江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终216号上诉人（原审被告、反诉原告）：占年标，男，1978年11月5日出生，汉族，户籍住址抚州市临川区，现住东华理工大学南昌。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙丽芳，女，1979年1月19日出生，汉族，户籍住址抚州市，现住抚州市。委托诉讼代理人：占年标，男，系孙丽芳丈夫，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万志群，女，1983年11月12日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：丁国锋，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人占年标、孙丽芳因与被上诉人万志群房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人占年标、上诉人孙丽芳的委托诉讼代理人占年标、被上诉人万志群及其委托诉讼代理人丁国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。占年标、孙丽芳上诉请求：1．依法将一审判决第一项判决改判为：依法确认上诉人占年标、孙丽芳与被上诉人2019年2月25日签订的《房屋买卖中介合同》无效或者不成立；2．依法将一审判决第二项判决改判为：上诉人占年标、孙丽芳返还被上诉人购房款605,000元；3．依法将一审判决第三项判决改判为：被上诉人搬回其放置在华福锦城B6栋602床两张；4．依法判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失及违约29,860元人民币（暂时计算至此纠纷案开庭日2019年9月19日，以被上诉人实际支付日为截止时间）。事实与理由：一、一审法院认定法律事实错误。上诉人与被上诉人于2019年2月25日签订一份《房屋买卖中介合同》，因被上诉人采取欺骗隐瞒自己是要拿上诉人房子去炒房的事实，其本人经济实力不行，没有足够资金来按照约定付房款，也主张暂时不过户给其本人。被上诉人在合同履行过程中未履行约定的义务，一再违约。在2019年2月28日前并未付清605,000元，仅于2019年2月28日分两次付给上诉人360,000元人民币购房款，剩余245,000元在2019年3月14日才付给上诉人。其余100,000元人民币购房尾款一直拖着不给。根据双方签订的《房屋买卖中介合同》第九条规定：被上诉人违约每逾期一天，应向甲方偿付逾期部分房款0.2%的违约金。被上诉人应支付给上诉人违约金29,860元人民币（暂时计算至2019年9月19日，以被上诉人实际支付日为截止时间）。一是一次性付清房款605,000元中的尾款245,000元逾期了14天按日逾期交违约金为购房款的0.2%计算，每天应支付490元违约金，14天共计6,860元。二是10万元购房款尾款，时间暂时从2019年5月28日计算至2019年9月19日，每天200元，共计算115天，合计23,000元的违约金，以被上诉人实际支付日为截止时间。合同第九条约定过户后逾期支付购房款的0.2%违约金，第十二条又约定房屋过户后，本合同自动终止，均为加重上诉人责任，减轻或者免除被上诉人的责任，均为合同中的格式条款，属于无效条款。被上诉人在违约的情况下将上诉人房子重新简单装修，主张花费了50,000元人民币的装修购买家具费用并无专业资质的评估报告。本人到房屋看了仅仅是贴了低价劣质墙纸，买了一些灯具，购买了一些低价家具，总共不会超过20,000元左右人民币。并且将上诉人原来装修的门、窗、窗帘、灯具、桌子、厨房大理石灶台、墙面瓷砖、水池和吊顶灯全部拆除、变卖，造成较大损失达30,000元。地砖粉刷等还是我原来的装修没有任何改变。上诉人因搬走家具等花费3,000多元人民币，被上诉人实际控制了上诉人房子达7个月之久，导致上诉人损失房屋租金10,000多元人民币，并使上诉人错失了与其他购房者达成交易，隐形的机会成本也损失十分严重。