四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书(2021)川1028民初1781号原告：四川省隆昌糖酒有限公司，住所地：隆昌市古湖街道大东街107号。统一社会信用代码：91511028206900266F。诉讼代表人：四川融通清算事务所有限公司（四川省隆昌糖酒有限公司管理人，以下简称原告管理人）委托诉讼代理人：官忠建，男，1982年5月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系四川融通清算事务所有限公司员工。委托诉讼代理人：罗俊，四川元绪（内江）律师事务所律师。被告：宜宾名望天下酿酒厂，住所地：四川省江安县怡乐镇。统一社会信用代码:91511523590460890L。投资人：袁亮。委托诉讼代理人：罗晓棠，女，1962年10月9日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系宜宾名望天下酿酒厂职工。委托诉讼代理人：黄胜位，隆昌市金鹅法律服务所法律工作者。原告四川省隆昌糖酒有限公司与被告宜宾名望天下酿酒厂租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日受理后，依法适用简易程序于2021年4月28日公开开庭进行审理,原告四川省隆昌糖酒有限公司诉讼代表人四川融通清算事务所有限公司的委托诉讼代理人官忠建、罗俊，被告宜宾名望天下酿酒厂的委托诉讼代理人罗晓棠、黄胜位到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2021年5月7日作出（2021）川1028民初1781号民事裁定，将该案转为普通程序继续审理,并于2021年6月18日、2021年7月23日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告四川省隆昌糖酒有限公司诉讼代表人四川融通清算事务所有限公司的委托诉讼代理人官忠建，被告宜宾名望天下酿酒厂的委托诉讼代理人罗晓棠、黄胜位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川省隆昌糖酒有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间不定期的租赁合同关系；2、请求判令被告立即支付尚欠原告租金共计6万元；3、请求判令被告按照同期贷款利率立即向原告支付尚欠的租金利息，其中，租金30000元自2019年7月15日起至付清时止，租金30000元自2020年7月15日起至付清时止；4、请求判令被告立即腾空并返还原告所有的位于隆昌市XXXX仓库；5、请求判令被告自2020年7月15日起至腾空并返还租赁房产时止，按照每日82.20元向原告支付租金；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，已由隆昌市人民法院于2016年7月26日以（2016）川1028民破1号民事裁定书裁定宣告破产人破产还债，并以（2016）川1028民破第1-1号决定书指定内江融通企业清算事务所有限公司（现四川融通清算事务所有限公司）担任本案管理人。管理人在履职过程中，根据原告提供资料显示：原告与被告于2016年7月10日签订《租赁合同》1份，约定将原告所有的位于“隆昌县XXXX仓库”出租给被告使用，租期为“二零一六年七月十五日至二零一八年七月十四日”，租金及支付方式为“每年叁万元整，每年一次缴清，先缴费后使用，每年提前一个月缴纳”。同时，原告全体留守成员及被告均向管理人陈述“已全额支付了2016年7月15日至2017年7月14日的租金”。管理人接管原告企业后，因前述情形于2016年9月12日向被告发出（2016）隆糖破管字第4号《通知书》，要求解除原告与被告前述租赁合同。虽被告以各种理由拒不签收前述《通知书》，也不同意解除前述租赁合同。但《破产法》第十八条，最高人民法院关于《中华人民共和国企业破产法》施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定（法释[2007]10号）第二条的规定，只要管理人在“破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人履行合同”或“收到对方当事人催告之日起三十日内未答复”中任一条件的，原告与被告因前述租赁合同关系已自动解除。为此，管理人多次与被告沟通协商要求被告腾空前述房产，但被告均以各种理由拒绝。随后，被告于2017年7月14日向管理人支付了2017年7月15日至2018年7月14日租金30000元，原告与被告之间发生了不定期租赁关系。