安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初4491号原告：刘海娟，女，1990年4月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。被告：查勇，女，1991年11月1日生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。被告：黄曙，男，1991年1月16日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。二被告共同委托诉讼代理人：尤欣，北京尚公（合肥）律师事务所律师。原告刘海娟与被告查勇、黄曙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘海娟及其委托诉讼代理人徐启文，被告查勇、黄曙及其委托诉讼代理人尤欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘海娟与查勇、黄曙于2020年11月21日签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》;2、判令查勇、黄曙向刘海娟返还定金40000元;3、判令查勇、黄曙向刘海娟支付违约金200000元;4、判令查勇、黄曙向刘海娟支付中介费15000元;5、判令查勇、黄曙向刘海娟支付律师费、交通费6500元;6、判令查勇、黄曙承担本案诉讼费。事实与理由：2020年11月21日，刘海娟与查勇、黄曙签订《存量房买卖合同》约定：刘海娟购买查勇、黄曙的房屋，房屋位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B3幢802室，房屋总价2180000元。查勇、黄曙(甲方)与刘海娟(乙方)及安徽中墅房地产经纪集团有限公司(丙方，以下简称中墅公司)签订《房地产买卖合同之补充协议》。第二条第1款约定“甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金40000元。”第四条第2款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”第四条第5款约定：“丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》后，若买卖双方自愿解除《存量房买卖合同》，本案中介费用由买卖双方各半承担，因一方原因造成《存量房买卖合同》无法履行，本案中介费用由违约方承担，并承担其他相关费用。若因违约方拒绝支付中介费用导致守约方起诉的，守约方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担”，2020年11月21日，刘海娟以银行转账方式向查勇支付定金40000元，查勇出具《定金收据》;刘海娟以微信转账方式向中墅公司支付中介费15000元。2020年11月22日以后，查勇、黄曙多次明确表示，他们不愿意将出售给刘海娟。刘海娟与查勇面谈，要求查勇继续卖房，但查勇坚决不卖。11月28日，刘海娟微信通知查勇、黄曙，解除合同并要求他们承担违约责任。11月30日，查勇在微信中回复刘海娟，同意解除合同。另外，刘海娟为诉讼支付律师费、交通费6500元。基于上述事实，刘海娟认为，《存量房买卖合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。查勇、黄曙拒绝将涉案房屋出售给刘海娟，构成根本违约，刘海娟有权解除合同，查勇、黄曙应承担违约责任。被告查勇、黄曙辩称，1、同意解除双方的房屋买卖合同。2、被告不同意向原告返还定金及违约金、律师费等诉讼费用。3、被告认为刘海娟支付的中介费不属于中墅公司经纪人，因此刘海娟应当另案处理本案的中介费。具体理由如下：1、案涉房屋为被告二人共同共有，被告查勇在未取得黄曙书面授权的情况下，便与原告签订了存量房买卖合同，合同签订后第二天，黄曙便拒绝追认，根据法律规定，该合同对黄曙不发生法律效力。本案案涉的经纪公司、经纪人，被答辩人刘海娟均知道案涉房屋为被告二人共同共有，仍然在查勇没有得到授权的情况下签署合同，且未与黄曙进行确认，均存在一定过错，应当按照过错承担相应责任。2、答辩人查勇并没有违约行为。在得知经纪人并非经纪公司员工后，答辩人便要求经纪公司重新组织双方签订新的合同。2020年11月21日答辩人与原告签订了《存量房买卖合同》，2020年11月22日黄曙便拒绝追认该合同，但答辩人查勇积极与中介公司沟通，要求重新签订合同，并没有违约的故意，同时，答辩人及时向被答辩人反馈经纪人并非经纪公司的入职员工，答辩人多次表示害怕出现被骗的情形，希望重新签订合同，避免经济损失。故答辩人不存在违约情形，也不需要承担违约责任。同时，被答辩人在与答辩人协商期间，于2020年11月26日便委托律师提出要求解除合同，当时房价趋于平稳，也仅只有6天时间，被答辩人要求解除合同明显是不想购买房屋了，而并非答辩人故意违约。本院经审理认定事实如下：2020年11月21日，查勇、黄曙（甲方）和刘海娟（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：1.