上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14670号原告：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：张苑，公司员工。委托诉讼代理人：施阳，上海华勤基信律师事务所律师。被告：吉小明，男，1992年10月20日出生，汉族，户籍所在地四川省。原告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)诉被告吉小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托代理人张苑、施阳到庭参加诉讼。经本院传票传唤，被告吉小明无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鸿福置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方就上海市虹口区四川北路XXX号XXX层B2-C04(A)、C05(A)号铺位(以下简称系争商铺)签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；2、被告支付2020年3月1日至2020年5月10日的租金52,820.42元；3、被告支付2020年3月1日至2020年5月10日的物业管理费13,024.21元；4、被告支付2019年12月21日至2020年4月20日的电费6,489.38元及水费511.19元；5、原告没收被告支付的履约保证金68,045.13元；6、被告支付提前退租的违约金180,806.16元；7、被告支付免租期租金52,073.72元；8、被告支付自2020年5月11日起计算至2020年8月28日止以1,053.36元/日为标准计算的房屋占用费；9、被告支付自2020年8月11日起计算至实际注销之日止，以820.7元/日为标准计算的延迟注销注册于系争商铺的营业执照及食品卫生许可证的违约金。事实和理由：鸿福公司与吉小明于2019年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定由吉小明承租系争商铺，租期自2019年5月1日至2024年4月30日止。2020年初新冠疫情爆发后，为了保证合同继续履行，双方签订补充协议，吉小明于2020年3月10日恢复经营。2020年5月1日，吉小明擅自闭店，经鸿福公司催促仍未恢复营业，故鸿福公司发函要求解除合同、进行房屋交接。吉小明擅自退租构成违约，故起诉。被告吉小明辩称，吉小明受疫情影响无法继续经营，且商场空置率太高生意不好做不下去，吉小明多次与鸿福公司协商，但鸿福公司没有回复，只能无奈关店。吉小明于2020年5月1日停止营业，物品因为物业不允许所以未能搬走。现在吉小明经济困难，无法支付鸿福公司主张的这么多费用。且疫情期间吉小明停止营业，时间是2020年1月24日至2020年3月31日，2020年4月1日吉小明虽然开始营业，但生意不好做不下去。违约金约定过高，请求法院依法调整。经审理查明，鸿福公司为系争商铺产权人。2019年5月1日，鸿福公司(甲方、出租人)与吉小明(乙方、承租人)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租系争商铺经营餐饮，房屋面积为74.57平方米，租赁期自2019年5月1日至2025年4月30日，装修期自2019年5月1日至2019年6月30日，开业日为2019年8月1日；自装修期满后首日起计算租金，第一年、第二年租金为每天每平方米10元、每月22,681.71元；履约保证金为68,045.13元；物业管理费为每月5,592.75元；合同第5-1条约定，装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付物业管理费及合同第6-9条规定的各项公共事业费；合同第5-2条约定，如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费，索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；合同第5-4-2条、6-7-5条约定，每月应付固定租金及物业管理费应于前一个月的25日或之前向甲方付清，如该月25日为节假日的，于25日前的工作日支付；合同第6-2条约定，如因乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；合同第8-1条约定，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(按最高日固定租金与日物业管理费之和*3)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；合同第8-4条约定，如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还房屋，则甲方除有权按约收取占用使用费外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启并更换房屋门锁，将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋并自行处置，从而将该房屋腾空收回……对于乙方在租赁合同期满之日或本合同提前终止之日后乙方遗留在该房屋内的物件视为乙方放弃所有权……合同第13-2条约定，乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业的，守约方可书面通知违约方解除合同，除双倍返还或没收履约保证金外，违约方还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金……合同第13-3条约定，若甲方按约行使解除本合同之权利的，甲方有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费；合同第13-4条约定，任何一方行使合同解除权的，以快递和挂号信形式寄至本合同约定地址，自挂号信发出5日或快递发出之日起3日即视为解除通知送达，无论任何原因该约定地址无人接收邮件导致邮件被退回不影响合同解除的效力；合同第14-5条约定，乙方应最迟于合同终止或提前解除之日后三个月内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续(餐饮房屋需注销煤气/天然气、餐饮服务许可证、公共场所许可证、卫生许可证等全部相关证照)，若乙方在此期限内未能办妥任何工商或任一证照的注销或变更迁出手续的，则每逾期一日，应向甲方支付相当于每日最高日租金与日物业管理费之和的违约金。合同附件一载明乙方通讯地址1为四川省三台县景福镇金星清凉寺村二组035号，通讯地址2为上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号楼402室。合同签订后，双方按约履行。上海市虹口区市场监督管理局于2019年5月22日核准登记上海蔬心烫捞餐饮管理有限公司(以下简称蔬心烫捞公司)，该公司注册地址为系争商铺，法定代表人为吉小明；于2019年7月17日核发以系争商铺为住所，吉小明为法定代表人，经营者为蔬心烫捞公司的食品经营许可证。新冠疫情发生后，吉小明(乙方)与鸿福公司(甲方)签订《补充协议》，约定甲方提供乙方免租期，减免期限自2020年2月1日至2020年2月9日，减免金额为6,711.3元；乙方原应按照租赁合同向甲方支付的2020年2月10日至2020年4月30日期间的租金61,333.83元，采取分期付款的方式付款，乙方最迟于2020年3月25日前向甲方支付部分租金15,970.41元，于2020年6月30日前向甲方支付剩余租金45,363.42元，2020年5月后乙方按租赁合同约定按时支付租金；乙方承诺在享有甲方给予本协议第一条权利的同时，不在租赁期限内提前终止双方所签署的租赁合同(包括但不限于乙方提前终止合同、因乙方自身原因导致租赁合同不能继续履行)，若发生乙方提前终止租赁合同的，乙方除全额承担商铺租赁合同约定的违约、赔偿责任外，尚需将本协议所减免的租金向甲方补足。协议签订后，吉小明于2020年3月18日转账支付鸿福公司15,970.41元(该数额相当于2020年2月10日至2020年2月29日的租金)，后续款项未能如约支付。2020年4月30日，吉小明签收由壹丰广场物业管理中心发出的催款函，载明截止2020年4月27日仍未收到2020年3月至5月物业管理费及市场推广费，2020年1月至3月水电费共计22,767.83元。同日，吉小明签收由上海帕默斯顿物业管理有限公司发出的催款函，载明2020年3月21日至2020年4月20日的水费为227.04元、2020年4月的电费为2,801.4元。吉小明、蔬心烫捞公司于2020年4月30日向鸿福公司发出提前解除租赁合同申请函，载明受疫情影响资金已经消耗殆尽，实在无力继续支撑，继续履行合同对其明显不公，闭店提前解除合同实属无奈之举，希望鸿福公司能够同意其无责于2020年4月30日解除租赁合同。次日，吉小明停止营业。2020年5月9日，鸿福公司向吉小明(寄送地址为上海市普陀区曹杨路XXX弄XXX号楼402室)发函要求吉小明最迟应于2020年5月11日前与鸿福公司办理铺位的房屋交接手续，双方的租赁合同于实际房屋交接日解除；吉小明收到函件后尽快与鸿福公司协商租赁合同解除后的违约赔偿及房屋复原等问题。快递信息显示2020年5月11日派送至曹杨路XXX弄XXX号楼门口丰巢快递柜。2020年8月27日，鸿福公司向吉小明(寄送地址为四川省三台县景福镇金星清凉寺村二组035号)寄送通知函，载明将于2020年8月28日正式收回该商铺，商铺内所有物品视为对方已放弃所有权，将自行处置。2020年10月23日，蔬心烫捞公司营业执照被注销。本案审理中，鸿福公司表示吉小明有贵重物品(指冰箱、厨具等各种餐饮经营所需的必要物品)放置在系争商铺内，但拒收快递并在电话中明确拒绝进行交接，其没有明确同意由鸿福公司收回商铺，也没有明确表示放弃商铺内物品，只是说不愿意来上海，所以鸿福公司没有收回商铺。经本院释明，鸿福公司实际于2020年8月28日收回系争商铺。审理中，经多次组织调解，吉小明同意没收保证金、于一周内结清水电费，于一年内付清2020年1月24日至2020年4月30日租金的50%，鸿福公司不同意该调解方案，双方未能达成调解。