文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3130号原告：盱眙德围物业服务有限公司，统一社会信用代码91320830557070604T,住所地盱眙县盱城街道都梁小区**楼****。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佩石，该公司员工。被告：江苏致诚房地产开发有限公司,住所,住所地盱眙县古桑街道div>法定代表人:姜辉,该公司董事长。原告盱眙德围物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“德围物业”）与被告江苏致诚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“致诚公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，转为普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告德围物业的委托诉讼代理人王佩石到庭参加了诉讼，被告江苏致诚房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德围物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年1月至2020年12月的空置房的物业费328119元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告单位系金桂佳园的物业服务公司，按照原、被告所签合同协商一致，达成的物业服务项目及收取物业服务费的协议，被告尚欠原告单位费用328119元。上述费用经原告多次上门催收，被告均推诿搪塞。被告江苏致诚房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理查明认定事实如下：被告致诚房地产公司在盱眙县经济开发区开发建设金桂佳园商住小区。原告德围物业公司系经营物业服务管理、园林绿化维护、家政服务的公司。2011年1月6日，被告致诚公司（甲方）与原告德围物业（乙方）就金桂佳园商住小区物业管理服务签订一份《金桂佳园前期物业服务合同》，将该商住小区在业主委员会成立并与物业服务公司签订物业服务合同前该小区的物业管理服务交由原告德围物业管理服务。双方对物业基本情况、前期物业承接验收、物业的使用维护、物业服务内容及质量要求、物业费收取标准等双方权利义务均进行了约定。其中物业服务费收取标准：住宅0.40元/月/平方米；商业用房1.00元/月/平方米；小高层0.70元/月/平方米；储藏室0.30元/月/平方米。垃圾外运费8元/月/户。业主在领取钥匙之日开始计算物业费，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含或告知本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同的承诺。经甲、乙双方约定，前期开办费用由甲方按标准分期补助给乙方，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额支付。合同签订后,被告致诚房地产公司陆续向业主交付房屋，原告德围物业公司后进入金桂佳园小区进行物业管理服务，2014年之前的该小区已竣工但未出售的房屋物业费用原、被告双方已结清。2016年5月23日，盱眙县住房和城乡建设局发布《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，确定政府指导价标准为：多层每月每平方米0.48元，每月每平方米公摊水电费0.11元，一费制执行价格为每月每平方米0.59元，高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用每月每平方米约0.22元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元，生活垃圾费每户8元/月另行收取。另查明，2018年3月13日，原告曾就涉案小区2015年1月至2016年12月间的物业服务费及其他相关费用诉至本院，2018年9月11日，本院出具（2018）苏0830民初1532号民事判决书，判决被告致诚公司给付原告德围物业199281.80元。本院认为，原告德围物业与被告致诚公司签订的《金桂佳园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按合同约定履行。该合同约定该小区已竣工但未出售或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业费由被告全额支付。现原告德围物业公司主张2018年1月1日至2020年12月31日间的小区未出售及未交付的物业服务费，有事实及法律依据，本院予以支持。一、关于房屋的认定被告致诚公司未到庭应诉答辩，仅有一名工作人员陈述原告主张的未出售及未交付的空置房不是事实，该小区房屋已竣工，原告诉称的空置房被告公司已经出售和处理完毕，没有出售的部分也用于抵偿债务、网签到债权人名下，也有部分被法院查封、拍卖，金桂佳园小区现没有空置房，被告公司不存在再支付原告物业费。因涉案小区绝大多数房屋已经出售并交付使用，而业主资料登记表及权属登记载明的时间并不能作为拿房时间的认定，原告德围物业未能举证交房通知书原件及其他证据证明各套房屋具体交房时间，原告德围物业作为涉案小区的物业服务企业，有条件亦有能力取得相关证据，却未能举证，故本院对于该部分房屋物业服务费的诉请暂不予支持，仅支持原告可举证交房通知书原件及仍登记在被告公司名下的房屋。此外房屋，原告如有其它证据，可另行主张。关于房屋面积的认定，原告起诉时提交的房屋明细中载明的面积、原告开庭时提交的相关交房通知书中复印件中载明的面积以及本院依职权调取的盱眙县不动产登记信息查询表中的面积均不一致，本院取最低值计算，原告亦不表异议。原告按照0.48元/㎡/月主张住宅物业费，不超出双方约定及《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，本院予以支持。