北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10246号原告：港铁（北京）商业设施管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：何家华，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所实习律师。被告：绫致时装（天津）有限公司，住所地天津新技术产业园区。法定代表人：王沛德（ALLANWARBURG）,总经理。委托诉讼代理人：张雨辰，女，1988年6月7日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：赵明璐，男，1984年6月4日出生，汉族，该单位员工。原告港铁（北京）商业设施管理有限公司（以下简称港铁公司）与被告绫致时装（天津）有限公司（以下简称绫致公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告港铁公司的委托诉讼代理人田滨、陈艺惠，被告绫致公司的委托诉讼代理人张雨辰、赵明璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告港铁公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除；2、判令绫致公司支付拖欠租金1083870.97元、管理费225806.45元；3、判令绫致公司支付拖欠上述费用的滞纳金，以各期应支付租金及管理费之和为基数，按照日万分之三的标准，自各期上述费用应支付之次日计算至实际给付之日；4、判令绫致公司按照每日13533.34元的标准支付2020年8月15日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费；5、判令绫致公司支付违约金609000元；6、判令绫致公司将涉案商铺恢复原状；7、判令绫致公司支付律师费4万元。事实和理由：2015年12月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区东直门外大街48号“北京银座商场第X号商铺”（以下简称涉案商铺）。租赁期限自2015年12月9日至2018年12月8日。合同到期后，原、被告签署《续租协议》，延长租期自2018年12月9日至2021年12月8日，并对原合同中的租金、管理费、经营品牌等条款进行了变更。租赁合同约定，被告应于每个日历月的3号之前支付当月租金及管理费。被告拖欠任何款项超过30天，原告有权解除合同，提前收回租赁场地，要求被告清缴欠款并支付违约金、滞纳金、赔偿律师费，且被告应将涉案商铺恢复原状。2020年2月起，被告开始欠付租金、管理费及其他费用，原告多次发出催缴函催缴未果。2020年8月4日，原告向被告发送律师函，告知被告涉案合同于2020年8月14日解除，并要求被告支付欠款，将涉案商铺恢复原状并返还原告。但被告至今仍未履行相关合同义务及违约责任，为维护原告合法权益，故成此诉。被告绫致公司辩称：被告租金、管理费交纳至2020年1月31日，此后未交纳。押金交纳了782638元。被告承租涉案房屋用于经营服装。承租时涉案房屋为毛坯状态，被告进行了装修。受新冠肺炎疫情影响，被告经营欠佳，自2020年2月起开始与原告沟通疫情期间减免租金事宜，但双方未达成一致。原告在2020年7月2日对涉案商铺采取了断电措施，至今未恢复。大概在2020年7月10日被告员工发现原告将涉案商铺上锁，2020年8月6日，被告收到原告发送的解约函。之后，经双方协商，原告表示被告可以继续经营，待双方就租金、管理费等事宜协商一致后，再开门营业。2020年8月底，被告将涉案商铺内的服装取出，原告再次将涉案场地上锁。同意涉案合同于2020年8月14日解除，同意支付2020年2月1日至2020年7月1日的租金、管理费，但应考虑疫情因素予以减免，锁门后的租金及管理费不同意支付，房屋占有使用费不同意支付。被告欠付费用均发生在疫情发生后，被告并非故意违约，不同意支付违约金及滞纳金，即使支付，合同约定的标准亦过高，要求法院予以调整。同意将房屋恢复至毛坯状态，但需要原告配合开锁供电。律师费不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺，面积约700平米租予乙方使用。乙方经营用途为服饰类，经营品牌为only/veromoda/jackjones。租赁期限三年，自2015年12月9日至2018年12月8日。乙方应向甲方每月支付保底租金/提成租金。乙方须按月向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付商场管理费。履约保证金782538元，合同履行期届满，乙方无违约事由的前提下，甲方无息退还乙方。乙方须于每个日历月三号之前向甲方支付当月保底租金，如乙方在付款期限届满日后七日内仍未支付，乙方须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。