上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22597号原告(反诉被告)：上海曲链科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邱俊坤，执行董事。委托诉讼代理人：王华文。委托诉讼代理人：贺卫涛。被告(反诉原告)：上海首东投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：马鸣，副总经理。委托诉讼代理人：徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：邱天，北京市岳成律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司与被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员崔艺萍独任审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司(以下简称曲链公司)委托诉讼代理人王华文、贺卫涛，被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司(以下简称首东公司)委托诉讼代理人徐骞、邱天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)曲链公司向本院提出诉讼请求：1.判令首东公司归还扣押的曲链公司的办公物资；2.判令首东公司退还曲链公司租赁保证金358,934.09元；3.本案诉讼费由首东公司承担。事实和理由如下：2018年3月29日，上海索拉软件开发有限公司(以下简称索拉公司)与首东公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》，约定索拉公司承租首东公司国顺大厦8楼面积1296.48平方米的房屋。索拉公司于2018年3月5日向首东公司支付了租赁保证金401,260.56元。2018年10月23日，首东公司、曲链公司、索拉公司订立《三方协议》，约定索拉公司有关租赁合同的全部权利和义务转移给曲链公司，随后曲链公司和首东公司签订了《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》，三方按约履行合同。2020年2月，“新冠”疫情肆虐，曲链公司和全国大多数企业一样，无法如期开工，蒙受巨大的经济损失，依照合同约定，此情况属于不可抗力，曲链公司和首东公司协商减免支付租金，因此没有及时支付3、4月份的租金。2020年3月23日，首东公司向曲链公司发函要求于2020年3月24日解除合同，并要求曲链公司支付租金、滞纳金、违约金(含没收租赁保证金)高达805,637.45元。2020年3月27日，首东公司以物业公司的名义，将曲链公司的房屋贴上封条，并安排管理人员阻止曲链公司将办公设备搬出，致使曲链公司无法开展经营活动，蒙受巨大的经济损失，也使曲链公司无法腾空和归还房屋。新冠疫情属于不可抗力，曲链公司不能及时支付租金的行为不属于违约行为，不应支付违约金。距首东公司通知解除合同之日发生的租金损失总额不过84,652元，正常情况下双方各自承担一半，曲链公司最多承担42,326元。曲链公司支付的租赁保证金401,260.56元，扣除承担的42,326元，首东公司应当退回358,934元。被告(反诉原告)首东公司辩称并反诉称，同意返还曲链公司的办公物资。合同约定合同期满或解除后，曲链公司应当返还房屋，但曲链公司拒绝返还并处于失联状态，物业公司进行了临时的封存，后曲链公司要求首东公司退还租赁保证金才肯领取办公物品，故并非首东公司故意扣留。即便算是首东公司扣留了相关物品也是按照合同约定，合同约定在解除合同后如曲链公司不及时搬离，首东公司是有权处置遗留的物品的，但首东公司还是保留了物品，现同意返还曲链公司的办公物品，但曲链公司应当按月租金的两倍支付占有使用费，并支付仓库保管费以及装修期间的租金。曲链公司未按约定向首东公司支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金，且逾期支付超过30日，曲链公司还未经首东公司同意擅自将801、806、808室共计550平方米的办公用房转租给其他公司。根据合同约定，首东公司有权单方解除合同，且租赁保证金不予返还。首东公司提起反诉请求：1.曲链公司支付自2020年5月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费1,348,857.79元；2.曲链公司支付自2020年10月1日至保管物品实际搬离日的仓库保管占用费(按3.4元/平方米的标准，面积31.33平方米)；3.曲链公司支付自2018年4月1日起至2018年4月30日止的装修期间的租金110,416.88元。原告(反诉被告)曲链公司辩称，首东公司阻止曲链公司搬离办公物品，无权要求曲链公司支付占用使用费和保管费。首东公司明知曲链公司将部分房屋转租，从未提出异议。曲链公司因遭受新冠疫情影响，未能及时支付2020年3月、4月的租金，但和首东公司及时联系并提出解决方案。“新冠”疫情属于不可抗力，曲链公司不构成违约，故首东公司无权主张装修期间免交的租金。