湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0482民初1203号 原告：刘某某。 委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。 被告：常宁某某房地产开发有限公司。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：刘国初，衡阳市珠晖区兴盛法律服务所法律工作者。 原告刘某某与被告常宁某某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人贺建阳、被告的法定代表人李某某及其委托诉讼代理人刘国初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还原告押金以及预交租金200万元；2、请求判令被告返还原告借款100万元；3、判令被告偿还原告因被告违约导致原告所遭受的的损失总计2286843.94元（维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元、ＥＴＣ通行费1343.94元、被告违约致使原告所遭受的租金损失80万元、原告另行寻找商铺需半年时间其可得利益损失为70.55万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘某某与被告常宁某某房地产开发有限公司于2021年1月16日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于常宁市××路西侧的房屋一栋用于经营维也纳酒店，双方在合同中约定该合同自签字盖章之日即为合同生效之日。合同生效后，原告向被告支付了押金50万元以及预交租金50万元，并且原告额外向被告支付100万元借款以预抵租金，被告出具了承诺函，约定该借款抵原告租金180万元。原告现已经委托专业机构对房屋进行了设计。按照合同第4.2条的约定被告应在合同签订后1个月内向原告提供建设工程消防验收合格证，由于被告不能提供上述证件，导致原告无法按时开业，现被告已经构成严重违约。为掩盖其违约的事实，被告却于2021年3月23日发函称原告方违约并擅自解除了租赁合作协议。该租赁房屋现已由被告转售于朱自成所有。由于被告违约导致原告只能另行寻找商铺。综上所述，为维护原告合法权益，故依法提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。 被告常宁某某房地产开发有限公司辩称，1、原被告在案涉合同第8.1条约定，如双方发生争议，应共同协商解决，如协商不成，任何一方可向常宁市仲裁委员会申请仲裁。故原告应先向常宁市仲裁委员会申请仲裁而不能向常宁市人民法院提起诉讼；2、被告未提供建设工程消防合格证明，并不是导致合同不能履行的根本原因。原告在租赁被告的租赁物后并没有开展与酒店营业相关的前期准备工作，没有进行装修施工，亦没有办理经营证照，同时亦没有要求被告在合同约定的一个月内提供；3、原告违反法律规定和合同约定，擅自将租赁物转租他人，故被告于2021年3月23日向原告发出解除租赁合同的函，符合法律规定；4、原告主张的损失与被告不存在因果关系，亦没有相关的支付凭证，其损失不存在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于本案原告可否直接向人民法院提起诉讼的问题。原被告在案涉合同第8.1条约定，如双方发生争议，应共同协商解决，如协商不成，任何一方可向常宁市仲裁委员会申请仲裁。但常宁市没有仲裁委员会，故该约定系无效条款，因此，原告可直接向常宁市人民法院起诉；2、关于本案合同效力的认定问题。原告提供的双方于2021年1月26日签订的《砚池山维也纳项目租赁合同协议书》，合同上甲方有被告公司的盖章和其法定代表人的签名，乙方有原告刘某某的签名，原告与维也纳公司系加盟关系，原告只需向维也纳公司交纳一定的加盟费，且原告依合同约定已向被告交纳了租赁押金和预付租金，履行了合同主要义务，原告是本案租赁合同的实际承租人，双方所签订的租赁合同的内容未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效合同。至于被告抗辩称其收执的案涉合同未加盖己方公司印章并不影响本案合同的效力；3、关于本案原被告谁是违约方的认定问题。原被告于2021年1月26日签订《砚池山维也纳项目租赁合同协议书》，原告按合同第3.3条约定向被告按时交纳了50万元租赁押金和提前支付50万元预交租金，被告未按合同第4.2条约定在一个月内向原告提供办理酒店经营证照所需的证照证件资料（含建设工程消防验收合格意见或合格证），被告并于2021年3月23日向原告发出解除租赁合同的函，被告的行为构成违约，应承担相关违约责任。2021年3月4日，原告虽意欲将案涉租赁物一楼的第三、四、五、六共四个门面转租给第三人，但被告表示不同意转租后，原告便于2021年3月18日将收取第三人的房租定金10000元退给第三人，原告按照被告的意见已终止其转租行为，没有损害被告的相关权益，被告以此为由而解除与原告的租赁合同关系不妥；4、关于原告所受损失的认定问题。原告主张其损失如下：维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元、ETC通行费1343.94元、被告违约致使原告所遭受的租金损失80万元、原告另行寻找商铺需半年时间其可得利益损失为70.55万元，共计2286843.94元。其中，维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元等损失与被告之间并不发生必然联系，原告可另行寻找商铺经营，且原告主张的上述损失仅提供相关合同，没有付款的支付凭证，故本院不予认定。原告另行寻找商铺经营确有一定损失，但对其损失数额问题，根据原告提供的现有证据，本院无法确认其具体数额。原告为被告提供借款100万元系借贷关系，应按借贷法律关系处理。对原告所支付的ETC通行费1343.94元予以认定。 本院认为，原被告所签订的《砚池山维也纳项目租赁合同协议书》是合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定已向被告按时交纳了50万元租赁押金和提前支付50万元预交租金，被告未按合同约定在一个月内向原告提供办理酒店经营证照所需的证照证件资料（含建设工程消防验收合格意见或合格证），并在不具备合同解除条件的情形下下于2021年3月23日向原告发出解除租赁合同的函，被告的行为构成违约，应承担相关违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定和案涉合同第4.2条约定，被告应承担双倍返还押金及预交租金（定金）的民事责任。鉴于原告已选择适用定金条款，且不存在定金不足以弥补其损失的情形，故对原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求不予支持；关于原告主张被告返还其借款100万元及租金损失80万元的诉讼请求问题。该100万元属于民间借贷法律关系，应按民间借贷有关法律规定进行处理。双方约定原告借款100万元抵原告租金180万元的约定，其利润80万元超过了民间借贷最高保护利息利率标准，对超过部分不予保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五规定，其最高保护利息利率按合同成立时的2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，判决如下： 一、被告常宁某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘某某押金以及预交租金2000000元； 二、被告常宁某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘某某借款1000000元及其利息（利息自2021年1月27日按合同成立时的2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48807元，由原告负担21112元，被告负担27695元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  朱国成 人民陪审员  张成林 人民陪审员  吴韶刚 二〇二一年五月二十六日 书 记 员  吴 忆