上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23980号原告(反诉被告)：王希才，男，1959年11月2日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：饶佳君，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：商小建，男，1979年9月26日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：丁勇强，上海源杰律师事务所律师。原告王希才与被告商小建以及反诉原告(以下统称“被告”)商小建与反诉被告(以下统称“原告”)王希才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。后经审理发现有不适用简易程序的情形，本案依法转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告王希才的委托诉讼代理人饶佳君、被告商小建的委托诉讼代理人丁勇强到庭参加三次庭审，被告商小建到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告王希才向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除，被告立即返还房屋、将房屋恢复原状并支付违约金6,000元；2、判令被告支付自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费暂计36,000元(自2020年7月至2020年12月)；3、判令被告支付的押金与违约金相抵扣，被告以“租金”名义支付的36,000元与房屋实际占有使用费抵扣。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被间的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2、判令被告支付的押金6,000元作为违约金没收，原告不予返还；3、判令被告支付2020年7月1日至2021年2月1日的房屋占有使用费，按每月6,000元计算。事实与理由：2019年4月2日，原告委托其女儿王亚平与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇芳林路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作为居住使用。合同约定租赁期限为5年，自2019年4月22日起至2024年4月21日止，租金为每月6,000元，每六个月支付一次，同时被告交付6,000元作为押金。合同第二条载明：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；第七条乙方的义务载明：乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，如果乙方违反，甲方有权单方终止合同。未经甲方同意，乙方不得改变所承租房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。合同第九条违约处理载明违约方向对方支付违约金6,000元。2020年4月25日，原告女儿发现被告将系争房屋用于商业办公，现场摆放办公桌、办公设备若干并设置了员工宿舍，且放置了营业执照，已实际经营。原告遂与被告至中介处进行交涉，但未果。2020年7月1日，原告向被告发函，言明被告改变房屋用途的严重违约行为，因协调未果，原告解除租赁合同，并要求被告于2020年7月31日前恢复原状并搬离房屋。然被告始终没有搬离。原告无奈，遂就居改非问题向嘉定区城管局反映情况。2020年9月7日，南翔城管中队赶赴现场，经现场勘查，系争房屋确有摆放营业执照情况，城管总队要求被告立即整改。原告认为，被告将房屋用途进行居改非的行为，经与其沟通仍不整改，且被城管中队查处，其行为属严重违约，原告享有单方解除权，故原告诉至法院，请求判如所请。被告商小建辩称，不同意原告的诉讼请求。双方间的租赁合同合法有效。租赁期间，被告正常租用系争房屋并按约支付租金，不存在破坏房屋主体结构的行为亦不存在经营行为，被告无任何的违约行为。原告基于出卖房屋的需要，向城管部门投诉，以群租的事实理由迫使被告搬离系争房屋以达到毁约的目的，原告故意通过虚假诉讼来要求法院支持其不当利益。本案实际是原告违约解除合同，故被告反诉要求：1、判令原、被告间的《房屋租赁合同》于2020年12月23日(第一次开庭日)解除；2、判令原告支付被告违约金6,000元；3、判令原告返还被告已支付的租金36,000元；4、判令原告赔偿被告装修损失80,000元；5、判令本案反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，同意解除双方间的《房屋租赁合同》，但解除时间为2020年7月1日。原告不存在违约行为，不应向被告支付违约金亦不同意赔偿被告装修损失。被告已支付的租金应按照被告实际返还房屋的时间抵扣其占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王希才、案外人邢珍兰原为系争房屋权利人。王希才委托其女儿王亚平对外出租系争房屋。2019年4月2日，王亚平代王希才作为出租方(甲方)与商小建(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期为五年，自2019年4月22日起至2024年4月21日止；月租金6,000元，按每六个月结算一次，押金6,000元；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违反行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金6,000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同签订后，王希才将系争房屋交付商小建使用，商小建向王希才支付押金6,000元并将租金付至2021年4月。