河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7053号原告：洛阳中泰房地产置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区周山路6号。法定代表人：关沅锋；职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓茹、杨彦瑞，河南中冶律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：博亿达保险销售有限公司河南分公司，营业场所：洛阳市涧西区周山路6号中泰大厦515室。负责人：李帅。被告：博亿达保险销售有限公司，住所地：吉林省长春市绿园区景阳大路1000号中海凯旋门第A3幢305号房。法定代表人：陈东静；职务：总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王乙妃，河南翰法律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告洛阳中泰房地产置业有限公司（以下简称“洛阳中泰置业公司”）诉被告博亿达保险销售有限公司河南分公司（以下简称“博亿达保险河南分公司”）、博亿达保险销售有限公司（以下简称“博亿达保险公司”）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳中泰置业公司的委托诉讼代理人陈晓茹，被告博亿达保险河南分公司的负责人李帅及被告博亿达保险公司的共同委托诉讼代理人王乙妃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳中泰置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告洛阳中泰置业公司与被告博亿达保险河南分公司于2020年1月1日签订的《中泰大厦租赁协议》及《中泰大厦物业服务协议》于2020年10月10日解除；2、请求确认原告洛阳中泰置业公司与被告博亿达保险河南分公司于2020年7月23日签订的《补充协议》于2020年10月10日解除；3、请求判令被告博亿达保险河南分公司向原告支付拖欠的租金及物业服务费425274元，并将其占用的位于涧西区周山路的中泰大厦第五层的房屋按协议约定交付给原告；4、请求判令被告博亿达保险河南分公司向原告支付违约金，暂计算至2020年10月23日为99025元，自2020年10月24日至实际履行完毕义务之日止的违约金按协议约定的“每日按年租金的万分之五”的标准计算；5、请求判令被告博亿达保险河南分公司向原告支付自2020年11月1日起至被告按合同约定将承租的房屋交付给原告之日止按每月106318.5元的标准计算的房屋占用费；6、请求判令被告博亿达保险河南分公司向原告支付自2020年9月1日起至被告按合同约定将承租的房屋交付给原告之日实际产生的水电费用；7、请求判令被告博亿达保险公司对上述第3、4、5、6项诉讼请求承担共同及连带责任；8、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由二被告承担。事实与理由：原告洛阳中泰置业公司与被告博亿达保险河南分公司于2020年1月1日签订了《中泰大厦租赁协议》及《中泰大厦物业服务协议》。后被告博亿达保险河南分公司于2020年3月开始拖欠租金，为此，原告洛阳中泰置业公司与被告博亿达保险河南分公司于2020年7月23日达成《补充协议》。但是在达成《补充协议》后，被告博亿达保险河南分公司又反复多次以各种理由拖欠租金及物业服务费等费用，并存在未经原告同意进行转租、转借承租房屋的情况，已达到根本违约；原告多次告知，但被告博亿达保险河南分公司仍不予积极改正，原告于2020年10月10日向被告博亿达保险河南分公司送达了解除《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》的函件。相关协议解除后，原告又多次催告被告博亿达保险河南分公司清偿拖欠的租金、物业服务费、水电费等费用，但被告博亿达保险河南分公司仍拒不履行。经查询，被告博亿达保险河南分公司为被告博亿达保险公司的分公司，故被告博亿达保险公司应对上述债务承担共同及连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告博亿达保险河南分公司辩称，一、我公司与原告之间签订的《中泰大厦租赁协议》及《中泰大厦物业服务协议》并未解除，至今应为有效存续状态。我公司在履行上述协议期间，不存在任何违约情况，原告并未与我公司协商一致即单方解除上述协议，依法不产生任何法律效力。双方于2020年1月1日签订的上述租赁合同系之前租赁合同的延续，由我公司负责的其他公司就中泰大厦五楼501-518号房屋与原告成立租赁合同关系已经长达5年之久，在此期间，从未有过任何违约行为。