江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初470号 原告：泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道办事处，统一社会信用代码113212000144196038,住所地泰州医药高新区寺巷街道长泰路88号。 负责人:陈海燕，该办事处主任。 委托诉讼代理人：鞠晓敏,泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹正祥,泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 被告：泰州市开发区振圣水带厂，住所地泰州医药高新区寺巷街道人民路218号（通灵珠宝玉器厂内）。 负责人：王圣平。 经营者：王圣平，男，1977年9月22日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：张玉宝，江苏烨铭律师事务所律师。 被告：吉敏，男，1973年8月26日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道办事处（以下简称寺巷街道办事处）与被告泰州市开发区振圣水带厂（以下简称水带厂）、吉敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告寺巷街道办事处的委托诉讼代理人鞠晓敏、被告水带厂委托诉讼代理人张玉宝、被告吉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寺巷街道办事处向本院提出诉讼请求：1、两被告立即腾空承租的原告的原玉器厂的房屋并交还给原告；2、两被告立即支付逾期占有房屋使用费(以年租金8万元为基数，自2020年1月1日起计算至实际腾空交房之日止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：寺巷街道办事处于2014年12月11日与吉敏签订房屋租用协议书，约定寺巷街道办事处将原泰州市通灵珠宝玉器厂（以下简称玉器厂）内闲置厂房及部分空地出租给吉敏使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月30日，协议还对出租房屋情况、租金等相关事宜进行约定。租期内吉敏将租赁的房屋中三层大楼南墙为界，以南的全部房屋和土地转租给水带厂使用。现租赁合同已到期，租赁协议已自行终止，寺巷街道办事处已明确不再出租上述房屋，吉敏也己经搬离自己使用的出租房屋，可水带厂却拒绝搬离。 水带厂辩称，关于水带厂诉讼主体问题，根据民诉法的规定，个体工商户要列明经营者，本案登记的经营者是王圣平，但是个体工商户从成立到现在王圣平从未参与水带厂的任何活动，水带厂的实际经营者是严小荣（曾用名严兴荣），王圣平亲笔书写证明，后续会提交水带厂开办时在工商登记的场地使用经营证明，上面也是由王圣平和严小荣共同承租的，当时的出租方是玉器厂。从这此可以看出严小荣是实际经营者，当地很多人都知道，鉴于这一点，水带厂请求法庭审核后将严小荣列入诉讼中，因为很多的事实需要当事人亲自陈述，以便查明本案事实的真相。原告的诉称明确了一个法律关系，原告认为其是出租人身份，涉案的房屋场地是原告租赁给吉敏，由吉敏转租给水带厂，在租赁合同项下有转租合同，原告诉称中明确吉敏已经搬离自己使用的出租房屋，这句话的意思表达，结合庭前了解的情况，原告作为出租方，已经与吉敏进行退租解约，时间发生在2018年9月。原告要解除与吉敏的租赁合同，当时必然涉及到次承租人水带厂，因为在有转租的租赁合同关系中，次承租人享有自身的抗辩权，去年并不是合同到期终止，是提前解除，原告在没有通知次承租人，也没有与次承租人达成任何解决方案的情况下，解除与吉敏的租赁关系，实际上原告已经侵犯次承租人的合法权益，水带厂作为次承租人，在那里经营二十多年，出租人与承租人解除租赁合同，显然侵犯次承租人的权利。