沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初3091号原告：王瑛，女，1970年4月7日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：帅辉，系辽宁希光律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅征，系辽宁希光律师事务所律师。被告：王彤，男，1974年10月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李承效，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：杨丹，女，1982年9月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李承效，系辽宁欣合律师事务所律师。原告王瑛诉被告王彤、杨丹返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王瑛及其委托诉讼代理人帅辉，被告王彤以及其与杨丹的委托诉讼代理人李承效均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还欠原告的位于沈阳市沈河区房屋的购房款120万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系同胞姐弟关系，二被告系夫妻关系，原告于2013年通过继承所得一套位于沈阳市沈河区房屋，该房屋原告取得后一直将房屋对外出租，并未实际居住。2015年11月26日被告找到原告，被告称被告的孩子王跃霖过几年要上第七中学，需要在学区房落户满三年方可入学。于是被告与原告商量，当时双方约定原告将本案沈阳市沈河区房屋更名到被告名下，如王跃霖入学后被告实际需要购买此房屋时，按王跃霖入学时的该房屋的市场价格给付原告，如被告在子女入学后不需要此房屋时将该房屋更名到原告名下。同时该房屋从2013年开始至今均由原告对外出租，并且由原告收取租金至今。由于担心该房屋更名过户时产生过多的税费，所以原告与被告更名时只是象征性填写了房屋价款21万元，该房屋当时实际价款50万元左右，该款项并不是房屋市值价款，同时原被告双方之间没有任何房屋价款给付交易行为发生。该房屋至目前为止一直由原告出租收益。同时该房屋取暖费一直由原告缴纳。现被告之子王跃霖己经入学完毕，原告找到被告协商要求被告按现房屋价值120万元给付原告，或将房屋更名还给原告，被告认为该价款过高不同意给付，原告得知后告诉被告如不给房屋价款可将房屋更名过户回原告。但是被告依然拒绝履行。综上，原告为了维护自己的合法权益，特起诉法院请求按诉讼请求依法判决。被告王彤、杨丹辩称，双方签订《存量房买卖合同》为房屋买卖合同关系，并作了变更登记，房产为不动产，根据物权法应以登记为准，双方只存在债权纠纷不存在物权纠纷，所以本案原告的诉请不应得到支持，具体意见结合证据发表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王瑛与被告王彤系姐弟关系。二被告是夫妻。2015年11月26日，原告王瑛与被告王彤签订《存量房买卖合同》，约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区建筑面积35.42平方米房屋出卖给被告王彤，总价款为人民币21万元。付款及房屋交付方式约定，合同签订后买受人自行一次性全额付款，双方办理转移登记，同时出卖人将出售的房屋交付给买受人，双方应按规定承担应缴纳的转移登记税费。原被告在放弃存量房交易资金监管声明上签字、摁印。之后，双方于2015年12月14日一同到房屋登记管理机关自愿办理将该房屋变更过户登记在王彤名下，并交付了房屋，但王彤至今未给付购房款。原告起诉状中的诉讼请求为，判令被告返还欠原告购房款120万元，开庭审理时，其变更诉讼请求，要求判决《存量房买卖合同》无效、诉争房屋归原告所有，由被告协助将房屋更名过户原告名下。原告变更诉讼请求后的事实和理由与原告起诉状基本一致。审理中，原告以《存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，房屋价值违反常规为由，要求判决《存量房买卖合同》无效、诉争房屋归原告所有，由被告协助将房屋更名过户原告名下，并提出《存量房买卖合同》和放弃存量房交易资金监管声明证据，证明2015年11月26日在房产登记机关为了被告之子上学将房屋更名被告名下，该房屋虽然价款21万元，但是市值57万元左右，由于借名过户，所以未写明实际交易价值。如果是真实买卖合同，不存在写上最低价值，按照政策真实过户必须将房款打入房屋交易监管账户，由于是姐弟关系，同时是借名，所以原被告放弃资金监管，《存量房买卖合同》并不是双方真实意思表示，虽然更名被告名下，但不是一个真实买卖合同。被告对该证据的真实性无异议，关联性有异议。认为该合同确为原告与被告签订的合同，证明双方为房屋买卖合同关系。同时，并无法体现出原告所称不能体现真实意思表示，本案原告据此主张合同无效，应根据民法典说明属于哪种合同无效情形。针对放弃存量房交易资金监管声明，原告认为因为写了该声明体现双方不是真实房屋买卖关系，这明显矛盾，该声明是房产局向双方提供的格式文件，可见在实际生活中存在大量类似情况，不能说房产局为了方便这一类人作假，而特意准备此类文件；原告提出房产中介沈河分店证明证据，证明诉争房屋市价100万元，当年签署合同变更过户不是真实买卖，违反价格规律。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为出具的机关是一家所谓房产中介，该中介是否存在，公章是否真实，被告方无法确认。关联性上，该证明出具时间为2020年9月2日，其写明是当时房价不是房屋交易时房价，与本案没有关联性。房产中介并非房屋评估机关，没有权利、资质对案涉房屋进行评估评价；原告提出微信聊天记录证据，证明案涉房屋由原告出租管理，收益由原告取得，费用也都是原告花费，证明当时房屋更名是为了被告孩子上学。被告认为，该证据系是与案外人聊天记录，该聊天记录的案外人真实身份，被告无法确认。