江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0803民初5170号原告（反诉被告）:淮安食品厂，住所地淮安市淮安区西长街259号。法定代表人：刘才喜，该厂厂长。委托诉讼代理人：吉剑，江苏大业天平律师事务所律师。被告（反诉原告）:屠惠恣，男，1964年8月8日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。第三人：于吉军，男，1965年9月30日生，汉族，住淮安市淮安区。原告淮安食品厂诉被告屠惠恣、第三人于吉军房屋租赁合同纠纷、反诉原告屠惠恣诉反诉被告淮安食品厂买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告淮安食品厂法定代表人刘才喜及其委托诉讼代理人吉剑，被告屠惠恣及其委托诉讼代理人侯祝山到庭参加诉讼。第三人于吉军经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，原告撤回对第三人诉讼请求。原告淮安食品厂向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令原被告解除双方的房屋租赁合同；2、判令被告承担2000年1月1日至2020年12月30日房屋租金100800元（4800元*21年）；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1998年被告因经营冷饮店需要向原告租赁原告所有的位于西长街391号的门面房一间，双方签订租赁合同（单位改制，时间久远，合同可能遗失，暂时没找到）。约定由被告租赁位于西长街391号的门面一间，租期是二年一订。被告也依照合同约定将房屋租金和一些网格门的安装费交给原告，到2000年开始就不缴纳房租，租金每年4800元，但是从1999年开始被告就不交房屋租金，还将房屋转租给第三人，第三人也未向原告交付房屋租金，数年来原告一直向被告催缴房租，但是被告均不缴纳，严重损害了原告的权益，为此原告要求解除双方的房屋租赁合同。被告屠惠恣辩称：原告诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉请。1、原被告之间不存在租赁合同的法律关系，原告未向法庭提供原被告双方租赁合同的书面协议，同时原被告之间从未就涉案的门面房的租赁事宜达成过任何口头或书面协议，双方就租赁合同的租期、租金的标准以及其他租赁合同的权利义务均无约定，双方不存在租赁合同法律关系。2、原告于1999年2月10日与被告签订协议一份，约定终止双方原签订的冷库购销合同，并书面承诺于1999年2月28日前归还被告购买冷库的款项22000元，并将该冷库抵押给原告使用，后因原告将该冷库安置给本单位职工居住。后将涉案的门面房置换抵押给被告使用，20多年来双方当事人均相安无事，各自按照抵押合同来履行，也就是说原告无息使用被告购买冷库的22000元资金，被告无偿使用涉案的门面房，现原告要求收回房屋，被告完全有理由向原告主张要求返还购买冷库的款项22000元并提起反诉。按原告陈述被告于2000年开始不交房租，也就是说即使存在租赁关系，侵权行为从2000年就开始，原告直到2021年才向被告发短信，对此，被告一直予以否认，其诉讼时效已经超过20年，且中间不存在诉讼时效中断的法定事实，故原告的诉讼超过了诉讼时效。反诉原告屠惠恣诉称：请求贵院依法判令反诉被告返还反诉原告购房款人民币22000元，并承担自1999年3月1日起至实际返还之日的银行同期贷款利息，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方为终止购买冷库于1999年2月10日签订《协议》一份，约定反诉被告于1999年2月28日前归还反诉原告购买冷库款项，同时将该冷库抵押给反诉原告使用。后因反诉被告将本单位职工安置在冷库居住，遂将西长街259号门面房置换抵押给反诉原告使用至今。20多年以来，双方当事人相安无事，均按照抵押协议履行。现反诉被告以租赁合同为由向贵院起诉要求解除“租赁”，但对拖欠反诉原告购买冷库的款项拒不返还，其行为严重侵犯原告合法权益。请求贵院依法支持诉请。反诉被告淮安食品厂辩称：被告的反诉部分的房屋系食品厂院内的冷库，而非本案当中的西长街391号的门面房，不属于本案当中涉及的标的物，应属于其他的法律关系，与本案无关。如果被告认为和原告之间还有借款或是抵押等法律关系，应当另案诉讼，不应在本案中反诉。反诉原告要求反诉被告给付22000元，其应退还抵押的冷库。