北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1862号原告（反诉被告）：北京海佳伟业科技有限公司，住所地北京市门头沟区金沙西街19号院3号楼1层112室。法定代表人：庞海松。被告（反诉原告）：杨宏，女，1967年3月11日出生，汉族，北京市丰台区棒垒球运动学校财务人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王涛，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）北京海佳伟业科技有限公司(以下简称海佳伟业公司)与被告（反诉原告）杨宏委托合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海佳伟业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告杨宏（反诉原告）的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。关于本诉，按海佳伟业公司撤回起诉处理，关于反诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告（反诉原告）杨宏向本院提出反诉请求：1．请求确认双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2021年4月27日解除；2．判令海佳伟业公司向杨宏支付2021年1月11日至2021年4月26日期间的租金16253元（3个月零16天，以每月4600元为标准计算）；3．判令海佳伟业公司向杨宏支付违约金4600元。事实与理由：海佳伟业公司与杨宏签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》），约定杨宏委托海佳伟业公司出租位于北京市门头沟区金沙西街xx号院x号楼xx层1107室房屋（以下简称1107室）。依照合同约定，每月租金为4600元，每三个月支付一次，每次支付三个月租金，海佳伟业公司分别应于2020年4月15日、2020年7月10日、2020年10月10日及2021年1月10日向杨宏支付租金。但海佳伟业公司未依约于2021年1月10日向杨宏支付租金。海佳伟业公司已于2021年4月27日将1107室交还杨宏，双方已经以交接房屋的实际行为和口头意思，表示委托代理合同自交还房屋后解除。现海佳伟业公司拖欠2021年1月11日至2021年4月26日期间的租金16253元，已经构成根本违约，根据合同约定，海佳伟业公司应按月租金的100%向杨宏支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。海佳伟业公司针对杨宏的反诉在本院组织的庭前谈话中和庭后表示，同意第一项诉讼请求，但是杨宏违反合同约定，不提供1107室房屋产权证明，不配合进行公司注册，经我公司催告后仍不办理房屋注册事宜，我公司才停止支付租金。故我公司不应支付杨宏租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：杨宏系1107室房屋产权人，该房屋用途为办公。杨宏与海佳伟业公司就1107室房屋于2018年4月10日签订第一份《北京市房屋出租委托代理合同》，约定房屋租赁用途为居住，出租代理期为2018年4月11日至2020年4月10日，共计2年，租金标准为每月3450元。该合同已经履行完毕，双方无争议。上述合同到期后，双方于2020年4月16日签订第二份《合同》。该合同第二条房屋租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限……（二）出租代理期自2020年4月11日至2023年4月10日，共计36个月。第四条租金，（一）租赁标准：每月房屋租金（税后价）为人民币4600元整。第九条合同的解除，（一）经双方协商一致，可以终止本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达5天的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务导致乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同，1．未按预定划付租金达7日以上的；2．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3．利用房屋从事违法活动；4．放任承租方的上述行为的。第十条违约责任，（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前一个月通知对方，并按月租金的300%支付违约金，另需赔偿乙方配置家具家电的费用。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的300%向乙方支付违约金。第十二条其他约定事项……2．如房屋用途为办公，甲方需要配合。（该条原文为：如房屋用途为办公，乙方具有该房屋注册地址使用权，甲方需要配合。）双方签署《合同》时，“乙方具有该房屋注册地址使用权”被删除，该文字上盖有海佳伟业公司合同专用章。经法庭询问，双方均认可上述文字删除后由海佳伟业公司工作人员盖章。杨宏认可在合同履行期间，海佳伟业公司已经支付2020年4月11日至2021年1月10日的租金共计34500元。案件审理过程中，杨宏与海佳伟业公司达成一致，于2021年4月27日办理了1107室房屋的交接手续，双方对于房屋的交付及腾退问题无争议。经审查，双方就海佳伟业公司能否使用1107室房屋地址进行公司注册存在争议。对此，杨宏认为双方签订的合同约定的租赁用途是居住，房屋至今未有空置状态且用途均为居住。双方对合同第十二条的内容，在充分协商的情况下进行了确认，明确排除了海佳伟业公司使用房屋地址注册的权利。对此，海佳伟业公司认为双方签订的合同约定的租赁用途为居住，但是1107室房屋系办公用房，合同第十二条第二项约定了如果房屋用途为办公，杨宏应当配合我方（包括使用地址进行公司注册），删除“乙方具有该房屋注册地址使用权”的原因系其与杨宏的配偶洽谈过程中，杨宏的配偶表示杨宏不同意该条约定，但其明确表示即使删除也会提供产权注册材料及产权证明，配合进行公司注册。就该争议问题，在本院认为部分一并评述。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《合同》明确约定租赁用途为居住，且通过对合同文本第十二条进行修改的方式，排除了海佳伟业公司对1107室房屋注册地址的使用权。杨宏按照合同约定向海佳伟业公司交付了1107室房屋。在该情形下，海佳伟业公司以杨宏不提供产权证明，导致其无法对外出租房屋为由拒付租金的行为属于违约。因双方签订的合同约定，海佳伟业公司未划付租金达7日之上的，杨宏有权单方解除合同。杨宏要求法院确认双方2020年4月16日签订的《合同》于双方办理房屋交接手续当天，即2021年4月27日解除，海佳伟业公司表示同意，本院不持异议。合同解除后，海佳伟业公司应当支付合同履行期间欠付的租金。但因双方签订的《合同》第三条出租代理权限及期限（三）中明确约定了105天的免租期，其中第一年45天，第二年30天，第三年30天，且杨宏自认第一年45天免租期的租金已经按照合同约定，在海佳伟业公司第一次支付租金时扣除。按照合同约定，第二年的免租期为2021年4月11日-2021年5月10日，海佳伟业公司不应支付该期间的租金。但因双方签订《合同》已于2021年4月27日解除，故海佳伟业公司无需支付2021年4月11日-2021年4月26日的租金。其应支付租金的期间为2021年1月11日至2021年4月10日，以上共计三个月，经核算为13800元。对杨宏要求海佳伟业公司支付的过高部分，本院不予支持。因双方于2020年4月16日签订的《合同》第十条就违约责任进行了约定，故对杨宏要求海佳伟业公司按照合同约定支付4600元违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第二款、五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨宏与北京海佳伟业科技有限公司于二〇二〇年四月十六日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二一年四月二十七日解除；二、北京海佳伟业科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付杨宏租金13800元；三、北京海佳伟业科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付杨宏违约金4600元；四、驳回杨宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费一百六十一元，由杨宏负担二十五元，已交纳；由北京海佳伟业科技有限公司负担一百三十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年五月十二日法官助理 颜云云书 记 员 彭 赛