河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2711号原告：周自立，男，1970年2月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托代理人：周天秀，女，汉族，1961年1月9日出生，住河南省南阳市宛城区，系周自立的妻姐，代理权限：特别授权。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园**。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日出生，住河南省南阳市卧龙区，系公司员工，代理权限：特别授权。原告周自立与被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告周自立于2021年4月19日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年5月18日公开开庭对本案进行了审理。原告周自立的委托代理人周天秀、被告豪盛公司的委托代理人张伟、葛杨鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周自立诉称：于2015年5月20日原告与被告签订了《租赁(返租)协议书》，双方约定:原告将豪盛购物公园负一层598号商铺，商铺面积为7.29平方米，租赁给被告河南豪盛商贸有限公司，租金每月1736元；租赁期限十年（2015年8月20日至2025年8月20日)；租金按自然月支付，被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告在被告指定银行所开账户。商铺返租期间，原告享有收取本协议约定的租金的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付、原告、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。被告豪盛公司自2020年11月至今不再支付租金给原告；现欠原告至今租金5个月共计8680元。因在租赁合同有效期内，被告长期拖欠原告租金，不支付原告商铺租金，被告多次违背诚信，不守承诺，长期拖欠支付租金。被告早己无商业信誉、商业道德可言。强烈要求被告支付所欠租金及违约金。为维护原告的合法权益。特诉至贵院，请求贵院判如所请。诉讼请求：1、责令被告支付原告商铺合同期内租金及违约金，违约金自欠费之日起按未付租金金额的每日万分之二支付违约金至付清之日止，即从2020年11月计算5个月租金为8680元，违约金300元。2、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称：1、原告起诉金额过高，原合同约定的是按购房款的10%或11.5%返还购房，这实际上是当时售房的促销手段，并非真正符合市场的标准。2、原被告之间实际上属于委托合同关系，系各业主委托被告统一招商、经营。3、答辩人依法提起反诉，详见反诉状。原告周自立为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、租赁（返租）协议书。2、南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7113号民事判决书，南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5802号民事判决书，南阳市中级人民法院（2021）豫13民终825号民事判决书。对原告周自立所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：对租赁（返租）协议书，真实性不持异议，但是该协议显示的是委托关系，不是租赁关系，返租的是返还购房款的数额，而不是租金，因此不能作为计算租金标准使用。对一审二审判决书真实性无异议，判决书认定的事实持有异议，不能以该判决认定的返租款确定为租金数额。被告豪盛公司向本院提交证据如下：负一楼流行前线、万德隆同区域业主《委托租赁协议书》10份。证明事项：同区域业主与河南豪盛商贸有限公司之间签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右。而本案原告与被告之间目前诉讼涉及的委托租赁协议中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准。按照这一标准，明显背离市场规律。对被告豪盛公司所举证据，原告周自立发表质证意见为：这是豪盛公司与其他人签的合同，与我们无关，我们要求按照原合同执行。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2015年5月20日，原告周自立与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为598号，建筑面积为7.29平方米，实际支付价款为208355元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付商铺房屋购买款208355元。同日，原告周自立与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告周自立为豪盛购物公园负一层598号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为7.29平方米。原告周自立自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2015年8月20日起至2025年8月20日止，被告豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10%，即20836元租金给周自立，折合每月1736元，租金按自然月支付。被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告周自立在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告周自立享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告周自立。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。原告周自立、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告周自立支付房屋租金，原告周自立多次向我院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金。本院于2018年作出（2018）豫1302民初7113号民事判决：被告河南豪盛商贸有限公司支付原告周自立租金人民币45136元，并以月租金为基数，分别自逾期之日起按日万分之二计付违约金至付清之日止。于2020年作出（2020）豫1302民初5802号民事判决：被告河南豪盛商贸有限公司支付原告周自立自2019年8月20日起至2020年10月20日的房屋租金20832元及违约金，每笔租金的违约金以月租金1736元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。后被告豪盛公司不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2021年作出（2021）豫13民终825号民事判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决均已生效。另查明，在案件审理过程中，被告豪盛公司当庭提起反诉，反诉诉称“1、本案原、被告之间签订的不管是返租协议或是商铺委托统一经营管理协议书，其内容的本质都是委托协议。协议内容中也多次反复提及委托的意思表示。原告将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了被告。《民法典》第九百一十九条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第九百二十条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。依据上述规定可以看出，本案争议的所谓租赁合同，实际上符合委托法律关系的特征。2、被告公司属于物业管理公司的性质，自身没有销售或服务项目，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并进行物业管理，从这一点上看，被告也只能从事的是受托代理行为。3、被告向法庭提交的证据可以证实，被告向原告支付的收益金已经远远违背了市场规律，导致被告长期处于亏损状态，不得不进行垫资，被告已经无法完成被原告的委托事项，因此被告可以据此提出解除委托合同。4、《民法典》第九百三十三条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。据此，被告有权随时解除该协议书。5、被反诉人的在本诉中的诉讼请求过高，反诉人请求法院按照市场价格计算租金，驳回其过高部分4000元的诉讼请求。为此，反诉人特依法提起反诉，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉请求：依法解除反诉人与被反诉人于2015年8月20日签订的租赁协议。”本院认为，一、原告周自立与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。原告周自立与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告周自立履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告周自立要求被告豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“被告豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。”现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，被告豪盛公司应支付原告周自立租金，自2020年11月20日起，计算5个月，至2020年4月20日，每月为1736元，租金总额为8680元，每笔租金的违约金以月租金1736元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、关于被告豪盛公司的反诉请求，经审查，反诉基于的同一事实，在我院作出的（2020）豫1302民初5802号民事判决中已经处理，且已生效，被告豪盛公司本次提出反诉，系重复诉讼，故该反诉不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告周自立自2020年11月20日起至2021年4月20日的房屋租金8680元及违约金，每笔租金的违约金以月租金1736元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  刘琳波审判员  刘琳瑜二〇二一年五月二十四日书记员  张智雯