起至2026年2月28日止，共计租用二十年。合同期满，不动产归甲方所有，可动产归乙方所有，该土地及物业如继续出租，在同等条件下乙方享有承租优先权。甲方协助乙方办理该地块用地手续及提供相关资料，乙方全权负责该地块的投资规划、经营管理，负责办理用地及规划报建手续，费用由乙方负责等。由于乙方办理该地块的用地手续和规划报建手续需时7个月，建设施工期需时8个月，因此甲方给予乙方自合同签订之日起15个月的免租期，计租期由2007年6月1日起计算。此后双方于2006年7月3日签订了《土地租赁补充合同》，约定租赁时间从2026年2月28日起至2036年2月28日止。2014年2月10日，联边联社、联边八、九、十、十一社共同作为甲方，宝田公司、宝深宝公司共同作为乙方，龙睿公司作为丙方，签订了《三方补充协议》，约定：就甲方位于华快三期联边北侧，市疾控中心以南穗地证（2008）106号、穗国土建用字(2013)48号的规划地块，具体面积按双方确认实际用地面积共计24931平方米，建设华南嘉禾商业广场项目原租地合同的投资人变更事宜，达成一致：1.原租地合同乙方由深圳宝深宝公司（宝田公司）变更为丙方龙睿公司，公司按原租地合同有关条款执行，从本协议签订之日起，乙方在上述合同中的权利、义务终止，乙方在本协议签订之前因上述合同产生的债务由乙方自行承担，与丙方无关。2.丙方在本协议签订之日起，承担上述地块按规划设计条件的报批建筑物业的所有投资，并承担该物业的所有经营权、收益权，以及本协议签订后产生的债权债务。3.原租地合同为本协议书的附属组成部分，即原租地合同仅变更乙方投资人，其他条款由新投资方龙睿公司与甲方共同继续履行。4.由于该项目投资大，回收期较长，还存在地铁线路的影响。经甲乙双方协商同意，将原租地合同之租赁期从街道与联社签订空港大道建设期计起，即至2049年2月28日止，租金按原合同所约定比例递增等等。该合同乙方签章处仅有宝深宝公司盖章，原告陈述该协议签署时宝田公司已经注销，故未在合同上签章。2019年9月期间，联边联社召开联社成员大会和成员代表大会表决通过了《联边经济联合社“四统一”实施细则》及联边联社合同整改细则，明确2019年10月1日起，联边联社社辖区内所有留用地（经济发展用地）的项目物业、地块统一由联社整改及统筹支配，联边联社下的各经济合作社同意将辖区内所有留用地项目资产、合同、权益上调到联边联社。2019年11月24日，联边联社召开成员代表大会，表决同意由联边联社按照合同整改细则统一与龙睿公司签署合作开发合同。2019年12月5日，联边联社作为甲方，龙睿公司作为乙方，双方签署了《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》，约定：鉴于2014年2月10日，联边八、九、十、十一社与龙睿公司、宝深宝公司（宝田公司）签订《三方补充协议》，龙睿公司接手该项目后，进行前期的规划调整、报建、装修等开发建设，目前项目已初步建成。由于原合同条款不够明确具体，不能真正体现甲乙双方“名为租赁，实为合作”的合作开发法律关系，为理顺双方的合作关系，双方一致同意签署本协议作为确定双方权利与义务的依据，如此前所签订的文件与本协议的规定相冲突，均以本协议规定为准。第一条合作开发项目名称为华南嘉禾商业广场，申报单位为联边联社、龙睿公司，建设地点位于联边联社辖区内，华南快速北侧，市疾控中心南侧。第二条合作方式为甲方负责提供集体建设用地作为合作投入，由乙方进行开发建设，并协助乙方以甲方的名义进行报建，甲方不参与项目具体建设、经营和管理。本项目项下建设工程、建成的物业、配套设施以及与项目有关的资产的所有权全部归甲方，甲方授予乙方35年经营管理权，乙方按照本协议的约定向甲方支付经营使用费。合作（经营管理）期满后前述资产和物业全部移交给甲方接管，具体交接日期由甲乙双方另行商议。第三条合作期限为35年，自2014年2月10日起至2049年2月28日止。合作期间，甲方应将项目全部物业委托乙方经营，并承担委托经营管理期限内的物业使用、维护和经营管理费用及政府收取的各项税费，乙方需按季度支付经营使用费。本项目建设期间和建设完工后由乙方负责经营管理，所有权利义务由乙方承担，甲方不承担乙方经营期间的法律责任，如因此而使甲方承担赔偿责任的，乙方须赔偿甲方由此而造成的一切损失等等。另查明，涉案地块为集体土地，土地所有权人为联边联社。联边联社已取得该地块的《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2008〕106号），以及穗规函〔2010〕4541号文、穗规函〔2012〕6163号文。2013年3月8日，联边联社取得该地块《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2013〕48号），载明土地所有权性质为集体，建设项目为村经济发展留用地，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2016年9月8日，联边联社取得了华南嘉禾商业广场《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证〔2016〕51号）。本院认为：本案争议的焦点是案涉《土地租赁合同》、《三方补充协议》、《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》的性质及效力。上述协议中关于涉案地块的约定实质是联边联社将涉案地块出租给龙睿公司，联边联社不参与项目具体建设、经营和管理，建设期间和建设完工后由龙睿公司负责经营管理，联边联社不承担龙睿公司经营期间的法律责任，联边联社在合作期内收取固定的经营使用费，合作期满后龙睿公司将涉案地块及其所建的建筑物交还联边联社，故上述协议不具有合作开发的法律特征，上述协议名为合作实为土地租赁。