上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3376号原告：王某某，女，汉族，户籍地安徽省定远县。委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。被告：朱某甲，男，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：卢峰，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张益铭(系单位推荐)，男，汉族，住江苏省南京市六合区。被告：李某某，女，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：朱某乙，男，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告李某某、朱某乙委托诉讼代理人：朱某甲(系二人之子)，身份情况见上。第三人：中国银行股份有限公司上海市嘉定支行，住所地上海市嘉定区。主要负责人：仇一尘，行长。委托诉讼代理人：严亚涛，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王某某与被告朱某甲、李某某、朱某乙共有物分割纠纷一案，本院于2015年11月5日立案。2015年11月23日至2016年1月5日期间，处理被告朱某甲对本案提出的管辖权异议。本案依法适用简易程序，分别于2016年2月16日、5月31日公开开庭进行了审理。依三被告申请，本院于2016年5月31日追加中国银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称中行嘉定支行)为第三人参与诉讼。本案于2016年7月5日再次公开开庭进行了审理。2016年7月6日，本案依法转为普通程序。本案于2016年9月13日再次公开开庭进行了审理。除被告朱某甲的委托诉讼代理人卢峰、被告李某某、第三人中行嘉定支行的主要负责人外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：1.依法分割上海市东泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，判令该房屋归三被告所有，三被告共同支付王某某扣除剩余贷款后房屋总价值25%的折价款961,563元；2.三被告支付该房屋25%的租金收益(自交房之日至起诉之日，暂计3000元)；3.三被告协助王某某办理房屋变更登记手续，相关税费由三被告承担；4.该房屋剩余贷款由三被告偿还。后王某某撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2006年6月，王某某与朱某甲确立恋爱关系，因感情发展稳定，双方准备结婚买房，于2009年看中上海市东泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。王某某与朱某甲及其父母李某某、朱某乙共同支付了首付款约50万元，并以王某某为主贷人贷款87万元购买系争房屋，后该房屋登记为四人共同共有。2009年2月，王某某发现朱某甲出轨，因朱某甲承认错误并写下保证书，故王某某给予原谅。不料朱某甲再次出轨，但此时房屋买卖合同已经签订，若毁约将承担巨额违约金，只得继续交易。朱某甲表示买下房屋后将在2011年7月出售，并将王某某所付房款退还，朱某甲写下欠条确认王某某支付房款。2011年3月，王某某发现朱某甲再次出轨，导致双方彻底分手。买房至今，系争房屋仍未出售。王某某作为房屋权利人，应享有25%的权利，而房屋被三被告占有，故要求三被告给予相应折价款。朱某甲、李某某、朱某乙辩称，王某某诉讼请求与事实不符，要求驳回其请求。购买房屋时王某某并未出资，而仅仅是借名贷款。当时王某某与朱某甲已经分手，不可能购买婚房；买卖手续均为朱某甲一手操办，在最终合同签订之前还有两个买卖合同，都是朱某甲一人签订的。买卖合同签订后，因朱某甲资信不良银行不批贷款，按合同约定须承担高额违约金，在没有退路的情况下，借王某某的名义贷款。因中介工作人员和贷款公司均表示必须按照共同共有登记，朱某甲只得又将父母作为产权人以稀释王某某的产权比例。所有房款及房屋贷款还款均系朱某甲支付。朱某甲此前答应为借名贷款而给王某某10万元好处费，但没有给足，分三次支付了46,700元。中行嘉定支行述称，原、被告之间的纠纷与银行无关，房屋抵押借款人和抵押人为原、被告，应当保护第三人的利益，贷款需要还清，否则应维持现有登记。本院认定事实如下：朱某乙、李某某系朱某甲父母。2006年上半年，王某某与朱某甲确立恋爱关系。2006年-2009年期间，朱某甲在上海银行的个人住房贷款存在多次逾期还款记录。2009年5月8日，上海银行天宝支行出具说明：经查询，我银行客户朱某甲还贷逾期较严重，但已还清，且他本人表示以后还贷将改善，特此说明。