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的协议违背了合同法“平等自愿原则”。在签订合同时，上诉人当时因经济紧张，急需用钱的情况下，同时为了还清银行抵押贷款，在被上诉人同意一次性付清605,000元人民币购房款情况下，才同意以低价将160平方米的房产出售给被上诉人。因被上诉人乘人之危，上诉人产生重大误解的这种情况下才签定了这个不平等的房屋买卖中介协议。事后双方还多次就交易问题进行磋商。上诉人认为被上诉人不应该一再违约，在其本人不能将房屋出售给他人和自身经济出现资金不足问题而恶人先告状。被上诉人以欺诈为目的与上诉人签订的房屋买卖合同无效。作为当事人一方，被上诉人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同不具备法律效力。被上诉人实际以炒房为目的，违背诚信原则，其行为影响了实际购房者的合法权益。其与上诉人签订的房屋买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。被上诉人在临川区公证处公证时，故意要求公证委托书授权期限写了一年的时间，也是为了其转卖给他人留足时间。此外，被上诉人作为炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。双方在临川区公证处公证的房屋买卖委托书，订立该《住房买卖委托书》时违背了《公证法》的基本原则，被上诉人诱骗上诉人说公证委托书成为委托方是因为已经付了605,000元购房款给上诉人，还没有将房产过户到其本人名下，怕上诉人将房屋卖给其他人。被上诉人采取中介炒房的伎俩，以为得到上诉人公证过的委托书后就可以实现其欺诈的目的，将房屋过户又根据双方买卖房屋中介合同的条款，不用再支付给上诉人10万人民币的购房尾款。委托书的受托方既为房屋购买者，又成为上诉人《委托书》中受托方，房屋买卖的中介即卖房，该公证委托书依法应认定为无效，法院应依法撤销。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议违背了“公平、诚实信用的原则”，抚州城区玉茗大道中心地段房价应在7,000元左右趋于合理，现在价格更高了，可是本案160平方米带装修的房屋岂止只值705,000元人民币，显然价值是不对等的。作为不良中介，被上诉人投机取巧，心机多变，难怪协议义务难以履行就不难理解了。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议违背了法律、行政法规，损害社会公共利益原则。合同订立只有符合法律、行政法规规定的要求，才是有效的，才受法律保护。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合同形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案实际情况，上诉人认为该协议是无效的。被上诉人加盟的临川安然房产中介公司的加盟资格已经被终止，其隐瞒真相，虚构事实与上诉人签订相关协议是欺诈行为，应承担相应的法律责任。被上诉人在未支付给上诉人10万元人民币却擅自到不动产交易中心妄图凭借欺骗上诉人到临川区公证处作的委托公证书将上诉人的房屋过户给第三人是赤裸裸的诈骗行为。被上诉人的欺诈行为被不动产交易中心人员识破，要求上诉人本人到场签字后方能交易，上诉人当然拒绝了其不合法合理的要求。被上诉人因类似行为被他人告到抚州市不动产交易中心和法院。抚州市房管局给予其罚款2万元人民币的处罚。三、被上诉人伪造上诉人与被上诉人签写的“欠条”，涉嫌伪证罪，被上诉人提供的欠条系复印件，且无上诉人夫妻双方的签名，为无效的证据。一审法官无视这一事实是徇私枉法的行为。上诉人与被上诉人欠条形式的补充协议不具有真实性，根据《民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。该欠条为复印件，为达到获取不法利益伪造的欠条。欠条也不符合房屋买卖交易习惯和逻辑。双方约定了是以“借条”的形式来保证上诉人的债权（有双方通话录音为证）。被上诉人拿了房子承诺不管过不过户6月21日前都会给钱上诉人（有双方通话录音为证）。