广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终356-389号上诉人（原审被告）：张庆等三十四户业主（身份信息详见附表1）。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地：佛山市顺德区×××××××××××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。上诉人张庆、陆建英、彭姗、武光群、谢华、陈慧萍、朱伟培、刘喜梅、曹辉、尹霞、弟利民、郭海建、邓秋华、蒋莉莉、胥华芳、吴红梅、包晓红、林宏锋、翁晓云、马伟、陈京良、汪涛、周泰田、应美丽、周利蓉、邓湘华、梁东霞、陆微、陶洪伟、张淳子、宗禹慧、汪遥、徐文杰、任定权（下称张庆等三十四户业主）与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司因物业服务合同纠纷案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1720、1721、1724-1736、1739-1742、1744、1746-1749、1751-1759、1762号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述三十四个案件所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以356号案件为例进行表述、论证）上诉人张庆上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；三、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审事实认定错误。(一)上诉人所在小区的业主、业主大会及业主委员会并无与被上诉人缔结物业服务合同的意思表示。开发商惠州市宏业投资开发有限公司(下称“开发商”)于20l8年8月至9月举行物业招标活动时，涉案小区的房产已经出售完毕，小区业主已经特定化，开发商未经业主授权擅自举行物业招标活动并签署所谓的《前期物业服务合同》已经侵犯了业主的合法权益。（二）涉案的《前期物业服务合同》于2018年10月1日签订，而涉案小区业主委员会于2018年10月11日完成登记备案，二者发生的时间前后仅相隔10天，开发商与被上诉人恶意串通处分业主决定权的行为可见一斑，该合同对上诉人没有法律约束力理所应当。(三)原审判决第4页提及的《关于交接事宜的协议书》，系涉案小区的业主委员通过合法程序选聘的新物业公司广东金迪物业管理有限公司与被上诉人为方便交接而签署的文件，但被上诉人并未按照《关于交接事宜的协议书》约定的时间即2019年7月4日进行搬离，并以大亚湾房管局违法出具的《责令整政通知书》为由拒绝交接，涉案小区的业委会为促使被上诉人搬离，不得已提起行政诉讼要求撤销《责令整改通知书》，惠州市中级人民法院于2020年7月3日作出（2020）粤13行终159号《行政判决书》，判决撤销大亚湾房管局违法出具的《责令整改通知书》，同时确认涉案小区业委会与广东金迪物业管理有限公司于2019年6月22日签订的《物业服务合同》合法有效。（四）原审判决第4页提及的惠州市中级人民法院于2020年8月4日作出的（2020）粤13民终1803号民事判决，该判决自始至终均未直接认定被上诉人在2018年10月1日至2019年7月3日期间提供的物业服务具有合同依据，只是认为被上诉人因签订了该合同而入驻小区不构成物权妨害的侵权，并不能因此推断出被上诉人在小区提供物业服务具有合同依据，二者之间并无必然因果联系或逻辑可能性，原审判决所认定的事实逻辑混乱。（五）原审判决第5页“另查明二”的部分，一审过程中，被上诉人并未提供过任何名称为《致碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司函》的证据，上诉人亦无从对该证据发表过质证意见，不知相关的事实原审法院是如何查明、认定的。且原审法院还据此认定被上诉人在2019年l0月8日后至2020年7月15日撤离时的期间其提供的物业服务是“业委会要求的”。试问，在被上诉人以各种理由不愿意退出、死赖不走，且业委会还在想方设法将其赶走的情况下，又何以会“要求其继续履行职责”。这岂不是自相矛盾。在惠州市中级人民法院（2020）粤13行终159号《行政判决书》判决撤销大亚湾房管局的《责令整改通知书》并确认涉案小区业委会与广东金迪物业管理有限公司于2019年6月22日签订的《物业服务合同》合法有效后，被上诉人才心不甘情不愿灰溜溜的于2020年7月15日撤走，再无任何理由和借口继续逗留。综上所述，原审所查明的事实前后矛盾、逻辑混乱、漏洞百出，该判决不具有任何说服力，无从体现司法的严肃和公正，请上级人民法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。二、原审适用法律错误。（一）开发商未经业主大会及业主授权，擅自进行物业招投标活动并签署物业服务合同，该合同并不能适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的有关规定，理由如下：1、在前期物业服务合同的签订方面，该司法解释第一条所规定的情况其立法精神在于开发商在小区房产出售前或出售过半前与前期物业服务企业签订的物业服务合同，为了小区公共设施管理的需要，也是为保护潜在业主利益的需要而签订的，当时业主并未特定化，无从主张或者行使相应的权利，只能由开发商代劳。