广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3725号上诉人（原审被告）：杨华，男，1964年11月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人：陈伟浩，广东环广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。法定代表人：向云。委托代理人：莫士杰，男，汉族，1992年10月31日出生，住广东省东莞市东城区，被上诉人（原审第三人）：东莞市松湖居置业有限公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路万科松山湖1号花园商业中心18号楼二楼203室。法定代表人：王海武。委托代理人：周佐武，男，汉族，1985年7月28日出生，住广东省广州市天河区，上诉人杨华因与被上诉人东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）、原审第三人东莞市松湖居置业有限公司（以下简称松湖居公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法松民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。万科公司向原审法院起诉称：2011年杨华和松湖居公司签订了《商品房买卖合同》，杨华购买了松山湖1号花园龙湖居34栋101，房屋建筑面积为523.2平方米；双方在合同之中约定，房屋达到交付使用条件后，除买受人未按合同的约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定的日期为交付使用时间。松湖居公司于2012年10月23日发出《商品房交付使用通知书》，杨华于当日签收《商品房交付使用通知书》。因此相关的物业费亦应该从该日起由杨华承担。根据万科公司和松湖居公司签订的东莞市松湖居置业有限公司签订的《物业管理委托合同》及附件中的约定,联排别墅服务价格为4.35元/月/平方米。业主或者物业使用人应该于每月15日按月向乙方缴纳物业管理费，如逾期交付应该承担相应的违约金。据此，万科公司请求判令：1.杨华向万科公司支付自2012年11月1日开始至2013年12月1日期间的物业服务费31862.88元。2.支付违约金5371.17元。上述两项费用共计37234.05元。3.由杨华承担全部诉讼费用。庭审中，万科公司主张涉案房屋为独栋别墅，根据《物业服务合同》及房屋实测面积图的相关规定，缴费标准为4.98元/月.平方米，收费面积为525.85平方米，故万科公司应承担自2012年12月1日开始至2013年12月1日期间物业服务费为34043.53元，逾期付款违约金为20711.56元，共计人民币为54，755.09元。杨华向原审法院答辩称：杨华于2012年10月23日签收了交付使用通知书，但是杨华接收房屋时发现有质量问题，杨华并没有接收该房屋。2012年10月23日签收的《商品房交付使用通知书》只能证明它表面符合通知收楼的条件，而实质上是否达到需要等待业主的验收。房间在2013年12月9日前一直处于维修状态，杨华于2013年12月9日方才对房屋进行验收。杨华无需承担2013年12月9日之前的物业费。另杨华对物业管理费收费标准也存在异议，杨华称，根据《商品房买卖合同》第三条以及万科公司提交的《报告书》第4页中关于第3点的约定，杨华的房屋属于联排别墅，而非独栋别墅，应该按照联排别墅4.35元每平方米/月收取物业费用。万科公司应该向杨华返还多收的相关物业费用。松湖居公司向原审法院陈述称：松湖居公司交付的房屋符合政府及合同规定的交楼条件，松湖居公司已于2012年10月29日取得该栋房屋的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证书。松湖居公司已经履行了告知义务，松湖居公司在2012年10月23日通知杨华收楼，杨华签收确认。在松湖居公司交付房屋后应该由杨华承担缴纳物业服务费。万科公司和杨华是一个物业服务合同纠纷，而松湖居公司与杨华是一个商品房买卖合同关系，根据合同的相对性原理，本案和松湖居公司没有任何的关系。另松湖居公司提出杨华提出的房屋轻微的问题点，时间在房屋的质保阶段，松湖居公司立即进行了整改，这与杨华已经收房的事实并不矛盾，房屋的质量问题不能成为杨华不缴纳物业费的一个理由。原审法院经审理查明：松湖居公司和杨华于2012年7月16日签订《商品房买卖合同》购买了东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路1号万科?松山湖1号花园龙湖居34幢1单元101号房。合同第八条约定“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人即本案的杨华。