上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18433号原告(反诉被告)：上海汨传文化传媒有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：禹晓东，执行董事。委托诉讼代理人：彭婧妮，上海世聚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广电股份浦东有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁敏珺，董事长。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。被告：上海锦能物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告上海汨传文化传媒有限公司(以下简称“汨传文化”)与被告上海广电股份浦东有限公司(以下简称“广电公司”)、上海锦能物业管理有限公司(以下简称“锦能物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告广电公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告汨传文化的委托诉讼代理人彭婧妮及被告广电公司、锦能物业的共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海汨传文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令广电公司返还汨传文化租金押金188,117.40元及利息(自2020年4月27日起计算至支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以下简称LPR计算)；2.判令广电公司返还汨传文化自2020年1月24日起至2020年2月29日疫情期间的租金76,069.33元；3.判令锦能物业返还汨传文化能源押金2,569.91元、消防防水费1,000元、出入证押金300元、装修押金18,356.50元、广告单元押金2,920元、墙面押金1,000元，以上合计26,146.41元并支付利息(自2020年4月27日起计算至支付完毕之日止，按LPR计算)；4.判令锦能物业返还汨传文化自2020年1月24日至2020年3月31日疫情期间的物业管理费21,281.50元；5.判令广电公司、锦能物业返还汨传文化遗留的物品；6.判令广电公司及锦能物业对上述诉请互相承担连带责任；7.本案诉讼费由广电公司及锦能物业负担。事实和理由：原告系从事美术培训的教育机构。2019年5月，原告与广电公司签订房屋租赁合同一份，约定，原告向广电公司承租上海市徐汇区XX路XXX中心XXX幢XXX楼XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营，租赁期限为三年，月租金每年进行调整，月物业管理费为9,545.38元。原告按月向广电公司支付租金，向锦能物业支付物业管理费。合同签订后，原告按约向广电公司支付了租金押金，并向锦能物业支付了能源押金、消防防水费、出入证押金、装修押金、广告单元押金、墙面押金等。原告实际支付租金至2020年2月29日，支付物业管理费至2020年3月31日。后因疫情影响，原告经营的美术培训机构未能恢复营业，故被告同意双方签订的租赁合同于2020年4月26日终止，但两被告拒绝返还各类押金，并扣押原告物品。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海广电股份浦东有限公司、上海锦能物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。就租赁押金及能源押金要求在本案中一并处理。就疫情期间的租金，不同意返还。物业费也不同意返还。消防防水费系一笔费用，并非押金，不应当退还。出入证押金与租赁合同无关，不同意返还。就装修押金，因为原告尚欠部分物业费，同意冲抵。广告单元押金及墙面押金不同意返还，此系原告和物业公司之间的关系，且墙面目前给原告进行了广告，至今未恢复，即使要返还，亦应当等到墙面恢复再说。原告要求两被告承担连带责任缺乏事实和法律依据。上海广电股份浦东有限公司提出反诉诉请：1.判令汨传文化支付广电公司自2020年3月1日至2020年4月26日期间的租金116,306.37元并支付滞纳金(以116,306.37元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年2月26日起计算至实际支付之日止)；2.判令汨传文化支付广电公司自2020年4月1日起至2020年7月31日的物业管理费38,181.52元并支付滞纳金(以38,181.52元为本金，按每日千分之三的标准，自2020年3月25日起计算至之际支付之日止)；3.判令汨传文化支付广电公司自2020年3月至2020年4月的电费2,912元；4.判令汨传文化向广电公司补交免租期租金156,335.01元；5.判令汨传文化支付广电公司违约金188,117.40元；6.判令汨传文化支付广电公司占有使用费(按每日2,061.56元的标准，自2020年4月27日起计算至实际返还房屋之日止)；7.判令汨传文化支付广电公司自2020年8月1日起至实际交还房屋之日止的物业费并支付自2020年7月25日起至实际付款之日止的滞纳金(按每日千分之三计算)；8.本案反诉费由汨传文化负担。事实和理由：2019年5月，汨传文化与广电公司签订房屋租赁合同一份，约定，汨传文化向广电公司承租系争房屋用于经营，租赁期限为三年，月租金每年进行调整，月物业管理费为9,545.38元。合同并约定，汨传文化将系争房屋用于母婴服务。按照合同约定，租金先付后用，汨传文化应当于每月25日前支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，按照欠费金额的3‰支付滞纳金。合同签订后，广电公司将系争房屋交付汨传文化使用，但自2020年3月1日起，汨传文化出现拖欠租金、电费等情形。汨传文化并于2020年4月25日提出提前退租，广电公司表示同意。因汨传文化在合同履行过程中存在违约行为，现反诉原告为维护自己的合法权益，故向法院提起反诉，要求判如所请。上海汨传文化传媒有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。汨传文化并非不履行合同义务，确实是因为疫情原因导致汨传文化经营困难。由于疫情属于不可抗力，应当部分或者全部免除责任。汨传文化之前一直积极和广电公司协商减免租金的事宜，但是无法达成一致意见，才最后导致合同解除的。上海锦能物业管理有限公司述称，同意广电公司的意见。本院经审理认定事实如下：广电公司系上海市徐汇区XX路XXX中心XXX幢XXX楼XXX单元房屋(即系争房屋)权利人。