广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8125号上诉人（原审被告）：广州市凡力健身有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编B区。法定代表人：王建飞。上诉人（原审被告）：王建飞，男，1983年7月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李全，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州立成投资发展有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路219号1018室。法定代表人：何智强，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾秋雨，女，该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：岑碧琴，女，该公司员工，联系地址。原审被告：广州市凡力影业有限公司（曾用名：广州市曜轩影业有限公司），住所地：广州市越秀区中山五路219号9层01铺之自编A区。法定代表人：王建飞。上诉人广州市凡力健身有限公司（以下简称凡力公司）、王建飞因与被上诉人广州立成投资发展有限公司（以下简称立成公司）及原审被告广州市凡力影业有限公司（以下简称凡力影业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凡力公司、王建飞上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项并依法改判：自2019年12月6日起凡力公司与立成公司于2015年5月28日签订的《广州市房屋租赁合同》中关于1192.1平方米的租赁场地予以解除，凡力公司腾空并交还立成公司1192.1平方米面积的租赁场地；确认自2021年1月11日起凡力公司与立成公司于2015年5月28日签订的租赁合同中剩余面积1291.9平方米已经解除，凡力公司已经交还租赁场地。2.撤销一审判决第三项、第五项、第六项并依法改判：驳回立成公司的该项诉讼请求。3.撤销一审判决第七项并依法改判：王建飞对凡力公司的上述债务不承担连带清偿责任。4.因本案所产生的一审、二审诉讼费用均由立成公司承担。事实和理由：（一）凡力公司已经与立成公司协商一致减少租赁面积并实际履行。凡力公司与立成公司于2019年12月协商并达成了减少租赁面积的合意，凡力公司在2020年1月按照立成公司图纸标识的位置完成了砌墙工作，等待立成公司负责人验收核算并交接，但因2020年1月发生新冠疫情，立成公司意识到减租后难以再次出租的不利后果，便迟迟不予验收交接，此举显然违反了诚实信用原则，无故不履行变更后的合同。且立成公司已于2021年1月11日封锁凡力公司前后门，采取停水停电措施，导致凡力公司无法继续经营，继续履行合同已无必要。（二）立成公司存在违约行为，面积误差和违反保密条款导致凡力公司多承担了部分租金，经核算凡力公司多交部分抵扣所欠租金后仍有结余。凡力公司一直按照使用面积4634平方米，每平方米68元的标准交付立成公司租金，然而立成公司的房屋产权证面积登记的套内建筑面积为3724.71平方米，与凡力公司实际交付租金的面积误差909.29平方米，即凡力公司每月多付租金61831.72元，自2015年11月至2019年8月凡力公司已足额支付46个月的租金，合计多支付租金2844259.12元。关于面积误差问题，凡力公司曾多次联系立成公司协商，立成公司均无法作出合理解释且拒绝协商处理。租赁合同第十一条约定租金信息属于保密信息，如有泄密则视为违约。而立成公司无视合同约定，于2019年10月22日将拖欠租金信息进行公告并张贴大楼电梯附近，此举客观上给凡力公司造成难以估量的损失，让本就经营困难的凡力公司更加举步维艰。由此，立成公司应当对其自身的违约行为承担责任，无权没收凡力公司缴纳的租赁保证金，也无权请求逾期支付租金或房屋使用费的违约金，凡力公司多承担部分租金抵扣一审诉求金额后仍有剩余。（三）王建飞以个人名义签署的租赁合同或补充协议属于公司设立前的行为，其责任应由凡力公司承担。凡力公司设立于2015年6月11日，法定代表人为王建飞，王建飞签署合同的案涉场地是凡力公司的工商登记地址，在凡力公司成立后到整个租赁合同的履行期限内，一直按照合同约定的运动健身商业用途来使用，并非王建飞个人目的使用且该地址是凡力公司的实际经营和办公场所所在地。此外，立成公司第一次起诉凡力公司后所达成的《和解协议》中三方当事人均没有王建飞。根据过往交易习惯，立成公司明知租赁合同的相对方为凡力公司而任意扩大诉讼主体，实为不诚信诉讼，不尊重客观事实。综上，恳请二审法院判如所请。被上诉人立成公司二审答辩称，立成公司不予认可凡力公司、王建飞的上诉理由，凡力公司、王建飞的上诉理由在一审庭审中均有提及，一审判决并未采纳凡力公司、王建飞的意见。一、关于减少面积问题，凡力公司所称的协商一致减少租赁面积并实际履行，实际上双方并未最后达成一致的书面意见，由此我方不予确认。