江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初220号原告（反诉被告）：丹阳市水月情乡里人家酒店，统一社会信用代码：92321181MA1Q4BA40B，住所地：丹阳市吕城镇虎墅村312国道213公里处（吕城交警中队向东300米处）。经营者：张丽群,女，1967年4月30日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：周炳泉，丹阳市吕城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐翔，男，1964年12月15日生，汉族，住丹阳市开发区。委托诉讼代理人：巢晖，江苏金矛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜，江苏金矛律师事务所律师。原告（反诉被告）丹阳市水月情乡里人家酒店与被告（反诉原告）徐翔企业承包经营合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后,于2020年3月5日、4月21日及2021年1月14日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周炳泉、被告委托诉讼代理人巢晖、张胜到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告丹阳市水月情乡里人家酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付承包款65万元；2、由被告支付至实际履行之日止的逾期付款利息（截止2020年1月30日利息为56512.5元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由为：2017年8月12日，原、被告签订“水月情商务会所承包合同”，由被告承租原告酒店进行经营，按照合同约定被告应当在2018年9月1日前支付承包款30万元，2019年9月1日前支付承包款35万元，但被告一直未能支付。2019年9月3日，原告发函催要租金，被告仍未能支付。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即给付租赁款120万元，并承担自2018年9月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行公布的贷款基准利率以及全国银行间贷款市场报价利率1.5倍标准计算的逾期付款利息；2、判令被告赔偿缺损物品及部分需要恢复原状的费用263285.3元；3、判令被告赔偿提前解除合同造成的剩余租期内的租金损失300000元；4、判令被告支付鱼款17142元；5、并承担本案全部诉讼费用。此外，案件审理过程中，原告申请追加被告徐翔的妻子冷锁青为本案共同被告，理由为冷锁青系与被告徐翔共同承包经营原告酒店。被告徐翔答辩并提出反诉称：被告不应承担承包款，也无需承担利息和诉讼费。2017年8月12日，原、被告签订的“水月情商务会所承包合同”，从合同的实质内容来看应属租赁合同，被告在签订合同时故意隐瞒案涉房屋没有取得《规划许可证》、《消防检查安全许可证》以及经营客房业务所必需的《特种行业许可证》的事实，致使被告无法实际经营酒店客房。此外，案涉房屋漏水、渗水严重，严重影响了餐饮业务的经营。合同签订后，被告在不知上述情形的情况下对案涉房屋及周边场地投入资金进了装修和维护。现提出反诉请求：1、请求确认2017年8月12日原、被告签订的“水月情商务会所承包合同”无效；2、判令原告赔偿被告装修损失342670元；3、本案的诉讼费用由原告承担。案件审理过程中，被告表示如人民法院认定该合同有效，则请求解除该合同。原告丹阳市水月情乡里人家酒店对于被告徐翔的反诉辩称，1、2017年8月12日的合同系双方自愿签订，不违反法律的规定，合同有效。2、被告反诉要求原告赔偿损失342670元没有根据，其提供的证据也不能证明其损失。3、原告租赁的标的为酒店，其有经营许可证就可以了，不需要消防、特种行业的许可证。原告向法院提供的营业执照副本可以证明原告的经营范围，至于酒店使用的房屋有无建设规划许可证是行政管理部门的行政职责，与本案租赁合同无关。合同第六条第一款约定房屋所占土地的流转费用由原告交纳，从该约定也可以看出被告在签订合同时就清楚房屋没有正规的手续。综上，被告的反诉不能成立，请求法庭驳回被告的反诉请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的原告企业信用公示信息、水月情商务会所承包合同、催促履行承包合同函、短信聊天记录截图，2020年7月3日被告发给原告的催告函、2020年7月22日及同年8月31日、9月7日原告发给被告的函、2018年4月18日及2020年7月14日的物品盘点汇总表、2019年3月29日-10月13日共被告客户在原告处钓鱼的欠款凭证9份，被告提供的照片的真实性，本院依法予以确认，并在卷佐证。对原告提供的被告妻子冷锁青微信转发员工工资的微信截图，本院不予确认；对被告提供娓娓装饰墙艺装修费用清单以及证人钱某,4的证人证言，本院不予采信。