江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终911号上诉人（原审原告）：梁礼涵，男，1996年11月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：王宝义，女，1941年1月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：叶斌，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐金牛，男，1967年6月20日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。上诉人（原审被告）：张风珍，女，1970年4月1日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周光成，江苏法轩律师事务所律师。上诉人梁礼涵、王宝义因与上诉人徐金牛、张风珍房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁礼涵、王宝义上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判徐金牛、张风珍支付梁礼涵、王宝义房屋装修损失10万元、房屋内物品损失5万元；2.二审诉讼费用由徐金牛、张风珍承担。事实与理由：徐金牛、张风珍将涉案房屋卖予他人的行为构成根本违约，其将涉案房屋门锁撬开，将屋内物品拿走，对原装修进行了破坏并重新进行了装修，原装修损失已不能鉴定，但根据双方合同对装修费用的约定，对装修损失的赔偿是预见到的。一审时梁礼涵、王宝义已提供屋内物品名称及数量，并有拖送物品的工人证明，一审对装修损失及物品损失不予支持，认定有误。徐金牛、张风珍辩称：1.梁礼涵、王宝义不是买卖合同当事人，无权对合同主张权利；2.徐金牛、张风珍不存在违约问题，因为该合同是一方当事人（梁昌锦）死亡，合同已无法履行，所以梁礼涵、王宝义要求徐金牛、张风珍承担违约责任，无事实和法律依据；3.因为梁昌锦在2013年已将涉案房屋退还给徐金牛、张风珍，当时屋内没有什么物品，梁礼涵、王宝义要求赔偿无事实依据。综上，请求驳回梁礼涵、王宝义的上诉请求。徐金牛、张风珍上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回梁礼涵、王宝义的起诉；2.一、二审诉讼费由梁礼涵、王宝义承担。事实与理由：1.梁礼涵、王宝义不是房屋买卖合同的当事人，与徐金牛、张风珍之间不存在合同关系；2.徐金牛、张风珍与梁昌锦签订的《拆迁安置房买卖合同》已经于2013年年初解除，涉案房屋已退还给徐金牛、张风珍，并由徐金牛、张风珍缴纳涉案房屋的物业费、水电费等，现徐金牛、张风珍只欠梁昌锦19万元购房款没有退还；3.因梁昌锦死亡，其事实上不能办理房屋过户，即使合同此前没有解除，该合同也在梁昌锦死亡时终止履行。涉案房屋未经产权变更，梁礼涵、王宝义在本次诉讼中也未提起继承的诉讼，梁礼涵、王宝义对涉案房屋不具有所有权；4.对于派出所掌握的材料应当全面调取和出示，涉案房屋系徐金牛、张风珍出售给刘凤霞后，经刘凤霞装修后又出售给陈国，徐金牛、张风珍对刘凤霞的出售价格不知情；5.2020年7月27日徐金牛签的欠条不能作为判决的证据使用，该欠条对张风珍不发生效力，也不是针对梁礼涵、王宝义出具，且该欠条不是徐金牛真实意思；6.请二审法院审查，委托人的授权委托书是否本人所签。梁礼涵、王宝义辩称，一审判决除了未支持梁礼涵、王宝义的装修损失及物品损失以外，其他认定的事实清楚，适用法律正确。1.双方房屋买卖合同纯属财产性质的合同，不同于具有人身义务性的合同，一方当事人死亡，不影响合同的效力；2.在起诉之前，梁礼涵的母亲向派出所报案时，徐金牛在派出所也承认知道梁昌锦已死亡，在未通知其继承人的情况下又将房屋卖与他人，因此其说2013年梁昌锦将房屋退还给徐金牛、张风珍，不是事实；3.