福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3514号 原告（反诉被告）：福建万家城商业管理有限公司，住所福建省福州市闽侯县甘蔗街道横街**，统一社会信用代码91350121MA3450W90X。 法定代表人：卢美华，职务执行董事。 委托诉讼代理人：黄孝明，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周奕，福建名仕律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：申婉蓉，女，1996年3月9日出生，汉族，，住福建省福州市鼓楼区 委托诉讼代理人：李峰，福建闽润律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：尤惠丽，福建闽润律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）福建万家城商业管理有限公司（以下简称“万家公司”）与被告（反诉原告）申婉蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建万家城商业管理有限公司委托诉讼代理人周奕到庭参加诉讼，被告（反诉原告）申婉蓉委托诉讼代理人李峰、尤惠丽到庭参加诉讼。审理过程中，本院于2020年10月16日立案受理原告申婉蓉与被告闽侯县三海里餐饮有限公司侵权责任纠纷一案［案号：（2020）闽0121民初5214号］，申婉蓉于2020年11月2日提出鉴定申请，申请对坐落于闽侯万家广场5-6号楼第3层编号为×××01、×××02、×××16、×××17、×××28、×××30、5331商铺的漏水原因及造成的财产损失进行鉴定，该案涉商铺即为本案案涉租赁房屋，因鉴定对本案审理有影响，故本院对本案裁定中止诉讼。上述案件［案号：（2020）闽0121民初5214号］中，因原告主体不适格，本院于2020年12月2日裁定驳回申婉蓉的起诉，案件已生效，故本案继续审理。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求：1.万家公司与申婉蓉签订的《闽侯万家广场商铺租赁合同》于2020年5月16日解除；2.申婉蓉立即将租赁标的物闽侯万家广场5-6号楼第3层编号为×××01、×××02、×××16、×××17、×××28、×××30、5331清空并交还万家公司；3.申婉蓉立即向万家公司支付尚欠的租金291750元，并支付以尚欠的租金291750元为基数按日万分之七标准计算自申婉蓉欠付租金之日起至实际清偿之日止的违约金（暂计至2020年6月21日为25732.35元）；4.申婉蓉立即向万家公司支付尚欠的物业费21006元，并支付以尚欠的物业费21006元为基数按日万分之七标准计算自申婉蓉欠付费用之日起至实际清偿之日止的违约金（暂计至2020年6月21日为1985.07元）；5.申婉蓉以原合同约定58350元每月的标准向万家公司支付自2020年5月20日起至申婉蓉实际交还租赁商铺之日止的占用费；6.申婉蓉立即向万家公司支付违约金175050元；7.申婉蓉立即向万家公司支付尚欠的水费8505元，电费28080元，合计36585元；8.本案诉讼费用由申婉蓉承担。 事实与理由：万家公司于2018年6月15日与申婉蓉签订《闽侯万家广场商铺租赁合同》（合同编号ＭＳＨＱ-ＺＬＨＴ-2018-120），约定由申婉蓉向万家公司承租位于闽侯县××街道××道××街××广场××号楼××层编号为×××01、×××02、×××16、×××17、×××28、×××30、5331的商铺。商铺套内建筑面积为1167平方米，租赁期限为万家广场开业即2018年12月21日起8年，租金为第一年58350元每月（其中1-6月为装修免租金期），第二年58350元每月，第三年61268元每月，第四年64337元每月，以后每年月租金在前一年月租金基础上增长5%。另约定租赁期间物业费为每月3501元，并由申婉蓉按时间使用承担租赁场所的水费、电费等能源费用。并约定前述租金、物业费、能源费申婉蓉应于每月20日前向万家公司支付。 上述合同签订后，万家公司依约于2018年11月7日向申婉蓉交付租赁商铺，同年12月21日闽侯万家广场开业，租赁合同开始计算租赁期限并计算租金。 2019年9月1日起，申婉蓉违反《租赁合同》约定义务，连续多期未向万家公司支付水费、电费，并从2019年11月21日起，连续多月未向万家公司支付租金及物业费。