江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初1885号原告：中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市建国东路5号，确认送达地址徐州市建国东路217号上海国际孕婴城1720室，指定代收人史再静，电话18914881278。负责人：景旭军，该支行行长。委托诉讼代理人：史再静，江苏盈灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔重阳，江苏盈灿律师事务所律师。被告：李月云，女，1985年8月12日出生，汉族，户籍地邳州市，现住徐州市云龙区。被告：徐州金洋置业有限公司，住所地徐州市黄长路翠屏山办事处综合楼310室，确认送达地址徐州市泉山区颐和汇邻湾写字楼17楼A座，指定代收人邵浩，电话15862164568。法定代表人：孙艳莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙雅欣，江苏彭城律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称工行徐州云龙支行）与被告李月云、徐州金洋置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘松独任审理，于2021年4月19日、4月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告工行徐州云龙支行的委托诉讼代理人乔重阳、徐州金洋置业有限公司的委托诉讼代理人邵浩到庭参加诉讼，被告李月云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告工行徐州云龙支行的委托诉讼代理人史再静、徐州金洋置业有限公司的委托诉讼代理人邵浩、阙雅欣到庭参加诉讼，被告李月云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行徐州云龙支行向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《人个贷款/担保合同》，借款人提前偿还所欠原告的所有本息；2.两被告偿还原告贷款本金456864.01元、利息28537.57元(以上利息数额为按照案涉合同约定，自2013年12月20日起暂计算至2020年6月2日的数额，此后利息为按照案涉合同约定自2020年6月3日起计算至被告实际给付之日止)以及律师费31924元；3.原告对抵押物（即徐州市云龙区号房屋）享有优先受偿权；4.本案诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：2013年12月4日，被告李月云、徐州金洋置业有限公司与原告签订了《个人购房借款/担保合同》【编号：徐工行云龙支行2013年412号】，合同约定借款人向原告贷款:498000元，借款期限30年，用于购买位于徐州市云龙区产，并约定以此房产作为该笔贷款的抵押物，并办理了预告登记。同时，合同约定被告徐州金洋置业有限公司在该房产办妥正式抵押登记前为该借款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告履行了发放贷款的义务，但被告自2019年3月起未按合同约定及时、足额偿还贷款本息，严重违反合同约定，符合借款合同约定的提前解除合同、收回贷款本息的条件。借款合同第十七条约定“贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”，原告因委托律师代理诉讼，产生律师费，应由被告承担。借款合同第十九条约定“抵押范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用各借款人所有其他应付费用”，因此，原告享有抵押物在上述合同约定范围内优先受偿的权利。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李月云未到庭，亦未提交书面答辩状。被告徐州金洋置业有限公司辩称，1.被告李月云未到庭，原告诉请被告李月云承担相关责任，请法院依法处理。2.被告徐州金洋置业有限公司不承担担保责任，原告应优先对抵押物行使优先的受偿权。3.被告徐州金洋置业有限公司不承担律师费。原告围绕其诉讼请求依法提交了被告李月云的居民身份证复印件、被告徐州金洋置业有限公司的企业信息表、《个人购房借款/担保合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《房屋预告登记证明》、借款凭证、欠款历史明细表等证据，被告李月云未出庭，应诉视为其放弃质证、举证权利，被告徐州金洋置业有限公司对上述证据的真实性质证无异议，故对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告工行徐州云龙支行（贷款人、抵押权人）与被告李月云（借款人、抵押人）、徐州金洋置业有限公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[徐]字[工]行[云龙]支行[2013]年412号）一份，约定：“……第一部分借款条件。第一条贷款种类与金额。贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币498000元……A、个人购置住房贷款。第二条贷款用途与担保方式。2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于紫金东郡26-1-801，建筑面积90.96平方米的房屋……2.2本笔贷款的担保方式为A、抵押、C保证，具体约定见本合同相关担保条款。第三条贷款期限。本合同项下贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率。4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；……第五条放款。5.1贷款发放或继续发放的前提条件是以下第A项：A、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。……5.3借款人授权贷款人按以下第一种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：A、将贷款一次性划入下列账户：户名：徐州金洋置业有限公司……第六条还款。6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法(按月计息)；……6.2借款人不享有宽限期，宽限期为0，自实际放款之日起开始计算。……第九条罚息。9.1借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。……9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十条保证担保。保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。……抵押物清单（单位：平方米/元）为房产抵押，抵押人为李月云，建筑面积为90.96平方米，房产地址为紫金东郡26-1-801。……第二部分通用条款。第十四条违约及违约责任。14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……N、影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；……第十五条共同借款。本合同如涉及二人以上(含)共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。……第十七条费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守如下条款：第十八条抵押物。18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。18.2《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制。18.3贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。……第十九条抵押担保范围。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。……第二十一条抵押物的处分。21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿；……第三十六条送达。