上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初15129号原告(反诉被告)：何丹丹，女，1986年4月15日出生，汉族，户籍地武汉市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：彭盼，上海夜晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：田地，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐超，男，1982年12月1日出生，户籍地上海市杨浦区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：曹瑾，女，1983年1月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：金村，上海市罗顿律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：江家红，上海市罗顿律师事务所律师。原告何丹丹与被告徐超、曹瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告徐超、曹瑾提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告何丹丹及委托诉讼代理人彭盼、田地，被告徐超及两被告共同委托诉讼代理人金村、江家红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丹丹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2021年1月22日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、两被告返还原告购房款人民币(币种下同)133万元。事实与理由：2021年1月22日,经上海A物业顾问有限公司居间介绍,原告与两被告签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),约定由原告以380万元的价格向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。合同签订之前，原告已支付定金30万元，原告于签订合同后又向被告支付了首期房价款103万元。买卖合同的附件三《付款协议》约定原告通过银行贷款形式支付第二期房价款。原告按约向银行提交了申请贷款所需的全部资料。然而,由于近期政府相关部门相继出台了一系列房地产市场调控政策,严控个人住房贷款的审批条件,致使原告的贷款申请的审批周期延长,至今仍在审批中。为此,原告积极联系其他银行欲重新办理贷款申请,然而两被告却不愿再配合原告办理申请手续,致使双方无法办理涉案房屋过户手续。现为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。两被告徐超、曹瑾辩称：买卖合同约定原告应在2021年3月10日前将剩余购房款237万元支付给被告，但原告至今未付，原告已经违约，应承担违约责任。原告表示其未能获得贷款原因是贷款政策发生变化，但根据合同约定如果原告的贷款申请未能通过银行审核或者申请的贷款金额不足，则由原告于2021年3月10日前补足贷款不足部分。现同意解除买卖合同，合同解除的日期应以被告送达原告解除函之日即2021年4月20日为准。对于原告已付的房款，同意扣除原告应承担的违约金后将剩余部分返还原告。由于原告未能按约支付购房款的行为已构成违约，因此现提起反诉，要求：原告向被告支付解除合同违约金76万元。针对被告的反诉，原告何丹丹辩称：虽然买卖合同约定于2021年3月10日前办理产权过户手续，但合同附件三同时也约定等原告的贷款申请经银行审核通过后，双方共同至不动产登记事务中心办理交易过户手续，由于原告的贷款申请仍在银行的审核过程中，因此涉案房屋产权过户的条件暂未成就，原告未违约。另，合同约定被告负有配合提供贷款所需资料的义务，但被告拒绝配合原告重新申请贷款，被告存在违约行为。现不同意被告的反诉请求。经审理查明，两被告徐超、曹瑾系涉案房屋产权人。2021年1月17日，原、被告签订了由居间方上海A物业顾问有限公司提供的手填式《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋，转让价380万元，首期房价款133万元，其中包含30万元定金。双方应于2021年3月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。此合同对其他事项亦作了约定。原告支付了30万元定金。2021年1月22日，经上海A物业顾问有限公司居间介绍，原告何丹丹作为买受方(乙方)、被告徐超、曹瑾作为出售方(甲方)，双方签订买卖合同，约定：甲方将涉案房屋以380万元的价格转让给乙方；双方确认于2021年3月10日前共同办理转让过户手续；乙方未按约定履行合同义务,应当向甲方支付逾期违约金,逾期违约金按本次交易总价的日万分之四计算。逾期超过二十日后乙方仍未履行的,除乙方应向甲方支付二十日的逾期违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方应当承担违约赔偿责任,违约赔偿金额为本次交易总价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于逾期违约金和违约赔偿金部分的价款,余款返还给乙方；甲方未按约定履行合同义务,应当向乙方支付逾期违约金,逾期违约金按本次交易总价的日万分之四计算。逾期超过二十日后甲方仍未履行的,除甲方应向乙方支付二十日的逾期违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方应当承担违约赔偿责任,违约赔偿金额为总价款的20%。