广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24755号原告：王静，女，1987年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××，公民身份号码510××××××××××××420。委托诉讼代理人：房丹玲，广东竞宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柳依，广东竞宇律师事务所律师。被告：潘胡桔，女，1990年12月13日出生，汉族，住浙江省海宁市××××××××××××，公民身份号码330××××××××××××420。委托诉讼代理人：潘铭泉，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林杏玲，广东天穗律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司佛山汾江支行，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××××及三座P5-P12号，统一社会信用代码914××××××××××××776。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：马炜聪，男，公司员工。原告王静与被告潘胡桔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人房丹玲、张柳依，被告委托诉讼代理人潘铭泉到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加中国工商银行股份有限公司佛山汾江支行为本案第三人，并于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人房丹玲、张柳依，被告委托诉讼代理人潘铭泉，第三人委托诉讼代理人马炜聪到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年3月25日签订的关于佛山市南海区××××××××××××××××××××的《二手房买卖及居间服务合同》无效；2.被告涤除佛山市南海区××××××××××××××××××××上的抵押权，涤除抵押权的费用由原告承担；3.被告协助原告办理佛山市南海区××××××××××××××××××××房屋产权恢复登记至原告名下的手续；4.本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：佛山市南海区××××××××××××××××××××（以下简称涉案房屋）原登记于原告名下。2019年3月，因原告资金紧缺，故与被告商议，签订房屋买卖合同以获取银行贷款进行周转。原告与被告于2019年3月25日签订《二手房买卖及居间服务合同》，将涉案房屋转让给被告，约定转让价格为220万元，并办理产权过户。产权虽过户登记在被告名下，但被告并未支付任何购房款，办理过户的税费及贷款的相关费用均由原告承担，房屋办理手续费、双方缴纳的税费单据、房屋发票均保管在原告处，涉案房屋亦一直实际由原告占有使用。原告方认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的。”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定。本案所涉《二手房买卖及居间服务合同》为双方为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同，与双方真意不符，故该合同应依法确认为无效。另，合同无效后，因合同无效取得的财产应当返还，故因所涉房屋买卖合同无效而变更的涉案房屋权利登记人应当恢复原状。为此，依照上述法律之规定，原告特向法院提起诉讼。原告认为，涉案合同无效的理由如下：1.房屋的首付款实际没有支付，首付款是原告向朋友借的，从原告提交的证据流水看出首付款的流向，是从原告的朋友高堃转给蔡坤达，再由蔡坤达转给被告，被告将首付款支付给原告，原告收到款后将首付款还给高堃，这些转账都在同一天完成，是原告向朋友筹借的一天过桥资金。2.交易的价格是虚高的，基于希望能获得更多贷款而双方故意串通约定的虚高价格。3.二手房买卖合同，合同有三联，1联是居间方持有，2联由买方持有，3联由卖方持有，但因本案是虚假交易所以买方和卖方联都由原告持有。首付款的收款凭证本应是原告出具给被告的，由被告持有，但事实上该收据由原告持有，此外本案房屋并没有实际交付，钥匙保留在原告处，目前房屋由原告控制使用。相关的完税证明、发票等本应由被告保存的票据，目前也是由原告保存，详见原告证据清单，综上可证明双方交易是虚假的，房屋没有进行实际交易，原被告是协商被告配合是为了银行贷款，被告只是协助原告，但被告后来因与原告的关系出现问题，被告产生贪念所以想将房屋据为己有，原告才提起诉讼。