北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11219号原告：均豪北区（北京）物业管理有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：刘力金，男，均豪北区（北京）物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：胡颖，女，均豪北区（北京）物业管理有限公司员工。被告：北京树上网络科技有限公司，位于北京市北京经济技术开发区科创十街**院**楼****。法定代表人：王春芬，董事长。原告均豪北区（北京）物业管理有限公司（以下简称均豪北区公司）与被告北京树上网络科技有限公司（以下简称树上网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪北区公司的委托诉讼代理人刘力金、胡颖到庭参加诉讼，被告树上网络公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告均豪北区公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除均豪北区公司与树上网络公司签订的合同编号为2019共和字第00004号《房屋租赁合同》；2.请求判令树上网络公司向均豪北区公司支付租金、物业费、滞纳金并承担合同约定的违约金共计292344元；3.请求判令树上网络公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年，均豪北区公司与树上网络公司签订了合同编号为2019共和字第00004号《房屋租赁合同》。约定均豪北区公司将坐落于北京市北京经济技术开发区科创十街10号院共和商务花园试制中心（一）2号楼A座四层406-407室的房屋出租给树上网络公司办公使用，租期自2019年7月31日至2020年7月30日，租金为2.7元/平方米/天（含物业管理费、空调冷暖费）；保证金69445.77元（相当于三个月租金）：水费及电费由树上网络公司承担，水费标准为9.5元/吨；电费标准为1.2元/度。然而树上网络公司自入2019年7月31日驻承租房屋后时至今日，既未向均豪北区公司支付合同约定的保证金，也更未向均豪北区公司支付任何租金。均豪北区公司经过多次催要，树上网络公司均不予理睬。均豪北区公司为维护的合法权益，特诉至法院。被告树上网络公司未作答辩，亦未参加本院庭审。原告均豪北区公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因树上网络公司未参加本院庭审，亦未对证据提出书面异议，视为其放弃了质证的权利。本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，均豪北区公司（甲方、出租方）与树上网络公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定如下：第一条房屋基本状况及用途：1.甲方将坐落于北京经济技术开发区科创十街10号院共和商务花园试制中心（一）2号楼A座四层406-407室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积为281.1平方米。3.该房屋只作办公、研发用途，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋用途。第二条租赁期限及免租期：1.甲方向乙方出租该房屋的期限为一年，租期自2019年7月31日至2020年7月30日止。第三条租金、租赁保证金及费用支付：1.该房屋租金为2.7元/平方米/天（含物业管理费）；月租金（含物业管理费）为23148.59元。2.其中物业费现行收费标准为0.74元/平方米/天（含空调冷暖费用）。3.首期租金：69445.77元，乙方在签订本合同之日起3日内，即向甲方支付首期租金。4.租赁保证金：乙方在签订本合同之日起3日内，即支付首期租金同时向甲方交付租赁保证金，租赁保证金金额相当于乙方应缴3个月租金（含物业管理费）的总额，共计69445.77元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数退还乙方，乙方不得将租赁保证金抵作租赁期限内任何时间的租金或其他费用。具体缴费情况如下：缴费周期及其对应的缴费项金额（包括租金、物业管理费、首期费用含租赁保证金）：2019年7月31日至2019年10月30日期间为138891.54元；2019年10月13日至2020年1月30日期间为69445.77元；2020年1月31日至2020年4月30日期间为69445.77元；2020年5月1日至2020年7月30日期间为69445.77元。5.本合同租金（含物业管理费）计收起始日为2019年7月31日，每叁个月支付一次，在整个租期内，除首期缴付款外，乙方应于每一缴费周期的15日前向甲方支付下叁个月的租金。6.如乙方未按期限缴纳上述租金及费用，甲方有权按复利向乙方收取违约金，每逾期一日，违约金为逾期未支付金额的千分之三。第六条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一，在甲方及物业公司书面通知后五日内仍未改正的，甲方有权解除本合同合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收乙方的租赁保证金，并有权继续追讨截至甲方收回该房屋之日乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。……：1.未按照本合同的约定向甲方支付租金、物业管理费及其他应付费用累计达15日的。2.在合同约定的承租期满前，乙方因自身原因提前退租的。（发生该情形的，租赁保证金不予退还，并且乙方还应在租赁保证金之外另行向甲方支付违约金，金额等于3个月的租金。但如乙方提前3个月向甲方申请退租的，乙方无须支付违约金，但租赁保证金不予退还。）