上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初20926号原告(反诉被告)：沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司,住所地上海市崇明区。法定代表人：B，总经理。委托诉讼代理人：俞向华，上海理研律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄德海，上海理研律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海平安欣仑物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈金荣，董事长。委托诉讼代理人：张雅琳，上海方旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽萌，上海方旭律师事务所律师。原告沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司与被告上海平安欣仑物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，被告提起反诉，本院公开开庭进行了审理，原告沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司(以下简称沈泰地夫公司)的委托诉讼代理人俞向华、黄德海，被告上海平安欣仑物业发展有限公司(以下简称平安欣仑公司)的委托诉讼代理人张雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈泰地夫公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告2019年12月20日签订的《上海淮海国际广场公楼租赁合同》于2020年4月26日解除；2.判令被告返还原告租赁保证金人民币1,390,765.44元、物业管理费保证金人民币268,963.5元及施工费押金人民币210,205.35元；3.判令被告赔偿原告施工费人民币115,000元；4.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2019年12月,原、被告签订了《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》(以下简称“租赁合同”),约定,原告向被告租赁上海市XX路XXX号甲XXX层(以下简称系争房屋)用于商业(包括餐饮、运动和娱乐场所),租期自2020年3月17日起至2030年3月16日止,月租金为463,588.48元,每三年递增5%；被告应于2019年12月17日将房屋交付给原告；从房屋交付日起至起租日即2020年3月17日止为免租期；如由于不可抗力导致被告迟延交付房屋的,被告最迟应在2020年1月17日以前交付,否则原告有单方面解除权;交付日必须满足本租赁合同的租赁地址满足原告公司注册的要求,在取得市场监督管理局的受理通知回执之日起的第一日视为房屋交付日。租赁合同签署后,原告于2019年12月24日至25日分别向被告支付了三个月的租金保证金、三个月的物业管理费保证金及施工押金等费用计1,869,934.29元。然，被告无法在2019年12月17日前向原告交付系争房屋，被告的行为已构成基本违约,应承担责任。此后,被告在未交房的前提下,由原告先进场进行旧有设施的拆除施工。原告表明拆除施工并非正式交付，被告对此确认，且被告还确认待旧有公司完成注销后才能进行房屋交付，原告施工人员每次进场进行拆除施工,均需被告保安人员负责用钥匙打开租赁房屋。至2020年1月17日，仍有一家上海禄威餐饮管理有限公司登记注册在内,被告仍未能在满足租赁合同第4.4条约定条件的前提下向原告交付系争房屋；2020年3月2日,原告又获知另一家公司即上海信隆文化娱乐有限公司登记注册也在系争房屋内。原告交涉未果,于2020年4月24日向被告发出《关于解除上海淮海国际广场办公楼租赁合同的函》，要求解除与被告签订的租赁合同并要求返还原告已支付的各项保证金计1,869,934.29元，但被告未予配合。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,恳请贵院予以支持。平安欣仑公司辩称，首先，被告没有实施任何违约行为，系争房屋不存在任何导致原告无法注册公司或无法在地址上经营的情况，系争房屋满足交付条件，且在2019年12月26日完成交付，原告于当日实际占有使用系争房屋并实施了拆除工作；被告没有要求原告先进场进行拆旧工作，收租金与拆旧无关、与交付房屋有关，故原告的陈述不合逻辑，原告的施工人员可以自由进出，原告所说与事实不符，也没有任何证据证明；其次，讼争合同于2019年12月20日签署，不可能将交付日期定在2019年12月17日；原告引用租赁合同第4.4条主张解除合同，该条系由于不可抗力导致被告迟延交付，原告属于扩大理解整个合同的通用条款。再次，原告所称没有取得市场监督管理局的受理通知回执，由其自身原因导致，与被告无关，因合同约定，工商局的手续由原告自行办理，且客观上系争房屋上没有任何阻碍原告注册公司的情况；在疫情之前，原告急着入场，在疫情后，原告拖沓办理所有的手续包括去工商局办理开办分公司等。2020年4月中旬，原被告之间召开会议，被告要求减免房租，未提及本案诉讼中提到的情况，被告没有同意减免房租的请求，要求继续履行。