山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1327民初1986号 原告：赵桂兰，女，1977年1月6日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子帅，山东方远律师事务所律师。 被告：殷文广，男，1964年12月6日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被告：莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社，住所地山东省莒南县十字路街道富泉村。统一社会信用代码：933713270687353021。 法定代表人：曹佃云，经理。 以上二被告委托诉讼代理人：刘化群，莒南城区法律服务所法律工作者。 原告赵桂兰与被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵桂兰的委托诉讼代理人徐前伟，被告殷文广、莒南县大樱桃种植专业合作社的委托诉讼代理人刘化群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵桂兰向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告之间的养猪场租赁合同；2.被告退回收取原告的保证金10万元；3.被告退还多收取原告的2020年9月1日至2020年12月31日期间的养猪场租金116666.67元；4.被告赔偿原告改造养猪场的院墙、猪栏隔墙等经济损失12万元；5.被告依据养猪场租赁合同的约定承担违约金7万元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告赵桂兰对改造养猪场的院墙、猪栏、隔墙等经济损失12万元主张不在本案中主张权利。事实与理由：2020年1月1日原告与被告签订养猪场租赁合同，期限为五年，自2020年1月1日至2025年12月31日，合同签订后，原告支付一年的租赁费35万元及保证金10万元，被告专业合作社为原告出具收到条，同时原告根据经营需要，将养猪场的院墙、猪栏隔墙予以改造。但在合同履行期间，原告发现租赁合同的标的物养猪场系莒南县人民政府十字路街道办事处的资产，该养猪场有案外人于2020年8月12日自十字路街道办事处公开竞得养猪场的经营权，被告专业合作社与莒南县人民政府十字路街道办事处签订的养猪场承包经营权合同的期限为2019年8月30日至2020年8月30日。被告隐瞒与十字路街道签订的养猪场租赁合同期限不足1年的事实，与原告签订长达5年的养猪场租赁合同，被告超出承包经营期限与赵桂兰签订合同存在明显欺诈行为，致使原、被告之间签订的养猪场租赁合同已无法实际履行，给原告造成严重的经济损失。综上，为维护原告合法权益，故诉至贵院，依法予以审理。 被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社辩称，1.原告所诉与事实不符，坐落在莒南县内的养猪场，并非是莒南县人民政府十字路街道办事处的资产，事实上樱桃园100亩承包地承包经营权自2009年4月至2039年1月期限为30年，是合作社承包地为解决樱桃园用肥问题确定建养猪场，为此将其中的14亩变更为一般农田办理了养猪场所需要的各种手续，期间村委了解到这一情况，帮助合作社争取资金用于四个猪棚建设，其余设施全部由合作社自行配置。我们认为，该养猪场是由合作社主导、扶贫资金共同投入建成的。因街道办事处没有收回土地为集体所有，对整个养猪场不具备所有权，养猪场所有权属于合作社。原告所述案外人通过十字路街道办事处公开拍卖获得经营权事宜，十字路街道没有所有权，无权拍卖；补充合同有明确约定，未经合作社允许，不能向第三方承包，并约定土地流转期未到及其他客观原因，导致无法向乙方以外的经营主体出租，自动由乙方继续承租。我们认为，对养猪场的拍卖，损害了合作社的利益，侵犯了合作社的所有权，是无效的，故第三方中标后，意识到后果的严重性，《意向书》让中标方与合作社协商好后再办理相关手续，至今合作社未接到任何人的协商意向，街道办事处明确表示让合作社继续经营。2.原、被告之间所签养猪场租赁合同，是双方真实意思表示，符合法律规定，无任何“隐瞒”、“欺诈”行为。2020年1月1日原、被告签订的2020年1月1日至2025年1月31日为期五年的养猪场租赁合同，约定条款均是双方自愿行为。对养猪场的拍卖与被告无关，是无效的，被告未影响原告继续经营养猪，退一步说，即使租赁物在租赁期间发生所有权变化的，根据法律规定也不影响租赁合同的效力。故原、被告之间所签订的租赁合同合法有效，根本未造成或影响原告养殖使用。3.被告无须向原告支付诉讼请求所列项目，双方所签合同的履行，从未因被告原因造成或影响原告使用，养猪场至今由原告管理使用，被告不存在任何隐瞒和欺诈行为。请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2019年8月30日莒南县人民政府十字路街道办事处作为甲方与被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社作为乙方签订莒南县产业扶贫项目委托经营合同1份，委托经营合同载明：为实现产业扶贫项目效益的最大化，保障扶贫项目健康持续经营，根据甲方乙方共同考察认定，经协商，订立本委托经营合同。