江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初938号原告：刘彬彬，男，汉族。原告：奚扣玲，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。被告：江苏盐城登科房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132098269938967XF，住所地盐城市大丰区飞达西路**。法定代表人：庞学城，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王庆付，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。原告刘彬彬、奚扣玲与被告江苏盐城登科房地产开发有限公司(以下简称登科房产公司)商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告奚扣玲及两原告共同委托诉讼代理人任进勇，被告登科房产公司的委托诉讼代理人姚竹平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以已付购房款总额570011元为基数自2015年10月1日起至2018年8月1日止按照年利率6%向原告支付逾期办证违约金98326.9元；2、判令被告赔偿原告支出的律师代理费2500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月22日，两原告与被告签订商品房预售格式合同一份，合同第十五条约定，被告应在交房后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应该承担违约责任。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但直至2018年7月13日，案涉房屋才具备现售备案办证的条件，被告直至2018年8月1日才为原告办理不动产权证书，致使原告自2015年6月30日收房后长期处于无产权证的困扰，其行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。因被告提供的格式合同第十五条规定的逾期办证违约金过低，与合同第七条规定的买受人逾期付款违约责任明显不对等，该条款不能作为计算被告承担违约责任的依据。同时，根据公平对等原则，合同附件四第十八条对原告相关违约责任的约定亦应适用于被告。综上，请求法院支持原告的诉请。被告登科房产公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，按照原告的诉求，原告在2015年10月30日就知道被告没有按照合同约定办证，原告应在诉讼时效有效期内提出请求，但是原告没有提出，也没有证据证明原告曾主张过权利。2、原告主张以已付房款总价为基数按年利率6%计算逾期办证损失没有事实和法律依据，案涉合同就逾期办证已明确约定了违约金条款，该违约金条款不属于法律可调整的范围，原告主张合同约定的逾期办证违约金条款过低，与合同约定的买受人逾期付款违约条款不对等，是在混淆概念，合同法规定的公平原则是指一方主义务与另一方的主义务对等，显然付款义务所对等的是出卖人交付房屋这一义务，以上两种行为约定的违约责任是相同的，本案中被告对逾期办证的责任仅仅是一种协助办理的责任，不是一种主义务，且被告在合同约定的期限内向相关主管部门提交了申请，案涉房屋迟迟不能办理证件的原因并不在被告。3、原告没有证据证明且原告实际上并未因逾期办证造成损失，故原告主张调整违约责任是没有事实和法律依据的。4、原告尚有按揭贷款未还清，故本案也不存在影响原告转移案涉房屋不动产所有权等情况。结合到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：一、2014年6月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于盐城市大丰区房屋一套，建筑面积114.62平方米，房屋总价570808元，相关合同文本为被告提供的格式合同文本。合同第六条约定：买受人在签订合同当日支付首付款180808元，剩余购房款39万元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期在30日之日，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：交付时间为2015年6月30日前。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。双方在合同附件四合同补充协议第18条约定：若因买受人违约，出卖人因买受人违约而追究违约责任产生的一切费用包括律师费用均由买受人承担。2014年7月15日，原告缴纳了房屋契税8562.10元。二、根据被告出具给原告的购房发票，原告累计向被告支付了购房款570011元，案涉房屋交付时间为2015年6月30日，原告于2018年7月17日支付了住宅专项维修资金11400元。三、根据原告提交的大丰区住建局大建[2018]92号文件，关于悦城华府3#、5#、6#、9#、11#、14#、15#楼现售备案的批复，案涉房屋直至2018年7月13日才具备办理产权登记的条件。被告对此予以认可。四、原告刘彬彬、奚扣玲系夫妻关系，案涉房屋于2018年8月1日办理了不动产权登记手续，该房屋为两原告共同共有。2018年9月18日，原告向江苏银行大丰分行办理了案涉房屋的抵押权登记手续。五、2020年3月9日，原告向本院提起民事诉讼。另查明，截止目前，案涉房屋的银行贷款原告尚未还清，该房屋的抵押物权亦未解除，原告目前仍正常居住在该房屋内。上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件、契税发票复印件、住房维修基金收据复印件、大丰区住建局大建[2018]92号文件复印件、不动产权登记证明复印件等证据在卷证实。