广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终374号上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司阳春分公司。住所地：广东省阳春市。负责人：欧阳红波，系该公司经理。委托诉讼代理人：王献，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永俊，男，1985年4月11日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司阳春分公司（以下简称红星美凯龙阳春分公司）因与被上诉人张永俊房屋租赁合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2020年9月22日作出的（2020）粤1781民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。红星美凯龙阳春分公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判张永俊支付城市恋人品牌展位2019年6月份的租金4675.44元、管理费4675.44元，2020年1月至6月的租金、管理费共52517.88元，2019年5月的电费1913.6元，2020年1月至4月的电费578元，2019年5月至6月的空调费6375.6元，2020年5月至6月的空调费6375.6元，合共77112.05元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止）；三、改判张永俊支付缤迪品牌2019年6月的租金和管理费5736.95元，2020年1月至4月租金和管理费共35420.88元，2019年1月至5月的电费3478.22元，2020年1月至4月的电费1047.8元，2019年5月至6月空调费6037.66元，合共51721.51元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止）；四、改判张永俊支付原告SUFIKA品牌2019年4月租金和管理费共9988.16元，2019年3月至4月电费4156.08元，合共14144.24元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止）；五、本案的一审、二审诉讼费用由张永俊承担。事实及理由：一、张永俊欠付的城市恋人品牌展位2019年6月的租金和管理费、缤迪品牌展位2019年6月的租金和管理费、SUFIKA品牌展位2019年4月的租金和管理费应当支付，理由如下：1、一审错误分配了举证责任。张永俊作为履行义务的一方，应当对是否已支付上述租金和管理费承担举证责任。红星美凯龙阳春分公司作为管理人，向张永俊收取合同约定的费用合理合法，红星美凯龙阳春分公司可以举证证明张永俊履行义务的存在，但实践中根本无法举证证明张永俊未履行支付租金和管理费的义务，由承租方（张永俊）举证证明其已支付相关合同的费用明显更加合理且更具可实践性，如果以后的房屋租赁合同全部由出租方、管理方举证证明承租方未支付租金，那根本“无证可举”，势必引起不良的社会效果；2、虽然2018年12月30日签订的三份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经期限届满，但是并不代表张永俊拖欠租金的可以得到免除，也不代表其违约行为可以不用承担违约责任。所以，一审以张永俊否认且红星美凯龙阳春分公司没有提交证据予以证实而判决张永俊不用支付2019年的相关费用适用法律错误，二审应当予以改判。二、张永俊应当支付城市恋人品牌和缤迪品牌2020年2月和3月的租金和管理费，理由如下：1、红星美凯龙阳春分公司减免其他租户2020年2月和3月的租金是自发的、附条件的，并不是无条件的全面减免。首先，张永俊并不是因为新冠肺炎疫情的原因而拖欠上诉人的各项费用，其违反合同义务的行为早已存在，其在2月、3月份时只要支付清之前的各项欠付的费用，红星美凯龙阳春分公司即可减免其2月、3月的租金和管理费，但是张永俊依然拒不支付，可见张永俊根本没有契约精神；其次，红星美凯龙阳春分公司减免租户的租金是须另外签订协议的，拖欠2月份之前费用的不得享受此优惠，对提前解约的租户，已免除的2月3月份的租金和管理费也需要悉数向红星美凯龙阳春分公司支付完毕，一审径直“酌情”免除张永俊2月、3月的租金和管理费的行为非常不合理；最后，新冠肺炎疫情期间张永俊没有向红星美凯龙阳春分公司报告其所遇到的困难，也没有向红星美凯龙阳春分公司申请免除租金，红星美凯龙阳春分公司管理的家居城并没有一直处于关闭状态，所以一审直接免除张永俊两个月的租金和管理费非常不合理，也没有法律依据。三、张永俊作为承租人，合同已经约定的电费的支付方式和计算方法，张永俊应当要向上诉人支付电费。