江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书(2021)赣0982民初1366号原告：邹小林，男，汉族。委托诉讼代理人：熊潭军，江西药都律师事务所律师。被告：葛亮，男，汉族。原告邹小林（下称原告）与被告葛亮（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人熊潭军、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、调解或者判令被告向原告支付租金等共计618847元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月9日,原告与被告签订《厂房租赁协议》一份，约定：由被告租赁原告所有、位于樟树市的厂房（房产证号：赣房权证樟房字第××号），面积约2260.76平方米，用于开办幼儿园；年租金为27万元，从第二年开始，年租金按5%递增，每年的租金分两次支付，即每年的3月10日、9月10日之前支付。2018年12月1日,原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：由被告租赁原告所有、位于樟树市（房产证号：赣房权证樟房字第××号）及院内侧面两层房屋，总面积约3935平方米，用于开办幼儿园；年租金为40.7万元，从第二年开始，年租金按3%递增，每年的租金分四次支付，即每季度初期10号之前支付一次。之后，原告依约将租赁物交付给被告使用经营，但被告未按约定支付租金，按合同约定应当承担违约责任。截止2020年6月30日，被告尚欠原告租金、违约金共计618847元，且被告支付押金5万元不予退还。被告辩称，1、我与原告于2017年10月9日和2018年12月1日先后签订两份房屋租赁合同用于开办幼儿园属实，双方对第一份合同已经正常履行，我也正式开办了幼儿园，因此对原告就第一份合同提出的有关租金等请求没有异议。2、关于第二份合同，虽然双方已经签订了合同，但是原告在签订该合同之前就与他人存在纠纷并且在打官司，涉案金额高达1000余万元。该合同是以我个人名义签订的，但租赁房屋开办幼儿园系我与其他4人合伙经营。由于原告与他人的纠纷诉讼后一直没有结果，即直至2020年6月才有最终结果，导致了我们合伙人散伙，我们还投资了20余万元对厂房进行翻新，但因原告的官司没有结束而一直未投入装修和使用，造成经济损失约60万元。该合同没有实际履行，我方没有达到合同目的，原因和责任在原告，我方对于原告就该份合同提出的租金等请求不能接受。一、原告向本院提交了如下证据：1、《厂房租赁协议》1份，证明：2017年10月9日，原告与被告签订该协议，约定被告租赁原告所有、位于樟树市厂房（面积约2260.76平方米），用于开办幼儿园；年租金为27万元，从第二年开始，年租金按5%递增，每年租金分两次支付，即每年的3月10日、9月10日之前支付；如被告拖欠租金满3个月，被告应按当年租金的5%支付违约金。2、《房屋租赁协议》1份，证明：2018年12月1日，原告与被告签订该协议，约定被告租赁原告所有、位于樟树市及院内侧面两层房屋（总面积约3935平方米），用于开办幼儿园；年租金为40.7万元，从第二年开始，年租金按3%递增，每年租金分四次支付，即每季度初期10号之前支付一次；如被告拖欠租金满3个月，被告应按当年租金的5%支付违约金，如拖欠租金超过半年，被告支付的押金不予退还。3、江西公和新材料贸易有限公司出具的证明1份，证明：案涉房屋、厂房的所有权属于原告，原告享有出租收益等权利，原告具有诉讼主体资格。4、被告向原告出具的承诺函1份，证明：2020年1月11日，被告向原告承诺他实际上在使用第二份合同约定的承租房屋。5、原告之弟邹苏林与被告签订的确认书1份，证明：被告在签订第二份协议之前就已经在实际使用第二份租赁合同约定的租赁房屋的第三层。6、原告与被告于2020年1月11日签订的《补充协议》1份，证明：被告提交的《房屋租赁协议》，系自己为了关心被告与今后的房屋所有人重新签订合同时获得优惠而签订的，并无改变原协议内容的意思，因此双方以补充协议方式确定被告提交的协议不是实际履行的协议，第二次租赁房屋还是以2018年12月1日签订的为准。被告的质证意见为：对于第1、3组证据无异议。对于第2组证据的证明目的有异议，认为该合同未实际履行，自己不应按该合同约定向原告支付租金等。对于第4组证据，认为自己在承诺函上签名属实，但承诺函是原告起草的，当时原告与他人的官司还在进行中，我实际上没有使用第2份合同约定的租赁房屋。对于第5组组证据，认为对确认书的内容没有异议，而上面“葛亮”二字非自己所签。对于第6组证据，认为自己与原告签订补充协议属实，但租赁原告的房屋并未使用，自己也一直在要求原告就租金给予优惠。