江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初4611号原告：蔡一，男，1976年4月5日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱永忠，江苏云贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玲，江苏云贤律师事务所实习律师。被告：张家港市杨舍乘航巾富康干洗服务部，住所地张家港市杨舍镇花园浜三村21幢501室。经营者：徐燕，女，1978年1月28日生，汉族，住张家港市。被告：刘刚，男，1972年10月16日生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：李彬，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宇恒，江苏姑苏律师事务所律师。原告蔡一与被告张家港市杨舍乘航巾富康干洗服务部（以下简称巾富康服务部）、刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日、5月12日公开开庭进行了审理。原告蔡一的委托诉讼代理人钱永忠、被告巾富康服务部的经营者徐燕、被告刘刚的委托诉讼代理人李彬到庭参加两次庭审，被告刘刚到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告蔡一向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告房屋租金及物业费计117150元（其中租金114950元、物业费2200元）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：实际经营者刘刚以被告的名义向申请人租赁房屋8间，用于洗涤床上用品。双方于2015年12月1日签订租房协议。约定了租期为4年零9个月，即自2015年12月1日至2020年8月31日止。同时约定了租金和代扣代缴物业费的标准。在租赁期间，截止2017年11月30日，共计向申请人支付了租金及物业费81549元。自2017年12月1日至2020年8月31日的租金及申请人代缴的物业费拖欠至今。为此，原告提起本案诉讼。被告巾富康服务部辩称，房屋我们早就不租了，我只是经营者，具体实际操作都是交给被告刘刚处理。双方之间的租赁关系已经终止。我方不应该支付租金。被告刘刚辩称，1、从主体上，双方协议系张家港金茂酒店同被告巾富康服务部所签订的房屋租赁合同，原告是金茂酒店的经办人，被告刘刚是被告巾富康服务部的经办人，主张权利应该由金茂酒店来主张，作为经办人的蔡一没有权利主张。2、从合同效力看，本案所涉房屋权利人到底是谁，原告蔡一有无权利进行出租需要进一步查明。3、从实体看，租赁合同自2015年12月到2020年8月，但是自2016年下半年拆迁办就已经对当地要拆迁，鉴于被告刘刚从事的行业是特殊行业，在评估机构对其资产进行评估后，于2018年2月，在同原告双方协商后，解除了租赁合同并且搬离了现场。双方合同已经实际于2018年2月解除。刘刚无需再向原告支付租金。4、案涉房屋目前已经被原告再次对外出租，按照原告给我们的说法是被政府征用，目前作为食堂正在正常使用。双方当事人围绕各自的主张提供了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年6月19日，蔡一与案外人张家港市库伦投资管理有限公司（以下简称库伦公司）签订《餐厅租赁协议》一份，约定蔡一向案外人库伦公司承租位于张家港市××桥村（金茂水上物流园）公司内的餐厅，租赁期限五年，自2012年9月1日至2017年8月31日。2015年11月27日，蔡一向张家港市民雄投资发展有限公司（以下简称民雄公司）递交《转租变更经营申请书》一份，内容为：根据原签订《餐厅转租协议书》，承租方：蔡一原承租张家港市××桥村（张家港市金茂水上物流园有限公司）公司内的餐厅，用于经营餐饮。因经营困难，承租方：蔡一向“民雄公司”提出申请，将张家港市××桥村（张家港市金茂水上物流园有限公司）公司内的餐厅内一部分，进行转租并改变为“巾富康干洗服务部”，变更经营用途：床上用品洗涤。民雄公司盖章同意蔡一的申请。2015年12月1日，蔡一与刘刚签订《租房协议》一份，租房协议抬头出租方载明为张家港金茂物流园金茂酒店（蔡一），承租方载明为巾富康服务部，落款处签字人员分别为金茂酒店经办人蔡一、巾富康服务部经办人刘刚签字。