新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终247号 上诉人（原审被告）：秦淑霞，女，1988年9月27日出生，新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 被上诉人（原审原告）：张竹兰，女，1965年1月10日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 委托诉讼代理人：程秀岩，新疆兰河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王艺霏，女，1992年1月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：程秀岩，新疆兰河律师事务所律师。 原审被告：秦浩，男，1990年12月4日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 上诉人秦淑霞因与被上诉人张竹兰、王艺霏、原审被告秦浩房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2021）新4301民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦淑霞、被上诉人张竹兰及被上诉人张竹兰、王艺霏的共同委托诉讼代理人程秀岩到庭参加诉讼，原审被告秦浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦淑霞上诉称，撤销一审判决，改判驳回张竹兰、王艺霏一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决错误。1．一审未查清双方之间的民事法律关系。张竹兰、王艺霏出示2018年9月2日《房屋租赁合同》，盖有阿勒泰市地方税务局公章（该公章为张竹兰私自留存的空白合同，在地税局不知情的情况下张竹兰冒用），结合双方同日签订的《店铺转让协议》内容，证实2018年9月2日双方的真实意思表示是店铺的转让权和租赁权均转让给秦淑霞，并非一审认定张竹兰、王艺霏转租并有权收取房租的法律行为；2．双方签订的合同所盖的公章为国地税合并之后的公章（阿勒泰市地方税务局），国家税务总局阿勒泰市税务局2018年7月20日正式挂牌成立，当时合并后的国家税务总局阿勒泰市税务局并不同意转租，转让协议上并无该税务局的盖章，且租赁合同的公章并不是国家税务总局阿勒泰市税务局2018年9月2日加盖，而是张竹兰留存的空白合同，税务局存在监管公章不力，政府协调至今两年有余，直至2020年10月29日召开协调会后，仍然不纠正错误，造成秦淑霞不可挽回的经济损失，秦淑霞已支付40,000元过店费及装修。3．一审判决自相矛盾。案涉房屋自转让时就已经停止办理营业手续，虽然一审认可的时间是2019年3月之前不能办理，但是即便如此，一审依然支持了该期间的房屋租金，显失公正。且张竹兰明知秦淑霞租赁房屋是用于家庭服务和其他服务业，还在合同中承诺30日内协助办理营业手续，但至今没有办理，该责任应当由张竹兰、王艺霏承担。二、张竹兰、王艺霏未向秦淑霞交付符合合同目的的房屋，张竹兰、王艺霏未按租赁合同约定履行商铺事实的交付行为，双方亦未形成事实上的店铺转让关系，秦淑霞未取得商铺，无法经营，张竹兰、王艺霏主张转让款无依据，应予驳回。三、国家税务总局阿勒泰市税务局在2018年9月2日未同意张竹兰、王艺霏对外转租房屋，双方签订《房屋租赁合同》尚未生效。2018年8月27日阿勒泰市税务局给张竹兰开具的证明中，只同意张竹兰装修，并未同意其转租，可以确定在2020年10月29日召开协调会之前，税务局未同意张竹兰转租，也没有出具书面委托。按照其与税务局签订《房屋租赁合同》，张竹兰擅自转租行为无效。一审中，张竹兰出示的2020年10月29日阿勒泰市税务局作出的《情况说明》是在双方发生不可调和的争议后，在诉讼过程中形成，不能真实反映案件事实，更重要的是此证据内容与阿勒泰市税务局出具的其他证明材料相矛盾，一审对该份证据不应认可。