本院经审理认定事实如下：1998年起被告因经营冷饮店需要向原告租赁原告所有的位于淮安市淮安区间，租金每年4800元。1999年1月3日被告缴纳1999年度门面房租金4800元。从2000年开始被告就未缴纳房屋租金，并将房屋转租给第三人，第三人未向原告缴纳房屋租金，原告向被告催缴房租未果。为此，原告要求解除双方的房屋租赁合同和被告给付房屋租金100800元。另查明：原告将其所有的活动冷库（在原告厂区内）卖给被告，被告分别于1998年12月7日、同月11日二次共预付货款22000元给原告。原、被告于1999年2月10日双方签订终止购买冷库《协议》一份。该《协议》约定，“甲方为淮安食品厂乙方为淮安文德堡冷食行甲乙双方就原定购买冷库一事（原定协议），因诸多原因不能继续实施，现达成如下协议，1.终止原定协议；2.甲方在九九年二月二十八日前归还乙方已付款项贰万贰千元整，二月二十八日之前甲方抵押冷库给乙方；3.乙方在九九年二月二十八日前不得使用甲方抵押冷库；4.甲方在九九年二月二十八日之前不能退还乙方所付款项，乙方有权使用甲方抵押之冷库；5.甲方在九九年二月二十八日之后付给乙方款项需在三日内告知乙方，乙方方停止经营，退回甲方冷库。甲方：翟士斌（签名盖个人章）乙方：屠惠恣（签名）九九年二月十日”。1999年2月28日后，原告没有退还被告购买冷库的预收款22000元，被告依据该协议占有使用抵押的冷库。后被告将冷库退还原告。上述事实，有原、被告陈述；原告提交票据复印件一组、淮安区贸易资产中心出具的资产证明一份、第三人于吉军出具的收条一组、原告催缴房租和解除合同的短信记录一组；被告提交1998年12年7日淮安食品厂收取活动冷库预收款2万元票据、1998年12年11日原告收取被告2000元的收条、1999年2月10日反诉原告与反诉被告签订的协议一份等证据在卷予以证实。本院认为，合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏；合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；诉讼时效不适用于物权。原告将案涉门面房租赁给被告，被告应该给付租金。原告主张租赁合同每2年订一次，因被告否认，原告未能提供相应的证据予以证明，对原告这一主张本院不予采纳。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。原、被告均未能举证证明租赁房屋期限，应认定为双方为不定期租赁关系。原告主张按4800元每年要求被告从2000年1月1日起至2020年12月30日止给付租金100800元，原、被告双方于1999年2月10日解除了买卖冷库协议，后被告将抵押物冷库返还给原告，原告所欠被告购买冷库预交款22000元，应折抵案涉门面房被告未交租金，从2000年1月1日起至2020年12月30日止被告应给付租金100800元与预付款折抵后，被告再给付原告78800元（100800元-22000元）。被告辩称原告之诉请已超过诉讼时效无法律依据，本院不予支持。被告辩称案涉门面房是原告欠被告购买冷库的预付款，用原先抵押的冷库调换成门面房抵押给被告，因原告否认，被告未能提供相应的证据予以证明，对被告这一辩解本院不予采纳。反诉原告主张要求反诉被告返还购买冷库款的22000元，并承担自1999年3月1日起至实际返还之日的银行同期贷款利息的主张，因反诉被告予以否认，反诉原告未能举证证明，反诉原告要求反诉被告给付22000元及其利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第五百六十二条、第五百九十五条、第七百零七条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告淮安食品厂与被告屠惠恣房屋租赁合同；二、被告屠惠恣在本判决生效后十日内给付原告淮安食品厂78800元；三、驳回原告淮安食品厂其他诉讼请求；四、驳回反诉原告屠惠恣反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元（原告淮安食品厂已预交2396元），案件反诉受理费1198元（被告屠惠恣已预交1198元），合计3594元，由原告淮安食品厂负担594元，被告屠惠恣负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 岭人民陪审员  王泓淞人民陪审员  王建明二〇二一年五月十二日法官 助理  张建新书 记 员  张 迟附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。