山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初3584号原告：高海安，男，1963年3月2日出生，汉族，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：周琳，蓬莱小门家法律服务所法律工作者。被告：蓬莱昌升置业有限责任公司，住所地烟台市蓬莱区。法定代表人：匡尚拥，任董事长。委托诉讼代理人：由忠田，山东和谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂滨滨，山东和谦律师事务所律师。原告高海安与被告蓬莱昌升置业有限责任公司（以下简称昌升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高海安及其委托诉讼代理人周琳、被告昌升公司的委托诉讼代理人由忠田、聂滨滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高海安向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的蓬莱昌升商贸广场认购协议书。2.依法判令被告返还原告499172元购房款，返还装修押金1500元和办证费用20098.9元，合计520770.9元。3.被告赔偿原告以520770.9元为基数，从2015年6月28日开始按照国家银行贷款利率计算利息，直到付清为止。4.被告赔偿原告购楼款499172元一倍的赔偿。5.一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月28日，高海安、昌升公司和第三人程满达成口头协议，因昌升公司欠程满的东方门窗款，程满欠高海安的款项，遂把昌升公司开发的蓬莱昌升商贸广场的A6-23商铺出卖给高海安，三方之间的债权债务消灭。昌升公司向高海安出具认购协议书，买受人为高海安，程满作为代理人在认购书上签字，昌升公司向高海安出具了商铺全款499172元的收据和装修押金1500元、办证费用20098.9元的收据。高海安在当日接收商铺，拿到钥匙。2020年7月9日高海安意外得知，昌升公司已在2018年3月14日又将该商铺出卖给其他人，办理了备案。昌升公司的行为严重损害高海安的合法权益，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8，9条规定，特诉至贵院。昌升公司辩称，请依法驳回原告的诉讼请求，被告与原告不认识，被告欠案外人程满工程款，双方约定用房屋抵顶工程款，2015年6月28日被告与程满办理了抵顶房屋手续，程满要求将房屋买受人写成本案原告名字，所有手续都是程满办理的，原告的名字是程满代签的，整个过程原告未露面。2017年6月28日程满又来到被告处，告诉被告其与高海安之间的债务已经解决，该房屋不抵顶给高海安了，要求将房屋抵顶给杜涛声，被告要求将原认购书、收据等交回，程满声称以前的手续丢失，并愿意承担一切责任，在此情况下，被告同杜涛声签订了协议。被告与高海安和杜涛声之间没有任何债权债务关系，只同程满之间有债务关系，并按照程满的要求办理房屋抵顶手续，不存在一房多卖的情形。原告专业放高利贷，程满借了原告高利贷，2012年4月向高海安借款40万元，2013年7月22日归还30万元，并有案外人遵化市教育局副局长申瑞扶作为担保人，后原告委托黑社会人员苏智斌讨债，苏智斌用非法手段迫使程满将该房屋抵顶给原告，2016年11月25日，高海安通过担保人告诉程满本案抵顶的房屋他不要了，要求程满和申瑞扶再给15万元就行，并带领苏智斌等八个黑社会人员找到程满和申瑞扶，采取威胁、恐吓等手段讨债，非法拘禁程满两天，又到申瑞扶家迫使二人给了苏智斌18万元，后苏智斌等人被法院以参加黑社会性质组织罪、寻衅滋事罪等罪名判处有期徒刑，本案讨债事宜也是犯罪情节之一。程满是在其与申瑞扶给了苏智斌18万元后，认为其和高海安之间的债务已经了结了，并且高海安也告诉程满本案抵顶的房屋不要了才找到被告要求将房屋抵顶给杜涛声。综上，程满同原告的抵顶协议是被迫的，属于无效，且程满同原告之间的债务已结清，原告无权再要该房屋，被告同原告无债权债务关系，被告只同程满有债务关系，数额只能抵顶一套房屋，至于该房屋的归属由程满决定，被告无选择权。原告与程满之间签订的买卖合同实际上就是为程满的欠款提供担保，其基础的法律关系就是原告与程满的借贷关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月28日案外人程满与昌升公司签订《蓬莱昌升商贸广场认购协议书》一份，约定出卖人（甲方）为昌升公司，买受人（乙方）为高海安，商铺编号为A6-23，建筑面积125.142平方米，总价499172元，同日昌升公司出具收据三份，一份记载收到高海安购房款（抵东方门窗）499172元，交款人处写有程满名字，一份记载高海安交装修保证金1500元，另一份记载收高海安代办费用20098.9元，后两项合计21598.9元。