青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初762号   原告：大通新帆高品乐文化用品有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地:青海省西宁市大通县长宁镇双庙村。   法定代表人：李新平，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张帆，该公司员工。   委托诉讼代理人：赵德胜，青海辩理律师事务所律师。   原告：李新平，公民身份号码XXX，男，1969年1月12日出生，汉族，大通新帆高品乐文化用品有限公司总经理，住甘肃省白银市白银区。   被告：青海百洋农牧科技有限责任公司，统一社会信用代码xxx，住所地：青海省西宁市大通县长宁镇双庙村。   法定代表人：马林，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：张**，青海润君律师事务所律师。   被告：马林，公民身份号码XXX，男，1977年1月8日出生，回族，青海百洋农牧科技有限责任公司总经理，住青海省西宁市城东区。   委托诉讼代理人：刘佳，青海润君律师事务所律师。   原告大通新帆高品乐文化用品有限公司（以下简称：高品乐公司）、李新平与被告青海百洋农牧科技有限责任公司（以下简称：百洋农牧公司）、马林建设用地使用权纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通简易程序，公开开庭进行了审理。原告高品乐公司的法定代表人李新平及委托诉讼代理人张帆、赵德胜、原告李新平与被告百洋农牧公司的委托诉讼代理人张**、被告马林的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告高品乐公司、李新平共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告百洋农牧公司继续履行《土地使用权转让合同》并协助原告办理案涉土地使用权过户登记手续；2.判令二被告承担本案律师费10万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告发起人李新平和被告百洋农牧公司于2018年8月15日签订《土地使用权转让合同》，合同约定：百洋农牧公司将位于青海省大通县长宁镇双庙村的工业用地3630平方米转让给原告，转让面积单价为600元每平米，总金额为220万（实际成交价格以红线图确定的面积作为支付依据）。合同签订后3日内原告向被告百洋农牧公司支付土地使用权转让金150万元，收款后百洋农牧公司协助办理土地测绘，原告开始入场建设。因案涉土地已向银行办理抵押贷款，抵押期限至2019年2月，抵押期满后百洋农牧公司将案涉土地解压分割给原告并开始办理土地使用权变更登记手续。合同还约定，被告马林为本合同的履行承担连带保证责任，包括因百洋农牧公司违约所发生的诉讼费、调查取证费、律师费等。合同签订后，原告已向被告百洋农牧公司支付土地转让款210万元，已履行合同义务。2019年2月案涉土地抵押期限届满并在符合合同约定的土地使用权变更登记手续条件后，被告百洋农牧公司不履行合同义务，致使原告签订合同的目的至今无法实现。现二原告起诉至人民法院，提起以上诉讼请求。   被告百洋农牧公司、马林辩称：1.原告主体不适格。本案《土地使用权转让合同》系被告百洋农牧公司与自然人李新平签订，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，合同具有相对性，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同的权利义务关系而提出请求或提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款规定：起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案原告并非《土地使用权转让合同》的直接利害关系人，故不能作为本案原告主张，其主体不适格。   2.被告百洋农牧公司与李新平签订的《土地使用权转让合同》违背法律、行政法规强制性规定，属无效合同。首先，涉案土地处于抵押担保状态，法律明确规定不得转让。百洋农牧公司将本案转让李新平的地块编号为xxxxx的建设用地使用权设立了抵押担保。即目前百洋农牧公司从大通县国土资源局挂牌出让成交取得的整幅宗地，包括案涉地块的建设用地使用权处于抵押担保状态；百洋农牧公司与中国农业银行股份有限公司西宁市城中支行签订的《抵押合同》第六条第2款约定：“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠予、转让、出租、再抵押或者其他任何方式的处分”。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案受让人李新平并未有任何代为清偿债务、消灭抵押权的承诺和行为。故，本案土地不能转让。   其次，百洋农牧公司与大通县国土资源局2016年8月1日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定：“受让人同意本合同项下宗地建设项目2016年9月14日之前开工，在2017年9月20日之竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但顺延期限不得超过一年”。百洋农牧公司应按合同规定的期限和条件开发、利用土地，但百洋农牧公司与李新平2018年8月15日签订《土地使用权转让合同》至2020年11月18日西宁市自然资源和规划局关于百洋农牧公司非法买卖土地的情况复函，说明百洋农牧公司尚未按照出让合同规定期限和条件投资开发、利用土地，李新平也未在拟转让的土地上新建任何建筑物，即，双方签订的涉案土地为裸地，尚未达到合法合规的转让条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”   再次，案涉地块不具备独立分宗转让条件。