江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4440号原告：王真真，男，1986年5月7日出生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱金伟、杨伟根，江苏双汇律师事务所律师。被告：无锡百家阁房地产营销策划有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道丹山路173。法定代表人：姜文熙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆鸿亮、吴家敏，江苏法舟律师事务所律师。被告：中程盛佳（天津）国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）滨海华贸中心1118（天津华商商务秘书有限公司托管第612号）。法定代表人：汤维虎。原告王真真与被告无锡百家阁房地产营销策划有限公司（以下简称百家阁公司）、中程盛佳（天津）国际贸易有限公司（以下简称中程公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王真真及其委托诉讼代理人朱金伟、杨伟根及被告百家阁公司的委托诉讼代理人吴家敏到庭参加诉讼，被告中程公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王真真向本院提出诉讼请求：1.判令解除与百家阁公司、中程公司签订的位于无锡市新吴区××道××路××地块（春暖商业中心）2-530房屋的买卖合同关系；2.判令百家阁公司、中程公司返还购房款19.8万元并赔偿房屋差价损失；3.判令本案诉讼费用由百家阁公司、中程公司承担。本案审理中，王真真将诉讼请求2变更为：判令百家阁公司、中程公司返还购房款19.8万元并赔偿利息损失（以19.8万元为基数，自款项支付之日即2020年3月22日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：为购买中程公司开发的位于无锡市新吴区××道××路××地块（春暖商业中心）2-530房屋，王真真与百家阁公司于2020年3月17日签订《春暖商业中心》项目认购确认单，购房价格为19.8万元。王真真于2020年3月22日向百家阁公司指定账户支付19.8万元，百家阁公司向王真真出具收据三张。2020年6月，王真真发现售楼处人去楼空，且大门上张贴无锡市中级人民法院查封公告，查封时间为2020年1月15日，目前房屋迟迟无法解封和出具有效的权属处分证明。涉案房屋在王真真购买前已经被司法查封，百家阁公司与中程公司在销售房屋中存在欺诈，合同目的无法实现，故诉至法院。被告百家阁公司辩称，其一，百家阁公司实际为王真真与中程公司就买卖案涉房屋提供居间服务并收取居间服务费62535元，且王真真与中程公司实际签订了房屋买卖合同，中程公司也实际收取了购房款135465元，百家阁公司提供的居间服务已经完成，居间合同已经履行完毕，无需退还居间费用；其二，百家阁公司接受中程公司委托，销售中程公司名下的春暖商业中心的房屋，涉案房屋出卖方的合同义务归属中程公司，与百家阁公司无关，百家阁公司无权对解除房屋买卖合同发表意见。退一步讲，涉案房屋相关手续齐全，虽因其他案件被无锡市中级人民法院查封，但不影响中程公司作为出卖方的所有权利，故王真真诉请解除合同的理由是合同目的无法实现，无事实和法律的依据；其三，王真真要求百家阁公司与中程公司承担共同还款和共同赔偿责任无事实和法律依据，应予以驳回。被告中程公司未到庭答辩。本院经审理查明如下事实：（一）2020年3月17日，王真真与百家阁公司签订《春暖商业中心》项目认购确认单，王真真认购春暖商业中心2幢530室房屋，房源建筑面积为24.63平方米，成交价为19.8万元，定金金额2万元，付款方式为一次性付款，销售代表李天赐、销售经理朱会仙及王真真在认购单上签字，百家阁公司在认购单上加盖公章予以确认。当日，王真真按百家阁公司要求通过微信向无锡市兴楚房产资讯有限公司（以下简称兴楚公司）转账2万元，于2020年3月22日通过微信向兴楚公司转账13万元，通过POS机刷卡支付4.8万元。王真真称百家阁公司收取上述19.8万元并向其出具三张收据，其中两张载明居间服务费合计62535元，另外一张收据由中程公司盖章，载明春暖商业中心2幢530房款，金额为135465元。