山东省淄博市博山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0304民初3715号 原告（反诉被告）：淄博紫东物业管理有限公司，住所地博山区八陡镇黑山前。统一社会信用代码：913703045599409681。 法定代表人：石铃娣，经理。 委托诉讼代理人：王胜福，山东光星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏青锋，男，1966年5月4日出生，汉族，住博山区。 委托诉讼代理人：崔杰保，山东杰盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艳，山东杰盟律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈维红，女，1967年2月16日出生，汉族，住博山区。 委托诉讼代理人：崔杰保，山东杰盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艳，山东杰盟律师事务所实习律师。 原告淄博紫东物业管理有限公司（以下简称紫东物业公司）与被告魏青锋、陈维红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告魏青锋、陈维红在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经过审查后，于2020年12月7日作出（2020）鲁0304民初3715号民事裁定书，裁定驳回魏青锋、陈维红对本案管辖权提出的异议。魏青锋、陈维红对（2020）鲁0304民初3715号民事裁定不服提出上诉，淄博市中级人民法院经过审查后于2021年1月7日作出（2021）鲁03民辖终7号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告魏青锋、陈维红提出反诉，本案予以合并审理。原告紫东物业公司的委托诉讼代理人王胜福，被告魏青锋及其与被告陈维红共同的委托诉讼代理人崔杰保、周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫东物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业服务费23322.00元；2.赔偿经济损失36281.60元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：两被告购买晨光山水缘29号楼1单元302号房屋，于2017年6月28日交付。前期双方在合同中对物业服务费约定为2.00元/月/平方米。截止到2020年5月31日被告累计欠物业服务费23322.00元。经原告多次催收，至今未交，为此原告诉至法院请求依法处理。 被告魏青锋、陈维红辩称，1、被告不存在违约行为，原告主张被告拒绝支付物业费与事实不符，且已超过诉讼时效，2017年6月28日至原告起诉之日超出了三年。被告于2020年11月9日去原告处交纳2018年10月至交费日的物业费，但原告只收取2020年6月至2020年9月的物业费，拒绝收取2020年6月之前的物业费，被告先后三次去原告处，原告都拒收。直到2020年11月12日，被告再次去交，原告工作人员明确答复不能收取被告的物业费，理由是原告已经起诉。原告的行为违反了公平及平等的民事原则。2、原告的物业服务质量并未达到物业服务合同中约定的质量要求。原告备案等级资质为三级，但是却按照五级的收费标准向包括被告在内的全体小区业主收费，被告完全可以依法依规以原告物业服务达不到合同约定和法律规定的标准为由，暂停支付物业费。3、原告诉请的物业服务费金额与事实不符，赔偿经济损失无事实和法律依据。原告的催款通知书中物业服务费的交纳时间是从2018年10月份开始计算，实际情况是合同实际履行过程中小区其他业主的物业费交纳时间都是从2018年10月份开始交纳。原告却要求被告从2017年6月28日开始交纳；其他业主的计算标准都是按照1.65元/平方米，原告要求被告按照2.00元/平方米，被告有权要求调整收费时间和收费标准。截止到本案审理前，被告没有见到原告举证证明被告有“逾期”交纳物业费的事实。被告不是不交物业费，而是原告对被告实行差别对待，不收取被告的物业费。存在“违约行为”的是原告，其要求赔偿损失无事实及法律依据。4、被告认为晨光山水缘小区的物业服务费应由案外人淄博宏润房地产开发有限公司支付。被告通过查询相关部门，没有任何关于涉案小区竣工验收的资料，根据法律规定和合同约定，涉案小区不具备交房条件，不得交付使用，物业服务费用应该由建设单位交纳。5、原告不具备作为涉案小区物业服务企业的主体资格。根据《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告并不是通过招标方式选聘为本小区物业服务企业的。综上，原告的诉讼存在恶意，侵害了被告的合法权益，应依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告魏青锋、陈维红向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿损失9200.00元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2020年11月9日去反诉被告处交纳2018年10月至交费日的物业费，但反诉被告只收取2020年6月至2020年9月的物业费，拒绝收取2020年6月之前的物业费。