贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终1966号上诉人（一审原告）刘定其，男，1974年5月3日生，汉族，小学文化，住贵州省龙里县，务农。上诉人（一审原告）:李贵菊，女，1981年7月14日生，汉族，小学文化，住贵州省龙里县，无业。二上诉人共同委托诉讼代理人:曲文静，贵州福万律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:陈登安，贵州福万律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）:贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇王关村（物流商贸城），统一社会信用代码915227303088159G。法定代表人:徐立生，该公司董事长。委托诉讼代理人:付和云，女，1972年4月11日生，汉族，贵州省龙里县人，系该公司员工。被上诉人（一审被告）:周君梅，女，1988年7月26日生，汉族，大专文化，住贵州省龙里县。委托诉讼代理人:雷海，贵州晟仲律师事务所律师。上诉人刘定其、李桂菊与被上诉人贵州双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称鲁一公司）、周君梅不当得利纠纷一案，龙里县人民法院于2020年12月14日作出（2020）黔2730民初2681号民事判决。刘定其、李桂菊不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘定其、李桂菊上诉请求:一、撤销一审判决，发回重审或依法改判;二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、本案一审法院认定的事实不清，与基本事实不符。首先，上诉人于2018年12月12日到鲁一公司的售楼部看房，向周君梅缴纳订金1000元现金，并于2018年12月14日与鲁一公司签订《房屋买卖合同》，房屋坐落于贵州双龙物流商贸城（一期）第6849幢1层4号房，面积为31.27平米，单价11618.12元，总房价352726元。上诉人于签订合同当日分两次向周君梅转账51万元，并支付5000元现金，合计向周君梅支付51.6万元。2018年12月14日周君梅向上诉人出具收据一张，收款金额为352726元，并盖有鲁一公司的财务专用章，周君梅在出纳处签字。一审法院认定“刘定其、李桂菊支付的51万元包含了购房价款（含维修基金、预告登记费）与销售佣金”是错误的。上诉人缴纳的维修基金、预告登记费是单独以现金方式交给被上诉人的，在上诉人与被上诉人的证人王某的录音中可以证明。且该录音也可以证明，上诉人曾向被上诉人缴纳现金6000元，总购房款为51.6万。周君梅收取的51.6万元并不包括销售佣金，且全部交给了鲁一公司，在上诉人与周君梅的录音中，周君梅称“不是给我的，是给公司的”，可以证明并不存在销售佣金一说。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，下列证据不能单独作为认定案件事实的根据:（一）当事人的陈述;（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。因此，仅凭周君梅及其同事的证明，不能认定多交费用为销售佣金。其次，从上诉人与被上诉人的法律关系分析，双方属于买卖合同关系，并不存在第三方法律关系。所谓销售佣金，是指企业在销售业务发生时支付给中间人的报酬，中间人必须是有权从事中介服务的单位或个人，但不包括本企业的职工。证人王某在一审中称与周君梅是同事关系，并在上诉人提供的录音证据中称“公司让其怎么卖就怎么卖，我在公司负责销售”，证明王某也是鲁一公司的员工。鲁一公司在一审庭审中认可周君梅是其工作人员，周君梅称上诉人向其支付的购房款都转交给鲁一公司。因此，在周君梅及证人王某是鲁一公司的职工，且鲁一公司又没有提供与中介服务机构的委托销售合同的情况下，一审法院仅根据周君梅的陈述及证人王某的证明，就认定销售佣金的存在，是错误的。二、一审法院适用法律错误，被上诉人多收取的163274元属于不当得利，应当返还给上诉人。上诉人与鲁一公司签订的《房屋买卖合同》约定的购房款为352726元，但是被上诉人却告知上诉人购房款为51.6万，上诉人按照要求向被上诉人支付51.6万。