上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初2309号原告：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，执行董事。委托诉讼代理人：施潇勇，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，北京市君泽君(上海)律师事务所实习律师。被告：张海宽，男，1995年5月1日出生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：张顺领(系张海宽父亲)，男，1962年4月27日出生，汉族，户籍地河南省。原告上海鋆街商业经营管理有限公司(以下简称“鋆街公司”)诉被告张海宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经鋆街公司申请，本院依法对张海宽采取了财产保全措施。本案于2021年3月8日公开开庭进行了审理，鋆街XXX委托诉讼代理人施潇勇和王珏、张海宽及其委托诉讼代理人张顺领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鋆街公司向本院提出如下诉讼请求：1、张海宽支付鋆街公司欠付的自2020年8月16日起至2021年5月15日止三个季度的租金人民币111,678.86元(每季度44,052元，其中2020年8月16日至2020年11月15日应付租金为44,052元，已付20,000元，鋆街公司只主张23,574.86元)及相应滞纳金(自2020年8月16日起至2020年11月15日止的租金23,574.86元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2020年7月21日起计算至实际付清之日止；自2020年11月16日起至2021年2月15日止的租金44,052元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2020年10月21日起计算至实际付清之日止；自2021年2月16日起至2021年5月15日止的租金44,052元的滞纳金，按照日利率5‰标准自2021年1月21日起计算至实际付清之日止)；2、要求张海宽向鋆街公司补足履约保证金27,706元。事实与理由：鋆街公司与张海宽于2018年10月24日共同签署《壹品世家商铺租赁合同》，约定：2019年12月16日至2020年12月15日及2020年12月16日至2021年12月15日该两个租约年的月租金均为14,684元，以每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，且每延迟交纳租金一日需支付相当于欠费金额5‰的滞纳金；且履约保证金如被扣除租金等费用，则张海宽应于10日内补足。张海宽未按照约定于2020年7月20日前支付2020年8月16日至2020年11月15日该交租期的租金，即欠付租金23,574.86元；且至今未按照约定于2020年10月20日前、2021年1月20日前分别支付2020年11月16日至2021年2月15日及2021年2月16日至2021年5月15日止两个季度的租金。经鋆街公司多次催讨，张海宽仍未支付上述欠付租金。另，张海宽根据租赁合同支付的履约保证金27,706元因其此前拖欠租金、延付租金等重大违约事宜已被鋆街公司按照约定完全扣除，张海宽至今未能按照合同约定予以补足。为此，鋆街公司诉至本院，要求判如所请。张海宽辩称，对欠付租金金额予以认可，但是滞纳金和履约保证金不同意支付。2020年2月16日至2020年5月15日之间未付租金金额7,342元，是鋆街公司同意免除的。2020年8月份之后之所以欠付租金是因为有第三方介入，说他们已经于2020年7月接管了壹品世家商铺的出租管理业务，若张海宽与第三方签订合同，可以缓交租金。当时张海宽询问第三方，疫情期间为何别家减免两个月租金，却只给张海宽减免半个月，第三方让张海宽直接找鋆街公司洽谈，但是张海宽也找不到鋆街公司，故之后租金未交纳。张海宽欠付租金都是征得鋆街公司同意的，故不同意支付滞纳金，不同意抵扣保证金和补足保证金。若法院判定需要支付滞纳金，则滞纳金标准过高，要求调低。此外，系争商铺自2020年5月份开始漏水，尤其在夏天，对顾客就餐环境造成影响，张海宽告知鋆街公司后，鋆街公司要求找物业公司，但物业公司说解决不了问题，故张海宽希望鋆街公司适当减少租金。经审理本院认定事实如下：2018年10月24日，鋆街公司(甲方，出租人)与张海宽(乙方，承租人)签订《云间生活-壹品世家商铺租赁合同》，约定甲方将位于青浦区崧涵路XXX号商铺出租给乙方用于经营河南烩面，计租面积为91.09㎡，开业日为2018年10月22日(暂定)。第一条租赁期限及免租期：本合同项下租赁期限自2017年12月16日起至2022年12月15日止，该期限含免租期，其中免租期限为2017年12月16日起至2018年2月15日止。