北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2554号原告：北京密云经济开发区总公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。统一社会信用代码91110228102971908K。法定代表人：王昊，总经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。被告：北京光华安富业门窗有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇七里渠北村406号。统一社会信用代码91110114723551084J。法定代表人：纪春传，董事长。被告：北京光华安富业门窗科技有限公司，住所地北京市密云区经济开发区康宝路5号。统一社会信用代码911102283354681311。法定代表人：纪春传，董事长。二被告委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。原告北京密云经济开发区总公司（以下简称密云开发区公司）与被告北京光华安富业门窗有限公司（以下简称光华门窗公司）、北京光华安富业门窗科技有限公司（以下简称光华门窗科技公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告密云开发区公司之委托代理人张策、唐容，被告光华门窗公司、光华门窗科技公司之委托代理人李同煜、王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。密云开发区公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与光华门窗公司于2011年12月21日签订的《协议书》；2.判令光华门窗公司、光华门窗科技公司将位于北京市密云区经济开发区一期地号为M01-2宗地〔土地证号为：京密国用（X出）第XXXXX号〕及地上建筑物（房产证号为X京房权证密字第XXXX号）返还给我公司；3.案件受理费由光华门窗公司、光华门窗科技公司承担。事实及理由：2011年12月21日，我公司与光华门窗公司签订《协议书》，涉案协议书的性质属于招商引资协议。双方就项目概况、项目用地、项目建设、权利义务、违约责任等问题达成一致意见。协议签订后，我公司依约向光华门窗公司交付了土地及地上建筑物，但光华门窗公司未按期将工商及税务登记变更至密云经济开发区，也未按约在密云经济开发区内注册具有独立法人资格的公司并将税收转移归入至密云经济开发区；同时光华门窗公司并未按照协议约定在2012年12月30日前投产，也未达到协议中约定的各项经济指标。后光华门窗公司的股东于2015年3月在密云经济开发区注册成立光华门窗科技公司。至今该厂区未在密云形成任何经济贡献。2018年7月19日，开发区城管队在巡查中发现光华门窗公司、光华门窗科技公司在厂区内违规施工，存在诸多环保、安全问题，并向光华门窗公司、光华门窗科技公司下达责令改正通知书，但光华门窗公司、光华门窗科技公司未按照城管队的要求进行整改，而是继续施工。2018年7月30日，城管、环保、安全、消防等部门联合到光华门窗公司、光华门窗科技公司厂区执法，后光华门窗公司、光华门窗科技公司暂停了违规施工行为，但未对施工现场进行整改。2019年4月，密云区住建委、城管等多部门再次对光华门窗公司、光华门窗科技公司使用的厂区进行联合执法，发现该厂区内绿地被侵占，楼内和四周挖掘2.5米深近4000平方米起方量，部分楼房构筑件被破坏，房屋主体结构存在重大安全隐患，厂区有多处违法建设等问题。我公司认为，自光华门窗公司入驻并使用该厂区后，屡次违反协议约定，已构成根本违约，同时光华门窗公司、光华门窗科技公司还擅自违法违规施工，已造成重大安全隐患，致使合同目的已无法实现。故诉于法院。光华门窗公司辩称：协议签订后我公司如约履行了大部分合同义务，所谓的部分违约行为系密云开发区公司先期违约致我公司合同履行处于不安状态，双方实现合同目的之障碍已经全部消除的情况下，双方的协议应当继续履行，而不是仅以双方之前的迟延履行义务行为认定合同目的无法实现确认解约。