河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0125民初131号 原告：李剑峰，男，1979年7月9日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：李秋山（系原告父亲），男，1954年8月19日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：黄晓飞，河北龙洲律师事务所律师。 被告：河北根全房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市行唐县正义街北侧（唐城小区9号楼4层），统一社会信用代码：91130100072092880G。 法定代表人：贾迎帅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王树平，河北峥嵘律师事务所律师。 原告李剑峰与被告河北根全房地产开发有限公司（以下简称根全公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭了审理本案。原告李剑峰及其委托诉讼代理人李秋山、黄晓飞、被告根全公司的委托诉讼代理人王树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李剑峰向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告因违约给原告造成的一切损失，赔偿原告因被告违约推迟交房赔偿金23万元，责令被告归还原告两份合同原件。2.依法判令被告按合同约定交付原告地上车库6个，地下小房3个（每个10平米）。3.依法判令被告退还违规收取的费用3万元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月21日经协商签订了两份行唐县南街村拆迁合同，原告为甲方，被告为乙方，合同第一条规定乙方在甲方宅基地所在区域开发建设住宅楼。第二条第一款甲方将自己现有住宅土地交给乙方建成住宅楼，并按乙方规定的日期对本人的可动产及物品进行搬迁，第四条第2款规定该工程施工日期从签订合同之日起24个月内完成并交付甲方，第六条第1款、第3款约定了双方的违约责任等约定。合同签订后原告依约履行了自己的义务，但乙方未按规定日期交房，每推迟一天两份合同赔偿甲方300元，并且在备注内约定了乙方补偿甲方楼房及地上车库、地下小房的数量及面积。自签订合同之日起至2020年1月3日，被告才将应给付楼房交付给原告。被告的违约时间长达913天，共计应赔偿原告违约金273900元，并且被告至今未给付合同约定的地上车库及地下小房。被告在交付楼房时横行霸道、强词夺理，要求原告少要一套，由被告廉价收购，还违规收取原告其它费用3万多元，并强行要求原告将合同原件交给被告，如不同意就不给原告楼房，原告在几乎绝望无奈的情况下缴纳了费用，被迫签订了协议等着分小房和车库，并交出了合同原件，可见被告行为之恶劣。请求法院依法支持原告诉求，依法维护原告的合法权益维护法律之尊严。2021年3月8日，原告李剑峰申请增加诉讼请求如下：1.判令被告按合同约定为原告办理房产登记证书，发放给原告；2.判令被告退还原告因房屋变更差价损失21万元；3.判令被告归还原告四号楼××单元××120平方米楼房一套。事实与理由：原告在立案时遗漏了上述请求事项，为此特提出增加诉讼请求事项。 原告李剑峰提交了以下证据： 1、原告与被告于2015年6月21日签订的《行唐县拆迁合同》（以下简称《拆迁合同》）复印件一份。 2、原告与被告于2015年6月21日签订的《行唐县拆迁补偿合同》（以下简称《拆迁补偿合同》）复印件一份。 3、原告与被告于2020年1月2日签订的五份《行唐县回迁房交房协议》（以下简称《交房协议》）复印件。 4、李玉林与被告签订的行唐县回迁房交房协议复印件一份。 5、李秋林与被告签订的行唐县回迁房交房协议复印件一份。 