本院认定事实如下：原告原名丹阳市水月情商务会所，2012年6月11日登记设立，原登记经营者为李火正，经营范围为：餐饮服务（按餐饮服务许可证核定范围经营），卷烟（雪茄烟）零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《水月情商务会所承包合同》，约定由乙方承包经营丹阳市水月情商务会所，经营范围见营业执照。合同第二条第2项约定：承包经营范围主要由一幢建筑面积为2800平方米的二层主体建筑和一幢建筑面积约400平方米的宴会大厅以及厨房后厨等设施（二楼总经理办公室由甲方自用，不在承包范围内），并由甲方提供职工宿舍免费供乙方使用。由双方对现有装修及设施、餐具、设备、酒水调料等情况进行清点核查，并以清单方式建立合同附件。该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在承包期满交还甲方时的验收依据，酒水调料等按价结算。合同第三条承包期限约定：本合同承包期为五年，自2017年9月1日至2022年8月30日止。第四条约定：1、所有住宿房间和餐饮包厢及大厅的内部装修、外立面装饰、配套停车场、绿化亮化等均要进行全面翻新修复，且经过甲方认可；2、乙方负责的卫生保洁区域，乙方必须每日清扫保洁，垃圾入箱；3、酒店内所有工作人员不得携带垂钓用具及有在池塘内垂钓的行为，一经发现甲方有权立即单方面终止本合同的履行；4、乙方水电等设施费用承担范围：……；5：乙方必须保证酒店范围内的绿化美化和外部灯光亮化在正常营业期能正常使用，……能营造良好的氛围。第五条承包金支付方式约定：1、在乙方履行本合同第四条第1-4款内容后，第一年租金可免予缴纳；2、承包金第二年为30万元，以后每年增加5万元（即第三年承包金为35万元、第四年为40万元，以此类推），第二年起承包金先交后租必须在次年9月1日前支付完毕方可营业。合同第六条承包期间相关费用及税金约定：1、承包期内房屋所占土地的流转费用由甲方依法交纳；2、乙方应按时交纳工商管理费、税费、卫生、防疫、垃圾清运、水电等相关费用，如不按时交纳费用引起的后果由乙方全部承担责任。第七条酒店交付及验收约定：1、甲方应保证在交付前商务会所本身及附属设施、设备处于正常使用状态；2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当场提出；3、承包期满后，乙方交还甲方的商务会所及附属设施应保持完好的状态，如有损坏，应修复或按价赔偿；不得留下物品或者影响酒店的正常经营。对未经同意留下的物品，甲方有权处置；4、承包期满，房屋屋面有漏水现象的，由甲方负责处理。第八条约定：乙方在租期内必须做到：1、房屋建筑主体不随意拆建和改建；如确实需要改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，甲方应在收到乙方申请后三日内给予明确答复；2、承包期内，对房屋内装修及合同附件内的设施正常使用，且所有设施、设备的维修责任由乙方自行负责。如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或者经济赔偿；3、……;4、乙方如需增加经营项目，必须经过甲方同意方可进行。合同第九条约定：承包期内，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，无偿收回酒店经营权：6、拖欠承包金。第十条约定：3、在乙方正常经营中，如因甲方原因造成乙方无法正常经营，由甲方负责赔偿乙方损失；4、在承包期内，如乙方在经营中因经营情况不佳且经努力无法扭转不良状况的情况下，可与甲方友好协商，提出终止本合同。合同签订后，原告于2017年8月22日向工商部门办理了工商登记变更，名称变更为现名称，负责人及投资人均由李火正变更为李火正的妻子张丽群；经营范围登记为：餐饮服务（限《食品经营许可证》载明的主体业务和经营项目），卷烟（雪茄烟）零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。上述登记事项变更完成后，2017年9月1日，被告实际接手原告。被告接手后，对酒店一层餐饮包厢、二楼客房及公共部位、步梯、走廊、酒店正门、南门小广场、宴会厅、厨房等部位都进行了装饰装修后，将餐饮业务实际投入营业，酒店客房业务未能投入营业。2018年4月8日双方办理了酒店物品盘点手续。被告实际经营酒店餐饮业务后，未按照约定向原告支付承包费。2019年9月3月，原告向被告发出“催促履行承包合同函”，要求被告全面履行承包合同，支付承包期第二、第三年的承包款共计65万元；如不履行，则要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍标准承担自合同约定支付之日起至实际履行之日止的利息。被告收函后未能付款。2019年12月，被告搬出原告的经营场所，原告遂于2020年1月2日向本院提起诉讼。另查明，原告注册登记的住所地用房，即被告承包经营场所的房屋，无建设用地规划及建设工程规划许可手续，也未办理不动产登记证书。案涉酒店房屋虽有客房房间，但未实际投入经营。案件审理过程中，本院组织双方原告酒店进行了现场勘查，并依据被告的申请，将经双方确认由被告投资装修部分的造价提交专业机构进行评估，后因被告未能提交评估机构所需的工程资料，最终未能取得评估鉴定意见。