被告认为，原告以种种借口解除合同，没有任何事实法律依据，也违反诚实信用原则，给被告造成了损失。故请求驳回他的全部诉讼请。平安欣仑公司向本院提出反诉诉讼请求：1.原、被告签订的上海淮海国际广场办公楼租赁合同于2020年5月20日解除；2.原告向被告支付自2020年3月26至2020年5月19日的租金823,028.31元(8.5*1793.09平米*54天)；并按照每逾期一日支付月租金千分之一的标准支付滞纳金，自2020年5月20日暂计至2020年11月5日为78,346.45元(463,588.48乘以千分之一乘以169天)；3.原告向被告支付自2019年12月26日至2020年5月19日物业管理费433,330.08元(89,654.50元除以30天乘以145天)；并按照每逾期一日支付逾期金额百分之三的标准支付滞纳金，自2020年5月20日暂计算至2020年11月5日为2,196,983.51元(433,330.08元乘以百分之三乘以169天)；4.原告向被告支付违约金1,659,728.94元；5.诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年11月，原告联系被告协商房屋租赁事宜，2019年12月20日，原、被告签订上海淮海国际广场办公楼租赁合同，由原告出租系争房屋，租赁期限为2020年3月17日至2030年3月16日。合同签订后，原告急于入场装修，双方于2019年12月26日办理系争房屋的交接手续，原告即入内施工，实际使用系争房屋。2020年4月16日，原、被告进行协商，原告以疫情为由要求减免租金，未获同意，2020年4月27日被告收到原告发出的以未交付为由主张的解除函，2020年5月9日，被告发出回复函和催款函，2020年5月19日，被告发出解除合同函，要求在2020年5月20日解除租赁合同，2020年6月2日，被告发出告知函，敦促原告结清欠费。被告认为，原告主张解除合同没有依据，原告的行为已构成严重违约，故提起反诉，请求支持反诉诉讼请求。沈泰地夫公司反诉辩称，双方所签订的合同因被告拖延交房而于2020年4月26日解除，故被告的主张是没有合同依据和法律依据，被告所提出的租金和管理费均不存在。退一步讲，被告所主张的租金和管理费的违约金，标准过高，原告也不予认可。由于原告没有违约的行为，被告要求原告支付违约金的诉请也没有合同和法律上的依据，故请求驳回反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年12月20日，原告(系乙方)与被告(系甲方)签订上海淮海国际广场商铺租赁合同，约定，甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积1793.09平方米，房屋用途为商业(包括餐饮、运动、娱乐场所)；四、出租房屋交付日期和租赁期限，4.1甲方于2019年12月17日将该房屋交付乙方,若由于甲方原因导致房屋无法按期交付的,乙方有权选择要求将装修期进一步延展以弥补所延迟交付房屋的时间,经合理延展期限后仍无法交付房屋,乙方有权解除本合同并要求甲方返还乙方已经支付的所有款项(包括任何租赁保证金)；交付期延展后,起租日也相应顺延；4.3如甲方延迟交付该房屋是由不可抗力引起的,则交付日和起租日应相应顺延不可抗力影响持续的期间,乙方予以认可。但是,如果由于不可抗力导致甲方在2020年1月17日之后仍未交付该房屋,乙方有权书面通知甲方而解除本合同。在这种情况下,甲方应自收到乙方书面通知之日起10个工作日内将乙方已支付的保证金和预付租金(均不计利息)退还给乙方；4.4“交付日”是指上述第4.1条规定的甲方应将该房屋交付乙方装修并且在交房通知上载明的日期,但如果当事人按照本合同第4.2条、第4.3条和第4.4条之规定对该房屋交付乙方的日期进行了调整,则“交付日是指甲方按照本合同第4.2、第4.3条和第4.4条之规定书面通知乙方、经调整后将该房屋交付乙方装修的日期；甲乙双方确认,“交付日”必须满足本租赁合同的租赁地址满足乙方公司注册的要求。为此,甲方工作人员陪同乙方去市场监督管理局进行公司住所登记,在拿到市场监督管理局的受理通知回执之日起的第二日,视为房屋交付日(双方需在签署房屋租赁合同后按甲乙双方确认的时间表尽快完成申请工商注册登记手续)：甲方同时承诺,在乙方房屋装修期结束前将原燃气予以注销完成；4.7房屋租赁期为120个月，自2020年3月17日起至2030年3月16日止，起租日为2020年3月17日；从房屋交付之日起至本合同约定的起租日止的期间为免租期，免租期3个月，如房屋交付日顺延，则免租期同时顺延；五、租金、支付方式和期限，5.1甲乙双方约定，该房屋首年每日每平方米建筑面积租金为8.50元，月租金为463,588.48元，租金增值税含税价，税率5%，但不包括违约管理费，租金每三年递增5%；5.2乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前,向甲方预付该房屋一个月的租金,并向甲方提供开具增值税发票所需要信息(包括公司名称、统一社会信用代码、地址、电话、开户行及账号)，其后各月应付的租金,应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清(支付日期以租金实际到达甲方帐户为准)，如预付的第一个月租金对应的期间结束后首日起(包括该日)至当月(日历月最后一日止(包括该日)不足一个日历月,或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月,则该等月份的租金应根据上述5.1条规定的租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算；甲方应在收到乙方付款的七(7)日内向乙方出具正式的增值税发票；六、管理费、租车位费支付方式和时间，6.1租赁期内该房屋目前的物业管理费按照租用房屋建筑面积每平方米每月50元计算(含税),即该房屋每月的物业管理费为89,654.50元(为增值税含税价,税率6%)。