上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初72610号原告：陈金顶，男，1970年11月27日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：张迪，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淏，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告：上海文峰投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：周树新，经理。委托诉讼代理人：杜重阳，男。原告陈金顶(以下至判决主文前简称原告)与被告上海文峰投资管理有限公司(以下至判决主文前简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张迪、李淏，被告委托诉讼代理人杜重阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年9月4日解除；2、判令被告向原告支付自2020年7月10日-2020年9月3日租赁期间的租金人民币(以下币种相同)221,858元；3、判令被告向原告支付自2020年9月4日-2020年11月9日期间的房屋占用费为530,847.50元；4、判令被告向原告支付：分别以诉请2租金、诉请3房屋占用费为本金，以央行最新公布的一年期LPR为利息标准，分别自2020年6月6日、2020年9月4日起至实际付清之日止的逾期付款损失，暂计至2020年12月23日为10,919元；5、判令被告向原告支付因擅自解除合同产生的违约金362,500元；6、判令被告向原告支付因破坏房屋主体结构产生的违约金362,500元。事实及理由：原、被告于2018年1月28日签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区唐安路791、793、795号1-2层共三间房屋(以下简称系争房屋)，双方对于租赁期限、租金支付、违约责任等进行明确约定。在合同履行过程中，被告未经原告同意私自将系争房屋二楼楼板部分拆除，并改变系争房屋门口台阶。2019年1月19日，原告出于无奈与被告签订《补充协议》，约定如合同到期后，被告不予恢复通向二楼部分拆除的楼板、商铺门口台阶的，则原告有权没收所有押金。2020年3月16日，被告出具租金减免情况告知函，以疫情为借口要求原告减免租金。被告应于2020年6月5日向原告支付第四期租金725,000元，但被告仅支付了120,833.33元，至今未支付剩余款项，反而于2020年8月30日向原告发送了单方解除函，以逃避责任。故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告要求没收装修押金15万元，即合同约定的租赁保证金。被告辩称，诉请1应于2020年8月9日解除，我们于8月9日搬离时原告将房屋上锁并安装摄像头。诉请2应支付2020年7月10日-2020年8月9日的租金120,833.33元。诉请3不存在8月9日以后的房屋占用费，8月9日之后房屋内未搬离的物品我方已经赠与给原告，我方搬离时和原告表示过，是在合同第8-2条约定。当时我方搬离时可移动物品已经搬走，固定装修没有拆除。诉请4合同并未约定，不予支付。诉请5因疫情期间减租问题未达成一致，且疫情原因导致市场行情发生变化，不愿意承担。诉请6不愿意承担，当时装修时原告未提出任何异议。庭审中，被告要求减免上半年疫情期间的租金两个月。本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年12月10日至2024年12月9日。甲方同意给予乙方一个月装修免租期。租赁期限内前两年租金为每年145万元，自第3年开始租金递增。乙方应按六个月为一期向甲方支付当期租金。其中第四期于2020年6月5日支付725,000元。租赁保证金为15万元。租赁关系终止时，30天内注销房屋内的营业执照，甲方收取的房屋租赁合同保证金除用以抵充租赁合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应于租赁合同终止、营业执照注销后3日内一次性无息归还乙方。合同第8.2条约定，乙方返还该房屋时不得破坏该房屋的主体结构。返还时双方应相互结清各自应当承担的费用。乙方在返回该房屋时可拆除并搬离原属乙方所有的营运设施、风扇、空调等可移动设施设备、办公用品等物，但附着于墙上和地面上的固定装修不得拆除，无偿赠送给甲方处理。合同第8.3条约定，租赁期满本合同自动终止后或租赁期限因乙方违约而导致本合同被甲方解除的，则乙方须在本合同终止或解除后5日内搬离该房屋，如乙方逾期不搬离该房屋的，甲方可强行收回该房屋，并有权处理该房屋内的全部物品和设施，且甲方不承担任何责任。合同10-1条约定，本合同期满，甲乙双方不再续签的，则本合同期满即自动终止，甲方收回房屋，乙方必须立即清场，如乙方继续占用房屋，租金以原租金的双倍计算。合同第10.2条约定，甲方双方同意在租赁期内，该房屋因自然灾害、战争、经济或金融危机、大规模爆发传染疾病、罢工、国家或地方政府的行政规划和行政命令及其他一切不可抗力因素出现的，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同第10.3条约定，甲乙双方同意，在租赁期内，乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后持续超过15天仍不支付的，甲方可随时书面通知解除本合同。合同第11.3条约定：租赁期间，乙方违反本合同的约定或法律规定擅自解除本合同或未征得甲方书面同意而中途擅自退租的，或因乙方出现违反本合同的有关约定，而导致甲方依据本合同有关约定或法律的有关规定解除本合同的，乙方应按合同解除时当月的租金的三倍向甲方支付违约金，除前述约定的违约金外，甲方同意乙方无须再承担任何责任。合同第11.4条约定，租赁期间，因乙方原因造成该房屋主体结构或承重结构破坏的，经甲方书面催告后仍拒不修复或赔偿的，甲方可随时解除本合同，乙方应按合同解除时该房屋当月的租金的三倍向甲方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金15万元。