北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终932号上诉人（原审原告）：浙江省人民政府驻北京办事处，住所地:北京市朝阳区北三环中路安贞西里****。负责人:毛瑞福，主任。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽琴，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京笑奕文化发展有限公司，，住所地:北京市朝阳区东三环中路**院**楼**1520法定代表人：何彦男，经理。委托诉讼代理人：赵常民，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉帅，男，北京笑奕文化发展有限公司职员。上诉人浙江省人民政府驻北京办事处（以下简称浙江驻京办）因与被上诉人北京笑奕文化发展有限公司（以下简称笑奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初21873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙江驻京办上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判笑奕公司支付我公司2020年1月1日至2020年7月31日的房屋占用费1148746.40元及利息（以1148746.40元为基数，自2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至费用结清之日）；3.判令笑奕公司支付违约转租给第三人的违约金159630元；4.由笑奕公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.我方早在双方合同届满前即要求笑奕公司到期按时腾房，笑奕公司以各种理由拒绝腾房，我方多次沟通妥协无效，直至我方起诉后，笑奕公司才于2020年6月5日开始腾房。笑奕公司在其租赁期间交付了全部面积的租金，也从未要求我方补充交付剩余面积的不完全履行责任，笑奕公司事实上认可我方已完全履行了交付涉案房屋全部面积的出租义务，故笑奕公司实际承租及应腾退的范围均为涉案房屋全部面积379平方米，且直到2020年7月31日笑奕公司才将涉案房屋完全交接给我方，其非法占用涉案房屋长达7个月，应承担违约逾期腾房的违约责任及房屋占用费。2.刘月英无权代表北京门框宝福来客栈或其第一分店对外签订合同，其与义聚成（北京）餐饮管理有限责任公司签订的房屋租赁合同为无效合同。且我方与宝福来客栈的合同关系已于2017年12月31日终止，除我方外，任何人无权在2018年1月1日至2018年12月31日期间非法出租、转租涉案房屋。笑奕公司不仅支付了义聚成公司占有使用面积的租金，与其沟通房屋腾退事宜，还参与签订了与义聚成公司的房屋租赁解除协议，故二者之间存在转租关系。3.刘月英、郭广元夫妇是笑奕公司法定代表人何彦男的岳母、岳父，在承租涉案房屋的具体经营过程中与笑奕公司之间存在代理代表关系，刘月英的关于涉案房屋的对外民事法律行为即是代理代表了笑奕公司的对外民事法律关系。笑奕公司辩称，同意原审判决，不同意浙江驻京办的上诉请求。浙江驻京办所称房屋转租问题为历史遗留问题，与笑奕公司无关，笑奕公司不存在抵赖拒不交房的行为，也不存在转租及非法占有房屋的违约行为。笑奕公司曾积极配合浙江驻京办办理房屋交接事宜，但因疫情、第三人占用房屋、商谈物品、设施、设备价值等原因，致使交付房屋受阻。我方虽然没有上诉，但仅同意支付2020年1月1日至2月8日期间的房屋占有使用费，且根据北京市政策浙江驻京办应对该部分予以减免，笑奕公司还对涉案房屋进行了装修，如涉案房屋增值，浙江驻京办应给予补偿或赔偿。浙江驻京办向一审法院起诉请求：1.请求法院判令笑奕公司支付自2020年1月1日起至2020年7月31日的房屋占用费1148746.40元并支付相应利息（以1148746.40元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年1月1日计算至付款之日止）；2.请求法院判令笑奕公司支付违约转租第三人的违约金159630元；3.诉讼费由笑奕公司承担。一审法院认定事实：北京市西城区廊坊二条102号房产（建筑面积379平方米，以下简称涉案房屋）由浙江驻京办负责管理。浙江驻京办于2004年前后将该房屋出租给北京门框宝福来客栈（以下简称宝福来客栈）。2015年，双方续签的租赁合同约定：浙江驻京办将涉案房屋继续出租给宝福来客栈使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。宝福来客栈的签约代表为其法定代表人于萍。