上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初4867号原告(反诉被告)：陈健，男，1969年11月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙鸿远，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚锐，男，1981年7月21日生，汉族，户籍地安徽省六安市。委托诉讼代理人：赵明，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：华双怡，北京市京师(上海)律师事务所实习律师。原告(反诉被告)陈健与被告(反诉原告)姚锐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈健及其委托诉讼代理人任辛耘、孙鸿远，被告(反诉原告)姚锐及其委托诉讼代理人赵明、华双怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈健向本院提出诉讼请求：1、判令姚锐支付2020年3月25日至2020年10月31日期间的租金人民币108,500元(以下币种均为人民币)，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付该款自2020年3月25日起至实际付清之日止的利息；2、判令姚锐赔偿经济损失5万元；3、判令姚锐赔偿律师费损失1万元及保全的保险费400元。事实和理由：2018年12月2日，陈健与姚锐就上海市宝山区河曲路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定月租金15,000元。合同签订后，姚锐拖欠自2020年3月25日起的租金。此外，陈健已将系争房屋出售给案外人李如艳并于2020年11月1日交付房屋。因姚锐不履行合同义务，导致陈健延期向李如艳交房，赔偿了李如艳5万元，故提出诉请如上。姚锐反诉并辩称，系争房屋原为三层，承租期间三楼因违章于2020年3月27日被拆除，此后双方协商自2020年4月7日起，租金调整为10,000元每月。因姚锐对房屋进行了装修，三楼拆除后，陈健曾答应给予85,000元补偿，并约定以租金抵扣。关于赔偿款5万元，系陈健与案外人之间的纠纷，与姚锐无关。律师费、保险费没有法律依据，故不同意陈健的全部诉讼请求。陈健隐瞒房屋出售的事实，致使姚锐受误导继续承租房屋，投入资金进行装修，并因此在租赁期内承受疫情带来的经营困境，合同目的也因房屋三楼被拆除而无法实现，故反诉要求：1、判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令陈健赔偿装饰装修损失8万元；3、判令陈健返还2019年12月1日至2020年4月1日期间的租金75,000元；4、判令陈健退还押金15,000元。陈健针对反诉辩称，不同意全部反诉请求，系争房屋已经出售，租赁合同由姚锐与新的产权人李如艳继续履行，且姚锐与李如艳之间的租赁合同纠纷已经另案诉讼。关于装修损失，双方租赁合同约定的承租面积为156平方米，该面积仅为一、二层的面积，第三层并未包含在租赁合同内，且合同约定出租方出售该房屋，对于乙方装修不做任何补偿。陈健告知过姚锐关于房屋要出售的情况，但姚锐一直阻挠城管拆违导致陈健赔偿了李如艳损失5万元。关于押金，要求抵扣姚锐欠付的租金、赔偿金及律师费等费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，陈健(甲方、出租方)与姚锐(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定，陈健将系争房屋出租给姚锐，建筑面积约156平方米；租赁期限自2018年12月10日起至2021年12月9日止，月租金为15,000元；甲方签订合同之日起，给予乙方为期一个月的装修期，免除该月房租，如遇甲方一年内出售该房屋，甲方应提前一个月通知乙方，乙方自动搬离，甲方不作任何补偿，退回押金租金，如购买方愿意将该房屋租给乙方，合同另行签署，本合同自动失效；付款方式：付三押一共计6万元，其中押金15,000元，三月后的每月25号付下三个月房租。上述合同签订后，姚锐支付租金至2020年3月25日，另支付过押金15,000元。另查明，2019年11月8日，陈健(卖售人、甲方)与李如艳(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由李如艳购买系争房屋。2020年9月28日，本院出具(2020)沪0113民初14992号民事调解书，陈健与李如艳达成如下调解协议：陈健于2020年10月10日前协助李如艳办理系争房屋的过户手续；李如艳支付陈健购房款113万元，陈健补偿李如艳5万元等。2020年10月22日，系争房屋产权经核准登记至李如艳名下，产权证记载房屋建筑面积156.15平方米，总层数为两层。2020年11月1日，陈健的哥哥陈麟与李如艳签订房屋交接书，并约定2020年10月31日之前，系争房屋经营权归原房主陈健，包括租金收益和各种费用水电物业费等，自11月1日开始，经营权和各种费用(水电物业费)归属新业主李如艳负责。再查明，2021年1月12日，李如艳向本院起诉姚锐房屋租赁合同纠纷一案【(2021)沪0113民初2599号，以下简称2599号案件】，要求确认与姚锐就系争房屋的租赁关系于2020年11月6日解除，姚锐返还房屋并按每月15,000元计算支付2020年11月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费。该案审理过程中，追加陈健作为第三人参加诉讼。庭审中，李如艳、姚锐、陈健一致确认系争房屋原系三层建筑，三楼后因系违章搭建被拆除。