河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11300号原告（反诉被告）：驻马店市中和房产中介服务部，经营场所：驻马店市文化路与骏马路交叉口（东50米路南）。经营者：刘坤，女，1969年11月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：党志丹，驻马店市驿城区南海法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杨珍，女，1980年12月10日出生，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：程清记，男，1976年11月5日出生，汉族，住河南省确山县。系被告杨珍的丈夫。委托诉讼代理人：徐征，河南伦宸律师事务所律师。被告（反诉被告）：郭玉，女，1978年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘士武，河南展志律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫岩，河南展志律师事务所律师。原告驻马店市中和房产中介服务部（以下简称中和房产服务部）诉被告杨珍、郭玉中介合同、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中和房产服务部的委托诉讼代理人党志丹，被告杨珍的委托诉讼代理人程清记、徐征，被告郭玉的委托诉讼代理人刘士武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中和房产服务部诉称，原告与二被告系居间合同法律关系，二被告之间系房屋买卖合同关系，2019年7月4日，二被告经原告介绍认识签订一份房地产买卖居间合同，合同约定居间成功后二被告应各按总房价的1%作为居间服务报酬。合同生效后，被告杨珍拒不支付购房款，已经构成根本违约。原告认为自己作为居间人已经积极履行了居间义务，为买卖双方订立合同提供了机会，完成居间服务，二被告理应按照合同约定支付居间费用及违约金。故请求依法判令：1、二被告各给付原告总房价1%共计19400元的中介费及利息（自2019年7月4日合同成立之日起按银行同期贷款利率6%计算，至还清为止）；2、被告杨珍向原告支付因违约造成的房屋成交价2%共计19400元的办公费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：1、要求被告郭玉向原告支付9700元的中介费及利息（自2019年7月4日合同成立之日起按银行同期贷款利率6%计算，至还清为止）；要求被告杨珍向原告支付9700元中介费及利息（自2019年7月4日合同成立之日起按银行同期贷款利率6%计算，至还清为止）。被告郭玉辩称，1、原、被告三方虽然合同订立真实，但未完成最终交易，原告无权全额获得中介费；2、合同违约及解除是因被告杨珍所致，杨珍以合同不存在的平台为由，在超过一年的时间内不交付房款，不办理按揭房屋登记手续，导致合同解除，所以一切的违约责任应当由被告杨珍承担。3、虽然原告另行将郭玉的房屋二次出售，但根据原告与郭玉的口头协议，在房屋完成出售后，郭玉可以向原告支付5000元的中介费，并且本案中15000元的定金在原告处保管，该定金在扣减5000元中介费后应退还给被告郭玉。被告杨珍答辩并反诉称，1、本案为居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。2、杨珍经原告介绍与郭玉签订房地产买卖居间合同，约定郭玉将位驿城区××与××交叉口口处西班牙小镇二期30号楼3号楼301房以97万元的价款转让给杨珍，包括房屋南北侧的平台使用权（可以打通开门），杨珍按合同约定在签订合同当日向郭玉支付定金15000元，并由中和房产服务部保管。但杨珍前往房产现场查看时，房产开发商物业告知房屋北侧的平台不能打通开门使用，郭玉不能转让房屋北侧的平台使用权，致使杨珍不能实现购买房产目的。故反诉请求：1、解除杨珍与郭玉、中和房产服务部在2019年7月4日签订的《房地产买卖居间合同》；2、郭玉、中和房产服务部共同返还杨珍40000元；3、郭玉、中和房产服务部向杨珍赔偿经济损失20000元。庭审中，被告杨珍变更第2项诉讼请求为：郭玉、中和房产服务部共同返还杨珍30000元。原告中和房产服务部针对被告杨珍的反诉答辩称，杨珍的反诉请求没有事实依据，不予认可，请求法院驳回杨珍的反诉请求。被告郭玉针对被告杨珍的反诉答辩称，1、合同订立前，中和房产服务部的经营者刘坤和杨珍去涉案房屋实地勘察，房屋面积为120.54平方米，仅仅有双气开口费，不包括前、后平台的使用权。所以杨珍在合同签订后，为了不履行该合同，才找到一个平台权属问题的理由，故本案房屋买卖合同最终不能成交的原因是因杨珍的违约所致，并给郭玉带来60000多元的实际损失。所以杨珍无权主张退还定金及其他违约责任。2、该中介合同在2020年7月份之前，杨珍与中和房产服务部已经在确山多次确认解除，所以才发生后来中和房产服务部将该房屋另行代郭玉出卖的事实。