上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16894号原告：石玉，男，汉族，户籍地江苏省盐城市。原告：江阿兄，女，汉族，户籍地江苏省盐城市。两原告共同委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：葛伟康，江苏樵杨律师事务所律师。被告：石红琴，女，汉族，户籍地江苏省盐城市。被告：王仕海，男，汉族，户籍地江苏省盐城市。被告：上海迈湑钢结构工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：石红琴，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：田志华，上海市中和律师事务所律师。原告石玉、江阿兄与被告石红琴、王仕海、上海迈湑钢结构工程有限公司(以下简称迈湑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人李立平、葛伟康，三被告共同委托诉讼代理人田志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告石红琴、王仕海于2017年6月8日签订的《厂房、机械租用合同》；2、请求法院判令三被告支付原告租金60万元及利息(该租金按5万元/月的标准，自2019年6月8日计算至三被告实际腾空搬出之日止，暂计至2020年6月7日为60万元，利息见计算清单)；3、请求法院判令三被告支付原告代付原房东的租金(该租金按656,014元/年的标准，自2020年1月1日计算至三被告实际腾空搬出之日止，暂计至2020年6月30日为342,972元)；4、请求法院判令三被告腾空迁出位于上海市嘉定区黄渡镇嘉松北路XXX号厂房(以下简称系争厂房)，按现状返还该厂房并归还所租赁的机械设备。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：两原告与被告石红琴、王仕海于2017年6月8日签署了一份《厂房、机械租用合同》，约定由两原告将系争厂房及机械设备租给被告石红琴、王仕海经营，约定年租金为60万元，支付方式为每月支付5万元，且被告石红琴、王仕海同时承担两原告与原房东的厂房租金。原告将库存材料折价140万元转让给被告石红琴、王仕海，两被告应在2019年6月7日前付清材料折价款。嗣后，被告石红琴、王仕海以被告迈湑公司为主体实际使用租赁房屋、机械设备并对外进行生产经营。截止起诉前，三被告违反约定长期拖欠租金未支付。原告认为根据合同法之规定以及原、被告之间的约定，三被告拖欠款项未付的行为已经构成根本违约，应依法承担相应法律责任，故原告诉至法院。被告王仕海辩称，同意解除双方之间的房屋租赁合同关系并返还系争厂房，但不同意其余诉讼请求，理由如下：1、双方之间存在无固定期限的房屋租赁合同关系，但因原告方并未将机械设备交付被告方使用，故双方之间不存在设备租赁关系。被告方房屋租金支付至2019年12月底，之前原告说缴纳多少被告就缴纳多少。2020年6月份，石玉带人去工厂闹事，毁坏了工厂的电脑、器械、财务账册，导致公司无法经营，原告方已经以事实行为解除了租赁合同关系，故之后的租金被告方不应支付。2、对原告方实际代交的租金金额存疑，且对租金标准、租赁面积均有异议。被告方持有一份与原告方不同的租赁合同，上面的手写部分均不同，同一时间同一个厂房出现了两份不一样的租赁合同，被告方认为原告方提交的《厂房机械租用合同》是虚假的，且原告方向大房东张某某在三年时间内交纳了近200万的房租但却无银行流水，而张某某出具的两份收据相隔近半年时间但编号竟然是连号的，不符合常理。对租金标准有异议，因原告方未提交相应的银行流水，故对原告实际支付的租金金额有异议，且合同约定的大厂房租金从2017年的0.7元/平方米/日直接提高至1.3元/平方米/日，并不合理，要求按照2017年的标准计算租金。关于租赁面积，被告方认为租赁大厂房的面积为911平方，小厂房的面积为400个平方，办公室的面积原为261个平方，在2018年6月份被拆后剩下147个平方。而合同约定的租赁面积合计1712个平方，远远超过产证面积1480个平方，租赁面积应以产证的面积为准。被告石红琴、迈湑公司辩称，实际是王仕海在使用，其并非合同相对方，不应承担责任，原告方查封了迈湑公司的账户，属于非法查封，原告方应赔偿迈湑公司的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交两份石玉与案外人张某某签订的《房屋(标准厂房)租赁合同》(2018年1月1日签订与2020年1月8日签订)及收据，拟证明原告向案外人张某某代为交纳的租金金额。