青海省贵德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2523民初1528号 原告：马海青，男，1979年9月10日生，回族，住青海省贵德县。 委托诉讼代理人：董智慧，青海澜泰律师事务所律师。 被告：韩文元，男，1977年3月4日生，回族，住青海省贵德县。 委托诉讼代理人：张志忠，青海同一律师事务所律师。 原告马海青与被告韩文元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告马海青及其委托诉讼代理人董智慧、被告韩文元的委托诉讼代理人张志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马海青向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2015年6月18日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告返还购房款490000元整；3．判令被告支付违约金50000元；4．判令被告因延迟办理过户交房资金占用利息即银行同期贷款利息122385.54元（暂计自2015年10月18日至2020年11月19日止）；5．判令被告向原告给付相关经济损失（含可得利益、实际、房屋增值、缔约等损失）360000元整，以上合计1022385.54元整；6．本案诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实与理由：2015年6月18日原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告名下的坐落于青海省贵德县，房屋面积为142.15平方米商品房，合同总价款490000元，上述款项包括屋内装修、家具、电器等。之后原告依照合同约定分多次向被告支付房款490000元。2017年10月25日被告向出具证明1份，载明贵德县河阴镇鼎盛花园3号楼3单元332室住房一套转给马海青，转让款490000元已经全部付清。原告根据合同约定已经全部履行买受人应尽的付款义务，协议签订后该房屋于2016年早已实际交付原告居住。案涉房屋应于2017年6月18日办理过户手续，但被告在隐瞒原告的的情况下于2015年3月2日将该房屋进行登记后于2016年8月24日抵押给海南州四通融资担保公司，案涉房屋已数次抵押，因抵押权人的优先受偿权使得原告无法取得该房屋的所有权。被告的行为已经构成严重违约且明显存在非法占有目的的欺诈。按照合同约定被告应当向原告支付50000元的违约金。综上，原告多次向被告提出按照合同约定办理产权过户手续及支付违约金的合理请求均遭拒，无奈诉至法院，望判如所请。 被告韩文元辩称，首先，被告已履行了案涉合同的主要义务即交付房屋，合同目的已经实现，办理房屋过户手续只是案涉合同的附随义务，故原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，行使撤销权的理由不成立；其次，案涉房屋的抵押发生在2016年8月24日，是在被告将房屋交付给原告近一年后的事情，合同第四条约定两年后办理过户手续，故原告以被告构成欺诈为理由行使撤销权的理由不能成立；再次，房屋买卖合同的除斥期间只有3个月，原告应当于2017年9月19日前提出解除合同，现已过除斥期间；最后，合同第三条约定，原告应当在订立合同之日付清房款，但原告拖至2017年10月25日才付清房款，属于原告违约在先，故原告主张违约金的诉求不能成立。 为证明上述事实，原告向法庭提交的证据有：1．《房屋买卖合同》1份，拟证明原、被告存在房屋买卖关系并签订合同的事实；2．证明1份，拟证明原告向被告支付房款后并出具收条的事实；3．银行转账凭证，拟证明原告陆续向被告转付房款的事实；4．律师协助查询回执，拟证明被告方有履约能力但是拒不还款的事实；5．房屋评估价报告一份，拟证明原告诉讼请求第五项求偿的依据和金额；6．电话录像视频一份，拟证明2019年12月20日被告向原告承诺于2020年8月份给原告办理房屋过户手续的事实；7．民事委托代理协议1份、代理费发票1张，金额为28500元，证明原告为了实现诉求主张债权产生的律师代理费。 经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性及证明方向均无异议；对证据2无异议；对证据3的真实性予以认可，但认为原告没有按合同约定期限付清房款，在付款过程中原告存在违约的情形；对证据4的真实性无异议，对证明方向有异议，称被告与原告一直在协商过户的事情，被告承诺到今年9月份就给原告办理过户手续；对证据5无异议，但对证明方向有异议，称该评估报告与本案无关联，因为如果履行合同那么房屋在原告的名下，评估没有价值，如果解除合同，那么房屋在被告的名下，评估没有价值；对证据6的真实性及证明方向均无异议；对证据7的真实性无异议，但认为诉讼费、保全费应当按照双方当事人责任的大小来分配而不是由被告一人承担，律师费由于合同没有约定，原告主张由被告承担律师费的理由不能成立。 