河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初1973号原告：廉丽，女，汉族，1967年1月18日生，住河南省南阳市南召县。委托代理人：韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：南阳非凡置业有限公司法定代表人：张惟肖，任执行董事兼总经理。住所地：河南省南阳市仲景路与光武路交叉口。统一社会信用代码：91411300586040236W。委托代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告廉丽诉被告南阳非凡置业有限公司（以下简称为非凡公司）商品房预约合同纠纷一案，原告廉丽于2021年3月23日提起诉讼，本院受理后，依法向原、被告双方送达应诉手续，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廉丽委托代理人韩雨峰，被告非凡公司委托代理人毛雪瑜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经被告业务人员介绍和推销，原被告双方于2019年3月26日签定《中信国安城签约确认单》一份，内容为“认购时间2019.3.16，签约时间2019年3.26，买受人：廉丽，身份证号：，认购房源：B区11号楼2单元3层302室（西户），全款：1884715元，代收大修基金11743.6元。被告案场经理、总经理、销售经理、财务部负责人均签字确认，原告也在该确认单上签字认可。此后原告按照约定支付了购房款及大修基金。经被告工作人员介绍，原告又于2019年5月21日与被告签定《中信国安城车位认筹协议书》一份，原告又支付18万元购买两个车位。经原告多次催促，被告一直未将原告所购房屋进行网签备案。近日突然得知原告所购的该套房屋已于2019年3月8日被法院查封，被告故意隐瞒该套房屋已被人民法院查封的事实，将房屋售给原告，明显属非法处置人民法院查封冻结财产行为，且系严重欺诈行为。现请求：1、依法判令解除原被告双方签定的《中信国安城签约确认单》及《中信国安城车位认筹协议书》；2、依法判令被告返还原告已付购房款1884715元、大修基金11743.6元、车位款180000元，合计2076458.6元，并自2019年3月26日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准支付利息至款全部付清之日止。诉请本息（截止起诉日）共计2263339.87元；3、诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告非凡公司辩称，一、答辩人同意解除同原告签订的中信国安城签约确认单，并同意返还原告已经实际支付的购房款1884715元、大修基金11743.6元，并按LPR标准支付利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。中信国安城车位认筹协议书不是同答辩人签订的，收款人也不是答辩人，原告诉请法院同答辩人解除该协议违反合同相对性原则，明显系主体错误，原告更不应当向答辩人主张返还车位款。在原告认购车位时，答辩人同南阳中信国安物业管理有限公司签订有合同，当时是由南阳中信国安物业管理有限公司按照合同对外出售车位并收取款项。从原告提交的证据来看，其车位认购协议也是同南阳中信国安物业管理有限公司签订的，收款也是南阳中信国安物业管理有限公司收取，并出具了收据加盖公司的印章。答辩人同南阳中信国安物业管理有限公司是独立的法人主体，应当对各自签订的合同产生的债权债务独自承担责任。原告应当向物业公司主张解除车位认筹协议书并要求返还车位款。综上我们认为应当驳回原告关于车位的相关诉讼请求。原告廉丽为支持其诉请，向本院提交如下证据：第一组：1、中信国安城签约认证单；证明原告为购买中信国安城B区11号楼2单元3层302号房屋，原被告双方达成一致意见，约定：建筑面积180.67㎡，成交总价为184715元，由被告代收大修基金11743.6元。2、收款收据四份；证明：原告履行了合同支付义务，向被告支付全额购房款1884715元及大修基金11743.6元。第二组：1、中信国安城车位认筹协议书；2、收据；证明：原被告双方达成一致意见，原告购买被告开发的“中信国安城”项目地下车位两个共计18万元，原告履行了支付义务。第三组：1、原告廉丽与其女儿胡莹身份关系证明；2、胡莹与销售人员牛耿君的微信聊天记录；3、通话录音；4、不动产登记中心查询页面；证明：1、涉案的房屋、车位，均由被告非凡公司销售牛耿君负责办理手续；2、购买车位的账户由被告工作人员牛耿君提供。3、原告多次要求被告办理网签、屡屡推脱。4、经原告查询，房屋于2019年3月14日被查封，截至目前仍未解封，被告根本违约。第四组：保全费票据。原告支付5000元保全费，应当由被告承担。被告非凡公司对原告所举证据发表如下质证意见：对第一组证据没有异议；第二组证据不是同我公司签订的，我们对其真实性不发表意见，由法庭予以核实，另外该组证据认筹协议甲方显示南阳中信国安物业管理有限公司，收款收据上加盖的印章也是南阳中信国安物业管理有限公司，恰恰证实了原告购买车位不是同被告签订，其款项也并没有交付给被告；对第三组四份证据真实性均不持异议，但对其证明方向有异议，同牛耿君的微信聊天，牛耿君系营销公司的员工，在语音通话记录中也显示了牛耿君同原来的物业公司属于一个公司，并且在通话记录中也显示出当时车位已经打包给物业公司进行销售，账户也是物业公司提供的，并且款项也打到了物业公司账户中，这些都证实了原告应当向物业公司主张返还车位款，而不应当向我公司主张。对第三组第四份证据真实性不持异议，但是我们非凡公司是2019年9月到北京开庭的时候，才实际知道房屋被查封，北京高院对该查封并没有向南阳非凡公司送达相关手续，经本院其他法官核实过该查封实际并未送达。保全费发票真实性不持异议，我们一直同意给原告换房或者退款退房，但是原告提出条件，我公司不能满足，才引起诉讼，我们认为这个费用不应当由我们承担。被告非凡公司为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组：（2020）豫1302民初7767号民事判决书一份。