北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终547号上诉人（原审被告）：吴某，女，1981年11月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京信远置业有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里101号1幢8层1座917。法定代表人：卓启旺，董事长。委托诉讼代理人：许慧，北京市高和德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某，男，1982年8月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。上诉人吴某、上诉人北京信远置业有限公司（以下简称信远公司）因与被上诉人赵某确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某及其委托诉讼代理人罗开怀，上诉人信远公司的委托诉讼代理人许慧，被上诉人赵某及其委托诉讼代理人朱瑞雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴某上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.改判吴某、信远公司不承担任何法律责任，驳回赵某一审全部诉讼请求；3.与本案相关的诉讼费用、鉴定费等所有相关费用均由赵某承担。事实及理由：本案系发回重审案件，发回重审后虽另行组成合议庭，但一审判决在事实认定、法律适用、逻辑、举证责任分配和证明标准等问题上均有重大错误。一、赵某有责任证明吴某和信远公司恶意串通，损害其合法利益，但赵某对此没有任何证据，吴某和信远公司没有义务举证证明没有恶意，但该两方均举证自证清白。赵某没有证据证明其合法利益系以房屋评估作为参考标准，若其想主张退房款，可提起离婚后财产纠纷，而并非在本案中解决，且赵某没有合同法上的预期利益损失，其以房屋估价作为请求权基础是错误的。如勉强假设赵某有合同法上的债权请求权想追究信远公司的违约责任，也应与吴某协商一致后起诉。吴某在负责买房投入、借钱还债、没有救济、经济困难的情况下退房是有充分直接证据的，信远公司也有证据证明曾收回过涉案房屋有过交接，双方没有恶意串通。一审判决却将借用资质买房歪曲为恶意串通，存在严重错误。一审判决多次使用“难言善意”这种先入为主、主观臆断的猜测性词语，是否想把举证责任转移至吴某、信远公司，赵某没有恶意串通的证据不应胜诉。“难言善意”的错误理由有三，一是难言善意不等于恶意，二是对方没有证据证明恶意串通及其应享有的预期利益，三是从逻辑上讲假设难言善意也并非一定是恶意。一审判决说理部分有一处事实认定错误，生效判决能证明信远公司与案外人王月娥的案件中是因借用资质买房而无效的，一审判决将此事实歪曲为恶意串通，且仅根据金钱数额大小来决定是否善意，吴某不同意该观点。二、一审判决存在法律及证据论证上的错误。一是错误进行了举证责任分配。二是先入为主、主观臆断将吴某一方认定为恶意。三是程序严重违法，将难言善意等同于恶意，将举证责任违法分配到吴某、信远公司一方。四是对于婚姻法、物权法和合同法的错误理解和适用。法院在对方没有预期利益的情况下，却将并无房本的涉案房屋的估价作为侵犯对方合法利益的标准系错误。三、由于购房资格、指标限制导致的网签限制、合同相对性、离婚状态、当事人意思自治等原因，会导致本案一审判决无法执行，解决方法就是撤销一审判决，驳回赵某的一审诉请，赵某选择是否提起新的诉讼主张分割退房款，另案解决。第一，本案一审判决超过一审原告诉请，程序严重错误。第二，吴某与信远公司不存在恶意串通损害第三方利益的事实，吴某是因为生活困难才退房的，离婚诉讼中未告知法官也是因为该房屋不具备分割条件。第三，吴某离婚在京独自抚养孩子，生活极其困难，房屋只能被迫低价处理，属于自力救济，未损害第三方利益。第四，一审判决未体现天理、国法和人情。四、对一审判决本院认为部分有不同意见。1.一审中没有证据证明吴某有恶意串通，吴某有证据证明因对方不还房贷导致吴某信用卡逾期，为及时偿还借款被迫退房，一审法院认定事实不平衡。赵某认为只要不能赚钱就是损害其利益，吴某的困难必须自己解决，这是严重失衡的。