江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2179号 原告：郭玲莉，女，1971年2月9日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈永元，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。 被告：南京新城广闳房地产有限公司，住所地江苏省南京市江宁区江宁空港枢纽经济区飞天大道**。 法定代表人：周斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭姚，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘永辉，该公司员工。 被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司南京分公司，，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道灵山北路****** 负责人：胡娟，该公司总经理。 被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城******iv> 法定代表人：戚小明，该公司董事长。 以上二被告共同委托诉讼代理人：周晶梅。 原告郭玲莉与被告南京新城广闳房地产有限公司（以下简称新城广闳公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司南京分公司（以下简称新城悦南京分公司）、西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称新城悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告郭玲莉及其委托诉讼代理人陈永元、胡升杰，被告新城广闳公司委托诉讼代理人彭姚、刘永辉，被告新城悦南京分公司及新城悦公司共同委托诉讼代理人周晶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭玲莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告新城广闳公司、新城悦南京分公司、新城悦公司共同赔偿因排水管道堵塞导致污水漫溢而给原告造成修复、更换费财产损失82500元；2.判令三被告赔偿因未及时维修而给原告造成房屋无法出租租金及物业费、水电公摊损失16165.8元（2020年4月22日到10月22日）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，郭玲莉变更诉讼请求为：1.判令被告新城广闳公司、新城悦南京分公司、新城悦公司共同赔偿因排水管道堵塞导致污水漫溢而给原告造成修复、更换费财产损失72756元；2.判令三被告赔偿因未及时维修而给原告造成房屋无法出租租金及物业费、水电公摊损失26943元（2020年3月至2020年12月，共计10个月）；3.三被告承担本案的诉讼费用及鉴定费7500元。事实和理由：新城广闳公司系禄口街道××路××号翔宇花园开发商，新城悦南京分公司系该小区物业服务单位。2016年10月，原告购买了翔宇花园××幢××室精装修商品房，新城广闳公司于2018年12月5日交付该房屋。收房后，原告将该房屋出租给案外人张某某作为窗帘店展厅至2019年12月4日，租金2400元/月，物业费1.9元/平方米/月，水电费公摊0.8元/平方米/月。2020年3月，原告接到房屋中介电话，告知有人要租原告房屋，要求签合同交房，租金同前。原告带中介、房客至涉案房屋处，发现房屋地面到处积水，地板已隆，地板已隆鼓霉，厨房吊柜、地柜、门、地柜均已发霉变形，灶台腐蚀严重。原告及时与新城悦南京分公司联系后得知，2020年2月二楼厨房下水管堵塞，导致污水从二楼厨房向下漫溢至原告一楼厨房，进而至原告厨房吊柜、地柜、灶、地柜体、门、门套、踢脚线及整个地面。事发后，新城悦南京分公司只通知了二楼，并未通知原告，相关责任主体未及时履行修缮义务，更换相关设施，直到2020年5月才将堵塞的相关管道维修更换好。对原告相关损失，相关被告仅联系汉丽轩装修公司提供维修报价82500元。经原告多次向被告主张，相关被告相互推诿，怠于履行维修职责，造成原告房屋无法出租等相关损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法及时解决。 