2020年1月1日，我公司与原告签订合同后，按时向原告支付租金、水电费等各项费用；2020年1月底受新冠疫情影响，我公司无法正常上班，亏损严重，经与原告协商，原告同意将2020年3月1日至5月31日的房租减免至118132元，后续6、7月份的租金，我公司已按时向原告交纳；受疫情影响，我公司无力承租501至518的全部房屋，于2020年7月底向原告提出了对部分房屋的退租申请，原告表示同意；我公司按原告要求于2020年8月8日将退租房屋全部清空，并交付给原告，同时要求就退租后的面积重新与原告签订合同，并就新面积及时向原告支付租金；原告同意退租申请，但未与我公司签订新合同，仍按未退租前的面积要求支付租金；我公司多次与原告协商，并催促按照新面积支付租金，原告在同意退租的前提下于2020年10月21日恶意将我公司承租的5层电源切断，导致我公司无法正常办公，造成了巨大的经济损失。二、原告要求解除2020年7月23日签订的《补充协议》无任何事实基础及法律依据。2020年7月23日，我公司与原告签订的《补充协议》是受疫情影响的2020年3月1日至5月31日期间，原告同意为被告减免租金94505元，剩余118132元我公司应于2020年11月30日前支付5万元，2020年12月31日前支付68132元。截止开庭之日，我公司已严格按照《补充协议》的时间于2020年11月30日向原告支付首笔5万元的房租，剩余68132元因尚未到协议约定的支付期限，故我公司尚未支付，但剩余的该笔款项，我公司也同样会严格按照约定时间向原告支付租金。就《补充协议》而言，我公司没有任何违约的情况，且疫情期间减免租金是国家发布的特殊政策规定，原告单方解除协议有违契约精神，也没有事实基础。三、不能支付房租的责任在于原告，我公司根本不存在拖欠房租的情况。2020年3月1日至5月31日期间的租金及物业服务费，双方已签订了《补充协议》，我公司已按该协议约定履行了支付部分租金的义务，第二项答辩意见已经阐述；2020年6月至7月的房屋租金，我公司已按时交纳；2020年8月1日至10月21日期间的租金，我公司共计应付款的金额为138996.59元，扣除原告预先收取我公司的10万元房屋租赁押金，我公司应向原告支付的租金为38996.59元。四、原告无权要求我公司承担违约金及房屋占用费。在履行各项合同的过程中，我公司并无违约情形，一直积极与原告协商租金的交纳方式。双方在达成一致付款意见后，原告反复变更意见，已无继续合作的态度。造成租金未交付的原因是原告在同意我公司退租申请后还按照原租赁面积收取租金，原告是责任方，其要求我公司承担违约金无法律依据，同时，该违约金的约定已远超过了法律规定的基准利率，依法不应被支持。原告在未征得我公司同意的情况下，于2020年10月21日恶意切断我公司承租位置的电源（水电均是使用后再予以结算），此时我公司均按时向原告支付水电费；在此情况下，我公司报警后，又与原告进行协商；因未协商一致，我公司于2020年10月22日欲将办公用品搬离，被原告公司员工张东等人阻挠；后双方又于2020年10月22日、10月23日在周山路办事处、信访办等政府部门的主持下进行了两次调解，达成一致付款意见后，我公司在催促原告拟定协议、向其付款的过程中，原告又于2020年10月23日下午推翻双方达成的一致意见；我公司负责人无奈又于2020年10月24日上午与原告公司法定代表人关沅锋协商付款事宜，未得到明确回复；至2020年10月24日晚，我公司在搬办公用品时又被原告公司的员工张东等人阻挠；至2020年10月25日，我公司员工欲再次搬办公用品时发现原告已经将5层的电梯停运；后续我公司几次都搬离无果。因此，我公司对于房屋的占用并无任何责任，不应当向原告支付房屋占用费。五、我公司应承担的水电费时间是2020年9月1日至2020年10月21日，2020年10月21日原告在未与我公司协商一致的前提下恶意切断我公司承租位置的电源，至开庭之日也仍是处于停电状态，我公司对于2020年9月1日至2020年10月21日的水电费没有异议，但超过该时间的水电费，不应由我公司承担。六、在履行租赁合同的过程中，我公司根本不存在私自转租、转借租赁房屋的情况，相应的情况原告均知情且认可，而且从未提出过任何的异议，引发本案纠纷的原因是原告一直拖延按照退房后的新面积来重新计算房租，而并非其他无关的问题。综上理由，我公司在履行与原告签订的房屋租赁协议、补充协议过程中，没有违约的行为；因疫情影响，我公司本着合作共赢的态度，已经尽最大的能力向原告按时支付租金和各项费用；但原告在与我公司协商的过程中，多次变更调解意见，毫无诚意，还对我公司断电处理，给我公司造成了巨大的经济损失；故请求法庭依法公正判决，以维护我公司的合法权益。被告博亿达保险公司辩称，我公司不应当承担本案任何还款责任及连带责任，本案合同是被告博亿达保险河南分公司签订，履行方也一直是被告博亿达保险河南分公司，我公司与被告博亿达保险河南分公司的财务相互独立，因此，我公司不应当承担任何还款及连带责任。