四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2016)川0322民初2007号原告（反诉被告）：四川富康建工集团有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人:何渠，总经理。委托诉讼代理人：王汉德，男，系四川富康建工集团有限公司工作人员。委托诉讼代理人：古钺,四川富邑律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川省露鼎建设工程有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人：黄显刚，总经理。委托诉讼代理人：周永平，女，系四川省露鼎建设工程有限公司副总经理。委托诉讼代理人：李扬，四川海岷律师事务所律师。原告四川富康建工集团有限公司与被告四川省露鼎建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年08月03日立案受理后，被告四川省露鼎建设工程有限公司于2016年08月18日提起了反诉。本院经审查后依法受理，并于2016年09月09日适用简易程序公开开庭对原告的本诉和被告的反诉一并进行了审理，原告四川富康建工集团有限公司的委托诉讼代理人王汉德、古钺，被告四川省露鼎建设工程有限公司的委托诉讼代理人周永平、李扬到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院于2016年10月27日裁定转为普通程序审理，并于2016年11月18日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告四川富康建工集团有限公司的法定代表人何渠及委托诉讼代理人王汉德、古钺，被告四川省露鼎建设工程有限公司的委托诉讼代理人周永平、李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川富康建工集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告四川省露鼎建设工程有限公司向原告支付截止至2016年7月的违约金60万元；2.要求被告四川省露鼎建设工程有限公司赔偿原告因迟延给付购房款给原告造成的直接损失1197200元。审理中，原告增加诉讼请求，要求确认原告四川省露鼎建设工程有限公司与被告四川省露鼎建设工程有限公司于2014年06月05日签订了德利商住楼《商品房买卖合同》无效。事实和理由：原、被告分别于2012年1月20日和2014年06月05日签订了德利商住楼《商品房买卖合同》两份，但原告并不具有以上以《商品房买卖合同》指向的房屋的土地使用权和完全的房屋所有权，故以上合同应为无效合同。合同签订后，被告还欠有原告购房款260万元未付。原告为了尽快办理德利商住楼的房屋产权证书及缴纳相关税费，多次要求被告按约定支付拖欠的购房款，但是被告均未向原告付款。被告的行为已经违背了双方签订的《商品房买卖合同》有关被告付款进度、时间、方式、作用等方面的约定，应自2015年6月25日书面通知被告付款之日起至2016年7月止，按照5万元/月向原告承担违约责任。此外，因被告迟延给付购房款，给原告造成延期补缴土地出让金1174500元，并因此支付了22700元的评估费，以上给原告造成的直接损失1197200元，应由被告承担赔偿责任。被告四川省露鼎建设工程有限公司辩称，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告故意隐瞒了其并未取得出售房屋的土地使用权的事实，致使被告购买房屋根本无法办理房屋产权证，但本公司认为双方签订《商品房买卖合同》是真实意思表示，应为有效合同。合同履行过程中，本公司并无违约行为，不应承担违约责任。对于原告主张的1197200元的损失并不存在，因为原告要取得出售的德利商住楼的土地使用权，就应当缴纳土地出让金，该部分费用是原告自身应当承担的费用，并非其损失，也与原告无关，故不应由本被告承担。反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司反诉要求：1.要求解除原、被告双方于2014年06月05日签订的《商品房买卖合同》；2.要求反诉被告退还反诉原告已支付的购房款40万元及利息；3.要求反诉被告承担赔偿金40万元。事实和理由：反诉原、被告于2014年06月05日签订了的《商品房买卖合同》，双方对房产证的办理交付、违约金等进行了约定。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了购房款40万元，但被反诉人故意隐瞒其并未取得土地使用证，商品房预售许可证的事实，导致反诉人所购买的房屋根本无法办理房屋产权证，双方签订的合同也无法继续履行。反诉被告的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。反诉被告四川富康建工集团有限公司反诉辩称，双方签订的《商品房买卖合同》虽不具备法定解除的条件，如果该合为有效合同，本公司同意解除。但本公司认为该合同为无效合同，对反诉原告的反诉请求请人民法院依法判决。原告（反诉被告）四川富康建工集团有限公司为证明自已的主张，就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：1.原告（反诉被告）公司营业执照复本及法定代表人身份证明；2.原、被告双方分别于2012年1月20日和2014年6月5日签订的两份《房屋买卖合同》以及2015年12月10日双方达成的补充《协议书》一份；3.