上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16620号原告：郭根柱，男，1939年12月9日生，汉族，住上海市长宁区。原告：洪广云，女，1945年10月3日生，汉族，住上海市长宁区。原告：郭卫强，男，1968年11月8日生，汉族，住上海市长宁区。原告：郭卫民，男，1969年10月26日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈亮，上海繁锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳，上海繁锦律师事务所律师。被告：吕卫星，男，1959年5月4日生，汉族，住上海市长宁区。第三人：王伟斌，男，1980年9月7日生，汉族，住上海市黄浦区东唐家弄31弄6号。第三人：曹群，男，1981年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区上钢六村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：凌昊，上海日盈律师事务所律师。原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民与被告吕卫星、第三人王伟斌、曹群确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序进行审理；于2020年11月20日依法转为普通程序独任制进行审理。后，本院在审理中发现，因案情复杂，本案不宜适用普通程序独任制审理，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序合议制，于2021年4月26日公开开庭进行审理。原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民的委托诉讼代理人李泳及原告郭卫民，被告吕卫星到庭参加诉讼。第三人王伟斌、曹群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。另，经各方当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民向本院提出诉讼请求：1.确认四原告与被告就上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.被告赔偿四原告经济损失4,505,000元。事实和理由：涉案房屋原为四原告共同共有。四原告为直系亲属关系，原告郭卫民与被告系朋友关系。2008年8月，被告要原告郭卫民帮忙，共同签订一份虚假的房屋买卖合同，以被告购房之由向银行申请贷款。被告承诺三年后还清贷款，并将房屋过回至四原告名下。原告郭卫民与家人协商后出于对被告的信任，答应了对方的要求，与被告签订房屋买卖合同，产权变更登记至被告名下。被告未向四原告支付分文房款，四原告亦未向被告交付房屋，直至目前，四原告仍居住在涉案房屋内。然，被告承诺的三年期限到期后，其一直拖延过户时间。四原告于2019年6月才得知，涉案房屋已由被告出售给第三人王伟斌，后由王伟斌出售给第三人曹群，导致房屋产权无法再变更登记至四原告名下，造成四原告重大损失，故四原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告吕卫星辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.原告郭卫民与被告系朋友关系。2008年，双方谈论共同筹集资金做生意，但因手头资金紧张，故协商通过房屋买卖的方式套取银行贷款进行投资。该方法的优点在于获得钱款的额度高、利息低且手续简单。如果生意成功，原告郭卫民可用赚来的钱购买新房或再买回涉案房屋。就此事原告郭卫民与其家人商量并一致同意后，遂与被告签订房屋买卖合同，产权变更登记至被告名下，但四原告的居住情况仍维持不变。至于房款被告分文未向四原告支付，银行贷款一直由被告归还。因此，房屋买卖的目的并非被告向原告郭卫民借款，而是双方为了共同创业筹措资金。2.因生意风险较大，经营情况无法预知，故被告从未向四原告承诺限期将涉案房屋产权过回至对方名下，只能视情况予以解决。2013年，因生意不顺资金链断裂，被告无力归还银行贷款，遂有意将涉案房屋出售给投资房产的第三人王伟斌。房产交易过程中，第三人王伟斌至现场看房，原告郭卫民及其父母均在屋内，知晓房屋将被出售的事实。因此，被告对于四原告所称直至2019年6月才知晓房屋多次转手的意见不予认可。四原告要求被告按2019年6月的房屋市场价值向其进行赔偿，被告不予同意，应由法院在2013年至2018年期间确定一个合理价格，由被告进行补偿。3.2018年3月4日，被告向四原告出具房产过户《承诺书》的原因在于，当时生意亏损且四原告家中矛盾尖锐，被告应原告郭卫民的要求，为安抚其家人的情绪并给予对方一定的保障，才写下书面承诺并做出担当。