上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16934号原告：邓远辉，男，1980年7月20日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：江瑛(系邓远辉配偶)，女，1979年9月10日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：金晓敏，上海红辉律师事务所律师。被告：林玉婷，女，1973年4月9日出生，汉族，户籍地福建省福州市。委托诉讼代理人：叶德龙，上海日盈律师事务所律师。第三人：上海锐帑房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区新村乡耀州路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：韩飞，该公司总经理。原告邓远辉与被告林玉婷、第三人上海锐帑房地产经纪有限公司(简称锐帑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告邓远辉及委托诉讼代理人江瑛、金晓敏，被告林玉婷之委托诉讼代理人叶德龙，均到庭参加了诉讼。被告锐帑公司之法定代表人韩飞参加了2020年11月6日的第一次庭审，2020年12月21日的第二次庭审未到庭参加，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告邓远辉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告邓远辉与被告林玉婷于2020年6月14日签订的《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》、《补充协议》于2020年7月24日解除；2.判令被告林玉婷向原告邓远辉双倍返还定金共计100万元。事实和理由：原告与被告通过第三人锐帑公司居间服务，于2020年6月14日签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》、《补充协议》，约定原告向被告购买上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋及84号F136地下车位产权(简称涉案房屋)，总房价1600万元，定金150万元(后改为意向金50万元，网签后转为定金)，合同中明确涉案房屋无抵押。原告根据要求于2020年6月14日、15日分两次共向第三人法定代表人韩飞个人账户转账50万元。嗣后，原告得知涉案房屋在双方签署合同时存在抵押和被查封的情况，虽经第三人告知被告已经向贷款公司借款用于申请解除查封，但被告的欺骗行为导致原告产生不信任。原告完全有理由相信，在交易过程中涉案房屋还可能被抵押或查封，如果继续履行合同原告的交易安全就得不到保障。另外，要求原告将意向金转账给个人账户也是违反约定的，且收款后未提供任何凭证。在原告明确表示解除合同，要求退还意向金后，第三人在未网签的情况下违约将意向金50万元转给了被告。综上，原告认为被告已经构成违约，应承担定金罚则的还款责任，故诉至法院作如上诉请。被告林玉婷辩称，对于与原告就涉案房屋的买卖合同签署时间、内容均无异议，确认收到定金50万元。对于原告诉请的买卖合同确认于2020年7月24日解除，对于双倍返还定金不同意。被告认为在签订房屋买卖合同时，原告对涉案房屋的抵押、查封情况均知晓，且被告在2020年5月已经结清招商银行的贷款，银行也申请法院解除查封，在2020年6月14日办理了涉案房屋的注销抵押手续并取得房产登记部门的收件收据回执，2020年7月14日的产调信息显示涉案房屋没有限制信息，因原告拒绝办理网签及支付房款导致合同解除，原告存在违约，故定金不予返还。被告锐帑公司述称，其系原、被告房屋买卖的居间人，对于原告诉称的涉案房屋地址、合同签署时间、内容均无异议。根据居间合同第11.1条，签订合同前第三人已经告知了相关政策内容，第三人通知原、被告于2020年7月15日办理网签合同，但原告认为涉案房屋没有解封，没有到场进行网签。原告支付的定金50万元，首先转账至第三人法定代表人账户，在经查询涉案房屋已经撤销查封后，将定金50万元钱款在2020年7月14日转账给了被告。第三人认为原告担心的情况是不存在的，原告方完全可以继续履行，本案系原告违约。对于原被告之间的买卖合同解除无异议，对于居间合同不认可解除，因第三人已经履行了居间服务，原告违约导致买卖合同未能履行，但仍应当支付相应的居间佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据相关证据认定如下：1.2020年6月14日，原告作为买受方(乙方)、被告林玉婷作为出卖方(甲方)、被告锐帑公司作为居间方(丙方)签署《房地产买卖居间合同》，约定房地产坐落上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋及84号F136地下车位，总房价款1600万元，乙方位购买该房产向丙方支付意向金50万元，甲方在本合同上签字，则意向金转为定金，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，丙方居间成功，该合同附件为《房地产买卖合同》。