2019年5月，广电公司(出租方，甲方)与汨传文化(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，双方确认计租面积为367.13平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作母婴服务用途。在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得将全部或部分该房屋用于约定之外的用途。乙方向甲方承诺，在合同期内始终保持该房屋的经营业态，即产后康复、营养健康，并且有权使用该房屋经营前述约定之业态。乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意。甲方拟于2019年5月17日前向乙方交付系争房屋。房屋租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止。2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为62,705.80元。在乙方完全遵守本合同项下的任何义务且履行完毕本合同确定的租赁期的前提下，甲方给予乙方的免租期为交付日起至2019年7月31日止。若因乙方违反合同约定导致合同解除或乙方提前退租导致实际租赁该房屋的期限未满本合同确定的租赁期限的，则丧失免租期内的租金减免优惠，须按本条约定的租金标准向甲方补缴免租期内减免的租金。双方经协商一致同意，系争房屋租金采取先付后用的方式，每一个月为一个付款周期，各个付款周期应付的租金，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，否则视为逾期支付。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金的3‰支付滞纳金。甲、乙双方约定，在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，并向物业公司支付能源押金，租赁保证金为等额于第一年三个月的租金，共计188,117.40元，能源押金2,569.91元，该租赁保证金、能源押金共同作为乙方依约履行本合同项下全部义务的保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金、物业公司收取的能源押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方没有违约行为，并按照合同约定归还房屋、办妥水、电、通讯、网络等服务的登记信息注销或变更手续(若需)、办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的企业的工商注销或变更手续(如有)30日内，甲方及物业公司应将所收取的租赁保证金、能源押金全额或余额(如有)返还给乙方，不计利息。合同期间，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯、设备、物业管理等相关费用均由乙方承担。水、电为二次供给，水电费由乙方按约支付，乙方应在规定时间按照指定的方式支付上述费用。交付日起合同期限内该房屋的物业管理费每月为9,545.38元，每一个月为一个付款周期，各个付款周期应付的物业管理费，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向物业公司支付下期的物业管理费，否则，视为逾期支付。如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按欠费金额的3‰支付滞纳金。租赁期满，甲方有权收回该房屋。除甲方书面同意乙方续租或另有约定外，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17：00之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付该房屋占有使用费。如乙方在租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方有权向乙方收取占有使用费和物业管理费及其他费用以外，特别约定：乙方同意自租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日后第(7)日起，甲方可开启该房屋的门锁并更换门锁，租赁房屋内尚存之所有物品将被视作遗弃物，甲方在任何时间以任何方式处置该房屋内的所有财产而不负任何责任……甲方收回该房屋的实际控制权之日起停收占用使用费和物业管理费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方有权在下列任意时间之一发生后的任意时间向乙方发出书面通知解除合同。乙方应向甲方按第一年月租金的叁倍支付违约金，甲方可直接没收乙方的租赁保证金、能源押金冲抵乙方应付的违约金，不足部分乙方应另外支付给甲方，如果给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过十五日的；……(八)乙方逾期支付、未足额支付物业管理费、水电煤通讯等公用事业费累计超过十五日的。合同期间，非本合同规定的其他解约情况，乙方按租赁期第一年月租金的叁倍向甲方支付违约金，可中途退租。此时，甲方可直接没收乙方的保证金冲抵乙方应付的违约金，不足部分乙方应另外再支付给甲方。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，广电公司将系争房屋交付汨传文化使用。汨传文化按约支付租赁保证金188,117.40元、能源押金2,569.91元，并支付租金至2020年2月29日，支付物业管理费至2020年3月31日，此后未在向广电公司支付任何费用。2020年4月25日，汨传文化向广电公司、锦能物业发出《退租申请书》一份，称因受到疫情影响，故提出退租申请，并要求两被告返还各类押金等。2020年5月20日，广电公司回函称，同意双方签订的租赁合同于2020年4月26日终止，但疫情并不导致双方之间的租赁目的无法实现，故汨传文化存在中途提前退租的情形，故要求汨传文化支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、补缴免租期租金并要求其承担违约责任。另查明，汨传文化与锦能物业曾签订《场地使用合同》一份，约定，汨传文化使用锦和中心的LOGO墙，使用期限自2019年9月20日起至2020年3月19日止，共计6个月。使用费合计17,520元。保证金共计2,920元。当汨传文化发生违约情形时，锦能物业可直接没收汨传文化的保证金冲抵相应债务，包括但不限于所欠使用费、违约金、滞纳金、损害赔偿金等或其他应付费用。诉讼过程中，原、被告确认，原告于2020年10月28日将系争房屋内物品搬走，故向本院撤回要求被告返还系争房屋内物品的诉请。诉讼过程中，两被告向本院确认，相关的押金均已收悉，并未退还。