湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3130民初2052号 原告（反诉被告）：龙山长兴商业经营管理有限公司，住所地：湖南省龙山县民安街道办事处新建路中段（亿利公馆）。 法定代表人：艾春文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向德堂，湖南湘龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储某某，男，1985年8月9日出生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。 被告（反诉原告）：杨某某，男，1969年4月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：龚某某，女，1971年8月7日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：王某某，湖南生元律师事务所律师。 原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司（以下简称：“长兴公司”）与被告（反诉原告）杨某某租赁合同纠纷一案发回重审后，本院于2020年9月8日立案，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长兴公司的委托诉讼代理人向德堂、储某某，被告杨某某及其委托诉讼代理人龚某某、王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）长兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年5月25日签订的租赁合同；2、判令被告支付2018年6月23日至2018年9月22日的租金291384元，2018年9月23日至2018年11月30日的租金220157元，2018年11月以后的租金按合同约定计算至实际腾房之日止；3、判令被告支付2018年3月23日至2018年11月30日的物业费71371.1元，2018年11月以后的物业费按合同约定计算到实际腾房之日止；4、判令被告每日按第2、第3项诉讼请求欠费总额的0.3%支付违约金直到欠费付清之日止；5、诉讼费用及律师费用由被告承担。在庭审过程中，原告将其第二项、第三项诉讼请求的“实际腾房之日”明确为2019年2月15日，并明确放弃其第五项诉讼请求的律师费用。事实及理由：2017年5月25日，原告与被告签订了一份租赁合同，由被告租赁原告位于龙山县亿利广场Ｂ首层数码区××商铺，面积为1079.2平方米，从事家用电器生意。合同第三条约定，租赁期从2017年6月26日起至2019年6月25日止。合同第四条约定，租金标准为每平方米每月租金90元，月租金为97128元，季度租金291384元；物业管理费标准为每平方米每月租金8元，季度物业费25899元。两种费用缴纳方式均为季度缴，下期费用须在上期费用到期前30天交纳。2017年6月26日至2018年6月25日为免租期。合同第七条第五项约定，被告按期支付每周期租金、物业管理费及相关费用，如逾期未缴纳，被告应按欠交总金额每日0.3%向原告交付滞纳金，逾期超过15天，原告有权提前终止合同。同时，合同还约定了其他条款。经查，被告尚欠2018年6月23日至2018年9月22日的租金291384元，2018年9月23日至2018年11月30日的租金220157元，2018年3月23日至2018年11月30日的物业费71371.1元。合同签订后，原告按合同向被告交付了标的物，被告对租赁物进行了装修、经营，支付了水电费，但租金、物业管理费没有支付。经原告多次催收，被告以多种理由不予缴纳。据此，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨某某辩称：1、原告的诉请没有事实及法律依据。被告不存在违约，而是原告存在明显违约的情形，且构成根本违约，导致合同不能履行，原告具有重大过错。原告的诉请不应得到支持。2、原告在签订租赁合同过程中存在明显欺诈的情形，且在合同履行过程中并未按照合同约定的条款履行义务。双方产生纠纷之后，原告通过关门停电方式导致被告无法继续履行合同。3、本案是原告违约，导致被告的装修等各种损失。原告的诉请应予驳回。 被告（反诉原告）杨某某向本院提出反诉请求：1、请求判令原告（反诉被告）长兴公司赔偿龙山亿利广场B层数码区40间商铺的装修及设施费用242,735.44元；2、判令原告（反诉被告）长兴公司返还合同保证金60,000元；3、由原告（反诉被告）承担反诉部分的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月25日签订了房屋租赁合同，反诉原告租赁反诉被告龙山亿利广场B层数码区40间商铺，租赁面积1079.2平方米，租期2年，自2017年6月26日起至2019年6月25日止。该合同约定了反诉原告有按时支付租金的义务，同时也约定了反诉被告的义务，即该合同第五条的约定：“1、负责在市场内为乙方提供本合同约定的经营商铺；……3、逐步完善好市场的配套设施和服务；……5、落实公共区域的消毒、防疫及卫生清扫制度，保证公共区域市场清洁、整齐、通畅。”