上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初15903号原某：沈某某，男，1954年1月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。原某：李某某，女，1951年5月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。原某：邹某某，男，1992年9月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。三原某共同委托诉讼代理人：吴秋兰，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上某某有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：奚荣庆，执行董事。委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海联益房地产实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张晓霖，总经理。委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。原某沈某某、李某某、邹某某诉被告上某某有限公司(以下简称杨浦科投)、上海联益房地产实业有限公司(以下简称联益房产)其他合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原某沈某某、李某某及原某委托代理人吴秋兰，被告杨浦科投之委托代理人邓雄仔、被告联益房产之委托代理人林琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，重新分配给原某安置房屋，若无法给原某分配安置房屋，根据原某现有房屋市场价值赔偿原某损失。事实和理由：2000年11月24日，沈某某与被告杨浦科投签订《房屋拆迁安置补偿协议》，被告联益房产受被告杨浦科投委托负责原某房屋安置事项，约定被告将原某安置于杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，对超限制安置建筑面积35.26平方米，原、被告双方另行签订《超面积投资协议书》，此后原某根据协议约定支付相应的房屋价款。在被告提供的安置房屋竣工后，由被告通知原某迁入。原某向杨浦区房产登记机关和土地管理部门申请领取房屋产权证和土地使用证，但至今无法办出相应产权，且也不能办理公房租赁手续，不能迁入户籍，故要求二被告按照动迁协议所分配房屋赔偿于此相应的市场价值。被告杨浦科投辩称，不同意原某诉请。系争房屋的拆迁工作是委托被告联益房产实施操作，所有与拆迁有关的协议、房源选配及后续工作都是由联益房产实施。根据联益房产提供的情况，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》已经履行完毕，协议中虽然约定将系争房屋分配给原某安置，但根据原某提供的其与联益房产《协议书》、原某与案外人李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司签订的三方《协议书》、定金收据(1万元)，并结合《房屋拆迁安置补偿协议》，可见2000年11月23日付定金，24日签《拆迁协议》和超面积《协议》，25日签三方《协议》，30日上海色柯拉房产代理有限公司代为收取购房款，均说明原某选择购买系争房屋，并支付了购房款，协议中写明房屋没有产证，所有手续由中介公司代办，故房屋拆迁不由二被告代办手续，是原某的自行选择，相关责任和后果应当由原某自行承担。三方协议中第一条已写明该房屋是使用权房，不能办理产权手续，故原某在20年前就知道系争房屋是军产，不具备市场价值，无法对外转租和交易，不具备司法评估的前提。被告联益房产辩称，不同意原某诉请，动迁协议已经履行完毕，原某对该协议的法律后果是明确知晓的，在私房拆迁征求意见书中原某方选择放弃房屋所有权的方案，接受动迁安置；原某与案外人三方《协议书》中原某对接受本案系争房屋的相关法律后果也是同意自行承担。评估报告中评估对象一节提到该房屋的评估价值包含房屋所有权及占用房屋范围内的出让建设用地使用权，该房屋因是军产，未向地方政府缴纳相关税收，且该房屋无法办理产证，不具有商业用房的流通性，所以该评估价格偏高。若法院判定由二被告承担经济赔偿责任，请求判决赔偿的同时，原某将系争房屋返还给被告联益公司。本院经审理认定事实如下：原某沈某某与李某某系夫妻，邹某某系二人外孙。三原某户籍在上海市杨浦区国康路东陆家浜23弄10号，该房屋系私有房屋(部位西间，建筑面积24.7平方米)，原权利人为瞿云娥。瞿云娥出生于1919年10月1日，2009年8月29日死亡，其夫沈礼生已于1995年4月1日死亡，共有四子二女即沈德泉、沈德根、沈兰娣、沈兰英、沈某某(原某)、沈德林(1956年6月14日出生，未婚，1976年12月3日死亡)。沈德泉、沈德根、沈兰娣、沈兰英提交了《放弃继承权申明书》，表示因瞿云娥去世后，三原某无居住地，故声明放弃对系争房屋相关拆迁补偿利益及附属权利的继承权。杨浦科投历史名称为上海五角场高新技术联合发展有限公司。2000年7月11日，甲方上海五角场高新技术联合发展有限公司与乙方被告联益房产签订《委托动迁合同》，显示甲方委托联益房产实施国康路东陆家浜1号、27-30号、32号、33号、35号，23弄1号-20号(36产54户)的拆迁工作；甲方向乙方支付委托动迁的包干总费用，包含用于动迁安置的房屋购置费、拆迁奖励费、搬场费、家用电器移装费、劳务费、私房补偿费及个体工商户补偿费等全部费用为人民币16万元/户……乙方同意在2000年9月底前完成全部拆迁安置工作。