沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初1154号原告：朱月杰，女，汉族，1963年9月21日出生，住址沈阳市。公民身份号码。委托代理人：宋全义，男，汉族，1963年10月26日出生，住址，系原告丈夫。公民身份号码。委托代理人：郭立，系沈阳市大东区爱心法律服务所法律工作者。被告：辽宁云腾房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路11号。法定代表人：刘进武，系该公司总经理。委托代理人：付莹莹，系辽宁沈川律师事务所律师。委托代理人：祝海峰，男，汉族，1988年12月2日出生，住址辽宁省新民市，系该单位员工。原告朱月杰诉被告辽宁云腾房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张珈适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人与被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、请求法院判令被告支付逾期办证违约金计算至2021年3月16日，按银行同期贷款利率计付。2、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告方的诉讼请求已经过诉讼时效。2011年11月11日与原告签订的商品房买卖合同，并同时办理了入住，至今已有九年多时间，被告于2012年8月9日就已取得该房屋的初始登记证明，并将该证明交给原告，被告就该商品房买卖合同的义务就此已经履行完毕。在2012年11月10日到达商品房买卖合同约定的办证期限，此时原告就应当知道没有办理产权证的事实，如果逾期办证原因在于被告，那么原告就应当在此时开始计算违约金的诉讼时效，但原告一直没有向被告提出违约金请求，那么就违约金的诉讼时效于2015年11月10日已经期满。案涉房屋产权证未办理的责任完全系原告自身原因导致而非被告责任。被告公司经办人又特别对其强调说明了对于一次性全款买受人的产权证是由其自行办理。被告公司仅与中介及诚琛置业签订了对银行贷款和公积金贷款买受人的代办按揭协议书，同时对初始登记证明也进行了说明，等批复下来就打电话通知买受人，事实上该项目于2012年8月9日就办理了沈阳市房屋所有权初始登记证明。当日我方就通过电话通知买受人，第二日原告就取走了该房屋的初始登记证明。依据原、被告双方签订的合同相关条款，被告已经完全履行了合同义务，该合同第15条关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告未办理产权登记的过错完全在于其自身，与被告无关。事实上本案所涉房屋未办理产权登记证的根本原因也是因为原告没有契税的完税证明所致，而不是被告的原因。原告将委托代办费139061元交给诚琛置业，与被告和诚琛置业签订的代办按揭协议书没有关联性，也不属于同一法律关系。原告将其委托代办费交由诚琛置业，虽存入了供双方约定的共管账户，但事实上记就是被告方既没有对该笔钱进行监管，也没有影响该笔钱的取出，即便如此，也不能改变原告与诚琛置业之间实际上是委托代办的法律关系。事实上是原告将其委托代办费直接交由诚琛置业完全是其个人自愿行为，是其与诚琛置业之间的合同关系，与被告没有任何关系。经审理查明，2011年1月20日被告与案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司签订《代办按揭协议书》，协议约定在沈阳市大东区地块开发的“枫丹白露”项目指定沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司为银行按揭贷款及公积金贷款的办理机构。代理事宜为负责代理买受人向银行的按揭贷款、买受人的公积金贷款、代收代缴房屋契税、维修基金和为买受人办理产权及他项权利证。委托代理期限自协议签订之日至取得初始登记批复且为全部买受人办理房证及他项权利证完毕后结束。代收买受人的契税、维修基金及各项工本费、代办费均由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司配合本案被告向买受人收取，并存在双方共同管理的账户中，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司代买受人交纳相应费用需提报原告指定专人审核后方可支取。2011年11月11日原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买位于大东区，建筑面积270.02平方米，枫丹白露园房屋一处，总价3053880元，原告一次性支付全部房款。2011年11月9日原告按要求向案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元，其中138481元转入案外人指定共管帐户，另580元现金交付。2012年8月9日案涉房屋完成初始登记。沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司仅代原告缴纳房屋维修基金15526.2元，契税至今未缴纳，导致原告至今未能办理房证。剩余款123534.8元至今亦未返还，其中800元，被告在（2017）辽0103民初4865号民事案件起诉状中自认“另有800元代办费因房证未办结未支付给被告（即沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司）”。2017年本案被告将案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司诉至沈阳市沈河区人民法院，要求解除双方签订的代办按揭协议，返还枫丹白露项目为业主代办房证的相关手续和代收款项173140元并承担违约责任。其中被告主张的代收款项中包含本案原告朱月杰交纳的费用余款138261元，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4865号民事判决，判决终止履行代办按揭协议，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司将173140元移交给辽宁云腾房屋开发有限公司。现该判决已进入执行阶段。案件审理过程中，原告明确诉讼请求逾期办理产权证的违约金为被告收取契税、维修基金等代办费，占用期间的利息损失，要求按银行同期贷款利率计付。被告认为原告系变更诉讼请求，并在本院询问后向法庭提交了答辩状及与庭审中相同的证据。以上事实，有原、被告的陈述，有原告向法庭提交的商品房买卖合同、招商银行转账汇款回单复印件一份、专用收款收据、沈阳市沈河区人民法院民事判决（2017）辽0103民初4865号、微信聊天记录；代办按揭协议书、关于办理产权证的说明、申请执行案件的情况说明等证据，经庭审质证、认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告购买被告开发的枫丹白露项目商品房，交纳全款后，按要求交付契税、维修基金、房证工本费、代办费、复印费共计139061元。房屋完成初始登记后，案涉房屋因只缴纳了维修基金15526.2元，至今未能办理产权登记，现原告要求被告给付从购房后第二年即2012年11月11日起至2021年3月16日占用资金123534.8元的违约金，并参照中国人民银行同期贷款利率计付。本院认为，收取代为费的虽为案外人沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司，但该公司系依据其与被告签订的《代办按揭协议书》而进行上述行为，经（2017）辽0103民初4865号生效民事判决认定，终止履行《代办按揭协议书》，包含本案原告交纳的代办费余款138261元由沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司移交辽宁云腾房屋开发有限公司，而非本案原告，足以说明与原告形成的委托代办关系的是本案被告，原告按指示交付相关代办费用，沈阳诚琛房地产置业顾问有限公司收到既可视为被告收到。且案涉房屋于2012年8月9日就完成了沈阳市房屋所有权初始登记，达到办理房产登记的条件。原告主张的违约金为被告占用代办费期间的利息损失，现原告自愿调整为按银行同期贷款利率计付，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告对诉讼时效的抗辩，原告已举证多次与被告沟通代办事宜，并未放弃诉讼权利，故被告这一抗辩，本院不予支持。关于被告对原告明确诉讼请求属变更诉讼请求的抗辩，本院认为，原告提交的起诉状中载明的诉讼请求与现主张的诉讼请求一致，均为逾期办理产权证的违约金。原告实际是对违约金计算方式的明确，并自愿降低了计算标准。而原告在起诉状中事实与理由部分亦明确，主张违约金系因收取契税、维修基金、房产证工本费、复印费存入共管帐户，为原告办理房屋所有权证，因没有按时向有关部门缴纳契税等，原告至今未取得房屋权属证书。原告现亦据此向被告主张占用资金的违约金，故对被告提出原告属变更诉讼请求的抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁云腾房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱月杰逾期办证违约金，以123534.8元为基数，从2012年11月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，从2019年8月20日起至2021年3月16日止，按2020年10月20日公布的一年期贷款市场折价利率计付；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，减半收取1385元，由被告辽宁云腾房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张珈二〇二一年四月二十日法官助理齐丹书记员黄玥本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。