广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初30810号原告（反诉被告）：杨胡勇，男，1952年9月21日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区××××××××，公民身份号码440××××××××××××613。委托诉讼代理人:陈焜，广东丰腾律师事务所律师。被告（反诉原告）:黄浩杰，男，1994年5月29日出生，住广东省湛江市霞山区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××415。委托诉讼代理人：许红燕，广东领会律师事务所律师。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××811U。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系公司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，系公司员工。有独立请求权第三人：梁彩凤，女，1969年6月27日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××446。委托诉讼代理人：黄晓玲，系第三人梁彩凤的女儿。原告（反诉被告）杨胡勇诉被告（反诉原告）黄浩杰、被告中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）、第三人梁彩凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨胡勇的委托诉讼代理人陈焜、被告（反诉原告）黄浩杰的委托诉讼代理人许红燕、第三人梁彩凤及其委托诉讼代理人黄晓玲到庭参加了诉讼。被告雅建公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨胡勇向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告是广东省中山市×××××××××××××××××××××××商品房的购买人；2.两被告向原告交付位于广东省中山市×××××××××××××××××××××××的商品房；3.两被告协助原告办理位于广东省中山市×××××××××××××××××××××××商品房的不动产权属变更登记手续。事实与理由：2017年8月中旬，原告欲购买被告雅建公司开发建设的位于中山市×××××××××××××××××××××××，由于原告不在中山市缴纳社会保险，故原告没有购买涉案房屋的资格，原告经朋友梁彩凤建议及介绍下，借用了朋友梁彩凤儿子即被告黄浩杰的名义购买了涉案房产。2017年11月6日，原告与被告黄浩杰签订了《借名购房认购书》，确认了原告借用被告黄浩杰名义购买涉案房屋的事实。涉案房屋包含税费总售价（含装修费）为998537元，原告从2017年8月15日起至2019年9月7日止共向被告雅建公司支付了购房款（含装修款）、税费、手续费等合计1015028.61元。上述款项均是由原告支付。现被告黄浩杰拒不承认涉案房产系原告借其名义购买的事实，原告多次向被告黄浩杰协商未果，涉案房产产权即将在被告雅建公司办理下登记于黄浩杰名下。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告杨胡勇撤回上述第三项诉讼请求。原告杨胡勇就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.借名购房确认书、中山市商品房买卖合同、装修合同、公证书、增值税普通发票；2.杨胡勇刷卡支付凭证；3.收楼通知、银行自动转账支付物业费授权书、中国建设银行账户交易明细。被告黄浩杰答辩称，被告对于原告第一项诉求无异议，对第二项诉求有异议，是原告本人去雅建公司收楼，房屋现状是由原告本人使用，房屋钥匙也是由原告本人持有，被告雅建公司提交的证据2收楼通知书也是原告签收的，因此涉案房产目前并不在被告掌控之下。对于事实与理由部分，2017年8月时是原告想要购买中山市的房屋，并且也是由原告本人提出借用被告的名义在中山市购买房屋，被告认可双方关于借名购房协议的真实性，但在房屋已经可以交付契税之后，也是原告本人未到雅建公司缴纳办理房地产过户登记所需要的税费，庭审中被告才得知涉案房产得办理了房产证，原告提起本案的诉讼完全是归因于原告投资失利，并且不愿意承担其当初承诺的30万元酬谢款，是原告违反诚实信用原则提起诉讼，本案的诉讼费用应由原告承担。