福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1963号上诉人（原审被告）：罗义发，男，1958年7月18日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：郑玉珍，福建鼎轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福清丰盛鞋业有限公司，住所地福建省福清市融侨经济技术开发区。法定代表人：薛云钦，总经理。委托诉讼代理人：江长祥，福建宇凡律师事务所律师。原审被告：福建嘉叶现代农业有限公司，住所地福建省福清市龙田工业区。法定代表人：施忠辉，总经理。委托诉讼代理人：李佳丽，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬，北京市盈科（福州）律师事务所律师。上诉人罗义发因与被上诉人福清丰盛鞋业有限公司（以下简称“丰盛公司”）及原审被告福建嘉叶现代农业有限公司（以下简称“嘉叶公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗义发上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审或直接改判认定罗义发、嘉叶公司与丰盛公司于2014年3月30日签订的《租赁协议》及之后的两份《补充协议》无效，驳回丰盛公司的诉讼请求。事实与理由：一、丰盛公司擅自改变土地用途、工业厂房使用功能，违反法律、行政法规强制性规定，案涉《租赁协议》《补充协议》应属无效。根据我国“房地合一”“房随地走”基本政策，建筑物及其他附属设施使用功能取决于所附着土地的用途，《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条明确规定土地用途改变应经有关行政主管部门批准，上述规定属于强制性规定。且由于不同用途房屋在消防水电等方面设计布局程度均有不同，如果未办理配套设施变更而擅自改变房屋用途，容易影响房屋正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。故违反此强制性规定租赁合同即无效。具体到本案，案涉土地地类（用途）为“工业”，案涉房屋涉及用途为“工业厂房”。而《租赁协议》第一条明确约定“甲方将权属位于龙田镇开发区的福清丰盛鞋业有限公司租赁给乙方经营农副产品批发……”，根据《国土部关于农产品批发市场用地相关问题的答复》，农副产品批发市场地类标准属于商服用地。丰盛公司至今未经行政主管机关批准，擅自改变土地用途、工业厂房使用功能，违反上述法律、行政法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《租赁协议》《补偿协议》应属无效。二、在案涉合同无效情况下，丰盛公司应承担返还财产和赔偿损失的法律责任。丰盛公司承诺案涉地块可作为商服用地使用，由罗义发用于经营农副产品批发市场，欺骗罗义发承租案涉土地、房产，并投入巨资装修改造。丰盛公司系导致本案合同无效的全部责任方。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，丰盛公司无权要求罗义发支付未支付租金，且应退还已支付租金。同时，罗义发在合同签订后投入一千多万元对讼争地块重新装修，进行地面硬化，加盖两栋钢结构房屋、两栋二层铁皮房、大棚及冻库等设施设备等，罗义发一审中也已申请对相关装修及设施设备价值进行鉴定。上述投入建设资金及资金利息为罗义发的损失，丰盛公司应予赔偿。三、即使罗义发需要支付讼争租赁地块、建筑使用费用，因丰盛公司的过错，罗义发仅使用部分租赁场所，故无需按照合同约定标准支付全部租赁地块、建筑使用费用。1.罗义发对讼争土地装修建设后，因丰盛公司行为导致罗义发无法以经营农副产品批发市场的方式使用现有地块及建筑物，仅使用了其中钢混结构6层楼房一、二层的部分房间场地，嘉叶公司使用其中钢混结构6层楼房一层半的房间场地，故即使需要支付使用费用，也仅承担实际使用部分费用。2.罗义发需要交纳的场地使用费应按工业用地市场租金计算。《补充协议》约定租金标准是根据商服用地市场租金计算，远超工业用地租金标准。四、即使租赁合同有效，丰盛公司要求罗义发支付2019年5月1日至2021年4月30日止的租金及逾期支付租金利息也缺乏依据。