上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初9540号原告：陈琳，女，1978年11月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张滔，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：陈灏，男，1971年10月12日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：沈玉英，女，1943年5月27日出生，汉族，住上海市普陀区。上列被告的共同委托诉讼代理人：王劼，上海市震旦律师事务所律师。上列被告的共同委托诉讼代理人：徐炜，上海市震旦律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤。原告陈琳诉被告陈灏、沈玉英、第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琳的委托诉讼代理人张滔，被告陈灏及两被告的共同委托诉讼代理人王劼、徐炜，第三人中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琳向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告沈玉英签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告沈玉英支付原告违约金500,000元，被告陈灏承担连带责任。事实与理由：两被告系母子关系。上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原登记在被告沈玉英的丈夫陈关林(已去世)名下。2021年1月13日，被告陈灏携带系争房屋产权证原件，长宁公证处出具的继承公证书原件至第三人处，代被告沈玉英与原告签订了《房地产买卖中介合同》、《房屋买卖合同》，合同约定房屋作价5,000,000元，原告先支付100,000元定金，于2021年1月15日前补足定金至300,000元，双方应于2021年3月15日前至中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之四支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，原告向被告陈灏转账100,000元。因合同签订时被告陈灏未能提供被告沈玉英的授权委托书，故原告通过中介要求被告陈灏提供被告沈玉英的书面委托书及转账账户，但被告陈灏一直拖延，并表示定金不用再补足。2021年3月15日，原告与被告陈灏至中介处协商签约事宜，被告陈灏提出系争房屋还附带一个储藏室，产证上虽未记载但有实际使用价值，要求增加300,000元的房款，同时又称自己没有代理权限，双方最终未能协商一致。之后，原告多次催告被告陈灏要求继续履行合同，但被告陈灏未有回应。原告遂诉至法院。起诉后，被告陈灏将收取原告的100,000元定金退还了原告。因被告沈玉英违约造成合同无法继续履行，故原告要求按照合同约定支付相应的违约金，原告自愿将违约金调整为按照房价10%计算。被告陈灏系被告沈玉英的受托人，明知沈玉英的行为系违约，仍为其代理，故应承担连带责任。被告陈灏、沈玉英辩称，同意解除《房屋买卖合同》。两被告系母子关系。系争房屋原登记在沈玉英的丈夫陈关林名下，陈关林去世后，家属办理了继承公证，系争房屋由沈玉英继承。因沈玉英身体不好，故将出售系争房屋事宜委托陈灏处理。2021年1月13日，陈灏至中介处代沈玉英与原告签订了《房地产买卖中介合同》、《房屋买卖合同》，当时虽未携带沈玉英出具的委托书，但中介当场通过电话向沈玉英进行了确认。因双方并未对付款账户进行约定，原告遂将100,000元定金转账至陈灏账户。中介也曾告知陈灏之后要补充提供沈玉英的委托书。2021年1月15日，陈灏向中介催讨剩余定金，中介称需先提供委托书原告才愿意交付剩余定金，沈玉英觉得原告毫无诚信，要求先支付剩余定金再出具委托书。同时，沈玉英告知了陈灏系争房屋附带储藏室一事，陈灏至此才得知此情况。因陈灏签订《房屋买卖合同》时对房屋的具体情况存在重大误解，故曾与中介沟通要求与原告重新确定房屋价值。2021年1月30日，沈玉英向陈灏出具了书面的委托书，以便于陈灏继续处理系争房屋的相关事宜，但因原告未补足定金，故陈灏未将该份委托书交给中介和原告。因系争房屋原登记在陈关林名下，在签订正式的《上海市房地产买卖合同》前，应当将房屋权利人变更至沈玉英名下，但沈玉英因身体原因无法前往房产交易中心，中介指导陈灏可办理公证委托手续，但因疫情原因公证处无法上门办理公证委托，导致在原约定的签约时间前即2021年3月15日前，无法进行产权变更登记，中介对此情况也是明知的。但经陈灏之后了解，办理产权变更的委托手续不需要公证，故系中介指导有误。因系争房屋无法及时办理产权变更登记手续，中介之前承诺为陈灏减免税费又反悔并索要好处费，陈灏对系争房屋又存在重大误解，故陈灏认为无法继续履行2021年1月13日签订的《房屋买卖合同》，遂于2021年3月15日至中介处与原告就相关事宜进行协商。陈灏提出要求原告支付300,000元作为未按期支付定金的违约金，但双方未能协商一致。因原告未补足定金在先，故被告沈玉英不承担违约责任。即便法院认为沈玉英需要承担违约责任，原告并未有实际损失，主张的违约金过高。因两被告之间系委托关系，故陈灏不应承担连带责任。第三人中原公司辩称，原告与被告沈玉英通过第三人居间于2021年1月13日签订了《房地产买卖中介合同》及《房屋买卖合同》。中介曾告知被告陈灏签约时需要携带委托书，但被告陈灏未携带，中介遂通过电话就房屋出售的相关事宜与被告沈玉英进行了确认。