此后，均豪北区公司与树上网络公司就《房屋租赁合同》签订了《补充协议》约定：因甲方原因提前终止合同的，甲方同意返还乙方所交之租赁保证金，并向乙方支付三个月的租金作为违约金。庭审中，均豪北区公司称其于2019年7月31日向树上网络公司交付了涉案房屋；树上网络公司未支付过租金、租赁保证金、物业费等费用；此后，经均豪北区公司多次催缴，树上网络公司均未支付。后因树上网络公司不在涉案房屋经营，故均豪北区公司于2019年12月30日直接将涉案房屋收回。为证明树上网络公司未支付租金等费用，且均豪北区公司向树上网络公司多次催缴房屋租金、租赁保证金、滞纳金，均豪北区公司向本院提交了微信聊天截图、账单发放登记表、催费通知单、欠费通知函的复印件以及函件张贴照片。2019年12月6日，树上网络公司向均豪北区公司出具了《承诺函》，其上载明：“我司于2019年10月10日与均豪北区（北京）物业管理有限公司签订了合同编号为2019共和第00004的房屋租赁合同，租赁共和商务花园2号楼A座四层406-407的房屋租赁合同，租赁共和商务花园2号楼A座四层406-407号房屋，面积为281.1平方米。租金为2.7元/平方米/天。现因我司资金问题，已拖欠贵司两期租金，特此申请提前退租，退租日期为2019年12月31日。我司现承诺分两期将2019年7月31日-2019年12月31日的租金及滞纳金结清。第一期于2019年12月16日缴纳部分欠款，金额60000元；第二期于2019年12月30日缴纳剩余欠款，金额为56502元；若有违约，我司愿承担相关法律责任。”本院认为，树上网络公司经本院依法传唤未到庭应诉，视为其放弃了质证和答辩的权利，故本院对均豪北区公司提交证据的真实性予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。均豪北区公司与树上网络公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。均豪北区公司按照《房屋租赁合同》的约定向树上网络公司交付了涉案房屋，树上网络公司未按约支付租赁保证金及房屋租金，构成违约。并且，均豪北区公司多次向树上网络公司催告支付各项费用，树上网络公司仍未支付。树上网络公司已离开涉案房屋且无法与其取得联系，均豪北区公司于2019年12月30日直接将涉案房屋收回，因此，《房屋租赁合同》实际已经于2019年12月30日解除，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因均豪北区公司于2019年7月31日交付涉案房屋，《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除，树上网络公司未按约支付房屋租金、物业费，故均豪北区公司自2019年7月31日至2019年12月30日期间的租金及物业费，于法有据，本院予以支持；超过该期间的租金及物业费，本院不予支持。经核算，2019年7月31日至2019年12月30日期间的租金为84020.79元、物业费为31722.14元。关于均豪北区公司主张的违约金。根据《房屋租赁合同》第六条约定，树上网络公司未按约向均豪北区公司支付租金、物业管理费及其他应付费用累计达15日的，在均豪北区公司书面通知后五日内仍未改正的，均豪北区公司有权解除本合同、合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收租赁保证金，并有权继续追讨给均豪北区公司造成的其他全部损失。树上网络公司未按约支付租赁保证金，现树上网络公司违约导致合同解除，且《房屋租赁合同》约定的租赁保证金为69445.77元，故均豪北区公司要求树上网络公司支付租赁保证金作为违约金的诉讼请求，于合同有据，本院予以支持。关于均豪北区公司主张的滞纳金，实质为逾期付款违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，树上网络公司未按期限支付租金及费用，均豪北区公司有权按复利收取违约金，每逾期一日，违约金为逾期未支付金额的千分之三。现由于树上网络公司未按约支付租金，导致合同解除，其应承担相应的违约责任，均豪北区公司据此向树上网络公司主张违约金，有合同依据，本院予以支持。但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。均豪北区公司主张滞纳金应当分段计算，本院不持异议。均豪北区公司主张计算至2020年2月18日止，该主张并未超出法定范围，本院不持异议。经核算，树上网络公司逾期支付租金、物业费的违约金为10418.6元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认均豪北区（北京）物业管理有限公司与北京树上网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除；二、北京树上网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向均豪北区（北京）物业管理有限公司租金、物业费、滞纳金及违约金共计195607.3元；三、驳回均豪北区（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2843元，由均豪北区（北京）物业管理有限公司负担941元（已交纳），由北京树上网络科技有限公司负担1902元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费1982元、公告费260元，均由北京树上网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；判决公告费由北京树上网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳，以公告费票据金额为准）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年二月二十五日书记员  张瑞瑞