广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2016、2075号2016号、2075号上诉人(2075号案原审原告、2016号案原审第一被告)：惠州市奥斯食品有限公司，住所地：xx市xx镇xx工业城xx沥地段。法定代表人：李某雄.执行董事。委托诉讼代理人：张海东，广东商盾律师所事务所律师。委托诉讼代理人：黄粉弟，广东商盾律师所事务所律师。2016号、2075号上诉人（2075号案原审被告、2016号案原审原告）：郑秀娥，女，汉族，1983年4月17日出生，公民身份证号：330××××××××××××521，住址：xx省xx市xx区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：李正军，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。2016号被上诉人（原审第二被告）：李桂阳，男，汉族，1970年7月10日出生，公民身份号码：441××××××××××××913，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××××××。2016号原审第三人：惠州市住房和城乡建设局，住所地：惠州市xx区xx东路34号xx房产xx大厦。负责人：严科，局长。委托诉讼代理人：李乾，系广东法村律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟如，系广东法村律师事务所律师。（2021）粤13民终2016号上诉人惠州市奥斯食品有限公司与上诉人郑秀娥，（2021）粤13民终2075号上诉人惠州市奥斯食品有限公司与上诉人郑秀娥、被上诉人李桂阳、原审第三人惠州市住房和城乡建设局因房屋租赁合同纠纷两案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2020)粤1302民初7178、9260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市奥斯食品有限公司不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院依法判令撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初7178、9260号民事判决书。2、请求贵院依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。3、本案一审、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查明相关事实。第一，学校寒暑假是被上诉人正常合理应当预的商业风险，因此学校寒暑假期间依法应按照合同约定交纳租金，被上诉人不得以疫情为由免交学校寒暑假期间的租金。全社会都知道全国中小学都有寒暑假期，且寒暑假期每年都不一样（假期有可能不到一个月、一个半月、两个月、两个半月，任何一个教育文化行业经营者都知道中小学寒暑假期时间的长短属于行业业风险，且在经营前已经对这种商业风险所带来的的后果进行了评估。被上诉人经营的主体为惠州市惠城区×××××××××，经营范围为中小学午托服务、零售图书文具，按照常理已经在经营前完全预见了中小学寒暑假期长短所带来的商业风险，对商业风险所带来的后果进行了评估。虽然，惠州市教育局在2020年2月18日发布《惠州市教育局2020年春季学期分类开学实施方案》通知将中学的2020年春季寒假从2020年2月17日延期至2月底，但是这并不影响上诉人对寒暑假期所带来的商业风险的预见。并且，惠州市教育部门并没有禁止会教育文化行业的经营，而是在积极应对如何进行复学复课。可见，学校延长期可能会造成教育文化行业经营者的利益变化，但这并不能成为经营者擅自解合同规避合同责任的理由。一审法院以偏概全，免除被上诉人寒假期间的租金实属不当。第二，按照国家春节放假的规定，全国在农历初九正式结束春节假期，农历初十（即2020年2月3号）即全社会已经正式复工，允许社会商业主体恢复经营。2020年2月24日9时起，我省将新冠炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应加大鼓励社会商业主体尽快复工运营。