河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0322民初700号原告：梁聪莹，女，1984年10月17日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：朱一波，河南天豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛冠钧，河南天豫律师事务所律师。被告：牛真波，男，1990年11月18日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：王帅帅，河南威铭律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司孟津县支行，住所地孟津县城关镇建设北路。主要负责人：吉亿兵，该支行行长。委托诉讼代理人：裴向春，女，该支行副行长。委托诉讼代理人：贾进忠，男，该支行员工。原告梁聪莹与被告牛真波、第三人中国农业银行股份有限公司孟津县支行（以下简称农行孟津支行）房屋买卖合同及抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁聪莹及其委托的诉讼代理人牛冠钧，被告的委托诉讼代理人王帅帅，第三人的委托诉讼代理人裴向春、贾进忠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁聪莹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告牛真波协助原告办理关于孟津县桂城小区××房屋过户手续。梁聪莹向牛真波支付剩余购房款115000元；2.请求判令被告向原告支付违约金15750元；3.诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：被告将其房屋卖给原告，双方并签订二手房交易合同。原告按约支付被告首付款，等第二次付款时，被告以各种理由推脱、阻碍原告履行。后原告从被告处得知该房屋上设立有第三人农行孟津支行的抵押权，原告和被告也协调过消除抵押权。现该房屋已可办理房产证，被告却推诿不办。被告牛真波方辩称，房屋不存在产权纠纷，被告没有任何违约，房屋抵押原告是知情的，被告一直在偿还银行贷款。被告不配合原告过户是原告没有按照合同约定支付10万元，被告多次要求原告付款，原告至今未付。原告向被告支付第一笔款通过银行账户，第二笔款仍然可以这样支付，被告也可以通过提存的形式履行义务。被告没有违约推诿。第三人农行孟津支行述称，原、被告买卖房屋银行不知情，被告是银行的贷款客户，贷款合同在房管部门设置抵押，被告还款正常。审理查明，2017年7月29日原、被告签订《二手房买卖合同》一份，合同商定被告牛真波将其所购的孟津县桂城小区××室出卖给原告梁聪莹，房屋总价款315000元。合同载明“房屋权属情况（二）该房屋的抵押情况为未设定抵押”“合同签订时，买方向卖方支付定金人民币贰拾万元整”“自签订合同之日起两年整，如若房产证相关手续没办下来，买方向卖方支付中期款人民币壹拾万元整。如房产证办下来卖方要在第一时间配合买方到房产管理局过户，买方支付尾款人民币壹万伍仟元整”“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金”等内容。2017年7月31日原告通过银行转账形式支付给被告购房定金款20万元。其后被告向原告实际交付了所售房屋，原告约自2017年12月即以物业用户的名义开始对该房屋居住使用，并连年在该小区相继交纳水、电等物业费用。而被告牛真波就本案房产的相应购买款项，其曾于2016年3月23日与第三人农行孟津支行订立《个人购房担保借款合同》，同时房产开发销售企业“河南昊天房地产开发有限公司”以牛真波借款的阶段性保证人身份在此担保合同项署名、签章。2016年3月28日被告与第三人在孟津县房地产抵押办公室进行了“预购商品房抵押权预告登记”，其后双方未办理房产抵押权登记。2019年12月6日河南昊天房地产开发有限公司张贴发出，包括原、被告买卖的××房在内小区若干房屋“以上业主，看到通知后速到公司办理不动产证手续，交过维修基金和契税的请等待面签”的通知。上述事实，当事方提供了有关合同文本、银行转账信息单、收费票据、通知拍照图片及抵押预告登记证资料等用以证明，该列证据的真实性各当事方均无异议，本院依法予以确认。另查明，2019年7月26日（12:55）原、被告方手机短信联系过程显示：原告方“……7月31号能回来吗？我们抓紧把手续办一下。咱们谁都不想违约是不是，……我会如期把钱给你，31号马上就到了，你不回来钱怎么给你？还请你给我个准话吧。”被告方“回不去。下月回去时候联系你。”原告方“那不能算是我违约了哦，下月什么时候回来，说个时间”被告方“工地的事，哪有具体时间呀。回去时候给你说”原告方“你看这样行不行，我把钱还转给你那张卡上面，你爸在家不在，让他去和开发商照个面，把另外一份合同归还。把你自己的贷款还完，这件事就算了结了。剩下的就是我的事了”“回个话”。同日（15:37)原告方“……这怎么叫想得多呢，不明白你的意思，大家本来都是按照合同约定的走呢，现在的问题是你回不来啊，你总得有个解决的办法吧”“那你说怎么解决，干完活回个话”，同日（16:42）原告方“你不会想得多了吧，不遵守约定，想干嘛呢，不要引起误会哦”。2019年12月14日（14:23）原、被告方手机微信联系过程显示：原告方给被告方发送开发商通知办理产权证图片后，原告方“让办理房产证哩，什么时候把手续走一下吧”，次日（10:40）被告方“改天回孟津给你联系”。本院认为，合同应当严守。关于被告牛真波与第三人农行孟津支行的商品房抵押关系。双方的担保借款合同在抵押条款上，有抵押预告登记与抵押登记两项。