上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15477号原告：周丽雯，女，1979年2月12日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。被告：陈神同，男，1982年1月23日生，汉族，住浙江省。被告：彭荣华，女，1981年2月8日生，汉族，住福建省。两被告共同委托诉讼代理人：徐银凯，上海正策律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张秋艳，上海正策律师事务所实习律师。原告周丽雯与被告陈神同房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序审理。2020年11月16日，本院依原告周丽雯申请追加被告彭荣华，并于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告周丽雯的委托诉讼代理人李祥美，被告陈神同、彭荣华的共同委托诉讼代理人徐银凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周丽雯向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告陈神同签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称“房屋租赁合同”)于2020年5月4日终止，同时请求被告陈神同返还位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)；2.判令被告陈神同支付自2013年5月5日至今的租金及房屋占有使用费(暂计至2020年11月4日为435,804元)；3.判令被告陈神同按年息24%标准支付逾期支付租金至今的违约金(暂计至2020年11月30日为363,299元)；4.判令被告陈神同支付2020年度的物业费3,487.68元；5.判令被告彭荣华对于被告陈神同上述返还、付款义务承担连带责任。审理中，原告变更诉请为：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2020年10月17日解除；2.判令两被告共同支付原告2013年5月5日至2020年10月17日期间的租金431,804元；3.判令两被告共同支付逾期支付原告租金的违约金(分别以31,200元为基数，自2013年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以34,320元为基数，自2014年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以37,752元为基数，自2015年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以41,532元为基数，自2016年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以72,000元为基数，自2017年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以84,000元为基数，自2018年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以90,000元为基数，自2019年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；以41,000元为基数，自2020年4月1日起至实际履行之日止，按月息2%计算；上述违约金暂计至2020年11月30日为369,859元)；4.判令两被告共同支付原告2020年1月1日至2020年10月17日期间的物业费3,487.68元。事实和理由：原告与被告陈神同于2012年4月19日签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告陈神同作为汽车美容使用，租金按年支付每年4月1日前支付，逾期支付则按日租金的3%支付违约金。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告陈神同，被告陈神同按约支付了第一年度的租金及两个月的保证金5,200元。2013年4月，被告陈神同未按约支付下一年度的租金，原告向被告陈神同催要。被告陈神同称涉案房屋已被法院查封会被拍卖收回，以后无法使用会搬走，所以不同意再支付租金。由于当时原告涉诉，涉案房屋被法院查封，原告自己经济也陷入困境，无奈之下只能带着三个孩子回老家生活，基于法律意识淡薄，也就相信像被告陈神同所说涉案房屋会被法院拍卖收回。原告回老家后也打电话给被告陈神同，试图了解房屋现状，但电话已无法打通。原告也就自以为涉案房屋已被法院拍卖。直到2020年9月底，原告收到法院通知，涉案房屋启动拍卖程序，原告才知道涉案房屋尚未被拍卖。原告遂于2020年10月初赶到上海了解房屋状况，发现涉案房屋仍由被告陈神同使用中，且原告向法院、物业保安及周围邻居了解，涉案房屋一直由被告陈神同正常使用至今，且水电费及物业费都正常缴纳，不存在无法使用状况。后双方协商这些年的租金，被告陈述却以各种理由拒绝支付。另两被告系夫妻关系，且被告陈神同使用涉案房屋经营上海万路汽车服务有限公司，两人均系该公司股东，故涉案房屋属于用于夫妻共同经营，应视为夫妻共同债务，承担共同责任。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院请求判如所请。被告陈神同、彭荣华共同辩称，不同意原告的诉请。理由如下：1.出租人未提供符合租赁使用用途的房屋，在租赁前也没有告知涉案房屋涉诉、查封、拍卖信息，导致租赁目的无法实现；2.涉案房屋发生查封拍卖公告之后，导致无法正常使用，被告陈神同另行租赁了房屋；3.被告彭荣华并非涉案合同相对方，且原告主张并非夫妻共同债务，不应当承担共同责任；4.即便被告陈神同需要支付原告租金，2013年5月5日至2019年4月19日期间租金已经超过了一年的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为原告所有，建筑面积为96.88平方米，房屋类型为店铺，于2012年10月16日因(2012)浦民六(商)初字第5791号案件被司法查封。2012年4月19日，原告作为甲方(出租方)与被告陈神同作为乙方(承租方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方租赁涉案房屋作为汽车美容使用，租赁期限自2012年4月20日至2020年5月4日止(赠送15日的装修免租期)，第一、二年月租金为2,600元，第三年月租金为2,860元，第四年月租金为3,146元，第五年月租金为3,461元，第六年月租金为6,000元，第七年月租金为7,000元，第八年月租金为7,500元，乙方于每年4月1日前通过银行转账向甲方支付租金，逾期支付每日按日租金的3%支付违约金。合同另约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金5,200元，物业费以物业公司为准，乙方向物业公司每月缴纳的物业费为乙方承担，租赁期间使用房屋发生的水、电、煤气等费用均由乙方承担。合同另对其他事项进行了约定。另查明，2012年6月至2020年10月，被告正常支付涉案房屋电费。2012年7月至2020年9月，被告正常支付涉案房屋水费。又查明，2012年10月16日，上海市浦东新区人民法院作出协助执行通知书，对涉案房屋进行查封。