上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80581号原告：张李，女，1983年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李航，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴胜开，上海伟创律师事务所律师。被告：吴黎明，男，1964年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海琼琳阁酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林娟娟。原告张李与被告吴黎明、上海琼琳阁酒店管理有限公司(以下简称琼琳阁公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用普通程序(独任制)，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告张李及其委托诉讼代理人李航、吴胜开到庭参加诉讼，被告吴黎明、琼琳阁公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张李向本院提出诉讼请求：一、解除原告与两被告于2019年11月29日签订的浦东新区川图路XXX号XXX幢甲XXX室的房地产买卖合同及相关补充协议；二、两被告返还原告交付的购房款人民币(以下币种同)1,877,430元；三、两被告支付违约金14,080.73元；四、两被告支付购房总款20%的赔偿金375,486元。庭审中，原告确认第一项诉请系解除原告与被告吴黎明的合同及补充协议。事实及理由：2019年10月，原告与被告琼琳阁公司签订《房屋定金合同》，约定原告向琼琳阁公司认购位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢甲XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2019年10月10日，原告向琼琳阁公司交付定金20万元。2019年11月27日，原告与被告吴黎明签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买系争房屋，总价款1,877,430元。原告于2019年10月10日支付定金20万元，2019年11月27日前支付剩余房款1,677,430元。吴黎明应于款清后一个月办理不动产权证，在产权证办理后一年内交付房屋。若吴黎明未按约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金每日按原告已付款万分之五计算，逾期超过十五日后吴黎明仍未交付的，除应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同并承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。协议签订后，2019年11月27日，原告转账支付琼琳阁公司房款100万元、677,430元，加上定金折房款的20万元，原告已支付全部购房款。然而被告迟迟未按约定办理不动产权证，亦未交付房屋，经原告多次催促，被告才告知系争房屋尚有第三方抵押登记未解除，且诉讼查询发现系争房屋被法院查封，无法办理产权变更手续。两被告主体混同存在共同过错，应当共同承担相关责任。因被告违约迟迟不办理过户、交房，且系争房屋上有抵押及司法查封，合同也无法履行，故原告提起本案诉讼。被告吴黎明、琼琳阁公司未作答辩。围绕诉讼请求，原告依法提交了下列证据：1、原告与琼琳阁公司签订的《房屋定金合同》；2、原告与吴黎明签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；3、转账凭证、收据；4、上海市不动产登记簿；5、贷款合同等相关材料；6、中介方与琼琳阁公司销售人员的微信聊天记录(中介人员转发给原告)。本院认为，对证据1-4，原告已出示原件，证据真实性予以确定，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。对证据5、6，原告已出示原件或证据载体，但贷款合同与本案处理缺乏必然关联性，微信记录的转发人员及对方聊天人员身份无法核实，上述证据本案中不作认定。现查明如下事实：系争房屋权利人为被告吴黎明。2019年10月上旬，被告琼琳阁公司作为物业方代理公司(甲方)与作为买方的原告(乙方)签订《房屋定金合同》，约定乙方以总价1,877,430元向甲方购买系争房屋。乙方须在签署定金合同时或之前，向甲方支付定金2万元作为双方订立《上海市商品房买卖合同》(含补充条款)的担保，双方签订《上海市商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房价款。2019年11月29日，原告作为买受人(乙方)、被告吴黎明作为出卖人(甲方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》(原告在上述合同的落款时间为2019年11月27日)，其中《上海市房地产买卖合同》约定，房地产转让价款100万元。另合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《补充协议》约定，双方协商同意将购房合同价定为100万元，乙方于签订上述《上海市房地产买卖合同》当天，乙方另行支付甲方877,430元。实际付款方式：2019年10月10日，乙方支付甲方购房款定金20万元，2019年11月27日前乙方支付购房款1,677,430元。款清后一个月出产证，拿到产证一年内交付。2019年10月2日、2019年10月10日，琼琳阁公司分别出具收取原告定金2万元、18万元的收据，其中18万元系原告转账支付。2019年11月27日，原告分别转账支付琼琳阁公司100万元、677,430元。根据2020年10月12日出具的上海市不动产登记簿记载：系争房屋上设定有抵押权人为温州有色冶炼有限责任公司、原登记日分别为2016年9月27日及2015年12月3日、最高债权限额分别为902.0781万元及29,249,199元的两个抵押权登记；限制人为浙江省温州市中级人民法院、限制文书编号为(2020)浙03执保118号、起始日期为2020年5月27日的司法查封。审理中，原告称，据了解，琼琳阁公司是吴黎明的家族企业，琼琳阁公司是开发商，为避税将系争房屋登记在吴黎明名下，款项由琼琳阁公司收取，两者主体混同。本院认为，原告与吴黎明的房屋买卖关系系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应全面履行。系争房屋权利人为吴黎明，定金合同首部载明琼琳阁公司为“物业方代理公司”，即琼琳阁公司系以吴黎明代理人身份签约，客观上原告与吴黎明之后也签订了房屋买卖合同。补充协议约定，2019年10月10日、2019年11月27日原告分别支付定金20万元、购房款1,677,430元。该约定内容与原告实际已付款一致，可见琼琳阁公司与原告签订定金合同并代收房款，吴黎明知晓并认可。现原告仅凭琼琳阁公司代收款事实，认为吴黎明、琼琳阁公司主体(人格)混同，并据此要求琼琳阁公司共同承担合同责任，证据不足。补充协议约定，款清后一个月出产证。2019年11月27日原告已付清全部房款，但吴黎明未能在约定期限内协助原告办理过户手续，另系争房屋存在抵押、司法查封，客观存在履行障碍，导致原告合同目的不能实现，原告要求吴黎明返还房款并按照合同第十条第三款约定支付违约金、赔偿金的诉请，均具有事实和合同依据，本院予以支持。被告经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张李与被告吴黎明于2019年11月29日就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢甲XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告吴黎明于本判决生效之日起十日内返还原告张李购房款1,877,430元；三、被告吴黎明于本判决生效之日起十日内支付原告张李违约金14,080.73元；四、被告吴黎明于本判决生效之日起十日内支付原告张李赔偿金375,486元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,935元，诉讼保全费5,000元，公告费560元，由被告吴黎明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政书记员 朱晓晨附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。