江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终1532号 上诉人（原审被告）：王德军，男，1962年2月16日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张洪波，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：冯刚，男，1970年2月2日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。 上诉人王德军因与被上诉人冯刚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王德军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王德军返还冯刚49900元；2.本案一、二审诉讼费用由冯刚承担。事实和理由：1.双方签订的房屋买卖合同是王德军向冯刚借款的担保，同时涉案房屋所在的土地系划拨土地，相关的买卖协议应当经过政府部门的批准，鉴于涉案的房屋买卖合同未经批准，故合同无效。2.关于款项返还的问题。一审审理过程中，冯刚认可王德军出具120000元收条后，其通过银行向王德军转账49900元。冯刚还称2018年8月13日其向王德军的转账50000元也是2018年11月11日120000元中的一部分，但王德军提供的银行流水中无法反映收到冯刚银行转账50000元。一审法院未经核实直接认定上述2018年8月13日的50000元即为2018年11月11日120000元的一部分没有事实依据。一审法院采信冯刚配偶的证言作为定案依据违反相关的法律规定，冯刚配偶作为利害关系人其证言不应得到采信。 被上诉人冯刚发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，王德军的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。 冯刚向一审法院提出诉讼请求：判令双方解除房屋买卖合同，王德军退还冯刚购房款130000元并支付违约金90000元。 一审法院经审理查明事实如下：2018年8月13日，冯刚向王德军汇款50000元。因王德军未能还款，双方约定王德军将其位于沭阳圆觉禅林正东侧从东向西第三间、第四间面向西的房屋（建筑面积约81.8平方米）以300000元价格转让给冯刚。2018年11月11日，冯刚（乙方）与王德军（甲方）签订《房屋转让协议》，协议第三条第2款约定：“甲乙双方在签订合同时乙方向甲方支付现金120000元，甲方收款后出具相应收据，甲方将原购房协议交付给乙方。2018年12月30日前支付购房款80000元。甲方于2019年5月30日前交付房屋给乙方，房屋交付时乙方向甲方支付购房余款100000元，甲方收到房款时出具相应收据。”协议第六条第1款约定：“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。……不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，……”协议第七条第3款约定：“因甲方原因使房屋不能按时交付，甲方自愿退还已收房款，并支付乙方总房款30%作为违约金。”同日，王德军向冯刚出具收条一张，载明：“收到房款第一笔壹拾贰万元整（￥：120000）”。现冯刚以王德军未按协议约定履行义务，诉至一审法院要求处理。 一审法院归纳本案的争议焦点为：1.王德军与冯刚之间是否成立房屋买卖合同关系；2.如房屋买卖合同成立，已付购房款的数额是多少；3.冯刚要求王德军承担违约金90000元能否成立。 针对第1个争议焦点，即王德军与冯刚之间是否成立房屋买卖合同关系。冯刚称王德军于2018年8月13日向其借款50000元，因无力偿还债务，经双方协商一致，王德军以位于沭阳圆觉禅林正东侧从东向西第三间、第四间面向西的房屋抵充其所欠款项，冯刚并提供银行汇款凭证证明其向王德军汇款50000元的事实。王德军称该50000元系冯刚让其代收用于归还欠案外人的欠款，冯刚对王德军的主张不予认可，王德军也未能提供证据证明该50000元的性质，应当承担举证不能的法律后果。结合冯刚提供的银行汇款凭证，一审法院对冯刚主张的王德军于2018年8月13日向其借款50000元的事实予以确认。在王德军未能依约还款的情况下，双方签订《房屋买卖协议》，该房屋买卖协议的对购房款的金额、支付时间、房屋的交付时间等内容均明确具体，且在签订房屋买卖合同后，王德军向冯刚出具收条，并将涉案房屋的所有材料交付给冯刚，说明王德军有出售该房屋的真实意愿，可以认定《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王德军辩称涉案《房屋买卖协议》系为其向冯刚借款300000元提供担保，并非真实的房屋买卖合同。一审法院认为，从该协议签订的时间来看，该协议于王德军向冯刚借款50000元后签订，其内容并没有为借款提供担保的意思，相反，该房屋买卖协议各项内容具体明确。另外，王德军对300000元借款的时间、用途、交付过程等细节前后陈述不一致，亦不符合常理，且未提供证据证实300000元借款的存在，也未提供证据证实为借款提供担保的意思表示，一审法院对其主张不予采信。 针对第2个争议焦点，即冯刚已付购房款的数额。一审法院认定购房款数额应为119900元。理由如下：1.冯刚提供的交易明细，可以证明其于2018年8月13日向王德军汇款50000元的事实，结合王德军于2018年11月11日出具的收条，可以认定该50000元已由借款转化为购房款。对于王德军提供的工商银行交 易明细，该交易明细显示2018年8月13日进账50000元，交易四明细显示付款人为“对方账号”，未显示具体姓名，因银行账号为存款人在经办银行开立的办理资金收付结算的活期存款账户，而卡号是银行发行的硬卡上的编号代码，两者并非同一性质。故王德军以其交易明细显示的对方账号与冯刚卡号不一致为由推定该50000元并非冯刚汇款不能成立。2.王德军对其于2018年11月11日收到冯刚交付的49900元事实无异议，一审法院依法予以确认。冯刚解释双方本计划汇款50000元，因其未带身份证，银行仅允许汇款49900元，经核实，对其陈述的真实性予以确认。3.