2、具体在本案中，涉案小区的房产已经出售完毕，业主已经特定化，有能力也有资格行使与物业管理相关的权利，开发商未经业主同意或授权重新进行的物业招标活动及签署物业服务合同，其行为属于无权代理，且时候业主委员会及业主并未追认该物业服务合同，该合同不应对业主具有法律约束力。3、涉案小区的开发商先后分别与宾利物业、华鼎物业、碧桂园签订过《前期物业服务合同》，前述物业公司与小区业主已发生诉讼并在原审法院进行审理，试问哪来那么多的“前期物业服务企业”，这种多次、反复签订的《前期物业服务合同》还有前期物业的内涵吗，原本司法解释的出发点是为了保护业主的合法权益，却被开发商当做侵害业主权益的工具，被上诉人的行为已经背离立法本意，理应进行否定评价。综合全文所述，原审事实认定错误，适用法律错误，应当依法撤销、改判或发回重审。原审认定事实及判决：原审被告系惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城综合体红郡75栋2层04号房的所有权人，该房产建筑面积203.03平方米，2018年5月31日至庭审之日登记在原审被告名下。2018年9月15日，涉案房产的建设单位即案外人惠州市宏业投资开发有限公司与原审原告签订《前期物业服务合同》，约定由原审原告为原审被告所在的小区提供物业管理服务，物业服务费别墅按建筑面积3.8元/月/平方米计算，公摊水电费属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由原审原告按实际产生费用向业主或物业使用人分摊。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日之前交纳。合同期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。合同签订后，原审原告依约为原审被告等小区业主提供了物业管理服务。2018年10月11日该小区成立业委会，业委会自行选聘新物业服务公司为该小区提供服务，同时要求原审原告撤出小区，原审原告对业委会选聘新物业公司合法性提出质疑，至2019年7月3日才与业委会新选聘的物业公司签订《关于交接事宜协议书》。2019年7月5日，因大亚湾房产管理局向业委会发出《责令限期改正通知书》，认为业委会选聘新的物业服务企业的程序违法予以纠正，原审原告又未按《关于交接事宜协议书》与新选聘的物业服务企业办理交接手续。嗣后业委会以《责令限期改正通知书》违法为由提起行政诉讼，经过一、二审判决，撤销了《责令限期改正通知书》。原审原告遂于2020年7月15日清场搬离案涉小区。基于上述原因，原审被告未向原审原告及业委会新选聘的物业公司支付2018年10月1日至2020年7月15日的物业服务费。另查明一，原审被告所在的小区业主委员会与原审原告及案外人惠州市宏业投资开发有限公司排除妨害纠纷一案，惠州市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）粤13民终1803号民事判决，其中认定原审原告碧桂园公司与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原审原告于2018年10月1日至2019年7月3日期间提供物业服务具有合同依据。另查明二，2019年10月8日，原审被告所在的小区业主委员会向原审原告发出《致碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司函》，其中载明：原通知贵方于2019年10月8日完成小区物业管理移交，因业委会成员于前往交接途中收到惠州市住房和城乡建设局的行政复议决定书，随召开紧急会议，决定暂缓交接，……请贵方做好以下准备事项：一、在本小区物业管理移交前继续履行应尽职责，站好最后一班岗；二、请贵方做好物业移交的前期准备工作；……另查明三，2019年5月13日，原审原告企业名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司；2020年4月3日，原审原告企业名称由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷案，原审原告碧桂园公司与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已有生效判决认定合法有效，该合同对原审被告产生约束力，直至2019年7月3日签订《关于交接事宜协议书》之前，原审原告具有合法的服务依据。2019年10月8日，原审原告应所在业委会要求，暂缓交接，交接前继续履行职责，至2020年7月15日原审原告才清场退出该小区。因此，在原审原告提供物业服务期间，即2018年10月1日至2020年7月15日期间，原审被告应按约定向原审原告支付物业服务费用，具体金额为16587.55元（203.03平方米×3.8元/月/平方米×21.5个月），原审原告请求原审被告支付物业服务费16465.78元，未超过上述金额，予以支持。关于请求支付逾期交纳物业服务费违约金的问题，《前期物业服务合同》中未对违约金计算标准进行约定，本案中，原审被告未按时支付物业服务费并非原审被告故意拖欠，而是因两个物业服务公司哪个是合法收费主体，对一般业主来说无法判断，不敢贸然选择支付对象，未按时支付物业服务费的责任不应归责于原审被告，因此，原审原告请求原审被告支付违约金，不予支持。