上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初22592号原告：上海庚富服饰有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王杰，董事长。委托诉讼代理人：徐瑞林。被告：益沁健康管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张敏，经理。委托诉讼代理人：王群辉，上海逾驰律师事务所律师。被告：滕晓妮。被告：徐学健。三被告共同委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。被告：汪建明，男，1974年10月14日生，汉族，住浙江省。原告上海庚富服饰有限公司诉被告益沁健康管理(上海)有限公司(简称益沁公司)、滕晓妮、徐学健、汪建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序(独任制)，分别于2020年12月23日、2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王杰、委托诉讼代理人徐瑞林、被告益沁公司及其委托诉讼代理人王群辉、滕晓妮、徐学健及三被告共同委托诉讼代理人张翀、被告汪建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海庚富服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告益沁公司于2018年4月15日签订的《厂房租赁合同》解除；2、被告益沁公司立即搬离租赁的厂房；3、被告益沁公司支付原告自2020年10月1日起至实际搬离日止按每月213,716.66元计算的占有使用费；4、被告益沁公司支付原告解约违约金641,149.99元(相当于三个月租金)；5、被告滕晓妮、徐学健、汪建明对被告益沁公司上述第1、2、3、4项的债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月15日，原告与被告益沁公司签订《厂房租赁合同》，合同约定：由原告将自己拥有的坐落于上海市奉贤区庄行镇钜庭路XXX号厂房和办公室及附属设施租赁给被告益沁公司使用，建筑面积约为11,913平方米；租期5年，从2018年4月1日至2023年3月31日止，免租期一个月，免房租共217,000元，每年扣减43,400元；租金每年2,608,000元，按365天计算，租金前三年不变，自2021年4月1日第四年开始，每年租金为2,826,000元；租金先付后用，每六个月支付一次；乙方(被告益沁公司)欠租金及其他费用累计达一个月的，合同自动终止，甲方可提前收回厂房；任何一方违反本合同规定，应支付对方三个月租金作为违约金，并乙方担保人为滕晓妮、徐学健、汪建明。合同签订后，原、被告对租赁物交接清楚。在租赁期间，被告总是逾期支付租金。2020年3月15日按合同约定，被告益沁公司应当支付原告2020年4月1日至9月30日六个月租金的，但被告益沁公司迟迟未付，原告不得已提出诉讼。然而至今未付。按合同约定，2020年9月15日被告益沁公司应当支付原告2020年10月1日至2021年3月31日六个月的租金，至今仍未付，显然被告益沁公司违约。原告认为：被告益沁公司迟迟未按合同履行付款义务，又不执行法院判决，构成根本性违约。被告滕晓妮、徐学健、汪建明作为连带担保人，对本案被告益沁公司债务承担连带担保责任。为维护原告之合法权益，特起诉至贵院，请求依法裁决。被告益沁公司、滕晓妮、徐学健辩称，被告不同意原告诉讼请求，原告的事实和理由存在重大不实，事实上原告存在诉讼欺诈。2018年4月15日双方的确签订过厂房租赁合同，但是该合同没有真正履行，以上情况当时都披露给了原告。当时益沁公司刚刚成立，本案被告滕晓妮、徐学健、汪建明与该厂房的原承租人上海胡庆余堂饮片有限公司(简称胡庆余堂)准备一起经营，合伙经营的行为在18年5月已经失败，情况已经披露给原告，后续原告与胡庆余堂重新签订了租赁合同，胡庆余堂在2012年开始租赁，一直租赁到现在，胡庆余堂与原告重新签订租赁合同，目前合同在原告手上，原告予以否认，但被告会继续调查该节事实。据被告向胡庆余堂法定代表人潘小焕了解情况，对方明确告知签订过合同，而且原告将这个合同交给中国银行宁波分行，银行有备案。鉴于实际上原告与胡庆余堂签订合同后，后续钱款由胡庆余堂支付，此时益沁公司只是转账的工具，并非租赁主体。在(2020)沪0120民初7519号案件的二审中提供过证据，被告通过益沁公司划账的流水写的是代付租金，实际是胡庆余堂支付。鉴于本案原告与胡庆余堂签订了房屋租赁合同，并且房租缴付是有胡庆余堂法定代表人支付，该房屋的实际使用人也是胡庆余堂，本案被告认为(2020)沪0120民初7519号及本案都是原告恶意诉讼，其目的是为了规避其认为胡庆余堂没有支付能力，所以让本案被告承担相应责任，被告认为这涉嫌诉讼诈骗，其主观恶意非常明显。