上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20695号原告：洪理文，女，1991年11月1日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：翁原驰，男，1988年7月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：王鑫，上海东方环发律师事务所律师。被告：吴佚侃，男，1984年2月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：耿莹莹，女，1949年9月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：李文雯，女，1982年11月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：吴维助，男，1947年10月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：耿莹莹，身份情况同上。四被告共同委托诉讼代理人：施敏浩，上海才富律师事务所律师。原告洪理文、翁原驰与被告吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王鑫、被告吴佚侃及四被告共同委托诉讼代理人施敏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪理文、翁原驰向本院提出诉讼请求：1.判令吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助向洪理文、翁原驰支付逾期交付赔偿金99,330元(以2,400,000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年6月16日起计算至2020年8月22日；以3,940,000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年9月8日计算至2020年9月16日)；2.判令吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助支付洪理文、翁原驰逾期迁户口违约金131,010元(以3,970,000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年8月22日起计算至2020年10月26日)；3.本案诉讼费由吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助承担。事实和理由：2020年4月，原、被告经上海菁英房地产经纪有限公司长宁支路店公司居间介绍，就上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房地产买卖合同一份，约定，原告向被告购买系争房屋，房价款为3,970,000元(其中房屋价款3,090,000元，装修补偿款880,000元)。合同约定双方应于2020年6月15日之前办理系争房屋的过户手续，若被告未按照合同约定期限交付系争房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应向原告支付相应的赔偿金。合同并约定，被告应于办理产权过户前办妥原有户口的全部迁出手续，否则亦应承担相应的违约责任。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，但被告却未按时履行其义务。现原告为维护自己的合法权益，故提起上述诉请。吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未能按时办理系争房屋的过户手续系事出有因。按照交易中心的相关规定，办理系争房屋的过户手续，必须权利人到场，但在合同约定的过户时间之前，被告吴维助突发疾病，导致丧失行动能力。此事发生后，被告积极应对，及时向法院起诉，要求宣告吴维助系无民事行为能力人，在法院出具了相应的裁判文书后，被告及时配合原告办理了过户手续。即使原告主张违约金，其标准亦过高，要求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，被告(甲方，出售方)与原告(乙方，买受方)经上海菁英房地产经纪有限公司(丙方，居间方)居间介绍，就上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)签订《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定，原告向被告购买系争房屋，交易总价款为3,970,000元，乙方于甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款100,000元；乙方于2020年5月15日之前，支付房款2,300,000元；乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款1,540,000元，直接由银行发放至甲方的账户；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款30,000元。甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内至该房地产所在地不动产登记事务中心办理房屋过户手续，并在办理过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳以及领取《中华人民共和国不动产权证书》。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出所办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，否则，每逾期一日，则应当按照每日交易总价的0.5‰向乙方支付违约金，直到元户口迁出时止。合同并就其他内容进行了约定。2020年4月25日，原、被告就系争房屋签订网签版《上海市房地产买卖合同》一份，该份合同约定的转让价款为3,090,000元。原、被告确认，在2020年6月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限至第二日起计算至实际交付之日止。被告承诺自上述房地产权利转移之日起的＿日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。被告未能及时迁出户口的，承担以下责任：每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。被告于收到原告贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付原告，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。合同并就其他内容进行了约定。同日，原、被告签订《补偿协议》一份，约定，原、被告双方于2020年4月25日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，本次交易实际成交价为3,970,000元。买卖合同约定的成交价为3,090,000元，未包含房屋装潢，厨卫设施及附属设施、设备。现经原、被告双方友好协商，原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告880,000元。2020年6月3日，被告吴维助因并发症，医院出具建议，认为吴维助目前四肢活动障碍，不能行动，伴失语，且目前肺部感染加重，不宜外出。2020年6月28日，经本院委托，上海枫林司法鉴定有限公司于2020年7月30日出具司法鉴定意见书，评定吴维助目前无民事行为能力。2020年8月13日，本院出具(2020)沪0104民特249号民事判决书，认定吴维助为无民事行为能力人，指定耿莹莹为吴维助的监护人。当日，耿莹莹及吴佚侃签收相关法律文书。2020年8月22日，原、被告至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理了系争房屋过户登记手续，系争房屋实际于2020年8月26日过户至两原告名下。2020年9月16日，原告翁原驰及被告吴佚侃签订交房确认书一份，确认双方实际于2020年9月16日就系争房屋进行验收交接。其中确认，户口于2020年9月27日前迁出。后被告实际于2020年10月26日将户口迁出系争房屋。庭审中，原、被告确认原告房款已经付清。原告亦认可，在吴维助病情恶化后，被告曾经告知过原告此事，但被告一直无法确认过户的具体时间。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有不动产买卖合同、上海市房地产权证、支付委托书、转账凭证、不动产登记册、委托合同及发票、诉讼保全担保协议及发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，根据合同约定，就系争房屋的交付含房地产交接及房地产权利转移。就房地产权利转移，原告明知系争房屋办理交易过户手续需本人到场或办理公证委托书，但吴维助确实在合同约定的办理过户手续时间前突发疾病，且从医院诊断内容看，无法办理相关的委托手续。本院亦注意到，被告在获得相关法律文书后，已经及时配合原告办理了系争房屋的过户手续，就原告要求被告支付逾期办理房地产过户手续赔偿金的诉请，本院不予支持。依据合同约定，被告应于收到原告贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付原告，即被告应当于2020年9月7日前将系争房屋交付原告，现被告实际于2020年9月16日交付系争房屋，故就原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉请，本院依法予以支持。根据合同约定，被告应当于系争房屋权利转移之日将系争房屋内户口迁出，但根据2020年9月16日双方签订的交房确认书，被告应当于2020年9月27日前迁出户口，即对于被告迁出户口的日期，双方重新进行了约定，现被告实际于2020年10月26日方迁出户口，确属违约行为。故就原告要求被告支付逾期迁出户口赔偿金的诉请，本院依法予以支持，但原告主张的起算日期有误，本院依法予以调整。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助于本判决生效之日起十日内支付洪理文、翁原驰逾期交房违约金17,730元；二、吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助于本判决生效之日起十日内支付洪理文、翁原驰逾期迁出户口违约金57,565元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,756元，减半收取计2,378元，由洪理文、翁原驰负担1,601元，吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助负担777元。保全费1,125元，由洪理文、翁原驰负担757元，吴佚侃、耿莹莹、李文雯、吴维助负担368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二一年二月二十五日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。