北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1279号原告（反诉被告）：北京市华都换热设备厂，住所地北京市大兴区黄村镇芦城创新路9号。法定代表人：陈重光，经理。委托诉讼代理人：李鑫鹏，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞跃，北京市嘉昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京昊坤建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区金辅路8号1号楼二层222室。法定代表人：黄晓德，总经理。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海军，男，1968年6月8日出生，汉族，北京昊坤建筑工程有限公司员工，住河北省廊坊市固安县。原告（反诉被告）北京市华都换热设备厂（以下简称：华都热厂）与被告（反诉原告）北京昊坤建筑工程有限公司（以下简称：昊坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华都热厂的委托诉讼代理人李鑫鹏、刘飞跃、被告（反诉原告）昊坤公司的委托诉讼代理人陈亦飞、黄海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华都热厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除华都热厂与昊坤公司双方于2016年4月6日签订的《房屋租赁合同》、2016年6月2日签订的《补充协议》，要求昊坤公司腾退所有租赁房屋、恢复原状；2.请求判令昊坤公司支付房屋租金1236611.41元（计算至2019年11月30日）、违约金322741.87元；3.请求判令昊坤公司支付1、2号车间的房屋占有使用费497855.93元（暂计12个月即2019年12月1日至2020年11月30日），最终以双方2016年4月6日签订的《房屋租赁合同》、2016年6月2日签订的《补充协议》约定的相关租金标准计算至实际腾房之日；4.请求判令昊坤公司承担华都热厂此次诉讼而支出的律师费130000元；5.本案的诉讼费用全部由昊坤公司负担。事实和理由：华都热厂和昊坤公司于2016年4月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定昊坤公司承租华都热厂位于北京市大兴区黄村镇芦城创新路9号的房屋（1号车间884.64平方米、2号车间1083.12平方米、办公楼2层675.99平方米、办公楼四层675.99平方米）。租赁期限10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止，年基础租金标准759116.2元，双方在《房屋租赁合同》的基础上分别于2016年6月2日和2019年4月1日签订了补充协议。合同签订后华都热厂依约履行了全部合同义务，昊坤公司仅履行部分义务未支付全部租金。为维护自身合法权益，华都热厂诉至法院。昊坤公司辩称：我公司与华都热厂签订了房屋租赁合同及相关补充协议，我公司的确是租赁了华都热厂的办公楼和车间，在租赁合同履行过程中我公司也没有违约行为，故不同意华都热厂的诉讼请求。在房屋租赁合同履行过程中，因华都热厂没有按照房屋租赁合同及补充协议的约定履行相关义务，违约在先，其中包括华都热厂在我们租赁的办公楼施工建楼，在1号车间南门外堆放建筑垃圾，在1号车间、2号车间周围栽种大量银杏树，办公楼四层雨季漏水一直没有解决，2017年6月26日华都热厂又通知我公司不让我们将承租的房屋对外出租，华都热厂的这些行为，严重影响了我们对所承租房屋的正常使用经营，是严重的违约行为，故向法院提起反诉，反诉请求为：1.请求判令我公司与华都热厂于2016年4月6日签订的《房屋租赁合同》、2016年6月2日签订的《补充协议》中有关1号车间和2号车间的房屋租赁合同继续履行，并要求对增建部分确认有效；2.请求判令华都热厂移走房屋门前银杏树和建筑垃圾，排除妨害、恢复原状；3.反诉案件受理费由华都热厂负担。