北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33892号原告（反诉被告）：北京龙举云兴教育科技有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院6号楼2层02160（德胜园区）法定代理人：王宝金，副总经理。委托诉讼代理人：韩凌，女，北京龙举云兴教育科技有限公司法务。委托诉讼代理人：冯静烛，女，北京龙举云兴教育科技有限公司法务。被告（反诉原告）：北京跳羚科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-2115房间。法定代表人：郭轲，执行董事。委托诉讼代理人：唐金玉，北京环赢律师事务所律师。原告（反诉被告）北京龙举云兴教育科技有限公司（以下简称龙举云兴公司）与被告（反诉原告）北京跳羚科技有限公司（以下简称跳羚科技公司）房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙举云兴公司的委托诉讼代理人韩凌、冯静烛、被告跳羚科技公司的法定代表人郭轲及其委托诉讼代理人唐金玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告龙举云兴公司向本院提出诉讼请求如下：1.确认原被告双方的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2.判令被告向原告支付2020年3月15日至2020年6月10日的房屋租金共计114652.72元;3.判令被告按照未支付租金的千分之三向原告支付逾期支付房屋租金的逾期付款违约金（应计算至被告支付房屋租金为止）；4.判令被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金共计80931.34元；5.判令被告按照本租赁年度日租金标准向原告支付2020年6月11日至6月22日逾期腾退的房屋占用费共计16186.32元；6、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告双方的《房屋租赁合同》解除时间为2020年6月10日。原告与被告于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》,原告将坐落于北京市西城区西直门南小街国英1号楼0501室出租给被告经营使用,约定租期至2020年6月15日止,租金季付。根据租赁合同的约定,被告应于2020年3月15日之前,向原告交付最后一季度房屋租金,但经原告多次催告,被告均以“疫情”为由拒绝支付。2020年4月3日,被告向原告发出《告知函》,提出两项方案:(1)终止合约;(2)减免租金至教育机构正式复课。原告在4月7日收到被告函件后,于4月9日予以回复,就两项方案分别回复如下:(1)“按照《房屋租赁合同》的约定,被告提前退租的,应提前60日通知原告,并按月租金的200%承担违约金”;(2)原告同为教育机构经营者在疫情中同样遭受了巨大的损失,全国业务均停滞,对被告减免租金不具有现实可能性。另外原告也在回函中承诺一旦房屋所有权人同意为原告减免租金,原告将按照同等比例减免被告租赁部分的房屋租金。显然,该回函被告并不认可,被告收到回函后即于2020年4月10日向原告发出了所谓的“退租解约函”,单方通知与原告终止合约。根据《房屋租赁合同》第十二条第六项约定:“租赁期内,乙方需提前退租的,应提前60日通知甲方……”。综上,原告与被告签订的《房屋租赁合同》的解除时间应为2020年6月10日。二、被告应向原告支付2020年3月15日至2020年6月10日的房屋租金共计114652.72元,并向原告支付逾期付款的违约金。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定,租金支付标准为“第三年递增4%,年租金为466913.475元,每季度租金为121397元”,每期租金支付时间为“相应季度之前15日内”。自2020年3月起,被告即以“疫情”为由拒绝向原告支付最后一季度(2020年3月15日至2020年6月10日)的房屋租金共计114652.72元,原告多次催缴未果。根据《房屋租赁合同》第十二条第(八)项的约定,被告未按租赁合同约定的时间支付房屋租金的,应按照未支付租金的千分之三支付逾期付款违约金。因此被告应向原告支付逾期违约金直至交付租金之日。综上,被告应向原告支付房屋租金114652.72元及逾期支付租金的违约金。三、被告应向原告支付提前解除租赁合同的违约金共计80931.33元。