山西省定襄县人民法院民事判决书（2020）晋0921民初374号原告：山西君联房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区滨河西路以西、20米规划路以东、滨河体育中心以北。法定代表人：杨乐；职务：董事长兼总经理。委托代理人：董兆文，男，山西晋商律师事务所律师。被告：徐宏伟，男，1972年8月6日出生，汉族，定襄县人。被告：王素峰，女，1971年5月28日出生，汉族，定襄县人。系徐宏伟之妻。被告徐宏伟、王素峰共同委托代理人石有林，男，定襄县法律援助中心律师。原告山西君联房地产开发有限公司（以下简称君联房地产公司）诉被告徐宏伟、王素峰追偿权纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君联房地产公司委托代理人董兆文、被告徐宏伟到庭参加诉讼，被告王素峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同向原告支付代偿款人民币411756.80元；2.判令二被告共同向原告支付违约金，从原告代偿之日起至实际清偿之日止，以原告实际代偿金额为基数按日万分之八的利率计算（暂计算至2020年7月6日为466172.49元）；3.判令二被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月13日，原告与被告徐宏伟签订《商品房买卖合同》，约定：君联房地产公司将太原市滨河西路51号水岸·国际公馆小区第5幢6层0601号房屋出售给徐宏伟，并约定由徐宏伟支付首付款为1407912元，其余房款2990000元以贷款方式支付。另双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定若被告未按期偿还贷款致使原告承担保证责任的，原告有权解除合同，同时应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向原告支付违约金。随后，徐宏伟、王素峰作为借款人，原告作为保证人，与贷款人中国建设银行股份有限公司山西省分公司（以下简称建设银行山西分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，三方约定由二被告向建设银行山西分行2990000元，原告承担保证责任。现因被告未及时偿还银行贷款，导致原告承担保证责任。原告在承担保证责任后多次向二被告索要代偿款，但二被告始终未全部清偿。案涉房屋现已被太原市尖草坪区人民法院拍卖，所得拍卖款也被用于归还被告的其他债务。故原告诉至法院。被告徐宏伟辩称，由于被告资金周转困难，在履行借款合同的过程中，自2016年7月开始不能按期偿还借款。2016年9月原告向太原市万柏林区法院提起诉讼，万柏林区法院判决解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告支付原告违约金2514.03元。该判决已执行完毕。因此，双方已不存在商品房买卖合同关系，被告对所购买房屋丧失了所有权。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第5条第3项约定，《商品房买卖合同》解除后，原告有义务从被告交付的购房款中提前偿还被告所欠银行按揭贷款，扣除被告约定承担的费用后，退还被告购房款。被告已全额支付原告购房款439万元（首付款1407912元，按揭贷款2990000元），完全能够偿还被告所欠银行的贷款，原告本应按约定退还答辩人剩余的购房款，但原告一直未退还。鉴于上述情况，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求，同时被告保留要求原告退还剩余房款的权利。被告王素峰未作答辩，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对原告围绕诉讼请求提交的证据本院依法进行了认定，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月13日，君联房地产公司与徐宏伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：20121905825），其中约定：徐宏伟向君联房地产公司购买位于滨河西路51号“水岸·国际公馆”第5幢6层0601号房屋一套，建筑面积为350.73㎡；房屋总价款为4397912元；付款方式为商业贷款，徐宏伟应在签署《买卖合同》当日，向原告支付首付款为1407912元，其余房款2990000元以贷款方式支付。另双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第二条第一款载明按揭付款办法：签订合同时，买受人支付首付款1407912元，剩余商品房价款2990000元，由买受人徐宏伟向建设银行贷款申请办理个人住房按揭贷款方式支付君联房地产公司；第二条第二款第四项载明：鉴于出卖人向买受人按揭贷款债务将承担阶段性担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。2012年7月18日，徐宏伟、王素峰与君华房地产公司、建设银行山西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：140000008-011-2012001877），贷款金额为2990000元，贷款期限为276个月，自2012年7月18日起至20357月18日止。贷款用途为商品住房，贷款利率为浮动利率，贷款本息归还方式为等额本息还款法。君华房地产公司为保证人，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，徐宏伟向原告支付首付款1407912元，建设银行太原分行向君华房地产公司支付贷款金额2990000元。后君联房地产将案涉房屋交付徐宏伟。