上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初4309号原告：秦建芳，女，1981年10月7日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。被告：邵珍妮，女，1985年11月5日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘欣荣，男，1979年12月2日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，营业场所上海市长宁区娄山关路XXX号。负责人：吴晓春，行长。委托诉讼代理人：沈晓。委托诉讼代理人：李莉。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市闵行区田林路XXX号科技绿洲三期9号楼。法定代表人：浦建华，主任。委托诉讼代理人：吴博。第三人：贵州黔尊融元融资担保有限公司，住所地贵州省黔南州都匀经济开发区匀都国际茗香苑A栋A座16层9号10号。法定代表人：刘玉才，总经理。委托诉讼代理人：钱圳。原告秦建芳与被告邵珍妮、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行、上海市公积金管理中心、贵州黔尊融元融资担保有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告秦建芳及其委托诉讼代理人王征、被告邵珍妮到庭参加第一、二次庭审，被告邵珍妮的委托诉讼代理人刘欣荣、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行委托诉讼代理人沈晓、李莉、第三人贵州黔尊融元融资担保有限公司委托诉讼代理人钱圳到庭参加第一次庭审，第三人上海市公积金管理中心的委托诉讼代理人吴博到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告秦建芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行其与原告于2020年11月9日签订的《协议书》和《上海市房地产买卖合同》，即判令被告立即解除上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押，涤除抵押后立即将上述房屋及车位产权过户至原告名下；2、判令被告支付违约金825,000元；3、判令第三人与被告协助原告办理解除上述房屋的抵押手续，协助原告办理过户手续；4、判令被告向原告返还超出412.5万元购房总价之外的款项，具体以原告实际支付第三人金额为准；5、本案诉讼费、保全费及律师费30,000元由被告承担。事实与理由：2020年10月20日，原告与被告在中介居间下签订《房地产(买卖)居间合同》，约定：被告将位于上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价412.5万元转让给原告，购房款中的100万原告需申请贷款支付，被告收到原告前期购房款应优先清除系争房屋抵押贷款；2020年11月9日双方就系争房屋过户交房等事宜签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议书》，约定：被告须于2020年11月30日前解除系争房屋218万元的按揭贷款抵押，须于2020年12月15日前解除系争房屋78万元小额贷款抵押，在2021年2月5日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若双方未按约履行，需向相对方按涉案房屋实际价格的20%承担违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付购房款307.5万元，但被告却未按约将系争房屋的抵押解除，致使双方未能在2021年2月5日之前办理过户手续，原告也无法申请100万贷款。被告已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告邵珍妮辩称，同意继续履行双方间的房屋买卖合同，将系争房屋及车位过户至原告名下。被告确实存在违约行为，但原告主张的违约金高于实际发生的损失。对原告主张的诉讼费、律师费、保全费均不予认可，双方本可通过协商解决，无需产生上述费用。第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行(以下简称工商银行)述称，涤除系争房屋上的抵押后，第三人愿意配合办理解除抵押手续，对原告的其他诉请不发表意见。第三人上海市公积金管理中心(以下简称公积金中心)述称，第三人对原、被告间的法律关系不知情，请法院依法裁判。若被告将全部公积金贷款结清，第三人可配合注销抵押。第三人贵州黔尊融元融资担保有限公司(以下简称黔尊融元担保公司)述称，第三人的抵押债权偿还后，第三人愿意配合撤销抵押手续，对原告的其他诉请不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵珍妮为系争房屋权利人。2020年10月20日，邵珍妮与秦建芳在中介居间下就系争房屋及车位买卖事宜签订《房地产(买卖)居间合同》一份。同年11月9日，邵珍妮(甲方、出卖方)与秦建芳(乙方，买受方)签订《协议书》一份，其中约定：甲、乙双方确认：甲方出售价格为412.5万元(含产权车位一个)为本次交易的甲方实际价格，其中房产价格350万，房屋的装修及房屋配置双方认可为62.5万元；双方同意将《上海市房地产买卖合同》的房产转让价款约定为350万，乙方承担该合同房屋交易产生的税、费；房屋装修及配置费62.5万元乙方以转账形式支付给甲方指定账户，甲方开具房屋装修及房屋配置费收据；付款流程如下：1、乙方于2020年10月20日支付甲方购房定金5万元；2、签订本协议乙方支付甲方购房款25万元；3、乙方于2020年11月20日前支付甲方房屋装修及房屋配置费62.5万元；4、乙方于2020年11月20日前支付甲方购房款215万元；5、乙方申请购房贷款100万元，于产权办理完毕由银行直接给甲方；6、甲方将房屋交付乙方当日，乙方支付甲方购房尾款5万元；7、乙方申请的购房贷款若审批未能通过或通过额度不足申请额度的，乙方于产权交易前补足不足部分；甲方承诺于2020年11月30日前解除购房按揭抵押218万元，于2020年12月15日前解除小额贷款抵押78万元；甲、乙双方应于该居间协议中约定的时间或双方另行约定的时间，以上述名义成交价格签订《上海市房地产买卖合同》。任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述实际成交价格的20%；本协议与《上海市房地产买卖合同》内容不一致的地方以本协议为准。