辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初1801号原告：凌源市晟业物业有限公司，住所地凌源市红山路西段华阳小区14号。法定代表人：黄永贺，经理。委托诉讼代理人：王宝，凌源市北炉乡法律服务所法律工作者。原告：凌源市祥和物业有限公司，住所地朝阳市凌源市城北街北段（祥和家园小区8#-01021）。法定代表人：王素英，经理。委托诉讼代理人：惠兴富，朝阳市建平县黑水镇法律服务所法律工作者。原告凌源市晟业物业有限公司（以下简称“晟业物业”）与被告凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业”）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟业物业的法定代表人黄永贺及其委托诉讼代理人王宝、被告祥和物业法定代表人王素英及其委托诉讼代理人惠兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟业物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的协议书无效。2、请求依法判令被告退还原告转让费人民币6万元。3、起诉费由被告承担。本案在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求依法撤销原、被告于2021年1月1日签订的协议书。事实与理由：2021年1月1日，被告通过中间人联系原告，称其经营的物业服务合同己到期，打算将自己的物业公司进行转让，因原告需扩大业务，经协商双方同意被告将凌源市祥和物业有限公司转包给原告。合同订立前，被告向原告承诺，其之前与业主签订的服务合同已到期，且业主也同意公司转包，并承诺其公司与原业主没有任何纠纷，并同意在合同签订后,被告召开业主大会，通过业主大会同意将祥和物业管理公司交接给原告。双方于2021年1月1日签订了协议书，协议签订时，原告支付被告转让费6万元。合同签订后，被告单方违约，并未召开业主大会将物业公司交付给原告。另外，原告通过其他业主得知，被告与业主还有两年物业服务合同没有到期，且被告也未告知业主已将公司转包，现原告想单方接管祥和物业，但原业主以原服务合同没有到期为由，拒不同意原告接管祥和物业，致使原告不能实现合同目的。原告认为，原、被告双方虽然签订了协议书，但被告隐瞒了事实真相，采用了欺诈的手段与被告签订了协议书，且被告的行为违反了《物业管理条例》相关规定，故双方签订的协议书无效。被告祥和物业辩称：原告所诉违反法律和客观事实及公序良俗，请法院查实后依法驳回。一、2021年1月1日原告和凌源市广益房地产开发有限公司（以下简称“广益”）签订了承包合同,取得了承包经营权，同时建设单位已经声明并告知被告和广益签订的合同终止了。在此基础上2021年4月1日和被告签订协议书，原告和“广益”签订的承包合同是他们双方的认可，而原告和被告签的协议书这种签约行为也是双方认可，这种签约行为符合《民法典》第57和58条的规定。“法人是具有民事权利能力和民事行为能力、依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生”，“法人以其全部财产独立承担民事责任”。现在原告翻悔，违反了法律的规定。《民法典》第17、18条规定，“18周岁以上的自然人为成年人，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”。案外人建设单位凌源市“广益”的刘国军他也是法人，他和原告签订的承包合同，不但是他们双方的认可，被告更是认可，是建设单位重新选聘的物业服务企业；而原告和被告签订的协议书是原告和建设单位在签订承包合同基础之上签订的，广益、原告和被告更是认可，广益接收了设备、设施移交表就证明了承包合同协议书都是依法成立，都应受法律保护。故根据《民法典》相关规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、被告转让的不是物业公司，而是物质设备、服务义务收取服务费权利的转让。原告给的6万元，因原告从2021年1月份开始承包，2021年的承包费被告已交纳。原告承包不能让被告交承包费了，所以其中1万元是原告应交“广益”的承包费。另5万元在协议书中第五条写到“乙方向甲方支付转让费人民币5万元整，含三个月工人工资及开销”。