徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初7270号原告：任宣宇，男，1993年11月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：杨焕磊，江苏永安律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锐，江苏永安律师事务所实习律师。被告：徐州宝信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路12号。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋维维，该公司销售经理。原告任宣宇诉被告徐州宝信房地产开发有限公司（以下简称宝信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任宣宇的委托诉讼代理人杨焕磊，被告宝信公司的委托诉讼代理人胡光强、宋维维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任宣宇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交付房屋违约金26800元（自2020年1月1日起以991262元为基数按日万分之二暂计算至起诉之日），起诉后的违约金按上述标准继续计算至实际交付房屋之日；二、判令被告拆除宝龙官邸小区内地面停车位，按照被告宣传资料、沙盘展示、销售人员的说明及允诺建设小区绿化、道路及六大景观，实现人车分流；三、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，并要求违约金自2020年1月1日起以991262元为基数按日万分之二计算至上房之日即2020年5月24日，违约金计3万元。事实和理由：原告购买被告徐州宝信房地产开发有限公司坐落于徐州市铜山区宝龙官邸G-05幢2单元号房屋。为此，原被告双方于2018年1月7日签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：房屋建筑面积为113.3平方米，总价991262元；2019年12月31日前交付该商品房。合同第十一条约定被告公司于2019年12月31日前向原告交付该商品房。《补充协议》第七条约定被告公司逾期交房180天内的，按日支付万分之二的违约金。另被告公司在销售房屋时通过宣传资料、沙盘展示、售房人员的介绍等方式作出说明并允诺小区绿化率为42.7%、人车分流并建有六大景观。该说明及允诺明确具体属于《商品房买卖合同》的一部分，被告公司应当履行。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付购房款，但是被告并没有依据《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋。直至2020年3月被告公司才向原告发出交房通知。至今小区内绿化、道路、景观依然不符合双方约定及被告销售人员、宣传资料、沙盘展示的说明及允诺。被告的违约行为严重损害原告的合法权益，故原告依法具状诉至法院，望支持诉请。被告宝信公司辩称，第一，任宣宇与被告签订合同时间在2018年1月7日，就宝龙官邸G05幢2单元1001室商品房签订的商品房买卖合同是事实，根据商品房买卖合同补充协议约定，因出卖人自身原因造成案涉的商品房未能按约定时间交付买受人，承担万分之二的违约金。但在本案当中不存在出卖人因自身原因造成逾期交房。第二，合同约定的交房时间为2019年12月31日，因涉案商品房施工期间受省、市、区关于管控大气污染等要求被告停工，否则将采取相应的行政处罚措施；同时在施工期间由于中高考、恶劣天气等客观情形造成工程不能施工而停工；另在调整交房时间后又发生疫情。同时根据合同约定，该情形类似于不可抗力的客观情形，非被告的原因造成商品房工程不能施工。按照合同约定，被告可以依据相关文件据实顺延交房，以上情况被告在交房前已将顺延交房调整的时间，通过公告和邮寄，寄给了原告，原告也已经签收。综上，根据以上事实和合同约定，原告所主张被告承担逾期交房违约金，没有事实依据，非因被告自身原因承担逾期交房的责任，违反了合同约定。同时也有失公允，因此请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月7日，原告任宣宇与被告徐州宝信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，认购徐州宝信房地产开发有限公司开发的坐落于徐州市铜山区宝龙观邸中的G-05幢2单元号房屋一套，预测建筑面积为113.3平方米，总价991262元。该合同第十一条还约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。双方还签订了《补充协议》一份，该协议第七条第三款规定：“如发生不可抗力情况，出卖人有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，出卖人有权凭相关文件或证明或资料，据实顺延该房屋的交付期限”，第四款规定：“因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：选择主合同第一种处理方式，逾期180天之内，按日支付万分之二的违约金，逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人按照全部房价的10%向买受人支付违约金”，第九条第二款规定：“出卖人发出交房通知的形式，可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。”合同签订后，原告任宣宇依约向徐州宝信房地产开发有限公司支付了989162元的购房款。2019年12月19日被告发现无法按期交房，遂通过EMS向原告邮寄《关于宝龙观邸高层住宅（G-01、G-02、G-03、G-04、G-05、G-06、G-07、G-08）交付时间调整公告》，载明拟定交付时间在2020年3月31日前后，原告于2019年12月23日签收了该邮件。2020年3月20日被告又通过EMS向原告邮寄《关于徐州宝龙观邸项目因新型冠状病毒××疫情对交房影响的告知函》，载明延期交房且不确定具体时间，2020年3月21日原告签收了该邮件。2020年3月23日被告通过EMS向原告邮寄了上房通知书，通知书载明房屋的交付时间为2020年3月26日。被告于2020年3月25日签收了该邮件。