6、被告开具的收据复印件一张，系原告于2020年1月2日向被告交纳交房费用74490元。 7、尚国芳的证言。尚国芳与原告是乡亲关系，证言如下：“被告没有对交房协议第5条进行解释。去交房时不签交房协议不给钥匙，先签协议再交钱再领钥匙，交的接口费等费用。他们墙上贴着一个交费项目清单，要是不明白就让看清单。去了开发商办公地点后就给了这个交房协议让签字，签协议时没有让我们看内容，我们也没有看。我家交房协议是我儿子李明签的字，签的我儿子的名字，我丈夫叫李秋林，当时没有在家。没有和原告一起去签协议。我家存在延迟交房情况，我也有告被告的想法。” 被告河北根全房地产开发有限公司辩称，原告起诉无事实依据，应驳回其部分诉讼请求。一、被告在行唐县开发棚户拆迁项目，原告系南街村拆迁户，原告与被告签订了行唐县拆迁合同，合同约定给付原告4号楼135平米2套为东单元16楼、17楼，地上车库（3.2米×5米）2个，地下小房10平米一个。同日双方签订了一份行唐县拆迁补偿合同，约定给付原告145㎡、135㎡、118㎡、97㎡各一套，地上车库（3.2米×5米）4个，地下小房10平米2个。协议签订后，由于政策性和不可抗力的停工，导致公司未能按时交付两份合同约定的标的物给原告，原告于2018年4月27日起诉至行唐县人民法院，要求公司履行两份合同、交付房屋、车库、小房并追究公司延期交房的违约责任。法院在审理过程中，经主持调解双方自愿达成了调解协议，法院依法出具了（2018）冀0125民初1055号民事调解书并送达双方，调解书发生法律效力。调解内容主要有两项，第一项：将双方签订的两份合同中预定的唐城小区4号楼东单元16楼、17楼各-套（135平米）；8号楼12层145平米一套、97平米一套、118平米一套，11层135平米一套变更为唐城小区8号楼1单元103室（135.48平米）、1603室（135.48平米）、2单元1402室（144.37平米），4号楼3单元1303室（120.17平米）、1603室（120.17平米），1单元304室（160.51平米）。需要说明，原两份合同约定的房屋总面积是765㎡，而调解变更后实际要给付原告的房屋总面积为816.18㎡，公司无偿多付出了51.18㎡。第二项：关于两份合同约定的其他事项均按合同约定履行。案件调解后，由于诸多客观原因仍未能如约交房，原告向法院申请执行。法院执行中，经法院主持和解，双方自愿达成了执行和解协议，将调解书约定的楼房变更为8号楼1单元103室（135.48平米），8号楼1单元1603室（135.48平米），4号楼3单元1603室（120.17平米），4号楼2单元4楼东门（155平米），4号楼3单元704室（172平米）的五套房屋交付给原告所有，剩余97.5平米按每平米3500元折价给付原告341250元。上述房屋于2020年1月2日全部交付给了原告，并由双方在互谅互让的基础上自愿对交房涉及的其他事项作出了规范性、诚信性的约定且已履行并签订了交房协议，341250元的折价补偿也亦给付了原告。至此，法院出具了（2019）冀0125执852号执行裁定书，终结（2018）冀0125民初1055号民事调解书的执行。二、案件执行终结后，原告再次提起诉讼，其诉讼请求不应全部得到支持。首先其诉讼的推迟交房的赔偿金23万元不应支持。上述案件在执行过程中，经法院主持执行和解，双方自愿达成了执行和解协议，在交付房屋时，双方互谅互让、友好协商，于2020年1月2日签订了5份行唐县回迁房交房协议。交房协议系双方的真实意思表示，内容不违背法律，行政法规的强制性规定，受法律保护，具有法律效力，且已履行。其中第五条规定，本协议签订后，原协议目的已经实现，原协议的违约责任双方达成互谅，互不追究。该条款的约定是原告对自已权益的自行处分，一经签订即具有法律效力，现交房协议已履行完毕，原告再次提起违约责任诉讼，依法无据。从另一法律层次讲，交房协议是对原拆迁合同中违约责任进行了变更，变更后交房协议也亦依约履行。其次原拆迁合同中既约定了给付原告拆迁安置费（租房费）的标准，又约定了每天100元的延期交房的违约责任。