江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初3852号 原告：姜海霞，女，1986年5月13日生，汉族，住无锡市惠山区。 原告：刘帅，男，1987年3月8日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：陆伟，江苏雅言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹，江苏雅言律师事务所实习人员。 被告：华菊芬，女，1957年9月11日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告：朱建昇，男，1985年11月3日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托代理人：曹永红（受朱建昇、华菊芬共同特别授权委托），江苏金匮律师事务所律师。 被告：杜兆达，男，1965年7月13日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告：范菊芬，女，1964年10月20日出生，汉族，住住惠山区。 原告姜海霞、刘帅与被告华菊芬、朱建昇、杜兆达、范菊芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜海霞、刘帅的委托诉讼代理人陆伟及刘帅，被告朱建昇及朱建昇、华菊芬委托诉讼代理人曹永红，被告杜兆达到庭参加了诉讼。被告范菊芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告姜海霞、刘帅向本院提出诉讼请求：一、请求判令华菊芬、朱建昇、杜兆达、范菊芬配合将金惠苑247-601室过户至其名下，相关过户费用由华菊芬、朱建昇承担；华菊芬、朱建昇承担违约金3.7万元；二、华菊芬、朱建昇承担律师费5万元。事实与理由：其向华菊芬、朱建昇购买房屋，但华菊芬、朱建昇不配合过户；房屋登记在杜兆达、范菊芬名下，现诉至法院，望判如所请。 被告华菊芬、朱建昇辩称：案涉房屋其尚未取得房产证，不具有过户条件；案涉房屋买卖合同价格显失公平，主张撤销该合同。 被告杜兆达辩称：其和姜海霞、刘帅之间没有合同关系，没有向姜海霞、刘帅过户的义务。 经审理查明，金惠苑247号601室房屋为拆迁安置房。2008年7月8日，杜兆达、范菊芬作为甲方与朱建昇、华菊芬作为乙方签订了房屋转让协议，约定：甲方将金惠苑247号601室房屋转让给乙方，价款为239800元；办理房产证时，甲方应积极配合，费用由乙方承担；甲乙双方买卖合同签订后，甲方将钥匙交予乙方，乙方当场一次性付清房屋所有款项。后，朱建昇入住案涉房屋。2014年7月，朱建昇、华菊芬作为甲方与刘帅、姜海霞作为乙方签订了房屋买卖合同，甲方将案涉房屋出售给乙方，价款37万元；甲方应于2014年7月5日腾空房屋；未约定过户时间，如需要办理房产证，甲方应配合乙方办理相关手续，过户费用由乙方承担；如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，另一方需支付房款总额的10%作为违约金；合同未约定有关律师费的内容。合同签订后，刘帅、姜海霞支付购房款36万元。2014年7月6日，朱建昇出具了36万元收条。2014年9月23日，朱建昇签署补充协议，内容为案涉房屋房款37万元，已付36万元，余款1万元作为房产证过户保证金；房产的第一次过户费用由朱建昇负责，此后双方办理过户手续时积极配合。合同订立后，朱建昇、华菊芬搬离，刘帅、姜海霞入住至今。金惠苑247号601室于2019年9月26日登记在杜兆达、范菊芬名下。 关于2014年9月23日补充协议，姜海霞、刘帅称签合同时不知道案涉房屋系杜兆达的拆迁安置房，合同订立时知道了该情况，遂要求朱建昇签署补充协议。朱建昇称姜海霞、刘帅在9月要求签补充协议，否则要求退钱，其遂签署了补充协议，签补充协议时，华菊芬并不知情。审理中，姜海霞、刘帅表示同意在过户时支付余款1万元。 关于姜海霞、刘帅与朱建昇、华菊芬签订的协议，朱建昇、华菊芬表示房屋价款只是能体现房屋价值，没有体现装修价值，故协议价款低于市场价；因当时急于用钱，所以签订了该买卖合同。 