2009年5月11日，朱某甲与上海我爱我家房屋租赁置换有限公司就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》，约定成交价为125万元，签订协议当日支付意向金一万元，首付款37万元，贷款865,000元。同日，朱某甲支付意向金一万元。2009年5月17日，朱某甲(乙方)、朱某丙(甲方)与居间方上海徐申房地产经纪有限公司(以下简称徐申经纪公司)签订《房地产居间合同》，约定甲方委托居间方出售系争房屋，出售到手价125万元，甲方不承担任何费用及税收；乙方委托居间方买入系争房屋；乙方于2009年5月17日支付定金4.5万元，于6月30日交33万元于甲方，交款当天甲方交钥匙给乙方，双方于2009年7月10日前去交易中心过户(以银行批下贷款合同为准)。同日，朱某丙出具收条，载明收到朱某甲支付系争房屋购房定金4.5万元。2009年5月20日，朱某甲取得中国平安财产保险股份有限公司上海分公司开具的收入证明，用于向民生银行申请住房贷款。2009年6月26日，朱某甲委托深圳发展银行开具存款40万元的资信证明，用于申请贷款。2009年6月26日，朱某丙(甲方)与朱某甲(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过徐申经纪公司居间介绍(经纪人徐某某)，系争房屋转让价款135万元；在2009年7月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；乙方承担双方交易中心税及一切费用，乙方贷款不足部分在2009年7月15日过户当天以现金方式支付，甲方于2009年7月15日当天交房；合同签订后，乙方于2009年5月17日前支付45,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2009年6月30日前支付360,000元，于2009年8月31日前支付945,000元。同日，朱某甲通过银行转账支付朱某丙36万元(注：买卖双方确认朱某甲实际支付了首付款及定金共275,000元，朱某丙真实净到手价为125万元，朱某甲称做高房价是为了多贷款)。2009年7月6日，朱某甲向民生银行延中支行申请贷款。经该行审核因朱某甲有较多贷款逾期记录，因此未审批通过。2009年7月14日，朱某甲书写《真诚的向王某某道歉》(以下简称道歉信)一封给王某某，称：……就是后来面对你和任某某，我亦十分痛苦。王，上面那个人的名字，我亦不想再提，我也深深的明白那是一场错……我只想真诚的道歉，香，我错了，请你原谅我……只要你需要，我在以后的日子里，就会站出来，不管你在生活中遇到什么困难，我永远会做你的智囊……如果在外面找不到你想要的生活，就请回来吧，关键看你怎么想，伤害再大，我和你的基础在那里啊，如果我能回到过去那个爱你，你真的需要我，那么可以证明，我真的不是以前那个朱某甲了，当然，一切都要只要你想，我会站在你身旁，我会去扶平，慢慢找回感觉……审理中，王某某称因朱某甲多次发生出轨故书写道歉信，后来双方复合，双方正式分手是在2011年3月，2008年年底至2009年7月期间，二人仍同居；朱某甲称其与王某某在2008年年底分手，于2009年4月出售了此前二人共同居住的汇成房屋，因其信用不良无法贷款，写道歉信是为了感化王某某拉近二人距离，求王某某帮忙贷款。朱某甲还提供了2009年6月11日双方QQ聊天记录以证明双方2008年底已分手，记录大致载明：朱某甲：搬家后，你把电脑拿走吧；王某某：我自己买吧，不要被人说。……朱某甲：我还是那句话，这里的一切你多可以拿走，只是想你过好点；王某某：到时再说；朱某甲：你自己有钥匙，想要什么自己来拿。……朱某甲：香，我也很难过的；王某某：知道了，以后不要这么说了，以前就这样过去吧。……朱某甲：我是真心的，我对不起你在先；王某某：事情过去了，我希望我下次找男人，幸运点……王某某对记录真实性无异议，但认为双方恋爱期间分分合合，这不是最终的分手。2009年7月16日，朱某丙(甲方)与原、被告四人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过徐申经纪公司居间介绍(经纪人徐某某)，由乙方受让系争房屋，价款135万元；甲方于2009年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2009年7月31日之前办理过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%的违约金，合同继续履行；系争房屋为乙方共同共有，乙方贷款不足部分在2009年7月30日过户当天以现金方式支付，甲方于2009年7月31日过户当天交房；付款协议、其他费用支付等条款均与2009年6月26日朱某甲签订的买卖合同内容相同。2009年7月24日，王某某(借款人)与中行嘉定支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，借款金额为87万元。