该合同到期后，浙江驻京办与宝福来客栈未续签书面合同，但该房屋仍由宝福来客栈继续使用并交租。宝福来客栈的法人于萍在2008年将涉案房屋转租给了郭广元（笑奕公司法定代表人何彦男的岳父），郭广元于2018年6月将涉案房屋的二层交给其女婿何彦男经营旅馆。郭广元的配偶刘月英于2018年8月13日与案外人义聚成（北京）餐饮管理有限责任公司（以下简称义聚成餐饮公司）签订房屋租赁合同，约定刘月英将涉案房屋一层的68平方米面积转租给义聚成餐饮公司使用，租期至2023年8月4日止。2018年11月底，浙江驻京办要求宝福来客栈腾退涉案房屋，2019年1月7日，浙江驻京办（甲方）与宝福来客栈（乙方）签订《房屋租赁合同到期交接书》：1、乙方同意于2019年1月8日前将涉案房屋无条件退回给甲方。2、截止退房之日，该房屋内的水电煤气等费用由乙方结清，与甲方无关。3、乙方在承租房屋经营期间形成的债权债务关系由乙方自行负责处理，因违章建筑引起的法律责任由乙方承担，均与甲方无关。浙江驻京办认可虽然签署了上述交接文件，但并未与宝福来客栈办理涉案房屋的交接手续。2018年12月4日，何彦男登记注册了笑奕公司。此后，浙江驻京办（甲方）与笑奕公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，但合同未注明签订日期。双方约定：甲方出租的房屋为北京市西城区廊坊二条102号，房屋建筑面积379平方米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。在租赁期内，乙方不得以任何方式擅自转让、转租、分租该房屋，亦不得将该房屋交于第三方使用、控制。租赁期满不再续租，甲方收回该房屋，乙方应在2019年12月31日前交还房屋。乙方应支付一个月房租44324元作为押金，租金一年一付，乙方应于2019年3月10日前向甲方支付全年租金532100元。乙方未按合同约定，进行转租、转借，或擅自改建、装修，或故意破坏房屋及附属物的，乙方应当在甲方限定期限内纠正、恢复原状并向甲方支付相当于年租金30%的违约金。上述违约金不足以不足给甲方造成的损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方应如期交还符合约定条件的该房屋。未经甲方同意，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金2倍的滞纳金；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金4倍的滞纳金。因笑奕公司已经实际占用涉案房屋二层，浙江驻京办未与笑奕公司办理房屋交接手续，笑奕公司利用二层房屋经营旅馆，涉案房屋一层继续由义聚成餐饮公司经营使用。2019年6月20日，笑奕公司向浙江驻京办支付了全部涉案房屋的租金532100和押金44342元。2019年12月13日，浙江驻京办向笑奕公司发出《关于到期不再续租房产的通知》，告知笑奕公司浙江驻京办将于2019年12月30日到期后收回涉案房屋，不再续租，要求笑奕公司于租赁期限届满后2个工作日内办理收房手续。笑奕公司收到上述通知后，并未将涉案房屋二层交还浙江驻京办，义聚成餐饮公司亦在涉案房屋一层继续经营。2020年1月14日，浙江驻京办与笑奕公司就涉案房屋的腾退问题进行协商，浙江驻京办同意笑奕公司在2020年2月8日前腾房，并拿走了二层房屋的一把钥匙。此后，浙江驻京办与笑奕公司协商确定笑奕公司将旅馆的空调、热水器等设备折价15万元留给浙江驻京办。在双方协商过程中，笑奕公司又提出续租和减免租金的问题，浙江驻京办曾催促笑奕公司尽快提交申请固定资产补偿和减免房租的报告及购买设备的发票，后因笑奕公司不能按照浙江驻京办的要求提供购买空调、热水器的原始发票，浙江驻京办放弃了对笑奕公司上述设备的折价方案。2020年5月29日，浙江驻京办向笑奕公司发出《关于限期办理廊坊二条102号房屋移交手续的通知》，限期笑奕公司于2020年6月5日前办理房屋移交手续。2020年6月5日，笑奕公司将二层房屋腾空后，浙江驻京办以义聚成餐饮公司使用的一层房屋未腾空为由，拒绝与笑奕公司办理房屋接收手续，并于次日通知笑奕公司未能按期全面移交涉案房屋，笑奕公司应当承担违约责任。2020年7月28日，董会娟、牟万华作为义聚成餐饮公司签约代表（乙方）与刘月英、笑奕公司（甲方），签订解除《房屋租赁合同》协议书，双方约定甲方赔偿乙方各项损失250000元，乙方于协议签订之日起三日内将一层68平方米房屋腾空交甲方或浙江驻京办。当日，刘月英将250000元赔偿款通过刘玉帅转给了义聚成餐饮公司的代理人董会娟。2020年7月31日，义聚成餐饮公司将涉案房屋一层腾空交浙江驻京办收回。现浙江驻京办诉至北京市西城区人民法院，1.