青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初2504号   原告（反诉被告）：黄日柑，公民身份号码XXX，男，1969年9月3日出生，汉族，浙江省温州市苍南县村民，住该县。   委托诉讼代理人：罗兵，青海立詹律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张顺业，青海立詹律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：青海生茂房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地：青海省西宁市城中区。   法定代表人：龚大成，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：屈国君，系该公司员工。   原告黄日柑与被告青海生茂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，被告青海生茂房地产开发有限公司就本诉向本院提起了反诉，本院依法适用普通程序，本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄日柑及其委托诉讼代理人罗兵，被告（反诉原告）青海生茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人屈国君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告黄日柑向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认位于西宁市大通县通运小区X幢3-XX1室、3-XXX室住宅楼的房屋所有权属于原告黄日柑所有；二、请求依法判决被告交付位于西宁市大通县通运小区X幢3-XX1室、3-XXX室住宅楼，并为原告办理该两套房屋的不动产登记手续；三、本案所有诉讼费用均由被告承担。   事实和理由：2012年6月，原告向案外人蔡德明购买被告开发并抵给蔡德明的房屋六套，房款共计180万元，并以被告为出卖人，原告为买受人签订了《商品房买卖合同》，同时对六套房屋在房产管理部门做了商品房买卖合同登记备案。其中涉案的两套房屋3-XXX、3-XX1（合同编号分别为：生茂大住字2010-XX、生茂大住字2010-XXX号）被告至今未交付给原告，也未办理不动产登记手续。现原告请求法院依法确认位于西宁市大通县通运小区3幢3-XXX、3-XX1室的房屋所有权属于原告黄日柑所有，判决被告交付该两套房屋，并为原告办理该两套房屋的不动产登记手续。望贵院依法查明事实，支持原告的各项诉讼请求。   被告青海生茂房地产开发有限公司辩称，我公司与原告没有房屋买卖合同关系，案涉的两套房屋是蔡德明跟我公司有欠账，这些房子是抵账的。原告没给我们交过钱，也没跟我们说过房子的事。我公司认为，原告不是实际的出资人，并未向我公司交纳房款，原告不具备房屋所有权。   被告青海生茂房地产开发有限公司向本院提起反诉请求：1.依法判令解除本诉中反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同；2.依法判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。   事实和理由：反诉人与被反诉人，虽然签订了《商品房买卖合同》，反诉人向其出具了收到房款的收据，但实际当中被反诉人并未向反诉人支付过房款。双方并未发生实际的房屋买卖的事。现被反诉人依据双方签订的合同及收据，要求反诉人履行合同等相关义务，明显与事实不符，于法无据。综上，反诉人为维护自身的合法权益，特提出反诉，恳请贵院依法查明事实，支持反诉人的反诉请求。   原告针对被告的反诉辩称，一、被告反诉要求解除原、被告间签订的房屋买卖合同，不符合事实，该合同是基于被告与案外人蔡德明因买房抵债产生的,欠款抵房的事实在另案多起判决中均已认定。在2012年左右，由于被告欠蔡德明相关款项，最终双方协商被告以18套房产抵给蔡德明，蔡德明虽未与被告签订房屋买卖合同，但实际上产生了以房抵债的事实；二、蔡德明通过以房抵债取得了18套房屋的所有权，其有权出售18套房屋，其中6套出售给了本案原告，原告通过其妻子周梅兰向蔡德明的妻子何友花转款180万元购买了房屋，并且在蔡德明和被告完全认同的条件下，原告以自己的名义与被告签订了房屋买卖合同，其中包括案涉的两套房屋；三、为保证该买卖的事实以及原告的权利，在双方签订合同的同时，由被告向原告出具了六套房屋的收款收据以及说明，即我们提供的证据周梅兰的身份证复印件上写明的情况说明，因为是以物抵债，所以原告不需要向被告付款。同时，在2012年6月2日和7月2日被告协助原告办理了6套房屋的买卖合同登记备案。通过以上三点可以说明，双方签订合同是基于以房抵债，这些事实是明确的；四、被告要求解除合同，理由是原告未出资。通过上述三点明确，原告是向蔡德明支付了房款；五、被告认为他和蔡德明以物抵债要撤回，被告的这项事实是没有履行的事实，即使有事实也是没有理由的。以物抵债协议是在2012年形成的，该事实经过另案庭审，被告和蔡德明均当庭认可以物抵债的事实，仅是对原告实际购买了6套房屋还是蔡德明虚挂在原告的名下产生了争议。该案经过另案诉讼，最终裁定发回重审、蔡德明撤诉的结果。但是庭审证明了一个事实，原告出资180万元向蔡德明购买了6套房屋。蔡德明将房屋出售给原告，让被告与原告签订了房屋买卖合同并进行了备案登记，蔡德明将自己的利益通过民事法律行为进行了处置，该民事法律行为没有法律禁止性规定，在没有生效的法律文书中确定了该法律行为，同时被告不享有房屋所有权，其也无权作出解除合同的请求。   