承若公司不能按期交房，那么给原告造成的实际损失也就是一个年度租房费，原合同中约定的双重责任，依据法律规定，应以给合同当事人造成的实际损失为限，就本案而言，双重标准约定的违约责任过高，应以租房费用为限向原告承担违约责任，而本案中已经给付原告租房费用，故此，其诉求公司承担违约责任，因事实已履行同样不应支持。再有，还应考虑政府叫停，不可抗力停工的天数和因素。第三、诉求违规收费3万元没有事实依据，原告回迁的楼房不同于商品房，开发商收取合同中约定的以及按行业规范必然要产生的费用，不违背法律和行业规范的要求，且在执行和解时，原告同意并实际履行交付。第四、要求退还因房屋变更差价损失21万元，没有法律依据。房屋的变更是经双方同意的情况下进行的变更，调解书变更后的面积大于合同约定的面积51.18平米，等于公司白送了原告51.18平米的房产。关于因选定户型的原因而剩余的97.5平米按3500元每平米折价给付原告房款的事实。第一，对于房屋面积的差补整个小区都是执行的3500元每平米的标准；第二，是在法院执行过程中，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议后已履行完毕，执行终结。法院在执行过程中，依法办案，没有胁迫、强制双方调解，调解后公司依约按时交付了房屋并给付了原告折价款，没有延迟履约、瑕疵履约。根据最高院关于执行和解若干问题的规定第八条的规定，案件执结后，申请人提起诉讼的除有第十五条规定情形应予支持，其他不予支持的规定，这一诉求亦不应支持。第五、原告诉求归还其四号楼××单元××120平米楼房一套，没有事实依据，亦应驳回诉求。在执行和解中，调解书中所认定的房号楼房的房号及面积整体进行了变更，公司已按执行和解中变更后的楼房给付了原告对应的房屋。现诉求给付调解书中载明的房号楼房，无事实依据。基于以上事实，应驳回上述原告的诉讼请求。三、原告诉求车库、小房和办理房产登记证书是公司义不容辞的责任，公司承诺正在协调相关部门，争取尽快交付和办理。 被告根全公司提交了以下证据： 1、本院作出的（2018）冀0125民初1055号民事调解书复印件一份。 2、执行和解笔录复印件一份。 3、本院作出的（2019）冀0125执852号执行裁定书复印件一份。 4、《拆迁合同》复印件一份，与原告提交的证据1相同。 5、《拆迁补偿合同》复印件一份，与原告提交的证据2相同。 6、原告于2018年4月27日书写并向本院提交的起诉状一份。 7、原、被告签订的五份《交房协议》复印件，与原告提供的证据3相同。 8、转账凭证截图一份，证明被告于2020年1月3日给原告转账341250元。 经查询本院档案，原告在2018年4月27日书写并向本院提交的诉状中提出的诉讼请求为：一、请求判令被告履行合同义务，按照合同约定将行唐县唐城小区4号楼东单元16楼、17楼各一套（135平方），8号楼12层的145平方一套、97平方一套、118平方一套房屋各一套、11层135平方一套及地上车库（3.2米×5米）2个，地下10㎡小房一个，8号楼地上车库（3.2米×5米）4个，地下10㎡小房2个交付给原告。二、判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失，按合同约定，24个月内交付原告房屋，每延迟一天赔偿150元至交付之日止，被告按约定给予赔偿。事实与理由：原告系行唐县村民，被告占用我宅基地开发建设行唐县唐城小区商品住宅楼。经双方协商于2015年6月21日签订了《拆迁合同》和《拆迁补偿合同》，合同约定被告占用原告宅基地开发商品楼。工程工期为自签订协议之日起24个月内完成并交付，并且对给付原告楼房、车库、小房规定了位置及面积进行了约定。双方对交房日期和违约责任进行了约定，约定从签订合同之日起24个月内完成并交付原告，被告未按规定日期交房，每推迟一天赔偿原告150元。原告依约履行了自己的义务，但被告未依约交付原告房屋及车库小房，被告行为实属违约，由于被告违约给原告造成了很大经济损失，为此特提起诉讼，请求支持原告诉求。