尔后，因自2018年7月15日起，被告不再向管理人支付租金且拒不腾空前述房产，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护全体债权人的权利，履行管理人职责，现原告根据《破产法》第十八条、《民法典》第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条及相关法律、法规的有关规定特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宜宾名望天下酿酒厂辩称，1、被答辩人起诉中说的这个时间段，要租金是与事实相悖的，这个时间段答辩人没有租被答辩人的房屋，说要求腾空这个房屋也与事实不相符，在这个房屋里答辩人仅有很少一部分被房屋漏雨损害的纸箱和酒瓶，留在这里是要求被答辩人及时接收房屋和赔偿损失，故而不存在还要给付租金的问题。2、答辩人与被答辩人约定的租房合同是先交钱后承租的，租赁期间为二年，租赁期内，2017年12月12日向被答辩人提出了《仓库维修申请书》。由于被答辩人不履行维修义务，给答辩人造成了极大的损失，而这个损失情况被答辩人是知道的，且经被答辩人到现场核实，被答辩人对答辩人的损失不做出合理的赔偿，答辩人才于2018年5月对被雨水损害的酒瓶和包装好的纸箱做出处理，并同时告知被答辩人的管理人，要求对损失做出赔偿，至今不做出处理决定，反而起诉捏造“不定期”的租房，每天要80余元的租金。恶意诉讼，人民法院是不会支持的。3、答辩人与被答辩人的《租赁合同》明确规定的是两年，签订时间是2016年7月10日，答辩人分别于2016年7月10日和2017年7月14日向被答辩人交付了租金合计6万元，不存在少给，是按合同约定，先交钱后租，履行了合同约定的义务。答辩人要求被答辩人对仓库进行维修是2017年12月12日，答辩人清理仓库损失的时间是2018年5月，清理损失之后，提前两个月腾空承租屋，并向被答辩人索赔，而被答辩人于2021年1月21日回复《通知》一份，该《通知》的内容与4月6日的《起诉书》大致相同，在这之前对答辩人的损失视而不见，不理睬，不赔偿，也不来接收房屋。综上所述，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，被答辩人在租赁期间不履行出租屋漏水的维修义务，给答辩人造成的损失，答辩人保留另案起诉的权利。原告为支持其诉讼请求提交了以下证据在案予以佐证：1、原告的工商登记信息（打印件），证明原告主体身份；2、隆昌市人民法院作出的（2016）川1028民破1号民事裁定书复印件、（2016）川1028民破字第1-1号决定书复印件、四川融通清算事务所营业执照复印件、准予变更登记通知书复印件，证明原告诉讼代表人身份；3、被告工商登记信息打印件，证明被告主体身份；4、隆房权证监证字第XXXX号房屋产权证复印件，隆国用（2011）XXXX号国有土地使用权证（复印件），证明原告系位于金鹅镇晏五里9号仓库的所有者；5、租赁合同复印件，证明原、被告于2016年7月10日因该合同产生的租赁关系；6、收据存根，证明被告向管理人支付了2017年7月15日至2018年7月14日的租金30000元；7、通知书，证明原告于2021年1月21日再次通知被告支付尚欠租金并退还租赁房产的事实。被告对原告提交的证据的质证意见：对第1、2、3、4、5、6组证据的三性无异议，第5组证据不能证明原被告签订的是不定期合同，该份证据明确载明的合同期为两年，对第7组证据的真实性无异议，该组证据只能证明原告仅此一次向被告发出了通知，并不是再次发送通知，且被告不欠原告的租金。被告为支持其诉求提交了以下证据在案予以佐证：1、收款收据两张（复印件），证明原告收取了被告两年的房租金60000元，被告履行了合同约定的义务；2、租赁合同复印件，证明原被告签订的租赁合同期限为两年，租赁期限是从2016年7月15日至2018年7月14日止，先交钱后使用，并非不定期的租赁合同；3、仓库维修申请书复印件，证明被告发现出租房多处漏雨，向原告要求维修并提出书面申请，原告单位收到申请书的时间是2017年12月12日，时至2018年5月发现出租房漏水，造成存放的包装损坏，是原告不履行维修义务造成的；4、电子视频及电子视频截图14张，证明原告提供的租赁房屋漏雨给被告造成的损失情况，该视频录制时间是2018年5月23日；5、考勤表1张（复印件），证明在租赁期内即2018年5月24日至2018年6月10日，被告招用7名工人，用工时750个，清理拆除被雨水淋坏的酒瓶和包装箱，清理完毕向原告要求赔偿和接收出租房；6、袁某、吴某的证言，证明清理被雨水损坏纸箱、酒瓶，是原告的出租房漏雨造成的；7、通知复印件，证明原告单位给被告催收租金的通知时间是2021年1月21日，该“通知”表明，被告不交租金是因为出租房漏水造成损失后至今未获得赔偿，原告已知晓被告的损失是在租赁期内发生的，且出租房早已腾空，不存在欠租金；8、出租物返还确认书，证明被告已将租赁物返还给了原告。