被告对系争房屋进行了装修。2018年12月3日，被告以系争房屋中唐安路XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX层为注册地址成立了上海市浦东新区唐镇唐峰美容店。2019年1月19日，双方签订《补充协议》一份，约定原、被告租赁期限届满后，如被告不再续租，则必须将通向二楼部分拆除的楼板恢复，同时将原来改变的该商铺门口台阶予以恢复。如合同到期后，乙方不予恢复上述装修结构改动的地方，甲方将没收所有押金。2020年3月16日，被告向原告发送《租金减免情况告知函》，内容为：因疫情防控考虑，被告自2020年2月1日开始暂停营业，希望原告免除被告暂停营业至复工期间的房屋租金。2020年6月5日，原告向被告店长发送微信，内容为今日收到公司打款120,833.33元，应该支付的是725,000元。6月29日、6月30日，原告再次催讨租金，并表示如再不付租金，则要求被告于7月5日清空店内物品，原告将收回店铺并要求被告承担违约责任。2020年7月2日，原告向被告发送催告函，要求被告足额支付第四期租金725,000元。2020年8月9日，被告将其在系争房屋内物品搬离时，双方发生争议，派出所民警到场处理，当天原、被告分别对系争房屋上锁，原告另在系争房屋外安装了监控。2020年8月11日，被告向原告发送《单方解除函》，内容为：被告于2020年2月1日至2020年3月31日暂停营业，致使该房屋在租赁期间失去租赁用途功能，根据合同约定房屋因不可抗力因素出现，受影响一方可提出解除合同，且不承担违约责任，故被告决定自原告收到本函件即日起，不再租用原告房屋。2020年9月4日，原告向被告送达了《律师函》，内容为：因被告未按约支付租金等违约行为，故原告向被告正式通知解除合同，要求被告承担解除合同的违约责任，并要求被告于收到函搬离系争房屋3日内开展房屋二楼部分拆除楼板及商铺门口台阶等恢复施工，并注销房屋内的营业执照等。2020年9月9日，被告将系争房屋内设备搬离，未恢复原状。2020年11月9日，被告注销了系争房屋内的注册公司。庭审中，双方确认被告租金支付至2020年7月9日，其中2020年6月5日，被告支付了2020年6月10日至2020年7月9日的租金，并附言免租2个月。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》约定了双方就系争房屋租赁事宜的权利义务关系，合法有效，双方均应按约履行。新冠疫情于2020年1月底2月初爆发，而被告直至2020年8月11日向原告发送《单方解除函》，其发函解除合同时已不符合合同10.2条约定的大规模爆发传染病的合同终止条件，故其单方解除函并不发生合同解除的效力，被告仍负有继续履行合同之义务。之后，因被告逾期支付租金并单方主张合同解除的行为构成违约，原告发函解除合同，符合合同约定，故双方之租赁合同(包括补充协议)于原告解除函送达被告之日解除。因被告提出疫情期间减免租金，而考虑到新冠疫情的发生确会对被告使用房屋造成一定影响，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，故对被告要求减免租金的主张，本院可予采纳，由本院根据双方合同履行情况、疫情对房屋使用的影响程度等因素，综合考虑后，酌情减免疫情期间相当于1个半月的租金。租金减免后，被告还应支付合同解除前的租金40,608元。虽双方租赁合同并未约定逾期支付租金违约金，但被告逾期支付租金造成原告利息损失，故原告要求被告按LPR标准支付逾期付款利息，本院予以支持。至于原告主张的合同解除后的房屋占有使用费，综合本案纠纷发生的原因、被告曾于2020年8月9日拟搬离房屋的事实、被告实际搬离日的合理性考量、逾期注销房屋内营业执照对系争房屋产生的影响、合同第8.3条原告收回并处理房屋内物品的约定、合同第10.1条约定的使用费标准等各项因素，本院对原告诉请3酌情调整为157,083元。房屋占有使用费的逾期付款利息损失，本院不再予以支持。如前所述，因合同解除系被告违约，故原告诉请要求被告支付解约违约金本院予以支持。至于原告要求被告支付破坏房屋主体结构产生的违约金的诉请，因双方补充协议中已对不予恢复二楼楼板及门口台阶的情况下被告应承担的违约责任作出了约定，应以双方在后的特别约定为准，即没收所有押金，因被告未并支付其他押金，该押金指向应为已付的租赁保证金。现原告并未举证被告的行为构成其他破坏房屋主体结构的行为，故对被告该项违约行为，原告要求没收租赁保证金15万元不予返还本院予以支持，至于另行支付违约金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈金顶与被告上海文峰投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年9月4日解除；二、被告上海文峰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金顶房屋租金40,608元及利息(以40,608元为本金，自2020年6月6日起计算至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；三、被告上海文峰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金顶房屋占有使用费157,083元；四、被告上海文峰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金顶合同解除违约金362,500元；五、被告上海文峰投资管理有限公司已支付的租赁保证金15万元由原告陈金顶予以没收不予返还；六、驳回原告陈金顶的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,592元，减半收取计7,296元，财产保全费5,000元，共计12,296元，由原告陈金顶负担5,912元，被告上海文峰投资管理有限公司负担6,384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年二月二十二日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。