合同内容为：出租方将位于张家港市××桥村（金茂水上物流园）公司内的餐厅由东到西8间房屋转租给，用于洗涤床上用品，未经出租方同意，承租方不得私自改变经营用途。租赁期限为四年零九个月，即2015年12月1日至2020年8月31日，第一年2015年12月1日至2016年8月31日（9个月）租金为28500元，第二年2016年9月1日至2017年8月31日，租金为41800元；第三年2017年9月1日至2018年8月31日，租金为基价加1550元每间×8间计算，以此类推。基价位民雄公司给出租方的每间单价。每年物业费300元，水电费由承租方跟民雄公司结算。租赁期间内遇政府部门拆迁，征用房屋时按拆迁办政策办理，机器设备的搬迁费由承租人所得，内部装修拆迁赔偿由出租人所得，承租人不得向出租人主张赔偿任何损失。2021年4月15日，民雄公司出具《情况说明》一份，内容为：库伦公司在2013年由民雄公司收购，在收购前由库伦公司对外签订的租赁合同包括其与蔡一签订的餐厅租赁协议项下作为出租方的权利义务由民雄公司继续履行，在收购之后的租金，由蔡一向我公司交缴纳。蔡一和刘刚确认《租房协议》项下的租金支付至2017年11月30日。因蔡一认为刘刚结欠2017年11月份之后至合同约定的租赁期届满期间的租金和物业费，引起本案纠纷。关于合同主体，蔡一陈述《租房协议》抬头载明的张家港金茂物流园金茂酒店是其原来准备启用的经营名称，没有向工商部门进行登记，后来就没有启用这个名称。刘刚确认其和巾富康服务部的经营者是朋友，所以借用了巾富康服务部的营业执照，实际是其在经营。关于刘刚办理案涉租赁房屋的时间，刘刚陈述其是在2018年2搬离的，后来其标的继续做了六个月，做到2018年8底。其搬走的时候和蔡一口头商量的，蔡一是在旁边开饭店的，当时蔡一自己也把空调什么都拆走了，还说要卖给其，其没有要，蔡一把空调搬到妙桥老家去了。因为后来拆迁没有拿到钱，蔡一又没有走，其要等到拿到钱才走。而其只有评估到1万多，所以不等了。蔡一确认刘刚是2018年8月31日搬离的，同时确认案涉房屋曾经政府通知拆迁并进行了评估，但是后来没有拆迁，通知刘刚可以继续经营了。蔡一提起本案诉讼后，刘刚与蔡一进行了交涉，根据录音内容，可以显示2018年的时候确实要拆迁，蔡一知道刘刚实际已经搬离不再经营的事实。本院认为，关于本案合同的主体，应当认定为原告蔡一和被告巾富康服务部，虽然合同抬头载明出租人为张家港金茂物流园金茂酒店，但该主体并未经过工商登记，也未实际使用。原告蔡一要求被告巾富康服务部支付2017年12月1日至2020年8月31日的租金、物业费，本院认为，双方的合同关系事实上已经于2018年8月31日终止履行，根据庭审查明的事实，案涉房屋因为政府通知拆迁，被告巾富康服务部实际经营至2018年8月31日即搬离出租赁房屋，对此原告蔡一也是明知的，事后原告蔡一也一直未向被告巾富康服务部主张过租金，应当认定双方已经于2018年8月31日协商终止履行《租房协议》，被告巾富康服务部已经向原告蔡一腾退房屋。因被告巾富康服务部支付租金至2017年11月30日，故仍应支付2017年12月1日至2018年8月31日合计9个月的租金和物业费，经计算为租金为31350元（41800元÷12×9）、物业费600元（800元÷12×9），合计31950元。对原告蔡一的其他诉讼请求，本院不予支持。被告刘刚确认其是巾富康服务部承租案涉房屋后是其实际在经营，应当与巾富康服务部承担共同清偿责任。关于被告巾富康服务部、刘刚提出的原告蔡一是否有权转租的问题，根据《转租变更经营申请书》和民雄公司的《情况说明》，原告蔡一有权进行转租。退一步讲，即使原告蔡一无权进行转租，被告巾富康服务部和刘刚仍应支付实际占有使用期间的费用。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告张家港市杨舍乘航巾富康干洗服务部、刘刚于本判决生效后10日内给付原告蔡一租金、物业费31950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元、保全费1120元，合计2442元，由原告蔡一负担2442元，由被告张家港市杨舍乘航巾富康干洗服务部、刘刚负担666元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中人民法院预交上诉案件受理费。审判员 吴 丹二〇二一年五月二十四日书记员 朱艺丹张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××64。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。