涉案房屋不是共同财产，赵某没有合同履行期待权，本案中的不能正常履行从而可能退房本就是合同履行的风险之一。2.赵某并未举证是以家庭为单位购房的，事实上购房人只有吴某一人。3.不认可一审法院对退房理由的认定，不应以评估价与退房价差别大就不认可吴某因经济困难选择退房。退房不是卖房，且合同对退房条款有约定，不能将评估价适用于退房。4.不认可一审法院对退房时间长短的认定。退房需要一系列手续，且吴某和信远公司交接后赵某又强占了房屋。一审认定与事实不符。5.不认可一审判决论理的第五点理由。吴某和信远公司有充分证据证明房屋交接，信远公司与案外人的房屋买卖合同被法院判决无效，是因为借用资质买房。另外，一审法院认为吴某在离婚期间以擅自退房达到阻碍合同继续履行是有问题的。综上所述，一审法院判决存在如上问题，请求二审法院驳回赵某诉讼请求。赵某针对吴某的上诉意见辩称：同意一审判决，不同意吴某的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持。信远公司针对吴某的上诉意见辩称：与信远公司上诉意见一致。信远公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法确认《解约协议》及《商品房预售合同备案解除表》有效；2.赵某承担本案一切诉讼、鉴定费用。事实及理由：一、信远公司不存在明知且配合、帮助吴某在离婚期间退房的恶意串通行为，《解除协议》合法有效，一审法院认定信远公司与吴某恶意串通的五点理由均不成立。1.一审法院认定吴某在离婚诉讼期间擅自解除合同、退房侵害赵某的利益。吴某的退房行为只是其个人行为，与信远公司无关，信远公司对此不知情也并未恶意串通，吴某侵害了赵某利益应由其个人承担责任。2.一审法院以信远公司明知吴某系以家庭为单位购房就推断其明知吴某在离婚诉讼期间退房，从而认定恶意串通是错误的。办理退房只与合同签约主体有关，预售合同是吴某一人签约，即使代表家庭，则其退房时信远公司也可以理解为代表家庭退房，吴某未将离婚诉讼的情况告知信远公司，吴某的购房资格及网签注销手续也经北京市住建委审核通过。3.一审法院错误地将退还房款数额与房屋市场价格相比较，就认定不合常理从而确认信远公司与吴某恶意串通是错误的。吴某与信远公司基于《预售合同》确定退房款金额是合理合法的，也是必须的。退还房款金额仅与《预售合同》的购房款及合同中约定应扣除的费用有关，与涉案房屋市场价格无关。退还购房款不是二手房交易，不能参考市场价和评估价。同时，鉴定报告在2020年8月8日已过期，不应适用在本案审理中，且涉案房屋没有产权证，不能挂牌交易，吴某还需负担每月贷款，其缓解经济压力选择退房是合理的。4.一审法院未查明退还房款的条件，就认定信远公司未及时退还房款，从而认定恶意串通是错误的。房款退还有解除网签、腾空及返还房屋两个条件。吴某是在2016年办理网签注销手续后于2017年4月才退还房屋，信远公司在吴某退还房屋后第一时间将房款退还至其账户，符合《预售合同》和《解约协议》。5.一审法院认定信远公司未实际收回房屋又将房屋出售给案外人是恶意行为是错误的。信远公司是在吴某办理了网签注销手续后才将房屋售出的。是否收回房屋只涉及房屋交付的问题，赵某强占房屋影响到最后交付，但不能得出信远公司卖房是恶意行为的结论。二、一审法院明知吴某已无购房资格，仍判决信远公司将涉案房屋的网签办理至吴某名下，严重侵害了信远公司的利益。吴某自认其在北京市已有一套住房，其与赵某离婚后按照北京现行购房政策，吴某已经没有在京购房资格。一审判决要求信远公司配合将房屋办理至吴某名下无法履行，会使得信远公司成为被执行人，严重影响公司经营。三、一审为确认之诉，不应进行鉴定，更不应由信远公司承担鉴定费用。确认之诉只确认相关文件有效性，不涉及任何价款，与涉案房屋市值无关，不需进行鉴定。即使确认财产价值，也与信远公司无关，不应由信远公司承担部分鉴定费。综上，请求二审法院依法改判。赵某针对信远公司的上诉意见答辩称，同意一审判决，不同意信远公司的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持。吴某针对信远公司的上诉意见答辩称，同意信远公司的上诉请求，对信远公司上诉状第一页最后一句话不认可，吴某并没有侵害赵某的利益；对信远公司上诉状第四页第三段第三行“即使吴某有恶意行为”不认可。吴某没有恶意行为，只是因为生活困难。