北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1516号原告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：徐群，经理。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。被告：潘荔洪，男，1985年6月27日出生，汉族，福建省莆田市居民，现下落不明，身份号码×××。被告：邹海霞，女，1988年4月10日出生，汉族，福建省莆田市居民，现下落不明，身份号码×××。原告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告潘荔洪、邹海霞商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告绿地公司之委托诉讼代理人钟红，被告潘荔洪、邹海霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1585270）；2．请求判令被告协助原告办理北京市顺义区裕曦路9号院2号楼10层1-11009号房屋（以下简称1-11009房屋）的网上签约注销手续；3．请求判令被告腾退1-11009房屋、恢复原状，并支付自2020年11月15日起至实际腾退之日止的延迟腾退赔偿金，以总房款为基数每日万分之二的标准计算；4．请求判令被告按照总房款百分之一每月的标准支付2016年7月22日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；5．判令被告支付合同解除违约金287813．55元；6．请求判令被告支付原告交易税费65270．54元；7．请求判令被告向原告支付代偿款883344．06元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付2020年5月9日至实际支付之日的利息；8．请求判令被告以883344．06元为基数，按日万分之五的标准向原告支付2020年5月9日起至实际还款之日止的违约金；9．诉讼费及保全费由二被告承担。事实和理由：原、被告签署《北京市商品房预售合同》，约定被告以1918757元向原告购买1-11009房屋，被告选择以商业按揭贷款方式向原告支付合同价款。合同还对被告还贷义务、合同解除及违约责任等内容进行了约定。2015年8月27日，原告作为保证人，被告作为借款人，与兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称：兴业银行）签署《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向兴业银行贷款95万元，且原告在办妥抵押财产的他项权证书前承担阶段性连带保证责任。在贷款合同履行过程中，因被告潘荔洪、邹海霞未能按期足额偿还本息，兴业银行向朝阳区人民法院提起诉讼，宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还全部借款本金、利息、罚息等，原告承担连带保证责任。2019年2月26日，朝阳区人民法院作出生效判决，支持了兴业银行诉讼请求。2020年5月9日，原告代被告向兴业银行支付了全部判决金额，共883344．06元。现原告特根据相关法律规定及《北京市商品房预售合同》约定，请求解除合同并要求被告承担相应法定和约定义务，望贵院判如所请。被告潘荔洪、邹海霞经本院公告传唤，既未答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》、交房确认单、《个人购房抵押（保证）借款合同》、（2018）京0105民初96963号民事判决书、代付凭证及《代偿说明》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年2月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1585270），合同约定：……第三条基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧1#办公用房10层1-11009号……预测建筑面积共111．16平方米。其中，套内建筑面积75．25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．91平方米……第五条计价方式与价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25498．43元，总价款1918757元……第六条付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十一条逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按合同附件八的第七条的相关规定执行。第十二条交付条件。（一）出卖人应当在2015年5月31日向买受人交付该商品房。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款计968757元（含已付定金），剩余房价款计95万元以商业按揭贷款方式支付……（4）在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：A、若买受人未能按期向贷款银行偿还贷款本息，导致出卖人按照贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付全部款项万分之五的违约金。B、若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及其附件、其他相关协议等，并按买受人处出卖人签署的《预售合同》附件八中第七条因买受人原因导致合同解除的补充约定予以执行。合同附件八补充协议。六、贷款担保，1、买受人住房贷款由出卖人提供担保的，在出卖人承担担保责任期间，因买受人逾期支付银行月供导致出卖人承担担保责任的，买受人除应向出卖人支付出卖人代替偿还银行的款项外，还应自出卖人承担担保责任替还月供之日起至买受人归还代替偿还款项之日止，按日计算向出卖人支付出卖人所代偿款项万分之三的违约金，该违约金于买受人向出卖人归还代替偿还款项之日一次性付清。七、关于合同解除的补充约定。1、若因买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《北京市商品房预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且：若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人必须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款10%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人必须向出卖人支付相当于《北京市商品房预售合同》第五条约定的房屋总价款15%的违约金，出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。2、买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后180日内向买受人退还各种应退还款项；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之贰的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。3、房屋交付后，因买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋。买受人应当在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状，即将房屋的状况恢复到出卖人交付给买受人时的状况；若买受人在上述期限内不能将房屋恢复原状，则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之贰的赔偿金。买受人还应向出卖人按月支付相当于合同总价款1%的房屋使用费（不足一月，按实际天数计算），前述房屋使用费自房屋交付之日起计算，至买受人按照前述约定腾退房屋并将房屋恢复原状之日止。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。2016年7月22日绿地公司将涉诉房屋交付给二被告。经（2018）京0105民初96963号民事判决书确认，2015年8月27日，作为债权人、抵押权人的兴业银行与作为债务人、抵押人潘荔洪、共同债务人、抵押人邹海霞及作为保证人绿地公司签订合同编号兴银京营（2015）个购抵字第20号《借款合同》，合同约定：债务人因购买房产资金不足，向债权人申请个人购买借款或用于偿还因购房而产生的债务，担保人愿意提供担保，债权人同意发放借款，为明确责任、恪守信用，各方经协商，订立本合同以兹共同遵守；合同借款金额95万元，借款期限为120个月，自2015年10月12日至2025年10月12日止；借款定价基准利率五年以上期限档次，借款利率定价公式按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以1．