广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3624号原告（反诉被告）：梁素琦，女，汉族，1984年9月11日出生，住河南省南召县太山庙乡水泥厂家属院**，公民身份号码：411************823。委托诉讼代理人：王滔，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭帅，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杜利，男，汉族，1977年3月19日出生，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码：120************817。委托诉讼代理人：沈瑜琳，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶柳儿，广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉第三人）：惠州市**找好房置业顾问有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙城一品花园******房。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：王章勇，广东金卓越（惠阳）律师事务律师。原告（反诉被告）梁素琦与被告（反诉原告）杜利、被告（反诉第三人）惠州市**找好房置业顾问有限公司（以下简称乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁素琦及其委托诉讼代理人王滔、谭帅，被告（反诉原告）杜利的委托诉讼代理人沈瑜琳、叶柳儿，被告（反诉第三人）乐居公司的法定代表人刘某1及其委托诉讼代理人王章勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁素琦向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2019年12月18日签订的编号为【00007**】的《二手房买卖合同》及其补充协议已经于2020年7月10日合法解除；2.判令被告一向原告支付的定金80万元归原告所有；3.判令被告一向原告支付2020年4月、5月、6月的银行按揭贷款月供60769.8元（20256.6元/*3）；4.判令被告一向原告支付2020年1月至2020年7月期间的物业管理费8626.66元；5.判令被告一将标的房产的装修恢复原状，因此产生的费用由被告一承担；6.判令被告二向原告返还支付的佣金5万元；7.判令被告二向原告返还其扣押的证号为【粤房地权证惠州字第330007***】的不动产权证原件、契税完税证明、购房发票、初始买卖合同原件2份、车位赠送协议、收楼通知等相关房产材料（已当庭返还，原告已撤回）；8.本案的诉讼费由被告一和被告二承担。案件审理过程中，原告撤回第七项诉讼请求。事实和理由：在被告二作为居间方的推介下，2019年12月18日原告与被告一、被告二签署了编号为【00007**】的《二手房买卖合同》（以下简称“购房合同”）及其补充协议。购房合同约定：（1）买卖标的为惠州市大亚湾西区**************；（2）标的房产的转让成交价为530万元，定金为80万元；（3）买卖双方于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起三日内签订《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；（4）如买方逾期履行义务超过7日或有其它根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。购房合同补充协议约定：（1）由于卖方配合买方到2020年4月1日过户，2020年1月1日起到卖方房贷结清期间，标的房产所有房贷月供由买方承担支付（此月供费用不含在530万元整房款内）；（2）2019年12月31日，之前的管理费全部归卖方负责。2020年1月1日之后产生的所有费用全部由买方承担。（3）如买方原因，贷款不通过，后经双方协商改为分期付款，2020年6月30号前付清全部款项，如未付清全款，定金不退返，甲方有权单方面无责解除合同。被告二为防止原告与被告一直接进行沟通，不允许原告与被告一互加微信，所有沟通信息均需通过被告二转达，直至2020年7月原告与被告一才加微信能够直接沟通。