江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3494号原告：袁文清，女，1967年11月9日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：唐洪保，江苏金长安律师事务所律师。被告：陆晓玫（曾用名陆琴英），女，1966年12月18日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。第三人：陆福青，男，1971年3月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市，暂住江苏省常州市钟楼区。第三人：盛卫仙，女，1974年11月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省常州市新北区，暂住江苏省常州市钟楼区。上述两第三人的委托诉讼代理人：张伟，江苏博爱星律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行，营业场所：常州市延陵东路157-159号。负责人：孟光宇，该支行行长。委托诉讼代理人：陈志伟，男。委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。原告袁文清与被告陆晓玫、第三人陆福青、盛卫仙、第三人中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行（以下简称农行经开区支行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁文清及其委托诉讼代理人唐洪保、被告陆晓玫、第三人陆福青、第三人陆福青、盛卫仙的委托诉讼代理人张伟、第三人农行经开区支行的委托诉讼代理人史玉成、陈志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁文清向本院提出诉讼请求：1、撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙关于转让常州市钟楼区××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）的存量房买卖合同，转让价120万元；2、陆晓玫承担袁文清支出的律师费35000元；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由陆晓玫承担。审理中，原告袁文清又增加诉讼请求，要求将案涉房屋恢复登记至陆晓玫名下。事实和理由：自2009年开始，陆晓玫向袁文清借款，2014年7月，双方签订两份借款协议，约定借款本金495万元，年利率12%，借款后陆晓玫未能依约支付利息和归还本金，袁文清遂于2017年11月向法院起诉，要求陆晓玫归还借款本息5973118元及自2017年11月起至付清日止年利率12%的利息。法院于2020年1月21日作出终审判决，陆晓玫归还袁文清借款502.73万元，支付自2017年11月22日起至付清日止年利率12%的利息，并承担诉讼费4.521万元。判决生效后，陆晓玫拒不履行判决义务，袁文清遂向法院申请强制执行。执行中查明，陆晓玫于2017年3月7日与其弟弟陆福青、弟媳盛卫仙串通，签订备案号2017022410079常州市存量房买卖合同，将陆晓玫所有的案涉房屋过户至陆福青、盛卫仙名下。陆晓玫转移财产的行为严重侵害了袁文清作为债权人的利益，直接导致袁文清申请执行陆晓玫的民间借贷纠纷案件无财产可供执行。现依法诉至贵院，望判如所请。被告陆晓玫辩称，2015年3月，我的上海同学张燕起诉我，案涉房屋和青山湾房屋被查封，2016年底或2017年初在贵院恽力飞手上结案，在达成和解的过程中，因案涉房屋在江南银行有60万元的消费贷款逾期数月未还利息，故江南银行拟起诉我，我就和弟弟陆福青商量，让陆福青帮忙将逾期贷款还了，我按市场价120万元将案涉房屋出售给陆福青，陆福青应付我的购房首付款用于归还江南银行贷款65万元。后陆福青支付了购房首付款，并到农行经开区支行办理了住房抵押贷款84万元，我委托儿子裴文阳办理案涉房产的过户手续，故该84万元就打到了裴文阳账户上。我和陆福青之间的房屋买卖就是这样形成的。第三人陆福青、盛卫仙辩称，2017年陆晓玫向陆福青说她很困难，债务很多，银行催促她还款，故两人商量把案涉房屋出卖给陆福青，房产过户后，陆福青再从银行贷款，帮助她把欠款还了，由此形成双方间房屋买卖。