河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1122民初602号 原告：周靖超，男，1993年11月19日出生，汉族，现住衡水市武邑县。 原告：闫可彬，女，1993年1月26日出生，汉族，现住衡水市武邑县。 二原告共同委托诉讼代理人：周文娟，河北秋华律师事务所律师。 被告：衡水中能房地产开发有限公司，住所地衡水市景县景安大街北、景华大街西、西城墙路西侧。 法定代表人：贾胜军，职务：总经理。 委托诉讼代理人：尹凌，女，1983年3月13日出生，汉族，现住北京市海淀区，该公司员工。 原告周靖超、闫可彬与被告衡水中能房地产开发有限公司（以下简称“中能公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周靖超及其与闫可彬的共同委托诉讼代理人周文娟、被告中能公司的委托诉讼代理人尹凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周靖超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还购房款90000元，并支付资金占用期间的损失8995元（自2019年9月10日起暂计算至2020年4月10日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.15%为基础上浮50%的逾期罚息利率标准计算，计算至实际付清为止）；2、诉讼费、保全费、保险费、律师费等由被告承担。事实和理由：2019年9月9日原、被告签订了《中能·翡丽公馆》认购书一份，约定原告购买位于武邑建设东路××室特价房××套，约定面积为106.89平方米，单价3944元，总价为421574元。原告依约向被告支付款项221574元，后被告催交房款，要求原告贷款金额为290000元，原告不同意，但被告威胁原告，如不按照被告的要求进行贷款，会将房屋另行出售，无奈之下，原告只能办理贷款手续，但关于原告已经实际支付的90000元，被告不予退还，经多次协商未果，诉至法院。庭审期间原告变更诉状内容为：诉讼请求第一项时间书写错误，第二行关于利息的计算应当变更为2021年4月10日。 被告衡水中能房地产开发有限公司辩称：原告诉请的90000元并非向被告交付，原告应该向实际收款主体主张退还，被告没有退还义务。原告于2019年9月9日与被告中能公司签订了《中能·翡丽公馆》认购书，并向被告交付了30%首付款139580元（即预估首付款131574元及面积差金额8006元），被告已就该笔款项给原告开具了盖章的正式收据，原告亦在收据上进行了签字确认，后原告办理贷款290000元。整个购房过程自始至终原告未向被告支付此外的任何其他款项，在认购书签订、收据确认过程中，原告也未对其实际交付的131574元购房款金额提出过任何异议。至于原告诉称的90000元购房款被告不知情，且从未收到此笔款项，故原告要求被告退还其诉称的90000元不合理，既没有事实依据也无法律依据。请求法院依法对原告不合理的诉请予以驳回。 原告周靖超、闫可彬为支持自己的主张举证如下： 证据一、原告2021年5月10日整理的房款转账记录一份及原告周靖超中国银行交易流水明细清单三页，原告分别于2019年8月31日向颉灵霞转款8025.13元、2019年9月5日向赵磊转款43465.68元、2019年9月9日向扈风翠转款18500元；中信银行网络查询交易明细5页，证实原告于2019年8月31日向颉灵霞预付房款10000元、2019年9月9日向被告向扈风翠转款21500元；衡水银行活期交易账户（尾号9888）明细查询单一页，证实2019年9月5日向赵磊转款50000元、2019年9月5日向赵磊转款37439元；衡水银行活期交易账户（7701）明细查询单一页，证实2019年8月31日向颉灵霞转款6746.99元、2019年8月31日向颉灵霞转款10059.95元；周靖超衡水银行活期交易账户（9990）明细查询单一页，证实2019年8月31日向颉灵霞转款5227.88元，并附有7笔手机银行交易流水查询单据，证实金额及收款账户；周靖超中国建设银行客户交易明细清单，证实2019年9月5日向赵磊转款10609.37元。上述证据总计18页，证实原告按照被告的要求已支付房款221574元。 证据二、2019年9月9日被告工作人员崔永广出具的收据原件一份，证实被告收到涉案的90000元。 证据三、2019年9月9日原、被告签订的认购书影印件一份，证实涉案房屋的预售面积、单价、房号、总房款，原告依约已向被告另行支付131574元首付款，在该认购书中经办人为董欢，与原告提交的其他证据也能够相互印证。 