上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初4000号原告：陆卫清，男，1977年5月13日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。被告：余某某，男，1981年1月21日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：谭梅娜，女，1981年10月27日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余某某，男。被告：余谭骏豪，男，2006年10月15日生，汉族，住上海市奉贤区。法定代理人：余某某，男，即本案被告余某某，系被告余谭骏豪的父亲。法定代理人：谭梅娜，女，即本案被告谭梅娜，系被告余谭骏豪的母亲。被告：陈水珍，女，1936年6月23日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余某某，男。被告：沈金弟，女，1943年7月29日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：余某某，男。第三人：上海美郊房地产有限公司，住所地上海市奉贤区汇丰西路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：孙忠清。原告陆卫清与被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟、第三人上海美郊房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，并于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾君及被告余某某(同时系被告余谭骏豪的法定代理人，被告谭梅娜、陈水珍、沈金弟的委托诉讼代理人)、谭梅娜(同时系被告余谭骏豪的法定代理人)到庭参加诉讼。第三人上海美郊房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆卫清向本院提出诉讼请求：1.判决第三人上海美郊房地产有限公司协助原告，将坐落于上海市奉贤区广丰路100弄金水佳苑XXX号XXX室房屋产权过户到被告名下，税费由被告承担。2.判决被告将坐落于上海市奉贤区广丰路100弄金水佳苑XXX号XXX室房屋产权过户给原告陆卫清，税费由原告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告与余生龙签订《房屋买卖定金协议》。2016年1月1日，原告与余生龙一户签订《房屋转让协议》。协议约定将坐落于奉贤区广丰路100弄金水佳苑XXX号XXX室房屋转让给原告，转让协议价格为1,060,000元，并约定余款100,000元于过户交易当日支付。原告于付清前款960,000元后，余生龙一户于2016年5月6日交付房屋钥匙给原告。原告于2017年7月14日代被告付清拖欠物业费后按期缴纳物业费及停车费至今。原告自被告交房后，一直正常居住使用该房屋。按照协议第三、七、八等条款及其他约定说明，因为该房系动迁安置房，暂时未办出产证，在国家政策允许可以办理产权证时，被告须第一时间办理产证，且首次办理产权证余生龙为唯一产权人，首次过户产生的税费由被告一方承担。在被告一方办出产证后，应无条件、无理由积极配合办理产权过户给原告，第二次过户产生的税费由原告承担。2019年起，原告知悉该房屋已经可以办出产证，便多次催促被告办理产证，被告承认与原告的房屋买卖交易，但提出因为市场房价波动，要求原告加价，否则拒绝办理房产过户。2019年至2020年间，原告多次与被告协商请被告办理产证，均被拒绝。2020年10月，原告再次请求被告办理产证，被告强行要求原告加价250,000元，否则拒绝办理房产过户。11月，被告仍要求原告加价150,000，否则拒绝办理过户。按照协议第八、九、十、十二等条款，余生龙一户的行为有违协议当初意愿，是拒不履行合同约定义务的行为，导致该房屋无法过户到原告名下，协议不能继续履行。且根据协议第十一条款，余生龙一户还应承担不配合过户的违约责任。原告对此保留相关追究被告违约责任的权利。余生龙于2021年1月23日死亡，沈焕琴于2017年5月21日死亡，余生龙与沈焕琴为夫妻关系，育有一子余某某。余生龙父母为余茂昌、陈水珍，其中余茂昌于2020年1月15日死亡，先于余生龙死亡。沈焕琴父母为沈永良、沈金弟，其中沈永良于2015年9月6日死亡，先于沈焕琴死亡。原告遂起诉至本院。被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟辩称，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，对原告已支付购房款960,000元无异议。按照房产管理规定，未取得房产证的房屋不受法律保护，该套房屋是原、被告双方的私下交易，中介也属于过错方。因房屋本来不合法，原告未付清购房款，现在房屋价格上涨，对于未付清的100,000元房屋上涨的利益应由被告享有，原告应予补足；另，实际交付的房屋面积超出约定3平方米，原告应按现在的市场价格补足超出面积的房款。原告在补足上述购房款后，被告方同意配合办理过户。第三人上海美郊房地产有限公司未陈述意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了《房屋转让协议》，证明原、被告之间就房屋买卖约定的权利义务，其中涉及房价确认的条款为“双方谈妥的唯一价格即无论产证面积都少，甲乙双方不再另行计算，则按照本协议唯一价格执行。”被告对该证据其他内容真实性无异议，但提出因关于价格确认一条系勾选项，现被告无法找到自己持有的合同文本进行确认，故不认可合同中关于该条勾选的内容是原告主张的这一项。本院认为，因原告提供了证据原件，如被告对勾选项内容有异议，应提供相反的证据予以证明，经释明，被告未能提供相反证据，故本院对《房屋转让协议》的真实性、合法性和关联性予以认定。根据上述认定证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年12月24日，原告陆卫清(乙方)与余生龙(甲方、已死亡)签订《房屋买卖定金协议》，约定：乙方购买甲方坐落于奉贤区金水佳苑XXX号XXX室房屋，建筑面积为86.60平方米，车库面积为6.88平方米。价格为1,060,000元，2015年12月24日，乙方支付甲方定金30,000元，乙方于2015年12月31日前支付270,000元，2016年1月20日前支付100,000元，于2016年4月30日前支付560,000元，于过户当日支付100,000元。……关于产权变更登记，双方约定：1.首次产证办理甲方名义所产生的所有税、费由甲方承担；2.甲、乙双方办理产权过户时所产生的所有税、费由乙方承担；3.考虑到可能产生营业税，甲方同意乙方通过中介合理避税，即公证给乙方指定第三人，过户时间延后等，甲方提供无条件、无理由积极配合。上述合同签订后，原告陆卫清支付30,000元意向金。