云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第181号原告罗剑，男，汉族，生于1975年12月29日，云南省镇雄县人，警察，住镇雄县。委托代理人黄训田，云南南广律师事务所律师。被告龙腾地产集团有限公司，住址：四川省成都市高新区。（以下简称龙腾地产集团）法定代表人谢继明，董事长。委托代理人胡佩，云南南高原律师事务所律师。委托代理人秦江华，男，汉族，生于1985年7月10日，四川省岳池县人，龙腾地产集团员工，住四川省岳池县。原告罗剑诉被告龙腾地产集团商品房买卖合同纠纷一案，本院于二Ｏ一五年一月二十二日受理后，依法组成合议庭，分别于二Ｏ一五年三月二十日、十月九日、二Ｏ一六年五月十三日、十月二十一日公开开庭进行了审理。原告罗剑及其委托代理人黄训田和被告龙腾地产集团的委托代理人胡佩、秦江华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗剑诉称，2007年12月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的龙腾商品房（以下简称争议房屋）。2008年8月，商品房交付原告，原告按被告要求交付代收水电立户安装材料费3000元、代收维修金1668元、装修保证金1000元、代办产权证533元、代收契税印花税2586元到被告物管处。2009年4月原告发现房屋阳台墙壁、三道窗户内墙有漏水损坏现象，原告与被告多次交涉后于2012年6月27日达成协议，由被告赔偿原告30000元装修损失。2012年9月原告重新装修房屋并要求被告对外墙漏水进行处理，但被告一直未处理。2013年1月，原告房屋的三间卧室、窗户、楼梯间、楼顶等多处墙壁、屋顶漏水，导致原告无法在房屋内居住。从2012年12月起原告需花费每年16000元的租金在外租房居住。现请求人民法院判决1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，原告退还被告房屋，被告按照同期同地段同楼层同类装修房屋的价格（估价600000元）赔偿原告；2、被告支付原告因商品房质量问题不能居住造成的租金损失48000元；3、被告返还原告代收维修基金等费用合计8769元并按同期银行利率支付至兑现完毕时止的利息。被告龙腾地产集团辩称，1、2008年8月5日被告按照合同约定如期交房，原告罗剑接收了所购房屋，并签署了相关验收交接资料，被告所交付房屋是合格商品房，原告要求解除买卖合同及赔偿同期同地段同楼层同类装修房屋的价格（估价600000元）的请求没有事实和法律依据；2、原告所居住争议房屋漏水的真实原因是原告在装修时未经同意，擅自在房屋屋顶违章修建水池、花台等，严重影响房屋的荷载，破坏了该屋顶的防水层。在物业公司劝阻及制止该行为时，原告与其工作人员发生冲突，考虑与业主的和谐关系，我方同意补偿30000元给原告，但不代表是因房屋质量出现问题对原告的赔偿。关于原告房屋漏水，我方已向镇雄县质量监督站申请责任监督，该部门出具意见称，房屋业主未经批准，在屋面违章建房、水池、花台等构建物的行为，违反相关规定，必须立即改正，拆除违章建筑，对其损失应自行承担责任，故原告要求赔偿租金的请求不成立；3、原告要求返还维修基金等8769元及利息，没有事实和法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述，本案的争议焦点是1、争议房屋是否存在质量问题并导致原告无法居住；2、是否应该解除原告与被告签订的商品房买卖合同，原告退回争议房屋，被告赔偿房屋估价损失600000元；3、被告是否应该赔偿原告租金损失48000元；4、被告是否应该返还原告代收维修金等8769元及利息。