河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1324民初698号原告：中原银行股份有限公司南阳分行，住所地：南阳市卧龙区张衡路6号，统一社会信用代码：91410000712634589L。代表人：霍振峰，任分行行长。委托诉讼代理人：赵金中，男，生于1973年5月18日，汉族。该行员工。特别授权。委托诉讼代理人：樊世琦，男，生于1991年3月23日，汉族。该行员工，特别授权。被告：王平建，男，生于1979年06月19日，汉族。被告：刘志会，女，生于1978年02月20日，汉族，住河南省镇平县杨营镇潘营村潘营二组。系王平建之妻。身份证号码：411324197802204520。被告：镇平县和平房地产开发有限公司，住所：镇平县健康路中段会展中心大楼，统一社会信用代码：91411324733848842L法定代表人：靳明明，任经理。原告中原银行股份有限公司南阳分行（以下简称“中原银行”）与被告王平建、刘志会、镇平县和平房地产开发有限公司（以下简称“和平房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵金中、樊世琦，被告和平房地产公司的法定代表人靳明明到庭参加诉讼。被告王平建、刘志会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告王平建、刘志会偿还所欠贷款本金227208.50元及利息（利息按合同约定计算至贷款结清之日）；2、判令被告和平房地产公司对上述债务承担连带保证责任；3、依法判令抵押人王平建、刘志会依据合同约定对上述债务承担抵押担保责任，并判令我行对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、我行为实现债权的一切费用由被告承担。事实和理由：2016年11月9日王平建、刘志会在我行办理28.7万元个人一手住房按揭贷款，同我行签署了合同编号为中原银（南阳）房贷字2016第830390号个人购房借款合同，合同约定贷款期限为2016年11月9日至2036年10月17日，借款期限20年，贷款执行年利率4.9%，还款方式为等额本息，按月结息，每月21日为结息日。王平建、刘志会在借款合同上签字、盖章，以按揭房作为抵押物提供抵押担保，并办理了预抵押登记，权证号为1607017506。和平房地产公司在借款合同上签章，为该笔贷款提供连带责任保证担保。当日原告依约向王平建、刘志会发放了贷款。被告王平建、刘志会未按照合同约定按时还款，造成贷款逾期。根据借款合同第十四条第一项第1目、第二项第2目违约情形及第十五条违约救济措施第2项宣布贷款提前到期。被告王平建、刘志会未答辩亦未提交证据材料。被告和平房地产公司答辩称：一、被告并非购房借款所涉商品房建设项目的实际开发商，该项目系实际开发商赵安长借用被告的名义申报建设的，本案借款系赵安长借用被告的名义办理的手续，原告对此明知，故被告不应承担本案借款的相关法律责任。二、被告系镇平县房管局等行政机关出资设立的企业法人。根据担保法相关规定，被告提供担保须经国有资产管理机构批准。而本案担保并未经过相关审批程序。三、原告的贷款有借款人提供的商品房抵押担保，原告依法行使抵押权可以实现其债权，被告不承担责任不会给原告造成实质上的损害。综上，被告不应承担担保责任，依法应驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的个人购房借款合同、商品房买卖合同、借据、借款人的还款账户银行流水明细、镇平县预购商品房抵押登记证明证据，被告和平房地产公司无异议，被告王平建、刘志会未到庭，视为放弃质证权利，对上述证据予以采信。原告提交的在企查查上查找到的被告王平建、刘志会、和平房地产公司涉诉信息及涉案商品房项目财富新天地工程烂尾照片，用以证实被告出现违约情形。被告和平房地产公司对证据的真实性无异议，但认为该工程是否烂尾，应通过一定程序予以鉴定，该工程事实是处于停工阶段。本院对该组证据的真实性予以采信。被告和平房地产公司提交合作建房协议一份，用以证实被告与镇平县富豪家俱工程有限公司在财富新天地项目工程上是合作关系。原告异议称与原告无关。本院认为，异议成立，本院对该证据在本案中不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告王平建、刘志会系夫妻关系。2016年8月19日，和平房地产公司作为出卖方与买受人王平建及共有人刘志会签订《商品房买卖合同》，合同编号为16905665，约定：买受人所购房位于镇平县××办事处××国道与××国道交叉口西北角××＃××单元××室，总金额410790元；买受人于2016年8月18日前付首付123790元，余额287,000元办理银行按揭贷款；合同自双方签订之日起生效。出卖方加盖财富新天地建设工程项目部业务专用章，买受人王平建及共有人刘志会签名。该商品房已办理备案登记。2016年10月17日被告王平建、刘志会、和平房地产公司与原告中原银行签订《个人购房借款合同》，主要内容：立约人（含借款人、共同借款人、贷款人、××、保证人、抵押人）见本合同第二十五条。第二十五条立约人信息借款人：王平建、刘志会，贷款人（××）：中原银行股份有限公司南阳分行，保证人：镇平县和平房地产开发有限公司，抵押人：王平建、刘志会。第一条借款用途见本合同第二十六条。第二十六条对本合同第一条的约定借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：镇平县和平房地产开发有限公司，二、该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，房屋性质为住房，三、房屋坐落：镇平县××办事处××国道与××国道交叉口西北角3号楼1单元501室，房屋成交价：410790元。第二条借款金额见本合同第二十七条。第二十七条对本合同第二条的约定借款人借款本金为人民币287000元。第三条借款期限见本合同第二十八条。