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：1、2020年1月1日，原告洛阳中泰置业公司（出租人、甲方）与被告博亿达保险河南分公司（承租人、乙方）签订《中泰大厦租赁协议》，主要约定：（1）甲方将位于涧西区周山路的中泰大厦第五层501—518号房、建筑面积为1417.59㎡，出租给乙方经营使用。租赁期限为12个月，自2020年1月1日至2020年12月31日；（2）租金的计算及支付方式为：32元/平方米/月，月租金为45362元，出租方式为先交租金后使用，租金以两个月为一个结算期；（3）乙方应于租金到期前15日内交纳下一期租金，若不能交纳租金，每超过一日按年租金的万分之五承担违约金；（4）租赁协议第七条约定：未经甲方书面同意，乙方不得自行转租、转借承租房屋；（5）租赁协议第八条约定：未经甲方书面同意，转租、转让、转借承租房屋的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的；逾期1个月未交纳应当由乙方交纳的房租等各项费用的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，如给甲方造成损失，由乙方负责另行赔偿；（6）合同终止后，若乙方逾期搬离的，从逾期当天起，乙方应按合同终止前最后一个月的月租金的1.5倍向甲方支付占用费；（7）《中泰大厦物业服务协议》为《中泰大厦租赁协议》的附件，具有同等法律效力。合同签订后，乙方向甲方交纳了10万元的履约保证金。2、2020年1月1日，原告（出租人、甲方）和被告博亿达保险河南分公司（承租人、乙方）签订《中泰大厦物业服务协议》，主要约定：（1）乙方承租甲方中泰大厦第五层501—518号房屋（建筑面积：1417.59㎡），物业费为每月25517元/月（18元/平方?月×1417.59㎡），办公照明费0.889元/度，水费5.08元/吨，垃圾处置费0.2元/平方?月；（2）电费、水费、垃圾处置费，先使用后付费，二个月一个结算期；物业管理费到期前15日交纳，自用办公照明电费、水费、垃圾处置费在物业管理费到期后10日内交纳，每超过一日按年费用的万分之五承担违约金；（3）若签订的《中泰大厦租赁协议》发生变更或提前解除，《中泰大厦物业服务协议》的期限也随之变更或提前解除；（4）乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期满30天仍不交纳的，甲方有权采取停电等相应措施，直到交齐所欠费用和违约金为止。3、上述协议签订后，被告博亿达保险河南分公司已按约定向原告交纳了2020年1月、2月的房租、物业费。被告博亿达保险河南分公司自2020年3月开始因疫情等原因拖欠原告2020年3月至7月的租金及物业费及2020年1月至5月的水电费等相关费用，为此，原告于2020年6月5日向被告博亿达保险河南分公司发送《告知书》一份。后于2020年7月23日，原告（出租人、甲方）与被告博亿达保险河南分公司（承租人、乙方）就租金的减免及支付事宜签订《补充协议》一份，主要约定：（1）针对疫情等因素影响，甲方同意免除乙方2020年3月1日起至2020年4月10日止的租金、物业费94505元（即减免2020年3月份整月及2020年4月份前10天的租金、物业费）；乙方自2020年3月1日起至2020年4月10日所产生的水、电及其他费用应按照实际所用及原协议约定按期向甲方支付。（2）乙方拖欠的从2020年4月10日起至2020年5月31日的租金及物业费数额为：118132元；考虑乙方的实际经营困难，甲方同意乙方对该费用分两次交付；乙方承诺按以下时间进行支付：2020年11月30日前，乙方向甲方补交第一笔所欠费用5万元；2020年12月31日前，乙方向甲方补交剩余所欠费用68132元。（3）确认应补交履约保证金金额及支付时间：乙方应向甲方交纳两个月租金作为履约保证金，但目前乙方只交纳了10万元，不足两个月租金；乙方同意于2021年7月15日前补交4万元履约保证金。（4）本协议没有约定的事项，仍按照原协议约定履行。4、根据原、被告提交的证据可以确认：截止2021年2月5日，被告博亿达保险河南分公司向原告交纳租金、物业费、水电费、垃圾处置费的情况如下：（1）于2020年1月13日支付了1月和2月的租金、物业费；（2）于2020年6月8日支付了6月和7月的租金、物业费；（3）于2020年6月9日支付了1月—5月的水电费、垃圾处置费17726元；（4）于2020年9月30日支付了6月—8月的水电费、垃圾处置费21581元；（5）根据双方于2020年7月23日签订的《补充协议》的约定，被告博亿达保险河南分公司已分别于2020年11月30日向原告支付5万元、2021年1月2日支付68132元，共计支付118132元，该款系2020年4月10日至2020年5月31日期间的租金及物业费。5、原告因被告博亿达保险河南分公司的违约，多次自己或委托河南中冶律师事务所向被告博亿达保险河南分公司发送函件，告知其原告有权解除合同：（1）2020年6月5日，原告向被告博亿达保险河南分公司发送《告知书》一份；（2）2020年9月30日，原告委托河南中冶律师事务所向被告博亿达保险河南分公司发送函号为中冶律函20200928006号《律师函》一份；（3）2020年10月10日，原告向被告博亿达保险河南分公司发送解除租赁协议、物业服务协议、补充协议的《函》一份。