华都热厂就昊坤公司的反诉辩称：昊坤公司所承租的办公楼前的土地并没有租给昊坤公司，我们厂有权使用；在车间处种树是美化厂区环境，并不影响房屋租赁合同的履行；建筑垃圾是拆除建筑物所堆放，没有堵门也不影响昊坤公司通行；对于办公楼漏水问题，四层确实出现过漏水，昊坤公司提出后我们已经进行了修缮，没有影响使用。我们已经履行了合同义务，没有违约行为，故不同意昊坤公司的反诉请求。经审理查明：2016年4月6日，华都热厂（甲方）与昊坤公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其位于北京市大兴区黄村镇芦城创新路9号厂区内的1号车间（884.64平方米）、2号车间（1083.12平方米）、办公楼2层（675.99平方米）和4层（675.99平方米）租赁给乙方使用，甲方出租区域土地和房产有手续但无土地证和房产证，乙方知晓并同意承担由此产生的风险和后果，若乙方在改扩建过程中遇政府相关部门执法拆除等由乙方承担一切风险和损失，与甲方无关；租赁用途，乙方按工业园区要求合法经营研发、创新、机加工、办公，未经甲方同意，乙方不得擅自转租该房屋土地及附属设施，在不影响房屋原有主体结构及使用面积的情况下，经甲方同意并报相关部门批准后乙方可以对房屋进行改造、装修；租赁期限，自2016年6月1日至2026年5月31日（租赁期限10年）；租金交付，年租金为759116.2元，分两次支付，即乙方分别于每年的6月1日前、12月1日前向甲方支付年租金的50%，租金每2年递增一次（每次在前一次租金基础上递增5%，递增3次后不再递增）；转租，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租房屋及其附属设施，否则甲方有权解除合同，如得到甲方的书面同意，乙方的承租人不允许有任何形式的分租和转租行为，否则甲方有权解除合同；合同的解除，经甲乙双方协商一致可以解除本合同，乙方不支付或者不按照合同约定支付租金达30日的，欠缴各项费用合计达100000元的，利用该房屋从事违法活动的等，甲方有权解除合同收回房屋，除继续追缴费用外要求乙方向甲方支付当年租金的60%作为违约金；违约责任，租赁期内乙方提前退租，应提前30天通知甲方并缴清全部租金和其他费用，同时向甲方支付当年租金总额30%作为违约金，乙方逾期支付租金按每逾期1日以应付金额0.5%支付违约金；合同还约定了交验身份、房屋交付返还、腾房等合同内容。合同租赁的办公楼位于华都热厂厂区的南侧，1号车间位于华都热厂厂区的最东侧，2号车间位于1号车间西侧，租赁时华都热厂的大门位于办公楼南侧朝南开门。合同签订后，华都热厂按合同约定将所租赁的办公楼和车间交付给昊坤公司，之后昊坤公司开始使用所租赁房屋，昊坤公司亦按合同约定向华都热厂交付租金及相关费用。2016年6月2日，华都热厂（甲方）与昊坤公司（乙方）签订补充协议，协议约定甲方同意乙方在原租赁面积的基础上，在保证结构基础安全的情况下进行改扩建，但应办理相应的审批手续；乙方改扩建后可自主经营与出租，新增面积以改扩建完工后双方实际测量为准，考虑乙方投资较大，乙方自2019年7月1日起按新建房屋面积每平方米每天0.05元标准向甲方交纳新增房屋面积租金，至合同终止，如逾期未交（超过30天）按欠款总额每天1‰标准缴纳滞纳金，超过6个月不交租金，主合同及本协议终止；在租赁期内如遇政府拆迁，乙方后置的房屋及设施补偿归乙方，土地及原有房屋设施补偿归甲方；甲方不得无故干预影响乙方经营，乙方在经营过程中要遵纪守法，一切法律责任由乙方承担；协议还约定了水电费负担、安全管理等协议内容。补充协议签订后，昊坤公司对所承租的1号车间、2号车间进行了改建、扩建，2017年6月5日经双方确认，1号车间加高后改建成2层新增建筑面积884.64平方米，2号车间加高后改建成4层新增建筑面积3249.36平方米，但1号、2号车间的改建均没有取得相应的行政审批手续。在双方房屋租赁过程中，2016年7月至2017年3月华都热厂租赁给昊坤公司的办公楼及1号车间南侧有新建楼房的施工行为，后又被拆除，但拆除的建筑垃圾至今未清理；华都热厂于2017年8月在1车间周围栽种部分树木；2017年6月昊坤公司租赁的办公楼四层（顶层）房屋部分出现漏水，后华都热厂给予修缮。