上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4058号原告：陈帆，女，2002年8月29日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈纪师(系原告陈帆之父)，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市松江区。被告：林海，男，1966年9月2日生，汉族，户籍所在地四川省，现住上海市松江区。被告：周素琼，女，1966年4月2日生，汉族，户籍所在地四川省，现住上海市松江区。上列二被告共同委托诉讼代理人：刘明远，上海市华荣律师事务所律师。原告陈帆诉被告林海、周素琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于同年4月14日公开开庭进行了审理。原告陈帆的委托诉讼代理人陈纪师，被告林海、周素琼的共同委托诉讼代理人刘明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈帆向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2.判令被告支付违约金，自2021年3月3日到实际过户并交付房屋之日为止，按日万分之五计算；3.判令被告承担诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告继续履行合同；2.判令二被告配合原告办理上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；3.判令二被告腾空房屋并将上述房屋交付给原告；4.判令二被告支付自2021年3月3日起算至实际交房之日的逾期交房赔偿金，每日按照已付房款20,000元的万分之五计算；5.判令本案诉讼费用(含保全费)由二被告承担。诉讼中，原告又撤回第4项诉讼请求，明确保留诉权。事实和理由：甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，于2020年11月3日签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定原告向被告购买上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让价款2,290,000元，2021年3月2日之前双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订当日，原告向被告支付购房款20,000元。之后，被告拒绝办理过户，为维护合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告林海、周素琼共同辩称，1.本案被告并非买卖合同相对方，非适格主体，原告是与案外人林某某签订房地产买卖(含居间)合同以及上海市房地产买卖合同(太平洋房屋版本)，这两份合同落款处为“林某某代林海”、“林某某代周素琼”，佣金确认单、交易过户流程告知书下方落款也是周开军或林某某代签，但实际两被告并未授权林某某以被告名义代理此次房屋买卖并签署相关材料文书，也从未出具相关授权委托书，林某某属于无权代理，二被告也未接受原告的履行，并未追认。2.因林某某是无权代理，故不对二被告发生代理效果，房屋买卖合同对被告不发生效力，应属无效，网签合同违反民法典第132、146、153、154条法律禁止性规定，损害国家利益，也是当事人虚假意思表示，也属无效，原告并未提供明确法律依据，事实不明确，缺乏具体时间、地点等，原告要求被告继续履行合同缺乏请求权基础，且本案房屋系二被告及案外人唯一住房，且事关孩子上学，不适用强制继续履行。3.若法院认定买卖合同在原被告间发生法律效力，因原告未按合同约定于2021年3月2日前支付房款2,335,000元，故原告先存在违约行为。4.合同约定房款为2,290,000元，而前二份签署的房屋买卖合同约定总价款为2,385,000元，结合实践经验，做低房屋总价，以所谓装修补偿款作为买卖合同补充协议的行为，涉嫌偷税漏税，对国家税收管理制度的法益造成了严重侵害，故此份合同违反国家强制性规定而无效。综上，二被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告林海与被告周素琼系夫妻关系。系争房屋产权登记在二被告名下，共有情况为共同共有，建筑面积66.29平方米，除因本案财产保全外，该房屋并无其他抵押等权利限制或司法查封情形。2020年11月2日，被告林海、周素琼之女林某某代两被告、原告陈帆之父陈纪师代原告，双方签订《房地产买卖(含居间)合同》，约定：甲方(出售方)林海、周素琼，乙方(买受方)陈帆，丙方(居间方)上海菁英房地产经纪有限公司，甲方同意将系争房屋以总价2,385,000元的价格转让于乙方，合同并对付款方式、过户时间、交房时间等进行了约定。