二、关于面积误差的问题，由于开发商等历史遗留原因，xx路219号房产证在特殊情况下特事特办，所以产权证载都是套内面积，而不是建筑面积。此外，租赁合同中写的是建筑（或使用面积），所以合同上的面积是建筑面积，即是按照套内面积乘以实用率得出的，并不是凡力公司所说的面积误差。在我司与凡力公司、王建飞签订的合同中都有对面积进行明确约定，特别是2019年6月3日的《和解协议》以219号的平面图作为附件，附件中明确了凡力公司、王建飞的租赁面积。三、关于连带责任的问题，在《9层01铺租赁合同补充协议》第二条中有明确约定。四、关于凡力公司、王建飞新增的理由，是凡力公司拖欠大额物业费，物业公司于2020年12月对凡力公司所在区域进行停水停电的处理。当时凡力公司的工作人员不知去向，无工作人员在现场。其后我司发现有个别人员在无水无电无工作人员的情况下，进入健身房使用健身器材，存在巨大的人身安全隐患。为了排除安全隐患，我司在报告街道办、综治办、派出所后于2021年1月13日对健身房区域进行围蔽。凡力影业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。立成公司于2019年9月29日向一审法院起诉请求：1.判令于2019年9月6日解除立成公司与凡力公司签署的《广州市房屋租赁合同》，凡力公司立即腾退并向立成公司交还租赁房屋，向立成公司支付违约金358396元（按两个月的租金，每月179198元），并没收保证金；2.判令凡力公司支付立成公司自2019年8月1日起至实际退还租赁房屋之日止的租金，按每月179198元（或占有使用费，占有使用费与租金标准一致）298663.33元（暂计至2019年9月20日）；3.判令凡力公司向立成公司支付截至实际支付租金之日止的违约金（每日按179198元的千分之三，从2019年8月7日开始每月累计，一直算到清偿之日止）；4.判令凡力公司补足2019年6月1日至2019年7月31日的租金40000元；5.判令王建飞、凡力影业公司对上述凡力公司应向立成公司履行的义务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年4月28日，立成公司（甲方）与王建飞（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市越秀区xx路xx号9层01铺出租给乙方作运动健身及其他合法商业用途使用，建筑（或使用）面积4634平方米，租期自2015年6月1日至2023年5月31日，每年月租分别为315112元、324565元、334302元、344331元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按现金或转账缴付租金给甲方；乙方应在本合同签订后3日内向甲方交纳630224元履约保证金，租赁期满或解除合同后，如双方结算完毕且乙方无差欠款项，甲方应将保证金无息退回乙方；保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款；乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除因其违约行为而导致甲方产生的一切损失及所支付的开支；若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；履约保证金必须保持足额，不得用来代替缴交任何费用；乙方不得以保证金额度为由，延期或拒绝支付租金，保证金不足时，乙方应按照甲方要求三日内补足；如发生下列任何情况：（1）乙方逾期15天仍未缴付租金及其他应缴费用的……甲方书面通知乙方，甲方有权单方面以书面形式解除本合同并采取必要措施清理物品，自行恢复原状，并要求乙方应在三天内支付所欠租金、逾期违约金，并没收保证金；如乙方逾期支付租金，按每日千分之三标准向甲方支付滞纳金等。2015年5月28日，立成公司（甲方）与王建飞（乙方一）、曜轩公司（乙方二）、凡力公司（乙方三）签订《九层01铺租赁合同补充协议》，订明：鉴于乙方一把租赁单元分隔成九层01号铺自编A区（面积2150平方米）用于影院及相关商业用途并成立乙方二、九层01号铺B区（面积2484平方米）用于健身及相关商业用途并成立乙方三；经友好协商一致，达成以下协议：一、由甲方分别与乙方二、乙方三就A、B区重新签订新的《房屋租赁合同》；二、因乙方二、乙方三均由乙方一为经营需要注册成立，故乙方一、乙方二、乙方三三方共同承诺对由乙方所签署的一切与上述房产租赁有关的合同及法律文书承担连带责任等。