天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14245号原告:史振斌，男，1990年7月21日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：孙明明，天津百博律师事务所律师。委托诉讼代理人：康雯雯，天津百博律师事务所律师。被告：曹元权，男，1981年4月25日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。被告：刘坤，女，1980年6月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告史振斌与被告曹元权、刘坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，因被告曹元权下落不明，不宜适用简易程序，本案于2020年10月17日依法裁定转为普通程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告史振斌委托诉讼代理人孙明明、康雯雯，被告刘坤到庭参加诉讼。被告曹元权经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史振斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告曹元权、刘坤继续履行《房屋买卖居间合同》，将天津市滨海新区××道××路××号房屋过户至原告名下；2.判令被告天津市津房置业融资担保股份有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司在原告偿还抵押金额后，撤销抵押登记；3.判令被告支付原告违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回对被告天津市津房置业融资担保股份有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司的起诉，变更诉讼请求为：1.解除原告与被告曹元权、刘坤签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告赔偿原告违约金205000元；3.判令二被告返还原告购房定金200000元；4.二被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保险服务费4100元。事实与理由：被告刘坤与曹元权系夫妻关系。2020年4月8日，被告曹元权与原告签订《房屋买卖居间合同》，被告刘坤以书面方式确认了该合同的内容。合同约定原告购买被告曹元权坐落于天津市滨海新区××道××路××号房屋，房屋价款为2050000元。该房屋存在两个抵押权人，即天津市津房置业融资担保股份有限公司（天津市津房置业担保股份有限公司于2019年12月26日变更为天津市津房置业融资担保股份有限公司）、中国对外经济贸易信托有限公司。合同签订后，原告依约支付定金200000元。现由于该房屋存在两个抵押权人，被告曹元权因民间借贷纠纷被起诉至法院且有巨额外债，被告表示无力偿还贷款撤销抵押权。原告同意代为被告清偿欠款，要求被告协助配合办理房屋过户手续，但被告拒不配合，导致原告无法实现合同目的，故提起诉讼。被告曹元权未作答辩。被告刘坤辩称，不同意原告提出的违约金及各项费用，同意解除合同。被告刘坤没有见过定金，该房屋系在被告刘坤不知情的情况下进行的买卖。即便让被告刘坤承担责任，现在也没有钱。房屋买卖定金怎么操作的，被告刘坤并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹元权与被告刘坤原系夫妻关系，于2020年1月6日登记离婚。2020年4月8日，曹元权（售房人、甲方）与史振斌（购房人、乙方）在居间方天津开发区万业源房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：1904777）。合同约定，甲、乙双方经丙方居间介绍，在合法、平等、自愿的基础上协商一致达成如下条款，承诺共同遵守。房屋坐落于天津市滨海新区××道××路××＃××。房屋权属证明编号为津（2017）滨海新区中新天津生态城不动产权第10006**，所有权人曹元权。该房屋设立抵押，抵押权人天津市津房置业融资担保股份有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司，贷款余额处理方案为甲方自行平贷。经甲乙双方协商，确认于2020年9月15日前办理还清贷款并注销抵押权手续。房屋成交价为2050000元，乙方于2020年4月8日向甲方支付购房定金20000元，该定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。除定金以外的剩余房款2030000元，甲方同意乙方按揭贷款。甲乙双方于2020年9月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，乙方应于签订完《天津市存量房屋买卖协议》后三个工作日内到银行办理贷款相关手续。该房屋产权或租赁权过户的相关费用、贷款的相关费用、增值税、契税、个人所得税、配套设施过户的相关费用由乙方承担。若甲乙双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理。依照天津市政策及本合同之相关约定，甲乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料、及时支付各项税费，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的3‰作为违约金，逾期十五日，守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10％作为违约金。2020年4月8日，史振斌向居间方工作人员井娜分别转账10000元、10000元、10000元，共计30000元。其中20000元作为购房定金暂存于居间公司。天津开发区万业源房地产经纪有限公司于同日出具《收据》，收据载明今收到曹元权交来美韵园20-2-401暂存定金20000元整。甲方曹元权与乙方史振斌签订《补充协议》，约定甲乙双方共同委托天津开发区万业源房地产经纪有限公司代为收取乙方支付于甲方的购房定金20000元整，该定金于过户后可由曹元权在天津开发区万业源房地产经纪有限公司处取走上述全部款项。本协议自双方签字后生效，与《房屋买卖居间合同》具有同等效力，如甲乙双方任何一方违约，则适用《房屋买卖居间合同》中规定的违约责任条款。