北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10747号原告：商贵才，男，1951年3月3日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：武文印，女，1960年10月16日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：陈苍，男，1987年8月10日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市平谷区，身份号码×××。上列三原告共同委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。被告：龚善初，男，1970年5月26日出生，汉族，安徽省村民，住安徽省，身份号码×××。委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师。原告商贵才、武文印、陈苍与被告龚善初租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月26日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告商贵才及原告商贵才、武文印、陈苍之共同委托诉讼代理人李长岗，被告龚善初及其委托诉讼代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贵才、武文印、陈苍向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿给三原告造成的经济损失327417.6元；2.判令被告给付三原告房租费21600元；3.判令被告给付三原告租房收入970830元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在北京市顺义区×××有宅院一处，登记在原告商贵才名下。1986年原告在自己宅基地上建有10间木结构砖混房屋，共计260平方米。2003年原告建砖混楼板结构房屋200平方米。2015年7月份被告为了经营出租房屋，向原告提出将原告现有的22间房屋拆除，在原告的宅基地上建六层房屋共120间。原告与被告签订了租赁协议，曾经向×××村民委员会申请建房用电，×××村村民委员会给原告出具了建房证明交到×××镇政府规划建设办公室。原告认为自己建房既然×××村民委员会和×××镇政府规划建设办公室已经同意，便与被告签订了租赁合同。后被告将原告22间房屋拆除，在原告宅基地上建楼板房120间，给原告留7间居住房屋，其余113间被告出租给他人，被告二年收取租金160余万元。2017年12月1日，顺义区×××镇政府确认原告宅院房屋属于违法建筑，给被告发限期拆除通知，但被告对通知置之不理，×××政府强行拆除原告家房屋，在原告的请求下，×××政府同意给原告留二层房屋居住，但×××政府在拆除原告家房屋时损坏非常严重，原告又投资424580元才将房屋修复。原告认为，是被告为了建经营用的租赁房屋将原告家22间房屋拆除，给原告造成了经济损失，被告对给原告造成的经济损失应承担过错责任，应赔偿给原告造成的经济损失。原告起诉至法院，请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告龚善初辩称，一、原告主张的451.68㎡房屋并未因涉案租赁合同发生价值减损，反而存在价值增值，故其主张的32万余元赔偿欠缺事实依据和法律依据。（一）就财产现状和财产原状的比对结果而言，原告不仅不存在损失，反而存在73万余元获益，索赔无事实、法律依据。根据原告诉称，其在签订涉诉租赁合同之前，共有1986年木结构砖混房屋260㎡、2003年砖混楼板结构200㎡，前者价值2500元/㎡、后者价值1300元/㎡（合计910000元）。涉诉合同履行过程中，将原宅基地老旧房屋拆除后建造六层房屋系原、被告双方共同协商确认的，因原告未履行约定的办理合法建房手续导致合同无效。合同无效以后，新建六层房屋的一二层保留归原告所有，建筑面积逾800㎡。在（2019）京0113民初2906号案件中法院委托评估公司评估鉴定现存一至二层建筑物重置成新价为1215051元、装修及附属物重置成新价为428277元。显而易见，合同无效并不导致原告发生财产损失。反之，即使按照原告诉求金额91万元，原告还因合同无效获益73万余元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，有损失才有赔偿，原告在客观无损失的情况下索赔缺乏事实依据和法律依据。