青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2021）青0105民初972号原告（反诉被告）：李丹阳，女，1995年5月8日出生，藏族，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：许金花，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李福海，男，1967年7月1日出生，汉族，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。被告：青海紫涵房地产营销策划有限公司，住所地：青海省西宁市城北区宁张路48号10号楼1-2层48-72号，统一社会信用代码：91630105MA759FT333。法定代表人：张馨月，公司经理。原告（反诉被告）李丹阳与被告（反诉原告）李福海、被告青海紫涵房地产营销策划有限公司（以下简称紫涵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李丹阳及委托诉讼代理人许金花、被告（反诉原告）李福海、被告紫涵公司法定代表人张馨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李丹阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令被告李福海支付原告房屋首付款280000元及产生的银行同期贷款利息（计算至2021年1月20日为8120元），自2020年5月20日起至实际支付之日止；3.判令被告李福海支付原告因拒绝出售交易房屋而产生的违约金176000元（房屋成交价880000元*20%）；4.判令被告李福海支付原告中介费13200元；5.判令被告承担本案诉讼费、诉讼保全费在内的一切相关费用。诉讼过程中，原告明确第5项诉讼请求为“判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。”。事实与理由：原告经被告二介绍，于2020年5月2日与被告签署了关于城北区生物园区纬三路7号1栋1单元23楼1232室的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金50000元。原告于2020年5月20日将剩余首付款230000元支付给被告。2021年1月4日，原告与被告在中介公司进行协商时，被告明确表示不出售此房屋，并要求解除《房屋买卖合同》。2021年1月9日，原告与被告在中介公司再次进行协商时，被告再次明确表示，拒绝将交易房屋出售给原告。按照合同补充协议中，第三条违约责任第二款第五条内容，甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五天内，按房屋总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠首付款。为维护原告的合法权益，现在依据法律规定提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）李福海辩称，1.原告要求解除合同，我方同意；2.原告起诉被告违约责任，我方不认可；3.原告在起诉前我方仍积极配合，希望达成共识；4.原告在起诉后，房屋仍在出租，我方并未干涉；5.我方在与原告协商过程中，提出多种解决方案，原告均不认可；6.原告于1月9日起诉，我方在1月12日之后仍联系原告协商解决方式，原告不愿意协商解决，主动提出解除合同，已构成违约，原告违约在先；7.合同中涉及贷款事项均是原告义务；8.原告想继续购买房屋我方仍同意交易，但是原告现在已要求解除合同，我同意重新签订合同。被告紫涵公司辩称，1.我方作为居间方促使买卖双方达成交易，现在交易已达成，我方无任何责任；2.房屋买卖合同约定了不可抗力条款，由于不可抗拒的原因造成房产证无法办理，我方不应当承担责任。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人返还其在租房期间收入16800元；2.判令被反诉人支付中介费用13200元；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人经21世纪不动产介绍，于2020年5月2日签署了《房屋买卖合同》，并于当日在21世纪不动产中介人员陪同下前往涉诉房产所在售楼部询问产证办理进度，并被告知2020年9月之前可以办理产权证，随后在中介人员所说9月之前可以办理产证前提下，反诉人签订《房屋买卖合同》，并留足相关手续办理时间至2020年12月31日。反诉人在签署《房屋买卖合同》后15日之内，将房屋交付被反诉人，被反诉人即将所有权还属于反诉人的房产进行出租并产生收益，截止2020年12月31日，反诉人并未对被反诉人的转租行为提出不满。反诉人在合同签署后三个月内积极办理房产解押手续。