大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0212民初4107号 原告：田波，女，1981年9月2日出生，汉族，现住大连市。 原告：孙光杰，男，1981年2月10日出生，蒙古族，现住大连市。 被告：大连圣杰房地产开发有限公司，地址大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园**。 法定代表人：陈阳，该公司董事。 委托诉讼代理人：马辉，女，1977年7月6日出生，汉族，该公司法务经理，现住大连市甘井子区。 原告田波、孙光杰与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年11月17日立案后，依法由审判员李晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田波、孙广杰，被告大连圣杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告田波、孙光杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告无条件配合房屋产权证；2、请求判令被告给付从2014年11月25日起至开庭之日2020年12月22日已经产生的逾期办证的违约金174210元以及从2020年12月23日至被告实际出具《购房补充协议》时产生的逾期办证违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2011年7月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号XX,购房总金额477595元（肆拾柒万柒仟伍佰玖拾伍元整)，已按合同约定付款方式及期限全额交清于被告。合同约定：原告购买其位于旅顺口区房的房屋，被告应在该房屋交付使用后180日内办理房屋权属登记。被告于2014年7月8日交房，但至2018年2月才办理竣工，至2020年3月才具备办理房屋产权的条件。原告为了办产权多年来数次与被告交涉，被告满嘴谎言，无理椎脱长达八年。2020年3月，原告得知终于可以办理产权后，要求被告出具《购房补充协议》，但被告要求原告必须缴纳物业费及其滞纳金，并签署永不起诉被告的不平等协议，否则就不出具《购房补充协议》，致使原告至起诉时都无法办理产权。物业公司与被告为不同的法律主体，物业服务合同与房屋买卖合同为不同的合同关系。在原告支付房款后，被告即负有出具《购房补充协议》以协助办理产权的义务，而不能附有不合理条件并收取不相关费用>3而且，被告还应赔偿从2014年11月25日起至开庭之日2020年12月22日已经产生的逾期办证的违约金（计算公式：购房款477595元×0.06利率÷365天×2219天），以及从2020年12月23日至被告实际出具《购房补充协议》时产生的逾期办证违约金（以购房款477595元为基数，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。综上，根据原被告签订的《商品房买卖合同》以及《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房销售管理办法》等规定，原告为维护其合法权益，请求法院依法支持其诉讼请求. 被告大连圣杰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据中华人民共和国合同法第六十二条第（四）项的规定，对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力，在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间，本案中，原告、被告实际履行交房手续的时间应为2013年5月31日，原告、被告约定的180天办证期限至2013年8月31日，在庭审过程中，原告未向法庭提交证据证明在双方约定的180天办证期限届满后，曾向被告要求其履行办理房产证的协助义务，否则将追究被告违约责任的事实，故请求法庭驳回原告的诉请。针对原告的主张有两个判决（2017）辽0212民初3189号及（2018）辽0212民初3175号，其内容请求均与本案相类似，请求法院参照适用同类同判。即使原告有权主张逾期办证的违约金，原告主张的违约金过高，其请求金额占总房款45%以上，商品房买卖合同中并没有逾期办证及其违约金计算标准的约定，在没有约定的情况下，违约金的计算标准应按合同的履行情况及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本案中原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未能提出相关证据证明因被告逾期办证行为给其造成的实际损失，因此，应当适当降低违约金计算标准，由其是根据全国法院民事商事审判工作会议纪要第五十条规定，自2019年8月20日起贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告主张的利率过高，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同原件1份、增值税发票原件1份、（2014）旅民初字第1295号民事判决书原件一份，被告提交的2020年1月21日大连市国土资源和房产局出具收据原件一份、2020年3月16日慧谷阳光商品房买卖合同补充协议复印件一份、照片打印件一份，原、被告对上述证据的真实性无异议。上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：录音一份（原始载体为手机，2018年11月19日原告与被告法人王晓音电话186××××4466通话录音），证明我多次向被告提出办理房产证的要求。被告对该证据不予认可，本院认为，被告虽对此不予认可，但无证据予以推翻，且王晓音在本院审理的案件中多次以大连圣杰房地产开发有限公司的员工出庭应诉，原告有正当理由相信王晓音系代表公司行使职务行为，故原告所要证明的事实本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告田波、孙光杰与被告大连圣杰房地产开发有限公司签订《旅顺口区商品房买卖合同》（合同编号）,原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区房屋。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民477595元元。2014年7月8日,被告向原告交付房屋。2011年7月30日,被告向原告出具了增值税普通发票。 庭审中，被告称交房时房屋不具备办理产权证的条件，2020年1月21日，被告向国土资源局缴纳了土地出让金，至此，被告具备了给业主开具办理产权证的所有手续，并通过公示栏张贴通知的方式通知了全体业主。原告称2020年3月份得知可以办理产权证，故诉至法院要求配合办理房屋产权证书并支付违约金。 本院认为，原告田波、孙光杰与被告大连圣杰房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,符合法律规定,合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。原告田波、孙光杰已经按约交付房款并取得案涉房屋,被告应当依照合同约定履行配合原告办理产权登记的相关手续的义务,现被告拒不配合原告办理产权登记的相关手续，其行为违反合同的约定，被告应承担继续履行的义务。故对原告要求被告配合办理案涉房屋不动产权权属登记的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。 关于原告田波、孙光杰要求支付违约金的诉求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示,该约定对双方具有约束力。但该约定并不能免除对方的违约责任，在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任，故被告称原告要求给付违约金的诉求已过诉讼时效的答辩意见不予采纳。庭审中双方确认案涉房屋于2014年7月8日交付，原告提交的该录音材料显示时间为2018年11月19日，被告虽对此不予认可，但无证据予以推翻，且王晓音在本院审理的案件中多次以大连圣杰房地产开发有限公司的员工出庭应诉，原告有正当理由相信王晓音系代表公司行使职务行为，故被告承担违约责任的时间应从2019年2月20日起算。被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点一向原告支付违约金为宜。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告大连圣杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助配合原告田波、孙光杰办理位于旅顺口区房屋产权证； 二、被告大连圣杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田波、孙光杰支付逾期办证违约金（以477595元本金为基数，自2019年2月20日起至办理完毕案涉房屋产权证书之日止按照日万分之零点一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1892元，由被告大连圣杰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李晓明 二〇二一年二月一日 书记员  潘 怡 附法律条文： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。