被告方对两份租赁合同及收据的真实性不认可，根据租赁合同每年的租金应当分四期支付，但收据显示仅半年支付一次，且两收据开具时间间隔长，但收据编号却为连号，与常理不符，并提交一份2018年1月1日签订原告与张某某签订的《房屋(标准厂房)租赁合同》用以反驳，拟证明两份合同关于手写部分内容并不一致，原告提交的2018年1月1日的租赁合同中手写的部分面积与实际不一致，办公室部分是在2018年6月拆除的，故在该租赁合同签订时面积不可能为147平方米，与张某某于2017年底手写确认小厂房面积540平方米亦不一致，故原告提交的2018年1月1日签订租赁合同是虚假的，原告应当提交相应的银行流水来佐证收据的真实性。因被告方对原告该组证据提出质疑，双方提交的两份租赁合同均为原告与张某某于2018年1月1日签订，仅手写部分内容不一致；对此原告称系因2019年3月因拆违而导致租赁面积减少，故在合同中手写说明并调整租金，结合原告提交的该合同中手写部分写明“拆后结算”、“2019年3月份”字样，及按照原告提交的该合同中的手写部分内容，其租金计算结果与约定的租金不相符，且面积亦与实际不符，故本院对被告提交的2018年1月1日签订的《房屋(标准厂房)租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认，原告提交的2018年1月1日签订的《房屋(标准厂房)租赁合同》中的手写部分内容应为事后添加。对原告提交的2020年1月8日签订的《房屋(标准厂房)租赁合同》原件，被告方虽对真实性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，且被告方亦认可之后的租赁面积因拆违而有所减少，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。因原告提交了收据的原件，被告虽提出质疑，但未提交相反的证据予以反驳，故本院对于该组收据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、被告方提交照片及《证明》，拟证明原告石玉曾于2020年5月22日、6月7日至系争厂房闹事，砸坏办公电脑，导致客户信息、出货单毁损，工厂处于半停业状态，造成巨大损失，且石玉以事实行为解除了租赁关系，之后的租金被告方不应承担。原告对照片真实性认可，当时石玉因上门催要租金，因协商未果，石玉就砸了一个茶杯过去，可能把电脑砸坏了，但并未影响被告方实际经营，后续被告方仍在继续使用系争厂房。被告方提交的《证明》属于证人证言，但证人并未出庭作证，该证据并不符合证据要求，本院不予认可。因原告对照片真实性认可，但对其证明目的不予认可，被告方也并未提供其他证据佐证证明原告方的行为影响其实际使用系争厂房，原告方以实际行为解除房屋租赁合同关系，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认可。审理中，石玉、江阿兄申请证人张某某出庭作证，证人陈述：系争厂房都是有证的，有产证的是1400多平，证人自转让取得系争厂房使用权后拆了部分小房子并重新搭建了大的，部分房屋因2008年下雪被压塌了，后来又重新翻建了，翻建没有批文，具体哪些目前无法确定。承租的大厂房911平方米一直是有产证，从没有变过，还有大厂房门口一个场地160平方米，后来被原告拆除后扩建到300平方米，其中140平方米是永远给我租金的，扩建的部分资产归我所有，后因嘉松北路要拓宽所以拆除了160平方米，仅剩下140平方米。另有一块400多平方米的小厂房和办公室，办公室原来261平方米，后因嘉松北路要拓宽所以拆除了一部分拆掉133平方米，仅剩128平方米。证人于2018年12月12日签订的拆违补偿协议(当庭出示《安亭镇无违创建工作违法建筑拆除协议书》，拆违面积为502.25平方米)，在签协议之前违建都拆好了。故目前承租的面积：大厂房911+140平方米(原来是300平方米拆违拆掉了石玉搭建的160平方米)+小厂房400平方米+办公室128平方米(原来261平方米拆掉133平方米)。从王仕海租之后，石玉已缴纳了应交的房租，基本都是通过银行转账的方式，石红琴在2018年直接交给证人20万，2019年也直接交了20万左右，其余都是石玉缴纳的。两张收据192983、192984上写明收到石玉2020年全部租金，即合同约定的租金标准，但租金没有严格按合同约定的时间来支付。2017年10月石玉和证人有过一份确认的书面材料，大厂房911平方按照每平方米0.7元的租金标准，部分违法建筑大概在2017年8月至9月份期间拆除，2018年之后合规的厂房租金都上涨了，所以911平方米的厂房租金涨至1.3元/平方米/日。目前石红琴一方还在使用系争厂房和设备。原告对证人证言的真实性没有异议，认为证人如实反映了证人与原告之间的一个租赁的情况，并且也陈述了2020年的租金原告已经全额支付给了证人，证人也表示不再向被告来主张这个权利，结合原、被告之间签订的合同，原告根据原告与证人之间的合同的租金标准来支付租金，而且之前被告方实际上也履行了该合同，且对合同履行的情况是明知的。