九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2016）赣0403民初126号原告九江世纪家居广场有限公司，住所地九江市开发区长江大道669号，组织机构代码69607284-5。法定代表人张春生，董事长。委托代理人王子云，江西康润律师事务所律师，执业证号13604201510530527。委托代理人余香刚，江西康润律师事务所实习律师，实习证号36041506110026。被告张某，女，1981年1月26日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托代理人伍园林，江西进取律师事务所律师，执业证号13604200410322185。被告黄某某，女，1968年12月21日出生，汉族，住九江市浔阳区。原告九江世纪家居广场有限公司（以下简称：世纪家居）与被告张某、黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世纪家居委托代理人王子云、余香刚、被告张某的委托代理人伍园林到庭参加诉讼，被告黄某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪家居诉称：被告张某与被告黄某某系合伙关系。2014年4月18日，被告张某与原告签订了商铺租赁合同，双方约定被告承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第一层面积为317.34㎡的商铺（场地编号为1013A），租赁期为2014年3月29日至2017年3月28日，租金及其他费用为10472元/月，同时约定被告应在每月10日前支付当月租金，逾期未支付的按所欠金额的日千分之五向原告支付滞纳金，并承担合同履约保证金同等数额的违约金。同日，双方签订了上述租赁商铺的物业管理合同，物业管理服务期与商铺租赁期一致，物业管理费为1904元/月，同时约定被告应在每月10日前支付当月管理费，逾期未支付的按日千分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，并提供了相应的物业管理服务。但自2015年5月起，被告未按合同约定支付商铺租金、其他费用，自2015年5月起未交纳物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不支付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除原、被告于2014年4月18日签订的商铺租赁合同及物业管理合同，并将承租商铺保留固定装修返还原告；依法判令二被告支付原告2015年5月的租金和其他费用10472元；依法判令两被告支付违约金10472元及滞纳金（自2015年5月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付自2015年6月10日起至实际返还商铺之日止的租金、其他费用及相应的滞纳金；依法判令二被告支付原告2015年5月的物业管理费1904元及滞纳金（自2015年5月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付自2015年6月10日起至实际返还商铺之日止的物业管理费及相应的滞纳金。原告世纪家居为支持其诉请，向法庭提供了以下证据：1、原告组织机构代码证、营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体适格；2、意向协议书、定金收款收据、租金收款收据、物业管理费收款收据、装修规范协议，以证明被告张某、黄某某是合伙关系，两被告共同出资、共同经营；3、世纪家居中心租赁合同书复印件一份，以证明双方租赁关系，租金、违约金及滞纳金计算标准；4、物业管理合同一份，以证明原、被告签订物业管理合同的事实，被告应向原告每月支付物业管理费1904元，同时证明被告逾期支付应承担的违约责任。被告张某辩称：我实际上于2015年5月之前就通知原告解除合同不再租赁该商铺，实际上我也从2015年以后就开始关门歇业。由于原告不让我把货物搬离场地，所以导致现在还一直占用租赁物。我拖欠租金的原因是生意一直处于亏本，没有能力来承担相应的费用，而不是主观上有故意拖欠。原告的诉讼请求中的滞纳金、违约金只能二者选一项主张。从2015年5月10日以后的租金和物业管理费，我不予承担。被告黄某某与我不是合伙关系，而是前期被告黄某某帮我做事，并非是我的合作伙伴。被告张某未向法庭提供证据材料。被告黄某某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据材料。经审理查明：2013年1月22日，被告黄某某受被告张某委托与原告签署租赁合同意向书，并向原告缴纳了3000元的定金以用于承租原告的店面。2014年4月18日，原告与被告张某签订租赁合同书、物业管理合同各一份。