上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8568号原告：赵一鸣，女，1987年4月28日生，满族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钟佳康，上海格联律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷莎，上海格联律师事务所律师。被告：上海宝源房地产有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：密春雷，董事长。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。原告赵一鸣与被告上海宝源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭审理。后本案转适用普通程序于2021年4月14日第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人钟佳康律师，被告的委托诉讼代理人何飞律师参加两次庭审均参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告承担迟延交房产生的违约金XXXXXXX.5元(计算标准：以总房款XXXXXXX元为基数，自2011年9月30日至2019年8月6日止，按日万分之五计算)。事实与理由：被告上海宝源房地产有限公司于2011年1月4日与原告签署了《上海市商品房预售合同》(合同甲方为被告上海宝源房地产有限公司,乙方为原告赵一鸣)，合同约定：1、乙方向甲方购买崇明县陈家镇揽海路55弄崇明县陈家镇滨江生态休闲运动居住社区XXX号XXX区XXX号XXX层全幢，建筑面积为254.52平方米，总房价XXXXXXX元)；2、甲方定于2011年8月30日前将该房屋交付给乙方，如果甲方未能在2011年9月30日前向乙方交付该房屋的，甲方应当向乙方支付总房价款日万分之五的违约金；此后原告按约交付全部房款，但被告直至2019年8月6日才实际交付房屋，逾期2867天，原告遂提起上述诉讼请求。原告为佐证其诉称的事实，向本院提供如下证据：1、2011年1月4日原、被告双方签订的商品房预售合同一份。证明双方之间的买卖关系、约定的金额、违约金、交房日期等；2、2019年8月6日的进户单一份。证明涉案房屋实际交付的时间；3、视频、录音以及文字整理记录。证明原告向被告持续要求交房，但被告始终未交房的客观事实，也证明被告工作人员能够联系到原告；4、公证书。证明公证的内容是被告方工作人员和原告本人的微信聊天记录，被告认可迟延交付，也作出过原告应付物业费抵扣违约金的主张；5、信封封面。证明被告在物业费案件中落款是以中瀛公司信封，而本案中被告也是认为以中瀛公司的信封邮寄交房通知，原告认为非被告公司的信封不足以认定信件内容为交房通知；6、出入境记录、护照。证明被告认为的交房通知的时间，原告在国内。即使在2012年原告也是多次于美国和国内往返并非长期在国外。被告辩称，涉案房屋于2011年底取得交房许可后，被告已按合同约定的书面送达地址，向原告多次发送房屋验收通知、房屋交付催告函，虽然部分寄送凭证因时间久远而无法提供原件检对，但催告事实的确存在，至于原告因其自身原因，未按约前来验收房屋，应由原告自行承担责任。另，根据合同第十一条的约定，除不可抗力外，被告应于2011年8月30日前向原告交付房屋，原告对该时间约定是明确知晓的，但其提起本案诉讼已经是2020年10月，在长达9年的时间里，原告从未向被告发出过书面交房通知，更没有起诉被告要求交房，故本次诉讼早已过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。被告为佐证其辩称的事实，向本院提交如下证据：1、预售合同、书面催告函，送达回证凭据。证明被告自2011年末起按房屋预售合同的约定，数次通知原告收房，但部分因原告逾期未取等原因退回，按约，涉案房屋已于2012年2月起视为交付；2、不动产登记簿。证明由于原告原因，涉案房屋于2017年10月才完成产权变更，期间，被告方也予以了积极配合；3、出入境记录。证明涉案房屋延迟交付的原因系原告本人长期不在国内，无法及时办理交房手续所致，与被告无关。4、2020年12月的安居客网站截图。证明当时涉案房屋的均价27800元，已经增值，原告作为投资购房没有损失。经审理查明，被告为崇明区陈家镇揽海路55弄崇明区陈家镇滨江生态休闲运动居住社区XXX号XXX区XXX号XXX层1-3层涉案房屋的开发商，2011年1月4日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房屋预售合同》，合同甲方为被告，合同乙方为原告，涉案房屋建筑面积为254.52平方米，总房价为XXXXXXX元，合同第十一条：“甲方定于2011年08月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、甲方未能在2011年9月30日前向乙方交付该房屋的，甲方应向乙方支付总房价款日万分之五的违约金。如甲方未能在2012年1月30日前向乙方交付该房屋的，乙方有权单方面解除本合同，同时不予退还已收取的违约金。”第十三条：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《入住交接书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”第十四条：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向崇明县房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”第二十七条：“本合同一方按照本合同的约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式，则于另一方签收时视为已送达。”此后，原告按约支付房款XXXXXXX元，因故，双方迟迟未办理房屋交接手续，原告直至于2019年8月6日才正式接收房屋。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务。在实际履行过程中，双方均存在违约或过错，系形成本案纠纷的原因。首先，双方明确约定履行合同期间相互送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方。双方约定的交房日期为2011年8月30日，根据被告提供的挂号信退件载明时间及同期邮件存根登记，被告虽存在迟延交房，但能够认定在2012年1月以及2013年被告已按合同上载明的原告住址分别向原告寄送了房屋交付通知函，导致邮件被退回的原因责不在被告，在其时，应认定房屋已视为交付，故在视为交付后被告不应承担迟延交房的违约金。且虽然合同约定交付时间至视为交付时应认定为被告迟延交房的期间，因原告迟迟未予主张该期间的违约责任，已过诉讼时效。其次，虽然涉案房屋按合同约定在初期被认定为视为交付，但根据原告提供的视频、录音、文字摘录，虽不能佐证纠纷的背景全过程，应可认定原告在之后又要求被告交付房屋，在原告主张交房后被告未及时履行交房义务，仍应承担延迟交房的违约责任，但未有证据显示原告在这期间书面主张过该项违约责任或赔偿损失请求，故本院认定在原告本次起诉之前的三年内所产生的违约责任在诉讼时效内，且计算的截止时间为实际交房(2019年8月6日)之日。但本案实际交房迟延应是综合因素包括双方各自对合同的理解及懈怠所致，且合同约定的违约责任显属过高，本院结合诉讼时效内迟延期间、双方之过错酌情由被告一次性承担迟延交房违约金350000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海宝源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵一鸣延迟交房违约金350000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32496元，由原告赵一鸣负担25946元，由被告上海宝源房地产有限公司负担6550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  龚利民人民陪审员  陈柳娟二〇二一年七月二十日书 记 员  沈 欢附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。