北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17837号原告（反诉被告）：雷斌，男，1973年2月5日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：陈熹，北京紫乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：王彦超，女，1990年7月21日出生，汉族，无业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师委托诉讼代理人：王帷骁，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）雷斌与被告（反诉原告）王彦超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷斌及其委托诉讼代理人陈熹，被告王彦超的委托诉讼代理人段晗、王帷骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷斌向本院提出诉讼请求，请求判令：1、王彦超向雷斌返还房屋租赁保证金140525元；2、王彦超向雷斌返还未使用租金200970元；3、王彦超向雷斌返还租赁房屋内设备设施四开门冰箱1台、单开门冰箱1台、冰柜4台、锯骨机1台、羊肉片机器1台、酸奶机1台、两台中央空调、桌子18张、椅子80把，预计价值5000元；4、王彦超向雷斌支付装修残余价值100000元（其中含室内装修、排风系统、消防系统残值、燃气入户工程残余价值）；5、王彦超支付雷斌律师费5000元；6、王彦超承担本案诉讼费用、保全费用、保函费用。事实与理由：2018年9月28日，我与王彦超签订房屋租赁合同，我自2018年10月23日起正式租用北京市丰台区方庄芳群园四区21号楼120号房屋。现王彦超违约解除房屋租赁合同。合同约定每半年支付一次租金，我向王彦超支付房屋租赁保证金140525元。我于2018年10月15日支付王彦超租赁保证金，且已缴纳2019年10月23日至2020年4月22日的房屋租金。由于疫情影响，我所租赁的房屋在2020年1月26日至今无法经营。根据国家和政府的相关规定，此次新冠肺炎疫情属于不可抗力因素。根据双方所签合同第十五条约定，如因政府行为或不可抗力造成双方损失的，互不承担责任，在政府行为或不可抗力致使我不能营业使用期间，王彦超不得收取我租金，直至房屋能够能挣使用为止。2020年5月7日，王彦超单方解除租赁合同，且不返还我租赁保证金并将租赁房屋上锁拒不返还屋内设备。我认为，王彦超单方解除房屋租赁合同，要求不可拆卸已有装修，并将大门上锁，导致现在我无法经营且无法取出屋内物品。根据国家有关规定和合同约定，王彦超不应收取在疫情期间的房屋租金，应退还我2020年1月26日至2020年4月22日期间的房屋租金、退还我租赁保证金并赔偿给我造成的损失。王彦超单方解除房屋租赁合同，已构成违约，其应承担违约责任。据此，为维护我的合法权益，特诉至法院。王彦超辩称：不同意雷斌的第一项诉讼请求，我行使合同约定解除权，合同也约定了我行使约定解除权不退还租赁保证金；不认可第二项诉讼请求，雷斌不存在使用期间无法经营的情形；不认可第三项诉讼请求，我多次要求雷斌腾退所租赁房屋，雷斌仅在2020年5月16日取走冰箱内物品，其余物品仍在其随时可以取走，并且我除对租赁房屋曾于5月11日进行锁门外，其余时间都处于开门状态；针对雷斌的第四项诉讼请求，根据合同约定我因雷斌违约行使合同解除权，不应支付装修损失，同时雷斌也未提交证据证明以上损失存在；雷斌的第五、第六项诉讼请求无权利基础，合同亦未约定，我不认可。同时，我提起反诉，请求：1、雷斌支付王彦超2020年4月23日至2020年5月7日期间欠付的房屋租金35131.25元；2、雷斌以房屋租赁合同约定的租金标准支付王彦超自2020年5月7日起至其实际腾退完成之日期间的房屋占有使用费。事实与理由：2018年9月28日，双方签订了《房屋租赁合同》，对租赁地点、期间、租金标准、权利义务、违约责任等进行了具体约定。2020年5月6日，双方沟通2020年4月23日至2020年10月22日期间房租支付问题，考虑疫情原因，我给予雷斌房租支付优惠政策，雷斌以无钱支付为由，拒绝我给予的优惠政策，并表示不再履行支付租金义务。优惠政策具体内容为：（1）房租支付周期由半年降至3个月；（2）2020年4月23日至2020年10月22日期间，每期仅需支付2个月租金，即减免租金2个月。2020年5月7日，我向雷斌发送《解除合同通知函》，因雷斌逾期交纳房租超过10天，且明确表示不再履行支付房屋租金的义务，我确认解除租赁合同并要求雷斌于2020年5月10日前完成租赁房屋的腾退，且完成相应交接工作。