我方认为，一、袁文清认为陆晓玫有恶意转移财产的行为，但未能提供证据证明，现查封了我方名下的房屋，严重影响了我方的多项权益；二、我方购房时间是2017年2月，而袁文请起诉时间是同年11月，故我方没有任何向陆晓玫转移财产的合意；三、我方支付对价合法取得财产，并且获得案涉房产的条件非常苛刻，因为陆晓玫是陆福青的姐姐，按理首付款仅需支付35万元，但实际支付了65万元，因为陆晓玫拖欠银行贷款65万元，市场上没有人愿意做这种买卖。银行贷款84万元交付后，我方实际向陆晓玫支付了购房款高达149万元，多支付了近30万元，该款陆晓玫至今没有偿还。通常的房屋买卖应当立即交付房屋，但陆晓玫提出考虑其子裴文阳的婚姻状况，要在案涉房屋中过渡几年，故变通为陆晓玫为我方在金色新城另租一套房屋，房租由陆晓玫支付，由此过渡至今已逾三年，因为陆晓玫是陆福青之姐，我方也只能接受。第三人农行经开区支行辩称，一、我行与陆福青签订的个人购房担保借款合同，手续规范，程序合法，借款真实。1、案涉房屋建筑面积122平方米，经江苏苏地行土地房产评估有限公司评估，均价每平方米9836元，总价约为120万元。经我行职员现场调查评估及复核，确认该房产评估价为120万元，而陆晓玫与陆福青交易总价为120万元，与当时市场行情相当，不存在明显不合理的低价；2、2017年3月3日，我行与陆福青签订个人购房担保借款合同，约定陆福青向我行借款84万元，借款期限5年，年利率4.275%，还款方式为等额本金递减还款，借款用于购买案涉房产，该贷款以所购房产作抵押担保，盛卫仙为共同抵押人。后我行依约于2017年3月6日向陆福青发放了84万元贷款，陆福青按约每月归还贷款，截止2020年8月4日，尚欠我行借款本金28万元；3、我行根据陆晓玫与陆福青、盛卫仙签订的存量房买卖合同，与陆福青办理借贷手续，对陆晓玫存在债务纠纷以及其与陆福青、盛卫仙之间是亲属关系并不知情，系善意行为；二、陆福青、盛卫仙已经将案涉房产以我行为抵押权人设定了抵押，并依法办理了抵押登记，善意取得了案涉房产的抵押权。综上，对于原、被告之间的纠纷希望法院依法处理，但也希望法院保护我行的抵押优先权，以维护我行的正当权益。无论本案撤销之诉最终结果如何，案涉房产已设定抵押，陆福青为我行的借款人、抵押人，盛卫仙为共同抵押人，我行的债权应当依法受到保护。如果案涉存量房屋买卖合同需要被撤销，也应在撤销前确保我行的债权得到清偿，或者将该房屋变卖后以变卖款优先偿还我行的债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2009年起，袁文清、陆晓玫开始发生民间借贷往来。2009年7月17日至2014年1月4日期间，袁文清通过银行卡卡卡转账方式向陆晓玫汇款合计504万元。双方曾口头约定借款利率为月息两分；2011年11月至2014年4月30日期间，陆晓玫以银行转账方式向袁文清汇款合计183.15万元。2014年5月19日至2015年1月31日期间，陆晓玫以银行转账方式向袁文清汇款合计163.8万元。2014年7月13日，袁文清、陆晓玫经协商，签订落款时间均为2014年5月1日的借款协议两份，第一份借款协议主要内容为：1、借款金额400万元，借款期限暂定2年，即2014年5月1日至2016年4月30日；2、借款利息按月利率一分计算，每月30日支付；3、陆晓玫承诺保证按协议约定时间归还借款本金和利息，并以位于常州市××花园××号的房产提供担保等；第二份借款协议主要内容为：1、借款金额95万元，借期暂定半年，即2014年5月1日至2014年10月31日；2、借款利息按月利率一分计算，每月30日支付；3、陆晓玫承诺保证按协议约定时间归还借款本金和利息，并以案涉房屋提供担保等。2015年11月5日至2017年11月3日期间，陆晓玫委托其侄女陆乐通过银行转账方式向袁文清汇款合计40万元，其中包括：2017年3月22日、26日、7月18日各1万元，同年4月28日、5月19日、7月6日、26日、9月8日、11月3日各2万元，同年4月14日、5月31日各3万元，前述款项累计21万元。2015年3月8日，袁文清、陆晓玫在电话通话中，袁曾问陆“我这样想，你去年的利息先不谈，你现在欠我400多，400多少啊？”，陆答“447万本金”，袁问“447万本金对吧”，陆答“嗯”。2017年10月10日，陆晓玫又向袁文清出具承诺书一份，主要内容为：“本人承诺于2017年11月30日之前，将位于新北区××路××幢××号××幢××号两套房产以总价270万元价格抵偿欠袁文清的借款，过户费用双方各承担一半，过户到袁文清或袁文清指定的人名下。”但其后上述内容未能履行。2017年11月22日，袁文清诉至本院，要求陆晓玫归还借款本金447万元及利息1503118元等。2018年8月14日，本院作出（2017）苏0404民初6380号民事判决。