广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20679号原告：佛山市盈峰置业有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道港口路6号国际创智园一区××,统一社会信用代码91440××××××××3464A。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：刘秋君，广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘财英，广东亚泰律师事务所律师。被告：王玉祥，男，1973年8月20日出生，汉族，住广东省东莞市南城区××××××××××，公民身份号码522××××××××××××856。被告：全宁，男，1983年8月31日出生，汉族，住广西兴业县×××××，公民身份号码450××××××××××××418。两被告共同委托诉讼代理人：何敏，广东正高律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冀高智，广东正高律师事务所律师。原告佛山市盈峰置业有限公司（下简称盈峰公司）诉被告王玉祥、全宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭对本案进行审理，原告委托诉讼代理人刘秋君，被告王玉祥本人及两被告共同委托诉讼代理人何敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盈峰公司向本院提出诉讼请求：1.王玉祥、全宁立即向盈峰公司支付2019年12月至2020年3月租金共288972.6元（每月租金72243.15元，共4个月）及滞纳金87847.68元；2.王玉祥、全宁立即向盈峰公司支付违约金5228260.79元（其中自2020年4月11日起至2023年5月10日租金共4291435.59元，2020年4月11日起至2023年5月10日物业管理费共936825.2元）；3.原佛山赢城科技孵化有限公司缴纳的保证金50000元归盈峰公司所有；4.王玉祥、全宁向盈峰公司支付盈峰公司因提起本案诉讼产生的律师50000元；5.王玉祥、全宁承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：盈峰公司诉王玉祥、全宁、佛山赢城科技孵化有限公司（下简称赢城公司）租赁合同纠纷一案，南海法院于2020年8月20日出具受理案件通知书，案号（2020）粤0605民初20679号。在本案审理过程中，王玉祥向贵院提交《准予简易注销登记通知书》，根据该《准予简易注销登记通知书》显示，2020年10月9日，佛山市南海区××监督管理局核准赢城限公司办理简易注销登记并收缴公司营业执照。盈峰公司经查询赢城公司工商内档资料，得知：2020年7月13日，赢城公司注册资金由原30万元变更为30.5万元，王玉祥以货币认缴出资30万元，于2035年12月31日前缴足；全宁以货币认缴出资0.5万元，于2035年12月31日前缴足。该次工商变更后赢城公司由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。2020年10月9日，赢城公司向佛山市南海区××监督管理局递交了《公司注销登记申请书》，该申请书显示公司债权债务清理情况为已清理完毕，公司适用简易注销情形为债权债务已清算完结。在向佛山市南海区××监督管理局提交的注销材料中有王玉祥、全宁作出的“全体投资人承诺书”，该承诺书主要内容为：现向登记机关申请赢城公司的简易注销登记，并郑重承诺本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执行部门的约束和惩戒。公司法第一百八十条规定：“公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（五）人民法院依照本法第一百八十二条的规定予以解散”。第一百八十三条规定：公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算”。第一百八十五条规定：“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿”。第一百八十八条规定：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止”。根据上述法律规定，盈峰公司认为，王玉祥、全宁作为赢城公司的股东，在明知盈峰公司已经起诉赢城公司，赢城公司尚有债务未清理的情况下，仍向佛山市南海区××监督管理局声明赢城公司无债权债务，致使赢城公司未经清算办理了简易注销手续，王玉祥、全宁存在明显过错。由于王玉祥、全宁在办理公司注销时签署了《全体投资人承诺书》，承诺公司无债权债务，如违法失信，全体投资人承担相应法律后果和责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第二款的规定，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。