因雷斌拒绝腾退租赁房屋，我于2020年7月20日再次通过《腾退告知函》要求其立即腾退租赁房屋。截至本反诉状递交之日，雷斌仍未完成租赁房屋的腾退工作，同时拒绝支付合同解除前2020年4月23日至2020年5月7日期间的房屋租金，给我造成巨大损失。雷斌拒不履行相应合同义务以及恶意占有租赁房屋的行为，已经严重损害我的合法利益。雷斌对王彦超的反诉辩称，不同意王彦超的全部反诉请求，理由同本诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丰台区芳群园四区21号楼1至6层系北京中北通达房地产开发有限公司所有房产。北京中北通达物业管理有限公司系北京中北通达房地产开发有限公司的物业管理公司，全权负责丰台区芳群园四区21号楼的物业管理，对该房产有经营权。王彦超自案外人方建武处承租该房产120号，建筑面积720平方米，对房屋享有使用权、出租权。2018年9月28日，雷斌（承租方，乙方）与王彦超（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：王彦超将其合法使用的坐落于北京市丰台区方庄芳群园四区21号楼120号房屋（建筑面积220平方米）出租给雷斌，房屋用途为：老城一锅（羊蝎子），该房屋仅用于乙方营业执照允许的营业范围。租赁期限自2018年10月23日至2024年10月22日，共计72个月。2018年9月28日甲方将房屋交付乙方使用。2018年9月28日起至2018年10月22日为甲方向乙方提供的免费使用期。第六条租金的收费标准（一）租金收费标准：房屋租金为10.5元/㎡/天人民币，每两年递增百分之六。付款方式为：押两个月租金（作为房屋租赁保证金），房屋租金支付方式为每6个月支付一次。（二）租金支付时间：合同签订时支付第一期租金421575元；2019年4月23日前支付租金421575元；2019年10月23日前支付租金421575元；2020年4月23日前支付租金421575元；2020年10月23日前支付租金446869.5元……。（三）乙方必须按照上述约定时间向甲方交纳房屋租金，如乙方全部或部分逾期缴纳，则须按逾期天数向甲方交纳逾期付款违约金，即每逾期一天的，应按逾期交纳款项金额的2%按日支付逾期付款违约金。乙方拒绝支付，甲方有权从乙方房屋租赁保证金中扣除。（四）乙方超过10天未按约定向甲方交纳房屋租金，甲方有权解除此租赁合同，并不退还房屋租赁保证金。第七条房屋租赁保证金和营业执照注册地址押金（一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金计人民币140525元。（二）营业执照注册地址押金人民币10000元，乙方向甲方支付此押金后甲方给乙方提供注册地址，供乙方向相关部门申请办理营业执照、甲方配合乙方办理执照，办理费用由乙方自行支出。甲方收取乙方款项后，5日内向乙方开具收款收据。（三）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金和赔偿责任外，剩余部分于15个工作日内不计利息返还乙方，乙方应将收据交回甲方。甲方应将营业执照注册地址的押金款于乙方出示迁移注册地址或办理注销执照手续后15个工作日内退还乙方。第九条房屋的交付及返还……（二）返还：租赁期满或合同解除后五日内，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。乙方应结清租金、其他应由乙方承担的费用。（三）合同解除或终止后，乙方添置的可拆除物由其自行拆除搬出，但不得造成房屋墙面、地面、附属设施以及装饰、装修损坏，如有损坏乙方承担赔偿责任，甲方可在保证金中直接扣除，不足部分由乙方补足。乙方装饰、装修不可拆除的部分，无偿归甲方所有。房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条违约责任出现下列情形之一时，乙方应向甲方支付相当于同期两个月租金的违约金并且不退还房屋租赁保证金，乙方的行为给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的实际损失：（一）乙方拖欠租金达15天以上；……。第十五条免责条款如因政府行为或不可抗力造成双方损失的，互不承担责任，在政府行为或不可抗力致使乙方不能营业使用期间，甲方不得收取乙方租金，直至房屋能够正常使用为止。但乙方因使用水、电、气、暖、物业等产生的费用，依然由乙方承担。该合同还对其他内容进行了约定。同日，双方还签订有《合作联营协议》，对甲方同意乙方在甲方所承租的商铺内分割建筑面积220平米给乙方经营使用等内容进行了约定。