陆晓玫不服该判决提起上诉，常州市中级人民法院经审理作出裁定发回重审。后又历经重审的一审、二审，2020年1月21日，常州市中级人民法院作出（2019）苏04民终4106号民事判决，陆晓玫应于该判决发生法律效力之日起十日内向袁文清支付借款495万元及利息7.73万元，合计502.73万元，并支付借款495万元自2017年11月22日起至实际付清之日止，按照年利率12%计算的利息等。因陆晓玫未履行上述生效判决所确定的义务，袁文清遂向本院申请执行，本院于2020年5月7日立案受理，立案时申请执行标的金额6430911元。执行过程中，本院冻结了陆晓玫名下若干银行账户，查明陆晓玫名下并无车辆及不动产登记信息。除此之外，陆晓玫名下并无其他可供执行的财产。本院已将陆晓玫限制高消费，袁文清亦未能提供陆晓玫的其他财产线索。2020年12月30日，本院作出（2020）苏0404执870号执行裁定，终结常州市中级人民法院作出的（2019）苏04民终4106号民事判决的本次执行程序。待发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人可向本院申请恢复执行。案涉房屋原为陆晓玫所有，建筑面积122平方米。常州市不动产登记交易中心备案的存量房买卖合同（居间，合同备案号2017022410079）载明：出售人陆晓玫，出售方代理人为陆晓玫之子裴文阳，承购人为陆晓玫之弟陆福青、弟媳盛卫仙，落款处签订时间为2017年3月7日，房地产经纪机构为常州广鑫万邻房地产咨询服务有限公司，陆晓玫将案涉房屋以120万元出售给陆福青、盛卫仙，其中定金35万元，承购方应于2017年2月28日前首付36万元，剩余房款应于同日前申请办理贷款，按贷款方式支付，未约定房屋交付日期等。2017年3月3日，农行经开区支行与陆福青签订个人购房担保借款合同，约定：陆福青向该行借款84万元，借款期限5年，年利率4.275%（与银行贷款基准利率挂钩浮动），还款方式为等额本金递减还款，合约号（贷款账号）为10603557600000129，借款用于购买案涉房屋，该贷款以所购房产作抵押担保，盛卫仙为共同抵押人，案涉房产评估价值为120万元等。陆福青向该银行提交的案涉房屋存量房买卖合同（居间）落款处载明的签订时间为2017年2月24日，其余内容与常州市不动产登记交易中心备案的存量房买卖合同（居间）一致。2017年2月24日，陆晓玫、陆福青与盛卫仙、常州市不动产登记交易中心三方签订常州市区存量房交易资金监管协议约定，该交易中心委托常州房地产市场有限公司开设存量房资金监管专户，陆福青、盛卫仙将购房款存入该监管账户，陆晓玫在指定的中国农业银行以裴文阳名义开设账号为6228××××9817结算账户作为监管交易资金收款账户，陆福青、盛卫仙在指定的中国农业银行以陆福青名义开设账号为6228××××2577结算账户作为监管交易资金退款账户（亦为还款账户）等。同日，资金监管专户存入自有资金1万元，陆晓玫与陆福青、盛卫仙还签署存量房交易资金自行划转声明，双方经协商决定自行划转交易结算资金35万元。2017年3月6日，农行经开区支行向约定的交易资金监管专户发放了84万元贷款，次月开始，陆福青通过其上述农行还款账号按月还款至今，其中2017年4月6日至2020年6月6日期间，该账户还贷本息金额合计625750.22元，每月递减还款金额16992.50元至15097.25元不等。2017年3月11日,案涉房屋不动产权利人登记为陆福青、盛卫仙共同共有，同日,农行经开区支行经登记为案涉房屋抵押权权利人，抵押期限（债务履行期限）为2017年3月6日至2022年3月5日。该房现仍由陆晓玫等居住使用。陆晓玫及裴文阳的户籍地址均在案涉房屋。2017年3月6日农行经开区支行按约定发放84万元贷款后，同月15日，上述资金监管专户按约定向上述裴文阳农行账号转账汇款850067.08元（含自有资金及相关利息），同日，裴文阳即将该笔85万元转账汇款至陆乐户名中国农业银行账号6228××××3772中，陆乐系陆晓玫之兄陆福和之女，陆晓玫与陆乐关系密切，经济往来较多。2017年3月21日至2020年6月21日期间，陆乐以其上述账号按月转账汇款至陆福青农行还贷账户用于归还房贷等，转账金额超过200余万元，其中2018年5月4日，陆乐账户转存陆福青账户15万元，当日即被陆福青账户转支给常州华星银河湾房地产开发有限公司破产管理人。2017年6月5日，陆晓玫曾在首次起诉撤诉后又再次起诉周锦旗、南京三方四友实业有限责任公司等民间借贷纠纷案，该案立案标的金额600万元。2015年3月12日至2020年3月26日期间，陆晓玫作为被告应诉的民间借贷纠纷（同一纠纷）案件有六件。