湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初9900号原告湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人雷丹，该公司执行董事兼总经理。委托代理人曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。委托代理人张瑞，该公司招商经理。被告张亮，男，汉族，1980年12月16日出生，住长沙市开福区。原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）诉被告张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告达文西公司的委托代理人曾艳、张瑞到庭参加了诉讼。被告张亮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商业物业入场经营合同》，并判令被告将合同项下的商铺腾空，以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告交还；2、判令被告向原告支付已拖欠的租金91,896元（从2019年10月1日起至2020年9月30日止；并按合同约定的租金标准支付从2020年11月1日起至商铺实际交还之日止的租金）；3、判令被告向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息16771元（从2019年8月1日起至2020年10月31日止）；并按合同约定支付从2020年11月1日起至租金全部付清之日止的罚息；4、判令被告向原告支付赔偿金22,974元（支付标准为三个月租金）；（以上合计：131,641元）5、判令原告不予返还被告已缴纳的履约保证金；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告受北辰B2E2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2017年8月14日，原告与被告就长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层103号商铺签订《商业物业入场经营合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于经营“盖码饭”。商铺租赁期限为2017年8月14日起至2021年12月31日止。被告所租商铺月租金为7,658元，之后的租金按合同约定递增。租金支付方式为先付租金后使用，租金按月结算，按季支付。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告经营使用，而被告仅按合同约定缴纳部分租金，截止2020年9月30日，尚欠租金91,896元，原告多次向被告催要未果。根据合同约定被告未按时支付租金、物业费、水电煤气费等费用超过十五日的，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据原、被告双方之间的合同约定相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张亮未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层103号（建筑面积为51.05平方米）的商铺系案外人姚泽波购买。2016年10月10日，姚泽波与达文西公司分别签订《商铺委托经营协议书》，约定：姚泽波自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对姚泽波委托的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，姚泽波同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2018年3月4日，达文西公司（管理方）与张亮（经营方）签订了《商业物业入场经营合同》，约定：1、管理方将位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层103号，建筑面积为51.05平方米的商铺交给经营方经营；经营期限自签约日起至2021年12月31日止，签约日至2018年3月31日为免管理费时间，2018年4月1日起开始计收管理费；2、管理方保证依法拥有该房屋的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理。3、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营餐饮，未经管理方同意，经营方不得改变经营范围；4、该商铺的月管理费合计为人民币7,658元。以后经营年度管理费递增情况如下：递增比例根据市场行情而定，递增区间上浮不低于8%，最高不超过15%。本合同约定管理费及其他费用均为不含税价格，因经营方本次入场经营行为所产生的管理方和经营方依法应当缴纳的全部税费均由经营方自行承担。5、该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算。经营方应于签订本经营合同之日一次性支付三个月管理费计人民币22974元给管理方。后续管理费支付以季度为单位并以此类推，经营方必须于每个季度的末月28日之前一次性支付三个月管理费给管理方，如逾期支付，经营方应从逾期之日起按欠付管理费总额的日千分之五计息向管理方支付逾期付款罚息，直到付清全部欠付管理费为止。6、本合同签订前，经营方需向管理方支付定金计人民币22974元，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金，由管理方保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金的80%由管理方在十日内退还经营方，但不计利息；剩余20%转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，管理方有权从保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该保证金作违约金全额支付给管理方。7、经营方经营该商铺需要自行承担物业费用以及水、电、燃气等开通、使用及维护的相关费用。支付时间、方式为接到管理方或物业出示的水、电等部门的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。如逾期支付按前述迟延支付管理费违约的约定承担违约责任。8、该商铺物业由北京信合物业管理有限公司进行统一管理。物业管理费按该商铺51.05平方米的建筑面积和每平方米4.5元/月计算为230元/月，在本合同经营期内由经营方承担并直接向物业管理公司支付。9、由经营方自行装修该房屋，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工......经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿。10、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还管理方履约保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，还需向管理方支付6个月租金的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿。11、如发生下列情形之一，管理方有权终止合同：……⑸经营方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业费、水电煤气等费用超过15日的；管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月管理费的赔偿金作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究管理方的其他法律责任。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，达文西公司向张亮交付了商铺由张亮装修，张亮按合同的约定向达文西公司支付首期管理费和履约保证金，张亮对商铺装修完毕后用于经营煲仔饭。此后，张亮向达文西公司支付了至2019年9月30日止的管理费。因张亮未向达文西公司支付后期管理费，达文西公司遂诉至本院。另查明，张亮为经营煲仔饭还向达文西公司另租了G层104号商铺。庭审中，达文西公司解释称，之所以未一并起诉解除104号商铺合同，是因为张亮曾提出退租103号商铺，保留104号商铺。庭审中，达文西公司认可新冠疫情发生后，未与张亮协商过减租，但对所有租赁商铺发了通知，通知减租一个半月至两个月，除个别商铺外，都是减租两个月。上述事实，有《商铺委托经营协议书》、《商业物业入场经营合同》、收款收据等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利。二、达文西公司与张亮签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付张亮使用，张亮应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如张亮欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，现张亮欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故本院对达文西公司请求解除合同并要求张亮交还涉案商铺予以支持。达文西公司以起诉方式要求解除本案合同，本案合同应确认自起诉状副本送达张亮之日起解除，即于2020年11月27日解除。合同还约定，“在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿。”故达文西公司请求张亮按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。三、租金支付及违约责任承担问题。张亮从2019年10月1日起未支付租金至今，达文西公司请求张亮支付所欠租金及至涉案商铺实际交还之日止的租金，本院予以支持。但张亮欠付租金期间经历了新型冠状肺炎病毒疫情防控影响，依法应减免部分租金，达文西公司对大部分商铺减免了2个月租金，应参照该标准对张亮的租金进行减免。根据合同约定的租金标准，计算至2020年11月27日合同确认解除之日，张亮共欠达文西公司13个月零27天租金，减去因疫情防控影响应减免的2个月租金，张亮仍应支付给达文西公司11个月零27天租金计91130元（7,658元/月×11个月＋7,658元/月÷30天×27天）。因张亮逾期未付租金而导致合同提前解除，在履约上有过错，应承担相应的违约责任，但达文西公司在本案中，针对张亮的违约行为，同时请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其要求张亮承担的违约责任过高，考虑本案的实际情况，本院酌情以履约保证金作为违约金不退作为张亮承担的违约责任，对达文西公司请求的其他违约责任不予支持。被告张亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。据此，根据《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南达文西商业管理有限公司与被告张亮就位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层103号商铺签订的《商业物业入场经营合同》于2020年11月27日解除，被告张亮于本判决生效后五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还；二、被告张亮于本判决生效后五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金人民币91130元（已计算至2020年11月27日），2020年11月28日起至商铺实际交还时止的商铺占用费按合同约定的7,658元/月租金标准另计；三、原告湖南达文西商业管理有限公司收取被告张亮的履约保证金人民币22974元作为违约金不予退还；四、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,466元，财产保全费1,178元，合计2,644元由被告张亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年二月二日代理书记员  刘倩妮