吉林省延吉市人民法院民 事 裁 定 书(2016)吉2401民再61号原审原告：梁晓英，女。委托代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。原审被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所延吉市友谊路26号。法定代表人：孙作魁。再审第三人：金龙泰，男。原审原告梁晓英诉原审被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日作出（2014）延民初字第2952号民事调解书，已经发生法律效力。2016年4月20日，经本院审判委员会研究决定，本院作出（2016）吉2401民监20号民事裁定，再审本案。本院立案后，依法另行组成合议庭进行了审理，审理过程中第三人金龙泰申请参加诉讼。本案于2016年9月29日公开开庭进行了审理。梁晓英及其委托代理人赵超、金龙泰到庭参加诉讼。宇航公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年6月11日梁晓英诉称：2013年7月20日，梁晓英、宇航公司达成房屋买卖协议，梁晓英购买宇航公司开发建设的延吉市公新街河畔花园小区第七幢2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋，梁晓英向宇航公司交纳购房款355200元。2013年9月30日，梁晓英、宇航公司补签了房屋买卖合同，约定交付房屋时间为2013年12月30日前。现交付房屋的期限已届满，宇航公司未能向梁晓英按期交付房屋，故梁晓英诉至法院要求确认梁晓英与宇航公司签订的房屋买卖合同有效，宇航公司继续履行合同向梁晓英交付房屋。原审中宇航公司辩称：梁晓英所述事实，请求延期交付房屋。原审中经本院经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认梁晓英与宇航公司于2013年9月30日签订的商品房买卖合同有效；二、宇航公司于2014年12月30日前将位于延吉市公新街河畔花园小区第7幢2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋交付给梁晓英。如果宇航公司在2014年12月30日前未能将上述房屋验收合格，则宇航公司交付房屋的时间顺延至房屋实际验收合格之日。案件受理费6630元，减半收取3315元，其他费用80元，合计3395元（梁晓英已预交），由宇航公司负担。金龙泰申请再审称：金龙泰与宇航公司于2011年10月26日签订《土地使用权及开发转让协议》，约定宇航公司将其在延吉市梨花路南侧，公新街西侧的房地产开发权转让给金龙泰，转让费为250万元，先支付200万元，剩余50万元于2012年8月31日之前付清，办理土地使用权及项目开发权所需各种费用由宇航公司承担。2011年10月27日金龙泰与宇航公司又签订了《补充协议》，约定如宇航公司在2013年12月30日之前不能办理房照，一切后果由宇航公司承担。协议签订之后，金龙泰向宇航公司支付了200万元转让费，金龙泰在宇航公司授权下以宇航公司名义办理了工程所需各种审批手续，并垫付了各种费用。2013年该工程竣工，但宇航公司不协助金龙泰办理验收等手续，金龙泰无法办理房屋所有权证，向本院提出所有权确认诉讼。本院经审理，于2015年4月10日作出（2014）延民初字第4633号民事判决书，诉争的延边州党工委7号楼扩建商住楼所有权归金龙泰所有，该判决书2015年5月10日生效。在执行该判决书时金龙泰发现宇航公司以将诉争房屋出售给梁晓英，并经本院主持达成（2014）延民初字第2952号民事调解书，确认宇航公司与梁晓英签订的房屋买卖协议有效，宇航公司在2014年12月30日前交付房屋。航公司在根本没有房屋出售权的基础上，隐瞒事实，忽视法律，侵害了金龙泰的合法权益，应予以撤销。请求撤销本院（2014）延民初字第2952号民事调解书。针对金龙泰的再审请求梁晓英辩称：宇航公司系具有完备开发资质的房地产开发企业，梁晓英已经尽到合理审查义务，双方签订的《商品买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。梁晓英与宇航公司在自愿、合法基础上在本院主持下自愿达成调解协议，并作出民事调解，庭审程序合法有效，民事调解书具有既判力。金龙泰为自然人，无开发房地产资质，其与宇航公司2011年10月26日签订的《土地使用权及开发转让协议》违反法律、行政法规强制规定，理应无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。而宇航公司与金龙泰签订的是开发权转让协议，宇航公司退出房地产开发，由金龙泰自然人单独开发，违反法律强制性规定，理应无效。本院（2014）延民初字第4633号民事判决书，认定金龙泰对延边州党工委扩建商住楼享有所有权错误。截止目前为止，延吉市房产局登记薄显示，宇航公司仍对延边州党工委扩建商住楼（产籍号10-17-601）享有所有权，本院理应依依职权启动再审程序，对（2014）延民初字第4633号民事判决予以撤销。梁晓英作为善意第三人无法也不可能知道宇航公司与金龙泰之间的约定。退一步讲，即便宇航公司与金龙泰之间的转让开发权协议有效，已构成《合同法》第四十九条规定的表见代理，该行为应由被代理人即金龙泰承担。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之规定，买受人已经支付标的物总价款75%以上，出卖人主张取回标的的，人民法院不予支持。故对金龙泰的再审请求不应支持。再审中宇航公司未答辩。梁晓英向本院提供的证据有：1.商品房买卖合同书及收据复印件各一份，证明2013年9月30日梁晓英与宇航公司签订了房屋买卖合同，约定梁晓英购买宇航公司开发建设的位于延吉市公新街河畔花园小区第七幢2单元401室，建筑面积为96平方米的房屋，房屋价款为355200元，交付时间为2013年12月30日前。经庭审质证，金龙泰主张房款收据不正规，且梁晓英是顶账取得该房屋的。2.