万家公司遂于2020年4月22日向申婉蓉发出《缴款通知函》，告知申婉蓉截止2020年5月20日，申婉蓉尚欠万家公司租金291750元，物业费21006元、水费8505元，电费27840元，并要求申婉蓉于3日内向万家公司缴清全部款项，但申婉蓉至今仍拒不履行前述付款义务。 2020年5月11日，因申婉蓉拒不履行支付租金、物业费、能源费等合同义务且已逾期超过30日，万家公司向申婉蓉发出《解除合同通知函》，通知申婉蓉解除双方签订的《租赁合同》，并要求申婉蓉于2日内向万家公司支付尚欠的租金、物业费及能源费，并将租赁场所返还万家公司。 上述《缴款通知函》、《解除合同通知函》，万家公司均通过邮寄方式寄至申婉蓉合同约定联系地址，根据《租赁合同》第二十五条第25.3项“任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方···以特快专递方式发出的，以通知交于特快专递公司后第5日为收悉日”之约定，前述函件万家公司均已送达申婉蓉。 万家公司认为，因申婉蓉违反合同约定义务，逾期未向万家公司支付租金超过30日，根据万家公司与申婉蓉签订的《租赁合同》第二十一条第21.4项“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之七的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同”之约定，万家公司有权单方面解除合同，并要求申婉蓉按尚欠款项金额日万分之七的标准支付延迟履行违约金。 同时因申婉蓉违约导致万家公司行使单方解除权，故而根据《租赁合同》第二十一条第21.9项“如有第21.8条的违约情况发生或甲方享有单方解除权的，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，若有装修期的，取消装修期，乙方按第1个租赁年度的租金标准将装修期租金支付给甲方，同时按解除本协议时的租金标准向乙方加收3个月租金的违约金”之约定，万家公司有权要求申婉蓉并向万家公司支付相当于3个月租金的违约金。 根据《租赁合同》第二十六条26.2项“因履行本合同所产生的争议和纠纷，双方均应友好协商加以解决，协商未果，可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决”之约定，本案应由租赁商铺即合同履行地人民法院管辖。据此，万家公司为维护自身合法权益，根据相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 申婉蓉辩称，一、万家公司提供的租赁场所严重漏水，导致申婉蓉无法正常经营，万家公司的违约行为致使申婉蓉合同目的无法实现，故申婉蓉享有法定解除权。万家公司在自身违约情形下恶意解除《租赁合同》应当承担法定赔偿责任。 1、万家公司未能按照《租赁合同》约定向申婉蓉提供适合经营的租赁场所，属于严重违约行为。 2018年6月15日，申婉蓉向万家公司承租闽侯万家广场5-6号楼第3层编号为3501、3502、×××16、×××17、×××28、×××30、5331商铺，双方签订了《租赁合同》，对租赁用途、租金、租金等事项进行了约定，2018年11月7日万家公司将租赁店铺移交申婉蓉使用。因伸缩缝漏水，申婉蓉经营仅1个月（即2019年1月），店铺就出现漏水情况，针对漏水问题，申婉蓉多次向万家公司反映上述情况，但万家公司始终未予以处理。2019年4月30日，经营场所再次出现漏水，万家公司也未予以处理。2019年10月22日后，漏水情况更加严重，只要下雨经营场所就会漏水。2020年1月，万家公司将四层店铺出租给闽侯县三海里餐饮有限公司，租赁场所就出现大范围的漏水现象，申婉蓉三个主要盈利场地（即婴儿抚触馆、亲子游泳池、恒温水上乐园）及相关配套的场地（即更衣室、换鞋区、休息区、前台）均出现严重的漏水，并导致墙面发霉严重，更随时有可能面临因漏水造成的安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。双方签订的《租赁合同》第2.1条约定租赁场所作为经营童邦品牌水上儿童乐园之用途。即作为出租人的万家公司负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间符合约定用途的适租义务，出租人在交付时及租赁关系存续期间都应保持租赁物适合于使用、收益状态。