丰盛公司在明知罗义发经营状况不好，已无力支付租金，单方终止租赁合同的情况下，应根据《租赁协议》第十三条及时收回租赁场地，另行招租，防止损失扩大。但在长达两年时间内其一直采取放任态度，致损失扩大，存在过错，应自行承担相应责任。五、一审法院认定扣除疫情期间予以减免的2020年2月至4月二个月租金192938元，罗义发应付2019年5月1日至2020年4月30日租金964687元，2020年5月1日至2021年4月30日租金1215506元，故2019年5月1日至2021年4月30日的应付租金总额应为2180193元，一审判决错误计算为2189193元，应予纠正。丰盛公司辩称，一、一审认定案涉《租赁协议》《补充协议》合法有效正确。1.《中华人民共和国物权法》第一百四十条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条调整对象均是建设用地使用权人、土地使用者等利用土地进行建设的建设方，而非房屋所有权人。2.以上条文调整的是建设方利用案涉土地开始建设这一改变土地用途的法律行为，而非建设完成后房屋利用处分等法律行为，更非改变物业租赁用途和改变房屋使用功能的法律行为。3.《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款等相关法律明确将土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在以上三种用途间转换才属于“改变土地用途”。4.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，仅违反管理性强制性规范不影响合同在私法上的效力。上述条文是管理性规定，丰盛公司将工业厂房出租给罗义发、嘉叶公司进行农副产品批发未“改变土地用途”，并不导致案涉《租赁协议》《补充协议》无效。5.案涉厂房是丰盛公司根据建设工程规划许可建成，取得土地使用权证、房屋所有权证，丰盛公司将案涉厂房出租给罗义发、嘉叶公司并未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的强制性规定。二、罗义发要求丰盛公司返还财产、赔偿损失于法无据。1.案涉《租赁协议》《补充协议》合法有效且尚在履行。2.根据《租赁协议》第3条，即使在城建部门许可情况下，罗义发、嘉叶公司在案涉厂房现有空地上搭建建筑物所产生的基建费也由其承担，现其搭建建筑物未经审批，所产生基建费更应由其承担；双方亦约定装修费由罗义发、嘉叶公司承担，与丰盛公司无关。3.案涉租赁合同尚在履行中，罗义发一审中未对此提起反诉，此项主张不在本案审查范围内。三、罗义发上诉称丰盛公司存在过错且导致仅能使用部分租赁场所、无需按合同约定支付租金，缺乏依据。1.根据案涉《租赁协议》第7条，罗义发、嘉叶公司承租案涉厂房进行经营所需各种证照由其自行申办。双方在签订案涉《租赁协议》时，丰盛公司已将案涉厂房土地使用权证、房屋所有权证复印给罗义发、嘉叶公司，罗义发、嘉叶公司明知案涉厂房系工业厂房仍租赁用于农副产品批发，并约定所需证照自行申办。罗义发、嘉叶公司在一审开庭前从未向丰盛公司提出无法以经营农副产品批发市场的方式使用案涉厂房或以此为由提出解除合同，更未在一审中反诉解除合同，亦未提供有效证据证明其曾无法以经营农副产品批发市场的方式使用案涉厂房或曾以此为由向丰盛公司提出异议。故丰盛公司将案涉厂房出租给罗义发、嘉叶公司不存在过错。2.罗义发、嘉叶公司与丰盛公司签订《租赁协议》《补充协议》后，于2015年6月6日又与丰盛公司签订了一份《补充协议》，将租赁期限延长至2024年4月30日止，罗义发、嘉叶公司亦依约支付了自2014年5月1日至2019年4月30日的租金515.25万元。如罗义发、嘉叶公司在租赁期间确实无法以经营农副产品批发市场的方式使用案涉厂房，不可能要求延长租赁期限并依约支付租金。从案涉厂房现状来看，罗义发、嘉叶公司未经丰盛公司同意且未经审批，擅自将案涉厂房围墙拆除用于搭建店面出租，且在案涉厂房内部违章搭建构筑物出租给龙田公交公司作为运输场所，罗义发称无法以经营农副产品批发市场方式使用案涉厂房是为逃避支付租金责任所作虚假陈述。3.案涉厂房土地使用权面积23616平方米、建筑面积11631.11平方米，根据当时当地房屋租赁市场价格，每年租金至少在230万元以上。由于罗义发与丰盛公司的股东薛辉强系好友，丰盛公司每年实际已至少让利130万元。