河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1725民初385号原告：李静华，女，汉族，1975年1月27日出生，住河南省确山县。被告：苏宏军，男，汉族，1971年4月17日出生，住河南省确山县。被告：苏宏辉，男，汉族，1974年1月17日出生，住河南省确山县。被告：王建国，男，汉族，1969年7月4日出生，住河南省确山县。原告李静华与被告苏宏军、苏宏辉、王建国确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。本案原告李静华到庭参加诉讼，被告王建国到庭参加诉讼，被告苏宏军、被告苏宏辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李静华向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告签订的购房合同无效，并判令三被告返还原告的房产。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年原告李静华和本村村民谌香法二人每人出资17.5万元，共计35万元合伙购买了任店村村民马安生、刘付顺二人位于任店村××国道西侧××土地及土地上的老房子，当时以李静华丈夫苏宏辉的名义同马安生、刘付顺签的土地转让协议，李静华现持有老房产证。2013年，苏宏辉、李静华夫妇同谌香法商量后将上述土地及老房子以65万元的价格转让给任店村村民胡长建，并承诺转让费65万元钱由李静华和谌香法两人平分。后胡长建请被告苏宏军的施工队将该宗土地上的老房子拆掉，并在原址建了上下两层共6套房子，每套房子上下各两间，房子建好后，因胡长建未按协议给苏宏辉65万元转让款，所以李静华和谌香法两人也未分到钱，后来胡长建和苏宏辉又达成补充协议：将胡长建开发的6套房子北边的那两套房子和后边的10间车库归谌香法和李静华所有，最北边那一套是李静华的，从北往南数第二套是谌香法的，10间车库谌香法和李静华平分。并在苏宏辉、胡长建二人签的转让协议上边签了附加条款。2017年12月10日，被告苏宏军、苏宏辉与被告王建国签订购房合同，以68万元的价格将谌香法和李静华的两套房子卖给王建国。该两套房子是谌香法和李静华二人的房子，土地和老房子是李静华、谌香法二人出资购买的，苏宏军未出一分钱，苏宏军也没有参与开发，他只是负责建房子，苏宏军、苏宏辉二人无权把那两套房子卖给王建国。虽然李静华和苏宏辉二人是夫妻，北边那套房子是他们的共同财产，但买土地及老房子的钱是李静华出的，并且苏宏辉也事先声明北边那套房子的产权属于李静华所有，在未征得李静华同意的情况下苏宏辉也无权卖此房子。该房子是苏宏军和苏宏辉在李静华不知情的情况下偷偷将房子卖给王建国的，他们的买卖无效不受法律保护，苏宏军、苏宏辉二人应将王建国购房的68万元钱退还给王建国，房子仍属于李静华、谌香法二人所有。综上所述，王建国购买的房子所有权属于李静华、谌香法二人，苏宏军、苏宏辉二人无权买卖，王建国与苏宏军、苏宏辉二人签订的购房合同无效，现原告特将被告诉至贵院请求贵院依法判决并支持原告诉求。被告苏宏军、苏宏辉未答辩。被告王建国辩称：一、原告诉求及事实和理由不真实、无证据佐证事实、无法律依据；2017年11月底，一审被告苏宏辉告知答辩人：确山县任店镇任店村委和一审被告苏宏军（系苏宏辉哥哥）、胡长建、马安生联合开发的位于确山县××××国道西侧房产对外出售，价格优惠。后通过答辩人核实，决定购买属于一审被告苏宏军名下的房产400平方及车库。2017年12月10日，在确山县××××村委及一审被告苏宏辉见证下，答辩人和一审被告苏宏军签订《房屋买卖协议》，当日答辩人通过银行转账(60万)、现金（16万）持续向一审被告苏宏军支付购房总款76万元(住房66万、车库10万元)；答辩人有银行转账记录及苏宏军收款凭证为据。答辩人和一审被告苏宏军签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示、协商一致、没有违反法律、法规的强制性规定。协议签订当日，见证人一审被告苏宏辉、确山县任店镇任店村委都在现场见证并签字、盖章，应属合法有效合同。《民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。该房屋及车库答辩人从双方签订协议后，一直由答辩人居住、占有至今。现原告和苏宏辉因家庭矛盾发生纠纷，以诉争房屋为其所有，要求答辩人与苏宏军签订的《房屋买卖协议》无效，没有事实和法律依据义务。贵院查证后应当驳回原告诉求。二、原告起诉被告诉讼主体不适格，且不符合法律程序；答辩人和一审被告苏宏军签订的《房屋买卖协议》受法律保护，《民法典》第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同的规定。且该《房屋买卖协议》交易及受益双方是答辩人和一审被告苏宏军，与一审被告苏宏辉无关，与原告无关，原告起诉被告诉讼主体不适格；其行为更不符合《民法典》第五百六十三条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”；该协议双方当事人且无任何争议。故原告诉求购房合同无效属诉讼主体错误、诉讼主体不适格，法律程序错误，法院应当立即驳回原告诉求。《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第4款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被答辩人诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。