根据上诉人与被上诉人双方签订的三份《房屋租赁合同书》反映，房屋租赁用途为商业，对被上诉人进行任何一种商业行的经营都是没有约束或限制的，被上诉人可以利用该房屋租赁经营任何一种符合社会实际情况的商业类型。可见，新冠肺炎疫情对被上诉人使用房屋进行各种商业经营不存在不可避免或不能克服的客观情况。因此，新冠肺炎疫情不属于本案不可抗力的情形。第三，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》第四条第4.2项的规定，被上诉人应于每月5日前付清当月租金可是其从2020年2月份开始至学校寒假结束前都未按约定及时付清当月租金。后来，被上诉人在微信上承诺2020年3月31日付清租金，却直至本案审理之日都没有与上诉人结清租金以及办理各项手续。可见，被上诉人的行为明显是意拖延支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十三条第13.1项的规定，被上诉人延迟支付租金的，需按应付租金总额日千分之一向上诉人支付违约金。第四，被上诉人存在丢弃废杂物以及巨型广告占用涉案房屋的事实，已经造成了上诉人的经济损失，且被上诉人没有提供无法实现合同目的的证据，违背了法律规定，应视为构成违约责任。首先，被上诉没有提供无法实现合同目的的证材料，严重违背了法律规定的证据和通知的义务。其次，结合上述代理意见以及被上诉人提交的证据三，被上诉人在同意上诉人减免租金与上诉人达成了变更租金的合意的情况下，突然在2020年3月31日向上诉人管理人员原审第三人李桂阳发出《合同解除告知书》，认为因疫情导致中小学延期开学致使无法实现合同目的，没有事实依据，违背了法律依据，应视为被上诉人无故终止合同。再次，被上诉人提交的证据都已经承认了丢弃了杂物由上诉人进行处理。从庭审调查也可知，被上诉人没有与上诉人办理解合同的手续，甚至丢弃杂物和巨型的广告牌占用涉案租赁房屋，让上诉人自行处理，造成了上诉人严重的经济损失。而上诉人也提交了《通知》、相片等证据证实被上诉人存在占用涉案房屋的事实。因此，按照双方《房屋租赁合同书》第条第7.3项以及第十三条第13.3项的约定，被上诉人依法需承担2020年4月占用上诉人租赁房屋的租金以及支付三个月租金的违约金。二、一审法院适用法律错误。第一，本案新冠疫情对被上诉人的经营不存在实质性的影响，被上诉人的主张依法不应予以支持，应当按照合同约定向上诉人履行义务。上诉人当庭提供了照片证据予以证实被上诉擅自违约与上诉人解除房屋租赁合同后，在上诉人对面继续租赁了一间面积更大的房屋经营惠州市惠城区×××××××××的事实，该事实被上诉人有提出异议。可见，疫情根本不是被上诉人无法实现合同目的的理由，而是被上诉人恶意利用疫情解除合同来规避违反合同约定的法律责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第二项规定:“疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”和《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条第三款规定:“疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解或者变更合同、减免责任的，不予支持。”，本案一审法院对上诉人提交的证据以及反映的事实视而不见听而不闻，不从市场实际出发，适用法律错误，作出对上诉人不承担法律责任的有利判断实属不公。综上所述，上诉人认为被上诉人以新冠疫情为由企图逃避法律责任，存在恶意动机，依法应当承担一切法律责任，否则，一味放任这些恶意行为，将不利于市场经济稳定的发展，埋下市场失信不安的动荡患，引起不良的社会后果。因此，恳请贵院查明事实，作出合理公正的审判。二审查询中，上诉人惠州市奥斯食品有限公司补充以下上诉事实与理由：一审法院按照一审判决的自由裁量的思维，无疑等同于对一审期间整个社会的商铺进行了市场定价，这将造成整个社会的租赁行业的不稳定，鼓动承租方针对疫情期间为了恶意减免租金，不断的引发纠纷的恶劣矛盾的源头。关于占用损失的问题，按照一审郑秀娥自己提供的短信和微信的内容就可以反映，一审时郑秀娥是没有经过奥斯公司的同意直接解除租赁合同，并丢弃了杂物，在租赁商铺里面不予清理，这必然造成了奥斯公司需清偿的成本损失，因此郑秀娥应当赔偿奥斯公司清偿期间的租金损失。