湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初51号 原告：湖南大业建筑劳务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路159号锦绣华天C栋407房。 法定代表人：潘永平，总经理。 委托诉讼代理人：范巍，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭婷婷，该公司员工。 被告：胡燕山，男，1971年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：张丽，女，1973年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 第三人：长沙星联投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道800号（原蔡锷中路010号）2801房。 法定代表人：贾哲。 原告湖南大业建筑劳务有限公司（以下简称：大业公司）与被告胡燕山、张丽，第三人长沙星联投资有限公司（以下简称：星联公司）债权人代位权纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用普通程序，由审判员解钢担任审判长，与人民陪审员刘志飞、张春仁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大业公司委托诉讼代理人范巍、郭婷婷到庭参加了诉讼，被告胡燕山、张丽及第三人星联公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告履行代位清偿义务，向原告支付房屋租金634252元，违约金706795.01元（暂计至2020年12月31日，后续违约金以欠付租金为基数，按0.3％每日的标准计算至付清之日）；2、本案诉讼费及保全费由两被告承担。事实及理由：2014年2月19日，经长沙中院司法拍卖，原告大业公司以2494.42万元最高价竞得长沙市环球汽车有限公司（以下简称：环球公司）名下的长沙市开福区××路××号第1、2、3栋的房产（房屋产权证号分别为：长房权证开福字第0××1号、第0××1号、第0××2号，面积合计为3426.4平方米）及土地，长沙中院于2014年2月21日移交给原告大业公司。但该房产在2011年11月25日，就由原产权人环球公司与第三人星联公司签订了《房屋租赁合同》，约定第三人承租坐落于233号的场地及房屋，租期为15年。此后，第三人陆续将房屋转租给包含本案被告在内的多名次承租人。2017年1月20日，因第三人星联公司未向原告缴纳房屋租金，原告向长沙市开福区人民法院起诉要求解除环球公司与第三人星联公司签订的《房屋租赁合同》，并要求第三人支付欠缴的租金及违约金。同时，包含被告在内的多名次承租人也参与了诉讼。诉讼中，原告大业公司向开福法院申请了财产保全，冻结湘春路233号第1、2、3栋房屋租户的租金。随后，开福法院向包含被告在内的多名次承租人发出协助执行通知书，要求其将租金汇至法院账户。2019年11月15日，开福法院作出（2019）湘0105民初3262号判决书，判决解除环球公司与第三人星联公司签订的《房屋租赁合同》，第三人星联公司需向原告大业公司支付租金及税费8332683元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至该判决生效之日止），违约金664934元，诉讼费79732元。2020年4月1日，长沙市中院作出（2020）湘01民终489号判决书，维持原判，该判决于2020年5月15日生效。但第三人星联公司一直未履行生效法律文书所确定的义务，故原告大业公司向开福法院申请强制执行。开福法院于2020年6月3日立案执行，在案件执行过程中依法提取包括被告在内的多名次承租人租金收入5076344元，该笔租金已支付给原告大业公司，但仍有执行款项3246339元、第三人自2019年11月16日至2020年5月18日租金、税费765831元、违约金664934元及诉讼费79732元，合计4756836元未执行到位，且第三人再无可供执行的财产，故开福法院作出（2020）湘0105执2916号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另在执行过程中，第三人星联公司与被告于2013年7月29日签订《房屋租赁合同》，由被告承租长沙市××路××号租赁物用于开设“回家·味下厨房”餐馆，被告仍欠缴第三人星联公司2017年4月15日至2020年5月18日期间的租金634252元，且该笔租金数额已经原告、被告、开福法院执行局三方核实确定。依据上述合同约定，第三人对被告享有到期债权。实际上，被告既从未将该笔租金款项交给第三人，在后期执行阶段也未按照协助执行通知书交给开福法院。2020年11月11日，开福法院再次向被告发出协助执行的通知函，要求其10日内将所欠租金缴纳至法院账户，但被告仍未缴纳，且第三人也并未对其欠缴租金的行为行使权力。原告对第三人的债权合法有据，应受法律保护。由于第三人怠于行使其对被告的到期债权，已损害了原告的债权实现。为了保护自己的合法权益，原告依据我国合同法第73条之规定，特予提起代位权诉讼，请求人民法院依法裁决。 被告胡燕山、张丽未予答辩。 第三人星联公司述称，案涉纠纷与其无关。 