原告与吉敏的房屋租赁协议约定，如果遇到拆迁等情形，双方对承租房屋里面的装潢等权益的分配做了约定。水带厂也了解原告与吉敏在2018年退租解约时，实际也是按此精神履行的，并给吉敏相应的补偿。原告要求水带厂无条件搬出，而且要支付年租金8万元，显然在处理同一批承租房屋中对水带厂是不公平的。因为水带厂在承租范围内有大量的装饰装潢，而且有自己投资扩建的房屋，出租人对此没有处理，也没有通过承租方与次承租人达成任何处理意见，水带厂认为这是不妥当的。无论是基于什么样的关系，原告主张收回出租的土地房屋，应当履行合理的通知义务，水带厂认为应该通过承租人向次承租人通知，房屋租赁协议和转租协议是两个独立的合同，合同具有相对性，停租收房通知书中有徐小芳的签字，徐小芳是严小荣的儿媳妇。水带厂认为如果认定王圣平是实际经营者，原告送给徐小芳签收，没有法律意义，只能是原告内心确认严小荣是实际经营者，徐小芳虽然是严小荣的儿媳妇，但她不具有代表水带厂的任何的权利，即使她真的签收通知书，她也没有及时告知严小荣，原告应该谨慎送达。综上，水带厂认为原告有义务向法庭陈述和举证整个租赁关系的背景以及三方的租赁关系，水带厂所知道的出租人的身份，原始的出租人是玉器厂，这企业已经注销，所有制性质是集体所有制，集体所有制不代表权利人就是本案的原告，所以原告应该进一步举证证明承租房屋的所有权关系。即使最终和水带厂终止还是解除合同，都应该参照原告与吉敏之间的退租解约协议来，因为退租解约协议是依据原告和吉敏签订的房屋租用协议中上面的条款约定形成的，水带厂也应该参照。 吉敏辩称，不清楚为何原告为何起诉吉敏，因为2018年9月吉敏已经退租解约，当时严小荣承租吉敏的房屋是每年4万元，现在原告主张每年支付8万元，吉敏也不知道是什么情况，况且这个8万元是严小荣直接支付给政府，和吉敏也没有关系。吉敏承担诉讼费没有相关依据。吉敏退租解约全都是按照租赁合同来的，退租解约时吉敏早就搬离案涉厂房。 经审理查明：1987年12月15日，泰县计划委员会下发泰计（1987）819号文件，批复同意玉器厂补办使用土地手续。玉器厂于1987年10月6日因部分车间、样品商店、办公楼建设办理了泰县村镇建筑许可证；于1988年9月17日因生活用房建设办理泰县村镇建筑许可证。 1997年以来，严小荣（曾用名严兴荣）与他人合作，租赁原玉器厂的厂房等长期在此进行经营。 玉器厂停产并注销，2001年6月1日，寺巷街道办事处（原泰州市寺巷镇人民政府）与泰州市寺巷镇新华村村民委员会签订协议书，约定玉器厂的所有财产、债权债务交归寺巷街道办事处等等。 2008年12月22日，王圣平、严小荣曾与玉器厂签订房屋租用协议书一份，租赁期限2009年1月1日至2009年12月31日，承租期间，如需改造，其费用全部王圣平、严小荣负责，不得抵扣房租。遇有上级政策性变化如企业改制、集镇改造、拆迁等，王圣平、严小荣应无条件服从。不得以任何理由阻止，更不得要求补偿其改建、改造费用。若有拆迁，房屋主体补偿归玉器厂所有，新装潢的费用归王圣平、严小荣所有。违章建筑无条件自己拆除，不予补偿。在协议期内，双方都必须履行协议条款，租期期满后，若要续租，在同等条件下，优先考虑王圣平、严小荣，若不要续租，不补偿任何搬迁装潢费用，无条件清场搬出。 水带厂于2009年1月6日注册，类型属个体工商户，经营者王圣平。 吉敏陈述，2010年到2014年、2014年到2019年分两次其与政府签订玉器厂整体租赁合同。其中寺巷街道办事处与吉敏于2014年12月11日签订房屋租用协议书，称：为盘活资产，寺巷街道办事处将原玉器厂内闲置厂房及部分空地出租给吉敏。