上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1965号原告(反诉被告)：朱爱娥，女，1973年8月22日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：张善超，上海格联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑先杆，上海格联律师事务所律师。被告(反诉原告)：林德陈，男，1969年11月25日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：谢有明，上海名江律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晋，上海名江律师事务所律师。第三人：上海汤之汇实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林德陈，执行董事。委托诉讼代理人：谢有明，上海名江律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晋，上海名江律师事务所律师。原告朱爱娥与被告林德陈、第三人上海汤之汇实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，被告林德陈于2021年3月10日交邮向本院提出管辖异议，本院于2021年3月16日裁定驳回被告林德陈提出的管辖异议。本院依法适用简易诉讼程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告朱爱娥的委托诉讼代理人张善超、郑先杆、被告林德陈的委托诉讼代理人谢晋到庭参加诉讼。被告林德陈当庭提出了反诉。本案现已审理终结。原告朱爱娥向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告在2019年10月18日签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2、判令被告向原告支付2019年12月19日至2020年4月20日的房屋租金849,041元及房屋进场费1,500,000元；3、判令被告赔偿原告违约金5,000,000元；4、判令被告协助第三人限期将第三人营业执照的工商注册地址从涉案房屋中迁出或注销。事实和理由：2019年10月18日，原告作为甲方与被告就位于上海市松江区梅家浜路XXX号XXX层、XXX层，1503号1层(现有的水果店和便利店不包括在内)、2层，1501号301-312室的房屋签署了《上海市房屋租赁合同》，建筑面积约6,700平方米。合同约定：被告(乙方)租赁该房屋作为浴场使用，租赁期为6年，本合同生效后甲方将租赁房屋交付乙方，租赁房屋实际交付后两个月为免租期，租赁期限从免租期满第二天计算；租金标准为租期第一年至第二年每年4,300,000元，第三年至第六年每年4,550,000元；支付方式为租金先付后用，第一、第二年每三个月付一次租金为1,075,000元，第三年至第六年，每六个月支付一次租金为2,275,000元，第一次于租约签订当日支付三个月租金1,075,000元和租赁保证金350,000元，收到款项三天内开具收据给乙方，乙方若需甲方开具租赁发票，税点由乙方承担；房屋入场费1,500,000元，乙方应于顺利开业的15日内付清。此外，合同第九条第(二)项约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金5,000,000元，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额的部分……6、乙方逾期不支付租金累计超过3个月的。”合同第十二条约定：本合同自各方签署或盖章之日起生效。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告于2019年11月19日在涉案房屋内注册成立了第三人上海汤之汇实业有限公司，并于2020年1月顺利开业，第三人设立后涉案房屋一直由其实际占有、使用。被告理应按照合同约定时间向原告支付房屋租金和房屋进场费，但被告一直未付。原告多次通过电话、短信、邮件向被告催讨均无果。2020年4月20日，原告通过短信、邮件、现场送达的方式向被告送达了《上海市房屋租赁合同解除函》，告知被告因其严重的违约行为即日起原告解除与被告签署的《上海市房屋租赁合同》，并告知被告于2020年4月30日前将租赁房屋返还于原告，否则所造成的一切不利后果由被告承担，原告保留向被告继续追讨拖欠款项和主张违约金的权利。