安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1824民初229号原告:戴益群，女，1983年6月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告：屠永斌，男，1983年11月4日出生，汉族，住浙江省平湖市。两位原告共同的委托诉讼代理人：姜金磊，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。被告：绩溪睿立置业有限公司，住所地安徽省宣城市绩溪县华阳镇华龙路99号。法定代表人：陈志荣，执行董事。委托诉讼代理人：陈炜廷，山东廷峰律师事务所律师。被告：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司，住所地浙江省嘉兴市新文化广场1幢1801室。法定代表人：谢朝科，执行董事。被告：谢朝科，男，1982年2月1日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：黄敏，浙江启拓律师事务所律师。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：张桔，浙江启拓律师事务所律师。原告戴益群、屠永斌与被告绩溪睿立置业有限公司（以下简称睿立公司）、嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称恒言行公司）、谢朝科商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告戴益群、屠永斌及其委托诉讼代理人姜金磊，被告睿立公司的委托诉讼代理人陈炜廷，被告恒言行公司、谢朝科的委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴益群、屠永斌向本院提出诉讼请求：1.确认戴益群、屠永斌与睿立公司于2019年7月19日签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》已解除；2.判令三被告连带返还戴益群、屠永斌购房款120846元及该款自2019年11月5日起至清偿之日按年利率3.85%计算的利息。诉讼过程中，戴益群、屠永斌同意扣除购房款3000元。事实和理由：2019年7月9日，戴益群、屠永斌经中介介绍，在睿立公司订购好第坊X期X幢X单元X室商品房一套，总价495000元，首付款227000元，余款按揭。戴益群、屠永斌于2019年7月13日通过支付宝支付了11万元首付款。鉴于资金紧张，需先网签再提取公积金交首付，戴益群、屠永斌与睿立公司协商一致变更首付款金额，双方于2019年7月19日签订《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，约定购房首付款116154元。戴益群、屠永斌于当日又支付购房款10846元，合计支付购房款120846元。睿立公司当日开具了发票。后由于嘉兴公积金无法用作省外支付首付，戴益群、屠永斌提出退房退款。经协商，睿立公司同意退房并全额退款。戴益群、屠永斌于2019年11月4日办理退房手续，之后向睿立公司催讨已付购房款未果，被告知购房款由恒言行公司收取（支付宝收款人陈慧芬是恒言行公司的会计），恒言行公司作为睿立公司的销售代理公司，称睿立公司实际收取了购房款。睿立公司以购房款在恒言行公司、谢朝科处为由拒不退还购房款。戴益群、屠永斌要求三被告退款，但三被告之间互相推诿。后谢朝科于2019年12月27日出具《协议》一份，载明欠戴益群房屋退款107846元。至今，戴益群、屠永斌未收到购房退款。案涉《商品房买卖合同》及《购房补充协议》已解除，作为相对方的睿立公司应全额返还购房款，恒言行公司作为睿立公司的销售代理公司，实际收取了购房款，也应承担返还购房款的责任，谢朝科也承诺返还购房款，故三被告应连带返还戴益群、屠永斌购房款120846元及资金占用期间的利息。睿立公司辩称，1.确认购房合同已经解除，但是购房补充协议未解除，戴益群、屠永斌应当履行补充协议。2.睿立公司收到1万元定金，未收到其他购房款，睿立公司未授权恒言行公司、谢朝科及本公司之外的自然人向戴益群、屠永斌收款，其转账行为与支付购房款无关，属于与本案无关的私人债务关系。