当日，原被告又签署了《补充协议》，约定定金交由丙方保管，待涉案房屋显示无查封状态后转付给甲方，甲乙双方于2020年7月15日之前网签，届时乙方支付甲方首付款650万元(含定金)等内容。2.2020年6月15日，被告签订《承诺书》一份，上记载了涉案房屋被本院查封，被告承诺自行筹钱解除查封的情况；该《承诺书》下方为原告签署的《确认书》一份，上记载了接受承诺人的承诺并与其签署合同及支付定金50万元等内容。3.原告于2020年6月14日向第三人法定代表人支付15万元，原告配偶江瑛于6月15日向第三人法定代表人支付20万元、15万元，第三人于2020年7月12日出具收款收据，被告确认收到第三人的50万元。4.2020年5月27日，招商银行出具被告贷款结清证明；6月14日9时24分，上海市杨浦区不动产登记事务中心出具招商银行抵押权注销的收件收据；2020年7月14日产调信息显示涉案房屋无抵押、查封等限制情况；2020年7月28日，被告与案外人签订房产买卖合同，2020年10月23日涉案房屋产权核准登记至案外人名下。5.被告于2020年7月17日向原告发出律师函，请求原告在7月22日之前与被告办理网签及支付650万元首付款；被告于2020年7月24日向原告发出解约函，告知因原告未按约在2020年7月14日、15日办理网签及支付首付款，在宽限期7月22日前仍未履行合同义务，故被告作为守约方解除双方之间的房屋买卖合同及相关协议，并明确不再返还定金，另要求原告承担合同约定的违约金。审理中，原告提交被告与原配偶张某某的执行案件信息(包括企查查查询的关联公司涉案信息)，涉案房屋被告在2011年购买所得系夫妻共同财产的情况，提交了录音资料，以此证明被告涉案房屋有可能被查封的交易风险。被告提交了其与案外人张某某于2012年5月22日登记离婚的证明，对原告提供的执行案件信息无异议，但认为相应债务已全部了结，原配偶张某某及其他公司案件与被告无关，案外人的电话录音也与被告无关。本院认为，依法成立的合同受法律保护，在履行期限届满之前，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告、第三人签署了《房地产买卖居间合同》(包括附件《房地产买卖合同》)、《补充协议》，在原、被告与第三人之间形成居间合同关系，原、被告之间形成买卖合同关系。鉴于原、被告之间的《房地产买卖合同》已经成立，第三人完成居间义务，本案不涉及《房地产买卖居间合同》的解除问题，根据双方的意见，本院确认原、被告之间的《房地产买卖合同》、《补充协议》于2020年7月24日解除。原告认为被告隐瞒涉案房屋被抵押、被查封的情况，但根据在案证据显示涉案房屋在双方签订合同之前抵押贷款已经结清，并于签订合同当日上午办理了抵押权注销手续，原告签署的《确认书》可以看出其对于查封情况系知晓，故对于原告的说法，本院不予采信。原告认为被告及案外人张某某涉他案可能导致房屋被查封，影响交易安全，从而中止合同的履行，此实质系原告行使不安抗辩权。所谓不安抗辩权，是指先履行合同义务一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在未恢复履行能力或提供担保之前，有权中止履行合同的权利。原告在签订合同时，涉案房屋的抵押及查封情况，业经本院评析以此为由行使不安抗辩权的理由不成立。此外，从原告提交的证据上来看，即使原告提交的电话录音系真实的，也只能证明在双方交易时，原告提到被告所涉案件系福州法院100多万元的债务案件，其余提交的案件信息均在本案诉讼中提出，结合涉案房屋的价值及实际被查封情况，不能证明被告有丧失或者可能丧失履行债务的能力。事实上，涉案房屋在双方解除合同之后，也顺利交易过户至案外人名下。故原告在没有确切证据的情况下中止履行合同，没有法律依据，被告有权解除合同，原告应当承担相应的违约责任。根据合同法规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。因原告违约导致合同解除，故请求被告退还定金的诉请，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审判。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邓远辉与被告林玉婷在2020年6月14日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》于2020年7月24日解除；二、原告邓远辉的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计6900元，由原告邓远辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二一年二月一日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。