二、被告向本院提交了《房屋租赁协议》1份，证明：被告和原告签订第二份房屋租赁合同之后，双方在2019年上半年经过沟通重新签订了这份合同，就房屋装修期限、租赁期限、租金数额等内容作出了变更。原告质证认为，我与被告签订了这份协议属实，但是签订时间非2018年12月1日，而是被告写承诺的那一天即2020年1月11日。因为被告一直不付租金，我多次催讨，被告却要求租金给予优惠。我说可以，房屋如果转让成功，我们就按照我们现在签订的协议，你去和别人重新签订协议。其实我是出于关心他，并没有改变双方于2018年12月1日所签订协议内容的意思，为此我与被告还专门签订了一份补充协议。本院认为，一、关于原告提交的证据，被告对于第1、3组证据均无异议，故本院对于该两组证据均予以认定。关于第2、4组证据，被告对于该两组证据本身无异议，仅是以自己未实际使用租赁房屋而不应向原告支付租金为由进行抗辩，故本院对于该两组证据也予以认定。关于第5组证据，被告认可确认书内容，却不认可自己在确认书上签字，其异议不能成立，本院不予采信，故本院对于该组证据予以认定。关于第6组证据，被告对于证据本身无异议，仅认为自己未使用租赁房屋并向原告要求租金给予优惠，故本院对于该组证据予以认定。二、关于被告提交的证据，原告提出的异议成立并提交了证据予以印证，本院予以采信。故本院对于该组证据不予认定。根据当事人所提交的证据、当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下:原告原系江西公和新材料贸易有限公司（下称公和新材料贸易公司）的法定代表人。2017年6月1日，公和新材料贸易公司向原告出具书面证明一份，其内容为：兹有我公司即公和新材料贸易公司的资产如下：1、赣房权证樟房字第××号总层数2层建筑面积2260.76平方米；2、赣房权证樟房字第××号总层数3层建筑面积3634.46平方米；3、土地使用证樟国用（2012）第0392号871号，以上资产为邹小林（身份证：3622231972××××××××）个人所有，我公司授权邹小林能够行使及处置出租、转让、出售，收取获得租金等相关权收益，且收益由邹小林指定的银行账号上收取。2017年10月9日,原告与被告签订《厂房租赁协议》一份（出租方即甲方标明为公和新材料贸易公司，被告为乙方，但只有原告作为出租方代表人签名和被告签名，未加盖公和新材料贸易公司印章），约定由被告租赁原告所有、位于樟树市的厂房（房产证号：赣房权证樟房字第××号），面积为2260.76平方米，用于开办幼儿园；厂房装修日期为3个月，自2017年10月15日起至2018年1月14日止，装修期间免收租赁费；租赁期限为15年，自2018年1月15日起至2033年1月14日止；甲方应当在2017年10月15日前将厂房交付乙方使用；每年租金为27万元，从第二年开始，年租金在前一年度租金基础上按5%递增，每年的租金分两次支付，即每年的3月10日、9月10日之前支付；乙方应当在签订本协议前向甲方支付3万元定金，该定金在合同终止并交清水电费等费用后全部退还；甲方只负责原有的税费（如房屋使用税、土地使用税），乙方租赁厂房经营所产生新增的各种费用由乙方自行承担；乙方应当及时支付租金，如拖欠不付满三个月，甲方有权要求乙方按当年租金的5%支付违约金；等等。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋。被告接收后进行了装修，并用于自己开办的樟树市启博未来幼儿园的教学。被告在经营幼儿园过程中，按合同约定向原告分多次支付了部分租金和有关费用。截止2020年6月30日，被告尚欠原告的房屋租金、土地使用税等费用、违约金共计65087.50元（其中违约金7087.50元）。2018年12月1日,原告又与被告签订《房屋租赁协议》一份（出租方即甲方标明为公和新材料贸易公司，被告为乙方，但只有原告作为出租方代表人签名和被告签名，未加盖公和新材料贸易公司印章），约定由被告租赁原告所有、位于樟树市（房产证号：赣房权证樟房字第××号）及院内侧面两层房屋，面积约3935平方米，用于开办幼儿园；房屋装修日期为4个月，自2018年12月1日起至2019年3月31日止，装修期间免收租赁费；租赁期限为15年，自2019年4月1日起至2034年3月31日止；甲方应当在2018年12月1日前将房屋交付乙方使用；年租金为40.7万元，从第二年开始，年租金在前一年度租金基础上按3%递增，每年的租金分四次支付，即每季度初期10号之前支付一次；甲方只负责原有的税费（如房屋使用税、土地使用税），乙方租赁厂房经营所产生新增的各种费用由乙方自行承担；乙方应当及时支付租金，如拖欠不付满三个月，甲方有权要求乙方按当年租金的5%支付违约金，逾期超过半年的，甲方有权终止租赁协议，所付押金不予退还；等等。