西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2020)陕0104民初10286号原告：西安苏宁小店商贸有限公司，住所地：，统一社会信用代码：91610132MA6UBOTN8N。法定代表人：程峰，公司执行董事。委托诉讼代理人：金文杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞世荣，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：陕西怡客商贸发展有限公司，住所地：陕西省西安市阎良区，统一社会信用代码：91610000074503508Y。法定代表人：杨彦伟,公司经理。委托诉讼代理人：苏小刚，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告西安苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店）与被告陕西怡客商贸发展有限公司（以下简称怡客公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在原告苏宁小店委托诉讼代理人金文杰、卞世荣，被告怡客公司的委托诉讼代理人苏小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁小店向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即返还履约保证金201575.5元；2、请求法院依法判令被告减免房屋租金共计435280.75元（自2020年2月1日至2020年4月30日）；3、请求法院依法判令被告立即返还剩余房屋租金共计1596029.42元（含减免的租金）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月30日，原被告就西安地铁1、2、3号线内部商铺的13间店面签订《租赁合同》。根据合同约定，租赁面积共计280.6平方米，租赁期限自2018年12月15日至2021年12月31日。按年度缴纳租金，第一、二年度的租金为1741123元。合同签订后，原告按约相继履行了支付第一、二年度租金的义务，租金已支付至2020年12月31日，同时原告亦按照合同要求缴纳了履约保证金201575.5元。2020年伊始，新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延全国，陕西省于2020年1月26日启动突发公共卫生事件一级应急响应，春节假期延长。同时，西安市各级政府要求辖区内的企事业单位未经许可不得复工开业，商业机构未经许可不得营业，各社区（村）也实施限制出入的隔离措施，西安地铁的运行也采取一系列限制性防疫措施。基于政府关于疫情期间的此等管控要求，原告响应政府的号召，将案涉地铁沿线所有门店全部停业。受此次疫情影响，全国零售业收到很大冲击，地铁客流量大幅下降，再加上政府防疫措施的实施和对复工复产的限制，导致租赁合同目的已无法实现。故原告于2020年3月27日向被告送达《解除合同通知书》，解除了双方签订的《租赁合同》。双方已将原告租赁的店铺交接完毕，且被告也随即终止了和西安地铁的合作。同时，根据西安市人民政府于2020年2月8日颁布的《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施（暂行）》等相关文件的规定，被告应减免原告自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金。由于原告已支付了2020年全年的租金，且因疫情影响而解除了《租赁合同》，原告在合同解除后也未实际使用租赁店面，故被告应向原告返还剩余的全部租金及履约保证金。另外，根据政府规定的租金减免政策，被告也应减免原告三个月的租金，原告已于2020年3月27日向被告发函主张。对于这些问题，原告虽多次主动与被告协商，但始终未果。为了维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告立即返还履约保证金201575.5元；2、请求法院依法判令被告立即返还剩余房屋租金共计1596029.42元（自2020年2月1日至2020年12月31日）；3、本案全部诉讼费由被告承担。被告怡客商贸公司答辩意见为：1、本案属于答辩人单方违约，被答辩人无权要求返还租金及履约保证金；2、被答辩人单方违约，给答辩人造成严重损失，被答辩人应支付违约金并赔偿答辩人的损失。综上，本案属于被答辩人单方违约，与疫情无关，被答辩人无权要求返还租金及保证金，且因答辩人违约给答辩人造成重大损失，被答辩人应予以赔偿并支付违约金。本院经审理查明事实如下：2018年11月30日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定被告将位于西安地铁1、2、3号线的13间商铺店面出租给原告经营。租赁店面面积共计是280.6㎡，租赁期限为2018年12月15日至2021年12月31日，租金是一年174.1123万元。双方还约定履约保证金为201575.5元，合同期满后，乙方办完交接一个月内一次性退还乙方履约保证金201575.5元。合同第十四条约定：“一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。”2018年11月15日，原告向被告转账1731123元支付第一个租赁年度即2018年12月15日至2019年12月31日的租金。2018年12月10日，原告向被告转账211575.5元，其中包括履约保证金201575.5元。2019年12月2日，原告向被告转款1741123元支付第二个租赁年度2020年1月1日至2020年12月31日的租金。2020年3月27日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，载明因疫情影响，国内零售行业受到较大冲击，原告在地铁门店疫情期间已经停业。鉴于疫情影响，继续经营此店严重亏损而经营困难，无法实现合同目的，原告要求解除双方之间的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年3月25日起按照《租赁合同》第13条约定在解除十日向被告返还租赁物，请按时办理交接手续，否则视为原告已按约将租赁物交还被告。