上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初2849号原告：上海滔坤针纺印染有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林信三，执行董事。委托诉讼代理人：黄远，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被告：上海伟盏实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张忠伟，经理。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。原告上海滔坤针纺印染有限公司(以下简称滔坤公司)与被告上海伟盏实业有限公司(以下简称伟盏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭审理。原告滔坤公司委托诉讼代理人黄远和被告伟盏公司的法定代表人张忠伟及委托诉讼代理人何荣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滔坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2019年12月订立的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付原告2019年1月12日-2019年7月11日期间租金265,000元；3、判令被告支付原告2019年7月12日-2020年6月5日期间租金100,000元；4、判令被告搬离厂房,并支付原告自2020年12月6日起至实际搬离日止的租金(以年租金1,884,900元为标准计算)及占有使用费(以每年3,769,800元为标准计算)；5、判令被告支付原告违约金471,225元；6、判令被告支付原告因其逾期未支付电费发生的滞纳金合计72,124.46元；7、判令被告恢复厂房原状；8、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月,原、被告双方订立《房屋租赁协议》,约定：原告将坐落在上海市奉贤区柘林镇北村XXX号的厂房租赁给被告,租赁期8年,自2018年7月12日起至2026年7月11日止;该厂房租金为每年2,800,000元;原、被告双方一旦签订合同,被告应向原告支付厂房租赁保证金,保证金为一个月租金,租赁采用先付后住;租金每六个月付一次,被告应提前20天支付下半年的房租;租赁期间,使用该厂房所发生的水、电等费用由被告承担;厂房租赁期间,被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用,如拖欠不付满一个月,原告有权增收每日5%滞纳金,并有权终止租赁协议。2019年12月,原、被告双方就上述厂房重新签订《房屋租赁协议》，约定：此合同生效后,前房屋租赁协议失效;厂房的功能为物流及仓储;租赁期5年,自2019年12月06日起,至2024年12月05日止;该厂房租金为每年人民币1,830,000元,租金为每一年递增3%;租赁保证金为230,000元,租赁采用先付后租,租金每六个月付一次,被告应提前20天支付下半年的房租；租赁期间乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施,该厂房及其附属设施有损坏或发生故障的,被告应负责维修;乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意;被告可根据自己的经营特点进行装修,但原则上不得破坏原房结构;被告不得以任何理由拖欠房租及其他费用,若拖欠不付满10天,原告有权增收每日5%滞纳金,超过15天未付清的,原告并有权在押金中扣除租金及费用后解除租赁协议,被告并应向原告支付8个月租金的违约金;被告逾期不迁离或不返还租赁物,应向原告加倍支付租金。原协议签订后,自2018年7月12日至2019年12月5日,被告应向原告支付租金人民币3,927,671.23元,但被告实际仅支付租金3,593,364.05元(租赁保证金按230,000元计算),尚欠原协议项下租金334,307.18元。此外,因被告逾期未支付电费,致使发生滞纳金72,124.46元。新协议签订后,原协议项下230,000元租赁保证金转至新协议项下,自2019年12月6日至2020年12月5日,被告应向原告支付租金1,830,000元,但截至目前,被告就新协议仅支付租金1,548,439.60元。而且,被告应于2020年11月16日前向原告支付下半年的租金942,450元,但其迄今未能支付。此外,被告在未征得原告同意的情况下,擅自破坏厂房及其附属设施、破坏原房结构。为此,特向贵院提起诉讼,请贵院依法判如所请。被告伟盏公司辩称，不同意所有诉请。1、被告现已经按照约定将租金支付至2021年6月，不欠原告租金。2、电费被告按原告要求打入原告账户上，原告未及时支付电费产生滞纳金与被告无关。3、由于疫情原因，影响租赁使用，要求原告按照国家规定减免一个月租金。本院经审理认定事实如下：2018年4月,原、被告曾签订《房屋租赁协议》，约定：甲方(原告)将位于上海市奉贤区柘林镇北村XXX号的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积9,139平方米。厂房装修日期3个月，自2018年4月12日起至7月11日止。厂房租赁自2018年7月12日起至2026年7月11日止，租赁期8年。厂房租金为每年2,800,000元，租金每三年递增10%。双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为一个月租金。租赁采用先付后住，租金每六个月付一次，乙方应提前20天支付下半年房租。租赁期间，使用厂房所发生的水、电等费用由乙方承担，在乙方承租期间，甲方把水电使用权转给乙方，由乙方自行缴纳水电费，租期结束前乙方无条件把水电使用权转还甲方。在租赁期间乙方在水电费账单产生后10天内未支付水电费，甲方有权停水停电，因停水停电造成的损失，甲方概不负责。租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作任何补偿。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每日5%滞纳金，并有权终止租赁协议。上述合同签订后，原告按约交付厂房，被告也按约支付了保证金和相应的租金。在被告装修厂房期间，双方于2018年5月15日签订《厂房维修协议》(下称原合同)，房屋漏水及厂房加固由乙方全权负责维修、维护，甲方承担维修费150,000元，由乙方在第二次租金中扣除。