北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12210号原告（反诉被告）：北京亿源达商贸有限公司，住所地北京市丰台区刘庄子88号38幢105室。法定代表人：金维成，执行董事、经理。委托诉讼代理人：关军开，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：关倩，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金良源养殖中心，住所地北京市房山区长阳镇闫仙垡村。法定代表人：李雁斌，经理。委托诉讼代理人：隗炜，北京昂坤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京亿源达商贸有限公司（以下简称亿源达公司）诉被告（反诉原告）北京金良源养殖中心（以下简称金良源中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿源达公司的委托诉讼代理人关军开、关倩，被告（反诉原告）金良源中心的委托诉讼代理人隗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿源达公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告签署的《北京市房屋租赁合同》，原告可以继续使用租赁房屋；2.判决被告排除妨碍，将其占用的房屋交由原告继续使用，并根据实际占用时间按3750元/月的标准赔偿原告损失，损失暂计算至2020年9月30日为3750元；3.本案诉讼费由被告承担。在2020年11月9日第一次庭审时，原告称因近期涉案房屋已经被部分拆除，将第一、二项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告损失1349913.5元，同时增加诉讼请求要求确认原告与被告签署的《北京市房屋租赁合同》无效。事实和理由：2019年3月14日，原告（承租人）与被告（出租人）签署《北京市房屋租赁合同》，原告向被告租赁位于北京市xx区xx镇xxx村的房屋，建筑面积约3500平方米，院内空地面积4700平方米，租赁期自2019年6月15日至2029年6月14日，租金为6个月22.5万元。原告于2020年4月16日交齐2019年6月至2020年6月15日租金45万元，并于2020年7月至9月期间向被告交纳下一半年租金，但被告在接受14万元租金后于2020年9月2日单方面通知原告解除合同并拒绝接受原告向其支付的剩余8.5万元租金。且被告自2020年8月起占用原告已租赁的约350平方米的房屋，擅自对房屋加锁并使用。被告拒绝履行合同义务，已构成违约，原告有权要求其继续履行并赔偿损失。在第一次庭审中补充事实称，因为租赁房屋没有合法的规划手续，合同应属无效，被告应支付原告对房屋改造支出的相关费用。金良源中心辩称，不同意原告的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求驳回。一、合同合法有效，系双方自愿签订，且已实际履行，不存在合同法规定的无效情形。二、原告要求赔偿损失的诉讼请求无事实根据也无法律依据，根据谁主张谁举证的原则原告应充分举证证实，否则应承担举证不能的后果。三、在履行合同过程中，原告存在持续性的严重的违约行为，拖延迟付租金，违反合同第四条规定，至目前也未支付全部应付租金。根据合同法以及合同第八条的规定应予解除。鉴于原告违约行为尚欠租金，故提起了反诉。金良源中心向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人2019年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被反诉人支付反诉人2020年6月16日至2020年12月15日（6个月）尚欠租金85000元；3.判令被反诉人将租赁房屋（约3500平方米）和院内土地（4700平方米）返还给反诉人；4.诉讼费和反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年3月14日，反诉人与被反诉人签订《北京市房屋租赁合同》，约定，反诉人将位于xx镇xxx村房屋3500平方米及院内空地4700平方米租给被反诉人。租赁期限自2019年6月15日至2029年6月14日，共计10年。租金标准为6个月22.5万元。支付日期为2019年4月15日前。合同第八条就合同解除进行了约定。