徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初2409号原告：徐州海峡房地产开发有限公司，住所地：本市翟山办事处姚庄居委会院内。法定代表人：祝茂光，董事长。委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏红杉树律师事务所律师。被告：李松，男，1978年8月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。被告：白大菊，女，1976年1月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。原告徐州海峡房地产开发有限公司与被告李松、白大菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告徐州海峡房地产开发有限公司的委托代理人葛恒安到庭参加了诉讼，被告李松，被告白大菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州海峡房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：№0341334）；2、被告按合同约定支付违约金45240元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号№0341334），合同约定被告购买原告开发建设的位于徐州市泉山区东南郡小区X-X幢X单元XXX室房产，建筑面积107.96平方米，单价6391.26元/平方米，总房价690000元，被告选择按揭贷款。同时双方签订的附件四《合同补充协议》第2条明确约定，如被告逾期支付按揭贷款协议约定的贷款本息，应向原告支付按贷款总额以每天万分之五的标准计算的违约金；如被告逾期支付按揭贷款本息累计达三个月以上，则原告有权收回房款并重新出售，同时被告按总房款的2%向原告另支付违约金。截止到2016年4月25日，二被告逾期支付按揭贷款本息累计达五个月已构成违约，且银行已通知原告将从原告保证金账户扣除贷款本金、利息及罚息。根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。被告李松未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告白大菊未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原告徐州海峡房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：一、原、被告双方签订于2014年2月20日的《商品房买卖合同》一份和开票日期为2015年11月2日的销售不动产统一发票一张。其中《商品房买卖合同》合同编号为0341334，约定：被告李松、白大菊购买原告徐州海峡房地产开发有限公司开发建设的位于徐州市泉山区东南郡小区X-X幢X单元XXX室房，该房屋建筑面积107.96平方米，单价为每平方米6391.26元，总金额为690000元，被告于2014年2月20日付210000元，余款计480000元于2014年3月22日前付清；原告应在2015年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第2条约定：买受人履行按揭贷款协议期间，在办理完其所购房屋的它项权证并移交银行（××）之前，如逾期支付按揭贷款协议约定的贷款每月本息，按贷款总额以每天万分之五计算向出卖人支付违约金；如逾期支付按揭贷款每月本息累计达三个月以上，则出卖人有权收回房产并重新出售，同时买受人按总房款的百分之二向出卖人另行支付违约金。销售不动产统一发票系在线开具，加盖有徐州海峡房地产开发有限公司发票专用章，其中载明付款方为李松/白大菊，收款方为徐州海峡房地产开发有限公司，收取东南郡小区X-X-X-XXX室购房款690000元。二、合同编号为昆农商银个按借字（2014）第2766238号、签署日期为2014年4月2日的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份及借款借据一份。其中《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》甲方（贷款银行、××）为江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行、乙方（借款人、××、购房人）为李松、白大菊、丙方（保证人即售房单位或中介机构）为徐州海峡房地产开发有限公司，其中约定：乙方向甲方借款480000元购买坐落于东南郡小区X-X—X-XXX室房屋，购房合同编号为0341334，借款期限为240个月即从2014年4月至2034年4月，借款年利率为6.8775%；乙方委托甲方在本合同生效后十个工作日内将贷款以乙方购房款名义用转账方式划至丙方徐州海峡房地产开发有限公司在甲方开设的账号为3033×××01的账户，乙方选择等额本金方法按月还款，乙方李松在甲方处开立账号为62×××23的账户用于委托扣款，贷款委托扣款日为每月的15日；白大菊同意将本合同项下的房屋用于抵押；借款期间，乙方连续三个付款期或者累计六个付款期未按时偿还贷款本息和相关费用的，甲方有权解除本合同提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人提前履行保证责任；丙方在本合同项下提供连带责任保证，如果本合同项下的到期或者甲方根据本合同约定或者法律规定宣布债务提前到期，乙方未按时足额履行，或者乙方违反本合同的其他约定，丙方应在保证范围内立即承担连带责任保证，甲方有权从丙方在昆山农村商业银行任何营业机构开立的账户中直接扣划，保证担保的范围包括乙方的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金和由于还款造成的信用卡透支本息以及甲方为实现债权和担保权而发生的相关费用；保证期间从本合同贷款发放之日至借款期限届满之日后二年，但期间抵押生效后即该住房已竣工交付给乙方、房地产权证经甲方核对无误并将《房地产他项权证》交甲方执管之后，本合同项下保证条款解除。