河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0703民初144号原告：刘秀英，女，1950年8月22日生，汉族，无业，住新乡市委托诉讼代理人：周红，系原告女儿。被告：孔祥春，男，1969年2月4日生，汉族，住新乡市被告：李传旭，男，1968年1月14日生，汉族，住新乡市委托诉讼代理人：马洪波，系村委会推荐人员原告刘秀英与被告孔祥春、李传旭土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘秀英、被告孔祥春、李传旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘秀英向本院提出诉讼请求：1、要求解除被告孔祥春和被告李传旭于2013年5月20日所签订的土地租赁合同。2、要求被告李传旭赔偿杀掉原告栽种的果树损失40000元。3、要求被告李传旭从所租赁的土地搬走，将所租赁的土地恢复原状交还原告。4、要求被告李传旭向原告交付实际租赁期间所产生的总费用，2013年、2014年、2015年每亩地2500元／年，计4亩*2500元*3年共30000元；2016年、2017年、2018年、2019年、2020年、2021年按照每亩地2800元／年，计4亩*2800元*6年共67200元；总合计97200元。5、要求被告赔偿三间房屋的损失5000元。6、本案的诉讼费由被告孔祥春和被告李传旭共同承担。事实与理由：2000年5月10日，原告和当时郊区平原乡八里营村签订《租赁合同》，原告租赁八里营村位于金龙铜业公司东边一块19.39亩土地，合同期限五年，合同期从2000年6月1日到2005年5月31日。原告使用期间在土地上进行果园种植规划，栽种银杏树、桃树、杏树，还有少量的苹果树、梨树、柿子树。第一次合同期满后虽未签订新的合同，但村委会在原合同上加盖村委会章，同意延期到2015年5月31日（租金从原来的300元／亩／年上涨到1500元／亩／年）。再次期满后，由于事实发生变化，村委会领导人事更替，事实上原告仍然一直按照原合同向八里营村委会交纳租金到2019年（租金上涨到1800元／亩／年），因此原告仍然事实上一直在租赁该地块。原告在2013年4月18日和被告孔祥春签订《租赁合同》，原告将所租赁地块中一部分计10亩分租给被告孔祥春，租金每年每亩2000元。2013年5月20日，被告孔祥春在未经原告同意的情况下将所租用的10亩土地中的4亩又转租给被告李传旭，同样是每年每亩2000元。被告李传旭接手土地后，将土地上已经成才的果树全部杀掉，在上面建造一幢厂房对外出租做仓库。被告孔祥春在租用期间所实际使用的土地到2019年的土地租赁费，经原告和被告孔祥春协商已经解决。而被告李传旭所使用的4亩土地，从2013年开始，被告李传旭就没有向原告交付费用，也没有向被告孔祥春交付费用。因为当时被告李传旭在八里营村任委员，声称用村里应该给自己发放的工资和为村里垫付费用冲抵租赁费用。2019年原告向八里营村结算土地租赁费用，经查询，村里并没有冲抵被告李传旭的费用（此时被告李传旭已经不任村委员），被告李传旭也没有拿出任何村里可以冲抵的材料。为此，原告向法院提起诉讼，望判令所请。被告孔祥春辩称：没有什么异议，以我的名义租她的地，我和她的租赁关系2018年12月份已经结清。我和李传旭的合同是2015年签的，我没有和刘秀英说这个事，2014年全年的租赁费我交给刘秀英了，2015年以后没有交。我欠李传旭3万块钱，顶李传旭给我的租赁费了，我也没钱给刘秀英，后来生意赔了，我把厂卖了，于2018年12月给刘秀英一次性补偿了15万元，我俩合同直接解除了。被告李传旭辩称：答辩人为与原告刘秀英土地租赁合同纠纷一案，现做如下答辩：一、答辩人与孔祥春、孔祥信于2013年5月20日签订的《租赁合同》合法有效并已实际履行，该合同期限为十年，现未到期，原告无权要求解除该合同。1、2013年5月20日，答辩人与孔祥信、孔祥春签订《租赁合同》一份，该合同约定：由答辩人租赁其10亩土地中的4亩建厂房从事经营活动，租金每亩土地每年2000元，合同期限定为十年。该合同生效后，答辩人与孔祥信、孔祥春建立土地租赁法律关系，答辩人即自筹资金180余万元，将该处土地地面全部硬化，建办公用房7间，合计300平方，房屋结构为砖混。建生产厂房一座，共计1700平方，顶部为钢结构，墙为砖混，厂名为“河南省罗翔机械设备有限公司”，并在厂门口醒目位置挂牌经营至今。在答辩人大兴土木之前，已将在所租赁土地上建厂房规划明确告知原告，原告对此未提出异议，并且答辩人租赁该土地并在该处建厂房事宜，得到了八里营村委会许可和认同，原告对此是心知肚明。这在原告和孔祥春、孔祥信签订的租赁合同第五条得以明确印证，双方在该条款中明确约定了所建厂房的赔偿事宜以及原告负有提供水电方面的义务。该厂房建成后，答辩人在此从事经营活动至今已达7年之久。