王真真述称其此后中程公司签订商品房买卖合同，合同内容为购买案涉2-530室房屋，房款为135465元，但签订合同后，中程公司未将合同交给王真真。百家阁公司述称王真真与中程公司签订合同时，其也在现场，合同内容也确如王真真所述，合同存放在案涉房屋的售楼中心处。2020年3月22日，周兴波通过银行转账向中程公司支付173535元，百家阁公司称周兴波是兴楚公司的法定代表人，该笔款项已包括王真真支付的房款135465元，故其已将王真真的购房款转付给中程公司。（二）2013年4月12日，无锡景泰置业咨询有限公司（以下简称景泰公司）取得坐落于国际一花园以南、春华路以西、泰伯广场公园以北的土地使用证书，后取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，于2015年取得商品房预（销）售许可证。2019年8月29日，青岛海圣时皓投资合伙（以下简称海圣时皓公司）与苏州枫景园农业科技有限公司（以下简称枫景园公司）签订《无锡景泰置业咨询有限公司股权转让协议》，枫景园公司将其持有的景泰公司100%股权转让给海圣时皓公司。2019年11月17日，海圣时皓公司与中程公司签订房产买卖协议，约定将春暖商业中心房产项目出售给中程公司。（三）中程公司与百家阁公司签订销售代理销售合同，约定中程公司授权百家阁公司负责代理销售春暖商业中心项目项下房屋，代理销售期限自2019年11月28日起至2020年4月30日止。双方约定，中程公司授权百家阁公司自行向客户收取超出项目房产成交底价以外的溢价部分，作为包销该项目房产的收益。（四）审理中，王真真述称按其与中程公司签订的买卖合同的约定应在2020年交房，因其一直未能拿到房屋，所以就在2020年8月去售楼处找开发商，到了售楼处发现已经人去楼空，且门上张贴了查封公告等相关材料，其中落款日期为2019年12月31日的无锡市新吴区住房和城乡建设局行政告诫书载明：景泰公司，接投诉举报，你公司位于新吴区××路××道交叉口开发的春暖商业中心项目正在销售过程中。经核实，该项目房产目前正处于法院查封状态，其销售行为已经违反了相关法规。依据《中华人民共和国城市管理法》第三十八条规定，你公司的销售行为已违法相关法规。请立即停止所有销售行为并到我局接受质询。落款日期为2020年1月15日的无锡市中级人民法院查封公告载明：······依法查封被执行人景泰公司位于无锡市新吴区××花园××路××广场××，土地使用权证号为锡新国用（2013）第009号的土地使用权，查封土地使用权的效力及地上建筑物（春暖商业中心）。查封期间非经本院同意，任何人不得将被查封财产转移、变卖、隐匿、抵押等处分行为。王真真看到上述公告后无法联系两被告，故电话联系无锡市中级人民法院询问情况，法院回复房屋于2019年就已经查封，期间未解封，且告知法院查封财产不得进行买卖。上述事实，有认购确认单、银行流水、微信付款记录、收据、查封公告、告知书、行政告诫书、销售代理合同、土地使用证书、商品房预（销）售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、股权转让协议、房产买卖协议及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，王真真与百家阁公司签订的项目认购确认单以及中程公司与百家阁公司签订的销售代理合同均系各方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。本案的争议焦点是：一、王真真与百家阁公司、中程公司间的法律关系应如何认定；二、百家阁公司是否应就退还购房款的债务承担连带责任。关于争议焦点一，本院认为，根据中程公司与百家阁公司签订的销售代理合同，双方之间存在委托代理合同关系，百家阁公司与王真真签订案涉房屋项目认购确认单的行为系受中程公司委托后代理销售案涉房屋的行为。王真真与百家阁公司签订的项目认购确认单中虽约定认购房号、房源建筑面积、成交价格、付款方式、定金等，但缺乏交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权益、责任等商品房买卖合同的主要内容，王真真述称其签订该确认单后亦与中程公司签订了正式的商品房买卖合同，故上述确认单尚不能认定为商品房买卖合同。