一、委托经营期限1年，即从2019年8月30日起至2020年8月30日止。二、委托经营内容甲方将位于（富泉村东）的（2018年标准化养猪场养殖项目）资产折合人民币218.02945万元委托给乙方生产经营。三、利益联结方式采取以下第3种方式建立利益联结机制。3、承包费13.13万元，于12月31日前上交经管站。四、甲方的权利和义务…五、乙方的权利和义务…六、合同变更和解除…七、合同终止和续签1、合同期满，甲、乙双方的权利、义务履行完毕后，本合同自行终止。2、协议期满，如甲方继续用于对外出租经营，乙方履行本协议情况良好，可续签协议。续约应予协议到期前60日提出，确保甲乙双方的利用不受影响；如一方提出另行签订协议，需另行协商确定。3、协议期满，如扶贫资产已接近或达到使用年限，不具备继续出租价值或价值较小，可按照程序，优先将资产处置给乙方。八、违反合同的责任…。委托经营合同签订后，被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社即接手经营养猪场。 2.2020年1月1被告殷文广作为甲方与原告赵桂兰作为乙方签订养猪场租赁合同1份，合同载明：“甲方：殷文广乙方：赵桂兰根据《中华人民共和国合同法》规定，经甲乙双方友好协商同意，现就乙方租赁甲方猪场有关事项如下：一、租赁概况甲方租赁乙方的养猪场位于十字路街道富泉村，租赁养猪场四至为：东至新建院墙；西至树章户；南至路；北至树章户。猪舍4栋4500平方米，仓库平方米，办公室及药品房100平方米，养猪配套固定资产设备含自动上料机肆套、壹台锅炉，壹拾套刮粪板，地暖套，风机、湿帘、料槽、水嘴等。二、租赁期限时间为5年，自2020年1月1日到2025年12月31日。到期后乙方需要据需租赁该租赁物，应在租赁期满3个月前向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及付款方式1、租金每一年支付一次，一年租金为350000元。2、合同签订之日，乙方支付第一年租金100000元，甲方为乙方开具收款单据。剩余租金在2020年3月1日前付给甲方，以后每年租金在当年的元月1日前付清。3、为了保障甲方权利，乙方需另行支付给甲方押金100000元（壹拾万元整），押金在租赁合同到期终止后退回。四、双方责任…五、其他约定…6、对甲方提供的设施设备（含水电等），乙方需搞好养护、维修，因人为因素造成的损坏，从乙方押金中扣抵。7、乙方如需对养殖场进行改造，虚与甲方协商，经甲方同意再进行施工改造。六、其他1、该合同双方不得违约，如有一方违约，按本年度租赁费20%的违约金，承担违约责任。若有其他未尽事宜双方协商解决，如协商不成，由莒南县人民法院帮助处理。2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，该合同签字后生效”。协议签订后，原告赵桂兰于2020年3月19日向被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社交纳押金10万元、租赁费35万元，被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社为原告赵桂兰出具收到条1份，载明：“收到条今收到赵桂兰养猪场押金10万元（大写壹拾万元），一年租金35万元（叁拾伍万元整）共计肆拾伍万元整2020.3.19”，被告殷文广在收到条上签字、被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社在收到条上加盖财务专用章予以确认。被告殷文广系被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社实际经营者。原告赵桂兰租赁使用该养猪场至2020年12月份。 3．2020年8月4日聊城市华大拍卖有限公司就涉案猪场的租赁经营权发布拍卖公告，案外人许乃山于2020年8月12日竞得该猪场的租赁经营权并于2021年1月12日与莒南县人民政府十字路街道办事处就涉案猪场签订莒南县产业扶贫项目承包合同份，承包合同载明：“甲方：莒南县人民政府十字路街道办事处乙方：许乃山为实现产业扶贫项目效益的最大化，保障扶贫项目健康持续经营，根据甲方乙方共同考察认定，经协商，订立本承包合同。一、承包期限五年即从2020年12月1日起至2025年11月30日止。二、承包内容扶贫资产具体内容如下：1、资产地点：富泉村东大樱桃园内。2、资产内容：标准化养猪舍四座（每座长77米＊宽15.6米）及猪舍土地使用权，质量完好。…三、承包经营费用甲方在承包经营期限内将本扶贫项目资产承包给乙方，乙方为此每年支付扶贫项目资产承包费共人民币17.3万元（大写壹拾柒万叁仟元整）固定收益分红给甲方用于扶持贫困户等扶贫工作。支付方式：按年度付款，首次交纳2020年9月1日，以后于每年9月1日前交纳。…”。莒南县人民政府十字路街道办事处在甲方处加盖公章、许乃山在乙方处签字确认。许乃山向原告送达通知1份，载明：“通知莒南县十字路街道标准化养猪场：2020年8月12日，本人竞得莒南县十字路街道标准化养猪舍租赁经营权，现通知您如下：请您于2020年12月31日前将养猪舍腾空，以便本人使用经营，逾期腾空由此给本人造成的经济损失，本人将依法向您追偿！特此通知！通知人：许乃山联系电话：137××××9298”。 