同日，立成公司（甲方）与凡力公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市越秀区xx路xx号9层01铺之自编B区出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积2484平方米，租期自2015年6月1日至2027年5月31日，每年月租金分别为168912元、173979元、179198元、184574元、190111元、195815元，租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按现金或转账缴付租金给甲方；乙方应在本合同签订后3日内向甲方交纳337824元履约保证金，租赁期满或解除合同后，如双方结算完毕且乙方无差欠款项，甲方应将保证金无息退回乙方；保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款；乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除因其违约行为而导致甲方产生的一切损失及所支付的开支；若保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；履约保证金必须保持足额，不得用来代替缴交任何费用；乙方不得以保证金额度为由，延期或拒绝支付租金，保证金不足时，乙方应按照甲方要求三日内补足；如发生下列任何情况：（1）乙方逾期15天仍未缴付租金及其他应缴费用的……甲方书面通知乙方，甲方有权单方面以书面形式解除本合同并采取必要措施清理物品，自行恢复原状，并要求乙方应在三天内支付所欠租金、逾期违约金，并没收保证金；如乙方逾期支付租金，按每日千分之三标准向甲方支付滞纳金；租赁期内任何一方有违约行为不能履行本合同或单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内两个月租金标准收取违约金等。2019年6月3日，立成公司（甲方）与凡力公司（乙方）、曜轩公司（丙方）签订《和解协议》，约定：一、拖欠租金数额：1.截止至2019年4月30日，乙、丙方共拖欠甲方租金3810417元；2.乙、丙方拖欠甲方2019年5月份租金324565元。二、甲、乙、丙三方同意以200万元一次性结清第一条第1项所列拖欠租金，支付时间为2019年6月4日前，若逾期，本协议自动解除；第一条第2项所列拖欠租金，甲方同意进行减免，减免后的金额为264565元，乙、丙方应在2019年6月10日前交纳；若逾期，乙方和丙方仍按照第一条第2项确认的数额向甲方全额支付，并要求乙方和丙方支付滞纳金。…四、对原合同租金的调整甲方按时收齐上述200万元后，同意对甲方与乙方签订的原租赁合同的租金作如下调整，自2019年6月1日起至2027年5月31日，每两年月租金分别为159198元、164574元、190111元、195815元；五、违约责任乙、丙方保证必须严格按照租赁合同和本协议的交租金额准时缴付租金；如有任何一期延迟或拖欠，本协议第四条约定给予乙方、丙方租金优惠的约定立即终止，乙方、丙方除须按照原租赁合同约定的租金标准向甲方支付租金、滞纳金及违约金外，尚需在出现延期或拖欠次日起的30日内补足甲方在本协议第四条约定给予减免的租金，以及自2019年6月1日至延期或拖延期间优惠的全部租金等。凡力公司按每月159198元的标准向立成公司支付租金至2019年7月31日。2019年9月3日，立成公司向凡力公司发出《关于催收租金的函》，内容为：截止至2019年8月，凡力公司已拖欠租金159198元，已构成严重违约；如凡力公司2019年9月5日前仍不能缴清拖欠的相关费用，立成公司将单方面解除双方租赁合同关系并没收凡力公司所缴纳的租赁保证金，并保留追究凡力公司因违约所造成的一切法律责任以及经济损失的权利等。另查，凡力公司分别于以下日期向立成公司支付部分租金：2019年10月25日支付50000元（为2019年8月份的部分租金），2019年10月31日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年11月22日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年11月29日支付20000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月2日支付15000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月5日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月6日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月9日支付5000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月13日支付4000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月19日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月17日支付4000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月24日支付3000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月26日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2019年12月27日支付2000元（为2019年8月份的部分租金），2020年1月2日支付了20000元（为2019年8月份的部分租金），2020年1月8日支付20000元（其中8198元为2019年8月份的部分租金，11802元为2019年9月份的部分租金）。