广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28699号原告：唐凤金，女，1983年8月6日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区城区××××××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。委托诉讼代理人：钟少华，广东君直律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。被告：佛山市宸佳瑜商业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××××××××QM0G。法定代表人：梁某1。被告：佛山市南海区福佳源物业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××182954J。法定代表人：吴某1。被告：吴明光，男，1962年8月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区×××××××××××，公民身份号码511×××××××********。被告：梁润开，男，1964年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告唐凤金与被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司（下称宸佳瑜公司）、被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司（下称福佳源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据原告的申请，依法追加吴明光、梁润开为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2021年1月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人钟少华、唐来军到庭参加诉讼，四被告经本院传票传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宸佳瑜公司于2019年4月16日签订的《物业租赁合同》；2.解除原告与被告宸佳瑜公司于2019年4月16日签订的《平南新城都汇物业管理协议》；3.被告宸佳瑜公司向原告返还款项179184元及支付占有期间的利息(利息分别计算：以128700元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年4月16日起，计算至宸佳瑜公司清偿全部款项之日止；以50484元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月27日开始计算，计算至宸佳瑜公司清偿全部款项之日止)；4.被告宸佳瑜公司向原告支付签订合同产生的见证费1000元；5.被告福佳源公司对第3项、第4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.被告吴明光、梁润开对宸佳瑜公司承担共同清偿责任；7.本案诉讼费等费用由四被告承担。事实和理由：2019年4月11日，原告收到被告宸佳瑜公司、被告福佳源公司工作人员发来的平川南海三龙湾新城都汇开盘信息，在广佛核心位置首付11万，总价28万左右一套，有产权证。原告于2019年4月16日前往新城都汇销售中心，在两被告数名工作人员故意隐藏重要资料、隐瞒了所签署合同为物业租赁合同事实的情形下，原告与被告宸佳瑜公司签订了《物业租赁合同》，约定原告“认租”佛山市南海区×××××××××××××××××××室，并支付了定金45000元（2019年4月13日另支付了定金5000元）、首期款78700元，截止2019年4月16日共支付128700元。约定被告宸佳瑜公司应在2020年9月1日交付案涉物业给原告使用。原告因此支付了见证费1000元。直至2019年6月7日，原告收到被告寄来的《见证书》，方知原告所签署的不是购房合同，而是物业租赁合同。另根据相关材料显示，案涉物业所在的新城都汇楼盘项目原为平洲大信大厦（桂城平南办公楼改造项目），早在2018年9月就由佛山市南海区桂城街道办事处、佛山市南海区国土城建和税务局（住建）书面通知停工，现仍处于未封顶状态。被告宸佳瑜公司、福佳源公司明知案涉新城都汇楼盘项目处于停工状态，不具有出售的条件，也无法按时在2020年9月1日交付，恶意串通，隐瞒重要事实，欺骗原告，仍然与原告于2019年4月16日签署案涉的租赁合同和管理协议。因此，被告福佳源公司应当与被告宸佳瑜公司一同承担连带清偿责任；截止至起诉当日，被告宸佳瑜公司也无法向原告交付案涉物业，为此起诉。四被告没有答辩。经审查，四被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的宣传单来源不明，本院对证据效力不予确认。原告提供的微信聊天记录，和原告微信往来的相对方身份不明确，本院对微信聊天记录的证明内容不予确认。原告的其他证据来源合法，内容真实，和本案相关联，本院予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：平洲大信大厦（桂城平南办公楼改造项目）工程已取得《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为平南经济社,建设规格为地上16层，地下**。2018年8月29日，平南经济社出具《证明》，载明该社与佛山市南海区福佳源物业投资有限公司就桂城街平南永安南路8号的地块使用权租赁一事，于2013年3月协商一致，签订《土地使用权租赁合同》，租期到2044年9月30日。在合同期内，乙方对该宗地对该宗地享有经营和使用权。2018年9月25日，原佛山市南海区国土城建和水务局向建设单位、施工单位发出《责令停工通知书（安全）》，告知平洲大信大厦（桂城平南办公楼改造项目）超出平洲导航台设备校验参数范围及周边限高，责令从即日起停止施工。2018年9月30日，施工单位向原佛山市南海区国土城建和水务局提交《复工申请书》，请求批准平洲大信大厦商场部分裙楼继续正常施工。该局于同日同意平洲平信大厦商场部分裙楼复工。2018年9月3日，福佳源公司出具《授权书》，载明：由宸佳瑜公司于2018年8月与该司签订了佛山市南海区×××××××××《平南新城都汇》物业使用权租赁合同。使用权租赁期限为自2018年8月28日起至2044年9月30日止。现该司特授权该公司在其签订合约权属范围内，全面负责《平南新城都汇》的投资，招商，租赁及运营管理。对于佛山市宸佳瑜商业管理有限公司合法正常的招商，租赁及运营管理工作，该司给予全力支持并特此授权。2019年4月16日，原告（乙方、承租方）与被告宸佳瑜公司（甲方、出租方）签订一份《佛山市南海区平南新城都汇物业租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区×××××××××××××××××××物业租赁给乙方使用。租赁期限为2020年9月1日至2040年8月31日。附条件延展免租使用期为：2040年9月1日至2044年9月30日，即乙方应于2044年9月30日前向甲方交回标的房屋。在此期间内，若乙方按本合同约定全面履行义务，甲方不再另行收取物业租赁和场地综合使用费用，但乙方承担此期间该物业管理费、水、电费等费用，并继续遵守相关规定。乙方应向甲方缴付租赁期间(即2020年9月1日至2040年8月31日)的物业租赁和场地综合使用费总额238700元。乙方如选择银行汇款，应汇入甲方指定的户名为吴明光的账号。乙方已付全部使用费后，该物业的交付时间为2020年9月1日(按附件一标准交付)。如乙方未付清全部使用费的，甲方有权延期交付物业且不承担违约责任。