江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0583民初3399号原告：昆山市周市镇想好玻璃销售中心，住所地江苏省昆山市周市镇萧林路1118号，统一社会信用代码92320583MA1PPNUW33。负责人：肖建荣,该中心总经理。委托诉讼代理人：万文静、乔航，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：苏州市弘宇兴自动化设备有限公司，住所地江苏省苏州工业园区胜浦润胜路15号3幢301室，统一社会信用代码91320506MA1P3RAA7R。法定代表人：陈李斌。被告：昆山景润物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路459号2号房，统一社会信用代码91320583MA20HRBW90。法定代表人：陈立瑞。被告：陈李斌，男，1976年8月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：李洁、孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。代理上述三被告。原告昆山市周市镇想好玻璃销售中心（以下简称想好玻璃）与被告苏州市弘宇兴自动化设备有限公司（以下简称弘宇公司）、昆山景润物业管理有限公司（以下简称景润公司）、陈李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2021年3月10日、5月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人万文静、被告委托代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告想好玻璃向本院提出诉讼请求，一、解除原告与景润公司、弘宇公司之间的《厂房租赁合同书》；二、判令景润公司、弘宇公司返还原告租金9000元、双返保证金36666元、并赔偿装修损失12515元、搬迁费用5000元、营业损失5000元；三、判令陈李斌共同承担付款义务；四、诉讼费、鉴定费由被告承担。后原告变更第二线诉请如下：我方变更诉讼请求第二项，要求判令被告弘宇公司、景润公司返还原告租金9000元、返还保证金18333元、装修损失12515元、搬迁费用5000元、违约金27500元(计算标准为按月租金9166.3乘以3个月)。事实与理由：原告与被告弘宇公司签订厂房租赁合同，约定被告弘宇公司将昆山市××市镇长江××号厂房出租给原告，用途为玻璃加工、仓储、办公，租期从2019年2月20日至2021年2月28日，租金11万元/年，租房定金18333元，租房定金自租赁期开始自动转为租房保证金，合同中指定收款账户为陈李斌。原告在租赁期间均是按照合同约定将保证金和租金转至陈李斌账户。原告承租后对该租赁场所进行了装修，开始生产经营。2020年6月底，案外人昆山蔚洲投资发展有限公司代理人与昆山市人民法院工作人员至租赁场地，广播要求各承租人搬离。此时原告才知悉，该处厂房土地于2019年10月进入拍卖程序，2019年12月24日竞拍成功，案外人昆山蔚洲投资发展有限公司以1.02亿元的价格竞得。2020年7月6日昆山市人民法院张贴公告，限各承租人于2020年7月20日搬离。2020年7月23日该厂区停水。原告与被告弘宇公司、景润公司之间的厂房租赁合同合同有效，现该处厂房已被法院强制执行，导致原告无法生产经营，合同目的无法实现，原告自身并无任何过错。被告景润公司系被告弘宇公司安排注册成立，被告弘宇公司、景润公司均指定被告陈李斌作为收款人，构成混同或存在其他违法违规情况，三被告应当共同承担责任。综上，原告向法院提起诉讼，请求法院支持诉请。被告弘宇公司辩称，1、答辩人认为被答辩人的第一项诉讼请求与答辩人无关，第三项诉讼请求要求答辩人与被告景润公司共同承担付款义务的诉讼请求没有事实和法律依据。2018年7月2日，答辩人与案外人昆山陈琪资产管理有限公司（以下简称陈琪公司）签署了一份厂房租赁合同。在该份合同中约定由陈琪公司将位于昆山市××市镇长江××号的厂区及厂区内的全部房屋（其产权人为奥捷五金江苏有限公司，以下简称奥捷公司）出租给答辩人，租期为2018年10月16日至2023年10月15日。2019年8月7日奥捷公司特地出具了一份房屋租赁证明，其明确知晓陈琪公司是将厂房出租给答辩人的，且再次确认租赁期限是至2023年10月25日的。根据被答辩人提供的证据2也可以看出，与被答辩人存在租赁合同关系的是被告景润公司，且从其诉状的陈述也能看出被答辩人明确知晓答辩人与该案没有任何法律关系。那么被答辩人的主张和其提供的相关证据是相互矛盾的。根据查询工商信息可知，被告弘宇公司、景润公司的经营范围、财务人员等都完全不同，被答辩人也没有相应的证据证明该项主张，被答辩人继续要求答辩人承担付款义务并赔偿装修损失、搬迁费用、营业损失等违背事实和法律依据。