截止2020年4月20日，被告应支付的2019年12月19日至2020年4月20日的租金为1,449,041元，期间，被告已支付了租金300,000元和租赁保证金300,000元，扣除已支付的，被告尚欠原告房屋租金849,041元及房屋入场费1,500,000元。合同解除后，被告并未向原告支付拖欠的任何费用，也未将第三人的工商注册地址迁出涉案房屋，严重阻碍了涉案房屋的出租，损害了原告的合法权益，基于此，原告提起诉讼，请求法院支持原告诉请，维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求;原告在签订合同过程中故意隐瞒涉案房屋涉及司法诉讼、被法院查封和拍卖的情形,原告提供的房屋无法达到合同约定的使用目的；原告诉请要求第三人工商执照迁出或注销无事实和法律依据；被告在涉案房屋内从未“顺利开业”，也无需支付1,500,000元进场费；合同约定的违约金明显不合理，合同正常履行一年租金才1,070,000元。被告并向本院提出反诉请求：1、确认双方于2019年10月18日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告归还反诉原告已付房屋租金300,000元、租赁保证金300,000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及维修费290,759元；4、判令反诉被告支付反诉原告垫付的物业费用21,886.09元。事实和理由：双方签订合同后，反诉原告向反诉被告支付了租金300,000元和300,000元的租赁保证金，并未反诉被告垫付了之前拖欠的物业费用21,886.09元,同时反诉原告投入资金进行装修及房屋设备维修；在装修开始一个月后，上海市第一中级人民法院执行法官在2019年12月4日在涉案房屋张贴封条和公告，告知涉案房屋在2013年已抵押给中信银行，2019年被司法查封、纳入被执行财产，要求该房产内相关单位和个人自行离开上述房产；2019年12月6日，上海市第一中级人民法院执行法官明确告知反诉原告涉案房屋将进行司法拍卖；2020年1月14日，上海市松江区人民法院在涉案房屋上张贴执行裁定书和查封扣押财产清单，告知反诉原告和第三人因反诉被告实际掌控的上海蕴才实业有限公司拖欠判决款项而执行，并出具(2019)沪0117执12号等协助执行通知书，要求反诉原告和第三人配合法院执行工作。反诉原告认为，因反诉被告在合同洽谈中故意欺骗上述房屋已存在诉讼并遭司法查封和执行，以根本无法正常使用的房屋诱骗反诉原告签订房屋租赁合同并支付了租金及保证金，并投入数十万装修款和维修款，但由于法院的执行，造成反诉原告巨大的经济损失，反诉被告的行为严重丧失诚信，侵犯了反诉原告的合法权益，对此应承担全部的法律责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即上海市松江区梅家浜路XXX号XXX层、XXX层、1503号1层、2层、1501号301-312室的产权人为上海瑞玲资产管理服务有限公司。2014年12月20日，上海瑞玲资产管理服务有限公司与本案原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由本案原告承租上述房产及松江区梅家浜路XXX号XXX-XXX室房产，建筑面积9,269.60平方米，租赁期限为10年。2019年10月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积约6,700平方米，租赁房屋乙方作为浴场经营使用，租赁期限为6年，租赁房屋实际交付后两个月为免租期，租赁期限从免租期满的第二天开始起算；合同约定租金标准，第一年至第二年为每年4,300,000元，第三年至第六年为每年4,550,000元；支付方式为先付后用，第一年、第二年每三个月支付一次租金1,075,000元，第三年至第六年，每六个月支付一次租金2,275,000元，第一次于合同签订当日支付三个月租金1,075,000元和租赁保证金350,000元；合同第五条对入场费、保证金和其他费用进行了约定；合同第五条第(一)项约定，乙方应向甲方支付房屋入场费1,500,000元，费用在乙方顺利开业后15日内付清，租赁保证金共计1,000,000元，第一期付350,000元，此后第二年付350,000元，第三年再支付300,000元；合同第二条第(三)项约定，乙方在该房屋内开展商业活动所需的证照、政府批文等手续由乙方自行办理，商业活动的合法性、安全性由乙方自行负责；合同第五条第(二)项