陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕1021民初393号 原告：姜秀芳，女，生于1975年2月26日，住洛南县。 被告：洛南县天九置业有限责任公司。 住所地：洛南县城关街道广场南路。 法定代表人：王彪，公司总经理。 委托诉讼代理人：李亮，男，生于1982年1月30日，住陕西省泾阳县，系公司员工。 原告姜秀芳与被告洛南县天九置业有限责任公司（以下简称天九置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2021年2月24日立案后，依法适用普通程序于5月26日公开开庭进行了审理，原告姜秀芳、被告天九置业公司的委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜秀芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金14751元；2、判令被告向原告支付逾期完成房屋所有权登记的违约金14079元；3、判令被告按约定给付原告旅行拉杆箱一个；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年7月24日，原告与被告天九置业公司签订《商品房预认购协议书》时，原告砸金蛋中旅行拉杆箱一个，但被告至今未兑付。2017年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告所开发的位于金江商业广场的*幢*单元**层1***号住宅一套，商品房总价款352627元，原告在签订合同当日给被告一次性付清全款，原告已全面履行了合同约定的付款义务。按照该合同第十一条约定，被告应于2018年4月30日前向原告交付购买的商品房，但被告直到2019年4月17日才将商品房交付原告。被告逾期交房352天，应当按照合同约定按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。按照合同第二十条约定，原告未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告从应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告为逃避逾期交房、逾期办理房屋所有权证书的违约责任，以要原合同办理房产证为由，收回与原告签订的原合同，单方修改更换了交付商品房时间等条款的页面，采取欺诈手段蒙蔽原告另签合同。该另签合同因被告单方修改更换的页面，未经双方协商一致，私自修改的条款无效，应当以原合同的约定为准。2018年9月28日，原告等48户业主联名向被告发出《拒绝九天置业有限责任公司交房告知书》，并到政府联名上访，向市长信箱投诉。2018年9月29日，网民文玩屋在民生热线也发文请求政府调查。洛南县人民政府办公室调查核实后，于2018年10月24日在其洛政办函（2018）198号《关于市长信箱网民投诉金江广场有关问题调查处理的报告》中明确认定“经调查，双方签订的合同交房时间为2018年1月31日、2018年4月30日等时间”。2018年10月17日，洛南县房产管理局网上回复网民反映问题，也明确认定：“经查，洛南县天九置业公司和业主签订的购房合同约定交房时间为2018年1月31日、2018年4月30日等时间”。以上调查足以确认原合同交房期限为2018年4月30日，绝无可能是2018年10月31日，被告篡改合同的行为违法且违背公序良俗，应当依法确认无效，确认原合同交房期限。被告应当依法对原告承担违约责任，故原告为维护合法权益，提起诉讼，请法院依法判决。 被告天九置业公司辩称，被告逾期给原告交房的事实确实存在，但原告陈述的被告篡改合同相关条款不属实，被告对原告请求的逾期交房违约金起算时间不认可，被告同意按年利率4.35%从合同约定的交房时间2018年10月31日次日起算给付原告违约金7018元。原告现在房产证已经拿到了，购房合同中没有约定逾期办证出卖方须向购房人支付违约金，且逾期办证不会给原告造成经济损失，原告现请求被告按年利率4.35%计算逾期办证的违约金过高,被告不同意赔付。原告请求的拉杆箱，被告可以按协议兑付。 经审理查明，被告天九置业公司开发的洛南县西寺旧城改造项目一期（金江商业广场）工程在施工过程中，2017年7月24日,原告与被告天九置业公司签订《商品房预认购协议书》，同年8月4日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0006980），约定原告购买被告开发的位于金江广场*幢*单元**层1***号商品房，建筑面积约94.66平方米，总价款为352627元。该合同（原告起诉时提交的合同）第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理，即逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金;第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理,其中买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。 