苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6665号 原告：沈慧，女，1986年10月3日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所。 委托诉讼代理人：何垣志，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。 被告：孙国权，男，1956年3月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：赵秀娟，女，1952年6月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：孙奕（代理上述两被告，系两被告之女），女，1980年3月23日出生，汉族，住上海市静安区。 被告：李宁，女，1970年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市高新区。 原告沈慧与被告孙国权、赵秀娟、李宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告沈慧及其委托诉讼代理人成军伟、被告孙国权、赵秀娟的共同委托诉讼代理人孙奕、被告李宁参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金12万元以及利息损失（以12万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍，自2020年4月15日计算至履行完毕之日止）；2、请求判令被告向原告支付违约金22万元；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确要求三被告共同承担责任。事实和理由：2020年4月15日，原、被告双方签订了房屋买卖(居间)合同，约定被告孙国权、赵秀娟将坐落于苏州市房屋出售给原告，并对案涉房屋基本情况、成交价格、付款、办理资金托管的时间、违约责任以及其他事项进行了约定，其中约定2020年6月15日之前，原、被告双方向中介提供相应合法证件并进行资金托管，否则视为违约。合同签订后，原告按照合同约定，于签订合同当时就向被告支付了12万的定金，被告出具了收条，确认收到购房定金12万元，之后办理了网签登记手续。后原告多次催促被告继续履行办理资金托管等手续时，被告孙国权就以赵秀娟正在住院治疗等各种说法，故意拖延不办理资金托管、过户等手续，并且私自将案涉房屋的钥匙换掉，出租给其他人，导致合同目的无法实现，根本无法履行。2020年10月13日，原告委托律师向被告发律师函，解除了原、被告签订的房屋买卖(居间)合同，2020年10月14日，被告收到上述律师函。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告孙国权辩称，1、原告提供的合同上面没有孙国权的签字，所以合同是无效的，其也没有收到12万元定金，其亦未出具相应的定金收条，所以原告要求其返还定金没有依据。2、其确实从李宁处取得两2万元，但是并不清楚是买家的定金，因为房屋长期由李宁的中介帮忙出租，其认为这个2万元是出租房屋的租金及押金，在上述纠纷发生后，其从李宁处获悉李宁已经擅自代表夫妻双方签订了买卖合同，曾要求李宁妥善处理这件事，但是未能达成。同时在李宁的请求下，由于其对相关买卖的委托代理知识不专业，签订了委托代理书，并且尝试帮助李宁与原告联系，来解决买卖合同纠纷，但最终也未实施。3、其一直认为其寻找中介是为了让中介寻找有购房意愿的人，并且帮助办理后续相关的手续，并认为夫妻双方共同签字，合同才能完全生效，李宁作为居间人，不能代表买卖双方任何一方签订买卖合同，李宁违反了民法总则中居间人的法律义务，系违法行为，故其认为合同无效。即便原告认为合同有效，原告所谓的违约金应该是建立在合同完全履行的前提下，即其已经收到了房款，但拒不过户，但是其从未收到12万元定金，也未收到房款，故不存在不过户的违约行为，原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据。 被告赵秀娟辩称，其从未知晓上述合同，从未签订过任何的委托书，也未在买卖合同上签过字，故此合同无效。