约定，合同生效后，甲方此前使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费、网络宽带七个费用的欠费，由乙方还清(以上欠费超出1,000,000元的部分由甲方承担)，且在乙方经营期间以上各项费用及其他费用，均由乙方承担；合同第九条第(二)项约定，有6类情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向对方支付违约金5,000,000元，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分，其中第6项为“乙方逾期不支付租金累计超过3个月的”；合同并对其他事项亦作了相应的约定。涉案房屋的产权人作为监管方也在租赁合同上盖章。合同签订后，原告将涉案房屋交给了被告；被告分别于2019年10月25日、2020年1月15日各支付原告300,000元，合计600,000元(其中租金300,000元、租赁保证金300,000元)。2020年3月23日，原告向被告发出《催告函》一份，称“……租赁合同签署后，我方于2019年10月将租赁房屋交付给您，您已于2019年11月20日在租赁房屋内注册成立了上海汤之汇实业有限公司，将租赁房屋用于开办浴场，并于2020年1月份顺利开业。截止本函发送之日，我方共收取您支付的租赁保证金30万元和租金30万元，计60万元。根据租赁合同约定，您拖欠首期租金77.5万元、租赁保证金5万元和房屋入场费150万元，合计拖欠金额232.5万元，逾期期限已超过三个月。此前，我方已多次通过面谈、电话等形式向您催讨上述拖欠款项，均无果。为此，今特发此函，请您于2020年3月31日前向我方付清上述拖欠款项，否则我方将依据租赁合同第九条、第十条约定追究您逾期付款违约责任直至单方解除租赁合同，所造成一切不利后果概由您方承担。”2020年4月20日，原告向被告发出《上海市房屋租赁合同解除函》一份，明确因被告在原告发出《催告函》后仍未支付款项，也没有任何回复，故根据合同法规定和租赁合同第九条约定，即日起正式解除双方签署的《上海市房屋租赁合同》，并保留继续追讨拖欠款项和主张违约金的权利；并要求被告于2020年4月30日前将租赁房屋返还(同日，原告还通过彩信向被告发出了上述解除函内容)。同日，第三人向原告回函一份，称“……租赁合同签署后，第一、由于租赁物本身存在经济纠纷原因被上海市第一中级人民法院强制执行而被查封，先存在你方未能在租赁合同规定的时间内将租赁物交付给我司；第二、在我司装修及营业期间由于你方前期存在的拖欠工资等原因的劳务纠纷致使被拖欠薪员工多次上门催讨导致我司停业经营；第三、同时根据租赁合同规定，你方应该配合我司办理营业所需的一切证照，但是至今尚未办理食品卫生许可证及特种行业许可证等证照，如果未能办理经营所需的证照，你方收取的一切费用都应该退还；第四、最重要的是由于新冠肺炎的肆意，在2020年1月份上海市人民政府就宣布进入一级响应状态，全市的娱乐及商业等营业场所全部关闭，这导致直至今日我司也无法开门营业；第五、在一份上海市第一中级人民法院的谈话笔录中产权方员工明确提到该公司的公章在2019年间未曾使用过，那么我司对租赁合同中产权方的公章真实性产生怀疑，需要确定其真实性。基于上述原因，不是我司无故不交付相关租金等费用，而是由于你方违约在先后又有新冠肺炎导致的不可抗力事件使我司签署合同的目的无法实现等原因导致目前的这个结果，并且我司为了重启租赁物的营业也先后投入装修等费用将近人民币四百多万，至今也未收回分文。综上所述，我司认为关于租赁物的租赁合同如何履行的问题双方应本着友好、互谅互让及共度难关的原则妥善解决。”之后，被告仍未付款，也未搬离租赁的涉案房屋，直至2020年11月系争房屋的相关设备被本院拍卖而离开。原告因此提起诉讼。另查明，2019年11月19日，第三人在涉案房屋内注册成立。2020年1月22日，第三人因未取得公共场所卫生许可证擅自营业被松江区卫生健康委员会警告、罚款3,000元。审理中，原告称之所以约定向被告收取入场费1,500,000元，是因为原告将原来的浴场的设施设备等一起交被告使用；对于被告提出的原告在订立合同过程中存在故意隐瞒和欺骗的行为予以了否认，原告在订立合同时明确告知被告涉案房屋存在多重抵押和司法查封的事实，因此租金约定明显偏低，而且合同中也约定如果因司法纠纷导致无法办理经营执照，原告退还被告已支付的款项；而法院的查封也没有实际影响被告对租赁房屋的装修、申领营业执照及经营(第三人在2020年1月22日因无证经营被处罚)，法院对系争房屋并未进行实质拍卖；被告则称2020年1月的营业是试营业，正因为尚未取得公共场所卫生许可证被处罚，可以证明被告并未取得正常营业所需的证照，尚未顺利开业，尚未具备支付入场费的条件；被告并提出合同对违约金标准的约定也不合理。