大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初119号原告大连双兴商品城有限公司，统一社会信用代码：91210200711364898R，住所地大连市西岗区兴业街**。法定代表人丛贵昌，该公司董事长。委托代理人陈静，北京市中伦文德（大连）律师事务所律师。委托代理人孟庆东，男，1986年3月7日生，满族，该公司职员，住大连市西岗区。被告刘德惠，女，1975年4月7日生，汉族，大连德惠源商贸有限公司总经理，住大连市金州区。现被羁押。被告邓国强，男，1964年6月3日生，汉族，大连大菜市商贸有限公司总经理，住山东省聊城市东昌府区。现被羁押。被告大连大菜市商贸有限公司，统一社会信用代码：912102037599248741，住所地大连市西岗区双兴街**。法定代表人邓国强，该公司总经理。原告大连双兴商品城有限公司与被告刘德惠、邓国强、大连大菜市商贸有限公司（以下简称“大菜市公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）辽0203民初4736号民事判决，原告大连双兴商品城有限公司不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）辽02民终6986号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初4736号民事判决，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告大连双兴商品城有限公司委托代理人陈静、孟庆东、被告刘德惠、被告邓国强暨被告大菜市公司法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连双兴商品城有限公司诉称，2015年5月14日，原告与被告刘德惠签订了《场地租赁合同》，被告刘德惠承租了原告所有的位于西岗区菜市街二区水产厅内场地（不包含北侧1-12号摊位）及厅外东西两侧共12个门头房（不含厅外8米道摊位或场地）。租期自2015年6月1日至2021年5月31日。租金付款方式为“按年度交付，乙方需在合同签订之日向甲方一次性付清第一年度租金，以后各期租金乙方需在当期租赁起始日之30日前一次性向甲方付清”。被告并未按照合同约定付款，在原告多次催缴后，被告至今仍拖欠2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金1700000元，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金4800000元，合计6500000元。2019年6月29日，经原告与被告刘德惠协商，被告刘德惠向原告支付了2019年6月1日至2020年6月12日（2019年6月17日至2019年6月28日不计租）期间的租金。按合同约定，被告刘德惠应于2020年5月13日前向原告支付下一年度的租金，但被告刘德惠仍未按合同约定支付相关款项。2015年5月14日，被告邓国强给原告签署《担保函》一份，表示：本人已知晓原告与被告刘德惠签订的《场地租赁合同》的全部内容，以担保人身份提供无条件、不可撤销、连带责任担保。担保范围：租金、水电费、违约金、损失赔偿金等全部费用，以及原告为实现债权发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、拍卖费评估费等。保证期间：自本担保函签发之日起至主合同约定的租赁期限届满之后两年。被告大菜市公司也在担保人处加盖了公章。因此，被告邓国强、被告大菜市公司应当为被告刘德惠的给付承担连带责任。由于被告刘德惠的违约行为及合同实际履行情况，原告已于2020年6月14日解除合同并收回场地，被告刘德惠应将欠付租金支付给原告并向原告承担违约责任。被告邓国强、被告大菜市公司亦未履行保证责任。为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求依法判令：1、被告刘德惠向原告支付拖欠的租金6500000元；2、被告刘德惠自欠付租金之日起，以欠款数额为基数，按同期贷款利率上浮50%计算向原告支付违约金；3、被告邓国强、被告大菜市公司就被告刘德惠上述第1、第2项债务承担连带给付责任。被告刘德惠辩称，不同意原告的诉讼请求。当时丛贵昌租给我这个地的时候，这个地没有任何手续，只是一个消防通道，当时他告诉我有手续，但我建完了之后没有手续，所以不认可支付原告租金，合同是无效的。被告邓国强、被告大菜市公司辩称，不同意原告的诉讼请求。丛贵昌强迫我跟他签的担保手续，不是我的意思表示。经审理查明，2015年5月14日，原告(甲方)与被告刘德惠(乙方)签订了《场地租赁合同》，主要内容为：甲方将位于西岗区菜市街二区水产厅内场地(不包含北侧1-12号摊位)及厅外东西两侧共12个门头房(不含厅外8米道摊位或场地)出租给乙方，乙方租用场地从事干果及杂货经营活动。租赁期限自2015年6月1日至2021年5月31日，履约保证金50000元。租金标准：2015年6月1日至2016年5月31日为4500000元；2016年6月1日至2017年5月31日为4600000元；2017年6月1日至2018年5月31日为4700000元；2018年6月1日至2019年5月31日为4800000元；2019年6月1日至2020年5月31日为4900000元；2020年6月1日至2021年5月31日为5000000元。