该租赁合同约定了租赁场地的租金为每平方米每月90元，但反诉原告在与反诉被告签订该合同时，提出租赁场地按每平方米90元算太贵，要求合同更改价格。而反诉被告则表示这是格式合同，其他租赁户合同也是这个价格，承租人先免租一年后，反诉被告根据市场行情及反诉被告经营状况再做调整，再约定。另外，反诉原告在签订租赁合同时一再叮嘱反诉被告要履行合同的承诺，保证租赁场地的通畅，要尽快完善消防手续，租赁场地两端的消防门一定要打开，不能是关闭状态。否则，租赁场地对反诉原告没有实际意义。对此，反诉被告也是一直承诺马上消防通过了就会打开通道。但一直到反诉原告撤场，都没打通。但是，反诉被告在签订该租赁合同及在履行过程中不仅存在民事欺诈行为，而且反诉被告严重违反合同约定，不履行合同义务，更有甚者，反诉被告还采用赤裸裸的暴力侵权行为，阻碍双方签订的租赁合同的履行，给反诉原告造成了重大经济损失。具体体现在：一、反诉被告在签订租赁合同时存在明显的民事欺诈行为。反诉原告在与反诉被告签合同时，反诉原告明确提出租赁场地按每平方米90元算太贵了，要求更改一下价格。但反诉被告公司代表招商部经理向琴表示这是格式合同，其他租赁户的合同也和这个合同一样，无法改，承租人先免租一年后，出租方根据市场行情及出租人经营状况再做调整，再约定。反诉原告信以为真，在这种状况下签了租赁合同！事后，反诉原告通过了解其他经营商户，在免租期到了之后，其后来签订的价格在一楼的也只有30元至40元每平方，而本案反诉原告租的是负一楼，位置不如一楼的好，价格却是90元每平方，整整高出60元之多。反诉原告认为，反诉被告在订立合同之初就存在民事欺诈行为，导致合同结果显失公平，反诉原告要求根据市场行情并结合市场经营的状况变更合同租赁价格，反诉被告也不予理睬，明显侵害反诉原告的合法权益。二、反诉被告在履行租赁合同过程中存在重大过错，构成违约在先，导致反诉原告签订租赁合同的目的不能达到，给反诉原告造成了重大经济损失！反诉被告在履行租赁合同过程中存在的违法违约在先的情形如下：1、反诉被告向反诉原告提供的租赁物存在重大安全隐患，且在合同履行过程中一直没有按合同第五条第三项的约定履行消除和完善相关设施的义务，明显违法违约在先！根据《合同法》第三百三十三条关于“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，反诉被告向反诉原告提供的租赁物必须是安全的，不能危及承租人的安全和健康，这是作为出租人的反诉被告的法定义务。但是，双方签订租赁合同伊始，反诉被告提供的租赁场地就存在火灾安全隐患，其消防设施一直没有经过验收合格。经消防部门多次要求整改，仍然不合格，导致租赁场地西端的通道始终处于关闭状态。由于反诉原告租赁的亿利广场B首层实际是商场的地下一层，如果发生火灾，不仅危及承租人的生命安全，也危及到广大消费者的生命安全。按照双方签订的租赁合同第五条第三款的约定，反诉被告有逐步完善好市场的配套设施和服务的义务。但是，反诉被告提供的消防验收至今不合格。2、反诉被告提供的租赁场地不符租赁合同中约定的反诉原告租赁场地的使用用途，构成违约在先。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。同时，双方之间的租赁合同明确约定，反诉被告有保证提供的出租场地公共领域流畅的义务。反诉被告提供的出租场地的消防通道和消防门在签订租赁合同时由于消防没有验收合格，消防门处于关闭状态，导致消费者从东边进入地下商场后又无法从西边出去。因西边只有一个出口，就是从西边的消防门出去，而西边的消防门也始终处于关闭状态，客流从西边出口出不去，西边客流又从西边进不来，所租赁的地下商场公共领域明显不流畅，这种情况根本导致反诉原告不可能正常的经营。但反诉被告在签订租赁合同时承诺打通步步高与B首层的消防通道，把步步高的出口设在B首层，使整个商场公共领域贯通流畅（这项承诺在双方租赁合同条款中有体现，见双方签订的《租赁合同》甲方义务第五条第3、5项的约定）。但是，反诉被告在履行租赁合同过程中，始终不能履行完善租赁场地的消防设施的义务。反诉原告多次反映均没结果，消防门直到现在仍处于关闭状态，租赁商场公共领域因此一直不畅通。不仅严重影响了反诉原告的经营，也违背了反诉原告签订合同的初衷，导致反诉原告签订租赁合同的目的不能达到。3、反诉被告没有尽到维护治安环境和完善租赁场地服务的合同义务，导致一人死亡安全事故的发生，严重影响了反诉原告的正常经营，构成违约。反诉原告在双方签订租赁合同进场经营不到三个月，反诉被告地下商场东边进入反诉原告租赁场地的电梯就发生一次严重的治安安全事故，导致一小孩当场死亡。这是反诉被告及其委托管理的物业公司服务不到位所致。这种情况事实上导致反诉原告租赁场地的客流量明显减少，严重影响了租赁场地的正常经营（租赁场地死了人，那里不吉利、晦气，按照风俗习惯，反诉原告租赁场地的客流量明显减少也是必然了）。可见，正是由于反诉被告违反租赁合同第五条第2、3项的约定，商场疏于管理，服务不到位所致。反诉被告这项违约行为给反诉原告的正常经营带来了极为不利的影响！三、反诉被告在履行租赁合同过程中对反诉原告存在赤裸裸的侵权行为，导致反诉原告根本履行合同不能。因经营环境一直得不到改善，反诉原告在免租期未到之前就和反诉被告商场负责人白素珍协商继续免租或减租事宜。同时，B首层原来所召其他商户全部撤柜，商场承诺的通道一直没打开。