北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1157号上诉人（原审原告）：黄建华，男，1973年7月2日出生，汉族，职业不详，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王庆丰，男，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王行锋，北京市两高律师事务所律师。上诉人黄建华因与上诉人王庆丰租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人黄建华之委托诉讼代理人李贵温、上诉人王庆丰及委托诉讼代理人王行锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄建华上诉请求：撤销一审判决，改判王庆丰给付装修、设备及附属物补偿1142744元，本案一、二审诉讼费及保全费、担保费全部由王庆丰承担。事实和理由：一审判决对装修、设备及附属物补偿项目的事实及依据认定错误。本案《房屋租赁合同》中第四条第2款约定的地上建筑物补偿款，建筑物应当是指我没有对该建筑物进行装修及添置时的状态。地上建筑物装修、设备及附属物部分在合同期内遇到政府拆除腾退的补偿应当归我方所有。王庆丰辩称，不同意黄建华的上诉请求。地上建筑物是指地上所有物品，包括建筑物本身和装修、设备及附属物，都应当归我所有。搬迁补助款我同意支付，但工程配合奖不同意支付。黄建华提供不了合法有效的证据，一审法院依据双方签订的《房屋租赁合同》中约定的条款，不支持黄建华对装修、设备及附属物补偿款的请求是完全正确的。王庆丰上诉请求：撤销一审判决，改判王庆丰无须支付工程配合奖1474172元，本案一、二审诉讼费全部由黄建华负担。1.王庆丰不是本案的拆迁腾退人，而是被腾退人，黄建华向王庆丰索要拆除腾退补偿款属于诉讼主体错误。2.根据《拆除腾退补偿协议》工程配合奖属于王庆丰单独所有，和承租人黄建华无关，其无权主张。3.一审法院明知王庆丰尚未领取拆除腾退补偿款而判令王庆丰向黄建华支付拆除腾退补偿款，属于适用法律错误。4.黄建华滥用诉权，2019年7月9日黄建华曾以相同案由起诉，双方达成民事调解书，约定如王庆丰领取到拆除腾退补偿款双方再行协商。现在黄建华再次提起诉讼，属于重复诉讼，请求法院依法驳回其诉讼请求。5.一审判决对工程配合奖认定错误，在两份判决中作出了不同的理解和认定，应当予以撤销。黄建华辩称，厂房的实际使用人是我，在拆除腾退过程中克服困难的也主要是我，故工程配合奖应当归我所有。黄建华向一审法院起诉请求：1.判决王庆丰给付装修、设备以及附属物补偿1142744元、搬迁补助费147417元、工程配合奖1474172元；2.诉讼费、保全费5000元、担保费2800元由王庆丰负担。一审法院认定事实：2017年5月，黄建华（乙方）与王庆丰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于大兴区青云店镇杨各庄村村委会往南350米厂房进行自主经营，厂房南北60米、东西70米。租期自2017年5月起（双方均认可合同记载的起始时间系笔误），合同约定承租期限5年，王庆丰表示系笔误，认为承租期限实际应为2年，黄建华认可承租期间5年，主张承租期限至2022年，认为合同上约定的“2019年5月1日止”系笔误。合同约定年租金六十万元，甲方为乙方提供上下水设施、380千瓦动力电，乙方对承租的厂房拥有使用权、管理权、产权处分权、受益权，乙方合法经营，自负盈亏，独立承担民事法律、经济责任，在不影响租赁厂房主体结构的情况下，可对承租房进行部分改造，改造费由乙方承担。如遇特殊原因，经双方协商，本合同可提前解除，承租期间，如遇国家集体占地，地上建筑物补偿款归甲方所有，经营损失、搬运等补偿款归乙方所有。承租期满时，如甲乙双方不能继续合作，则在本合同期满后30天内，乙方搬出承租的土地，对乙方所有投入的建筑物归甲方所有。黄建华原系北京威尔诺国际服装有限公司的法定代表人和股东，2019年2月14日，北京威尔诺国际服装有限公司注销登记。黄建华主张租赁本案房屋用于公司生产经营。本案审理过程中，王庆丰仅提交了租赁厂房所涉土地的《集体土地使用证》，双方均未提交本案租赁厂房的建设工程规划许可证。