北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初5875号原告：北京市大兴区采育镇南营二村经济合作社，住所地北京市大兴区采育镇南营二村。法定代表人：刘建国，社长。委托诉讼代理人：梁彬，北京市名谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣婷，北京市名谦律师事务所实习律师。被告：王荣，男，1955年8月12日出生，汉族，住内蒙古乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：高东亮，北京市响宇律师事务所律师。北京市大兴区采育镇南营二村经济合作社（以下简称南营二村经合社）与王荣土地承包经营权合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南营二村经合社向本院提出诉讼请求：1.判令确认南营二村经合社与王荣签订的《土地租赁合同》中2020年10月1日至2030年10月1日的部分无效；2.如法院不支持第1项诉讼请求则请求判令解除双方的《土地租赁合同》；3.判令王荣将土地恢复原状、腾退并返还土地；4.诉讼费用由王荣负担。事实和理由：2000年9月26日，南营二村经合社与案外人段复齐签订土地租赁合同，约定由案外人段复齐租赁南营二村经合社位于北京市大兴区采育镇南营二村张场的土地42亩，租赁期限自2000年10月1日起至2030年10月1日止。后，2003年4月21日，段复齐与南营二村经合社、王荣签订《变更承租方协议书》，约定由王荣承担原合同的一切权利义务。经核实，上述土地的规划用途为农用地，因该合同并不属于《土地承包法》第四十八条规定的“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地”承包情形，因此不适用土地承包的法定最高30年期限，超过20年期限的部分应属无效。南营二村经合社多次与王荣协商，要求将承包期限变更为合法期限，但王荣一直拒绝。另，王荣在承包土地上改变原有规划用途及约定用途，将种植土地改变用途为养殖，并私挖鱼池两亩，改变了土地用途，已经构成根本违约，且违反了土地管理法关于农用地不得改变农业用途的强制性规定，南营二村经合社有权单方解除合同，并要求被告恢复原状、腾退并返还协议项下土地。王荣辩称，不同意全部诉讼请求。一、南营二村经合社和王荣签订的租赁合同有效而且在合同期限内。2003年4月28日王荣与南营二村经合社及第三人胡希纲签订《协议书》约定，南营二村经合社作为出租方将原第三人承租的土地出租给王荣，第三人无条件退出土地经营权，承租经营权全权由王荣负责承担，原2000年7月31日签订的合同条款不变。关于南营二村经合社诉称，涉案土地不适用土地承包的法定最高30年期限，超过20年期限的部分应属无效。王荣与南营二村经合社签订合同时间是2003年，实际承租至今18年。即使合同期满，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，王荣还享有优先承租权。二、王荣在合同期间没有违约，如期支付出租方合作社租金。王荣依据2000年南营二村经合社与第三人段复齐签订的《土地租赁合同》约定的租金标准，按期交付合作社租金。现王荣交付合作社租金到2023年，而且南营二村经合社收取。因此，南营二村经合社以实际行动说明，土地期限至少要到2023年。南营二村经合社声称，承租人王荣违规使用土地，这与事实不符。事实是2003年4月28日王荣承租涉案土地至今按原样经营。王荣当年接手涉案土地，土地上就有房屋、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物等。三、南营二村经合社单方解除租赁合同，构成违约，应赔偿王荣损失。2006年4月19日王荣与第三人胡希纲签订《承租权及资产物品转让协议》（本协议为2003年4月28日《协议书》的补充协议）。协议约定，第三人胡希纲将承租南营二村经合社的土地47亩有偿转让给王荣，土地以上现有房屋、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物等折价250万元转让给王荣。合同签订后，王荣如约支付第三人胡希纲250万元。第三人将土地以上现有房屋、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物等交付王荣。王荣接手涉案土地，经营期间对所承租的土地上的设施投入资金进行维护。南营二村经合社在王荣经营18年中未表示任何异议，也未进行任何善意提醒。2020年南营二村经合社突然向王荣提出解除合同，双方就解除合同补偿价格没有达成一致，于是，南营二村经合社诉至法院。南营二村经合社单方毁约提出解除合同收回土地，应按2000年9月26日的《土地租赁合同》第六条约定，应按上一年利润赔偿乙方（承租方）合同余年全部损失。