乙方同意在动迁安置结束后，甲方将余款付清时，将有关动迁资料、档案全部移交甲方。……2000年7月19日，杨房地拆[2000]第193号《上海市杨浦区房屋土地管理局关于核发国康路东陆家浜基地房屋拆迁许可证的通知》，内容显示“上海五角场高新技术联合发展有限公司：你公司报来的沪五高司[2000]21号《关于国康路东陆家浜基地拆迁许可证的申请》收悉。经核：该基地的拆迁计划和拆迁方案基本符合要求，同意核发杨房地拆许字[2000]第17号《房屋拆迁许可证》。房屋拆迁范围：国康路东陆家浜1号、27-30号、32号、33号、35号、23弄1-20号。拆迁私房户籍户54户、产权户36户，拆除私房建筑面积5327.01平方米。被拆迁范围内的居民一次性移地安置至殷行路430弄、中原路990弄等处及浦东长岛路1338弄、互换产权房地点为浦东博兴路799弄。……”2000年7月22日，瞿云娥签某《私房拆迁征求意见书》，关于房屋所有权补偿的方案，选择第一方案即放弃房屋所有权，按《细则》规定安置，对原房屋估价补偿。2000年11月24日，甲方上海五角场高新技术联合发展有限公司、代理人房屋拆迁实施单位联益房产与乙方瞿云娥签订《房屋拆迁安置协议(建筑面积)》，内容为“……一、乙方原居住国康路东陆家浜23弄10号房屋，地段登记叁级，属私房性质，房屋类型旧里，居住面积16.04平方米，(换算成)建筑面积共计24.7平方米，乙方接受甲方的拆迁安置。二、根据《细则》规定，应安置乙方的人数为四人，即瞿云娥、沈某某、李某某、邹某某，其中领有独生子女证一张。三、签协后，甲方对乙方家庭成员中发生人数增减或与拆迁补偿安置有关的纠纷概不负责，也不增减安置面积。四、按《试行办法》规定，甲方安置乙方在四级地段应安置的房屋建筑面积为58平方米。甲方提供国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，共一套，合计建筑面积93.26平方米(其中超限安置建筑面积35.26平方米，另行签订超面积投资协议书)。五、甲方按本市房屋估价标准支付给乙方私房业主房屋补偿价款伍仟陆佰零肆元伍角柒分。……”落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。同日，被告联益房产与原某沈某某签订《协议书》一份，该协议首部联益房产作为甲方，乙方处空白，内容为“乙方职工沈某某现住国康路东陆家浜23弄10号。因该地区已列入国家统建公房拆迁范围。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》，该户原建筑面积24.7平方米，分配住房四人，可配新工房建筑面积58平方米，由于其家庭成员结构较复杂，居住上尚有实际困难。乙方为解决职工住房困难，向甲方购买新工房建筑面积35.26平方米。经双方协商达成协议如下：一、乙方要求合资解决职工沈某某住房困难，愿向甲方投资购买新工房建筑面积35.26平方米，并按照甲方有关规定，乙方负责付购房款40,000元。甲方表示同意。实房安置，享受优惠。二、乙方付款后，甲方安置拆迁户沈某某至国顺路XXX弄XXX号XXX室建筑面积93.26平方米。三、为便于公房管理，乙方所购买新工房，不得主张产权，均交公处理，并由承担人按规定缴付租金。……”甲方落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。同日，被告联益房产与原某沈某某签订《抵扣合资安置购房款协议书》，内容为“……甲乙双方商定乙方从搬场费、奖励费及私房补偿费等费用中抵扣合资安置购房款。为此，达成协议如下：一、搬场费350元、奖励费6000元、私房补偿费5604.57元、电话移装费200元、空调机移装费300元、大火表补偿费80元，共计12534.57元；二、按甲方基地有关规定，水电费每人扣除20元，共计80元；三、按甲方基地有关规定，乙方向甲方购买新公房面积35.26平方米，计40,000元；四、二项金额抵扣后，乙方应付给甲方27,545.43元。……”甲方落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。2000年12月4日，沈某某向被告联益房产交付27,545.43元。《住房调配单》显示，调配单位联益房产，房屋受配人沈某某，原住房租赁户名瞿云娥，家庭主要成员沈某某、李某某、邹某某，地址国康路东陆家浜23弄10号私房面积24.7；新配房人员租赁户名沈某某，家庭主要成员瞿云娥、李某某、邹某某，地址国顺路XXX弄XXX号XXX室公房面积93.26；调配原因动迁安置，经办人签名黄培辉、韩红娣2000年11月24日。调配单位联益房产盖章2000年11月26日。后系争房屋因其他原因无法办理租赁手续过户、无法迁入户籍，原某多年投诉无果，诉至本院。审理中，1、原某提供2000年11月23日金额为1万元的收据原件一份，内容为“交款单位沈某某，收款内容为代收国顺路XXX弄XXX号XXX室，开票单位上海色柯拉房产代理有限公司”。原某另提供2000年11月25日原某沈某某与案外人李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司签订《协议书》一份(原某仅能提供复印件)，内容为“国顺路XXX弄XXX号XXX室买卖、中介、三方协议书，甲方李耀民、乙方沈某某、丙方色柯拉房产代理有限公司，国顺路XXX弄XXX号XXX室房是使用权房，故不能办理手续，而沈某某先生愿购买此房，(该房价格以色柯拉房产代理有限公司的购买住房合同为准)，故双方约定如下：一、该房在变更为产权房时再转让给乙方，转为产权房的费用全部由乙方承担。