上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初889号原告：吕务。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：朱炜。第三人：林贵印。原告吕务与被告朱炜、第三人林贵印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，分别于2021年5月12日、2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄玲、被告朱炜到庭参加诉讼。第三人林贵印经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吕务向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告租金人民币138，000元(以下币种同)；2．判令被告支付原告以上述欠付的租金为本金，自2019年12月21日起至实际支付日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告支付原告租金112，173元；2．判令被告支付原告以上述欠付的租金为本金，自2019年12月21日起至实际支付日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：2017年11月29日原告向出租人承租了位于奉贤区望园南路1518弄绿地未来中心X号商铺，租期自2017年12月30日起至2020年12月29日止，租金为每年188，000元，按年支付。原告承租该商铺后，开设了工作室。后因经营改变等原因，原告于2019年5月将房屋转租给了被告，约定租金第一期和第二期共7个月每月20，000元，后一年的年租金为188，000元，同时被告支付原告转让费20，000元及押金20，000元。被告承租后缴纳了6个月的租金，2019年12月份的租金未支付。后一年的租金经原告催缴，被告直接向已经知晓转租情况的出租人缴纳了50，000元房租，对于2020年剩下的租金，经原告多次催收，被告均未履行，故原告诉至法院。被告朱炜辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，第三人未同意原告将系争房屋转租给被告，原、被告间的租赁合同无效。第二，原告并未向出租方林贵印支付2020年的房屋租金，故被告于2020年开始与原告没有任何法律关系，不应将房屋租金付给原告，事实上被告将50，000元房屋租金直接支付给第三人林贵印，被告与第三人产生法律上的租赁关系，后因被告无力支付租金，由第三人一直帮被告介绍贷款事宜。第三，系争房屋上存在二次抵押的情况，对于房屋的产权存有异议。第四，2020年8月份开始经营由中介公司上门骚扰；2020年10月份案外人强行破门清除被告在系争房屋内的装修和物品，致使被告损失巨大。第五，被告支付了2019年的物业费7，770.96元以及水电押金1，000元，应当在未付租金中予以抵扣。第三人林贵印述称，第三人系奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX层房屋的产权人，第三人于2017年11月29日将系争房屋出租原告，后因原告经营等问题，系争房屋转租给了被告，第三人同意原告的转租行为并且不参与原、被告之间的租赁纠纷。第三人确认收到过被告支付的50，000元房屋租金，对此原告知情并认可作为被告已付的租金，并不代表被告与第三人之间有直接的租赁关系。第三人同意由原告向被告主张系争房屋的租金，对于原告欠付的房屋租金，由第三人自行与原告处理，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：2017年11月29日《租赁合同》及收据三张、2019年5月16日的收据三张等，本院均予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提供店面转让协议、房地产权证各一份，旨在证明系争房屋系第三人合法所有，原告经第三人同意将系争房屋转租给被告，转让费20，000元。被告认可协议是其本人所签，但认为系争房屋已经二次抵押，产权人无权同意转租，对转让行为存有异议。本院认为，转让协议系原、被告签订，真实性予以认可，对该组证据及其待证事实本院予以采信。2．原告提供2019年5月16日《租赁合同》一份，旨在证明原、被告就系争房屋的租赁约定了租金、租期等。被告对该组证据存有异议，认为合同依据的房产证没有二次抵押的信息。本院认为该组证据系原、被告双方签字，故对于该组证据及其待证事实本院予以采信。根据当事人的陈述及庭审审查确认的证据，本院确认事实如下：2017年11月29日，林贵印、彭月春、林琦琦(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将奉贤区望园南路1518弄绿地未来中心商铺出租给原告使用，合同约定房屋租赁期自2017年12月30日起至2020年12月29日止，年租金为188，000元等。当日，原告向第三人林贵印转帐支付佣金7，800元、房屋押金15，600元、2017年12月30日至2018年12月29日房屋租金188，000元。2019年5月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将奉贤区望园南路1518弄绿地未来中心商铺出租给乙方，建筑面积227.22平方米。合同第3-1条约定：甲方于2019年5月20日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年6月1日起至2020年12月29日止。合同第4-1条约定：系争房屋每月租金20，000元。……同等条件下，乙方有优先续租权。第4-2条约定：第一期租金为三个月，第二期租金为四个月，第三期租金为十二个月，乙方应在乙方租金到期前10日向甲方支付下期租金，先付后用。乙方逾期支付，需按所欠缴金额的2倍交付滞纳金。合同第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金20，000元。甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的电费、水费、通讯等费用由乙方承担。设备、房屋维修、物业管理费，由甲方承担。合同附件二甲方双方手写确认第一期与第二期租金为每月20，000元，第三期租金一次性年付188，000元。同日，原告向被告出具佣金5，000元、房屋押金20，000元、2019年6月1日至2019年8月31日的房屋租金60，000元的收据三张。2019年5月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《店面转让协议书》，约定甲方将奉贤区望园南路1518弄绿地未来中心6号商铺转让给乙方使用，建筑面积227.22平方米。甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。协议书第四条约定：乙方在2019年9月1日向甲方支付转让费20，000元。后，被告向原告支付2019年9-11月的租金60，000元；2020年被告向第三人支付50，000元房屋租金，剩余租金经原告催缴至今未予支付，致涉诉。另查明，系争房屋产权登记在林贵印、彭月春、林琦琦三人名下。庭审中，原、被告确认2019年为了承租系争房屋，被告向物业公司支付了物业费7，770.96元及装修水电费押金1，000元。原告同意房屋押金20，000元在本案中一并处理。原告确认第三人林贵印进入系争房屋的时间为2020年11月25日。本院认为，本案争议焦点：一、被告与原告签订的《租赁合同》是否有效；被告是否应当支付占用期间的房屋租金；二、租赁期间被告支付的装修水电费押金是否由原告承担；三、被告是否应当承担逾期支付租金的利息损失。针对争议焦点一，本院认为，原、被告之间的《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定；第三人林贵印在庭前提供情况说明，确认其对于原告的转租行为知情并同意；被告并未提供证据予以证明其与林贵印之间产生房屋租赁关系。故本院认定原、被告签订的《租赁合同》合法有效，被告应当按照合同约定及时支付房屋租金。合同约定物业管理费由原告承担，原告亦同意被告在装修期间缴纳的物业费在本案中一并抵扣，本院予以确认。原告确认2020年11月25日房东破门进入系争房屋，故本院认定被告应支付原告2019年12月1日至2020年11月24日止的租金计189，923.08元(188，000元／364天＊329天＋20，000元)，扣除被告直接向林贵印支付的50，000元、已付押金20，000元后、原告认可的物业费7，770.96元，被告还应支付112，152.12元。针对争议焦点二，本院认为，装修水电押金1，000元系被告为装修房屋向物业公司支付的保证金，与本案无关。针对争议焦点三，本院认为，被告应当及时支付上述欠付租金，并赔偿因逾期付款给原告造成的损失，原告主张以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息损失并无不当，本院予以准许。第三人林贵印经本院合法传唤未到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，原告吕务的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱炜于本判决生效之日起十日内支付原告吕务租金112，152.12元；二、被告朱炜于本判决生效之日起十日内偿付原告吕务以112，152.12元为基数，自2019年12月21日起至实际清偿之日止按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的逾期付款的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，708元，由原告吕务负担508元，被告朱炜负担2，200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张英法官助理 刘伟书 记 员 刘伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。