新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终1583号上诉人（原审被告）：新疆博格达置业投资有限公司，住所地：昌吉回族自治州昌吉市宁边西路*号。法定代表人：黎功能，该公司董事长。委托诉讼代理人：安红英，新疆同创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段新梅，女，1980年11月20日出生，现住昌吉回族自治州昌吉市。上诉人新疆博格达置业投资有限公司因与被上诉人段新梅商品房预售合同纠纷一案,不服昌吉市人民法院(2016)新2301民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案并依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理，上诉人新疆博格达置业投资有限公司的委托诉讼代理人安红英，被上诉人段新梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新疆博格达置业投资有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五、六项并改判驳回被上诉人的以上诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人在2015年11月23日已经通知被上诉人办理入住，被上诉人因为自己的原因没有办理，即便被上诉人要求解除合同，因此产生的相关利息损失也不应当由上诉人承担。其次，一审法院认定的被上诉人的损失不当，双方签订的商品房买卖合同中对上诉人延期交房明确约定了违约金的计算标准，该违约金数额与被上诉人的实际损失是相当的。利息损失与租金损失被上诉人只能主张一项，被上诉人提前还款的利息损失不应由上诉人承担。公证费是支付给公正部门的费用，故不应由上诉人承担。段新梅辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。段新梅向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已支付购房款738304.5元，违约赔偿原告各项实际损失129816.84元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月25日，原告段新梅与被告新疆博格达置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于昌吉市XX区1丘12栋第11-2-702室房屋一套，建筑面积169.70平方米，房屋总价款为697830.20元。付款方式为签订合同之日原告支付首付款209830.20元，剩余房款488000元办理银行按揭贷款。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2015年5月30日前，由出卖人提供《建设工程竣工验收监督申请书》作为商品房交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年12月19日支付房屋首付款209830.20元，2014年2月27日以银行按揭方式向被告支付剩余房款488000元，2013年12月18日，原告交纳保险费12272元。原告于2013年12月24日向被告缴纳印花税、抵押登记费、办理土地证费、产证登记费、制图费、房屋权属登记费合计286元。自2014年2月5日起，原告按时向银行偿还贷款本息，截止2015年3月13日，原告一次性将剩余按揭贷款全部偿还完毕，原告向银行偿还贷款本息合计528474.30元。2015年2月16日，原告与李晓平签订租房合同一份，由原告租住李晓平所有的位于昌吉市蓝山国际2号楼2单元1101室房屋，租房期限为2015年3月1日至2016年3月1日，年租金为6000元，原告以此主张自2015年5月30日至2016年3月30日期间共10个月的租金损失。因被告未能在合同约定的2015年5月30日前向原告交付房屋，原告于2016年1月6日以公证送达的方式向被告送达“解除合同通知书”一份，通知被告：解除双方于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》，要求被告在接到通知书之日30日内退还已付的购房款及利息，并按合同约定承担违约责任。为此，原告支出公证费用600元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定被告应于2015年5月30日前将房屋交付原告，逾期交房超过180日，原告有权解除合同。被告辩解因存在国家政策调整等非被告所能控制因素导致不能按时交房，按合同约定，被告可据实延期交房。被告还辩解2015年11月23日已向原告通知交付房屋，房屋竣工验收的资料已交到质检部门备案。原审法院认为，被告提交的建设工程竣工验收监督申请书系被告单方出具且并无落款时间，且被告在庭审中未能提交该房屋的验收资料，该房屋不具备双方约定的交付条件。即使存在据实延期的情形，截止2016年1月5日原告向被告送达解除合同通知书时，被告未向原告交付房屋期限已过180日，故原审法院对被告的辩解理由不予采信。原告向被告送达解除合同通知书，双方约定的解除合同的条件成就，被告收到通知书未在3个月内提出异议，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》于解除合同通知书送达之日起解除。依照合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对于原告要求被告退还购房款738304.5元的诉讼请求，被告仅认可收到原告交纳购房款697830.20元。原审法院认为，合同中约定的房屋总价款为697830.20元，原告在解除合同通知书中也认可购房价款为697830.20元，被告向原告出具的发票金额亦为697830.20元，故原告要求被告返还购房款738304.50元无事实依据，被告应返还原告购房款697830.20元；原告认为根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项的约定按已付款的2%向原告支付违约金不足以弥补损失，故要求被告承担的实际损失包括首付款209830.20元及银行按揭贷款488000元的利息损失，办理产权证的相关税费，房屋租金损失及交纳的保险费。对原告要求被告赔偿的利息损失，原审法院认为，原告所诉首付款利息损失是首付款产生的孳息，利率应按银行同期贷款利率计算，故首付款的利息为22425.6元（209830.20元×年利率4.75%÷12个月×27个月）。对于原告主张的银行按揭贷款488000元的利息损失，原审法院认为，截止2015年3月13日，原告将剩余按揭贷款全部偿还完毕，原告向银行偿还贷款本息合计528474.30元，原告偿还的银行按揭贷款利息40474.3元系原告的实际损失，被告应赔偿给原告。关于原告要求被告赔偿代收印花税、抵押登记费、办理土地证费、产证登记费、制图费、房屋权属登记费合计286元，此费用系被告代收，原告实际支出的费用，商品房买卖合同解除后，被告应予返还。关于房屋租金损失5000元及向被告送达解除通知时支出公证费600元，原审法院认为，此费用系原告实际支出的费用，属商品房买卖合同解除后给原告造成的实际损失，商品房买卖合同解除后被告应予赔偿；关于原告要求被告赔偿的保险费12272元的诉讼请求，原审法院认为，该费用系由原告向案外人保险公司所交纳，该费用在合同解除后，原告可向保险公司退还部分，当事人可另案处理。遂判决，一、原告段新梅与被告新疆博格达置业投资有限公司于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》自2016年1月5日解除；二、被告新疆博格达置业投资有限公司返还原告段新梅购房款697830.20元；三、被告新疆博格达置业投资有限公司赔偿原告段新梅购房首付款利息损失22425.6元，银行按揭贷款利息损失40474.3元；四、被告新疆博格达置业投资有限公司返还原告段新梅代收的手续费用286元；五、被告新疆博格达置业投资有限公司赔偿原告段新梅房屋租金损失5000元；六、被告新疆博格达置业投资有限公司赔偿原告段新梅公证费600元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，因上诉人未按照合同约定履行交房义务导致合同解除，被上诉人有权依法向上诉人主张赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第壹佰零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中被上诉人段新梅缴纳的手续费286元由上诉人代收，合同解除后，上诉人应当予以返还。关于租金损失5000元以及送达解除通知的公证费600元，属于上诉人违约，导致被上诉人不能按期接收房屋而产生的费用，原审认定为被上诉人的实际损失并无不当。关于首付款利息22425.6元，系首付款产生的孳息，合同解除后，上诉人应当返还。关于银行按揭贷款利息40474.3元，虽然被上诉人段新梅提前还款产生了该费用，但其是为了履行《商品房买卖合同》的付款义务而办理按揭贷款，且被上诉人与银行的贷款合同并不禁止被上诉人的提前还款行为，因此该按揭贷款利息系被上诉人的实际损失。以上款项均系因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，被上诉人有权要求上诉人进行赔偿，双方在合同中约定的违约金显然不足以弥补被上诉人的损失，故上诉人以双方约定了违约金为由拒绝支付以上款项本院不予支持。综上，上诉人新疆博格达置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1520元，由上诉人新疆博格达置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李红霞代理审判员  杨 敏代理审判员  蒲婷婷二〇一六年十一月二十一日书 记 员  陈 哲