天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10472号原告：杨媛，女，1973年10月6日出生，汉族，天津市经济技术开发区微电子工业区人力资源主管，住天津市西青区。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津团民律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏睦喧，天津团民律师事务所律师。被告：陈雪威，男，1972年12月7日出生，汉族，北京市休斯网络技术有限公司技术总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李艳艳，天津则立律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯，天津则立律师事务所律师。原告杨媛与被告陈雪威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨媛的委托诉讼代理人宫闻雨、苏睦喧，被告陈雪威及其委托诉讼代理人李艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋门禁卡费用40元;2.判令被告缴纳拖欠的2019年4月1日至2020年11月28日期间的物业费1938元；3.判令被告向原告支付因其违约导致的原告无法按时收回房屋、为恢复房屋出租时状态、功能进行整修时间3个月而发生的物业费300元、电费200元、水费200元;4.判令被告赔偿原告为恢复房屋当初出租状态、功能而整修发生的各项费用共计45000元；5.判令被告承担合同违约责任，按月租金4200元向原告支付违约金；6.判令被告承担合同违约责任，即被告未按约定时间返还房屋,应按日租金(月租金4200元/30天)的两倍即280元支付违约金。违约期自2020年9月10日起至房屋整修完毕,达到正常使用为止即2021年6月3日；7.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金4150元；8.判令被告向原告支付拖欠的煤气费35.7元；9.本案诉讼费由被告负担，由被告直接给付原告。事实和理由：原、被告通过天津链家宝业房地产经纪有限公司日华里店于2017年9月4日签订《房屋租赁合同》,原告将自有房屋即南开区华苑久华里12号楼3门501号出租给被告,租赁期自2017年9月10日至2018年9月9日。合同到期前,被告提出愿意继续租用该房屋,原告同意。双方同意除租金、租赁期条款变化外其他条款无变化，故不再另行签订合同,继续履行原合同。2020年9月9日，被告微信通知原告要退房,次日原告按时来到该房屋,被告却委托不相关的第三方到现场办理交接手续。原告收验房屋时发现,未经原告同意擅自改变、破坏了房屋附属设施、设备的原始位置和功能，毁损、破坏了房间内家具。具体情况如下:1、擅自改变卫生间上、下水管道原始布局,将原卫生间洗面盆拆除,在门厅位置处另行安装洗面盆;2、擅自将卫生间马桶、花洒拆除,另行安装;3、擅自改变卫生间布局;4、擅自改变厨房上、下水管道原始布局,将原洗菜盆拆除,在厨房阴台处另行安装洗菜盆;5、在2018年末小区供暖改造工程中,未经原告同意,擅自要求施工方不按常规的供暖管线布局施工，管线在卫生间与次卧室过道的地面处,埋下安全隐患;6、擅自铺贴劣质墙壁纸;7、擅自在墙壁、天花板多处钉入膨胀螺栓、钢钉,破坏了墙壁、天花板的平整性和美观;8、擅自将主卧室、次卧室、厨房、客厅阳台的4扇门拆除;9、擅自将主卧室、次卧室、客厅阳台的3副窗帘杆拆除;10、擅自将客厅阳台储藏木柜拆除;11、擅自将主卧室、次卧室、客厅、客厅阳台、门厅、厨房、厨房阴台的天花板7套照明灯具拆除;12、将房间墙壁的电源插座全部损坏;13、将客厅配电柜的防护盖遗失,留下安全隐患；14、将主卧室空调损坏;15、在大衣橱门上钉入铁钉、在大衣橱的正面、侧面粘贴了异物,破坏了衣橱完好性和美观,影响了使用;此外还发现,被告欠缴自2019年4月1日至今的物业费。此种情况下,房屋的现状原告不能接受。但从当天起就不能联系到被告,无奈原告于2020年9月14日通过110报警,经民警出面才联系到被告SUSIE,在房屋现场被告拒绝履行合同相关事项,并要求退还押金,拒绝向原告退还房屋。综上所述,被告严重违反了《房屋租赁合同》相关条款，包括第四条第(一)款乙方在租赁期内承担:水费、电费、燃气费、物业管理费等因房屋正常使用产生的费用。第六条第(二)款2.因乙方保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。