2016年1月,原告陆卫清(乙方)与余生龙、沈焕琴(已死亡)余某某、谭梅娜(甲方)签订《房屋转让协议》，约定甲方将奉贤区广丰路100弄金水佳苑XXX号XXX室房屋出售给乙方陆卫清，建筑面积86.6平方米，车位面积6.88平方米，户型2室2厅1卫，竣工年限为2013年，房屋性质为有限产权房。成交价格为1,060,000元，乙方于2015年12月24日支付30,000元，于2015年12月31日支付270,000元，于2016年1月20日前支付100,000元，于2016年4月30日支付560,000元，于过户当日支付100,000元。首次办理以甲方名义的产权证所产生的税、费由甲方承担，由乙方承担双方产权过户全部交易税、费。维修基金、水、电、煤、有线电视初装费已包含于房屋总价内。乙方在支付合计960,000元后当日内甲方将该房产交付给乙方。甲方承诺该房内不得放置户口，如在双方产权过户之前发现甲方放置户口，则必须于双方产权过户前迁出，如产权过户时甲方仍未迁出，则乙方有权扣除押金部分滞后支付，至甲方户口迁出。关于产权过户，双方约定，在法律规定允许办理该物业产权过户时，甲方须在法律允许产权过户期满顺延30日内到当地大厦办理产权过户给乙方。最终房价确认，双方谈妥的唯一价格即无论产权面积多少，甲乙双方不再另行计算，则按照本协议唯一价格执行。另，双方约定：1.甲方所有产权权利人确认，首次办理甲方名义产权证时余生龙为唯一产权权利人，由余生龙与陆卫清或陆卫清指定第三人进行办理产权过户手续；2.第一时间符合国家政策可以产权过户时可能产生甲方营业税税种，甲方同意乙方为了合理避税而延后两年办理产权过户，或甲方与乙方指定第三人进行产权代理公证；3.甲、乙双方产权过户及公证手续由中介方负责协助办理，甲乙双方均须无条件、无理由的积极配合办理。上述合同签订后，2016年1月1日，原告支付购房款270,000元，2016年1月19日支付购房款100,000元，于2016年4月10日支付购房款160,000元，于2016年5月6日支付购房款400,000元。原告合计支付购房款960,000元。原告陆卫清自2016年5月始，居住使用涉案房屋至今。另查明，奉贤区广丰路100弄金水佳苑XXX号XXX室房屋系余生龙一户宅基地房屋拆迁安置所得，安置人口为余生龙、沈焕琴、余某某、谭梅娜、余谭骏豪，现登记坐落位置为上海市奉贤区广丰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积89.69平方米，登记权利人为上海美郊房地产有限公司，核准登记时间为2016年4月19日，备注为动迁安置房。又查明，余生龙与沈焕琴系夫妻关系，生育一子余某某。余某某与谭梅娜系夫妻关系，生育儿子余谭骏豪。余生龙于2021年1月23日死亡，沈焕琴于2017年5月21日死亡。余生龙父亲余茂昌，1936年10月23日生，于2020年1月15日死亡；余生龙母亲陈水珍1936年6月23日生。沈焕琴父亲沈永良，1938年8月17日生，于2015年9月6日死亡；沈焕琴母亲沈金弟1943年7月29日生。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律拘束力。原告陆卫清与余生龙、沈焕琴、余某某、谭梅娜签订的《房屋转让协议》，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。原告陆卫清已支付大部分购房款，并愿意在办理产权过户的同时支付剩余购房款，余生龙、沈焕琴、余某某、谭梅娜、余谭骏豪应依约配合办理产权过户手续。因余生龙、沈焕琴于履行合同义务前已经死亡，根据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。结合查明的事实，余生龙、沈焕琴的对外债权由其各自继承人继承，本案已依法追加了陈水珍、沈金弟参加诉讼。原告主张被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟协助配合办理产权过户手续，于法有据。原告愿意将未支付的剩余购房款100,000在本案中一并处理，本院予以支持。被告抗辩称，因房产市场价格上涨，原告应补足购房尾款100,000元因房屋价格上涨所产生的差价损失以及因实际交付房屋存在面积差的购房款，后方同意配合办理过户手续。本院认为，合同中明确约定了购房尾款100,000元过户当日支付，因被告未配合办理过户手续，故原告购房尾款支付时间尚未到期，且被告主张因房屋价格上涨所导致的购房尾款所产生的房屋差价损失以及要求被告补足面积差的房价，于法无据，本院对该抗辩意见不予采信。涉案房屋系动迁安置房，登记在第三人上海美郊房地产有限公司名下，原告主张第三人协助将涉案房屋过户至被告名下、被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉请，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《房屋转让协议》中明确约定了税费的承担方式，原告主张办理产权变更登记时按合同约定方式承担，于法有据。本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一、二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款，1985年《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、第三人上海美郊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区广丰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟名下，因该产权变更登记产生的税、费由被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟共同负担；二、被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟于上述第一项产权变更登记后五日内将坐落于上海市奉贤区广丰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告陆卫清名下，因该产权变更登记产生的税、费由原告陆卫清负担；同日原告陆卫清向被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟支付购房尾款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,340元，减半收取计7,170元，保全费5,000元，合计12,170元，由被告余某某、谭梅娜、余谭骏豪、陈水珍、沈金弟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……三、《中华人民共和国继承法》（1985年）第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。四、《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。