上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24623号原告：上海快网体育文化有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：尤海平，董事长。委托诉讼代理人：陈雁华，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海臣虹物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱水其，总经理。委托诉讼代理人：王国强，男。被告：上海市闵行区佳信花苑业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：周华，主任。原告上海快网体育文化有限公司与被告上海臣虹物业管理有限公司(以下简称臣虹物业)、上海市闵行区佳信花苑业主委员会(以下简称佳信业委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人尤海平及委托诉讼代理人陈雁华，被告臣虹物业的委托诉讼代理人王国强，被告佳信业委会的负责人周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年4月19日签订的《佳信花苑网球场合作协议》；2.判令两被告向原告支付球场改造费用569,722元；3.判令两被告向原告返还2020年6月1日至2020年8月31日的租金5,000元；4.判令两被告向原告返还押金2,000元；5.判令两被告向原告支付违约金60万元；6.案件受理费由被告承担。事实理由：原告是上海快网网球俱乐部的运营方。被告臣虹物业是闵行区佳信花苑小区的物业管理公司。被告佳信业委会是闵行区佳信花苑小区业委会。2019年4月17日，原、被告签订《佳信花苑网球场合作协议》，约定由原告对佳信花苑小区网球场进行改造；自2019年8月1日起，原告租用该网球场进行场地租赁、网球培训等经营活动，租用期限为8年；合作协议第7条约定，被告如在租期的前3年内违约，需支付60万作为违约金给予原告，之后违约需支付30万元违约金。原告违约，原告所投入的改造费用无偿给予被告。网球场位于黄桦路292弄小区停车库屋顶，此前荒废了十年没有使用，底下的车库漏水严重。为重新投入使用及帮助解决车库漏水问题，原告投入60余万元、耗时三个月对网球场进行改造，包括对地面(车库屋顶)进行防水改造和球场重造等。2019年8月1日，焕发新生的网球场由原告正式投入运营。然而，网球场运营后不久便遭到小区部分业主的无端投诉和屡次干扰，包括向网球场内扔鸡蛋至报警、擅自将网球场门上锁等。其中，对于部分业主反映的夜间打球时间太长、打球声音大的问题，原告本着友好合作、长期经营的目的，将运营时间从原本约定的冬春季8：00至21：00、夏秋季8：00至22：00统一调整为8：00至21：00，并对网球场加装隔音膜处理。但之后相关业主仍未停止对网球场的破坏和干扰，包括进入球场驱赶正在训练的学员并扬言如果继续使用球场将继续扔鸡蛋、暴力破坏通往球场的门等行为，2019年11月底网球场被迫暂停运营。2020年1月5日，原告负责人主动上门与相关业主沟通，希望得到业主理解不再闹事，以期恢复网球场的正常运营，然而业主情绪激动，双方言语不和继而发生肢体冲突至报警。网球场只得继续停运。为此，原告于2020年4月28日向被告发送律师函，要求被告协助与相关业主沟通，妥善解决网球场运营问题，确保原告能够正常经营使用网球场，但未果。2020年6月，原告本想试图恢复网球场运营，但再次遭到相关业主的干扰。自2019年11月起至今网球场一直处于被迫停运状态。原告认为，相关业主以网球场无产权证、物业违规出租经营等理由对网球场的运营进行破坏和干扰，被告作为小区日常管理方，理应协调处理。原告投入巨大资金对网球场进行改造，不仅解决了小区车库漏水问题，也提升了小区的整体面貌。然而网球场改造完成后却一直不能正常运营，给像原告这样的创业公司造成了极大的损失和经营困境。原告虽经过多次沟通和尝试，仍无法得到妥善解决。故起诉。被告臣虹物业辩称，对于原告诉请主张中改造费用有被告臣虹物业盖章的认可，不盖章的不认可。被告佳信业委会辩称，被告佳信业委会没有违反协议。第三方(小区内129号部分业主)的行为，佳信业委会已经召开业主大会通过网球场改造的决议，但无法控制业主的个人行为，原告应该拿取法律武器维护个人利益。业主侵害了原告的权利，原告应该向他们主张权利。对于原告投入改造费用属实。本院经审理认定如下事实：2019年4月17日，原告作为乙方与佳信业委会以及臣虹公司作为甲方签订了一份佳信花苑网球场合作协议，经营合作部为佳信花苑网球场(上海市闵行区黄桦路292弄小区停车库屋顶)，以网球场地租赁、网球培训等网球俱乐部经营活动为用途。营业时间：冬春季节为8：00至21：00，夏秋季节为8：00至22：00。租期共计8年整，自2019年8月1日至2027年7月31日，其中2019年5月1日至2019年7月31日未免租装修期。租金费用为2万人民币每年。场地租赁金额按季度支付，季度租金5,000元。甲乙双方约定,非本协议规定的情况,因甲乙各方中途终止合作的,需提6个月以书面形式告知对方。甲方如在租期的前3年内违约,需支付60万元作为违约金给予乙方,之后违约,需支付30万元违约金。乙方违约,乙方所投入的改造费用无偿给予甲方。原告在2019年10月支付了押金2,000元，并于2019年8月12日及2019年10月25日向上海臣虹物业管理的有限公司各支付场地季度费5,000元(后协商转为2020年6月至8月的场地租金)。