同时郑秀娥因为丢弃了杂物，必然也占用了涉案的商铺。针对惠州市奥斯食品有限公司的上诉，被上诉人郑秀娥辩称，第一，案涉房屋为公租房，一审法院减免上诉人的租金，依据的是惠州市人民政府相关的政策规定，合法有据。第二，案涉合同对违约责任进行了明确约定，上诉人郑秀娥在新冠疫情发生后，与被上诉人奥斯食品公司进行了协商，并得到对方同意之后，才解除合同，上诉人不存在任何过错。根据合同约定，被上诉人奥斯公司应该退还全部的租赁保证金。第三，被上诉人称存在丢弃废杂物，在一审、二审期间没有提交任何证据予以证明。第四，刚才奥斯食品公司称一审的判决将对整个社会的租赁行为构成危害、引发纠纷，完全是奥斯公司的臆想，没有任何的事实和法律依据。第五，上诉人与被上诉人于2020年的3月31日解除案涉合同之后，被上诉人马上将案涉合同、案涉房屋转租给案外人中为xx教育中心，不存在任何的可期待利益损失，一审法院在认定时没有经过调查就直接认定被上诉人奥斯食品公司存在后续利益损失，是没有任何事实依据的。第六，双方合同对租赁保证金的退还以及免责条款、违约责任均作出了明确的约定，上诉人跟被上诉人协商同意解除合同，一审法院滥用司法自由裁量权，只退还租赁保证金的1/4，没有任何的合同依据和法律依据。针对惠州市奥斯食品有限公司的上诉，原审第二被告李桂阳经法院通知无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。针对惠州市奥斯食品有限公司的上诉，原审第三人惠州市住房和城乡建设局辩称，一、答辩人并非本案《房屋租赁合同》的合同主体，该合同的权利义务与答辩人无关。二、涉案商铺为保障性住房小区商业用房，由原惠州市房产管理局桥西房管所作为出租人与被上诉人惠州市奥斯食品有限公司形成租赁合同关系。三、因新冠肺炎疫情的原因，原惠州市房产管理局桥西房管所已对被上诉人惠州市奥斯食品有限公司应支付2020年2月-3月期间的租金进行减免。综上所述，答辩人与本案纠纷无关，请求贵院查明本案事实并依法裁判。上诉人郑秀娥不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销（2020）粤1302民初7178、9260号民事判决中第、第四项判决；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方于2020年3月31日解除合同后，被上诉人马上将案涉房屋以出租，被上诉人无后续可期待利益损失。2020年3月21日上诉人主动同被上诉人联系，协商解除合同事，双方同意解除合同被上诉人即把案涉房屋另行出租给“中为xx教育中心”，不存在可期待利益损失。一审法院认为“郑秀娥解除合同无疑导致奥斯食公司出租涉案四个店铺的后续期待利益受损，且在本院已酌情减免了郑秀娥大部分租金的情形下，如要求奥斯食品公司向郑秀娥全数退还租赁保证金，无疑令奥斯食品公司蒙受过多损失”认定事实不清。①关于后续可期待利益，被上诉人没有提供证据证明，一审法院也没有就可期待利益进行释明和查证，此种情况下，一审法院直接认定被上诉人存在后续可期待利益，缺乏基本事实和法律依据。②客观上，被上诉人于4月初就将案涉房屋租赁给“中为xx教育中心”，不存在期待利益受损。③被上诉人从惠州市房产管理局桥西房管处租赁费为15元/平方米，而转手租赁给上诉人的价格高至55.64元/平方米，被上诉人已经获得了高额的利润，即使有短时间租金损失，也属于正常的商业风险。④案涉房屋属惠州市房产管理局桥西房管处管理，且2020年初疫情后，惠州市房产管理局桥西房管处依据惠州市住建（2020）25号文件，对被上诉人2月、3月的租金全部减免，对4月、5月、6月的租金减半收取，同样不存在可期待利益损失。⑤上诉人承租该房时为毛胚房，上诉人前期投入了30万元进行了装修，现全部免费交给被上诉人，被上诉人不仅没有任何损失，相反已经获得了巨大利益，不存在任何可期待利益损失。二、双方合同对租赁保证金的数额和退还，以及免责条款、违约责任做出明确约定，因新冠疫情影响，并得到对方同意，双方解除合同合法有据，一审法院滥用司法自由裁量权，只退还租赁保证金四分之一，缺乏任何依据。双方就租赁保证金作出明确约定，“租赁期满后，乙方（上诉人）返还租赁物及财务结算完毕后，甲方（被上诉人）应在壹个月内将保证金不计利息退回乙方。”据此可知，租赁保证金实为押金，目的在于保证当事人认真履行合同，现因为新冠疫情这一不可抗力，致使上诉人依法解除合同，上诉人对此没有过错。