如前所述,原告于2020年4月10日收到被告发出的电子签章版“退租解约函”,通知原告解除双方的《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第十二条第六项约定:“租赁期内,乙方需提前退租的,应提前60日通知甲方,并按月租金的200%支付违约金”。双方解约时的租金标准为每季度121397元,即每月40465.67元。综上,被告应按照月租金40465.67元的标准向原告支付200%的违约金,共计80931.34元。四、被告于2020年6月22日腾退租赁房屋,应按照日租金标准向原告支付逾期腾退的房屋占用费共计16186.32元。根据被告2020年4月10日向原告发出的函件内容,被告要求在2020年4月15日与原告进行房屋交接,但截至2020年6月22日一直占用该房屋办公,并未与原告进行交接。2020年6月15日原告就解约退租事宜向被告发出《法务函》,要求即时腾退,被告仍不与原告进行腾退交接。不仅如此,还回函称“房子腾退是不具备事实依据的”,原告认为,腾退是一种积极行为,而非消极行为,在被告通知解约至原告发出《法务函》期间,被告有充足的时间腾退房屋,交接钥匙,而被告以原告未主动交接为由拒绝腾退房屋显然过于牵强。对此,原告于收到被告回函后向被告发出了限期腾退《通知函》,要求被告务必于2020年6月22日前腾退房屋,在原告再三要求下被告于6月22日进行房屋腾退。如前所述,双方的租赁合同已于2020年6月10日解除,被告最迟应在2020年6月10日24时之前腾退租赁房屋,超过该期限被告未腾退房屋的,应向原告支付房屋占用使用费,被告应向原告支付2020年6月11日至2020年6月22日的房屋占用使用费共计16186.32元。本诉被告跳羚科技公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、龙举云兴公司主张的合同解除时间不符合事实和法律依据。《合同法》第96条规定合同自通知到达对方时解除，且我方已明确告知将于2020年4月15日做交接手续，因此请求确认合同已于2020年4月15日解除。二、租赁合同已于2020年4月15日解除，因此自2020年4月16日起至2020年6月10日的房屋租金为无中生有，答辩人不应支付。根据2020年疫情期间北京市政府的相关通知“1.按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50%。2.承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。”跳羚公司公司已付房租至2020年3月15日，2、3、4月份房租无论是应予全部免收还是减免50%，均无需再向龙举云兴公司额外支付2020年3月15日至2020年4月15日的房租。另，龙举云兴公司与涉案房屋所有权人的权利义务与跳羚公司无关，其应向涉案房屋所有权人主张权利。三、龙举云兴公司要求跳羚公司支付提前解除租赁合同的违约金不符合法律规定。基于新冠疫情不可抗力，跳羚公司于2020年1月15日停工后一直处于无法经营状态，租赁合同目的已不能实现，故主张解除合同，不属于违约行为，不应承担违约责任。四、关于龙举云兴公司主张2020年6月11日至6月22日的逾期腾退房屋占用费，不符合事实和法律依据。跳羚公司积极响应国家政策要求，全部停工停课，于2020年1月15日至2020年6月22日一直处于未经营状态。跳羚公司的法定代表人自2020年4月11日起通过微信与龙举云兴公司的负责人沟通交接事宜，其均不予理会。直到2020年6月15日龙举云兴公司直接向跳羚公司发出《跳羚法务函》要求支付租金、违约金、腾退房屋等。在此期间，为确保能尽早完成交接，跳羚公司多次派人驻守等待，均无人前来交接。其故意不理会，因此损失其应自行承担。反诉原告跳羚公司向本院提出反诉请求如下：1.请求确认反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；2.请求判令被反诉人退还反诉人预付的房屋租赁保证金82818元（含定金5000元）；3.请求判令被反诉人补开拖欠反诉人的房租发票，金额为631001.82元；4.请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，2020年6月15日到期。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付租金至2020年3月15日，共计1298019元。反诉人作为教育培训机构，主营业务是2-6岁的儿童日间托育和语言启蒙培训（其中日间托育孩子年龄为2-3岁），由于2020年全球肺炎疫情严重，根据国家政策要求，反诉人无法正常开展业务，造成了巨大的损失不可挽回。2020年2月20日，反诉人向被反诉人发出商请函，请求减免房租度过疫情期的困难，但被反诉人未予支持。