一、被告一违反购房合同及其补充协议，原告已合法通知被告一解除合同，被告一须向原告承担违约责任，并继续支付购房合同补充协议约定的月供款项。签订购房合同及其补充协议后，被告一向被告二分批支付定金80万元整，被告二在扣除佣金5万元后向原告支付了75万元，同时被告二将原告所有的标的房产的产权证书和购房发票等房屋材料扣押于其处。被告一通过被告二向原告仅支付了2020年1月-3月期间的房贷月供款项，2020年4月-6月期间的房贷月供款项，原告多次督促被告一及被告二支付，其都未支付，致使原告按揭贷款出现逾期。被告一也未按照购房合同及其补充协议约定支付标的房产的物业管理费，致使标的房产一直处于拖欠物业管理费状态。被告一已经入场装修，有3面室内墙体已经被砸掉。原告多次通过被告二督促被告一履行合同约定的各项义务，尽快办理银行贷款按揭，并全力配合，但被告一与被告二均百般推脱拖延，且从不主动联系原告告知按揭办理进度。在合同约定的履行期限（即2020年6月30日）快要届满前，原告又多次提醒履约期限即将届满，被告一将承担违约责任，但两被告均置之不理。2020年7月10日，鉴于被告一严重违约，既未能在合同约定的期限内办妥银行按揭贷款，不支付合同约定的按揭贷款月供，不支付合同约定的物业管理费，也未按照合同约定在2020年6月30日之前付清全部购房款项，致使原告迟迟无法收到购房款，并遭受实际损失，原告依据购房合同及其补充协议第8条向被告一发出解除合同通知函，购房合同及其补充协议于当天合法解除。被告一向原告支付的定金80万元应归原告所有，且被告一仍应向原告支付标的房产应付而未付的2020年4月、5月、6月的银行按揭贷款月供及标的房产2020年1月至2020年7月期间的物业管理费，并应将标的房产恢复原状，承担相关费用。二、被告二与原告口头约定的佣金支付条件未成就，无需向被告二支付交易佣金，且被告二提供居间服务存在重大过错，长期非法扣押原告房产证原件，损害委托人利益，不应收取居间报酬。1.被告二为防止原告与被告一直接进行沟通，不允许原告与被告一互加微信，所有沟通信息均需通过被告二转达，历时7个月有余，直至2020年7月原告与被告一才加微信能够直接沟通。被告二几乎从不主动向原告汇报交易进展，且每次原告向被告二询问交易进展，被告二均推脱拖延，未有实际推动，最后被告一违约，购房合同及其补充协议解除，被告二有一定责任。2.被告二长期扣押原告房产证原件、购房发票等房产相关资料，在原告与被告一购房合同及其补充协议合法解除以后，原告多次向被告二催要，但其仍不归还，致使原告对标的房产的处分受到实际限制，严重损害原告合法利益。3.被告二在向原告转付被告一支付的定金80万时预先扣除了佣金费用5万元。原告与被告一虽经被告二推介而签订购房合同及其补充协议，但购房合同及其补充协议已经因为被告一违约而解除，标的房产未实际成交，交易未完成，原告也未收到转让成交价款，原告无需向被告二支付佣金，被告二在向原告转付购房定金时擅自预先扣除，损害原告合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条等法律规定，原告依法提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告杜利辩称，一、2020年12月18日被告与原告、被告二签订《二手房买卖合同》以及《O0007**备注补充条款》后，被告积极履行合同义务，不存在违约行为。《二手房买卖合同》以及补充条款签订后，被告杜利完成了如下事项，履行完作为买方的主要合同义务，1.被告杜利在协议约定的期限内分别于2019年12月18日支付了定金30万，以及于2020年1月9日支付第二笔定金50万元。2.协议签订后被告杜利即按被告二的要求于2019年12月底提交了银行流水以及征信报告材料给被告二，被告二负责向银行递件办理贷款手续。但是被告提交的银行流水、以及征信材料均有有效期，由于春节假期及新冠肺炎疫情、银行审批进度等原因，每次银行流水及个人征信报告过期后，被告都按照被告二的通知积极配合重新查档、打流水、提供征信，并在2020年4月29日按银行的通知时间到平安银行办理贷款面签手续。3.被告杜利向平安银行的贷款于2020年7月23日己审批通过，平安银行也向被告杜利出具了书面的《个人贷款承诺函》，不存在《00007**备注补充条款》第8条“如买方原因，贷款不通过”的情形。4.基于原告在《00007**备注补充条款》中确定在4月1日前配合过户的先决条件，双方约定的只是由被告承担涉案房屋I、2、3月的月供，合计60768元。