湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15389号原告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人：宁红涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐顺康，系长沙高鑫房地产开发有限公司法务。委托诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。被告：陈军民，男，1968年12月29日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：李咏梅，女，1969年12月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告长沙高鑫房地产开发有限公司(以下简称高鑫房地产公司)诉被告陈军民、李咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高鑫地产公司及其委托诉讼代理人唐顺康、被告陈军民到庭参加诉讼。被告李咏梅经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鑫房地产公司提出如下诉讼请求：1.请求判决立即解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX160242303)及附件；2.请求判决二被告向原告支付代其还贷违约金45288元；3.判决被告在购房合同解除之日起15日内，配合原告办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续、到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续，以及契税、物业维修基金的过户手续，如逾期办理，则被告应按房款总额千分之一每日向原告支付违约金；4.判令被告承担原告因本案所支出的律师代理费4600元；5.请求判决由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年10月11日签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XX160242303)及其附件（包括补充协议）,合同约定原告将其开发的天麓第五期23栋3层303号房屋出售给被告，该房屋面积88.8平方米，总房价452881元。被告以银行按揭方式付款，交纳首付款为92881元后，剩余房款360000元向银行申请贷款。原告、被告、案外人中国民生银行股份有限公司长沙分行三方签订了《个人购房/车位借款及担保合同》,中国民生银行股份有限公司长沙分行向被告发放360000元贷款，被告将购买的房屋抵押给该银行，原告为被告提供连带责任保证。被告没有按照《个人购房/车位借款及担保合同》履行支付与按揭贷款的义务，致使中国民生银行股份有限公司长沙分行向原告致函，要求原告对被告的借款本息及其他损失承担连带责任，并在发函后从原告的账户中扣除了相应的款项319332.92元。根据原、被告在商品房买卖合同补充协议第二条银行按揭第3点约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行贷款本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。”商品房买卖合同补充协议第七条关于“合同解除”中还约定，在商品房买卖合同解除之日起15日内，购房人应配合办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续、到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续，以及契税、物业维修基金的过户手续，如拒绝配合办理上述解除手续的，则购房人应自本合同解除之日起按房款总额千分之一每日的标准向出卖方支付违约金，直至配合办妥为止。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告陈军民辩称，答辩人不能接受房贷只欠了一个多月，原告就把答辩人起诉至法院，房屋价值应以现在市场价值为准，房屋升值部分应该归答辩人，原告存在逾期交房的违约行为，房产证也一直没有给答辩人办理。被告李咏梅未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃其答辩权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月8日，被告陈军民（买受人）、李咏梅（共有人）与原告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括补充协议），合同编号ＸＸ160242303，约定被告购买的商品房为岳麓区××道××号××栋××房，房屋总价为452881元，并约定被告以银行按揭方式付款，应于2016年3月10日向出卖人交付首期房款92881元，余款360000元向银行申请贷款。该合同补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期两个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行贷款本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金，且买受人为房屋投入的装修不做任何补偿。”该补充协议第七条第3项约定，无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除之日起15日内，买受人应配合出卖人到有关政府部门办理本合同撤销网签、备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，并将合同文本及相关资料返还给出卖人；出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项（扣除违约金及其他应由买受人承担的相关费用）；若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按房款总额万分之一每日的标准向出卖方支付违约金，直至配合办妥之日；第4项、任何因买受人原因致使合同解除的，由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。该合同对原、被告的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告支付了首付款92881元。