因此，万家公司未能按照《租赁合同》约定向申婉蓉提供适合经营的租赁场所，属于严重违约行为。 2、租赁场所漏水的原因不能作为判断万家公司是否违约的依据，万家公司只要客观上未能提供适租的商铺就构成违约。 首先，如上所述，租赁场所伸缩缝漏水本身就构成万家公司的违约，即万家公司提供的租赁场所本身存在质量瑕疵，从而发生伸缩缝漏水，影响申婉蓉正常经营。其次，因四楼闽侯县三海里餐饮有限公司行为而导致的漏水，属于第三人原因而造成违约，根据合同相对性原则，属于万家公司存在违约行为，应当由万家公司向申婉蓉承担违约责任，之后万家公司可向四楼闽侯县三海里餐饮有限公司追偿。最后，根据《合同法》规定，违约责任属于无过错责任，即只要万家公司未能按照《租赁合同》约定向申婉蓉提供适合经营的租赁场所就构成违约，至于万家公司在履行过程中是否存在故意、过失，是否是万家公司原因而导致的漏水均不作为判断其是否违约的依据。 3、在租赁场所漏水后，申婉蓉曾多次寻找万家公司，万家公司均未予以处理，致使损失扩大，最终导致申婉蓉无法正常经营。甚至于，在租赁合同存续期间，万家公司未与申婉蓉进行协商，就将案涉商铺另行出租他人，并直接在商铺的门口粘贴“金宝贝早教装修进行中”的告示，万家公司“一房数租”的行为严重违反合同约定。 4、万家公司上述违约行为已致使申婉蓉正常经营的合同目的无法实现，故依据《合同法》第94条第4款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，申婉蓉享有法定解除权，可以解除《租赁合同》。但本案中，万家公司在自身违约情形下，却恶意先行解除《租赁合同》，故万家公司应当就申婉蓉所发生的损失（装修残值损失）承担法定赔偿责任。 二、本案中申婉蓉并不存在任何违约行为，其未向万家公司支付租金、物业服务费、经营管理服务费的行为系行使履行抗辩权，故申婉蓉无须承担任何法律责任。 从双方签订的《租赁合同》约定内容来看，万家公司应向申婉蓉提供能够进行正常使用的租赁场所，而后申婉蓉才支付相应的租金。申婉蓉已按照合同约定，每月按时缴纳租金至2020年1月20日，共计371495元（其中2019年12月到2020年1月20日是为免租期，申婉蓉无需支付租金）、物业服务费共计49392元（自2018年12月21日起算至2019年11月）、经营管理服务费等。但是，自2019年12月起，万家公司所提供的租赁场所漏水严重，致使申婉蓉无法正常经营且造成重大财产损失，即万家公司违约在先，根据《租赁合同》第21.1约定，万家公司已构成违约，申婉蓉无需缴纳租金、物业服务费、经营管理服务费。申婉蓉拒绝支付租金系行使抗辩权，并不构成违约，也无需承担合同项下的违约责任，更无需向万家公司支付违约金。 三、万家公司在自身违约的情形下，恶意解除双方之间的租赁合同，应当向申婉蓉赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 本案中，万家公司一方面未能提供申婉蓉适合经营的租赁场所，属于根本违约，致使申婉蓉合同目的不能实现，另一方面，万家公司在本案未处理清楚的情形下，将租赁商铺实际占有并另行出租他人，导致上百家已充值会员向申婉蓉退费，致使申婉蓉无法继续经营。由此可见，双方之间《租赁合同》无法继续履行的原因是万家公司的违约行为，而导致申婉蓉上百万装修损失的原因正是万家公司的恶意解约。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，万家公司应向申婉蓉赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 四、万家公司向申婉蓉所主张的没收履约保证金、支付三个月租金的违约金以及按照每日万分之七支付逾期违约金均没有事实和法律依据。 1、如前所述，申婉蓉并不存在违约行为，其不支付租金、物业服务费、经营管理服务费是行使履行抗辩权，故不应当承担法律责任。 2、万家公司、申婉蓉所签订的《租赁合同》属于格式合同，其中关于违约金的约定属于格式条款，依照法律规定应当无效，故万家公司向申婉蓉所主张的违约金无法律依据。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。万家公司作为提供房屋租赁合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定与申婉蓉之间的权利义务内容，权利义务的内容必须符合维护双方的合法权益、促进商业交易的健康发展的立法目的，并有效告知对方注意免除或者限制其责任的条款并向其释明。