一是我公司在密云开发区公司先期违约以及房产证有瑕疵的情况下，仍按照协议约定支付了4600万元价款，且一直处于正常的生产经营和依法纳税状态；二是未及时履行部分合同义务的原因系密云开发区公司违约在先且房屋产权证存有瑕疵，使我公司合同的履行处于严重不安状态，我公司有权要求密云开发区公司先行履行义务，我公司的延迟履行并不构成违约。另，密云开发区公司曾在2013年以相同解约理由提起过诉讼，后其撤诉，双方继续履行合同应视为密云开发区公司认可了我公司在履约中的事实障碍，是一种对原合同约定的变更；三是我公司所谓的部分延期履行行为并不构成合同约定解除条件，亦不能导致密云开发区公司合同目的无法实现；四是双方办理产权过户登记的障碍已经消除，已不存在导致我公司合同目的无法实现的阻碍；五是北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）认为的涉案协议书为招商引资性质协议的结论已被推翻，协议书的性质应为附条件的诉争地块及地上物之买卖合同，现我公司已经支付了远超市场价的转让价款，履行了协议书中的大部分义务，密云开发区公司无权解除；六是密云开发区公司主张法定解除权，协议书第十八条、第十九条、第二十条已经对所主张的情形约定了解除权，也就是说双方已经在协议书中对特定情形下的解除权做了特别约定，对法定解除权依据意思自治原则作了限制性约定，此种解除权行使的限制性应属有效。密云开发区公司诉请解除合同理由的事实最迟发生在2016年之前，即2016年1月1日之前密云开发区公司知道或者应当知道解除事由，而其却在2019年4月29日提起解除之诉，显然已经超过解除权行使期间，解除权消灭。解除权成就后又要求对方继续履行的应视为放弃合同解除权。综上，我公司不同意密云开发区公司的诉讼请求。光华门窗科技公司辩称：同意光华门窗公司的答辩意见，我公司不是合同相对方，密云开发区公司将我公司列为被告主体不适格。本院经审理认定事实如下：2011年12月21日，密云开发区公司与光华门窗公司签订《协议书》，双方约定：光华门窗公司拟在密云建设投资总额为2.5亿元的北京密云特种异型门生产基地；密云开发区公司将位于密云经济开发区一期内地号为M01-2的48.79亩土地的使用权及地块上19121.67平方米建筑物以4600万元转让给光华门窗公司，土地包含建设用地36.05亩和代征用地12.74亩；光华门窗公司投资建设的项目应在2012年12月30日前投产，并自投产日后三年内达产，达产后年产值不低于7亿元，并约定了总投入、项目容积率、土地产出等各项指标；光华门窗公司力争于2012年6月30日前将工商及税务登记变更至密云经济开发区，在其经过努力后仍未完成税务变更的，应保证2012年6月30日之前在密云经济开发区内注册具有独立法人资格的公司并将税收转移归入至密云经济开发区，同时约定了项目公司的名称、经营范围、项目产业类型、注册地址及注册资本；光华门窗公司及项目公司于协议生效后10个工作日内向密云开发区公司支付项目用地补偿价款及地上物转让款首付款1500万元，余款3100万元在办理完土地证后10个工作日内一次性向密云开发区公司支付；光华门窗公司及项目公司向密云开发区公司支付土地首付款后，密云开发区公司开始协助光华门窗公司及项目公司办理国有土地使用权证转让手续，自光华门窗公司交纳首付款之日起一年内，双方共同办理国有土地使用权转让手续；光华门窗公司及项目公司保证于2012年9月30日前完成地上物的重新装修，2012年12月31日前投入使用；办理宗地交接后，光华门窗公司及项目公司享有按照投资计划进行项目建设的权利，同时负有按照投资计划进行项目建设的义务。协议签订后，光华门窗公司于2012年1月17日、2月7日分三笔向密云开发区公司支付了土地使用权补偿款及地上物转让款的首付款1500万元。2012年2月，密云开发区公司将涉案土地及地上物交付光华门窗公司。2012年6月4日，密云开发区公司与光华门窗公司就涉案土地上的建筑物签订《存量房屋买卖合同》。