时至今日，原告以未经其同意而将土地转租给答辩人为由，且在该合同未到期的情况下，要求解除答辩人与孔祥春所签的《租赁合同》，势必严重损害答辩人的切身利益。原告从不考虑解除该合同将会给答辩人带来为建厂房而投入的巨额资金化为泡影的严重后果，全然不顾及答辩人切实利益致使答辩人将遭受严重损失的做法自然不会得到法律的支持。另外，纵观原告与孔祥信、孔祥春所签合同，并未约定转租必须征得原告同意。所以，本案的土地转租行为合法有效，该租赁合同应当得到法律的保护。2、答辩人与原告没有建立土地租赁法律关系，相对于答辩人孔祥信、孔祥春所签租赁合同而言，答辩人负有向孔祥信、孔祥春支付租赁费的法定义务，而不具有向原告支付租赁费的义务，负有向原告支付租赁费义务的是孔祥信、孔祥春。况且答辩人并不欠孔祥信、孔祥春土地租赁费。所以，原告以答辩人未向其支付租赁费为由认定答辩人违约并要求解除租赁合同，没有事实和法律依据，无权要求解除该合同。二、关于原告要求答辩人赔偿其果树损失4万元，没有事实依据，望法庭依法驳回其诉讼请求。答辩人租赁该土地时，该土地上并不存在原告所说的树木，答辩人在该处经营7年来，原告也从未向答辩人提出该项赔偿要求。在原告与孔祥信、孔祥春签订的租赁合同中也只字未提该土地上原告种植有树木和果树，更未约定有关树木和果树的赔偿条款。从以上事实足以证明，该土地并不存在原告所述的树木和果树，原告的该项诉讼请求没有事实依据。三、原告要求答辩人向其交付97200元的租赁费没有事实依据，且无权提出该项要求，望法庭依法驳回其诉讼请求。依照原告和孔祥信、孔祥春所签订的租赁合同，孔祥信、孔祥春与答辩人所签订的租赁合同，租金均为每亩地每年费用2000元，且答辩人只需向孔祥信、孔祥春支付，原告无权要求答辩人向其支付没有任何事实依据的费用。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，望法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告刘秀英向本院提交的证据材料：租赁合同三份、村委会出具的情况说明一份、2018年、2019年交春委会租赁费收据二份。被告孔祥春未向本院提交证据材料。被告李传旭向本院提交的证据材料：1、李传旭和孔祥信、孔祥春签订的租赁合同一份，证明合同内容及合同法律关系。2、李传旭所建厂房及办公用房照片共计六份，证明租赁合同生效后，李传旭自筹资金进行土地硬化和建造办公用房、厂房并挂牌经营至今。经庭审质证：被告孔祥春对原告提交的证据无异议。被告李传旭对原告提交的证据真实性无异议。原告刘秀英对被告李传旭提交的证据无异议。经审查，原告刘秀英和被告李传旭提交的证据形式合法、内容真实有效，与本案具有关联性，本院对上述证据予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2000年5月10日，原新乡市郊区平原乡八里营村委会与崔松如签订《租赁合同》一份，约定将东临孟姜女河、西临顺路地、南临小路、北临樊守森合计19.39亩租赁给崔松如使用，租赁费共计每年6000元，租赁期限自2000年6月1日至2005年5月31日。2001年6月1日起，原告刘秀英代替崔松如履行该合同，并由该村委会盖章予以确认。后，新乡市卫滨区平原乡八里营村村民委员会又将该合同延长至2015年5月31日。该合同到期后，刘秀英和村委会未另行签订租赁合同，但该合同仍继续履行，由刘秀英继续向村委会交纳土地租赁费。2013年4月18日，原告刘秀英与孔祥信、孔祥春签订《租赁合同》一份，约定将其租赁土地中的10亩租赁给孔祥信、孔祥春建厂房，租金每亩土地每年2000元，只能自用，土地不得转租，合同期限暂定10年。2013年5月17日，刘秀英和孔祥信、孔祥春再次签订《租赁合同》一份，该合同内容基本与2013年4月18日签订的租赁合同一致，但删除“只能自用，不得转租”的条款约定。2013年5月20日，孔祥春、孔祥信和李传旭签订《租赁合同》一份，约定由孔祥春、孔祥信将其租赁的10亩土地中的4亩租赁给李传旭，租金为每亩地每年2000元，李传旭可根据需要在此修建厂房，但只能自用，土地不得转租，合同期限暂定十年，合同还约定了其他内容。合同签订后，李传旭在租赁土地上硬化地面并加盖厂房和办公用房以河南省罗翔机械设备有限公司的名义对外经营至今。另查明，自孔祥春、孔祥信与李传旭签订合同以来，共计向孔祥春支付租赁费22000元，孔祥春以欠款30000元抵偿部分租赁费。2018年12月，被告孔祥春补偿原告刘秀英150000元并解除双方的租赁合同关系。再查明，2014年，八里营村村民崔志喜租赁刘秀英原租赁的19.39亩中的10.06亩，2019年9月1日由八里营村委会与崔志喜补签租赁合同，刘秀英的租地面积实际剩余9.39亩。原告刘秀英分别于2019年2月26日和2019年8月27日向八里营村委会交纳2018年、2019年面积为4.36亩的场地租金，租金均为7848元，折算为每亩每年1800元。