上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35951号原告：陈俊，男，1991年10月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈必华(父子关系)，男，1961年6月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：曹晶晶，上海振顺律师事务所律师。被告：凌琦，男，1986年4月27日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：凌德龙(父子关系)，男，1958年1月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：黄蓉，上海市华荣律师事务所律师。原告陈俊诉被告凌琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，后因事实不易查明，依法转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告陈俊的共同委托诉讼代理人陈必华、曹晶晶，被告凌琦的委托诉讼代理人凌德龙、黄蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊向本院提起诉讼请求，要求判令：1.撤销原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》、返还购房款1,760,000元；2.被告赔偿损失14,700元。事实和理由：2019年4月29日，原、被告经上海功庆房地产经纪事务所居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定被告将上海市景凤路XXX弄XXX号XXX室房屋以1,760,000元的价格转让给原告。原告依约支付全部房款。后原告欲出租系争房屋时被邻居告知，三年前曾有租客在系争房屋内上吊自杀。2020年7月4日，上海寓意物业管理有限公司函告原告，要求原告支付违约金14,700元。现原告认为，被告刻意隐瞒系争房屋曾为“凶宅”一事，造成原告的重大误解。现诉至法院要求判如所请。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿购房差价损失200,000元和支付律师费30,000元。被告凌琦辩称，自己并不知道系争房屋内曾有租客上吊自杀，故不存在对原告刻意隐瞒系争房屋曾为“凶宅”一事，故要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市景凤路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积43.54平方米房屋的权利人原系案外人洪某某、尤某某(已故)、洪凯共同共有。2015年5月29日，洪某某、尤某某(已故)、洪凯与凌琦签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定，洪某某、尤某某、洪凯将系争房屋以1,060,000元转让给凌琦。2019年4月15日，陈俊与凌琦签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定凌琦将上海市景凤路XXX弄XXX号XXX室房屋以1,760,000元出售给陈俊。2019年4月29日，陈俊与凌琦签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》一份，陈俊依约支付全部房款1,760,000元。2019年7月14日，陈俊成为系争房屋的权利人。2020年7月4日，上海沪泰律师事务所接受上海寓意物业管理有限公司的委托，发函件给陈俊。函件中称：上海寓意物业管理有限公司于2020年6月15日与陈俊签订房屋租赁合同，后租客入住后发现系争房屋内曾死过人，租客报警并要求退租。因陈俊未如实告知房屋情况，已构成违约，要求退还已缴纳的押金并承担违约责任。又查，2017年1月16日，上海市公安局110指挥中心接报警电话XXXXXXXXXXX，报警人称上海市景凤路XXX弄XXX号XXX室，家中老人因忧郁症上吊自杀(女，66岁)。XXXXXXXXXXX的机主是洪凯。再查，2020年12月3日，上海振顺律师事务所收取陈俊律师代理费30,000元。审理中，陈俊称系争房屋内租客自杀，作为系争房屋的产权人凌琦不可能不知道，理由有三：其一，因租客死亡，所属地的派出所一定会调查；其二，凌琦在租客死亡后，将系争房屋重新装修，家具一件不留，整整放置两年时间，既不出租，也不自住，两年后连装修都不要，直接挂牌出售；其三，凌琦在事发后将面向隔壁的402室的整个窗户封掉，也不符合常理。凌琦则称系争房屋购买后，洪某某一家因新房尚未交付，继续租住系争房屋内，每月向自己支付租金1,600元，直至2017年4月搬离；之后为了能将系争房屋卖个好价钱，重新装修系争房屋；装修完毕后，怕被人弄的一塌糊涂，卖不出好价钱，也未出租。审理中，陈俊认为凌琦刻意隐瞒系争房屋发生过自杀事件，严重影响自己的购房意向(购买系争房屋为以后结婚作准备)，凌琦刻意隐瞒造成自己重大误解，基于重大误解订立的合同应该被撤销，凌琦应返还购房款；且系争房屋内发生非正常死亡事件，会导致系争房屋的价值下降，凌琦也应赔偿损失和支付因行使撤销权所支付的代理费；自己尚未支付上海寓意物业管理有限公司所要求的违约金。凌琦则认为自己至始至终不知道系争房屋内发生过自杀事件，直至陈俊起诉，当时租住在系争房屋内的是洪某某一家，且事发后，未收到任何政府机关以任何形式的通知，故自己没有知悉系争房屋内死亡时间的渠道和可能，也不存在刻意的隐瞒；且凶宅不是一个法律的概念，其本身不应当成为构成合同撤销的理由；既使被认定为凶宅，也不影响房屋的居住和使用功能，也不构成重大误解。本院认为，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，根据现有的证据，2017年1月，系争房屋内曾有人因忧郁症上吊自杀，根据我国社会的传统风俗，系争房屋曾为“凶宅”一事确实会对系争房屋的价值产生一定不利影响，现陈俊并没有足够的证据证实凌琦对“凶宅”一事知情，故本院难以认定凌琦存在故意欺诈、隐瞒等行为，但其基于重大误解订立的合同，应该被撤销；合同撤销后，因合同取得的财产，应该被返还，故陈俊要求撤销签订的《上海市房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》、返还购房款1,760,000元，本院应予支持。虽然系争房屋为“凶宅”一事会对系争房屋的价值产生一定不利影响，但房屋价值还会受到其他诸多因素的影响，故陈俊要求凌琦赔偿购房差价损失200,000元，没有法律依据，本院不予支持。因损失尚未发生，故陈俊要求凌琦赔偿损失，本院亦不予支持；至于陈俊要求凌琦支付代理费，无合同依据，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告陈俊与被告凌琦关于上海市景凤路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《房屋买卖协议》；二、被告凌琦应于本判决生效之日起十日内返还原告陈俊购房款1,760,000元；三、原告陈俊其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20,772元，由原告原告陈俊负担167.5元，被告凌琦负担20,604.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐立新二〇二一年二月十日法官助理 李诗蕊书 记 员 李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……