租赁标的、用途、管理、租金是房屋租赁合同的主要内容，确定了双方的权利义务内容，而《租赁合同》第5.3条“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，甲方有权没收履约保证金而不予退还”、第9.3条“双方确认，乙方不得以物业管理服务协议项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用”、第21.7条“双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、物业服务费或者水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用”等约定属于格式条款，加重了申婉蓉的责任，减轻万家公司的责任。而万家公司并未对上述条款负有明确如实告知的义务，亦或者在合同中作出明显标注提醒，剥夺了当事人的选择权，有违公平和诚实信用原则，上述条款应为无效，对申婉蓉并无拘束力。 五、退一步讲，即便申婉蓉应向万家公司支付违约金，万家公司所主张的违约金数额过分高于其造成的损失，应当予以调整。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条规定，申婉蓉亦有权主张违约金过高请求予以适当减少，本案应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，万家公司主张申婉蓉欠付的租金为291750元，却要求申婉蓉支付的违约金高达200782.35元，违约金的数额是实际欠付租金的69%左右，明显过分高于万家公司的实际货币损失，应当予以相应的调整，故请求法院依照当期全国性银行间同业拆借中心发布的借款销售市场价格利率计算。 六、万家公司主张申婉蓉立即将租赁标的闽侯万家广场5-6号楼第3层编号×××01、×××02、×××16、×××17、×××28、×××30、5331清空并归还万家公司，并以原合同约定58350元每月的标准向其支付自2020年5月20日起至申婉蓉实际交还租赁商铺之日止的占用费缺乏事实和法律依据。 1、根据申婉蓉提供的2020年8月12日、13日通话录音【申婉蓉证据6】可知，万家公司已经实际收回、占有和控制该租赁场所，且申婉蓉已无法实际进入该租赁场所。因此，万家公司主张自2020年5月20日起至申婉蓉实际交还之日的占用费没有事实和法律依据。 2、在商铺出现漏水情况下，租赁场所已无法进行经营，在万家公司违反了适租的基本义务的情况下，申婉蓉于2020年4月左右欲清空租赁场所，但因万家公司的阻挠，其禁止申婉蓉进入租赁场所，导致申婉蓉至今无法清空租赁场所。 3、万家公司已实际收回租赁场所，并已向第三人出租，并默许第三人对租赁场所进行装修【详见申婉蓉证据5】，故万家公司更无权向申婉蓉主张2020年5月20日之后的租金。 4、万家公司在违反出租人基本义务的情况下，不仅未能尽快提供维修义务，减少申婉蓉的实际损失，反而放任损失扩大，故万家公司应当就申婉蓉遭受的损失进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，万家公司多次阻止申婉蓉清空租赁场所，致使申婉蓉无法在合理的时间内将租赁场所清空，系万家公司自身原因造成损失进一步扩大，故万家公司无权主张商铺的占用费。 七、万家公司主张申婉蓉应向其支付物业费21006元及违约金1985.07元缺乏依据，应当予以驳回。 万家公司未能履行相应的物业服务合同义务，构成违约，无权向申婉蓉主张物业费及违约金。本案中，申婉蓉已多次向万家公司反映房屋漏水情况及闽侯县三海里餐饮有限公司存在侵权行为，但万家公司均置之不理，甚至都不愿出面协调，该不作为致使申婉蓉的损失进一步扩大。根据《物业管理条例》第三十五条规定，万家公司作为提供给物业服务、收取物业费的一方，应当提供符合标准的物业服务，做好相关设施的保障工作。但万家公司均未履行上述义务，违反了物业合同的约定，构成违约。 八、万家公司对其主张的申婉蓉尚欠水费8505元、电费28080元，合计36585元应负有证明责任，而万家公司未能提供证据证明，故该主张不应予以支持 综上所述，申婉蓉认为，万家公司的主张没有事实和法律依据，申婉蓉据此恳请法院依法作出公正的判决，驳回万家公司的诉讼请求。 申婉蓉向本院提起反诉诉讼请求：1.