上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初17894号原告：王恺平，男，1984年9月13日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：潘灵，上海启恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沛，上海启恒律师事务所律师。被告：蔡辉，男，1991年12月8日出生，汉族，户籍地河南省永城市。被告：孙兴亚，男，1972年4月16日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。被告：李荣金，男，1974年3月10日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。原告王恺平与被告蔡辉、被告孙兴亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日予以立案并适用简易程序。后经原告王恺平申请于2020年6月19日追加李荣金为被告参与诉讼。又因被告孙兴亚、被告李荣金无法送达，本院采用公告形式向两被告送达起诉状副本等相关法律文书并依法转为普通程序后组成合议庭于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告王恺平及其委托诉讼代理人潘灵、徐沛，被告蔡辉、孙兴亚、李荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王恺平向本院提出诉讼请求：1.判令原告与三被告于2019年12月21日签署的《租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令以房屋押金人民币44,000元(以下币种相同)抵扣三被告所拖欠的以下款项总计44,116.5元：1)2019年12月至2020年2月的租金38,000元；2)2019年1月1日至2020年2月12日的物业管理费6,116.5元；3.判令三被告向原告支付逾期支付租金所产生的违约金，以各期租金未付部分金额为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率(4.05%/年)的四倍，自各期租金到期之日起算至判决生效日，暂计至2020年6月29日第一次开庭日为3,359.84元；4.判令三被告向原告支付水费2,471.69元、电费2,290.6元；5.判令三被告向原告支付2020年3月4日至同年6月2日期间的房屋占有使用费，按日租金标准计算，共计72,000元；6.诉讼费、保全费由三被告承担。庭审中，原告变更诉请：1.判令原告与三被告于2019年12月21日签署的《租赁合同》于2020年2月13日解除；2.判令三被告支付2019年12月至2020年2月的租金38,000元以及2019年1月1日至2020年2月12日的物业管理费6,116.5元；3.判令三被告向原告支付2,000为本金计算自2019年10月16日起至判决生效日止、以12,000元为本金计算自2019年12月16日起至判决生效日止、以24,000元为本金计算自2020年2月16日起至判决生效日止，按同期LPR的四倍标准所计算的逾期支付租金的违约金(暂计至2020年6月29日第一次开庭日为3,359.84元)；5.判令三被告向原告支付按日租金标准计算自2020年2月17日起至同年6月2日期间的房屋占有使用费。事实和理由：被告蔡辉自2017年1月1日起向原告租借原告所有的位于上海市闵行区永平路XXX号房屋(以下简称讼争房屋)用于经营“大胡子烧烤”,租赁合同一年一签。后因其经营需要自2018年起,房屋实际由三被告共同经营“小桃园”,期间的租金系由三人共同向原告支付。实际三被告自2019年年尾就发生拖欠租金和物业管理费的情况,原告曾因此不愿再出租给三被告，但三被告表示若三人续租将按约支付租金等。原告考虑到讼争房屋已交由三被告经营多年,遂于2019年12月21日续签租赁合同。三被告同为承租人与原告签署了2020年度的《租赁合同》,租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。三被告按约应当于每两个月底到期日15日前向原告支付下两个月租金48,000元。合同另约定三被告应支付其使用房屋期间所产生的水费、电费、物业管理费等费用。根据合同约定,三被告应向原告支付48,000元作为保证金,但因是续租,双方同意继续以2017年签约时被告支付的44,000元押金作为保证金。但三被告在签约后仍未按约及时结清所拖欠的租金、物业管理费。且在原告再三催促下，仍拒绝支付。鉴于三被告上述实质违约行为,原告曾于2020年2月12日向三被告寄送解除合同告知书，但被告孙兴亚拒绝签收。后原告直至2020年6月2日方收回讼争房屋。原告认为基于三被告的违约行为，其有权立即解除租赁合同并收回讼争房屋，三被告理应支付相应的租金、房屋占有使用费、水费、电费、物业费以及迟延支付租金的相应违约金。综上，原告为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。被告蔡辉辩称，其答辩意见以被告孙兴亚意见为准。被告孙兴亚辩称，其对于原告主张的自2020年1月至2月期间未付租金36,000元予以认可。对于2019年1月1日起至2020年2月12日的物业费其认为应该由原告负担。对于水费2,471.69元、电费2,290.6元予以认可。