江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初6452号 原告（反诉被告）：蒋东梅，女，汉族，住淮安市。 被告（反诉原告）：王小珑，男，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋东梅与被告（反诉原告）王小珑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋东梅及被告王小珑委托诉讼代理人胡志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋东梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告退还租金9863元及押金15000元；3、被告赔偿违约金3万元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，因双方已于2020年10月13日办理了房屋交接手续，并认可该交房时间为双方解除合同时间，故原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年6月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》1份，约定：原告租赁被告位于淮安市房屋，租赁期限为5年，送三个月+20天装修期至2024年10月13日止；支付方式为第一年租金10万元，2019年6月23日支付，第二年租金为10万元，2020年10月13日前支付，第三年租金为10万元，2021年10月13日前支付，第四年租金为115000元，2022年10月13日前支付，第五年租金为132250元，2023年10月13日前支付。原告租赁涉案房屋作开超市使用。2019年7月10日左右，原告在装修期间发现房屋漏水，后经维修发现，涉案房屋仍不能正常使用，每逢下雨天房屋屋面中央漏水、渗水现象严重，超市无法正常运营。2019年10月份、2020年5月份，原告再次进行维修，房屋漏水情况已无法修复。近期，淮安市连遭大雨房屋漏水情况加重，导致无法经营，货品被水浸泡，原告损失惨重。原、被告之间沟通多次，但被告从未履行出租人义务且不同意解除合同，原告为此请专业人士现场勘查，得出涉案房屋漏水情况无法修复的结论，被告已构成根本违约，故请求支持原告的诉讼请求。 被告王小珑辩称，1、原告无权单方解除合同，被告无违约情形，双方的合同应当继续履行；2、押金15000元应该在合同到期后扣除相关费用再予以退还。 反诉原告王小珑向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告支付物业费7814元、公共水电费900元，合计8714元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实理由：反诉原、被告于2019年6月23日签订《商铺租赁合同》1份，约定：反诉被告租赁反诉原告位于淮安市房屋，租赁期限为5年，自2019年6月23日至2024年10月13日止，第一年租金为10万元，2019年6月23日支付，第二年租金为10万元，2020年10月13日前支付，第三年租金为10万元，2021年10月13日前支付，第四年租金为115000元，2022年10月13日前支付，第五年租金为132250元，2023年10月13日前支付。合同第五条约定，水电费和物业费由承租方承担。反诉被告在租赁房屋后，一直不支付物业费和公共水电费，经催要仍不支付，故请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告蒋东梅辩称，反诉原告主张的物业费和公共水电费里面包含我承租之前的费用，这部分我不应该承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，主要内容为：1、乙方租赁甲方位于淮安市房屋；2、租赁期限为5年，送三个月+20天装修期，自2019年6月23日起至2024年10月13日止；3、第一年租金10万元，2019年6月23日前支付，第二年租金为10万元，2020年10月13日前支付，第三年租金为10万元，2021年10月13日前支付，第四年租金为115000元，2022年10月13日前支付，第五年租金为132250元，2023年10月13日前支付；4、甲方将现状房屋交付乙方后，由乙方进行装修、修缮、维修等，甲方概不负责；5、水电费、物业费自2019年6月23日计算、装修保证金由承租方承担。合同签订后，原告于当日及6月27日、28日向被告支付租房押金15000元、第一年租金10万元，被告将租赁房屋交付原告用于经营超市。 2020年6月18日,原告用微信向被告反映其所承租的两间房屋中间漏水，被告让其找物业来人维修。同年6月21日，原告联系被告称“物业来人了，23号要停水停电，已经和物业说了有漏雨的地方，他们说和他们没有关系”，同年6月22日，被告问原告物业费多久没交了，原告回复“半年”，被告让原告物业费该交要交，然后找专业师傅看看能否修好，原告回复“我找过了，这个漏雨是修不了的，这房子盖的不是连在一起的，中间隔十五公分，不可以打通，所以中间漏的厉害”，被告回复原告“要不你不租了吧”，并发语音给原告，原告回复“一年期满后再收回去，现在不租了剩的是不退的，是这意思吧”。同年7月7日，原告发微信给被告“房子没有办法再用了，这两天下大雨漏的太厉害了，把货全都搞湿了，房子你收回去吧，还有3个月房租和押金退给我们吧”。后双方协商未果，原告遂诉讼来院。 另查，原告所承租的两间房屋之间间隙处存在漏雨（水）现象，原告已于2020年10月13日将租赁房屋腾空交给被告。2020年9月4日，被告为其出租房屋35－4室向物业公司缴纳2017年3月至2019年12月物业管理费5357.40元，2019年1－12月公共水电费450元，35－５室缴纳2017年3月至2017年12月物业管理费1914.60元，2018年1月至2019年12月物业管理费5402.40元，2019年1－12月公共水电费450元。2020年11月13日，被告为35－4室向物业公司缴纳2020年1－12月物业管理费2701.20元，2020年1－12月公共水电费450元，35－５室2020年1－12月物业管理费2701.20元，2020年1－12月公共水电费450元。 本院认为：原、被告的签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行自己的义务。本案原告在使用租赁房屋过程中发现漏水现象，并从2020年6月18日起多次与被告联系房屋维修事宜，但房屋漏水问题一直没有解决。后原告要求退租房屋，双方为剩余租金退还问题协商未果，原告已于2020年10月13日将租赁房屋腾空交给被告，双方房屋租赁合同至此已实际解除。 因被告提供的租赁房屋存在漏水问题，原告自2020年6月中旬向被告反映房屋漏水问题后一直未能得到解决，影响了原告正常使用，同时受“新冠××疫情”的影响，故应对原告承租期间的租金予以相应减少，考虑到被告已送给原告三个多月的装修期，本院酌定减少租金8333元。原告以租赁房屋漏水给其造成损失为由要求被告赔偿违约金3万元，因原告未能提供证据证明其实际损失，故对原告该请求不予支持。对原告交给被告的租房押金15000元，现双方房屋租赁合同已解除，原告也将租赁房屋交还被告，且原告亦无违约行为，故该押金应在扣除相关物业管理费等费用后退还原告。根据被告提供的已实际缴纳的物业管理费、公共水电费票据，其中自2019年6月23日至2020年10月13日期间应由原告承担的物业管理费、公共水电费分别为6635元、1176元，合计7811元，该费用应从租房押金15000元中扣除，被告应退还原告租房押金7189元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告王小珑于本判决生效后十日内返还原告蒋东梅租金8333元、租房押金7189元，合计15522元； 二、驳回原告蒋东梅的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王小珑的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费2247元，由原告蒋东梅负担1050元，被告王小珑负担1197元。反诉部分案件受理费50元，由原告蒋东梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  潘树林 人民陪审员  刘 进 人民陪审员  袁梅珍 二〇二一年二月二十八日 法官助理乔慧子书记员范文静 附：相关法律和司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。