上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初10918号原告(反诉被告)：上海嘉永实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡林，执行董事。委托诉讼代理人：姚书林，该公司员工。委托诉讼代理人：万翌之，该公司员工。被告(反诉原告)：上海迪嘉餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈冰，执行董事。委托诉讼代理人：谢静，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王界，上海众华律师事务所律师。原告上海嘉永实业发展有限公司与被告上海迪嘉餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，被告以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚书林、万翌之，被告的法定代表人陈冰、委托诉讼代理人王界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告间的租赁合同于2020年6月30日解除；2、判令被告腾空并返还上海市东宝兴路XXX号DIG嘉杰国际广场店三楼西侧群房(以下简称系争房屋)；3、判令被告支付2019年10月1日起至2020年6月30日期间的房屋租金15万元；4、判令被告支付2019年10月1日起至2020年6月30日期间的物业费4,500元；5、判令被告支付房屋占用费，按月租金的2倍即33,333元的标准从2020年7月1日起计算至实际返还房屋之日止；6、判令被告支付原告的保证金6万元不予退还，被告另支付原告违约金6万元；7、判令被告支付迟延支付租金、物业管理费的逾期付款利息，以154,500元为本金，按照每日万分之五的标准，从2020年7月1日计算至实际支付之日止。事实与理由：2015年4月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限是8年，自2015年4月1日至2023年3月31日止，租金为20万元/年，物业管理费为500元/月，支付方式为租金及物业费按季度预付，每季度末的25号之前预付下一季度费用；被告如违约，则保证金6万元不退并按照保证金金额的一倍赔偿给原告。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，被告理应按照合同的约定按时向原告支付相关费用。被告多次延迟支付租金及物业管理费，经原告多次催告，被告均未如期支付，给原告造成了严重的损失。被告辩称及反诉称，不同意原告的诉请。租赁合同签订后，系争房屋中有38平方米的房间一直由案外人占某，被告从未能够使用，原告应按租金比例向被告退还租金和物业费。双方约定租赁期限至2023年，双方在纠纷解决后应继续履行租赁合同，故不同意解除租赁合同、搬离系争房屋。原告按照两倍租金的标准主张房屋占用费无法律依据，且考虑到疫情，被告请求法院酌情减免。原告要求支付违约金12万元远超法定比例，违约金约定过高，请求法院调整。逾期利息没有法律和约定依据，被告不予认可。系争房屋存在厕所下水道开裂问题、空调已近报废等问题，使系争房屋一度无法正常使用。经多次向原告反映无果后，被告不得不对空调代为进行维修。2016年、2017年先后垫付维修费共计21,400元，无法修复后才于2018年对空调进行改造，并垫付费用98,500元。厕所下水道管道开裂问题，被告多次向原告反映无果，不得不代为维修，垫付了维修费21,400元。租赁期间内，系争房屋还因房屋结构等问题导致多次出现雨水倒灌、因线路故障导致冷库跳闸断电等，给被告造成严重损失。被告没有使用的38平米房间的电费是由被告承担的。2020年4、5月份，原告调整电闸后，被告应承担的电费减少了600元，被告以中间值500元主张。2020年2月，被告没有在现场办公，但产生了2,660元的电费，被告认为该费用不应由被告承担。被告向本院提出反诉请求：一、请求法院判令原告返还已支付租金及物业管理费96,042.89元(其中包含：自2015年4月1日至2019年9月30日期间，应返还超额支付租金及物业管理费84,755.22元；因系争房屋维修及浸水期间无法正常使用：以20天为计算基数,按照年租金20万元、月物业费500元为标准，应返还租金及物业费11,287.67元)；二、请求法院判令原告向被告支付垫付的系争房屋维修费用144,300元(包含空调维修及改造费用119,900元、厕所维修费21,400元)；三、请求法院判令被告向原告支付损失赔偿75,000元(包含雨水倒灌损失11,000元；冷库损失35,000元；2015年4月1日至2020年2月29日期间电费损失33,660元：其中2015年4月1日至2020年1月31日以500元/月为标准计算，2020年2月按2,660元计算，2020年3-6月按500元/月标准计算)；四、判令原告向被告支付律师费20,000元。原告对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告在签订合同时已经知道系争房屋内的现状，原告是按照现状出租并进行交付。系争房屋进水的情况是被告自身原因造成的，其要求赔偿损失11,000元没有事实和法律依据。关于空调维修、改造费用，系争房屋租赁是开始于2015年，空调已经使用了9年，被告租赁系争房屋时对于房屋现状是认可的，后期进行改造应由其自行承担费用。厕所维修是物业应承担的责任，如造成被告损失，其应向物业主张。冷库损失没有事实和法律依据，原告不予认可。关于电费损失，不能按照面积进行分摊，且被告在承租时对房屋现状是知情的,被告认为2020年2月其未使用房屋就不产生电费，没有事实依据，原告在事实上不予认可。律师费2万元过高，原告不予认可。