同日，林某某代两被告、陈纪师代原告，双方又签订《上海市房地产买卖合同》(太平洋房屋版本)，对上述《房地产买卖(含居间)合同》进行更详细的约定，两份合同约定的交易条件一致。同日，林某某和陈纪师又代买卖双方签订《交易过户流程告知书》，二被告的女婿周开军代林海签订《佣金确认书》，承诺过户当天支付佣金25,000元。林某某、陈纪师签订了《补充协议》，对于各自代为签约情况作出说明和承诺。当日，林某某收取陈纪师支付的房款20,000元，并出具《收据》。2020年11月3日，原告陈帆与被告周素琼签订网签备案的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX，以下简称“网签合同”)，载明：卖售人(甲方)林海、周素琼，买受人(乙方)陈帆，甲方以2,290,000元价款将系争房屋转让给乙方，建筑面积66.29平方米，甲方于2021年3月2日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，房屋转移标志为甲方将房屋钥匙交付给乙方；双方于2021年3月2日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三付款时间约定：1.乙方于签约当日，支付甲方房款20,000元；2.乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款2,250,000元；3.乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20,000元。合同还对违约责任等进行了约定。同日，原告与被告周素琼还签订《补偿协议》，约定实际成交价为2,385,000元，网签合同约定的成交价2,290,000元中未包含房屋装修、厨卫设施及附属设施设备，现乙方同意于双方至房地产交易中心办理产权过户手续前就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方95,000元；双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。被告周素琼当日系由林某某陪同前往居间方签订上述网签合同及补偿协议。随后，居间方将上述网签合同及补偿协议一式数份寄给被告林海，林海于同月10日签好名再寄给居间方。系争房屋系装修房，目前由被告一家居住使用。原告系上海市户籍，目前具有在沪购房资格。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告对于原告未在2021年3月2日前支付房款是否构成违约存在争议：原告主张其因黄浦区西藏南路房屋动迁，动迁款到位后，原告方于2021年1月29日通知了中介公司要求联系卖方，后被告向中介发了《律师函》，称非被告本人签字，对被告不发生效果，要求中介及买方停止支付房款，原告方于2月24日收到中介转发的《律师函》，鉴于被告提前10天单方面毁约，原告才未按照网签合同约定按期付款，原告并未违约；为此，原告提供陈纪师与中介公司人员的微信聊天记录、《律师函》截图、动迁协议等材料。二被告对微信聊天记录真实性无法确认，认为是原告方与中介人员的聊天，被告不清楚，证明力有异议，只能证明原告与中介就房屋买卖进行过磋商，且因原告动迁款迟迟不下来，导致林某某和周开军错过置换房屋的最佳时间；对《律师函》真实性无异议，证明力有异议，认为原告若认为自己没有违约完全可通过提存或打款至公证机构的方式履行付款义务；对动迁协议真实性无异议。被告坚持认为即使买卖合同关系成立，原告未按约定支付购房款构成违约。2.原、被告对于被告是否违约存在争议：原告提供告知书及挂号信收据、中介公司员工王海涛、柴雪强的情况说明，证明原告多次联系被告要求继续交易，但被告拒绝履行，且拒收原告告知书，被告方存在违约事实。被告对该组证据真实性无异议，内容和关联性有异议，中介情况说明反映内容不属实，被告从未签署过居间协议，也不存在违约行为，且合法性有异议，不符合法定形式，证明力有异议，中介与原告有利害关系，证明力较弱，中介承认做低房价逃避税收的行为，告知书被告方未收到。本院对于原、被告双方提供的证据真实性予以确认。审理中，本院询问原告是否考虑解除房屋买卖合同，原告坚持要求继续履行，过户产生的税费由原告承担，并陈述因为购买系争房屋失去了购买动迁安置房的机会，且房价在上涨，解除合同对原告损失太大，愿意承担相应诉讼风险，不考虑解除合同。此外，双方一致同意，若法院判决合同继续履行，则由原告将剩余房款交至法院，要求在本案中一并进行处理，被告就该项内容不提起反诉。之后，原告在本院指定期限内已将剩余款项2,365,000元(含装修补偿95,000元)交至本院。