河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2047号原告（反诉被告）：贺霞，女，1985年5月3日出生，汉族，户籍所在地郑州市金水区。现住郑州市。委托诉讼代理人：程建成，郑州市京广路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冶伟平，男，汉族，1985年3月13日出生，户籍所在地郑州市金水区，系原告丈夫。被告（反诉原告）：胡明磊，男，1983年11月13日出生，汉族，户籍所在地郑州市。现住河南省民权县。被告：郑州居和房地产营销策划有限公司，住所地，郑州市二七区汝河路29号5号楼1层附25号。统一社会信用代码：91410103MA3XE2688H法定代表人：李全才，经理。委托诉讼代理人：耿国钧，该公司员工。原告贺霞诉被告胡明磊、郑州居和房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告贺霞及其委托诉讼代理人程建成、冶伟平，被告胡明磊，被告郑州居和房地产营销策划有限公司法定代表人李全才及委托诉讼代理人耿国钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺霞向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告签订的郑州市存量房(二手房)居间买卖合同；2.判令被告胡明磊向原告返还购房款460000元；3.判令被告胡明磊向原告双倍返还购房定金100000元；4.判令被告胡明磊赔偿原告各项损失共计118226元；5.诉讼费用被告胡明磊承担。事实和理由：2018年3月17日，原被告三方签订郑州市存量房(二手房)居间买卖合同，被告胡明磊将位于郑州市二七区爱心路1号院正商城裕园2号院6号楼2单元11层1102号房屋以168万元的价格卖给原告。2018年3月17日，原告向郑州居和房地产营销策划有限公司交纳购房定金30000元。2018年3月17日，原告向被告胡明磊交纳购房定金20000元。2018年3月24日，原告向被告胡明磊交纳购房款460000元。因涉案房屋两次查封，导致不能办理过户手续，现该房屋被郑州市中原区人民法院执行拍卖进行中。原告与被告多次协商过户事宜，均未果。为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定，特诉至法院，恳请判令如上所请。被告胡明磊辩称：原告诉请第一第二项没有异议，第三项我并未违约，房子签过合同后就交给了原告使用，无法过户没有主观过错，我至今只收取了原告48万元，第四项是装修费用，我的房屋从2019年下房本后，我一直和原告积极沟通办理过户事宜，但是原告避而不见。房屋是2020年6月份房屋被查封，在此期间我多次找原告无果，所以才导致了今天的结果。且装修根据个人喜好花费不同，装修过后原告已经使用了3年，且证据仅仅显示了装修费用4万元，我不认可原告该部分的请求。希望法院公正审判。被告郑州居和房地产营销策划有限公司针对本诉答辩：代理人耿国钧是具体办理中介居间的人员，定金5万元签合同当天房主拿走了2万元，剩余3万元在我处代为保管。被告胡明磊的反诉讼请求：1.依法解除原告与被告和第三方签订的郑州市存量房(二手房)居间买卖合同；2.判令被告支付原告房屋三年使用费(2018年3月24日至2021年3月24日)37个月共计129500元；3.判令被告把原告房屋恢复原样，并退回我维修基金收据、装修押金1500元和已交2018年的物业费1573元，共计3073元；4.判令被告支付原告物业费2019年、2020两年所欠物业费3146元。以上共计135719元；5.判令被告于2021年3月24日前搬离原告所属的房屋；6.判令被告贺霞承担诉讼费用；事实和理由：2018年3月17日，原被告和第三方签订郑州市存量房(二手房)居间买卖合同。原告将位于郑州市二七区爱心路1号院正商城裕园2号院6号楼2单元11层1102号房卖给被告。理由1：被告在2019年3月6日明确告知原告及第三方拒不支付2018年10月份以后合同约定的由原告垫付的房贷利息，一直协商未果，导致交易无法进行，存在预期违约；(见证据一录音证据二录音)理由2：原告自2019年9月3日房本下发之日起多次约见被告协商过户事宜，被告拒而不见，中介方也多次约见被告未果，故意拖延行为，导致交易无法进行。(见证据三、四)为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条只规定，特诉至法院，恳请判令如上所请。原告何霞针对反诉答辩：答辩人贺霞现就胡明磊反诉一案答辩如下：一、双方签订有二手房买卖合同，我们是付过首付款后经卖方正式交房后入住的，反诉人主张的房屋使用费纯属无稽之谈。