河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民再20号再审上诉人（一审原告）：刘建新,男,1969年2月26日出生,汉族,现住保定市安新县。委托诉讼代理人：李晓炜，河北方圆律师事务所律师。再审被上诉人（一审被告）：卫丹丹,女,1989年9月27日出生,汉族,现住高碑店市。委托诉讼代理人：张志英，河北诚创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新祎，河北诚创律师事务所律师。再审被上诉人（一审被告）：石腾飞,男,1988年3月4日出生,汉族,住河南省方城县。再审上诉人刘建新因与再审被上诉人卫丹丹、石腾飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民再6号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人刘建新及其委托诉讼代理人李晓炜、再审被上诉人卫丹丹及其委托诉讼代理人张志英到庭参加诉讼。再审被上诉人石腾飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审上诉人刘建新上诉请求：一、撤销河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民再6号民事判决，依法改判。二、全部诉讼费用由石腾飞、卫丹丹承担。事实与理由：一、再审一审法院认定“买方刘建新未提供充分证据证实其有理由相信其为夫妻共同意思表示，不属于善意第三人”认定事实错误。石腾飞与卫丹丹于2010年9月28日登记结婚，石腾飞与刘建新签订《房屋买卖合同》系二人夫妻关系存续期间。且石腾飞出具的《关于配偶同意出售的承诺书》已经承诺该房屋出售事宜已经征得配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由其配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。石腾飞与刘建新签订《房屋买卖合同》时，出具了《关于配偶同意出售的承诺书》及卫丹丹的身份证、户口本复印件等证件资料，刘建新完全有理由相信房屋买卖为石腾飞夫妻二人的共同意思表示。同时，刘建新签订本案房屋买卖合同系通过中介公司所签。签订该买卖合同时，中介公司多次带领刘建新去看房，该房屋买卖合同也是经中介公司审核石腾飞提交的相关材料后签订的，合同签订后也已交付房屋钥匙。在签订房屋买卖合同的过程中，刘建新没有过错，不存在任何恶意行为，应属于善意第三人。综上所述，刘建新通过房产中介公司签订的本案房屋买卖合同，在签订该房屋买卖合同的过程中已经尽到了审慎审查的义务，且已支付了符合二手房市场行情的合理对价，又有充分的理由相信该房屋出售系石腾飞、卫丹丹夫妻共同意思表示，是合同签订的善意第三人，该买卖合同应属有效合同。一审认为刘建新不是善意第三人属认定事实错误。二、再审一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据上述法律规定，即使石腾飞在本案房屋买卖合同签订中属无权处分人，其代理行为也并不当然无效，其签订的买卖合同也不当然属无效合同。因合同相对人刘建新完全有理由相信出售房屋为夫妻共同意思表示，该买卖合同依据上述法律规定应属合同有效。三、为了维护交易安全以及公平原则，刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》应认定为有效合同，应继续履行。四、再审一审判决显失公平。刘建新作为买方，在整个房屋买卖合同签订的过程中，没有任何过错，依约已支付了高达77万元的房款，如承担合同无效的法律后果明显显失公平。综上，在合同签订的整个过程中，刘建新没有任何过错且支付了合理的对价，又有理由相信该房屋出售系石腾飞、卫丹丹夫妻共同意思表示，是合同签订的善意第三人，该房屋买卖合同有效，应继续履行。再审被上诉人卫丹丹辩称，再审一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘建新上诉请求。事实与理由：一、再审一审法院认定事实清楚。诉争房屋系卫丹丹与石腾飞的夫妻共同财产，石腾飞未经卫丹丹同意擅自将房屋出售给刘建新，构成无权处分，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，房屋买卖合同是无效合同。刘建新与石腾飞买卖房屋交易过程中，刘建新并未提供证据证明卫丹丹知情，相反，刘建新提供的证人也证明当时卫丹丹在签订协议时不在场。整个过程都是石腾飞一人与刘建新联系，打款时也是刘建新和石腾飞一起打的款，卫丹丹不知情。同时石腾飞一直没有为刘建新提供有卫丹丹本人签字认可出售房屋的相关手续，石腾飞提供的《配偶承诺同意出售书》经人民法院委托鉴定系石腾飞伪造，合同订立前没有证据表明卫丹丹作为夫妻财产共有人同意处分财产，在合同履行过程中，卫丹丹也没有积极参与，刘建新没有证据证实出售房屋系夫妻共同意思表示。二、一审再审适用法律正确，本案刘建新不适用善意取得制度。刘建新与石腾飞和中介在《房屋买卖合同》的首条即写明，“就甲方（石腾飞）已取得该房屋所有权证书及不动产权证的事实情况，且乙方（刘建新）已知晓该事实已充分了解该房屋。