淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初4869号原告：张兵，男，1990年12月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：杨梅，女，1990年10月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张欧，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。被告：陈霞，女，1990年12月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王锴，男，1983年10月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：衡宏闻，江苏泗洲律师事务所律师。原告张兵、杨梅与被告陈霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序于2021年6月23日公开开庭进行了审理，原告张兵、杨梅及其委托代理人张欧、被告陈霞的委托诉讼代理人王锴、衡宏闻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兵、杨梅向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告2021年1月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，并协助原告将淮安市清江浦区房屋（不动产权证号0007432）的所有权办理变更登记手续，并承担本案的案件受理费。事实和理由：2021年1月18日，原、被告双方在淮安水韵爱心房地产代理有限公司（以下简称水韵爱心地产公司）的协助下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的位于淮安市屋出售给原告，双方对房屋价款、定金、支付方式、房屋过户及违约责任等作出约定。合同签订后原告分别于2021年1月17日、1月18日分别向被告支付定金及首付款合计12万元。合同约定双方于2021年5月12日办理房屋过户手续，但2021年4月29日，中介公司通知原告，被告已明确表示毁约，不同意出售房屋，原告遂诉至法院。被告陈霞辩称：涉案房屋系原告杨梅与被告陈霞签订的，原告张兵并非合同相对人，因此张兵的原告主体不适格。因原告杨梅未能按照合同约定向被告支付首付款13万元，剩余的房款也未能通过银行按揭贷款的方式付给被告，因此被告已经于4月29日通过中介公司告知原告房屋买卖合同已经解除，若原告杨梅对解除合同有异议，应当先请求确认解除行为的效力，再确定合同是否继续履行，直接要求被告继续履行合同不符合法律规定。因原告未按约定支付首付款，且至今也未能按照约定通过银行按揭的方式向被告支付购房余款，导致涉案房屋未能办理交付和过户手续，系原告的行为导致，若原告想继续履行合同，应当按照目前的市场价格重新签订合同，否则无权要求被告协助其办理涉案房屋的所有权变更登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供淮安市存量房买卖及居间服务合同1份、收款收据2张、购房资格证明1份、产权证复印件1份，被告举证浦发银行交易流水1份，经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。原告提供意向金协议1份，经质证，被告称系原告与案外人所签，其不知情，经审查，本院认为该份协议反映原告委托淮安水韵爱心房地产代理有限公司居间购买被告房屋的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告提供证人张某,4的证言，主要内容为：张某,4是水韵爱心地产公司的业务员，带原告看房子，买卖合同是经理签的，但是对原、被告房屋买卖过程张某,4很清楚。张某,4从房源系统上看到被告陈霞在卖房就和其联系了，确定陈霞想卖房，就帮陈霞把房子挂在58同城网站上出售。原告杨梅看到后和张某,4联系，想买这个房子，谈好价格后和陈霞出来签合同，当时是原告两个人一起去的，签完合同后原告付了2万元定金，因为被告要还房贷，原告又付了10万元，剩下的首付款为什么没付张某,4不清楚，合同中约定的2021年2月2日前向银行提交按揭贷款的相关资料原告已经按约提供了，是张某,4带原被告去中国银行签字的，并且贷款已经批下来。如果要放贷，应当先将房屋过户到原告名下，银行拿到原告的抵押材料后放款，房款则直接打入被告名下。4月29日，被告通知原告房子因为自己要用所以不卖了。在被告通知解除合同前可能让张某,4通知原告补足首付款，但张某,4没有印象了。经质证，被告对证人证言的部分真实性有异议，被告解除合同是房屋自用不符合客观实际，解除的原因是原告未能按约支付首付款。本院审查后认为张某,4的证言能够证明原被告之间房屋买卖的事实及被告提出解除合同的事实，本院予以采信。