河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1422民初4097号原告：豪烽国际鞋业有限公司，住所地睢县产业集聚区内黄河路与黄山路交叉口西南角。法定代表人：蔡伟业，任公司经理。委托诉讼代理人：孙永罡，河南三友律师事务所律师。被告：徐晓东，男，1979年5月12日生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：经文侠，广东深君联律师事务所律师。原告豪烽国际鞋业有限公司与被告徐晓东租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙永罡，被告徐晓东及其委托诉讼代理人经文侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪烽国际鞋业有限公司向本院提出诉讼请求，要求依法判决解除原、被告签订的《租赁合同》，被告恢复房屋租赁前原状并归还原告；2、请求依法判决被告支付从2020年8月1日起按日租金273.97元至2020年9月30日的租金，并承担逾期1%的违约金；3、请求法院判决被告支付从2020年10月1日按10元/平方米每日至实际返还承租房屋之日止的占用费；4、本案的诉讼费由被告承担。经法院释明如果认定租赁合同无效，诉讼请求变更为要求被告支付从2020年8月1日起按每平方米每日10元计算到返还房产之日止的占用费，总平方数是4584平方米。事实与理由：原、被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将坐落在豪烽国际鞋业有限公司的商业街第二栋1楼、2楼出租给被告，租赁时间自2016年8月1日至2024年8月1日，第1－6年年租金100000元整，租金方式为一年一付，下年度租金在上年度租赁期满之前支付，逾期支付应按照所欠租金1%支付违约金，超过60日原告有权提前终止合同，被告在本合同终止后未及时返还房屋的，每逾期一日被告应按10元/平方米向原告支付使用期间的占地费，被告如需对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得原告书面同意。合同签订后，被告支付了前四年的租金，但被告在2020年8月1日始至今未按照合同约定支付第五年租金。原告多次通知被告，被告均不履行租金交付义务。而且，被告未经原告同意，私自对承租的房屋进行改造并移走两棵花树，改变了租赁物的现状。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，原告享有解除租赁合同的权利，要求被告交付2020年8月1日至2020年9月30日的租金、违约金和2020年10月1日以后占用费的权利，故特提起诉讼，请求判决如上请求。被告徐晓东辩称，一、原告所诉案涉房屋系违法建筑，双方签订的租赁合同无效。根据本案事实，原告并未提供案涉房屋的合法的权属证明及《建设工程规划许可证》，可以确定，案涉房屋系违法建筑。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的相关司法解释，双方签订的租赁合同无效。二、原告未提供合法的出租房屋，系合同无效的过错方。根据双方签订的租赁合同约定，原告应当提供享有合法产权的房屋，但原告方提供的房屋系违法建筑，对租赁合同的无效负有全部的过错责任。三、被告不支付合同约定的租金系原告的过错导致。1、根据合同第一条第1－3款第（五）项约定：原告方有义务在2016年8月1日之前将门前广场硬化，但是原告并未提供硬化，被告为了经营需要只得自己支付费用进行硬化；2、原告方提供的房屋房顶漏水、房梁断裂，原告方依法应当提供维修，但经被告方多次要求，原告拒不提供维修，被告为了安全，只得自己支付费用进行维修；3、在被告经营期间，原告多次无故停电，导致被告方经营受到严重影响，尤其是2020年春节前，正值经营旺季，原告方连续停电，导致被告方巨大经济损失。被告方为维护自己的合法权益，拒付租金并不违反法律规定。四、原告方应当承担被告方的经济损失。由于原告方的过错，导致合同无效，且原告方在履行该租赁协议中，并未按照法律规定和合同约定履行自己的义务，导致被告方产生巨大损失，原告作为过错方应当对此承担赔偿责任。根据上述事实和理由，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据原、被告之间签订的租赁合同的真实性无异议，认为该合同所涉及的标的物为违法建筑，合同为无效合同。被告对原告提交的证据徐晓东承诺书无异议，称承诺书所涉及事项已经解决，不应在作为本案依据。本院认为，租赁合同、承诺书的真实性本院予以确认。根据当事人陈述及有效证据，本院确认如下案件事实：原、被告在2016年签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落在豪烽国际鞋业有限公司的商业街第二栋1楼、2楼出租给被告，面积共计4584平方米，租赁时间自2016年8月1日至2024年8月1日，期限为8年。租金支付方式，该洗浴中心的租金采取固定租金方法，第1－6年按年租金100000元整，第7－8年按年租金200000元（2016年8月1日开始）。在合同签订时，徐晓东一次性支付原告第一年的租金100000元，第二年租金在2017年8月1日前一次性交清，第三年租金在2018年8月1日前一次交清，依次类推。徐晓东接受原告租赁物的现状，徐晓东如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得原告的同意，改造的费用由徐晓东自负。在合同终止、解除租赁关系时，徐晓东装修或改造与房屋有关的设施全部归原告接收（可移动设施除外）。被告在本合同终止后未及时返还房屋的，每逾期一日被告应按10元/平方米向原告支付使用期间的占地费。徐晓东未按时向豪烽国际鞋业有限公司支付所有应付款项属于徐晓东违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向豪烽国际鞋业有限公司支付所欠款1%的违约金。超过60日豪烽国际鞋业有限公司有权提前终止合同，收回房屋，提前终止合同。合同并约定了其他事项。合同签订后，被告支付了前四年的租金，后原、被告发生争议，被告未向原告支付第五年租金。原告通知被告交纳租金，被告不同意，引起本案纠纷。另查明，原告未提供案涉房屋建设工程规划许可证，被告徐晓东目前仍在使用承租房屋。本院认为，被告徐晓东承租原告豪烽国际鞋业有限公司案涉房屋，该案涉房屋属于城市、镇规划区内的房屋，因此应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。该司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告在本院释明的时间内未提交案涉房屋建设工程规划许可证，因此应当认定原、被告双方签订的租赁合同无效。原告就其未取得建设工程规划许可证建造的房屋向承租人出租房屋导致租赁合同无效，原告存在过错，被告未审核原告出租的房屋是否符合出租规定，亦存在过错。因此，在本院向原告释明后，原告要求将诉讼请求变更为要求被告支付从2020年8月1日起按每平方米每日10元计算到返还房产之日止的占用期间使用费，总平方数是4584平方米，本院不予支持。但被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有期间的使用费。至于被告辩称的其损失，其已另行提起了诉讼，在本案中其不要求主张，本院予以支持。至于原告要求的被告归还原告房屋的请求，本院予以支持。因租赁合同无效，原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同无效，被告徐晓东在本判决生效后十日内将承租的房屋归还原告豪烽国际鞋业有限公司；二、被告徐晓东在本判决生效后十日内支付原告豪烽国际鞋业有限公司2021年3月31日前房屋占用使用费66574元，2021年4月1日后占用费每年按100000元计算至房屋交付止；三、驳回原告豪烽国际鞋业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告负担3650元，被告负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  段效亮人民陪审员  周学智人民陪审员  张学祥二〇二一年四月八日书 记 员  张沙沙