广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20945号原告（反诉被告）：吴家儒，男，1966年10月1日出生，汉族，住广东省电白县××××××××队，公民身份号码XXX。原告（反诉被告）：梁美莲，女，1973年10月6日出生，汉族，住广东省电白县××××××××队，公民身份号码XXX。两原告共同委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗兰，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省龙川县XXX号，公民身份号码XXX。被告（反诉原告）：黄荣坤，女，1972年10月16日出生，汉族，住广东省龙川县XXX号，公民身份号码XXX。两被告共同委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：何晓涛，广东天地正律师事务所律师。第三人：佛山市南海区房地产总公司黄岐分公司，住所地：佛山市南海区黄岐，统一社会信用代码XXX。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：张韬略，系员工。委托诉讼代理人：李绮婷，系员工。原告吴家儒、梁美莲与被告罗兰、黄荣坤及第三人佛山市南海区房地产总公司黄岐分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。两被告在答辩期内提出反诉，本庭决定受理并与本诉合并审理，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。两原告及其委托诉讼代理人钱嘉志，两被告的委托诉讼代理人廖姝婷、何晓涛，第三人的委托诉讼代理人张韬略、李绮婷到庭参加了庭审。诉讼中，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.第三人、两被告依次协助原告办理佛山市南海区××××××××××××××××××××××的对应土地使用权和房产所有权的转移登记手续，将其过户登记至原告名下；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：二被告1999年从第三人原南海市总公司黄岐分公司(现已更名为佛山市南海区房地产总公司黄岐分公司)处购买了案涉房屋，双方签定《商品房购销合同》，并办理了银行按揭。2007年9月2日，原告与二被告签定《广东省房地产买卖合同》，约定二被告将其所有的位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××以410000元的价格转让予原告，约定合同签订30日内，办理过户手续。原告于当日交付了10000元定金，后又支付了200000元用于给二被告归还所欠银行的按揭贷款，原告按被告要求将款项转入其还款账号，其后二被告仅将房屋的购房合同、购房发票等材料交给了原告并向原告交付了房屋，原告于2007年对其重新装修后实际占有和使用该房屋，一直居住至今，是黄岐北环东路XXX房的实际所有人。涉案房屋的办证确权问题，二被告虽于2007年12月6日办理了国有土地使用权证(土地使用权证号：佛府南国用(2007)第XXX号)，但在办理房产证过程中，因第三人提供的《商品房屋产权权属转移证》与购房合同发票所载购房面积不一致而障碍。之后二被告又突然失联，经多方联系均未联系上被告，导致该房屋至今都未办理房屋产权过户变更手续原告为维护自身的合法权益，故起诉。两被告共同辩称，一、关于事实，双方签订《房地产买卖合同》及《借款（房屋抵押）协议》。2007年9月2日，罗兰与梁美莲签订《房地产买卖合同》，约定罗兰将位于佛山市南海区××××××××××××××××××转让给梁美莲，交易金额410000元，梁美莲应于2天内支付定金10000元，于9月20日前支付第一期房款200000元，余下房款200000元在完税后由银行按揭受理当日发放贷款，如罗兰急需用钱时，梁美莲需配合支付部分房款，合同签订30日内，双方前往交易所办理过户手续，梁美莲支付最后一期房款时，罗兰向其交付办理过户后的《房地产权证》，双方同意9月15日交付房屋，梁美莲决定中途不买或者逾期15天未付清房款，作违约处理，合同即解除，定金不予退还，另赔偿20000元的违约金等。2007年9月26日，双方签订的《借款（房屋抵押）协议》约定：由于被告房产及土地证手续尚未办理，又需在短期内归还该物业在银行贷款，在其办理土地证及房产证期间，以借款形式由梁美莲、吴家儒支付200000元给其归还欠银行的贷款，同时自愿将该房屋以抵押形式提前交付梁美莲、吴家儒进行重新装修及使用，被告还需将房屋的购销合同、发票移交其保管直至双方办理二手房交易。上述协议签订后，吴家儒、梁美莲仅支付定金10000元及首期款200000元，两被告将房屋交付其使用。2007年9月26日，两被告将房屋的商品房转移证明、购销合同、发票、贷款申请表、个人抵押担保借款合同交付梁美莲、吴家儒。后因两被告急需用钱，多次催告梁美莲、吴家儒支付尾款但其不予理睬、无理拖延。因上述合同等原件由原告保管，故至今未能过户。两原告起诉明显无理。二、经多次催告，两原告拒付房款构成根本违约。根据约定，两被告在急需用钱时，有权要求两原告支付部分房款，但经两被告多次催告其均无理拒绝，构成严重违约。虽然合同约定剩余房款以银行按揭方式支付，但多年来两原告均拖延办理银行按揭贷款手续，企图拖延支付房款，是恶意阻却付款条件成就，依法应视为付款条件已成就，在此情况下，其拒付房款构成严重违约。