上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初16741号原告：黄俊，男，1968年7月8日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：江建平，上海市江**律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫鹏宇，上海市江**律师事务所律师。被告：朱伟忠，男，1963年7月12日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：萧志壮，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪倩，上海市光明律师事务所律师。原告黄俊与被告朱伟忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄俊的委托诉讼代理人宫鹏宇、被告朱伟忠的委托诉讼代理人萧志壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊向本院提出诉讼请求：1.判令朱伟忠支付自2015年11月26日起至2017年11月26日止的租金72,000元以及利息(以每期租金18,000元为基数，按照年利率3.85%标准，分别从履行期限届满的次日起分段计算至实际付款之日止)；2.判令朱伟忠支付自2017年11月27日起至2020年12月26日止的房屋占有使用费111,000元(按照每月3,000元计算)；3.判令本案诉讼费用由朱伟忠负担。事实和理由：2012年11月26日,黄俊、朱伟忠签订《房屋买卖合同》，朱伟忠将坐落于上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给黄俊，并办理了过户登记手续，将房屋权利人变更登记为黄俊。2015年10月13日，朱伟忠向黄俊口头表示无能力回购系争房屋，故黄俊、朱伟忠签订《房屋租赁合同》约定：1.黄俊将系争房屋出租给朱伟忠，租赁期限自2015年11月26日起至2017年11月26日止，租金为3,000元/月；2.每半年支付一次租金，先付后租；3.朱伟忠逾期15天支付房租，黄俊有权解除租赁合同；4.合同期满，朱伟忠需将户口迁出系争房屋。租赁合同签订后，黄俊认真履行合同约定的全部义务，朱伟忠以资金紧张为由，拖延未支付租金，亦未按约迁出户口，为此黄俊向上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)提起诉讼。后因朱伟忠以房屋权属问题为由向法院起诉，故黄俊撤诉，现经上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)作出的(2019)沪02民终6924号终审判决确认，系争房屋权利人为黄俊。综上所述，系争房屋作为黄俊合法所有的财产，朱伟忠不按约支付租金且无故占有系争房屋给黄俊造成了巨大的经济损失，现黄俊无奈诉至法院，要求判如所请。审理中，黄俊称其与朱伟忠现构成不定期租赁合同关系，故变更诉请为：要求判令朱伟忠支付自2015年11月26日起至2020年12月26日止的租金183,000元以及利息(以每期租金18,000元为基数，按照年利率3.85%标准，分别从履行期限届满的次日起分段计算至实际付款之日止)。朱伟忠辩称，黄俊、朱伟忠签订的《房屋买卖合同》并非真实，因朱伟忠需偿还黄俊借款65万元并再借款55万元(共计120万元)，黄俊要求朱伟忠提供担保，故双方协商就系争房屋签订一份《房屋买卖合同》，该合同实际系一份让与担保合同。2015年10月黄俊、朱伟忠签订的《房屋租赁合同》也并非租赁合同，实际系借款补偿协议。就系争房屋权属问题，朱伟忠已提起诉讼，也经一审、二审裁判。朱伟忠尊重已生效判决的裁判，在朱伟忠申请再审未裁决前，认可双方2015年10月签订的系房屋租赁合同，就黄俊现主张的2015年11月26日起至2016年9月30日的租金，因已超过诉讼时效，故不同意支付，就黄俊主张的其余时间段的租金，同意支付。因双方租赁合同未有约定，故不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原产权人为朱伟忠、刘华。2012年11月9日，朱伟忠、刘华与黄俊签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱伟忠、刘华将系争房屋转让给黄俊，转让价款为120万元，双方于2012年12月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对其他条款均未作约定。2012年11月26日，朱伟忠(甲方)与黄俊(乙方)又签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，双方议定出售价格为120万元，此房价为甲方净价，乙方不支付交易中的任何费用；乙方于房产产权交割完毕后，将剩余房款一次性支付给甲方，其中扣除甲方欠款总金额为65万元，乙方共支付总金额为55万元；甲乙双方签订的房屋买卖合同有限期为三年，从2012年11月26日至2015年11月26日(自房产交割日起)。期间，乙方承诺甲方仍享有居住的权利，三年后甲方可以再按照本合同议定的房产总价进行回购并一次性付清房款(中间由于市场的贬值或重大客观原因导致乙方造成实际经济损失的，应由甲方据实赔偿)，若三年后，甲方无能力回购此房产，必须要将房产中的所有户口迁移，乙方有权自行处理。如未能履行，则需支付违约金1,000元/天，计30,000元/月。同日，系争房屋的权利人登记至黄俊名下。