双方在《租赁合同》第十ニ条“免责条款”明确约定，“遭受不可抗力的一方由此而免责”。现因为新冠疫情这一不可抗力，上诉人提前解除合同属于合同约定的免责情形、租赁保证金应予以全额退还，不存在酌定退还保证金的前提条件。《租赁合同》第十三条“违约责任”对双方违约责任也作出了明确约定，只有在上诉人无故终止合同的情形下，才承担违约责任，现上诉人因为不可抗力事件，从而导致提前解除合同，合法有据，不存在过错。一审法院对租赁保证金予以分配，既不尊重客观事实，也违背了双方合同约定，应该予以纠正。三、一审法院在已有法律规定可适用的前提下，适用合同法第六条诚实信用原则行使司法自由裁量权，没有事实和法律依据。本案属房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（ニ）》对此有明确的适用规定。上诉人在新冠疫情发生后，及时跟被上诉人沟通，并得到了被上诉人同意后，双方解除合同，上诉人的行为谈何违背诚实信用原则！同时，上诉人根据租赁合同明确约定和法律规定依法解除合同，这是法律赋上诉人的正当权利，也是双方合同的明确约定，一审法院应该直接适用法律作出裁决。同时，法院行使司法自由裁量权，只有在法律没有规定，或者适用法律将导致双方利益严重失衡的情形才能行使。本案中，被上诉人既没有可期待利益受损，合同双方对此也有明确约定，一审法院不适用具体法律规定，而是适用合同法总则，行使司法自由裁量权，没有事实和法律依据。综上所述，一审法院在没有任何证据，也没有进行法庭调查和核实的基础上，认定被上诉人后续期待利益受损，与客观事实严重不符。同时，一审法院在双方有明确合同约定，且有法律规定可适用的前提下，滥用司法自由裁量权，有损基本的公平正义，依法应当予以改判或发回重审。针对郑秀娥的上诉，被上诉人惠州市奥斯食品有限公司辩称，我方答辩意见与我方上诉意见一致。针对郑秀娥的上诉，被上诉人李桂阳经法院通知无正当理由未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。针对郑秀娥的上诉，原审第三人惠州市住房和城乡建设局辩称，一、答辩人并非本案《房屋租赁合同》的合同主体，该合同的权利义务与答辩人无关。二、涉案商铺为保障性住房小区商业用房，由原惠州市房产管理局桥西房管所作为出租人与被上诉人惠州市奥斯食品有限公司形成租赁合同关系。三、因新冠肺炎疫情的原因，原惠州市房产管理局桥西房管所已对被上诉人惠州市奥斯食品有限公司应支付2020年2月-3月期间的租金进行减免。综上所述，答辩人与本案纠纷无关，请求贵院查明本案事实并依法裁判。2075号原审原告惠州市奥斯食品有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠2020年2、3、4月的租金47330.08元以及管理费2815.21元。二、请求判令被告向原告支付延迟支付租金的违约金（其中，2020年2月5日起至2020年3月4日期间每日违约金按拖欠的租金15688.65元的千分之一计算；2020年3月5日至2020年4月4日期间每日违约金按拖欠的租金27755.84元的千分之一计算；2020年4月5日至租金还清之日止的每日违约金按拖欠的租金47330.08元的千分之一计算；违约金暂计算至2020年4月30日为2455.21元）。三、请求判令被告向原告支付违约终止合同以及其他的违约金共计117415.44元。四、本案诉讼费由被告承担。2016号原审原告郑秀娥向一审法院起诉请求：一、确认原告郑秀娥同惠州市奥斯食品有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日予以解除。二、判令两被告向原告郑秀娥返还租赁保证金45865.65元，并支付利息（以租赁金保证金为基数，自2020年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项全部返还之日止）。三、判令两被告减免原告郑秀娥2020年2月、3月房屋租金共计18257.58元。四、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：惠州市奥斯食品有限公司（7178号案原告，9260号案第一被告，以下简称“奥斯食品公司”）与郑秀娥（7178号案被告，9260号案原告）分别于2016年6月13日、2018年7月29日共签订了三份《房屋租赁合同书》，约定将位于惠城区惠祥花园110、208、209、210号的商铺租赁给郑秀娥进行使用。