江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终994号上诉人（原审原告）：于军华，男，1975年3月10日生，汉族，住所地江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：郑慧，女，1976年5月27日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王小青、蒋高鹰，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：安文英，女，1981年6月19日生，汉族，住所地江苏省昆山市。原审第三人：昆山鸿坤房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区庆丰东路341、343号，统一社会信用代码91320583MA1MXLTK45。法定代表人：王勤，该公司总经理。上诉人于军华、郑慧因与被上诉人安文英、原审第三人昆山鸿坤房地产经纪有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初10598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人于军华、郑慧上诉请求：撤销一审判决，改判支持于军华、郑慧的诉讼请求；由安文英承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.税金上涨系市场行为，不可归责于政府。对于市场行为导致税费上涨或降低，属于买受方应能预见的范围。2.双方对于税费的承担在合同及事后的协商中均予以了明确，是由于安文英不按期支付购房款且恶意不解除房屋网签备案，使得涉案房屋无法变现，造成于军华、郑慧严重损失。于军华、郑慧向一审法院起诉请求：1.解除案涉房屋买卖合同，由安文英按双方合同约定承担违约金（总房款的20%即398400元）；2.安文英承担律师费20000元；3、诉讼费、保全费由安文英承担。一审法院认定以下事实：于军华、郑慧系夫妻关系。昆山市开发区汉浦新村45号楼207室，产证号昆房权证开发区字第××，登记所有权人于军华，房屋性质为经济适用住房。2018年12月22日，于军华、郑慧（出售方、甲方）与安文英（购买方、乙方）在第三人鸿坤公司（中介方、丙方）的居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：1.甲方同意将坐落在昆山市开发区汉浦新村45号楼207室（房产权证号：30××12），计建筑面积123.25平方米（面积以房产证为准），车库面积15.66平方米的房屋出售给乙方。2.甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋的成交总价格为1992000元。本合同签订之时，乙方支付100000元作为购房定金。3.甲、乙双方同意本合同生效之日起45日内，乙方将1442000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2019年2月5日前办理过户手续。乙方需贷款550000元，由丙方代乙方办理贷款手续。4.甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。5.甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税、费，除甲、乙双方另有约定外，按照相关政策规定由甲、乙双方各自承担。丙方在收到乙方全部购房款及甲、乙双方所需交纳的税、费后，为甲乙双方办理该房屋产权过户手续。若成交价低于评估价，按政策规定有关税、费按评估价交纳。6.如在本合同签定后发生政策调整（包括银行政策）造成无法交易的，双方互不赔偿。如在本合同签定后发生政策调整（包括银行政策）经甲乙双方协商达成继续履行合同的，则按政府相关部门调整后的税额费用缴纳，由双方共同分担。7.甲、乙双方另需丙方办理的手续及费用：甲、乙双方需提供真实有效的按揭资料及过户资料且配合办理相关过户手续。乙方于过户当天将办证费用人民币329818元整支付给丙方。8.补充条款：乙方熟知昆山购房政策，符合购买条件，信用良好，乙方熟知该房是经济适用房，甲方净到手1992000元，甲方不负责过户过程中所需的任何费用。合同还约定了其他事项。后因本地房屋评估政策调整，预估税费等各项费用比订立合同时多20万元左右，双方于2019年2月18日在中介组织下进行协商，当时卖方同意净到手价降价40000元，买方说要考虑，当时未能签署书面补充协议。2019年3月25日，网签备案合同办妥，经有关部门计算，税费等各项费用在53万元左右。2019年4月7日至2019年4月12日期间，于军华、郑慧和安文英及第三人鸿坤公司建立微信群沟通案涉房屋买卖事宜，买卖双方在谈到最终税费等费用负担时仍未能协商一致，安文英称税太高了，于军华、郑慧称如果不能继续，请先把网签撤销，等等。2019年4月12日，于军华、郑慧向安文英发送《交款催告函》，载明：“……截止目前，您仅支付100000元定金，第二笔1342000元款项至今未付，我方多次催促您支付上述款项，但您却置之不理，您的行为已构成违约。鉴于此，现正式发函催告，请您务必于2019年4月16日前向我方足额支付1342000元及相应的利息损失，同时请您尽快办理贷款手续以便向我方支付房屋尾款，且我方保留按照合同约定要求您承担逾期付款违约金责任的权利。”同日，于军华、郑慧亦向第三人鸿坤公司发送《督促催款函》，请第三人督促安文英付款。2019年4月18日，安文英委托律师向于军华、郑慧发送《回复函》，载明：“……委托方在按合同约定期间内已具备支付1442000元（含己支付的10万元定金）款项的能力，委托方为履行此项义务付出大量的预备工作，委托方也具备昆山购房资格，现就与贵方商议收益金事宜未达成一致，拖延至今。今去函答复贵方，委托方希望通过友好协商解决“收益金”事宜，并基于双方就上述房屋买卖事宜，委托方本着诚实守信原则，明确表示愿意继续履行合同。”现于军华、郑慧以买方未及时支付购房款构成违约为由诉至一审法院，主张解除合同以及买方支付交易价20%的违约金，由此引起本案纠纷。审理过程中，第三人鸿坤公司经办人王勤陈述：合同签订时，我方告知安文英土地收益金及各项税费、杂费预估费用大概在329818元，2018年12月28日，由于评估政策调整，导致案涉房屋评估总价提高，相应的土地收益金、评估费和税费也提高，我方在元旦后将该情况告知了买卖双方，之后买卖双方及我方于2019年2月18日至于军华、郑慧清风华苑的咖啡馆就调整之后的价款进行协商，当时于军华、郑慧同意降价40000元，安文英当时需要考虑一下。