山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书(2015)菏牡民初字第3544号原告：魏玲，市民。委托诉讼代理人：侯美旭，山东九州苑律师事务所律师。被告：刘平，农民。委托诉讼代理人：付兴松，山东天清律师事务所律师。原告魏玲与被告刘平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏玲的委托代理人侯美旭、被告刘平的委托代理人付兴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付租赁费13万元、水电费3290元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月28日，原、被告双方签订房屋租赁协议，协议书约定：租赁期限为5年，每年租赁费15万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，可被告迟迟没有交付租赁费，并于2015年7月份未经原告同意私自搬走。因被告不愿意再使用该房屋，原告为了减少自身损失于同年9月下旬另行租赁他人。后原、被告多次协商，被告均不交付租赁费，为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉。被告刘平辩称，原告起诉被告支付租赁费13万元、水电费3290元没有充足的事实及法律依据，请法院查清事实后依法驳回原告的诉讼请求。首先，合同约定的租赁费15万元，是五年的租赁费15万元，平均每年租赁费3万元，现被告已支付原告租赁费2万元；原告于2015年6月将被告撵走并于7月份另租他人，被告没有义务再行交纳租赁费。开始租赁使用是在2014年11月25日，被告于同年12月28日替原告交纳了以前租户在2014年11月以前所欠的电费3100.83元。原告不是该房屋的实际所有人，无权出租该房屋，也无权起诉被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无异议的证据和事实，本院认定如下：2014年原告和被告签订房屋租赁合同，合同约定由被告租赁原告坐落在菏泽市牡丹区丹阳路二十二中东临临街门市楼房（面积200多平方）一处，租期五年，自2014年10月1日至2019年10月1日。被告租赁房屋后，交纳租赁费2万元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交下列证据：证据1、出示租赁合同一份以及附件，证明原、被告之间签订了租赁协议，原告将该房屋及附属设施一同租赁给被告使用，同时约定租金、期限及租金缴纳的时间，该合同真实有效；证据2、涉案房屋2015年5、6、7月份的电费清单。证明这三个月的电费是原告缴纳的，被告应当缴纳而没有缴纳。被告对上述证据发表质证意见认为，对证据1，合同的真实性提出异议，该合同中有多处涂改且没有双方当事人的手印以及签名确认，不能作为证据使用。另该合同附件没有被告的签字确认，不能作为有效证据使用。最后，该合同不能证明原告的主张，虽然租赁期限为五年，第三条明确约定租金为15万元整。原告诉请下余房租13万元因被告于2015年6月后并未使用该房屋，所以不应当缴纳。该房屋面积与被告所持合同显示的房屋面积不符。该租赁合同不能证明原告对出租的房屋拥有所有权。因为被告是和原告哥哥魏东谈判的房屋租赁事宜。对证据2，真实性提出异议，为复印件一份无法与原件核对；被告6月份已经不再使用原告房屋进行经营，7月份以后产生的电费不是被告所产生。另外，被告在开始使用原告房屋的时候替原告缴纳了电费3100元，可以和5、6月份所产生的电费相抵。对原告提交的证据本院分析认定：原、被告均在租赁合同中签名、捺印，双方已就租赁房屋产生合意，原告作为出租人有权要求被告履行合同中的义务。另外，合同中的涂改并没有对合同的重要内容产生影响。租赁合同符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对该证据予以确认，并作为定案的根据。原告的诉讼请求，不涉及租赁合同的附件内容，对租赁合同的附件，本院不再作为本案证据加以认定。原告提交的电费单据，是复印件，被告提出了异议，该证据不能和原件核对，原告也未提交其他证据与该证据相印证，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据。2、被告刘平提交下列证据：1.租赁合同一份和照片三张。证明被告租赁原告房屋期限五年，租金为15万元，租金可以分期支付，被告已经支付原告租金2万元。该合同至今没有解除。原告于2015年7月份就将该房屋另租他人使用，构成违约；2.2014年12月份，被告替原告缴纳的原告所欠电费3100元的收费明细；3.2015年2月16日，向原告支付租金2万元的存折页面一份。原告对上述证据发表质证意见认为，对证据1，租赁合同真实性没有异议，与我方所提交的合同基本符合。需要说明的是合同第三条约定租金为15万元，是每年15万元，每次租金需要提前三十日预付。指的是每年10月1日前的30日内。对被告提供的照片真实性没有异议，确实由原告于2015年9月下旬将房屋另行租给别人，是因为被告在2015年7月底未经原告同意就私自搬走。原告与被告多次协商，被告均不愿意再使用该房屋，原告为了减少自身损失，只能将房屋另行租赁，是一种合法的减少自身损失的自救行为；对证据2，对真实性表示异议，并没有清楚表明内容，也没有盖章；对证据3.被告确实2015年2月16日支付给我2万元租金。对被告提交的证据本院分析认定：原告认为合同约定的租赁费是每年15万元，被告认为是五年共计15万元，原、被告对合同条款理解发生争议，针对该争议，认为涉案门市房屋处于牡丹路繁华路段，参照菏泽市区普通住宅（楼房）以及商业门市房屋的租赁价格，被告所认为的租赁费每年3万元，明显与市场租赁价格偏差太大，与原告签订合同的本意相违背，故应对租赁费为每年15万元予以认定。现无证据表明被告无法租赁房屋是原告导致的以及原、被告对租赁合同的解除进行过协商，在本案中，虽被告从租赁房屋处搬走，在未有原告同意的情况下，租赁合同仍然处于履行状态。被告提交的照片显示原告另行租赁他人试营业时间为2015年9月26日，在结合租赁房屋应装修的时间后，原告将涉案房屋租赁他人的时间应为2015年9月初，此时原告以行动表明认可原、被告之间的租赁合同已事实解除。被告依法租赁原告房屋的时间应为11个月（2014年10月-2015年8月）。被告提交的电费明细，未加盖收费部门的印章，对该证据的真实性无法认定。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，该合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依照合同约定，有权要求被告支付租赁费。关于租赁合同中涉案房屋租赁费的约定不清的问题，已依据涉案房屋的位置、房屋面积，并参照菏泽市区普通住宅（楼房）以及商业门市房屋的租赁价格等，租赁费认定为每年15万元，根据被告实际租赁时间11个月，以及被告已支付的租赁费2万元，计算出被告尚欠原告租赁费11.75万元【（15万元÷12个月）×11个月-2万元】。原告要求被告支付租赁费11.75万元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告提交的电费单据，因证据不足以证明自己的主张，对二人的主张，均不予支持。对原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下:一、被告刘平于判决书生效后十日支付原告魏玲租赁费11.75万元。驳回原告魏玲过高部分及其他部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元、由原告负担195元，被告刘平负担2705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  郭 军审 判 员  张保山人民陪审员  吴建德二〇一六年十一月一日书 记 员  袁明娜