本院经审理认定事实如下：租赁房屋位于上海市杨浦区国顺东路XXX号首东大厦电梯层8层的801、802、803、805、806、807、808、809号(产权楼层第7层的701、702、703、705、706、707、708、709号)，权利人为首东公司。2018年10月23日，首东公司(甲方)、上海索拉软件开发有限公司(乙方)、曲链公司(丙方)签订《三方协议》，协议明确从2018年11月1日起将乙方向甲方承租的有关租赁房屋的全部权利义务转移给丙方，具体承租事宜由甲方和丙方在新租赁合同中约定，乙方已享受的30天装修期(即2018年4月1日至2018年4月30日)视为丙方享有。若丙方提前解除新租赁合同，需向甲方赔付装修期的租金。乙方已支付的租赁保证金同时保证原租赁合同和新租赁合同，待甲方收到丙方的租赁保证金、首期租金等费用后15个工作日内，甲方无息退还乙方已支付的租赁保证金。三方协议还约定了其他事项。2018年10月23日，首东公司(甲方)和曲链公司(乙方)签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》，双方约定租赁面积1296.48平方米，租赁期限从2018年11月1日至2020年4月30日，合同第四条约定日租金2.8元/平方米，月租金110,416.88元。合同期内，甲方于前一个自然月15日前发出付款通知书，乙方于前一个自然月20日前交付下一个月的租金。租赁保证金相当于3个月的租金和物业管理费之和，为401,260.56元。合同期满，在乙方不存在违约的前提下，甲方应在乙方按照合同约定将房屋交还甲方后30日内，将租金保证金无息返还乙方。乙方应向甲方支付物业管理费，每月为23,336.64元。每两个月为一期，按期支付。合同第六条约定，甲方提供的装修期是基于乙方在履行合同过程中没有违约行为的前提下给予乙方的优惠，在合同期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或乙方违约单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租期优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交相关费用。合同第九条约定，乙方不得将承租的租赁房屋转租、分租或将该房屋与他人承租的房屋进行交换。合同第十一条约定，乙方应于本合同终止或合同期满时交还租赁房屋，合同结束当日，乙方应自费将房屋恢复至房屋交付时的状态，经甲方书面同意保留房屋原状的，乙方装修及设备实施无偿归甲方所有，甲方不做任何形式的补偿或赔偿。如乙方未按合同规定交还房屋，则甲方有权采取停水停电等能源供应、控制人员从房屋进出、阻止乙方继续办公等强制措施。且乙方每逾期一日返还应按租赁期限届满或终止之日前1日租金和物业管理费之和的2倍向甲方缴纳占有使用费，乙方在本合同终止或合同期满10日内未将租赁房屋交还的，乙方将被视为是自动放弃承租单元内的设施或装修的所有权或使用权，包括所有设备和物品。甲方有权在提前3日书面通知乙方的前提下自行处理乙方置放于租赁房屋内的设备和物品，乙方须赔偿甲方从事清理工作的开支和费用(包括但不限于回复原状费用)。如乙方未将租赁房屋恢复原状的，甲方有权在合同届满或提前终止日后任何时间自行或选择公证机关进入该房屋处分租赁房屋内的全部物品，拆除装修及附属设施、设备，修复和恢复房屋原状，收回该租赁房屋，而无需给予乙方任何补偿，甲方在上述过程中为恢复原状而发生的公证费、律师费、清理费、保管费，拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由乙方承担。合同第十二条约定，在合同期内乙方未一次性足额支付租金、物业管理费等其他费用超过30日的、将租赁的房屋全部或部分转租的，甲方有权单方面解除本合同，乙方的租赁保证金不予返还，自甲方通知解除之日，乙方应交还租赁房屋，若租赁保证金金额不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。合同第十三条约定，如发生不可抗力事件，遭受该事件的一方应该立即通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关细节，以及该事件阻碍通知方履行合同义务的程度。如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，合同履行期限按上述中止时间自动延长。合同签订后，首东公司和索拉公司确认原索拉公司缴纳的保证金401,262.56元的权利转归曲链公司行使，并将保证金收据交曲链公司。2019年6月13日，曲链公司和上海建顾减震科技有限公司(以下简称建顾公司)签订房屋租赁合同，约定曲链公司将国顺东路XXX号8层801、806、808室办公用房出租给建顾公司，租赁期限自2019年6月1日至2021年4月30日。2019年8月，因建顾公司承租的房屋幕墙玻璃毁损，首东公司通过微信联系曲链公司，要求曲链公司协调建顾公司共同解决，首东公司的马萌兰还将维修方案及报价等信息发给曲链公司，要求曲链公司转交其租户建顾公司。因曲链公司向首东公司缴纳租金至2020年2月底，未按合同约定的期限支付2020年3月、4月的租金，故首东公司马萌兰通过微信等方式予以催缴。