沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初1610号原告：刘丽秋，女，汉族，住址辽宁省新民市。原告：马希伦，男，汉族，住址辽宁省新民市兴隆镇。二原告委托代理人：张凯，系辽宁正直律师事务所律师。被告：任小丹，女，汉族，住址辽宁省沈阳市和平区。第三人：沈阳市乐有家房产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南新区。法定代表人：王磊，系公司执行董事兼经理。原告刘丽秋、马希伦诉被告任小丹、第三人沈阳市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法由审判员刘雪独任审判，公开开庭进行审理。原告刘丽秋、马希伦共同托代理人张凯、被告任小丹到庭参加诉讼。被告芒乐有家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2020年10月22日，原告与被告、第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》，购买位于沈阳市铁西区的房产，合同约定：该房产转让总价款为人民币61万整，该房产交易定金共计人民5000元整，居间服务费用7000元整；合同约定违约责任为：如卖方未按照合同约定期限履行义务买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同，并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2020年10月22日，原告合同代理人马冬梅向被告交付定金5000元整。后来被告不再履行合同义务出卖房屋，原告向被告索要定金、违约金、居间费损失，但被告均拒不返还。故原告诉至法院，请求判令：一、立即解除原告与被告签订的合同，被告立即向原告支付违约金122000元（包含原告已支付的定金5000元）；二、被告承担本案律师费用10000元;三、被告承担居间费损失7000元；四、被告承担本案相关诉讼费用。被告任小丹辩称，同意向原告双倍返还定金，并支付5000元律师费，原告要的钱太多，希望违约金少收些。第三人乐有家公司向本院出具情况说明，陈述案涉合同签订后，被告任小丹于2020年11月10日左右，以家人不同意为由明确表示拒绝履行合同义务。经审理查明，2020年10月22日，原告与被告任小丹、第三人乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，其中卖方为付艳彬，卖方代理人为被告任小丹，买方为二原告，买方代理人为马冬梅。合同约定由二原告购买位于沈阳市铁西区的房产，总价款610000元，该房产交易定金5000元，买方直接支付给卖方。合同第十条约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同签订后，二原告向被告任小丹支付了定金5000元，并支付了居间服务费7000元，但被告任小丹一直以家人不同意卖房为由，拒绝履行合同义务。另，第三人乐有家公司员工在本院的询问中明确表示，如案涉房屋买卖合同解除，其公司可退还原告居间服务费7000元。再，二原告向法庭提交了律师委托代理合同及律师费发票，证明其为本次诉讼支付律师费10000元。此外，二原告向法庭提交房屋租赁合同1份及租金收条1份，证明因被告不履行合同义务，导致其租房造成的损失为25000元。关于案涉房屋，被告任小丹称该房屋虽登记在付艳彬名下，但实际系其本人购买，但被告任小丹未向本院证明其已取得付艳彬出售房屋的授权，或其代理出售房屋的行为得到付艳彬追认。上述事实，有当事人的陈述、《二手房买卖及居间服务合同》等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。行为人实施的无权代理行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案原、被告间签订的《二手房买卖及居间服务合同》系其真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务，被告任小丹未能证明其有权代理付艳彬出售房屋，该代理行为亦未被追认，因此，二原告有权请求被告任小丹承担损害赔偿责任。而被告任小丹在签订合同并收取定金后，拒绝履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。关于二原告请求解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》的主张，该合同第十条约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同。被告任小丹于2020年11月10日左右明确表示拒绝履行合同义务，故二原告早已取得约定的合同解除权，其有权通知被告任小丹解除合同，当解除通知到达被告任小丹时，该合同解除。本案起诉状即为解除合同的通知，该起诉状已于2021年3月1日送达至被告任小丹，因此，案涉《二手房买卖及居间服务合同》已于2021年3月1日解除，本院对此予以确认。关于原告请求被告任小丹承担居间费损失7000元的主张，乐有家公司工作人员明确向法庭表示，如案涉合同解除，其同意返还居间服务费7000元，现案涉合同已解除，因此，原告可向乐有家公司主张返还居间服务费7000元，原告该损失并未实际发生，故对原告该请求，本院不予支持。关于原告请求被告任小丹向其支付律师费10000元的主张，案涉合同约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担，现被告任小丹拒绝履行合同义务，导致原告支付律师费10000元，被告任小丹应当赔偿。关于原告请求被告任小丹向其支付违约金122000元的主张，原告主张该122000元已包含二原告支付的定金5000元，被告任小丹亦明确表示同意返还该定金5000元。但对其余违约金，被告任小丹抗辩称，金额太高，请求少支付违约金。二原告向法庭提交租赁协议，证明其因被告任小丹拒绝履行合同，导致其产生租金损失26000元，但本院认为，原告该证据与本案不具有确定的关联性及因果关系，因此，对原告主张的该损失，本院不予认可。除该租金损失外，原告未提供其他证据证明其受到的损失情况。本院认为，结合原告支付定金5000元及原告未证明其产生其他损失的情况，可以认定双方约定的违约金122000元过高，现结合被告恶意拒绝履行合同的情节，本院酌定将违约金调整为20000元（不包含原告支付的5000元），同时，被告任小丹应向原告返还其已支付的定金5000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法典》第一百七十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘丽秋、马希伦与被告任小丹于2020年10月22日签订的《二手房买卖及居间服务合同》已于2021年3月1日解除；二、被告任小丹于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告刘丽秋、马希伦定金5000元；三、被告任小丹于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘丽秋、马希伦律师费10000元；四、被告任小丹于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘丽秋、马希伦违约金20000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1541元，由被告任小丹承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘雪二〇二一年三月二十六日法官助理王建兵书记员代蕾本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。