因为被上诉人知道可以过户，她本人从事房产中介多年，并且注册经营了抚州市临川区安然房产中介有限公司青云峰店多年，属于房产中介行业的专业人士。所以，一审法院确认上诉人赔偿被上诉人60万卖房款按月利息2分计算是没有法律依据的。四、一审法院不以法律为准绳，混淆是非，故意歪曲事实，损害上诉人的合法权益。上诉人临川区南湖路西侧华福锦城小区B6栋602室房屋具有完全产权的房产证书。上诉人购此房时于2004年11月24日与东华理工学院（2010年改名东华理工大学）签订了《华福锦城教工住宅购房协议书》，该协议书中第三条约定了购房者自入住六周年后方能出售，可按市场定价，学院享有优先购买权。第四条规定：乙方购买住房后按照房改政策规定，产权归乙方所有。根据房地产相关法律和政策，2006年并不存在房改房和集资建房。东华理工大学的相关通知并非国家法律，无权限制上诉人全部产权的房屋正常交易，且被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖中介合同》时间在该通知之前。东华理工大学并非国家主管不动产交易的行政机关，只是与上诉人同等地位的民事主体，且上诉人与东华理工大学签订了相关购房协议。协议约定的东华理工大学有优先购买权是以市场定价的同等条件下购买，该协议条款在《物权法》颁布以后已经与法律相抵触而无效。即使有效，东华理工大学已经主体搬迁到南昌市经济开发区，教职工绝大部分已经搬离抚州市。东华理工大学作为一个事业单位不可能以市场价购买华福锦城的房屋。东华理工大学试图通过相关不具备法律效力的不平等的通知限制教职工出售位于华福锦城的全部产权的房屋已经证实其根本不会购买房屋，更别谈什么“优先购买权”。被上诉人提交的东华理工大学关于规范学校集资房和公有住房交易的通知并不能证明上诉人的房产不具有完全产权。该通知只是限制学校的集资房和公有住房交易。其并不能限制和侵害上诉人拥有全部产权的华福锦城B6栋602室的房屋是受《物权法》保护的不动产的权属。临川区公证处对《委托书》公证了也证明该房屋是可以上市买卖的。东华理工大学部分教职工购买了华福锦城房子后也早已出售给了非东华理工大学教工。五、一审法官偏袒被上诉人，违背法官公平公正的职业理念，违背司法为民的宗旨。上诉人提请一审法院到抚州不动产交易中心调取证据，一审法官不履行相应的义务是违反《民事诉讼法》关于证据的有关条款。事实是不少华福锦城的房屋已经被出售或者赠与给了非东华理工大学教职工的人员。被上诉人也查询到至少有5套房屋已经出售给非东华理工大学教职工。上诉人提请一审法院去抚州市不动产交易中心调取相关证据，一审法官无故拒绝是故意偏袒被上诉人。综上所述，依法成立的合同对当事人才具有法律约束力，既然该《房屋买卖中介合同》违背了《房地产法》《合同法》《物权法》等法律的基本原则和《公证法》的相关规定，就应当依法认定合同的部分条款无效，本案涉及的是不动产买卖，是以登记形式为要件，目前产权所有权性质没有发生改变，《房屋买卖中介合同》没有产生法律效力，希望法院驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，解除双方《房屋买卖中介合同》，撤销临川区公证处公证的《委托书》，赔偿上诉人的经济损失及违约金29,860元人民币（暂时计算至2019年9月19日，以被上诉人实际支付日为截止时间）。被上诉人万志群辩称，1．一审认定事实正确，一次性付款的事实一审法院已经进行了阐述，被上诉人2月28日签的合同，3月份已经付完了款项，符合合同的约定，装修的问题一审法院作出的认定正确；2．一审法院适用法律正确，上诉人与东华理工学院签署的存在优先购买权的合同，上诉人有义务解决优先购买权的问题，上诉人不解决这个问题，被上诉人无法取得房屋的产权，所以违约方在上诉人，一审中上诉人没有提供任何证据证明合同的签订是否受到胁迫和欺诈；3．上诉人在一审中没有对借条提出司法鉴定的要求，所以我们认为上诉人是认可借条的真实性和合法性的；4．上诉人提到的都是部门规章的规定，这仅是对房产中介行为规范性的要求，不能作为法律上判断合同有效、无效的依据。万志群向一审法院起诉请求：1．解除万志群与占年标、孙丽芳之间签订的《房屋买卖中介合同》；2．