物业管理费包含公共部位之照明费、水费、清洁费、安保费、维修服务的费用及正常工作时间空调费;不包括非正常工作时间空调费(即加时空调费)、单元内清洁费、电费、水费、通讯等费用；七、保证金和其他费用，7.1甲乙双方约定,乙方应于本合同签署后3个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金；保证金为该房屋三个月租金(租金以人民币、每日每平方米建筑面积计算)和三个月物业管理费之和,即1,659,728.94元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；乙方在签署本合同之前已向甲方支付的该房屋保证金(如有),可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分；若乙方经催告后仍未在规定的合理期限内支付全部保证金的,甲方有权解除本合同；在以后租赁期每年租金开始递增之前,承租人应根据递增金额足额补足保证金差额；如果甲方未能按约定在签署租赁合同后120天内成功注销之前公司和之前其他登记的,乙方保留要求甲方退还保证金和预付租金的权利；甲、乙双方同意,租赁保证金中的三个月的房屋租金人民币1,390,765.44元由乙方支付给甲方,二个月的物业管理费人民币268,963.50元由乙方支付给甲方指定的物业管理公司；7.3租赁关系终止后的两周内,乙方须开始办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续,并需及时向甲方提供政府机关受理乙方申请变更或注销事项的回执文件；乙方需按照本合同补充条款约定返还该房屋供甲方验收；甲方在乙方办理完上述变更、注销手续且交还该房屋后三十日内将保证金(在按照本合同约定作出相应的扣除[如有]后)无息退还乙方；乙方不及时向甲方提供上述政府机关回执文件的,经甲方催告后仍不提供的情况下,每延迟一日,甲方有权从保证金中扣除相应的房屋占用费,房屋占用费按本合同10.1条日租金两倍的标准予以计算；十五、甲方的违约责任，15.2如甲方违反本合同上述第13条规定的任何甲方义务,乙方有权要求甲方赔偿乙方所发生的损失,甲方的违约金数额包括乙方在租赁场地开办公司用于购买资产和所支付的费用,应不低于乙方支付的保证金；十六、乙方的违约责任，16.5租赁期内,乙方逾期未足额支付租金的(支付日期以租金实际到达甲方帐户之日为准),甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照该房屋月租金的1%支付滞纳金,该滞纳金的支付优先于租金。乙方逾期不足额支付租金,经甲方多次催款情况下,乙方仍不足额支付欠款,单次拖欠款项时间达到2个月的(在乙方迟延支付款项的情况下,应按本合同约定的标准支付相应的滞纳金),甲方有权根据17.3的有关规定解除合同；16.6租赁期内,乙方逾期未足额支付物业管理费、车位费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备的开通和/或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金的(支付日期以上述款项实际到达甲方帐户之日为准),甲方有权停止有关供应或禁止有关使用(但乙方不得因此要求中止或减免支付有关费用),因此造成的一切后果由乙方自行承担,并且甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付之款项3%支付滞纳金,该滞纳金的支付优先于该等款项；乙方逾期不支付物业管理费,经甲方多次催款情况下,乙方仍不足额支付欠款,单次拖欠款项时间达到2个月的(在乙方迟延支付款项的情况下,应按本合同约定的标准支付相应的滞纳金),甲方有权根据17.3条的有关规定解除合同；原、被告同时就通知、送达条款，双方就本合同的履行、变更、解除和争议解决中涉及各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书送达时的送达地址及法律后果等作约定。合同签订后，原告于2019年12月24日、25日分别向被告支付租赁保证金计1,390,765.44元，2019年12月25日分别支付施工费210,205.35元及物业管理费保证金268,963.50元给上海淮海国际广场物业管理有限公司。2019年12月26日，原告出具委托书，委托员工B办理淮海国际广场XX路XXX号甲XXX层收楼相关手续。当天，原告在淮海国际广场租户楼房交接记录表上盖章(包括楼房交付栏)，该表楼房交付栏载明，现状交房(包含原有上家所有装修)，该表另记载电表、水表度读数，当天，原告又在租户资料接收记录上盖章，载明，本人B电表租户沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司接收并仔细阅读以上资料内容，同时承诺将遵守相关规定；原告还在淮海国际广场物业管理处办公楼/商场收楼交接书上盖章。