本合同所载的借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十八条借款期限为240个月，即从2016年10月17日起至2036年10月17日止。第四条贷款利率、罚息利率见本合同第二十九条。第二十九条对本合同第四条的约定。一、贷款利率按照浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定；贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，每年1月1日调整，按距离该日最近的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定并执行新的利率。二、罚息利率（二）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按本合同第二十九条约定的利率基础上加收50%确定。对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第五条借款的发放与使用二、借款人不可撤销地授权贷款人按照第三十一条约定的贷款支付方式将本合同项下借款款项直接划入该条约定的账户内。第三十一条对本合同第五条第二款的约定一、该笔贷款资金支付方式采用受托支付。二、贷款人将款项通过借款人账户一次划入借款人指定收款账户，借款人账户为其在贷款人处开设的62×××40账户，借款人指定收款账户为和平房地产公司在中原银行南阳白河支行开户的411314010120005301账户。第六条计息、结息。贷款利息自贷款人发放贷款之日起计算，按日计息。对于本合同项下借款，贷款人将依照本合同第三十二条约定的还款方法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。第七条还款一、还款原则借、贷双方同意遵循先还息后还本的原则，贷款人按照“应付费用-逾期利息（含罚息、复利）-逾期本金-当期利息-当期本金”的顺序扣划借款人还入款项。如果借款人还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人有权决定费用、利息（含罚息、复利）、本金的清偿顺序，同时贷款人有权随时直接从还款账户中划收到期应付款项。二、约定还款日见本合同第三十二条具体约定。三、借款人可以采用委托扣款方式还款，具体约定见本合同第三十二条。第三十二条对合同第七条的约定一、经协商一致，借款人按月等额本金还款法；借款人自愿选择每月21日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人实际还款总期数和实际还款额以实际放款日放款后生成的还款计划为准。二、借款人指定其在中原银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名王平建，账号：62×××40，开户行：中原银行股份有限公司。第十条本合同采用第三十三条约定的担保方式。第三十三条对本合同第十条的约定本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。第十一条保证条款一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。三、保证期间见本合同第三十四条的约定。五、保证责任（一）如果本合同项下借款人的债务（以下简称主债务）到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布主债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人在本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张、也不论是否有第三方同意承担全部或部分主债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免或滞后，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。第三十四条保证期间保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。第十二条抵押条款一、抵押人以本合同第三十五条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。二、抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。三、抵押登记本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理登记手续。抵押人应予抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。八、抵押权的实现（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。第三十五条抵押财产清单抵押物为镇平县××办事处××国道与××国道交叉口西北角3号楼1单元501室房产，不办理抵押物保险。第十三条担保人通用条款以下通用条款约定，除特别指明仅适用于某类担保人外，本合同项下担保人（包括保证人、抵押人）均须遵守：二、应付款项的划收对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中原银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人。第十四条违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项。8、借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的。