上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17149号原告：李晓双，男，1977年12月1日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被告：林同生，男，1963年3月13日生，汉族，住上海市普陀区。原告李晓双与被告林同生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓双的委托诉讼代理人周思涵到庭参加诉讼。被告林同生经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓双向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年8月19日签订的《上海动迁房买卖合同》；2、判令被告返还购房款73.5万元(以下币种均为人民币)；3、判令被告支付原告违约金100万元；4、判令被告向原告支付房款资金占用损失。审理中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2018年8月19日，原、被告签订《上海动迁房买卖合同》(以下简称系争合同)，约定原告购买被告位于上海市宝山区罗店镇罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款85万元。系争合同签订后，原告于2018年8月19日向被告妻子苏连生账户支付了5万元房款，于2018年9月19日向被告账户支付34万元房款，于2018年10月17日根据上海市宝山区人民法院协助执行通知书的要求将34.5万元房款打入上海市宝山区人民法院账户。2020年6月6日，系争房屋可以办理过户手续，但被告失去联系。鉴于被告的原因导致系争房屋无法过户，致使系争合同目的不能实现。原告为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告林同生未具答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，原告李晓双(买受人、乙方)与被告林同生(出售人、甲方)通过上海心联房产经纪事务所居间签订《上海动迁房买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋建筑面积52.96平方米，房屋价款85万元，建筑类型为公寓，权属为产权房。合同第二条约定，乙方于2018年8月19日向甲方支付5万元作为定金，第一期50万元于2018年9月19日前支付，第二期购房款25万元于2018年10月30日前支付，尾款5万元于交易过户当日交付，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到宝山区房地产交易中心办理产权转让登记(过户)手续。合同第六条约定，甲方保证在今后该房屋申办房地产权证时名为林同生。合同第十三条约定，甲方不得因今后该房屋市场价格的额上涨而主张解除合同、不过户交易给乙方视为重大违约。甲方按照该房屋时价总额的120%赔偿给乙方，并退还乙方已付房款及赔偿已付房款利息并且不得对此条款提出任何主张。合同第十六条约定，导致该房屋交易限制期限届满后未能过户给乙方而由甲方收回或做其他处分的，甲方构成根本违约，按照房屋时价总额的120%承担根本违约责任；甲方的违约行为没有导致未能过户给乙方，该房屋最后有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，甲方构成重大违约，甲方按照房屋时价的120%赔偿给乙方(作为违约金处理)，及赔偿(迟纳金)已付房款利息(按照年化5%来计息)并且不得对此条款提出任何主张。合同第十九条约定，交易限制期届满后，该房屋过户到乙方或乙方指定的人(如乙方的配偶、子女、父母或者兄弟姊妹)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。合同附件一中林同生妻子苏连生于2018年9月19日承诺，其对系争房屋买卖事宜完全知情并同意。合同附件三补充协议约定，甲方同意乙方在过户前或过户时转卖给第三方，溢价部分归乙方所有，与甲方无关；如转卖待资金全部到乙方账户内，本合同自动作废，期间资金未到乙方账户内，乙方有权追诉甲方违约责任。原告已向被告支付购房款共计73.5万元(于2018年8月19日向被告妻子苏连生账户支付了5万元，于2018年9月19日向被告账户支付34万元房款，于2018年10月17日根据上海市宝山区人民法院(2018)沪0113执5510号协助执行通知书的要求将34.5万元支付至法院账号)。原告自述，2018年10月20日左右，原告已接收系争房屋并入住至今，目前系争房屋由原告出租给案外人，租期到2021年8月左右。2020年8月26日上海市不动产登记簿显示，系争房屋权利人为被告林同生，为动迁安置房，原始登记日期为2017年6月6日，三年内不得转让，抵押。2020年8月26日上海市不动产登记簿显示，系争房屋上另存有三项司法查封，其中一项为：限制文件编号系(2019)沪0107执54号，限制方式为正式查封，限制人为上海市普陀区人民法院，限制起止日期为2019年1月11日至2022年1月11日；一项为：限制文件编号系(2018)沪0113执5677号，限制方式为轮候查封，限制人为上海市宝山区人民法院，限制起止日期为2019年7月24日；一项为：限制文件编号系(2019)沪0113执5472号，限制方式为轮候查封，限制人为上海市宝山区人民法院，限制起止日期为2019年11月20日。