淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1935号原告:马文培，男，汉族，1971年8月22日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈新林，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩元明，江苏岸庆律师事务所律师。被告：周雪花，女，汉族，1984年1月8日出生，住淮安市。原告马文培与被告周雪花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，依法适用普通程序于2021年7月6日公开开庭进行审理。原告马文培及其委托诉讼代理人韩元明到庭参加诉讼，被告周雪花经本院公告送达诉状附本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告马文培向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2018年9月7日签订的《房屋出租合同》；2、被告赔偿损失60269.3元；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原、被双方于2018年9月7日签订《房屋出租合同》，合同约定原告将自己名下位于淮安市清江浦区（建筑面积151.73平方米）出租给被告使用，租赁期限五年，即自2018年11月7日至2023年11月7日止，年租金11万元（每年递增5%),租金半年支付一次，租金提前两个月支付，被告承担租赁期间的物业费、水电费等费用。合同签订时，被告支付保证金1万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告将租金支付至2021年2月7日后，未再向原告支付租金，同时被告将出租房屋内相关物品全部搬离，将房屋闲置至今。截至起诉之日，被告欠物业费1570元、水电费949.3元。原告认为，当事人的合法权益应当依法保护。《房屋出租合同》系双方之间真实意思表示，原告交付出租房屋，被告支付租金并己经使用两年多。在未经协商一致的前提下，被告拒不支付租金，不履行合同主要义务的行为已经构成根本违约。因此，原告有权行使法定解除权，被告应当承担损失赔偿责任，包括因合同解除产生的实际损失和可得利益损失。综上，为维护自身合法合法权益，原告遂提起本案诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告周雪花未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告马文培为证明自己的主张，提供房屋租赁合同、房产证复印件、自来水公司水费清单（欠费394.82元）、供电公司欠费明细单（欠费556元）以及盖有“淮安市祥和物业服务有限公司瑞福莱花园小区管理处”印章的证明一份（2019年10月5日至2021年2月18日欠费1570元）。被告周雪花未到庭，亦未提交书面答辩意见，视其对抗辩权的放弃，原告所提供的上述证明能够形成证据链证明双方存在房屋租赁合同关系及被告周雪花违约的事实。根据原告举证和陈述，结合本院认证，对下列事实本院予以确认：涉案瑞福莱花园1号楼108室房屋系原告马文培单独所有。2018年9月7日，原告马文培（出租方，甲方）与被告周雪花（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》一份，载明：甲方将解放东路57号瑞福莱花园1号楼108号，建筑面积151.73平方米商业房出租给乙方使用；房屋租赁期限自2018年11月7日至2023年11月7日，租期五年，房屋交付日期为2018年9月7日，该房屋2018年11月7日至2019年11月7日年租金11万元（每年递增5%）保证金1万元，在合同签订时支付保证金和租金。租金半年支付一次，乙方应提前两个月支付租金；如乙方违反协议延迟缴纳租金、甲方有权停止乙方对房屋的使用权，并用乙方的保证金来抵充乙方未支付的房屋租金；乙方在租赁期间的物管费、工商、税务局费用由乙方支付。使用的水、电、煤气、电话等费用，按实际发生的账单为依据，由乙方自理。合同签订后，原告马文培交付涉案房屋给被告使用，被告周雪花支付保证金1万元并按约支付租金至2021年2月7日，并于该日搬离涉案房屋，原告马文培于2月底自行收回涉案房屋。因被告周雪花尚欠水电费、物业费，原告诉至本院，引发本次诉讼。庭后，原告马文培提交涉案房屋水、电费缴费凭证复印件共三份，载明原告于2021年7月7日支付水费395元，于7月6日支付电费1061元。原告马文培主张其损失为：物业费1570元、水电费949.3元和可得利益损失57750元（半年房租）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告马文培与被告周雪花签订《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告马文培向被告周雪花交付房屋，被告周雪花应按约定支付租金及相关费用。被告周雪花在合同履行期内，未与原告协商一致即自行搬离，构成违约。现原告马文培收回房屋并要求解除双方的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告周雪花提前搬离涉案房屋且不再支付租金，导致双方的租赁合同解除，原告马文培作为守约方有权要求其赔偿损失。考虑被告周雪花的搬离导致涉案房屋空置，结合合同履行情况，本院酌定被告周雪花按第三年的租金标准赔偿原告马文培三个月租金以弥补其损失，为30318.8元【11万元/年×（1+5%）×（1+5%）×3个月】。原告主张超出的部分，本院不予支持。根据合同约定，被告周雪花应当支付承租期间的物管费、工商、税务局费用。由于其在搬离时未能及时结清水、电、煤气、电话等相关费用，现原告马文培要求其结清，符合合同约定，本院照准。原告马文培提交的水、电费欠费明细，表明被告周雪花尚欠承租期间水费394.82元（截止2021年2月2日）、电费556元（截止2021年2月8日）未支付，现原告马文培已经代为支付上述款项计950.82元，现其仅要求被告周雪花支付949.3元，不违反法律规定，本院照准。原告马文培作为涉案房屋所有权人对涉案房屋具有管理义务，应及时支付欠付水、电费等费用，原告马文培于2021年7月6日才支付欠付水、电费，导致产生逾期罚款部分，应由原告马文培自行负担。原告马文培提供的证明无经办人员签名，且为祥和物业公司内部机构盖章，该证据的证明效力较低。由于原告马文培未提供其他证据佐证，故不能证明其房屋在2019年10月5日至2021年2月18日期间物业费为1570元，结合该费用尚未实际缴纳，故对于原告马文培该项主张，本院不予支持。上述费用合计31268.1元。由于被告周雪花尚有保证金1万元在原告马文培处，现双方租赁合同关系解除，为避免讼累，该费用应当予以抵扣。被告周雪花尚须支付原告马文培各项费用合计21268.1元。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告马文培与被告周雪花于2018年9月7日签订的《房屋出租合同》；二、被告周雪花于本判决生效之日起十日内一次性支付原告马文培各项损失合计21268.1（已抵扣保证金1万元）；三、驳回原告马文培其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，保全费520元，公告费600元，合计3780元，由原告马文培负担2078元，被告周雪花负担1702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  徐 晶人民陪审员  刘 静二〇二一年七月二十一日法官 助理  朱惠娟书 记 员  邵诗媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。