河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初1926号原告丁勋，男，1985年10月15日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人夏俊波，河南金杞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告胡永康，男，1984年2月15日出生，汉族，住河南省济源市河南兴华机械制造厂一分厂生活区。委托代理人苏保超，北京市金台（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人娄壮志，北京市金台（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告河南爱丁堡置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区金梭路**。统一社会信用代码：91410100356189262J。法定代表人常中华。原告丁勋与被告胡永康、河南爱丁堡置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁勋的委托代理人夏俊波，被告胡永康及其委托代理人苏保超、娄壮志到庭参加诉讼。河南爱丁堡置业有限公司（以下简称爱丁堡）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁勋诉称，2018年11月，原告准备在郑州入手一套住房，通过广告信息看到爱丁堡正在售卖“爱丁堡”项目，2018年11月7日去售楼部看房，经置业顾问介绍，被告胡永康正准备转售其认购的“爱丁堡”项目1号楼2单元6层西南户603号房，后达成初步共识，原告需给被告胡永康26万元首付款，原告于当日委托朱丽晓向胡永康微信转账2万元作为购房定金。2018年11月12日原告与被告胡永康完成转让手续，原告与被告爱丁堡签署《内部员工认购协议》，原告通过银行转账的形式将剩余24万元转给被告胡永康。2018年底，“爱丁堡”项目因拖欠施工方工程款而停工，后来得知，被告爱丁堡的“爱丁堡”项目至今尚未取得《商品房预售许可证》，根据相关法律规定，原告与被告爱丁堡签订的《内部员工认购协议》及原告与被告胡永康口头《房屋转让协议》应属无效合同，被告依法应当返还原告26万元购房款，原告多次向两被告催要购房款无果，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、判令原告与被告爱丁堡签订的《内部员工认购协议》无效及原告与被告胡永康口头《房屋转让协议》无效；2、判令被告胡永康退还原告购房款26万元及资金占用期间的利息（参照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2018年11月12日至实际支付之日止）；被告爱丁堡对上述债务承担连带责任；3、两被告承担原告因本诉讼而产生的诉讼费、保全费、律师费。被告胡永康辩称，一、本案中的《内部员工认购协议书》是独立于《商品房买卖合同的预约合同》，认购协议的效力不以涉案房屋是否取得商品房预售许可证明为必要，未取得商品房预售许可证明签订预约合同的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。二、被告与原告口头达成《房屋转让协议》并签订《爱丁堡客户更名申请表》进行房屋认购资格转让的行为系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效。三、被告与原告达成的《房屋转让协议》和原告与被告爱丁堡签订《内部员工认购协议书》属两个独立的法律关系，被告已按照约定全面履行了自己的义务，原告与爱丁堡因《内部员工认购协议书》产生的纠纷与被告无关。综上，原告与被告爱丁堡签订的《内部员工认购协议书》及原告与被告口头达成的《房屋转让协议》均合法有效，且属于两个独立的法律关系，原告要求被告返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告爱丁堡未出庭。经审理查明：2018年11月12日，原告丁勋与被告胡永康签订《爱丁堡客户更名申请表》，被告胡永康将爱丁堡项目1号楼2单元603号的房屋购买资格转让给丁勋，面积约为77.58平方米。并于当日与被告爱丁堡签订《内部员工认购协议书》，认购位于郑州市高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的爱丁堡项目1号楼2单元6层西南户603号的房屋，房屋建筑面积约为77.58平方米，单价为6210.58元/平方米，房屋总价为441817元。2018年11月12日原告委托朱丽晓通过微信转账向被告胡永康支付20000元。2018年11月12日，原告通过银行转账向被告支付房款240000元。被告胡永康自认2014年支付被告爱丁堡房款144545元，其余为转让费。以上事实有原告提交的内部员工认购协议书一份，爱丁堡客户更名申请表一份、银行流水一份、微信转账电子凭证一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《认购协议书》中对于当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等均有明确约定，具备《商品销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定支付了认购款，故该《认购协议书》约定认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告与被告爱丁堡公司所签订《内部员工认购协议书》中约定的位于郑州市高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的爱丁堡项目1号楼2单元6层西南户603号的房屋，截止法庭辩论终结之日仍未取得商品房预售许可证明，故该认购协议书应认定为无效。该《认购协议书》因违反法律强制性规定而无效，被告爱丁堡公司基于该协议所收取的144545元，应予以返还。因该款项实际系由原告所承担，故就该144545元应由被告爱丁堡返还给原告。原告与被告胡永康达成口头房屋转让协议时涉案房屋并未实际交付，原告向被告胡永康支付转让款后，其虽已与被告爱丁堡签订了认购协议书，但作为基础法律关系的认购协议书已经确认无效，故原告与被告胡永康的口头《房屋转让协议》亦应属无效。被告胡永康基于该转让协议从原告处另收取转让费115455元，因该协议无效，其应将该费用返还给原告。对于原告请求被告胡永康返还全部款项的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告胡永康按同期贷款利率标准向其支付利息损失。因原告自愿受让尚未取得预售许可证的房屋，其对此亦具有过失，故对其该利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告丁勋与被告河南爱丁堡置业有限公司签订的《内部员工转让协议》无效。确认原告丁勋与被告胡永康的口头房屋转让协议无效。被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁勋144545元；被告胡永康于本判决生效后十日内返还原告丁勋115455元；驳回原告丁勋的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5674元，减半收取2837元，由被告河南爱丁堡置业有限公司负担1577元，由被告胡永康负担1260元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年二月二十五日书记员 王令令