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当向其出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”“出卖人履行了通知义务，由于买受人人原因未能按本合同第八条规定期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务；自出卖人通知交付之日起，该商品房一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的物业服务费。”在该《商品房买卖合同》的附件补充协议中第五条约定“该商品房具备第八条约定的条件（该商品房经验收合格：是指该商品房已经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格），则买受人不得以任何理由拒绝收楼，否则视为交付。”补充协议第十一条约定，“买受人应在《交付使用通知书》中通知的交付使用之日起7日内（验收期限）验收房产。如有异议，应在验收期限届满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议同意接受。如买受人未收到《交付通知书》，买受人应在本合同约定的最迟交付日之前3日（验收期限）对房产进行验收，如有异议，亦应在验收期限届满当日提出，出卖人对异议的处理方式和处理期限，视为保修范围，不构成对房产交付的障碍。”案涉房屋于2012年10月15日进行验收，2012年10月29日获得由东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，证书备案意见为“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，予以备案，特发此证”。2012年10月23日松湖居公司向杨华发出《商品房交付使用通知书》，杨华于2012年10月23日签收了《商品房交付使用通知书》。庭审中，杨华主张由于案涉房屋存在质量问题，其因此未办理收楼手续，根据杨华提交的证据显示，松湖居公司曾三次向杨华派工，对案涉房产进行维修，且载明2012年12月7日维修完毕，杨华主张其于2013年12月9日前往万科公司处办理收楼手续，杨华提交的《商品房交付使用通知书》上盖有“已收到入伙通知书杨华2013年12月9日”的字样，且有“彭姗姗”签名，万科公司确认“彭姗姗”系其员工，其主张“彭姗姗”是根据杨华的要求在《商品房交付使用通知书》加盖“已收到入伙通知书”印章的，其认为杨华的收楼时间应该以其第一次收到《商品房交付使用通知书》的时间即2012年12月23日为准。另查明，万科公司东莞市万科物业服务有限公司和松湖居公司签订的《前期物业服务合同》第十二条约定，1至8栋4.35元/月.平方米，其余32栋为4.98元/月.平方米，案涉房产位于34栋，万科公司提交的杨华2014年1月1日至2014年11月30日缴纳物业费用票据显示涉案房屋为独栋别墅。以上查明的事实由《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、物业公司提供的收据、《客户钥匙/物品签收单》、开庭笔录、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《房屋面积测绘成果报告书》等附卷为证。原审法院认为：本案的争议焦点有三个，第一、案涉房产的物业管理费何时交付？第二、物业管理费的标准如何？第三、万科公司能否要求杨华支付拖欠物业管理费滞纳金。对于第一个争议焦点，我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用。竣工验收备案证书显示，涉案商品房在2012年10月15日完成验收，并于2012年10月29日获得东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，因此根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定以及案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，应认定案涉商品房从验收之日开始符合交付条件。松湖居公司于2012年10月23日向杨华发出《商品房交付使用通知》，杨华亦予以了签收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于杨华没有提交证据证明涉案商品房存在严重质量问题，且涉案商品房已经验收合格，如有质量瑕疵的亦属于保修范围，杨华拒绝收楼没有正当理由，因此原审法院认定案涉房屋自杨华第一次签收《商品房交付使用通知》时即2012年10月23日已交付给杨华，杨华因从此时开始向万科公司支付物业管理服务费。对第二个争议焦点，根据《前期物业服务合同》第十二条约定“1至8栋4.35元/月.平方米，其余32栋为4.98元/月?