河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2919号 上诉人（原审原告）：王丽红，女，1971年12月29日出生，汉族，现住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：李建华，河北正澄律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘海英，女，1966年11月9日出生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：廊坊市增亚房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区新源道南侧新华路东侧泰莱大厦2108室。 法定代表人：郭少增，总经理。 委托诉讼代理人：郑立果，河北天枢律师事务所律师。 上诉人王丽红因与被上诉人刘海英、廊坊市增亚房地产开发有限公司（以下简称增亚公司）民间借贷纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2020）冀1003民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王丽红上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由刘海英、增亚公司承担。事实与理由：一审法院驳回王丽红主张增亚公司以泰莱大厦1702号、1805号房屋在变现价值范围内为刘海英的借款承担连带责任认定事实错误。王丽红与刘海英是多年好友，通过刘海英的介绍与增亚公司的法定代表人郭少增相识，后来也成了朋友，增亚公司在开发建设泰莱大厦时，因缺少资金，向刘海英借款，刘海英就向王丽红借款，刘海英从中间赚取利息差。王丽红向刘海英出借的款项，均是从家人的银行账户中转账出借，自2013年开始陆续借款五百多万元，刘海英向郭少增出借1200万元。在增亚公司借款过程中，均以泰莱大厦项目中的房屋做还款担保，担保的形式是签订商品房买卖合同并进行网签备案（因增亚公司开发建设泰莱大厦项目手续不全，不能做抵押登记手续，增亚公司就以商品房买卖合同网签备案的形式提供担保），此借款担保的方式在一审查明的事实为证，1601、1602、1603、1605、1607、1608号均于2016年解除网签，目前仅有1606号房屋仍网签在刘海英名下。泰莱大厦1702、1805号房屋于2015年7月13日网签至王丽红名下。涉案借款的实际用款人是增亚公司，所以其才会与王丽红就泰莱大厦1702、1805号房屋签订了《商品房买卖合同》，时间为2015年7月15日，交付期限约定为2013年12月31日，时间不符合常理。约定买受人按一次性付款方式按期付款，但是没有约定付款期限。在合同签订后的6年期间，从没有向王丽红主张过购房款，显然不符合常理。不是真实的商品房买卖，真实意思是为了担保刘海英向王丽红借款债务的履行。此种担保虽未办理抵押登记，其约定也不符合担保法规定的担保方式，其是以所有权转移为手段实现债权担保之目的，符合让与担保这一权利移转型担保的要件，构成让与担保。在刘海英不能按时偿还借款的情况下，王丽红可以通过变卖或者拍卖涉案房屋等适当方式实现债权。 刘海英没有答辩意见。 增亚公司答辩称，增亚公司不应为刘海英向王丽红的借款承担担保责任。泰莱大厦1702号、1805号房屋是王丽红与增亚公司签订商品房买卖合同的标的物，并非以该两套房屋为刘海英向王丽红借款提供担保，刘海英向王丽红的借款与增亚公司无关，且增亚公司向刘海英借款提供了足额的担保。王丽红与刘海英签订的借款合同，以及王丽红与中亚公司签订的商品房买卖合同，均没有增亚公司为刘海英向王丽红借款提供担保的相关内容，且2018年11月10日，王丽红书面通知增亚公司，以增亚公司逾期交房为由要求解除双方签订的商品房买卖合同，可见王丽红认可与增亚公司之间系商品房买卖合同关系。王丽红与增亚公司签订的商品房买卖合同性质不是让与担保。根据最高法院民法典担保制度解释第68条，包括九民纪要里头的相关解释，让与担保是指债务人或者第三人以债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务。按照该规定让与担保成立的条件是财产所有权转移到债权人名下，而本案中1702号、1805号房屋的所有权并未转移到王丽红名下，没有完成不动产权利变动的公示，不符合让与担保的要件和特征，不是让与担保。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 王丽红向一审法院起诉请求：被告刘海英偿还借款5539000元，按月2%向原告支付借款利息，自2015年12月9日起至还清之日；要求第二被告以其泰莱大厦17层1702号房和18层1805号房屋变现所得为第一被告借款承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月9日，被告刘海英与马子博签订了《借款协议书》，向马子博借款180000元，借款期限1年，自2015年12月9日至2016年12月9日，月利息2%。