被告黄浩杰就其抗辩及主张的事实向本院提供了以下主要证据：1.广东省社会保险个人参保证明、个人参保证明；2.借名购房确认书。被告雅建公司未到庭应诉，其书面答辩称，第一，雅建公司已按照合同约定充分履行合同义务，在此过程中无任何过错，不应承担本案的相关责任及诉讼费用。2018年10月2日，雅建公司与黄浩杰签订中山市商品房买卖合同，黄浩杰已按照合同约定缴清全部购房款。涉案房屋在2017年12月28日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。2018年12月15日，雅建公司向黄浩杰寄出收楼通知书，雅建公司已履行交付义务。雅建公司已于2021年2月2日以黄浩杰为权利人，办理了涉案房屋的不动产权属证书。第二，雅建公司不清楚原告与黄浩杰之间的关系，不清楚原告与黄浩杰之间协议的情况，更不是原告与黄浩杰之间协议的主体，不应以原告与黄浩杰之间协议的内容要求雅建公司履行任何义务或承担责任。第三，由于涉案房屋已交付，且已办理了权属登记，雅建公司对涉案房屋已无处分的权利，无法办理房屋交付或过户手续。综上所述，原告对被告雅建公司的诉讼请求，于法无据，应不予支持，予以驳回。被告雅建公司就其抗辩及主张的事实向本院提供了以下主要证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.收楼通知书邮寄单；3.不动产证书。第三人梁彩凤答辩称，对原告的诉求一无异议，对原告诉求二的意见同被告黄浩杰。第一，是原告想在中山投资买房，主动提出要借用我方的名义买房，因我方名下已经有房产，我方拒绝了原告，但原告又再次提出以第三人的儿子的名义买房，因此不是原告提出的我方建议及介绍用第三人的儿子名义买房。第二，我方没有否认涉案房产是原告借名购房的事实，原告也没有与被告多次协商，甚至在起诉前也没有与第三人进行过调解与商量。第三，2019年11月，雅建公司及中介多次通知原告涉案房产可交税、办税，但原告一直拖延交税，我方也多次联系原告，让原告及时办理涉案房产的办证事宜，但原告态度怠慢，故无法办证不是我方的责任。第四，借名购买确认书具有法律效力，该确认书是原告修改确认后，再让被告、见证人及我方签字。现原告撤回诉求三，是为了不想履行确认书中支付酬谢款的承诺，本案诉讼完全是因为原告不遵守诚信所引起的，不应由我方承担诉讼费用。第三人梁彩凤就其抗辩及主张的事实向本院提供了以下主要证据：借名购房确认书。被告黄浩杰向本院提出以下反诉请求：反诉被告杨胡勇支付15万元给反诉原告黄浩杰。事实与理由：反诉原告黄浩杰与反诉被告杨胡勇于2017年11月6日签订借名购房确认书，并有见证人梁彩凤、刘文栋在现场见证双方签订借名购房确认书。该确认书第三条约定，日后杨胡勇要求黄浩杰将2703房过户变更登记至杨胡勇名下或杨胡勇指定的第三人名下时，黄浩杰有义务配合及时办理，并酬谢梁彩凤、黄浩杰每人15万元。现反诉被告杨胡勇已将反诉原告诉至法院，要求反诉原告黄浩杰协助办理过户手续，反诉被告杨胡勇应按照确认书第三条的内容向反诉原告支付15万元。被告黄浩杰在反诉中提供的证据与本诉一致。原告杨胡勇对反诉答辩称，第一，原告现仍不具备中山市人民政府在2017年3月26日颁布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中对于非本市户籍居民家庭购买1套商品房住房的购买与产权登记的资格条件，故于庭审前撤回第三项诉讼请求，原告不存在履行支付酬谢款的义务。第二，涉案房屋的不动产权属仍尚未过户登记至原告或原告指定的第三人名下，反诉原告仍未实际履行配合协助过户登记的义务。原告履行酬谢义务的前提条件尚未成就，原告无需支付酬谢款。第三，原、被告及第三人签订的借名购房确认书的版本是由第三人及被告、中介制作并出具，后让原告签字的。结合原告文化程度不高，而且当时已经是66岁，原告不懂电脑，字也写不利索，无法制作协议，不能排除原告作出的借名买房与过户酬谢的意思表示是被误导的，并非原告的真实意思表示。原告杨胡勇在反诉中提供的证据与本诉一致。被告雅建公司在法定的举证期限内未对被告黄浩杰的反诉发表答辩意见，也未向本院提供任何证据。第三人梁彩凤对反诉答辩称，对黄浩杰的反诉诉求无异议，同意其反诉诉求。第三人梁彩凤在反诉中提供的证据与本诉一致。第三人梁彩凤向本院提出以下独立诉讼请求：原告杨胡勇支付15万元给第三人梁彩凤。事实与理由：黄浩杰与杨胡勇于2017年11月6日签订借名购房确认书，并有见证人梁彩凤、刘文栋在现场见证双方签订借名购房确认书。