一审法院认为，立成公司与王建飞、凡力公司、曜轩公司分别签订的《广州市房屋租赁合同》、《九层01铺租赁合同补充协议》、《和解协议》均合法有效，各方当事人均应依约履行。凡力公司未按约定向立成公司交纳租金，已构成违约，应依约向立成公司承担违约责任；王建飞、曜轩公司亦应按约定承担连带清偿责任。关于立成公司要求判令于2019年9月6日解除其与凡力公司签署的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求，虽然立成公司发函要求凡力公司于2019年9月5日前清缴欠租，否则单方面解除上述合同。但凡力公司在收到上述函件后，陆续有向立成公司支付租金，立成公司亦予以收取，即立成公司并未在2019年9月6日行使合同解除权。故立成公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。由于立成公司在本案中同时提出要求凡力公司腾空交还场地，在凡力公司拖欠租金的情况下，上述合同应在本判决发生法律效力之日予以解除。鉴于立成公司已没收凡力公司所交纳的保证金，故其再要求凡力公司支付违约金358396元的诉讼请求有违公平原则，一审法院不予支持。另立成公司主张的迟延缴纳租金的违约金计算标准为所欠租金每日千分之三，显属过高，一审法院依法酌情调整为按所欠租金额的每日万分之一计。关于凡力公司称在租赁期间与立成公司就减少租赁面积达成合意的意见，因其提供的证据不足以证明其陈述，故一审法院对其该项抗辩不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，于2020年5月27日判决如下：一、自判决发生法律效力之日，广州立成投资发展有限公司与广州市凡力健身有限公司于2015年5月28日签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、广州市凡力健身有限公司在判决发生法律效力之日起7日内，将广州市越秀区xx路xx号9层01铺之自编B区腾空交还给广州立成投资发展有限公司；三、广州市凡力健身有限公司已缴纳的租赁保证金337824元，归广州立成投资发展有限公司所有；四、广州市凡力健身有限公司在判决发生法律效力之日起7日内向广州立成投资发展有限公司支付自2019年9月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（其中2019年9月份租金为167396元，从2019年10月1日起按每月179198元计）；及自判决发生法律效力之次日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（按每月179198元计）；五、广州市凡力健身有限公司在判决发生法律效力之日起7日内向广州立成投资发展有限公司支付自2019年6月1日至2019年7月31日的租金差额40000元；六、广州市凡力健身有限公司在判决发生法律效力之日起7日内向广州立成投资发展有限公司支付逾期支付租金及房屋使用费的违约金（其中，逾期支付2019年8月份租金的违约金分段计算如下：从2019年8月8日至2019年10月24日每日按179198元的万分之一计；从2019年10月25日至2019年10月30日每日按129198元的万分之一计；从2019年10月31日至2019年11月21日每日按109198元的万分之一计；从2019年11月22日至2019年11月28日每日按89198元的万分之一计；从2019年11月29日至2019年12月1日每日按69198元的万分之一计；从2019年12月2日至2019年12月4日每日按54198元的万分之一计；从2019年12月5日至2019年12月6日每日按52198元的万分之一计；从2019年12月7日至2019年12月8日每日按50198元的万分之一计；从2019年12月9日至2019年12月12日每日按45198元的万分之一计；从2019年12月13日至2019年12月16日每日按41198元的万分之一计；从2019年12月17日至2019年12月18日每日按37198元的万分之一计；从2019年12月19日至2019年12月23日每日按35198元的万分之一计；从2019年12月24日至2019年12月25日每日按32198元的万分之一计；从2019年12月26日至2019年12月27日每日按30198元的万分之一计；从2019年12月28日至2020年1月1日每日按28198元的万分之一计；从2020年1月2日至2020年1月7日每日按8198元的万分之一计。逾期支付2019年9月份租金的违约金分段计算如下：从2019年9月8日至2020年1月7日每日按179198元的万分之一计；从2020年1月8日至实际清偿之日止每日按167396元的万分之一计。逾期支付2019年10月份及之后的租金及房屋使用费的违约金，每日按179198元的万分之一，从2019年10月8日起，逐月累计至实际清偿之日止。