宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2021）宁0221民初1688号原告：张某1，女，1961年3月4日出生，汉族，退休职工，住银川市兴庆区都市阳光春熙苑东区8-2-102室。委托诉讼代理人：王国祥，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文俊，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被告：宁夏星海房地产开发有限公司。住所地:平罗县贺兰山路132号。法定代表人：张军，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：莫永梅，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。被告：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住平罗县。被告：何某，女，1971年4月25日出生，汉族，无业，住平罗县。原告张某1与被告宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）、贺兴胜、何某民间借贷纠纷一案，本院于2021年4月8日立案。审理过程中，原告请求对登记在被告星海公司名下的位于平罗县星海山水名居小区29-B-2-101室、29-B-2-202室、29-B-1-402室房屋产权产籍采取保全措施，本院依法予以查封。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人王国祥、杨文俊、被告星海公司的委托诉讼代理人莫永梅、被告贺兴胜到庭参加了诉讼。被告何某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同返还原告购房款128万元，按年利率24%计算自2018年9月6日至2021年4月7日的利息807253.3元，支付至借款全部清偿之日的利息；2.判令三被告向原告偿还物业储备金2664元、车辆抵顶购房款58730元及按年利率6%计算至全部清偿之日的利息；以上合计2148647.3元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年10月22日，被告贺兴胜与被告星海公司签订《开发工程管理协议》，约定由被告贺兴胜作为平罗县星海山水名居的项目经理，负责平罗县星海山水名居项目的建设开发及销售管理。后被告贺兴胜因山水名居项目缺乏资金向原告借款。2014年4月29日原告向被告贺兴胜与何某出借本金45万元，约定利息13.5万元，借期自2014年4月29日至2015年4月28日；2014年7月23日，原告再次向被告贺兴胜与何某出借本金65万元，约定利息19.5万元，借期自2014年7月23日至2015年7月22日。如逾期还款的，则按到期本息的日千分之三承担违约金。同时，被告贺兴胜以其开发的山水名居29-B段楼房的5套房屋作为抵押担保。借款到期后，原告多次催要，2017年8月31日，被告贺兴胜对上述借款及利息经过核算，确定债权总金额为2122200元，被告贺兴胜重新向原告出具了借条。为偿还上述借款，2018年9月6日，原被告签订《债权债务和解协议》，确定被告欠付原告借款128万元，被告同意以平罗县星海山水名居29-B-1-702室、29-B-2-501室房屋抵顶上述128万元，双方确认为124万元，原告以一辆价值11.8万元的汽车抵顶房屋差价。协议签订后，原告与被告签订《车辆抵顶购房协议》，将原告的一辆汽车折价58730.2元并交付被告，被告星海公司售楼部就上述两套房屋为原告做了备案手续并收取原告缴纳的物业储备金2664元。但协议签订后，被告在原告不知情的情况下将抵顶房屋出售给第三人，使得原告未能收回借款，故诉至法院。审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令三被告共同返还原告购房款128万元，按年利率24%计算65万元本金自2018年9月6日至2020年8月19日的利息304734元，按年利率15.4%计算2020年8月20日至2021年4月8日的利息63625元及支付至借款全部清偿之日的利息；增加诉讼请求为：判令原告对山水名居29号楼B段的2-102、2-202、2-302、2-402、2-501、2-702号房屋享有优先受偿权。被告星海公司辩称，原告要求该公司返还购房款、物业储备金、车辆抵顶款并支付利息以及对该公司所有的房屋享有优先受偿权的诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。