赵某向一审法院起诉请求：判令1、确认吴某与信远公司于2015年12月20日签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效；2、信远公司为吴某办理编号为×××的《北京市商品房预售合同》的网签备案登记手续。一审法院认定事实：赵某与吴某于2009年8月18日登记结婚。2015年吴某曾起诉赵某离婚，一审法院作出判决驳回了吴某的请求。后，赵某在2015年8月26日作为原告起诉离婚，并提出对案涉房屋的居住使用权。2016年8月26日，一审法院经审理做出（2015）朝民初字第46251号民事判决书，判决准许赵某与吴某离婚，并认定涉案房屋系夫妻共同财产，但因尚未取得权属证书，故暂不予处理。该判决于2016年9月14日发生法律效力。2013年6月9日，吴某与信远公司签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》购买案涉房屋，总价款2049288元，首付款1439288元，贷款61万元，约定：出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付房屋。同日，双方签订《补充协议》，约定根据预售合同或本补充协议约定出卖人或买受人有权解除合同的，自书面解除合同通知送达对方之日起10日内，买受人应与出卖人办理相关合同解除和注销登记手续，无论因何种原因解除预售合同，出卖人与买受人之间就该商品房买卖事宜的所有协议均同时解除；无论何种原因解除合同，出卖人需退房款的，出卖人均有权从买受人已缴纳的购房款扣除出卖人代偿款项及利息、诉讼费用、违约金、相关税费等应扣除款项，扣除后的余款为应退款项，出卖人应在完成预售合同注销登记手续后30日内退还买受人。2014年4月24日，赵某、吴某签订《住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额61万元，借款期限为19年，自2014年4月24日至2033年4月24日止，借款用途限于购买案涉房屋，借款于本合同生效当日划付信远公司账户。2015年4月27日，吴某与信远公司签订《面积差补充协议》，差额面积的结算款为7621元。2015年5月1日，涉案房屋交付赵某、吴某。房屋地址确定为北京市朝阳区常意路×号院×号楼×单元×层×号。2015年11月3日，吴某提出《退房申请》，记载：购房人吴某由于个人原因，本人收入远不足以负担房贷、孩子的生活费、教育费用等家庭支出，还有购房时欠下的债务，银行及公积金已多次电话通知本人房贷逾期并催款，生活压力太大，已无力支付房贷，故申请解除与信远公司签订的房屋买卖合同并退还房屋，经双方协商，购房人吴某同意信远公司以2049288元退还房款。2015年12月20日，吴某与信远公司签订《解约协议》，约定：双方同意解除已经签订的《预售合同》及补充协议，本协议签订之日，买受人退回购房合同、发票等相关购房资料，买受人已经实际接收商品房的，须于本协议签订之日将商品房腾空、恢复原状后交还出卖人；本协议签订后当日，出卖人与买受人共同到北京市朝阳区房屋管理局办理注销房屋登记备案的手续；买受人已支付的购房款2049288元的处理问题双方按照合同相关条款执行；本协议的签订不影响《预售合同》及其补充协议关于合同解除与争议解决条款的效力。买受人签订本协议后怠于履行注销登记手续费的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。出卖人逾期返还房款的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。同日，双方签署《商品房预售合同备案解除申请表》。2016年9月12日，吴某名下银行卡一次性偿还案涉房屋公积金贷款575999.25元。2016年9月19日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款还清全部贷款证明》，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》。2016年10月9日，吴某与信远公司共同至房屋管理部门办理涉案房屋网签注销手续。2017年4月26日，信远公司向吴某退款1941722.1元、退契税30853.64元，共计1972575.74元。