2020年4月23日，原告向被告发出“关于解除上海淮海国际广场办公楼租赁合同的函”，内容为，1.解除我公司与贵公司签订的《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》；2.请贵公司按合同第1.1条的约定,在本函送达之日10个工作日内,向我公司退还已支付的保证金人民1,869,934.29元；3.如贵公司未按合同约定履行相关退款义务的,则我公司保留诉诸法律的权利。被告于2020年4月26日收到。2020年5月7日，被告出具回复函给原告，认为，原告单方面解除合同的行为不成立，不同意退还已支付的保证金1,869,934.29元。2020年5月7日，被告及上海淮海国际广场物业管理有限公司共同向原告发出催款函，要求原告支付2020年3月27日起的房屋租金、2019年12月27日起的物业管理费计822,206.48元，要求在2020年5月13日前支付。2020年5月15日，被告向原告发出合同解除通知书，要求自即日起解除租赁合同，自收到通知书后立即生效，要求在2020年5月22日前将房屋内所有物品全部搬离并返还给被告，并办理房屋交接手续。2020年5月28日，被告向原告发出告知函，再次通知原告。另查明，上海禄威餐饮管理有限公司(2013年11月18日成立)及上海信隆文化娱乐有限公司(2007年2月12日成立)的企业信息显示，注册地为上海市XX路XXX号甲二层。2020年7月21日，上海创乐餐饮管理有限公司注册成，注册地为上海市徐汇区XX路XXX号甲XXX层。原告为证明其有装修施工费损失，提供了如下材料：1.装饰工程拆除合同(与案外人淮安龙轩装饰工程有限公司签订，施工期为2019年12月24日至2019年12月31日，总价10万元)；2.银行转账凭证(三笔，合计11.5万元)；经质证，被告表示，真实性无法确认，合同约定的造价与付款凭证不一致。原告为证明系争房屋不属于正式交付，提供如下材料：1.2019年12月27日的微信截屏及公证书(聊天的对象是原告的签约代表，被告的签约代表李某，拟证明，李某已经明确的认可当时原告进场拆除工作，并不是合同意义上的交付)、施工人员手写的函、确认函。2.2020年2月2日经公证的微信聊天记录，拟证明进场施工拆除并不是正式的交付，所以原告也没有进场的一个钥匙；3.微信聊天记录及翻译；经质证，被告表示，真实性、合法性、关联性均不予认可，不能实现原告的证明目的，反而证明李某在双方所谓的微信沟通中已明确，公司不会签署原告要求的文件，并反复强调，这是个人在帮原告的忙。被告表示，原告找保安要钥匙开门可证明系争房屋不是由被告控制，且没有提交合法有效的中文翻译，言辞与实际支付款项自相矛盾。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据双方间租赁合同第7.1条的约定，现被告未能在2019年12月20日签订讼争合同后120天内即2020年4月18日前注销上海禄威餐饮管理有限公司及上海信隆文化娱乐有限公司工商注册地之登记，故被告的行为已构成违约，原告于2020年4月24日日向被告发送解除合同函，被告在2020年4月26日收到，故原告要求确认原、被告间租赁合同于2020年4月26日解除之诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告返还租赁保证金、物业管理费保证金及施工押金1,869,934.29元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽然原、被告间办理了系争房屋的交接手续，而根据合同4.4条的约定，现被告未提供充分证据证明系争房屋满足原告公司注册的要求，原告自行拆除系争房屋原有装修产生的损失，应由其自行承担，故原告要求被告赔偿拆除装修施工费，缺乏依据，本院不予支持；被告反诉要求确认租赁合同于2020年5月20日解除及要求原告支付租金、物业管理费及违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司与上海平安欣仑物业发展有限公司2019年12月20日签订的《上海淮海国际广场公楼租赁合同》于2020年4月26日解除；二、上海平安欣仑物业发展有限公司于本判决生效之日起十日向沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司返还租赁保证金人民币1,390,765.44元、物业管理费保证金人民币268,963.5元及施工费押金人民币210,205.35元；三、驳回沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海平安欣仑物业发展有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,664.42元，减半收取计11,332.21元，由沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司负担656.55元，上海平安欣仑物业发展有限公司10,675.66元。本诉保全费5,000元，沈泰地夫(上海)体育俱乐部有限公司负担289.68元，上海平安欣仑物业发展有限公司负担4,710.32元。反诉受理费16,686元，反诉保全费5,000元，合计21,686元，由上海平安欣仑物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。