但涉案房屋未在4月1日过户，且该原因不可归责于被告，此后至贷款审批通过前(即2020年4月I日至7月23日)原告应还按揭款及物业费等，在合同中未有明确约定，双方应另行协商;贷款审批通过后，因原告单方违约要求解除合同而增加的履约成本或产生的相关费用，应由原告自行承担。二、被告不存在违约行为，受疫情不可抗力等原因影响导致贷款审批延迟不可归责于被告。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第4条：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”，受疫情影响导致本次银行贷款审批延迟，原告以此主张解除合同，法院应不予支持。三、原告至今未向银行申请办理赎楼及办理过户手续，并单方解除合同，构成违约。《00007**备注补充条款》约定原告应在2020年4月1日配合过户，但至今原告未配合过户。按二手房交易流程，原告应向贷款银行申请提前还贷(俗称“赎楼”)，但原告至今都未申请办理。另外在2020年7月1日被告与原告双方面谈已就继续履行合同达成合意，且原告当天即提供了其《个人信用报告》，然而几天之后原告就单方发出解除合同的《通知》，违背了合同诚实信用原则。如上所述，被告杜利在本次二手房交易过程中不存在违约行为，原告单方解除合同无法定和约定事由，构成单方违约。根据《九民纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。四、原告违约单方解除合同，应向被告双倍返还定金。原告作为卖方，赎楼、过户是二手房交易的先决条件，依据《00007**备注补充条款》约定原告应在2020年4月1日配合过户。被告于2019年12月己提交申请银行贷款的资料，此后多次根据被告二的要求打印银行流水及征信，2020年4月29日已与银行进行面签。按二手房交易流程，原告要向按揭银行申请提前还贷，并且提前还贷还需要提前30天申请，但因原告的自身原因，截至被告起诉时仍未完成申请赎楼手续，导致涉案合同的履行处于停滞状态。原告从未履行作为卖方的主要合同义务，违约事实明显。根据《二手房买卖合同》第十五条约定，“卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或因其他根本的违法行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方己支付的定金。”原告继续履行合同的，应向被告支付违约金，违约金以530万元为基数，自2020年4月1日起，按日万分之四计算至涉案房屋完成过户并登记至被告名下之日。若原告坚持违约解除合同，被告有权要求原告双倍返还定金160万或者返还定金80万并按转让成交价的20%(即530万*20%=106万)向被告支付违约金。对此被告已经向法院提起反诉。以上答辩意见，请法院依法查明并予以采纳!被告乐居公司辩称，一、买卖双方已经签订《二手房买卖合同》及《补充条款》，我司已经履行了约定的居间义务，我司有权按照约定收取佣金5万元。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。我司与原告签订的《独家委托出售协议》(以下简称“委托协议”)第三条约定，“在房屋买卖双方签订买卖合同之日，房屋成交价超出甲方委托房屋总价部分作为乙方佣金。”委托协议的备注约定，“530万成交，甲乙双方各五万;538万成交，甲乙双方经协商，甲方8万，乙方10万;2019年1月20日前付50万时，我方扣除创佣5万”。在我司居间下，我司与原告和被告一杜利三方签订《二手房买卖合同》，约定案涉房屋转让成交价为530万元。我司己经履行了约定的居间义务，卖方于2020年1月10日收到50万元时同意向我司支付佣金5万元符合合同的约定。二、《二手房买卖合同》未完全履行系疫情不可抗力因素和买卖双方之间的争议所导致的，我司一直在催促并撮合双方继续完成交易。我司作为居间人没有过错。因为春节疫情不可抗力原因停工停产，导致无法按照《补充条款》确定的2020年4月1日前过户。疫情复工复产后，买方于4月19日重新向银行提交按揭资料(主要是重新提供最新的银行流水)给平安银行办理购房按揭;2020年7月23日，平安银行同意向被告一发放贷款。买卖双方交易系因受到疫情影响，导致银行未能在2020年6月30日前同意发放贷款，买方也未一次性付款，且卖方要求买方承担2020年4月1日以后的月供(不包含在530万元购房款内)。因此，买卖双方发生争议，原告认为属于被告一杜利违约，要求确认于2020年7月10日解除合同。案涉房产没有过户完成交易，不是因为我司的过错。