宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初9683号   原告（反诉被告）：宁夏富地房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街中房高尔夫商务楼******房。   法定代表人：王生兵，公司执行董事。   委托诉讼代理人：马旭、杨雨潇，宁夏兴业律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张清芬，女，1930年11月9日出生，汉族，退休干部，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：高洁，宁夏宁银律师事务所律师。   被告（反诉原告）：雷涛，女，1962年5月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：高洁，宁夏宁银律师事务所律师。   原告宁夏富地房地产开发有限公司（以下简称富地公司）与被告张清芬、雷涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2020年7月14日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年9月4日立案。被告提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月29日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告富地公司的委托诉讼代理人杨雨潇、马旭，被告张清芬、雷涛的委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   富地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付房款249341元；2.判令被告向原告支付逾期支付房款产生的资金占用损失30918元（按照月利率4‰，自2016年11月20日暂计算至2019年6月23日，并持续计算至债务清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订了《房屋安置协议》，协议约定，被告被征收房屋位于中卫巷小区某室，房屋面积71.9平方米，产权性质为商品房，被告选择原地安置，应返还建筑面积89.09平方米，安置房屋位于兴庆区某室，实测建筑面积为152.38平方米；被告应补交房价款为359341元，被告应自该协议签订起15日内付清首付款109341元，剩余房款250000元以按揭贷款方式于30日内付清。合同签订后，被告仅支付了首付款，且被告于2016年6月16日为原告出具《承诺书》，承诺剩余房款249341元于2016年11月20日前付清，被告未按约定时间付清房款的，则按应付房款金额的千分之四按月计算违约金，直至房款付清为止。但被告未按约支付房款，故原告诉至法院。   张清芬、雷涛辩称，一、原告在诉状中所述与事实严重不符。首先，在开发建设安置小区过程中，兴庆区政府、兴庆区城改道路畅通指挥部及原告全面违约，并没有开发建设被告所签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》中约定面积及户型的房屋，被告才不得不重新在原告提供的其擅自变更的户型及面积房屋中选择，被迫接收了新卫家园某室建筑面积为152.38平米的房屋，在接收涉案房屋后，被告发现自己的房屋面积明显的要比原告交房传递单及《房屋安置协议》上写的152.38平米要小，被告之后得知，原告在安置所有住户时，为了弥补其所谓的亏损又擅自毫无根据的多算了5.17平米面积，就此被告张清芬已经提起反诉并申请人民法院对涉案房屋的面积进行鉴定。其次，被告所签订的承诺书系被迫所签，是在原告违约的前提下，被告雷涛在原告根本就不能提供张清芬与原告安置协议约定房屋的情况下，不得不接受原告提供的房屋而被迫签署，该承诺书的内容并不是被告雷涛的真实意思表示；另外，雷涛并不是房屋的被征收人及安置人，被征收人系被告张清芬，而被告张清芬并没有在承诺书上签字摁印。再次，被告与富地公司之间从未签订过《房屋安置协议》，虽双方就该协议内容进行过协商，但是富地公司并未在该协议上盖章，在另案中银川市兴庆区政府向银川市中级人民法院提交的《房屋安置协议》也没有富地公司的盖章，所以该协议根本就没有成立，对二被告无任何法律效力。二、原告所主张的诉求无事实及法律依据，希望人民法院依法予以驳回。首先，被告接受该房屋系兴庆区政府、兴庆区旧城改道路畅通指挥部及原告全面违约后，被迫不得不接受涉案房屋，实际上被告根本就没有经济能力购置面积这么大的房屋。其次，原告所主张的违约金的依据是《承诺书》，但是该份承诺书系在原告违约的前提下，被告雷涛在原告根本就不能提供张清芬与原告安置协议约定房屋的情况下，不得不接受原告提供的房屋而被迫签署，不是其真实意思表示，本案的所有纠纷皆因原告违约所造成，其还有什么理由要求被告支付违约金？