签约当晚，第三人通过微信要求被告陈灏提供委托书，被告陈灏称正在办理公证委托手续。2021年1月15日，第三人通过微信与被告陈灏确定补足定金的相关事宜，陈灏表示定金不用再补足。之后，第三人一直催促被告陈灏提交委托书，但陈灏一直未有提供。2021年3月14日，被告陈灏称不同意签约。2021年3月15日，原告与被告陈灏至第三人处就房屋买卖相关事宜进行协商，被告陈灏提出要加价300,000元，原告未予同意，双方未能协商一致。本院经审理认定事实如下：两被告系母子。系争房屋权利人原登记为陈关林。陈关林于2010年11月26日去世。2014年10月31日，上海市长宁公证处出具(2014)沪长证字第6651号公证书，明确系争房屋由被告沈玉英继承。2021年1月13日，被告陈灏代被告沈玉英与原告通过第三人中原公司居间签订了《房地产买卖中介合同》及《房屋买卖合同》，出售系争房屋。合同约定房屋作价5,000,000元，原告先支付100,000元定金，于2021年1月15日前补足定金至300,000元，双方应于2021年3月15日前至中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之四支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同，若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，原告向被告陈灏转账100,000元。2021年3月15日，原告与被告陈灏至第三人处就房屋买卖一事进行协商，但未能协商一致。2021年3月20日，原告向两被告寄送催告函，要求两被告于2021年3月25日前前往中介处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，两被告未予理睬。之后，被告陈灏将100,000元退还原告。2021年5月8日，原告具状来院，作如上诉请。另查，1、2021年1月15日，第三人处工作人员向被告陈灏发送微信称“客户在问我，今天15号了，要不就这个先手写委托吧，以后在弄公证，不然您一拖在拖我不好跟客户解释呀，希望你能理解我一下”，被告陈灏未回复，仅将被告沈玉英的身份证发送给了第三人。第三人又问“您定金什么时候收？我安排一下时间”，被告陈灏回复称“定金已经有了，大定不一定要急”，第三人回复称“您不急，肯定要按合同履行进度，合同既然是三十万，他不敢不交给您的”，被告陈灏称“我准许了，可以”，第三人称“哦，我要过去阿姨签字，还有那二十万也要签收据”，被告陈灏称“没有打二十万”，第三人称“您要让我去签字哦，他立马打钱给您”，被告陈灏回复“不是说准许不要了吗”。2、2021年6月25日，系争房屋权利人变更为被告沈玉英。本院认为，本案中，被告陈灏受被告沈玉英委托与原告签订的《房地产买卖中介合同》及《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，签约双方均应依约履行各自义务。按约，被告沈玉英应于2021年3月15日与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告沈玉英明确予以拒绝，导致合同无法继续履行，现原告要求解除与被告沈玉英签订的《房屋买卖合同》，本院予以准许。因合同系因被告沈玉英违约解除，被告沈玉英应当承担相应的违约责任。被告沈玉英称原告未按约补足定金违约在先，但根据被告陈灏与第三人的微信往来，被告陈灏曾明确表示不需要再补足定金，被告陈灏系被告沈玉英的代理人，其作出的意思表示的效力及于被告沈玉英，故对该意见本院不予采信。两被告又称，被告陈灏在签订《房屋买卖合同》时不知道系争房屋附带储藏室，存在重大误解。本院认为，被告沈玉英系房屋权利人，对房屋结构有充分了解，在委托被告陈灏出售房屋时应当将房屋的具体情况告知被告陈灏，即便被告陈灏在与原告磋商系争房屋价格时确实不知储藏室一事，也系因被告沈玉英委托不明造成，况且所谓的储藏室既未记载在产证中，两被告也未有证据证明该储藏室存在巨大经济价值，故对该抗辩意见本院亦不予采信。至于两被告所称，无法办理系争房屋产权变更手续，第三人未能履行减免税费承诺等，均不能作为无法继续履行合同的正当理由。现原告要求按照购房款的10%计算违约金，两被告认为违约金过高，原告未就所受损失具体金额提供充分证据予以证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金酌情予以调整。至于原告要求被告陈灏承担连带责任的诉讼请求，未有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告陈琳与被告沈玉英于2021年1月13日签订的《房地产买卖合同》；二、被告沈玉英应于本判决生效之日起十日内支付原告陈琳违约金300,000元；三、对原告陈琳的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,400元，诉讼保全费3,520元，共计7,920元，由原告陈琳负担3,168元，由被告沈玉英负担4,752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 顾 佳 娜书记员 李雪夏湘芸附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十六条第一、二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十五条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。