上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23684号原告(反诉被告)：郑入宸，男，1985年9月29日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梦霞，上海仕为律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海真丰懿餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：林素美，执行董事。委托诉讼代理人：吴莹，女。原告郑入宸与被告上海真丰懿餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理。本案先依法适用简易程序，后转为普通程序(独任制)公开开庭进行了审理。诉讼中，被告上海真丰懿餐饮管理有限公司提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。第一次庭审，原告郑入宸及其委托诉讼代理人陈学彬、金梦霞，被告上海真丰懿餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人吴莹到庭参加诉讼。第二、第三次庭审，原告郑入宸及其委托诉讼代理人金梦霞，被告上海真丰懿餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人吴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑入宸向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年10月25日签订的《租赁合同》于2020年4月22日解除；2.判令被告退还原告之前支付的租金80,000元、信息咨询及推广服务费10,000元、证照移除押金20,000元、履约保证金20,000元、装修押金20,000元、预交的装修垃圾清运费2,212.50元，以上款项共计152,212.50元；3.判令被告支付原告违约金120,000元。事实与理由：原、被告于2019年10月25日签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告位于上海市闵行区龙湖虹桥天街B1层B1-12的房屋，租赁期自2019年10月25日起至2021年10月24日止，月租金为20,000元，合同还对租金付款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后双方办理了房屋交付手续，原告向被告支付首期租金、履约保证金、证照移除押金、装修押金、信息咨询及推广服务费共计15万元，后又根据被告的要求预交了装修垃圾清运费2,215.20元。《租赁合同》约定，被告应在审核原告提交的装修方案、设计图纸、材料等后以书面同意的方式许可原告进场施工。原告早已提交了全部材料，被告却迟迟不予审核，导致原告长期无法入驻，损失严重。鉴于此，原告于2020年4月22日向被告发送《租赁合同解除函》，要求与被告解除租赁合同并要求被告退还原告已支付的租金、装修押金等费用，但被告不予理会。被告根本性违约，应承担违约责任。上海真丰懿餐饮管理有限公司辩称，同意解除租赁合同，解除时间为2020年4月22日。原告系违法解约，原告解约函发出后又继续与被告员工磋商免租期，免租期满意就继续合作。合同履行情况如下：2019年10月25日签订租赁合同，签约后被告告知原告进场装修的流程，其中包括商场需要审核整体形象，每家租户装修都要经过商场审核店铺外立面及店铺效果图，效果图审核后还要审核施工图，因场地为开放式，施工时要做围挡。2019年12月11日原告店面效果图、施工图由商场审核完成，2019年12月19日被告将装修注意事项发给原告，提醒原告开始进场施工，被告为原告开施工配合单，原告表示知道。2019年12月23日原告向被告表示因临近新年，装修工人需要回家过年，要求延长免租期。2020年1月3日被告询问原告何时进场施工，原告表示围挡图还未做出，回避进场施工问题，要求见面谈免租期。被告表示原告可以立即进场施工，通知原告做围挡，施工过程中再谈免租期的问题。2020年1月12日被告询问原告是否可以为其开施工单，原告没有回复。2020年1月21日原告表示2020年2月20日进场装修，但之后原告的围挡、装修都未做过，被告为了公司形象代原告做了围挡。被告已经正常交房，在此期间，铺子属于原告，设计师相继来场地测量，被告不属于违约。租金是免租期过了起算4个月，合同中给了自2019年10月15日至2019年12月18日计55天的免租期，原告支付了2019年12月19日至2019年4月20日的第一期租金8万元，第二期租金应该于2020年4月4日支付，原告没有支付。被告已经做了咨询工作，推广需要装修完毕才能做，同意退还一半费用(最后一次庭审表示全部不予返还)。证照移除押金20,000元及装修押金同意退还原告，垃圾清运费已经交给了大物业，被告只是代收，被告无法要回，以上费用均应当抵扣被告损失。不同意第三项诉讼请求，被告多次催促原告进场施工，原告一直在要求延长免租期，拖延进场施工，原告为违法解除，被告没有违约，无需支付违约金。上海真丰懿餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付自2019年10月25日至2019年12月18日计55个自然日的装修免租期房租(参照月租金2万元标准，计算方式为20,000元/月*12月/365天*55天)。