因上诉人在拿到收据后，没有看具体金额，2020年才发现支付的金额与收据上的金额不一致，收据上体现的金额只有352726元。虽然被上诉人在一审庭审中主张是销售佣金，但是并没有提供相关证据证明。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人”。因此，对于多收的163274元，被上诉人是缺乏合法根据的，同时也造成了上诉人的损失，符合不当得利的构成要件。鲁一公司二审辩称:证人王某不是鲁一公司的员工。上诉人于2018年10月向我公司购买房屋并签订购房合同，我公司已按约收取了购房款352726元，并按相关部门的要求收取了维修基金939元，预告登记费550元。上述每一笔款项我们都于当日向上诉人开具了收款证明。以上费用我公司均按公司售房的标准且经上诉人认可后收取的，并无上诉人所述的不当得利。因此，上诉人要求我公司退还所谓不当得利既无事实根据，也无法律依据。周君梅二审辩称:上诉人首先歪曲了本案的客观事实，客观事实是上诉人与周君梅及销售团队谈好总价以后才于2018年12月14日签订案涉《商品房买卖合同》。上诉人的陈述不符合逻辑，也不符合日常生活经验。如若上诉人认为是重大误解或是欺诈，应在一年期内主张撤销权。双方的权利义务已经履行完毕，并不违反国家法律规定，一审判决并无不当，恳请二审法院维持原判。一审法院认定事实:原告拟购买被告鲁一公司开发的位于贵州双龙物流商贸城（一期）的房屋。原告在被告鲁一公司的售楼部认识被告周君梅销售团队成员王某，在王某的介绍下，原告确定购买上述楼盘的第6849幢1层4号房（以下简称案涉房屋），并谈好销售佣金。2018年12月14日，原告与被告鲁一公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明原告以352726元购买被告开发的案涉房屋。同日，原告分两次向被告周君梅转款51万元。被告周君梅收到款项后将其中354215元转交被告鲁一公司，用于支付原告购买案涉房屋（建筑面积31.27平方米，套内面积30.36平方米）的购房款（352726元）、维修基金（939元）、预告登记费（550元）。余款155785元作为其销售团队销售佣金予以提留。同日，被告鲁一公司向原告出具《收据》一份，载明收到原告案涉房屋的购房款352726元。2018年12月17日，被告鲁一公司将案涉房屋交付原告。原告收到案涉房屋后，于2018年12月17日与贵州双龙中瑞物业管理有限公司双龙物流商贸城签订《贵州双龙物流商贸城商铺租户物业管理服务协议》《装修备案注明表》及《公寓业户装修备案表》，原告签字捺印确认，保证在装修过程中不违反《装修备案注明表》所载事项。2019年8月25日，原告刘定其在案涉房屋所属物业公司提交的《验房退款申请表》上签字。目前案涉房屋原告已装修完毕并进行经营，店名为“桂菊理发”。原告现以其系文盲，二被告欺骗其将51万元打入被告周君梅账户，其一直未拿到购房合同，不知晓案涉房屋的具体价款。待得到与被告鲁一公司的购房合同后才发现被告周君梅代表被告鲁一公司超出合同约定价格收取了原告163274元。原告认为二被告超收的163274元属不当得利，故要求二被告返还本金及资金占用费，双方由此发生争议。上述事实有原被告陈述及当庭举证予以证实，并附卷佐证。一审法院认为:原告系完全民事行为能力人，购买房屋属于处理家庭财产的重大事项，其在向被告鲁一公司购买案涉房屋应是进行充分比较，性价比符合其心理预期才确定购买行为，进而签订购房合同及支付确定的购房价款。原告称其是在打款后才领到的《商品房买卖合同》，因未举证证实，应承担举证不能的法律后果。根据《商品房买卖合同》载明的原告签订合同的时间与原告向被告周君梅转款51万元是同一日。通常情况下，转款人转款前会核对收款人信息、账户，确认无误情况下才予以转款，而原告向被告鲁一公司购房，按常规应转入被告鲁一公司账户，但被告却分两次共计将51万元转入被告周君梅个人账户，故一审法院认为2018年12月14日当日无论原告是先打款还是先签订《商品房买卖合同》，其应是明知其向被告周君梅所转账的51万元包含了购房价款（含维修基金、预告登记费）与销售佣金。另外，在整个庭审过程中原告一直称其是文盲，但通过被告周君梅举证，原告夫妻在公安网上基本信息文化程度为“小学”，原告在交纳上述51万元后三日内即收取案涉房屋，并与案涉房屋物业公司签订了相关物业协议，随即又将案涉房屋进行装修经营，通过这一系列行为表明其不可能不知晓案涉房屋的购买价格而在购买时多打款。