上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初4164号原告：临客嘉物业经营管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈当恩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：郭会梅。原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司诉被告上海崇明豫商置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序审理。原告于同日向本院申请对被告进行财产保全。被告于2020年7月6日向本院提出管辖权异议申请，本院于2020年7月22日作出民事裁定，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服上述裁定提起上诉，后经上海市第二中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年11月6日公开开庭进行了审理，后于同日转为普通程序并依法组成合议庭，分别于2020年11月26日、12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋安成到庭参加了第一次、第二次庭审，原告的委托诉讼代理人王宇锋、被告的委托诉讼代理人郭会梅到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费4,197,872.15元；2.判令被告支付拖欠物业服务费所产生的滞纳金474,438.34元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告东滩豫翠苑项目的前期物业提供服务。截止2020年10月，被告共拖欠原告空置房、地下车位管理费等共计4,197,872.15元。因被告逾期未支付物业服务费，根据合同约定，每逾期一日收取千分之三的滞纳金，现原告酌定按照每日万分之五收取滞纳金。后原告多次催要未果，遂涉讼。审理中，原告变更关于滞纳金的诉请，主张当年拖欠物业费所产生的滞纳金均从次年1月1日起至实际清偿之日止，以当年拖欠物业费总额为基数，按年利率15%计算。原告为证明其主张，提供如下证据：1.2018年—2020年业主收房统计表，用以证明已交付业主的房屋为219套；2.房屋土地权属调查报告书及不动产权证书，用以证明涉案房屋和地下车库均系被告所有；3.上海市建设工程质量监督报告书及建设工程竣工验收备案证书，用以证明2018年10月30日房屋竣工备案；4.前期物业服务合同，用以证明商铺收费为10元/月/平方米，地下车位为150元/个/月；5.业主手册，用以证明原告系东滩豫翠苑前期物业服务企业，物业服务费为5.8元/平方米/月，地下车库车位管理费为150元/个/月；6.19套房屋减免费用确认单，用以证明被告同意减免买受人物业服务费，由被告向原告支付减免的物业服务费；7.上海市不动产登记簿及上海市不动产登记信息，用以证明282套房屋已办理大产证，其中163套房屋已办理过户，119套房屋仍在被告名下；8.2019年—2020年服务记录及光盘，用以证明原告为东滩豫翠苑项目提供了物业服务，已履行合同约定的义务；9.客户钥匙/物品签收单，用以证明在原告起诉前，被告实际交付给业主的房屋为225套，剩余的房屋、车位、商铺的物业费应由被告支付。被告上海崇明豫商置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。东滩豫翠苑项目分为一期和二期。一期房屋大部分已出售且业主已入住，故该部分的物业费及车位管理费应由原告向业主主张。原、被告双方之间签订过二份前期物业服务合同，应以后签订的物业服务合同为准，且该合同已于2018年12月8日到期。物业服务合同中并未就车位、商铺的物业管理费进行约定，故原告主张该部分的物业费没有合同依据。被告从未就二期房屋、地下停车库及商铺向原告进行过移交，原告未提供对空置房的管理服务，且原告通过招投标形式取得本项目的前期物业管理权，根据招标文件的要求，原告应当配备65人的团队，但原告提供的服务未满足招标要求，故原告无权要求被告全额支付物业费。原告主张的违约金过高，已远超过其实际损失，故请求法院依法予以调整。另，被告承担了公共区域的全部水电费等能耗费用，该部分费用本应由原告承担，故应当予以抵扣。被告为证明其主张，提供如下证据：1.钥匙移交单，用以证明原、被告双方于2019年1月3日就取得大产证项下的一期房屋进行了移交，原告服务的对象系一期房屋，收取的物业费也应是一期的；2.会议纪要及工作联系函，用以证明二期房屋仍然在总包方处，并未交付给被告，故被告也未将二期房屋交付给原告提供物业服务；3.