《紧急通知》一份及原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出据的《收款收据》数份4.(2014)富民二初字第355号《民事调解书》；5.原、被告第一份《房屋买卖合同》的交易结算清单；6.《评估报告》及评估费票据；7.德利商住楼的土地使用权证和房屋使用证证复印件。原告（反诉被告）原告四川富康建工集团有限公司提交以上证据拟证明以下事实：原、被告双方于2012年1月20日签订了第一份《房屋买卖合同》购买原告（反诉被告）修建的德利商住楼三楼房屋，合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了的购房款2000000元。后因原告（反诉被告）无资金办理德利商住业主的土地使用权证和房屋所有权证，于2014年6月5日再次与被告（反诉原告）签订《房屋买卖合同》，将德利商住楼二楼出卖给被告（反诉原告），但被告（反诉原告）并未按合同约定付款，致使原告（反诉被告）无法为德利商住楼的业主办理相关权属证书。为此原、被告双方又于2015年12月10签订《协议书》，约定被告（反诉原告）于2015年12月21日前支付原告（反诉被告）购房款2000000元，原告（反诉被告）在收到被告（反诉原告）上述房款后40日内向被告（反诉原告）交付其购买的德利商住楼的房屋的权属证书。但被告（反诉原告）仍未付款。被告（反诉原告）应按约定承担违约金600000元。被告（反诉原告）的违约行为致使原告（反诉被告）在后期办理德利商住楼的产权是需承担1197200元土地出让金，原告还为此支付了评估费22700元。以上费用均为被告（反诉原告）违约行为所致，就由其承担赔偿责任。由于本公司至今未能取得德利商住楼完整的土地使用权和房屋所有权，故原、被告双方签订的合同应属无效合同。被告（反诉原告）四川省露鼎建设工程有限公司对原告（反诉被告）四川富康建工集团有限公司提交的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性、关联性合法性无异议；对证据3的真实性有异议，本公司并未收到原告（反诉被告）的《紧急通知》及收据；对证据4的真实性无异议，但不能证明本公具有违约行为，应承担违约责任；对证据5有异议，该证据仅为双方对第一份《房屋买卖合同》的对帐单位，并非结算凭据；对证据6没有异议，但该土地出让金是德利商住楼的土地延期使用原告（反诉被告）应承担相关费用，与本公司无任何关联；对证据7的真实性无异议。被告（反诉原告）四川省露鼎建设工程有限公司围绕诉讼主张，就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：1.土地登记申请书；2.富顺县不动产登记中心《房屋登记信息查询记录表》；3.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》两份及被告（反诉原告）支付购买德利商住楼二楼的购房款400000元的《银行转帐回单》。被告（反诉原告）四川省露鼎建设工程有限公司提交以上证据拟证明以下事实：原告（反诉被告）在未完全取得出卖房屋的所有权的情况下，故意隐瞒合同履行的重要事实，致使合同无法继续履行，应当依法解除双方于2014年6月5日签订《房屋买卖合同》，并由原告（反诉被告）退还其已交纳的房款400000元及利息，并承担400000的赔偿责任。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3的真实性均无异议，但证据3中载明的400000元，系被告（反诉原告）支付第一份《房屋买合同》的购房款，与本案无关。双方当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议部分，本院给予以确认并在卷佐证。对双方争议的事实确认如下：1.原告（反诉被告）处分本案诉争房屋是否经其他共有权的授权或同意。对此，原、被告双方虽经本院释明，都未向本院提出因合同无效造成的损失赔偿要求和证据。原告（反诉被告）虽提交了德利商住楼土地使用权人和房屋共有权人陈昌述与王汉德（德利商住楼的实际投资人）签订的《投资建设协议》和《委托书》，但以上证据均为复印件，且被告（反诉原告）不予认可，原告（反诉被告）也认为陈昌述已去逝，对上述证据的真实性无法确认，故对以上证据的证据效力不予确认，不能认定原告（反诉被告）处分本案诉争房屋是否经其他共有权的授权或同意；2.被告（反诉原告）于2014年7月30日支付给原告（反诉被告）的400000元房款是否属购买德利商住楼二楼房屋的房款。对该400000元，原告（反诉被告）认为是被告（反诉原告）支付的德利商住楼三楼的房款。经审查，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2012年1月20日签订《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买了其修建的坐落在富顺县德利商住楼三号楼一单元的房屋一套，合同约定被告（反诉原告）在签订合同时首付1000000元购房款，2012年3月底前付1000000元，余款侍房屋产权手续等办理完毕后一次性付清。合同签订后被告（反诉原告）已按约定支付了购房款2000000元，但原告至今未将合同约定的房屋权属证书交付被告（反诉原告），故按双方约定被告（反诉原告）支付剩余房款的条件并未成就，且该400000元是在双方签订第二份《商品房买卖合同》后支付的，故该400000元应当认定为被告（反诉原告）支付的本案诉争房屋（德利商住楼二楼）的购房款。