苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0591民初11129号 原告（反诉被告）：赵闻隆，男，1994年8月3日出生，汉族，户籍所在地河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：张家玉，上海方本（苏州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：师会萍，女，1975年10月8日出生，汉族，户籍所在地天津市河西区。 被告（反诉原告）：蒋尊辉，男，1975年9月6日出生，汉族，户籍所在地天津市河西区。 委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师，代理上述两被告。 委托诉讼代理人：方艳，江苏展智律师事务所律师，代理上述两被告。 原告赵闻隆诉被告师会萍、蒋尊辉不当得利纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告师会萍、蒋尊辉提起反诉，本院依法将本诉、反诉合并审理。原告赵闻隆及其委托诉讼代理人张家玉，被告师会萍、蒋尊辉及其委托诉讼代理人许顺亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵闻隆向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还款项50万元，并自2020年9月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月，经上好屋房地产营销策划(苏州)有限公司（以下简称上好屋公司）居间介绍，原告赵闻隆与被告师会萍洽谈苏州工业园区桃花源别墅48幢105室房屋租赁事宜。2020年8月17日上午，原告与被告师会萍基本达成初步意向，应师会萍要求，原告向其支付50万元，作为双方后续订立租赁合同后的租房及装修押金。但洽谈过程中，原告获悉涉案房屋尚未取得产证且房屋买卖合同仅为被告蒋尊辉一人签署。审慎起见，在中介建议下，原告与中介于8月17日下午一起到上海与被告蒋尊辉继续商讨租赁事宜。由于蒋尊辉提出了之前没有谈到的苛刻要求，原告无法接受，双方最终未能达成一致意见。后由中介协调被告退还50万元款项，被告也同意退还，但一直以转账存在限额、要求先拿到收据等种种理由拖延。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告师会萍、蒋尊辉辩称：双方租赁合同法律关系己经依法成立并生效，且己经实际履行，答辩人已按照约定向原告交付房屋、办理房屋所涉的物业变更入住手续。原告擅自单方提出解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任，其要求返还押金50万元缺乏法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 被告师会萍、蒋尊辉向本院提出反诉诉请：1．判令反诉被告赵闻隆支付违约金50万元；2．诉讼费用由反诉被告赵闻隆承担。事实与理由：2020年8月，经上好屋公司介绍，反诉原告将位于苏州工业园区桃花源别墅48幢105室房屋以月租金4万元出租给赵闻隆使用，双方商定承租期限为128个月，自2020年8月15日至2031年4月15日止。双方商定具体细节后，赵闻隆按约定向师会萍支付50万元租房及装修押金。后赵闻隆与租赁房屋物业对接，办理了制作门禁卡、设置入户密码及房屋关联车牌等系列工作，且对房屋进行了入户测量，双方己经实际履行了合同。然而，赵闻隆在无任何理由的情况下，提出要求退还押金，不再承租房屋。赵闻隆的行为构成违约，其应支付违约金50万元。 反诉被告赵闻隆辩称，综合双方磋商过程来看，因蒋尊辉提出了与师会萍不同的条件，最终导致租赁合同没有签署，也不存在所谓违约行为。总之，反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下： 2020年8月上旬，赵闻隆联系上好屋公司，希望租赁别墅毛坯房。同年8月16日，上好屋公司带赵闻隆实地查看了师会萍、蒋尊辉位于苏州工业园区桃花源别墅48幢105室房屋。同年8月17日上午，赵闻隆、师会萍至上好屋公司门店，当面商讨租赁事宜。赵闻隆和师会萍就租赁事宜基本达成一致意见，应师会萍要求，赵闻隆当场支付其50万元装修押金，师会萍出具《收据》，载明：交款人是赵闻隆，收款人是师会萍，金额是50万元，事由为苏州工业园区桃花源别墅48幢105室租房及装修押金。紧接着，上好屋公司制作了一份房屋租赁合同文本，首部出租方为蒋尊辉、师会萍，合同文本包括房屋坐落、租金、租期、违约责任等内容。合同文本第四条约定租金每月4万元，押金50万元并随第一笔租金支付。该文本打印了三份，师会萍在文本上签名。当时，师会萍还通知涉案房屋的物业公司人员赶到上好屋公司门店，与赵闻隆对接后续房屋交接事宜。 随后，上好屋公司提出由于案涉房屋尚未办理产证，且商品房买卖合同上买方仅有蒋尊辉一人，遂提出租赁合同文本上需要蒋尊辉签字。师会萍表示同意，并与蒋尊辉联系时间后，上好屋公司和赵闻隆当即携合同文本赶赴上海，于2020年8月17日下午与蒋尊辉会面，期间，蒋尊辉提出合同需要进一步修改完善，赵闻隆未同意，故蒋尊辉不同意在上述合同文本上签名。庭审中，师会萍称，其同意蒋尊辉提出的修改完善意见。 2020年8月18日，赵闻隆因未能与蒋尊辉就租赁合同达成一致，故要求师会萍返还50万元。