河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初4016号原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司。法定代表人叶丽，系该公司执行董事。委托代理人马德保，河南楚天阁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）胡良红，男，汉族，1983年8月8日出生，住信阳市浉河区。被告（反诉原告）张帅佩，女，汉族，1988年3月19日出生，住址同上，系本案第一被告之妻。委托代理人张帅迎，系被告张帅佩近亲属，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司与被告（反诉原告）胡良红、张帅佩因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司的委托代理人马德保、被告（反诉原告）胡良红、被告（反诉原告）张帅佩的委托代理人张帅迎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司诉称，被告以认购方式预约了原告开发的依山花园4号楼1506号房屋，因当时预售许可证尚未下来，无法签订商品房预售合同。案涉房屋竣工后于2018年4月26日预先交付给了被告。原告开发的2＃、3＃、4＃楼于2019年10月31日取得《商品房预售许可证》，双方于2020年7月28日签订了《商品房买卖合同》(预售)。其中合同第六条、第七条约定:房屋总价款711331元，付款方式为按揭贷款，买受人应当于2020年7月28日前支付首期房款21131元，余款500000元申请贷款支付。合同第八条及合同附件四第九条、第十一条约定买受人未能获得银行贷款的，应当自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款，否则逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人的合同解除权可以在逾期付款90日后2年内行使。合同签订后，被告只支付首付款211331元，因个人信用问题按揭贷款未能获得银行审批，被告也拒不按照合同约定在30日内付清余款50万元。原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，该通知书于2021年5月22日送达给被告。被告的行为已经构成根本违约，原告有权依约解除合同。为此请求法院确认原、被告双方已经签订的《商品房买卖合同》已经解除，判决被告将依山花园4号楼1506号房屋返还给原告，支付违约金50000元，并由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）胡良红、张帅佩辩称，我们不存在违约行为，我们在2017年签订预约合同时候已经支付了21万元购房款，原告违约在先，我们同意解除合同，但是原告应当赔偿我们的损失。被告（反诉原告）胡良红、张帅佩反诉称，反诉人在没有取得《商品房预售许可证》“房屋竣工报告”“房屋测量报告”及各种设施不完善的前提下，宣传销售购房虚假信息引诱反诉人购买房屋，于2017年8月12日双方签订商品房认购协议书，2017年9月15日违规、提前收取反诉人首付款21万元出具收据后并让反诉人进行装修，缴纳各种费用。2020年7月28日，被反诉人通知反诉人签订《商品房买卖合同》，将211331元首付款收据换成发票，按照合同第19条规定，自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将登记备案情况告知买受人，至今被反诉人没有告知，也没有登记反诉人房屋名下，被反诉人严重违约是导致反诉人未按期交付购房余款的主要原因。反诉人2020年和2021年多次去售房部准备分批用现金缴纳剩余购房款50万元，并咨询能否在90日内办完产权证，被反诉人工作人员答复，谁也不敢保证期限，被反诉人不按规定执行，反诉人于2021年6月22日上午到售楼部找工作人员才看到预售许可证。以上被反诉人未获得任何证件的情况下就开始售房，于2017年9月15日就收取反诉人购房首付款211331元，至今该房屋没有登记备案在反诉人名下，违反商品房销售的有关规定，给反诉人造成了重大经济损失，故诉请法院判决：反诉人于2017年9月15日交给反诉人购房首付款21万元从交款之日起按照月息2分截止现在被反诉人连本带息一并退还给反诉人，同时向反诉人支付违约金3万元，被反诉人应支付赔偿反诉人房屋装修29万元及家具、家电等9万余元，被反诉人应当支付退还反诉人2018年3月至2020年12月缴纳物业费6552元、燃气初装费及测绘费、垃圾处理费等12700元，上述三项款项被反诉人全部付清后，反诉人同意解除双方于2020年7月28日签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司反诉辩称，一、双方于2020年7月28日签订《商品房买卖合同》后，是因为反诉原告不按照合同约定付款，已经构成根本违约，答辩人才依约行使合同解除权。解除合同通知书于2021年5月22日已经送达给反诉原告，因此合同于2021年5月22日已经解除。