辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0603民初1725号 原告：丹东市某某物业管理有限公司，住所地：辽宁省丹东市沿江开发区。 法定代表人：朱某某，该公司总经理。 委托代理人：成少岩，辽宁兴达律师事务所律师。 委托代理人：王晓晨，辽宁维禹律师事务所律师。 被告：孙某某，男，1966年2月16日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 原告丹东市某某物业管理有限公司诉被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日受理后，依法由审判员常闻赫适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理成少岩、被告孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告购买丹东市振兴区鹏城时代小区X号楼X单元X室。2007年1月29日，开发商丹东市宜阳房地产开发有限公司与丹东市佰阳物业管理有限公司（原告前身）签订了《鹏城时代小区前期物业管理委托合同》，由原告对该小区提供物业服务。2014年，原告同鹏城时代小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告依据约定对被告居住的小区实施了管理和服务。被告一直欠付原告物业费9367元及垃圾处理费310元，合计9677元整（从2008年2月6日起至2020年12月31日），被告的拖欠行为已经构成违约，原告保留向被告主张违约金的权利。故原告诉至法院，请求依法判令被告给付物业费9367元及垃圾处理费310元，合计9677元整。 被告辩称：1、原佰阳物业公司欠被告装修保证金，原告应归还装修保证金。XX、XX室均为被告的房屋，被告只应该交一份电梯费。原告请求给付物业费及垃圾处理费计算错误，被告不欠原告物业费，垃圾处理费收取不合法，原告请求垃圾处理费没有法律依据；2、原告未经过业主委员会同意，原告与被告未形成物业服务合同法律关系，所有不存在被告所谓拖欠原告物业费用问题，如果原告说有物业服务合同，原告应向法庭提供有效的物业服务合同；3、电梯内广告费用等费用应属于全体业主，物业公司应将该费用返还业主，物业公司私自留下违反物业有关规定；4、原告没有按照约定和有关规定提供服务，民法典第942条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人就当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。原告没有履行服务义务，物业公司没有履行物业管理义务，被告的对讲门失灵，楼道内消火栓内没有灭火设施且消防管内没有水，没有消防通道。物业不履行管理义务，对业主安全不管不问。房屋有问题时，物业未给予维修。根据民法典第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据该条规定，物业公司收取物业费的前提是“已经按照约定和有关规定提供服务”。本案的物业公司没有按照约定和有关规定提供服务，所以，物业公司要求原告给付物业费法庭不应支持；5、原告提起诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间，原告诉称被告自2008年2月6日开始拖欠物业费，至2019年间，没有向被告催要过物业费，现原告起诉，已经超过诉讼时效期间，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告更名前为丹东市佰阳物业管理有限公司。2007年1月29日，以丹东市佰阳物业管理有限公司为乙方，以丹东市宜阳房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《鹏城时代小区前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对鹏城时代小区提供前期物业管理服务事宜。该合同约定业主应于进户之日起交纳物业服务费用，并约定前期物业管理结束以后，小区物业管理工作由乙方根据有关规定与业主委员会签订的物业管理服务合同进行管理。同年2月7日，以丹东市佰阳物业管理有限公司为甲方，以鹏城时代小区X号楼X室业主即被告为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，除约定物业管理服务项目等内容外，另约定物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米0.75元计收。2008年2月1日，以鹏城时代小区业主委员会为甲方，以丹东市佰阳物业管理有限公司为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》，约定乙方为该小区提供物业服务，受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人，委托管理期限为三年，自2008年2月1日起至2011年2月1日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或物业使用人收取。2011年5月14日，以鹏城时代小区业主委员会为甲方，以丹东市佰阳物业管理有限公司为乙方，双方续签了《物业管理委托合同》，约定乙方为该小区提供物业服务，受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人，委托管理期限为三年，自2011年2月1日起至2014年2月1日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或物业使用人收取。2014年2月1日，鹏城时代小区业主委员会与丹东市佰阳物业管理有限公司再次续签了《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为三年，自2014年2月1日起至2017年2月1日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。此后，因该小区业主委员会主体不存在了，双方未能再续签《物业管理委托合同》，但原告对该小区提供了相应的物业服务至今。被告以上述答辩理由为由欠付2008年2月6日起至2020年12月31日的物业费共计9367元垃圾处置费310元。 本院所确认的上述事实，有工商档案、《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》、工作简报、物业费催缴通知单、《委托代为征收城市居民生活垃圾处置费合同书》及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告之间的物业服务合同关系依法成立且有效，受法律保护。现被告未按合同约定及时足额交纳物业服务费，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告诉请被告给付欠付物业服务费，有事实及法律依据，本院予以支持。原告提供的证据能够证明其有权代收垃圾处置费，故对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告提出其不应缴纳物业费的辩解意见，一方面被告提供的证据不足以证明原告未完全履行物业服务合同中约定的义务，另一方面，被告以上述理由拒绝缴纳物业费无事实及法律依据，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告对本案诉讼时效提出的抗辩，因原告提供了其持续不断催缴欠费的证据，故本案存在诉讼时效中断的情形，原告本次起诉没有超过诉讼时效。关于被告提出该楼层上的两户住宅均归其所有，其已经缴纳了905室的电梯费故无需再缴纳涉案房屋的电梯费的意见，因该意见无事实及法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第（二）款之规定，判决如下： 被告孙某某于本判决生效后5日内给付原告丹东市某某物业管理有限公司物业服务费9367元、垃圾处理费310元，合计9677元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告孙某某负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  常闻赫 二〇二一年五月二十四日 书记员  程 铭