河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0202民初815号原告：上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，住所地开封市西门大街388号。负责人：刘宏伟，银行行长。委托诉讼代理人：陈其然，银行员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王海兰，河南冠源律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：周星，男，回族，1986年10月30日出生，住河南省杞县。被告：开封国际城一号实业开发有限公司，住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块12号住宅楼1单元202房间。法定代表人：丰荣俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：霍盼涛，系公司员工，代理权限为特别授权。原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行（以下简称浦发银行开封分行）与被告周星、开封国际城一号实业开发有限公司（以下简称开封国际城实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行开封分行的委托诉讼代理人王海兰到庭参加了诉讼，被告周星、开封国际城实业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行开封分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告周星偿还原告借款本息（含罚息）人民币664558.05元（其中本金646132.04元，计算至2021年3月2日利息共计人民币18035.75元，罚息390.26元）以及从2021年3月3日起至还清借款之日止的利息、罚息按合同约定计算;2、判令原告对被告周星抵押给原告的房地产享有优先受偿权；3、判令被告开封国际城实业公司对上述借款本息承担连带偿还责任。4．判令上述各被告承担本案全部诉讼费用和原告为实现债权和担保权利而支付的各项费用。事实与理由：2015年3月12日，原告与借款人周星、连带责任保证人开封国际城实业公司签订了贷款为70万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买开封东汇名城商住发展项目第7幢1单元9-10层902号房地产，被告周星以其自购的上述房地产为上述借款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权登记，贷款期限为30年，原告按《个人购房担保借款合同》的约定足额提供了借款后，被告未按约还本付息，构成违约，根据上述合同约定，原告要求借款人提前偿还全部借款本息，并承担违约责任，要求保证人履行，为上述借款本息及原告为实现债权所产生的各项费用承担连带清偿责任，为维护原告合法权益，诉讼至本院。被告周星未答辩。被告开封国际城实业公司辩称，根据新担保法司法解释第52条规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记，抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应不予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”目前涉案房屋已经办理了预告登记和首次登记，且均不存在失效的情形，完全符合新担保法司法解释的规定，故原告对涉案房产已经享有抵押权，办理他项权证的目的是为了设定正式抵押权，但是法律修改后，规定原告在预告登记后已经享有了抵押权，在原告对涉案房屋已经享有抵押权的情况下，我公司对该笔贷款不再承担阶段性保证责任。另，周星已经将办理房产证的所有材料予以领取，因我公司在房管局没有查询权限，我公司现无法核实周星是否已经办理完毕房产证，若房产证已经办理完毕，则原告即取得了他项权证，我公司无需再承担保证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，原告浦发银行开封分行（贷款人、抵押权人）与被告周星（借款人、抵押人）、开封国际城实业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同要素条款约定：贷款金额为700000元；贷款用途为购买坐落于河南省××道南侧，开封东汇名城商住发展项目的房产；贷款期限为30年，自2015年5月26日起至2045年5月26日止，具体以贷款借据（贷款凭证）记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算。签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.9%。还款方式为等额本息还款法；每期还款日为20日，逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。违约处理：借款人若出现未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息；对于借款人未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按合同约定的挪用罚息利率计收罚息。罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。贷款人有权宣布合同项下已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；有权按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。抵押财产为贷款所购买的开封东汇名城商住发展项目第7幢1单元9-10层902号的房产；保证人的保证范围是本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权所产生的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。保证方式为阶段性连带责任保证。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止，如借款人已办妥现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证人确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、质押、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。2015年5月26日，当事人为开封东汇名城商住发展项目7号楼1单元9-10层902号办理了预购商品房抵押权登记证明，抵押类型为一般抵押。上述合同签订后，原告依约向被告周星提供了借款，但被告未能依约归还本息，原告宣布借款合同已提用贷款部分本息立即全部提前到期。截至2021年3月2日，被告周星共欠借款本金646132.04元、利息18035.75元、逾期罚息390.26元。本院从开封市房地产档案信息中心调取涉案房产的登记信息显示：该房已办理了不动产权证，证号20190050844；坐落于河南省××××东汇名城商住发展项目7号楼1单元9-10层902号；抵押信息：抵押情况为房地产权抵押，抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，债权数额700000元。本院认为，原被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。被告周星向原告借款，但未能按约定偿还本息，原告按合同约定宣布合同项下贷款本息立即全部提前到期，故对原告要求被告周星偿还借款本金646132.04元及相应利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。鉴于涉案房产已办理了不动产权证，之前办理的预购商品房抵押权登记应视为正式抵押登记，对原告要求对抵押财产优先受偿的诉求本院予以支持。鉴于前述抵押权登记已达到合同约定的免除担保责任所需的证明效力，对原告要求被告开封国际城实业公司承担连带保证责任的诉求本院不予支持。原告要求被告支付其实现抵押物权及债权支出的费用，因未提交证据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周星于判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行借款本息共计664558.05元以及自2021年3月3日起按借款合同的约定计付利息、罚息至清偿完毕之日止；二、原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对被告周星抵押的河南省开封市开封东汇名城商住发展项目7号楼1单元9-10层902号房产拍卖、变卖所得价款在上述第一项所确定的义务内享有优先受偿权；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对被告开封国际城一号实业开发有限公司的诉讼请求；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5223元、保全费4270元，合计9493元，由被告周星负担。如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  陈姝亭二〇二一年五月二十一日书记员  韩 煦