故被告周君梅收取的155785元不属于“不当得利”，对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:驳回原告刘定其、李贵菊的诉讼请求。本案诉讼费1957元，由原告刘定其、李贵菊负担。二审中，上诉人刘定其、李贵菊提交如下证据材料:第一组证据，《商品房买卖合同》（买房人曹孝祥），拟证明该合同交易房屋与上诉人购买房屋的项目建设依据是一致的，其购房单价仅比上诉人的购房单价多178.48元，因此并不存在上诉人通过职业顾问以较低价格获得案涉房屋。鲁一公司质证意见:整个楼盘房屋的定价取决于时间和房屋所处的位置，每一个房屋的定价是不一致的，曹孝祥所购房屋和上诉人购买房屋的时间和位置是不一样的，我们公司都是按照标准开具收费发票的，对证据的真实性无异议。周君梅质证意见:因为是复印件，没有原件核对，无法核实证据真实性。即使该证据具有真实性，首先该份证据并非二审新证据，所以应该无证据资格。这份合同签订的时间是2015年4月20日，而上诉人签订合同时间是2018年12月14日，相距长达三年半以上，并且曹孝祥这份合同所载房屋位于双龙市场的最不好的地段，与案涉房屋的地段在经济价值上完全不具有可比性。无论从时间上还是地段上，不能以此房屋来推定案涉房屋的价格，同时在三年多之前的房屋价格都比三年以后的房屋价格还高，加之房价上涨、物价上涨、货币贬值等因素，更证明上诉人是低价取得案涉房屋。第二组证据，2020年9月6日上诉人与王某的聊天录音（含文字整理内容）、2020年6月25日上诉人与被上诉人周君梅的聊天录音（含文字整理内容），拟证明鲁一公司收到了上诉人的所有购房款51.6万元，被上诉人及证人在一审庭审中所说的销售佣金并不存在。鲁一公司质证意见:这是上诉人与销售人员之间的聊天记录，我公司并不知晓，对于证据三性不予质证。周君梅质证意见:首先，从文字整理稿上看，聊天录音时间是9月6日，而上诉人提起一审诉讼的民事诉状载明的时间是2020年9月21日，该证据假如真实，是形成在上诉人提起一审诉讼之前，不是二审新证据，无证据资格；其次，该份录音从证据形式看，是电子数据，但上诉人并未提供原始载体，无法核实真实性；再次，从证据内容看，恰好证明上诉人在支付价款时，是明知自己支付的是51万或者51.6万元，并不存在上诉人称的仅为《商品房买卖合同》所载明的金额，相反证明款项包含案涉商品房价格以及佣金；最后，从证明目的看，聊天记录反应的情况仅仅是体现上诉人支付的是51万或51.6万元而已，无法证明本案的销售佣金并不存在，故达不到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的第一组证据，鲁一公司对证据真实性无异议，并对曹孝祥购房的事实予以认可，本院对证据真实性予以采信，但曹孝祥签订合同的时间与上诉人签订合同的时间相差三年多，且曹孝祥购买的房屋与上诉人所购房屋的位置不一样，故达不到上诉人的证明目的。对于第二组证据，上诉人已经提供录音的原始载体予以核实，文字整理内容与录音内容一致，销售人员王某认可收到上诉人现金支付的6000元，且周君梅一审认可收到房款数额为51.6万元，故本院对证据的真实性及上诉人共支付51.6万元房款的事实予以采信。经本院审理，二审查明：上诉人刘定其、李桂菊向周君梅支付款项为51.6万元（含销售人员王某收款后转交给周君梅的6000元），除合同载明的购房款352726元及维修基金939元、预告登记费550元外，剩余款项为161785元。上诉人提交的曹孝祥签订《商品房买卖合同》显示，曹孝祥购买的房屋与上诉人购买的房屋位于贵州双龙物流商贸城（一期）第6844幢1层11号，签订合同的时间是2015年4月20日，购房单价为11796.6元，总价为358145元。经本院询问，上诉人在二审陈述：“他们说的是按照《商品房买卖合同》上面写的是多少就是多少，单价是一万一千多元每平方米，面积是31.27平方米”、“没有谈总价”、“当时是他们叫我打51万元过去，我问了为什么，他们说叫我支付就行了。我读书少，不懂这些。后来我回家后让我家人读给我听，我才发现问题就去找他们了，并没有谈到有什么佣金的”、“他说和合同上是一样的，就是30多万”、“我丈夫先打了41万，我不知道，后面销售人员又叫我打了10万，所以我又打了”、“总共是51.6万元，是我儿子读书回来了，看了合同之后才跟我说的”。除与前述事实冲突外，本院查明的其余事实与一审查明的其余事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为:被上诉人收取上诉人的款项163274元是否属于不当得利。