白素珍同意继续免租半年。后上海营销总监张总10月份来了又要收取租金。为此，反诉原告与反诉被告发生了争议。在租赁合同履行期间即2018年11月27日，反诉被告以反诉原告拖欠租金和物业管理费为由，强行断了反诉原告租赁场地的电，并强行锁租赁场地的门，致使反诉原告整个租赁场地停业。对此，反诉原告认为，双方发生合同争议，反诉原告没有及时交付租金等费用，即便迟延履行，也没有根本违约。反诉被告应该书面通知要求其在合理期限内履行或者应该通过友好协商或其他正当法律程序来解决，而不应该实施强行断电和关门的侵权行为。这种赤裸裸的侵权行为直接导致反诉原告租赁场地停业，租赁合同无法履行，亦是一种赤裸裸的违约行为，严重侵害了反诉原告的合法权益！综上所述，反诉被告严重违法违约行为，严重侵害了反诉原告的合法权益，造成反诉原告签订的租赁合同目的不能实现，同时造成反诉原告重大的经济损失，仅租赁场地装修就达32多万元，各种货物滞销经济损失无法估量，反诉被告原收取的60，000元保证金也没有退还。为维护反诉原告的合法权益，现依法反诉，请人民法院主持公道，依法支持反诉原告的诉求为盼！ 原告（反诉被告）长兴公司辩称：1、反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，现双方因履行租赁合同发生纠纷，双方争议的是租赁合同。反诉原告在审理租赁合同纠纷过程中就装修损失和设施费用提起反诉，不符合法律规定。2、反诉原告主张的装修和设施费用与双方在履行租赁合同过程中的相关权利义务不具有关联性。3、双方在履行租赁合同过程中，反诉被告不存在任何过错，其过错均是反诉原告引起。故反诉原告在反诉中主张装修和设施费用损失不符合现有法律规定，与本案没有关联性，与反诉被告没有关联性，请求驳回反诉原告诉请的装修和设施费用损失。4、反诉原告主张的返还合同保证金60,000元的请求也不应得到支持。双方签订合同后，反诉原告不按照合同履行相应的义务，甚至连合同约定的基本物业费与租金也不缴纳。合同约定的履约保证金就是为了保证合同双方履行义务。现反诉原告的违约导致双方发生纠纷，故反诉原告主张的返还合同保证金的诉讼请求也不应得到支持。因此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行当庭的举证和质证。原告（反诉被告）长兴公司向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明各一份，拟证明原告诉讼主体适格。2、合同编号为197500的《租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告双方于2017年5月25日签订了租赁合同，被告租赁了原告位于Ｂ首层数码区40间商铺用于经营家电，租赁面积1079.2平方米，租赁期限为2年（2017年6月26日至2019年6月25日），免租期为1年（2017年6月26日至2018年6月25日），月租金为每平方米90元，物业管理费为每平方米8元，实行先缴租金及物业费，按季缴费，逾期未交纳租金、物业管理费等相关费用，按欠缴金额每日0.3%计算滞纳金。3、《杨某某（国美电器）欠费明细》复印件一份，拟证明被告欠缴2018年3月23日至2018年6月22日的物业费21900元，2018年6月23日至2018年9月22日的租金291384元、物业费25900.8元，2018年9月23日至2018年11月30日的租金220157元、物业费19569.5元，三项金额合计为582912.1元。4、《授权委托书》复印件一份，拟证明原告受托代为收取涉案物业费、水电费。5、湘西自治州建设工程竣工验收备案证复印件一份、湖南省建设工程施工许可证复印件三份及湖南省建设工程规划许可证复印件三份，拟证明涉案合同的有效性。6、设计图纸及照片复印件各一份，拟证明被告提出的消防通道未打开与事实不符，该处设计为消防通道，照片也反映了现场的基本情况。7、州公消验字［2018］第0028号、州公消验字［2018］第0029号建设工程消防验收意见书复印件各一份，拟证明龙山亿利购物广场项目消防复验合格。被告（反诉原告）杨某某向本院提交了以下证据：1、微信聊天记录截图打印件一份，拟证明涉案租赁合同约定的免租期即将到期时，因为经营状况严重不佳，与公司老板资维鹏反映商场关门断电的情况，并要求对于约定租金的给付标准及数额进行洽谈、调整，但原告一直回避，不予处理。2、16张照片打印件及其拍摄情况说明各一份，拟证明原告没有履行完善租赁标的配套设施，在租赁标的物整体验收没有通过的情况下，消防门处于关闭状态，导致正常来往的客流量不能进入被告的经营场所，严重影响被告正常经营；同时，证明原告对被告的租赁场地所有进出通道进行强行关闭的事实。3、消防验收合格登记的查询结果复印件一份，拟证明2015年1月1日至2018年12月29日，原告提供的租赁物不在该名目中，即原告消防验收没有通过。