湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初3191号 原告（反诉被告）：杨健，男，1974年3月20日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱月辉，男，1972年9月14日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：邹伟，男，1964年3月1日出生，汉族，住长沙市雨花区，系姨表兄弟关系。 原告（反诉被告）杨健与被告（反诉原告）朱月辉土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨健及其委托诉讼代理人黄宇、被告（反诉原告）朱月辉及其委托诉讼代理人邹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨健向本院提出诉讼请求：1、判决被告朱月辉立即向原告支付租金174000元；2、判决被告支付2020年违约金8700元（50000元*17.4%）；后期违约金以174000元为基数，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价年利率4.35%的4倍计算，从2021年1月1日起至租金全部付清之日；3、被告承担本案诉讼费、保全费；4、被告朱月辉已交的40000元履约保证金不予返还。事实与理由：2018年3月20日，原告承包望城区乔口镇盘龙岭村土地股份专业合作社的土地，承包经营范围包括155亩集体土地。2019年1月19日，被告与原告签订《土地承包合同》，被告租用155亩土地养殖小龙虾。现因被告拖欠原告2020年租金50000元，未按合同约定预付2021年租金124000元，累计欠缴租金174000元，原告催要未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）朱月辉辩称：1、原被告之间的纠纷系因疫情之不可抗力因素造成，被告主观上无违约之故意。现被告人因为养殖小龙虾有所亏损，无力偿还贷款、支付租金；2、原告要求被告支付2021年租金无事实依据。被告2021年未实际使用案涉土地，且被告多次与原告沟通减少双方损失，但原告均敷衍不作实质回应。原告对损失扩大亦有责任；3、原被告之间的《土地承包合同》已达到约定解除条件；4、原告占有国家和政府对农业种养补贴，应返还给被告；5、原告应响应国家号召和政府文件规定减免疫情期间租金；6、原告应提供的抽水机设备维护不到位，对被告种养生产有实际影响。 被告（反诉原告）朱月辉向本院提出反诉请求：1、依法解除原、被告之间的《土地承包合同》；2、判令杨健返还不当得利139000元；3、判令杨健减免两个月租金；4、确认杨健违反合同约定的行为违法；5、判令杨健承担本案诉讼费。庭审中，被告（反诉原告）朱月辉明确其第2项反诉请求为原告应返还政府针对种植结构调整区域内的土地结构调整下发的2018年至2020年三年的补贴资金，第4项反诉请求为确认原告在合同未解除情况下将土地交给其他人经营的行为违法。事实与理由：反诉人朱月辉与吴腊梅合伙承包了案涉土地养殖小龙虾，两年内亏损60多万元，朱月辉贷款30万元租地养殖小龙虾全部亏损，至今无法归还。因租地的生产经营和不可抗力的疫情影响，已经达到双方合同中约定解除合同条件。朱月辉多次提出解除合同，杨健均不予理睬。国家和各级政府针对农业种植的补贴也一直由杨健非法占有，未返还给实际耕作人朱月辉，系不当得利，应予以返还。杨健和盘龙岭村土地股份专业合作社的合同中有免除第一年租金的事实，杨健在未支付第一年租金的情况下收取了朱月辉第一年租金，显失公平。2020年疫情影响严重，杨健作为出租人应响应国家号召和政府规定，根据实际情况对朱月辉给予租金上的减免。 原告（反诉被告）杨健辩称：1、朱月辉提出解除合同的理由不成立。朱月辉是否真实存在严重亏损不明，且即便有亏损也是可预见的经营风险，不是解除合同的理由；2、杨健不构成不当得利。原告收取租金系依照双方合同约定的权利，政府的农业种养补贴目前未发放，且关于补贴双方无约定；3、疫情期间减免租金仅为政府倡导，不具有强制效力。杨健对包括案涉土地在内的其他承包土地亦是一次性向农业合作社交付了租金，未享有减免。朱月辉要求减免租金系不公平的风险转嫁；4、杨健未将案涉土地再交给其他人使用。 当事人围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人提交的证据本院认定如下：杨健提交的《乔口镇盘龙岭村土地股份专业合作社土地承包经营权流转合同》、拍卖成交确认书、《土地承包合同》双方均无异议，本院予以采信；杨健提交的租金结算表系朱月辉在本案立案后主动与杨健对租金支付情况进行结算，且两人均签字确认，朱月辉对租金结算表中已支付租金情况、欠付租金5万元予以认可，对2021年租金欠付124000元不予认可，对其认可部分本院予以认定，对租金结算表中其不认可部分，本院将结合全案证据及庭审查明情况予以综合认定。