关于朱建昇、华菊芬和杜兆达、范菊芬签订的房屋转让协议，双方均表示朱建昇、华菊芬尚有10万元未支付，该10万元系在房屋过户时支付；双方系熟人，杜兆达、范菊芬系低价出售，此后双方并未发生矛盾；由于该合同尚未履行完毕，故朱建昇、华菊芬无权处分案涉房屋；关于该合同的履行，双方私下自行协商。 关于过户费用，姜海霞、刘帅表示基于补充协议的约定，其同意承担从朱建昇、华菊芬处过户的过户费用。关于律师费，姜海霞、刘帅提交了委托合同、发票等证据，上述证据显示律师费5万元。朱建昇、华菊芬对律师费不予认可。 以上事实由房屋转让协议、房屋买卖合同、收条、补充协议、不动产登记证明、委托合同、发票以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，无论是杜兆达、范菊芬与朱建昇、华菊芬之间签订的房屋转让协议，还是朱建昇、华菊芬与姜海霞、刘帅签订的房屋买卖合同，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认，相关当事人均应恪守。朱建昇、华菊芬表示其和姜海霞、刘帅签订的房屋买卖合同价格低于市场价，显失公平，要求撤销，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案买卖关系为杜兆达、范菊芬将案涉房屋卖予朱建昇、华菊芬，再由朱建昇、华菊芬卖予姜海霞、刘帅。案涉房屋也由姜海霞、刘帅占有多年。案涉房屋系拆迁安置房，在本案有关当事人签订房屋买卖合同时，该房屋尚不能办理不动产登记，但房屋权利的转让系各方当事人的真实意思表示。房屋在事实上也依照各方当事人的意思表示完成了占有的转移。房屋的权属也在事实上发生了变更。杜兆达、范菊芬及朱建昇、华菊芬均主张朱建昇、华菊芬无权处分案涉房屋，于法无据，本院不予采纳。在目前能够办理产权登记的情况下，杜兆达、范菊芬、朱建昇、华菊芬均应配合将案涉房屋过户给实际权利人姜海霞、刘帅。依照各方当事人签订房屋买卖合同的顺序，基于合同相对性和税收秩序，案涉房屋应首先由杜兆达、范菊芬配合过户至朱建昇、华菊芬名下，再由朱建昇、华菊芬配合过户至姜海霞、刘帅名下。鉴于尚有1万元过户保证金，姜海霞、刘帅在过户完成后，应支付朱建昇、华菊芬余款1万元。关于过户费用，无论是基于朱建昇签署的补充协议，还是基于杜兆达、范菊芬与朱建昇、华菊芬房屋转让协议的约定，杜兆达、范菊芬与朱建昇、华菊芬之间房屋过户的过户费用应由朱建昇、华菊芬负担。基于房屋买卖合同的约定，朱建昇、华菊芬与姜海霞、刘帅之间房屋过户的过户费用由姜海霞、刘帅负担。 关于姜海霞、刘帅主张的违约金，从合同文义及体系来看，该购房款10%的违约金是合同目的不能实现时的违约金。案涉房屋目前已在姜海霞、刘帅控制之下，仅是欠缺转移登记的手续，难谓合同目的不能实现。本院对违约金的诉讼请求不予支持。关于姜海霞、刘帅主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。范菊芬经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩与质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杜兆达、范菊芬于本判决发生法律效力之日起立即配合将金惠苑247号601室过户至朱建昇、华菊芬名下，过户费用由朱建昇、华菊芬承担；朱建昇、华菊芬在取得金惠苑247号601室房屋登记后，立即配合将金惠苑247号601室过户至姜海霞、刘帅名下，过户费用由姜海霞、刘帅承担。 二、姜海霞、刘帅在取得金惠苑247号601室房屋登记后立即支付朱建昇、华菊芬购房款1万元。 三、驳回姜海霞、刘帅的其他诉讼请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费收取计7405元，由朱建昇、华菊芬负担6664.5元，由姜海霞、刘帅负担740.5元。姜海霞、刘帅可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回朱建昇、华菊芬应负担受理费，朱建昇、华菊芬应自本判决发生法律效力之日起向本院缴纳应负担部分案件受理费。保全费3520元由姜海霞、刘帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾 杰 审 判 员  顾正阳 人民陪审员  朱波屹 二〇二一年二月二十三日 书 记 员  张 秀