四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终9305号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：周涛，男，1973年11月6日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人：王华昆，四川颂亚律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：徐小力，女，1977年2月1日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人：王华昆，四川颂亚律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都天府时代广场物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号附*号。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。委托代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。上诉人周涛、徐小力因与被上诉人成都天府时代广场物业管理有限公司（以下简称天府公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周涛及周涛、徐小力的共同委托代理人王华昆，被上诉人天府公司的委托代理人邓舒丹、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周涛、徐小力上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：物业服务协议约定了被上诉人的维修义务，虽然合同约定为有偿服务，但有偿义务亦是义务，上诉人愿意支付合理费用，被上诉人应当履行其义务。天府公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。上诉人要求被上诉人对房屋渗水部分进行维修，已超出了被上诉人的能力范围，被上诉人也没有专业资质。双方对报酬问题亦未进行磋商，如果磋商不能达成一致，被上诉人亦有权拒绝。天府公司向一审法院起诉请求：1、周涛、徐小力向天府公司支付其欠付时间为2012年7月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费用37550.25元及违约金（庭审中，天府公司明确，违约金分段计算，以季交费数额为基数，自该季度应交未交之次日起按每日万分之二计算至全部付清欠费之日止，暂计至2016年3月31日，为5,441.78元）；2、周涛、徐小力承担本案全部诉讼费用。周涛、徐小力反诉请求：1、天府公司立即解决周涛、徐小力房屋墙体渗漏现象；2、天府公司赔偿周涛、徐小力因处置墙体渗漏现象发生的误工费、维修费、渗漏造成的物品损失费共计60000元（庭审中明确，60000元主要包括物品损失和维修费，是估算的损失）；3、由天府公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月13日，周涛、徐小力与案外人龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定周涛、徐小力购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的天府时代广场11幢1单元1层5号房屋。2011年3月25日，周涛、徐小力取得成都市锦江区xx号xx栋xx单元xx层xx号房屋的所有权登记，该房屋建筑面积278.15平方米。2009年6月13日，天府公司（甲方）与周涛、徐小力（乙方）签订《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款“甲方的权利义务”约定：“1、对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共职务、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。”第一条第二款“乙方的权利义务”约定：“3、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费和其他有偿服务费用……”第二条第一款约定：“房屋共用部位以及房屋共用设施设备的范围见《天府时代广场A2区业主临时规约》。”第四条第一款、第三款、第七款约定：物业服务收费实行包干制，物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准交纳，乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，3个月之后的物业管理服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。第八条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。第七条第一款约定：“乙方不能以任何理由拒绝交纳物业管理服务费，也不得以任何理由拒付其他有偿服务费用。”《天府时代广场xx区业主临时规约》第五条第6项载明：物业的专有部分是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。2013年7月28日，天府公司对案涉房屋有三处墙面存在渗水、发黑霉等情况进行了记录，并派人入房查看。记录单上“整改完成情况”一项载明：外墙防水已进行检查，未发现有渗漏点位，待施工方安排室内恢复……所配墙纸差异大，要求到指定地方购相同墙纸。记录单上“备注”一项载明：原因难以明确，现已由公司高层跟进中。庭审中，周涛、徐小力陈述，天府公司确实派人查看过房屋，周涛、徐小力要求更换与原来房屋内相同的墙纸。2016年5月9日，四川省成都市律政公证处对周涛、徐小力名下的案涉房屋现场状况进行了拍摄并制作光碟。公证处拍摄的画面显示：房屋内部有几处墙体存在渗漏及污损情况。另查明，周涛、徐小力名下的案涉房屋，每月应交物业服务费834.45元。周涛、徐小力已交纳2011年1月1日至2012年6月30日的物业服务费。自2012年7月1日起，周涛、徐小力未向天府公司交纳物业服务费，截至2016年3月31日，共欠物业服务费37550.25元。