三、我司保管原告的不动产权证等证件是为了办理过户登记手续和抵押手续，且是原告本人同意在我司处保管，并不是扣押。我司不是司法机关，无法确定二手房买卖合同是否己经解除。如法院判决二手房买卖合同解除，则我司愿意将相关证件归还给原告。综上所述，请贵院依法查明事实后驳回原告对我司的全部诉讼请求。反诉原告杜利向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告梁素琦继续履行《二手房买卖合同》，立即办理惠州市大亚湾西区**************屋的提前还贷及过户手续，将该房屋办理物权登记至反诉原告杜利名下;2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期履行合同义务的违约金(自2020年4月1日起，以转让成交价530万元为基数按日万分之四支付违约金至履行完涉案房屋过户义务之日止，暂计20000元);3.如涉案合同无法继续履行，判令反诉被告双倍返还反诉原告交付的定金160万元及返还反诉原告支付的按揭贷款60768元及利息(自反诉原告付款之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至反诉被告实际还款之日止);4.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费、保全费。反诉的事实和理由：2019年12月18日，反诉原告杜利、反诉被告梁素琦在第三人惠州市**找好房置业顾问有限公司的居间介绍下，三方就反诉原告杜利向反诉被告梁素琦购买位于惠州市大亚湾西区**************屋(简称“涉案房屋”)事宜签订《二手房买卖合同》(编号:00007**)及《购房合同:00007**备注补充条款》。合同约定涉案房屋转让价款为530万元，交易定金为80万元，剩余购房款反诉原告杜利通过银行按揭付款方式支付。反诉原告于2019年12月18日、2020年1月**日分别向第三人支付30万元、**万元，合计80万元定金，第三人在收款当日将该定金转付给反诉被告梁素琦。《二手房买卖合同》签订后，买卖双方未直接联系，由第三人负责帮买卖双方办理申请按揭、提交资料、赎楼等手续。2O20年3月，反诉原告根据第三人的通知和要求提交用于办理银行按揭贷款申请的相关资料，并于4月29日到平安银行办理贷款面签手续，2020年7月23日获得银行审批同意贷款。此外，反诉原告己按《购房合同:00007**备注补充条款》约定代反诉被告承担了2020年1月至3月涉案房屋房贷按揭还款共60768元(20256元/月)。按上述补充条款的约定，反诉被告应于2020年4月1日办理涉案房屋过户手续，但反诉被告在第三人多次通知下至今仍未按要求提供赎楼资料，至今未完成涉案房屋产权过户。2020年7月**日反诉被告单方向反诉原告发出《通知》要求解除合同并没收反诉原告己支付的80万元定金等。反诉原告认为，《二手房买卖合同》签署后，反诉原告依约支付了合同款项及向银行提交按揭贷款申请及相关资料，积极履行了合同各项义务，不存在任何违约行为。相反，反诉被告未及时提供赎楼资料，在明知反诉原告己经向银行申请贷款且正在等待审批期间，单方提出解除合同，己构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定，反诉原告有权要求反诉被告继续履行合同，办理涉案房屋过户手续。另根据《二手房买卖合同》第十五条约定:“卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或因其他根本的违法行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方己支付的定金。”反诉被告继续履行合同的，应向反诉原告支付违约金，违约金以530万元为基数，自2020年4月1日起，按日万分之四计算至涉案房屋完成过户并登记至反诉原告名下之日。若反诉被告坚持违约解除合同，考虑到涉案房屋未来需要提前还贷赎楼、过户等，如反诉被告不积极配合可能面临合同无法继续履行也无法强制执行的困境，反诉原告只能要求反诉被告双倍返还定金160万元或者返还定金80万元并按转让成交价的20%(即530万元*20%=***万元)向反诉原告支付违约金。对于反诉原告为履行合同而向反诉被告支付的三个月按揭款60768元，反诉被告亦应全额返还并支付利息。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，请求依法判如所请。