至于《承诺书》上所写的“房产款300万元”，系被告当时自行估算确定的金额。第三人王伟斌诉称，关于原告的诉讼请求，与第三人王伟斌无关，要求法院依法处理。2013年中旬，第三人王伟斌欲投资买房，经朋友介绍认识被告，并去现场看房。看房时，被告、原告郭卫民及其父母均在场。原告郭卫民称其为租客，且与被告系邻居。被告向第三人王伟斌出示其与原告郭卫民签订的房屋租赁合同，其中载明租期五年(到期日为2018年)。同时，被告明确告知第三人王伟斌，租期内的租金其已全额收取，购房款可适当优惠，第三人王伟斌遂予以同意并向被告全额付款，产权变更登记至第三人王伟斌名下。因此，第三人王伟斌购房时，四原告应当知晓涉案房屋将被出售的事实。2016年，第三人王伟斌急需资金，欲将涉案房屋出售，第三人曹群作为其朋友有投资意向，第三人王伟斌遂带第三人曹群去现场看房。当天，原告郭卫民在屋内且向第三人曹群介绍房型。第三人王伟斌明确告知第三人曹群租期内租金无法收取，购房款可适当优惠，第三人曹群予以同意。因曹群购房申请银行贷款，故当时银行致电第三人王伟斌核实第三人曹群的购房情况以及房屋的租赁情况，并称将实地考察。之后银行贷款审批通过，房屋产权变更登记至第三人曹群名下。2018年原、被告租期到期后，第三人曹群去收房，四原告拒绝交房。之后，第三人曹群与原告郭卫民达成协议，第三人曹群给四原告一年时间找房子，找到房屋后立即搬离，房屋占用期间，四原告需向第三人曹群支付租金。因此，四原告对于第三人王伟斌将涉案房屋再次出售的事实亦是知晓的。第三人曹群诉称，关于原告的诉讼请求，与第三人曹群无关，要求法院依法处理。第三人王伟斌与曹群系朋友关系。2016年5月，第三人曹群基于投资以及自住所需欲购房，恰巧第三人王伟斌缺钱要出售房屋，故双方达成购房意向。购房前，第三人王伟斌带第三人曹群去现场看房，原告郭卫民在屋内并表示自己是租客。原告郭卫民称其承租房屋的租期至2018年年底，之后会搬离，该情况第三人王伟斌亦向第三人曹群告知过，且称租期内的租金第三人曹群无法收取，可给予房价适当优惠，第三人曹群予以同意。后，第三人曹群向银行申请按揭贷款，房贷审批过程中，第三人曹群与银行工作人员共同至现场核实情况，原告郭卫民在屋内与银行工作人员交谈。本次交易第三人曹群共向银行申请贷款2,156,000元，按期还款至2019年3月，之后未在还款，原因在于2018年底，四原告租期到期后，拒绝搬离，导致双方产生纠纷。在双方协商过程中，四原告称被告欠钱不还，等拿到钱款后就可买房，希望第三人曹群给予其二到三个月的宽限期解决此事。第三人曹群表示若实行此方案，银行贷款需由四原告归还，四原告予以同意。之后，四原告向第三人曹群陆续给付12余万元，其用该款继续还贷，后因四原告未再持续付款，第三人曹群也未再还款，银行起诉第三人曹群实现债权。因此，2016年4、5月，四原告应当知晓涉案房屋被再次出售的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记信息、上海市房地产买卖合同、个人住房商业性抵押借款合同、承诺书、借款抵押合同、个人借款合同、个人房屋按揭贷款合同、付款凭证、民事判决书、户口簿、居住证明、评估报告、房地产价格咨询意见书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原、被告房屋买卖情况2001年7月2日，涉案房屋权利人登记为四原告，共有情况为四原告各占四分之一。2008年8月20日，四原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价为1,070,000元。甲乙双方确认，在2008年10月20日之前20日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2008年11月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同签订后，乙方于2008年8月21日支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房款；于8月25日支付房款30万元；交易结束，贷款直接放于甲方；贷款不足，现金补足。合同未对违约责任、户口迁移等做出约定。2008年9月5日，被告(甲方)与中国建设银行股份有限公司上海闸北支行(乙方)签订《个人住房商业性抵押借款合同》，其中约定，甲方向乙方借个人住房商业性贷款720,000元。2008年9月27日，涉案房屋权利人登记为被告。同日，涉案房屋上登记债权金额为720,000元的抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海闸北支行。2013年11月26日，该抵押登记注销。被告确认，原、被告房产交易过程中，被告未向四原告支付过房款。银行发放的720,000元贷款，也由被告实际提取并使用。