2020年12月31日之后，在涉诉房产产权证办理时间不可确定的前提下，反诉人秉着完成交易的想法提出方案明确表示被反诉人全款支付后将配合办理房屋买卖合同更名手续，被反诉人不同意反诉人所提供方案。现在被反诉人不但无能力支付剩余尾款，并且长期占有反诉人房产并出租，令所有权还属于反诉人的房产受损。在被反诉人知晓该涉诉房产产证办理可能存在问题的情况下，以反诉人无法办理产证而无法实现房屋交易的第三方因素为由，要求反诉人赔偿其违约金。为维护反诉人合法权益，现依据法律规定提起反诉，请求依法判决。原告（反诉被告）李丹阳辩称，1.关于房屋，双方在协商中反诉原告李福海同意我方进行出租，且其表示李丹阳经济困难，房租由李丹阳自行收取，故不存在归还房租；2.关于中介费，根据当时三方签订的房屋买卖合同第三条违约责任的约定，中介费应当由守约方向违约方追索，李丹阳非违约方，因此没有给付中介费的义务，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）李丹阳围绕诉讼请求提交如下证据：证据一、房屋买卖合同，拟证明房屋买卖关系成立、约定违约责任、房屋交付，李丹阳据此有权出租房屋并收取收益；证据二、转账凭证及收条，拟证明原告向被告李福海支付首付款28万元，向被告二支付中介费13200元；证据三、微信聊天记录，拟证明被告李福海明确表示不卖房了，属于根本违约，且李福海明确表示他要搬家，让李丹阳把房子租出去，1月份李福海表示要收回房屋终止合同；证据四、录音（原告与李福海等人协商时的现场录音），拟证明被告一明确表示房屋不卖了，属于根本违约，且李福海表示房屋可以出租，租金归李丹阳所有；证据五、录音（原告与李福海等人协商时的现场录音），拟证明被告一明确表示房屋不卖了，属于根本违约；证据六、录音（原告与李福海、张馨月、段建军、李福海的儿子李承阳），拟证明被告一明确表示不卖房了，属于根本违约；证据七、增值税发票一份，拟证明原告为行使权利支付了保全担保费，应当由被告承担；证据八、房屋租赁合同一份，拟证明原告和承租方陈×签订了房屋租赁合同，约定了租金金额、给付方式、租期为2020年7月1日至2021年2月28日等，并证明租赁合同已在李福海的要求下于2021年3月6日解除，并且由租户将水电卡和一把房屋钥匙交付给了李福海，租金仅收取了9800元，并非反诉原告诉求中的16800元；证据九、聊天记录截图（李丹阳和陈×之间）和欠条一份，证明李丹阳收到的租金仅有9800元，租赁合同于1月份解除，剩余1952元的房租未收到；证据十、段建军证人证言，拟证明李福海提出房屋不再出售，构成违约，且李福海承诺租金由李丹阳收取。被告（反诉原告）李福海质证称，对证据一的真实性认可，原告收取租金的前提是买卖合同继续履行，房屋由买方买受，如果房屋买卖合同解除，原告则无权收取租金；对证据二认可；对证据三的真实性认可，证明方向不认可，2020年7月2日的聊天记录不能证明是我方违约，2021年1月的聊天记录是因为我一直联系不到李丹阳，不确定她还要不要买房所以给她发了微信进行催促；对证据四的真实性认可，证明方向不认可，与我提交的证据录音一致，期间我以通过其他房屋给原告办理60万元贷款或向原告退还28万元，或介绍她在同小区购买其他房屋等方案与原告进行协商，但均未被原告采纳，只通过录音的一部分内容不能够认定我不卖房了，不能证明我违约；造成现状是因为中介承诺买卖双方房屋可在9月份可以办理过户，所以造成合同无法履行的过错在于中介；对证据五、证据六的真实性认可，证明方向不认可，原告始终对我诱导询问；对证据七的真实性认可，但费用不应当由我承担；对证据八的真实性认可，并非我要求解除合同的；对证据九的真实性认可，租金收取情况不清楚；对证据十，其中证人陈述房租的事实认可，陈述违约的部分不认可。被告紫涵公司质证称，对证据一、二、三、五、六、七，认可；对证据四的真实性不清楚，与我公司无关。同时我公司未承诺9月份可以办理房产证，合同中约定的过户时间是买卖双方自行协商的结果。2021年1月4日及2021年1月9日在我公司进行协商的过程中李福海口头表示房子不卖了；对证据八、证据九，我公司未参与，与我公司无关；对证据十无异议。被告（反诉原告）李福海围绕本诉反驳意见及反诉诉讼请求依法提交以下证据：证据一、视频（2021年1月1日和2021年1月9日），拟证明段建军承诺2020年9月可以办理房产证，所以我才和原告在合同中约定在2020年12月31日前办理过户，但在第二份视频中段建军否认上述内容；证据二、录音两份，拟证明1.签订合同时李丹阳确认中介表示可以在2020年9月份办理房产证，所以我们约定在2020年12月31日前办理过户；2.协商时我曾向原告建议退还280000元首付款并介绍其在同小区购买其他房屋，但是原告表示没有钱购买房屋；3.我也曾建议李丹阳向我支付600000元的每月利息，剩余房款可以等到房产证办理之后交易，但是原告也不同意；证据三、微信聊天记录截图及通话记录截图，拟证明2021年1月1日和2021年1月9日由于中介在场双方均未进行实质性的协商，之后我在等原告进行协商的时候才知道原告已经向法院起诉了，所以原告违约在先；证据四、告知函、回函、微信聊天记录及顺丰邮寄凭证一份，拟证明我儿子李承阳四川购买了房屋，需要由李丹阳支付的房屋用于支付购房款，所以我们不希望解除合同。