签订合同后，反诉人按照合同约定交付房屋及场地，被反诉人未按合同约定期限交纳租金，经反诉人多次催要，被反诉人才于2020年4月16日付清2019年6月至2020年6月15日期间租金，被反诉人已严重违反双方约定，而按照双方约定，被反诉人应于2020年6月16日支付之后6个月租金，反诉人多次索要，被反诉人至今未支付完毕。被反诉人的持续违约行为，已明显违反法律规定及合同约定，故提起反诉，请人民法院依法裁判。亿源达公司辩称，不同意第一项反诉请求，根据xx镇人民政府腾退通知书载明的事实，本案涉诉房屋未经规划部门审批，属违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案的房屋租赁合同应属无效合同。自始无效，无法解除。关于被告的第二项反诉请求，同意支付尚欠的房屋租赁费，但不是85000元，应该是3834元，租赁时间是从2020年6月16日计算至2020年10月底。2020年6月16日至2020年12月15日六个月期间的租金22.5万元，原告已于2020年7月、8月向被告支付14万元，剩余8.5万元，原告于2020年9月2次向被告微信转账，都被拒收。原告对本案房屋的使用时间并不满六个月，目前原告租赁的房屋已全部拆除，实际使用时间应计算至2020年10月底，只有4.5个月，4.5个月的租金应为16.875万元，原告已支付14万元，剩余2.875万元。被告自2020年8月起，占用原告已租赁的约350平方米的房屋（对外出租每月5000元）。擅自对房屋加锁并使用，该部分房屋2020年9月、10月的租金计为1万元。被告自2020年9月20日起又占用原告向其租赁的二间房（对外出租每月2500元），该部分房屋2020年9月、10月的租金计为3333元。此外，因被告的经营者xxx于2020年9月2日通知原告房屋租赁合同作废，xxx也向原告的租户表示房屋租赁合同已作废，导致原告的部分租户不再向原告交纳租金。其中租户xx称其2020年10月租金已交纳给了xxx，租户xxx称其2020年9月、10月租金已交纳给了xxx。鉴于房屋租赁合同无效，该二位租户占用被告房屋的费用应由被告向该二位租户请求，原告无须支付。其中xx2020年10月租金为4583元，xxx2020年9月、10月租金共计7000元。综上，4.5个月的剩余租金2.875万元减去被告占用的350平方米的房屋租金1万元、减去被告占用二间房的房屋租金3333元、减去应由xx支付的4583元、减去xxx应支付给被告的7000元，尚欠3834元。故原告需支付的房屋占用费为3834元，而非8.5万元。关于第三项反诉请求，xx镇人民政府限期腾退通知书下发后涉诉房屋的租户已全部搬离，目前涉诉房屋已被全部拆除，原告未占用被告的房屋和土地。关于诉讼请求四，本案诉讼费及反诉费应由被告承担。在庭审中，亿源达公司提交如下证据：1.北京市房屋租赁合同；2.收条；3.微信聊天记录；4.被占用房屋的照片；5.北京市房屋租赁合同（原告版本）；6.腾退通知书；7.房屋拆除照片；8.清单；9.票据；10.转帐记录。金良源中心质证称：对证据1合同复印件真实性认可，和被告反诉人手中的原件是一致的，稍微有所不同，但对真实性是认可的。对证据2收条的真实性没有异议，收条恰恰证明原告违约，未按约定交付租金，欠8.5万元。对证据3微信聊天记录我不用看原始载体，对真实性认可，但对证明目的不认可。原告出示的微信聊天记录恰恰证明了是原告持续违约，经多次索要仍未交齐租金，被告通知原告2020年9月2日解除双方的合同。对证据4被占用房屋的照片真实性、关联性、证明目的均不认可，原告需充分举证，不存在原告所说的情形。对证据5的合同，与被告手里的合同相比，第十二条有所不同，实际内容没有太大区别，另外本案也不涉及这条，因此对这份合同的真实性没有异议。通过合同可以证明租赁标的为房屋和土地，合同第二条写明房屋权属状况，原告是知情的。对证据6限期腾退通知书真实性没有异议。对证据7拆除照片，无法判断是否是本案现场，但是涉案房屋确实在11月10日左右全部拆除了。对证据8、9、10清单、票据、转账记录，原告提供的这些所谓的房屋改造支出的票据、转账记录，真实性、关联性、证明目的均不认可，不能证明与本案有关。原告应举证充分证实如合同约定实际进行了改造以及改造的内容。其次，原告应充分证明他的出资额，关键是原告要举证证明他的主张说由被告来赔偿的依据。金良源中心对证据1、2、3、5、6的真实性予以认可，本院对此不持异议；对证据4，亿源达公司提交的照片中未载明拍摄时间，亦未提供其他证据佐证涉案部分房屋被金良源中心占有使用，本院对该证据的关联性不予采纳；对证据7，鉴于金良源中心认可涉案房屋已经全部拆除，本院对该事实予以认定。对双方争议的证据8、9、10，原告用以证明其对涉案房屋进行改造支付的费用，被告对此不予认可。