江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初3061号 原告：南京万尚商城有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区双龙大道**。 法定代表人：陈广川，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，系公司员工。 被告：南京昱胜餐饮管理有限公司，住所，住所地在南京市江宁经济技术开发区双龙大道**div> 法定代表人：管昱，系公司经理。 原告南京万尚商城有限公司（以下简称万尚城公司）与被告南京昱胜餐饮管理有限公司（以下简称昱胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员闫立海独任公开开庭进行了审理。原告万尚城公司的委托诉讼代理人杨涛，被告昱胜公司的法定代表人管昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万尚城公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告承担房屋现有装修拆除费用30928元；2、请求判令被告向原告支付自2019年7月1日起至2020年3月13日未付的租金254212.38元、2020年2月1日至2020年3月13日未付的物业管理费8128.25元、水费73.71元、电费3776.8元、POS机使用费8636.71元、2019年度灭鼠费930元、2019年及2020年度的宽带费2400元，租金及物管费逾期付款违约金（按照日万分之六的标准，自2020年3月13日计算至2020年8月4日)24032.8元，单方解约违约金150288.75元，以及自2020年3月13日至2020年9月29日止未清理存放物品的管理费19947元（每天1元每平方米计）；以上共合计人民币503354.4元；3、请求判令被告按上述欠款总金额日万分之六的标准即301.98元/日向原告支付逾期付款违约金，自起诉之日2020年8月5日起计算至被告实际给付之日止；4、判令被告承担诉讼费用。 事实与理由：2017年7月，原、被告双方签订租赁合同及补充协议，由原告将位于南京市江宁区（以下称“商铺”）共183平方米出租给被告用于经营“黄胜记”品牌餐饮。租赁合同及补充协议约定的租赁期间自2017年8月1日起至2020年7月31日止，双方并约定了该商铺的年租金标准、物业管理费、逾期付款违约金等费用的计算标准。租赁合同生效后，原告向被告实际交付了商铺，被告并将商铺用于经营餐饮服务。2019年6月30日，因被告欠付租金及水电费，故原告向被告发出催款函，经双方协商后，被告继续经营，但在2019年7月23日被告又向原告发函申请降低租金，后经双方再次协商后被告继续经营。2020年3月13日，被告再次向原告发函称其结束在商铺的经营并于当日撤出所租商铺，被告不仅单方解除了上述租赁合同，且至今仍未支付上述应付租金、物业管理费、水电费、单方解约违约金等各类费用共计503354.4元。原告认为被告的欠付上述款项的行为属严重违约，为维护合法权益诉至法院。 被告昱胜公司辩称：1、不认可欠付租金和物业费，原告两次承诺给予降租，第一次降租至7元/平米/天，第二次降租至3元/平米/天，且疫情期间无法经营不应支付租金；2、不认可原告主张的水电费、POS机费用、宽带费，原告提交的水电费抄表单没有被告签字确认，案涉店铺没有使用POS机，也从未听说要交宽带费；3、不认可拆除费用，拆除装修不应由被告承担；4、不认可被告违约金的主张，被告按时缴纳租金，在疫情期间无法正常经营故主动要求撤店，原告未予减免租金而是直接将店铺门拦起来导致被告无法将物品搬离，故被告不应承担物品存放管理费及违约金。 本院经审理查明：2017年7月，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《租赁合同》及《补充协议》，约定由原告将位于南京市江宁区出租给被告用于经营“黄胜记”品牌餐饮，建筑面积为183平方米。租赁合同约定：经甲方书面同意后，乙方可对该商铺进行装修改造，相关费用及其责任由乙方自行承担。本合同提前解除或期满终止后，乙方对该商铺的任何装修、装置、陈列、改造，无论是否经过甲方同意，乙方不作任何补偿或赔偿要求，除非甲方要求予以移除，否则自合同提前解除或期满终止之日所有权归属甲方。若甲方要求乙方对该商铺所作的任何装修、装置、陈列、改造在本协议提前解除或到期终止时移除，则乙方必须按甲方要求予以移除并承担相应费用。