同日，邵珍妮(甲方、卖售人)与秦建芳(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积107.14平方米，转让价款3,500,000元；甲方于2021年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2021年2月5日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2020年10月20日前支付5万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2020年11月7日支付25万元；于2020年11月20日支付220万元；于2021年2月28日前支付100万元。另，同日，双方就买卖上海市嘉定区安礼路XXX弄XXX号地下1层车位B283室号(以下简称系争车位)签订《上海市房地产买卖合同》，约定车位转让款6.8万元，邵珍妮于2021年5月30日前腾出并通知秦建芳验收交接，双方于2021年2月5日前共同申请办理转让过户手续。上述合同签订后，秦建芳按约向邵珍妮支付购房款共计307.5万元。然，邵珍妮并未按约将系争房屋上的抵押涤除，故涉诉。另查，1、2019年7月26日，黔尊融元担保公司在系争房屋上设立抵押权，债权数额为78万元；2、邵珍妮向工商银行及公积金中心分别申请商业贷款158万、公积金贷款60万。2020年10月9日，工商银行和公积金中心在系争房屋上设立抵押权并办理了抵押登记。截至2021年4月5日，商业贷款本金余额为1,471,079.21元。截至2021年5月6日，公积金贷款本金余额为543,847.52元。3、秦建芳为本案诉讼支出律师费30,000元。庭审中，秦建芳要求将系争房屋及车位交付问题在本案中一并处理，邵珍妮同意按照合同约定的时间交付系争房屋及车位。审理中，秦建芳表示愿意代邵珍妮归还系争房屋之上的贷款以涤除相应的抵押，超出应付房款的部分要求邵珍妮返还，邵珍妮对此亦表示同意。其后，秦建芳代邵珍妮向黔尊融元担保公司归还606,105.76元，黔尊融元担保公司于2021年4月21日向不动产登记机构申请注销系争房屋上78万元的抵押债权。审理中，秦建芳表示黔尊融元担保公司的抵押权已注销。秦建芳另将剩余房款及用于代为归还商业贷款及公积金贷款的210万元付至本院账户。本院认为，秦建芳与邵珍妮就系争房屋及车位签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，秦建芳按约向邵珍妮支付了购房款共计307.5万元，邵珍妮却未能按约及时涤除系争房屋上的抵押并配合秦建芳办理系争房屋及车位的产权过户手续，显属违约，应承担相应的违约责任。因系争房屋上存在第三人的抵押权，需待抵押涤除后方可办理过户手续，庭审中秦建芳表示愿意代邵珍妮清偿债务涤除抵押，邵珍妮对此亦表示同意，本院予以照准。现秦建芳已将剩余房款及代为清偿第三人贷款本息的相应款项付至本院账户，故其要求邵珍妮继续履行合同并配合办理系争房屋及车位的过户手续，合法有据，本院予以支持。第三人工商银行和公积金中心应在贷款结清后协助办理系争房屋抵押权登记的注销手续。关于秦建芳主张的违约金，邵珍妮抗辩过高，本院结合合同履行情况、违约程度、买方损失等因素，酌情确定邵珍妮应支付秦建芳违约金30万元。因该违约金已足以弥补秦建芳之损失，故其要求邵珍妮支付律师费损失3万元的诉请，本院不再支持。关于系争房屋及车位的交付问题，秦建芳要求在本案中一并处理，邵珍妮亦同意按合同约定时间交付，为避免当事人诉累且目前已至合同约定的交房时间，故本院就房屋交付问题在本案中一并处理，邵珍妮应将系争房屋及车位交付秦建芳。秦建芳已向邵珍妮支付购房款307.5万元并代邵珍妮向黔尊融元担保公司归还606,105.76元，若秦建芳实际代邵珍妮向第三人清偿贷款的数额超出购房总价412.5万元，超出部分邵珍妮应返还给秦建芳。鉴于目前代偿的数额尚未明确且尚未实际产生，故秦建芳要求邵珍妮向其返还超出购房总价部分款项的诉请，本院无法判明。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告秦建芳与被告邵珍妮就上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市嘉定区安礼路XXX弄XXX号地下1层车位B283签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；二、被告邵珍妮应于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行清偿上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；三、被告邵珍妮应于本判决生效之日起十日内向第三人上海市公积金管理中心清偿上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；四、若被告邵珍妮不履行上述第二、三项还款义务的，则由原告秦建芳代被告邵珍妮清偿；五、被告邵珍妮、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行、第三人上海市公积金管理中心应于上述第二、第三项贷款清偿之日起十日内注销设立在上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的抵押权登记；六、被告邵珍妮应于上述房屋抵押权登记注销后十日内协助原告秦建芳办理房屋及车位过户登记手续，将上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市嘉定区安礼路XXX弄XXX号地下1层车位B283的产权过户至原告秦建芳名下；七、原告秦建芳应于上述房屋及车位过户完成之日起十日内支付被告邵珍妮购房尾款1,050,000元(若原告秦建芳履行第二、三项代为清偿义务的，代为清偿金额在该款中予以扣除)；八、被告邵珍妮应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区安亭镇安礼路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市嘉定区安礼路XXX弄XXX号地下1层车位B283交付给原告秦建芳；九、被告邵珍妮应于本判决生效之日起十日支付原告秦建芳违约金300,000元；十、原告秦建芳的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按原判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,050元，减半收取6,025元，保全费5,000元，合计诉讼费11,025元，由原告秦建芳负担3,835元，由被告邵珍妮负担7,190元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年五月三十一日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。