原告特依据合同法等相关法律规定诉至来院,望判如所请。被告陈雪威辩称，第一项诉讼请求没有异议。第二项诉讼请求同意承担2019年4月1日至2020年9月10日之前的物业费，其他时间段的费用不认可。第三项诉讼请求不认可。第四项诉讼请求不认可，与被告无关，是房屋老旧，原告自行装修产生的费用。第五、六项诉讼请求不认可，被告不存在违约。第七项诉讼请求，租房之初，屋内供热管道跑水以及热力改造，导致一段时间被告无法居住，双方协商减免了1个月租金。第八项诉讼请求，原告没有票据，如有票据和证明，被告可以认可。房屋交接清单很清楚，当时只有衣柜和空调，需要置办家具家电，租赁房屋时自带的家电，被告不愿使用，与原告沟通后，原告自行带走了。擅自改变上下水布局是存在，被告在原告要求后，已经改回原来的状态。洗面盆已经改回，马桶、花洒是房屋老旧，被告自行花费更换了新的。厨房的菜盆另行安装，上下水管没有改。施工单位是自行布置供暖管道，不受被告控制，至于是否通知了原告，记不清了。壁纸确实是粘贴了，但是对墙体的美化，是经原告同意的。膨胀螺丝是为安装吊扇，吊扇拆除后，钢钉也拆掉了，只是一间房屋安装吊扇，并没有多处。入住的时候没有门，房屋是通的。入住时没有窗帘杆，也没有储藏柜。七套灯具也是没有的，被告不喜欢原告提供的东西，原告将自己原有的灯具拆走了，被告自行安装的灯具，搬离时也拆走了灯具。电源插座是可以使用的，如果有坏的需要原告维修。配电箱盖交接时就没有，不是被告弄没的。空调是可以使用的，没有损坏，空调十分老旧，维修应由原告负责。对大衣柜没有实施原告所述的行为，承重墙穿孔如有也是卫生间改造所致，已经补好了。此外，2020年11月26日，被告通过快递的方式将涉案房屋钥匙邮寄给了原告，并告知原告，原告拒绝接收房屋。虽然存在对房屋的改变，但对房屋本身是有益的，不应当由被告承担违约责任。原告故意延期收房，造成损失应当自行承担。原告所称的修缮费用不是被告损害房屋造成的，是房屋本身的条件。被告有3800元押金在原告处，除认可的金额外，如有剩余应退还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市南开区房屋登记在原告名下。2017年9月4日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司作为居间人（丙方），各方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告上述房屋，租赁期限自2017年9月10日至2018年9月9日；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；月租金为3800元，按季度支付，押一付三，各期租金支付日期为2017年9月10日、2017年12月10日、2018年3月10日；押金3800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告在租赁期内承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等因房屋正常使用所产生的费用；租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，被告应及时通知原告修复；原告应在接到被告通知后的7日内进行维修；逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担；因维修房屋影响被告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因被告保管不当或不合理使用，导致该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或承担赔偿责任；被告保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿等，原告有权单方解除合同，收回房屋；被告有上述约定情形之一的，应按月租金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失；原告未按约定时间交付房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金；被告退租后家具会留下，家电（洗衣机、洗碗机）带走；原告要求被告家中结构不能变动；被告退租时需两个月前告知原告。当日，原、被告签订房屋交割清单，载明物业内物品有挂式空调一台、柜式空调一台、衣柜一个。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付了押金3800元及相应租金。