一审法院另查，2017年2月11日，信远公司与王月娥签订买卖合同，以2056909元的价款出售案涉房屋予王月娥，并于2017年6月29日将房屋产权转移登记至王月娥名下。后，赵某以信远公司、王月娥为被告，要求确认信远公司与王月娥签订的买卖合同无效，办理网签注销登记手续。一审法院于2019年10月12日作出（2018）京0105民初99192号民事判决，判决确认信远公司与王月娥签订的买卖合同无效、办理网签注销登记手续。该判决已生效。一审庭审中，吴某称因经济困难，故提出退房申请，并提交了公积金还款明细、广发银行账单、票据等，以证明贷款逾期、向银行借款用于家庭支出和孩子抚养。赵某不予认可，称2017年底在其起诉吴某离婚后财产纠纷一案中要求分割涉案房屋，吴某称在2015年12月20日已将案涉房屋退还给信远公司，方才得知退房一事，而吴某在离婚诉讼中从未告知法院，且退回的房款远低于市价，信远公司和吴某实际办理网签注销手续亦在近一年之后，二者恶意串通损害其利益，《退房申请》《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》的实际形成时间应在2016年离婚判决之后，2015年的时间是后补的，因此上述协议均无效。吴某和信远公司均主张双方并未恶意串通。信远公司称即使需要恢复网签手续，也需要吴某、赵某返还房款后才能办理。一审经询，信远公司表示应于解除网签手续30日后办理退款，但因吴某未交房，且未偿还完毕贷款，因此延迟退款，后吴某在2017年4月腾退了房屋，并交回物业公司，其公司才将房款退还吴某。就此，信远公司提交了物业公司说明、房屋物品交接清单等予以佐证。赵某不予认可，提交了供暖费结清证明、燃气用户信息等，以证明吴某并未实际交房。吴某和信远公司均不予认可。案涉房屋目前仍由赵某居住使用。吴某主张因2016年11月赵某经常到房屋处闹事，租客退租，其退房后就把钥匙交给了信远公司；信远公司主张赵某在2017年4、5月份强占房屋。赵某主张房屋一直出租到2017年2月。赵某提交银行明细，以证明在一直向吴某转账偿还房屋贷款。吴某表示收到钱款，但不清楚款项的性质，提交工商银行明细，以证明赵某自2015年6月至离婚判决生效期间，未按约定打款。赵某不予认可。吴某另提交借条、银行凭证、证明、微信记录等，以证明为购买案涉房屋，向案外人分别借款，后在拿到房款退款后已部分偿还借款。赵某不予认可。一审法院另查一，北京市购房资格核验系以家庭为单位。吴某与信远公司签订《北京市商品房预售合同》时，系通过出示赵某的北京市工作居住证，通过资格校验。在2015年11月10日离婚诉讼庭审中，吴某自认其和信远公司要了内部房源，当时房屋还未达成正式出售条件，在认购期间其拿到了最低的折扣。在2016年4月25日离婚诉讼庭审中，吴某再次自认涉案房屋系其以开发商员工的资格购买，享受了优惠价，走的内部认购程序。一审法院另查二，赵某与吴某离婚纠纷一案审理过程中，吴某表示案涉房屋对外出租，无法让赵某居住使用，且目前案涉房屋未取得产权证，不具备分割条件，应当在具备分割条件之后再行分割；案涉房屋由其对外出租，每月租金7500元。在原一审审理过程中，赵某申请对案涉房屋2015年11月3日、2016年10月9日时点的市场价格进行评估，一审法院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估，《房地产估价报告》载明房屋于2015年11月3日估价为318.95万元，于2016年10月9日估价为604.49万元。赵某预付评估费28000元。对该评估意见，赵某及信远公司表示认可，吴某主张该估价有假设和限制条件，估价结果偏高。一审法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，吴某与信远公司签订合同购买案涉房屋，发生在与赵某婚姻关系存续期间，通过双方离婚等诉讼，可以认定系双方共同购房行为，赵某作为配偶一方，享有相关的权益。故，吴某解除合同的行为，可能构成对赵某相关权益的损害。因此，本案争议的焦点在于吴某与信远公司的行为是否构成恶意串通。