目前我国无任何法律文件规定工业用地租金标准，而是由双方根据当地市场行情约定。案涉租金远低于市场价格，罗义发有关租金远超工业用地租金标准的主张严重违背事实。四、丰盛公司要求罗义发、嘉叶公司支付2019年5月1日至2021年4月30日租金及逾期利息有事实和法律依据。1.案涉《租赁协议》《补充协议》合法有效，罗义发、嘉叶公司应依约支付租金和逾期支付租金的利息。本案中，罗义发、嘉叶公司本应于2019年3月31日前支付2019年5月1日至2021年4月30日全部租金，但其至今未支付，已明显违约。一审法院判决罗义发、嘉叶公司支付2019年5月1日至2021年4月30日租金及逾期利息正确。2.丰盛公司不知罗义发、嘉叶公司利用案涉厂房进行经营的状况，从其支付租金情况来看，其经营状况良好，否则无能力支付515.25万元租金。罗义发所谓“经营状况不好”是其为逃避支付租金的托词，“经营状况不好”亦不能作为其无需支付租金的依据。3.根据《租赁协议》第十三条的约定，虽罗义发、嘉叶公司逾期支付租金导致解除合同条件已发生，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，丰盛公司可据此解除合同，而罗义发无权强行要求丰盛公司行使合同解除权，丰盛公司未提出解除合同并无过错，罗义发以此为由要求免除租金不能成立。案涉《租赁协议》《补充协议》履行期限并未届满，罗义发、嘉叶公司仍继续占有使用案涉厂房，并将案涉厂房分割转租给他人赚取租金，罗义发、嘉叶公司依法须全面继续履行合同，同时承担逾期支付租金违约责任。五、一审法院计算罗义发、嘉叶公司应支付租金合计为2189193元存在笔误，实为2180193元，同意罗义发此项补正请求。六、作为共同承租人的嘉叶公司收到一审判决后虽提起上诉，但未缴纳上诉费，视其对一审判决无异议，进一步证明一审判决正确。嘉叶公司述称，一、案涉《租赁协议》《补充协议》无效。2014年3月30日丰盛公司违法将工业用地出租给罗义发和嘉叶公司用于商业经营用途，为规避相关法律规定，签约当天让嘉叶公司与罗义发出具一份补充协议，将原来约定的厂房三年免租、第四年租金25万元变更为年租金100万元，并要求将租金打入丰盛公司指定账户。丰盛公司将工业用地改变用途出租给嘉叶公司，应属于无效合同，给嘉叶公司造成损失，应承担赔偿责任。二、嘉叶公司与丰盛公司2014年3月30日签订的《租赁协议》至2019年4月30日届满。2015年6月6日罗义发与丰盛公司续签《补充协议》，约定将租赁期限从2019年5月1日延长到2024年4月30日。该《补充协议》无嘉叶公司盖章，也无法人签字，嘉叶公司亦未授权罗义发代表嘉叶公司签约，故双方租赁关系在2019年4月30日已终止。嘉叶公司在租赁期届满后，多次向罗义发及丰盛公司提出到期后不再承租厂房，丰盛公司也多次向嘉叶公司表示了解情况，表明本纠纷确实与嘉叶公司无关。故丰盛公司无权要求嘉叶公司支付2019年4月30日之后的租金。至于罗义发承租厂房后同意嘉叶公司使用自行搭建钢结构房的办公室，属于罗义发和嘉叶公司的约定，和丰盛公司无关。三、丰盛公司擅自改变土地用途，导致嘉叶公司投建的批发市场无法通过审批，无法正常营业，最后导致嘉叶公司不愿续租厂房，丰盛公司的行为存在重大过错。嘉叶公司已支付的租金，丰盛公司应予以退还并赔偿损失。丰盛公司向一审法院起诉请求：依法判决罗义发、嘉叶公司即时支付丰盛公司自2019年5月1日起至2021年4月30日止的租金2373131元及逾期利息，租金1157625元自2019年4月1日起至2019年8月19日止的利息按年利率15.4％计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止的利息按贷款市场报价一年期利率的四倍计算；租金1215506元自2020年4月1日起按贷款市场报价一年期利率的四倍计至付清款项之日止。一审法院认定事实：因经营农副产品批发的需要，罗义发、嘉叶公司共同向丰盛公司租赁龙田工业区楼房、厂房及土地。