反诉被告梁素琦辩称，一、因反诉原告违约，反诉被告与反诉原告签署的编号为[000077]的《二手房买卖合同》(以下简称“购房合同”)已经于2020年7月l0日合法解除，没有继续履行的可能性，且反诉被告并无违约行为，反诉原告主张违约金没有任何事实和法律依据。反诉被告与反诉原告签署的购房合同及其补充协议中明确约定:(1)买卖双方于银行出具足额贷款承诺函(买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管)之日起三日内签订《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续;(2)如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。(3)由于卖方配合买方到2020年4月1日过户，2020年1月1日起到卖方房贷结清期间，标的房产所有房贷月供由买方承担支付(此月供费用不含在53O万元房款内);(4)如买方原因，贷款不通过，后经双方协商改为分期付款，2020年6月30号前付清全部款项，如未付清全款，定金不退返，甲方有权单方面无责解除合同。2019年12月18日双方签订购房合同时，反诉被告已经应原告要求配合延迟过户时间至2O20年4月1日，反诉被告在反诉原告取得银行贷款承诺函后才有义务与反诉原告签订《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，故反诉原告应于2020年4月1日之前取得银行出具的贷款承诺函，如果反诉原告贷款出现障碍，反诉原告应于2020年6月30号前向反诉被告付清全部购房款项，否则反诉被告有权单方面无责解除合同，不退还定金。反诉被告因资金周转原因低价卖房，所以对收到购房款的时间特别关注，特别在补充协议中提出要求如果反诉原告出现贷款障碍，需要在2020年6月30日之前向反诉被告支付全部购房款项，反诉原告也己明确同意上述条款。签订上述购房合同后，反诉被告多次通过居间方催促反诉原告尽快去办理按揭贷款，3月份至6月30日之前更是几乎每周都发微信给居间方跟进，但反诉原告因自身原因，迟至2020年4月29日才向平安银行申请按揭贷款，且因自身信用原因，迟至2020年9月11日才最终取得平安银行签发的个人贷款承诺函，严重违约，并且在反诉被告多次催告之下也未能在2020年6月30日之前向反诉被告付清全部购房款项，反诉被告无奈之下于2020年7月10日向反诉原告发函解除合同，完全符合合同约定。二、反诉原告称其违约行为是受新冠疫情的影响，完全不符合事实。双方签订购房合同的时间是2019年12月18日，反诉原告提交的证据十八及十九明确看到，新冠疫情影响时间为2020年1月23日-2020年2月9日，而2020年1月24日-2020年1月30日本身为正常春节假期，即使没有新冠疫情也非工作日，所以反诉原告受疫情影响的时间仅为2020年1月31日-2020年2月9日，总共6个工作日，而双方签订购房合同至2020年6月30日之间时间长达6个半月，故新冠疫情并不构成反诉原告履约的实质性障碍。原告提交的证据7中第1页、第2页显示，2020年3月30日，反诉被告在与居间方的微信聊天中明确表示各方之前约定的是5月底拿到尾款，要反诉原告和居间方注意把控时间，居间方在微信中明确提到反诉原告未能及时申请银行按揭贷款的原因是其首期款不够、流水不符合银行要求，需要做流水，所以才会迟至2020年4月29日才向平安银行去申请按揭贷款。并且反诉被告每次催促居间方时，居间方都在微信中表示银行那边快了，但是最终的结果是根据反诉原告提交的证据十二，平安银行至2020年9月11日才向反诉原告出具个人贷款承诺函，说明银行按揭贷款的审批与疫情无关，纯粹是反诉原告自身信用条件不佳所致。三、反诉原告主张双倍返还购房定金及己经支付的按揭贷款没有任何事实和法律依据。反诉被告多次通过居间方督促反诉原告履行合同约定的各项义务，没有任何违约行为，是反诉原告的违约行为导致合同无法继续履行，故反诉被告依法按照合同明确约定解除合同，不返还定金。反诉原告己经支付的按揭贷款也是购房合同明确约定由反诉原告承担，无需返还。故反诉原告主张双倍返还购房定金及己经支付的按揭贷款没有任何事实和法律依据。居间方为防止反诉被告与反诉原告直接进行沟通会导致跳单，不允许反诉被告与反诉原告互留联系方式，所有沟通信息均需通过居间方转达，历时7个月有余，故反诉被告通知居间方即视为己经通知反诉原告，无论居间方是否及时转告反诉原告，反诉原告均应按照合同明确约定按时履行合同，否则应自行承担相应法律后果。综上，恳请贵院依法判决。