原告罗剑针对其主张向法庭提交如下证据：1、出示商品房购销合同，用于证明原告于2007年12月24日向被告购买位于镇雄县商品房。被告质证称，真实的，对原告向我公司购买该房屋无异议。2、出示收据5份，用于证明原告向被告支付了房屋首付款50796元并支付代收维修金等4项费用合计8769元。被告质证称，对5份收据的真实性没有异议。3、出示情况反映4份及2张照片，用于证明房屋漏水后原告多次找到被告，被告也派人到现场查看。被告质证称，2011年7月9日、2011年8月19日、2015年1月28日的情况说明及2张照片我方不清楚，不予质证；2015年1月20日的情况说明递交给我方代理人秦江华，秦江华亲自到原告家调查，拍下了原告违章塔建建筑物的照片，我方将作为证据提供。4、出示赔偿协议一份，用于证明被告赔偿原告装修费用30000元。被告质证称，协议没有我公司的公章，也不能证明协议上签字的人是我公司员工。5、出示房屋质量保证使用说明书一份，用于证明被告向原告保证房屋质量期限为50年。被告质证称，真实性无异议，但不能证明房屋的漏水应由我方承担责任。6、出示照片24张，用于证明争议房屋现在出现屋面漏水，版面开裂等质量问题。被告质证称，这些照片是原告单方制作，我方不予认可。7、出示房屋出租协议3份，用于证明原告得到被告赔偿30000元装修房屋损失后，至今房屋仍漏水，原告还在外租房居住。被告质证称，出租协议均不具备证据的三性，我方不予认可。8、情况反映及被告回函各一份，用于证明当初在购买房屋时被告默许在房屋上修建花池、水台等且被告赔偿30000元，承诺对外墙漏水进行补救却一直未补救。被告质证称，情况反映不真实，不予认可。9、出示照片17张，用于证明鉴定意见出来后，房屋的开裂越来越大，渗水位置越来越多。被告质证称，照片系原告单方拍摄，真实性我方不予认可，照片不能证实房屋主体结构有问题；即使照片反映房屋受损是真实的也是原告自己放任扩大，责任应由原告自行承担。10、出示情况反映2份，用于证明第一次庭审后，我方希望与被告协商处理，被告回复要求我方自行修复，没有协商余地。被告质证称，我方认为原告自行在楼顶建造水池、花台、构筑物，增加房屋的荷载，应由原告自行承担责任。11、出示情况说明一份，用于证明购买房屋时，被告口头承诺可以在房屋上自行建造构筑物等，且现在被告出售房屋90%以上均有构筑物。被告质证称，该情况说明不具备证据三性，我方没有承诺过，且我方发给业主的装修管理规定中明确规定禁止在楼顶搭建构筑物、建筑物。12、申请证人宋某出庭作证，其当庭陈述：我与原告不认识，我也向被告购买龙腾小区商品房一套。2007年我们购买房屋时，龙腾集团售楼部的员工承诺过，购买7楼也就是顶楼的，可在顶楼搭花台、简易房等，属于我们顶楼业主的使用范围。现在我的房屋没有搭建任何建筑也出现了漏水、开裂的情况。被告质证称，证人证言不真实，我方从来没有口头承诺过，当时售楼部是一家销售代理公司，不是我公司员工，所以证人不能证明我方承诺过可以在顶楼进行搭建。被告龙腾地产集团针对其主张向法庭提交如下证据：1、出示营业执照、组织机构代码、资质证书、法人代表身份证明各一份，用于证明被告主体资格。原告质证称，无异议。2、出示云南建筑工程竣工验收备案书一份，用于证明出售的商品房经过相关部门验收，属于合格商品房。原告质证称，真实性无异议，但只能证明竣工时房屋是合格的。3、出示交接资料及交接情况各一份（均有原告罗剑签名），用于证明出售给原告的房屋是合格的且我公司已经向原告明示房屋的使用及装修要求等。原告质证称，字是我签的，但只能证明签字当时房屋没有问题，房屋质量保证期是50年，房屋是后面才出现问题的。