2020年3月18日，曲链公司员工贺卫涛向首东公司马萌兰发出微信：“我司(上海曲链科技发展有限公司)因受此次新冠疫情的影响，企业经营资金周转困难，与贵司(首东物业)签订的房屋租赁合同于2020年4月30日到期后决定不再续租，在租赁合同存续期间的最后一期租赁费用在我司(上海曲链科技发展有限公司)交付贵司(首东物业)的房屋租赁押金中抵扣，望贵司(首东物业)在疫情国难期间能够通融理解大家携手抗疫，共度难关。”首东公司不予同意，2020年3月19日马萌兰通过微信回复贺卫涛，要求曲链公司尽快把该付的费用付清。2020年3月23日，首东公司向曲链公司发出《公函》一份，告知曲链公司因逾期付款超过30天，首东公司根据合同约定于2020年3月24日解除合同，要求曲链公司付清租金、物业管理费、滞纳金、违约金，保证金不予退回，告知有权采取措施禁止曲链公司使用租赁房屋，要求曲链公司在合同解除当日将房屋交还，否则将根据合同收回房屋，并保留要求曲链公司承担赔偿责任的权利。曲链公司收到公函后不予同意。2020年3月24日，首东公司委托律师事务所发出《律师函》，告知曲链公司逾期付款构成违约，要求曲链公司在3日内支付租金、物业管理费等各项费用及滞纳金、违约金，共计805,637.45元。2020年3月27日，首东公司封闭了曲链公司承租的房屋。2020年4月7日，曲链公司向首东公司支付120,000元(2020年4月17日退回50,000元)。当日，首东公司允许建顾公司的物资搬离首东大厦801、806、808室，但拒绝曲链公司搬运已打包好的办公物资(计有：电脑、打印机、电视机、服务器、软件、电子产品、电子设备、会议桌、办公椅、办公桌、柜子、饮水机、冰箱等办公物资等)，双方发生冲突。经报警，上海市杨浦区五角场派出所将首东公司、曲链公司的相关人员带至派出所处理，明确告知首东公司不得扣押曲链公司的办公物资。后经有关单位多方沟通和协调，首东公司仍未予放行。2020年4月15日，首东公司再次发出律师函，内容主要为：曲链公司在7日内搬离，并恢复租赁房屋原状；尽快缴纳欠缴费用，并与首东公司协商房屋内物品的交接处置事宜，如未按期搬离，则首东公司将自行处分租赁房屋内的全部物品，产生的费用由曲链公司承担。2020年4月17日，曲链公司收到上述律师函。本院认为，首东公司和曲链公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。曲链公司因受2020年初“新冠”疫情防控措施的限制，经营活动受到影响，造成租金周转困难，未能及时支付2020年3月、4月的租金，符合合同有关因不可抗力导致的履行障碍而无需承担违约责任的相关约定，且曲链公司在合理的期限内通知了首东公司，并就租金的支付和首东公司积极协商，故首东公司以曲链公司违约而单方面解除合同，本院不予认可。关于转租从双方负责人的微信来往记录可见首东公司明知曲链公司将部分房屋转租给案外人且并无异议，应视为首东公司同意曲链公司转租，现以曲链公司擅自转租为由主张解除合同，本院不予支持。鉴于首东公司于2020年3月27日已单方面封闭了租赁房屋，曲链公司无法继续使用该房屋，本院可确认双方的租赁关系自2020年3月27日终止，曲链公司应结清2020年3月1日至2020年3月27日期间的租金、物业管理费。首东公司收取的租赁保证金应于退还曲链公司，首东公司另行向曲链公司收取的70,000元，可抵充曲链公司欠付的租金。租赁房屋内的办公用品属于曲链公司所有，首东公司无权扣押，根据法庭查明的事实，2020年3月27日首东公司封闭大门后，拒绝了曲链公司要求搬出办公物资的正当要求，曲链公司报警求援，经属地公安派出所出警并谈话后仍未予放行，此举显属不当，现首东公司也当庭表示愿意返还，故曲链公司要求首东公司返还办公物资之请求，本院予以支持，首东公司要求曲链公司支付占有使用费及仓库保管费之请求，本院不予支持。首东公司基于曲链公司违约的前提而主张的免租期的租金，本院亦不予支持。据此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司电脑、打印机、电子设备、办公家具等办公物品；二、被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司租赁保证金401,262.56元；三、原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司欠付的租金余款29,375元(110,416.88元*27天/30天-70,000元)；四、原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司物业管理费21,003元(23,336.65元*27天/30天)；五、驳回被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司反诉请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,684元，由原告(反诉被告)上海曲链科技发展有限公司负担684元、被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司负担6,000元；反诉费9,011元由被告(反诉原告)上海首东投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二一年五月二十六日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。