2013年3月6日，上海市浦东新区人民法院另出具(2013)浦执预字第1971号公告，责令原告于2013年3月19日之前履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，将拍卖或变卖涉案房屋，并且现使用该房产的个人或单位应于2013年3月19日之前迁出。再查明，两被告于2005年2月16日登记结婚，并于2012年12月7日成立上海万路汽车服务有限公司。该公司股东为两被告，原住所地为上海市松江区广富林路******，并于2018年6月22日变更住所地为上海市松江区广富林路******。审理中，原、被告确认如下事实：1.涉案房屋租赁关系于2020年10月17日解除并于当日办理了钥匙交接；2.被告已支付2020年之前的物业费，2020年的物业费为3,487.68元，被告并未支付；3.涉案房屋租金支付至2013年5月4日，后续租金再未支付；4.原告从被告处收取的房屋租赁保证金5,200元同意在本案中一并处理。审理中，原告提供涉案房屋照片、视频、原被告之间的对话录音等证据，欲证明涉案房屋系在签订房屋租赁合同后被司法查封，但并不影响正常使用，且被告在租赁房屋使用过程中亦未提出异议。同时，法院在2013年3月就发布公告告知被告搬离，被告亦告知原告会搬离，直到2020年10月初，原告接到法院通知要拍卖涉案房屋后才发现被告仍在使用涉案房屋，后续原告多次与被告协商过程中被告同意履行租金支付义务，只是基于不能正常使用要求降低租金，故原告主张并未超过诉讼时效。被告则称，2012年12月得知涉案房屋被司法限制后，原告就未再对涉案房屋进行装修，只是放置了一些物品，并未开展汽车美容的经营使用，直至2020年10月17日。以上事实，有房屋租赁合同、协助执行通知书、公告、结婚登记材料、工商登记信息、上海市不动产登记簿、水电费账单及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方对涉案合同于2020年10月17日解除不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、涉案合同租赁期间有无实际正常履行；二、若涉案合同实际正常履行，原告主张的租金、违约金等如何确定且是否已过诉讼时效；三、被告彭荣华是否应承担共同付款责任。关于争议焦点一。原告提交的水电费账单显示涉案房屋被司法限制前后并无明显变化，且从原告提交的涉案房屋现场照片显示，涉案房屋位于被告承租的其他房屋中间，被告以此登记为上海万路汽车服务有限公司的住所地，被告以此登记为上海万路汽车服务有限公司的住所地，该处装潢与周围经营场所布局一致认实际正常使用涉案房屋，依据不足，本院难以采纳。关于争议焦点二。一则，原告在涉案房屋被司法限制后，并未积极与法院联系或与被告进行交接，故其主张时效的起算时间，本院难以认同。二则，双方谈话录音中，被告并未就之前的租金数额予以确认并同意履行，原告以此主张时效中断，本院亦不予采纳。作为定期给付的独立债务，每一期债务的诉讼时效应从前一年租金支付的最后一日分别且独立起算。根据有关司法解释规定，民法总则2017年10月1日施行，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，适用三年诉讼时效期间的规定。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满一年的，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。具体到本案，2013年5月5日至2014年5月4日、2014年5月5日至2015年5月4日、2015年5月5日至2016年5月4日、2016年5月5日至2017年5月4日的租金请求权的诉讼时效分别自2013年4月1日、2014年4月1日、2015年4月1日、2016年4月1日起算，在民法总则实施前，民法通则规定的一年诉讼时效已届满。2017年5月5日至2018年5月4日的租金请求权的诉讼时效自2017年4月1日起算，现原告自述于2020年10月才向被告催讨租金，故在民法总则施行之日诉讼时效期间虽尚未满一年，但民法总则规定的三年诉讼时效已届满。被告提出诉讼时效的抗辩意见，依法可予支持。综上，根据有关法律规定及本案事实，被告应支付原告2018年5月5日起至2020年10月17日的房屋租金。经核算，该段期间的租金应为214,750元(7,000元/月×12个月＋7,500元/月×17个月＋7,500元/月÷30天×13天)。关于租赁保证金5,200元，双方要求在本案中一并处理，于法不悖，本院以此折抵上述应付租金。关于原告主张的违约金，房屋租赁合同约定逾期支付租金每日按日租金的3%支付违约金，被告认为过高要求调整于法有据，本院予以采纳。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应按日万分之三的标准分段计算支付原告逾期支付上述租金的违约金。关于物业费，双方确认2020年的物业费标准3,487.68元，结合合同履行期间，本院酌情确定被告应支付原告2020年1月1日至2020年10月17日期间物业费2,761元(3,487.68元/年÷12个月×9.5个月)关于争议焦点三。根据相关法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，两被告系上海万路汽车服务有限公司的股东，被告陈神同所负上述债务系在夫妻关系存续期间由共同经营上海万路汽车服务有限公司产生，故应属于夫妻共同债务，理应由夫妻双方共同偿还。因此，两被告应共同承担付款责任。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，2018年《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，2018年《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告周丽雯与被告陈神同之间于2012年4月19日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月17日解除；二、被告陈神同、彭荣华于本判决生效之日起十日内支付原告周丽雯2018年5月5日至2020年10月17日期间的房屋租金214,750元(其中5,200元以被告已支付的租赁保证金予以抵扣，实际被告应付209,550元)；三、被告陈神同、彭荣华于本判决生效之日起十日内支付原告周丽雯逾期付款违约金(以84,000元为基数，自2018年4月1日起至实际履行之日止，按日万分之三的标准计算；以90,000元为基数，自2019年4月1日起至实际履行之日止，按日万分之三的标准计算；以40,750元为基数，自2020年4月1日起至实际履行之日止，按日万分之三的标准计算；)四、被告陈神同、彭荣华于本判决生效之日起十日内支付原告周丽雯2020年1月1日至2020年10月17日期间的物业费2,761元；五、驳回原告周丽雯的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,852元，减半收取5,926元，财产保全申请费4,520元，合计诉讼费10,446元，由原告周丽雯负担6,306元(已付)，由被告陈神同、彭荣华负担4,140元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆望舒二〇二一年二月十日书记员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。五、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……