上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27443号原告：上海天帆企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈庆华，董事长。委托诉讼代理人：金易文，上海市华诚律师事务所律师。被告：优享创智(北京)科技服务有限公司，住所地北京市。法定代表人：毛大庆，经理。委托诉讼代理人：徐恩泽，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉祥，上海翰鸿律师事务所律师。原告上海天帆企业管理有限公司与被告优享创智(北京)科技服务有限公司其他合同纠纷一案，由上海市徐汇区人民法院移送本院，本院于2020年7月15日立案后，先适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为适用普通程序，由审判员茅建中独任审理，于2020年12月11日再次公开开庭审理。原告上海天帆企业管理有限公司的法定代表人陈庆华和委托诉讼代理人金易文，被告优享创智(北京)科技服务有限公司的委托诉讼代理人徐恩泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天帆企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的第一年度品牌及平台使用费2万元；2.判令被告支付按照三个月运营管理费计算的违约金45,000元；3.判令被告支付因单方面解除协议而造成的场地空置费1,166,000元；4.判令被告支付因单方面解除协议而造成原告对外商誉损失100万元。事实和理由：2019年5月，原告与被告就上海市闵行区兴梅路XXX号XXX层房屋合作经营一事开始商议。2019年6月11日，双方签订《战略合作协议》，约定原告以其名下的房地产项目及产业园区投资项目与被告展开合作。为此，原告于2019年6月27日提前与场地前承租人解约，将该场地预留用于履行双方之间的合作协议，并按被告要求清理并腾空了场地。2019年8月22日，原告与被告签订《共享际合作经营协议》(以下简称《合作协议》)，约定原告委托被告管理位于上海市闵行区兴梅路XXX号XXX层总面积为1,450平方米的房屋(以下简称系争房屋)，用于联合办公，原告向被告支付品牌及平台使用费、运营管理费以及场地租金收入分成，双方约定于9月1日交接场地开始运营。但被告未按约进驻系争房屋，反而在9月5日以邮件形式向原告提出单方解约。由于解约已成事实，原告于9月12日致函被告同意解约。被告应向原告退还已支付的第一年度品牌及平台使用费2万元，同时根据《合作协议》第9.5条约定，被告还应支付相当于三个月管理费总额的违约金。除此之外，被告单方解约还造成原告系争房屋空置的租金收入损失，原告积极自救，于2019年10月23日将一半场地出租，故按照每月22万元的租金标准，自2019年6月27日至10月23日期间的全部租金收入以及自10月23日至2020年1月10日的一半场地租金收入，合计1,166,000元应由被告赔偿。由于原告对“共享际”、“5Lmeet”等品牌及理念已进行大量前期对外宣传，被告单方解约还造成原告商誉损失100万元。被告优享创智(北京)科技服务有限公司辩称，同意退还2万元，但不同意原告其他诉请。一、被告系合法解除合同，不构成违约，原告始终没有提供协议约定的产权证明、消防验收等文件，违反了《合作协议》第3.1.2条约定，导致合同目的无法实现。二、即使被告存在违约，原告主张的损失也不应由被告全部承担，被告并未要求原告提前腾空场地，原告所谓提前解约损失由其自身承担。且根据原告提供的证据显示，前承租人系自身原因解约。原告主张22万元每月的租金收入并无依据，《合作协议》中并无此保底收入约定。原告计算可得利益损失也没有扣除管理费、维护费等经营成本。原告所谓的商誉损失并无事实和法律依据，其对外宣传未经被告同意，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院的认证意见为：原告提供的证据2.2《合同解除协议》，原告已对原件和复印件不一致进行了合理解释，并不影响该证据的真实性，本院予以采纳；原告提供证据4.1、4.2系原告与案外人之间的材料，被告虽不予认可，但原告已提供原件供核对，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，上海天帆投资有限公司(承租方)与上海众欣发展有限公司(出租方)签订《房屋租赁合同》，约定出租方将闵行区兴梅路XXX号众欣大厦1-11层和地下车库出租给承租方，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。