宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2163号原告：马玉林，男，1951年7月21日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张继东，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张帅，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。被告：殷玉琴，女，1964年6月8日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李净，宁夏盐州律师事务所律师。第三人：武永胜，男，1988年8月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李净，宁夏盐州律师事务所律师。原告马玉林与被告殷玉琴、第三人武永胜民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为适用普通程序，由审判员于2021年5月19日公开开庭进行了独任审理。原告马玉林及其委托诉讼代理人张继东、张帅、被告殷玉琴和第三人武永胜共同的委托诉讼代理人李净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋抵顶后的欠款285726元并按同期银行三至五年期贷款基准利率支付自2015年8月20日至2020年12月6日的利息73090元，及2020年12月7日至本判决确定的给付之日止的利息；2.第三人武永胜对上述欠款承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：原告原来从事建筑工程个体包工业务，先后分包了杨建党承包的力鼎永乐天地、嘉木花园、贺兰社保局等工程。被告与原告系朋友。2014年原告为杨建党担保，向被告借款14.5万元，自2014年5月23日至2015年2月17日，原告分8次向被告偿还本金10.8万元（不含利息），尚欠原告本金3.7万元。期间，被告说想买房，原告告诉被告，杨建党因拖欠原告工程款，将中兴建设工程公司银川分公司抵顶给杨建党的一套住房抵顶给原告（该房屋由宁夏坤泰房地产开发有限公司开发，中兴建设工程公司银川分公司施工，坐落于杨和镇某室”，建筑面积90.45平方米，总价款322726元）。被告同意用杨建党抵顶给原告的价款抵顶原告欠被告的借款，差额部分由被告支付给原告，被告要求将抵顶房屋备案登记在其子武永胜名下。经原告协调，2015年8月，中兴建设工程公司银川分公司、杨建党、宁夏坤泰房地产开发有限公司、武永胜四方办理了《抵顶房源结算关联单》、《购房审批单》，2015年8月20日，武永胜与宁夏坤泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并在永宁县房管局备案登记，后武永胜占有使用该房屋至今。原告多次向被告及第三人催要房屋抵顶后的欠款，被告及第三人推脱拒付，为此原告诉至法院。殷玉琴辩称，原告并非为杨建党担保，而是原告向被告借款。原告于2012年5、6月份开始向被告借款共计4笔，合计22.5万元，分别是：2012年5月借款8万元、2013年7月8日借款4万元、2014年1月18日借款2.5万元、2014年2月22日借款8万元，以上借款均约定月利率2.5%。2015年2月17日后原告再未支付利息。因杨建党欠原告工程款，原告提议以杨建党抵顶给原告的房屋偿还其欠被告的借款及利息，被告同意。双方对账结算确认：2012年5、6月份借款8万元截止2015年8月共计39个月利息合计7.8万元；2013年7月8日借款4万元截止2015年8月共计25个月利息合计2.5万元；2014年1月18日借款2.5万元截止2015年8月共计19个月利息合计11875元；2014年2月22日借款8万元截止2015年8月共计18个月利息合计3.6万元，以上利息共计150875元，本金22.5万元。扣除原告通过银行转账偿还的10万元，本息合计275875元。因当时原告抵顶房屋没有房款发票，产权不明确，双方口头约定待原告协助办理不动产权证后被告向原告付清顶房差额46851元。为了对双方彼此都有个约束，同时防止抵顶房屋不能实现物权，当时只让原告抽回了2012年5、6月份8万元的借条，剩余的三张合计14.5万元的借条没有让原告抽回，因此原告称以物抵顶协议抵顶的是3.7万元债务与客观事实不符。原告用房屋抵销与被告之间的债务，房屋的来源原告比被告清楚，而且抵顶时的相关手续都是由原告配合协助被告办理，应被告的要求将房屋备案在被告之子武永胜名下。在原告的协助下武永胜与宁夏坤泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，虽然2017年交付给武永胜，但截止目前武永胜仍无法办理不动产登记，在法律上武永胜对该房屋不享有物权，因此原告的抵顶协议未履行完毕，其债务未消灭，原告要求武永胜承担连带责任没有法律依据。抵顶协议属于实践性合同，虽然房屋已交付但未能办理不动产登记，故协议没有成就，债权未实现，原告的诉讼请求不应当支持。武永胜述称，我同意被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的对账单。经审查，被告虽未在对账单上签名，但其认可内容由其书写，故该证据予以采信。2.原告提交的银行汇款凭证。