甲方出卖位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B3幢802室的住宅；2.房屋总价218万元。合同上落款处载有查勇和刘海娟的签名，黄曙的签名后备注有“查勇代”。同日，查勇、黄曙（甲方）、刘海娟（乙方）和丙方安徽中墅房地产经纪集团有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，补充约定：1.乙方支付甲方定金4万元；2.若甲方拒绝将该房屋出售给乙方，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；3.甲方根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；4.丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》后，因一方原因造成《存量房买卖合同》无法履行，本案中介费用由违约方承担，并承担其他相关费用。若因违约方拒绝支付中介费用导致甲方起诉的，甲方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担。庭审中，刘海娟称“若因违约方拒绝支付中介费用导致甲方起诉的，甲方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担”中，“甲方”为笔误，实际应为“守约方”。补充协议上仅查勇和刘海娟签名处捺有指纹。庭审中，查勇称上述两份合同上“黄曙”签名均为其所签。同日，刘海娟向查勇支付定金4万元，查勇出具定金收据一份，收据载明“买受人单方面违约，定金不予退还，出卖人单方面违约，双倍返还定金。”上述合同签订后，黄曙不同意出售案涉房屋。2020年11月24日，查勇告知刘海娟不愿意出售案涉房屋。庭审中，双方均认可案涉合同于2020年11月28日解除。另查明，刘海娟通过微信向唐群转账15000元，唐群向刘海娟出具《中介费收条》一张。刘海娟为本案诉讼聘请了安徽皖和律师事务所律师并支出律师费5500元。再查明，案涉房屋为查勇、黄曙共同所有。庭审中，查勇、黄曙称出售案涉房屋系为置换房屋。查勇于2020年11月初将案涉房屋在网上挂牌出售，挂牌价为220万元，黄曙对此表示知情，并未反对。签订案涉合同时，查勇曾与黄曙电话沟通。以上事实，有《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、定金收据、微信转账记录、转账截图、收条、微信聊天记录，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，刘海娟与查勇之间签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》是双方真实意思，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。现双方均认可案涉合同于2020年11月28日解除，本院予以确认。黄曙称查勇在未取得黄曙书面授权的情况下，便与刘海娟签订了存量房买卖合同，且黄曙在合同签订后第二天，黄曙便拒绝追认，认为该合同对其不发生法律效力。根据本案查明的事实，黄曙对查勇挂牌出售案涉房屋一事知情并且认可，且查勇在签订合同时曾与黄曙进行电话联系，合同约定的房屋价款218万元，与挂牌价220万元相差不多。应当认为签订合同当时，黄曙是知情并且未提出异议的。案涉合同对黄曙亦有约束力。本案中，查勇、黄曙拒绝出售案涉房屋，构成违约，除应退还刘海娟支付的定金4万元，还应承担相应的违约责任。关于违约金，双方在补充协议及定金收据中均做出了约定，属于重复约定，本院综合考量案涉合同履行情况及刘海娟所受损失等因素，确定违约金为4万元。中介费部分，根据《房地产买卖合同之补充协议》的约定，若查勇、黄曙拒绝出售房屋，应承担刘海娟向中介公司支出的中介费，但该补充协议中并未明确约定中介费的金额、支付方式及收款账户。同时，唐群出具的收条中仅有其个人的签名，而未加盖中介公司的印章。在双方协议约定不明确的情况下，根据刘海娟现有证据，无法明确其向唐群支付的1.5万元与本案之间的关联性。对此，刘海娟应承担举证不利的法律后果，故对刘海娟关于中介费的诉请不予支持。刘海娟诉请主张的律师费5500元及交通费1000元，补充协议中约定支付律师费、交通费等费用的前提是查勇、黄曙拒绝支付刘海娟中介费，现刘海娟无法证明其已经支付协议中所约定的中介费用，其所主张的律师费、交通费缺乏合同依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘海娟与被告查勇、黄曙之间于2020年11月21日签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》于2020年11月28日解除；二、被告查勇、黄曙于本判决生效之日起三日内返还原告刘海娟定金4万元，并支付刘海娟违约金4万元；三、驳回原告刘海娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2611元，由原告刘海娟负担1711元，被告查勇、黄曙负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员 于圣云二〇二一年五月六日法官助理 陈 君书 记 员 龚丽娟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初4491号原告：刘海娟，女，1990年4月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。