山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0725民初513号原告：郇某某。委托诉讼代理人：陈某某，系原告之夫。委托诉讼代理人：卞建平，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：潍坊某某置业有限公司昌乐分公司。负责人：刘某某，总经理。被告：潍坊某某置业有限公司。法定代表人：李某某，经理。两被告委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。原告郇某某与被告潍坊某某置业有限公司昌乐分公司（以下简称某某昌乐公司）、潍坊某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郇某某的委托诉讼代理人陈旭宏、卞建平，被告某某昌乐公司、某某公司共同委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郇某某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付昌乐县东方名珠小区高层B座（4号楼）3单元2202号房屋；2.被告协助原告办理以上房屋权属登记手续；3.诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的东方名珠商品房定购协议；2.被告双倍返还原告定金120000元，并赔偿原告损失100000元。事实和理由：原、被告于2010年12月17日签署《东方名珠商品房定购协议》，约定原告向被告定购东方名珠小区高层B座3单元2202号房屋，建筑面积约109平方米，销售价格为2400元/平方米，房款261600元。同时，协议第二条约定原告于签订协议时先交付意向定金6万元，在被告电话通知十日内签订商品房买卖合同并办理按揭手续，协议第四条对意向定金的处理、各方违约的责任等均进行了详细约定。协议签订后，原告即依约支付定金6万元，但协议签订后多年，案涉房屋一直未完工，被告亦未通知原告签订正式的商品房买卖合同，后原告多次主动找被告磋商该事宜，但被告要求将合同单价增加到6000余元。双方签订的定购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收受购房款，该定购协议应认定为商品房买卖合同。但原告起诉后发现涉案房屋已经被查封，已不具备交付以及过户的相关条件。被告严重违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除案涉定购协议，被告应双倍返还原告定金，同时仅仅双倍返还定金，无法弥补被告严重违约行为给原告造成的巨大损失，对超出的损失，被告应当另行赔偿。某某昌乐公司、某某公司辩称，同意解除双方签订的定购协议。原告未在被告通知签订商品房买卖合同十日内按照协议办理相关手续，也未交齐房屋首付款，应当视为原告违约，定金不予返还，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交告知函一份，证明被告于2013年通知原告办理相关手续，原告未办理，构成违约。原告质证称，并未收到以上告知函，且告知函日期为2013年，案涉房屋尚未动工，被告要求支付剩余房款无依据。本院认为，告知函上无原告的签字，某某昌乐公司未提供充分证据证明已送达原告，原告亦否认收到，故确认该证据为无效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月17日，原告（买受人）与被告某某昌乐公司（出卖人）签订东方名珠商品房定购协议一份，协议约定：一、房位：买受人订购东方名珠小区房屋：高层B座3单元2202号房，建筑面积约109平方米，销售价格2400元/平方米，房款261600元；地下室面积约7平方米，单价1200元/平方米，地下室款8400元；地下车位面积约25平方米，单价2280元/平方米，车位款57000元…（上述面积为出卖人暂测面积，最终面积以竣工后，产权登记结果为准）。二、付款及时间约定：买受人于签订协议时先交付意向定金陆万元，在出卖方电话通知十日内签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续。三、付款方式：1、一次性付款；2、银行按揭；3、分期付款。四、备注：1、买受人在签订《商品房买卖合同》后上述意向金转为购房款。2、出卖人在上述约定时间内未与买受人协商而将该套房屋另行销售则视为违约，出卖人应双倍返还买受人定金。3、若买受人在上述约定时间内不交齐首期房款，未签订《商品房买卖合同》，则视为买受人自愿放弃认购该房屋，出卖人有权将买受人所付定金作违约金处理，不予退还并将该房屋另行出售。4、协议一式两份，出卖人、买受人各执一份。在签订《商品房买卖合同》后，该协议即终止。次日，原告向被告某某昌乐公司交纳意向金60000元。另查明，原告起诉前，涉案房产经潍坊寒亭农村商业银行申请，已被山东省潍坊市寒亭区人民法院查封。本院认为，原告与被告某某昌乐公司签订的定购协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于定购协议的性质。双方在定购协议中明确约定原告先交付意向定金、将来签订商品房买卖合同以及签订商品房买卖合同后意向金转为购房款、定购协议即终止，故该定购协议在性质上应认定为预约合同。虽原告主张定购协议已具备商品房买卖合同的主要内容且被告已按约收受购房款并据此主张定购协议的性质为商品房买卖合同，本院认为，尽管定购协议中约定了购买房产的楼号楼层房号、面积和合同价款等，但房产面积为暂测面积，关于付款方式、付款时间的约定也不明确、不具体，且并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，即该定购协议并非权利义务关系明确、可以完整履行的商品房买卖合同，商品房买卖交易的实现仍然有待双方签订商品房买卖合同，故对原告的以上主张不予采纳。二、关于定购协议的解除。庭审中，原告主张解除定购协议，被告某某昌乐公司同意解除，故确认解除原告与被告某某昌乐公司之间签订的定购协议。三、关于违约责任。被告某某昌乐公司收取原告60000元定金作为订立商品房买卖合同的担保。被告某某昌乐公司未按约履行通知义务，在庭审中亦明确表示不再履行定购协议，涉案房屋也已被查封，以上导致定购协议中双方约定将来签订商品房买卖合同的根本目的无法实现，应认定被告某某昌乐公司违约。被告某某昌乐公司作为收受定金的一方，应当双倍返还原告定金120000元，故对原告的该项请求予以支持。对于原告主张另行赔偿的请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原告主张定购协议签订于2010年，当时房屋单价为2400元/平方米左右，现房屋单价为6500元/平方米左右，并据此主张适用定金罚则不能弥补其损失，被告应另行赔偿其100000元。本院认为，原告该项主张实质上是以假设本约合同即商品房买卖合同签订并履行后可获得的利益作为实际损失，而案涉定购协议性质为预约合同，该协议的履行利益是签订商品房买卖合同，而非履行商品房买卖合同，故原告的以上主张明显不能成立，不予采纳。原告主张定购协议约定的定金不足以弥补其损失，但未提供充足有效证据证明，故对于原告另行赔偿损失的请求，不予支持。关于被告某某公司的责任承担。被告某某昌乐分公司不具有独立法人资格，其民事责任应由被告某某公司承担；但被告某某昌乐分公司如有财产，仍应承担相应的民事责任；原告主张两被告承担返还责任，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第四条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告郇某某与被告潍坊某某置业有限公司昌乐分公司于2010年12月17日签订的东方名珠商品房定购协议；二、被告潍坊某某置业有限公司昌乐分公司、潍坊某某置业有限公司于判决生效之日起七日内返还原告郇某某双倍定金120000元；三、驳回原告郇某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，保全费2155元，由原告郇某某负担1985元，被告潍坊某某置业有限公司昌乐分公司、潍坊某某置业有限公司负担2470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘今平二〇二一年四月二十八日书记员  唐文娟