上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4518号原告：上海增洲实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江小凤，总经理。委托诉讼代理人：缪林凤，上海市华夏律师事务所律师。被告：郑江法，男，1966年11月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省。被告：上海玄能供应链管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：孙洪义，执行董事。委托诉讼代理人：谷岭，河北佳诚信和律师事务所律师。原告上海增洲实业有限公司(下称“增洲公司”)诉被告郑江法、上海玄能供应链管理有限公司(下称“玄能公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人缪林凤、被告玄能公司委托诉讼代理人谷岭到庭参加诉讼。被告郑江法经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告增洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告补缴欠付房租人民币(以下币种均为人民币)51,972元；3、判令被告支付原告违约金77,958元；4、判令被告支付原告免租期租金损失63,648元；5、判令被告支付原告提前退租后设备清空所需费用16,263元。事实与理由：2015年10月25日，原告与被告郑江法签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区华隆路XXX号，面积800平方米的房屋(下称“系争房屋”)出租给被告郑江法，租赁时间为2015年10月20日至2021年10月19日。被告玄能公司作为实际租赁人在该租赁房处挂牌经营，并支付租赁等费用。原被告双方正常履约长达四年多，到2020年7月，两被告竟不辞而别，租金仅支付至2020年7月31日，至今仍结欠原告截止起诉之日的租金51,972元、水费364元、垃圾费300元。被告提前退租，根据双方所签合同11.4条款，应向原告支付不低于三个月房租的违约金，现仅作三个月房租计算，被告应付违约金77,958元。在原被告双方签订合同之时，原告同意被告有三个月免租期，但被告违反诚信原则提前解约，致使原告未能达到合同目的，因此被告应支付原告免租期租赁费损失63,648元。根据租赁合同2.4条约定，被告装修应向原告在此租赁的，被告需要还原租赁前状态。现被告不告而别，原装修影响原告再次租债，所需设备清空费用为16,263元。被告郑江法作为原告合同相对方，被告玄能公司作为系争房屋共同使用人及租金支付人，应共同向原告承担责任。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告郑江法未做答辩。被告玄能公司辩称：不同意原告的诉讼请求。玄能公司是从郑江法处转租系争房屋，与原告不存在合同关系，故不应承担任何责任。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇华隆路XXXX号的房屋登记在增洲公司名下。2015年10月20日，增洲公司(出租方、甲方)与郑江法(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定由乙方承租系争房屋，装修必须东西贯通；租赁期限为六年，自2015年10月20日起至2021年10月19日止(含免租期)；乙方装修影响甲方再次租赁的，乙方需要还原租赁前状态；2015年10月20日至2016年1月30日为本协议免租期；租金先付后用，乙方第一年、第二年租金按照0.6元(不含税)/平方米/日，房租支付方式为半年一付，提前一个月支付下期房租，否则算乙方违约处理；第三年租金0.8元/平方米/日，三年后租金每年递增0.05元/平方米/日；甲方同意乙方可以根据租赁用途，以不破坏房屋主结构为原则，对承租房屋进行改造和装修，租赁结束后，乙方不拆除固定建筑，归甲方所有；未经甲方书面同意，乙方不得自行转租，否则，按乙方违约处理；乙方逾期缴纳房租的，每日应按月租金的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过一个月或甲方书面通知满一周乙方仍未缴纳的，甲方有权收回房屋，并由乙方按当前租金标准，承担直至甲方找到下一位租客为止的全部租金及相关损失或者乙方另行支付3个月租金，由甲方选择；乙方违反本协议应尽义务的任何条款或有任何违法行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付不低于3个月房租的违约金。合同另对其他内容进行了约定。以上查明的事实，由原、被告陈述，不动产权证、房屋租赁合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、虽原告与被告郑江法之间签订了租赁合同，但被告玄能公司与郑江法共同使用系争房屋，且由玄能公司支付租金，并一直与原告进行沟通，故应由两被告共同承担付款义务；2、由于被告支付租金至2020年7月31日，其后的租金未按照合同约定支付，已达到合同解除条件，故原告有权解除案涉租赁合同；3、被告玄能公司虽于2020年8月份搬离系争房屋，但两被告未将房屋恢复原告并返还原告，故两被告应向原告支付2020年8月1日至起诉之日即2020年9月30日的租金合计51,972元；4、因两被告违约导致合同解除且无故提前退租，需向原告支付三个月租金的违约金并赔偿原告免租期租金损失；5、原告发现被告不在系争房屋经营后就联系被告，但被告始终不来清空，为再次出租原告于2020年8月10日左右收回系争房屋，并委托案外人将系争房屋内物品等予以清空，为此产生相应的清理费用应由被告负担。为此原告提供照片、付款凭证、租金发票、收据、施工合同及发票作为证据。被告玄能公司对照片、付款凭证、租金发票真实性无异议，对证明目的不予认可；对收据不予认可；施工合同及发票与玄能公司无关。被告玄能公司主张：1、郑江法自原告处承租系争房屋后经营发生困难，通过他人找到玄能公司，玄能公司出于帮忙的目的，从郑江法处承租了系争房屋并与郑江法约定其与原告之间的合同与玄能公司无关，双方之间未签订书面合同，故玄能公司系自郑江法处承租房屋，与原告间无租赁关系；2、2018年12月起玄能公司开始向原告缴纳系争房屋转租的费用，之所以由玄能公司直接向原告支付是由于郑江法无法向玄能公司开具发票，故由玄能公司直接将应由郑江法支付的租金由玄能公司代付。根据庭审查明的事实，本院认为，被告郑江法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。原告与被告郑江法签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告主张被告玄能公司应为实际承租人并应向原告承担责任，但其提供的证据并不能证明其主张，故本院认定原告的合同相对方仅为被告郑江法，原告诉请要求被告玄能公司承担违约责任于法无据，本院不予支持。被告郑江法迟延支付租金达到合同约定解除条件，且原告自认已于2020年8月10日左右收回系争房屋，故本院认定案涉租赁合同已于2020年8月10日解除，被告郑江法应向原告支付2020年8月1日至10日的租金7,200元，原告诉请主张2020年8月11日之后的租金于法无据，本院不予支持。租赁合同因被告郑江法违约导致解除，原告主张的解约违约金及设备清空费用于法有据，本院予以支持，但对于违约金的计算标准，本院认定为每月21,900元。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告未提供证据证明其实际损失远超合同约定的违约金标准，故对原告主张的免租期租金损失，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告上海增洲实业有限公司与被告郑江法签订的《房屋租赁合同书》于2020年8月10日解除；二、被告郑江法应于本判决生效之日起十日内支付原告上海增洲实业有限公司租金7,200元；三、被告郑江法应于本判决生效之日起十日内支付原告上海增洲实业有限公司违约金65,700元；四、被告郑江法应于本判决生效之日起十日内支付原告上海增洲实业有限公司设备清空费用16,263元；五、原告上海增洲实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,457.50元，减半收取计2,228.75元，诉讼保全费1,572.53元，合计3,801.28元，由原告上海增洲实业有限公司负担1,214.20元，被告郑江法负担2,587.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年五月六日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。