淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1440号原告：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号淮安书城商务大厦12楼，统一社会信用代码91320802MA1MW8WD54。负责人：孙尔兵，职务总经理。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。被告：毛宇，男，汉族，1992年3月21日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：胡安明，江苏圣火律师事务所律师。原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司（以下简称：花漾城分公司）与被告毛宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行审理。原告花漾城分公司委托诉讼代理人张前，被告毛宇委托诉讼代理人胡安明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花漾城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、判令被告向原告支付租金、管理费共计141116元、迟延支付滞纳金按年利率19%标准计算（计13071元）、解除合同赔偿金35115元，共计189302元（租金、管理费、迟延支付滞纳金从2020年1月20日起计算至被告向原告返还商铺之日，暂计算至2021年3月20日）；3、判令被告清空花漾城B1-24、25、26号商铺中属于被告的物品，并将上述商铺恢复毛坯状后返还给原告；4、判令被告将所经营商铺的注册经营地址进行注销或变更；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费1000元、律师费7649元，由被告承担。事实和理由：2019年9月，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将花漾城B1-24/25/26号商铺出租给乙方经营巧手丫店铺。合同约定：租赁期限为2019年9月20日至2022年9月19日，月租金11705元/月，管理费3851元/月，乙方迟延支付租金、管理费等费用，应按未交纳部分，每天加付0.5%的滞纳金。乙方进场经营后，乙方要求解约或者因为乙方违反本合同第13条规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金。被告自2020年1月20日起未向原告交纳租金、管理费等，原告多次向被告追要，被告均不履行，为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告毛宇辩称：我方同意解除双方签订的租赁合同并同意支付停业期间的租金和管理费；延迟滞纳金标准过高，请求法院依法调整，我方同意按照LPR标准支付；不同意支付合同赔偿金；涉案房屋内的物品我方同意取回，我方一直要求拿走的，原告不同意；不同意将涉案房屋恢复毛坯，同意现状交付；同意双方在合同解除后，在涉案房屋地址注册的营业照进行经营商铺注销或变更；对诉讼费、保全费费用依法处理，保全保险费和律师费我方不同意承担。双方签订的合同是原告提供的格式合同，不允许我方提出修改意见。对于滞纳金约定和合同第十三条约定均属于原告利用格式条款加重被告负担，应依法认定无效。我方欠原告租金是因疫情影响导致经营困难，且与原告多次协商，最终双方未协商一致，请法庭酌情考虑。根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：2019年9月30日，原告花漾城分公司（甲方）与被告毛宇（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容：合同期间2019年9月20日至2022年9月19日；设施位置：淮安市师专路花漾城，开店铺号B1-24/25/26，租赁面积128.34平方米，电表1块；营业开始时间：2019年9月20日；营业内容：用途：生活配套，店铺名称：巧手丫；营业范围：儿童体验；主要营业项目：儿童互动手工；保证金：总额46668元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费）总额15556元（履行合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费）；预付方式：押一付三；租金：第一年（月租金11705元）第一年：月最低保证租金按照3元/日*租赁面积*30.4；第二年：月最低保证租金按照3元/日*租赁面积*30.4管理费；第一年：管理费30元/月/平方米，管理费3851元/月，年总额46212元；预付方式：押一付三；特别事项说明：首年租期第一季度（2019.9.20-2020.1.19）需缴纳租金23410元，需缴纳物业费11463元，合计34873元；乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约的请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据上一年度的平均月租金计算）以及相当于保证金数额的违约金，另外，应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失（具体金额甲方算定）；乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟，则每逾期一日，应当按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金；因为解约、期限届满等原因本合同终结时，乙方应当在合同解除或者期间届满之日将乙方所有物品全部搬离，费用乙方自行负担，除可移动物品、设备等搬离外，顶、地、墙、门等附着物不得破坏；乙方同意，如果乙方在合同解除或者期间届满之日不能完成返还的话，乙方的残留物品（商品、设备等）将被视为乙方抛弃物，甲方可以对之进行任意处分。在这种情况下，乙方同意负担甲方进行处分所需费用以及同意在不按期返还的情况下，每逾期一日按照上一年度平均月租金标准的0.5%向甲方支付违约金，甲方处分完毕之日，视为返还结束之日；本合同签署五个工作日，乙方应当向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分，乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金；乙方迟延支付租金、管理费、其他费用以及保证金等费用，应按未交纳部分，每天加付0.5%的滞纳金；乙方进场经营后，（1）乙方要求解约的……应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金，另外，应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失；因为解约、期限届满等原因原合同终结时，乙方应当在合同解除或届满之日起10日内将店铺恢复成甲方交付给乙方时的毛坯模样，费用由乙方自行承担。