黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2016）黑民再153号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：于永波，男，1961年10月31日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区文化街道文宾社区171组。委托诉讼代理人：吴雅丽（系于永波妻子），女，1975年3月15日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁峰区黎明社区23组。委托诉讼代理人：冯金玉，齐齐哈尔市法律服务中心法律工作者。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：谢晓辉，女，1963年8月24日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区文化街道文宾社区171组。委托诉讼代理人：李中华，黑龙江百烁律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：于亮，女，1988年8月26日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区自由大路695号。委托诉讼代理人：李中华，黑龙江百烁律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：赵秀红，女，1976年2月22日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区梨华小区5号楼3单元102室。委托诉讼代理人：徐力，黑龙江徐力律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：聂旭强，男，1975年1月16日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区湖滨街道新明大街二厂803栋1单元603室。委托诉讼代理人：徐力，黑龙江徐力律师事务所律师。申诉人于永波因与被申诉人谢晓辉、于亮、赵秀红、聂旭强房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民一终字第110号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民(行)监[2015]23000000139号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）黑民抗64号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、张燕出庭。申诉人于永波的委托诉讼代理人吴雅丽、冯金玉，被申诉人谢晓辉及其委托诉讼代理人李中华，被申诉人于亮及其委托诉讼代理人李中华，被申诉人赵秀红及其委托诉讼代理人徐力，被申诉人聂旭强的委托诉讼代理人徐力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，原审判决认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、原审判决认定赵秀红购买房屋时有理由相信卖房人谢晓辉有房屋处分权，购房时是出于善意属认定基本事实缺乏证据证明。本案中，于永波与谢晓辉双方离婚协议明确有照平房归于亮所有，无照房归于永波所有。谢晓辉在庭审过程中承认在向赵秀红出售房屋时出具过离婚协议书及于亮卖房授权委托书明示房屋归于亮所有，虽然赵秀红对谢晓辉出示离婚协议予以否认，但于亮房屋产权系通过离婚协议取得，应视为赵秀红应知晓离婚协议内容，且谢晓辉在二审庭审时承认在房屋交易时向赵秀红出示了离婚协议书。可见，赵秀红在买房时应该知道谢晓辉对无照房没有处分权，主观上不是出于善意，故原判认定赵秀红购买房屋时出于善意属认定案件基本事实缺乏证据证明。二、原审判决认为赵秀红购买无照房构成善意取得适用法律确有错误。不动产善意取得制度规定在《中华人民共和国物权法》，该法第二百四十七条规定：“本法自2007年10月1日起施行”，谢晓辉与赵秀红于2007年5月9日签订了房屋买卖协议，并将有照房屋办理更名过户手续，可见，本案合同双方当事人之间的房屋买卖行为发生在《中华人民共和国物权法》实施前，赵秀红与谢晓辉之间无照房屋买卖行为不适用物权法第一百零六条规定的不动产善意取得制度，故二审法院认定赵秀红购买该无照房构成善意取得没有法律依据，属适用法律确有错误。于永波称同意检察机关抗诉意见。