百洋农牧公司把规划属于成片开发的土地分割出来一部分与李新平签订《土地使用权转让合同》进行转让，而土地分割转让涉及用地性质及规划指标的变更事宜，根据《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”规定，百洋农牧公司与李新平约定分割案涉土地的部分土地使用权归李新平所有，是土地使用权的分割转让，且涉及土地用途变更。根据合同签订时法律和行政法规的规定，此行为必须经城市规划和土地管理部门批准，同时展据《青海省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出粗、抵押二级市场实施方案的通知》第二条第（一）款第3项：“拟分割、合并转让的建设用地应权属明确，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合国土空间规划、消防、水电气路等相关要求，涉及公共配套设施建设和使用的，应在转让合同中明确有关权利义务”规定，本案案涉地块不具备独立分宗条件，无法向当地有关主管部门申请办理土地使用权转让、建设用地规划调整变更的手续、批准文件。   最后，鉴于《土地使用权转让合同》存在违反法律法规的情形，2020年10月19日青海省自然资源厅接举报，反映百洋农牧公司非法买卖国有土地，经西宁市自然资源和规划局调查认为，百洋农牧公司与李新平私下达成协议，将部分国有土地转让，百洋农牧公司未交付土地，李新平亦未在拟转让的土地上新建任何建筑物.经过此事件，百洋农牧公司认识到违法违规的严重性，于2020年10月28日向大通县自然资源局递交了《情况说明》，并于2020年12月14日将解除合同的决定函告大通县自然资源局；与此同时，百洋农牧公司积极与李新平沟通交流，协商解除合同事宜，但未果。   3.李新平明知或应知《土地使用权转让合同》存在违反相关法律法规的情形，仍然与被告百洋农牧公司协议分割转让土地使用权，说明李新平对于合同无效是有过错的。因此，原、被告应根据其过错各自承担相应的民事责任，被告马林不应承担原告的全部律师费10万元。李新平作为土地使用权再转让的受让方，理应了解《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《青海省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》等法律法规关于分割转让土地使用权的规定，其对于土地使用权分割转让的法定要求、程序应该有了解、知晓的义务，但其在明知或应知《土地使用权转让合同》存在违反相关法律法规的情形下，仍然与被告百洋农牧公司签订《土地使用权转让合同》，说明李新平对于合同无效是有过错的。根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”的规定，原、被告应根据其过错各自承担相应的民事责任，故被告马林不应承担原告的全部律师费10万元。   综上所述，原告主体不适格，同时《土地使用权转让合同》因违反上述法律、行政法规的强制性规定而无效，合同双方当事人对于合同无效都是有过错的，原、被告应根据其过错各自承担相应的民事责任，被告马林不应承担原告的全部律师费10万元，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   对原告高品乐公司、李新平提交的证据分析认定如下：1.《土地使用权转让合同》，经二被告质证对其真实性不持异议，故本院对其证明效力予以认可。2.原告高品乐公司营业执照，该证据能够证实原告李新平系该公司的法定代表人，但无法以此证明原告高品乐公司系《土地使用权转让合同》的权利主体，故本院对其证明效力不予认可。3-7.客户回单及建设银行交易明细、收条、不动产权证书、原告高品乐公司与被告百洋农牧公司向大通县住建局的报告、大通县建设项目备案通知书，该3-7组证据真实有效，本院对其证明效力予以认可，但未办理过户登记的原因尚需结合有关法律法规综合分析。8.宗地图，该证据无法单独证明原被告双方已完成对案涉宗地的测绘，故本院对其证明效力不予认可。9-11.聊天记录、通话录音、土地资源局协调会录音一份及文字摘录，该9-11组证据无法证实本案的待证事实，故本院对其证明效力不予认可。12.民事委托代理协议、律师费转账凭证、律师费发票，因现有证据无法证实被告未按约定办理过户登记系违约导致，故本院对其证明方向不予认可。13.声明一份，该声明系原告高品乐公司和李新平等人单方出具，无法证实原告高品乐公司系《土地使用权转让合同》的权利主体，故本院对其证明效力不予认可。14.照片一组，仅凭该证据无法证实案涉土地使用权因履行转让合同从而交付给原告使用，故本院对其证明效力不予认可。15.情况说明，该证据系原告李新平单方出具，无法证实本案的待证事实，故本院对其证明效力不予认可。16.规划方案，该证据无法证实本案的待证事实，本院对其证明效力不予认可。   对被告百洋农牧公司、马林提交的证据分析认定如下：1.《土地使用权转让合同》、企业信用信息公示报告，该证据真实有效，本院对其证明效力予以认可。2.青海省自然资源执法监察总队《关于调查处理自然资源违法行为的函》（青自然资执监函（2020）31号）、西宁市自然资源和规划局关于大通县长宁镇双庙村青海百洋农牧科技有限公司非法买卖土地的情况复函，该证据真实有效，但该证据并未载明案涉土地未按规定开发建设等事实，本院对其证明方向不予认可。3.被告百洋农牧公司的情况说明、《大通县自然资源局公文批示、传阅单》及《关于青海百洋农牧科技有限责任公司与李新平签订的土地买卖合同，不予出售该宗地的告知函》，本院对其证明效力予以认可。4.抵押合同，本院对其证明效力予以认可。   本院依法向大通回族土族自治县自然资源局调取的复函一份，本院作为有效证据使用。   本院经审理认定事实如下：被告百洋农牧公司作为甲方和乙方原告李新平、丙方被告马林于2018年8月15日签订《土地使用权转让合同》，被告百洋农牧公司将出让获得的位于大通县长宁镇双庙村的3630平方米国有土地使用权转让给原告李新平，转让单价为每平米600元，总金额为2200000元（实际成交价格以红线图确定的面积作为支付依据）。