湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初766号原告：宋希，女，1983年6月22日出生，土家族，教师，住湖南省吉首市。系原告田鹏的妻子。委托诉讼代理人：田聪，男，1989年7月23日出生，土家族，自由职业，住湖南省吉首市。系原告田鹏的弟弟。原告：田鹏，男，1984年3月3日出生，土家族，公务员，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：田聪，男，1989年7月23日出生，土家族，自由职业，住湖南省吉首市。系原告田鹏的弟弟。被告：湘西自治州和盛堂百货有限公司，住所地：吉首市人民北路99号。法定代表人：李丹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。被告：湘西自治州楚源房地产开发有限公司，住所地：湖南省吉首市镇溪办事处商业城社区人民北路99号边城国际大酒店7楼703室。法定代表人：李良华，该公司经理。委托诉讼代理人：魏奇迹，湖南新世纪律师事务所律师。原告宋希、田鹏与被告湘西自治州和盛堂百货有限公司（以下简称“盛堂百货公司”）、被告湘西自治州楚源房地产开发有限公司（以下简称“楚源房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田鹏及委托诉讼代理人田聪、原告宋希的委托代理人田聪，被告盛堂百货公司的委托代理人田中圣，被告楚源房地产公司的委托代理人魏奇迹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋希、田鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告湘西自治州和盛堂百货有限公司支付原告2017年8月至2020年1月欠付的商铺租金30423.89元；2、判决被告湘西自治州楚源房地产开发有限公司对被告湘西自治州和盛堂百货有限公司的上述应付款项承担连带责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告宋希以总价款334933元购买位于吉首市门面后，与被告和盛堂百货公司签订《商铺委托经营合同（第一层、第二层）》，将其所有的商铺委托被告和盛堂百货公司统一管理、统一经营，湘西自治州边城国际大酒店有限责任公司作为担保人；2010年7月13日，被告和盛堂百货公司与原告宋希签订《商铺委托经营合同》补充协议，将租期延期至2020年6月30日，同时约定了自2017年7月1日至2020年6月30日，和盛堂百货应支付原告年收益为实际购铺金额的12%，平均每月应支付3349.33元；并对担保人作了变更，由湘西自治州边城国际大酒店有限责任公司变更为被告楚源房地产公司。2011年4月1日，两原告登记结婚。但自2017年8月起，被告和盛堂百货公司却不按协议约定数额履行付款义务，截至2020年3月，被告和盛堂百货公司应付107178.56元，实付67544.91元，尚欠39633.65元，该笔应付款为原告两夫妻共同财产。两原告多次与和盛堂百货沟通无果，故诉至法院。和盛堂百货公司辩称：1、此前降低租金是因为订立合同时的客观情况发生了重大变化，电商的兴起，百货的经营的态势与签订合同的10年前发生了根本性的变化，这一变化超出正常的商业风险的范畴，继续履行合同对被告和盛堂百货公司明显不公平或者导致破产倒闭不能实现合同目的，被告和盛堂百货公司请求降低租金变更合同是无奈选择，符合最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定予以变更。2、因受新冠疫情不可抗力影响，被告请求自2020年降租应予以支持。楚源房地产公司辩称：完全赞同第一被告的答辩意见。在充分顾及了原告的权利的同时，考虑公司实际履行能力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：1、《商铺委托经营合同》补充协议，拟证实原告宋希将商铺交由被告和盛堂百货公司委托经营，和盛堂百货公司自2017年7月1日起每月应付原告租金3349.33元，被告楚源房地产公司为担保人。2、吉房权证镇第××号房产证，拟证实原告为委托经营商铺所有权人。3、个人活期明细信息，拟证实被告和盛堂百货公司自2017年8月起实付原告租金67544.91元。4、结婚证，拟证实被告应付款为两原告夫妻共同财产。被告和盛堂百货公司及楚源房地产公司质证对以上证据真实性、关联性无异议，但证3实付的数额有1000-2000元差距，需要再进行对账。被告和盛堂百货公司提交证据：第一组，吉首市镇溪街道办事处文件（关于协调和盛堂公司与业主履行《商铺委托经营合同》相关事宜的函）、告业主书、政府协调会议回函、回函、约谈内容、和盛堂一楼至四楼业主代表名单、复函，拟证实因经营环境影响，和盛堂百货经营发生重大变更，2017年6月开始，和盛堂百货公司与业主就铺面租金回报问题发生纠纷，在镇溪街道办事处的协调组织下多次与业主及业主代表进行沟通。第二组，湘西自治州和盛堂百货公司文件（关于恳请市政法委对和盛堂经营维稳工作给予支持的报告）、湘西自治州和盛堂百货公司文件（关于恳请镇溪街道办事处对和盛堂经营维稳工作给予支持的报告），拟证实因市场经营环境萧条，和盛堂百货公司经营业绩受到严重影响的形势下，和盛堂百货公司将经营情况向吉首市政法委、镇溪街道办事处及时报告，并请求对维稳工作给予支持，相关部门领导做出批示全力做好维稳工作。第三组，和盛堂百货公司一楼至四楼业主代表名单公示、业主代表联系册，拟证实2017年5月20日，和盛堂百货公司一楼至四楼业主召开业主大会，参会业主超过应到会业主的50%，通过现场实名投票，依法推出业主代表11名，并进行公示。第四组，息访协议书，拟证实在政府部门的多次沟通和努力下，和盛堂百货223名业主（共258间铺面）与镇溪街道办事处达成息访协议，绝大部分业主与和盛堂百货公司达成自2018年8月1日起至2020年6月30日止，和盛堂百货公司按业主购铺裸价的9%作为铺面租金回报，同时业主不再以租金问题向政府部门提出任何信访申请。第五组，湘西自治州银海联合会计师事务所、湘西金思维联合会计师事务所出具的2014年至2018年度审计报告，拟证实受大环境和电商影响，2014年起，和盛堂公司经营逐年亏损，至2018年底，已累计亏损达4559万余元。