1，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历年的第一天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款还本付息日期选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日；债务人愿意按等额本息偿还法偿还借款本息；债务人未按期还款且未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同的借款逾期罚息对欠息计收复利；债务人未按约定偿还欠款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，即构成违约；违约发生后，债权人有权要求解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；保证人在本合同项下承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；保证期间为阶段性保证，如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。2015年10月10日，兴业银行向借款人潘荔洪出具《个人贷款业务下柜通知书》。载明借款金额95万元，期限120个月，年利率5．665%，还款方式等额本息还款法。兴业银行表示称截至开庭当日，涉案房屋尚未办理以兴业银行为抵押权人的抵押登记手续。关于还款情况，兴业银行称潘荔洪、邹海霞自2018年5月开始出现逾期，截至2019年2月11日，尚欠借款本金757414元、利息31310．51元、罚息、复利3046．81元未还。故判决：一、潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起十日内向兴业银行偿付本金757414元及截至2019年2月11日的利息31310．51元、罚息、复利3046．81元，并支付自2019年2月12日起至实际清偿之日止的罚息、复利（以本金757414元为基数计算罚息、以逾期的利息31310．51元为基数计算复利，均按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的罚息利率计算）；二、绿地公司就潘荔洪、邹海霞的上述一项欠款向兴业银行承担连带保证责任；三、绿地公司承担保证责任后，有权向潘荔洪、邹海霞追偿。绿地公司于2020年5月9日向兴业银行代潘荔洪、邹海霞给付贷款本息、诉讼费共计883344．06元。原告提交照片，表示已将首付款968757元的发票原件交付给潘荔洪，贷款及其他发票原件均未向二原告进行交付。经本院向国家税务总局北京市顺义区税务局核实，该局表示仅根据发票原件，无法确认绿地公司是否缴纳了交易税，应以实际缴纳凭证为准，税率为5．5%，在绿地公司证明其已缴纳交易税且合同解除的情况下可依申请退还已缴纳的交易税。绿地公司对税务局答复不予认可，认为无法确认能够退还全部已缴税费。2021年2月5日经绿地公司申请，本院对涉诉房屋予以查封，绿地公司交纳保全费用5000元，保全保险费1535．01元。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告潘荔洪、邹海霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。根据合同附件五的规定，买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及其附件、其他相关协议等，故绿地公司要求解除合同具有事实和法律依据。绿地公司在向本院起诉前未向潘荔洪、邹海霞发送书面解除合同通知书，本院受理本案后于2021年5月2日通过公告向被告送达起诉状等材料，故双方间的《北京市商品房预售合同》于2021年5月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求将涉诉房屋恢复原状予以返还，根据附件八第七条第三款规定，房屋交付后，因买受人原因导致《北京市商品房预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋。将房屋恢复原状并支付房屋占有使用费，买受人应配合办理网上签约注销手续。绿地公司要求自2016年7月22日起支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。根据附件五规定，若买受人未能按期向贷款银行偿还贷款本息，导致出卖人按照贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付全部款项万分之五的违约金。根据（2018）京0105民初96963号民事判决书及绿地公司实际转款情况，绿地公司作为二被告的连带保证人，已于2020年5月9日代二被告向兴业银行垫付883344．06元，有权向二被告予以追偿，故本院对原告主张给付全部代偿款的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故对于原告主张二被告未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、解除合同违约金以及延迟腾退赔偿金均属于违约金范畴，本院根据合同约定，考虑绿地公司的实际损失情况综合对违约金数额予以调整。关于绿地公司主张的交易税，由于绿地公司已将首付款发票原件交付给潘荔洪，证明其已经实际交纳了相应税费，鉴于二被告未到庭无法将首付款发票原件返还给绿地公司，故本案中对绿地公司要求二被告承担首付款交易税的诉讼请求予以支持，对于贷款部分的交易税，绿地公司可自行办理退税手续，并不会实际产生损失，本院对于该部分交易税不予支持。如今后二被告将发票原件交付给绿地公司并完成退税，二被告可另行向绿地公司主张返还首付款交易税费。关于绿地公司主张潘荔洪、邹海霞承担保全保险费，该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告绿地集团北京京坤置业有限公司与被告潘荔洪、邹海霞于二〇一四年二月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1585270）于二〇二一年五月二日解除；二、被告潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起十日内协助原告绿地集团北京京坤置业有限公司办理北京市顺义区裕曦路9号院2号楼10层1-11009号房屋的网上签约注销手续；三、被告潘荔洪、邹海霞本判决生效之日起十五日内向原告绿地集团北京京坤置业有限公司腾退北京市顺义区裕曦路9号院2号楼10层1-11009号房屋并恢复原状；四、被告潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起七日内向原告绿地集团北京京坤置业有限公司给付自二〇一六年七月二十二日起至实际腾退之日止的占有使用费（按每月一万九千一百八十七元五角七分的标准计算）；五、被告潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起七日内向原告绿地集团北京京坤置业有限公司给付交易税费五万三千二百八十一元六角四分；六、被告潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起七日内向原告绿地集团北京京坤置业有限公司给付代偿款八十八万三千三百四十四元六分及利息（以八十八万三千三百四十四元六分为基数，自二〇二〇年五月十日起至实际退款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、被告潘荔洪、邹海霞于本判决生效之日起七日内向原告绿地集团北京京坤置业有限公司给付未能按期向贷款银行偿还贷款本息导致的违约金、解除合同违约金以及延迟腾退赔偿金共计三十万元；八、驳回原告绿地集团北京京坤置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百六十四元，由被告潘荔洪、邹海霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告潘荔洪、邹海霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由被告潘荔洪、邹海霞负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年六月二十九日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