上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初13547号原告：余云，女，汉族，1979年1月15日生，住上海市奉贤区。原告：段纪军，男，汉族，1977年3月30日生，住上海市奉贤区。上列二原告共同委托诉讼代理人：章俊，上海市浩信律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。原告余云、段纪军与被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，先适用简易程序于2020年7月27日进行证据交换，后依法转为普通程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人章俊、被告委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余云、段纪军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付违约赔偿金11,524.7元；2.判令被告向原告退还多收取的增值税60,656.4元；3、确认《上海市商品房预售合同》中补充条款一中第8.4条、第8.5条无效。事实和理由：2017年9月28日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，约定原告以3,032,818元购买奉贤区庆元路189弄麓轩69号18层2003室房屋，建筑面积90.54平方米，并办理了网签备案手续。合同签订后，原告按约支付了款项，被告分别出具了相应的收款收据。根据合同约定，被告应当在具备第10条约定的交房条件下，并且在第11条约定的交房时间前交付房屋，现由于被告原因逾期交付，按照合同第12条的约定，被告应按日万分之2向原告支付违约金。同时，双方在签订合同时，被告故意隐瞒其在涉案房产项目中的实际税率，多收了原告的款项。为维护原告的合法权益，特起诉来院。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告已经在2019年6月29日交付房屋，原告因自身原因不收房，原告主张逾期交房违约金没有法律依据。2.合同中约定的房屋总价是通过固定总价计价，除了有面积差会有价格差异，其他情况均不会调整价格。被告从未在合同中明确降税即降价，关于增值税的问题已有法院生效判决。3、补充条款第8.5条是针对现房，与本案无关。第8.4条没有排除原告的权利，也没有减轻被告的义务，不存在无效情形。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年9月28日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告(乙方)向被告(甲方)购买奉贤区庆园路189弄“麓轩”小区69号2003室商品房，该房屋暂测建筑面积为90.54平方米，每平方米单价为33,497元，该房屋全装修总价为3,032,818元。合同第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。”第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。”第十一条约定：“甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到附件三约定的标准，乙方有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。……”合同附件一“付款方式和付款期限”约定：“本合同中载明的该房屋总价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%，总房价款为人民币3,032,818元(含装修)，其中不含增值税总房价款为人民币2,732,268.47元，增值税为300,549.53元，房屋的每平方米建筑面积单价为人民币33,479元，其中不含增值税房屋单价为30,177.47元。”合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。合同补充条款一第八条约定：“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充……4.房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。5.如乙方拟购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。……”上述合同签订后，原告按约支付了房款。2019年5月27日，被告取得“麓轩”项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。嗣后，原告在接到被告交房通知后，于2019年6月30日去现场验房，原告在验房时，提出：阳台雨棚渗水、淋浴房内渗水、室内所有门门缝过大、主卧门吸脱落、主卫台盆渗水、主卫淋浴房大理石需打磨抛光、门下口缝打胶、油漆修补的问题，未接收房屋。2019年7月下旬，被告发出《关于交付手续办理催告书》。2020年7月20日，原、被告办理了房屋交接手续。2019年7月26日，被告发出《告全体业主书》，声明《关于交付手续办理催告书》作废。2019年7月28日，被告发出《致麓轩业主的一封信》，对全体业主提出的小区26个问题，明确了整改维修方案，其中第22点，对于业主屋内施工质量和缺陷问题被告明确了修复时间节点，橱柜、门窗玻璃、石材类维修8月26日前完成，进户门、渗漏类维修8月20日前完成。另，2019年6月4日，被告向原告开具了购房款增值税发票，价税合计为3,026,119元、税率为9%。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告交付的房屋存在严重质量导致房屋无法正常使用，构成逾期交房。对此，本院认为，根据双方合同约定，被告于2019年5月27日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，已经符合合同约定的交付条件，后被告于2019年6月18日向原告发出交房通知，已经按约履行其交房义务。根据双方合同约定，原告对于被告交付的商品房认为需要整修的，应以书面方式提出，被告按照合同约定承担保修义务，但原告不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，原告应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。原告于2019年6月30日拒收房屋，理由是房屋存在渗水、需打磨抛光、修补等问题，但这些问题并非房屋主体结构问题，也未达到严重影响居住使用的程度，且被告称原告提出的上述问题在现场已当场予以了解决。原告拒收房屋没有法律依据，并不造成被告逾期交房的法律后果。故本院对于原告主张被告逾期交房不予认定，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于增值税率调整后是否由被告退回相应税款问题，首先，双方对房屋总价有明确约定，且合同第四条约定：“乙方购买该房屋总房价……除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告。原告新购商品房并没有在房屋总价款外再缴纳增值税，本案应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人，然基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内的广大消费者。故对原告因增值税税率下调，要求被告返还差价款的诉请难以支持。对原告主张的补充条款第8.4条、第8.5条无效的诉讼请求，该条款是对《预售合同》第十一条、第十三条关于房屋交付的补充，并不违反相关法律规定，也不存在加重一方责任或减轻一方义务的情形，原告提出的该条款无效的主张，并无相应法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告余云、段纪军的诉讼请求。案件受理费1,604元，由原告余云、段纪军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  廖军荣二〇二一年五月二十八日书 记 员  朱静虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……