上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20904号原告：梅福兴，男，1986年11月3日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：司晓海，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：李云，男，1978年8月31日出生，汉族，住上海市普陀区。原告梅福兴与被告李云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅福兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除梅福兴与李云于2020年5月13日签订的《不动产买卖合同》；2.判令李云返还梅福兴支付的房款1,858,926元；3.判令李云向梅福兴支付违约金1,350,000元；4.本案诉讼费、律师费、保全费由李云承担。事实和理由：2020年5月，原、被告就上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《不动产买卖合同》一份，约定，被告将系争房屋出售给原告，房价款为4,500,000元。合同约定，若被告违反合同的约定，未向原告或原告指定的第三方转让系争房屋或怠于履行办理系争房屋买卖的手续包括但不限于签订买卖合同、迁出户口、配合过户、交接房屋钥匙、撤销抵押登记，向原告设立抵押登记等，原告或原告所指定的第三方有权要求被告继续履行合同，且应向原告支付房价款30%的违约金。若原告已经支付了合同约定的价款，且因被告原因导致合同无法履行，被告应将收到的房款予以返还，并按约支付违约金。后原告按约向被告支付房款1,858,926元，但被告却未履行其义务。现原告为维护自己的合法权益，故提起上述诉请。李云辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋系被告从案外人处购买，因有尾款未支付，故涉诉。在诉讼过程中，系争房屋被法院查封。现在被告亦积极处理此事。就解除合同及返还房款被告均同意，但不同意支付违约金。被告并非故意违约，亦在积极协商处理此事。且原告主张的违约金标准过高，要求法院酌情予以调整。本院经审理认定事实如下：被告系上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)权利人。2020年5月，原告(买受方，乙方)与被告(出卖方，甲方)签订《不动产买卖合同》一份，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，价款为4,500,000元。乙方或乙方指定的第三方将于本合同签订之日起代甲方向债权人中国工商银行、阮某某、张某偿还甲方所欠系争房屋所涉债务金额。甲方应当与乙方或乙方所指定的第三方自本合同签署之日起当日内签订正式上述不动产的买卖网签合同。甲方同意，乙方有权将系争房屋转让给乙方指定的第三方并由甲方全面配合完成过户登记手续，甲方出售本合同所约定的不动产所产生的税费以及甲方与债权人中国工商银行、阮某某、张某之间所产生的违约金及罚息(若有)等均由甲方自行承担，其余税费各自承担。甲方应当全面配合并协助乙方或乙方所指定的第三方自该不动产正式房屋买卖网签合同签订之日起日内办理完毕该不动产的过户登记手续，将该房屋变更至乙方或乙方所指定的第三方名下，若在当日内未能办理完毕过户登记手续的，每延迟一日，甲方应当按照本合同约定的卖出价款金额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金，延迟＿日仍未完成过户手续的，乙方有权解除本合同，且甲方应当按照本协议约定的卖出价款总金额的30%向乙方支付违约金，并返还乙方或乙方指定的第三方向甲方或上述债权人所支付的全部款项。乙方于2020年6月10日前向甲方支付卖出价款首期款106,000元。甲方同意并承诺，乙方或乙方指定的第三方将第二笔卖出价款17,529,260元直接代甲方支付给甲方的债权人中国工商银行、阮某某、张某以偿还甲方的债务并撤销甲方向该债权人设定的不动产抵押。甲方同意，在乙方或乙方指定的第三方完成上述不动产购房贷款审批之日起十日内协助乙方或乙方所指定的第三方完成系争房屋的过户登记手续，乙方或乙方指定的第三方于购房贷款放款、迁出户口之日起十日内向甲方支付剩余卖出价款2,461,074元。若乙方已经支付本合同第三条中的价款，且因甲方原因导致本合同不能实际履行，甲方还应当将乙方已支付的所有款项退还给乙方，并按照本合同约定的不动产卖出价款金额的30%向乙方支付违约金，且乙方有权单方面解除本合同，合同的解除不影响甲方向乙方退还不动产卖出价款以及支付相应的违约金。甲方违反本合同所约定的内容，除应当按照本合同的约定承担违约责任外，还应当承担乙方或乙方所指定的第三方因此而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、保全费等一切费用。合同并就其他内容进行了约定。2020年6月4日，原告与案外人丁某某签订支付委托书一份，委托案外人丁某某向被告兴业银行账户支付系争房屋购房款。后丁某某分别于2020年6月4日、2020年6月5日向被告支付系争房屋购房款合计1,858,926元。后因系争房屋因诉讼被查封，故原告向本院起诉，要求判如所请。庭审中，被告认可收到原告支付的购房款1,858,926元。因被告和案外人张某有诉讼，系争房屋目前被本院查封。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有不动产买卖合同、上海市房地产权证、支付委托书、转账凭证、不动产登记册、委托合同及发票、诉讼保全担保协议及发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的不动产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现因被告原因导致系争房屋被查封，致使原告合同目的无法实现，现原告要求解除双方签订的不动产买卖合同并返还房款，被告明确表示同意，故就原告的该项诉请，本院依法予以支持。就违约金部分，因本案确实因被告原因导致双方买卖合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故被告理应承担违约责任。但本院注意到，原告在买卖合同签订时，即知晓系争房屋存在多个抵押且存在司法限制，且被告亦抗辩双方约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整，故就被告应承担的违约责任，由本院依据实际情况酌情予以确定。就原告主张的律师费、保全担保金，根据合同约定，理应由被告承担，故就原告的该项诉请，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除梅福兴与李云于2020年5月13日签订的《不动产买卖合同》；二、李云于本判决生效之日起十日内返还梅福兴已支付的购房款1,858,926元；三、李云于本判决生效之日起十日内支付梅福兴违约金450,000元；四、李云于本判决生效之日起十日内支付梅福兴律师费5,000元；五、李云于本判决生效之日起十日内支付梅福兴保全担保金3,209元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,536元，减半收取计16,268元，由梅福兴负担4,552元，李云负担11,716元。保全费5,000元，由梅福兴负担1,399元，李云负担3,601元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二一年二月十九日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。