河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初8887号原告：王琳艳，女，1984年7月11日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：张振兴，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚伟杰，河南豫润律师事务所律师。被告：驻马店市鹏宇房地产开发有限公司，住所地：驻马店市乐山路北段（鹏宇天下城销售中心）。法定代表人：朱新红，总经理。委托诉讼代理人：侯素音，女，1984年7月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告员工。原告王琳艳与被告驻马店市鹏宇房地产开发有限公司（以下简称“鹏宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王琳艳的委托诉讼代理人张振兴、尚伟杰、被告鹏宇公司的委托诉讼代理人侯素音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琳艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除2013年4月19日原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款166108元并支付赔偿款166108元，共计332216元；3.判令被告赔偿原告损失暂定277485元（包括房屋差价、装修损失、契税、维修基金、天然气开口费、有线电视初装费、工本费等）；4.判令被告协助办理撤销位于乐山××北段东侧鹏宇天下城第11幢1701号房屋的备案登记手续（撤销房屋备案手续的相关费用由被告承担）。事实和理由：2013年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于乐山××北段东侧鹏宇天下城第11幢1701号房屋出售给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积51.12m2，土地使用年限自2011年3月至2081年3月，原告在签订合同后以首付加按揭贷款的方式支付了房屋价款。被告交付房屋并收取了各项费用，原告装修入住。2020年，原告经查询发现购买的房屋用途是公寓，土地使用年限为40年。被告鹏宇公司辩称，1.原告所述本案事实错误，理由不成立。本案合同将房屋用途约定为住宅，与主管机关颁发的商品房预售许可证内容一致，房管部门也按照住宅性质进行登记备案，房屋按照住宅型公寓标准建设，交房时也是按照住宅型公寓交房，原告在购房、交房时明知其所购商品房为公寓，并已正常使用，且已有百余户办理了不动产权证书，不动产证上为两个年限一为40年，一为70年，原告无法证明房屋年限为40年。因政府有关部门对房屋性质理解不一致，在办理产权登记时暂时出现问题，且已被政府列入“问题楼盘”予以解决，被告根本不存在违约情形及所谓的欺诈行为；2.原告诉请明显不符合事实及法律规定，不应支持。原告主张被告承担违约责任，同时赔偿损失，理由不成立。我国对违约金适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿；原告没有证据证明对该房屋存在任何现有的可举证的直接或间接损失；3.本案已过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。本案交房时间为2014年6月30日，原告于2020年6月提起诉讼，显然已超过诉讼时效，应予驳回；4.根据《中华人民共和国民法典》规定合同解除的法定除斥期间为一年，现原告早已超过除斥期间。综上，原告的诉讼请求明显错误，理由不成立，依法应予驳回。经审理查明，2013年4月15日，原告王琳艳向被告鹏宇公司交纳购房首付款56108元、天然气开口费3270元、维修基金3322.16元、有线电视初装费240元、工本费180元。同月19日，王琳艳（××）与鹏宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：驻20130006437）一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于乐山××北段东侧编号为ZMDK-2009-50号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为豫（驻）出让（2011年）第0165号。该地块土地面积为11176.05，规划用途为商住，土地使用年限自2011年3月至2081年3月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名鹏宇天下城。建设工程规划许可证号为驻开规建字第411703201100019号，施工许可证号为412801201205300101；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为（2012）驻房管预字第20120143号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第11幢1701号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.15米，建筑层数地上28层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共51.12平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3249.37元，总金额166108元……第六条、付款方式及期限：××按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：采用银行按揭付款方式，于2013年4月15日前付清首付款56108元，余款110000元采用银行按揭并于三日内到出卖人指定银行办理手续等条款。合同下方出卖人处加盖有“驻马店市鹏宇房地产开发有限公司合同专用章”及法定代表人“朱新红”印章，××处有“王琳艳”署名。2013年5月14日，原告王琳艳与中国建设银行股份有限公司驻马店分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行贷款110000元，同月16日，原告向被告交纳剩余房款110000元。后被告将房屋交付给原告，2014年7月7日，原告向被告交纳档案管理费180元。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告王琳艳提交以下证据：①驻马店市国土资源局地籍调查表（案涉土地批准用途为商服、住宅，实际用途为商服、住宅，使用年限商服40年，住宅70年）、建设工程规划许可证（11号综合楼地上1F西侧为物业管理用房面积为95m2,1-2F为商业面积为2017m2；其余为公寓）、驻马店市开发区党政办督查室网络问政回复（打印件）、驻马店市不动产登记服务中心于2020年10月12日在驻马店市政府网络问政平台回复（打印件）。