北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4987号上诉人（原审被告）：北京五星如家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院15号楼1层15-2。法定代表人：胡彦海，经理。被上诉人（原审原告）：罗鹏，男，1986年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京五星如家房地产经纪有限公司（以下简称五星如家公司）与被上诉人罗鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初15080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。五星如家公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判。主要事实和理由：1．一审法院认定五星如家公司违约属于事实认定错误。五星如家公司是房产中介机构，承租案涉房屋用于转租盈利，而非自身居住。双方当事人均认可案涉房屋系因隔断被强制拆除，租户无法继续租住只能退租，影响了五星如家公司正常盈利。当时北京市正处于疫情一级响应期间，五星如家公司无法带新客户看房。此外，因隔断被拆除，五星如家公司承租价格已比市场平均水平高，继续按照原先约定租金标准履行合同势必会显失公平。五星如家公司与罗鹏多次协商沟通减少、缓交租金事宜，但罗鹏均未予同意，五星如家公司解除案涉租赁合同，不存在恶意违约的主观故意。五星如家公司实际使用案涉房屋的期限为8个月，投资一万多元，收益难以弥补支出。2．一审法院认定罗鹏损失金额过高。罗鹏仅提交装修施工合同，并未提交相应的付款凭证及发票，故五星如家公司对相关损失金额不予认可。双方签订的案涉合同所附物品交接单并不包含抽油烟机、灶具及橱柜，罗鹏提交的物品交接单系其自行篡改添加。当时之所以没有将上述物品写入物品交接单，是因为长期出租已经老化破损。罗鹏同意五星如家公司将其拆除丢弃，将厨房改造成一间卧室出租。但罗鹏一审提交的装修施工合同书所附装饰装修内容表的安装橱柜一项中包含了橱柜、洗菜盆、燃气灶、抽油烟机，单价为3000元，该笔款项由五星如家公司承担没有依据；上述表中的安装吸顶灯、窗帘的费用也不应由五星如家公司承担，案涉房屋本身没有窗帘，也没有证据证明灯具是自然老化还是人为损坏。依据案涉合同第二条规定，房屋当时装修及设施情况应以物品交接单为准，物品交接单中没有的，五星如家公司没有返还义务。房屋交付时墙面是带有污渍的旧白墙，没有壁纸，壁纸是五星如家公司装修添附的，故贴壁纸这一项不应由五星如家公司承担。拆除隔断只会对隔断和房间的连接处产生损坏，并不需要对整面墙从里到外全部翻新，五星如家公司对恢复原状以外的项目无需承担责任。罗鹏主张的损失与其实际损失存在出入。罗鹏辩称，同意一审判决。罗鹏向一审法院提出诉讼请求：1．判令五星如家公司赔偿罗鹏违约金5600元，两个月租金损失11200元，合计16800元；2．判令五星如家公司赔偿罗鹏恢复原状装修费14655．5元；3．判令五星如家公司赔偿罗鹏重新购买冰箱、床、柜子的费用，合计2698．42元；4．请求判令五星如家公司支付罗鹏租赁期间欠缴的水费195元、电费80元，合计275元；5．诉讼费由五星如家公司承担。一审法院认定事实：位于北京市昌平区北七家镇天通北苑房屋登记的权利人系罗鹏，产权证号为：京（2015）昌平区不动产权第XXXX号。2019年7月22日，罗鹏（甲方、委托人）、罗某（甲方、委托代理人）与五星如家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》。合同约定，甲方将坐落于北京市昌平区天通苑北房屋委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计24个月，即2019年7月23日至2021年7月23日止；甲方应于2019年7月23日前将房屋交付给乙方正常使用出租；甲方同意每年预留30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年8月23日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方的佣金；房屋每月租金为5600元，房租按季度支付，具体的付款日期2019年7月23日（11200元整）；2019年10月8日（16800元整）；2020年1月8日（16800元整）；2020年4月8日（16800元整），以后以此类推；在合同期内，乙方不得低于价格付款，为了便于出租，乙方可以出资对房屋进行改善装修分租分隔或添置