平方米”，案涉房产位于34栋，且根据万科公司提交的杨华2014年1月1日至2014年11月30日缴纳物业费用票据显示涉案房屋为独栋别墅，杨华均按照4.98元/月?平方米的标准向万科公司缴纳物业管理服务费，综上，原审法院认定案涉房屋的物业管理费标准为4.98元/月?平方米。对第三个争议焦点，根据杨华提供的证据《相片》、维修派工单及松湖居公司承认曾为案涉房屋维修可知，案涉房屋确实存在外墙的渗水等问题，在双方对此发生争议的情况下，杨华未交纳物业管理费具有一定的合理性，故对于万科公司要求杨华支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。根据万科公司提交的《房屋面积测绘成果报告书》显示，案涉房屋的为525.86平方米，万科公司主张按照面积523.2平方米计算物业管理服务费，视为其权利的自主处分，原审法院予以准许，故万科公司要求杨华支付2012年11月1日至2013年12月1日期间的物业管理费33871.968元（4.98元/月?平方米×523.2平方米×13个月）的诉请，原审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第一百四十二条判决：一、杨华须于判决发生法律效力之日起七天内向万科公司支付物业管理服务费33871.968元；二、驳回万科公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.本案一审诉讼费730.86元，由杨华负担646.8元，负担84.06元。上诉人杨华不服原审判决向本院提起上诉称：一、关于商品房的交付时间认定，原审法院认定明显与法律规定不符，原审法院认定万科公司于2012年10月23日向杨华发出的《商品房交付使用通知》就完成了案涉商品房的交付。而杨华认为原审法院对于商品房的交接的理解错误，依照《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保修证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。原审法院认定的杨华签收的《商品房交付使用通知》就可以视为万科公司完成了交付的责任是不符合《商品房买卖合同》的约定，另，依照《建设部关于印发的通知》的规定，万科公司只有出示有杨华签收的住宅设备，设备验收的校验手续，且有交付杨华《住宅质量保修证书》《住宅使用说明书》、钥匙等物品签收单，方能完成万科公司的交付义务，而在原审庭审过程中，万科公司确认其员工彭珊珊在2013年12月9日签署了“已收楼”的《商品房交付使用通知书》，杨华也在该2013年12月9日《商品房交付使用通知书》上签署名字。同日杨华与万科公司签署《委托银行代收款协议书》，收取了《住宅质量保修证书》《住宅使用说明书》和钥匙等物品。以上均可以证明了万科公司对案涉商品房交付的时间为2013年12月9日，而非原审法院认定的2012年10月23日，所以万科公司诉求的2012年11月至2013年12月的物业服务费完全没有法律依据。二、关于物业服务费的标准认定，原审法院认为应当依照独栋别墅的标准予以收取。而杨华认为原审法院认定不符合法律及政策规定。首先，国土资源部在2006年5月30日开始不允许别墅类型房地产开发项目，一律停办其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。而本案件商品房的用地取得时间为2007年1月28日，为国土资源部通知之后，因此从政策规定来看，该土地非别墅用地。由于万科公司在原审并未提交案涉商品房土地证号，应当承担举证不能的后果。依照《商品房买卖合同》第四条约定，该约定清晰写明该房屋是按套出售，而如果别墅则选择第二项，是按栋购买的，由此可以看出该房屋并非是所谓的独栋别墅。案涉商品房中有两个不同的产权房屋，而独栋别墅应当不存在两个不同的房屋产权。综上，请求：1.撤销原审判决第一项，改判杨华无需支付万科公司33871.968元；2.判令万科公司退回杨华管理费17255.2元；3.判令万科公司和松湖居公司承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人万科公司针对杨华的上诉向本院答辩称：一、杨华所称的“房屋质量问题”并非阻却物业服务费用的缴纳义务的正当理据。依照《商品房买卖合同》约定，松湖居公司按时向杨华交付的案涉商品房经验收合格，其自验收之日经已具备交付、使用的条件。松湖居公司履行完毕其主合同义务，而杨华所称未能接收使用寿命等文件属《商品房买卖合同》附随义务，但并不可证明案涉商品房不具备不能交付的条件；依《商品房买卖合同》约定及《建筑法》《建筑工程管理条例》有关法规也指明验收合格的房屋，具备交付条件。该事实有松湖居公司提交的验收备案证明予以佐证。原审法院认定房屋具备交付条件事实理据充足。