二、由于乙方是动迁户，急需搬入该房中，故目前作为租借该房搬入，以后等该房转为产权房后，租借期结束(租借协议另鉴)。三、乙方在搬入该房前将全部购房款付给丙方，暂由丙方保管，待该房产权手续全部办理结束后，再付给甲方。四、目前该房中甲方要取走的家俱有：1、一组床。2、冰箱一台。3、洗衣机一台。4、沙发。五、该协议均由本人签字后生效，不管任何一方不能做到都将作为违约处理。六、如遇到政策上的因素，该房不能转为产权房的话，甲方不承担违约责任。七、甲、乙、丙任何一方违约，均需支付违约金壹拾万整。八、双方约定日期公证。”对此，被告杨浦科投质证认为三方协议书虽无原件，但认可真实性和关联性，根据该协议内容可见原某明知系争房屋是使用权房，无法办理手续；且房款由中介代管，待产权手续办理结束再付给前承租人，说明原某明知购房风险；第6条更明确如遇政策原因无法转为产权房，前承租人不承担责任。对1万元收据真实性无异议，印证中介代管的协议内容。被告联益房产对三方协议和收据真实性均无异议，认为从时间上可以说明房屋来源，即11月23日交付的1万元是沈某某自行找到房源，11月24日沈某某来公司说明情况，公司为配合沈某某在同日签拆迁协议。2、被告联益房产提交2000年11月30日金额为24万元的收据一份，显示收款人为上海色柯拉房产代理有限公司，用途国康购房款，收款内容收国顺路XXX弄XXX号XXX室房款。对此，原某表示没有另行签某过购房合同，不清楚联益房产打款情况。被告杨浦科投表示委托拆迁包干费用范围16万元/户，具体的拆迁材料及款项结算材料等均找不到了，认为本次拆迁表面是房屋安置，实际是货币安置。被告联益房产表示本次拆迁是房屋安置，拆私还公，但房源是原某自行找来，公司是本着不参与仅配合的态度打款，至于打款金额只能是猜测原某签订过购房合同，但公司没有保留合同。被告联益房产对购房金额与拆迁补偿金额的关联性无法举证。原、被告均确认上海色柯拉房产代理有限公司与本次拆迁安置无关，均不清楚李耀民的具体情况，表示无需李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司参与本次诉讼。3、原、被告确认现系争房屋因其他原因无法办理租赁变更手续，原某户籍亦无法迁入系争房屋。在调解中，因被告无法对原某另行房屋安置，故调解不成。原某申请对系争房屋价值进行评估，经法院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋进行估值，估价对象为系争房屋(租用公房)，根据《委托鉴定书-委托鉴定事项说明》的要求及估价委托人的确认，评估设定为完全产权下的房地产，根据比较法和收益法两种估价方法的计算结果，进行结果分析后综合确定估价对象的市场价值为5,895,000元。评估费15,514元由原某预付。本院认为，民事主体的财产权利及其他合法权益受法律保护。系争房屋的取得资料中虽出现案外人及原某与案外人签某的购房《协议书》，但原、被告均确认系争房屋并非普通意义上的房屋交易买卖所得，应系动迁后安置住房的结果。在动迁过程中，被告联益公司作为杨浦科投的代理人，与原某签某动迁安置协议，协议写明动迁后安置系争房屋，且购房款由原某补差交给联益公司。相关付费单据中也表明联益公司收取原某差额款，又由联益公司将房款付给案外人，故本次动迁安置为拆私还公，当系争房屋不能办理公房承租手续、不能迁入户口时，即杨浦科投作为动迁协议甲方，未能履行完全的动迁协议义务；联益公司虽系杨浦科投代理人，但在动迁协议之外与原某另行签订面积差额协议及房款差价协议，其对房屋不能完全交付亦负有责任，故应由杨浦科投与联益公司对原某承担共同赔偿责任。原被拆迁人瞿云娥已经去世，三原某是原房屋被安置人员，而瞿云娥其他继承人均表示放弃主张，故由三原某作为诉讼主体提出主张，于法不悖。因评估意见是依据同等条件下市场房屋价值作为损失依据，而原某动迁安置是获得公房，考虑到房屋公房购买售后产权时综合了房龄、房型等房屋因素及购买人工龄、购买价格优惠等其他因素，故对评估价格得出的市值酌情扣除相关购房优惠因素后的数额作为考量。待赔偿后，由原某交还房屋及租赁凭证。考虑到原某另行安置需要一定的时间，故酌情确定必要准备时间以便原某腾出房屋。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上某某有限公司、被告上海联益房地产实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原某沈某某、李兰英、邹某某动迁安置损失5,865,000元；二、原某沈某某、李兰英、邹某某应于收到上述赔偿款后三个月内腾出并向被告上某某有限公司、被告上海联益房地产实业有限公司交付上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，并交还房屋租赁凭证。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,065元，由被告上某某有限公司、被告上海联益房地产实业有限公司负担。评估费15,514元，由被告上某某有限公司、被告上海联益房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  朱 萍法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。