合同约定的租赁期限届满后，被告继续租用涉案房屋，双方未续签书面合同。2018至2019年租金调整为4000元，2019至2020年租金调整为4200元。2020年9月9日前的租金已经给付完毕。2020年9月9日，被告提出退租，次日双方到涉案房屋办理交接。原告在查验房屋时，提出存在多处拆改及损坏，因双方未达成一致意见，故未办理房屋交接，亦未交还房屋钥匙。本案成讼后，原告诉请要求被告将涉案房屋内被告自备使用的地毯、床、餐桌、椅子、鞋柜、沙发、马桶、卫生间镜子、墙壁纸、花洒、吊扇、电冰箱搬离。后被告将上述物品从涉案房屋搬出，原告撤回了该部分诉请。2020年11月26日，被告通过快递方式向原告邮寄了涉案房屋钥匙。2020年11月28日，原、被告及天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员一同到涉案房屋进行现场交接，并拍摄视频及照片留存。后原告对涉案房屋进行了整体装修，其主张装修期间为2021年2月底至2021年6月3日，花费120000余元。经原告申请，证人姚某、温某出庭作证。姚某陈述，其为天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员，涉案房屋出租前，证人的同事到该房屋实地拍摄了照片，照片是真实的。温某陈述，其为天津链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员，2020年11月28日，租户和业主交接房屋时证人去了现场，现场可见是空房，卧室有改动，墙上有明线，卫生间没有东西，厨房地柜掉在地上，有改动，当时拍摄了视频；证人现场确认了交接清单，可以体现现场的具体情况。针对原告提出的要求被告赔偿其为恢复房屋当初出租状态、功能而整修发生的各项费用共计45000元的诉讼请求，原告主张2017年7、8月份通过立邦刷新服务粉刷墙面花费4000元；卫生间洗面盆被被告拆改，原告当初购买加安装花费2000元；卫生间花洒需要1000元，镜子需要1000元；厨房上下水位置恢复原状需要1000元，洗菜盆位置恢复原状需要1500元，橱柜破坏恢复需要20000元；房屋内四扇门恢复需要6000元，屋内灯具恢复需要3000元；衣柜破坏修复需要1000元；客厅阳台储藏柜丢失需要2000元，主卧室空调损坏需要2000元；供暖设施更改需要2000元；墙壁破损恢复需要1000元，全屋插座恢复需要500元，主卧、次卧、客厅的三副窗帘杆需要600元，客厅墙上的配电箱盖丢失未计算费用，总体要求赔偿45000元。后原告另主张为修复被告造成的房屋拆改及损坏，原告进行了重新装修，共计支出120000余元，考虑折旧因素，也仅主张赔偿45000元。另查，原告于2020年12月14日支付了涉案房屋2019年4月1日至2020年11月30日期间的物业费1938元。原告另交纳了涉案房屋燃气费35.7元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同期限届满后，被告继续使用涉案房屋并支付租金，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。后续履行期间，被告提出退租，经双方沟通共同至涉案房屋进行退房验收，表明双方对于解除合同已经达成合意，据此可以认定双方不定期租赁合同关系已于2020年9月10日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。被告返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。根据原告提供的涉案房屋出租前的照片及退租验房时的照片和视频录像，结合双方陈述及证人证言，可以证实在租赁期间被告自行铺贴了壁纸；对卫生间上下水路进行了改造，更换了洗面盆、镜子、马桶、花洒；对厨房上下水路进行了改造，更换了洗菜盆；拆除了原有三副窗帘杆。此外，还存在室内墙面、顶面多处被打孔钉钉，电源插座部分损坏，衣柜部分部位破损、橱柜部分损坏，瓷砖部分破损，暖气入户管道外铺地面上方等情况。原告另主张室内四扇门及七套灯具被被告拆除，被告则主张房屋交付时没有该部分设施。然，双方签有房屋交割清单，对室内设施、物品有所载明。按照生活常理，室内房门及照明灯具作为房屋基础设施，如在交接时明显缺少，双方应在交割清单中有所体现，而交割清单中对于上述状况没有任何记载，结合证人证言，可以推定交付房屋时，原告所主张的上述设施存在。故对于原告该部分主张，本院予以采信。关于原告主张的卧室空调损坏，因其未提供有效证据予以证实，故本院不予采信。关于原告主张的客厅阳台储藏柜被拆除，被告予以否认，因交割清单对此并未予以注明，且原告亦未提供其他证据予以佐证，故对其该主张，本院不予采信。