云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4157号原告：罗白玉，女，1960年6月7日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南广厦置业有限责任公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城**）。统一社会信用代码：915329017670630746。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，特别授权代理。第三人：范井双，男，1967年10月5日出生，汉族，住辽宁省法库县开发区。委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城**）iv>统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，职务总经理。委托诉讼代理人：王正团，特别授权代理。原告罗白玉与被告云南广厦置业有限责任公司，第三人范井双、大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称新华石寨子旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗白玉的委托诉讼代理人张畅阳，被告云南广厦置业有限责任公司的委托诉讼代理人李刚，第三人范井双的委托诉讼代理人赵柒铭，第三人新华石寨子旅游公司的委托诉讼代理人王正团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗白玉向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》并由被告将位于大理银水帝都也就是南国城商业（原）B-8栋18号（1至3层商铺）商铺及商铺内原有之设备完好无损交还给原告；2．判令被告向原告支付拖欠租金49,513.53元及至判决之日止实际拖欠的租金，在诉讼中，原告对租金计算明确为2019年4月1日开始，每个月按照3,162.01元×9个月（2019年）+3,256.93元×8个月（2020年）-5,000元（2020年过年时已支付）及至判决之日止实际拖欠的租金（按3,256.93元/月计算）；3．判令被告按租金总额的30%向原告支付违约金106,962.3元；4．判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月15日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，由原告将其所有的位于大理银水帝都（原南国城）商业城B-8栋1-3层18号商铺出租给被告经营使用。双方在合同中约定租期为10年（自2012年1月1日至2021年12月31日止），租金总额为356,541元，按照合同第十一条第3项及第十三条第4项约定，在租期内，被告如有合同约定的违约行为，原告有权解除合同收回房屋，被告应按合同总租金的30%向原告支付违约金。合同签订后，被告长期拖欠租金，之前原告通过诉讼才收取了部分租金，现被告支付租金至2019年3月31日后又开始拖欠租金，原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告云南广厦置业有限责任公司辩称：1．被告迟延支付租金行为不构成违约，原告要求解除《商铺租赁合同》、立即支付欠付租金及追偿违约金的诉请违反合同变更事实，请求法院依法驳回；2．如果违约金成立，那么原告主张的高额违约金缺乏事实及法律依据，请求人民法院予以减少；3．由于2020年出现新冠肺炎疫情的不可抗力，在疫情期间的相应租金应予减免。4．诉讼费应由原被告双方共同承担。第三人范井双答辩称：1．同意被告的答辩意见；2．第三人范井双认为被告并不存在违约，因为被告代理人已经陈述了没有违约的情形，如果法庭判定被告违约，那么原被告双方约定的违约金明显过高，对被告不公平，请法庭按照LPR的3.85%计算年利息作为违约金并且只能以尚欠租金为标的计算；3．第三人范井双作为次承租人，愿意代替被告支付拖欠的租金及法庭确认的利息，根据最高院关于审理城镇房租租赁合同纠纷的司法解释第17条规定，法院应该支持第三人范井双的意见；4．第三人范井双代为被告支付原告的费用后第三人范井双可以向被告追偿。第三人新华石寨子旅游公司答辩称：1．第三人新华石寨子旅游公司是被告的子公司，被告是第三人新华石寨子旅游公司的法人股东；2．第三人新华石寨子旅游公司与第三人范井双签订的合同不违反原、被告之间的合同约定及法律的规定，第三人范井双有权转租；3．第三人范井双完全同意被告代理人的意见。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本案法律事实如下：原告从被告处购得位于大理市”的房屋，房屋权利性质为出让／市场化商品房，房屋所有权证书编号为：云（2017）大理市不动产权第0016565号，房屋总层数为三层，建筑面积114.45㎡，套内建筑面积为109.11㎡。2011年11月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于大理?银水帝都（原南国城）商业Ｂ8栋1-3层18号铺位出租给被告经营使用，房屋套内面积为109.11㎡。租期10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。