同时锦能物业向本院明确表示，就汨传文化应支付的物业管理费，同意由广电公司向汨传文化主张。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房屋租赁合同、房地产权证、收据、银行回单、市政府通知、退租申请书及回复函、场地使用合同、安装LOGO申请等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，汨传文化与广电公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，汨传文化于2020年4月25日向广电公司提出退租申请，广电公司于2020年5月20日回函，同意双方之间的租赁合同于2020年4月26日提前终止。就租赁押金及能源押金，根据合同约定，理应于双方租赁关系终止时予以返还，并不计利息，就汨传文化要求广电公司返还租赁押金，要求锦能物业返还能源押金的诉请，本院依法予以支持。就出入证押金、装修押金、广告单元押金、墙面押金，锦能物业明确表示已经收取，考虑到该部分费用的性质且汨传文化和广电公司的租赁合同已经提前终止，汨传文化亦实际搬离系争房屋，故就该部分费用理应予以返还，就汨传文化要求锦能物业返还出入证押金、装修押金、广告单元押金、墙面押金的诉请，本院依法予以支持。但就利息部分，因缺乏事实依据及合同依据，本院不予支持。就消防防水费，汨传文化要求锦能物业返还，缺乏事实依据和合同依据，本院不予支持。因2020年初，确实爆发了新冠疫情，虽然原告在合同履行过程中存在擅自改变房屋用途的情况，但本着共克时艰、共担风险的原则，就2020年1月24日至2020年2月29日期间的租金，由本院依据实际情况，酌情确定返还金额。就物业管理费，汨传文化要求锦能公司返还缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。诉讼过程中，汨传文化撤回要求广电公司、锦能物业返还物品的请求，此系汨传文化自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。就汨传文化要求广电公司、锦能物业承担连带责任的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予准许。就反诉部分，因广电公司在收到汨传文化发出的退租申请书后，曾于2020年5月20日发函明确表示同意双方的租赁合同于2020年4月26日解除，就广电公司要求汨传文化支付2020年3月1日起至2020年4月26日租金的诉请，本院依法予以支持，但因考虑到2020年3月初仍处于疫情期间，故就该部分租金，本院酌情予以调整。合同提前解除后，广电公司作为出租人，亦应当在合理期限内采取措施，及时履行收房义务，而不应放任损失的扩大，且合同明确约定，在合同提前终止后，甲方可自行开启房屋的门锁并更换门锁，系争房屋内的物品将被视作遗弃物。就广电公司收房的时间，本院酌情确定为2020年6月20日，故就广电公司要求汨传文化支付占用使用费的诉请，本院依法予以支持，但具体日期截止至2020年6月20日止。因广电公司主张的占有使用费过高，本院酌情调整为按日租金标准支付。根据合同约定，因汨传文化原因导致双方合同提前终止的，汨传文化应向广电公司补交免租期租金，故就广电公司的该项诉请，本院依法予以支持。汨传文化在合同履行过程中，确实存在擅自变更房屋用途、提前退租等违约行为，故就广电公司要求汨传文化承担违约责任的诉请，本院依法予以支持。但因疫情原因，就汨传文化的违约责任，由本院根据实际情况酌情予以确定。根据合同约定，电费应当由汨传文化承担，故就广电公司要求汨传文化支付电费的诉请，本院依法予以支持。现锦能物业明确向本院表示，相关物业费由广电公司主张，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。基于上述理由，就汨传文化应承担的物业管理费，本院亦计算至2020年6月20日止。就滞纳金部分，本院考虑到疫情原因，均不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、上海广电股份浦东有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海汨传文化传媒有限公司租金押金188,117.40元；二、上海广电股份浦东有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海汨传文化传媒有限公司疫情期间租金38,034.70元；三、上海锦能物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海汨传文化传媒有限公司能源押金2,569.91元、出入证押金300元、装修押金18,356.50元、广告单元押金2,920元、墙面押金1,000元，合计25,146.41元；四、驳回上海汨传文化传媒有限公司其余诉讼请求；五、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司自2020年3月1日起至2020年4月26日止的租金84,953.47元；六、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司自2020年4月1日起至2020年6月20日止的物业管理费25,367.20元；七、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司2020年3月至2020年4月的电费2,912元；八、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司免租期租金156,335.01元；九、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司违约金94,058.70元；十、上海汨传文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广电股份浦东有限公司自2020年4月27日起至2020年6月20日止的房屋占有使用费113,042.20元；十一、驳回上海广电股份浦东有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,000元，减半收取计3,000元，由上海汨传文化传媒有限公司负担1,264元，上海广电股份浦东有限公司负担1,736元。反诉案件受理费减半收取计5,644元，由上海汨传文化传媒有限公司负担3,593元，上海广电股份浦东有限公司负担2,051元。保全费5,000元，由上海汨传文化传媒有限公司负担3,183元，上海广电股份浦东有限公司负担1,817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操书记员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。