上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初22076号原告：上海鼎广实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘玉英，总经理。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海迪信电子通信技术有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人：刘华，总经理。委托诉讼代理人：姜鹏飞，男。原告上海鼎广实业有限公司(以下简称鼎广公司)与被告上海迪信电子通信技术有限公司(以下简称迪信通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后转为独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告鼎广公司的委托诉讼代理人臧文婕，被告迪信通公司的委托诉讼代理人姜鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎广公司向本院提出诉讼请求(调整后)：1.请求依法判令原告与被告2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》解除;2.请求依法判令被告向原告支付自2020年1月1日至2020年3月30日止的租金217,590元;3.请求依法判令被告向原告支付以217,590元为基数，以日千分之三计，自2020年1月1日起算至实际清偿日止的滞纳金；4.请求依法判令被告向原告支付违约金100,000元；5.判令被告支付原告垫付的电费13,853元；6.诉讼费由被告承担。事实理由：2018年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份(以下简称系争合同)，主要约定如下：1.原告将位于上海市闵行区七宝镇青年路XXX号底层的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，该房屋建筑面积约为100平方米；2.租赁期限共2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止；3.房屋租金标准：88万元/年；4.首期租金于计租日前五个工作日内支付，租金按三个月为一期结算，之后于每期租金提前十日支付；5.在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自转租或退租的，被告应该支付100,000元给原告作为违约金；6.被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按每日千分之三的标准支付滞纳金；7.发生争议的，由房屋所在地人民法院管辖。系争合同签订后，原告向被告出租房屋，但被告未按照合同约定按时支付租金。至起诉日，被告仍未支付2020年第一季度的租金。甚至在2020年2月24日，被告向原告出具《提前解除合同沟通函》，要求解除合同退租。原告认为，系争合同是各方当事人的真实意思表示，被告不按照合同约定支付租金及提前退租的行为违反了合同约定及法律规定，应承担相应的违约责任。故原告诉至本院。被告迪信通公司辩称，系争房屋以生产经营为目的，因为疫情关系，无法实现合同目的。所以和原告进行协商解除合同，2020年3月30日和原告进行房屋交接，被告无违约。该房产属于政府所有，因为疫情原因给与该房屋所有人2-3个月租金减免，故被告认为可以免除2-3个月的租金。同理诉请利息基于之前的减免基数金额就不对了。日千分之三违约金过高，请求法院适当减少。被告认为没有违约，无需支付违约金。垫付的电费双方核实后进行支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市闵行区七宝镇青年路XXX号底层房屋权利人登记为中国建银投资有限责任公司。2018年9月30日，原告鼎广公司(甲方)将系争房屋出租给乙方用作经营场所。甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方营业执照范围内项目使用，不可用于除此之外的其他用途。甲、乙双方约定,租赁期限共计2年，自2018年月10月1日起至2020年9月30日止。甲方于2018年10月1日前向乙方交付该房屋，从10月1日开始计算租金。在同等条件下，乙方有优先续租权。租金标准：88万元人民币/年(含税)。甲、乙双方约定,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,即人民币200,000元整。租赁关系终止时，乙方在结清所有应当承担的费用后，甲方应在3日内将该房屋租赁保证金无息全额返还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信等因乙方经营产生的费用由乙方承担。支付期限：首期租金于计租日前五个工作日内支付；租金按3个月为一期结算，之后于每期租金提前十日支付。甲方需收取租金后七个工作日内向乙方开具普通租赁租金发票，甲方不开票的,乙方有权拒付当期或下期租金。在租赁期内，除本合同约定的相关条款外，乙方未经甲方同意，中途擅自转租或退租的，乙方应该支付10万元给甲方作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。若乙方因自身原因，逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的千分之三支付滞纳金。最长不超过15日，超过15日的仍然不支付的则甲方有权解除本合同，视为乙方单方违约。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金千分之三的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。免责条件，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因上述原因而终止合同的,租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。合同签订后，被告迪信通公司支付租赁保证金20万元。被告迪信通公司的租金支付至2019年12月31日，尚未支付2020年1月1日开始的租金。2020年1月20日，国家将新冠肺炎疫情确定为乙类传染病，采取甲类预防措施。2020年1月24日，上海市启动因疫情导致的应急事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年2月24日，被告向原告发出了提前解除沟通函，称因新冠肺炎疫情凶猛，系争房屋门店无法开业，何时开业未知，客观上导致巨亏，无力继续支付租金。基于不可抗力的客观情况，依据《突发事件应对法》《合同法》层批此函，并于原告负责人通过微信发送了沟通函。原告收到了沟通函后，在2020年3月30日与被告进行交接，收回了系争房屋。截止至2020年3月30日房屋交接日，被告尚有系争房屋产生的电费13,853元未付。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、提前解除合同沟通函、房屋产权证、托管协议、微信对话记录，被告提供的新冠肺炎疫情防控工作通告、微信聊天记录。庭审中，本院组织双方进行调解，双方各自报了调解方案，但因最终尚有一些差距，以致于调解不成。本院认为，原被告系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，迪信通公司应于2020年1月前支付2020年1月开始的租金，但被告未按时支付。2020年1月24日起，因疫情防控政策。本院也相信原被告进行了沟通，2020年3月30日，原被告进行了房屋交接，该日可作为系争合同的终止时间。虽然系争合同已经解除，但并不免除被告应承担相应的合同责任。对于原告主张的2020年1月1日至2020年3月30日租金，考虑因疫情事件突发，无法预见及克服，疫情防控措施限制了商业经营，对被告使用系争房屋会产生影响。参考审判实践及双方关于免责的约定，本院酌情支持原告上述租金为120,000元。同理，对于原告主张的违约金，本院酌情支持60,000元。对于被告欠付的电费13,853元，系被告使用过程中实际产生，本院予以支持。对于原告主张被告拖欠2020年1月1日至2020年3月30日租金的利息，本院支持以120,000元为基数，酌情予以调低，按照每日万分之三，自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海鼎广实业有限公司与被告上海迪信电子通信技术有限公司在2018年9月30日签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除；二、被告上海迪信电子通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎广实业有限公司2020年1月1日至2020年3月30日期间的租金120,000元；三、被告上海迪信电子通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎广实业有限公司以120,000元为基数，按照每日万分之三，自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止的利息；四、被告上海迪信电子通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎广实业有限公司违约金60,000元；五、被告上海迪信电子通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鼎广实业有限公司电费13,853元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取7,000.90元，由被告上海迪信电子通信技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二一年二月五日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。