广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初15929号原告：东莞市新都化工有限公司，住所地广东省东莞市×××××××头埔。法定代表人：刘德智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李志鑫，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨羚，广东南天星律师事务所律师。被告：陈丽芳，女，1991年10月7日出生，汉族，住湖南省×××××。原告东莞市新都化工有限公司（以下简称新都公司）与被告陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新都公司的委托诉讼代理人杨羚到庭参加诉讼，被告陈丽芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新都公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除案涉《商铺合同》及《商铺合同变更协议》；2.判令陈丽芳将位于中山市××××××××××××××××的租赁物返还给新都公司；3.判令陈丽芳向新都公司支付租金（从2019年10月1日至2020年6月30日期间按每月6750元计算计60750元；2020年9月1日起至返还租赁物之日止每月租金按4800元计算，暂计至2020年10月31日，以上暂计70350元）；4.判令陈丽芳向新都公司支付租赁期间租赁物产生的水费（从2019年8月1日起至陈丽芳实际返还租赁物之日止，暂计至2020年9月30日为1620.5元）；5.判令陈丽芳向新都公司支付租赁期间租赁物物业管理费（从2020年8月1日起至新都公司实际返还租赁物之日止，暂计算至2020年9月30日为3777.2元）；以上暂计75747.7元。事实和理由：新都公司是位于中山市××××××××××××××××商铺的实际所有权人，该商铺登记在新都公司法定代表人刘德智名下，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0064826号。2017年10月19日，刘德智（甲方、出租方）与案外人赵金秋（乙方、承租方）签订《商铺合同》，约定将位于中山市××××××××××××××××的商铺出租给赵金秋，租赁期限自2017年11月10日至2022年11月9日，租金为6750元/月。合同第三条约定：“乙方必须在承租期内交纳水电费、物业管理费、租赁税等”。第六条第四款约定：“乙方须于每月10日前缴纳当月租金及其他费用给甲方，如拖欠租金视为违约，甲方有权收回该商铺，并不退还乙方押金”。后，案外人赵金秋在经过新都公司同意的情况下将案涉商铺转租给陈丽芳。2019年8月7日，新都公司（出租方）与陈丽芳（承租方）签订《商铺合同变更协议》，约定新都公司才是商铺实际所有人，陈丽芳须在每月15日前将案涉商铺月租金6750元以转账方式汇入出租方指定账号，原合同其他条款保持不变。陈丽芳也于同日出具《证明》一张，确认已将案涉租赁物的两个月押金13500元及2017年11月至2019年7月租金141750元支付给新都公司的股东刘文河。因陈丽芳未按合同约定缴纳租金，新都公司于2020年7月3日通知陈丽芳解除《商铺合同》，并要求陈丽芳在2020年7月10日前结清所欠全部租金、水电费及其他相关费用，并将案涉租赁物返还给新都公司。后双方协商，新都公司同意将租金减少为每月4800元。陈丽芳于2020年7月11日出具《欠条》，确认尚欠新都公司2019年11月至2020年6月共9个月房租并承诺在2020年9月11日前付清，同时确认尚欠新都公司2020年7月份租金4800并承诺在2020年7月13日12时前付清。但陈丽芳除向新都公司支付2020年7月及同年8月的租金外，其余所欠租金及后续产生的租金陈丽芳仍未依约支付给新都公司。综上，陈丽芳已构成严重违约，故新都公司诉至法院，请求判如所请。陈丽芳未到庭答辩，亦未提交书面证据。本院经审理认定事实如下：案涉租赁物位于中山市××××××××××××××××，已办理不动产权证，登记权利人为刘德智，不动产权证号为：粤（2019）中山市不动产权第0064826号。2017年10月19日，刘德智（甲方、出租方）与案外人赵金秋（乙方、承租方）签订《商铺合同》，约定甲方将位于中山市××××××××××××××××的商铺出租给乙方，租赁期限自2017年11月10日至2022年11月9日，租金为6750元/月，第四年租金递增10%及以后每年递增10%；签订合同之日，乙方应向甲方先交纳两个月押金13500元及一个月租金6750元；乙方必须在承租期内交纳水电费、物业管理费、租赁税等；乙方须于每月10日前缴纳当月租金及其他费用给甲方，如拖欠租金视为违约，甲方有权收回该商铺，并不退还乙方押金。合同还约定了其他条款。2019年8月7日，新都公司（出租方）与陈丽芳（承租方）签订《商铺合同变更协议》，约定中山市××××××××××××××××的商铺实际为新都公司以法定代表人刘德智名义购买，故将原出租方刘德智变更为新都公司，自变更之日起每月15日前将商铺当月租金6750元以转账方式汇入出租方指定账号。