2020年4月3日，反诉人向被反诉人邮寄了书面《告知函》进行友好商议，（1）提出终止合同，退还预付的二个月房屋押金。（2）考虑到对方疫情期间出租困难，我方提出减免疫情期间房租，复课后继续和被反诉人签订新的房屋租赁合同。2020年4月9日，被反诉人通过《回函》拒绝了上述请求。2020年4月10日，反诉人向被反诉人发出书面通知，要求终止合同，并于2020年4月15日做交接手续，交接需要退还2个月押金和结清发票。根据《合同法》第94条（一）的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时根据“合同第十一条（二）2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭世或造成其他损失的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。”新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力情形，反诉人的经营困难也主要基于此原因。反诉人于2020年1月15日停工后一直处于无法经营状态，租赁合同目的已不能实现。反诉人因此而主张解除合同，不属于违约行为，不应承担违约责任。鉴于反诉人书面通知被反诉人终止合同并于2020年4月15日做交接手续，因此请求法院依法确认租赁合同已于2020年4月15日解除。2017年7月2日，反诉人向被反诉人支付了房屋租赁保证金77818元以及定金5000元，依据合同第七条（二）合同解除后，房屋租赁保证金及定金应如数返还反诉人。租赁期间，反诉人均按时足额支付了房屋租金，从未拖欠，对方理应开局等额的发票共计1298019元。被反诉人自2019年开过一次房租发票后，一直拖欠后续房租的发票，反诉人多次催促，但被反诉人不予理会。截止起诉之日，被反诉人已开局的发票金额为667017.18元，还需向反诉人补开发票金额为631001.82元。反诉被告龙举云兴公司辩称：一、跳羚公司关于《房屋租赁合同》的解除时间存在认识错误，解除时间应为2020年6月10日。二、跳羚公司关于房屋租赁保证金数额描述不正确。跳羚公司已向我公司交付的保证金数额为77818元。但自2020年3月15日起，跳羚公司未向我公司交付租金，我公司多次催告，跳羚公司均以疫情为由推脱，故不符合双方租赁合同约定的合同解除后我公司应退回租赁保证金的条件。跳羚公司提供的《定金收据及说明》并非我公司出具，不具有法律效力，该说明为跳羚公司与我公司老师邓光德（已离职）私下的个人行为，邓光德无公司授权签订书面文件的权力，该说明我公司不知悉。综上，我公司不应向跳羚公司退回租赁保证金。三、跳羚公司应向我公司支付欠付的房屋租金及逾期支付房租的违约金后，我公司同意为其开具剩余房租发票。根据核实，我方认可跳羚公司主张的尚有631001.82元租金对应的发票未予开具。四、跳羚公司并非从事2岁以下儿童拖育经营业务。经查询，跳羚公司的经营范围为“技术开发、技术服务、技术咨询、技术转让；软件开发；教育咨询；艺术培训；企业形象设计；企业管理咨询；会议服务；礼仪服务；销售电子产品、日用品、机械电气设备、针纺织品、玩具、工艺品。”上述经营范围均不包括2岁以下儿童托育。根据跳羚公司置于户外的易拉宝广告显示，其实际从事的经营项目为英语培训教育。五、我公司不应承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年6月5日，龙举云兴公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）跳羚科技公司签订《房屋租赁合同》，出租方代理人由其工作人员邓光德签字，承租方代理人由其法定代表人郭轲签字，该合同约定部分内容如下：第一条，房屋基本情况，租赁房屋坐落于北京市西城区西直门南小街国英1号楼0501室（以下简称租赁房屋），建筑面积为203.05平方米；第二条，房屋用途，该房屋用途为教学、培训、办公；房屋租赁期自2017年6月1日至2020年6月15日止（内含15天免租期）；第六条，租金，（一）租金标准6.3元/平米/天，第一年、第二年每季度租金为116728元，第三年递增4%，每季度租金为121397元；（二）租金支付时间为相应季度之前15日内，（三）支付方式押二付三，甲方指定户名为北京龙举云兴教育科技有限公司，账号为×××；第七条，租赁保证金，（一）签订合同当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为77818元；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；第十一条，合同的解除，（二）2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。