判令万家公司向申婉蓉赔偿装修损失（具体金额以法院委托具有资质的评估机构评估剩余租赁期内装饰装修残值为准，暂按照136.5万元计算）；2.本案全部诉讼费由万家公司承担。 事实与理由：2018年6月15日，申婉蓉向万家公司承租闽侯万家广场5-6号楼第3层编号为×××01、×××02、×××16、×××17、×××28、×××30、5331商铺，双方签订《租赁合同》，约定租赁场所作为经营童邦品牌水上儿童乐园之用途，租期为八年，同时对租金等事项亦进行相关约定，2018年11月7日万家公司将租赁店铺移交申婉蓉使用。之后，申婉蓉经万家公司同意，对租赁场所进行装修，申婉蓉为此所花费的装修费用约165万元。 在店铺经营仅1个月（即2019年1月），就出现漏水情况，针对漏水问题，申婉蓉多次向万家公司反映上述情况，直至2019年4月，万家公司才对商铺进行第一次的局部修复。修复后，至2019年12月期间仍出现漏水问题，直至2020年1月6日漏水问题进一步加剧。申婉蓉所承租的经营场所中的全部营利场地（即婴儿抚触馆、亲子游泳池、恒温水上乐园）及相关配套的场地（即更衣室、换鞋区、休息区、前台）均出现严重的漏水情形，并导致新装修设施损坏，墙面发霉，无法正常营业。在申婉蓉发现漏水问题后，多次与万家公司工作人员协商处理，但万家公司却始终推诿。时至今日，漏水问题仍未采取任何有效解决措施，不仅造成申婉蓉无法正常营业，同时也造成财物损害的进一步扩大。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即万家公司负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间亦符合约定用途的法定适租义务。但万家公司提供的租赁场所不具备正常的使用条件，无法让承租人按照合同约定的用途履行对租赁房屋进行正常使用和收益。故万家公司不履行约定及法定义务的行为构成根本性违约。因租赁场所漏水，导致申婉蓉无法营业，万家公司构成未履行出租人的适租义务。 此外，在万家公司根本违约的情形下，万家公司擅自发函解除申婉蓉与万家公司之间租期八年的租赁合同，从而导致申婉蓉投入165万元的装修发生损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”;本案中，承租的商铺因漏水问题而无法适用于约定的使用收益状态，万家公司未履行出租人的适租义务，构成根本违约。万家公司恶意违约且解除合同，且将案涉商铺另行出租给他人，造成申婉蓉装修遭受重大损失，万家公司应当承担赔偿申婉蓉剩余租赁期内装饰装修残值损失。为此，申婉蓉依照相关法律规定诉至法院，请求贵院判如所请。 万家公司辩称，本案案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应本着诚实信用原则履行合同义务。 一、申婉蓉逾期支付租金、物业费、水电费等的行为，已严重违反合同约定义务，万家公司有权解除与申婉蓉签订的《房屋租赁合同》并要求申婉蓉支付尚欠的租金、物业费、水电费及其违约金，同时有权要求申婉蓉支付合同解除后至申婉蓉清空租赁商铺并返还万家公司期间的占用费。 二、万家公司已依约将符合合同约定使用条件的租赁房屋交付申婉蓉使用，该房屋系经申婉蓉现场验收确认的。房屋漏水责任不应由万家公司承担。 三、申婉蓉也未举证证明房屋漏水与其无法营业之间存在因果关系。根据申婉蓉所举证据，该房屋在2019年4月、10月即已发生过漏水，但经万家公司协调，万家公司已多次为其维修房屋，故此申婉蓉方能持续经营至2020年1月，直到新冠疫情爆发，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应致使租赁店铺无法继续经营。如漏水真的足以导致申婉蓉无法经营，申婉蓉又怎能从2019年4月持续经营至2020年1月。由此可见漏水与申婉蓉无法营业之间不具有必然联系。 四、需要特别强调的是，申婉蓉违约支付租金等费用导致万家公司享有合同解除权在先，无论是否发生漏水，以及万家公司对漏水是否负有责任，均不影响万家公司单方行使合同解除权。 五、本案中，申婉蓉于2019年9月1日起即已未依约向万家公司支付水电费等能源费用，从2019年11月21日起即已未依约向万家公司支付租金、物业费。根据万家公司与申婉蓉签订的《租赁合同》第二十一条第21.4项“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之七的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同”之约定，万家公司从2019年10月1日起即有权单方面解除合同。