关于原审原告请求原审被告支付公摊水电费的问题，原审原告提供的电费发票无法证明系案涉小区公共用电所产生的费用，也未明确公摊水电费的计算方式和依据，该请求证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张庆自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2018年10月1日至2020年7月15日的物业服务费16465.78元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529.66元，由被告张庆负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人是否应当缴纳物业管理费的问题。首先，本院作出的（2020）粤13民终1803号民事判决书已认定开发商惠州市宏业投资开发有限公司与被上诉人于2018年9月15日签订的《前期物业服务合同》合法有效，而建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，故上诉人和被上诉人应当依据合同的约定提供物业管理服务和缴纳物业管理费。其次，虽然小区业委会与新选聘的物业公司签订了物业管理合同，被上诉人亦于2019年7月2日与小区业委会新选聘的物业公司签订了《关于交接事宜协议书》，约定双方于2019年7月3日进行交接，但由于部分业主在2019年6月22日以招标事宜未经全体业主事先讨论为由向大亚湾房管局进行投诉，大亚湾房管局于2019年7月5日向业委会发出了《责令限期整改通知书》，认为选聘新物业服务企业程序违法，责令限期整改；惠州市住建局于2019年9月30日作出《行政复议决定书》，维持了上述通知书；为此小区业委会向人民法院提起了行政诉讼诉请撤销《责令限期整改通知书》和《行政复议决定书》，本院于2020年7月3日作出（2020）粤13行终159号生效行政判决书，撤销了上述行政行为，而后被上诉人于2020年7月15日撤场。从上述的情况可见，在本院没有作出终审判决之前，小区业委会选聘物业服务企业的程序是否合法，业委会与新选聘的物业服务企业签订的物业管理合同是否有效暂未有定论，即《前期物业服务合同》是否基于新《物业管理合同》生效而自行终止亦未有定论，在此情况下，被上诉人依据《前期物业服务合同》继续履行管理职责并无不当。最后，业委会曾向被上诉人发出《致碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司函》要求暂缓交接，并要求被上诉人在移交前继续履行职责，被上诉人在一审期间将该函件作为证据提交，但原审法院未给予上诉人质证，程序存在瑕疵，本院将该函件送达给上诉人质证，但上诉人未在指定期限内发表质证意见，亦未提交反驳证据，故本院对该函件的内容予以采信。因此，即使《前期物业服务合同》基于新《物业管理合同》生效而自行终止，但在新物业服务人未接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。综上，原审法院判令上诉人向被上诉人缴纳2018年10月1日至2020年7月15日的物业管理费有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年二月二十五日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附表1：序号二审案件业主身份信息1（2021）粤13民终356号张庆，男，汉族，1972年10月14日出生，住广东省深圳市南山区×××××××蔚蓝海岸B1-3A，公民身份号码：321××××××××014×630。2（2021）粤13民终357号陆建英，女，汉族，1967年5月1日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××，公民身份号码：620××××××××501×223。3（2021）粤13民终358号彭姗，女，汉族，1988年10月17日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××工行深圳分行，公民身份号码：360××××××××017×521。4（2021）粤13民终359号武光群，女，香港特别行政区居民，1970年1月5日出生，住香港特别行政区大埔富雅花园4座22D，香港身份号码：R343401(9)。5（2021）粤13民终360号谢华，男，汉族，1972年8月18日出生，住广东省深圳市龙华新区×××××××××××××××第7层第1号，公民身份号码420××××××××818×117。6（2021）粤13民终361号陈慧萍，女，汉族，1979年8月30日出生，住广东省深圳市南山区××××××××，公民身份号码：422××××××××830×120。7（2021）粤13民终362号朱伟培，男，汉族，1990年7月25日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××，公民身份号码：440××××××××725×319。8（2021）粤13民终363号刘喜梅，女，汉族，1973年5月3日出生，住河南省漯河市源汇区×××××××××××××××××，公民身份号码：411××××××××503×583。9（2021）粤13民终364号曹辉，男，汉族，1972年9月6日出生，住广东省深圳市龙岗区××××××××湾南岭桂芳园26-A1902，公民身份号码：320××××××××906×438。