2019年6月11日，上海天帆科技发展集团有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《战略合作协议》，约定甲方同意以其名下的房地产项目及产业园区投资项目与乙方开展合作，合作有效期自本协议签订之日起5年，乙方指定芮君宁为项目负责人。2019年7月3日，原告(甲方)与上海滢盛建筑装饰工程有限公司(乙方，以下简称滢盛公司)签订《合同解除协议》，称双方于2016年4月25日签订《租赁合同》。租用系争房屋用于办公，租赁期限自2016年5月14日至2021年5月13日，现乙方因自身原因，无法继续履行原合同，双方协商一致确认以下内容：1.乙方单方面提出自2019年6月27日起解除原合同。2.乙方共欠租金、物业费和电费合计140,910元，其中2019年4月14日至5月13日期间租金及物业费为76,367元。3.对于乙方单方面解除原合同的违约行为和拖欠甲方的租金、物业费、电费款项，均按原合同约定履行。……2019年8月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《合作协议》，约定甲方委托乙方管理系争房屋，用途为联合办公。第2.2条约定，乙方协助甲方根据本项目的自身条件和甲方的要求确定经营推广方案和招商方案，保证该项目达到合理的营收水平。第2.3条约定，双方同意将引入“共享际”、“5Lmeet”等品牌及理念，并与乙方经营的其他场所的市场定位、经营品牌和形象保持统一。第2.4条约定，乙方会同甲方负责以系统、高标准的管理体制处理本项目的日常事务，在过程中维护甲方的利益，做到甲方本项目资产的增值保值，为了保证达成这一目的，乙方提供服务包括：(1)对项目周边商圈进行市场分析和定价预估；(2)完成推广方案和招商方案，保证该项目达到合理的营收水平；(3)和(4)提供标准化体系支持；(5)提供项目人员培训、运营督导和工程等经营管理支持；(6)辅助项目的公关及推广活动；(7)推荐并确定承租人，协助签订租赁协议等。第3.1.1条约定，甲方确认对本项目及其附属设施拥有合法的使用权。第3.1.2条约定，甲方已取得并持续持有为合法持有及运营本项目所应取得的相关证照(包括但不限于消防验收许可证)。第4.1条约定，合作有效期自2019年9月1日至2020年12月31日止，甲乙双方需于2019年9月1日前对场地进行确认。第5.1.1条约定，每月运营管理费为15,000元，甲方按季度向乙方支付。5.1.2条约定，品牌及平台使用费为每年34,800元，第一年费用，在合同签订后5个工作日内支付2万元，实际场地确认后5个工作日内完成剩余支付14,800元。第5.3条约定，乙方无需承担于本项目相关或因运营本项目引起的相关费用包括但不限于日常损耗费用、物业维修、广告宣传费用、中介费等。第5.5条约定，甲方每期(一个月为一期)对乙方的经营管理进行审核，若该期的场地租金和服务费收入未达到22万元，乙方应当于审核结束后一周内向甲方出具相应的书面整改报告，并立即落实相应的整改措施。第6.1条约定，甲方应于2019年9月1日前将场地按联合办公正常使用标准确认给乙方。第9.5条约定，本协议期间，非本协议规定的情况，任何一方无合理原因单方解除本协议的，违约方应向守约方支付相当于3个月运营管理费总额的违约金。合同载明乙方联系人为芮君宁。原告提供给被告附件显示，系争房屋分上下两层，一层110个工位，二层98个工位。2019年8月18日，被告向原告邮件发送场地改进意见，内容包括“内部楼梯下增加储物空间”，“每个电梯口设置2层门襟”等，并附一层平面图。2019年8月26日，原告向被告支付预付部分平台服务费2万元。2019年9月5日，芮君宁向原告发送“关于《共享际合作经营协议》的解约邮件”，称被告与原告于2019年8月签署的《合作协议》，由于乙方原因无法继续履行合同，现提出解约，请双方协定时间友好的进行解约协商并签署解约协议。2019年9月12日，原告回复邮件，同意与被告解约，并附解约函，要求被告赔偿与本案诉请内容一致的相关损失。