通过现场勘查可以明确，被告承包经营的酒店主楼为面积约2800平方米的两层建筑，第一层与第二层面积相同；第一层为酒店大堂及餐饮包间，第二层为会议室及住宿客房。另外，宴会大厅约400平方米为独立一层建筑。本院认为，原、被告签订承包合同后，原告实际交由被告经营的事实清楚，本院予以确认。综合案件审理情况，本案的争议焦点可归纳为：1、原、被告签订的《水月情商务会所承包合同》的性质；2、原、被告签订的《水月情商务会所承包合同》的效力认定；3、被告是否应付承包费或者占用费，以及应付费用的金额；4、关于双方损失的认定与赔偿问题；5、被告申请追加冷锁青为本案共同被告是否应予准许；6、原告主张的钓鱼费用17142元应否在本案中处理？对于以上争议焦点，本院认定如下：一、关于原、被告签订的《水月情商务会所承包合同》的性质。首先，双方签订的合同名称为承包合同，约定被告应当支付的费用为承包金；其次，被告实际经营过程中，不仅仅使用原告的房产，同时使用原告的企业名称以及营业执照对外经营，因此双方之间的合同不是单纯的房屋租赁合同，而是房屋租赁与企业资质借用的混合，该合同内容符合企业承包经营合同的特征，故应当认定双方之间的法律关系为企业承包经营合同关系。二、原、被告签订的《水月情商务会所承包合同》的效力问题。原、被告双方对于涉案酒店房屋未取得建设工程规划许可证的事实，均没有异议，本院予以认定。法律对于企业承包经营合同中约定的企业用房未取得建设工程规划许可证或者系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，合同的效力未作出直接规定，但是本案酒店承包经营合同包含了酒店房屋租赁以及企业经营资质借用的内容，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）年11号，下同]的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照以上解释处理。参照上述司法解释的规定，本院认定，原、被告双方2017年8月12日签订的《水月情商务会所承包合同》无效。三、被告是否应付承包费或者使用费以及应付费用的金额问题。第一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。参照上述规定，本案原、被告双方签订的承包合同虽然无效，但被告仍应当支付相应的房屋占用费以及经营资质的使用费用，即承包费。第二、对于被告应付承包金计算的参照标准。被告主张，合同约定的房屋使用面积为3200平方米，其实际餐饮业务经营仅使用了其中1800平方米，占涉案全部房产面积的56.25%，剩余经营住宿业务所需的43.75%的面积，因被告房产无法办理相关经营许可而未实际使用，因此占用费也应当按照约定年承包金56.25%的比例进行计算。对于被告的主张，本院认为，原、被告签订的承包合同中约定了“经营范围见营业执照”以及被告经过原告同意可增加经营项目的内容。双方签订合同时，原丹阳市水月情商务会所的登记经营范围为餐饮服务（按餐饮服务许可证核定范围经营），卷烟（雪茄烟）零售。合同签订后，原告重新办理了营业执照，营业执照载明的经营范围仍为餐饮服务和卷烟（雪茄烟）零售，酒店的经营范围未发生变更。被告未能举证证明其在承包经营过程中向原告提出了增加经营项目的要求或者重新调整承包金标准的主张的事实；且被告主张的按照餐饮业务实际占用房屋面积的比例计算承包金的主张，也未考虑餐饮业务与住宿业务所占营业收入的比例、两类不同业务的利润率以及被告还借用原告营业执照的费用等因素，故对被告的主张，本院不予采信。本院认定，被告仍应按照合同约定的标准支付实际经营期间的承包金，即原告应付被告承包金参照标准应：第二年30万元、第三年35万元、第四年40万元。第三，对于被告应付承包费的金额。1、虽然被告于2019年12月不再实际经营原告的酒店，但是双方并未办理交接手续。2020年7月14日双方就应当归还的物品进行了清点，清点完成后，被告即将酒店房间钥匙、发票专用章的物品存放于原告的吧台处。此后，被告就未再管领和使用酒店，故应当认定此时双方之间的酒店归还交接已经完成，被告实际应当向原告支付自2017年9月1日起至2020年7月14日期间的承包费。对于原告要求被告支付承包期第一年的承包费的主张，不符合合同约定，本院不予支持。2、按照双方合同约定的承包金参照标准，承包费计算至2020年7月14日金额为603972.60元（30万元+35万元/365天×317天）。同时，鉴于被告承包经营的酒店包含餐饮和住宿业务，该业务受新冠××疫情因素影响重大，本院结合疫情形势发展及疫情防控措施的实施情况，酌情认定2020年2月至同年3月的承包费用58333.33元（35万元/12个月*2个月）应予以减免，故被告应付原告承包费金额为545639.27元。3、原、被告双方未约定逾期付款利息及计算标准，但被告经原告发函催要，并明确表明追究违约责任后，仍未能履行支付承包费的义务，被告的行为已构成违约。