直到2020年11月12日，反诉原告再次去交，反诉被告工作人员明确答复不能收取反诉原告的物业费，理由是物业公司已经起诉。从节省司法资源的角度，如果反诉原告及时履行了合同义务，反诉被告没有正当理由予以拒绝，坚持要通过诉讼程序实现合同权益也是不诚信的诉讼行为，应承担反诉原告因应诉所产生的误工费、律师费等合理支出。 反诉被告紫东物业公司辩称，原告依法起诉两被告，具有充分的事实证据和法律依据，合法合理。被告请律师的费用和出庭费用，是其自行处分自己的权利，要求原告支付无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本诉部分，原告提交的1号至8号证据、13号至17号证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，其证明效力本院予以确认；原告提交的9号证据系其自行出具的收据，被告不予认可，其证明效力本院不予确认；原告提交的10号至12号证据，与本案原告催收物业费案件无关联性，其证明效力本院不予确认。两被告提交的1号至9号证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，其证明效力本院予以确认；两被告提交的10号证据无法确认拍摄时间，其证明效力本院不予确认；两被告提交的11号至15号证据系装修押金以及被告与建设单位之间的协议，与本案无关联性，其证明效力本院不予确认。反诉原告提交的律师费发票及委托代理合同客观真实，来源合法，但是不足以证明上述费用应该由反诉被告承担，其证明效力本院不予确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业。博山区晨光山水缘小区的建设单位系淄博宏润房地产开发有限公司。2015年3月1日，原告（乙方）与淄博宏润房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理服务合同，约定甲方选聘乙方对晨光山水缘提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅具体标准为2.00元／月／平方米；第七条约定，业主应于15至20之日起交纳物业服务费用，同时还约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每次交费的具体时间履行交纳义务。物业服务期限为2015年3月1日至2020年2月29日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。前期物业服务合同还对其他事项作出了约定。 被告魏青锋、陈维红系博山区晨光山水缘29号楼1单元302号房屋的业主。商品房买卖合同（预售）签订时间为2018年9月14日，第三条约定预测建筑面积共332.47平方米；第九条约定，商品房交付应当符合以下条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。 原告提交2017年6月28日交房验收表一份，魏青锋在该份交房验收表上签字确认，原告据此主张2017年6月28日已经向两被告实际交付涉案房屋。被告认可魏青锋签字的真实性，但对原告的证明目的不予认可，辩称涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，不符合商品房买卖合同（预售）约定的交付条件。原告并未举证证明2017年6月28日涉案房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明。 2020年1月4日，原告张贴催缴物业费的通知。通知内容为，2019年度物业管理费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主未能按时交费；从12月31日起我们将对逾期未交费的业主按有关规定按日3‰收取违约金，请未交费业主尽快抽时间到物业公司交费。 2020年5月12日，原告将物业管理费催款通知书张贴于被告的入户门上。内容为，您自2018年10月至2019年12月的物业费、电梯费及水费、电费等费用共计9417.00元至今尚未结清，小区物业管理办公室已多次向您催交，并就欠费问题与您进行过沟通，但至今仍未见您交纳相关欠款。请您务必在2020年5月13日前交清物业服务等相关欠费。 2020年6月24日，原告出具晨光山水缘小区物业管理移交公告一份，载明：晨光山水缘小区自2016年投入使用至今入住率已达50%以上。前期有淄博宏润房地产开发有限公司与业主签订物业合同，约定由紫东物业公司对小区进行服务管理。2020年6月经宏润地产、紫东物业公司同意，紫东物业公司全面解聘所有工作人员，重新配备专业人员进行服务，定于2020年6月1日开始全面实行。