2015年10月13日，黄俊(甲方)与朱伟忠(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期为二年，自2015年11月26日起至2017年11月26日止；合同期满，乙方需将此房户口簿上所有的户口迁移，甲方将自行处理；租金每月3,000元，按先付后用的原则，每年分2期支付，每期支付六个月房租租金，共2年，即在每半年前的一周内付清；乙方逾期15天未支付房屋租金或欠费，甲方有权单方面解除本合同，将收回房屋自行处理(乙方需将此房户口簿上所有的户口迁移)等内容。该租赁合同签订后，朱伟忠未按约向黄俊支付系争房屋租金。2018年5月10日，黄俊作为原告向虹口法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求朱伟忠一家从系争房屋搬离并清空房屋，朱伟忠支付2015年11月26日至2018年4月26日期间的房屋租金87,000元并赔偿利息[(2018)沪0109民初17119号案件，以下简称“17119号案件”]。17119号案件审理过程中，朱伟忠、刘华、庄招妹作为原告向虹口法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令系争房屋归其三人所有[(2018)沪0109民初21177号案件，以下简称“21177号案件”]。2018年7月，黄俊以朱伟忠提起21177号案件，17119号案件处理需待21177号案件有处理结果为由撤回17119号案件的起诉。2019年5月8日，朱伟忠向法院支付代管款1,425,000元。2019年5月23日，虹口法院作出(2018)沪0109民初21177号民事判决书，判决：一、于本判决生效之日起15日内，黄俊配合办理将系争产权变更登记至朱伟忠、刘华名下的手续；二、于本判决生效之日起15日内，朱伟忠向黄俊支付系争房屋回购款120万元；三、于本判决生效之日起15日内，朱伟忠按每月3,000元标准向黄俊支付自2012年12月1日起至本案判决生效之日止的经济损失。黄俊对该判决不服，上诉至二中院，要求撤销21177号民事判决，依法改判驳回朱伟忠、刘华、庄招妹一审诉请，或将本案发回重审[(2019)沪0109民终6924号案件，以下简称“6924号案件”]。2020年7月2日，二中院作出(2019)沪0109民终6924号终审判决：一、撤销上海市虹口区(2018)沪0109民初21177号民事判决；二、对朱伟忠、刘华、庄招妹的诉讼请求不予支持。2020年7月28日，黄俊提起本案诉讼。系争房屋现由朱伟忠母亲居住使用。本案审理中，朱伟忠称系争房屋从未交付黄俊。本案审理中，黄俊提供一份时间为2018年6月5日、案号为(2018)沪0109诉前调3517号(即17119号案件的诉调案号)的虹口法院诉前谈话笔录，该笔录载明：“审：被告，对原告诉请的意见？被代：当时被告缺钱，故以房屋买卖的形式向原告借款，之后因为时间比较长，为补偿原告，所以又以租金的形式对原告进行补偿。根据约定，被告可以赎回房屋。”黄俊称该笔录中朱伟忠代理人称“以租金的形式对原告进行补偿”系朱伟忠明确表示租金系对黄俊的补偿，朱伟忠认可向黄俊支付租金，且黄俊起诉的17119号案件也导致租金的诉讼时效中断，故黄俊主张的2015年11月26日至2016年9月30日期间的租金未过诉讼时效。虽黄俊书面催讨租金仅有17119号案件的起诉，但因黄俊、朱伟忠系朋友关系，签订租赁合同后双方一直就租金支付、朱伟忠搬离等问题进行口头协商。朱伟忠认可前述笔录的真实性，但朱伟忠表示该笔录中代理人只是陈述《房屋租赁合同》产生的事实情况，在认可双方签订的《房屋租赁合同》实际系借款补偿协议的情况下朱伟忠同意以租金的形式补偿黄俊，但并未认可朱伟忠应该向黄俊支付《房屋租赁合同》项下的租金。2018年初朱伟忠已经向黄俊提出回购系争房屋，因双方就回购价格协商不成，黄俊开始向朱伟忠主张搬离并支付租金，此前黄俊从未向朱伟忠主张租金，双方协商的都是房屋赎回的问题。2018年黄俊提起17119号案件诉讼是为了实现债权，其催讨租金仅此一次，故黄俊主张的2015年11月26日至2016年9月30日期间的租金已超过诉讼时效。审理中，黄俊撤回要求朱伟忠支付欠付租金利息的诉讼请求。审理中，依黄俊申请，本院于2020年8月10日作出裁定，冻结朱伟忠名下的银行存款197,280元或查封、扣押其它相等价值的财产。本院认为，黄俊是系争房屋产权人，现系争房屋由朱伟忠母亲居住使用。黄俊、朱伟忠就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同期限届满后，朱伟忠仍继续使用系争房屋，黄俊未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。朱伟忠未按约支付租金，黄俊主张其支付欠租，具有事实依据和法律依据。2018年5月，黄俊曾因朱伟忠欠付租金提起17119号案件，该诉讼行为已中断诉讼时效，朱伟忠所称2015年11月26日至2016年9月30日期间的租金已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。黄俊主张朱伟忠按照每月3,000元的标准支付2015年11月26日起至2020年12月26日期间的租金，与法不悖，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第三项、第四百六十五条第一款、第二款、第五百零九条第一款、第七百三十四条第一款之规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，朱伟忠应支付黄俊2015年11月26日起至2020年12月26日止的租金183,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,245.60元，由朱伟忠负担。财产保全申请费1,506.40元，由朱伟忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。二、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。