湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初10026号 原告：湖南三江仁禾企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区。 法定代表人：侯旭。 委托诉讼代理人：阳茜，湖南恒昌律师事务所律师。 被告：湖南福晟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。 法定代表人：熊伟，董事长。 委托诉讼代理人：宋亦鸣，该公司员工。 原告湖南三江仁禾企业管理有限公司（以下简称“三江公司”）与被告湖南福晟房地产开发有限公司（以下简称“福晟公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成由审判员杨宇担任审判长、人民陪审员陈娜、张孟军参加的合议庭，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。代理书记员易瑞洁担任庭审记录，原告三江公司的委托诉讼代理人阳茜，被告福晟公司的委托诉讼代理人宋亦鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三江公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告补齐差额款人民币17942567元后，被告将未售出的16#19#25#26#二楼28套商铺（具体房号：16#204、206、207、208、209、210、211、212、213、214，19#203、204、205、206、207、208、209、210，25#26#201、202、203、205、206、207、208、209、210、211）和20#4套商铺（具体房号：20#105、107、109、113）备案登记至原告名下；2.请求判令被告支付原告16#19#25#26#一楼及二楼已售商铺溢价款人民币2040306元及退还对应履约保证金4311236元，20#13套商铺多付履约保证金人民币48495.9元，以上共计人民币6400037.9元以及违约金人民币150400元（违约金以人民币6400037.9元为基数按照日万分之五的标准自2020年9月24日暂计算至2020年11月10日止，此后违约金按上述标准计算至实际清偿之日止）；3.请求判令被告支付原告28#29#已售商铺溢价款人民币2952751.56元及退还履约保证金人民币4500000元，共计7452751.56元以及违约金人民币175140元（违约金以本金7452751.56元为基数按照日万分之五的标准自2020年9月24日暂计算至2020年11月10日止，此后违约金按上述标准计算至实际清偿之日止）；4.请求判令被告返还原告支付的16#19#25#26#二楼31套商铺履约保证金人民币1704954元和20#13套商铺履约保证金人民币1269956.1元；5.请求判令被告支付原告超额已售的28#204、208、209、210、211及29#栋104六套商铺共计人民币4146241元（总售价为人民币4995471元，扣除17%增值税）；6.请求判令被告支付原告因被告原因已被冻结的25#26#107、110、117三套商铺，按照包销价格1.4倍标准的房价共计3155417元（总售价为人民币3801707元，扣除17%增值税）；7.请求判令被告将29#117、118、119号三套商铺备案登记至原告名下。其中已经根据原告要求备案登记的25#26#112、119两套商铺和29#117、118、119三套商铺总售价为人民币3035948元，被告可扣除原告17%增值税人民币516111.16元；8.请求判令被告承担原告为实现上述债权所支付的律师费人民币550000元。以上八项抵扣后，被告应支付原告人民币6546219.4元（另，违约金以人民币13852789.46元为基数按照日万分之五的标准，即人民币6926元/天，自2020年11月11日计算至实际清偿之日止）；9.请求判令被告承担本案全部诉讼费用及保全担保费。诉讼过程中，原告变更第一、六项诉讼请求为：1.请求判令原告补齐差额款人民币17942567元后，被告将未售出的位于长沙市开福区兴联路360号福晟世家小区16#19#25#26#二楼28套商铺（具体房号：16#2.200处04、2.200处06、2.200处07、2.200处08、2.200处09、2.200处10、2.200处11、2.200处12、2.200处13、2.200处14，19#2.200处03、2.200处04、2.200处05、2.200处06、2.200处07、2.200处08、2.200处09、2.200处10，25#26#夹层01、夹层02、夹层03、夹层05、夹层06、夹层07、夹层08、夹层09、夹层10、夹层11）和20#4套商铺（具体房号：20#105、107、109、113）备案登记至原告名下；2.请求判令被告将位于长沙市开福区兴联路360号福晟世家小区25#26#107、110、117三套商铺备案登记至原告名下。