北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初775号原告：王广德，男，1948年2月23日出生，汉族，居民，住北京市东城区。被告：孟金凤，女，1974年3月6日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：田兆辉，男，1997年9月25日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告兼被告孟金凤、田兆辉的委托诉讼代理人：田振财（田兆辉之父），男，1973年4月14日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区，田振财系由孟金凤所在北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会推荐。原告王广德与被告田振财、孟金凤、田兆辉（同时出现简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件需要公告送达的，可以适用简易程序。本案依法适用简易程序，公开进行了审理。原告王广德与被告兼被告孟金凤、田兆辉的委托诉讼代理人田振财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王广德向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的房屋买卖合同有效；2．判令三被告协助原告办理位于北京市怀柔区滨湖小区×号楼×至×层×单元×号房屋（以下称×号房屋）的过户手续；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月，原告因向田振财、孟金凤购买其开发的“江南书院”房屋，而陆续向二人支付了房款共计225万元。直到2012年，上述房屋也没建成。期间原告多次要求田振财、孟金凤退款，但一直遭到拒绝。2013年年底，田振财、孟金凤提出将×号房屋（当时尚未办理房产证）作价360万元卖给原告。2014年1月1日，原告与三被告签订《协议书》，约定在抵扣原告已付房款225万元后，原告再支付三被告剩余购房款135万元及手续费、水电费等杂费5万元。2014年1月3日，田振财向原告出具收条，确认收到了上述款项合计140万元。此后原告对1002房屋进行了装修，并一直居住在该房屋。直到2019年11月1日，原告回家时发现门锁被撬并换了锁芯，报警后得知是三被告所为。原告已付清了购房款，并在×号房屋居住了五年多，该房屋理应归原告所有。而三被告违反约定，拒不协助原告办理房屋产权证，现又霸占该房屋，因此给原告造成了巨大损失，故诉至法院。三被告辩称，对原告已付大棚款225万元的事实无异议，但不同意原告的诉讼请求。第一，×号房屋权属关系不清，被告实际不欠原告钱，原被告双方之间并非买卖合同关系，而是以物抵债的关系。当时孟金凤是北京山水枢雅旅游开发有限公司的出纳，上述大棚款涉及该公司工程承包人李晓龙，原告应当起诉北京山水枢雅旅游开发有限公司和李晓龙，与三被告无关。第二，田振财一时冲动与原告签订了涉案材料，且未告知当时尚未成年的田兆辉，因此田振财、孟金凤签订《协议书》属于无权处分。本院经审理认定事实如下：田兆辉系田振财与孟金凤之婚生子，田振财与孟金凤于2010年7月20日登记离婚。2014年1月1日，三被告（田兆辉的签名系由孟金凤代书）共同作为甲方与王广德作为乙方签订《协议书》，约定“甲方拥有位于北京市怀柔区新贤街×号楼×单元×号房屋一套（现登记在甲方之子田兆辉名下，未办理房屋所有权证），因甲方尚欠乙方购大棚款225万元，经双方协商，甲方同意将上述房屋作价360万元抵顶给乙方，除抵扣欠款外，乙方还需支付甲方135万元，另付手续费、水电费等杂费5万元，合计支付甲方140万元。在办理交割手续时，乙方先支付甲方135万元，另有5万元作为尾款。甲方承诺在办理房产权证时，负责为乙方过户房产权证手续提供协助。待办理完房屋产权过户手续后，乙方向甲方支付尾款5万元。本协议签订后，甲方将房屋所有购房合同等手续已经移交给乙方，双方承诺永不反悔，再无任何债权债务关系。”2014年1月3日，田振财向王广德出具收条一张，其上载明：今收到王广德购房款140万元。上述《协议书》签订后，田振财向王广德交付了×号房屋购房合同，王广德对×房屋进行了装修并入住。本案在审理过程中，田振财在本院指定期限内未提交其与孟金凤、田兆辉之间的亲属关系证明和授权委托书，本院最终采用公告方式向孟金凤、田兆辉送达起诉材料。庭审中，田振财持其与孟金凤、田兆辉之间的亲属关系证明和授权委托书中途到庭。王广德提交了涉案《协议书》、收条、中国工商银行转账凭证3张（载明：王广德于2011年10月29日向孟金凤转款45万元、于2011年10月29日向案外人李晓龙转款90万元、于2011年11月28日向孟金凤转款10万元）以及北京盛徽工长俱乐部居间服务合同（载明：施工工长为孙杰）。经质证，三被告认可涉案《协议书》、收条及向孟金凤转账凭证的真实性，不认可其他证据的关联性。另查，本院向北京市怀柔区不动产登记事务登记中心查询，涉案《协议书》约定的“怀柔区新贤家园59号楼1单元×号房屋”，现名称为“怀柔区滨湖小区×号楼×至×层×单元×”，即×号房屋；该房屋于2014年9月12日初始登记在北京北控城市开发有限公司名下，后于2019年9月2日登记在田兆辉名下，共有情况为单独所有，建筑面积为163.61平方米。2019年9月10日，田兆辉以×号房屋设立抵押，抵押权人为王洪梅，抵押担保的主债权金额为240万元，债务履行期限自2019年9月9日起至2019年11月8日止。经质证，王广德与三被告对上述事实均无异议。再查，在一审法庭辩论终结前，王广德未提交其现具有在京购房资格的证明材料以及就涉案买卖合同已在房屋管理部门办理网上签约的证明材料。本院认为，根据当事人的诉辩意见和查明的事实，本案的争议焦点之一是对涉案《协议书》的法律性质与效力如何认定；焦点之二是王广德要求三被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求能否得到支持。关于焦点一，根据当事人的陈述和王广德提举的转账凭证，可以认定涉案《协议书》中约定的“甲方尚欠乙方购大棚款225万元”是指三被告尚未返还王广德购棚款的事实。双方约定三被告以×号房屋抵顶上述债务，故该《协议书》具有以物抵债的性质。以物抵债,系债务清偿的方式之一,是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排,故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定,应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言,除当事人明确约定外,当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议,并不以债权人现实地受领抵债物,或取得抵债物所有权、使用权等财产权利,为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。本案中，田兆辉在该《协议书》签订时尚未成年，其民事法律行为依法由其法定监护人田振财或孟金凤代理。现因三被告未举证证明涉案《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故王广德要求确认该协议有效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于三被告提出无权处分田兆辉财产的抗辩意见，无事实和法律依据，故本院不予采纳。关于焦点二，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”我国自2007年10月1日起施行的物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现行民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”为了充分发挥物的效用，促进交易便捷，允许抵押人在抵押期间转让抵押财产并承认抵押权的追及效力，更有利于降低抵押人转让抵押财产时抵押权人和抵押财产的受让人可能承担的风险，更有利于维护社会和经济秩序。基于上述理由，本院认为本案应当适用民法典的有关规定。但鉴于王广德在一审法庭辩论终结前尚不具有在京购房资格，暂不具备房屋过户条件，故王广德要求三被告协助办理房屋过户的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款规定，判决如下：一、确认王广德与田振财、孟金凤、田兆辉于二○一四年一月一日就位于北京市怀柔区滨湖小区×号楼×至×层×单元×号房屋签订的买卖合同有效；二、驳回王广德的其他诉讼请求。公告费260元、案件受理费减半收取计17800元，由田振财、孟金凤、田兆辉负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二一年二月九日法官助理 吕娟娟书 记 员 赵颖慧