2.判令被告无需返还第一期房租8万元，原告应支付自2020年4月21日至2020年4月22日期间的租金2,630.14元。3.判令原告支付相当于6个月租金的违约金120,000元。针对反诉，郑入宸辩称，不同意反诉请求。由于被告的原因导致装修日期迟迟未定，一直向后拖延，致使原告不能实现合同目的及正常的开业经营，所以才要求解除合同，违约责任在于被告。至于2020年4月21日至4月22日的房租，原告也不同意支付，被告应当返还原告向其支付的所有金额，包括第一期的房租8万元。违约金原告不应承担，而且计算标准过高、期限过长，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2019年10月25日，甲方上海真丰懿餐饮管理有限公司(出租方)与乙方郑入宸(承租方)签署《租赁合同》，约定：出租人将商场[B1-12]号房屋出租给承租人使用，租用面积为53.12平方米。该房屋的租期共计2年，自2019年10月25日至2021年10月24日止。实际租期自装修期届满后的次日或交付日(以二者比较早发生者为准)开始计算。出租人应当于2019年10月25日或之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照合同约定的装修期生效日或出租人通知的时间验收并接收该房屋。承租人享有55个自然日的装修期，暂定自2019年10月25日至2019年12月18日(或实际开业日前一日，以二者比较早发生者为准)止，实际装修期自装修期生效日开始计算。承租人应于装修期生效日后2日内实际进场施工，承租人也可根据自身情况安排进场施工时间。推广费及其它各项费用须自装修期届满后的次日起照常交纳。计租日为本合同约定之装修期届满后的次日或实际开业日(以二者比较早发生者为准)，计租日为2019年12月19日。第一期租金(2019年12月19日至2020年4月20日)，每月2万元，每期8万元。甲方在乙方签约前会对该品牌进行实地调研考察，一经审核后会对该乙方品牌在本商场进行信息推广及经营前期和装修期内会有相对应的服务(包括但不限于审核图纸、落位图审核等)，此费用为信息咨询及推广服务费，该笔费用在乙方进驻商场时缴纳，签约后费用不予退还。承租人应于交房前3日内向出租人支付证照移除押金2万元。承租人应向出租人缴纳合同保证金2万元作为承租人履行本合同的保证。承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金2万元，此费用在房屋交还需恢复毛坯时如不违反本合同约定，予以返还。承租人应按照出租人及物业服务公司的要求办理装修及进场手续并严格遵守装修管理的相关规定，否则出租人和物业服务公司有权拒绝承租人进场装修。承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业服务公司审核并取得出租人和物业服务公司的书面同意后方可进场施工。另在附件三中作特别约定：如乙方违反合约约定或提前解约，甲方将收回装修期扶持，乙方需将免租装修期房租按照月租金标准补齐给甲方，乙方自审核图纸当日开始视为甲方已为乙方进行额外咨询服务，乙方违反合约或提前解约，甲方按照月租金标准收取额外咨询服务费，保证金没收，并且乙方需按保证金金额标准的6倍赔偿给甲方。2019年10月25日，原、被告签署《房屋交付确认书》，确认实际交付日期为2019年10月25日。原告支付首期租金80,000元、信息咨询及推广服务费10,000元、证照移除押金20,000元、履约保证金20,000元、装修押金20,000元。诉讼中，原告称于2020年1月14日缴纳装修垃圾清运费2,212.50元，被告未持异议，但认为系代收行为，无法退还。2019年12月19日，被告工作人员沈菊萍在由原告、沈菊萍等人组成的“郑十八佛跳墙工作群”微信群中要求原告通知装修队，先让装修队进场围挡，进材料，并将相关装修要求发送到该微信群中。群聊中的小壶子即原告的合伙人朱小福表示“收到”。同月23日，朱小福在“郑十八佛跳墙工作群”询问沈菊萍延长装修免租期是否和公司领导做了沟通，领导是何意见，沈菊萍回复有想法可以提，其也有在申请。朱小福回复：“现在临近过年，批下来，面临装修工人已回家过年，材料物流停止等问题，因为是你们批复拖时间及手扶电梯改造拖延的原因，不应该由我们商户来承担，大计造成拖延时近两个月，我们也一起承担，要求在原合同基础上延期一个月。”2020年1月2日，朱小福在群中询问同意进场装修的书面通知，沈菊萍回复：当时已签过交房确认书，所以后续装修进场，不会再发书面通知。已经通知原告可以进场了，让其支付垃圾清运费，但没有支付。2019年12月26日，沈菊萍在与原告的微信聊天中称：“知道的都跟公司说过了，你抓紧把资料填好，过来把垃圾清运交了，就可以办进场了。”原告回复：“资料都给了，而且现在不知道有多少垃圾，为何要交垃圾清运费，还有合同的事，合同之后还没有签好，进场装修完后怎么办。”沈菊萍回复：“合同等到了后给你，你先进场施工，不耽误时间，后期扶持会为你争取。垃圾清运只要设计装修都有的，按平方收取。”原告又称是担心进场装修后，合同定下来免租期却未给予延长，所以要先定好，否则不敢去装修。沈菊萍回复：“免租期的事情我答应过你，肯定会考虑的，现在合约还没换，定不了，难道就不装修了吗，是同步进行的不是不给，免租期好商量的。”