江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0303民初683号 原告:李柏彤，男，1982年2月7日出生，居民身份证号码 320311198202075833，汉族，住江苏省徐州市云龙区坝山西苑9-1102室。 委托诉讼代理人：蔺亚，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：张驰，男，1986年12月24日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 第三人：陈玉，女，1986年9月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 原告李柏彤与被告张驰、第三人陈玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2019年7月2日作出（2020）苏0303民初6812号民事判决书。原告不服判决，提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）苏03民终6185号民事裁定书发回本院重审。本院于2021年3月24日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李柏彤及委托诉讼代理人蔺亚、被告张驰的委托诉讼代理人刘苏漩到庭参加诉讼。第三人陈玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李柏彤向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方继续履行房屋买卖协议，要求第三人协助原告办理过户；二、原告请求提前支付剩余房款460000元；三、判令被告停止对原告装修房屋的阻挠，并赔偿原告房屋装修人员窝工损失30000元；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月4日，原告委托第三人陈玉全权负责与被告就其名下的橡树湾小区13（原D3）-1-1404号房屋签订1703398号房屋买卖协议，约定以1477000元的价格购买涉案房屋。合同签订后，原告依约向被告支付现金100000元，因被告房屋不具备过户条件，为保证双方交易安全，第三人将被告房屋从他人手里赎回后依约将房屋抵押原告指定案外人。2018年10月1日，被告张驰将房屋钥匙交给原告，原告遂委托装修公司进行设计、装修。2018年11月2日，原、被告约定在中介处依约交付、接受房款200000元，被告突然称该200000元是违约金而非购房款，因对200000元的性质存在严重争议，双方不欢而散。被告开始不断阻挠原告施工，造成原告装修进度缓慢乃至停滞，并因被告破坏而不得不多次更换门锁，造成人工及财产损失。2018年11月22日，被告向涉案小区及房屋处张贴、发放解除合同通知书，宣称解除房屋买卖合同，而原告截止至2018年9月18日已通过陈玉向被告累计支付房款1010000元，已履行了房款交付的大部分义务，且其购房目的为婚房，为装修已投入400000元，剩余房款不超过460000元，被告宣布解除合同将给原告造成极大的损失，且于法无据，被告无法同意。经了解，被告陷于债务纠纷难以解决，而房屋至今仍在被告名下，鉴于原告对房屋已完成了实际占有且支付大部分购房款，故请求履行协议。综上，原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告张驰辩称，原告所述不是事实，原、被告之间不存在合同关系，被告于2018年9月4日与第三人陈玉签订房屋买卖协议。陈玉并未说明其受原告的委托购买房屋。在从与原告的谈话中可以证明，原告是明知陈玉购买的被告的房产，又从陈玉手中以高于陈玉购买价格购得涉案房产。原告与陈玉之间存在合同关系，与被告之前没有任何关系。诉状中辩称陈玉将房屋从他人手中赎出不是事实，被告与陈玉签订完房屋买卖协议后，是自己筹钱还清的银行贷款，还款行为以及款项均是被告自行完成。第三人陈玉仅在签订合同时支付了100000元的定金，按照合同的约定应在9月30日之前陈玉再付900000元房款，然后被告将房产抵押给陈玉，但在9月30日去产权处办理抵押当天，陈玉要求被告将涉案房产抵押给案外人陈光芝，由被告向陈光芝出具借条，陈玉作为担保人向陈光芝借得90万元。陈玉将该90万元作为其购房房款支付给被告，被告并未收到原告的购房款。被告与第三人陈玉之间的买卖合同因陈玉违约，被告已经诉至云龙法院案号为（2018）苏0303民初6997号，该案已经开过庭，被告在该案中的诉请为解除合同，不再返还定金。 第三人陈玉在原审述称，我和被告签订合同的时候，就是接受原告的委托要求购买橡树湾的房屋。签订合同的时候原、被告都在，当时我给被告说原告买这个房子是为了结婚装修，10月1日被告将钥匙直接给的原告。我是在9月19日给的被告900000元房款，抵押房屋的利息由我支付，过户之后剩余的钱我们一次性支付，但是这个房屋要抵押在别人的名下，双方都在场也是说明确了，被告当时也是同意的。