辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初2558号原告：中国银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区民主路一段一号。负责人：马明阁，该行行长。委托代理人：董俊源，辽宁德远律师事务所执业律师。被告：吕芝，女，住沈阳市皇姑区。被告：辽宁万嘉置业集团有限公司，住所地辽阳市白塔区民主路92-9号。法定代表人：宣明正，该公司董事长。委托代理人：赵立祥，该公司经理，男，住辽宁省庄河市。委托代理人：赵洋，辽宁文正律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司辽阳分行（以下简称“中国银行”）与被告吕芝、辽宁万嘉置业集团有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人董峻源，被告吕芝，被告万嘉公司的委托代理人赵立祥、赵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行诉称，2016年8月17日，原告与被告吕芝签订了《个人一手往房贷款合同》，约定原告向被告吕芝发放住房贷款29万元，贷款期限为240个月，自2016年6月13日起至2036年6月13日止，贷款利率为浮动利率，按月结息，每月的11日为结息付息日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息方式，即每月归还贷款本息金额为1815.92元；还款日为每月11日；借款人同意贷款人将贷款直接划到其指定的房产开发商专用账户（即辽宁万嘉置业集团有限公司的账户28×××45，开户行为：中国银行辽阳东街支行）；同时还约定借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，按贷款合同的约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任，要求借款人赔偿损失。上述合同签订后，原告于2016年6月13日足额发放了借款。上述贷款合同还约定了借款人以贷款所购房屋（即坐落于文圣区万嘉国际××号）向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本息、罚息、违约金、实现债权的费用。贷款合同签订当日，双方办理了预售商品房抵押登记备案手续（预抵押登记证号：辽房押201610005XX号），预告登记权利人为原告。被告辽宁万嘉置业集团有限公司（以下简称“万嘉公司”）的曾用名为辽阳万嘉房地产开发有限公司，2018年4月3日更名为现在名称。2013年10月23日，原告与万嘉公司签订银企合作协议，约定保证人（即开发商“万嘉公司”）为上述借款提供阶段性不可撤销的连带责任保证；保证期间为自借款人与原告签订的贷款合同生效时起至借款人取得房屋所有权证明并办理完毕他项权利证时止；保证范围为原告与借款人签订的贷款合同项下的全部本金、利息、逾期利息（含罚息）、违约金及原告为实现债权所支出的全部费用。上述合同签订后，原告于2016年6月13日足额发放了借款。后被告吕芝按约履行了42期还款付息义务，自2020年1月11日起，被告开始不按约履行还款付息义务。为此，原告诉至贵院，请求贵院依法裁判，支持原告诉讼请求。诉讼请求：一、请求法院判决解除原告与被告吕芝签订的《个人一手往房贷款合同》；二、请求法院判决被告吕芝偿还借款本金255874.74元（大写：贰拾伍万伍仟捌佰柒拾肆元柒角肆分）及相应利息（按贷款合同约定的利率从2020年1月11日至实际还清全部本息之日止）；三、请求法院判决原告有权对被告吕芝提供的抵押财产（预抵押登记证号：辽房押201610005XX号）在第二、五项诉讼请求范围内享有优先受偿权；四、请求法院判决被告辽宁万嘉置业集团有限公司对第二、五项诉讼请求项承担连带责任；五、诉讼费用由被告承担。被告吕芝辩称，我没有什么意见，我在2017年我就告诉银行了我没有还款能力了，我告诉银行经理了，让银行找开发商解决，我还了一年钱之后就还不上了。我手机月月能收到银行催款短信，我就按上面提醒去还款。我让钱德勇和绍玉洪给骗了，他们两个是鞍山人，他们俩给我打电话让我去买房，我是通过其他人介绍认识的这二人，告诉我说我是白户，告诉我去用房屋抵押到银行，然后贷款还银行钱，最后白得一套房子。我去过鞍山站前派出所报过案，派出所回复我说让我多找点人去，最后没给我立案。开始在鞍山没买下来房子，后来让我来辽阳了。买房子签合同是我签的，办房贷也是我自己办理的。我没看见钱，不知道银行是否把钱打给被告辽宁万嘉置业集团有限公司。被告辽宁万嘉置业集团有限公司辩称，一、答辩人应当免责，对被告的债务不承担连带保证责任。案涉房屋答辩人已经办理了不动产产权证书，已尽到房屋出售方及担保方的责任，而原告与被告吕芝未办理全部抵押手续、未能取得他项权利证明的责任在于原告与被告吕芝，故答辩人对此不存在任何过错。答辩人再次向贵院强调的是，被告应负办理跟人不动产产权证的义务，以及办理抵押手续等原告与被告间的法定义务，答辩人对此已无任何义务，更无法掌控。故，答辩人对此应当免责，不对被告尚欠借款承担连带责任。二、即使答辩人不免责，答辩人也仅承担房款5%的责任，而非对全部债务承担连带责任。1、根据答辩人与原告签订《银企合作协议》第九条、第十一条规定，答辩人至多承担房款5%的责任。2、答辩人承担的责任只是限于实际到期债权，而非宣告债权，更不应当包括实现债权的费用。起诉状第二页原告主张案涉房屋为文圣区万嘉国际2-2-29-226，实际地址为辽阳市文圣区襄平大街翰林路37-1号楼XX。房屋5%的责任依据原告与被告之间签的银企合作协议，这份协议在原告处。这个房屋他项权利证没有下来，开发商初始房照下来了，被告吕芝和银行之间不办理相关手续。本院经审理查明，2018年4月3日，辽阳万嘉房地产开发有限公司名称变更为辽宁万嘉置业集团有限公司。