违约金总额以不超过所欠租金及房屋使用费总额为限）；七、王建飞、广州市曜轩影业有限公司对广州市凡力健身有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回广州立成投资发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11054元，由广州市凡力健身有限公司、王建飞、广州市曜轩影业有限公司共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，凡力公司、王建飞向本院提交以下证据：1.租赁意向书，拟证实2015年4月16日，王建飞与立成公司达成的租赁意向为租赁面积4634平方米，前两年租金68元/平方米；2.《广州市房屋租赁合同》及其附件，拟证实王建飞与立成公司于2015年5月28日签署的租赁合同第二条无分摊共用面积的约定，与立成公司提供的租赁合同版本存在两种理解；3.《广州市房屋租赁合同》，拟证实凡力公司成立后，与立成公司另行签订房屋租赁合同，也无分摊共用面积的约定，与立成公司提供的合同版本有不同理解；4.凡力公司营业执照，拟证实凡力公司于2015年6月11日成立；5.退减租赁面积申请及微信聊天记录、通话记录，拟证实2019年12月双方已达成减少租赁面积的合意，退租1192.1平方米；6.公告、微信聊天记录、前后门封锁照片及视频，拟证实2021年1月11日之后，立成公司已经将租赁场地围蔽封锁并采取了停水停电措施，该物业已经无法继续使用，判决未生效的情况下立成公司预期违约。立成公司质证认为：证据1予以确认；证据2、证据3的真实性确认，合法性、关联性不予确认，该两份合同并未实际履行，双方实际履行的是立成公司一审所提供的合同，凡力公司、王建飞对此也予以确认，且王建飞及其设立的凡力公司、曜轩公司一直按照租赁合同约定面积使用案涉物业，多年来并未对租赁面积提出任何异议。案涉物业九层是立成公司从法院拍卖所取得物业，相关裁定书对于物业九层面积有明确的记载，根据相关裁定书可知，xx路x号xx商业城第8层C区、第9层全层面积6633.96㎡、第8层A区建筑面积1000㎡、第8层B、D区建筑面积1633.96㎡，合计第8层、第9层面积为9267.92㎡，因第8层、9层面积一致，则第9层面积为4633.96㎡。裁定书上记载的面积与立成公司一审提交的租赁合同约定面积是一致的。证据4与本案无关联，不予确认；证据5的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，凡力公司确有向立成公司提出减少租赁面积的想法，但多次在微信中沟通协商并未达成最终的一致意见。2020年1月，王建飞单方面坚持对有关部分进行了砌墙间隔，并要求立成公司工作人员验收，但立成公司并未同意王建飞的减少面积方案，也未移交房产给立成公司；证据6的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，由于凡力公司拖欠大额物业费，物业公司已于2020年12月15日对凡力公司所在健身区域进行断电处理，当时凡力公司负责人及管理人员均不知去向，凡力公司实际已无法营业，立成公司发现个别人员在无水电的情况下进入健身房使用健身器材，存在巨大的安全隐患，遂报告街道办、综治办、派出所并张贴公告后于2021年1月13日对健身房区域进行了围蔽，以保证物业及人身安全。立成公司亦向本院提交以下证据：1.（2006）江中法执字第156-3号《民事裁定书》、（2008）从法执字第2921-4号《执行裁定书》、（2008）从法执字第2927-4号《执行裁定书》，拟证实根据裁定书内容，案涉场地中山五路219号九层面积为4633.96㎡，与租赁合同面积一致；2.2020年12月7日物业公司出具的《情况说明》，拟证实因凡力公司拖欠物业公司管理费、水电费，物业公司决定从2020年12月15日起停止凡力公司电力供应；3.2021年1月11日《关于立即围蔽健身区域的函》《公告》及围蔽照片，拟证实因健身区域存在安全隐患，立成公司在报告街道办、综治办、派出所并在现场张贴公告后，于2021年1月13日使用可拆卸木板对健身房区域进行了围蔽；4.2021年1月18日凡力公司《暂停营业通知》，拟证实凡力公司张贴公告暂停营业；5.信访记录等，拟证实凡力公司、王建飞上诉后一审法院拖延移送卷宗一年之久；6.2021年4月29日凡力公司《开始营业通知》，拟证实凡力公司在社交平台上公告开始营业时间；7.投诉信、《关于凡力健身不正当营业的紧急报告》等，拟证实凡力公司试图重新开始营业，立成公司再次向有关单位发函报告情况，希望制止凡力公司不正当营业行为；8.2021年5月2日凡力公司《推迟营业通知》，拟证实凡力公司在社交平台上公告推迟营业；9.凡力健身广告，拟证实凡力公司在一审判决后的上诉期间仍在社交平台发布招募会员的广告，欺骗、诱导消费者。