辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初11937号原告：沈阳雍森房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：高书颖，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱晓光、成玉婷，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：陈丽娟，女，1985年10月7日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：王小兵，男，1982年10月11日出生，汉族，住黑龙江省望奎县。原告沈阳雍森房地产开发有限公司（以下简称“雍森公司”）与被告陈丽娟、王小兵商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雍森公司的委托诉讼代理人成玉婷到庭参加了诉讼，被告陈丽娟、王小兵经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》；2、请求判令被告偿还原告支付给中国民生银行股份有限公司沈阳分行银行贷款的发生额42197.94元以及2020年5月22日至清偿之日止所发生的利息；3、请求判令被告在《商品房买卖合同》解除之日起30日内将位于沈阳市于洪区房屋腾空、恢复原状后交还原告方，如有装修损失由被告自行承担；如被告逾期交还，则视为被告放弃房屋内财产，归原告所有并由原告处置，原告处置、恢复原状的费用由被告承担；4、请求判令被告承担逾期腾空房屋给原告造成的损失，按日向原告支付总房款的万分之一，直至房屋腾空时止；5、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；请求判令被告协助原告办理预购商品房抵押权预告登记注销手续；6、请求判令被告向原告支付解约赔偿金50109.6元；7、请求依法判令被告承担原告为催讨房价款、违约金或行使原合同及补充协议项下权利所产生的律师费等全部费用；8、本案诉讼费、保全费、保函保险费等由被告承担。事实与理由：2015年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发建设的位于沈阳市于洪区“五彩阳光城”小区房屋，建筑面积87.1平方米，房屋总价款为人民币501,096元，其中首付款151,096元，剩余房款350,000元以银行贷款按揭方式支付。《商品房买卖合同》签订后，双方又签订《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》，约定可就前述首付款151,0%元进行分期支付，除被告已支付的10,000元外，剩余165,485分八期支付，每期17637元。但被告方并未依约支付首付款，截止至今日被告方仅向原告方支付首付款人民币45,274元。被告与中国民生银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，通过中国民生银行股份有限公司沈阳分行向原告支付剩余房款人民币350,000元。原告为被告提供阶段性连带责任担保。原告依约为被告办理了《商品房买卖合同》备案登记，并于2015年10月9日向被告方交付了案涉房屋，原告无任何违约之处。被告于2018年2月开始未按照其与中国民生银行股份有限公司沈阳分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》偿还银行贷款，故民生银行沈阳分行将被告起诉至沈阳市和平区人民法院，要求解除双方借款合同、被告支付本息、罚息及诉讼费用等，并要求原告承担连带给付责任。沈阳市和平区人民法院作出（2019)辽0102民初17788号《民事判决书》，因被告未能按照前述民事判决书判令的时间履行义务，民生银行沈阳分行向和平区人民法院申请强制执行。由于被告逾期支付银行贷款的违约行为，导致原告不得不代其向民生银行沈阳分行偿还房屋贷款，承扔连带给付责任，按照民生银行沈阳分行的要求，原告方代被告方向民生银行偿还贷款及费用386,499.94元、执行费5,698元，扣除民生银行沈阳分行前期支付的房款350,000元，该些款项均应由被告方偿还。依据原告与被告双方签订的《补充协议》第十五条约定“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%计算标准赔偿出卖人的损失。”第十七条约定“房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30H内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。”《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》第六条约定“出卖人因向买受人催讨房价款、违约金或行使原合同及本补充协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括诉讼费、律师费等），均由买受人承担，出卖人有权向买受人追讨”。原告有权要求与被告解除前述商品房买卖合同及补充协议，并要求其承担解除合同赔偿金，并承担由此令原告产生的其他全部费用，包括但不限于诉讼费用及律师费用。恳请贵院依法维护原告方的合法权益，请求法院判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，判令被告将上述房屋返还原告，协助原告办理相关注销手续，并支付赔偿金及原告方产生的其他全部费用，支持原告方的诉讼请求。二被告未出庭应诉亦未向本院提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定二被告购买由原告开发建设的位于沈阳市于洪区“五彩阳光城”小区房屋，建筑面积87.1平方米，房屋总价款为人民币501,096元，其中首付款151,096元，剩余房款350,000元以银行贷款按揭方式支付。《商品房买卖合同》签订后，双方又签订《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》，约定可就前述首付款151,096元进行分期支付，除被告已支付的10,000元外，剩余165,485分八期支付，每期17637元。但被告方并未依约支付首付款，截止至今日被告方仅向原告方支付首付款人民币45,274元。该《补充协议》第15条约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%为标准计算出卖人的损失。第17条约定，房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30日内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。