甲乙双方已明确知晓交易风险”，同时第四条违约责任载明，“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方因提供虚假资料或不真实交易而引发的经济纠纷；……”若因甲方原因造成无法办理过户而给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。这里直接表明了刘建新是在明知甲方石腾飞无权处分该房产的情况下，为了规避法律而设立的恶意条款，充分说明了刘建新是知情在先，恶意在先。同时刘建新与石腾飞签订的备注中明确记载双方在房屋买卖当时，手上未持有购房合同，但并不影响后期房本正常办理，如有问题，甲方自愿承担法律责任。刘建新购买行为不是善意取得。善意取得是指受让人在不知道真实情况的条件下，充分相信动产的转让人有处分权时取得财产的行为。善意取得制度规定只有善意第三人即信赖登记者才受推定力的保护，为此法律得设置公信力制度。房屋共有人之一未经其他共有人的同意擅自转让共有房屋，在双方当事人签订房屋转让协议时，根据转让人所持有的房屋所有权证等，受让人对转让人不享有房屋处分权的事实并不知道且已按照房屋转让协议的约定，支付了合理对价，办理了房地产转移登记手续，取得了该房屋所有权证的，依法应当认定受让人善意、有偿取得该房屋，可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定处理，即对受让人的权益应予保护。刘建新与石腾飞交易该房屋时明知卫丹丹不在场，且刘建新知晓房屋有共有人及该房屋没有取得产权证书，不是善意第三人。三、再审一审判决民事判决书并不显失公平，合法合理。在刘建新购买房屋之后，找到卫丹丹交付房屋并且去卫丹丹家强行更换防盗门时，卫丹丹得知后就进行了报警，警察出警后告知刘建新可以向公安机关对石腾飞诈骗的行为进行报案，当时是在刚刚购买房屋之后，石腾飞还有可能没有跑远，甚至还能追回其购房款挽回损失，但是刘建新怠于行使其权利，在再审一审中，法官也问刘建新是否对石腾飞报警，刘建新明确回答没有。刘建新有其他的救济途径怠于行使，对其怠于行使权利产生的后果应当自行承担责任。综上，请求维持再审一审判决。再审被上诉人石腾飞未答辩。刘建新向一审法院起诉请求：判令石腾飞、卫丹丹继续履行2017年8月23日签订的房屋买卖合同（交付房屋、协助办理过户手续）；2、诉讼费由石腾飞、卫丹丹承担。事实和理由：2017年8月23日，原告通过保定白沟福镇家房产中介服务有限公司购买了石腾飞、卫丹丹位于白沟镇天德一品小区7号楼3单元1604室商品房，总购房款1020000元。刘建新于2017年8月23日、24日共计向石腾飞、卫丹丹支付77万元，余款25万元待二人配合办理过户手续后一次性付清。现石腾飞、卫丹丹拒绝交付房屋，拒绝配合办理过户手续。上述事实有房屋买卖合同、收据及卫丹丹承诺书为证，石腾飞、卫丹丹违背诚实信用原则拒不履行合同义务，严重影响刘建新的合法权益。故诉至法院请予支持。一审法院原审查明，石腾飞与卫丹丹系夫妻关系。石腾飞在夫妻关系存续期间以个人名义向河北天德房地产开发有限公司购买坐落于房屋，总房款616980元。其中首付款246980元、按揭贷款金额37万元，2016年4月4日开具不动产统一发票。2017年8月23日，刘建新与石腾飞签订《房屋买卖合同》合同约定由石腾飞将天德一品住宅小区7号楼3单元1604室房产出售给刘建新，房屋总价款102万元。其中先行支付30万元用于清偿银行剩余贷款。47万元待房产本下发办理清过户手续当日支付，另有25万元做为保证金于办理清过户手续当日付清，办理过户产生的相关费用均由刘建新承担并直接向主管机构缴纳。卫丹丹出具《关于配偶同意出售的承诺书》做为涉案房屋的实际共同共有人同意石腾飞的出售行为。合同签订后，刘建新分别于2017年8月23日支付30万元、2017年8月24日支付47万元。由石腾飞为刘建新出具收款收据，涉案房屋银行贷款已清偿。至今未向刘建新交付。一审法院再审查明：一、2017年8月22日石腾飞出具的《关于配偶同意出售的承诺书》内容为：本人卫丹丹（身份证号4113221989××××××××是坐落于天德一品7-3-1604之房产）的房屋所有权人。本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意。并保证在签约后5工作日内提交由本人配偶亲笔签字的（配偶同意出售证明）。若因本人违反上述承诺，导致合同无法履行，本人同意承担相关法律责任。承诺人（签字）石腾飞。再审审查阶段，就“卫丹丹”、“4113221989××××××××”、“天德一品7-3-1604”字样是否系卫丹丹本人书写，一审法院委托天津迪安司法鉴定中心进行笔迹鉴定。该司法鉴定中心出具津迪安［2018］文书鉴字第91号司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款时间为“2017年8月22日”的《关于配偶同意出售的承诺书》原件上的“卫丹丹”、“4113221989××××××××”、“天德一品7-3-1604”笔迹与样本1-9中卫丹丹的笔迹不是同一人所写。二、石腾飞与卫丹丹于2010年9月28日登记结婚。