家具商场作为一个整体的用电户，供电人并没有为家居商场每一个展位独立安装电表，红星美凯龙阳春分公司交纳电费时是一次性缴纳整个家居商场的电费的，各个展位不能单独向供电人缴纳电费，但张永俊的各个展位是有分表的，每个展位每月的用电情况都会有所记录，而且在展位经营期间，张永俊不可能不会产生用电，故一审仅以红星美凯龙阳春分公司没有证据予以证明和张永俊否认为由判决张永俊不必支付电费是非常不合理的，也与事实不符。综上所述，请二审法院支持红星美凯龙阳春分公司的上诉请求。张永俊答辩称：一、根据双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》通用条款中第9.1约定，如承租方欠出租管理方（红星美凯龙阳春分公司）的任何费用，红星美凯龙阳春分公司有权从承租方的货款中予以先行扣除。汇鑫公司、张永俊、红星美凯龙阳春分公司于2018年12月30日签订的三份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（张永俊分别用于经营城市恋人、缤迪、SUFIKA三个品牌产品），合同期限至2019年12月29日。合同期满后，三方于2020年1月1日续签了前述经营城市恋人、缤迪品牌展位的《展位租赁及管理服务合同》，合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。按合同约定，如果张永俊拖欠了2019年6月经营城市恋人、缤迪、SUFIKA三个品牌产品展位租金及管理费的，那么张永俊在后面的数个月（2019年7-12月）的货款必然会被红星美凯龙阳春分公司先行扣除抵冲欠费。从张永俊没有拖欠后面的数个月（2019年7-12月）的展位租金和管理费的实际情况，足以证明张永俊没有拖欠红星美凯龙阳春分公司2019年6月经营城市恋人、缤迪、SUFIKA三个品牌产品展位租金及管理费。再者，如果张永俊拖欠了红星美凯龙阳春分公司2019年6月经营城市恋人、缤迪、SUFIKA三个品牌产品展位租金及管理费的，2019年12月29日合同期限届满后，三方不会于2020年1月1日续签了前述经营城市恋人、缤迪品牌展位的《展位租赁及管理服务合同》，或者在续签合同前也会进行结算及处理。关于举证责任，根据合同约定，红星美凯龙阳春分公司有权从承租方的货款中予以先行扣除包含展位租金和管理费等所有欠费，扣费的相关单据也会交由张永俊签字确认后由红星美凯龙阳春分公司执存，故一审将该举证责任分配给红星美凯龙阳春分公司并无不当。二、因众所周知的受新型冠状肺炎疫情影响，根据阳江市新型冠状肺炎疫情防控指挥部的通知，今年2、3月份全市的商品展销场所全部暂停商品展销活动。因疫情防控停业必然导致张永俊的经营损失，红星美凯龙阳春分公司在一审时确认因疫情防控已减免其他租户的2020年2、3月份的租金、管理费。虽主张减免其他租户的2020年2、3月份的租金、管理费需租户无欠费且需与红星美凯龙阳春分公司签订协议书，但红星美凯龙阳春分公司就该主张并没有提供证据证明。一审根据公平原则，酌情分别减免张永俊的城市恋人品牌展位和缤迪品牌展位2020年2、3月份的租金、管理费符合实际情况和法律规定。三、红星美凯龙阳春分公司主张的电费欠款因没有抄表记录，无法确定用电量，故张永俊不认可红星美凯龙阳春分公司主张的电费欠款金额，且红星美凯龙阳春分公司主张1.3元／千瓦时的电费价格没有依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，请二审法院驳回红星美凯龙阳春分公司的全部上诉请求，维持一审判决。红星美凯龙阳春分公司向一审法院起诉请求：一、判令张永俊立即支付拖欠红星美凯龙阳春分公司城市恋人品牌展位2019年6月的租金和管理费共9350.87元、2020年1月至6月的租金和管理费共52517.88元、2019年5月的电费1913.6元、2020年1月至4月的电费578元、2019年5月至6月的空调费6375.6元、2020年5月至6月的空调费6375.6元，合共77112.05元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止，暂计至2020年5月1日，为3828.61元）;二、判令张永俊立即支付拖欠红星美凯龙阳春分公司缤迪品牌展位2019年6月的租金和管理费5736.95元、2020年1月至4月租金和管理费共35420.88元、2019年1月至5月的电费3478.22元、2020年1月至4月的电费1047.8元、2019年5月至6月空调费6037.66元，合共51721.51元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止，暂计至2020年5月1日，为4024.65元）；三、张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司SUFIKA品牌展位2019年4月租金和管理费共9988.16元、2019年3月至4月电费4156.08元、合共14144.24元（违约金按每月2%计算，从拖欠之日起计至付清之日止，暂计至2020年5月1日，为3394.6元）；四、判令张永俊立即支付红星美凯龙阳春分公司因本案维权而支出的法律服务费3500元；五、本案的诉讼费用由张永俊承担。