判决占年标、孙丽芳立即向万志群返还购房款605,000元及向万志群支付违约金（违约金以605,000元为基数，自2019年2月25日起按月利率2%计算至全部付清时为止）；3．判决占年标、孙丽芳向万志群赔偿房屋装修损失费50,000元（暂定）；以上2、3项合计655,000元；4．本案诉讼费由占年标、孙丽芳承担。占年标、孙丽芳向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《房屋买卖中介合同》；二、撤销临川区公证处公证的《委托书》；三、赔偿占年标、孙丽芳的经济损失及违约金29,860元（暂时计算至2019年9月19日，以万志群实际支付日为截止时间）。一审法院认定事实：2019年2月25日，万志群（乙方、买方）与占年标、孙丽芳（甲方、卖方）签订了一份《房屋买卖中介合同》，合同主要内容：第一条甲方及产权人同意将坐落在抚州市华福锦城Ｂ6栋602室的房屋出卖给乙方，产权证上的建筑面积为163.7平方米；第二条乙方对甲方房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买该房产，双方议定该房屋的交易为705,000元人民币，大写柒拾万伍仟元整，本次交易价还包含今日之前甲方已交的关于该房屋的所有费用及固定装修（灯具、地面、墙面、楼面、门窗、卫生间、厨房现现状、窗帘）；第三条甲方保证在本合同签订之前提供的房屋信息属实，该房屋不属于以下任何一种情形：9、能提供的产权过户手续非真实合法、不能过户的房产；第四条甲方房屋已抵押贷款（按揭）由乙方在当天之内还清贷款，可冲抵购房首付款，其后工作按本合同约定执行及付清余款，甲、乙双方同意本合同签订合同之日起2019年2月28日前共同到抚州市房地产交易中心办理相关手续，甲乙双方同意签字按手印后选择立即将首付款350,000元交丙方（法人专用账户），余款由乙方办理支付给甲方，一次性付清605,000元，剩余100,000元过户给清，三个月之内付清拾万元整；第十一条①甲方应配合乙方到公证处公证委托手续；②甲方应配合乙方到银行办理按揭手续，银行卡一张甲方不能报失，密码由乙方设置；③甲方应在2019年3月1日前空房，房内空调一台留下；④物业费水电费甲方结清交房给乙方。该合同由占年标、孙丽芳在甲方签名，万志群在乙方签名，丙方（中介方）加盖抚州市临川区安然房产中介有限公司的印章。合同签订当天，万志群向占年标转账支付购房款353,000元，占年标出具一份内容为收到万志群购房（东华理工大学南区华福锦城Ｂ6栋602室）预付款353,000元人民币的收条。2019年2月28日，万志群向占年标转账支付购房款7,000元，于2019年3月14日向占年标转账支付购房款245,000元，占年标于2019年3月14日向万志群出具一份收到购买华福锦城Ｂ6栋602室购房款252,000元的收条。同日，占年标、孙丽芳到江西省抚州市临川公证处办理了委托公证书，委托内容为：“委托人：占年标、孙丽芳，受托人：万志群，委托人占年标、孙丽芳是夫妻关系，共同拥有位于江西省抚州市临川区南湖路西侧Ｂ6602室（建筑面积：160.57平方米，房产证编号：抚房权证青字第××）的房屋，现因我们无法亲自办理相关手续，特委托万志群为我们的合法代理人，全权代表我们如下事项：一、签订上述房屋出售，权益转让合同及办理相关手续；二、代为办理上述房屋不动产权证书登记，过户等相关手续；受托人在上述事项中所签署的相关合同及文件，委托人均予以承认，并对其负责，委托期限十二个月，自2019年3月14日至2020年3月14日止。随后，占年标将涉案房屋中的家具、家电搬走，然后将房屋钥匙及房屋产权证交付给万志群。万志群收到房屋后，对涉案房屋进行了部分装修，并添置了一些家具及厨房设施，包括床两张，沙发一套（含茶几）、电视柜一个、油烟机一台、煤气灶一台、餐桌一套。之后，万志群到抚州市不动产登记中心询问办理产权登记手续事宜，得知涉案房屋交易须征得东华理工大学书面同意，于是与占年标交涉，占年标表示会处理好此事，承诺可以办理产权过户，并要求万志群尽快支付购房尾款10万元。双方经协商，由万志群向占年标出具一份欠条，内容为：“今欠到占年标东华理工东南区Ｂ6栋602室尾款（购房款）人民币拾万元整，2019年6月14日还款，逾期不还按2分利息计算。