设备，甲方允许乙方浮动出租价格，多出部分归乙方所有；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检查部门鉴定；除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏或老化的维修责任均由甲方承担，甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应代替品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担，因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；委托期内，乙方提前退租，应当赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；委托期内，甲方违约或提前收回房屋的，无论转租、自用、出售或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应当无条件将委托期内剩余房租及其他相关费用全部退还给乙方；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能履行的，双方当事人可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任；甲方允许乙方分租做简易隔断分租，到期后恢复原样。合同附件1物品交接清单载明：抽油烟机一个、燃气灶一个、热水器一个、坐便器两个、面盆两个、洗衣机一个、空调两个、冰箱一个、床两个、床垫两个、衣柜两个。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，罗鹏将案涉房屋交付五星如家公司，五星如家公司按照合同约定向罗鹏支付费用，房屋租金支付至2020年4月22日。双方均认可合同已经解除，且不需要法院对合同解除时间进行确认。关于合同解除的事由，双方存在争议，罗鹏陈述，2020年4月8日，五星如家公司应当交纳租金，但未交纳，并提出解除合同。五星如家公司陈述，因为疫情，我方提出减少租金的要求，等疫情结束再按照合同约定的租金支付，罗鹏不同意，要求我们赶紧走人。关于腾房时间，罗鹏陈述五星如家公司于2020年4月16日搬离案涉房屋。五星如家公司陈述其于2020年4月14日搬离案涉房屋，并向一审法院提交微信聊天记录一张，其中，2020年4月14日下午16:52罗鹏回复“今收到钥匙一套”。一审庭审中，罗鹏为证明自己的损失，向一审法院提交照片、《装修施工合同书》及收据，证明支出装修费用14655．5元、购买床及柜子1500元。并陈述，其于2020年5月24日将案涉房屋重新出租，因此要求五星如家公司向其支付租金损失。五星如家公司陈述，隔断已经拆除，垃圾没有清运，交房时没有窗帘，橱柜是破的，承租期间我方经过罗鹏父亲同意拆除了，灯搬离是没有问题，拆除隔断后天棚和墙皮有印记，被破坏，但是不需要整体进行粉刷，床和柜子确实更换过，冰箱同意赔偿400元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。罗鹏与五星如家公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但双方签订的系用于居住的房屋租赁合同，且五星如家公司亦未提交证据证明存在出租人主动限制或者房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋的情况，在罗鹏不同意降低租金的情况下，五星如家公司应当按照合同约定向罗鹏支付租金，现五星如家公司未按时交纳租金，构成违约，应当向罗鹏支付违约金，罗鹏亦享有合同解除权。五星如家公司亦在2020年4月14日将案涉房屋钥匙交付罗鹏，故双方合同于2020年4月14日解除。双方当事人均不要求法院对解除时间予以确认，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现合同已经解除，五星如家公司支付租金至2020年4月22日，其未使用期间的租金，罗鹏应当退还。五星如家公司同意折抵罗鹏的损失，一审法院不持异议。关于损失，罗鹏没有要求增加违约金，而是既主张约定的违约金又主张损失，法院在支持违约金的情况下，可以就实际损失中超出约定违约金的部分予以支持。双方合同约定，甲方允许乙方做简易隔断分租，到期后恢复原样。现隔断并未完全拆除，且垃圾未清运，一审法院根据物品交接单、照片及审理查明的情况对罗鹏的损失酌情确定为8400元（超出违约金部分）。关于欠付的水电费，五星如家公司当庭表示同意支付，一审法院不持异议。