河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1081号上诉人（原审被告）：许昌市惠民房地产开发有限公司，住所地许昌市城乡一体化示范区芙蓉大道金融大厦十四层1417室。法定代表人：杨金成，任公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭光，河南三兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡琴梅，女，汉族，1973年6月2日，住许昌市。上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司（以下简称惠民公司）因与被上诉人胡琴梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠民公司的委托诉讼代理人张旭光，被上诉人胡琴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌市惠民房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审法院（2020）豫1003民初5339号民事判决书，并判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的一、二审费用。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋的交房时间为2018年4月20日错误。涉案房屋所在的欣馨家苑小区共建有十栋楼房，其中1至7号楼原约定交房日期为2017年6月30日，8至10号楼的原约定交房日期为2017年12月31日，但根据合同约定，因雨雪天气和政府原因等导致停工的可据实顺延交房。现根据生效的（2020）豫1003民初287号民事判决书的认定，该小区因执行政府的环保停工禁令以及雨雪天气导致涉案工程停工138天，所以该小区的1至7号楼交房日期可顺延至2017年11月18日；另根据《代建合同》第十条①项的约定，逾期交房超过30天，被上诉人方可向上诉人主张延期交房违约金；而本案的事实是，该小区的1至7号楼上诉人正式通知交房时间为2017年11月初，退一步讲，被上诉人也在起诉状中自认了上诉人“于2018年1月10日通知原告交房”；我公司既然通知了原告交房时间，原告不去、晚去进行房屋交接，责任完全不在我公司而在被上诉人一方，所以一审判决认定涉案房屋交房的时间为2018年4月20日，属认定事实错误，并据此判决上诉人向被上诉人支付延期交房违约金，明显属于错判。二、一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房产证违约金，既是认定事实错误，同时也是适用法律错误。1、办理房产证是政府有关部门的职能，而非房地产企业的职能；且在双方签订的两份合同中，均没有上诉人向被上诉人承诺何时办理完房产证之条款；没有合同约定的内容，何来违约之说。2、一审判决认定上诉人应在2018年4月20日后的120日内即2018年8月19日前，将办理产权登记的资料保（报）产权登记机关备案，因未提交证据证明此点应承担违约责任。该认定的错误之处在于：①、上诉人提交的《商品房买卖合同》上的加盖的“商品房合同备案专用章”，已非常确切地证明了我公司已把被上诉人的产权登记的资料向产权登记机关进行了备案，且被上诉人在2017年1月23日已按揭贷款18万元，也证明了上诉人向产权登记机关进行了备案。②、被上诉人在起诉状中并没有提出因上诉人报送产权资料登记进行备案的问题而提出相应的诉求，而是提出上诉人支付逾期办理房产证违约金的诉求，但二者显然不是同一法律概念。如到最后涉案小区的房屋具备了办理分户房产证的条件，因为上诉人没有将被上诉人的产权登记资料报备而影响并拖延了被上诉人房产证的办理，只有出现这种情况时才能证明我公司因此问题违约，并承担相应的违约责任，而现在根本还没有出现这种情况，怎么能够认定我公司违约，并进而判决我公司承担民事赔偿责任呢。3、在《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条约定：“出卖人为买受人在房屋交付后办理房产权属证书的时间，主要取决于政府相关部门的各项验收时间，因此影响买受人及时取得房产权属证书的责任，出卖人不予承担”，现在，涉案房屋所在的欣馨家园小区的最终验收工作因种种原因还未完成，该小区的房屋权属大证政府还没有颁发，而这是办理小区分户房屋产权证的前提条件，所以该小区的所有业主的分户房产证现在均无法办理，按照上述双方合同条款的约定，上诉人对此是不承担责任的。但一审判决对此双方特殊约定的条款视而不见，不仅是认定事实错误，而且是明显的适用法律错误。胡琴梅辩称，一、一审关于交房时间认定无误。2018年1月10日，被上诉人接到上诉人通知收房电话，但被上诉人发现墙体有大量深度裂缝、飘窗顶部漏水，两次维修结束的时间大约是4月下旬。因房屋质量问题导致延期交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。一审以维修后的日期作为交房日期，是正确的。二，被上诉人对（2020）豫1003民初287号民事判决有异议，对该判决认定的该小区因执行政府环保禁令及雨雪天气导致工程停工138天有异议，该判决并非终审判决。三、上诉人称办理房产证是政府部门的职能，而非房地产企业的职能，该主张没有法律依据。商品房买卖合同当事人是上诉人与被上诉人，而非政府部门，上诉人不要把责任推给政府。