宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3080号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街世和新天地3号楼4层B、C段。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静，女，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：北京汉邦云洲服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园金家村中街6号吉里国际艺术区N1-C01。法定代表人：王海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：金秋，北京安博（天津）律师事务所律师。被告：银川汉邦锆斯威服装有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区世和天玺国际中心B座综合楼B段一层B110号店铺。法定代表人：张红亮，该公司总经理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司（以下简称汉邦云洲服装公司）、银川汉邦锆斯威服装有限公司（以下简称锆斯威服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年12月21日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年2月25日立案，依法适用简易程序于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄静、被告汉邦云洲服装公司委托诉讼代理人金秋及被告锆斯威服装公司法定代表人张红亮到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄静及被告锆斯威服装公司法定代表人张红亮到庭参加诉讼。被告汉邦云洲服装公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏世和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告汉邦云洲服装公司签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》自起诉状副本送达之日解除；2.判令两被告共同向原告支付房屋租赁费195136元（自2019年2月16日至2020年5月15日）、违约金96716.54元（计算至2020年12月21日），合计291852.54元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：受夏丹丹、杨书友、夏友忠委托，原告于2018年9月8日将世和·天玺国际中心B110号商铺出租给被告汉邦云洲服装公司经营，品牌为汉邦剪裁服饰，双方签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止，租赁面积为95.89㎡，月固定租金为185元/㎡，按季预付租金；同时约定被告拖欠支付租金、管理费、水、电、燃气等费用中任何一项超过30日的，原告有权单方解除合同，租赁保证金不予退还。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告于2018年11月16日与世和·天玺国际中心项目整体一并开业经营。2019年8月，被告汉邦云洲服装公司将租赁房屋又转租给被告锆斯威服装公司实际使用。但自2019年2月16日起再未支付租赁费，故原告诉至法院。汉邦云洲服装公司辩称，同意解除房屋租赁合同，解除日期应当为2020年8月16日，2020年8月16日被告锆斯威服装公司已经与夏友忠直接签署了房屋租赁合同，原告已经没有房屋转租权。汉邦云洲服装公司作为租赁合同的相对方签署了合同，但是涉案房屋的实际使用者是被告锆斯威服装公司，汉邦云洲服装公司只是替品牌的加盟方代为签署，应当由被告锆斯威服装公司承担相应的法律责任。另外，根据银川市人民政府发布的关于新冠疫情期间服务业中小微企业和个体工商户房租减免时段总计不少于3个月，且原告主张的违约金主张过高，请求法院酌情减免疫情期间的房租及违约金。锆斯威服装公司辩称，锆斯威服装公司从注册到所有公章的封存全部是由汉邦云洲服装公司管控，由汉邦云洲服装公司托管经营，汉邦云洲服装公司是锆斯威服装公司的大股东，案涉的房屋租赁合同也是由汉邦云洲服装公司与原告签订的，之前的租金也是由汉邦云洲服装公司直接支付给原告，被告锆斯威服装公司不是房屋租赁合同的相对方，不承担租金及违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，原告与夏友忠、杨书友、夏丹丹签订《商品房买卖合同》，夏友忠、杨书友、夏丹丹购买原告开发的世和·天玺国际中心裙楼B座10号商铺并交由原告进行返租经营管理。2018年9月8日，原告（出租人）与被告汉邦云洲服装公司（承租人）签订一份《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定：原告将坐落于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街311号【世和·天玺国际中心】B段一层B0110号商铺出租给被告汉邦云洲服装公司使用；该商铺的承租面积为95.89㎡；商铺用途为供被告经营汉邦剪裁品牌；租赁期限为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止，起租日为免租装修期结束之次日，前两年的4月1日至6月30日为经营免租期，前两年实际交纳租金9个月，金额均为159657元；第三年需交纳租金12个月，租金为212876元；租金单价均为185元/月/㎡，月固定租金为17739.65元，租金按季度支付，被告应当在每个交租期结束月的15日或之前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性足额交付下一个交租期的租金，首个交租期的租金应于合同签订日或之前向原告支付，租赁保证金相当于一个月基本租金与物业管理费之和的数额19657元；商铺的交付日期为2018年9月10日前，免租装修期为20日，自2018年9月10日至2018年10月1日止；租赁期限内，如被告逾期支付租金、管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，同时被告的租赁保证金不予退还。