上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9595号原告：谭秋朗，男，1968年10月17日出生。原告：陈美仪，女，1973年9月29日出生。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。被告：李霭明，女，1948年8月7日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：余琦，女，1974年2月5日出生。原告谭秋朗、陈美仪诉被告李霭明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用普通程序进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2021年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄奇、被告委托诉讼代理人余琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭秋朗、陈美仪向本院提出诉讼请求如下：1、判令确认原、被告签署的关于青浦区沪青平公路XXX号XXX幢(下称“系争房屋”)的《上海市房屋租赁合同》于被告收到本案起诉状副本之日起解除；2、判令被告向原告返还系争房屋；3、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至《上海市房屋租赁合同》解除之日止的欠付房屋租金；4、判令被告按人民币(以下币种均为人民币)1,200元/日标准向原告支付自《上海市房屋租赁合同》解除之日起至被告向原告实际返还系争房屋之日止的房屋使用费；5、判令被告向原告支付装修费52,650元；6、判令被告支付原告自2020年2月1日起按欠付租金为本金、日千分之一点五为利率计得的违约金。事实和理由：被告女婿郭人敬为原告谭秋朗的朋友。2019年年末郭人敬与谭秋朗达成一致，租赁原告陈美仪所有的系争房屋用于居住。郭人敬安排其岳母即被告作为承租人。2019年12月15日，陈美仪向谭秋朗出具《房屋出租授权委托书》，授权谭秋朗作为陈美仪代理人代为签署租赁合同、收取房屋租金及处理其他有关租赁的事务。2019年12月21日，谭秋朗以自己的名义与被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定：被告承租原告陈美仪为产权人的租赁房屋，租期自2020年1月1日至2025年12月31日，租金每月3.6万元，于每月5日前支付。被告另行支付押金3.6万元。被告逾期支付租金超60日的，原告有权解除租赁合同。租赁合同签署当日，被告支付押金3.6万元，于2020年1月23日支付一月全额租金。在入住前，被告要求原告谭秋朗根据其要求对租赁房屋做风水装修，包括将一楼所有地板重做以便整体抬高、移动厨房洗碗机和水槽的位置、改动阳光房的门、拆除鱼池并在原处填补为草坪等。上述装修实际发生费用超过10万元，基于谭秋朗与郭人敬的朋友关系，原告愿意承担部分费用，而被告表示同意承担其中的52,650元。此后，由于郭人敬发生变故，自2020年2月起，被告除支付二月部分租金16,000元外，剩余全部租金拖欠至今未付。在后续与被告代理人余琦的沟通中，其确认同意按照谭秋朗与郭人敬此前已达成一致的日千分之三利率支付逾付租金的违约金及上述52,650元装修费。原告认为，原、被告就租赁房屋达成的租赁合同合法有效，双方均应信守。被告自2020年2月起至今欠付原告租金达50余万元，根据租赁合同相关约定，原告有权解除租赁合同，被告应向原告返还租赁房屋。被告理应支付欠付原告的租金及按租金标准支付租赁合同解除后至实际返还房屋日的房屋使用费。此外，原告有权向被告主张其认可的违约金及装修费用。综上事实与理由，诉至法院，望判如所请。被告李霭明辩称：认可结欠原告房租情况，对其他诉请不予认可。经开庭审理查明：系争房屋登记在陈美仪名下。2019年12月21日，谭秋朗(出租人、甲方)与李霭明(承租人、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方，租赁用途为居住；租期自2020年1月1日至2025年12月31日，共计6年，甲方应于2019年12月22日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金为3.6万元/月，支付方式为押一付一，各期租金支付日期为每月5号之前；押金3.6万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、园林费用由乙方负担；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定日期支付租金达60日的……乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同另对其他内容进行了约定。当日，李霭明向谭秋朗支付押金3.6万元。2020年1月23日，李霭明向谭秋朗支付2020年1月份租金。2020年3月3日、10日、21日共计向谭秋朗支付钱款1.6万元。2021年1月13日，余琦向谭秋朗支付20,880元。另查明，2021年2月4日，本院以(2021)沪0118民初4653号立案受理了陈美仪诉李霭明房屋租赁合同纠纷案，该案审理中，李霭明认为出租人系谭秋朗，承租人系李霭明。