理由：被告星海公司从未向原告出售过房屋，也未与原告签订购房合同，更未收取原告的任何款项，其与原告之间不存在事实和法律上的买卖合同关系。被告贺兴胜辩称，原告所有的诉讼请求都是围绕两笔借款所产生，原告不是真实的购房人。2014年4月29日向原告借款45万元、2014年7月23日向原告借款65万元，且原告当时预先扣除两个月的利息，被告贺兴胜在与原告产生借贷关系后曾经以现金或银行转账的方式按照月息2.5分支付过数笔利息共计50万余元，以上两笔借款中于2018年由仇某代为偿还原告本金20万元，原告所涉及的多套房屋的抵押及买卖关系不是真实的意思表达，债权债务和解协议中所涉及的金额都是被告贺兴胜于2018年在数位债权人组成的债务调解小组的逼迫下所形成的，当时的目的是为了缓和经济压力及债权人的威逼，在无奈之下签署的。原告于2020年就该笔借款已经通过法院进行了审理，认定本人与原告之间属民间借贷行为，不是房屋买卖关系，请求法院查明事实真相并作出公正的判决。被告何某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：星海公司系平罗县星海·山水名居29#楼B段工程的开发商。2013年10月22日，贺兴胜（乙方）与星海公司（甲方）签订《开发工程管理协议》，约定贺兴胜挂靠星海公司，利用星海公司的商品房预售许可资质，以该工程项目经理的名义，即实际施工人，承建平罗县星海·山水名居29#楼B段工程，按房屋销售总价1.2%向星海公司上缴管理费。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年4月29日，被告贺兴胜因建设上述工程需要资金向原告借款45万元并出具借条一张，同日被告贺兴胜、何某（夫妻关系）与原告就该笔借款签订借款协议，约定借款期限为一年（自2014年4月29日至2015年4月28日），月息为2.5分，到期本息合计585000元（本金45万元、利息135000元），同时约定被告贺兴胜、何某将平罗县山水名居29-B-2-101室、29-B-2-201室房屋以每平米不超过2000元的价格抵押给原告，但双方未办理房屋抵押登记。2014年4月30日，原告通过转账及现金方式支付了借款45万元。2014年7月23日，被告贺兴胜、何某再次向原告借款，双方签订借款协议，约定借款金额为65万元，借款期限为一年（自2014年7月23日至2015年7月22日），月息为2.5分，到期本息合计845000元（含利息195000元），同时约定被告贺兴胜、何某将平罗县山水名居29-B-2-202室、29-B-2-401室、29-B-2-302室房屋以每平米不超过2000元的价格抵押给原告，但双方未办理房屋抵押登记。同日，原告向被告贺兴胜指定的案外人仇某账户转账50万元，被告贺兴胜出具金额为50万元的借条一张，后原告以现金方式出借给被告贺兴胜剩余借款，被告贺兴胜于2014年8月15日出具金额为15万元借条一张。2014年4月29日至2015年8月31日期间，为担保上述两笔借款，被告贺兴胜以平罗县山水名居29-B-2-102室、29-B-2-202室、29-B-2-302室、29-B-2-702室、29-B-2-401室、29-B-2-402室、29-B-2-501室房屋作为抵押财产，与原告签订7份商品房预售合同，双方未就上述7套房屋办理不动产抵押登记。后因被告贺兴胜未能按期偿还上述两笔借款，也未履行商品房预售合同约定的内容，经双方结算，被告贺兴胜于2017年8月31日向原告出具金额为2122200元的借条一张（包含借款110万元及利息1022200元）。2018年9月6日，原告与被告贺兴胜重新就金额为65万元的借款达成《债权债务和解协议》，确认被告贺兴胜尚欠原告借款共计128万元，被告贺兴胜以平罗县山水名居29-B-1-702室、29-B-2-501室房屋抵偿128万元的欠款，同时约定双方所有往来债务以新达成债权债务和解、房屋购买协议为准，两不相欠。后原告张某1与其丈夫王静于2018年11月6日与被告贺兴胜签订《车辆抵顶购房差价协议》，约定原告张某1与其丈夫王静以上海大众斯柯达轿车一辆抵顶购买房屋的差价款。被告贺兴胜陆续给原告出具收取购房款128万元、物业储备金2664元、房屋差价58730.2元的收据。现因原告与被告贺兴胜签订的《债权债务和解协议》无法履行，引起原告诉讼。另查明，2020年1月6日，本院受理了原告张某1与被告星海公司、贺兴胜房屋买卖合同纠纷一案，原告起诉要求确认原告与被告贺兴胜签订的债权债务和解协议及车辆抵顶购房差价协议系有效协议；要求被告星海公司、贺兴胜与原告签订正式的房屋买卖合同，并出具正式发票；要求二被告向原告交付平罗县星海山水名居29号楼B段1单元702室、2单元501室房屋，并办理上述两套房屋的产权所有权证，房屋价值为1358000元。