2018年4月16日，本院就苏连生与林同生、朱楠楠、徐元宵房屋买卖合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初2053号民事调解书，双方达成调解协议：一、解除林同生与朱楠楠、徐元宵于2015年11月10日就上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋产权转让合同；二、苏连生、林同生返还给朱楠楠、徐元宵已付房款47万元并另行补偿朱楠楠、徐元宵35万元，其中30万元于2018年4月18日前支付，17万元于2018年4月30日前支付，35万元于2018年7月16日前支付；三、朱楠楠、徐元宵于苏连生、被告林同生付清上述所有款项后10日内将上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给苏连生、林同生。三、双方就本案再无其他争议；四、本案受理费减半收取为4,850元，由苏连生负担。2018年10月8日，本院作出(2018)沪0113执5510号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人林同生、苏连生存款345,000元和相应债务利息；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结被执行人林同生、苏连生相应价值的财产。2018年10月10日，本院向李晓双送达协助执行通知书，要求李晓双将系争房屋购房款345,000元汇入本院账号内。2018年10月17日，李晓双将345,000款项支付至本院账号。2018年11月，陈卫东、王国珍起诉至我院，要求解除与林同生签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》并要求林同生双倍返还定金10万元。我院于2019年3月6日作出(2018)沪0113民初22157号判决，判决：一、解除陈卫东、王国珍与林同生于2018年9月5日就上海市宝山区罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》；二、林同生于本判决生效之日起十日内双倍返还陈卫东、王国珍定金10万元。目前，该案已经生效。审理中，原告同意本院向上海中原物业顾问有限公司询价，上海中原顾问有限公司于2020年11月3日出具房地产价格咨询意见书，系争房屋2020年11月价格在145万元左右，对此，原告亦表示认可。审理中，原告提出原告对系争房屋进行了装修，装修价格在8万元左右，但无法提供装修合同或发票等予以证明。上述事实，由上海动迁房买卖合同、结婚证、转账凭证、不动产权证书、上海市不动产登记簿、中国农业银行银行卡交易名下、协助执行通知书、执行裁定书、房屋装修图片及原告的陈述等证据证实。本院认为，原告为购买系争房屋与被告签订《上海动迁房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，当属合法有效。双方签署买卖合同后，原告已按约向被告支付了购房款73.5万元，但因系争房屋上存在法院多项查封而导致过户未成，合同已无法继续履行，故原告要求解除与被告签署的《房地产买卖合同》及返还购房款并无不当，本院对此予以支持。本案起诉状副本于2020年11月15日公告送达被告，故合同解除时间即为2020年11月15日。合同解除后，原告负有返还房屋的义务。对于原告提出的要求被告支付违约金100万元的诉请。因房屋买卖合同无法继续履行客观上导致原告丧失了交易机会，在目前房价上涨的情形下，房屋差价损失客观存在，但原告明知自己无购房条件的情况下，仍与被告签订登记在不特定第三人名下的动迁房买卖合同，原告自身亦需对此风险有一定的预见性，对合同无法履行存在过错。考虑到系争房屋目前的市场价值、原告已付房款的利息损失、原告对房屋进行了一定装修、双方过错等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情酌定被告支付原告违约金30万元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李晓双与被告林同生于2018年8月19日签订的《上海动迁房买卖合同》于2020年11月15日解除；二、被告林同生于本判决生效之日起十日内返还原告李晓双购房款73.5万元；三、被告林同生于本判决生效之日起十日内支付原告李晓双违约金30万元；四、原告李晓双于本判决生效之日起十日内返还被告林同生位于上海市宝山区罗店镇罗和路XXX弄XXX号503房屋。五、驳回原告李晓双其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,207.5元，由原告李晓双负担4,118.5元、被告林同生负担6,089元；保全费5,000元，由原告李晓双负担2,017元、被告林同生负担2,983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年二月二十三日法官助理 顾名锦书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。