山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1322民初5221号 原告：山东居无忧房地产营销策划有限公司。住所地：山东省济南市市中区乐山南区4号楼一层。 法定代表人：蔺兴祥，总经理。 委托诉讼代理人：袁震、沈玉久，山东三禾律师事务所律师。 被告：山东美景网络科技有限公司。住所地：郯城县郯东路万泰名都。 法定代表人：徐小亮，总经理。 被告：徐小亮，男，1991年4月20日出生，汉族，郯城县。 原告山东居无忧房地产营销策划有限公司（下称居无忧房产营销公司）与被告山东美景网络科技有限公司（下称美景网络公司）、徐小亮商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告居无忧房产营销公司的委托诉讼代理人袁震、沈玉久，被告美景网络公司的法定代表人徐小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居无忧房产营销公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还代收的房屋销售款、契税和维修基金共计4186888.56元及利息；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2019年12月16日原告与被告一签订《房地产代理销售协议》，约定原告委托被告一代理“城市假日”项目的销售及推介工作，原告支付相应代理佣金。在被告一销售过程中为了方便销售，由被告一的法定代表人被告二负责接收全部房屋销售款、契税和维修基金，但被告二收取共计418688.56元款项后却拒不支付给原告。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告美景网络公司、徐小亮共同辩称，原告起诉被告425万余元的形成被告不知情，希望原告能够提交证据。原告在2019年12月16日委托被告销售代理原告拥有的城市假日精装公寓项目，合同约定由甲方派遣财务人员进场收款，被告协助甲方财务人员进行催收，因原告实际经营人蔺兴根被银行列入失信人名单，无法使用本人的银行卡进行收款，近期查证是因为牵扯多起合同纠纷、合同诈骗、财务纠纷等案件，经原告与我方商议后，决定临时使用被告二徐小亮的个人账户和山东居无忧房地产营销策划有限公司的公户进行收款，收据由案场的销售人员临时代开，蔺兴根承诺尽快安排专业财务人员入场，合作期间一直未履行承诺。被告公司并没有代原告公司收款的义务，只是临时帮忙而已。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、房地产代理销售协议，证明原被告双方存在委托销售房屋的合同关系，同时约定销售底价为6500元每平方米，约定销售价格不得低于6500元每平方米。 两被告质证意见为：对证据一真实性无异议，代理销售合同中第三条第一项明确约定“如遇特殊情况需要给予优惠促销”可以实施。每一次给客户优惠都是经得甲方同意。 二、收据一组及原告统计的收据明细，证明由被告代为销售的20处房产均由被告开具收据并收款共计3513651元。原告起诉的数额是4251271元，由原告提供的收据载明的金额为3513651元，加上徐小亮及徐莉（徐小亮姐姐）两人自留的房屋价款共计737260元，共计4251271元。 两被告质证意见为：证据二部分收据是被告出具的，具体包括如下11张单据：0265081、0265082、0265089、7870265、0270505、8870028、8870031、8870032、8870033、8870034、8870039。被告认可上述11张单据及记载的金额。原告提供的其他收据无论是从字迹还是任何一方面都不能证明是被告公司及被告徐小亮代开的，签徐小亮名字的也不全是徐小亮代开的，有部分是徐小亮代开的。所有的收据中有重复的，有客户更换的，还有些被撕掉的，对原告提供的证据二部分被告不认可。