河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初713号原告：河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司，住所地郑州市上街区淮阳路南段22号院29号院。法定代表人：张晓斐，系公司经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：杨保君，1968年3月23日出生，汉族，住河南省荥阳市，现住郑州市。被告：王放，1991年2月16日出生，汉族，住河南省荥阳市，现住郑州市。委托诉讼代理人：苏瑞，女，系被告王放妻子。被告：韦暖，女，1986年4月23日出生，汉族，住郑州市，现住郑州市。被告：袁国龙，男，1980年11月27日出生，汉族，住河南省新野县，现住郑州市。被告：赵春婷，女，1969年2月25日出生，汉族，住河南省巩义市，现住郑州市。被告：申家立，男，1984年12月5日出生，汉族，住河南省延津县，现住郑州市。原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司（以下简称：盛世物业上街分公司）与被告杨保君、王放、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业上街分公司的委托诉讼代理人姜炳灿，被告杨保君、王放的委托诉讼代理人苏瑞、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛世物业上街分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告杨保君向原告支付物业费10,968元及违约金200元、被告王放向原告支付物业费1,872元及违约金200元、被告韦暖向原告支付物业费9,486.2元及违约金200元、被告袁国龙支付原告物业费6,007.2元及违约金200元、被告赵春婷支付原告物业费9,904.4元及违约金200元、被告申家立支付原告物业费5,526.6元及违约金200元；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与6被告分别签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为亚星盛世广场小区提供物业管理服务，协议第五条约定：物业服务管理服务费用，一、甲方按乙方规定时间交纳物业管理服务费用，逾期交纳按日5‰比例向乙方支付逾期付款违约金，乙方并可采取限制服务等措施。二、按建筑面积每月每平方米0.45元收取物业管理费用”。此外还约定了其它相关权利和义务。2017年1月1日，郑州市上街区亚星盛世广场小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方协商签订了一份《物业服务合同》，合同第二十六条约定：“甲乙双方协商确定居民住宅区收费标准多层为0.65元每月每平方，小高层为1.10元每月每平方米，此收费标准不含物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用”。第二十七条约定：“业主逾期交纳物业管理服务费及相关费用是，自应缴当期费用之日起，按每逾期一日加收二元的标准计收违约金”。第二十八条约定：“物业服务管理费实行6个月预收取一次，收费时间每年的1-2月和7-8月”。之后每年原告均与该业主委员会签订了物业服务合同。原告进驻该小区后，按约提供了各项物业服务，被告接受了原告的物业服务。但是，被告未向原告支付相应物业管理费。虽经原告多次催要，被告仍未能支付该物业费。综上所述，被告接受原告的物业服务，应当依约向原告支付相应的物业管理费，被告逾期支付物业管理费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。杨保君辩称，房屋面积和未缴费期间都属实，缴费标准有意见，应该按照0.45元的标准交纳。不交物业费是因为其房屋是顶层，2007年收房时候就漏水，每个房间都漏水，顶楼天沟也漏水，多次维修没有修好。2009年后就没有维修了，因为房子一直漏水，就没有再交纳物业费。王放辩称，房屋面积和交费区间都属实，缴费标准不认可，应该按照前期协议0.8元的标准收取。其不缴纳物业费的原因是其卫生间管道渗水，漏水到楼下四楼，物业没有出面处理这个事，便自己维修了。韦暖辩称，房屋面积和缴费区间都属实，金额无异议。对违约金有异议，不应该缴纳。不缴纳物业费是因为其顶层，收房后没有入住也没有装修，2012年开始装修时发现房屋漏水，后期的物业费一直没有交，因为房屋漏水的问题没解决。物业上修了一次没有修好，后期就一直不再修了。被袁国龙辩称，房屋面积和缴费区间都属实，对标准有异议。应该按照0.45元缴纳，不知道涨价标准。其不缴纳违约金，不缴纳物业费是因为空调位置被邻居用了，多次协调不好，家里漏水问题多次维修不好。赵春婷辩称，房屋面积和缴费区间都属实。其2007年购买了亚星房地产开发有限公司开发的位于郑州市××街区亚星××广场××楼××单元××号房屋，该房屋于2008年初出现内隔墙大面积裂缝，外墙因内部质量不合格，长时间渗水并导致内部装修墙面霉变。其就前述问题要求开发商进行维修，可原告称自愿承担维修责任，不让其找河南亚星公司。但是由于原告非建筑单位，维修技术和方案均存在问题，一直无法根治问题，在此前提下，原告为了回避维修承诺，一直未向其提起收取物业费用问题。原告现向其主张2008年7月1日至今物业费，其认为由此前溯3年时间内的物业费，其自愿承担，超出诉讼时效部分的物业费，原告无权向其主张，其也无义务支付。申家立辩称，建筑面积和欠费期间无异议，缴费标准有异议，只认可0.45元的标准。没缴费的原因是2011年底买房，2012年初收房，2013年装修，年底入住，入住后发现卧室外墙渗水，楼梯间电线入户管道渗水，发现后给物业反映，物业说给其维修，但是墙面渗水一直没有维修好，因渗水导致墙面损坏。墙面没有维修。