广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11032号原告：广州市新桥文化传播有限公司，住所地广东省广州市白云区×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××692。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：沈民健，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃子恩，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区××××××企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码914××××××××××527XL。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，男，该公司员工。原告广州市新桥文化传播有限公司与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，被告提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。被告提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理，原告委托诉讼代理人沈民健、覃子恩、被告委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《认购书》；2.被告向原告双倍返还定金160万元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月30日，原、被告签订《认购书》，约定由原告认购被告投资建设的位于佛山市南海区×××××××××****物业，成交价3806040元，定金80万元。至签订该《认购书》时，原告已支付购房定金80万元。2015年8月，原告与被告协商签订正式购房合同及办理房屋过户手续。由于涉案房屋作为临时物业用房，原告同意待被告办理好临时物业用房转移相关房产手续后（在2016年10月31日前完成办理）再签订正式购房合同，余款申请银行贷款，按购房合同执行，并申请在2015年10月15日进场装修。经被告审批，双方签订《客户特殊要求申请表》予以确认。此后，经原告多次催告被告签订正式购房合同，被告均推诿拒绝。2019年5月17日，被告法定代表人曾职兴告知涉案房屋正处于查封状态，待解封后可过户。然被告至今仍未履行。原告认为，原、被告签订的《认购书》合法有效，原告已依约支付购房定金80万元，因被告的过错迟延未能订立商品房买卖合同，现涉案房屋实际上已无法交易过户，根据相关法律规定，被告应向原告双倍返还定金16万元。被告辩称，一、双方所签署的《认购书》是双方合意的有效合同。同时，房屋已于2013年6月17日竣工，于同月19日竣工验收备案，据此，被告就涉案房屋售予原告的销售行为是符合法律法规的相关要求。二、截止本案讼争之日止，被告确认收到徐灵芝支付的涉案房款50万元，支付时间分别为2014年4月17日、4月22日、5月8日、11月26日及2015年1月20日,以及原告支付的涉案房款30万元，支付时间分别为2014年6月25日、26日、7月30日、9月16日，共计支付涉案房款80万元。同时，被告开具了《收据》。三、被告同意原告第一项诉讼请求，但导致涉案合同解除以及涉案房屋目前不能过户的原因，其主要的责任不在被告。第一，从涉案房屋的合规销售上，原告认购涉案房屋时，该房屋已取得竣工验收合格备案，属于现楼销售。第二，从涉案房屋的权利负担或权属瑕疵问题上，涉案房屋自取得《预售许可证》之日起至2017年11月5日止的期间，除原告的认购行为外，涉案房屋是不存在任何权利负担及权属瑕疵的。但因被告与广州市市政工程维修处的纠纷所致，涉案房屋始于2017年11月6日起被法院在执行过程中查封，案号为（2019）粤0605执3948号，该案件已于2019年6月12日执结,亦于2019年6月14日被广州市菱科机电设备安装工程有限公司第一轮候查封（2019年6月27日转为首查封）。第三，从双方合同履行的角度上，双方未能在长达28个自然月的时间内办结一间无权利负担，亦无权利瑕疵的涉案房屋过户手续，是由于原告一直未能向被告足额支付首期房款，导致未能签订《商品房买卖合同》，同时原告也未曾申请办理涉案房屋的按揭贷款手续，导致涉案房屋未能办结过户手续。第四，倘若原告能依约在2015年年底前足额付清涉案房屋房款，双方必可签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并进行网签和备案。而接下来的接近22个月时间也有充分时间办结银行贷款手续，并排除法定的执行行为，让涉案房屋可以顺利办结过户。但原告一直怠于履行自身义务，导致涉案房屋从2017年11月6日起至今不能过户。第五，虽然涉案房屋曾经被物管企业用作摆放保洁用品，但该问题被告已于2015年年底彻底排除。同时，原告的授权代理人徐灵芝已于2016年2月20日现场验收，并于当日接收涉案房屋的钥匙，随之使用。综上可见，原告存在重大的过错，但被告也未曾将涉案房屋售予他人或进行抵押。四、因原告的违约行为导致《认购书》的解除，其所提出的第二项诉讼请求存在认定定金数额有误，且主张双倍返还定金无事实和法律依据，应驳回其诉请。同时，就原告所支付的定金应作违约没收处理。首先，关于涉案《认购书》的解除，直接原因必定归责于原告。其次，关于定金数额问题。