朱月辉提交的微信聊天记录，杨健无异议，本院予以采信；朱月辉提交的租金结算表与杨健提交的一致，本院予以采信，至于是否达到其证明目的，本院将结合全案证据及庭审查明情况予以综合认定；朱月辉提交的贷款合同、手机短信，其真实性无法确认，且与本案事实不具备关联性，本院不予采信；朱月辉提交的承包期内基础建设情况说明系其单方制作，且无其他证据佐证，无法认定真实性，本院不予采信；朱月辉提交的《长沙市望城区种植结构调整奖励补贴办法》结合本院盘龙岭村委会的谈话笔录，予以采信；朱月辉提交的照片、U盘存储视频真实性予以认定，但能否达到其证明目的需结合其他证据予以综合认定。 根据上述认定的证据及当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下： 长沙市望城区乔口镇盘龙岭村的土地全部由长沙市望城区乔口镇盘龙岭村土地股份专业合作社（以下简盘龙岭村合作社）统一流转。2018年3月30日，杨健通过参与竞价拍卖的方式成为乔口镇盘龙岭村土地租赁权2号宗地的法定买受人。2018年9月11日，盘龙岭村合作社（甲方）与杨健（乙方）签订《长沙市望城区乔口镇盘龙岭村土地股份专业合作社土地承包经营权流转合同》，约定：1、土地流转面积843.86亩；2、租金每年700元/亩；3、租期自2018年3月30日至2023年1月20日止；4、租金第一年为免租，第二年及以后租赁时间，按每年700元/亩计算。租金支付方式为第二年租金需在第一年12月30日前一次性付清，第三年租金在第二年12月30日前一次性付清，以此类推；双方还就租赁押金、土地使用用途、各方权利义务、合同变更与解除、违约责任等进行约定，并约定乙方享受上级政策文件相关补助。 2018年10月左右，杨健将其所租赁的上述土地中的155亩交付给朱月辉使用,其中大部分土地已改造建设成虾池可以直接养虾,且部分虾池中已经有虾种。朱月辉为此向杨健支付了相应的虾种钱。 2019年1月19日，杨健（甲方）与朱月辉（乙方）签订《土地承包合同》，约定：1、土地承包面积155亩；2、租金每年800元/亩，共计124000元；3、租期自2018年12月30日至2023年12月31日止，共计4年；租金每年12月30日前一次性付清下一年租金，以此类推；4、租赁押金46500元，所收押金作最后一年租金抵，在2019年5月30日前付清；5、如乙方违约致使合同不能履行，所交付押金不予退还，因违约给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应按照合同约定按时足额向甲方支付租金，逾期一日乙方应向甲方支付本年应付承包价款的5‰作为违约金。逾期15日，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任。双方还就土地使用用途、各方权利义务、合同变更与解除等进行约定，并约定合同期满后，乙方应清理该土地上搭建的附着物及相关设施，并对土地进行还原，在合同期满后3日内将土地交给甲方……如乙方出现已无法继续经营或破产倒闭情形，双方可协商解除合同，双方应按合同解除日期，结清合同履行期内相关费用。关于租赁期限的问题，杨健与朱月辉在庭审中均陈述，合同签订时间是2019年1月19日，租赁期限是4年，应该是从2019年1月19日至2023年1月18日，合同中关于租赁期限的起始日期书写有误，租金也是从2019年开始计算。 合同签订后，朱月辉利用上述155亩土地养鱼虾、鸡鸭等。后来，朱月辉以经营不善等原因，于2021年1月左右向杨健提出要求降低租金，杨健未同意。朱月辉又发消息给杨健称“杨总，养虾搞不下去了，虾池麻烦您去管理…”。杨健则回复称“朱总，我把田租给你了，管理是你自己的事，我可以同你协调，请你把2020年和2021年的租金给我…”。从2021年1月开始，朱月辉再未经营使用上述土地。本院勘查现场时发现有部分虾池现有人在经营管理。庭审中，杨健与朱月辉均陈述不知道是谁在经营管理，且没有经过自己的同意。现杨健因朱月辉拖欠租金而诉至法院，酿成本案纠纷。 2021年5月19日，朱月辉找到杨健对已支付租金情况、欠付租金情况进行核算，并经双方一致确认：2019年吴腊梅支付租金10.4万元、朱月辉支付租金2万元、朱月辉支付押金4万元；2020年吴腊梅支付租金3.7万元、朱月辉支付租金3.7万元；2019年-2021年共欠租金17.4万元、欠押金6500元。庭审中，朱月辉称其在本案立案受理后还主动与杨健核算租金仅系为了证明其与吴腊梅之间存在合伙关系，吴腊梅应当共同承担责任。 