同时，合同第七条约定，任何一方要求解除合同，需持本文书在一个月以前通知对方，并征得鉴证机关同意，方可变更和解除。同时，南营二村经合社应按《民法典》第五百八十四条规定赔偿王荣损失。四、本案涉案土地不是农用地，南营二村经合社以农用地为由要求解除合同没有事实和法律依据。南营二村经合社起诉声称，“涉案土地为农用地，王荣在承包土地上改变原有规划用途及约定用途，将种植土地改变用途为养殖，并私挖鱼池两亩，改变了土地用途，已经构成根本违约，且违反了土地管理法关于农用地不得改变农业用途的强制性规定，南营二村经合社有权单方解除合同。”事实是涉案土地不是农用地，有证据证明。另外，王荣从2003年承租土地，土地上就有房屋、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物等。王荣这些年来仅仅是在这些设施基础上进行经营，并没有改变原有用途。综上所述，南营二村经合社起诉要求解除合同收回土地，没有事实和法律依据。依法签订的合同受法律保护，合同双方应坚守契约原则，继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2000年9月26日，甲方南营二村经合社与乙方段复齐签订《土地租赁合同》约定，依据《北京市农村集体资产管理条例》规定，经村社员代表会讨论通过，签订本合同。承租项目为47亩土地，按镇政府规划种植，地点在采育镇京津唐高速公路引路北侧（地名张场）。承租期限自2000年10月1日至2030年10月1日共计30年整。每年每亩上交租金240元。承租期满在同等条件下乙方有优先承租权。土地属农业综合开发利用，乙方投资兴建的屋舍及地上物归乙方所有，合同终止时由乙方自行处理，恢复耕地。本合同履行中，当事人任何一方要求变更或解除时，须持本文书在一个月前书面通知对方，并征得鉴证机关同意，方可变更或解除。《土地租赁合同》落款处，加盖有南营二村经合社公章并有段复齐签字。同日，大兴县农业承包合同仲裁委员会、大兴县采育镇经营管理站出具《鉴证书》确认《土地租赁合同》符合有关规定，且签字、印章属实。2002年1月31日北京市大兴区国土资源和房屋管理局耕地保护科出具《北京市农业内部结构调整用地批准书》，将诉争土地的用途从基本农田调整为种植药草。2003年4月21日，甲方南营二村经合社、乙方段复齐、丙方胡希纲签订《变更承租方协议书》约定，经村社员代表会讨论通过，并经三方协商：南营二村经合社与段复齐2000年9月26日签订的《土地租赁合同》中的承租方由段复齐变更为丙方胡希纲；原合同条款不变；本补充协议签字之日起原合同中的乙方不再承担原合同中的责任和义务，由丙方胡希纲承担。该协议落款的甲方处加盖南营二村村民委员会公章，乙方处段复齐和丙方胡希纲签字，还加盖了大兴县农业承包合同仲裁委员会、大兴县采育镇经营管理站印章。此外，在协议书抬头及落款的丙方处胡希纲的姓名后面，以手写方式添加了“主要承租人王荣”，上面加盖了南营二村经合社公章。2003年4月28日，甲方出租方南营二村经合社、乙方主要承租人王荣、丙方次要承租人（代表人）胡希纲签订《协议书》约定，经三方协商，胡希纲因身体不适，本人要求自愿无条件退出全部土地经营权和合股承租权，从即日起，土地经营权和次要承租权由王荣全权负责；承租经营权全权由王荣负责承担后，原在2000年7月31日签订的合同条款不变；本协议经三方盖章签字后生效。在落款处，加盖有南营二村经合社公章并有时任村书记李满仓签字，以及王荣和胡希纲的签字。诉讼中，王荣称，在签订了该协议书后，其又在2003年4月21日《变更承租方协议书》的相应位置手写填写了“主要承租人王荣”。南营二村经合社对《协议书》的公章和签字真实性不认可，但也不申请司法鉴定。2006年4月19日，甲方胡希纲与乙方王荣、担保人胡希岭签订《承租权和资产物品转让协议书》约定，甲方自愿将两块土地（具体包括一块70亩土地及诉争47亩土地）的承租权和土地上一切物品及资产以2500000元价款全部有偿转让给乙方，转让内容包括甲方现有的房屋、设施、设备、电力、给排水、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物。付款方式为2006年4月19日付1500000元、2006年12月底付1000000元。2006年4月19日，2006年12月29日，2007年3月31日、2007年4月16日胡希纲出具收条确认收到1500000元、500000元、300000元、200000元。2017年10月28日，南营二村经合社出具《南营二村通知土地承包人消除隐患遵守约定的函》，内容为：王荣，根据2003年4月你与我单位签订的土地租赁合同，你租赁经营我单位土地，在上级单位与我村的巡查过程中，发现你所租赁的我方土地杂草丛生、撂荒严重，并存在严重安全隐患，极易引发火灾等严重影响安全的事件，我单位也多次收到上级部门要求我单位进行整改的通知，你已严重违反土地租赁合同的约定，现我单位向你发出通知，要求你进行整改：及时清理杂草、枯树、叶等易燃物品，避免火灾等不安全事件的发生；及时清理承租土地上的地上物，做到规范整齐；加强围栏、安全设施的管理，防止盗窃、溺水等不安全事件的发生，以上整改项目，请你自收到本通知之日起15日内整改完毕。