租金按年度交付，乙方需在合同签订之日向甲方一次性付清第一年度租金，以后各期租金乙方需在当期租赁起始日之30日前一次性向甲方付清。乙方拖欠甲方租金等任何费用，每迟延一日需支付欠付金额3‰的违约金；逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方需向甲方支付尚未履约的合同租金总额的30%作为违约金，如尚未履约的合同租金总额低于当年度租金总额，则乙方需向甲方支付当年度租金总额的30%作为违约赔偿，且已交的租金、保证金等全部费用甲方不予退还。仍不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿相应的损失。同时合同还约定，由于租赁标的水产大厅年久失修，为经营需要，甲方同意乙方进行整体改造；同时允许乙方增加二层作为经营区，所需全部建设改造费用及手续由乙方负责。同日，被告大菜市公司向原告出具《担保函》，承诺担保人愿意以拥有的个人资产承担连带保证责任。担保范围：主合同中约定的刘德惠应交纳的租金、水电费、违约金、损失赔偿金等全部费用，以及原告为实现债权发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、评估费等。保证期间：自本担保函签发之日起至主合同约定的租赁期限届满之后的两年。被告大菜市公司在担保人处加盖了公章，被告邓国强在代表人处签字。被告邓国强系被告大菜市公司法定代表人。租赁合同签订后，被告刘德惠交纳了履约保证金50000元及2015年6月1日至2017年5月31日的两年度租金。被告刘德惠租赁期间对原水产大厅进行了维修改造，并加建了二层。2017年6月6日，原告向被告刘德惠发出催款通知，被告刘德惠的工作人员阴玲艳在回执单上签字确认。该回执单的主要内容为：“3号门水产市场场地刘德惠，请你于2017年6月9日15：00前到招商部交纳2017-2018年度摊位租金4700000元整。逾期不交，商场将对你承租的摊位采取措施。已收到催款通知并了解详情。”庭审中，被告刘德惠认可阴玲艳系其聘用的案涉场地的经营管理人员。被告刘德惠于2017年6月8日交纳租金1000000元、2017年11月24日交纳租金500000元，2018年6月7日交纳租金500000元、2018年7月9日交纳租金500000元、2018年9月11日交纳租金500000元，合计交纳租金3000000元。2019年6月29日，原告与被告刘德惠联合向大菜市三号门水产厅业户发布公告，被告刘德惠承诺：为维护广大业户的合法权益，同意暂时按照与原告所签订的租赁合同，交纳2019年6月1日起至2020年6月12日止的租金4900000元（2019.6.17-6.28日不计算租金，因此相应顺延12天），于2019年7月3日中午12点前交纳。若不能按期足额交纳，将放弃承租该场地，交与原告。2019年6月16日被告刘德惠交纳租金500000元、2019年7月2日交纳租金2150000元、7月3日分别交纳租金2000000元、250000元，合计交纳租金4900000元。2020年5月14日，原告向被告刘德惠下达催款通知，催促被告尽快依约履行支付租金义务。该通知送达到被告刘德惠在大菜市。2020年6月14日，原告向大菜市三号门水产厅业户发布公告，告知按照合同和联合公告的约定，刘德惠已欠付租金超过10日，即日起原告依法解除双方租赁合同，收回场地。同日，原告向被告刘德惠发送解除合同通知，该通知送达到被告刘德惠在大菜市。案涉租赁的场地，原告已收回。另查，2015年9月1日，原告与大连市国土资源和房屋局签订《国有建设用地使用权租赁合同》，约定由原告承租兴业街9号宗地，租赁期限自2009年10月28日至2019年10月27日。2016年1月29日，原告取得案涉土地大国用(2016)第02003号《国有建设用地使用权证》，该土地使用权证中“地类（用途）”一栏为“批发零售用地”。再查，2002年大连市公安消防局出具大公消建验字[2002]第20001号建筑工程消防设计验收意见书，内容为：“大连双兴商品城有限公司：你单位于西岗菜市街新建大连双兴韩国服装城，经我局抽查验收，提出以下意见：经检查验收，建筑工程的设计和施工基本符合大公消建审字[1999]第20356号审核意见及《建筑设计防火规范》等有关消防技术标准要求，工程具备使用条件，验收合格。”2006年8月18日，大连市公安消防局出具大公消自验字[2006]第00132号建筑工程自动消防设施验收意见书，对双兴海鲜市场三号门二至四层通廊自动消防设施验收合格。本院所确认的上述事实，有场地租赁合同、担保函、中国农业银行业务回单、租金发票、催款回执单、国有建设用地使用权租赁合同、国有建设用地使用权证、租赁标的现场照片、建筑工程消防设计验收意见书、建筑工程自动消防设施验收意见书、客户收付款入账通知、水电费收据联、转账汇款回单凭证等证据及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告刘德惠签订的场地租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定的内容履行。