北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28365号原告：王静，女，1976年9月2日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈月，北京市易行律师事务所律师。被告：苏鑫，女，1966年7月6日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李永红，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宝清，北京瀛和律师事务所律师。第三人：北京铭智房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院6号楼2层2单元205-C,统一社会信用代码：91110108685762541D。法定代表人：冯瑞清，总经理。委托诉讼代理人：贾军伟，该公司员工。原告王静与被告苏鑫、第三人北京铭智房地产经纪有限公司（以下简称铭智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告王静之委托诉讼代理人王争、沈月与被告苏鑫及其委托诉讼代理人袁宝清、第三人铭智公司之委托诉讼代理人贾军伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1、请求判令因被告恶意迁入户口的行为而由被告向原告承担违约责任，向原告支付违约金332500元（按照房屋总价的5%计算）；2、判令被告向原告支付迟延迁出户口的违约金共计528675元（按照全部房款665万元的万分之五每日计算，从2019年4月25日至2019年9月30日）；3、请求法院判令被告赔偿原告因其恶意向物业交回40号车位导致原告无法继续根据合同中车位的有关条款继续承租40号车位而导致房屋贬值的损失600000元；4、请求判令被告向原告返还已经向北京铭智房地产经纪有限公司支付的20000元中介费；5、请求判令被告补偿原告已经代缴的房屋交付前拖欠的物业费725．4元（从2019年1月1日起至2020年1月12日止，每月60．45元物业费）；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月29日王静与苏鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苏鑫将位于北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给王静，并于当日签订了居间服务合同、买卖定金协议书。王静支付定金后苏鑫单方违约拒绝履行合同义务，王静起诉，2018年10月31日判决苏鑫履行房屋所有权转移登记至原告名下，变更当日向苏鑫支付购房款665万元，于1日内将809号房屋交付给王静。苏鑫上诉，目的是利用2019年1月1日多校划片政策出台阻挠原告子女入学，并在多处散发不实传单，侮辱王静有偷税漏税行为，阻止申请强制执行。王静着急办理孩子上学手续多次沟通，催促其抓紧时间办理过户，均未果。2019年3月4日，苏鑫申请强制执行，王静于3月12日申请强制执行。2019年4月22日，王静将665万元交付执行局，当日裁定xxx号房屋转移登记至王静名下，原产权证作废。根据买卖合同第9条第三款及补充协议第四条甲方承诺中对于户口都由明确约定，苏鑫承诺房屋内没有户口和学区未被占用，苏鑫应在该房屋所有权转移之日起10日内，办理完成原有户口迁出手续。否则应当向王静支付房屋总价款5%的违约金，该房屋经过核查，本来没有户口，但是2019年4月22日法院执行强制过户没有多久，2019年4月25日，苏鑫拿着其手中的失效的房本，到当地派出所落户。苏鑫根据809房屋所在小区张贴的招生简章时间，在2019年5月16日上午拿着失效房本和刚办理的户口本到中关村三小门前大闹，称自己是房主有户口，王静子女不能上学，导致学校秩序一度瘫痪，学校报警。后又陆续恶意投诉，苏鑫的行为致使原告孩子无法办理正常入学手续，苏鑫不同意配合迁出户口，2019年9月12日下午2点，在王静一再请求下，学校组织上述4家单位及当地派出所共同论证，才最终确认苏鑫所说全部虚假，学校同意王静子女入学。苏鑫于9月迁出户口。被告行为违反合同约定，应承担违约责任。补充协议第五条车位明确约定甲方承诺自己有一个租用物业的车位，房屋过户时（2019年4月22日）同时将车位租用权转移，车位号40。后经过王静催促苏鑫交付车位并协助王静到物业办理车位承租权交接手续，但苏鑫明确表示她有能力提供，就是不想移交给王静。后经过核实该车位已经由苏鑫交出并由物业出租给他人，苏鑫故意交出车位的行为导致该条款无法实现，王静所购房屋贬值，被告应赔偿原告损失。苏鑫辩称，苏鑫与王静的房屋买卖合同纠纷一案，已有（2018）京0108民初xxx号民事判决书，2019年4月已经由海淀法院执行局执行。王静以同样的事实和理由起诉苏鑫要求履行房屋买卖合同，构成重复起诉，应裁定不予受理。另王静要求户口违约金，王静的户口已经迁入涉案房屋，王静的起诉没有法律依据，王静主张苏鑫交回车位的问题，判决生效后，涉案房屋物权已经归王静，根据《民法典》的规定，王静应负责与物业沟通车位使用问题；关于王静要求返还中介费的问题，是居间合同纠纷案中处理的问题，不是同一法律关系，不应在本案中处理；王静要求苏鑫支付代缴的物业费，苏鑫从未委托过王静代缴物业费，这个费用苏鑫已经交纳过了，在没有授权的情况下，王静无权代缴。基于以上事实，王静的诉讼请求没有事实及法律依据，故请求驳回王静的所有诉讼请求。铭智公司辩称，王静与苏鑫之间的纠纷与我公司无关，我公司就是提供中介服务，王静主张的诉讼请求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，出卖人苏鑫与买受人王静签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，王静购买苏鑫名下涉案房屋，成交价格216万元，家具家电、装饰装修及配套设备设施等作价449万元。