上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初2263号原告：邓小兰，女，1987年12月23日出生，汉族，户籍所在地四川省资阳市。委托诉讼代理人：孙志辉，上海市华天平律师事务所律师。被告：张汝楠，男，1983年2月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市。被告：刘丽，女，1986年2月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市。上列两被告共同委托诉讼代理人：夏燕，上海锦汇律师事务所律师。第三人：上海众典房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇。法定代表人：韦丁文，经理。委托诉讼代理人：戴强强，男。原告邓小兰诉被告张汝楠、刘丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。为查明事实，本院依法追加上海众典房地产经纪有限公司(下称“众典公司”)为本案第三人参加诉讼。本案于2021年2月23日公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人孙志辉、被告张汝楠、刘丽及两被告共同委托诉讼代理人夏燕、第三人众典公司委托诉讼代理人戴强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小兰向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房地产买卖居间协议》于2020年10月30日解除；2、判令被告双倍返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实与理由：两被告系夫妻。2020年7月13日，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告向两被告购买位于上海市青浦区赵巷镇赵中路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称“系争房屋”)，房价为160万元。双方约定付款方式为：协议签订当日支付10万元定金，2020年10月30日签订《上海市房地产买卖合同》当日支付50万元，剩余100万元房款由原告申请贷款后支付。被告还在协议补充条款中承诺该房屋无抵押、无权利债务纠纷，且房屋内租客将于2020年8月15日前腾退。协议签订当日，原告向两被告支付了定金10万元。事后原告得知系争房屋与两被告承诺的情况不一致，系争房屋上尚有抵押贷款尚未清偿。原告为降低自身交易风险与两被告协商待系争房屋抵押权涤除后再支付后续的房屋款或原告陪同两被告至银行将前期房款归还贷款，然两被告拒绝原告提出的方案，要求原告于2020年10月30日支付50万元，双方最终就付款事宜协商未果。且系争房屋内的租客直至9月初才腾退房屋，影响了交房、付款的进度，也影响原告的装修计划。最终原告决定放弃购买系争房屋并要求两被告退还定金，然两被告拒绝退还，故原告诉至法院作如上诉请。被告张汝楠、刘丽共同辩称：同意解除协议，不同意承担违约责任。原告是违约方，根据居间协议约定两被告应该没收该定金。1、原告在购房过程中均未出现，双方一直按照居间协议在履行，被告晚交房不影响双方后期的交易；2、被告在出售房屋时如实向中介陈述抵押的情况，系争房屋的购买、贷款手续等都是中介在操作，故中介对于系争房屋的情况都清楚。被告认为购房时的银行按揭贷款不算是抵押，之后的二次抵押才是抵押。在本次交易过程中中介也询问过被告房贷还款情况。3、本案的违约方是原告，虽然被告晚了一个月交付钥匙，但是双方协商一致仍然按照居间协议的约定履行。从原告发给被告的解除函可看出是原告要求改变付款方式，且原告要求注销抵押贷款或者是用首付款60万元用于注销抵押贷款均不合理，改变了协议约定的付款条件。10月份的时候，中介要求降低房价成交，被告不同意，双方对于房款没有达成一致，因此违约方是原告，被告理应没收定金。第三人众典公司述称：被告无法还清抵押贷款且存在其他债务纠纷，可能资不抵债。原告提出全额付款帮被告涤除抵押后过户，第三人也提出通过资金监管，但是因为额度问题监管部门不同意。被告张汝楠提出把首付款给他，但是第三人为了保证交易顺利要求原告将款项在还款当天直接打到还款账户，被告张汝楠却提出首付款要留作它用，第三人向原告告知了这个风险，原告要求专款专用。