上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初16776号原告(反诉被告)：上海静安绍英进修学校，住所地上海市静安区。法定代表人：郁光星，理事长。委托诉讼代理人：刘斌，上海至合律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海霞锦实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郁敏珺，执行董事。被告(反诉原告)：上海锦和商业经营管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁敏珺，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告上海静安绍英进修学校(以下简称绍英学校)与被告上海霞锦实业有限公司(以下简称霞锦公司)、上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称锦和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告霞锦公司、锦和公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘斌及两被告的委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绍英学校向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间房屋租赁合同；2.判令两被告退还2020年1月24日至3月15日期间的房屋租金33,410.52元，并免除合同解除之日前的房屋租金；3、判令两被告返还房屋租赁保证金、能源押金、物业管理费押金69,052.51元。事实和理由：原告为在徐汇区设立教育培训机构，2017年12月20日，原告与两被告订立房屋租赁合同，双方约定将徐汇区襄阳南路XXX号XXX单元,面积为142.78平方米的房屋出租给原告作为教育培训和办公场地使用，双方合同就租赁期限、租金、保证金、支付方式等进行了约定。原告按约向被告支付了各项保证金和押金合计69,052.51元，并按约支付了租金及物业管理费。2020年1月底因新冠疫情，上海市人民政府在1月24日正式发布了重大突发公共卫生事件一级应急响应的公告,各类培训机构和学校停课。原告也无法开展教育培训工作。原告在2020年2月底向两被告致函要求免除租金,但两被告不同意。原告即在3月底向被告要求因为发生了不可抗力的重大疫情事件解除房屋租赁合同。但两被告要求原告承担违约责任,租赁保证金和物业管理费及能源费押金不予退还。并且要求原告承担办理营业执照登记手续期间每平方米每天30元的占用费。原告表示不同意。此后两被告同意原告先退还所租的房屋,将钥匙交给物业管理公司。原告即于2020年4月7日将房屋钥匙交给了物业管理公司，嗣后原告要求两被告退还各项保证金和押金及2020年1月24日至3月15日止的租金,而两被告却多方托词,不愿退还。故向法院起诉，要求判如所请。霞锦公司、锦和公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不享有解约权。不同意返还租金，原告应该支付至合同解除日的所有租金。不同意返还保证金和押金，原告还有未付费用，款项冲抵后，没有剩余了。原告租赁房屋用于办公，不涉及公众聚集和线下培训的问题，疫情不影响原告使用该房屋，原告的线下培训可能有影响，但是疫情对线上培训的收入是有促进的，原告没有举证证明其营业收入收到明显影响，故履行合同没有障碍。疫情没有导致原告不能付款，原告可以选择各种付款方式。原告的付款能力属于商业风险，本案不适用不可抗力。并且不可抗力仅可免除违约责任，不能免除付款义务，原告一直占用房屋，对被告也不公平，故不应支持原告诉请。霞锦公司、锦和公司提出反诉诉请：1.判令原、被告的房屋租赁合同于2020年8月12日解除；2.判令绍英学校向霞锦公司支付2020年3月16日至2020年8月12日期间欠付的租金103，235.28元及自2020年2月26日起算至租金实际支付日止的滞纳金(计算至2020年8月12日止为29,282.58元，自2020年8月13日起按103,235.28元为基数，按每日千分之三计算)；3.判令绍英学校向霞锦公司支付2020年3月1日至2020年8月12日物业管理费16,945.05元及自2020年5月16日起算至物业费实际支付日止的滞纳金(计算至2020年8月12日止为641.85元，自2020年8月13日起按16945.05元为基数，按每日千分之一计算)；4.判令绍英学校向霞锦公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的电费584.4元及自2020年6月16日起算至电费实际支付日止的滞纳金(计算至2020年8月12日止为31.81元，自2020年8月13日起按548.4元为基数，按每日千分之一计算)；5.判令绍英学校向霞锦公司支付免租期租金人民币59003.83元；6.判令绍英学校向霞锦公司、锦和公司支付违约金58629.03元；7.判令绍英学校向锦和公司交还上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX单元房屋，并向锦和公司支付房屋占用使用费(自2020年8月13日起算至实际交还日止，按照每日每平方米30元计算)。事实和理由：2017年12月20日，绍英学校与霞锦公司、锦和公司订立房屋租赁合同，双方约定霞锦公司将徐汇区襄阳南路XXX号XXX单元,面积为142.78平方米的房屋出租给绍英学校，合同约定了租期、租金、支付方式及违约责任等，合同签订后锦和公司将房屋交付给绍英学校，但绍英学校一直未支付自2020年3月16日起的租金、自2020年3月1日起的物业管理费和自2020年1月1日起的水电费，故向法院提起反诉，要求判如所请。