综上，被答辩人对答辩人的诉请没有事实根据、诉讼主体资格错误，法律程序错误，故望法院能够严格依法裁判，严格以事实为依据，以法律为准绳，以证据为支撑，维护司法权威及公正性，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求，作出公平判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李静华与被告苏宏辉系夫妻关系。被告苏宏辉以35万元的价格购买了村民马安生、刘付顺二人位于任店村××国道西侧××土地及土地上的老房子，并于2011年3月20日与马安生、刘付顺签订了土地转让协议，并于2011年3月21日已将17.5万元支付给刘付顺。刘付顺、马安生向被告苏宏辉出具收条，载明“收条，今收到苏宏辉土地转让费用款350000元，三十五万元整，收款人：刘付顺、马安生”。马安生将该房屋的房产证交付给被告苏宏辉，现该房产证在原告李静华手中。2013年，苏宏辉将上述土地及老房子以65万元的价格转让给任店村村民胡长建，并于2013年11月20日以苏宏辉的名义与胡长建签订转让协议，载明“转让协议，甲方：苏辉，乙方：胡长建。甲方自愿把（原马安生石粉厂）107过道西购买马安生的旧厂房转让给乙方，转让款六十五万元（有房产证）本厂东临107国道，西临九二队耕地。南临九二、九一队生产路，北临刘国民（正建楼房），乙方有权在本宅基地内建房，转让所有权归乙方所有，甲方：苏辉，乙方：胡长建，2013年11月20日”。后胡长建请被告苏宏军、苏宏辉的施工队将该宗土地上的老房子拆掉，并在原址建了上下两层共6套房子，每套房子上下各两间，房子建好后，因胡长建未按协议向被告苏宏辉支付65万元转让款。胡长建和苏宏辉又达成补充协议：将胡长建开发的6套房子北边的那两套房子和后边的10间车库归谌香法和李静华所有，并在苏宏辉、胡长建二人签的转让协议上边签了附加条款，载明“（1）附加：原马安生石粉厂，现让胡长建开发，所建上下陆套门面房，从北往南第壹套和第贰套归苏辉和谌香发所有。（2）门面房后所建的车库从北往南共计拾间也归苏辉和谌香发所有，胡长建，2017年10月20日”上有胡长建签名捺印。2017年12月10日，被告苏宏军、苏宏辉与被告王建国签订《房屋买卖协议》，双方约定，苏宏军、苏宏辉将位于任店镇107国道西，南邻张全中，北邻刘国明，房屋面积400平米左右，后带车库的房屋以66万元（陆拾陆万元）的价格出卖给被告王建国。被告王建国已向被告苏宏军支付完毕66万元，被告苏宏军于2017年12月11日向被告王建国出具收条一张，载明“收条，今收到王建国现金660000元（陆拾陆万元整）。苏宏军，2017年12月11日”。另查明，2011年3月21日被告苏宏辉出具证明一份，载明“证明，苏宏辉购买任店107过道西原马安生板厂的费用人民币17.5万元（壹拾柒万伍仟元整），此款全部是李静华投资，特此证明，证明人：苏宏辉，2011年3月21号”。2017年5月20日，被告苏宏辉出具声明一份，载明“声明，在107过道原马安生板厂的开发中，有李静华投资17.5万元，原商定回本30万元，因一直未能收回投资，用所开发的最北边两间门面房补偿给李静华，该房屋以北往南数第一套产权属于李静华所有。2017年5月20号，声明人：苏宏辉。自此日期以后房产产生的费用李静华一概不承担”。根据确山县自然资源局出具的任店镇土地利用现状图及勘测定界报告书显示，本案涉案房屋所附土地性质为任店镇任店村集体建设用地。被告王建国在庭审中表示如果其与被告苏宏辉、苏宏军签订的购房协议被认定为无效，其将就被告苏宏辉、苏宏军应赔偿的购房款和损失另行起诉。本院认为，被告苏宏军、苏宏辉持有2011年3月20日被告苏宏辉与马安生、刘付顺签订的土地转让协议及马安生、刘付顺所有的房产证复印件，被告王建国在与被告苏宏军、苏宏辉签订《房屋买卖协议》时，有理由相信被告苏宏军、苏宏辉就是该房屋的所有权人，有权处分本案争议的房产，其不可能预见该房产还有其他权属纠纷。但被告苏宏军仅系该房屋的建造者，并非该房屋的完全所有权人，其向被告王建国出售房屋的行为属无权处分行为。被告苏宏辉分别于2011年3月21日出具证明和2017年5月20号出具声明，说明该房产归原告李静华所有，与其无关。该声明是夫妻双方对婚姻关系存续期间财产的约定，根据法律规定，对夫妻双方有约束力，第三人王建国不知情，对王建国无约束力。其又于2017年12月10日将上述房产出售给被告王建国，属于欺诈行为。该案中被告王建国在签订《房屋买卖协议》时，虽然没有过错，但由于涉案房屋建造在确山县任店镇任店村集体建设用地上，被告王建国不是该集体经济组织的成员，其无权购买该房产。根据《最高人民法院关于印发的通知》第15条，“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，因本案建设房屋所附土地性质是任店镇任店村集体所有，被告王建国也不是该经济组织成员，故本案中被告王建国与被告苏宏军、苏宏辉签订的《房屋买卖合同》无效。因被告王建国在庭审中明确表示，如果其与被告苏宏辉、苏宏军签订的购房协议被认定为无效，其将就被告苏宏辉、苏宏军应赔偿的购房款和损失另行起诉，故本院对被告王建国交付的购房款及其损失暂不予处理，被告王建国可另案起诉，维护自己的合法权益。关于原告李静华要求被告王建国返还房屋的诉讼请求，因原告李静华不是被告苏宏辉、苏宏军与被告王建国所签订《房屋购买协议》的相对方，无效合同取得的财产应当返还给合同的相对方，故本院对原告李静华的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王建国与被告苏宏军、苏宏辉于2017年12月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告李静华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告苏宏军、苏宏辉、王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  郭全成人民陪审员  李代立人民陪审员  张冬梅二〇二一年七月十二日书 记 员  苏占明