被告辩称：1.二手房买卖合同真实有效。如二手房买卖合同是虚假的，双方还应当另行签署其他法律文件，明确约定二手房买卖合同是为了套取银行贷款签订的，涉案房屋仍归原告所有，涉案房屋的交易税费和贷款应当由原告承担，但原被告并没有签订类似法律文件。如原告需要向银行贷款周转的，原告可以将涉案房屋直接抵押给银行贷款，而无需大费周折与被告签订虚假的二手房买卖合同，然后办理房屋过户等手续，最后还要缴纳二手房交易的税费和中介费82000元。如二手房买卖合同是虚假的，被告根本无需向原告支付实际首付款，另外，二手房交易的税费，银行的贷款应当全部由原告承担和偿还，涉案房屋的房产证原件也理应由原告保存。但事实上，被告已实际向原告支付了首付款，二手房的税费和贷款也全部由被告承担和偿还，涉案房屋的房产证也由被告实际保存。因此二手房买卖合同是原被告以二手房交易为目的而签订的，并非原告所称的为向银行套取贷款而签订的虚假合同。2.二手房买卖合同已经实际履行完毕，原告已实际收取涉案房屋的全部转让款，其也按照合同的约定将涉案房屋过户至被告名下，并将涉案房屋交付给被告占有使用。被告已经按照合同的约定承担涉案房屋的税费，涉案房屋的抵押贷款也有被告每月偿还。因此二手房买卖合同已实际履行完毕。3.被告与原告的姐姐王蕾是同居关系，所以涉案房屋的钥匙、完税凭证、购房合同原件都在两人住处，后来被告与王蕾分居生活，被告也曾要求王蕾把上述文件返还给被告，但王蕾没有将材料返还，不能证明房屋仍归原告所有。第三方述称，如果法院认为合同无效，需涂销抵押登记权，第三人认为需要结清贷款，银行才同意注销抵押。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，证明原被告诉讼主体资格。2.房地产权证照片复印件1份，证明原告为涉案房屋的原权利人。3.二手房买卖及居间服务合同(合同编号：50304010311)原件1份、交易节点确认书原件1份，证明原、被告双方于2019年3月5日签订了房屋买卖合同，约定以220万元交易涉案房屋。因双方实质目的为套取贷款，双方还于合同中约定居间方只需代办银行按揭手续，交易过程中的其他风险不由居间方承担。4.涉案房屋买卖交易发票原件1张，证明房屋买卖发票原件仍保留在原告处。5.完税证明打印件2张；6.POS机签购单原件2张；证据5-6证明买卖双方的税费由原告承担，票据由原告保留。7.潘胡桔vs王蕾微信聊天记录，证明被告明确以建立房屋买卖的形式达到套取银行贷款的真实目的，与双方真意不符。8.中信银行个人电子回单打印件1份；9.潘胡桔账号交易明细复印件1份；10.王静中国农业银行账号交易明细打印件1份；证据8-10证明首付款由原告方朋友转账给被告，后被告又将该款项转账给原告，原告再将该款项返还给原告方朋友。11.收款收据原件1份，证明本应保留于买方处的收款收据保留于原告处，与正常交易惯例不符。12.招商银行户口历史交易明细表（高堃）原件2份，证明第三人高堃于2019年9月3日将涉案房屋首付款94万元转账给第三人蔡坤达。13.账户交易明细（蔡坤达）原件1份，证明第三人蔡坤达收到第三人高堃转账的首付款后，于同日将首付款转账给被告。14.中国农业银行卡、活期存折交易明细清单（王静），证明原告收到被告支付的首付款后，于2019年9月3日将该笔款项返还予第三人高堃。15.王蕾与刘晓敏微信聊天记录打印件1份（已核对手机）；16.潘胡桔与王蕾微信聊天记录打印件1份（已核对手机）；证据15-16证明刘晓敏为涉案首付款转账实际操作人，操作首付款转账当日，原被告银行账户及U盾交由刘晓敏全权处理。17.潘胡桔、王蕾、王静三人微信聊天记录打印件1份（已核对手机）；18.中国农业银行转账明细电子清单复印件1份；19.中国农业银行卡交易明细清单原件1份；证据17-19证明本案为虚假的买卖合同，房屋定金经三人商议，又被告转账给原告，但因被告、王蕾双方当时为情侣关系，该笔定金后又原告转账返还予王蕾。诉讼中，被告举证如下：1.个人购房借款担保合同原件1份，证明在2019年5月23日，被告与第三人签订个人购房借款担保合同，合同约定被告向第三人借款121万元购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给第三人；合同约定121万元贷款实际收款人为原告，其银行账户为621×××××××××××××230，还款人为被告。2.涉案房屋的房产证原件1份，证明涉案房屋已过户到被告名下，且原件也在被告处保存；涉案房屋已办理抵押登记，债权人为第三人，借款总额为121万元；3.公司银行系统的还款计划截图原件2张；4.被告的银行历史清单原件4张；证据3-4证明被告已按照个人购房借款担保合同的约定，实际向第三人偿还涉案房屋的贷款。5.被告购买涉案房屋缴税POS签购单复印件2张；6.被告名下银行卡网银截图复印件1份；证据5-6证明被告购买涉案房屋缴税POS签购单上持卡人签名处为被告的签名，缴税的银行卡也在被告名下，所以购买涉案房屋的税款由被告实际支付。