其中租赁合同书约定，被告张某承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第一层面积为317.34㎡的商铺（场地编号为1013A），租赁期限自2014年3月29日至2017年3月28日止，双方约定的免租期为4个月。被告张某签订本合同时应向原告缴纳履约保证金10472元，本合同期满，被告张某如撤出经营，在被告张某对原告无欠款或不负有其他任何责任时，原告凭被告张某保证金收据退还全款。双方约定的租金及其他费用为10472元/月，场地租金和费用采用“先支付后使用”的原则按月交付。被告须按时缴纳场地租金和费用，如有延迟缴纳，从迟交之日起，被告同意原告每天按所欠金额的千分之五向被告收取滞纳金，迟交时间达7天以上，原告在发出书面通知后，有权停止该场地水、电、中央空调的供应，并有权限制被告该场地内任何货品的进出场。被告签订本合同时，须向原告交纳所售商品的产品质量保证金10472元，如被告退场后1年无售后遗留问题，则由原告在三包期结束后如数退还质量保证金。在租赁期内，被告出现下列情况之一，原告有权解除本合同，同时要求被告支付合同履约保证金同等金额的违约金并赔偿原告由此引起的全部损失。出现的情况包括拖欠租金、管理费等达15天的。除本合同有特别约定外，因被告违反合同约定导致提前终止合同的，被告已向原告交纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金），原告有权不予退还。原、被告分别在合同上签字盖章确认。物业管理合同约定，物业管理期限为三年，自2014年3月29日起至2017年3月28日止，被告每月应向原告缴纳物业管理费1904元。物业管理费采取“先付费后享受服务”的原则按月交付，被告应在每月10日前向原告财务部门缴清当月的物业费。如有延迟缴纳，从迟交之日起，被告同意原告每天按所欠金额的千分之五向被告收取滞纳金。原告在物业合同中加盖了公司公章，被告张某在合同上签名确认。合同签订后，被告张某按照约定向原告缴纳履约保证金10472元。原告将该场地交付被告张某经营，双方实际约定，租金从2015年4月1日开始计算。此后被告张某仅交纳了一个月的租金（扣减预先已缴纳3000元定金）和物业管理费。因被告张某经营困难，于2015年5月口头通知原告不再承租门店，并自行关闭了承租的门店。因被告之后未支付所欠租金和管理费，故原告诉至本院。本院认为：原告与被告张某分别签订的租赁合同和物业管理合同均合法有效，具有法律约束力。现被告张某未按约定向原告缴纳租金和物业管理费，实属违约。根据合同的约定，被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故原告要求解除原、被告的租赁合同和物业管理费合同以及要求被告支付所欠的租金和物业管理费的诉请，本院予以支持。原、被告在合同中已对违约金有了约定，该约定合法有效，一方违约，应按合同约定的违约责任条款承担违约责任，故对原告要求被告承担违约金10472元予以支持，鉴于被告已缴纳了履约保证金10472元，故该款被告张某无权向原告予以返还。滞纳金具有法定性、强制性和固定性等特点，它是行政法中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，因此，原、被告在合同中约定的滞纳金无法律依据，应为无效，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。对于原告要求被告黄某某对所欠租金承担共同还款责任的诉请，因原告未提供两被告系合伙关系证据，且租赁合同及物业管理合同亦是由被告张某个人与原告所签订的，故本院不予支持。对于原告主张被告张某按合同约定支付至实际返还商铺之日止的租金、物业管理费，鉴于被告一直占用该房屋，故原告主张被告张某支付租金的诉请于法有据，但被告张某承租的店面自2015年5月就已经关门，其并未享受到原告提供的相应物业管理服务，故原告主张被告张某支付2015年6月10日后的物业管理费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告九江世纪家居广场有限公司与被告张某于2014年4月18日签订的租赁合同和物业管理合同，被告张某在本判决生效后7日内将承租商铺保留固定装修返还原告九江世纪家居广场有限公司。二、被告张某于本判决生效后七日内向原告九江世纪家居广场有限公司支付2015年5月份租金10472元，并按合同约定支付自2015年6月10日起至其返还房屋之日止的租金。三、被告张某于本判决生效后七日内向原告九江世纪家居广场有限公司支付违约金10472元，但鉴于被告张某已缴纳了履约保证金10472元，该款予以抵扣。四、被告张某向原告九江世纪家居广场有限公司支付所欠2015年5月的物业管理费1904元。五、驳回原告九江世纪家居广场有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费618元，由被告张某、黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 胜审 判 员  田石林审 判 员  黎 鹏二〇一六年十一月三十日代书记员  姜 雯