被告景润公司与被告陈李斌无任何法律关系，其并没有构成被答辩人所谓的混同，构成混同的前提是被告陈李斌必须是被告景润公司的股东。因此，该主张毫无事实和法律依据。被告景润公司辩称，答辩人同意解除与原告之间的厂房租赁合同，且认为被答辩人要求答辩人景润公司返还租金、押金、物业费并赔偿装修损失、营业损失等诉讼请求没有事实和法律依据。（1）、对于押金和租金即便要退还也应根据被答辩人实际已承租六个月及扣除相应的水电费291元的情况下退还剩余的租金及押金为9000元+9166.5-291=17875.5元。（2）、关于装修部门损失，首先根据涉案厂房租赁合同第六条第一款在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修，需事先向甲方提交装修、设计方案，并经甲方书面同意方可施工，费用由乙方自行承担，中途退租及租赁期满此厂房内部硬件装修乙方不得带走不得恶意破坏，甲方不给于乙方任何装修补偿。被答辩人若要进行装修，必须向答辩人景润公司提交设计方案并经被告书面同意方可施工，但答辩人根本没有收到被答辩人提交的装修方案，被答辩人也没有提供其装修方案在得到被告的书面同意后对租赁办公室进行相应装修的相关证据。因此，在未取得被告同意的情况下擅自进行装修，此种情况下答辩人景润公司更不需要为原告自身的违约行为而承担损失赔偿责任。其次，答辩人认为答辩人作为合格的厂房出租人，其在履行与被答辩人签署的厂房租赁合同过程中始终不存在任何过错行为。答辩人通过签署一系列规范的文件，合法地成为了涉案厂房统一的新的承租的主体。后又与被答辩人共同签署了厂房租赁合同。直到2020年6月，答辩人看到昆山蔚洲投资发展有限公司张贴在小承租户处被要求搬离的告知函后通过调取相关材料才得知，由于奥捷公司与陈琪公司的违约行为导致自己的承租权遭受侵害，无法继续承租，损失惨重。因此答辩人是到2020年6月才得知涉案厂房已被昆山蔚洲投资发展有限公司拍得，答辩人在与被答辩人签署厂房租赁合同时是毫不知情的，并没有构成被答辩人所谓的违约，答辩人也因奥捷公司及陈琪公司的过错行为遭受了巨大的损失。被答辩人所谓的装修损失、搬迁费、营业损失等均是由案外人陈琪公司及奥捷公司的过错行为导致，被答辩人不能将不属于案外人过错导致的损害责任强加于答辩人身上，该主张对于答辩人来讲是极其不公平的。被答辩人应依据相关法律法规向装修附合物所有权人即昆山蔚洲投资发展有限公司主张相应的装修损失。最后，被答辩人应对其自身签署的厂房租赁合同前没有尽到必要的审查注意义务承担相应的过错责任。被答辩人对其即将要签署的厂房租赁合同中的租赁物的产权证书是否有瑕疵、是否被抵押、是否被公告拍卖等不做任何必要的审查。被答辩人就这样在没有准备的情况下签订租赁合同，现因案外人原因导致租赁物存有瑕疵，租赁合同无法继续，被答辩人反而将所有责任都推给答辩人，是极其不负责任的行为。被答辩人应对自己没有尽到必要的审查注意义务承担相应的过错责任。另外，根据2020年7月25日卓洪斌与周市镇司法所所长通话录音内容及被告弘宇公司、景润公司与陈琪公司签订的款项支付与承担协议书来看，司法所代表被答辩人等租户知晓并同意涉案诉讼请求所有款项的退还一并由陈琪公司支付，并承诺在款项支付与承担协议书签订后，被答辩人等租户与本案答辩人再无任何关系。根据上述证据答辩人景润公司、弘宇公司在庭审中也将提出申请追加陈琪公司为本案被告，按照款项支付与承担协议书承担本案全部付款义务的请求。综上，答辩人请求法院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告陈李斌辩称，根据查询工商信息可知，答辩人系答辩人弘宇公司的股东兼执行董事，其用自己名下的账户收款仅是代表公司职务行为。且根据《最高人民法院关于印发的通知》第10条可知，该情形根本无法构成被答辩人所谓的混同，且被答辩人也没有提供相应的证据来证明该主张。即便上述情形构成混同，那么根据公司法第二十条规定，股东在损害公司债权人利益的情形下才会承担相应的赔偿责任。结合本案，答辩人始终不存在任何过错行为，因此应驳回对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，经审核，本院对双方均无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，案外人昆山陈琪资产管理有限公司（以下简称陈琪公司）与被告弘宇公司签订厂房租赁合同。陈琪公司将位于江苏省昆山市××市镇长江××号厂区及厂区内所有房屋（不含宿舍区）（昆房权证周市字第××建筑面积17679.96平方米、昆房权证周市字第××建筑面积7532.47平方米）和附属设施租赁予弘宇公司使用，建筑面积为25230.43平方米（其中阳级氧化车间、电泳车间约3500平方米、污水处理站及办公楼三楼甲方自用，合计：约3500平方米，不包含在租赁范围内）。