2020年6月16日，红星美凯龙阳春分公司申请增加“判令张永俊立即腾迁红星美凯龙家具商场相关商铺”的诉讼请求，后于2020年6月19日申请撤回该项诉讼请求。一审查明：红星美凯龙阳春分公司是于2018年5月4日成立的有限责任公司分公司（外商投资企业法人独资），经营范围为物业管理、融物租赁等。案涉标的物所在的位于阳春市春城街道阳春大道北侧（阳春大道南出口）锦绣国际城市综合体（X幢）X商铺(展位号综合馆X)的房屋未办理产权证，该房屋于2016年3月30日取得由阳春市住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》。2018年12月30日，汇鑫公司（出租方）、红星美凯龙阳春分公司（管理方）与张永俊（承租方）签订三份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号、X号），主要约定出租方汇鑫公司将位于阳春市春城街道阳春大道北侧（阳春大道南出口）锦绣国际城市综合体（X幢）的商铺的三个展位（展位编号分别为：X（实测面积为272.462㎡，计租面积为425.04㎡）、X（实测面积为272.462㎡，计租面积为425.04㎡）、X）出租给张永俊分别经营城市恋人、缤迪、SUFIKA三个品牌产品。租赁期限自2018年12月30日起至2019年12月29日止。张永俊应于每一付款周期向汇鑫公司支付租金和市场推广费（该两项费用由汇鑫公司授权原告收取），并向红星美凯龙阳春分公司支付管理费；租金、市场推广费和管理费的付款周期均为一个月，其中城市恋人、缤迪品牌的展位的租金单价均为11元/平方米/月，管理费单价为11元/平方米/月，SUFIKA品牌的展位的租金单价为12.28元/平方米/月，管理费单价为12.28元/平方米/月;张永俊应于签订该合同当日向红星美凯龙阳春分公司支付城市恋人品牌的展位的租赁保证金9350.88元、质量保证金10000元和缤迪品牌的展位的租赁保证金8855.22元、质量保证金10000元和SUFIKA品牌展位的租赁保证金21490.58元、质量保证金30000元。汇鑫公司可以根据实际经营需要向张永俊提供空调服务，张永俊应在汇鑫公司提供空调服务的期间向汇鑫公司支付空调费，电费、空调费由红星美凯龙阳春分公司代为收取，其中电费的单价为1.3元/千瓦时，空调费的单价为7.5元/月/平方米；若张永俊未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），张永俊应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，从张永俊最晚应缴纳时间的次日起计算，张永俊同意并授权红星美凯龙阳春分公司自行或指定第三方从张永俊的货款中扣除相应的款项，如无法从张永俊的货款中进行扣付的，扣款后不足部分款项仍由张永俊补足；由红星美凯龙阳春分公司或指定第三方按照如下顺序对张永俊所欠款项予以账扣：1.质量保证金；2.租赁保证金；3.租金、管理费及市场推广费；4.服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金；5.违约金；同一抵扣顺位的费用不分先后，如有其它费用需要账扣的，以红星美凯龙阳春分公司或指定第三方实际抵扣的顺序为准；该合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖红星美凯龙阳春分公司的公章后生效；在合同期限内，如被告需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙阳春分公司，向汇鑫公司和红星美凯龙阳春分公司支付相当于撤场前1个月的租金、市场推广费、管理费的违约金和根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙阳春分公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位；本合同履行过程中发生争议各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼。汇鑫公司的收款应支付到其在中国农业银行股份有限公司阳春市支行开设的银行账户（账号：X）；红星美凯龙阳春分公司的收款应支付到其在中国工商银行股份有限公司阳春支行开设的银行账户（账号：X）。