原告对被告提交的证据的质证意见：对被告提交第1组证据中2016年7月10日交房租的收据，因原告的账全部在隆昌公安经侦大队，无法核实确认，对2017年7月14日交房租金的收据的三性无异议，但不能达到被告的证明目的，管理人进驻后，并不能对租金做调整，还是按照原来的收的；对第2组证据的三性无异议，但不能达到其证明目的；对第3组证据，原告方是收到过被告的申请书，但是对其证明目的与后面漏水造成损失没有关联性；对第4、5、6组证据的三性不予认可，与本案没有关联性，证据缺乏真实性，达不到证明目的，反而还证明被告一直占用仓库；对第7组证据的三性无异议，对证明目的不予认可；对第8组证据的三性无异议。原、被告提交的证据符合证据三性，本院予以采信。根据原、被告在庭审中的陈述和所举证据，本院认定以下事实：2016年7月10日，原、被告签订了租赁合同，合同约定，原告将其位于隆昌县XXXX仓库出租给被告使用，租赁时间为两年，从2016年7月15日起至2018年7月14日止。每年租金30000元，每年租金一次交清，先交租金后使用租赁房。水电费由乙方自行负责缴纳。如该房屋进行资产处置（拍卖、出售），甲方提前一个半月通知乙方，乙方积极配合无条件搬迁或退房，不得以任何借口或要求进行经济补偿、赔偿等。合同签订后，被告于2016年7月10日交纳了2016年7月15日至2017年7月14日的房租，原告将租赁房交付给被告使用。2016年7月26日，本院作出（2016）川1028民破1号民事裁定，宣告原告破产还债，指定内江融通企业清算事务所有限公司担任原告破产清算一案的管理人。同日，作出（2016）川1028民破字第1-1号决定书，确定了管理人的职责。原告方的管理人在接到隆昌市人民法院作出的裁定书和决定书后，按要求接管了债务人的财税、印章和账簿、文书等相关资料，履行管理人的职责。2017年7月14日，原告管理人收取了被告交纳的2017年7月15日至2018年7月14日的房屋租金30000元。2017年，被告在使用租赁房过程中，发现房屋漏雨，即向原告管理人反映，要求原告管理人对租赁房进行维修，原告管理人叫被告提交书面申请。2017年12月12日，被告向原告管理人提交了仓库维修申请书，申请书载明：四川省隆昌糖酒有限公司管理人：我公司于2016年7月1日租用四川省隆昌糖酒有限公司转运站仓库，在该仓库交付给我公司使用时并没有进行维修。由于今年的天气变化雨水较多，房屋多处出现漏雨，对我公司存放在仓库的物品造成较大的损失和损害。此事我公司向你管理人多次反应，同时你管理人也到现场看了事实，但一直没有做任何维修和补救措施，现我公司强烈要求管理人进行维修补救，在短期内如不进行补救和维修，我公司将自行采取补救和维修措施，由此产生的费用由你公司管理人承担。在庭审过程中，原告自认，原告管理人在收到被告提交的申请后，对租赁房的屋顶漏雨问题进行了查看，并对房屋的维修问题进行了咨询，因屋顶是石棉瓦所盖，无法对屋顶漏雨的地方进行局部维修，如全部更换所需资金较多，因无资金未对租赁房进行维修，口头提出由被告自行维修，其维修费可以申报债权，但未书面回复是否同意被告自行维修及对维修费的承担和处理提出意见。被告也未自行出资进行维修。由于租赁房一直未进行维修，被告存放在租赁房的货物被雨水反复淋湿后造成了的损失。2018年5月23日，被告聘请工人对其存放在租赁房内被雨水淋湿的货物进行了清理，2018年7月14日，租赁合同到期，被告将清理的大部分货物搬离了租赁屋，留下少部分未搬离，并向原告提出，留一部分货物未搬离是为了等待原告对其损失的处理，同时要求原告对自己的损失问题给予解决后接收租赁房。2018年7月15日至2021年1月21日前，被告未再向原告管理人交纳房屋租金，原告管理人也未书面要求被告交纳房屋租金或退还租赁房。因被告的货物损失未得到解决，一直未将租赁房交付给原告管理人。2021年1月21日，原告管理人向被告发出通知书，通知书载明：宜宾名望天下酿酒厂并袁亮：四川省隆昌糖酒有限公司（以下简称破产人）因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，已由隆昌市人民法院于2016年7月26日以（2016）川1028民破1号民事裁定书裁定宣告破产人破产还债，并以（2016）1028民破字第1-1号决定书指定内江融通企业清算事务所有限公司（现四川融通清算事务所有限公司）担任四川省隆昌糖酒有限公司管理人（以下简称，管理人）。管理人在履职过程中，根据破产人提供资料显示：破产人与你方于2016年7月10日签订《租赁合同》1份，约定将破产人所有的位于“隆昌县XXXX仓库”出租给你方使用，租期为“二零一六年七月十五日至二零一八年七月十四日”，租金及支付方式为“每年叁万元整，每年一次性缴清，先缴清后使用，每年提前一个月缴纳”。同时，破产人主要管理人员及你方均向管理人陈述“已全额支付了2016年7月15日至2017年7月14日租金”。