河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初8417号原告（反诉被告）深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司，住所地郑州市管城区未来路********。统一社会信用代码：91410100MA44J14MXN。负责人：陈吴龙。委托代理人刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。被告（反诉原告）王瑞，女，汉族，1975年1月4日出生，住郑州市中原区。委托代理人王毅，河南律范律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘攀，河南律范律师事务所律师。代理权限：特别授权。本诉原告（反诉被告）深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司（以下简称“特科公司”）诉本诉被告（反诉原告）王瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本诉原告委托代理人刘雅斌、本诉被告王瑞及委托代理人王毅、刘攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告特科公司诉请法院判令：1.被告向支付原告2017年11月16日至2020年12月31日的物业费9298.95元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月17日,深圳市特科物业发展有限公司(以下简称:深圳特科公司)与郑州市郑东新区温哥华山庄小区业主委员会(以下简称:温哥华山庄业委会)签订《郑州温哥华山庄物业临时服务合同》,约定由深圳特科公司为郑州温哥华山庄小区提供物业管理服务,服务期限为半年,自2017年11月1日至2018年4月30日。物业费收费标准为多层住宅1.88元/m/月,别墅3元/m/月,商业物业5元/m/月。为更好的提供物业管理服务,2017年10月31日,深圳特科公司注册成立深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司,即本案原告,由原告实际为郑州温哥华山庄小区提供物业管理服务。2018年4月29日,上述临时合同到期前,原告与温哥华山庄业委会签订《郑州温哥华山庄物业服务合同》,约定服务期限为五年，自2018年5月1日起至2023年4月30日,物业费收费标准不变。被告王瑞为郑州温哥华山庄北区1号楼33号房业主,基从2017年11月16日起一直拖欠原告物业费,原告多次通过上门、发律师函等方式向被告催收,但至今仍未交纳,因此,特向贵院依法提起诉讼,望判如所请。本诉被告王瑞辩称，原告违反《物业服务合同》约定的及法定的义务，被告有权拒绝支付物业费。反诉原告王瑞诉请法院判令：1.依法判令反诉被告履行《郑州温哥华山庄物业服务合同》，对于原告楼下住户（温哥华小区1号楼3单元3楼31号）的违章建筑行为进行处理并报告有关部门;2.反诉被告支付反诉原告违约金1万元；3.判令反诉被告承担本案的全部反诉诉讼费用。事实与理由：2017年10月,被告接管郑州市郑东新区温哥华山庄小区(以下简称“温哥华小区”)的物业管理,并与温哥华山庄小区业主委员会签订《郑州温哥华山庄物业临时服务合同》及《郑州温哥华山庄物业服务合同》,两份合同中的第四条物业服务内容中的第(十三)项均约定:对物业区域内有违反治安、环保、物业装修和使用等方面法律法规、规章的行为,应及时告知、建议、劝阻,并向有关部门报告。另,合同第24条违约责任约定:乙方(即被告)提供的服务达不到本合同约定的标准的,甲方有权要求乙方在合理期限内改进,乙方未能改进的,甲方可要求乙方支付违约金10万元,给业主或物业使用人造成损失的,有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。原告所住单元楼下住户(温哥华小区1号楼3单元3楼31号)违规搭建房屋,该违章建筑离原告家窗户仅有十几公分高度,实际已经超出原告室内地平高度,存在重大安全隐患,严重影响原告人身及财产安全。对于该住户的违章建筑行为,原告多次要求被告采取相关措施进行劝告阻止,或者向有关部门报告情况,但被告拒绝处理该违章建筑行为,不履行合同及法律规定的义务。综上,被告的行为违反了《物业服务合同》及《河南省物业管理条例》的规定,已构成违约。为此,原告为维护其合法权益,根据《民事诉讼法》及相关法律规定,特向贵院提起诉讼。反诉被告特科公司辩称，第一、反诉答辩人系2017年11月15日才入驻温哥华山庄小区提供物业服务，反诉原告所诉的违章建筑系反诉答辩人入驻温哥华山庄前已经建设，反诉答辩人入驻温哥华山庄小区后，已经多次向社区、街道办事处及城市执法局反映违建情况，有关部分已经多次到现场调查，最近的一次是2021年3月2日，郑州市郑东新区综合执法局如意湖中队工作人员到反诉原告及反诉原告楼下违建业主家里调查，并下发书面通知。