另外，红星美凯龙阳春分公司与张永俊所签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的通用条款约定：承租方违反该合同约定延迟支付租金、市场推广费、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙阳春分公司有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项；红星美凯龙阳春分公司根据该合同约定扣划保证金时，如单项保证金金额不足，可以从其他类别的保证金中扣除，不受保证金类别名称的限制；张永俊经红星美凯龙阳春分公司同意撤场的，红星美凯龙阳春分公司应于张永俊撤场之日起两个月内将剩余租赁保证金、服务保证金和电信设施保证金无息退还给张永俊；张永俊存在任何违约情形的，红星美凯龙阳春分公司为确保张永俊履约能力，有权要求其停止销售展位内摆样商品，不允许张永俊将展位内商品撤离商场；承租方特别承诺如因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，承租场地自该合同解除之日起视为由红星美凯龙阳春分公司自动收回，如承租方自该合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公用事业费、违约金、保证金等），则承租方即无条件不可撤销授权红星美凯龙阳春分公司自该合同解除之日起两个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置（包括但不限于变卖、交换等）展位内红星美凯龙阳春分公司已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各项承租方应付款项，若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则红星美凯龙阳春分公司有权继续向承租方追索。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的通用条款第21条还约定：在合同期内，承租方出现延付租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等情形时，红星美凯龙阳春分公司有权解除合同，并可要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙阳春分公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。此外该合同还约定了其他权利、义务和违约责任的承担等内容条款。签订案涉三份《展位租赁及管理服务合同》当天，红星美凯龙阳春分公司将案涉商铺交付给张永俊使用。汇鑫公司和红星美凯龙阳春分公司、张永俊三方在签订上述合同后又签订了该合同的《补充协议》（合同编号：X-1），三方约定电费单价按照广东省阳春市物价部门指导价执行，并确定签订该协议时阳春市物价部门电费单价指导价为0.6679元/度，空调费单价为7.5元/平方米/月，服务费为0.6321元/度/月，电费、服务费和空调费均由原告代为收取；若承租方未按约定支付服务费所产生的违约责任适用《展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第18条、第19条和第21条的约定；该协议是对《展位租赁及管理服务合同》的修改和补充，与原合同约定不一致的，以该协议为准，该协议未涉及的，仍按《展位租赁及管理服务合同》的约定履行；该协议一式三份，各方各执一份，自各方签章后生效。2019年12月30日，汇鑫公司、红星美凯龙阳春分公司与张永俊三方续签了上述经营城市恋人、缤迪品牌的展位的《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号），合同约定原租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，张永俊应于该合同签订当天向红星美凯龙阳春分公司支付城市恋人品牌的展位的租赁保证金9350.88元、质量保证金40000元和缤迪品牌的展位的租赁保证金8855.22元、质量保证金为40000元。上述合同，合同三方当事人均在合同上签名或加盖公章。租赁期间，张永俊拖欠了上述展位的的部分租金、管理费、空调费，红星美凯龙阳春分公司催缴未果，遂于2020年5月20日向一审法院提起本案诉讼。庭审过程中，红星美凯龙阳春分公司、张永俊双方确认张永俊一直经营城市恋人、缤迪品牌的展位至2020年5月31日撤场，且红星美凯龙阳春分公司、张永俊于当天解除了本案的续签的两份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）；张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司城市恋人品牌的展位的2020年1月至5月的租金、管理费、电费和空调费、缤迪品牌的展位的2020年1月至4月的租金和管理费。