终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1705号等原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。被告：谢跃辉，男，1964年9月23日出生，汉族，住广州市白云区。原告广州市万科物业服务有限公司与被告谢跃辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼。被告谢跃辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2017年2月至2020年10月的物业服务费3690元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数计至被告还清全部欠款之日止；计算标准分段执行，2017年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清全部欠款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告立即向原告支付2017年2月至2020年10月的各项公摊电费56.89元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是荔湾区康王北路1081号466号商铺业主。原告依据与开发商签订的《前期物业服务合同》为该涉案商铺所在的小区提供了物业服务，但自2017年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及电费。本院经审理认定事实如下：被告是广州市荔湾区康王北路1081号466号商铺的业主，该商铺建筑面积为16.4平方米。2007年9月13日，涉案大厦的开发商广州市万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对涉案大厦的物业提供前期物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业为5元/月·平方米。公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区未成立业主委员会。原告与裙楼商铺业主没有签订新的物业服务合同。2014年10月19日，被告（甲方）与案外人广州明扬物业管理有限公司（乙方，以下简称明扬公司）签订《商铺租赁经营合同书》，约定：甲方将自有的商铺租赁给乙方使用，租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日止。乙方需按约定向甲方支付租金。在租赁经营期间内，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局。合同期内商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。《商铺租赁经营合同书》签订后，被告将商铺交付给明扬公司使用。2015年3月26日，原告（甲方）与明扬公司（乙方）就涉案大厦商业裙楼物业管理及相关费用缴纳问题签订《物业服务合作协议》，约定：乙方接受商业裙楼业主委托和授权为金色康苑商业裙楼提供统一招商、内部运营管理及商业裙楼内部的基础物业服务等。甲方负责对商业裙楼的外围提供公共清洁、公共设施维护；商业各楼层配电房管理以及商场内三台垂直电梯的日常维护保养。乙方负责商业裙楼内部设备设施维护、消防安全管理、清洁卫生、客户投诉处理及商业营运管理等。乙方负责支付商场的历史欠费，从2015年4月1日开始每月20日前支付商场当月物业服务费、公共部位、共用设备设施分摊费用，按每月每平方米5元计算。逾期缴费按欠费总额的每日千分之一计算违约金等。《物业服务合作协议》签订后，原告自认明扬公司已向其支付了商场的历史欠费，但商场内部商铺的物业服务费仅缴纳至2017年1月。2019年12月原告以快递方式向被告等商铺业主邮寄了《关于催缴物业管理费及公共分摊费的函》。2020年3月原告向明扬公司递交了《律师函》，要求明扬公司缴纳欠费。2021年2月1日，明扬公司出具《证明》，证实原告每年有向其追缴物业服务费。经本院现场勘验，现场的情况如下：除首层临街商铺、负一层一间商铺、三层一间商铺正常营业外，其余大部分商铺均无招租成功并营业，处于空置状态。商场内部大部分区域的间隔被打通，多处有建筑垃圾。除首层配电房外，其他各层配电房内存在设施缺失情况。三台垂直电梯正常运行，扶手电梯停运。车库入口处的监控室正常使用。屋顶和外墙的部分玻璃有爆裂现象。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主是法定的缴纳物业服务费的主体。《前期物业服务合同》约定了业主需对支付服务费承担连带责任，《物业服务合作协议》也没有约定免除业主支付物业服务费的责任，因此，原告选择向业主要求支付服务费并无违反法律规定，本院予以支持。原告提供证据初步可以证明其对小区提供了物业服务及支付了公摊电费。结合现场有部分商铺可正常营业、垂直电梯正常运行、监控室正常使用等情况，本院认定原告对商铺裙楼提供了物业服务。对于公摊电费的问题，《前期物业服务合同》约定了公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊，故原告主张该费用，有事实和合同依据，本院予以支持。对于滞纳金的问题，因原告提供的服务存在一定的瑕疵，被告拒交物业服务费不属于主观恶意违约，因此，本院对该请求不予支持。综上，本院认定原告对涉案大厦裙楼有提供基本的物业服务，但对部分公共设施如天花、外墙的管理存在一定瑕疵，该瑕疵尚未构成重大瑕疵。被告作为涉案商铺的业主，在原告已经提供基本的物业服务的情况下，依法应当向原告缴纳物业服务费。原告对于存在的服务瑕疵，应尽快采取措施进行整改。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢跃辉向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的物业服务费共3690元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢跃辉向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的公摊电费共56.89元。三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢跃辉负担（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告迳付原告，本院不予退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。其余案件的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以1705号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。审 判 员 马文洁二〇一年五月二十八日法官助理 宋嘉杰书 记 员 卢健华附表（款项金额单位为“元”）：序号案号被告姓名身份证号码铺号建筑面积（平方米）物业服务费/月2017年2月至2020年10月期间应付物业服务费2017年2月至2020年10月期间应付公摊电费受理费经办人原告负担被告负担1（2021)粤0103民初1718号肖亚新B13410.9454.72461.537.95025马文洁2（2021)粤0103民初1709号邹琼315324.3121.55467.582.25（期间为2017年2月至2020年9月）025杨仁义3（2021)粤0103民初1747号黎曾剑25113.0965.452618（期间为2017年2月至2020年5月）39.88（期间为2017年2月至2020年5月）025杨仁义4（2021)粤0103民初1769号罗志军23053.04265.211934184063杨仁义5（2021)粤0103民初1848号陈梅48710.0450.20225934.83025杨仁义6（2021)粤0103民初1804号童英314118.6934092（期间为2017年2月至2020年9月）62.96（期间为2017年2月至2020年9月）025张智荣陈旺婵7（2021)粤0103民初1823号徐金23619.1695.83832（期间为2017年2月至2020年5月）58.37（期间为2017年2月至2020年5月）025张智荣8（2021)粤0103民初1832号罗美霞210525.55127.755748.7588.64025汤燕弟9（2021)粤0103民初1870号陆鹏良313921.17105.854657.4（期间为2017年2月至2020年9月）71.66（期间为2017年2月至2020年9月）025谭微