同日，被告刘海英出具借条：借到马子博现金180000元。2017年4月1日，被告刘海英与王丽梅签订了《借款协议书》，向王丽梅借款880000元，借款期限3个月，自2017年4月1日至2017年7月1日，月利息2%。同日，被告刘海英出具借条：2017年2月4日至2017年4月1日借到王丽梅现金880000元（补条）。2017年4月1日，被告刘海英与马建群签订了《借款协议书》，向马建群借款759000元，借款期限3个月，自2017年4月1日至2017年7月1日，月利息2%。同日，被告刘海英出具借条：2013年12月5日至2017年4月1日，共计借到马建群现金759000元（补条）。2017年4月1日，被告刘海英与马建群签订了《借款协议书》，被告刘海英向马建群借款3720000元，借款期限3个月，自2017年4月1日至2017年7月1日，月利息2%。同日，被告刘海英出具借条：2014年6月至2016年7月14日，共计借到马建群现金3720000元（补条）。2020年9月25日，马建群、王丽梅、马子博与原告、被告刘海英签订了《债权让与协议书》，马建群、王丽梅、马子博将债权5539000元让与原告。同日，被告刘海英出具借条：今借到王丽红现金5539000元。2018年7月20日，被告刘海英确认2017年4月1日至2018年1月1日已付利息510320元，欠付利息855820元；2019年1月1日，被告刘海英确认2018年2月1日至2019年1月1日已付利息93900元，欠付利息1235460元。 另查明，2015年7月，原告与被告增亚公司签订了编号为20150713020、20150713021的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告增亚公司开发的位于广阳区，总价款分别为3683160元、2657520元，付款方式为买受人一次性付款。 2020年10月21日，廊坊市房屋交易与产权管理中心备案科出具情况说明，被告增亚公司开发建设的泰莱大厦项目中1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608号房屋原买受人为刘海英，以上房屋中的1601、1602、1603、1605、1607、1608均于2016年解除网签，目前仅有1606号房屋仍网签在刘海英名下。泰莱大厦1702、1805号房屋于2015年7月13日网签至原告名下。 一审法院认为，被告刘海英承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。原告要求被告刘海英偿还借款、支付利息的诉讼请求符合法律规定以及合同约定，予以支持。原告要求被告增亚公司承担抵押担保责任，但未提交有效证据证明被告增亚公司与其签订的房屋买卖合同实为抵押担保，原告主张，不予支持。被告刘海英称其将被告增亚公司抵押担保的房屋解除网签后网签至原告名下，是对自己向原告及其亲属借款提供的抵押担保的说法，与查明的事实不符，不予确认。综上所述，该院判决：一、被告刘海英于本判决生效后十日内偿还原告王丽红借款本金5539000元，支付至2019年1月1日止的欠付利息2091280元，并支付自2019年1月2日起至付清之日止的利息（自2019年1月2日起至2020年8月19日止，按年利率24%计算；自2020年8月20日起至付清之日止，按当时一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告王丽红的其他诉讼请求。 本院二审期间，王丽红提交证据：1．关于增亚公司开发的泰莱大厦在网上销售的电脑截屏（1页），证明案涉房屋所在的泰莱大厦交房时间是2016年2月29日，竣工时间是2017年4月13日，通过其对外公示的信息能够佐证双方之间并不是真实的房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同的签订时间是2015年7月15日，网签备案时间是2015年7月13日，合同约定的交房日期为2013年12月31日，付款方式及期限为买受人按一次性付款的方式按期付款，交房的标准是该商品房经验收合格。根据该证据显示竣工时间是2017年4月13日，增亚公司如何向王丽红在2013年12月31日前交付2017年竣工验收的房屋，显然合同签订的真实意思并不是商品房买卖，而是为刘海英提供的借款担保，因为在一审庭审过程中已经查明的事实，刘海英所借款项用于了泰莱大厦的建设。2．