黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初816号原告：蒋颖，男，1977年11月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：邢振宇，黑龙江新元律师事务所律师。被告：绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑荣海，男，1982年9月24日出生，汉族，绿地集团大庆置业有限公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告蒋颖与被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序,于2021年4月13日日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蒋颖向本院提出诉讼请求：1.解除蒋颖与绿地公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，绿地公司返还购房款653,863元；2.判令绿地公司赔偿利息损失64,348元（以196,159元为基数，自2014年12月23日起按银行同期贷款利率计算至实际给付，以457,704元为基数，自2017年12月20日起按银行同期贷款利率计算至实际给付）；3.判令绿地公司给付逾期交房违约金19,615.89元；4.诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：2014年12月，蒋颖与绿地公司达成房屋买卖协议，蒋颖购买绿地公司开发的金融中心二期12-1-2203室商品房一套，建筑面积109.16平方米，总价653,863元。2014年12月23日，蒋颖向绿地公司支付30%的购房款196,159元。绿地公司承诺2015年年底交房。逾期后，绿地公司保证在2018年年底交房。蒋颖于2017年12月20日向绿地公司支付了剩余70%房款457,704元，绿地公司出具了653,863元的购房税务发票。2019年11月25日，蒋颖与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定绿地公司应在2020年9月30日前交付房屋，至今已经逾期交房超过180天，绿地公司仍未交房。根据双方合同约定，蒋颖有权解除合同，绿地公司逾期交房应按购房款总额的3%向蒋颖支付违约金并赔偿给蒋颖造成的全部损失。故蒋颖诉至法院。绿地公司辩称：1.涉案房屋已经具备交付条件，并于2020年11月25日向蒋颖发出入住通知，蒋颖拒绝接房；2.绿地公司逾期交房未超过180日，不存在赔偿蒋颖解除合同后损失和逾期交房违约金的情形,即使解除合同,绿地公司应在解除通知到达之日起180天日退还已付购房款,并按已付款的3%支付违约金；3.依合同约定违约金总额不超过合同总价的5%，抵账房源如逾期交付，出卖人不承担违约责任。综上，请求驳回蒋颖的诉请。蒋颖向就其主张向法院提交如下证据：1.购房收款专用收据（提交复印件，原件由绿地公司收回）1张，欲证明蒋颖购买绿地公司大庆（绿地）金融中心二期12号楼1单元2203室，面积109.16平方米，单价5,989.95元，总价款653,863元，2014年12月23日，蒋颖向绿地公司支付30%购房款计196,159元。经质证，绿地公司对该证据无异议。2.黑龙江增值税普通发票（提交复印件，出示原件）1张，欲证明2017年12月20日，蒋颖交齐全部购房款653,863.00元。经质证，绿地公司对该证据无异议。3.《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（提交复印件，原件核对）各1份,欲证明（1）2019年11月25日，蒋颖与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（合同附件十一）》，该合同及补充协议的所有条款系绿地公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，在签订时未与蒋颖协商，对与蒋颖有重大利害关系的条款绿地公司未履行提示和说明的义务。（2）《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已经取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，绿地公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。（3）《商品房买卖合同》第十一条约定：“绿地公司应当在2020年9月30日前向蒋颖交房。交房时绿地公司应出示满足合同第九条约定的证明文件，否则蒋颖有权拒绝收房，绿地公司应承担逾期交付的违约责任”。（4）第十二条约定：“绿地公司逾期交房的责任按《补充协议》第七条执行”。《补充协议》第七条第1款第（2）项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”依据该约定，蒋颖与绿地公司签订的《商品房买卖合同》应于2021年4月1日（蒋颖起诉之日）解除，绿地公司应立即返还全部购房款653,863元并向蒋颖支付违约金196,15.89元。该条款关于“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款”的约定，属于绿地公司作为提供格式条款的一方减轻其责任限制了蒋颖的主要权利且未履行提示和说明义务，根据《民法典》第496条、497条的规定应认定这一约定无效或不应成为合同内容。（5）《商品房买卖合同》第二十八条第2款约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”经质证，绿地公司对该证据的真实性没有异议，证明问题有异议，涉案合同签订前，蒋颖多次找绿地公司（协商）合同内容，绿地公司已尽提示义务，并经蒋颖签字确认，不存在蒋颖所说格式条款，绿地公司于2020年11月25日已通知蒋颖接房，绿地公司逾期交付没有超过180天。关于补充协议约定，180天内退还已交付全部购房款问题，也是经双方商议后确认。本院认证意见为，绿地公司对上述证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。