如不能正常过户手续追究占年标法律责任，占年标并且赔偿该房屋全款赔偿，另外按2分利息计算损失补偿，以签合同付时间计算。占年标无条件配合按揭一切手续并办理一张银行卡，密码由万志群设置，占年标不能挂失，一直到房屋按揭尾款到账取出为止。今欠人：万志群”。占年标在欠条上签名同意人。一审另查明，占年标系原东华理工学院的教职工。2004年11月24日，占年标（乙方）与东华理工学院（甲方）签订一份《华福锦城教工住宅购房协议书》，主要内容为：第一条、甲方按照集资建房规定的优惠政策向乙方出售现有住房，华福锦城Ｂ6栋5层602号，建筑面积160.57平方米，乙方同意支付房价144,513元，若甲方因规划和发展，需要拆建时，甲方应按同等面积为乙方换房；第三条、乙方按规定购买住房后，不得擅自改变住房结构和用途，不得租赁或赠予他人，购房者自购房之日起，入住六周年后方能出售，可按市场定价，但学院享有优先购买权，非正常调动职工，离开学院不再享受学院原有福利，故学院按原价收回住房；第四条、乙方购买住房后按照房改政策规定，产权归乙方所有，但乙方必须服从甲方的统一管理，不得擅自搭建和拆建，并认真遵守甲方对房屋装修、水电设施、安全保卫、周边环境等物业管理的各项规定，及时缴纳相关费用。2006年4月14日，占年标取得上述房屋的房屋所有权证（抚房权证青字第××号），产权证注明的房号为Ｂ6602号，产别私有产。2019年3月1日，东华理工大学向抚州市不动产登记中心下发《关于东华理工大学教职工已购校内公有住房和集资房进行交易有关规定的告知函》，内容主要为：东华理工大学抚州校区内公有住房和集资房（含学府校区、玉茗校区和羊城校区三个校区房屋以及校园内已发生过在教职工之间转让的房屋），交易范围只限定在本校教职工内部进行，价格由买卖双方共同协商，产权过户时必须经东华理工大学资产管理处出具同意交易意见书（见附件表），交易费用由买卖双方自理。2019年6月，万志群到抚州市不动产登记中心办理涉案房屋过户事宜，抚州市不动产登记中心以东华理工大学出具的函告为由拒绝办理。万志群遂诉至法院。本案一审开庭前，占年标已将涉案房屋换锁收回。一审审理过程中，万志群于2019年9月18日向一审法院申请对涉案房屋装修价值进行评估鉴定，2019年11月6日，万志群向一审法院申请撤回评估鉴定。一审法院认为，占年标、孙丽芳与万志群签订的《房屋买卖中介合同》，符合房屋买卖合同的构成要件，且系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当遵照合同履行。万志群已经向占年标、孙丽芳支付了大部分的房款，占年标、孙丽芳除应向万志群交付房屋外，还应当履行协助办理过户手续的从属义务。涉案房屋因系单位集资房被单位限制对外交易，导致涉案房屋未能办理产权过户登记，不动产的产权以登记为要件，不能办理产权过户，将导致双方房屋买卖合同目的不能实现，现万志群以此为由要求解除合同，合法有据，应予支持。合同解除后，万志群应当返还占年标、孙丽芳涉案房屋，鉴于占年标、孙丽芳已经收回涉案房屋，一审法院不再处理，占年标、孙丽芳应当将已收取的房款全部返还给万志群。占年标、孙丽芳作为涉案房屋的出卖人，于2004年便与东华理工学校签订《华福锦城教工住宅购房协议书》，其对涉案房屋不能自由对外交易的情况明知，却在未征得学校同意的情况下，与万志群签订买卖合同，收取了对方大部分的购房款，现合同目的不能实现导致合同解除，占年标、孙丽芳应当承担主要责任，其除应当返还原告购房款外，还应赔偿万志群资金占用损失。双方在《欠条》中约定“如不能正常过户手续追究占年标法律责任，占年标并且赔偿该房屋全款赔偿，另外按2分利息计算损失赔偿”，该欠条系双方对解决争议的补充约定，系双方真实意思表示，合法有效。因此，合同解除后，占年标除应当返还万志群购房款605,000元外，还应自收取购房款之日起按月息2分计算向万志群赔付资金占用损失。万志群另诉请要求占年标、孙丽芳返还地毯二张、油烟机及煤气灶各一台、餐桌一套、客厅沙发、茶几、电视柜一套、床两张、窗帘等，经查，根据现有证据证明万志群添置的家具有：床两张，沙发一套（含茶几）、电视柜一个、油烟机一台、煤气灶一台、餐桌一套，这些家具系万志群购买，应归万志群所有，以上家具现放置在涉案房屋内，占年标、孙丽芳已将涉案房屋收回，因此，占年标、孙丽芳应当将上述家具返还给万志群。