2013年12月4日，陆晓玫曾与江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南农商行）签订诚意贷最高额借款合同，约定该行同意在2013年12月4日起至2015年12月4日期间内向陆晓玫发放最高额度为60万元的借款，上述期间、额度内借款人可随借随还，循环使用该额度，还款账号为该银行陆晓玫户名6228910100111599344，担保方式为以案涉房屋作抵押等。2017年2月21日，陆福青户名江南农商行账号6228××××6605通过手机银行转入上述陆晓玫账号内65万元，该款在同日被用于偿还上述贷款639931.20元,剩余10068.80元于同月24日ＡＴＭ自动柜员机取现二次合计1万元。2020年9月11日，江南农商行向陆晓玫出具了上述贷款（消贷通业务，授信60万元，期限二年，抵押物评估价值103.7万元）已于2017年2月21日结清的贷款还清证明。2020年7月6日，袁文清与江苏金长安律师事务所为本案纠纷诉讼事宜签订委托代理合同一份，该所指派唐洪保律师作为本案纠纷诉讼的特别授权委托诉讼代理人，代理费35000元，同月9日，该所开具了金额为35000元的代理费增值税普通发票。为进行本案诉讼财产保全的担保，袁文清于2020年7月10日向中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司申办了诉讼保全责任保险，花费保险费2500元。审理中，原告认为，一、陆晓玫与陆福青、盛卫仙的存量房买卖合同签署时间不一致，证明双方并未经过磋商而是纯粹为了过户而填写格式合同，不是真实的交易；二、陆福青的案涉房贷实际均由陆晓玫偿还，证明案涉房屋买卖虚假；三、陆晓玫至今未将案涉房屋交付陆福青，也证明双方买卖不真实；四、袁文清对陆晓玫享有的债权至今完全没有得到执行，陆晓玫转移财产的行为损害了袁文清的合法权益，袁文清有权主张撤销。陆晓玫指定其子裴文阳在收到案涉85万元房贷后，立即将该款转入侄女陆乐银行账户，自2017年3月25日开始，陆乐以其银行账号在每月5日前后和21日分两次转账至陆福青农行还贷账户用于偿还房贷，其中每月5日转款约1.7万元（逐月递减），每月21日固定转款3.25万元。至袁文清2020年7月起诉时，陆晓玫总计转存支付陆福青账号还贷1680094元，另外9次单独转款陆福青45万元，以上述两种方式合计退还陆福青2130094元（注：该款中不包含上文所述2018年5月4日转账的15万元）。仅至2018年12月底，陆晓玫就以该方式返还陆福青90.1万元，已超过贷款金额84万元。即使加上陆福青先前已支付陆晓玫的65万元消费贷款，截止2019年7月21日，陆晓玫就已返还陆福青合计1502120元，已超出陆福青全部支付陆晓玫房贷84万元、消费贷65万元两项合计149万元的总额，明显系双方恶意串通，转移财产，损害债权人的利益。故请求撤销陆晓玫与陆福青、盛卫仙的存量房买卖合同，办理现产权的转移变更登记手续，将产权恢复至作为原产权人的陆晓玫名下；陆晓玫则认为，案涉房屋买卖真实，房屋未交付是因其子裴文阳要结婚，她要住，她帮陆福青在金色新村另租房屋，租金由她支付；陆福青、盛卫仙则认为，一、他们向陆晓玫购买房屋合理合法，支付了相应对价，房屋买卖真实合法有效；二、所有购房款部分用于归还银行贷款，剩余部分全部用于归还债务，不存在转移资产的行为；农行经开区支行则坚持答辩及庭审意见，要求确保该行的债权得以清偿，案涉房屋变卖以后应以变卖款优先清偿该行的债务，即使案涉房屋买卖合同被撤销，该行也要求对案涉房屋行使抵押权，依法优先清偿。因第三人均不愿意进行当庭调解，故本院未作当庭调解。本院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人的行为被撤销后，该行为自始无效，第三人依该行为取得的财产，应当恢复原状，向债务人返还财产，不能返还的作价返还。撤销权行使范围以债权人的债权为限，债权人行使撤销权所支付的律师代理费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。袁文清对陆晓玫享有495万元借款本金及相关利息的债权，通过诉讼获得了支持，常州中院生效判决已进入执行程序，但基本未能得到执行，截止2021年2月20日，按照生效判决规定，袁文清对陆晓玫享有借款本息695.45万元等的债权。债权人撤销权纠纷诉讼案件中，对债务人与第三人的交易行为应当严格审查，以防止双方恶意串通，逃避债务，损害债权人的合法权益。案涉房屋买卖发生在姐姐与弟弟、弟媳之间的密切主体，相对于一般主体，买卖双方对各自的经济情况、生活状况等较为了解，对发生在该主体之间的买卖房屋行为的审查应严于一般主体。