上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34122号原告：姜文聪，男，1978年6月24日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：徐力，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，上海段和段律师事务所律师。被告：上海嘉彧餐饮有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：翟仁子,执行董事。被告：上海嘉或餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆志和，执行董事。上述二被告共同委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。原告姜文聪与被告上海嘉彧餐饮有限公司(以下简称嘉彧公司)、上海嘉或餐饮有限公司(以下简称嘉或公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜文聪的委托诉讼代理人徐力、李玲，二被告的共同委托诉讼代理人张驰强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜文聪向本院提出诉讼请求：1.原告与被告嘉彧公司签署的《房屋租赁合同》以及原告与被告嘉或公司签署的《经营场地租赁合同》已于2020年4月3日解除，两被告将租赁房屋恢复原状并返还原告(包括迁出注册地址)；2.两被告支付拖欠的租金人民币1,006,813.80元；3.两被告承担拖欠租金的违约金(其中2020年1月1日至2月29日租金的违约金自2019年12月22日起算，2020年3月1日至2020年4月2日租金的违约金自2020年2月22日起算，均按日千分之五，计算至实际支付之日止)；4.两被告承担逾期占用费(按租金的双倍，自2020年4月3日起算，计算至实际搬离之日止)；5.两被告承担原告装修损失2,279,005.80元；6.两被告承担原告律师费4万元。事实和理由：2018年3月15日，原告与被告嘉彧公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区江晖路409弄江镇新都汇一层房屋出租被告嘉彧公司，用于婚宴、餐饮，租期自2018年3月1日至2024年2月29日。2019年6月1日至2020年5月31日期间每月租金304,722元，先付后用，每两个月支付一次。逾期支付的，被告嘉彧公司应按每日千分之五支付滞纳金，逾期返还房屋的，按照租金标准2倍支付使用费。2019年7月20日，原告与被告嘉或公司签订《经营场地租赁合同》，约定原告将江晖路409弄一层部分场地租给嘉或公司，月租金35,000元。根据上述合同，被告应于2019年12月21日前支付2020年1月1日至2020年2月29日租金609,444元，于2020年2月21日前支付2020年3月1日至2020年4月2日租金325,036.80元，经原告多次催讨，被告拒绝支付相关费用。原告委托律师事务所，向被告发送律师函，于2020年4月3日解除了上述合同。此外，原告投入了500万元用于装修房屋，因被告违约，给原告造成了装修损失。综上，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告明确，本案所涉两份合同的承租人均为被告嘉或公司，《经营场地租赁合同》为《房屋租赁合同》的从合同，租赁标的位于同一地点，要求在本案中一并处理。另外，原告请求被告嘉彧公司承担责任的依据是两被告人格混同。因2020年9月30日，被告已经将系争房屋交还原告，原告撤回要求被告将租赁房屋恢复原状并返还原告的诉讼请求，但坚持要求被告办理迁出注册地址的手续。被告嘉彧公司、嘉或公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告嘉或公司为房屋承租人，原告要求嘉彧公司承担责任没有依据。2、原告拖欠产权人8个月租金，产权人不认可被告的承租人身份，被告多次发函要求原告提供转租凭证，但原告始终未提供，被告拒付租金是行使不安抗辩权。3、2020年1月发生新冠肺炎疫情，产权人免除原告两个月租金，但原告未给被告减免，因商场自2020年5月15日起恢复经营，被告是从事婚宴的公司，故希望原告免除五个月租金。4、原告曾派人到现场打砸，应赔偿修复损失20万元，并扣除修复期间的租金，共计15天。5、2020年9月27日，原、被告在派出所协商一致签订了协议和补充协议，并于2020年9月30日完成交接，故合同应于该日解除，被告无需支付此后的租金。6、签约前，原告承诺投入500万元进行装修以达到被告对房屋的要求，被告才同意以远超产权人与原告的租金标准承租。