沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初2623号原告：燕泽宇，男，1995年1月14日出生，锡伯族，住址沈阳市沈北新区委托诉讼代人：燕宝义，男，1969年8月25日出生系原告的父亲。被告：徐超，男，1983年3月29日出生，住址沈阳市浑南区委托诉讼代理人：董明伟，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。原告燕泽宇与被告徐超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人燕宝义、被告徐超及委托诉讼代理人董明伟到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告燕泽宇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁协议。2、判令被告赔偿原告加盟费损失35000元、装修损失13022.61元，返还未使用7个月的房屋租金16330元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年11月4日，原、被告签订了房屋租赁协议，被告将租赁的房屋以每年28000元价格转租给原告使用，租期一年，原告依约缴纳房租，接手房屋投入13022.61元，对该房屋装修改造，又向第三方缴纳了35000元加盟费后，经商营业至今，2021年4月5日，原告突然接到被告通知，强行要求原告停业搬离涉案房屋，并强行拆走部分给水设备，造成原告无法使用该房，原告要求其履行协议，如强行违约，要求赔偿原告的经济损失，被告拒绝，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告徐超辩称，我方与原告签订的房屋转租合同无效，是房主与陈晓娇签订的房屋租赁合同，被告徐超无权利转租。根据被告与原告签订的租赁协议约定，如因被告原因造成原告无法正常使用，被告应承担损失。而本案造成房屋不能使用的原因不是被告原因，是房主突然不续签合同，房主和陈晓娇的租赁协议终止日期是2021年5月10日，被告超出协议时间租赁房屋，原告均知情，也应该承担责任。我方同意解除协议，不同意原告的第二项诉讼请求，被告可在距离案涉房屋10米远的地方为其租赁同等面积的房屋，并同意按原来装修风格为其装修，经协商原告未同意。原告主张的损失不同意赔偿。请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月4日，原告燕泽宇与被告徐超签订《房屋租赁协议》，被告徐超将位于沈阳市沈北新区人和街109-7号楼1层的房产出租给原告使用。租期从2020年11月4日至2021年11月4日止。一年租金28000元。该协议约定“在签订期间内，如因甲方（被告）原因造成乙方（原告）无法正常使用，甲方应承担乙方损失并赔偿损失28000元，如乙方原因造成，则自行承担。”该合同签订后，原告燕泽宇给付被告租房款28000元、水电押金1000元，被告交付了涉案房产。2020年11月5日，原告燕泽宇的父亲燕宝义以上述租赁房屋为经营地，与他方沈阳冯家老胡同餐饮管理有限公司签订《特许加盟合同》，他方特许原告方在上述经营地从事“胡同小串”经营，并约定在该经营地三公里范围内，不允许有第二家“胡同小串”店。此后，原告燕泽宇对涉案房产进行了装修装饰，采买了厨房用品、食材原料、空调、摄像头等设施设备，在涉案房产内进行经营。2021年5月14日，被告徐超强行将原告燕泽宇在涉案房产内的厨房用品、食材原料、空调、摄像头等设施、设备搬离，原告燕泽宇发现后报警，被告徐超称其租赁的房产已到期，将原告燕泽宇在涉案房产内的物品、设备搬离，至今未能交还原告燕泽宇。另查，被告徐超的妻子陈晓娇于2019年5月10日与涉案房产的房主任丽萍签订《房屋租赁协议》，被告徐超从任丽萍处租赁涉案房产从2019年5月9日起至2021年5月9日止。协议到期后，双方未再续签租赁协议。在诉讼过程中，被告徐超称可以返还其搬离的厨房用品、食材原料、空调、摄像头等设施、设备，原告不同意接收，要求折价赔偿，双方未能达成一致意见。被告徐超称原告使用的水电费与其给付的1000元押金抵顶，在限期内未提供充足的证据证明。被告徐超同意返还原告燕泽宇14000元租金。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，被告徐超与其妻陈晓娇共同经营生活，被告夫妇从他方租赁涉案房产后，转租给原告燕泽宇，被告徐超与原告燕泽宇签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。在履约过程中，原告燕泽宇已给付租金，被告徐超在租期未到情况下，搬离原告涉案房产的物品、设备，致使原告燕泽宇无法使用涉案房产，已构成严重违约，依法应承担违约责任。因被告违约致使原告无法继续租用涉案房产，原告主张解除与被告签订的房屋租赁协议具有事实及法律依据，本院予以支持。被告于2021年5月14日强行撤离原告物品，收回涉案房产，原告燕泽宇尚未使用期间（2021年5月14日至2021年11月4日）的租金，被告应予返还。在诉讼过程中，被告徐超同意返还租金14000元，系其自行处分民事实体权利的行为，不违反法律规定，故原告燕泽宇主张被告徐超返还剩余租金14000元部分于法有据，本院予以支持。原告燕泽宇主张从2021年4月5日搬离操作案板，致使无法正常经营起算返还租金，原告尚持有涉案房产钥匙，亦未提供充足的证据证明搬离该物品致使从该日无法经营，本院不予支持。合同解除后，被告徐超应原物返还原告燕泽宇其搬离的物品、设备，无法返还或造成物品、设备损失的，被告徐超应依法赔偿。本案中，被告徐超同意返还上述物品、设备给原告，原告燕泽宇径直主张被告折价赔偿，且未明确诉求金额，其主张缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于押金与水电费核算问题，被告未提供充足的证据证明水电等费用，原告亦未主张，本案无法一并审查处理，双方对此可另案主张。原告主张的装修损失，未提供充足的证据证明其实际发生的装修损失及明细，又装修损失客观存在，涉案房产的现场已被他方使用，结合双方当事人提交的证据材料、当事人的陈述，涉案房产的装修情况、石英石等装修材料及人工费市场价等因素，本院酌定被告徐超应给付原告装修损失7000元。关于加盟费损失，原告燕泽宇未提供充足的证据证明其实际发生的加盟费损失、涉案房产无法经营后采取的减损措施等事实，本院暂不予支持，若有充足的证据证明，可另行主张。被告徐超抗辩并非其违约，涉案协议的当事人为原、被告，被告徐超对外出租超期而无租赁权的房产，且未经追认，已构成违约，其抗辩意见于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告燕泽宇与被告徐超签订的租赁位于沈北新区人和街109-7号楼1层房产的《房屋租赁协议》；二、被告徐超于本判决生效后七日内返还原告燕泽宇租金14000元；三、被告徐超于本判决生效后七日内给付原告燕泽宇装修损失7000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告燕泽宇的其他诉讼请求。案件受理费1408元，减半收取704元，原告燕泽宇已预交，由被告徐超承担513元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳依法强制执行。原告燕泽宇承担191元，退还原告燕泽宇513元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 肖鲁峰二〇二一年七月六日法官助理 葛德强书 记 员 卞 理本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。