原告大业公司为支持其主张向本院提交了房屋租赁合同、（2013）长中民执字第00259-3号执行裁定书、长房权证开福字第7××5号房屋产权证、长房权证开福字第7××7号房屋产权证、长房权证开福字第7××2号房屋产权证、（2019）湘0105民初3262号民事判决书、（2020）湘01民终489号民事判决书及送达回证、（2020）湘0105执2916号之一执行裁定书、付款凭据、欠款明细表及违约金计算表等证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月24日，环球公司（甲方）与星联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的、坐落于长沙市××路××号的场地及房屋作为甲方租赁物整体出租给乙方，租赁物总占地面积4.5亩，房屋建筑面积约为4943.64平方米（以实际丈量数据为准），其中房屋建筑面积分别为：院内南向1312.38平方米；西向1139.48平方米；北向1343.02平方米；东向违章建筑面积约1148.76平方米。甲方保证以上租赁物未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施，由乙方自主经营；乙方租赁期限为15年，自2011年11月25日至2026年11月24日，甲方同意从签约之日起给予乙方100天的装修时间，免收租金；双方约定的上述场地及房屋租金在第一年至第三年月租金为137500元，季度租金为412500元，年租金为165万元人民币；从第四年开始递增租金，租金的递增以每三年为一个递增周期，递增标准为上期基础上递增5％。此外，甲方不得以任何理由任意调整租金；当双方就租赁一事形成共识后，乙方即向甲方支付承租定金412500元，合同履行期间定金转为履约保证金，合同终止结清所有账款后，甲方全额将履约保证金退给乙方（不计利息）；在本合同正式签订完的当日，甲乙双方立即启动交接，交接完成当日乙方向甲方支付第一个季度的租金，租金以三个月为一个付款期，每个付款期乙方应提前十五日向甲方支付下期租金，依此类推；乙方按本合同约定时间逾期未交租金，逾期15日后，按所欠租金总额，以每日ｌ％交纳滞纳金，若甲方书面催款二次未果，乙方已缴的定金，甲方不予退还，转为违约金；乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，则本合同自行终止；因乙方违约、逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额；乙方承担本合同租赁物所发生的税费，乙方每年支付给甲方税费16万元包干；租赁物（长沙市开福区××路××号）院内，东向建筑因相关原因，未办理房产权证，系违章建筑，其面积大约1148.76平方米。《房屋租赁合同》还就其他事项进行了约定。 2013年7月29日，星联公司（甲方、出租方）与胡燕山（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区××路××号房屋，建筑面积为194平方米；租赁期限自2013年7月29日起至2022年2月13日止，租金、设备费、物业费总计360000元／年，从2014年2月14日开始递增5%。合同第八条8.4款约定，“无论因何种原因导致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方必须保证本租赁合同仍然生效，并继续履行。”合同第九条9.3款约定，“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按半年租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……9.3.6乙方每次延迟支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过叁天仍未付款的。”合同第十条还对违约责任的承担进行了约定，其中10.4款约定“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.3%支付违约金。”双方还就其他事项进行了约定。 2016年3月2日，星联公司（甲方、业主）与胡燕山（乙方、承租方）签订《房屋租赁合约》，双方约定由乙方承租甲方座落于长沙市开福区××路××号第一幢一楼101号房“回家”餐厅门面，租期从2016年3月16日起至2019年3月16日止，乙方每三个月向甲方交付租金一万五千元。租赁合约生效后，乙方应向甲方交付履约保证金五千元，若乙方合同期满迁出时，并无欠租金或其他一切费用，甲方须无息退还给乙方；如拖欠租金达10日，甲方有权无条件收回房屋，该履约保证金作为违约金无需返还。 经长沙市中级人民法院依法委托拍卖，大业公司于2014年1月14日竟得环球公司名下的位于长沙市开福区××路××号××栋房产及相应的土地使用权，长沙市中级人民法院于2014年3月11日作出（2013）长中民执字第00529-3号执行裁定书，确认该三栋房产所有权及相应的土地使用权等其他权利归于大业公司。其后，长沙市住房和城乡建设部门依申请于2014年8月1日将该三栋房产所有权变更登记在大业公司名下。其中，湘春路233号第1栋建筑面积为1312.38平方米（产权证号：长房权证开福字第7××5号）；湘春路233号第2栋建筑面积771平方米，另有违章建筑369.48平方米未计产权，共计1140.48平方米（产权证号：长房权证开福字第7××7号）；湘春路233号第3栋建筑面积1343.02平方米（产权证号：长房权证开福字第7××2号）。共计建筑面积3426.4平方米（不含未计产权369.48平方米）。 