山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终3138号 上诉人（原审原告）：楚燕瑞，女，1958年8月10日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：王东，山东名硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘静，女，1985年1月26日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：李静，肥城康正法律服务所法律工作者。 上诉人楚燕瑞因与被上诉人刘静物权保护纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院(2020)鲁0983民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人楚燕瑞上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0983民初2502号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼、邮寄等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院案件事实认定不清。2011年5月17日，上诉人与案外人李勇以物抵债的方式，将李勇占有使用的位于新城办事处孙庄工业园区2居民公寓五单元三层东户，抵顶偿还原告欠款，届时，该房屋的占有使用权归上诉人所有，李勇欠上诉人的欠款偿还完毕，并于当日交接完毕。2012年，乔斌（乔斌与被上诉人系夫妻）租住上诉人占有使用的上述房屋，乔斌缴纳租金至2019年8月份，后未支付租金。上诉人解除与乔斌之间租赁合同关系，发现涉案房屋由被上诉人以个人名义对外出租，上诉人欲收回涉案房屋时，遭到被上诉人强力阻挠，引发纠纷。通过原审庭审查清，案涉房屋2003年1月30日，肥城泰华设备安装有限公司在孙庄社区购买后，奖励于公司职工李庆斌，2008年4月20日李庆斌卖给了乔斌，2010年8月24日，乔斌卖给了李勇，2011年5月17日，李勇以物抵债的方式转让给上诉人，以上所有协议均是当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律效力要件，根据物权原因行为与物权变动相分离的原则，该房屋买卖合同合法有效。而一审法院错误的认为上诉人与李勇均不是孙庄居民委员会集体经济组织成员，乔斌与李勇之间、李勇与上诉人之间签定的协议均违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。即使依照一审法庭审理思路，肥城泰华设备安装有限公司、李庆斌、乔斌均不是孙庄居民委员会集体经济组织成员，案涉房屋自2003年，肥城泰华设备安装有限公司购买案涉房屋并奖励给职工李庆斌的合同、李庆斌卖给乔斌的协议也均无效，案涉房屋应该属于孙庄社区所有，被上诉人占有案涉房屋没有任何合法依据，一审判决认为被上诉人享有排除他人干涉的权利没有任何的法律及事实依据。2011年5月17日，李勇与上诉人签订协议后，将房屋所有一切转让手续及钥匙交付上诉人，并同上诉人一起查看了案涉房屋，并未有人居住使用。一审法院却错误的认为案涉房产一直由被上诉人占有、使用。从李勇交付的案涉房屋的转让手续材料可以看出，乔斌与李勇签订买卖房屋协议后，因案涉房屋未办理房屋登记手续，将案涉房屋的泰华设备安装有限公司奖励给李庆斌的合同、李庆斌与乔斌之间买卖合同原件同时交付与李勇手中，如乔斌没有转移案涉房屋的意思表示，即使乔斌与李勇签订买卖房屋合同，则不会将案涉房屋的所有转让手续都交由李勇手里，庭审中，被上诉人辩称乔斌没有转让房屋给李勇的意思表示，只是抵押给李勇，乔斌的交付行为之彻底，足以证实乔斌的意思表示。被上诉人的辩称与生活常理不符。被上诉人居住在案涉房屋中，是基于乔斌占有期间，与乔斌结婚后居住，被上诉人居住使用是建立在乔斌具有占有使用权利的基础之上，乔斌转移案涉房屋不需要得到被上诉人的意思表示，李勇与上诉人之间转移案涉房屋更不需要得到被上诉人的意思表示。2012年，乔斌向上诉人租赁案涉房屋，虽未签订房屋租赁合同，上诉人向乔斌交付房屋，乔斌向上诉人支付房屋租赁费，双方之间形成事实上的房屋租赁关系。