辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初5363号 原告：李杰，女，1974年4月14日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：山红梅，系辽宁金刚石律师事务所律师。 被告：张咏梅，女，1960年6月22日出生，户籍地辽宁省瓦房店市。 第三人：高鹏，男，1984年4月18日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：于东平，系瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 原告李杰与被告张咏梅、第三人高鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人山红梅、第三人高鹏的委托诉讼代理人于东平均到庭参加诉讼。被告张咏梅经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李杰向本院提出的诉讼请求:1、请求依法解除原、被告间的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已交纳的租房保证金20000元；返还原告已交纳的2020年5月13日至2021年5月12日房屋租金120000元；并自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息；第三人高鹏对10万元租金承担连带返还义务；3、判令被告承担违约金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告李杰租用被告张咏梅位于瓦房店市房屋用于经营超市，产权证号为：瓦房权证文私字第××号商业网点，建筑面积为248.36平方米，租期10年零30天，自2017年4月28日至2027年5月12日止，租金为每年120000元整，租金缴纳方式为每年提前两个月预付当年租金，给予原告15天的免租装修期，原告按合同约定向被告交纳了当年的房屋租金及保证金共计140000元。2020年2月28日，原告依房屋租赁合同约定，提前两个月给付2020年5月13日至2021年5月12日的房屋租金，并按照被告的要求将房屋租金中的96000元打给了高鹏的民生银行帐户，卡号为：62×××07，微信转帐4000元，合计100000元。后又通过微信支付给被告儿媳妇权平9500元，给被告顶货款500元，余款10000元以现金方式给付给被告，合计120000元。但被告所租赁的案涉房屋却因被告的债务关系于2020年4月30日被大连市中山区人民法院拍卖，被案外人谢野购买，现案涉租赁房屋的所有权人为案外人谢野。被告隐瞒该租赁房屋已被法院查封并可能被拍卖的事实，仍然收取该房屋2020年5月13日至2021年5月12日的房屋租金，违反合同约定及诚实信用原则。因该房屋的权属实际发生变化，原、被告间的房屋租赁合同已无法履行，故原告请求贵院解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告返还原告已缴纳的2020年5月13日至2021年4月12日期间的房屋租金120000元，返还原告已交纳的保证金20000元，并自原告起诉之日起按照银行间同期贷款利率承担利息，第三人高鹏对10万元租金承担连带返还义务，并赔偿原告违约解除合同违约金20000元，请依法判令。 被告张咏梅未到庭，未答辩，未提供证据。 第三人高鹏辩称，关于原告第一项、第三项、第四项诉被告的请求，第三人不予答辩。仅对第二项诉讼请求进行答辩。第三人不同意原告对第三人的诉讼请求。理由：原告将款项汇入第三人，是被告授权。因为第三人并不认识原告，与原告也没有任何往来关系，也没有合同关系，第三人收到款项是因为被告欠第三人的款，因此告知原告将此款汇入第三人帐号。第三人事实上在银行卡收到96000元，微信收到4000元。不同意对被告承担连带责任，因为没有合同关系。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告李杰与 被告张咏梅签订了房屋租赁合同，原告李杰作为承租方、乙方，被告张咏梅作为出租方、甲方，双方约定出租房屋坐落地址瓦房店市，房照号为瓦房权证文私字第××号。房屋建筑面积合计248.36平，租期为十年零30天，从2017年4月28日至2027年5月12日止。2017年4月28日至2027年5月12日，年租金为人民币壹拾贰万元整。乙方需向甲方交保证金人民币贰万元整，其中15天为免租金装修期。乙方在2017年4月28日签约当日需付清当年房租及保证金共计壹拾肆万元整。租金交纳方式为年缴，需提前两个月预付租金，即每年2月28日前付当年租金。租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但必须通知乙方。房产所有权转移给第三方后，该第三方即承为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。原甲方必须保证乙方能与房屋的新房地产权人签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。如未能及时通知乙方或不能继续履行合同，甲方应向乙方赔偿人民币贰万元整。租赁期间乙方如在合同期内解除合同，保证金贰万元不予返还。乙方欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方同意。取得使用权的第三方即为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。甲方如未按本合同规定的时间向乙方出租房屋，应按延迟期间内乙方应交租金计算，向乙方赔付违约金。租赁期间，甲方擅自解除合同，提前收回房屋，甲方应向乙方支付违约金贰万元整。 另查，2020年2月28日，原告李杰通过其中国农业银行62×××77的账户向第三人高鹏的62×××07账户转账两笔款项，金额分别为80000元、16000元，合计金额96000元。同日，原告通过微信向第三人支付了4000元。 