安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初3559号 原告：安徽两淮置业有限责任公司,住所安徽省合肥市高新区科学大道6号。 法定代表人：沈如卫，任董事长。 委托诉讼代理人：王文昌，国浩律师（合肥）事务所律师。 委托诉讼代理人：杜同荣，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：宿州市秋华土石方工程有限公司，住所安徽省宿州市滨河路南怀远路同科城市花园31#楼0108室。 法定代表人：王瑞军，任总经理。 委托诉讼代理人：张洪，安徽黄淮律师事务所律师。 原告安徽两淮置业有限责任公司（以下简称：两淮置业公司）与被告宿州市秋华土石方工程有限公司（以下简称：秋华土石方公司）纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法作出（2018）皖1302民初3629号民事判决书。双方均不服提起上诉，宿州市中级人民法院2019年10月30日作出（2019）皖13民终2491号民事裁定撤销原判、发回本院重审。本院于2020年4月22日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告两淮置业公司委托诉讼代理人王文昌、杜同荣，被告秋华土石方公司委托诉讼代理人张洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 两淮置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金1565000元及至款清之日止的违约金，现暂计至2018年4月19日已生违约金1866423.38元；2.判令被告支付2014年8月19日至实际返还场地之日止的占有使用费及利息，现暂计至2018年4月19日的占用费为3300000元，占用费已生利息为581086.87元；以上1、2项诉请金额合计人民币7312510.25元（大写：柒佰叁拾壹万贰仟伍佰壹拾元贰角伍分），（详见《诉讼请求计算清单》）；3.本案诉讼费用由被告承担。重审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令支付租金1565000元，违约金起算2012年12月22日计算到2020年6月21日为2626200元；2.支付场地占有使用费4475000元（从2014年8月19日计算到2019年8月8日）及利息1315114.85元（从2014年9月19日到2020年6月21日），上述两项合计9961314.85元。占有使用费依据是最高法关于买卖合同解释第四十五条。事实与理由：2011年原被告双方经协商一致，签订《两淮·宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》（以下简称《协议》），协议约定被告向原告承租位于宿州市两淮·宿州淮海路菜市场A、B区经营面积约5000㎡及地下车库约6000㎡（设备用房除外），《协议》同时还对租赁期限、租金、付款方式、违约及违约责任、争议解决办法等事项进行了明确的约定。原告依约将租赁区域交付被告并由被告一直经营使用，但虽经原告多次催要，被告始终不履行租金支付义务。因被告方迟延支付租金，《协议》已于2014年8月18日解除，但《协议》解除后，被告一直占用租赁区域至今，且未支付分文占用费。被告方拖欠租金、租赁场所占用费、逾期退还租赁区域等行为已经构成严重违约且严重侵犯了原告方的合法权益，故原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》及相关规定向法院提起诉讼，望法院依法判如所请。 秋华土石方公司辩称，一、原告交付的菜市场B区不符合交付条件，导致被告不能正常使用进行经营活动的事实，已经（2018）皖1302民初2994号民事判决及（2019）皖13民终852号民事判决确认。二、原告履行合同义务不符合约定，导致合同目的不能实现，因此，被告要求扣减租金的诉求是合理的。1、虽然原告在政府相关部门的要求下对菜市场B区问题进行了整治施工。但整治至今既没有从根本上解决菜市场B区的通风设施因设计缺陷问题无法解决，致使菜市场B区长期闲置。但因减免租金数额及年限问题相左而未果。依据双方订立的租赁合同，原告将A、B区及地下车库整体出租给被告，整体租金90万元。并未约定三个区域年租金分别为多少。2、（2018）皖1302民初2994号民事判决书，按照登记的建筑面积对B区年租金进行了计算，并明确B区因环保问题不符合租赁经营条件，自交付时起就不能经营使用的状况系原告违约形成，该区2011年12月1日至2017年12月1日的租金892003.86元应予以扣除。对A区问题，可另案解决。3、关于租赁场地占用使用费问题，（2018）皖1302民初2994号民事判决书已明确，租赁合同解除后，被告继续使用租赁物视为不定期租赁合同且原告也未要求收回。三、原告违约责任问题，（2018）皖1302民初2994号民事判决及（2019）皖13民终852号民事判决已确定原告违约，被告不构成违约。原告要求承担违约责任的诉求不能成立。