原告给予被告6个月免租期，租金自2012年7月1日开始计算，租金为每月25元／㎡，前三年租金保持不变，从第四年起，每年递增3%，即：2012年1月1日至2014年12月31日，月租金为2727.75元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为2809.58元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为2893.6元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为2980.89元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为3070.36元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为3162.01元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为3256.93元；2021年1月1日至2021年12月31日，月租金为3355.13元。房屋租金按季度结算，合同首期租金季度款在合同签订的有效起始日即2012年1月1日起一个月内提前一次性支付给原告，后面季度的租金由被告于每个季度第一个月30日内交付给原告。租赁期间，被告可以转租该房屋，但被告的权利义务仍由被告继续履行。在房屋租赁期间被告拖欠房租累计三个月以上，经原告催告仍不交纳的，原告有权解除该合同，并收回房屋。租赁期间，被告有本合同约定的违约行为的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告应赔偿该损失。原、被告合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告以第三人新华石寨子旅游公司名义将包括案涉房屋在内的位于大理市的部分房屋转租给案外人大理市景云酒店有限公司；2019年10月16日，被告以第三人新华石寨子旅游公司名义将案涉房屋转租给第三人范井双，该合同对租期、租金及双方的权利义务等进行了约定。原告在其与被告履行《商铺租赁合同》期间因被告拖欠租金，于2018年1月11日诉至本院，该案经审理双方达成了调解协议，本院于2018年2月26日作出（2018）云2901民初107号民事调解书，调解内容为双方继续履行《商铺租赁合同》，由被告支付欠付租金承担诉讼费用。2018年5月21日原告再次诉至本院，请求被告支付租金承担违约金，经审理，本院于2018年7月11日作出（2018）云2901民初1299号民事判决书，判决双方继续履行合同，由案外人（即实际承租人）大理市景云酒店有限公司代被告支付违约金。被告自2019年4月1日起未按约向原告交纳租金，案涉房屋现由第三人范井双使用，用于经营酒店。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告将符合约定的房屋交付被告，被告应按照合同的约定按季度向原告支付租金，现被告逾期交纳租金的行为构成违约，原告有权按照合同约定要求被告承担违约责任。就原告要求解除原、被告于2011年11月15日签订的《商铺租赁合同》的诉请，虽合同约定被告累计欠付租金三个月以上，经原告催要仍不交纳的，原告享有单方解除合同的权利，但基于被告已将承租房屋转租给第三人范井双，第三人范井双亦在庭审中表示愿意代被告向原告支付欠付租金及违约金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，对原告要求解除合同，由被告返还房屋及原有设备的诉请本院不予支持。就原告要求被告支付拖欠自2019年4月1日起至本案判决之日止租金的诉请，本院认为原、被告之间签订的《商铺租赁合同》未予解除，现原告房屋仍由第三人范井双实际使用，鉴于原、被告关于每季度首月支付当季度租金的约定，以及合同的履行情况，本院支持原告2019年度第二季度起至2020年第四季度止（即2019年4月1日起至2020年12月31日止）的租金67,541元（3,162.01元×9月＋3,256.93元×12月）；另被告主张2020年受新冠肺炎疫情影响，请求法院减免疫情期间的相应租金。本院认为，基于疫情期间，大理旅游业经营的实际情况，可酌情减免被告两个月租金。因原被告合同约定的租金系分段计算，故该减免的租金以2020年租金标准计算即6,514元（3,256.93元×2月）。被告于2020年2月支付了5,000元租金，应当予以扣减，故被告自2019年4月1日起至2020年12月31日止应向原告支付租金56,027元。第三人范井双可直接代被告向原告支付，原告应予接收。就原告要求被告按租金总额的30%支付违约金的诉请，被告及第三人范井双在庭审中均提出合同约定的违约金过高，请求法院酌情予以减免。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的合同基于第三人范井双代为垫付租金的抗辩而未解除，本案结合双方约定的租金、违约金计算标准以及被告履行合同情况，本院认为原告主张的违约金按照总租金的30%计算标准过高，本院酌定原告该项主张按56,027元的30%即16,808元计。第三人范井双可直接代被告向原告支付，原告应予接收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，判决如下：一、被告云南广厦置业有限责任公司应向原告罗白玉支付的自2019年4月1日起至2020年12月31日期间的租金56,027元，由第三人范井双于本判决生效之日起十日内代被告云南广厦置业有限责任公司直接向原告罗白玉支付。二、被告云南广厦置业有限责任公司应向原告罗白玉支付的违约金16,808元，由第三人范井双于本判决生效之日起十日内代被告云南广厦置业有限责任公司直接向原告罗白玉支付。三、驳回原告罗白玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,630元，减半收取1,815元，由原告罗白玉负担1,017元，由被告云南广厦置业有限责任公司负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  董琼二〇二〇年十一月十一日法官助理黄露书记员李晓松