证据四、2019年9月10日被告向原告出具收据影印件一份，证实原告交付房款131574元。 证据五、2020年11月21日被告给原告的告知函一份，证实因原、被告对涉案的款项有纠纷，原告未按照约定办理贷款手续，被告向原告出具书面的告知函，告知在2日内办理手续，逾期将涉案的房屋进行清退。 证据六、2020年12月7日原告同被告销售人员小邓的微信聊天记录一份，证实被告找原告要求办理贷款手续，明确原告需贷款的金额为21万元。 证据七、2020年12月11日原告与被告销售人员董欢的微信聊天记录一份，证实原告找被告索要涉案的90000元，被告推脱未曾收到，但董欢却证实被告已经收到涉案的款项。 证据八、2020年12月11日上午11时左右原告同被告销售人员小邓的现场录音光盘及文字整理版一份，证实被告公司收到涉案款项中的8万元，并且被告有相关的凭证。 证据九、2020年12月11日原、被告签订正式商品房买卖合同复印件一份，证实涉案房屋的单价、面积及双方的权利义务。 证据十、2020年12月12日下午三时左右，原告同被告人员签订正式的商品房买卖合同及补充协议时录音光盘及文字整理版一份，证实原告受胁迫无奈之下签订协议的情况，同时也并未放弃关于涉案的90000元的相关权利。 证据十一、2020年12月23日中国邮政储蓄银行武邑县支行与原告签订的住房公积金借款合同复印件一份，合同编号为1399861Q20201223056，证实涉案房屋的单价、面积以及贷款金额为290000元。 被告对二原告提交证据的质证意见： 证据一是原告与实际收款人之间的转账记录与被告并没有直接关系，因此对真实性、关联性均不认可。证据二显示是崔永广个人向原告出具的收据，与被告没有关联。被告没有收到原告所说的90000元房款，从2019年9月10日的收据以及2020年12月11日的收据显示，被告收到了首付款均为131574元（其中2020年12月11日的收据为139580元，差额为面积差，为8006元），可见原告在时隔一年多的时间内在先后两个收据上都对首付款131574元进行过确认，以及原告认可被告收到的首付款为131574元，原告主张90000元交付给被告的说法没有事实依据，上述的两个收据均有原告的亲笔签字确认。对证据三、证据四真实性没有异议，关联性有异议，两份证据恰恰证明被告收取原告的首付款为131574元。对证据五告知函真实性没有异议，对证明目的有异议，该告知函与原告诉请没有关系。对证据六、证据七、证据八真实性均不认可，关联性也不认可。质证意见同证据二。对证据九真实性没有异议，该份商品房买卖合同总价为429580元，其中139580元首付款（含面积差），贷款金额290000元，与合同总价款吻合，也恰恰说明被告收到首付款为139580元。对证据十质证意见同证据二。对证据十一质证意见同证据九。 被告中能公司举证如下： 证据一、原告与被告2019年9月9日签订的认购书及2019年9月10日的房屋首付款收据。认购书上写明首付款为131574元，贷款金额为290000元，被告仅收到原告的上述房款，无其他任何费用。 证据二、更名流程申请审批单一份，证明二原告与李君棒办理了更名。 证据三、被告与李君棒签订的认购书及首付款收据，证明首付款为131574元。 证据四、2020年12月11日被告与二原告签订的认购书及首付款收据，证明2020年12月11日被告收到原告的首付款为139580元，并开具了正式收据给原告，且收据上有原告闫可彬、周靖超的签字，原告作为完全民事行为能力人，其签字即对其交付款项数额认可。 被告庭审后提交营销策划及销售代理合同，证明被告与石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司是代理关系。 原告周靖超、闫可彬对被告提交证据的质证意见： 关于2020年12月11日首付款139580元的收据真实性没有意见，但并不能够证明涉案的90000元被告没有收到。对证据一2019年9月9日原、被告签订的认购书中其认购方签字一栏经与另外涉案的原告确认，不是原告方的签字，并且其加盖的是中能公司的公章及该项目经理赵磊的签字，也能够证实原告将涉案的款项交付给被告，而非他人；原告2019年9月10日收据也就是涉案的131574元，其中并未有原告的签字确认。对证据二被告提供的更名流程审批单真实性不予认可，其中的客户签字并非原告本人的签字，当时原告购买该房屋时被告告知原告该房屋为工程抵账房且该房屋的楼层为4层，购买人数少，所以才低价出售。对证据三从2019年8月28日李君棒的收款收据以及认购书当中的销售经理签字扈风翠可以看出原告将涉案房屋的款项交付的是被告而非其他人。对证据四收款收据及2020年12月11日的认购书是在被告胁迫的情况下签订的，因当时原、被告就涉案的90000元无法达成一致，且被告胁迫原告会将房屋另行出售，并且拒不退还涉案的90000元，无奈之下原告才在该收款收据以及认购协议书上签字，原告也提供了其他的证据证实原告的陈述。