2019年9月20日原告向本院递交的强制执行申请书提出的请求为：让被告履行本院（2018）冀0125民初1055号民事调解书所规定的义务，给付原告唐城小区楼房六套及合同约定的其他事项。 经庭审质证，原告对被告证据的质证意见为：对调解书和执行和解笔录真实性无异议。拆迁合同及拆迁补偿合同恰恰反证被告违约，应按天支付违约金的事实及被告应按合同约定交付地上车库和地下小房。对被告提交证据真实性均无异议。证人提到被告曾向其收取接口费等费用，和原告主张的被告违规收取交房费相吻合，对证言无异议。被告对原告证据的质证意见为：对被告和原告签订的拆迁补偿合同和拆迁合同真实性无异议。原告提交的李玉林和李秋林的交房协议与本案没有关联，且系复印件。交房费票据应当提交原件，且根据其内容看，也不是能支持原告主张被告违规收费的证据，交费时间为2020年1月2日，与交房是同时进行的。对被告和原告签订的交房协议真实性无异议，但不是支持原告诉称第5条为格式条款的依据，因为交房协议是在双方协商后，双方对合同的条款逐一阅示后签订的回迁房屋交房协议，不属于格式条款。证言不具有客观真实性，与本案没有关联性。老百姓修房盖瓦是头等大事，不让看交房协议于理于法不和，交房时不问清怎么回事就签字画押不符合实际，其证明自己的交房过程，不等同于原告的交房过程。 本院经审理认定事实如下：2015年6月21日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《拆迁合同》和《拆迁补偿合同》，合同约定甲方将自己现有住宅土地交给乙方建成住宅楼，甲方自选楼层和户型。乙方负责办理房屋权属产权登记。乙方向甲方交房后180个工作日内，为甲方每套房屋办理好房产证并交付给甲方，一切费用由乙方承担。第四条工程质量及工期第2款工程竣工日期为从签订合同之日起24个月内完成并交付甲方。第六条违约责任第3款为乙方未按规定日期交房，每推迟一天赔偿甲方150元，不可抗拒的自然灾害及政府行为除外。《拆迁合同》中约定甲方所拆除土地面积240平方米，乙方赔偿甲方135平方米房屋2套，具体位置为4号楼东单元16楼、17楼的135㎡房屋，地上车库（3.2米×5米）2个，地下10㎡小房一个。《拆迁补偿合同》中约定甲方所拆除土地面积400平方米，乙方赔偿甲方145平方米房屋1套、135平方米房屋1套、118平方米房屋1套、97平方米房屋1套，具体位置为8号楼12层的145㎡、97㎡、118㎡房屋各一套、11层135㎡的房屋一套，地上车库（3.2米×5米）4个，地下10㎡小房2个。被告未在约定的期限内交房。2018年4月28日，原告向本院起诉，要求判令被告根全公司交付上述房屋、车库和小房并赔偿损失。2018年9月18日，本院作出（2018）冀0125民初1055号民事调解书，调解协议主要内容是：一、将上述房屋变更为唐城小区8号楼1单元103室（135.48平米）、1603室（135.48平米）、2单元1402室（144.37平米），4号楼3单元1303室（120.17平米）、1603室（120.17平米）、1单元304室（160.51平米）；二、关于拆迁合同及拆迁补偿合同上约定的其他事项均按合同约定履行。原告于2019年9月20日向本院申请强制执行。在执行过程中，双方达成和解，被告于2020年1月2日将8号楼1单元103室（135.48平米）、8号楼1单元1603室（135.48平米）、4号楼3单元1603室（120.17平米）、4号楼2单元401室（155.57平米）、4号楼3单元704室（171.98平米）五套房屋交付给原告，剩余97.5平米按每平米3500元折价给付原告，共341250元。交房日原告向被告交纳了74490元交房费，双方签订了五份《交房协议》，协议甲方为被告根全公司，乙方为原告李剑峰，第三条约定本协议签订后，后续产生的包括但不限于物业费、维修基金、各种税费等全部费用由乙方承担；第五条约定本协议签订后，原协议（《拆迁合同》和《拆迁补偿合同》）目的已经实现，原协议的违约责任双方达成互谅，互不追究。2020年1月3日，被告将341250元转给原告。