2018年3月4日，被告向四原告出具《承诺书》，其中载明：本人欠郭卫民壹套房产款，约叁佰万元整，在近阶段落实还款，即抓紧及早将房产权过户回郭卫民名下。二、被告与第三人王伟斌房屋买卖情况2013年4月12日，第三人王伟斌(甲方)与被告吕卫星(乙方)签订《借款抵押合同》，其中约定：乙方因故需要资金，以涉案房屋作抵押向甲方借款85.60万元，债务履行期限2013年4月12日至2013年7月11日。2013年4月18日，涉案房屋上登记债权金额为856,000元的抵押权，抵押权人为第三人王伟斌。2013年7月30日，该抵押登记注销。2013年7月27日，被告(甲方)与第三人王伟斌(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价为1,980,000元。甲乙双方确认，在2013年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议：1.乙方于2013年7月27日支付甲方定金50,000元。2.乙方于2013年9月1日前支付甲方房款1,100,000元。3.乙方通过银行贷款方式申请780,000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方。4.乙方于交房当日支付甲方尾款50,000元。2013年12月3日，涉案房屋权利人登记为第三人王伟斌。2014年4月18日，第三人王伟斌与江苏银行股份有限公司上海南汇支行签订《个人借款合同》，其中约定，贷款人向借款人支用最高额度不超过1,300,000元的借款，借款人在该额度内可循环使用借款。2014年4月25日，涉案房屋上设有最高额抵押，最高债权限额为1,300,000元，抵押权人为江苏银行股份有限公司上海南汇支行。2016年7月19日，该抵押登记注销。三、第三人王伟斌与第三人曹群房屋买卖情况2016年5月10日，第三人王伟斌(甲方)与第三人曹群(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价为3,080,000元。甲乙双方确认，在2016年9月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2016年8月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。附件三付款协议：1.乙方于2016年3月18日支付甲方定金24,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2.乙方于签订本买卖合同后的肆日内将房款900,000元直接支付给甲方。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后叁日内搬离抵押登记注销手续。3.乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款2156,000元支付予甲方。2016年6月24日，广发银行股份有限公司上海分行(甲方)与第三人曹群(乙方)签订《个人房屋按揭贷款合同》，其中约定：本合同项下借款金额为2,156,000元，用于购买涉案房屋。甲方将借款金额发放至乙方指定账户。本合同项下受托支付金额2,156,000元，支付对象为王伟斌。2016年8月1日，涉案房屋权利人登记为第三人曹群。同日，涉案房屋上登记债权金额为2,156,000元的抵押权，抵押权人为广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发银行上海分行)。2016年8月16日，广发银行上海分行全额履行上述放款义务。之后，第三人曹群自行向银行还贷至2019年3月。在第三人曹群与四原告就涉案房屋的居住问题存在纠纷的情况下，双方经协商一致后确定，自2019年4月起由四原告为第三人曹群继续还贷，第三人曹群则需保证四原告在涉案房屋内的居住权利。为此，四原告于2019年5月18日向第三人曹群支付30,000元、于2019年7月24日支付10,000元、于2019年7月30日支付52,500元、于2019年8月15日支付11,300元、于2019年9月18日支付11,300元、于2019年10月18日支付11,300元，共计126,400元。后，因自2019年11月20日起，四原告未再向第三人曹群打款，且第三人曹群亦未再向银行还款，广发银行上海分行遂以曹群为被告提起金融借款合同纠纷之诉，案号为(2020)沪0101民初4753号。