现原告主张装修损失没有依据。7、合同约定的滞纳金标准过高，根据约定，计算30天滞纳金后原告就可以解除合同，此后不再计算滞纳金。8、原告要求被告承担律师费缺乏依据。9、被告支付了60万元押金，要求原告予以返还。10、本案涉及两个租赁合同，应当分别审理。经审理查明，2016年，原告(乙方)与上海迎宾一方置业有限公司(甲方，以下简称迎宾公司)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区江晖路409弄江镇新都汇一层、二层、三层的76号、77号、79号、80号、84号206、208、209、103-106号、210-1、68号-1、81号-1室房屋出租乙方。房屋租赁面积4941平方米，租赁房屋仅作幔悦精品酒店，业态限于酒店宾馆、餐饮、宴会。租赁期自2017年2月1日至2030年5月31日止，2019年6月1日至2021年5月31日的月租金为205,895.09元。2018年3月15日，原告(甲方)与被告嘉彧公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区江晖路409弄一层房屋出租乙方，作为婚宴、餐饮之用，建筑面积2430平方米。租期自2018年3月1日至2024年2月29日。其中2018年3月1日至2018年5月31日为装修免租期，2018年6月1日至2018年8月31日为经营免租期。甲方承诺于2018年6月1日前将符合本合同约定装修标准的已装修房屋交付给乙方经营使用。装修免租期内免收租金，经营免租期内只收物业费及商管费0.45元/天/平方米，每月总额32,805元。2018年9月1日至2019年5月31日期间日租金为3.8元/平方米(含物业管理费及商管费)，每月租金277,020元；2019年6月1日至2020年5月31日期间日租金为4.18元/平方米(含物业管理费及商管费)，每月租金304,722元。2020年6月1日至2021年5月31日期间日租金为4.6元/平方米(含物业管理费及商管费)，每月租金335,340元。租金支付方式为押二付二，先付后租，每两个月支付一次，2018年5月21日前一次性支付三个月的经营免租期的物业费及商管费，首次支付租金时间为2018年8月21日前。押金60万元，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方支付。租赁期内第一次该房屋设计、硬件装修、消防、空调、弱电布线、音响布线、常规商业照明含吊灯(舞台灯光除外)等由甲方投入，预计装修费用为500万元。租赁期间，乙方逾期支付租金及相关费用的，每逾期一天则应按应缴费用的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方拖欠支付租金超过30天的，甲方可书面通知乙方立即解除合同。租赁期间，如乙方中途单方退租、提前终止本合同的，应向甲方支付6个月租金的违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金若不足以偿付甲方损失的，乙方还应赔偿给甲方造成的损失与违约金的差额部分。乙方应在本合同租赁期满或按合同条款提前终止之日向甲方及时归还房屋。如逾期归还，每逾期一天，乙方需按当时租金标准的2倍向甲方支付占用房屋的费用。甲方同意，如乙方在租赁房屋组建公司，待其新公司正式成立后，本合同项下乙方的权利义务由乙方组建的新公司承继。合同签订后，原告对系争房屋进行了装修，并交付被告嘉彧公司。2018年5月23日，被告嘉或公司经登记设立，注册地址在系争房屋内。2019年7月20日，原告(甲方)与嘉或公司(乙方)签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区江晖路409弄一层部分场地出租乙方，面积600平方米，作嘉或公司婚宴及餐饮的配套之用。租期自2019年7月25日至2024年2月29日，其中2019年7月25日至2019年10月31日为免租期，2019年11月1日正式收费。2019年11月1日至2020年5月31日每月租金35,000元；2020年6月1日至2021年5月31日每月租金38,500元。7月30日前先付二，先付后租，免付押金，其他付款时间与大合同一起支付。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿双倍押金的违约金。履约期间，被告支付押金60万元，并支付租金(含物业管理费及商管费)至2019年12月31日，之后未付。2019年10月25日，上海磁华管理有限公司(物业管理公司)向嘉彧公司出具复函，表示不认可嘉彧公司为江镇新都汇商户，也并不知晓嘉彧公司系房屋承租人，无法为嘉彧公司提供任何服务或相关材料。