另查，龙举云兴公司依约向跳羚公司交付了租赁房屋，跳羚公司于2017年6月2日向龙举云兴公司交付房屋转租押金77818元。跳羚公司向龙举云兴公司已交付房屋租金至2020年3月15日。房屋使用过程中，因新冠疫情双方对合同解除事宜发生争议。具体过程如下：跳羚公司的法定代表人郭轲自2020年2月开始与龙举云兴公司朱总微信沟通减免房租一事，并表示不能减免可能会因为不可抗力的疫情原因宣布关闭业务，朱总表示需要与房东沟通。双方协商未果，跳羚公司于2020年4月3日向龙举云兴公司发出《告知函》，主要内容为受疫情的不可抗力影响，作为线下的教育培训机构损失严重，跳羚公司在函中提出两个方案，一是终止合同，龙举云兴公司退还押金77818元，4月3日至4月15日两周房租不再索要；一是考虑到龙举云兴公司疫情期间出租房屋困难，要求房租不再交付至正式复课开学，复课后，双方续签房租合约。龙举云兴公司于2020年4月9日向跳羚公司发出《回函》，以疫情并非法定不可抗力情形、其公司亦受疫情影响损失严重，表示若房屋所有权人免除其租金，其将按照比例免除跳羚公司的租金。跳羚公司收到《回函》后，于2020年4月10日向龙举云兴公司发出有关办理交接的函件，主要内容为贵司不支持房租减免，我司因疫情的不可控无法继续经营，无法再与贵司续约，我司可在4月15日与贵司负责人就房屋做交接手续。庭审中，龙举云兴公司表示于2020年4月10日当天收到了该函件。郭轲又于2020年4月24日通过微信与朱总沟通解除合同事宜，朱总于4月27日进行回复，内容为“您好，不好意思，前几天请假了。您有文件吗？我给领导看一下。”4月27日，郭轲回复称“新街口街道给企业发了一本法律指引，定位为不可抗力。”朱总未予回复。直至6月15日，朱总通过微信向郭轲发送消息，内容为“您好！公司已经给您邮寄法务函。”该《法务函》主要内容有我司多次催要最后一季度房屋租金，贵司均以疫情为由拒绝支付，属于违约，按照合同约定，贵司单方解除合同应提前60日通知，故合同解除时间应为2020年6月10日；贵司应补齐租金并支付违约金，并需要即时腾退房屋。跳羚公司于当日回函，主要内容有贵司经理在4月27日突然回复了一句“不好意思，前几天请假了”，我司积极回应后就再没有任何回复，我司在联系不到的无奈情况下向西城法院递交了诉状。法院传票贵司也没有接到，贵司拖到6月15日发函，此期间不予我司进行房屋腾退等手续进行沟通，存在造成我司违约的行为目的。关于没有及时回应的问题，龙举云兴公司称因为其公司接受了解约函，也同意依据《房屋租赁合同》于6月10日解除。另查，2020年6月22日，郭轲与龙举云兴公司代表签订《房屋交接手续》，内容为租赁房屋验收完毕，跳羚公司将三把大门钥匙、内门钥匙交于对方，物业、水电、网络皆无欠费，电话已移走，验收时房屋完好。另查，原被告双方确认关于邓光德代收的5000元定金已经折抵首次房屋租金。再查，为进一步有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，北京市教育委员会于2020年1月26日发布消息，北京市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。至2020年4月10日跳羚公司向龙举云兴公司发出解除合同通知时，政策上尚未恢复线下培训活动。审理中，关于事实部分，双方主要就以下问题存有争议：一、跳羚公司是否经营两三岁幼儿日间托管项目。跳羚公司提交商标注册证、《会员协议书》、托费收据，证明其主营业务包括两三岁幼儿日间托管。其中“ELISART”商标注册证显示核定使用商品/服务项目包括日间托儿所（看孩子）“跳羚少儿英语”商标注册证显示核定使用商品/服务项目包括教育、安排和组织培训班。《会员协议书》、托费收据涉及跳羚公司经营两三岁幼儿托管业务。龙举云兴公司质证意见为上述证据不能证明跳羚公司在租赁房屋内经营上述业务，因其在涉案楼宇还有其它经营地址。二、2020年4月15日至2020年6月22日，跳羚公司是否存在持续使用租赁房屋的情况。跳羚公司主张其于4月10日搬离租赁房屋的，剩下的正常教育机构里的桌椅都不要了，具体数量不清楚，但在双方往来函件中没有明确告知龙举云兴公司其已搬离。龙举云兴公司主张该期间跳羚公司持续使用租赁房屋，并有工作人员办公，是否开展教育活动不清楚，其提交6月11日和14日的在租赁房屋内的录像、照片予以证明。录像显示租赁房屋内存在前台设置、内屋包括多个桌椅，照片显示租赁房屋门口设置ELISART广告牌，并宣传自然拼读等内容。跳羚公司的质证意见为真实性认可，事实是桌椅板凳不要了，留了一个行政前台等待龙举云兴公司随时来交接。