剩余的尾款200000元是说在10月底给被告200000元，我当时说要等我的理财1000000元到期之后借给他200000元，10月份的时候我老家有事我回老家了，10月底的时候被告要我给他10000元，被告说要还高利贷，当时我是通过我丈夫给被告的账户打款10000元。在打款后第二天我给被告打电话说200000元筹好了，将剩余的190000元打给被告，被告不接我电话，也不回信息。当时在签订合同的时候被告的朋友宋磊给我打电话，说被告欠他的钱，他要将被告的房子给封了。还说被告欠了很多高利贷，大约有好几百万，说这个房子你买不了了。我就比较着急，一直在联系被告。到晚上的时候被告给我打电话，说不要紧，高利贷他可以搞定，但是推迟一天给我钱，要付给我违约金200000元。我就咨询了相关的人员，人家都说这个房子存在风险，对我的后续资金造成危险，我不知道这个人在外面到底欠了多少钱，我就不敢给他了。所以我希望房屋在过户的时候可以走资金监管，正常过户，我们签订多少钱，我们可以正常给。如果被告不同意卖这个房子，他可以将我们的钱退给我们，对我们造成的损失赔给我们也行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院原审查明：2018年9月4日甲方（出卖方）张驰与乙方（买受方）陈玉、丙方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方自愿将橡树湾小区13（原D3）-1-1404号出售给乙方，房屋总价为1477000元，房屋为毛坯，内有水电设施。甲、乙双方同意乙方于2018年9月20日前支付首付款447000元，于2018年9月30日前，办理完相关贷款批准手续，及时向交易中心提交银行贷款确认单。除有其他约定，乙方自愿承担房屋产权过户所产生的各项税、费。若交易房屋税、费采取差额征收，甲方应依照相关规定提交与房屋相关的原始票据。乙方承担佣金14700元，在签订本协议时一次性支付给丙方。签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金100000元，甲乙双方同意由甲方代为保管，该定金作为购房款。甲乙双方同意在2018年9月20日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。甲乙双方同意：甲方取得上述房产全部房款（交房保证金除外）当日将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房产权属清晰，若发生与甲方有关该房产的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方不能按协议规定的期限交付房产或乙方不能按协议规定的期限支付房款，每逾期一日则按日支付0.05%的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金200000元。因此房暂不具备过户条件，乙方承诺自己找关系办理过户手续，若9月20日之后不能办理过户手续，甲、乙双方同意以抵押方式将此房抵押给乙方，在办理抵押的同时9月30日乙方支付给甲方1000000元，另乙方于2018年10月30日支付甲方200000元。剩余房款277000元过户时付清。过户时国家规定需要资金监管，全额房款需要打入甲方账户，过户手续办理完毕后甲方将多余房款返还乙方。合同另对其他事项作出约定。被告张驰在甲方处签字、捺印，第三人陈玉在乙方处签字、捺印。 涉案房屋买卖协议签订后，张驰陈述应陈玉及合同要求，将涉案房屋抵押给案外人陈光芝，并签订抵押借款合同，借款900000元，陈玉为担保人，并约定陈玉按月向陈光芝支付利息。 原告于2018年9月1日至2018年9月18日期间，通过银行转账向收款方为杨军的6228480455797529472账户转账340000元，另外通过微信向“遥观沧海”的账号转账260000元，以上款项共计600000元。原告陈述包括上述款项在内，共计向第三人陈玉支付购房款1050000元。 原告提供徐州市家庭居室装饰装修工程施工合同一份，证明其为委托徐州市华府装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，合同约定工期为2018年9月19日至2018年12月19日。 庭审中，原告申请证人周某,4出庭作证，该名证人称系徐州市第壹房屋经纪有限公司部门经理。其陈述2018年9月份，房主张驰卖房子，购买房屋的是陈玉，后来双方在一个茶社签订的合同，陈玉当时说买房子是代其哥哥买，并由其哥哥居住（签订合同时并无书面授权）。张驰表示不管谁住与其无关，合同上对价款及交易方式约定很清楚，但我们并没有见过其哥哥，由于房屋无法过户，就先缴纳的定金，后期缴纳首期房款，这都是张驰、陈玉商谈好的。合同从签订、缴纳定金、首付款都很顺利，陈玉与张驰协商同意交付房屋的时候首付款为1000000元，但是因为房屋无法过户，所以陈玉要求张驰到产权处将房屋抵押，双方均同意以借款形式办理房屋抵押。