10（2021）粤13民终365号尹霞，女，汉族，1983年2月8日出生，住广东省惠州市大亚湾区西区×××××××××××××××××××，公民身份号码：429××××××××208×726。11（2021）粤13民终366号弟利民，男，汉族，1967年1月13日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××，公民身份号码：430××××××××113×017。12（2021）粤13民终367号郭海建，男，汉族，1966年12月24日出生，住广东省深圳市福田区×××××××，公民身份号码：420××××××××224×516。13（2021）粤13民终368号邓秋华，男，汉族，1971年7月2日出生，住广西柳州市柳北区×××××××××102，公民身份号码：432××××××××702141X。14（2021）粤13民终369号蒋莉莉，女，汉族，1985年8月27日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××××××××，公民身份号码：421182×××××827×243。15（2021）粤13民终370号胥华芳，女，汉族，1985年5月22日出生，住江西省抚州市金溪县×××××××××××米家许六，公民身份号码：362××××××××522102X。16（2021）粤13民终371号吴红梅，女，汉族，1974年6月4日出生，住广东省深圳市龙岗区×××××××××××××，公民身份号码：352××××××××604×326。17（2021）粤13民终372号包晓红，女，汉族，1975年1月18日出生，住湖北省孝感市孝南区×××××××××，公民身份号码：422××××××××118×321。18（2021）粤13民终373号林宏锋，男，汉族，1976年6月15日出生，住广东省惠州市惠阳区××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××615×017。19（2021）粤13民终374号翁晓云，女，汉族，1978年3月10日出生，住广东省深圳市南山区××××××××，公民身份号码：4130×××××80310×220。20（2021）粤13民终375号马伟，男，汉族，1981年6月1日出生，住广东省深圳市福田区××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××601×912。21（2021）粤13民终376号陈京良，男，汉族，1971年4月14日出生，住广东省深圳市宝安区××××××天悦龙庭瑞峰阁27D，公民身份号码：370××××××××414101X。22（2021）粤13民终377号汪涛，男，满族，1980年3月18日出生，住辽宁省凤城市爱阳镇凤煤社区凤煤160673三组，公民身份号码：210××××××××318×373。23（2021）粤13民终378号周泰田，男，汉族，1993年7月8日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××708×615。24（2021）粤13民终379号应美丽，女，汉族，1973年2月5日出生，住浙江省三门县×××××××××，公民身份号码：332××××××××205×746。25（2021）粤13民终380号周利蓉，女，汉族，1981年7月24日出生，住广东省深圳市福田区×××××星座传奇25BC，公民身份号码：421××××××××724×520。26（2021）粤13民终381号邓湘华，男，汉族，1979年6月21日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：432××××××××621×594。27（2021）粤13民终382号梁东霞，女，汉族，1977年3月1日出生，住广东省惠州市惠阳区××××××委会星河西五路长汀花园7号楼703号房，公民身份号码：372××××××××301×704。28（2021）粤13民终383号陆微，女，汉族，1973年2月3日出生，住浙江省乐清市×××××××，公民身份号码：330××××××××203×062。29（2021）粤13民终384号陶洪伟，女，满族，1981年6月12日出生，住甘肃省武威市凉州区××××××××××××××，公民身份号码：622××××××××612×323。30（2021）粤13民终385号张淳子，男，汉族，1984年6月24日出生，住广东省深圳市福田区××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××624×319。31（2021）粤13民终386号宗禹慧，女，汉族，1993年4月10日出生，住辽宁省鞍山市千山区×××××××××××××，公民身份号码：210××××××××410×322。32（2021）粤13民终387号汪遥，女，汉族，1969年12月14日出生，住广东省深圳市南山区蛇口东帝海景1栋4单元7A，公民身份号码：510××××××××214×628。33（2021）粤13民终388号徐文杰，男，汉族，1980年4月29日出生，住湖北省黄冈市黄州区沿江堤外39号，公民身份号码：421××××××××429×417。34（2021）粤13民终389号任定权，男，汉族，1982年3月8日出生，住湖南省汨罗市×××××××××××××，公民身份号码：430××××××××308×038。附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。