江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终587号上诉人（原审被告）：雷兰丰，男，1947年1月3日生，畲族，住南昌市。上诉人（原审被告）：熊忠华，女，1953年9月28日生，汉族，住南昌市，系雷兰丰之妻。上诉人（原审被告）：雷济东，男，1947年12月1日生，畲族，住江西省吉安市永丰县。上诉人（原审被告）：雷兰平，男，1957年1月2日生，畲族，住江西省吉安市青原区。上诉人（原审被告）：雷兰英，女，1953年3月2日生，畲族，住江西省吉安市永丰县。共同委托诉讼代理人：王涛，江西井冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷兰林，男，1967年1月1日生，畲族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟兰，江西律星律师事务所律师。原审被告：雷兰江，男，1960年3月3日生，畲族，住广东省普宁市。上诉人雷兰丰、熊忠华、雷济东、雷兰平、雷兰英因与被上诉人雷兰林、原审被告雷兰江确认合同无效纠纷一案，不服永丰县人民法院（2019）赣0825民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本院现已审理终结。上诉人雷兰丰、熊忠华、雷济东、雷兰平、雷兰英上诉请求：1、请求依法撤销（2019）赣0825民初1810号民事判决，发回重审或依法改判驳回雷兰林的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、首先，本案合同涉及的房屋产权是归属于上诉人雷兰丰与被上诉人母亲郭凤月所有，这是上诉人与被上诉人完全承认并无任何争议事实，因此房屋的处置权应完全归所有人郭凤月，包括房屋出卖的权利。郭凤月与上诉人雷兰丰签订的合同完全属于自愿、合法，无任何人胁迫及欺诈。并且依据与上诉人雷兰丰签订房屋买卖合同，自愿到不动产登记机关办理了房屋权属变更登记，已完成了房屋交易所有程式及实质程序，房屋目前已归属于上诉人雷兰丰所有。二、房屋所有人郭凤月与上诉人雷兰丰签订的房屋买卖合同完全自愿、合法，郭凤月自愿处置自己房产完全是自愿为之。郭凤月与上诉人雷兰丰系母子关系，母子之间卖房子与一般当事人之间卖房子肯定是不一样的，郭凤月出于母子亲情的考虑，以低于市场的价格将案涉房产卖给上诉人雷兰丰，并表示房款先放在上诉人雷兰丰处等以后再做安排是完全合情合理的。郭凤月其房屋买卖已告知了所有子女，并且子女已完全知晓，在办理房屋买卖时，郭凤月向被上诉人雷兰林要求交出由其保管的房产证，被上诉人雷兰林告知郭凤月房产证已丢失，导致郭凤月申明登报要求重新发证，这一系列行为表明郭凤月已告知了所有子女房屋要出售给上诉人雷兰丰，并且登报也是郭凤月自己申请并按捺手印。房屋房产证遗失公告登记及房屋过户登记，都是郭凤月本人亲力亲为，并且子女也在场见证证实。房屋交易给上诉人雷兰丰是郭凤月自己实际行动去履行了自己全部的义务，因此，房屋交易包括合同签订及房屋过户登记根本没有存在欺诈及胁迫行为。所有行为包括合同签订、房屋过户全部是郭凤月亲力亲为。郭凤月与上诉人雷兰丰房屋交易也没有恶意串通损害国家、集体及第三人利益。上诉人雷兰丰与被上诉人雷兰林均系郭凤月儿子，房屋产权所有人郭凤月根本没必要与其他儿子串通而损害另外儿子利益，手心手背都是肉，郭凤月没有必要去损害自己儿子的利益，何况交易过程完全公开、自愿并且向自己儿女履行全部告知义务，因此被上诉人雷兰林认为郭凤月串通上诉人雷兰丰侵害了其合法权益，与事实不符，郭凤月处理自己的房产完全是自愿。三、2009年12月23日的协议不是房屋买卖协议。应该是家庭意向性的意见看，而非房屋买卖协议，这种前期意见性意见，房屋所有人可以随时自行变更，而无须承担任何责任义务，也不存在约束所有人的权利义务，也无须通知任何人。首先，此协议不符合买卖合同形式要件及实质要件。房屋出售应该是房屋实际所有人与购买方签订，并且有房屋的价格，履行期限，违约责任等必要性条款。其次，被上诉人也根本没有与郭凤月签订正式购房合同，没有履行房屋价款的给付义务，也没有依正式购房合同而要求郭凤月去进行房屋变更登记。另外，依据协议（2009年12月23日）也根本无法过户登记，因为不是房屋买卖协议，协议中也没有囊括上诉人雷兰英，其根本不知晓协议存在，协议也明确要有子女意见，因此，该协议不是房屋买卖协议，被上诉人雷兰林不能以此意向性的家庭意见作为房屋买卖合同来认定推翻郭凤月与是上诉人实质签订的买卖合同无效。