湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6928号原告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人：宁红涛，总经理。委托诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐顺康，男，该公司法务。被告：熊东京，男，1990年10月14日出生，汉族，住湖南省。被告：廖凯，女，1993年4月9日出生，汉族，住湖南省。第三人：兴业银行股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路192号。负责人：洪文理，该行行长。委托诉讼代理人：关珊珊，湖南晟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，男，该行员工。原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称高鑫公司）诉被告熊东京、廖凯、第三人兴业银行股份有限公司（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告高鑫公司委托诉讼代理人唐顺康、江杨，被告廖凯，第三人兴业银行的委托诉讼代理人关珊珊到庭参加了诉讼。本案现已缺席审理终结。原告高鑫公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX1602421902）及其附件于本诉状送达被告之日解除。2、请求判决两被告向原告支付代其还贷违约金8O1157＊lO%=8O115元。3、判决被告在购房合同解除之日起15日内，配合原告办理银行按揭贷款结清及撤销抵押手续、与有关政府部门办理撤销网签、备案登记、预告登记手续、办理维修基金过户和契税返还等相关工作，如逾期办理，则被告应自本合同解除之日起按房款总额千分之一每日的标准向原告支付违约金，直至配合办妥为止。4、判令被告承担原告因本案支出的律师代理费8,000元。5、判决由被告承担本案全部诉讼费。以上合计88,115元。6、判决被告支付原告向第三人代偿的本金、利息以及罚息612,198.71元。事实与理由：2016年10月14日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号XX160241902）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定，原告将自己开发的天麓第五期第23栋19层1902号房屋出卖给被告，该商品房建筑面积142.52平方米，单价5,621元/平方米，总房价801,157元。被告交付首付款161,157元后，余款640,000元申请贷款。合同第二十一条还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。之后，被告、第三人与原告三方签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，银行同意向被告发放64万元贷款，被告将其贷款购买的房屋抵押给银行，同时，原告为被告提供连带责任保证。被告在履行该《个人购房/车位借款及担保合同》时，没有按合同约定的履行其文付按揭贷款的义务，致使第三人发函致原告，要求原告对被告的借款本息及其他损失承担连带责任，截止起诉之日止，第三人在原告担保账户中扣除了27个月房屋月供贷款金额。根据原、被告在购房合同《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定，“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同，收回标的物业，买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金612,198元以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。购房合同之《补充协议》中第七条关于“合同解除”中还约定，在商品房买卖合同解除之日起15日内，购房人应配合办理相关手续，如拒绝配合办理上述解除手续的，则购房人应自本合同解除之日起按房款总额千分之一每日的标准向出卖方支付违约金，直至配合办妥为止。现原告依法起诉，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告廖凯未发表答辩意见；被告熊东京经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交任何书面答辩状，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。第三人兴业银行辩称：1、原被告之间发生有关房屋买卖合同的一切纠纷，与第三人无关。2、截止2021年5月21日，原告已将被告所欠借款本息全部还清，总金额671,395.89元，被告方归还56,516.14元（该数据查明时间为2021年5月26日）。经审理查明：2016年10月14日，原告高鑫公司（出卖人）与被告熊东京、廖凯（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（编号为ＸＸ1602421902），主合同约定：买受人购买的商品房座落于岳麓区××道××号××栋××层××房；总房价801157元；买受人以银行按揭方式付款，首期房款161157元，剩余房款640000元向银行申请贷款。附件《补充协议》约定：第二条3、出卖人为买受人提供贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金，且买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。如经协商，出卖人同意不解除合同的，买受人应从银行扣款之日起至买受人向出卖人还清扣款之日，按欠款总额千分之六每日向出卖人承担违约金。第七条3、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同撤销网签、备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项（扣除违约金及其他应由买受人承担的相关费用）。