江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初7139号原告：朱兵青，女，1987年7月14日生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被告：高蓉蓉，女，1991年4月27日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。第三人：无锡市好房通不动产经纪有限公司,住所地江苏省无锡市锡山区。法定代表人:魏永辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：付雨姗，该公司员工。原告朱兵青与被告高蓉蓉、第三人无锡市好房通不动产经纪有限公司（以下简称好房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱兵青及其委托诉讼代理人伏智慧，被告高蓉蓉，第三人好房通公司法定代表人魏永辉及其委托诉讼代理人付雨珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱兵青向本院提出诉讼请求：1.判令解除朱兵青与高蓉蓉签订的《存量买卖合同》；2.判令高蓉蓉返还朱兵青购房款1700000元及利息损失（以1700000元为基数自2020年8月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）3.判令高蓉蓉支付朱兵青违约金460000元；4.判令高蓉蓉赔偿朱兵青中介费损失35000元；4.本案诉讼费用、保全费、担保费、执行费、评估费、律师费、交通费由高蓉蓉承担。事实和理由：2020年7月28日，朱兵青与高蓉蓉签订《存量房屋买卖合同》，约定朱兵青购买高蓉蓉所有的无锡市新吴区XX室房屋，房屋总价为2300000元。朱兵青为此向高蓉蓉陆续支付定金及首付款合计1700000元。后发现高蓉蓉故意隐瞒涉案房屋设有第二项抵押贷款的事实，且高蓉蓉未按约办理注销抵押登记手续，导致无法办理网签过户手续，已构成违约。朱兵青因此诉至法院，要求判如所诉。高蓉蓉辩称，同意解除与朱兵青签订的《存量房屋买卖合同》，对应当退还1700000元购房款亦无异议。朱兵青主张的违约金数额过高，请求法院依法调整。中介费损失、律师费损失及诉讼财产保全责任保险费损失不应由其负担。第三人好房通公司述称无意见发表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：朱兵青与高蓉蓉通过好房通公司沟通二手房买卖事宜，双方于2020年7月28日签订《存量房屋买卖合同》，约定：1.高蓉蓉将其所有的无锡市新吴区XX室房屋出卖给朱兵青，房款为2300000元；2.朱兵青于2020年7月28日将定金40000元支付给高蓉蓉，于2020年8月21日前将首付款1650000元支付给高蓉蓉，第二笔购房款600000元由朱兵青于办理权属转移登记前支付给高蓉蓉，余款10000元作为物业交割保证金，由朱兵青于2020年7月28日以理房通资金存管的方式支付给高蓉蓉；3.高蓉蓉应于2020年8月21日前办理完毕注销抵押登记手续；4.朱兵青与高蓉蓉应于2020年8月31日前办理网签手续及房屋权属转移登记手续；5.朱兵青与高蓉蓉任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%；6.双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。其他约定内容不涉及争议，遂不再一一列明。2020年7月28日，朱兵青、高蓉蓉与好房通公司签订《居间合同》，约定由朱兵青支付《存量房屋买卖合同》所涉无锡市新吴区天悦华府10-2401室房屋居间费用41400元，后朱兵青与好房通公司协商将居间费用变更为35000元。上述两合同签订后，朱兵青于2020年7月28日向高蓉蓉支付定金50000元（含物业交割保证金10000元），于2020年7月28日向好房通公司支付居间费用35000元，于2020年8月17日向高蓉蓉支付首付款1650000元。物业交割保证金10000元已按合同约定，由高蓉蓉交由好房通公司保存。2020年12月11日，高蓉蓉向朱兵青出具《房屋网签过户情况说明》，其上载明：本人高蓉蓉于2020年7月28日与朱兵青在锡山区××街道××龙宇地产签订了房屋买卖合同，合同编号：100006453299，并且在2020年8月17日收到朱兵青房屋首付款1650000元整，后来房屋二抵一直未结清，二抵金额本金850000元整导致未能在合同约定期2020年8月31日前办理完网签过户手续，而后8.30新政策出台，现在本人高蓉蓉承诺：因为二抵未结清导致无法继续办理网签过户手续，而后二抵本金850000元整以及本金产生的所有利息费用由本人高蓉蓉先行垫付解决，等房屋网签过户手续完结后朱兵青再将尾款600000元整给到本人高蓉蓉，另外由于本人未能及时解除二抵去办理网签，因时间拖延导致的8.30新政增值税费（税率5.3%），由本人高蓉蓉承担，并且于2020年12月23日前全权配合与朱兵青一同去办理网签过户手续，直至完结。高蓉蓉陈述，该材料是其按照好房通公司工作人员付雨姗提供的模板手抄并签字，付雨姗同时告知是朱兵青要求其按模板内容抄写，但材料中载明的二抵未结清导致无法办理网签过户与事实不符，实际是因为其无法承担相应税费导致无法过户。