三份《房屋租赁合同书》涉及本案的主要内容载明如下：第一份《房屋租赁合同书》载明：“出租方：惠州市奥斯食品有限公司（以下简称甲方）；承租方：郑秀娥（以下简称乙方）；甲方将位于惠城区惠祥花园210号的商铺租赁给乙方使用，租赁面积为149.54平方米。租赁期限：租赁期限为5年，从2016年6月13日起至2021年6月12日止。……租赁保证金：本出租合同的租赁保证金为第壹年三个月的租金，计¥12561.36元，乙方应在签订本合同时将保证金交付给甲方。租金单价为¥28.00元/m’，租金为人民币¥4187.12元/月，租赁房屋租金递增从第贰年，即2017年06月13日开始，每年增幅10%，租金具体如下：......5）自2019年06月13日起至2020年06月12日止租金为人民币￥37.27元/月/平方米，合计¥5573.36元/月；......管理费：管理费2元/月/平方米......”。第二份《房屋租赁合同书》载明：“出租方：惠州市奥斯食品有限公司（以下简称甲方）；承租方：郑秀娥（以下简称乙方）；甲方将位于惠城区惠祥花园110号的商铺租赁给乙方使用，租赁面积为123.54平方米。租赁期限：租赁期限为5年，从2016年6月13日起至2021年6月12日止。……租赁保证金:本出租合同的租赁保证金为第壹年三个月的租金，计¥14083.56元，乙方应在签订本合同时将保证金交付给甲方。租金：租金单价¥38元/月/平方米，租金为人民币¥4694.52元/月，租赁房屋租金递增从第贰年，即2017年06月13日开始，每年增幅10%，租金具体如下：......5）自2019年06月13日起至2020年06月12日止租金为人民币¥50.58元/月/平方米，合计¥6248.65元/月；......管理费2元/月/平方米......”。第三份《房屋租赁合同书》载明：“出租方：惠州市奥斯食品有限公司（以下简称甲方）；承租方：郑秀娥（以下简称乙方）；甲方将位于惠城区惠祥花园208、209号的商铺租赁给乙方使用，租赁面积为196.11平方米。乙方租赁房屋用途为商业。租赁期限为2年，从2018年8月1日起至2020年8月1日止。......租赁保证金：本出租合同的租赁保证金为第壹年三个月的租金，计¥19220.73元，乙方应在签订本合同时将保证金交付给甲方。租金：租金单价35.94元/m，租金为人民币¥7047.61元/月，租赁房屋租金递增从第贰年，即2019年08月01日开始，每年增幅10%，租金具体如下：1）自2019年08月01日起至2020年07月31日止租金为人民币￥39.53元/月/平方米，合计￥7753.01元/月；管理费2元/月/平方米......”。三份《房屋租赁合同书》均有约定的违约责任条款另载明如下：“第十三条，13.1乙方延迟支付租金的，逾期每天应按应付租金总额的千分之一承担违约金。13.2租赁期间，如甲方无故终止合同，应双倍返还保证金给乙方，并承担由此给乙方造成的经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。13.3租赁期间，如乙方无故终止合同，无权要求退还保证金，并承担由此给甲方造成的经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。13.4除上述各规定外，本合同任何一方若有其它违约行为，致本合同无法继续履行的，违约方应向守约方赔偿由此产生的一切经济损失，如损失无法测算的，按三个月租金计。”上述三份《房屋租赁合同书》均加盖有惠州市奥斯食品有限公司的公章、郑秀娥的签字确认。据惠州市房产管理局桥西房管所出具的一份《情况说明》显示：“惠州市房产管理局桥西房管所与奥斯食品公司曾于2013年7月30日就xx区xx花园xx间商铺（包含本案所涉的位于惠城区惠祥花园110号、210号、208号、209号商铺）的租赁事宜，签订了《惠州市房产管理局公有非住宅房屋租赁合同》，双方约定惠州市房产管理局桥西房管所将包含110号、210号、208号、209号四间商铺的共计18间商铺出租给奥斯食品公司。在2020年2月-3月期间，惠州市奥斯食品有限公司应支付该18间商铺的租金分别为2月份42058元、3月份42058元。