内蒙古自治区兴和县人民法院民 事 判 决 书(2020)内0924民初1361号原告：刘焕，女，汉族，1986年3月25日生，住内蒙古乌兰察布市兴和县。被告：高志刚，男，汉族，1989年2月8日生，住兴和县。（第一次开庭未到庭）委托代理人：温一起，男，汉族，1973年11月23日生，住兴和县。（特别授权）被告：张月霞，女，汉族，1994年11月29日生，住内蒙古兴和县，现暂住兴和县新城区。第三人：内蒙古宏孚置业有限责任公司（前身为内蒙古奥登房地产开发有限责任公司），住所地：兴和县兴和大道南侧佑安寺东侧。法定代表人：孙振华，系该公司董事长。（未到庭）委托代理人：王**宇，系辽宁德中律师事务所律师。（特别授权，第二次开庭未到）委托代理人：岳世平，男，汉族，1968年5月26日生，住乌兰察布市凉城县。系公司物业经理。（代理权限：一般代理，第一次开庭未到）。原告刘焕与被告高志刚、张月霞及第三人内蒙古宏孚置业有限责任公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，对本案进行了公开开庭审理。经合法传唤，原告刘焕及被告高志刚及委托代理人温一起、被告张月霞、第三人内蒙古宏孚置业有限责任公司的委托代理人王**宇及岳世平到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。在审理过程中，被告高志刚提出本案所涉房屋为另案工程款抵顶房屋，该案先于本案受理，且在审理当中，故应当中止本案诉讼。经查本院准予了被告的该项诉讼请求，中止本案诉讼至另案审结后，发现本案所涉房屋在另案中已由第三人撤回起诉，故本案现已审理终结。原告刘焕向本院提出诉讼请求，要求：一、依法判令被告高志刚立即腾出非法占用原告的房产，排除妨害；二诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月11日，原告向第三人内蒙古奥登房地产开发有限责任公司兴和项目部购买了位于兴和县兴和大道以南“凤凰城”Ａ3栋二单元六层西户（105平米）的住宅房产。与第三人内蒙古奥登房地产开发有限责任公司兴和项目部签订了《ＶＩＰ会员购房意向书》，分次付清购房款。领取了房产钥匙。并按年度交纳采暖、水电、物业等费用。因原告暂时不使用该房产，房产一直闲置。2019年春季，内蒙古奥登房地产开发有限责任公司兴和项目部的孙二电话告诉原告，房产被被告高志刚强行占用并开始装修。原告随即与被告高志刚进行协商，但高志刚态度强硬，拒不返还房产。为此，原告为了维护自己的合法权益，依法诉至人民法院，望能查清事实，支持原告的诉讼请求。原告刘焕于2020年12月10日以张月霞是本案争议房屋的实际占有人为由，申请追加其为共同被告。本院经审查认为原告的申请符合法律规定，故依法追加被告张月霞为本案共同被告。被告高志刚答辩称：第一，原告说我是非法占用她的房屋，用排除妨害的案由起诉我，这是不成立的。这套房是我跟第三人的法人孙振华在我施工协商的情况下，给我抵顶的工程款，我是合法占有；第二，这个我们当时没有签订意向书，2017年秋天，孙振华在他二楼的办公室给了我这套房子的钥匙，房屋是通过开发商孙振华划分给我的，所以刘焕没有权利以非法占用以及排除妨害的理由起诉我；她所说的意向书，根据物权法第二十条的规定（略）原告主张的房屋不发生物权效力；第三，我与第三人是发包人和承包人的关系，当时我们约定就是用房子抵顶工程款。按照物权法的规定，我是享有优先购买权的。被告高志刚的代理人答辩称：首先被告不存在侵权，原告与第三人签订的仅仅是购房意向书，因此其不具有商品房买卖的相关权利义务，原告没有向被告主张侵占的权利，第二，根据内蒙古宏孚房地产开发有限公司提供的高志刚占房明细，这里面没有A3栋二单元6层西户住宅房屋。综合以上两点，被告是因第三人拒付工程款，在没有办法的情况下，用房屋偿还机械费和人工工资，因此请求驳回原告对被告的诉讼请求。还有原告的主体不适格，原告刘焕与第三人签订的是意向书，据答辩人知悉，第三人所建的凤凰城小区未办理房屋预售许可证，因此，刘焕与第三人所签订的意向书属于无效合同，本案的无效合同是自始无效，因此双方所签订的意向书不具有商品房买卖的权利和义务，刘焕作为原告的主体不适格，无权主张本案涉诉的房屋。被告张月霞辩称：我都装修一半啦，我不可能腾房。木工已经完事，就差刮腻子了。被告内蒙古宏孚置业有限责任公司答辩称：同意原告的诉讼请求，原告陈述的事实认可，原告缴纳的后期房款以及物业费都是向宏孚缴纳的，房屋的交接也是原告与第三人宏孚进行的办理，高志刚由于和第三人的工程争议，强制占有了第三人的房屋和原告的房屋，原告所提交的购房意向书，就其实体内容来说，已经具备了商品房买卖合同的相关条款，那么意向书所约定的A3栋二单元6层西户是规划号，建成后的行政号是4号楼2单元602号房屋，所以这套房是被高志刚实际占有了，他已经构成侵权了。我们没有跟张月霞交易过，他们这属于个人行为，跟公司无关。原告向法庭提交证据如下：VIP会员购房意向书一份，凤凰城领取钥匙明细一张，收款收据四张，打款凭条一张。第三人向法庭提交证据如下：奥登和宏孚的协议书一份以及凤凰城领取钥匙明细单，四张收据原件。经审理查明：2013年6月11日，原告刘焕与第三人奥登兴和项目部签订了vip会员购房意向书，协议内容为原告向奥登项目部购买凤凰城A3栋二单元6层西户住宅一套。