本案经审理查明：2012年6月1日和7月1日，原告与被告先后签订了合同编号为生茂大住字2010-XX号、房屋代码为通运小区住宅楼3-XX1号《商品房买卖合同》及合同编号为生茂大住字2010-XXX号、房屋代码为通运小区住宅楼3-XXX号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于青海省大通回族土族自治县桥头镇安门路320号通运小区第X幢X单元X层XX1号房及第3幢X单元X层XXX号房，两套房屋建筑面积各为144.93平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为2700元每平方米，总金额391311元”；第六条“付款方式及期限”约定：“一次性：已付清房款391311元”；第八条“交付期限”约定：“出卖人应在2012年7月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房入住使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2012年6月3日，被告向原告出具了通运小区3-XX1#房屋款《收据》，7月1日出具了通运小区3-XXX#房屋款《收据》，2012年6月6日及7月2日，上述房屋在大通县城乡建设和环境保护局进行了大通县商品房买卖合同备案登记，房屋买受人均为黄日柑。后被告未在合同约定的时间内向原告交付第三幢X单元XXX号、第三幢X单元XX1号房屋，也未向原告办理权属登记手续。   另查明，案涉房屋及另四套房屋（第三幢1单元1101号房、1单元114号房、1单元151号房、1单元154号房）系被告与案外人蔡德明的抵账房。2012年6月14日原告黄日柑之妻周梅兰向案外人蔡德明之妻何友花通过中国农业银行股份有限公司东阳巍山支行银行卡转账购房款180万元。   本案争议的焦点为：   1.原、被告签订的《商品房买卖合同》应否解除？   2.案涉房屋所有权是否归原告所有？   3.被告是否应向原告交付案涉房屋及协助原告办理不动产权属证书？   针对上述争议的焦点，原告认为，《商品房买卖合同》是基于被告与案外人蔡德明以房抵债的基础上，为减少房屋买卖中间的手续，而与被告之间签订的合同，原告将房款转给蔡德明后，被告向原告出具了收据。如果房屋是挂靠在我名下，门牌证及收据的原件不可能在我手里。被告抗辩房屋系案外人蔡德明挂名在原告名下没有事实和法律依据。原告是房屋所有权人，被告不符合解除合同的条件，无权解除合同；被告作为案涉房屋的开发商，有义务协助房屋买受人办理房屋交接手续、房屋的备案登记及不动产手续。   原告针对自己的主张，向本院提供了下列证据：   1.《商品房买卖合同》两份，证明原告购买房屋的事实；   2.《银行转账凭证》《结婚证》复印件各一份，证明原告向案外人蔡德明购买抵债房屋六套每套30万元，共计支付180万元购房款的事实；转账人周梅兰系原告黄日柑之妻，收款人何友花系蔡德明之妻；   3.《收据》复印件六张，证明被告出具给原告购买房屋收款收据的事实；   4.《商品房买卖合同登记备案表》复印件两份，证明原告购买案涉的两套房屋登记备案的事实；   5.《备案证明》，证明原告购买案涉的两套房屋已登记备案的事实；   6.西宁市中级人民法院（2019）青01民初2093号民事裁定书，证实西宁市中级人民法院已认定原告与案外人蔡德明之间系房屋买卖关系；   7.周梅兰身份证复印件一份，所载内容证明被告承认原告妻子向蔡德明转款，与被告向原告开具收据和签订房屋买卖合同互相印证；   8.《门牌证》复印件两份，证实被告给原告办理了门牌证，跟其他证据佐证证明原告购买了该房屋。   9.浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初7148号民事判决书、浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终5476号民事判决书，两份判决书证实这180万元就是原告转给蔡德明的房款。   被告认为其与原告签订的《商品房买卖合同》是基于与案外人蔡德明有经济往来，蔡德明将六套房屋挂名在原告名下，原告并未实际向被告支付房款；被告已经替蔡德明将该六套房屋中的几套房屋卖给其他人，在卖出的过程中原告并未向被告询问卖房事宜，且卖房的房款都是被告打给了蔡德明。   被告针对自己的主张未向本院提供证据。   在庭审中，经质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》《银行转账凭证》《结婚证》《商品房买卖合同登记备案表》《备案证明》，西宁市中级人民法院（2019）青01民初2093号民事裁定书无异议。对原告提供的《收据》、周梅兰的身份证复印件所载内容、《门牌证》、浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初7148号、浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终5476号民事判决书有异议，认为没有收到房款，所以没有出具过《收据》；周梅兰的身份证复印件所载内容我公司没有写过；《门牌证》是为了备案出具的；对浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初7148号、浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终5476号民事判决书的证明方向不认可，认为其并未收到原告支付的房款。   本院认为，被告对原告提供的《商品房买卖合同》《银行转账凭证》《结婚证》《商品房买卖合同登记备案表》《备案证明》，西宁市中级人民法院（2019）青01民初2093号民事裁定书无异议，具有证明效力。