本院认为，原告盛世物业上街分公司与被告杨保君、王放、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告盛世物业上街分公司作为物业管理服务提供者应当认真履行其物业管理服务职责，为小区业主创造良好的生活和居住环境，被告杨保君、王放、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立作为小区业主也应按时交纳物业管理费用，为维持和提高小区物业服务水平提供物质基础保障。同时，在发生物业管理服务问题时，双方应加强沟通协商解决，共同促进物业服务质量的提升。本案中，原告盛世物业上街分公司为被告杨保君、王放、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立提供了物业管理服务，被告杨保君、王放、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立应向原告盛世物业上街分公司支付物业管理费。原告盛世物业上街分公司以《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、缴费通知为凭主张被告杨保君应支付2010年1月1日至2016年12月31日，按照每月每平方0.45元计算、2017年1月1日至2021年6月30日，按照每月每平方0.65元计算的物业费，以上共计10,968元；被告王放应支付2018年1月1日至2018年12月31日，按照每月每平方1.1元计算的物业费，以上共计1,872元；被告韦暖应支付2012年1月1日至2016年12月31日，按照每月每平方0.45元计算、自2017年1月1日至2021年6月30日按照每月每平方0.65元计算的物业费，以上共计9,486.2元；被告袁国龙应支付2016年1月1日至2016年12月31日，按照每月每平方0.45元计算、自2017年1月1日至2021年6月30日按照每月每平方0.65元计算的物业费，以上共计6,007.2元；被告赵春婷应支付2008年7月1日至2016年12月31日，按照每月每平方0.45元计算、自2017年1月1日至2021年6月30日，按照每月每平方0.65元计算的物业费，以上共计9,904.4元。被告申家立应支付2016年1月1日至2016年12月31日，按照每月每平方0.45元计算、2017年1月1日至2021年6月30日，按照每月每平方0.65元计算的物业费，以上共计5,526.6元。被告杨保君、王放、袁国龙、赵春婷、申家立对房屋面积及缴费区间均无异议，但对收费标准有异议，被告杨保君、袁国龙、赵春婷、申家立均主张应按照0.45元每月每平方的标准交纳物业费，被告王放主张按照0.8元每月每平方的标准交纳物业费。依据原告盛世物业上街分公司提交的其与六被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同中约定的物业费交纳标准为：多层为0.65元每月每平方，小高层为1.1元每月每平方。依据法律规定，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同对业主具有约束力，故原告盛世物业上街分公司主张2017年1月1日至2021年6月30日被告杨保君、韦暖、袁国龙、赵春婷、申家立按照0.65元每月每平方的标准、被告王放按照1.1元每月每平方的标准缴纳相应物业费。关于被告赵春婷辩称诉讼时效的问题。原告盛世物业上街分公司提交的向被告赵春婷催费的照片显示，拍摄时间分别为2019年12月5日和2020年6月5日，照片上显示的催费通知单载明内容系被告赵春婷及催费期间，应认定原告盛世物业上街分公司在本次诉讼前已向被告赵春婷主张过物业费，但原告盛世物业上街分公司未提交证据证明在该日期前其向被告赵春婷催要物业费的证据，故根据上述照片显示时间，本院确认被告赵春婷应交纳的物业费期间应为自2016年12月5日至2021年6月30日。按上述确定物业费标准计算，被告赵春婷应支付物业费为4,336.82元。六被告均辩称原告盛世物业上街分公司的管理服务未达到合同约定标准并提交相关照片，照片显示电梯张贴广告、房屋漏水及墙面有裂缝。庭审过程中，原告盛世物业上街分公司认可六被告所述的房屋存在漏水问题。根据以上查明情况，原告盛世物业上街分公司作为物业服务单位，在明知其管理的小区房屋出现漏水等影响业主居住的情况下，未采取积极有效措施修缮房屋，影响六被告对房屋的使用，应对其管理不到位给六被告造成的影响承担相应责任，结合本案实际情况，本院酌定扣减六被告应交纳物业费金额的20%。经计算，被告杨保君应支付物业费8,774.4元；被告王放应支付物业费1,497.6元；被告韦暖应支付物业费7,588.96元；被告袁国龙应支付物业费4,805.76元；被告赵春婷应支付物业费3,469.46元，被告申家立应支付物业费4,421.28元。关于原告盛世物业上街分公司主张的违约金，在物业服务过程中，原告盛世物业上街分公司未与业主加强沟通协调解决相关问题，且其提供的物业管理服务存在问题，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨保君应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费8,774.4元；二、被告王放应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费1,497.6元；三、被告韦暖应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费7,588.96元；四、被告袁国龙应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费4,805.76元；五、被告赵春婷应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费3,469.46元；六、被告申家立应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费4,421.28元；七、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由原告河南盛世物业管理有限公司上街分公司负担44元，由被告王放、韦暖、袁国龙、申家立各负担20元，由被告杨保君负担33元，由被告赵春婷负担9元。本判决为终审判决。审判员  徐丽叶二〇二一年五月二十四日法官助理王静书记员马鲜草