谢晓辉、于亮辩称，1、诉争房屋的产权证照上记载诉争房屋的所有权人为谢晓辉。离婚证是与诉争房屋的产权证照放在一个塑料袋中的，谢晓辉并未特意向赵秀红出示过离婚协议书，至于赵秀红是否看到其并不清楚。于亮的授权委托书是给谢晓辉出具的，也是谢晓辉提交给法庭的。2、谢晓辉虽然与赵秀红买卖房屋发生在2007年5月9日，但于永波在2011年起诉，故本案应适用物权法的有关规定。即使本案不适用物权法，但其卖房行为已得到于永波、于亮的追认，故谢晓辉与赵秀红签订的房屋买卖协议有效。赵秀红、聂旭强辩称，同意谢晓辉、于亮答辩意见。并称赵秀红在购房时从未见过离婚协议，于亮出具授权委托书是在赵秀红购房两年后，因于永波到诉争房屋处骚扰，赵秀红找谢晓辉要求解决，于亮才出具的授权委托书。于永波向一审法院起诉请求：一、确认谢晓辉与赵秀红签订的房屋买卖协议无效，归还无照房；二、谢晓辉与赵秀红赔偿2007年3月至2011年10月房屋出租款，以每月500元计算，共计28000元；三、给付于永波索要无照房期间雇人扒墙费用5400元；四、赵秀红应退还于永波交派出所的3500元；五、赔偿延误选楼层补偿2000元，共计赔偿56900元。一审法院判决：一、于永波享有对坐落于齐齐哈尔市建华区文化街道办事处林青委171组无照房的所有权，因该房动迁而产生的收益归于永波所有；二、谢晓辉、于亮赔偿于永波损失人民币28000元；驳回于永波的其他诉讼请求。上列款项于判决发生法律效力后十日内履行。案件受理费1225元，由于永波负担725元，谢晓辉、于亮、赵秀红、聂旭强负担500元。保全费200元，由谢晓辉、于亮、赵秀红、聂旭强负担。谢晓辉、于亮、赵秀红、聂旭强均不服一审判决，向齐齐哈尔市中级人民法院提起上诉。二审法院裁定：一、撤销齐齐哈尔市建华区人民法院（2011）建民初字第789号民事判决；二、发回齐齐哈尔市建华区人民法院重审。一审法院重审查明，2007年5月9日，赵秀红与谢晓辉签订房屋买卖协议，协议主要载明：“甲方赵秀红，乙方谢晓辉。房屋位于齐齐哈尔市建华区文化街道林青委171组，今有甲方赵秀红购买乙方谢晓辉林业学院集中供热带院心房一处。住房面积为41.86平方米、院心房面积42平方米（无照房）。房屋整体出售价格为人民币68000元。”协议签订后办理了房屋更名手续。售房当日，谢晓辉为赵秀红出具于亮授权卖房委托书。赵秀红否认看到离婚协议书，否认2007年5月9日房屋买卖证明是谢晓辉当日写的。于永波于2009年11月29日为收回无照房，在该房院墙上张贴告示告知租房者限期3日搬出，同时张贴有离婚协议书、离婚证及身份证、户口本等资料。于亮于2009年11月30日、2009年12月1日到于永波单位拿刀威胁要求于永波签事先写好的“父女协议”，均未果，又于2009年12月2日在于永波所在单位公安处要求于永波在“父女协议”签字，内容为“以前、现在、将来，于永波不能再打扰于亮及谢家所有人的正常生活秩序。以后不允许对于亮使用暴力、对于亮卖房之事不追究”。于永波在协议上签字同意，但于永波否认“父女协议”第2条中有“以后不允许对于亮使用暴力、对于亮卖房之事不追究”内容。于永波2010年2月10日再次主张收回无照房，陈述事实称该无照房被谢晓辉给租出去了；2010年另一次提起所有权确认诉讼，两次诉讼均撤诉。2011年8月，诉争房屋动迁，2011年8月29日住户赵洪印（赵秀红哥哥）与拆迁部门齐齐哈尔市建华区棚改办签订“无照房住户购买保障性住房协议书”甲方（经手人）提供地质大厦东小区50平方米安置用房。经于永波申请诉讼保全，现该协议书确定的安置用房已被该院依法查封。齐齐哈尔市2007年度房地产市场流通指导价格中的齐齐哈尔市建华区文化街道砖木结构住宅平房为750元-900元。一审法院判决：驳回于永波的诉讼请求。案件受理费1225元、保全费200元由于永波负担。于永波、谢晓辉、于亮均不服一审判决，提起上诉。于永波上诉请求：撤销一审判决，依法改判诉争房屋归于永波所有，并给予赔偿。谢晓辉、于亮上诉请求：确认于亮与于永波签订的“父女协议”有效。二审法院查明，在一审审理期间，于永波为证实“父女协议”是于亮胁迫所写，提供一把刀的照片，于永波自己注明“于亮到车间闹事，所带凶器，原物现存于车辆厂公安处”。于永波向一审法院申请证人王艳萍、邓延龙出庭证实于亮胁迫于永波签订“父女协议”。一审法院核实二名证人时询问“当时这个女孩拿刀了吗”，证人王艳萍回答“没拿刀，拿着瓶饮料”。证人邓延龙回答“没看见”。于永波在第一次审理时提供的2011年9月1日的多人证明材料中提到“父女协议”内容时，证人证实“2009年12月2日，在公司保卫部于亮以偷换概念的方式拿出一份事先拟定好的‘父女协议’，让于永波签字，协议提出“对于亮卖房之事不予追究”，于永波认为于亮卖房应当是离婚协议约定给于亮的有照房屋，不应该有自己的无照房（应以离婚协议为基础）。