红星美凯龙阳春分公司主张张永俊拖欠城市恋人品牌的展位2019年6月租金和管理费9350.87元、2019年5月的电费1913.6元、2019年5月至6月的空调费6375.6元和缤迪品牌展位2019年6月的租金5736.95元、2019年1月至5月的电费3478.22元、2019年5月至6月的空调费6037.66元和SUFIKA品牌展位的2019年4月的租金和管理费9988.16元、2019年3月至4月的电费4156.08元等费用，张永俊否认且红星美凯龙阳春分公司没有提交证据予以证实。红星美凯龙阳春分公司自认由于疫情原因其确实已经减免了其他租户的2020年2、3月份的租金和管理费，但表示张永俊因未缴清租金和管理费故不应减免。红星美凯龙阳春分公司在庭审时补充提交了红星美凯龙阳春分公司与受委托方广东拓进律师事务所的《委托合同》和该所开具的金额为3500元的法律服务费发票，拟证实红星美凯龙阳春分公司因本案维权支出的费用，张永俊辩称该证据提交的时间超出了法院指定的举证期限故不予质证。红星美凯龙阳春分公司称张永俊没有支付续签合同的租赁保证金、质量保证金等费用，张永俊否认但没有提交证据予以证实。张永俊主张合同无效不应承担违约金，但没有提交证据证实。红星美凯龙阳春分公司主张张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司城市恋人品牌展位的2020年1月至5月和缤迪品牌的展位的2020年1月至4月期间的电费，仅提交了电能表读数（使用电量总度数）照片，张永俊不予认可且红星美凯龙阳春分公司没有提交相应月份的用电量证据证实。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点是：一、关于案涉五份《展位租赁及管理服务合同》的效力问题；二、关于张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司的租金问题；三、关于电费、违约金、法律服务费等费用的认定和计算问题。一、关于案涉五份《展位租赁及管理服务合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”汇鑫公司与红星美凯龙阳春分公司、张永俊于2018年12月30日签订的三份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号、X号）、《补充协议》（合同编号：X-1）及于2019年12月30日续签的两份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号），均是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。合同当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。上述三份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号、X号）约定的租赁期限均为自2018年12月30日起至2019年12月29日止，则该三份合同于2019年12月29日失效。涉案的展位的商铺虽然未办理产权证，但其于2016年3月30日已经取得由阳春市住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》，张永俊主张涉案的《展位租赁及管理服务合同》为无效合同，理据不足，一审法院不予采信。在一审庭审时，红星美凯龙阳春分公司、张永俊确认张永俊一直经营城市恋人、缤迪品牌的展位至2020年5月31日撤场，且红星美凯龙阳春分公司、张永俊于当天解除了上述续签的两份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，红星美凯龙阳春分公司、张永俊双方同意于2020年5月31日解除上述续签的两份合同，故一审法院对本案续签的《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）于2020年5月31日解除的事实予以确认。二、关于张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司的租金和管理费问题。如前所述，本案续签的《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）已于2020年5月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在一审庭审过程中，红星美凯龙阳春分公司、张永俊双方确认张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司城市恋人品牌展位的2020年1月至5月的租金、管理费、电费和空调费、缤迪品牌的展位的2020年1月至4月的租金和管理费，故张永俊应按照上述合同的约定支付租金和管理费给红星美凯龙阳春分公司。