河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初714号原告：河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司，住所地郑州市上街区淮阳路南段**院**院。法定代表人：张晓斐，系公司经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：张春霞，女，1974年1月29日出生，汉族，住河南省巩义市，现住河南省巩义市。被告：李佳梦，女，1990年8月26日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李之俊，男，系被告李佳梦丈夫。被告：张进良，男，1959年10月2日出生，汉族，住河南省巩义市，现住郑州市。被告：李花荣，女，1971年12月18日出生，汉族，住郑州市，现住郑州市。被告：马浩强，男，1988年11月24日出生，汉族，住河南省巩义市，现住郑州市。原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司（以下简称：盛世物业上街分公司）与被告张春霞、李佳梦、张进良、李花荣、马浩强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业上街分公司的委托诉讼代理人郭水林、姜炳灿，被告张春霞、李佳梦委托诉讼代理人李之俊、张进良、李花荣、马浩强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛世物业上街分公司向本院提出诉讼请求：1、被告张春霞向原告支付物业费7,819.2元及违约金200元、被告李佳梦向原告支付物业费8,092.8元及违约金、被告张进良向原告支付物业费5,573.4元及违约金200元、被告李花荣支付原告物业费14,639.2元及违约金200元、被告马浩强支付原告物业费7,340.4元及违约金200元；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与5被告分别签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为亚星盛世广场小区提供物业管理服务，协议第五条约定：物业服务管理服务费用，一、甲方按乙方规定时间交纳物业管理服务费用，逾期交纳按日5‰比例向乙方支付逾期付款违约金，乙方并可采取限制服务等措施。二、按建筑面积每月每平方米0.45元收取物业管理费用”。此外还约定了其它相关权利和义务。2017年1月1日，郑州市上街区亚星盛世广场小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方协商签订了一份《物业服务合同》，合同第二十六条约定：“甲乙双方协商确定居民住宅区收费标准多层为0.65元每月每平方，小高层为1.10元每月每平方米，此收费标准不含物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用。”第二十七条约定：“业主逾期交纳物业管理服务费及相关费用是，自应缴当期费用之日起，按每逾期一日加收二元的标准计收违约金。”第二十八条约定：“物业服务管理费实行6个月预收取一次，收费时间每年的1-2月和7-8月。”之后每年，原告均与该业主委员会签订了物业服务合同。原告进驻该小区后，按约提供了各项物业服务，被告接受了原告的物业服务。但是，被告尚未支付该物业费，虽经原告多次催要，被告仍未能支付该物业费。综上所述，被告接受原告的物业服务，应当依约向原告支付相应的物业管理费，被告逾期支付物业管理费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。张春霞辩称，原告诉请物业费的金额、期间均属实，但是不缴纳物业费的原因是其房屋漏水，家里进小偷，盗走项链等价值1万多元的东西，这些损失原告有责任。其就家里物品丢失曾与原告达成过初步协议，当时口头约定原告减免其三年物业费，后期的物业费其都按期缴纳。李佳梦辩称，原告诉请物业费的金额、期间均属实，但是逾期违约金其不认可，其他事实同张春霞辩称意见，主要是家里漏水以及被盗。张进良辩称，面积、期间、收费标准都无异议。不缴费原因是其房屋漏水，其房屋系顶层复式，在六楼七楼，整个楼栋的总水管在其楼梯管道间，渗水导致被告房屋墙面长期返潮。2009年发现六楼七楼的房顶漏水，没有解决好这些问题，所以后期物业费一直没交。与原告沟通称2017年的物业费免掉。李花荣辩称，面积不属实，应为176.59平米，收费期间有异议，其已缴纳到2008年12月31日，有发票。收费标准有异议，一直缴纳的都是0.45元的标准，没有收到涨价的通知。没有交费的原因是因为从2007年收房开始就出现很多裂缝，有九十多处，当时就找物业维修，维修两次之后还是漏水，物业公司工程部的人曾经出过书面承诺，如果有损失的话，会承担其损失。但是后期房子还是一直漏水，原告就只催交物业费，但是从不维修。截至现在还是漏水。马浩强辩称，建筑面积无异议，缴费期间有问题。