湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5068号上诉人（原审原告）：长沙市天心区佳逸豪园业主委员会，住所地长沙市天心区劳动西路298号佳逸豪园。负责人：肖志敏，主任。委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市乡镇企业职工培训中心，住所地长沙市天心区劳动西路***号佳逸豪园。法定代表人：陈水平，主任。委托诉讼代理人：曾布纲。委托诉讼代理人：刘学汝，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。上诉人长沙市天心区佳逸豪园业主委员会（以下简称佳逸豪园业委会）因与上诉人长沙市乡镇企业职工培训中心（以下简称乡企培训中心）业主共有权纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳逸豪园业委会上诉请求：依法改判不抵扣乡企培训中心支出的电梯维修费125957元，乡企培训中心支付5个车位维修基金10500元。事实和理由：一、一审扣除乡企培训中心支出的电梯维修费125957元不当。1、《长沙市物业专项维修资金管理办法》第二十一条、第二十二条均强调，物业维修资金的使用需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2、《长沙市物业专项维修资金管理办法》第二十三条所指的是物业项目出现特殊情况，需要立即进行维修和更新、改造的，其维修费用才可以直接从物业专项维修资金中列支，而乡企培训中心此处的费用均为正常的日常保养费用，不能直接列支。3、《长沙市物业专项维修资金管理办法》第十九条第三款规定未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。作为直接都未交存物业专项维修资金的乡企培训中心，其之前发生的电梯维修费应由其直接支付。4、佳逸豪园总建筑面积为40104.09平方米，即使按照各自拥有的物业建筑面积分摊，乡企培训中心可列支的费用也只能按照2502.01/40104.09的比例进行分摊。5、A栋裙楼仅有包括乡企培训中心在内的两家业主，其电梯完全是裙楼使用，A、B两栋主楼的业主完全没有使用。乡企培训中心的电梯属于其专用电梯，电梯维修费用应由其自行承担。6、佳逸豪园A、B两栋主楼26层的电梯使用至今产生的维修费用只有23913元，而乡企培训中心一台4层的电梯产生十多万的费用不真实、不合理。二、与本案同时起诉的（2015）天民初字第03490号民事判决已经查明乡企培训中心有五个车位，法官未向当事人释明，要求增加诉讼请求。乡企培训中心辩称：1、乡企培训中心所在的佳逸豪园裙楼系原主管单位长沙市乡镇企业局与鸿基（湖南）房地产开发公司合作开发建设，乡企培训中心于2003年入驻并取得合法产权。由于该处房屋与所在的佳逸豪园小区相对独立，加之建房时与开发商所签订的协议规定了在拥有产权面积的区域原则上由乡企培训中心行使物业管理权，因此自入驻起，一直是自行管理、自行维修。建设部、财政部1998年联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第二条明确规定“本办法所称公有住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房”，很明显，乡企培训中心的房屋不属于该办法的管理范围。及时按照佳逸豪园业委会主张的《长沙市物业专项维修资金管理办法》，也未规定业主在维修共用设备所开支的费用不能在后来交纳的维修资金中抵扣。2、关于车位维修资金的问题，佳逸豪园业委会在一审中并未提出该项诉讼请求，且从乡企培训中心一审提交的《合作建房协议》中4.3明确规定“甲方分得地下室车库固定停车位5个，不计产权面积，具有永久使用权”可以看出，此车位的产权人并非乡企培训中心，无义务交纳维修资金。3、《长沙市住宅区物业维修资金管理办法》规定“其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集”，实际上，佳逸豪园已收取住宅部分的业主交纳维修资金是按照5元每平米/3年的标准，按此规定，乡企培训中心完全可以要求按此标准确定物业维修资金，佳逸豪园业委会对同一小区的业主采取两种不同的维修资金收取标准明显违背了公平原则。4、乡企培训中心负责全市乡镇企业职工的培训工作，人流量大，电梯使用频率大于住宅，如发生故障不进行维修，后果不堪设想。乡企培训中心上诉请求：撤销一审判决第一项，将遗漏的两笔维修费用33067元计入应扣除费用，并由佳逸豪园业委会承担上诉费用。事实和理由：一审判决遗漏了乡企培训中心提交的证据中的两张维修费用发票，其中证据3-4:2010年3月10日“抱闸”（电梯配件）发票金额6000元未计入维修费用，证据4:2015年电梯大修费用共计54135元，维修合同约定分两次支付，合同签订后支付50%即27067元，验收合格后支付余款50%及27067元，第一笔款项于2015年8月4日支付，第二笔款项于2015年8月12日支付，因两笔费用金额一致，一审法院因疏忽遗漏了2015年8月4日的27067元。以上两笔费用共计33067元应当抵扣物业维修资金。