原告提交的中国民生银行个人账户对账单记载，其于2015年6月28日手机转账给王立霞21598.9元。程满在《蓬莱昌升商贸广场业主入住验收签认单》上签名，记载业主姓名高海安，商铺钥匙交到户主，并记载“本人已接受上述商铺，并对以上各项进行了全面验收”。程满在《商铺装饰、装修申请表》、《商铺店牌、广告牌制作申请表》上签字，记载业主为高海安。同时领取了《装饰装修管理服务协议》、《业主临时管理规约》。上述材料现均由原告持有。程满出庭作证时称2011年其给昌升公司的工程做门窗，昌升公司以涉案房屋抵顶其工程款，因其欠原告借款，就把涉案房屋抵顶给了原告。原告称2015年6月28日其与程满一起在被告处办理的手续，其接了钥匙后租给他人存放设备。后程满向昌升公司提出将上述房屋另抵顶给杜涛声，2018年3月8日，昌升公司与杜涛声签订了商品房买卖合同并办理了商品房预售合同备案，合同记载商品房价格为498097元。昌升公司称，2017年6月28日程满告诉被告其与高海安之间的债务已经解决，该房屋不抵顶给高海安了，要求将房屋抵顶给杜涛声，并称以前的手续丢失，愿意承担一切责任，被告才同杜涛声签订了合同。程满作证时称，2017年6月28日其又把房屋抵顶给杜涛声。关于程满与原告的债务情况，程满作证时称，其借原告款项具体数额记不清了，从银行记录看，借过40万元，以涉案房屋抵顶了原告49万元借款，是否抵顶完所有借款也想不清楚了，说是抵顶完了，借条当时未拿回来，2016年11月原告找其担保人申瑞扶，称让再给15万元，抵顶的房子就不要了，2016年11月26日原告找“黑社会人员”拿原来的借条向其要钱，并对其拘禁，2016年11月27日去了申瑞扶家，申瑞扶给了18万元，算是原告给的，其认为原告要15万元，就把抵顶的房子退给其，现给了18万元，房子肯定是要退给其，过了几日，原告把借条给了其，房屋手续说是找不到了，之后原告未找其，其认为房子就算退给其了。“黑社会人员”逼迫其签订了房屋（坐落于河北省遵化市转让合同，抵顶借款，该套房屋尚未交付，当时吓傻了，让其做什么其就做什么，具体怎么回事亦想不起来了。原告称，程满向其借款一笔是2012年4月19日借50万元（转账给程满女儿程书红40万元，现金10万元），一笔是2012年5月7日借20万元（18万元现金，从农行柜台取了2万元），共计70万元。10万元和18万元没有取款记录，是家里有的，其经营电线电缆批发。提交2012年5月7日农业银行个人账户明细证明分10次从ATM机取款共计2万元。2012年4月19日打了50万元借条，5月7日打了20万元借条，该两个条已经给程满，因债务都已经结清，借条约定月利率是3%，利息是月结，通过利息的支付能够证明借款70万元的事实，程满的借款是4月19日、5月7日借的，但借款当月都是按照满一个月计算利息。50万元的月利息是15000元，20万元的月利息是6000元。并提交农行的资金往来信息结果表，证明程书红向原告支付利息情况，2012年6月7日36000元，2012年6月30日21000元，2012年8月8日6000元，2012年8月15日15000元，2012年9月8日6000元，2012年9月14日15000元，2012年10月8日6000元，2012年10月17日15000元，2012年11月8日6000元，2012年12月15日36000元，2012年之后程满再未支付过利息。2013年10月26日程满给其出具收条，记载收到高海安现金403560元，20万借款的利息程满支付到2012年12月，到2013年10月，10个月的利息6万元，加上本金为26万元，当天程满从其处购买了一批电线，再加上电线款，顶了蓬莱这个房子。关于购买电线的证据因年限很久无法提供，2013年其没来蓬莱，只是听说他蓬莱有个房子，就写了一个买卖合同，程满出具收条，20万元的借条被程满收回，该笔借款结清，2015年程满与其到昌升公司办理了房屋手续。另外50万元没有还，2012年12月15日以后程满拒付本息，因其动手术，无力与程满要账，所以找到社会人员孙泽彬追要，经过调解，把程满在2016年10月28日欠本息136万降到48万，申瑞扶还要承担18万元，共计66万元。程满借款是通过申瑞扶，申瑞扶在50万元借条上签字担保。在追讨债务中，没有威胁恐吓，是申瑞扶、程满得到利益最大化的结果。