后光华门窗公司又于2012年6月15日、7月4日、11月6日分四笔向密云开发区公司支付了土地使用权补偿款及地上物转让款1400万元。2012年7月26日，密云开发区公司向光华门窗公司发出《密云经济开发区关于办理土地证、房产证等手续的紧急通知》，要求光华门窗公司于收到通知7日内支付全部土地、房屋价款。2012年7月30日，光华门窗公司向密云开发区公司发出《关于办理土地证、房产证等手续的回复》，不同意密云开发区公司要求其支付全部款项的要求。2013年4月23日，北京市工商行政管理局密云分局发出《企业名称预先核准通知书》，准予预先核准由纪春传、纪鹏辉两个投资人出资设立的企业名称为“北京安富业科技有限公司”。2013年8月8日，密云开发区公司向光华门窗公司发函要求光华门窗公司支付土地使用权补偿款及地上物转让款余款，并要求光华门窗公司于2013年11月8日前投产。2013年11月8日，密云开发区公司向光华门窗公司发出《解除合同书》，要求与其解除双方于2011年11月21日签订的《协议书》。2013年11月10日，光华门窗公司向密云开发区公司发出回函不同意密云开发区公司解除《协议书》的要求。2013年11月26日，密云开发区公司将光华门窗公司诉至本院，本院于2014年4月25日作出（2013）密民初字第6451号判决书，判令解除涉案协议书并退还宗地及地上物。光华门窗公司不服该判决，上诉至三中院，三中院裁定发回重审，在重审的过程中，密云开发区公司撤回起诉。2015年3月12日，光华门窗公司以该地块为住所地，注册成立了光华门窗科技公司。2015年10月9日，密云开发区公司向光华门窗公司发出《关于土地、房屋转让手续催办的函》，要求光华门窗公司按照北京市相关规定提交办证材料、缴纳税费、宗地开发补偿款等办证费用。2015年11月2日，光华门窗公司以银行转账方式向密云开发区公司付款700万元。2017年5月17日，光华门窗公司向密云开发区公司发函称因涉案房产证中的“规划用途”无法明确，故无法办理过户手续，要求密云开发区公司尽快解决该问题。2018年7月2日，光华门窗公司向本院自动履行专用账户转账1000万元，光华门窗公司称该1000万元系剩余转让款，密云开发区公司称并未实际收到该转让款。2019年4月12日，北京市密云区城市管理综合行政执法监察局作出京密城管限拆字﹝2019﹞第010038号限期拆除决定书，要求光华门窗公司7日内拆除未取得相关建设审批手续的建设647.929平方米。2019年5月14日，北京市密云区住房和城乡建设委员会向密云开发区公司发出北京市城镇危险房屋停止住用通知书，通知停止使用并组织搬出涉案房屋。2019年5月21日，北京市密云区住房和城乡建设委员会向密云开发区公司发出危险房屋解危通知书，要求密云开发区公司及时对涉案房屋落实解危措施。双方庭审过程中称，已经整改完成。在（2019）京0118民初5440号案件审理过程中，本院前往涉案现场进行勘验，涉案房屋内并无人办公及生产经营，房屋内部及房屋外部土地上存在多处被挖掘的深坑。密云开发区公司为证明涉案协议书性质属于招商引资合同性质，签署协议的目的是为了实现相应的经济指标，促进地方的经济发展的事实，向本院提交了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核相关问题的通知》。光华门窗公司、光华门窗科技公司对密云开发区公司举证的证明目的不予认可。光华门窗公司提交了云南省高级人民法院（2010）云高执恢字第1号附2号执行裁定书，证明光华门窗公司向密云开发区公司支付了全部土地使用权补偿款及地上物转让款4600万元，远高于密云开发区公司取得涉案土地价格。密云开发区公司不认可该证明目的。另在中海信托股份有限公司（以下简称中海信托公司）诉北京绿润食品有限公司（以下简称北京绿润公司）、莒南县鸿润食品有限公司（以下简称莒南鸿润公司）、密云开发区公司、陈思、刘丽华、陈星公司债券回购合同、保证合同、质押合同纠纷一案中，经本院及三中院审理判令密云开发区公司对中海信托公司就（2016）京0118民初1679号民事判决书中第二判项所判内容未受清偿部分承担连带清偿责任。