双方约定的经营使用费实质是龙睿公司使用土地的对价即租金，龙睿公司投资建设的成本实际上也是其承租涉案地块的对价；双方合同期满后龙睿公司将其所建的建筑交还给联边联社，该约定是双方对添附后果的约定。涉案土地租赁合同的承租方为龙睿公司，双方对此均无异议，本院予以确认。关于涉案土地租赁合同的出租方的问题，根据联边联社的召开的成员大会及成员代表大会，联边联社通过成员大会和成员代表大会表决同意联边联社下的各经济合作社同意将辖区内所有留用地项目资产、合同、权益上调到联边联社。2019年11月24日，联边联社召开成员代表大会，表决同意由联边联社按照合同整改细则统一与龙睿公司签署合作开发合同，本案审理过程中原、被告对此均无异议。2019年12月5日，联边联社作为甲方，龙睿公司作为乙方，双方签署了《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》，对双方权利义务进行了约定，故本院认为涉案土地租赁合同的出租方已变更为联边联社，联边八、九、十、十一社已不再是涉案土地租赁合同的出租方，联边八、九、十、十一社要求确认涉案土地租赁合同超过20年的租赁期的约定无效，其主体不适格，应裁定驳回起诉，本案就此另行制作民事裁定书。涉案地块的土地所有权性质为集体所有，该地块已取得建设用地批准书，根据建设用地批准书的记载，土地用途为批发零售用地、商务金融用地，故该地块属于集体经营性建设用地，用途应为商业用地。2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前,国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下,司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章,作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围,也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,就应认定民事行为合法。国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定了有偿使用国有土地的方式包括:土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押,以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的,对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力,是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定,国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限,集体建设用地使用权出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。因此案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……(四)商业、旅游、娱乐用地四十年”，案涉土地用途属于商业用地，因此涉案土地租赁合同最长租赁期限为40年。本案中，涉案《土地租赁合同》，约定租赁时间从2006年2月28日起至2026年2月28日止，共计租用二十年。《土地租赁补充合同》，约定租赁时间从2026年2月28日起至2036年2月28日止。《三方补充协议》约定原租地合同之租赁期从街道与联社签订空港大道建设期计起，即至2049年2月28日止。联边联社和龙睿公司于2019年12月5日签署的《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》则约定合作期限为35年，自2014年2月10日起至2049年2月28日止。从上述协议可知，龙睿公司和联边联社已在《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》将原《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》中约定的租赁期进行了变更，双方约定租赁期自2014年2月10日起至2049年2月28日，因此在计算40年的最长租赁期限时，应当从2014年2月10日开始计算，至2049年2月2日，租赁期限并未超过40年。因此联边联社要求确认涉案地块2026年2月28日以后的租赁期的约定无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定,以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此,当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的,应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条,参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款(2020年1月1日施行),《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社的全部诉讼请求。本案受理费399915元，由原告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  冯爱芬人民陪审员  刘健财二〇二一年六月四日书 记 员  林嘉仪