所以郭玉在合同履行过程中没有任何的过错，不应承担任何违约责任。经审理查明，2019年7月4日，原告中和房产服务部（丙方）与被告郭玉（卖方、甲方）、被告杨珍（买方、乙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：1、甲方自愿将座落于泰山路与盘龙山路西班牙小镇二期30号楼3单元301房产以97万元的总价出售给乙方，房屋原所有权证号：驻20160015058。房屋所有权人詹照明，房屋产权面积120.54平方（以实际测量为准）。2、乙方对甲方所要出售的房地产已做了充分的了解，并愿意购买该房地产，甲方设备设施愿意随该房地产赠送乙方的有双气开口费。3、乙方为表示购买该房地产的诚意，同意支付人民币壹万伍仟元整作为购房定金，定金由丙方保管（此定金含中介佣金）。4、甲乙双方同意于本合同签订之日起/天内，共同到指定贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在立契当时将房屋评估价2%按揭代理手续费支付给丙方，并根据预评估价把购房首付款300000元存在银行指定账户做冻结作为对甲方售房风险的保证，剩余房款人民币/元由银行放款当日支付。5、甲乙双方约定于2019年8月20日之前办理该房地产过户手续，该房地产过户费用均由乙方承担。6、中介费用应在甲乙双方签订本合同时将各支付总房价的1%作为中介服务报酬（不足壹仟元按壹仟元收取）。7、由于丙方已经为买卖双方提供服务，故无论甲乙双方基于任何原因违约，导致本合同终止履行时，违约金将丙方支付该房地产成交价的2%作为此次房屋买卖活动中交涉及办公费用等条款。合同签订当日，被告杨珍向原告中和房产服务部的负责人刘坤转款15000元购房定金。本案诉争房屋位于三层，因第一、二层系临街商铺，面积远大于本案诉争房屋的面积，故多出的面积在二层楼顶形成一个露台，且与本案诉争房屋的阳台相连，形成一个不可分割的整体（也即三方所称的平台）。合同履行期间，原、被告双方因本案诉争房屋的平台使用权发生分歧，后经多次协商未能达成一致意见。另查明，1、庭审中，被告杨珍向本院提交：杨珍及其丈夫程清记与原告中和房产服务部的经营者刘坤的微信聊天记录截图5张；杨珍的丈夫程清记与被告郭玉的微信聊天记录截图3张；杨珍及丈夫程清记与刘坤、郭玉的通话录音资料；涉案房产平台照片一张。上述证据被告杨珍用以证明：被告郭玉在签订合同时保证平台能使用，原告向被告杨珍介绍涉案房产时也明确三楼带平台，平台前后都可以使用，但后来物业不让使用该平台。原告及被告郭玉故意隐瞒平台不能使用的信息，提供虚假情况，致使被告杨珍不能实现合同目的，原告与被告郭玉存在违约过错应承担法律责任。原告中和房产服务部质证称“与刘坤的微信聊天记录即便是真实的，也是原告听被告郭玉所述，然后向杨珍转述，不是原告有意欺瞒。照片并不能证明显示的是涉案房屋，原告不予认可”。被告郭玉质证称“对上述证据的真实性均无异议。但对证明目的有异议。本案诉争房屋所连带的前后平台是一个自然状况，并且许可该住户可以合理有限的使用，但是该平台没有权属证明。合同上所指的房款也是房屋的购买款，不包括平台的权属或使用费用。从杨珍提交的照片可看，其他业主在其对应的平台上都可以种菜、种花，杨珍当然也可以通过这种方式使用。2、关于合同的履行，庭审中，被告郭玉向本院提交其与原告中和房产服务部经营者刘坤的聊天记录截图15页，被告郭玉称“居间合同签订一年后，因杨珍迟迟不办理相关手续，刘坤与杨珍多次联系，杨珍明确不要该房屋。郭玉同意由刘坤另行对外出售该房屋，并且口头承诺互不追究违约责任”。被告杨珍质证称“真实性没有异议，证明目的有异议。从微信中可以看出是原告与郭玉存在过错。在签订合同前，原告和郭玉均告知出卖房屋带平台，杨珍才签订合同的。签订合同后，前去物业询问时才得知平台不能使用。因合同签订时郭玉未取得房屋所有权证，刘坤多次催促郭玉办理房屋所有权证，办理后再过户给杨珍进行付款，并不是杨珍不按合同约定进行付款”。为证明其主张，杨珍向本院提交杨珍与刘坤的微信聊天截图5张，用以证明郭玉出卖房产时未取得房屋所有权证，是从他人处购买的，未过户，所以导致合同履行时间过长。被告郭玉质证称“真实性没有异议，合同中已明确说明房产证所有权人是詹照明，并且不动产的办理是行政办理的过程，与本案的争议没有任何关系”。3、庭审中，被告郭玉称在2020年10月份，本案诉争房屋经原告介绍，通过其他中介公司出售给了他人。4、原告中和房产服务部、被告郭玉均于2021年11月26日收到被告杨珍的反诉状副本。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、2019年7月4日，原告中和房产服务部与被告杨珍、郭玉三方签订《房地产买卖居间合同》一份，约定被告郭玉将本案诉争房屋出卖给被告杨珍，由中和房产服务部提供居间服务。该合同包含两种法律关系，一种系被告杨珍与被告郭玉之间的房屋买卖合同关系；另一种系原告中和房产服务部与被告杨珍、被告郭玉之间的居间合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。一、关于违约责任。