河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初1011号原告（案外人）：齐想，女，汉族，1964年2月5日出生，住河南省郑州市金水区。原告（案外人）：武洪党，男，汉族，1963年10月19日出生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：卢琴，上海段（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵亚美，上海段（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告（申请执行人）：中原再担保集团股份有限公司（原名称为河南省中小企业担保集团股份有限公司），住所地郑州市郑东新区商务外环路王鼎大厦27层。法定代表人：陈金玉，董事长。委托诉讼代理人：王**，系该公司工作人员，特别授权。委托诉讼代理人：宋晓鹏，系该公司工作人员，特别授权。第三人（被执行人）：姚艳丽，女，汉族，1962年12月1日出生，住河南省扶沟县。原告齐想、武洪党与被告中原再担保集团股份有限公司及第三人姚艳丽执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日作出（2018）豫0191民初17611号民事判决书；原告齐想、武洪党不服提起上诉，2019年9月27日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终16184号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后齐想、武洪党向河南省高级人民法院申请再审，2020年4月23日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申7912号民事裁定，指令郑州市中级人民法院再审该案。2020年12月2日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民再404号民事裁定书，裁定撤销上述（2018）豫0191民初17611号民事判决和（2019）豫01民终16184号民事判决，发回本院重审。本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐想、武洪党及其委托诉讼代理人卢琴、赵亚美，被告中原再担保集团股份有限公司的委托诉讼代理人王**、宋晓鹏到庭参加诉讼，第三人姚艳丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告齐想、武洪党向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除对郑房权证字第××号坐落于郑州市××区商城路××楼××单元××（××楼××单元××）房屋的查封，并不得执行该房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在被告中原再担保集团股份有限公司与第三人姚艳丽等人追偿权纠纷一案中，贵院作出了（2018）豫0191财保1169号民事裁定书，对上述房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条等相关规定，原告依法向贵院提出案外人执行异议申请，但该异议申请被贵院（2018）豫0191执异987号执行裁定书驳回，故原告依法向贵院提起案外人执行异议之诉。原告认为，该房屋虽然登记在第三人姚艳丽名下，但原告在十余年前已经合法购买了该房屋、支付了全部购房款、并且实际占有使用至今。未能及时办理过户登记手续，并非因原告的原因，原告对此没有任何过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中原再担保集团股份有限公司辩称，原告对于涉案房屋未办理过户登记存在过错，其在房屋初始登记时就是代第三人办理的，当时原告有能力且有理由将涉案房屋登记在自己名下，或者要求第三人配合办理登记，现距房屋初始登记至今已有十余年时间，原告完全有能力通过诉讼途径实现自己的合法权益，但原告未能行使，故其对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，应当驳回其诉讼请求。第三人姚艳丽未到庭、未答辩、未举证。经审理查明，中原再担保集团股份有限公司与周口经济开发区华鑫小额贷款有限公司、刘富结、姚艳丽、刘华民等人追偿权纠纷一案，本院于2018年5月31日以（2018）豫0191财保1169号民事裁定书及协助执行通知书查封了姚艳丽名下位于郑州市××区××楼××单元××号房屋（房产证号：09××74，以下简称“涉案房屋”）。