占年标、孙丽芳辩称，万志群乘人之危，合同价款显失公平，合同条款部分无效等，无事实和法律依据，不予采信。关于占年标、孙丽芳要求万志群支付逾期付款违约金29,860元的问题。一审法院认为，双方在《房屋买卖中介合同》约定“立即支付首付款350,000元、一次性付清605,000元”，对一次性付清605,000元的具体时间约定模糊，万志群在签订合同当天便支付了首付款353,000元，在签订合同后二十天内即2019年3月14日付清605,000元，占年标、孙丽芳当初接受时并无异议，应视为万志群按合同约定履行了支付第一笔房款605,000元的义务。而合同最初约定的“尾款10万元是在过户后三个月内付清”，双方之后虽在欠条中补充约定2019年6月14日付清，但此时，万志群已得知涉案房屋产权过户出现问题，合同目的将不能实现，其在涉案房屋过户问题未能解决之前，拒付尾款10万元，是依法行使不安抗辩权，现双方房屋买卖合同确实因不能过户导致解除，合同终止履行，也无须再支付尾款10万元，也说明当时万志群未支付购房尾款行为的正当性，因此，占年标、孙丽芳要求万志群支付逾期付款违约金29,860元的诉请，无事实和法律依据，不予支持。占年标、孙丽芳另要求撤销临川区公证处的《委托书》，根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条规定，该项诉请不属法院民事受理范围，一审法院不予处理。当事人可依法向公证机构申请处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国公证法》第三十九条之规定，一审法院判决如下：一、解除万志群与占年标、孙丽芳于2019年2月25日签订的《房屋买卖中介合同》；二、占年标、孙丽芳于本判决生效后五日内返还万志群购房款605,000元，并赔偿万志群资金占用损失（资金占用损失以353,000元为基数自2019年2月25日起按月利率2%计算至还清款项之日止，以252,000元为基数自2019年3月14日起按月利率2%计算到至还清款项之日止）；三、占年标、孙丽芳于本判决生效后五日内返还万志群床两张，沙发一套（含茶几）、电视柜一个、油烟机一台、煤气灶一台、餐桌一套；四、驳回占年标、孙丽芳的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,350元减半收取计5,175元、反诉受理费546元减半收取计273元，合计5,448元，全部由占年标、孙丽芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人占年标、孙丽芳向本院提交了以下新证据：1．东华理工大学资产处人员代表东华理工大学与上诉人在市不动产交易中心负责人办公室就上诉人出售涉案房产的谈话录音；2．抚州市房产买卖中介合同（存量房网上交易平台，合同编号：2019005399）；3．被上诉人万志群微信营销房截屏图片；4.2016年7月29日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。上述证据的证明目的：上诉人就案涉房屋出售通知了东华理工大学。被上诉人作为中介，违法炒房，侵害上诉人的合法权益，应承担不利后果。被上诉人万志群对上诉人占年标、孙丽芳提交的证据发表质证意见：1．证据1真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，上诉人更明知这套房子没有取得学校的同意是不能对外销售的，上诉人是恶意销售这套房屋；2．证据2真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，达不到上诉人的证明目的，合同履行有先有后，也是为了加快办理房产过户的进程时间；3．证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然万志群从事房屋中介的，但是不能说她为自己买房是非法的，炒房也没有违反法律和行政法规的强制性规定，与合同的无效性是没有关联性的；4．证据4真实性、合法性没有异议，关联性有异议。上诉人占年标、孙丽芳还向本院申请证人陈某出庭作证，用以证明2018年5月份上诉人对案涉房屋进行了重新装修。