再查明，案涉房屋开发商在交付房屋时向周涛、徐小力出具的《天府时代广场住宅质量保证书》第七条“保修程序”载明：“1、房屋因质量问题而影响正常使用功能时，住户应及时以书面形式或电话形式通知物业管理公司；2、确认属于保修范围内置之保修项目后，由物业公司负责与保修单位联系，并督促、检查保修项目的完成情况；3、保修范围内维修项目根据实际情况给予维修或回复维修的具体时间；4、非保修期内的供电、供气、供水故障及排水管堵塞等急修问题，物业公司根据实际情况及时到达现场，据实提供有偿服务；5、本大楼建筑及结构方面具体保修（维修）工作及质量问题由建筑总承包单位负责；6、住户应对保修工作予以积极配合。”一审法院认定上述事实采信的证据有双方当事人的庭审陈述，以及天府公司提交的天府公司营业执照、组织机构代码证复印件、周涛、徐小力身份证复印件、《商品房买卖合同》、房屋信息摘要、《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》、《天府时代广场xx区业主临时规约》、缴费发票、欠费明细、整改情况记录，周涛、徐小力提交的《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》、公证书、住宅质量保证书等。一审法院认为，《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》系天府公司与周涛、徐小力的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于：天府公司与周涛、徐小力的物业服务合同关系中，天府公司是否有对案涉房屋渗漏墙体进行维修的义务，在天府公司未对案涉房屋渗漏墙体进行维修的情况下，周涛、徐小力能否以此作为不支付物业服务费、违约金的抗辩理由并据此要求天府公司赔偿损失。周涛、徐小力根据《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项及《天府时代广场住宅质量保证书》第七条之规定主张天府公司负有对案涉房屋渗水墙体进行有偿维修的义务，在天府公司履行维修义务前，周涛、徐小力有权拒付物业服务费。对此，一审法院认为，根据《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》、《天府时代广场xx区业主临时规约》的内容以及周涛、徐小力的庭审陈述，可以认定案涉房屋渗漏的墙体部位属于周涛、徐小力的自用部位。根据《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》第一条第一款第9项之规定，天府公司为周涛、徐小力房屋自用部位的维修养护提供有偿服务。该协议并未就有偿服务的项目及价格进行具体约定。按照常理，有偿服务一般会涉及交易双方讨价还价的磋商过程，磋商的结果可能是达成一致意见从而由供方向需方提供有偿服务，也可能是未能达成一致意见从而由需方向他人另购服务。具体到本案中，关于污损墙纸更换这一维修中的较小事项，尚存在双方意见不一致的情况，更不用提其他维修相关事项中双方可能存在的不一致意见。可见，协议约定的有偿服务仅是天府公司向包括周涛、徐小力在内的业主提供的一种选择、一种可能性，并非天府公司的合同义务。同时，《天府时代广场住宅质量保证书》系案涉房屋开发商向周涛、徐小力出具，并非天府公司对周涛、徐小力的承诺，故该质量保证书的内容不能约束天府公司。因此，周涛、徐小力以天府公司未对案涉房屋渗漏墙体进行维修为由不支付物业服务费的抗辩不能成立，周涛、徐小力要求天府公司立即解决房屋墙体渗漏现象及赔偿损失的反诉请求亦不能成立。对于自2012年7月1日至2016年3月31日的物业服务费37550.25元，周涛、徐小力应向天府公司支付，并按《天府时代广场xx区前期物业管理服务协议》的约定从逾期之日起按日万分之二的标准支付违约金。因双方约定物业服务费按季度交纳，每季度的物业服务费于每季第一月的5日前交纳，如遇休息日、节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日，故每季度交纳物业服务费的最后期限以及未交物业服务费的违约金起算时间均不同，违约金的详细计算见附表。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款(法律条文全文附后)之规定，一审法院判决如下：一、周涛、徐小力应于判决发生法律效力之日起十日内向天府公司支付2012年7月1日至2016年3月31日的物业服务费37550.25元并支付违约金（详见附表）；二、驳回周涛、徐小力的反诉请求。本案本诉案件受理费437元，反诉案件受理费1300元，由周涛、徐小力负担。二审中，各当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人周涛、徐小力的上诉理由，本案的争议焦点是：1、天府公司是否应当为周涛、徐小力房屋漏水承担维修义务；2、周涛、徐小力诉请天府公司支付房屋漏水产生的误工费、维修费、物品损失6万元是否具有事实和法律依据；3、周涛、徐小力是否应当缴纳物业服务费和违约金。现针对上述争议焦点作如下评述：关于天府公司是否应当履行维修义务的问题，根据《天府时代xx区前期物业管理服务协议》约定，天府公司为业主房屋的自用部分提供有偿服务。民事活动应当尊循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。因受物业公司资质、职能等的限制，物业公司所能提供的有偿服务，需在其资质、职能范围以内，且需遵循自愿原则，无论是维修方案不能达成一致，亦或是价格磋商不能达成一致，合同约定的有偿服务均无法实现。而本案中，在双方对墙纸更换等方案尚未能达成一致的情况下，周涛、徐小力坚持要求天府公司履行维修义务缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于周涛、徐小力诉请天府公司支付误工费、维修费、物品损失等6万元的问题。一方面，周涛、徐小力房屋漏水并非因天府公司的原因造成；另一方面，周涛、徐小力亦未就其损失金额提供证据证明，故其该项主张与法无据，本院不予支持。关于周涛、徐小力是否应当缴纳物业服务费和违约金的问题，天府公司为案涉小区提供了物业服务，周涛、徐小力理应支付物业服务费。天府公司未就周涛、徐小力的房屋提供有偿服务不能成为其拒付物业服务费的理由，天府公司主张的违约金亦符合合同约定。周涛、徐小力关于其不应缴纳物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，周涛、徐小力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由上诉人周涛、徐小力负担。本判决为终审判决。审判长  李婧杰审判员  姚 兰审判员  吴 爽二〇一六年十一月二十日书记员  朱 希