西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初6597号原告：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区楼。法定代表人：刘浩平，系公司总经理。委托诉讼代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丽萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。被告：高小珂，女，汉族，1984年11月9日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：高犁，男，汉族，1956年3月2日出生，住西安市莲湖区，系被告父亲。原告陕西好日子物业管理有限责任公司与被告高小珂物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西好日子物业管理有限责任公司诉称，原告系曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，被告系曲江假日新嘉园小区的业主。2009年原告成为曲江假日新嘉园小区的物业服务公司，同时与曲江假日新嘉园全体业主、业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同一直续签，2017年3月15日再次签订合同，合同期限至2022年3月31日。原告在合同期限内，一直按照合同约定提供管理服务，此后该小区业委会换届，新一届业委会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出该小区时，原告于2019年12月16日退出该小区经营。原告退出小区时，被告尚欠原告物业费等一系费用尚未结清。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判令：1.被告向原告支付欠付的物业管理费240.43元、生活垃圾费56.1元、水费估算18.53元、商业水表156.6元、地面停车费89元及上述费用自2019年12月16日至实际付清之日止的滞纳金128.39元，以上合计689.05元（滞纳金暂计至2020年8月1日）；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，一、答辩人是该物业的业主(出租方)，不是物业使用人。答辩人与承租人(使用人)签订的《租赁契约》第五一6条约定：合同期间由使用人交纳物业管理等相关费用，并承担相应责任。(证据一:房产证；证据二:《租赁契约》)；二、原告向物业使用人收取相关费用是清楚的，也是一直践行的。正如原告向法庭提交的证据，即原业委会与原告方签订的《物业服务合同》第三条:“乙方(原告)提供服务的受益人，即本物业的全体业主和物业使用人均应履行和遵守本合同，承担相应的责任。”在该《物业服务合同》中，所有条款的表述中，“业主”和“物业使用人”是并列关系，是不同的两个主体，物业管理等相关费是由物业使用人向原告交纳原告是淸楚的。物业使用人租赁该物业6年多了。当年租赁时，答辩人与使用人按照原告方要求，一同到原告处办理登记备案手续，至原告撤离小区的5年间，一直是使用人向原告交纳着涉案物业管理费等相关费用。所以，由物业使用人交纳物业管理等相关费用，双方也是一直践行的。三、答辩人承担“欠费的连带责任”，应该在“欠费”确实的前提下。原告只诉答辩人该物业欠费，欠不欠、谁欠谁的、欠多少，答辩人不清楚。不能说原告说欠就欠，原告说欠多少就欠多少。原告有选择性的只诉讼答辩人，也使答辩人不能确定诉争的“欠费”，原告有无收费依据。原告是否擅自提高了收费标准、是否提供相应的服务、是否违反政府相关指令、规定而导致物业使用人拒交物业管理费等，答辩人不清楚。由于原告有选择性地只诉答辩人，使本案缺失共同诉讼人，无法查明事实。若原告不追加该物业使用人到庭参加诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求，并承担诉讼费。经审理查明，2009年4月1日，西安曲江假日新嘉园业主委员会向原告陕西好日子物业管理有限责任公司出具了《关于物业管理费及相关费用的函》载明，经全体业委会会议通过，就现行（原欣瑞物业公司）收费标准函告贵方，望贵方以此价格遵照执行，未经业委会通过不得变更原收费价格。约定：物业管理费商用住户3元/平方米；生活垃圾费商用住户0.7元/平方米；水费商用住户4.8元每吨。2014年3月15日，原告与西安曲江假日新嘉园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由原告为曲江假日新嘉园小区提供物业服务管理，委托管理期限自2014年4月1日至2019年3月31日，合同签订后原告为案涉小区提供物业服务。2017年3月15日，原告（乙方）与西安曲江假日新嘉园业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务委托合同》，该合同约定“委托管理期限自2017年4月1日至2022年3月31日，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、维修养护费、代收代缴电费、水费等；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；住宅区域的非居住用房管理费按居住标准的100%至200%收取；车位和使用费用由乙方按标准向车位使用人收取。