综合审查原、被告的当庭陈述及所举证据和原、被告对证据的相互质证意见后，本案事实确认如下：2012年1月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》一份，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买了其修建的坐落在富顺县德利商住楼三号楼一单元的房屋一套，合同约定被告（反诉原告）在签订合同时首付1000000元购房款，2012年3月底前付1000000元，余款侍房屋产权手续等办理完毕后一次性付清。合同签订后，被告（反诉原告）按约定支付了购房款2000000元，但原告（反诉被告）并未按约定向被告（反诉原告）交付房屋权属证书，双方由此发生纷争。被告（反诉原告）于2014年3月28日诉至本院，要求原告（反诉被告）立即交付权属证书，并赔偿损失150000元。2014年5月13日，双方经本院调解达成调解协议：原告（反诉被告）于2014年9月7日前将被告（反诉原告）所购买的房屋的权属证书交付给被告（反诉原告），如果逾期未交付，原告（反诉被告）自愿向被告（反诉原告）支付50000元/月的违约金。2014年5月13日，本院依据双方达成的以上调解协议作出（2014）富民二初字第355号民事调解书。2014年6月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）再次签订了《商品房买卖合同》一份，原告（反诉被告）将其修建的坐落在富顺县德利商住楼二楼（1-12柱之间）的房产以270万元的价格出卖给被告（反诉原告）。合同对付款方式约定为：由于出售上述房屋的款项主要用于办理德利商住的房产证件的相关税费，所以被告（反诉原告）应根据原告（反诉被告）的办理证件的进度及时付款，具体付款金额和时间以原告（反诉被告）通知并出具收据为准，但付款总额不超过购房款的95%，如被告（反诉原告）未在原告（反诉被告）通知付款的三日内付款，自第四日起按（2014）富民二初字第355号民事调解书确定的违约金比例支付违约金。原告（反诉被告）应当在签订本合同四个月内完善该房屋的全部过户证件，并将全部证件一同交付给被告（反诉原告）。合同签订后，被告（反诉原告）仅于2014年7月30日向原告（反诉被告）支付了购房款400000元，双方也并未对该合同指向向房屋进行实际交付。由于被告（反诉原告）未按约定继续支付购房款，原告（反诉被告）也未按合同约定在4个月向被告（反诉原告）交付权属证书。2015年12月14日，双方再次对支付购房款及办理房产证等事宜进行协商，并对2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》达成补充协议：被告（反诉原告）于2015年12月21日向原告（反诉被告）支付购房款2000000元，原告（反诉被告）自收到被告（反诉原告）支付的上述2000000元房款起，40个工作日内完善所有办证手续并将房屋权属证书交付被告（反诉原告），如任何一方未按上述约定期间付款或交证，应自逾期之日起，按（2014）富民二初字第355号民事调解书确定的违约金比例支付违约金。被告（反诉原告）至今未按上述协议向原告（反诉被告）支付房款，原告（反诉被告）也未向被告（反诉原告）交付房屋权属证书。另查明：原告（反诉被告）四川富康建工集团有限公司原名自贡市富康工程有限责任公司，于2014年10月10日经富顺县工商行政管理局核准后变更为四川富康建工集团有限公司。德利商住楼为在陈昌述集资楼上续建而成。陈昌述集资楼约为1995年修建，地上和地下各一层，其中地上一层为营业用房。陈昌述集资楼房产及土地使用权为陈昌述、廖世平及富顺县农村信用联合社等所有，其中的625平方米的土地使用权的性质为出让用地，土地使用年限为20年，即土地使用权的到期日为2015年11月7日。陈昌述集资楼的其他土地的使用权性质为划拨用地。原自贡市富康工程有限责任公司于2009年经相关部门批准后，在原陈昌述集资楼上续建了地上2-7层，增建部份工程完工后于2009年8月经建设部门验收合格。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》时，德利商住楼早已完工，双方系现房交易。目前德利商住楼（负一层至第七层）房屋仍登记为原告（反诉被告）与陈昌述共有，土地使用权登记为陈昌述所有。本院认为，对原告四川富康建工集团有限公司与被告四川省露鼎建设工程有限公司于2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》，由于原告四川富康建工集团有限公司实际并不享有对出让房屋的土地使用权，房屋所有权也与他人共同所有。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，对原、被告双方于2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。由于原、被告双方均确认合同指向的房屋并未实际交付，仅有被告四川省露鼎建设工程有限公司向原告四川富康建工集团有限公司支付了房款400000元，故原告四川富康建工集团有限公司应返还被告四川省露鼎建设工程有限公司购房款400000元。对原告四川富康建工集团有限公司要求被告四川省露鼎建设工程有限公司赔偿其直接损失1197200元，其组成为德利商住楼应缴纳的部分土地出让金1174500元和评估费22700元。