乙方须于每个日历月三号之前向甲方或管理单位支付当月商场管理费。如在付款期限届满日后七日内未支付，须从到期日第二天起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。若乙方拖欠甲方任何款项部分或全部超过30天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方商品或其他财产。且甲方有权立即没收乙方租金保证金，要求乙方缴清所欠费用以及另行支付按退租当年（本合同提前终止当年）标准计算的相当于三个月保底租金及管理费数额的违约金，赔偿有关重新出租之中介费、行政费及其他费用。若乙方违反租赁合同项下任何付款责任，或未能遵守、履行任何其他条文、协议、规定、条件，甲方有权按照租赁合同的规定暂停租赁场地水、电、每期、电讯供应或其他服务，及采取任何甲方认为合适的其他措施、行动，直至前述行为改正，乙方支付所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水、电、煤气、电讯供应的费用），但甲方必须在采取上述行动前两天给予乙方书面通知。乙方无权因甲方采取上述行动而追讨责任及/或损失。另，该合同附件四《标准租赁条款》中载明，若乙方拖欠租金、管理费、其他杂费，甲方索取的滞纳金应自租金、管理费、杂费应付之日计算，直至乙方付清逾期未付款项为止。乙方须在租赁期结束前或因任何原因提前结束前，把租赁场地连同其所有附属物、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态交还甲方。如乙方在租赁期届满时或甲方关于提前解除合同的通知书所要求之规定日期届满时未获得甲方同意继续占用租赁场地，甲方有权按日向乙方收取两倍租金及商场管理费作为违约金，且乙方须支付租赁场地内之一切杂费。租赁场地或其任何部分，在租赁期内因火灾、台风等天灾、不可抗力、灾难或政府指令因素而遭受破坏或损毁或不能进入，导致租赁场地或其他任何部分不适合使用或占有，乙方可在租赁场地遭破坏、损毁或不能进入的日期起根据破损性质及程度停止支付全部租金或按合理比例计算相应减免租赁场地的租金，直到租赁场地完全重建、重修或可以进入。由于违约方的违约行为导致守约方经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用），违约方须如数赔偿。合同到期后，原告（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议》，约定延长租赁期限，续租期为2018年12月9日至2021年12月8日。经营品牌变更为Veromoda、jack&jones。租金变更为保底租金每月168000元（含税）。提成租金按每月全部含税营业额的18%计算。每月应付租金按宝地租金及提成租金作比较，以高者为准计收。管理费每月35000元。除以上条款外，《租赁合同》项下所有条款在甲乙双方间继续有效。合同履行期间，被告共向原告交纳了履约保证金782538元，商场管理费亦向原告交纳。双方均认可租金及管理费交纳至2020年1月31日，此后未交纳。此后，原告多次向被告发送催缴函及律师函，要求被告按照原告的优惠政策及时交纳租金，否则将取消优惠政策并暂停电力供应。2020年8月4日，原告向被告发送律师函表示，涉案合同及续租协议将于2020年8月14日解除，取消对涉案商铺的租金管理费优惠政策，被告应及时交纳租金、管理费、电费、滞纳金等，并于2020年8月14日23:59前履行清运现场、恢复原状及返还、变更或注销证照等义务。上述律师函被告于2020年8月6日签收。双方均认可2020年8月底，被告将涉案商铺内的物品搬出。庭审中，被告提交原、被告的电子邮件往来记录，证明被告不存在拒绝腾房的主观恶意，系在获得原告许可后，与原告沟通后续经营条件，并做好随时恢复营业准备。电子邮件显示，至原告发送解除通知前，双方一直在对租金及管理费的减免、支付方式进行沟通，但始终未达成一致意见。此后，被告于2020年11月12日向原告发送邮件再次告知其支付租金、管理费的的支付方案，原告于2020年12月1日回复经综合评定后，未予批准。被告违约在先，应承担违约责任，清缴欠款，没有协商空间；在清缴欠款的前提下，被告在原有合作条件下可以申请继续经营；被告提出的中厅场地支持，无法给予。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。关于涉案商铺断电、锁门一节，被告提交涉案商铺照片及微信聊天记录，证明原告于2020年7月2日将涉案商铺断电、上锁。原告对照片的真实性认可，但表示原告仅系于2020年7月2日采取断电措施，并非原告上锁，是被告自行上锁后给了原告一把钥匙。按照惯例原告应该是在收铺时锁门，故原告应在2020年8月15日上锁。关于恢复原状一节，原告提交2006年被告承租时双方签署的物业交接确认单，证明被告承租时涉案商铺为毛坯状态，提交涉案商铺现状照片，证明被告物品已搬离但尚未恢复原状。被告对其真实性认可，亦同意恢复至毛坯状态，但表示需要原告配合开锁通电。