被告刘德惠提出原告对租赁场地无合法的使用权，其出租的房屋也没有合法的规划和建设手续，主张案涉租赁合同无效。本案中，原告依法取得案涉场地使用权，土地用途为批发零售用地。原告将该场地水产大厅内的摊位及厅外东西两侧共12个门头房出租给被告刘德惠进行销售经营活动，不存在违反效力性强制性规定的情形，被告刘德惠的意见无事实及法律依据，本院不予采纳。原告将案涉场地交由被告刘德惠进行经营，被告刘德惠理应履行支付租金的义务，其未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。在合同履行期间，因被告刘德惠欠付租金已超过合同约定的期限，原告提出解除合同且于2020年6月14日通知被告刘德惠方案涉场地管理人员并收回案涉场地，双方合同已于2020年6月14日解除。原告主张被告刘德惠欠付2017年至2018年度租金1700000元、2018年至2019年度租金4800000元，合计6500000元。被告刘德惠不认可该数额，提出2017年至2018年度租金已付3600000元，2017年6月2日交纳的500000元、2018年4月18日交纳的100000元，合计600000元原告没有计算在内。原告认可收到该二笔款项，但提出该500000元系被告刘德惠替他人交纳的费用、100000元系被告刘德惠交纳的案涉场地的电费。根据原告提供的租金发票、催款回执单等证据，被告刘德惠于2017年6月2日向原告转款500000元后，其场地管理负责人阴玲艳于2017年6月6日签字确认欠付2017-2018年度租金4700000元，由此，原告提出该500000元款项与2017-2018年度租金无关的主张合理。根据原告提供的电费发票，结合双方租赁合同的约定，原告提出100000元系被告刘德惠交纳电费的意见具有合理性，且被告刘德惠亦未提供其已另行交纳了电费的证据，被告刘德惠的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。被告刘德惠欠付原告租金合计6500000元，原告要求被告刘德惠支付租金并自欠付之日起按同期贷款利率上浮50%支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。违约金以未付租金数额分段计息，其中以1700000元为基数，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；以6500000元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止，均按同期贷款利率上浮50%计付。以6500000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮50%计付。关于原告要求被告邓国强、被告大菜市公司就被告刘德惠的案涉债务承担连带给付责任一节，原告依据担保函，要求被告邓国强及被告大菜市公司承担连带保证责任，被告邓国强不认可，提出该担保函系因被原告强迫出具的。被告邓国强未提供证据加以证明，本院对其该意见不予采纳。担保函中，“担保人”处加盖的是被告大菜市公司的公章，被告邓国强仅在“代表”处签名，其代表公司出具担保函履行的是职务行为，担保人系被告大菜市公司而非被告邓国强，被告大菜市公司应对被告刘德惠就案涉合同欠付的租金及违约金承担连带清偿责任。故原告要求被告大菜市公司承担连带保证责任，有合同依据，本院予以支持；原告要求被告邓国强承担连带保证责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百七十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘德惠于本判决生效之日起十日内支付原告大连双兴商品城有限公司租金6500000元及违约金（违约金分段计算，以1700000元为基数，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；以6500000元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止，均按同期贷款利率上浮50%计付。以6500000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际付清日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮50%计付）。二、被告大连大菜市商贸有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告大连双兴商品城有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，财产保全费5000元，合计72800元（原告大连双兴商品城有限公司已预交），由原告大连双兴商品城有限公司负担3850元，被告刘德惠、被告大连大菜市商贸有限公司负担68950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  姚 江审 判 员  李 健审 判 员  张春艳二〇二一年二月五日法官助理  丛蓓蓓书 记 员  张 颖