按照原告思路认为，五年房屋收益归原告所有，所以认为当时所签订合同虚假，这其中原告忽略了一个事实，那就是本案被告当时因钱款问题未实际交付原告，所以在房款未实际交付情况下，被告不好意思收取房屋租金，同时，涉案该笔租金抵扣涉案房款，被告确认该证据确实截图于原始载体，但被告无法确认其聊天对象的真实身份，对真实性仍有异议；原告提出电话录音证据，证明王彤是为了孩子上学找到姐姐更名过户其名下，在孩子上学完毕，被告王彤不同意过户回原告名，称继承爸爸房屋，但是原被告母亲称该房屋有被告王彤一半份额，证明房屋是原告的，过户是为了被告儿子上学，要求过户回来，被告称房子有被告一半，房屋合同不是真实的，录音清晰显示当时房屋不是真实买卖，该录音是原告找到被告要房子，但被告将房屋挂牌买卖时才录音的。被告对该证据的真实性无异议，但称原告混淆事实，在录音中可以看出，原告有意录音，原告称借房子，被告从未认可房子是借的，录音主要矛盾是原告主张房款，被告称这个房子妈妈说不给你了，言外之意是房款不想给或不想给那么多，无论该事实如何都是债权纠纷，不是物权纠纷，甚至录音中被告亲口称有钱一万一万全还你，说明原被告是债权纠纷，不是物权纠纷。至于被告在录音中所述涉案房屋被告是否占有50%份额，与本案无关，与被告支付多少房款有关；原告方证人付某证人证言称，其与原告解除婚姻关系后，2015年王瑛给其打电话说过这个事，称王彤孩子办入学向她借房子，原告称心里没底，合计问问我，我就告诉她，可以写个借房证明，被告王彤一再表示上完学之后就将房子还给原告，原告考虑到姐弟关系，感情挺好，就将房子过户了。原告对该证人证言真实性无异议，称原告与证人离婚二年，这个房子与证人没有利益关系，可证明这是真实借名买卖关系。被告对该证人证言质证意见为，涉案房屋与证人无关，在所谓通话时已经与原告离婚二年，同时证人并不是从事法律行业，原告所称咨询没有事实基础，也不能提供记录或录音，不能确定所谓通话是否真实存在；被告提出不动产电子登记查询证明证据，证明涉案房屋登记在被告王彤名下，房产不动产。原告对该证据的真实性无异议，但是虽然登记在被告名下不表示《存量房买卖合同》是真实意思表示；被告提出房屋租赁协议证据，证明涉案房屋是以被告名义出租给案外人。原告对该证据真实性无异议，但这是本案房屋真正所有人委托挂名人代为签署的协议，这个案外人就是将钱款转账给原告；被告提出公证书证据，证明本案案外人胡宝珍，即原告与被告母亲将案涉房屋其所有50%份额赠与给原告，这是为什么双方在录音中提到其中50%份额、当事人母亲说归被告所有，也是为什么当时双方产生纠纷。原告对该证据真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，只证明原告合法取得该房屋。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。我国民法中，“意思表示”中的“意思”，是当事人的内在思想、想法，“表示”是当事人的外在行为表现，当事人的内心思想、想法，通过其外部行为而体现，没有外部行为的体现，当事人的内在思想、想法无法被认识，即当事人的内心“意思”是通过当事人外在“表示”行为而被认识。本案中，原告起诉状中的诉讼请求为，判令被告返还欠原告购房款120万元，开庭审理时，其变更诉讼请求，要求判决《存量房买卖合同》无效、诉争房屋归原告所有，由被告协助将房屋更名过户原告名下。原告变更诉讼请求后的事实和理由与原告起诉状基本一致。其中在原告起诉状中的事实与理由部分，原告陈述，“被告与原告商量，当时双方约定原告将本案沈阳市沈河区房屋更名到被告名下，如王跃霖入学后，被告实际需要购买此房屋时，按王跃霖入学时的该房屋的市场价格给付原告，如被告在子女入学后不需要此房屋时，将该房屋更名到原告名下”、“由于担心该房屋更名过户时产生过多的税费，所以原告与被告更名时只是象征性填写了房屋价款21万元，该款项并不是房屋市值价款，同时原被告双方之间没有任何房屋价款给付交易行为发生”、“现被告之子王跃霖已经入学完毕，原告找到被告协商，要求被告按现房屋价值120万元给付原告，被告认为该价款过高不同意给付，原告得知后告诉被告如不给房屋价款，可将房屋更名过户回原告。”从原告陈述的上述内容，结合双方于2015年12月14日一同到房屋登记管理机关自愿办理将该房屋变更过户登记在王彤名下，并交付了房屋的事实，可确定原告王瑛与被告王彤在明知该房屋过户即买卖的情况下，自愿签订《存量房买卖合同》，并同意以该房交易价款21万元，将该房屋变更过户登记在王彤名下，是双方已经表示出来的、确定的意思和表示行为，即是双方真实意思表示，而原告所述“借房”的内心意思，是深藏于当事人内心的意思，该深藏于内心的意思无法作为认识的对象，不能确定为真实意思。在证据方面，原告方证人付某证人证言称，其与原告解除婚姻关系后，2015年王瑛给其打电话说过这个事，称王彤孩子办入学向她借房子，原告称心里没底，合计问问我，我就告诉他，可以写个借房证明，被告王彤一再表示上完学之后就将房子还给原告，原告考虑到姐弟关系，感情挺好，就将房子过户了。因为，原告未提出借房证明等客观证据，不能与其提出的微信聊天记录、电话录音等证据形成高度盖然性的逻辑链条，不能充分证明《存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，所以，原告以《存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，房屋价值违反常规为由，要求判决《存量房买卖合同》无效、诉争房屋归原告所有，由被告协助将房屋更名过户原告名下的诉讼请求，没有法律事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王瑛的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告王瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈福军人民陪审员  曾祥铁人民陪审员  王 崇二〇二一年四月二十八日书 记 员  贾 茹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。