银行电子回单、上海市电力公司发票联及公建明细单、公区电费清单(已扣除商铺的电费)、上海市自来水公司发票联、公区水费明细单，用以证明被告实际支付了2019年1月至2020年11月的公共区域电费共计428,692.48元及2019年1月至2020年9月的公共区域水费共计14,718.82元，根据法律规定及合同约定，该部分费用应当由原告负担；4.招标文件及原告投标资料的商务报价单，用以证明被告要求原告提供的物业服务人员配置须达到65人，但原告未达到该标准，根据原告提供的服务记录，现场实际配备人员在28人左右，原告违约在先，故被告有权不予支付物业费；5.总费用及支付方式确认函，用以证明截止2019年8月的空置房物业费，双方已不存在争议；6.上海市机动车停车场(库)竣工验收意见单，用以证明停车位共计583个；7.现场照片，用以证明原告提供的物业服务不到位，无权按照合同标准收取物业费；8.上海市新建住宅交付使用许可证，用以证明被告于2018年12月14日满足交房条件；9.某业主的预售合同，用以证明被告应在2018年12月31日前向业主交付房屋；10.交房通知书、28套房屋EMS底单、2套房屋出售合同、7套房屋预售合同，用以证明28套房屋被告已发送交房通知，2套房屋根据出售合同约定买受人付清全款后自行至原告处办理交房手续，7套房屋根据预售合同约定交付时间为2018年12月31日，根据原、被告之间物业合同的约定，上述房屋已视为交付，物业费应由买受人承担，原告不应向被告主张该部分费用；11.2户减免物业申请，用以证明原、被告双方就378号、454号的物业费应根据减免约定结算，原告向被告重复主张了物业费。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年8月签订《前期物业管理服务合同》，约定被告选聘原告对崇明豫翠苑提供前期物业管理服务，服务期限自2016年9月1日起至业委会成立止，物业费标准为5.8元/月/平方米。物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的第五日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因被告原因未能交付物业买受人的物业，其物业服务费由被告承担，合同签订1年内被告应承担的物业服务费以85%折扣支付给原告，合同签订1年后按实支付给原告。后原、被告双方又签订合同编号为2cXXXXXXXXXX的《前期物业服务合同》，约定原告为被告的东滩豫翠苑提供前期物业管理服务，合同有效期自2016年12月9日起至2018年12月8日止，别墅物业服务费标准为5.8元/月/平方米，商业用房(办公)物业服务费标准为10元/月/平方米，车库车位停车管理服务费标准为150元/个/月。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度末履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起按日千分之三计算违约金。自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至合同终止之日发生的物业服务费用，由被告和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告承担。已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告向原告交纳物业服务费。另查明，东滩豫翠苑项目于2018年11月30日完成竣工验收备案，于2018年12月14日获得《上海市新建住宅交付使用许可证》。还查明，原、被告于2020年3月23日在本院主持调解下达成(2020)沪0151民初846号民事调解，对截止2019年8月的空置房物业费进行了调解，且明确2019年9月至12月新产生的费用、车位管理费、售楼处空置费等另行协商处理。关于原告主张的各项物业费用，本院经庭审质证，核定如下：一、原告主张19套开发商减免物业费房屋物业费43,274.50元。原告认为，减免的物业费已由被告向业主出具确认单，其中明确了每套房屋减免物业费的时间和金额，但减免费用仅是被告对业主的承诺，并不代表原告同意减免买受人的物业服务费，故减免的费用应由被告向原告支付。审理中，被告认可减免物业费的金额，故本院对19套开发商减免物业费房屋的物业服务费核定为43,274.50元，该费用由被告承担。二、原告主张2019年9月至12月191套空置房物业费434,592.91元。原告认为，根据产调信息显示191套空置房中包含23套已办理大产证但未销售房屋及168套未办理大产证房屋，上述房屋均在被告名下。又因原、被告约定第一年未出售的房屋物业费按八五折计算，故原告根据测绘报告得出的191套空置房总面积×5.8元/月/平方米×0.85的标准计算出该部分物业费为434,592.91元。