福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0981民初4740号原告（执行案外人）：福安市东百置业有限公司，住所地福建省宁德市福安市阳头街道富阳路1号-2。法定代表人：宋克均，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司员工。被告（申请执行人）：林永良，男，1975年9月27日出生，汉族，住福建省福安市。被告（被执行人）：余韩华，男，1971年11月16日出生，汉族，住福建省福安市。原告（执行案外人）福安市东百置业有限公司（以下简称东百公司）与被告（申请执行人）林永良、（被执行人）林永良案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）东百公司的委托诉讼代理人陈熹、到庭参加诉讼。被告（申请执行人）林永良、被告（被执行人）余韩华经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东百公司向本院提出诉讼请求：停止对福安东百御玺小区8幢3003号住宅的执行，解除对该房产的预查封，并中止对该房产的处分行为。事实与理由：2018年5月4日，东百公司与余韩华签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：201801766）。根据合同约定，余韩华向东百公司购买位于福安市富春大道16号福安××小区××幢××号房屋，总价款为人民币1075149元，首付款325149元，余款750000元向福安市农村信用合作联社办理按揭贷款，东百公司为余韩华申请的上述按揭贷款承担保证责任。合同约定，在保证期间，如余韩华原因，导致东百公司承担担保责任的，余韩华必须自东百公司承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：余韩华自东百公司承担担保责任人之日起超过30日仍未归还东百置业公司代还全部款项的，东百公司有权解除合同。遂根据合同约定于2019年12月发函通知东百置业公司解除《商品房买卖合同》。上述《商品房买卖合同》解除后，东百公司获悉林永良与余韩华的民间借贷纠纷申请执行一案（2018闽0981执2851号），贵院对东百公司所有的该房产予以预查封，目前已进入程序拟对该房产进行处分。东百公司遂于2020年5月12日以案外人身份向贵院提出执行异议，贵院于2020年6月22日作出（2020）闽0981执异58号裁定，以“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”为由，驳回东百公司提出的执行异议。上述裁定于2020年7月3日送达东百公司。综上，房产的预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，故福安东百.御玺小区8幢3003号住宅的所有权自始至终都属于东百公司所有，且东百公司与余韩华签订的《商品房买卖合同》已依约解除，该房产已和余韩华没有任何关联，（2020）闽0981执异58号裁定驳回东百公司提出的执行异议，缺乏事实与法律依据。故此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条规定，特向贵院提起诉讼，请求支持东百公司的诉讼请求。被告林永良、余韩华未做答辩东百公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:本院在执行申请执行人林永良与被执行人缪愉、余韩华民间借贷纠纷一案中，于2018年10月18日作出（2018）闽0981执2815号执行裁定书，裁定查封被执行人余韩华名下的坐落于福安市城区××道××号××小区××幢××层××号房屋（闽（2018）福安市不动产证明第0××2号），期限为三年。东百公司于2020年向本院提起执行异议，请求撤销（2018）闽0981执2815号执行裁定书，并立即中止以东百公司所有的上述房屋为执行标的的执行程序。本院于2020年6月22日以（2020）闽0981执异58号执行裁定书，裁定驳回东百公司的异议请求。东百公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2018年5月4日，东百公司与余韩华签订了编号为201801766的《商品房买卖合同（预售）》，约定由余韩华向东百公司购买位于福安市城区××道××号××小区××幢××号，房屋总价款为1075149元，余韩华应于2018年5月4日前付清首付款325149元，余款750000元办理银行按揭。2018年5月28日，上述房屋经预告登记在余韩华名下【不动产权证明号：闽（2018）福安市不动产证明第0××2号】。2018年10月10日，东百公司、余韩华与福安市农村信用合作联社签订编号为HT9060530180012350号的《个人住房按揭借款合同》，约定余韩华向福安市农村信用合作联社贷款750000元，用于购买涉案房产，贷款期限20年，该贷款由东百公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人东百公司对本合同项下的债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用承担连带保证责任。该合同签订后，福安信用社向余韩华发放了贷款750000元。余韩华自2019年3月19日起开始出现逾期还款，后经催收未果，福安市农村信用合用联社即从东百公司保证金帐户中扣划了余韩华未按期偿还的贷款本息共计769852.39元。余韩华的该笔按揭贷款已于2019年7月8日全部结清。东百公司代余韩华履行担保义务后，向余韩华催讨代垫款项未果，便于2019年11月30日通过ＥＭＳ邮寄方式向余韩华发出《解除通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，但余韩华签收该份邮件。东百公司遂于2020年4月22日向本院提出商品房销售合同纠纷之诉。本院于2020年10月22日作出（2020）闽0981民初4393号民事判决书，判决：一、解除福安市东百置业有限公司与余韩华于2018年5月4日签订的合同编号为201801766的《商品房买卖合同（预售）》及附件；二、余韩华应自本判决生效之日起十五日内将坐落于福安市城区××道××号××幢××层××号房屋返还给福安市东百置业有限公司，并协助福安市东百置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房抵押权预告登记的注销手续；三、福安市东百置业有限公司应自本判决生效之日起十五日内返还余韩华购房款1075149元；四、余韩华应自本判决生效之日起十五日内向福安市东百置业有限公司支付解除合同违约金161272.35元；五、余韩华应自本判决生效之日起十五日内向福安市东百置业有限公司偿还由福安市东百置业有限公司保证金帐户被扣划的款项共计769852.39元；本案判决第四项确定的解约违约金161272.35元及第五项确定的垫付款769852.39元从福安市东百置业有限公司应返还给余韩华的购房款1075149元中直接抵扣。六、驳回福安市东百置业有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2021年2月22日发生法律效力，现东百公司尚未按合同履行还款义务。本院认为,本案行为发生在民法典实施之前，应适用当时的法律规定。本案为案外人提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，林永良因与缪愉、余韩华的民间借贷纠纷申请执行,本院在执行过程中对涉案房产予以查封,由于涉案房屋的买卖合同处于合同备案阶段,所涉查封仅是预查封性质。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,预查封的效力等同于正式查封。但又同时规定预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时,预查封登记才自动转为查封登记。相关法律仅规定被查封房产不得再行转让,并未限制商品房买卖合同不能履行时,基于正当合理的理由予以解除。因此,涉案房产未因备案登记或预查封发生物权变更,且办理备案登记、预查封的基础合同即商品房买卖合同业经福安市人民法院生效判决确认解除,余韩华所享有物权转移期待权的法律基础已经灭失,涉案房产的所有权应归属于东百公司，亦不再是预查封的对象,故东百公司提出停止对案涉房产的执行的诉讼主张成立。但考虑到商品房买卖合同属双务合同,合同解除后双方互负返还义务,生效判决已判令东百公司应返还余韩华已支付的购房款等相应款项，在东百公司未将案涉款项提存至本院账户的前提下，解除对案涉房产的查封，不利申请人权益的保障，故对东百公司要求解除案涉房产的预查封及查封的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,判决如下:一、停止对余韩华购买的坐落于福安市城区××道××号××小区××幢××层××号房产执行;二、驳回福安市东百置业有限公司其他诉讼请求。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费11300元，由余韩华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  陈 琼人民陪审员  王培斌人民陪审员  吴枫枫二〇二一年五月十三日书 记 员  钟晓英附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。