江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0803民初823号 原告：江苏淮安经济开发区管理委员会，住所地淮安市淮安区华西路18号607室。 法定代表人：高超，该管委会主任。 委托诉讼代理人：孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建兵，江苏山阳律师事务所实习律师。 被告：江苏小锶智能科技有限公司，住所地淮安市淮安区山阳大道南侧、新237西侧（原万卓平板电脑院内）。 法定代表人：于学鸿，该公司董事长。 原告江苏淮安经济开发区管理委员会与被告江苏小锶智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告江苏淮安经济开发区管理委员会的委托诉讼代理人孔庆卫和赵建兵、被告江苏小锶智能科技有限公司的法定代表人于学鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏淮安经济开发区管理委员会向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2．判决被告支付拖欠原告租金249.6万元；3．案件受理费，由被告负担。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《项目合同书》，计划生产项目小锶机器人。引进单位为河下街道办事处。项目位于新237西侧（原万卓平板电脑院内），厂房租金按10元/月/㎡，租用厂房面积为10000㎡，即每月约定租金为10万元。2019年11月13日，原告与被告又签订《项目补充协议书》，从2019年10月1日起，厂房租金按10元/月/㎡，租用厂房面积变为3300㎡，即每月约定租金为3.3万元。根据双方签订的协议，在满足税收要求后，原告可给予被告租金补贴。但2018年、2019年、2020年小锶机器人项目年实际上账税收均不足2万元，远未达到30元/月/㎡（即2018年要求纳税金额360万元）的要求，无法享受协议约定的产业引导资金奖励，故被告应缴纳2018年全年房屋租金120万元、2019年1-9月份房屋租金90万元，2019年10月至2020年11月，计14个月房屋租金46.2万元，扣除疫情期间减免2个月租金，计39.6万元。原告委托律师于2019年6月、10月，2020年9月三次发出律师函，督促被告恪守协议约定支付租金，并限期支付拖欠的租金。但至今被告仍未支付拖欠原告租金249.6万元，且承租的厂房场地利用率不足10%。原告认为，由于被告的违约行为，原告签订《项目合同书》的目的已经落空，且已给原告造成较大经济损失。为避免资源浪费和损失的继续扩大，原告诉至法院，要求被告承担给付拖欠租金的违约责任。 被告江苏小锶智能科技有限公司辩称，1．2020年10月21日，被告已经与原告协商解除《投资租赁协议》，现在该协议已经不存在了。2．在《投资租赁协议》的第二条第二款约定，被告租用的是精装修厂房，正式装修好给被告的时间是2019年2月15日。租金应该从2019年2月15日开始计算。3．关于疫情期间减免的租金问题。被告向原告提交过《房租减免申请报告》，申请减免的是2020年1月1日至6月30日，共计6个月。4．关于原告诉讼的租金问题。被告实际租赁原告的房屋从2019年2月15日开始计算租金，至2020年10月21日解除合同；扣除2020年1月1日至2020年6月30日疫情期间减免的租金，被告实际应付原告的租金是94.8万元，扣除被告已经支付原告的保证金50万元，被告尚欠原告租金应是44.8万元，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1．原告与被告签订的《项目合同书》、《项目补充协议书》；证明原告与被告之间租赁合同关系的事实和内容。2．江苏润发食品有限公司情况说明书、江苏润发食品有限公司不动产权证书、原告与江苏润发食品有限公司签订的《房屋租赁合同》；证明原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效。3．被告缴纳保证金凭据；证明原告与被告的租赁合同已经生效。4．原告向江苏润发食品有限公司支付租金明细；证明原告因与被告合同目的落空，而实际支付租金遭受的损失。5．被告房屋现有使用状况照片；证明被告没有按照合同约定履行义务。被告的质证意见：对证据1即《项目合同书》、《项目补充协议书》的真实性没有异议，但是《项目补充协议书》已经对租赁面积和租赁期限进行了变更。对证据2的真实性没有异议，但与本案无关。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无法认定，但与本案无关联性。对证据5的真实性无异议，但对证明目的不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．对原、被告争议的案涉《房屋租赁合同》约定的内容及履行事实的认定 2018年1月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《项目合同书》一份，合同约定：乙方在甲方智能装备制造产业园注册成立新公司，兴办装备制造业工业项目。乙方租用的厂房，坐落在（原万卓平板电脑院内），租用精装修厂房面积约10000㎡，用途为生产经营和办公。合同签订后10日内，乙方缴纳50万元租赁保证金给厂房出租企业。租期为三年，即从2018年1月10日起至2021年1月10日止（以实际交付时间为准，租赁期限不得少于三年，不足三年以三年计算）。厂房租金按10元/月×㎡。同时，合同还约定了在原告达到一定的税收要求后，进行租金免除的优惠政策。合同签订后，被告依约缴纳给原告租赁保证金50万元。在合同履行过程中，被告未达到合同约定的租金免除标准。 2019年11月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《项目补充协议书》，协议书约定：鉴于乙方未按双方于2018年1月1日签订协议条款履约，现在原协议基础上制定此补充条款：1．