后双方就继续签署合同进行进一步磋商、沟通。2020年9月3日16时58分，师会萍向赵闻隆发微信称：“赵老师，中介跟我说了，没关系的。现在条件不成熟，什么时候条件成熟了，重启这件事情也是可以的。我晚上下班回去以后处理。”赵闻隆回复称：“师总，非常抱歉，给您增添了不必要的麻烦。也很感谢您跟蒋总对我的帮助。”师会萍回复道：“没事儿，理解的。条件不成熟，也不能将就。”赵闻隆又回复说：“嗯嗯，毕竟这个事对我来说也比较大，需要尽可能的做到完美。谢谢您的理解。”2020年9月3日18时47分、19时28分，师会萍向赵闻隆发送两条微信，称：“赵老师，我现在还在加班，中介小王说要把收据送过去，看着我划完款才能够把收据还给我，但我看了一下，我这个手机银行的限额是二十万一天，那么你们俩商量一下有什么周全的方案”、“在我看来，这是很小的事情，你把收据给我，我一笔一笔的给你划过去就完了”。2020年9月4日10点37分，师会萍向赵闻隆发微信称：“赵老师，我讲两点，第一点这个钱必须原路划回你的会计。第二点，在我划款之前，要收回收据”。赵闻隆回复称：“原路返回没有问题，是否一定要先拿到收据呢，能不能在您方便的时候一次性转完中介也在场转完同时拿收据，这个时间配合您这边，您觉得呢”。师会萍回复称：“那你们就得等到我有时间去银行的时候了，可以吗？”。赵闻隆回复：“这个月以内可以么”。师会萍回复：“因为疫情期间不能出差，耽搁了很多项目尽调，所以确实比较忙”、“不好说”。赵闻隆回复：“这个理解，您看下周能否抽个空呢，半个小时肯定也转完了”。 2020年9月8日，赵闻隆向师会萍、蒋尊辉发出律师函，要求立即归还50万元。 后来，师会萍从上好屋公司要上述合同文本时，上好屋公司人员在合同文本上书写“作废”两字。 以上事实，有户口簿、不动产登记簿、租赁合同复印件、商品房买卖合同复印件、收据、律师函、微信聊天记录以及当事人庭审陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是赵闻隆与师会萍、蒋尊辉之间就案涉房屋有无成立租赁合同关系？ 原告赵闻隆认为，双方间未成立租赁合同关系；被告师会萍、蒋尊辉认为，双方间租赁合同关系已于2020年8月17日成立。本院认为，综合原被告陈述等证据，双方间存在签署租赁合同的意向，但最终未能完成签约，双方间租赁关系未成立。具体评析如下： 首先，从2020年8月17日租赁合同磋商过程来看，双方间租赁合同关系并未成立。当天上午，师会萍与赵闻隆就租赁合同基本达成一致意见，师会萍在合同文本上签字。但是，鉴于房屋尚未办理产证，且证明房屋权益归属的商品房买卖合同上买方仅为蒋尊辉一人，上好屋公司提出需要蒋尊辉在租赁合同上签字，随后师会萍联系蒋尊辉时间，上好屋公司与赵闻隆立即赶赴上海与蒋尊辉会谈，蒋尊辉提出租赁合同需要修改完善，赵闻隆不同意蒋尊辉提出的修改建议，蒋尊辉最终拒绝在租赁合同上签字。庭审中，师会萍称其同意蒋尊辉提出的修改意见。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。从上述磋商过程看，可以推断出双方均认可蒋尊辉签字代表出租方完成承诺，也是租赁合同成立的要件之一，而蒋尊辉最终并未签字，故当天双方间租赁合同关系并未成立。 其次，从双方后续沟通情况来看，双方间租赁关系在8月17日后依然未能成立。根据双方微信记录等证据看，8月18日，赵闻隆即要求师会萍退还50万元。紧接着，双方对于租赁合同又有进一步磋商、沟通，但并无证据证实双方间曾正式成立租赁合同关系。这从师会萍与赵闻隆于9月初的微信记录中也能印证，双方已经在商讨退还50万元的细节问题，表明双方均清楚在8月17日后双方间并未形成租赁合同关系。 再次，在双方租赁关系并未成立的情况下，师会萍安排物业与赵闻隆进行对接等行为，从法律性质上看，属于为后续签署并履行合同而做的准备工作，并非履行合同的行为。 呈上所析，由于双方间并未成立租赁合同关系，师会萍占有赵闻隆50万元，缺乏法律依据，赵闻隆要求师会萍返还50万元押金的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于资金占用损失，赵闻隆主张的利率标准和起算日期，具有合理性且不违反法律规定，本院亦予以支持。同样由于租赁合同并未成立，师会萍、蒋尊辉要求赵闻隆支付违约金50万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告师会萍、蒋尊辉于本判决生效之日起十日内归还本诉原告赵闻隆50万元及资金占用损失（计算方式：以50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月13日起计算至实际支付之日止）； 二、驳回反诉原告师会萍、蒋尊辉的反诉请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4400元、保全费3020元，合计7420元，由本诉被告师会萍、蒋尊辉负担。反诉案件受理费减半收取4400元，由反诉原告师会萍、蒋尊辉负担。上述案件受理费、保全费已由双方分别预交，本院不再退还，由师会萍、蒋尊辉在履行上述付款义务时一并支付赵闻隆7420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  胡志清 二〇二一年五月二十四日 书记员  王巧云 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。