湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5067号上诉人（原审原告）：长沙市天心区佳逸豪园业主委员会，住所地长沙市天心区劳动西路298号佳逸豪园。负责人：肖志敏，主任。委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路298号佳逸豪园201房。法定代表人：邓小明，董事长。委托诉讼代理人：朱音妮。委托诉讼代理人：刘学汝，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。上诉人长沙市天心区佳逸豪园业主委员会（以下简称佳逸豪园业委会）因与被上诉人鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）业主共有权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳逸豪园业委会上诉请求：依法改判。事实和理由：1、一审认定“属于鸿基公司所有的部分，因鸿基公司系房产开发商而取得所有权，该部分房产因未出售，未收取物业维修基金，本院不予支持”系适用法律不当。根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》的规定，未出售的商品房应该交存物业专项维修资金。且该部分房屋一直由鸿基公司占有、使用，位于A、B两栋顶层。2、鸿基公司系盈利为目的的法人，而非法律法规规定的维修基金管理机构，其长期占用维修基金，情节恶劣，一审法院按照国家规定的存款利率标准计息不当。3、鸿基公司已将佳逸豪园小区-201房出售，但未移交该房屋的维修基金，对此一审未查明。鸿基公司辩称：1、一审适用法律并无不当。佳逸豪园业委会引用的《长沙市物业专项维修资金管理办法》系2013年才颁布施行，佳逸豪园业委会并未提交任何证据证明鸿基公司在售房期间将未出售的房屋用来作为办公室、宿舍或者出租，A、B两栋顶层的房屋早在2007年已转至个人名下，并且交纳了维修资金和物业费等各项费用。2、佳逸豪园业委会要求未移交的资金按照贷款利率计息没有法律依据。3、鸿基公司未收取-201房的维修基金。佳逸豪园业委会向一审法院起诉请求：1、鸿基公司向佳逸豪园业委会移交房屋维修基金401530.6元；2、鸿基公司向佳逸豪园业委会支付利息197707.91元（暂计算至2015年7月30日，按同期银行贷款利率计算），并支付利息至实际支付完毕之日止；3、鸿基公司向佳逸豪园业委会支付为归集物业维修基金所花费2万元；4、诉讼费由鸿基公司承担。一审法院认定事实：1999年-2002年期间，长沙市乡镇企业局与鸿基公司就双方合作建房事宜达成多份《协议》，约定长沙市乡镇企业局以划拨土地、鸿基公司出资的方式共同兴建华苑大厦（佳逸豪园）；建成后，长沙市乡镇企业局取得佳逸豪园（原华苑大厦）A栋裙楼一至四层（商业及写字楼）作为办公用房，并取得地下室车库固定停车车位5个的永久使用权等事项。2003年，鸿基公司取得佳逸豪园的房屋所有权证，该所有权证上记载了“房屋总层数28，建筑面积36655.43㎡，设计用途住宅，一楼至四楼为商业，其它为住宅。-1层为地下人防车库及设备用房”等事项；其附件户室面积信息表中载明“总建筑面积：36655.43㎡，层次负一建筑面积3448.66㎡”。建成后，鸿基公司按约将佳逸豪园A栋裙楼一至四层及5个停车位交付给长沙市乡镇企业局，该房屋所有权实际登记在长沙市乡镇企业职工培训中心及长沙市机关事务管理局名下，其中长沙市乡镇企业职工培训中心所有的面积为2502.01㎡，长沙市机关事务管理局所有的面积为924.59㎡；裙楼的其他部分由鸿基公司及中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行取得所有权，其中中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行所有的面积为3346.21㎡，中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行按5元/年/平方米计收三年的标准向鸿基公司缴纳了物业维修基金。佳逸豪园的其他住宅部分，鸿基公司于2003年开始向社会公开进行销售，至2006年11月30日已全部销售完毕。鸿基公司或通过其控股的长沙鸿基物业管理有限公司（现已注销）佳逸豪园物业管理处在出售房屋的同时按5元/年/平方米计收三年的标准向购房者收取了物业维修基金；佳逸豪园负一楼人防车库及设备用房部分，鸿基公司将其划分为88个车库，其中5个车位交付给长沙市乡镇企业管理局，其余83个车位对外进行销售，至2007年11月30日已全部销售完毕。鸿基公司或通过其控股的长沙鸿基物业管理有限公司（现已注销）佳逸豪园物业管理处在出售车库时按每个车库2100元的标准收取了物业维修基金；所出售的车库中，有22个车库办理了所有权证，其余车库仅办理使用权证。其中，22个办理了所有权证的车库所缴纳的物业维修基金48180元由鸿基公司上缴至长沙市物业维修资金管理中心。2004年1月14日，长沙市天心区房屋产权管理局批复同意佳逸豪园小区成立业主委员会。2013年5月19日，佳逸豪园第三届业主大会通过了“继续授权业主委员会采取合理合法的措施和开发商鸿基公司清算并收回维修基金”的决议。另查明，2013年9月23日，佳逸豪园业委会向本院提起诉讼要求中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行交纳物业维修基金。