乙方归还该商铺时，若甲方要求乙方恢复原状，则乙方应恢复原状至甲方交付该商铺时的现状标准。若乙方未能按约恢复，则由此产生的恢复费用甲方可自履约保证金中直接抵扣，不足抵扣的，乙方应及时支付给甲方。乙方拖欠履约保证金、租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上，视为对本合同造成严重违约，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目（因停止水、电供应等措施造成乙方经营损失等，由乙方自行承担），要求乙方补交所有拖欠款项及没收履约保证金（若保证金余额不足原约定数额，则乙方应另行补足）并可同时解除本合同。履约保证金的没收，不影响乙方其他违约责任的承担。若乙方无合法理由提前解除本合同，则履约保证金甲方不予退还。乙方已开业的，须支付甲方相当于三倍本月租金额的违约金。对本合同所有逾期未付的租金、管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金。该违约金的金额为：拖欠日乘以拖欠款总额之千分之五，自款项应付之日起至款项到达之日止。 补充协议约定：租赁期间自2017年8月1日起至2020年7月31日止，履约保证金为40000元，租金金额为：2017年8月1日至2018年7月31日为8元/平方米/天，2018年8月1日至2019年7月31日为8.5元/平方米/天，2019年8月1日至2020年7月31日是9元/平方米/天，租金支付方式为每三个月一付，每次在当期开始前提前5日支付。物业管理费为1元/平方米/天，支付方式为与租金同步支付。水电费由甲方代收代缴，按月据实结算，杀虫费根据柜台面积进行核算，乙方提前5日向甲方缴纳次年的杀虫费用。 上述租赁合同及补充协议签订后，被告按约支付了保证金4000元，并足额支付租金至2019年7月。 审理中，关于是否欠租的问题，原告陈述被告应付2019年7月1日至7月31日租金47313.13元（183×8.5元×30.42天），应付2019年8月1日至2020年3月13日租金370575元（183×9元×225天），合计417888.13元，已付163675.75元（包括保证金40000元），未支付254212.38元。对于已付租金金额被告未提出相反证据。关于租金标准，被告提交三份函件，陈述2019年7月9日其向原告出具撤店函，告知原告被告将于2019年7月15日停止营业，2019年7月23日又发送申请函一份，告知原告因营业亏损，申请降低租金，商场楼管接收函件后承诺予以降租，2019年7月开始降租至7元/平米/天（含物业费1元/平米/天），2019年11月开始降租至3元/平米/天（含物业费1元/平米/天），故被告同意继续经营直至2020年1月。另外，被告补充提交法定代表人管昱与商场楼管的电话录音及管昱与案涉店铺实际经营管理人庞某的微信聊天记录截图，被告陈述录音中其向楼管提到租金已经降低至3元，楼管没有提出异议，表示认可降租一事。聊天记录显示庞某转发给被告法定代表人一份原告于2019年10月自制的缴费明细表，明细表中写明“调整租金、应收额-16698.75元”，对应租金期间为2019年10月及11月。同时被告陈述该明细表来源于原告商场楼管。对此原告不予认可，其陈述商场方从未与被告签订变更租金标准的补充协议，且楼管并无权利代表公司承诺降租，被告提交的载明“调整租金”的缴费明细并无公司盖章，真实性无法核实。 关于合同解除，2020年3月13日被告再次向原告出具撤店函，告知原告因疫情无法正常经营，决定结束营业。发出撤店函后被告未将物品搬离案涉店铺，其陈述系原告将店铺门围挡导致其无法进入。2020年9月29日庭前质证当日被告当庭确认放弃店内物品所有权，由原告自行处置，并表示不同意负责拆除店铺内装修。对于案涉店铺装修情况，双方一致认可交付时为非毛坯状态，被告进场后对店铺进行了重新装修。因被告不同意拆除装修，原告自行委托南京涵能装饰工程有限公司对案涉店铺进行装修拆除，并提交拆除施工合同及付款凭证，拆除费为30928元。 关于原告主张的水电费、POS机使用费、灭鼠费、宽带费，原告提交水电费抄表清单及代缴费凭证、2018年被告缴纳灭鼠费930元的收据，对于POS机使用费，原告提交南京同曦上友电子商务有限公司与被告签订的同曦大圣卡商户合作协议一份，根据合同约定按照营业额的比例计算得出POS机使用费为8636.71元。