广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初36125号原告：深圳市新世界投资有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界商务中心5301西侧，社会统一信用代码91440300727154449A。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：蒋超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何小惠，女，该公司员工。被告：深圳百富美医疗美容门诊部（原深圳百富美医疗美容门诊部有限公司），住所地深圳市福田区莲花街道莲花路2005号xx大厦1704室，社会统一信用代码91440300MA5EJ1304L。法定代表人：张冬梅，总经理。委托诉讼代理人：易爽，广东银领律师事务所律师。原告深圳市新世界投资有限公司诉被告深圳百富美医疗美容门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋超、被告法定代表人张冬梅、被告委托诉讼代理人易爽律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的房屋租金456253.01元（拖欠的房屋租金自2020年2月1日起算至付清之日止，暂计至2020年5月31日共456253.01元）；2、被告支付违约金88345.49元（违约金自2020年2月11日起算至实际付清全部租金之日止，暂计至2020年5月31日共88345.49元）；3、被告补足租赁优惠期内的租金358336.20元；4、确认原告不予退还被告租赁保证金238890.80元；5、被告承担案件受理费、诉讼保全费等全部诉讼相关费用。以上金额暂计为人民币1141825.5元。原告当庭提交欠费明细明确第一项诉讼请求因被告在原告起诉后支付了380835.34元租金，故被告实际拖欠租金的的起算日期变更为2020年5月拖欠75417.68元，2020年6月之后未再支付；第二项诉讼请求的违约金相应变更为2020年5月之前的违约金不再主张，2020年5月的违约金自2020年5月11日起开始按照75417.67元为计算基数予以计算，之后每月按照当月应付租金数额自当月11日起分别开始起算。原告诉称：2017年9月1日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁补充协议书》（以下统称“租赁合同”），约定被告承租原告位于深圳市福田区新洲西侧、莲花路南侧xx大厦x层x号的房屋，面积共计628.66平方米，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日。原告已依据租赁合同约定履行了全部义务，被告自2020年2月1日起开始拖欠房屋租金，至今未实际支付，被告拖欠房屋租金的行为已经违反租赁合同约定。依据《深圳市房屋租赁补充协议书》第五条约定，被告应于每月10日前支付房屋租金。被告自2020年2月1日起一直拖欠房屋租金，因此，被告应当支付自2020年2月1日起拖欠至今的房屋租金。依据《深圳市房屋租赁补充协议书》第二十七条第1款约定，被告未按租赁合同约定支付房屋租金已构成违约，应按应付金额的千分之三支付违约金（自2020年2月11日起算至实际付清房屋租金之日止）。依据《深圳市房屋租赁补充协议书》第三条约定，原告给予被告4个月的租赁优惠期，租赁优惠期是附条件的，如果被告在租赁期内违约，则不能享受租赁优惠期的约定，原告有权终止租赁优惠期，并要求被告补足租赁优惠期内的租金。被告拖欠房屋租金的行为已构成违约，因此，原告有权终止租赁优惠期，并要求被告补足租赁优惠期内的租金358336.20元。依据《深圳市房屋租赁补充协议书》第二十七条第3款约定，被告拖欠各项费用达30000元以上的，原告有权不退还租赁保证金。被告拖欠房屋租金已超过30000元，原告有权不予退还租金保证金238890.80元。被告庭审中口头答辩称：关于原告的第一项诉讼请求，被告认为2020年12月份的租金计算没有事实依据，开庭之日至12月31日的租金实际并未产生，不应作为原告的诉讼请求予以支持。关于第二、三、四项诉讼请求，被告认为原告存在重复主张，原告诉请违约金以及要求没收租赁保证金是基于同一违约行为，是重复主张。另外，关于优惠期内的租金的返还请求，被告认为当时原告依据租赁市场的惯例给予被告优惠，在2017年签订合同的时候就已经约定了该条款，现在优惠期已经履行完毕三年多，现原告要求返还不符合惯例，也与第二、四项诉求重复，不应支持。原告主张的违约金的金额过高，被告的经营受到新冠疫情影响，加之被告的股权在今年4月份发生了一定的变动，被告实际上并没有违约的恶意，所以恳请法庭综合考虑酌情对违约金进行减免。新冠疫情对被告经营造成影响，应对2-3月疫情期间的租金及违约金进行减免，同一栋楼楼下出租人都是原告的物业减免了3个月的租金。