被告新城广闳公司辩称，1.原告与其存在商品房买卖合同关系，其不存在违约情形。2.根据规定及双方合同约定，管道堵塞的保修期为两个月，自开发企业将竣工验收的住宅交付业主使用时计算。涉案房屋交付时间是2018年12月5日，排水管道堵塞的发生时间是2020年2月，显然已经超过两个月的保修期限，其无须承担保修义务。3.其开发的涉案房屋及配套设施已于2018年8月16日通过了竣工备案，2018年9月2日，涉案房屋所在楼栋也通过了下水道通球试验，足以证明排水管道的设计和质量不存在问题。原告办理了房屋接收、转移登记，也签订了收房意见书，认可涉案房屋无质量问题。在涉案房屋交付之后至纠纷发生期间，原告将涉案房屋出租，对于涉案房屋承租人在租赁期间是否存在管理不善的情形，请求法院核实。4.涉案房屋所在小区于2018年12月完成了集中交付，其对于排水管道等公共区设施，已不具有管理责任，原告应该承担举证不能的不利后果。5.原告主张的财产损失过高，缺乏事实和合同依据。原告主张的装修损失应该仅涉及到损失部分，但原告以毛坯房精装修价格为计算依据，要求承担损失，显然不合理。原告并没有就主张的租金、物业费用、水电公摊费用有效举证，原租赁合同于2019年12月4日到期之后，受疫情影响，原告能否出租存在不确定，即便原告陈述属实，原告是在原租赁合同到期的三个月之后才有中介联系看房，由此，原告大概率无法将房屋出租。综上，原告要求其承担责任没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 被告新城悦南京分公司、新城悦公司共同辩称，1.新城悦南京分公司作为物业服务企业，已履行相关管理义务，不应承担损害赔偿责任。新城悦南京分公司已按合同约定按时履行管理维护义务，且在涉案事件发生后积极帮助二楼处理反水油污，已尽到勤勉义务。因原告房屋非反水地点，新城悦南京分公司也无法事先预知原告房屋情况。2.因排水管道铺设存在瑕疵，靠近污水井的位置较高，使得油污不能顺利排进污水池，只能堵塞在竖管与横管之间，最终导致本案纠纷的发生。新城悦南京分公司只能通过挖开地面管道，将管道截断，重新铺设后才最终解决堵塞问题。涉案小区于2018年12月竣工验收并完成交付，涉案管道于2020年2月发生反水事件，排水管道仍在2年保修期内。因管道铺设存在瑕疵导致堵塞，不应由新城悦南京分公司、新城悦公司承担赔偿责任。3.原告主张租金、物业费及公摊水电费的损失无事实依据。涉案房屋因疫情一直处于空置状态，并不存在实际租金损失。同时，原告作为小区业主，即使房屋空置，缴纳物业费和公摊水电费也是业主的义务，不是损失的一部分。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告对其的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月，郭玲莉与新城广闳公司签订翔宇花园商品房预售合同，约定郭玲莉购买新城广闳公司开发的南京市江宁区禄口街道××路××号翔宇花园××幢××室商品房（××幢为工程暂定编号，不动产权证载明为××幢，以下简称×××室房屋）。合同附件9保修范围及保修期约定：电气管线、给排水管道、设备安装和装修保修期为2年，管道堵塞保修期为2个月。2018年12月5日，新城广闳公司向郭玲莉交付×××室商品房，房屋面积为108.93平方米。新城悦南京分公司与郭玲莉签订×××室房屋前期物业服务协议，约定住宅物业服务费为1.9元/月/平方米，代收代交费（主要用于共用设备设施的水费、电费等，单独列支，据实分摊）为0.8元/月/平方米，新城悦南京分公司对翔宇花园小区提供物业服务。2020年2月，因该幢房屋污水管污水堵塞，污水倒灌至××栋××室并渗漏至×××室，造成×××室厨房吊柜发霉、墙体发霉、门套泡水受损、地板发霉、地板发霉起鼓等问题an> 2020年4月23日，郭玲莉联系新城悦南京分公司管家，告知×××室房屋渗水事情。2020年4月29日，郭玲莉向12345投诉房屋渗水情况。2020年5月6日，新城悦南京分公司、新城广闳公司等查找污水倒灌原因，新城悦南京分公司人员挖开13幢一楼排水管道，并拍摄照片，照片显示排水管道存在铺设问题，靠近污水井的位置较高。2020年5月7日，新城悦南京分公司重新铺设上述排水管道。 另查明，翔宇花园小区21幢（工程暂定编号）于2018年8月17日取得建设工程竣工验收备案手续。2018年9月，21幢（工程暂定编号）进行排水管道通球试验，移交表接收方（精装）处载明排水管用水充球才能出来。 