同时，雷涛并不是房屋的被征收人及安置人，而被征收人张清芬又没有在该承诺书上签字，因此，承诺书的内容对二被告均无法律效力；退一步讲，原告所主张的违约金金额过高，与其所主张的被告给其造成的损失也不相符。再次，原告对于增加面积房价款的计算方式不符合《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》的规定，该办法规定：选择原地安置的，按照征收房屋建筑面积1:1.1返还，超出应当安置面积10平方米以内的按成本价（3600元/平米）购买，10平方米以上的按市场价购买。但原告仅仅对被告90平方米以内增加面积0.91平方米按照成本价3600元/平方米计算补交房价款，对于90平方米以上增加面积均按照市场价5708元/平方米计算并收取补交房价款，多计收被告19161.72元房款，这是不符合《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》规定的。最后，本案中，被告雷涛并不是房屋的被征收人及安置人，也不是涉案房屋的购买人，被告雷涛没有向原告支付购房款的义务，因此，原告将雷涛列为被告并主张支付购房款，属于主体不适格且没有法律依据，应当依法驳回其对被告雷涛的诉讼请求。   张清芬、雷涛提出反诉请求：1.判令反诉被告返还因多计5.17平米房屋面积而多收反诉原告的购房款29510.36元（5.17㎡×5708元）；2.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月9日，银川市兴庆区政府下发了《银川市兴庆区旧城改造道路畅通指挥部关于新华西街打通工程房屋征收通知》，对反诉原告房屋所在区域进行征收拆迁，兴庆区政府为房屋征收部门、银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部为征收实施单位，兴庆区政府和银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部将安置小区的开发建设交由反诉被告负责。2016年6月8日，反诉原告在《房屋安置协议》上签字，但反诉被告并没有在协议上盖章，该协议载明：反诉被告安置反诉原告的房屋位于兴庆区某室，实测建筑面积为152.38平方米，除返还面积外，安置房面积增加63.29平方米，反诉原告应补交的房价款为359341元。虽在开发建设安置小区过程中，兴庆区政府、银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部及反诉被告全面违约，但考虑到已经没有反诉原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》中约定的房屋面积及户型，反诉原告才不得不重新在反诉被告提供的其擅自变更的户型及面积房屋中选择，接受新卫家园某室建筑面积为152.38平方米的房屋。但反诉原告接收房屋后，发现自己的房屋面积明显要比反诉被告交房传递单及《房屋安置协议》上写的152.38平方米要小，反诉原告查看其曾交纳的涉案房屋物业专项维修资金缴存通知单发现，该通知单载明的新卫家园某室房屋的建筑面积为147.21平方米，反诉原告后得知，反诉被告在安置所有住户时，为了弥补其亏损又擅自毫无根据的多算了5.17平方米面积，房屋实际面积为147.21平方米，反诉被告在没有任何依据的情况下，多收了反诉原告的购房款。故反诉原告提起反诉。   富地公司针对反诉辩称，涉案房屋实测面积为152.38平方米，不存在反诉原告诉称的多计5.17平方米的事实。2014年2月17日，银川市地产测绘中心出具兴庆区新华西街新卫家园房屋建筑面积预测绘报告（编号：2013111409003740），其中涉案房屋的预测绘面积为147.21㎡。2014年12月29日，银川市地产测绘中心出具兴庆区新华西街新卫家园房屋建筑面积实测报告（编号：2014101309004637），其中涉案房屋的实测面积为152.38平方米，与双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中确认的面积一致。换言之，反诉原告主张的147.21平方米系涉案房屋的预测面积。但是双方系根据《房屋拆迁安置补偿协议》中确认的实测面积以及分房确认单中由反诉原告自行书写载明的实测面积计算房屋差价的。因此，反诉被告向反诉原告提供的涉案房屋的实测面积从未发生过变化，反诉原告无权要求反诉被告向其返还多支付的购房款。综上所述，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的起诉。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年6月8日，原告作为安置实施单位（甲方），被告张清芬作为被征收人、雷涛作为购房人（二被告为乙方）就安置房安置事宜签订《房屋安置协议》一份，协议约定，乙方被征收房屋坐落于中卫巷小区某室，该房屋建筑面积71.9平方米。乙方选择原地安置，应返还乙方的建筑面积为89.09平方米，产权归被征收人张清芬所有。甲方安置乙方房屋位于兴庆区某室，实测建筑面积为152.38平方米。经被征收人张清芬同意，安置房增加面积部分由雷涛出资购买，增加面积部分的产权归购房人雷涛所有。