经本院审理查明，2017年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《深圳市房屋租赁补充协议书》，协议约定甲方将位于深圳市福田区新洲西侧、莲花路南侧xx大厦x层x的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，用途为办公，出租面积为628.66平方米；租金为119445.4元/月；在租赁期间，甲方给予乙方4个月的租赁优惠期，租赁优惠期为2017年9月1日起至2017年12月31日止，租赁优惠期的租金共计119445.4元，乙方应于2017年9月1日之前向甲方一次性支付租赁期的租金。在租赁优惠期内，乙方须支付物业管理费、水电费等一切由于乙方使用该物业产生的费用。乙方确认，补充协议所述的租赁优惠期仅仅是甲方基于乙方依约履行本协议的一种优惠，是附条件的；若乙方在本租赁期限内违约，则乙方不能享受租赁优惠期的约定，甲方可以随时书面通知乙方，取消、终止乙方的租赁优惠期，乙方应按本协议约定第一年的租金单价补足租赁优惠期内的租金给甲方；自计租的第二个月起，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；租期为2017年9月1日至2022年8月31日止，从第3年开始每年租金均在上一年度租金的基础上递增5%；2017年9月1日-2019年8月31日，租金为119445.4元；2019年9月1日-2020年8月31日，租金为125417.67元；2020年9月1日-2021年8月31日，租金为131688.55元；2021年9月1日-2022年8月31日，租金为138272.98元；甲方应于2017年9月1日前交付房屋，交付时，甲方可向乙方收取2个月的租金作为租赁保证金，即238890.8元；乙方还应同时向物业管理公司缴付管理费、水电费、电话费、网络费及其他费用保证金。以上保证金用于保证乙方履行租赁合同、本补充协议及乙方与物业管理公司签订的《服务管理协议》的所有条款。乙方违反其中任何条款，物业管理公司或甲方（代收）可立即将保证金扣除弥补损失或不予退还保证金；若保证金不足补偿物业管理公司或甲方损失的，乙方仍应赔偿给物业管理公司及甲方。租赁期内乙方因自身过错导致租赁保证金被扣除的，应在扣除日起3日内将保证金补足；乙方承担按时支付租赁物业的水电费、空调费、卫生费、房屋（大厦）管理费、专项维修费等因使用租赁物业所产生的费用，合计20274.29元/月；乙方逾期支付租金、保证金及其他费用，每逾期一天，按应支付金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方拖欠租金连续达30天（含30天）以上的，甲方除要求乙方支付违约金外，仍可单方解除合同及本协议的履行，有权不退还乙方所交纳的租赁保证金；乙方拖欠甲方各项费用达30000元（含30000元）以上的，甲方可解除合同及本补充协议，有权不退还租赁保证金；本补充协议是租赁合同的补充，租赁合同与本补充协议不一致、冲突或矛盾的，一律以本补充协议的约定为准。同日，被告向原告支付房租押金238890.8元。2017年9月1日，双方就上述租赁租赁合同签署了《深圳市房屋租赁合同书》。2017年9月至12月期间，被告依照补充协议的约定仅支付了优惠期1个月的租金。2020年1月开始，被告未按期足额向原告支付租金。2020年3月23日，原告向被告发出《关于疫情期间减免租金的告知函》，告知函载明原告将减免被告自2020年2月1日至2020年2月29日租赁合同约定租金的50%，减免金额将在2020年4月直接冲抵，在2020年3月31日前缴纳所有应缴租金可享受此减免措施，过期失效。被告签收该告知函后未在指定的期限前支付2020年3月31日前缴纳所有应缴租金。另查，2020年1月的租金，被告于2020年5月支付；2020年2月-4月的租金于2020年6月支付完毕。被告每次付款后，原告均向被告开具租金增值税发票，并在发票备注栏内备注支付的租金月份。原告确认2020年5月的租金被告实际已支付5万元，剩余75417.67元未支付。2020年6月开始的租金未再支付，2020年9月开始，根据合同约定每月租金应上调为131688.55元。再查，被告提供与微信号“SteveQuxxxx”的微信聊天记录，主张该人为原告公司员工屈红x，在微信中，被告于2020年7月15日主张被告公司张总已与原告签好协议，会分期付原告的钱，被告支付的4-6月租金是不是可以给发票给被告了。2020年10月15日，被告再次向该人主张要求原告员工向被告出具两个书面文件。第一个是4-7月租金已付收据或文字说明；1-3月的协议如果签了需要告知被告；尽快解冻被告的基本账户。出具了该文件后，被告马上支付剩余款项。屈红x随即向被告发送新世界明细表格，显示名称为2020年4月7月，房租每月125417.67元、管理费每月不等；2020年8月房租交3万元，欠101688.55元；2020年9月至10月欠费。被告未能提交上述微信聊天记录的原始载体予以核对，原告对该微信聊天记录真实性予以否认，并主张上述明细表格无原告公司盖章，与实际支付情况不符，原告与被告也未就2020年1-3月租金签订任何协议，涉案xx大厦疫情期间未限制使用，租户在正常履约不存违约的情况下，原告分别给予7-15天的免租。