原告提供中国银行个人贷款申请表1份及划款委托书1份，经质证，被告对申请表真实性有异议，但称申请表无贷款银行的签章，无法确认最后一页第十项贷款银行审批意见中相关人员的签字系该银行的工作人员，申请表的签署日期是2021年4月13日，充分证明两原告直至4月13日才向银行申请按揭，而双方的合同签订时间是2021年1月，前后有三个多月的时间，两原告没有按照合同的约定在2021年2月2日之前向银行提交按揭申请的相关资料，基于两原告违约，根据该申请表的审批意见，既然银行已经同意贷款，就应当发放给两原告以支付剩余房款，该证据不能证明两原告主张的贷款已经被银行审批的主张；对委托书的签署日期有异议，该份委托书是在2021年3月份在中介公司本人签名，但没有填写日期，并且该证据只能证明贷款批准后应当支付到卖方的银行账户，亦不能证明先过户后抵押。经审查，该组证据能够证明原告按照合同约定向办理银行按揭贷款的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供微信聊天截屏一组，经质证，原告称没看到过，但认为能够反映2021年4月29日被告不卖房屋的事实。经审查，该组证据能够证明被告和中介就首付款交付以及房屋买卖协商的事实，与本案具有关联性，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张兵、杨梅系夫妻关系。2021年1月17日，原告杨梅（甲方）与案外人水韵爱心地产公司（丙方）签订《意向金协议》一份，约定：经甲丙双方协商一致，就甲方委托丙方购买下述房产事宜，达成如下协议并保证依约履行。房屋地址：水韵天成公寓613室，甲方愿意以不高于42.5万元的总房价购买该房产，房款支付方式为按揭贷款；自2021年1月17日至2021年1月18日止，甲方委托丙方前往卖方处斡旋；甲方为表示购买该房屋的诚意，同意于签订本协议时支付丙方人民币伍仟作为购房意向金，意向金一旦作为定金转付给卖方（卖方签字即意味着本意向金已转付成功），如甲方不愿意以上述协议购房价签订房屋买卖合同，则该定金作为违约金由卖方没收；如卖方收取该定金后不愿意出售该房产，则由卖方双倍返还该定金给甲方；获取违约金的乙方须把违约金的一半支付给丙方，作为丙方在此次买卖活动中的交涉费用。2021年1月18日，原告杨梅（买方）与被告陈霞（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让房地产坐落于水韵天成·天成公寓613室,房产证号Ａ2××07，房地产用途为住宅，登记建筑面积45.36平方米，产权现状为处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起15日内与第三方签订服务合同，并办理全权委托公证手续，买方应予协助；转让总价款为42.5万元，合同签订时买方向卖方支付定金2万元，买方应按向银行按揭贷款的方式给付除定金外的房款40.5万元，买方须于2021年3月15日前支付定金之外的剩余的首期款人民币13万元，买卖双方须于2021年2月2日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；个税、契税由买方支付。合同签订后，原告杨梅和被告陈霞在合同上签字，水韵爱心地产公司在合同上居间方盖章。同日，原告向被告陈霞支付2万元定金，陈霞出具了收据。之后，原告按约在水韵爱心地产公司工作人员张某,4的陪同下至中国银行办理按揭贷款事宜，提交了相关材料。3月2日，原告向被告陈霞支付首付款10万元，被告出具收据。同日，被告陈霞偿还了房贷123538.35元。2021年4月13日，原、被告签署了买方、卖方划款委托书，写明：“兹有卖方出售位于淮安市产，现经买卖双方协商一致达成房屋买卖协议，买卖双方授权中国银行股份有限公司淮安分行将其买方借款人在贵行申请的二手房人民币贷款32万元，以转账方式直接转入卖方陈霞在中行开立的个人活期一本通账户中，账号为32×××25.本委托书经买方、卖方签名或签章后正式生效，买方、卖方均确认该委托书是无条件和不可撤销的。买方（借款人）在此确认：一旦贵行将贷款转入卖方或买方账户，贵行的放款义务已履行完毕，出现任何法律问题均由授权人承担。”在房屋买卖过程中，2021年3月1日，水韵爱心地产公司工作人员张某,4向原告陈霞发送微信“约银行了”，“提前还款的，把首付款给你们了”，“昨晚银行来家里拍了照，审批通过一周左右下来，还了贷款正好过户”，陈霞回复“首付款买家和我们一起吗”，张某,4回复“是”，陈霞“好的”。之后，张某,4微信告知陈霞“买家给了2万的定金，再给10万，这样总共是给你们12万”，“13-12相当于是首付还差1万，我们中介费是3.5万，你们家里得准备4.5万元了”，“总价42.5万元-12万元等于30.5万是银行打到你们卡里，你们尾款再收到30.5万，对吧”，陈霞回复“好的”，“你约买方吧，这周给办了！不然等下周又要过户啥的，我老公没办法连着请假，一周请一天匀开来请”。3月25日，张某,4微信告知陈霞“公寓可能得推到下月了”，陈霞回复“贷款还没下来了啊”，张某,4称“交了两次，都给银行退下来了”，陈霞“那下个月能下得来”，张某,4回复“估计差不多吧，尽力在弄”，“可别给客户说”，“她还不知道呢”，“住宅都不给放了现在，急人”。