2018年12月4日，郭玲莉支付×××室房屋2019年1月1日至2019年12月31日的公共水电费730.8元和物业服务费1737.6元，合计2468.4元，新城悦南京分公司在收据上盖章。2019年12月7日，郭玲莉支付×××室房屋2020年1月至12月物业服务费2482.8元。 审理中，郭玲莉申请对×××室房屋生活污水从×××室厨房下水管漫溢至×××室的原因及财产损失进行鉴定，本院委托江苏宁价保险公估有限公司对进行鉴定。江苏宁价保险公估有限公司作出宁价鉴字（2020）第NJ-01A20200048号公估鉴定报告，载明：由于2020年5月相关主体已对室外污水管道进行过维修更换，第一现场不存在，故而已无法通过现场查勘判断漏水原因；财产损失为72756元。郭玲莉支付鉴定费用7500元。郭玲莉对评估结果无异议，新城广闳公司认为鉴定报告价格偏高，新城悦南京分公司、新城悦公司认为鉴定报告仅鉴定了房屋物品的全新价格，没有将一年的折旧率计算。 关于×××室房屋浸水的原因，新城广闳公司认为系新城悦南京分公司、新城悦公司疏于养护、疏通，导致管道堵塞，提供竣工验收备案表、排水管道通球试验移交表，证明排水管道不存在设计及质量问题。郭玲莉、新城悦南京分公司、新城悦公司对该证据真实性认可，但不认可新城广闳公司的证明目的。新城悦南京分公司、新城悦公司提供公共设施设备维修（维护）记录、照片一组，证明其已经按约履行了物业服务合同，涉案管道堵塞原因系管道铺设存在瑕疵，2020年2月6日，经过业主反馈，其先去×××室房屋清理了污水，试图通过疏通机疏通管道，但无法疏通，工作人员推测是管道铺设出现问题，其、施工方及新城广闳公司于5月6日对现场进行查看，其挖开管道，当时施工方认可铺设出现问题，但不认可郭玲莉的赔偿金额，认为过高，同意赔偿10000元左右，因施工方不同意更换管道，其为了缓解业主生活不便，将管道重新铺设。新城广闳公司质证后认为：维修记录及照片的真实性无法确认，不认可证明目的，5月6日其在现场，5月7日不在现场。郭玲莉认可系因管道铺设问题导致的污水倒灌至×××室房屋，由×××室房屋渗漏至×××室房屋。 关于×××室房屋空置期间的损失，郭玲莉提供2018年12月6日的租赁合同及转账明细、截图，证明×××室房屋空置期间的损失为租金2400元/月、物业费1.9元/平方米/月，水电费公摊0.8元/平方米/月。新城广闳公司不予认可。新城悦南京分公司、新城悦公司亦不予认可，认为受疫情影响，涉案房屋租金约为1500元/月-1600元/月，提供截图。新城广闳公司对新城悦南京分公司、新城悦公司予以认可。郭玲莉不予认可。 郭玲莉明确其基于商品房买卖合同关系主张权益。新城悦南京分公司、新城悦公司认为其与郭玲莉不存在商品房买卖合同关系，不是适格被告。 本院认为，郭玲莉与新城广闳公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。2020年5月6日，新城悦南京分公司、新城广闳公司在13幢一楼查找污水倒灌的原因，结合新城悦南京分公司提供的照片，本院认定系排水管道铺设问题导致了污水倒灌至×××室房屋，并由×××室房屋渗漏至×××室房屋，造成了×××室房屋相关的财产损失。排水管道的保修期限为2年，新城广闳公司于2018年12月将×××室房屋交付给郭玲莉，×××室房屋浸水发生在保修期内，应由新城广闳公司对郭玲莉的损失承担赔偿责任。江苏宁价保险公估有限公司作出的鉴定结论载明×××室房屋物品损失为72756元，本院予以确认。新城广闳公司辩称该金额过高，未提供证据，本院不予采信。 综合考虑郭玲莉房屋所受损失、维修时间及同类型房屋租金价格等，本院酌定由新城广闳公司赔偿郭玲莉房屋不能正常使用期间的损失10000元。对于郭玲莉主张的其他损失，本院不予支持。本案中，郭玲莉明确其系基于与新城广闳公司之间的商品房买卖合同关系提起本案诉讼，新城悦南京分公司、新城悦公司非合同相对方，对郭玲莉要求新城悦南京分公司、新城悦公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告南京新城广闳房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告郭玲莉损失82756元； 二、驳回原告郭玲莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2267元、鉴定费7500元，由原告郭玲莉负担385元，被告新城广闳公司负担9382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  樊琴亚 二〇二一年二月二十三日 见习书记员  连 敏