关于律师费，原告提交原告与北京金诚同达律师事务所签订的《诉讼案件专项代理合同》及支付律师费发票、支票，证明被告已支出律师费4万元。另，双方均认可涉案银座商场于疫情期间一直开门营业，但营业时间有所缩短。1月26日至3月29日期间为上午十点至下午六点，3月30日至4月16日期间为上午十点至晚八点，4月17日后，恢复正常，为上午十点至晚十点。被告经营服装，在此期间未停业。但被告提交银座商场照片及被告自行统计的营业额情况，表示受疫情影响，银座商场经营环境恶劣，几乎没有客流量，被告营业收入明显减少，应减免租金。原告对其关联性及证明目的不予认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同及续租协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已查明事实，被告自2020年2月1日起拖欠租金，原告于2020年8月4日向被告发出解除函，表示涉案合同于2020年8月14日解除，被告于2020年8月6日签收该函。现双方当事人均同意涉案合同于2020年8月14日解除，故原告要求确认涉案合同及续租协议于2020年8月14日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据已查明事实，原告自认其于2020年7月2日对涉案商铺采取断电措施，并于2020年8月14日上锁，鉴于被告承租涉案商铺用于经营服装，原告断电后，被告无法从事经营活动，被告承租涉案商铺的租赁用途受到影响，故2020年7月2日之后至合同解除前的租金及管理费，被告不应支付。2020年7月2日之前拖欠的租金及管理费应予支付。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于受疫情影响，被告营业收入确有所下降，被告请求对租金、管理费予以减免，故对于上述租金本院将综合考虑合同履行因素，双方损失及疫情因素，按照公平原则对被告应支付的租金数额依法予以酌定，关于管理费，参照租金予以酌定。被告交纳的履约保证金应予抵扣上述租金、管理费。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。鉴于被告于疫情发生后方才开始拖欠租金及管理费，综合考虑疫情期间的防控措施及银座商场的营业状态，被告经营情况，被告并非故意拖欠租金，原告要求被告支付违约金及滞纳金，缺乏依据，且虽然在2020年7月20日之后北京市降低疫情防控等级，但原告已对涉案房屋采取断电措施，双方仍在协商租金减免事宜，被告基于原告的断电行为，行使同时履行抗辩权，亦属合理，故原告要求被告支付违约金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。合同约定，由于违约方的违约行为导致守约方经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用），违约方须如数赔偿。原告要求被告支付的律师费，实为要求被告承担的违约责任，故原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告支付2020年8月15日至涉案商铺恢复原状之日的房屋占用费并将涉案商铺恢复原状一节，原告自认于2020年8月15日将涉案房屋上锁，此后被告并未实际控制使用涉案房屋，故原告要求被告支付上述期间房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。合同约定合同终止或解除时，被告负有对涉案房屋恢复原状的义务，故原告要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告亦同意恢复，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下：一、确认原告港铁（北京）商业设施管理有限公司与被告绫致时装（天津）有限公司签订的《租赁合同》及《续租协议》于2020年8月14日解除；二、被告绫致时装（天津）有限公司于本判决生效后七日内向原告港铁（北京）商业设施管理有限公司支付欠付租金671540元、管理费139904元（原告交纳的履约保证金782538予以折抵，尚须支付28906元）；三、被告绫致时装（天津）有限公司在本判决生效后十五日内，将位于北京市东城区东直门外大街48号“北京银座商场第X号商铺”恢复至毛坯状态，并将渣土清运干净；四、驳回原告港铁（北京）商业设施管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20104元，由原告港铁（北京）商业设施管理有限公司负担16198元（已交纳），由被告绫致时装（天津）有限公司负担3906元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年六月八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