内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终11号上诉人（原审被告）：内某，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张某1，经理。委托诉讼代理人：于某1，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：于某2，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：朝某，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：檀某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：张某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：岳某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：朱某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：张某3，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：钟某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：陈某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：沈某1，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：温某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：张某4，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：孙某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：王某1，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：杨某，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：姚某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：谷某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：苏某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：张某5，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：张某6，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：吕某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：马某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：赵某1，住吉林省白城市。被上诉人（原审原告）：刘某1，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：张某7，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。被上诉人（原审原告）：左某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：邢某1，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：刘某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：徐某，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：王某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：王某3，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：邢某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：何某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：都某，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：张某8，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：矫某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：王某4，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：赵某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：沈某2，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。诉讼代表人：孙某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。诉讼代表人：矫某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：彭某，内蒙古宇阳律师事务所律师。原审第三人：内蒙古晟大置业集团有限公司。法定代表人：赵某3，执行董事。委托诉讼代理人：长某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。上诉人内某（以下简称房一品公司）因与被上诉人吴某等三十九人及原审第三人内蒙古晟大置业集团有限公司（以下简称晟大公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房一品公司上诉请求：依法改判，驳回吴某等三十九人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认为房一品公司另行向吴某等三十九人收取了费用，是对本案事实的认定不清。一审法院认为商品房销售过程中，房一品公司并未直接在销售价款中计取佣金，是错误的，房一品公司在吴某等三十九人与晟大公司签订买卖合同之前收取的50000元就是房款的一部分，晟大公司将其实际收取的超出基价部分房款支付给房一品公司属于合同约定的委托人支付服务佣金义务中的一部分，另一部分代理服务佣金是由晟大公司委托房一品公司以电商服务费形式直按收取的，应当计入晟大公司房屋销售价格；二、一审法院适用法律有误。一审法院依据《商品房销售管理办法》第二十八条作出裁判，属于适用法律错误。《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。本案中，房一品公司并非向吴某等三十九人收取“佣金以外的其他费用”,而是依据与晟大公司的代销合同约定，经晟大公司授权以电商费的形式直接向吴某等三十九人收取的超出基价部分的房款。对此，晟大公司及吴某等三十九人均系明知并自愿交易（有团购活动登记书等证据予以佐证）。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，房一品公司作为晟大公司销售代理人，经其委托代为以电商费形式直接向购房人收取高出基价部分的房款，作为代理服务费，房一品公司无需向吴某等三十九人退还。即使退还此部分房款，该法律责任应由晟大公司承担，即由晟大公司承担退款义务；三、本案审理程序违法。本案涉诉的三十九位当事人属于普通共同诉讼，并非必要共同诉讼，不应作为一个案件立案，且应当分别作出裁判文书；一审法院未明确被上诉人的诉请，导致立案案由与裁判案由不一致。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。吴某等三十九人辩称，一审法院作出的立案审理和判决过程中所有程序均有法律依据，不同意本案发回重审。