4、向某的书面证言、向某的身份证复印件及（2019）湘3130民初181号证人向某、李某、魏某的当庭证言复印件各一份，其中，向某的书面证言、向某的身份证复印件及（2019）湘3130民初181号证人向某的当庭证言复印件一份，拟证明向某是龙山亿利购物广场三楼的餐饮商户，原来月租金为42元／平方米，后因相关设施没有做好，曾提意见要求亿利购物广场减租，当时同意减至32元／平方米，但后来又不同意了，且亿利管理不到位，曾多次出现工人、施工队等要求支付工资，致使商户无法经营；（2019）湘3130民初181号证人李某的当庭证言复印件一份，拟证明李某是被告的员工，签订涉案合同时，其参与其中，所有问题一直是找白素珍；2018年5月份，在免租期快到时，其与被告一起找到公司老板白素珍，将经营现状向其告知，并要求再免租一年，白素珍当时不同意免租一年，但其口头承诺再免租半年，双方没有形成书面合同；亿利购物广场上海营销团队收取租金时，其提到白素珍同意免租半年，白素珍当时在场但未否认；（2019）湘3130民初181号证人魏某的当庭证言复印件一份，拟证明魏某曾是被告的员工，被告的经营状况一直都不好，因为消防通道和过道一直都是关闭的，客人到店里要绕个大弯；2018年5月，因为经营状况不好，被告与李某找白素珍谈过，要求减免租金，他们从白素珍办公室下来时很高兴地说白素珍答应免租半年；2018年11月，被告的商铺被亿利强行关门断电。5、合同编号为197500的《租赁合同》复印件一份，拟证明原告在履行合同中先行违背了合同第五条甲方的责任和义务。6、向绍华与原告签订的《租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告双方之间约定月租金90元／平方米是显失公平，与其他证据相印证，原、被告双方签订的合同应随市场价格波动。7、录音Ｕ盘及其情况说明一份，拟证明亿利广场没有按约定向租赁户提供合法合约的租赁物，致使合同目的不能实现；原告管理不善，服务不到位；在与被告协商过程中，口头承诺可以免租半年。8、评估报告书一份，拟证明原告违约及侵权导致双方租赁合同不能履行，给被告造成的经济损失仅装修及设施费用就至少有242735元。对当事人提交的上述证据，本院认定如下：原告提交的证据1，被告无异议，故本院对其予以采信。原告提交的证据2，被告质证认为，对其真实性无异议，该合同虽然约定月租金为每平方米90元，但是该合同与市场行情和本案其他相关证据相冲突，不能作为本案的定案依据；在签订合同时，被告提出了该租金标准超过市场行情，原告说格式合同都是这么签订，第二年的租金会按照实际的经营情况再确定，月租金最多为每平方米二三十元左右；合同第七条第五款明显违法且不合情理；原告违反了合同第五条约定的责任和义务，导致双方对价关系不对等；本院认为，被告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据3，被告质证认为，该明细表是原告按照月租金每平方米90元而单方制作形成，其没有签字，对此不予认可；该明细表与签订合同当时的约定和市场行情明显有重大出入，显失公平；该明细表不能作为定案依据，其没有违约且善意履行合同，而原告却先行违约，存在重大过错地履行合同，导致合同不能履行；若法院最终认定其欠缴物业费，则其愿意给原告支付物业费；本院认为，该明细表系原告单方制作完成，属当事人陈述，故本院对与本案其他证据能够相互印证的事实部分予以采信。原告提交的证据4，被告质证认为，认可其合法性，原告委托物业公司关门断电，由此造成的损失，原告与物业具有关联，该两家公司是相互委托的关系，两家公司的关系不能被撇清，他们是两块牌子一套人马；原告在本案中主张物业费，对其主体资格没有异议，若法院最终认定其欠缴物业费，则其愿意给原告支付物业费；本院认为，被告对其无异议，故本院对其予以采信。原告提交的证据5，被告质证认为，对其真实性无异议，对其关联性有异议；本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院对其予以采信。原告提交的证据6，被告对其证据三性提出异议；本院认为，该证据中的图纸未加盖相关单位印章，无法核实其真实性，故本院对其不予采信；该证据中的照片，无法确定其拍摄时间、地点及其与本案的关联性，故本院对其不予采信。原告提交的证据7，被告质证认为，真实性以法院核实为准，若该份证据属实，则涉案租赁物消防验收于2018年3月28日才验收合格，被告租赁使用场地的前9个月，涉案租赁物没有经过消防验收，被告迟延支付租金具有一定的合理性，且原告在消防验收合格后仍不打开消防门，也不告知被告，不履行保障租赁场地通畅的合同义务，导致合同目的不能实现，原告违约在先；本院认为，被告对其真实性未明确提出异议，且该复印件与原件核对无异，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据1，原告质证认为，不符合证据三性，该证据的真实性有待考证，合法性不清楚，与本案无关联性；本院认为，该证据未附有微信聊天记录双方的身份信息，其载明的时间发生在免租期之后，其载明的内容未明确涉及减免租金等事宜，且没有其他证据予以佐证，无法全面证明待证事实，故本院对其不予采信。被告提交的证据2，原告质证认为，该证据不符合证据三性，达不到其证明目的；照片的拍摄者、拍摄时间、地点，以及照片中的场所是否是原告向被告提供的租赁物均不能确认，是不符合法律规定的无效证据；被告对其主张的大门关闭、配套设施没有完善、验收没有通过等相关情况是清楚的，其以该理由主张减免租金，不能成立；本院认为，被告对该16张照片的拍摄情况进行了书面说明，结合原、被告双方的陈述，证人证言等其他证据，能够证明2018年12月5日至2019年1月6日涉案租赁物的状况及原告对涉案租赁物采取关门措施的事实，但该证据无法证明在此之前的合同履行情况，亦不足以证明消防门的关闭严重影响其正常经营，故本院对其予以部分采信。