其中三套商铺总售价为人民币2715506元，被告可扣除原告17%增值税人民币461636.02元。综合所有诉讼请求后，被告应支付原告2929166.38元（另，违约金以人民币13852789.46元为基数按照日万分之五的标准，即人民币6926元/天，自2020年11月11日计算至实际清偿之日止）。庭审过程中，原告再次明确诉讼请求要求将上述38套商铺按照《包销合同》及补充协议的约定确认归原告所有。事实与理由：2019年5月28日，原告与被告签订《福晟·钱隆世家商铺包销合同》，约定由原告负责包销福晟钱隆世家项目16#/19#/20#/25#/26#共计96套商铺。合同签订后，原告履行合同义务销售商铺，但被告并未按合同约定支付溢价款和返还履约保证金。2020年9月8日，原告与被告签订《福晟·钱隆世家16#19#20#25#26#商铺包销合同补充协议》，对总货值变更及溢价结算、款项支付等事宜进行了一系列约定，双方确定：1、截止2020年5月31日，被告应当支付16#19#25#26#一楼及二楼已售商铺溢价款人民币2040306元及退还对应履约保证金人民币4311236元，同时25#26#107、110、112、117、119共计五套商铺属原告所有；2、由原告继续包销16#19#25#26#二楼31套未售商铺，其中履约保证金人民币1704954元，总货值人民币17049547元，原告包销期截止于2020年10月31日；3、由原告继续包销20#13套商铺，其中履约保证金人民币1318452元（未变更前数额），总货值变更为人民币12699559元，相应履约保证金应为人民币1269956.1元，多付履约保证金人民币48495.9元十五日内返还，原告包销期截止于2020年10月31日。此外，25#26#107、110、117三套商铺已由被告债权人通过诉讼保全方式冻结，该三套商铺的价值为人民币2715506元（未扣除17%增值税），原告有权要求被告备案至原告名下，原告仅需由被告扣除该三套房屋17%增值税。另，25#26#112、119两套商铺已经根据原告指定网签，故原告仅需由被告扣除该两套房屋17%增值税。2019年9月29日，原告与被告签订《福晟·钱隆世家商铺包销合同》，约定由原告包销福晟钱隆世家项目28#29#共计64套商铺。合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告并未按合同约定支付溢价款和返还履约保证金。2020年9月8日，原告与被告签订《福晟·钱隆世家28#29#商铺包销合同补充协议》，确认原告已按时完成了原合同的全部包销任务，被告应当支付溢价款人民币2952751.56元及退还履约保证金人民币4500000元，并确认29#一楼104、117、118、119号商铺、28#二楼204、208、209、210、211号商铺属原告所有，原告享有所有权以及收款权。补充协议签订后，原告继续对应归自己所有的9个商铺进行销售，并已经将28#二楼204、208、209、210、211和29#104六个商铺销售出去，相关房款已由被告收取，共计4995471元，扣除17%增值税后，被告应支付原告房屋销售款4146241元。另，29#117、118、119三套商铺原告有权要求被告备案至原告名下，仅需由被告扣除该两套房屋17%增值税。根据双方签订的《福晟·钱隆世家商铺包销合同》第1.1条和6.4条约定，在包销期满，剩余房产未实现销售的，视为原告按照约定价格自行购买。因此被告应在原告补齐差额款后，将未售出的16#19#25#26#二楼28套商铺、20#4套商铺不动产权证备案登记至原告名下。另，根据双方所签订的《福晟·钱隆世家商铺包销合同》和相关补充协议，被告应与2020年9月23日前将相关结算款支付给原告，将相关房屋登记备案至原告名下，逾期将计算违约金并支付原告因为实现债权而支出的费用。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告福晟公司辩称：1、对原告要求将商铺备案至原告名下的诉请无异议；2、对原告要求被告支付履约金、溢价款的诉请无异议，但在款项支付前，原告应向被告开具增值税发票12470712.31元（税率6%）；3、对原告要求支付违约金的诉请，被告认为今年受新冠疫情的影响，全国乃至全球经济明显下滑，房地产行情不好等诸多因素导致被告未能按照合同约定履约，请求法院综合考虑调整降低违约金标准；4、合同中违约责任没有约定应由被告承担律师费，故原告该项诉请不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了福晟·钱隆世家商铺包销合同及补充协议、销售证明、委托代理合同、发票、转账凭证、预售许可证、签收单、函件，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月28日，原告与被告签订《福晟·钱隆世家商铺包销合同》，约定如下主要内容：福晟公司将其开发的“福晟钱隆世家”项目16/19/20/25/26栋共计96套房屋委托给三江公司包销销售，其中包销合作期限约定为：16/19/25/26号栋自合同生效起至2020年5月31日，20号栋自合同生效起至2019年12月31日。