江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初4398号原告（申请执行人）：许强，男，1963年8月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:谢曦朦，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告（案外人）：徐正明，男，1986年9月14日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈浩庆、刘阳，江苏茂业律师事务所律师。被告（案外人）：王颖，女，1985年12月19日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈浩庆、刘阳，江苏茂业律师事务所律师。被告（被执行人）：朱瑛，女，1978年7月22日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区。原告许强与被告徐正明、王颖、朱瑛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月20日、12月23日公开开庭进行了审理。原告许强的委托诉讼代理人谢曦朦，被告徐正明、王颖的委托诉讼代理人陈浩庆，被告徐正明（参加2020年12月23日的庭审）到庭参加诉讼。被告朱瑛经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。许强向本院提出诉讼请求：1、确认徐正明、王颖与朱瑛签订的房屋买卖合同无效；2、撤销（2020）苏0213执异33号执行裁定书，继续执行无锡市××号××室房屋。事实与理由：无锡市××号××室房屋（以下简称案涉房屋）登记在朱瑛名下，2015年5月，其因与朱瑛之间的纠纷诉至无锡市崇安区人民法院，该院于2015年11月2日查封了案涉房屋。无锡市梁溪区人民法院于2017年2月7日作出民事判决后，其申请法院强制执行，在执行过程中徐正明、王颖提起执行异议，法院作出（2020）苏0213执异33号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。徐正明、王颖与朱瑛签订的房屋买卖合同，系为逃避债务签订，应当认定无效。徐正明、王颖辩称，2015年10月20日，其通过中介公司与朱瑛协商后签订房屋买卖合同，以210万元房价购买案涉房屋，并支付5万元定金，因案涉房屋有抵押贷款，双方变更付款方式，其以房款帮助办理房屋抵押注销手续，但在2015年11月2日办理过户手续时发现房屋被法院查封。其急于为婚房装修，因双方是朋友关系，故于2015年9月14日办理了房屋交接手续，在10月份过了国庆节后即开始装修。现其已实际支付房款190万元，剩余房款20万元已付至法院帐户，且无法办理过户手续并非其原因造成，故要求驳回许强的诉讼请求。朱瑛辩称，1、其与徐正明是熟人，双方口头达成购房约定后，考虑到徐正明购买房屋是用于婚房，婚期较紧，故于2015年9月14日办理房屋交接手续，让其尽早装修；2、案涉房屋产权人是朱瑛，但该房作为前夫费建新向银行贷款的抵押物，当时贷款尚有本金190万元和利息24900元，徐正明原设想购房款通过银行贷款方式解决，但鉴于需要解除房屋抵押，办理过户手续后方能办理新的抵押贷款，故与徐正明商定变更房款付款方式，先支付定金5万元，于2015年11月2日向王瑜临时借款185万元，同年12月2日支付24900元，均汇入费建新的银行帐户内，剩余房款20万元出具了借条。3、2015年11月2日上午办理了抵押登记注销手续，约定下午正式办理过户手续，由于案涉房屋被法院查封，导致无法继续办理过户手续，因此，房屋买卖合同是真实、有效的，徐正明属于善意取得，请求驳回许强的诉讼请求。经审理查明，2015年5月12日，原无锡市崇安区人民法院（后合并为本院）受理了许强诉朱瑛民间借贷纠纷一案，2017年2月7日，本院作出（2015）崇民初字第643号民事判决：朱瑛归还许强借款300万元。朱瑛不服一审判决，依法提起上诉，2018年9月30日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出（2017）苏02民终1833号民事判决：驳回上诉，维持原判。在该案中，本院根据许强申请，于2015年11月2日对案涉房屋进行财产保全。2016年9月28日，徐正明向本院对上述保全提出异议，2016年11月14日，本院作出（2015）崇民初字第643号民事裁定书，驳回徐正明的异议请求。徐正明不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，要求1、不得执行无锡市××号××室房屋；2、确认无锡市××号××室房屋归徐正明所有。本院于2018年6月29日作出（2016）苏0213民初4561号民事判决，后许强依法提起上诉。因违反法定程序，无锡中院于2018年9月7日作出（2018）苏02民终3461号民事裁定：撤销本院（2016）苏0213民初4561号民事判决，驳回被上诉人徐正明的起诉。