被告提交的证据3，原告质证认为，该证据不是一份有效证据，亿利购物广场的消防验收于2018年3月22日通过，且即便该份证据合法，也与本案无关联性，原、被告双方签订合同时，被告对租赁物进行了调查、了解，被告对相关情况是了解的，亿利购物广场的相关设施也在逐步完善；本院认为，根据原告提交的证据7，龙山县亿利购物广场建设工程、龙山县亿利购物广场装修工程于2018年3月20日消防复验合格，故本院对其不予采信。被告提交的证据4，原告质证认为，对于向某的书面证言，因证人向某未出庭作证，无法核实该书面证明是否是其真实意思表示，该证据不具有真实性；证人向某的当庭证言，没有其他证据证实，且公司是否同意减免租金应当根据合同约定，而不能以证人证言予以证明，其证人证言不客观，与本案不具有关联性；对于证人李某、魏某的证言，两位证人系被告的员工，与被告存在利害关系，没有其他证据证实，其证言不客观、不真实，不能证实原、被告双方就减免租金事宜达成一致意见；本院认为，证人向某关于其与原告协商减租的证言，与本案不具有关联性，其关于亿利管理不到位的证言，没有其他证据相互印证，无法达到其证明目的，故本院对其不予采信；证人李某、魏某的证言，该两位证人均与被告具有利害关系，其关于白素珍口头同意免租半年的证言内容，没有其他证据相互印证，不能单独作为认定案件事实的依据，但其关于原告对涉案租赁物关门断电的证言，与原、被告双方的陈述、本案其他证据能够相互印证，故本院对其予以部分采信。被告提交的证据5，原告质证认为，对其真实性无异议，但达不到其证明目的，是否违反合同第五条的责任与义务，不是通过合同体现出来，应该根据客观事实证明；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据6，原告质证认为，对其真实性无异议，但与本案无关联性，被告认为双方签订的合同显失公平可以主张撤销权，但已过撤销权的除斥期间；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。被告提交的证据7，原告质证认为，陈九妹的身份情况不明，拍摄时间、内容及地点均不明确，该证据不真实、不客观；本院认为，该份证据系录音资料，不能直接客观体现录音所涉的当事人身份，且没有其他证据予以佐证，无法核实其真实性，故本院对其不予采信。被告提交的证据8，原告质证认为，该装修设施赔偿的反诉和其提交的该份证据与本案不具有关联性，该反诉不具有合法性；评估报告应当参照2017年价格而不是2019年价格，评估机构没有考虑到原、被告双方所签订的合同周期，被告对租赁物装修后已使用一半的时间，没有考虑到实际情况，评估机构对可移动的柜台不能进行评估，评估机构按招投标项目进行评估不正确，装修设计费不能列入评估报告，水电安装费用与事实不符，交付标的物时水电安装已完毕，工程量与造价表中的所有壁柜、展台不应该在评估报中体现，评估公司在现场查看过程中对挂板、彩绘部分没有记录，不能计算在评估报告中；本院认为，原告对其真实性未明确提出异议，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）双方签订了一份合同编号为197500的《租赁合同》。该合同的主要内容是：一、经营位置。甲方将位于湖南湘西州龙山县亿利广场Ｂ首层数码区××号，共40间商铺，租赁建筑面积共计1079.2平方米的专营区域租赁给乙方，由乙方在该区域内经营（合同第一条）。二、经营范围。家用电器（合同第二条）。三、租赁期限。1、本合同租赁期限从2017年6月26日起至2019年6月25日止，租赁期限为2年（因甲方原因开业时间有调整，则租赁期限及起租日期顺延）。合同期满，如乙方需续约，应提前六个月通知甲方，由甲乙双方另行协商。2、乙方在本合同签订当日向甲方一次性缴纳合同履约保证金60000元。乙方在本合同履行完毕后未违反市场管理制度，缴完应缴费用，撤场后一个月内以不计息方式由甲方全部退还给乙方（合同第三条）。四、租金及费用缴纳方式。1、经甲乙双方协商，乙方承租经营商铺的租金、物业管理费及其它费用为：租金标准90元／平方／月，承租铺面小计97128元／月；物业管理费标准8元／平方／月，承租铺面小计8633元／月；免租期后的第一年租金／元／年，物业管理费25899元／季度；缴纳方式为季度缴。合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳第一年3个月的物业管理费25899元。下期费用须在上期费用到期日前30天交纳。免租期后第二年租金1165536元／年，物业管理费25899元／季度，缴纳方式为季度缴。从2018年5月25日开始，乙方每次向甲方缴纳3个月租金和物业管理费共计317283元。下期费用须在上期费用到期日前30天交纳（合同第四条第一款）。五、甲方的责任和义务。1、负责在市场内为乙方提供本合同约定的经营商铺；2、积极配合公安机关维护好市场的治安环境；3、逐步完善好市场的配套设施和服务；4、负责为乙方提供经营和生活的用水、用电，费用由乙方自行承担；5、落实公共区域的消毒、防疫及卫生清扫制度，保证公共区域市场清洁、整齐、流畅；6、配合乙方协调好各级部门的工作（合同第五条）。六、乙方的责任和义务。