江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8157号 原告：宋功锋，男，1963年10月16日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：许义，江苏雅凯律师事务所律师。 被告:徐维雨，男，1976年1月22日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告:高巧云，女，1976年10月16日出生，沭阳县人，住沭阳县。 第三人：江苏沭阳城开集团有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县苏州路与台州路交叉口。 法定代表人：史建军，该公司董事长。 原告宋功锋与被告徐维雨、高巧云、第三人江苏沭阳城开集团有限公司（以下简称“城开集团”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理，后因案情需要依法转为普通程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告宋功锋及其委托诉讼代理人许义、被告徐维雨、高巧云到庭参加诉讼，第三人城开集团经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋功锋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、判决第三人协助二被告办理沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋不动产权登记证书；2、二被告在取得不动产权证书后协助原告办理不动产变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。事实及理由：2012年8月24日，原告向二被告购买沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋，约定房屋价款为230000元，后原告支付了全部房款，并由被告徐维雨向原告出具收条，并向原告交付涉案房屋，原告收到房屋后便实际居住使用。现涉案房屋已符合办证条件，原告多次要求二被告协助办理过户，二被告无故拖延，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告徐维雨辩称，与原告不成立房屋买卖合同关系，其是从原告处借款230000元用于买车及装潢，故出具本案条据，后因无法还款，将涉案房屋抵给原告。现涉案房屋不满足办证条件。 被告高巧云辩称，本案230000元是二被告向原告的借款，款项用于买车及装修涉案房屋。后原告向二被告催还款，原告当时和被告徐维雨说用涉案房屋抵债，被告徐维雨也是称将涉案房屋给原告居住，不认可与原告之间形成房屋买卖合同关系。现因无钱还款，原告可以继续居住涉案房屋，但二被告没有义务协助原告过户。二被告已协议离婚，且离婚协议中约定将涉案房屋给儿子。 第三人城开集团未到庭陈述。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、收条一份，证明原告于2012年8月24日向被告徐维雨购买涉案房屋，约定房款230000元，原告于当日将房款交付，由被告徐维雨出具收条，收条载明系购房款，且一次性付清，房屋面积114平方米、车库16平方米。 证据二、银行交易流水一份，证明原告通过银行转账方式将房款230000元支付至被告高巧云账户。 证据三、2016年5月7日、2019年10月8日物业费发票两张、2017年8月8日、2019年6月25日、2019年8月27日、2019年10月24日水费发票四张，证明原告一直居住在涉案房屋。 被告徐维雨、高巧云对原告提交的上述证据均无异议。 被告徐维雨、高巧云、第三人城开集团未提交证据。 原告申请本院调取涉案房屋拆迁安置协议及结算清单，本院依原告申请调取《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》、《安置房结算清单》，原告、二被告均对上述证据无异议，且对应交上房差价数额无异议，但对于该费用承担有异议。 本院对原告提交的证据、本院调取的证据证明效力依法予以确认，并据此认定事实如下：2010年4月13日，被告徐维雨签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定拆迁人将沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋与被告进行产权调换，产权调换的房屋建筑面积为114㎡。被告徐维雨、高巧云在安置涉案房屋后，并未按照约定进行房款差价结算，在未支付上房差价的情况下占有涉案房屋。2012年8月24日，原告宋功锋向被告高巧云银行账户转账230000元，由被告徐维雨向原告出具收条，载明：“今收到人民币（大写）贰拾叁万元正￥230000用途说明购房款，一次性付清，房114㎡、车库16㎡左右证明人仲某学经手人：徐维雨2012年8月24日”。