吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初3002号原告：蔡延灵，女，汉族，延吉市天鹅图片社退休职工。委托代理人：蔡延锐，男，汉族，无职业。委托代理人：蔡延敏，女，汉族，延边朝鲜族自治州国家税务局退休职工。被告：延边新星宇华杰房地产开发有限公司。法定代表人：丁国梁，总经理。委托代理人：姜圣浩，男，朝鲜族，该公司办公室主任。委托代理人：崔相龙，男，朝鲜族，该公司项目经理。被告：长春赢时物业服务有限公司。法定代表人：刘立华，总经理。委托代理人：籍洪男，女，汉族，该公司主管会计。被告：长春赢时物业服务有限公司延吉分公司。法定代表人：张志勇，总经理。委托代理人：苏春红，吉林敖联律师事务所律师。委托代理人：郝立杰，女，汉族，该公司项目经理。原告蔡延灵与被告延边新星宇华杰房地产开发有限公司（以下简称新星宇房地产公司）、长春赢时物业服务有限公司（以下简称长春赢时物业公司）、长春赢时物业服务有限公司延吉分公司（以下简称长春赢时物业延吉分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告蔡延灵及其委托代理人蔡延锐，被告新星宇房地产公司委托代理人姜圣浩、崔相龙，被告长春赢时物业公司委托代理人籍洪男，被告长春赢时物业延吉分公司委托代理人苏春红、郝立杰到庭参加诉讼。2016年6月3日，原告蔡延灵申请司法鉴定。本院依法办理对外委托鉴定手续。2016年9月12日，吉林省延吉市价格认证中心出具价格鉴定结论书。本院于2016年10月25日，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告蔡延灵及其委托代理人蔡延敏，被告新星宇房地产公司委托代理人姜圣浩，被告长春赢时物业公司委托代理人籍洪男，被告长春赢时物业延吉分公司委托代理人苏春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡延灵起诉称：2015年8月21日，蔡延灵与新星宇房地产公司签署内部认购协议，购买位于延吉市南岗街588号新星宇·和悦商住楼，房号为XX。2015年9月18日交清全部房款。2015年10月初开始设计装修，11月底装修结束，准备迎接女儿、女婿、外孙女在新房过年。2016年2月6日，女儿女婿与百货大楼联系，准备提取家电进行安装调试时，发现屋内早已被污水浸泡。联系物业部门后，物业部门安排人员帮忙清理污水。经排查发现，由于室外排水主管道冰冻导致污水回流。经过几个小时的处理，管道得以疏通。因为第二天恰逢年三十，物业工作人员除值班的以外均已放假，故发生的事故需要等到正月十五以后才能处理。年后，经过再三催促，物业郝经理接待了原告，并表示事故发生后已第一时间和施工单位联系，具体解决方案待新星宇房地产公司项目经理回延吉后再商定。2016年2月25日，新星宇房地产公司的施工人员表示本次事故与开发商无关。2016年2月26日，新星宇房地产公司安排工作人员，与物业郝经理、原告及原告的弟弟一同到现场协商时，新星宇房地产公司表示排水管主管道冰冻造成业主家反水与其没有任何关系。物业郝经理表示管道不允许改动，主管道冻了不是业主的责任，也不是施工方的责任，三方都有责任。第一是物业排查没到位，第二是这个管道冻了，但别的楼宇管道没有冻，所以这个管道还是有问题。原告将协商赔偿的方案和金额告知了物业和施工方，并要求对方出具事故处理情况的书面材料，但之后一直没有回复。后经原告多次催促，2016年4月1日，物业、开发商、建筑商及原告见面共同协商此事。物业和开发商一口否认此事与二人有关，建筑商未表态。原告要求物业出具书面材料说明此次事故的原因及处理结果，但遭到拒绝。原告购买本案房屋时看重的是赢时物业服务客户的理念，但本案事故的处理却背离了赢时物业的经营理念。