上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初431号原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。被告：王国波，男，1984年1月30日生，汉族，住黑龙江省。原告上海高正企业发展有限公司与被告王国波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序审理。因被告王国波下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法转为普通程序，由审判员独任审理，并于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告上海高正企业发展有限公司的委托诉讼代理人邵琛如到庭参加诉讼，被告王国波经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海高正企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年7月1日解除；2.判令被告支付原告2020年3月1日至2020年7月1日的租金107,676元；3.判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金(截至2020年11月1日为22,208.18元)；4.判令被告支付原告2020年4月1日至2020年7月1日的物业费48,453元；5.判令被告支付原告逾期支付物业费的滞纳金(截至2020年11月1日为9,270.67元)；6.判令被告支付原告2019年8月至2020年5月的电费1,670.40元；7.判令被告支付原告2019年8月至2020年5月的水费4,378元；8.判令被告支付原告违约金80,757元；9.判令被告没收原告的租赁保证金26,919元；10判令被告支付原告律师费50,000元。事实与理由：原告为上海市松江区荣乐西路XXX号新理想广场二层F2-24B铺位号房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人。原告与被告于2018年10月17日签订《新理想广场商铺租赁合同》(以下简称“系争合同”)。系争合同2.1条确定涉案房屋的租赁面积为354平方米。第六条约定月租金为人民币26,919元。6.2条约定,被告秉承先付后用原则,按每1个月缴付周期在付款月的25日前支付下1个月的租金及物业费。6.5条约定,被告逾期支付租金的,每逾期一日,则需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如被告逾期30天以上的,原告有权解除合同,没收租赁保证金,并要求被告承担相应的违约责任。7.1条约定,物业管理费标准为：1.5元/平方米租赁面积/天(每月人民币16,151元)。7.2条约定,被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下1月的管理费。7.5条约定,被告使用租赁房屋所发生的水、电及其他费用由被告承担。7.7条约定,如被告逾期支付物业管理费或其他费用的,原告有权以未交金额为基数,每天收取千分之一的滞纳金。15.2条约定,被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的,原告可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金。合同签订后,原告一直按约履行合同义务,但被告自2019年8月起开始欠费,经原告多次催缴,被告仍拒不支付。原告认为被告的行为已构成违约,且被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益,给原告造成了重大损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王国波未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原、被告签订系争合同，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁面积为354平方米，租赁期间自2018年11月15日起至2023年11月14日止，租金每天每平方米2.5元，月租金为26,919元，租金按先付后用的方式按1个月支付，被告应于付款月的25日前预付下一个月的租金26,919元及一个月的物业费16,151元。系争合同6.5条约定，被告逾期支付租金的,每逾期一日,则需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如被告逾期30天以上的,原告有权解除合同,没收租赁保证金,并要求被告承担相应的违约责任。系争合同7.1条约定,物业管理费标准为：1.5元/平方米租赁面积/天。系争合同7.2条约定,被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下1月的管理费。系争合同7.5条约定,被告使用租赁房屋所发生的水、电及其他费用由被告承担。系争合同7.7条约定,如被告逾期支付物业管理费或其他费用的,原告有权以未交金额为基数,每天收取千分之一的滞纳金。系争合同8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告支付租赁保证金26,919元及物业保证金16,151元，被告发生任何违约行为导致原告损失的，原告均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，有权继续追索。系争合同15.2(6)条约定,被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的,原告可书面通知解除本合同，违反合同的一方,应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金。系争合同17.6条约定，在租赁期内，若被告违反本合同项下任何付款义务，且拒不整改的，原告有权终止本合同并追究违约责任，收回承租场所，并保留追讨由此造成的一切损失(包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。系争合同另对其他事项作出了约定。被告在系争合同落款处地址栏写明如下内容：秦皇岛市海港区龙溪御园1栋2单元501。上海佳管物业管理有限公司出具说明一份，载明：“现本公司同意由上海高正企业发展有限公司代为向王国波收取上海市松江区荣乐西路XXX号新理想广场二层F2-24B铺位号的房屋的物业管理费欠款，特此说明”。被告向原告出具《终止协议》一份，其中载明：“出租方(甲方)：上海高正企业发展有限公司；承租人(乙方)：王国波……一、甲、乙双方签订的租赁合同于2020年5月18日终止。二、乙方于2020年5月18日归还商铺，乙方无需拆除该商铺内固定装修，无需恢复毛坯状态，放弃店内所有物品。三、甲、乙双方于乙方撤铺完成当日对房屋及其附属物、房屋内设备设施及水电等使用情况进行验收，乙方结清水电费等各项费用。四、乙方营业执照等相关证照及电话宽带等于撤铺后5日内完成注销。乙方需将注销完成的书面凭证交于甲方。