广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0305民初13803号 原告：深圳市宝源商业经营管理有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道中心路2233号宝能太古城花园北区负二楼办公室2区，统一社会信用代码：914403005763594970。 法定代表人：张保文，总经理。 委托诉讼代理人：何明慧，女，1992年10月21日出生，汉族，系公司员工。 被告：深圳加多喜美容美发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道中心路2233号宝能太古城购物中心负一层NB155/NB156-2，统一社会信用代码：91440300MA5F6DH06N。 法定代表人：梁立挺。 第三人：宝能地产股份有限公司，住所地深圳市福田区福强路3004号福田中港城裙楼6E-606，统一社会信用代码：91440300738833316U。 法定代表人：叶伟青，总经理。 原告深圳市宝源商业经营管理有限公司诉被告深圳加多喜美容美发有限公司、第三人宝能地产股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何明慧到庭参加诉讼。被告及第三人经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告及第三人履行的《宝能·ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同》、《宝能·ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同补充协议一》、《宝能·ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同主体变更补充协议》于2018年12月7日起解除；2、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月7日的营运管理费25889.39元（人民币，下同）、物业管理费8629.8元、推广费1078.72元、水电费2164.04元及迟延支付前述各项费用的滞纳金9143.10元（暂计至2019年3月12日，应计至实际支付之日）；3、被告向原告支付2018年12月8日至2019年3月12日占用期间的营运管理费66767.37元、物业管理费22255.80元、推广费2498.09元；4、被告支付合同解除违约金56320.78元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告、马莹莹及第三人于2018年3月26日签订了《宝能•ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同》（以下简称“租赁合同”）、2018年4月23日签订了《宝能•ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同补充协议（一）》，约定被告承租第三人位于深圳市南山区（以下简称“商铺”），原告为运营管理方和物业管理方。2018年7月23日，原告、被告、马莹莹、第三人签订《宝能.ａｌｌｃｉｔｙ南山店商铺租赁及管理合同主体变更补充协议》（以下简称“主体变更协议”），约定自2018年7月1日起，租赁合同中承租方主体由马莹莹变更为被告，由被告承担租赁合同的全部权利义务及租赁合同项下马莹莹尚未履行的债务，且马莹莹对被告履行租赁合同项下各项义务承担连带责任。租赁合同签订后，第三人按照租赁合同约定于2018年4月15日前交付了商铺，原告提供运营及物业管理服务。自2018年11月起，被告开始拖欠原告营运管理费及物业管理费及推广费、水电费，经原告及第三人多次催缴仍未支付。因被告长期拖欠租金及营运管理费、物业管理费等各项费用，原告与第三人于2018年12月6日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2018年12月14日前将商铺返还第三人。但被告未依约返还商铺，且至今为止，被告仍未支付欠付的营运管理费、物业管理费、推广费、水电费等费用，已构成严重违约，依据租赁合同约定被告还应承担迟延支付各项费用的滞纳金、合同解除违约金。为维护原告的合法权益,特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告未到庭，也未提交书面答辩状。 第三人未到庭，也未提交书面陈述意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2018年6月15日成立，2018年8月27日其法定代表人由被告马莹莹变更为梁立挺。 