另外，对于此份协议中，郭凤月的签名是伪造的，假如认定该协议有效，也应该是赠予意向性意见，而非买卖协议。并且协议是由上诉人雷兰丰起草的，上诉人雷兰平在诉讼过程中表明协议中当时有要求被上诉人雷兰林承担生养死葬义务等字眼，但协议中却无这些字眼，从意向性意见来看，应包含此种深意。四、物权的效力大于债的效力，郭凤月与上诉人签订了房屋买卖协议并已办理过户登记，房屋已经履行完交付义务，房屋目前属于上诉人所有，房屋的物权益发生了变更，房屋物权大于债权的效力。而被上诉人所持有的连买卖协议都算不上的一份协议，连认定为债权都比较勉强，并且还要求房屋所有权人及其兄姐协助办理过户，无任何事实依据，另外协助过户也存在法律上障碍，首先上诉人雷兰英的法定继承份额没有确认，上诉人雷兰英房屋继承所应有份额应该得到支持，在没有解决这部分继承情况下，无法要求上诉人雷兰英协助办理过户。何况，目前房屋实际所有人为上诉人雷兰丰、熊忠华所有。郭凤月已依转让协议办理完过户，并且所有上诉人都已承认并认可房屋的转让与过户。五、依据情理来说，郭凤月老人的遗愿确实是想把房子给上诉人雷兰丰及熊忠华，并且在世时自己亲力亲为办理过户手续并在子女见证情况下完成了交易，并登记过户履行完成了所有房屋交易程序。如法律不顾及逝者以上情理，老人权益如何保障，到老了，子女在哄骗完老人财产情况下，都不去赡养老人，让老人情何以堪。何况本案中郭凤月在世时，已按自己心愿处理了自己房屋，给了自己儿子上诉人雷兰丰，如不能如老人所愿，真是死不安生，责自己后代之不孝了。被上诉人雷兰林辩称，一审判决确认母亲郭凤月与雷兰丰、熊忠华之间签订的《房地产买卖合同》无效并判决各被答辩人协助雷兰林办理产权登记手续是正确的，应当予以维持。本案一审经过三次开庭，基本事实已经很明确，诉争房屋虽然登记在母亲郭凤月名下，但实际是雷兰林以其母亲名义购买，一审时雷兰林也向法庭提交了支付房款及各项费用的相关凭据。且2009年12月23日母亲郭凤月及雷兰林的五兄弟通过签订书面协议的方式确定了该房屋是由雷兰林购买及所有的事实，各被答辩人也均认可其在协议书签字的真实性，对于被答辩人在一审时及上诉状中反复提到母亲郭凤月签名系伪造、协议内容不符的情况，被答辩人也没有提供任何证据证明。而实际上，该协议已经反映了当时包括母亲郭凤月在内，各被答辩人也均已明确知晓房屋已归雷兰林所有。在此之后，郭凤月对该房屋已没有处分权，因此，郭凤月及雷兰丰、熊忠华在明知房屋已归雷兰林所有的情况下，仍将房屋进行处分，明显恶意串通，损害了雷兰林的合法权利。虽然房屋现在登记在雷兰丰、熊忠华的名下，但因其并非善意买受人，不能因此取得房屋产权。一审法院判决确定其之间签订的合同无效，符合法律规定。因郭凤月去世，各被答辩人作为其母亲的合法继承人应当协助雷兰林办理房屋登记手续。原审被告雷兰江辩称，当时我在广东居住，不在永丰，母亲一直在雷兰林家里住。我的几个哥哥太贪心了，看在现在房子价格涨得高，就想占据。雷兰林向一审法院起诉请求：1、确认郭凤月与被告雷兰丰、熊忠华签订的房地产买卖合同无效；2、判令各被告协助原告办理永丰县恩江镇恩江南路南海名都E栋1单元401室房屋产权过户登记手续；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：郭凤月生育了六个子女，分别为雷济东、雷兰丰、雷兰平、雷兰英、雷兰江、雷兰林，其中雷济东、雷兰英、雷兰林生活在永丰县城，雷兰丰生活在南昌市，雷兰平生活在吉安市，雷兰江生活在广东省普宁市。2004年元月，永丰县恩江镇恩江南路直管房拆迁改造，该项目由江西恒达置业有限公司开发。当时该楼盘均价在980元／平方米左右，因郭凤月属老红军遗孀，县里给予其优惠待遇，房价为280元／平方米，总房价为36792元。后郭凤月选择购买了南海名都Ｅ栋一单元401室套房。2005年6月27日，郭凤月将20000元购房款给原告雷兰林并由原告雷兰林转交给恒达置业有限公司永丰县南海名都项目部，但原告雷兰林自称在2008年12月21日将该20000元补给了郭凤月；2007年4月10日，原告雷兰林从其邮政银行的账户支取18852元（交款单位：郭凤月），该18852元除支付购房款16792元外，还支付了水电开户费1260元和防盗门、装修垃圾清运费500元，剩余300元原告雷兰林于当天存入其邮政银行的账户；2007年4月18日又缴纳了测绘费、土地证分割费335元。涉案房屋登记在郭凤月名下，房产证号为：永房发房权证2009字第19-0587-03-33012005-01。