营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0804民初909号原告：孙守宇，男，1978年7月25日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王**，辽宁睿智律师事务所律师。被告：王禹顺，男，1972年2月24日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。被告：王波，女，1972年10月24日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。二被告委托诉讼代理人：张宇航，辽宁哲明律师事务所律师。原告孙守宇与被告王禹顺、王波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王**、二被告的委托诉讼代理人张宇航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付第四年房屋租金35万、第五年租金39万元；2、被告承担恢复房屋原状前所需费用86480.33元；3、被告支付以拖欠租金为基数、从拖欠租金之日起至付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；4、被告承担从2018年10月起至房屋维修完毕止的物业费8424元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月30日，二被告承租原告的鲅鱼圈区红海新区C区36#门市，用于开设新绿林美容院，租期4年，至2015年10月1日。2015年9月1日，被告继续承租该门市，双方续签房屋租赁协议，租期5年，从2015年10月1日至2020年10月1日止，第一年租金为26万元，第二年租金为29万元，第三年租金为32万元，第四年租金为35万元，第五年租金为39万元。双方约定，乙方改变房屋结构的，需经出租方同意，但不得损坏房屋主体结构或危及房屋使用安全，并由承租方负责在租赁期限截止前将房屋恢复原状，否则从房屋保证金中扣除恢复房屋原状所需的费用。被告承租后，在未经原告同意的情况下，擅自将临近他人的35号、34号门市贯通，使三户门市连为一体，并将用电改成380伏，并将原先的入户旋转门打掉，改走他人门市进入原告门市，并将一至三楼窗户全部封死，室内改造成若干房间，在室内挖出巨大水窖。2018年10月，被告不再支付租金，既不解除合同，也不交付房屋，致使原告损失巨大。二被告辩称，不同意原告的主张，理由为：1、原告无权要求主张2018年10月以后的房屋租金。被告与原告第二次签订的租赁合同虽是自2015年10月1日至2020年10月1日止，但被告实际的房屋使用期限仅为2015年10月1日至2018年10月1日，后被告将房屋交还给原告，原告也在房屋外张贴了招租广告。被告虽未依据合同提前60日通知原告，但在撤租前被告已通知原告不再租赁，双方对解除租赁合同相关事宜已经达成了口头协议，故原告主张租金没有依据。2、被告更改房屋结构已经过原告许可。被告自2011年开始租赁从事的就是美容行业，2011年至2018年间，原告始终没有就房屋结构改变向被告主张过权利。3、原告主张的各项损失，均为恶意扩大所致，不应由被告承担。被告虽有违约行为，但被告也尽到了承租人的一般义务，即在租赁期届满前，将房屋交还给原告。被告承租前已向原告缴纳了保证金1万元，即使被告没有将房屋恢复原状，原告也应将房屋恢复原状，所支出的费用应由1万元保证金冲抵，不足部分再向被告主张。原告接收房屋后，明明可以及时止损，但却没有做出任何补救行为，任由损失扩大。经审理查明：二被告系夫妻关系，被告王波系营口经济技术开发区红海新绿林美容院经营者。原告为鲅鱼圈区红海新区C区36#号门市所有权人。2015年9月1日，原告与被告王禹顺签订房屋租赁协议，主要约定：原告将25-红海新区C区-36#门市、面积351.57平方米的门市出租给被告王禹顺，租期五年，从2015年10月1日起至2020年10月1日止。第一年租金为26万元，第二年租金为29万元，第三年租金为32万元，第四年租金为35万元，第五年租金为39万元。第一年租金在协议签订之日一次性足额缴纳，以后每年租金应在当年9月1日前一次性足额缴纳。如出现拖欠，甲方（原告）视乙方（被告王禹顺）为违约，有权收回房屋，不承担乙方装修及经营损失，乙方负责将房屋按原结构、原样貌恢复。租赁期内乙方改动房屋结构需经甲方同意，但不得损坏房屋主体结构或危害房屋使用安全，并由乙方负责在租赁合同期限截止日前将房屋按原结构、原样貌恢复，否则从房屋保证金中扣除恢复房屋原结构、原样貌所需费用。本合同届满后，乙方不租用该门市，需提前60天向甲方声明，并允许甲方在此期间张贴房屋出租告示，否则甲方从房屋保证金中扣除相应的租金损失。租赁期内该门市房整体发生的水电费用、物业管理费、有线电视费、供暖费及卫生费等费用全部由乙方承担，不得拖欠。在租赁截止时，乙方必须与甲方核实租赁期间已缴纳的上述费用，乙方未缴纳的费用从房屋保证金中扣除。