该确认书第三条约定，日后杨胡勇要求黄浩杰将2703房过户变更登记至杨胡勇名下或杨胡勇指定的第三人名下时，黄浩杰有义务配合及时办理，并酬谢梁彩凤、黄浩杰每人15万元。现杨胡勇已将黄浩杰诉至法院，要求黄浩杰协助办理过户手续，杨胡勇应按照确认书第三条的内容向第三人梁彩凤支付15万元。第三人梁彩凤在独立提起的诉讼请求中提供的证据与本诉一致。原告杨胡勇对第三人梁彩凤提出的独立诉讼请求答辩称，第一，原告现仍不具备中山市人民政府在2017年3月26日颁布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中对于非本市户籍居民家庭购买1套商品房住房的购买与产权登记的资格条件，故于庭审前撤回第三项诉讼请求，原告不存在履行支付酬谢款的义务。第二，涉案房屋的不动产权属仍尚未过户登记至原告或原告指定的第三人名下，反诉原告仍未实际履行配合协助过户登记的义务。原告履行酬谢义务的前提条件尚未成就，原告无需支付酬谢款。第三，原、被告及第三人签订的借名购房确认书的版本是由第三人及被告、中介制作并出具，后让原告签字的。结合原告文化程度不高，而且当时已经是66岁，原告不懂电脑，字也写不利索，无法制作协议，不能排除原告作出的借名买房与过户酬谢的意思表示是被误导的，并非原告的真实意思表示。原告杨胡勇在第三人梁彩凤提出的独立诉讼请求中提供的证据与本诉一致。被告黄浩杰对第三人梁彩凤提出的独立诉讼请求答辩称，同意第三人的诉求。被告黄浩杰在第三人梁彩凤提出的独立诉讼请求中提供的证据与本诉一致。被告雅建公司在法定的举证期限内未对第三人梁彩凤提出的独立诉讼请求发表答辩意见，也未向本院提供任何证据。本院认定事实如下：2017年8月30日，广东省湛江市港城公证处出具一份公证书，载明：委托人黄浩杰就向雅建公司购买位于广东省中山市×××××××××××××××××××××××的商品房委托受托人杨胡勇代表黄浩杰签署中山市×××××认购书、中山市商品房买卖合同及相关文件、银行按揭合同及相关文件、缴交该商品房一切楼款、契税及收楼费用、办理该商品房的收楼手续、开通水电及缴交入伙费用、签署《装修合同》、《确认书》、《申请书》及相关文件。2017年9月2日，黄浩杰与雅建公司、中山市时兴装修有限公司签订一份装修合同，约定黄浩杰委托中山市时兴装修有限公司对位于广东省中山市×××××××××××××××××××××××的商品房进行装修，装修总价款为213252元。2018年10月2日，黄浩杰与雅建公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定黄浩杰购买雅建公司开发建设的位于广东省中山市×××××××××××××××××××××××的商品房，总房价款为785285元。上述合同签订前后，原告代被告黄浩杰向被告雅建公司付清了全部购房款785285元及装修款213252元。另查，2017年11月6日，杨胡勇（作为确认人）与黄浩杰（作为确认人）、梁彩凤、刘文栋（作为见证人）签订一份借名购房确认书，约定：杨胡勇、黄浩杰就杨胡勇借用黄浩杰的名义购房房屋有关事宜一致确认如下：1.杨胡勇因故不便以自己的名义购买新房，故借用黄浩杰的名义向开发商雅建公司购买广东省中山市×××××××××××××××××××××××，杨胡勇持（2017）粤湛港城第4739号《公证委托书》以黄浩杰的名义与开发商签订购买2703房的《中山市商品房买卖合同》、《装修合同》、《确认书》、《申请书》、《认购书》等文件，并不是杨胡勇代黄浩杰购房，而是杨胡勇借用黄浩杰名义购买2703房；2.购买2703房总房款785285元、装修总款213252元，合计998537元，签订本确认书前，杨胡勇已支付购房款165528元，黄浩杰没有支付任何房款，尚未付的购房款、装修款及相关费用等全部均由杨胡勇支付；3.黄浩杰对2703房不享有任何权利，仅为名义上的登记人，房屋的所有权归杨胡勇所有。日后，杨胡勇要求黄浩杰对2703房过户变更登记至杨胡勇名下或杨胡勇指定的第三人名下时，黄浩杰有义务配合及时办理，并酬谢梁彩凤、黄浩杰每人15万元。最后查，根据杨胡勇提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房于2021年2月2日办理不动产权属证书，权利人为黄浩杰。庭审中，被告雅建公司确认涉案房屋的购房款已全部付清。被告黄浩杰称涉案房屋已由雅建公司向原告实际交付，现由原告实际占有使用。原告确认其向雅建公司办理的收楼手续并领取了房屋钥匙，但称后又将房屋钥匙交给了第三人，第三人对于收取原告交付钥匙的事实予以否认，原告未能对此进行举证。