江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初8926号原告（反诉被告）：操小玲，女，1980年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：虞溶（系操小玲丈夫），男，1975年6月15日出生，汉族。原告（反诉被告）：虞溶，男，1975年6月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈光明，男，1985年6月16日出生，汉族。被告（反诉原告）：侯仕亭，女，1987年2月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：周文宇，男，1967年6月16日出生，汉族。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）侯仕亭房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年09月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）操小玲的委托代理人虞溶、原告（反诉被告）虞溶及委托代理人陈光明，被告（反诉原告）侯仕亭及其委托代理人周文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）操小玲、虞溶的诉讼请求为：1、判令被告履行合同，接收房屋。2、判定被告立即支付违约金，违约金从起诉之日计算至被告实际付清之日止，以7130元为基数按每日万分之三计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，双方在房产中介居间下，签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》(以下简称《合同》)，合同约定操小玲、虞溶以220万元出售南京市鼓楼区新河一村5号1幢3单元501室，签约当天侯仕亭支付定金10万元，9月12日操小玲收到房款208万元，当日，原告通过中介要求侯仕亭办理房室交接手续并支付尾款20000元，但侯仕亭以各种借口未全额给付尾款，直到9月20日，在中介公司的协调下，侯仕亭仅支付12870元，并拒绝接受房屋门禁卡、钥匙等。被告（反诉原告）侯仕亭辩称，双方在中介的陪同下，于2016年9月12日至现场办理房屋交接的手续，一是操小玲本人未到场，其丈夫到场却未出具相关委托手续；二是虞溶到场后就以其要出差为名，就催促收房；出于维护自身利益的考虑，侯仕亭要求在中介的见证下，对房屋进行检视，发现附属设施空调地、冰箱、洗衣机均被移走，次卧玻璃损坏、房门及门锁损坏、卫生间电热水器漏水、客厅屋顶漏水，于是要求卖方予以修复，中介方协调工作未果，当日，虞溶以有权在收到房款后7天内交房为由，决定不交房遂离开，致没有交接完成；此后，双方又多次联系交房，终因细节问题未能达成一致；2016年9月20日，侯仕亭扣除损失部分，将余款12870元打入操小玲账户，并通知开锁人员将房门打开并更换了门。侯仕亭向本院提出反诉请求：1、履行交付房屋钥匙、单元门禁卡及相关缴费卡2、支付送件出件等逾期办证、延期交房违约金11220元；3、赔偿维修费用2700元，后增加诉讼请求1100元；4、赔偿因参加开庭所造成的误工损失116.8元每天。事实和理由：1、操小玲未按合同约定的时间交付房屋，且房屋交接过程中，没有按发布照片的房屋现状交付房屋；房屋出现门锁损坏、玻璃破碎、屋顶渗水的情况；2在交件过程中，由于操小玲身份证过期，导致逾期交件2日，而出件时，反诉被告又以出差在外为由逾期4日；交房过程中，由房屋交接过程在产生争议，导致至今仍未完成交付手续，9月21日，侯仕亭通过开锁服务，将房门锁打开，并更换了防盗门。反诉被告操小玲、虞溶对侯仕亭的反诉辩称，反诉被告一直在催促侯仕亭支付尾款接收房屋，但侯仕亭以各种理由拒绝收房，才引起本案的诉讼；反诉原告所诉的赔偿内容均无事实和法律依据，合同中对于钥匙没有数量的约定，而且实际也没有反诉原告所称的数量，在反诉原告多次不愿意接收钥匙的情况下，相反，反诉被告为了积极完成交付，只好通过快递方式将入户钥匙寄送侯仕亭；相关的缴费卡反诉被告也在侯仕亭未全额支付尾款之前全部交付；关于房屋质量瑕疵条款，签订房屋前，反诉原告就已现场看过房屋，并且对于房屋状况说明书中明确渗水为“无”；而关于房屋状况说明第4条也明确“随房屋一并转让的附属设施及家电、家具”条款约定，除管道煤气、固定装修设施外，其他家具并没有约定转让，因此，反诉原告要求交付上述设施，完全没有合同依据；关于延期交件、出件、延期交房的问题，房屋已于9月6日过户至反诉原告名下，合同已履行；即使办理送件及出件存在延迟，双方后续的重新约定和履行行为应视为对原合同约定进行了变更，因此，也不构成违约；同时，因为反诉被告身份证过期是房产中心工作人员发现，操小玲当天即补办临时身份证，并在第一时间办理了交件，对房屋办理过户没有影响；再次，在房屋合同签订时，中介及反诉原告均查验过操小玲身份证件，也没有对证件的有效性提出疑问，对于交件延误也负有一定责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2016年6月16日，操小玲与侯仕亭在南京我爱我家屋屋租赁置换有限公司的居间下签订了《合同》，合同的主要内容如下：操小玲（甲方）将坐落于南京市鼓楼区新河一村5号1幢3单元501室的房屋出售给侯仕亭（乙方），乙方已充分了解该房屋的具体状况，并自愿购买该房屋；转让价款220万元，其中定金10万元，尾款2万元，付款方式为首付加贷款，乙方于2016年7月28日前将首付款65万元解交监管账户，乙方同意于2016年6月20日前贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京房屋置业担保公司设立的存量房结算资金监管账户；甲方同意乙方留尾款2万元不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交接；双方定于房款下至甲方账户后七日内正式交付房屋，甲方应在交付房屋前腾空该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之三支付违约金；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1、关于侯仕亭对原告提交的顺丰快递单及电子查询记录不认可，认为其没收到；但操小玲提交的顺丰公司签收底单上显示有侯仕亭的签名，侯仕亭未对此提出反证，本院认定虞溶已向侯仕亭寄出顺丰快递的事实；侯仕亭已于2016年9月24日签收快递。