本院认为，本案主要争议焦点一是原告赵桂兰与被告殷文广签订的《养猪场租赁合同》是否有效，原告能否要求解除合同的问题。被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社未对殷文广与赵桂兰签订的《养猪场租赁合同》提出异议，视为认可该租赁合同，因此该租赁合同对被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社产生法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第七百七十条规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”、第七百一十八条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的规定”，本案中原告赵桂兰、被告殷文广签订《养猪场租赁合同》，是当事人的真实意思表示，该合同规定了租赁标的物、租金及承租年限等项，合同基本内容确定，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合租赁合同的构成要件，为有效租赁合同，虽其转租期限超过了莒南县人民政府十字路街道办事处与莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社的租赁期限，该转租合同仅是对莒南县人民政府十字路街道办事处不具有法律约束力，对原、被告仍具有效力，原告与被告之所以在合同履行过程中产生纷争，系因被告转租给原告的由莒南县人民政府十字路街道办事处出租的养猪场由十字路街道办事处在与被告莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社租赁合同到期后另行发包给他人，致使原告无法实现合同目的，原告赵桂兰要求解除合同，被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社庭审中亦同意解除与原告赵桂兰解除合同，因此原告赵桂兰要求解除与被告签订的《养猪场租赁合同》的诉讼请求，本院应予支持。 本案主要争议焦点二是，原告赵桂兰能否要求被告退还已收取的2020年9月1日至2020年12月31日期间的养猪场租金116666.67元。本案中案外人许乃山要求原告赵桂兰搬离养猪场的时间为2020年12月31日，原告赵桂兰认可其使用租赁的养猪场至2020年12月份，因此虽然原被告签订的《养猪场租赁合同》解除，但原告赵桂兰仍应按照租金标准支付房屋占用使用费，故原告赵桂兰要求被告退还多收取的2020年9月1日至2020年12月31日期间的养猪场的租金116666.67元的诉讼请求，本院不予支持。 本案主要争议焦点三是，原告赵桂兰能否主张被告退还收取的押金10万元及要求被告承担违约金7万元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行请款和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”，被告殷文广在明知其与莒南县人民政府十字路街道办事处的租赁期限至2020年8月30日届满的情况下，仍与原告赵桂兰签订超出该期限的租赁合同，最终导致原、被告签订的租赁合同因无法履行而解除，原告赵桂兰无法继续履行合同实现合同目的，因此被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社应当退还原告赵桂兰所交押金10万元，原告赵桂兰要求被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社退还押金10万元的诉讼请求，本院应予支持。原、被告在《养猪场租赁合同》中明确约定“该合同双方不得违约，如有一方违约，按本年度租赁费20%的违约金，承担违约责任”，因本案被告隐瞒与莒南县人民政府十字路街道办事处签订的租赁合同即将到期的事实而与原告签订长达五年的租赁合同构成违约，故原告赵桂兰要求被告按照合同约定承担违约金7万元的诉讼请求，本院应予支持。 另原告赵桂兰对养猪场的院墙、猪栏、隔墙等经济损失主张不在本案中处理，是对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百一十七条、第五百一十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告赵桂兰与被告殷文广签订的《养猪场租赁合同》。 二、被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社于本判决生效后十日内返还原告赵桂兰养猪场押金10万元。 三、被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社于本判决生效后十日内支付给原告赵桂兰违约金7万元。 四、驳回原告赵桂兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3700元，诉讼保全费2520元由原告赵桂兰负担3000元，被告殷文广、莒南县野槐沟大樱桃种植专业合作社负担3220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘景宽 二〇二一年七月六日 书记员  崔丽娜