因此，王玉祥、全宁作为赢城公司的股东，应当依照上述规定对赢城公司的债务承担共同清偿责任。王玉祥、全宁答辩如下：王玉祥、全宁不同意盈峰公司的诉讼请求，请求免除盈峰公司主张的租金和其它责任，包括违约金、诉讼费和律师费等。王玉祥、全宁不应对赢城公司的债务承担任何连带赔偿责任。一、赢城公司与盈峰公司所签订的房屋租赁合同具有特定目的，合同目的无法实现，责任不在于王玉祥、全宁。1.赢城公司因为盈峰公司提供出租和运营服务而设立，经营范围为：科技中介服务、科技推广和应用服务、企业管理服务。目的是帮助盈峰公司招商引资，策划和孵化小型企业进驻，发展创业园，促进经济发展。2.赢城公司与盈峰公司签订租赁合同租赁盈峰公司的物业不是自用，而是通过对该物业规划设计、推广、运营、管理，吸引其它公司进驻、租赁，利用政府给予的优惠政策和经济补贴，孵化一批企业。3.由于盈峰公司人事变动和不愿意积极配合导致未能取得政府审核认定和政策补贴，部分合同目的未能实现。盈峰公司有过错，应承担相应责任。2017年6月在要正式申报“南海区科技孵化器”称号时，盈峰公司因为人事调整（项目总经理、营销总监、财务总监全换了），新上任的项目负责人（从上海总部调过来的焦阳总经理）和主要高管团队（营销总监梁瑞锋等）不理解孵化器前因，要求赢城公司解除在租的三山粤港澳青年创业社区孵化器的配套之一“科技服务中心“的合同（15座1楼1501-1502室），强制收回自用，且不配合提供申报孵化器所需的物业相关图纸及项目审计报表（理由是这些资料需要经过新加坡总部批准同意方可，难度较大），导致赢城公司最终未能通过正式的孵化器审核认定，未能拿到政府的相应租金补贴政策和运营补贴经费，造成赢城公司的在招商和运营两方面的重大损失。从这个时候开始影响赢城公司的孵化器运营工作和招商工作，因孵化器配套设施不齐全，影响企业不愿进驻孵化器，导致孵化器运营逐渐艰难，开始出现亏损，直到19年5月开始正式要向甲方交租，赢城公司亏损更加严重，但还是一直是正常交租。二、受新冠疫情不可抗力影响，进驻企业纷纷退租，导致租赁合同无法继续履行，应当依法免除王玉祥、全宁的责任。1.2019年12月份后，由于新冠疫情突然爆发，企业纷纷提出退租，赢城公司一直与开发商新上任的唐经理和陈韦言总监多次口头沟通申请给予免除租金的补助，赢城公司出现经营困难实在难以为继才开始没有交租，在2020年2月、3月疫情更严重时赢城公司分别两次书面申请解除合同，退回物业给甲方。2020年6月1号开发商出函同意收回三山粤港澳青年创业社区孵化器全部物业并终止合同，双方签订了《物业移交确认书》，要求赢城公司与租户解除租赁合同，终止租赁关系，移交客户给盈峰公司，并注销赢城公司，不再使用租赁物业为注册地，王玉祥、全宁在完成移交手续退出场地后，注销了孵化器运营公司。2.就本案合同而言，新冠疫情属于合同约定免除责任的不可抗力。如上所述，赢城公司并不实际使用租赁物业，而是帮助盈峰公司利用政府扶持政策建立企业孵化基地，通过推广、招租、管理吸引其他企业进驻发展经济。因突然爆发疫情，经济下滑，企业退租，非因赢城公司或王玉祥、全宁的主观意志为转移，无力继续履行合同，继续履行合同会给赢城公司造成更大损失。3.盈峰公司确认不可抗力导致合同无法继续履行下去的事实，同意解除合同，在《物业移交确认书》中，并未主张赢城公司继续缴纳租金和违约金。赢城公司严格履行了《物业移交确认书》规定的各项义务。三、赢城公司和王玉祥、全宁对不能继续履行合同并无过错，因新冠疫情影响，免除承租人交租义务，符合现行政策和法律规定。1.从签订合同之日起，赢城公司一直在积极履行合同，努力工作，投入了巨大的人力物力，收入的租金与投入根本不成正比，因受疫情影响，无法继续履行合同，并无过错；2.合同法第117条，因不能预见、不能避免、不能克服的客观原因导致不能履行合同，应当部分或全部免除责任。最高法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第二条，认为符合不可抗力条件的，应依据合同法第117条和第118条妥善处理。参照该指导意见（二）第一条第5款第二段，对于为特定目的而签订的租赁合同，因受疫情影响而不能继续履行合同的，支持解除租赁合同，退还定金。《广东高院关于审理涉新冠疫情商事案件若干问题的指导意见》第五条、第六条也有相同规定。3.2020年5月9日国家八个部委联合发出《关于应对新冠肺炎疫情，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，，要求出租人免除三个月租金。四、王玉祥、全宁不应对赢城公司的债务承担连带清偿责任。1.赢城公司是有限责任公司，公司财务独立于王玉祥、全宁，有完整的财务管理制度和账册；2.赢城公司在申请注销登记时，盈峰公司并未起诉，虽然已起诉，并未通知赢城公司和王玉祥、全宁，王玉祥、全宁不知情。3.赢城公司申请注销登记是履行《物业移交确认书》的规定和义务。2020年7月份赢城公司委托佛山精算盘公司开始走公司注销流程，并于2020年10月正式完成公司注销。