对于自2020年2月17日起至2020年6月2日止的房屋占有使用费，其认为并未经营不应支付。另对于未按约支付租金的违约金亦不认可，其认为因疫情原因并未经营，故不同意支付违约金且认为违约金标准过高。被告李荣金辩称，同意被告孙兴亚的答辩意见。其认为在讼争房屋内为经营投资花费100余万元，故应由原告承担损失赔偿。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，原告王恺平作为出租方(甲方)与被告蔡辉作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《租赁合同》，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为24,000元。合同第五条第2款约定，乙方在“租赁物”使用期间发生的水费、电费、煤气、通讯、有线电视收视费、卫生费、治安管理、物业管理、经营税收及经营相关的政府管理费等费用由乙方当月按实承担。合同第五条第4款约定，支付方式为“先付后用”，年租金分陆次支付，每贰个月支付一次；乙方须于每贰个月底到期日十五天前，自动将下期贰个月的租金款项支付甲方；若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的百分之三支付违约金，每日累计；每期租金以转账方式支付，由乙方回到甲方指定的账户。合同另有手写备注：“原2017年签订合同押金肆万肆仟圆整不变。”被告蔡辉于手写添加处签名。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年12月21日，原告王恺平作为出租方(甲方)与被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金作为承租方(乙方)就讼争房屋签订《租赁合同》，租期自2020年1月1日起至2020年12月31日止，月租金为24,000元。合同第五条第2款约定，乙方在“租赁物”使用期间发生的水费、电费、煤气、通讯、有线电视收视费、卫生费、治安管理、物业管理、经营税收及经营相关的政府管理费等费用由乙方当月按实承担。合同第五条第4款约定，支付方式为“先付后用”，年租金分陆次支付，每贰个月支付一次；乙方须于每贰个月底到期日十五天前，自动将下期贰个月的租金款项支付甲方；若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的百分之三支付违约金，每日累计；每期租金以转账方式支付，由乙方汇到甲方指定的账户。合同另有手写备注：“原2017年签订合同押金肆万肆仟圆整不变。”合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2020年1月31日，江川路街道新型冠状病毒肺炎防控工作领导小组提出《倡议书》。该《倡议书》上载：“……积极响应政府号召。在2020年2月9日24时之前……3、餐饮类场所，已开业的不得使用大堂就餐，未开业的推迟开业时间……。”2020年1月17日，被告李荣金向原告王恺平汇款支付12,000元，附言一月份房租款。2020年2月4日，原告王恺平通过EMS快递形式向三被告寄送《告知》。该《告知》上载：“……务必于5日内付清逾期拖欠的1、2月租赁费用共计叁万陆千元整……。”2020年2月12日，原告王恺平通过EMS快递形式向三被告寄送《告知书》。该《告知书》上载：“……因你方意图擅自转租、转让房屋承租使用权且逾期30日仍未支付2020年1月和2月的剩余房租三万六千元整、2019年12月房租两千元整、以及2019年全年物业费，按照双方之前签订的合约规定，已属违约行为……介于上述情况，我现在正式通知你，根据你我双方于2019年12月21日签订的《租赁合同》第十四条之约定，即日起终止合同，并不再续签之后的租赁合同……限你方于2020年2月27日前即终止合同后15天内，将租赁场所内属于你方及你方带来的一切财务清理搬走，将租赁场所恢复原状，并与我出租方结清一切费用……。”2020年2月24日，被告孙兴亚通过支付宝向原告王恺平支付12,000元，摘要为房租。2020年2月28日，案外人上海朗阁物业出具《物业费欠费催缴通知书》，向讼争房屋的业主及使用人催缴自2019年1月到2020年2月累计欠费14个月的物业管理费6,116.5元。2020年3月4日，江川市场监督管理所张贴《友情提示》，上载：“目前餐饮单位在疫情防控的基础上可有条件的进行堂食，请餐饮单位开业前前往瑞丽路XXX号南大楼204办公室，进行防控措施告知并签订相关承诺书。”另查明，讼争房屋的产权所有人为案外人陈某某、原告王恺平、案外人沈某某。又查明，2019年度被告蔡辉的欠付租金为2,000元。再查明，截止至2020年2月6日三被告共计欠付水费2,471.69元，截止至2020年5月31日三被告共计欠付电费2,290.60元。上述事实，由原告王恺平提供的上海市房地产权证、2019年租赁合同以及租金支付凭证、2020年租赁合同及租金支付凭证、物业费欠费催缴通知单、告知及EMS邮寄凭证、告知书及EMS邮寄凭证、水费缴费通知单、电费欠费通知单以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告王恺平与被告蔡辉于2018年12月10日签订的《租赁合同》以及原告王恺平与三被告于2019年12月21日签订的《租赁合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。被告蔡辉与三被告分别作为两份合同中的承租人，按约支付租金应属其主要义务。