1、市场营业时间由甲方按实际情况统一规定，统一开闭市场各大门及接通或中断公共电源。乙方应严格遵守营业时间规定统一进场及清场（合同第六条第二款）。2、租赁期间，乙方不得单方面自行停业或退场（合同第六条第十二款）。3、乙方有以下行为的，甲方有权视具体情况扣除履约保证金：（1）不服从甲方对市场的统一管理，严重扰乱市场正常经营；（2）擅自变更经营范围；（3）销售假冒、伪劣、不合格商品，造成质量安全问题或侵害消费者合法权益；（4）拖欠水费、电费、物业服务费等费用（合同第六条第十三款）。七、违约责任：1、乙方如未能在规定时间内按时缴纳经营商铺租金、物业管理费及相关费用，甲方有权终止一切服务，且要求乙方赔偿经济损失（合同第七条第二款）。2、乙方在租赁期间由于甲方市场原因导致乙方中途退场，甲方退还乙方缴纳的合同履约保证金，但甲方不承担任何经济补偿（合同第七条第三款）。3、乙方按期支付每周期的租金、物业管理费及相关费用，如逾期未交纳，乙方应按欠缴总金额每日0.3%向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，甲方有权提前终止合同（合同第七条第五款）。八、附则。1、乙方租赁期满或自身原因无法正常经营，所承租的商铺装修、铺内附属设施按“来装来丢”的原则处理，甲方均不承担任何补偿。若经甲方书面同意，乙方拆除其商铺附属设施，不应对甲方商铺和配套设备设施造成损坏，否则，甲方有权制止拆除行为，并由乙方承担相关损失。如在租赁期满后三天内乙方未拆除或处理，甲方可强行拆除或处理，由此产生的费用均由乙方承担（合同第八条第二款）。2、因不可抗力（战争、动乱、瘟疫、地震等自然灾害）及国家政策调整，导致本合同无法履行，本合同自行终止。损失各自承担，双方结清款项后甲方在一个月内无息退回乙方的履约保证金（合同第八条第三款）。3、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商后，可签订补充协议，补充协议具有同等法律效力（合同第八条第四款）。4、本合同自甲、乙双方签订之日起，具有法律效力（合同第八条第五款）。5、本合同相关条款中所指的物业管理费为甲方接受龙山永平物业公司的委托代为收取（合同第八条第八款）。6、双方协商的其他事项：免租一年（从2017年6月26日至2018年6月25日止）（合同第八条第十款）。合同签订后，被告按照合同约定已经向原告支付合同履约保证金60000元。原告按合同约定向被告交付了标的物，被告对其进行装修后经营“国美电器”。自2018年6月26日起，原告未按合同约定支付相应租金。自2018年3月23日起，被告未按合同约定支付相应物业费。被告未按合同约定交付租金、物业费，双方为此发生矛盾。自2018年11月27日起，原告对涉案租赁物采取关门断电的措施。2019年1月15日，原告以被告迟延支付租金和物业费为由直接以提起诉讼的方式主张解除涉案租赁合同。2019年2月15日，被告搬走了其商铺内的电器。2019年2月25日，被告收到起诉状副本。原告提起诉讼主张解除合同之前，双方均未通知对方解除合同。 另查明，龙山县亿利购物广场一期、二期、三期工程已办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。2018年3月20日，龙山县亿利购物广场建设工程、龙山县亿利购物广场装修工程消防复验合格。2018年12月29日，龙山县亿利购物广场一期、二期、三期工程验收合格。2019年1月7日，龙山县亿利购物广场一期、二期、三期工程办理竣工备案。 再查明，2020年6月8日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司受本院委托出具了鄂循价鉴［2020］第88001号《关于湖南省龙山县亿利广场家电卖场展台、展柜等价值评估报告》。该报告载明：“七、价格鉴定评估过程。2020年3月20日接湖南省龙山县人民法院委托，我公司于2020年3月31日对位于湖南省龙山县亿利广场B层数码区商铺（租赁面积为1079.2平方米）内的展台、展柜等进行了现场勘验，并作了图像和文字记录。该委托标的现场勘验数据已由相关当事方签字确认，分细项在价格鉴定评估基准日按当地公开市场价格进行价值评估。委托标的重置价值285,571.11元，根据使用时间和现场勘验实物成新度确定委托标的综合成新率为85%，价格鉴定评估金额为242,735.44元（细项详见附表）。八、价格鉴定评估意见。该委托标的鉴定评估价值为人民币贰拾肆万贰仟柒佰叁拾伍元（￥242735.00）整。”该价格鉴定评估费为10,000元，已由被告支付。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应向原告支付租金、物业费及违约金；二、原告主张解除双方于2017年5月25日签订的《租赁合同》，是否应予确认；三、原告是否应向被告赔偿装修及设施费用242,735.44元；四、原告是否应向被告返还合同履约保证金60,000元。 关于争议焦点一。本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后直至2018年11月27日，原告已将涉案租赁物交付给被告使用、收益，被告亦享受了龙山永平物业服务有限公司提供的物业服务并认可由原告收取物业费。