2009年8月7日，系争房屋登记为原、被告四人共同共有，建筑面积79.67平方米。房产证原件在朱某甲处保存。系争房屋由朱某甲支配，现用于出租。2009年8月，中行嘉定支行放款。2009年9月起的贷款本息由三被告转账支付至王某某还款账户偿还。2015年10月，朱某甲申请将还贷账户更换为其账户。还款期间，朱某甲多次发生迟延还贷情况。2016年4月，王某某将还款账户更改为其本人账户，王某某自此开始自行偿还贷款(注：王某某在2016年4月偿还了2016年3月、4月两笔贷款本息；庭审中，王某某表示不论法院如何认定，对于上述王某某偿还银行的款项，不增加诉讼请求，要求另案处理，三被告亦对此予以认可)。系争房屋买卖过程中，办理贷款所需服务费和评估费、房屋交易契税、过户手续费等费用均由朱某甲支付，相关合同、单据、凭证均由朱某甲保存。有线电视终端、燃气、用电等用户名变更均由朱某甲办理，户名均变更为朱某甲，相关费用也均由朱某甲支付，单据均由朱某甲保存。系争房屋贷款扣款确认书送达地址为朱某甲居住地址，后更改为电子稿送达李某某电子邮箱，催款通知短信也发送至朱某甲手机上。截至2016年9月28日，系争房屋贷款本金余额为644,051.69元。为证明购买系争房屋时王某某与朱某甲系恋爱关系、系争房屋系用作婚房，王某某提供了上述道歉信、照片、与朱某甲前女友任某某的聊天记录等证据。朱某甲则提供了购买系争房屋前后与其他两名女性的旅游照片和亲密照片、王某某与其他男性的合影及QQ空间截屏，欲证明其与王某某已经分手，不可能为结婚购房，只是借名贷款。为证明借名贷款，朱某甲申请证人张某某、徐某某出庭作证。张某某系帮朱某甲做贷款的人员，其称最初朱某甲自己找银行贷款，但因信用不好没有做出，之后中介找其去，其提出找个主贷人，过了几天朱某甲说找前女友做主贷人，其当时还问朱某甲这样是否妥当，朱回答是和前女友和平分手的，前女友单位比较大，容易贷款；由于是借前女友名义贷款，所以其印象较深，其没有见到过王某某。徐某某(即此次买卖的居间经办人)称朱某甲先是以其一人名义买房，因个人信用问题无法贷款，朱某甲说前女友是做保险的，让前女友来贷款，其还问没问题吧，朱某甲回答没问题，然后就改成四个人签订买卖合同，因为房东觉着朱某甲贷款有麻烦，就把违约金抬高了；其仅在交易中心见过王某某一次，看房王某某也没有参与。王某某对证人证言不予认可，认为张某某对本案细节记忆清晰，与常理不符，王某某未支付房款，不可能将其作为产权人，若二人不存在恋爱关系和为结婚买房，朱某甲借名贷款完全可以找其亲属；当时王某某工作较忙，朱某甲没有工作，买房事宜由其一人处理没有问题。就购房出资事宜，王某某称：1、关于首付款，其给了朱某甲近30万现金作首付款，有欠条2张、借条2张为证。欠条①载明：朱某甲多次向王某某借钱还银行，数额达五万元整，三个月里还清，该欠条无署名及日期；欠条②载明：朱某甲多次向王某某借钱还银行，数额达四万元，三个月里还清，下方有朱某甲署名，日期为2009年4月25日；借条①载明：朱某甲多次向王某某借款，共计一万零伍佰元，下方中部书写“朱某甲”，另起一行“到此一”，右侧日期9月23日，下方还有12月26日的日期被划去；借条②载明：朱某甲欠王某某10,000万整美金，随时奉还，只要王某某查明朱某甲银行帐目上有，落款处有朱某甲签名，日期为2007年7月8日；2、关于银行贷款的偿还，王某某先是称2011年3月之前银行贷款，一部分是其现金存入还款账户偿还的，一部分是朱某甲转账，2012年年初朱某甲回南京后就将还款卡给了朱某甲；在被告出示了转帐还贷的凭证后，王某某又称2012年6月前其是通过平时陆续给被告现金(不是需要还贷时再给被告的)来还贷的，2012年6月后是被告还贷的；此外，还贷资金主要来源于系争房屋出租收益，因此还贷应视为原告共同还贷。三被告对上述王某某的陈述及出示的证据均不认可。审理中，被告称短期还清贷款难度较大，被告会尽力去还，若法院确定剩余贷款由被告偿还的，被告可以出售在南京的房屋来偿还银行贷款。本院认为，本案主要的焦点问题是借王某某名贷款购房还是王某某、朱某甲恋爱期间共同购房。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。系争房屋虽登记于王某某等四人名下，但在案证据所反映的事实与原告主张的恋爱期间共同购房在逻辑关系、社会情理、生活常理等诸多方面存在矛盾，反而与被告借名贷款的辩称意见吻合，主要分析如下：第一，朱某甲的购房意愿形成于其与王某某分手期间，而不是恋爱期间。结合2009年6月11日的QQ聊天记录及朱某甲的道歉信，2009年6月前双方已分手且至2009年7月14日尚未复合。而2009年5月朱某甲即有购房意向并签订居间合同，并开始为房贷做准备，2009年6月，朱某甲一人作为买受人签订了买卖合同，在申请贷款被拒后于7月才以包含原告在内的四人名义又签订内容基本同前的合同。