刘德智在该《商铺合同变更协议》下方法定代表人处签名。同日，陈丽芳出具《证明》一张，确认已将案涉租赁物的两个月押金13500元及2017年11月至2019年7月租金141750元支付给刘文河。因陈丽芳未按合同约定缴纳租金，经催讨，陈丽芳于2020年7月11日出具两份《欠条》，该两份《欠条》确认陈丽芳尚欠新都公司2019年11月至2020年6月共9个月房租并承诺在2020年9月11日前付清，同时确认尚欠新都公司2020年7月份租金4800元并承诺在2020年7月13日12时前付清。新都公司称合同履行过程中陈丽芳自2019年10月1日起未支付租金，其后双方经协商自2020年7月开始租金变更为4800元/月，陈丽芳支付了2020年7月1日至同年8月30日的租金后自2020年9月1日开始又未支付租金，涉案商铺陈丽芳仍在继续使用。新都公司称其于2020年7月3日已通过微信通知陈丽芳解除案涉租赁合同，但其提交的微信聊天记录截图为复印件，未提交原件。另查明，本案起诉状副本于2020年12月1日送达陈丽芳。以上事实有不动产权证、《商铺合同》、《商铺合同变更协议》、《证明》、微信聊天记录截图及新都公司的陈述在卷为凭，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年11月12日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。刘德智与赵金秋签订的《商铺合同》合法有效，双方均应恪守履行。《商铺合同》、《商铺合同变更协议》、《证明》及新都公司的陈述可以相互印证，证实上述《商铺合同》履行过程中，陈丽芳已实际承接了赵金秋在合同中的权利义务、新都公司已实际承接了刘德智在合同中的权利义务，故新都公司及陈丽芳应按《商铺租赁合同》及《商铺合同变更协议》履行。新都公司称陈丽芳至今仍使用涉案商铺，但自2019年10月1日起仅支付了2020年7月1日至同年8月30日的租金，其余未支付，陈丽芳未提交依据予以反驳，本院予以认定。陈丽芳未按约定支付租金，已构成违约，经催讨后，陈丽芳仍未按其承诺支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定及《商铺合同》的约定，新都公司有权要求解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，新都公司主张其已于2020年7月3日已通过微信通知陈丽芳解除案涉租赁合同，但其提交的微信聊天记录截图为复印件，未提交原件，故本院不予认定。鉴于上述已认定新都公司有权要求解除案涉合同，本案起诉状副本于2020年12月1日送达陈丽芳，故依据上述规定，案涉《商铺合同》及《商铺合同变更协议》于2020年12月1日解除。合同解除后，陈丽芳应当返还租赁物，故本院对新都公司诉求陈丽芳返还案涉租赁物予以支持。《商铺合同》及《商铺合同变更协议》约定租金6750元/月，新都公司主张自2020年7月1日起租金变更为4800元/月，陈丽芳未予反驳，本院予以认定。陈丽芳未按约定支付租金，应当予以支付。上述已认定案涉租赁合同于2020年12月1日解除，故新都公司诉求的2020年12月1日之后的租金实为占用费，故陈丽芳应支付新都公司2020年12月1日之前的租金75150元（6750元/月×9个月+4800元/月×3个月）并自2020年12月1日起至实际返还租赁物之日止按4800元/月支付占用费。新都公司主张陈丽芳拖欠其水费及物业管理费，但未提交证据证实其水费及物业管理费的数额，故本院对其该项主张不予支持。陈丽芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对新都公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，但不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、《商铺合同》与《商铺合同变更协议》于2020年12月1日解除；二、被告陈丽芳于本判决生效之日起七日内向原告东莞市新都化工有限公司返还位于中山市××××××××××××××××的房屋；二、被告陈丽芳于本判决生效之日起七日内向原告东莞市新都化工有限公司支付2020年12月1日之前的租金75150元及自2020年12月1日起至实际返还租赁物之日止按4800元/月计算的占用费；三、驳回原告东莞市新都化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1694元，减半收取计847元，诉讼保全申请费777元，合计1624元，由原告东莞市新都化工有限公司负担116元，由被告陈丽芳负担1508元（该款原告东莞市新都化工有限公司已预交，被告陈丽芳在支付上述款项时迳付原告东莞市新都化工有限公司，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年二月一日书记员  郭伟杰