天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0104民初3957号原告:天津市审计局，住所地天津市河西区琼州道97号。负责人：马珊珊，局长。委托诉讼代理人：刘忠元，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩桢，男，该单位员工。被告:天津市天成育酒店管理有限公司，住所地天津市南开区西湖道四十号。法定代表人：吕子军，执行董事。委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。原告天津市审计局与被告天津市天成育酒店管理有限公司（以下称天成育酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市审计局的委托诉讼代理人刘忠元、王浩桢，被告天成育酒店的委托诉讼代理人周亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市审计局向本院提出诉讼请求，1.请求依法判令被告给付原告房屋占有使用费3417733.97元（2018年7月1日至2021年1月31日的房屋占有使用费3248100元，自2021年2月1日至2021年3月21日腾房之日止的房屋占有使用费171990元）;2.请求依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担，直接给付原告。事实和理由：2013年6月30日,原、被告签订《租赁协议》,约定由被告承租原告位于天津市南开区××道××号办公楼一处（建筑面积约为2700平方米）连同附属建筑设施（传达室、外挂楼梯、楼北侧小院及楼东侧小院）,协议有效期五年,自2013年7月1日至2018年6月30日止；租金及支付方式:年租金500000元,每年6月底之前一次性付清下一年度租金；在被告租用原告办公楼期间,只能用于经营快捷酒店,不允许其他经营,不得整体或部分转租,若被告违背该条款规定所引起的法律后果,由被告承担。《租赁协议》签订后,原告作为出租方按照约定将案涉房屋交付被告。2015年4月20日,原、被告签订《补充协议》一份,约定原告同意被告一楼（临街）房屋对外转租,转租日期不得超过双方所签订主合同约定租赁日期的截止日；因为被告租赁发生的一切和第三方的债权债务均与原告无关,由被告自行承担；被告和第三方所签订的租赁协议复印件需交原告处备案。2017年12月25日,原告向被告发出《关于西湖道40号租赁协议到期后不再续租的告知函》,告知被告双方租赁协议于2018年6月30日到期,原告将不再与被告续租,请被告提前做好各项准备工作,确保到期安全、完整将所租房屋交还原告。后原告又多次向被告发函,再次告知被告到期后不再续租。因被告在《租赁协议》到期后一直没有交还案涉房屋,原告于2018年7月23日向天津市南开区人民法院提起诉讼,天津市南开区人民法院于2019年11月18日作出（2018）津0104民初9196号民事判决书,判决被告将案涉房屋腾空并交付原告。后被告上诉,2020年7月24日天津市第一中级人民法院作出（2020）津01民终2114号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。其中经一审判决查明,坐落于天津市南开区××道××号××楼××层××起（由北至南方向）第一至八间房屋被被告转租他人使用。现上述判决均已生效,但被告至今仍未将案涉房屋腾空并交还原告,给原告造成了巨大的损失。因此,依法被告应当赔偿原告的全部损失,向原告支付房屋占有使用费。综上,为维护原告的合法权益,特依据民事诉讼法的相关规定提起诉讼,敬请法院判如所请。天成育酒店辩称，1.被告不同意支付原告房屋使用费。双方签订的《租赁协议》约定合同期限自2013年7月1日至2018年6月30日,但同时在协议第六条中约定“鉴于历史原因和酒店投资回收期较长的特点,在本协议期满后在乙方(即被告)不改变经营项目和范围,不存在违法违约的前提下,乙方提前一个月书面通知甲方(即原告)续租五年”。按此规定,被告在不改变经营项目和范围,不存在违法违约的情况下,房屋租赁期限应为十年。因此,在租赁初期,被告就按照十年租赁期限的规划对房屋进行了大规模的装修和改造,包括安装电梯、建设锅炉房和院子、申请安装燃气、对整个建筑物安装消防系统等,这些投入现在都无法拆卸。但是在第一个五年租赁期限届满,在被告遵守合同约定,没有改变经营范围和项目,不存在违法违约的情况下,原告却拒绝与被告续签租赁合同,不再履行第二个五年租期。被告的投入是按十年计算的,却只使用了五年,因此给被告造成了损失,被告认为这些投入折抵应付的房屋占用费,不应再向原告支付使用费。2.原告要求被告支付的房屋占有使用费的标准没有依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。《租赁协议》约定租金为年租金50万元,租赁期限自2013年至2018年,租赁期限到期后,被告继续使用租赁物,即使应向原告支付使用费,也应按照《租赁协议》约定的年租金50万元的标准支付,现原告要求被告按年租金1263600元的标准支付房屋占用费没有依据,不应支持。3.被告即使应向原告支付租金,也应按政策规定做相应减免。