如果恒言行公司、谢朝科认为有关，应由其承担责任。睿立公司无须承担连带责任。3.睿立公司收到的1万元定金,按照补充协议的约定以及戴益群、屠永斌没有及时交纳购房款的事实，睿立公司不予退还。恒言行公司、谢朝科辩称，1.恒言行公司、谢朝科不承担返还购房款及利息的责任，本案合同主体为戴益群、屠永斌和睿立公司。恒言行公司为睿立公司的销售代理公司，并非合同的主体，恒言行公司、谢朝科在本案中法律主体不适格。2.谢朝科向戴益群、屠永斌出具的协议，是附条件的付款协议，谢朝科或恒言行公司从睿立公司结算到款项100万元后，承担向戴益群、屠永斌返还107846元的责任。睿立公司至今未向恒言行公司结算过任何款项。谢朝科即使要承担付款责任，也因付款条件至今未成就，不应承担本案付款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.戴益群、屠永斌提交的支付宝转账记录，睿立公司对该证据不予认可，但恒言行公司认可收款人为其工作人员，本院对戴益群、屠永斌付款120846元的事实予以认定；2.戴益群、屠永斌提交的协议及与谢朝科的微信聊天记录，睿立公司不予认可，但谢朝科认可该协议及聊天记录的真实性，本院对该证据真实性予以认定；3.戴益群、屠永斌提交的与朱文敏、朱智伟的微信聊天记录，睿立公司认可朱文敏、朱智伟为其员工，并自认收到恒言行公司转付1万元的事实，能够认定睿立公司收到戴益群、屠永斌1万元，其余购房款由恒言行公司收取，以及睿立公司与戴益群、屠永斌就退还购房款进行协商的事实；4.睿立公司提交的《绩溪好第坊项目总策划及销售代理合同》，本院对其真实性予以认定，但该证据达不到睿立公司证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，戴益群、屠永斌经人介绍在睿立公司订购商品房。戴益群、屠永斌作为乙方与甲方睿立公司签订《绩溪好第坊认购协议书》，约定房屋为绩溪好第坊X幢X单元X号，总价384154元，乙方支付定金1万元，定金在双方签订商品房买卖合同时，转为该商品房购房价款的一部分，剩余首付款106154元于2019年7月26日前补齐，其余房款268000元银行按揭。2019年7月13日，作为睿立公司好第坊项目销售代理的恒言行公司，向戴益群、屠永斌收取购房款11万元。2019年7月19日，戴益群、屠永斌与睿立公司签订《商品房买卖合同》，约定戴益群、屠永斌购买睿立公司位于绩溪县华阳镇上马石的好第坊住宅楼X幢X单元X室房屋，总价款384154元，合同签订后预付116154元，余款268000元办理银行按揭。同日，双方又签订《购房补充协议》，约定：1.鉴于戴益群、屠永斌资金有限，需先网签再提取公积金交付首付款，睿立公司同意先与戴益群、屠永斌在未付首付款前进行网签、购房买卖合同签约，并开具首付款发票。2.戴益群、屠永斌于网签后7日内即2019年7月26日前补齐首付款116154元，之前交付的1万元定金可抵购房款，也可交齐首付款后退还。3.戴益群、屠永斌在2019年7月26日前未交齐购房首付款视为违约，如违约，则案涉购房合同将作废，并没收1万元定金。双方还签订《绩溪好第坊项目选房确认单》，其中明确付款方式：于2019年7月13日交定金1万元，于2019年7月26日前补齐首付款106154元，剩余房款268000元银行按揭。当天，恒言行公司又向戴益群、屠永斌收取购房款10846元，睿立公司向戴益群、屠永斌出具一张购房预付款金额为116154元的增值税普通发票。其后，戴益群以公积金无法跨省提取为由向睿立公司书面提出退房申请，要求解除案涉商品房买卖合同并返还签订合同时交纳的预付购房款1万元。在协商过程中，戴益群、屠永斌同意承担3000元损失，在退回的房款中予以扣除。2019年11月4日，睿立公司同意注销案涉购房合同的备案，后经相关行政机关审核注销备案登记。2019年12月27日，谢朝科向戴益群出具《协议》，载明“今欠戴益群房屋退款107846元人民币。经双方协商，此款应在原销售老总谢朝科于即日起，向开发商结第一笔钱（100万以上）后三日内归还”。另查明，2018年1月，睿立公司与恒言行公司签订《“绩溪·好第坊”项目总策划及销售代理合同》。约定，睿立公司委托恒言行公司作为好第坊项目的独家代理商，不得再委托其他第三方作为其代理人在安徽省或其他地区发售本物业。恒言行公司独家负责本物业营销策划（包括广告策划）、销售及推广。