红星美凯龙阳春分公司自认由于疫情原因其确实已经对其他租户减免了2020年2、3月份的租金和管理费，但表示被告因未缴清之前的租金和管理费故不应减免。张永俊认为新型冠状病毒感染的肺炎期间是公共卫生突发事件时期，张永俊在新型冠状病毒肺炎期间仍承租涉案的展位，张永俊承租的展位的经营业绩因此受到了一定的影响，红星美凯龙阳春分公司也应同时减免张永俊的该费用。但张永俊没有举证其在该期间的损失数额。红星美凯龙阳春分公司虽不同意减免张永俊的租金、管理费，但考虑到红星美凯龙阳春分公司在该期间已经减免了其他租户的2020年2、3月份的租金、管理费，故一审法院酌情分别减免张永俊的城市恋人品牌的展位的2020年1月至5月期间和缤迪品牌展位的2020年1月至4月期间的2、3月份二个月的租金和管理费。城市恋人品牌展位的租金和管理费均为4675.44元/月（11元/平方米/月×425.04平方米），则被告的城市恋人品牌展位应缴交给原告的租金和管理费共计为28052.64元[4675.44元/月×（5-2）个月×2]；缤迪品牌的展位的租金和管理费均为4427.61元/月（11元/平方米/月×402.51平方米），则张永俊的城市恋人品牌展位应缴交给红星美凯龙阳春分公司的租金和管理费共计为17710.44元[4427.61元/月×（4-2）个月×2]。城市恋人、缤迪品牌展位尚欠的租金和管理费28052.64元、17710.44元。红星美凯龙阳春分公司主张张永俊拖欠其城市恋人品牌展位2019年6月的租金和管理费9350.87元、缤迪品牌展位2019年6月的租金5736.95元、SUFIKA品牌展位2019年4月的租金和管理费9988.16元，张永俊否认且红星美凯龙阳春分公司没有提交证据予以证实，故一审法院不予支持。庭审时，红星美凯龙阳春分公司、张永俊双方确认张永俊一直经营城市恋人的展位至2020年5月31日撤场，红星美凯龙阳春分公司主张根据《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号）中“在合同期限内，如张永俊需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙阳春分公司，向汇鑫公司和红星美凯龙阳春分公司支付相当于撤场前1个月的租金、市场推广费、管理费的违约金和根据合同应当交齐的其他费用”的约定，张永俊应支付城市恋人品牌展位的2020年6月的租金和管理费，但红星美凯龙阳春分公司、张永俊于庭审时双方确认该合同于2020年5月31日解除和张永俊于2020年5月31日撤场，如前所述，张永俊应支付给红星美凯龙阳春分公司的城市恋人展位的租金是计付至2020年5月份的，符合合同的约定，红星美凯龙阳春分公司的主张理据不足，一审法院不予支持。三、关于电费、空调费、违约金、保证金、法律服务费等费用的认定和计算问题。《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）是在《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）和《补充协议》（合同编号：X-1）的基础上续签的，故2020年度的电费、空调费、违约金等费用应根据《补充协议》（合同编号：X-1）和《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号）的约定计算。关于电费的认定问题。红星美凯龙阳春分公司主张张永俊拖欠红星美凯龙阳春分公司城市恋人品牌展位的2020年1月至5月和缤迪品牌的展位的2020年1月至4月期间的电费，仅提交了电能表读数（使用电量总度数）照片，张永俊不予认可且红星美凯龙阳春分公司没有提交相应月份的用电量证据证实。红星美凯龙阳春分公司的主张理据不足，一审法院不予支持。关于空调费的认定和计算问题。根据《补充协议》（合同编号：X-1）的约定，空调费单价为7.5元/平方米/月，空调费由原告代为收取，则城市恋人品牌展位的空调费为3187.8元/月（7.5元/平方米/月×425.04平方米），张永俊应按照该协议支付该展位的2020年1月至5月期间的空调费为15939元（3187.8元/月×5个月）；缤迪品牌展位的空调费为3018.83元/月（7.5元/平方米/月×402.51平方米），则张永俊应支付该展位的2020年1月至4月期间的空调费为12075.3元（3018.83元/月×4个月）给红星美凯龙阳春分公司。关于违约金的认定和计算问题。按照《展位租赁及管理服务合同》的约定，租金、管理费等费用的付款周期均为一个月，被告拖欠原告的租金、管理费、空调费，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。