本院认为，本案争议焦点为：一、房屋买卖合同效力？二、原、被告各自是否构成违约？三、网签合同及补偿协议是否能够继续履行？围绕争议焦点，本院阐述如下：一、房屋买卖合同效力？首先，原告的诉讼请求是基于网签合同及补偿协议，其现要求继续履行的也是这两份协议，故本院重点审查的是网签合同的效力，被告反复强调林某某代签的《房地产买卖(含居间)合同》、太平洋房屋版《上海市房地产买卖合同》系无权代理，而刻意回避网签合同的真实性，系避重就轻，本院应予指出；其次，即使2020年11月2日林某某代签两份买卖合同时系无权代理，但11月3日被告周素琼本人前往中介公司完成了网签合同及补偿协议的签订，之后被告林海也通过邮寄方式完成了网签合同及补偿协议的签订，因此，网签合同自被告林海11月10日签名即成立并发生法律效力，同时也是二被告对林某某代理行为的追认，二被告追认后又试图以发送《律师函》方式否定追认，有违诚信原则；再次，尽管网签合同与林某某代签的两份合同约定的转让价款不一致，但补偿协议作为网签合同的补充约定，应以补偿协议约定的实际成交价2,385,000元为准，其中包含装修补偿款95,000元，二被告一方面认为林某某是无权代理拒绝追认，一方面又以林某某代签的两份合同为依据主张合同价款不一致涉嫌逃税，明显自相矛盾；最后，系争房屋的现状是装修房，确有厨卫等设施设备，故双方对于装修补偿费的约定并非凭空捏造，根据二手房交易规则，缴税前须由税务部门进行审查，故原告是否存在偷税漏税问题不属于民事案件审查范围，应由税务部门进行处理。本院需指出，根据国家规定，公民对个人所得依法应当缴税，实践中，出卖人往往将自己应当负有的个人所得税缴纳义务转嫁给买受人，若交易中出现做低房价偷税漏税情形，也是买卖双方的共同行为而非某一方的单方行为。具体到本案，出卖方身为纳税人以及当然的得益方，以逃税为由主张网签合同及补偿协议无效，缺乏依据，本院不予采纳。因此，本院认定上述网签合同及补偿协议真实有效，对双方均具有约束力。二、原、被告各自是否构成违约？网签合同及补偿协议约定原告应于签约当日支付房款20,000元，2021年3月2日办理过户手续之前支付房款2,250,000元、装修补偿费95,000元，办妥房屋交接手续当日支付房款20,000元。原告已支付首期款20,000元，剩余2,365,000元未在诉讼前支付。根据原告提供的证据，可以认定二被告在原告付款期限届满前即已表明不再履行合同，构成预期违约，原告基于降低自身交易风险而暂停付款符合常理，其主张的未按期付款理由成立，随后原告又积极通过诉讼途径要求二被告继续履行合同，纵观整个合同履行的过程，本院认为原告不存在违约而被告存在明显的违约情形。三、网签合同及补偿协议是否能够继续履行？我国法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现有证据表明，原告具有在沪购房资格。现系争房屋除因本案财产保全查封外，并无其他司法限制或抵押、出租情形，原告也已将剩余全部款项共计2,365,000元交至法院，故从保护交易稳定及诚实信用原则出发，原告选择继续履行涉案网签合同及补偿协议并无不当，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。二被告辩解系争房屋系家庭唯一住房、事关孩子上学不宜强制过户，于法无据，本院不予采纳。综上，原告要求继续履行合同，并办理过户及交房手续，依据充分，本院予以支持，剩余款项双方均同意在本案中一并处理，本院予以准许，该款宜于过户后由本院发还二被告。原告撤回要求二被告支付逾期交房赔偿金的诉讼请求、保留诉权，并无不当，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：一、原告陈帆与被告林海、周素琼签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及补偿协议继续履行；二、被告林海、周素琼于本判决生效之日起十日内共同配合原告陈帆办理上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记手续，过户产生的税费由原告陈帆负担；三、被告林海、周素琼于本判决生效之日起十日内共同将上述房屋腾出并交付给原告陈帆；四、原告陈帆支付被告林海、周素琼价款2,365,000元(已交至本院)。案件受理费25,120元，减半收取计12,560元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费17,560元，由被告林海、周素琼共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤二〇二一年五月十四日法官助理  王艳萍书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。