关于委托手续，一审开庭时，梁礼涵、王宝义的代理人当庭提交了梁礼涵委托的视频录像，一审法院也审查并交由一审被告的代理人观看。梁礼涵、王宝义一审起诉请求：1.解除徐金牛、张风珍2009年1月1日与梁昌锦签订的《拆迁安置房屋买卖合同》；2.徐金牛、张风珍返还梁礼涵、王宝义己付购房款19万元、赔偿梁礼涵、王宝义房屋装修费10万元、房屋价款上涨损失46万元、房屋内物品损失5万元；3.徐金牛、张风珍承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实:梁礼涵系梁昌锦之子，王宝义系梁昌锦之母。2012年9月17日，徐金牛、张风珍与梁昌锦签订《拆迁安置房买卖合同》（合同落款日期为2009年1月1日），合同约定徐金牛、张风珍将其位于淮安经济技术开发区㎡）及附带车库一间（6.79㎡）出售给梁昌锦，共计19万元，在合同签订当日付款，合同签订当日交付房屋相关证件和钥匙，违约条款约定：卖方不得擅自解除合同，否则买方有权要求继续履行或要求卖方退还已付房款及日后装修费用（装修费用以十万元计算），有权要求支付违约金20万元。因所购房屋系拆迁安置房，当时无法办理产权过户手续，合同还对产权登记及过户作了约定。梁昌锦与徐金牛在上述合同上注明：“徐金牛与孙利东以前签的合同作废，一切以此合同为准”。2012年9月17日，徐金牛出具收条，载明收到梁昌锦购买上述房屋全款19万元。对于上述合同形成经过，徐金牛陈述：徐金牛、张风珍2009年将房屋转让给孙利东，2012年9月份之后，孙利东要求退房，当时徐金牛、张风珍说退也没有钱给孙利东，孙利东就找到梁昌锦，梁昌锦以19万元价格签订了这份合同，购房款是梁昌锦给了孙利东，徐金牛、张风珍之前收孙利东的19万元购房款就不需要再退了。梁礼涵、王宝义对徐金牛、张风珍的上述陈述表示认可。徐金牛还主张其与梁昌锦的房屋买卖合同实际已于2013年年初解除，梁礼涵、王宝义对此不予认可。2015年11月，梁昌锦死亡。后徐金牛未经梁礼涵、王宝义同意，将上述房屋出售给他人，现该房屋已登记在案外人陈国、陈广艳名下。梁礼涵、王宝义知晓后遂向警方报案，房屋购买人陈国在淮安市公安局经济技术开发区分局徐杨派出所询问笔录中陈述其2020年6月从徐金牛手中实际以65万元价格购买了上述房屋。2020年7月27日，徐金牛在派出所向梁礼涵母亲出具欠条，表示其在知晓梁昌锦去世后未经梁昌锦继承人同意将房屋以42.8万元价格出售给他人，其表示愿意将卖房款赔偿给梁礼涵、王宝义，如有证据证明其以更高的价格将房屋出售给他人，愿意以实际价格进行赔偿。后因协商未果，梁礼涵、王宝义诉至一审法院并申请财产保全支付保全费4520元。一审法院认为：梁昌锦与徐金牛、张风珍签订的《拆迁安置房买卖合同》系合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。徐金牛、张风珍应当全面履行自己的义务。徐金牛、张风珍虽抗辩所签合同已于2013年初解除，但梁礼涵、王宝义不予认可，徐金牛、张风珍未提供充分证据证实其主张的合同已经解除的事实，且徐金牛在派出所出具给梁礼涵母亲的欠条中的陈述与其在本案审理中陈述合同已于2013年初解除的事实相反，故一审法院对徐金牛、张风珍主张的合同已经解除的抗辩不予采纳。梁昌锦虽然已经取得房屋，但尚未办理产权登记过户手续，徐金牛、张风珍还应履行协助过户义务，现房屋购买人梁昌锦死亡，梁礼涵、王宝义作为梁昌锦的继承人，有权继承合同的财产权利，故梁礼涵、王宝义有权向徐金牛、张风珍主张权利，要求徐金牛、张风珍履行义务。现因徐金牛已将房屋出售给他人，构成违约，致使无法实现合同目的，故梁礼涵、王宝义要求解除《拆迁安置房买卖合同》符合法律规定，予以支持。合同解除后，徐金牛、张风珍应当将购房款19万元返还梁礼涵、王宝义。梁礼涵、王宝义还有权要求徐金牛、张风珍赔偿损失，该房屋被以65万元价格出售，该出售价格与购房款19万元之间的差额46万元属于梁礼涵、王宝义可得利益损失，应由徐金牛、张风珍赔偿。