交房已近4年，上诉人至今不能办理房产证，没有通过验收是什么原因？是谁的责任？上诉人是否按照要求及流程向产权登记机关办理各种备案？是否已经取得办理产权登记所需要的各种手续？是否在规定的时间内通过了验收？请上诉人出示相关资料。上诉人把商品房买卖合同备案及向金融机构贷款与履行买卖合同的义务混为一谈是错误的，请法院判决上诉人按银行逾期贷款利息标准计算逾期违约金至能够办理房产证之日为止。买卖合同约定逾期办证违约金按照银行同期存款活期利率赔偿买受人损失，违背公平原则及诚实信用原则，可以认定为系开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。四、应当依法判决上诉人退还被上诉人天然气开口费3000元。因被上诉人不懂司法程序，未对该问题提出上诉，现提起上诉。《许昌市城市基础设施配套费征收管理办法》自2015年1月1日起施行，已经停止征收热力天然气入网费。上诉人的建设工程规划许可证发证日期为2015年9月25日，因此上诉人应当退还私自收取的天然气开口费。胡琴梅向一审法院起诉请求：1．依法判决被告支付原告延期交房违约金共计5078元；2．依法判决被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计2722.89元（自2017年11月1日至2020年10月20日的违约金为2722.89元，自2020年10月21日后的违约金以261795元为本金，按同期银行活期利率计算直至原告能够办理房产证之日为止）；3．依法判决被告退还原告天然气开口费3000元；4．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月18日，原告胡琴梅作为甲方，被告惠民公司和案外人许昌市惠民房产中介服务有限公司作为乙方，签订“欣馨家苑”项目《委托代建住房合同》，胡琴梅作为甲方，惠民公司作为乙方，约定由惠民公司采用“委托代建住房模式”开发位于许昌市城乡一体化示范区，魏文路与宏腾路交叉口西北角，芙蓉湖商业核心区内的欣馨家苑项目。胡琴梅选择的住房位于该项目3号楼中户30层，建筑面积为84.45平方米，每平方米价款3100元，房价总金额暂定为261795元；交款方式“按照甲方需要的户型面积分三次交付”，该房屋交房时间为2017年6月30日，双方在合同第七条约定：“因雨雪及天灾人祸造成延期交房（以施工日志为依据），交房日期适当合理顺延”，第十条第一款约定：“乙方在双方约定的交房时间内未按期向甲方交房，依照国家住建部规定，逾期交房超过30天，乙方从逾期交房当日起，按日向甲方支付总房价万分之一的违约金”。该合同第十一条约定：“为符合政府有关部门办理房产证需要等规定，甲乙双方还需签订《商品房买卖合同》。本合同与《委托代建住房框架协议》和《商品房买卖合同》一并执行。双方签订过的协议、合同条款如有与本合同条款的规定不相同、不一致的内容（包括《商品房买卖合同》的条款），以本合同条款的规定内容为准”。该合同第八条约定：除委托代建房款外，胡琴梅涉及交纳的费用由以下几项：1住宅专项维修基金，系政府部门收取，以乙方代收，2天然气和供暖开口费，由惠民公司代收，交纳标准按天然气公司及供暖公司的相关规定。2016年11月1日，原告胡琴梅（买受人）与被告惠民公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告胡琴梅购买惠民公司开发的坐落于许昌市城乡一体化示范区魏文路与宏腾路西北欣馨家苑的第2、3幢东起2单元30层3002号房屋，建筑面积84.45平方米，每平方米价款3100元，总房款261795元，支付方式为：首付款81795元，剩余房款180000元办理银行按揭贷款。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制的因素，如施工中遇到异常困难、天气因素、政府行为等。该合同第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：（1）逾期超过30日……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，病案买受人累计已付款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条其支实际交付之日止，出卖日按日向买受人支付已交付房价款银行同期存款活期利率的违约金”。该合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……商品房达到交付使用条件后出卖人以小区公告或报纸公告通知办理交接手续。自公告之日起10日内，因买受人原因未能办理交接手续的，视为买受人已认可该商品房质量合格并视为已交接……”。该合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意第1、2、3项处理：1、买受人退房；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金；3、买受人办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，经政府有关部门验收合格后，出卖人负责办理房屋产权大证并协助买受人办理分户产权证，办理分户房产证所需的各种税和费用均由买受人承担。出卖方以报纸刊登公告形式通知买受人办理分户房产证后，买受人不办理的，出卖方不承担任何责任”。上述合同签订后，原告胡琴梅按合同约定支付了首付款81795元，其余款项180000元办理了按揭贷款；2016年10月8日原告胡琴梅支付天然气开口费3000元，2016年10月8日支付维修基金5573元。