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。但是，被告因原告与案外人谢棋等就股权转让纠纷形成诉讼案件，担心租赁物所有权发生变化而与他人产生纠纷，故一直未对租赁房屋进行装修并投入使用，也一直未向原告支付租金和其他费用。因被告拖欠租金未付，原告经多次催收，被告于2020年1月11日向原告出具书面承诺一份，确认尚欠原告2019年度租金30万元，并承诺于同年1月20日之前支付20万元，若未支付则自2020年1月1日起按月息两分计算利息。2020年4月20日，原告诉谢棋等股权转让纠纷案由江西省高级人民法院作出二审判决，经原告申请强制执行由谢棋支付原告股权转让费并执行到位后，原告与谢棋于2020年6月30日依法办理了相关股权变更登记。截止2020年6月30日，被告尚欠原告房屋租金513500元。上述两份协议签订前后，被告向原告支付了押金5万元。本案的主要争议焦点是：1、被告应否按双方签订的第二份租赁协议向原告支付租金和违约金及具体数额；2、被告向原告支付的押金是否应当归还或者用于抵偿被告拖欠原告的租金等。本院认为，上述两份房屋租赁协议，虽然出租方标明的是公和新材料贸易公司，但该公司并未加盖印章，且双方均认可出租方为原告，被告所付租金等也是直接支付至原告指定的账户而非该公司账户，因此，上述两份协议可以确认系原告与被告双方签订；上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，两份协议均合法有效，双方均应当按协议约定履行自己的义务。原告依约向被告交付了出租房屋，而被告未按约支付租金等构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告在签订第二份房屋租赁协议时，虽然与他人存在股权转让纠纷，但并不影响被告正常使用第二份协议约定的出租房屋；被告因故未就第二份合同约定的租赁房屋投入使用，责任在被告，依法不能免除其按协议约定向原告支付租金的义务。因此，被告依法应当按上述两份协议约定承担向原告支付租金的义务，其未按约定支付租金构成违约，依法应当按合同约定承担支付违约金的责任。关于按第二份协议确定的租金，自2019年4月1日至2020年6月30日止的租金共计513500元（其中空地租金为10500元）；按照合同约定，2018年12月1日起至2019年3月31日止为被告进行房屋装修期，而该期限内免收租金，故原告要求计算2019年1-3月的租金10890元缺乏事实依据，本院不予支持；关于违约金的计算，按照双方签订协议约定，被告拖欠租金满三个月时，原告即可按当年租金的5%计算违约金，即涉及2019年、2020年两年的违约金可以两年不同的租金数额为基数计算，但原告仅要求按所欠租金数额（少于协议约定数额）的5%计算系原告行使处分权的表现，本院依法支持，即按513500元的5%计算违约金，共计25675元。因此，就原告与被告签订的第二份租赁协议，被告应当向原告支付租金和违约金共计539175元。关于第一份协议的欠款数额，被告认可原告主张的数额，即尚欠原告的租金、土地使用税、违约金等共计65087.50元。关于被告向原告支付的押金5万元应否退还或者用于抵偿被告所欠原告租金等的问题。原告与被告就5万元押金系针对哪一份协议所交存在争议，但均未提交证据证明各自的主张，依法不能确定具体对应的协议。此外，关于被告应当向原告交纳5万元押金，在上述两份协议中均无明确约定，因此，只能推定是履行上述两份协议所交。原告主张被告所交5万元押金不予退还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故对于被告所交5万元押金，原告应当退还或者用于抵偿所欠原告的租金等。综上，被告应当向原告支付房屋租金、土地使用税、违约金等共计604262.50元，原告应当归还被告所交押金5万元，两抵之后，被告尚应当向原告支付房屋租金等共计554262.50元。原告要求被告支付租金等共计618847元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告葛亮于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性向原告邹小林支付房屋租金等共计554262.50元；二、驳回原告邹小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4994元（已经减半收取），财产保全费3620元，共计8614元，由原告邹小林负担519元，被告葛亮负担8095元（与上述款项同期支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审判员 涂 睿二〇二一年五月十三日书记员 李雅丹