上述事实，有鸿福公司提供的商铺租赁合同、上海市房地产权证、补充协议、付款凭证、提前解除租赁合同申请函、物业催款函、水电费账单及快递凭证、企业信用报告、上海药品监督管理局查询记录、函及快递凭证，法院调取的工商信息，以及双方陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，鸿福公司与吉小明均应按约履行双方签订的《商铺租赁合同》。吉小明未经鸿福公司同意擅自停止营业，已构成违约，鸿福公司按约享有合同解除权。此后鸿福公司发函要求吉小明最迟于2020年5月11日办理房屋交接手续并于实际房屋交接日解除租赁合同、协商合同解除后的相关事宜，双方虽未实际进行房屋交接，但鸿福公司已然在函件中表达了解除合同的意思表示，实际系行使了合同解除权。根据合同约定，行使合同解除权的函件于快递发出之日起3日即视为解除通知送达，该份函件于2020年5月9日发出，现鸿福公司主张双方租赁合同于2020年5月11日解除，符合合同约定，本院依法予以认可。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现鸿福公司按照合同约定，追讨欠付租金、物业管理费、水电费，与法不悖，本院予以认可。吉小明主张受新冠疫情影响其未能实际使用系争商铺，然双方已在疫情发生后签订补充协议，就租金减免事宜进行了约定，则吉小明仍然主张部分或者全部免除责任的，与约定不符，本院依法不予支持。关于鸿福公司主张的房屋占用费，考虑到双方租赁合同已于2020年5月11日解除，吉小明虽未能按约办理交接手续，但其已于4月30日发函要求解除租赁合同并于次日停止营业，以实际行动表明不再使用系争商铺，鸿福公司可按约于合同提前终止之日起七日后自行收回房屋，其之后未能及时收回房屋属于自行扩大损失，故对其主张的2020年5月18日之后的房屋占用费依法不予支持；且合同约定的房屋占用费标准过高，本院依法酌情调整，确定吉小明应承担的占用费为6,000元。鸿福公司主张没收履约保证金68,045.13元及支付违约金180,806.16元，按照合同约定均是针对吉小明停止营业的违约行为，该违约责任约定相较于实际损失而言明显过高，本院依法酌情调整为没收履约保证金，对违约金不再支持。吉小明未能按约在合同解除后三个月内及时注销营业执照及食品卫生许可证，鸿福公司有权按约要求其支付违约金。营业执照已于2020年10月23日被注销，而根据相关规定，卫生许可证也应当随之依法被撤销，故相应损失应当计算至2020年10月23日止。且合同约定的违约金相较于鸿福公司的实际损失明显过高，本院依法酌情调整为2.5万元。根据合同约定，吉小明违约的，鸿福公司有权索取装修期内所免去的租金。但因双方约定租期已部分履行，相对应的装修期价值已经实现，故鸿福公司主张对方补交全部的因装修期免除的租金，显然相对于实际损失过高，有失公允，应予调整。本院根据未履行租期的比例，酌情确定吉小明应支付装修期内所免除的租金3.8万元。根据补充协议约定，吉小明违约的，鸿福公司有权要求其补足受疫情影响给予的免租期租金。该免租期租金系在双方继续履行租赁合同的前提下鸿福公司给予的租金减免，然补充协议签订后，吉小明仅如约支付第一笔费用，随即停止营业，导致补充协议的合同目的无法实现，故鸿福公司主张对方补交补充协议约定的免租期租金，符合合同约定，本院依法予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海鸿福置业有限公司与被告吉小明就上海市虹口区四川北路XXX号XXX层B2-C04(A)、C05(A)号铺位签订的《商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司2020年3月1日至2020年5月10日的租金52,820.42元；三、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司2020年3月1日至2020年5月10日的物业管理费13,024.21元；四、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司2019年12月21日至2020年4月20日的电费6,489.38元、水费511.19元；五、被告吉小明已付的履约保证金68,045.13元可由原告上海鸿福置业有限公司没收；六、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司合同约定的免租期租金3.8万元及补充协议约定的免租期租金6,711.3元；七、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司房屋占用费6,000元；八、被告吉小明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿福置业有限公司延迟注销营业执照及食品卫生许可证的违约金2.5万元；九、驳回原告上海鸿福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,928.94元，由原告上海鸿福置业有限公司负担928.94元，被告吉小明负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二一年二月二十六日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。