为维护自身合法权益，现蔡延灵诉至本院，要求：一、新星宇房地产公司赔偿房屋受损所造成的一切损失和维修所产生的费用共计14489元。其中橱柜门板1125元、橱柜3175元、地板3764元、厨房垭口532元、餐厅刮大白500元、餐厅壁纸及其材料675元、拆除橱柜及垭口等设施人工费1500元、延期4个月入住的房租3200元。二、要求长春赢时物业公司、长春赢时物业延吉分公司赔偿精神损失费和误工费1元。三、要求新星宇房地产公司、长春赢时物业公司、长春赢时物业延吉分公司共同承担本次诉讼所产生的任何费用。第二次庭审中，蔡延灵申请变更诉讼请求，要求新星宇房地产公司赔偿财产损失总计6166元（铺地板及拆装费共计3400元、壁纸及拆装费共计360元、厨房台面及柜门、洗菜盆、垃圾清理费等共计2406元）及房租费6900元；要求长春赢时物业公司、长春赢时物业延吉分公司连带承担精神损失费1000元；以上总计14066元。新星宇房地产公司答辩称：一、蔡延灵提出的损失及维修费用没有依据；二、新星宇·和悦小区18号楼一层给排水干线平面图与施工坡度、深度满足设计要求；三、住房和城乡建设局已审批新星宇·和悦18号楼符合基本建设程序要求，已发竣工备案证；四、2015年6月13日经过三方联检，业主私自修改下水主管道之前没有发现污水溢流；五、2014年6月18日，新星宇房地产公司与长春赢时物业延吉分公司已签订委托合同，新星宇·和悦由长春赢时物业延吉分公司管理。综上，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回对新星宇房地产公司的起诉。长春赢时物业公司答辩称：一、长春赢时物业公司与延吉分公司是总分公司的关系，但延吉分公司具有独立的法人资格，独立承担民事责任。蔡延灵主张的管理混乱问题毫无事实依据，总公司与分公司都是按照公司的服务理念为业主服务，业主对物业管理服务一直是认可的。二、关于发票问题，物业公司先出具正规收据，并告知业主如有需要，可以此收据到财会处换取正规发票。三、蔡延灵的诉讼请求与长春赢时物业公司没有任何关系，对单位员工因此次开庭从长春到延吉所支出的差旅费及误工费，物业公司保留追偿权利。综上，请求驳回蔡延灵对长春赢时物业公司的诉讼请求。长春赢时物业延吉分公司答辩称：对蔡延灵提出的诉讼请求不予认可。蔡延灵家中被污水浸泡后，其于2016年2月6日下午6点左右，联系长春赢时物业延吉分公司，物业工作人员虽已下班，但单位负责人郝经理仍在第一时间安排相关人员以及维修人员赶到现场清理污水、疏通管道，当时便解决了问题。随后，郝经理联系了施工单位，因春节期间施工单位与开发单位已放假，约好春节过后，该项目经理回延吉解决赔偿事宜。之后，蔡延灵给物业公司送来一箱啤酒，并对维修师傅的辛苦工作充满感激，这样的行为即表明对物业工作的肯定和满意。综上：1、业主家中因污水回流受到损失，是业主个人财产，业主要求长春赢时物业延吉分公司赔偿精神损失费和误工费毫无事实依据。2、开发单位与长春赢时物业延吉分公司是聘用合同关系，但长春赢时物业延吉分公司是独立主体，不依附开发单位，长春赢时物业延吉分公司不能解决开发单位的事情。根据合同相对性，蔡延灵与开发单位签订的房屋买卖合同，蔡延灵因污水回流导致财产受损，要求长春赢时物业延吉分公司赔偿没有任何理由。3、根据蔡延灵与长春赢时物业延吉分公司签订的管理规约文件，与开发商沟通蔡延灵财产受损的赔偿事宜并不是长春赢时物业延吉分公司的服务范围，但是长春赢时物业延吉分公司考虑业主的心情，积极沟通、多次居中调解，长春赢时物业延吉分公司一直按照公司的规章制度、管理理念、服务宗旨为蔡延灵解决问题，并无任何过错。最后，请求法院驳回蔡延灵对长春赢时物业延吉分公司的诉讼请求。