2016年11月30日，中海信托公司就前述判决向本院提出执行申请，2017年2月9日，本院作出（2016）京0118执4766号执行裁定书，将密云开发区公司名下X京房权证密字第XXXX号，位于密云区密云镇工业开发区（00121）11号楼1层、1号楼1层、2号楼1层、3号楼1层、4号楼1-4层、5号楼1-2层、6号楼1层、7号楼1-4层、8号楼1-8层、9号楼1-4层房屋予以查封。查封房产包含本案争议房产。执行过程中，光华门窗公司提出执行异议申请，称其已于2012年2月对涉案房产实际占有并使用，且已累计向密云开发区公司支付价款3600万元，光华门窗公司已按约定支付大部分价款，涉案房产已属于光华门窗公司所有，故申请变更解除对涉案房产的查封。本院以（2017）京0118执异68号执行裁定书裁定中止对登记在密云开发区公司名下X京房权证密字第XXXX号位于密云区密云镇工业开发区（00121）11号楼1层、1号楼1层、2号楼1层、3号楼1层、4号楼1-4层、5号楼1-2层、6号楼1层、7号楼1-4层、8号楼1-8层、9号楼1-4层房屋及国用（2012）出第00045号土地使用权的查封。后中海信托公司提起执行异议之诉，经本院（2018）京0118民初832号民事判决书判决：一、撤销（2017）京0118执异68号执行裁定书；二、继续执行登记在密云开发区公司名下X京房权证密字第XXXX号位于密云区密云镇工业开发区（00121）11号楼1层、1号楼1层、2号楼1层、3号楼1层、4号楼1-4层、5号楼1-2层、6号楼1层、7号楼1-4层、8号楼1-8层、9号楼1-4层房屋及国用（2012）出第00045号土地使用权。光华门窗公司不服一审判决，提起上诉，上诉请求：1.撤销一审法院判决并依法改判驳回中海信托公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由中海信托公司承担。三中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。光华门窗公司向北京市高级人民法院提起再审。北京市高级人民法院经审理，做出（2020）京民再4号判决，判决书中认为：因中海信托公司与密云开发区在执行过程中达成执行和解，北京市密云区人民法院（2016）京0118民初1679号民事判决书已终结执行。2020年1月9日涉案房屋已解除查封，本案现无继续执行的内容，故中海信托公司的执行异议之诉已无事实基础。另本案系申请执行人执行异议之诉，涉案协议书的性质不属于本案的审理范围，判决：一、撤销三中院（2018）京03民终9750号民事判决及北京市密云区人民法院（2018）京0118民初832号民事判决；二、驳回中海信托股份有限公司的诉讼请求。另查，涉案土地中的建设用地坐落于北京密云经济开发区康宝路北侧，土地使用权证号为京密国用（2012出）第00045号，现土地使用权人为密云开发区公司，土地使用权面积为23537.76平方米；涉案地上物为坐落密云县密云镇工业开发区（00121）11号楼等10幢建筑物，所有权证书为X京房权证密字第XXXX号，房屋所有权登记人为密云开发区公司单独所有，房屋套内使用面积为18931.58平方米。上述事实，有双方当事人陈述、协议书、收据、关于土地、房屋转让手续催办的函、光华门窗公司致密云开发区公司的函、中华人民共和国房屋所有权证、中华人民共和国国有土地使用证、存量房买卖合同信息表、北京市高级人民法院（2020）京民再4号民事判决书、照片等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点包括：一是涉案协议书的性质应如何认定；二是光华门窗公司是否构成违约，如构成违约，违约行为是否致合同目的不能实现而符合法定解除合同的条件；三是光华门窗科技公司是否为本案适格被告。针对上述问题，本院分析如下：关于争议焦点一，本案中，密云开发区公司与光华门窗公司签订的协议书，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。