凡力公司、王建飞质证认为：证据1真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不认可，双方签订的租赁意向书明确凡力公司承租的是使用面积，而证据1裁定书中指的是建筑面积；证据2真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，该费用是物业公司在疫情期间未提供中央空调的情况下还要求我方交纳中央空调电费，后因市场管理部门介入协调，物业公司才同意恢复供应水电；证据3、证据4真实性、关联性予以确认，但不认可其合法性，立成公司已经在2021年1月11日将承租场地围蔽封锁，实际排除了凡力公司的占有管控，严重干扰了凡力公司的继续经营，凡力公司不得不停止营业；证据5不予确认；证据6予以确认，该通知的背景是物业公司已经恢复了凡力公司的水电供应，故凡力公司为能够继续营业做准备；证据7不予确认，与本案无关联；证据8予以确认，物业公司已经恢复供电但立成公司无故阻挠凡力公司营业，故凡力公司不得不延迟营业，甚至可能无法营业；证据9的真实性予以确认，不确认关联性，凡力公司在一审判决后案件未生效前进行推广宣传，属于正当的商业行为。曜轩公司未发表质证意见。本院二审另查明：立成公司一审提供其与凡力公司2015年5月28日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中第二条约定：立成公司同意将坐落在越秀区xx路xx号9层01铺之自编B区房地产出租给凡力公司作商业用途使用，建筑（或使用面积）2484平方米，分摊共用建筑面积/平方米，套内面积1996.59平方米。凡力公司、王建飞二审提供王建飞、凡力公司分别与立成公司签订的另一版本《广州市房屋租赁合同》，其中第二条均约定：立成公司同意将坐落在越秀区xx路xx号9层01铺之自编B区房地产出租给凡力公司作运动健身及其他合法商业用途使用，建筑（或使用面积）2484平方米，分摊共用建筑面积/平方米。根据涉案房屋产权证记载，该房屋套内建筑面积为3724.7128㎡。另凡力公司、王建飞提供2019年12月6日至2020年1月19日期间其与被上诉人业务经理吴某泰的微信聊天记录显示，2019年12月6日，双方协商并发送退租面积图，王建飞：“这两个方案，我们分别是多少面积？”吴某泰：“领导下周要到现场看，你可以先自己算算。”12月27日，吴某泰发送“九楼面积划分”表一张，载明：“总建筑面积4634，总套内面积3724.7，实用率0.803776435，此次退出套内面积1192.1，折算建筑面积1483，影院面积1287，健身面积1864。”2020年1月14日，王建飞：“吴总，我们减面积的地方，现场已经封堵好了，你要不要来看看。”1月17日，王建飞：“今天下午能交接吗？”吴某泰：“下午工程部的人会过来看现场。”王建飞：“什么时候交接？”吴某泰：“要算面积，后天还要测量。”1月18日，王建飞：“你们公司大概什么时候过来交接退出部分的面积？我上午看到有你们公司的人在9楼测量，有结果了吗？”吴某泰：“没那么快。”另凡力公司、王建飞提供2020年1月10日，王建飞与立成公司副总曹某的电话录音，王：“那我那个面积就从这个月开始喽？”曹：“面积，我不知道吴总当时怎么说的，是你们那边对面积有问题还是消防有问题，反正这事我也跟吴总说了。”王：“我们本来计划是十二月份开始减面积的嘛，在这儿测量，十二月份吴总后来说不行，说从一月份开始，那就从一月份开始。”曹：“不是说从几月份开始，是你要大家达成一致，我按收楼的那个时间开始，我当时跟吴总说反正装修费我们也出了，做围蔽，装修费我们也出了……吴总就跟我说，面积好像大家还有点分歧，不知道现在解决了没有。”王：“面积要把具体的现场划了才能定下来。”曹：“现场早就划了啊，我们施工方案，请了施工队，现场早就定了啊。”王：“没有，现场定只是他们怎么去隔板，怎么来隔。”曹：“对呀，隔完板我们就按那个去算面积了呀。”王：“当时，你说这个面积是不对的嘛，按照隔板的面积是不对呀。”“你看使用率，之前我们有个协议上写的使用率0.6，之前是8%，不是6%，是60%的使用率。”曹：“你合同那个建筑面积乘以房产证的面积，整层都是你的，有没有摊分的，直接按房产证和我们跟您签合同的面积算就可以，就按那个比例就可以了。”“我觉得这个事情没有什么争议的，除了实测的面积，到时大家都认可才行。”王：“因为具体要量清楚嘛。”2021年1月11日，立成公司在讼争场地张贴公告，告知凡力公司健身客户，由于凡力公司拖欠大额物业费，物业公司已对凡力公司所在区域进行断电断水处理，为排除安全隐患，立成公司对健身房区域进行了围蔽封锁等。2021年1月18日，凡力公司在场地内张贴《暂停营业通知》，称公司运行困难，现正在进行资产重组，预计三月份恢复营业。2021年4月29日，凡力公司发出《开始营业通知》，称其公司已资产重组，定于2021年5月5日开始营业。2021年4月30日，立成公司向广州市越秀区光塔街派出所、街道办、综治办以及物业管理公司等各部门发出《关于凡力健身不正当营业的紧急报告》。此后凡力公司于2021年5月2日发布《推迟营业通知》，告知会员需重新调整开业时间。二审期间，立成公司表示因凡力公司拖欠管理费、水电费，案涉场地所在大厦物业管理公司也已于2020年12月15日对凡力公司承租场地进行断电，由于凡力公司停止营业后，仍有人员进入健身房使用健身器材，存在安全隐患，立成公司于2021年1月13日使用可拆卸木板对健身房区域进行了围蔽，物业公司也暂停了九层的通行电梯，但仍有安全通道可供通行。凡力公司、王建飞确认物业公司对场地断电的事实，并认为立成公司于2021年1月11日对租赁场地进行围蔽并封堵了前后门，凡力公司已实际无法经营，双方合同自该日起解除。