根据涉案租赁合同第四条第一项的约定，被告应于2018年2月25日交纳2018年3月23日至2018年6月26日的物业费26,762.3元（8,633元/月×3.1个月），应于2018年5月25日交纳2018年6月26日至2018年9月26日的租金291,384元（97,128元/月×3个月）和物业费25,899元（8,633元/月×3个月），应于2018年8月25日交纳2018年9月26日至2018年11月27日的租金197,169.84元（97,128元/月×2.03个月）和物业费17,524.99元（8,633元/月×2.03个月）。但被告至今未按约支付上述租金和物业费。被告迟延履行主要债务，构成违约，应当承担违约责任。故被告应向原告支付租金共计488,553.84元（97,128元/月×5.03个月）、物业费共计70,186.29元（8,633元/月×8.13个月），并应按约支付相应违约金。根据涉案租赁合同第七条第五项的约定，被告逾期支付每周期的租金、物业费，应按欠缴总金额的每日0.3%支付滞纳金。但被告主张上述约定的违约金过高，且被告逾期交费给原告造成的损失，仅是该笔逾期费用的孳息损失，原告亦未提供证据证明还发生了其他损失。故上述约定的违约金过分高于造成的损失，本院依法酌定以2018年中国人民银行一年期人民币贷款基准利率4.35%为基础，加计50%计算违约金。故对于2018年6月26日至2018年9月26日租金291,384元的违约金，以租金291,384元为基数，按年利率6.525%自2018年5月26日起计付至租金291,384元付清之日止；对于2018年9月26日至2018年11月27日租金197,169.84元的违约金，以租金197,169.84元为基数，按年利率6.525%自2018年8月26日起计付至租金197,169.84元付清之日止；对于2018年3月23日至2018年6月26日物业费26,762.3元的违约金，以物业费26,762.3元为基数，按年利率6.525%自2018年2月26日起计付至物业费26,762.3元付清之日止；对于2018年6月26日至2018年9月26日物业费25,899元的违约金，以物业费25,899元为基数，按年利率6.525%自2018年5月26日起计付至物业费25,899元付清之日止；对于2018年9月26日至2018年11月27日物业费17,524.99元的违约金，以物业费17,524.99元为基数，按年利率6.525%自2018年8月26日起计付至物业费17,524.99元付清之日止。原告另主张2018年11月27日至2019年2月15日的租金、物业费及相应的违约金。但合同签订后，被告已基于合同占有、使用涉案租赁物，而原告对涉案租赁物采取的关门断电措施致使被告无法正常经营并享受物业服务，原告依法不能享有其主张的先履行抗辩权。故原告要求被告支付2018年11月27日至2019年2月15日的租金、物业费及相应的违约金，于法无据，本院不予支持。被告辩称，原告在签订合同时实施欺诈行为，合同成立时显失公平，被告有权要求减免租金。但被告提供的证据不足以证明其上述事实主张，应承担举证不能的法律后果。被告另辩称，2017年5月25日至2018年11月27日原告提供给被告的租赁物未经竣工验收合格，且原告未按合同第五条第二款、第三款及第五款的约定履行义务，致使被告不能实现合同目的，被告享有先履行抗辩权。但2017年5月25日至2018年11月27日原告已履行给被告提供涉案租赁物的主给付义务，被告在此期间内亦已对该租赁物进行装修、家电经营，且其陈述的是多次要求减免租金而不是主张解除合同。故即便被告主张的上述事实成立，从给付义务的履行与合同目的实现也不具有密切关系，被告不得以原告违反从给付义务为由拒绝履行支付租金的主给付义务。故本院对被告该抗辩理由不予采纳。被告另辩称，直接管理涉案租赁物的白素珍口头同意在约定的免租期届满后再免租半年。但原告对此明确予以否认，被告提供的现有证据亦不足以证明其事实主张，应承担举证不能的法律后果。故本院对被告该抗辩理由不予采纳。 关于争议焦点二。本院认为，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，截至2018年11月27日，被告迟延支付的租金共计488,553.84元、物业费共计70,186.29元，合计558,740.13元。2018年11月27日原告关门断电直至2019年2月15日被告撤场，被告仍未按约支付上述租金和物业费。被告迟延履行主要债务，经原告催告后，被告在合理期限内仍未支付。故原告依法有权行使法定解除权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条与《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，2019年1月15日，原告以被告迟延支付租金和物业费为由直接以提起诉讼的方式主张解除涉案租赁合同。2019年2月25日，被告收到起诉状副本。原告提起诉讼主张解除合同之前，双方均未通知对方解除合同。故本院依法确认涉案租赁合同于2019年2月25日解除。 关于争议焦点三。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］11号第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。