对此，一审法院认为：第一，案涉房屋为吴某与赵某婚姻关系存续期间购买、付清全部房款并占有使用了房屋，赵某系相关权益人，吴某在双方离婚诉讼期间，擅自作出解除合同、退还房屋的行为，难言善意；第二，吴某与赵某购买案涉房屋发生在两人婚姻关系存续期间，北京市购房资格核验系以家庭为单位，故对于吴某、赵某系以家庭为单位购买案涉房屋，信远公司是明知的；第三，对于吴某提出的退房理由，案涉房屋购买时价格仅在200万元左右，在2015年11月时已价值318.95万元，到2016年10月办理解除网签时价值已达604.49万元，而最终吴某退回的房款仅为197万余元，尚低于原始支出款项。在前后房价巨大差距的情况下，吴某提出的因经济困难选择退房的理由，不符合社会一般的常理选择，一审法院难以采信；第四，对于信远公司返还房款的过程，吴某与信远公司在2016年10月就办理了案涉房屋网签注销手续，之后双方并未按照约定期限及时办理退款，直到2017年4月才退款。若如信远公司自认的赵某在2017年4、5月份强占房屋，此时前后，双方的纠纷已显现在外，信远公司又在未实际收回房屋的情况下，却在半年之后又退款，其行为正当合理的可信性，存在疑问；第五，在信远公司未实际收回房屋的情况下，又与案外人签订合同并将房屋产权转移登记至案外人名下，后信远公司与案外人间的买卖合同被人民法院生效的判决确认无效。可见，信远公司在与吴某解除合同、与案外人又签订合同的整个过程中，难言善意。综上，吴某、信远公司的行为难言善意，吴某在离婚期间以擅自退房以达到阻碍合同继续履行，信远公司在明知的情况下，配合吴某退房、解约，后又将房屋转移至案外人名下，信远公司的该种配合、帮助的行为，足以认定两者间的恶意串通。故，对于赵某要求确认吴某与信远公司签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效的请求，一审法院予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效后，应当恢复至合同解除前的状态，即吴某应当返还信远公司已退还的款项，信远公司应当恢复网签登记手续，将案涉房屋仍网签登记至吴某名下。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条之规定，判决：一、确认吴某与北京信远置业有限公司于二〇一五年十二月二十日签订的《解约协议》《商品房预售合同备案解除申请表》无效；二、吴某于判决生效后十五日内返还北京信远置业有限公司一百九十七万二千五百七十五元七角四分；三、北京信远置业有限公司于收到吴某返还的一百九十七万二千五百七十五元七角四分款项后十五日内配合赵某、吴某办理网签备案手续，将北京市朝阳区常意路×号院×号楼×单元×层×号房屋网签至吴某名下。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院于二审期间调取（2018）京0105民初99192号赵某诉信远公司、王月娥确认合同无效纠纷一案的相关案卷材料。信远公司在该案中述称，王月娥与信远公司就涉案房屋于2017年2月11日签订房屋买卖合同，王月娥之女李燕彤于2016年5月分三次向信远公司支付150万元购房款，信远公司未出具收据，余款尚未付清，公共维修基金也已经交纳，但没有证据。关于涉案房屋是否向王月娥交付问题，信远公司在该案中述称，其与王月娥就收房问题没有其他书面约定，就想等着吴某退房之后，将房子交给王月娥，王月娥给信远公司交尾款；王月娥在该案中述称，在诉讼前开发商告知其从上一个购房人处收不回房，所以就一直没去要房，同时认可并未就此向信远公司主张权利。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，吴某在与赵某婚姻关系存续期间与信远公司签订合同购买案涉房屋，后吴某与信远公司解除合同并退还涉案房屋，故吴某与信远公司于二〇一五年十二月二十日签订的《解约协议》是否应予无效，本院具体论述如下。一、根据已经查明的事实，吴某在离婚案件时的工作单位为天一天九联合（北京）传媒广告有限公司副总经理，其在原审一审中确认该公司与信远公司有过工作上的往来，吴某在离婚案件诉讼中认可其以开发商员工资格购买涉案房屋，并享受了内部优惠价，证明吴某与信远公司原本相识的可能性。二、关于吴某在解约过程的行为。根据吴某与信远公司的意见及《解约协议》显示内容，吴某与信远公司于2015年12月20日签订《解约协议》，此时吴某与赵某已进入离婚诉讼程序，而其直至2016年8月26日离婚案件一审判决作出前，未告知法院其已就涉案房屋解约的情况，并在该案中称涉案房屋正由其对外出租，导致另案诉讼以涉案房屋尚未取得权属证书为由在该案中不予处理，其解约行为并非善意。