宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初6560号原告：丁珊，女，1988年1月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：唐金玉，北京环赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：康甜甜，北京环赢律师事务所实习律师。被告：王月军，男，1968年8月17日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。原告丁珊与被告王月军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理。2021年5月31日，原告丁珊向本院申请诉讼财产保全，本院作出（2021）宁0104民初6560号民事裁定书，裁定冻结被告王月军名下银行账户存款567171.95元。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁珊的委托诉讼代理人唐金玉、康甜甜到庭参加诉讼，被告王月军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丁珊向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2021年2月15日至2021年2月19日期间租金22120.59元；2.判决被告向原告支付违约金297300.74元；3.判决被告支付原告免租期2018年3月15日至2018年5月14日租金247750.62元；4.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2018年3月15日起至2026年7月14日止。2018年5月15日至2021年5月14日期间，每年租金1486503.72元，每年租金按季度支付，于每季度届临前一个月一次性预支下一季度房屋租金。疫情期间，原告给被告免了两个月的租金共计247750.62元。后原告因被告告知经济困难，经口头协商，原告同意支付方式暂时由季度改成每二个月支付一次，支付时间暂时由提前一个月支付下一次租金改成提前二个月支付，租金暂时减半收取。实际租金支付情况如下：2020年9月15日，被告向原告支付2020年10月15日至2020年12月15日期间租金120000元；2020年10月20日，被告向原告支付2020年12月15日至2021年2月14日租金。根据双方口头约定，被告应于2021年1月15日前支付2021年2月15日至2021年4月14日期间的租金；按照合同约定，被告应于2020年12月15日前支付2021年2月15日至2021年4月14日期间租金。但经原告多次敦促，截止2021年2月18日，仍未支付。根据《房屋租赁合同》第十三条第四款第1项和第十四条第四款的约定，被告不按期租金达30日，我方有权解除合同，且被告应按年租金的20%向我方支付违约金297300.74元。因此，原告于2021年2月19日书面通知被告解除合同。根据《房屋租赁合同》第十四条第6项约定，被告应同时补交免租期2018年3月15日至2018年5月14日的租金247750.62元。故诉至法院，请求判如所请。王月军未到庭，亦未提交书面答辩状。但庭后向本院述称，第一，是其和丁珊签订的案涉租赁合同，租赁该场地是用于经营健身会所，会所名称是银川市兴庆区潮庭健身财富中心店，其是该店铺的登记经营者。2020年5月6日，潮庭健身财富中心店就转给常真经营。2020年4月，其注销了潮庭健身财富中心店的经营手续，常真另外办理了营业执照等手续，但店铺的品牌没换，名称中“潮庭健身会所”没变。第二，其于2020年1月17日支付了2020年2月15日至2020年5月15日期间租金10万元，这三个月的租金应该是37万多，只付了10万。年后因为疫情不准备经营，现在的经营者要求其与丁珊沟通，丁珊答应免两个月的租金。2020年5月、6月复工后，其与丁珊、潮庭公司的负责人洪总进行沟通，明确了免除两个月的租金。后面的事情就没有参与，其多次要求解除房屋租赁合同，丁珊在微信中同意了，有聊天记录为证。并称常真已不在案涉场地经营，常真不是实际经营者，实际是潮庭公司在经营，常真只是保安，但现在设备还在案涉场地存放。第三，丁珊处还有其交纳的租赁合同保证金37万8千多元，当时店铺转给潮庭公司时，跟潮庭公司约定好该保证金作为潮庭公司的保证金。第四，其已于2021年2月19日收到了丁珊以短信形式发送的书面解除合同通知书。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，丁珊（甲方）与王月军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定丁珊将坐落于银川市某层的房屋出租给王月军使用，房屋建筑面积2337.27平方米；房屋用途为商业，品牌是潮庭健身；房屋租赁期限自2018年3月15日至2026年7月14日，其中装修免租期为4个月（2018年3月15日至2018年5月14日、2026年5月15日至2026年7月14日）；首年租金53元/平米/月，该租金不含税，从2021年度租赁费递增5%，后续按每三年递增5%计算，其中2018年5月15日至2019年5月14日、2019年5月15日至2020年5月14日、2020年5月15日至2021年5月14日期间的年租金均为1486503.72元；每年租金按季度支付，于每季度届临前一个月一次性预支下一季度房屋租金；本合同签署后3日内，乙方向甲方支付房屋租赁首年三个月的租金作为履约保证金，若乙方违约原因，导致合同解除，以上履约保证金不予退还，若租赁期满或非因乙方原因解除，以上保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方，乙方向甲方交纳的租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁期满或合同解除后，乙方应在3日内返还房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，返还房屋后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置，若乙方未在上述权限内履行腾房义务，甲方给予5日的宽限期，宽限期过后，乙方留在租赁房屋内所有设备、物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权随意处置，乙方不得主张物权和赔偿；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意后，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同；接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租，应提前30日通知甲方，并按年租金的20%支付违约金，同时补交免租期的租金，并赔偿甲方直接损失，乙方已交付的履约保证金不予退还和抵顶乙方费用。