二审再查明，经法院查询工商信息显示，广州市曜轩影业有限公司已于2020年8月24日更名为广州市凡力影业有限公司。同时，原法定代表人陈秩师变更为王建飞。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点是：1.关于立成公司与凡力公司于2015年5月28日所签订《广州市房屋租赁合同》解除时间的认定问题；2.凡力公司应向立成公司支付租金标准的确定问题；3.合同解除后凡力公司所应承担的法律责任认定问题；4.王建飞是否应当对凡力公司的债务承担连带清偿责任。现评析如下：关于立成公司与凡力公司于2015年5月28日所签订《广州市房屋租赁合同》解除时间的认定问题。根据双方所签订《广州市房屋租赁合同》的约定，如凡力公司逾期15天未缴付租金及其他应缴费用的，立成公司书面通知凡力公司，立成公司有权单方面以书面形式解除本合同并采取必要措施清理物品、自行恢复原状。本案中，立成公司因凡力公司拖欠2019年8月租金而于2019年9月3日发出《关于催收租金的函》，并随后于9月29日提起本案诉讼，凡力公司在立成公司通过诉讼方式催缴租金并要求其腾退场地的情况下，仍未缴纳2019年9月及此后的租金，并持续占用场地开展经营活动，其行为已构成严重违约，故依据上述合同约定，立成公司有权单方解除合同并要求凡力公司承担相应违约责任。现从双方陈述事实及所提供证据显示，凡力公司于2020年12月15日已因场地断电而停止经营，此后立成公司于2021年1月11日在场地内张贴《公告》，声称其已对凡力公司健身房区域进行围蔽封锁，告知各健身客户勿私自进入健身区域，并有双方提供的围蔽现场照片证实场地围蔽事实。此后，凡力公司虽曾于4月29日又发出《开始营业通知》，但根据立成公司自行提供证据显示，在立成公司多方进行投诉的情况下，凡力公司并未进入场地恢复经营。据此，本院认定立成公司已于2021年1月11日实际收回案涉场地的管理控制权，双方之间的租赁合同关系已于当日解除。关于凡力公司应向立成公司支付租金标准的确定问题。首先，关于凡力公司、王建飞提出合同约定的租赁面积4634㎡与案涉商铺证载面积3724.7128㎡存在差异，应重新核算租金标准的问题。本院认为，王建飞与立成公司所签订《广州市房屋租赁合同》约定面积为“建筑（或使用）面积”，同时立成公司一审提供的2015年5月28日《广州市房屋租赁合同》文本中约定面积为“建筑（或使用面积）2484平方米，分摊共用建筑面积/平方米，套内面积1996.59平方米”，故上述合同有关面积的表述与该商铺房产证记载的“套内建筑面积”并不一致，无法认定两者为同一概念。凡力公司、王建飞一审已确认立成公司所提交合同文本的真实性，即便其二审所提供合同版本没有约定“套内面积”内容，也不能直接推翻前述合同约定的效力。此外，立成公司于诉讼中已就合同约定面积来源作出合理说明，并相应提供《执行裁定书》等证据予以佐证，而王建飞在与立成公司副总曹某的通话录音中，也未对其提出的使用率问题提出异议。结合凡力公司、王建飞系整体租赁案涉商铺用于经营的客观情况，本院对凡力公司、王建飞上诉提出应重新核算租金的意见不予采纳。其次，关于凡力公司、王建飞主张双方已在2019年12月协商减少租赁面积问题。本院认为，凡力公司、王建飞所提供微信聊天、通话录音等证据虽有反映其在2019年12月至2020年1月期间曾与立成公司协商部分退租，立成公司业务经理吴某泰曾向其发送退租面积划分方案，但此后双方并未实际完成退租面积的测量工作，且在2020年1月10日的通话录音中王建飞称“面积要把具体的现场划了才能定下来。”“现场定只是他们怎么去隔板，怎么来隔。”“你说这个面积是不对的嘛，按照隔板的面积是不对呀。”即双方对于场地划分、面积计算方式等并未达成一致，凡力公司实际也未向立成公司交还租赁场地，故本院对凡力公司、王建飞提出已协商减少租赁面积以及该部分场地租赁合同关系已经解除的主张不予支持。据此，一审法院根据双方合同约定的租金标准确定凡力公司应付2019年9月1日后租金及场地占用费并无不当，本院对此予以维持。关于合同解除后凡力公司所应承担的法律责任认定问题。根据本院前述认定，案涉《广州市房屋租赁合同》系因凡力公司长期拖欠租金的违约行为而予以解除，故立成公司主张没收其缴纳的租赁保证金337824元，并以其所欠租金金额每日万分之一的标准计付逾期违约金，符合双方合同约定，本院均予以维持。另凡力公司应当向立成公司支付2019年9月1日起至2021年1月11日（合同解除之日）止的租金。但关于合同解除后的场地占用费，凡力公司因拖欠各项费用而于2021年12月15日停止经营，此后立成公司也于2021年1月11日对场地进行围蔽管理，根据本院前述认定，立成公司已实际于该日收回涉案场地。在此情况下，立成公司应当及时通知凡力公司对场地进行清空腾退，或依据双方合同约定采取合理措施自行清理。故对于立成公司在合同解除并实际收回场地后未及时采取措施清空场地而造成的额外损失，不应予以支持。考虑到凡力公司租赁场地面积达2484平方米，且主要用途为健身房经营，所涉设备设施众多，故本院酌情确定给予四个月的腾退期，相应由凡力公司向立成公司支付该合理腾退期间的场地占用费。