合同无效就不存在合同履行的问题，也不存在违约责任的问题，其也从未收到过任何的定金和房款，故原告要求其承担违约责任无事实和法律依据。 李宁辩称，其和孙国权在2020年1月9日通过孙国权的房屋要出租认识，孙国权在1月12日左右跟其讲考虑要把房屋卖掉，双方确定房价在100万元左右。1月13日左右，孙国权问其定金收了没，其让孙国权把所有证件拍过来，其通过支付宝转了2万元定金给孙国权。1月底，其就去了上海，孙国权委托其全权负责，并写了一份委托书给其。后来因为疫情，就一直拖着，最后找了现在的原告，让两被告过来签字的时候，孙国权称他妻子要动手术，表示房屋肯定要卖的，其让孙国权办理委托公证，但孙国权也未办理，后来就联系不上孙国权。 本院经审理认定事实如下：2020年1月20日，孙国权出具委托书，载明“现委托苏州市朴园中介李宁（）为孙国权（）、赵秀娟（）办理房屋的买卖过户全流程手续（包括代签合同、水、电、物业、房屋交接等），该房售价100万元整，孙国权、赵秀娟配合提供一切过户所需材料，后续的一切办理手续委托李宁完成，资金直接到委托方账户，直到房屋过户完成。资金托管时，委托方付中介服务费1万元整给被委托方”。孙国权在委托方处签名，李宁在被委托方处签字。 2020年3月6日，李宁通过微信向孙国权发送房屋买卖（居间）合同一份，该份合同约定售房人为孙国权，购房人为张林青，孙国权将坐落于苏州市姑苏区乔司空巷100号604室房屋出售给张林青，房屋交易价格为100万元，定金2万元，合同还对其他事项作了约定，在合同货款落款处，李宁代孙国权、赵女士签字，乙方为张林青签字。孙国权称其将房屋出售给张林青，其一直以为沈慧是张林青的妻子，其从未将房屋再出售给沈慧，也不知道定金12万元的事情。李宁称其收取张林青定金2万元的时候，已经定好了与张林青进行交易，后孙国权一直称其老婆有病，其就帮张林青又找了一处房产，将定金2万元退给张林青，再找到沈慧，又签订的房屋买卖合同。李宁在开庭时则陈述该定金2万万是其支付给孙国权的，双方确定房价为100万元，由其卖房，故其就付了定金2万元给孙国权。 2020年4月15日，孙国权、赵秀娟（售房人、甲方）与沈慧（购房人、乙方）、姑苏区艾乐居房产经营部（丙方）签订房屋买卖（居间）合同，约定甲方将坐落于房屋出售给沈慧，建筑面积44.28平方米，房屋交易价格为110万元，乙方于2020年4月15日向甲方交付定金12万元。双方约定2020年6月15日之前办理网签手续，如出现特殊情况，双方提前协商。丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续，双方须在2020年6月15日前提供相应合法的证件并进行资金托管，否则视为违约。甲、乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同还对其他事项作了约定。在合同落款处，甲方为李宁代孙国权、赵秀娟签字，乙方为冯宏代沈慧签字，丙方加盖姑苏区艾乐居房产经营部公章。当日，李宁出具收条，载明收到沈慧购买涉案房屋支付的定金12万元，李宁未将该12万元定金支付给孙国权。合同签订后，孙国权一直以赵秀娟住院、房屋产权证书在赵秀娟处，没有条件办理资金托管为由，未能配合沈慧办理资金托管。 2020年10月13日，沈慧委托江苏漫修（苏州）律师事务所的成军伟律师向孙国权、赵秀娟发送律师函，告知双方签订的房屋买卖（居间）合同解除，并要求孙国权、赵秀娟自合同解除2日起返还沈慧已支付的定金12万元，并向沈慧承担违约责任及赔偿全部损失。该信件显示他人收，但孙国权、赵秀娟否认收到上述律师函。 审理中，沈慧陈述，在签订房屋买卖（居间）合同时，其不在现场，冯宏是姑苏区艾乐居房产经营部的员工，其委托冯宏进行签字，也对冯宏签订该份合同予以认可，其知道是李宁代孙国权、赵秀娟签的字，李宁也保证其可以代理孙国权、赵秀娟，当时冯宏给其截图了孙国权出具的委托授权书，只是委托授权书内容不全，看不到房屋价格是按照100万元出售的。其要求李宁返还定金是因为李宁是孙国权、赵秀娟的代理方，且李宁为涉案买卖合同签字并收取了定金，要求李宁支付违约金是因为李宁至今未提供其有权代表赵秀娟签订合同的委托手续，导致涉案房屋无法履行。其购买涉案房屋是为了小孩上班，涉案房屋的学区为平江实验小学和景范中学，现在涉案房屋买卖合同未能履行，小孩目前无法上这两个学校。