广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终528-531号上诉人（原审被告）：惠州市宏诚实业开发有限公司，住所地惠州市仲恺高新区****xxxxxxxx号。负责人：刘xx。委托诉讼代理人：刘文玲，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴茂东、庄晓丹等四户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：郑立伟、吴滢滢，均系广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市宏诚实业开发有限公司与被上诉人吴茂东、庄晓丹等四户业主房屋买卖合同纠纷四案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终528号案件为例进行表述、论证）。上诉人惠州市宏诚实业开发有限公司向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2020)粤1302民初15551号民事判决书,并依法改判;2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案业经惠州市惠城区人民法院作出一审判决,上诉人认为该一审判决无视案件事实、未以事实为依据、适用法律不当、适用审判程序错误,依法应撤销改判。理由如下:1、上诉人认为一审法院未考虑2020年新冠疫情的爆发对上诉人造成的实际影响,片面武断的将全部责任归责于上诉人是无视案件事实,未以事实为依据作出判决。上诉人已于2019年10月要求测绘公司惠州市恒大不动产测绘有限公司进场开展测绘工作,测绘公司也于2019年10月进场并完成相关实测面积测绘工作。上诉人已于交房期前2019年11月15日向惠州市有关政府部门递交商品房竣工实测资料、履行了相关义务,但在房屋面积实测报告出具过程中发生了新冠疫情。2020年1月23日,结合广东省当前新型冠状病毒肺炎防控形势,广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定,启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应,一级响应期间为32天。2020年2月24日,结合广东省当前新冠肺炎防控形势,广东省新冠肺炎防控领导小组(指挥部)决定,自2020年2月24日9时起,将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。因受新冠疫情影响,测绘公司未能按时复工,直至2020年3月2日才通过审批复工。而整个新冠疫情期间,惠州市******响应国家疫情管控措施全部人员外出检查仲恺区各楼盘复工情况,全员工作重心重在防疫,导致日常测绘审批工作迟延,严重影响了上诉人达观上院项目房屋面积实测报告出具时间。众所周知,新冠疫情的爆发对全社会产生不可忽视的重大影响,其中对企业的影响尤其严重。受社会多种层面影响,企业在新冠疫情严厉的防控措施期间,无法推进正常的开发建设工作,企业经营举步维艰。新冠疫情属于不可抗力,并非企业自身的经营问题,对于新冠疫情导致的不良影响,企业单独难以承担,需要政府、金融机构、企业、员工等全社会力量一起行动,共同分担。就本案而言,新冠疫情的发生使得测绘公司无法正常复工开展测绘工作,也导致惠州仲恺房管中心日常测绘审批工作无法开展，前述两大因素导致上诉人迟延取得房屋面积测绘报告,新冠疫情的发生与上诉人违约存在直接的因果关系。一审法院无视案件真实情况,不考虑上述新冠疫情对上诉人逾期造成的直接影响,片面武断的将因新冠疫情影响产生的违约责任全部裁决由上诉人承担，简单粗暴地将责任全部归责于上诉人,忽视企业在新冠疫情中遭遇的重创,无视事实,违背以“事实为依据的”的裁判准则。2、上诉人认为一审法院适用法律不当。新冠疫情的发生导致上诉人迟延取得房屋面积测绘报告,对于上诉人的违约行为有直接因果关系。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定依法妥善审理合同纠纷案件,受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。因此一审法院仅依据合同法第117条规定判处本案,未能综合考虑新冠疫情对上诉人造成的实际影响及新冠疫情的发生与上诉人迟延取得房屋面积实测报告之间存在的因果关系，未能兼顾公平公正原则,是适用法律不当。综上,一审判决无视案件事实,未考虑新冠疫情对上诉人产生的实际影响,适用法律不当,程序违法,判处结果有失公允,为此,上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定,向贵院提起上诉,请求贵院在查清事实的基础上依法予以改判,以维护上诉人的合法权益。被上诉人吴茂东、庄晓丹发表答辩意见：一、被答辩人违约的事实明确,且被答辩人本身已经确认其构成违约,原审法院认定事实清楚。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被答辩人向答辩人交付商品房时,商品房应当同时符合两个条件:1、该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房取得房屋测绘报告。并且根据《商品房买卖合同》第十一条约定,被答辩人应当在2019年11月30日之前向答辩人交付案涉房屋。故,案涉房屋应当在2019年11月30日之前同时取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告两个条件。被答辩人在原审提供的证据十七“房产面积测绘成果(实测)报告书”显示,案涉房屋于2020年3月26日取得房屋测绘报告。即案涉房屋于2020年3月26日才符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。因此,原审法院认定被答辩人已构成逾期交房的违约行为并无不当。二、被答辩人在2020年新冠肺炎疫情发生前已构成违约行为,新冠肺炎疫情在本案中不构成不可抗力的事由,原审法院适用法律正确。