佳逸豪园业委会辩称：乡企培训中心自行支出的电梯维修费用不能抵扣物业维修资金，理由同上诉理由。佳逸豪园业委会向一审法院起诉请求：1、乡企培训中心向佳逸豪园业委会支付房屋维修基金共计人民币774360元（2502㎡×10000元/㎡×0.03）。2、乡企培训中心向佳逸豪园业委会支付为归集房屋维修基金所花出的费用10000元。3、乡企培训中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年-2002年期间，长沙市乡镇企业局与鸿基（湖南）房地产开发公司就双方合作建房事宜达成多份《协议》，约定长沙市乡镇企业局以划拨土地、鸿基（湖南）房地产开发公司出资的方式共同兴建华苑大厦（佳逸豪园）；建成后，长沙市乡镇企业局取得佳逸豪园（原华苑大厦）A栋裙楼一至四层（商业及写字楼）作为办公用房等事项。乡企培训中心作为长沙市乡镇企业局的下属单位，其于2003年取得天心区劳动路233号佳逸豪园A栋郡楼301、201、101三套房屋的产权（房屋产权证编号：长房权证天心字第××号），产权面积分别为924.59㎡、934.62㎡、642.8㎡，合计2502.01㎡。2004年1月14日，长沙市天心区房屋产权管理局批复同意佳逸豪园小区成立业主委员会。2013年5月19日，佳逸豪园第三届业主大会通过了“继续授权业主委员会采取合理合法的措施敦促乡企培训中心缴纳房屋维修基金到维修基金专用账户”的决议。另查明，佳逸豪园A栋裙楼共计5层，其中三楼为乡企培训中心，四楼为长沙市邮政管理局使用，五楼原为鸿基（湖南）房地产开发公司所有。该郡楼设有电梯直达三、四、五楼，该电梯由乡企培训中心管理。在日常管理使用过程中，乡企培训中心为电梯修理，于2005年8月23日向通力电梯有限公司支付维修费14445元；2008年7月18日向长沙快意电梯设备有限公司支付维修费16665元；2011年4月11日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费7207元；2011年8月3日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费3400元；2012年5月8日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费5200元；2013年6月6日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费14090元；2013年11月25日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费7740元；2014年7月2日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费1733元；2014年11月6日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费8700元；2015年1月8日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费5013元；2015年2月5日向帅开勇支付维修费527元；2015年5月5日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费3390元；2015年2月11日向通力电梯有限公司长沙分公司支付维修费2280元；2015年6月30日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费8500元；2015年8月12日向湖南湘通电梯有限公司支付维修费27067元，合计125957元。一审法院认为：缴纳物业维修基金是业主的法定义务。根据2003年3月1日起施行《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第五条“一个物业管理区域内的房屋有两个以上产权人的，均应建立维修基金”和第二十六条“本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金”的规定，乡企培训中心应当缴纳物业维修基金。关于物业维修基金缴纳的标准问题？根据1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”的规定，乡企培训中心应按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，但因乡企培训中心系以土地置换而取得房屋产权，其购房金额无法明确，且2010年10月1日起，长沙市房屋产权管理局将物业维修基金交存标准调整为商品房精装修有电梯110元/㎡，故一审法院确认按该标准计收乡企培训中心应缴纳的物业维修基金，即275221.1元（2502.01㎡×110元/㎡）。关于乡企培训中心提出的其用于维修中央空调和电梯的费用应从物业维修基金中扣除的意见。