原告（反诉被告）李丹阳质证称，对证据一、证据二的真实性认可，证明方向不认可，首先第一次协商的时间是2021年1月4日，其次中介方在协商过程中对于房产证何时能办不能确定；李福海提出的跟我沟通的协商方式不属实，是他提出不卖房子，并提出让我通过诉讼的方式解决违约金的问题；对证据三中通话记录的真实性不认可，聊天记录的真实性认可，但不是完整的聊天记录，证明方向不认可；对证据四的三性均不认可。被告紫涵公司质证称，对证据一、二的真实性认可，证明方向不认可，我们未承诺房产证的办理时间，办证的风险买卖双方均是知情的，后期中介只是配合办理房产交易的相关手续，无权终止合同内容；合同违约责任中约定了关于不可抗力的条款，我认为因为开发商的原因不能办理房产证根据该条款买卖双方应当免责，但是合同还是可以继续履行的；对证据三与我公司无关；对证据四与我公司无关。被告紫涵公司围绕反驳意见依法提交银行转账凭证一份，拟证明原告李丹阳支付了50000元，我们在扣取了1.5%的服务费后转付给了李福海。原告（反诉被告）李丹阳及被告（反诉原告）李福海质证认可。经审查，对原告（反诉被告）李丹阳提交的上述证据、被告（反诉原告）李福海提交的证据一至证据三、被告紫涵公司提交的证据，本院对真实性、合法性、关联性予以确认，对证明方向结合当事人陈述作综合认定。对被告（反诉原告）李福海提交的证据四，与本案待证事实无关联性，本院不予确认。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明如下事实：2020年5月2日，原告（反诉被告）李丹阳（买受方）与被告（反诉原告）李福海（出卖方）、被告紫涵公司（居间方）就房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定出售房屋××区，建筑面积92.06平方米（实际面积以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记的面积为准）；第二条房屋权属情况中约定该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2015年7月30日，抵押金额为20万左右；第四条约定出卖人和买受人通过紫涵公司居间介绍成交；第五条约定成交价格为880000元，其中60万元由买受人申请公积金管理中心办理购房贷款；第七条约定双方同意于2020年12月31日前向税务部门及房屋权属部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续；第九条约定出卖人应于首付到账7个工作日内将该房屋交付给买受人；第十条违约责任约定“逾期在2020年12月31日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。后三方签订《补充协议》，约定房屋交易定金50000元，买受人于2020年5月2日前支付，出卖人应于首付到账3日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，自该房屋办理注销抵押登记且买受方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后7日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；第三条违约责任约定出卖方拒绝将交易房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易总价的，出卖方构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求出卖方承担违约责任，按房屋交易总价的20%计付违约金，居间方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。合同签订后，李丹阳于当日向紫涵公司支付房屋定金50000元，紫涵公司扣除居间费13200元后将剩余36800元转至被告（反诉原告）李福海，同时李丹阳向紫涵公司交纳居间费13200元，紫涵公司出具佣金收条予以确认。2020年5月20日，李丹阳向李福海支付购房款230000元，并由李福海向其出具收款收据，确认已收到购房款280000元，李福海亦按约向李丹阳交付案涉房屋，并办理房屋项下抵押登记注销手续。后李丹阳于2020年6月29日将案涉房屋出租给案外人陈×，约定租金每年16800元，季付。2021年1月起，因案涉房屋未办理不动产权证书致使双方未能在合同约定期限内办理产权过户手续，李丹阳亦无法办理公积金贷款手续，双方就合同如何继续履行产生争议，李福海曾于2021年1月1日通过微信向李丹阳提出“李丹阳，半年多了，你的尾款到现在都没给。房子你一直住着，这也不是个办法。我不打算卖给你了。因为你一直不给钱，我在四川买的房子一直也欠着呢，这也不是个办法，人家老催着我，把我现在催成老赖了。