被告无证据向法庭提交。 对原告提交的被告无异议的证据本院均予以确认。 本案在审理过程中，经原告申请对案涉房屋进行了评估后由青海省永正房地产评估有限公司出具了编号为青永房评【2021】字011号房地产价值评估价意见书，载明估价结果为：“贵德县河阴镇纵三路西侧鼎盛花园3号住宅楼3单元302室，3F／6建筑面积142.15㎡，可得出估价对象房地产价值小写人民币￥：843，518元；大写人民币：捌拾肆万叁仟伍佰壹拾捌元整。单价：5934元／㎡。” 经质证，原、被告对该评估意见书均无异议。 本院经审理查明，2015年6月18日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其名下的位于青海省贵德县房屋（房屋面积为142.15平方米）一套以490000元的价格出售给原告，490000元价款中包括沙发2套、茶几2套、电视机2台、洗衣机2台、冰箱1台、床1张、大钟1个，并约定两年后办理房屋过户手续。之后原告分多次向被告支付房款共计490000元，被告于2017年10月25日向原告出具证明一份，载明贵德县鼎盛花园3号楼3单元332室住房一套转让给马海青，转让款490000元已经全部付清。2016年8月24日被告在原告不知情的情况下将该房屋抵押给海南州四通融资担保公司，并进行了抵押登记。 另查明，原告于2015年12月2日入住至案涉房屋后一直居住至今。 本案在审理过程中，经原告申请对案涉房屋进行了评估后由青海省永正房地产评估有限公司出具了编号为青永房评【2021】字011号房地产价值评估价意见书，载明估价结果为：“贵德县河阴镇纵三路西侧鼎盛花园3号住宅楼3单元302室，3F／6建筑面积142.15㎡，可得出估价对象房地产价值小写人民币￥：843，518元；大写人民币：捌拾肆万叁仟伍佰壹拾捌元整。单价：5934元／㎡。” 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方之间存在真实的房屋买卖关系，但被告在向原告交付房屋后未征得原告的同意将案涉房屋进行抵押并办理抵押登记，致使案涉房屋至今不能办理过户手续，被告的该行为已构成违约，因被告的该违约行为导致原告至今未能取得案涉房屋的所有权，也即原告购房的目的无法实现，且不动产房屋的买卖依法应以登记为生效要件，但双方至今未办理房屋过户手续，故对被告认为过户系案涉合同的附随义务的辩解意见本院不予采信，现原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持；因青海省永正房地产评估有限公司出具的编号为青永房评【2021】字011号房地产价值评估价意见书载明案涉房屋的估价结果为843518元，被告应按照该评估价格向原告返还房屋价款并支付可得利益共计843518元；因双方在合同中对违约责任约定明确，故对原告要求被告按照合同约定支付违约金50000元的诉讼请求本院依法予以支持；因原告自2015年12月2日入住至案涉房屋后一直居住至今，现原告要求被告向其支付资金占用期间的利息122385.54元的诉讼请求于法无据，本院不予支持；因原、被告对律师代理费的承担没有明确约定，故对原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求本院不予支持。因双方在合同中约定“两年后办理过户手续”，且被告认可双方一直在协商房屋过户的事情，故对被告称原告应当于2017年9月19日前提出解除合同、现已过除斥期间的辩解意见本院不予采信；被告称原告未按照合同约定及时支付房款的行为也构成违约，故其不应承担违约金，但原告已在2017年10月25日前向被告足额支付了房款并由被告向原告出具了证明，应视为是被告对原告逾期付款的认可，故对被告的该项辩解意见本院亦不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告马海青与被告韩文元于2015年6月18日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告韩文元于本判决生效后三十日内向原告马海青返还房款并支付可得利益共计843518元； 三、被告韩文元于本判决生效后三十日内向原告马海青支付违约金50000元 四、驳回原告马海青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14002元，减半收取计7001元，保全费6152元，由原告马海青承担1658元，被告韩文元承担11495元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提交副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审判员 肖 红 二〇二一年五月二十四日 书记员 马燕燕 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。