山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4108号 上诉人（原审被告）：滨州新澳房地产开发有限公司，住所地：滨州市滨城区北镇街道办事处黄河一路北五四二居委会，统一社会信用代码：91371602MA3N6J9807。 法定代表人：张瑶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁兰娣，女，1992年3月11日生，汉族，居民，身份证住址：江西省赣州市会昌县，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：孔波，男，1984年4月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 上诉人滨州新澳房地产开发有限公司（以下简称新澳公司）与被上诉人孔波商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新澳公司上诉请求:1.撤销原判，并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由孔波承担。事实与理由：1.一审法院虽查明了孔波与银行签订了借款合同并单方终止借款，但并未查明孔波单方终止借款系其所购商品房降价所致。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项判决新奥公司与孔波签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》解除，属法律适用错误。本案合同是合法有效的，双方既非协商一致解除，也不存在法定解除条件，一审法院仅凭“后续合同的履行过程中有不宜强制履行内容”为由而判决解除合同，无法律依据。违约方无权行使法定解除权。若违约方享有解除权，其可以在任何违约的时候行使解除权，这将从根本上动摇契约严守原则。退一步讲，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法(2019)254号第四十八条规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。本案中孔波属于恶意违约的一方，且继续履行合同对孔波来说并不存在显失公平的情形，新奥公司拒绝解除合同也不违反诚实信用原则，故在本案中孔波无法享有单方解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定针对的是非金钱债务在符合前述三种情形下法院可以判决不能强制履行，本案中，一审法院在判决中所称“后续合同的履行过程中有不宜强制履行内容”，对于孔波“给付房款”的金钱债务来说是不适用的。本案中，孔波完全可以正常申请贷款，并不存在不宜强制履行的情况。3.一审法院判决孔波按照“同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍”承担违约责任，没有法律依据，对恶意违约一方的违约代价过低，将助长这种恶意违约行为的发生，不但破坏契约严守的原因，更将破坏商品房交易市场的良好秩序。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法(2019)254号规定“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中，针对孔波的违约行为，《山东省新建商品房买卖合同(预售)》附件十一第十九条明确约定因孔波原因解除商品房买卖合同的，孔波应按涉案房屋总价款的20%承担违约责任。尽管在一审庭审中孔波提出该违约金过高，但孔波并未提供相应的证据举证证明该违约金过高。在孔波未举证证明违约金高的情形下，一审法院直接以同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍要求孔波承担违约责任没有任何法律依据，且违反了前述最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法(2019)254号的相应规定。需要注意的是，新奥公司属于开发商，需要面对很多购房人员，如果每个已签约的购房人都效仿孔波的行为借着“房价下降”的名头去终止贷款，恶意不支付房款来要求开发商解除商品房买卖合同，而且法院还支持这种恶意违约的一方用极小的代价去解除商品房买卖合同，那么这不但破坏契约严守的原则，更将破坏商品房交易市场的良好秩序。4.一审法院判决新奥公司承担承担诉讼费，没有法律依据。新奥公司与孔波签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》附件十一第十九条第七款明确约定诉讼费用由违约方承担，本案中，孔波属于恶意违约的一方，因孔波的违约行为导致商品房买卖合同解除的，孔波应承担相应的诉讼费，一审法院判决新奥公司承担承担诉讼费，没有法律依据。 孔波辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孔波向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.新澳公司退还购房款171745元；3.本案诉讼费及一切实际费用由新澳公司承担。 一审法院认定事实：孔波购买新奥公司开发的蒲湖院子（玉兰湾）房产一套。