辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0624民初815号 原告（执行案外人）：于帅，男，1977年1月31日出生，汉族，个体业主，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：夏宁彬，男，1972年9月29日出生，汉族，个体业主，住辽宁省宽甸满族自治县。 被告（申请执行人）：江苏中阳建设集团有限公司，住所地：江苏省徐州市丰县解放西路23号。 法定代表人：王长宏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，汉族，系该公司职员，住辽宁省东港市。 第三人（被执行人）：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司董事长。 原告于帅与被告江苏中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）、第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于帅的委托诉讼代理人夏宁彬到 庭参加诉讼，被告中阳公司、第三人金远公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：撤销（2021）辽0624执异46号执行裁定书；中止对宽甸满族自治县魅力城小区A2号楼1单元801室的执行。事实和理由：2011年8月13日，原告与第三人金远公司签订了商品房买卖合同，金远公司将其开发的宽甸镇魅力城小区A2号楼1单元801室出售给原告，合同签订后原告支付了全部购房款，并办理了备案登记，金远公司将上述房屋交付给原告占有使用至今。此后，被告中阳公司申请宽甸法院在2019年4月17日作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定。原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，故原告向贵院起诉，请求依法撤销（2021）辽0624执异46号执行裁定书，依法中止对宽甸魅力城小区A2号楼1单元801室的强制执行。 被告及第三人未出庭应诉也未提出答辩意见。 经审查认定事实如下：2011年8月13日，原告与第三人金远公司签订了商品房买卖合同，金远公司将其开发的宽甸镇魅力城小区A2号楼1单元801室出售给原告，合同签订后原告支付了部分购房款，并办理了备案登记，金远公司将上述房屋交付给原告占有使用至今。现原告已支付购房款424565元，且该房屋系原告在宽甸镇内唯一住房。 原告中阳公司诉被告金远公司建设工程合同纠纷一案，经丹东市中级人民法院审理，作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，判决：一、被告金远公司欠原告中阳公司工程款37623980.24元，于判决生效后10日内给付原告中阳公司；二、被告金远公司以欠原告中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告中阳公司支付利息，并自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止；三、原告中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。被告金远公司对该判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2015年8月11日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定书，裁定：辽宁省丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2015年12月23日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区房屋。2019年4月17日，本院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定：查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区的房产。上述裁定查封房屋包括案涉房屋。案外人于帅以房屋系其购买为由，提起执行异议。2021年2月5日，本院作出（2021）辽0624执异46号执行裁定书，驳回了案外人于帅的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。 上述事实，有（2121）辽0624执异46号执行裁定书、（2019）辽0624执恢116号执行裁定书、（2015）辽民一终字第00092号民事判决书、（2015）丹执字第00085号执行裁定书、《魅力城房屋预约登记单》、收款收据、电子转账回单及原告陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：原告对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 （一）关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，已交付全部或者大部分款项的消费者对于所购房屋享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建筑工程价款优先受偿权的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是针对商品房消费者提起执行异议的规定，赋予商品房消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，属针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，仅适用于案外人系商品房消费者。而原告所称的上述规定第二十八条则适用于案外人系商品房消费者之外的一般买受人。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议获得人民法院支持所应满足的四个条件，但此条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而不能对抗对被执行人享有优先受偿权的债权人。即房屋买受人（执行案外人）若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，必须符合上述规定第二十九条的要件方可。故对原告提出本案应适用该规定第二十八条的诉请，本院不予支持。 （二）关于原告享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并基于本案已查明的事实，可以认定：原告符合该条规定的条件。综上，原告享有排除建设工程价款优先受偿权强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,判决如下: 中止对宽甸满族自治县魅力城小区A2号楼1单元801室的执行。 案件受理费100元,由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 本院（2021）辽0624执异46号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 王 雪 审 判 员 孔 丹 人民陪审员 刘 星 二〇二一年八月九日 书 记 员 胡晓云