甲方迟延交付该物业超过30个工作日(不含30个工作日)的，每日按已收使用费的万分之五向乙方支付违约金；甲方迟延交付该物业超过120个工作日(不含120个工作日)的，乙方有权解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，广东海迪森律师事务所出具《见证书》，见证原告和宸佳瑜公司签订上述合同的真实。原告为此支付律师见证费1000元。同日，双方签订《新城都汇物业租赁合同补充协议（一）》，约定：根据租赁合同约定，乙方须于2019年5月13日前，支付合同租金238700元。由于乙方未能按该条执行；现由乙方申请，甲方同意乙方需缴纳之租金余款110000元按年利息6%的标准支付利息，继而分36期支付完毕，乙方自2019年5月30日起，每月5号前向甲方支付3606元租金分期款(含利息)。乙方应当以现金交付或转帐的形式支付予甲方。甲方指定收款账号为户名为吴明光的个人账号。同日，原告（乙方、物业使用人）与被告宸佳瑜公司（甲方、物业服务企业）签订《平南新城都汇物业管理协议》，约定甲方为乙方提供物业管理服务等权利义务。2019年4月13日，原告支付5000元予宸佳瑜公司。2019年4月16日，原告分两笔分别支付45000元、78700元予宸佳瑜公司，共支付128700元。2019年6月至2020年7月，原告每月向吴明光于中国邮政储蓄银行的账号转账支付7540元，其中涉讼物业的款项为3606元，支付涉讼物业共计50484元。宸佳瑜公司于2019年9月9日变更登记，变更前股东和法定代表人为吴明光，企业类型为有限责任公司（自然人独资）；变更后股东为梁润开、吴明光，法定代表人为梁润开，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2020年9月27日，佛山市南海区市场监督管理局就原告的信访发出《信访诉求回复意见书》，载明由于大信大厦（新城都汇）工程现已停工，宸佳瑜公司处于失联状态，招租中心相应关闭，该局通过现场检查暂未能掌握该司涉嫌虚假宣传的有关证据材料。原告在诉讼中陈述，至庭审终结时，没有收到任何物业交付通知。本院于2020年11月4日受理原告提起的本案诉讼，宸佳瑜公司于2020年11月28日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，原告和宸佳瑜公司签订的《佛山市南海区平南新城都汇物业租赁合同》（下称涉讼合同）明确载明合同名称为租赁合同，合同条款关于使用费、租赁物业等具有明显租赁合同性质的表述清晰明确，关于原告在租赁期限届满需返还物业予宸佳瑜公司的约定也具有租赁合同区别于房屋买卖合同的明显特征，涉讼合同为租赁合同。无论涉讼合同如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变双方约定的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、宸佳瑜公司签订的涉讼合同关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定宸佳瑜公司应于2020年9月1日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过120个工作日的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，虽然宸佳瑜公司逾期交付尚未超过120个工作日，但没有证据证明涉讼房屋已办理竣工验收并具备投入使用的条件，原告基于房屋现状认为宸佳瑜公司可能丧失履行合同的能力，于2020年7月起停止支付租金，并已通过信访投诉等方式向宸佳瑜公司提出主张。原告请求解除涉讼合同和以涉讼合同履行为前提的《平南新城都汇物业管理协议》，宸佳瑜公司没有到庭提出抗辩并对其具有履行合同的能力予以举证证明或提供担保，原告的解除请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告宸佳瑜公司应退还原告已支付的款项179184元(128700+50484)予原告。宸佳瑜公司对合同的解除负有责任，应承担相应违约责任。原告请求以已付款中的128700元为本金从2019年4月16日起，以已付款中的50484元为本金从2020年7月27日起，均至付清款日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，没有超出双方约定的违约责任，本院予以支持。见证费1000元属于原告因涉讼合同解除的损失，本院对原告请求宸佳瑜公司支付该1000元予以支持。吴明光、梁润开作为宸佳瑜公司的登记股东，以吴明光个人账户收取涉讼项目原告向宸佳瑜公司支付的租金，造成了公司财产与股东个人财产混同，损害了原告的利益，违背了法人制度设立的宗旨，其危害性与《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形相当，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形。吴明光、梁某1没有到庭提出合理抗辩，证明个人财产独立于公司财产。原告请求吴明光、梁润开对宸佳瑜公司本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。福佳源公司和原告不存在合同关系，福佳源公司出具的《授权书》属于物业使用权人同意物业经营方使用、经营物业的法律文件，原告据此证明福佳源公司需承担责任，没有法律依据。原告也没有有效证据证明福佳源公司和宸佳瑜公司之间存在混同或其他应共同承担法律责任的关系，本院对原告请求福佳源公司承担责任不予支持。四被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十九条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日修正）第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐凤金与被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司签订的《佛山市南海区平南新城都汇物业租赁合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《平南新城都汇物业管理协议》；二、被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还179184元予原告唐凤金；三、被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以128700元为本金从2019年4月16日起，以50484元为本金从2020年7月27日起，均至上述第二项判决相应款项付清之日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告唐凤金；四、被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师见证费1000元予原告唐凤金；五、被告吴明光、梁润开对被告佛山市宸佳瑜商业管理有限公司的上述第二至四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告唐凤金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2673.5元（原告已预交），由被告负担佛山市宸佳瑜商业管理有限公司、吴明光、梁某1负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的2673.5元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二一年二月五日书记员 陈嘉瑜