包销价格约定为：16/19/20/25/26栋包销总价为73346426元，其中16/19/25/26号栋房屋包销总价60161906元，20号栋房屋包销总价13184520元；在不低于合同约定包销总价的前提下，由三江公司对单个商铺拟定价格，经福晟公司确认后形成所有包销房源“一房一价”的《签约底价表》；《签约底价表》系合同有效附件，溢价结算以此《签约底价表》作为结算依据；实际销售总价超过包销总价之上的购房款作为三江公司收益，该部分房款对应福晟公司的税费按合同约定由三江公司承担。支付节点及方式约定为：合同签订后3个工作日内，三江公司须向福晟公司支付7334643元履约保证金；包销期满剩余房产视为三江公司自行购买，在三江公司补齐差额款后3个月之内登记备案至三江公司名下，按实际销售处理，登记在三江公司名下的每个商铺福晟公司允许一年内免费更名一次。溢价结算及履约保证金退还约定为：双方按自然月对溢价进行结算，单套商铺签约总价大于《签约底价表》中报备签约总价时且福晟公司收到客户全额购房款后，三江公司每月2号前递交结算报告及销售代理费专票（6%增值税专用发票）给福晟公司，须在7个工作日内确认，并在福晟公司确认无误后须在10个工作日内将包销溢价支付给三江公司；报备底价以内的税费由福晟公司承担，超额溢价税费由三江公司承担；三江公司按合同约定履行完毕，福晟公司将三江公司剩余的履约保证金于5个工作日内一次性退还三江公司，履约保证金返还三江公司不需扣税也不需要开具发票。此外，双方还约定：在合同期限内，三江公司依据《签约底价表》对外销售房产，同时可依据约定进行合理溢价，每套房屋溢价后的销售价格不得超过《签约底价表》对应底价的1.4倍；福晟公司未能按约定的溢价结算及履约保证金退还，福晟公司自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向三江公司支付违约金；合同在履行过程中发生的争议，协商不成可向标的物所在地人民法院提起诉讼，相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费）概由违约方承担。合同签订后，三江公司于2019年5月29日向福晟公司支付履约保证金7334643元，三江公司按约履行了部分销售义务。 2020年9月8日，原告与被告达成《福晟·钱隆世家16#19#20#25#26#商铺包销合同补充协议》，约定如下主要内容：双方一致同意原合同中包销总货值（包销总价）分为两部分，分别进行任务考核及溢价结算，第一部分为一楼（已售商铺+未售商销）和二楼（已售商铺），第二部分为16#19#25#26#二楼31套未售商铺；在原合同16#19#25#26#栋商铺总包销金额60161906元中剔除二楼31套未售商铺包销金额17049547元后，16#19#25#26#栋商铺的包销总价变更为43112359元，该43112359元作为原合同16#19#25#26#栋商铺截止2020年5月31日包销期满后优先结算第一部分任务考核及溢价结算的包销总价金额；三江公司截止2020年5月31日第一部分累计完成的实际销售总价50884517元（合计46套），三江公司产生可结算的包销溢价7772158元，福晟公司认可三江公司第一部分的任务已全部完成；福晟公司已结算且付款4199035元（税后金额），剩余待支付税后包销溢价2040306元；该2040306元中的1442294元（该金额已开具3%增值税专用发票，发票于2019年12月21日已交付福晟公司财务），福晟公司同意于本协议签订之日起7天内向三江公司支付1442294元，剩余598012元（该费用开具6%增值税专用发票），三江公司于本协议签订之日起7天内交付该金额的6%增值税发票到福晟公司，福晟公司同意于本协议签订之日起15天内一次性支付给三江公司；福晟公司同意本协议签订之日起15天内退还三江公司正常履约部分相对应保证金4311236元，剩余保证金1704954元相应作为二楼未售31套商铺履约保证金；如福晟公司未按上述时间足额支付溢价款及退还保证金，则自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向三江公司支付违约金； 25#26#一楼107、110、112、117、119号共计5套未售商铺，因三江公司已完成原合同约定的全部包销任务，双方共同确认上述5套未售商铺视为三江公司已经购买，该5套商铺的所有权和收款权都由三江公司所有，福晟公司在3个月内登记备案至三江公司名下，按实际销售处理，登记在三江公司名下的每个商铺福晟公司允许一年内（自本补充协议签订之日起计）免费更名一次；上述未售商铺三江公司继续对第三方销售，由福晟公司协助三江公司完成销售签约，因福晟公司原因造成上述未售商铺不能签约或过户的，由福晟公司承担全部责任，并按该商铺包销底价总额赔偿给三江公司；三江公司销售给第三方的上述商铺，由福晟公司收取全额房款，福晟公司需要收到全额房款，并收取三江公司6%增值税专用发票之日起15天内将扣除该套房款税费（17%）后的房款返还给三江公司，如未能按时返还，自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向三江公司支付违约金； 