张永俊未按合同约定支付原告城市恋人、缤迪品牌的展位的租金、管理费和空调费，构成违约，应当承担相应的违约责任。红星美凯龙阳春分公司主张违约金按月利率2%计算，是原告对自身权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。张永俊应支付的城市恋人品牌的展位的2020年1月份租金、管理费和空调费的违约金应以12538.68元（4675.44元/月+4675.44元/月+3187.8元/月）为本金，按照月利率2%的标准从2020年2月1日起计算至实际付清日止；2020年2月份空调费的违约金应以3187.8元为本金，按照月利率2%的标准从2020年3月1日起计算至实际付清日止；2020年3月份空调费的违约金应以3187.8元为本金，按照月利率2%的标准从2020年4月1日起计算至实际付清日止；同理，2020年4月份租金、管理费和空调费的违约金应以12538.68元为本金，按照月利率2%的标准从2020年5月1日起计算至实际付清日止；2020年5月份租金、管理费和空调费的违约金应以12538.68元为本金，按照月利率2%的标准从2020年6月1日起计算至实际付清日止。张永俊应支付缤迪品牌的展位的2020年1月份租金、管理费和空调费的违约金应以11874.05元（4427.61元/月+4427.61元/月+3018.83元/月）为本金，按照月利率2%的标准从2020年2月1日起计算至实际付清日止；2020年2月份空调费的违约金应以3018.83元为本金，按照月利率2%的标准从2020年3月1日起计算至实际付清日止；2020年3月份空调费的违约金应以3018.83元为本金，按照月利率2%的标准从2020年4月1日起计算至实际付清日止；同理，2020年4月份租金、管理费和空调费的违约金应以11874.05元为本金，按照月利率2%的标准从2020年5月1日起计算至实际付清日止。关于法律服务费的认定问题。庭审时，红星美凯龙阳春分公司在庭审时补充提交了原告与受委托方广东拓进律师事务所的《委托合同》和该所开具的金额为3500元的法律服务费发票，拟证实该费用为红星美凯龙阳春分公司因本案维权支出的费用。张永俊辩称该证据提交的时间超出了法院指定的举证期限故不予质证，张永俊的主张理据不足，一审法院不予采信，故一审法院对红星美凯龙阳春分公司与广东拓进律师事务所的《委托合同》和法律服务费3500元的事实予以确认。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的通用条款第21条“在合同期内，承租方出现延付租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等情形时，原告有权解除合同，并可要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）”的约定，张永俊应支付法律服务费3500元给红星美凯龙阳春分公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、张永俊在本判决发生法律效力之日起5日内支付城市恋人品牌展位的租金14026.32元、管理费14026.32元、空调费15939元，合共43991.64元及违约金（2020年1月份的租金、管理费和空调费的违约金以12538.68元为本金，从2020年2月1日起计算；2020年2月份的空调费的违约金以3187.8元为本金，从2020年3月1日起计算；2020年3月份的空调费的违约金以3187.8元为本金，从2020年4月1日起计算；2020年4月份的租金、管理费和空调费的违约金以12538.68元为本金，从2020年5月1日起计算；2020年5月份的租金、管理费和空调费的违约金以12538.68元为本金，从2020年6月1日起计算；以上违约金均按照月利率2%的标准计算至实际付清款日止）给红星美凯龙阳春分公司；二、张永俊在本判决发生法律效力之日起5日内支付缤迪品牌展位的租金8855.22元、管理费8855.22元、空调费12075.3元，合共29785.74元及违约金（2020年1月份的租金、管理费和空调费的违约金以11874.05元为本金，从2020年2月1日起计算；2020年2月份的空调费的违约金以3018.83元为本金，从2020年3月1日起计算；2020年3月份的空调费的违约金以3018.83元为本金，从2020年4月1日起计算；2020年4月份的租金、管理费和空调费的违约金以11874.05元为本金，从2020年5月1日起计算；以上违约金均按照月利率2%的标准计算至实际付清款日止）给红星美凯龙阳春分公司；三、张永俊在本判决发生法律效力之日起5日内支付法律服务费3500元给红星美凯龙阳春分公司；四、驳回红星美凯龙阳春分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3454元，减半收取计1727元，由红星美凯龙阳春分公司司负担866元，张永俊负担861元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。