证人陈某向法庭陈述其出具的书面证明是其真实的意思表示。陈某在占年标的房子里进行重新粉刷施工，粉刷施工前有木工到场对门和橱柜进行修缮，占年标支付给其2,000元工钱。上诉人占年标、孙丽芳对证人陈某的证言发表质证意见：证人的证言是真实的，对证人证言的真实性、合法性、关联性没有异议。被上诉人万志群对证人陈某的证言发表质证意见：证人证言有部分是真实的，有部分不是真实的，请法庭结合其他证据来综合判断证人证言的三性。对上诉人占年标、孙丽芳提交的证据，本院认定如下：被上诉人万志群对上诉人占年标、孙丽芳提交的四组证据的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。但该四组证据与本案所涉纠纷的处理无关，占年标是否将房屋买卖事宜告知东华理工大学，万志群的职业以及万志群购买了案涉房屋后是否会再次出售，均不影响对本案合同效力的认定。对证人陈某的证言，本院认定如下：证人陈某出具的书面证明和其当庭陈述的证言存在前后矛盾，且案涉房屋买卖中介合同中明确约定双方房屋交易的价格包含了房屋的固定装修，占年标在案涉房屋出售前是否对房屋进行过装修，与案涉纠纷无关，故，本院对陈某的证言不予采信。上诉人占年标、孙丽芳对一审认定的事实有以下异议：1．“产权证上的建筑面积为163.7平方米”有异议，面积有误；2．“余款由乙方办理支付给甲方，一次性付清605,000元，剩余100,000元过户给清，三个月之内付清拾万元整”有异议，一审法院是强词夺理，一次性付清605,000元是指当时付清605,000元，剩余100,000元过户给清是要在过户的时候给清，三个月之内付清是指无论过不过户都要在三个月之内给清余款10万元；3．“由原告万志群向被告占年标出具一份欠条”有异议，欠条是复印件真实性有异议，既然是夫妻共有的房产，应该由夫妻双方均在欠条上签字才有效，而且欠条内容明显显失公平；4．“2019年6月，原告万志群到抚州市不动产登记中心办理涉案房屋过户事宜，抚州市不动产登记中心以东华理工大学出具的函告为由拒绝办理”有异议，万志群是以中介的身份去不动产登记中心办理过户，把上诉人的房产过户到其他人名下，这是炒房行为。被上诉人对一审认定的事实无异议。对上诉人占年标、孙丽芳提出异议的事实，本院认定如下：1．对上诉人提出的异议1、2，该部分内容为案涉《房屋买卖中介合同》上所载明的内容，一审认定该部分事实无误，二审予以确认。2．对上诉人提出的异议3，二审中万志群向本院提交了占年标按了红手印的欠条原件，占年标对其按了手印的事实予以认可。占年标在一审提交的其与万志群2019年2月26日的通话录音内容，亦可以证实占年标与万志群签署了一份欠条的事实，故，对该份欠条的真实性，本院予以确认。对一审认定的该部分事实，二审亦予以确认。3．上诉人提出的异议4，没有事实和法律依据，二审不予采信。综上，二审对一审认定的事实均予以确认。二审审理过程中，上诉人占年标向本院申请调取东华理工大学原教工等5人出售华福锦城房屋的交易记录，东华理工大学退休教工将其华福锦城房屋遗赠与其孙的房产过户记录，抚州市房管局不动产交易中心对抚州市临川区安然房产中介有限公司青云峰店罚款2万元人民币处罚的证据，本院认为，上诉人申请调取的上述证据，与本案的待证事实无关，故对其申请不予准许。上诉人占年标还向本院申请证人熊某出庭作证，但并未提供熊某的身份信息，其本人也未通知熊某到庭出庭作证，本院不再准许熊某出庭作证。本案双方当事人均不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：1．案涉《房屋买卖中介合同》的效力；2．上诉人占年标、孙丽芳是否要向被上诉人万志群支付购房款的资金占用损失？3．万志群是否要向上诉人支付违约经济损失？4．占年标、孙丽芳应当向万志群返还的家具家电有哪些。关于争议焦点1，上诉人主张案涉合同系被上诉人乘人之危，上诉人产生重大误解的情况下签订，被上诉人系以炒房为目的欺诈行为，有违诚实信用原则，干扰正常的市场交易秩序，案涉合同应为无效。本院认为，首先，上诉人在一审的答辩和反诉中，均主张解除案涉《房屋买卖中介合同》，而非主张案涉合同无效。