3月5日我方将各项费用预算表发给安文英后，当天有多次通话，我在通话中有说清楚费用预估有51万多，当天安文英没有给我回复，后来做网签后去窗口问。2019年3月20日双方至我方办理网签手续，25日网签合同出来，当时我方认为安文英是同意于军华、郑慧降价40000元后继续履行合同的。网签备案后去窗口核算下来是53万多，当时三方都在场，与预估的价格差了1-2万，安文英当时还是觉得费用高，希望与于军华、郑慧协商，由于军华、郑慧再降一点到手价。4月9日在交易中心，我已经通知各方带好相关证件原件到场办理过户，需要先由安文英缴纳各项费用，只有缴纳之后拿了发票才能办理过户，但是安文英还是觉得费用过高，没有去缴纳，导致无法过户，所以各自就回去了。于军华、郑慧称：安文英在早于2019年5月13日便已同案外人就案涉房产同小区的另一处房产进行了网签备案手续，于2019年5月20日完成了网签备案，于2019年6月20日已取得了该房产的产权。其庭审中所称2019年4月9日未能过户仅是因为当初临时决定税费太高实为欺瞒法庭的借口，其早已做好毁约的打算。安文英称：自始至终，安文英均未表示不再继续履行合同，也未表示没有继续履行的能力。而是由于于军华、郑慧和中介向安文英隐瞒土地收益金，在合同签订后又称评估价上涨导致过户税费增加，双方发生争议才导致合同未履行。反观于军华、郑慧在安文英提出对合同继续履行进行协商时，在微信上单方提出终止履行。并且，土地收益金不属于过户过程中的费用，而是甲方取得完全产权所需支付的费用，现于军华、郑慧未缴纳土地收益金，导致房屋未取得完全产权，责任在于军华、郑慧。我方认为应当按照原合同1992000元和329818元办证费用继续履行，其余办证费用不应由安文英承担。另查明：安文英向一审法院提交银行历史明细一份显示，截至2019年10月12日，安文英账户余额1894819.41元。再查明：本案于军华、郑慧起诉安文英，委托律师出庭诉讼，支付律师代理费20000元。上述事实，有房屋买卖成交合同、网签合同、不动产权证、结婚证、交款催告函、督促催款函、回复函、委托代理合同、发票、微信聊天记录、历史交易明细、书面代理意见以及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：于军华、郑慧、安文英之间签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。本案争议焦点在于：安文英是否构成违约，于军华、郑慧以此为据主张合同解除有无事实依据、理由是否充分。首先，从履约过程来看，买卖双方于2018年12月22日签约，签约后的2018年12月28日，由于本地房屋买卖评估政策调整，案涉房屋交易过程中的土地收益金、评估费和税费等费用相应提高20万元左右，该客观事实系双方当事人在订立合同时无法预见的、不可归责于买卖双方的重大变化；其次，从双方的协商过程看，本案买卖双方在评估政策发生变化后也有多次沟通、协商，通过中介陈述可知，于军华、郑慧、安文英在2019年2月18日协商费用负担事宜，双方初步商谈结果是“卖方到手价降40000元”，至2019年3月25网签合同出来，后在约定的2019年4月9日过户时因安文英仍不同意承担多出的20万元左右费用，双方也未能就费用负担问题协商达成一致，导致合同履行不畅，卖方微信表示要解除合同、撤销网备。至本案审理过程中，经法庭询问，卖方要求净到手价为1992000元，买方要求按1992000元和329818元承担费用，其余费用不承担，双方始终未能协商一致；第三，从合同约定来看，根据合同约定“如在本合同签定后发生政策调整（包括银行政策）造成无法交易的，双方互不赔偿。如在本合同签定后发生政策调整（包括银行政策）经甲乙双方协商达成继续履行合同的，则按政府相关部门调整后的税额费用缴纳，由双方共同分担”，故本案先有评估政策变化在先，属于“在本合同签定后发生政策调整造成无法交易”，于军华、郑慧不享有单方解除权，于军华、郑慧以安文英未按时付款主张安文英违约并无法律依据，以此要求安文英按交易价20%赔偿违约金也无依据。关于律师费，并无合同依据，一审法院不予支持。关于于军华、郑慧所称安文英已经购买同小区其他房产的事实，于军华、郑慧未能向一审法院提交相关证据，一审法院不予采纳，即使是真实的，也不影响本案合同的履行，从安文英提供的银行历史明细及安文英的身份信息看，安文英也有能力履行本案合同。最后，本案若仍按照原合同履行，买卖双方最终势必仍会因多出的20万元费用承担问题再次产生争议，最终又回到本案立案之初的状态，对双方来说均是不利，故一审法院结合于军华、郑慧要求解除合同的意愿，考虑到20万元费用金额确实较高，而双方始终无法协商一致的事实，一审法院根据实际情况确定本案合同自本判决生效之日起解除，相关诉讼费用由双方平均承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，一审法院判决：一、于军华、郑慧与安文英于2018年12月22日签订的《房屋买卖成交合同》的于判决生效之日起解除。二、驳回于军华、郑慧的其他诉讼请求。案件受理费22098元，保全措施申请费5000元，合计27098元，由安文英负担13549元，由于军华、郑慧负担13549元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，于军华、郑慧和安文英签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，合同约定“如在本合同签定后发生政策调整（包括银行政策）造成无法交易的，双方互不赔偿”。双方于2018年12月22日签订买卖合同，2018年12月28日，昆山房屋买卖评估政策调整，案涉房屋交易过程中的土地收益金、评估费和税费等费用相应提高20万元左右，提高幅度相较成交价确实较高，如何承担该费用双方最终未能协商一致，导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，应认定系政策调整所致，不可归责于任何一方，于军华、郑慧关于合同解除系安文英违约的上诉主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22098元，由上诉人于军华、郑慧负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年四月二十三日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。