被告表示认可已办理大产证但未出售的房屋23套，未办理大产证的房屋为146套，而原、被告之间签订的《前期物业服务合同》已于2018年12月8日到期，虽然原告在合同到期后继续提供了物业服务，但不能依据原合同标准主张物业费。原、被告曾就截止2019年8月的物业费进行过调解，对于空置房的物业费计费标准进行了调整，故应当根据原告的实际成本和适当利润进行结算。本院认为，原告主张被告名下的空置房为191套，并已提供房屋土地权属调查报告书、上海市不动产登记簿及上海市不动产登记信息予以佐证，本院予以确认。被告虽对空置房套数存有异议，但未提供证据加以证明，故本院不予采信。东滩豫翠苑项目已于2018年11月30日竣工备案，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位即本案被告交纳。原、被告之间的《前期物业服务合同》虽已到期，但被告并未另聘物业服务企业，原告仍继续提供服务，故双方之间的权利义务应参照适用原合同(被告对原告的多项费用主张以双方之间的合同到期或二期房屋、商铺、地下停车库尚未移交给原告管理，原告主张物业费没有依据为由进行抗辩，在此一并阐述本院意见，以下不再赘述)。另根据原、被告于2020年3月23日在本院所作调解，并未涉及本案系争标的，故原告对该部分物业费的计算方式并无不当，本院核定2019年9月至12月191套空置房物业费434,592.91元。三、原告主张2019年1月至12月17套商铺物业费83,229.96元。原告认为，因原、被告约定第一年未出售的房屋物业费按八五折计算，故根据17套商铺总面积×10元/月/平方米×0.85的标准计算出该部分物业费为83,229.96元。被告表示确实有17套商铺，但原告主张该部分物业费没有依据。本院认为，原告对该部分物业费的计算方式并无不当，故核定2019年1月至12月17套商铺物业费83,229.96元。四、原告主张600个地下车位2019年1月至12月的管理费1,080,000元。原告认为，按地下车位600个×150元/个/月的标准计算2019年的车位管理费。被告认为车位应为583个，原告表示认可。被告还认为地下车库并未移交给原告管理，故原告主张该部分管理费没有依据。本院认为，原、被告已约定第一年未出售的房屋物业费按八五折计算，双方对于地下车库的车位管理费虽未约定按折处理，但考虑到地下车库亦属于小区的配套设施，结合2019年东滩豫翠苑实际入住率及原告提供的物业服务量，本院酌定2019年1月至12月的车位管理费按地下车位583个×150元/个/月×0.85的标准计算为891,990元。五、原告主张2019年1月至12月44套未交付房屋物业费274,331.92元(庭审中原告主张2019年1月至2020年10月未交付房屋物业费合计504,524.12元，为便于后续滞纳金的计算，对该部分主张按2019年1月至12月、2020年1月至10月分段阐述本院意见)。原告认为，因原、被告约定第一年未出售的房屋物业费按八五折计算，故原告根据44套房屋总面积×5.8元/月/平方米×0.85得出该部分物业费为274,331.92元(其中3号、41号、93号、105号、241号、408号、426号房屋计算至房屋交付或办理产证之日的当月)。被告表示，原告所列44套未交付房屋清单中378号、454号的物业费应根据减免约定结算，原告存在重复计算。另44套未交付房屋已全部签订了预售合同，被告已向业主发送了交房通知，业主因自身原因未收房，符合视为交房的条件，故原告应向业主主张该部分物业费。本院认为，原告提供的19套开发商减免物业费房屋清单中包含378号减免2019年10月至12月的物业费1,781.60元及454号减免2019年9月至12月的物业费2,151.65元，应从2019年未交付房屋物业费中予以扣除。被告主张未交付房屋均已视为交付，但在本案中未能提供充分证据予以证明，如确属视为交付的情形，被告可在向原告支付该部分物业费后另行向业主追偿(被告对原告主张的2020年未交付房屋物业费也以未交付房屋已视为交付为由进行抗辩，在此一并阐述本院意见，以下不再赘述)。故本院对2019年1月至12月44套未交付房屋物业费核定为270,398.67元。六、原告主张2020年1月至10月37套未交付房屋物业费230,192.20元。原告认为，根据37套房屋总面积×5.8元/月/平方米得出该部分物业费为230,192.20元(其中98号、102号、166号、199号、249号、266号、378号、454号房屋计算至房屋交付之日的当月)。被告表示该37套房屋已视为交付，故原告应向业主主张该部分物业费。本院认为，原告对于该部分物业费的计算标准并无不当，故对2020年1月至10月37套未交付房屋物业费核定为230,192.20元七、原告主张2020年1月至10月169套空置房物业费1,126,752.66元。