本院认为：本案系租赁合同纠纷，就本案租赁关系，本院逐一进行论述。第一，关于合同效力的问题。原告刘秀英和被告孔祥信、孔祥春共签署两份租赁合同，时间分别为2013年4月18日和2013年5月17日，前一份合同约定了“土地不得转租”，后一份合同将该条款删除，根据合同签订先后顺序，应当认定后一份合同对前一份合同的条款进行了修改，即对是否同意转租未作约定。依照民法典第七百一十六条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但是依据合同相对性原则，出租人有权解除的合同是出租人和承租人之间的合同，而不能解除承租人和次承租人之间的合同。民法典第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。依据庭审中原告刘秀英及被告孔祥春的陈述，刘秀英自称是在2018年知道转租事实，孔祥春称是在转租合同签订一两年后原告知晓该事实。无论哪种情形，均已超过六个月的异议期，应当视为原告刘秀英同意转租。在确定该法律关系后，孔祥信、孔祥春与李传旭签订的租赁合同是双方自愿协商一致情况下签订的，内容不违反法律规定，该合同合法有效。因此，原告刘秀英无权要求解除孔祥春和李传旭于2013年5月20日签订的租赁合同，在该租赁合同期限尚未届满之前，原告刘秀英无权要求被告李传旭从租赁土地上搬走并将租赁土地交还原告。第二，关于赔偿果树损失和房屋损失的问题。首先，原告对案涉租赁土地上果树和房屋的存在未提交有效证据予以证明。其次，被告孔祥春自认存在果树和简易房，但是在无有效证据的前提下，本院无法查明果树的品种、树龄、数量以及房屋的面积、结构、用料等，无法对其具体价值进行鉴定或作出基本判断，且被告李传旭对存在果树和房屋予以否认，原告无证据证明果树和房屋是由李传旭损毁。基于以上原因，原告刘秀英要求被告李传旭赔偿果树损失40000元和房屋损失5000元，本院无法支持。第三，关于土地租赁费的问题。本案所涉的租赁合同和转租合同对于租赁费的约定均为每亩每年2000元，在无其他约定的前提下，原、被告应按照该约定履行租赁合同和转租合同，原告要求2013年至2015年按照每亩2500元，2016年至2021年按照每亩2800元支付租赁费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李传旭共计向被告孔祥春支付52000元，按照每亩地每年2000元计算，李传旭共计租赁4亩，每年租赁费应为8000元，其缴纳的租金年限为6.5年，从签订合同之日2013年5月20日起计算，李传旭缴纳的租金至2019年11月19日。原告刘秀英和孔祥信、孔祥春的租赁合同期限为10年，自2013年5月17日至2023年5月16日，孔祥信、孔祥春和李传旭的租赁合同期限为10年，自2013年5月20日至2023年5月19日。依照民法典第七百一十七条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律效力，因此对刘秀英而言，孔祥春、孔祥信和李传旭之间的租赁合同截止日期超出4天，该4天对刘秀英不具有法律效力，其最终的租赁截止日期亦为2023年5月16日。因刘秀英和孔祥春的租赁合同已于2018年12月解除，为便于案涉租赁合同的履行，李传旭应将自2019年11月20日至2023年5月16日的租赁费直接支付给原告刘秀英。原告刘秀英诉称孔祥春支付的150000元仅为解决孔祥春租赁的4亩土地，与李传旭租赁的4亩土地无关，但未提交有效证据予以证明，二者之间的租赁合同显示孔祥春租赁的是10亩土地，孔祥春是否欠付刘秀英租金，仅凭本案的现有证据，本院无法查实，且二被告之间的租赁合同对刘秀英不具有法律约束力，依照民法典第七百一十九条的规定，李传旭作为次承租人可以不按照该规定代孔祥春支付其欠付的租金。综合以上因素，对于原告刘秀英要求被告李传旭支付2019年11月20日之前的租赁费的诉讼请求，本院不予支持。另外，刘秀英仅在诉状中要求李传旭支付上述租金，未要求李传旭支付，对于是否欠付租金的问题，按照不告不理原则，本院不予处理。因此，被告李传旭应支付刘秀英2019年11月20日至2023年5月16日的租赁费27978.08元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百一十九条之规定，判决如下：一、被告李传旭于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀英租金27978.08元；二、驳回原告刘秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044.00元，减半收取1522元，由原告刘秀英负担1032元，被告李传旭负担499元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 王 军二〇二一年三月四日书记员 张昌振