第十五条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；3、解除本合同，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；8、从借款人或保证人在中原银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项。第二十条合同争议解决方式具体约定见本合同第三十九条。第三十九条对本合同第二十条的约定凡因本合同引起的争议，可协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。第二十条合同的生效一、本合同除担保条款以外条款满足以下条件后生效：（一）借款人或其授权代理人签字；（二）贷款人的法定代表人/负责人或授权代理人签字或盖个人名章并加盖公章或合同专用章。二、本合同保证条款、担保人通用条款、合同争议解决方式条款、合同的变更条款、通知条款及合同份数条款满足以下条件后对保证人和贷款人生效：（一）保证人为法人或其他组织的，景气法定代表人（负责人）或授权代理人签字或盖个人名章并加盖公章；（二）贷款人的法定代表人/负责人或授权代理人签字或盖个人名章并加盖公章或合同专用章。三、本合同抵押条款、担保人通用条款、合同争议解决方式条款、合同的变更条款、通知条款及合同份数条款满足以下条件后对抵押人和贷款人生效：（一）抵押人为自然人的，经抵押人或其授权代理人签字；（二）贷款人的法定代表人/负责人或授权代理人签字或盖个人名章并加盖公章或合同专用章。贷款人在合同上由负责人签字并加盖印章、借款人王平建签名捺指印、刘志会在借款人配偶处签名捺指印并确认愿与借款人共同承担还款责任、保证人和平房地产公司在保证人栏由其负责人王俊签名并加盖公章、抵押人王平建在抵押人栏签名捺指印、刘志会在抵押人配偶栏签名捺指印并确认愿与抵押人依据本合同承担责任。落款日期均为2016年10月17日。上述购房借款合同签订后，2016年11月2日原告取得登记编号为2016148651、证明号1607017506的镇平县预购商品房抵押登记证明。2016年11月9日原告与王平建、刘志会签订借款凭证，约定借款金额287000元、年利率4.9%、起息日期2016年11月9日、到期日期2036年10月17日；同日，原告通过王平建的还款账户将贷款287000元受托支付给指定的被告和平房地产公司账户。后被告王平建、刘志会通过还款账户还款46期，共计还本金55008.18元、利息48892.76元。在2020年9月21日被告还款账户仅余款75.29元被扣划，至今未再还款。此后，原告通过扣划开发商和平房地产公司的保证金账户，收贷款7期本金8370.81元、利息6442.23元。截止2021年4月21日本案贷款余欠本金223621.01元、利息914.67元。本院认为：被告王平建、刘志会向原告中原银行借款，到期返还借款并支付利息，双方形成金融借款合同关系，双方间的合同自签订之日起生效。双方约定有还款日期，二被告未按时还款并逾期至今，实属违约。原告依据合同约定宣布借款提前到期，要求二被告偿还余欠借款并支付利息的请求，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。逾期罚息可按双方约定年利率4.9%加收50%予以计算。被告和平房地产公司与原告签订保证条款，约定保证方式为连带责任保证，双方形成保证合同关系，双方间的保证条款自签订之日起生效。原告因借款人的违约行为宣布贷款提前到期，故本案不存在超出保证期间向保证人主张权利问题。双方约定的保证范围与借款人承担责任的范围一致，并约定不论本案贷款是否有其他担保均不减免保证人的保证责任，故对原告要求被告和平房地产公司对本案债务承担连带保证责任的请求予以支持。被告辩称其与案外人系合作建房而不应承担保证还款责任的意见，该辩称意见与本案无关联性，本院对该意见不予采纳。被告又辩称其系行政机关出资设立、其提供保证担保未经有关机关批准的意见，本院认为，关于公司对外担保是由其章程规定，法律并不禁止，故其辩称理由不当，对其意见不予采纳。关于其辩称本案有抵押担保、其不承担责任的意见，与双方保证条款约定不符，理由不当，本院不予采纳。被告王平建、刘志会与原告在借款合同中订立抵押条款，约定以所购商品房抵押，双方间形成抵押合同关系，该抵押条款自签订之日起生效。后双方又办理了抵押登记，则原告为××，二被告为抵押人、该商品房为抵押财产。依法××享有对抵押财产优先受偿的权利，故对原告要求对抵押物优先受偿的请求，本院予以支持。综上所述，因被告王平建、刘志会未按时还款引发诉讼，故本案诉讼费用由该二被告负担，被告和平房地产公司连带负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告王平建、刘志会于本判决生效后十日内共同偿还原告中原银行股份有限公司南阳分行借款223621.01元及逾期利息（该利息以223621.01元为基数，按约定年利率4.9%加计50%，自2021年4月21日起计算至借款付清之日止，并加上2021年4月21日前所欠利息914.67元）；二、被告镇平县和平房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、原告中原银行股份有限公司南阳分行对被告王平建、刘志会提供的抵押财产镇平县涅阳街道办事处207国道与312国道交叉口西北角3号楼1单元501室房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。四、被告镇平县和平房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王平建、刘志会追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4709.52元，减半收取计2354.76元，由被告王平建、刘志会共同负担，被告镇平县和平房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  谭琨亮二〇二一年四月二十五日法官助理宋喜洋书记员张晟昊