现因疫情影响，我所根据惠市住建[2020]25号《惠州市住房和城乡建设局关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》的要求，对惠州市奥斯食品有限公司给予减租，减租后对该18间商铺的租金实收金额为：2020年2月份实收租金0元、2020年3月份实收租金0元。”该《情况说明》加盖有惠州市房产管理局桥西房管所的公章。庭审期间，奥斯食品公司方表示：“因为住建局按照相关文件减免了我们的租金，我们也给郑秀娥适当的租金减免，其中2月份18-29日的租金每平方米减免了20元，3月份1-24日的租金每平方米减免了20元。”而郑秀娥方称：“双方在协商租金的时候，对减免的数额跟标准不一致。”奥斯食品公司称：“我们是在3月15日就向全体租户发了通知，而且租户都没有意见。”奥斯食品公司提交了一份《郑秀娥拖欠费用清单》，该清单显示：“208、209号商铺，2020年2、3、4月份拖欠租金及物业管理费分别为6521.47元、5006.69元、8144.45元，合计拖欠租金及管理费19672.61元；210号商铺，2020年2、3、4月份拖欠租金及物业管理费分别为4632.23元、3479.79元、5872.44元，合计拖欠租金及管理费13984.46元；110号商铺，2020年2、3、4月份拖欠租金及物业管理费分别为5473.33元、4519.09元、6495.73元，合计拖欠租金及管理费16488.15元。”郑秀娥方提交了两份加盖有惠州市奥斯食品有限公司公章确认的《收据》，拟证明：奥斯食品公司已收取了郑秀娥缴纳的租赁保证金合计45865.65元。奥斯食品公司与郑秀娥方在庭审中对下述事实均表认可：“郑秀娥已向原告缴交了45865.65元的租赁保证金给奥斯食品公司，且涉案四个商铺在2020年1月31日前的租金均已足额支付。”就管理费的缴纳问题，郑秀娥未提交相关证据表明其已缴交2020年2、3、4月份的管理费。郑秀娥方提交的聊天记录截图还反映郑秀娥于2020年3月31日通过微信向李桂阳发出了合同解除的告知，该合同解除告知信息载明：惠州市奥斯食品有限公司：惠州市惠城区××××××××、210号、208号、209号商铺承租方郑秀娥与贵公司所签订的三份《房屋租赁合同》，因新冠肺炎疫情期间惠州市教育局对本市中、小学延期开学的要求，致使双方订立和合同目的不能实现。为尽量减少双方不必要的经济损失，本人决定于2020年3月31日正式解除与贵公司所签订的所有《房屋租赁合同》。对于解除合同给双方带来的损失，贵公司可以通过协商或其他法律途径予以解决。特此告知！承租人：郑秀娥。2020年3月31日。”奥斯食品公司在庭审中称：“李桂阳是奥斯食品公司的管理人员。”庭审期间，郑秀娥方称：“2020年3月31日已经搬离涉案四个商铺，我方认为双方之间的《房屋租赁合同》是在2020年3月31日解除的。”惠州市奥斯食品有限公司则称：“郑秀娥确实是从2020年4月1日起没有经营，但郑秀娥遗留了杂物和一块广告牌直至2020年4月底才全部清理完毕。因此我方认为是在2020年4月底清理完毕之后，才认可对方擅自解除了这个合同。”另查，奥斯食品公司与郑秀娥方在庭审期间均认可（2020）粤1302民初7178号、（2020）粤1302民初9260两案均系同一事实产生的法律纠纷，且两案互为原、被告，因此双方均同意将两案中所出现的证据、调查的事实及开庭笔录，在两案中可以互相采用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，(2020)粤1302民初7178号案原告9260号案第一被告惠州市奥斯食品有限公司（以下简称“奥斯食品公司”）分别于2016年6月13日、2018年7月29日与7178号案被告、9260号案原告郑秀娥（以下称“郑秀娥”）签订了三份《房屋租赁合同书》，约定将由惠州市房产管理局桥西房管所出租给奥斯食品公司的四个商铺转租给郑秀娥用于开设午托中心。本案的争议焦点归纳如下：一、涉案三份合同于何时解除？二、郑秀娥是否需向奥斯食品公司支付租金、管理费及违约金？如需支付，应支付数额为多少？三、奥斯食品公司是否需向郑秀娥退还租赁保证金？