湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0525民初1548号 原告：洞口县绿景物业管理有限公司，住所地：洞口县花古街道工业园新城区梨园东路。 法定代表人：张端仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王导导，湖南桔城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱炳乾，湖南桔城律师事务所律师。 被告：陈学光，男，1965年4月26日出生，汉族，银行职工，住洞口县。 原告洞口县绿景物业管理有限公司与被告陈学光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洞口县绿景物业管理有限公司的委托诉讼代理人王导导、朱炳乾，被告陈学光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洞口县绿景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付给原告自2013年4月1日起至2019年6月30日期间的物业费等费用17072元及违约金11110.68元，合计28182.68元（物业费计算至2019年6月30日，违约金计算至2020年12月31日，违约金延后照计）；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告为绿景·盛世豪庭小区提供物业管理服务，被告系该小区32栋A单元801号房的业主。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告提供该小区物业服务管理。被告每半年交一次物业费，如被告未按照约定支付管理服务费用，应当承担自逾期之日起按照应缴纳费用3‰的违约责任。被告房屋每月物业费206.43元，原告一直按照约定履行物业管理义务，被告却一直拖欠物业管理费。现被告尚欠物业费15482元、车库物业费1440元、公摊电费150元、违约金11110.68元、合计28182.68元，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告陈学光辩称，1、绿景小区现在的物业公司是腾辉物业，与原告的服务协议已经终止了的，被告未接到原告任何催收物业费的催收函；2、原告未及时给被告办理房屋产权证，导致被告未能申请住房公积金贷款，一直无钱装修房屋，现在仍是毛坯房，房屋也存在质量问题；3、物业管理没有尽到责任和义务，被告没有享受到物业管理服务，车库不通电、漏水、他人车辆乱停占用被告车库、车位。房屋、车库的门严重损坏，原告没有通知过被告；4、当时签订的服务协议的物业管理费价格是0.8元/㎡，物业管理公司的变更没有任何人通知被告，说明原告没有对被告进行物业服务管理；5、2012年12月22日，被告交了2000元装修押金，至今房屋尚未装修，请求原告返还，并支付相应的银行利息；6、根据《物业服务收费管理办法》规定，闲置房可以减免物业管理费；7、根据《民法典》规定原告应定期向业主公开并向业主大会委员会报告物业服务项目的费用，但被告未收到任何告知，原告物业公司违约在先，理应赔偿被告的损失,请求法院查明事实，依法判决。 原告围绕诉讼请求向本院提交了《前期物业管理服务协议》、湖南服务价格登记证、绿景物业管理有限公司员工表、照片、入伙通知书、收据、发票、致全体拖欠物业费业主的公开信的截图、物业移交协议等证据材料，被告陈学光对原告证据真实性无异议，但是提出原告并未向被告发过催收通知，也没有告知过被告，被告房子并未入住，并提供了车库照片、房屋照片、请求解决车库顶漏水问题的报告等证据，拟证明物业管理并未到位。原告认为被告的照片均是近期拍摄，而原告于2019年6月以后不再是绿景小区物业管理公司，被告提供的照片反映的是现状，而现在的物业管理公司是腾辉物业，故被告提供的证据与本案无关联性。本院认为，原告提交的证据，被告对其真实性认可，可以作为定案的依据。原告对被告的证据的质证意见正确，对被告的证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月28日，被告购买了绿景·盛世豪庭小区32栋A单元801号房，面积为190.93㎡。并与原告签订了《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰装修重要事项的约定》，双方约定甲方（本案原告）提供该小区物业服务管理，乙方（本案被告）支付物业管理费及其他费用，因乙方原因空置房屋，一年内由被告按物业管理费标准的95%向甲方缴纳，一年期满按100%缴纳，标准以物价部门批文为准，暂定每月为0.8元/㎡（含电梯运行费但不包括电费），以开发商通知领房之日的下月1日计收， 每6个月预交一次，如乙方违反协议，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按照每天3‰缴纳违约金。乙方于装修前向甲方缴纳装修押金2000元。2012年5月，洞口县物价局给原告颁发《湖南省服务价格登记证》，批准其高层物业费收费标准为每月1.1元/㎡。2012年9月，洞口县绿景房地产开发有限公司与本案原告联合向被告送达“入伙通知书”，通知被告办理入伙，物业费从2012年10月1日起计收。2012年10月22日，被告缴纳了2012年10月1日至2013年3月31日止的物业费906元，此后未再缴纳物业管理费。2019年6月22日，洞口县绿景房地产开发有限公司与本案原告、绿景物业小区的业主委员会、洞口县腾辉物业管理有限公司签订“物业移交协议”，终止前期物业管理服务，洞口县绿景物业管理有限公司于2019年7月1日退出绿景小区物业管理服务，2019年6月30日之前的物业费由其收取。被告共欠物业管理费15482元、车库物业费1440元、公摊电费150元。原告放弃按照3‰/日计算违约金，主张按年利率15.4%计算违约金损失，为11110.68元，合计28182.68元。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方所签《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，协议合法有效，对双方均具有约束力，原告提供了物业服务，被告就应当按照约定交纳相应的物业服务费用。原、被告合同约定暂定物业管理服务费用每月0.8元/㎡，原告依据洞口县物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》规定，将高层房屋物业服务费按1.1元/㎡计算，未违反合同约定和法律规定，本院予以认可。被告提出原告管理、服务未到位，未提供证据证明，本院不予采纳。被告自2013年4月1日起未缴物业管理费，违反合同约定，被告应按合同约定支付违约金,但双方约定逾期不缴费的违约金过高，现原告要求按照年利率15.4%计算，本院予以支持。因被告房屋空置，按照合同约定一年内可按95%缴纳物业费，原告主张的物业费未超出一年内95%的标准，故本院对原告的诉请请求，予以支持。 因双方服务合同已经于2019年6月30日终止，对原告要求判令违约金顺延照计的诉讼请求，本院不予支持。被告提出房屋质量存在问题要求赔偿，属于另一个法律问题，可另行主张权利，装修押金的退还应该按照双方约定办理，均不属于本案审理的范畴。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条的规定，判决如下： 由被告陈学光在本判决生效之日起十日内支付给原告洞口县绿景物业管理有限公司自2013年4月1日起至2019年6月30日期间的物业管理费15482元、车库物业费1440元、公摊电费150元、违约金11110.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费504元，因适用简易程序减半收取252元，由被告陈学光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  袁桂容 二〇二一年七月十三日 法官助理唐梅妍 书记员傅昭晨 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。