第二条租金标准和支付：2.1该房屋的租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年：2017年12月16日至2018年12月15日，租金单价5元/平方米/天，每月租金为13,853元，免租期乙方不付租金；第二个租约年2018年12月16日至2019年12月15日，租金单价5元/平方米/天，每月租金为13,853元；第三个租约年2019年12月16日至2020年12月15日，租金单价5.3元/平方米/天，每月租金为14,684元；第四个租约年2020年12月16日至2021年12月15日，租金单价5.3元/平方米/天，每月租金为14,684元；2.2本合同项下的租金支付方式为：以一个季度(三个月)为一个交租期，除2018年10月22日至2019年1月22日的租金乙方于2018年10月27日前一次性支付外，其他租金按自然季度交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第四条保证金：4.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的首年月平均租金，即64,678元作为履约保证金，若乙方违约，该保证金不予退还；本合同终止且乙方将房屋为注册地的营业执照注销或迁出后30日内，甲方无息退还履约保证金。4.2甲方有权从履约保证金中相应扣除包括但不限于乙方欠付的租金、物业服务费及违约金，且履约保证金被扣除后，乙方应在10日内补足。如乙方未能自前述期限内补足的，经甲方催告后乙方仍不补足的，甲方有权解除合同。第十五条违约责任：15.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，除没收保证金外，乙方应再向甲方支付相当于三个月租金的违约金。15.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额5‰的滞纳金；延迟超过10日的，甲方有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下水、电、燃气、热力等费用或其他应付费用超过10日，经甲方书面催告乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或水电、燃气、热力供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止，并无需因此向乙方承担任何责任。甲方因此受的损失，甲方有权向乙方追偿损失。合同另对其他事项作出约定。当日，鋆街公司将系争商铺交付张海宽。张海宽按约支付鋆街公司保证金27,706元。2020年3月6日，鋆街公司向张海宽发函告知因张海宽拖欠2020年2月16日至2020年5月15日租金，要求张海宽于收函后2日内向鋆街公司付款，否则鋆街公司将采用法律手段维护自身合法权益。2020年3月18日，鋆街公司向张海宽发送通知书，告知因张海宽拖延支付2020年2月16日至2020年5月15日的租金，鋆街公司已从保证金中相应扣除包括但不限于张海宽欠付的租金、物业服务费及违约金等，且保证金扣除后张海宽应在10日内补足等。张海宽在收到上述函及通知书后，至今仍未支付2020年2月16日至2020年5月15日的剩余租金7,342元，自2020年8月16日起至2021年5月15日止三个季度的租金计111,678.86元，故鋆街公司诉至法院，要求判如所请。另查明，张海宽在使用系争商铺期间，系争商铺存在天花板漏水现象。以上查明的事实，由以下证据证明：鋆街公司、张海宽的陈述，鋆街公司提供的商铺租赁合同、告知函、通知书、租金支付凭证，张海宽提供的照片，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，鋆街公司称，双方在租赁期间确实有第三方介入，与鋆街公司洽谈租赁合同义务移转问题，但在三方达成一致协议之前，鋆街公司与张海宽之间合同应当继续履行，也无任何一方提出要收回系争商铺，张海宽一直在正常使用系争商铺。但张海宽在2019年2月16日至2020年8月15日期间长期存在逾期付款行为，之后租金也一直拖延支付，构成违约。关于租金减免事宜，鋆街公司曾经是和承租户协商过减免事宜，但是若最终达成一致意见，双方是要签订书面协议的，现双方均未提供书面协议，无法证明双方就免租事宜达成一致意见。退一步讲，即使鋆街公司同意给予承租户半个月的免租期，前提也是承租户不存在违约的情形，最终也是要通过书面形式予以确认的，故不认可张海宽陈述的双方已就半个月租金减免达成一致的意见。另，关于补足保证金，上述2020年2月16日至2020年5月15日张海宽欠付的租金7,342元，鋆街公司已在保证金中予以抵扣。至于2019年2月至2020年8月期间的租金滞纳金65,797.58元，鋆街公司也在保证金中予以抵扣，不足部分，鋆街公司不再主张，故要求张海宽将履约保证金补足。此外，关于漏水问题，双方合同并未就房屋漏水问题作出约定，鋆街公司不承担维修义务，房屋漏水也不能成为张海宽延迟支付租金的理由。据鋆街公司所知，张海宽与物业公司签订了物业服务合同，应在张海宽和物业公司之间解决漏水问题，与鋆街公司无关。为此，鋆街公司提供租金支付情况及逾期滞纳金计算表1份，以证明张海宽欠付2020年2月16日至2020年5月15日租金7,342元，2019年2月16日起至2020年8月15日的租金滞纳金按每日5‰计算至2020年7月1日计65,797.58元。张海宽对上述未付租金金额与滞纳金计算方式无异议，但认为鋆街公司同意缓交、减免的。张海宽称，收到鋆街公司发送的告知函和通知书后，已将2020年2月16日至2020年5月15日的欠付租金付掉，余下7,342元，鋆街公司同意减免。