合同签订后，雷斌交纳房屋租赁保证金140525元，交纳房屋租金至2020年4月22日。2020年5月7日，王彦超向雷斌发送《解除合同通知书》，双方均认可上述双方所签《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。雷斌认为系王彦超单方违约解除合同。王彦超认为系因雷斌超过10天未交纳租金，自己依据《房屋租赁合同》第六条第四款依法行使合同解除权。合同解除后，双方未办理交接，雷斌物品仍在涉诉房屋内，根据双方提交的证据材料及当庭陈述，王彦超存在锁门行为，雷斌存在怠于办理交接行为，双方对未能及时办理交接，及时止损均存在过错。雷斌于2020年7月13日向本院申请财产保全，请求冻结王彦超名下中国建设银行账户号为×××的银行账户存款451495元，本院经审查后予以准许并于当日作出（2020）京0106财保288号民事裁定书。保全费2777元由雷斌交纳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。王彦超与雷斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。雷斌与王彦超均认可其二人所签《房屋租赁合同》已于2020年5月7日解除，本院对此不持异议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。雷斌自王彦超处租赁涉诉房屋系用于餐饮经营，而新冠肺炎疫情及相应防控措施，势必会导致雷斌客观上在一定时期内无法开展或者仅能有限开展餐饮服务，对其营业存在明显负面影响，收入势必明显减少，故对王彦超主张系因雷斌超过10天未交纳房屋租金存在违约情形，自己行使合同解除权的意见，本院不予采信。该解除，应视为双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方所签《房屋租赁合同》第十五条约定，“如因政府行为或不可抗力造成双方损失的，互不承担责任，在政府行为或不可抗力致使乙方不能营业使用期间，甲方不得收取乙方租金，直至房屋能够正常使用为止。”因雷斌拖欠租金发生在疫情期间，系因不可抗力因素，故雷斌不存在违约行为。因此，合同解除后王彦超应依约退还雷斌租赁保证金140525元；关于雷斌要求退还2020年1月26日至2020年4月22日期间的租金及王彦超要求雷斌给付2020年4月23日至2020年5月7日期间的租金，因雷斌已经交纳租金至2020年4月22日，本院根据公平原则综合考虑疫情这一不可抗力因素酌情确定。关于返还涉诉房屋内设备设施，鉴于双方已于2020年8月30日交接完毕，本院不再予以处理；关于装修残值损失，双方系协商一致解除合同，对合同的解除均不存在过错，各自损失应由各自承担，故对雷斌要求王彦超给付装修残值损失的请求，本院不予支持；雷斌要求王彦超负担律师费、保全费、保函费的请求，依据不足，本院不予支持；关于占有使用费，根据本案查明事实，双方对交接无法及时顺畅进行，及时止损均存在过错，故由此扩大的损失应由双方共同承担，根据过错程度，本院判令双方各自承担50%责任，故雷斌应当按照50%责任比例依照合同约定的租金标准给付王彦超2020年4月23日至实际腾退之日即2020年8月30日期间的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王彦超于本判决生效之日起十五日内退还雷斌履约保证金140525元；二、王彦超于本判决生效之日起十五日内退还雷斌2020年1月26日至2020年4月22日期间租金138182.91元；三、雷斌于本判决生效之日起十五日内给付王彦超2020年4月23日至2020年5月7日期间房屋租金17565.62元；四、雷斌于本判决生效之日起十五日内给付王彦超2020年5月8日至2020年8月30日期间的房屋占有使用费133498.75元；五、驳回雷斌的其他诉讼请求；六、驳回王彦超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4037元，由雷斌负担1545元（已交纳），由王彦超负担2492元（于本判决生效之日起十五日内交纳），反诉案件受理费2600元由王彦超负担914元（已交纳），由雷斌负担1686元（于本判决生效之日起十五日内交纳）；保全费2777元由雷斌自行负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李桂华二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘弘川书 记 员 刘祉琦