原告要求被告承担自2018年9月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之前）以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日之后）的1.5倍标准计算的逾期付款利息的请求，符合法律规定，本院予以支持；逾期付款利息计算至2021年1月31日为67426.34元（详见本判决第17页利息计算表）；2021年2月1日起至实际给付之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准继续计算。四、关于双方损失的认定与赔偿的问题。依据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一、原告要求被告赔偿缺损物品及部分需要恢复原状的费用263285.3元的主张，该项请求经本院主持调解，双方已达成的调解协议，本院另行制作民事调解书，故在本判决中不再理涉；第二、原告要求被告赔偿合同无法继续履行造成的剩余租期内的租金损失300000元。原告主张的该损失的性质应为预期收益损失。原、被告签订的承包合同自始无效，故不存在合同的预期利益，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第三、对于原告主张被告应当支付截止2020年12月29日人民法院确认交接情况之日止的租金的主张，以及被告反诉要求原告赔偿装修损失342670元的请求。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，2020年7月14日双方清点交接完成后至2020年12月29日人民法院现场确认双方的交接完成情况，该期间内的承包费损失因被告申请的司法鉴定程序未完成而引起；同时，根据双方对酒店现场情况的确认，虽然被告申请对装修价款进行司法评估鉴定未能取得相应的鉴定结果，但是被告对酒店部分部位进行了装修系客观事实，故被告的装修损失也客观存在。本院认为，原告将未能取得建设规划许可手续的房屋对外发包经营，被告对于原告房屋是否办理建设规划许可手续未尽到合理的注意义务，双方对于本案合同无效均负有过错，故本院认定，原告主张的2020年7月14日至2020年12月29日期间的承包费损失以及被告反诉请求的装修费用损失，由双方各自承担。故对于被告反诉主张装修损失342670元的请求，本院不予支持。五、被告要求追加冷锁青为本案共同被告的申请是否应予准许。原告主张，被告的妻子冷锁青与被告共同经营所承包的酒店，故申请追加冷锁青为本案共同被告，并要求冷锁青承担共同付款责任。依据《民法总则》的规定，家庭经营的个体工商户的债务以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。本案中，被告承包经营的酒店组织形式为家庭经营的个体工商户，即使冷锁青参与了共同经营，也应当是在该酒店对外承担责任时，被告与冷锁青以家庭财产共同承担责任，而本案系原告酒店自身要求承包经营者支付承包费用，冷锁青并不是与原告签订承包合同的相对方，不应当承担合同义务，冷锁青不是本案适格的被告，故对被告申请追加冷锁青为本案共同被告的请求，本院不予准许。六、原告主张的钓鱼费用17142元应否在本案中处理？原告主张的被告客户在其鱼塘中钓鱼发生的费用，与本案企业承包经营合同应属于不同的法律关系，本案中不予处理，原告可另行主张。综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）11号]第一条第二款、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丹阳市水月情乡里人家酒店与被告（反诉原告）徐翔于2017年8月12日签订的《水月情商务会所承包合同》无效；二、被告（反诉原告）徐翔于本判决生效之日起十日内给付原告承包费545639.27元以及截止2021年1月31日的逾期付款利息67426.34元，合计613065.61元；并承担自2021年2月1日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算的利息；三、驳回原告（反诉被告）丹阳市水月情乡里人家酒店的其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）徐翔的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20824元、保全费5000元，合计25824元，由原告丹阳市水月情乡里人家酒店负担10824元，由被告徐翔负担15000元；反诉案件受理费3220元，由被告（反诉原告）徐翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴业男人民陪审员  黄益民人民陪审员  卢晔多二〇二一年二月一日书 记 员  眭 艳利息计算附表附：本判决适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条:民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）11号]第一条第二款：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。