第一、房屋测绘机构并不是人员密集或传染风险很高的行业,也非受防控措施征调或限制的行业。政府部门并未限制测绘机构复工或者营业,被答辩人也没有提供政府部门的相关文件证明测绘机构的复工和营业受到限制。至于测绘机构自身推迟复工时间,是测绘机构自身的行为,不构成不可抗力因素。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》(粤高法(2020)26号)第四条第一款的规定:“新冠肺炎疫情对合同履行的影响,应结合具体案情区分情况予以认定。”及第四条第一款和第四款的规定:“疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响,当事人主张适用不可抗力或者情势变更,请求解除或者变更合同、减免责任的,不予支持。”所以,新冠肺炎疫情对房屋的测绘不会构成实质影响,在本案中不构成不可抗力因素,被答辩人不能以此减轻或免除责任。第二,被答辩人违约行为发生在前,新冠肺炎疫情发生在后,新冠肺炎疫情不构成可以减轻或免除被答辩人违约责任的事由。《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付时间为2019年11月30日之前,而新冠肺炎疫情发生于2020年1月23日。即新冠肺炎疫情发生于被答辩人违约以后,被答辩人的违约行为并非新冠肺炎导致。根据《合同法》第一百一十七条第一款的规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。又根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》(粤高法(2020)26号)第六条第二款的规定:“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前己经发生或者迟延履行后发生,违约方以该事由主张减免责任的,一般不予支持。”所以,被答辩人上诉称其违约是新冠肺炎疫情导致要求减轻违约责任的理由不能成立。第三,第三人的行为不构成本案减轻被答辩人违约责任的事由。被答辩人上诉称其违约行为是由第三人导致,并据此主张减轻违约责任的理由不能成立。理由如下：1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付时间是由被答辩人统一确定的,被答辩人作为房地产开发商,对商品房竣工后取得房屋测绘报告的时长应有一定的预判。根据被答辩人的陈述,被答辩人向仲恺高新区房产管理中心提交房产测绘申请的时间是2019年11月15日,距离《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付时间为2019年11月30日仅有15日的时间,而在客观上房产测绘机构根本无法在15日内完成测绘工作。故被答辩人未能按时取得房屋测绘报告的根本原因在于被答辩人本身,而非第三人。2、退一万步讲,就算假设被答辩人的违约行为是由于第三人导致的,也不能减轻被告在本案当中的违约责任。根据《合同法》第一百二十一条的规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”因此,若被答辩人系因第三人的原因造成其违约的,被答辩人与第三人应当另案解决。被答辩人的违约行为是否由于第三人导致,与被答辩人在本案中所应承担的违约责任并没有关系,即被答辩人在本案中应承担的违约责任不能因为第三人而减轻。综上所述,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,被答辩人片面强调新冠疫情对企业的影响,为其违约行为寻找借口逃脱责任,请法院依法查明事实,驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人吴茂东、庄晓丹补充答辩意见如下：一、被答辩人在上诉状第1点中称“测绘公司也于2019年10月进场并完成相关实测面积测绘工作,上诉人已于交房期前2019年11月15日向惠州市有关政府部门递交商品房竣工实测资料”与“因受新冠疫情影响,测绘公司未能按时复工,直至2020年3月2日才通过审批复工”均未能提供证据予以证明,且如按被答辩人所述,其已于2019年11月15日向有关部门递交材料,在2020年1月23日广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应前长达两个月的时间,测绘公司及政府有关部门均为正常上班,该工作日时长也足以让有关单位在新冠疫情发生前出具涉案房屋的测绘报告。况且,2020年的春节放假时间为2020年1月24日至2月2日,2月3日起广东省政府部门均已复工,被答辩人未能提供证据证明测绘公司直至2020年3月2日才通过审批复工,也未能提供证据证明惠州仲恺房管中心的日常测绘审批工作无法开展。二、被答辩人上诉称“新冠疫情的发生使得测绘公司无法正常复工开展测绘工作”与其上方所称的“测绘公司也于2019年10月进场并完成相关实测面积测绘工作”互相矛盾,测绘公司既然已在2019年10月完成了实测面积测绘工作,那新冠疫情的发生当然不会对测绘公司的测绘工作造成任何影响。三、被答辩人作为专业的房地产公司,其在与答辩人签订房屋买卖合同时所约定的房屋交付时间是由被答辩人事先拟定的,而非与答辩人进行协商后确定的时间,被答辩人对房屋实测报告从测量到实际取得的时长应有自己的专业预判,本案约定的房屋交付时间为2019年11月30日,其向仲恺高新区房产管理中心提交房产测绘申请的时间是2019年11月15日,被答辩人片面强调新冠疫情导致惠州仲恺房管中心的日常测绘审批工作无法开展,但却未能举证证明房管部门进行测绘审批工作的正常时限,也并未在原审时正面回应其在距离房屋交付时间仅有15日的时间向房管中心提交材料是否足以在约定交付时间前取得房屋实测报告。新冠疫情的发生与被答辩人迟延交付房屋测绘报告的违约行为并无因果关系,被答辩人在原审及上诉中一直将违约责任归责于两个月后发生的新冠疫情,明显违背事实和常理,也违背了合同法规定的诚实信用原则,严重损害了答辩人的合法权益。以上为答辩人的补充意见,请法院依法查明事实,驳回被答辩人的全部上诉请求。