其是2015年2月3日购买的房屋，所以2015年2月3日前的物业费不应当缴纳，剩余未交费期间无异议，标准有异议，没有接到涨价通知，应该按照0.45元标准交纳。没有缴纳是因为房屋漏水，其房屋是六楼复式，六楼主卧两个角漏水，厨房飘窗上方漏水，卫生间飘窗常年潮湿，涂料脱落，7楼顶部房梁开裂，多次找原告，告知维修基金还没有落实到位，所以让其自己先修。之前从来没有要过物业费，到2017年的时候接到律师打电话催缴物业费，也收到过书面的通知。因为5楼漏水的问题，说是因为其主卧卫生间由问题，让配合原告把墙砸开查看是否漏水，但并没有为其修复，现在还没有修。本院认为，原告盛世物业上街分公司与被告张春霞、李佳梦、张进良、李花荣、马浩强签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告盛世物业上街分公司作为物业管理服务提供者应当认真履行其物业管理服务职责，为小区业主创造良好的生活和居住环境，被告张春霞、李佳梦、张进良、李花荣、马浩强作为小区业主也应按时交纳物业管理费用，为维持和提高小区物业服务水平提供物质基础保障。同时，在发生物业管理服务问题时，双方应加强沟通协商解决，共同促进物业服务质量的提升。本案中，原告盛世物业上街分公司为被告张春霞、李佳梦、张进良、李花荣、马浩强提供了物业管理服务，被告张春霞、李佳梦、张进良、李花荣、马浩强应向原告盛世物业上街分公司支付物业管理费。被告李花荣、马浩强均主张物业费应按照0.45元每月每平方的标准交纳。原告盛世物业上街分公司提交的其与5被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同中约定的物业费交纳标准为：多层为0.65元每月每平方，小高层为1.1元每月每平方。依据法律规定，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同对业主具有约束力，故原告盛世物业上街分公司主张被告李花荣、马浩强2017年1月1日至2021年6月30日的物业费按照0.65元每月每平方的标准缴纳，于法有据，本院予以支持。被告李花荣辩称其面积不属实，应为176.59平米，但其并未提交证据证明其房屋真实面积，故本院不予采信。其还称其已交纳2007年及2008年物业费，并提交发票予以证明，但该发票显示仅免去2007年10月1日以前物业费并延至2008年3月15日，而原告盛世物业上街分公司主张自2008年7月起的物业费，故本院予以支持。被告马浩强称其房屋购买时间为2015年2月3日，2015年2月3日前的物业费其不应交纳并提交购房合同予以证明，且原告盛世物业上街分公司对此无异议，故被告马浩强物业费计算期间应为2015年2月3日至2021年6月30日共计6,353.4元。5被告均辩称其房屋存在漏水及墙面有裂缝等问题，并提交照片等证据予以证明。庭审过程中，原告盛世物业上街分公司认可5被告所述的房屋存在裂缝、漏水问题且均属于顶层，属于原告盛世物业上街分公司维修范围。根据以上查明情况，原告盛世物业上街分公司作为物业服务单位，在明知其管理的小区房屋出现漏水等影响业主居住的情况下，未采取积极有效措施修缮房屋，影响5被告对房屋的使用，应对其管理不到位给5被告造成的影响承担相应责任，结合本案实际情况，本院酌定扣减5被告应交纳物业费金额的20%。经计算，被告张春霞应支付物业费6,255.36元；被告李佳梦应支付物业费6,474.24元；被告张进良应支付物业费4,458.72元；被告李花荣应支付物业费11,711.36元；被告马浩强应支付物业费5,082.72元。关于原告盛世物业上街分公司主张的违约金，在物业服务过程中，原告盛世物业上街分公司未与业主加强沟通协调解决相关问题，且其提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张春霞应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费6,255.36元；二、被告李佳梦应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费6,474.24元；三、被告张进良应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费4,458.72元；四、被告李花荣应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费11,711.36元；五、被告马浩强应于本判决生效后十日内向原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司支付物业管理费5,082.72元；六、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元（已减半收取），由原告河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司负担41元，由被告张春霞、李佳梦、张进良各负担20元，由被告马浩强负担17元，由被告李花荣负担67元。本判决为终审判决。审判员  徐丽叶二〇二一年六月一日法官助理王静书记员马鲜草