反诉第三人乐居公司述称，买卖双方已经签订合同，居间方义务已完成，有权收取佣金，至今合同未完全履行是疫情原因及双方争议导致，对反诉未涉及我方不予答辩。本院经审理认定事实如下：2019年12月18日，原告（反诉被告）梁素琦作为卖方、被告（反诉原告）杜利作为买方，在被告（反诉第三人）乐居公司的居间下，签订一份《二手房买卖合同》（编号00007**），约定卖方将位于惠州市大亚湾西区**************转让给买方，建筑面积401.4平方米，转让成交价为530万元，定金80万元，剩余房款买方以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定递件过户：买卖双方于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续。合同第十四条约定买方违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定卖方违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他事宜。同日，三方签订《购房合同：00007**备注补充条款》，约定：1.定金人民币30万元整于2019年12月18日经双方协商，定金托管中间方，确定满五唯一，查完档没有问题，2019年12月18日定金转卖方，如有耽误中间方负责。2.卖方配合买方负责装修申请，如中途买卖任何一方违约，买方违约无权向卖方索要任何装修费，卖方违约赔偿买方装修费，具体金额以装修发票为准。3.由于卖方配合买方到2020年4月1日过户，2020年1月1日起到卖方房贷结清期间，所有房贷月供由买方承担支付（此月供费用不含在530万元房款内）。4.2019年12月31日之前的管理费全部归卖方负责。2020年1月1日之后产生的所有费用全部由买方承担。5.在装修期间产生的任何纠纷全部由买受人承担。6.不管买方以任何方式赎楼，所产生的所有费用由买方负责，赎楼罚息由卖方承担。7.2020年1月20日前未能支付剩余定金50万元，属于买方违约，卖方有权无责解除合同，并不予退还定金30万元。8.如买方原因，贷款不通过，后经双方协商改为分期付款，2020年6月30号前付清全部款项，如未付清全款，定金不退还，卖方有权单方面无责解除合同。2019年12月18日，原告梁素琦（甲方）与被告乐居公司（乙方）签订一份《独家委托出售协议》，其中约定甲方委托乙方出售涉案房产，委托房价款为520万元，在房屋买卖双方签订买卖合同之日，房屋成交价超出甲方委托房屋总价部分作为乙方佣金。手写备注：530万成交，甲乙双方各5万；538万成交，甲乙双方经协商，甲方8万，乙方10万，2019年1月20日之前付50万元时，我方扣除创佣5万。上述合同及补充协议签订后，被告杜利分别于2019年12月18日、2020年1月9日向被告乐居公司支付定金30万元、50万元，合计80万元，被告乐居公司扣除佣金5万元后向原告梁素琦转付了75万元。之后被告杜利向原告梁素琦支付了涉案房产2020年1月至2020年3月的银行贷款共计60768元（每月20256元）。被告杜利于2019年12月底向银行提交按揭贷款申请，2020年4月份再次向银行提交按揭贷款申请并办理面签手续，银行于2020年7月份通过被告杜利的按揭贷款申请审批，并于2020年9月11日出具《个人贷款承诺函》，同意向被告杜利发放380万元贷款。同时，被告杜利对案涉房屋进行装修，外围搭了脚手架，打掉了两面围墙。原告梁素琦于2020年7月10日向两被告邮寄《通知》，载明：“买方杜利逾期交付尾款，已构成单方违约，买方负本合同过错的全部责任，卖方有权单方无责解除合同，现通知买方和中介，卖方梁素琦正式要求无责解除合同，并按照合同约定没收全部定金人民币80万元。另外，按照合同约定，买方杜利在赎楼前应承担所有房贷，目前2020年4月、5月、6月买方杜利均未支付房贷。买方杜利在限期一个月内需向卖方梁素琦支付完剩余房贷，从2020年7月1日开始计算，过期按总未付款贷款每天百分之二罚息结算，至结清为止。”被告杜利收到上述《通知》后，于2020年7月24日向原告梁素琦邮寄《律师函》，其中被告杜利认为其不存在任何违约行为，并函告原告梁素琦继续履行赎楼及递件过户的合同义务，否则将要求原告梁素琦承担违约责任。本案在审理过程中，依反诉原告杜利的申请，本院查封了反诉被告梁素琦名下位于惠州大亚湾西区龙城一品花园50栋106号房的产权[房产权证号：：**，查封价值以160万元为限，查封期限为三年。