原告在合同签订后投入资金对场地进行改造，包括地面防水施工合同35万元(有臣虹物业盖章)、硬性丙烯酸球场地坪施工合同81,900元及增加部分6,240元、球场灯具采购24,000元、球场维修总费用及增加围网费67,366元、通道装修6,886元、隔音玻璃安装11,740元、网柱17,800元、防风网2,890元、防风网安装人工费900元(微信)，以上合计569,722元。原告向臣虹物业、佳信业委会提出租金减免申请，载明“……2019年11月开始，因个别业主投诉网球场扰民问题尚未得到解决，乙方无法正常营业，加之期间国内新冠疫情爆发，乙方和甲方就场地租金问题协商如下：自2020年2月1日起，甲方免除乙方场地管理租金，下次支付租金为2020年6月1日，如因其他因素导致乙方继续无法运营网球场，乙方将向甲方继续申请免租时间，另外乙方2019年10月25日支付甲方租金三个月，2019年11月1日至2020年1月31日，此期间乙方开始无法运营，向甲方申请租金转换至2020年6月1日至2020年8月31日，如有特殊情况再做协商。”该申请书尾部盖有臣虹物业印章。2019年8月网球场开始运营，但之后不久，遭到临近楼内的部分业主的骚扰和投诉。2019年11月，因部分业主原因，网球场开始陆续无法正常运营。2020年1月5日，被告小区内129号301室李传霞，129号404室毛娇莲两人将网球场入口上锁。2020年4月28日，原告委托律师向两被告分别发函称“网球场运营不久，便遭到部分业主无端投诉和屡次干扰，包括向球场内扔鸡蛋至报警、锁门等，对于部分业主反映的夜间打球时间太长，已经统一调整至8时至21时。但业主仍继续干扰和破坏，自2019年11月起网球场被迫停运。希望两被告在收函后七日内就上述问题与业主沟通处理，妥善解决，确保能够恢复使用网球场。如未能妥善解决，将行使法律权利，要求两被告返还球场改造费用、赔偿损失等。”该函分别在4月29日送达至两被告。原告随后起诉了业主李传霞、毛娇莲，要求妨害网球场的两业主赔偿损失，案号(2020)沪0112民初2271号，但法院以原告未能提供这两位业主持续性骚扰的证据为由，未支持原告的诉请，该份判决已经生效。另据该民事判决书中记载，2019年12月9日，原告向会员支付退卡费4,536元；2019年12月17日，原告向会员支付退卡费9,367元；2020年9月21日，原告向会员支付退卡费7,844元。以上事实，由佳信花苑网球场合作协议、租金支付记录、硬性丙烯酸球场地坪施工合同、球场灯具采购合同、球场维修总费用及增加围网费清单、通道装修、隔音玻璃安装、网柱、防风网、防风网安装人工费、银行支付流水、支付宝转账记录、微信转账记录、业主妨害视频、(2020)沪0112民初2271号民事判决书及当事人的庭审陈述等证据所证实。本院认为，原被告所签订的合作协议合法有效，对双方具有约束力。本案争议的焦点为第三人行为导致的合同无法继续履行是否应当解除合同及合同解除后的后果。本院认为，1.关于合同是否应当解除。原被告的合作系双赢的合作模式，原告通过自己的专长改造了被告破败的车库顶，原告获得了新的网球经营地，被告获得了环境美化。虽然被告希望原告继续经营，但网球场的正常经营系建立能够正常履行的前提下，而个别业主的骚扰行为导致经营难以为继，并且被告也承认无法控制个别业主的行为，因此，合作合同失去了履行的基础，原告投入资金经营获益的目的无法实现，原告可以解除该合同。本院向被告送达了原告的解除意思表示，被告也已经签收，本院对于原告的解除申请予以确认。2.关于原告主张的损失。原告投入569,722元改造均有相应的证据予以证明，鉴于相关的投入均已经固化为被告小区的一部分，故原告可以要求被告赔偿上述损失。考虑双方的合作期限，使用折旧情况，本院支持原告主张损失为52万元。3.关于违约金。本院认为，虽然个别业主的骚扰行为系合同之外的第三人行为，但个别业主与被告应视为一个整体，因个别业主行为导致合同违约，应视为被告违约。被告应向原告承担违约责任，考虑到合作的双方对于出现此种情况均难以预见，兼顾合同的履行情况、获益情况、当事人的损失大小，本院酌情支持违约金4万元。4.关于原告主张被告返还2020年6月1日至2020年8月31日的租金5,000元(系双方协商结转)，因该阶段，原告未能正常使用，故予以支持。5.关于原告主张押金2,000元，被告应予以返还，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告上海快网体育文化有限公司与被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员会2019年4月19日签订的《佳信花苑网球场合作协议》于2020年10月25日解除；二、被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海快网体育文化有限公司52万元；三、被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海快网体育文化有限公司违约金4万元；四、被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海快网体育文化有限公司2020年6月1日至2020年8月31日的租金5,000元；五、被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告上海快网体育文化有限公司押金2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,390.50元，由被告上海臣虹物业管理有限公司、上海市闵行区佳信花苑业主委员负担10,000元，原告上海快网体育文化有限公司负担5,390.50元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。