天津市静海区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0118民初888号原告：梁爽，女，1995年11月4日出生，蒙古族，天津市静海区。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津静海支行，住所地天津市静海区静海镇静文路。负责人：徐郁，行长。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。第三人：天津市住房公积金管理中心，住所地天津市和平区大沽北路115号。负责人：刘诚宏，党组书记、主任。委托诉讼代理人：孙学亮，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志权，员工。第三人：天津市津房置业融资担保股份有限公司，住所地天津市和平区大同道15号。法定代表人：于游，总经理。委托诉讼代理人：孙晴，天津泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董妍言，天津泰达律师事务所律师。原告梁爽与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行（以下简称建行静海支行）、第三人天津市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、第三人天津市津房置业融资担保股份有限公司（以下简称津房担保）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁爽，被告委托诉讼代理人郭永娜，建行静海支行委托诉讼代理人孙晓东，公积金中心委托诉讼代理人孙学亮、王志权，津房担保的委托诉讼代理人孙晴、董妍言到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请保全，本院已对被告财产采取保全措施。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》；2.解除原告与建行静海支行及公积金中心签订的《个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同》；3.被告返还原告已付首期房价款及利息:(1)首付本金:257018元。(2)首付利息:29914.78元(截至目前首付占用利息867天,2018年8月16日至2020年12月31日),从2018年8月16日至实际还款之日止的利息损失,(按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算)；4.被告返还原告已付全部代缴税金及利息:(1)全部代缴税金本金:16059.25元(不动产登记费80元+房屋维修资金管理费8370元+契税7609.25元);(2)全部代缴税金利息:1969.16元(截至目前税费占用利息867天,2018年08月16日至2020年12月31日),从2018年08月16日至实际还款之日止的利息损失(按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算)；5.被告返还原告已付贷款本金、已付贷款利息;被告偿还建行静海支行及公积金中心《个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同》项下剩余的贷款和提前还款违约金。(1)贷款本金:580000元(商业贷款244000元+公积金贷款336000元)。截至2020年12月31日,原告已还本金:29344.54元(商业贷款已还10556.57元+公积金已还18787.97元),剩余本金:550655.46元(商业剩余233443.43元+公积金剩余317212.03元),以被告实际还款日,原告的还贷本金为准;(2)贷款利息:自2018年12月15日至2020年12月31日已还贷款利息47767.21元,按照银行与原告约定的商业公积金组合贷款利率计算,从2018年12月15日至实际还款之日的全部贷款利息;(3)提前还款违约金及利息由被告承担。6.被告向原告支付逾期交付违约金7533.16元(按照总房款的万分之一*90日计算)。7.被告向原告支付解除合同违约金25592.32元(按照房屋总价款的3%计算)。8.被告向原告和第三人支付总金额共计965853.88(截止目前利息计算至2020年12月31日,最终以被告实际还款日为准)。9.被告承担本案的保全费、诉讼费及强制执行费等诉讼费用。事实与理由:2018年8月16日,原告与被告签订了关于购买位于天津市静海区××路××号楼××的《天津市商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为人民币853077.25元,首付款为人民币257018元,税费16059.25元（不动产登记费80元＋房屋维修资金管理费8370元＋契税7609.25元）其余房款人民币580000元采取银行公积金组合贷款方式支付。一、原告履约:2018年8月16日前原告向被告支付了购房首期款257018元及全部代缴税金16059.25元。2018年11月14日,在被告工作人员的安排下原告与第三人（建设银行）及（天津市住房公积金管理中心）签订了《个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》,借款金额为人民币580000元并授权贷款人将全部借款直接划入被告账户,且于2018年12月15日开始正式还贷。