河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初13605号原告：王盈悦，女，1976年6月19日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：崔长青，河南小东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垒，河南小东律师事务所律师。被告：河南永发金阳光置业有限公司，住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角中心花园6号楼第1层114、2层214。法定代表人：徐银峰，经理。委托诉讼代理人：王明，男，1987年12月21日出生，汉族，住郑州市金水区。系河南永发金阳光置业有限公司员工。委托诉讼代理人：孙永，女，1991年4月28日出生，汉族，住河南省西平县。系河南永发金阳光置业有限公司员工。原告王盈悦与被告河南永发金阳光置业有限公司（以下简称永发金阳光置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王盈悦及其委托诉讼代理人崔长青、王垒，被告永发金阳光置业公司的委托诉讼代理人王明、孙永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王盈悦诉称，2019年7月22日，被告与原告签订翰林华府内部职工认购商品房协议。约定:原告认购被告开发的坐落于驻马店市××路与××路交汇处××府××号楼××单元××层西户住房一套，建筑面积115.93平方米，单价为每平方米6004.90元。同日，原告按照约定将部分购房款216153元银行转账给被告。此后，被告不履行承诺，迟迟未开发建设预售房屋，既不能与原告签订商品房买卖合同，又不能向原告交付房屋，致使原告购房目的无法实现。另外，被告至今尚未取得商品房预售许可证。2020年5月8日，被告已返还原告购房款50000元,剩余购房款166153元经多次催要至今未返还,综上，被告在原告认购房屋时，故意隐瞒重要事实，导致原告合同目的不能实现。明确后诉讼请求：一、依法确认原告与被告2019年7月22日签订的翰林华府内部职工认购商品房协议书无效；二、判令被告返还原告购房款166153元及利息（以216153元为基数，自2019年7月22日起计算利息至2020年5月8日，以166153元为基数，自2020年5月9日计算利息至诉请款项付清之日止，利率均按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告永发金阳光置业公司辩称，1、原告的购房行为为员工内部职工及亲属认购优惠商品房行为，并非实质性的商品房买卖合同，双方签订的认购协议应确认为无效。2、所谓开发的翰林华府小区迟迟不予动工，是政府调规所致，属不可抗力因素，应适用情势变更的法律法规予以确认，原合同约定内容已无法履行，也应当认定合同无效。3、被告同意退款，但造成合同不能履行的原因系不可抗力导致，给被告造成巨大压力和损失，请求在被告有能力时予以返还，预计到2021年8月份予以退款。经审理查明，2019年7月22日，原告王盈悦（乙方）与被告永发金阳光置业公司（甲方）签订内部职工认购商品房协议书一份，约定：甲方为乙方预留的房源为××府××号楼××单元××层西户，建筑面积约115.93平方米，单价为6004.90元每平方米；乙方为取得该房屋的优先购买权，在签订本协议书时，自愿向甲方支付诚意金216153元，该诚意金待房屋预售开始后可冲抵房款；本协议仅为预约保留房屋使用，项目预售证颁发后持本协议换取《商品房买卖合同》，同时15日内办理按揭贷款或补款手续，否则不再保留房源；如在本协议履行过程中乙方提出退房，甲方可将诚意金退还于乙方，并向乙方支付银行同期利息等内容。签订协议前，原告已向被告支付10000元，签订协议当日，原告又向被告支付206153元。2019年10月15日，被告永发金阳光置业公司发布翰林华府购房公示一份，写明：“公司承诺项目于2020年3月15日前开盘，如未开盘，凡在本公示下发后签订购房协议的客户，于2020年3月15日之后因项目未开盘提出退订的客户，公司退还已交全部金额的同时，还享受自购房协议签订至退房之日止已交金额的三倍同期银行利息。公示前的老客户同样享受本政策,并由销售部负责人决定,根据购房协议签订日期可最大补偿两个月三倍同期银行利息。特此承诺”。2020年4月9日，原告王盈悦向被告永发金阳光置业公司提出退房申请并填写翰林华府退房申请单一份，写明：因开发商不动工、手续不全原因，王盈悦申请退房，已交金额为216153元。2020年5月8日，被告向原告退还已付款50000元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、案涉房屋至今相关证件未办理齐全，未取得商品房预售许可证。二、原告称，原告与被告在签订商品房认购协议时，被告明知原告不是被告公司职工，也没有经过被告内部职工的介绍，因此，被告对原告的身份是清楚的，原告在签订合同中，不存在隐瞒身份以及其他重要事实的情况。庭审中，本院询问被告在签订协议时是否要求购房人提供特定人员身份证明资料，被告称在购买房屋的时候，需要被告方内部员工对亲属关系做保证。上述事实，有原、被告提交的相关证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告王盈悦与被告永发金阳光置业公司签订内部职工认购商品房协议书，约定被告将其开发的房屋预留给原告，并约定案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总房款等内容，从约定内容上看，双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容，该认购协议书应是预约合同，但是，鉴于该认购协议书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付部分购房款，故该认购协议书名为预约实为本约，该认购协议书应认定为商品房预售合同。诉讼中，被告抗辩主张签订协议系员工内部职工认购优惠商品房行为，并非实质性的商品房买卖合同，因被告未提供证据证明其仅与特定身份人员签订案涉楼盘房屋的认购协议，故对被告的该项主张，本院不予采信。因被告至今未取得商品房预售许可证，故案涉内部职工认购商品房协议书应为无效合同，现原告请求确认原、被告于2019年7月22日签订的内部职工认购商品房协议书无效，本院予以支持。本案中，案涉合同已被确认为无效合同，且原、被告双方已对退款达成新的合意，被告也已向原告返还已付款50000元，故原告请求被告永发金阳光置业公司继续返还已付款166153元并赔偿利息损失，本院予以支持。综合考量本案情况，利息损失应以下欠款为基数，从2017年7月22日起计至付清之日止，按照有关规定确定的利率标准计算。原告请求超出部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王盈悦与被告河南永发金阳光置业有限公司于2019年7月22日签订的内部职工认购商品房协议书为无效合同。二、限被告河南永发金阳光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王盈悦返还已付款166153元并赔偿利息损失（以216153元为基数，从2017年7月22日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息损失，从2019年8月20日起至2020年5月8日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；以166153元为基数，从2020年5月9日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失）。三、驳回原告王盈悦的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元（已减半收取），保全费1351元，合计3163元，由原告王盈悦负担300元，由被告河南永发金阳光置业有限公司负担2863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张伟光二〇二一年二月二十六日书记员  魏浩然