被告方认为证人证言真实性由法庭结合其他证据来综合判断，但证人陈述的如下事实属实，应予采信：2017年911平方米厂房租金按照0.7元/平方米计算，石玉全部是通过银行转账支付的租金，原告方需要提供银行流水来佐证其实际代付的租金。因证人为出租人，且实际收取租金，故对于租赁面积、租金标准等情况较为清楚，本院对其证人证言的真实性、合法性、关联性予以确认，至于原告方2018、2019年度实际向证人所付租金金额将结合其他证据综合认定。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年6月8日，石玉、江阿兄(甲方)与王仕海、石红琴(乙方)签订一份《厂房、机械租用合同》，约定：甲方因企业发展转型，现根据原企业生产需要，将系争厂房及机械租给乙方经营。一、甲方责任：1、甲方将上述厂房及机械全部清点后交乙方使用，其厂房、机械所有权仍属甲方所有，向乙方收年租金60万元；2、将原库存的所有材料盘点，按市场价结算成金额，以实际盘存清单为准。3、甲方现有厂房为自主及租用他人两部分，自主部分无偿供给乙方使用，无租金。二、乙方责任：1、乙方在生产使用甲方原厂房及机械过程中，如发生故障均由乙方自行修理。2、乙方按月付给甲方租金5万元，从签订本合同之日起，并同时承担原房东的厂房租金(以原甲方与房东所签订的合同为准)。3、乙方将盘点的所有材料，折合价140万元，在两年内结清；……合同终止时，其厂房、机械归甲方收回处理，乙方所有材料由乙方自行处理，甲方不负责乙方任何补偿费用。甲方为江阿兄签字，乙方为王仕海签字。承租期间，系争厂房因拆违而拆除了部分建筑，承租面积有所减少。2020年6月9日，石玉委托律师向石红琴、王仕海发送一份《律师函》，要求其在收到函件后五日内支付2019年6月8日至2020年6月7日期间的厂房机械设备租金60万元及材料折价款140万元合计200万元，否则将解除与石红琴、王仕海的租赁合同关系，要求其返还租赁房屋和机械设备、腾空自有物品并搬离。王仕海一方租金付至2019年12月底，之后未付。之后，因双方就租金标准、租赁面积等问题发生争议且协商未果，遂涉诉。另查，1、系争厂房原为案外人上海嘉定黄渡低压电器厂所有，所有权性质为集体，建筑面积为1481.36平方米，土地使用面积为3551平方米。之后，案外人张某某通过资产转让方式取得系争厂房的使用权。2020年10月27日，上海市嘉定区安亭镇泥岗村民委员会出具一份《证明》，载明：兹有上海黄渡铁制品厂及上海嘉定黄渡低压电器厂，于1996年9月13日共同购买坐落于上海市嘉定区黄渡泥岗村(地号：嘉定区黄渡镇泥岗村82-2宗，图号IV17-201101-104)的房屋产权，并办理上海市房地产权证，现该地址门牌号为上海市嘉定区嘉松北路XXX号。2、2018年1月1日，案外人张某某(甲方，出租人)与石玉(乙方，承租人)签订一份《房屋(标准厂房)租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月30日，年租金为724,634元。在租金约定旁另有手写内容：“911*1.3=432,669元，540*1+261*1=292,365元”。3、2020年1月8日，案外人张某某(出租人)与石玉(承租人)又签订一份协议，约定案外人张某某继续将系争厂房出租给石玉，房屋面积为1524平方米，场地400平方米。租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月30日，全年租金合计656,014元，每年分4次支付，每次支付164,003.5元。另有手写内容“911*1.3=432669，(466+147)*1=223745”。在石玉支付租金后，张某某于2020年5月6日出具一份《收据》，载明收到石玉缴纳房租328,007元，收据编号为XXXXXXX；之后张某某于2020年6月20日又向石玉出具一份《收据》，载明收到石玉缴纳的下半年房租328,007元，收据编号为XXXXXXX。4、迈湑公司为自然人独资的有限责任公司，股东为石红琴，王仕海为监事。审理中，王仕海一方自认系争厂房租金曾以迈湑公司名义转账支付，并提交相应银行流水。双方一致确认：1、王仕海在承租系争厂房时未交押金；2、双方为不定期租赁合同关系，起租日为2017年6月8日；一开始的承租面积为大厂房911平方米，小厂房540平方米，办公室261平方米；3、王仕海一方已支付2018年度租金724,634元，2019租金656,014元，租金付至2019年12月底，之后未付；4、对于有证部分和无证部分无法区分；5、石玉、江阿兄表示系争厂房内的水电费其将另行主张，不在本案中处理。双方均表示并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。审理中，鉴于王仕海一方于2020年10月26日当庭表示同意解除双方之间的房屋租赁合同关系并返还系争厂房，本院向双方释明，为避免损失的扩大建议双方在庭后七个工作日内及时办理房屋交接手续，双方均表示同意。