4月2日，张某,4告知陈霞“案子交上去了，银行已接收”，“昨天交的，这次没退”。4月8日，张某,4发送“做过去了，可能在下周15号或者18.19号左右过户，到时候我们提前给您约”，陈霞回复“好的”。2021年4月30日，陈霞微信告知张某,4“你好！关于水韵天成·天成公寓613室房屋买卖问题，前期我方多次催促你方补齐尾款，你方答复正在处理或买方不同意见面为由，现我方正式通知你决定解除房屋买卖合同并及时告知买方”，张某,4回复：“什么时候催促了，你们拖着不过户”，“什么都齐了，通知你们多少次，你们拖着不过户”，陈霞回复“翻看以前信息，电话通知你了，也去过你们中介当面通知了”。之后，原、被告因合同履行发生争议，原告诉至本院，庭审中原告明确表示愿意在被告继续履行合同的同时付清房款。在案件审理过程中，原告提出诉讼保全，要求对被告名下的位于淮安市清江浦区房屋（不动产权证号0007432）房屋进行查封，保全限额为21万元，本院于2021年5月21日作出（2021）苏0812民初4869号民事裁定书，查封被告名下的位于淮安市清江浦区房屋（不动产权证号0007432）查封期限为3年，查封结束时间为2024年5月26日。本院认为，原告杨梅与被告陈霞于2021年1月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方依据上述房屋买卖合同产生债权债务关系，应当按照合同履行各自义务。原告张兵和杨梅系夫妻关系，所办的按揭贷款也系两人共同购买房屋办理，张兵虽未与陈霞签订买卖合同，但作为原告参与诉讼，其主体身份并无不当，故对被告该抗辩不予采纳。原告要求被告继续履行合同，并协助办理产权过户手续。被告则抗辩因为原告未按合同约定付清房款，其已依法行使解除权将合同解除，是原告违约，其没有违约。本院认为，被告抗辩不能成立，理由如下：首先，在合同履行过程中，原告已经支付了2万元定金及10万元首付款，履行了首付款的绝大部分义务，为维护合同的稳定性，从公平原则出发不适宜解除双方的房屋买卖合同。其次，关于首付款只付了10万元而非合同中约定的13万元，原告的解释是当时说好首付款就是10万元，后来签合同的时候发现变成了13万元，遂打电话给中介，中介说搞错了，就和被告商量，被告也没有意见，而原告以为2万元定金也可以计算在首付款里，而且中介说多退少补，所以确认连定金、首付一共给了12万元，还差1万元，因为被告没提，原告杨梅就想着可以等贷款办下来一起给。被告则称在4月20日前电话通知中介要求原告补齐尾款，但是并无证据能够证明。原告虽然未按照约定付足13万元首付款，但是被告没有提供证据证明在其通知中介人员解除合同之前，要求原告补足3万元首付款，且根据被告提供的微信聊天记录，中介人员曾明确告知被告，原告共计给付2万元定金以及10万元，相当于首付还差1万元，尾款再付30.5万元，被告当时在微信中答复“好的”，对房屋剩余款项的支付数额并未提出异议，也未要求原告及时补清首付款。最后，根据房屋买卖的流程，原告按约支付了定金，也支付了大部分首付款，并在中介人员的安排下去银行办理按揭贷款，庭审中，也承诺愿意付清房款，可见原告并无违约的故意，其行为并不构成根本性违约。综上，被告以原告未付足首付款导致合同解除的理由不能成立，本院不予采纳。被告抗辩其已依法行使解除权，故合同已经解除，原告有异议应先确认解除行为的效力。经审查，本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中被告称其已通知原告解除合同，但是并没有向原告发出解除合同的书面通知，只是在微信中通知中介人员，且其解除合同的理由也不能成立，故被告提出的此项抗辩不能成立，本院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告应当继续履行合同，配合原告办理不动产变更登记手续，故原告的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。两原告尚有30.5万元购房款未支付给被告，应在涉案房屋产权过户到原告名下后一次性付清。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张兵、杨梅与被告陈霞于2021年1月18日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》继续履行，被告陈霞于本判决生效后十五日内将位于淮安市屋（不动产证号：苏（2021）淮安市不动产权第0007432号）的不动产产权变更登记至原告张兵、杨梅名下。二、原告张兵、杨梅于本判决生效后十五日内一次性支付被告陈霞购房款30.5万元。案件受理费7675元，减半收取3838元，诉讼保全费1570元，合计5408元，由被告陈霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年八月十六日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。