原告陈述的徐小亮及徐莉名下的两套房产都是被告徐小亮的，原告陈述的两套房屋的价款不属实，实际价款一开始承诺的是两套共计317744元，原告因与开发公司签的合同约定基础销售价是2800元，后来因开发公司价格上调，原告额外加收被告11348元，最终两套房产全款成交价为329092元。这两套房产的售价款用于抵扣原告应支付给被告的部分佣金。该两套房产在原告的同意下已办理完成确权登记手续，一套登记在徐小亮名下，一套登记在徐莉名下。对原告提供的收款明细不予认可。 三、微信转账记录及案外人出具的证明书，证明客户交给被告税款共计116845元。 两被告质证意见为：对转账记录及证明真实性有异议，大部分款项是客户交纳的购房款。原告主张的税款不是原告委托被告代收的，此款项是客户自主去税务局和房管局交纳的费用，因客户时间关系和对业务不熟悉，所以客户委托被告公司代办。此款项已经交纳给税务局和房管局，并且已经把业主的房产证办理完成，剩余少数一部分是客户自愿交纳被告公司的代办服务费。 四、蔺兴根与徐小亮的微信聊天截图及委托办理房地产协议书，聊天中显示徐小亮将制作好的甲方为原告公司，乙方（委托人）为购房客户的协议书交蔺兴根审阅，从该协议书内容可知，业主委托原告公司办理契税的相关业务，契税及维修基金等收款主体也应该是原告公司。 两被告质证意见为：对于原告提供的委托办理协议书确实是被告公司提供给原告的文本，但是并没有按照协议书实际履行，因为原告不同意支付被告公司代办过户的中介费用。 两被告为证明其主张，向本院提供证据如下： 一、城市假日312室与508室订购协议书复印件及收据复印件2份，订购协议书中明确记载了508室建筑面积约56.74平方，订购单价2800元每平方，总房款为158872元；312室建筑面积约56.74平方，订购单价2800元每平方，总房款为158872元。并由原告加盖公章和出示了相关收据，以上两处房产为毛坯价。证明原告出售给被告徐小亮的两套房产价款共计317744元，不是原告所主张的737260元。 原告质证意见为：对证据一的真实性无异议，但是对该份证据的来源及合法性有异议，被告代理销售房产时因应当以原告公司名义对外出售与购房者签订购房合同，开具收款收据，故持有原告公司公章及财务章，同时从该份合同的置业顾问马森及销售经理签字为被告徐小亮，可知该份合同是在原告方不知情的情况下擅自签订的，结合原告提供的销售代理合同，约定每平方米不得少于6500元，该合同约定的价格与事实严重不符。同时购房款也未实际转交原告方，关于已经办理过户的情况，因该房产虽实际所有权属于原告公司，但为了销售过程中避免成为二手房，故与开发公司未办理产权过户手续，因此徐小亮并未通过原告方办理房产过户，原告公司并未协助也未同意办理房产过户。同时该两个订购协议书买方均为徐莉，实际付款人又显示为徐亮（真实姓名为徐小亮），实际办理过户又办理至徐小亮名下，本该十分谨慎严格的购房合同主体方如此混乱，更可以证明公章及签订合同的权利实际由被告控制，才可以肆意变更主体，合同第四条已经明确约定，未经原告同意不得私自更名转让。 二、原告实际经营人蔺兴根指使徐小亮向开发公司法人代表姚惠平工商银行62×××15转账513室全部购房款，该513室建筑面积44.79，单平方价格2900元每平方，总价为129890元，此证据可以证实我方提出的2800元的成本价是真实存在的。 原告质证意见为：证据二真实性合法性关联性均有异议，首先不符合该类型证据的法定形式，即使为真实也与所证事实无任何关联性。蔺兴根是原告公司的工作人员，并非实际控制人。 三、城市假日项目代理销售合同书复印件，甲方是姚惠平，乙方为山东居无忧房地产营销策划有限公司，法人蔺兴祥，合同签订者是蔺兴根，证明蔺兴根是山东居无忧房地产营销策划有限公司的实际控制人。 四、房地产代理销售协议，签订人是郯城百事通房地产公司与原告公司，蔺兴根在该协议书上签名，证明原告公司的实际控制人是蔺兴根。 原告质证意见为：对证据三、四真实性无异议，对关联性有异议，项目名称不一致，蔺兴根作为委托代理人进行签字系接受公司委托的职务行为，无法证明蔺兴根为实际控制人。 五、原告给被告出具的收到条，记载的是代收款项3216509元，证明被告公司将代收款项全部交给原告公司实际控制人蔺兴根。 