原告认为，191套空置房中有22套系保障房，无需支付2020年的物业费，故原告根据169套空置房总面积×5.8元/月/平方米的标准计算出该部分物业费为1,126,752.66元。被告表示22套空置房确系保障房，但原告主张剩余169套房屋计算物业费仍没有依据。本院认为，原告对该部分物业费的计算方式并无不当，故核定2020年1月至10月169套空置房物业费1,126,752.66元。八、原告主张2020年1月至10月17套商铺物业费81,598元。原告认为，根据17套商铺总面积×10元/月/平方米的标准计算出该部分物业费为81,598元。被告表示原告主张该部分物业费没有依据。本院认为，原告对该部分物业费的计算方式并无不当，故核定2020年1月至10月17套商铺物业费81,598元。九、原告主张583个地下车位2020年1月至10月的管理费874,500元。原告认为，按地下车位583个×150元/个/月的标准计算2020年1月至10月的车位管理费。被告认为，地下车库并未移交给原告管理，故原告主张该部分管理费没有依据。本院认为，原告对该部分费用的计算方式并无不当，故核定2020年1月至10月583个地下车位管理费874,500元。综上所述，本院核定19套开发商减免物业费房屋的物业费43,274.50元；2019年9月至12月空置房物业服务费、2019年1月至12月商铺物业服务费、未交付房屋物业服务费及车位管理费合计1,680,211.54元；2020年1月至10月空置房、商铺、未交付房屋物业服务费及车位管理费合计2,313,042.86元。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，该服务合同虽已到期，但被告并未另聘物业服务企业，原告仍继续提供服务，双方处于不定期的服务关系，被告理应及时履行付款义务，原告依合同约定主张物业服务费、车位管理费并无不当，应可支持，但具体金额应以本院核定为准。考虑到原告主张的2020年1月至10月的物业费均为空置房屋、空置商铺及地下车库车位的费用，结合该小区入住率及所需物业服务量的实际情况，本院酌定对该部分物业费按八五折计算。审理中，被告对于19套开发商减免物业费房屋的滞纳金不予认可，原告当庭表示对于该部分的滞纳金不再主张，本院认为与法无悖，予以确认。对于其余拖欠物业费所产生的滞纳金，原告自愿主张从次年1月1日起至实际清偿之日止，以当年拖欠物业费总额为基数，按年利率15%计算，于法无悖，本院也予准许。另，被告主张公共区域的水电费均由被告垫付，应在本案中予以扣除，原告明确表示被告提供的证据无法证明公共区域的水电费系原告一方使用，被告也是使用方，故不同意在本案中一并处理。本院认为，如被告确实垫付了公共区域的水电费，可另行向原告主张，故水电费的分担在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款、第九百四十八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司19套开发商承诺免收物业费房屋的物业费43,274.50元；二、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司2019年9月至12月空置房物业服务费、2019年1月至12月商铺物业服务费、未交付房屋物业服务费及车位管理费合计1,680,211.54元，并支付自2020年1月1日起至实际清偿之日止，以1,680,211.54元为本金，按年利率15%计算的滞纳金；三、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内酌情支付原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司2020年1月至10月空置房、商铺、未交付房屋物业服务费及车位管理费合计2,313,042.86元中的85%计1,966,086.43元，并支付自2021年1月1日起至实际清偿之日止，以1,966,086.43元为本金，按年利率15%计算的滞纳金；四、对原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,178元，保全费5,000元，合计人民币49,178元，由原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司负担5,846元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担43,332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  龚利民人民陪审员  朱王健二〇二一年二月九日书 记 员  陆 雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。……