截至起诉之日止,原告已还贷25期,共还款人民币77111.75元。二、被告违约:迄今为止,被告仍不能交付房屋,被告迟延履行交付房屋的义务已有3个月（期间无不可抗力因素并停工两年之久）,现仍不能明确具体的交房期限,属于迟延履行合同主要义务,被告的行为已经构成了根本违约,致使原告购买房屋的合同目的无法实现。三、被告应承担的违约责任:1.根据法律的相关规定,房屋买卖履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应子支持。据此,要求解除与第三人（建设银行）及（天津市住房公积金管理中心）签订的《个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》。3.（1）合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后,被告应将原告支付的首付款返还原告,并赔偿原告因此所产生的损失,故原告要求被告返还已付购房首付款257018元。（2）由于系被告的缘故造成合同无法履行,故被告应赔偿原告首付款利息损失,故主张首付款利息损失按银行同期贷款利率计算。4.（1）原告要求被告退还或者赔偿已交纳的税费、维修基金、登记费等共计16059.25元。（2）同时,被告应赔偿原告占用上述款项期间的利息损失。5.（1）原告要求被告给付原告偿还的银行贷款（具体数额以第三人核实的为准）,原告截止2020年12月31日共计偿还第三人银行公积金组合贷款77111.75元（偿还贷款本金29344.54元,偿还利息47767.21元）,故被告应支付原告自2018年12月15日至实际给付日止的银行贷款本金及利息。（2）原告要求判令剩余的银行贷款（含本金和贷款利息）由被告予以偿还,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人支付尚未偿还的剩余贷款本金及利息。（3）原告与（建设银行）及（天津市住房公积金管理中心）签订的《个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同》,提前还款行为是因被告违约造成的,故被告应支付提前还款违约金及利息。6.根据本合同“补充协议2”1之约定:逾期在90日之内,被告向原告按日支付总房款万分之壹的违约金。故被告应赔偿原告逾期90日的违约金。7.由于合同中没有对合同解除的违约责任进行明确约定,故根据本合同第三十七条4（2）之约定:被告应向原告返还相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。8.由于被告是违约方,故应承担原告因诉讼产生的费用支出,包括但不限于诉讼费、保全担保费、保全申请费、执行费等。原告认为被告的行为违背了合同的约定,损害了原告的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向贵院提起诉讼,请求保护原告的合法权益,望判如所请。被告辩称，要求原告继续履行商品房买卖合同，被告不存在逾期交房的违约行为。合同履行过程中存在不可抗力影响施工的情形,延迟交付系依法依约延期，不属于被告违约。本案审理时，依法延期导致的应交付日仍未达到90日的迟延，原告不具有合同解除权。补充协议第15条对不可抗力的类型进行了列举和说明，被告所主张的高温天气、高考雾霾、天气、政府停工令、疫情等涵盖在内。被告依照该约定主张延期符合双方约定，也符合法律对不可抗力的规定。其次，由于被告主张的不可抗力情形均属于众所周知的情形，则依照第15条最后一款约定无需向原告进行告知和送达。被告统计的不可抗力天数为491天，被告并未因自身原因导致延期，原告也就不具有解除权。原告支付房款时存在严重逾期，在未按约支付违约金之前，被告有权拒绝交付房屋，且顺延房屋交付时间，不承担逾期交房的违约责任。补充协议第三条第二款约定，在房屋实际交付之前，如买受人仍有购房价款未付清或相关费用包括因迟延履行合同义务所产生的违约金，出卖人有权顺延交付期限直至买受人缴清上述费用。补充协议第四条第三款、第五款约定，买受人应当在签署合同后一个月内支付完毕贷款，逾期支付的，应当按照补充协议第六条支付违约金。否则，被告有权按照第四条第五项约定拒绝交付房屋，且无需承担逾期交付的责任。原告并未在合同签署后一个月内支付贷款，办理贷款申请存在逾期，原告应按照约定向被告支付违约金，在原告拒绝支付违约金前，被告有权顺延交付期限。假设被告存在逾期交房情形，按照合同约定被告支付违约金，且违约金起算时间以合同约定的顺延交付期限后的时间作为利息起算时间。根据补充协议第五条第一项约定，被告如出现逾期支付，则应按该条约定支付违约金。补充协议第37条在本案中不应予以适用。第37条第四款约定，若本合同其他条款对出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则本条不适用。因此，本案原告主张被告承担违约责任只能适用本合同第五条约定。如被告存在逾期交房，逾期交付承担违约责任，则上限是已付房款的2%。买受人同意，出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再主张其他违约责任。因此，原告所主张的贷款利息等赔偿请求已超出约定的上线，没有依据。本案原告主张被告承担违约责任只能适用第五条之约定，无权引用第37条的约定。