2018年3月26日，原告（管理方、丙方）与马莹莹（承租方、乙方）、第三人（出租方、甲方）签订《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》（《管理合同》），合同约定：乙方向甲方承租购物中心（即深圳市南山区(涉案商铺)，商铺的租赁面积（计租面积）为166.04平方米；商铺为商业用途，经营类型为养发、护法，品牌为加多喜JDX；租赁期限为3年，自交付之日起至2021年同年同月同日的前一天止；乙方应向甲方支付的租金按约定租赁面积计算，每月租金总额为14080.19元，租金自第2个租赁年度起，每1个租赁年度复式递增5%；上述租金不包括乙方需支付的营运管理费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；乙方应丙方支付的运营管理费按约定租赁面积计算，每月运营管理费总额为21120.29元，运营管理费自第2个租赁年度起，每1个租赁年度复式递增5%；除首月运营管理费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，每月基本营运管理费须于当月5日前支付；乙方应自本合同约定的交付日起见物业管理费，月物业管理费为7040.1元；除首月物业管理费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，其余月份物业管理费于每月5日前支付；水电费的计算标准按照政府相关收费标准并加计相应的线损，水费为每平方米5.27元、电费为每千瓦时1.2元；乙方应自起租日期支付推广费，月推广费为880.01元，除首月推广费于合同签订之日起5日内向丙方支付外，其余月份 推广费于每月5日前支付；因本合同约定的管理事宜，乙方应向丙方交纳相当于2个月平均营运管理费、物业管理费、推广费金额之和的管理费保证金共计60228.02元，乙方应在本合同签订之日起5日内向丙方交纳；在租赁期限内，乙方逾期支付营运管理费、物业管理费、推广费及水电维修费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰向丙方支付违约金；乙方由拖欠营运管理费、物业管理费、推广费及水电维修费其中之一或全部达到30日以上的，或拖欠营运管理费、物业管理费、推广费及水电维修费、违约金等累计金额达基本月租金120%的，丙方有权单方解除本合同，管理费保证金由丙方没收，且乙方应按最后一个租赁年度月基本营运管理费、物业管理费总额度两倍向丙方支付违约金；及其他内容。 2018年7月23日，原告（丙方）与马莹莹（乙方）、第三人（甲方）、被告（丁方）签订《宝能·allcity南山店租赁及管理合同合同主体变更补充协议》（《主体变更协议》),约定：自2018年7月1日起，乙方在原租赁合同项下的权利义务由丁方概括承受，在本协议签订前原合同项下乙方尚未履行的债务亦由丁方承担；乙方同意对丁方履行原合同项下各项义务承担连带责任，如因丁方违反原合同的约定或者本协议中的承诺导致甲方或丙方任意一方遭受任何损失的，乙、丁两方应连带赔偿甲方和丙方的全部损失；丁方的联系地址为涉案商铺地址，任何因原合同、本协议约定的有关事宜，任意一方向其中一方发出的通知、文件，应采用书面形式，于专人签收或自向原合同及本协议载明地址寄出(EMS)之日起三日即视为送达（无论对方是否签收）；及其他内容。 被告马莹莹于庭后向本院提交其与刘芳娟签订的《解除合同协议书》、（2020）粤03民终19648号民事判决、（2019）粤0305民初14531号民事判决书、两份司法鉴定书等用于证明马莹莹已与被告终止合作，涉案商铺已转交给被告，与其无关；《主体变更协议》中马莹莹的签名及捺印并非其本人所留。 2018年11月16日，原告与第三人共同向被告发出《催缴通知书》，催促被告缴纳2018年11月拖欠费用。原告提交的EMS邮单显示该函件于当日被签收。 2018年12月6日，原告与第三人共同向被告邮寄《解除合同通知书》，邮寄地址为涉案商铺地址，通知载明被告拖欠原告2018年11月期间的各项费用，被告已构成根本违约，原告现通知被告解除双方签订的租赁合同，最迟于2018年12月14日之前将房屋按照合同约定返还等。原告提交的EMS邮单显示该函件已于2018年12月7日被签收。 2018年12月15日，原告与第三人共同向被告邮寄《限期搬离通知书》，邮寄地址为涉案商铺地址，通知载明被告至今未搬离房屋，限其在2018年12月22日之前搬离房屋并按合同约定返还房屋。原告提交的EMS邮单显示该函件于12月18日被退回。 原告提交2018年6月至12月的水电明细表、2018年11月至12月的商户结算单及水电费发票单据，证明被告拖欠的水电费明细及原告已代为缴纳水电费的事实，原告表示其主张的2018年11月至2019年1月的水电费实际为2018年10月至12月期间的水电费，原告提交的计算表中显示2018年10月至12月的水电费分别为1359.46元、696.37元、108.21元。 庭审中，原告表示其要求被告支付2019年3月12日前的相关费用系因第三人于2019年3月12日收回了商铺。 另查，本案第三人另行起诉被告的（2019）粤0305民初14531号房屋租赁合同纠纷一案，本院已于2020年12月28日作出民事判决书，该判决认为被告于2018年11月停止营业且第三人发出的《限期搬离通知书》明确要求被告最后搬离时间为2018年12月22日，故判令被告支付第三人使用费至2018年12月22日。 本院认为，原告提交的《管理合同》、《主体变更协议》显示被告概括承继了《管理合同》项下原承租人马莹莹的权利义务，上述合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告及被告均应按照前述合同的约定承担相关义务。 