借款借据载明的借款日期为2014年4月3日，借款单位为李松、收款单位为徐州海峡房地产开发有限公司，借款金额为480000元，借款用途为购房。三、签订双方为李松、白大菊（××）与江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行（××）的徐州市房地产抵押合同一份及加盖徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心印章的《房屋预告登记证明》一份。其中《房屋预告登记证明》编号为0162333，其上载明：预告登记权利人为江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行，预告登记义务人为白大菊、李松，房屋坐落于东南郡小区X-X#-X-XXX，预告登记业务类型为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为480000元。四、加盖江苏昆山农村商业银行股份有限公司及其铜山支行业务核算章的还贷证明单两份、贷款利息归还凭证两份。上述单证显示的交易日期均为2016年4月28日，其中显示江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行自徐州海峡房地产开发有限公司开设在该行的保证金专户分别收回李松一手房住宅按揭贷款本金10022.26元、432962.24元，扣划挂账利息742.53元、应收利息3762.07元和复利162.84元。五、加盖江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行业务专用章的还款记录查询单一份，显示李松账号为62×××23的账户自2014年4月至2016年4月发生额为25笔，其中2014年4月还款金额1393.72元（本金935.22元、利息458.5元）、2014年6月还款金额8319.43元（本金2004.46元、利息6314.97元）、2014年7月还款金额4738.61元（本金2004.46元、利息2734.15元）、2014年8月还款金额4727.12元（本金2004.46元、利息2722.66元）、2014年9月还款金额4715.64元（本金2004.46元、利息2711.18元）、2014年10月还款金额4704.15元（本金2004.46元、利息2699.69元）、2014年11月还款金额4692.66元（本金2004.46元、利息2688.2元）、2014年12月还款金额4681.17元（本金2004.46元、利息2676.71元）、2015年1月还款金额4677.14元（本金2004.46元、利息2672.68元）、2015年2月还款金额143元（利息143元）、2015年2月还款金额4353.14元（本金2004.46元、利息2348.68元）、2015年3月还款金额47元（利息47元）、2015年3月还款金额4445.71元（本金2004.46元、利息2433.89元、罚息3.78元）、2015年4月还款金额455元（利息455元）、2015年4月还款金额4021.72元（本金2004.46元、利息2015.1元、罚息1.08元）、2015年5月还款金额978元（利息978元）、2015年6月还款金额3527.99元（本金2004.46元、利息1481.32元、罚息24.27元）、2015年7月还款金额4442.2元（本金2004.46元、利息2437.74元）、2015年8月还款金额61元（利息61元）、2015年9月还款金额4410.4元（本金2004.46元、利息2365.96元、罚息18.34元）、2015年10月还款金额568元（利息568元）、2015年12月还款金额8500元（本金4008.92元、利息4365.09元、罚息62.01元、复利63.98元）、2016年4月还款金额20421.16元（本金10022.26元、利息10082.19元、罚息153.85元、复利162.84元）、2016年4月还款金额433704.7元（本金432962.24元、利息742.53元）。被告李松、白大菊未到庭对上述证据进行质证。被告李松、白大菊未提交证据。本院认为，被告李松、白大菊未到庭参加诉讼并对上述证据进行质证，系其对自己享有的诉讼权利的放弃。经核实，原告提交的上述证据真实有效，可以作为本案的定案依据。根据原告举证及其当庭陈述，本院确认如下事实：2014年2月20日，原告徐州海峡房地产开发有限公司与被告李松、白大菊签订网上备案专用的《商品房买卖合同》（合同号为0341334）一份，约定被告李松、白大菊购买原告开发建设的徐州市泉山区东南郡小区X-X幢X单元XXX室房，该房屋总价款为690000元，其中被告于2014年2月20日支付购房款210000元，余款480000元于2014年3月22日前以银行按揭贷款的方式付清；被告应于2015年9月30日前将本合同约定的商品房交付给原告。该合同附件四为合同补充协议，其中第2条约定：被告履行按揭贷款协议期间，在办理完其所购房屋的它项权证并移交银行之前，如逾期支付按揭贷款协议约定的贷款每月本息，按贷款总额以每天万分之五计算向原告支付违约金；如逾期支付按揭贷款每月本息累计达三个月以上，则原告有权收回房产并重新出售，同时被告按总房款的百分之二向原告另行支付违约金。2014年4月2日，被告李松作为借款人、被告白大菊作为房屋共有人、原告徐州海峡房地产开发有限公司作为保证人与贷款人江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：李松、白大菊向江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行借款480000元用于购买东南郡小区X-X-X-XXX室住房，借款期限为240个月，即从2014年4月起至2034年4月，贷款年利率为6.8775%，采取等额本金的还款方法，李松委托江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行自2014年5月15日起每月15日从李松开立在该行的账户中扣款；李松、白大菊以东南郡小区X-X-X-XXX室房屋作为借款的抵押，徐州海峡房地产开发有限公司为该借款提供连带责任担保，保证期间从本合同贷款发放之日至借款期限届满之日后二年，但期间抵押生效后即该住房已竣工交付给乙方、房地产权证经甲方核对无误并将《房地产他项权证》交甲方执管之后，本合同项下保证条款解除；借款期间借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权解除本合同提前收回已发放贷款本息并依法处分抵押物或要求保证人提前履行保证责任，有权从保证人在昆山农村商业银行任何营业机构开立的账户中直接扣划借款人欠付的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金和由于还款造成的信用卡透支本息以及甲方为实现债权的和担保权而发生的相关费用。