2018年6月20日，被告向原告发出《关于滔坤厂房消防整改事项费用确认函》，称：我司与2018年5月28日发函给贵公司，因奉贤区消防支队对滔坤厂房安全隐患排查，告知厂区一层主厂房四周墙体为泡沫材质，存在严重消防隐患。消防部门已口头通知立即整改事宜。根据双方《租赁合同》第五项第二点内容：租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。当前厂房消防安全出现严重问题，经多次与贵司协商结果如下：一、为免产生罚款，由我司先行垫付更换泡沫板、维修消防泵、消防管道系统等工程费用265,000元；二、配电房电力工程：接地线保护、预防性试验及更换配电房设施设备及附属配件等所产生费用以实际发生为准；三、综上所产生的所有费用将在后续租金中扣除；四、请贵司收函后回复确认。2019年12月，原、被告双方再次签订《房屋租赁协议》(下称新合同)，称双方达成协议并重新签订租赁合同(此合同生效后，前租赁协议失效)。协议约定，甲方将上述厂房租赁给乙方，厂房的功能为物流及仓储。厂房租赁期5年,自2019年12月06日起,至2024年12月05日止。厂房租金为每年1,830,000元,租金为每一年递增3%;租赁保证金为230,000元,租赁采用先付后租,租金每六个月付一次,乙方应提前20天支付下半年的房租。租赁期间，所产生的水费及其他相关费用都由乙方承担，自行缴纳。所产生的电费由乙方缴纳且应于每月的2日、12日、22日根据账单支付至甲方指定账户，逾期不付产生的滞纳金或行政处罚一律由乙方自行承担，甲方有权进行催缴，逾期不付超过10天，甲方有权停水停电。租赁期间乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施,该厂房及其附属设施有损坏或发生故障的,乙方应负责维修。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意。乙方可根据自己的经营特点进行装修,但原则上不得破坏原房结构。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，乙方不得以任何理由拖欠房租及其他费用,如拖欠不付满10天,甲方有权增收每日5%滞纳金,超过15天未付清的,甲方并有权在押金中扣除租金及费用后解除租赁协议,乙方并应向甲方支付8个月租金的违约金。本合同有效期届满或提前终止，甲方双方未达成续租协议，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日前迁离租赁物，并将租赁物返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物,应向甲方加倍支付租金。另查，2020年4月，被告通过微信和原告沟通，称疫情影响厂房使用，也影响被告收租，很多承租人提出减免租金要求，希望原告考虑。本对于租金的支付改为三个月一付。原告要求租金每二个月一付。期后，被告陆续支付了部分租金。对于租金延期支付情况也多次和原告进行沟通协商。原告回复，确认再回。后回复每二个月支付。2020年5月期间，原、被告微信中就双方新合同签订前的租金进行结算，2020年5月15日，原告回复认为，被告自2019年7月11日至2020年1月11日期间，尚需支付原告租金为333,439.6元。为此被告按原告的计算金额支付了该款项。2021年1月，被告再次提出疫情影响，租户要求减免租金。并要求对于租金改三个月一付，等走上正轨按半年一付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告先后签订了两份《房屋租赁协议》，原告出租给被告的租赁面积9,139平方米，而系争厂房房地产权证登记面积为6,139.15平方米，原告对于超过房地产权证登记面积部分未能提供相关建设工程规划许可证，故本院认定上述《房屋租赁协议》，大部分为有效，小部分无效。鉴于合同大部分有效，且无法进行区分处理，故本院一并予以考虑。对于合同的解除权。原告认为，在签订新的租赁合同后，被告仍未能按约支付租金，构成违约，故要求解除合同。被告认为，由于疫情影响，与原告协商变更支付租金的周期，且现在已经全部支付，不同意解除。本院认为，自疫情爆发后，对于租赁市场确实造成较大影响，国家也倡议减免部分租金和延期支付部分租金。被告在租赁期间，也多次和原告沟通，要求减免和分期支付租金。原告也曾同意被告分期支付租金。被告在期后支付过程中，虽有部分逾期，但其并不存在主观恶意，且现已经将拖欠的租金全额支付。故本院认为被告不构成根本违约，故对于原告要求解除合同、恢复原状、支付违约金和2020年12月6日后的占有使用费的请求不予支持。对于原告主张的2019年1月12日至2019年7月11日期间的租金265,000元。原告主张的该费用，与被告维修厂房消防支付的费用相同，被告曾向原告要求对于上述费用在租金中抵扣。上述费用发生在第一份合同即老合同的履行期间。原、被告双方在结算老合同租金时，原告认定老合同周期尚欠的租金为333,439.6元，也意味原告同意被告维修费抵扣租金的意见。且被告也按照原告的上述结算金额予以了支付，原告现再次主张，本院不予支持。对于原告主张的2019年7月12日至2020年6月5日期间的租金。本院认为，首先，2020年1月11日前的租金在双方老合同结算时已经结清，不存在被告拖欠该期间租金的事实；其次，租金原则上按后付的先抵扣原拖欠的租金。在新合同签订后，特别是疫情发生后，双方一直为租金支付有进行沟通联系，被告也按照双方沟通的意见进行支付，直至2020年12月5日后存在拖欠情况。现原告未能提供足够证据证明被告拖欠2020年1月11日至2020年6月5日期间租金的依据，故本院对原告的该请求亦不予支持。双方合同约定，所产生的电费由乙方缴纳且应于每月的2日、12日、22日根据账单支付至甲方指定账户。现原告提供的证据证明账单何时给了被告，是由于被告逾期支付而产生的滞纳金；其次，原告未能证据被告支付的电费仅为账单的费用，故对于原告仅就电费的滞纳金主张要求被告支付，本院不予支持。另，被告在诉讼中提出的因疫情影响要求减免一个月租金的意见，因其未提出反诉，且租金已经支付，可要求原告在后期租金中予以考虑安排。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海滔坤针纺印染有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费人民币13,092元，减半收取计6,546元，保全费5,000元，由原告上海滔坤针纺印染有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……