江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0812民初1720号 原告：江苏银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市水渡口大道16号，统一社会信用代码91320800735723699C。 负责人：张建军，该分行行长。 委托诉讼代理人：杜靖，男，该分行员工。 被告：许寿益，男，1967年12月31日出生，汉族，住淮安市清浦区。 被告：刘小红，女，1972年10月8日出生，汉族，住址同上。 被告：淮安力天房地产有限公司，住所地淮安市清浦区柯山路29号（原城南路29号），统一社会信用代码913208115580334189。 法定代表人：吴滨，职务不详。 原告江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称“江苏银行淮安分行”）与被告刘小红、许寿益、淮安力天房地产有限公司（以下简称“力天房产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告江苏银行淮安分行委托诉讼代理人杜靖到庭参加诉讼，被告刘小红、许寿益、力天房产经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告江苏银行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘小红、许寿益偿还借款本息共计442836.83元（其中本金436905.1元，利息5852.76元、罚息32.27元、复利46.7元，利息暂计算至2021年1月15日，判决时以欠款本金为基数计收罚息、以欠款利息为基数计收复利，在年利率5.24%基础上加收50%为利率标准，计算至贷款实际付清之日止）；原告对位于清江浦区友创力天尚城13幢1706室房屋的拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权；2、判令被告力天房产对上述借款本息承担连带还款责任；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审过程中，原告明确第一项诉讼请求中贷款本金430060.46元，利息从2021年4月起按现行的利率标准5.24%主张，如存在罚息，按合同约定的在此基础上上浮50%。事实和理由：被告因购房需要，向我行申请一手房购房贷款业务。经过审批，于2019年5月20日双方签订了《个人借款合同（房贷版）》，合同约定原告向被告刘小红、许寿益发放459000元的借款，借款期限自2019年5月20日起至2037年5月20日止，被告力天房产为被告刘小红、许寿益的该笔贷款提供阶段性连带责任保证，借期内采用浮动利率，合同对违约责任、各方权利义务等均做了相关约定。被告刘小红、许寿益以其所购房屋为该笔贷款提供抵押担保，签订了《不动产抵押合同》并办理了预抵押登记。但是截止至2021年1月15日，被告存在未按时偿还欠款本息的违约行为，经原告多次催要，至今未予偿还。原被告之间的合同依法成立，各方应当按照合同约定履行各自义务。现被告的行为已经属于严重违反双方约定，经与被告联系无果，故起诉至法院，恳请法院支持原告诉请。 被告刘小红、许寿益、力天房产未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年5月13日，被告力天房产（出卖人）与被告刘小红、许寿益（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定了买受人所购商品房的基本情况，即友创力天尚城四期第13幢1706号房（以下简称“涉案房屋”）；合同第四条约定了涉案房屋单价为每平方米8265.78元，总金额为656220元。 2019年5月20日，原告江苏银行淮安分行（贷款人）与被告刘小红（借款人）以及被告力天房产（担保人）签订《个人借款合同（房贷版）》一份，合同约定借款金额为495000元，借款期限自2019年5月20日起至2037年5月20日止。借款利率采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币借款基准利率4.9%上浮10%，执行年利率5.39%，合同利率随人民银行同期人民币借款基准利率按年调整。借款用途为用于购买涉案房屋。本合同借款结息方式按照月结息，结息日为每月的10日。本合同项下借款出现逾期或者未按合同约定使用借款时，采用浮动利率的借款到期（含提前到期），借款人不能按时归还借款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；借款人未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权自挪用之日起，按当期执行利率加收100%计收罚息。对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金和利息，借款人在到期还款日不支付借款合同项下到期的借款本息及其他的应付款项的，贷款人有权向保证人追索保证责任或处置抵（质）押物，有权向法院提起诉讼，通过法律程序向借款人及担保人追索借款本息、费用及其他损失。合同同时约定，担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。同日，被告刘小红（抵押人，合同甲方）与原告江苏银行淮安支行（抵押权人，合同乙方）签订《不动产抵押合同》一份，合同第一条约定担保债权为非最高额抵押，为确保债务人刘小红与2019年5月20日起至2037年5月20日止，向江苏银行淮安分行发生的债权额459000元的主合同的履行，甲方以【附件一】【附件二】所列不动产（即涉案房屋）设定抵押担保。合同第二条约定，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用全部终止之日起。合同第四条约定抵押期限从2019年5月20日起至2037年5月20日止。合同第五条约定，债务人未以合同清偿债务的，乙方有权依法申请处分抵押的不动产。同日，原告江苏银行淮安分行与被告刘小红、许寿益办理了涉案房屋抵押的预告登记。 贷款发放后，截止2020年12月11日，被告刘小红、许寿益按期还款至2020年10月10日，共还款18期，贷款余额436905.1元，拖欠本金2711.81元，拖欠利息3918.79元，产生复利14.08元、罚息9.61元。本案审理过程中，被告刘小红、许寿益于2021年3月19日向原告江苏银行淮安分行偿还贷款本息及罚息、复利合计16719.87元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告江苏银行淮安分行与被告刘小红以及被告力天房产之间的《个人借款合同（房贷版）》、原告江苏银行淮安分行与被告刘小红、许寿益之间的《不动产抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告江苏银行淮安分行按约向被告刘小红发放贷款供被告刘小红、许寿益购买涉案房屋使用，该笔贷款系被告刘小红、许寿益共同债务，现被告刘小红、许寿益未按约定履行还款义务，原告江苏银行淮安分行有权按合同约定要求被告刘小红、许寿益偿还所欠借款并承担逾期利息。故江苏银行淮安分行要求被告刘小红、许寿益偿还本金430060.46元，从2021年4月起利息按现行的利率标准5.04%主张，并在此基础上上浮50%计收罚息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原、被告之间的《个人借款合同（房贷版）》约定，被告力天房产作为担保人，应当对被告刘小红、许寿益上述债务承担连带保证责任，故原告江苏银行淮安分行要求被告力天房产对上述债务承担连带还款责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告江苏银行淮安分行主张其对被告刘小红、许寿益提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权。根据本案现有证据，该房产所有权未转移至被告刘小红、许寿益名下，原告江苏银行淮安分行办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《民法典》第二百二十一条第一款关于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。但预告登记并非正式登记，故本案中江苏银行淮安分行在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立，江苏银行淮安分行不享有对涉案房屋的优先受偿权，因此，对于预告江苏银行淮安分行要求对抵押的涉案房屋优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百八十八条、第一千零六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘小红、许寿益于本判决生效之日起三十日内向原告江苏银行股份有限公司淮安分行支付剩余贷款本金430060.46元，并从2021年4月起按现行的利率标准5.24%承担利息，如产生罚息，则在此基础上上浮50%计算至贷款实际还清之日止； 二、被告淮安力天房地产有限公司对被告刘小红、许寿益上述贷款承担连带清偿责任； 三、驳回原告江苏银行股份有限公司淮安分行其他诉讼请求。 如不能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7943元，减半收取3972元，保全费2820元，合计6792元，由被告刘小红、许寿益、淮安力天房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审判员  周凡人 二〇二一年五月十四日 书记员  张 荷 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。