其中应缴纳土地出让金1174500元的原因是德利商住楼占用的国有土地中的625平方米的土地使用权已于2015年11月7日已到期，原告四川富康建工集团有限公司为德利商住楼的业主办理产权证书时，依相关规定需补缴延期使用土地的出让金，故原告四川富康建工集团有限公司主张的土地出让金1174500元，并非因被告四川省露鼎建设工程有限公司的过错原因而使合同无效为其带来的损失，而是原告四川富康建工集团有限公司在为德利商住楼业主办理产权证书过程中自身应承担的费用，故被告四川省露鼎建设工程有限公司不承担该部分的费用赔偿责任。被告四川省露鼎建设工程有限公司以原告四川富康建工集团有限公司未取得出售房屋完整的所有权，隐瞒了合同履行的事实为由，反诉要求反诉被告四川富康建工集团有限公司向其支付赔偿金400000元。本院认为，原、被告在签订本案诉争房屋的《商品房买卖合同》之前，已于2012年1月20日曾签订过《商品房买卖合同》一份，由反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司向反诉被告四川富康建工集团有限公司购买了德利商住楼三号楼一单元的房屋一套，并已支付了购房款2000000元，双方此后办证事宜产生纠纷，并诉至本院，本院也于2014年5月13日依据双方达成的以上调解协议作出（2014）富民二初字第355号民事调解书，此后原、被告双方才签订的本案诉争房屋的买卖合同。故应当认定反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司对本案购买的房屋的现状应当知情，原告四川富康建工集团有限公司并未故意隐瞒合同履行的相关事实，且反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司未能证明该400000元属合同无效后为其已造成的损失，故对其要求反诉被告四川富康建工集团有限公司支付赔偿金400000元的请求不予支付。但反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司在签订合同后向反诉被告四川富康建工集团有限公司支付了房款400000元，反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司反诉要求反诉被告四川富康建工集团有限公司返还房款并支付利息的主张，因反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司未明确该利息计算标准，本院根据本案的实际情况，可酌情按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司主张的该利息应属因合同无效而造成的损失，该损失应根据原、被告双方的过错承担。反诉被告四川富康建工集团有限公司并未取其他共有权人的授权而处分本案诉争房屋，反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司也明知对方不具完全处分全而与其签订合同，故双方均存在过错，故对反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司利息损失可由双方各承担一半。此外，对于原告四川富康建工集团有限公司要求被告四川省露鼎建设工程有限公司承担违约金600000元以及被告四川省露鼎建设工程有限公司反诉要求解除其与原告四川省露鼎建设工程有限公司于2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，均应以合同有效为前提而主张，现因合同已被认定为无效，故以上诉讼请求已无事实和法律依据，本院均不予以支持。综上所述，对原告四川富康建工集团有限公司要求确认其与被告四川省露鼎建设工程有限公司于2014年6月5日签订的合同无效的诉讼请求本院予以支持，驳回原告四川富康建工集团有限公司其他诉讼请求；对反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司反诉要求反诉被告四川富康建工集团有限公司退还其已支付的购房款400000元及利息的反诉请求本院予以支持，驳回反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司的其他反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，判决如下：原告四川省露鼎建设工程有限公司与被告四川富康建工集团有限公司于2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》无效；驳回原告四川富康建工集团有限公司的其他诉讼请求；反诉被告四川富康建工集团有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司已付的购房款400000元及利息（利息计算方法：以购房款400000元中一半200000元为基数，从2014年7月30日起，至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；驳回反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20974元，由原告四川富康建工集团有限公司负担13983元，由被告四川省露鼎建设工程有限公司负担6691元。反诉案件受理费11800元，由反诉原告四川省露鼎建设工程有限公司负担5900元，由反诉被告四川富康建工集团有限公司负担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判长 舒    友    权审判员 余华人民陪审员郭学淑二〇一六年十一月二十日书记员 宋    君    常附件--法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。