沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初874号原告陈爽，女，1980年01月29日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人白东，男，1985年10月8日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人赵庆波、王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告陈爽诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白东与被告委托代理人王大可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈爽诉称，原、被告于2013年4月签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于沈阳市铁西区，建筑面积124.19平方米，每平米单价5200元，总计金额645788元。合同生效后被告于2013年5月2日，交付使用该房屋，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360工作日内办理产权证书，但是被告直至2020年5月31日才张贴出办理产权证书告知书。由于被告原因，原告未在约定期限内取得产区证书。被告与原告签订房屋买卖合同时，采用的是格式合同，根据双方在合同中第七条：原告（即买受人）逾期付款的违约责任是按照逾期应付款为商品总额的每日万分之二的违约金赔偿被告（即出卖人）。合同第十二条约定：因出卖人原因（即被告），造成该商品房不能办理产权登记或发生在全债务纠纷的，由出卖人（即被告）承担全部责任。根据合同相对性，参照原告（即买受人）逾期付款的违约责任，是按照逾期应付款为商品总额的每日万分之二的违约金赔偿被告（即出卖人）以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对于违约金赔偿的标准。被告(即出卖人）在关于产权登记中所造成的延期违约，应该按照商品总金额的每日万分之二的违约金赔偿原告。从2017年6月5日开始截至到2020年6月5日共计1095天，合计金额为141427元。诉讼请求：1、请求被告给付原告从2017年6月5日开始截至到2020年6月5日前因逾期取得房地产产权证书按照商品总金额的每日万分之二的违约金，赔偿金额为141427元；2、诉讼费用由被告承担。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2、双方就违约责任有明确约定，该约定符合合同法第107条规定，不存在合同法所规定的格式条款无效的情形也不存在显失公平的法律规定条件，且主张显示公平应当在合同订立之日起一年内提出撤销，且其主张的违约金没有合同约定依据，也没有法律依据。本案不存在所谓违约行为持续为由产生诉讼时效中断的法定或约定情形；3、即使法院判决我方承担违约责任，因为被告已经于2020年6月4日办理完毕初始登记，不应承担6月4日之后的违约责任，另外，双方之间违约金的确定系根据商品房买卖合同司法解释第14条，是按日计息的继续性，应按起诉之日起向前推三年计算诉讼时效，根据原告起诉状中所载明的起诉时间，即使我方承担违约责任，起始日也应是2017年12月4日，截止到2020年6月4日，此期间之外的违约责任被告不应承担；4、原告所主张的日万分之二的违约金没有事实和法律依据。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出卖的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积91.35平方米，总价645788元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，被告于2013年4月10日向原告出具了销售不动产统一发票。原、被告均认可原告于2013年5月2日入住案涉房屋。被告于2020年6月4日取得案涉房屋所在楼宇的初始登记备案手续。原告取得登记时间为2020年6月12日的案涉房屋不动产权证书。庭审中，原告主张违约金以购房款总额为基数、按照日万分之二的标准计算，自2017年6月5日起计算至2020年6月5日止。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同、契税完税发票、销售不动产统一发票、房屋产权证、物业费收据，被告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、业主临时公约、住宅小区竣工综合验收备案书、关于沈阳国际纺织服装城住宅（景星花园）验收意见、辽宁省建设工程规划核实合格证、防空地下室竣工验收备案表、建设工程竣工档案初验合格证、工程质量监督报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据合同第十五条约定，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。原告要求被告给付2017年6月5日到2020年6月5日止的违约金，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直处于持续状态，原告于2020年12月4日就被告逾期办理房屋权属登记违约金向本院主张权利，被告取得案涉房屋初始登记批复的时间为2020年6月4日，依据诉讼时效的相关规定，原告主张的违约金在诉讼时效期间内的部分即2017年12月4日至2020年6月4日期间内的违约金，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理以及原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，原告主张按房款总额日万分之二的标准计算，没有法律依据，本院认为，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付为宜，因2019年8月20日起取消中国人民银行贷款基准利率，故被告应向原告支付违约金的标准为：自2017年12月4日起至2019年8月19日，以原告已付购房款645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款645788元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈爽逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年12月4日起至2019年8月19日，以645788元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以645788元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1564元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张楠二〇二一年三月五日法官助理陈南书记员李淼