注原玉器厂传达室2间，路东保管室5间，向南空地10米，供销科2间，生产科1间，(财务室1间、档案室1间、厂部办公室2间、（染色间2间）待定，向北至厂门东的院落，路西10间仓库，小楼房餐厅2间，路西向南10米空地，中心大楼28间，发电房3间，大楼向北东边2间车库，大楼南东边简易房4间)，大楼西边打眼车间3间，楼南原卫生巾车间10间（房屋以北空地不好建筑)，最南边10间，锅炉房4间，切角车间2.5间，东围墙旁边5间，锅炉房与切角车间空地280平方米，南院墙向北空地48平方米，最南边大房向北东西路向南空地70平方米(全厂用电保持现有负荷120千瓦以下)，双方订立如下协议：一、甲方责任：在吉敏承租期间，寺巷街道办事处负责原厂有关事项处理，按期向吉敏收缴房租。二、吉敏责任：承租期间，吉敏全面负责承租房屋的维修。如需改造，其费用全部吉敏负责，不得抵扣房租。如需改建，原有产权面积不变，主体单位属原玉器厂所有不变，其所有费用全部吉敏负责，不得抵扣房租。吉敏对所承租区域承担安全生产主体责任，对内部出租给其他承租户承担安全连带责任。从安全起见，幼儿园与工厂出入不能混合，必需分开出入(如改建，在原玉器厂产权面积不变情况下，必须履行报批手续，规划得到寺巷街道办事处认可，方可施工)，否则终止协议。遇有上级政策性变化如集镇改造、拆迁等，吉敏应无条件服从。不得以任何理由阻止，更不得要求补偿其改建、改造、装潢费用。若遇有拆迁，拆迁房屋主体补偿费用归寺巷街道办事处所有，不得享有，拆迁房屋吉敏自行装潢的补偿费用归吉敏所有。如违章房屋的拆迁，建筑及装潢费用归寺巷街道办事处所有，吉敏不得享有。拆迁时吉敏的搬迁费用及营业损失不得享有。三、房屋租金：寺巷街道办事处将原玉器厂传达室2间，路东保管室5间，向南空地10米，供销科2间，生产科1间，(财务室1间、挡案室1间、厂部办公室2间、染色间2间）待定，向北至厂门东的院落，路西10间仓库，小楼房餐厅2间，路西向南10米空地，中心大楼28间，发电房3间，大楼向北东边2间车库，大楼南东边简易房4间，大楼西边打眼车间3间，楼南原卫生巾车间10间(房屋以北空地不好建筑)，最南边10间，锅炉房4间，切角车间2.5间，东用墙旁边5间，锅炉房与切角车间空地280平方米，南院墙向北空地48平方米，最南边大房向北东西路向南空地70平方米一并出租给吉敏使用，每年租金人民币260000元。(已扣除维修，改建等因素的费用净额）。四、缴款时间：吉敏每年元月10日前先缴清房租，方可使用。五、协议期限：本协议从2015年1月1日至2019年12月30日止，租期5年。在协议期内，寺巷街道办事处、吉敏双方都必须履行协议条款，租期期满后，若要续租，在同等条件下，优先考虑吉敏，如吉敏有特殊情况，可以在协议期内退租，寺巷街道办事处不补偿吉敏任何改建、改造、搬迁、装潢费用，但须无条件清场搬出，否则，寺巷街道办事处有权采取法律强制措施。 水带厂每年向吉敏交纳40000元租赁费。 吉敏陈述其与水带厂是有合同的，但是丢失了。水带厂承租的部分，自己的装饰装修，如果遇到拆迁，就属于水带厂自己的。严小荣陈述，对此认可，自己建的房子、自己装潢的是我的，租的政府的房屋是政府的。 2018年12月3日，吉敏与泰州市鑫盛投资有限公司、泰州市长兴房屋征收服务中心签订退租解约协议，称：为加快推进寺巷街道集体资产管理，根据吉敏、泰州市长兴房屋征收服务中心双方签订的合同，经各方充分协商，就对吉敏退租解约相关事宜达成协议如下：泰州市鑫盛投资有限公司出租给吉敏房屋面积为2468.78平方米；吉敏装潢装饰742079元；按有关会议精神退租解约补偿75000元（不含租金等）；本协议合计总额人民币（大写）817039元；协议签订后于2018年12月25日腾空交房，日后凭交房单领取补偿款，逾期交房，每逾期一天扣减补偿款500元。 在吉敏与相关方签订退租解约协议期间，吉敏将水带厂的实际控制人严小荣领到寺巷街道办事处，要求解决相关次租赁问题。 2019年2月26日，水带厂向泰州市鑫盛投资有限公司交纳2019年度的租赁费80000元。2019年12月12日，寺巷街道办事处向水带厂发送了停租收房的通知，严小荣的儿媳刘小芹签收。