上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1073号原告(反诉被告)：上海小昆山资产经营发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐向红，总经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海闻韬知策律师事务所律师。被告(反诉被告)：陆国华，男，1973年1月7日，汉族，住上海市松江区。原告上海小昆山资产经营发展有限公司(以下简称“小昆山公司”)与被告陆国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序分别于2021年2月25日、3月18日公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院依法予以受理。被告陆国华到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人顾超到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人周芝均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告小昆山公司起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年4月24日就上海市松江区小昆山镇平原街XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将涉案房屋返还原告；3.判令被告支付租金及使用费(自2020年7月15日起暂计至2020年12月31日为103,172.98元；自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止，按每年445,658.44元的标准计算)；4.判令被告支付解约违约金111,414.61元；5.判令被告支付逾期付款违约金(以103,172.98元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR，自2020年7月15日起计算至实际清偿之日止，暂算至2020年12月31日为1,839.16元)。诉讼过程中，原告将诉请变更为：1.判令解除原、被告于2019年4月24日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将涉案房屋返还原告；3.判令被告所付的租赁保证金2万元予以没收；4.判令被告支付租金及使用费(自2020年7月15日起至房屋实际返还之日止，合同解除前按每年222,829.22元的标准计付租金；合同解除后按每年445,658.44元的标准计付使用费)；5.判令被告支付解约违约金111,414.61元；6.判令被告支付逾期付款违约金(以222,829.22元为基数，按照LPR的四倍，自2020年7月15日起计算至实际清偿之日止)。事实和理由：原、被告于2019年4月24日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告涉案房屋出租给被告使用，租期为3年，即自2019年7月15日起至2022年7月14日止，年租金为222,829.22元，每半年支付一次，先付后租，被告应于支付期前5日内向原告一次性支付当期租金；房屋租赁保证金为2万元。如被告累计逾期支付租金超过30天的，原告有权提前终止合同，被告应立即无条件返还房屋并按照退出之日的当年度6个月租金标准向原告支付违约金，同时保证金不予退还。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。然履行中，被告仅向原告支付了2019年7月15日起至2020年7月14日止的一年期租金共计222,829.22元，剩余租金未付。原告为此于2020年8月6日委托律师向被告发函催讨，但被告仍未支付，遂起诉，望判如所请。被告陆国华辩称，同意解除合同，也同意返还房屋，但不同意向原告支付租金、使用费、违约金等，相反原告还应赔偿被告损失。主要理由：其为残疾人，原告本应照顾，但原告并未给予任何照顾，即使疫情期间也是如此；其租房是为了经营，且原告给予两个月装修免租期，但免租期内房屋前面的马路还在进行配套建设，且合同上载明的租赁面积并非实测面积，这些软硬件方面的不齐备，导致营业执照未能及时办出，使被告经营遭受严重影响等。被告陆国华向本院提出反诉请求：判令原告赔偿经济损失105万元。事实和理由：自从租赁涉案房屋后，前6个月办不出营业执照，之后又遇上了疫情，涉案房屋旁边的小区南大门一直到2020年10月依然封闭，导致小区住户不方便来被告的店里买东西；严重的是该段四周有横栏阻隔，装修时来往的物资全靠人工担起，期间有两人腰部损伤。店面实在经营不下去，无力支付房租，目前涉案房屋二楼还有百货、日用品及标准化货架，估值60万元，还有一间机房，内存18个探头，一楼有两台收银机、3台电子磅及生活物资，估值不少于45万元，上述物件被告不知如何安置，故要求原告赔偿；若得到该105万元赔偿，愿意立即搬离、毫无怨言。针对被告的反诉，原告辩称，首先，根据合同约定，被告已对租赁房屋的性质及相邻关系充分进行了考察，相关证照按约均由被告自行办理。而在本案诉讼之前，原告从未收到过被告就此所提的相关异议，被告在本案中提出此等抗辩有违诚信。其次，本案系因被告迟延付租导致原告诉请解除合同，过错在于被告，被告所谓损失不应由原告承担。综上，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人为案外人上海松江小城镇发展有限公司。原告受其委托自2019年4月1日起对包括涉案房屋在内的平原街北侧(门牌号630-796)房屋进行经营管理。2019年4月24日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，该房屋为框架结构，层数为二层，总建筑面积为124.59平方米。免租期为2个月，自2019年5月15日至2019年7月14日，租期3年，自2019年7月15日至2022年7月14日。租赁价格为每平方米每天4.9元，年租金为222,829.22元。租金按每半年(即6个月)计算一次，采用先付后租形式，乙方应于当期支付期前5日内向甲方一次性支付当期租金，合同签订后5日内乙方需向甲方支付房屋租赁保证金2万。租赁期满后，甲方将租赁保证金无息退还给乙方，如在租期内因乙方原因造成合同无法履行的，甲方不予退还等。乙方未按照该合同约定期限支付房屋租金的，每逾期一天，应按照欠付租金金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金，如乙方累计逾期支付租金超过30天的，甲方有权提前终止合同，乙方应立即无条件返还房屋并按照退出之日的当年度6个月租金标准向甲方支付违约金，同时保证金不予退还。