原告质证意见为：对该证据真实性无异议，但该收到条载明已经上交了3216509元与事实严重不符，该收到条出具的时间为2020年7月10日，但在此之前不论是原告公司还是法定代表人或委托代理人均未实际收到该款项，该收到条实际为实践合同，应提供相应的转账凭证予以证明。原告公司没有收到任何款项。 六、被告统计的城市假日客户成交明细与销售公司实收金额明细表。该证据可以证明被告公司的实收金额和所有客户的优惠明细，还有最终的成交价格，另外也证实了部分客户售后返租三年的租金金额和客户向山东居无忧房地产有限公司借的款项。另外也能证实蔺兴根与徐小亮自留的房产总成交价。被告提交的收到条3216509元，加上被告徐小亮与徐莉支付的房款329092元，共计3545601元。也就是该证据上记载的数额。 原告质证意见为：对该份证据载明的实收金额3545601元，该金额理应加上徐小亮及徐莉房产差额部分408528元再加上原告可以核算出的税费116845元（此次共计出售了22处房产，原告与户主联系，要求提供给徐小亮的转账记录，个别户主因客观原因无法提供，因此原告方只统计出10户税费116845元），这三项全部相加为被告实际收到的款项，也是应当返还给原告的款项。 七、1徐小亮给姚惠平的银行转账记录15页，共计1959762元，是根据蔺兴根的指示转的，其中有一份转账给唐德礼系通过唐德礼转账给姚惠平。2徐小亮给蔺兴根家属张仲金的银行转账记录2页，共计30万元，是蔺兴根指示徐小亮转给张仲金的代收的购房款。3徐小亮给王玉宝的转账记录1页，共计138000元，另外还有1万元现金，共计148000元，该款项是徐小亮替蔺兴根垫付的款项。4转账记录及单据共计12页，徐小亮给蔺兴根的家属张仲金还有蔺兴根自己留的房子过户时，徐小亮替蔺兴根垫付的契税。5聊天记录及转账记录，共计8页，是蔺兴根指示徐小亮将公寓的装修款支付给蔺兴根的小孩舅张仲宝。6徐小亮支付给蔺兴根本人的款项（转账记录及聊天记录）。7徐小亮根据蔺兴根指示转账给蔺兴根父亲蔺中良及其他人的转账记录及聊天记录。8徐小亮替原告公司垫付的费用清单。以上八份证据所载明的内容都是原告给被告出具的收到条3216509元中包含的数额。 原告质证意见为：对1给姚惠平的转账无异议，是根据蔺兴根指示转账给姚惠平的，该款项包含在原告给被告出具的3216509元收到条中，关于徐小亮给唐德礼的转账与原告无关，原告不予认可。对2、3无异议，也是包含在原告给被告出具的3216509元收到条中。对3无异议，也是包含在原告给被告出具的3216509元收到条中，但该份证据无法证明其主张的1万元现金支付的事实。对4该份证据中5492.44元、550元、550元、550元无异议，关于剩余的虽显示收款单位为税务局，但根本无法证明该税与原告有任何关联性，也无法证明系原告委托被告支付。对5有异议，关于转账汇款截图显示的13万元备注为城市假日购房款，与被告欲证明的装修款不相符，且该款项系被告与第三人之间的业务来往，原告方并不知情，被告从未向原告方告知。关于微信聊天截图，该证据不符合该类型证据的法定形式，同时也是与第三人之间的往来，该证据显示的是装修事项，与本案无任何关联性，同时原告方也无法核实真实性。对6其中一份微信聊天记录截图载明的5000元不予认可，其余载明共计209900元予以认可，包含在3216509元中，其中转账记录中2020年1月6日的5万元有两份证据系重复。对7中转给孙恒梅、蔺中良共计138000元予以认可，包含在3216509元中，其余的均不予认可，同时该组证据中有几份证据与前列证据完全一致，从侧面反应被告为了凑齐3216509元故意提供虚假证据，也证明了该3216509元收到条本身数额不真实。对8真实性合法性关联性均有异议，首先根本无法核实明细中是否实际花费，其次第一项装修费用及第三项宣传推广费用双方签订的代理合同中本身约定需由被告承担，第三项和第四项无法核实是否实际花费支出，其次明细中载明的各项花费本身与原告无关。 本院经审理认定事实如下： 2019年12月16日原告居无忧房产营销公司与郯城百事通房地产营销策划有限公司（下称百事通房产营销公司）签订《房地产代理销售协议》（下称《代理销售协议》），主要内容为： 甲方：居无忧房产营销公司，法定代表人蔺兴祥，代理人蔺兴根。 