同时，根据其掌握的材料，房屋产权人是迎宾公司，承租人是姜文聪。2019年10月31日，被告嘉彧公司向原告发送律师函，言明承租遇到的问题包括：1、嘉彧公司缴纳的物业费、水、电费、停车费等均未开具对应发票，导致财务无法入账，物业公司开具的发票均是原告名下的上海世野酒店管理有限公司；2、嘉彧公司对场地进行装修时，发现交付的场地远低于合同约定面积，存在较大差距，但至今原告未处理或进行现场测量；3、2019年10月25日，物业公司告知，原告并非产权人，而是向迎宾公司承租，而租赁合同中约定原告不得转租或分租，另原告已拖欠产权人近8个月房租未支付，故要求原告明确转租是否有效并解决上述问题。2019年11月22日，原告回函，表示其与产权人的租赁合同明确约定可以转租，根据合同约定，被告应于2019年10月21日前支付2019年11月和12月租金609,444元，但被告逾期支付已超过30天，故原告通知被告合同于2019年11月22日解除。2019年12月4日，被告嘉彧公司再次向原告发送律师函，要求原告明确转租事宜，如果确实具备转租权的，被告将足额支付租金。2020年3月31日，原告向被告嘉彧公司发送律师函，表示因被告欠付租金超过三个月，通知被告于2020年3月31日解除《房屋租赁合同》及《经营场地租赁合同》。被告嘉彧公司于2020年4月3日签收。2020年9月3日早晨，原告指派数人至系争房屋，破坏天花板、洗手盆、马桶等物品。被告当日报警。2020年9月27日，原告(甲方)与被告嘉或公司(乙方1)、嘉彧公司(乙方2)签订《协议书》，约定：1、甲乙双方明确达成一致，大家合理确保2020年10月1日至2020年12月30日期间的27场宴会顺利进行。2、甲乙双方产生的所有款项赔付、债务及纠纷以法院判决为准。3、10月1日起甲方开始进驻场收取剩余27场宴会所有尾款，最终以实际收取金额为准。4、2020年10月1日至2020年12月30日的宴席期间，原有乙方所有有关人员正常工作，保证期间宴会的正常进行，包括但不限于相应的采购成本、人员成本等，由甲方确认后向供应商直接支付。5、期间对于所有人员的留用甲方有决定权，如果不予录用，甲方会依照法律规定的期限内通知乙方，乙方在此期间无条件配合甲方。关于员工工资以及工作安排事宜见本协议后续条款。6、之前因乙方的经营以及各种欠款，均与甲方无关，若产生相关负面影响，由乙方自行承担。7、宴席期间如果出现其他不可预见问题，如相关服务的投诉等，乙方负责出面解决、协调。8、现场原有运营保持正常进行，其中乙方股东需无偿配合，以保证到宴会顺利进行。9、关于现场乙方投入的移动物品，以及其他设备及运营物资、软装修等，双方书面确定盘点，甲方可在2020年12月31日前无偿使用，期满若甲方需要使用的，具体金额以法院判决为准。10、2020年10月1日后，甲方不再要求乙方支付房屋租金、物业费或占有使用费，2020年9月30日以交收钥匙视为甲乙双方对租赁场地的正式交接。2020年9月30日，原、被告完成房屋交接，并签订《补充协议书》，对被告原有工作人员的安排、宴会等问题进行了细化约定。对有争议的事实和证据，本院分述如下：1、原告提供上海世野酒店管理有限公司与上海段和段律师事务所签订的律师聘请合同及付款凭证，欲证明原告为本案诉讼支出律师费4万元。2、原告提供设计合同、装修工程合同、装饰装修工程(增加部分)预算书、合同书、风机风管安装合同、自动灭火设备报价单、安装工程(消防系统)施工承包合同、清单等证据，欲证明原告支出装修费用3,798,343元。被告对上述证据均不予认可。3、被告嘉或公司提供其与上海添融建筑装潢工程有限公司签订的《装修工程施工合同》，约定上海添融建筑装潢工程有限公司对系争房屋的大厅吊顶、地面、卫生间洁具和顶面进行修复，费用为20万元，工期为7日。2020年9月8日、9月21日、10月9日、10月14日，被告嘉或公司支付上海添融建筑装潢工程有限公司合计20万元，上海添融建筑装潢工程有限公司开具了相应发票。被告据此证明，因原告对系争房屋进行打砸，支出修复费用20万元。原告对此不予认可，并表示，合同解除后被告不履行恢复原状的义务，原告才派人拆除装修设施。如果原告需要赔付相关费用，被告应当另行起诉。审理中，原告明确，因被告欠付2020年1月至2月期间的租金超过30天，故原告行使解除权，单方解除合同，解约日期为2020年4月3日。合同解除后，被告支付的60万元押金可以抵扣被告欠付费用。本院认为，原告与被告嘉彧公司签订的《房屋租赁合同》约定，合同权利义务由嘉彧公司在系争房屋内组建的新公司承继，此后，被告嘉或公司在系争房屋内登记设立，并实际使用系争房屋，原告以被告嘉或公司作为合同义务承担主体，依据充分，本院予以认可。虽然原告与被告嘉或公司签订的《经营场地租赁合同》与《房屋租赁合同》涉及两个合同关系，但一方面，从合同内容上看，《经营场地租赁合同》仅有一般条款，具体操作细节需要参照《房屋租赁合同》，说明两个合同具有高度关联性。