陈玉将首付款1000000元缴纳后，还有200000元的房款，约定如果在2018年10月30日之前还不能办理过户，陈玉再支付200000元房款。2018年11月2日左右，张驰要求我公司约陈玉问何时支付房款，在此之前，张驰在涉案房屋遇到了原告李柏彤，后向原告询问购房价格，发现陈玉存在低买高卖的情况，才出现后续纠纷。 原告向本院提交原、被告之间的微信聊天记录一组，该聊天记录显示，2018年11月2日，被告张驰向原告发送地址“城置国际花园城”，约原告到该地址见面，原告回复：“收到，我到了。”张驰回复：“嗯，在店里二楼，第一房屋。”2018年11月3日，原告向被告发送信息在开招商会，张驰回复：“嗯嗯，加油，哥。”后张驰在当日向李柏彤发送其与陈玉之间的聊天记录两页，并发送：“陈玉说话太憋人了，李哥，你抓紧找陈玉吧，今晚。”2018年11月4日，李柏彤向张驰发送如下微信内容：“虽说我们接触不多我还是觉得你是可以处的兄弟，现在我说句实话不是没有处理的方法，而是你们不愿意去和解，在我看来是小事情，原本就是你想卖她要买的事情，任何问题都上纲上线过于激进了，其实寻求司法解决未必得到双方想要的结果，反而不如简单的完成交易，尽早结束更容易。”张驰于2018年11月5日凌晨0:42向李柏彤回复称：“现在是我和陈玉没法沟通，她这种方式我不会跟她再说什么，李哥，你这边想怎么聊，咱们到时候谈吧。”2018年11月6日李柏彤回复：“今天没见面，约小玉看怎么把尾款弄弄。”张驰则回复称：“你跟她约吧，我没什么好说的了。” 被告将涉案房屋的装修钥匙、门禁卡、房屋住宅质量保证书、水电合同、房屋使用说明书、装修手册、可视电话等配套设施交付给原告，被告称其是按照陈玉的指示，将上述物品交给原告，但交付时并不认识原告，也不知道是原告从陈玉手中购买了房屋。第三人称其支付完定金后，是由原、被告双方进行实际交付的，第三人不负责。 此外，庭审中，原告提交授权委托书一份，该份委托书签订时间为2018年9月1日，载明：“本人李柏彤授权陈玉代理我本人购买橡树湾小区房屋一套，代理权限包括代签房屋买卖合同、代付房款、代办房屋贷款、代办房证。陈玉保证最后房屋登记在委托人名下。”该授权委托书李柏彤在委托人处签字，陈玉在受托人处签字。 本案重审查明：案外人陈光芝就上述民间借贷与张驰、孙怿、陈玉产生纠纷，于2019年9月19日诉至本院，请求判令张驰、孙怿偿还原告借款本金90万元及利息（利息以90万元为基数，从2019年8月19日至2019年9月18日，按年息13%计算，共计9750元，自2019年9月19日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；判令被告陈玉对被告张驰、孙怿的上述债务承担连带清偿责任；若三被告未履行全部还款义务，则原告有权对位于徐州市云龙区橡树湾小区13(原D3)号楼1-1404室的抵押房产（含装修与附属设施）行使抵押权。本院于2021年3月8日作出（2019）苏0303民初5914号判决书，判令：一、张驰、孙怿偿还陈光芝借款本金90万元及利息（利息以90万元为基数，自2019年9月19日起，按照年利率24%计算至实际清偿之日止）。二、张驰、孙怿向原告陈光芝支付自2019年8月19日起至2019年9月18日期间的利息9750元。三、张驰、孙怿支付陈光芝律师费损失5万元。四、陈光芝就张驰、孙怿的上述债务有权以张驰和孙怿名下位于徐州市云龙区产（含装修与附属设施）行使抵押权，就该房屋的折价或者拍卖、变卖所得款优先受偿。五、陈玉对被告张驰和孙怿上述债务承担连带清偿责任。 本院认为，涉案房屋在（2019）苏0303民初5914号案件所涉民间借贷中作为抵押物为主债权提供抵押担保，（2019）苏0303民初5914号民事判决书判令陈光芝就张驰、孙怿的上述债务有权以张驰和孙怿名下位于徐州市云龙区产（含装修与附属设施）行使抵押权，就该房屋的折价或者拍卖、变卖所得款优先受偿。涉案房屋作为2018年9月4日甲方（出卖方）张驰与乙方（买受方）陈玉、丙方徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订《徐州市存量房买卖协议》的标的物，不排除陈光芝为行使抵押权，就该房屋折价或者拍卖、变卖后优先受偿。涉案存量房买卖协议能否继续履行处于一种不确定状态，而原告的诉讼请求均是建立在继续履行房屋买卖协议的基础之上，故原告各项诉讼请求可待（2019）苏0303民初5914号民事判决书履行后视履行情况确定是否再行主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告李柏彤的起诉。 案件受理费18363元，返还原告李柏彤；财产保全费5000元，由原告李柏彤负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  雷丽芬 人民陪审员  许庆云 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  韩 放