湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初61号原告（反诉被告）：熊晓红（曾用名熊红霞），女，1973年1月3日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市。原告（反诉被告）：熊晓霞，女，1976年5月18日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市。二原告共同委托诉讼代理人：苏明，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张顺凤，女，1960年1月7日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍登记地址为恩施市。委托诉讼代理人：黄思学，湖北硒都律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告熊晓红、熊晓霞诉被告张顺凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告及共同委托诉讼代理人苏明，被告张顺凤的委托诉讼代理人黄思学到庭参加了诉讼。审理过程中，根据当事人申请，由本院委托鉴定机构对案涉房屋装修残值进行了评估。评估结束后本院适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告熊晓红及二原告共同委托诉讼代理人苏明，被告张顺凤及其委托代理人黄思学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》，被告于合同解除之日起3日内腾退房屋并向原告支付欠付的租金及滞纳金。2.由被告承担本案诉讼费。其事实与理由：2017年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市学院路××、××号两栋房屋整体出租给被告，租赁期限为2017年8月8日至2027年8月8日，前五年每年租金19.2万元，一年一付，支付时间为下年租金到期前30日，若拖欠租金超过30日，原告有权收回房屋。原告将房屋交付给被告后，被告实际经营并投入使用。自2019年中旬起，被告拖延支付租金，截止起诉时已长达一年多时间，原告特诉至法院，望判如所请。审理过程中，原告将其诉请的租金明确为：要求被告支付尚欠的租金2万元，并按1.6万元/月标准支付自2020年8月8日起至实际腾退时止的租金；将其诉请的滞纳金明确为：以21.2万元为基数、按每日1%自2019年6月6日起计算至实际腾退房屋时止。被告辩称，1.原告出租给被告的房屋，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，原、被告的租赁合同无效，且造成合同无效的过错责任在于原告。2.自2019年8月起，租金缴纳方式由一年一缴变更为分期缴纳，故被告并未拖欠租金，且由于疫情影响，被告要求减免3个月租金。自2019年8月至2020年9月共计13个月，减免3个月后，被告只应缴纳10个月的租金16万元，而被告已经缴纳17.2万元，多缴的1.2万元原告应予退还。反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求确认双方2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》无效。2.判令反诉被告向反诉原告赔偿剩余7年租赁期的装修残值122.5万元，退还押金1万元、租金1.2万元。3.由二反诉被告负担本案诉讼费。其事实与理由：2017年7月底，双方协商租赁事宜时，反诉原告要求查看房产证，反诉被告称正在办理中。同年8月8日，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将两栋总面积为1290平方米的房屋整体出租，租期10年，前五年每年租金19.2万元，后五年每年租金21万元，租金一年一付。反诉原告支付押金1万元、第一年租金19.2万元、花费175万装修后开始经营。期间反诉原告数次催问房产证事宜，反诉被告为使其放心，表示租金可由一年一付变更为分期交纳，截至2020年1月7日，反诉原告支付了租金17.2万元。疫情暴发后，反诉原告停止经营，至2020年5月方重新开业。反诉原告要求减免租金遭拒，双方遂发生争议，反诉被告张贴告示要求房客搬家，导致反诉原告关门停业。反诉原告认为，反诉被告就未取得建设工程规划许可证或者未按照建筑规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；且反诉被告按双方协商，分期支付租金，不存在拖欠租金的情形。审理过程中，反诉原告将其诉讼请求第二项变更为：要求反诉被告向反诉原告补偿装修现值806398元。同时增加诉讼请求：要求反诉被告承担保全费10000元，律师代理费20000元，并向反诉原告返还7楼楼板补偿款8000元。反诉被告辩称，1.反诉原告所诉称的部分内容不属实，其在承租时已明知房屋未完全取得房产证，本身存在重大过错。2.双方并未就租金支付方式进行过变更。3.本案系由反诉原告未按期支付租金导致，且案涉房屋已取得规划许可，其请求无任何证据，请求驳回其反诉请求。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年8月8日，原告（甲方、出租方）熊晓红、熊晓霞与被告（乙方、承租方）张顺凤签订《房屋租赁合同》，原告将位于恩施市学院路××、××号的两栋房屋整体出租给被告张顺凤，约定租赁期限自2017年8月8日至2027年8月8日，2017年8月8日至2023年8月8日期间每年租金为19.2万元，2023年8月8日至2027年8月8日期间每年租金为21万元，采取一年一付的方式，在下年租金到期前30天支付，逾期10日未付的，被告需按每日按租金1%标准支付滞纳金；被告需向原告支付押金1万元，由原告在租赁期满时退还。双方还就其他事项进行了明确约定。合同签订后，被告向原告支付押金1万元，并支付租金至2020年8月7日，其中2020年度尚欠租金2万元，此后至今未再付款，双方为此发生争议，原告遂提起本案诉讼，请求判令前述诉请。另查明，前述《房屋租赁合同》中所载245号房屋，于2005年3月30日获颁恩市集建（2005）字第030063号《集体土地建设用地使用证》，证载土地使用者为原告熊晓霞之夫刘兵；于2021年3月9日获颁鄂（2021）恩施市不动产权第0012269号《不动产权证》，载明坐落恩施市××坝街道办事处××学院路××层层房屋，权利人为刘兵，共有情况为家庭成员共有。