因大业公司、星联公司及包含胡燕山等在内的上述房产租户就租金支付问题产生纠纷，大业公司于2017年1月20日向本院提起诉讼，本院于2018年7月9日作出（2017）湘0105民初436号民事判决，星联公司等不服该判决上诉于湖南省长沙市中级人民法院，长沙中院于2019年3月11日作出（2018）湘01民终9498号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院重审立案后于2019年11月15日作出（2019）湘0105民初3262号民事判决：一、解除长沙市环球汽车有限公司与长沙星联投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中湖南大业建筑劳务有限公司受让的长沙市开福区××路××号××栋房屋合法产权及未登记部分的租赁合同关系；二、长沙星联投资有限公司于判决生效之日起10日内向湖南大业建筑劳务有限公司支付租金及税费 8332683元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至判决生效之日止）；三、长沙星联投资有限公司于判决生效之日起10日内向湖南大业建筑劳务有限公司支付违约金人民币664934元……该案判决后，星联公司等向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）湘01民终489号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2020）湘01民终489号民事判决送达胡燕山的日期为2020年5月16日，本院所作出（2019）湘0105民初3262号民事判决该日对胡燕山正式生效。 该案判决生效后，由于星联公司未主动履行判决义务，大业公司于2020年6月3日向本院申请强制执行星联公司标的为8332683元本金及利息。在案件执行过程中，本院依法提取星联公司房屋租金收入5076344元，因未能发现星联公司由其他可供执行财产，且大业公司亦未能提供其他可供执行的财产线索，本院于2020年10月21日作出（2020）湘0105执2916号之一执行裁定，终止该次执行程序。 另查明，前述争议诉讼期间，胡燕山持续占有案涉房屋经营，并自2017年4月15日起未再向大业公司缴纳房租。2017年4月11日，本院向胡燕山等承租大业公司房产租户送达了《协助执行通知书》，要求各承租人从2017年4月起将租金支付至本院银行账户。胡燕山于2017年8月25日通过银行转账向本院账户支付105086元，于2017年12月4日支付120085元，于2018年3月21日支付120086元，于2018年8月15日支付120086元，于2019年7月5日支付240172元，于2020年6月24日支付280000元，共计支付985515元。胡燕山于2017年4月起至2020年5月15日，应缴房租1619766.7元，扣除前述已缴款项后，尚欠634251.7元房租未缴。经释明，大业公司明确表示该款项均系胡燕山欠缴的《房屋租赁合同》项下房租。 再查明，2021年1月4日，大业公司以胡燕山等人无权占有案涉房产经营为由，向本院起诉请求返还原物并赔偿占有使用费用。本案审理期间，大业公司明确胡燕山等人于2020年5月15日（含当日）前所偿款项在本案处理，2020年5月16日（含当日）以后偿还的款项另案处理。 本院认为，债权人依照我国合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼的，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。本院所作（2019）湘0105民初3262号民事判决经长沙市中级人民法院二审判决维持生效后，环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》业已解除，星联公司不再享有对该租赁合同项下标的物即长沙市开福区××路××号××栋房屋的转租权利，根据该判决星联公司应向大业公司缴纳租金的计讫日期为判决生效之日，即胡燕山应缴租金亦应当计算至2020年5月15日止。同时，因在合同租赁期间内，胡燕山没有按期足额交纳房租，已经构成违约，故星联公司依约对于胡燕山享有自2017年4月15日起至2020年5月15日的到期债权。但前述判决生效后，星联公司未履行判决义务，致使该案进入执行程序，应当认定其在主观上怠于行使到期债权，现大业公司代为向胡燕山主张债权，符合法律相关规定，本院依法予以支持。 关于违约金的计算问题。本案大业公司主张违约金计算系采用分段的方式，而在案涉《房屋租赁合同》中，双方约定违约金按0.3%每日标准（年化率109.5%）计算过高，考虑到胡燕山虽未向大业公司按期足额缴纳房屋租金，但其仍有陆续偿还的现实情况，本院从其过错程度并综合平衡利益的角度出发，将违约金酌情调整为以634251.7元为基数，按年利率6%的标准从2017年4月15日起计算至实际清偿之日止。 另，张丽系胡燕山妻子，胡燕山承租案涉两处房产经营“回家·味下厨房”餐馆期间，张丽多次使用其个人银行账户为该餐馆缴纳水电费用，并偿还胡燕山所欠部分租金，视为对胡燕山所负债务为夫妻共同债务的认可，故对于大业公司诉请张丽共同承担还款连带责任的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告胡燕山于本判决生效之日起十日内向原告湖南大业建筑劳务有限公司支付房屋租金634251.7元及违约金（以634251.7元为基数，按年利率6%的标准计算自2017年4月15日起计算至实际清偿之日止）； 二、被告张丽对于上述第一项判决承担连带清偿责任； 三、驳回原告湖南大业建筑劳务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16869元，财产保全费5000元，由被告胡燕山、张丽共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  解 钢 人民陪审员  刘志飞 人民陪审员  张春仁 二〇二一年五月二十一日 法官助理潘勤 代理书记员  黄俊杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。 代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。