安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初2220号原告：徐超，男，1998年11月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区。委托诉讼代理人：徐百岗，男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区,系原告徐超之父亲；委托诉讼代理人：刘新华,安徽飞创律师事务所律师。被告：安徽省乾通房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县东升北路55号，统一社会信用代码913413215592005138；法定代表人：王厚君，该公司董事长；委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。原告徐超与被告安徽省乾通房地产开发有限公司（乾通房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐超的委托诉讼代理人徐百岗、刘新华、被告乾通房地产开发公司的委托诉讼代理人许贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付全部房款545416元的日万分之二的逾期交房违约金共计31852.29元（自2019年6月1日至2020年3月19日）；2、判令被告向原告支付全部房款545416元的日万分之一的逾期办证违约金共计4963.28元（自2020年6月19日至2020年9月9日）；以上合计36815.57元。3、判令被告为原告商品房存在的质量瑕疵承担维修义务；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年3月16日原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的砀山经济开发区领秀城小区38#楼1单元4层0402号商品房一套，面积126.12平方米，价款计545416元。2018年3月15日原告向被告缴纳首付款145416元。剩余40万元办理按揭贷款，合同约定，于2019年5月31日前向原告交付房屋。然被告逾期至2020年3月19日才向原告交付房屋，原告办理了收房手续缴纳了物业费、契税等。装修期间发现原告房屋存在质量瑕疵。虽然被告安排物业公司为原告制定了相关处理方案，但一直未予落实。根据合同第二十条约定，因被告原因已经超过90日没有为原告办理房屋所有权转移登记，其行为已经构成根本违约，直至原告曾提出解除合同后，被告才于2020年9月9日为原告办理不动产权登记证书。基于以上事实，被告应向原告承担逾期交房违约金、逾期办证违约金并应为原告商品房存在质量瑕疵承担维修义务。乾通房地产开发公司辩称，原告起诉被告赔偿逾期交房违约金、逾期办证违约金，没有任何事实与法律依据，被告房屋已经竣工验收合格，没有质量问题，原告请求被告承担维修义务无根据。本院经审理认定事实如下：乾通房地产开发公司系有限责任公司（自然人投资和控股），经营范围：房地产开发、经营。2018年3月16日，原告徐超与被告乾通房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买被告乾通房地产开发公司开发建设的砀山经济开发区领秀城小区38#楼1单元4层0402号商品房一套，建筑面积126.12平方米，房屋价款计545416元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定，关于逾期交付责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条约定，关于房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2018年3月15日，原告徐超向被告乾通房地产开发公司缴纳首付款145416元，剩余400000元在银行办理按揭贷款。2018年7月30日，乾通房地产开发公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）竣工，经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。2020年3月19日，乾通房地产开发公司向原告徐超交付房屋。2020年9月8日乾通房地产开发公司代替徐超交纳房屋买卖契税，2020年9月9日乾通房地产开发公司为徐超办理了房屋所有权证。原告接受被告交付房屋后，装修期间发现商品房存在质量瑕疵，并向有关部门进行投诉，物业管理部门为原告的房屋出具了维修方案。本院认为：原告徐超与被告乾通房地产开发公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制行规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。本案中，涉案合同签订后，徐超于2018年5月21日向乾通房地产开发公司支付了全部购房款项。乾通房地产开发公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）于2018年7月30日竣工，2018年9月30日经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。通常状况下，徐超在支付了全部购房款项后,乾通房地产开发公司应当按照约定时间向徐超交付房屋。《商品房买卖合同》第十一条一款第二项约定，乾通房地产开发公司应该在约定交房时间2019年5月31日前10日内向原告通知交房，但原告至今并没有收到交房的通知，被告提交的证人证言及交房流程并不能证明向原告履行了通知义务，且已经生效的宿州市中级人民法院（2021）皖13民终402号判决书认定乾通房地产开发公司存在逾期交房行为，因此，乾通房地产开发公司抗辩称，依据十一条第二项约定买受人未收到交付通知的，以合同约定的交房时间为办理交付手续的时间，被告不存在逾期交房行为，本院不予认定。被告应按照合同第十二条约定，向原告支付全部房款545416元的日万分之二的逾期交房违约金共计31852.29元﹝自2019年6月1日至2020年3月19日（545416元×2?/日×292日）﹞。关于逾期办理房屋所有权证被告应否承担违约金的问题。本案中，双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人主张出卖人承担违约责任。案已查明涉案房屋交房时间为2020年3月19日，办理房屋所有权证的实际时间为2020年9月9日，按合同约定办理房屋所有权证时间应为2020年6月19日前，因此该涉案房屋存在逾期办证的情形。被告辩称造成逾期办证的原因是原告未按照被告要求及时提供单身证明，导致被告无法在收取原告缴纳的契税时，及时交至税务部门，但被告并没有提供证据证明缴纳契税时需要提供单身证明的法律规定，且根据原告的身份信息证明在缴纳契税时原告不满22周岁，不达法定结婚年龄，足以证明其单身身份，在原告没有提供单身证明的情况下，被告于2020年9月8日仍然为原告缴纳了契税，被告的抗辩理由不能成立。造成原告不能及时办理房屋所有权转移登记，被告存在过错，应承担逾期办证的违约责任，即4472.41元﹝自2020年6月19日至2020年9月9日（545416元×1?/日×82日）﹞。关于被告应否就涉案商品房存在的质量瑕疵承担维修义务。被告辩称交付的商品房已经验收合格，不存在质量问题，但竣工验收报告仅能证明工程质量合格，符合交付条件，不能证明没有任何质量瑕疵。但原告提交的工程质量投诉意见书、维修方案，不能充分证明涉案房屋存在质量瑕疵。涉案房屋依据合同约定仍在保修期内，原告可在取得充分的房屋质量存在瑕疵的证据后，请求被告就房屋存在质量瑕疵承担维修义务。综上所述，徐超的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安徽省乾通房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内赔偿原告徐超逾期交房违约金31852.29元；二、被告安徽省乾通房地产开发有限公司自判决生效之日起10日内赔偿原告逾期办证违约金4963.28元；三、驳回原告徐超的其他诉讼请求。案件受理费360元，由被告安徽省乾通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王法中二〇二一年五月三十一日书记员  陈佳娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。