绍英学校辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方合同应当在我们3月24日发出解除函之后就解除了，合同解除的理由是不可抗力。双方互不承担违约责任。租金、水电费、物业费已经支付至2020年3月15日，不存在要将租金支付至8月12日。事实上，对方在2020年4月份就对外重新招租，早就将租赁房屋出租给别的企业使用，因此应当驳回全部反诉诉请。如果认定反诉被告违约，我们认为反诉原告主张的违约金过高，反诉被告早就通知要求解除合同了。本院经审理认定事实如下：上海市襄阳南路XXX号XXX室房屋(建筑面积142.78平方米、用途办公，以下简称涉案房屋)产权人为霞锦公司。2017年12月20日，霞锦公司(出租方，甲方)与绍英学校(承租方，乙方)、锦和公司(管理方、丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限从2018年4月20日起至2021年4月30日止。4-1月租金19,543.01元，房屋租金自第三年起递增10%，即2020年4月20日至2021年4月30日租金为每月21,497.31元。甲方给予乙方装修期2018年1月20日至2018年4月19日，装修期内不计算租金和租期。4-2该房屋租金采取先付后用的方式,即：乙方须在2018年1月20日前向甲方支付2018年4月20日至2018年5月31日的首期租金人民币26,610.62元,其后每一月为一个付款周期,各个付款周期应付的租金,乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金,否则视为逾期支付。所述日期恰逢法定休假日的,则相应顺延。如乙方逾期支付的,每逾期一日,则乙方须按逾期支付租金的3‰支付滞纳金。如支付的第一个月租金对应的期间结束后首日(含首日)起至当月(日历月)最后一日(含该日)止不足一个日历月,或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁日不足一个日历月的,根据上述第4-1条规定,该月份租金应按日租金标准与该月内实际租赁天数计租面积的乘积计算。5-1乙方应向甲方支付保证金58,629.03元、能源押金1000元和物业管理费押金9423.48元，租赁关系终止时,甲方收取的保证金、能源押金和物业管理费押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,在乙方没有违约行为,并按照第七条相关约定归还该房屋并办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)30日内,甲方应将保证金、能源押金和物业管理费押金全额或余额(如有)返还给乙方,不计利息。7-1租赁期满,丙方有权收回该房屋。除丙方书面同意乙方续租或另有约定外,乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17：00之前返还该房屋,未经丙方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按：30元/平方米向丙方支付该房屋占用使用费。10-2甲、乙、丙三方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按第一年月租金的叁倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过十五日的。11-11若因乙方违约导致丙方解除合同,乙方应根据合同支付租金、公用事业费、违约金、滞纳金(资金占用费,甲方出具收据)、损害赔偿金等,且乙方丧失装修期和免租期内的租金减免优惠,须按本合同第4-1条约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金。2017年12月15日，绍英学校向霞锦公司支付押金58,629.03元，能源押金1000元，物业押金9423.48元，霞锦公司出具了相应收据。2017年12月29日，锦和公司向绍英学校交付涉案房屋。绍英学校通过其关联公司上海绍瑛培训学校有限公司(以下简称绍瑛公司)向霞锦公司支付租金至2020年3月15日。2020年2月，案外人绍瑛公司向霞锦公司发送相关函件，表示因疫情影响培训业务全面停止，希望减免部分租金。2020年3月18日，锦和公司向绍英学校发送催款通知书，要求支付209室房屋3月租金及滞纳金。2020年3月24日，绍瑛公司向霞锦公司发送函件，要求于2020年3月13日提前终止租赁合同。2020年5月，霞锦公司向绍英学校发送房屋租赁合同解除通知函，主要内容为因绍英学校欠付租金，按照合同第十条第10-2款第四项约定，霞锦公司通知于2020年5月9日解除合同，要求于2020年5月16日之前向我方支付欠付租金、物业管理费、滞纳金、违约金等共计119,029.94元及水电费，并将房屋返还。另查明，绍瑛公司同时向霞锦公司、锦和公司承租涉案房屋隔壁209室房屋用于经营。该公司亦就209室房屋另案起诉霞锦公司及锦和公司[案号(2020)沪0104民初20651号]。庭审中，绍英学校表示其已经于2020年4月7日搬离涉案房屋将房屋钥匙交给物业公司，并提供了物业公司出具的收条。被告不予认可，原告将钥匙交给案外人并不能视为交还房屋，并且房屋内还留有原告物品。审理中,霞锦公司、锦和公司表示因原告于2020年8月26日当庭明确不需要房屋内物品，故被告已经将房屋收回，明确第七项诉讼请求为要求绍英学校向锦和公司支付房屋占用费自2020年8月13日至2020年8月26日共计59,967.60元。审理中，关于水电费和物业费，原告提供了转账凭证证明绍瑛公司于2020年4月12日向霞锦公司支付7675元(注明为二楼1-3月水电费)和6862.20元(注明为一楼1-3月电费、3-5月管理费)。