大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1367号原告（反诉被告）：大连中庚物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区香海小镇滨港路966-113-103号。法定代表人：梁衍锋，该公司经理。委托诉讼代理人：马毅，男，1977年9月26日出生，汉族，该公司员工，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：杜艳艳，女，1982年10月12日出生，汉族，该公司员工，住大连市旅顺口区。被告（反诉原告）：杨丽珍，女，1968年4月1日出生，汉族，住大连市旅顺经济开发区。委托诉讼代理人：刁得林（杨丽珍丈夫），男，1968年5月5日出生，汉族，住大连市旅顺经济开发区。原告（反诉被告，以下以本诉称谓）大连中庚物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉称谓）杨丽珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马毅、杜艳艳、被告委托诉讼代理人刁得林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连中庚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交清所欠物业管理服务费1888元，违约金378元，共计2266元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告交清2019年1月1日至2021年7月31日间的物业管理服务费2927元，违约金585元，共计3512元。事实与理由：该业主于2013年4月26日与大连中庚房地产开发有限公司及大连中庚物业管理有限公司办理全部商品房交付手续后，购买位于大连市旅顺口区(中庚香海连天6-2-1201)住房一套，面积78.65平方米。同时签署了《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，承诺遵守合同约定，履行合同义务，并按有关要求缴纳了当年的物业管理服务费。但该业主自2019年1月至今就再未缴纳过物业管理服务费，已严重违背了合同的约定和本人的承诺，给本公司物业管理服务工作的开展带来消极影响，严重侵害了小区其他业主的公共权益。因此，原告为维护广大业主的公共权益，保证物业管理服务工作的顺利开展，根据《物业管理条例》及《合同法》的相关规定依法对该业主提起诉讼。被告杨丽珍本诉辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告主体不适格。原、被告间未签订过《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，且《物业管理条例》规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。原告未提供证据证明其系通过招投标方式成为案涉物业的服务企业。2.被告未提供物业服务。根据《民法典》第942条的规定，物业服务人应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。但被告房屋外墙自2018年大雨开始严重渗水，至今原告仍未进行维修、养护，亦未启用维修基金进行维修。房屋目前仍存在严重安全隐患，渗水会导致墙皮剥落，危及全体业主的人身及财产安全。原告未尽物业服务职责，收取物业费没有事实及法律依据。3.物业收费没有向业主进行公示。根据《民法典》第943条的规定，物业服务人应将服务的事项等内容以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。被告杨丽珍向本院提出反诉请求：1.判令原告提供2013年4月26日至今小区内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及原告处分、出租等收费依据，以及停车位数量，停车费缴存票据和财务明细情况；2.判令原告向被告提供2013年4月26日至今小区内公共区域及公共设施（具体为公共停车位、各楼栋电梯、门岗道闸）用于停放车辆、投放广告、场地摆摊和出租等经营收入所涉完整账目明细、合同、银行账单、收款收据、二维码等电子收款记录、现金日记、发票存根等有效凭证；3.反诉费由原告承担。事实与理由：被告自2013年4月26日购买案涉物业。根据《民法典》第943条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行请款，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。被告作为业主享有知情权，原告应当提供诉请材料，故提起反诉。原告大连中庚物业管理有限公司反诉辩称：被告买的二手房，一期的交房时间是2011年10月30日，被告在2013年和物业过户时在前期物业服务合同上签字了。2018年大雨后出现房屋质量问题，但房屋质量问题不是物业服务范围内，即使是在质保期也应由地产开发商维修。我们定期有向业主公示，在物业服务处、单元大厅、园区内都有公示。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了商品房交付程序表、业主收楼验收表、前期物业服务合同、承诺书、照片打印件20张、张贴的公示3张，用以证明被告签署了物业服务合同，原告已履行公示义务。被告提交了照片打印件6张，用以证明物业服务不到位。经庭审质证，被告对原告证据均不予认可，但经本院释明后未在期限内对《前期物业服务合同》中杨丽珍签字的真实性提出司法鉴定申请。原告的证据符合证据要求，能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。被告提交的照片无法真实全面反应案涉小区的物业管理状态，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于大连市旅顺口区的房屋（建筑面积78.65平方米）原为案外人孙二可所有。2011年10月31日，甲方大连中庚物业管理有限公司与乙方孙二可签订《前期物业服务合同》，乙方愿意接受原告为其提供物业服务，双方就物业管理服务事项、双方各自权利和义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等事项作出约定。其中第七条约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳，交费标准为高层住宅1.2元/月.平方米；业主在每个月的10日前交纳当月相关费用；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之起按每天应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。该协议落款乙方处有孙二可、杨丽珍签字。庭审中，原告确认其中杨丽珍的签字系被告于2013年购买二手房后在原告处办理相关手续时签写的，与此同时，被告亦在业主临时管理规约和承诺书中签字确认。另查，原告已将2020年度的《物业服务项目公共收益收支情况的公示》通过在小区业主微信群发布，以及在小区公告栏内张贴的方式向全体业主进行了公示。公示内容包括本年度的公共收益收支以及下半年度的公共收益收支预算。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行各自义务。庭审中，被告虽对合同中签字的真实性提出异议，但经本院释明后，被告未在期限内提出司法鉴定申请，视为被告放弃该抗辩权并确认签字的真实性。且被告在原告提供物业服务的小区内居住亦属客观事实，被告在原告向其提供物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳2019年1月1日至2021年7月31日间所欠的物业费2926元（78.65平方米×1.2元/月/平方米×31月）。被告提供的证据不能证明原告未尽物业服务义务，其房屋漏雨的抗辩意见亦不能构成不交物业费的理由。关于原告提出的违约金请求。被告迟延交纳物业费的行为确实会对原告的经营管理以及其他按时交费业主的权益造成损害，本应承担违约责任，但考虑到原告作为物业服务企业，应不断提高服务质量和管理水平，同时为化解物业与业主之间的矛盾，本院对原告的该项请求不予支持。被告的反诉请求系涉及业主知情权。业主知情权是业主监督物业公司服务的手段之一，但任何权利的行使都应置于法律框架之下，否则极易被滥用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》（2018年）第六条第二款的规定，业主享有知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。原告提供的证据可以证明其已就小区共有部分的使用和收益情况向业主进行了公示，履行了法定的公示义务。而被告反诉请求中要求公示的财务明细、收款收据、合同等内容已超出了上述法律规定的公示范畴，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨丽珍于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连中庚物业管理有限公司2019年1月1日至2021年7月31日间的物业费2926元；二、驳回原告（反诉被告）大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨丽珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理50元，原告已预交；由被告负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；原告负担0元，应予退还50元。反诉案件受理费减半收取计50元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  岳 媛人民陪审员  胡传鹏人民陪审员  王 欣二〇二一年七月二十一日书 记 员  苗雪婷附相关法律规定1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。