双方在签订《认购书》前，就原告和徐灵芝所支付的80万元款项，仅有2万元属于定金，除此之外的78万元均属房款；根据被告开具的《收据》以及原告的付款备注，均可体现该78万元为房款，而非定金；另根据《客户特殊要求申请表》的“要求内容”，原告已明晰其所付的80万元已全部转化为房款。故被告认为涉案房屋定金为2万元，该定金已悉数转为房款。再次，关于定金双倍返还数额的问题。导致未能签订《商品房买卖合同》及网签和合同备案手续，皆因原告未依约履行支付义务。涉案房屋被查封而不能办理过户，原告过错在前。定金的上限为合同总价的20%，涉案房屋的成交价为3806040元，即定金返还的数额上限为761208元。如法庭认定原告所支付的80万元都属于定金，且违约责任全归责于被告，被告也仅需向原告返还1561208元，而非160万元。最后，涉案房屋目前不能过户源于原告怠于履行其义务。虽然，表面上涉案房屋是存在被查封，但该查封是始于双方签订《认购书》后的28个月发生。在此期间，被告的销售人员一直催告原告履约，但原告怠于履行，故原告主张双倍返还定金没有法律和事实依据。既然双方解除涉案合同，不论法庭认定涉案定金是2万元或80万元，被告也可依照《认购书》的约定，就定金作没收处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对原、被告所提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年4月17日至2015年1月20日期间，原告共向被告支付了80万元。被告开具了相应收据，注明2万元为定金，其余款项为房款。2015年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中企绿色总部中心认购书》，约定由乙方向甲方认购位于佛山市南海区×××××××××****，成交价为3806040元；乙方于签订本认购书时交付定金80万元，2015年交付房款346040元及契税、合同印花税、物业专项维修资金、合同登记费155244元，并同时签署《商品房买卖合同》；乙方签署《商品房买卖合同》当天同时申办按揭贷款，贷款金额266万元；该物业于2016年9月30日前竣工验收并交付使用，乙方在交齐该物业所有应交款项（含银行批准的按揭款到达甲方账号）后，才能办理该物业的收楼手续；等等。2015年8月26日，原告向被告提交《客户特殊要求申请表》，内容如下：由于涉案房屋作为临时物业用房，原告同意待被告办理好临时物业用房转移相关房产手续后（在2016年10月31日前完成办理）再签订购房合同，余款申请银行贷款，按购房合同执行，现申请在2015年10月15日进场装修。被告同意由原告提前进场装修，并于2016年2月20日将涉案房屋的钥匙交付给原告。2019年5月17日，被告告知原告涉案房屋解封后就能过户，但还未解封。原告提起本案诉讼后，本案起诉状等材料于2020年6月11日送达被告。另查明，涉案房屋于2013年6月19日竣工验收备案。涉案房屋登记在被告名下，于2017年11月6日被本院查封，查封期限至2020年11月5日止；于2019年6月27日再次被本院查封，查封期限至2022年6月26日止。本院认为，原、被告签订的《中企绿色总部中心认购书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告签订上述认购书的目的是购买涉案房屋，但涉案房屋于2017年11月6日已被查封，至2019年5月17日仍未解除查封状态，庭审中被告亦确认暂时无法解除该查封状态，即使原告向被告付清全部购房款亦无法办理房屋过户手续，无法取得涉案房屋的所有权，因此，原告签订上述认购书的合同目的实际已无法实现，故本院对原告主张解除双方签订的认购书的请求予以支持。原告主张解除合同的起诉状于2020年6月11日送达被告，本院据此认定上述认购书于2020年6月11日解除。原告在双方签订认购书前已向被告支付80万元，双方在认购书中约定该80万元属定金，虽然原告没有支付剩余首期款，但双方合同并未约定具体付款时间，被告亦未举证证明其曾向原告催收该款项，且导致双方未能完成交易的原因主要是由于涉案房屋被查封，责任在被告，故被告应向原告承担相应的违约责任。原告主张被告双倍返还定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，即原告支付的80万元中仅有761208元属于定金，故本院酌定由被告双倍返还定金共1522416元予原告。双方合同已解除，剩余购房款38792元被告亦应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州市新桥文化传播有限公司与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司于2015年6月30日签订的《中企绿色总部中心认购书》于2020年6月11日解除；二、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共1522416元予原告广州市新桥文化传播有限公司；三、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款38792元予原告广州市新桥文化传播有限公司；四、驳回原告广州市新桥文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计18624.16元、财产保全费5000元，合共23624.16元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费3200元在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年二月一日书记员  钟丹