合同首页承租方载明为银川市兴庆区潮庭健身中心解放西街店，法定代表人为王月军；合同落款处王月军在承租方、法定代表人处签字。合同签订后，王月军按约向丁珊交纳了履约保证金371583元。2018年7月24日、2018年10月11日、2019年1月13日、2019年4月15日、2019年7月16日、2019年10月14日、2020年1月17日，王月军分别向丁珊支付房屋租金371625.93元、371626元、371626元、371625.93元、371625.93元、371625.93元、100000元；2020年6月15日，马梅支付案涉房屋2020年2月15日至8月14日期间的租金395501.24元；2020年7月13日、2020年8月13日、2020年9月14日、2020年10月20日，杨阳支付案涉房屋2020年8月15日至9月14日租金123875.31元、2020年9月15日至10月14日租金123875.31元、2020年10月15日至12月14日租金120000元、2020年12月15日至2021年2月15日租金120000元。后王月军未再支付租金。丁珊自认王月军已付清案涉房屋2021年2月15日前的租金，并称履行合同过程中本着友好态度才同意暂时减半收取租金，后王月军违约，要求正常收取租金，另称杨阳系潮庭健身的工作人员。2021年2月19日，丁珊将《合同解除通知书》以照片形式通过短信发送给王月军。王月军认可收到了该通知书。2021年2月20日，丁珊通过快递形式向王月军邮寄了合同解除通知书两份，物流信息显示2021年2月23日、2月26日上述邮件被代为签收。《合同解除通知书》载明：“合同约定2021年1月15日前贵方应向我方支付2021年2月15日至2021年5月14日房屋租金，但经我方多次催要，贵方却迟迟不予履行，贵方的迟延付款行为，已构成严重违约，按照合同第五条（二）的约定，贵方应每季度届临前一个月一次性预支下一季度房屋租金，截止2021年2月18日，贵方已经拖欠租金超过一个月，根据原告合同第十三条第四款第1项和第十四条第四款的约定，贵方不按约定支付租金达30日的，我方有权解除合同，贵方应按年租金的20%向我方支付违约金即人民币743251.86元。现我方正式函告贵方，自2021年2月19日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，限贵方在接到本通知书之日起三日内缴清拖欠的租金及违约金”。丁珊称发送解除通知书后已自行将案涉房屋进行了锁门处理。另查明，银川市兴庆区潮庭健身中心解放店成立于2018年3月12日，核准注销于2020年4月23日，注册地址银川市兴庆区解放西街8号，登记经营者为王月军。2020年5月29日，常真作为经营者注册成立银川市兴庆区潮庭健身中心解放西街店，注册地址为银川市兴庆区某层。庭后，王月军向本庭提交其与丁珊的微信聊天记录一组、与“王总”的微信聊天记录一组，欲证实其案涉房屋转租给案外人经营健身中心，并多次要求丁珊解除房屋租赁合同，丁珊在微信中表示同意；丁珊对聊天记录的真实性予以认可，但对关联性及证明目的均不予认可，第一，丁珊与王月军从未协商一致过解除租赁合同，聊天记录中丁珊多次提及王月军违约，要求对方承担违约责任；第二，聊天记录中多次出现“没人理我”、“他们不理我”之类的字样，可见一直是王月军单方提出要解除或转租，并未得到丁珊的认可；第三，王月军与第三方的纠纷与本案无关，本案仅是丁珊与王月军的租赁合同关系。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。王月军辩称其将案涉房屋转租给案外人，丁珊同意解除二人之间的房屋租赁合同，对此丁珊不予认可，王月军提交的微信聊天记录内容亦无法反映丁珊同意其转租并解除案涉租赁合同的意思表示，王月军也未向本庭提交其他证据予以证实，故本院不予采信。合同约定王月军应于每季度届临前一个月一次性预支下一季度房屋租金，即应于2021年1月15日前支付2021年2月15日至2021年5月14日期间的租金，丁珊称因王月军经营困难，经口头协商租金支付方式改为每二个月支付一次，支付时间改为提前两个月支付，租金暂时减半收取，该情况与丁珊提交的银行流水相互印证，本院予以采信。王月军自2020年10月20日后再未支付过租金，不支付租金已达30日，丁珊有权单方解除合同。丁珊于2021年2月19日通过短信向王月军发送了《合同解除通知书》，王月军亦认可收到该通知书。丁珊诉请要求王月军支付2021年2月15日至2021年2月19日期间的租金，因王月军已支付2021年2月15日的租金其存在违约行为，故本院按合同约定的租金标准支持2021年2月16日至2021年2月19日期间的租金16290.45元（1486503.72元/年÷365天×4天）。关于丁珊诉请的违约金。丁珊未向本庭提交证据证明因王月军违约给其造成的损失，在合同已约定若王月军违约导致合同解除、履约保证金不予退还的前提下，考虑本案的合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，该履约保证金足以弥补其损失，丁珊也未提交相关证据证实履约保证金不足以弥补其损失，故对丁珊要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于丁珊诉请的免租期租金。案涉合同约定，补交免租期租金的前提条件是租赁期内王月军提前退租，与王月军违约导致合同解除系两种不同情形，且其损失已有履约保证金进行补偿，故本院对免租期租金的诉讼请求不予支持。被告王月军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告王月军向原告丁珊支付房屋租金16290.45元；二、驳回原告丁珊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4736元，原告丁珊负担4654元，被告王月军负担82元，诉讼财产保全费3356元，原告丁珊负担3315元，被告王月军负担41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 潇二○二一年七月十四日法官助理 裴 佳书记员 白彩萍附：本案适用的相关法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。