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告（反诉被告）梁素琦与被告（反诉原告）杜利以及被告（反诉第三人）乐居公司签订《二手房买卖合同》及《购房合同：00007**备注补充条款》是在新冠肺炎疫情发生以前，合同签订后被告杜利按约定向原告梁素琦支付了定金80万元以及三个月的房贷，并向银行提交了按揭贷款申请，原告梁素琦亦将涉案房产交付被告杜利装修，双方均按合同约定履行了各自义务，并无毁约的打算。《二手房买卖合同》第七条约定买卖双方于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，补充条款第三条约定：“卖方配合买方到2020年4月1日过户，2020年1月1日起到卖方房贷结清期间，所有房贷月供由买方承担支付（此月供费用不含在530万元房款内）”，买卖双方在签订该条款时的真实意思应当是由买方支付涉案房产2020年1月至2020年3月的房贷，银行贷款获批后，于2020年4月1日办理过户，但是双方均无法预见疫情的发生会导致银行贷款审批速度放慢，到约定过户之日前仍未取得银行同意贷款承诺函，又因买卖双方在合同及补充协议中仅约定了定金数额以及支付期限，对剩余房款的金额及支付期限未作约定，原告梁素琦基于对未来合同履行的不确定性，便要求被告杜利支付剩余购房款以及2020年4月以后的房贷，双方协商无果遂引发了此次纠纷。因此，本案合同未能继续履行存在客观因素，因疫情导致银行贷款审批变慢属于不可抗力原因，不能归责于双方当事人，原告梁素琦及被告杜利双方均不存在主观毁约的故意，故均不应承担违约责任。虽然原告梁素琦向被告杜利邮寄解除合同通知，但被告杜利不予认可，并要求继续履行合同，在合同未达到解除条件时，原告梁素琦通知解除合同不能视为到达即已解除，诉讼中原告梁素琦表示解除合同，被告杜利表示在原告梁素琦不同意履行情况下，要求双倍返还定金，也是接受解除合同的意思，结合案件实际，本合同应予以解除。合同解除后，原告梁素琦实收定金80万元及被告杜利代付三个月的房屋按揭贷款60768元应返还给被告杜利。被告杜利应当拆除外围已搭的脚手架，将打掉的两面围墙恢复原状。综上，本诉原告梁素琦主张解除通知到达时合同已解除、本诉被告杜利已付定金80万元归其所有的请求，以及反诉原告杜利主张双倍返还定金、支付利息及违约金的请求，均不符合事实和法律规定，均不予支持。关于原告梁素琦请求被告杜利支付2020年4月至2020年6月的房贷以及2020年1月至2020年7月的物业管理费的问题，该约定是以合同最终履行为前提，在合同解除的情况下不产生约束力，故原告梁素琦该请求，本院不予支持。至于原告梁素琦请求被告乐居公司返还佣金5万元问题，因原告与被告乐居公司签订《独家委托出售协议》约定，案涉房屋成交价达530万元时，被告乐居公司可收取佣金5万元，本案中被告乐居公司已促成买卖双方签订买卖合同，且成交价为530万元，被告乐居公司按约定可收取5万元费用，该项费用被告乐居公司无需返还，但该佣金损失应由原告梁素琦和被告杜利各承担2.5万元，原告多付的2.5万元被告杜利应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁素琦与被告（反诉原告）杜利及被告（反诉第三人）惠州市**找好房置业顾问有限公司于2019年12月18日签订的关于惠州市大亚湾西区**************的《二手房买卖合同》及《购房合同：00007**备注补充条款》；二、被告（反诉原告）杜利于本判决生效后十五日内拆除外围搭建的脚手架，恢复打掉两面围墙至原状；三、被告（反诉原告）杜利于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）梁素琦佣金损失2.5万元；四、原告（反诉被告）梁素琦于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）杜利定金80万元及其代付按揭贷款60768元；五、驳回原告（反诉被告）梁素琦其他的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杜利其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48900元，由原告（反诉被告）梁素琦负担；反诉案件受理费9963.46元、保全费5000元，合计14963.46元，由被告（反诉原告）杜利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  薛银标人民陪审员  蔡贤辉人民陪审员  辛卫红二〇二〇年十二月三十日法官 助理  李红兰书 记 员  陈 露