经开庭审理查明：2020年7月13日，张汝楠、刘丽(出卖方、甲方)与邓小兰(买受人、乙方)、众典公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，第二条买卖房地产的基本情况(若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认)约定系争房屋未设立抵押。第三条买卖条件约定，房价款为160万元，乙方应在甲、乙双方签订本协议当日内补足定金10万元，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款60万元(含定金)。甲方同意乙方通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付。合同第六条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后2020年10月30日签订《上海市房地产买卖合同》。如果乙方未能履行本协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，对此，甲方同意将已收受定金的一半(最高不得超过中介服务费)支付给丙方，作为丙方居间工作过程中的服务成本及费用的补偿。第八条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署协议的，甲方同意在签署本协议2020年10月30日签订《上海市房地产买卖合同》。如果甲方未能履行本协议所述事项及违约，则应向乙方双倍返还定金。对此，乙方同意将获赔定金的一半(最高不得超过中介服务费)支付给丙方，作为丙方居间工作过程中的服务成本及费用的补偿。补充条款约定，甲方承诺此房屋无户口、无抵押、无权利债务纠纷，甲方允许乙方可以指定他人名额购买，甲、乙双方约定最晚过户时间为2020年11月15日前，甲方承诺房屋内租客于2020年8月15日前清出。合同另对其他内容作了约定。当日，邓小兰向张汝楠转账支付定金10万元，并由张汝楠出具收条。另查明，系争房屋登记在张汝楠、刘丽名下，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海青浦支行、上海市公积金管理中心，商业贷款365,000元，债权履行期限从2018年10月18日至2048年10月18日止；公积金贷款100万元，债权履行期限从2018年10月18日至2033年10月18日止。2020年10月30日，邓小兰向张汝楠发送《居间协议解除通知》，载明由于张汝楠承诺在2020年8月15日之前清除房屋内租赁的时间延迟了一个月，经双方沟通协商后，一致决定将邓小兰付款时间以及双方过户时间也顺延一个月，即签约及付款时间为2020年11月30日。鉴于张汝楠存在故意隐瞒系争房屋抵押情况的行为，导致邓小兰继续按约履行支付50万元购房款后将面临巨大的资金风险，张汝楠的行为构成严重违约，现邓小兰提出以下方案：张汝楠于收到通知后在2020年11月30日之前办理交易房屋抵押登记手续，并将办理结果告知对方，邓小兰将在张汝楠完成撤销抵押登记手续之后与张汝楠签订《上海市房地产买卖合同》，居间协议约定的签约及付款时间将根据撤销抵押登记情况进行相应合理顺延。如张汝楠方需要的，双方可共同到抵押权银行处，以代偿银行欠款方式支付第一期购房款60万元(含定金10万元)，此时，《上海市房地产买卖合同》于当日由双方签署。若张汝楠同意以上方案，请书面回复并按约执行，若拒绝以上方案的，则双方之间《房地产买卖居间协议》于被告收到本通知之时解除，邓小兰将依法向张汝楠主张双倍返还定金的违约责任。2020年11月3日，张汝楠、刘丽向邓小兰发送《律师函》，载明邓小兰拒绝在居间协议约定时间即2020年10月30日配合签署《上海市房地产买卖合同》，且拒绝按约向张汝楠、刘丽支付首付款。邓小兰的上述行为已经构成违约，且系争房屋空置至今已构成损失。因邓小兰的违约行为，自邓小兰收到本函之日双方签订《房地产买卖居间协议》解除。以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，房地产买卖居间协议、收条、不动产登记簿、解除通知等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告表示：1、虽然协议上买受人处签名是第三人委托诉讼代理人戴强强代签，但是原告认可。原告是通过自己账户向被告支付10万元定金。2、聊天记录可显示被告告知中介房贷为120万余元，与实际产调不一致。原告在签订协议之前不清楚房屋贷款信息，2020年10月30日原、被告、中介三方碰面讨论时，原告知道系争房屋上还有130万余元的房贷，且被告经济状况比较紧张，因此原告担心支付首付款后，因为银行抵押无法过户，所以提出要用首付款先偿还房贷，然被告拒绝了，所以原告没有当日签订协议。