7.被告与原告、原告的姐姐王蕾在微信群中的聊天记录打印件1份（已核对手机）；8.关于解除商品房买卖合同的函复印件1份；9.被告的银行流水复印件1份；证据7-9证明因原告的母亲郑中秀购买位于山语湖誉山一路三街16栋3号的房子需要支付56万元首期付款，原告及王蕾就向被告借了49万元。被告通过银行直接将49万元支付给开发商。10.合作经营协议复印件1份；11.被告的姐姐潘云雅的银行流水复印件1份；12.金新华与潘云雅结婚证复印件1份；证据10-11证明在2018年1月1日，王蕾、被告、被告的姐夫金新华签订了合作经营协议，三方约定共同经营服装品牌项目，在2018年1月5日，被告的姐姐潘云雅向王蕾支付了合资款60万元，后来潘云雅退出合伙，三方又约定由王蕾和被告继续经营服装品牌项目，王蕾和被告应分别向潘云雅支付30万元。13.中国银行交易流水明细清单复印件1份，证明5万元是由被告向原告支付。第三人没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据15有手机原本核对，本院对其真实性予以确认；2.被告的证据5与原告的证据6一致，本院对其真实性予以确认；3.被告的证据6虽为复印件，但与证据5可以对应，本院对其真实性予以确认；4.被告的证据7-12均与本案无直接关联，本院对其证明效力不予确认。诉讼中，原告申请证人孙嘉豪出庭作证，证明王蕾与被告是情侣关系，当时王蕾要把房屋卖给被告，以房屋买卖的形式给被告，当时证人只收了5000元代办费，没有收中介费，代办费是王蕾支付。证人为涉案房屋居间方的经办人员，在被告未提供反驳证据的情况下，本院采信证人证言的证明力。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区×××××××××××××××××××，登记的权利人为被告，不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0156800号，房屋取得方式为购买，原产权人为原告及吴迪。2019年3月25日，原告（卖方）、被告（买方）与案外人佛山市乐有家房产经纪有限公司（居间方）签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方以总价220万元向卖方购买涉案房屋；该房产产权现状为有抵押；定金5万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付；买卖双方协商一致约定买方按按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）按买方承担的方式承担；卖方应支付佣金5000元，佣金应在签订本合同时付清；备注：该房屋有产权，有银行按揭，买方首次购房；买卖双方为朋友关系，双方协商一致同意居间方只负责代为银行按揭和过户手续，交易过程中出现的风险和纠纷与居间方无关，双方自行协商解决；等等。三方另签订一份《交易节点确认书》，约定卖方自行筹集资金赎楼；买方支付首期款的方式为首期款互转，买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）61万元；买方意向贷款金额为154万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2019年4月20日前申请按揭；……卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》。2019年3月26日，被告向原告转账5万元，“摘要/附言”为山语湖购房订金。2019年3月27日，原告向王蕾转账5万元。2019年5月23日，被告(借款人)、第三人(贷款人)、被告(抵押人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人购置住房贷款121万元用于购买涉案房屋，贷款期限为30年；借款人授权贷款人将贷款一次性划入原告账户；借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息；等等。2019年8月5日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是被告；税种是契税；实缴（退）金额是33000元。同日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是原告及吴迪；税种是个人所得税；实缴（退）金额是44000元。同日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具增值税发票，载明：名称是被告；金额为220万元。当天的银联POS签购单记载：征收机关是佛山市南海区税务局；交易类型是缴税；纳税人名称是被告；金额是33000元。