湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初4546号原告（反诉被告）：长沙怡盛物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路380号汇金国际8栋20楼。法定代表人：胡玉琼。委托诉讼代理人：周璐，湖南秉言律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：谭锦鸿，男，1974年3月12日出生，汉族，住长沙市天心区，系刘雅之配偶。委托诉讼代理人：罗明，湖南开阳律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司（以下简称怡盛公司）诉被告（反诉原告）刘雅之物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理，刘雅之于2021年5月25日提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，怡盛公司于2021年6月23日向本院提出撤诉申请，本院准许本诉撤诉，反诉继续审理。本案现已审理终结。刘雅之反诉请求判令：一、怡盛公司赔偿刘雅之房屋空置期损失9801.26元；二、刘雅之自2019年1月1日至2021年8月1日期间无需向怡盛公司支付物业管理费；三、怡盛公司承担本案的所有诉讼费用。怡盛公司答辩要点：一、关于空置期的损失9801.26元，无事实及法律依据，在答辩状中提到的（2018）湘0103民初3242号判决书中已经就双方的权利义务作出了判决，怡盛公司也已经履行；二、双方于2019年4月签订的调解协议并没有履行，刘雅之也未按照该协议向怡盛公司支付相关款项；三、调解协议中已约定至2019年3月30日缴纳的物业管理费，且怡盛公司基于合法的物业服务合同，至今仍在该小区提供物业服务，刘雅之应履行支付物业管理费的义务。请求驳回刘雅之反诉请求。经审理查明：2010年7月8日，长沙兆发房地产有限公司（以下简称兆发公司）与怡盛公司签订《长沙汇金苑前期物业服务合同》。双方约定，兆发公司选聘怡盛公司对“长沙汇金苑”项目提供前期物业管理服务。本合同为期8年，自合同签订之日起至2018年12月31日止。本合同期限届满前3月，业主大会尚未设立的，双方应就延长本合同期限达成协议。未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。合同对怡盛公司应提供的前期物业管理服务内容进行了约定。2013年9月9日，刘雅之从兆发公司购买汇金苑第8幢603房（以下简称603房），该房为写字楼，建筑面积348.81平方米。2014年3月26日，刘雅之办理完毕603房收房手续。同日，刘雅之向怡盛物业公司出具《承诺书》，向怡盛物业公司承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约。2014年3月28日，刘雅之（甲方）与怡盛公司（乙方）签订《汇金苑/【汇金国际】前期物业服务协议》。双方约定，物业服务期限为自项目竣工验收后，怡盛物业公司首批交付给业主的交房之日起至2018年12月31日止。本合同期限届满时，若小区业主大会尚未成立业主委员会的，甲方及全体业主对本合同期限的延续无异议，本合同自动向后延续。在合同延续期间，若业主大会成立业主委员会，且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第五条约定，写字楼按建筑面积5元/平方米?月；第八条约定，甲方每次交纳物业服务费及其他费用的时间为每月10日，逾期交纳费用的，乙方可按规定收取逾期之日起按每日千分之三的滞纳金。签订协议后，双方即开始履行该合同。2017年9月8日，因刘雅之未交纳物业管理费（2015年10月1日至2017年6月30日期间），怡盛公司向本院提起诉讼，案号为（2017）湘0103民初5903号，本院一审判决后，当事人向长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）提起上诉，长沙中院发回重审。本院于2018年6月5日重新立案，案号为（2018）湘0103民初3242号（以下简称3242号），怡盛公司本诉请求判令：刘雅之立即支付长沙市天心区芙蓉中路三段380号汇金苑/汇金国际小区8栋一单元603房物业管理费36626.1元，违约金36259.8元，合计72885.9元。刘雅之反诉请求判令：一、怡盛公司立即对刘雅之所持603房漏水部位（共三处）履行合同约定的整改修复义务；二、怡盛公司赔偿刘雅之因其未尽《汇金苑/汇金国际前期物业服务协议》责任而给刘雅之造成的经济损失（租金损失）23997.33元。经审理，本院作出判决如下：一、被告刘雅之于本判决生效后十日内给付原告长沙怡盛物业管理有限公司物业服务费36625.05元；二、驳回原告长沙怡盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告长沙怡盛物业管理有限公司继续维修好反诉原告刘雅之所有的汇金苑第8幢603房的南向外墙雨水管周边漏水、南向铝合金窗户周边漏水、703房空中花园地面漏水；四、反诉被告长沙怡盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告刘雅之损失11398.74元（即2017年8月1日至2017年8月19日房屋空置期租金损失）；五、驳回反诉原告刘雅之的其他反诉请求。双方对判决不服均提起上诉。2019年4月8日，刘雅之和怡盛公司签订调解协议，双方就3242号一案，达成如下意见：一、物业费核算：因甲方汇金苑8栋603房南向外墙雨水管和铝合金窗户的周边及空中花园顶棚三处漏水，甲方物业费仅缴纳到2015年9月30日。