原告用以证明：11号楼土地性质为商业用地，案涉房屋性质为商业性公寓，土地年限为40年，驻马店市不动产登记服务中心回复11号楼规划用途为1-2楼为商业用房，以上为公寓，普通住宅使用年限为70年，公寓使用年限根据所处地块的用地类别为40年，不动产登记暂行条例实施日期为2016年1月1日，案涉房屋2011年取得规划证，应按照2007年土地利用现状分类标准进行分类。被告质证称：真实性无异议，但无法证明案涉房屋为商业性质，地籍调查表未对商住比进行划分，建设工程规划许可证对商住比进行了划分，在附件建设工程规划审批单中1到2层为商业面积2017平方米，其余为公寓，显然与商品房预售许可证一致，不动产登记中心将公寓划分在住宅一栏；开发区党政办督查室无权对公寓的规划性质进行定性，应以规划部门的回复为准；②驻马店市不动产登记服务中心《关于对驿城区人民法院〈咨询函〉的复函》的补充说明两份。原告用以证明：不动产登记服务中心关于对驿城区人民法院咨询函的复函公寓系住宅的一种作出的回复所依据的建设部（2002）66号文已被废止，同时证明根据GB50359-2011建设工程分类标准，公寓和住宅是两个不同概念，其所依据的是其部门内部工作的指示文件而非国家法律法规。被告质证称：真实性无异议，原告曲解了意思，国家行政机关作出依据不全依据相关法规，也依据其部门的相关政策；河南省住建厅的通知解释了公寓系住宅的一种，与被告答辩意见相符，对2020年10月15日补充说明所称复函所依据的公告被列为废止或失效的文件，但案涉楼盘规划时在2011年前，2011年后公告废除并不影响其有效性；③业主杨宇园与被告签订的《商品房买卖合同》及房屋登记簿。原告用以证明：被告在签订房屋买卖合同时明确知道案涉房屋为公寓性质，仍按照70年期限的住宅与原告签订合同，存在欺诈，故意隐瞒事实的行为。被告质证称：公寓是住宅的一种，案涉房屋为住宅型公寓，被告填写为住宅或公寓并无不当，被告没有欺诈的故意，应以商品房预售许可证为准。二、被告鹏宇公司提交以下证据：①2012年7月30日的商品房预售许可证，显示：被告开发的鹏宇天下城11号楼用途为公寓，商业用房，住宅建筑面积为25980m2，非住宅建筑面积2017m2，住宅496套，非住宅7套。被告用以证明：被告按照许可证记载的房屋性质填写买卖合同，并无不妥。原告质证称：真实性无异议，该证据显示11号楼用途为公寓，商业用房，11号楼并非合同约定的住宅；②驻马店鹏宇房地产开发有限公司用地规划说明书?图则。被告用以证明：11号楼位于DK-02-01规划为商品住房，在第三条规划说明第五款进行了详细描述，在附录名词解释第八条住宅建筑套密度之每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，明确说明11号楼用地性质为商住用地，并要求住房的建筑面积为90平方米以下套型面积所占的比重，必须达到开发建筑商品住房面积的百分之七十以上，该房屋住宅规划为住宅。原告质证称：真实性无异议，但不能证明11号楼建设工程规划许可性质为住宅用地，也不能证明建设用地规划中均为住宅用地，且第三条第五款约定是整个小区的DK-01-01、DK-02-01两块地的综合配比，明确约定是商品住房；③驻马店市不动产登记服务中心关于对驿城区人民法院《咨询函》的复函。被告用以证明：不动产局明确回复公寓系住宅的一种，且房屋使用年限不能区分房屋使用用途。原告质证称：真实性无异议，但根据驻马店市城乡规划技术规定，公寓并非是住宅用地，复函内容前后矛盾；④2007年实施的土地利用现状分类表（打印件）。被告用以证明：编码07显示的住宅用地中的城镇住宅用地是指城镇用于居住的各类房屋用地及附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。原告无法证明案涉房屋年限为40年，此纠纷源于政府有关部门对房屋性质理解不一致，在办理产权登记时暂时出现问题，已被政府列入问题楼盘，由政法委书记牵头予以解决。原告质证称：真实性无异议，但只是土地利用现状的分类，而非土地规划的规定，同时城镇国有土地使用权的出让应依法进行，城镇国有土地使用权的出让明确规定只有居住用地使用权是70年，该证据与本案无关。另查明，①案涉第11号楼于2011年12月15日取得建设工程规划许可证；②案外人程远戌购买了被告鹏宇公司开发的案涉第11号楼第9层904号房屋，其房地产权登记信息显示房屋性质为“市场化商品房”；土地使用期限为：其他商服用地2011年3月2日起2051年3月1日止，城镇住宅用地2011年3月2日起至2081年3月1日止；③诉讼中，原告王琳艳申请对案涉房屋的差价损失进行鉴定。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据、地籍调查表等证据，被告提交的商品房预售许可证、土地利用现状分类等证据及原、被告双方陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告王琳艳与被告鹏宇公司于2013年4月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于驻马店市驿城区乐山××北段东侧的“鹏宇天下城”小区第11幢1701号预售商品房以166108元的价格出售给原告，原、被告双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原告王琳艳以其与被告签订合同中显示案涉房屋用途为住宅，但经查询房屋使用用途为公寓，土地使用年限为40年，与合同约定不符为由请求解除《商品房买卖合同》并退还购房款及赔偿损失等，本院认为，①案涉房屋使用用途应以不动产证中具体载明的内容为准，不动产证上记载的年限是该房屋占用范围内的土地使用年限；②住宅用地中的城镇住宅用地是指城镇用于居住的各类房屋用地及附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地，即便案涉房屋不动产证中载明的使用用途为“公寓”，该套“公寓”所占用范围内的土地也系城镇住宅用地，与原、被告双方签订《商品房买卖合同》中载明的房屋用途为住宅并不冲突；③案涉房屋商品房预售许可证显示11号楼住宅建筑面积为25980m2，非住宅建筑面积2017m2，住宅496套，非住宅7套；④案外人程远戌购买被告开发的案涉11号楼第9层904号房屋的房地产权登记信息显示房屋性质为“市场化商品房”；土地使用期限为：其他商服用地2011年3月2日起2051年3月1日止，城镇住宅用地2011年3月2日起至2081年3月1日止，并未显示为“公寓”，土地使用期限显示的为40年和70年。综上，因原告现仍未取得案涉房屋的不动产证，不动产证中载明的房屋用途是否为“公寓”及土地使用年限是否为40年尚不明确，故原告的上述请求无事实依据，本院依法不予支持。因原告请求解除合同本院已不予支持，故对原告申请对案涉房屋的差价损失进行鉴定，本院亦不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王琳艳的诉讼请求。案件受理费9898元，由原告王琳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二一年二月二十二日书记员 张家盛