广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终12779号上诉人（原审被告）：梁源龙，住广州市海珠区。委托代理人：张婉婷，住址同上。委托代理人：梁悦琛，住址同上。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈可，总经理。委托代理人：梁结明、徐孟强，均为广东四端律师事务所律师。上诉人梁源龙因与广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁源龙上诉请求：改判我方支付2014年4月起至2015年5月止的物业管理费给东华公司（按1.9/平方米×126.6254平方米×14=3368.2元），驳回东华公司其他诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认为根据公平原则，我方应支付东华公司提供物业服务的对价，但却并未查明东华公司提供物业服务的时间及合同期外是否如常提供物业服务，属未查清事实，对我方亦不公平。东华公司与新理想华庭小区业主委员会签订《新理想华庭物业服务管理合同》于2015年5月31日期满终止，双方亦未续签合同。在合同终止后，东华公司根本无继续提供物业服务，其亦未提供任何证据证明其在合同终止后继续提供相应服务。所以，该合同期满后东华公司不应收取物业管理费。二、原审法院认为合同没有约定缴交物业管理费的时间，东华公司可以随时主张物业管理费是错误的。1、东华公司与开发商签订的《物业管理委托合同》第二十条约定，住宅房屋的物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主收取。该条款已明确约定东华公司是按月收取物业管理费的，此后东华公司亦未变更该收费周期。2、根据东华公司在民事起诉状的诉讼请求，其起诉要求我方支付2005年5月起至2016年2月止的物业管理费，以及从2005年6月1日期计算滞纳金。结合前述合同条款即可以证明，东华公司认为2005年5月的物业管理费最迟应该在该5月31日支付，因我方逾期未付所以自2005年6月1日期计算滞纳金。即：东华公司是按月收取物业管理费的。3、因东华公司一直是按月收取物业管理费。依据《民法通则》第135条规定，东华公司于2005年5月至2014年3月期间的债权主张已过诉讼时效。4、依照最高人民法院《物业服务纠纷解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律，法规，部门规章规定。擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费业主经违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，所以：①东华公司利用水泵房、变电房、电梯间等与业主生活息息相关的公用设备，以老化为名，未经业主(未召开业主大会)或业委会同意，不定期地向业主筹集收取高昂的维修基金等费用，违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围。②东华公司将物业原属绿化带地方，未经业主大会同意，大面积堆填成水泥地作为停车场，自订收费价格，中饱私囊，完全符合最高人民法院《物业服务纠纷解释》第五条：违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围。③东华公司在前期合同期失效后，未经业主大会同意，私自在小区建筑区内的公共场所、公共设施、楼梯间、电梯间、户外墙面、绿地出入大门栏杆等，引入大批量不同类形的广告，据专业人士不完全统计，东华公司历年来获利接近千万元人民币。其广告收入，中饱私囊。本应属小区业主收益。此项同样是违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围，依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。三、新理想华庭物业管理合同的未报房管部门备案，我方认为东华公司伪造备报公章及有关人员签名，2013年4月28日签署的合同是虚假不真实的。被上诉人东华公司二审辩称，我方由2003年与新理想物业开发商签订物业委托合同后，一直为新理想华庭小区提供物业服务，后来在业委会成立后又跟新理想签订物业委托合同。前期物业委托合同与业委会签订的物业委托合同都没有具体约定物业管理费的支付时间，所以我方可以随时向业主主张物业管理费。关于收费的问题，我方一直按照物业合同的约定收费，没有扩大收费范围的行为。东华公司于2016年4月14日以梁源龙自2005年5月起无故拖欠东华公司管理费向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁源龙支付从2005年5月起至2016年2月止的管理费31352.1元（每月按1.9元/㎡×126.93㎡计）及滞纳金（从2005年6月1日起至清偿之日止，每日按欠费金额的千分之一计）；2.梁源龙承担本案的诉讼费用。梁源龙原审辩称：一、东华公司与新理想华庭业主委员会、广州新船房地产开发有限公司签订的物业服务合同均已期满终止且未续签，合同期满后东华公司未提供物业管理服务，所以合同期满后东华公司不应收取物业管理费。二、东华公司起诉前，从未要求梁源龙付费，所以梁源龙于2005年5月至2014年3月期间的债权主张已过诉讼时效。综上，梁源龙同意支付自2014年4月至2015年7月期间的物业管理费，请法院驳回东华公司其他的诉讼请求。原审法院经审理查明：2003年4月28日，东华公司（乙方）与广州新船房地产开发有限公司(甲方)签订《物业管理委托合同》，订明甲方将广州市海珠区江丽路4-42号新理想华庭商住楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2003年5月1日起至2008年4月30日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之五交滞纳金；等。该合同在房管部门备案。2014年7月27日，广州市海珠区新理想华庭小区业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）签订了《新理想华庭物业服务管理合同》，约定：甲方亦基于乙方曾服务新理想华庭多年时间，经双方协商甲方将上述物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限试行合作一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；双方对本合同的框架条款认同草签后，根据甲方的意见由乙方在十天内拟出本物业小区的服务管理细则，包括合符政府规定的物业服务管理标准收费、停车费等，经甲方认可正式签订后与本合同具有同等效力；等。