本案主要争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证的违约情形？2、原告主张的违约金计算依据及律师代理费是否符合合同约定及法律规定？3、原告的诉请有无超过诉讼时效？关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。案涉房屋的交付时间为2015年6月30日，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即被告应确保案涉房屋于2015年9月28日前具备办证条件，但案涉房屋直至2018年7月13日才具备办证条件，已超出合同约定的办证期限。被告未能按约履行确保案涉房屋在规定期限内具备办证条件的合同义务，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于争议焦点二，案涉合同第十五条中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金”，原告提出该违约金约定过低，与合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任明显不对等，要求被告承担以已付房款总价为基数自2015年10月1日起至2018年8月1日止按年利率6%计算相应的逾期办证违约金，被告对此不予认可。本院认为，案涉合同系由被告提供的格式合同，原告所购房屋于2018年7月13日才具备办证条件，被告已构成违约。合同约定买受人承担逾期付款违约金为按已付购房款总价的日万分之一计算，而约定被告逾期办证违约金为按已付购房款固定比例0.1%计算即570.01元，违约金数额极低，该条款存在开发商限制自己责任的情形，如继续按照该违约金条款来确定被告逾期办证的违约责任，有违公平，故本院认定该逾期办证违约金条款系无效格式条款。关于原告主张参照买受人逾期付款违约责任来确定出卖人逾期办证违约责任的问题，本院认为，买受人承担合同的主要义务为按约支付购房款，该义务对应的违约责任为承担逾期付款违约金，出卖人承担合同的主要义务为交付约定的房屋，该义务对应的违约责任为承担逾期交房违约金，案涉房屋办理不动权属证书系出卖人的协助义务，该义务对应的违约责任应当低于逾期交房的违约责任。合同就买受人逾期付款的违约责任与出卖人逾期交房的违约责任约定一致即均按购房款总价的日万分之一计算，故本案中出卖人承担逾期办证的违约责任应当低于日万分之一。根据案涉房屋买卖合同的履行情况、房屋逾期办证的原因消除情形及原告未有证据证实逾期办证导致的实际损失，酌定按已付购房款总价为基数按日万分之零点五计算相关的逾期办证违约金。关于被告承担违约责任的责任期间的问题，本案庭审中，双方确认案涉房屋于2018年7月13日具备办证条件，此时，因出卖人的原因导致案涉房屋不能办证的障碍已消除，原告亦未有证据证明在其后未能办理不动产权属登记系出卖人的原因造成，故对原告主张被告支付2018年7月13日之后的逾期办证违约责任，不符合合同约定及相关法律规定，本院不予支持。关于原告主张2500元律师代理费的问题，当事人委托律师主张权利属于当事人选择的维权方式之一，并不是维权的必要条件，在法律明确规定或合同明确约定了承担律师代理费义务主体的情形下，可以支持，如合同没有明确约定，亦无法律规定的情形下，相关律师代理费不予支持。本案中，原告主张被告承担律师费用，合同没有约定，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，案涉房屋具备办证条件前，被告逾期办证的违约行为一直在持续发生，原告基于被告的违约行为主张被告承担相应的逾期办证损失，该损失随着被告违约行为的持续发生而不断增加，故该损失应为继续性债权，此时应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，本院保护自起诉之日起倒推三年计算原告的逾期办证损失。原告于2020年3月9日提起诉讼，倒推三年为2017年3月9日，故本院支持原告的逾期办证损失以已付购房款总价570011元为基数自2017年3月9日起至2018年7月13日止按日万分之零点五的利率计算为13993.77元。原告的诉讼请求部分超过诉讼时效，对超出诉讼时效的部分本院不予支持。综上，依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共合同民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告江苏盐城登科房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘彬彬、奚扣玲逾期办证损失13993.77元。二、驳回原告刘彬彬、奚扣玲的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元，由原告刘彬彬、奚扣玲负担2167元，由被告江苏盐城登科房地产开发有限公司负担150元（此款汇入开户名称：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）；开户账号：6232636100131683990；开户银行：中国银行中国银行股份有限公司大丰支行营业部的账户内）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  韦翔龙人民陪审员  葛中成人民陪审员  王 萍二〇二一年二月二十六日法官 助理  李建超书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共合同民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。3.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。