四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9036号上诉人（原审被告）：龚剑玄，男，1980年2月1日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：黄燕勇，四川张元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭海艳，女，1979年9月18日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：龚剑玄，男，1980年2月1日出生，汉族，住成都市成华区，系彭海艳丈夫。被上诉人（原审原告）：保利物业管理有限公司成都分公司，营业地成都市武侯区人民南路三段2号汇日·央扩国际广场25F。负责人刘旭奔，总经理。委托诉讼代理人：吴丹婷，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，女，1987年10月21日出生，汉族，住重庆市云阳县，系公司员工。上诉人龚剑玄、彭海艳因与被上诉人保利物业管理有限公司成都分公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人龚剑玄及委托代理人黄燕勇、上诉人彭海艳的委托代理人龚剑玄，被上诉人保利物业公司的委托代理人刘佳、吴丹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚剑玄、彭海艳上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。主要理由是：1、上诉人认为保利物业公司从2011年9月1日开始主张物业服务费违反合同约定，上诉人认为在2011年9月1日至2015年5月2日期间保利物业公司未对上诉人提供过物业服务，这期间的物业费用应当由开发商承担；2、上诉人在2015年5月2日占有房屋前就房屋质量问题多次与开发商进行反映、协商，一审认定房屋质量问题不属于本案的审理范围，但上诉人认为物业关系的存在须以房屋交付、使用、占有、所有为基础条件，在基础条件不明确的情况下，物业费承担者也是不明确的；3、《前期物业服务协议》是格式合同，在重要条款上没有加重字体提示或向上诉人释明；根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》的规定，上诉人在2015年5月2日才领取到本案案涉房屋的钥匙，完成房屋占有、使用交接手续，才开始接受物业服务。被上诉人保利物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。保利物业公司向一审法院起诉，请求判令被告龚剑玄、彭海艳向原告保利物业公司支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止物业服务费24726元及滞纳金17477.8元。一审法院经审理查明，龚剑玄、彭海艳系成都市新都区三河紫桐路255号6栋1单元负1至1层楼2号（购房合同地址成都市新都区蜀龙大道南段1980号保利公园198B2区玫瑰郡16幢1单元1层楼2号）建筑面积为264.18平方米的房屋业主，该房屋属高层住宅。开发商保利（成都）实业有限公司在2011年6月27日至2011年6月30日集中交房期间，龚剑玄接房时发现房屋室内墙体、门、排污管道等存在问题，龚剑玄要求进行整改而未入住。2011年3月8日，龚剑玄、彭海艳在与开发商保利（成都）实业有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》的同时，作为（甲方）与保利广州物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定龚剑玄、彭海艳依约接受保利广州物业管理有限公司成都分公司提供的服务，物业服务期限自本协议签字之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，并按照本协议规定，按时按标准向保利广州物业管理有限公司成都分公司缴纳物业服务费等物业服务费用，并在该协议第八条对物业服务费用约定有“物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费缴纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼时间开始计算。首次物业管理费收取在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业管理费，15日之后的收取当月半个月的物业管理费。物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，已销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前甲方收取的物业管理费差额不做退补。物业服务费用标准中高层（18、26层）物业服务按建筑面积1.80元/平方米·月计算。物业服务费按月缴纳，甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取缴纳滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。上述协议履行中，保利广州物业管理有限公司成都分公司更名为保利物业管理有限公司成都分公司，并以变更登记后的物业公司依照协议约定继续履行物业服务。因房屋整改问题，龚剑玄、彭海艳自2011年9月1日起未缴纳物业服务费，保利物业公司于2015年6月17日向龚剑玄、彭海艳邮寄催收物业服务费后，龚剑玄、彭海艳仍未支付，保利物业公司遂诉至一审法院，请求依法支持其上述诉讼请求。原审另查明，龚剑玄、彭海艳与开发商保利（成都）实业有限公司于2011年3月8日签订的《商品房买卖合同》第十四条中就房屋交接手续事项约定了：房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交房约定的证明文件，并满足交房约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、专项维修基金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担。第十五条第二款第3项中约定了：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。同日签订的《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》中就房屋交付条件及房屋交接手续事项补充约定了：如买受人对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，根据鉴定结果确定出卖人是否应承担法律责任。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，买受人应当提供真实有效的地址确保出卖人能送达邮寄相关手续，若买受人提供地址不能邮寄送达的，出卖人以买受人所提供的身份证地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）后视为送达。不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。上述事实，有《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及承诺书、物业服务费催收通知及邮政特快专递单、房屋验收登记表及证明、处理工作单（投诉、建议、问询、质疑和求助）、问题反映情况单、装修管理服务费票据、、照片、房屋信息摘要等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭。一审法院认为，龚剑玄、彭海艳与保利物业公司的前身保利广州物业管理有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行合同义务。保利物业公司依约对龚剑玄、彭海艳购买的房屋所在小区进行物业管理，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。”的规定，被告龚剑玄、彭海艳应当依照《前期物业服务协议》的约定履行交纳物管费的义务。对于龚剑玄、彭海艳提出其实际收房时间为2015年9月10日，认可缴纳2015年9月11日起应支付的一楼物业服务费，负一楼因存在质量问题，若无法整改解决，龚剑玄、彭海艳不同意缴纳该部分的物业服务费的抗辩意见，保利（成都）实业有限公司于2011年6月27日至2011年6月30日期间进行了集中交房，龚剑玄、彭海艳接房时发现房屋存在问题并要求保利（成都）实业有限公司进行整改，根据龚剑玄、彭海艳与开发商保利（成都）实业有限公司所签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（玫瑰郡）》关于交房的约定，龚剑玄、彭海艳要求进行整改的行为并不足以阻却其依约于2011年6月30日接房的事实，故对龚剑玄、彭海艳的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。至于龚剑玄、彭海艳提出的保利（成都）实业有限公司所交付的本案涉案房屋存在质量问题的意见，本案系物业服务合同纠纷，解决的是保利物业公司与龚剑玄、彭海艳之间支付物业服务费的事宜，而涉案房屋的质量问题不属于本案受案范围，龚剑玄、彭海艳可就该问题另案诉讼，本案对此不予处理。龚剑玄、彭海艳依约收房后，应依约缴纳物业服务费，故保利物业公司要求龚剑玄、彭海艳支付物业管理服务费，理由正当，原审法院予以支持。对保利物业公司要求龚剑玄、彭海艳支付2011年9月1日至2015年12月31日止的物业服务费24726元的主张，根据物业服务费用的计算标准及未缴纳的月数，原审法院对此诉请予以支持。对保利物业公司要求龚剑玄、彭海艳支付自2011年9月1日起至2015年12月31日止的滞纳金17477.8元的主张，《前期物业服务协议》关于滞纳金约定有物业服务费按月在每月5日前缴纳当月应交物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的1‰收取缴纳滞纳金，直至缴清欠费为止的内容，龚剑玄、彭海艳认为其不应当缴纳滞纳金，而滞纳金属于违约金的范畴，龚剑玄、彭海艳未依约按期足额支付物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原审庭审中，保利物业公司未出示相应证据证明其因龚剑玄、彭海艳的违约行为遭受的具体损失，结合违约的原因、行为、后果、过错程度等综合因素考虑，原审法院对此滞纳金的诉请予以支持自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额为基数，按日万分之五计付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：龚剑玄、彭海艳于本判决生效之日起十日内支付保利物业管理有限公司成都分公司自2011年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费24726元及滞纳金（滞纳金自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额为基数，按每日万分之五计付）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明，2011年7月28日，龚剑玄在保利物业公司制作的《房屋验收登记表》上签字并载明：“除玻璃、地面、天棚合格外，其余项目应整改……有问题的地方应在2011年8月31日前整改完毕，否则将不予交纳房屋物管费”。本院认为，本案争议的焦点在于上诉人龚剑玄、彭海艳是否应当承担2011年9月1日起至2015年5月2日期间的物业服务费。现评判如下：《前期物业服务协议》系龚剑玄、彭海艳与保利物业公司自愿签订，龚剑玄、彭海艳抗辩称该合同系格式合同，合同签订前保利物业公司未就合同内容进行释明。格式合同（条款）是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同（条款）。故格式合同是在当前商业活动中提高效率而产生的合同拟定方式，龚剑玄、彭海艳也未就《前期物业服务协议》的效力提出异议，合同内容不违反法律强制性规定，故对于合同的效力，本院予以确认。合同订立后，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。在保利物业公司已经提供了合同约定的服务后，有权按照合同约定向龚剑玄、彭海艳收取费用。《前期物业服务协议》第八条约定：“物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算。甲方未按约定时间办理房屋交付使用手续，但已与发展商另行约定的，物业服务费交纳时间按发展商所寄出的《交楼通知书》约定交楼日期开始计算……”因此，保利物业公司主张开始收取物业服务费的时间为《商品房买卖合同》第十条约定的交楼之日，即2011年4月30日前，上诉人龚剑玄、彭海艳则抗辩称已方于2015年5月2日才领取到案涉房屋的钥匙，实际交房之日为2015年5月2日。对此，本院认为，虽然开发商保利（成都）实业有限公司与龚剑玄签订的《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2011年4月30日前，但本案中并无证据显示保利（成都）实业有限公司于此日前通知过龚剑玄交房，而从本案证据反映出的事实来看，龚剑玄至迟于2011年7月28日知道并参与了房屋验收，故本院认为，本案案涉房屋的交房时间至迟为2011年7月28日。关于龚剑玄、彭海艳在二审中抗辩的案涉房屋质量问题，根据龚剑玄与保利（成都）实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项之约定：“……出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。”因此，房屋质量问题系龚剑玄、彭海艳与保利（成都）实业有限公司之间有纠纷，与本案分属不同的法律关系，上诉人龚剑玄、彭海艳以此作为拒绝缴纳物业管理服务费的理由本院不予采纳。综上所述，保利物业公司主张收取2011年9月1日起至2015年12月31日期间的物业服务管理的诉讼请求本院予以支持，其主张按照每日千分之一的标准计收滞纳金的请求一审法院根据实际情况予以调整，本院认可一审法院的调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1223号民事判决龚剑玄、彭海艳于本判决生效之日起十日内支付保利物业管理有限公司成都分公司自2011年9月1日起至2015年12月31日止的物业服务管理费24726元及滞纳金（滞纳金自2011年10月1日起至款项付清之日止，以未缴纳的物业服务费金额为基数，按每日万分之五计付）；二、驳回保利物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费428元，二审案件受理费856元，均由上诉人龚剑玄、彭海艳负担。本判决为终审判决。审判长  任文磊审判员  龙小丽审判员  王晓川二〇一六年十一月二日书记员  冯桢涵