对被告庭审后提交的代理合同的真实性不认可，因该证据是复印件，对证据的关联性也不认可，原告并不知道被告与他人签订代理合同的事宜，原告是在被告公司的售楼部购买的房屋，当时崔永广也未表明自己与被告是代理销售的关系，原告认为就是被告公司自身的售楼人员，且售楼员在标牌上也未表明其为代理公司的工作人员。 本院对二原告提交证据的认证意见：对二原告提交的证据一的真实性予以确认；对证据二有崔永广的签字，本院对该证据的真实性予以确认；对证据三、证据四、证据五被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对证据六、证据七、证据八的微信聊天记录及录音光盘经与被告核对小邓即是邓凤娟为被告公司员工，董欢为被告委托的代理公司员工，故对上述证据的真实性予以确认；对证据九、证据十一被告对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据十录音光盘及文字整理版的真实性予以确认。 本院对被告提交证据的认证意见：对证据一、证据二二原告的签字与其他证据上的签字不相符，本院对该证据的证据效力不予确认；对证据三无法确认是否为李君棒亲自签字，亦无其他证据予以佐证，故本院对该证据的证据效力不予确认；对证据四二原告认可其真实性，但未提供证据证明二原告受到被告的胁迫，故本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对被告庭审后提交的代理合同有被告武邑分公司加盖合同专用章、石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司加盖公司印章及委托代理人崔永广签字确认，对其真实性予以确认，但该合同是被告与其代理公司之间的内部协议，无法证明二原告知晓售楼部的接待人员系代理公司工作人员，不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：原告周靖超与原告闫可彬是夫妻关系，衡水中能房地产开发有限公司武邑分公司是被告的分公司，二原告购买了被告武邑分公司开发的翡丽公馆6号楼1单元3B02室。2019年8月31日二原告去被告售楼部，由董欢接待，通过董欢介绍，二原告就涉案房屋达成了购买意向，后董欢将颉灵霞、赵磊的银行账号提供给周靖超，自2019年8月31日至2019年9月5日二原告按照董欢的要求通过手机银行转账的方式多次向颉灵霞、赵磊的银行账户转账，2019年9月9日原告周靖超在被告武邑分公司售楼部的二楼办公室按照董欢、崔永广等人的要求向扈风翠的银行账户转账。周靖超于2019年8月31日分别向颉灵霞转账10000元、8025.13元、5227.88元、6746.99元共计30000元；于2019年9月5日周靖超分别向赵磊转账10059.95元、10609.37元，闫可彬分别向赵磊转账50000元、37439元，二原告共计向赵磊转账151574元；周靖超于2019年9月5日分别向扈风翠转账18500元、21500元共计40000元，二原告以上共计向赵磊、颉灵霞、扈风翠转账221574元。转账附言均载明房款或预付房款。2019年9月9日，崔永广向二原告出具“今另收到6-1-3B02闫可彬90000元增加房款中能翡丽公馆2019.9.9崔永广2019.9.9”。被告于2019年9月10日向二原告开具收据，载明“收据入账日期：2019年9月10日交款单位：闫可彬周靖超收款方式：更名人民币（大写）壹拾叁万壹仟伍佰柒拾肆元整¥131574收款事由：翡丽公馆6-1-3B02首付”，加盖被告公司印章。被告于2020年11月21日向二原告出具告知函，告知二原告于2020年11月23日前到项目办理相关手续，如未在约定时间办理被告将对原告购买的涉案房屋进行清退并另行出售，并按照规定扣除相应违约金。2020年12月7日邓凤娟通过微信催促二原告签订商品房买卖合同，在微信中询问周靖超是否确定能贷款210000元，并告知周靖超与闫可彬如确定好能贷款210000元就可以出合同。2021年12月11日，周靖超找被告工作人员邓凤娟沟通其90000元购房款退款事宜，被告工作人员称被告未收到该款项，周靖超在微信中询问董欢关于崔永广的电话，董欢称其与崔永广是代理，负责卖房，钱都交给被告中能公司。2020年12月11日原告闫可彬与被告签订《认购书》，载明出售方为衡水中能房地产开发有限公司武邑分公司，认购方为闫可彬，房号为6#楼1单元402号，预售面积为108.92平米，预售单价为3944元，预售总价为429580元，付款方式为“按揭付款：签订此认购书时认购方向出售方付清不少于总房款30%（具体首付比例以银行要求为准）按揭首付房款，¥：139580元，大写壹拾叁万玖仟伍佰捌拾元整；剩余¥：290000元款项在认购方签订《商品房买卖合同》后配合出售方办理银行按揭手续，签订时间以出售方通知为准”。