苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初2032号原告：苏州工业园区奇星服装有限公司，住所地苏州工业园区唯亭镇浦田路75号，统一社会信用代码913205947724614995。法定代表人：毛志华。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍敬，江苏迈图律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区盛善发精密机械有限公司，住所地苏州工业园区唯亭镇浦田路75号朱家工业园F2，统一社会信用代码91320594668997461G。法定代表人：丁云发。委托诉讼代理人：张禄格，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，国浩律师（苏州）事务所律师。第三人：苏州工业园区唯亭建设发展有限公司，住所地苏州工业园区唯亭双马街2号星华产业园一号楼8楼。法定代表人：陆民忠。原告苏州工业园区奇星服装有限公司（以下简称“奇星公司”）与被告苏州工业园区盛善发精密机械有限公司（以下简称“盛善发公司”）、第三人苏州工业园区唯亭建设发展有限公司（以下简称唯亭建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告奇星公司的委托诉讼代理人蒋宁、被告盛善发公司的委托诉讼代理人张禄格到庭参加诉讼。第三人唯亭建发公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告奇星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁房屋；2、判令被告支付2019年8月1日至2019年12月31日期间欠付的房屋租金59000元；3、判令被告支付逾期付款违约金217120元(自2019年8月1日起算，暂计至2020年1月31日，并计付至实际清偿之日止)；4、判令被告支付房屋占有使用费37800元(自2020年1月1日起算，暂计至2020年1月31日，并计付至实际返还房屋之日止)；5、判令被告赔偿律师费损失10000元。事实和理由：2008年，原告从第三人处承租了坐落于苏州工业园区唯亭镇朱家工业园F2幢的厂房，并经第三人同意后于2010年将其中1260平方米的厂房转租给被告，最后一期转租的《租房协议》期限自2019年8月1日至2019年12月31日。《租房协议》第四条约定租金每月每平方米30元且应于签约时一次性支付，第八条约定未按时支付租金的每天按逾期金额的2%支付违约金，第三条约定期满后不按期腾房的按租金标准的双倍计收房屋使用费。现合同已因到期而自然终止，但被告仍欠付租金59000元，且拒绝腾房。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。被告长期拖欠房租且在租赁期限届满后拒不返还房屋，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告盛善发公司辩称：第一,根据案涉合同约定，原告应当与被告续签合同。第二,被告未付的59000元的租金是用于抵偿原告之前承诺给被告的部分装修补偿款。第三条，合同约定的违约金极高，而且被告并没有过错。因为根据合同法第114条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以减少。而且被告对于这部分费用之所以没有支付也是存在一定的背景和合理理由的。被告履约历史是良好的，欠缴的费用是有合理依据的，并无过错，且原告有丧失诚信的行为，所以应当对违约金的诉求驳回或至少调减为按照人民银行的同期贷款利率来计算。第四，就本案事实而言，本质上被告并不是违约，未支付的59000元租金是为了部分抵偿装修补偿，所以主张律师费不符合合同的约定，应当予以驳回。第五，关于原告主张的占有使用费，原告尚无证据证明其有损失，因为所有权人并非原告而是第三人，所以在原告没有证据证明其支付给第三人占有使用费的情况下，原告并没有损失。其次，从2020年2月份开始疫情爆发被告存在着停工的情况，经济形势也不好，经济效益也有所影响。国务院也出台了相关的政策，对于这种情况下被告承租的房屋虽然是转租的，但也是属于国有的资产应当依法享受三个月减免的优惠政策。第三人唯亭建发公司未到庭参加诉讼，但提交书面意见述称：第三人与原告奇星公司的房屋租赁合同已经于2019年12月31日到期终止。终止后，第三人有权向奇星公司及实际占用人盛善发公司收取占用费。若涉案房屋于2020年5月31日前腾空交还第三人的，第三人不再收取占有使用费，逾期收房的，第三人有权主张占用使用费。本案中第三人暂不主张占用费，但保留相关权利。本院经审理，根据相关证据材料及当事人庭审陈述等，查明认定事实如下：原告奇星公司与第三人唯亭建发公司签订了《租赁合同》，约定唯亭建发公司将位于苏州工业园区朱家工业园F幢面积为3099平方米的厂房出租给原告奇星公司。租赁期限自2016年8月1日起至2019年12月31日止。后原告奇星公司将前述厂房中面积为1260平方米的部分房屋转租给被告盛善发公司。原告奇星公司与被告盛善发公司双方签订的最后一期《租房协议》期限为2019年8月1日至2019年12月31日。该协议约定租金为每月37800元，合同期5个月租金合计189000元，该款应于合同签订之时支付。协议还约定被告未按约支付租金的，每延期支付一天应当按照延付租金总额的2%向原告支付违约金。租赁期满后，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还，被告如不按期腾空归还房屋的，逾期交房期间的房屋使用费要按协议约定的租金双倍计算。守约方有权要求违约方承担律师费、诉讼费等损失。协议签订后，被告向原告支付了部分租金，尚欠付合同期内租金59000元。原告奇星公司于2019年10月向被告盛善发公司发出《到期不予续租通知书》，通知盛善发公司合同到期后不再续租，要求腾退房屋并支付结欠费用。原告奇星公司与第三人唯亭建发公司之间的前述租赁合同于2019年12月31日终止。双方于2020年2月27日签订了一份《租赁合同终止协议书》，确认了合同终止情况。上述各方之间租赁合同于2019年12月31日终止后，直至2020年5月22日本案法庭辩论终结前，涉案房屋由被告奇星公司继续占有使用。本院认为：原告奇星公司与第三人唯亭建发公司签的《租赁合同》以及原告奇星公司与被告盛善发公司签订的《租房协议》合法有效，对合同当事人均有约束力，合同各方应诚实信用地履行合同中的相应义务。被告盛善发公司欠付原告奇星公司租金59000元，其辩称用于抵偿原告之前承诺给被告部分的装修补偿款，遭原告否认而又未能举证证明，本院不予采信。原告要求被告支付该款，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告逾期付款，还应支付逾期付款违约金，但双方合同约定的违约金过高，本院酌情调整为按年利率11.7%自2019年8月1日起计算至被告实际支付之日止。原、被告之间的租赁合同与原告及第三人之间的租赁合同同步于2019年12月31日终止。合同终止后，收回房屋及收取使用费的权利主张均归属于第三人唯亭建发公司，第三人明确不在本案中提出相应主张。原告要求被告向其归还房屋并支付2020年1月1日起的房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告律师费的主张，原、被告双方合同中对律师费有相关约定，被告逾期未付房租，原告因本案支出合理的律师费损失应由被告负担，但原告诉请仅部分得到本院支持，故律师费本院酌情确定被告承担2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区盛善发精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区奇星服装有限公司租金59000元并支付逾期付款违约金（违约金以59000元为基数，按年利率11.7%，自2019年8月1日起计算至被告实际支付租金之日止）；二、被告苏州工业园区盛善发精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区奇星服装有限公司律师费2500元；三、驳回原告苏州工业园区奇星服装有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3079元、保全费2140元，合计5219元，由原告苏州工业园区奇星服装有限公司负担4213元，由被告苏州工业园区盛善发精密机械有限公司负担1006元。该款已由原告预交，被告负担部分本院予以退还原告，被告应于本判决生效之日起十日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘佳政二〇二一年二月二十五日书记员  郭 朦