根据天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实《天津市打赢新型冠状病毒肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》减免中小企业房租政策实施细则的通知(以下简称“通知”),为落实通知中“给予中小企业房租优惠”政策落实工作,市级行政事业单位及其所办企业出租的房屋,纳入减免政策范围内,自2020年2月7日起6个月内,前3个月租金全免,后3个月租金减半。根据《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业型标准化规定的通知》“住宿业从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业”的认定标准,被告的从业人数在300人以下,属于中小微型企业,在减免的范围内,应享受减免房租的优惠,即使应向原告支付房屋占有使用费,应按政策规定减免4.5个月。综上,请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告原为房屋租赁关系。2013年6月30日，原、被告签订《租赁协议》，主要内容为：原告同意将该局位于天津市南开区××道××号办公楼一处（建筑面积约为2700平方米）连同附属设施（传达室、食堂、外挂楼梯、楼北侧小院和楼东侧小院）租予被告用于经营快捷酒店；协议有效期五年，自2013年7月1日始至2018年6月30日止；年租金500000元，每年6月底之前一次性付清下一年度租金；在被告租用原告办公楼期间，只能用于经营快捷酒店，不允许其他经营，不得整体或部分转租，若被告违背该条款规定所引起的法律后果，由被告承担。协议另约定，鉴于历史原因和酒店投资回收期较长的特点，协议期满后在被告不改变经营项目和范围，不存在违法违约前提下，被告提前一个月书面通知原告续约五年，但需另行签订租赁协议，如遇国家政策调整短于五年，按国家政策执行；若遇到国家政策重大调整等不可抗力导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任。2015年4月20日，原、被告签订《补充协议》，约定的主要内容为：原告同意被告一楼（临街）房屋对外转租，转租日期不得超过双方所签订主合同约定租赁日期的截止日；因为被告租赁发生的一切和第三方的债权债务均与原告无关，由被告自行承担；被告和第三方所签订的租赁协议复印件需交原告处备案。2017年12月25日，原告向被告发出《关于西湖道40号租赁协议到期后不再续租的告知函》，主要内容为原告告知被告双方租赁协议将于2018年6月30日到期；根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》和《市委办公厅、市政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的实施意见》文件规定，已经出租、出借的办公用房到期应予收回，租赁合同未到期的，到期后不得续租要求；原告告知被告到期不再续租。2015年11月27日，原告向被告发出《关于停止转租行为清退违约转租商户的函》，主要内容为原告告知被告《补充协议》只针对梦洁家纺退租后转租一事签订，现被告违约对房产一楼其他房屋进行转租，不符合租赁协议约定的用途，故原告要求被告尽快清退转租商户，限期腾空转租的房屋。2018年3月9日，原告又向被告发出《关于西湖道40号租赁协议到期后不再续租的告知函》，主要内容为再次告知被告到期后不再续租。后，被告以书面形式要求与原告续签租赁合同，继续履行原租赁协议，原告坚持租赁合同到期不再续签。另查，2018年7月23日，原告在本院起诉被告，诉讼请求为：1.被告立即搬离天津市南开区××道××号办公楼一处（建筑面积约2700平方米）及其附属建筑设施（传达室、外挂楼梯、楼北侧小院及楼东侧小院）并恢复原状；2.本案诉讼费用及律师费被告承担。该案审理期间，本院依据涉案房屋对外出租情况依法追加谢向宁饺子、业畅烟酒、太邱快餐、煜味熟食、宋堃日用品、李超锋、好利来西湖道店、胖子炒饭为第三人，原告要求被告及第三人一并腾房。本院经审理认为：“被告基于原、被告于2013年6月30日签订的《租赁协议》占有使用涉诉房屋。《租赁协议》约定的租赁期限为自2013年7月1日开始至2018年6月30日止。协议另约定，鉴于历史原因和酒店投资回收期较长的特点，协议期满后在被告不改变经营项目和范围，不存在违法违约前提下，被告提前一个月书面通知原告续约五年，但需另行签订租赁协议，如遇国家政策调整短于五年，按国家政策执行。若遇到国家政策重大调整等不可抗力导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任。从双方前述约定上看，双方《租赁协议》并非经被告提出续约而自动续约，原告对于续约与否享有选择权。原告作为行政机关，依据中央及本市相关政策规定，在原、被告《租赁协议》到期后要求终止合同不再续租，并无不当之处。故原、被告于2013年6月30日签订的《租赁协议》应于2018年6月30日终止。被告在《租赁协议》终止后仍继续占有、使用涉诉房屋，缺乏事实和法律依据，被告应将涉诉房屋及附属设施腾交原告。”2019年11月18日本院作出（2018）津0104民初9196号民事判决书，判决：一、本判决书生效后九十日内，被告天津市天成育酒店管理有限公司将其占用的坐落于天津市南开区××道××号办公楼一层至五层及附属设施（包含传达室、食堂、外挂楼梯、楼北侧小院和楼东侧小院）腾空并交付原告天津市审计局；二、本判决书生效后九十日内，第三人天津市南开区谢向宁饺子馆、第三人天津市南开区业畅烟酒店、第三人天津市南开区太邱快餐店、第三人天津市南开区煜味熟食店、第三人天津市南开区宋堃日用品销售中心、第三人李超锋、第三人天津市好利来食品有限公司西湖道店、第三人天津市南开区胖子炒饭餐饮店就其占用的天津市南开区××道××号办公楼涉诉房屋部分，与被告天津市天成育酒店管理有限公司一并承担腾房责任；三、驳回原告其他诉讼请求。