原告主张被告自2018年11月1日起未按照合同约定向其支付营运管理费、物业管理费、推广费、水电费等，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述主张予以采纳。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年12月6日按照合同载明的通知地址向被告邮寄送达《解除合同通知书》，原告提交的EMS邮单邮件显示该通知于12月7日被签收，故本院确认原告与被告及第三人签订的《管理合同》、《主体变更协议》中原告与被告之间的物业管理合同关系于2018年12月7日解除。 关于原告要求被告支付的2018年11月1日至2018年12月7日期间的营运管理费、物业管理费、推广费，2018年10月至12月的水电费及相关费用迟延支付滞纳金的诉讼请求。被告未举证证明其支付了2018年11月1日之后的相关费用，应承担举证不能的不利后果。因关联案件中，本院已认定出租方即本案第三人已发函要求被告最后搬离的时间为2018年12月22日，并判令被告支付第三人使用费至2018年12月22日，故本案原告仅有权要求被告支付占用期间即截至2018年12月22日期间的各项费用。参照合同约定的运营管理费每月21120.29元、物业管理费每月7040.1元、推广费每月880.01元的标准，被告应向原告支付2018年11月1日至2018年12月7日期间的营运管理费25889.39元、物业管理费8629.8元、推广费1078.72元。对于原告主张的水电费2164.04元，原告已提交相关证据证明每月的水电用量及水电费金额（2018年10月至12月期间分别为1359.46元、696.37元、108.21元），故被告应向原告支付前述期间的水电费共计2160.04元。对于前述期间拖欠费用的滞纳金，原告主张按照每月拖欠金额的日千分之二标准计算滞纳金标准过高，本院酌情调整至按照日万分之五计算；即营运管理费、物业管理费、推广费的滞纳金，以每月拖欠金额为基数，从拖欠当月6日起依次计算至被告实际付清之日止；水电费的滞纳金以每月拖欠金额为基数，从下月6日起依次计算至被告实际付清之日止。 对于原告主张的2018年12月8日至2019年3月12日占用期间的营运管理费、物业管理费、推广费的诉讼请求。如前所述，被告应向原告支付相关费用至2018年12月22日，经计算，2018年12月8日至2018年12月22日期间的营运管理费为10560.145元（21120.29×0.5）、物业管理费3520.05元（7040.1×0.5）、推广费440.005元（880.01×0.5）。 对于原告主张的合同解除违约金。被告未依约向原告支付相关费用导致涉案合同的解除，原告要求被告按照合同约定支付月营运管理费、物业管理费总额两倍的违约金共计56320.78元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、确认原告深圳市宝源商业经营管理有限公司与被告深圳加多喜美容美发有限公司、第三人宝能地产股份有限公司签订的《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同》、《宝能·allcity南山店商铺租赁及管理合同合同主体变更补充协议》中原、被告的物业管理合同关系于2018年12月7日解除； 二、被告深圳加多喜美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝源商业经营管理有限公司支付2018年11月1日至2018年12月7日期间的营运管理费25889.39元、物业管理费8629.8元、推广费1078.72元及2018年10月至2018年12月期间的水电费2160.04元及滞纳金（按照日万分之五的标准计算，营运管理费、物业管理费、推广费的滞纳金，以每月拖欠金额为基数，从拖欠当月6日起依次计算至被告实际付清之日止；水电费的滞纳金以每月拖欠金额为基数，从下月6日起依次计算至被告实际付清之日止）； 三、被告深圳加多喜美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝源商业经营管理有限公司支付2018年12月8日至2018年12月22日期间的营运管理费10560.145元、物业管理费3520.05元、推广费440.005元； 四、被告深圳加多喜美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宝源商业经营管理有限公司支付合同解除违约金56320.78元； 五、驳回原告深圳市宝源商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费4635.84元，由原告负担2271.84元，由被告负担2364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  庞海婷 人民陪审员  袁勇全 人民陪审员  胡晓军 二〇二一年三月十二日 书 记 员  伍小丽 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。