2013年12月16日，一审法院就此作出（2013）天民初字第2740号民事判决书。2015年7月20日，佳逸豪园业委会向一审法院提起诉讼要求长沙市乡镇企业职工培训中心交纳物业维修基金；2015年7月24日，佳逸豪园业委会向一审法院提起诉讼要求长沙市机关事务管理局交纳物业维修基金。还查明，2004年11月，长沙鸿基物业管理有限公司（现已注销）向佳逸豪园业委会移交了维修基金246508.85元。一审法院认为：根据1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”、第五条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”第十五条“业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金……（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会”之规定，业主缴纳的物业维修基金在业主委员会成立后移交业主委员会管理。本案中，鸿基公司收取的佳逸豪园业主缴纳的物业维修基金应当移交给佳逸豪园业委会。关于被告鸿基公司收取多少物业维修基金问题？佳逸豪园住宅部分。鸿基公司将佳逸豪园住宅部分以商品房名义对外进行出售，至2006年11月30日已全部销售完毕。在开庭审理时，鸿基公司承认其已收取167户374167.5元，剩余26户56365元未收取，同时还表示，只要购房者能提供鸿基公司或长沙鸿基物业管理有限公司收据或收款凭证，鸿基公司就予以认可。后佳逸豪园业主委员会补充提交了8户的收款凭证，合计17637元；其余18户因未能与业主本人取得联系等原因而未提供收款凭证。根据1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定，购房者有义务在购买商品房时向售房单位缴纳物业维修基金，售房单位亦有义务在出售商品房时相购房者收取物业维修基金。本案中，鸿基公司在出售佳逸豪园房屋时已向大部分购房者收取了物业维修基金，因代收物业维修基金系售房单位的法定义务，可推断出鸿基公司已收取了未能提供收款凭证的18户的物业维修基金。故鸿基公司收取了佳逸豪园住宅部分的物业维修基金430532.5元。佳逸豪园裙楼部分，由长沙市乡镇企业职工培训中心、长沙市机关事务管理局、鸿基公司及中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行取得所有权，佳逸豪园业委会已另案通过诉讼途径向长沙市乡镇企业职工培训中心、长沙市机关事务管理局及中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行追缴物业维修基金，故一审法院在本案中不予处理；属于鸿基公司所有的部分，因鸿基公司系房产开发商而取得所有权，该部分房产因未出售，未收取物业维修基金，一审法院不予支持。佳逸豪园地下车库部分。该部分由鸿基公司划分为88个车库，其中5个车位交付给长沙市乡镇企业管理局使用，其余83个车位对外进行销售。交付给长沙市乡镇企业管理局使用5个车位，可由佳逸豪园业主委员会向长沙市乡镇企业管理局或实际使用权人追缴物业维修基金。83个对外销售的车库均由鸿基公司按照单价70000元或75000元对外进行出售，至2007年11月30日已全部销售完毕。其中已有22个车库办理了所有权证，其应缴纳的物业维修基金48180元已由鸿基公司上缴至长沙市物业维修资金管理中心，佳逸豪园业主委员可要求长沙市物业维修资金管理中心划转至佳逸豪园业主大会开立的住宅专项维修资金账户；其余61个车位仅办理了使用权证，该61个车库的销售单价与已办理了所有权的车库的单价均为70000元或75000元；而办理了所有权证的车位的物业维修基金已由鸿基公司上缴至长沙市物业维修资金管理中心，可视为鸿基公司在出售车库时已一并按照每个车库2100元的标准收取了物业维修基金，即办理使用权证的61个车库，鸿基公司共收取了物业维修基金128100元。故鸿基公司已收取了物业维修基金558632.5元，扣除其控股的长沙鸿基物业管理有限公司（现已注销）向原告长沙佳逸豪园业主委员会移交了维修基金246508.85元，其还应向原告长沙佳逸豪园业主委员会移交物业维修基金312124元。因该物业维修基金属于全体业主共有财产，鸿基公司长期占用该费用造成原告损失，依法应承担赔偿损失的责任。因住宅至2006年11月30日才出售完毕、车库至2007年11月30日才出售完毕，故佳逸豪园业委会的损失应自2006年11月31日起以184024元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至2007年11月30日止及自2007年11月31日起以312124元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至实际移交完毕之日的利息，应由鸿基公司予以赔偿。