经审查，以上证据真实、合法，予以采信。3.原告提交的抵顶房源结算关联单复印件、购房审批单复印件、工程量结算单复印件、商品房买卖合同复印件、备案登记表。经审查，以上证据能够证明原告以房屋抵偿欠被告的借款，予以采信。4.原告提交的通话录音。经审查，以上证据系原、被告对房屋抵债后差价协商过程中的真实意思表示，予以采信。5.原告提交的民事判决书。经审查，以上证据与本案无关。6.被告提交的借条三张。经审查，以上证据能够证明原、被告之间的借款合同关系，予以采信。7.原告提交的转账凭证。经审查，以上证据能够证明原告向被告还款的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾多次向被告借款。后被告陆续还款：2013年2月28日4000元、2014年1月9日4000元、2014年3月23日6000元、2014年5月23日1万元、2014年5月30日1万元、2014年6月6日1万元、2014年8月7日3.3万元、2014年9月6日2000元、2014年10月29日1万元、2014年11月2日5000元、2014年12月26日8000元、2015年2月17日1.8万元。为向被告偿还剩余欠款，双方协商，原告以永宁县某号房屋抵债。经原告协调并按被告要求，由被告之子武永胜与宁夏坤泰房地产开发有限公司于2015年8月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，确认房屋总价款322726元、2015年8月20日前支付全部价款，并约定房屋于2015年12月30日前交付。后该房屋在永宁县房产交易管理中心备案在武永胜名下，宁夏坤泰房地产开发有限公司将房屋交付武永胜，武永胜自2017年使用至今。因抵顶房屋价值大于原告欠款，双方对差价款未结算确认，后原告于2020年11月26日与被告协商时，被告要求原告将房屋卖掉“把我的八万块钱给我”，录音中原告称“你短我几十万呢”。庭审中，被告提交了原告向其借款后出具的借条三张，分别记载2013年7月8日原告向被告借款4万元（月利率2.5%）、2014年1月28日原告向被告借款2.5万元、2014年2月22日原告向被告借款8万元（月利率2.5%）。原告自认除以上三笔借款外还向被告借款2万元。本院认为，原告以房屋抵偿其欠被告借款及利息的行为真实、合法、有效。双方在以房抵债时未对抵债金额及差价的处理进行明确约定，给查明案件事实造成障碍，对此原、被告均存在过错。被告提交了原告向其借款14.5万元的借条，与原告诉状所述能够互相印证。被告称原告还曾于2015年5月向其借款8万元，但未提交证据，其称该8万元借条交由原告，但在双方谈话录音中被告是要求原告将房屋卖了后给其还款8万元而非是返还8万元借条，借条仅仅是证明债权关系的一种凭证而已，作为债权人相比而言更关心的是债权的实现，关心的重点显然不应紧盯着借条，房屋如由原告出卖则被告理应要求原告偿还全部欠款以便终结双方债权债务而不应仅仅是要回一张借条，故被告称录音中其本意是要求原告返还8万元借条的陈述不能成立。原告称除前述14.5万元外还曾向被告借款2万元的陈述，应按自认处理。按被告提交的借条，至2015年8月20日，借款及利息大约为22.6万元（其中两笔借款约定了利息，4万元×2.5%×25＝2.5万元，8万元×2.5%×18＝3.6万元，本息总计14.5万元+2万元+2.5万元+3.6万元＝22.6万元），减去原告向被告偿还的12万元，欠款10.6万元。而被告在录音中提到的“把房子卖掉把我的8万元给我”，按2014年4月22日借款8万元至2015年8月20日本息共计约11.6万元，两者较为接近，进一步印证了原告所述的借款共计16.5万元陈述的真实性，故被告所述的借款共计22.5万元、房屋抵债275875元不予采信。在原告协调下，按被告的要求，武永胜与宁夏坤泰房地产开发有限公司签订了购房合同且已备案，武永胜也实际使用了房屋，故被告应向原告支付抵债后的差价本息共计216726元（322726元-10.6万元）。关于差价利息，前文已述，未明确约定权利义务原告有一定的责任，故利息不予支持。武永胜并未与原告形成合同关系，房屋交由其使用系原告按被告指示所为，故武永胜不承担责任。被告关于未办房产证的抗辩，应由武永胜与宁夏坤泰房地产开发有限公司解决，本案不予调整。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第一款、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十条第二款之规定，判决如下：一、被告殷玉琴于本判决生效之日起七日内向原告马玉林支付房屋抵债差额216726元；二、驳回原告马玉林的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6682元，由原告马玉林负担2646元，被告殷玉琴负担4036元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 任涛二○二一年七月十五日书记员 段钰附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百二十二条当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十条禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。