上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27857号原告：熊锦明，男，1973年8月17日出生，汉族，户籍地江西省宜春市，现住上海市闵行区。被告：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阮兴祥，董事长。委托诉讼代理人：孙旭民，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告熊锦明与被告上海龙盛商业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告于2016年10月21日提出管辖异议申请，本院于同年11月3日作出民事裁定书，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告不服上述裁定，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2017年4月1日作出民事裁定书，驳回上诉。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2017年9月30日进行公开开庭审理。原告熊锦明及被告的委托诉讼代理人孙旭民到庭参加诉讼。本案因无法在期限内审结，经院长批准予以延长审限。本案现已审理终结。原告熊锦明共同向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款人民币(币种下同)21,302元。事实和理由：2013年12月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区都市路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。交房时，被告通知原告实测建筑面积增加，需补足房款，否则不予交房，同时被告向全体业主分别发放了《温馨提示》，写明了具体补款金额。故原告另行支付了21,302元给被告，随后才完成了房地产权属登记。其后，原告发现建筑面积增加系因实测公摊面积增加导致，按相关法律规定和预售合同的约定，原告不应补交上述房款。原告多次尝试与被告沟通，但被告均拒绝。故，原告只能诉诸法院，提出上述诉请。被告上海龙盛商业发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，不论是双方签订的合同补充条款一第二条的约定亦或是相关司法解释的规定，均规定当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及3%)时，实行多退少补。现涉案房屋实测面积高于暂测面积，且差额在-3%至+3%之间，故应当按实结算。因此原告缴纳的差异面积房款是符合双方约定及法律规定的，被告收款行为并无不当。至于合同中的特别告知仅是上海市的格式文本，应以双方实际约定为准。其次，原告收到被告出具的《温馨提示》后获悉要补缴房款，清楚原因并明确建筑面积差异之后，方向被告支付房款差额，被告也因此开具了明确的发票给原告。期间原告并未发表任何异议。因此，原告同意并认可向被告补交购房款。最后，现涉案房屋单价相较于业主购房时单价有巨额增长。故无论是增加公摊面积还是增加套内面积，业主都能从中获益的。本院经审理认定事实如下：2013年12月17日，原告(买方，签约乙方)与被告(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》。该合同中，“特别告知一”记载内容如下：第一条，本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。第五条，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。)(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】该合同中，“正文”记载内容如下：第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测涉案房屋建筑面积为67.11平方米，其中套内建筑面积为44.60平方米、公用分摊建筑面积为22.51平方米。第三条，乙方购买涉案房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为27,664.63元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买涉案房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,856,573元。第五条，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包含3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包含-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。该合同中，“补充条款一”记载内容如下：第二条，甲乙双方同意对该合同正文条款第五条修订补充如下，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：1、当实测建筑面积与暂测建筑面积误差超过+3%(包括+3%)时，甲方不向乙方收取超过+3%部分的房价款，该合同继续履行；2、当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，甲乙双方同意按涉案房屋每平方米建筑面积单价据实结算；3、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过-3%(包括-3%)，……。该合同还对其他内容作了约定。前述合同签订后，原告向被告支付了购房款1,856,573元。后涉案房屋的产权被核准登记至原告名下。根据双方庭审确认，经测绘部门测绘，涉案房屋实际的建筑面积为67.88平方米，其中套内面积44.60平方米，分摊面积23.28平方米。因分摊面积的增加，原告根据被告要求向被告补交购房款21,302元。为此，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一张。后被告将涉案房屋交付原告使用至今。在交房过程中，被告向原告提供《礼品确认书》一张，该确认书记载“在本次交房过程中，已办妥以下事宜：1、根据实测面积，房价款多退少补；2、……”，该确认书由原告签字确认。另查明，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布。后经多次修正，已将涉案合同“特别告知一”第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，具体内容未变。审理中，被告向本院表示，在坚持辩称意见的同时，愿意以原告诉请金额的30%、但最高不超过10,000元为限给予原告在本案中相关诉讼成本等费用的补偿，以期和平解决双方争议。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、房地产权证，被告提供的《礼品确认书》及原告付款凭证等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应遵照执行。现双方的争议焦点为原告是否应当就增加的分摊面积向被告支付购房款。根据查明事实，合同中有三处涉及争议处理方式，其中第一处“特别告知一”第五条载明了《上海市房地产转让办法》中关于房屋暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理规定，对于该告知内容的效力，本院认为，“特别告知”并非合同正式条文，在合同正式条款中对争议处理有约定的情况下，其显然不具有否定双方约定之效力。另外两处分别为“合同正文第五条”与“补充条款一第二条”。原告认为补充条款一第二条系格式条款不应适用。本院认为，就涉案合同而言，补充条款一虽然形式上是由被告预先拟定，但所载内容并非不可更改的条款，双方可以经过协商而达成一致。况且补充条款一第二十七条载明：“……本合同代替了双方在此之前所作的所有陈述、介绍、说明、问答或其他任何口头或书面的意思表示。双方是在充分协商的前提下签订本合同。”应该认为，补充条款并不符合合同法对格式条款的规定，不构成法定格式条款。需要指出的是，即使该补充条款系被告预先拟定，双方未对其内容进行充分协商。从内容来看，补充条款一第二条的内容与建设部的规章和最高院的司法解释相关内容基本一致，就其内容本身而言并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。从补充条款格式来看，补充条款一是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为确知。综上所述，原告认为涉案合同补充条款一第二条无效的意见，本院不予采纳。关于原告认为补充条款一第二条第四项“当房屋的实测公摊面积、套内面积与暂测公摊面积、套内面积不一致时，房屋的总房价款不变，本合同继续履行”的规定是与前三项不一致，而与《上海市房地产转让办法》相关规定内容一致的主张，本院认为，一方面，该项内容中所指的“房屋的总房价”并未明确为预售合同约定的总房价，另一方面，根据整体解释原则，第四项内容不应与前三项内容相悖，因此该项内容应解释为：“当房屋总面积没有变化，但实测公摊面积、套内面积与暂测公摊面积、套内面积所占总面积比例不一致时，房屋的总房价不变，本合同继续履行”。应该认为，该项内容与《上海市房地产转让办法》相关规定内容并非一致。故，原告的上述主张，本院难予采纳。综上所述，从条款格式与内容来看，补充条款一第二条显然是对合同正文第五条的变更与补充，因此在两条款内容不一致时，应以补充条款约定内容为准。现房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%的情况下，适用涉案合同补充条款一第二条第1项之约定，原告应当对建筑面积增加部分据实缴纳房价款。故，原告的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告自愿给予原告一定额度的补偿，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告上海龙盛商业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告熊锦明支付补偿款6,400元；二、驳回原告熊锦明的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计332.56元，由原告熊锦明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  张 莉人民陪审员  石定伟二〇一七年九月三十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。