本院经审理查明如下事实：2015年，原告作为转租方(甲方)、上海迪格投资管理有限公司作为承租方(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2015年4月1日起至2023年3月31日止；每年租金20万元，物业管理费为每月500元；合同签订后三日内乙方支付保证金6万元及第一个季度租金和物业费51,500元，甲方如违约，需退还乙方保证金，并按保证金金额的一倍赔偿乙方，乙方如违约，则保证金不退，并按保证金金额的一倍赔偿甲方。2016年6月3日，上海迪格投资管理有限公司变更企业名称为上海迪嘉餐饮有限公司。2019年12月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金222,037.65元、物业费25,803元及水电费、仓库费等。2020年1月22日，原、被告经本院主持调解达成调解协议：被告支付原告房屋租金、物业费、水电费、仓库费共计267,430.15元。后被告履行了调解协议，未再支付过系争房屋租金、物业费。被告分别于2020年3月17日、4月2日向被告发送催款函，催缴被告所欠租金、物业费等费用。另查明，2016年，被告出资12,000元维修系争房屋空调，2017年，被告出资9,400元维修系争房屋空调。2018年，被告出资98,500元更换了系争房屋空调。2019年，被告出资21,400元维修系争房屋卫生间。上述事实，有原告提供的租赁合同、催款函、调解笔录，被告提供的企业名称变更预先核准通知书、民事调解书、付款回单、情况说明、照片、收据、合同以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。承租人应当按照约定的期限支付租金，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告在租赁期限内未按时支付房屋租金，此前原告亦曾通过诉讼主张权利，后被告仍长期不按时支付租金等费用，经原告催告无果，故原告有权提前解除租赁合同，解除合同的日期应以原告起诉状副本送达被告之日即2020年7月1日为准。租赁合同解除，被告应立即搬离系争房屋，将系争房屋交还原告，并应支付欠付的2019年10月1日起至2020年7月1日期间的房屋租金、物业费。租赁合同解除，被告仍继续使用系争房屋，应支付系争房屋使用费，使用费标准应参照双方租赁合同约定的租金标准为宜。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告长期不支付租金致使原告无法实现合同目的显属违约，理应承担相应的违约责任，原、被告在租赁合同中明确约定了违约金数额，但该数额与原告所受损失相比显然过高，被告要求予以调整，具有法律依据，本院根据被告违约情形、原告所受损失依法予以调整。原告要求被告支付租金、物业费的逾期付款利息，但在本院支持原告的部分违约金诉请，已足以涵盖其利息损失的情况下，原告主张被告支付违约金之外，另行支付逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，被告主张系争房屋中部分面积被案外人占某无法使用，但从被告陈述来看，该情况自被告承租系争房屋即已存在，被告也从未主张权利，可见双方对此已达成合意，被告以此为由要求原告退还部分费用依据不足。关于被告要求原告支付损失赔偿的反诉请求，被告未能提供证据证明系争房屋发生雨水倒灌系因系争房屋自身原因或原告过错，未能提供证据证明冷库故障造成损失实际存在，本院无法支持。关于被告要求原告支付系争房屋维修、改造费用的反诉请求，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故被告对系争房屋空调维修、卫生间维修支出的费用，应由原告承担。被告自行购置的空调的支出，不属于系争房屋设备的维修费用，不应由原告承担，被告自行购置的空调可于其搬离系争房屋时自行处置。关于被告要求原告支付律师费用的反诉请求，该费用并非被告应诉主张权利而必然发生，故该诉请并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认上海嘉永实业发展有限公司和上海迪嘉餐饮有限公司于2015年签订的《租赁合同》于2020年7月1日解除；二、上海迪嘉餐饮有限公司应于本判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市东宝兴路XXX号三楼西侧群房房屋；三、上海迪嘉餐饮有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2019年10月1日至2020年7月1日的房屋租金150,548元；四、上海迪嘉餐饮有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2019年10月1日至2020年6月30日的物业费4,500元；五、上海迪嘉餐饮有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2020年7月2日至实际迁出之日止的房屋使用费(按照年租金20万元的标准计算)；六、确认上海嘉永实业发展有限公司收取上海迪嘉餐饮有限公司的保证金6万元不予退还；七、上海嘉永实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海迪嘉餐饮有限公司维修费用42,800元；八、驳回上海嘉永实业发展有限公司其他诉讼请求；九、驳回上海迪嘉餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,645元，由上海嘉永实业发展有限公司负担1,015元，上海迪嘉餐饮有限公司负担3,630元。反诉受理费3,200元，由上海嘉永实业发展有限公司负担408元，上海迪嘉餐饮有限公司负担2,792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张廷奎书记员  周 梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。