部分商铺原告按照半价主张物业费，亦不超出双方约定。既然原告主张本案中的物业是被告未交付的物业，一般情况下，其投入的物业服务人力、管理、服务等支出相对已交付使用的物业应当较低，故本院从公平原则考虑，除原告按照半价主张的物业费之外，其余物业费酌情按70%计算。根据以上认定方法，涉案小区的空置房物业费明细如下：            楼栋              房屋面积              计算时间              物业费                  21-503      （住宅）              87.53㎡              2018.1.1-2018.5.7              87.53㎡×0.48元/㎡/月×126天÷30天/月×70%=123.52元                  13-1002      （商铺）              136.23㎡              2018.1.1-2020.12.31              136.23㎡×1元/㎡/月×36月×70%=3433元                  13-1003（商铺）              205.87㎡              2018.1.1-2020.12.31              205.87㎡×1元/㎡/月×36月×50%=3705.66元，原告主张3700元                  13-1004（商铺）              200.71㎡              2018.1.1-2020.12.31              200.71㎡×1元/㎡/月×36月×50%=3612.78元，原告主张3612元                  17-1001（商铺）              178.17㎡              2018.1.1-2020.12.31              178.17㎡×1元/㎡/月×36月×50%=3207.06元，原告主张3200元                  17-1002（商铺）              130.07㎡              2018.1.1-2020.12.31              130.07㎡×1元/㎡/月×36月×50%=2341.26元，原告主张2341元                  17-1003（商铺）              132.32㎡              2018.1.1-2020.12.31              132.32㎡×1元/㎡/月×36月×50%=2381.76元，原告主张1150元                  17-1004（商铺）              238.72㎡              2018.1.1-2020.12.31              238.72㎡×1元/㎡/月×36月×70%=6015.74元                  21-1003（商铺）              133.49㎡              2018.1.1-2020.12.31              133.49㎡×1元/㎡/月×36月×50%=2402.82元                  6-1001（商铺）              198.2㎡              2018.1.1-2020.12.31              198.2㎡×1元/㎡/月×36月×70%=4994.64元                  6-1002（商铺）              244.22㎡              2018.1.1-2020.12.31              244.22㎡×1元/㎡/月×36月×70%=6154.34元                  6-1003（商铺）              172.1㎡              2018.1.1-2020.12.31              172.1㎡×1元/㎡/月×36月×70%=4336.92元                  6-1004（商铺）              216.77㎡              2018.1.1-2020.12.31              216.77㎡×1元/㎡/月×36月×50%=3901.86元                  9-1001（商铺）              181.96㎡              2018.1.1-2020.12.31              181.96㎡×1元/㎡/月×36月×50%=3275.28元                  合计                                          48641.12元      二、关于储藏室的认定因涉案小区绝大多数房屋已经出售并交付使用，储藏室已有部分由业主领取并使用，原告陈述储藏室均未交付使用，要求支持全部储藏室的物业费用，显与事实相悖，且庭审过程中，原告要求按照宗地面积认定储藏室面积，但未就该主张举证，本院不予支持。原告如有其他证据，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏致诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告淮安市德围物业服务有限公司支付物业管理费共计48641.12元；二、驳回原告盱眙德围物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6222元，由原告淮安市德围物业服务有限公司负担5206元，由被告江苏致诚房地产开发有限公司负担1016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  高 林人民陪审员  王宜国人民陪审员  薛 琴二〇二一年二月二十日书 记 员  吴 琼附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。