另查明，2018年3月23日，长沙市望城区人民政府制定《长沙市望城区种植结构调整奖励补贴办法》，该办法规定：奖补对象为经申报且经区人民政府批准的种植结构调整区域内的本地农民、种植大户、农民合作社、家庭农场、农业企业等结构调整主体（种植经营者）；奖补方式为整合上级和区级配套的结构调整资金，采取“以奖代补”的形式，从2018年至2020年连续奖补三年；奖补标准为2018年起对奖补对象按第一年400元/亩、第二年300元/亩、第三年200元/亩的标准进行土地流转补贴（收入补贴）；进行了基础设施改造的，一次性给予基础设施改造补助200元/亩；从2018年起给予每年产业扶持补助100-300元/亩不等的产业扶持补助；奖补条件为必须符合省、市结构调整反馈的点位支撑、连片调整面积150亩以上；必须年初按时进行申报批准、年底验收合同，必须符合结构调整政策，不得再种植水稻等。 诉讼中，朱月辉申请本院对杨健领取奖补金的情况进行调查取证，本院向盘龙岭村合作社的副理事刘建进行了询问。刘建陈述，按照上述文件2018年的奖补金应该是900元/亩，2019年的奖补金是600元/亩，2020年的奖补金是500元/亩，但政府实际只有2018年按照900元/亩支付给了合作社，2019年仅支付了400元/亩，2020年至今尚未支付任何奖补金。合作社将收到的2018年奖补金900元/亩、2019年奖补金400元/亩支付给了杨健。刘建还陈述养虾一般在1-2月放虾苗，3-5月生长最快，6-8月就可产虾并售出，9月产虾量就不好了。而2018年是休耕年，盘龙岭村合作社与杨健签订合同时已经是9月份了，故合作社未向杨健收取该年度租金，农户的租金则由政府予以补贴。杨健已向盘龙岭村合作社支付了2019年度、2020年度及2021年度的租金。盘龙岭村合作社对杨健将所租赁的部分土地转租给朱月辉的事宜知情。 本院认为，本案的争议焦点有以下几个： 一、吴腊梅应否追加为本案被告。 朱月辉认为其与吴腊梅系合伙租赁涉案土地，并申请追加吴腊梅为本案被告。因吴腊梅未在《土地承包合同》上签字，杨健也不认可吴腊梅为合同的相对方，且朱月辉也未提交其与吴腊梅之间的书面合伙协议，本院无法认定朱月辉与吴腊梅之间存在合伙关系。根据合同的相对性原则，本院对朱月辉追加吴腊梅为被告的申请不予准许。如朱月辉与吴腊梅之间确系合伙关系，朱月辉可就本案中其应承担的责任问题在其与吴腊梅进行合伙清算时主张权利。 二、杨健与朱月辉之间的《土地承包合同》应否解除。 杨健通过拍卖并与盘龙岭村合作社签订土地承包合同，依法取得盘龙岭村843.86亩土地的经营权。杨健通过流转取得上述土地的经营权后将其中155亩土地转租给朱月辉使用，并与朱月辉签订了《土地承包合同》。虽然该合同未取得承包方书面同意并进行备案，但盘龙岭村合作社对杨健与朱月辉转租土地事宜知情并未提出异议。该合同也系二人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行义务。合同约定的租赁期限为4年，从2019年1月19日至2023年1月18日。朱月辉在租赁期限届满前反诉要求解除合同，虽然杨健不同意解除合同，但考虑到朱月辉从2021年1月开始再未实际经营使用土地，其行为已表明不会再继续履行合同，合同目的无法实现，为避免土地闲置浪费，本院对朱月辉要求解除《土地承包合同》的反诉请求予以准许，合同自反诉状副本送达杨健时即2021年6月1日解除。 三、朱月辉应否向杨健支付租金并承担违约责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 本案虽然认定合同予以解除，但对于合同解除前的租金仍应支付。关于2020年度租金，经双方结算，朱月辉尚欠租金5万元，对该5万元朱月辉应予支付。根据合同约定，2020年度租金应于2019年12月31日前支付，故朱月辉逾期支付2020年度租金的行为已构成违约，就该违约行为应承担违约责任。关于逾期付款的违约责任，合同约定的违约金标准是每逾期一日按本年应付承包价款的5‰，该约定标准过高。本院根据当事人过错和合同履行情况等，酌情调整为按违约行为发生时一年期贷款市场报价利率（2019年12月20日公布为4.15%）的2倍即年利率8.3%（2*4.15%）计算逾期付款违约金。故朱月辉就该5万元租金，应自2020年1月1日开始按年利率8.3%向杨健支付违约金直至款项全部付清。 关于2021年度租金，合同解除前，朱月辉有经营使用土地的权利，也有支付租金的义务。2021年度朱月辉未实际使用土地，系朱月辉对自己权利的放弃，而不能以此免除其支付租金的义务。本院认定合同于2021年6月1日解除，则朱月辉就2021年度租金应支付至2021年5月31日，经计算为51666元（124000元/年÷12个月*5个月，四舍五入取整）。 朱月辉在合同履行期限届满前无法定理由和约定理由要求解除合同，其行为构成违约，杨健有权要求朱月辉赔偿提前解除合同给其所造成的损失。