中国银行股份有限公司辽阳东街支行与辽阳万嘉房地产开发有限公司签订《银企合作协议》，约定辽阳万嘉房地产开发有限公司（甲方）为购买万嘉国际楼宇并向中国银行股份有限公司辽阳东街支行（乙方）申请个人购房贷款的借款人提供阶段性不可撤销的连带责任保证，合作限额为10000万元，保证范围为借款人与乙方签订的《购房借款合同》项下的贷款本金、利息、逾期利息（含罚息）、违约金、赔偿金及乙方实现债权的全部费用（包括律师费、诉讼费等各项费用），保证期间为自借款人与乙方签订的《购房借款合同》生效时起，至所购房屋竣工交付使用，抵押登记手续全部办理完毕，并且取得房屋所有权证明及他项权利证明时止。该协议第十一条约定，甲方应在乙方开立保证金账户，为本协议所列楼宇正常办理产权手续、抵押登记手续及借款人正常偿还贷款本息提供担保，乙方将本协议所列楼宇的住房按揭贷款总额的5%直接划入保证金账户内，商用房贷款不低于100%直接划入保证金账户内。原告中国银行及被告辽宁万嘉置业集团有限公司均确认该《银企合作协议》适用于本案。2016年4月22日，被告吕芝与辽阳万嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告吕芝购买辽阳万嘉房地产开发有限公司开发的位于XX平方米房房屋一处，采用贷款方式付款，商业贷款290000.00元。2016年6月13日，被告吕芝与原告中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告吕芝向原告中国银行贷款290000.00元用于购买位于辽阳市文圣区万嘉国际第1幢XX、面积XX平方米房屋一处，借款期限240个月，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮10%，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%，同时约定还款方式为等额本息还款，用位于辽阳市文圣区万嘉国际XX、建筑面积XX平方米房屋作为抵押担保。《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2016年6月14日，辽阳万嘉房地产开发有限公司账户收到被告吕芝的贷款购房款290000.00元。2016年6月13日，辽阳市房地产交易市场委员会办公室对以原告中国银行为抵押权人、被告吕芝为抵押人的坐落于辽阳市文圣区万嘉国际XX房屋进行房屋抵押登记审批。2017年12月23日，上述房屋取得权利人为辽阳万嘉房地产开发有限公司的辽（2017）辽阳市不动产权第003XX号不动产登记证书，登记地址为辽阳市文圣区襄平大街XX。但该房屋现未办理所有权人为被告吕芝的房屋登记，也未办理正式的不动产抵押登记手续。被告吕芝长期未按约定偿还贷款，原告中国银行已从被告辽宁万嘉置业集团有限公司保证金账户中进行了扣款，截止到2020年12月30日，尚拖欠逾期本金、利息、罚息22538.34元，该笔借款共计剩余本金255874.74元、利息11069.07元、罚息382.46元未予偿还。本院确认的上述事实有原告中国银行提供的个人一手住房贷款合同、交易明细、抵押登记审批表、银企合作协议，被告辽宁万嘉置业集团有限公司提供的商品房买卖合同（预售）、不动产权证书及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证并经本院依法审查，可以认定。本院认为，被告吕芝与原告中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认，双方当事人均应依据合同约定履行义务。原告中国银行已按合同约定发放贷款，被告吕芝应当按照合同约定偿还借款本息。现被告吕芝未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，原告中国银行主张被告吕芝偿还剩余全部贷款本息符合约定，有法律依据，应予支持。原告中国银行主张对涉案房屋享有优先受偿权，但该房屋未办理正式抵押登记手续，未取得他项权利证书，虽该房屋有抵押登记审批表，但该审批表不产生债务人不履行债务时优先受偿的法律后果，故对原告中国银行的该项主张不予支持。原告中国银行与被告辽宁万嘉置业集团有限公司均确认《银企合作协议》适用与本案，被告辽宁万嘉置业集团有限公司应作为保证人按《银企合作协议》承担保证责任，即在抵押登记手续全部办理完毕，并且取得房屋所有权证明及他项权利证明前对本案贷款本息承担连带偿还责任。对于被告辽宁万嘉置业集团有限公司称其已经办理了不动产产权证书，已尽到房屋出售方及担保方的责任，未办理他项权利证明责任在原告中国银行及被告吕芝，主张免除其担保责任的辩称，被告辽宁万嘉置业集团有限公司系基于《银企合作协议》的约定承担阶段性担保责任，该协议对承担担保责任的阶段约定明确，现该房屋未取得他项权证明，被告辽宁万嘉置业集团有限公司应承担担保责任，其承担连带偿还责任后，可向债务人被告吕芝追偿，被告辽宁万嘉置业集团有限公司主张免除其担保责任，依据不足，本院不予支持。被告辽宁万嘉置业集团有限公司辩称其至多承担房款5%的责任，但《银企合作协议》系约定被告辽宁万嘉置业集团有限公司应将住房按揭贷款总额的5%直接划入保证金账户内，并非对担保责任限额作出的约定，被告辽宁万嘉置业集团有限公司的该项辩称，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告吕芝偿还原告中国银行股份有限公司辽阳分行贷款本金255874.74元、利息11069.07元、罚息382.46元（截止2020年12月30日）及从2020年12月31日起至实际偿还完毕之日止产生的利息（按《个人一手住房贷款合同》约定计算）；二、被告辽宁万嘉置业集团有限公司在位于辽阳市文圣区建筑面积XX平方米房屋正式抵押登记手续办理完毕前，对被告吕芝应偿还的上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司辽阳分行的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5138.00元，减半收取2569.00元，保全费1820.00元，由被告吕芝、辽宁万嘉置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  曾玥二〇二一年二月二十四日法官助理马文姣书记员肖君附录：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。