孔波支付10000元定金，又于2019年8月13日向新奥公司支付购房款161745元。新奥公司向孔波出具金额为171745元收款收据一份，载明滨州玉兰湾11号高层2-502房款。同日，孔波签署购房提示一份。 2019年10月13日，双方签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定，买受人购买涉案房产，主房796315元，附房35430元。买受人应当于2019年8月13日前支付首期房款171745元，占全部房款的20.649%，剩余房款银行按揭贷款。合同附件十一第七条第二款约定，买受人通过向贷款机构申请贷款的方式支付该商品房房款属于买受人的约定义务，由此产生的费用及责任均由买受人自行承担。买受人在签订合同前已查询自身银行征信情况，承诺自身贷款资质和贷款能力可以确保本合同约定的贷款额度通过银行审批。另外，买受人已预见到贷款受金融政策调整的影响，存在变更贷款成数或收紧贷款条件的风险，买受人自愿承担因前述风险所导致的一切不利后果，包括但不限于贷款失败后，买受人按约定自行筹措资金履行全部付款义务、承担逾期付款的违约责任。第十九条第四款约定，除法定或买卖合同约定的解除合同的条件成就以外，买受人不得擅自单方解除买卖合同。买受人违反上述约定单方要求解除买卖合同，经出卖人同意导致买卖合同解除的，或出卖人虽不同意但最终仍导致买卖合同解除的，买受人应按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。 上述合同签订后，新奥公司未将书面合同交付孔波，在孔波要求下，新奥公司交付孔波一份双方未签字的合同模板。 另，经新奥公司申请，一审法院到齐鲁银行滨州分行了解涉案贷款办理情况。孔波在齐鲁银行滨州分行申请涉案房产银行按揭贷款已获审批通过，并签订了借款合同，但孔波申请终止借款，借款并未发放。 孔波要求解除合同、退还购房款未果，提起诉讼。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。依据一审法院查明的事实，孔波要求解除合同缺乏事实依据。但孔波坚持解除涉案商品房买卖合同，涉案银行按揭贷款未发放，后续合同的履行过程中亦有不宜强制履行内容，双方合同目的均无法实现，合同解除。新奥公司提出孔波应承担违约责任的辩解意见，一审法院经审查认为，孔波在其银行按揭贷款审批通过并已签订借款合同的情形下，要求终止贷款、解除买卖合同，构成违约，应承担违约责任。就新奥公司提出的违约金金额，孔波提出违约金数额过高的意见。新奥公司未就其实际损失提交证据，其主张的违约金，以796315元为基数，自2019年10月13日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。根据双方合同约定，扣除违约金后，新奥公司应将剩余购房款退还孔波。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、解除孔波与滨州新澳房地产开发有限公司于2019年10月13日签订的新建商品房买卖合同；二、滨州新澳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还孔波购房款[171745元－违约金（以796315元为基数，自2019年10月13日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）]；三、驳回孔波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3734元，减半收取1867元，由滨州新澳房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于本案《山东省新建商品房买卖合同(预售)》是否应解除的问题。上述合同中，双方约定约80%的购房款以商业贷款方式支付，现孔波不配合贷款且表示不再履行该合同义务。因住房贷款借款合同还款期限长，若不允许孔波解除合同的诉求，可能使双方当事人利益受损，故一审法院结合本案实际情况判令解除上述合同并无不当。 关于一审认定违约金是否适当问题。本院认为，双方合同约定若买受人违约导致合同解除，买受人应按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金，孔波主张该约定过高，结合孔波的举证能力及新奥公司系本案格式合同的提供者，新奥公司处于优势地位，应由其提供证据证实其损失，而新奥公司并未提交证据证实其损失，且即使按照新奥公司庭审中自述房屋每平方米售价下降400元计算，一审法院认定的违约金计算方式也足以弥补新奥公司损失，故一审认定违约金计算方式并无不当。 关于一审认定诉讼费负担是否适当问题。本院认为，由上述分析可知，确因孔波违约而解除合同，一审认定由新奥公司承担全部诉讼费用不当。因一审认定事实及适用法律并无不当，不宜仅对诉讼费问题进行纠正，为妥善处理本案，二审案件受理费由孔波负担。 综上所述，上诉人新奥公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3735元，由孔波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二一年二月二十五日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 张真真