解除合同无需征求反诉原告意见，也不需要其同意。二、基于合同解除后的法律规则，没有履行的应当终止履行，已经取得的财产应当返还。因此反诉原告应当返还房屋，答辩人同意退还已收取的购房款。三、造成合同解除的违约方是反诉原告，退还购房款时不应当支付利息，况且反诉原告在只缴纳少量购房款的情况下就已经使用房屋多年。返还房屋后，反诉原告的房屋装修损失由其自己承担。如果反诉原告按期付款就不会造成解除合同，在庭审时反诉原告也没有付清余款的意思。反诉原告不去积极的消除自己的违约行为，避免自己的损失扩大。反而肆意违约，让答辩人承担因其自己违约造成的损失，既没有事实法律依据，也是不诚信的表现。四、反诉原告在使用房屋期间，缴纳物业费等费用是其应尽的义务，没有返还的事由，且那些费用与答辩人无关。综上，鉴于合同已经解除，答辩人只同意退还已收取的购房款。法院应当驳回反诉原告的其他反诉请求。经审理查明，2017年8月12日，原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司与被告（反诉原告）胡良红签订《商品房认购协议书》，双方约定，被告（反诉原告）胡良红认购位于信阳市浉河区依山花园项目4号楼2单元14层01户，建筑面积为135平方米，单价5398元/平方米，房屋总价款680000元，被告（反诉原告）胡良红应当在认购协议签订之日缴纳首付款的30%即210000元等。《商品房认购协议书》签订以后，被告（反诉原告）胡良红缴纳购房款210000元。2018年4月26日，原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司向被告（反诉原告）胡良红出具《朗巍物业房屋交验单》，被告（反诉原告）胡良红接收涉案房屋并装修入住。2019年10月31日，原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司取得《商品房预售许可证》。2020年7月28日，原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司与被告（反诉原告）胡良红就上述涉案房屋签订正式的《商品房买卖合同》，房屋总价款为711331元，房屋单价为5037.04元，被告（反诉原告）胡良红前期缴纳的定金抵作商品房价款，被告（反诉原告）胡良红的付款方式采用按揭贷款的方式，其应当于2020年7月28日之前支付首期房款211331元，余款500000元向贷款机构申请贷款。原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司与被告（反诉原告）胡良红签订《商品房认购协议书》合同附件四第九条、第十一条约定：“买受人未能获得银行贷款的，应当自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款，否则逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订以后，被告（反诉原告）胡良红支付房屋首付款211331元，剩余购房款至今未缴纳。2021年7月6日，原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司以变更诉讼请求为由申请撤诉，本院作出（2021）豫1502民初4016号民事裁定书，裁定准予原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司撤回起诉。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。因被告（反诉原告）胡良红未按照双方合同约定的期限支付剩余购房款，其行为存在违约，故本院对其全部反诉请求，依法不予支持。被告（反诉原告）胡良红、张帅佩辩称，按照合同第19条规定：“自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将登记备案情况告知买受人”。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二项约定：“买受人同意，在买受人支付完毕全部商品房总价款（一次性或分期客户为支付完毕全部购房款；贷款方式支付购房款的，买受人支付完毕首付款、办理完毕按揭贷款手续且出卖人接到贷款银行同意贷款的通知）后，出卖人开始办理商品房预售备案手续，商品房预售备案时间以政府相关部门审批通过时间为准”。因被告（反诉原告）胡良红未按照双方合同约定的期限支付剩余购房款，其行为违约在先，故其认为原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司未将涉案房屋办理登记备案其名下存在违约的辩解理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）胡良红、张帅佩的反诉请求。本案案件受理费50元，由原告（反诉被告）信阳朗巍置业有限公司负担，反诉费5097元，由被告（反诉原告）胡良红、张帅佩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  高海波二〇二一年七月二十一日法官助理陈建勇书记员胡玲