江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初328号原告：泰州医药高新区野徐镇康居社区居民委员会，统一社会信用代码55321203MEA502077B,住所地泰州医药高新区野徐镇康居社区综合文化服务中心。法定代表人：赵胜男。委托诉讼代理人：周庆，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁莹莹，江苏圣典（泰州）律师事务所实习律师。被告：李燕明，男，1982年4月11日出生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住泰州医药高新技术产业开发区。原告泰州医药高新区野徐镇康居社区居民委员会（以下简称康居社区）与被告李燕明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康居社区的委托诉讼代理人周庆、被告李燕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康居社区向本院提出诉讼请求：1、被告立刻腾空位于康居社区便民服务中心西边两大间（6小间和厨房间）的家宴房屋，并交付原告；同时支付自2020年10月24日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按2万元每年计算）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月，康居社区通过招投标的方式将“康居便民服务中心”的服务及水电外包给被告，中标价格为25800元，然后于2020年6月1日与被告签署了《康居社区便民服务中心服务外包合同》，服务期限自2020年6月1日至2021年5月31日止。后因招标程序存在瑕疵，康居社区作废此次招投标并作废了该份合同，并且向被告要回了合同原件，表明解除合同，被告也表示同意。后续被告主张做志愿者继续提供服务，康居社区表示同意。但因为其他居民也表示想要当志愿者产生了矛盾，然后康居社区就于2020年10月31日与康居新城东苑业委会签署了《康居社区便民服务中心委托管理协议》，约定康居新城东苑业委会作为志愿者管理便民服务中心。同时，康居新城东苑业委会与袁银喜签署了《康居社区便民服务中心委托管理协议》，约定袁银喜作为志愿者管理便民服务中心，管理期限为2020年11月1日至2020年12月31日。后于2020年12月31日康居新城东苑业委会与袁银喜签订《协议书》约定解除之前的《康居社区便民服务中心委托管理协议》，并支付管理期间的报酬6000元。至此，便民服务中心的管理准备于2021年重新找人接管，但是被告现在拿着之前解除的合同复印件要求继续履行，阻碍原告的工作进度，原告认为合同已经经双方一致同意解除了，并且也已经拿回了合同原件，并向被告进行了阐明，后期被告也明确是以志愿者的身份进行代开门，并且代开服务也不是由被告完全履行的。因此，原告为了维护自身的合法权益特诉至法院。被告李燕明辩称:案涉房屋我还在使用，租金我已经给了，而且超额给了;因为这个房子租给我的时候，就是不合法的，房屋是违建房，我在2020年12月22日的时候给了康居社区2万元的租金，我已经把2020年12月至2021年12月的租金打过去了，因为新冠疫情影响，有两个月的免租期；我截止到现在是不欠租金的。原告无权让我退房，他应该补偿我相应的损失，我不同意腾空房屋。当时签订的合同对装潢有约定，是我老百姓自己投资的血汗钱，康居社区无权要求我的装饰装潢部分留下来，应该补偿我。本院经审理认定事实如下：2016年7月，原告康居社区通过书面报告野徐镇政府，通过招投标在春晖路和姜高路交界处的东南侧建便民服务中心；并与江苏佳宸建设工程有限公司签订协议书，并支付了工程款。2017年7月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订《康居社区便民服务中心家宴合作经营合同》一份，约定：一、甲方将便民服务中心西边2大间（6小间和厨房间）提供给乙方设立“家宴”服务经营场所。二、使用时间：因乙方投资较大，使用期限定为3年，甲方给予乙方3个月的装修期，2017年7月24日至10月23日，使用时间为2017年10月24日至2020年10月23日止。三、交款方式：第一年上缴社区1万元，第二年上缴社区1.5万元，笫三年上徼社区2万元，实行先交房款后使用房屋的原则，以转账支付。四、甲乙双方的责任及义务1、甲方应负责使用房屋方装修期间的矛盾协调和化解工作,确保安期正常经营。2、乙方在经营时所涉及的债权债务，由乙方自己承担，甲方不负任何连带责任乙方负责承付便民服务中心所产生的水、电费用。甲方负责按照套表，每2个月乙方根据表上的用数缴纳社区。