乙方提前退租，按租赁合同约定乙方需支付甲方违约金80,757元(三个月租金)，另需支付2020年3月1日-2020年5月18日租金69,768元，2020年4月1日-2020年5月18日物业费25,709元，及乙方至2020年5月应缴纳的电费1,670.4元，水费4,378元，仓库租金13,356元，餐厨垃圾清运费5,600元，合计欠费：201,238.4元。乙方支付甲方的租赁保证金及物业保证金，甲方不予退还乙方。……”。原告确认其于2020年5月18日前收到上述终止协议，但因未同意被告解除合同的请求，故未盖章确认。2020年6月29日，原告委托陆垒律师通过EMS向被告寄送《律师函》，其中载明解除系争合同并要求被告及时支付相关款项。该《律师函》寄送地址为河北省秦皇岛市海港区龙溪御园1栋2单元501。该快递于2020年7月1日由他人代收。审理中，原告确认被告在2020年5月18日后即撤场，此后没有继续使用涉案房屋。原告另称在2020年7月1日解除函寄送之前没有去查看过涉案房屋，此后在2020年8月查看涉案房屋时发现锁是坏的，于是直接收回了涉案房屋。审理中，原告称同意本院直接对滞纳金进行调整。审理中，原告提供水电费单据及签收单，其中显示水电费单据由24号2F东北菜相关人员签收。审理中，原告明确本案所涉律师费尚未实际发生。以上事实，有《新理想广场商铺租赁合同》、说明、《终止协议》、《律师函》、EMS邮寄单及当事人陈述等证据证实。本院认为，系争合同系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，虽然被告向原告交付《终止协议》，要求解除系争合同，但因被告并不具备合同解除权，同时亦未提供证据证实双方已经达成解除系争合同的合意，故《终止协议》并不能产生系争合同解除的后果。另，被告作为承租人，负有及时缴纳租金及物业管理费的合同义务，同时对于支付上述款项亦负有相应的证明责任，但被告未能提供证据证实其已经依约缴纳了2020年3月1日后的租金及物业管理费，故原告依据系争合同的约定，主张解除系争合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，原告已经通过《律师函》的方式主张合同解除，函件送达的地址也系双方在合同中载明的地址，因原告的解除权已经成就，故本院认定该《律师函》送达的时间2020年7月1日即为系争合同的解除时间。关于租金及物业费，原告依据系争合同的约定、上海佳管物业管理有限公司出具的说明及《终止协议》要求被告支付2020年3月1日至2020年7月1日的租金及物业费。因被告未能提供证据证实已经支付2020年3月1日之后的租金及物业费，考虑到上海佳管物业管理有限公司已经出具说明，授权原告收取相应的物业费，同时被告在《终止协议》也确认向原告交付剩余未付的物业费，故原告依据上述材料主张租金和物业费，并无不当。至于被告应付的租金及物业费金额，本院认为，虽然被告通过《终止协议》解除系争合同的主张并不成立，但其在该协议中已经明确告知原告将于2020年5月18日搬离涉案房屋，并要求原告接收。同时根据原告的陈述，可以反映被告确已在2020年5月18日后搬离涉案房屋且再未继续使用涉案房屋。考虑到涉案房屋完全在原告的控制之下，且此后原告也成功自行收回了涉案房屋，故实际上2020年5月18日涉案房屋已经具备了交付条件。在此情形下，虽然系争合同并未解除，但原告在明知被告搬离涉案房屋且自己也存在其他缔约机会的情形下，仍然放任涉案房屋空置，导致损失扩大，有违诚实信用原则。故综合原告的减损义务、被告的主观过错、原告具备的准备时间、可能产生的实际损失等因素，再考虑到原告主张的违约责任已经较为严格，基本可以弥补包括重新缔约在内的各项损失等因素，本院认为，被告应支付原告2020年3月1日至2020年5月18日欠付的租金69,768元及物业费25,709元。至于此后的租金及物业费，本院不予支持。关于欠付租金及物业费的滞纳金，虽然系争合同对于滞纳金确有约定，但原告主张的滞纳金表现明显过高，且原告亦同意本院对于滞纳金标准进行调整，故本院以原告的实际损失为基础，结合被告的违约程度、主观恶意等因素，根据公平原则进行调整，酌情确定被告应支付原告截至2020年11月1日逾期支付租金的滞纳金3,000元及截至2020年11月1日逾期支付物业费的滞纳金1,000元。关于水电费，系争合同约定涉案房屋的水电费均由被告承担，现原告已经提供了初步证据证明2019年8月至2020年5月的水电费情况，且被告在《终止协议》也对于上述期间水电费的欠付情况进行了确认，故原告依此主张被告支付上述期间的水电费，确有依据，本院予以支持。关于违约金及没收保证金，系争合同对于违约责任已经作出明确约定，现原告以被告违约为由提出解除合同，并依据合同约定主张违约金及没收保证金，确有依据。鉴于被告未对违约金的金额及没收保证金提出抗辩意见，且在《终止协议》中也明确同意按上述标准承担违约责任，故对于原告的上述诉讼请求，本院予以支持。关于律师费，系争合同约定，若被告违反本合同项下任何付款义务，且拒不整改的，原告有权主张包含律师费在内由此造成的一切损失。因被告未能举证证明依约缴纳了租金及物业费，故原告为主张权利聘请律师支出的费用，亦应由被告承担。但原告明确本案所涉的律师费实际并未发生，故原告在本案中主张律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。需要说明的是，本案的处理结果，不影响原告在律师费实际发生后另行通过诉讼或其他方式进行主张。被告未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海高正企业发展有限公司和被告王国波签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司2020年3月1日至2020年5月18日期间的租金69,768元；三、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司截至2020年11月1日逾期支付租金的滞纳金3,000元；四、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司2020年4月1日至2020年5月18日期间的物业费25,709元；五、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司截至2020年11月1日逾期支付物业费的滞纳金1,000元；六、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司2019年8月至2020年5月的电费1,670.40元；七、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司2019年8月至2020年5月的水费4,378元；八、被告王国波于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司违约金80,757元；九、原告上海高正企业发展有限公司没收被告王国波交付的租金保证金26,919元；十、驳回原告上海高正企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,570元，由原告上海高正企业发展有限公司负担2,083元(已付)，由被告王国波负担4,487元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 名法官助理  周昳歆书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。