2019年12月13日，水带厂向泰州市鑫盛投资有限公司交纳2020年度的租赁费80000元。2020年1月2日，寺巷街道办事处向水带厂发送关于原玉器厂停租收房事项的通知。 庭审中，寺巷街道办事处与水带厂双方同意：一、就泰州市开发区振圣水带厂租赁期间形成的添附由法院委托第三方对添附的现值进行评估；二、评估后由法院按照各自的责任按一定的比例进行裁决。后水带厂申请鉴定，经鉴定水带厂在租赁期间形成的建筑物（具体见估价报告阴影部分房屋外的房屋）、装修附属物等（具体财产明细见估价报告）估价结果为1521232元，评估费60000元。 水带厂实际承租了玉器厂配电房（含配电房）（三层大楼南墙）向南区域的厂房（具体见估价报告阴影部分的房屋）。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。寺巷街道办事处将玉器厂的厂房等整租赁给吉敏，吉敏又将水带厂原租赁的房屋等继续转租水带厂。此时形成寺巷街道办事处与吉敏之间的租赁关系、吉敏与水带厂之间的次承租关系。在2018年12月3日吉敏签订退租解约协议过程中，吉敏将水带厂的实际控制人严小荣领到寺巷街道办事处，要求解决相关次租赁问题，后水带厂实际向政府有关部门支付2019年度的租赁费80000元，寺巷街道办事处并未提出异议，水带厂实际承租一年，寺巷街道办事处才提出停租退房的事宜。说明在2018年12月3日吉敏退租解约协议过程中，寺巷街道办事处、吉敏、水带厂达了解除吉敏与水带厂原次承租关系，由寺巷街道办事处将原水带厂租赁的房屋等继续租赁给水带厂租赁使用的口头租赁协议同，尽管现在对租赁期限的认识寺巷街道办事处、水带厂各执一词。另外寺巷街道办事处出租给水带厂的有关房屋有村镇建筑许可证及相关批复，双方之间的租赁合同合法有效，寺巷街道办事处与水带厂形成不定期的租赁关系，自2019年12月12日寺巷街道办事处向水带厂发送停租收房的通知表示不再续租，双方口头的一年期租赁合同到期后，双方之间的租赁合同就应当终止履行，水带厂应当腾空房屋将租赁物交还给寺巷街道办事处，如拒不退房仍实际继续占有使用还应当承担相应的租赁费。 关于水带厂在租赁期间形成的建筑物、装修、附属物等，是多年租赁形成的，出租人又从玉器厂到吉敏，再由吉敏到寺巷街道办事处，几次变化。现租赁合同已到期，原告在诉讼中对在租赁期间形成的建筑物、装修、附属物等未有明确的诉讼请求和主张，对此，本院在本案中不予处理，当事人可另行依法处理。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告泰州市开发区振圣水带厂应于本判决发生法律效之日起十日内立即腾空承租的原泰州市通灵珠宝玉器厂配电房北侧三层大楼南墙向南区域原泰州市通灵珠宝玉器厂玉器厂的厂房（具体见估价报告标注的阴影部分房屋），并交还给原告； 二、被告泰州市开发区振圣水带厂应于本判决发生法律效之日起十日内向原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道办事处支付房屋占有使用费（以年租金80000元为标准，从2020年1月1日起计算至实际腾空交房之日止，扣除相应的已交纳的数额）； 三、驳回原告泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道办事处的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告泰州市开发区振圣水带厂负担（此款原告已垫付，被告泰州市开发区振圣水带厂应于判决生效后十日内一并加付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  张陈燕 人民陪审员  乔书梅 二〇二一年五月三十日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。