2019年12月30日，双方再次微信联系，原告询问：合同及进场书面装修通知何时能给，装修期延长一个月是否申请下来，原看到中岛电梯改造说是12月31号完成，今天又说年前才能弄好，人员、物料都没法去弄，耽误的时候太长。沈菊萍回复：免租期延长没什么问题，昨天开始现有商户都是晚上装修，合约在流程上了，很快就能下来。书面进场装修通知没有的，以群里通知为准。2020年2月23日，被告工作人员游嘉联系原告，并发送疫情期间复工的相关流程、申请表、承诺书等材料，游嘉表示：“给你开施工单，请提供施工单位是哪家，施工人员名称及联系方式。”2020年1月中旬，系争房屋所在商场的中岛改造工程完工。2020年4月22日，原告向被告送达租赁合同解除函，载明：贵司应在审核原告提交的装修方案、设计图纸、材料等后，以书面同意的方式许可原告进行施工。原告早已提交了全部材料，贵司却迟迟不予审核，导致原告长期无法入驻，故函告贵司自2020年4月20日起《租赁合同》解除。本院认为，双方之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。本案中，从原告与被告工作人员之间的微信联系内容可以证实，被告于2019年12月19日通知原告在涉案商铺外围建围档并运入装修材料，原告的合伙人表示收到，然之后原告以未延长免租期、未收到书面进场装修通知等理由拒绝入场装修。本院认为，原告拒绝入场装修，显属违约，其不存在享有合同解除权的情形，而被告在庭审中确认租赁合同解除时间为2020年4月22日，故本院确认合同解除日为2020年4月22日。原告拒绝入场装修，任由商铺空置，实属不当。被告作为出租方，明知原告拖延进场装修情况下，不主动联系原告进行沟通协商催促原告尽快履行合同，也不主动行使合同解除权，任意扩大损失，所以被告对合同未及时履行所产生的损失亦存在过失。综合上述责任承担的分析，本院认为，在合同解除后，被告应当退还原告证照押金2万、装修押金2万元。关于信息咨询及推广服务费，考虑到合同实际履行情况，酌情认定由被告退还原告5,000元。关于原告向被告预交的垃圾清运费2212.50元，因装修未实际发生，故此款应由被告退还原告。关于原告已付的相当于一个月租金金额的履约保证金20,000元，鉴于系原告违约导致合同解除，故按合同约定被告可以不退还此款，原告主张的违约金，亦不予支持。关于原告已付的租金8万元，考虑到期间恰逢“新冠”疫情期间，势必会对原告的进场装修及开业经营造成影响，故酌情支持由被告退还租金2万元。关于被告反诉要求原告支付免租期租金，合同约定原告违约导致合同解除则应支付免租期的租金，考虑到租赁合同的租期及实际履行情况，再结合双方就装修报备等细节方面的沟通因素，本院酌情确定由原告支付被告免租期租金计9,041.10元。关于被告反诉主张的解除合同违约金，原告对此提出抗辩认为违约金过高，本院结合原告的违约情节，被告就原告消极履行合同持放任的态度以及合同保证金没收等因素，酌情确定由原告承担相当于一个月租金的合同解除违约金20,000元。关于被告反诉主张要求原告支付2020年4月21日至4月22日的租金，于法有据，本院予以支持，该期间的租金金额为1,333.33元，被告计算的金额有误,本院予以调整。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郑入宸与被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司就上海市闵行区龙湖虹桥天街B1层商场B1-12房屋签订的《租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)郑入宸信息咨询及推广服务费5,000元、证照移除押金20,000元、装修押金20,000元、垃圾清运费2,212.50元；三、被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)郑入宸租金2万元；四、原告(反诉被告)郑入宸于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司免租期租金9,041.10元；五、原告(反诉被告)郑入宸于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司2020年4月21日至4月22日期间的租金1,333.33元；六、原告(反诉被告)郑入宸于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司合同解除违约金20,000元；七、驳回原告(反诉被告)郑入宸的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,383.18元，由原告(反诉被告)郑入宸负担4,054.01元，被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司负担1,329.17元。反诉案件受理费减半收取计1,737.94元，由原告(反诉被告)郑入宸负担332.44元，被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司负担1,405.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年二月十八日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。