综上已生效判决效力及于本案，具有既判力，原告不能提出与前诉判决内容相矛盾或抵触的主张和请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：2011年原（甲方）、被告（乙方）双方签订《两淮·宿州淮海路菜市场整体承包租赁协议》，约定被告承租原告位于宿州市淮海中路（原南关老菜市）的两淮·宿州淮海路菜市场Ａ、Ｂ区经营面积约5000㎡及地下车库约6000㎡（设备用房除外），租赁期限10年（自2011年12月1日至2021年11月30日止）；租赁租金为900万元，付款方式为：第1年2011年11月21日付120万元（90万元为租金，30万元为保证金，合同到期后，若承租方无任何违约行为，出租方将该笔保证金无息退回），2012年11月21日至2020年11月21日每年各付90万，乙方应在每年11月21日前将下一年度租金打入甲方指定账户，若乙方延迟支付租金30日内，视为违约，扣除保证金的30%作为违约赔偿；若乙方延迟支付租金30日以上，并扣除承租方所交的全部保证金，从第31日起按应交租金额的1%日违约金支付给出租方；超过90天时，出租方有权单方解除合同。协议同时还对双方的权利义务、争议解决办法等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将租赁区域交付被告使用，被告按约向被告交纳了第一年的租金90万元，保证金30万元。但根据宿字第201100330号、宿字第20××18号房地权证，南关菜市场Ａ区实际建筑面积为3113.47平方米、Ｂ区建筑面积为1803.34平方米，车库面积5000平方米，原、被告双方租赁合同租赁标的物实际总面积为10916.81平方米。 交付使用后不久，2011年12月5日被告向原告发函称，菜市场B区设计存在缺陷，不符合经营菜市场的实际需求，提出放弃菜市场B区租赁经营权。2012年8月，原被告、南关街道办等相关单位人员就菜市场B区环保问题在宿州市信访局召开协调会。8月12日，被告向原告出具《报告》，提出菜市场B区的问题及意见。2012年8月24日，安徽两淮置业有限责任公司宿州市分公司针对菜市场B区的问题制定了《两淮·宿州淮海路菜市场B区经营整治实施方案》，并对菜市场B区实施了整治改造，但通风问题一直未能解决。2012年11月10日，被告再次函告原告，阐明了菜场A、B区的状况，菜市场B区因设计存在缺陷，不符合经营菜场实际需求，存在排水不畅、异味等问题要求原告弥补被告在第一年承包中的经济亏损等。2012年11月26日，原告向埇桥区政府出具的《关于我公司改造南关市场B区进展情况报告》中汇报了该区改造方案落实情况：地面已平整，下水道正在改造，消防设施有待配置齐全；因B区设计存在缺陷未涉及通风管道及出风口，换气通风工程未做，拟通风工程时间仍需3-5个月。2013年7月27日，宿州市城市管理局市“净化”工作领导小区办公室、市南关菜场综合治理办公室文件决定在菜场A区路西侧、公厕南侧搭建以钢构大棚，做经营鸡鱼场所，由原告负责出资大棚所需钢架、彩钢瓦及供水设施，由被告负责出资大棚占用地面修建、铺垫、整平等项目。而菜市场B区也因通风设施问题一直未得到解决，一直空闲未用于租赁经营，被告自支付第一年租金及保证金之后也未再向原告支付租金。 2014年8月18日，原告下属的两淮城市广场分公司向原告发出《解除协议通知书》：“因乙方（秋华公司）自2012年11月22日至2014年8月18日一直未付租赁费。根据协议第七项约定，乙方（秋华公司）已违约，现甲方（两淮公司）单方面解除合同”。被告收到通知书后，向原告发出《解除协议复函》：“我公司认为，由于市场情势变化及菜市场B区（未能解决通风问题）一直闲置至今。为此，给我公司造成严重亏损，负债支撑经营菜市场。我公司表示：在解除上述协议的同时，原合同甲、乙双方无任何经济纠葛，对我公司交纳的合同履行保证金30万元与贵公司另行协商。” 2015年7月14日、2016年6月8日、2017年8月10日原告三次向被告发出《催款通知函》，要求被告支付租赁费156.5万元（2012年11月22日至2014年8月18日）。2015年7月17日，被告对催款通知复函称，由于原告交付的菜市场B区在建造时就没有设计通风设备，一直未能解决，闲置至今，因原告的违约行为给被告造成了严重的经济损失，对于承租费问题，双方可进行协议解决。2018年4月15日，被告向原告发出《关于解决两淮·宿州淮海路菜市场B区租赁问题的处理意见》，要求扣减菜市场B区每年租金324601.20元×6年=1947607.20元（每年租金90万元÷5000㎡/A、B区租赁面积=180元/㎡;180元/㎡×1803.34㎡/B区租赁面积=324601.20元/年），并支付被告在菜市场B区人员工资及管理费用648000元。因双方就租赁费用减免问题未达成一致，2018年4月2日被告向本院另案提起诉讼，要求原告继续履行原、被告之间签订的租赁协议及减免菜市场B区的租赁费用。本院（2018）皖1302民初2994号民事判决及宿州市中级人民法院（2019）皖13民终852号民事判决均认为原告在将菜市场B区交付原告时，确实隐瞒了该租赁物的设计缺陷，将一个没有通风设施且空气污染、下水道不疏通、消防设施损坏、不符合环保条件的租赁物交付给了被告，鉴于被告期待的经济利益得不到落实的实际情况，原告作为先履行合同义务的一方，并未按约履行合同义务，应当承担相应违约责任；关于菜市场A、B区的租金问题，被告在支付了第一期90万元租金后，因原告履行合同不符合约定，被告行使后履行抗辩权停止了租金支付不构成违约。