江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初440号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县常青西路中央城23号楼。法定代表人：汪竹松，该行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：江从德，男，汉族，1961年12月11日生，居民，住涟水县。被告：唐成梅，女，汉族，1965年10月16日生，居民，住涟水县。中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告江从德、唐成梅金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人颜伟到庭参加诉讼，被告江从德、唐成梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告江从德、唐成梅归还尚欠原告截止2020年8月23日的贷款本金769500.23元、利息15986.77元，合计785487元，2020年8月23日以后的利息、罚息按合同约定计算至贷款本息还清时止。2.要求原告对涟水县首府国际花苑小区13-2幢01号房屋折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。3.判决被告承担代理费用45000元。4.判决被告承担诉讼费用和保全费用。事实与理由：2010年12月15日，被告江从德、唐成梅因购买涟水县首府国际花苑小区13-2幢01号房屋资金短缺，向原告申请个人购房贷款1100000元，贷款期限为20年，被告江从德、唐成梅与原告签订了借款合同，合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。2011年6月20日，被告江从德、唐成梅将其购买的房屋作为借款保证，与原告签订了抵押合同。原告于2011年6月23日依约发放了贷款。现被告江从德、唐成梅已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告江从德、唐成梅未作答辩。经审理查明：2010年12月15日，被告江从德、唐成梅与涟水澳泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涟水县首府国际花苑小区13-2号楼01号房屋。因资金短缺被告江从德、唐成梅与原告订立《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，借款本金110万元，借款期限20年。还款方式按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。担保方式为抵押。另外，原告与被告江从德、唐成梅签订了一份《房地产抵押合同》。2015年4月28日，被告江从德、唐成梅为位于涟水县首府国际花苑小区13-2号楼01号房屋[不动产权证号：L201511271号]办理抵押登记，登记证号为：L1502544号，抵押权人为原告工商银行。原告于2011年6月23日向被告江从德、唐成梅发放贷款110万元，实际执行年利率为4.9%，贷款期限240个月。被告江从德、唐成梅未按合同约定履行还款义务，已连续逾期归还本息，截止2020年8月23日，被告江从德、唐成梅共欠原告借款本金769500.23元、利息15986.77元，合计785487元。另查明，《个人购房借款/担保合同》第十七条约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所与原告工商银行签订了委托代理合同，合同约定，原告工商银行向涟水县涟城法律服务所支付代理费45000元，原告提供增值税发票三份。以上事实，有原告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、不动产登记簿信息查询结果、个人贷款支付凭证、代理费发票、委托代理合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告江从德、唐成梅未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告工商银行有权提前收回尚未到期的贷款本息，故对原告要求被告江从德、唐成梅偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告工商银行与被告江从德、唐成梅在借款合同中约定，贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。对实现债权等费用，原告工商银行与被告江从德、唐成梅在合同中已经作了约定由借款人承担，在审理中，原告提供了与法律服务所签订的委托代理合同及代理费增值税发票，要求被告江从德、唐成梅给付代理费45000元。关于代理费的数额，参照江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知(苏价费〔2013〕421号)，结合案件的标的、难易程度和案情，本院酌定代理费为22500元。被告江从德、唐成梅与原告约定将位于涟水县首府国际花苑小区13-2号楼01号房屋[不动产权证号：L201511271号]为涉案债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围为合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。故原告对上述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告江从德、唐成梅应当偿还的欠款范围内享有优先受偿权。被告江从德、唐成梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江从德、唐成梅在本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2020年8月23日贷款本金769500.23元、利息15986.77元，合计785487元，并承担以769500.23元为基数，自2020年8月24日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告江从德、唐成梅在本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费22500元。三、原告中国工商银行股份有限公司涟水支行对被告江从德、唐成梅所抵押的位于涟水县首府国际花苑13-2号楼01号房屋[不动产权证号：L201511271号]折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告江从德、唐成梅上述欠款范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12105元减半收取6052.5元，保全费4770元，合计10822.5元，由被告江从德、唐成梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××79）。审 判 员 姜怀友二〇二一年三月二日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。