文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初8602号原告：薄惠兴，男，1972年11月23日生，汉族，住江苏省张家港市。委托代理人：卞祥伟，江苏聚欣律师事务所律师。被告：奚进良，男，1962年8月16日生，汉族，住江苏省张家港市。被告：陈庆春，男，1961年7月7日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。两原告共同委托诉讼代理人：戴韬，江苏凡创律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：施春兰，江苏凡创律师事务所律师。原告薄惠兴与被告奚进良、陈庆春租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告薄惠兴及其委托的代理人卞祥伟、被告奚进良、陈庆春及其共同委托的代理人戴韬、施春兰均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告薄惠兴向本院提出诉讼请求最终明确为：1、租金为2269000元；逾期付款利息210340元；事业费144202.344元；A、B、C、D违约金地块812800元。2、诉讼费、财产保全费由被告负担。事实与理由：2011年3月8日，原告与两被告签订了一份租赁合同，由原告将厂房、土地租赁给被告使用，租赁期限为2011年4月1日起至2021年3月31日止。2017年7月28日，原、被告签订了结算明细，进一步明确了场地租赁范围并已经结清。被告继续租赁，至今已经累计结欠租金2269000元。另外原告还垫付了事业费，要求被告予以支付。被告奚进良、陈庆春辩称：本案案由是租赁合同，如果定性为房屋租赁合同的话，根据最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷第2、3、4条规定，没有取得建设规划许可或者临时建筑没有办理登记手续的房屋租赁合同为无效合同。据我们所知，本案所涉及到的所有建筑物全部无证，所以我们认为是无效合同。如果定性为土地租赁合同，本案所租赁土地为村集体所有，根据土地管理法第三十九条，因为土地性质是集体土地，仍然是无效合同。既然无效合同，那么就应当按照目前土地所涉及的村集体做出决定的价格来计算占有使用费。村集体现在这块土地如果对外转让使用权使用费是每亩2017年10000元，2018年12000元，2019年13000元，按这样的标准来计算，原告应当返还不当得利。待法庭调查后提起反诉。即使按照双方签订的合同，到2017年4月1日为止，双方已经将所有涉及租金计算及事业费计算及违约金计算的数据协商一致签订了协议，没有争议。2017年4月1日之后，双方就租金标准始终无法达成一致。退一万步讲，我们要求法院根据市场行情认定租金标准。据我方自己测算的数字，我们所有交付的租金已经完全覆盖了我们正常使用场地的期限。从2019年5月开始，原告恶意阻挠被告使用场地，到2019年12月底至2020年5月达到白热化。根本无法用场地来达到经营目的，此事实已被法院判决认定。从客观的角度来讲，即使按照市场标准来确定场地使用租金，从2019年5月开始，因原告阻挠导致被告无法达到使用目的，因此2019年5月以后的使用费原告无权收取。这样算来，我们支付的费用仍然超过了原告有权收取的费用。经审理查明：2011年3月8日，奚进良、陈庆春与薄惠兴签订一份《租赁合同》约定：薄惠兴将其法院拍买所得位于张家港市亩及门卫两间租赁给奚进良、陈庆春；租赁期限为10年，出租方从2011年4月1日起将上述租赁场地交付承租方使用，至2021年3月31日收回；年租金前三年每年为三十五万元，为不含税价，税金由承租方自行负担。第四年在上年基础上递增10%，第五年起租金价格递增幅度双方另行协商；承租方在经营期间，必须做到合法经营，及时缴纳各种规费（包括房屋租金税、土地税、卫生费、工商费），承租方自行负担所租用场地发生的水、电、卫生、村事业性收费等一切费用；承租方不按时交纳租金，应当向出租方偿付违约期租金的20%的违约金。《租赁合同》签订后，奚进良、陈庆春以奚进良名下的个体工商户张家港市金港镇南沙顺鑫木业锯板厂的名义在租赁场地经营，后锯板厂注销，奚进良、陈庆春继续经营木材烘干业务。