同日，广州市海珠区新理想华庭小区业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）又签订了《新理想华庭服务合同补充条款（细则）》，订明小区住宅部分物业服务管理费收费标准为1.9元/平方米，商铺部分物业服务管理费收费标准为1.9元/平方米；等。据广州市房地产档案馆于2016年4月6日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的产权人为梁源龙，所有权来历为购买，房屋建筑面积为126.6254平方米；等。原审中，东华公司、梁源龙均确认涉案小区已成立业主委员会。东华公司述称合同没有约定物业管理费的缴纳周期，所以有的业主是按月缴纳，有的是按季度、按半年、一年缴纳。梁源龙对此表示其没有向东华公司支付过物业管理费，但其认为是按月缴纳。梁源龙表示其于2001年收楼入住涉案房屋。原审法院认为：东华公司从2003年起对新理想华庭小区提供前期物业管理服务，后又与新理想华庭小区业主委员会签订物业服务管理合同，继续对新理想华庭小区进行物业服务管理至今。梁源龙所有的房屋位于新理想华庭小区内，故东华公司与梁源龙之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据公平原则，东华公司向梁源龙提供了物业服务，梁源龙应支付相应对价。梁源龙确认其未支付过物业管理费，故东华公司要求梁源龙支付从2005年5月起至2016年2月止的物业管理费（每月物业管理费应按1.9元/平方米×126.6254平方米标准计）的诉请合理合法，原审法院予以支持。东华公司、梁源龙双方没有约定缴交物业管理费的时间，故东华公司陈述的缴费周期对梁源龙没有法律约束力，东华公司要求梁源龙承担逾期支付物业管理费的滞纳金，缺乏依据，原审法院不予支持。同理，鉴于东华公司、梁源龙对物业管理费的缴费时间没有约定，且梁源龙不确认东华公司所陈述的缴费习惯，故东华公司陈述的缴费周期对梁源龙没有法律约束力，东华公司可随时向梁源龙主张物业管理费，因此梁源龙关于2014年4月前的物业管理费已过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告梁源龙在本判决生效之日起10日内，支付从2005年5月起至2016年2月止的物业管理费给原告广州东华物业管理有限公司（每月按1.9元/平方米×126.6254平方米标准计）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1368元，由原告负担684元，被告负担684元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。二审庭审中，上诉人梁源龙提交了一份广州市海珠区新理想华庭小区业主委员会出具的证明，证明2014年的合同是在欺诈情况下签订的。被上诉人东华公司质证认为：一、对真实性没有异议。二、证明里面的内容是问在业委会与物业公司签订物业合同的时候，我方有无提供前期合同副本；业委会与物业公司签订物业合同是双方自愿充分协商的情况下签订，没有任何欺诈情况，合同签订后，一直由我方提供物业服务直到现在。三、有无提供前期合同不影响前期合同的效力。四、法律无强制要求物业公司与业委会签订合同时一定要提供前期合同，而且业委会与我方签订合同时也没有要求我方提供。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于东华公司是否有权收取物业服务费的问题。原审法院认定东华公司与梁源龙之间形成事实上的物业管理服务合同关系，论理清晰，合理有据，本院予以确认且不予赘述，至于东华公司与开发商及小区业委会签订的合同是否办理了备案，并不能否定上述认定。梁源龙以涉案物业合同未办理备案为由主张东华公司不应收取物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。至于梁源龙以东华公司违反合同约定、侵害业主权利为由不支付物业服务费的主张。本院认为，如梁源龙认为东华公司侵害业主权利，其可另循途径予以救济，但不能以此为由拒交物业服务费。且在小区业主委员会并未通知东华公司退场的情况下，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，因此，梁源龙以东华公司违反合同约定侵害业主权利为由主张不支付物业服务费，缺乏依据，本院不予采信。综上，原审法院根据公平原则，认定梁源龙应支付东华公司向其提供物业服务的相应对价，并无不妥，本院亦予以维持。梁源龙上诉主张东华公司在2015年6月起因物业服务合同期满而无权收取物业管理费，理由不成立，本院不予支持。关于东华公司的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。从案涉双方诉辩的意见以及合同约定来看，东华公司在一审庭审中确认物业服务费计算时是从每个月应交管理费的下月开始计算，涉案合同亦约定了物业管理服务费为按月计算，而且按月交纳物业服务费亦符合日常生活经验，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，原审法院认定东华公司、梁源龙双方没有约定缴交物业管理费的时间，故东华公司可随时向梁源龙主张权利，依据不足，本院予以纠正。由于东华公司未能举证证明其在起诉前向梁源龙催缴过物业服务费，故梁源龙提出东华公司提起本案诉讼（2016年4月14日）起两年以前的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。梁源龙应支付2014年4月14日起至2016年2月止的物业管理费给东华公司，据此，原审判决第一项应予纠正。综上，梁源龙的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初2912号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初2912号民事判决第一项为：梁源龙在本判决送达之日起10日内，支付从2014年4月14日起至2016年2月止的物业管理费给广州东华物业管理有限公司（每月按1.9元/平方米×126.6254平方米标准计）。一审案件受理费1368元，由梁源龙负担50元，由广州东华物业管理有限公司负担1318元；二审案件受理费582元，由梁源龙负担50元，由广州东华物业管理有限公司负担532元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一六年十一月四日书记员  胡 茜颜玉婵