第九条第三项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，苏鑫（甲方）与王静（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条、成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计665万元；第四条、违约责任中甲方承诺，上述房产内没有户口和学区被占用、第五条车位，甲方承诺自己有一个租用物业的车位，此房过户的同时将车位的租用权转移给乙方，车位号为40号。王静与苏鑫在合同履行过程中产生争议，2018年8月16日，王静起诉苏鑫、郑x、第三人铭智公司房屋买卖合同纠纷，其诉讼请求：1、判令苏鑫继续履行与王静签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋办理过户登记至王静名下，并于过户当日将房屋交付给王静；2、待房屋过户并交付王静后，王静向苏鑫支付剩余房款655万元；3、请求判令苏鑫向王静支付逾期办理房屋不动产转移登记的违约金，自2018年9月29日起按日计算，标准为房屋总价款万分之五，直至过户之日止；4、本案诉讼费由苏鑫承担。2018年10月11日，我院作出（2018）京0108民初xxx号民事判决书，判决：一、被告苏鑫于本判决生效后十日内协助原告王静将北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋所有权转移登记至原告王静名下；二、原告王静于被告苏鑫将北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋产权人变更为其名下之日向被告苏鑫支付购房款人民币665万元；三、被告苏鑫于收到购房款665万元之日起一日内将北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋交付原告王静；四、被告苏鑫于本判决生效后十日内向原告王静支付违约金（以人民币665万元为基数并按日万分之二的标准，从二〇一八年九月二十九日起计算至过户之日止）；五、驳回原告王静的其他诉讼请求。判决作出后，苏鑫提起上诉，并于2019年1月15日撤回上诉，该判决生效。后王静申请执行，2019年4月22日，本院作出（2019）京0108执xxx号执行裁定书，裁定，将北京市海淀区万柳汇新家园xxx号房屋产权从苏鑫名下过户至王静名下。并于当日，我院将上述裁定送达给王静和苏鑫。2019年4月24日，我院执行局将执行裁定书及协助执行通知书送达给北京市海淀区不动产登记事务中心。2019年5月10日，王静取得涉案房屋产权证。就延迟办理不动产权证的原因，王静称因在外地，回京后才办理了产权证。庭审中，双方均认可苏鑫于2019年4月25日将自己户口迁入涉案房屋内。庭后，经双方调查，苏鑫于2019年6月10日户口从涉案房屋迁出。关于车位问题，双方均认可40号车位系租用，苏鑫并没有所有权。王静主张因苏鑫交回车位导致其房屋贬值损失，提交了同地段同类型的出售价格，苏鑫对此不认可。苏鑫向本院提交了《汇新家园物业费交款单》，证明其交纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费725．4元。本院认为，王静与苏鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。王静与苏鑫曾就涉案房屋买卖合同纠纷诉至我院，王静主张苏鑫向其交付房屋，且要求向其支付逾期办理房屋不动产转移登记的违约金，后我院判决苏鑫于判决生效后十日内协助王静将涉案房屋产权登记至王静名下，苏鑫并向王静支付逾期过户违约金。判决生效后，在执行过程中，2019年4月25日苏鑫将户口迁至涉案房屋，由于新的事实的发生，王静在本案中提出的诉讼请求基于的事实与理由均与前案不同，不构成重复起诉，故对苏鑫称构成重复起诉的辩称，本院不予采信。王静与苏鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定，涉案房屋内没有户口及学区未被占用。苏鑫在2019年4月22日收到我院向其送达的执行裁定后，明知涉案房屋已裁定过户至王静名下，苏鑫仍于2019年4月25日将户口迁入涉案房屋，明显存在恶意，故王静主张苏鑫承担相应违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王静与苏鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定了出卖人应在房屋所有权转移之日起10日内完成原有户口迁出手续，不动产权登记信息显示2019年5月10日涉案房屋转移至王静名下，根据合同约定，苏鑫应于2019年5月20日前迁出户口，事实上苏鑫于2019年6月10日才将户口迁出，苏鑫应承担逾期迁出户口的违约责任，对王静按照总价款日万分之五的标准主张苏鑫支付逾期迁出户口违约金的请求本院予以支持。对于王静称苏鑫恶意交回车位，导致房屋贬值损失一节，根据合同约定，转移车位系房屋买卖合同中的附随义务，但双方合同中未就该义务的履行约定违约责任，王静亦无证据证明车位不到位而导致涉案房屋贬值损失，故对王静的该项诉讼请求，本院不予支持。王静主张苏鑫返还其中介费的请求，系居间服务合同纠纷应处理的问题，与本案并非同一法律关系，本院不予支持，王静对该项权利可另案主张。关于王静要求苏鑫向其支付代缴物业费一节，从现有证据可以看出苏鑫已经向物业公司缴纳了物业费，王静的主张无法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三编合同第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，本院判决如下：一、苏鑫于本判决生效后三十日内一次性向王静支付迁入户口违约金332500元；二、苏鑫于本判决生效后三十日内一次性向王静支付延迟迁出户口违约金73150元；三、驳回王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18120元（王静已预交），由王静负担10735元，已交纳；由苏鑫负担7385元，于本判决生效后七日内给付王静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  高亚琍二〇二一年二月十八日书记员  史敬阳