上述《个人购房借款及担保合同》签订后，江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行于2014年4月3日将合同约定的480000元借款转入了原告徐州海峡房地产开发有限公司在该行开立的账号为3033×××01账户内。被告李松、白大菊另与江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定以东南郡小区X-X-X-XXX室房屋作为借款480000元的抵押物，抵押期限自2014年4月3日至2034年4月3日止。徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心出具房屋预告登记证明（编号0162333）载明：预告登记权利人为江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行，预告登记义务人为白大菊、李松，房屋坐落于东南郡小区X-X#-X-XXX，预告登记业务类型为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为480000元。2015年3月以后，被告李松、白大菊开始出现拖延归还银行贷款的情况，其中2015年5月、8月、10月、11月未及时足额归还，2016年1月起则不再归还银行贷款。2016年4月28日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行自原告徐州海峡房地产开发有限公司开设在该行的保证金账户中扣划了454125.91元，其中贷款本金442984.5元、利息10824.72元、罚息153.85元、复利162.84元。2016年4月25日，原告徐州海峡房地产开发有限公司以诉称理由起诉来院要求解除原、被告之间的商品房买卖合同并要求被告支付违约金45240元。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，原告徐州海峡房地产开发有限公司与被告李松、白大菊签订的《商品房买卖合同》及被告李松、白大菊、原告徐州海峡房地产开发有限公司与江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行签订《个人购房借款及担保合同》系各方真实意思表示，合法有效。有关各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条约定：被告如在办理完其所购房屋的它项权证并移交银行之前的履行按揭贷款协议期间逾期支付贷款本息，应按贷款总额的每天万分之五向原告支付违约金；如逾期支付按揭贷款本息累计达三个月以上，则原告有权收回房产并重新出售，同时被告按总房款的百分之二向原告另行支付违约金。本案中，被告李松、白大菊在涉案商品房预抵押后未办理他项权证之前因履行《个人购房借款及担保合同》过程中逾期还款构成违约，致使江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行解除了该《个人购房借款及担保合同》，并扣划了原告徐州海峡房地产开发有限公司保证金账户中的454125.91元用于归还被告用于购买涉案房屋所发生的借款本息，且在此后被告未向原告归还上述款项，现原告根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条的约定要求解除合同收回房屋并要求被告支付违约金的请求具有合同依据，本院予以支持。即被告李东、白大菊应向原告支付约定违约金45240元（480000元×0.05%×131天+690000元×2%）。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的《商品房买卖合同》应被告违约而解除，除被告李松、白大菊应承担上述违约责任外，根据合同性质和履行情况，双方因该合同取得的财产应相互返还，即原告应将此前收取的购房款690000元（其中的210000元为首付款、480000元通过银行贷款的方式支付）返还给被告，但应扣除江苏昆山农村商业银行股份有限公司铜山支行自原告徐州海峡房地产开发有限公司保证金账户中扣划的应由被告承担的454125.91元银行贷款，故本院确定原告应向被告返还购房款为235874.09元（690000元-454125.91元）；被告应将因该合同取得的房屋向原告返还，但因涉案房屋并未向被告实际交付，本案中并不发生被告向原告交还的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐州海峡房地产开发有限公司与被告李松、白大菊于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》（合同号0341334）；二、被告李松、白大菊于本判决生效后十日内向原告徐州海峡房地产开发有限公司支付违约金45240元；三、原告徐州海峡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告李松、白大菊购房款235874.09元（已扣除被告应承担的银行贷款本息454125.91元）；上述二、三项折抵后，原告徐州海峡房地产开发有限公司应向被告李松、白大菊返还190634.09元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10700元，保全费3970元，公告费560元，合计15230元，由被告李松、白大菊负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郑凤金代理审判员  刘钟薇代理审判员  于惠惠二〇一六年十一月十八日书 记 员  王 恺第10页共11页