本院于2020年4月15日作出（2020）宁0221民初119号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。同时查明，原告就被告贺兴胜于2014年4月29日向其借款45万元的事实已另案起诉。上述事实，有原告、被告星海公司、贺兴胜的当庭陈述及原告提交的借款协议2份、金额为2122200元的借条1张、《商品房预售合同》复印件7份、《债权债务和解协议》1份、《车辆抵顶购房差价协议》1份、收据3张、《星海-山水名居29#-B幢房源表》照片打印件1份、《开发工程管理协议》复印件1份、（2020）宁0221民初119号民事判决书1份、交易对手信息查询1份、借条复印件3张证实，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的（2021）宁02民终327号民事判决书打印件、被告星海公司提交的（2019）宁02民终1110号、（2020）宁02民终1008号民事判决书二份均不具有关联性，本院不予采信。本院认为，2018年9月6日，原告与被告贺兴胜签订《债权债务和解协议》，该协议约定双方一致确认自签订本协议之日起，被告贺兴胜尚欠原告借款共计128万元。如原告同意以平罗县山水名居29号楼B段1单元702室、2单元501室房屋抵偿上述欠款，则按照被告贺兴胜确定的房屋售价总额62万元为基准额。《债权债务和解协议》是以消灭金钱债务为目的，是债务人履行债务的变通方式，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方约定用以抵偿债务的案涉房屋即位于××县、2单元501室房屋已备案至他人名下，《债权债务和解协议》已无法履行，据此本案应以原债权债务关系即民间借贷纠纷提起诉讼，本案案由应为民间借贷纠纷，经本院释明，原告同意将本案案由变更为民间借贷纠纷，并同意变更第一项诉讼请求为要求返还借款本息128万元。因被告贺兴胜于2014年7月23日向原告借款65万元未予返还，双方对前期借款本息结算后将利息计入而形成的后期借款本金128万元不违反法律规定，故被告贺兴胜应返还原告借款128万元。因《债权债务和解协议》中明确约定双方所有往来债务以新达成的债权债务和解协议为准，而该和解协议中未约定违约责任，也未约定借款利息，故对原告要求被告贺兴胜支付自2018年9月6日至借款全部还清之日期间利息的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求对山水名居29号楼B段的2-102、2-202、2-302、2-402、2-501、2-702号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因双方未就上述房屋办理不动产抵押登记，故抵押权未设立，对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告以房抵债的约定无法履行后，被告贺兴胜按协议约定向原告收取的购房差价款58730元和物业储备金2664元应予退还，但原告要求按年利率6%支付购房差价款和物业储备金的利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告贺兴胜的辩解意见无证据支持，本院依法不予采纳；因《债权债务和解协议》系原告与被告贺兴胜所签订，对被告星海公司及被告何某无约束力，故对原告要求被告星海公司、何某承担返还责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告何某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贺兴胜于本判决生效之日起十五日内返还原告张某1借款128万元；二、被告贺兴胜退还原告张某1购房差价款58730元、物业储备金2664元，共计61394元；三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20188元，由原告张某1负担3315元，被告贺兴胜负担16873元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 双审判员 王 静人民陪审员 傅舜军二〇二一年六月二十一日法官助理 曹 静书记员 白 荣（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）第二十七条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条第一款申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。