（二）原告主张的91万元房屋价值损失远高于实际损失，应当按照实际标准调低。原告主张1986年木结构砖混房屋260㎡按照2500元/㎡计算明显畸高，参照北京市集体土地房屋拆迁补偿的通行标准，一般不超过500元/㎡；而2003年砖混楼板结构房屋200㎡按照1300元/㎡也超出了类似年代房屋拆迁补偿不超过1000元/㎡的通行标准。按通行标准，原告财产原价值不超过33万元。二、被告仅承担过错程度内的损失责任，不应对原告的全部损失予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告财产原值不超过33万元，现状房屋门窗修缮成本不超过5.8万元且系第三人侵权造成，而合同无效后原告所有房屋折价价值逾164万元，已经远远涵盖前述原值及修缮费用，原告并不存在损失，被告相应无赔偿责任。此外，（2019）京0113民初2906号案件中，被告房屋造价损失经鉴定机构评估合计5036653元，人民法院基于公平原则按照被告实际支出总额2854550元、按照60%过错责任判决本诉原告一方赔偿170万元，被告自行消化损失逾100万元以上。现原告明显存在获益却仍然起诉要求被告承担无事实依据的损失赔偿责任，如获得判决支持，对被告是显失公平的。综上所述，原告主张其房屋的灭失损失并无事实依据，依法不应当予以支持，请求法院驳回其诉讼请求。原告主张的租房费用并不属于合同法第五十八条规定的损失范围。签订租赁合同时原告收取租金自行租房居住，在被告已经支付租金的情况下，原告因为其原有房屋被拆除发生的租金已经由租金进行了填平，所以不属于损失。新建的六层房屋被拆除时政府只拆除了三到六层，门窗不拆除，能够合理预见拆违执法的情况下，原告仍然具备保留房屋的使用条件。只是政府不当扩大了门窗的拆除导致原告需要修缮房屋后才能居住，这属于第三人侵权，被告没有过错，且原告租房主体陈苍有其他居所。原告没有提供实际支付租金的证据，所以陈苍的租房费用没有事实依据。关于租房期限，原告主张截止到2019年5月25日，持续了一年半，门窗的修缮时间不需要一年半，在前案诉讼过程中房屋评估是2019年3月初，当时原被告双方及法院共同去房屋现场，门窗早就修缮完毕，不需要租房。所以租赁期限时间仅限于必要发生租赁的期限，被告认为租赁期限也就一两个月是合理的。租金收益被告认为是被告作为承租方的履约收益，与支付的占用费具有对等性和抵消性，不属于合同法第五十八条的损失范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对商贵才、武文印、陈苍提交的《租赁合同》、集体土地建设用地使用证、（2018）京0113民初4977号民事判决书、照片一组、婚礼仪式视频、离婚协议书，双方提交的（2019）京0113民初2906号民事判决书、（2020）京03民终1403号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：商贵才与武文印原系夫妻关系，陈苍系二人之女婿。北京市顺义区×××地区×××村东大街7号宅院登记在商贵才名下。2015年7月7日，商贵才、武文印、陈苍（甲方）与龚善初（乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，根据国家相关法律、法规，就北京市顺义区×××宅基地租用一事达成以下协议：一、乙方长期租用×××村村民商贵才宅基地使用，东西23米，南北19.6米，每年付甲方租金42000元，租金一年一付。二、乙方在甲方的宅基地翻盖房屋，预计盖六层楼，甲方负责乙方租用期间水、电（380V）及周围邻里关系，保证乙方建六层楼及村镇、城管等一切事务。三、如果甲方无故毁约合同，毁约方负责赔偿对方投资款的三倍的违约金。四、如果遇到国家开发商及乡村规划等拆迁，必须经过甲、乙双方协商同意后甲方才能签字拆迁。拆迁时1-6层总面积的平米数减去四百平米归甲方所有，剩余平米数20%归甲方，80%归乙方。如遇拆迁不赔偿现款赔偿房屋的情况下，按拆迁时楼房市场价格折合成人民币，按以上比例付给乙方。五、甲方签字，其他人员不得干涉，房屋盖好后，甲方不得干涉乙方经营，如有未尽事宜，甲乙双方共同协商解决，甲方提供本人房产证明、身份证复印件。六、宅基地租金自2015年11月1日付。七、乙方建好后给甲方七间房居住。八、乙方每月供甲方200元电费，超出自负。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。签订协议后，龚善初给付租金5万元，并拆除宅院内原有房屋，在涉诉宅院新建六层楼房一栋。后龚善初在此经营公寓租赁。