邓凤娟在出售方经办人处签字、被告公司加盖公司印章、被告销售经理签字，原告闫可彬在认购方处签字。二原告向被告交纳面积差的房款8006元，被告公司于2020年12月11日向二原告出具收据，载明“今收到闫可彬交来6-1-402首付款人民币（大写）壹拾叁万玖仟伍佰捌拾元正¥139580.00收款人田交款人周靖超”。当天，被告出具《商品房买卖合同》，付款方式及期限载明“买受人于2020年12月11日首付房款22%，计96622元，公积金贷款68%计290000元，剩余10%计42958元，待配套设施全部竣工经有买受人代表参加的验收并确认合格后收取”，该合同中无出卖人与买受人的签字、盖章。2020年12月12日，二原告去被告售楼部签订商品房买卖合同并找相关工作人员交涉关于90000元房款如何处理，被告工作人员告知二原告90000元房款被告未收到无法退还。2020年12月23日二原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司武邑县支行签订《住房公积金借款合同》，合同写明首付款为139580元，贷款金额为290000元，原告周靖超、闫可彬在借款人、抵押人处分别签字、捺印，被告在保证人处加盖公司公章及法定代表人贾胜军个人印章。 另查明，2019年涉案房屋的预估首付款为131574元，2020年原、被告双方签订的《认购书》及《商品房买卖合同》中的首付款为预估首付款131574元+面积差房款8006元=139580元，二原告向被告交纳了8006元的面积差房款。被告称涉案房屋为工程抵账房，被告将该房屋抵账给李君棒。 经被告核实，赵磊与邓凤娟是被告公司员工，董欢、颉灵霞、扈风翠、崔永广为石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司员工，被告武邑分公司与石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司于2019年6月25日签订营销策划及销售代理合同，代理期限为2019年6月25日起至2020年6月24日止，被告武邑分公司在甲方处加盖合同专用章，石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司在乙方处加盖其公司公章，崔永广在法定代表人或委托代理人处签字。 二原告在与被告签订正式商品房买卖合同时对被告仅认可2019年收到二原告的首付款金额为131574元，对二原告支付的涉案90000元不知情，也不予退还的情况有异议，多次与被告协商退还涉案90000元房款，被告以未收到该90000元为由拒绝退还，故酿成诉讼。 本院认为，关于二原告要求被告退还90000元购房款的问题，2019年8月31日二原告第一次去被告武邑分公司翡丽公馆售楼部时由董欢接待，后董欢将颉灵霞、赵磊的银行账号提供给周靖超，二原告根据被告工作人员要求陆续向颉灵霞累计转账30000元、向赵磊累计转账151574元；2019年9月9日二原告在被告武邑分公司翡丽公馆售楼部二楼，董欢、崔永广等人在场，二原告按要求向扈风翠的银行账号分两次累计转账40000元，以上共计转账221574元。一方面，被告工作人员从未向二原告提供过其公司账户，被告认可赵磊系其公司员工，赵磊也在《认购书》销售经理处签字，二原告分五次向赵磊转账共计151574元，被告辩称其中的131574元为首付款，未解释超出款项的去处，不符合常理。二原告是在被告武邑分公司翡丽公馆的售楼部洽谈购房事宜并根据被告售楼部工作人员提供的账户向其指定账户转账支付部分购房款，二原告有理由相信向颉灵霞、扈风翠个人账户转账也是向被告公司转账，且崔永广于2019年9月9日在被告武邑分公司翡丽公馆售楼部向二原告出具收到90000元增加房款的收条，落款写明了是中能翡丽公馆，崔永光并在该收条上签字，二原告有理由相信其向被告工作人员指定账户转账即是向被告交纳购房款，被告工作人员在收到二原告转账的221574元后，并未告知二原告上述款项包含除房款以外的其他费用，且被告工作人员邓凤娟在2020年12月7日在微信中向原告周靖超确认二原告是否能贷款210000元，而不是确认能否贷款290000元；邓凤娟为被告公司员工，其向二原告确认贷款数额，说明其对二原告已交纳购房款的数额是明知的。