被告高小珂系曲江假日新嘉园小区1号楼C单元102号房屋业主（以下简称案涉房屋），房屋面积53.43平方米，楼层1层。2019年4月15日，被告父亲高某某将案涉房屋出租给案外人陈力，租赁期为2019年6月1日至2021年5月。根据原告提交的收款收据，2020年10月份，案涉房屋物业费缴纳是按单价3元计收、生活垃圾费是按单价0.7元计收、水费按单价5.8元计收。后因西安曲江假日新嘉园业主委员会决定更换物业服务公司，原告于2019年12月15日退出案涉小区不在提供物业管理服务。被告未向原告缴纳案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费237.84元、生活垃圾费55.5元、2019年12月5日之前的水费156.6元。原告称2019年12月6日-15日的水费系起单方估算。另查明，2009年4月21日，原告（乙方）与西安市自来水总公司（甲方）签订了《水费结算协议》，约定：西安市自来水总公司采取委托收款结算方式结算水费，甲乙双方指定银行及账号办理水费结算，并由乙方到开户行办理授权。乙方保证结算日在银行有足够的支付能力，不得拖欠。原告向西安市自来水公司代缴了案涉小区2019年11月14日之前的水费。再查明，根据原告提交的车费收款收据显示，原告主张的车位管理费，车位实际使用人是案外人陈力。上述事实，有《关于物业管理费及相关费用的函》、《物业管理服务委托合同》、《曲江假日新嘉园业委会通知》（XX委XX号）、《假日新嘉园业委会告业主书》（业委会2019-4号）、水表抄算卡、收款收据、《租赁契约》及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有约束力,双方应当按照约定履行义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》,且原告自2009年至2019年12月15日均在该小区提供物业服务，原被告形成物业服务合同关系。原告作为物业服务单位已经履行提供物业服务的相应义务,原告有权向包含被告在内的业主收取物业管理费、垃圾清运费、电梯运行费、水费等。故原告要求被告支付案涉房屋2019年11月1日至2019年12月15日期间物业管理费237.84元、生活垃圾费55.5元、2019年12月5日之前的水费156.6元，共计449.94元，于法有据,本院依法予以支持。关于2019年12月6日-15日的水费，系原告单方估算，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。原告虽然只向自来水公司代缴了2019年11月14日之前的水费，但根据原告与曲江假日新嘉园小区业委会签订的《物业管理服务委托合同》，在原告为案涉小区服务期间，原告向业主、物业使用人代收代缴电费、水费等。再根据原告与西安市自来水公司签订的《水费结算协议》，西安市自来水总公司委托原告收取水费，并与原告进行进行水费结算。故原告有权向业主、物业使用人代收其服务期间的水费。关于原告主张的地面停车费，合同约定，车位管理费由原告按标准向车位使用人收取，本案车位实际使用人系案外人陈力，并非被告，原告无权就该部分费用向被告主张权利。关于原告诉请要求支付滞纳金能否支持的问题。案涉房屋一直处于出租状态，物业费一直由承租人向原告缴纳，被告作为业主并无拖欠原告物业费的故意，且原告在撤销案涉小区时并未向被告留下缴纳剩余物业费的方式，致使被告无法缴纳所欠费用，原告亦未提交证据证明其向被告催要过本案欠款，故综合本案原被告双方合同的履行情况，被告的违约原因及违约的时间，对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称本案物业费应由案外人陈力承担一节，被告所依据的系其与陈力之间的租赁合同，合同具有相对性，约束合同双方，被告不得以与陈力之间的约定对抗原告。被告系案涉房屋的业主，有义务向原告缴纳物业费、生活垃圾费等费用。被告支付该部分费用后，可依据租赁合同向陈力主张相关权利。关于被告辩称的物业费缴纳标准问题，物业服务合同虽然约定住宅区域的非居住用房管理费按居住标准的100%至200%收取，但案涉房屋后期一直是按每平方米3元的标准向原告缴纳的物业费，视为双方以后期行为变更了最初的合同约定，对本案物业费单价3元的标准本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高小珂于本判决生效之日起十日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司物业管理费、生活垃圾费、商业水费共计449.94元；二、驳回原告陕西好日子物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后计25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时将由其负担的案件收费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  申国英二〇二一年四月二十八日书记员  赵 珍打印：相丽华校对：张丽娜2021年月日送达1