答辩人已经尽到物业服务单位应尽义务，反诉原告因其楼下违建问题拒交物业费并要求反诉答辩人承担法律责任缺乏法律依据，其反诉请求不应予以支持。第二、《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。按照该规定，城市违章建筑的执法单位为所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门，反诉答辩人无相关执法权限。另外，按照《郑州温哥华山庄物业服务合同》约定，反诉答辩人服务内容并不包含城市违章建筑的查处，因此，反诉原告要求反诉答辩人承担违约责任无事实及法律依据。经审理查明：2017年10月17日，案外人郑州市郑东新区温哥华山庄小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）与本诉原告签订《郑州温哥华山庄物业临时服务合同》，双方约定由本诉原告为温哥华山庄小区的提供服务服务，物业服务期限自2017年11月1日至2018年4月30日止。2018年4月29日，案外人业主委员会和本诉原告续签《郑州温哥华山庄物业服务合同》，物业服务期限自2018年5月1日至2023年4月30日止，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。因本诉被告楼下住户（温哥华山庄小区1号楼3单元31号）私搭乱建，本诉被告以本诉原告未履行物业合同约定为由拒不支付物业费8926.99元，本诉原告诉至本院，本院于2020年12月8日作出（2020）豫0191民督3320号支付令，因本诉被告提出书面异议，本院终结督促程序。后本诉原告以本诉被告未支付2017年11月16年至2020年12月31日的物业费9298.95元为由，向本院提起诉讼，引起本案纠纷。本诉原告提交的现场照片显示：2020年9月8日和10月15日及11月2日，本诉原告向本诉被告发出催缴通知书。2021年3月2日，相关行政部门工作人员来到温哥华山庄小区现场调查。郑州市郑东新区综合执法局如意湖中队于2021年4月23日出具的《证明》显示：本单位于2021年2月22日，接受联盟新城社区工作人员马楠提交温哥华山庄北区1号楼3单元33号业主王瑞关于温哥华山庄小区1号楼3单元31号业主私搭乱建的投诉资料，中队正在处理此项投诉，目前尚未接到其他投诉源。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于本诉原告主张本诉被告支付2017年11月16日至2020年12月31日物业费9298.95元的诉讼请求，原告对物业区域内违规违法行为有义务告知、劝阻，并向有关部门报告，但原告于2021年2月份才向有关部门报告，故未按照合同约定履行相应义务，结合本案案情，综合予以考量，本院酌定本诉被告支付本诉原告2017年11月16日至2020年12月31日物业费3000元。对于反诉原告主张反诉被告履行《郑州温哥华山庄物业服务合同》，对原告楼下住户（温哥华小区1号楼3单元3楼31号）的违章建筑行为进行处理并报告有关部门的诉讼请求，反诉被告于2021年2月22日履行报告义务，郑东新区综合执法局如意河中队正在处理关于违章建筑的投诉，故对该项诉请，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告支付违约金10000元的诉讼请求，考虑反诉原告的违约行为及本案实际情况，本院酌定反诉被告向反诉原告支付违约金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告王瑞向本诉原告深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司支付2017年11月16日至2020年12月31日物业费3000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回本诉原告深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司的其他诉讼请求；三、反诉被告深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司向反诉原告王瑞支付违约金2000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回反诉原告王瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉原告深圳市特科物业发展有限公司郑州分公司负担18元，由本诉被告王瑞负担7元。反诉案件受理费25元，由反诉原告王瑞负担7元，反诉被告深圳市特科物业发展有限公司18元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二一年五月二十六日书记员  王奇昌