涉案房产上有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件，如果必须解除，则原告应先消除该抵押登记。由于原告与第三人在涉诉房产上办理了抵押登记，如果要解除买卖合同，双方的权利义务首先要将原告与第三人之间办理的权利负担消除，否则合同解除之后，出卖人的权益无法得到保障。此外，在抵押登记未注销完毕的情况下，本案买卖合同的解除手续也难以保障落实办理，不具有现实操作性。原告主张的已还贷款利息以及要求被告偿还第三人剩余贷款及提前还款违约金不应在本案中予以审理。原告与案外人之间的贷款合同与被告无关。本案系商品房销售合同，原告与第三人之间的贷款合同系商品房担保贷款合同，第三人在本案中并未提出独立的诉讼请求，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求解除合同，如担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。未提起诉讼请求的仅处理商品房买卖合同。因此，商品房担保贷款合同纠纷不应在本案中一并审理。关于契税和专项维修基金返还问题，被告并非返还义务主体。综上，被告认为原告不具有单方解除权，请求驳回原告的全部诉讼请求。建行静海支行称，不同意原告诉讼请求，不承担诉讼费用，坚持由原告承担还款责任。原被告双方达成解除买卖合同，原告方将其名下的贷款剩余本金部分全部归还我行后，我行同意撤销该房屋的抵押权。公积金中心称，我方为依法负责住房公积金的提取等事项，本案系商品房买卖合同，中心既不是房屋买卖合同当事人，也不是借款合同当事人，不是本案适格民事主体。若原告对公积金贷款的申请审批有异议，可依法通过行政诉讼解决，故请求驳回将我方作为第三人。津房担保称，在商品房买卖合同纠纷和抵押贷款合同纠纷合并审理时，如经贵院审理认定商品房买卖合同借款合同已经达到解除条件，并判令解除后，应当根据商品房买卖合同司法解释第25条第二款的规定，直接判决购买涉案房屋的贷款原路径返还，被告赔偿原告已向建设银行支付的贷款本息，并向建设银行、第三人公积金中心偿还原告剩余贷款本息，以便在合同解除后能够恢复原状，将各方的损失降到最低。提示法庭注意上述观点得到最高人民法院的认同。（2013）沪一中民二民终字第325号民事判决书，该案例同时登载于人民司法案例，故可作为指导案例。本案与上述两案案情一致，应同案同判同一适用。本案第三人担保公司主观上并无过错，客观上亦无任何违约或违约行为，要求担保公司承担担保责任显失公平，应当适用最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释第二条规定，判令担保条款一并解除，第三人担保公司不再对原告向建设银行及公积金中心的购房贷款承担连带责任。商品房买卖合同与借款抵押合同解除后，以贷款方式购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，公司亦不再具备承担担保责任的基础。我司对于借款抵押合同项下抵押物的担保物权已经损失，此时如不将购房贷款原路径返还，甚至再要求第三人经津房担保承担担保责任的，无疑将进一步放任损失扩大，造成国有资产流失不利于节约司法资源，退一步说，即使法院仍然判令我司承担担保责任的烦请法院在判项中明确我方再承担担保责任后的救济途径、救济路径及追偿对象，以维护我方合法利益，确保司法审慎裁判，守护公平正义。本院经审理认定事实如下：2018年8月16日，被告为出卖人，原告为买受人，双方签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买位于天津市静海区××路××号楼××的房屋；用途为住宅；钢混结构，21层，建筑面积81.9平方米；每平米10220元，房屋总价款为837018元；被告应于2020年9月30日前将商品房交付原告；首付款为257018元；其余房款通过银行贷款交付；解除合同，被告退还原告已付款，支付已付款利息，原告实际损失超过被告支付的违约金，被告还应承担赔偿责任。补充协议约定：逾期交付商品房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人按日向买受人支付逾期违约金不超过买受人已付房款的2%。2018年11月14日，借款人、抵押人梁爽，贷款人建行静海支行、保证人（抵押权人）津房担保，签订天津市个人住房公积金借款（抵押）合同，就原告向建行静海支行购房贷款580000元，其中住房公积金贷款336000元，年利率为3.25%；住房贷款244000元，年利率4.9%。并就其他权利义务进行约定。同日，原告与公积金中心签订委托提取住房公积金协议书，就原告在建行静海支行提取公积金相关条款进行约定。上述合同、协议签订后，2018年8月16日，原告向被告交付购房首付款257018元；缴纳不动产登记费80元、房屋维修资金管理费8370元、契税7609.25元，三项费用共计16059.25元；其余房款580000元采取银行公积金组合贷款方式支付，并于2018年12月15日开始正式还贷。被告当庭自认：房子现在确实没建完，现在停工，具体怎么解决也没有方案。静海区政府在留言板上的截图、原告建设工地拍摄的视频、照片、被告房屋售楼处的谈话录音，证明原告与被告签订合同后，被告所建商品房基本没有变化，房屋至今不能交付是被告自身原因停工造成,被告不能明确开工、交房日期。以上事实有《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》、《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》、天津增值税发票、天津市非税收入统一缴款书等证据及原被告、第三人的陈述证实，本院予以确认。