2017年8月23日，刘建新与石腾飞签订《房屋买卖合同》时，在二人夫妻关系存续期间。三、石腾飞在夫妻关系存续期间以个人名义向河北天德房地产开发有限公司购买坐落于房屋，总房款616980元，其中首付款246980元、按揭贷款金额37万元。2016年4月4日开具不动产统一发票。至2017年8月23日刘建新与石腾飞签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋石腾飞尚未办理房屋产权初始登记。一审法院再审认为，刘建新与石腾飞2017年8月23日签订的《房屋买卖合同》，虽系双方真实意思表示，但石腾飞处分夫妻共同财产未经配偶卫丹丹同意或授权属无权处分，该买卖合同无效。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出重要处理决定。夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”刘建新通过中介机构与石腾飞签订房屋买卖合同前，即2017年8月22日由石腾飞出具《关于配偶同意出售的承诺书》并非卫丹丹本人承诺，且根据该承诺书内容系石腾飞承诺“本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5工作日内提交由本人配偶亲笔签字的配偶同意出售证明”，刘建新未提供充分证据证实其“有理由相信其为夫妻共同意思表示”，不属于善意第三人。综上，刘建新与石腾飞签订的《房屋买卖合同》无效，其主张一审法院不予支持。原审判决事实认定及适用法律错误，应予撤销。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：“一、撤销本院(2017)冀0684民初3213号民事判决；二、驳回原审原告刘建新的诉讼请求。再审案件受理费13980元。原审案件受理费6990元，由原审原告刘建新负担。”本院再审二审中查明，2017年8月22日《关于配偶同意出售的承诺书》的内容为“本人卫丹丹（身份证号4113221989********）是坐落于天德一品7-3-1604之房产（房产证号／）的房屋所有权人。本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5工作日内提交由本人配偶亲笔签字的（配偶同意出售证明）。若因本人违反上述承诺，导致合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。承诺人（石腾飞）2017年8月22日。”，经再审一审法院鉴定，确认该承诺书中卫丹丹的名字并非本人所签。本院查明的其他事实与再审一审查明事实一致。本院再审认为，原一审庭审中，刘建新称其起诉请求的“继续履行合同”的具体内容为“交付房屋，并配合办理过户手续”，该具体内容即为转让涉案房屋的所有权。涉案房屋购买于石腾飞与卫丹丹夫妻关系存续期间，不动产物权的转移应当符合《中华人民共和国物权法》及相关法律规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……”涉案房屋购买于石腾飞与卫丹丹婚姻关系存续期间，应当认定为夫妻共同共有财产，处分房屋需经二人共同同意。虽然2017年8月22日《关于配偶同意出售的承诺书载明的“本人”是卫丹丹，但落款承诺人签字为石腾飞，该承诺书从形式和内容上均可以认定系石腾飞在涉案房屋买卖合同签订前出具的个人承诺，意在合同签订后石腾飞向刘建新提供卫丹丹出具的《配偶同意出售证明》。卫丹丹并非石腾飞、刘建新、保定白沟福德家房产中介服务有限公司签订的房屋买卖合同的当事人，事后亦未在合同中签字确认，石腾飞也未依约提供卫丹丹出具的《配偶同意出售证明》，故该合同的效力无法及于卫丹丹。因涉案房屋从物权角度来看系不可分割的整体，而现有证据无法证实房屋共有人卫丹丹同意石腾飞的房屋处分行为，在未取得共同共有人同意的前提下，刘建新要求交付房屋并办理过户手续不符合《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，应不予支持。现刘建新、石腾飞、保定白沟福德家房产中介服务有限公司签订的《房屋买卖合同》因涉及到第三人利益出现履行障碍，刘建新的实际损失可依合同内容向合同相对方主张责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条所规定的善意取得制度，旨在解决无处分权人转让动产或不动产给受让人后，原所有权人能否追回动产或不动产的问题，涉案房屋仍归原所有权人占有使用，也未办理物权变更登记，不涉及善意取得。综上所述，再审一审法院认定不当，但判决结果正确，予以纠正后维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：驳回再审上诉人刘建新的上诉，维持河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民再6号民事判决。再审二审案件受理费13980元，由再审上诉人刘建新负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 皓审 判 员  刘华锋审 判 员  段 超二〇二一年二月二十三日法官助理  石晓燕书 记 员  王 萌