大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初2530号原告：大连鸿源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区铁西街道办事处虎山社区，统一社会信用代码912102827260347528。法定代表人：韩冰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王桂林，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：刘岐洋，男，1961年7月11日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：陈惠，女，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。原告大连鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）诉被告刘岐洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿源公司委托诉讼代理人王桂林，被告刘岐洋及委托诉讼代理人陈惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿源公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告购房款123552.00元及利息（自2020年3月28日起至付清之日止，以欠付本金105492.00元为基数按照四倍LPR计算）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于普兰店区建筑面积51.83平方米的住宅。但被告欠原告购房款105492.00元未付，经原告多次催要未果。请求判令被告支付原告购房款123552.00元及利息。被告刘岐洋辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不欠原告购房款，被告已将房款全部付清，不应给付购房款及利息。原告鸿源公司围绕诉讼请求，提交了《商品房买卖合同》、《借款协议书》、收据各一份，销售不动产统一发票两份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《商品房买卖合同》、《借款协议书》、收据、销售不动产统一发票的真实性无异议，本院依法调取本院（2018）辽0214民初208号案件撤诉申请、调查笔录、撤诉笔录及庭审笔录一份，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院将根据案情综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月28日，原告鸿源公司与被告刘岐洋签订了合同编号为WHT201501439号的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的白领公寓项目即位于普兰店区台山路57号1单元11层1号楼房一处，建筑面积51.83平方米，房屋总价款为325492.00元，被告于2015年3月28日支付首付款105492.00元，剩余220000.00元通过银行贷款付清。该合同还约定了其他条款。另查，2015年3月，原告以案外人普兰店市铁西环境卫生管理有限公司（以下简称铁西公司）为甲方与被告签订一份《借款协议书》，主要内容约定：因被告购买白领公寓57号楼1单元11层1号房屋资金不足，向甲方借款105492.00元，2015年3月21日交付，还款方式为自借款之日起5年内还清本金和利息（实行等额本息还款法），借款之日起满一年后开始分八次还清，每次本息还款额为15444.00元，其中本金13186.50元，利息2257.50元，8期还款总金额为123552.00元，其中本金105492.00元，利息18060.00元，最后还款日为2020年3月27日，计算年利率为3.42%。该协议还约定了其他条款。当日，被告签写了该笔款项的收据，该收据摘要中记载：“付刘岐洋借款”，借款金额为105492.00元，被告在“取款人签字”处签字并按捺手印。被告未实际收到该借款，该《借款协议书》、收据原件均由原告持有。再查，原告向被告等购房者出售包括案涉房屋在内的白领公寓项目时采取的是“零首付”“低首付”等销售方式。2015年4月9日，原告向被告开具了额度为105492.00元销售不动产统一发票（预收款即首付款），但被告未实际向原告交纳首付款105492.00元；案涉余下房款220000.00元被告通过银行贷款方式支付给原告，2015年10月19日，原告向被告开具了额度为220000.00元销售不动产统一发票。上述商品房买卖合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，被告至今未向原告偿还欠付的首付款本金及利息。又查，2018年1月，案外人铁西公司以民间借贷纠纷为由起诉张秀才等28户购房者还款，本案原告鸿源公司以有独立请求权第三人身份参加该诉讼，主张相关诉讼涉及的款项名为借款，实际是欠鸿源公司的房屋首付款，铁西公司未向购房者实际出借款项，无权主张还付借款。在该相关案件即本院（2018）辽0214民初208号案件庭审中，铁西公司明确表述：“本案的原告（铁西公司）和第三人（鸿源公司）都没有向被告（购房者张秀才）实际交付借款，即双方都没有交付行为，那么借款是如何产生的？