租赁期限为5年，即从2018年10月16日起至2023年10月15日止。另查明，2019年8月7日，案外人奥捷五金（江苏）有限公司出具房屋转租证明，内容为：“鉴于：苏州市弘宇兴自动化设备有限公司（以下简称乙方）承租公司位于江苏省昆山市××市镇长江××号厂区内（除宿舍区）所有厂房（房权证：周市字第××面积17679.96平方米、周市字第××面积7532.47平方米及附属设施和门卫室），厂房性质为工业用房。租赁期为2018年10月16日至2023年10月25日。现因乙方及乙方的转租方办理安全、环保、消防及工商注册等证件需要，经双方友好协商，并参照租赁合同相关条款，现证明如下：1、同意乙方将租赁物部分或全部转租给其他第三方企业作为经营生产场所。2、乙方与第三方的租赁期限必须在原合同的租赁期限内。3、乙方保证转租的第三方企业合法经营，安全生产，并且完全遵守原合同的所有条款，甲方对乙方的转租相关事宜不负任何责任，由于转租造成的损失及债务，全部由乙方承担或负责追偿”。另查明，2019年12月9日，案外人陈琪公司（甲方）与被告弘宇公司（乙方）、景润公司（丙方）签订承租方变更协议，内容为：“鉴于，甲乙双方于2018年7月2日签署厂房租赁合同（包括后续签订的补充协议）（简称原合同），约定乙方租赁甲方位于江苏省昆山市××市镇长江××号厂区及厂区内所有房屋（具体见原合同），现三方经友好协商就变更承租方等事宜达成如下协议：一、甲乙丙三方一致同意：将原合同中承租人（即乙方）的全部合同权利及义务整体转让给丙方，丙方按照原合同的约定享有乙方的合同权利并履行合同义务。二、自本协议签订之日起，变更承租方后，原合同约定的条款不变。丙方同意按原《厂房租赁合同》享有相关权利及履行相关义务。三、乙方退出租赁关系，不再享有相关权利及履行相关义务，今后无涉。四、本协议经三方签字盖章后生效，协议壹式叁份，三方各持一份，均具同等法律效力。五、此协议作为原合同的补充合同，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致部分以本协议为准，本补充协议未涉及内容按照原合同约定执行”。同日，被告弘宇公司(甲方）与被告景润公司（乙方）签订合同主体变更协议，协议内容为：“甲方于2018年7月2日租赁昆山陈琪公司资产管理有限公司位于昆山市××市镇长江××号的厂房，租赁期限为2018年10月16日至2023年10月15日。2019年12月9日，经昆山陈琪资产管理有限公司同意，将原合同项下苏州弘宇兴自动化设备有限公司权利和义务全部转让给乙方承接。鉴于，甲方在前期经营管理中，为了更好的维护厂区环境，对厂区进行了多方面改造，包括消防升级、增设货梯及厂房其他装修等，现经双方友好协商达成如下一致建议：1、2019年12月9日厂房的租赁管理全部移交给乙方，包括租户的全部资料及客户的水电表底度等资料，后续的厂房管理涉及的安全、消防、环保等诸多事宜均由乙方负责。2、原与甲方签订的租赁合同的客户，于2019年12月9日至2020年12月30日之间的租金均由甲方收取，用于补偿甲方前期投入，后续的装修赔偿、补偿等全归乙方所有，并由乙方向相关单位主张；同时由乙方处理与昆山陈琪资产管理有限公司以及小租户的纠纷等事宜，并承担责任。3、2020年12月30日之后的租金收益归乙方所有。4、双方之间的租赁转让事宜，全部处理完毕，之后无涉”。另查明，2019年2月20日，原告（乙方）与被告弘宇公司（甲方）厂房租赁合同书，被告弘宇公司将昆山市长江北路459号厂房中275平方米租赁给乙方使用。租赁期限为2019年2年20日至2021年2月28日止；厂房租金为110000元/年。另查明，2019年1月1日，被告弘宇公司、景润公司向原告发送合同主体变更通知书，内容为：“因我公司业务调整，我公司相关业务转交给昆山景润物业管理有限公司执行，各项转交工作将于2019年1月1日前完成。从2019年1月1日开始的厂房租金由昆山景润物业管理有限公司取。转交工作将影响到贵公司与我公司于2017年11月28日在签订的厂房租赁合同书。因合同主体变更所产生的所有事项均由合同主体变更三方协议明确。特此通知贵公司变更以下信息”。另查明，奥捷五金（江苏）有限公司作为被执行人，被依法强制执行，昆山蔚洲投资发展有限公司通过依法拍得涉案厂房。2020年6月12日，被告昆山蔚洲房产向包括原告在内的所有租户发送告知函，内容为：“昆山市长江北路459号房地产（原奥捷五金（江苏）有限公司厂区占用人：2019年12月24日，我公司昆山蔚洲投资发展有限公司通过昆山法院网络司法拍卖，拍得位于昆山市××市镇长江××号工业用途房地产；2020年6月11日，我司办妥了昆山市××市镇长江××号工业用途房地产的不动产证。我司系该不动产的所有权人，限厂区内尚未清退的单位及人员于2020年6月19日前搬离占用的房屋、场地，我司将于2020年6月20日起归厂区采取全面停水、停电的措施，因此产生或可能产生的费用、损失等由占用人自行处理，与我司无关”。