该房产竣工后交给郭凤月，2008年9月份左右，原告一家和郭凤月搬进涉案房屋居住至2016年春节前。2009年12月23日，在涉案房产餐厅的餐桌上，由雷兰平起草了一份协议：“协议恩江镇恩江南路南海名都Ｅ栋（永房发房权证2009字第19-0587-03-33012005-01号）房产权属郭凤月所有。现根据母亲郭凤月意愿及其子女意见，该房产交由儿子雷兰林购买及所有；由雷兰林另外补偿其兄弟人民币各壹万元整。此协议签订日始生效，以后不得有任何争议。特此协议。签名：公元二00九年十二月二十三日”当时在场人员有：郭凤月、雷济东、雷兰平和雷兰林，协议起草完后，雷济东、雷兰平均当场签名，郭凤月、雷兰林在协议上也签了名，雷兰丰是在2010年下半年补签的名字，雷兰江也认可协议上的签名是其本人所签，但具体签名时间记不清。雷兰林当场支付了雷兰平10000元，由于雷兰江曾向雷兰林借款10000元，雷兰林没有实际支付该10000元给雷兰江，而是用该钱抵销了雷兰江欠雷兰林的10000元借款。2016年春节后，原告一家及郭凤月搬至原告新建的房屋内居住。2016年4月，原告雷兰林将涉案房屋出租，租期为一年。2016年7月份，被告雷兰江回到永丰并居住在原告雷兰林家中。2016年7月16日因家庭事务，被告雷兰丰与被告雷兰江发生争吵，郭凤月便随被告雷济东、雷兰丰、雷兰英等人前往被告雷济东家居住至2016年12月3日郭凤月去世。期间，原告雷兰林曾前往被告雷济东家中看望郭凤月。郭凤月在与原告雷兰林一家共同生活期间，郭凤月对原告雷兰林妻子邓红英产生了不好的看法。另查明，涉案房屋原房产证：永房发房权证2009字第19-0587-03-33012005-01号一直存放在原告雷兰林处。2016年7月29日，郭凤月向有关部门提交遗失登记申请：“本人因保管不慎，遗失产权证编号为19-0587-03-33012005-01，房屋产权人为：郭凤月的所有权证一本。本人承诺该房产未进行抵押、交易、查封或者其他法律限制进行遗失登记的行为，并同意按规定交纳办理费用。现申请办理遗失登记，该产权证从受理之日起申明作废。产权人（签名）：郭凤月身份证号码：3624251931××××××××申请日期：2016.7.29日”从该申请可以看出：产权人签名、身份证号码及申请日期均不属于郭凤月本人书写，但在产权人签名处按有手印。2016年8月4日，郭凤月以涉案房屋房产证已遗失为由在井冈山报刊登遗失启事，并申明作废。2016年9月30日，郭凤月与被告雷兰丰、熊忠华签订了一份《房地产买卖合同》（存量房），该合同约定郭凤月以290000元价格出卖给被告雷兰丰、熊忠华，并于当天郭凤月与被告雷兰丰、熊忠华办理了房屋产权变更登记手续，涉案房屋登记在被告雷兰丰、熊忠华名下，但被告雷兰丰、熊忠华并未将该购房款290000元交给郭凤月。永丰县房地产交易所（二手房）成交通知书证实：涉案房产购买价格为290000元，评估价格（完税价格）为464267元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、2009年12月23日协议的性质即该协议是附条件的赠与协议还是房屋买卖协议；二、2016年9月30日郭凤月与雷兰丰、熊忠华所签《房地产买卖合同》的效力。关于争议焦点一，被告雷济东、雷兰丰、雷兰平、雷兰英认为：2009年12月23日协议原先有“负责母亲日常生活起居、病老终死”的内容，原告雷兰林如想得到郭凤月所有的涉案房屋，雷兰林必须负责郭凤月的“日常生活起居、病老终死”，因此，该协议属于附条件的赠与协议。但上述被告并没有向法庭提供“负责母亲日常生活起居、病老终死”内容的协议，相反，从原告提供的协议内容看，该协议完全符合房屋买卖合同的相关条件。因此，该协议为房屋买卖协议，而非附条件的赠与协议，且2009年12月23日的协议合法有效。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，郭凤月和被告雷兰丰等人均在2009年12月23日的协议上签字，被告雷兰丰已明知郭凤月已将涉案房屋出卖给原告雷兰林，因此，被告雷兰丰、熊忠华不是善意受让人；其次，原告雷兰林在2016年春节前一直居住在涉案房屋，且在搬离至新居后，涉案房屋也由原告雷兰林出租；郭凤月明知房产证在原告雷兰林处，且明知原告雷兰林支付了10000元补偿款给部分被告，却于2016年8月4日以涉案房屋房产证已遗失为由在井冈山报刊登遗失启事，并申明作废，而没有采取正当且合法的途径解除2009年12月23日所签的协议；再次，涉案房屋成交价格为290000元，该价格与评估价格（完税价格）464267元相比明显偏低，且被告雷兰丰、熊忠华没有将290000元的对价支付给郭凤月；最后，郭凤月与被告雷兰丰、熊忠华之间于2016年9月30日签订《房地产买卖合同》并将涉案房屋登记到被告雷兰丰、熊忠华名下，已经损害了第三人即原告雷兰林的利益。