2018年1月，双方上述租赁的厂房涉及青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，王庆丰要求黄建华搬走，王庆丰将未到期租金退还黄建华，本案厂房于2018年3、4月份被拆除。2018年1月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司受北京青云宏展置业有限公司委托对本案租赁厂房调查并出具《北京市房屋条件调查表》《院落及房屋平面示意图》《北京市房屋装修附属物及设备登记调查表》，王庆丰在产权人处签字确认。2020年1月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司根据相关规定及上述实地勘察资料出具《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，价值评估时点2018年1月11日，估价结果为：本案租赁房屋建筑面积4211.92平方米，房屋重置成新价2427033元，装修设备附属物1428430元。2020年4月15日，王庆丰（乙方）与北京青云宏展置业有限公司（甲方）就本案租赁厂房签订《拆除腾退补偿协议》，约定房屋腾退费1456220元、装修设备及附属物补偿费1428430元、搬迁补助费210596元、工程配合奖2105960元，腾退补偿总价款5201206元。关于付款方式、期限约定甲方在完成房屋、附属物等拆除工作并通过终审后15个工作日内，支付乙方补偿总价款的20%，剩余补偿款另行发放。双方对本案租赁房屋的装修设备及附属物补偿费分割产生争议。经法院组织双方对附属物（含装修）重置成新价估价结果通知单对应的附属物和装修类别进行各自标记，黄建华主张对应的装修设备及附属物补偿费1338974元，王庆丰主张对应的装修设备及附属物补偿费1301614元。黄建华提交李桂斌出具的证明，黄建华与李桂斌2017年7月30日签订的《结算说明》及装修项目清单，主张其于2017年4月12日与黄建华协商对本案租赁厂房进行整体装修，包括全厂水电路改造、消防、暖气、上下水、蒸汽管道改造、顶面吊顶、贴墙地砖、所有卫生间、厨房改造、特种设备调试与安装、展厅、办公室豪华装修、住宅精装修等项目，整体装修费用为996365元，实收985000元。王庆丰对上述装修证据均不认可，认为未同意黄建华私自进行土建施工装修，同时黄建华在搬离时已将灯具、装饰柜等搬走。王庆丰为证明其进行了装修，提交陈战军、高路的证人证言并出庭作证，陈战军表示自2015年7月至2017年4月与王庆丰协商建两栋8000平方米房屋，包工包料，包括主体建筑、室内外装修、室内外排水、厂内道路、厂房内改造所有工程。陈战军与王庆丰是朋友关系，陈战军先是表示都是砖隔断，后又表示做过断桥铝的隔断，具体记不清楚了。高路的证人证言表示于2018年1月10日左右与王庆丰约定为王庆丰装修杨各庄村南大约面积7000平方米的厂房，2018年1月底交付，包括断桥铝隔间、墙布软包、铺设木地板、石膏板隔断，高路出庭表示总装修费100多万元，包工包料，王庆丰分3、4次以现金形式给付。黄建华认可陈战军主要建造房屋框架并进行初步装修，其中包括水泥路、水泥地、室内部分简单隔断等，细节装修说的含混不清，认为具体装修是黄建华进行的，对高路的证人证言不认可，认为100多万元以现金形式给付缺乏证据佐证，同时，高路主张的装修时间系在黄建华搬走之后，也在面临拆除腾退，再去装修违反政府规定，也掩盖、损害黄建华之前的装修。王庆丰提交《电力设施产权移交协议》、王庆丰与郑全喜的租房协议、北京市金誉喜劳保用品有限公司的营业执照，其主张在黄建华搬走后王庆丰又出租给案外人，每月租金20000元，本案租赁房屋的电力设施系王庆丰以案外人名义安装的，与黄建华无关。黄建华不认可上述租房协议的真实性，认可变压器、配电箱系王庆丰安装的，其他的因黄建华进行了水电改造，电缆补偿款应属于黄建华。一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应属无效。王庆丰作为房屋出租人签订租赁合同，提供合法产权房屋是王庆丰的主要义务，故王庆丰应对《房屋租赁合同》无效负有主要过错，黄建华未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《房屋租赁合同》无效亦负有过错。