宇航公司的营业执照及组织机构代码证、延吉市发展和改革局【2011】179号等文件复印件一组，证明宇航公司具备开发房地产的资质，开发手续都合法，梁晓英已经尽到了合理的注意和审查义务。经庭审质证，金龙泰对该证据无异议。3.金龙泰位于延西街胡同15-5号国有土地使用证及其和宇航公司的《土地使用权以及开发权转让协议》复印件一份，证明金龙泰和宇航公司的协议是无效的。经庭审质证，金龙泰对该证据的真实性无异议，但主张金龙泰只是投资，宇航公司是开发人，该工程经过公开招标才进行建设。4.本院（2014）延民初字第4633号民事判决书及生效证明复印件各一份，证明该判决的生效时间是2015年5月10日，而调解书的生效时间是2014年8月7日，已经过了6个月撤销之诉的期限。经庭审质证，金龙泰对该证据无异议。本院认为，金龙泰对梁晓英提供的上述证据的真实性均未提出异议，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院全部予以采信。宇航公司、金龙泰未向本院提供证据。本院再审查明：2011年，宇航公司开始办理位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧的土地开发手续，在拆迁过程中，因金龙泰所有的锅炉房在拆迁范围内，宇航公司与金龙泰就补偿款数额未达成协议，经金龙泰提议，2011年10月26日，金龙泰作为乙方，宇航公司作为甲方，签订了《土地使用权及开发权转让协议》，协议约定：甲方将其拥有的位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧，占地面积为1075平方米的土地使用权及相关的项目开发权转让给乙方。具体转让内容包括，一、土地使用权面积为1075平方米，已批准的建筑面积为2900平方米，土地规划用途为商住楼；甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证，已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，已按土地规划用途委托设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用，甲方承担开工前费用，之后费用乙方承担。二、甲、乙双方确认本协议转让价格以甲方已获得批准的建筑面积为计价面积，转让价总计人民币250万元；在本协议经延吉市拆迁办公室审核并盖章后，由乙方先行支付200万元，剩余款项50万元在2012年8月30日前付清。三、在乙方支付200万元转让款后，甲方要将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括发改委文件，建设用地规划许可证等原件资料一并交付乙方，在乙方开发过程中，如需要甲方出具相关收据及公章等必备要件时，由甲方无条件提供，税金由乙方负责。四、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权开工前所需支付的一切款项、费用由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。次日，宇航公司为金龙泰出具了一份补充协议，内容是：孙作魁在2013年12月30前不能办理房照时，一切后果由孙作魁负责。协议签订后，金龙泰向宇航公司支付了200万元转让费，以宇航公司的名义办理了工程建设所需的各种审批手续，支付了各种手续费。其中在2013年5月20日办理了建字第GC-SQ2013025号《建设工程规划许可证》，在2013年7月15日办理了编号为222401201307150301的《建筑工程施工许可证》，工程名称为延边州党工委7号楼扩建商住楼扩建工程。金龙泰以招投标方式招标延吉市建筑安装有限责任公司为该工程施工，于2013年7月末开工，并于2013年11月20日竣工。其中包括住宅25户和5户门市房。因该工程手续都是以宇航公司名义办理的，而宇航公司拒不协助金龙泰办理工程验收等事宜，致使该工程至今未验收。现金龙泰已将房屋全部售出，且有部分买受人已入住。因宇航公司不协助金龙泰办理验收等手续，金龙泰无法办理房屋所有权证，向本院提出所有权确认诉讼。本院经审理，于2015年4月10日作出（2014）延民初字第4633号民事判决，确定诉争的延边州党工委7号楼扩建商住楼所有权归金龙泰所有，该判决书于2015年5月10日生效。2013年7月20日，梁晓英、宇航公司达成房屋买卖协议，约定梁晓英购买宇航公司开发建设的延吉市梨花路公新街西河畔花园第7幢（即上述延边州党工委7号楼扩建商住楼）2单元401室、建筑面积为96平方米的房屋，梁晓英向宇航公司交纳购房款355200元。2013年9月30日，梁晓英、宇航公司补签了房屋买卖合同，约定交付房屋时间为2013年12月30日前，同时确定该商品房所在楼盘的土地编号为09-03-05、土地使用权出让合同号为延州国土用字2006第122号、《建设工程规划许可证》的编号为Y2005013、《建筑工程施工许可证》的编号为222401200706050101。签订合同时宇航公司曾带梁晓英到延边州党工委7号楼扩建商住楼工程的施工现场指认了房屋。原审调解协议生效后，尽管金龙泰提出异议，梁晓英仍强行开锁入住该房屋。本院认为：宇航公司用虚假的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的编号与梁晓英签订合同，在已将河畔花园第7幢（即延边州党工委7号楼）整体出售给了金龙泰的情况下，隐瞒事实，又向梁晓英出售其中的2单元401室，已经构成欺诈，涉嫌犯罪，故本案不属于本院民事受案范围，原审调解书应予撤销，本案移送公安机关。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）延民初字第2952号民事调解书；二、驳回原审原告梁晓英的起诉。案件受理费3315元（原审原告梁晓英已预交），予以退还。其他诉讼费用80元，由原审被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  黄红梅二〇一六年十一月十日书记员  李明洲