2017年12月1日，北京市顺义区×××镇人民政府以彩信方式向商贵才、龚善初发出《限期拆除决定书》，内容为：相对人：商贵才、龚善初在涉诉宅院建设的砖混结构房屋2775.08平方米，未依法取得乡村建设规划许可证……所建二层以上建筑1840平方米属于违法建设。后涉诉房屋三至六层于2017年12月8日被政府拆除。商贵才、武文印、陈苍代龚善初退还租户押金，垫付款项70350元。2017年12月25日，龚善初以土地租赁合同纠纷为由将商贵才、武文印、陈苍诉至本院，商贵才、武文印、陈苍在该案中提出反诉，本院于2018年10月29日作出（2018）京0113民初4977号民事判决书，判决：一、原告（反诉被告）龚善初与被告（反诉原告）商贵才、武文印、陈苍于二〇一五年七月七日签订的《租赁合同》无效；二、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍占用费一万七千五百元；三、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍垫付的租户押金七万零三百五十元；四、驳回原告龚善初的诉讼请求；五、驳回反诉原告商贵才、武文印、陈苍的其他诉讼请求。后龚善初再次以土地租赁合同纠纷为由将商贵才、武文印、陈苍诉至本院，诉请商贵才、武文印、陈苍向其返还涉诉宅基地上一到六层房屋建设及装饰装修款合计2854550元等。本院作出（2019）京0113民初2906号民事判决书，判决：一、被告商贵才、武文印、陈苍于判决生效之日起七日内赔偿原告龚善初建房损失共计一百七十万元；二、驳回原告龚善初的其他诉讼请求。商贵才、武文印、陈苍不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1403号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，为证明其诉请，商贵才、武文印、陈苍提交如下证据：1.2019年12月13日村委会出具的证明，证明商贵才、武文印、陈苍在涉诉宅院建设有22间房屋。商贵才、武文印、陈苍称其第一项诉讼请求所涉损失即为其向龚善初交付的房屋不能返还的损失。龚善初认可该证据的真实性，不认可证明目的，称村委会不能证明有22间房屋及面积。2.刘学军等人出具的证明，证明与商贵才、武文印、陈苍同村的邻居能够证明涉诉宅院原有房屋22间。龚善初不认可该证据的真实性、证明目的。3.照片一组、婚礼仪式视频、离婚协议书，证明涉诉宅院中交付给龚善初时原有房屋的情况。龚善初认可该证据的真实性，不认可证明目的。4.租赁合同2份及收据4份，证明新建房屋被认定为违建拆除后，商贵才、武文印、陈苍无法居住在外面租房，并对遗留的房屋进行装修。商贵才、武文印、陈苍在本案中主张2017年11月25日至2019年5月25日期间的房租费，按照每月3000元计算，其要求龚善初对此赔偿40%。龚善初认可该证据的真实性，不认可证明目的。5.押金收据一组及龚来运出具的证明2份，证明商贵才、武文印、陈苍在2017年11月25日前已经将龚善初收取的押金退还，涉诉新建房屋不具备居住条件。商贵才、武文印、陈苍表示其根据押金推算的龚善初出租房屋23个月的收入，因其赔偿了龚善初60%的建房损失，其要求分得租金收入的60%。龚善初认可该证据的真实性，不认可证明目的。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定，已经生效判决认定无效。龚善初在合同履行期间拆除了涉诉宅院原有的房屋，应就此赔偿商贵才、武文印、陈苍相应损失，具体金额本院根据商贵才、武文印、陈苍在本案中提交的照片、视频所体现的内容，离婚协议书约定的内容，并参考双方在《租赁合同》中的约定，以及双方对导致合同无效的过错，酌情确定为20万元，商贵才、武文印、陈苍请求过高部分，本院不予支持。商贵才、武文印、陈苍诉请的房租费、租房收入并不属于因合同无效而导致的损失，其所提诉讼请求第二项、第三项于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告龚善初于本判决生效之日起七日内赔偿原告商贵才、武文印、陈苍经济损失二十万元；二、驳回原告商贵才、武文印、陈苍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千六百七十九元，由原告商贵才、武文印、陈苍负担一万二千三百七十九元（已交纳），由被告龚善初负担四千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年二月二十六日书记员  朱颖