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。双方在租赁合同履行过程中，因涉及拆除腾退政策，导致黄建华搬离，租赁合同无法实际履行，王庆丰现已与相应腾退主体签订《拆除腾退补偿协议》，黄建华作为承租人要求分割合理的补偿款符合法律规定，黄建华对王庆丰与案外人的租赁合同的真实性、关联性不予认可，法院认为其并无影响黄建华关于腾退补偿款分割的请求。本案中，双方均对对方提交的关于装修的证据真实性、证明目的不予认可，因黄建华提交的《结算说明》及装修项目清单与其他案件提交的形式一致，法院对其真实性无法确认，黄建华未提交相应的付款凭证，相应证人也未实际到庭接受质询，故法院对黄建华提交的装修证据不予采信。陈战军关于装修内容的陈述前后矛盾，且多次表示记不清楚了，高路主张的装修时间在评估公司相应调查清登之后，且缺乏装修款付款凭证佐证，故法院对王庆丰提交的装修证据亦不采信。综上，双方主张的装修施工人缺乏相应施工资质，双方均未提交租赁房屋在租赁前后的照片、视频进行比对，以证实双方各自实际装修情况。租赁合同主体间对拆除腾退款有约定的，依约定处理，没有约定，根据法律规定和案件实际情况处理。实践中，拆除腾退单位进行腾退补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，且双方间关于拆除腾退利益分割的约定系当事人的真实意思表示，故本案中虽租赁合同因违反法律规定而无效，双方对合同无效均有过错，但一定程度上合同约定可以作为拆除腾退利益分配的参考。根据《房屋租赁合同》约定，承租期内如遇国家集体占地，地上建筑物补偿款归王庆丰所有，经营损失、搬运等补偿款归黄建华所有，承租期满时，黄建华所有投入的建筑物归王庆丰所有。本案中，黄建华对承租房屋进行了一定程度装修，此部分应包含在其投入的建筑物范围内，故法院认为合同中关于地上建筑物补偿款的约定应包括黄建华对租赁房屋相应的装修、设备附属物的投入，关于地上建筑物补偿外的其他补偿等合同约定归黄建华所有。黄建华辩称地上建筑物补偿不包括装修、设备附属物补偿与约定不符，法院不予采纳，故黄建华请求分割装修、设备及附属物补偿款数额合计1142744元，依据不足，法院不予支持。关于搬迁补助费虽系针对租赁主体现场状况的搬迁费用、工程配合奖原则上属于对出租人拆除腾退的“奖励”，但法院结合本案租赁合同约定、租赁合同实际履行情况及当事人过错，对黄建华关于搬迁补助费147417元、工程配合奖1474172元的请求，法院酌情予以支持。本案中，考虑到王庆丰虽与拆除腾退主体签订相应补偿协议，但相应的补偿款尚未发放，故法院根据本案实际情况确定王庆丰的给付时间。关于保全费5000元，该费用是黄建华此次诉讼的合理支出，王庆丰应予以承担。关于保全担保费，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、王庆丰给付黄建华搬迁补助费、工程配合奖共计324317.80元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中腾退补偿总价款的20%之日起十日内履行）；二、王庆丰给付黄建华搬迁补助费、工程配合奖共计1297271.20（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中全部腾退补偿总价款之日起十日内履行）；三、驳回黄建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，黄建华提供新证据如下：2017年4月8日黄建华同李桂斌签订的房屋装修合同及现金、微信转账记录，装修合同价款996365元，已经付款31340元，证明目的为黄建华对本案租赁房屋进行了装修，装修款因补偿款未发放而尚未付清。王庆丰对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据不是新证据，明显是补签的，转账记录也不符合法律规定。另查，经本院向双方当事人核实，《估价结果通知单》上所列项目，黄建华认为除了砖隔断2、化粪池1为王庆丰实际投入的装修，其他都认为是自己进行的装修；王庆丰认为自己的装修包括石膏板隔断、石膏板顶棚、下水4、暖气2、铁护网、断桥铝1、砖隔断2、木地板、化粪池1、不锈钢楼梯扶手，其他是黄建华的投入。此外，王庆丰自认现已经领取了本案的全部拆除腾退补偿款。