另一方面，从实际履行来看，双方并未将两个合同割裂，而是一并履行。2020年9月30日，被告将两个合同所涉房屋及场地全部返还原告。为避免当事人诉累，本案一并处理两个合同的解约事宜及相关法律后果。本案争议焦点之一在于，被告拒付租金是否属于抗辩权的正当行使？从原、被告往来的函件可以看出，被告拒付租金的理由主要包括发票问题、租赁面积问题以及转租权问题。对此，本院分析如下：第一，房屋租赁合同关系中，出租人的主给付义务是提供适状的房屋供承租人使用，而被告无法获得物业费、水、电费、停车费的相应发票，属于轻微瑕疵，并不足以导致支付租金义务的免除；其次，如被告在接收系争房屋时发现面积存在较大差距，应当在合理期限内提出，双方予以协商解决，但根据在案证据，被告在正常履行合同一年多时间之后才提出该问题，显已超过合理期限，即便属实，也应视为被告对瑕疵的容忍或接受。再次，被告提出原告无权转租以及原告欠付产权人房租，但原告已经提供了其与产权人的租赁合同，并未禁止转租，而且被告在使用过程中亦未受到产权人的阻挠，故被告该项抗辩理由亦不能成立。综上所述，《房屋租赁合同》约定，被告应于2019年12月21日前支付2020年1月1日至2020年2月29日期间的租金，但被告拒付租金的理由不能成立，因此已经构成根本违约，原告享有单方解除权。此后，原告向被告发送律师函，解除了《房屋租赁合同》及《经营场地租赁合同》，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案，1、原告要求被告支付拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费，首先，考虑到被告承租系争房屋用于经营婚宴业务，“疫情”对于被告使用房屋客观上会造成一定影响，本着公平原则，本院酌情判定原告免除被告上半年两个月租金。其次，合同约定房屋使用费标准为租金的两倍，但鉴于原告在被告使用系争房屋期间存在打砸等不当行为，造成被告经营受阻，本院酌情将使用费标准调整为租金标准。最后，被告于2020年9月30日将租赁房屋返还原告，并约定不再支付之后的房屋使用费、物业管理费等费用，故房屋使用费应计算至该日为止。2、关于原告主张的装修损失，因《房屋租赁合同》明确约定，原告提供被告的房屋包含500万元的装修，故双方在约定租金标准时已将装修因素考虑在内。现合同解除，原告收回系争房屋，装修亦可继续使用，并未存在实际损失，故原告该项诉请，缺乏依据，本院予以驳回。3、逾期付款违约金，由于原告需免除被告两个月租金，合同约定的违约金标准确实过高，为便于计算，本院酌定截至2020年4月3日止的逾期付款违约金为6,200元，此后以340,000元为基数，按照每日万分之二的标准，计算至实际清偿之日止。4、原告主张律师费损失，缺乏依据，本院难以支持。5、原告要求被告办理迁出注册地址的手续，该事项并非民事案件的受理范围，本案不作处理。6、原告以被告嘉彧公司与被告嘉或公司人格混同为由要求被告嘉彧公司承担责任，缺乏事实依据，本院难以采纳。7、原告主张被告支付的押金抵扣应付费用，于法不悖，本院予以采纳。8、被告要求原告赔偿打砸的修复费用20万元，该事项为独立的诉讼请求，因被告未提起反诉，原告不同意在本案中一并处理，故被告可就该事项另案主张。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告姜文聪与被告上海嘉或餐饮有限公司之间的《房屋租赁合同》、《经营场地租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告上海嘉或餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姜文聪租金及房屋使用费1,914,526元(已扣除押金60万元)；三、被告上海嘉或餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姜文聪逾期付款违约金(截至2020年4月3日止为6,200元，2020年4月4日起，以340,000元为基数，按照每日万分之二的标准，计算至实际清偿之日止)；四、驳回原告姜文聪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,674元，减半收取26,337元，保全费5,000元，合计31,337元，由原告姜文聪负担15,187元，被告上海嘉或餐饮有限公司负担16,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年二月二日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。