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同之前,乙方已支付给甲方定金30万元。2、签订本合同当日,乙方支付甲方首期房价款103万。3、乙方通过向贷款银行申请242万元贷款的形式支付第二期房价款。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。……待不动产登记事务中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内,乙方应将该他项权证送交贷款银行,并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则乙方应于办理交易过户手续前将其补足并支付给甲方。4、交易过户：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后,甲乙双方应共同至该不动产所在地的区不动产登记事务中心办理本交易之税收登记综合受理手续、交易过户手续。同时乙方应依据上海市限购政策,查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格……合同对其他事项亦作了约定。同月23日，原告向被告支付购房款103万元。之后，原告向相关银行提交了贷款申请。2021年2月26日，居间方工作人员告知原告贷款银行暂停贷款审批。2021年3月31日，原告何丹丹通过微信联系被告徐超表示工商银行的贷款审核严格，希望被告协助原告向农业银行申请贷款。对此被告徐超予以拒绝并表示原告已违约。此后，双方对重新申请银行贷款的相关事宜进行了沟通，但最终未能协商一致。4月10日，原告在微信中向被告徐超表示出于继续履行合同的愿意，几乎同意了被告全部条件，已表明底线。至于合同解除方面，愿意支付7万元补偿，如果无法达成一致，则尊重法院判决。被告徐超回复表示由于被告是置换房屋，原告未能付款已给被告造成巨大损失，因此原告提出的7万元的解约赔偿不合理，被告要求支付15万元解约赔偿。双方协商未果。2021年4月22日，两被告以快递方式向原告发送通知函，通知原告解除合同，要求原告承担违约金。该快件于4月22日送达原告。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，两被告表示出售涉案房屋是为了置换别墅，由于涉案房屋无法完成交易，导致被告无法置换别墅，以后也将不再有机会购买新房，而别墅的房源更少，被告的损失无法以金钱衡量。原告则表示合同约定的违约金过高，被告所述的损失并非实际损失且无证据佐证。以上事实，由原告何丹丹提供的买卖合同、定金收据、定金和房款转账凭证、微信截屏、被告徐超、曹瑾提供的微信截屏、通知函及快件投递信息等，双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据双方的约定，原告支付首期房价款后，通过向银行申请贷款的方式支付第二期房价款242万元。如果原告的贷款申请未获得银行审核通过或银行审核通过的金额不足242万元，则原告应在办理涉案房屋过户当日予以补足。另，合同约定的办理产权过户手续的日期为2021年3月10日，即原告应当在此日期前获得银行贷款审批通过。如果原告的贷款申请未能通过银行审核或银行审核通过的贷款金额不足242万元，则由原告于2021年3月10日前自行向被告支付242万元房款或者贷款不足242万元的差额部分。因此，在原、被告签订买卖合同后，即使相关行政主管部门针对房地交易市场调控政策或贷款政策，导致原告的贷款申请不能通过银行审批，根据合同约定原告亦应于3月10日前通过自行筹集资金方式向被告支付第二期房价款。原告的贷款申请既未通过银行审批，原告也未能在约定的办理产权过户的当日向被告补足贷款不成或不足的第二期房款，则原告确已构成违约，原告应当承担违约责任。原告的违约导致合同无法继续履行，被告据此享有合同解除权，因此本院确认买卖合同于2021年4月2日解除。买卖合同解除后，被告已收取的房价款133万元应当退还原告。但由于原告违约，被告根据合同的约定有权要求被告承担解除合同违约金。违约金不仅具有惩罚性功能，也具有补偿性功能即用于弥补原告的违约行为给被告造成的实际损失。对于违约金的金额，应当根据原告的违约情节，并结合被告的实际损失综合判断。事实上，从双方于2021年1月22日签订合同，到2021年4月22日合同解除，前后仅三个月时间，虽然被告向本院陈述的买卖合同解除给被告造成的损失的相关情况，但被告所述的损失确实没有充分的证据证明。因此，本院酌情确定由原告承担30万元解除合同违约金。鉴于合同违约方是原告，原告并不享有合同解除权，因此本诉案件受理费及保全费由原告负担。虽然本院调整了被告主张的违约金金额，但被告是根据合同约定的计算方式计算违约金，因此反诉的案件受理费亦由原告负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)何丹丹与被告(反诉原告)徐超、曹瑾于2021年1月22日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2021年4月22日解除；二、被告(反诉原告)徐超、曹瑾于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)何丹丹购房款133万元；三、原告(反诉被告)何丹丹于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)徐超、曹瑾解除合同违约金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,770元，减半收取计8,385元，财产保全费5,000元，合计13,385元，由原告(反诉被告)何丹丹负担。反诉案件受理费减半收取计5,700元，由原告(反诉被告)何丹丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。