江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初5069号原告：盐城五洲置业有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区迎宾南路。法定代表人：刘春来，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐荣楼，江苏锐智律师事务所律师。被告：盐城魔影五洲影城有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区迎宾南路28号。法定代表人：王涛，该公司执行董事。被告：大地影院（集团）有限公司，住所地在广东省深圳市南山区蛇口街道东角头社区金世纪路1号半岛城邦一期商业街。法定代表人：刘荣，该公司董事长兼总经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：吴娟、柴粉粉，北京大成（广州）律师事务所律师。原告盐城五洲置业有限公司（下称五洲置业公司）与被告盐城魔影五洲影城有限公司（下称盐城魔影公司）、大地影院（集团）有限公司（下称大地影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序由审判员蒋维忠独任审判，于同年12月29日公开开庭进行了审理。后经批准转为普通程序组成合议庭于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告五洲置业公司的委托诉讼代理人徐荣楼，被告盐城魔影公司和大地影院公司的共同委托诉讼代理人吴娟和柴粉粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲置业公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《租赁合同》、《补充协议（四）》，判令被告将位于盐城市合计建筑面积5200平方米房屋交还原告。2、判令被告盐城魔影公司向原告支付租赁费：（1）从2020年2月7日起到被告向原告交还租赁房屋之日止，按照每月223015元标准向原告支付保底租金；（2）从2020年2月7日起至被告向原告交还租赁房屋之日止，按照每月246740元标准向原告支付市场推广服务费；3、被告盐城魔影公司向原告支付物业管理费：从2020年2月7日起至被告向原告交还租赁房屋之日止，以18195.83元每月向原告支付物业管理费；4、判令被告盐城魔影公司向原告支付一次性违约金250万元；5、判令被告盐城魔影公司向原告支付一次性违约金1338090元（六个月保底租金）；6、判令被告大地影院公司对被告盐城魔影公司上述租赁费用（包括保底租金和市场推广服务费）、物业管理费、一次性违约金、违约金（六个月保底租金）的支付义务向原告承担一般保证责任；7、判令被告在《租赁合同》签订后向原告缴纳的履约保证金20万元归原告所有；8、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年3月4日，原告和被告大地影院公司[原名称橙天嘉禾影城(中国）有限公司]签订了一份租赁合同，原告将位于盐城市亭湖区合计建筑面积5200平方米，出租给被告大地影院公司开办电影院以及开办与开办电影院相关配套业务。租赁合同签订后，原告按合同约定向被告大地影院公司交付了租赁物。2014年9月16日，原告与被告大地影院公司、盐城魔影公司（原名盐城橙天嘉禾五洲影城有限公司）签订了补充协议（四），该协议约定将原告与大地影院公司于2011年3月4日签订的租赁合同中大地影院公司所享有的权利和义务全部转让给盐城魔影公司，盐城魔影公司承接原合同中大地影院公司的所有权利和义务，大地影院公司同意自本协议生效之日起为盐城魔影公司履行原合同承担一般保证责任。在2020年2月7日之前，被告不差欠原告租赁费用和物业管理费。此后，被告一直未能按照租赁合同约定向原告支付租赁费用的物业管理费。原告向被告追要无果，遂提起诉讼。被告盐城魔影公司辩称：1、从2020年1月24日至2020年7月20日，该期间系因疫情国家要求所有影院不得开业，因此导致涉案影院无法开业和经营。7月20日之后系原告拒不将涉案房屋交付给被告正常使用，其通过锁门及停电、停水导致被告至今无法合法使用涉案租赁物业，因此原告要求被告向其支付租赁费不符合法律规定，并且其通过停水停电及锁门的方式影响被告合法使用涉案物业，已构成违约，并且给被告造成了巨大损失，原告应当向被告承担相应的赔偿责任。本案租赁合同中的租金远偏高于市场价，特别是在疫情期间该租金更是高于市场价，因此原告要求被告按照涉案合同约定的租金向其支付租金，依法不能成立，因按疫情期间的市场价格进行租金调整。根据被告对疫情期间的市场调查和评估，涉案租赁物业每年的租金不超过180万元方能保证经营方不亏损。2、租赁合同第五条明确约定，被告向原告支付租金的前提是原告先向被告开具相应的租赁费票据，因此原告代理人所讲由被告先支付租金原告才开具发票的理由，依法不能成立。3、关于推广费问题，从2020年1月24日疫情至今，原告从未就涉案影院向被告提供任何的市场推广服务，因此其无权要求被告向其支付市场推广费。4、关于物业管理费。原告也是从2020年1月24日至今并未向被告提供相应的物业管理服务，甚至在被告多次向物业公司发函要求其通电通水和配合被告合法使用涉案物业的相关物业服务，均未获得物业公司的配合和享受物业公司的管理服务，因此其无权要求被告向其支付相应的物业管理费，并且涉案租赁的整个商场已90%停业，也可以证明物业公司实际上是名存实亡。