判决书查明事实部分显示2019年5月3日，南阳非凡置业有限公司与南阳中信国安物业有限公司签订了车位租赁权买断合同一份，判决主文第四项显示，限被告南阳中信国安物业管理有限公司返还业主已支付的认购车位款；证明：在原告购买车位时，我公司将车位交由物业公司统一对外销售并收取款项，双方签订有合同，物业公司销售车位也是按照合同履行的，并收取了款项。第二组：郑州清雅和营销策划有限公司、南阳京宛智慧家物业管理有限公司、河南智慧家社区服务有限公司的国家企业信用信息系统查询的公示报告；证明：当时的营销代理公司同物业管理公司有着密切的联系；营销公司利用自身销售房产的优势在本该盖有物业管理公司的合同上加盖了他们自己的销售专用章，侵害了我公司的利益，这也恰恰印证了刚才原告提交的通话录音中，销售代理所说的营销代理公司同物业公司是一个公司。原告廉丽对被告非凡公司所举证据发表如下质证意见：对判决书的真实性不持异议。但是关联性有异议；本案不同之处在于原告廉丽所购买的房屋和车位均由被告工作人员牛耿君介绍和办理，廉丽提供的证据与牛耿君聊天记录，签约的地点在中信国安城售楼部，本案中无任何人告知，该车位的权属或内部的其他纠纷。对第二组证据的证明方向有异议，我们认为该协议的中信国安城销售专用章系被告公司开发商所使用的售楼专用章，更能充分证明合同的双方系原告和被告公司，而且该章是属于谁的章，被告无任何证据证明告知了原告；被告所述将车位打包给物业公司，首先我们对此情况不知情。其次这种法律关系应当定性为委托代理关系。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，有异议的在综合评述部分予以评述。经审理查明，原告廉丽欲购买被告非凡公司开发的“中信国安城”房屋，于2019年3月12日向被告非凡公司支付10000元诚意金。2019年6月20日，被告非凡公司向原告出具收据，同意将该诚意金转为定金。2019年3月16日，原告廉丽又向被告非凡公司支付100000元定金。2019年3月26日，原告廉丽与被告非凡公司签订《中信国安城签约确认单》，约定：买受人：廉丽，认购房源：B区11号楼2单元3层302号（西户）。房屋建筑面积：180.67平方米，总价1884715元。合同签订当天，原告廉丽支付了全额下余购房款1774715元和大修基金11743.6元，被告向原告出具了相应收据。2019年5月21日，原告廉丽与南阳中信国安物业管理有限公司签订《中信国安城车位认筹协议书》，约定金额为180000元，同日原告支付了车位款180000元，南阳中信国安物业管理有限公司向原告出具了收据，并加盖该公司的财务专用章。另查明，因中国金谷国际信托有限公司与中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司金融借款合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2019年3月7日作出（2019）京财保2号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人中信国安投资有限公司、中信国安集团有限公司、南阳非凡置业有限公司名下银行存款599026108.47元，若存款余额不足，则查封其名下同等价值的其他财产。”北京市高级人民法院依据该裁定书于2019年3月14日对案涉房产予以查封，至今案涉房屋仍在查封状态。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。一、关于法律适用。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。二、关于原、被告双方签订的《中信国安城签约确认单》效力问题。原告廉丽与被告签订的《中信国安城签约确认单》系商品房预约合同，该合同是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,对其效力本院予以认定。三、关于原、被告双方所签订《中信国安城签约确认单》是否解除。原告廉丽依据合同约定向被告非凡公司支付购房款及大修基金，相关合同义务已经履行完毕。但是诉争房屋已于2019年3月14日被北京市高级人民法院查封,双方之间的《中信国安城签约确认单》已不能继续履行,合同目的已不能实现。原告廉丽主张解除双方所签订的《中信国安城签约确认单》，被告当庭表示同意解除合同，对此本院予以支持。四、关于购房款及违约金问题。由于被告非凡公司已无法根据合同约定履行义务，构成根本违约。原告请求被告非凡公司返还原告廉丽已付购房款1884715元、大修基金11743.6元，共计1896458.6元。同时请求被告非凡公司支付违约金（违约金以1896458.6元为本金，自2019年3月26日起按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率（LPR）标准支付利息至款项全部付清之日止），符合法律规定，对此本院予以支持。五、关于原告廉丽请求解除《中信国安城车位认筹协议书》及返还购车款及违约金。在该合同中甲方名称为南阳市中信国安物业管理有限公司，且原告廉丽所支付车位认筹金收款收据中所盖章为南阳中信国安物业管理有限公司财务专用章。该公司与被告非凡公司系两个不同的法律主体，原告廉丽应向合同相对方主张权利，现原告廉丽坚持请求被告非凡公司返还车位费及违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告廉丽与被告南阳非凡置业有限公司于2019年3月26日所签订《中信国安城签约确认单》。二、限被告南阳非凡置业有限公司于本判决生效后十日内，退还原告廉丽购房款1884715元、大修基金11743.6元，共计1896458.6元，及违约金（违约金以1896458.6元为本金，自2019年3月26日起按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率（LPR）标准支付利息至款项全部付清之日止）。三、驳回原告廉丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取12453元，保全费5000元，由原告廉丽负担1950元，被告南阳非凡置业有限公司负担15503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭凤香二〇二一年五月十三日法官助理王林静书记员丁启蒙