另外，原告杨胡勇与被告黄浩杰、第三人梁彩凤均确认涉案房屋是由杨胡勇借用黄浩杰的名义购买的，购买涉案房屋的款项均是由杨胡勇支付。原告确认其在购买房屋时明知没有中山市的购房资格，故借用被告黄浩杰的名义购房，并确认其现在仍不具备中山市的购房资格。本院认为：原告杨胡勇与被告黄浩杰及第三人梁彩凤对借名购房确认书的真实性没有异议，借名购房确认书明确载明了原告借被告名义购房的事实，原告对于其因没有中山市的购房资格并借用被告黄浩杰名义购房的事实也予确认，故本院认定原告在不具备购房资格的情形下,为规避国家及中山市房地产限购政策,通过借用被告之名进行买房并支付了购房款,原告与被告黄浩杰之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展的现状,为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房,切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”中山市于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。原告在明知自己没有购房资格的情况下仍借被告之名买房,目的在于规避国务院和中山市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故原告与被告为规避国家限购政策签订的借名购房确认书因违背公序良俗，损害社会公共利益而应认定无效。原告依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”,第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则,除非法律另有规定外,不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下,已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案原告借用被告名义签订商品房买卖合同、办理相关手续,故意将案涉房屋登记在被告名下,不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人可以依据实质上的权利关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的规定,也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险，该风险应由原告自行承担。因此，原告请求确认其为涉案房屋的购买人，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。庭审中，原告确认已由其向被告雅建公司实际办理了收楼手续并领取了房屋钥匙，已实际占有使用房屋，故请求两被告交付涉案房屋的诉讼请求，理据也不充分，本院予以驳回。对于被告黄浩杰根据借名购房确认书的约定反诉要求原告支付15万元报酬以及第三人梁彩凤请求原告支付15万元报酬的诉讼请求，如上所述，借名购房确认书被认定无效，被告及第三人依据无效的借名购房确认书的约定分别要求原告支付15万元报酬，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。被告雅建公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其主动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。被告的反诉请求及第三人的请求，理据也不充分，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼》第五十一条、第五十六条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、驳回原告杨胡勇的全部诉讼请求；二、驳回被告黄浩杰的反诉请求；三、驳回第三人梁彩凤的诉讼请求。本诉案件受理费15450元（其中原告已预交13800元、第三人预交1650元），由原告承担13800元，由第三人承担1650元；反诉案件受理费1650元（被告黄浩杰已预交），由被告黄浩杰承担；财产保全申请费5000元（已由原告预交），由原告承担。如不服本判决，原、被告及第三人应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  吴志勇人民陪审员  林咏华二〇二一年六月十七日本件与原本核对无异书 记 员  卢芷琪冯莹