本院认为，关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工，其逾期交房存在免责事由，而原告对此均不予认可。原被告签订合同后，被告所建商品房基本没有变化，房屋至今不能交付,根据原告提交证据证明是因被告因自身原因停工造成,被告不能明确具体的开工、交房日期，被告不能交付的有关抗辩，无事实根据，不予采信。现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，应予支持。关于原告与第三人建行静海支行、第三人津房担保签订的《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人建行静海支行处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》的诉讼请求，应予支持。由被告配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续。公积金中心负责对公积金贷款的申请进行审批，原告与建行静海支行之间形成贷款的权利义务关系，与公积金中心没有权利义务关系。关于原告主张被告返还首付款、赔偿各项费用是否成立的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款257018元，并支付首付款占用期间利息（以257018元为基数，自2018年8月16日至实际给付之日，按本案贷款年利率4.9%计算）。原告要求被告赔偿已交纳的契税损失7609.25、公共维修基金损失8370元、产权登记费损失80元，共计16059.25元的诉请，符合法律规定，应予支持。关于原告已支付给第三人建行静海支行的贷款本息，被告应否给付及借款合同解除后剩余贷款本息由谁承担还款责任的问题，原告是否应偿还剩余贷款本息的问题。剩余借款本息，在原告按约定归还本息情况下，借款本息为可变量。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”借款合同生效后，第三人建行静海支行直接向被告一次性支付贷款580000元。故借款合同解除后，被告应给付原告主张的截止到2020年12月31日的已还贷款本金29344.54元、利息47767.21元，并由被告承担向第三人建行静海支行偿还合同项下自2021年1月1日起的剩余全部贷款本息的义务。原告与第三人建行静海支行签订的《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。”，故原告在被告未将剩余贷款本息偿还第三人建行静海支行的情况下，原告仍应承担偿还义务。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房现已超过90日，被告应按约定给付原告房款2%的违约金，即16740.36元。原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，没有根据，不予支持。被告的有关抗辩，没有事实及法律依据，不予采信。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十条、第二十一，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告梁爽与被告天津市天汇房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；二、解除原告梁爽与第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行、第三人天津市津房置业融资担保股份有限公司签订的《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告梁爽首付款257018元及利息（以257018元为基数，自2018年8月16日至实际给付之日，按年利率4.9%计算）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告梁爽契税损失7609.25元、公共维修基金损失8370元、产权登记费损失80元，共计16059.25元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告梁爽已还贷款本金29344.54元、贷款利息47767.21元，以上共计77111.75元；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告梁爽于本判决生效后十五日内连带偿还第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行《天津市个人住房公积金借款（抵押）合同》项下自2021年1月1日起的剩余全部贷款本息；七、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告梁爽违约金16740.36元；八、驳回原告梁爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6729元，保全费5000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘云胜二〇二一年四月八日书记员  刘桂影