2017年7月28日，奚进良、陈庆春与薄惠兴签订一份《关于房屋及场地租赁合同的说明及租金交付结账明细》约定：2011年3月8日所签订的合同，2011年4月1日至2016年4月1日的租金及其他往来款项已经全部结清；2016年4月1日至2017年4月1日，原2011年3月8日的合同（实际面积经双方确认5200平方米，标记为A地块）暂定本缴费年度650000元整，后面合同外临时辅房租金为30000元（标记为B地块），合计680000元，本次结算至2017年4月1日；原晨光厂后面、宿舍楼前面场地临时租赁费为每月18000元整（标记为D地块），本次结算时间为2016年7月1日至2017年7月1日；西侧办公楼后第一夸仓库临时租赁费为每月10000元（标记为C地块），本次结算时间为2016年4月1日至2017年7月1日；上述租金合计应交1046000元，征得薄惠兴同意后，薄惠兴收取合同违约后的其他费用及上述资金，合计1170000元。双方还约定了具体的付款时间。奚进良、陈庆春已按照《关于房屋及场地租赁合同的说明及租金交付结账明细》履行支付义务。奚进良、陈庆春继续租赁、使用案涉房屋，又支付租金1935000元。现薄惠兴认为奚进良、陈庆春仍结欠租赁、违约金等，起诉来院。上述事实，有《租赁合同》、《关于房屋及场地租赁合同的说明及租金交付结账明细》及庭审笔录等予以证实。薄惠兴自2011年至2013年按照每亩1200元向金港镇山北村民委员会交纳了事业费；2014年至2019年按照每亩1400元向金港镇山北村民委员会交纳了事业费。奚进良、陈庆春并未向该村委会支付过事业费。奚进良、陈庆春认为薄惠兴主张事业费已经超过诉讼时效。上述事实，有金港镇山北村民委员会出具的证明及庭审笔录等予以证实。关于薄惠兴主张的租金。A地块：2017年4月1日至2021年的3月31日，每年租金650000元，计算4年，租金合计2600000元。B地块：2017年4月1日至2021年的3月31日，每年租金30000元，计算4年，租金合计120000元。C地块：2017年7月2日至2021年7月1日，每年120000元，计算4年，租金合计480000元。D地块：2017年7月2日至2021年7月1日，每年216000元，计算四年，共864000元。E地块：2017年7月至2021年7月，每年35000元，计算四年，租金共计140000元。这块地没有在合同中约定，因此没有计算违约金。奚进良、陈庆春意见：根据2017年7月28日的结账明细，双方对结账后租金的标准和支付方式另行协商，这属于法律上的租金标准和支付方式约定不明，在这样的情况下，暂且不论薄惠兴阻碍使用租赁物，就说使用费用上，我们要求以村土地租赁标准为基础，进行结算。而且在地块的使用上，我们只认可A地块和E地块；B地块不认可，没有使用。B地块是包含在A地块5200平米里面的，当时图纸上A地块和B地块是连通的，这650000元/年当然是指全部的使用费用；C和D地块是在结账前临时堆放使用过，在结账后没有使用过。C地块是堆放的东西，实际上如果原告让我们把木材拖走的话，早就退回去了。目前为止，木材和设备都还在原位。D地块2019年7月份已经退给原告。D临时堆场当时也是堆的是客人的还没有烘干的木材，在2019年7月前都拿走了，现在空在那里，薄惠兴在那边开了门。E地块认可，我们在用的，租金30000元/年有的。E和B有一块是在650000元里的，具体哪块也不清楚了。上述事实，有张家港宏盟橡塑泡沫有限公司地形图、照片及庭审笔录等予以证实。2020年1月16日奚进良、陈庆春起诉薄惠兴要求确认解除案涉《租赁合同》[(2020)苏0582民初第1388号]，理由为薄惠兴多次用车堵门妨害了其正常经营。本院经审理后认定2019年春节后，因拖欠电费，奚进良、陈庆春被多次采取临时停电措施乃至最后被叫停了用电，系停止经营的根本原因，故依法驳回奚进良、陈庆春诉请。双方均未提出上诉，该判决已经生效。2020年奚进良、陈庆春以同样的理由，又起诉排除妨害[(2020)苏0582民初第5320号]，本院判决支持。薄惠兴对上述判决不服，提起上述。2020年12月8日苏州中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。现奚进良、陈庆春对该案已申请强制执行，目前在执行过程中。上述事实，有(2020)苏0582民初第1388号、(2020)苏0582民初第5320号判决书及庭审笔录等予以证实。