而本案申婉蓉主张的漏水发生于2020年1月，在该时间段，申婉蓉已逾期支付水电费5个月，逾期支付租金、物业费3个月。 且根据《租赁合同》第二十一条第21.7项“双方确认，除非本合同有特别的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务”之约定，申婉蓉不得以包括漏水在内的任何理由拒不履行支付租金、物业费、水电费，否则即构成违约。 故此无论是否发生漏水，以及万家公司对漏水是否负有责任，均不影响万家公司单方行使合同解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”之规定，申婉蓉无权要求万家公司赔偿装修损失。 本院组织双方当事人进行举证，交换证据，质证；对于双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福建万家城商业管理有限公司（甲方、出租人）与申婉蓉（乙方、承租人）于2018年6月15日签订《闽侯万家广场商铺租赁合同》（合同编号：ＭＨＳＧ-2ＬＨＴ-2018-120），约定：甲方将其位于福建省闽侯县××街道××道××街××广场××号楼××层的编号为×××01／×××02／×××16／×××17及×××28部分／×××30部分／5331的商铺出租给乙方；乙方承租的租赁场所面积按套内面积计为1167平方米；本合同约定的与面积有关的所有费用均按套内面积（简称“计租面积”）计算支付；乙方承诺承租租赁场所仅作为经营童邦品牌水上儿童游乐园之用途；租赁期限为自闽侯万家广场开业日（2018年12月21日）开始计算8年；租赁场所交付日为开业日前90-120天，以甲方书面通知为准；租赁场所的租金按计租面积计付，标准为第1年第1-6个月月租金0元，第1年第7-12个月月租金58350元，第2年第1个月月租金0元，第2年第2-12个月月租金58350元，第3年月租金61268元，第4年月租金64337元；乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付物业服务费，标准为3元／月／平方米，物业服务费计收时间为闽侯万家广场开业日起；自进场日起，乙方应当承担并支付在租赁场所实际产生的水费、电费等费用；租金的支付：乙方应于本合同签署日起5日内，向甲方预付58350元首期租金（该预付首期租金为计租日起至第一个月期间的租金）；除首期租金外，其他租金均按每一个完整的月为一个交租期交纳，乙方应当在每个租金到期月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付175050元作为履约保证金；租赁场所因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。 万家公司与申婉蓉签订《闽侯万家广场商铺租赁合同补充协议》，约定：乙方承诺承租租赁场所仅作为经营童邦品牌水上儿童乐园及美容配套服务之用途。 上述案涉合同签订后，万家公司于2018年11月7日向申婉蓉交付案涉房屋，申婉蓉按照合同约定向万家公司支付履约保证金175050元并支付案涉房屋租金及物业费至2019年10月份，支付水电费至2019年8月份。根据经办法官现场勘查，案涉房屋存在多处不同程度的渗漏水情况。庭审查明，案涉房屋2019年出现漏水，万家公司对案涉房屋进行过修复。万家公司于2019年11月30日将案涉房屋楼上商铺租赁给第三人。案涉租赁房屋于2020年5月由万家公司加锁控制，现处于空置状态。 本院认为，万家公司与申婉蓉签订的《闽侯万家广场商铺租赁合同》及《闽侯万家广场商铺租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定享有权利履行义务。本案争议焦点为案涉租赁房屋存在渗漏水情况，申婉蓉拒付2019年11月起的租金、物业费及2019年9月起的水电费，万家公司与申婉蓉过错程度问题。针对案涉租赁房屋存在渗漏水情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，申婉蓉承租案涉房屋的目的是用于经营童邦品牌水上儿童乐园及美容配套服务之用途，万家公司作为出租方提供可供承租方正常经营使用的房屋是其根本的合同义务，案涉房屋存在渗漏水客观实际上影响了申婉蓉的正常经营使用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。