二被告向原告缴纳1万元保证金，并将上述门市租金及物业费交至2018年10月。原告在庭审中确认物业费缴纳标准为每月每平方1元。二被告将案涉房屋以及临近的他人35号、34号门市一并租赁并贯通，使三户门市连为一体，用于经营美容院。2018年10月，被告不再支付租金，但未通知原告解除合同，也未交付房屋。庭审中，原告陈述没有收到被告解除房屋租赁合同的通知、被告亦未将承租房屋交还给原告。被告对此予以否认，称其已于2018年10月将承租房屋交还给原告并与原告口头达成提前解除租赁协议的合意。另查，诉讼中，原告申请对案涉门市恢复房屋出租前原状的施工造价及工期进行评估，经营口市中级人民法院委托，辽宁诚信工程造价咨询有限公司于2020年9月21日出具辽诚信建审字(2020)第035号工程造价鉴定报告，鉴定结论为鲅鱼圈区红海新区C区36#号门市恢复房屋出租前原状工程造价为86480.33元。本次司法鉴定费2594元已由原告预付。关于工期鉴定，营口市中级人民法院技术处于2020年5月7日向本院出具情况说明，称：此案2019年已委托辽宁诚信工程造价咨询有限公司，该公司以部分业务超出本机构鉴定执业范围为由退函。现经咨询多家专业机构，均认为对工期的鉴定没有依据，因此我处认为该事项不属于对外委托司法鉴定事项，也没有专门从事此类业务的专业机构。又查，经原告申请，本院于2021年2月22日作出（2021）辽0804民初909号民事裁定书，裁定对二被告名下银行存款75万元予以冻结或查封其他等值财产，并查封用于担保的鲅鱼圈区红海新区C区36#门市。上述事实，有原、被告身份信息，房屋所有权证明、企业信息、房屋租赁协议、辽诚信建审字(2020)第035号工程造价鉴定报告、情况说明及当事人陈述笔录等在卷为凭，且经当庭质证及本院审查，可以作为认定上述事实的依据。本院认为，原、被告于2015年9月1日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，因而合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务、享有相关权利。双方租赁协议约定租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年10月1日止，且原、被告在租赁协议中明确约定，“本合同届满后，乙方不租用该门市，需提前60天向甲方声明”，诉讼中，二被告虽称已于2018年10月口头与原告解除合同，但原告予以否认，被告又未举证证明。被告不仅未按合同约定的方式提前告知原告退租，又不及时向原告缴纳租金，在被告无充分证据证明原告同意其提前解除合同的情况下，原告主张被告支付2018年10月1日至2019年10月1日的租金35万元及2019年10月1日至2020年10月1日租金39万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张利息的诉讼请求，虽然被告未按合同约定的方式提前告知原告退租，但从后期被告未交纳租金又不再经营的行为可以看出，被告已不能继续履行租赁协议，原告应及时另行招租或自己经营，以避免损失的扩大，本院已支持了第五年的全额租金，对利息部分不再予以支持。关于原告主张将房屋恢复原状的诉讼请求，因租赁协议中约定“租赁期内乙方改动房屋结构需经甲方同意，但不得损坏房屋主体结构或危害房屋使用安全，并由乙方负责在租赁合同期限截止日前将房屋按原结构、原样貌恢复”，依据该约定，二被告在不使用房屋后，负有将承租房屋恢复原状的义务。因辽宁诚信工程造价咨询有限公司已对恢复房屋出租前原状工程造价作出相应鉴定报告，二被告应按评估结论给付原告房屋恢复费用86480.33元。因二被告已向原告缴纳1万元保证金，虽租赁协议中约定“从房屋保证金中扣除恢复房屋原结构、原样貌所需费用”，但因评估结论中房屋恢复费用金额远超保证金金额，不足部分应由被告给付原告，故二被告还应给付原告76480.33元。关于原告要求二被告支付物业费的诉讼请求，虽然租赁协议中约定物业费由二被告支付，但是就案涉的物业费应在原告支付物业公司后再向二被告主张权利，现原告尚未向物业公司缴纳物业费，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王禹顺、王波于本判决生效之日起10日内一次性给付原告孙守宇租金共计74万元。二、被告王禹顺、王波于本判决生效之日起10日内一次性给付原告房屋恢复费用76480.33元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12065元，由二被告负担11772元，原告负担293元。保全费4652元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  尹文成二〇二〇年七月二十日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条;当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。