原审原告吴茂东、庄晓丹向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金人民币10409.37元（889690元×0.0001×117天，自2019年12月1日起计至2020年3月26日止）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区xxxxxxxx号房，购房总价888992元。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定被告应当在2019年11月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查一，原、被告对涉案房屋最终交易的总房价款为889690元。另查二，被告于2019年11月22日通过竣工验收，2019年11月28日，惠州仲恺高新技术产业开发区住房和城乡规划建设局对上述商住楼予以备案。被告于2020年3月26日取得涉案房屋的测绘报告。另查三，2020年2月23日晚上，广东省人民政府发布要闻，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月21日惠州市住房和城乡建设局文件发布《惠州市住房和城乡建设具关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》。被告于2019年11月20日发送《工作联系函》至惠州市恒大不动产测绘有限公司，催促办理浩创达观上院项目房产面积测绘成果（实测）报告书。惠州市恒大不动产测绘有限公司于2020年3月3日回函，因疫情影响，复工时间为2020年3月2日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，被告应取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件以及该商品房的房屋测绘报告。经查，被告于2019年11月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年3月26日取得该商品房的房屋测绘报告，被告在约定交房时间即2019年11月30日前未达到合同约定的交房条件，直至被告取得该商品房的房屋测绘报告时才满足交付条件。故被告已构成逾期交房的违约行为，原告有权向被告主张逾期交房的违约责任。关于被告逾期交房违约金的给付标准。根据涉案《商品房买卖合同》第十二条已经明确被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告抗辩在约定的交房时间之后，由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，应该扣除2020年1月23日至2020年3月26日期间64天的逾期交房违约金。本院认为，新型冠状病毒疫情虽然是全国范围的重大突发公共卫生事件，可认定为不可抗力，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”双方约定交房时间为2019年11月30日，而广东省人民政府因新型冠状病毒疫情于2020年2月23日晚上启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，被告迟延履行的行为是在新型冠状病毒疫情发生之前，故不能免除其违约责任。因此，被告抗辩扣除64天的逾期交房违约金，本院不予采纳。原告主张被告支付迟延交房违约金自2019年12月1日至被告取得房屋测绘报告之日，共计117天。本院认为，被告交付商品房的条件自取得房屋测绘报告之日达成有双方合同约定，且不违反法律规定，予以支持。综上，本案逾期交房违约金应计算为10409.37元（889690元×0.0001×117天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市宏诚实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴茂冬、庄晓丹支付逾期交房违约金10409.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30.12元（已减半收取，原告已预交），由被告惠州市宏诚实业开发有限公司负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：新冠肺炎疫情防控能否成为本案减免责任的事由。对此具体分析如下：上诉人主张因新冠肺炎疫情防控导致其迟延取得房屋测绘报告，对其逾期交房造成直接影响，故逾期交房天数应扣除64天新冠肺炎疫情防控时间。对此，涉案商品房买卖合同约定，上诉人应在2019年11月30日前向被上诉人交付涉案房屋，而上诉人述称的广东省因新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应发生在2020年1月23日。由此可见，在新冠肺炎疫情防控发生之前，上诉人已经迟延交付涉案房屋，构成违约。因此，本案新冠肺炎疫情防控发生在上诉人迟延交房后，对于上诉人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除上诉人的责任。故对于上诉人关于扣除64天逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审受理费，经核准，均由上诉人惠州市宏诚实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年二月二十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号上诉人一审案号1（2021）粤13民终528号吴茂东、庄晓丹（2020）粤1302民初15551号2（2021）粤13民终529号谭勇元、王美香（2020）粤1302民初15546号3（2021）粤13民终530号姚俊良（2020）粤1302民初15544号4（2021）粤13民终531号陈浩、陈秋萍（2020）粤1302民初15537号