北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0119民初7271号原告：陈长江，男，1982年5月28日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被告：王玉兰，女，1956年3月2日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王尊（王玉兰之子），住北京市延庆区。第三人：北京建延房地产开发有限公司，住所北京市延庆区八达岭经济开发区康西路2290号（中关村延庆园）。法定代表人：蒋卫国，董事长。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。原告陈长江与被告王玉兰、第三人北京建延房地产开发有限公司（以下简称建延公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈长江及其委托诉讼代理人赵建宇、王玉兰的委托诉讼代理人王尊、建延公司的委托诉讼代理人冉德志到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。陈长江向本院提出诉讼请求：要求王玉兰给付拆迁补偿款共计468057元（包括1.奖励费35878元和搬迁费13074元两项款项中的50%，即24476元；2.陈长江自行建设的44.96平米的房屋折价款38500元；3.房屋附属设施有暖气7088元、灯1630元、铸铁管6000元、塑料管4500元、排风扇200元、烤漆房47946元、回水井1252元、渗井677元、电缆84480元、棚10601元、鸡狗窝300元、混凝土路面31778元、摄像头2100元、监控设备8000元，地沟2419元；4.停产停业损失196110元）。事实与理由：王玉兰丈夫王某有位于北京市延庆区×镇×村的院落一处，原有北房四间以及西侧车间约200平方米。自2009年5月1日，陈长江开始租用该院落从事汽车修理。最初双方签有一份租赁协议，期满后陈长江一直租赁涉案院落，并按时交纳租金。陈长江在使用期间，在该院落自建一间西房、一个烤漆房和彩钢棚，并安装了锅炉，车间内挖了维修地沟，对北房东侧两间进行装修，安装监控、电话、网线等，将院落进行了硬化。2015年左右王某去世。2017年涉案房屋被拆迁，王玉兰与建延公司签订拆迁合同。当时陈长江与王玉兰约定补偿款的分配，但王玉兰领取拆迁款后拒不给付陈长江相应的份额，故陈长江提起诉讼。王玉兰辩称，陈长江的房租交到2016年年底，2017年陈长江就搬走了，房屋是在2018年拆迁的，与陈长江无关，不同意陈长江的诉讼请求。建延公司述称，建延公司按照拆迁标准给予王玉兰补偿，对于原、被告之间如何商定解决不清楚，与建延公司无关。本院经审理认定事实如下：1.王某与王玉兰为夫妻关系。2006年3月31日王某与北京市延庆区×镇×村经济合作社签订《×村民承包本村蔬菜地合同》，王某承包土地2.2亩，土地用途为蔬菜种植，合同约定不能在菜地建临时或永久建筑物。其后，王玉兰在该土地上建造房屋。2014年王某去世，王玉兰每年向×村交纳租金。2.自2009年开始，陈长江通过口头约定租赁涉案地块和房屋，主要从事车辆维修业务，修理厂为远东修理厂，未办理营业执照。对于陈长江租赁的时间双方分歧较大，陈长江提供涉案房屋电费缴纳记录，拟证实2017年8月份陈长江仍在缴纳电费；证人王某证实，2015年王某为陈长江在涉案地块建造修车棚、打路面、建一间砖混房屋；证人朱某证实，陈长江于2017年夏天将远东修理厂从涉案房屋搬到京张路。朱某2010年到涉案修理厂工作时，涉案地块有四间房和一个车间，陈长江加盖了烤漆房、一间西房、一个棚子，硬化了路面，2017年年底陈长江将涉案房屋的钥匙交还王玉兰。王玉兰对王某的证言内容表示不清楚，主张王某在涉案地块建造五间北房和小棚，其后因为租给他人从事汽车修理，地沟和电缆也是在陈长江租赁之前就建造的。王玉兰认可陈长江于2017年年底搬走的事实。3.2018年4月11日，延庆区发布棚户区改造项目非住宅房屋搬迁公告。2018年4月13日，王玉兰（乙方）与建延公司签订非住宅搬迁补偿协议。该协议认定涉案地块非住宅建筑面积即经营面积326.85平方米，甲方支付乙方搬迁补偿款共计962630元，其中包括房屋及附属物搬迁补偿费717568元、奖励费35878元、搬迁费13074元、停产停业综合补偿费196110元。上述款项已经支付给王玉兰。