上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初32309号原告：李源，男，1986年9月20日生，汉族，户籍地福建省福州市，住上海市浦东新区。原告：刘莉娃，女，1986年10月25日生，汉族，户籍地甘肃省，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冷鲁平，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。被告：张良，男，1981年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：中国银行股份有限公司上海市南汇支行，住所地上海市浦东新区康沈路XXX号。负责人：林晨。原告李源、刘莉娃与被告张良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，于2021年4月27日依法追加中国银行股份有限公司上海市南汇支行作为本案第三人，并适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告李源、刘莉娃及其委托诉讼代理人冷鲁平，被告张良到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李源、刘莉娃向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下；2.判令被告以人民币(以下币种同)215万元为本金，按每日万分之五的标准支付原告自2021年5月2日起至过户手续办理之日止的逾期过户违约金。事实与理由：2020年12月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以215万元的价格向原告出售系争房屋。2021年2月24日，原告支付被告首付款138万元。被告收款后并未按约注销系争房屋上设定的抵押权，导致系争房屋无法过户至原告名下。现原告愿意代为清偿贷款以注销抵押权，代为清偿的贷款多于未付房款的部分将作为债权另行向被告主张。综上，原告提起本案诉讼。被告张良辩称：同意在注销抵押权后将系争房屋过户给两原告；不认可万分之五的违约金标准，最多同意按照银行利息计付。第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行未到庭陈述。本院经审理确认如下事实：系争房屋权利人为被告。因被告以系争房屋为抵押物向第三人申请贷款,2016年5月31日，系争房屋被核准登记了抵押权人为第三人、债权数额为145万元、债务履行期限为2016年4月22日至2044年4月22日的抵押权。根据第三人向本院出具的情况说明，截至2021年5月18日，被告的贷款余额为1,309,094.57元。2020年12月14日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，系争房屋转让价款共计215万元。第六条约定，在2021年5月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方不出售该房地产或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同……附件三付款协议约定，1.乙方应于双方签订本合同后将首期房价款108万元(含已付定金20万元)于2021年2月28日前支付给甲方；2.待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人(若有)在许可的最短时限内，甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押人的贷款余额；3.乙方通过向贷款银行申请107万元贷款的形式支付第二期房价款。上述合同签订同日，双方还签订了《协议书》，其中约定，双方在合同中约定的房价款215万元为名义价，实际成交价为245万元，差价款30万元作为装修补偿款于2021年2月28日之前支付给甲方。截至2021年2月24日，原告已合计支付被告购房款138万元。2021年3月25日，原、被告就被告归还银行贷款事宜进行沟通，被告表示钱方面出问题了，无法还贷。本案审理过程中，本院根据原告申请依法查封了系争房屋(首封)。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》《补充协议》、转账凭证、第三人出具的情况说明等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2020年12月14日，原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，原告已支付房款达138万元，被告应按约注销系争房屋上的抵押权后配合原告办理系争房屋产权过户手续。目前系争房屋上虽尚存第三人的抵押权登记未注销，但原告明确表示愿意代被告偿还相应贷款以注销抵押权登记，原告代偿款项将另行主张。原告以上主张不违反法律规定，本院予以准许。被告未按合同约定配合原告办理过户手续,原告要求被告支付相应的违约金具有事实依据和合同依据。被告抗辩违约金标准过高，本院以原告实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、被告过错程度以及原告的预期利益等因素，酌情调整为以138万元为本金，按每日万分之二的标准，自2021年5月2日计算至实际办理过户手续之日止。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加，不影响本案审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告李源、刘莉娃于本判决生效之日起十日内代被告张良清偿第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行抵押物为上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押借款本金及利息等(具体数额以第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行出具的结算清单为准)；二、上述判决主文第一条履行完毕之日起三日内，被告张良与第三人中国银行股份有限公司上海市南汇支行共同注销上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权；同时，被告张良配合原告李源、刘莉娃办理将上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告李源、刘莉娃名下的手续；三、被告张良于本判决生效之日起十日内以138万元为本金，按每日万分之二的标准支付原告李源、刘莉娃自2021年5月2日起至实际办理过户手续之日止的逾期过户违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,000元，减半收取计12,000元，保全费5,000元，合计17,000元，由被告张良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年七月十二日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。