根据许强的申请，本院于2018年10月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0213执4002号。在执行过程中，徐正明于2020年4月17日对本案执行标的提出异议，本院于2020年4月27日作出（2020）苏0213执异33号执行裁定：中止对无锡市××号××室房屋的执行。许强不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年10月20日，徐正明、王颖与朱瑛签订房屋买卖合同，由无锡市满堂红房地产经纪有限公司（以下简称满堂红公司）作为中介，约定房屋总价款210万元，2015年10月30日前交付定金70万元，房款140万元委托满堂红公司代办20年期银行贷款，等房屋过户手续办理完毕且房屋所有权证下发后两个工作日内交付给朱瑛；朱瑛承诺于2015年11月30日腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交于徐正明、王颖等。徐正明、王颖原计划按合同约定办理按揭贷款，并向中国农业银行无锡滨湖支行个贷中心申请办理贷款，同时提交了该房屋买卖合同（于2015年10月30日扫描入银行系统）。2012年10月22日，费建新与浙商银行股份有限公司无锡分行签订《个人循环借款（最高额担保）合同》，借款额度190万，朱瑛以案涉房屋为上述贷款提供抵押担保。为了注销案涉房屋抵押登记，朱瑛同意徐正明将房款支付至费建新银行帐户，以清偿贷款本金190万元及相应利息。徐正明于2015年9月29日转帐5万元，同年11月2日向王瑜借款185万元，同年12月2日转帐24900元，均直接转帐至费建新银行帐户。费建新银行贷款结清后，上述抵押权于2015年11月2日被注销。2015年11月2日，徐正明、王颖与朱瑛又签订《无锡市存量房买卖合同》，并进行合同备案，备案号为201511020067，约定房屋总价210万元，2015年11月2日前首付83万元，2015年12月12日前办理完相关贷款手续，贷款金额127万元等。又查明，（1）2015年9月14日，徐正明与朱瑛签订房屋交接单，载明：1、徐正明确认，确已收到该房屋房门钥匙2把；2、双方确认该物业已交付给徐正明，朱瑛尚欠物业公司物业费1248元（4个月）未交付等。徐正明、王颖于2015年10月30日登记结婚。（2）2015年11月2日，徐正明与王瑜签订过桥资金借款合同，约定由王瑜向徐正明出借185万元，借期从2015年11月2日至2015年11月6日，利息为月息2.4%，费建新、朱瑛作为担保人签字。11月2日，该185万元直接转帐至费建新银行帐户。2017年3月25日，王瑜出具情况说明，载明：该借款按借款人及担保人的要求汇入费建新帐号，目前该借款徐正明已通过银行转帐还款182万元另归还3万元现金，现已全部还清。许强认为，对上述情况真实性没有异议，但认为徐正明提供的还款均是在ATM存款后进行的还款，无法证明款项来源，在未提供真实收入的情况下，该款项很可能是通过费建新、朱瑛向银行存款后代为归还给王瑜。徐正明、王颖认为，对许强的意见不予认可，许强只是推测未提供相应证据，其款项来源为自有存款、父母和亲属赠与的款项、经营所得及银行借款等。（3）在4561号案件中，徐正明申请证人过某、徐某出庭作证。证人过某到庭陈述称：其于2009年12月起入住××号××室，徐正明在2015年国庆节以后就开始装修××号××室房屋，在装修之前，其也看到徐正明跟朱瑛到案涉房屋看房，大概是讲房子交易的事情，因为是邻居，进进出出其都可以看到。徐正明在装修完以后就一直住在案涉房屋，结婚也在这里结的。证人徐某到庭陈述称：其自2011年起在××小区从事搬运、敲墙业务，2015年国庆之后，徐正明家即××号××室也是其承包的搬运、敲墙业务。在4561号案件中，许强的委托诉讼代理人质证认为，对于证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议，但仅凭证人证言不能认定徐正明已经于查封前实际占有使用的事实，其应当补充提供与物业办理相应入住手续以及在房屋被查封前已经实际为讼争房屋进行生活缴费的证明。本案中，许强认为要达到占有房屋的目的，应有其他证据予以证明。另查明，许强在本案中还补充提供以下证据：1、物业费明细。2015年11月10日，徐正明交纳物业费1914元，其中2015年7月1日至2015年10月31日为1276元，2015年11月1日至2015年12月31日为638元。许强认为，房屋交接单中明确欠物业费4个月，但在9月14日时只欠物业费2个月，说明房屋交接单是后补的。对此徐正明认为，记忆中有误差，一种说法是欠两个月，一种说法是欠四个月，但不足以说明房屋交接单是伪造的。2、物业公司对案涉房屋的装修备案手续。只有原房主孙予在2010年和费建新在2011年的装修备案手续，没有徐正明的装修备案手续。