原告提供的《收据》，证明了原告已交付案涉第三幢X单元XXX号、第三幢X单元XX1号房款的事实；《门牌证》载明了两套房屋的位置及门牌号；周梅兰的身份证复印件所载明的“同意周梅兰付黄日柑名下6套购房款全部打给蔡德明账户，本公司予以承认”内容；浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初7148号、浙江省金华市中级人民法院（2020）浙07民终5476号民事判决书，证明了周梅兰转账给何友花的180万元不是因民间借贷所还借款的事实，上述证据与原告提供的《商品房买卖合同》《银行转账凭证》《结婚证》《商品房买卖合同登记备案表》《备案证明》，西宁市中级人民法院（2019）青01民初2093号民事裁定书相印证，具有证明效力，本院予以采信。   针对本案争议的焦点，本院评析如下：   1.关于“双方签订的《房屋买卖合同》应否解除”的问题。   本院认为，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。在双方当事人未协商一致的情况下，合同的解除必须具备法定的解除条件或合同约定的解除条件，同时由享有解除权的一方当事人行使解除权，且应在法律规定或双方约定的期限内行使。本案中，原、被告就合同解除事宜没有约定，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定“一、买受人除依照本合同第五条第四款第二项第二目，第七条第一款第一项第二目，第九条第二目，第十条第二款的约定享有解除合同，退房的权利外，本合同签订后，任何一方不得终止解除合同，否则，违约方需承担总房款20%的违约金”。现青海生茂房地产开发有限公司认为案涉房屋系案外人挂名在原告名下，双方虽然签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具了收到房款的收据，但实际当中原告并未向被告支付过房款为由要求解除合同，并不是合同约定解除和法定解除的条件，且未提供相应的证据予以佐证，其主张不能成立，本院不予支持。   2.关于“案涉房屋所有权是否归原告所有”的问题。   本院认为，我国《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”被告将合法建造并取得原始所有权的案涉通运小区的房屋抵偿给蔡德明后，房屋的所有权转移给了蔡德明，蔡德明享有了对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利，被告予以认可。蔡德明将案涉房屋出售给原告行使了处分权，系有权处分。原、被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出具房屋款《收据》和《门牌证》，案涉房屋在大通县城乡建设和环境保护局进行大通县商品房买卖合同备案登记后，被告在周梅兰的身份证复印件上写明“同意周梅兰付黄日柑名下6套购房款全部打给蔡德明账户，本公司予以承认”，于是周梅兰将180万元房屋转账支付给蔡德明之妻何友花，原告关于“基于被告与案外人蔡德明以房抵债的基础上，为减少房屋买卖中间的手续，而与被告之间签订的合同，原告将房款转给蔡德明后，被告向原告出具了收据”的主张成立，原告作为买受人实际受让了房屋；《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中，由于案涉房屋所有权未进行登记而对房屋权属发生争议。对此，原告诉求法律上给予所有权确认，具有事实和法律依据。在原告已购买房屋、支付购房款的情况下，案涉房屋的所有权人应为原告黄日柑。   3.关于“被告是否应向原告交付案涉房屋及协助原告办理不动产权属证书”的问题。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。原告向案外人蔡德明支付了房款，被告青海生茂房地产开发有限公司向原告出具收款收据并对案涉房屋进行了商品房买卖合同登记备案，应视为是原、被告与案外人蔡德明之间转让抵账房屋行为的合意。我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告履行了支付全部购房款的义务,被告也应履行交付房屋并协助办理产权登记的合同义务，但被告未按照合同约定履行。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告应当承担继续履行的义务。   综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告的反诉，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：   一、确认位于青海省大通回族土族自治县桥头镇安门路320号通运小区第三幢X单元XXX号、第三幢X单元XX1号房屋所有权归原告（反诉被告）黄日柑所有；   二、被告（反诉原告）青海生茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄日柑交付位于青海省大通回族土族自治县桥头镇安门路320号通运小区第三幢X单元XXX号、第三幢X单元XX1号房屋；   三、被告（反诉原告）青海生茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）黄日柑协助办理位于青海省大通回族土族自治县桥头镇安门路320号通运小区第三幢X单元XXX号、第三幢X单元XX1号房屋的不动产权属证书；   四、驳回被告（反诉原告）青海生茂房地产开发有限公司的反诉请求。   案件受理费100元、反诉案件受理费100元，由被告青海生茂房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 路存福   审判员李连 梅人民   陪审员 任成燕   二〇二一年七月十四日   法官助理 马 月   书记员 谢晓玲   附：相关法律条文   《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。   第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。