据此并按照B区实际建筑面积1803.34㎡计算，判决：宿州市秋华土石方工程有限公司在向安徽两淮置业有限责任公司交纳涉案租赁物租金时，安徽两淮置业有限责任公司应按比例扣减两淮宿州淮海路菜市场B区2011年12月1日至2017年12月1日的租金892003.86元；2017年12月2日之后的租金继续按比例扣减计算至付清为止；驳回宿州市秋华土石方工程有限公司的其他诉讼请求。 2018年3月28日，被告与合肥星谷菜市场管理有限公司签订《合作协议书》，约定被告将享有两淮·宿州市淮海路南关菜市场整体承包经营权即所经营菜市场，被告建筑鸡、鱼活禽菜市场面积约1000平方与合肥星谷菜市场管理有限公司合作，每年全部合作费用102万元。2019年8月8日，原告将南关菜市场从被告处收回，后将南关菜市场租给了蚌埠尚城投资有限公司租赁经营。2019年12月3日，蚌埠尚城投资有限公司（甲方）、合肥星谷菜市场管理有限公司（乙方）与两见证方宿州市埇桥区商务局（丙方）、安徽两淮置业有限责任公司（丙方）签订了《关于南广菜场B区装修补偿协议》，就南关菜市B区装修改造费用及相关事宜作出约定，因乙方对B区装修不符合甲方要需要重新装修，甲方自愿对乙方给予前期装修损失补偿100万元。 本院认为，本案中，原、被告双方存在租赁关系的事双方均无异议，双方应按照租赁合同约定履行，原告应按合同约定交付给被告合格的租赁物并保证租赁物符合约定用途，但原告交付的标的物中的菜场B区因设计问题，不具备租赁经营条件，被告期待经济利益得不到实现，其已构成违约；被告在支付了第一期90万元租金后，因原告履行合同不符合约定，被告行使后履行抗辩权停止了租金支付不构成违约。故原告构成违约在先被告之后不支付租金的行为不构成违约的事实，并已经生效裁判文书确认。故原告关于违约金的主张，本院不予支持。2014年8月18日，原告下属的两淮城市广场分公司向原告发出《解除协议通知书》，被告提出了同意解除合同同时原合同双方无任何经济纠葛的要求，故自2014年8月18日被告继续使用租赁物应视为不定期租赁合同，另2019年8月8日被告收回租赁物，在此期间被告应支付原告相应的场地使用费，故原告要求被告支付自2014年8月18日至2019年8月8日的不定期租赁合同期间的场地占用费的主张，应予以支持，但因系不定期租赁合同，双方对于利息并未进行约定，被告要求支付占用期间的利息不予支持，但自起诉之日起的利息依法应予支持。但由于原告交付给被告的B区不是合格租赁物导致无法使用空置，对于该部分租赁物的交付原告存在违约并经两级法院生效判决确认对该部分租赁物空置期的租金予以相应的扣除后支付原告，按照合同约定的年租金90万元、租赁物的实际建筑面积10916.81平方米计算，每年租金为82.44元/平方（900000元÷10916.81平方米）。另，被告仅支付了第一年的租金，故自2012年12月1日起的租金、占地使用费应支付给原告。A区实际建筑面积3113.47平方米、车库面积5000平方米计8113.47平方米，每年租金为82.44元/㎡×8113.47㎡=668874.47元，2012年12月1日至2014年8月18日的租金为668874.47元÷12个月×（20个月+18天/30天）=1148234.51元。2014年8月19日至2019年8月8日被告应支付原告的场地占用费为668874.47元×4年+668874.47元÷12个月×（11个月+8天/30天）=3303515.27元。而B区被告于2018年3月28日整体承包经营权转包给案外人，并约定合作费用102万元/年，至2019年8月8日原告收回整个租赁物，被告实际对B区进行了占用使用，故自2018年3月28日起至2019年8月8日，被告应支付B区的占用费给原告，结合B区建筑面积1803.34平方米，该期间占用费为82.44元/㎡×1803.34㎡×[1年+（4个月+10天/30天）÷12个月]=202352.78元。上述被告应支付给原告的场地占用费合计为3303515.27元+202352.78元=3505868.05元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、地二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宿州市秋华土石方工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告安徽两淮置业有限责任公司租金1148234.51元； 二、被告宿州市秋华土石方工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告安徽两淮置业有限责任公司占用费3505868.05元及利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告安徽两淮置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81529元，由原告安徽两淮置业有限责任公司负担43470元，由被告宿州市秋华土石方工程有限公司负担38059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 何 茹 人民陪审员 董 雪 人民陪审员 刘双贵 二〇二一年二月一日 书 记 员 苏北辰