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、产权登记凭证、付款凭证、《催告函》、《上海市房屋租赁合同解除函》、回函、企业信用信息公示报告材料、照片、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点，是在合同订立过程中原告是否存在对被告的隐瞒或欺骗，双方间的合同是否有效。按照被告的辩称，上海市第一中级人民法院的执行法官在双方签订仅一个多月(被告尚在对租赁房屋装修期间)至租赁房屋现场张贴封条并告知租赁房屋进入司法拍卖程序，之前被告并不知道租赁房屋的相关实际情况，系原告故意欺骗或隐瞒，如果被告的辩称成立，在此情况下，被告应即停止对租赁房屋的装修以避免损失的扩大，并向原告提出交涉,可以要求原告退还已支付的相关费用，甚至要求原告予以赔偿。但实际情况并非如此，被告在法院进场执行后仅口头要求原告予以妥善处理，被告继续进行装修，并于2020年1月15日向原告支付了第二笔款项30万元，被告也于当月进行了营业，因无公共场所卫生许可证而被处罚，故被告所称，违反生活常理，可以推定原告对租赁房屋的实际情况如实告知了被告，故被告称原告存在欺骗或隐瞒，本院难以采信。原、被告间的《上海市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，与法不悖，具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定的义务履行。合同明确约定被告应于合同签订的当日向原告支付租金及保证金合计1,425,000元，而被告至原告于2020年3月23日向其发出《催告函》总计支付了600,000元，明显违约。原告在发出《催告函》后，因被告仍未付款，故于2020年4月20日向被告发出《上海市房屋租赁合同解除函》(该函被告于当日签收)，符合双方合同第九条对合同解除条件的约定，故本院确认原、被告间的《上海市房屋租赁合同》已于2020年4月20日解除。被告应当承担违约责任。对于原告要求被告支付的租金金额，考虑到新冠疫情的爆发系不可抗力事件，客观上对被告的浴场经营造成影响，被告可以要求原告适当减少疫情期间的租金，虽然被告在本诉讼中没有明确要求,但基于被告在回函时提到了疫情，故本院还是予以酌情扣减。对于原告要求的入场费，实质也是租金，是被告整个合同租期内应付的部分，故入场费应当按被告实际租赁或占用的时间所占合同期间的比例予以计算。对于租赁合同提前解除的违约金，一般以三个月的租金为合理金额，合同约定500万元的违约金确实过高，结合原告未再主张被告支付合同解除后至实际搬离期间的占用费，本院一并予以考虑调整。对于原告要求被告协助第三人限期将第三人营业执照的工商注册地址从涉案房屋中迁出或注销的诉讼请求，因为该诉讼请求不属于民事诉讼范围，本院不予处理。如果因此造成原告损失的，原告可以另行主张。被告的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)朱爱娥与被告(反诉原告)林德陈在2019年10月18日签署的《上海市房屋租赁合同》已于2020年4月20日解除；二、被告(反诉原告)林德陈支付原告(反诉被告)朱爱娥租金475,000元(已扣减支付的600,000元)；三、被告(反诉原告)林德陈支付原告(反诉被告)朱爱娥入场费250,000元；四、被告(反诉原告)林德陈支付原告(反诉被告)朱爱娥违约金2,329,167元；上述一、二、三、四项，由被告(反诉原告)林德陈于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)朱爱娥；五、驳回原告(反诉被告)朱爱娥的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)林德陈的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,243元，减半收取31,621.5元，反诉受理费6,463元，合计诉讼费38,084.5元,由原告(反诉被告)朱爱娥负担16,005元(已付)，被告(反诉原告)林德陈负担22,079.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈家正二〇二一年五月十八日法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。