被告认为本案原告与被告益沁公司的房屋租赁合同没有成立过，或者没有生效，即便成立了也只有一个月时间，另外当初划该笔款项也是案外人向腾桂林借款，打到潘小焕指定账户，益沁公司股东不知情。被告希望原告与胡庆余堂签订的合同由原告提供给法院，对于原告诉讼请求被告均不认可，原告找错了解除合同的对象，益沁公司并非解除合同的对象，厂房实际由胡庆余堂使用，租金由胡庆余堂支付。2020年9月18日，益沁公司向原告发通知书起，已经与原告没有关系。被告滕晓妮、徐学健、汪建明已经不是股东，也无需承担连带赔偿责任。被告汪建明辩称，不同意原告诉请。汪建明对该案件的一切事实都不知情，不是本案适格被告，不是享有权利和承担义务的当事人，合同上承担义务的是甲方，即益沁公司，18年签订的租赁合同并没有约定汪建明要承担的责任。即使担保人要承担责任，合同上也没有约定担保方式，按照规定担保期为6个月，因此原告要求汪建明连带担保，时间已过期，故原告无权要求汪建明承担连带担保责任。原告起诉过另一案件(2020)沪0120民初7519号，但没有向汪建明主张承担责任，本案2020年11月向汪建明起诉主张，已经过了7个月，本案原告要求汪建明承担连带清偿责任的时效已过，因此请求原告撤销对汪建明的诉讼。本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，庚富公司(甲方)与益沁公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定乙方租甲方位于上海市奉贤区庄行镇钜庭路XXX号厂房，建筑面积11,913平方米。第二条约定：租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日止，免租期一个月，免房租共217,000元，每年扣减43,400元。第三条约定：租金前三年每平方米每天0.60元计算，每年2,608,000元，按365天计算，租金前三年不变，自2021年4月1日第四年开始，租金按每平方米0.65元计算，每年租金2,826,000元。合同的租赁押金三个月计650,000元。第四条约定：租金采取先付后用原则，每六个月支付一次，每期租金提前15天支付。前三年(2018.4.1)开始每年租金2,608,000-43,400=2,564,600元，每6个月计1,282,300元，第4年(2021.4.1)开始每年租金2,826,000-43,400=2,782,600元，每6个月支付1,391,300元，乙方应在本合同签订生效之日,向甲方一次性支付租金和押金共计1,932,300元。第八条约定：乙方有下列情形之一的,合同自动终止,甲方可提前收回厂房，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、私自拆改承租厂房建筑结构；2、欠租金及其他费用(水、电、电话)累计达一个月；3、用承租厂房进行违法活动，损害公共利益的。第十一条约定：任何一方违反本合同的规定，应支付对方3个月的租金作为违约金。乙方逾期未交付租金的，甲方有权要求乙方支付违约金并按欠缴租金每天千分之三向乙方加收滞纳金。合同附加条款约定，本合同在双方签字盖章后，三天内乙方必须将1,932,300元汇入甲方账户，否则本合同不生效。合同生效后甲方同意乙方将此厂房给上海胡庆余堂饮片有限公司用于生产，胡庆余堂同意本合同条款。上述合同除有原告庚富公司和被告益沁公司盖章外，被告滕晓妮、徐学健和汪建明在乙方担保人后签字。另查，2018年4月18日，由案外人滕某某(系滕晓妮的父亲)向原告庚富公司的法定代表人王杰账户分两笔汇入1,932,300元。其中押金650,000元至今在原告庚富公司处。因被告益沁公司未按约支付租金，2020年5月7日，原告庚富公司起诉来院，案号(2020)沪0120民初7519号。原告庚富公司诉请：1、被告益沁公司支付原告庚富公司租金579,200元；2、被告益沁公司支付原告庚富公司违约金(以579,200元为本金，从2020年3月15日起至实际付清日止，按年30%计算)；3、被告滕晓妮和被告徐学健对被告益沁公司上述第1、2项的债务承担连带清偿责任。原告庚富公司诉请的租金为2020年4月1日至9月30日期间剩欠的租金。该案一审法院和二审法院〖二审案号(2020)沪01民终11767号〗认定原告庚富公司与被告益沁公司建立了有效的租赁合同关系，未采信被告方提出的原告庚富公司另行与案外人胡庆余堂重新签订了租赁合同，所以一审法院判决支持原告庚富公司的全部诉讼请求，二审法院判决维持原判。2020年9月18日，被告益沁公司向原告庚富公司发过一份通知，内容为：由于经营调整，经公司研究决定，提前终止与你公司于2018年4月1日签订的房屋租赁协议，望尽快展开协议终止商谈。