上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21243号原告：戚引娟，女，1952年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：宋佩芬，女，1980年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上列原告共同委托诉讼代理人：周**，上海永乐律师事务所律师。被告：陆军，男，1975年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈国庆，男，1953年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告戚引娟、宋佩芬与被告陆军、陈国庆房屋买卖合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告戚引娟及其委托诉讼代理人周**、被告陆军到庭参加诉讼，被告陈国庆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告戚引娟、宋佩芬向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告陆军房屋买卖合同关系解除；2、判令两被告返还购房款833,200元；3、判令被告陈国庆支付以833,200元为本金按银行同期贷款利率四倍计算的自2016年12月1日至两被告实际返还之日止的利息损失。事实与理由：2016年5月16日，原告通过中介购买浦东新区惠南镇宣黄南汇工业园区基地内的房屋，原告宋佩芬通过修改拆迁安置协议的方式与被告陆军签订了房屋买卖协议，后原告戚引娟与被告陆军于2016年12月20日又签订了房地产买卖居间合同，签约后原告共支付购房款833,200元。双方约定于2017年6月30日前交房。但直至诉讼，被告仍迟迟无法交房。被告陈国庆后出具了承诺书，同意返还购房款并支付相应利息，原告认为双方签订的合同无法实际履行，故要求解除合同并返还购房款及相应利息，望法院能判如所请。被告陆军辩称，被告与陈国庆之间存在房屋买卖合同关系，后其与两原告发生合同关系，双方的合同实际是将被告与陈国庆之间的房屋买卖合同关系中涉及被告部分的权利义务概括转让给了两原告，因此两原告与被告陈国庆重新建立了房屋买卖合同关系。被告陈国庆第一次开庭时辩称：两原告与被告陆军签订《房地产买卖居间合同》(以下简称《居间合同》)以及修改《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《安置协议》)时，被告陈国庆均不知情，被告陈国庆是与被告陆军以签订《安置协议》的方式建立房屋买卖合同关系的。双方当时口头约定被告陆军应支付购房对价766,800元，实际被告陆军支付了50万元给被告陈国庆。因此被告陈国庆同意返还50万元。对于利息不同意支付。本院经审理确认如下事实：2016年5月16日，被告陆军与被告陈国庆签订《安置协议》。该协议首部载明甲方、拆迁人为上海浦东富城房地产有限公司(以下简称富城公司)，代理人、房屋拆迁实施单位为上海梁德房屋拆迁有限公司(以下简称梁德公司)，乙方、被拆迁人为被告陆军。第六条约定，甲方安置乙方的房屋坐落在宣黄路南汇工业园区基地，建筑面积63.9平方米，总价766,800元。第十五条约定，签订协议后，乙方需向甲方支付80%的购房款50万元，余款于交房当天付清。协议尾部甲方处盖有“上海梁德房屋拆迁服务有限公司”公章。协议签订后，被告陆军向被告陈国庆转账50万元。2016年11月20日，原告戚引娟(乙方、购买方)与被告陆军(甲方、出售方)签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方将坐落于惠南镇宣黄路南汇工业园区基地房屋，面积为63.9平方米，出售给乙方，房价款为110万元。2016年11月30日，经原告要求，被告陆军将其与被告陈国庆签订的《安置协议》中的被拆迁人划去，并在尾部乙方签章处手动改为陆军转让给宋佩芬。庭审中，双方一致确认，被告陆军是与两原告建立房屋买卖合同关系。上述协议签订后，两原告将购房款833,200元支付给了被告陆军。2018年10月18日，被告陈国庆出具《承诺》，载明：宋佩芬购买动迁房63.9平方米，由于施工原因拖延至今，11月前配套施工，估计明年5月底前交房，如果到期还是交不出，陈国庆按原价根据银行利息的四倍退款。另查明，顾光利、顾亚红与富成公司、梁德公司、陈国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日作出(2019)沪0115民初92433号判决书(以下简称“92433号案件”)，查明如下事实：1.2006年3月30日，徐才勇与陈国庆就原南汇区1254号地块拆迁事宜签订《房屋拆迁委托协议书附件》，约定：徐才勇给陈国庆实行大承包，拆迁金额为8,200万元。本案审理中，陈国庆表示徐才勇未支付拆迁款，故双方约定徐才勇将剩余动迁安置房抵作拆迁款，双方于2013年5月15日签订《动迁房安置转让协议》(徐才勇为甲方、动迁房资产持有者，陈国庆为乙方、动迁承包受让者，协议首、尾甲方处均盖有“上海浦东富成房地产有限公司”公章)。该协议载明，甲方同意由乙方总承包负责由富成公司开发的惠南一方新城原地块(上海市浦东新区惠南镇惠南村四组)动迁居民的动迁安置工作；甲方必须向乙方提供由南汇工业园区原安排给甲方的工业园区动迁安置用房33,000平方米。2.审理中，陈国庆确认涉案买卖事宜确实与梁德公司、富成公司无关。3.陈国庆确认其与顾光利、顾亚红所交易的房屋不是富成公司、梁德公司开发建造的。本院基于查明的事实，确认陈国庆出售房屋并未获得富成公司、梁德公司的授权，陈国庆亦未获得房屋的处分权。该案现已生效。以上事实，由《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、转账凭证、收条、《承诺书》、民事判决书等以及各方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力。关于合同主体以及权利义务是否转让的问题。庭审中，两原告表示是与被告陆军建立的房屋买卖合同关系。对此被告陆军予以认可，但抗辩称此后其将买卖合同的权利义务概括转让给了被告陈国庆，然被告陆军对此抗辩无任何证据予以佐证，《安置协议》乙方签章处的手写部分亦印证了变更《安置协议》其实质是被告陆军与原告宋佩芬建立房屋买卖合同关系，并无证据证明上述变更过程得到被告陈国庆的认可和同意。因此，被告陆军的上述抗辩本院难以采信。本案的房屋买卖合同关系是在被告陆军与两原告之间建立的。根据本案以及生效判决查明的事实来看，被告陈国庆并未获得房屋的处分权，故被告陆军与两原告之间的买卖合同无法实际履行，两原告据此要求解除与被告陆军的买卖合同关系符合法律规定，本院予以支持，合同解除时间应为通知到达时间即2020年4月15日。合同解除后，被告陆军理应退还全部房款。同时，两原告依据被告陈国庆出具给原告宋佩芬的承诺书，要求被告陈国庆承担共同还款责任并支付相应利息。对此被告陈国庆表示承诺书中所写的原价是被告陆军支付给自己的50万元，其也仅是同意返还50万元，对于银行利息被告陈国庆经本院释明表示不同意支付。对此本院认为，从承诺书的内容以及被告陈国庆的到庭陈述来看，承诺书的性质属于债务加入，即被告陈国庆加入被告陆军对两原告的债务，因此承诺书中所指的原价应为被告陆军应退还两原告的购房款833,200元。被告陈国庆表示原价为其收到的房款50万元，该解释既缺乏证据佐证亦与通常理解不符，本院难以采信。至于利息部分，被告陈国庆的承诺已经超出被告陆军的债务范围，应属无效，被告陈国庆在本院释明后也明确表示不愿意支付，故两原告依据承诺书要求被告陈国庆支付相应利息的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告戚引娟、宋佩芬与被告陆军之间的房屋买卖合同关系于2020年4月15日解除；二、被告陆军应于本判决生效之日起十日内退还原告戚引娟、宋佩芬购房款833,200元；三、被告陈国庆对被告陆军上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告戚引娟、宋佩芬的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,132元，由被告陆军、陈国庆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年二月十八日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民法典》第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。