50万元借款申瑞扶承担了18万还款，程满承担了48万还款，程满又给其写了一个房屋转让协议，将华远117-2房屋转让，但后经落实该房根本未顶账给他。被告提交的资金往来信息结果表显示2013年7月22日程书红转账给高海安300000元，原告称是程书红从其处购的电线款，其没有留材料，并认为2013年10月26日程满给其出具收条，该30万元如果有关系的话，必然会扣除。被告提交的河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203刑初138号刑事判决书认定2016年11月26日，苏智斌纠集被告人郭岚、舒兆强以及冯元军、徐凤东、董春、苏智寰、冯瑞东等人在委托人高海安的带领下，来到河北省遵化市找到被害人程某、申某进行讨账。苏智斌等人采用威胁、恐吓等手段向程某、申某讨账至11月28日，迫使申某给付了人民币180000元，迫使程某用一套房产抵顶欠账。本院调取的该案相关询（讯）问笔录未涉及到案涉房屋。通过河北省遵化市公证处公证，申瑞扶出具了一份书面证明，记载2016年11月26日高海安带领苏智斌等人押着程满到其家讨账（其是程满向高海安借款时的担保人），程满央求其先代还18万元（高海安说给15万元，把蓬莱房产手续归还程满），拿回抵押给高海安的商业楼的手续，再把楼房变卖后，即可还给其，无奈其借款18万元转给高海安，并解除担保责任，签订了协议，此款与其他债权债务无关。在公证处人员进行询问的笔录中，申瑞扶称高海安一开始说给他15万元就把蓬莱房屋的抵押手续还给程满，当时给18万元是因高海安带了苏智斌等人，所以把15万元变成18万元了，钱都还了之后房子就是程满的了，与高海安就无关了。原告提交了2016年11月程满、高海安、申瑞扶签字的撤消担保协议一份，记载由于三方于2012年4月19日达成借款协议至今，申瑞扶自愿承担18万元债务，已偿清全部担保责任，申瑞扶有责任协助高海安追讨程满所欠余款48万元。原告提交的房屋转让协议记载因程满欠高海安48万元未归还，自愿将华远一期117#-2-1001房屋转让给高海安。被告称上述证据系原告委托“黑社会人员”向程满和申瑞扶讨账过程中，迫使2人签订的，当时的法律规定民间借贷利息最高36%，所以在程满和原告借款协议书中就约定了月息3%，事实上远高于这个数额，并且属于利滚利，程满实际向原告借款共计40万元，借条上写的是50万，但实际支付40万，另外10万是当月的利息提前扣除，原告打款时间是2012年4月19日，2013年7月22日归还30万本金，还归还了高利贷将近20万元，原告所称的2012年5月7日程满向其借款20万元的事实不存在，且18万现金没有款项来源，另2万元分十次在农业银行取款，不符合常规。本院认为，被告因欠原告工程款而抵顶涉案房屋给程满，程满又因与原告的债务而将该房屋抵顶给原告，被告虽称原告与程满之间签订的买卖合同实际上是为程满的欠款提供担保，其基础法律关系是原告与程满的借贷关系，但并未提交充分证据证明。涉案认购协议书填写的买受人是原告，收据填写收到原告款项，业主入住验收签认单、商铺装饰、装修申请表、商铺店牌、广告牌制作申请表均填写业主为原告，并注明程满代，应认定程满代原告签订了上述协议，被告亦予认可，故应认定原告与被告关于涉案房屋的商品房买卖合同成立，该合同的订立不违反法律法规的强制性规定，本院认定该合同有效。程满代原告接收房屋及相关材料后，将材料交付给原告，应认定原告接收了房屋，涉案房屋完成了交付。被告虽称原告告诉程满再给他15或18万元就放弃涉案的房屋，但并未提交充分的证据予以证明，对其主张本院依法不予采信。被告根据程满的要求又就涉案房屋与杜涛声签订了商品房买卖合同并进行了备案，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告的商品房买卖合同有效，原告已接收涉案房屋，原告现未提交证据证明本案具备上述规定的情形，本院依法不能认定其与被告的商品房买卖合同符合上述规定的解除条件，原告所依据的修正前《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条也规定在符合该条规定的两种情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，故对原告要求解除合同并要求被告返还款项、赔偿损失的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告高海安的诉讼请求。保全费5000元，案件受理费18979元，由原告高海安承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  李 鸣人民陪审员  梁新英二〇二一年二月十日书 记 员  王凤娴