关于协议书的性质，本院认为应认定为招商引资性质的协议书，就涉案协议书的相关约定来看，密云开发区公司是受密云经济开发区管委会的授权，对包括涉案土地在内的地块规划、招商引资等问题提供服务，光华门窗公司在开发区进行项目投资并进行生产经营活动。在协议书第一章中，明确约定了项目名称、项目规模、项目用地、项目产值、项目发展目标、产出指标等内容；第二章明确约定项目用地的范围和现状、土地用途为工业用地；在第六章第二十一条约定，在项目公司投产后未完成本协议有关规定的，甲方（密云开发区公司）有权解除本协议，收回宗地和地上建筑物。通过上述约定可以看出，上述涉案土地和建筑物均属国有资产，双方签订该协议书的核心目的是招商引资，而不是出售国有资产。就该协议书涉及的价格来看，4000万元的价格与48.79亩国有土地和19121.67平方米的房屋的实际市场价也无法相比。涉案协议无论就形式还是内容都是密云开发区公司受密云经济开发区管委会的委托与光华门窗公司签订的招商引资性质的协议书，本协议书在性质上不属于土地和房屋的买卖合同。光华门窗公司提出双方曾签署了网签存量房屋买卖合同，但是密云开发区公司称这只是为了配合过户需要，并不能改变涉案协议书的性质。通过以上分析可以看出，涉案协议书在性质上不属于买卖合同。关于争议焦点二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同签订后，密云开发区公司将涉案土地及地上物交付给光华门窗公司，光华门窗公司支付了部分土地及地上物转让款，双方均履行了部分合同义务，但光华门窗公司未依约定在2012年6月30日之前将工商及税务登记变更至密云经济开发区，亦未能在未完成税务变更的前提下在2012年6月30日之前在密云经济开发区内注册具有独立法人资格的公司并将税收转移归入至密云经济开发区，且在土地及地上物交付后未能依约定发展项目并完成约定的总投入、产值、销售收入、税收等各项指标，且光华门窗公司未取得相关建设审批手续的情况下在涉案土地上建设挖坑，影响建筑物安全，虽已经整改完毕，但不影响其根本违约行为引发的不利后果，上述违约行为致使双方所签订合同目的不能实现，密云开发区公司要求解除与光华门窗公司签订的协议书并要求返还土地及地上物的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于光华门窗公司主张协议特别约定了解除权对法定解除权做了限制性约定的意见，无依据，本院对该意见不予采信。关于光华门窗公司主张密云开发区公司的解除权超过行使期间的意见，现双方均在合同履行过程当中，光华门窗公司的违约行为系持续违约状态，光华门窗公司该主张依据不足，本院不予采信。关于协议签订后公司如约履行了合同义务的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。故光华门窗公司坚持协议应继续履行不同意解除合同的意见，无依据，本案不予采信。关于争议焦点三，因光华门窗科技公司系光华门窗公司在涉案地块上注册成立，密云开发区公司与光华门窗公司的协议书解除后，光华门窗科技公司没有依据继续占有使用涉案地块，对密云开发区公司要求光华门窗科技公司返还土地及地上物的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京密云经济开发区总公司与被告北京光华安富业门窗有限公司于二〇一一年十二月二十一日签订的《协议书》；二、被告北京光华安富业门窗有限公司、北京光华安富业门窗科技有限公司将坐落于北京密云经济开发区康宝路北侧的48.79亩土地〔土地使用权证号为京密国用（2012出）第00045号〕及该土地上所有权证书为X京房权证密字第XXXX号的密云县密云镇工业开发区（00121）11号楼等10幢建筑物返还给原告北京密云经济开发区总公司，限本判决生效之日起十五日内执行。案件受理费二十七万一千八百元（系原告北京密云经济开发区总公司预交），由被告北京光华安富业门窗有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 金审 判 员  付铁军审 判 员  朱成辉二〇二一年五月二十六日法官助理  黄 杰书 记 员  侯君颖