另查明，为控制大气污染，提高空气质量，省、市、区人民政府及相关部门多次下发大气管控文件，主要文件有：1、2018年10月11日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定10月11-16日晚8时至第二天早8时工地施工应停止作业；2、2018年11月15日，江苏省大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定10月16-17日停止建筑物拆除、爆破、破碎、取土挖土等作业；3、2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月1-3日，各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；4、2018年11月14日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月15-18日，按照《徐州市铜山区2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；5、2018年11月19日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月19日20时至22日12时，按照《徐州市铜山区2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施；6、2018年11月23日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定11月24-26日工地停止土石方、拆除、铣刨等易产生扬尘的施工作业；7、2019年1月17日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定18日，短时将达到中度污染水平，19-20日，达到重度污染，各类工地一律停止土石方作业；8、2019年1月21日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于解除本轮重污染天气橙色管控的通知》，通知规定自1月21日17时起解除本轮重污染天气橙色应急管控；9、2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定自1月23日晚8时起，我市重启重污染天气橙色管控预警响应，25-26日，我市将经历一次重污染过程，各类施工工地一律停止土石方作业；10、2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发《关于调整重污染天气管控等级的通知》，通知规定自2月22日18时起，我市提升管控等级，实施重污染天气橙色管控预警响应，2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，各类工地一律停止土石方作业；11、2019年3月2日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发《关于启动重污染天气橙色应急管控的通知》，通知规定3月2日-5日我市空气质量以轻度-中度污染为主，部分时段可达中度污染，自3月2日14时起，我市启动重污染天气橙色应急管控；12、2019年4月11日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知规定4月11-13日，我市将出现大气污染过程，空气质量短时达到中度污染，各类施工工地一律停止土石方作业；13、2019年4月15日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发的《关于解除本轮重污染天气橙色管控的通知》，通知规定自4月15日12时起解除本轮橙色应急管控。还查明，因受新冠××疫情影响，根据《江苏省新冠××疫情风险等级名单》，江苏省于2020年1月24日全面启动重大突发卫生公共事件一级响应，2020年2月27日降为二级响应，2020年3月3日降为低风险区域。2020年2月10日，徐州市铜山区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发《关于做好疫情防控期间全区施工工地开复工工作的通知》，通知要求开复工时间不得早于2020年2月15日24时。涉案工程的工程备案证明显示涉案工程于2020年3月20日由建设单位组织竣工验收合格，并于2020年3月23日向徐州市铜山区建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。本院认为，一、关于迟延交房问题，被告辩称延期交房系受政府管控大气污染、新冠××疫情、中高考以及雨水等因素的影响。首先，关于政府管控大气污染，根据被告提供的证据，对于双方在签订合同之后政府有关部门对于大气污染要求停工停产的文件，文件中要求土石方作业一律停止施工，被告虽在合同签订时是能够预见的，但因无法预见相关停工的具体天数，且政府管控确系被告无法避免、不能克服的情形，结合被告在交房期满前的2019年12月19日向原告邮寄了《关于宝龙观坻商品房交付时间调整公告》，尽到了通知义务，故对于被告配合政府部门管控治理大气污染的合理的停工天数，不宜认定为是被告方的违约行为，应当在逾期交房的天数内予以扣除。关于影响施工天数的计算，对于本案合同签订之前的相关文件，不应作为影响本案延期交房的依据；对于本案合同签订之后的文件，文件中未明文规定具体的停工天数，被告亦未提供证据证明确因大气污染管控停止施工的，不宜作为涉案工地停工的依据；对于合同签订之后的相关文件明确了具体停工时间的，虽能证明涉案工地有停工的事实，但不能证明涉案工地实际的停工天数，本院认为应结合案情和证据，酌情认定大气污染管控对涉案工地施工的影响天数。其次，关于新冠××疫情对于施工的影响，本院认为疫情的出现系被告无法预见和控制的情况，应当作为被告逾期交房的免责事由。但因被告在疫情未发生时就已经将交房时间定为2021年3月31日左右，与被告最终确定的交房时间2021年3月26日基本一致，证实新冠××疫情对涉案工地的影响较小，且疫情和2020年春节放假存在重叠的情况，考虑到即使没有疫情，在每年的农历正月十五日之前工人全面复工情况并不确定等因素，故因新冠××疫情对涉案工地的影响，仅应作为酌情考虑因素。第三，关于中高考影响施工的因素，因中高考系每年都会发生的客观情况，被告作为房地产开发企业，应当在签订合同时能够予以预见，故关于中高考对于施工进度的影响，不应作为对本案被告的抗辩理由。第四，关于雨水等极端天气对于施工的影响，本院认为，被告作为房地产开发企业，应当将当地历年雨水天气影响施工的因素考虑进施工总进度之内，在本地未发生突然的、长期的极恶劣天气因素影响的情况下，本院认为不宜将天气因素作为被告延迟交房的理由予以认定。综上，政府对大气污染管控的行为和新冠××疫情的影响所导致涉案工地的停工，本院综合考虑被告提供的证据和本案的实际情况，酌情认定上述因素对涉案工地的停工影响为50天。关于被告向原告交付房屋时间的认定问题，根据查明的案件事实，被告于2020年3月23日向原告邮寄了上房通知书，通知原告2020年3月26日可以交付房屋。2020年3月26日应视为达到了合同约定的上房条件，且被告已通过合理途径通知了原告，故该日期之后未上房而导致的扩大的损失不应由被告承担。二、关于违约金及数额问题，本院认为，根据上文论述，被告因政府管控大气污染以及新冠××疫情影响，合理的延迟交付时间应为合同约定交付日期之后的50天内，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2020年3月26日，较合同约定日期逾期86天，扣除上述50天后，被告仍无正当理由迟延交房36天，故被告应按合同约定向原告支付违约金7137.09元（991262元×0.0002×36天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐州宝信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告任宣宇违约金7137.09元；二、驳回原告任宣宇其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由原告任宣宇负担70元，由被告徐州宝信房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王会收人民陪审员  陈 莉人民陪审员  赵庆营二〇二一年五月二十八日书 记 员  潘玫竹