合同签订后，原告花漾城分公司将涉案商铺交付被告使用，被告开店铺名称为“巧手丫”。2020年8月25日，原告花漾城分公司向被告毛宇发出《律师函》一份，载明：“……您承租花漾城B1-24/25/26号商铺经营巧手丫，欠缴2020年1月20日至2020年10月19日租金40228元和管理费23102元，合计63330元。花漾城商管公司多次向您催讨，您至今未支付上述费用，您的行为已严重侵犯花漾城商管公司的合法权利。根据《租赁合同》第31项的约定，您迟延支付租费、管理费等费用，应按未交纳部分，每天加付0.5%的滞纳金。截止2020年8月21日，您欠缴租金和管理费的滞纳金为25615元……”另查，原告为本次诉讼委托江苏引航律师事务所律师参加诉讼，支付律师费7649元。截止庭审之日，被告毛宇共支付原告花漾城分公司以下款项：押金15556元；2019年10月15日支付租金23410元、物业费11463元（2019年9月20日至2020年1月29日）；2020年1月23日支付租金30000元（2020年1月20日至2020年4月19日）；2020年5月29日支付租金21253元、物业费6931元（2020年4月20日至2020年7月19日），之后未支付过租金及物业管理费等费用。庭审中，被告陈述其支付了2020年1月至6月期间的租金，从7月19日开始租金未支付，店铺于2021年2月19日开始不再经营。原告花漾城分公司陈述受到疫情影响已经减免被告毛宇36日租金13862元、管理费4622元，该笔扣减体现在2020年5月29日开具的票据中。原告花漾城分公司以被告毛宇未足额支付2020年1月20日至2020年4月19日期间租金、物业管理费以及未支付2020年7月20日起的租金、物业管理费为由，起诉至本院，引发本次诉讼。被告毛宇于2021年3月2日停止经营，于2021年4月5日通过微信明确表示放弃涉案房屋内所有物品的处置权，原告花漾城分公司接受涉案房屋。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《租赁合同》，该份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告花漾城分公司应该将房屋交付给被告毛宇使用，被告毛宇应该按约交付租金及物业管理费。后因被告毛宇迟延支付租金，且未被告于2021年4月5日明确表示放弃涉案商铺内剩余物品处置权，原告接受涉案房屋，双方于该日租赁关系解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。按照合同约定，被告应支付原告2020年1月20日至2021年4月5日期间的租金、管理费为226599元[（11705＋3851）元/月×14月17天]。被告毛宇已支付该期间租金和管理费合计58184元，该款应当予以扣除。考虑到案涉合同履行期间新冠××疫情爆发以及本市疫情防控实况，继续按原约定标准支付租金明显不公平，根据公平原则，本院对该期间的租金酌情减免两个月租金及管理费31112元[（11705+3851）元/月×2个月，包含原告自愿为被告免除的36天租金及管理费]。另因双方租赁合同解除，被告毛宇已缴纳15556元的押金亦应予以抵扣。综上，被告毛宇应当支付原告租金和管理费合计121747元，原告主张超出部分本院不予支持。双方合同约定：“乙方在返还后10日内，应将其以该开店铺位为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。”被告毛宇于2021年4月5日返还涉案商铺，其应于2021年4月15日前注销或变更注册地址或营业地址，但是被告毛宇至今未提交已经变更或注册的手续材料，原告要求被告毛宇将其经营的店铺的注册经营地址进行注销或变更，于约有据，本院予以支持。双方的租赁合同一方面约定“因为解约、期限届满等原因本合同终结时，乙方应当在合同解除或者期间届满之日将乙方所有物品全部搬离，费用乙方自行负担，除可移动物品、设备等搬离外，顶、地、墙、门等附着物不得破坏”，又约定“因为解约、期限届满等原因原合同终结时，乙方应当在合同解除或届满之日起10日内将店铺恢复成甲方交付给乙方时的毛坯模样，费用由乙方自行承担。”显然矛盾，该合同系原告方提供的格式合同，且其未提供已履行提示和说明义务，应当作出不利于原告方的解释，结合其对于：“乙方同意，如果乙方在合同解除或者期间届满之日不能完成返还的话，乙方的残留物品（商品、设备等）将被视为乙方抛弃物，甲方可以对之进行任意处分”的约定，表明被告交付房屋后，即履行了返还义务，现被告毛宇已明确表明放弃其屋内的物品中，故对于原告要求被告清空花漾城B1-24、25、26号商铺中属于被告的物品，并将上述商铺恢复毛坯状后返还给原告的诉请，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告毛宇逾期支付租金及物业管理费，其行为构成违约，应该承担违约责任。1、逾期付款滞纳金。被告主张原告按照年息19%标准明显过高，要求调整。对此，可以欠付租金和管理费为基数，按LPR二倍计算逾期付款滞纳金。考虑至2020年疫情较为严重，且在此期间被告尚有支付租金的行为，故逾期付款滞纳金可从2020年7月20日起算较为适宜，截止2021年4月5日为259天。综上，被告毛宇应承担的逾期付款滞纳金为6652元，原告花漾城分公司主张超出部分，本院不予支持。2、解除合同赔偿金。双方合同约定2022年9月19日届满，被告在租期未满情况下因经营不善自行离场，导致合同解除，应当承担合同解除的赔偿责任。参照合同关于提前解约支付相当于3个月租金违约金的约定，结合疫情的影响，本院对原告主张的解除合同违约金酌情确定违约按两个月租金计算为23410元。由于租赁合同对于律师费和保全保险费并无约定，故对原告方的该项诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十八条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司与被告毛宇签订的《租赁合同》；二、被告毛宇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司租金和管理费121747元、滞纳金6652元、解除合同赔偿金23410元，合计151809元；三、被告毛宇于本判决生效之日起十日内将其经营的店铺的注册经营地址或营业地址B1-24、25、26号商铺进行注销或变更；四、驳回原告淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，减半收取2130元，保全费1320元，合计3450元，由原告负担462元，被告毛宇负担2988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年四月二十九日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。