6、原告在通知被告博亿达保险河南分公司解除相关协议后，拟在向被告博亿达保险河南分公司停止供电及物业服务前，多次自己或委托河南中冶律师事务所向被告博亿达保险河南分公司发送函件：（1）2020年10月15日，原告委托河南中冶律师事务所向被告博亿达保险河南分公司发送函号为中冶律函20201015003号《律师函》一份；（2）2020年10月19日，原告公司工作人员柳巧丽向被告博亿达保险河南分公司负责人李帅微信告知将于2020年10月19日下午停止物业、水电等服务；（3）2020年10月20日，原告公司工作人员柳巧丽向被告博亿达保险河南分公司送达了将于2020年10月21日停止物业、水电服务《告知书》。最终原告于2020年10月21日下午停止向被告博亿达保险河南分公司承租的房屋供电，双方多次发生纠纷及冲突。7、根据被告博亿达保险河南分公司提供的证据可知，在其与原告协商过程中，双方均同意2020年10月31日前被告博亿达保险河南分公司搬离承租的房屋；原告向被告博亿达保险河南分公司发送的相关函件也能够证明该事实。但在被告博亿达保险河南分公司实际搬离的过程中，遭到原告工作人员的阻拦。8、关于原告提到的被告博亿达保险河南分公司将其承租的部分房屋转租、转借给其他公司，根据原告提交的相应公司注册信息的查询单可知，原告对此应知情且认可。9、2020年7月23日，原告与被告就租金的减免及支付事宜签订《补充协议》后，被告博亿达保险河南分公司于2020年7月28日向原告申请退租部分房屋，结合原告提交的原告公司员工柳巧丽与被告博亿达保险河南分公司的微信聊天记录、被告博亿达保险河南分公司提交的与原告协商的谈话记录，原告同意被告博亿达保险河南分公司退租501、502、503、506、517房屋，剩余承租的房屋504、505、507-510、511-516、518（共997.83㎡）月租金及物业费合计49892元。上述事实，有原、被告双方提供的租赁协议、物业服务协议、补充协议、履约保证金收据及付款凭证、律师函、函、工商信息查询单等证据及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告洛阳中泰置业公司与被告博亿达保险河南分公司在平等自愿的基础上签订的《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。就本案的争议焦点本院认定如下：根据合同的履行情况及双方的协商情况，原告于2020年10月21日下午停止向被告博亿达保险河南分公司承租的房屋供电，双方商定2020年10月31日前被告博亿达保险河南分公司搬离承租的房屋，由此确定原告与被告博亿达保险河南分公司签订的《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》于2020年10月31日解除。根据庭审情况，截止目前，被告博亿达保险河南分公司尚欠原告2020年8月、9月、10月三个月的租金及物业费、2020年9月、10月的水电费、垃圾处置费未支付；因被告博亿达保险河南分公司已于2020年7月28日向原告提出退租部分房屋，原告同意被告博亿达保险河南分公司退租501、502、503、506、517房屋，剩余承租的房屋504、505、507-510、511-516、518（共997.83㎡）月租金及物业费合计49892元；故被告博亿达保险河南分公司应再向原告支付三个月的租金、物业费149676元（49892元×3个月）。关于未交纳的水电费、垃圾处置费，因原告未提供实际单据，双方可据实结算，或另案另诉解决。关于原告诉求的自2020年11月1日起的房屋占用费，因被告博亿达保险河南分公司在搬离承租房屋的过程中遭到原告的阻拦，并非因被告博亿达保险河南分公司的原因导致房屋被占用，故原告的该诉求本院依法不予支持。原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告洛阳中泰房地产置业有限公司与被告博亿达保险销售有限公司河南分公司签订的《中泰大厦租赁协议》、《中泰大厦物业服务协议》及《补充协议》自2020年10月31日解除；二、被告博亿达保险销售有限公司河南分公司于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳中泰房地产置业有限公司支付2020年8月、9月、10月的租金及物业费149676元；三、驳回原告洛阳中泰房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4550元（已减半收取）、保全费3170元，共计7720元，原告洛阳中泰房地产置业有限公司负担6950元，被告博亿达保险销售有限公司河南分公司负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二一年二月七日书记员  师丽锋