对此徐正明认为，其只是敲了两堵墙、对墙纸、灯具、洁具进行了换装更新，工程量并不是很大，没有去物业公司进行装修备案，大概持续了40天左右，在通过必要通风去味后就开始入住，入住时间大概是在2015年11月中下旬，于2016年1月实际入住。3、电费缴纳情况。电费户名仍为原房主孙予，2017年7月5日前为费建新银联代扣方式缴纳，2017年7月5日，变更为徐正明支付宝帐户代扣方式缴纳。许强认为，在4561号案件2018年6月29日的庭审中，徐正明陈述“我方大概从2015年底开始往卡里充值，缴纳正常的水电燃气费”，但2017年7月5日前仍系费建新支付电费，结合物业费欠费情况、装修备案情况，不应当认定徐正明在法院封前实际占有案涉房屋。对此徐正明认为，原来确实在费建新帐户扣了一部分款项，双方之前都认识，电费支付的不多，没有在意这个问题，到2017年电费量增多时才发现。4、无锡中院（2017）苏02民终417、424、422号民事判决书，证明徐正明是无锡大地卓创装饰工程有限公司（以下简称卓创公司）的法定代表人，但费建新是卓创公司的实际控制人。对此徐正明认为，应以营业执照为准，其是卓创公司法定代表人，有还款能力。该三份民事判决，系朱**才、朱峰、吉立群与南京大地建设集团有限责任公司、南京大地建设集团有限责任公司无锡分公司追索劳动报酬纠纷，内有“工资发放计划表没有公司盖章，但是该表由来已久，冠以无锡分公司的抬头，且费建新又以负责人（总经理）的名义签发”的表述，未对费建新是卓创公司的实际控制人作出明确认定。上述事实，有（2015）崇民初字第643号民事判决书、（2017）苏02民终1833号民事判决书、（2015）崇民初字第643号民事裁定书、（2016）苏0213民初4561号民事判决书、（2018）苏02民终3461号民事裁定书、（2018）苏0213执4002号执行裁定书、（2020）苏0213执异33号执行裁定书、房屋买卖合同、无锡市存量房买卖合同、过桥资金借款合同、情况说明、房屋交接单物业费明细、装修备案手续、电费缴纳情况、（2017）苏02民终417、424、422号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十八条的规定，买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。比照上述规定，徐正明、王颖对案涉房屋享有物权期待权，具体理由如下：1、在本院查封前，徐正明、王颖与朱瑛已签订合法有效的房屋买卖合同。首先，徐正明、王颖与朱瑛通过中介公司签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。其次，徐正明、王颖因申请贷款向银行提交该房屋买卖合同，该行为发生在法院查封之前。对于许强提出徐正明、王颖与朱瑛恶意串通，意图转移朱瑛名下财产，且无法证明房屋买卖合同在法院查封之前签订的意见，依据不足，本院不予采纳。2、徐正明、王颖在本院查封前已占有使用案涉房屋。首先，徐正明与朱瑛于2015年9月14日签订房屋交接单，确认案涉房屋钥匙交付及物业费尚欠4个月1248元。对此徐正明认为对结欠物业费的时间一种说法是2个月一种说法是4个月，在不确定的情况下双方确认物业费结欠4个月也符合常理。其次，结合两个证人证言，证人均到庭陈述在2015年过了国庆节后案涉房屋就开始装修，虽然物业公司没有此次装修备案材料，但系徐正明对案涉房屋二次装修、改动不大的情况。再次，徐正明、王颖于2015年10月30日登记结婚，其陈述与朱瑛熟悉且为婚房急于装修，双方协商先交付房屋进行装修后支付房款、办理过户手续的情形，不违反法律规定。对于许强提出房屋交接单系伪造、不能仅凭证人证言就认定占有时间的意见，依据不足，本院不予采纳。3、徐正明、王颖已支付大部分房款并已将剩余价款向本院交付执行。为注销房屋抵押，双方协商变更房款支付方式，190万元虽然支付至费建新帐户，用于费建新偿还银行贷款，但朱瑛系贷款的担保人，最终目的是注销案涉房屋的抵押登记，从而办理过户手续。现朱瑛认可徐正明、王颖已支付房款190万元，剩余20万元徐正明、王颖已支付至本院帐户。对于许强提出徐正明无购房经济能力、无法证明款项来源、与费建新之间存在关联关系，故不能认定已支付房款的意见，依据不足，本院不予采纳。4、案涉房屋未办理过户手续并非徐正明、王颖自身原因。2015年11月2日上午办理注销抵押登记、签订存量房买卖合同并备案后，由于本院查封才无法继续办理过户手续，徐正明、王颖对此不具有过错。综上，徐正明、王颖对案涉房屋享有物权期待权，对于许强请求撤销（2020）苏0213执异33号执行裁定书，继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回许强的诉讼请求。案件受理费23600元（许强已预缴），由许强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  莫 燕人民陪审员  谢伯阳人民陪审员  鲍惠珍二〇二一年二月五日书 记 员  罗 烨本案援引法律条款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。