四、张竹兰、王艺霏无合同依据收取租金，亦无权全额收取房屋占用费。张竹兰、王艺霏2018年转让房屋经营权和承租权时尚未取得税务局的许可，双方合同尚未生效。张竹兰、王艺霏未向秦淑霞交付可以正常使用的房屋，该房屋在被征迁范围内，已由相关主管部门于2018年3月26日下达暂停办理相关审批、备案手续的通知，也就意味着张竹兰、王艺霏无法为秦淑霞办理相关营业手续，而且消防不过关，导致秦淑霞对该店铺进行了大量装修无法正常使用，秦淑霞的合同目的无法实现，张竹兰、王艺霏无权主张房屋占用费及租金。同时，张竹兰、王艺霏未向秦淑霞交付可以正常使用房屋，秦淑霞享有先履行抗辩权，拒绝支付房屋租金。五、依据双方约定，秦淑霞享有按照国家疫情政策减免租金的权利。《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》第七条第三款规定，对受疫情影响较大不能正常经营的，承租国有资产经营用房的中小微企业，自2月起，免收3个月租金，在此基础上，对支付租金确有困难的中小微企业，可经双方协议后，延期收取租金，期限最长不超过6个月。双方签订的合同中第一条约定张竹兰保证秦淑霞享有张竹兰在原租赁合同中所享有的权利与义务。因此，阿勒泰市税务局并没有收取过张竹兰的租金，更没有要求张竹兰缴纳过租金，秦淑霞按照政策规定可以享受相关优惠政策。 张竹兰、王艺霏辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。秦淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回。二、双方之间房屋租赁关系成立，无论是形式上，还是实体上，都符合法律规定。2018年9月张竹兰、王艺霏出租给秦淑霞的房屋经过原房主阿勒泰市税务局许可，虽然合同有瑕疵，并未影响秦淑霞的使用，房主至今也未提及双方的房屋租赁关系无效。秦淑霞一再追究合同上的印章，与本案无关，显然是无理缠诉的表现。三、2018年9月2日至今秦淑霞占有出租房，不但经营幼儿园，还经营石头，证据确凿，是秦淑霞自己不愿意办理正规手续，不是办不了，是故意逃税，逃避教育局的监管。四、2020年10月29日房主阿勒泰市税务局出具的书面证明，是对双方租赁房屋合同的追认。五、秦淑霞既然不承认租赁合同有效，就不存在减免房租，该项主张与前四项的主张自相矛盾。 秦浩未到庭陈述意见。 张竹兰、王艺霏向一审法院起诉请求：秦淑霞、秦浩立即支付欠款240,000元，违约金28,000元，利息8,550元，合计276,550元。 一审法院认定事实：2015年12月30日，张竹兰、王艺霏承租阿勒泰市XXX号房屋用于经营“阿勒泰市福缘纯土鸡馆”，并签订《房屋租赁合同》，约定年租金40,000元，租赁期限从2016年1月1日至2021年12月31日止。2018年9月2日，双方协商，张竹兰将其经营的店铺以130,000元价格转让给秦淑霞，同日张竹兰与秦浩签订《房屋租赁合同》，阿勒泰地方税务局在合同上盖章，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，年租金50,000元，租金支付期限与方式：签订合同次日起，承租人预缴第一年租金，租金按年支付，满一年提前一个月缴下一年年租金。同日张竹兰与秦淑霞签订协议付款方式，对店铺转让费130,000元和2019年的房屋租金50,000元共计180,000元，双方协商付款方式为：“合同签订之日秦淑霞向张竹兰支付转让金中的20,000元，2018年10月31日前付20,000元，2018年11月30日前付20,000元，2018年12月31日前付40,000元，2019年1月31日前付30,000元，2019年2月28日前付30,000元，2019年3月30日付20,000元。如有违约秦淑霞将承担违约金3％，并承担转让金的银行最高利息，并且张竹兰有权利收回已转让的店铺”。协议签订后，秦淑霞向张竹兰支付转让费40,000元。合同签订后当月，张竹兰将房屋交付给秦淑霞，秦淑霞对店铺进行了装修，在装修期间因无营业执照被封门，2019年1月1日试营业，营业至2019年6月，因没有办理营业执照秦淑霞自行将店铺关门。