合同签订后，原告给被告交清了购房款352627元，被告于2019年4月17日给原告交房，原告并于2021年3月17日办理取得了房屋所有权证书。原告现因被告逾期交付房屋及逾期办理房屋所有权证书，向本院起诉，要求被告支付逾期交房的违约金及逾期办理房屋所有权证书的违约金。 诉讼中经本院4月22日主持调解，原告请求被告支付其逾期交房违约金以购房款352627元为基数，参考同期银行贷款利率按照年利率4.35%计算，从2018年5月1日起算至2019年4月17日计算为14751元；原告请求被告支付其逾期办理房产证违约金同上基数和利率，从2020年4月16日起算至2021年3月17日计算为14709元。被告同意按年利率4.35%计算逾期交房的违约金，但认为起算时间应按现合同约定从2018年11月1日起算至2019年4月17日。庭审中，原告坚持其上述诉讼请求,被告同意按照年利率4.35%计算赔付原告逾期交房违约金,不同意赔付原告逾期办证的违约金。对于原告提出的要求被告给付旅行拉杆箱一个，被告愿意按价格100元支付原告，原告同意。 另查明，被告天九置业公司于2019年6月曾以办理房产证需要购房合同为由，通知原告将其原签订的购房合同收回。原告后再次得到购房合同后，发现其合同条款中关于逾期交房的时间及逾期办理房产证的违约金约定发生变更，但被告否认合同相关条款的变更。被告天九置业公司曾因延期交房等问题，被包括原告在内的购房户投诉，洛南县人民政府办公室对此进行了调查处理，认定被告存在逾期交房等问题，责成被告整改。原告在诉讼中提供的证人张某某与被告草签的购房合同及网签合同各一份，经比较，可以证明被告将其草签的合同收回后确实对合同第十一条约定的交房时间及第二十条约定的逾期房屋登记是否支付违约金有修改变更的事实。 上述事实，有原告提供的《商品房预认购协议书》、《商品房买卖合同》、房屋交付验收单、致金江广场业主一封信、洛南县人民政府办公室关于市长信箱网民投诉金江广场有关问题调查处理的报告、张某某的商品房买卖合同二份，被告提供的《商品房买卖合同》，当事人陈述等证据佐卷证明，予以确认。 本院认为，原告与被告天九置业公司签订的《商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护。原告已按照合同约定履行了支付价款的义务，被告未在约定日期向原告交付房屋、办理房屋所有权证书，按合同约定构成违约，应承担向原告支付违约金的民事责任。对于合同中双方关于交房时间约定的争议，及因出卖人的原因致买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书是否约定支付违约金，根据原告提供的证据材料及证人张某某庭审证言，及被告承认曾收回原告合同的事实，可以采信合同原约定交房时间为2018年4月30日，并且对逾期办理房产证约定支付违约金。双方均同意按照年利率4.35%计算逾期交房违约金，符合有关法律规定，予以准许，故原告请求被告支付从2018年5月1日起算至2019年4月17日的逾期交房违约金按上述利率计算为14541元，予以支持。原告请求被告支付从2020年4月17日起算至2021年3月17日因被告原因造成逾期办理房产证违约金以352627元为基数，亦符合合同原约定，但根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,考虑被告协助原告办理房产证过程中也履行了相关义务，逾期办理房产证比较逾期交房造成的损失一般较小，故原告请求被告赔偿逾期办理房产证的违约金采纳被告的辩解观点,予以适当减少，酌定按年利率2.35%计算为7606元较为公平合理，由被告赔付原告为妥。原告请求被告按承诺给付其旅行拉杆箱一个，被告愿意按价格100元支付原告，原告同意，予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》(2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过)第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间与效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告洛南县天九置业有限责任公司在本判决生效之日起15日内支付原告姜秀芳逾期交房的违约金14541元和逾期办理房屋所有权证书的违约金7606元，合计22147元。 二、限被告洛南县天九置业有限责任公司在本判决生效之日起15日内支付原告姜秀芳旅行拉杆箱一个价款100元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1590元，由原告姜秀芳负担1098元，由被告洛南县天九置业有限责任公司负担492元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  李军锋 人民陪审员  张英杰 人民陪审员  李彩兰 二〇二一年六月十一日 法官 助理  郭衍丽 书 记 员  常书广 1