4、蔡延灵强调自身健康问题，主张精神损害赔偿与本案无关，长春赢时物业延吉分公司只是对小区公共区域管理，无义务、无权利参与管理业主私有区域。业主家中被盗确实应属公安部门职责范围，不是物业服务范围，故对精神损害赔偿的主张不予认可。经审理查明：2015年8月20日，蔡延灵与新星宇房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：蔡延灵购买新星宇房地产公司开发建设的位于延吉市南岗街588号新星宇和悦商住楼，房号为XX，面积为78.89平方米，房屋总价为323165元。第十七条约定：出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件七约定：商品房保修期自房屋交付之日起计算，给排水管道、设备安装保修期限为2年。《商品房买卖合同（预售）》签订后，蔡延灵已交纳全部房款及2015年8月21日至2016年8月20日期间的物业费。2015年8月27日，蔡延灵与长春赢时物业延吉分公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：长春赢时物业延吉分公司对房屋共用部位、共用设施设备、公共通道等项目进行日常的维护与管理。2016年2月6日，蔡延灵发现其购买的诉争房屋因厨房下水道污水回流遭到浸泡，并于当日通知长春赢时物业延吉分公司工作人员到场处理。经长春赢时物业延吉分公司工作人员核实系室外下水主管道冰冻导致污水回流。后因协商未果，蔡延灵诉至本院。审理中，蔡延灵自认其在装修过程中，自行对室内厨房下水管道进行改造，在主管道下方连接水盆小管道的右侧连接了一个用于连接洗衣机的下水小管道，本案室内漏水点正是洗衣机下水小管道与主管道连接处。对于漏水原因，双方当事人均认可系室外下水主管道冰冻导致的污水回流，但对于冰冻原因，双方均表示不清楚。另查，2015年6月13日开发单位、施工单位、物业公司三方对诉争房屋联合检验时，及2015年8月27日物业公司与业主验房时，均未发现污水回流现象。2015年12月7日，新星宇·和悦小区18号楼已经取得住房和城乡建设局竣工备案证。2016年5月25日，施工单位长春市柏巢建设有限责任公司出具证明：18号楼项目根据图纸建施17-10设计北侧室内外高差为0.75m，水暖施10-08设计地埋PVC排水管道出户中心标高-1.85m，进污水井处管中心标高为-1.89m，2016年3月30日项目部根据建设单位要求对其进行复测，结果为现场施工满足图纸及设计要求。此外，新星宇房地产公司已于2014年6月18日与长春赢时物业延吉分公司签订《前期物业委托合同》，委托长春赢时物业延吉分公司负责物业管理。《前期物业委托合同》第二条约定：物业管理服务内容包括：１、物业共用部位的维修、养护和管理；２、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；第十三条约定：新星宇房地产公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。长春赢时物业延吉分公司是长春赢时物业公司的分公司。长春赢时物业延吉分公司主张三方联合检验时，对业主房屋室内管道进行了检验，对室外公共区域排水管道做了通球实验验收，但并未对污水井盖进行验收，长春赢时物业延吉分公司在本案事故发生前已对小区室外下水管道采取越冬保暖措施，且室外下水管道属于公共区域，仍在保修期内。审理中，经鉴定本案污水回流造成的财产损失金额为6166元。认定上述事实的证据有：蔡延灵身份证、商品房买卖合同（预售）及房款发票、物业费收据、情况说明、光盘、入住验房单、入住验房表、新星宇和悦前期物业委托合同、竣工备案证、新星宇和悦小区18号楼1层给排水干线平面图与长春市柏巢建设有限责任公司的证明、业主私自修改的主下水管道照片、长春赢时物业延吉分公司的营业执照及组织机构代码证、物业管理规约文件、价格鉴定结论书、房屋出租协议书。