推广销售的整合、管理活动由睿立公司授权恒言行公司全权负责。在合同期间，恒言行公司在销售总代理期内对睿立公司提供的售楼处、样板房等享有使用权。合同期内，所有与购房客户签订的预售合同（或买卖合同）均由睿立公司最终审核、签字和盖章。睿立公司负责收取每笔成交业务的承购定金，承购定金的收款凭证由睿立公司提供。双方还就销售佣金、溢价佣金等费用的结算进行了约定。合同于2018年2月1日生效。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，睿立公司委托恒言行公司代理销售好第坊项目的房产，由其负责该项目房产的销售代理活动。恒言行公司在销售代理期间与戴益群、屠永斌签订案涉房屋买卖合同，经睿立公司盖章确认，并由恒言行公司的工作人员收取购房款，由此产生的民事法律责任依法应由睿立公司承担。案涉商品房买卖合同及购房补充协议并未约定购房款只能向睿立公司交纳，戴益群、屠永斌在售楼处依照合同约定和工作人员指示交纳购房款，履行了相应义务。睿立公司关于案涉款项由恒言行公司收取，其未全部收到，不应承担相应民事责任的抗辩理由，不符合合同相对性原则和代理人的代理行为对被代理人发生效力的法律规定，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。戴益群因公积金无法跨省提取，向睿立公司提出退房申请并解除购房合同，其同意扣除3000元购房款以承担解除合同的损失，睿立公司也同意解除，故案涉商品房买卖合同及其补充协议已于2019年11月4日解除。合同解除后，睿立公司应返还其余购房款117846元，并依法承担自应当返还之日起至实际履行之日的利息。戴益群、屠永斌主张按年利率3.85%计算相应利息，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，谢朝科为恒言行公司的法定代表人，其向戴益群、屠永斌出具协议，认可欠款107846元并同意归还，符合债务加入的规定，但协议中关于还款所附的履行期限是不确定的，属于约定不明确，现戴益群、屠永斌主张恒言行公司返还购房款，本院对其愿意承担的107846元予以支持并认定利息从起诉之日开始计算。谢朝科代表恒言行公司履行的是职务行为，由此产生的法律后果应由恒言行公司承担，戴益群、屠永斌请求谢朝科承担还款责任，本院依法不予支持。关于案涉定金是否应予返还。戴益群、屠永斌与睿立公司在签订认购协议书时约定交付1万元定金作为订立商品房买卖合同的担保，戴益群、屠永斌履行了签订购房合同的义务。其后，双方在购房补充协议中约定，戴益群、屠永斌在规定期限未补齐购房首付款时，不予退还定金，戴益群、屠永斌也依约履行了付款义务。在合同的履行中，双方就解除商品房买卖合同达成了一致，睿立公司抗辩不予退还定金，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认戴益群、屠永斌与绩溪睿立置业有限公司于2019年7月19日签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》已于2019年11月4日解除；二、绩溪睿立置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还戴益群、屠永斌购房款117846元，并支付该款自2019年11月5日起至清偿之日止按照年利率3.85%计算的利息；三、嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司对上述款项在107846元及以107846元为基数自2021年2月8日起至清偿之日止按照年利率3.85%计算的利息范围内，与绩溪睿立置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回戴益群、屠永斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2717元，减半收取1358.50元，保全费1145元，合计2503.50元，由绩溪睿立置业有限公司、嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡永辉二〇二一年三月二十六日法官助理程本慧书记员章琰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。