上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初40235号原告：上海贵利物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙贵利，总经理。委托诉讼代理人：郭露丝，上海国瓴律师事务所律师。被告：上海庭协餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：朱钦珵，执行董事。委托诉讼代理人：殷辰，上海市恒业律师事务所律师。原告上海贵利物业管理有限公司(以下简称“贵利物业公司”)诉被告上海庭协餐饮管理有限公司(以下简称“庭协餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因事实不易查明，转为适用普通程序并公开开庭审理，原告上海贵利物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭露丝、被告上海庭协餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人殷辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海贵利物业管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.被告支付拖欠的租金5,234.80元、水电能耗费20,441.70元、补交2020年2月租金31,932.60元、支付将装修期平均至五年租赁期间的租金25,546.08元，支付以83,155.18元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2020年8月27日至实际付款之日的利息；2.被告支付违约金63,865.20元。事实和理由：2019年7月22日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室商铺出租给被告，租赁期限自2019年7月22日起至2024年7月21日止，2019年7月22日至2021年7月21日的月租金31,932.60元，物业管理费4,067.40元。合同签订后，被告向原告付租赁保证金108,000元，双方开始履行合同。2020年8月14日，原告收到被告退租的决定函，但被告迟迟未与原告办理商铺交接手续，且未按合同约定支付相应的款项。现原告认为，被告擅自中途退租且拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；2.没收被告已支付的租赁保证金108,000元；3.被告支付自2020年8月22日至11月3日的租金76,638.24元、水电能耗费10,096.60元、补交2020年2月租金31,932.60元、支付将装修期平均至五年租赁期间的租金25,546.08元，支付以76,638.24元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2020年11月4日至实际付款之日的利息。被告上海庭协餐饮管理有限公司辩称，同意解除租赁合同，但解除租赁合同的时间应为将系争商铺钥匙快递给原告之日即2020年9月5日。愿意支付水电能耗费10,096.60元。因导致合同不能继续履行并非被告的恶意，而是受新冠病毒疫情影响。故应驳回原告其余诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市灵石路XXX号、宗地面积79,198平方米的房屋系上海电气(集团)总公司所有。2015年4月27日，上海电气(集团)总公司出具《授权书》一份，言明“兹有上海宁汇资产管理有限公司承租的上海市闸北区灵石路XXX号内物业，该物业已改建并被上海市公安局重新分配门牌号，现使用门牌号灵石路706、718号。本公司系物业产权人，并同意上海宁汇资产管理有限公司对外转租。”2017年6月30日，案外人上海宁汇资产管理有限公司作为出租方与作为承租方的案外人上海沄岺投资管理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定上海宁汇资产管理有限公司将上海市灵石路XXX号XXX幢、租用面积3,738.56平方米房屋出租给上海沄岺投资管理有限公司，租赁时间2017年7月1日至2027年6月31日。2019年3月6日，案外人上海宁汇资产管理有限公司作为甲方、案外人上海沄岺投资管理有限公司作为乙方、上海贵利物业管理有限公司作为丙方共同签订《关于承租主体变更的补充协议》一份，该协议约定，自2019年3月1日起，系争房屋的承租人由乙方变更为丙方。2019年8月19日，案外人上海宁汇资产管理有限公司出具《关于同意转租的说明》一份，同意上海贵利物业管理有限公司将上海市灵石路XXX号XXX幢106室转租给上海庭协餐饮管理有限公司。2019年7月22日，出租方(甲方)贵利物业公司与承租方(乙方)庭协餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室、建筑面积135.58平方米商铺(以下简称“系争商铺”)出租给乙方，用作经营餐饮拉面，租赁期限自2019年7月22日起至2024年7月21日止。2019年7月22日至2021年7月21日租金为31,932.60元，物业管理费为每月每平方米30元，每月4,067.40元，其中甲方同意2020年7月22日至2020年8月21日为乙方的装修，该期限内，乙方无需支付租金但仍需支付物业管理费以及由于乙方装修所发生的能耗费用；租赁保证金108,000元；该合同第14.5条约定：乙方中途擅自退租的，乙方需按月租金的2倍支付违约金并无权索回保证金作为违约金。合同签订后，贵利物业公司向庭协餐饮公司交付商铺，庭协餐饮公司则支付租赁保证金108,000元。双方开始履行合同。后庭协餐饮公司向贵利物业公司支付租金至2020年7月21日，支付物业管理费至2020年10月21日。2020年4月2日，出租方(甲方)贵利物业公司与承租方(乙方)庭协餐饮公司签订《补充协议》一份，该协议第1条约定：双方同意为了减轻因新冠肺炎对乙方造成的影响。甲方愿意有条件的豁免乙方自2020年2月1日至2020年2月29日这一自然月租赁物的租金31,932.60元；该协议第2条约定：双方同意甲方豁免第1条约定1个月租金的条件如下“在租赁合同期限内，除因甲方严重违约外，乙方承诺不得提前退租，否则，甲方有权向乙方追索豁免租金额及其相应违约责任(即豁免租金额不成就，乙方应继续支付豁免租金金额及其承担相应违约责任)”。