乙方租赁的厂房仍位于西侧（原万卓平板电脑院内），租赁面积从2019年10月1日起变更为约3300㎡，用途为生产经营和办公。租赁期限为2019年10月1日起至2020年9月30日止（租赁期限不得少于1年，不足一年的以一年计算）。厂房租金按10元/月×㎡。2020年5月15日，被告向原告申请减免2020年1月1日至2020年6月30日期间6个月的房租。2020年10月21日，被告向原告发出《关于厂房归还的确认函》，将承租的厂房交还给原告，并要求与原告商议房租支付方案未果。2021年2月5日，原告诉至本院。庭审中，原告与被告就租金计算的截止时间经协商达成一致，双方确认租金计算至2020年10月21日止。此外，原告同意被告用缴纳的保证金50万元冲抵所欠房屋租金。 2．对原、被告争议的案涉其他相关事实的认定 案涉的出租厂房坐落在淮安经济开发区，不动产权证号苏（2017）淮安区不动产权第0002442号，权利人为江苏润发食品有限公司。2017年7月1日，江苏润发食品有限公司将该厂房租赁给本案原告使用，租赁期限2017年7月1日起至2020年12月31日止。案涉厂房所有权人江苏润发食品有限公司同意本案原告转租。 本院认为，本案原、被告争议的焦点：案涉《项目合同书》、《项目补充协议书》是否应予解除问题；被告支付原告租金数额问题。 关于原、被告签订的案涉《项目合同书》及《项目补充协议书》是否应予解除问题。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订的《项目合同书》、《项目补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照《项目补充协议书》的约定，《项目合同书》约定租赁期限已变更为：2019年10月1日起至2020年9月30日止（租赁期限不得少于1年，不足一年的以一年计算）。2020年9月30日以后，被告仍然占用案涉厂房。按《项目补充协议书》约定的租赁期限于2020年9月30日届满后，被告继续占用租赁厂房，原告没有提出异议，故原告与被告之间的原租赁合同应当认定为继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，2020年9月30日之后，原告与被告可以随时解除该不定期租赁合同。庭审中，被告主张其于2020年10月21日已将案涉厂房返还给原告，合同已经解除。原告现诉讼请求解除合同，但未否认被告已经返还了案涉厂房，并同意房屋租金计算至2020年10月21日。对此，原、被告签订的《项目合同书》及《项目补充协议书》实际上双方已经于2020年10月21日解除，原告现再诉讼主张解除已无必要，故对原告要求解除《项目合同书》、《项目补充协议书》的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告应当支付原告租金的数额问题。《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告将案涉出租房屋交付给被告使用，被告也实际使用了案涉租赁物，需按照租赁合同的约定支付租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《项目合同书》约定，被告租用的为精装修厂房，租赁期限以实际交付时间为准。原告主张租金从2018年1月10日起计算，但并未提供充分的证据证明案涉厂房已于2018年1月10日装修好并交付给被告使用，因此，应当由原告对此承担举证不利的后果。据此，对被告主张案涉厂房实际于2019年2月15日装修完毕并交付使用的抗辩，本院予以采纳。按原、被告签订的《项目合同书》约定，被告租赁的面积为约10000m2，租金按10元/月/m2，被告在2019年2月15日至2019年9月30日期间应付原告的租金为75万元（10000m2×10元/月/m2×7.5个月）。按照原、被告签订的《项目补充协议书》约定，租赁房屋面积从2019年10月1日至2010年10月21日变更为3300m2，租金按10元/月/m2，被告应支付原告租金为41.8万元[（3300m2×10元/月/m2×12个月）+（3300m2×10元/月/m2×1个月÷30天/月×20天）]。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、国家发展改革委等8部门联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，结合本区疫情防控期间的实际情况，酌情减免被告3个月案涉房屋租金即9.9万元（3300m2×10元/月/m2×3个月）。被告应当支付原告案涉房屋租金106.9万元（75万元+41.8万元－9.9万元），扣除被告已缴纳原告的保证金50万元冲抵应付租金后，被告还应当支付原告案涉房屋租金56.9万元。 综上所述，对原告要求被告给付案涉房屋租金56.9万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下: 一、被告江苏小锶智能科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏淮安经济开发区管理委员会案涉租赁房屋租金56.9万元； 二、驳回原告江苏淮安经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26848元（原告已预交26848元），由原告江苏淮安经济开发区管理委员会负担17358元，被告江苏小锶智能科技有限公司负担9490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××75）。 审 判 长  杨才国 人民陪审员  杨小云 人民陪审员  王 绚 二〇二一年六月三日 法官 助理  翟 琪 书 记 员  朱俊宇 附页：裁决所依据的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。