该房号于工程竣工后变更为凤凰城4号楼2单元6楼西户，后被告高志刚占有了该房屋，并将该房屋转让于被告张月霞，张月霞目前已经对该房屋进行了部分装修。以上事实有原告及被告的当庭陈述以及原告提供的VIP会员购房意向书一份，凤凰城领取钥匙明细一张，收款收据四张，打款凭条一张等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告与第三人签订的购房意向书是否具有商品房买卖的权利义务；第二，本案第三人所开发的涉案房屋所在的开发工程是否具有开发手续及预售手续，若不具备上述手续，原告与其签订的VIP协议是否有效，原告是否为适格主体；第三，被告高志刚、张月霞的占房是在第三人交房之前还是在交房之后；第四，被告高志刚、张月霞应否为原告进行腾房。关于意向书，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原告与刘焕签订的《VIP会员购房意向书》，明确约定了标的房屋的基本情况、价格数额以及价款支付方式等合同基本内容，且第三人已经先后收受原告刘焕支付的购房款共计240111.72元，因此可以认定该意向书性质为房屋买卖合同。被告辩解该意向书不是正式的房屋买卖合同，无相关事实及法律依据，本院不予支持。关于第三人开发的凤凰城，法庭通知第三人于第二次庭审结束后一周内递交预售许可材料，但第三人未在规定期限向法庭提交商品房预售许可证件。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告购买该涉案房屋未取得不动产权属证书，对涉案房屋尚不具有所有权。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。原告提供的《VIP会员购房意向书》、收款收据、打款凭条、领取钥匙明细单等证据已形成完整的证据链条，能够证实原告因签订了相关的房屋买卖合同对涉案房屋享有占有、使用的权利。第三人虽在未取得商品房预售许可的情况下，对建造凤凰城进行售销，但因无预售许可的楼房还包括凤凰城小区其他几栋楼，涉及人员较多，该小区楼房现均正常使用，均属于合法占有。原告基于合法占有、使用权要求排除他人妨害占有的请求，第三人对此亦予以认可，故原告诉讼主体适格。被告高志刚主张其与第三人属于用工程款抵顶案涉房屋的情形，该房屋是第三人的法定代表人同意并交付钥匙让其合法占有的，但被告对此仅有陈述，并未提供相关证据证实其主张，因此对被告的该项主张本院不予支持。被告提出意向书及票据是无效的、原告与第三人串通、伪造证据，亦未提出相关证据予以证实，本院不予认定。被告高志刚向法庭提供证人出庭作证，欲证实二被告占房并开始装修房屋是在第三人向原告交钥匙之前，但该证人经被告张月霞介绍是被告高志刚向其推荐的工人，与被告高志刚有一定的利害关系，该证言不能单独作为认定事实的依据。再结合被告张月霞陈述改水、电之后的装修，买材料的店铺都关门了，没有联系电话，实际干活的工人师傅也都是经人介绍的，都没有联系电话，截止目前的装修木工基本结束，但材料的购买以及雇工的情况都无从查证，不符合人们日常装修的惯常做法，同时被告张月霞陈述在装修之前首先换了门，也不符合日常装修的习惯，因此被告是否是在交房前就开始装修房屋这一情况存在很多疑点，无充足证据予以证实，故本院不予认定。综上所述，本案争议房屋已属于刘焕实际占有，第三人也予以认可，在无其他物权请求的情况下，原告刘焕是该房屋的合法占有人，被告高志刚认为因第三人拖欠其工程款，故占有了原告已实际占有的房屋，是不符合法律规定的，属无权占有。被告张月霞在与高志刚进行以房抵债过程中，未对高志刚是否对涉案房屋具有所有权或合法占有权进行审查，自身是存在过错的，因此不属于善意第三人。综上，被告高志刚、张月霞占有了本案涉案房屋，对原告刘焕造成了侵权行为，故被告高志刚、张月霞应当为原告进行腾房。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二百四十一条、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告高志刚、张月霞于本判决生效后十日内给原告刘焕腾出本案诉争的凤凰城4号楼2单元6楼西户房屋。案件受理费100元，由被告高志刚、张月霞共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。裁判文书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本规定即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  郭咏梅二〇二一年五月十日书记员  张 磊附法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《民法通则》第106条第2款规定:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”物权法第二百四十五条规定:“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。