4、出示原告罗剑与龙腾地产集团物业管理签订的物业管理委托合同一份，用于证明合同对房屋的装修做了规定且原告承诺装修等原因造成的一切后果由原告自行承担。原告质证称，真实性无异议，但不能达到证明目的，房屋漏水是因房屋有质量问题。5、出示房屋质量保证使用说明书一份，用于证明出售的商品房为合格房屋并向原告告知了房屋使用说明事项及房屋存在负荷，不能违章装修。原告质证称，不能达到被告的证明目的。6、出示2015年1月20日被告代理人秦江华与原告调查核实房屋漏水时拍摄的照片11张，用于证明原告在所购房屋上私自违章搭建房屋、水池、花台违规装修导致房屋开裂、漏水。原告质证称，对第5张照片有异议，照片反映的内容是因房屋质量问题造成的，虽然水池、花台等是我搭建，但并不是我搭建造成房屋的漏水和开裂。7、出示镇雄县质量监督局处理意见一份，用于证明该房屋漏水是应为原告违章搭建建筑物造成房屋开裂。原告质证称，2015年1月5日，龙腾集团和镇雄县质监站到现场查看我反映房屋的情况，要求龙腾集团修复，但至今没有修复；该份处理意见是被告方的单方推测，房屋质量应由专门的机构来鉴定，故我方不认可。根据原告申请对争议房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，本院依法委托云南鼎丰司法鉴定中心进行司法鉴定，原告罗剑向该鉴定中心交纳了鉴定费人民币8000元。该鉴定中心作出鉴定意见及补充鉴定回函称，1、房屋存在质量问题，房屋主要质量问题是顶板开裂，屋面渗漏和局部外墙面渗漏，阳台开裂，同时屋面花台、鱼池、水池等构筑物增加了屋面荷载，也是屋面板开裂的原因；2、屋面渗漏是相邻二单元702室屋面防水层破坏的影响，只要屋面有漏点，都会导致鉴定房屋及相邻二单元702室屋面渗漏；另由于墙面外粉刷层施工不密实或受外界环境气温影响开裂，外墙面雨水侵入墙体，致使墙体潮湿，飘窗下木柜受潮；3、上述问题对居住有一定影响，但经过加固修复处理后可以满足使用。原告质证称，对鉴定意见、回函及鉴定费用没有异议，但补充鉴定鉴定机构没有到现场勘验，如果房屋裂缝继续开裂，我方会重新起诉。被告质证称，对鉴定意见、回函及鉴定费用没有异议，鉴定是双方当事人及鉴定人均到场的情况下进行的，客观公正。被告龙腾地产集团申请鉴定人出庭接受质询，鉴定人丁某庭，其当庭陈述，屋面开裂的原因只有两个，一是气候影响，二是房屋荷载较大。两个原因没有确定的比例，但因该案房屋在顶楼，受气候因素影响大一些。房屋修建时防水符合国家标准，房屋受损部分不属于主体结构的质量问题，对房屋安全没有影响，只对使用有影响，房屋渗漏如果及时补救不会影响房屋的使用，但若不及时补救，长期漏水就会影响房屋使用。屋面放置过重的货物也是房屋受损的原因之一，货物的重量、放置方位不同对房屋会有不同的影响。原告质证称，房屋开裂不影响使用年限我方认为不客观，房屋开裂达六年之久，必然会影响房屋使用年限；屋面开裂应该对房屋主体部分有影响。被告质证称，鉴定意见客观公正，鉴定人陈某鉴定意见吻合，屋面开裂不属于房屋主体部分，不影响房屋的安全使用。2016年5月20日，原告申请变更诉讼请求，请求判决1、被告修复原告房屋出现的质量问题；2、被告赔偿原告房屋内装修损失180000元；3、被告赔偿原告因板面开裂致使房屋使用年限降低的损失100000元；4、被告支付原告律师费、鉴定费18000元；5、被告支付原告因商品房质量问题不能居住造成的租金损失48000元；6、被告返还原告代收维修基金等费用合计8769元；7、被告支付原告房屋贬值损失100000元，并于2016年5月27日申请对房屋进行司法评估。