本院经审理后认为，该案起诉状签名在境外形成，未经公证认证，无法确定该签名的真实性，无法判断起诉是否为陈美仪本人的真实意思表示，不符合法律规定起诉必须符合的条件，应当不予受理。鉴于在案件受理后才发现上述情形，故依法裁定驳回陈美仪的起诉。审理中，双方当事人一致确认现房屋仍由李霭明方居住使用。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、房地产权证、付款凭证、庭审笔录等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告主张：1、虽然租赁事宜是由谭秋朗与郭人敬协商，但陈美仪是系争房屋产权人，谭秋朗作为陈美仪代理人与李霭明签订租赁合同，且租金由李霭明支付，若李霭明是代郭人敬支付租金，也属隐名代理，原告主体适格并有权选择李霭明作为被告主张权利；2、由于被告结欠原告房租，原告有权解除案涉租赁合同，合同解除时间以诉状副本送达被告之日为准；合同解除后，被告理应将系争房屋腾退并返还原告，由于现房屋仍由被告占用，被告应按照合同约定租金标准向原告支付占用期间的费用；3、未履行案涉租赁合同，原告基于被告要求对系争房屋进行了部分改造，被告女婿也同意承担一半的装修费用52,650元，且经被告代理人的确认；同时，由于被告迟延支付租金，原告在与被告代理人沟通过程中其确认按照日千分之三的标准支付违约金，现被告仍未支付故应按照该标准向原告支付欠付租金的违约金；4、2021年1月13日，原告虽仅收到钱款20,880元，但原告确认该部分钱款扣除了三个季度的物业费及一笔维修费用，故认可被告于该日支付的钱款金额为3.6万元，但由于被告自2020年2月起就逾期支付租金，故此款应优先抵扣违约金，在抵扣后如有剩余才能抵扣租金；5、对于押金，同意在本案中一并处理，用于抵扣租金。为此，原告提供授权委托书、聊天记录作为证据。被告对授权委托书的真实性无法确认，认可聊天记录为郭人敬及被告代理人余琦，但对原告的证明目的不予认可，并主张：1、系争房屋的承租人应该是郭人敬，因此所有的事宜都是由郭人敬与原告进行的沟通，由于现在无法联系到郭人敬，故对原告与郭人敬之间的聊天记录无法确认，对装修费用不予认可；2、被告并非故意违约，不同意支付违约金，现原告主张违约金标准过高，且无法确认原告与郭人敬之间是否就违约金达成一致意见；3、对于押金，同意在本案中一并处理，用于抵扣租金。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》系由谭秋朗作为出租人、李霭明作为承租人签订，租金系由李霭明支付给谭秋朗，而被告对原告提供的授权委托书真实性不予确认，且另案中被告自认其为上述合同的承租人，故本院认定案涉《房屋租赁合同》系谭秋朗、李霭明的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现被告迟延支付租金，显属违约，原告有权依合同约定解除案涉租赁合同，合同解除时间本院认定诉状副本送达被告之日，即2021年4月29日，被告应向原告支付2020年1月1日至2021年4月29日期间的租金574,800元。原告认可被告已支付2020年1月份租金，本院予以确认。对被告于2021年1月13日支付的钱款20,880元，原告确认该钱款系扣除部分费用后的金额，实际金额为3.6万元，但认为应抵扣违约金，被告主张该费用为支付的一个月租金，本院认为，从钱款金额及被告主张，并结合案件实际情况，该款应用于支付租金更为合理，综上，本院认定被告已支付租金金额为8.8万元。押金3.6万元，双方当事人均同意在本案中用以抵扣租金，故本院认定被告还应向原告支付租金450,800元。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告。现系争房屋仍由被告占用，被告应向原告支付自合同解除次日至实际返还房屋之日止的占有使用费，占用费标准本院认定为每月3.6万元。针对装修费及违约金，本院认为，虽相关租赁事务由郭人敬及被告代理人余琦与原告沟通，余琦也向原告支付了部分租金，但并不能足以说明郭人敬与余琦能代表被告向原告作出承担装修费及违约金的承诺，故对原告主张的装修费及违约金，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谭秋朗与被告李霭明签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年4月29日解除；二、被告李霭明应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢的房屋返还给原告谭秋朗；三、被告李霭明应于本判决生效之日起十日内支付原告谭秋朗租金450,800元；四、被告李霭明应于本判决生效之日起十日内支付原告谭秋朗房屋占有使用费(按照每月3.60万元的标准，自2021年4月30日计算至实际返还房屋之日止)；五、原告谭秋朗的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,006元，诉讼保全费4,123.01元，合计15,129.01元，由原告谭秋朗负担3,573.01元，被告李霭明负担11,556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  葛玉芹人民陪审员  王国芳法官 助理  周 诗书 记 员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。