被告对此发表意见认为收到该两笔款，同意抵充207室的2020年1-3月电费548.4元和209室2020年1-3月水电费7366.60元，抵充之后尚余6622.20元同意抵充原告拖欠的本案物业费。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有上海市房地产权证、租赁合同、解除合同通知函、支付凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。合同履行过程中,原告未按约支付租金,被告据此提出解除合同，具有合同依据，本院确认双方合同于2020年5月9日解除。被告要求确认双方合同于2020年8月12日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，承租人具有将房屋返还出租人的义务，原告主张其于2020年4月7日搬离涉案房屋，本院认为原告作为违约方不具有合同解除权，且其将钥匙交给案外人不能视为被告已收回房屋，而被告霞锦公司作为出租人在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内采取措施收回房屋，防止房屋长期空置，被告已于2020年5月9日发送解除通知，故本院酌情判定原告支付房屋使用费至2020年6月9日，对扩大的租金损失，本院不予支持。关于原告主张被告退还2020年1月24日至3月15日期间的房屋租金，本院认为，2020年1月24日至3月23日系本市重大突发公共卫生事件响应期间，因涉案房屋用于教育培训经营，疫情及防控措施对原告正常经营的确造成影响，基于公平原则及共克时艰、共担风险精神，综合考虑合同解除时间，本院酌情判决2020年1月24日至3月23日期间的租金由双方各半负担，即原告减免一个月租金。因霞锦公司为出租人，原告的租金也是支付给霞锦公司，故应由霞锦公司承担退还义务。但此期间之后，原告仍应按租金标准支付2020年3月16日至2020年6月9日的租金及房屋使用费(合同约定自2020年4月20日起月租金为21,497.31元)。基于上述疫情因素，原告未支付租金、物业费等系事出有因，故被告反诉主张租金、物业费、水电费的滞纳金以及高于租金标准的使用费，本院均不予支持，就合同解除违约金部分，原告提出过高的抗辩意见，由本院根据公平原则及实际情况酌情予以调整。关于被告反诉主张的电费和物业费，合同约定，合同期间产生的水电费、物业费等由承租人负担，因原告于2020年4月12日向霞锦公司又支付了相关费用，被告也同意在本案中进行抵扣，于法无悖，本院予以准许。因抵充后原告不再欠付电费，故电费548.40元本院不再支持。2020年3月1日至2020年5月9日之间的物业费7211.85元抵充6622.20元后，原告还应支付589.65元。关于被告反诉主张的免租期租金，具有合同依据，本院予以支持。但考虑疫情因素，结合双方合同履行程度及原告过错程度，本院酌情予以调整。合同解除后，相关押金被告霞锦公司应予以返还，原告要求锦和公司共同承担返还义务，无合同依据，本院不予支持。反诉原告撤回要求交还房屋的诉请，系当事人自行处分权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、上海静安绍英进修学校与上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司就上海市襄阳南路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；二、上海霞锦实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海静安绍英进修学校租金19,543.01元；三、上海霞锦实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海静安绍英进修学校租赁押金、能源押金、物业押金共计69,052.51元；四、上海静安绍英进修学校于本判决生效之日起十日内支付上海霞锦实业有限公司自2020年3月16日起至2020年5月9日止的租金36,248.27元；五、上海静安绍英进修学校于本判决生效之日起十日内支付上海霞锦实业有限公司物业管理费589.65元；六、上海静安绍英进修学校于本判决生效之日起十日内支付上海锦和商业经营管理股份有限公司自2020年5月10日起至2020年6月9日的房屋占有使用费21,497.31元；七、上海静安绍英进修学校于本判决生效之日起十日内支付上海霞锦实业有限公司免租期租金20,000元；八、上海静安绍英进修学校于本判决生效之日起十日内支付上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司违约金19,543.01元；九、驳回上海静安绍英进修学校的其余诉讼请求；十、驳回上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1175元，由上海静安绍英进修学校负担159元，上海霞锦实业有限公司负担1016元。反诉案件受理费2663元，由上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司负担1691元，上海静安绍英进修学校负担972元。保全费2020元，由上海霞锦实业有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司负担1283元，上海静安绍英进修学校负担737元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二一年二月二十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。