本院认定如下：一、按照合同约定的内容载明，承租人可以对涉案房屋进行改造，甲方应保证乙方能按时对所属房屋的改造，并列明改造涉及的项目；二、金良源中心在庭审中称涉案房屋原为猪舍，系砖混结构，合同载明，亿源达公司承租涉案房屋用于库房和员工宿舍，承租房屋应满足适租状况。综上，本院对亿源达公司对涉案房屋进行改造的事实予以认可，具体改造金额，将在本院认为部分予以阐述。金良源中心提交如下证据：1.xxx与xxx签订的土地承包合同，证明xxx与xxx的合同还在继续履行，合法有效；2.（2019）京0111民初25181号判决书，证明本案涉案土地是xxx的土地，xxx把土地租给了xxx，xxx又把土地转租给了xxx，承包合同合法有效，反诉人合法经营。xxx村要求解除合同，法院没有支持，该判决为生效判决书，双方未上诉。3.房屋租赁合同，证明租赁合同关系，双方约定采取的上交租的房屋，本案原告存在违约行为，违反了合同第八条的约定，符合第八条的解除情形，合同应解除；4.xxx村收李雁斌的管理费3000元的收据，证明xxx承包土地的来源是合法的，是合法经营，不存在违法行为。亿源达公司对证据1、2的真实性认可，证明目的不认可，法院判决书第7页确认本案涉诉房屋系违法建设，恰好证明本案涉诉房屋租赁合同为无效合同；对证据3真实性认可，对证明目的不认可，即使本案房屋租赁合同有效，原告也不存在违约行为；对证据4管理费的收据真实性认可，但与本案无关。亿源达公司对上述证据的真实性均予以认可，本院对证据的真实性不持异议。2020年12月3日，本院前往北京市规划和自然资源委员会房山分局就涉案地块土地性质进行查询。2020年12月15日，北京市规划和自然资源委员会房山分局向本院函复，载明：根据当事人在遥感影像图上标绘的范围，现出具涉案地块2018年北京市房山区土地利用现状图（局部）及北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用于2018年）。根据上述材料载明，涉案地块现状为设施农用地。亿源达公司质证称房屋缺少建设手续和土地性质关系不大；金良源中心质证称真实性认可，土地性质中有仓储、住宅，所以说这块地用于仓储、住人都是没有问题的，符合土地性质，所以合同应为有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，亿源达公司（乙方）与金良源中心（甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，合同约定金良源中心将其坐落于北京市xx区xx镇xxx村的（房屋）建筑面积约3500平方米，院内空地面积4700平方米出租给亿源达公司。房屋权属状况载明，甲方持有（□房屋所有权证/□公有住房租赁合同/□房屋买卖合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：xxx，房屋（否）已设定了抵押。租赁用途为库房和员工宿舍。租赁期限自2019年6月15日至2029年6月14日，共计10年。租金每6个月支付一次，半年租金为22.5万元。合同第八条约定合同解除，第（四）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达每月房租金额（45万/12月=额度）；3、擅自改变房屋用途的（注：不包括住人和库房）如加工厂、制造业与法律法规相悖的行业及项目；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同第十一条约定合同签订及合同期限内甲方应保证乙方能按时对所属房屋的改造。1、在原有的基础上更换彩钢瓦、5排加消毒房1排，大约3500平（方）米，有4排在原有的基础上加高50-60公分。2、改造房顶后，装修室内单间及上下水、电路。3、平整院落及各项公共设施，院子大约5亩，可存放建筑物品。4、甲方应担保此房屋改造后能住人员及用做库房，院内能停车存放物品。5、政府部门对此地块的监管、阻止经营，甲方无能力保证以上乙方的各类施工和以后的经营（住人、库房），此合同无法继续履行，甲方此时应退还乙方先期投资的各项费用及剩余房租，合同终止。合同签订后，金良源中心将涉案房屋交付给亿源达公司，亿源达公司已向金良源中心支付租金共计36.5万元。根据本院（2019）京0111民初25181号民事判决书本院认定事实部分载明，xxx与房山区xx镇xxx村签订农村土地承包合同，后将其承包的土地中的37440平方米转包给xxx，xxx在此成立了金良源中心经营养殖业。因吴庆山在转包土地期间出现违法建设，北京市xx区xxx人民政府曾于2019年7月12日对违法建设相对人发出拆除决定书，后该相对人已按要求将违法建设进行了拆除。在庭审中，双方均认可涉案房屋已于2020年11月10日被拆除。亿源达公司对涉案房屋进行了改造。