二、房子目前已被郑州市中原区人民法院查封且正在执行拍卖程序进行中。该房屋已开始走拍卖流程(拍卖法院明确要求保持房屋现状不能破坏)，胡明磊无权主张房屋状况。答辩人贺霞在首付款缴纳后，卖方胡明磊将该房屋毛坯交付，必须装修才能入住，胡明磊也明确告诉我们放心装修，其反诉主张无理至极。三、交房以后产生的物业费我们一直给正商物业公司缴纳，并未欠2019、2020年物业费，更不欠胡明磊的，因此其无权主张这两年物业费。四、关于利息问题：一是合同明确约定75个工作日卖方须完成解押办出房本，卖方未能履约，造成实质性逾期违约；二是合同明确规定卖方负责解押，月供利息解押之前由卖方垫付，完成解押后再由买方补，可见利息的前提是卖方完成解押，解押这个前提反诉人胡明磊未完成，答辩人贺霞无过错，卖方胡明磊已构成实质性违约。五、关于沟通联系问题：双方交易过程中基本都是通过中介联系，我方一直态度积极，多次通过中介催卖方解押，而卖方始终未履行合同，且不配合中介垫资解押，导致该房至今不能解押，无法办理网签过户手续，造成房屋被中原区法院执行拍卖。答辩人贺霞认为，因反诉人胡明磊的违约，胡明磊应承担其违约所引起的全部法律责任。综上所述，答辩人认为：反诉人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，建议法庭依法驳回反诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由反诉人自行承担。经审理本院认定事实如下：1、2018年3月17日，原告贺霞（买受方、乙方）、被告胡明磊（出售方、甲方）、被告郑州居和房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定被告胡明磊将其名下位于郑州市二七区客技路南、三峡路西6号楼2单元11层1101号的房屋出售给原告贺霞。房屋总价款为168万元。签订合同时支付定金3万元。合同约定：在签订合同7天内原告向给被告胡明磊首付款48万元整。在正式放款前，如发生贷款政策调整或变动，导致贷款额低于申请贷款额的，由原告自行筹齐剩余房款或按照银行政策办理相关贷款手续。该房屋有抵押，由被告胡明磊在原告通过银行审批或房本下发后3个工作日内办理抵押注销手续。2、签订合同当日，原告支付定金5万元，其中2万元交付给被告胡明磊，另外3万元由被告郑州居和房地产营销策划有限公司保管。2018年3月24日，原告向被告胡明磊支付首付款46万元。被告胡明磊将案涉房屋交付给原告。原告于2018年4月17日开始对案涉房屋进行装修，居住至今。3、案涉房屋2019年9月办理不动产证。2020年6月2日被河南省民权县人民法院查封。2020年9月17日被郑州市中原区人民法院查封。2021年3月3日被郑州市二七区人民法院查封。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，原告贺霞与被告胡明磊、郑州居和房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。依照买卖合同约定，原告贺霞支付定金5万元、房款46万元后，被告胡明磊向原告贺霞交付了案涉房屋，原告贺霞装修后入住至今。现因合同履行过程中被告胡明磊未按照合同约定办理解押，后又被法院查封，不能继续办理过户，原告合同目的无法实现，现原告要求解除《房屋买卖合同》，被告也同意解除合同，本院予以支持。原被告在合同中明确约定被告胡明磊在原告通过银行审批或房本下发后3个工作日内办理抵押注销手续，被告胡明磊未按照合同约定时间办理解押，系违约行为，应当承担违约责任。返还原告支付的购房款46万元，并双倍返还定金。郑州居和房地产营销策划有限公司保管的3万元定金直接退还原告，被告胡明磊返还原告7万元。关于原告主张的各项损失和被告主张的租金损失等，本院结合本案的实际情况，酌情确定原被告各自主张的损失相抵。原告其他诉讼请求和被告的其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡明磊于本判决生效之日起十日内退还原告贺霞购房款46万元、定金7万元；二、被告郑州居和房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贺霞定金3万元；三、驳回原告贺霞的其他诉讼请求；四、驳回被告胡明磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10582元，由原告贺霞负担1799元，被告胡明磊负担8783元、保全费3911元、反诉费1507.2元，全部由被告胡明磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二一年五月二十日书记员  张 丽