上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8247号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航，执行董事。委托诉讼代理人：刘渊。委托诉讼代理人：王军礼。被告：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓峰，总经理。被告：陈晓峰，男，1965年10月26日生，汉族，住上海市静安区。两被告之共同委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。原告上海新华传媒连锁有限公司(以下至判决主文前简称“新华传媒公司”)与被告上海尚峰实业发展有限公司(以下至判决主文前简称“尚峰公司”)、陈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案。因该案须以另案的审理结果为依据，本院于2020年11月20日依法裁定中止诉讼。2021年4月12日，因中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼。本院依法适用普通程序于2021年4月28日公开开庭进行了审理，原告新华传媒的委托诉讼代理人刘渊，被告尚峰公司及陈晓峰的共同委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华传媒公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的关于上海市崇明区城桥镇八一路458、460、462、466号底楼商铺(以下至判决主文前简称“涉讼房屋”)的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止；2、判令被告尚峰公司向原告返还涉讼房屋；3、判令被告尚峰公司向原告支付拖欠的2019年11月1日至2019年11月30日房屋租金16868.25元(计算方式：15300元/月×1.05×1.05)；4、判令被告尚峰公司向原告支付因拖欠上述租金而产生的违约金67473元(计算方式：15300元/月×1.05×1.05×4倍)；5、判令被告陈晓峰对被告尚峰公司的金钱给付义务承担连带清偿责任；6、判令本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告撤回第一、二项诉请。事实和理由：原告与尚峰公司于2014年11月就涉讼房屋签订租赁合同，约定月租金15300元，前两年租金保持不变，自2016年12月1日起租金在上年基础上每两年递增5％，租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日。合同签订后，原告依约交房，而尚峰公司经常拖欠应付费用。后双方于2018年11月签订补充协议，约定减免尚峰公司承租的案外其他房屋部分租金，尚峰公司追加支付履约保证金以及陈晓峰对于原租赁合同及补充协议约定的尚峰公司的义务承担连带保证责任。补充协议签订后，尚峰公司仍然未全面履行约定。2019年11月，原告向尚峰公司发送《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，书面告知租赁合同期满后终止。至今，尚峰公司仍然拖欠2019年11月的租金，原告诉至法院，要求判如所请。被告尚峰公司及陈晓峰共同辩称，不同意原告所有诉请。尚峰公司认可租金的金额，但根据双方合同约定，原告于2019年11月11日单方作出终止合同通知时，即产生履约保证金抵充租金的效力，故原告应就被告的押金先行抵扣该月租金；不同意支付违约金，原告的主张无合同依据，且双方对违约金的约定过高；陈晓峰不应当承担连带责任，陈晓峰出具付款承诺是作为尚峰实业的法定代表人与原告进行交涉，且合同中约定租金为当月支付，后改为每两个月一付，先付后用，2019年11月的租金应该于2019年9月20日支付，到2020年4月22日原告起诉时，陈晓峰的担保期限已过。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》、《尚峰补充协议》、通知函、回复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年11月，原告(甲方)与尚峰公司(乙方)签订一份《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将包括涉讼房屋在内的共计38处房屋出租给乙方；3.2其中涉讼房屋的租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日，如涉讼房屋在五年的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止日前没有欠租，甲方同意将涉讼房屋继续出租给乙方，续租期至2025年12月31日；4.1涉讼房屋月租金15300元，租金前两年保持不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5％；4.4.1自2015年12月1日起至租赁合同终止日期间，乙方按两月支付租金；4.4.2乙方应按先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付；5.2.1如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵；12.