梁礼涵、王宝义虽主张房屋装修费和房屋内物品损失，但未提供充分证据证实其存在该部分损失费用，故一审法院对梁礼涵、王宝义的该主张请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐金牛、张风珍与梁昌锦2012年9月17日签订的《拆迁安置房买卖合同》；二、徐金牛、张风珍于判决生效后十日内返还梁礼涵、王宝义购房款19万元并赔偿46万元；三、驳回梁礼涵、王宝义的其他诉讼请求。保全费4520元，由徐金牛、张风珍负担。案件受理费11800元，由梁礼涵、王宝义负担2200元，徐金牛、张风珍负担9600元。二审中，梁礼涵、王宝义提供三组证据：1.提交付淼淼证明一份，证明梁昌锦购买涉案房屋后，交由付淼淼打理用于对外出租，而并不是徐金牛、张风珍在庭审中所述梁昌锦于2013年将房屋退还；2.提交涉案房屋交纳水电费的部分缴费记录，证明房屋购买以后，梁昌锦及其家人对于房屋实际占有使用，承租人或梁礼涵的母亲交纳水电费；3.申请证人徐某,4出庭作证，证明涉案房屋内的部分物品是由徐某,4送到涉案房屋，而梁礼涵的母亲有房屋钥匙，涉案房屋应为其所有。徐金牛、张风珍质证称：1.对证据1不予认可，因为该房屋一直是在徐金牛的管理下，物业费均是由徐金牛所交，付淼淼的证明目的不成立；2.对水电费缴费记录，对方也未提供该房屋的电费缴费卡，所交哪一个房屋未明确，对证明目的不认可；3.证人陈述明显不真实，对事实进行发挥，明显有造假的痕迹，不予采信。本院认为，梁礼涵、王宝义提交涉案房屋的水电费缴纳记录及房租转账记录，加上证人对涉案房屋内搬运物品的表述，可以互相印证，虽涉案房屋未能产权变更至梁昌锦名下，但梁昌锦家人实际占有并使用涉案房屋。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，梁昌锦与徐金牛、张风珍签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，梁昌锦死亡后，其合同的财产权利应由梁昌锦的继承人承继，故上诉人徐金牛、张风珍主张梁礼涵、王宝义非合同当事人，不能对涉案房屋主张权利的上诉理由，本院不予支持。徐金牛称涉案房屋已于2013年退还，但未能提供证据证明，且其也并未向梁昌锦或其家人退还购房款，故对徐金牛、张风珍所提涉案合同已于2013年解除的主张，本院亦不予采纳。徐金牛在未经梁昌锦继承人同意的情况下，擅自将涉案房屋转卖他人，构成违约，在合同目的无法实现的情况下，徐金牛、张风珍应承担返还19万元购房款及赔偿可得利益损失的责任。从徐金牛、案外人陈国在派出所的询问笔录可以看出，案外人陈国与徐金牛签订《不动产（存量房）买卖合同》并办理过户手续，徐金牛处为委托代理人刘凤霞签字，而陈金牛与刘凤霞虽签订房屋买卖合同，但未办理产权过户，徐金牛将涉案房屋委托给刘凤霞出售，一审法院认定涉案房屋以65万元价格出售计算可得利益损失，并无不当。徐金牛于2020年7月27日在派出所见证下出具的欠条内容与本案审理中确认的事实基本一致，徐金牛亦承诺赔偿涉案房屋的全额卖房款，张风珍作为涉案合同的签订主体，亦应与徐金牛共同承担赔偿责任，现有证据无法推翻该欠条的真实性。关于授权委托手续问题，梁礼涵、王宝义方在一审中已提交相应证据，证明本案的授权委托书虽系梁礼涵母亲代签，但系经过梁礼涵授权，且王宝义的签字为其本人所签，上诉人这一上诉理由，无事实依据。梁礼涵、王宝义上诉主张徐金牛、张风珍支付房屋装修损失10万元、房屋内物品损失5万元，现涉案房屋已重新装修，原有装修损失无法鉴定，梁礼涵、王宝义未能提供充分证据证明其实际装修损失，亦无法证明涉案房屋出售时其列明的物品仍在屋内且明确物品的实际价值，故对梁礼涵、王宝义这一主张，本院不予支持。综上所述，梁礼涵、王宝义与徐金牛、张风珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。梁礼涵预交的二审案件受理费3300元，由上诉人梁礼涵、王宝义负担；徐金牛、张风珍预交的二审案件受理费11800元，由上诉人徐金牛、张风珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年五月十四日法官助理 何 倩书 记 员 费婉燕