后齐想、武洪党向本院提出书面异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，本院于2018年9月11日作出（2018）豫0191执异987号执行裁定书，驳回了齐想、武洪党的异议请求。齐想、武洪党不服该裁定，依法向本院提起诉讼。另查明，原告齐想、武洪党系夫妻关系，两人于1985年12月5日登记结婚。2007年1月17日，原告齐想（乙方）与第三人姚艳丽（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：经甲乙双方友好协商，就房屋买卖事宜签订协议如下：一、甲方自愿将坐落在商城东里路13号楼3单元付33号房屋及车库出售给乙方；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价为30万元，乙方由2007年1月17日前一次性付清给甲方；三、房款付清后房屋的产权和使用权归乙方所有；四、甲方将购房合同和发票及其他手续交给乙方，有乙方自行办理其他证件，甲方有义务协助办理。原告提交涉案房屋的所有权证、契税证各一份，显示房屋所有权人为姚艳丽，不动产权证号为郑房权证字第××号，登记时间为2××9年2月25日。纳税人为姚艳丽，实缴税额13887元。2××9年2月27日，姚艳丽出具《委托书》一份，载明：我叫姚艳丽，现买郑州市管城区商城东里13号楼3单元付33号商品房一套，现委托武洪党前去房管局领取房产证事宜，请给予办理。2××9年6月15日，刘富结向原告出具《收到条》、《说明》各一份，《收到条》载明：今收到现金4万元，付款人武洪党。《说明》载明：关于郑州市管城区商城东里13号楼3单元33号房屋买卖一事，经双方协商，购房人齐想已在2006年一次性付清全部房款，共计30万元，付清购房款后，经双方再次协商，购房人齐想再次付给售房人4万元，此款由售房人其弟刘富结代收，以后双方不存在任何争议与纠纷。落款处显示：付款人为武洪党，代收人为刘富结。原告提交物业费收据四份，显示：2007年12月20日、2010年12月20日、2013年12月20日、2015年12月20日、2017年12月25日分别收到33号管理费180元、180元、270元、240元、300元。原告提交燃气本、燃气缴费记录，显示用户名称为武洪党，由其办理了涉案房屋的供气事宜。原告提交《供用水合同》一份，显示武洪党办理了涉案房屋的供水事宜。原告提交2008年武洪党、武云飞、武云龙平安团体意外伤害保险电子保单，显示联系地址为郑州市管城区商城东里13号楼3单元33号。原告提交有线电视收视维护费缴费通知单一份，显示河南有线电视网络集团有限公司郑州分公司通知武洪党在2010年9月30日前缴纳2010年年度的有线电视收视维护费。2010年9月25日，武洪党缴纳有线电视收视费50元。2011年1月17日，河南有线电视网络集团有限公司郑州分公司出具收据一份，载明客户名称为齐想，收费项目为有线电视工料费，金额为240元。2013年8月8日，武洪党向河南省有线电视网络集团有限公司郑州分公司缴纳预存款500元。原告提交的《郑州市个人房屋产权信息表》显示截至2021年3月2日，齐想、武洪党在郑州市范围内无房产登记记录。又查明，2019年4月23日，在（2018）豫0191民初17611号案件（本案原一审）开庭审理期间，原告称其在2006年就与姚艳丽达成了房屋买卖的合议，且付清了房款，姚艳丽将房屋交付给原告使用，但未签订书面协议，2007年1月17日，原告与姚艳丽补签了房屋买卖协议，目的是确认该房屋已经由原告享有且付清了房款。庭审中，原告对涉案房款30万元付款情况予以说明：2006年我承包的经开区鸵鸟园承包的有滑草、攀岩、索道、餐厅四个项目，国庆节期间经营收入26万元，10月份过了国庆节，我回老家通过我弟武洪勇，找到练寺信用社，找我弟的朋友借了4万元，凑够了30万元。当天我和我爱人齐想、我弟武洪勇三人，开着一辆灰色尼桑蓝鸟车牌号为豫Ａ×××××去周口市在沙河附近的饭店把购房款拿给刘华民。当时交完钱没有出收据。之后我们三人和刘华民又回到扶沟县西关在姚艳丽和刘华民的家（自己买的地皮盖的房子），姚艳丽把她当时的购房合同和2张购房发票拿给我。晚上我们5个人在红玫瑰饭店一起吃了晚饭。原告对刘富结住在涉案房屋的车库不搬走，又给他4万元的情况予以说明：当天晚上将车库的门锁砸坏，往里边放自行车，第二天刘华民、姚艳丽都过来了，当着刘华民和姚艳丽的面我又给了刘富结4万元，给钱当时刘富结就亲自书写了收据。2019年8月16日，在（2019）豫01民终16184号案件（本案原二审）开庭审理期间，第三人姚艳丽到庭参加诉讼，其称确实以30万元的价格将涉案房屋卖给了原告，至于未能办理房屋过户，是自己认为房子卖亏了，虽然原告又支付了4万元，但是没有达到她的要求，并且这4万元也是交到了孩子叔叔的手里，心里不平衡，所以一直不愿意过户。且称将涉案房屋卖给原告后，原告多次当面找过要求过户，但其一直推脱。又称其自2011年便前往天津儿子家带小孩，自己的电话一般打不通。