陕西省洛川县人民法院民事判决书 （2021）陕0629民初110号 原告：党福礼，男，1966年7月4日出生，汉族，洛川县村民，住洛河小区5号楼1单元401室。委托诉讼代理人：周芳梅，（党福礼之妻），女，1968年5月26日出生，汉族，洛川县村民，住洛河小区5号楼1单元401室。被告：洛川县城市建设投资开发有限责任公司，住所地洛川县。法定代表人：李会峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岩，陕西德辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马建民，男，1977年8月29日出生，汉族，系该公司副总经理。 原告党福礼与被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称“洛川城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党福礼的委托诉讼代理人、被告洛川城投公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党福礼向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年11月26日签订的《文化广场商住楼购房合同》；2.判令被告立即退还原告购房款778050元，并以该款项为基数，按一年期贷款市场报价利率的4倍支付利息（自2013年11月26日起至实际给付之日止）；3.判令被告以778050元为基，按每月1%向原告支付违约金（自2013年11月26日起至实际给付之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月26日，原、被告签订《文化广场商住楼购房合同》，约定原告购买被告修建的文化广场西侧、文化路自北向南(一号)商业房，上下两层，一、二层面积均为77平方米，一层单价15000元/平方米，二层单价6013元/平方米，总价1618001元。被告应于2015年12月31日交付房屋。合同签订后，原告向被告缴纳购房款474000元。另因原告与洛川县电影公司租赁合同纠纷一案，经洛川县人民法院组织调解，被告同意在商住楼中给原告折抵20.27平方米，折合价款304050元。以上通过缴纳及折抵，原告实际已向被告支付购房款778050元。但被告至今仍未动工建设，导致合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失。原告认为，《文化广场商住楼购房合同》系被告单方提供的格式条款，其条款设置显失公平。被告现已经根本违约，合同应当依法解除，被告应退还原告购房款，并向原告支付利息及违约金。被告洛川城投公司辩称，原、被告2013年11月26日签订的《文化广场商住楼购房合同》，签订合同时被告未取得商品房预售许可证，且因土地拆迁工作未完成，被告至今未取得商品房预售许可证，原被告签订的《文化广场商住楼购房合同》应属无效；原告主张的返还购房款与实际事实不符，实际原告支付购房款474000元，2013年11月26日原、被告签订了文化广场商住楼购房合同后，2013年12月2日原告以银行转账的方式向被告支付购房款20万元，原告与案外人洛川县电影公司房屋租赁合同纠纷一案判决生效后，因案外人洛川县电影公司未按照生效判决向原告履行拆迁补偿价款的支付义务，根据洛川县政府的统一安排，被告于2015年2月11日代案外人洛川县电影公司分2次向原告支付电影门面房补偿款21.8万元、5.6万元，共计27.4万元，原告用上述两笔款折抵了应向被告支付的购房款，故原告起诉的购房款金额与实际款项不符。关于原告要求的支付利息及违约金，原告主张以购房款为基数，按4倍支付利息，该主张无事实依据，应以原告已缴纳房款474000元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算；原告主张的按每月1%支付违约金无事实依据，应予驳回原告的诉求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据执行笔录真实性予以认定，但无法达到其证明目的，故对其证明目的不予认定；证明及证人周某某的证言，亦无法达到其证明目的，不予认定；拘留决定书，与本案不具关联性，不予认定。被告提供的证据存款凭证、收款收据、领款单、民事裁定书，来源真实合法，且与本案具有关联性，予以认定；购房合同，真实性予以认定，证明目的不予认定。本院经审查认定事实如下：2013年11月26日原、被告签订了《文化广场商住楼购房合同》，原告购买被告修建的洛川县文化广场西侧、文化路自北向南(一号)商业房，上下两层，一、二层面积均为77平方米，一层单价15000元/平方米，二层单价6013元/平方米，总价1618001元；被告应于2015年12月31日交付房屋。合同第五条违约责任约定“1、甲方（城投公司）未按前述合同条款的规定向乙方交付验收合格的房屋，乙方（党福礼）有权退房并由甲方支付乙方已付款项1%的违约金。2、甲方除本合同第三条规定外延期交房，乙方提出退房要求，甲方向乙方退还乙方所交全部房款，并按同期银行贷款利息向乙方支付利息。3、乙方在合同规定的时限内未按期交清应交房款，甲方有权终止合同。”合同签订后，原告向被告缴纳购房款474000元。第五条第1款，载明“乙方有权退房，并由甲方支付乙方已付款项的1%作为违约金，第2款“甲方除本合同第三条规定外延期交房，乙方提出退房要求，甲方向乙方退还乙方所交全部房款，并按同期银行贷款利息向乙方支付利息”。合同签订后，2013年12月2日原告以银行转账的方式向被告支付购房款200000元，2015年2月11日原告支付购房款274000元，原告共向被告支付购房款474000元。自签订合同至今，涉案商业房至今未取得商品房预售许可证明，亦尚未动工修建。庭审中，原告变更诉讼请求，确认原、被告2013年11月26日签订的《文化广场商住楼购房合同》无效；判令被告立即返还原告购房款778050元，并以该款项为基数支付利息（自2013年11月26日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按一年期贷款市场报价利率的4倍计算）；判令被告以778050元为基数，按每月1%赔偿原告损失(自2013年11月26日起至实际给付之日止)。 本院认为，原、被告2013年11月26日签订的《文化广场商住楼购房合同》，被告洛川城投公司至今未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，故本院确认涉案的《文化广场商住楼购房合同》无效，被告应退还收取的购房款，并赔偿损失。原告主张被告退还购房款778050元，经审理查明，原告共向被告缴纳购房款474000元，其主张的“折抵20.27平方米，折合价款304050元”，所提交的证据无法达到其证明目的，不予支持，故被告应予以退还原告购房款474000元。原告诉请的利息、违约金均为损失，合同中约定“支付已付款项1%的违约金”，但该违约金明显过低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款规定，自缴纳购房款至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；自2019年8月20日至实际给付日，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告党福礼与被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司于2013年11月26日签订的《文化广场商住楼购房合同》无效；二、被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司于返还原告党福礼购房款474000元；三、被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司支付原告党福礼所交购房款474000元的利息损失，以200000元为基数，自2013年12月2日起至2019年8月19日、以274000元为基数，自2015年2月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；以474000元为基数自2019年8月20日至实际支付日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算；四、驳回原告党福礼的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费11580元，由被告洛川县城市建设投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  长      张  晖    审  判  员      杨  敏                           人民陪审员      孙斌霞                              二〇二一年三月二十五日                      书  记  员      韩  丹    1