1、根据有关法律规定：“除法律规定、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。依据上述法律规定，本案诉争楼房的平台应属于建筑物区分所有权的共有部分，任何人对楼顶屋面不享有专有权，应属于全体业主共有，全体业主享有共有和共同管理的权利。2、本案中，被告杨珍主张原告与被告郭玉在签订合同时保证平台能使用，但小区物业不让使用该平台，原告及被告郭玉提供虚假情况，致使被告杨珍不能实现合同目的，原告与被告郭玉均存在违约。从原、被告双方提交的相关证据显示，既便原告与二被告在签订房屋买卖合同的过程中对平台的使用问题进行过协商，但该平台如何使用，使用的范围，如不能使用是否构成违约，是否构成合同解除的条件等相关内容，三方并未形成一致意见，也未在三方签订的房地产买卖居间合同中以条款的形式予以明确说明。故被告杨珍主张原告与被告郭玉在签订合同时提供虚假情况，致使其不能实现合同目的，原告与被告郭玉均存在违约行为，无事实依据，本院不予采纳。综上，原、被告三方关于平台使用问题属约定不明，事后双方也未能达成补充协议，造成履行困局，最终导致原、被告双方各持自己的理由，造成买卖合同无法继续履行，原、被告三方在本案中均不存在违约行为。二、关于合同的解除，根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，合同签订后，由于原、被告双方对诉争房屋平台的使用问题分歧较大，事后双方也未能找到很好解决问题的办法，从而导致原、被告双方均不能有效履行该份合同。因被告郭玉已将本案诉争房屋通过原告的经营者刘坤出售给他人，该行为应视为其愿意解除原、被告双方之间的房屋买卖居间合同，现被告赵珍提出解除该合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告中和房产服务部根据合同约定的保管义务收取被告赵珍15000元定金并存于其处，在二被告之间的房屋买卖合同解除后，原告中和房产服务部已无保管该定金的义务，故原告中和房产服务部应当将其代为收取的15000元定金返还给被告赵珍，现被告赵珍反诉请求原告返还定金15000元，本院不予支持。因在合同履行中原、被告三方均不存在违约行为，被告赵珍请求原告及被告郭玉共同双倍返还定金30000元并赔偿经济损失20000元，无事实依据，本院不予支持。三、虽然被原、被告之间的房屋买卖居间合同已解除，但原告中和房产服务部与被告杨珍、郭玉之间涉及居间合同中的相关条款仍继续有效，对三方均具有约束力。合同约定“中介费用应在甲乙双方签订本合同时将各支付总房价的1%作为中介服务报酬”，故二被告应按合同约定各自向原告支付中介服务费用，但纵观本案来看，原告中和房产服务部作为专业的房产中介机构，应利用自己的专业知识对所售房屋的相关状况作出必要的专业审查，以确保其提供信息的准确性。本案中，原告中和房产服务部对本案诉争房屋的平台使用问题未尽到审查义务，虽然二被告之间签订了房屋买卖合同，但最后未能促成交易的完成。综合本案的实际情况，本院酌定二被告各自向原告支付中介费5000元。利息损失应从2019年7月4日起计算2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求二被告向其支付全部的中介费用，本院不予支持。关于原告请求被告杨珍向其支付因违约造成的19400元的办公费用，因被告杨珍不存在违约行为，故本院对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告驻马店市中和房产中介服务部与被告杨珍、郭玉于2019年7月4日签订的《房地产买卖居间合同》于2021年11月26日解除。二、限被告郭玉于本判决生效后十日内向原告驻马店市中和房产中介服务部支付中介费用5000元及利息（利息损失应以5000元为基数，从2019年7月4日起计算2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告杨珍于本判决生效后十日内向原告驻马店市中和房产中介服务部支付中介费用5000元及利息（利息损失应以5000元为基数，从2019年7月4日起计算2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、限原告驻马店市中和房产中介服务部于本判决生效后十日内向被告杨珍返还购房定金15000元。五、驳回原告驻马店市中和房产中介服务部的其他诉讼请求。六、驳回被告杨珍的其他反诉请求。如原告驻马店市中和房产中介服务部及被告郭玉、杨珍未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费770元，由原告驻马店市中和房产中介服务部负担570元，由被告杨珍负担100元，由被告郭玉负担100元。反诉案件受理费650元，由原告驻马店市中和房产中介服务部负担163元，由被告杨珍负担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  肖 静人民陪审员  马振河人民陪审员  范文芝二〇二一年四月二日书 记 员  石正阳