2014年3月30日，丰盛公司（甲方）与罗义发、嘉叶公司（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方将龙田工业区楼房、厂房及土地租赁给乙方经营农副产品批发，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，期满后在同等条件下，乙方享有优先租赁权；甲方同意将厂房免费给乙方使用三年，第四年开始年租金25万元，第五年递增3%；在城建部门许可的情况下，允许乙方在现有空地上进行临时建筑，但手续、缴费、基建费、安全等一切由乙方办理及承担；协议签订时，乙方应向甲方一次性缴纳50万元保证金，协议期满后退还；乙方经营需要的各种证照、税务、卫生等事项由乙方负责；租赁期满后，乙方所有建设及装修归甲方所有，乙方不得拆除；乙方逾期未交租赁费，视乙方单方终止协议，甲方可另行招租，乙方须无条件搬离厂区，并承担由此带来的一切经济损失责任；甲方留二个房间作为管理及住宿之用，具体房间由甲方选定等。《租赁协议》签订后，当日双方又签订一份《补充协议》，约定：每年租赁费全额为1000000元，自第四年开始按5%递增；《补充协议》签订后，乙方于三日内将第一年租赁费打入甲方指定账户；以后每年租赁费在下一年租赁期开始时，提前一个月打入甲方指定账户，逾期按月息三分计；甲方每年租赁费为税后收入，租赁费需甲方缴纳税费的，一律由乙方负责缴纳，甲方不予以承担；《租赁协议》及其他文件，与本协议相悖的，以补充协议为准。签订当日，丰盛公司将租赁物移交给罗义发、嘉叶公司，罗义发、嘉叶公司向丰盛公司支付第一年租金。2015年6月6日，罗义发(乙方)与丰盛公司（甲方）又签订一份《补充协议》，约定：乙方经营需要要求延长租赁期限，甲方同意延长租赁期限：自2019年5月1日至2024年4月30日止；在延长期限内，若甲方需要收回租赁物，乙方必须无条件接受；在延长期限内，乙方租赁费每年按5%递增；甲方双方于2014年3月30日签订的《租赁协议》《补充协议》的相关条款继续有效；该补充协议与双方2014年3月30日签订的《租赁协议》《补充协议》具有同等的法律效力。罗义发、嘉叶公司向丰盛公司支付至2019年4月30日租金，之后租金未付。丰盛公司因催讨无果而起诉。一审法院认为，案涉《租赁协议》《补充协议》约定的租赁场所具有《土地使用权证》《房屋所有权证》，且权属证书登记权利人为丰盛公司，属于丰盛公司有权出租的合法财产。案涉《租赁协议》《补充协议》系当事人真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。丰盛公司已按约定向罗义发、嘉叶公司交付租赁物，罗义发、嘉叶公司应按约定向丰盛公司支付租金。按照2014年《补充协议》约定，《租赁协议》约定内容与2014年《补充协议》约定不一致的，以2014年《补充协议》的约定为准。2014年《补充协议》约定，年租金1000000元，自第四年起递增5%，以此推算，2019年5月1日至2020年4月30日期间（第六年）租金为1157625元,2020年5月1日至2021年4月30日（第七年）租金为1215506元。2014年《补充协议》约定每年租金支付期限及逾期付款违约金，罗义发、嘉叶公司在租赁期限内使用租赁物而未按约定支付租金构成违约，应按约定向丰盛公司支付违约金。因此，丰盛公司请求罗义发、嘉叶公司支付租金及按银行业间贷款市场报价一年期四倍利率支付逾期利息，符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。2020年发生的新冠肺炎疫情属于不可抗力，因此造成停产期间的租金损失，可予以减免，故罗义发关于疫情停产期间租金予以减免的意见，一审法院予以采纳。结合本地区疫情造成影响的实际情况，一审法院酌定减免2020年2月至4月期间的二个月租金即192938元。因此，罗义发、嘉叶公司应付2019年5月1日至2020年4月30日期间租金964687元，以及2020年5月1日至2021年4月30日（第七年）期间租金1215506元。逾期利息分段计算：2019年5月1日至2020年4月30日期间租金964687元的逾期利息自2019年4月1日起至2019年8月19日按年利率15.4％计算，自2019年8月20日起的利息按全国银行业间贷款市场报价一年期利率4倍计算至款项付清之日止；2020年5月1日至2021年4月30日（第七年）租金为1215506元的违约金按全国银行业间贷款市场报价一年期利率4倍自2020年4月1日起计算至款项付清之日止。罗义发辩称案涉《租赁协议》《补充协议》无效，但未提供相应的证据，应承担举证不能法律后果，一审法院不予采纳；其还辩称其实际只使用部分租赁物，应按实际占用部分支付租金，但2015年《补充协议》对此并未约定，未提供证据证明其已将部分租赁场所返还给丰盛公司，故其该意见缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。