新的紫东物业公司提出“尊重民意、维护民利”的服务宗旨，旨在打造全区最高标准的服务水平，以回报广大业主的厚爱，特作出如下公告，请业主们监督执行，第一条内容为，对物业服务逐步提高，全面服务业主，不影响业主正常生活；二、对自愿于2020年6月份交纳物业费的业主实行八折优惠（即1.60元／月／平方米），物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，此优惠截止到2021年5月31日。 2020年11月9日，原告向被告出具收据一份，载明收取魏青锋2020年6月至9月以及10月份的物业费、水费、垃圾费等费用。其中，10月份物业费的计算方式：333.19平方米×1.60元=553.10元。 两被告辩称，2020年11月9日被告去原告处交纳物业费时，原告方只收取了2020年6月至10月的物业费，拒收其他时间段的物业费。原告对被告的辩解不予认可，主张2020年11月10日，被告去原告处交费，因收据上有“违约金免收”字样，魏青锋表示不同意，所以双方没有达成一致意见。 两被告提供涉案小区其他业主的缴费单据两份，其中编号为1724324的单据载明收取2018年10月至2020年5月的物业费单价按1.65元／月／平方米；编号为1724329的单据载明收取2019年4月至2020年5月的物业费单价按1.65元／月／平方米计算。该两份单据同时载明收取电梯费900.00元／年。 另查明，2020年11月24日两被告与山东杰盟律师事务所签订委托代理合同，并且支出律师费8000.00元。 本院认为，原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，其在登记的经营范围内开展业务不违反法律规定。被告所持的原告不具备作为涉案小区物业服务企业的主体资格的辩解，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。两被告作为晨光山水缘小区的业主，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，两被告应该按照物业服务合同约定支付物业费。 对于两被告所欠物业费的金额。关于房屋面积，博山区不动产登记中心出具的建筑面积测绘报告载明涉案房屋的产权面积为333.19平方米，故两被告所持的应该按照332.47平方米计算物业费的辩解本院不予采信。对于交费标准，前期物业服务合同中注明原告的资质等级为三级，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，不同等级资质物业管理企业可以承接的物业管理项目不同，并不等同于物业收费标准，且《物业服务企业资质管理办法》现已废止；两被告所提交的9号证据《淄博市住宅物业服务等级标准》自2020年11月1日起施行，而本案所涉物业费纠纷系2020年5月之前，不在上述标准施行后。根据前期物业服务合同的约定收费标准为2.00元／月／平方米，被告仅提供小区其他两户业主按照1.65元／月／平方米支付物业费的收费单据，不足以证明原告收取涉案小区所有其他业主的物业费均是按照该标准，被告关于原告在收费标准上对其差别对待的辩解本院不予采信。2020年6月24日的移交公告载明实行八折优惠的时间段为2020年6月至2021年5月31日。本案原告主张的被告欠费时间段为2020年5月之前，不包含在上述优惠时间段内，因此原告要求按照2.00元／月／平方米的标准收取被告2020年5月之前的物业费，不违反合同约定，本院予以支持。对于物业费的起算时间，原告要求自2017年6月28日开始起算，但原告提供的证据不足以证明2017年6月28日时涉案房屋已经达到双方约定的交付条件，且原告就相关物业费进行了催收，对原告要求自2017年6月28日开始起算物业费的主张本院不予支持；根据原告2020年5月12日的催款通知书，明确载明催收自2018年10月至2019年12月的物业费、电梯费及水费、电费等费用，两被告认可原告的该次催收行为，对2018年10月开始计算物业费也没有异议，故对原告要求被告支付2018年10月至2020年5月期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。综上，两被告所欠物业费数额计算方式为：333.19平方米×2.00元／月／平方米×20个月（2018年10月至2020年5月）=13327.60元，原告主张超过部分，本院不予支持。 对于原告主张的经济损失。前期物业服务合同第31条约定：未能按时足额交纳物业服务费用的，应按第六条的标准向乙方支付违约金，但前期物业服务合同第六条并未约定违约金。2020年1月4日，原告张贴催缴物业费通知要求按照日3‰收取违约金系原告单方的行为，被告不予认可，该通知对被告不发生法律效力，对于原告要求按日3‰收取违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于物业费交费时间，原告主张是按年交纳，每年年底交纳当年的物业费，原告的主张符合合同约定，两被告并未提交证据证明双方对物业费支付时间另行进行过明确约定，原告的主张本院予以采信，原告起诉不超过诉讼时效。两被告未按约定时间支付物业费，构成违约，应该赔偿原告逾期付款损失。原告并未举证证明其实际损失情况，本院酌定参照逾期罚息利率计算原告的经济损失。