同日，原告向被告发出《关于因疫情问题扣减租赁费用的通知函》，要求被告按照合同约定、相关法律规定及《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施（暂行）》政策文件的规定，被告应减免原告自2020年1月22日至2020年4月21日期间的租金。2020年3月30日，被告向原告发出《对关于解除租赁合同的通知函>、关于因疫情问题扣减租赁费用的通知函>回函》，作出回复：1、原告未与被告协商的前提下擅自解除合同，属于违约行为，原告在收到函三日内将租赁合同中所有铺面清场，消毒后交还场地；2、对于租金减免，最终处理方案应以租赁物所有权人回复为准；3、房屋出租时一并交付的资产，双方办理了交接手续，原告尽快支付相关费用。2020年4月7日原告与被告公司员工夏某某办理交接，双方签字确认交接38把钥匙，24张电卡。2020年4月23日双方对剩余16张电卡及10把钥匙全部交接完毕。被告对上述事实无异议。被告提交三份2020年3月3日、3月10日、3月16日向原告发出的《告知沟通函》，告知原告擅自关停地铁多个铺面行为属于严重违约并违反地铁相关政策，要求原告整改，原告未积极解决。2020年3月26日，地铁资源开发有限公司向本案被告发出《整改通知函》，通知被告其所承租的一、二、三线多处站内便利店属于停业关闭状态，同时承租场地存在安全问题、安全隐患、场地凌乱不堪等重大违约情形。3月20日北池头站苏宁小店闭店时卷帘门掉落，3月21日纬一街站苏宁小站自行撤场时，搬运冰箱过程中将站厅通道“雪亮工程”摄像头撞坏，3月21日桃花潭站苏宁小站撤场时擅自将2台冰箱放置于站厅至地面楼梯口，影响车站客流组织。针对以上违约情形，责令被告公司立即对所有商铺进行排查，要求闭店前消毒工作并负责闭店期间的安全管理和卫生工作，对私自停业行为及后续经营作出说明。被告还提交的2020年4月1日向原告发出的《关于地铁站内苏宁小站遗留问题的通知函》，明确原告及时解决撤场后的遗留卫生、安全等隐患，关于原告方解除《租赁合同》一事，被告要求履约保证金及已付租金不退，参照合同第九条约定，原告应赔偿被告一年租金；前期固定资产的处置方案。被告提交的2020年4月2日西安市地铁资源开发有限公司会商记录表，载明因被告怡客公司提出解除合同的申请，双方协商一致，根据合同中单方解约先关条款执行，已缴纳的首期租金及履约保证金全额不退，同时怡客公司负担因首期租金延迟交纳所产生的违约金。被告提交的2020年4月3日向原告发出的《关于地铁站内苏宁小站遗留问题的通知函》，告知原告4月8日前完成清场交接手续，3日内完成清场并将租赁场地钥匙交还被告，如被告代替原告履行返还义务产生相关费用，有权向原告追偿。被告提交的2020年4月16日向原告发出的《告知函》，告知原告4月7日原告派人交还的钥匙及电卡数量不足，缺失钥匙及点卡5日内补齐后返还被告；4月8日，因原告遗留杂物未处理，被告清理杂物产生的费用，要求原告支付；房屋出租时一并交付的资产，双方办理了交接手续，原告应支付相关费用。被告还提供2020年4月13日怡客公司与地铁资源开发公司的交接单，证明原告撤场后的遗留问题。本案在审理过程中，原告苏宁小店申请本院调取西安市地铁资源开发有限公司对被告怡客公司减免疫情期间房租的相关证据。西安市地铁资源开发有限公司向本院提供西安银行业务回单及收据各一张，银行业务回单上载明地铁公司向被告怡客公司转账473591.46元，用途备注“退还租金”。收据系被告怡客公司向地铁公司出具，上载明“收到退回2020年2月1日—4月7日租金”，金额为473591.46元。诉讼中，原告申请诉讼保全，本院依法作出(2021)陕0104民初10286号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人怡客公司名下价值1797604.92元的财产。原告为此支出保全费5000元，保全保险费3685.09元。本院认为：原告与被告于2018年11月30日签订的《租赁合同》由双方自愿成立，主体适格，内容不违反法律规定，系合法有效合同。原、被告按照合同约定履行了双方的义务。因2020年初新冠肺炎疫情影响，陕西省人民政府启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，原告正常经营受到影响，该情况属于不可抗力。原告苏宁小店于2020年3月27日向被告发函要求解除租赁合同，2020年3月30日，被告向原告发出的《对关于解除租赁合同的通知函>、关于因疫情问题扣减租赁费用的通知函>回函》，2020年4月23日双方交接完毕，即2020年4月23日原、被告双方租赁关系已经解除。原告未使用部分即2020年4月23日至2020年12月31日租金被告应返还给原告。关于2020年2月1日至2020年4月7日期间的租金，因原告未能开业，地铁公司已将此期间的租金部分退还被告，本院对于其中地铁公司退还被告的部分和原告实际已缴纳的租金按照比例计算，被告应退还原告195541.15元。关于保证金，原告虽因不可抗力解除租赁关系，但合同无法继续履行之责任仍在原告，故原告要求的返还履约保证金之请求，本院不予认可。被告称因原告解除租赁合同给被告造成严重损失应支付违约金并赔偿被告的损失，以及在租赁时被告称原告接受价值70万元的固定资产，因被告怡客公司未提起反诉，本案不予处理，被告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告陕西怡客商贸发展有限公司退还原告西安苏宁小店商贸有限公司2020年2月1日至2020年4月7日期间租金195541.15元；二、本判决生效后十日内，被告陕西怡客商贸发展有限公司赔偿原告西安苏宁小店商贸有限公司2020年4月23日至2020年12月31日期间租金1206860.6元；三、驳回原告西安苏宁小店商贸有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费24663元，本院减半收取12331.5元，原告西安苏宁小店商贸有限公司负担3621元，由被告陕西怡客商贸发展有限公司负担8710.5元；保全费5000元，保全保险费3685.09元，共计8685.09元，由被告陕西怡客商贸发展有限公司负担。原告西安苏宁小店商贸有限公司已经预交，执行时由被告直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    员     魏  娟 二〇二一年五月二十八日                书   记   员    胡  燕 1