陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0802民初8652号原告李锦平，男，生于1969年7月26日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区，无固定职业，公民身份号码：61270XXXX907264811。被告王鑫，男，生于1985年7月12日，汉族，陕西省绥德县人，住榆林市榆阳区，无固定职业，公民身份号码：61272XXXX507127116。被告景贵浪，男，生于1989年9月11日，汉族，陕西省子洲县人，住榆林市榆阳区，无固定职业，公民身份号码：61273XXXX909112516。被告高成文，男，生于1987年3月11日，汉族，陕西省米脂县人，住榆林市榆阳区，无固定职业，公民身份号码：61272XXXX703111812。被告刘爱军，男，生于1973年10月2日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区，无固定职业，公民身份号码：61270XXXX310022216。原告李锦平与被告王鑫、景贵浪、高成文、刘爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法由审判员蔡伦适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告李锦平与被告王鑫、景贵浪、高成文、刘爱军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李锦平向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月29日签订的《XX路XX小区西门面房租赁合同》（以下简称租赁合同）及被告王鑫与景贵浪（霹雳火烧烤店）、高成文（黄焖鸡米饭）、刘爱军（佳乐金苑幼儿园）签订的房屋租赁合同，并返还房屋；2、判令被告王鑫支付拖欠原告2017年4月1日至2020年4月1日房屋租赁费33万元，并从2020年4月1日起按年租金50万元的标准支付返还房屋之日止占用房屋的租赁费；3、判令被告王鑫支付违约金人民币30万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月29日，原告李锦平与被告王鑫签订了《XX路XX小区西门面房租赁合同》，约定：被告租赁原告位于榆阳区东沙XX路XX小区西门面房一处（地上二层面积为1900平方米和院落），并对双方的权利义务、违约等条款进行了明确约定。合同签订后，被告共计支付租赁费用150万元，现被告拖欠租赁费用33万元，被告的行为构成严重违约，致使原告合同目的落空。依据合同第二条第一款第2、4项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠租金的（30日内不交的）；4、不得私自整体转租……”，原告请求法院判令解除原告与被告王鑫签订的租赁合同及被告王鑫与被告景贵浪、高成文、刘爱军签订的房屋租赁合同。合同第八条第一款第1项“如乙方不能按期交纳租金，逾期每日乙方赔偿甲方人民币壹万元整，30天为限，30天后甲方有权锁租赁物的门并终止合同”，请求法院判令被告王鑫承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。被告王鑫辨称：合同为2017年4月1日所签，但租赁费是从6月1日开始计算，因为原告给让了两个月装修时间。因为没有能力支付房租，2019年其与原告协商从2019年10月15日开始至2020年4月1日双方合伙共同经营火锅店，房租费双方各承担一半，在经营期间，原告吃饭挂账共计21800元。截止2020年4月1日欠原告租赁费32万元，但开店装修花费巨大，现在火锅店转让费应该也能转让20余万元，店里所有的设施给原告留下，折抵部分租赁费。被告景贵浪辩称：其经营的店是2019年转下的，2020年6月1日合同到期，之后的租赁费交付给了原告李锦平，并通知过王鑫，只是未和原告签订合同。因为其已重新装修且租赁费已经交付，故不同意返还房屋。被告高成文辩称：其与被告王鑫签订租赁合同至2020年6月1日，之后的租赁费直接交给了原告李锦平，交到了2021年的6月1日，房屋现在没办法返还，因为与原告形成了事实上的租赁合同关系，除非原告将租赁费退还，才同意返还房屋。被告刘爱军辩称：其所持的租赁合同是与原告李锦平、被告王鑫共同签订的，合同签订至2022年。2020年之前租赁费是交给王鑫和原告。2020年7月1日至2021年7月1日的租赁费交付给了原告，并告知了王鑫。如果要解除租赁合同，应当不能损害其利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：  1、被告王鑫提交的协议一份，原告对此有异议，认为虽然双方协商过合伙，但因最终双方都没有在协议书上签字，故不认可与王鑫有过合作。本院认为，原告对该协议虽有异议，但经庭后与双方核实，原告同意按协议约定的将合伙前所欠租赁费及合伙期间经营亏损费用的一半折抵被告王鑫所欠的租赁费，故对该证据的证明目的予以认定。2、2017年3月29日，原告李锦平与被告王鑫签订了《XX路XX小区西门面房租赁合同》（以下简称租赁合同），合同第一条约定，李锦平（甲方）将登记在王晓华名下的位于榆阳区东沙XX路XX小区西门面房一处租给王鑫（乙方）经营使用。租赁范围：地上二层面积为1900平方米和院落，不包括院内现有4间彩钢房。第二条租赁期限：租赁期共五年，甲方从2107年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年4月1日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：……2、拖欠租金30日内不交的；4、不得私自整体转租；……。第三条租金和租金交纳方式：1、甲乙双方议定前三年租金每年50万元，后两年租金根据租赁市场行情甲乙双方协商议定。2、第一年租金：签订合同首付10万元，下欠余款在甲方交付时一次性全部付清；以后每年度租金在上年度期满前一个月内一次性交清。第四条税费及其他费用承担：1、由乙方承担房屋租赁税和土地使用税；2、在租赁期内，水电气费均由乙方承担。第五条租赁期间的房屋修缮和装饰：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对承租房屋进行装饰，并且费用由乙方负责。2、租赁期内，房屋的修缮由乙方负责，费用由乙方承担。3、天然气开口费、暖气的安装材料及费用由乙方承担。4、消防材料及证件办理费用由乙方承担。