另查明，涉案无锡市新吴区XX室房屋登记在高蓉蓉名下，该房屋于2015年为中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行设定抵押权，登记债权金额774000元，抵押债权期间至2045年，该抵押权登记现已注销。该房屋另于2019年为朱妍设定抵押权，登记债权金额850000元，抵押债权期间至2020年，截至本案法庭辩论终结时，相应的抵押权登记仍未注销。再查明，朱兵青委托江苏天蝶律师事务所代为处理本案诉讼事宜，为此已支付律师费48000元。再查明，2020年12月25日，朱兵青为在本案中申请财产保全措施，向中国平安财产保险股份有限公司购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费3400元。朱兵青陈述，签订《存量房屋买卖合同》前没有调取案涉房屋不动产登记簿证明查看抵押情况，高蓉蓉只告知案涉房屋上抵押权登记债权金额为1700000元，但没有告知有几项抵押，其询问为何抵押权金额达到了1700000元之多，也未得到高蓉蓉回应，遂未再询问。双方在庭审中确认，抵押权登记债权金额1700000元的还款来源为朱兵青向高蓉蓉支付的1650000元购房款。高蓉蓉陈述，案涉房屋上为中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行设定的抵押权，已由其在2020年8月18日还款并取得了解押证明，但并未至不动产登记中心办理解押手续，故不动产登记簿证明上仍显示有该项抵押，其为该项抵押权累计还款90多万元，余下部分购房款已用于家人生病治疗，剩余金额已不足以将为朱妍设定的抵押权涤除。本院认为，朱兵青与高蓉蓉签订的《存量房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。高蓉蓉在合同签订后，未能按《存量房屋买卖合同》及《房屋网签过户情况说明》约定期限内涤除案涉房屋上设定的抵押权并办理网签过户手续，已构成违约。虽然高蓉蓉同意继续履行合同，但其没有能力涤除抵押权以便于过户，案涉房屋存在过户不能的现实阻碍，现朱兵青要求解除合同，有利于当事人双方跳出合同的束缚，恢复更自由的交易身份，对处理本案当事人的争议，无疑是恰当的，故本院对朱兵青解除《存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求返还或者恢复原状。本案中，《存量房屋买卖合同》解除后，高蓉蓉收取的购房款合计1700000元应返还给朱兵青。案涉房屋买卖合同因高蓉蓉违约而解除，朱兵青作为守约方，其有权要求适用合同约定的违约结算条款。关于朱兵青主张的违约金，从朱兵青已付房款资金占用损失、二手房市场涨价预期利益等方面考量，结合高蓉蓉未按约将朱兵青支付的房屋首付款完全用于偿还抵押权人债权本息事宜，以致表现出的违约过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定高蓉蓉向朱兵青支付违约金300000元。因违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，在违约金数额足以涵盖利息损失的情况下，朱兵青主张高蓉蓉另行赔偿利息损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据《存量房屋买卖合同》中约定，高蓉蓉作为违约方，应当承担朱兵青因本案产生的相应的律师费损失及诉讼保全保险费损失，故本院对朱兵青主张的律师费损失48000元及诉讼保全保险费损失3400元予以认可。关于朱兵青主张的中介费损失，好房通公司已促成朱兵青与高蓉蓉签订《存量房屋买卖合同》，完成了相应的居间义务，朱兵青向高蓉蓉主张中介费损失，于法无据，本院不予支持。关于朱兵青主张的执行费、评估费、及交通费，未提供相应证据证明其损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除朱兵青与高蓉蓉2020年7月28日签订的《存量房屋买卖合同》。二、高蓉蓉于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱兵青购房款1700000元，支付违约金300000元。三、高蓉蓉于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿朱兵青律师费损失48000元。四、高蓉蓉于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿朱兵青诉讼保全保险费损失3400元。五、驳回朱兵青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12600元、财产保全费5000元，合计17600元（此款已由朱兵青预交），由朱兵青负担1151元，由高蓉蓉负担16449元（朱兵青预交的诉讼费用16449元由本院退回，高蓉蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费用16449元）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 孙 森二〇二一年五月十三日书记员 范宇琛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。