被告徐维雨在出具收条后，将涉案房屋交付原告，原告使用涉案房屋至今。 另查明，被告徐维雨、高巧云于2018年7月2日办理结婚登记手续，在此之前二被告已以夫妻名义共同生活并生育两名子女。二被告于2019年8月20日办理离婚登记手续，离婚协议书中对于夫妻共同财产的处理中约定涉案房屋归儿子徐博所有。 原告曾于2020年9月9日将二被告诉至本院，要求二被告协助其办理涉案房屋产权过户手续，该案经诉前调解后于2020年9月24日立案。在该案庭审过程中，被告徐维雨答辩称于2012年将涉案房屋卖给原告属实，房款230000元已收到，涉案房屋于2012年就交付原告居住至今，但涉案房屋还未结算，结算款由被告徐维雨给；被告高巧云在庭审中答辩称当时房子是被告徐维雨和原告协商，但是卖房钱由原告转给被告高巧云，涉案房屋在收到款以后就由原告居住至今，因被告徐维雨没有钱结算，要是有钱结算早就已过户原告。 涉案房屋开发商系第三人城开集团，现已符合办证条件。涉案房屋经结算，被告徐维雨应交上房差价138967.71元。二被告不同意承担该款项。原告当庭明确双方约定涉案上房差价费用由二被告负担，其他因房屋办证、过户费用由原告负担，原告为办证同意垫付涉案上房差价费用，保留向二被告追偿的权利。 本院认为：原告宋功锋与被告徐维雨因房屋买卖形成收条，该收条中载明房屋面积、房款总价及房款支付方式，收条中载明的房屋面积与被告徐维雨所签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》安置的涉案房屋面积相符，且原告已按照约定将房款全部向被告高巧云支付，二被告也已将涉案房屋交付原告居住使用，故原、被告之间就涉案房屋成立买卖合同关系。涉案房屋买卖合同的成立及履行系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认原、被告之间就涉案房屋成立的买卖合同合法有效。二被告辩称其与原告之间未形成房屋买卖合同关系，而是向原告借款，将涉案房屋暂时交由原告居住，但对此并未提供充分证据予以证明，且二被告在原告第一次诉讼中对于将涉案房屋出售给原告的事实均认可，故本院对二被告在本案中关于与原告之间并非房屋买卖合同关系的答辩意见不予采纳。 依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已按照约定付清房款，且涉案房屋已交付原告居住使用至今，现涉案房屋已符合办证条件，二被告应按照协议约定及时办理涉案房屋产权登记、协助原告过户。二被告辩称涉案房屋尚未进行上房结算，经本院核查涉案房屋应交上房差价为138967.71元，原、被告双方对于该上房差价数额均无异议，但对于该费用的承担存在争议。因涉案房屋为拆迁安置房屋，应由被拆迁人根据拆迁安置协议进行上房结算并交付差价后交接房屋，二被告向原告出售的是涉案房屋，而非拆迁安置权益，双方约定涉案房屋房款230000元，且为一次付清，并未约定需由原告另行承担二被告占用涉案房屋前应交付的上房差价，而双方约定的房价也符合当时的市场交易价格，另结合二被告在原告第一次诉讼中也认可涉案房屋差价由被告承担，之所以尚未协助原告过户系因无能力交付上房差价，故涉案房屋上房差价应由二被告承担。关于涉案房屋办理产权登记至二被告名下产生的其他费用，以及产权由二被告变更登记至原告名下产生的费用，原告认可系由原告承担，本院对此依法予以确认。第三人城开集团作为涉案小区的开发建设单位，应当依法协助二被告办理不动产权属登记证书。第三人城开集团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告宋功锋与被告徐维雨、高巧云就沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋成立的买卖合同有效； 二、被告徐维雨、高巧云于本判决生效后十日内办理沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋不动产权属登记证书，第三人江苏沭阳城开集团有限公司予以协助（办理登记手续时产生的上房差价款由被告徐维雨、高巧云负担，其他费用由原告宋功锋负担）； 三、被告徐维雨、高巧云在取得沭阳县任巷小区五期A段9幢3单元201室房屋不动产权属登记证书后十日内协助原告宋功锋办理不动产变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告宋功锋名下（办理变更登记时产生的费用由原告宋功锋负担）。 案件受理费4750元，保全费1670元，共计6420元（已由原告宋功锋预交），由被告徐维雨、高巧云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4750元。 审 判 长 葛 蕾 人民陪审员 陈 波 人民陪审员 徐巧梅 二〇二一年二月七日 书 记 员 刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。