上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初27787号原告(反诉被告)：冀长江，男，汉族，1978年5月25日出生，户籍地河南省长葛市，现住上海市宝山区。被告(反诉原告)：潘华峰，男，汉族，1993年6月24日出生，户籍地江西省上饶市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：马雪平，上海运帷律师事务所律师。第三人：童伟青，男，1963年2月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区愚园路XXX号。委托诉讼代理人：孙凯哲，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)冀长江与被告(反诉原告)潘华峰、第三人童伟青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。因本案的审理须以他案审理结果为依据，故于2021年1月20日裁定本案中止审理。后恢复审理，于2021年4月30日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)冀长江、被告(反诉原告)潘华峰及其委托诉讼代理人马雪平到庭参加了第一次庭审；被告(反诉原告)潘华峰及其委托诉讼代理人马雪平、第三人童伟青委托诉讼代理人孙凯哲到庭参加了第二次庭审；2021年4月30日，原告(反诉被告)冀长江经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法裁定本案的本诉部分按撤诉处理，反诉部分进行缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告潘华峰诉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决冀长江、潘华峰2020年6月1日签订的《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)于2020年8月6日解除；2、请求依法判决冀长江退还潘华峰房屋保证金和自2020年8月6日之后剩余租金合计99,000元(押金60,000元、房租39,000元)；3、请求判令冀长江向潘华峰支付合同解除违约金60,000元(两个月租金标准)；4、诉讼费用由冀长江承担。事实和理由：2020年6月1日，冀长江与潘华峰签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，冀长江将位于宝山区岭南路1283(5)号的门面房(以下简称系争房屋)出租给潘华峰，租赁期限自2020年6月16日至2025年5月31日止，房屋租金30,000元/月。合同签订后，潘华峰支付了首期三个月租金和保证金(2个月租金标准)共计150,000元。2020年7月28日，潘华峰收到产权人童伟青发出的律师函，告知潘华峰因冀长江拖欠租金，产权人已经与冀长江解除了房屋租赁关系，限潘华峰2日内搬离房屋。潘华峰当日通知了冀长江，冀长江拖延不予出面解决问题。2020年8月6日，产权人童伟青上门强制收回系争房屋并将房屋上锁，潘华峰所经营的房产中介公司根本无法正常经营。期间，潘华峰一直与冀长江联系，但冀长江一味回避，未采取任何措施以保障潘华峰正常使用房屋。后潘华峰要求冀长江退还保证金和剩余租金，冀长江依旧不予回应也未退还费用。2020年8月8日，在与童伟青协商后，与童伟青发生租赁关系，得以继续使用系争房屋，目前双方虽然未实际签订书面的租赁合同，但自2020年8月起，潘华峰每月支付童伟青租金22,000元。因冀长江自身原因导致房屋出现权利纠纷，潘华峰正常使用房屋的目的无法达到，冀长江构成违约。系争合同虽然并无规定冀长江违约情况下解除合同的违约金，但是规定了承租人违约的违约金，故应当参照适用该违约金条款，因系争房屋发生纠纷，潘华峰经营中介公司订单流失，造成损失。为维护自身的合法权益，潘华峰起诉至法院，希望判如所请。反诉被告冀长江辩称，同意解除系争合同，但是合同解除在冀长江一方，因潘华峰欠付租金构成根本违约。对于双方约定违约金标准认可，可以参照合同第九条相关规定，但是若法院认定冀长江违约，认为违约金标准过高，希望法院予以调整。要求潘华峰向冀长江返还系争房屋、支付房屋使用费、承担相应违约责任等。第三人童伟青述称，童伟青与冀长江之间就系争房屋的租赁合同已经于2020年7月27日解除，童伟青已于2020年8月6日收回系争房屋，后续童伟青与潘华峰形成了事实的租赁合同关系。相关事实已经有生效的仲裁文书认定。本案纠纷由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2020年6月1日，冀长江(甲方)与潘华峰(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定由潘华峰承租宝山区岭南路1283(5)号的门面房，租赁用途为房地产中介使用；租赁期限自2020年6月16日至2025年5月31日止。合同约定，若租赁期内乙方违约，乙方应支付违约金，并将房屋结构恢复原状，同时必须向甲方交纳赔偿金(赔偿金金额等同于2个月的租金额)，保证金不予退还。