同日，本院以在执行过程中双方自愿达成执行和解意见并已履行完毕为由，作出（2019）冀0125执852号执行裁定书，裁定终结本院作出的（2018）冀0125民初1055号民事调解书的执行。被告尚未将车库6个、小房3个交付原告。 本院认为，原告在2018年向本院起诉时提出的诉讼请求包含要求被告承担违约责任，并要求被告交付《拆迁合同》和《拆迁补偿合同》中约定的房屋、车库和小房。审理中经本院主持调解，双方达成调解协议，对拆迁合同约定的房号进行了调整，被告交付给原告的房屋总面积为816.18㎡，超过了合同约定的被告交付给原告的房屋面积。对原告要求被告承担违约责任的请求没有在调解协议中做出约定，视为原告放弃了该部分请求。本院作出的（2018）冀0125民初1055号民事调解书系确认将双方合同约定的被告交付给原告的房号变更为调解协议约定的房号，没有给付内容的约定，不具有执行力。但是原告仍然向本院申请强制执行，本院在执行过程中，原、被告自行和解，并经本院制作了和解协议，被告全面履行了和解协议，向原告交付了5套房屋，面积共计718.68㎡，未交付部分共折价341250元支付给了原告。原告向被告交纳交房费，是履行与被告签订《交房协议》约定的义务。原告以被告没有针对第5条的内容对原告进行提示和说明，主张《交房协议》系格式条款，应属无效条款。但是该协议是在执行过程中双方自愿签订，原告没有证据证明在签订协议时受到了胁迫，应当认定双方的行为和签订的《交房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，行为合法，协议有效。而且本院制作执行和解协议是在前一日原、被告双方签订交房协议的基础上进行的。原告向被告缴纳交房费用是履行和解协议的行为。现原告向本院起诉要求被告按照《拆迁合同》和《拆迁补偿合同》约定的违约责任赔偿其23万元损失，并归还4号楼3单元1303室房屋属于重复起诉，本院不予支持。因双方已在执行原调解书的过程中自动和解并履行，现原告主张被告返还3万元交房费用、退还房屋差价款21万元的诉讼请求均没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告交付地上车库6个、地下小房3个，因被告尚未完成建设，应当在被告建设完成且具备交付条件时进行交付。但是现在不具备交付条件，可待具备交付条件时再行向被告主张权利。原告要求被告返还两份合同原件，原告持有的合同书是其合法的权利凭证，属于原告所有，双方在签订交房协议时并未约定解除拆迁合同，被告应当将合同原件返还原告。被告利用原告原来的宅基地进行房地产开发，将房屋交付给原告后应当协助原告办理房屋产权登记手续。双方签订的《拆迁补偿合同》第二条第4款约定乙方向甲方交房后180个工作日内为甲方每套房屋办理好房产证，被告已经于2020年1月2日将房屋交付给原告，现已经超过了合同约定的期限，被告应当在判决生效后合理期限内协助原告办理房屋产权登记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告河北根全房地产开发有限公司将与原告签订的《行唐县拆迁合同》和《行唐县拆迁补偿合同》原件返还原告李剑峰，判决生效后五日内履行完毕。 二、被告河北根全房地产开发有限公司协助原告李剑峰办理行唐县唐城小区8号楼1单元103室、8号楼1单元1603室、4号楼2单元401室、4号楼3单元704室、4号楼3单元1603室五套房屋的产权登记，判决生效后三十日内履行完毕。 三、驳回原告李剑峰的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告李剑峰负担2220元，被告河北根全房地产开发有限公司负担380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料收转窗口，联系电话：0311-826××××9）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王趁心 二〇二一年五月二十日 [核对位置] 法官助理毛亚茹 书记员高阳