该通知还附有委托潘小焕处理解约事务的委托书和被告益沁公司法定代表人张敏的身份证复印件。另查明，本案起诉状副本于2020年12月7日送达被告益沁公司。本院认为，原告庚富公司与被告益沁公司于2018年4月15日签订的《厂房租赁合同》合法有效，且已经生效，双方应当依约履行。被告一方主张原告庚富公司已经与案外人胡庆余堂重新签订了租赁合同，承租人实际已经变更，本院认为，生效判决未采信被告的该主张，本案中也没有确实的证据可以证明该主张，本案无法采信该主张。合同具有相对性，被告益沁公司系涉案合同承租人，应当按照合同约定履行支付租金等义务，在承租人为被告益沁公司的前提下，涉案租赁厂房现在的实际使用人是否为案外人胡庆余堂，与本案无涉。被告方主张原告庚富公司已经与案外人胡庆余堂另行签订租赁合同，承租人已经变更，并没有证据证明，本院不予采信。2020年9月18日，被告益沁公司发通知要求商谈解除租赁合同事宜，本院认为，第一，被告益沁公司不具有解除权；第二，该通知内容是向原告庚富公司要求商谈解除事宜而非明确通知为解除合同，但双方未就解约事宜商谈达成一致意见，所以该通知不具有解除合同的效力，当时双方租赁合同并未解除。按照双方租赁合同约定，被告益沁公司未按期支付租金达一个月，原告庚富公司享有合同解除权。被告益沁公司未完全支付2020年9月30日之前的租金导致(2020)沪0120民初7519号一案的诉讼，被告益沁公司未按期支付2020年10月1日起的租金导致本案诉讼，所以原告庚富公司可以解除双方租赁合同。本案起诉状副本于2020年12月7日送达被告益沁公司，故《厂房租赁合同》于该日解除。由此，被告益沁公司具有及时搬离的义务，未及时搬离，还应支付占有使用费。如果现在实际使用人不是被告益沁公司，被告益沁公司也应当解决搬离问题。同时，原告应及时返还被告益沁公司押金。因为被告益沁公司违约导致合同解除，被告益沁公司应当按约支付原告庚富公司相当于3个月租金的违约金641,149.99元。关于被告益沁公司应付2020年10月1日起至2020年12月7日止的租金为477,768元(2,564,600元/365天*68天)，另应支付自2020年12月8日起至实际搬离日止按年租金2,564,600元标准计算的占有使用费。被告滕晓妮、徐学健、汪建明作为被告益沁公司的担保人，未与其他合同当事人约定保证方式，按照法律规定应承担连带责任，并且按照法律规定，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。2020年10月1日之后的租金按约应最晚在2020年9月15日支付，本案原告庚富公司于2020年11月3日向本院提起诉讼，全部债权未过六个月期限，主张已过保证时效的观点，本院不予采纳。同时，被告滕晓妮、徐学健、汪建明个人作为担保人，不因是否为被告益沁公司股东而影响担保人地位。综上所述，原告庚富公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、1995年《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告上海庚富服饰有限公司与被告益沁健康管理(上海)有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年12月7日解除；二、被告益沁健康管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区庄行镇钜庭路XXX号租赁厂房；三、被告益沁健康管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海庚富服饰有限公司自2020年10月1日起至2020年12月7日止的租金477,768元以及自2020年12月8日起至实际搬离日止按年租金2,564,600元标准计算的占有使用费。四、被告益沁健康管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海庚富服饰有限公司解约违约金641,149.99元；五、被告滕晓妮、徐学健、汪建明对被告益沁健康管理(上海)有限公司上述债务承担连带清偿责任。六、原告上海庚富服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告益沁健康管理(上海)有限公司押金650,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,221元，保全费3,020元，均由被告益沁健康管理(上海)有限公司、滕晓妮、徐学健、汪建明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、1995年《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。