本案庭审中，原告称涉案房屋房产证2××9年办下来，当时第三人不在郑州，委托原告代为领取房产证，且当时第三人还未将涉案房屋的车库交给原告，之后双方还因此吵过架，原告还多付了4万元。另原告称一直联系第三人办理涉案房屋过户，第三人未明确拒绝，只是一直拖着不办。且称第三人在2006年将涉案房屋交付后，原告一家四代都在该房屋居住，房屋还装修过两次，在郑州市也仅有这一套房产。上述事实有《房屋买卖协议》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《契税证》、《委托书》、物业管理费收据、有线电视维护费缴费通知单、发票、《供用水合同》、水费、燃气费、电费委托缴费授权书、刘富结收款说明、收到条、（2018）豫0191民初17611号案件庭审笔录、（2019）豫01民终16184号案件庭审笔录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，审查目的，就是判断案外人就案件执行标的是否享有足以排除执行的实体权益。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案，本院分析如下：关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，齐想与第三人姚艳丽于2007年1月17日签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，合同签订时间远早于本院在2018年5月31日查封涉案房产的时间，可以排除交易双方有通过房屋买卖来逃避债务或者规避执行的情形。因此，可以认定原告与第三人姚艳丽在本院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于原告是否在本院查封之前已合法占有该不动产的问题。根据原告提交的物业管理费收据、供用水合同、燃气费缴纳记录、有线电视收视维护费缴费通知单、发票等证据，可以证明原告以自己的名义办理了涉案房屋的供水、供气事宜，并自2007年开始缴纳物业管理费，后续还缴纳水费、电费、燃气费、有线电视收视费等，结合庭审查明的事实，本院据此可以认定原告于2007年已合法占有并使用了涉案房屋，在本院查封之前。关于涉案房产价款的支付。《房屋买卖协议》约定房屋成交价为30万元，原告在2007年1月17日前一次性付清给第三人，根据原告提交的刘富结出具的说明、收到条以及原告的庭审陈述，结合原告对涉案房屋的占有情况及第三人姚艳丽的自认情况，可以证明原告已按约支付了涉案房屋全部购房款。关于未办理过户登记的原因。原告在购买涉案房屋初始，房屋所有权证尚未办理下来，此时无法办理过户手续。至2××9年2月，涉案房屋所有权证办理完毕，登记在第三人姚艳丽名下，办理过户手续则需第三人姚艳丽的协助和配合。本案中，原告自始至终一直主张曾多次要求第三人协助办理过户，但第三人一直消极处理，且第三人长期在外一直联系不上，加之房价上涨第三人不予配合，基于此未能办理过户手续。而第三人也曾到庭自认是感觉房子卖亏了，一直不愿意过户，原告也多次向其要求，但一直推诿，且自2011年居住天津、电话一般也联系不上。故第三人不予配合是导致涉案房屋未能办理过户登记的根本原因，若严格以原告未通过诉讼途径实现自己合法权益而将过错归结于原告过于苛责，也超过当时状态下原告作为普通民众的法律认知。因此，结合本案案情，本院认为，在姚艳丽一直不予配合且联系不畅的情况下，不应认定未办理过户登记系因原告的自身过错。综上，综合考量本案的整体情况，原告在依约支付了全部的购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房屋享有的物权期待权。结合原告提供的房管部门于2021年3月2日出具的其两人在当地没有房屋的证明，进一步印证了原告对涉案房屋是真实购买并为了居住，且在涉案房屋已经被其实际用于自住的情况下，涉案房屋对原告夫妇即具有了居住保障功能，相较于被告享有的普通金钱债权，原告的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义，也更符合法律保障生存权、居住权的裁判精神。故本院认为，原告的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产享有的民事权益能够排除强制执行。鉴于第三人姚艳丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑州市管城回族区商城东里13号楼3单元3层33号（不动产权证号为郑房权证字第××号）的房产。案件受理费17400元，由被告中原再担保集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高 山人民陪审员  贾卫华人民陪审员  王秀珍二〇二一年六月十一日书 记 员  李真真