5、关于保证金的问题。原告主张保证金归原告所有，依法不能成立。本案导致被告无法正常使用涉案物业的原因系原告不配合被告使用涉案物业导致被告无法正常经营涉案物业，违约方系原告，而非被告，因此原告无权要求主张保证金归原告所有。被告大地影院公司辩称：关于主合同部分的答辩意见同盐城魔影公司，另我公司作为一般责任担保人，仅对被担保人盐城魔影公司不履行租赁合同负补充责任。经审理查明：2011年3月4日，五洲置业公司和被告大地影院公司[原名橙天嘉禾影城(中国）有限公司]签订了一份租赁合同，五洲置业公司将位于盐城市亭湖区合计建筑面积5200平方米，出租给被告大地影院公司开办电影院以及开办与开办电影院相关配套业务。租赁期限自2012年10月1日起至2027年9月31日止，合同对相关事项作了明确约定。租赁合同签订后，五洲置业公司按合同约定向被告大地影院公司交付了租赁物。2014年9月16日，五洲置业公司与被告大地影院公司、盐城魔影公司（原名盐城橙天嘉禾五洲影城有限公司）签订了补充协议（四），该协议约定将五洲置业公司与大地影院公司于2011年3月4日签订的租赁合同中大地影院公司所享有的权利和义务全部转让给盐城魔影公司，盐城魔影公司承接原合同中大地影院公司的所有权利和义务，大地影院公司同意自本协议生效之日起为盐城魔影公司履行原合同承担一般保证责任。在2020年2月7日之前，被告不差欠原告租赁费用和物业管理费。自2020年1月24日至2020年7月20日，该期间因新冠疫情国家要求所有影院不得开业，因此导致盐城魔影公司无法开业和经营。从2020年7月20日开始，国家电影局通知在疫情防控常态化条件下有序推进电影院开放。此后，被告方与原告对影院经营及租金和相关费用交纳问题一直未能协商一致，盐城魔影公司未能恢复正常经营，亦未能向原告方交纳2020年2月7日之后的租金及其他费用。原告要款无果，遂诉至本院。本院认为：原告盐城五洲置业公司与被告盐城魔影公司、大地影院公司签订的租赁合同及补充协议是各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同和补充协议合法有效。关于原告盐城五洲置业公司提出被告盐城魔影公司未按合同约定交纳租金已违约要求解除合同并承担违约责任的问题。被告盐城魔影公司在2020年2月7日之前不差欠原告租金及其他费用。自2020年1月24日至2020年7月20日，该期间因新冠疫情国家要求所有影院不得开业，因此导致盐城魔影公司无法开业和经营。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确的“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，原告五洲置业公司要求解除租赁合同和补充协议及要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。考虑到新冠疫情对被告经营的影响，本院酌情确定2020年2月7日至2021年2月6日被告盐城魔影公司支付给原告盐城五洲置业公司租金及其他费用调整为170万元，自2021年2月7日起按原双方签订的租赁合同和补充协议履行。另原告提出的被告向原告缴纳的履约保证金20万元归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。被告大地影院公司作为提供一般担保责任的保证人，对被告盐城魔影公司向盐城五洲置业公司承担一般担保责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条、第六百八十七条的规定，判决如下：一、被告盐城魔影五洲影城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告盐城五洲置业有限公司2020年2月7日至2021年2月6日的租金及其他费用合计170万元，被告盐城魔影五洲影城有限公司自2021年2月7日起继续履行与原告盐城五洲置业有限公司签订的租赁合同和补充协议（四）。二、被告大地影院（集团）有限公司对被告盐城魔影五洲影城有限公司向原告盐城五洲置业有限公司承担一般担保责任。三、驳回原告盐城五洲置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67392元，由原告盐城五洲置业有限公司负担33696元，由被告盐城魔影五洲影城有限公司负担33696元（被告盐城魔影五洲影城有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费33696元，银行汇款直接汇入本院账号，户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行）。汇款需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。原告预交的诉讼费33696元本院依法予以退回）。财产保全费5000元，由原告盐城五洲置业有限公司负担2500元，由被告盐城魔影五洲影城有限公司负担2500元（原告已预交，被告将应负担的2500元在本判决生效之日起十日内直接支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋维忠人民陪审员  刘立勤人民陪审员  董 琴二〇二一年五月十一日法官 助理  潘慧雯书 记 员  商一娟