上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初15861号原告：上海舜君企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：施卫君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴伟，江苏盟君律师事务所律师。被告：上海奥维力食品有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：叶娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁静，上海宇钧律师事务所律师。原告上海舜君企业管理有限公司(以下简称舜君公司)诉被告上海奥维力食品有限公司(以下简称奥维力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序审理，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告舜君公司之委托诉讼代理人吴伟，被告奥维力公司之委托诉讼代理人张颖佩、宁静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海舜君企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告奥维力公司立即腾让宁武路XXX号XXX号楼XXX楼房屋并将房屋交付给原告；3、判令被告奥维力公司按照22100元/月标准，支付原告舜君公司2020年5月1日至实际返还之日止的租金；4、要求被告支付原告违约金28,217元。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月19日，双方签订了《房屋租赁合同》，由被告承租宁武路XXX号XXX号楼XXX楼房屋，租期自2019年1月1日至2022年8月31日。根据合同约定，被告应于2020年4月21日支付2020年5月、6月、7月的租金66300元，但其在原告律师催告后仍未支付。故诉至法院，作如上诉请。被告上海奥维力食品有限公司辩称：2020年2月疫情隔离结束，被告去涉案房屋，因为原告将涉案房屋进行上锁，被告无法复工，也至今无法进入房屋。2020年4月，双方达成一致，被告支付2月-4月的房租及5000元违约金，原告应该去除上锁，但是原告至今仍然没有交付房屋，被告无法进入涉案房屋复工。原告没有按约交付房屋，被告有权拒绝支付房租。故不同意原告诉请。经审理查明：2019年1月19日，上海舜君投资管理有限公司(甲方)与上海奥维力食品有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将宁武路XXX号XXX号楼XXX楼出租给乙方，建筑面积439平方米。(第二条、第三条)租赁房屋仅作为生产用房使用。租期及租金标准：第一阶段：2019年1月1日至2019年4月30日，月租金19,760元，每季度应交租金59,280元；第二阶段：2019年5月1日至2020年4月30日，月租金21,100元，每季度应交租金63,300元；第三阶段2020年5月1日至2021年4月30日月租金22,100元，每季度应交租金66,300元；第四阶段2021年5月1日至2022年8月31日月租金23,100元，每季度应交租金69,300元。租金按季缴纳，先付后用。每季度预缴租金用完之日前10天，以现金或转账方式向甲方支付下一期的租金。(第四条)乙方同意于签约当日支付2万元，作为乙方确保合同履行的保证金。租赁期满，当乙方腾空房屋且付清应付费用后，甲方应将保证金全部无息退还乙方。因乙方违反合同约定产生的违约金、赔偿金及应付而未付费用后，甲方应将保证金全部无息退还乙方。(第七条)1、乙方在合同期内，若经营不善，须经甲方同意后双方终止合同。乙方无条件退出，押金不予退还。2、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并追究乙方的违约责任：……(6)逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用；(7)拖欠房租累计一个月的。7、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。8、在双方合同期内，若遇不可抗力因素导致合同终止，按国家政策法规处理。(第九条)甲方义务、权利：2、乙方如有违反本合同条款的约定，为避免损失扩大，甲方有权终止合同并及时收回房屋，无需乙方同意。(第十条)乙方义务、权利及违约责任：5、租赁期间，乙方有本合同第七条第五款违约情形之一的，甲方即有权终止合同，收回房屋，乙方因以尚余租赁期租金的百分之一加一个月租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。6、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的百分之三支付甲方滞纳金。7、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按原日租金的两倍支付滞纳金。逾期支付租金或未足额支付租金满40日时，即视为乙方自愿终止本合同。甲方有权要求乙方支付违约金并可采取停水、停电、封门等一切措施收回房屋。(第十一条)免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。2、如因市政建设、杨浦区规划、房屋产权转让等需要时，则本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任。3、因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2019年4月25日，上海舜君投资管理有限公司更名为上海舜君企业管理有限公司。2020年4月17日，奥维力公司支付舜君公司2020年2-4月房租63,300元。舜君公司工作人员与奥维力公司法定代理人叶娟之间的微信记录显示：2020年4月23日，袁：发送2020年3月1日的《关于要求支付租金的通知》：根据合同约定，贵司应于2020年1月21日向我司支付2020年2-4月的租金63,300元，截至目前已拖欠累计超过一个月。我公司考虑到疫情的影响，对此前拖欠租金的行为不予追究。但目前疫情已经得到初步控制，本市相关企业具备复工条件，且我公司并非国企，目前对房租并无减免优惠政策。故请贵司在2020年3月15日之前支付租金。