本院认为:依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条:“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求返还不当利益”之规定,不当得利的构成要件为:一方获利,他方受损,一方受利与他方受损具有因果关系,获利无合法根据。上诉人作为不当得利请求权人,是主动给付款项的主体,是使财产发生变动的主动因素,故上诉人应对欠缺给付原因的具体情形负举证责任,上诉人应举证证明该款项的给付存在给付对象或金额错误。本案中，被上诉人收取的51.6万元中，除合同载明的购房款352726元外，还包含被上诉人代收的维修基金939元、预告登记费550元，前述费用的用途及金额，各方均无异议，显然不属于不当得利的范畴。对于剩余款项161785元是否属于不当得利的问题，本院结合现有证据及双方诉辩主张分析如下：首先,本案双方当事人对上诉人已给付被上诉人周君梅51.6万元的事实无异议,本院予以确认。根据上诉人的陈述，上诉人付款的情况是向销售人员王某两次共支付6000元（分别为1000元和5000元）及向周君梅两次转账共51万元（分别为41万元和10万元）。根据查明的事实可知，王某收款后将钱转交给了周君梅，周君梅一审辩称时也认可收到51.6万元，其作为鲁一公司的员工，其收款行为是履行公司职务的行为，而上诉人支付前述款项是为了购买涉案房屋而交付相应的购房款，故本案不存在给付对象错误的情形。其次，从上诉人多次主张和陈述来看，一审中，上诉人主张其是受被上诉人欺骗将51万元打入周君梅的账户，其一直未拿到合同，不知晓涉案房屋的具体价款，等拿到合同后才知道周君梅代表鲁一公司超出合同约定价格多收取了其163274元。上诉人在上诉状中述称被上诉人告知上诉人购房款为51.6万元，上诉人按照要求向被上诉人支付51.6万元，因上诉人在拿到收据后，没有看具体金额，2020年才发现支付的金额与收据上的金额不一致，收据上体现的金额只有352726元。上诉人的前述主张，与经本院询问时上诉人的陈述均不一致。根据常理分析，买卖双方就商品房交易进行谈判的核心条件就是商品房的价格，只有双方对价格达成共识的情况下，双方才可能发生交易。根据上诉人的陈述，价格是按照《商品房买卖合同》所写价格为准，单价是每平方米一万一千多元，面积是31.27平方米。如果上诉人该陈述属实，上诉人也应该根据房屋单价和面积计算得知房屋总价不会超过40万元。并且，上诉人在2018年12月就付款给被上诉人，并在收房后对涉案房屋进行了装修经营，其装修时理应知晓涉案房屋的面积，根据其陈述的购房单价估算，涉案房屋的总价也不会超过40万元。但是，上诉人称其是按照销售人员的要求支付了50余万元的购房款，直至2020年才发现多付款的事实，明显不符合交易习惯，也不符合生活常理。相反，被上诉人周君梅称上诉人是与周君梅及销售团队谈好交易总价以后才签订合同并付款，更符合交易常理。周君梅主张双方就交易佣金进行了口头约定，其收取的款项中除购房款外，还包含部分佣金。该主张符合常理，且与双方合同实际履行情况相符，本院予以采信。上诉人主张已经超额付款的理由不充分，本院不予采信。再次，从交易价格来看，上诉人提交的曹孝祥签订《商品房买卖合同》显示，曹孝祥购买的房屋与上诉人购买的房屋位于同一个小区，曹孝祥购房时间是2015年4月20日，购房单价为11796.6元，总价为358145元。而上诉人购房时间是2018年12月，购房单价为11618.12元。根据被上诉人二审陈述，上诉人购买房屋的地段比曹孝祥购房房屋的地段更好，即使抛开房屋地段对房屋价格影响的因素，结合2015年至2018年期间贵州省商品房交易价格整体上涨的趋势来看，同小区的房屋2018年的单价明显不可能低于2015年的单价，故被上诉人辩称上诉人通过多支付佣金的形式获得较低价格的房屋，并不违反常理。综上，上诉人主张被上诉人获得款项构成不当得利的理由不成立，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决虽然认定部分事实不当，但处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1957元，由上诉人刘定其、李贵菊负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 锦审判员 王天才二〇二一年五月二十五日书记员 杨 墨