本院认为，石玉、江阿兄与王仕海签订的《厂房、机械租用合同》中包含了房屋租赁合同关系等多个法律关系，根据产证信息和庭审陈述，系争厂房在有证面积之外还包含了自行搭建和翻建的建筑，且并未获得相应许可和批准，但因违法建筑已与有证房屋形成完整的整体，实际无法区分各自的面积，结合违法建筑所占比例较少、且该部分建筑与有证房屋已形成依附关系，主要功能和用途也一致，故石玉、江阿兄与王仕海签订的《厂房、机械租用合同》中有关房屋租赁的内容系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应按约遵守。因双方并未明确约定房屋租赁期限，故双方之间为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。现王仕海亦同意解除《厂房、机械租用合同》中的房屋租赁合同关系，故解除石玉一方与王仕海签订的《厂房、机械租用合同》中的房屋租赁合同关系，至于其他法律关系是否解除，因双方意见不一，双方可另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因王仕海在租赁时并未支付租赁保证金，故无需处理。合同解除后，王仕海应将系争厂房返还石玉一方。根据合同约定，由王仕海承担原房东的厂房租金，但王仕海自2020年1月起未付租金，显属违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方于2020年10月26日当庭表示同意在庭后七个工作日内办理房屋交接手续，故租金应支付至2020年11月4日止。王仕海称石玉一方已于2020年6月收回系争厂房，但并未提供相应证据，本院不予采信。根据合同约定，王仕海承担的厂房租金以石玉与证人张某某所签订的合同为准，而双方对于该合同中的租赁面积和租金标准存在争议。关于租金标准问题，根据合同约定，大厂房按1.3元/平方米/日的标准计算，小厂房和办公室按照1元/平方米/日的标准计算租金，王仕海一直按此租金标准支付租金，并未提交证据证明其曾对该租金标准提出过异议，现其提出租金标准过高，要求按照2017年的租金标准计算缺乏依据，故应按合同约定的租金标准计算。关于租赁面积，双方对于初始租赁面积为大厂房911平方米，小厂房540平方米，办公室261平方米并无争议，之后因拆违而拆除部分建筑，双方对于拆除的时间及拆除后的租赁面积有争议。王仕海一方不认可小厂房面积为466平方米，其认为仅有380平方米，办公室面积在2018年6月拆违之后有所减少，应为147平方米。石玉一方认为2019年3月份因拆违实际租赁面积确有减少，故在合同上手写说明，应按合同约定计算，故小厂房为466平方米，办公室为147平方米。而根据证人证言，大厂房为911+140平方米、小厂房为400平方米，办公室为128平方米，拆除时间为2018年12月。王仕海认为拆违的时间为2018年6月，但并未提交相应的证据，结合证人提交的拆违补偿协议，本院采信证人关于拆除时间的意见。鉴于三方对于面积问题意见不一，王仕海现提出小厂房仅有380平方米，但并未提供任何证据。石玉一方也并未提交充分证据证明其在2018至2019年度实际向原房东代付的租金金额，综合合同履行情况，拆违之后承租面积减少的客观情况，并结合王仕海已支付的租金，本院酌情确定王仕海应支付自2020年1月1日至2020年11月4日的租金48万元。关于石红琴、迈湑公司的责任问题，根据合同相对性原则，因石红琴并未在该合同中签字，且石玉一方并未提交证据证明石红琴存在事先授权或事后追认的情形，故石红琴并非合同相对方，石玉一方要求石红琴承担责任缺乏依据。虽迈湑公司实际使用系争厂房，但双方未就租赁合同主体进行变更，迈湑公司并非合同相对方，不应对租金支付义务承担连带责任，迈湑公司作为该房屋的实际使用人在合同解除后应搬离该房屋并将该房屋返还石玉一方。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石玉、江阿兄与被告王仕海于2017年6月8日签订的《厂房、机械租用合同》中的房屋租赁合同关系；二、被告王仕海、上海迈湑钢结构工程有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区黄渡镇嘉松北路XXX号厂房，并将该房屋返还原告石玉、江阿兄；三、被告王仕海应于本判决生效之日起十日内支付被原告石玉、江阿兄自2020年1月1日至2020年11月4日的租金480,000元；四、原告石玉、江阿兄的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,444.58元，减半收取3,222.29元，保全费5,000元，合计诉讼费8,222.29元，由被告王仕海负担(被告王仕海负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年二月五日书记员  朱 雯附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。