而三被告在合同期间未按约支付租金、水电费、物业费，显属违约。原告据此主张合同于2020年2月13日(《告知书》送达被告之日)作为合同解除日符合双方合同约定亦于法无悖，本院予以支持。经审理查明，原告主张的欠付租金38,000元、水费2,471.69元、电费2,290.6元、物业费6,116.5元金额无误。虽被告抗辩称2019年度欠付的2,000元租金系原告对于双方发生肢体纠纷的补偿，但其并无证据予以佐证，故对于被告的该项抗辩本院不予采信。但本院认为该欠付租金2,000元以及物业费中的5,242.71元(6,116.5元÷14个月×12个月)均属于2019年租赁合同内的欠费金额，应由被告蔡辉一人负担。至于原告主张的自2020年2月17日起至2020年6月2日止的房屋占有使用费85,600元(24,000元÷30天×107天)。虽房屋交接节点距离原告发函解除合同的时间较久远，但考虑到被告蔡辉于2020年3月已回到上海即可直接与原告进行房屋交接，而双方实际直至另外两位被告5月底回上海后才于6月初安排交接房屋。本院据此认为未能减损之责任仍应由三被告负担更为公平，故对于原告主张的房屋占有使用费金额亦予以支持。但考虑到原告主张的租金36,000元以及房屋占有使用费85,600元的期间确涉及新冠病毒疫情期间，讼争房屋所涉街道亦在疫情高发期间对于餐饮经营等进行限制且三被告亦提出减免该期间租金的抗辩，本院综合考虑公平原则酌定减免相当于一个月租金金额为宜。至于原告主张逾期支付租金所产生的违约金部分。本院认为：首先，诸笔租金款项的违约金起算日期符合原告与三被告的合同约定；其次，基于原告当庭表示愿意在本案中一并处理已收押金44,000元并同意将其抵扣三被告所欠付的租金、物业管理费，本院据此认为36,000元欠租所对应的逾期付款违约金的截止日应定为2020年12月18日(庭审当日)。至于发生于2019年度的被告蔡辉一人承租期间的欠付租金2,000元，基于另外两被告并未认可将本合同所支付的押金代被告蔡辉抵扣前合同的欠租，故该欠款2,000元的违约金仍应计算至判决生效之日止并应由被告蔡辉一人承担；再次，对于违约金的计算标准问题。对于该违约金标准原告已自行调低相应的合同约定，虽三被告抗辩主张该LPR标准四倍仍过高但并未就此举证。综合考虑到违约金的金额应以填平守约方损失为审定金额之主要考量并在此基础上酌情、适当考虑对违约行为的惩罚性，本院认为原告主张之违约金标准尚属合理，应予支持。最后，原告已收押金44,000元抵扣三被告共同欠租36，000元以及物业管理费873.79元(6,116.5元-5,242.71元)后，原告尚需向三被告返还剩余押金7,126.21元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王恺平与被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金于2019年12月21日就上海市闵行区永平路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年2月13日予以解除；二、被告蔡辉于本判决生效之日起十日内向原告王恺平支付租金人民币2,000元以及物业费人民币5,242.71元；三、被告蔡辉于本判决生效之日起十日内向原告王恺平支付以人民币2,000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年10月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金于本判决生效之日起十日内向原告王恺平支付水费人民币2,471.69元、电费人民币2,290.6元，以上合计人民币4,762.29元；五、被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金于本判决生效之日起十日内向原告王恺平支付房屋占有使用费人民币61,600元；六、被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金于本判决生效之日起十日内向原告王恺平支付以人民币12,000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2019年12月16日起至2020年12月18日止以及以人民币24,000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算自2020年2月16日起至2020年12月18日止的逾期付款违约金；七、原告王恺平于被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金履行完毕上述债务后十日内向被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金返还押金人民币7,126.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币2,784.77元、保全费人民币821.22元、公告费780元，以上合计人民币4,385.99元，由被告蔡辉、被告孙兴亚、被告李荣金共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁审 判 员  张 莉人民陪审员  张文娴二〇二一年二月十日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。