本案中，被告经原告同意装饰装修承租的商铺，但涉案租赁合同对合同解除时被告承租商铺的装饰装修物如何处理未作明确约定。被告主张，原告的根本违约造成其装修及设施费用242,735.44元。但截至2018年11月27日，被告迟延支付的租金和物业费合计558,740.13元。2018年11月27日原告关门断电直至2019年2月15日被告撤场，被告仍未按约支付上述租金和物业费。为此，2019年1月15日，原告以提起诉讼的方式主张解除涉案租赁合同。故本院认定被告迟延履行主要债务导致涉案租赁合同解除。因此，被告要求原告赔偿装修及设施费用242,735.44元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点四。本院认为，合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案租赁合同于2019年2月25日解除。合同解除后，原告依法应向被告退还合同履行保证金60,000元。原告主张，被告未按约支付租金和物业费，构成违约，符合约定的不予退还保证金的条件。但基于前述分析，被告迟延支付租金和物业费，应向原告支付相应违约金，且该违约金已足以弥补被告迟延履行造成的损失。故本院对原告上述主张不予采纳。 综上所述，本院依法确认涉案租赁合同于2019年2月25日解除。被告应当按约向原告支付租金488,553.84元、物业费70,186.29元，并应按年利率6.525%支付相应违约金。原告应向被告返还合同履约保证金60,000元。原告诉请的其他诉讼请求，本院不予支持。被告诉请的其他反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］11号第十一条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第十条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）杨某某于2017年5月25日签订的租赁合同（合同编号197500）于2019年2月25日解除； 二、被告（反诉原告）杨某某在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司支付租金488,553.84元，并支付相应违约金（其中，对于2018年6月26日至2018年9月26日租金291,384元的违约金，以租金291,384元为基数，按年利率6.525%自2018年5月26日起计付至租金291,384元付清之日止；对于2018年9月26日至2018年11月27日租金197,169.84元的违约金，以租金197,169.84元为基数，按年利率6.525%自2018年8月26日起计付至租金197,169.84元付清之日止）； 三、被告（反诉原告）杨某某在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司支付物业费70,186.29元，并支付相应违约金（其中，对于2018年3月23日至2018年6月26日物业费26,762.3元的违约金，以物业费26,762.3元为基数，按年利率6.525%自2018年2月26日起计付至物业费26,762.3元付清之日止；对于2018年6月26日至2018年9月26日物业费25,899元的违约金，以物业费25,899元为基数，按年利率6.525%自2018年5月26日起计付至物业费25,899元付清之日止；对于2018年9月26日至2018年11月27日物业费17,524.99元的违约金，以物业费17,524.99元为基数，按年利率6.525%自2018年8月26日起计付至物业费17,524.99元付清之日止）； 四、原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司在本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）杨某某返还合同履约保证金60,000元； 五、驳回原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杨某某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,629元，由原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司负担399.29元，被告（反诉原告）杨某某负担9,229.71元。反诉案件受理费5,841.03元，由原告（反诉被告）龙山长兴商业经营管理有限公司负担1,157.65元，被告（反诉原告）杨某某负担4,683.38元。反诉司法鉴定费10,000元，由被告（反诉原告）杨某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  向明 审 判 员  麻莉 人民陪审员  田琴 二〇二一年二月五日 书 记 员  杨凡 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］11号 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。