损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉土地主要用途为养虾，而虾苗投入与虾的生长期在每年的6月份以前。杨健在合同解除收回案涉土地后已经错过了本年度养虾的最佳季节，其对外另行出租或自行养殖都不能回避该不利因素，并可能导致本年度不能产生收益并减少租金损失。故杨健可预见之损失应为合同继续履行至2021年12月31日的租金损失即72334元（124000元-51666元）。 四、押金应否退还的问题。 合同约定朱月辉应交押金46500元，可在最后一年租金中抵扣。朱月辉实际交付押金40000元。押金的目的在于担保债务的履行，不具有惩罚性。合同终止后，如债务人没有尚未履行的债务，押金应予返还；如有尚未履行的债务，押金可以抵扣相应的债务。因此，40000元押金可抵扣2021年度应支付的相应租金。 五、杨健应否向朱月辉返还种植结构调整奖励补贴及补贴数额。 朱月辉与杨健签订的土地承包合同中未对种植结构调整奖补金的归属进行约定。根据《长沙市望城区种植结构调整奖励补贴办法》的规定，奖补对象为种植结构调整区域内的本地农民、种植大户、农民合作社、家庭农场等结构调整主体（种植经营者），连片调整面积150亩以上。双方的土地承包合同签订于2019年1月19日，租金也是从2019年开始计算，故朱月辉无权要求杨健支付2018年度的奖补金。关于2019年度的奖补金，因案涉155亩土地系由朱月辉实际经营并支付租金，故对该155亩土地的奖补金应归土地实际经营人朱月辉所有。根据查明的事实，盘龙岭村合作社已将政府支付的2019年奖补金400元/亩支付给杨健，故杨健应将案涉155亩土地的奖补金62000元（155亩*400元/亩）支付给朱月辉。2020年的奖补金政府未实际支付，杨健也未领取，不存在向朱月辉支付。 六、杨健应否给朱月辉免除疫情期间2个月的租金。 新冠疫情属于全国突发性公共卫生事件，非双方订立合同可预见之商业风险，但《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》主要针对承租房屋用于经营，且因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的情况。本案中，朱月辉系承租土地养虾，且2020年我国疫情最严重或疫情防控措施最为严格的期间为4月份以前，该期间并不是产虾出售的时间，因此并不会直接导致朱月辉营业收入的明显减少，故朱月辉要求减免2个月租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。朱月辉以新冠疫情作为其逾期支付租金和解除合同的理由也不能成立，本院亦不予采信。 七、关于朱月辉请求确认杨健在合同未解除情况下将土地交给他人经营的行为是否违法的问题。 本院在勘查现场时发现确有人在部分案涉土地上进行养殖，但朱月辉未提交证据证明系杨健交由他人使用，无法认定杨健存在该违法行为。此外，朱月辉作为案涉土地的经营权人，其有对案涉土地进行经营管理的义务，而不是将管理义务转嫁出租方。故朱月辉的此项诉求无事实和法律依据，本院不予支持。朱月辉可向案外人另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、朱月辉与杨健之间的《农村土地承包合同》于2021年6月1日解除； 二、朱月辉向杨健支付2020年度租金50000元，并以未付租金50000元为基数按照年利率8.3%支付自2020年1月1日至租金付清之日的违约金； 三、朱月辉向杨健支付2021年度租金51666元； 四、朱月辉向杨健支付解除合同的损失72334元。 五、杨健向朱月辉支付种植结构调整奖补金62000元； 六、杨健向朱月辉返还押金40000元； 七、驳回杨健的其他诉讼请求； 八、驳回朱月辉的其他反诉请求。 上述第二项至第六项的履行期限均为本判决生效后十日内。 上述第三、四项与第五、六项可进行抵扣，由朱月辉向杨健支付22000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费7750元，因适用简易程序减半收取3875元，由朱月辉负担2344元，杨健负担1531元；反诉受理费3447元，由朱月辉负担675元，杨健负担2772元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  潘智慧 二〇二一年六月十七日 法官助理 段玉英 代理书记员  彭玉琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第四十六条经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。