36.1借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。36.2若贷款人向借款人发送相关通知，该通知送达任一借款人时，即视为已送达全部借款人。……。”同日，原告工行徐州云龙支行（抵押权人）与被告李月云（抵押人）签订了《徐州市房地产抵押合同（2011）》一份，约定：“抵押人：李月云，抵押权人：中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行。……第一条为确保[徐]字[工]行[云龙]支行[2013]年412号合同的履行，抵押人李月云愿意以其位于徐州市云龙区的合法房地产抵押给抵押权人中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行。第二条抵押房地产为A、期房……房屋建筑面积90.96平方米，土地使用权取得方式出让。经双方约定，该房地产价值（人民币）712718元……第四条本次抵押为A.一般抵押。被担保的主债权数额（最高额抵押时为最高债权额）（人民币）498000元。大写肆拾玖万捌仟元正。债务履行期限（最高额抵押时为债权确定期间），2013年12月4日起至2043年12月4日止。……。”2013年12月19日，被告李月云将案涉抵押房产在徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心进行了登记，取得了《房屋预告登记证明》（国房预徐州字第YD0081096号），该证明载明：“预告登记权利人中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行，预告登记义务人李月云，房屋坐落紫金东郡26#-1-801，预告登记业务类型预购商品房抵押权预告登记，债权数额：￥498000元。”随后，原告按照合同约定向被告李月云发放贷款498000元，还款方式为按月等额本息还款法(按月计息)。被告李月云自2019年3月开始未按期偿还贷款，根据案涉《个人购房借款/担保合同》的约定，截至2021年4月24日，被告李月云已经拖欠原告剩余贷款本金442738.15元、利息（包含利息、罚息和复利）12913.18元，且目前仍在拖欠中。此间及此后，原告多次向被告李月云、徐州金洋置业有限公司进行催收，但是被告李月云、徐州金洋置业有限公司仍未按照合同约定及时还款，因此，原告根据合同约定主张提前收回该笔贷款并行使担保抵押权。本院认为：2013年12月4日原告工行徐州云龙支行（贷款人、抵押权人）与被告李月云（借款人、抵押人）、徐州金洋置业有限公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[徐]字[工]行[云龙]支行[2013]年412号）以及原告工行徐州云龙支行与被告李月云签订的《徐州市房地产抵押合同（2011）》均系双方当事人真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照上述合同约定全面履行各自义务。一、关于被告李月云偿付原告贷款数额的问题。上述合同签订后，原告已按约向被告李月云发放了贷款，但被告李月云并未按照合同约定的“按月等额本息还款方式”及时履行相应的还款义务，已经构成违约，故原告有权根据合同约定要求解除双方合同且被告李月云立即偿还全部借款并按合同约定承担违约责任（即支付利息、罚息、复利）。原告要求解除双方合同且被告李月云偿还其剩余借款本息的诉讼请求，因有相应的事实和合同约定，亦符合法律规定，本院依法予以支持，但本院支持的数额为被告偿还原告贷款本金442738.15元、利息（包含利息、罚息和复利）12913.18元(以上利息数额为按照案涉合同约定，自2013年12月20日起暂计算至2021年4月24日的数额，此后利息为按照案涉合同约定自2021年4月25日起计算至被告实际给付之日止)。二、关于原告主张的优先受偿权应否支持的问题。根据案涉《个人购房借款/担保合同》以及《徐州市房地产抵押合同（2011）》的约定，被告李月云未按本合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务，应属违约，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使抵押担保权；上述条款内容具体明确，不违反法律规定，依法有效，因此，本案原告对被告李月云享有合法到期债权。被告李月云提供抵押房产，且与原告签订了抵押合同并依法办理了不动产预告抵押登记，原告已领取了《房屋预告登记证明》（国房预徐州字第YD0081096号），故本案抵押权有效设立且生效。据此，原告主张对被告李月云提供的抵押物即徐州市云龙区室的该套房产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。三、关于被告徐州金洋置业有限公司应否承担连带保证责任的问题。案涉《个人购房借款/担保合同》第十条明确约定“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”本案中，原告与被告李月云仅就抵押房产办理了《房屋预告登记证明》，并未办理正式抵押登记手续，因此，被告徐州金洋置业有限公司仍应当就被告李月云的案涉债务向原告承担连带保证责任。故对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。另外，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”据此，本案中，原告未提供证据证明其与被告李月云、徐州金洋置业有限公司就案涉债务实现的先后顺序作出了约定，因此，原告应当先就被告李月云提供的案涉抵押房产行使优先受偿权，如仍不能清偿案涉债务，则被告徐州金洋置业有限公司就剩余未清偿的债务承担连带保证责任。被告徐州金洋置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李月云追偿。四、关于原告主张的律师费应否支持的问题。原告未提供律师费的支付凭证等，不能证明律师费是否实际支付，故对原告主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告李月云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、2013年12月4日原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行与被告李月云、徐州金洋置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[徐]字[工]行[云龙]支行[2013]年412号）于2021年4月3日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告李月云偿付原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行剩余借款本金442738.15元、利息（包含利息、罚息和复利）12913.18元(以上利息数额为按照案涉合同约定，自2013年12月20日起暂计算至2021年4月24日的数额，此后利息为按照案涉合同约定自2021年4月25日起计算至被告实际给付之日止)，上述借款本金、利息的最终数额均以原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行的还贷系统生成的数据为准）；三、原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行就被告李月云提供的抵押房产即徐州市云龙区产折价、拍卖、变卖的价款对被告李月云所欠上述借款本金及利息优先受偿；四、原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行应当先就被告李月云提供的案涉上述抵押房产行使优先受偿权，如就案涉上述抵押房产行使优先受偿权后仍不能清偿案涉债务，则被告徐州金洋置业有限公司就被告李月云剩余未清偿的债务向原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行承担连带保证责任。被告徐州金洋置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李月云追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元，减半收取为4560元，保全费4520元，由被告李月云、徐州金洋置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 刘 松二〇二一年五月七日书记员 崔朝宇