缔约人虽实际办理抵押权预告登记（2016年3月28日），但预告登记的效力仅是给予了被登记的请求权在一定期限内的排他物权特性，并不能当然设定相关物权。根据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的精神，至迟到房地产销售企业河南昊天房地产开发有限公司公告可以对所售房屋办理不动产权证的时间（2019年12月6日），被告、第三人所预告登记的房屋就已明确符合了不动产交易转移登记的现实条件。而自此三个月至今，其两方没有再就被告所购房产续行抵押登记，因此，最晚在逾三个月后双方按《个人购房担保借款合同》办理的商品房抵押预告登记亦不再发生预设法律效力。故第三人农行孟津支行对本案房屋应未设立抵押权；关于原、被告之间二手房买卖合同。合同行为系债权债务行为，属民法上负担行为。预告登记后未经预告登记权利人同意处分不动产的处分是指会发生物权变动的物权处分行为，即如没有预告权利人的同意则不会发生物权效果。本案原被告就预抵押的房屋签订买卖合同，由于其在预抵押效力期不涉及房屋物权方面的情况，并按照不动产物权取得的原因与其结果相区分的原则，该合同的效力可予认定；关于原、被告合同购房中期款10万元的支付。二人合同中“自签订合同之日起两年整，如若房产证相关手续没办下来，买方向卖方支付中期款人民币壹拾万元整”是该款项的支付约定，同时事实上本案房屋也一直未办理产权证，按此约定原告在合同签约的2017年7月29日起到2019年7月29日就即行负有向被告支付该部分款项的义务。按原、被告2019年7月26日的短信交流，原告方明确提到要给付被告钱款，并多次询问被告回来的时间，另外原告也说到可以把钱转到被告卡上，但被告对此一直不置可否、没有确切的回答。在合同对债务如何履行以及履行形式、方式没有具体约定的前提下，债务人履行债务要和债权人联系履行事项，符合常理和交易惯例，因为是到场直接交付、转账交付还是经债权人认可向第三人交付等，都有双方的沟通余地。因此对于中期款10万元的给付，原告方在合同约定的付款期限有向被告付款的真实意思表示，被告若及时予以接受或明晰付款方式，原告或已适当支付。故原告联系被告付款后，被告存在明显受领迟延，原告方不应认定为有付款违约。庭审中，被告方说明原告方可以将价款提存，本院指出，提存是债消灭的法定事由，但是否通过提存达到债权债务关系终止，是债务人的权利，只有不积极全面的履行合同义务才是违约的要件；关于被告出售原告房屋有无产权纠纷。双方二手房买卖合同对房产权属约定“该房屋的抵押情况为未设定抵押”，因此被告方与第三人此前就房屋进行抵押预告登记，被告需就该事项向原告作出特别说明，且已有过说明的举证义务在于被告方。假如无另行说明和原、被告约定，本案或因抵押所致的法律纠纷，则有适用“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金”的可能。本案第三人目前未享有原告购买房屋的抵押权，被告与第三人的抵押权预告登记也已失效。故针对原被告间房屋买卖合同的影响来讲，被告方的行为尚达不到构成此项违约的法定实质性要求；关于原、被告交易房屋是否具备房产登记条件。本案商品房房产开发销售企业河南昊天房地产开发有限公司2019年12月6日，公开张贴业主办理不动产证通知，原告方同月14日把该通知图片微信发给被告，并要求被告办理手续，被告仅回复了改天联系，对该问题仍未置可否。结合原告方提交的同小区同幢同单元不同楼层（××）业主的房屋不动产权登记证，可认定原、被告买卖房屋无房产过户登记方面的规范性障碍。综上所述，被告负有及时向原告转移房屋所有权的义务，房屋符合不动产权证登记手续的，被告长时间不到商品房销售企业办理，在合同相对性上，其对原告合同权利的实现，也形成拖延履行，被告对此应付继续履行合同之责。原告要求被告协助办理不动产权登记，本院予以支持。但本院考虑到，被告与房产开发销售企业河南昊天房地产开发有限公司进行商品房转移过户登记，会需要一定过程，故酌定被告对原告进行房屋所有权转移过户登记的时间可限定为90日；原告诉求向被告支付剩余购房款（中期款10万元、尾款15000元），因原告为义务人，被告为权利人，其方提出的主张应属确认之诉。中期购房款原告在支付行为上虽没有违约，但原告仍负给付责任，被告有受领的权利。原、被告合同“如房产证办下来卖方要在第一时间配合买方到房产管理局过户，买方支付尾款人民币壹万伍仟元整”的表述，可见卖方配合买方办过户行为应在买方付尾款之前，二者有先后顺序，并非同时履约。故在此情形下，原告应予支付，被告有权受领；被告在房产抵押事项上，并未有现实有效的法律关系矛盾，原告要求被告承担违约金15750元，本院不予支持。原告提出诉讼保全的保函费（保险公司），其系原告诉讼保全业务的费用支出，一般应不在违约责任的法定赔偿范围，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告牛真波于本判决生效之日起90日内，就原、被告买卖的孟津[区（县）]桂城小区（二期）××号（室）协助原告梁聪莹办理该房屋所有权转移登记（过户）；二、原告梁聪莹有向被告牛真波支付购房中期款10万元的义务，被告牛真波有权受领；三、原、被告完成本判决第一项登记程序后，原告梁聪莹有向被告牛真波支付购房尾款15000元的义务，被告牛真波有权受领；四、驳回原告梁聪莹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1458元，保全费1174元，合计2632元，由原告负担632元，被告负担2000元（被告负担部分，被告应于本判决生效之日起7日内向本院交纳，逾期将依法强制执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王景博二〇二一年五月十日法官助理何园园书记员许春晓