请求法院判令笑奕公司支付2020年1月1日至2020年7月31日的房屋占用费1148746.40元并支付相应利息（以1148746.40元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年1月1日计算至付款之日止）；2.请求法院判令笑奕公司支付违约转租第三人的违约金159630元；3.诉讼费由笑奕公司承担。庭审中，笑奕公司主张双方在2020年2月8日至2020年5月29日期间一直在就设备折价问题进行协商，加之因新冠疫情的影响，双方未能办理房屋交接手续，因此，2020年2月8日之后的房屋使用费其不应承担；同时，义聚成餐饮公司承租涉案房屋时笑奕公司尚未成立，笑奕公司不存在转租行为，不应承担违约责任。浙江驻京办认为其之所以同意对笑奕公司的设备进行折价，也是为了督促笑奕公司尽快腾房，但笑奕公司在此过程中久拖不决，同时，笑奕公司一直未将一层房屋腾空，造成房屋不能交接的后果。本案审理中，笑奕公司主张其支付的房屋押金可以冲抵房屋使用费，浙江驻京办对此表示同意。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人的争议焦点为笑奕公司是否存在转租的违约行为、笑奕公司应当腾退房屋的范围及应支付房屋使用费的面积和支付期限问题。一、关于笑奕公司是否存在转租的问题，笑奕公司与浙江驻京办签订租赁合同前，案外人义聚成餐饮公司已基于其与刘月英之间的租赁合同关系占有使用涉案房屋的一层，刘月英与义聚成餐饮公司协商解除租赁合同时，笑奕公司虽然参与了协商过程，但最终向义聚成餐饮公司支付赔偿款的主体依然是刘月英，笑奕公司并不存在向义聚成餐饮公司转租的违约行为，因此，浙江驻京办要求笑奕公司支付转租违约金的请求，无事实依据，法院不予支持。二、关于笑奕公司应当腾退房屋的范围及应支付房屋使用费的面积和支付期限问题，浙江驻京办与笑奕公司签订租赁合同时，笑奕公司实际占有使用涉案房屋的二层，涉案房屋一层由案外人义聚成餐饮公司使用，浙江驻京办并未将该房屋一层交付给笑奕公司，因此，笑奕公司腾退房屋的范围应只限于涉案房屋的二层。根据在案证据可以认定，笑奕公司与浙江驻京办约定在2020年6月5日办理房屋交接手续，当日，笑奕公司已将涉案房屋二层腾退，因此，笑奕公司支付房屋占用费的期限应当截止到2020年6月5日，支付房屋使用费的面积应当仅限于涉案房屋二层的面积。涉案租赁合同到期后，笑奕公司没有按期腾房，双方虽然在2020年2月9日至2020年6月5日期间就相关问题进行了协商，但主要是因为笑奕公司要求续租和减免租金的问题一直在与浙江驻京办进行协商。在此过程中，虽然也存在双方就空调等设备进行折价协商的问题，但此问题并非导致双方至2020年6月5日交接房屋的主要原因。根据双方协商的过程和内容，法院认为笑奕公司承担80%的房屋使用费较为公平合理，对浙江驻京办要求笑奕公司支付房屋使用费请求的合理部分，法院予以支持（532100/379/365*39*311+532100/379/365*118*311*80%=159580），笑奕公司主张其支付的房屋押金可以冲抵房屋使用费，浙江驻京办表示同意，法院对此不持异议。浙江驻京办要求笑奕公司支付利息的请求缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月20日判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京笑奕文化发展有限公司给付浙江省人民政府驻北京办事处二〇二〇年一月一日至二〇二〇年六月五日期间的房屋使用费159580元（折抵押金44342元后，应支付115238元）。二、驳回浙江省人民政府驻北京办事处其他诉讼请求。关于一审查明的事实，笑奕公司不认可郭广元于2018年6月将涉案房屋的二层交于何彦男经营旅馆，认为当时笑奕公司并未成立。浙江驻京办不认可双方于2020年1月14日就腾退问题进行协商，其同意笑奕公司在2020年2月8日前腾房，认为其提供的录音可以证明2020年1月14日是笑奕公司拒绝腾房，其迫于无奈才延期至2020年2月8日。二审其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，浙江驻京办向本院提供如下证据：1.2018年12月4日微信聊天记录截图，证明浙江驻京办工作人员向宝福来客栈法定代表人于萍发出关于腾房的通知，但于萍删除工作人员微信，拒绝沟通。笑奕公司对该份证据不予认可，认为双方合同于2017年12月31日到期，浙江驻京办称2018年12月通知腾退与事实矛盾。2.2018年12月4日短信截图，证明浙江驻京办工作人员向宝福来客栈法定代表人于萍发出关于腾房的通知。笑奕公司对该份证据不予认可。