佳逸豪园业委会要求鸿基公司支付为归集物业维修基金所支出的费用20000元，但未举证证明支出费用的具体事实，一审法院对此不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，参照建设部、财政部令（第165号）《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日起实施）第十五条之规定，判决：一、鸿基（湖南）房地产发展有限公司向长沙市天心区佳逸豪园业主委员会移交物业维修基金312124元；二、鸿基（湖南）房地产发展有限公司向长沙市天心区佳逸豪园业主委员会支付自2006年11月31日起以184024元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至2007年11月30日止及自2007年11月31日起以312124元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至实际移交完毕之日的利息；三、上述第一项、第二项的费用由鸿基（湖南）房地产发展有限公司于本判决生效后十日内直接支付至长沙市天心区佳逸豪园业主大会设立的住宅物业专项维修资金专户；四、驳回长沙市天心区佳逸豪园业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费9990元，保全费3570元，合计13560元，由原告长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担2560元，被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司负担11000元。本院二审期间，佳逸豪园业委会提交了如下证据：证据1、照片，拟证明A、B栋顶楼房屋的使用情况；证据2、A、B栋顶楼房屋的物业费、水电费收费票据，拟证明该两房屋系鸿基公司自己使用或出租于他人使用；证据3、佳逸豪园小区-201房产证，拟证明鸿基公司在2007年将-201房出售于陈姓案外人，该房的维修基金未移交佳逸豪园业委会。鸿基公司对上述证据的质证意见为：证据1、证据2关联性有异议，鸿基公司在一审中已提交证据证明该两房已出让他人，且一审对该两套房屋的维修基金已进行了处理；证据3因未见原件真实性无法核实，鸿基公司确实将该房屋出售给了陈姓案外人，但佳逸豪园业委会无证据证明鸿基公司收取了陈姓案外人的物业维修基金，故该证据与本案无关。对于佳逸豪园业委会提交的证据，本院认证如下：证据1、证据2体现的A、B栋顶楼房屋确已转让他人，一审已对该两房屋的维修资金进行了处理，佳逸豪园业委会提交的该两份证据达不到证明目的，不予认定；证据3虽鸿基公司对真实性有异议，但其认可已将房屋出售给陈姓案外人的事实，故予以认定。二审查明，佳逸豪园裙楼五楼的登记房号为-201，建筑面积为727.93平方米，该房原为鸿基公司自行使用，于2007年左右出售给案外人陈某。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：对于佳逸豪园业委会提出要求鸿基公司移交A、B栋顶楼房屋的维修基金的主张，经查，该部分房屋已转让至个人名下，一审对该部分房屋的维修基金的移交问题已进行了处理，已支持了佳逸豪园业委会对该部分房屋维修基金的诉求，故佳逸豪园业委会该项上诉理由不能成立，本院不予支持。对于佳逸豪园业委会提出的要求鸿基公司移交佳逸豪园-201号房的维修基金的主张，根据查明的事实，鸿基公司已于2007年将该房出售，且未向佳逸豪园业委会移交该-201房的维修基金，虽鸿基公司陈述其未代收该-201房的维修基金，但因当时代收维修基金系售房单位即鸿基公司的法定义务，故推定鸿基公司已收取-201房的维修基金，对于佳逸豪园业委会的该项主张予以支持。按照鸿基公司代收标准，-201房的维修基金计算为10919元（5元×727.93平方米×3年），加上一审认定应移交金额312124元，鸿基公司共应向佳逸豪园业委会移交维修基金323043元。对于佳逸豪园业委会提出的要求鸿基公司按贷款利率赔偿维修基金占用期间的损失的主张，本院认为，一审判令鸿基公司按同期物业维修基金类存款利率计收利息并无不妥。综上所述，佳逸豪园业委会的部分上诉理由成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3490号民事判决第三项、第四项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3490号民事判决第一项为“鸿基（湖南）房地产发展有限公司向长沙市天心区佳逸豪园业主委员会移交物业维修基金323043元”；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3490号民事判决第二项为“鸿基（湖南）房地产发展有限公司向长沙市天心区佳逸豪园业主委员会支付自2006年11月31日起以184024元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至2007年11月30日止及自2007年11月31日起以323043元为基数按同期物业维修基金类存款利率标准计收的利息至实际移交完毕之日的利息”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9990元，保全费3570元，合计13560元，由长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担2460元，鸿基（湖南）房地产发展有限公司负担11100元；二审受理费4300元，由长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担4085元，鸿基（湖南）房地产发展有限公司负担215元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月二十五日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。