再查，2020年4月30日，大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202执2274号执行裁定书，裁定“位于瓦房店市房屋归买受人谢野所有；买受人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、中国农业银行业务凭证、微信转账截图、（2019）辽0202执2274号执行裁定书及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案涉房屋位于瓦房店市，该房屋已于2020年4月30日经大连市中山区人民法院裁定归案外人谢野所有，即案涉房屋所有权发生变化，被告张咏梅自2020年4月30日起对案涉房屋不享有处分的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但经本院核实，原告李杰与案外人谢野在另案中就案涉房屋已经签订了房屋租赁合同。现案涉房屋租赁合同的目的已无法实现，原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，于法有据，本院应予支持。 对案涉保证金，保证金的目的是为了合同的履行所提供的金钱保证。原、被告在房屋租赁合同中约定保证金为20000元，且在2017年4月28日签约当日需付清保证金。故本院认定原告已向被告支付保证金20000元的事实。就保证金的返还与扣除，原、被告仅约定“租赁期间乙方在合同期内解除合同，保证金贰万元不予返还”。现乙方即原告虽主张解除合同，但其解除的原因是被告的另案债务导致案涉房屋所有权发生变动，且被告未按照合同约定保证原告与新所有权人签订租赁主体变更合同并继续履行本合同，被告已构成违约。鉴于原告已与新的所有权人签订了房屋租赁合同，案涉的房屋租赁合同已不需要继续履行，被告应向原告返还保证金。故原告提出的返还保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。 对案涉租金，房屋租赁合同的租赁期限是10年零30天，从2017年4月28日至2027年5月12日止，15天为免租金装修期，年租金为120000元。即需要支付租金的期限是自2017年5月13日起至2027年5月12日止。原告主张自2017年4月28日起至2021年5月的房租均支付完毕。因被告自2020年4月30日起对案涉房屋的租金不享有权利，故对原告交纳的2020年4月30日之后的租金，被告应予以返还。本案中，原告主张返还租金的租赁期限是2020年5月13日至2021年5月12日，系对自己诉讼权利的处分，本院应予支持。对该租赁期已交纳的租金数额，原告提出是被告告知其将2020年5月13日至2021年5月12日的房屋租金转账给第三人高鹏，且提供了中国农业银行业务凭证、微信转账截图予以证明。庭审中，第三人高鹏认可其收到了原告支付的100000元（80000元+16000元+4000元），且提出其不认识原告，无任何往来关系、合同关系。综合现有证据和庭审情况，本院认定原告向被告支付了2020年5月13日至2021年5月12日的房屋租金100000元，该款项是经被告指定由原告向第三人支付。对原告主张的另20000元租金，原告主张支付给被告儿媳9500元、现金支付10000元及商品抵顶500元，因租赁合同中明确约定了案涉租金需提前两个月预付，即每年2月28日前付当年租金。结合支付金额、合同约定的支付方式，原告提出的另20000元的支付过程，符合交易习惯。因被告张咏梅未到庭，未答辩，未提供证据，应承担举证不能的不利后果。故本院认定原告已向被告支付的2020年5月13日至2021年5月12日的房屋租金总额是120000元，被告应予以返还。对原告主张的利息，是因被告对案涉租金的无权占用产生的实际损失。原告主张的利息标准是中国人民银行同期贷款利率，因该标准已取消，租金利息应以120000元为基数，自实际付款日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。原告主张的利息起算时间是起诉之日即2020年9月2日，系对自己诉讼权利的处分，本院应予支持。故被告应向原告支付的租金利息应以120000元为基数，自2020年9月2日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 对原告主张的违约金，在案涉房屋租赁合同中，原、被告约定了支付违约金的情形，即“甲方如未按本合同规定的时间向乙方出租房屋应延迟期间内乙方应交租金计算，向乙方赔付违约金。租赁期间，甲方擅自解除合同，提前收回房屋，甲方应向乙方支付违约金2万元整”。依据原告提供的现有证据，本院无法认定被告存在上述应支付违约金的情形。故对原告主张的违约金20000元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 对原告主张的由第三人高鹏对100000元租金承担连带返还义务，因第三人不是案涉房屋租赁合同的当事人，基于合同相对性，原告的该主张，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李杰与被告张咏梅于2017年4月28日签订的房屋租赁合同； 二、被告张咏梅于本判决生效后十日内向原告李杰返还保证金20000元； 三、被告张咏梅于本判决生效后十日内向原告李杰返还租金120000元； 四、被告张咏梅于本判决生效后十日内向原告李杰支付以120000元为基数，自2020年9月2日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用期间的利息； 五、驳回原告李杰的其他诉讼请求。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3600元，公告费600元，合计4200元，由原告李杰承担450元，由被告张咏梅承担3750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  高 源 人民陪审员  于翠华 人民陪审员  司晓林 二〇二一年五月二十七日 书 记 员  化凌弘