同时，也想尽快摆脱谢晓辉和于亮的纠缠，不再影响公司保卫部及车间正常的工作秩序。原审查明的其他事实，二审法院予以确认。二审法院认为，2007年5月9日，赵秀红与谢晓辉签订了房屋买卖协议，协议主要内容为赵秀红购买谢晓辉坐落于齐齐哈尔市建华区文化街道林青委171组集中供热带院心房一处，住房面积41.86平方米（有照房及土地证名为谢晓辉）、院心房面积42平方米（无照房）。该房屋整体出售价格为68000元。赵秀红按照协议约定，向谢晓辉交付购房款68000元后，办理了房屋更名过户手续及土地使用权变更登记。因有照房及土地证名为谢晓辉，且谢晓辉在此房居住，并对依附于有照房屋的院心无照房屋进行管理使用，谢晓辉出售房屋是整体出售，故赵秀红作为买房人，在购买房屋时，有理由相信出卖人谢晓辉对有照房屋及依附于有照房屋土地面积内的无照房屋有处分权。关于离婚协议，因其内容在房屋买卖中不是法律规定的购买人的注意范围，且赵秀红否认看到于永波与谢晓辉的离婚协议。因此，于永波没有证据证明赵秀红在购买房屋时知道无照房屋是于永波的。由于在房屋出卖时谢晓辉向赵秀红出具了于亮授权谢晓辉卖房委托书，赵秀红以68000元价格整体购买有照房屋及无照房屋，房屋价款不存在明显低于2007年齐齐哈尔市场价格的情形，谢晓辉与赵秀红之间房屋买卖属于正常房屋交易。因此赵秀红购买该房屋属于善意取得。关于“父女协议”是否受胁迫形成问题。于永波主张“父女协议”是于亮逼迫其形成，以及该协议第二条对卖房之事不追究是后填的。从原审于永波提供一把刀的照片看，该照片不能证明该刀系于亮持有。且证人王艳萍、邓延龙均证实于亮这没拿刀，拿着瓶饮料。因此于永波称于亮逼迫其签“父女协议”的证据不足。另外，在于永波起诉时，其提供的多人证言中提到了对于卖房之事不予追究，因此其自己提供的证据反证了“父女协议”第二条不是后填的。因于永波不否认签字时只有父女二人在场，且于永波没有提供充足的证据证明“父女协议”是受胁迫形成的。假设于亮胁迫于永波签订“父女协议”，于永波在事后应当向公安机关报案或对该协议行使撤销权，其不主张，视为对该协议予以认可，故应认定“父女协议”有效。由于谢晓辉、于亮对该诉争房屋买卖不持异议，且该诉争房屋买卖合同已履行多年，于永波在“父女协议”中对于亮卖房之事不追究，应视为于永波对于亮卖房行为的一种追认。因此赵秀红购买该房屋属于善意取得。应认定赵秀红与谢晓辉签订的房屋买卖协议有效。于永波主张赵秀红与谢晓辉买卖房屋无效的理由不充分，不予支持。关于谢晓辉、于亮上诉提出的原审认定“父女协议”无效，是否赔偿另案起诉问题。因“父女协议”有效，该协议系于永波对于亮、谢晓辉卖房之事不追究的一种事后追认，因此不存在赔偿问题。综上，原审判决认定“父女协议”是受胁迫形成的证据不足，判决理由部分不当，予以纠正。于永波的上诉理由不能成立，不予支持。谢晓辉、于亮的上诉理由成立，予以采纳。原审部分事实认定有误，但判决结果正确，予以维持。经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由于永波负担。围绕当事人的再审请求，本院再审查明事实与二审查明事实一致。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，于永波与谢晓辉离婚协议约定齐齐哈尔市建华区文化街道办事处林青委171组41.6平方米有照房屋归于亮所有，依附于该房屋的无照房屋归于永波所有。2007年5月9日，谢晓辉、于亮在未征得于永波同意的情况下，将上述有照房屋连同无照房屋一并出售给赵秀红，谢晓辉、于亮出售于永波无照房屋属无权处分行为。2009年12月2日，于永波签署“父女协议”载明，对于亮卖房之事不追究。于永波虽主张该协议系受于亮胁迫签订，但未举示充分证据予以证明，该协议应视为于永波对谢晓辉、于亮出售无照房屋的事后追认。故原审判决确认谢晓辉与赵秀红签订的房屋买卖协议有效正确。《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定“本法自2007年10月1日起施行。”本案中，谢晓辉与赵秀红于2007年5月9日签订房屋买卖协议，并将有照房屋办理更名过户手续。因双方当事人之间的房屋买卖行为发生在《中华人民共和国物权法》实施前，故原审判决适用《中华人民共和国物权法》关于不动产善意取得制度的规定不当，本院予以纠正。但原审判决结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民一终字第110号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  罗林成代理审判员  王革滨代理审判员  李雪松二〇一六年十一月七日书 记 员  葛兰兰