被告：查勇，女，1991年11月1日生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。被告：黄曙，男，1991年1月16日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。二被告共同委托诉讼代理人：尤欣，北京尚公（合肥）律师事务所律师。原告刘海娟与被告查勇、黄曙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘海娟及其委托诉讼代理人徐启文，被告查勇、黄曙及其委托诉讼代理人尤欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘海娟与查勇、黄曙于2020年11月21日签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》;2、判令查勇、黄曙向刘海娟返还定金40000元;3、判令查勇、黄曙向刘海娟支付违约金200000元;4、判令查勇、黄曙向刘海娟支付中介费15000元;5、判令查勇、黄曙向刘海娟支付律师费、交通费6500元;6、判令查勇、黄曙承担本案诉讼费。事实与理由：2020年11月21日，刘海娟与查勇、黄曙签订《存量房买卖合同》约定：刘海娟购买查勇、黄曙的房屋，房屋位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B3幢802室，房屋总价2180000元。查勇、黄曙(甲方)与刘海娟(乙方)及安徽中墅房地产经纪集团有限公司(丙方，以下简称中墅公司)签订《房地产买卖合同之补充协议》。第二条第1款约定“甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金40000元。”第四条第2款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”第四条第5款约定：“丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》后，若买卖双方自愿解除《存量房买卖合同》，本案中介费用由买卖双方各半承担，因一方原因造成《存量房买卖合同》无法履行，本案中介费用由违约方承担，并承担其他相关费用。若因违约方拒绝支付中介费用导致守约方起诉的，守约方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担”，2020年11月21日，刘海娟以银行转账方式向查勇支付定金40000元，查勇出具《定金收据》;刘海娟以微信转账方式向中墅公司支付中介费15000元。2020年11月22日以后，查勇、黄曙多次明确表示，他们不愿意将出售给刘海娟。刘海娟与查勇面谈，要求查勇继续卖房，但查勇坚决不卖。11月28日，刘海娟微信通知查勇、黄曙，解除合同并要求他们承担违约责任。11月30日，查勇在微信中回复刘海娟，同意解除合同。另外，刘海娟为诉讼支付律师费、交通费6500元。基于上述事实，刘海娟认为，《存量房买卖合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。查勇、黄曙拒绝将涉案房屋出售给刘海娟，构成根本违约，刘海娟有权解除合同，查勇、黄曙应承担违约责任。被告查勇、黄曙辩称，1、同意解除双方的房屋买卖合同。2、被告不同意向原告返还定金及违约金、律师费等诉讼费用。3、被告认为刘海娟支付的中介费不属于中墅公司经纪人，因此刘海娟应当另案处理本案的中介费。具体理由如下：1、案涉房屋为被告二人共同共有，被告查勇在未取得黄曙书面授权的情况下，便与原告签订了存量房买卖合同，合同签订后第二天，黄曙便拒绝追认，根据法律规定，该合同对黄曙不发生法律效力。本案案涉的经纪公司、经纪人，被答辩人刘海娟均知道案涉房屋为被告二人共同共有，仍然在查勇没有得到授权的情况下签署合同，且未与黄曙进行确认，均存在一定过错，应当按照过错承担相应责任。2、答辩人查勇并没有违约行为。在得知经纪人并非经纪公司员工后，答辩人便要求经纪公司重新组织双方签订新的合同。2020年11月21日答辩人与原告签订了《存量房买卖合同》，2020年11月22日黄曙便拒绝追认该合同，但答辩人查勇积极与中介公司沟通，要求重新签订合同，并没有违约的故意，同时，答辩人及时向被答辩人反馈经纪人并非经纪公司的入职员工，答辩人多次表示害怕出现被骗的情形，希望重新签订合同，避免经济损失。故答辩人不存在违约情形，也不需要承担违约责任。同时，被答辩人在与答辩人协商期间，于2020年11月26日便委托律师提出要求解除合同，当时房价趋于平稳，也仅只有6天时间，被答辩人要求解除合同明显是不想购买房屋了，而并非答辩人故意违约。本院经审理认定事实如下：2020年11月21日，查勇、黄曙（甲方）和刘海娟（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：1.甲方出卖位于合肥市滨湖区漓江路146号五月花小区B3幢802室的住宅；2.