三江公司继续包销16#19#25#26#二楼31套未售商铺，顺延包销期限至2020年10月31日；20#栋原合同包销总价13184520元，因20#101号商铺面积调整、114号商铺不对外销售导致20#包销可售总面积减少，20#栋房屋包销总价变更为12699561元，该12699561元作为20#栋任务考核及溢价结算的包销总价金额；福晟公司同意于本协议签订之日起15日内退还上述相应减少的保证金48495.9元，如未能按上述时间足额退还保证金，则自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向三江公司支付违约金；20#栋包销期限顺延至2020年10月31日。 补充协议签订后，三江公司继续包销16#19#25#26#二楼31套未售商铺、20#栋13套商铺；福晟公司未按协议约定向三江公司支付溢价款及退还履约保证金。 经查明，截至起诉之日，三江公司实际售出16#栋201、202、203号共3套商铺，购房款1433866元由福晟公司收取；实际售出20#栋101、102、103、104、106、108、110、111、112号共9套商铺，购房款10372673元由福晟公司收取。经双方一致确认，上述16#19#25#26#二楼31套商铺、20#栋13套商铺的实际销售金额与约定包销总价的差额共计17942567元。 其中剩余未售出的涉案16#19#20#25#26#栋的32套商铺，双方约定的包销底价分别为：16#2.200处04（即16#栋204）321096元、2.200处06（即16#栋206）824427元、2.200处07（即16#栋207）618926元、2.200处08（即16#栋208）769524元、2.200处09（即16#栋209）908321元、2.200处10（即16#栋210）698391元、2.200处11（即16#栋211）317684元、2.200处12（即16#栋212）729092元、2.200处13（即16#栋213）866053元、2.200处14（即16#栋214）1137360元，19#2.200处03（即19#栋203）428007元、2.200处04（即19#栋204）389457元、2.200处05（即19#栋205）299687元、2.200处06（即19#栋206）299687元、2.200处07（即19#栋207）389121元、2.200处08（即19#栋208）428293元、2.200处09（即19#栋209）398984元、2.200处10（即19#栋210）1435607元，25#26#夹层01（即25#26#栋201）667688元、夹层02（即25#26#栋202）299826元、夹层03（即25#26#栋203）453838元、夹层05（即25#26#栋205）497302元、夹层06（即25#26#栋206）497302元、夹层07（即25#26#栋207）523691元、夹层08（即25#26#栋208）331681元、夹层09（即25#26#栋209）430913元、夹层10（即25#26#栋210）416611元、夹层11（即25#26#栋211）237102元，20#105为1042862元、20#107为965613元、20#109为846262元、20#113为640237元。 此外，双方约定归原告所有的25#26#107、110、112、117、119号商铺的包销底价分别为1024601元、776857元、734181元、914048元、1280207元。 另查明，案涉25#26#107、110、117号房屋，20#105、107、109、113房屋因被告福晟公司涉他案已被其他债权人采取财产保全措施；25#26#112、119号商铺已备案登记至三江公司指定案外人名下。 再查明，福晟公司另于2019年9月29日与三江公司签订《福晟·钱隆世家商铺包销合同》，将其开发的“福晟钱隆世家”项目28#29#栋共计64套房屋委托给三江公司包销销售。双方约定包销期自合同生效起至2020年3月31日；包销总价为45000000元，在不低于合同约定包销总价的前提下，由三江公司对单个商铺拟定价格，经福晟公司确认后形成所有包销房源“一房一价”的《签约底价表》，溢价结算以此《签约底价表》作为结算依据，实际销售总价超过包销总价之上的购房款作为三江公司收益，该部分房款对应福晟公司的税费按合同约定由三江公司承担；包销期满剩余房产视为三江公司自行购买；合同签订后3个工作日内，三江公司须向福晟公司支付4500000元履约保证金……合同还对支付节点及方式、溢价结算及履约保证金退还等进行了约定，同时约定福晟公司未能按约定的溢价结算及履约保证金退还，应自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向三江公司支付违约金；合同在履行过程中发生的争议，协商不成可向标的物所在地人民法院提起诉讼，相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费）概由违约方承担。