合同也到期了，咱们俩就终止合同吧，终止买卖。”，后双方亦多次协商合同继续履行方式但均未果，李福海遂从承租人陈×处收回房屋水电卡及一把房屋钥匙，另有两把房屋钥匙由李丹阳保管。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、违约方的认定；二、合同解除的法律后果。一、违约方的认定。本院认为，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李丹阳与李福海均同意解除案涉合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对原告（反诉被告）李丹阳要求解除案涉合同的诉讼请求本院予以支持。本案中，双方争议的焦点即为违约方的认定，即合同约定付款方式为公积金贷款，但案涉房屋至今无法办理产权登记手续的情形下，导致案涉合同解除的违约方认定。首先根据庭审中各方陈述，各方均认可其在《房屋买卖合同》签订前对案涉房屋所在小区整体尚未办理房屋产权登记的事实明知，而双方根据对开发商的询问从而协商确定房屋的产权过户时间为2020年12月31日前，并因此约定购房款60万元由买受人办理公积金贷款予以支付。因此，李丹阳与李福海在签订合同时明知房屋未办理房屋产权登记，却过于自信约定过户时间从而导致合同履行不能，二人对合同履行不能均存在过错。其次，在双方明知合同约定内容已无法按期履行时，双方又通过签订《补充协议》的方式约定在李丹阳贷款申请通过公积金中心审核后7日内办理房屋产权过户手续。通过补充协议，双方对办理产权过户手续的时间予以变更，未再明确约定具体时间，对剩余购房款的付款期限亦未明确约定具体期限。但庭审中，各方均认可，二手房交易办理公积金贷款的前提条件为房屋产权需先转移至买受方，故该交易形式与《补充协议》中约定先办理贷款审核后办理房产过户的内容相矛盾，造成补充协议约定的履行顺序实质亦存在履行不能。且李丹阳与李福海在均已明确《房屋买卖合同》约定的履行方式存在履行不能的前提下，通过补充协议又将不确定因素扩大化，造成合同履行风险扩大。第三，案涉房屋买卖合同系双务合同，综合李丹阳与李福海的合同目的，李丹阳系欲取得房屋的所有权，李福海系欲取得房屋对价。在此情形下，李福海在已将房屋交付李丹阳使用收益的情况下，因案涉房屋办理产权登记时间无法确定而导致合同约定的付款方式无法实现，造成李福海无法在合理的期限内获得房屋所变现的价值，且双方经多次协商无法就合同约定付款方式变更达成一致，故本院认为，该情形已超出原、被告签订合同时所能预期的风险及对合同履行的合理预期，且不符合公平原则。因此，被告李福海在合同无法继续履行且无法协商变更的情形下曾口头提出解除合同，不属于合同约定的拒绝出售情形，不构成违约。二、合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告（反诉被告）李丹阳主张被告（反诉原告）李福海返还购房款280000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对原告（反诉被告）李丹阳主张的利息损失、违约金及中介服务费的诉讼请求，如上所述，本院不予支持。对原告（反诉被告）李丹阳主张的保全担保费的诉讼请求，因该费用并非其实现债权的必要费用，故本院不予支持。对被告（反诉原告）李福海主张返还租金收益的诉讼请求，因根据合同约定，此期间房屋已交付原告（反诉被告）李丹阳使用，故其对使用房屋期间产生的收益享有收益权，符合合同约定及法律规定，反诉原告的该项诉求本院不予支持。对被告（反诉原告）李福海主张中介服务费的诉讼请求，因李丹阳在合同履行中亦不存在违约行为，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李丹阳与被告（反诉原告）李福海签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）李福海于本判决生效之日起十五日内退还原告李丹阳购房款280000元；三、驳回原告（反诉被告）李丹阳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李福海的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8460元，减半收取计4230元，由原告（反诉被告）李丹阳负担1749元，被告（反诉原告）李福海负担2481元；保全费2943元，由原告（反诉被告）李丹阳负担1217元，被告（反诉原告）李福海负担1726元。反诉案件受理费减半收取计275元，由被告（反诉原告）李福海负担，已收取275元退还被告（反诉原告）李福海。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张 晶二〇二一年四月十六日法官助理 肖 欢书记员 李启芸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。