关于拆除时间，李如艳表示在2020年3、4月份，姚锐表示在2020年3月27日。该案审理过程中，李如艳与姚锐于2021年5月28日签订了房屋交接单，由姚锐将系争房屋返还给李如艳。审理中，陈健为证明己方主张，向本院提供了：1、李如艳出具的收据，证明陈健支付李如艳补偿款5万元；2、律师费付款凭证及保全保险单，证明陈健为本案诉讼支付律师费1万元及保全保险费400元；3、陈麟与姚锐的微信聊天记录，2020年3月24日，姚锐发微信给陈麟，内容为“陈房东，从去年接到你卖房通知后……”证明出售房屋告知过姚锐。姚锐针对上述证据表示：1、与姚锐无关；2、真实性无异议，关联性不认可；3、真实性无异议，签订租赁合同时，陈健就表示可能要卖房，但一直没有确定。姚锐向本院提供以下证据：1、装修合同两份及收据，证明姚锐为系争房屋装修支出的费用；2、照片，证明系争房屋三楼被拆除，且因为疫情正常营业受到影响；3、陈麟与姚锐之间的微信聊天记录及2020年4月7日的谈话录音，聊天记录显示陈麟发微信给姚锐，内容为“姚经理，你好，该交房租了，交3个月的房租每月1.3万，共计3.9万……”，证明违章拆除以及疫情原因，陈健答应赔偿姚锐85,000元。陈健针对上述证据表示：1-2、真实性不认可；3、微信聊天记录系陈麟与姚锐的，无法证明陈健对姚锐有任何承诺，录音中也没有陈健的说话，无法核实真实性。2599号案件审理中，曾通知陈麟到庭就该录音发表意见。陈麟表示，其与陈健系兄弟关系，因陈麟比较困难，陈健就让陈麟将系争房屋出租，租金收益归陈麟，关于微信聊天记录及谈话录音的真实性无异议，但只是双方协商过程，并未达成一致。本院认为，陈健与姚锐就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现陈健已将系争房屋出售给李如艳并完成产权过户，依照买卖不破租赁的原则，该《房屋租赁合同》项下原出租人的权利义务由李如艳继受，姚锐关于解除合同的相关请求也应向李如艳提出，而2599号案件实际也就租赁合同解除问题作出了处理，故本案中对于姚锐要求解除合同的反诉请求不再予以处理。李如艳与陈健约定2020年11月1日前的租金由陈健收取，陈健依据该约定要求姚锐支付系争房屋截止至2020年10月31日的租金，相关请求合法有据，本院予以支持。姚锐辩称，陈健曾答应补偿姚锐85,000元并以租金相抵扣，仅提供了微信聊天记录及谈话录音为证，而该聊天记录的内容并不足以证明该事实，谈话录音与姚锐提供的文字摘录稿存在多处不一致，录音内容也仅是双方磋商过程，并不能证明双方就此达成了一致意见，故姚锐的上述抗辩意见，本院不予采信。关于租金标准，虽然合同约定的租赁面积系一、二两层的面积，但姚锐、陈健均确认系争房屋在姚锐承租时系三层建筑。三楼虽系违章建筑，但仍然具有使用价值，客观上也会对租金标准的确定产生影响，现三楼被拆除，必然影响该房屋的使用功能，故本院结合原合同约定的租金标准以及三楼系因违章被拆除等事实，酌情确定姚锐按照每月12,000元的标准向陈健支付租金。姚锐还提出因新冠疫情影响，要求减免租金。本院认为，新冠疫情及相关防控措施确实会对姚锐的正常经营活动产生一定影响。在疫情背景下，作为出租方，应与承租方在公平、诚信的原则下友好协商、共担风险，姚锐已经足额支付了2020年3月25日前的租金，本院酌情确定减免姚锐2020年3月26日至2020年4月25日的租金。综上，姚锐应向陈健支付2020年4月26日至2020年10月31日的租金共计74,400元。陈健要求姚锐支付欠付租金的利息，本院不予支持。姚锐要求陈健返还2019年12月1日至2020年4月1日的租金，本院亦不予支持。关于陈健主张的赔偿经济损失5万元，根据相关民事调解书，该款系陈健支付给李如艳的补偿款，陈健也未能提供证据证明该补偿款的支付系姚锐过错造成，故陈健该项诉请，本院不予支持。陈健要求姚锐赔偿律师费及保全保险费，无相关合同依据及法律依据，本院亦不予支持。关于押金，陈健要求抵扣姚锐欠付的租金、律师费等，缺乏合同依据，本院不予支持。陈健应将押金15,000元退还姚锐。关于姚锐要求赔偿装修损失的反诉请求，首先，姚锐自认陈健签订合同时即告知其可能要出售系争房屋，陈健提供的微信聊天记录也可以证明关于房屋出售事宜已告知过姚锐。其次，2599号案件中，李如艳系基于姚锐欠付租金的违约行为而行使合同解除权，姚锐也在该案中就系争房屋与李如艳完成了交接，将系争房屋返还给了李如艳，故其在本案中要求陈健赔偿装修损失，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第六条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姚锐于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)陈健2020年4月26日至2020年10月31日的租金74,400元；二、原告(反诉被告)陈健于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)姚锐租赁保证金15,000元；三、驳回原告(反诉被告)陈健的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)姚锐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,839元，由原告(反诉被告)陈健负担1,009元，被告(反诉原告)姚锐负担830元；反诉案件受理费1,850元，由原告(反诉被告)陈健负担88元，被告(反诉原告)姚锐负担1,762元；财产保全费1,362.50元，由原告(反诉被告)陈健负担598.50元，被告(反诉原告)姚锐负担764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。