上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初6484号原告：上海道任智能科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙国栋，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。被告：上海焱森物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：于辉，总经理。委托诉讼代理人：陆慈，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢岑，上海至合律师事务所律师。原告上海道任智能科技有限公司与被告上海焱森物流有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海道任智能科技有限公司的委托诉讼代理人李俊、被告上海焱森物流有限公司的委托诉讼代理人陆慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海道任智能科技有限公司(以下简称道任公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金444,966.94元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2021年2月20日就上海市嘉定区华亭镇华博路XXX号厂房的第4栋、第6栋(以下简称系争厂房)签订厂房租赁合同，面积总计5133平方米，年租金为1,779,867.75元，租赁期限自2021年5月1日至2026年4月30日，并约定2021年3月1日原告进场，同时约定双方签订本合同后，原告在一个工作内向被告支付保证金148,322.31元及租金444,966.94元，共计593,289.25元。原告于2021年2月22日已支付20万元租金，并于同年2月23日已支付余下租金及保证金共393,289.25元。而被告于2021年2月24日以原告未在2021年2月22日全部支付租金为由解除合同。根据双方签订合同第三条第四款约定被告须经催告并超过15天仍未支付租金的可解除合同，但原告已经在2021年2月22日及23日全部支付完毕，被告为了将租赁房屋出租给租金更高的第三方，以此为由解除合同，根据合同第九条第二款应当向原告承担三个月租金的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告上海焱森物流有限公司(以下简称焱森公司)辩称，合同中约定的违约金应为合同履行过程中，违约方应支付三个月的租金作为补偿。但本案中双方间的租赁合同实际上并未真正履行，不应适用三个月租金作为违约金的条款。原告亦存在违约行为，未按合同约定支付租金及保证金，故应减免被告的责任。被告愿意支付一定数额的违约金，但违约金应建立在原告实际损失基础上，原告并未实际进场，被告认为原告的实际损失最多为已付款的利息损失。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争厂房系焱森公司从案外人上海德福航空设备制造有限公司承租而来。2021年2月20日，道任公司(乙方)与焱森公司(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，其中约定：甲方同意将系争厂房出租给乙方使用，租赁厂房的面积总计5133平方米；租赁期限为5年，乙方可在2021年3月1日后进场，厂房租赁期(租金起算日)自2021年5月1日起算，至2026年4月30日止；厂房租金价格按照合同建筑面积，双方议定租金单价为0.95元/平方米/天，年租金为1,779,867.75元/年(含发票)；厂房租金每三个月支一次，先支付后使用；乙方如逾期支付租金，经甲方催讨仍未支付的，乙方须按日加付未付租金的1%的滞纳金。如超过15天未付则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回出租房屋，并追究乙方违约责任；甲、乙双方签订本合同后，乙方应在1个工作日内向甲方支付一个月的租金作为该合同的保证金(押金)，并支付三个月厂房租金；如甲方因故需提前终止合同，应提前三个月向乙方书面通知，并支付三个月租金给乙方作为补偿。2021年2月23日，焱森公司向道任公司发送《通知函》一份，其中载明：根据贵司与我司于2021年2月20日签署的厂房租赁合同，双方约定在签约后的1个工作日内(即2021年2月22日)向我公司支付履约保证金及3个月的租金，经我司多次催促，截止到发稿前贵司均未完成支付，违反了合同的契约精神及诚信原则，贵司的行为已对我司构成违约，侵犯了我司的利益。请贵司在接到本通知后，向我司书面说明不履约的具体情况及下一步处理方案……同日，道任公司向焱森公司发送《通知函》一份，载明：今天收到贵司的通知函，我司已于2021年2月22日，汇款贵司账户200,000元，同时于2021年2月23日汇款至贵司账户393,289.25元，合计支付593,289.25元。按照双方于2021年2月20日签订的厂房租赁合同继续履行。2021年2月24日，焱森公司向道任公司发送《解除合同通知函》一份，载明：因道任公司未按合同约定于2021年2月22日支付保证金及3个月租金，已构成违约，焱森公司决定解除双方间的厂房租赁合同并退还已收到的593,289.25元。双方因合同履行问题发生争议，故涉诉。另查，1、道任公司于2021年2月22日向焱森公司支付租金200,000元，并于2021年2月23日向焱森公司支付租金及保证金393,289.25元，共计支付租金及保证金593,289.25元。2021年2月24日，焱森公司将593,289.25元退还给道任公司。2、焱森公司于2021年2月23日将系争厂房出租给案外人上海轩惠物流有限公司。审理中，道任公司陈述其于2021年3月另行承租其他厂房，但承租面积只有2000多平且租期只有2年，远低于其与焱森公司的租赁合同约定，其还要另行在外寻租，故其损失已超过合同约定的违约金。本院认为，焱森公司与道任公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。道任公司虽未按照合同约定在2021年2月22日向焱森公司足额支付保证金及三个月租金，但道任公司随即在2月23日即将上述应付款足额支付给焱森公司，道任公司虽有违约，但该违约程度显著轻微，并未影响合同目的实现，焱森公司不应以此为由解除合同。然，焱森公司在2月23日将系争厂房另租他人，致使双方签订的《厂房租赁合同》履行不能，焱森公司构成根本违约，故道任公司要求焱森公司支付违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。至于违约金数额，本院结合合同履行情况、违约程度、承租方损失等因素及违约金兼具惩罚和补偿的功能，酌情确定焱森公司应支付道任公司违约金180,000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一、二款之规定，判决如下：被告上海焱森物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海道任智能科技有限公司违约金180,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,974元，减半收取3,987元，保全费2,745元，合计诉讼费6,732元，由原告上海道任智能科技有限公司负担4,009元，由被告上海焱森物流有限公司负担2,723元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年五月三十一日书记员 施娇娇附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……