同日，居间公司工作人员以微信转账方式将史振斌交付的30000元中的10000元转交曹元权。曹元权分别向史振斌出具《买卖定金收条》及《收条》，确认收到定金20000元及部分购房款10000元。2020年4月9日，史振斌通过卡号／账号为6214********的中国建设银行账户向居间公司工作人员井娜6214××××2205账户转账120000元。后井娜向曹元权指定的案外人吴鹏辉中国农业银行6228××××8713账户转款110000元。曹元权向史振斌出具《收条》，收条载明今收到史振斌交来购买天津××道××路××室房屋部分房款120000元，特此证明。收款人曹元权。曹元权向井娜出具《收条》，收条载明今收到井娜代史振斌转账天津市生态城中天大道以西、和顺路以北美韵园20-2-401室房屋部分房款120000元，转到吴鹏辉农行账户（6228********），特此证明。扣除10000元房屋买卖信息费，剩余110000元转到吴鹏辉账上。收款人曹元权。2020年4月18日，史振斌以微信转账方式分别向曹元权转款20000元、30000元，共计50000元。曹元权向史振斌出具《收条》。收条载明今收到史振斌交来购买曹元权名下天津中新生态城美韵园20-2-401号房屋部分房款50000元（通过微信转账本人认可）。收款人曹元权。2020年4月18日，被告刘坤出具《补充协议》。协议载明本协议补充房屋买卖居间合同（合同编号：1904777），成交价格2050000元整，与原告具有同样权益。本人刘坤认可曹元权出售给史振斌滨海新区中新天津生态城美韵园20#-2-401室房屋，知晓原合同并知晓史振斌所交的全部定金和部分房款共计150000元交给曹元权，本人同意出售家庭名下的本房屋，并知晓房款差价，配合买方办理交易手续，知晓房款差价，配合曹元权退还买方。庭审中，原告确认在涉案房屋交易时已经知悉被告曹元权与被告刘坤离婚。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，原告史振斌与被告曹元权经天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，涉案房屋存在抵押贷款，曹元权应于2020年9月15日前办理还清贷款并注销抵押权手续。截至本案法庭辩论终结，曹元权仍未完成上述合同义务，显属违约。因被告曹元权违约行为，导致双方无法签订《天津市存量房屋买卖协议》，房屋交易的后续手续无法推进，原告合同目的无法实现。鉴于被告刘坤于2020年4月18日出具《补充协议》，认可被告曹元权出售涉案房屋，同意配合办理交易手续。被告刘坤以自愿的方式承受配合办理交易手续的义务。在原告合同目的无法实现，要求解除与被告曹元权签订的《房屋买卖居间合同》的同时，被告刘坤亦无须继续承受配合办理交易手续义务的束缚，且其同意解除与原告之间的房屋买卖居间合同关系。故对原告要求解除与被告曹元权、刘坤签订的《房屋买卖居间合同》的主张，本院照准。至于合同解除时间，因原告以提起诉讼的方式主张解除合同，该解除通知于本案开庭日，即2021年1月18日到达被告处。本院确认涉案《房屋买卖居间合同》解除日为2021年1月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，涉案《房屋买卖居间合同》因被告曹元权违约而解除。合同解除后，被告曹元权应当将已经收取的原告史振斌交付的房屋购买定金及部分购房款予以返还。涉案合同签订后，原告史振斌通过居间公司天津开发区万业源房地产经纪有限公司共计交付被告曹元权定金及购房款150000元，其中20000元作为暂存定金，存于居间公司处，待涉案房屋过户后可由曹元权取走。原告史振斌另以微信转账方式直接给付曹元权50000元。曹元权实际取得的购房定金及购房款共计180000元。因涉案合同解除，曹元权应当返还史振斌该180000元定金及购房款。至于暂存在天津开发区××房地产经纪有限公司的20000元定金，因原被告约定在房屋过户后，由曹元权取走。现《房屋买卖居间合同》已经解除，史振斌与曹元权签订的《补充协议》亦随之解除，曹元权取走该20000元的条件已经不能成就，该款项系由原告史振斌交纳，应由天津开发区万业源房地产经纪有限公司予以退还交款人。另因涉案合同的解除系因被告曹元权违约导致，原告史振斌主张曹元权承担违约责任于法有据。鉴于《房屋买卖居间合同》明确约定违约金为房屋成交价的10%，故对原告要求被告曹元权给付违约金205000元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告刘坤对前述应退还的定金和购房款以及违约金共同承担责任的主张，本院认为涉案房屋购买于被告曹元权、刘坤夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产，但在出售时，二被告已经离婚，且原告知悉该离婚信息。房屋交易过程主要参与人为原告与被告曹元权，刘坤承担配合过户手续的义务。款项的交付亦在原告与被告曹元权之间发生，并无证据证明被告刘坤收取任何款项，且被告刘坤否认自己收取了原告交付的款项。综合房屋交易过程的参与程度、义务分担因素，考虑到原告知悉二被告离婚事宜，且被告刘坤并未收取款项等因无，对于原告要求刘坤就曹元权应给付原告的定金和购房款及违约金承担共同责任的主张，本院不予支持。至于原告要求被告承担保险服务费4100元的主张，原告为维护自身权益，申请法院采取保全措施并无不妥，但保险服务费并非必然支出费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告史振斌与被告曹元权、刘坤签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：1904777）于2021年1月18日解除；二、被告曹元权于本判决生效之日起十日内退还原告史振斌购房定金及部分购房款共计180000元；三、被告曹元权于本判决生效之日起十日内给付原告史振斌违约金205000元；四、驳回原告史振斌的其他诉讼请求。如果被告曹元权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，保全费5000元，公告费300元，由被告曹元权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  黎增堂人民陪审员  李国芹人民陪审员  蔡文婷二〇二一年二月九日书 记 员  冯美燕附相关法条：1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。