被告支付了2021年1月至3月份的管理服务人员的工资31,800元，新增的监控、门杆设施和安装费用15,937元及其它开支3,600元，2021年前三个月祥和小区物业费由原告收缴。被告所做的一切是按协议书约定履行的。被告转让的不是物业公司，而是物质设备、服务义务收取服务费权利的转让。协议书第八条约定：“乙方从2021年4月5日开始承接经营”，但在签协议书的第二天，原告就安排他的妻子徐萌进行抄记水表工作了，二监狱和原、被告抄记后，在民用、商用和总表页上由徐萌签字。可以说原告为了扩大业务对祥和小区进行了充分的考察、调研，了如指掌后在4月1日和被告签订了协议书，该协议书开篇就说道“为了加强祥和小区的物业管理，有效的为祥和小区业主管理与服务，经甲乙双方共同协商达成共识，特订立本协议。”“共识”二字就说明是自愿双方没有欺骗，不是强迫的。该协议书中第10、11条写的明白“本协议、移交表一式三份双方各执一份、广益一份”。原告在4月2日承接后，把原来的服务工作人员作了调整和更换。原、被告是按照协议书的约定履行的。原告在诉状上说的其他事情协议书上没有约定。召不召开业主大会，不是被告的职责和职权范围，和本案不是一个法律关系。至于原告在诉状上说的转让权只有业主委员会或业主提出确认合同问题，人民法院才予受理。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力”。在本案中，凌源市广益房地产开发有限公司和原告签订的承包合同对祥和小区的业主是具有约束力的，极个别业主不让原告进入和服务是没用的。该解释第二条规定“业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”所以说，就本案而言，原告提出确认协议无效，是未有法律依据的。故根据上述法律的相关规定，请法庭驳回原告的诉讼请求。综上所述：一、原告是具有完全民事行为能力之人，与‘广益’签订的合同取得了承包经营权，在2021年4月1日和被告签的协议书系物质设备、服务义务收取服务费权利的转让，意思表示真实、不违反法律法规，不违背公序良俗，更没有欺诈行为。二、原告所给的6万元已交给凌源市广益房地产开发有限公司开发公司1万元2021年的承包费，又给付了2021年原祥和物业有限公司的工作服务人员的劳动报酬。三、原告承接祥和小区物业十天才翻悔，违背了公序良俗和民法典的规定。故请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了如下证据：原告提交的协议书、收据两张、录音光盘一张；被告提供的营业执照、收据一张、承包合同、协议书、照片五张、移交表、2021年1-3月工资花名册及费用支出收据，以上证据已经庭审质证和本院审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均系从事物业管理与服务的自然人独资企业。被告在凌源市祥和家园小区从事物业服务期间，原告为扩大经营范围与被告协商该小区物业服务的转让事宜。2021年4月3日，发包方凌源市广益房地产开发有限公司作为甲方与承包方凌源市晟业物业有限公司作为乙方签订了承包合同，合同的主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营，特订立本合同。三、甲方持有房屋（办公室、门卫室）设备、设施无偿提供乙方使用，乙方负责保管、保修、维修。四、祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付。五、乙方承包期间每年向甲方交纳承包费人民币壹万圆，交款方式：每年的年初即1月份前一次性足额向甲方交纳。六、规模型的维修项目甲方协助乙方申报办理手续。七、本合同承包自2021年1月1日起止2025年1月1日止，合同到期后乙方有优先承包权。八、本合同自2021年1月1日起生效，在合同承包期内如国家、政府对物业管理另有规定或其他无法抗拒的原因，本合同终止。九、乙方务工人员如出现人身伤亡事故与甲方无关，由乙方自行承担责任。十、本合同生效后，2021年1月1日由甲方和凌源市祥和物业有限公司签订的承包合同废止。十三、祥和家园小区水费收缴由乙方全权负责。十四、乙方在经营过程中所发生的纠纷及小区配套设施出现问题均由乙方付全责。该合同甲方处由凌源市广益房地产开发有限公司的法定代表人签名并加盖公司公章，乙方处由晟业物业的法定代表人签名并加盖公司公章。