合同签订后，三江公司于2019年9月30日向福晟公司支付4500000元履约保证金，三江公司按约履行了销售义务。 2020年9月8日，原告与被告达成《福晟·钱隆世家28#29#商铺包销合同补充协议》，约定如下：因29#栋117、118、119号房销售底价变更，故双方一致确认28#29#栋包销总价变更为43565399元，该43565399元作为任务考核金额；截止2020年5月31日三江公司已累计完成实际销售总价47122931元，已超额完成货值3557532元（包销溢价），福晟公司确认三江公司已按时完成了原合同的全部包销任务，确认三江公司不存在违约，福晟公司同意于本协议签订之日并收取三江公司6%增值税专用发票之日起15天内支付税后包销溢价2952751.56元（已扣除17%的税点）给三江公司；福晟公司于本协议签订之日起15天内一次性退还三江公司已交给的履约保证金4500000元；因三江公司已完成原合同约定的全部包销任务，双方确认原合同29#栋104、117、118、119号、28#栋二楼204、208、209、210、211号共9个未售商铺视为三江公司已经购买，该9个商铺的所有权和收款权都由三江公司所有，福晟公司在3个月内登记备案在三江公司名下，按实际销售处理；福晟公司销售给第三方的上述商铺，先由福晟公司收取全额房款，福晟公司需在收到全额房款，双方结算确认并收取三江公司6%增值税专用发票之日起15天扣除该套房款税费（17%）后的房款返还给三江公司，如福晟公司未按时返还上述房款，自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五向福晟公司支付违约金。 还查明，上述《福晟·钱隆世家28#29#商铺包销合同补充协议》签订后，福晟公司未按协议约定向三江公司支付溢价款及退还履约保证金。经双方确认视为三江公司所有的9套商铺中，三江公司实际售出28#栋204、208、209、210、211、29#栋104共6套商铺，购房款共计4995471元由福晟公司收取；剩余29#117、118、119号商铺的包销底价分别为413378元、376900元、231282元。 庭审过程中，福晟公司辩称在支付款项之前，三江公司应先开具12470712.31元增值税发票；三江公司则称已开具9368947.6元发票，但福晟公司财务一直不予签收。经查，2020年12月29日，福晟公司签收上述9368947.6元面额发票。 三江公司另向本院提供《委托代理合同》、律师费发票及付款凭证，保函担保费发票及支付凭证等，拟证明原告为实现债权支出律师费550000元、保函担保费26678.43元。 本院认为：三江公司与福晟公司就福晟•钱隆世家项目16#、19#、20#、25#、26#、28#、29#商铺所签订的两份《包销合同》及其相关补充协议是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪约履行。 一、对于案涉16#19#25#26#一楼商铺和二楼已售部分商铺、28#29#已售商铺，因三江公司已完成包销任务，双方理应按约结算相关费用。福晟公司应按双方在补充协议中的约定，于协议签订之日并收取三江公司6%增值税专用发票之日起15天内向三江公司支付溢价款4993057.56元（2040306+2952751.56），并在15天内退还相对应的包含20#栋因包销可售面积减少而减少部分的履约保证金8859731.9元（4311236+4500000+48495.9）。 二、对于案涉25#26#一楼107、110、112、117、119号，29#栋一楼104、117、118、119号，28#栋二楼204、208、209、210、211号商铺，因包销任务已完成，依双方在包销合同及补充协议中的约定，视为已被三江公司所购买，该14个商铺的所有权和收款权都由三江公司所有。 对于补充协议签订后售出的6套商铺（29#栋一楼104，28#栋二楼204、208、209、210、211号），因购房款已由福晟公司所收取，按照补充协议约定，福晟公司应在扣除17%的税费后将4146241元房款（4995471*83%）返还三江公司。 对于剩余未售出视为购买的商铺，因包销任务已完成，该8套商铺的房款属于包销溢价，依据补充协议，在福晟公司扣除按包销底价（共计5751454元）计算的977747.18元税费后（5751454*17%），三江公司有权要求将上述商铺备案登记至原告名下。 因25#26#一楼112、119号已备案登记至三江公司指定案外人名下，且双方约定的履行期已届满，故此，福晟公司还应将剩余商铺（25#26#一楼107、110、117号，29#栋一楼117、118、119号）登记备案在三江公司名下。 三、对于包销期满剩余未售出的16#19#25#26#二楼28套商铺、20#栋4套商铺，依据双方包销合同的约定，应视为原告三江公司自行购买。在三江公司补齐17942567元后差额款，福晟公司应将上述32套商铺登记备案至三江公司名下，并将相应履约保证金2974910.1元（1704954+1269956.1）退还给三江公司。 