本院认为，龙举云兴公司与跳羚公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条其中规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，跳羚公司主营线下英语教育培训及两三岁幼儿日间托管业务，双方合同履行期间，因出现了新冠疫情，教育主管部门2020年1月26日发布决定暂停线下培训通知，对跳羚公司来说属租赁合同履行过程中的不可抗力。至2020年4月10日，政策上仍未恢复开展线下培训，此时距双方的《房屋租赁合同》终止日期2020年6月15日仅两月有余，转移线上培训或其他方式亦不符合客观情况，综合考虑，跳羚公司已无法实现合同目的开展经营活动，跳羚公司于2020年4月10日向龙举云兴公司发出关于无法再续约并于4月15日办理交接的函件，可以认定跳羚公司意于2020年4月15日解除合同的意思表示，龙举云兴公司认可已于2020年4月10日收到上述函件，表明其已知晓跳羚公司意于4月15日解除合同的意思表示。故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。跳羚公司系依法解除合同，不应承担违约责任。合同解除后，龙举云兴公司应依照约定和相关法律规定向跳羚公司返还租赁保证金77818元。鉴于定金5000元已折抵租金，故对跳羚公司要求返还定金5000元之反诉请求，本院不予支持。关于补开发票问题，因出租方向承租方出具租金发票系法定义务及租赁合同附随义务，龙举云兴公司应向跳羚公司出具。庭审中双方一致确认尚有597647元租金对应的发票未予开具，本院予以确认。关于2020年3月16日至4月15日房屋租金的问题，鉴于跳羚公司在疫情防控期间已按照合同约定金额支付租金至2020年3月15日，因新冠疫情防控政策，跳羚公司实际于2020年1月26日开始无法开展经营活动，现跳羚公司要求免除2020年3月16日至4月15日房屋租金，并无不当，依据公平原则，本院予以支持。关于合同解除后2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费的问题，虽然龙举云兴公司主张6月11日至6月22日为占有使用费、2020年4月16日至6月10日为租金，但是为了一并解决纠纷，依据本院确认的合同解除时间，本院将上述期间的费用均调整为占有使用费。因跳羚公司未举证证明其已向龙举云兴公司告知放弃租赁房屋内设施设备，根据现有证据显示，此期间其仍在占用租赁房屋，故其影响了龙举云兴公司后续租赁事宜，但鉴于跳羚公司此期间未能正式经营，且龙举云兴公司未及时回应交接问题存在过错，龙举云兴公司亦应承担相应的责任。故本院酌定按照每天674元的标准，跳羚公司向龙举云兴公司支付2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费45832元。龙举云兴公司辩称涉案房屋所有权人未对其减免租金，依据合同相对性原则，系其与他人之约定，不影响本案涉及的房屋租赁关系的处理。故对其抗辩意见本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京龙举云兴教育科技有限公司与北京跳羚科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；二、本判决生效之日起七日内，北京跳羚科技有限公司给付北京龙举云兴教育科技有限公司2020年4月16日至6月22日房屋占有使用费45832元；三、本判决生效之日起七日内，北京龙举云兴教育科技有限公司退还北京跳羚科技有限公司租赁保证金77818元；四、本判决生效之日起七日内，北京龙举云兴教育科技有限公司向北京跳羚科技有限公司出具597647元租金对应的增值税发票；五、驳回北京龙举云兴教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京跳羚科技有限公司的其他反诉请求。如果北京龙举云兴教育科技有限公司、北京跳羚科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2238元，由北京跳羚科技有限公司负担492元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京龙举云兴教育科技有限公司负担1746元（已交纳）。反诉案件受理费935元，由北京龙举云兴教育科技有限公司负担880元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京龙举云兴教育科技有限公司负担55元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郑宇昕法官助理 王 飞二〇二一年二月八日书 记 员 陈妮娅