天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初5634号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：李立磊，男，该公司职员。被告：毛富娥，女，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李子庄（被告之夫），住天津市津南区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告毛富娥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托诉讼代理人李立磊、被告毛富娥之委托诉讼代理人李子庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告自2012年10月1日至2016年5月31日的天津市津南区八里台镇天津碧桂园小区蓝岸庭院1672102的物业费12535.6元；并支付原告自2012年10月1日至2016年4月30日的违约金23755.54元，上述合计23755.54元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市津南区八里台镇天津碧桂园小区蓝岸庭院1672102号（面积：142.45㎡）的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，被告自2012年10月1日至2016年5月31日，共拖欠44个月（每月物业费标准为2元/㎡）共计12535.6元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。被告毛富娥辩称：1.被告领取钥匙已超过两年，原告诉请超过诉讼时效；2.被告曾于2012年7月13日、2016年3月15日两次持书面告知函要求与原告领导协商关于物业服务质量及房屋质量以及原告在被告居住区域乱堆乱放、私搭乱建造成损失的赔偿事宜，原告负责人对告知函内容认可并作出承诺且签字，原告至今未能兑现承诺，给被告造成损失。综上请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告提交的《天津碧桂园投诉/建议处理记录表》，该两份证据可以证明被告曾就其房屋前围挡影响其住房景观要求拆除向原告进行投诉，但不能证明原告曾就该问题作出任何承诺；2.被告提交的照片，对其真实性本院予以确认，但其中反映房屋质量问题的照片与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认；其他照片能够反映被告房屋周边环境，对其证明效力本院予以采信；3.原告提交的绿化维护登记及电子巡更记录，系原告对于日常工作的登记记录，本院酌情作为认定事实的参考依据；4.原告提交的律师函及快递单号，律师函落款时间为2016年4月15日并于2016年4月19日发出，且无法证明被告已收到；照片4张显示内容为《天津碧桂园物业服务中心催费通知单》的张贴情况，其中时间为2013年2月18日、2015年8月1日、2016年3月2日的照片均未能显示上述通知单张贴位置；2016年10月8日的照片虽显示门牌，但时间已在本案立案受理之后，均不能证明原告曾就被告欠缴物业费用进行有效催要。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托，广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园（蓝岸庭院）小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米2元收取。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对蓝岸庭院小区实际提供物业服务。2010年8月5日，被告毛富娥向天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司购买碧桂园小区蓝岸庭院1672102号房屋1套，建筑面积142.45㎡。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于2012年6月27日向被告毛富娥发出《收楼通知书》，通知其于2012年6月30日办理收楼手续，物业服务费自2012年6月27日计收。收取房屋后，被告交纳3个月物业费用，之后一直未向原告支付物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，原告作为广东碧桂园物业管理有限公司的分支机构为被告毛富娥提供了物业管理服务，且被告已向原告交纳了部分物业费用，双方已形成物业服务合同关系，故被告毛富娥应依约向原告交纳物业费用。关于被告主张原告起诉时间已超过其收取房屋两年，超过诉讼时效的答辩意见，本院认为，被告应向原告交纳的物业费用系按月交纳，即每月均会产生物业费用，故诉讼时效的计算并非自被告收取房屋的时间开始计算。但原告未能向法庭提供证据证明其曾就被告欠缴物业费进行催要，原告于2016年8月24日向本院起诉向被告主张物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，另考虑物业费用应按月缴纳，故原告主张的2014年8月1日之前的物业费用已超过诉讼时效，本院不予保护。关于被告认为原告物业服务不到位的答辩意见，本院认为原告应当提供与其收取物业费用相匹配的物业服务，根据被告提交的照片显示，原告提供的物业服务的碧桂园蓝岸庭院小区确实存在绿化缺失、建筑材料随意堆放的现象，对业主的居住环境造成影响，本院认为原告提供物业管理服务确实存在瑕疵，本院酌情考虑减免部分物业费，以减免10%为宜。被告住房面积为142.45㎡平方米，按照原告主张的每月每平方米2元物业费计算，每月物业费应为284.9元，根据原告主张，被告应交纳2014年8月1日至2016年5月31日22个月的物业服务费共计6267.8元的90%，计5641元。对于原告要求被告支付违约金的主张，因其提供物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。原告作为物业服务管理单位，今后应尽力提升物业服务品质，改善业主居住环境，维护小区秩序，而被告作为业主在享受原告提供的物业服务的同时应当及时缴纳物业费用，拖欠物业费将制约物业公司对于服务的投入，必然导致服务质量的降低，无法满足业主的需求，又会有更多的业主拒缴物业费用，如此恶性循环势损害的将是双方的根本利益，且该行为对于大多数按期支付物业费用的业主亦不公平。希望原、被告双方能够相互理解，各自履行应尽的义务，共同维护和创造良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毛富娥于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2014年8月1日至2016年5月31日的物业服务费5641元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司负担329元，被告毛富娥负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。代理审判员 闵 杰二〇一六年十一月十六日书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