《房屋租赁合同》中所载245-1号房屋，于2009年5月11日获颁恩市国用（2009）第030822号《国有土地使用证》，证载使用权人为原告熊晓红；于2010年2月3获颁恩施房权证恩施市字第××号号《房屋所有权证》，证载层数4层。2021年2月1日，恩施市历史违法建筑分类处置工作领导小组作出《恩施市历史违法建筑分类处置意见表》，载明（摘录）：“2011年当事人熊晓红未取得规划许可在原房屋基础上加建3层。经我办立案调查，该房屋实际宗地面积110.50㎡，建筑面积642.94㎡，共7层，混合结构，超规划批准建设层数4层，超规划批准建筑面积271.89㎡。依据《城乡规划法》的相关条款以及恩施市历史违法建筑分类处置工作领导小组办公室（2020）1号会议纪要的文件精神，现已对其收取规划违法罚款及相关规费：规划违法罚款21751.20元，城市基础设施配套费18018.65元，超容积率土地出让金109668.00元。现该案已结案。经当事人申请，依据（2020）1号《恩市房处组关于历史违法建筑分类处置工作专题会议纪要》，现为熊晓红办理国有出让不动产权证，出让终止日期2039年4月29日，城镇住宅用地，宗地面积110.50㎡，建筑面积642.94㎡，共7层，混合结构”。庭审中，被告张顺凤提交微信聊天截图打印件拟证实双方将租金支付方式变更为分期缴纳，截图显示微信名为“红枫”者于2019年11月20日问“剩下的五万房屋租金什么时间能付给我们”、2020年1月7日问“剩下2万什么时间再给”。同时，经本院释明，原告表示对室内未形成附合的装饰装修物、已形成附合的装饰装修物均不同意继续利用。审理过程中，被告张顺凤向本院申请财产保全，对此缴纳了保全费并提供了担保。本院经审查后作出（2021）鄂2801民初61号民事裁定书，查封了原告名下房产。本院认为，被告张顺凤整体承租原告熊晓红、熊晓霞位恩施市××路路的两栋房屋，前五年租金为19.2元/年，被告支付租金至2020年8月7日，尚余2020年度期内租金2万元未付，对此基本事实，双方并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点有三方面，一是租赁合同的效力，二是违约责任的承担，三是装饰装修的处理。一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋确未取得建设工程规划许可证或未按规划许可的规定建设，但至本案法庭辩论终结前，245号房屋已取得鄂（2021）恩施市不动产权第0012269号《不动产权证书》、245-1号房屋中超规划批准建设部分在缴清相应费用后亦经主管部门批准办证，故根据前款法律规定，应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》有效。二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人人可以解除合同。原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定，被告需于次年租金到期前30天即于每年7月8日支付租金，但经原告多次催收，被告仅支付租金至2020年8月7日，且未全额付清。被告逾期支付租金，已构成根本违约，应承担相应违约责任。根据前款法律规定，原告方可以解除合同。合同解除日期应为通知到达对方时，即本案诉状副本送达对方之日2020年12月12日。双方租赁关系解除后，原告应向被告退还的押金1万元，抵扣被告欠付的部分租金；被告应当及时腾退房屋、支付尚欠的期内租金1万元并按约定的租金标准（19.2万元/年÷12个月=1.6万元/月）支付占有使用费至实际腾退时止。被告称双方已协商将租金缴纳方式变更为分期支付，故被告不存在拖欠租金的违约情形。但根据双方的信息往来，其内容系原告对租金的数次催收，并无变更支付方式的意思表示，双方并未达成根本性变更支付方式的合意，故对被告的该辩解理由本院不予采纳。被告称由于疫情原因，原告应减免三个月租金。但被告承租的并非国有资产类房屋，且在疫情之前已出现逾期支付租金的情形，故在双方不能协商一致的情形下，对被告要求减免三个月租金的请求，本院不予支持。由于疫情防控措施确对生产经营造成一定影响，且租赁合同中约定的滞纳金标准过高，为平衡双方利益，本院酌情确认被告无须承担逾期支付房租的滞纳金。三、关于合同解除后装饰装修的处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。如前所述，由于被告存在逾期支付租金的违约行为导致合同解除，故无论被告所进行的装饰装修是否经原告同意，其反诉要求原告赔偿装饰装修残值，本院不予支持，并对被告反诉所请求的相应保全费、律师代理费一并不予支持。被告反诉要求原告返还其购买7楼板房的购房款8000元，与本案的租赁合同并非同一法律关系，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条第一款第（二）项、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告熊晓红、熊晓霞与被告张顺凤2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月12日解除。二、被告张顺凤于本判决生效之日起十五日内腾退位于恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝学院路245号的房屋集体土地建设用地使用证号为恩市集建〈2005〉字第××号号，不动产权证号为鄂〈2021〉恩施市不动产权第0012269号）、位于恩施市舞阳街道办事处黄泥坝居委会李家槽组的房屋（国有土地使用证号恩市国用〈2009〉第××号号）。三、被告张顺凤于本判决生效之日起十五日内向原告熊晓红、熊晓霞支付尚欠的租金10000元，并按16000元/月的标准支付自2020年8月8日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告熊晓红、熊晓霞的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张顺凤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费8012元，由被告张顺凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 杜 炼审判员 于永国审判员 张久福二〇二一年三月三十日书记员 黄素贞