庭审中，被上诉人也认可了乔斌向上诉人支付租赁费。乔斌的行为以及意思表示足以证实案涉房屋权属归上诉人所有，乔斌只是租赁案涉房屋居住，在租赁期间，乔斌与被上诉人协议离婚时，乔斌与被上诉人一起违背了诚实信用原则，恶意处分案涉房屋，将案涉房屋作为夫妻共同财产转让给被上诉人所有，此时，乔斌对案涉房屋只有承租权，不具有处分权，该处分为无效行为，被上诉人不能因无效的处分行为得到案涉房屋的所有权属。一审法庭对于乔斌和被上诉人的这种恶意行为没有进行遏制、惩处，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全和社会正常生活秩序的稳定，同时也是对诚实信用原则的违反。退一步，一审法庭在认定案涉房屋转让协议均无效的情况下，案涉房屋的所有社区居民委员会所有，孙庄社区对案涉房屋具有完全的处分权。2015年12月3日，孙庄社区居民委员会在确认了案涉房屋相关手续后，与上诉人签订了居民公寓房屋合同，将案涉房屋登记于上诉人名下，进一步说明了孙庄社区也认可案涉房屋的所有权属归上诉人享有。且上诉人对案涉房屋实际上享有了占有、使用、收益的权利，基于农村房屋产权登记体系不健全等客观问题，从尊重当事人意思自治的角度，应当认定上诉人对案涉房屋占有、使用、居住的权利。二、上诉人在一审庭审中，因意外原因未能提交乔斌2015年2月16日出具的欠条，一审法院以庭审后提交证据为由未组织质证。该欠条明确载明乔斌欠上诉人租房款，足以证实了乔斌与上诉人之间是房屋租赁关系。上诉人认为该证据对本案事实认定以及审理结果具有至关重要的证明作用，应当组织质证。三、一审法院适用法律错误一审法院在本案中事实认定不清，审理程序错误后，却依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条、第一百五十三条做出判决，《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条规定：中华人民共和国公民定居国外的，他的民事行为能力可以适用定居国法律。第一百五十三条规定：本法所称的”不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述法律规定与本案法律关系不具有适用性，因此，一审法庭适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人刘静辩称，1.原审法院作出的判决认识事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法审理后，驳回上诉，维持原判。2.案外人乔斌与李勇之间根本不存在真实的房屋买卖合同关系，李勇当然无权将涉案房产转让给上诉人。3.涉案房产一直由被上诉人占有使用，原审时我方已经提交了被上诉人居住使用期间交纳的水电物业取暖费等费用证实，上诉人与被上诉人之间并不存在转移房产的意思表示，上诉人对涉案房产根本不享有所有权，被上诉人占有房产，享有排除他人干涉的权利。4.案外人乔斌与上诉人之间的微信聊天记录，足以证实双方不存在租赁合同关系，该房产一直由被上诉人占有使用，上诉人不享有房产所有权，进一步证实案外人乔斌与上诉人之间存在经济往来，且案外人乔斌一直在偿还上诉人款项，所以上诉人对涉案房产不享有所有权，其主张不成立。 原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判令刘静停止侵害，返还房屋，恢复原状，并赔偿损失10000元；2、本案诉讼、邮寄等费用由刘静承担。 一审法院认定事实：2008年4月20日，案外人乔斌与案外人李庆斌签订楼房买卖协议，乔斌以12万元价格购买李庆斌提供的位于肥城市户的楼房一套。2008年10月16日，刘静与乔斌登记结婚，并购置家俱物品在上述楼房内居住。2010年8月24日，案外人乔斌与案外人李勇签订协议书，由案外人李勇以18万元价格购买上述楼房，双方约定，李勇于2010年8月24日前将房款全部支付乔斌，乔斌于2010年9月23日交付该房屋。2011年5月17日，案外人李勇因借楚燕瑞现金24.8万元无力偿还，案外人李勇又与楚燕瑞签订协议书，由李勇用上述房屋抵顶欠楚燕瑞的借款24.8万元,李勇保证对此套住房拥有完全的产权,并且没有任何的权利瑕疵。