而且客观上，自2016年9月21日，侯仕亭已将原房门更换。2、关于相关漏水的照片：操小玲认为从照片上，不能反映是房屋新发生的漏水情况。3、关于侯仕亭提交的2016年9月21日开锁服务收据、防水工程合同、防水工程付款收据、玻璃安装收据、换门锁收据等，操小玲均不认可；因上述行为系侯仕亭与第三方发生的行为，事前未征得操小玲的同意，也未提前告知，故对于上述证据的真实性操小玲不知情，本院亦不予采纳。本案争议焦点如下：1、合同履行过程中，是否存在逾期送件、出件、逾期交付房屋等违反合同约定的行为？2、维修费是否应当由出让方承担？关于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人签订的《合同》合法有效，合同签订后，当事人应全面地履行合同。1、关于送、出件的内容；《合同》第十五条三方补充约定，甲乙双方按合同约定时间办理产权送件手续，在接到丙方（即居间方）通知后的2个工作日内前往房产局办理出件手续。如有一方不配合或延迟，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。基于这一约定，合同中未约定有送件时间，操小玲于居间方通知的当日（2016年8月3日）前往房产局办理了送件手续，由于其本人身份证过期，而未办成；当日，操小玲前往公安机关补办了身份证件，2016年8月5日完成送件。上述事实，不能认定操小玲在送件阶段违反了合同的约定。2、关于是否逾期办理出件的问题；居间方经办人王某1出庭作证以及房产机关短信通知内容，证明在2016年9月1日已通知操小玲办理出件，且约定于2016年9月2日前往房产交易部门进行办理，而操小玲以丈夫出差为由未按约办理，直至2016年9月6日才办理完出件手续。该节事实，有证人证言以及出件单证予以证据，操小玲违反合同约定办理交件的时间，应当承担违约责任。对于延误的期间的认定，合同约定的2日内办理，按《中华人民共和国民法通则》第一百五四条第二款、第一百五十五条的规定，逾期期间为3天，应承担的违约金数额为1980元（2200000元×0.3‰×3=1980元）。3、关于操小玲是否逾期交房的问题；根据《合同》在第三条的房屋交付条款，双方约定于房款下至甲方账户后七日内正式交付该房屋。2016年9月12日，操小玲收到购房款并在中介的陪同下于当日前往房屋所在地办理交接手续；侯仕亭提出要扣留因漏水、玻璃破损、门锁损坏的损失，而不同意将尾款20000元全部支付，导致当天的交接未完成。2016年9月20日，双方再一次在中介的陪同下对房屋进行交接，仍因买方以房屋有瑕疵为由要求扣留尾款而致未完成房屋交接。买卖合同是双务合同，权利义务都应当全面履行，对于侯仕亭未经协商要求扣除尾款，不能认定操小玲有故意逾期交付房屋的行为，因此，侯仕亭要求操玲玲支付逾期交房违约金的反诉请求，本院不予支持。本案第二个争议焦点，关于房屋维修费用的承担；根据《合同》第一条“1、……乙方已充分了解该房屋具体状况……3、该房屋的相关权益随该房屋一并转让。”第三条“……5、甲方交付房屋附属设施或装饰装修不符合约定的按评估价值承担赔偿责任。……”以及附件房屋状况说明中“……4、随房屋一并转让的附属设放及家电、家具：（1）管道煤气……（3）其他：固定装修及设施。（5）房屋质量瑕疵渗水（无）……”的上述约定，结合反诉原告侯仕亭提交的房屋交接前后的照片、以及“我爱我家”物业交接单和证人王某1、王某2的证言，本院认为，1、虽然在两次（2016年9月12日、9月20日）物业交接单本案反诉被告操小玲都没有签字，但居间方工作人员王某2在第一次交接单上签了字，第二次交接单侯仕亭和居间方工作人员均在交接单上签了字，两次交接单上均备注有“次卧玻璃损坏、热水器漏水、主次卧门锁损坏、客厅边角有霉印”，这反映了双方在交接过程中门锁与玻璃的损坏的事实，其中门锁与窗玻璃属于固定装修及设施的损坏，侯仕亭主张门锁200元、玻璃50元亦属合理的范围，本院予以支持。2、关于卫生间、客厅漏水的维修问题；本院认为，本案纠纷是二手房交易过程中产生的争议，根据《合同》内容，乙方对房屋的状况已有充分了解，且基于房屋的相关权益亦随房屋一并转让；房屋卫生间渗水以及客厅发生霉变问题并非在交易完成后新发生，而侯仕亭在房屋已完成过户后，才向出让方提出，此时产权已发生变更，基于房屋本身发生侵权的事实已归属新产权人，侯仕亭依此种情况要求扣留尾款，没有合同依据和法律依据，因此，侯仕亭要求操小玲承担顶部渗水的维修费用，本院不予支持。综上所述，合同的履行过程中，双方当事人均应当积极、善意、全面地履行合同。侯仕亭在履行合同过程中，未按约支付尾款，而操玲玲在交付过程中，未尽善意地履行义务，双方均存在违约情形。结合本院认定侯仕亭应支付尾款7130元，而操小玲承担逾期办证违约金1980元、赔偿损失250元，上述两项充抵后，侯仕亭应支付4900元。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告侯仕亭）于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）操小玲4900元；二、驳回原告（反诉被告）操小玲、虞溶的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）侯仕亭的其他诉讼。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉讼费74元，合计124元，减半收取为62元，由操小玲、虞溶负担7元，侯仕亭承担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李仁军二〇一六年十一月二十二日书记员  庄 妮