江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5027号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县涟城镇常青路中央城23号楼。负责人：孙风雷，该行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：薛成兵，男，汉族，1982年11月10日出生，居民，户籍地涟水县，现在南京监狱服刑。被告：常敏敏，女，汉族，1984年1月29日出生，居民，住涟水县。被告：淮安香山置业有限公司，住所地涟水县东鼎商城F1栋。法定代表人：郭元，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亮亮、周锐，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告薛成兵、常敏敏、淮安香山置业有限公司（以下至判决主文前简称香山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人颜伟、被告薛成兵、常敏敏、香山公司委托诉讼代理人周锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.要求被告薛成兵、常敏敏归还尚欠原告截止2020年7月21日贷款本金360798.88元、利息12248.52元，合计373047.4元，2020年7月21日以后的利息、罚息，按照合同约定计算至贷款本息还清时止。2.判决被告承担代理费20000元。3.被告香山公司承担阶段性连带保证责任。4.被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2017年4月21日，被告薛成兵、常敏敏购买被告香山公司开发建设的涟水县房屋，因资金短缺，向原告申请个人购房贷款41万元，贷款期限为15年。被告香山公司为被告薛成兵、常敏敏的借款提供担保。合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2017年5月5日，被告薛成兵、常敏敏将其购买的房屋作为借款保证。原告于2017年5月18日依约向被告发放了贷款。现被告薛成兵、常敏敏已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告薛成兵辩称：贷款是事实肯定要还，薛成兵现在监狱服刑，两套房子都有贷款，让家里人将其中一套卖掉，将贷款全部归还。被告常敏敏辩称：拿贷款是事实，原告起诉的欠款也是事实。因薛成兵刑事犯罪导致未能按时还款，希望银行给一段时间，现在香山润园房屋被法院查封，等刑事问题处理结束再按时还款，并将之前尚欠款项一并还掉。被告香山公司辩称：1.根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，公司为他人提供担保的，应经董事会或股东会、股东大会决议。原告与被告香山公司所签担保合同违反上述规定，担保合同无效，不应承担连带保证责任。2.即使担保合同有效，被告香山公司也不应该承担连带保证责任，薛成兵、常敏敏在被告香山公司处购买的房屋已于2020年8月6日完成房屋初始登记证办理手续，已具备办理抵押登记的条件，但因薛成兵、常敏敏的原因至今房屋仍未办理房产证，导致抵押登记无法及时办理完成，而非因被告香山公司原因导致抵押登记无法完成。3.被告香山公司不应承担代理费用、诉讼费用、保全费等费用。4.为节约司法资源，请求法院依法判决原告有权申请拍卖薛成兵、常敏敏购买的已办理初始登记证的房屋，用于偿还欠原告的购房贷款。本院经审理认定事实如下：2017年4月21日，被告薛成兵、常敏敏与被告香山公司签订《商品房买卖合同》，购买被告香山公司开发建设的位于涟水县房屋。2017年5月3日，被告薛成兵、常敏敏、香山公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告薛成兵、常敏敏向原告借款41万元，用于购买涟水县房屋，期限15年，还款方式按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款一次性划入被告香山公司账户。被告香山公司作为阶段性连带责任保证人在合同上盖章，对该合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2017年5月5日，原告与被告薛成兵、常敏敏签订了《房地产抵押合同》，抵押物为位于涟水县房屋，为上述借款作抵押，至今尚未办理正式抵押登记手续。2017年5月8日，原告与被告薛成兵、常敏敏为位于涟水县不动产证明第0009829号《不动产登记证明》，《不动产登记证明》载明：证明权利或事项预告登记，权利人工商银行，义务人薛成兵、常敏敏，坐落涟水县，不动产单元号320826100016GB00955F00010001，其他已有的不动产登记证明号：苏（2017）涟水县不动产证明第0009828号预告登记的种类：预售商品房抵押预告登记担保债权的数额：41万元，债务履行期限：2017年5月5日至2032年5月5日。原告于2017年5月18日向被告薛成兵、常敏敏发放贷款41万元，实际执行年利率为4.41%，贷款期限180个月。被告薛成兵、常敏敏未按合同约定履行还款义务，已连续逾期归还本息，截止2020年7月21日，尚欠原告贷款本金360798.88元、利息12248.52元，合计373047.4元。另查明，《个人购房借款/担保合同》第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。涟水县涟城法律服务所与原告工商银行签订了委托代理合同，合同约定，原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费20000元，原告提供增值税发票一份。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、借款明细查询单、身份证、结婚证复印件、委托代理合同、代理费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息，保证人按照合同约定在保证期间内对债务人的到期债务承担阶段性连带还款责任。故对原告要求借款人薛成兵、常敏敏偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告工商银行与被告薛成兵、常敏敏在借款合同中约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告工商银行与被告薛成兵、常敏敏在合同中已经作了约定由借款人承担，在审理中，原告提供了与法律服务所签订的委托代理合同及代理费增值税发票，要求被告薛成兵、常敏敏给付代理费20000元。关于代理费的数额，参照江苏省物价局、江苏省司法厅相关收费标准，结合案件的标的、难易程度和案情，本院酌定代理费为10000元。在涉案房屋未办理正式抵押权设立登记的情况下，原告撤回要求对位于涟水县房屋以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，是原告真实意思表示，不违反有关法律规定，本院准许。根据合同约定，被告香山公司为商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，从贷款发放之日起至抵押物办理抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。故对原告要求被告香山公司对薛成兵、常敏敏所欠原告借款本息承担阶段性连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。在庭审中，被告香山公司对在《个人购房借款/担保合同》约定其承担阶段性连带责任保证无异议，并认可被告薛成兵、常敏敏所拿贷款已划入被告香山公司账户。被告香山公司为被告薛成兵、常敏敏提供担保系其公司正常商品房销售的业务经营，其辩称与原告所签《个人购房借款/担保合同》无效，不应承担连带保证责任，事实依据不足，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告薛成兵、常敏敏于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2020年7月21日贷款本金360798.88元、利息12248.52元，合计373047.4元，并承担自2020年7月22日起至实际付清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告薛成兵、常敏敏于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费10000元。三、被告淮安香山置业有限公司对被告薛成兵、常敏敏所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息、代理费10000元，承担阶段性连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7196元，保全费2520元，合计9716元，由被告薛成兵、常敏敏、淮安香山置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，缴纳账号：原告中国工商银行股份有限公司涟水支行6232636100136706044，被告薛成兵6232636100136706069，被告常敏敏6232636100136706077，被告淮安香山置业有限公司6232636100136706051）。审 判 长  姜怀友人民陪审员  卢爱洋人民陪审员  杨善高二〇二一年五月二十四日法官 助理  周慧文书 记 员  罗 蒙附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。