2020年8月11日，庭协餐饮公司向贵利物业公司发出《关于庭协餐饮公司退租的决定函》，函中言明因受“新型冠状病毒疫情”影响，提出位于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢106室退租。8月21日，庭协餐饮公司搬离系争商铺，9月5日，庭协餐饮公司将系争商铺的钥匙快递贵利物业公司，但贵利物业公司未签收退回。另查，庭协餐饮公司拖欠贵利物业公司2020年7月28日至8月25日的水电费10,096.60元。再查，本院于2020年12月15日受理庭协餐饮公司作为原告诉作为被告的贵利物业公司的房屋租赁合同纠纷一案。该案中，庭协餐饮公司诉称要求确认上海市灵石路XXX号XXX栋XXX室商铺签署之房屋租赁合同已经于2020年9月5日解除；贵利物业公司返还2020年3-4月租金48,117.61元；返还2020年9月6日至10月21日的物业管理费6,128.96元；返还租赁保证金108,000元；返还商铺进场费100,000元。本院于2021年2月24日作出一审判决，判决双方之间的租赁合同于2020年11月3日被解除，驳回庭协餐饮公司其余诉讼请求。2020年11月3日的庭审中，庭协餐饮公司表示愿意将系争商铺的钥匙寄还贵利物业公司，存放于系争商铺内的物品任由贵利物业公司处置；贵利物业公司则表示愿意接收商铺。审理中，贵利物业公司称直到2020年11月3日才接收系争商铺，故双方之间的租赁合同应于2020年11月3日被解除。因庭协餐饮公司支付租金至2020年7月21日，且7月22日至8月21日系免租期，故庭协餐饮公司应支付2020年8月22日至11月3日的租金和拖欠的水电费；且因庭协餐饮公司擅自中途退租，故应按租赁合同约定没收其租赁保证金和按补充协议的约定补付2020年2月租金；支付装修期平均至五年租赁期间的租金和支付以76,638.24元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2020年11月4日至实际付款之日的利息。庭协餐饮公司则称，租赁合同解除并非本公司恶意，而是由于新冠病毒疫情等不可抗力的因素，故租赁保证金不能被没收；在向贵利物业公司发出退租的决定函后，贵利物业公司迟迟不愿办理系争商铺的交接手续，虽于8月21日搬离系争商铺，但确实仍有物品滞留系争商铺，故合同的解除日期应为将系争商铺的钥匙寄还贵利物业公司的日期即2020年9月5日；愿意支付拖欠的水电费10,096.60元；减免租金是市政府的号召，故不应补付2020年2月的租金；支付装修期平均至五年租赁期间的租金和利息，更没有合同约定。本院认为，贵利物业公司与庭协餐饮公司签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现贵利物业公司与庭协餐饮公司均同意解除双方之间的《上海市房屋租赁合同》，于法无悖，本院应予准许。庭协餐饮公司虽然于2020年8月21日搬离系争商铺，但仍有物品滞留系争商铺，直至2020年11月3日的庭审中才表示存放于系争商铺内的物品任由贵利物业公司处置，故双方之间租赁合同的解除日期应为2020年11月3日。在双方之间的租赁合同解除后，庭协餐饮公司应向贵利物业公司支付2020年8月22日至11月3日的租金，租金金额应为31,932.60×12÷365×74=77,688.08元，但现因贵利物业公司仅要求庭协餐饮公司支付租金76,638.24元，故本院应予支持。庭协餐饮公司逾期支付租金，应向贵利物业公司支付滞纳金，滞纳金的金额应以前述欠付租金76,638.24元为基数，自2020年11月4日起至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现庭协餐饮公司愿意支付拖欠的水电费10,096.60元，本院亦应一并予以准许。因庭协餐饮公司擅自中途退租，违反合同约定，已构成违约，故贵利物业公司根据合同约定没收庭协餐饮公司支付的租赁保证金108,000元作为违约金，本院应予支持。至于贵利物业公司要求庭协餐饮公司支付将装修期平均至五年租赁期间的租金，本院认为，贵利物业公司已通过没收庭协餐饮公司租赁保证金的方式得到弥补，且合同中也无此约定，故对贵利物业公司要求庭协餐饮公司另行支付将装修期平均至五年租赁期间的租金的诉请，本院不予支持。新冠病毒疫情给全社会带来影响，需出租方与承租方共克时艰，共渡难关，而2020年2月正是疫情爆发最艰难的时刻，贵利物业公司在已减免庭协餐饮公司租金后，现仍要求庭协餐饮公司补付租金，显属不妥，故对贵利物业公司要求庭协餐饮公司补付2020年2月租金，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海贵利物业管理有限公司与被告上海庭协餐饮管理有限公司就上海市灵石路XXX号XXX幢商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月3日解除；二、被告上海庭协餐饮管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海贵利物业管理有限公司2020年8月22日至11月3日租金76,638.24元；三、被告上海庭协餐饮管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海贵利物业管理有限公司水电费10,096.60元；四、被告上海庭协餐饮管理有限公司应在本判决生效之日起十日内以76,638.24元为本金、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、支付原告上海贵利物业管理有限公司2020年11月4日至本判决生效之日的利息；五、准予原告上海贵利物业管理有限公司没收被告上海庭协餐饮管理有限公司支付的租赁保证金108,000元；六、原告上海贵利物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,240.41元，由原告上海贵利物业管理有限公司负担940.41元，被告上海庭协餐饮管理有限公司负担2,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二一年二月二十四日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……