乙方：百事通房产营销公司，法定代表人徐小亮。 一、甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的房产项目，项目为公寓项目，销售基价（低价）为甲方确定的6500元/平方米。 三、甲方授权乙方作为城市假日的独家代理，乙方可根据市场情况适当调整销售单价，但销售单价不可低于甲方确定的销售基价，如遇特殊情况需予以价格促销的，须征得甲方同意后实施。 十一、甲方派设专职财务人员负责收款，办理银行按揭，乙方全力进行协助。 … 第一次庭审中，原告将诉讼请求中的金额变更为4551271元。第二次庭审中，原告陈述4551271元系计算错误，实际金额为4070974元。 经本院询问，原告陈述上述4070974元包括如下三项：1.被告代收的3545601元房款；2.徐小亮及徐莉购买508室和312室的房款差额408528元（根据《代理销售协议》约定的房屋底价计算出该两套房产的价格共计737620元，扣减徐小亮已经交纳的购房款329092元）；3.部分业主支付给被告的税款116845元。原告认可已收到被告返还的代收房款2572804.44元，扣减该已经返还的款项，要求被告返还剩余款项1498169.56元。 庭审中，原告申请对被告收取的“城市假日”项目购房定金、购房款、税款款项数额及已支付原告的款项数额进行审计，临沂恒正有限责任会计师事务所于2021年3月3日出具《鉴证报告》，记载审计鉴证结果为：徐小亮代收房款3545601元，徐小亮代山东居无忧房地产营销策划有限公司支付款项2845133.15元。 另查明，2020年7月10日原告给被告出具的《收到条》记载原告收到被告返还的代收购房款3216509元（18套房产的价款，不包括徐小亮及徐莉购买508室和312室的房款）。原告主张并未实际收到《收到条》记载的款项。 再查明，郯城百事通房地产营销策划有限公司于2020年4月20日变更为山东美景网络科技有限公司，法定代表人为徐小亮。 上述事实，有当事人陈述、书证、庭审笔录等证实，均已记录在卷。 本院认为，原告主张其要求被告返还的款项包括三个部分：一、被告代收的3545601元房款；二、徐小亮及徐莉购买312室和508室的房款差额408528元（根据《代理销售协议》约定的房屋底价计算出该两套房产的价格共计737620元，扣减徐小亮交纳的购房款329092元）；三、部分业主支付给被告的税款116845元。对此，详述如下： 一、对于原告主张的被告代收的3545601元购房款（被告提供的《城市假日客户成交明细与销售公司实收金额》记载的代收二十套房产的购房款）。该款项分为两部分：1.被告代收的十八套房产的购房款3216509元，2.徐小亮和徐莉购买312室及508室两套房产的房款329092元（170220元+158872元）。 庭审中，被告提供的原告为被告出具的《收到条》系双方真实意思表示，能够证实被告已将代收的十八套房产的购房款3216509元返还原告，但尚欠代收的两套房产的购房款329092元（徐小亮和徐莉购买312室及508室房款）未返还原告。根据《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条的规定，法人以其全部财产独立承担民事责任，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。被告徐小亮系被告公司的法定代表人，其以法人名义从事的民事活动应由被告公司承受，同时原告也未提供证据证实存在被告徐小亮应为被告公司债务承担责任的情形，因此，对于被告尚未返还原告的两套房产的代收购房款329092元，被告美景网络公司应承担返还的责任。因此，对原告要求被告美景网络公司偿付329092元的部分，本院依法予以支持。原告要求被告徐小亮对涉案款项承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。对于上述款项，原被告在合同中未约定利息，故原告要求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。 