房屋买卖是否真实应从房产交易的过程、房款来源及房款支付情况等因素进行审查，并综合判断。案涉两份存量房买卖合同（居间），为格式合同，落款处签订时间不一，案涉房屋至今未实际交付，不符合房屋买卖等大宗财产通常交易的习惯；陆福青在案涉房屋买卖签订合同前已向陆晓玫转账支付65万元，其中639931.20元用于偿还陆晓玫拖欠江南农商行的消费贷款，其后陆福青以向陆晓玫购房为由,向农行经开区支行办理案涉房屋抵押贷款84万元，放贷款项转账汇入陆晓玫指定的其子裴文阳农行账户后，裴文阳于当日又将该85万元汇入陆晓玫侄女陆乐的农行账户中，陆乐与陆晓玫人身、经济关系密切。其后陆乐又在2017年3月21日至2020年6月21日期间，以其上述账号按月转账汇款至陆福青农行还贷账户用于归还房贷等，转账金额超过200余万元，其中2017年4月6日至2020年6月6日期间，经农行经开区支行确认，陆福青案涉还贷本息金额合计625750.22元，故宜认定陆福青以抵押贷款方式向陆晓玫支付的购房款84万余元，已由陆晓玫通过裴文阳、陆乐又全部返还给了陆福青，陆福青实际未支付该部分房款。故现有证据表明，陆福青显然未足额支付对价即取得案涉房屋所有权，陆晓玫显然是以明显不合理的低价转让案涉房屋，对债权人袁文清造成了损害，并且受让人陆福青对此应当知道，故袁文清依法有权主张撤销债务人的行为。陆晓玫明知自己拖欠袁文清巨额债务未能清偿，却依然擅自处分财产，逃避债务，主观上存在恶意，陆晓玫低价转让案涉房屋的行为使其财产减少，而使袁文清的债权不能及时足额得到清偿，其行为损害了债权人的合法权益。陆福青作为陆晓玫之弟，对其姐的负债情况应该有所了解，其在受让案涉房屋时亦应当知道陆晓玫负有债务未能清偿，该转让行为会侵害债权人的利益，却仍然与陆晓玫签订房屋买卖合同，通过转让取得案涉房屋所有权，而后又未自主偿还案涉房贷，而用实质为陆晓玫的款项还贷数十万元，本质上长期以来是由陆晓玫在实际还贷，其行为也侵害了债权人的合法权益，债权人有权行使撤销权。第三人农行经开区支行善意取得案涉房屋的抵押权，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有就抵押财产优先受偿的权利。陆晓玫主张陆乐收到裴文阳的转账汇款84万元后，将该款用于偿还陆晓玫的债务，因未提供充分证据证实，故依法不予采信。若陆福青、陆晓玫等之间确有合法的债权债务，可以依法另行处理。综上，袁文清的合理诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十一条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十五条第一款、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销被告陆晓玫与第三人陆福青、盛卫仙就坐落常州市钟楼区××幢××单元××室房屋所签订的常州市存量房买卖合同（居间）；被告陆晓玫、第三人陆福青、盛卫仙应当办理上址房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至被告陆晓玫名下，在案涉房贷清偿完毕后五日内办理案涉房屋抵押权注销登记及产权变更登记手续，相关当事人应予协助配合，相关费用由被告陆晓玫承担。二、第三人中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,有权就抵押物即坐落常州市钟楼区××幢××单元××室的房屋进行折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、原告袁文清因本案诉讼、财产保全担保而支付的律师代理费35000元、保险费2500元，合计37500元，由被告陆晓玫承担25500元，第三人陆福青、盛卫仙共同承担12000元，被告陆晓玫、第三人陆福青、盛卫仙将各自应承担的上述费用直接给付原告袁文清，该款项在本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决主文第三项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15915元、财产保全费5000元，合计20915元（原告袁文清已预交），由被告陆晓玫负担16000元，第三人陆福青、盛卫仙共同负担4915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建勋人民陪审员  施玉良人民陪审员  潘俊平二〇二一年二月二十日书 记 员  王 凡