后经本院依法委托云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心，原告罗剑向该中心交纳6500元鉴定费，该中心于2016年9月10日做出鉴定意见为1、原告在屋顶砌筑水池、花池及蓄水池等构筑物，对屋面板施加了集中荷载和不均匀荷载，是造成屋面板开裂、渗漏的综合原因之一，应承担10%的责任；2、建议原告拆除屋面的建（构）筑物，消除建（构）筑物长期施加集中荷载或不均匀荷载，对屋面板产生累积的破坏效应；3、对原告所属房屋屋面板开裂、渗漏以及内外墙和顶棚面装饰层的崩离、脱壳、开裂、渗水等损伤症状可按国家规范的要求进行修缮后，能确保该房屋的正常使用要求，不存在房产贬值、降低使用性能及缩短使用年限的问题。4、房屋修缮工程费用合计53981.44元（含原告应承担的2672.88元）。原告质证称，鉴定人出庭陈述局部修复有质量问题，但鉴定意见中只做了局部修复的评估，评估的费用远远不能修复房屋，鉴定意见中有遗漏的部分没有评估，不要求重新鉴定，但要求在鉴定意见评估损失的基础上增加150000元作为损失赔偿。评估没有降低房屋的使用性能不客观真实，我方认为房屋现已经发生贬值，评估我方承担10%的责任过高，综上，我方认为鉴定意见不客观真实。被告质证称，我方对原告支付评估费用6500元没有异议，鉴定意见中对房屋的修复费用认定客观，我方无异议，且鉴定意见中对修复的内容及费用均没有遗漏，请求法庭根据客观公正的鉴定意见判决。原告主张的房屋质量问题的修复，之前我公司已经支付过修复费用30000元给原告，要求从鉴定意见的修复费用中扣除。原告罗剑及被告龙腾地产集团均申请鉴定人出庭接受质询，鉴定人冯某出庭，其当庭陈述，鉴定人是独立的，进行鉴定只能依据科学数据，只记录现场可看可测的数据，当事人的陈述不能作为标准，鉴定意见书已经对鉴定部分进行了全部记录。原告陈述的木地板损坏是由于人长期使用、踩踏造成，而六门柜后面靠墙安装，由于安装过紧，后出现分离，属于自然裂缝，与房屋漏水无关，所以鉴定意见中没有采用。评估均是综合评估，不是以每一点独立评估后将损失简单相加，原告的损失虽未单列出来，但在评估损失时已经综合评估。鉴定中建议原告拆除建（构）筑物是因为房屋进行修缮必须拆除，拆除的费用因鉴定人不清楚原告方在屋顶修建的建（构）筑物由谁批准，原告拆除费用可向批准机构索赔。升值贬值都是相对的，原告的房屋现在不存在贬值，鉴定意见中的计算单价是以国家标准及市场价格综合计算，房屋开裂后房屋中的建筑钢筋会受影响，影响的程度要看时间长短，所以建议短时间内进行修复。房屋的受损情况属于综合原因造成，房屋已经经过两次修复，由于修复是局部修复，修复中又存在质量问题，加上屋面超负荷载，一般房屋的使用寿命为50年，由于上述原因的综合影响，加速了房屋的老化，但只要按照规定修复，能改善房屋老化的现象。原告承担10%的责任，是按照职业规范标准计算，责任比例没有国家规范标准，若屋面建（构）筑物长期超负荷，由于时间推长对房屋的影响比例会扩大。鉴定意见中计算出的修复费用原告必须全部用于修复，如果不及时修复或不按鉴定意见中标准修复，房屋还会出现其他质量问题。原告质证称，鉴定人的质询意见不客观不真实，鉴定人对房屋的损坏及房屋的贬值陈述不符合客观事实。修复费用中不包括拆除费用，房屋从2010年开始出现质量问题，不是现在才出现，而且多次向被告的售楼部反应，所以损失扩大到今天是被告的原因造成，鉴定人对损失的计算没有考虑到镇雄县的物价。被告质证称，鉴定人对原告的责任划分为10%太低，没有科学依据，跟实际不吻合，不应作为定案依据。