4.《物业移交确认书》履行完毕后，双方的债权债务已实际履行完毕，租赁合同已终止，赢城公司及王玉祥、全宁不存在逃避债务的问题。综上，签订租赁合同的目的不是用于赢城公司自己占有、使用，而是由王玉祥、全宁提供中介服务，利用政府扶持政策，帮助孵化企业。因盈峰公司的原因导致孵化企业未能通过政府审核，未能享受政府补贴，盈峰公司有过错。因疫情影响导致租赁合同无法继续履行属于不可抗力，王玉祥、全宁对合同无法继续履行并无过错，应当依法免除王玉祥、全宁的责任。注销赢城公司属于履行双方移交合同义务，王玉祥、全宁对赢城公司的债务不应承担连带责任。请求依法驳回盈峰公司的各项诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，双方对对方举证无异议及真实性无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。有异议的部分，本院将于下文述及。本院查明：涉讼租赁物业坐落于广东省佛山市南海区×××××××××，均取得不动产权证书，权利人为盈峰公司。2016年9月30日，盈峰公司（出租人）与赢城公司（承租人）签订关于佛山市南海区×××××××××二区的《租赁合同》，门牌号为13座307-312、407-412、707室。合同约定，共计建筑面积为2752.13平方米，租赁期限6年，从2017年1月13日起至2023年1月12日止。租金约定2019年1月13日至2020年1月12日，年租金额825636元、2020年1月13日至2021年1月12日，年租金额990768元。付款方式为：1.承租人应当在2019年1月13日起按月分12期支付第3年租金，每期按68803元支付；2.应在2020年1月13日起按月分12期支付第4年租金，每期按82564元支付。签署本租赁合同当日需缴纳保证金50000元。合同通用条款2.1.1条约定承租人必须在租期内每一个缴费期/月第一个工作日前按合同约定的标准向出租人或物业管理公司支付该月的租金、物业管理费及其他费用。2.3.3条约定：承租人违反本合同约定的，出租人可以全部或部分扣除保证金以弥补由于承租人不遵守、不履行或不完全履行本合同而给出租人或物业管理公司造成的损失，包括但不限于拖欠的租金，物业管理费、滞纳金，其他费用及任何承租人应支付的款项。保证金因上述扣除仍不能达到本合同六约定的数额标准的，承租人应在收到出租人的书面通知之日起七个工作日内补足已扣除的保证金，使得保证金的总额仍维持在本合同六约定的数额。本合同因期满或双方协商而终止时，出租人将在承租满足下列全部条件后二十二个工作内，把承租人已付的保证金无息退还给承租人：1.承租人已依照本合同约定将租赁物业、出入建筑物或租赁物业的各个部分的所有钥匙以及保证金收据原件交还给出租人；2.承租人已按照本合同的约定缴清全部应交纳的费用，包括但不限于应交纳而未交纳的租金、物业管理费、其他费用；3.承租人已办妥工商注销或变更手续，不再以租赁物业为注册地址或营业地址。第7条违约责任：7.2在不影响承租人发生违约后出租人或物业管理公司的其他权利和救济措施的情况下，如果本合同项下的租金、物业管理费、其他费用或任何应当由承租人负担的费用未按照本合同约定的方法足额、按时支付的，每逾期一日，承租人须按照应付费用每日千分之四的比例向出租人或物业管理公司支付滞纳金，该滞纳金以拖欠的具体天数计算，直至应付费用已全额支付完毕。7.4本合同签署之日起或租期内，没有本合同附录一第8.1条约定的情形，承租人单方提前解除合同的，承租人应向出租人支付与整个租期剩余时间的租金和物业管理费金额相等的违约金，并没收承租人支付的全部保证金。9.7.2条约定因承租人的违约行为导致的诉讼或任何形式的追索，承租人除承担违约责任外还应当补偿出租人因此支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费等等。2017年5月11日，双方签订《租赁合同》补充协议，协议约定租赁期间调整为2017年5月11日起至2023年5月10日止，交付日明确，盈峰公司已于2017年5月11日将租赁物业交付予以赢城公司。租金调整其中2019年5月11日至2020年5月10日止，每年租金825636元，含增值税为866917.8元。其中付款方式相应变更为2019年5月11日起按月分12期支付第3年租金，每期不含税租金为68803元，含增值租金为72243.15元。2020年3月23日，赢城公司向盈峰公司发出退租申请函，函件表明因经营出现严重亏损，经营效益差且资金紧张，无力支付所租赁单元租金，为避免出现拖欠租金越来越金的严重情况，申请提前解除租赁合同。2020年6月1日，盈峰公司与赢城公司签订《物业移交确认书》，内容如下：现由于承租方严重违反租赁合同第3.1.1、7.1、7.4.1、7.4.2条款约定已构成根本违约，现出租方根据合同约定决定在2020年6月1日将该租赁物业按现状收回。双方办理如下移交手续：1.该物业全部移交给出租方，房屋钥匙当面清点移交。