安置房产权由被征收人与出资购房人按面积共有。除返还面积外，安置房面积增加63.29平方米，根据甲乙双方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》之约定，90平方米以上增加面积为62.38平方米，按5708元/平方米计算，乙方应补交房价款为359341元。乙方自本协议签订之日起15日内付清首付款109341元，剩余房价款250000元以按揭贷款方式30日内付清，乙方未按本约定时间交付房款的，则按应交付房款金额的千分之四按月计算违约金，直至房款交清为止。该协议签订之前，原告即向被告交付了房屋。2016年6月16日，雷涛向被告出具承诺书，载明：我叫张清芬，因我身体欠佳，行动不便，委托女儿雷涛前往办理兴庆区原中卫巷原地安置的住宅安置手（续）并书面承诺，原地安置房号：兴庆区某室，实测建筑面积为152.38平方米。《房屋安置协议》已于2016年6月8日签署，安置房增加购买面积63.29平方米，购买面积房款合计359341元，安置协议内容约定的付款方式为按揭贷款，2016年6月16日已将首付款110000元交付，剩余房款249341元，于2016年8月30日、2016年11月20日前分两次付清。本人郑重承诺：如未在承诺日期前交清安置房增加面积房款，宁夏富地房地产开发有限公司不予提供办理安置房产权证相关手续，从逾期之日起按未付房款的千分之四按月计算违约金，直至房款付清。承诺书由雷涛签字捺印。雷涛向原告支付购房款110000元，就下剩购房款未予支付，故原告诉至本院。反诉原告认为涉案房屋实际面积不足152.38平方米，反诉被告多收取反诉原告房价款，故提起反诉。   另查明，2014年2月17日，银川市房地产测绘中心针对兴庆区新华西街新卫家园1-6号楼及地下车库作出的房屋建筑面积预测绘成果报告中，涉案房屋的预测绘面积为147.21平方米。2014年12月29日，银川市房地产测绘中心针对兴庆区新华西街新卫家园1号楼、2号楼、3号楼、5号楼作出的房屋建筑面积测算成果报告中，涉案房屋的测算面积为152.38平方米。本案审理中，被告认为原告为其安置的房屋实际面积并非152.38平方米，并申请就房屋实际面积进行鉴定，本院先后分别委托宁夏方程房地产评估有限公司、武威市弘远房地产评估咨询事务所、宁夏正和规划设计有限公司进行鉴定，鉴定机构均以其不具备不动产测绘资质或不具备鉴定能力退回鉴定。   本院认为，原告虽未在房屋安置协议上签字盖章，但其对合同内容予以认可，同时被告雷涛出具的承诺书对房屋安置协议中约定的增加面积数额、房款、付款时间均予以确认，据此可以认定双方就安置过程中增加部分面积的房款、支付时间及违约责任均进行了约定，该约定系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。安置协议约定原告向被告多安置63.29平方米房屋，多出面积部分由雷涛出资购买，购房款为359341元。原告已向被告交付了房屋，但雷涛仅向原告支付购房款110000元，尚有249341元购房款未予支付，其应当向原告支付。关于原告主张的资金占用损失的问题，协议约定雷涛应于首付款应付之日起30日内付清，其未按约支付购房款，确给原告造成了损失，现原告根据合同约定按照月利率4‰主张249341元购房款自2016年11月20日至2019年6月23日期间资金占用损失30918元，符合法律规定，本院予以支持，同时被告雷涛还需按照月利率4‰支付249341元自2019年6月24日至本判决确定的付款之日止的资金占用损失。因协议约定安置房增加面积部分由雷涛出资购买，故对原告要求被告张清芬共同承担付款责任的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称涉案房屋实际面积并非152.38平方米，因原告以银川市房地产测绘中心出具的测算报告确定房屋面积，该测绘中心出具的报告可以作为房屋实际面积的依据，而被告不能提供其他证据证实房屋实际面积与测绘报告确定的面积存在差异，故对被告的该项辩称本院不予采纳。同时，因反诉原告并未足额向反诉被告支付购房款，且其并未证实原告多收取了其购房款29510.36元，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告雷涛于本判决生效之日起七日内向原告宁夏富地房地产开发有限公司支付购房款249341元，资金占用损失30918元，并按照月利率4‰支付249341元自2019年6月24日至本判决确定的付款之日止的资金占用损失；   二、驳回反诉原告张清芬、雷涛的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费5040元，由被告雷涛负担；反诉案件受理费269元，由反诉原告张清芬、雷涛负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋志军   二○二一年五月二十五日   法官助理 马聪聪   书记员 顾秀英   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。