涉案房屋目前在贝壳找房软件上的报价在115万至145万元之间，与涉案房屋差价为5万元至35万元，其主张的违约金也处于中间价格。 审理中，孙国权陈述，其与沈慧没见过面，也没有签过合同，亦未收取过定金12万元，现在处在房屋纠纷中，不考虑继续卖房。赵秀娟陈述，孙国权从未找其沟通卖房的事情，直到收到法院的传票才知道，其不同意卖房。李宁陈述，其没有取得赵秀娟的委托授权，当时孙国权提供了赵秀娟的身份证号码，其就以为赵秀娟是同意的。其告诉孙国权房价是100万，和沈慧讲房价是110万，中间的差价10万元是归其的，其支付孙国权定金，找好买家，收取买家定金，都是针对这套涉案房屋的。 另查明，涉案房屋坐落于，该房屋为孙国权、赵秀娟共同共有，二人系夫妻关系。 以上事实，有原告沈慧提交的不动产权属登记证明、房屋买卖（居间）合同、收条、转账记录、委托书、微信聊天记录、短信、贝壳找房软件售房信息截图、被告孙国权提供的微信聊天记录、房屋买卖（居间）合同、被告李宁提供的微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，孙国权委托李宁出售房屋，李宁代孙国权将房屋出售给沈慧，故该房屋买卖合同对孙国权发生效力，相关的权利义务由孙国权享有和承担。沈慧与孙国权订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约定履行义务。赵秀娟未委托李宁出售涉案房屋，事后亦未对该行为予以追认，该房屋买卖合同对其不发生法律效力。 房屋买卖合同签订后，孙国权以赵秀娟生病无法办理资金托管手续为由，迟迟未履行合同义务，因房屋共有权人赵秀娟不知道房屋买卖事宜，事后亦不同意出售房屋，导致房屋买卖合同不能履行，房屋买卖无法完成，孙国权的行为构成违约，应当按合同约定承担违约责任。沈慧向孙国权发送解约函，虽孙国权否认收到该函，但沈慧将解约函作为证据使用，故本院认定自孙国权收到法院邮寄的解约函之日即2020年11月11日，沈慧与孙国权的房屋买卖合同解除。 沈慧与孙国权的房屋买卖合同解除后，孙国权应返还沈慧押金12万元，虽孙国权实际收取定金2万元，但李宁收取定金的行为对孙国权发送效力，故应由孙国权向沈慧返还，孙国权可与李宁另行结算定金。沈慧要求孙国权返还定金12万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 沈慧要求孙国权支付违约金22万元的诉讼请求，因孙国权违约，导致房屋买卖合同不能履行，孙国权应支付沈慧违约金，但沈慧在购买房屋时，未严格审查涉案房屋共有权人是否同意出售房屋，亦有过错。本院结合双方的违约金约定、双方过错程度、孙国权违约行为给沈慧造成的损失等，酌定违约金为12万元，沈慧主张超出部分，本院不予支持。 沈慧要求孙国权支付定金12万元的利息的诉讼请求，因本院已支持的违约金金额足以弥补损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 沈慧要求赵秀娟、李宁承担返还定金、利息及支付违约金的诉讼请求，因该房屋买卖合同对赵秀娟不发生效力，故沈慧要求赵秀娟承担责任，于法无据，本院不予支持。沈慧要求李宁承担责任是基于李宁无权代理行为及收取定金，虽李宁无权代理赵秀娟出售房屋，但李宁收取定金12万元是基于其代理孙国权出售房屋，其亦支付过孙国权定金2万元，故李宁收取定金的法律后果应由孙国权承担，现沈慧基于李宁无权代理行为要求李宁返还定金、支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告孙国权于本判决生效之日起十日内返还原告沈慧定金12万元； 二、被告孙国权于本判决生效之日起十日内支付原告沈慧违约金12万元； 三、驳回原告沈慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6512元，减半收取3256元，财产保全费2257元，合计5513元，由原告沈慧负担1622元，被告孙国权负担3891元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告沈慧。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  孙丽丽 二〇二一年二月九日 书记员  陶 敏