自2015年6月起，徐宏伟再未向银行偿还贷款本息，导致君联房地产公司承担保证责任。2019年8月5日，建设银行山西分行太原个人贷款中心出具《关于徐宏伟拖欠贷款由房地产公司代偿情况的说明》，载明：借款人徐宏伟自2016年6月28日起发生逾欠，截至2019年5月17日共扣划君联房地产公司保证金账户保证金共639454.09元用于支付借款人徐宏伟拖欠款项。根据原告提交的代偿明细，因第三方代徐宏伟向君联房地产公司偿还227697.29元，自2016年6月28日至2019年5月17日止，君联房地产公司实际代偿金额为411756.8元。君联房地产公司履行保证义务后多次向二被告催要其垫付的银行贷款及利息，但其未履行相关义务。故原告提起本案诉讼。经查，2016年12月23日，太原市万柏林区人民法院作出（2016）晋0109民初2400号民事判决书，判决：一、依法解除原告山西君联房地产开发有限公司与被告徐宏伟签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20121905825）及《商品房买卖合同》补充协议。二、被告徐宏伟于本判决生效之日起十日内支付原告山西君联房地产开发有限公司违约金2514.03元。另查，案涉房屋在太原新天业银邦小额贷款有限公司与徐宏伟等民间借贷纠纷一案中现已被太原市尖草坪区人民法院查封并拍卖。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2016）晋0109民初2400号民事判决书、《关于徐宏伟拖欠贷款由房地产公司代偿情况的说明》、当事人陈述、庭审笔录等经庭审质证在案证实。本院认为，君联房地产公司与徐宏伟签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议以及建设银行山西分行、君华房地产公司、徐宏伟、王素峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效。本案系追偿权纠纷，争议焦点为：一、原、被告解除《商品房买卖合同》及补充协议后，二被告应否偿还原告所支付的代偿款；二、二被告应否支付原告违约金。原、被告解除《商品房买卖合同》及补充协议后，二被告应否偿还原告所支付的代偿款。本案中，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，君联房地产公司为保证人。由于徐宏伟未依约履行还款义务，导致君联房地产公司承担保证责任。2016年6月28日至2019年5月17日期间君联房地产公司为徐宏伟代偿贷款本息共411756.80元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，君联房地产公司承担保证责任后有权向徐宏伟进行追偿。徐宏伟、王素峰系夫妻关系，在《个人住房（商业用房）借款合同》中，徐宏伟、王素峰为共同借款人，案涉房屋所欠的债务系夫妻共同债务，因此，君联房地产公司要求徐宏伟、王素峰支付代偿款411756.80元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于二被告应否支付原告违约金的问题。原告依据《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第四项诉请二被告支付违约金466172.49元。本院认为，2016年12月23日，太原市万柏林区人民法院作出（2016）晋0109民初2400号民事判决书，已判决双方解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，并由徐宏伟支付违约金2514.03元。《商品房买卖合同》及补充协议与《个人房屋抵押借款合同》系独立的合同，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人房屋抵押借款合同》并未解除。君联房地产公司因徐宏伟未及时还款导致保证金账户被银行扣划411756.80元，系君联房地产公司履行了保证义务，其可依法向徐宏伟追偿。但该追偿权并不适用《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第四项的规定：鉴于出卖人向买受人按揭贷款债务将承担阶段性担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。依据上述条款，违约金为解除《商品房买卖合同》及补充协议同时附随的违约罚则条款，并不能单独适用。本案起诉时《商品房买卖合同》及补充协议早已解除三年有余，原告诉请二被告支付违约金466172.49元，无法律依据，本院不予支持。但考虑到君联房地产公司为徐宏伟代偿银行贷款本息，客观存在一定的经济损失，因君联房地产公司未提供相关经济损失及主张权利的证据，本院认为以利息损失计算为宜，利息应以代偿金额411756.80元为基数，自起诉之日2020年7月6日起计算至本判决履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王素峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：被告徐宏伟、王素峰于本判决生效后十日内偿还原告山西君联房地产开发有限公司代偿款411756.80元及利息（利息应以代偿款411756.80元为基数，自2020年7月6日起计算至本判决履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）驳回原告山西君联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务履行利息。案件受理费6289.65元，由被告徐宏伟、王素峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 陈玉在 二〇二〇年九月二十一日书记员 李 娟