房屋总价218万元。合同上落款处载有查勇和刘海娟的签名，黄曙的签名后备注有“查勇代”。同日，查勇、黄曙（甲方）、刘海娟（乙方）和丙方安徽中墅房地产经纪集团有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，补充约定：1.乙方支付甲方定金4万元；2.若甲方拒绝将该房屋出售给乙方，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；3.甲方根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；4.丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》后，因一方原因造成《存量房买卖合同》无法履行，本案中介费用由违约方承担，并承担其他相关费用。若因违约方拒绝支付中介费用导致甲方起诉的，甲方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担。庭审中，刘海娟称“若因违约方拒绝支付中介费用导致甲方起诉的，甲方起诉产生的诉讼费、律师费(律师费以律所开具发票为准)、交通费等相关费用均由违约方承担”中，“甲方”为笔误，实际应为“守约方”。补充协议上仅查勇和刘海娟签名处捺有指纹。庭审中，查勇称上述两份合同上“黄曙”签名均为其所签。同日，刘海娟向查勇支付定金4万元，查勇出具定金收据一份，收据载明“买受人单方面违约，定金不予退还，出卖人单方面违约，双倍返还定金。”上述合同签订后，黄曙不同意出售案涉房屋。2020年11月24日，查勇告知刘海娟不愿意出售案涉房屋。庭审中，双方均认可案涉合同于2020年11月28日解除。另查明，刘海娟通过微信向唐群转账15000元，唐群向刘海娟出具《中介费收条》一张。刘海娟为本案诉讼聘请了安徽皖和律师事务所律师并支出律师费5500元。再查明，案涉房屋为查勇、黄曙共同所有。庭审中，查勇、黄曙称出售案涉房屋系为置换房屋。查勇于2020年11月初将案涉房屋在网上挂牌出售，挂牌价为220万元，黄曙对此表示知情，并未反对。签订案涉合同时，查勇曾与黄曙电话沟通。以上事实，有《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、定金收据、微信转账记录、转账截图、收条、微信聊天记录，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为，刘海娟与查勇之间签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》是双方真实意思，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。现双方均认可案涉合同于2020年11月28日解除，本院予以确认。黄曙称查勇在未取得黄曙书面授权的情况下，便与刘海娟签订了存量房买卖合同，且黄曙在合同签订后第二天，黄曙便拒绝追认，认为该合同对其不发生法律效力。根据本案查明的事实，黄曙对查勇挂牌出售案涉房屋一事知情并且认可，且查勇在签订合同时曾与黄曙进行电话联系，合同约定的房屋价款218万元，与挂牌价220万元相差不多。应当认为签订合同当时，黄曙是知情并且未提出异议的。案涉合同对黄曙亦有约束力。本案中，查勇、黄曙拒绝出售案涉房屋，构成违约，除应退还刘海娟支付的定金4万元，还应承担相应的违约责任。关于违约金，双方在补充协议及定金收据中均做出了约定，属于重复约定，本院综合考量案涉合同履行情况及刘海娟所受损失等因素，确定违约金为4万元。中介费部分，根据《房地产买卖合同之补充协议》的约定，若查勇、黄曙拒绝出售房屋，应承担刘海娟向中介公司支出的中介费，但该补充协议中并未明确约定中介费的金额、支付方式及收款账户。同时，唐群出具的收条中仅有其个人的签名，而未加盖中介公司的印章。在双方协议约定不明确的情况下，根据刘海娟现有证据，无法明确其向唐群支付的1.5万元与本案之间的关联性。对此，刘海娟应承担举证不利的法律后果，故对刘海娟关于中介费的诉请不予支持。刘海娟诉请主张的律师费5500元及交通费1000元，补充协议中约定支付律师费、交通费等费用的前提是查勇、黄曙拒绝支付刘海娟中介费，现刘海娟无法证明其已经支付协议中所约定的中介费用，其所主张的律师费、交通费缺乏合同依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘海娟与被告查勇、黄曙之间于2020年11月21日签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》于2020年11月28日解除；二、被告查勇、黄曙于本判决生效之日起三日内返还原告刘海娟定金4万元，并支付刘海娟违约金4万元；三、驳回原告刘海娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2611元，由原告刘海娟负担1711元，被告查勇、黄曙负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员 于圣云二〇二一年五月六日法官助理 陈 君书 记 员 龚丽娟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。