上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初18680号原告：上海南翔经济城实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈剑侠，总经理。委托诉讼代理人：曾昭旺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海珊珊电子商务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：常支库，总经理。委托诉讼代理人：赵鹏，北京赵鹏律师事务所律师。被告：北京优选千通技术有限公司，住所。地北京市。法定代表人：梁漳达，总经理。委托诉讼代理人：赵鹏，北京赵鹏律师事务所律师。原告上海南翔经济城实业有限公司(以下简称南翔经济城公司)与被告上海珊珊电子商务有限公司(以下简称珊珊电子公司)、北京优选千通技术有限公司(以下简称优选千通公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾昭旺，两被告共同委托代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.珊珊电子公司支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金共计人民币(以下币种同)1,731,838.13元；2.珊珊电子公司向原告支付逾期支付房屋租金违约金25万元；3.优选千通公司对第1、2项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告与被告珊珊电子公司于2019年1月1日签订了《XXXXXX楼宇租赁合同》，约定原告将坐落于银翔路XXX号XXXXXX第5层整层和第11层整层，建筑面积2,062.94平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租被告珊珊电子公司，租赁期限为12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日止，租金按建筑面积计算，单价为2.3元/㎡/天，合计年租金1,731,838.13元。同时双方约定，若珊珊电子公司在租赁期限内实际入库税金满1500万元，则原告同意免去珊珊电子公司2019年全年房租，但物业费不免；若不满1500万元，则珊珊电子公司须在2020年1月7日前向原告支付2019年全年房租。另《租赁合同》第9.3条约定“乙方(即被告珊珊电子公司)未按时缴纳房屋租金、电费或物业管理费的，每超过一天，甲方(即原告)按日收取欠款总金额0.1%的违约金，逾期一个月以上，甲方按日收取欠款总额0.5%的违约金”。合同签订后，原告已如约交付租赁房屋，珊珊电子公司也在系争房屋内正常经营办公并缴纳了2019年全年物业费。由于珊珊电子公司2019年入库税金未达要求，应当向原告支付2019年年租金，但截止起诉之日仍未支付。2020年8月14日，在原告的催促下，珊珊电子公司向原告出具《房屋租金支付承诺书》，承诺将于2020年8月20日前一次性向原告全额支付2019年房屋租金1,731,838.13元。优选千通公司同意对珊珊电子公司的付款承诺向原告提供不可撤销的连带责任担保。如到期未付，两被告愿意按照租赁合同相关约定向原告承担违约责任。原告为维护自身权益，故涉诉。被告珊珊电子公司辩称，不同意所有诉讼请求。理由如下：第一，珊珊电子公司与原告签订的合同为无效合同，系争房屋规划用途为卫生中心，原告并未向法庭出示产权证和规划许可证，按照最高人民法院审理房屋租赁合同的解释第三条规定，原告需提供规划许可证和产权证以证明出租为合法取得，现原告无法提供，所以合同为无效合同；第二，珊珊电子公司已向原告支付了100万元房屋租金；第三，珊珊电子公司并未完全使用系争房屋，仅使用了一部分，应当按照实际使用面积来计算年租金。被告优选千通公司辩称，不同意所有诉讼请求。理由如下：第一，优选千通公司与原告间并不存在合同关系及真实的担保关系，担保承诺书是在法定代表人不知情的情况签署的，同时担保函上字压章，房租支付承诺书上也没有具体经办人的签字；第二，由于珊珊电子公司与原告之间的租赁合同无效，所以担保合同作为从合同自然无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，南翔经济城公司(甲方、出租方)与珊珊电子公司(乙方、承租方)签订了1份《XXXXXX楼宇租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋(建筑面积2,062.94平方米)租予乙方，租赁期限为12个月，自2019年1月1日至2019年12月31日；租金按建筑面积计算，按2.3元/㎡/天计算，年租金计1,731,838.13元；若乙方在2019年1月1日至2019年12月31日期间，实际入库税金满1,500万元，则甲方同意免去乙方2019