两原告作为买家，支付房款是其主合同义务，两原告拖延支付房款构成根本违约，导致合同目的无法实现。三、因两原告迟延付款构成根本违约，双方《房地产买卖合同》及《借款（房屋抵押）协议》应予解除。两原告主张被告协助办理过户手续无理。四、两原告应向两被告归还房屋及商品房转移登记证、购房合同、发票等，并支付违约金20000元。五、房屋交易至今已13年之久，两原告占用房屋至今，却一直拒绝付清房款，房屋升值至1200000元，若法院判决继续履行合同，明显是纵容两原告恶意拖欠房款的违约行为，对两被告不公平。第三人述称，第三人与原告未签订任何合同，没有法律关系，原告无权主张第三人协助办理过户手续。两被告反诉请求：1.解除罗兰与梁美莲于2007年9月2日签订的房地产买卖合同；2.解除两原告与两被告于2007年9月26日签订的借款（房屋抵押）协议；3.两原告立即向两被告返还涉讼房屋；4.两原告立即向两被告归还涉讼房屋的商品房转移登记证、购房合同、购房发票；5.确认两原告支付的定金10000元归两被告所有；6.两原告支付两被告违约金20000元；7.两原告赔偿涉讼房屋占用费损失108000元；8.诉讼费由两原告承担。事实和理由与答辩状内容一致。两原告针对两被告的反诉辩称，房屋尾款支付条件尚未成就，合同约定尾款在办理转让手续并核房产证后支付，且在完税当日由银行放贷。被告尚未取得房产证，更无法办理转让手续，故尾款支付条件未成就。两被告下落不明，导致无法办理过户，更无法办理银行按揭手续，原告在2015年就涉讼房屋过户事宜提起涉讼，因无法找到被告，故撤诉，故原告有积极履行权利救济，被告一直拖延。被告诉称多次催告与事实不符，被告一直无法联系，至今本人未出现，原告一直居住在涉讼房屋，十几年后被告通知自称两被告女儿上门商谈房屋事宜，因其身份无法核实，故原告明确要求两被告亲自处理过户事宜。原告同意在房屋过户后支付尾款，但应扣除原告代垫的2006年1月至2007年9月期间被告拖欠物业费3429元、2007年10月1日支付给黄荣坤1000元及2007年12月14日支付3000元给罗兰的房款现金共4000元。第三人述称，两被告提起是反诉与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在诉讼中向佛山市自然资源局南海分局发函调查，该局回复复函一份。经审查，本院对原、被告提交的全部证据及复函的真实性均予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1999年8月5日，第三人（原南海市房地产总公司黄岐分公司、甲方）与两被告（乙方）签订一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买原南海市黄岐区瑞丽花园XXX号房（以下简称涉讼房屋），建筑面积174.28平方米，实得建筑面积162.572平方米，总金额为378188元；乙方在1999年8月5日前付清全部房款10%的，甲方给予乙方付款金额的6.92%的优惠，即实际付款为352046元；等等。2000年8月29日，第三人向两被告出具一份涉讼房屋的发票，金额为352046元，载明涉讼房屋建筑面积为174.28平方米。2000年9月18日，第三人出具一份权属证明书，证明书号码为黄岐（2000）XXX，权属登记字号2000XXX，载明两被告向第三人购买了涉讼房屋，凭此证办理产权权属过户手续，总面积为169.56㎡。2007年9月2日，两被告（甲方）与两原告（乙方）签订《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将涉讼房屋转让给乙方；建筑面积为174.28平方米，套内面积162.572平方米；交易总金额410000元；乙方于合同签订后2天内支付定金10000元，于2007年9月20日前支付第一期房款200000元，最后一期付款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵；合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到南海市房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2007年9月15日交付房屋；甲方决定中途不卖及逾期15天未交付房产，作甲方中途悔约处理，合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方20000元的违约金，乙方决定中途不买或逾期15天仍未付清房款，作违约处理，合同即解除，定金不予退还，甲方退还房款，乙方赔偿甲方20000元的违约金；过户所需税费，由甲、乙双方按规定各自负责；补充协议：余下房款200000元在完税后由银行按揭受理当日发放贷款，如甲方急需用钱时，乙方需配合支付部分房款；等等。同日，罗兰出具现金收入证明单，载明收到梁美莲涉讼房屋定金10000元，于甲方房产证出来当日办理交易。2007年9月26日，两被告（甲方）与两原告（乙方）签订《借款（房屋抵押）协议》（以下简称协议），约定：由于涉讼房屋产权证及土地出让证手续尚未办理，故未能按正常的二手房买卖进行交易，甲方又急需200000元归还涉讼房屋的按揭贷款，在甲方办理土地证及房产证期间，甲方以借款形式由乙方支付200000元给甲方归还欠银行的贷款，同时甲方自愿将该物业以抵押形式提前交付乙方装修使用，甲方还需将房屋的购房合同、购房发票、房屋产权转移证交由乙方保管直至双方办理房屋的二手转让交易；如因甲方单方原因造成房屋不能按协议进行交易，乙方有权对甲方追讨借给甲方的200000元，同时甲方需支付乙方10%违约金及利息、赔偿乙方装修费用；当房屋双方买卖进行到乙方房屋产权完税当天，本协议自动失效；等等。