即凡力公司应按179198元/月的标准向立成公司支付2021年1月12日至5月12日的场地占用费，并仍应对其未及时付款造成的损失以每日万分之一的标准支付违约金。鉴于涉案商铺已于诉讼期间由立成公司实际收回，本院对其提出的腾空交还场地的主张不再予以处理，但对于场地内尚未及时腾空清理的物品，双方仍应本着和谐友善、诚信互助的原则积极协商妥善处理，以免导致损失的进一步扩大。关于王建飞是否应当对凡力公司的债务承担连带清偿责任的问题。根据2015年5月28日立成公司与王建飞、凡力公司、曜轩公司共同签订的《九层01铺租赁合同补充协议》，王建飞、凡力公司、曜轩公司已承诺对各自签署的一切与案涉房屋租赁有关的合同及法律文件均承担连带责任，故王建飞以其并非合同相对方为由主张免责，本院不予支持。综上所述，凡力公司、王建飞的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案基于一审判决后发生新的事实及当事人二审提交新证据，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决第三项、第五项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决第二项、第七项、第八项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决第一项为：确认广州立成投资发展有限公司与广州市凡力健身有限公司于2015年5月28日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2021年1月11日解除；四、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决第四项为：广州市凡力健身有限公司在本判决书送达之日起7日内向广州立成投资发展有限公司支付自2019年9月1日起至2021年1月11日止的租金（其中2019年9月租金为167396元，从2019年10月1日起按每月179198元计），及自2021年1月12日起至2021年5月12日止的房屋占有使用费（按每月179198元计）；五、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40990号民事判决第六项为：广州市凡力健身有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向广州立成投资发展有限公司支付逾期支付租金及房屋占有使用费的违约金（其中，逾期支付2019年8月租金的违约金分段计算如下：从2019年8月8日至2019年10月24日每日按179198元的万分之一计；从2019年10月25日至2019年10月30日每日按129198元的万分之一计；从2019年10月31日至2019年11月21日每日按109198元的万分之一计；从2019年11月22日至2019年11月28日每日按89198元的万分之一计；从2019年11月29日至2019年12月1日每日按69198元的万分之一计；从2019年12月2日至2019年12月4日每日按54198元的万分之一计；从2019年12月5日至2019年12月6日每日按52198元的万分之一计；从2019年12月7日至2019年12月8日每日按50198元的万分之一计；从2019年12月9日至2019年12月12日每日按45198元的万分之一计；从2019年12月13日至2019年12月16日每日按41198元的万分之一计；从2019年12月17日至2019年12月18日每日按37198元的万分之一计；从2019年12月19日至2019年12月23日每日按35198元的万分之一计；从2019年12月24日至2019年12月25日每日按32198元的万分之一计；从2019年12月26日至2019年12月27日每日按30198元的万分之一计；从2019年12月28日至2020年1月1日每日按28198元的万分之一计；从2020年1月2日至2020年1月7日每日按8198元的万分之一计。逾期支付2019年9月租金的违约金分段计算如下：从2019年9月8日至2020年1月7日每日按179198元的万分之一计；从2020年1月8日至实际清偿之日止每日按167396元的万分之一计。逾期支付2019年10月至2021年5月12日租金及房屋占有使用费的违约金，每日按179198元的万分之一，从2019年10月8日起，逐月累计至实际清偿之日止。违约金总额以不超过所欠租金及房屋使用费总额为限）；七、王建飞、广州市凡力影业有限公司对广州市凡力健身有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回广州立成投资发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11054元，由广州市凡力健身有限公司、王建飞、广州市凡力影业有限公司共同负担。二审案件受理费11154元，由广州市凡力健身有限公司、王建飞负担11054元，广州立成投资发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年七月十二日法官助理杨希书记员叶小琳