另查明，2020年7月6日，昆山市人民法院张贴公告，要求昆山市××市镇长江××号1、2、3、4、5、6、7号房、宿舍门卫、7号楼北面仓库、5号房东面垃圾用房的工业用途房地产的不动产租赁人于2020年7月20日迁出上述不动产。另查明，庭审中，双方确认剩余房租为9000元、保证金为9166.5元、电费为1890.08元。再查明，昆山市人民法院在拍卖涉案厂房之前对涉案厂区内的厂房室内固定装修物进行了评估，根据评估结果显示，承租人为原告的评估价为12515元。后经本院调查核实，原告处的厂房为原告与案外人徐加祥共用，则装修残值由双方均分，即原告的装修损失，本院确定为6257.5元。上述事实由厂房租赁合同、出租方变更协议、合同主体变更通知书、付款凭证、法院公告、电费收据、法院拍卖裁定及公告函、室内固定装修物价评估明细表及当事人庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告弘宇公司、景润公司签订的租赁合同及被告弘宇公司与景润公司之间签订的承租方变更协议、合同主体变更协议均系当事人真实意思表示，依法成立有效。因被告弘宇公司与景润公司签订合同主体变更协议且告知本案原告，原告与弘宇公司签订的厂房租赁合同履约主体变更为本案原告与被告景润公司。针对原告主张解除与被告景润公司厂房租赁合同的诉请，本院认为，涉案厂房因被法院拍卖且为涤除租赁权的拍卖，故原告与被告景润公司之间的厂房租赁合同事实上已不满足继续履行的条件，故本院对原告主张解除合同的诉请予以支持。根据庭审调查，本院确认合同解除时间为2020年7月15日。合同解除后，被告景润公司应将剩余租金9000元、押金9166.5元返还给原告；原告租赁期间的电费1890.08元原告应支付给被告景润公司。针对原告主张的装修损失12515元，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合案件事实，本案中，因被告景润公司违约，导致合同无法继续履行，原告主张被告景润公司赔偿损失有事实法律依据，该案中的装修损失系原告为履行合同而实际支出合理必要的费用，故本院对原告的该项主张予以支持。根据室内固定装修物评估结果及原告与案外人平分共用的事实，本院确认该项损失金额为6257.5元。对于搬迁损失5000元，原告提供的证据不足以证明其该项损失，故本院对原告的该项主张不予支持。针对原告起诉的违约金27500元，双方在合同第7.4条约定如下：在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前叁个月通知对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按叁个月租金计算。如乙方在租赁期限届满前坚持解约，需提前叁个月通知甲方，除向甲方支付叁个月租金的违约金外还须补交装修期部分租金。本院认为，原告依据该条向被告主张违约金，但该案实际情况并不符合该条的约定，故本院对原告的该项主张不予支持。针对原告起诉被告弘宇公司、陈李斌承担共同付款义务的诉请，本院认为，首先，弘宇公司已将合同权利义务转让给被告景润公司，且已经告知原告，故原告主张弘宇公司承担共同付款义务无事实和法律依据，本院不予支持。其次，被告陈李斌并非厂房租赁合同的相对方，原告主张陈李斌承担共同付款义务人无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告昆山市周市镇想好玻璃销售中心与被告昆山景润物业管理有限公司之间的厂房租赁合同于2020年7月15日解除。二、被告昆山景润物业管理有限公司需退还原告昆山市周市镇想好玻璃销售中心保证金9166.5元、剩余租金9000元两款合计18166.5元，扣除原告需承担的电费1890.08元，被告还需支付16276.42元，在本判决生效之日起十日内支付完毕。三、被告昆山景润物业管理有限公司需赔偿原告上海八菱环保科技有限公司装修损失6257.5元，在本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告上海八菱环保科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1504元，减半收取752元，保全费743元，两款合计1495元。由原告负担1068元，由被告昆山景润物业管理有限公司负担427元。原告预交的案件受理费427元，本院予以退还，被告昆山景润物业管理有限公司应负担的427元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811202357；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王建勋二〇二一年八月八日书记员  邵振华