2014年12月31日，原、被告另签订《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》一份，该协议第六条约定：出卖人因向买受人催讨房价款、违约金或行使原合同及本补充协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括诉讼费、律师费等），均由买受人承担，出卖人有权向买受人追讨。2015年3月24日，二被告作为借款人与案外人中国民生银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》，贷款金额350,000元。原告为被告提供阶段性连带责任担保。上述合同签订后，被告实际支付原告雍森公司首付款45,274元，案外人民生银行将贷款350,000元发放至原告雍森公司账户。雍森公司于2015年10月9日将涉案房产交付二被告，并办理了商品房买卖合同备案登记、商品房抵押权预告登记。另查明，因二被告未能按时偿还银行贷款，民生银行将二被告起诉至沈阳市和平区人民法院。2020年1月6日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初17788号民事判决书，判决解除二被告与民生银行的借款合同，二被告偿还民生银行借款本金、利息等，并判决雍森公司承担连带给付责任。该判决发生法律效力后，民生银行向沈阳市和平区人民法院申请强制执行。原告代二被告向民生银行偿还贷款及费用386,499.94元、执行费5,698元，共计人民币392,197.94元。民生银行在收到原告代付的全部贷款和费用后向原告出具了《个人贷款结清表》及《房屋预告登记证明》。再查明，本案原告申请财产保全支付保函保险费1780元。原告因本案委托辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师作为代理人参与诉讼，支出律师代理费11738.11元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《补充协议》第15条约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%为标准计算出卖人的损失。现被告未按约定时间向金融机构履行还款义务，导致原告承担担保责任，依照该合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《补充协议》第17条约定，房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30日内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。本案合同解除后，原告有权要求被告返还房屋，并协助其办理合同备案、抵押权预告登记的注销手续。被告应自行承担其房屋的装修损失。同时，原告亦应返还被告已付购房款。鉴于被告实际已付购房款为395274元（45274元+350000元），扣除原告代被告偿还的剩余银行贷款、利息、诉讼费、执行费等共计392,197.94元后，原告还应返还被告购房款3076.06元（395274元-392,197.94元）。关于解约赔偿金问题。本案原、被告签订的《补充协议》第15条约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，被告应按商品房总价款的10%支付赔偿金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，原告主张的赔偿金，明显过高，应予以调整，根据本案实际情况，本院酌定，解约赔偿金以按总房款5%的标准计算为宜，故本院对解约赔偿金支持25054.8元（501096元×5%）。关于律师费、保函保险费问题，因原、被告双方在《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》中已对诉讼费、律师费等相关费用的承担方式予以明确约定，且原告主张的上述费用不超出合理范畴，故本院予以支持。现被告应支付原告律师费11738.11元、保函保险费1780元。关于原告要求被告方承担逾期腾空房屋给原告方造成的损失的请求。因该项诉求并未实际发生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日至2020年12月31日施行）第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳雍森房地产开发有限公司与二被告陈丽娟、王小兵签订的《商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》；二、二被告陈丽娟、王小兵于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市于洪区房屋腾空并恢复原状后交还原告沈阳雍森房地产开发有限公司。如二被告陈丽娟、王小兵逾期交还房屋，则视为二被告陈丽娟、王小兵放弃房屋内财产，该财产归原告沈阳雍森房地产开发有限公司所有并由原告沈阳雍森房地产开发有限公司处置，原告沈阳雍森房地产开发有限公司处置、恢复原状的费用由二被告陈丽娟、王小兵承担；三、原告沈阳雍森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还二被告陈丽娟、王小兵购房款3076.06元；四、二被告陈丽娟、王小兵于本判决发生法律效力后，且位于沈阳市于洪区房屋解除查封之日起十五日内协助原告沈阳雍森房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的《商品房买卖合同》的备案手续及商品房抵押权预告登记手续；五、二被告陈丽娟、王小兵于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告沈阳雍森房地产开发有限公司解约赔偿金25054.8元；六、二被告陈丽娟、王小兵于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告沈阳雍森房地产开发有限公司律师费11738.11元、保函保险费1780元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果二被告陈丽娟、王小兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9734元、保全费3487元、公告费600元，均由二被告陈丽娟、王小兵共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄晓虹人民陪审员  刘 岩人民陪审员  李 红二〇二一年二月二十四日书 记 员  曹 慧