被告不服该判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理于2020年7月24日作出（2020）津01民终2114号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2021年3月21日，原、被告在本院执行局主持下对涉案房屋进行接中，双方签订《房产接收证明》，载明的主要内容为：被告占用的原告西湖道40号房产已惊天动地2021年3月21日交还原告；电梯、消防、水暖设施能够正常使用，其他设施设备已经由被告全部拆除；房间内遗留物品被告放弃所有权；截止3月21日交房时电表数：总表余额9471.44元、分表余额6120.39元，燃气表数1269.4立方米，水表数95711立方米。庭审中被告对房屋租金支付至2018年6月30日的事实无异议；因双方对电梯、消防及水暖设施的费用不能达成一致，被告表示就电梯、消防及水暖设施的权利与原告另行解决。关于所余燃气费一节，原、被告均认可每立方米单价为3.07元，所余燃气费应为3897.06元（1269.4立方米×3.07元/立方米），被告尚欠燃气部门的燃气差价款（原告表示差价款为3910元，被告对此未提出异议），该差价款由原告承担，所余燃气归原告所有。关于燃气户名变更问题，原告表示燃气户名变更到原告名下；被告表示因安装燃气被告于2010年11月29日支付了450000元安装费用，故不同意无偿变更户名。另，双方均表示被告尚欠案外人水费。本案在审理过程中，原告于2021年2月25日向本院申请财产保全，请求对被告名下3248100元人民币银行存款或其他等值财产予以冻结，原告为此提供财产保全责任保单保函，由利宝保险有限公司天津分公司承担担保责任。本院依据原告申请，依法作出（2021）津0104民初3957号民事裁定书，裁定：冻结被申请人天津市天成育酒店管理有限公司名下3248100元人民币银行存款或其他等值财产。保全费5000元，由原告预付。本院认为，本案争议的焦点为被告是否应向原告支付2018年7月1日至2021年3月21日期间的房屋占有使用费及房屋占有使用费的标准。据已生效的判决书认定，原、被告间的《租赁协议》应于2018年6月30日终止，被告对房屋租金支付至2018年6月30日的事实无异议，被告于2021年3月21日将涉案房屋腾交原告，此期间双方无房屋租赁关系，但被告实际占有涉案房屋，应向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张被告应按本市住房城乡建设委关于发布天津市2018年居住房屋市场租金水平的通知，及本市住房城乡建设委关于发布天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知所载房屋租金标准承担房屋占有使用费，因上述通知所涉及的租金指导价格为居住房屋，而涉案房屋为经营用房，故原告所主张的依据明显不足。本院综合考虑原、被告于2013年6月30日签订的《租赁协议》中“鉴于历史原因和酒店投资回收期较长的特点，协议期满后在被告不改变经营项目和范围，不存在违法违约前提下，被告提前一个月书面通知原告续约五年，但需另行签订租赁协议，如遇国家政策调整短于五年，按国家政策执行。若遇到国家政策重大调整等不可抗力导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任。”的约定和被告承租涉案房屋后对涉案房屋设施、设备的资金投入等情况，本院认定房屋占有使用费的标准仍以原《租赁协议》约定的租金标准为宜。因在此期间本市受新型冠状病毒肺炎疫情影响，结合被告经营性质，依据相关规定，本院酌定减免被告4.5个月的房屋占有使用费，电费15591.83元在本案中一并折抵。据此，被告应向原告支付2018年7月1日至2021年3月21日期间的房屋占有使用费1155641.05元（500000元/年×2年+500000元/年÷365天×125天-15591.83元）。电梯、消防及水暖设施、燃气变更户名、水费等，均另行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决书生效后十五日内，被告天津市天成育酒店管理有限公司给付原告天津市审计局2018年7月1日至2021年3月21日期间的房屋占有使用费1155641.05元（已折抵电费15591.83元）；二、被告天津市天成育酒店管理有限公司所余1269.4立方米燃气归原告天津市审计局所有，被告所应负的燃气差价款由原告承担；三、本判决书生效后十五日内，被告天津市天成育酒店管理有限公司给付原告天津市审计局保全费5000元；四、驳回原告天津市审计局其他诉讼请求。案件受理费32785元，由原告天津市审计局负担17584元，由被告天津市天成育酒店管理有限公司负担15201元。被告天津市天成育酒店管理有限公司负担的部分于本判决书生效后十五日内直接给付原告天津市审计局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝春杰人民陪审员  王 禧人民陪审员  李 静二〇二一年七月五日书 记 员  马晓雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。