系争房屋为毛坯房，商小建对系争房屋进行了相应装修。2020年7月1日，王希才向商小建寄送《通知函》一份，其中载明：依据《租赁合同》第二条的约定房屋仅限作为居住使用，现证据指明贵方将我方房屋用于办公所需，违背合同约定，严重违约。现我方有权单方面今日起解除《租赁合同》并通知贵方限期一个月内(2020年7月31日前)搬离房屋并恢复房屋后期的装饰原样将该房地产交付我方。2020年7月28日，王希才、案外人邢珍兰将系争房屋出售并与买受人签订《上海市房地产买卖合同》。其后，王希才向城管部门反映系争房屋存在居改非问题。2020年9月7日，上海市嘉定区城管局南翔城管中队对系争房屋进行现场勘查，处置情况如下：系争房屋现场确有摆放营业执照情况。城管队员对当事人进行教育，当事人表示将立即整改。经核实，系争房屋未发现群租情况。王希才与商小建就《租赁合同》解除问题发生争议，故涉诉。审理中，因双方对系争房屋装修费用无法达成一致意见，商小建于2021年1月28日向本院申请对系争房屋内的装修费用进行评估。2021年2月中下旬(约春节过后)，王希才换掉系争房屋门锁并将屋内商小建的物品搬出，自行将系争房屋收回后交付房屋买受人。因买受人已对系争房屋进行装修，致使评估工作无法开展。2021年5月上旬，王希才与商小建对系争房屋内搬出的物品进行最终交接。庭审中，关于押金6,000元，商小建要求在本案中一并处理。另，商小建提出因王希才收回房屋时将其物品搬出造成其损失29,155元(其中搬运费、服务费6,200元，物品损失22,955元)，其要求在本案中一并处理。对于该损失，王希才不予认可，但确认商小建安装的2个热水器、3个空调(两小、一大)确系其自行收回房屋时拆除。本院认为，王希才与商小建签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。王希才认为根据合同约定，系争房屋仅作居住使用，商小建将系争房屋用于商业办公，违反了双方对系争房屋租赁用途的约定，故其有权单方解除合同。然王希才并无证据证明商小建承租系争房屋用于经营。城管部门现场勘查处置情况仅确认现场摆放营业执照，并未对系争房屋作出居改非认定。另，在系争房屋内摆放电脑、办公桌等物品亦不与居住用途存在冲突，不足以构成解除合同的理由，故王希才不具备合同解除权，其主张双方间的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除，无法律依据，本院不予支持。现商小建反诉亦同意解除合同，故本院认为《房屋租赁合同》经双方一致确认于2020年12月23日解除。合同解除后，商小建应将系争房屋返还王希才，现王希才于2021年2月中下旬自行收回房屋，商小建应向王希才支付该段期间的占有使用费，王希才自行主张至2021年2月1日，本院予以照准。现商小建已将房租付至2021年4月，扣除相应租金及占有使用费后，剩余款项15,800元，王希才应予以返还。租赁期间，王希才提前解除合同，显属违约，应承担相应的违约责任，商小建要求王希才支付违约金6,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因王希才违约，导致合同解除，商小建据此要求王希才赔偿装修损失，于法有据。关于装修损失，双方无法达成一致意见，且因王希才自行收回房屋并交付买受人装修，致使无法对系争房屋的装修费用进行评估。本院结合系争房屋承租期限、装修改造内容等因素酌定王希才赔偿商小建装修损失40,000元。关于押金6,000元，双方均要求在本案中一并处理，故押金6,000元，王希才应予以返还。另，为避免当事人诉累，对商小建主张的因王希才将其物品搬出造成的损失，本院在本案中一并处理。对该损失，商小建未提供充分证据证明且王希才不予认可，考虑到王希才收回系争房屋时拆除了空调、热水器，必然会对该些电器功能造成一定影响，本院酌情确定损失赔偿为3,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条及2009年《最高人民法院》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王希才与被告(反诉原告)商小建就上海市嘉定区南翔镇芳林路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月23日解除；二、原告(反诉被告)王希才应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)商小建违约金6,000元；三、原告(反诉被告)王希才应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)商小建押金6,000元；四、原告(反诉被告)王希才应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)商小建装修损失40,000元；五、原告(反诉被告)王希才应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)商小建物品损失3,000元；六、原告(反诉被告)王希才应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)商小建已付租金15,800元；七、原告(反诉被告)王希才的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费850元，由原告王希才负担409元，由被告商小建负441元。反诉受理费1,370元，由原告王希才负担694元，被告商小建负676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年七月九日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2009年《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……