2017年6月26日，华都热厂向昊坤公司（乙方）发出通知，通知明确：根据双方2016年4月6日签订的房屋租赁合同规定，乙方按工业园区要求合法经营、创新、机加工、办公，乙方不得擅自转租该承租土地及附属设施，乙方承租人不允许有任何形式的转租行为，通知如下：1.乙方不得超过合同中所规定的范围对外出租，更不允许用于居住；2.未经我厂书面同意，乙方不得擅自转租房屋土地及相关设施，否则我厂有权解除合同，租赁保证金不予退还。若我厂同意乙方转租，租期不得超过1年，转租合同必须由三方共同签字后生效。乙方与第三方必须签订安全协议，并交我厂备案。第三方为公司的，需要提供营业执照复印件（第三方为个人的需提供身份证复印件、联系电话、现住址）、经营范围说明、租赁房屋用途说明等材料，经第三方签字确认后方可生效，否则由此产生的一切法律后果由乙方负责；3.乙方不得在所租赁区域外搭建任何设施和进行基础建设，如的确需要，需报我厂并经我厂同意后方可进行建设。但是，此建设乙方不参与拆迁补偿，否则我厂有权处置；4.办公楼四层楼顶漏水问题我厂解决，水电等其他问题由承租方自行解决；5.双方对以上条款不能达成一致情况下，乙方不得擅自改变合同本意，否则甲方有权采取一切措施制止，所产生的一切后果，乙方负责。2019年4月1日，华都热厂（甲方）与昊坤公司（乙方）就解除部分合同内容经双方协商一致，并签订补充协议，协议约定：因实际情况发生改变，造成乙方未能正常经营且无法如期支付租金；自2019年4月1日起，乙方不再承租甲方办公楼二层及四层房屋，并在规定期限内将其放置在该区域内的物品清理干净并负责打扫该区域的卫生；甲乙双方协商制定有效的还款计划；除本补充协议涉及内容外，原合同其他条款及其他补充协议内容不变；本协议与原合同具有同等法律效力。补充协议签订后，昊坤公司将办公楼二层及四层房屋返还交付给华都热厂，但双方并未按照补充协议的约定就欠付款的给付事宜制定有效的还款计划，昊坤公司亦未再向华都热厂支付房屋租金，而1号车间、2号车间由昊坤公司租赁使用至今。租赁房屋以后，昊坤公司于2015年5月18日至2017年11月1日间，向华都热厂交付租赁保证金、租金、水电费共计1443791.48元，其中房屋租赁保证金100000元、租金1180000元、水电费用163791.48元。后双方因房屋租赁发生纠纷，自2017年11月2日起，昊坤公司未再向华都热厂交付房屋租金。经现场勘验，华都热厂的大门已经开在厂区西侧朝西开门；华都热厂将涉案房屋租赁给昊坤公司后，华都热厂在昊坤公司租赁房屋后在租赁车间周围栽种的树木犹在；办公楼前（南侧）和靠1号车间南侧仍堆放有华都热厂拆除新建楼房的部分建筑垃圾；办公楼四层部分房间屋顶部有漏水的痕迹；1号车间和2号车间仍由昊坤公司租赁使用，办公楼2层、4层已经交还华都公司使用。经核算，2016年6月1日租赁开始至2020年11月30日，昊坤公司应给付华都热厂房屋租金如下：2016年6月1日前、12月1日前分别应付办公楼和车间租金379558.1元，2017年6月1日前、12月1日前分别应付办公楼和车间租金379558.1元，2018年6月1日前应付办公楼和车间租金398536元、12月1日前应付办公楼和车间租金328536元（半年应付租金398536元扣除办公楼2019年4月、5月解除租赁部分的租金70000元），2019年6月1日前、12月1日前分别应付车间租金188536元，2020年6月1日前应付车间租金197962.81元，以上合计2820339.21元。减去已经支付的1180000元，尚欠1640339.21元。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、黄海军的说明条、华都热厂关于出租房屋的通知、照片，以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：华都热厂与昊坤公司签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应自觉履行各自的合同义务。综合本诉和反诉，案件争议焦点为租赁合同是否应予解除以及昊坤公司逾期交付租金的违约责任承担。关于双方就办公楼2层和4层房屋的租赁问题，双方经协商于2019年4月1日签订补充协议，即日起昊坤公司不再承租华都热厂的办公楼2层及4层房屋，该房屋已经交还给华都热厂，故本院应认定双方于2019年4月1日已经解除了办公楼房屋的租赁关系。