2018年9月28日，被告汉邦云洲服装公司向原告支付首期租金53219元及保证金19657元，原告向被告交付了【世和·天玺国际中心】B段一层B0110号商铺。2018年6月29日，被告汉邦云洲服装公司与张红亮签订《“汉邦剪裁”门店合伙人合作协议》，约定双方合作经营店铺，由张红亮负责在联营店所在地方注册公司，由汉邦云洲服装公司100%垂直管理（包含店面日常管理、店面运营管理、人员劳务关系由汉邦总部统一签署），房租支出由张红亮承担，除房租外的其他全部公司支出均由汉邦云洲服装公司承担；根据计算标准，当张红亮某季度实际收到金额未达到“上季度房租金额+5万元”标准时，由汉邦云洲服装公司补足差额，补足期限最长不超过联营店开业后3年。后汉邦云洲服装公司与张红亮又签订《“汉邦剪裁”联营补充协议》，约定由锆斯威服装公司承担每月房租、运输成本、物业水电费、人员薪资社保等费用。2020年7月27日，汉邦云洲服装公司与张红亮签订《银川汉邦锆斯威服装有限公司股权转让合同》，约定汉邦云洲服装公司将其持有的银川汉邦锆斯威服装有限公司55%的股权共5.5万元出资额无偿转让给张红亮。锆斯威服装公司登记的住所地为银川市兴庆区世和天玺国际中心B段一层B0110号商铺。2020年9月，被告锆斯威服装公司与房屋所有权人夏友忠、杨书友、夏丹丹签订案涉商铺的租赁合同。因被告未支付下剩租金，故原告诉至本院，请求依法判如所请。庭审中原告认可租赁合同于2020年8月16日解除，并同意以汉邦云洲服装公司支付的保证金19657元抵顶部分租金。另查明，2020年1月25日，宁夏回族自治区人民政府决定从即日19时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。为此，自治区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部于2020年1月27日发布《宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部公告（第2号）》，明确要求暂时取消一切大型群众活动，暂时关闭所有旅游景点及歌舞娱乐、游戏游艺、影院、网吧等场所。2020年5月6日，宁夏回族自治区人民政府决定，于当日将自治区公共卫生事件应急响应级别从2020年2月28日18时起实施的Ⅱ级从即日起17时下调为Ⅲ级。本院认为，原告与被告汉邦云洲服装公司签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。关于原告主张确认《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》解除的诉讼请求，因原告及被告汉邦云洲服装公司均认可租赁合同于2020年8月16日解除，故本院依法确认原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年8月16日解除。合同虽已解除，但对于被告汉邦云洲服装公司欠付的自2019年2月16日至2020年5月15日的租金，被告汉邦云洲服装公司应依约予以支付。按照上述租赁合同约定，2020年9月30日前月固定租金为17739.65元，2019年4月1日至6月30日、2020年的4月1日至6月30日为经营免租期，自2019年2月16日至2020年5月15日减去免租期4.5个月后，被告共计应支付10.5个月的租金186266.33元（17739.65元×10.5个月=186266.33元）。由于在上述期间发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，该情形属不可抗力，为此导致合同无法履行的，遭受不可抗力影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。经查，案涉房屋被告用于经营服饰，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日起自治区公共卫生事件应急响应级别才下调为Ⅲ级。在此期间，原、被告均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业。因2020年4月1日至2020年5月15日期间已经按照合同约定的免租期扣除租金，自2020年1月25日至2020年4月1日期间，本院酌情扣减一个月的租金17739.65元，扣减后，被告还应支付租金168526.68元（186266.33元-17739.65元=168526.68元）。庭审中原告同意以汉邦云洲服装公司支付的保证金19657元抵顶部分租金，抵顶后，被告汉邦云洲服装公司还应向原告支付租金148869.68元。对于原告主张逾期支付租金的违约金，因被告汉邦云洲服装公司提出合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，本院酌情确定被告按照被告欠付租金148869.68元的10%向原告支付违约金14887元，超出部分，不予支持。原告认为被告锆斯威服装公司系案涉商铺的实际使用人故要求锆斯威服装公司与被告汉邦云洲服装公司共同向原告支付上述租金及违约金，但本案系租赁合同纠纷，被告锆斯威服装公司不是案涉租赁合同的相对方，按照合同的相对性原则，原告要求锆斯威服装公司承担共同支付租金及违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告汉邦云洲服装公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》于2020年8月16日解除；二、被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租金148869.68元、违约金14887元，合计163756.68元；三、驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5678元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担2103元，被告北京汉邦云洲服装服饰有限公司负担3575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张晶晶二〇二一年六月十五日法官助理 张 如书记员 杨 兰附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。