该合同提前终止或租赁期满，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起5日内返还房屋，并将其添置用于生产、经营的可移动设施搬离。租赁期满，乙方未续约的；或者该合同提前终止、解除的，乙方同意按照该合同的约定及时返还房屋及办理相关工商登记注销或迁移手续；如乙方逾期返还房屋的，或者未在1个月内办理完毕相关工商登记注销或迁移手续的，每逾期一天，按租赁价格的双倍支付占有使用费。该合同另对其他相关事宜作出了约定。合同履行中，被告向原告支付了2019年7月15日至2020年7月14日期间的租金222,829.22元，并支付了租赁保证金2万元。自2020年7月15日起的租金，被告未再支付，但仍实际占用使用涉案房屋。审理中，本案的诉状副本于2021年1月14日送达被告。以上事实，有上海市不动产权证、《资产管理委托书》《房屋租赁合同》、双方当事人陈述等证据在案佐证。第一次庭审中，被告表示愿于2021年3月1日之前向原告返还涉案房屋。但至期双方并未完成房屋返还之交接。对此，原告称是被告不配合，而被告则称：2021年2月25日下午其曾提出要把商铺钥匙交给管理者，但管理者不敢收。本院向被告询问其所称交还钥匙时是否已将物品搬离，其回答“没有，我也搬不动，我也搬不走，无地可搬”。审理中，关于押金，被告要求返还，但表示就此不提反诉，由法院依法处理。审理中，被告提交照片17张，内容是其在涉案房屋处的物品，用以证明其反诉诉请105万元之来源和依据。原告质证认为真实性无法确认。审理中，就其在涉案房屋处的营业执照，被告称大概是在2019年11月或12月才办出。审理中，双方确认，被告承租涉案房屋时，涉案房屋系毛坯房。被告陈述：其承租涉案房屋后，自2019年5月起至2019年11月或12月其对涉案房屋进行了装修，具体内容为：楼梯改造、消防管道的设备重置、门、玻璃及地砖安装、墙壁粉刷、空调及监控设备、水电安装等。原告对被告所述上列添附表示无法确认，并表示即使存在上列添附，在因被告原因导致合同解除的情况下，原告既不同意利用，也不同意补偿。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。被告迟延付租构成违约，且符合了合同约定的解除事由，原告有权要求解除合同。原告行使约定解除权，于法有据，本院予以支持，合同解除时间应为诉状副本送达之日即2021年1月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，租期内欠付的租金仍应支付，原告依约按照每年222,829.22元的标准要求被告支付自2020年7月15日起至合同解除之日止的租金，本院依法予以支持，经计算，该租金为112,330.35元。合同解除后，被告占有的涉案房屋应当向原告返还，未及时返还的，原告有权要求被告支付相应的占有使用费。现原告主张按每年445,658.44元的标准计付该使用费，对此，本院认为应根据案情区别处理，就2021年1月15日至2021年3月1日期间的使用费，因考虑到租赁合同约定有合同终止之日起5日内的返还期、对同一违约行为不宜作多重评价，且双方正处于诉讼之中等因素，该期间的使用费宜参照合同约定的租金标准计取，经计算，该使用费为28,082.59元；至于2021年3月1日后的使用费，因被告曾同意于2021年3月1日之前向原告返还租赁物，却未遵照履行，且不予返还的理由难谓合理，在此情况下，本院根据案情尤其是对同一违约行为不宜作多重评价的考量因素，酌定参照合同约定租金标准的1.2倍即每年267,395.06元计算该使用费。此外，合同解除后，被告应承担的违约责任仍需结算：原告参照合同约定根据自愿调整的标准主张逾期付款违约金，于法有据，但标准过高，本院酌情调整该违约金的数额为4,324.72元；原告依约按照6个月租金标准主张解约违约金，同时主张不予退还保证金，实质上均为对解约违约责任的金钱性追究，考虑到对同一违约行为原则上不宜作多重评价、违约金以补偿性为主、惩罚性为辅以及在计付前述占有使用费时已体现出一定惩罚性等因素或情形，本院根据本案实际情况对原告的相关主张酌情判定，即在原告无需退还租赁保证金2万元的同时，被告需额外支付原告解约违约金37,138.20元。被告所提抗辩意见尚理据不足，本院难以采纳。至于被告所提反诉诉请，根据被告主张，就其所提赔偿范围中的可移除物品，在合同解除的情况下，被告本应将可移除的物品及时搬离，其要求原告对此予以赔偿或补偿明显缺乏依据；至于形成附合的添附物，因本案系被告违约导致合同解除，故其也无权要求原告赔偿该损失。况且，现有证据也不足以证明被告主张的高额损失，故本院对反诉诉请难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司与被告(反诉原告)陆国华于2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月14日解除；二、被告(反诉原告)陆国华于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司返还上海市松江区小昆山镇平原街XXX号房屋；三、被告(反诉原告)陆国华于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司支付2020年7月15日至2021年1月14日期间的租金112,330.35元及2021年1月15日起至2021年3月1日期间的使用费28,082.59元，并支付自2021年3月2日起至实际返还上述房屋之日止的使用费(按每年267,395.06元的标准计算)；四、被告(反诉原告)陆国华于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司支付解约违约金37,138.20元；五、原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司所收取的被告(反诉原告)陆国华的租赁保证金2万元无需退还；六、被告(反诉原告)陆国华于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司支付逾期付款违约金4,324.72元；七、驳回被告(反诉原告)陆国华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,956元，减半收取计2,478元，反诉案件受理费7,125元，合计9,603元，由原告(反诉被告)上海小昆山资产经营发展有限公司负担633元，由被告(反诉原告)陆国华负担8,970元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二一年五月三十一日书记员  杨莺歌附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……