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案中，金良源中心出租的房屋未取得建设工程规划许可证，其与亿源达公司签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效。金良源中心辩称涉案房屋位于农村地区，不适用最高人民法院的相关司法解释，且合同系双方自愿签订，已经实际履行应为合法有效，并据此反诉要求解除合同。按照该司法解释第一条的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷，可以参照本解释处理，且相关行政机关已经认定涉案房屋系违法建设并已拆除，故本院对金良源中心的辩称不予采纳，对其要求解除合同的反诉请求不予支持，对亿源达公司要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金良源中心在未取得规划手续的情况下，向亿源达公司出租，其对租赁合同的无效应当承担相应责任。由于租赁房屋未取得相关审批手续，亿源达公司未按照合同第二条的约定审查房屋权属，亦对合同无效承担相应责任。关于赔偿改造损失的诉讼请求。承租人经出租人同意进行装饰装修或扩建，租赁合同无效时，当事人不同意利用的已形成附合的装饰装修物或未办理合法建设手续的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担。本案中，亿源达公司与金良源中心签订的《北京市房屋租赁合同》中就房屋改造进行约定，但现涉案房屋已经拆除，对改造部分的损失已无法鉴定，关于改造部分的损失，本院根据合同约定改造的范围、涉案房屋的面积、合同履行时间等因素，酌情确定改造费用为60万元。按照双方过错责任，金良源中心应赔偿亿源达公司损失30万元，亿源达公司过高的诉讼请求本院不予支持。关于支付房屋租金的反诉请求。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费用的，人民法院一般应予支持。经法院释明，金良源中心同意如法院认定合同无效，其要求支付房屋租金的诉讼请求按照占有使用费主张。本案中，亿源达公司未举证证明其搬离时间，但庭审中双方均认可涉案房屋已于2020年11月10日被拆除，本院确定亿源达公司实际占有使用涉案房屋的时间为2020年11月10日。亿源达公司同意支付占有使用费，但其辩称占有时间应计算至2020年10月底，亿源达公司擅自占用部分房屋，并收取其转租租户的租金，其现有证据不足以证据其上述主张，本院对其辩称不予采纳。亿源达公司应支付金良源中心2020年6月16日至2020年11月10日欠付的占有使用费41250元，其过高反讼请求，本院不予支持。关于返还房屋及院内土地的反诉请求。本案中，双方均认可涉案房屋已经被拆除，无返还可能。本院于2020年11月25日庭审时，向金良源中心释明“涉案房屋已经被拆除，原告无法占有使用，即日起涉案房屋由被告自行收回，预期不收回，自行承担相应法律后果”，被告明确表示听清了。本院已经明确告知金良源中心自行收回房屋及土地，故对其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京亿源达商贸有限公司与北京金良源养殖中心于2019年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、北京金良源养殖中心于本判决生效之日起七日内赔偿北京亿源达商贸有限公司30万元；三、北京亿源达商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京金良源养殖中心2020年6月16日至2020年11月10日欠付的房屋占有使用费41250万元；四、驳回北京亿源达商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京金良源养殖中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8475元，由北京亿源达商贸有限公司负担6577元（已交纳），由北京金良源养殖中心负担1898元（已由北京亿源达商贸有限公司预交，北京金良源养殖中心七日内向北京亿源达商贸有限公司支付上述费用）。反诉受理费963元，由北京金良源养殖中心负担495元（已交纳），北京亿源达商贸有限公司负担468元（已由北京金良源养殖中心预交，北京亿源达商贸有限公司七日内向北京金良源养殖中心支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。七日内未按时交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘宁二〇二一年二月二十六日法官助理 肖贺书 记 员 张雪