该签购单持卡人签名处签有被告的名字。当天的银联POS签购单记载：征收机关是佛山市南海区税务局；交易类型是缴税；纳税人名称是原告；金额是44000元。该签购单持卡人签名处签有被告的名字。2019年9月3日，高堃向蔡昆达转账94万元，后蔡昆达于当天16时42分向被告转账94万元；当天16时50分，被告向原告转账94万元，后原告向高堃转账94万元。同日，原告出具《收款收据》，确认收到被告房款94万元。第三人于2019年11月12日发放贷款121万元。2019年12月11日，被告开始按月定期向第三人还款。截至2021年1月11日，被告尚欠第三人贷款本金1162944.46元。另查明，2019年3月23日，王蕾在名为“挣钱移民帮”、成员为原被告及王蕾共3人的微信群中告知原告，“我们想的是先把山语湖过到橘子名下，办一笔贷款，然后再卖掉，我这边问清楚流程后到时候看吴迪那边怎么配合一下”，原告回复“哦”，王蕾随后称“明天上午到金沙里先签几个字呗”，原告回复“你过来可以吗，我过去太远了”，王蕾回复“我去接你过来”。诉讼中，原、被告均确认每月贷款由被告归还。原告陈述涉案房屋没有交付，实际也不需要交付，如果是正常交易，会在合同中约定。被告陈述，涉案房屋已交付，签订合同后密码已经给了被告，但合同内没有约定如何交付，只是约定户口迁出的时间。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告主张为套取银行贷款而签订房屋买卖合同，双方当事人之间并无真实房屋买卖意思表示，合同应为无效；被告主张系真实的房屋买卖，其已按约付清房价款，故本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同的效力。本案中，双方当事人所述的两种情况，均可能出现双方签订房屋买卖合同、以被告的名义进行贷款、还贷等事实，故衡量双方当事人是否存在真实房屋买卖的关键在于被告是否按约履行了买卖合同的其他付款义务。涉案房屋交易价款为220万元，其中贷款121万元，即首期款为99万元，现根据双方提供的证据，虽从被告的银行账户中向原告转账了5万元、94万元，但其中第一笔5万元是在被告向原告转账后，原告即于次日将5万元转给王蕾，而被告确认王蕾为同居关系，关系密切；第二笔94万元，是在转账当天先从案外人高堃银行账户转入蔡昆达银行账户，再从蔡昆达银行账户转入被告银行账户，再从被告银行账户转至原告银行账户，最后又从原告银行账户转至高堃银行账户，资金最终是转回至高堃账户中，原告已提交相应的微信聊天记录佐证其委托他人操作上述交易，被告又无法对此作出合理解释，故被告认为其已付清剩余购房款，理由不成立。结合原被告及王蕾共3人的微信群中，王蕾在涉案合同签订前两天曾告知原告“我们想的是先把山语湖过到橘子名下，办一笔贷款”，以及原被告与蕾之间的亲密关系，原告持有首期款收款收据、完税证明、发票等原件，交易后涉案房屋没有办理交付手续等事实，均有异于正常的房屋买卖，由此原告的陈述符合客观实际，本院予以采信。原被告之间以建立房屋买卖的形式达到套取银行贷款的真实目的，与双方的真意不符，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，涉案合同依法应确认为无效。合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，因涉案合同无效而变更的涉案房屋权利登记人应当恢复原状，现涉案房屋已办理银行抵押贷款，原告同意代被告清偿第三人涉案房屋项下的抵押贷款以涂销抵押,涤除抵押权的费用由原告承担，第三人亦同意结清贷款后注销抵押，故在原告代为清偿抵押贷款、第三人受偿贷款后，被告及第三人应配合涂销抵押,被告应协助原告办理涉案房产过户手续。因原登记人吴迪出具说明同意登记至原告名下，故原告请求涉案房屋登记至原告名下，本院予以准许。因本案纠纷由原告方引起，本案诉讼费由原告承担。对被告已经归还银行的部分贷款，原告应返还予被告，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王静与被告潘胡桔于2019年3月25日签订的关于佛山市南海区××××××××××××××××××××的《二手房买卖及居间服务合同》无效；二、原告王静应于本判决发生效力之日起十五日内代被告潘胡桔清偿第三人中国工商银行股份有限公司佛山汾江支行就上述房屋享有的抵押权的全部债务;三、第三人中国工商银行股份有限公司佛山汾江支行、被告潘胡桔应于上列第一项义务履行之日起十五日内协助原告王静办理上述房屋涂销抵押登记手续;四、被告潘胡桔应于上述房屋抵押登记涂销之日起十五日内协助办理将上述房屋房地产权证过户到原告王静名下手续。案件受理费24400元，减半收取计12200元，财产保全费5000元，合计17200元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年二月二十六日书记员  陈嘉瑜