现房屋由秦淑霞存放物品，未交还张竹兰。另查，2020年10月29日，国家税务总局阿勒泰市税务局出具情况说明一份，阿勒泰市税务局同意2016年1月1日至2021年12月31日合同期间内，张竹兰可自行经营也可转租，经营期间产生的纠纷可通过法律程序解决，与阿勒泰市税务局无关。庭审中，秦淑霞认可是其与张竹兰之间的房屋转让和租赁关系，秦浩是代替秦淑霞与张竹兰签订租赁合同。再查，张竹兰与王艺霏为母女关系，秦浩与秦淑霞为姐弟关系。一审法院认为，张竹兰与秦浩签订的房屋租赁合同属双方真实意思表示，国家税务总局阿勒泰市税务局同意张竹兰在2016年1月1日至2021年12月31日合同期间，可自行经营也可转租，故双方签订的合同不违反法律规定，且原房东阿勒泰市税务局对张竹兰的转租行为表示同意，故双方的合同应为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后张竹兰将房屋交付给秦淑霞使用，秦淑霞也应当按照合同约定向张竹兰缴纳店铺的转让费和房屋的租赁费。对秦浩、秦淑霞认为双方签订的《房屋租赁合同》无效的辩称意见，不予采信。秦浩在合同上签字是代表秦淑霞，秦淑霞对秦浩代其签订合同的行为予以确认，可以认定本案合同的相对方为张竹兰、王艺霏和秦淑霞，根据双方的合同约定，秦淑霞仍应当向张竹兰、王艺霏支付240,000元［转让费90,000元、房屋租赁费150,000元（2019年房租50,000元、2020年50,000元、2021年50,000元）］，秦浩在本案中不承担责任。对秦淑霞、秦浩辩称张竹兰、王艺霏未协助办理营业执照、房屋为临时建筑、消防不合格被责令停业等意见，均为秦淑霞在未办理营业执照和未经过消防验收便进行试营业所导致，与张竹兰、王艺霏无关联性，对此辩称意见不予采信。对暂停办理有关审批备案手续的通知，暂停办理时间为2018年3月至2019年3月，在2019年3月过后，秦淑霞可以携带相关手续去办理营业执照，而秦淑霞未去办理，所导致的后果由其自行负担。根据双方签订的《协议付款方式》约定，如秦淑霞有违约，将承担违约金3％，并承担转让金的银行最高利息，双方约定分期付款的款项为转让费130,000元和2019年房租50,000元共计180,000元，后秦淑霞支付40,000元，对未付的140,000元秦淑霞未按约定付款构成违约，应当按照约定向张竹兰、王艺霏支付3％的违约金4,200元，并支付转让金90,000元的银行最高利息按照4.75％从最后一笔还款日期2019年4月1日计算至张竹兰、王艺霏起诉之日2021年1月6日共计21个月为7,481.25元，对张竹兰、王艺霏主张的违约金28,000元和利息8,550元不予支持。因本案双方签订的合同尚未到期，合同仍在履行期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，故本案适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、秦淑霞于本判决生效之日起十五日内向张竹兰、王艺霏支付转让费90,000元、房屋租赁费150,000元、违约金4,200元、利息7,481.25元，共计251,681.25元；二、驳回张竹兰、王艺霏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,450元，减半收取2,725元，由秦淑霞负担。 本院二审期间，秦淑霞提供如下证据：2018年8月27日税务局给张竹兰出具的证明；2020年10月26日张竹兰给税务局作出的情况说明；2021年3月15日税务局给秦淑霞出具的情况说明。以证明证秦淑霞租赁的房屋不能正常使用，办营业执照期间盖有阿勒泰市地税局公章的合同无法办理营业执照，必须盖有阿勒泰市税务局的公章才能办理。张竹兰、王艺霏质证意见：2018年8月27日的证明是复印件，不认可。2020年10月26日情况说明的真实性认可。2021年3月15日的情况说明不认可。本院认证意见：该组织证据不能支持其证明目的，证明力不予确认。 