2017年8月24日，被告惠民公司收到原告交纳的天然气开口费3000元，后被告将收到的含原告在内的该小区业主缴纳的天然气开口费作为天然气安装材料款和燃气管道安装费支付给了河南省五洲天然气有限公司。《委托代建住房合同》与《商品房买卖合同》中所涉房屋一致。2018年4月10日，被告惠民公司已短信形式通知原告胡琴梅交房，短信内容为：“尊敬的业主，请携带委托代建合同和购房收据等手续到我公司（湖滨路与华佗路交叉口）办理交房手续，交纳物业费及相关费用。手续办结之后到欣鑫家苑小区领取钥匙并验收房屋。手续办理时间一我公司电话通知时间为准”。原告胡琴梅一直未到原告处办理房屋交接手续。后原告到许昌仲裁委员会申请仲裁，原告作出许中决字（2020）第07号决定书。原告于2020年12月2日向法院提起诉讼。另查明，2016年8月15日，许昌市大气污染防治联席会议办公室发布许气联办［2016］79号关于印发《许昌市G20峰会期间空气质量保障方案》的通知，《许昌市G20峰会期间空气质量保障方案》要求做好大气污染防治和峰会期间空气质量保障工作，落实施工工地停工措施，2016年8月16日至2016年9月6日将《保障方案》执行情况、停限产措施落实情况上报市大气办。2016年9月14日许昌市环境保护委员会办公室发布许环委办［2016］70号许昌市环境保护委员会办公室关于及时启动大气污染防治应急管控措施的紧急通知，要求2016年9月14日12时至2016年9月18日23时实施应急管控措施，许昌四环以内停止土石方作业，停止渣土车运输。2016年9月30日许昌市环境保护委员会办公室发布许环委办［2016］83号许昌市环境保护委员会办公室关于启动轻中度污染天气管控措施的紧急通知，9月30日至10月3日京津冀-河北-河南将会有一次区域性的污染过程，要求2016年9月30日至2016年10月3日实施一级管控。2016年10月16日许昌市环境保护委员会办公室发布许环委办［2016］92号许昌市环境保护委员会办公室关于启动轻中度污染天气管控措施的紧急通知，决定2016年10月17日2时起启动轻中度污染天气二级管控措施。2016年12月6日许昌市城乡一体化示范区建设环保局发布许示范建［2016］106号许昌市城乡一体化示范区建设环保局关于开展房屋建筑和市政基础设施工程施工扬尘污染防治达标突击检查的紧急通知，决定自2016年12月5日起停工。自原、被告双方签订《委托代建住房合同》、《商品房买卖合同》至2018年4月10日被告通知原告交房十日后，上述政府环保禁令以及雨雪天气造成工程停工共计138天。一审法院认为，原告胡琴梅与被告惠民公司签订的《委托代建住房合同》和《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。按照《委托代建住房合同》和《商品房买卖合同》的约定，被告惠民公司应于2017年6月30日前将案涉商品房交付给原告胡琴梅，但因执行政府的环保停工禁令以及雨雪天气导致涉案工程停工138天。根据原、被告双方签订的《委托代建住房合同》第七条约定非人为的雨雪及天灾人祸造成延期交房，交房日期适当合理顺延及《商品房买卖合同》第八条约定如施工中遇到异常困难、天气因素、政府行为等，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告因执行政府的环保停工禁令以及雨雪天气致使工期延长，导致延期交房，符合上述合同约定的延期交房的情形，应予扣除。在被告通知原告交房后，原告一直未到被告处交接房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款规定，在原告通知后十日内，因买受人原因未能办理交接手续的，视为已交接。经核算，自约定交付的时间2017年6月30日至视为交付时间2018年4月20日止延期交房的天数为293天，扣除上述138天后，逾期交房155天，应按合同第九条第一款第2．（2）项的约定及按照已交付房款的银行同期存款活期利率支付违约金。关于被告是否应当支付逾期办理房产证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日。本案原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意第1、2、3项处理：1、买受人退房；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金；3、买受人办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，经政府有关部门验收合格后，出卖人负责办理房屋产权大证并协助买受人办理分户产权证。本案原告购买的商品房交付时间为2018年4月20日，被告应在此后120日内即2018年8月19日前将办理产权登记的资料保产权登记机关备案。本案被告未提交证据证明其在上述约定期限内已将产权登记备案需要的资料提交相关部门备案，应当承担违约责任。故被告应自2018年8月20日起按照上述约定按已付房价款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金。原告过高的诉讼请求，法院不予支持。被告的辩称意见没有事实和法律依据，法院不予支持。关于被告是否应当退还原告天然气开口费3000元的问题。因原被告双方签订的《委托代建住房合同》第八条约定：天然气开口费系被告代收。