双方对一审判决认定的其它事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。因2020年修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释，故本案应适用修改后的该司法解释。该司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，黄建华与王庆丰签订的《房屋租赁合同》，因租赁厂房未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故应属无效合同。王庆丰作为出租人，明知房屋未取得建设规划工程许可证仍然对外出租，应对合同无效负有主要过错，黄建华作为承租人在签订合同时未对房屋性质尽到审查义务，对合同无效亦负有过错。合同履行过程中，遇青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，黄建华按王庆丰要求搬离，租赁厂房现已被拆除，且王庆丰与北京青云宏展置业有限公司就本案租赁厂房签订了《拆除腾退补偿协议》，并已领取了合同约定的全部拆除腾退补偿款，故黄建华有权向王庆丰主张其应享有的拆除腾退补偿权益。关于拆除腾退补偿款的分割，虽然双方签订的《房屋租赁合同》无效，但合同中有关拆迁补偿款的约定等系双方真实意思表示，亦应予以参考。合同约定承租期内如遇国家集体占地，地上建筑物补偿款归王庆丰所有，经营损失、搬运等补偿款归黄建华所有，承租期满时，黄建华所有投入的建筑物归王庆丰所有。关于合同中载明的地上建筑物补偿款是否包含装修、设备以及附属物补偿，结合合同中的其他条款，即承租期满时，黄建华所有投入的建筑物归王庆丰所有，地上建筑物补偿款应为一个宽泛的概念，并不仅仅包含土建部分的补偿。虽然根据双方陈述及举证情况，黄建华确实对租赁厂房进行了装修投入，但参照合同约定，对于该部分装修、设备及附属物的投入已经计入了地上建筑物补偿款，依约应归王庆丰所有。黄建华现要求王庆丰给付装修、设备及附属物补偿，缺乏依据，本院不予支持。关于工程配合奖，按照补偿款性质虽然应归王庆丰，但双方合同中已约定经营损失、搬运等补偿款归黄建华所有。虽然合同未列明工程配合奖，但考虑到签订拆除腾退协议前双方不可能清楚知悉所有补偿款的具体名目，故除有关地上建筑物的补偿款外的其他补偿款均应包含在经营损失、搬运等补偿款范围内，归黄建华所有。王庆丰上诉请求不支付黄建华工程配合奖，缺乏依据，本院不予支持。关于搬迁补助费的分配，双方并无异议，应归黄建华所有。综合合同无效的过错责任及合同约定等因素，一审判决对拆除腾退补偿款的分配并无不当，但由于王庆丰在二审审理中已经实际领取了全部补偿款，故本院对于王庆丰应给付补偿款的时间予以调整。此前的民事调解书仅对租金问题进行了处理，与本案诉讼请求并不存在重复冲突。保全费5000元系黄建华因本案诉讼产生的合理支出，理应由王庆丰承担。保全担保费系由于黄建华自身原因产生的额外费用，应由黄建华自行承担。综上所述，王庆丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，确定王庆丰应给付黄建华的补偿款数额并无不当，但由于王庆丰现已领取了全部补偿款，故本院对王庆丰给付补偿款的时间予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8494号民事判决；二、王庆丰于本判决生效之日起十日内给付黄建华搬迁补助费、工程配合奖共计1621589元；三、驳回黄建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理28915元，由黄建华负担11953元（已交纳），由王庆丰负担16962元（于本判决生效之日起7日内交纳）；保全费5000元，由黄庆丰负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费28915元，由黄建华负担13157元（已交纳），由王庆丰负担15758元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年二月二十五日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越