合同约定，租金每6个月支付一次，先付后用，第一年每月租金3万元，第二年年租金384,000元，自第3年开始每月房租在前一年基础上递增5%，直至合同期满；乙方首次支付3个月的租金，同时应当支付2个月的租金作为保证金，以上款项乙方应当自合同签订时付清。甲方于2020年6月1日交付房屋。补充协议约定，第二次支付4个月租金，第三次支付5个月租金。2020年6月1日、6月2日，潘华峰支付3个月租金9万元、租赁保证金6万元，共计15万元。2020年7月27日，童伟青向潘华峰(上海启峰房地产经纪服务有限公司)发送《律师函》告知，2017年4月20日，冀长江与童伟青签订《物业租赁合同》后转租于潘华峰，现冀长江拖欠租金，童伟青已经向冀长江解除合同，要求潘华峰自收到律师函后不再向冀长江支付租金；收到律师函两日内将房屋腾空、清退。2020年8月10日，潘华峰通过微信向冀长江表示：现因租赁的岭南路1283(5)号商铺无法正常使用，影响正常开业，要求与童伟青解除合同并退还押金和租金。2020年10月20日，第三人(申请人)童伟青因与反诉被告(被申请人)冀长江之间就系争房屋产生的房屋租赁合同纠纷，根据租赁合同中的仲裁条款，向上海仲裁委员会提起仲裁申请。2021年4月1日，上海仲裁委员会作出(2020)沪仲案字第3660号裁决书。仲裁庭经审理查明，2017年4月20日，童伟青与冀长江签订《物业租赁合同》，合同约定，童伟青将坐落在上海市宝山区岭南路XXX号(1285号包括1283号内)房屋出租给冀长江，租赁通途为商业店面。租赁期自2017年6月25日至2022年6月24日。自2018年3月起，冀长江未按照约定的时间支付租金。2020年7月27日，童伟青委托律师向冀长江发出回函要求解除合同收回系争房屋。仲裁庭认为，依据双方签订的《物业租赁合同》第六条第(六)项约定，冀长江应按时交付租金，如冀长江拖欠租金达到15日的，童伟青有权书面通知冀长江终止合同。冀长江拖欠租金是不争的事实，无疫情的时候也存在拖欠的情形。2020年因疫情原因冀长江经营困难，希望童伟青谅解，童伟青还是给予了支付租金一定的宽限期。冀长江应于2020年3月10日支付的租金于5月7日支付，逾期58日；应于2020年6月10日支付的租金，童伟青给予了最后支付时间为7月26日，但冀长江还是拖延至第二天才支付。在此期间，童伟青得知冀长江已经收到转租租金，但还不及时支付租金，童伟青行使了单方解除租赁合同的，退回冀长江支付的租金。经过庭审调查，冀长江并未举证其承租的房屋因疫情期间经营困难而无法承担租金负担，同时冀长江在2020年6月1日已经收到转租租金，应当有支付租金的能力；冀长江没有提供相关证据证明童伟青有跳开冀长江租给下家的不当行为。童伟青有权单方面终止租赁合同。根据查明的事实，童伟青于2020年8月6日收回系争房屋，租赁合同于2020年7月27日解除。仲裁庭裁决：一、童伟青于冀长江于2017年4月20日签订的《物业租赁合同》于2020年7月27日解除。二、冀长江应当在裁决作出之日起的十日内向童伟青支付租金违约金1,305.9元……该仲裁为终局仲裁，自裁决书作出之日起发生法律效力。系争房屋权利人为童伟青、丁宜，共有情况为共同共有，房屋用途为店铺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，冀长江与潘华峰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。冀长江因欠付童伟青租金致使童伟青行使合同解除权，解除双方的租赁合同，童伟青于2020年8月6日收回房屋，故因冀长江的原因导致冀长江与潘华峰之间的系争合同无法继续履行，冀长江构成根本违约，潘华峰有权解除合同。考虑到2020年8月6日，系争房屋已被产权人实际收回，本院认定该日系争合同解除。合同解除后，冀长江应当退还潘华峰2020年8月6日之后的租金及租赁保证金共计99,000元。关于合同解除违约金，系争合同只明确规定了承租方违约情况下的违约金，冀长江认可若其违约可以参照适用该条款，但认为违约金标准过高，本院以潘华峰的实际损失为基础，结合合同履行的程度、违约方的过错程度等因素酌定违约金数额为10,000元。反诉被告冀长江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为其放弃应诉、抗辩、质证权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉被告冀长江与反诉原告潘华峰于2020年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；二、反诉被告冀长江于本判决生效之日起十日内退还反诉原告潘华峰租金及保证金共计99,000元；三、反诉被告冀长江于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘华峰违约金10,000元；四、驳回反诉原告潘华峰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计1,740元，由反诉原告潘华峰负担548元，反诉被告冀长江负担1,192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二一年五月二十六日法官助理 李**翔书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……