辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0603民初2147号 原告：中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行，住所地辽宁省丹东市振兴区。 负责人：许某某，该分行行长。 委托代理人：张某1，女，1979年10月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。该银行工作人员。 委托代理人：焉某某，男，1976年12月1日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。该银行工作人员。 被告：陈某某，男，1962年10月17日出生，汉族，住辽宁省东港市。 被告：张某2，女，1961年2月19日出生，汉族，住辽宁省东港市。 被告：丹东某某房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区。 法定代表人：梁某某，系该公司总经理。 委托代理人：王洞天，辽宁博阳律师事务所律师。 委托代理人：刘某，男，1981年9月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区，该公司工作人员。 原告中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行诉被告陈某某、张某2、丹东某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2021年3月17日立案受理后，依法由审判员常闻赫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行的委托代理人张某1、焉某某、被告丹东某某房地产开发有限公司的委托代理人王洞天、刘某到庭参加了诉讼。被告陈某某、张某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年12月3日，被告陈某某从原告处贷款39万元，并于2015年12月7日和原告签订了《个人购房担保借款合同》，以其购买住房辽宁省丹东市振兴区，面积为92.64平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了他项权证。2015年12月9日，原告为被告陈某某发放贷款39万元。从2020年1月19日起，被告陈某某开始拖欠贷款本息至今，依据《个人购房担保借款合同》第十一条第11.4项第（2）款约定，原告于2020年4月9日宣布该借款合同项下的贷款提前到期。同时，原告依据合同约定，请求依法判令：1、解除原告与被告陈某某于2015年12月3日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告陈某某偿还剩余全部贷款本金307897.82元、利息6906.28元，共计314804.10元（暂计算至2020年7月9日）以及由此产生的按照现逾期借款执行利率6.615%（现执行利率4.41%上浮50%，如遇人民银行基准利率调整，其逾期执行利率按调整后的执行利率上浮50%）计算的罚息、复利至实际给付之日止；4、原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；5、被告丹东某某房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。 被告陈某某、张某2未应诉答辩。 被告丹东某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）辩称：不认可原告对被告某某公司的诉讼请求，被告某某公司对被告陈某某、张某2所拖欠的贷款并不承担保证责任，更不应承担连带偿还责任，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告对被告某某公司的诉讼请求。 经审理查明：2015年8月8日，被告陈某某与被告某某公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定，被告陈某某购买被告某某公司开发建设的坐落于丹东市振兴区，建筑面积为92.64平方米的的房屋，房屋总价款为570292元，付款方式为被告陈某某支付首期房款人民币180292元，余款39万元由被告陈某某向被告某某公司认可的贷款机构申请贷款支付。 2015年12月3日，被告陈某某向原告申请办理购房贷款，被告张某2以其配偶及抵押物共有人名义在申请表上签字确认。2015年12月7日，原告（贷款人、抵押权人）与被告陈某某（借款人、抵押人）、被告张某2（抵押人）、被告某某公司（保证人）签订个人购房担保借款合同一份，约定，借款金额39万元，借款人购买的房产位于丹东市振兴区，并以该房屋提供抵押担保，借款期限180个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，本合同适用浮动利率，还款采用等额本息还款法，还款周期为1个月，本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押作为担保方式，保证范围包括本合同项下借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。抵押人应协助配合贷款人自所购买房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带保证责任。借款人未按约定归还借款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，对应付未付利息，贷款人应依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2015年12月9日，原告依约发放贷款39万元，被告陈某某在借款借据上签名，该借据上载明了当时的执行利率及逾期利率。2015年12月14日，原告就该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但被告陈某某、张某2至今未能协助原告办妥正式的抵押登记。该房屋于2019年3月11日办理了国有建设用地上房屋所有权首次登记。 此后，被告陈某某按约偿还了原告借款。但被告陈某某自2020年1月9日开始拖欠贷款本息，截至2020年7月9日，被告陈某某尚欠原告贷款本金307897.82元、利息6906.28元。 本院所确认的上述事实，有贷款申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、商品房买卖合同（预售）、对账单、不动产登记证明等书证以及原、被告的陈述笔录在案为凭,这些证明材料已经开庭对质和本院的审查,可以采信。 本院认为：原告与被告陈某某、张某2、被告某某公司签订的个人购房担保借款合同以及原告与被告某某公司签订的商品房买卖合同（预售）均系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告陈某某未按借款合同的约定偿还借款，应承担相应的违约责任。根据借款合同的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。故原告请求被告陈某某全部借款提前到期并要求偿还尚欠的贷款本息，解除借款合同，符合借款合同的约定和法律规定，本院予以支持。对原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，依照法律的有关规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因案涉房屋已办理了抵押预告登记，预告登记权利人为原告，且案涉房屋的建筑物办理了所有权首次登记，该抵押权设立，原告对案涉房屋享有优先受偿权，故对原告该请求，本院予以支持。对被告某某公司提出的其提供的是阶段性保证，保证期间到抵押生效之日止，原告对案涉房屋已经享有优先受偿权故其保证责任应当免除的主张，因案涉房屋已经具备办理抵押登记条件而因购房人怠于履行义务导致原告未能完成正式登记，若此情形下开发商继续承担连带保证责任将导致其保证期间被不当延长也违背了合同当事人约定保证方式为“阶段性保证”的初衷，故本案中因原告已经可以行使抵押权人的权利，被告某某公司的保证期间届满，保证责任应当免除。被告某某公司的该辩解意见有事实及法律依据，本院予以采纳，并对原告的该项诉讼请求不予支持。被告陈某某、张某2有经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第（三）款、第五百六十六条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百九十二条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行与被告陈某某、张某2、丹东某某房地产开发有限公司于2015年12月3日签订的个人购房担保借款合同； 二、被告陈某某于本判决生效后十日内偿还原告中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行贷款本金人民币307897.82元及利息6906.28元（以上计算截止至2020年7月9日；并继续计算自2020年7月10日起至实际给付之日止按照原、被告之间签订的个人购房担保借款合同约定的利率计算的利息、罚息、复利）； 三、原告中国某某银行股份有限公司丹东振兴支行对坐落于丹东市振兴区房屋享有优先受偿权； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3061元（已减半收取），由被告陈某某负担(原告已预交，被告随上述款项一并给付原告)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后七日内不交上诉费,则视为自动放弃上诉权。 审判员  常闻赫 二〇二一年五月二十八日 书记员  程 铭