其次，乘人之危，是指一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当的利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的行为。本案中的被上诉人万志群的行为并不具备乘人之危的行为构成要件。本案中亦不存在上诉人产生重大误解的情形，案涉房屋的转让价格并没有明显低于市场行情，万志群的职业并不影响房屋买卖合同的成立与生效。第三，案涉《房屋买卖中介合同》并不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。综上，案涉《房屋买卖中介合同》系占年标、孙丽芳与万志群就案涉房屋的买卖协商一致达成的，是合同双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。关于争议焦点2，本院认为，案涉《房屋买卖中介合同》合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行。案涉房屋因属于东华理工大学教职工已购校内公有住房和集资房被单位限制交易，不能办理产权过户手续，房屋买卖合同目的不能实现，万志群以此为由要求解除案涉合同，于法有据，应予以支持。上诉人占年标、孙丽芳应对房屋不能过户导致合同解除承担违约责任。合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补求措施，并有权要求赔偿损失。占年标、孙丽芳已将案涉房屋收回，万志群有权要求占年标、孙丽芳返还已支付的购房款，并要求占年标、孙丽芳承担违约责任，赔偿万志群资金占用的损失。案涉欠条中明确约定，不能正常过户手续追究占年标法律责任，按2分利息计算损失赔偿。虽然孙丽芳未在欠条上签字，但该欠条系基于房屋买卖的尾款支付而约定形成，对房屋买卖双方的权利义务约定对等，孙丽芳对房屋买卖的事实明知并且同意，占年标、孙丽芳基于共有房屋享有共同的权利和义务，应共同对万志群承担违约责任。一审认定占年标、孙丽芳应当赔偿万志群资金占用的损失，以款项实际支付之日起按照月利率2%计算至款项还清之日止，并无不当，二审予以维持。关于争议焦点3，本院认为，案涉合同虽然约定一次性付清605,000元，余款100,000元过户给清，但依据占年标提交的其与万志群2019年2月26日的通话录音内容可知，因需要办理委托书的公证手续，占年标与万志群就房款的支付达成了新的合意，占年标同意万志群在办理委托书的公证手续时付清605,000元的余款（案涉房屋买卖合同签订当日万志群已支付了353,000元首付款），剩余100,000元由万志群出具欠条给占年标。上诉人主张万志群未一次性付清605,000元，应承担违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。关于剩余100,000元款项，万志群出具给占年标的欠条中对该笔款项的支付作出了新的约定，占年标也表示了同意。欠条中约定剩余100,000元应于2019年6月14日付清，但由于万志群在2019年6月去抚州市不动产登记中心办理案涉房屋产权过户手续时遭到拒绝，万志群在发现案涉房屋办理过户手续可能存在问题，房屋买卖的合同目的有可能不能实现的情形下，在案涉房屋的过户问题未能解决之前，有权行使不安抗辩权，暂时拒付剩余100,000元尾款。现由于案涉房屋不能过户，合同目的不能实现导致案涉合同解除，违约方为上诉人占年标、孙丽芳。上诉人要求万志群承担未支付尾款100,000元的违约责任的主张，亦没有事实和法律依据，二审不予支持。关于争议焦点4，本院认为，根据已查明事实，万志群为案涉房屋添置了下列家电家具：床两张，沙发一套（含茶几）、电视柜一个、油烟机一台、煤气灶一台、餐桌一套，案涉合同解除后，占年标、孙丽芳理应将上述家电家具返还给万志群。占年标、孙丽芳上诉主张仅需返还两张床，与已查明的事实不符，二审不予支持。综上所述，上诉人占年标、孙丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,488.60元，由上诉人占年标、孙丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二〇年五月九日法官助理周超书记员余文渊