房一品公司称由晟大公司承担责任，吴某等三十九人作为原告的依据是房一品公司收取了吴某等三十九人每人50000元的团购活动费，并开具了收款收据，足以证明与晟大公司无关，不同意房一品公司的上诉请求。晟大公司述称，晟大公司对房一品公司收取50000元电商费并不知情，所收款项晟大公司不具备出具收据的资格。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，房一品公司收取50000元费用属于不合法收费，晟大公司没有收取，晟大公司认为退费的义务是谁收谁退。晟大公司认为这项收费在房价确认单之外，属于房一品公司的销售手段，没有得到晟大公司的许可。房一品公司在收款时称50000元包含在房款内，但是确认单没有确认该款项在房款内，属于欺骗行为。吴某等三十九人向一审法院起诉请求：1.要求房一品公司退还每户业主购房款外收费50000元，共计1950000元；2.诉讼费及律师费由房一品公司承担。一审法院认定事实：2018年9月25日，晟大公司与房一品公司签订商品房包销协议书，指定房一品公司作为销售代理商独家销售晟大公司开发的晟大综合体B区地下商业体商品房，按约获取服务费，包销期限届满，由包销商承购未售完商品房。双方共同决议采取诚意金排号策略，进行客户储备，并进行集中签约，如未达到90%销售量，而房一品公司又无资金实力承购剩余房源的情况下，晟大公司有权拒绝为房一品公司客户签署商品房销售合同。协议约定的合作期限为三个月（自2018年10月1日至2018年12月31日）。协议有效期内，晟大公司不得再行指定其他代理销售商进行销售，晟大公司销售团队在合作期间内的成交业绩所需支付报酬由房一品公司支付（置业顾问签约金额的5‰，销售内勤2‰，销售主管1‰，销售经理2‰）。营销推广费用由房一品公司支付。包销房屋的基价为10000元/平方米。包销期限内房一品公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权，房价确定权。包销房屋的基价部分由晟大公司直接收取，销售价格超出基价部分的房款作为电商费用由房一品公司直接向客户收取，收入属于房一品公司的包销服务费收入，超出基价销售款部分税费由房一品公司承担。协议签订后，房一品公司向晟大公司支付500000元作为履约保证金。包销期满，仍未售完房屋，履约保证金直接转为房一品公司承购未售完商品房的购房款。协议签订后，房一品公司于2018年10月至2019年6月期间，向吴某等三十九人每人收取50000元电商团购活动费，并与该三十九名买受人分别签署了夜上海美食广场（商铺）电商团购活动登记书，出具了收据。电商团购活动登记书载明，该登记只作为客户团购活动登记确认，不作为建立双方房屋买卖关系的任何凭证，客户签订认购协议时缴纳50000元电商团购活动费，客户享有该活动的优惠政策，电商费委托房一品网络地产运营机构收取，不冲抵房款，已选定房源、位置和价格的客户，所交电商团购活动费不予退还。房一品公司收取电商团购活动费的同时，晟大公司分别与吴某等三十九人签订了商品房买卖合同，收取了购房款。现涉案三十九套房屋均已交付给吴某等人，超出10000元/平方米基价部分的购房款，已由晟大公司向房一品公司大部分支付。涉案房屋出售时，以晟大公司名义制作的广告宣传单中，系以“夜上海地下美食街”名义招商，并以“统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务”的运营模式进行推广销售。现“夜上海地下美食街”项目未实际运营。一审法院认为，房一品公司作为房地产经纪公司，与晟大公司签订商品房包销协议，代理销售晟大公司商品房，双方成立商品房委托代理销售合同关系。按照双方协议约定，包销房屋的基价部分由晟大公司直接收取，销售价格超出基价部分的房款作为电商费用由房一品公司直接向客户收取作为房一品公司的包销服务费收入。从双方协议约定内容分析，房一品公司的代理销售服务所得佣金应从晟大公司商品房销售价款中计取，房一品公司的代理销售服务应由晟大公司作为委托方支付佣金。而商品房销售过程中，房一品公司并未直接在商品房销售价款中计取佣金，而是由晟大公司与买受人签订买卖合同后统一收取购房款，后将超出基价部分作为服务费支付给房一品公司。房一品公司已经在购房款中计取佣金的情况下，另行向买受人收取电商团购活动费，收费时注明了该费用不作为建立买卖关系的任何凭证，不冲抵购房款，故该项费用不在买受人支付购房款范围内，该项收费超出了代理销售协议约定的收费范围。按照《商品房销售管理办法》第二十八条的规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”房一品公司在已经从购房款中计取佣金的同时，另行以自己的名义与买受人签署电商团购活动登记书，并主张向买受人提供了优惠服务，而具体代理销售中价格由房一品公司制定，晟大公司在销售中无定价权，无权作出降价优惠的决定。房一品公司超出基价部分溢价款均为其代理销售收入，如有买受人享有优惠政策，实质上系减少了房一品公司的代理销售收入，而一方面承诺给予买受人优惠政策，另一方面收取买受人参与优惠活动的费用，该“优惠政策”于开发方晟大公司而言并无实质性价格让利，于买受人而言并无实质性利益所得。故房一品公司所提供证据不足以证明买受人享受到何种优惠，其认为所收款项系购房款一部分的主张与事实不符，该项抗辩理由该院不予支持。房一品公司作为代理销售商，受晟大公司委托代售商品房，应在受托范围内从事代理业务，所作代理行为应系代表晟大公司，而其以自己的名义向买受人另行收取电商团购活动费于法无据，故依法应予返还。除上述主张外，吴某等三十九人另要求房一品公司承担律师费，但就此未能提供证据证明，该院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：“一、被告内某于本判决生效后十日内向原告吴某等三十九人每人返还电商团购服务费5万元，共计195万元；二、驳回原告吴某等三十九人的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审期间，房一品公司提供《美食广场答客问》《房一品工作对接单》，证明其销售推广及收取50000元电商团购活动费均经晟大公司许可，如果退还该费用应由晟大公司承担。经质证，吴某等三十九位被上诉人认为招商已经超时，该笔费用由房一品公司收取，未交给晟大公司，应由房一品公司退还；晟大公司经质证认为手写部分是其公司负责人书写，手写部分第一条是其真实意思表示。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案程序是否合法；2.房一品公司收取的每人50000元电商团购活动费是否属于购房款一部分，应否退还吴某等三十九位被上诉人。一、关于本案程序是否合法问题。本案系普通共同诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”本案中三十九位被上诉人系共同起诉，未就本案合并审理提出异议，一审法院认为可以合并审理，且无法律明确规定普通共同诉讼应分别立案和作出裁判文书；关于本案案由，一审法院经过审理后，确定本案结案案由为合同纠纷并无不当。故房一品公司认为一审法院程序违法的理由不能成立。二、关于房一品公司收取的每人50000元电商团购活动费是否属于购房款一部分，应否退还吴某等三十九位被上诉人问题。房一品公司与吴某等三十九人签订电商团购活动登记书中，注明了客户签订认购协议时缴纳50000元电商团购活动费不作为建立双方房屋买卖关系的任何凭证，享有该活动的优惠政策，50000元电商团购活动费不冲抵购房款。对此，房一品公司未能提供相应证据证实吴某等三十九人享受何种优惠政策，但能够证明该笔费用不冲抵购房款，且系由房一品公司收取。房一品公司与晟大公司签订的商品房包销协议中约定了包销服务费即佣金的收取范围和方式，其另行收取的50000元电商团购活动费违反《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”的规定，亦超出了代理销售协议约定的收费范围。另因50000元电商团购活动费系由房一品公司收取，其主张由晟大公司退还亦无事实和法律依据。综上，一审法院认定房一品公司依法应予返还吴某等三十九人每人电商团购服务费50000元并无不当。综上所述，房一品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元，诉讼保全费5000元，合计27350元，由上诉人内某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二一年三月三十一日法官助理 胡延斌书记员 蒋 雪