嘉叶公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃程序与实体的抗辩权，一审法院依法缺席审理与判决。综上所述，判决：一、罗义发、福建嘉叶现代农业有限公司于判决生效之日起十日内支付给福清丰盛鞋业有限公司自2019年5月1日至2021年4月30日期间租金2189193元及逾期利息（租金964687元的逾期利息自2019年4月1日起至2019年8月19日按年利率15.4％计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止的逾期利息按全国银行业间贷款市场报价一年期利率的四倍计算；租金1215506元的逾期利息自2020年4月1日起按全国银行业间贷款市场报价一年期利率的四倍计至付清款项之日止）；二、驳回福清丰盛鞋业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28803元，减半收取14401.5元，财产保全费5000元，合计19401.5元，由福清丰盛鞋业有限公司负担1000元，罗义发、福建嘉叶现代农业有限负担18401.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，关于案涉《租赁协议》《补充协议》的效力问题。罗义发主张案涉租赁物登记的用途为工业用途，丰盛公司将案涉租赁物出租给罗义发及嘉叶公司作为商业用途使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的强制性规定，并主张《租赁协议》《补充协议》无效。但上述规定并不属于效力性强制性规定，罗义发以此为由主张案涉《租赁协议》《补充协议》无效，于法无据，不予支持。罗义发以案涉《租赁协议》《补充协议》无效为由主张丰盛公司应当返还财产并赔偿损失，亦无依据，不予支持。在罗义发未提交证据证明其因丰盛公司的原因仅能使用部分租赁场所的情况下，罗义发主张应按其实际使用场地面积支付使用费，不能成立，不予支持。案涉《租赁协议》《补充协议》对租金支付标准进行了明确约定，罗义发主张场地使用费应当按照工业用地的市场租金标准计算，缺乏依据，不予支持。在罗义发逾期支付租金的情况下，罗义发以丰盛公司未提前终止合同防止损失扩大存在过错为由，主张丰盛公司无权要求其支付租金及逾期支付租金的违约金，不能成立，不予支持。鉴于一审法院认定2019年5月1日至2021年4月30日的租金为2189193元计算错误，本院将该金额更正为2180193元。综上，罗义发的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，但判决金额有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初6737号民事判决；二、罗义发、福建嘉叶现代农业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给福清丰盛鞋业有限公司自2019年5月1日至2021年4月30日期间租金2180193元及逾期利息（租金964687元的逾期利息自2019年4月1日起至2019年8月19日按年利率15.4％计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止的逾期利息按全国银行业间贷款市场报价一年期利率的四倍计算；租金1215506元的逾期利息自2020年4月1日起按全国银行业间贷款市场报价一年期利率的四倍计至付清款项之日止）；三、驳回福清丰盛鞋业有限公司一审其他诉讼请求；四、驳回罗义发的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28803元，减半收取14401.5元，财产保全费5000元，合计19401.5元，由福清丰盛鞋业有限公司负担1050元，罗义发、福建嘉叶现代农业有限负担18351.5元；二审案件受理费28803元，由罗义发28753元，由福清丰盛鞋业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年五月十一日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