山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0791民初3279号原告：中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行，住所地潍坊高新区北海路2052号青青家园小区2-3号商住楼15号。负责人：孙志韧，该行行长。委托诉讼代理人：岳建军，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：王长喜，山东担道律师事务所律师。被告：刘凤祥，男，1987年2月6日生，汉族，住山东省寿光市。被告：刘祯彬，男，1961年11月22日生，汉族，住山东省寿光市。被告：潍坊大昌投资有限公司，住所地潍坊高新区北海路2052号青青家园3号楼10号商铺401室。法定代表人：王锡文，董事长。委托诉讼代理人：魏博田，上海市建纬（济南）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行（以下简称工行潍坊开发支行）与被告刘凤祥、刘祯彬、潍坊大昌投资有限公司（以下简称大昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行潍坊开发支行的委托诉讼代理人岳建军、王长喜，被告大昌公司的委托诉讼代理人魏博田到庭参加诉讼，被告刘凤祥、刘祯彬经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行潍坊开发支行向本院提出诉讼请求：1.判令刘凤祥、刘祯彬偿还原告借款本金232251.29元及利息、罚息、复利7737.48元（该数额计算至2020年2月20日，此后按借款合同的约定利率继续计算至实际还清之日止）；2.判令原告可对刘凤祥名下潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803房屋行使抵押权，并就拍卖、变卖价款享有抵押优先受偿权；3.判令被告向原告支付律师费等各项费用15499元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月20日，原告与刘凤祥、刘祯彬、大昌公司签订编号A：01607000192012一手贷0000429《个人购房借款/担保合同》，约定刘凤祥、刘祯彬向原告借款293000元，用于购买潍坊市潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803房屋，刘凤祥以该房屋作为抵押，大昌公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告依约提供借款，但被告未按照约定还款，构成违约，累计违约19次，截至2020年2月20日尚有借款本息239988.77元未偿还。为此，原告诉至本院，要求判如所请。大昌公司辩称，其公司已于2016年7月18日办理完毕案涉房屋所在的12号楼的首次登记，根据担保法司法解释，原告的抵押权应自办理完首次登记之日起设立，大昌公司自该日起，阶段性担保责任解除，故要求依法驳回原告对大昌公司的诉讼请求。刘凤祥、刘祯彬未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款及担保情况。2013年3月20日，原告与刘凤祥、刘祯彬、大昌公司签订编号A：01607000192012一手贷0000429《个人购房借款/担保合同》，约定刘凤祥、刘祯彬向原告借款293000元，用于购买潍坊市潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803房屋，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定。刘凤祥、刘祯彬以购买的案涉房屋为借款提供抵押担保。大昌公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，合同第十条10.2约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同第三十条第30.3约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。另，合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第二十条抵押登记20.2约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。合同第二十一条约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。二、合同履行情况。2013年3月20日，原告向被告实际发放贷款293000元。2013年4月3日，双方办理了案涉房屋（坐落于潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803）的抵押权预告登记（证号为潍房预潍城字第××号）。借款后，刘凤祥、刘祯彬未能按约还本付息，截至2021年2月21日，被告累计逾期20次。案涉借款全部未还本金为232101.10元。2016年7月18日，案涉房屋所在的潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼办理房屋所有权首次登记，产权证号为潍房权证潍城字第××号，但案涉房屋所有权证、正式抵押登记至今未办理。三、原告主张其实现债权支付律师费15499元，提交其（甲方）与山东担道律师事务所（乙方）于2020年2月24日签订的委托代理合同一份，该合同约定乙方代理范围包括代理一审诉讼、代理申请执行；甲方向乙方支付律师代理费16000元，甲方应于本合同约定法律事务案结之日起一月内支付。甲方全部款项支付完毕时，乙方出具发票。若案件需要申请强制执行，甲方按照执行回款的10%支付律师费，甲方收到执行款七日内向乙方支付完毕。甲方处为原告委托人岳建军签名。本院认为，工行潍坊开发支行与刘凤祥、刘祯彬于2013年3月20日签订的贷款合同合法有效，工行潍坊开发支行已经依约发放贷款，刘凤祥、刘祯彬未按照约定期限偿还借款本息，构成违约，且累计逾期20次，工行潍坊开发支行有权按照合同约定宣布案涉借款立即到期，并要求刘凤祥、刘祯彬清偿未偿还的全部借款本金232101.10元以及所产生的利息、逾期利息及复利。刘凤祥、刘祯彬以潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803为案涉借款提供抵押担保并已经办理抵押预告登记，现案涉房屋所在的潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼已经办理所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，应认定工行潍坊开发支行的抵押权自预告登记之日2013年4月3日起设立。按照双方合同约定以及法律规定，贷款被宣布提前到期，刘凤祥、刘祯彬未予清偿，工行潍坊开发支行请求就案涉抵押房屋优先受偿，应予支持。大昌公司为案涉借款提供阶段性连带责任保证，合同约定的免除保证责任的条件为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，本案中，案涉房屋的正式抵押登记手续尚未办理，大昌公司对案涉借款依约仍应承担连带责任保证，其辩解意见因与合同约定不符，本院不予采信。综上，原告工行潍坊开发支行要求刘凤祥、刘祯彬清偿未偿还的全部借款并支付利息、逾期利息及复利，要求对案涉抵押房产优先受偿，要求大昌公司对案涉借款债务承担连带偿还责任，于法有据，应予支持。关于原告工行潍坊开发支行主张的律师费，依据合同约定，由于借款人没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费等实现债权的费用应由刘凤祥、刘祯彬承担，该实现债权的费用也属于抵押担保及大昌公司保证范围，但是原告提交的委托代理合同并没有实际履行完毕，且包括一审诉讼、执行程序，原告可待实际履行完毕后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十六条、第三百九十二条、第四百六十五条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘凤祥、刘祯彬偿还原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行借款232101.10元并支付逾期利息、复利（逾期利息、复利按合同约定利率继续计算至实际清偿之日止，但其总和不超过以未还借款本金为基数，自借款之日起至实际清偿之日止按年息24%计算的数额）；二、原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行就上述债务对潍城区友爱路7097号鸢都新城12号楼2-803房屋享有抵押权，对其拍卖、变卖等价款享有优先受偿权；三、被告潍坊大昌投资有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，承担责任后，有权向被告刘凤祥、刘祯彬追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，诉前保全费1720元，由被告刘凤祥、刘祯彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  曹玉玲二〇二一年四月十四日书记员  刘振宗