经双方核算自2015年10月1日起至2019年3月30日止应缴物业费73250.00元(348.81m×5元/月/m2×42个月)。二、甲方损失:甲方与承租方卢俊桦2015年3月13日签订《租赁合同》，租期4年，自2015年4月1日起至2019年3月30日止。因汇金苑8栋603房南向外墙雨水管和铝合金窗户的周边及空中花园顶棚三处漏水，导致甲方与承租方卢俊桦提前解除《租赁合同》并于2017年7月31日双方签订《协议书》提前解除《租赁合同》，房屋空置期造成甲方直接损失23997.33元。三、应交金额：经双方协商，乙方愿意配合甲方协调因施工原因造成的损失19200元且这部份费用暂由乙方代垫，后续由施工方转付给乙方，同时乙方承担一、二审诉讼费2000元(合计21200元)，甲方本次应缴物业费金额为73250元，扣除乙方代垫19200元及诉讼费2000元，甲方实际支付乙方费用共计52050元，2018年3月前对603房渗漏处进行了维修，截止2019年4月，通过1年零1个月的观察，603房暂无渗漏现象，物业费通过双方协调，双方同意在2019年6月28日前交清上述费用(52050元)。四、其他。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，法院留存一份，签字盖章生效。甲乙双方均向长沙市中级人民法院申请撤回上诉，一审(2018)湘0103民初3242号案件终结。双方继续履行《汇金苑前期物业服务协议》。签订协议后，双方陆续撤回上诉。2019年5月15日，长沙中院作出（2019）湘01民终1729号民事裁定书，裁定准许双方撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年10月14日，刘雅之向怡盛公司反应603房漏水情况，双方现场检查确认，漏水情况记录如下：一、历史漏水（即原漏水）部位：1.603房南向外墙雨水管周边漏水，漏水面积合计约4-5平方米。交房至今维修次数约5次。2.603房南向铝合金窗户（三个窗户）周边漏水，漏水面积合计约12-15平方米。交房维修次数约5次。3.603房空中花园顶棚（即703房）地面漏水，漏水面积约5-6平方米。交房至今维修次数约3次。二、新增漏水部位：603房西向外墙面铝合金窗户新增漏水二处。以上漏水部位怡盛公司将尽快转达兆发房地产公司。如天气晴朗不下雨情况下，请责任单位在2个月内维修完毕，并经业主签字确认。如漏水部位经维修后仍然继续漏水，责任单位同意业主自行维修漏水，因维修漏水所产生的全部维修费用和室内因漏水造成的全部损失由责任单位承担（业主可以冲抵需缴纳的物业费）。后双方就603房屋漏水修复事宜，以及怡盛公司是否存在拒绝限制售电、未按约提供物业服务等其他行为不能达成共识。庭审中，刘雅之为证明怡盛公司存在上述行为，提交《怡盛公司拒绝限制售电的情况说明》、《通知书》、怡盛公司拒绝刘雅之租户售电录像光盘、通话录音录像（涉及无证保安致业主家人死亡事件）、汇金苑小区微信群聊天记录截屏及录像视频（2019年度、2020年度、2021年度）等证据；刘雅之为证明怡盛公司从2019年1月1日起与其不存在物业服务合同法律关系，提交《汇金苑/【汇金国际】前期物业服务协议》、《长沙汇金苑前期物业服务合同》、《告知函》及邮政特快专递、签收查询信息等证据。另刘雅之于2021年8月6日向本院提交书面调查取证申请书，请求调取怡盛公司在汇金苑小区公共区域广告等收入与第三方签订的相关业务合同；怡盛公司的全部银行账户信息（包括银行基本账户、银行一般账户的账户信息）；怡盛公司自2012年1月1日起至2021年7月30日止（共9年7个月）的全部银行账户的所有银行流水明细账目；怡盛公司的物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等全体业主所有的财务及时完整移交所在街道。又于2021年8月10日向本院补充提交（邮寄）书面调查取证申请书，请求对汇金苑小区自2016年1月1日起至今维修基金的使用书面申请资料、天心区住建局对汇金苑维修基金的审批资料以及维修基金使用支付资金流向等证据。本院认为：双方在3242号案件一审判决后，二审审理期间又就物业管理费、损失等事宜达成调解协议，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。一、双方在调解协议第三条明确施工造成损失（即房屋空置期间损失）、诉讼费等合计21200元由怡盛公司承担，该款项系对3242号案件判决第四项以及诉讼费承担的重新约定，本院予以认定。现刘雅之自认在3242号案件中已执行11398.74元，则怡盛公司还需向其支付9801.26元。二、刘雅之请求无需支付2019年1月1日至2021年8月1日期间的物业管理费，该诉讼请求属于消极确认之诉。本案中，双方提交的证据可以证明怡盛公司在该期间向涉案小区提供了物业服务，但双方对怡盛公司是否具备提供物业服务资格以及物业服务质量存在较大争议。因怡盛公司本诉已撤回，就上述争议事项，本案不宜审理。故刘雅之的民事权利并未受到侵害的危险，不存在消除法律关系不明状态的必要性，就该项诉讼请求，本院不予支持。如怡盛公司主张，刘雅之亦可进行抗辩。同理，刘雅之申请调查取证事项对本案待证事实无意义，本院不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘雅之支付房屋空置损失及诉讼费9801.26元；二、驳回被告（反诉原告）刘雅之的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）长沙怡盛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 匡迪琪二〇二一年八月十三日法官助理 刘 建书 记 员 栗文霞附法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。