关于涉案三份合同于何时解除这一问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”一审法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，郑秀娥主张因疫情原因致使惠州市中、小学均延期开学，郑秀娥与奥斯食品公司订立涉案合同的开办学生午托中心以期盈利的合同目的已无法实现，且郑秀娥已于2020年3月31日搬离涉案商铺，涉案三份合同已事实解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，现郑秀娥所提交的微信聊天记录显示其已于2020年3月31日向奥斯食品公司的管理人员李桂阳作出了解除涉案三份合同的告知，尽管奥斯食品公司在庭审中称郑秀娥在涉案商铺中遗留诸多杂物且未拆除设置的广告牌，因而以郑秀娥未充分履行后合同义务为由主张涉案三份合同于2020年4月底涉案店铺被清理完毕以后方才解除，但奥斯食品公司亦却并未提交相应证据对于前述说法予以证明。综上，一审法院认定涉案三份合同均已于郑秀娥向奥斯食品公司的管理人员发出解除合同告知书之日即2020年3月31日解除。关于郑秀娥是否需向奥斯食品公司支付租金、管理费及违约金的问题，首先是2020年2、3月份租金的问题，在本案中，郑秀娥主张因欠付奥斯食品公司的2020年2、3月份租金时值新冠疫情期间，涉案四个商铺2、3月份的租金应参照惠市住建【2020】25号文件予以免除。然而，奥斯食品公司与郑秀娥就涉案四个商铺所成立的房屋租赁合同关系并不属于上述文件中所调整的“直管公房、公租房小区中经营性用房的民营企业和个体工商户这一范围”，郑秀娥以此为由主张免除涉案四个商铺2020年2、3月份租金，理据尚不充分。但参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，郑秀娥承租涉案四个商铺从事经营活动，其经营收益不可避免因疫情原因受到较大影响，尽管奥斯食品公司就涉案四个商铺的租金已对郑秀娥进行了一定的减免，但奥斯食品公司仍收取了郑秀娥较大数额的租金，考虑到郑秀娥承租奥斯食品公司涉案四个店铺从事午托经营难以获取收益，又鉴于惠州市房产管理局桥西房管所已免除了奥斯食品公司承租的涉案四个商铺2020年2、3月份的租金，奥斯食品公司应当就2020年2、3月份的租金作出进一步减免。故一审法院酌情以涉案三份合同所约定的本应支付的租金数额（5573.36×2+7753.01×2+6248.65×2=39150.04元）为基准，减免郑秀娥一个半月的租金费用，故郑秀娥尚需向奥斯食品公司支付9787.51元[39150.04元×（1-0.75）=9787.51元]的租金。至于2020年2、3月份管理费的问题，考虑到涉案四个商铺使用与否，奥斯食品公司均需付出精力进行维护及管理，因此一审法院认为被告应向原告支付涉案房产的在2、3月份的管理费，应支付管理费数额为1876.76元（196.11m²×2元/m²×2个月+149.54m²×2元/m²×2个月+123.54m²×2元/m²×2个月=1876.76元）。至于第四个月的租金及管理费，因一审法院已认定涉案三份合同已于2020年3月31日解除，双方在2020年3月31日后已不受涉案三份合同所设义务之约束，故郑秀娥无须支付2020年4月的租金及管理费。至于违约金的问题，如前所述，一审法院已认定郑秀娥系因新冠肺炎疫情这一不可抗力解除涉案三份合同，又因郑秀娥支付租金的能力亦不可避免受新冠肺炎疫情之影响，不应被认定为违约，故对于奥斯食品公司请求郑秀娥因迟延支付租金及解除合同所应承担的违约金，一审法院均不予支持。综上，郑秀娥需向奥斯食品公司支付租金、管理费数额应为11664.27元（9787.51元+1876.76元=11664.27元）。关于奥斯食品公司是否需向郑秀娥退还租赁保证金并支付相应利息的问题，本案系因郑秀娥未支付租金及管理费而起，且涉案三份合同租赁期限尚未届满，涉案208、209号商铺自郑秀娥搬离之日起尚有近半年租期方才届满，而110、210号商铺在搬离之日起距租期届满亦有一年有余，郑秀娥解除合同无疑导致奥斯食品公司出租涉案四个店铺的后续期待利益受损，且在一审法院已酌情减免了郑秀娥大部分租金的情形下，如要求奥斯食品公司向郑秀娥全数退还租赁保证金，无疑令奥斯食品公司蒙受过多损失。