2020年6月28日，张海宽向鋆街公司反映漏水情况。张海宽曾就迟交租金向鋆街公司打过招呼，经鋆街公司工作人员求情，鋆街公司同意张海宽缓交。为此，张海宽提供其与“营运商”之间微信聊天记录(其中2020年3月12日营运商：“还有这边租金勿忘，减免半月，因为我们是私人单位，公司法务去上诉后，你们一分钱也不会有减免的”；2020年5月25日营运商：“老板，月底前付一个月租金进来，总计是14,684元”“周五前一个月付进来，要不然公司肯定叫我给你们停电停水的”“我只能帮你到这里了，先一个月进来”；2020年6月28日，张海宽向“营运商”微信号发送漏水照片，“营运商”回复：“XXXXXXXX你先物业过来看看”)，以证明鋆街公司同意张海宽缓交租金、减免半个月租金及报修情况。鋆街公司对上述微信聊天记录不予认可，称该员工已离职很久，无法核实与本案事实相关的全部完整对话记录，且该员工也未得到同意免租和延迟支付租金的授权，即使减免半个月也是在张海宽不违约的前提下，即使同意延迟也仅是针对2020年5月16日至2020年8月15日期间，之后的租金并未同意延迟支付。本院认证如下：鋆街公司已确认“营运商”系其公司离职员工，且其未能举证证明上述微信聊天记录存在虚假或遗漏情况，而张海宽的陈述能够与聊天记录相互印证，故本院予以采信。据此本院确认如下事实：鋆街公司同意减免张海宽2020年2月16日至2020年5月15日期间半个月的租金7,342元；2020年6月28日，张海宽向鋆街公司报修漏水，鋆街公司要求张海宽向物业报修。本院认为，鋆街公司与张海宽签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。鋆街公司与张海宽对2020年8月16日起至2021年5月15日止期间的应付未付租金金额111,678.86元确认一致，本院予以照准。张海宽称系争商铺存在漏水现象影响其经营，要求减免租金。对此本院认为，系争商铺用途为经营河南烩面，系争商铺漏水对餐饮业确实会造成一定程度的影响，鋆街公司经张海宽反映漏水现象后，要求张海宽自行找物业公司处理，未能积极履行维修义务，存在违约行为。但张海宽提供的证据仅能证明系争商铺2020年6月存在漏水现象，未能证明该漏水现象持续时间和影响程度，故本院根据现有证据无法处理租金减免的主张，但本院将在处理滞纳金时予以适当考虑。关于滞纳金，张海宽辩称因第三方介入，就如何减免租金未能找到鋆街公司商谈且鋆街公司同意其拖延支付租金，故其延迟未付租金。对此本院认为，本案合同双方为鋆街公司和张海宽，鋆街公司、张海宽与第三方并未达成权利义务变更的三方协议，故张海宽仍应向鋆街公司承担支付租金的义务。张海宽称鋆街公司同意其延迟支付租金，但张海宽提供的微信聊天记录无法显示鋆街公司同意张海宽缓交租金且无需承担滞纳金。故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合情况，对鋆街公司主张的111,678.86元租金的滞纳金，酌情调整为按每日万分之五计算，鋆街公司主张的起讫日期符合合同约定，本院予以支持。关于补足保证金，本院认为，鋆街公司在微信聊天记录中已同意张海宽减免2020年2月16日至2020年5月15日期间半个月租金，故对鋆街公司要求将已减免的半个月租金与保证金相抵扣的主张，本院不予支持。关于2019年2月起至2020年8月止期间租金的滞纳金，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合情况，对鋆街公司主张的该部分滞纳金，酌情调整为3,000元。鋆街公司可在保证金中抵扣上述滞纳金，并要求张海宽支付3,000元以补足保证金。关于漏水造成的损失，张海宽可另循合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张海宽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司自2020年8月16日起至2021年5月15日止三个季度的租金人民币111,678.86元及滞纳金(自2020年8月16日起至2020年11月15日止的租金23,574.86元的滞纳金，按照每日万分之五标准自2020年7月21日起计算至实际付清之日止；自2020年11月16日起至2021年2月15日止的租金44,052元的滞纳金，按照每日万分之五的标准自2020年10月21日起计算至实际付清之日止；自2021年2月16日起至2021年5月15日止的租金44,052元的滞纳金，按照每日万分之五标准自2021年1月21日起计算至实际付清之日止)；二、被告张海宽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司保证金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,087.70元，减半收取计1,543.85元，财产保全申请费1,162.40元，两项合计2,706.25元，由原告上海鋆街商业经营管理有限公司负担480元，由被告张海宽负担2,226.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年三月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。