根据当事人的举证和质证，本院认为原告提交的证据1、2、5被告对真实性均无异议，予以采信；证据3被告无异议部分，予以采信；证据4与被告认可赔偿原告30000元相互印证，予以采信；证据6、9虽系原告自行制作，但照片是对房屋状况的客观反映，予以采信；证据7、12没有其他证据佐证，系孤证，不予采信；证据8被告收悉且作出回复，予以采信；证据10客观，予以采信；证据11系原告自行陈述，无其他证据佐证，不予采信；被告提供证据1、2、3、4、5原告对真实性均无异议，予以采信，证据6客观真实，予以采信，证据7系相关职能部门依法给出的处理意见，客观真实，予以采信；云南鼎丰司法鉴定中心鉴定意见书及鉴定中心回函与鉴定人出庭证言相互印证且双方当事人无异议，予以采信；云南滇东北乾诚司法鉴定中心鉴定意见书及鉴定人冯某出庭证言系具有专业资质的鉴定机构和鉴定人做出，客观真实，予以采信。经过法庭审理，本院认定该案的法律事实如下：2007年12月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的龙腾锦程盛锦苑九幢三单元701室商品房一套，房屋性质为住房，同日原告支付被告房屋首付款50796元。后龙腾锦程小区72#楼竣工验收合格于2008年1月11日向镇雄县建设质量监督站备案。2008年8月5日被告交付商品房及物业管理规定、房屋质保使用说明书、物业管理合同、装修承诺书等所有房屋交接资料给原告，原告向被告支付代收水电立户安装材料费3000元、代收维修金1668元、装修保证金1000元、代办产权证533元、代收契税印花税2586元。2009年4月，原告装修好该房屋入住，后发现房屋有渗漏水现象向被告反映，2012年6月27日双方协商后达成赔偿协议，由被告对房屋外墙防水进行维修并赔偿原告装修损失30000元，原告自行负责房屋内的维修。2015年1月20日，原告向被告反映房屋仍漏渗水、顶板开裂等问题，后由被告的委托代理人秦江华到原告房屋查看，发现原告自行在楼顶修建水池、花台等构筑物，构筑物增加屋面荷载及超过女儿墙防水高度，女儿墙墙角开裂防水层破坏引起漏水。2015年2月5日，镇雄县建设质量监督站作出处理意见认为原告未经相关部门批准在屋面违章搭建水池、花台等构筑物，增加了楼面荷载，已经超过设计标准，必须立即改正，拆除所有违章建筑。经云南鼎丰司法鉴定中心对房屋质量问题进行鉴定，原告罗剑向该中心交纳8000元鉴定费，该中心作出鉴定意见：1、房屋存在质量问题，主要是顶板开裂、屋面渗漏、局部外墙面渗漏和阳台开裂，同时屋面花台、鱼池、水池等构筑物增加了屋面荷载，也是屋面板开裂的原因；2、屋面渗漏是相邻二单元702室屋面防水层破坏的影响，只要屋面有漏点，都会导致鉴定房屋及相邻二单元702室屋面渗漏；另由于墙面外粉刷层施工不密实或受外界环境气温影响开裂，外墙面雨水侵入墙体，致使墙体潮湿，飘窗下木柜受潮；3、上述问题对居住有一定影响，但经过加固修复处理后可以满足使用。后经云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心进行房屋修复费用评估，原告罗剑向该中心交纳鉴定费6500元，该中心于2016年9月10日做出鉴定意见：1、原告在屋顶砌筑水池、花池及蓄水池等构筑物，对屋面板施加了集中荷载和不均匀荷载，是造成屋面板开裂、渗漏的综合原因之一，应承担10%的责任；2、建议原告拆除屋面的建（构）筑物，消除建（构）筑物长期施加集中荷载或不均匀荷载，对屋面板产生累积的破坏效应；3、对原告所属房屋屋面板开裂、渗漏以及内外墙和顶棚面装饰层的崩离、脱壳、开裂、渗水等损伤症状可按国家规范的要求进行修缮后，能确保该房屋的正常使用要求，不存在房产贬值、降低使用性能及缩短使用年限的问题。4、房屋修缮工程费用合计53981.44元（含原告应承担的2672.88元）。