广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初12600号原告：深圳市中靓网科技有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：赵旭东，董事长。委托诉讼代理人：何致琛，海南懋公律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗显华，广东元善律师事务所律师。被告：胡大一医院管理（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：李浩。委托诉讼代理人：刘勇，男，1982年6月4日出生，系公司员工。原告深圳市中靓网科技有限公司诉被告胡大一医院管理（深圳）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何致琛、罗显华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付免租期免除的两个月租金604520元（人民币，下同），并从起诉之日起按2%／月的标准支付违约金；2、被告支付拖欠的2018年5月15日至2018年6月14日的房租、物业管理费以及2018年3月26日至2018年4月25日的水电费、专项维修费等共374048.04元，并从2018年6月1日起按2%／月的标准支付违约金，暂计至2020年1月18日止为148621.75元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年11月初，原告与安科机器人有限公司签订房屋租赁合同，原告承租安科机器人名下位于深圳市山区。2018年1月11日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》，主要约定内容有：1、原告将位于深圳市南山区的房屋出租给乙方使用。租赁房屋计租面积为2159平方米，计租面积含双方协商一致约定的分摊部分面积；2、租赁期限为自2018年1月15日起至2024年2月12日止，乙方免租期为两个月，如乙方承租不足18个月的，则乙方须补交原免租期的租金（合同第二条Ａ），乙方负责支付月综合服务费49657元／月；3、租金为每月302260元（不含税），320396元（含税）（合同第三条Ａ））；乙方应于按月向甲方支付本月租金、综合服务费，乙方逾期支付租金、综合服务费的，须按拖欠总金额的1%／日向甲方支付逾期滞纳金。（合同第4Ｃ条）2018年3月12日，该合同办理了备案登记。2018年3月，被告开始拖欠租金等费用。经原告催告后，被告付了部分。2018年5月中旬，经原被告核算，被告共拖欠房租、物业费及水电费等共374048.04元。被告于2018年5月21日，出具付款计划函，承诺在本月31日一次性付清。被告出具付款函后，至今未支付任何款项。原告认为，被告未按承诺付款构成违约，原告有权依据租赁合同第4Ｃ条约定要求被告支付租金及逾期付款的违约责任，但由于合同约定违约金过高，原告参照民间借贷司法解释规定，起诉时将违约金标准降低为2%／月。为此，原告特依法提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭，也未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（涉案房产）出租给乙方使用；乙方租用租赁房屋的期限自2018年1月15日起至2024年2月12日止；甲方提供给乙方两个月免租金装修使用期；装修使用期限自2018年1月15日起至2018年3月14日止，如果乙方未能按照约定履行租赁合同至期限届满，自起租之日起18个月内退租的则乙方须补交原免租期的租金，超过18个月提前退租的则无需补交原免租期的租金；租赁期间，乙方负责支付使用租赁房屋所产生的各项费用，包括物业管理费、现状装修使用空调使用维修维护费、阳台花园景观维护费、公共保洁类物资采购及分摊部分费用等费用，统一按急租面积每平方米23元计算，月综合服务费为49657元；租金每年递增6%，月租金每月为302260元，不含税；如果按照含税价为320396元，甲方向乙方提供租赁发票；乙方应于本合同签署当日向甲方交付租赁保证金604520元；在甲方向乙方整层交付房屋当日，乙方向甲方支付首月含税租金320396元、租赁水电及空调物业综合服务保证金100元，合计420396元；乙方应按月向甲方支付本月租金、综合服务费，乙方逾期支付租金、综合服务费的，须按照拖欠总金额的1％日向甲方支付逾期滞纳金；出现乙方拖欠租金达10天或以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达三万元以上等情形之一的，甲方可就因此造成的损失，要求乙方承担损害赔偿责任，不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权单方解除合同登记；及其他内容。2018年5月21日，被告向原告出具《计划付款函》，内容为：被告应向原告支付涉案房产2018年5月15日至2018年6月14日房租、物业管理费以及2017年4月25日至2018年3月26日的水电费、专项维修费等共374048.04元；被告承诺在本月31日一次性付清。2018年5月24日，原告向被告出具《违约通知函》，告知被告截至2018年5月24日，被告已拖欠租金、管理费、水电费等共计374048.04元，并要求被告尽快支付。2018年5月26日，原告向被告出具《解除合同通知书》，告知被告即日起解除双方的《房屋租赁合同》。原告提交《付款通知书》复印件，以证明涉案房产物业费单价为16元/平方米，且需要缴纳0.25元/平方米的专项维修资金，没有物业费24247.2元、专项维修资金378.86元。被告于庭前向本院提交了原、被告签订的《租赁意向书》、收款收据以及被告向原告出具的《告知函》（内容为要求原告按合约提供完整资料并协助配合办理《医疗机构置业证书》）。原告对前述证据的真实性予以认可，关联性不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。对于原告要求被告支付拖欠的房租、物业管理费、水电费、专项维修资金共计374048.04元及违约金的诉讼请求。被告于2018年5月21日向原告出具《计划付款函》，明确承诺其欠缴的各项费用共计374048.04元将于2018年5月31日前支付，现被告未支付前述款项，故原告要求被告支付相关款项共计374048.04元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求的违约金，原告要求被告自2018年6月1日起按欠付金额的月2%支付违约金，对此，本院认为，涉案合同约定如被告拖欠租金的，按日1%的标准支付滞纳金，现被告承诺2018年5月31日前支付各项费用，但未予支付，应自2018年6月1日起承担相应的违约责任。因合同约定及原告主张的违约金标准过高，且原告并未举证证明其实际损失与其主张的违约金标准相当，故本院酌情判令被告按欠付金额的日万分之五的标准支付违约金至实际付清之日止。对于原告主张的免租期免除的两个月租金604520元及违约金。根据涉案合同的约定，被告未能按约定履行租赁合同至期限届满而在18个月内退租的，则被告须补交免租期租金；现涉案合同因被告的违约导致提前解除，故被告应补交免租期的租金共计604520元。对于原告要求的免租期租金的违约金，本院认为，涉案合同关于补交免租期租金的约定，是一种违约责任的承担方式，本院已判令被告承担前述违约责任，即支付免租期租金，原告另行又要求免租期租金的违约金并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡大一医院管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中靓网科技有限公司支付免租期租金604520元；二、被告胡大一医院管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中靓网科技有限公司支付房租、物业管理费、水电费、专项维修费等费用共计374048.04元及违约金（以374048.04元的日万分之五的标准，自2018年6月1日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市中靓网科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14944.7元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  曹玲莉人民陪审员  魏双斌二〇二一年二月四日书 记 员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。