第二，除了与贷款、共同登记相关事项外，王某某没有参与共同购房的其他过程。共同购房不仅仅是共同登记，尤其是以结婚为目的的购房，更应双方共同参与，但没有证据表明王某某参与了看房、磋商，所有购房事宜是被告独立完成的。第三，王某某没有实际出资行为。除以王某某名义的贷款外，首付款是被告方支付的，王某某名下的贷款在长达6年多的时间内均是被告方还贷的。王某某称其给了朱某甲现金近30万元用于支付房屋首付款，但未提供充分证据佐证。王某某提供的欠条、借条，内容重合、格式混乱、时间在购房前几个月，甚至其中一份借款金额为一亿美元，显然上述证据不足以证明王某某给了朱某甲现金让其支付首付款。而贷款的偿还，在本案诉讼前，所有的贷款本息均为被告方负责偿还。王某某是起诉后，自2016年4月开始偿还贷款，但该偿还行为带有显而易见地目的性，不能视为正常的还贷行为。第四，与系争房屋有关的凭证、单据、资料均由被告保管，房屋亦由被告单方利用，原告对此不闻不问也从无异议直至诉讼，完全与结婚购房的常理不符。第五，在结婚购房还是借名购房的理由上，显然被告的解释具有合理性，原告的陈述不符常理。在王某某签订买卖合同(以下简称后合同)之前，朱某甲一人作为买受人已经签订过一份内容基本相同的合同(以下简称前合同)，而后朱某甲的贷款申请被拒，这是由王某某参与的后合同签订前存在的重要背景事实，在分析后合同签订的原因究竟是借名贷款还是结婚购房时，不能脱离这一重要背景。被告所称其购房贷款被拒后假借王某某参与购房而由王某某申请贷款以避免承担违约责任，并且为了稀释王某某的潜在风险而让其父母参与共同购房，合理地解释了为什么需两次签订合同、为什么买受人会由朱某甲一人变为四人。而王某某称结婚购房，却缺乏合理解释，至少朱某甲写道歉信之日7月14日两人尚未复合，而两天后即7月16日，两人就已复合胜初并谈婚论嫁共同购房，实有违常理。第六，在结婚购房还是借名购房的证据上，被告方比原告充分。就恋爱关系，王某某称其共同购房时双方已复合直至2011年3月彻底分手，但却不能提供此段期间恋人间的聊天记录、亲密合影或其他能证明恋爱关系存续的确凿证据。王某某唯一提供与复合有关的证据系朱某甲的道歉信，但即使只分析道歉信文义而不考虑其背景，通篇也不过是道歉及求复合，尚不足以证明已复合。而朱某甲将写道歉信解释为感化王某某，使其同意借名贷款购房，在双方因朱某甲用情不专而分手、朱某甲一人买房贷款被拒的大背景下，逻辑上具有合理性。且同时，被告也申请了当时居间方经办人和协助办理贷款的两位证人出庭作证，有力的证明了借名贷款购房的事实。原告虽不认可证人证言，却无相应反驳证据。综上，根据王某某与朱某甲分手、朱某甲个人签订居间协议和买卖合同、朱某甲贷款被拒、朱某甲书写道歉信、王某某与朱某甲父母一同作为买受人签订买卖合同及王某某作为主贷人签订抵押借款合同等事实发生的先后顺序和其内在逻辑关系，结合房款出资情况、还贷情况、房屋使用情况、相关资料保管情况等事实，充分考量双方所持基本观点理由的合理性，本院认为被告借名贷款购房的抗辩意见成立，王某某并无真实购房意愿，非真实购房人。原告要求取得扣除贷款后的房价25%的折价款的请求，本院不予支持。系争房屋应归被告方所有，贷款理应由被告代为清偿。在中行嘉定支行涤除抵押权后，当事人应共同办理将系争房屋变更登记至三被告名下的手续，因变更登记产生的相关税费也应由被告方负担。鉴于朱某甲利用王某某名义贷款购房，客观上给王某某自己贷款造成障碍，根据被告短期还清贷款有困难及卖房还贷的表态，障碍可能仍将在一定时期内继续存在，且因被告有逾期还贷情况还给王某某资信造成不利影响等情况，被告理应给予适当补偿，补偿数额由本院根据本案实际情况酌情合理地确定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一、二款规定，判决如下：一、朱某甲、李某某、朱某乙于本判决生效之日起十日内补偿王某某200,000元；二、朱某甲、李某某、朱某乙于本判决生效之日起十日内代王某某清偿中国银行股份有限公司上海市嘉定支行的贷款本息(具体数额以银行确认的贷款本息数额为准)；三、在中国银行股份有限公司上海市嘉定支行涤除上海市东泉路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权后的十日内，王某某、朱某甲、李某某、朱某乙共同将房屋变更登记至朱某甲、李某某、朱某乙名下，因变更登记产生的相关费用由朱某甲、李某某、朱某乙负担；四、驳回王某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,576元，由王某某负担9500元，朱某甲、李某某、朱某乙负担4076元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲人民陪审员  石顺芳人民陪审员  毛静芳二〇一六年十一月二十一日书 记 员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。……