案涉租赁合同约定，租赁场所因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。万家公司对案涉房屋进行过修复，未完全修复完毕。万家公司于2019年11月份将案涉房屋楼上商铺出租给第三人，万家公司主张2020年1月份案涉房屋漏水系由第三人使用案涉房屋楼上商铺后产生，但根据合同相对性原则，万家公司仍然应依照合同约定对案涉房屋进行修复。综上，案涉租赁房屋存在渗漏水情况，不论是根据有关法律规定还是案涉合同约定，万家公司均有义务承担、履行维修义务。 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。对于案涉租赁房屋存在的渗漏水问题，在万家公司未履行完毕维修义务的情况下，申婉蓉作为承租人，为使自身的经营活动正常有序开展，减少经营损失，可以依据法律规定，先自行维修，后向万家公司主张维修费用，申婉蓉未自行维修，产生的经营损失，其自身也应承担一定的责任。 2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，申婉蓉承租案涉房屋的用途是用于经营童邦品牌水上儿童乐园及美容配套服务之用途，为严格落实疫情防控措施，导致申婉蓉无法正常开展经营活动，营业收入受到严重影响。新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，申婉蓉未支付疫情期间的租金，不能归责于申婉蓉自身的原因，根据公平原则，万家公司作为出租方应当对申婉蓉的租金予以适当减免。且案涉租赁房屋于2020年5月由万家公司加锁控制，申婉蓉未实际占有使用，万家公司要求申婉支付2020年5月起的租金、物业费及水电费，无事实与法律依据。 综上，案涉房屋存在渗漏水情况，申婉蓉的经营活动客观上受到影响，万家公司作为出租方未履行完毕修缮义务的过错程度大于申婉蓉作为承租人未自行维修导致经营损失扩大的过错程度。再加之，考虑疫情因素，申婉蓉未支付疫情期间的租金，不能归责于申婉蓉自身的原因，综合全案根据公平原则，本院酌定万家公司没收申婉蓉支付的保证金175050元用于抵扣租金。经现场勘验，渗漏水情况仍然存在且申婉蓉亦将大部分设备搬离，案涉合同已客观实际无法继续履行，万家公司诉请解除签订万家公司与申婉蓉签订的《闽侯万家广场商铺租赁合同》，且申婉蓉同意解除，本院予以支持，讼争合同解除后申婉蓉应在判决生效后十日内将讼争租赁物腾空退还给万家公司，万家公司应予以配合。关于万家公司的其他诉讼请求，本院不予支持。审理过程中申婉蓉提出反诉请求，诉请万家公司向申婉蓉赔偿装修损失，并申请对装饰装修残值数额及因租赁房屋漏水而造成的财产损失数额进行鉴定，审理过程中，本院邀请鉴定机构专业人员到现场查看，并电话咨询其他相关鉴定机构，其表示该鉴定难度较大，且鉴于花费时间及费用成本较高，会造成双方当事人损失进一步加大，申婉蓉对案涉房屋漏水导致经营损失扩大亦有过错，故对于申婉蓉的鉴定申请，本院不予准许，申婉蓉的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款规定判决如下： 一、福建万家城商业管理有限公司与申婉蓉签订的《闽侯万家广场商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、福建万家城商业管理有限公司没收申婉蓉押金175050元用于抵扣租金； 三、申婉蓉应在判决生效后十日内将位于闽侯县××街道××道××街××广场××号楼××层的编号为×××01／×××02／×××16／×××17及×××28部分／×××30部分／5331的租赁物腾空返还给福建万家城商业管理有限公司，福建万家城商业管理有限公司予以配合； 四、驳回福建万家城商业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回申婉蓉的反诉请求。 本案本诉受理费51302元，减半收取计25651元，反诉受理费17085元，由福建万家城商业管理有限公司负担25651元，申婉蓉负担17085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 胡秀锦 二〇二一年二月一日 法官助理 陈 燕 书 记 员 余春敏 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。