广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31812号原告王水娣，女，汉族，1967年7月4日生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人凌超，广东卓建律师事务所律师。被告余长国，男，汉族，1966年6月7日生，身份证住址：江西省宜春市奉新县。委托代理人郭畴兰，女，汉族，1964年6月20日生，身份证住址：江西省宜春市奉新县，系被告余长国妻子。被告深圳市龙岗区布吉老余铝合金制品店，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道粤宝路10号102，统一社会信用代码：92440300MA5K3QFM7K。经营者：余齐江。被告余齐江，男，汉族，1987年12月25日生，身份证住址：江西省宜春市奉新县。第三人胡美林，男，汉族，1968年8月20日生，身份证住址：广东省揭阳市榕城区之一。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王水娣的委托代理人凌超，被告余长国及委托代理人郭畴兰，被告深圳市龙岗区布吉老余铝合金制品店的经营者余齐江以及被告余齐江到庭参加了诉讼。第三人胡美林经合法传唤后无故不到庭参加诉讼，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：深圳广铁土木工程有限公司系位于深圳市龙岗区房屋的占有、使用、处分权益人。2018年10月22日，原告与深圳广铁土木工程有限公司协商一致后，形成房屋租赁合同关系，由该公司将位于上述房屋出租给原告，并同意原告转租。原告自认涉案房屋未取得两证一书。二、各方当事人之间的关系：原告称其与案外人郭家俊在2018年1月26日签订《租赁合同》一份，将上述房屋转租给案外人郭家俊，租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日止；案外人郭家俊在租得上述房屋后，委托第三人胡美林将房屋分租、转租给其他人员，就包括本案被告余长国；《租赁合同》期后，郭家俊继续租赁房屋，直至2020年4月16日，原告与郭家俊签订《房屋租赁合同终止协议》一份，约定双方终止房屋租赁合同关系：“1、截至2020年3月31日，郭家俊已向原告付清所有租金；2、郭家俊已向原告缴纳租赁保证金529632元（人民币，下同），合同终止后，该保证金抵扣由郭家俊保管的租客缴纳押金，原告不再向郭家君退还保证金，租客的押金单不足部分260378元，原告同意由其统一向租客退还，郭家俊不再承担任何责任；3、租客2月、3月未缴租金，由原告收取，郭家俊放弃该权益，也不承担催收责任”；此后，原告与第三人胡美林签订《聘用合同》1份，约定原告雇用人员第三人胡美林代原告收缴房屋租金、管理出租物业。被告余长国与被告余齐江系父子关系。三、租赁合同签订情况：被告余长国与第三人胡美林于2018年10月1日签订《租赁合同》1份，约定将上述房屋中第2号商铺出租给被告余长国。四、租赁期限：本案《租赁合同》约定的租赁期间为2018年10月1日起至2021年9月30日。五、租金约定：本案《租赁合同》约定月租金为6400元，保证金为12800元。六、租金支付情况：原告称，被告未缴纳2020年2、3月以及6、7月的租金。被告余长国确认未缴纳上述期间租金，但称因店铺是国有公司的，2、3月因为新冠肺炎疫情影响，国有公司承诺免租；6、7月因为商铺所在地块要拆迁了，拆迁办和街道办让被告不要交租给二房东。被告提交的《告知函》显示，2020年9月10日深圳广铁土木工程有限公司告知原告：涉案房屋符合国家八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房租压力的指导意见》，故公司决定减免疫情期间两个月租金，并要求原告将租金减免政策惠及最终承租人，给予转租、分租人相应的减免租金。被告提交的《布吉街道办关于恳请停止收取赣深铁路龙岗段项目涉及租户租金的函》，显示2020年7月6日深圳市龙岗区布吉街道办向深圳广铁土木工程有限公司发送函件，称“我街道办目前已全面启动清租谈判工作，为确保清租谈判工作按期完成，恳请贵公司大力支持，从（2020年）7月1日起停止收取所有租户租金”。该函件盖有深圳市龙岗区布吉街道办印章。庭后，原告向本院提交了缴费记录，显示原告于2020年9月9日向深圳广铁土木有限公司缴纳了2020年6月的房屋租金。原告确认其未向深圳广铁土木工程有限公司缴纳2020年2月、3月租金，未提交证据证明其已缴纳了2020年7月租金。七、原告诉讼请求：1、三被告共同支付2010年2月至3月、6月至7月租金，共计25600元，及按年利率24%的标准支付自付清之日止的迟延支付租金滞纳金；2、原告无需退还被告余长国租赁保证金12800元；3、三被告共同承担本案诉讼费用。八、被告答辩意见：被告与原告方之间没有租赁合同，且被告方已经缴纳租金，原告方工作人员也同意缓交6月的租金，被告方不清楚原告方为何起诉。对于没有第三人胡美林签名的合同，被告均不予认可，只认可第三人胡美林以及政府免租的文件，请求法院依法核实。押金应当退还，但是合同是和胡美林签的，所以被告要找胡美林退还。九、第三人意见：第三人胡美林未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。十、其他情况：原告称，被告深圳市龙岗区布吉老余铝合金制品店系被告余长国在涉案商铺所设立的个体工商户，由被告余长国、余齐江共同经营，故被告深圳市龙岗区布吉老余铝合金制品店、余齐江就被告余长常国所负义务，应当共同承担责任。三被告称，涉案商铺实际由被告余常国在使用，被告余齐江只是在店里做临时工。原、被告确认，涉案商铺所在房屋在2020年启动了拆迁程序，2020年8月中旬房屋已全部清场搬离。判决结果本院认为，涉案房屋未有房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，第三人胡美林与被告余长国就涉案商铺签订的《租赁合同》应认定为无效合同。虽然合同无效，但是应当按照实际占用期间支付房屋占有使用费。根据原告提交的与胡美林的《聘用合同》等证据可知，原告为涉案商铺的实际出租人，故原告可依法收取涉案商铺的房屋占有使用费。已查明深圳广铁土木工程有限公司向原告减免了2020年2月、3月租金，并要求原告同步减免次承租人该期间租金，故被告余长国无需再向原告支付2020年2月、3月租金。根据深圳市龙岗区布吉街道办向深圳广铁土木工程有限公司发送的函件可知，辖区政府机关已要求国有公司自2020年7月1日起停止收取租金，而原告未提交证据证明其有向深圳广铁土木工程有限公司缴纳2020年7月租金，故对原告要求被告余长国支付2020年7月租金的诉讼请求，本院不予支持。原告已实际向深圳广铁土木工程有限公司支付了2020年6月租金，被告余长国未提交证据证明其有合理、合法依据不缴纳6月租金，故对原告要求被告余长国支付2020年6月租金6400元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告余长国按年利率24%支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求三被告共同承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，基于合同所获得的财产应当予以返还，原告应当向承租人退还租赁押金。虽然被告辩称押金应当与第三人胡美林处理，但第三人胡美林系原告的委托人，相应委托结果依法应由原告承担，故原告在本案中应向被告余长国退还租赁押金12800元。经冲抵应付租金6400元后，原告尚需退还剩余押金6400元。因被告余长国未提起反诉，故该剩余押金6400元，原、被告可另寻法律途径处理。第三人胡美林经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件审理，相应法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王水娣的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，保全费人民币276元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二一年二月二十四日书记员 戴思强