沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初809号原告：张鹏，男，汉族，1980年10月6日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：潘莉莉，系辽宁盛同律师事务所律师。委托代理人：孙阳，系辽宁盛同律师事务所实习律师。被告：圆家置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区兴华南街87号。法定代表人：张金龙，系该公司总经理。委托代理人：王延山，是辽宁同方律师所律师。被告：于兰美，女，汉族，1964年1月2日出生，住址沈阳市苏家屯区。委托代理人：王延山，是辽宁同方律师所律师。原告张鹏与被告圆家置业有限公司、于兰美委托合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴彦华独任审理，公开开庭进行了审理。原告张鹏及其委托代理人潘莉莉、孙阳，被告圆家置业有限公司委托代理人王延山，被告于兰美委托代理人王延山到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张鹏诉称，2019年初，原告委托被告圆家置业有限公司代售房产，并签署了《房产全权代售合同》(以下简称合同）。同时被告圆家置业有限公司与被告于兰美串通，控制房产进行售卖，虚设对原告债权，并以原告委托售卖的房产作为抵押物，以被告于兰美为抵押权人在涉案房产上进行了抵押登记。且在合同中约定：他项证下发十个工作日内，被告圆家置业有限公司向原告支付70%的首付款；代售期结束，如涉案房产仍未销售，则被告圆家置业有限公司向原告支付30%的尾款，房产由被告圆家置业有限公司收购。他项产权证下发后，被告一却未按合同约定履约付款。原告与被告圆家置业有限公司又于2019年12月6日签署补充协议，约定被告圆家置业有限公司于2019年12月12日前向原告支付70%房款，如未能按期支付房款，被告一将以每天300元进行赔付。但被告圆家置业有限公司至今也未付房款，只是曾向原告支付77000元违约金。现合同委托代售期限早己届满，被告圆家置业有限公司未将涉案房屋售出，也未依约向原告付款收购房屋，构成根本违约，合同目的无法实现。且被告圆家置业有限公司与被告于兰美虚设对原告债权，在涉案房屋设立抵押权的行为已严重侵害原告财产权益。综上所述，为维护原告的合法权益特依法向贵院提起诉讼，请求法院判令解除《房产全权代售合同》；请求法院判令被告圆家置业有限公司向原告支付合同违约金人民币11000元；请求法院判令被告圆家置业有限公司向原告支付未按期付款违约金人民币4900元(以每逾期一日300元计，从2019年12月12日起计至涉案房屋抵押登记解除之日止，截至2020年9月10日，扣除已付77000元违约金，暂计为4900元)；请求法院判令被告圆家置业有限公司向原告返还涉案房屋《不动产权登记证书》原件。请求法院判令被告撤销涉案房屋抵押权登记；请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告圆家置业有限公司辩称，被告与原告签订合同后，因疫情原因导致款项没有按期支付，并向原告支付了违约金后因资金紧张，导致合同不能履行，原告向法院提起民事诉讼被告也向原告确定合同已经无法继续履行。同意解除合同，但被告认为原告主张的违约金过高，应当按照实际损失予以调整。被告于兰美辩称，于兰美并没有收到本案的款项，所以不同意解除他项权。经审理查明，2019年初，原告张鹏作为甲方，被告圆家置业有限公司作为乙方，双方经协商签订了一份《房产全权代售合同》，合同约定：甲方委托乙方全权代理出售其位于沈阳市铁西区，建筑面积为59.75平方米的住宅房屋一套。产权证编号为232535。出售房产总价款伍拾伍万元整全权代理出售时间为自2019年11月15日起至2020年5月14日止。全权代理出售房产方式为独家委托有溢价方式，乙方在全权代理出售房产期限内完成委托房产出售的，甲方在与买受人签订房屋买卖合同当日，应当向乙方支付居间服务费5500元；乙方代理出售房产实际交易价高于本合同约定的出售房产价款时，溢价部分全部归乙方所有，甲方在收到第一笔购房款当日，将溢价款支付给乙方。合同违约责任条款约定，合同签订后，任何一方毁约的，应承担违约金11000元（总房款2%），乙方未按期向甲方付清购房款及甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，违约方支付对方300元违约金。合同第十二条，当事人自行约定的其他事项中约定：他项证下发十个工作日内，乙方向甲方支付70%的首付款，代售期结束，本合同指向的房产仍未销售，则乙方向甲方支付30%的尾款，房产由乙方收购，代售日期从办理他项权证之日起开始计算六个月。合同签订后，原告根据被告圆家置业有限公司的要求将该出售房产设置了抵押权，抵押权人为被告于兰美。进行了抵押登记。他项产权证下发后，被告圆家置业有限公司未按合同约定履行向原告支付70%购房款的义务，双方经协商原告与被告圆家置业有限公司又于2019年12月6日签订了补充协议，约定被告圆家置业有限公司于2019年12月12日前向原告支付70%房款，如未能按期支付房款，被告圆家置业有限公司以每天300元进行赔付，甲方房证、他项证交与圆家置业有限公司代为保管，仅用于销售房屋使用不具有其他作用。补充协议签订后，被告圆家置业有限公司仍未能履行合同付款义务，被告法定代表人张金龙于2020年1月21日仅向原告支付了50000元购房款。2020年4月20日向原告支付了27000元违约金。直至原告起诉之日，被告圆家置业有限公司也未能履行双方签订的全权代售合同，原告起诉来院。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的不动产电子登记簿的查询证明一份、原告张鹏名下的42×××19的银行账户2020年1月29日及2020年4月20日发生的交易流水一份、房屋的全权代售合同一份、补充协议一份、原告妻子王丽红与圆家置业经纪人的通话录音一份等证据材料，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应依据合同约定履行各自的权利义务。被告圆家置业有限公司未在合同约定期限内向原告支付购房款，也未在合同代售期满后按合同约定自行收购房屋，其行为已构成根本违约，被告圆家置业有限公司应当承担违约赔偿责任。原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，被告同意解除合同，本院允许。关于11000元违约金的约定系一方单方毁约的违约金约定，本案系被告履行合同不符合约定的违约行为，而并非毁约行为，应按照违约约定承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求支付2019年12月12日起每天按300元支付至房屋抵押登记解除合同之日止的请求，本院认为该项约定过高，应按原告的实际损失酌情调整，现被告同意将已付的购房款50000元作为违约金，加上被告已付的违约金27000元，共计77000元违约金，来补偿因违约给原告造成的损失基本合理，本院予以支持。原告要求返还涉案房屋的不动产产权登记证书，被告亦同意，本院予以支持。关于原告主张判令被告解除抵押登记的请求，本院认为，该抵押登记系在原告张鹏与被告于兰美之间以借贷关系设定，该抵押合同是否有效，是否应当予以解除与本案审理的委托合同不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告张鹏与被告圆家置业有限公司签订的《房产全权代售合同》；二、被告圆家置业有限公司向原告张鹏支付违约金77000元（被告已付给原告）；三、被告圆家置业有限公司于本判决发生法律效力之日向原告张鹏返还《不动产权登记证书》；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1448元，减半收取724元由被告圆家置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审判员  吴彦华二〇二一年四月二十九日书记员  吴宇晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。