2016年10月26日，二被告（借款人、甲方）与案外人中国民生银行股份有限公司长沙分行民生银行（贷款人、乙方）、原告高鑫房地产公司（保证人、丙方）签订了《个人购房／车位借款及担保合同》（编号：个房贷字第1××0号），载明：甲、乙、丙三方共同商定，由乙方提供贷款给甲方，作为甲方支付购买房产的部分款项；甲方同意将该房产抵押予乙方，作为其偿还本合同项下借款的担保；丙方自愿且不可撤销地承担本合同项下的连带保证责任。本合同项下的购房借款金额为360000元，借款期限共240月，自2016年10月26日起，至2036年10月26日止。贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%）下浮动5%,确定为年利率4.655%。甲方无条件且不可撤销的授权乙方将借款以甲方购房款的名义一次性划入丙方指定账户。甲方购房借款按月等额本息还款，还款日为每月15日，借款到期时利随本清。合同第二部分第三十三条约定，甲方违反承诺、陈述或保证，或者违反本合同约定义务，或在本合同履行过程中发生以下情形之一的，视为发生违约事件，乙方有权行使下述一项或多项权利：（1）有权停止继续发放贷款，（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，（3）依法处分担保物并优先受偿、或要求保证人履行保证责任；（4）要求甲方赔偿乙方因其违约所遭受的其他经济损失；（5）要求甲方承担适用的其他违约责任：33.1甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论丙方是否已代为清偿）,或甲方未按本合同约定的用途使用借款或将借款挪作他用；……。因二被告未按照借款合同如期归还借款，中国民生银行股份有限公司长沙分行向担保人高鑫房地产公司出具《贷款提前到期通知书》，内容载明：根据编号个房贷字第1××0号《个人购房／车位借款及担保合同》之约定，借款人陈军民出现了该合同约定的违约情形，我行根据该合同关于违约责任的约定，现宣布借款人陈军民的该笔借款于2020年8月16日提前到期，截至该提前到期日，借款人应偿还借款本金为316370.97元及相应利息至归还日，希望高鑫房地产公司督促借款人按时还款，否则，我行将依据编号为个房贷字第1××0号《个人购房／车位借款及担保合同》之约定行使担保权权利，由高鑫房地产公司承担相应的担保责任。2020年8月27日，中国民生银行股份有限公司长沙分行扣划了原告账户中的319332.92元用于偿还被告贷款本息。另查，原告诉至本院后，因被告李咏梅无法联系，本院于2021年1月28日以公告形式向被告李咏梅送达了起诉状副本、开庭传票等应诉材料。上述事实，有当事人的到庭陈述，以及原告高鑫房地产公司提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、银行对账单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》以及原、被告与中国民生银行股份有限公司长沙分行订立的《个人购房/车位借款及担保合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因被告未按照《个人购房/车位借款及担保合同》的约定向中国民生银行股份有限公司长沙分行偿还借款本息，致原告承担保证责任。按照购房合同的约定，因被告逾期还款导致借款提前到期,并要求原告承担代偿责任的，原告有权向买受人追偿，有权解除合同。原告请求解除《长沙市商品房买卖合同》及附件，合法有据，根据本院在人民法院报刊登公告向被告李咏梅送达起诉状副本等应诉材料的时间，本院确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件自2021年1月28日予以解除。根据原、被告签订的合同补充协议第七条第3项约定，合同解除后，买受人应在合同解除之日起15日内，买受人应配合出卖人到有关政府部门办理本合同撤销网签、备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，故原告诉请二被告在购房合同解除之日起15日内，配合原告办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续、到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续的理由正当，本院予以支持，但原告诉请的逾期办理违约金畸高且缺乏合理性，若二被告不配合办理，原告可以通过第一时间向本院申请执行来规避损失，故本院不予支持。关于原告主张的违约金，按照合同约定，买受人应承担总房价款20%的违约金。本院综合衡量，认为该约定标准过高，本院根据本案实际情况及原告可能遭受损失的大小酌定二被告应向原告支付违约金31933.3元（319332.92元×10%）。关于原告主张的律师费，按照合同约定，二被告须向原告承担该费用，原告主张律师费4600元，有委托代理合同、代理费发票予以证实，本院予以支持。合同解除后，原告需向二被告退还已付购房款，二被告需向原告支付的违约金、律师费可在原告向被告退还的购房款中作相应的冲抵。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告陈军民、李咏梅签订的编号为XX160242303的《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2021年1月28日起解除；二、被告陈军民、李咏梅于本判决生效之日起十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续，到房屋产权登记机关办理撤销网签、备案登记、预告登记手续，并办理好涉案房屋维修基金过户和契税返还等手续；三、被告陈军民、李咏梅于本判决生效之日起十五日内一次性向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付合同解除的违约金、律师费共计36533.3元（该款可在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1047元，公告费560元，财产保全费2784元，共计4391元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司负担160元，被告陈军民负担4231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  蒋高伟人民陪审员  杨 宇人民陪审员  刘栋梁二〇二一年五月十日法官助理文宥妍书记员刘洋乐