5、甲方负责租赁房屋的门窗安装和一层房屋内墙墙体的砌护粉饰，并接入三项电表一块、二项电表一块、自来水上水管一条，费用均由甲方承担。第六条房屋租赁到期后的相关约定：1、乙方只能将经验使用的货架、商品、自有物品搬走及营业所需证照拿走。2、乙方因经营需接入的上下水、天然气、暖气、电线线路等设施和装修无条件交由甲方所有。第七条其它：1、乙方在租赁期间，必须爱护租赁物及设施、设备。若有损坏由乙方负责维修、赔偿；2、未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让；3、租赁期间，乙方不得改变租赁物的结构或新增任何建筑，确因经营需要，必须事先征得甲方同意，所需全部费用由乙方承担。合同期满后，乙方新增建筑物无偿交付甲方所有；……第八条违约责任：1、如乙方不能按期交纳租金，逾期每日乙方赔付甲方人民币壹万元整，30天为限，30天后甲方有权锁租赁物的门并终止合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告王鑫在上述房屋除用于自己经营火锅店外，将下剩房屋向外转租。截止2020年4月1日，被告王鑫欠原告32万元租赁费未支付。因被告王鑫逾期不交纳房租，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋系案外人王晓华所有，经与王晓华核实该房屋一直由原告李锦平代为管理。原告李锦平与被告王鑫在2019年10月15日至2020年4月1日期间，双方曾口头协商合伙经营火锅店。现原告同意按被告王鑫主张的将2020年4月1日之前下欠的32万元租赁费以及合伙期间经营损失31226元的一半即175613元折抵被告王鑫所欠的租赁费。同时愿意将其在该火锅店挂账的21800元折抵被告王鑫所欠租赁费。对于原告李锦平从火锅店前台取走的4000元，经双方庭后协商，作为被告王鑫支付原告李锦平小舅子张磊在前台工作期间的工资，不予折抵所欠租赁费。另合同中约定的年租金50万元，其中有被告高成文经营的黄焖鸡饭馆每年租赁费56000元、景贵浪经营的烧烤店每年租赁费12万元、刘爱军经营的幼儿园每年租赁费21万元，被告王鑫经营火锅店每年租赁费114000元。被告高成文、景贵浪、刘爱军作为转租方已分别将2020年度各自租赁费直接交由原告李锦平收取，现租赁期限均未到期。本院认为，原告李锦平与被告王鑫签订的房屋租赁合同，意思表示真实，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”及该法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，由于被告王鑫未能按照合同约定履行按期全额支付房屋租赁费，构成严重违约，原告有权依据合同约定解除合同。故原告诉请解除原、被告2017年3月29日签订的房屋租赁合同，有必要的事实及法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案租赁合同中的相关争议发生在民法典实施前，属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故本案租赁合同解除后的法律后果，仍应当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判。但对于合同解除时间，民法典进行了专门的规定，即《民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定：“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。本案被告王鑫违反合同约定，长期拖欠租金，原告李锦平未提供证据证明已通知被告王鑫解除合同，直接起诉要求解除其与王鑫之间的《租赁合同》，应适用民法典的规定进行处理。被告王鑫于2020年11月18日收到起诉状副本，故双方《租赁合同》应予2020年11月18日解除。租赁合同合同解除后，被告王鑫应及时向原告返还租赁物并支付拖欠的房租，但因被告景贵浪、高成文、刘爱军已将各自从被告王鑫处转租的房屋租赁费实际交由原告李锦平，上述三被告与原告李锦平形成事实上的租赁合同关系，故三被告在租赁期限内无需返还租赁房屋，租赁期满后可与原告另行签订书面租赁合同。被告王鑫在合同解除后需将其经营的火锅店所涉房屋向原告予以返还。原告主张被告王鑫向原告支付从2017年4月1日至2020年4月1日所欠的租赁费33万元，因双方庭后已对该费用重新核对确认为32万元，且原告同意将2020年4月1日之前下欠的32万元租赁费以及合伙期间经营损失31226元的一半即175613元折抵被告王鑫所欠的租赁费。同时愿意将其在该火锅店挂账的21800元折抵被告王鑫所欠租赁费，故被告王鑫应向原告支付截止2020年4月1日下欠的租赁费122587元，以及从2020年4月2日起至2020年11月18日止的租赁费71253元，并承担从2020年11月19日起至其所经营的火锅店所涉租赁房屋返还之日止按照年租金114000元计算的房屋占用费。原告主张被告王鑫应向其支付违约金30万元，经查，原告并未提供证据证明因被告王鑫未付租金所造成的实际损失，但被告迟延支付租赁费构成违约是事实，因双方约定的违约金明显高于原告的实际损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照合同解除前被告王鑫欠付租赁费193840元的10%计算违约金，即19384元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下： 一、原告李锦平与被告王鑫签订《XX路XX小区西门面房租赁合同》有效，于2020年11月18日予以解除。二、本判决生效之日十日内，被告王鑫向原告李锦平返还位于榆阳区东沙XX路XX小区西门面房的其所经营的火锅店所占用的租赁房屋。三、本判决生效之日十日内，被告王鑫向原告李锦平支付2020年4月1日前下欠的租赁费122587元以及2020年4月2日起至2020年11月18日止的租赁费71253元，并承担从2020年11月19日起至其所经营的火锅店所涉租赁房屋返还之日止，按年租金114000元计算的房屋占用费。四、本判决生效之日十日内，被告王鑫向原告李锦平支付违约金19384元。五、驳回原告李锦平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告王鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  （此页无正文）   审 判 员  蔡  伦   二〇二一年二月十日 书 记 员  马  宁     1