年全年房租，但物业费不免；若乙方在2019年1月1日至2019年12月31日的入库税金不满1,500万元，则乙方须在2020年1月7日前向甲方支付2019年全年商务楼房租共计1,731,838.13元；乙方未按时交纳房屋租金、电费或物业管理费的，每超过一天，甲方按日收取欠款总金额0.1%的违约金，逾期一个月以上，甲方按日收取欠款总金额0.5%的违约金；履约保证金按一个月租金计算，乙方应在签署本合同前支付甲方履约保证金123,776.4元(2018年已付)，待合同期满或解除，乙方按本合同约定返还房屋且无其他违约行为时，甲方将履约保证金全额无息返还乙方；乙方如未按规定结清有关费用，甲方可在履约保证金中扣除，如乙方有违反本合同约定的情形，甲方可直接没收全部履约保证金；合同另约定了其他内容。合同均加盖双方合同专用章。合同签订后，珊珊电子公司实际经营使用系争房屋并缴纳了2019年全年物业管理费及水电费。2020年7月1日，南翔经济城公司向珊珊电子公司送达1份《律师函》，载明“…合同签订后，我委托方已按照约定向贵司交付了租赁房屋，贵司也在租赁房屋内正常经营办公。由于贵司2019年1月1日至2019年12月31日的入库税金不满1,500万元，因此按照约定贵司应在2020年1月7日前向我委托方支付2019年全年房租共计1,731,838.13元。但截至本函发出之日，贵司在我委托方多次催收后，仍未向我委托方支付2019年全年房屋租金1,731,838.13元…郑重要求贵司：于收到本函之日起5日内向我委托方全额支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金共计1,731,838.13元…”。2020年8月14日，珊珊电子公司(承诺人)、优选千通公司(连带责任担保人)向南翔经济城公司出具1份《房屋租金支付承诺书》，载明“我司在2019年1月1日起至2019年12月31日期间，租赁贵司位于银翔路XXX号XXXXXX第5层整层和第11层整层房屋用于办公，按照双方租赁合同约定，我方应支付贵司2019年全年房屋租金1,731,838.13元。因我司承接的‘蒙牛慢燃’项目优选千通公司一直未实际兑现相关服务及费用，导致我司截至本承诺书出具之日尚拖欠贵司2019年全年上述房屋租金1,731,838.13元。现我司就房屋租金支付事宜向贵司书面承诺如下：1.我司将于2020年8月20日前，一次性向贵司全额支付2019年全年房屋租金1,731,838.13元；2.优选千通公司同意对我司的付款承诺向贵司提供不可撤销的连带责任担保；3.如到期未付，我司及担保人愿意按照双方签订的《XXXXXX楼宇租赁合同》相关约定向贵司承担违约责任”。该承诺书加盖珊珊电子公司及优选千通公司公章。对上述事实当事人双方没有争议，本院予以确认。但对租赁合同及承诺书效力、实际使用面积、租金支付情况，双方意见不一。南翔经济城公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.《XXXXXX楼宇租赁合同》，旨在证明南翔经济城公司与珊珊电子公司存在租赁合同关系；2.授权委托书、编订(变更)门弄(楼)号牌通知、建设工程竣工验收备案证书及明细表、规划图、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程项目表、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证，旨在证明系争房屋为合法建筑，南翔经济城公司有权管理、出租；3.《房屋租金支付承诺书》、优选千通公司股东会决议、公司章程复印件及营业执照复印件，旨在证明优选千通公司愿意为珊珊电子公司提供连带责任担保；4.珊珊电子公司2019年物业费、空调费、水电费缴纳凭证，旨在证明珊珊电子公司实际使用了系争房屋；5.银行凭证及发票，旨在证明珊珊电子公司2019年支付的100万元并非用于支付该年房租。珊珊电子公司对上述证据发表质证意见如下：1.租赁合同并非其真实意思表示，入库税金需满1,500万元方免除租金的合同约定不符合常理，其对合同签订过程亦不清楚，合同原件存在字压章；2.授权委托书没有经办人签字所以是无效的，同时建设用地规划许可证等证件上列明系争房屋所在用地为医疗用地，未经合法变更手续改变规划用途，故而系争房屋为违法建筑；3.《房屋租金支付承诺书》没有经办人签字，不认可其真实性；4.不能证明珊珊电子公司使用了南翔经济城公司所称的面积；5.银行凭证及发票的真实性予以认可，但认为100万元是保证金。优选千通公司对上述证据发表质证意见如下：《房屋租金支付承诺书》上并无其工作人员的签字，同时优选千通公司与珊珊电子公司并无合同关系及法律规定的权利义务，为珊珊电子公司债务提供担保不符合常理。股东会决议的形成过程有问题，股东是在空白纸张上签字，同时也没有具体担保范围，所以股东会决议并非该公司真实意思表示。其他证据的质证意见与珊珊电子公司一致。