被告辩称上述两套房产的购房款系用佣金抵扣，原告不予认可，被告也未提供证据证实，故对被告该意见，本院不予采信。 对于原告给被告出具的《收到条》，原告主张并未实际收到该全部款项，被告不予认可。本院认为，原告在第一次庭审中主张被告未将代收购房款交付原告，在第二次庭审中又认可收到被告交付的部分代收购房款2572804.44元，同时，原告给被告出具的《收到条》记载了十八套房产的代收房款明细，不仅有收款人蔺兴根的签字也加盖了原被告公司的印章，且根据常理，如未收到被告上述款项，原告也不会为被告出具收到条，因此，原告主张未收到《收到条》中所记载的全部款项，本院不予支持。 二、关于徐小亮及徐莉购买城市假日312室和508室的房款差额408528元。 原告主张《城市假日定购协议书》及《房屋中介专用收据》中原告公司的印章系被告擅自加盖，记载的房款数额与《房地产代理销售协议》约定的房屋出售价款不一致，价款存在差额，应由被告补交，被告对此均不予认可。本院认为，被告提供的加盖原告公司印章的《城市假日定购协议书》及《房屋中介专用收据》记载312室和508室购房款共计329092元（170220元+158872元）且记载“全款已付清”，已经确定上述两处房产的价款，原告要求被告返还的款项应为被告已经代原告收取的款项，但原告所主张的房款差额系尚未收取的房款，并非被告已经代收的款项，不属于原告要求被告返还的款项范围，对此原告可另行主张权利。 三、对于部分业主支付给被告的税款116845元，原告主张该款项应由被告支付给原告。首先，原告提供的转账记录不能证实转账的款项系业主交纳的税款；其次，原告提供的微信聊天记录截图未记载原告委托被告代收房屋税款事宜，且该聊天记录中显示的委托办理房产证协议书系电子文档，系空白协议书，没有被告的签名或者盖章；再次，原告提供的两份证明，被告不予认可，两位证明人无正当理由也未出庭作证，该两份证明不能作为认定案件事实的依据；因此，原告提供的上述证据均不能证明原告委托被告代收业主的房屋税款，也不能证明被告应将代收业主的税款交付原告。因此，原告要求被告返还业主交纳的房屋税款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综合上述三点，被告山东美景网络科技有限公司应将代收的两套房产的购房款329092元返还原告。 对于原告主张的审计费用9万元，临沂恒正有限责任会计师事务所出具的《鉴证报告》也记载被告为原告代收20套房产的房款共计3545601元，该数额与被告的主张及原告的确认均一致，《鉴证报告》虽记载被告代付金额为2845133.15元，但该数额与原告出具的《收到条》不一致，鉴于《收到条》系原告出具，已经对被告给付原告的款项予以认可，本院也予以确认，故对《鉴证报告》记载的被告代付金额为2845133.15元的结论，本院不予采信，因此，原告要求被告负担审计费用9万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于被告陈述的销售佣金，原被告对佣金数额未达成一致意见，且原被告也未要求从涉案款项中抵扣全部佣金，故被告对此可另行主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东美景网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告山东居无忧房地产营销策划有限公司房屋销售款329092元； 二、驳回原告山东居无忧房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费40295元、保全费5000元、保全保险费4080元，上述款项共计49339元，由原告山东居无忧房地产营销策划有限公司负担40938元、被告山东美景网络科技有限公司负担8401元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  郝海文 审 判 员  高方园 人民陪审员  薛庆法 二〇二一年五月十一日 书 记 员  陈 晨