又鉴于一审法院已以涉案三份合同所约定的本应支付租金数额为基准酌情减免郑秀娥一个半月的租金费用，现奥斯食品公司作为私营企业已因疫情原因作出让步并承受了相应损失，时值新冠肺炎疫情期间，社会各界理应携手共渡疫情之难关，郑秀娥亦当承担部分损失，同时考虑到涉案合同的解除系因郑秀娥未支付租金及管理费所致，故从平衡双方利益、既鼓守约又兼顾公平的角度出发，基于公平原则，一审法院酌定奥斯食品公司应向郑秀娥退还郑秀娥已缴交的租赁保证金45865.65元中的四分之一即11466.41元，在抵扣前述郑秀娥应向奥斯食品公司支付的租金及管理费合计11664.27元后，奥斯食品公司无须再行向郑秀娥退还剩余的租赁保证金，因此李桂阳亦无须承担该项责任。而郑秀娥在应支付租金及管理费已抵扣租赁保证金的情况下，仍需向奥斯食品公司支付款项的数额为197.86元（11664.27元-11466.41元=197.86元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认郑秀娥与惠州市奥斯食品有限公司于2016年6月13日、2018年7月29日签订的三份《房屋租赁合同书》已于2020年3月31日解除。二、郑秀娥应于本判决生效之日起十日内向惠州市奥斯食品有限公司支付款项人民币197.86元。三、驳回惠州市奥斯食品有限公司的其它诉讼请求。四、驳回郑秀娥的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(2020)粤1302民初7178号案件受理费3700.32元，由惠州市奥斯食品有限公司负担3441.32元，郑秀娥负担259元；(2020)粤1302民初9260号案件受理费1411.3元，由郑秀娥负担1157.3元，惠州市奥斯食品有限公司负担254元。二审中，惠州市奥斯食品有限公司提交了1份证据作为新证据，郑秀娥、惠州市住房和城乡建设局对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，现本案二审中双方争议焦点是：1、疫情期间租金是否应免除；2、租赁保证金如何处理；3、合同的解除时间。具体评述如下：关于疫情期间租金是否应免除的问题，根据一审查明的事实，2020年2月、3月受疫情影响，涉案房屋的权属人惠州市房产管理局桥西房管所已免除了惠州市奥斯食品有限公司的两个月房租，该免除行为不是针对转租人的免除，而是免除实际承租人的租金，减少疫情对实际承租人的影响，避免承租人陷入周转困难。郑秀娥作为涉案房屋的实际承租人理应享受该政策福利，原审对租金减免处理不当，本院予以纠正，郑秀娥无需支付2020年2月及3月租金。关于租赁保证金的问题，由于新冠疫情的影响导致合同提前终止，双方均不存在违约，惠州市奥斯食品有限公司应将租赁保证金全部返还。原审认定部分返还保证金于法无据，本院予以纠正。关于合同的解除时间问题，郑秀娥已在2020年3月31日告知惠州市奥斯食品有限公司合同解除并搬离，惠州市奥斯食品有限公司主张其未全部清场，仍遗留部分物品，其仍需支付4月占用费。对此本院认为，郑秀娥已经明确通知惠州市奥斯食品有限公司合同解除并搬离，即使存在有未清场物品，亦属于郑秀娥放弃相关物权，惠州市奥斯食品有限公司可自行清场，郑秀娥无需支付占用费用。原审认定的合同解除时间正确，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审判决认定事实基本属实，但处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7178号、9260民事判决书第一项；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7178号、9260民事判决书第二、三、四项及诉讼费负担部分；三、惠州市奥斯食品有限公司应于本判决书生效之日起七日内向郑秀娥支付43988.89元；四、驳回惠州市奥斯食品有限公司其他诉讼请求；五、驳回郑秀娥其他诉讼请求。一审受理费（两案合并计算）5111.62元，由惠州市奥斯食品有限公司负担5061.62元，郑秀娥负担50元。二审受理费（2075号）3517.03元，由惠州市奥斯食品有限公司负担；二审案件受理费（2016号）1720.43元，由惠州市奥斯食品有限公司负担。郑秀娥多预交的1416.3元，本院予以退回。惠州市奥斯食品有限公司少交的125.84元，限收到本判决书之日起七日内向本院缴纳，逾期不交依法强制执行。本判决为终审判决审 判 长  寇 倩审 判 员  卫书平审 判 员  蓝惠兰二〇二一年五月二十日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。