江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1283民初3413号 原告：曹雪华，女，1952年10月14日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：翁祝新，泰兴市溪桥法律服务所法律工作者。 被告：曹娟华，女，1956年7月17日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：陈罡，男，1981年11月8日生，汉族，住泰兴市，系曹娟华之子。 委托诉讼代理人：许义武，江苏银杏树律师事务所律师。 原告曹雪华与被告曹娟华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹雪华及其委托诉讼代理人翁祝新、被告曹娟华及其委托诉讼代理人陈罡、许义武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹雪华向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告位于泰兴市的二间二层楼房；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月28日，原、被告签订售房协议，约定原告将自己位于泰兴市两间两层楼房卖给被告，被告给付现金4万元。原、被告之间的售房协议违反了国家相关法律规定且该协议显失公平，故原告诉至法院。 被告曹娟华辩称，原、被告娘家均是黄桥镇西寺桥村1组，原告后来出嫁给本村5组吕德书。被告出嫁后前夫于1988年去世，1990年与陈季一结婚，2007年左右被告丈夫的单位因企业经济效益等原因，拖欠职工工资，要解决职工住房，单位建房销售给职工。被告将陈季一原在珠巷的房产变卖3万元，想投资购买单位的建房，此时原告提出要卖房后建新房要筹集资金。根据房屋的实际情况，一开始达成的是2万元，由兄弟姐妹劝说被告优先购买亲戚即原告的房屋，实际做协议时原告提出要翻一翻即要4万元，最后以4万元达成买卖协议。原告的房屋本身是上世纪80年代所造，比较简陋，一楼用于养猪和烧饭，楼上居住，被告付款接手后对楼下进行了改造（因为是多年使用的猪圈），对其他部分进行了装潢，对楼梯进行了改造，后在房屋后面搭建了小平房等。后来因为儿子结婚又对房屋进行了装潢，而原告在卖房前就已经申请建两间两层楼房，实际是建的三间三层楼房及前面的辅助用房。本案争议的房屋可能即将面临拆迁，我们认为原被告作为姐妹，被告考虑到当时原告的实际情况，本身是投资购买单位的商品房，实际因为亲情等原因购买了原告的房屋，而原告用以上房款在本村建立了三间三层楼房，实际是整个房屋土地升值的直接受益者。原告起诉要求被告立即返还两间楼房，被告认为原告是将房屋出售给被告，已实际履行交付若干年，被告改造装璜使用以上房屋已10多年。根据诚实信用原则，原告诉求返还房屋并没有法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告曹雪华与被告曹娟华系亲姐妹关系，娘家均在泰兴市。曹娟华出嫁后户口迁入城镇，前夫于1988年去世，1990年曹娟华与现丈夫陈季一结婚。2007年3月28日曹雪华将其两间两层楼房作价4万元出售予曹娟华。2007年3月10日曹雪华之子吕成向村组申请新建两间假三层楼房，家庭人员为吕成及其父亲。曹娟华称“2007年左右陈季一的单位因企业经济效益等原因，拖欠职工工资，要解决职工住房，单位建房销售给职工，被告方将陈季一原在珠巷的房产变卖3万元，想投资购买单位的建房，此时原告提出要卖房后建新房要筹集资金，根据房屋的实际情况，一开始达成的是2万元，由兄弟姐妹劝说被告优先购买亲戚即原告的房屋，实际做协议时原告提出要翻一翻即要4万元，最后以4万元达成买卖协议”、“原告的房屋本身是上世纪80年代所造，比较简陋，一楼用于养猪和烧饭，楼上居住，被告付款接手后对楼下进行了改造（因为是多年使用的猪圈），对其他部分进行了装璜，对楼梯进行了改造，后在房屋后面搭建了小平房等。后来因为儿子结婚又对房屋进行了装璜，而原告在卖房前就已经申请建两间两层楼房，实际是建的三间三层楼房及前面的辅助用房。本案争议的房屋可能即将面临拆迁”，要求驳回原告诉求。 另查明，被告曹娟华及其丈夫陈季一经不动产登记中心查询名下并无房产。原告曹雪华称陈季一在有两间公房，曹娟华称该两间公房已被单位收回。 以上事实，有售房协议、房屋登记建造材料、户籍材料以及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本案审理中经本院释明要求下，由被告申请对房屋升值部分及装饰装修价值进行评估鉴定，但鉴定机构以资料不全无法鉴定退回了鉴定项目。 本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案被告曹娟华虽原系泰兴市黄桥镇西寺桥村村民，但出嫁后其户口已迁出,其通过购买其姐姐曹雪华房屋的形式可能取得宅基地的使用权,而农村宅基地属于农民集体所有土地,因此其行为违反了法律规定,属于无效。原告曹雪华与被告曹娟华于2007年3月28日签订售房协议，曹娟华支付房屋对价后实际入住该房屋，表明双方就该协议内容达成了合意，系当时双方的真实意思表示。本院认为农村私有房屋买受人为长期居住,甚至已经将城镇房屋变卖,在法院认定合同无效后,虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定。在我国房屋被赋予了很多的社会意义,不仅是安身立命之所,更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,确认协议无效返还房屋意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，卖方起诉有违诚实信用原则。在买受人占有房屋后,一般会对房屋进行修缮、装修,甚至扩建、翻建,确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题。结合本案实际情况，现原告要求被告腾退房屋违反了诚实信用原则，本院从尊重现状、维护交易稳定出发，对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《江苏省土地管理条例》第三十五条规定，判决如下： 驳回原告曹雪华的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 严 超 人民陪审员 卜 娟 人民陪审员 龚大鹏 二〇二一年二月四日 法官 助理 伏平卫 书 记 员 徐 网 附：引用相关法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 《江苏省土地管理条例》 第三十五条农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。其中，农村村民建住宅占用农用地的，由县级人民政府按照土地利用年度计划，按年度分批次办理农用地转用审批手续。 农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。