综上，赵磊、邓凤娟作为被告公司员工，董欢、颉灵霞、扈风翠、崔永广作为被告代理公司驻场销售人员，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定，上述人员与二原告因购买涉案房屋发生的行为应认定为其代表被告公司履行职务的行为，其行为对被告公司发生法律效力，赵磊、颉灵霞、扈风翠累计共收到二原告购房款221574元即视为被告已收到二原告购房款221574元，被告对其执行工作任务人员职权范围的限制不得对抗善意第三人，即在本案中不得对抗二原告。被告按照二原告交纳涉案房屋购房首付款139580元（预估首付款131574元+面积差房款8006元），贷款290000元，与二原告签订商品房买卖合同，二原告向其交纳的90000元房款，被告无收取该部分房款的合理依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，被告应当予以返还。另一方面，被告辩称售楼部无其自有销售人员，有两家销售代理公司驻场销售，董欢、颉灵霞、扈风翠、崔永广皆为销售代理公司的工作人员，在实际售楼过程中按武邑县住建局的要求在售楼部悬挂了代理公司标识，但未提交证据证明普通购房者如何分辨销售人员的身份，同时被告亦未提交证据证明董欢、颉灵霞、扈风翠、崔永广等人在与二原告接洽过程中明确表明其为代理公司员工的证据，且董欢、邓凤娟与原告周靖超的微信聊天中也未告知过二原告其与被告公司的关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2021.1.1）第九十条的规定，被告承担举证不能的不利后果。至于被告辩称二原告应向颉灵霞、扈风翠等个人主张返还涉案90000元购房款的问题，被告武邑分公司与石家庄麟辉伟业房地产经纪有限公司签订的营销策划及销售代理合同系双方之间签订的协议，双方之间关于权利义务的约定，不能对二原告产生效力，被告员工及其代理公司员工关于涉案房产与二原告之间的行为上述已经论述，应为职务行为，故本院对被告的该项抗辩不予支持。二原告在购买涉案房屋过程中，被告出具材料中有的加盖其武邑分公司印章，有的加盖被告公司公章，涉案房屋的商品房买卖合同及公积金贷款合同中均是被告公司名称及公章，且根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，综上所述，关于原告要求被告退还90000元购房款的诉讼请求本院依法予以支持。 关于被告辩称涉案房屋是工程抵账房，二原告是通过中间人办理更名手续购买，二原告交纳的90000元为中介费的问题，根据庭审查明的事实，涉案房屋是二原告在被告武邑分公司翡丽公馆售楼部购买，转账支付的购房款也是根据被告工作人员要求转入被告公司工作人员以及被告代理公司工作人员账户，并未通过第三方中介公司购买，也未与被告所说的抵账人李君棒有任何联系，被告工作人员与二原告沟通涉案房屋购房事宜过程中也未告知二原告其交纳的90000元为中介费，相反被告代理公司工作人员崔永广于2019年9月9日向二原告出具收条，写明今另收到6-1-3B02闫可彬90000元增加房款，而并未明确该90000元为中介费，故对被告的上述抗辩不予支持。 关于二原告要求被告支付资金占用期间损失的主张，二原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋问题上应当更加审慎，按照常理，在支付购房款时应当索要被告的公司账户，向被告的公司账户转账支付购房款，二原告根据被告售楼部工作人员要求将购房款转入个人账户，其行为本身存在一定风险，故二原告对涉案纠纷的发生也负有一定责任，应当承担相应不利后果，因此本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。 关于二原告要求被告负担其保险费、律师费的诉讼请求，原、被告双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》均未约定保险费、律师费由被告承担，且保险费、律师费不属于必要的诉讼费用，故本院对二原告要求被告负担其保险费、诉讼费的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》（2021.1.1）第九十条的规定，判决如下： 一、被告衡水中能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周靖超、闫可彬购房款90000元。 二、驳回原告周靖超、闫可彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1137元、保全费1070元，共计2207元，由被告衡水中能房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员 王 宣 二〇二一年七月五日 书记员 吕秋硕