对于蔡延灵提供的装修时的各项费用票据，因蔡延灵认可财产损失鉴定的金额，故对该组票据本院不予采信；对蔡延灵提供的山东省东营市利津县医院检查报告单及报警回执，因与财产损失无关，本院不予采信。本院认为：本案中，双方当事人均认可造成财产损失的原因是诉争房屋所在小区室外下水主管道冰冻导致污水回流，但对于冰冻原因，双方当事人均未明确。根据生活常理和自然规律常识，冰冻需要满足结冰所需的温度条件。室外下水主管道形成冰冻或者是因为室外温度过低，或者是室外下水主管道自身存在问题。虽然根据新星宇房地产公司提供的设计图纸及复测证明、竣工验收备案证，该小区内所有室外下水主管道均符合设计标准，但竣工验收备案证下方注释：获得备案证，并不免除工程建设参与各方的质量责任。而根据长春赢时物业延吉分公司的陈述，长春赢时物业延吉分公司已对室外下水主管道采取了越冬保暖措施，另根据庭审调查，新星宇房地产公司及长春赢时物业延吉分公司均未举证证明同一时期，该小区内其他室外下水主管道亦出现冰冻情况，由此只能推断为室外下水主管道系因自身质量问题形成冰冻，故新星宇房地产公司作为商品房开发建设者，应在保修期限及保修范围内承担赔偿责任，支付污水回流给蔡延灵造成的直接财产损失。另因蔡延灵自行改造室内下水管道，且回流的污水亦是从改造连接处溢出，故蔡延灵自身亦具有一定的过错，本院酌情确认蔡延灵自行承担20%的责任。长春赢时物业公司不是《前期物业委托合同》及《前期物业管理服务协议》的相对人，且对本案室外下水主管道冰冻并无过错，故本案中不承担赔偿责任。长春赢时物业延吉分公司虽然是《前期物业委托合同》及《前期物业管理服务协议》的相对人，但是长春赢时物业延吉分公司已履行了对室外下水主管道的越冬保暖维护义务，故亦不存在过错，本案中不承担赔偿责任。关于本案的合理损失，本院确认如下：对财产损失6166元的主张，因双方当事人均无异议，故本院予以确认；对2016年2月6日至2016年11月28日期间房租费6900元的主张，本案污水回流造成蔡延灵的房屋地板、壁纸、厨柜等多处损坏，已无法正常居住、使用，故其另行租赁房屋支出费用属合理、必要费用，应予支持。结合房屋受损时间（2016年2月6日）、价格鉴定结论作出时间（2016年9月12日）及修复房屋受损部位、重新达到居住使用状态所需的合理时间，本院支持从2016年2月至2016年11月共计9个月的房租费。同时，结合蔡延灵提供的房屋租赁合同书、个人用房情况及延吉市房屋租赁费用的市场价格，本院酌情支持月租金500元，房屋租赁费共计4500元（500元×9个月）。对精神损失费1000元的主张，因本案系财产损失赔偿案件，并非人身损害赔偿案件，且蔡延灵主张的自身病情及盗窃案件均与本案没有直接因果关系，故本院不予支持。以上新星宇房地产公司共计应承担8532.80元【（6166元+4500元）×80%】。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告延边新星宇华杰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起赔偿原告蔡延灵8532.80元；二、驳回原告蔡延灵的其他诉讼请求。如被告延边新星宇华杰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元（蔡延灵已预交152元），由延边新星宇华杰房地产开发有限公司负担124元，由蔡延灵负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 艳审 判 员  刘玉升人民陪审员  王树科二〇一六年十一月四日书 记 员  魏 丽