审理中，承办人通知薄惠兴、奚进良、陈庆春到租赁场地查看，案涉A、B、C、D、E地块均放置了奚进良、陈庆春生产资料、木材等。上述事实，有查看视频等材料予以证实。本院认为：原、被告间的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方均应当按约履行合同，虽被告已经停产停业，但(2020)苏0582民初第1388号判决认定被告停产停业根本原因在于从2019年春节起结欠电费，最终被供电部门叫停了用电，责任在被告；同时考虑到被告的生产设备、烘干的木材均在租赁场地，故被告应继续支付租金。关于租赁范围，根据庭审查明的事实以及现场查看，案涉A、B、C、D、E均属于租赁范围。A地块按照合同系定期租赁，B、C、D、E地块属于不定期租赁。A地块租金应当按照合同约定计算。关于租金标准，原告按照2016年度的标准650000元/年主张，属合理，被告也未能举证该标准过高，故本院按照上述标准计算。原告同时主张了违约金和利息损失，其主张的利息损失未超过违约金。本院酌情支持违约金，利息损失不予支持。因双方对A地块租金标准并未协商一致，被告亦无可能按照合同约定时间支付，本院酌情自原告起诉之日以结欠租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日支持违约金。被告已经支付的租金，应予扣除。B地块,自2017年4月2日起至2020年4月1日止，共计产生租金90000元。C地块，自2017年7月2日起至2020年7月1日止，产生的租金共计360000元；D地块，自2017年7月2日至2020年7月1日止，产生租金共计648000元。E地块，自2017年7月2日起至2020年7月1日止，双方并未就租金标准达成一致意见，为减少诉累，参考双方意见，酌情按照每年30000元计算，产生租金共计90000元。B、C、D、E地块目前仍在使用，应继续计算至实际退租之日止。B、C、D地块属于不定期租赁，未约定支付租金的时间，原告主张该部分违约金，本院不予支持。双方也未约定。B、C、D、E地块的事业费，原告主张该部分的事业费，本院不予支持。关于A地块的事业费，2011年至2016年的事业费超过诉讼时效，不予支持。2017年至2019年的事业费，原告已经按照1200元/亩向山北村委会交纳，按照A地块的租赁面积折算，三年的事业费合计32760元，被告应予支付。综上，根据依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及相关法律的规定，判决如下：一、被告奚进良、陈庆春应支付原告薄惠兴A地块租金665000元及违约金（以665000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）。二、被告奚进良、陈庆春应支付原告薄惠兴截止2020年4月1日B地块租金90000元，2020年4月1日之后按照30000元/年计算至实际租赁之日止；截止2020年7月1日C地块租金360000元，2020年7月1日之后按照120000元/年计算至实际租赁之日止；截止2020年7月1日D地块租金648000元，2020年7月1日之后按照216000元/年计算至实际租赁之日止；截止2020年7月1日E地块租金90000元，2020年7月1日之后按照30000元/年计算至实际租赁之日止。三、被告奚进良、陈庆春应支付原告薄惠兴事业费32760元。上述义务，被告奚进良、陈庆春应于判决生效后十日内履行。四、驳回原告薄惠兴的其他诉讼请求。案件受理费15731元、财产保全费50000元合计20731元，由被告奚进良、陈庆春负担。被告奚进良、陈庆春于本判决生效后直接支付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 赵 霞二〇二一年二月三日书记员 茅冬梅张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××65；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××69。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院