届时我单位及上级部门将联合进行巡查，如发现你未进行整改或整改不符合安全标准，我单位将委托第三方负责清理、整改，所发生的费用由你承担，或者启动法律程序，解除与你签订的土地租赁合同。同日，王荣签字确认收到该函件并载明“尽最大努力整改完成。”关于租金交付金额，双方确认王荣已支付租金至2021年。2018年9月25日的收据载明今收到王荣交来租地款47940元。诉讼中，双方对合同性质存在分歧。南营二村经合社认为双方合同性质为租赁合同，超过了法律关于租赁期限的规定，故超出部分无效；王荣认为双方合同性质为土地承包经营权合同。南营二村经合社称，如法院不支持合同部分期限无效，则要求以王荣违约解除合同，并明确王荣存在以下违约行为：1.改变土地用途，合同约定为种植，但却养殖羊只、挖掘鱼塘；2.大面积撂荒闲置。针对南营二村经合社的上述主张，根据王荣的答辩意见及质证意见，王荣称2003年4月28日接手诉争土地时，土地上就有鱼塘，但并未养鱼；养殖的少量羊只仅供自己食用，并非大量养殖；诉争土地使用始终用于种植玉米、葡萄、药草和果树。对于土地使用问题，王荣提交了微信聊天记录，拟证明在2020年5月10日土地在正常种植没有撂荒；南营二村经合社认为，该视频不能显示拍摄日期，而且拍摄内容也不是全部租赁土地，不能证明全部土地都在使用。2021年5月18日，本院组织双方到土地现场进行勘验并录制了视频，确认以下事实：西北角搭建了羊棚并养殖了20多只羊；东边约三分之一土地处于裸露状况，尚未播种；中间约三分之一土地种植了树木；西侧约三分之一土地上有若干砍伐后的枯树；东北角有一处池坑，处于空置状态。本院认为，2000年9月26日南营二村经合社与段复齐签订《土地租赁合同》，而涉案土地并非建设用地，且合同载明经村社员代表大会讨论通过，故段复齐取得土地承包经营权。2003年4月21日，南营二村经合社、段复齐、胡希纲签订《变更承租方协议书》约定，南营二村经合社与段复齐2000年9月26日签订的《土地租赁合同》中的承租方由段复齐变更为丙方胡希纲，故胡希纲替代段复齐成为《土地租赁合同》的当事人，取得取得土地承包经营权。2003年4月28日，南营二村经合社、主要承租人王荣、次要承租人（代表人）胡希纲签订《协议书》约定，胡希纲要求自愿无条件退出全部土地经营权和合股承租权，土地经营权和次要承租权由王荣全权负责，原在2000年7月31日签订的合同条款不变，故王荣替代胡希纲成为《土地租赁合同》的当事人，取得取得土地承包经营权。其后，王荣在《变更承租方协议书》上手写添加主要承租人王荣、南营二村经合社在添加处加盖公章，说明南营二村经合社对王荣成为合同当事人再次予以确认。虽然2017年10月28日南营二村经合社在《南营二村通知土地承包人消除隐患遵守约定的函》上载明2003年4月该单位与王荣签订《土地租赁合同》，但如上所述，由于王荣系通过变更合同主体方式与南营二村经合社发生土地承包关系，故除另有约定外，双方权利义务应按照2000年9月26日《土地租赁合同》执行。《土地租赁合同》约定承包期限自2000年10月1日至2030年10月1日共计30年整，该约定不违反法律关于土地承包期限的规定，故南营二村经合社要求确认2020年10月1日至2030年10月1日部分无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于是否解除《土地租赁合同》的问题。本案中，南营二村经合社认为王荣违约，故要求行使单方解除权。具体违约事由包括养殖羊只、挖掘鱼塘、大面积撂荒闲置土地。首先，关于养殖羊只问题，根据现场勘验情况，王荣确实在承包地上养殖20多只羊，不过结合养殖所占用面积、养殖数量以及用途，尚不足以达到严重违约的情形；但是，由于合同约定土地用途为种植，王荣应及时停止养殖行为，将全部土地按照约定用途使用。其次，关于挖掘鱼塘问题，现场勘验确认存在一处池坑，王荣称该鱼塘系接手土地前由前手所挖掘，并非其本人所为。在2006年4月19日胡希纲与王荣签订《承租权和资产物品转让协议书》中，约定转让内容包括胡希纲现有的房屋、设施、设备、电力、给排水、围墙、冷藏库、大棚、鱼塘、苗木、果树、经济林和种植物。在无其他相反证据的情况下，该证据可以佐证王荣的意见，本院予以采信。最后，现有证据尚不足以大面积撂荒闲置土地。综上，南营二村经合社要求解除合同，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回北京市大兴区采育镇南营二村经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费1278元，由北京市大兴区采育镇南营二村经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马超雄二〇二一年六月三日书记员  孙 蕊