根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第十九条“物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊”及第二十三条“发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：（一）电梯故障危及人身安全的；……”之规定，佳逸豪园A栋裙楼电梯虽由长沙市乡镇企业职工培训中心管理，但该电梯服务于三、四、五楼，亦属于业主共用设施，其维修费用125957元可依法从相关业主的物业维修基金中列支，故对乡企培训中心提出的其用于维修电梯的费用应从物业维修基金中扣除的意见，一审法院予以支持。提出的其用于维修中央空调和的费用应从物业维修基金中扣除的意见，因该中央空调系乡企培训中心专属中央空调，不属于共用设备，其维修费用不应从物业维修基金中列支，一审法院不予支持。佳逸豪园业委会要求乡企培训中心支付为归集物业维修基金所支出的费用10000元，但未举证证明支出费用的具体事实，一审法院对此不予支持。关于乡企培训中心提出的业主大会未通知其参加，未行使表决权的抗辩意见，业主大会系合法成立并依法通过了相关决议，乡企培训中心自称属于独立物业，不属于佳逸豪园的业主，因此其拒绝参加业主大会不影响符合法定标准程序的业主大会成立和履行职责。综上，一审法院院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照建设部、财政部令（第165号）《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日起实施）第十五条之规定，判决：一、限长沙市乡镇企业职工培训中心于本判决生效后十日内向将物业维修资金149264.1元交纳至长沙市天心区佳逸豪园业主大会设立的住宅物业专项维修资金专户；二、驳回长沙市天心区佳逸豪园业主委员会的其它诉讼请求。本案受理费11640元，由原告长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担7640元，被告长沙市乡镇企业职工培训中心负担4000元。本院二审期间，佳逸豪园业委会提交了如下三份证据：证据1、2004年-2013年佳逸豪园业主大会的三个决议，证据2、关于佳逸豪园电梯收费的说明，证据3、电梯收费的单据，三份证据拟共同证明乡企培训中心从未交过电梯是管理费，因此电梯维修费用应由其自行承担。乡企培训中心提交了近三年的电梯保养、检测费用发票，拟证明乡企培训中心一审提交的费用发票均系电梯维修费用，未包含保养、检测费用。乡企培训中心对佳逸豪园业委会提交的证据的质证意见为：证据1因未见业主大会投票情况，故对真实性、合法性、关联性均有异议；证据2因物业管理费中已包含电梯管理费，故对真实性、合法性、关联性均有异议；证据3真实性、合法性、关联性均有异议。佳逸豪园业委会对乡企培训中心提交的证据的质证意见为真实性无异议，关联性有异议。对于双方提交的证据，本院认证如下：佳逸豪园业委会提交的三份证据达不到证明目的，故不予采信；乡企培训中心提交的发票佳逸豪园业委会对真实性无异议，故予以认定。二审查明，除一审认定的乡企培训中心支付的电梯维修费用125957元外，乡企培训中心还支付了电梯维修费用33067元。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为乡企培训中心支出的电梯维修费用是否能从维修基金中抵扣及抵扣金额。对于电梯维修费用是否能从从维修基金中进行抵扣的问题，虽乡企培训中心支出该项费用未经业主大会同意，但因该电梯属于业主共用设施，且根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第二十三条“发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支：（一）电梯故障危及人身安全的；……”之规定，乡企培训中心支出的电梯维修费用应从其应交纳的维修基金中抵扣。对于抵扣金额，根据查明的事实，一审认定维修费用为125957元，加上一审漏查乡的维修费用33067元，共计159024元。抵扣后，乡企培训中心还应向佳逸豪园业委会交纳维修基金116197.1元。对于车位的维修基金的问题，因佳逸豪园业委会在一审中并未提出该项诉求，其在二审中提出不符合法律规定，故对其该项主张不予支持。综上所述，佳逸豪园业委会的上诉理由不能成立，应予驳回；乡企培训中心的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3028号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第3028号民事判决第一项为“限长沙市乡镇企业职工培训中心于本判决生效后十日内向将物业维修资金116197.1元交纳至长沙市天心区佳逸豪园业主大会设立的住宅物业专项维修资金专户”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费11640元，由长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担8640元，长沙市乡镇企业职工培训中心负担3000元；二审受理费3029元，由长沙市天心区佳逸豪园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月二十五日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。