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总额千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。合同还约定了其他事项，双方均在合同落款处签字盖章。2016年11月7日，第三人兴业银行（债权人）与熊东京、廖凯（债务人）、原告高鑫公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号为361651943401000），合同约定：借款金额640,000元，借款期限240个月，自2016.11.07至2036.11.07；保证担保合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；保证方式为连带责任保证；保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均未见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债权金额的借款催收通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。合同还约定了其他事项，三方均在合同落款处签字、盖章。兴业银行发放贷款640,000元后，熊东京、廖凯未能按约及时足额还款。兴业银行于2020年8月19日向高鑫公司出具《提前收贷通知书》，要求高鑫公司立即履行连带保证担保责任，高鑫公司遂按约履行连带担保责任。因高鑫公司与熊东京、廖凯就房屋买卖合同解除等事项未能达成一致，遂成本诉。另查明，1、原告高鑫公司共计代偿金额为671,395元，其中包含贷款本金600,191元，贷款利息71,114元，罚息90.38元。2、被告熊东京向兴业银行归还56,516元。3、高鑫公司为本案支付了律师费8,000元。4、被告熊东京、廖凯收到本案起诉状副本时间为2021年4月30日。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《提前收贷通知书》、银行流水、《主动还款凭证》、《委托代理协议》、律师费发票等证据及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告高鑫公司与被告熊东京、廖凯及双方与第三人兴业银行所签订的《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。因熊东京、廖凯未能按约足额归还贷款，导致兴业银行要求高鑫公司承担连带清偿责任。高鑫公司已向兴业公司代偿，故高鑫公司有权按照合同约定要求解除合同。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定，熊东京、廖凯收到本案起诉状副本时间为2021年4月30日，故本院确认案涉《长沙市商品房买卖合同》于该日解除。关于还贷违约金及代偿本金、利息及罚息。经查，高鑫公司已全部履行担保责任，按照《补充协议》约定熊东京、廖凯应当支付相应违约金。高鑫公司自愿调整违约金为房款总价的10%符合法律规定，故对其主张熊东京、廖凯支付违约金80,115元的诉请，本院予以支持；另因高鑫公司已主张要求解除房屋买卖合同，故其无权再向熊东京、廖凯主张其房贷本金及利息，但其代为支付的罚息系熊东京、廖凯未及时还款所致，该部分损失应由熊东京、廖凯承担，即对高鑫公司主张熊东京、廖凯归还代偿本金、利息、罚息的诉请，本院仅对罚息90.38元予以支持。关于办理手续的期间及违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状并要求赔偿损失。本案根据双方《补充协议》约定熊东京、廖凯“在购房合同解除之日15日内”配合办理相关手续，即须在2021年5月15日前处理完毕，已无实际按约履行可能。故对高鑫公司的该项诉请，本院酌情调整履行期间为判决书生效之日起15日内，熊东京、廖凯配合办理手续后其支付的房价首付款可另行主张返还。其次，合同约定的逾期办理违约金为日千分之一，该标准过高，根据公平原则及考虑本案实际情况，本院酌情调整违约金标准为日万分之一。结合前述，对于高鑫公司主张的该项诉讼，本院予以部分支持，即熊东京、廖凯应在本判决生效之日起15日内，配合高鑫公司办理撤销抵押手续、与有关政府部门办理撤销网签、备案登记手续、预告登记手续、办理维修基金过户和契税返还等相关工作；如逾期办理，则应自判决生效之日起按房款总额万分之一每日的标准向高鑫公司支付违约金直至配合办妥为止。关于律师费，该费用系合同约定之债且未超过相关标准，其亦实际委托律师并支付律师费8,000元，故本院对高鑫公司的该项诉请依法予以支持。综上，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告熊东京、廖凯签订的《长沙市商品房买卖合同》于2020年4月30日解除；二、限被告熊东京、廖凯在本判决生效之日起七日内支付原告长沙高鑫房地产开发有限公司违约金80,115元，代偿罚息90.38元，律师费8,000元；三、限被告熊东京、廖凯在本判决生效之日15日内，配合原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理撤销抵押手续、与有关政府部门办理撤销网签、备案登记手续、预告登记手续、办理维修基金过户和契税返还等相关工作；如逾期办理，则应自判决生效之日起按房款总额万分之一每日的标准向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付违约金直至配合办妥为止；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,401.57元，保全费3,620.99元，共计9,022.56元，由原告长沙高鑫房地产开发有限公司负担7,000元，被告熊东京、廖凯负担2,022.56元（此款已由原告长沙高鑫房地产开发有限公司向法院预缴，被告熊东京、廖凯在给付上述案款时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年六月三日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