三、关于信远公司的行为。1.信远公司在本案中称赵某于2017年5月抢占涉案房屋，根据吴某在原审陈述其已于此前将房还给信远公司，信远公司在本案中亦称吴某于2017年4月退房，但信远公司未举证证明其向赵某主张腾退，本案二审亦认可未就此采取报警或诉讼措施；2.信远公司在涉案房屋未实际收回的情况下，即将涉案房屋出售给其员工的母亲王月娥，并在赵某实际占有涉案房屋的情况下仍将涉案房屋过户至王月娥名下，根据另案生效判决载明内容，信远公司与王月娥之间的房屋买卖合同系因双方均认可无买卖涉案房屋的真实意思表示及未支付购房款、未交付房屋而无效；3.信远公司在原审期间及本案一、二审期间关于吴某是否退房、退款数额、为何在未收回房屋情况下退款的原因等相关细节陈述前后不一致。原审一审中，信远公司称吴某于2016年9月解押之后承诺在2017年4、5月能退房，信远公司就在2017年4月退了钱，但是房被赵某占了，吴某无法退房了；本案中，信远公司则称2017年4月吴某把房退给信远公司，信远公司才退款，且其提交的相关物业公司收房证明亦于原审二审期间方才提交；本案中，信远公司主张吴某实际缴纳房款数额为2056909元，信远公司退还吴某购房款1941722.1元、契税30853.64元。关于扣除的115187元，信远公司在本案一审中主张系违约金，二审中则称系已缴纳的营业税及附加，并称因吴某生活困难，故未向其主张违约金，且信远公司提供的现有证据不足以显示信远公司就涉案房屋交易缴纳相应税款的具体情况；关于为何在房屋未收回情况下即向吴某退款的原因，信远公司原审一审主张系因吴某承诺交房，在本案中则主张其委托物业公司确认吴某已经腾空房屋，也收到吴某交回的钥匙、门禁卡，所以才办理退款；4.关于信远公司与吴某之间《解约协议》的约定内容与实际履行情况存在诸多不一致之处。根据已经查明的事实，吴某与信远公司在本案中关于交还房屋及相关资料、办理注销房屋登记备案手续、购房款的退还处理、购房款的退还时间及违约责任处理均与解约协议内容不一致。综合以上分析内容，吴某在离婚期间擅自退房已达到阻碍涉案房屋买卖合同继续履行的目的，信远公司配合吴某退房解约并将涉案房屋转移至案外人名下，本案现有证据已达到使人民法院确信吴某、信远公司恶意串通事实存在的可能性的证明标准，故一审法院在此情形下认定吴某与信远公司的解约行为并非出于善意，并认定吴某、信远公司于2015年12月20日签订的《解约协议》无效并无不当，本院予以确认。本院对吴某、信远公司在上诉意见中所称其并非恶意串通的相应上诉意见不予采信。关于赵某请求确认吴某与信远公司于2015年12月20日签订的《商品房预售合同备案解除申请表》无效的诉请，因该申请表系于行政机关办理解除预售合同备案登记时提交的手续，不属于民事案件效力认定的合同范围，故对于赵某该项诉请内容一审法院予以处理不妥，本院予以纠正。关于赵某请求信远公司为吴某办理编号为×××的《北京市商品房预售合同》的网签备案登记手续一节，根据本案已经查明的事实，吴某现并不具备在京购买房屋的资格，根据现行限购政策其不具备办理网签登记备案的条件，故赵某该项诉请内容一审法院予以支持不妥，本院一并予以纠正。基于该情形，本案系确认合同效力纠纷案件，仅就信远公司与吴某之间于2015年12月20日签订《解约协议》是否无效进行法律评价，并未涉及涉案合同的后续履行问题，故本院对吴某是否返还信远公司退还的款项问题在本案中不予处理并对一审法院该项判决内容予以撤销。综上，吴某与信远公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其他部分予以驳回。一审判决认定事实及适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32087号民事判决；二、确认吴某与北京信远置业有限公司于二〇一五年十二月二十日签订的《解约协议》无效；三、驳回赵某的其他诉讼请求。二审案件受理费22553元，由吴某负担11276.5元（已交纳），由北京信远置业有限公司负担11276.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二一年四月二十八日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然