此外，根据百家阁公司交付给王真真的加盖有中程公司公章的购房款收据以及王真真述称其与中程公司签订正式的商品房买卖合同中百家阁公司未作为出卖方的事实亦可以证明王真真应当知道案涉房屋的出卖人系中程公司，故王真真以上述确认单应认定为房屋买卖合同为由，主张百家阁公司系案涉房屋的共同出卖人的意见，于法无据，本院不予采纳。此外，百家阁公司辩称其与王真真间存在居间合同关系，但在其与王真真签订的项目认购确认单不存在双方存在居间合同关系合意的意思表示，百家阁公司亦未能举证其与王真真签订的居间合同，应承担举证不能的不利后果。关于百家阁公司辩称其出具的两张收据中载明的62535元系居间服务费的抗辩意见，本院认为，因案涉项目确认单中载明的19.8万元系购房成交价，且百家阁公司未能举证证明其与王真真间存在居间合同的合意，仅凭百家阁公司在王真真付款后单方出具的收据内容，不能证明该费用系王真真认可支付的居间服务费。百家阁公司关于其与王真真间存在居间合同关系并据此收取居间费62535元的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据百家阁公司与中程公司签订的销售代理合同的内容，双方采取包销的方式进行合作即超出项目的房产成交底价以外的溢价部分，作为房产的收益归百家阁公司，百家阁公司在本案中述称其实际转付给中程公司的购房款金额是135465元，故百家阁公司收取的该62535元更可能是其与中程公司约定的房产溢价收益，但该约定发生在其与中程公司之间，并不对王真真产生法律效力。虽然王真真述称其与中程公司签订的房屋买卖合同中约定的购房款是135465元，但基于该合同签订的时间是项目确认单签订以及王真真付清19.8万元之后，合同签订的经办人亦是百家阁公司经办人员，该合同中约定的购房款金额系百家阁公司与中程公司便于就包销收益进行分配约定的金额，王真真签订项目确认单时约定的成交总价19.8万元更符合其关于购房款金额作出的真实意思表示，本院认定王真真支付的购房款金额是19.8万元。关于争议焦点二，根据案涉项目认购确认单签订的时间，此时该项目房产及土地使用权均已被法院查封，百家阁公司、中程公司均无权处分已被法院查封的财产。王真真述称其与中程公司签订房屋买卖合同后，案涉房屋至今未能解封及交付，合同目的无法实现，故王真真有权解除其与中程公司间的房屋买卖合同关系并要求中程公司返还全部购房款19.8万元并赔偿利息损失（以19.8万元为基数，自款项支付之日即2020年3月22日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），王真真的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于百家阁公司是否应就退还购房款的债务承担连带责任的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。百家阁公司系案涉房屋的代理销售方，明知该房屋及土地使用权已被法院查封且未核实是否解封的情况下仍代理销售案涉房屋的行为违法，依据上述法律规定，百家阁公司应就中程公司的案涉债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认王真真与中程盛佳（天津）国际贸易有限公司之间的房屋买卖合同关系解除；二、中程盛佳（天津）国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内返还王真真购房款19.8万元并赔偿利息损失（以19.8万元为基数，自2020年3月22日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、无锡百家阁房地产营销策划有限公司对本判决第二项中确定的中程盛佳（天津）国际贸易有限公司的债务承担连带责任；四、驳回王真真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，保全费1770元，公告费600元，合计9610元，由王真真负担100元，由中程公司、百家阁公司负担9510元（王真真同意其预交的上述费用中的9510元本院不再退还，由中程公司、百家阁公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吕纯阳人民陪审员  缪燕萍人民陪审员  黄锡瑛二〇二一年五月六日书 记 员  于潇慧