被告惠民公司代收后支付给了许昌五洲天然气有限公司，故原告要求被告退还没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌市惠民房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡琴梅延期交房违约金（违约金以261795元为基数，按照同期银行活期存款利率自2017年11月16日起计算至2018年4月20日止）；二、被告许昌市惠民房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡琴梅逾期办理房产证违约金3202元（自2020年10月21日后的违约金以261795元为基数，按同期银行活期存款利率计算至被告许昌市惠民房地产开发有限公司实际办理房产证之日止）；三、驳回原告胡琴梅的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告许昌市惠民房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提供的新证据有：证据1、惠民公司通知全体业主进行房屋交接的通知原件一份；证据2、3号楼业主领钥匙登记表复印件一份两页，证明被上诉人是在2017年11月26日接收的房子。证据3、许昌奇升测绘出具的说明原件一份，证明现在小区实测工作没有完成，该小区房产大证没有办理，因此不具备办理分户房产证的条件。被上诉人对上述证据的质证意见是：对证据1有异议，我没有收到这个短信，我是接到的电话才过去的，且发现房屋有裂缝。证据2没有我的签名，日期也不是我写的。证据3上诉人办不了大证的原因在上诉人。本院对上述证据审核后认为，对证据1、2，上诉人代理人一审庭审中承认系2018年4月10日通知收房，故本院对该两份证据不予采纳。对证据3，该证据不能证明上诉人逾期办理房屋首次登记及配合办理分户房产证有合理理由，本院对该证据不予采纳。二审除了对《委托代建住房合同》签订时间以外，对一审认定的其他事实予以确认。二审另查明，《委托代建住房合同》签订时间为2016年11月1日。本院认为，案涉《委托代建住房合同》和《商品房买卖合同》均为合法有效合同，其中《商品房买卖合同》系备案合同，应当作为认定双方权利义务的依据。关于交房时间。一审中，双方均承认2018年4月10日上诉人通知被上诉人收房。案涉商品房买卖合同约定出卖人通知办理交接手续之日起10日内，因买受人原因未能办理交接手续，视为买受人认可房屋质量合格并视为已交接。因此一审以2018年4月20日作为交房时间并无不当。一审在该日期基础上减去该项目因政府环保政策及天气原因停工天数，得出房屋逾期交房155天，并无不当。一审认定违约金以总房款261795元为计算基数，按照同期银行活期存款利率计算155天正确。关于逾期办证问题。商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后的120天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应当按照已付房款的银行同期存款活期利率，向买受人支付违约金。业主办理房产证，除了申请书、申请人身份证明材料、房屋买卖合同以外，还需要提交首次登记证明。上诉人应当在合同约定的期限内进行房屋所有权首次登记。上诉人是办理房屋所有权首次登记的主体，其主张该主体系政府，缺乏法律依据。上诉人主张买卖合同已经备案，自己提交资料的义务已经完成，但买卖合同备案与进行房屋所有权首次登记并非同一概念，上诉人该主张不能证明自身不构成违约。上诉人未提供其逾期办证存在合理理由，或在期限内及时履行义务的证据，故上诉人该上诉理由不成立，上诉人应当承担支付被上诉人逾期办证违约金的违约责任。该违约金应当以261795元为基数，按照同期银行活期存款利率自2018年8月19日计算至实际取得房产证之日止，一审关于逾期办证违约金的计算有误,本院予以纠正。此外，一审将原告的诉讼请求书写错误，认定《委托代建合同》的签订时间错误，本院予以纠正。被上诉人主张逾期办证违约金应当按照贷款利率进行计算，上诉人应当退还其天然气开口费。鉴于被上诉人一审起诉要求按照同期银行活期存款利率计算逾期办证违约金，且被上诉人未提出上诉，因此被上诉人该主张，本院二审不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5339号民事判决第一项及诉讼费承担部分；二、变更河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5339号民事判决第二项为：许昌市惠民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以261795元为基数，按同期银行活期存款利率支付胡琴梅自2018年8月19日起至实际办理房产证之日止的逾期办证违约金；三、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5339号民事判决第三项；四、驳回胡琴梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50.00元，由上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱耀宇审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年五月二十六日书记员  李永慧执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口