张竹兰、王艺霏提供如下证据：一、阿勒泰市教育局阿政教（2018）239号文件，证明秦淑霞经营的阿勒泰市哈喽贝比教育咨询中心在未办理办学许可证的情况下，开展培训业务，要求限期整改。秦淑霞质证意见：这份证据阿勒泰市教育局给期下发过，后期秦淑霞拿上合同去教育局办理相关手续，但因租赁的房屋消防没有过关，因此不能办理，不是不愿意办理。二、2019年7月5日阿勒泰市国有土地上房屋征收与补偿办公室出具的证明。以证明案涉房屋不在2019年棚户区范围内，当时开这份证明就是为了配合秦淑霞办理营业执照，但是其没有去办理。秦淑霞质证意见：该份证据不是2019年7月5日出具，应该是2021年10月份之后出具的，税务局2020年11月打电话通知办理营业执照，但因当时在上诉期间，因此没有办理。本院认证意见：秦淑霞认可真实性，予以确定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，秦淑霞租赁案涉房屋后用于经营哈喽贝比教育咨询中心。2018年12月29日阿勒泰市教育局对阿勒泰市哈喽贝比教育咨询中心等单位作出限时整改通知：经检查发现，你培训中心在未办理办学许可证的情况下，已招生开展相关培训业务，要求你培训中心限期整改。本案审理中，上诉人秦浩经本院传票传唤未到庭参加诉讼，已裁定按撤回上诉处理。 本案争议焦点：租赁合同效力问题；关于转租的问题；秦淑霞应否向张竹兰、王艺霏支付转让费、租金，并承担违约金及利息的责任，租金应否减免。 本院认为，一、关于合同的效力。2015年12月30日阿勒泰市地方税务局（现为阿勒泰市税务局）与张竹兰、王艺霏签订《房屋租赁合同》，2018年9月2日，张竹兰、王艺霏将从阿勒泰市税务局处承租的房屋转租给秦淑霞，并由张竹兰与秦淑霞的弟弟秦浩签订《房屋租赁合同》，该合同约束张竹兰、王艺霏与秦淑霞。2018年9月2日的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，经双方签字之日起成立并生效。二、关于转租的问题。张竹兰、王艺霏将租赁房屋转租给秦淑霞，在租赁期限内，阿勒泰市税务局明知未提出异议，且根据阿勒泰市税务局2020年10月29日情况说明，该局同意张竹兰的转租行为，秦淑霞认为阿勒泰市税务局未同意张竹兰、王艺霏转租的意见不予采纳。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人，是解除合同的法定事由，秦淑霞以此理由认为2018年9月2日的《房屋租赁合同》不生效的意见不予采纳。三、关于办理营业手续的问题。首先，租赁合同签订后，张竹兰、王艺霏向秦淑霞交付租赁房屋，秦淑霞装修后用于经营哈喽贝比教育咨询中心，在经营过程中，教育部门因秦淑霞未办理办学许可证的原因，责令其整改。该责任不能归于张竹兰、王艺霏。其次，秦淑霞认为张竹兰、王艺霏未协助办理营业手续、案涉房屋消防不过关，导致双方的租赁合同目的不能实现，秦淑霞应当就相应的事实及存在的关联性提供证据，秦淑霞未提供有效的证据予以证实，该上诉理由不予采纳。秦淑霞如认为双方之间的租赁合同目的不能实现，应当及时行使合同解除权，向张竹兰、王艺霏主张解除合同，而其怠于行使该项权利，且继续占有租赁房屋，应当承担继续履行合同的义务，向张竹兰、王艺霏支付转让费、租赁费，并承担违约金及利息的责任，一审对此认定正确。四、秦淑霞要求减免租金。一审中，秦淑霞并未提出该项主张，二审中，张竹兰、王艺霏亦不同意减免，且秦淑霞系违约方，对其该项主张不予支持。 综上所述，秦淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律虽有遗漏，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,075.22元（上诉人秦淑霞预交5,450元，多交374.78元予以退还），由上诉人秦淑霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 胥   彩   霞 审判员 库拉西赛依提哈木扎 审判员 努尔古丽 吾伦别克 二〇二一年五月二十一日 书记员 米 拉 马 斯 库 特 1