上述设施拆改及损坏，大部分已超过合理使用所造成的正常损耗范围，且现有证据亦无法证实被告改造部分已征得原告同意，故被告对此应承担赔偿责任。鉴于原告已对涉案房屋重新装修，无法评估因存在上述拆改及损坏给原告造成的实际损失，故综合考虑房屋原始状况、装修年限、租赁期限、受损程度、正常耗损、违约情形等因素，本院酌情支持原告该部分损失10000元。关于原告要求被告给付办理门禁卡的费用40元，被告对此不持异议，本院予以支持。关于原告要求被告给付2019年4月1日至2020年11月28日期间的物业费1938元，2019年4月1日至2020年9月9日期间产生的物业费被告同意承担，本院予以确认。2020年9月10日至2020年11月28日期间，被告虽已提出退租，但因存在部分设施拆改及损坏问题双方存在争议，且被告亦未交还房屋钥匙，直至2020年11月28日经双方现场交接，被告取回涉案房屋，故该期间产生的物业费应由被告承担。经核算，2019年4月1日至2020年11月28日期间的物业费为1931.54元（1938元÷20个月×19个月+1938元÷20个月÷30天×28天）。关于原告要求被告支付因违约导致的其无法按时收回房屋、为恢复房屋出租时状态、功能进行整修时间3个月而发生的物业费300元、电费200元、水费200元，该部分诉请无事实及法律依据，且在前述损失赔偿中已对此进行了综合考量，故本院不予支持。关于原告要求被告承担合同违约责任，按月租金4200元向其支付违约金，原告基于被告破坏房屋设施主张该部分违约金，针对被告拆改及损坏设施问题，前述已综合考量被告违约情形等因素支持了原告相应损失，且原告未举证证实还存在其他损失，故对于原告该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担合同违约责任，按日租金(月租金4200元/30天)的两倍即280元支付自2020年9月10日至2021年6月3日期间的违约金，2020年9月10日至2020年11月28日期间，被告虽已提出退租，但因存在部分设施拆改及损坏问题双方存在争议，且被告亦未交还房屋钥匙，直至2020年11月28日经双方现场交接，被告取回涉案房屋，故该期间被告应比照租金标准向原告支付房屋使用费，具体数额为11060元（4200元×2个月+4200元÷30天×19天）。因双方为不定期租赁，对于具体返还房屋时间没有明确约定，且上述期间双方尚因设施拆改及损坏问题存在争议，故原告以被告未按约定时间返还房屋为由，主张按照日租金的两倍计付费用，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金4150元，根据被告提供的微信聊天记录，从双方沟通情况看，原告方当时有因供热改造影响房屋使用而减免租金的意思表示，且在此后租期内，原告未再主张该部分租金，由此可以认定双方对于减免部分租金事宜已达成一致，故原告再次主张该部分租金，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的燃气费35.7元，租赁期间产生该部分费用，现已由原告实际垫付，有相关票据予以佐证。合同约定燃气费应由被告承担，对此本院予以支持。关于押金3800元，该笔款项尚在原告处。根据合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告。庭审中双方亦同意以押金冲抵部分被告应付款项，对此本院照准。前述被告应付房屋使用费为11060元，押金冲抵应付房屋使用费后，被告应向原告给付房屋使用费7260元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陈雪威给付原告杨媛门禁卡费用40元；二、本判决生效后十五日内，被告陈雪威给付原告杨媛物业费1931.54元；三、本判决生效后十五日内，被告陈雪威赔偿原告杨媛经济损失10000元；四、本判决生效后十五日内，被告陈雪威给付原告杨媛房屋使用费7260元；五、本判决生效后十五日内，被告陈雪威给付原告杨媛燃气费35.7元；六、驳回原告杨媛的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告杨媛负担719元，被告陈雪威负担377元，被告陈雪威负担部分于本判决生效后十五日内给付原告杨媛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  马 钧人民陪审员  张 梅二〇二一年八月二十三日书 记 员  金红双附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。