2019年10月23日，原告(甲方)与上海恒先网络科技有限公司(乙方)签订《合作协议》，将系争房屋的一层提供给乙方使用，用于运营“网红直播孵化项目”，乙方根据项目经营情况按“利润分成+保底费用”的形式向甲方支付合作费用，并另向甲方支付物业费、水电费和停车费，利润分成比例为总利润≤280万部分，甲方乙方各50%，总利润≥280万部分，甲方分成比例40%，乙方60%，保底费用一年80万元。合作期限自2019年10月24日止2021年1月23日。2019年10月10日至2020年2月，芮君宁多次向原告发送邮件，要求原告按照《合作协议》约定提供消防验收报告、房产证复印件等文件，2019年11月26日，原告与上海天帆科技发展集团有限公司出具说明，称两公司的实际控制人均为陈庆华，系关联企业。另查明，原告提供的2019年度和2020年度消防验收报告显示，系争房屋已通过消防验收。本院认为，原告与被告签订《合作协议》，就系争房屋合作运营达成合意，双方均应按照约定履行各自义务。本案的第一个争议焦点在于《合作协议》解除的原因。原告认为系被告单方违约解除，被告认为系合法解除。本院采纳原告的意见，理由为：1.芮君宁发送的解约邮件是直接造成《合作协议》解除的文件，在该邮件中，被告明确由于其自身原因无法继续履行合同；2.被告所抗辩的原告未提供消防验收报告、产权证明文件等意见，系合同解除后被告向原告提出的意见，从时间顺序上判断，并非合同解除原因；3.原告提供的租赁合同、消防验收报告等证据也证明系争房屋并不存在被告提出的上述瑕疵，故被告的异议并不成立。综上，被告无正当理由单方面解除合同，应承担相应违约责任。本案的第二个争议焦点是被告的违约责任如何承担。根据法律规定，合同解除后，守约方可以要求返还已支付价款，并由违约方承担违约责任，故被告应返还已收费用2万元，并根据《合作协议》第9.5条约定支付45,000元的违约金。在约定违约金无法弥补原告损失的情况下，原告也有权要求被告赔偿其损失。关于损失的计算，原告主张包括两部分，一部分是系争房屋的空置费用，另一部分是商誉损失。关于房屋空置费，首先，原告主张自2019年6月27日起算，理由是为履行《合作协议》提前与原承租人解约，但原告与滢盛公司的解除协议中显示解除是因滢盛公司的原因，而非原告原因，从该日起算空置费并不合理；其次，原告主张租金标准是每月22万元的保底收入，保底收入的特点是在没有达成既定目标时，由保底方予以补足，但根据《合作协议》第5.5条约定，被告并无补足义务，22万元并不符合保底的特征，原告将此作为租金标准并无依据，由于《合作协议》对于房屋空置费并无约定，本院认为以原滢盛公司支付的租金及物业费每月76,367元为标准估算空置费较为合理；最后，根据原告与上海恒先网络科技有限公司的约定，原告在2019年10月24日起将系争房屋的一半出租后，所获取的80万元一年的保底费和50%的利润分配与滢盛公司的租约租金收益大致相当，故原告在将一半房屋出租后，其损失已得到弥补。本院认为，原告实际产生损失的房屋空置期间，应自原告按照被告要求对系争房屋进行腾空和装修至原告再次将房屋出租为止，综合考虑被告的违约程度、合同已有的违约金约定、以及正常的商业风险等因素，本院酌定被告应赔偿原告房屋空置费损失20万元。关于商誉损失，原告一方面没有证明其在此方面存在成本支出，另一方面也无法证明实际商誉损失的发生，故本院对该部分损失不予支持。综上所述，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告优享创智(北京)科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海天帆企业管理有限公司品牌及平台使用费2万元；二、被告优享创智(北京)科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海天帆企业管理有限公司违约金45,000元和场地空置损失20万元；三、驳回原告上海天帆企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,648元，由原告上海天帆企业管理有限公司负担21,720.29元，由被告优享创智(北京)科技服务有限公司负担2,927.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  茅建中二〇二一年二月十日书记员  薛佳音附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……