辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初689号原告：高景泽，男，1962年8月24日出生，汉族，职工，住宽甸满族自治县。被告：蒋毅，男，1973年12月18日出生，汉族，无业，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：林杰义，系丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。被告：宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地:宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。法定代表人：张国芝，系该公司经理。委托诉讼代理人：戚平，男，1981年1月31日出生，满族，个体业主，住沈阳市皇姑区。原告高景泽与被告蒋毅、宽甸翰霖房地产开发有限公司（以下简称翰霖公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高景泽、被告蒋毅的委托诉讼代理人林杰义、被告翰霖公司的委托诉讼代理人戚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高景泽向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告之间的商品房认购协议书合法有效，解除对宽甸镇睿华园小区一号楼106室的查封。事实及理由：2013年9月26日，原告与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》，原告协议购买了被告翰霖公司开发建设的睿华园小区一号楼106室（东至西第四间门市房），房屋总价款为82万元。当日，原告将购房款全部交付给被告翰霖公司，翰霖公司收到该购房款后，当即为原告出具了82万元的专用收款收据一枚，收款事由栏内注明1号楼门市东至西第四门，并标明为106门。被告收到此款后，于2013年9月26日向原告交付了所购买的房屋，原告于2013年9月26日办理了入住手续。原告购买此房屋后，进行了装修，于2013年9月27日与案外人宽甸声屏有线电视网络公司签订了《房屋租赁协议》，将该房屋出租给有线电视台营业使用至今。期间，租赁者有线电视台按规定交纳了物业费、水电费等。另2014年5月23日，被告翰霖公司取得了该小区1号楼的商品房预售许可证（宽房预许字第××号）。但被告没有去按规定备案，也没有告知原告。2019年5月30日，宽甸满族自治县人民法院依据被告蒋毅的诉讼请求，作出（2018)辽0624民初130号民事判决，判令“被告宽甸翰霖房地产开发有限公司返还原告蒋毅购房款1155813元，于判决生效后十日内给付”，该判决发生法律效力后，被告翰霖公司没有主动履行义务，本案被告蒋毅申请执行，执行过程中，贵院于2019年9月12日作出（2019)辽0624执1597号执行裁定，查封了包括原告所购买的睿华园小区1号楼106室在内的4间门市。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告取得涉案房屋后，已经实际入住，将房屋出租给有线电视台使用多年，虽未登记并不是原告的原因，责任在被告方，不在原告，另外原告没有登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告已经实际占有该房屋，故依照法律规定人民法院不得查封该房屋，请求依法撤销该裁定，确认原告与第二被告签订的房屋买卖合同有效。被告蒋毅辩称：原告的诉讼请求不足以排除法院的执行，不能受到法律保护。理由是：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十八条，本案原告并没有在法院执行行为之前与被告翰霖公司签订合法有效的商品房买卖合同，因为原告与被告翰霖公司签订认购协议书时，被告翰霖公司对涉案房屋尚未依法取得预售许可，该认购协议并不属于合法的房屋买卖合同；2.根据之前引用法律第二十九条第二款，本案原告在民事起诉状第二页内容明确自述将涉案房屋用于出租并且出租至今，不符合第二十九条第二款规定的用于居住且名下无其他房屋，综合以上两点，我方认为本案原告与被告翰霖公司之间具有认购协议所产生的合同债权，对房屋并没有法律规定的足以排除执行的相关权利，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。被告翰林公司辩称：1.首先确认我公司与原告签订的协议是真实的，符合实际的，原告是在2013年9月份将全款交给翰霖公司；2.过错方不在原告，因为翰霖公司与宽甸县政府之间的债务关系导致没有将税款及时支付到税务局，致使该涉案房屋至今没有办理相应的产权登记，现在因为这种情况涉及到几十户，税票开不出来，所以办理不了登记；3.原告在2013年已经办理入住进行装修，已经是实际占有人。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，原告高景泽与被告翰霖公司就买卖睿华园小区一号楼106室签订《商品房认购协议书》，协议书约定：认购人（原告）购买出卖人翰霖公司（被告）开发建设的宽甸县睿华园小区1号楼106室（东至西第四间门市房），约定房屋具体位置、楼层、面积、单价、总价款、付款方式、违约责任等，协议签订后，原告全额交付购房款82万元，被告为原告出具收款收据，将房屋交付原告。原告对房屋进行装修并租赁给宽甸声屏有线电视网络公司经营使用至今。2014年5月23日，被告翰霖公司取得案涉房屋所在的1号楼商品房预售可证（宽房预许字第××号号）。案涉房屋未办理备案及登记手续。2020年8月13日，被告翰霖公司出具情况说明：“高景泽于2013年9月26日全款购买了我公司开发建设的睿华园小区1号楼106室门市房（东至西第四门），高景泽购买此房后，多次催促我公司办理产权登记手续，由于我公司欠税等多种原因，致使此房至今不能办理产权登记，尚未办理该房屋产权登记的责任在我公司，而不在高景泽本人。”2019年5月30日，本院对蒋毅作为另案原告起诉的被告翰霖公司返还房款一案，作出（2018）辽0624民初130号民事判决：“被告翰霖公司返还原告蒋毅购房款1155813元，于判决生效后十日内给付”。该判决发生法律效力后，因翰霖公司未履行给付义务，蒋毅申请法院强制执行，本院作出（2019）辽0624执1597号执行裁定，查封原告所购买的宽甸镇睿华园小区1号楼106室。2020年3月23日，高景泽作为异议人，向本院提出异议申请，本院作出（2020）辽0624执异17号执行裁定：驳回异议人高景泽的异议申请。高景泽不服，向本院提起执行异议之诉。要求确认商品房认购协议书合法有效，解除对宽甸镇睿华园小区一号楼106室的查封。本院认为，本案的争议焦点是；原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，被告蒋毅对认购协议书效力提出质疑。本院认为，关于合同效力，原告与被告翰霖公司签订的认购协议书，对原告所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋单价和总价款，原被告就购买特定房产达成一致意思表示，因而该商品房认购协议书具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告交付全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。案涉房屋于2014年5月取得商品房预售许可证，因此，该商品房认购协议书合法有效。现有证据证明，原告对于案涉房屋已经实际取得并合法占有使用，被告翰霖公司出具证据证明未办理备案和产权登记的原因在于被告方。综上，原告请求解除查封排除执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告高景泽与被告宽甸翰霖房地产开发有限公司2013年9月26日签订的商品房认购书合法有效；二、停止对宽甸镇睿华园小区一号楼106室的执行。案件受理费200元，原告已预交，由被告蒋毅负担100元，被告宽甸翰霖房地产开发有限公司负担100元，于本判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交200元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。本院（2020）辽0624执异17号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 红人民陪审员  杨炳义人民陪审员  杜平关二〇二一年五月十三日书 记 员  刘晏彤