2.2020年6月1日前该物业水费、电费、物业费、上网费等相关费用由承租方承担结清。3.承租方在2020年6月1日前办理该物业地址工商注销或变更手续，不再以该物业为其任何关联方的注册地址或营业地址。4.承租方与承租方客户签订的租赁合同，承租方应在2020年6月1日前与客户解除租赁合同，终止租赁关系退回保证金给对方，结清相关费用并移交客户给出租方。另查明，赢城公司于2020年7月13日经工商行政管理部门核准变更登记由王玉祥变更为王玉祥、全宁。2020年8月17日，赢城公司向工商行政管理部门申请简易注销登记。2020年10月9日，佛山市南海区××监督管理局出具准予简易注销登记通知书，通知赢城公司该简易注销登记已予以核准。盈峰公司与广东亚泰律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所刘财英、刘秋君律师作为委托诉讼代理人，约定律师服务费50000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，民事活动应遵循诚实信用原则。盈峰公司与赢城公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定租赁期间从2017年5月11日起至2023年5月10日止，赢城公司于2020年3月23日以经营不善为由向盈峰公司申请退租并于2020年6月10日交还涉讼租赁物业导致涉讼合同提前终止，本院认为赢城公司已构成违约，为违约方理应承担相应的违约责任。对于盈峰公司的诉讼请求1，主张赢城公司经营期间尚欠2019年12月至2020年3月期间的租金共计288972.6元未能支付。王玉祥、全宁对此无异议，本院予以确认。根据王玉祥、全宁的答辩意见，本院认为该期间的逾期付款违约金约定过高，本院予以调整，以每月租金72243.15元为基数，按日万分之三从每月12日起支付至实际清偿之日止予盈峰公司。对于盈峰公司诉讼请求2、3，主张赢城公司支付2020年4月11日起至2023年5月10日剩余期间的租金、物业管理费以及主张没收保证金的违约责任。庭审中，王玉祥、全宁抗辩称双方于合同解除之时已达成一致意见，即赢城公司仅需支付尚欠的4个月租金而无需承担其他违约责任。对于该意见，王玉祥、全宁并未能举证予以证明，且《物业移交确认书》仅对物业的移交手续作出约定，并未有“无需赢城承担违约责任”之意思表示，故对王玉祥、全宁该答辩意见，本院不予以采纳。经本院审查，涉讼合同对于承租方所应承担的违约责任约定有没收保证金、支付剩余期间的租金及物业管理费以及弥补损失等等。但本院认为，不论合同条款对违约责任如何约定，违约责任的本质在于弥补守约方因违约所造成的损失。至法庭审辩论终结前，王玉祥、全宁仍未能支付已欠付的租金，故盈峰公司主张没收保证金，符合双方合同约定，本院予以支持。对于盈峰公司主张的支付剩余期间的租金及物业管理费，本院认为该合同条款约定过重，结合王玉祥、全宁的实际履行情况以及涉讼租赁物业的移交情况，根据公平原则本院酌定赢城公司所应承担的违约金为150000元。盈峰公司诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。对于盈峰公司主张的律师费50000元，符合双方合同约定，盈峰公司并未能举证证明该50000元已实际发生，考虑盈峰公司确委托律师参与诉讼的事实，本院酌定为30000元。盈峰公司诉讼请超出本院核准范围的，本院不予以支持。经所查明的事实，本院对于赢城公司在与盈峰公司尚有涉讼所欠租金债务未清偿的情况下向工商行政管理部门申请注销登记的事实予以确认。王玉祥、全宁并未能举证证明其于注销前已向盈峰公司履行书面通知公司解散清算事宜的义务，现赢城公司已注销登记，盈峰公司主张王玉祥、全宁就赢城公司本案中所欠债务承担清偿责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、王玉祥、全宁应于本判决生效之日起十日内支付2019年12月至2020年3月期间的租金共计288972.6元，并以每月租金72243.15元为基数，按日万分之三从每月12日起至实际清偿之日计算逾期付款违约金予佛山市盈峰置业有限公司；二、王玉祥、全宁应于本判决生效之日起十日内支付违约金150000元予佛山市盈峰置业有限公司；三、原佛山赢城科技孵化有限公司交付的保证金50000元归佛山市盈峰置业有限公司所有；四、王玉祥、全宁应于本判决生效之日起十日内支付律师费30000元予佛山市盈峰置业有限公司；五、驳回佛山市盈峰置业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取51735.57元、财产保全费5000元（原告已预交），分别由原告负担51062.01元、由两被告负担5673.56元并应于本判决生效之日起七日内向本院予以交纳，逾期交纳的，本院将依法予以强制执行。对于原告预交的51062.01元，待本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李郁波人民陪审员  曾庆泓二〇二一年二月二十二日书 记 员  龙文媛