根据相关评估结果及现场勘察表显示，涉案地块上房屋分为三个部分，第一部分为5间砖混瓦面房屋，面积93.24平方米，价款106241元；第二部分为1间砖混彩钢屋面房屋，面积44.96平方米，价款38500元；第三部分为4间砖混彩钢屋面房屋，面积188.65平方米，价款156227元；根据本院调取的照片及录像，拆迁单位实地调查时，陈长江仍在经营期间，并参与了调查过程。4.涉案房屋附属设施评估情况为：暖气7088元、灯1630元、电表800元、插卡电表1200元、铸铁管6000元、塑料管4500元、回水井1252元、渗井677元、整砖墙41545元、地埋电缆84480元、树45820元、（棚2）10601元、鸡狗窝300元、铁板门6985元、排风扇200元、混凝土路面31778元、摄像头2100元、烤漆房47946元、监控设备8000元，（机井2）80000元、地沟2419元；5.经本院根据有关拆迁政策核实，奖励费按照房屋及附属物搬迁补偿费和资产评估公司出具的机械补偿费的5%计算，即35878元；搬迁费以认定的正式房屋建筑面积计算，标准为每平方米40元，即13074元；停产停业损失补偿费是指对持有营业执照从事生产经营活动的被搬迁人给予的补偿，政策要求工商营业执照在批准有效期内，且注册地址与实际经营地址一致。补偿的标准为，按照被认定的经营面积给予每平方米800元的补偿。据此，涉案地块该项补偿费实际按照每平方米600元的标准给予补助，即196110元。对此，陈长江认为评估时针对的是其汽车经营业务进行评估，该项补偿费应当归陈长江所有；王玉兰认为，虽然双方都没有营业执照，但拆迁时无论是否实际经营，相关部门都会发放该项补偿款，补偿的标准有所降低。本院认为，王某与王玉兰将涉案地块和房屋出租给陈长江从事汽车修理业务，双方没有签订书面合同。王某去世后，王玉兰每年向×村交纳土地承包费，并与陈长江接洽租赁事宜，以自己名义签订搬迁协议，故本院认定本案租赁合同的双方即王玉兰与陈长江。现有证据可以证实，陈长江持续租赁涉案房屋并经营至拆迁之前，双方的合同在事实上因为配合搬迁而自愿解除，但双方因为搬迁利益的分配发生争议。本院考虑到搬迁时涉案房屋仍保持陈长江经营时的基本状况，建延公司按照汽车修理用途对涉案房屋进行拆迁评估，故陈长江可以获得部分搬迁利益。本院对有关搬迁利益在王玉兰及陈长江之间作以下处理：1.关于房屋建造以及附属物的添附情况，王玉兰对租赁给陈长江之前的房屋状况没有提供相应证据，陈长江提供施工人王某及工人朱某的证言，证实陈长江租赁后增建了一间房屋和小棚，并硬化了路面。结合陈长江租赁时间较长以及从事汽车修理的实际情况，相关附属物与其经营汽车修理关系密切，也是陈长江长期使用涉案场地的合理配套设施，故陈长江在房屋及附属物的区分上具有一定的证据优势，本院对其主张的44.96平米的房屋补偿款38500元以及附属物补偿款208971元均予以支持。以上陈长江应当取得的房屋、装修及附属物补偿款共计247471元。2.关于奖励费35878元和搬迁费13074元的分配问题，按照拆迁政策，奖励费按照房屋及附属物搬迁补偿费和资产评估公司出具的机械补偿费的5%计算，即35878元；搬迁费以认定的正式房屋建筑面积计算，标准为每平方米40元，即13074元；陈长江增建的房屋面积为44.96平方米，房屋评估价值38500元，相应的奖励费1925元及搬迁费1798.4元应当归陈长江所有。3.关于停产停业综合补偿费的分配问题，根据有关政策，该项补偿款是指对持有营业执照从事生产经营活动的被搬迁人给予的补偿，政策要求工商营业执照在批准有效期内，且注册地址与实际经营地址一致。补偿的标准为，按照被认定的经营面积给予每平方米800元的补偿。根据本案实际情况，建延公司实际按照每平方米600元的标准给予特殊处理，即196110元。本院考虑到王玉兰建造房屋主要用于出租，拆迁时王玉兰能够取得该项补偿款主要基于陈长江在涉案房屋的实际经营，同时结合双方均没有营业执照而建延公司实际已经给付该项补偿款的特殊情况，酌定陈长江分得60%的补偿款，即117666元。以上陈长江应当分得的各项补偿款共计368860.4元，对于陈长江主张的其他部分补偿款，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王玉兰于本判决生效后七日内支付陈长江搬迁补偿款368860.4元；二、驳回陈长江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8321元，由陈长江负担1488元（已交纳），由王玉兰负担6833元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  乔铁英人民陪审员  吴志娟二〇二一年五月二十六日法官 助理  潘 敏书 记 员  昝 彤