该承包合同落款时间为2021年1月1日。同日，被告祥和物业作为甲方与原告晟业物业作为乙方签订了协议书，该协议的主要内容为：为了加强祥和小区物业管理，有效的为祥和小区业主管理与服务，经甲乙双方共同协商达成共识特订立本协议。一、甲方同意将凌源市祥和物业小区物业服务的管理服务转让给乙方经营。二、乙方承接应依据中华人民共和国（物业法）及省、市有关法律、法规依法经营。三、甲方将现有设备、设施、工具全权转交给乙方（附，设备、设施、工具移交表）。四、乙方承接甲方关于（关于车辆进入小区的管理制度）门卡制度，及使用年限。五、乙方向甲方支付转让费人民币伍万元圆整（50,000元），含三个月工人工资及开销。六、乙方负责小区的水费收缴及管理。七、小区每年以现金形式每年年初支付凌源市广益房地产开发有限公司管理费人民币壹万圆（10,000元）。八、乙方从2021年4月5日起开始承接经营，从即日起止2021年4月4日前仍由甲方坚持经营。对此乙方交甲方定金伍仟圆整（5,000元），乙方按指定日期全额交付甲方转让金，订金可低转让金，如出差异甲方不清退订金。九、2121年1月1日甲方已与所聘临时工作人员签订了临时用工合同乙方接管后应履行合同义务，相关事宜由乙方负责。十、本协议需经凌源市广益房地产开发有限公司同意和认可。十一、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，交凌源市广益房地产开发有限公司一份。附：移交表一式三份。该协议甲方处由凌源市祥和物业有限公司的法定代表人王素英签名并加盖公司公章，乙方处由凌源市晟业物业有限公司的法定代表人黄永贺签名并加盖公司公章。在原告持有的协议书落款时间为2021年1月1日，在被告持有的协议书落款时间为2021年4月1日。2021年4月3日原、被告对凌源市祥和家园小区涉及物业的备品进行了移交，被告祥和物业将小区物业办公室的钥匙、办公用品等移交给原告晟业物业，并由原、被告双方法定代表人在移交表上签字并加盖公章予以确认。2021年4月4日原、被告双方对代收水费的水表用水量进行核对。在原告接管凌源市祥和家园小区后辞退了原小区门卫人员。2021年4月7日凌源市祥和家园小区部分业主到原告所在的物业办公室对原告晟业物业进入小区从事物业服务提出异议。另查明，原、被告在签订协议书前后，2021年3月29日，原告向被告交纳了转让定金5,000元，并由被告为原告出具了收据。2021年4月3日，原告向凌源市广益房地产开发有限公司的法定代表人刘国军交纳物业保证金5,000元，并由刘国军为原告出具收据。协议签订后，原告向被告交纳了凌源市祥和家园小区物业管理服务转让费50,000元。被告称在2021年2月26日，其向凌源市广益房地产开发有限公司交纳物业承包费10,000元，其中凌源市广益房地产开发有限公司法定代表人刘国军为被告出具了8,000元的收据，另2,000元是垫付维修管道费无收据。本院认为，本案的争议焦点是原、被告所签订的物业服务转让协议书是否存在可撤销的情形。该转让协议书约定了两个物业公司关于物业费的收缴及现有设备、设施、工具的转交转让、欠付工人工资给付、水费的收缴、每年年初向开发企业凌源市广益房地产开发有限公司支付管理费等内容，该协议系双方当事人的意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在隐瞒真相、欺诈等可撤销的民事法律行为所认定的情形，且该协议书签订后原、被告双方就凌源市祥和家园小区物业服务事宜已进行了交接，协议已实际履行，被告已实际进入凌源市祥和家园小区进行物业服务工作。故原告要求撤销协议并退还转让费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告所称的被告口头承诺凌源市祥和家园小区业主与物业公司之间没有纠纷且业主同意被告将物业服务转包给原告公司，同时承诺召开业主大会将小区物业服务转交给原告。因原告系从事物业服务多年的企业，其应明知物业服务合同签订的程序和相关规定，且其亦未提供相关证据证明其主张，故本院不予支持。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告凌源市晟业物业有限公司的诉讼请求。案件受理费650元，由原告凌源市晟业物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员 张 连二〇二一年五月二十八日书记员 翟运宏