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、北京五星如家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付罗鹏违约金5600元；二、北京五星如家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿罗鹏损失6907元（已扣除应退租金1493元）；三、北京五星如家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付罗鹏水电费275元；四、驳回罗鹏的其他诉讼请求。二审中，五星如家公司提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。五星如家公司提交如下证据：1．新华网关于《北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》的报道截图，证明双方签订的案涉合同在当时情况下严重有失公平，五星如家公司不存在违约行为；2．五星如家公司与租户签订的租赁合同及退房转账记录，证明五星如家公司已在隔断拆除后将房屋押金及剩余租金退还租户，公司存在经济损失；3．聊天记录、外网发布信息截图、房屋出租委托合同，证明五星如家公司当时是以高于市场价格代理案涉房屋并以明确提出要做隔断，隔断拆除损失不应由公司一方承担，且罗鹏一审提交的房屋出租委托合同中的物品交接单系私自涂改；4．房屋租赁前后照片，证明案涉房屋长期出租老旧严重，罗鹏拍摄的房屋现状照片也表明五星如家公司并未对墙面造成破坏，案涉房屋现在仍然使用公司装修的地板及壁纸，五星如家公司对装修费用不认可；5．罗鹏在一审提交的装修合同和2020年4月23日发布的租赁信息截图，证明装修合同是虚假的，因为疫情一级响应期间不能进场装修。罗鹏对五星如家公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1证明目的不认可，认可存在疫情管控的客观情况，但当时物业是同意进小区看房的；对证据2关联性不认可，五星如家公司与租户的租赁情况与罗鹏无关；对证据3证明目的不认可，五星如家公司主张高于市场价格代理案涉房屋不合常理，对于物品交接情况，一审法院已采信五星如家公司的主张；对于证据4证明目的不认可，五星如家公司承诺将案涉房屋恢复原状后交付罗鹏，但其公司未恢复原状，致使罗鹏只能继续使用五星如家公司的装修；对证据5证明目的不认可，五星如家公司提交的证据恰恰可以证明罗鹏实际对案涉房屋进行了装修，因为如果未对案涉房屋装修就无法再次出租。本院经审查认为，五星如家公司提交的证据均不属于民事诉讼法上的新证据，且均不能实现其相应的证明目的，本院不予采纳。二审中，本院另查明：五星如家公司认可案涉房屋增设隔断系因违反相关规定被街道办强制拆除，与罗鹏无关。此外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗鹏与五星如家公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，五星如家公司疫情期间要求降低房租，在罗鹏不同意的情形下，五星如家公司不再依约向罗鹏支付租金，系明确不履行《房屋出租委托合同》的主要债务，已构成违约，罗鹏有权依法解除合同，并有权向五星如家公司主张损失赔偿责任。一审对五星如家公司违约责任的认定，处理正确。五星如家公司上诉主张一审认定事实错误，承租案涉房屋用于转租盈利，而非自身居住，但案涉房屋本身系由租户居住使用，并非商业经营用房，在疫情防控期间，防控措施一般不会构成合同履行的重大障碍，并不必然导致合同无法履行。五星如家公司另上诉主张案涉房屋因隔断被强制拆除，影响了五星如家公司正常盈利，继续履行合同导致双方权利义务失衡，自身不存在违约；但五星如家公司作为一家主要从事房屋租赁业务的公司，明知现行租赁政策不允许对房屋增设隔断，却依然违法对案涉房屋增设隔断，应自行承担不利后果，五星如家公司的该上诉主张无法抗辩其违约事实。五星如家公司上诉主张罗鹏装修施工合同并无付款凭证和发票，一审依据装修施工合同书及收据，结合在案证据显示的事实，经综合审查，酌定罗鹏损失金额为8400元，并无不当之处。罗鹏关于抽油烟机、灶具、橱柜及壁纸、拆除隔断所需恢复原状之处等上诉理由，均未超出一审酌定的范围，本院不予支持。鉴上所述，五星如家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由北京五星如家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 梁 睿审 判 员 张 静二〇二一年七月二十二日法官助理 王晓韬书 记 员 付鑫裕