珊珊电子公司为证明其主张，向本院提交了1份上海农商银行网上银行—转账/支付查询复印件，旨在证明珊珊电子公司已向南翔经济城公司支付了100万元房屋租金。南翔经济城公司对上述证据发表质证意见如下：珊珊电子公司向其支付的100万元实际用途并非用于支付2019年房屋租金，具体组成为：(1)2018年下半年房屋租金690,147.19元；(2)2019年上半年物业管理费140,902.7元；(3)2019年下半年物业管理费91,481.22元；(4)2018年下半年房租、2019年上半年物业费对应的税费77,468.89元。根据双方当事人举质证及陈述，本院另查明如下事实：系争房屋所在建筑项目于2009年9月29日取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为：南翔社区卫生服务中心。2011年8月17日，南翔镇社区卫生服务中心门弄楼号牌变更为银翔路XXX号。该项目于2012年5月7日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，建设单位为上海市嘉定区南翔镇人民政府。上海市嘉定区南翔镇人民政府于2013年10月23日向南翔经济城公司出具《授权委托书》，载明“上海市嘉定区南翔镇人民政府全权委托上海南翔经济城实业有限公司管理和出租银翔路XXX号1-12层的物业。上海南翔经济城实业有限公司有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务”。本院认为，珊珊电子公司对其在《XXXXXX楼宇租赁合同》合同专用章真实性予以认可，该公司在合同签订后亦实际使用系争房屋并如约缴纳物业管理费及水电费，租赁期限内并未对合同效力表示异议，庭审中珊珊电子公司以免除租金条件苛刻、对合同签订过程不清楚为由辩称合同无效，明显不符合公司管理及市场交易习惯，本院不予采信。另经本院查明，南翔经济城公司对系争房屋有权管理和出租。案涉租赁合同对于系争房屋的使用虽然违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或他人利益，不违反效力性强制规定，且属于当事人真实意思表示，故南翔经济城公司与珊珊电子公司签订的《XXXXXX楼宇租赁合同》当属合法有效，双方均应按约履行。珊珊电子公司及优选千通公司对《房屋租金支付承诺书》上公章的真实性予以认可，但在庭审中以欠缺经办人签字、股东会决议形成过程有问题为由辩称承诺书无效，该承诺书并非单位向法院提供的证明材料，故以欠缺经办人签字为由主张承诺书无效的辩称意见，本院不予采信。同时优选千通公司并未提供证据证明股东会决议并非其真实意思表示，故对于该辩称意见，本院不予采信。珊珊电子公司及优选千通公司出具的《房屋租金支付承诺书》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，珊珊电子公司应如约给付2019年全年房租，优选千通公司亦应如约承担担保责任。庭审中，珊珊电子公司辩称其于2019年已向南翔经济城公司支付了租金100万元所以已履行了租金给付义务，但珊珊电子公司现有证据不足以证明该笔款项系2019年度的租金，经本院查明，该笔款项的实际用途为支付2018年下半年房租及2019年物业费，且根据案涉合同的约定，系争房屋的租金支付方式为先用后付而非先付后用，在满足一定条件下可免除，故对于该抗辩意见本院不予采信。诉讼中南翔经济城公司同意以珊珊电子公司已支付的租赁保证金123,776.4元抵扣2019年全年房租，系处分自己权利，本院予以照准并确认珊珊电子公司应向南翔经济城公司支付2019年房租1,608,061.73元、优选千通公司在此范围内向南翔经济城公司承担连带责任。同时，珊珊电子公司欠付2019年全年房租的行为构成违约，按照合同及承诺书约定，南翔经济城公司有权向珊珊电子公司主张逾期违约金，然而南翔经济城公司主张的违约金计算标准过高，本院酌定逾期违约金为100,000元，优选千通公司在此范围承担连带责任。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海珊珊电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南翔经济城实业有限公司2019年全年租金人民币1,608,061.73元(已抵扣租赁保证金)；二、被告上海珊珊电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南翔经济城实业有限公司逾期违约金人民币100,000元；三、被告北京优选千通技术有限公司对第一项、第二项判决义务承担连带责任。本案受理费22,636元，减半收取16,318元，由被告上海珊珊电子商务有限公司、北京优选千通技术有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 平二〇二一年二月二十六日法官助理  罗宇驰书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。