2018年10月至12月的物业费，数额为1999.14元，两被告应该于2018年12月31日前交纳，自2019年1月1日至2020年11月8日，按当时中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮40%计算，数额为250.38元。2019年12个月的物业费，数额为7996.56元，两被告应该于2019年12月31日前交纳，自2020年1月1日至2020年11月8日，按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮40%计算，数额为403.94元。2020年1月至5月的物业费，数额为3331.90元，两被告应于2020年12月31日前支付，被告于2020年11月9日去支付时双方产生纠纷，并诉至法院，对原告要求被告赔偿该部分逾期付款损失的诉讼请求本院不予支持。上述逾期付款损失共计654.32元，被告应当予以支付，对原告主张超出部分，本院不予支持。 两被告主张原告提供的服务不到位，但其提供的证据不足以证明自己的主张，两被告应自行承担举证不能的法律后果。至于装修押金，以及房屋维修费用，与本案不是同一法律关系，本案不予一并处理，当事人可以另行主张。 对于反诉部分，因原、被告双方对物业费的支付问题产生争议，原告提起诉讼不违反法律规定，双方之间并未约定律师费用的负担问题，反诉原告要求反诉被告承担其支出的律师费及误工费无事实及法律依据，其反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告魏青锋、陈维红自判决生效之日起十日内支付原告淄博紫东物业管理有限公司物业服务费13327.60元； 二、被告魏青锋、陈维红自判决生效之日起十日内赔偿原告淄博紫东物业管理有限公司经济损失654.32元； 三、驳回原告淄博紫东物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告魏青锋、陈维红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费645.00元，原告淄博紫东物业管理有限公司负担494.00元，被告魏青锋、陈维红负担151.00元。反诉费25.00元，由反诉原告魏青锋、陈维红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 杜洪芳 二〇二一年五月八日 法官助理 孙娜娜 书 记 员 钱 纬 附：证据目录 本诉证据 一、原告紫东物业公司提交以下证据： 1、商品房买卖合同（预售）一份； 2、前期物业管理服务合同一份； 3、2017年6月28日交房验收表一份； 4、2020年1月4日催缴物业费的通知、给欠费业主的一封信各一份； 5、2020年5月12日原告在被告入户门张贴催款通知书的照片打印件二张； 6、原告从博山区供电局调取的被告交纳电费流水打印件三页； 7、2020年7月24日淄博金宅测绘有限公司出具的房屋建筑面积测绘表二份及分户平面图一份； 8、原告的企业变更信息一份； 9、2020年11月10日原告单位出具的金额为23322.00元的魏青锋物业费收据一份； 10、被告楼顶改变设计结构的照片四张（拍摄人为物业公司的员工曲晓燕，拍摄时间2020年11月28日）； 11、关于退还装修押金的公示照片一份（2020年1月19日原告出具的公示，原告的工作人员郑娟拍摄，张贴到小区公示栏）； 12、淄博宏润房地产开发有限公司出具的建筑工程结算书一份； 13、2021年3月4日、2021年3月9日原告代理人王胜福与原法定代表人徐冰的谈话录音二份附光盘及书面文字整理资料； 14、原告单位制作的两被告自收房之日至电费转交到博山区供电局交费之前向原告交纳水费和电费的单据（水费是四页，电费是三页）； 15、2020年11月10日被告魏青锋在原告单位与原告工作人员房秀丽、徐冰、徐文涵的监控视频一份附书面文字整理资料； 16、被告魏青锋于2017年7月2日出具的书面承诺书一份。 17、收费单据十六份。 二、被告魏青锋、陈维红提交以下证据： 1、2020年11月9日魏青锋交纳物业费的收据一份； 2、2020年11月11日两被告到原告处交物业费被拒收的录像视频一段附文字整理资料一份； 3、2020年11月12日徐冰出具的证明一份； 4、原告递交的民事起诉状一份； 5、2020年5月12日原告张贴于被告入户门上的物业管理催款通知书一份； 6、小区其他业主交纳物业费的单据四份； 7、2020年6月24日晨光山水缘小区物业管理移交公告一份； 8、前期物业服务合同复印件一份； 9、被告自行从网上下载打印的淄博市房产管理局、淄博市物价局关于公布《淄博市住宅服务等级标准》和《淄博市普通住宅共用车库停车服务标准》的通知打印件一份； 10、被告从小区业主群下载的视频八段； 11、原告的企业信用信息、建设开发单位淄博宏润房地产开发有限公司的企业信用信息打印件各一份； 12、房屋维修收据三份； 13、2017年6月27日装修押金收据一份； 14、2018年7月25日淄博宏润房地产开发有限公司出具的《关于晨光山水缘29号楼五层西户露台渗水问题的维修处理方案》一份； 15、2020年1月9日淄博宏润房地产开发有限公司出具的《关于晨光山水缘29号楼五层西户房屋渗水的修补意见》一份。 反诉证据 一、反诉原告魏青锋、陈维红提交以下证据： 1、律师费发票一份； 2、委托代理合同一份。 二、反诉被告紫东物业公司未提交其他证据。