通过证据认证部分对证人证言的分析，冯刚提供的证人周某的庭审证言和王德军向其出具的120000元收条，能够证实在王德军出具收条后，冯刚向王德军交付了20000元现金，王德军共计收到购房款119900元。4.双方签订的房屋买卖合同明确约定于合同签订当时交付现金120000元，并且王德军当日向冯刚出具了120000元收条，说明双方对购房款支付金额及时间进行了明确的协商，王德军对冯刚有能力支付款项及其可在当天可收到120000元购房款是清楚的。如冯刚未能按约定支付房款，在同一天时间内其完全有条件要求更改收条内容。4.冯刚虽提供证人证明其在交付王德军120000元后，又另外向王德军交付10000元，因证人陈述其并未看到冯刚交付该10000元，冯刚亦未能提供其他证据证实其主张，应由其承担不利后果，故对冯刚主张的共计向王德军交付130000元购房款的意见依法不予支持。综上，一审法院依法认定冯刚交付的购房款数额应为119900元。 针对第3个争议焦点，即冯刚要求王德军给付违约金90000元的问题。冯刚称王德军将房屋出售给案外人蔡新亚，故其未按约交付购房款，并提供沭阳圆觉禅林与蔡新亚签订的《协议》复印件予以证明，王德军对该复印件真实性不予认可，一审法院无法确认该复印件的真实性，应当由冯刚承担举证不能的法律后果。因冯刚未按房屋买卖协议约定交付购房款，王德军也未按协议约定交付房屋，双方均有违约行为，根据过错相抵原则，对冯刚要求王德军承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，王德军与冯刚之间签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2020年12月9日庭审中，双方均同意解除房屋买卖合同，一审法院依法确认双方签订的房屋买卖合同于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，王德军应当将其收到的119900元购房款返还冯刚，对冯刚要求王德军返还购房款的部分诉讼请求，一审法院依法予以支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认冯刚、王德军之间房屋买卖合同于2020年12月9日解除；二、王德军于判决发生法律效力之日起十日内向冯刚退还购房款119900元；三、驳回冯刚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（冯刚预交2300元），保全费1300元，共计5900元，由冯刚负担350元、王德军负担5550元。 鉴于双方当事人对一审查明的事实无异议，二审中本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，涉案房屋占用的土地规划用途为宗教用地，土地性质为国有建设用地。涉案房屋未办理建设规划许可等相关审批手续。 本案二审中的争议焦点是：1.双方的合同性质、效力如何确认；2.冯刚应当返还的款项数额如何确定。 关于第1个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王德军主张涉案房屋买卖合同实为其向冯刚借款300000元的担保，鉴于冯刚对此不予认可且王德军未能举证证明，故本院对王德军的上述陈述不予采信。 关于合同的效力问题。因王德军现无证据证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证等相关审批手续，故王德军与冯刚签订的房屋买卖合同因损害社会公共利益而无效，即冯刚要求判令解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于第2个争议焦点。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王德军、冯刚对房款相互返还无争议，仅对返还的数额不能达成一致意见。双方一致确认2018年11月11日冯刚向王德军汇款49900元，本院予以确认。鉴于王德军于2018年11月11日向冯刚出具金额为120000元的收条，双方对该120000元是否包含2018年8月13日冯刚向王德军转账支付的50000元有争议。本院认为，根据冯刚提交的交易明细，足以证明其于2018年8月13日向王德军汇款50000元。王德军称该款项系冯刚让其代收用于欠案外人的款项，但冯刚对此不予认可，且王德军对此也未提交证据证明，故本院对王德军的上述陈述不予采信。王德军又称仅凭冯刚的交易明细不能证明当日冯刚向其汇款的50000元已经到达王德军的账户，王德军的上述陈述与之前其对款项性质的辩解相互矛盾，且王德军认可其账户当日收到50000元现金，但不知是何人所汇也与常理不符，如按照王德军所说出具收条之时冯刚款项并未付清，王德军也没有证据证明其在2018年11月11日后向冯刚追讨剩余的款项。据此，一审法院结合王德军出具的120000元收条判定2018年8月13日冯刚汇款的50000元包含在2018年11月11日的120000元收条中并无不当，本院依法予以确认。 综上所述，上诉人王德军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，一审判决结果应予变更。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十条、第八十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、第六十五条、第六十条、《中华人民共和国房地产管理法》第八十三条、原《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6774号民事判决第一项； 二、维持江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6774号民事判决第二项，即“王德军于判决发生法律效力之日起十日内向冯刚退还购房款119900元”； 三、维持江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6774号民事判决第三项，即“驳回冯刚的其他诉讼请求”。 二审案件受理费4600元，由上诉人王德军负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴振环 审判员  王 雷 审判员  王冬冬 二〇二一年七月十六日 书记员  周小凤