3.2018年12月9日浙江驻京办邮寄的中国邮政寄件单及腾退通知复印件，证明浙江驻京办通过中国邮政快递向宝福来客栈法定代表人于萍发出关于腾房的通知，但对方拒绝接收并将快递退回。笑奕公司对该份证据不予认可，认为浙江驻京办在通知中承诺予以延期至2018年12月31日，浙江驻京办与宝福来客栈之间的合同到期后转变为不定期租赁。4.2018年12月18日浙江驻京办邮寄的顺丰速运寄件单及腾退通知、汇款处理意见通知复印件，证明浙江驻京办通过顺丰速运向宝福来客栈法定代表人于萍发出关于腾房及说明2018年12月11日汇给浙江驻京办16万元款的用途的通知，但对方拒绝接收并将快递退回。笑奕公司对该份证据不予认可，认为涉案16万元即是涉案房屋2019年的租金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。浙江驻京办与笑奕公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于浙江驻京办所提要求笑奕公司支付2020年1月1日至2020年7月31日期间房屋占用费的诉请，本案中，虽然在签订合同时涉案房屋的一层已由第三方义聚成餐饮公司占有并使用，但是在笑奕公司与浙江驻京办签订的租赁合同中，租赁面积及租赁费用均包括由义聚成餐饮公司占有并使用的一层部分。笑奕公司在签订合同时对于一层已由义聚成餐饮公司占有并使用状况是明知的，在此情况下笑奕公司签订合同并依照约定交纳了包含由义聚成餐饮公司占有并使用的一层部分租赁费用，因此笑奕公司腾退租赁物的义务应当包括由义聚成餐饮公司占有并使用的一层部分。现双方的租赁合同于2019年1月1日已到期，合同刚到期后双方未能就续签合同达成合意，虽然笑奕公司于2020年6月5日将涉案房屋的二层腾空，但是直至2020年7月31日笑奕公司将一层腾空交还给浙江驻京办。因此笑奕公司应当向浙江驻京办支付2020年1月1日至2020年7月31日期间房屋占用费。关于占有使用费数额，浙江驻京办计算占有使用费的依据是租赁合同中约定“租赁期满，乙方应如期交还符合约定条件的该房屋。未经甲方同意，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金2倍的滞纳金；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金4倍的滞纳金”。本案中在浙江驻京办与笑奕公司租赁合同到期终止后，虽然笑奕公司未能在合同到期终止之日将涉案房屋交换给浙江驻京办，但是双方确实就涉案房屋腾退问题进行协商，在协商过程中双方还曾就笑奕公司将租赁房屋内的空调、热水器等设备折价留给浙江驻京办进行协商。在协商未果的情况下，浙江驻京办向笑奕公司发出通知，要求笑奕公司于2020年6月5日前办理房屋移交手续。在此情况下浙江驻京办要求笑奕公司按照合同约定支付滞纳金依据不足。笑奕公司应当按照原租金标准向浙江驻京办支付2020年1月1日至2020年7月31日期间房屋占有使用费。笑奕公司已经交纳的44324元押金，笑奕公司主张其支付的房屋押金可以冲抵房屋使用费，浙江驻京办表示同意，法院对此不持异议。关于浙江驻京办所提要求笑奕公司支付违约转租第三人的违约金之诉请，首先，在与笑奕公司签订租赁合同前浙江驻京办已经要求原承租方宝福来客栈腾退涉案房屋，浙江驻京办与宝福来客栈于2019年1月7日签订《房屋租赁合同到期交接书》，约定宝福来客栈于2019年1月8日前将涉案房屋无条件退还给浙江驻京办。其次，义聚成餐饮公司取得对涉案房屋占有使用权利是基于2018年8月13日与刘月英签订的租赁合同。第三、在笑奕公司承租涉案房屋期间，浙江驻京办并未向笑奕公司主张笑奕公司具有违约转租的违约行为。综合上述事实，现浙江驻京办要求笑奕公司支付违约转租第三人的违约金之诉请本院不予支持。综上，浙江驻京办上诉主张中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初21873号民事判决；二、本判决生效之日起七日内，北京笑奕文化发展有限公司给付浙江省人民政府驻北京办事处二〇二〇年一月一日至二〇二〇年七月三十一日期间的房屋使用费310392元（折抵押金44342元后，应支付266050元）。三、驳回浙江省人民政府驻北京办事处其他诉讼请求。二审案件受理费16576元，由浙江省人民政府驻北京办事处负担14666元（已交纳），由北京笑奕文化发展有限公司负担1910元（于判决生效之日起七日内交至本院）。一审案件受理费8288元，由浙江省人民政府驻北京办事处负担6322元（已交纳），由北京笑奕文化发展有限公司负担1966元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年二月二十三日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