中国太平洋人寿保险股份有限公司廊坊中心支公司在国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告一份（2页打印件），该报告显示增亚公司开发的泰莱大厦1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608号是作为该保险公司的办公用房在使用，结合一审庭审中增亚公司提供的与刘海英签订的七份商品房买卖合同，能够证实增亚公司在对外借款时均以自己开发的商品房以签订网签合同的形式对其借款提供担保，在7份商品房买卖合同中显示签订的日期是2014年9月17日，交房日期也均为2013年12月23日，在一审庭审中增亚公司提供了情况说明显示1606号房屋现在仍网签在刘海英名下，而该房屋是由增亚公司在实际使用。能够佐证双方签订房屋买卖合同并不是买卖房屋，而是提供的借款担保。增亚公司发表质证意见：对证据一的真实性、关联性不认可，证据一也达不到上诉人的证明目的，不论合同约定交房时间、竣工日期的具体内容是什么，能否按约定交付，都属于商品房买卖合同纠纷，与债权担保无关。对证据二当中所涉及的房屋均不是本案案涉房屋，因此与本案无关，达不到王丽红的证明目的。本院对上述证据的证明力将综合全案进行认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王丽红与刘海英系朋友关系。刘海英与增亚公司法定代表人郭少增系朋友关系。马子博系王丽红之子，马建群系王丽红之夫，王丽梅系王丽红之妹。马子博、马建群、王丽梅及王丽红先后借款给刘海英。刘海英借款给增亚公司。增亚公司于2015年7月13日将其开发建设的泰莱大厦1702号、1805号房屋网签备案至王丽红名下，于2015年7月15日与王丽红签订《商品房买卖合同》，合同约定王丽红一次性付款，增亚公司2013年12月31日交付房屋。至今，王丽红未支付案涉房屋款项，增亚公司未交付案涉房屋。王丽红明确其诉请“要求增亚公司以其泰莱大厦17层1702号房和18层1805号房屋变现所得为刘海英借款承担连带责任”的意思是要求以1702号、1805号这两套房产拍卖变卖所得价款来偿还借款。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院认定的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述及在案证据佐证。 本院认为，本案的基础法律关系为借贷关系，王丽红与增亚公司并非商品房买卖合同关系，房屋买卖并非当事人之间的真实意思表示。综合本案事实，案涉《商品房买卖合同》的签订，其目的是为解决泰莱大厦项目资金问题，赠亚公司作为该项目的开发建设者以案涉两套房屋进行融资。增亚公司与王丽红签订《商品房买卖合同》并办理网签手续后，双方并未实际履行、又互不主张履行，不符合正常的买卖交易行为。《商品房买卖合同》虽然不是直接约定成立担保关系，但究其本质仍是为了担保刘海英向王丽红借款的实现，是为了担保债务的履行。《商品房买卖合同》只是作为让与担保的一种方式，保护债权人利益，增加债权实现的可能性。结合最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，王丽红享有的是请求参照法律关于担保物权的规定对房屋拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的权利。故，王丽红在本案中的诉求实系作为刘海英的债权人对增亚公司泰莱大厦1702号、1805号房屋的变价款享有优先受偿权。综上所述，王丽红的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2020）冀1003民初4987号民事判决第一项即刘海英于本判决生效后十日内偿还王丽红借款本金5539000元，支付至2019年1月1日止的欠付利息2091280元，并支付自2019年1月2日起至付清之日止的利息（自2019年1月2日起至2020年8月19日止，按年利率24%计算；自2020年8月20日起至付清之日止，按当时一年期贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2020）冀1003民初4987号民事判决第二项； 三、王丽红对廊坊市房屋的拍卖、变卖、折价产生的价款享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取25286.5元，由刘海英负担。二审案件受理费50573元，由刘海英、廊坊市增亚房地产开发有限公司各负担25286.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年六月二十九日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