上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初11037号原告：葛宜贵，男，汉族，户籍地上海市。原告：熊爱萍，女，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：李波，北京中银(合肥)律师事务所律师。被告：君灿(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：雍杰，经理。委托诉讼代理人：陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告葛宜贵、熊爱萍(以下简称葛宜贵一方)与被告君灿(上海)餐饮管理有限公司(以下简称君灿餐饮公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日受理后，依法适用简易程序，并于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告葛宜贵一方的委托诉讼代理人李波、被告君灿公司的委托诉讼代理人陈明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告所有的位于上海市嘉定区武威路2909弄(连飞虹湖天地)1号8楼807室房屋(以下简称涉案房屋)；3、判令被告支付原告租金人民币158061元(租金按每日人民币224.2元,自2019年4月25日暂计算至2021年3月30日,租金请求计算至被告实际交付租赁物之日止；4、判令被告支付解约违约金136200元。事实与理由：2018年8月8日，两原告与被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定，原告将涉案房屋出租给被告使用，双方对租赁期限、租金及支付方式、权利义务等作出明确约定。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告实际使用，而被告未能按照合同约定向原告支付房屋租金。另查，2020年12月8日被告名称由君灿实业(上海)有限公司变更为君灿(上海)餐饮管理有限公司。被告的上述行为违反合同约定，给原告造成严重的经济损失，其行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身权益，依据我国民事诉讼法之规定，特向法院提起诉讼。被告辩称：1、被告同意解除合同，解除时间是诉状副本送达被告时间。2、涉案房屋已经在原告控制下，且涉案房屋的门锁为密码锁，密码锁的权限在原告方掌握，房屋履行过程中原告擅自将密码锁更改，故原告要求被告返还房屋没有事实基础。3、租金按照合同约定应当为88679元，而不是原告诉请的158061元。根据房屋租赁合同的约定，第一年的租金为30300元，第二年、第三年的租金是30700元。租金起算日期原告主张是2019年4月25日，但是根据合同，双方并未对合同的起算日期有明确约定，而是与开发商约定从2019年7月17日起租。所以第一年租金应从2019年7月18日计算至2020年7月18日，租金为30300元；第二年租金为2020年7月18日起至2021年3月30日止，租金为56379元。按照年租金80700元/365*255天计算，共计86679元。原告计算错误。4、对于违约金，因被告原打算租赁包含涉案房屋在内的许多房屋开设旅馆，但未能开成。被告曾向原告提出转租，原告不同意，并将密码锁更改。被告从2020年春节后失去了对涉案房屋的控制。且原告提出的违约金136200元过高，依照法律规定，结合本案租赁期间的租金标准，原告诉请的违约金远远大于收益，被告请求依法减少违约金数额，被告恳请法院调整为2个月的租金作为违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。葛宜贵一方为涉案房屋的产权人。2018年8月8日，葛宜贵一方(出租方、甲方)与君灿实业(上海)有限公司(承租方、乙方、以下简称君灿实业公司)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积74.54平方米。双方约定，甲方与开发商签署交接书的日期即为租赁房屋交付日期。租赁期限自交房日起至2028年12月31日。租金支付标准分两个阶段：第一阶段：第一年：(乙方赠送软装)+30300元/套；第二、三年：80700元/套；第四、五年：90800元/套；第六年：100800元/套。第二阶段：第七个租赁年度至第十个租赁年度(略)。甲方同意乙方转租该房屋，若乙方因该房屋向次承租方收取的租金及其他款项之和高于前款约定的租金，则甲方同意该超出部分归乙方所有；若该房屋的转租价格低于前款约定的租金的，则损失由乙方自行承担。租金自甲方与开发商签署房屋交接书之日起计算。乙方按季度(每3个月为一季度)支付租金，在每季度结束后首月的10日前向甲方支付上个季度的租金。因房屋交接书签署日期引起的不满一个季度的，乙方可合并到下一个季度一并支付。遇双休、法定节假日则付款自动顺延。第一阶段：乙方第一次支付甲方租金的时间为2018年4月1日。其后，每3个月支付一次，先用后付。乙方的违约责任：如乙方逾期支付租金，每逾期一日，须向甲方支付月租金105%作为逾期违约金。逾期超过3个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于18个月的租金(月租金按照租赁期第五年的月租金金额计算)。乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占有使用期间的使用费。乙方发生下列严重违约行为，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方18个月的月租金(月租金按照租赁期第五年的月租金金额计算)作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：1、乙方擅自解除本合同；2、未经甲方同意，乙方破坏房屋主体结构导致该房屋无法正常使用。2019年4月25日，葛宜贵与案外人刘某某签订了《钥匙交接确认书》，确认葛宜贵一方于2019年4月25日将涉案房屋交付君灿实业公司使用。君灿餐饮公司对该证据真实性不认可，认为君灿实业公司并无刘某某这个员工。2019年7月16日，葛宜贵一方与开发商上海连飞投资发展有限公司签署了《房屋交接书》。君灿餐饮公司自承租涉案房屋后从未向葛宜贵一方支付过租金及押金。另查明，1、2020年12月8日，君灿实业公司更名为君灿餐饮公司。2、因君灿餐饮公司表示其从未实际使用过涉案房屋，涉案房屋中也没有君灿餐饮公司的任何物品，故葛宜贵一方收回涉案房屋没有任何障碍。法官释明后，葛宜贵一方表示其将立即自行收回涉案房屋，并要求撤回诉请第二项。3、本案诉状副本送达被告的时间为2021年6月6日。本院认为，房屋租赁合同订立一方君灿实业公司更名为君灿餐饮公司，原告以君灿餐饮公司为被告起诉，主体适格。原告葛宜贵一方与君灿餐饮公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被告君灿餐饮公司承租后从未向原告支付过租金，构成根本违约。原告诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。合同自诉状副本送达被告之日(即2021年6月6日)解除。因涉案房屋并无被告的物品，庭审当日(2021年6月23日)原告表示其将自行收回房屋，无需再要求被告返还房屋。被告应当向原告支付自2019年7月16日至2021年6月23日的房屋租金及使用费106136元。对于原告诉请的解约违约金，被告辩称合同约定的标准过高，要求法院予以调整，本院根据合同履行的情况，结合原告的实际损失，酌情确定违约金为4个月的租金。根据合同约定，解约违约金的计算按照租赁期第五年的月租金金额计算，本院酌定违约金为30267元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告葛宜贵、熊爱萍与被告君灿(上海)餐饮管理有限公司之间关于上海市嘉定区武威路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同于2021年6月6日解除；二、被告君灿(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛宜贵、熊爱萍租金及使用费人民币106136元；三、被告君灿(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛宜贵、熊爱萍解约违约金人民币30267元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5714元，减半收取2857元，财产保全费2020元，合计4877元，由原告葛宜贵、熊爱萍负担3118元，被告君灿(上海)餐饮管理有限公司负担1759元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 颖法官助理  陈伊菡书 记 员  刘 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。