上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80903号原告(反诉被告)：上海世纪联华超市花木有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董刚，执行董事。委托诉讼代理人：缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢欢，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汗麦投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚瑶，执行董事。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所律师。原告上海世纪联华超市花木有限公司(以下简称世纪联华公司)与被告上海汗麦投资管理有限公司(以下简称汗麦公司)及反诉原告汗麦公司与反诉被告世纪联华公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)世纪联华公司的委托诉讼代理人王欢欢，被告(反诉原告)汗麦公司的委托诉讼代理人汪滢、刘佳怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪联华公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》于被告收到起诉状副本之日解除；2.被告向原告支付欠付的2020年3月1日至2020年10月30日的租金人民币(币种下同)1,373,664元(应付246,708元/月*8个月-已付60万元)；3.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金104,260.14元；4.被告向原告支付解除合同的违约金740,124元(246,708元/月*3个月)；5.被告将系争房屋恢复原状后腾退并交还原告；6.被告向原告支付逾期返还房屋的占有使用费(以日租金的2倍为基数，自合同解除后的第4日即2020年11月3日起算至返还房屋之日)；7.被告于合同解除后的15个工作日注销在系争房屋内登记的全部营业执照等证照。事实和理由：2015年，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告出租上海市浦东新区海桐路XXX号房屋，被告用于经营教育培训机构等，租期8年，自2016年1月1日起至2023年12月31日止。履行过程中，被告拖欠原告2020年3月至今的租金共计1,493,664元，经原告多次催讨，被告仍未支付，故原告诉请如前。被告汗麦公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告承租系争房屋后转租，次承租人全部从事线下教育培训，根据最高人民法院的指导意见，原告要求解除合同的诉请不应得到支持。本市规定，2020年6月2日才能开展线下教育，这对被告及次承租人造成了巨大损失。恢复经营后，被告提出减免2020年3月至6月的租金，并按照合同约定的租金标准的一半支付2020年7月至12月期间的租金，2021年开始恢复合同约定的标准，但原告仅同意减免两个月租金，双方差距过大，导致诉讼。本案中，被告提出反诉，请求：1.判令反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》继续履行；2.反诉被告减免收取2020年上半年度四个月的租金986,832元；3.反诉被告减半收取2020年7月1日至2020年12月31日的房屋租金，即该期间租金按740,124元计算收取；5.反诉被告开具2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金发票。反诉被告世纪联华公司辩称，不同意反诉请求。反诉原告擅自减免租金，构成违约，原告也是疫情的受害方，且被告整体的租金收益可观，不存在大的损失。经审理查明，案外人上海建华房地产开发经营有限公司为上海市浦东新区海桐路XXX号房屋的权利人，上海建华房地产开发经营有限公司为民营企业。2005年，上海建华房地产开发经营有限公司与联华超市股份有限公司签订《物业租赁合同》，约定上海建华房地产开发经营有限公司将上海市浦东新区海桐路XXX号房屋出租给联华超市股份有限公司，租赁面积为15600平方米，共四层。联华超市股份有限公司无需征得上海建华房地产开发经营有限公司同意，即有权将租赁物业的部分转租而进行各项招商租赁活动。2009年，上海建华房地产开发经营有限公司与联华超市股份有限公司签订《补充协议》，约定《物业租赁合同》的权利义务全部转给原告。起租日为2009年4月1日，租期15年。2015年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区海桐路XXX号编号为3778F03001、3778F03007的房屋出租给乙方，面积共计2699平方米。乙方向甲方承诺，该房屋作为花木邻里生活馆(教育培训机构为主，餐饮除外)使用。甲方允许乙方转租，但不允许整体转租。租赁期限共8年，自2016年1月1日至2023年12月31日。2016年1月1日至2016年12月31日，月租金221,660元……2020年1月1日至2021年12月31日，月租金246,708元。甲方须提供相应名目合法发票至乙方。乙方须于本合同生效之日起五日内支付首期基本租金，以后每月的基本租金，乙方应在上一个月15日之前支付。乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，收回房屋并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的三个月租金的违约金：……5、乙方拖欠租金达15天的。……乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一天按未交付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。合同签订后，原告交付房屋。2016年1月19日，原、被告签订《补充合同》，约定调整租期为自2016年2月1日起至2023年12月31日止。被告承租房屋后转租给数家次承租人，用于开设线下未成年人的教育培训。被告支付租金情况如下：截至2020年2月29日的租金按约付清。2020年6月23日、2020年7月27日、2020年8月25日、2020年9月22日、2020年10月26日、2020年11月23日分别支付12万元。2020年12月24日、2021年1月24日、2021年2月25日、2021年3月24日分别支付246,708元。2020年5月18日，我市教育委员会发布通告，未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年6月之后，原、被告曾多次通过函件通过减租事宜，但未能达成一致意见。审理中，原告申请冻结被告银行账户，截至2021年4月22日，本院冻结被告银行账户530,378.43元。为证明履约能力，被告于2021年5月10日向被冻结的银行账户再汇入47万元，目前共计冻结1,000,378.43元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关协议系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于，原告是否有权解除合同？众所周知，2020年，全国人民为抗击“疫情”作出了巨大努力，本案争议房屋不仅为商业用途，还是受“疫情”影响较大的线下教育场所，不免产生空置的损失。就该部分损失，原、被告应当秉承诚实信用的原则友好协商、共同承担。被告提出减免四个月租金，并按照一半租金标准支付2020年7月至12个月租金，该方案已经超过正常的减免范围，原告有权拒绝。同时，考虑到被告自2021年起一直按约支付租金，次承租人在正常经营，被告将大部分欠付钱款汇至查封账户、具有履约能力等因素，本院认为被告违约行为轻微，合同目的尚可实现，维持原、被告的租赁合同关系更为符合各方利益，原告主张解除合同等相关诉请，本院予以驳回。原、被告仍应按照《租赁合同》的约定如实履行剩余租期的权利义务。关于减租及滞纳金的问题，本着互帮互助、共克时艰的精神，本院酌情判定原告免除被告上半年两个半月租金，被告支付原告滞纳金20,000元。被告反诉要求原告开具发票，但被告尚未完成租金支付义务，原告有权拒绝开具，待被告履约后，可另行向原告主张。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司与被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司就上海市浦东新区海桐路XXX号签订的《租赁合同》及相关协议继续履行；二、被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司欠付的2020年度租金1,130,310元；三、被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司逾期支付租金的滞纳金20,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,276元，减半收取14,638元，保全费5,000元，合计19,638元，由原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司负担7,062元，被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司负担12,576元；反诉案件受理费10,171元(已减半)，由原告(反诉被告)上海世纪联华超市花木有限公司负担4,984元，被告(反诉原告)上海汗麦投资管理有限公司负担5,187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年五月二十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。