从上述分析可知，郭凤月与被告雷兰丰、熊忠华之间的房屋买卖行为与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，被告雷兰丰、熊忠华的各种客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与郭凤月之间的房屋买卖行为属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害了原告雷兰林的利益，因此，该《房地产买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、郭凤月于2016年9月30日与被告雷兰丰、熊忠华之间签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告雷济东、雷兰丰、熊忠华、雷兰平、雷兰英、雷兰江于本判决生效之日起30日内协助原告雷兰林办理位于永丰县房屋的产权登记手续。案件受理费6400元（原告已预交），由被告雷兰丰、熊忠华负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，上诉人上诉称，本案合同涉及的房屋产权是归属于上诉人雷兰丰与被上诉人母亲郭凤月所有，这是上诉人与被上诉人完全承认并无任何争议事实，因此房屋的处置权应完全归所有人郭凤月，包括房屋出卖的权利。但根据2009年12月23日的协议约定，“恩江镇恩江南路南海名都E栋（永房发房权证2009字第19-0587-03-33012005-01号）房产权属郭凤月所有。现根据母亲郭凤月意愿及其子女意见，该房产交由儿子雷兰林购买及所有；由雷兰林另外补偿其兄弟人民币各壹万元整”。上诉人雷济东、雷兰丰、雷兰平、雷兰江以及雷兰林、郭凤月等均签名确认，该协议明确了该案涉房产交由雷兰林购买及所有，也是郭凤月处分其房产的真实意思表示，该协议的其内容合法有效，对签订协议的当事人均有约束力。案涉房屋虽然未办理过户给雷兰林名下，但雷兰林在签订协议后，履行了支付购房款和补偿款的义务，且案涉房屋一直由雷兰林使用和出租，各上诉人对这一事实也未提出异议，对一审判决结果原审被告雷兰江也予以认可并未提出上诉，即便本案上诉人雷兰英在订立合同当时不知情，如果其合法权利受到损害，其可以另案主张。因此，上诉人称2009年12月23日的协议不是房屋买卖协议，应该是家庭意向性的意见的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在上诉人雷兰丰、雷济东、雷兰平明知郭凤月已将涉案房屋出卖给雷兰林，且郭凤月明知房产证在雷兰林处，在未通知权利人雷兰林的情况下，于2016年8月4日，以涉案房屋房产证已遗失为由申请补办房产证，并将涉案房屋以明显低于评估价格出卖给雷兰丰、熊忠华，而买受人并未实际支付房款的行为，其既违反了2009年12月23日所签协议的约定，也损害了雷兰林的合法利益。因此，郭凤月与雷兰丰、熊忠华之间于2016年9月30日签订《房地产买卖合同》并将涉案房屋登记到雷兰丰、熊忠华名下的行为违法，该《房地产买卖合同》依法应确认无效。上诉人称，案涉房屋的处置权应完全归郭凤月的上诉理由不符合本案事实，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第八条规定，依照物权法第二十八条至三十条规定，享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。根据雷兰林提供的证据，其依据协议对案涉房产支付了购买款并实际占有、使用。本院在确认郭凤月与雷兰丰、熊忠华之间于2016年9月30日签订《房地产买卖合同》无效，又鉴于案涉不动产登记簿的记载人郭凤月已经死亡的情况下，认为雷兰林请求确认其享有案涉房产的物权，依法有据，应予以支持。综上所述，上诉人雷兰丰、熊忠华、雷济东、雷兰平、雷兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人雷兰丰、熊忠华、雷济东、雷兰平、雷兰英负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年六月十二日书记员  郭芷伊