同时楚燕瑞等人在李勇的陪同下对涉案房屋进行查看,屋内存放有刘静与乔斌购置家俱等物品，刘静、乔斌并不在现场。2014年12月19日，刘静与乔斌在肥城市民政局办理离婚登记。双方在离婚协议中约定，夫妻共有座落在肥城市户的楼房一套，无房产证，现协商归刘静所有，房内的家用电器及家俱等一切设施也归刘静所有。刘静继续在此房屋内居住，并以户主名义交纳水电费、暖气开户费、对外出租至今。2020年4月28日，楚燕瑞让开琐公司将原有门锁换成自己门锁，刘静又将楚燕瑞安装的门锁启开后换上自己的门锁。双方发生争执，并向肥城市公安局报警，肥城市公安局认为双方对房屋权属存在纠纷，应由法院解决。2020年6月4日，楚燕瑞诉至一审法院。另查明，涉案房产占有范围内的土地归肥城市新城街道办事处孙庄社区居民委员会所有，涉案房产系小产权房。案外人李勇的户籍地址为肥城市。 一审法院认为，涉案房产占有范围内的土地归肥城市新城街道办事处孙庄社区居民委员会所有，涉案房产系小产权房。楚燕瑞、案外人李勇户籍均不在肥城市新城街道办事处孙庄社区，两人均非肥城市新城街道办事处孙庄居民委员会集体经济组织成员，故案外人乔斌与案外人李勇于2010年8月24日签订的协议、案外人李勇与楚燕瑞于2011年5月17日签订的协议，均违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议，对各方当事人不具有法律拘束力，不会产生物权变动的法律后果。涉案房产一直由刘静占有、使用，刘静和楚燕瑞之间并不存在转移房产占有的意思表示，李勇与楚燕瑞之间的协议并不能对抗占有人刘静，占有人刘静享有排除他人干涉的权利。楚燕瑞用换锁等私力强占方式的自我救济行为为法律所禁止，并不能产生相应的法律后果。故楚燕瑞请求判令刘静停止侵害，返还房屋，恢复原状，并赔偿损失10000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条、第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：驳回楚燕瑞的诉讼请求。案件受理费50元，由被告楚燕瑞负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交欠条一份，证实乔斌与楚燕瑞之间具有房屋租赁关系，涉案房屋是上诉人租给乔斌使用。被上诉人对借条的真实性不予认可，上诉人没有证据证实欠条是乔斌所书写，欠条也无法证实欠条中所指的租房款与本案涉案房产具有关联性。上诉人申请证人邹某出庭作证，证实其帮楚燕瑞找换锁的去换锁，楚燕瑞用钥匙打开的房门。本院认为，上诉人提交的欠条与双方的微信聊天记录等证据矛盾，且单凭该欠条也无法证实双方存在真实的租赁关系，对于证人证言，证人邹某系上诉人的远房亲戚，邹某也只是证明了帮忙换锁，其并未证明见证过房屋的交付。对上诉人提交的欠条及证人证言不予采纳。本院经二审审理查明的其他事实同一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是涉案房屋应该归谁所有，谁合法占有房屋。从本案查明的事实看，虽然2010年8月24日乔斌与李勇签订了房屋买卖协议，2011年5月17日李勇又与上诉人签订抵顶协议，但协议签订后均未转移占有涉案房屋，该房屋一直由被上诉人刘静占有使用，上诉人未取得物权，因此其以物权保护为由主张判令被上诉人停止侵害、返还房屋的请求不应受到支持。上诉人强行换锁、让乔斌直接向其支付李勇欠其的款项、微信聊天记录等事实对此给予印证。上诉人可依据买卖法律关系向其前手相对人主张权利，基于本案已查明涉案房屋系小产权房，该买卖关系亦应无效，因此上诉人基于买卖法律关系向出卖人主张交付房屋也无法得到支持，其可另行向出卖人主张违约责任。 综上所述，本院认为，上诉人虽有抵账协议，但并未改变房屋由被上诉人占有管领的事实状态，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，其可依抵顶协议另行主张权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人楚燕瑞负担。 本判决为终审判决。 审判员  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年十月二十六日 书记员  李争艳