管理人接管破产企业后，因前述情形于2016年9月12日向你方发出（2016）隆昌糖破管字第4号《通知书》，要求解除原告与你方前述租赁合同，但你方以各种理由拒不签收该《通知书》，也不同意解除前述租赁合同。为此，管理人多次与你方沟通协商要求腾退前述房产事宜，你方也均以各种理由拒绝。随后，你方于2017年7月14日向管理人支付了2017年7月15日至2018年7月14日租金3万元。但自2018年7月15日起，你方不再向管理人支付租金且拒不腾退前述房产，你方的行为已严重侵害了破产人的合法权益。为此，管理人现正式通知你方：一、解除贵我双方不定期租赁合同关系，并及时向管理人返还“隆昌县XXXX仓库”的房产，根据《破产法》第十八条，最高法院关于《中华人民共和国破产法》施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》（法释[2007]10号）第二条的规定，只要管理人在“破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人履行合同”、或“收到对方当事人催告之日三十日内未答复”中任一条件的，破产人与你方因前述租赁合同关系已自动解除。根据《民法典》第七百二十二条、第七百三十条的规定，管理人再次通知你方，立即解除双方不定期租赁合同关系，并请及时返还租赁物。二、你方还应当向管理人支付以下费用：1、尚欠2018年7月15日至2019年7月14日租金3万元；2、尚欠2019年7月15日至2020年7月14日租金3万元；3、按照同期贷款利率向管理人支付尚欠租金利息，其中，租金3万元自2019年7月15日起至付清时止；租金3万元自2020年7月15日起至付清时止；4、自2020年7月15日起至腾空并返还租赁房产时止，按照82.20元/天的标准向管理人支付占用费用；以上通知内容，请你方慎重考虑，并请在收到本通知书后3日内向管理人书面回复。逾期，管理人将通过司法途径维护合法权益。2021年4月7日，原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，经本院协调，被告于2021年5月18日将涉案租赁房屋腾空交付给了原告管理人。本案的争议焦点：1、原、被告租赁合同期限届满后，被告是否存在占用原告库房？双方是否形成不定期租赁合同关系？2、被告是否应向原告支付2018年7月14日以后的租金，租金该如何计算？本院认为：1、关于原、被告租赁合同期限届满后，被告是否存在占用原告库房？双方是否形成不定期租赁合同关系？《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案原、被告之间签订的是两年期租赁合同，该合同合法有效，应受法律保护，被告按合同约定履行了支付房屋租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行对租赁物的维修义务。原告虽按照约定将租赁物交付承租人，但因租赁房年久失修漏雨，原告在被告的催告下因缺少资金未履行对租赁房进行维修的义务，未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致被告存放的货物被雨水淋湿造成损失，其租赁物已尚失了合同约定的用途。合同到期后，被告为获得原告对其货物损失的赔偿，在租赁房存放少部分货物不搬走，并向原告管理人明确表示其损失未处理，就不将货物搬走。被告的行为不是为了占用原告的出租房并按租赁房屋的用途使用该租赁房屋，并支付租金，原告也没有将租赁物维修后继续租赁收取租金的意思表示。因此，原告主张从2018年7月15日起因被告占用租赁房不搬出，双方形成了不定期租赁关系，并要求被告给付租金的理由不成立，本院不予支持。2、被告是否应向原告支付2018年7月14日以后的租金，租金该如何计算？因原、被告并没有形成不定期租赁合同关系，因此，原告要求被告按租赁合同约定的租金支付2018年7月15日以后的租金，并支付利息的理由不成立，本院不予支持。对于原告要求被告返还租赁房的问题，在审理过程中，被告已于2021年5月8日已将租赁房返还给了原告。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十条“出租人应当履行对租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，判决如下：驳回原告四川省隆昌糖酒有限公司的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告四川省隆昌糖酒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判长 易 林审判员 黄渝坪审判员 徐 平二〇二一年八月二十五日书记员 曾茂蝶