根据一级响应的要求，当地人民政府可以在本行政区域内采取限制或停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动、停工、停业、停课等疫情防控措施。2020年2月6日，广东省人民政府发布《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条“进一步减轻企业经营负担……（九）国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为：本案是租赁合同纠纷。红星美凯龙阳春分公司与张永俊、案外人汇鑫公司签订的《展位租赁及管理服务合同》，是其三方的真实意思表示，没有违反现行法律、法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，且各方当事人均没有对此提出上诉，本院予以确认。因本案是租赁合同纠纷，红星美凯龙阳春分公司、张永俊还依据上述合同签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，对前述合同的租金及相关费用作出了约定，故一审没有通知汇鑫公司参加本案诉讼并无不妥。综合当事人的诉、辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，一是红星美凯龙阳春分公司主张张永俊欠2019年5至6月份的租金及相关费用的举证责任如何分配，二是2020年2、3月份的租金是否可以因为疫情予以免除，三是红星美凯龙阳春分公司主张张永俊欠付电费是否支持的问题。首先，根据当事人签订的三份《展位租赁及管理服务合同》（合同编号分别为：X号、X号、X号），约定的租赁期限均为自2018年12月30日起至2019年12月29日止。而各方当事人在上述合同期满后又签订了新的合同，红星美凯龙阳春分公司对前合同负有结果义务，由此，一审法院将红星美凯龙阳春分公司主张张永俊欠其2019年5至6月份的租金及相关费用的举证责任分配给红星美凯龙阳春分公司并无不妥，本院予以维持。其次，关于一审免除张永俊2020年2、3月份的租金是否成立的问题。新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不可抗力，可直接导致承租人不能实现合同目的。作为公民以及民事主体，理应积极贯彻落实和坚决执行政府颁布的各项疫情防控政策、措施。因此，非疫区所受到的影响理应视同不可抗力对待。2020年1月23日，广东省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。根据一级响应的要求，当地人民政府可以在本行政区域内采取限制或停止集市、集会、影剧院演出以及其他人群聚集的活动、停工、停业、停课等疫情防控措施。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。在此期间，对张永俊的经营确实会产生根本性的不能避免并不能克服的影响。而对该类案件，根据本地区的审判实践，已基本参照广东省人民政府于2020年2月6日发布的《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条“进一步减轻企业经营负担……（九）国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”的精神，形成了对租赁合同的承租人免除2020年2月份的租金，并对3、4月份的租金予以减半的裁判标准，故本案亦应按该裁判标准执行。鉴于一审是参照红星美凯龙阳春分公司主动免除其他租户2020年2、3月租金及管理费的做法，判决免除张永俊上述时段的租金在结果一与执行本地区的裁判标准的结果相一致，本院予以维持。最后，关于红星美凯龙阳春分公司主张张永俊欠付电费是否支持的问题，因红星美凯龙阳春分公司在二审中并未提供新证据，本院以一审裁判理由予以维持。综上所述，一审认定基本事实清楚，判决结果并无不妥，本院予以维持。红星美凯龙阳春分公司的上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3160元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司阳春分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二一年五月十日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。