协议下方手写“26日付现金6000元”。同日，吴家儒向罗兰转账194000元。同日，吴家儒出具收条，载明收到罗兰、黄荣坤交来商品房转移证、购房合同正本一本、购房发票一张、贷款申请表一份、抵押担保借款合同一份。2007年10月1日，黄荣坤出具收据，载明收到吴生现金1000元。2007年12月14日，罗兰出具收条，载明收到吴生3000元。另查明，2007年9月29日，佛山市南海区黄岐瑞景物业管理有限公司出具收据，载明收到荟XXX房2006.1-2007.9月管理费及公共用电分摊费用、滞纳金3424.27元。同日，黄荣坤出具收据，载明吴先生代缴管理费3424元。2007年10月30日，梁美莲（甲方）与广东电网公司佛山南海供电局（乙方）签署《委托代缴电费协议书》，约定甲方就涉讼房屋的电费代缴账号从黄荣坤变更为梁美莲。再查明，涉讼房屋已办理国有土地使用证，登记权利人为两被告，证号为佛府南国用（2007）第XXX号。本院在诉讼中向佛山市自然资源局南海分局发函调查涉讼房屋能否过户至两原告名下，该局复函表示：涉讼房屋若要转移到两原告名下，应提供法院的生效法律文书及协助执行通知书、房屋测绘图、购房合同、完税证明、原土地使用证等相关材料申请补录房屋确权登记信息后，才能为该不动产办理转移登记手续。由于一手业主罗兰和黄荣坤尚未办理房产登记，所需税费请咨询税务部门。诉讼中，两原告陈述2007年12月6日，原告陪同被告办理涉讼房屋的房产证及土地证，因第三人提供的权属转移证与购房发票载明的面积不一致，故仅办理土地证，未办理房产证。之后，两被告失联，故至今未办理过户。同意预付办理涉讼房屋产权登记手续所产生的税费，但保留向两被告追讨的权利。两被告陈述已收取两原告支付的房款214000元，物业费是原告自愿代缴，两被告没有书面确认该费用在房款中扣除。第三人确认已收取两被告全部的购房款。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。第三人将涉讼房屋出售给了两被告，两被告已向第三人足额支付购房款，第三人应协助两被告办理涉讼房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故第三人应协助办理将涉讼房屋产权登记至两被告名下的手续。两被告将涉讼房屋出售给两原告，原告已按买卖合同及协议的约定支付了定金及部分购房款，并已接收涉讼房屋，根据双方签订的买卖合同，双方应于合同签订之日起三十日内办理过户手续，房屋尾款在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清，现办理过户手续的期限已届满，两被告作为出卖人应协助两原告办理产权登记手续。根据买卖合同约定，两原告在涉讼房屋过户至其名下时，应当同时支付剩余的房款予两被告。原告吴家儒为两被告代垫了涉讼房屋的管理费3424元，被告黄荣坤亦出具收据予以确认，两被告应当将该代垫款返还予吴家儒，该费用因涉讼房屋产生，可在本案一并处理，两原告要求将该款项抵扣房款，本院予以采纳。经计算，两原告需向两被告支付的房款金额为192576元（410000元-214000元-3424元）。涉讼房屋至今未过户至两原告名下，两原告支付尾款的条件尚未成就，且自双方签订买卖合同至今多年，两被告未联系两原告办理涉讼房屋的过户手续及支付尾款，两被告主张两原告构成根本违约，并据此主张解除买卖合同、协议缺乏事实及法律依据，本院不予支持。除了返还商品房转移登记证等材料，两被告的其他诉请均是基于解除买卖合同，本院亦不予支持。至于商品房转移登记证、购房合同、发票，双方签订的协议约定有原告保管至双方办理房屋的二手转让交易，故被告可在涉讼房屋过户至两原告名下后主张原告返还，本院在本案中不作处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市南海区房地产总公司黄岐分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助吴家儒、梁美莲办理将佛山市南海区×××××××××××××××××房产权登记至罗兰、黄荣坤名下的手续；罗兰、黄荣坤应于上述房屋产权登记至罗兰、黄荣坤名下之日起十日内协助吴家儒、梁美莲办理将佛山市南海区××××××××××××××××××产权登记至吴家儒、梁美莲名下的手续；二、吴家儒、梁美莲应于上述判项确定的佛山市南海区××××××××××××××××××产权登记至吴家儒、梁美莲名下之日支付房款192576元予罗兰、黄荣坤；三、驳回罗兰、黄荣坤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用普通程序结案，本诉案件受理费7450元、财产保全费2970元，共10420元（吴家儒、梁美莲已预交11620元），由罗兰、黄荣坤负担；反诉案件受理费3725元，由罗兰、黄荣坤负担1650元，由吴家儒、梁美莲负担2075元。经抵扣，罗兰、黄荣坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付8345元予吴家儒、梁美莲，本院不另收退。吴家儒、梁美莲多交的1200元，本判决发生法律效力后，经吴家儒、梁美莲申请，本院退还予吴家儒、梁美莲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 梁 莎人民陪审员 黎 谭人民陪审员 李爱明二〇二一年二月二十三日书 记 员 邓洁婷