又查，被告提交2020年3月14日，深圳市福田区卫生监督所同意被告提出的复工申请的通知，通知同意从即日起被告复工开业。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，被告逾期向原告支付租金，构成违约，原告据此有权选择继续履行租赁合同，并有权要求被告支付拖欠期间的租金及逾期支付租金的违约金。关于租金数额及逾期支付租金的违约金问题。被告主张原告已同意因疫情原因免除被告支付2020年1-3月的租金，并提交了微信聊天记录予以证实，但首先，该微信聊天记录无原件与之核对，且相对方的身份信息也无证据予以证实；即便该微信记录属实，在该微信记录中也无法得出原被告双方已就2020年1-3月的租金无需支付达成协议，对于被告主张的原告已同意免除被告支付2020年1-3月租金，本院不予确认。被告又主张原告已经同意xx大厦其余租户免交2020年1-3月租金，但未就此提交证据证明，相反原告提交曾向被告发出的减免租金的告知函，显示原告免除被告2020年2月50%的租金。考虑到被告虽未按照原告通知载明的日期冲抵减免租金后支付剩余租金，但2020年2月疫情因素，对于被告的正常生产经营确实产生一定的影响，本院酌情确定2020年2月的租金，被告可参照原告原向被告发出的告知函予以减半收取，故2月份被告多支付的租金62708.84元，可以在2020年5月被告尚未支付的租金中予以冲抵，冲抵完毕后2020年5月剩余租金12708.83元未予支付。截止2020年12月31日，被告尚欠原告租金共计915716.04元。至于之后的租金，因原告明确在本案中不主张解除合同，之后被告是否按约履行合同尚未可知，如被告存在继续拖欠租金的情形，原告可另寻途径予以解决。因合同约定的每月支付租金的期限为每月10日前，则被告逾期支付租金的违约金应以该月应付租金数额为基数，自当月11日起开始分别起算，均计算至实际付清款项之日止。原告主张违约金按照日千分之三予以计算，该标准明显过高，被告亦提出调整请求，本院酌情调整为按照日万分之三的标准计算。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于租赁优惠期内的租金358336.2元的补足问题。根据双方签订的补充协议约定，该优惠期的租金免除属于附条件的赠予，在被告履行合同不存违约情形的情况下，原告同意给予被告三个月租金数额的免除。本案中，被告对于其自身存在逾期支付租金的违约行为不予否认，原告依据该补充协议的约定有权要求被告补足优惠期的租金358336.2元。至于不予退还租赁保证金238890.8元的诉讼请求，原告主张依据双方补充协议的约定，原告可以在不解除租赁合同的前提下，不退还被告交纳的租赁保证金。但租赁保证金系在合同订立时，为保证租赁合同的正常履行所支付的一定比例的担保金，在合同未解除前，该笔款项应用于担保合同的正常履行所需，且双方协议明确约定被告拖欠租金达30天以上的，原告可解除合同及协议的履行，有权不退还被告交纳的租赁保证金。依据该条款的约定，原告主张不予退还保证金的前提是解除合同，被告对于原告要求不予退还保证金亦存有异议。原告在不解除合同的情况下，要求不予退还被告已支付的租赁保证金，与双方当事人的约定不符，本院不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳百富美医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付2020年5月至2020年12月31日的租金915716.04元；二、被告深圳百富美医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司支付逾期支付2020年5月至2020年12月31日租金的违约金【每月违约金均以当月应付租金数额为计算基数（2020年5月剩余应付租金数额为12708.83元；2020年6月至8月每月应付租金数额为125417.67元；2020年9月至2020年12月每月应付租金数额为131688.55元），自当月11日起开始分别按照每日万分之三的计算标准计算至实际付清款项之日止】；三、被告深圳百富美医疗美容门诊部应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新世界投资有限公司补足优惠期租金358336.2元；四、驳回原告深圳市新世界投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21773.16元、保全费5000元，合计26773.16元（已由原告预交），由原告负担8304.51元、由被告负担18468.65元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇二一年二月七日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：原《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。