关于双方1号车间和2号车间的租赁问题，华都热厂认为昊坤公司未按合同约定支付租金，使其通过出租房屋获取租金的合同目的不能实现，昊坤公司的行为构成根本违约而要求解除1号车间和2号车间的租赁关系，但在合同履行过程中，华都热厂在2号车间周围栽种树木，在办公楼和1号车间南侧建造房屋，导致华都热厂厂区大门由南门改西门，南侧新建房屋被拆除后的建筑垃圾未全部清理，这些虽不属于租赁合同约定的违约行为，但确实改变了涉案房屋租赁的外部整体环境，一定程度上影响了昊坤公司对承租房屋的正常使用和经营，由此昊坤公司未按约定支付租金，现昊坤公司亦同意履行给付尚欠租金义务，即华都热厂的合同目的能够实现，因此昊坤公司未按合同约定支付租金的行为不能认定系根本违约，故双方所签房屋租赁合同不能解除，应予继续履行。同理，因昊坤公司未按时交付租金并非恶意拖欠，亦不应完全按照租赁合同约定的标准给付违约金，综合本案案情，本院确定昊坤公司按照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，向华都热厂支付相应的逾期交付租金违约金。另关于双方在补充协议中约定，自2019年7月1日起昊坤公司就其对1号、2号车间增高改建后所增加的房屋面积向华都热厂交付租金，因该增高改建房屋没有取得相应的行政审批手续，该部分房屋的合法性、安全性目前无法确定，所以双方关于1号、2号车间增高改建部分房屋自2019年7月收取相应租金的约定，本院不予采信，故华都热厂关于要求昊坤公司支付1号、2号车间增高改建部分房屋租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。同理，关于昊坤公司反诉要求对其就1号车间、2号车间增高改建新增房屋确认有效的请求，本院亦不予支持。关于华都热厂要求支付律师费的诉讼主张，依据不足，本院不予支持。昊坤公司反诉要求华都热厂将租赁车间门周围栽种的树木和建筑垃圾予以清除的诉讼请求，因合同没有相关约定，故本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规》第二十条之规定，判决如下：一、北京市华都换热设备厂与北京昊坤建筑工程有限公司于2016年4月6日订立的《房屋租赁合同》中，关于办公楼2层和4层房屋的租赁合同于2019年4月1日予以解除，关于1号车间和2号车间房屋的租赁合同继续履行；二、北京昊坤建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京市华都换热设备厂办公楼2层和4层房屋2016年6月1日至2019年3月31日期间、1号车间和2号车间房屋2016年6月1日至2020年11月30日期间的租金共计1640339.21元；三、北京昊坤建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京市华都换热设备厂欠付租金1640339.21元的逾期付款利息（其中338232.4元自2017年12月1日起、398536元自2018年6月1日起、328536元自2018年12月1日起、188536元自2019年6月1日起、188536元自2019年12月1日起、197962.81元自2020年6月1日起，至2019年8月19日间按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；四、驳回北京市华都换热设备厂的其他诉讼请求；五、驳回北京昊坤建筑工程有限公司的其他反诉请求；如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24298元，由北京市华都换热设备厂负担8000元（已交纳），由北京昊坤建筑工程有限公司负担16298元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费24221元，由北京昊坤建筑工程有限公司负担16221元（已交纳），由北京市华都换热设备厂负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 苗茂林审 判 员 毛赐华审 判 员 张冠楠二〇二一年二月二十日法官助理 刘 珂书 记 员 宋 佳