4、乙方做好安全防范措施，如发生被盗、安全事故、火灾事故等乙方自负，甲方不承担任何责任。5、乙方应爱护并合理使周房屋及其附属设施。6、甲、乙双方在合同终止后；乙方将可移动的设备搬走，不可移动的装饰装潢不得破坏。五、违约责任在使用期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成损失、乙方应予以负责赔偿。(1)擅自改变本合同规定的使用用途，或利用该房屋进行违法违章活动的：(2)甲乙双方商定违约金为当年上缴的50%,若有违约，由违约方支付给对方违约金。六、其它事项1、乙方在便民服务中心设家宴服务，社区要求全日开放服务居民，若第三方使用，乙方收取第三方所用的水电费。2、使用房屋期满，甲方根据合同要求，验收房屋和设施，确认完好无损后，方可办理退房。如续租使用在同等条件下乙方占优先，价格另议。3、如遇到国家、法规的变化和不可抗拒的因素，双方可以协商修改或终止合同：或者在使用期内，因特殊原因要终止合同的，终止前必须以书面形式在1个月前告知对方以便修改和终止合同。此经营合同到期后，被告于2020年12月22日转账2万元至原告银行账户。2020年12月30日，原告通过江苏畅然律师事务所寄送律师函给被告，函告：1、你与康居社区在2017年7月14日签订合作经营合同，合同时间为2017年7月14日至2020年10月23日。目前该合同己经到期，根椐合同约定及康居社区明确表示不与你续签合同，故你有义务依据合同将可移动的设备搬走，同时不可移动的房屋装饰装潢所有权归康居社区所有。但你至今没有将房屋返还给康居社区，已经构成违约。2、现康居社区要求你在2021年1月3日前将便民服务中心西边2大间（6小间和厨房）的房屋返还给康居社区，并将可移动的设备搬走，不可移动的装饰装潢不得破坏，伴随房屋一并交付给康居社区。同时，因康居社区早已表态不与你续租，故你向康居社区转入的20000元系你个人行为，请你提供银行账户或者自行办理相关退费。若你不遵守上述告知，本所将接受顾问单位的委托，依法向人民法院进行起诉。该函由被告的老婆于2021年1月2日代签收。以上事实有经营合同、律师函、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故本院确认双方签订的合作经营合同无效。承租人应将租赁房屋返还给出租人，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原被告所签订的经营合同约定的期限自2017年7月14日至2020年10月23日；合同使用期限届满后,原告已向被告发出律师函，表示不再续签合同，自经营合同期限届满之日起,被告应将案涉房屋内的物品腾空，并将房屋交付给原告；同时被告应当参照合同约定支付自2020年10月24日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；被告辩称今年新冠疫情的爆发,请求减免两个月的租金，因本案合同到期后，被告未按约定交还房屋,明显违约,与相关政策规定的条件明显不符,本院不予支持。因被告已提前主动支付2万元至原告银行账户，原告庭审中对此费用同意多退少补,本院予以确认。对于被告辩称的原告应补偿其装修损失；虽然案涉合同无效，但被告签订合同时明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依然签订合同且按照合同期限实际占有使用了案涉房屋三年，被告签订合同时亦明确约定对不可移动的装饰装潢不得破坏，故根据被告的过错程度及合同的签订履行情况来看，被告的辩称无事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告李燕明于本判决生效后三十日内将位于泰州医药高新区野徐镇康居社区居民委员会便民服务中心西边2大间（6小间和厨房间）的租赁房屋交还给原告泰州医药高新区野徐镇康居社区居民委员；二、被告李燕明于本判决生效后三十日内向原告泰州医药高新区野徐镇康居社区居民委员会按2万元/年的标准支付自2020年10月24日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（被告李燕明已经给付2万元）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李燕明负担（此款已由原告垫付，被告负担部分于本判决生效后三十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费。审 判 长  李文娟人民陪审员  肖桂明人民陪审员  蒋锦静二〇二一年七月十四日书 记 员  丁梦雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。