大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初3277号原告：大连万科物业服务有限公司，所在地大连市沙河口区新生路万客园150号。统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志成，男，系该公司工作人员，住大连市普兰店区。被告：李岩瑛，男，1973年7月1日出生，汉族，户籍地宁夏银川市西夏区，现羁押于辽宁省鞍山南台监狱六监区。原告大连万科物业服务有限公司与被告李岩瑛为物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭志成、被告李岩瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告给付2015年4月至2020年3月的物业费9821.4元；2、请求被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂计至2020年2月违约金为27310.86元，本次诉讼仅主张2731元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为万科海港城2号楼4单元702房屋业主，该房屋建筑面积90.94平方米。该房屋所在小区由原告负责物业服务。根据《前期物业服务合同》第十二条约定，被告应按1.8元/月/平方米的标准交纳物业费。根据《前期物业服务合同》第十四条约定，被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业费，每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为163.69元，被告自2015年4月起至2020年3月（60个月）未按照约定向原告交纳物业费及违约金。虽经原告多次催要，被告始终未履行付款义务。故诉至法院，请求判如所请。被告李岩瑛辩称，我自2013年10月28日被羁押，无法交纳物业费，也没有能力交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了以下证据：证据一、前期物业服务合同，证据来源，证明物业费的相关标准和被告欠交物业费的数额。证据二、商品房买卖合同，证据来源，证明2013年6月4日，被告购买大连万科金域蓝湾开发有限公司开发的大连普湾新区瞰海园2号4单元7层2号面积为90.94平方米的房屋；证据三、商品房交付使用通知书，证据来源，证明2013年7月25日，大连万科金域蓝湾开发有限公司通知被告于2013年7月26日办理商品房交接手续；证据四、业主领取物品备忘，证据来源，证明2013年7月26日，被告领取了商品房钥匙、门卡等物品；证据五、物业服务报告，证明原告履行了提供物业服务的义务；证据六、被告已交纳的物业费证据，证明被告交纳了自2013年7月27日至2015年3月31日的物业费；证据七、原告向被告催交物业费的证据，包括民事裁定书及邮寄材料，证明原告向被告催交物业费。被告对证据七有异议，认为原告没有向其催交物业费，其没有收到催交通知，监狱也没有收到。对其他证据没有异议。经本院审查，原告提供的上述证据客观真实，来源及方式合法，符合证据的要件，能够证明原告的主张，故本院对上述证据的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月1日，原告与大连万科金域蓝湾开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定小高层、高层精装公寓住宅业主按1.8元/月/平方米的标准向原告交纳物业费，业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业费。2013年6月4日，被告与大连万科金域蓝湾开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发位于大连市普兰店区号房屋，建筑面积为65.98平方米。2013年7月25日，大连万科金域蓝湾开发有限公司通知被告于2013年7月26日办理商品房交接手续。2013年7月26日，被告办理了商品房交接手续，领取了商品房钥匙、门卡等物品。被告房屋系小高层住宅，按照1.8元/月/平方米标准收费。被告入住后交纳了自2013年7月27日至2015年3月31日的物业费，自2015年4月起未交纳物业费。另查明，原告于2017年6月向大连市沙河口法院起诉被告索要物业费后撤诉，于2020年6月再次向大连市沙河口法院起诉被告索要物业费，该案经大连市中级人民法院裁定指定我院管辖。本院认为，本案争议的焦点为被告应否交纳9821.4元物业费及违约金。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与大连万科金域蓝湾开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对物业服务及物业费标准等进行了约定，上述合同条款不违反法律规定，系当事人的真实意思表示，是合法有效的。该合同条款对被告亦具有法律约束力，原、被告双方应按照合同条款的约定履行各自的义务。现原告提交的证据证明其尽到了物业服务义务，并对拖欠的物业费及时进行了催收。而被告未能举证证明其拒交物业费之法定情形，故应及时缴纳拖欠的物业费，以便原告能更好的为广大业主做好物业服务。原告要求被告支付拖欠自2015年4月起的物业费，先后于2017年6月、2020年6月向法院起诉，存在诉讼时效中断情形，故对原告主张2015年4月至2020年3月的物业费9821.4元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张违约金一节，《前期物业服务合同》对逾期交纳物业费按照每逾期一日按欠费总额的3‰支付违约金的约定过分高于造成的损失，且原告未提交证据证明存在损失，故对原告违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李岩瑛于本判决生效之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业费9821.4元（2015年4月至2020年3月）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取57元，由被告李岩瑛负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告孙永义负担7元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  肖明阳二〇二一年六月二十五日法官助理张红艳书记员任志月附本案相关法律文书《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。