合同还约定：2019年2月银行对案涉土地的抵押权届满后，被告百洋农牧公司将地块解压分割给原告李新平，不再进行“质押”，并配合采取合法方式进行使用权变更登记，办理的期限自合同签订起不得超过两年。代办过户的费用由原告李新平承担30000元，其余全部由被告百洋农牧公司承担。双方还对违约责任等其他事宜在合同中进行了约定。被告马林作为丙方在合同上签字，就合同中被告百洋农牧公司的违约责任提供连带保证，保证范围包括乙方李新平已经实际支付的转让金、违约金、赔偿损失、因甲方违约乙方产生的包括但不限于诉讼费、调查取证费、保全费、差旅费、律师费等，保证的期限到乙方取得不动产权证或合法取得土地使用权之日止。合同签订后，原告李新平先后分三次给付被告百洋农牧公司转让费2100000元，并给付办证费用30000元。   2018年1月25日被告百洋农牧公司将案涉土地使用权抵押给青海大通农村商业银行股份有限公司花儿街支行，抵押权至2019年1月24日届满。抵押期届满后，被告百洋农牧公司又将案涉土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司西宁市城中支行，抵押期自2019年6月11日至2022年6月10日止，并办理了抵押登记。   另查明，被告百洋农牧公司于2016年8月1日从原大通回族土族自治县国土资源局以出让方式获得案涉土地使用权，出让合同约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年9月14日之前开工，在2017年9月20日之前竣工”，并约定“受让人首次转让的，应当符合本条第（二）项规定的条件：（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件”。   双方争议的焦点是：原被告之间的《土地使用权转让合同》是否应当继续履行以及被告应否协助办理过户登记的问题。   本院认为，首先原大通回族土族自治国土资源局与被告百洋农牧公司签订的《国有建设用地使用权合同》规定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年9月14日之前开工，在2017年9月20日之前竣工……但延建期限不超过一年”，并约定受让人转让应当符合“按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件”，但被告百洋农牧公司在案涉部分土地上未经建设就将使用权转让给原告李新平，且原告李新平与高品乐公司拟新建仓储、物流园区。由此可以看出被告百洋农牧公司对案涉部分土地并未按照出让合同规定的期限竣工，也未按约定的条件投资开发、利用，故其与原告之间转让案涉国有土地使用权违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定。   其次，案涉土地系原大通回族土族自治县国土资源局出让给被告百洋农牧公司土地的一分部，而原告李新平与被告百洋农牧公司协议转让的行为实际系对土地使用权进行分割转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，而根据现有证据及查明的事实，原被告之间对案涉土地使用权的转让并未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，故不具备办理过户登记的条件。   结合以上分析，案涉土地尚不具备《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的转让和办理过户登记的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，现二原告要求被告百洋农牧公司继续履行《土地使用权转让合同》并协助办理土地使用权过户登记，属于法律上不能履行。   关于律师费，双方在合同中约定“保证范围包括乙方李新平已经实际支付的转让金、违约金、赔偿损失、因甲方违约乙方产生的包括但不限于诉讼费……律师费等”，现案涉土地尚不具备转让和办理过户登记的条件，现有证据无法证实被告未按约定办理过户登记系违约导致，故该诉求应予驳回。   综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：   驳回原告大通新帆高品乐文化用品有限公司、李新平的全部诉讼请求。   案件受理费2300元，由原告大通新帆高品乐文化用品有限公司、李新平负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 马维麒   审判员 党韩林   人民陪审员 杨金华   二〇二一年七月二十二日   法官助理 李茸茸   书记员 马生莲   附相关法律条文：   1.《中华人民共和国民法典》   第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未请求履行。   有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。   2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》   第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。   未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。   第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。   土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。   3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。