对于宽带费，原告陈述补充协议约定其他费用按照商场要求执行，宽带费系商场提供wifi接口的费用，原告向电信公司支付了整体费用，按照面积比例分摊被告应承担2400元。 上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、撤店函、申请函、拆除施工合同、录音、微信聊天记录截图及当事人陈述等证据证明。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。 被告于2020年3月13日发出撤店函并以实际行为终止店铺经营，故案涉租赁合同已于2020年3月13日事实解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。被告对案涉店铺进行了重新装修，按照双方合同约定应在合同解除后将案涉房屋恢复交付时的原状，被告在诉讼中明确表示不同意拆除，原告自行拆除的费用应由被告承担，原告提交了拆除施工合同及付款凭证，故对于原告主张的拆除费用30928元，本院予以支持。 合同解除后，被告应支付拖欠租金及物业管理费。被告辩称租金标准已自2019年7月起发生变更，但并未提供证明双方协商将租金降低的书面证据，其提供的录音也并未明确体现原告对租金标准的变更予以确认，缴费明细单也无原告公司盖章确认，不能证明原告公司做出了同意租金调整的意思表示。故对此辩称意见，本院不予采纳。但疫情期间餐饮行业确无法正常经营，对被告提出的疫情减免租金的意见，本院酌定减免1.5个月租金。原告主张租金及物管费逾期付款违约金按照日万分之六的标准自2020年3月13日计算至2020年8月4日，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。经计算，被告应支付2019年7月1日至2020年3月13日未付租金180097.38元（保证金40000元已抵扣）、2020年2月1日至2020年3月13日未付的物业管理费7503元、上述租金及物业管理费逾期付款违约金16208.67元（187600.38×0.0006×144天）。 关于其他费用，原告主张水电费3850.51元，有抄表单据及代缴费凭证，本院予以支持。对于原告主张的POS机使用费8636.71元，因其提供的相关协议签订主体非原告，且原告未说明收费金额的计算依据，本院不予支持。对于2019年度灭鼠费930元，因双方合同对杀虫费有约定，且2018年被告按照930元标准缴纳，故本院予以支持。对于原告主张的2019年及2020年度的宽带费2400元，双方合同并未明确约定该项费用及收费标准，原告亦未说明收费金额的计算依据，故本院不予支持。因被告撤店后未及时将店内物品搬离，也未声明放弃对物品的所有权，实际占有房屋，故原告主张物品管理费按照物业管理费标准（1元/天/平方米）计算自2020年3月13日起至2020年9月29日有事实依据，收费标准合理，原告自愿降低至19947元，本院予以支持。 对于违约金，原告同时主张了三个月租金150288.75元及逾期付款利息，叠加后畸高，结合双方合同履行情况，本院酌定以欠付总金额为基数，按照日万分之六的标准自起诉之日计算至被告实际给付之日止。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京昱胜餐饮管理有限公司支付原告南京万尚商城有限公司租金180097.38元、物业管理费7503元及上述租金、物业管理费的逾期付款违约金16208.67元，合计203809.05元； 二、被告南京昱胜餐饮管理有限公司支付原告南京万尚商城有限公司装修拆除费30928元、水电费3850.51元、灭鼠费930元、物品管理费19947元，合计55655.51元； 三、被告南京昱胜餐饮管理有限公司支付原告南京万尚商城有限公司逾期付款违约金（以上述欠付总金额259464.56元为基数，按照日万分之六的标准自2020年8月5日起计算至实际给付之日止）； 上述一、二、三项判决均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 四、驳回原告南京万尚商城有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取为4300元，由原告南京万尚商城有限公司负担2083元，由被告南京昱胜餐饮管理有限公司负担2217元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  闫立海 二〇二一年二月五日 法官 助理  汪 昕 见习书记员  齐 靓