发送2020年4月13日的《关于敦促支付租金等费用的律师告知函》：……鉴于疫情影响，舜君公司对于贵司此前拖欠行为不予追究，故于2020年2月底及4月10日连续两次向贵司发送了催缴通知，要求贵司于2020年3月15日前以及4月13日前完成支付。然而，贵司均未按照要求支付，舜君公司为了维护自身权益，已经按照合同约定视为贵司自愿终止合同，并已经采取封门措施将房屋收回。鉴于此，函告贵司务必于2020年4月15日前将2020年2-4月的租金及1-2月的水电费支付给舜君公司；并同时与舜君公司联系搬离上述房屋内的属于贵司的物品。叶娟：袁主管，那我这个厂谁可以进去呢？回复我一下哈。袁：解决了后。叶娟：那怎么解决呢？疫情期间房租没及时交，要我们罚违约金吗？希望贵公司能商量一下，给我们一条活路，谢谢你们。袁：发送承诺书版本及吴伟律师名片给叶娟。2020年4月27日，奥维力公司支付舜君公司5,000元。舜君公司代理人吴伟与奥维力公司法定代理人叶娟之间的微信记录显示：2020年4月27日，叶娟：吴律师，滞纳金已经打过去了。同日吴伟发送《承诺书》版本。2020年5月6日，叶娟将承诺书发送照片。内容如下：《承诺书》：根据我司与贵公司签订的《房屋租赁合同》，我司现愿意承担逾期交纳房租的滞纳金5000元。同时我司承诺此后严格按照合同约定支付租金。鉴于园区改造整治活动，我司承诺按照贵公司要求采取一切整改措施。2020年5月7日，吴伟发送租金发票照片，并发送语音：你好叶老板，你这个房租如果还去租的话，你把五到七月份的房租赶紧付了，还有承诺书您这边邮寄了吗？2020年5月8日，吴伟：5月10日前把承诺书邮寄了还有把5-7月份房租支付了，不然真的考虑收回房屋了。2020年5月13日，叶娟：吴律师在吗，你能不能约房东什么时候跟我见一下面？我有很多事情想跟她谈一下，空了回复我一下。吴伟：你直接联系袁主管。叶娟：好的。2020年5月20日，叶娟：吴律师，我可以进去拿一下私人的东西吗，我夏天的衣服，首饰都在里面，我要穿了。2020年5月21日，叶娟：吴律师，可以吗？怎么不回话。叶娟并发送大门上锁的视频。叶娟：吴律师，这样叫没锁门吗？足足锁了2-3个月，你们当律师的也是闭着眼睛说瞎话吗，不肯让我们复工，天理何在。2020年5月26日，吴伟向叶娟发送律师函照片。内容为：《关于敦促支付租金等费用的律师告知函》：根据合同约定，贵司应于2020年4月21日向舜君公司支付2020年5月、6月、7月的租金合计66300元。然而，贵司至今仍然未支付。鉴于此函告贵司务必于2020年5月31日前将上述租金支付给舜君公司。如贵司未在上述时间内支付房租等费用的，舜君公司将按照约定视为贵司自愿终止《房屋租赁合同》，舜君公司并有权采取停水、停电、封门等措施收回房屋，届时所产生的法律后果均由贵司自行承担。2020年9月7日，叶娟：吴律师，我们现在不能进去复工，工人等不了了，老袁叫我找你。审理中，原、被告于2020年11月20日交接房屋，被告于2020年11月27日支付舜君公司2020年11月20日至2020年12月31日的租金29,467.67元，并承诺2021年1月1日之后的租金支付方式仍按原合同付款期限履行，但被告未按约支付。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、承诺书、关于敦促支付租金等费用的律师告知函、准予变更(备案)登记通知书、微信记录，被告提交的转账凭证、微信记录及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。疫情期间，被告未按合同约定支付租金，原告自述于2020年2月起将系争房屋上锁。被告在客观上无法使用房屋的情况下，仍于2020年4月17日全额支付了2020年2月至2020年4月的租金，后续又支付了违约金5000元。但原告收到上述租金及违约金后，在未将房屋交付给被告的情况下，即提出要求其继续支付2020年5月至7月的租金。在疫情期间，合同双方应秉持调解协商、互谅互让、共担风险、共度难关的原则妥善处理纠纷，原告上述行为显属不妥，故原告以此要求解除合同、返还房屋、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因2020年5月至2020年11月19日，被告无法使用房屋，故原告要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院亦不予支持。原告称其在2020年4月17日已把锁打开的主张，与双方微信记录情况不符，且无其他证据可以证明，本院不予采信。2020年11月20日，双方已经交接房屋，但被告在支付了2020年11月20日到2020年12月31日的租金后，未按约支付后续租金，违反合同约定，故被告要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，被告应当返还房屋并支付欠租。合同解除后，原告应当在被告结清水电费后将保证金返还给被告。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海舜君企业管理有限公司与被告上海奥维力食品有限公司于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海奥维力食品有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区宁武路XXX号XXX号楼XXX楼房屋并将房屋返还给原告上海舜君企业管理有限公司；三、被告上海奥维力食品有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月22,100元的标准，支付原告上海舜君企业管理有限公司2021年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、被告上海奥维力食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海舜君企业管理有限公司违约金26,680元；五、原告上海舜君企业管理有限公司应于被告上海奥维力食品有限公司返还房屋并结清水电费后，将保证金20,000元返还给被告上海奥维力食品有限公司；六、驳回原告上海舜君企业管理有限公司之其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4,375元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈  娟  娟二〇二一年二月二十四日书记员 吴剑行姜玲莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。三、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。