第六组，财信商贸中心商铺租赁合同、太丰中央广场业主商铺委托经营协议书，拟证实吉首城区和盛堂周边同类型商场—财信商贸中心给业主的回报仅为业主购买商铺实际价款的5.4%），太丰广场中央广场第3.4.5年回报为购铺总价的8%，但也因经营原因，商场关门一年有余，租金回报也未按协议履行。第七组，百货亏损业界新闻，拟证实和盛堂百货公司受经营大环境影响。第八组，问卷调查、和盛堂2017年、2018年、2019年、2020年2月、3月经营收入统计表，拟证实因受疫情影响，和盛堂同期收入锐减。第九组，培育壮大实体经济推动高质量发展的若干政策，拟证实政府规定承租国有资产类经营用房1-5月免租，6-8月租金减半收取，并鼓励业主为租户减免。原告质证对第一组、第二组三性均无异议，但从证明目的来看，达不到减免租金的目的。原告质证对第三组证据的真实性、关联性有异议，该份证据中签到并非宋希本人的签字，也无法核对所有签名的真实性。原告质证对第四组证据的真实性无异议，但原告宋希并未在该协议中签字，与原告没有关联。原告质证对第五组证据三性均无异议，但反而证明被告和盛堂百货公司应按协议约定的数额付款。原告质证对第六组的真实性、关联性均有异议。该份证据的付款凭证无法佐证实付租金数额，也与原告没有关联。原告质证对第七组证据的关联性有异议，与原告被告签订的合同没有关联。也达不到被告调整租金的证明目的。原告质证认为第八组证据的问卷调查与原告无关联，经营收入统计表系被告单方制作，不能核实其真实性。原告质证对第九组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本案所涉商铺并非国有资产类经营用房，达不到被告的证明目的。被告楚源房地产公司对和盛堂百货公司提交的住真实性和证明目的均无异议。本院综合审核认为，两被告对原告提交的证据能够的真实性均无异议，且能证明案件事实，本院予以确认。被告和盛堂百货公司提交的证据达不到被告的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋希将购买位于吉首市门面（吉房权证镇字第××号，建筑面积30.09㎡），委托被告和盛堂百货公司统一管理、统一经营，湘西自治州边城国际大酒店有限责任公司作为担保人。2010年7月13日，被告和盛堂百货公司与原告宋希签订《商铺委托经营合同》补充协议，将租期延期至2020年6月30日，同时约定了自2017年7月1日至2020年6月30日，和盛堂百货应支付原告年收益为实际购铺金额的12%，平均每月应支付3349.33元；并对担保人作了变更，由湘西自治州边城国际大酒店有限责任公司变更为被告楚源房地产公司。该合同主要内容为：一、原双方签订的《商铺委托经营合同(第一层、第二层)》第三条第一款约定的商铺委托经营期限顺延至2020年6月30日；二、将原双方签订的《商铺委托经营合同(第一层、第二层)》第三条第2款、第3款委托经营收益条款修改为：“从2010年7月1日至2014年6月30日委托期限内的收益确定为按照实际购买商铺款的8%给予固定回报，从2014年7月1日至2017年6月30日委托期限内的收益确定为按照实际购买商铺款的10%给予固定回报，从2017年7月1日至2020年6月30日委托期限内的收益确定为按照实际购买商铺款的12%给予固定回报”；同时合同约定因不可抗拒的因素，原合同的担保方被告湘西自治州边城国际大酒店有限责任公司已不具备担保能力，解除原合同担保方的责任，担保方变更为被告楚源房地产公司。另，2011年4月1日，原告宋希与田鹏依法登记结婚，俩原告为夫妻关系。本院认为，本院属房屋租赁合同纠纷，因新冠××疫情的发生，在诉讼过程中原告方变更了诉讼请求，对2020年2月以后尚欠的商铺租金暂不主张，保留该部分起诉权，二被告对原告的行为均无异议。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利及诉讼权利，原告变更诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。现本案争议的焦点为：一、《商铺委托经营合同补充协议》合同效力，被告和盛堂百货公司单方面降低租金的行为是否符合情势变更原则；二、被告楚源房地产公司是否应当承担连带责任。一、《关于商铺委托经营合同补充协议》合同效力，被告和盛堂百货公司单方面降低租金的行为是否符合情势变更原则。原、被告双方签订的《商铺委托经营合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，是当事人在订立合同时无法预见的非市场系统固有的风险。被告和盛堂百货公司在履行合同过程中，出现市场竞争的激烈，各项成本的日益增加，市场需求量的下降等因素，是可以预见的商业经营风险，不符合情势变更原则适用情形。二、关于被告楚源房地产公司是否应当承担连带责任。2017年7月13日，被告楚源房地产公司在《商铺委托经营合同补充协议》中签字盖章，明确表示为原告的租金承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故被告州楚源房地产公司应承担连带支付责任。综上所述，被告和盛堂百货公司要求降低租金的辩称理由不成立，本院不予支持。原告主张被告按照合同约定年收益为实际购铺金额的12%支付商铺租金，符合法律规定，本院予以支持。截至2020年1月底被告欠付原告商铺租金30423.89元，应当予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州和盛堂百货有限公司支付原告宋希、田鹏2017年8月至2020年1月的欠付商铺租金30423.8元；定于本判决生效后十日履行；二、被告湘西自治州楚源房地产开发有限公司对上述商铺租金承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，减半收取计392元，由被告湘西自治州和盛堂百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田儒敏二〇二〇年四月二十日代理书记员  汪 羽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国担保法》的十八条第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。