辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初3169号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区惠工街167甲1-2。负责人：李柏峰，该支行行长。委托诉讼代理人：谭春雷，辽宁思韬律师事务所律师。被告：齐永军，男，1969年3月24日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被告：王淑芳，女，1969年10月20日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭村。法定代表人：徐文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：董彬，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行与被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行委托诉讼代理人谭春雷到庭参加了诉讼,被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告齐永军、王淑芳之间的《个人住房(商业用房）借款合同》；2、请求法院判令被告齐永军、王淑芳偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下本金人民币260082.93元及利息、罚息，利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截至2020年5月11日，利息1796.69元、罚息14.62元，本息合计261894.24元）；3、请求法院判令原告对被告齐永军、王淑芳名下位于于洪区马三家中街54号1-7-1的抵押房屋享有优先受偿权；4、请求法院判令被告三对上述债务承担连带保证责任；5、请求法院判令本案的诉讼费、保全费、公告费、评估费、律师费等其他一切原告为实现债权而产生的费用由三被告承担。事实与理由：2015年4月27口，被告一、被告二、被告三与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：210450008-2012-20150384053,以下简称合同），约定：被告向原告一、被告二借款320000元人民币用于购置房产，借款期限为2015年4月24日至2033年4月24日，借款人用等额本息委托扣款的方式还款，每月还款本息为2408.16元，被告用所购的位于于洪区产提供抵押。还款日为借款发放日后每月的对应口期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。贷款利率为5.9%(月年化利率），实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%;该利率自起始息起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。为确保原告债权的实现，被告自愿以所购房产为原告提供抵押担保，于2015年5月6口设立预告抵押登记，登记号为沈房预中心字第××号。所担保的是《个人住房（商业用房）借款合同》(编号为：210450008-2012-20150384053)项下的债权，担保的债权本金金额为320000元，担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公正费、送达费、邮寄费、公告费等)。同时，合同还约定由被告三为被告一、被告二的借款承担连带责任保证，保证范围包括贷款的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用包括但不限于（诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公正费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交山贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告于2015年5月7日按照合同之约定向被告发放了贷款，贷款发放后被告一、被告二并未按照合同约定按时履行还款义务。经原告多次催收后，被告仍未按合同约定偿还借款。综上所述，被告已经严重违约，其行为己经严重侵犯了原告的合法权益，为及时维护原告的合法权益，防止损失扩大，依据上述合同相关条款的约定及《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院予以支持。被告齐永军未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告王淑芳未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月27日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行作为贷款人，被告齐永军、王淑芳作为借款人及抵押人，被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份(合同编号为：210450008-2012-20150384053)，合同约定：被告齐永军、王淑芳向原告借款320000元，借款期限为2015年4月24日至2033年4月24日，借款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款法。贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率确定执行利率。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，属于违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及由此产生的相关费用，向借款人收取罚息和复利，行使担保权利，并在执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息。合同另约定，被告齐永军、王淑芳作为抵押人，将位于沈阳市于洪区建筑面积84.02平方米房产抵押给原告，并办理了《预购商品房抵押权预告登记》。合同亦约定，被告沈阳恒联置业有限公司作为保证人，自愿向原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用等（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2015年5月7日，原告向被告齐永军全额发放贷款。后被告未依约还款，原告起诉至法院。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行与被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告齐永军、王淑芳发放贷款的义务，被告齐永军、王淑芳亦应依照合同约定还款，被告齐永军、王淑芳未按约定期限还款，已构成违约，故原告主张解除与被告齐永军、王淑芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告齐永军、王淑芳偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司承担连带保证责任的请求，因合同中对于保证期间未做明确约定，故按法律规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，对于原告的该项请求，本院予以支持。关于原告请求判令对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权的诉讼请求，原告对被告提供的抵押物进行了预购商品房抵押权预告登记，但未实际办理抵押权设立登记。抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行与被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告齐永军、王淑芳于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行贷款本金260082.93元；三、被告齐永军、王淑芳于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行贷款利息1796.69元、罚息14.62元（利息、罚息截至2020年5月11日，自2020年5月12日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司对本判决书第二项、第三项内容承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。如被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5228元，保全费1829元，公告费人民币800元，由被告齐永军、王淑芳、沈阳瑞坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 畅人民陪审员 王 哲人民陪审员 李晓霞二〇二一年五月二十五日书 记 员 刘 程