上文所涉25#26#栋107、110、117，20#栋105、107、109、113号商铺虽已被法院另案查封，客观上导致查封期间的备案登记不能；但双方之间系商品房包销合同关系，包含包销期内的委托代理法律关系和包销期满后的房屋买卖法律关系，三江公司对上述被另案查封的房产具有物权期待权，仍有权对上述已被查封商铺提出备案登记的物权请求权，待查封被解除、障碍消除后，即可实现物权的转移登记。故此，福晟公司理应在查封解除后，协助三江公司将上文所涉7套商铺备案登记至三江公司名下。 四、关于实现债权费用的问题。双方明确约定，因合同履行过程中发生争议所致诉讼，相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费）概由违约方承担。本案中，福晟公司未及时履行支付溢价款、退还履约保证金，构成违约，理应承担三江公司实现债权的相关费用。在此基础上三江公司所主张的550000元律师费及26678.43元保全担保费，符合双方合同约定、有票据及付款凭证可证实际发生、亦未超过相关行业标准，系实现债权过程中发生的合理费用，对三江公司要求福晟公司承担上述576678.43元实现债权费用的相关诉请，本院予以支持。 上文所述一至四项中，福晟公司共应向三江公司支付的款项为21550619元（4993057.56元+8859731.9元+4146241元+2974910.1元+576678.43元）；扣除三江公司应承担的977747.18元税费、应补齐的17942567元差额款后，被告福晟公司还需向原告三江公司支付的款项为2630304.82元。 四、关于福晟公司应支付的违约金问题。双方于补充协议明确约定，对于包销任务已完成部分，福晟公司应在收取三江公司开具发票后15日内支付溢价款，并在补充协议签订之日起15日内退还相应保证金；逾期未退则应自逾期之日起每日按应付未付款的万分之五支付违约金。因福晟公司一直未能按补充协议约定退还已完成部分的溢价款及对应保证金（含20#栋多收部分保证金），综合考虑三江公司发票开具时间和福晟公司实际签收时间，逾期付款给三江公司造成的损失，及双方互负付款义务可两相抵扣的实际情况，本院酌情认定，应按日万分之三的标准，从2020年9月24日起计算逾期退还保证金的违约金、从2021年1月13日起计算逾期支付溢价款的违约金。故此，截至2021年2月3日，福晟公司共应向三江公司支付逾期付款违约金382301.7元（8859731.9*0.0003*132+4993057.56*0.0003*21）；并在双方互负债务两相抵销后，以2630304.82元为基数、按日万分之三的标准继续支付违约金至款项实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十八条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 被告湖南福晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南三江仁禾企业管理有限公司各项款项2630304.82元、违约金382301.7元（暂计至2021年2月3日，其后违约金以2630304.82元为基数、按日万分之三的标准支付至款项实际付清之日止）； 位于长沙市开福区兴联路360号福晟世家小区的16#2.200处04、2.200处06、2.200处07、2.200处08、2.200处09、2.200处10、2.200处11、2.200处12、2.200处13、2.200处14，19#2.200处03、2.200处04、2.200处05、2.200处06、2.200处07、2.200处08、2.200处09、2.200处10，25#26#夹层01、夹层02、夹层03、夹层05、夹层06、夹层07、夹层08、夹层09、夹层10、夹层11，20#105、107、109、113，25#26#107、110、117，29#117、118、119共计38套房产归原告湖南三江仁禾企业管理有限公司所有；被告湖南福晟房地产开发有限公司应于本判决生效且上述房产符合过户条件之日起十日内将上述房产备案登记至原告湖南三江仁禾企业管理有限公司名下； 驳回原告湖南三江仁禾企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费166824元，财产保全费5000元，合计171824元，由被告湖南福晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 杨 宇 人民陪审员 陈 娜 人民陪审员 张孟军 二〇二一年二月三日 本件与原本核对无异 代理书记员 易瑞洁 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十七条：有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十八条：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，报销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。