3、按照协议约定，被告承诺房屋没有抵押、没有权利债务纠纷，但是在原告支付首付款之前被告并未按照协议约定履行其承诺，是被告违约在先，原告有权拒绝支付首付款，按照法律规定，被告应该双倍返还定金。被告张汝楠、刘丽表示，1、居间协议是被告与中介洽谈的，签订协议时原告不在场，被告当时不知原告姓名，居间协议上原告的签名与解除通知上原告的签名明显不一致。被告是2020年10月9日才第一次见到原告。2、被告当初购买系争房屋的中介与本次出售系争房屋的中介是亲姐弟，中介知道系争房屋抵押的情况，原告也是知道的。中介也从未要求被告去查询系争房屋的产权情况。被告需要明确是否是原告本人支付的定金，因为被告怀疑房屋的真正购买方并非原告。为此两被告提供与中介徐文霞聊天记录作为证据；2、被告实际于2020年9月10日已经让租客搬走并向原告交付钥匙。延迟一个月交付钥匙是得到中介和原告同意的，为此中介曾提出交易时间推迟一个月，但后来双方又同意按照之前的居间协议履行。钥匙晚交付对于协议的履行并无影响。且原告的解除通知是戴经理电子版发给被告的，被告经询问之后才知道原告的姓名。此前原、被告从未沟通过。为此被告提供与戴经理的聊天记录予以证明；3、原告发送的解除函擅自改变了双方付款和签约的时间。且原告提出的付款条件并不合理也未得到被告的认可。第三人陈述用购房款来涤除房屋的贷款与解除通知的内容不符。且中介戴经理明确表示原告只愿意按照145万元的价格购买房屋，可见原告是恶意违约，第三人是站在原告的利益上考虑问题，并未尽到中介的义务。为此两被告提供2020年10月9日与戴经理的谈话录音予以证明。4、房屋的租赁关系已经解除了，因为原告发送了解除函，被告才重新将房屋出租了。被告认为原告的主要违约行为是未按照约定时间支付首付款，一般都是买家支付首付款之后双方签订房屋买卖合同。原告及第三人对聊天记录及录音真实性无异议，但对证明目的不予认可。第三人众典公司表示：1、签订居间协议当天的情况被告张汝楠是知情的，居间协议买受人和代理人处都是第三人代签的。10万元定金并非第三人支付的。2、一开始是原告找到第三人说要购买房屋，第三人只知道总房款，对于房屋的抵押情况不清楚，即使第三人要查询系争房屋的产权情况也需要被告陪同才能查询，之前第三人并未查询过。3、被告张汝楠因为欠款太多，一直与第三人沟通。原告要求将首付款支付到还款账户，并要求被告将剩余的钱款支付进去涤除抵押，但被告不同意。根据庭审查明的事实，本院认为，虽然《房地产买卖居间协议》买受人处是第三人代原告签名，但原告对于第三人代签的行为予以追认，故本院认定《房地产买卖居间协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现双方一致确认该协议于2020年10月30日解除，本院予以准许。本案的争议焦点是违约方认定的问题。首先就抵押权问题，案涉协议系由第三人委托诉讼代理人戴强强代原告与被告方进行协商，而从第三人工作人员与被告方沟通情况看，第三人对系争房屋上设定有抵押权是明知的，故应认定原告已知悉系争房屋设定有抵押，故对原告提出的该项违约主张本院不予采信。再者，就协议约定义务履行问题，本院认为，案涉协议虽名为买卖居间协议，但该协议对系争房屋价款、付款时间及方式、房屋交付时间、过户时间、税费负担等进行了明确约定，已经具备了房屋买卖合同的构成要件，故原被告应按照协议约定内容履行各自的义务。协议履行过程中，由于被告方迟延交付房屋，经双方合意后将付款及过户时间均延后一个月，其后虽被告提出将付款时间恢复至原协议约定的2020年10月30日前，原告亦对抵押权涤除事宜提出方案，但双方未就上述内容达成一致意见，并于《上海市房地产买卖合同》签订并付款之日前解除了案涉协议，故对原告要求被告双倍返还定金的主张，本院不予采信，并认定被告应将定金10万元返还给原告。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告邓小兰与被告张汝楠、刘丽签订的《房地产买卖居间协议》于2020年10月30日解除；二、被告张汝楠、刘丽应于本判决生效之日起十日内返还原告邓小兰定金10万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，财产保全费1,520元，合计3,670元，由原告邓小兰负担1,500元，被告张汝楠、刘丽负担2,170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年四月十九日法官助理 杨洁书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。