上海市黄浦区人民法院经审理后于2020年9月9日作出如下判决：一、曹群归还广发银行上海分行剩余全部借款本金2,035,979.73元；二、曹群支付广发银行上海分行计算至2020年8月21日的利息78,588.13元、逾期利息3,074.91元以及自2020年8月22起至实际清偿之日止的逾期利息(以本息之和2,114,567.86元中未支付部分为基数，按合同约定的贷款利率水平上加收50%计息)；三、如曹群未履行上述第一、二项中所确定的还款义务，广发银行上海分行可以与曹群协议，以曹群名下抵押给广发银行上海分行的位于上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿；该抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款超过债权数额的部分归被告曹群所有，不足债权数额的部分由曹群继续清偿。该案现已生效，且已进入执行阶段。四、四原告的居住及户籍情况2020年4月23日，上海新长宁集团新程物业有限公司出具《居住证明》，其中载明：四原告从1996年4月至今一直居住在涉案房屋内。另，根据四原告的户籍资料显示，四原告户籍自1996年5月13日起至今均在涉案房屋内。五、房屋价值评估及询价情况在四原告诉被告确认合同无效之诉中，案号：(2020)沪0105民初5632号(该案四原告已撤诉)，四原告曾向本院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋2019年6月1日时的房地产市场价值进行评估。2020年6月29日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具《评估报告》，估价结论为4,505,000元。各方当事人对上述《评估报告》的真实性均无异议。四原告要求以该估价结论作为本案的定案依据。被告则认为，应根据2013年至2018年期间涉案房屋市场价格确定适当的补偿金额。第三人王伟斌、曹群认为与第三人无关。后，经各方当事人一致同意，本院对涉案房屋如下三个时间点的房屋市场价格进行询价。2021年3月20日，上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》，其中载明：2013年7月，房屋总价约为192-198万元左右；2016年5月，房屋总价为349-355万元左右；2018年3月，房屋总价为435-441万元。四原告及被告对《房地产价格咨询意见书》的真实性均无异议。但四原告认为应适用《评估报告》结论。被告则认为应根据2013年至2018年期间的询价结果确定补偿金额。第三人王伟斌、曹群认为，本案涉及原、被告之间的纠纷，与第三人无关。对于房屋市场价格是采用评估结论还是询价结果，以及法院最终确定哪个价格时间点，第三人均无异议。本院认为，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告虽签订《上海市房地产买卖合同》，但双方并无购房之真实意思表示，四原告既未实际获得全额房款，被告亦未真正占有使用房屋，当事人仅系通过房产交易形式达到套取银行贷款之目的，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效，四原告有关确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。鉴于涉案房屋已经多次转手交易，房屋产权恢复登记至四原告名下具有客观障碍，故四原告要求被告赔偿由此遭受的损失，具有合法依据。关于损失赔偿的金额认定，审理中，各方当事人对于四原告知晓涉案房屋被再出售的时间点各执一词，但均未提供充分证据予以佐证，故本院不予采信。然，本院注意到，本案系原、被告之间的民事纠纷，被告曾于2018年3月4日就涉案房屋的后续处置问题向四原告出具《承诺书》，即承诺在该期间通过将涉案房屋过回至郭卫民名下的方式解决双方的还款事宜。现因被告原因导致房屋产权过户未能成功，其理应根据《承诺书》约定承担赔偿责任。就损失赔偿的范围应以当时的房屋市场价值为限。考虑到被告自认的300万元房价款系其自行估算所得，在未得到四原告确认的情况下，可参考询价报告结论予以认定。现本院结合涉案房屋的坐落位置、装修程度等因素酌定被告向四原告赔偿438万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民与被告吕卫星就上海市长宁区北渔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告吕卫星应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民4,380,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,840元，由原告郭根柱、洪广云、郭卫强、郭卫民负担1,189元，被告吕卫星负担41,651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 董 隽审判员 刘彬华审判员 吴 丹书记员 练祎俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。三、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。