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，在松湖居公司实际向杨华交付商品房，通知杨华房屋可交付使用后，并得到杨华确认回复，案涉商品房至此已完成交付。杨华不能举证其具备正当理由拒绝办理交付手续，且理据不足，应承担举证不能的不利后果。二、杨华主张的房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷并不属于本案查明的事实，属于两个不同的法律关系。杨华不应以此作为拒付物业服务费用的理据。本案案由是物业服务合同纠纷，案涉商品房是否具备交付条件属于杨华与松湖居公司之间的买卖合同纠纷。万科公司作为物业服务公司，为小区共有部分物业服务提供者，但案涉商品房如出现质量问题，万科公司无义务为房屋瑕疵承担责任。若杨华认为房屋质量问题致使个人遭受损失，可以另行起诉松湖居公司。三、就有关的物业服务合同收费标准认定问题，万科公司所称物业收费标准经东莞市房产管理局作合同备案，其计收标准合理、合法，其物业收费标准在为违反法律规定情形，应依合同约定缴纳。四、对于杨华诉请万科公司退回已缴纳物业服务费无法律依据。被上诉人松湖居公司针对杨华的上诉向本院答辩称：一、案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2012年10月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人，案涉商品房于2012年10月15日完成验收，并于2012年10月29日获得竣工验收备案证，可见案涉商品房自验收合格之日起已达到买卖合同约定的交付条件。此外，松湖居公司已于2012年10月23日发出商品房交付使用通知书，杨华已于2012年10月23日确认签收《商品房交付使用通知书》，因此，松湖居公司已经完成了交付义务。二、根据《最高人民法院的若干解释》规定，在买受人无正当理由拒绝接收房屋，房屋自书面通知的交付之日起占用、使用、风险承担等权利义务，均转移给买受人，并且根据《商品房买卖合同》约定，出卖人履行了通知义务，由于买受人原因未按合同期限交付的，视为出卖人已经按照合同履行了交付义务，自出卖人通知交付之日起，买受人从该日起承担与该商品房相关的物业费。三、杨华未能举证证明案涉商品房在2012年10月30日至2013年12月9日期间存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也未能举证证明案涉商品房在该期间因房屋质量问题严重影响了正常的居住使用，即杨华不存在拒绝收楼的法定理由。即使存在一定的质量瑕疵，并不影响合同目的的实现，因此其不构成拒绝收楼的法定理由，也不构成拒交物业费的法定理由。本案作为物业服务合同纠纷，对于案涉商品房是否符合法定和合同约定的交付条件，以及案涉商品房是否存在质量问题，应当由杨华在起诉松湖居公司在商品房买卖合同纠纷中另案处理。四、杨华错将松湖居公司作为被上诉人，松湖居公司作为被上诉人主体并不适格。松湖居公司原审中被追加为第三人，是无独立请求权的第三人，原审判决松湖居公司不承担法律责任。二审中松湖居公司不应当作为被上诉人参与诉讼，而应当是以原审第三人身份参加诉讼，否则剥夺了松湖居公司的上诉等实体诉讼权利，违反了民诉法规定。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：杨华上诉请求改判杨华无需支付万科公司33871.968元、万科公司退回杨华管理费17255.2元。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院依法对上述请求的有关事实和适用法律进行审查。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”杨华2012年10月23签收《商品房交付使用通知》后发现房屋漏水，不属于物业服务费用由建设单位交纳的情形，杨华有权向建设单位要求解决房屋漏水问题，但不影响杨华交纳物业服务费的义务。原审判决杨华向万科公司支付物业管理服务费33871.968元，符合上述规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杨华上诉请求改判杨华无需支付万科公司33871.968元、万科公司退回杨华管理费17255.2元，但未能提供确实充分证据予以证明，应当承担不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨华的上诉请求证据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费646.80元，由杨华负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓潮辉代理审判员  邹凤丹代理审判员  邓晓畅二〇一六年十一月十七日书 记 员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。