绿地公司就其主张向法院提交如下证据。1.金融中心入驻通知书，邮寄存根（均出示原件，核对后提交复印件）1份，欲证明2020年11月25日，绿地公司已经向蒋颖发出通知。经质证，蒋颖对证据真实性都有异议，没有收到通知书，没有蒋颖签收的证据。2.房款交款确认单、抵账房源确认表（均出示原件，核对后提交复印件）共4页，欲证明蒋颖购买房屋为抵账房，并结合蒋颖为提交的抵账房协议，进行佐证。经质证，蒋颖对证据的真实性没有异议，确实存在抵账，认可抵账457,704元。本院认证意见为，蒋颖对房款交款确认单、抵账房源确认表的真实性无异议，对房款交款确认单、抵账房源确认表的真实性予以确认；金融中心入驻通知书系绿地公司单方制作、邮寄存根已无法核查邮寄信息，本院对金融中心入驻通知书，邮寄存根不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2014年12月23日，蒋颖向绿地公司支付购房款196,159元，绿地公司出具收据，载明系金融官邸12栋1-2203室部分房款，面积为109.16平方米，总价款为653,863元。2017年12月20日，蒋颖以抵账的方式向绿地公司交纳购房款457,704元，绿地公司向蒋颖出示了增值税普通发票，金额653,863元，发票备注栏记载款项系大庆（绿地）金融中心二期项目12#底层商业高层住宅楼1单元012203号房预收款发票。2019年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定蒋颖购买绿地公司开发的大庆（绿地）金融中心二期项目12#底层商业高层住宅楼1单元22层012203号房，建筑面积为107.65平方米，总价款为644,836元，交付条件为房屋取得竣工验收备案证明和房屋测绘报告，交房时间为2020年9月30日前。关于逾期交付房屋的约定为逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人确认，出卖人按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%，抵账房源如逾期交付，出卖人不承担违约责任。另约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。另查明，经原、被告确认涉案房屋的建筑面积和总价款分别为109.16平方米、653,863元。涉案房屋绿地公司至今未取得竣工验收备案证明及房屋测绘报告，涉案房屋至今未完成交付。绿地公司于2021年4月6日收到本案起诉状副本。本院认为，蒋颖与绿地公司之间就商品房买卖签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的部分，合法有效，各方均应依约履行。蒋颖向绿地公司支付全部购房款的事实存在，已经履行了给付货款的义务，绿地公司逾期交付房屋已经超过180日，且房屋不符合合同约定的交付条件，故蒋颖提起诉讼主张解除双方之间的商品房买卖合同符合合同约定，本院对蒋颖的该项诉请予以支持。关于购房款的返还，绿地公司主张抵账房源如逾期交付出卖人不承担违约责任及合同约定180日内退还购房款的约定属于格式条款，不合理地免除和减轻绿地公司责任、加重蒋颖责任、限制蒋颖主要权利，且绿地公司并未举证证明已尽提示和说明义务，该部分条款无效，绿地公司应返还蒋颖购房款653,863元。关于蒋颖主张的违约金及利息损失，商品房买卖合同因绿地公司逾期交房的过错而解除，绿地公司应依合同按已收购房款的3%支付违约金，蒋颖同时要求绿地公司按银行同期贷款利率支付利息损失的请求，本院视为蒋颖对违约金不能弥补实际损失的调整，根据绿地公司的过错程度、购房款交付时间等因素，判令绿地公司以已收取购房款金额为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日后按同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准，自涉案两笔款项的收取之日至实际给付之日向蒋颖支付利息损失，超出部分，无法律依据，本院不予支持。关于原、被告约定的违约金总额最高不超过合同总价的5%属于格式条款，不助理地减轻绿地公司责任、加重蒋颖责任、限制蒋颖主要权利，且绿地公司并未举证证明已尽提示和说明义务，该部分条款无效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条、第十条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第一款第二项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蒋颖与被告绿地集团大庆置业有限公司于2019年11月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2021年4月6日解除；二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋颖购房款653,863元；三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋颖利息损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，以196,159元为基数自2014年12月23日起计算至2019年8月19日，以457,704元为基数自2017年12月20日起计算至2019年8月19日；按同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以653,863元为基数自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告蒋颖的其他诉讼请求。案件受理费5,589元（已减半收取），被告绿地集团大庆置业有限公司承担5,491元，原告蒋颖承担98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  孟范亮二〇二一年五月十三日书记员  冯健楠附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条第一款第二项有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。