原告起诉至法院要求判决1、被告修复原告房屋出现的质量问题；2、被告赔偿原告房屋内装修损失180000元；3、被告赔偿原告因板面开裂致使房屋使用年限降低的损失100000元；4、被告支付原告律师费、鉴定费18000元；5、被告支付原告因商品房质量问题不能居住造成的租金损失48000元；6、被告返还原告代收维修基金等费用合计8769元；7、被告支付原告房屋贬值损失100000元。本院认为，原告与被告签订商品房购销合同，原告向被告购买房屋一套用于居住，该商品房经有关部门验收合格备案已于2008年8月交付原告使用，后房屋出现漏渗水等问题，经云南鼎丰司法鉴定中心进行司法鉴定认为争议房屋存在的质量问题并非房屋主体结构问题，争议房屋存在的瑕疵经过修复不影响安全使用，经云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心评估，房屋修复费用为53981.44元（含原告应承担的2672.88元），因该房屋已经经过修复，被告主张将2012年6月27日双方协商后达成赔偿的30000元从现在的修复费用中扣减，本院不予采纳，故被告应支付原告房屋修复费用51308.56元。鉴定机构认为原告所属房屋屋面板开裂、渗漏以及内外墙和顶棚面装饰层的崩离、脱壳、开裂、渗水等损伤症状可按国家规范的要求进行修缮后，能确保该房屋的正常使用要求，不存在房产贬值、降低使用性能及缩短使用年限的问题，故原告要求被告赔偿房屋使用年限降低的损失100000元及房屋贬值损失100000元的主张，本院不予支持。原告要求被告支付因争议房屋质量问题不能居住造成的租金损失48000元，由于原告未提交充分的证据证明争议房屋的质量问题造成房屋不能居住且造成争议房屋现有质量问题的原因之一是原告违章修建构筑物增加屋面荷载造成，故原告的该主张本院不予支持。原告要求返还维修基金等8769元，没有事实和法律依据，本院不予支持。经云南鼎丰司法鉴定中心对房屋质量问题进行鉴定，该中心鉴定意见明确房屋现有的质量问题是由原告修建在屋面花台、鱼池、水池等构筑物增加了屋面荷载与被告方修建房屋时墙面外粉刷层施工不密实共同造成，故鉴定费用双方各自承担4000元；云南昭通滇东北乾诚司法鉴定中心进行房屋修复费用评估，鉴定中心认为原告修建在屋面花台、鱼池、水池等构筑物增加了屋面荷载给房屋造成的修复费用应承担10%的责任，故鉴定费用原告承担650元（6500元×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、由被告龙腾地产集团于本判决生效十五日内赔偿原告罗剑房屋修复费用51308.56元。二、驳回原告罗剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10365元，由被告龙腾地产集团承担1283元，原告罗剑承担9082元；鉴定费人民币14500元，由被告龙腾地产集团承担9850元，原告罗剑承担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，当事人应自觉履行，如负有义务的当事人不自动履行，享有权利的一方当事人可在法律规定的时限内向本院申请强制执行，本判决的申请期限为判决书生效后二年以内。审判长 罗 建 琼审判员 马 宪 云审判员 李 鸿 林二〇一六年十一月八日书记员 曾梅晓雪附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内延迟修复的，买手人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。