是这样产生的，白领公寓项目作为一种促销手段，允许包括本案被告在内的其他购房者，无须缴纳首付款，即可以取得首付款发票，以便获得银行贷款……”（该案卷宗第51页），“原告（铁西公司）所述和第三人（鸿源公司）均未向被告（购房者张秀才）支付资金是指没有将资金实际交付给购房者，再由购房者向第三人支付，未实现借款是配合着销售行为进行的，即本案的借款协议、收据与商品房买卖合同是同一时间由同一销售人员同时办理的。”（该案卷宗第77页）后铁西公司即以证据不足、需进一步补充证据为由撤回全部起诉。还查，原告大连鸿源房地产开发有限公司，原名为普兰店市鸿源房地产开发有限公司，2016年7月27日经大连市普兰店区市场监督管理局核准变更登记为现名称。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉款项是欠付购房首付款还是借款；2、原告主张的欠付购房首付款数额及利息是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，原、被告就案涉商品房买卖签订的《商品房买卖合同》合法有效，并实际履行了房屋的交付，因此，双方之间的基础法律关系是商品房买卖关系。从查明的事实，参考案外人铁西公司在2018年1月起诉28户购房者相关案件庭审笔录中“即双方都没有交付行为，那么借款是如何产生的？是这样产生的，白领公寓项目作为一种促销手段，允许包括本案被告在内的其他购房者，无须缴纳首付款，即可以取得首付款发票，以便获得银行贷款……”“均未向被告（购房者）支付资金是指没有将资金实际交付给购房者，再由购房者向第三人支付，未实现借款是配合着销售行为进行的，即本案的借款协议、收据与商品房买卖合同是同一时间由同一销售人员同时办理的”的表述，可以认定，原告向被告等购房者出售包括案涉房屋在内的白领公寓项目时采取的是“零首付”“低首付”等销售方式。具体到本案，被告虽辩称其是向案外人铁西公司借款而非向原告公司借款，但被告未提供银行流水等充足证据证明案外人铁西公司向其交付借款，亦自认至今并未向案外人铁西公司还款，原告虽为被告开具了额度为105492.00元的购房首付款发票，但被告亦未提供银行流水等充分证据证明实际已向原告交付105492.00元的购房首付款，参考原告起诉白领公寓项目其他“零首付”“低首付”购房者欠付购房首付款关联案件，现《借款协议书》、收据的原件持有人为原告，根据优势证据规则，双方采用“零首付”的销售方式，被告向原告出具的借款105492.00元的收据以及原告以案外人铁西公司名义与被告签订的《借款协议书》，均系“零首付”销售方式下，因被告欠付原告购房首付款，为配合原告促销房屋及确保收回被告未交付的购房首付款而形成，具有高度可能性，而该笔所谓“借款”并未实际发生，案涉各方之间不存在实际意义上的借款关系，故本院对被告的此项辩解意见不予采纳。现原告持有《借款协议书》、收据的原件等相关证据，向被告主张欠付购房首付款，本院确认案涉款项是欠付首付款而非借款。关于第二个争议焦点，本院认为：1、原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按约定履行义务，现案涉房屋原告已经交付被告使用，被告应按照《商品房买卖合同》约定足额给付购房款，但被告欠原告105492.00元的购房首付款至今未给付，故原告请求判令被告给付105492.00元购房首付款本金的诉讼请求，本院应予支持；2、原告按照以案外人铁西公司名义与被告于2015年3月签订的《借款协议书》中关于款项还付数额及还付期限的约定，主张被告应支付欠付105492.00元的购房首付款5年8期（至2020年3月28日前）的利息18060.00元，本院予以支持，理由如下：首先，上文已经表述，相关《借款协议书》、收据均系“零首付”销售方式下用来配合原告促销房屋，同时确保收回被告未交付的购房首付款而形成，如果任其拖欠款项而未约定还付期限及还付数额，既不符合公司财务管理规定，亦违背常理，故可以认定该《借款协议书》中关于款项还付的约定内容，就是对被告欠付购房首付款还付的约定；其次，参考原告起诉白领公寓项目其他“零首付”“低首付”购房者欠付购房首付款关联案件，购房者基本上都是按照借款合同中约定的5年8期还款约定履行，且按照原告主张5年8期利息为18060.00计算，本案每年的利息为2257.50元，年利率为3.42%，不违反法律强制性规定；3、对于原告主张的自2020年3月28日起至付清之日止，以欠付购房首付款本金105492.00元为基数按照四倍LPR计算利息的诉讼请求，原告在庭后向本院书面申请自愿放弃，系其对自己民事权利的处分，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告刘岐洋于本判决生效之日起十日内给付原告大连鸿源房地产开发有限公司购房首付款本金105492.00及利息18060.00元，合计123552.00元；二、驳回原告大连鸿源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1386.00元，保全费1170.00元，合计2556.00元，原告大连鸿源房地产开发有限公司已预交，由被告刘岐洋负担2556.00元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告大连鸿源房地产开发有限公司负担0元，应予退还2556.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  毕诗军二〇二一年七月五日法官助理刘芳姣书记员于佳佳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。