上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初4871号原告：上海安信牡丹江置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐効，董事长。委托诉讼代理人：晏乐慧，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：李雯娟，女，1990年11月21日出生，汉族，户籍地南京市。原告上海安信牡丹江置地有限公司(以下简称安信公司)与被告李雯娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托诉讼代理人晏乐慧、被告李雯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《安信商业广场商场租赁合同》于2021年1月20日起解除；2、判令被告支付2020年11月1日至2021年1月20日期间的房租66,548.16元；3、判令被告支付2020年11月1日至2021年1月20日期间物业管理费3,684.77元；4、判令被告按834.71元/日支付自2021年1月21日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；5、判令被告支付违约金150,248.4元；6、判令被告支付律师费10,000元。事实和理由：原、被告于2020年11月签署《安信商业广场商场租赁合同》，被告承租原告拥有产权的上海市牡丹江路XXX号安信商业广场商场B区一层C-7室房屋(以下简称系争房屋)。租赁合同约定租赁期自2020年11月1日至2024年4月30日止，租金为25,041.4元/月，履约保证金50,082.8元。并约定承租方应于签合同当日支付履约保证金，并于每个公历月的首日支付当月租金，租赁合同同时约定了违约责任。租赁合同签署时，被告即已开始使用租赁房屋，但至今被告未向原告支付分文租金及履约保证金，被告行为已构成严重违约，故原告提出诉请如上。被告李雯娟辩称，被告从2020年3月开始承租系争房屋，当时是和二房东订立的租赁合同。2020年10月因为二房东和安信之间有纠纷，原告要求被告与其直接签订租赁合同，并以断水断电威胁被告。2020年10月30日原告确实与被告签订了租赁合同，但是被告当时并没有拿到合同文本，直到2021年1月11日原告才通知被告去拿合同。被告在当天向原告出具申请书，要求退还系争房屋并向原告返还钥匙，但原告当时不肯接收钥匙，表示会帮被告寻找租客转租，但是之后并没有联系被告，直至本次诉讼。2020年10月30日之后两个多月时间，原告并没有向被告要过房租，只收取物业管理费。被告因为不知道要向谁支付租金，确实没有付过租金。不存在拖欠物业管理费的情况，因为之前二房东存在多收取电费的情况，后来原告向被告返还电费时扣除了相应物业管理费。被告承租后经营餐厅，系争房屋内的冰箱、空调等设施设备确实没有搬离，刚开始被告希望能把这些设备出售，直至2021年1月11日被告想搬走的时候原告让保安阻拦不让被告搬离。被告没有收到过合同解除通知，现同意解除合同，但认为合同解除时间应该是2021年1月11日。被告同意支付2020年11月1日至2021年1月11日期间的租金。房屋使用费、违约金、律师费均不同意支付。针对被告李雯娟的答辩意见，原告安信公司表示原告原先将商铺整体出租给了案外人上海曜安餐饮管理有限公司，与曜安公司解约后，被告表示想要继续承租系争房屋，故原、被告重新签订租赁合同，之后被告也在系争房屋内继续经营，直至2021年1月11日被告突然向原告提交了停止营业申请，然后人就离开了，当时被告并没有谈到搬离物品返还钥匙，原告因担心拿不到租金，故提起了本案诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2020年10月30日，安信公司(出租方)与李雯娟(承租方)签订《安信商业广场商场租赁合同》，约定出租方将系争房屋出租给承租方，建筑面积147.93平方米，租赁期自2020年11月1日至2024年4月30日，租金每月25,041.4元，每日823.28元。承租方应提供履约保证金50,082.8元。本合同内任何一项应付的租金、管理费、代收费或任何其它费用，承租方从该租金、管理费、代收费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天，出租方有权合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，出租方无须对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿。承租方已支付的保证金不予退还，并且承租方应向出租方支付相当于合同终止前6个月的平均租金和管理费的总和之违约金。出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失，包括律师费和诉讼费。合同附表另约定，承租方法定地址为上海市杨浦区佳木斯路XXX弄XXX号501，联系人李雯娟。2021年1月11日，李雯娟向安信公司提交《申请书》，写明“因经营不善，于今日2021年1月11日向安信物业申请停止营业。”2021年1月14日，安信公司出具《关于解除租赁合同函》，写明因李雯娟至今未支付分文租金及履约保证金，安信公司将于2021年1月20日提前收回该房屋，租赁合同自2021年1月20日解除。后安信公司向合同约定的承租方地址及其他多个地址寄送了该函件。审理中，安信公司确认李雯娟物业管理费已经付清，该项诉讼请求不再主张。安信公司另向本院提供了《聘请律师合同》、转账凭证及律师费发票，证明其因本次诉讼支付了律师费10,000元。审理中，安信公司确认李雯娟已于2021年4月28日返还系争房屋并对房屋装修进行了部分拆除，2021年5月15日双方办理房屋交接手续，现安信公司主张房屋使用费至2021年4月28日。对此，李雯娟却表示其之前曾多次联系安信公司要求搬离，系安信公司阻挠导致未能及时搬离，直至2021年4月28日李雯娟将全部物品搬离系争房屋，5月8日已将装修拆除后返还安信公司。本院认为，安信公司与李雯娟签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。李雯娟作为承租人，负有支付租金的义务，其在占有使用系争房屋的情况下未支付租金且因自身经营不善要求提前解约，已经构成违约。李雯娟作为违约方，虽然在2021年1月11日向安信公司提交了停业申请，但未有证据显示安信公司同意了该申请，且双方当时也未办理房屋交接手续，故本院认为李雯娟要求确认双方租赁合同于2021年1月11日解除，缺乏依据。安信公司依据合同约定地址向李雯娟寄送了《关于解除租赁合同函》，并以该函件列明的时间主张双方租赁合同于2021年1月20日解除，合法有据，本院予以支持。合同解除后，李雯娟还应支付实际占有系争房屋期间的租金及房屋使用费。现安信公司主张2020年11月1日至2021年1月20日期间的房租66,548.16元，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋使用费，李雯娟辩称其提出停业申请后，系安信公司人员阻拦导致其无法及时搬离，然其未能提供相应证据予以佐证，本院根据双方一致确认的实际搬离时间，参照租金标准，酌情支持房屋使用费81,802元。关于违约金，合同约定的违约金标准为6个月平均租金和管理费总和，该标准过高，本院调整后酌情支持50,000元。现因李雯娟未按约支付租金，安信公司涉讼支出了相应律师费，安信公司主张律师费符合合同约定，本院结合律师收费标准、本案诉讼标的及案件综合情况，酌定李雯娟支付律师费5,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海安信牡丹江置地有限公司与被告李雯娟就上海市牡丹江路XXX号安信商业广场商场B区一层C-7室房屋签订的《安信商业广场商场租赁合同》于2021年1月20日解除；二、被告李雯娟于本判决生效之日起十日内，支付原告上海安信牡丹江置地有限公司租金66,548.16元；三、被告李雯娟于本判决生效之日起十日内，支付原告上海安信牡丹江置地有限公司房屋占有使用费81,802元；四、被告李雯娟于本判决生效之日起十日内，支付原告上海安信牡丹江置地有限公司违约金50,000元；五、被告李雯娟于本判决生效之日起十日内，支付原告上海安信牡丹江置地有限公司律师费5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,564元、保全费1,796元，由被告李雯娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二一年六月二十九日法官助理 张紫嫣书 记 员 张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。