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，方可书面通知另ー方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年月租金合计的四倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)经甲方书面款后超过45天仍不予交付。2018年11月，原告(甲方)、尚峰公司(乙方)及陈晓峰(丙方)签订一份《尚峰补充协议》，约定关于甲、乙双方于2014年签订的涉及38处房屋的租赁合同，甲方同意免除部分房屋2018年9月1日至2018年11月30日叁个月的租金；乙方应在本补充协议签订后30天内，按现有租赁物业按现在合同租金水平，向甲方追加支付二个月租金的原合同的履约保证金；本补充协议签订后，在日后的原合同履行期间，乙方须始终按原合同约定付款时间向甲方支付租金等款项，如日后乙方不按时支付租金，则甲方有权提前终止原合同，并甲方有权向乙方追究违约责任；本补充协议签订后，丙方对原合同和本补充协议约定的乙方义务，承担连带保证责任。2019年11月11日，原告向两被告发出一份《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明，因尚峰公司在五年租赁期间存在拖欠租金及水电费的情形，不符合原租赁合同租赁期限届满后原告继续向尚峰公司出租房屋的约定条件，故通知原告包括涉讼房屋在内的27处房屋租赁关系于原合同期限2019年11月30日届满后终止，并要求原告按原合同约定结清租金、水电费等。2019年11月28日，尚峰公司向原告回函表示，因原告出租的多数房屋属于使用权公房，无法提供转租客户办理营业证照所需文件，故拖欠租金及水电费不应归因于尚峰公司，且原告在续租事宜尚无定论情况下向转租客户寄发了《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》，导致转租客户拒绝向尚峰公司支付租金，客观上阻碍了尚峰公司支付2019年11月的租金。同时尚峰公司仍然要求按合同约定续租包括涉讼房屋在内的27处房屋至2025年12月31日。2019年12月1日，原告收回涉讼房屋。2019年12月9日，原告再次向两被告发函表示，尚峰公司不正常履约行为不符合原告合同租赁期限届满后继续出租的条件，故双方包括涉讼房屋在内的27处房屋租赁关系于原合同期限2019年11月30日届满后终止。2019年12月10日，原告向两被告发出催缴函，要求支付拖欠的包括涉讼房屋2019年11月租金在内的租金、水电费以及物业管理费。两被告于2019年12月13日收到上述缴函。审理中，原告同意已经收取的涉讼房屋履约保证金15300在本案中一并处理，抵扣被告应当支付的费用。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告尚峰公司确认其并未支付2019年11月的租金16868.25元，现原告要求尚峰公司支付上述租金的诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金67473元，原告依据租赁合同12.3条的约定向尚峰公司主张上述违约金，但该条款系指向一方违约导致合同解除情形下的解约违约金。本案中原告多次向两被告发函均明确双方之间的租赁合同系到期终止而非提前解除，故该条款不适用于本案情形。原告据此主张的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求陈晓峰承担连带清偿责任的诉请，两被告认为原告于2020年4月提起本案诉讼时，已经超过了陈晓峰应当承担保证责任的保证期限，故陈晓峰无需承担连带责任。根据本案查明事实，原告于2019年12月10日向两被告发出缴函，要求支付涉讼房屋2019年11月租金，即原告已经通过缴函向陈晓峰提出了主张。两被告亦于2019年12月13日收到上述缴函。故之后原告于2020年4月提起本案诉讼，要求陈晓峰承担连带保证责任，符合法律的规定，本院予以支持。两被告的抗辩缺乏依据，本院不予采信。关于尚峰公司已经支付的涉讼房屋履约保证金15300元，原告同意在本案中一并处理，抵扣尚峰公司应当支付的费用，并无不当，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，1995年《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告上海尚峰实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司2019年11月1日至2019年11月30日期间的房屋租金16868.25元；二、被告陈晓峰对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、被告上海尚峰实业发展有限公司已经支付的履约保证金15300元用于抵充被告上海尚峰实业发展有限公司应当向原告上海新华传媒连锁有限公司支付的租金；四、驳回原告上海新华传媒连锁有限公司的其余诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1908元，由原告上海新华传媒连锁有限公司负担1797元，被告上海尚峰实业发展有限公司、陈晓峰负担111元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐琼花审 判 员  咸利芳人民陪审员  叶 佳二〇二一年五月二十五日书 记 员  白 云附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。……。