河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0111民初344号 原告：卓达物业服务股份有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达综合办公楼，统一社会信用代码：911301006010093850。 法定代表人：徐青山，该公司经理。 委托诉讼代理人：王灵卜，女，汉族，1990年6月15日生，住河北省深州市，该公司法务。 被告：崔燕，女，1964年5月1日生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 原告卓达物业服务股份有限公司（以下简称卓达物业公司）与被告崔燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告卓达物业服务股份有限公司的委托诉讼代理人王灵卜、被告崔燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费26546.44元及违约金3000元，共计29546.44元（庭审中原告变更诉求：2020年1月1日至2020年12月31日的物业费也应当缴纳，故将诉求一中物业费本金26546.44元变更为31955.92元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告崔燕系石家庄市栾城区卓达太阳城一期53-2室业主，房屋面积为250.44平方米，原告与地产公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。原告在协议期限内，履行了协议约定的相关权利和义务，但是，被告在原告物业服务期间长期拖欠物业费，自2010年3月15日至2019年12月31日合计117.5个月，共欠物业费26546.44元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用，现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》计算逾期付款违约金（自2010年3月15日起依同期银行逾期贷款利率，自2019年8月20日起依同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付日止）酌情主张逾期付款违约金3000元，上述费用总计26546.44元。现根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 被告崔燕辩称，卓达交付的房子有质量问题，无法居住。且卓达逾期交房，我方多次要求卓达赔偿逾期交房违约金，要求将违约金转成物业费，造成物业费欠缴是由于卓达问题。卓达应解决我房子质量问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告卓达物业公司向本院提交的证据，原告向本院提交：1.提交与开发商签署的前期物业服务合同、太阳城欧园小区关于物业费涨价的调查问卷、提交物业费调整后的公示照片，以上证明原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系。欧园别墅区物业费从2019年1月1日起合法调整为1.8元/月/平方米建筑面积；2.提交商品房买卖合同、提交业主情况登记表，以上证明被告是适格的诉讼主体及具体房屋面积；3.提交欠费统计表（旧）、最新欠费统计表，证明被告所欠物业费的具体日期、计算方式及金额；4.提交物业服务的照片、车辆出入登记表，公共设施维修照片等，证明物业严格履行了公共设施日常维护等义务，为小区提供了服务；5.提交物业服务费催费通知单，证明物业公司在诉前已经进行了催缴，并且是多次催缴。被告的质证意见为：对原告提交的证据不知道哪个与我有关系，有一个催缴没有日期。不知道怎么涨到1.8元/月/平米，物业过了很久才起诉，地下室不具备居住条件不能收取物业费。 被告向本院提交：1.提交购房合同及聊天记录，王瑞凤是物业公司的房管员；2.提交办证费票据、物业费票据、地产投资转购款消费余额证明，票据上的章是卓达房地产公司盖的。原告的质证意见为：1.对购房合同真实性有异议，合同不完整；2.对与物业公司的聊天记录对其真实性认可，对证明目的不认可，聊天记录不能证明物业公司的服务存在瑕疵以至于被告可以长期拖欠物业费；3.办证款收据盖有房地产财务章，这笔钱物业公司并未收取。暖气费和物业费均盖有房地产公司的章，只能说明房地产代物业公司收取了物业费，不能成为其拒缴物业费的合理抗辩。地产投资转购款消费余额证明是由河北卓达颐家养老服务有限公司为其开具，且是投资款，与本案无关。 经审理查明，崔燕作为买受人与河北卓达太阳城房地产开发有限公司作为出卖人于2005年6月26日签订了《栾城县商品房买卖合同》一份，约定崔燕购买卓达太阳城一期53-2幢房屋，该商品房建筑面积为202.19平方米，地下室面积为30.92平方米，赠送阳光房面积17.33平方米。共250.44平方米。 河北卓达太阳城房地产开发有限公司与原告卓达物业公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》一份，由原告提供被告小区物业服务，合同约定具体服务项目及收费标准等相关内容，合同第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，住宅物业费用为1.2元/建筑平方米/月；第四款约定，自甲方向业主发送的入住通知中规定的入住之日起，乙方向业主计收物业管理费。业主在办理入住手续时缴纳一年的物业管理费，之后每半年收取一次。业主办理入住手续后未实际居住，房屋空置期间物业费按100%足额交纳。第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用。该合同约定了双方当事人其他权利义务。原告作为物业服务公司，已经依照物业服务合同第三章的约定履行了房屋管理、共用部位、共用设施设备维修养护、综合管理服务等义务，并提交了物业服务照片、绿化维修照片、公共设施维修等照片作为证据予以证明。 庭审中原告卓达物业公司称被告崔燕自2010年3月15日至2020年12月31日共129.5个月，其中2010年3月15日到2018年12月31日物业费收费标准为0.8元/月/平，2019年1月1日起物业费收费标准调整为1.8元/月/平，面积是250.44平方米，合计31955.92元，并提交交物业费调整后的公示照片及欠费统计表予以佐证。 以上事实有原被告陈述、《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》、欠费统计表、物业服务照片等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告也曾依约向原告交纳过物业费，故本院认定该协议合法有效，该协议对业主崔燕和卓达物业公司均具有约束力，双方均应当按照协议约定享受权利并履行义务。现原告已依约按照协议履行了合同义务，被告崔燕在接受物业服务的同时，也应当按照协议约定履行交纳物业费的义务。 对于房屋质量问题。《前期物业服务协议》中只约定了物业公司对共用部位、共用设施设备有维修养护义务。被告所述房屋质量问题不属共用部位出现问题，不属物业服务合同调整范围，应属商品房买卖合同的调整范围，故对质量问题被告应当另行起诉处理。 对于阳光房面积是否包含在建筑面积中的问题。《前期物业服务合同》第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务费用收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，阳光房已形成了完整的封闭空间，故应当认定阳光房的面积属建筑面积的一部分，阳光房虽为赠送所得，但只是购买时价格优惠，应当据此部分予以收取物业费及相关费用。 对于物业费的计算问题。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故本院对被告自2010年3月15日至2020年12月31日共129.5个月未交物业费的时间予以认定，其中2010年3月15日至2018年12月31日（共105.5个月）物业费收费标准为0.8元/月/平标准计算，2019年1月1日至2020年12月31日（共24个月）物业费收费标准调整为1.8元/月/平标准计算，则物业费的计算方式应当为250.44平米*0.8元*105.5月+250.44平米*1.8元*24月=31956元。 对于原告所主张的违约金问题。《物业管理服务协议》中并未明确约定违约金条款，故对原告所诉的违约金不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、判令被告崔燕于本判决生效之日起十五日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费31956元； 二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元，减半收取计269元，由被告崔燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311－886××××7）。 上诉案件受理费538元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  石国志 二〇二一年四月二十八日 书记员  裴航航