湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0984民初1276号原告：陈秀秀，女，汉族，汉川市人。委托诉讼代理人：胡有明（系陈秀秀丈夫），男，汉族，汉川市人。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：程思培，系湖北谛益律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：李志华，男，汉族，汉川市人。原告陈秀秀与被告李志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人和被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告因履行合同违约，承担违约责任，赔偿原告经济损失15400元。事实和理由：2016年1月23日，原、被告签订了一份商铺租赁合同（甲方签字由原告之夫胡友明代签），约定原告将自购的位于汉川城区御景春城商铺出租给被告经营，租期半年，即自2016年1月23日至2016年7月22日止，租金11250元，押金800元，如续租须在租期届满前30日与出租方议定，不续租应恢复商铺原貌。期限届满后，被告既不续租也不交商铺钥匙，称过三天再说。7月25日，原告发现商铺原有结构被破坏，连门、灯等都被损坏。原告与之理论，被告却故意砸坏门窗等物，好端端的商铺被其破坏的一片狼籍，修复费用近2万元。被告拒不承担修复责任。原告认为，按照租赁合同，被告应对租赁物恢复原状；依照合同法第107条的规定，被告应当承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告辩称，原告之前将房屋租给钟磊时什么都没有，是钟磊自己装修的；我花8500元从钟磊手中转租过来，有权自己处理钟磊装修的门窗等物；同时，我自己后来装修的部分可以全部拆走；原告收我800元押金扣3天的租金后应将多余的钱返还给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据四：一组照片，被告认为除了门不是我弄的，别的东西都是我装修的，我不租了，东西可以搬走。经庭审核实，被告过了租期，在搬走自己东西的同时，因双方发生矛盾，赌气将已装修的门、窗、电线等物损坏，对该份证据的证明力，应结合其他证据认定。原告提交的证据五：价格认定结论、证据六：收据、证据七：租赁协议，被告均不认可，认为交了8500元转让费，东西是我的，不租了可以砸坏；门根本未锁，不应该有开门换锁的费用；隔壁租户的年租金为16000元，对面为19000元，28000元不予认可等。经庭审核实，原告于2016年8月26日重新出租前，开门换锁、清理垃圾发生了部分费用，且将涉案商铺另外出租给了他人。据此，对该几份证据的证明力，应结合其他证据认定。被告提交的证据二：收条，原告异议认为被告交给钟磊的转让费是6000元，而不是8500元，且条子是新写的。依照证据规则，原告仅有异议，而未提交证据反驳，对该份证据的证明力本院予以认可。对于各方没有争议的商铺租金、水、电费等已交清的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定如下：2009年1月原告将涉案商铺租赁给钟磊，当时是毛坯房，钟磊装修后，因生意不好，经原告同意，遂于下半年转租给被告，被告交付钟磊转让费8500元给钟磊；被告承租后，根据经营需要，进行了相应装修。合同到期后，2016年1月23日，原、被告又签订了一份《协议书》约定：将商铺租给被告经营，租期暂定半年即自2016年1月23日至2016年7月22日止，租金12250元，一次性付清；租期到期后，被告如果不租商铺，应保持经营时的原貌交给原告；被告在经营后期提前30天通知原告定下一阶段是否续租；押金800元，如水、电、物业费已结清，没有违规的现象，押金退给被告等。原告的丈夫胡有明和被告在协议上均签字。合同到期后，双方因琐事产生纠纷，被告除将自己的商品搬走外，对门、窗、电线等物进行了拆卸。为此，原告诉至法院。本院认为：原、被告签订的商铺租赁《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告逾期不予承租，继续占用商铺，造成原告租金损失应予赔偿，按2016年1月23日协议中约定的半年租金12250元（12250÷365÷2=67.12元／天），由被告赔偿租金损失201.36元（3天×67.12元）。被告损坏门、窗等损失，按汉川市物价局价格认证中心认定结论为5050元；原告开琐及请人清理拉圾等费用280元。综上，原告的总计损失为5531.36元。关于商铺的转让费问题，原告将商铺租给钟磊经营时是毛坯房、空门面；钟磊将商铺转租给被告时，经原告同意且被告向钟磊交付了转让费，原告在庭审中对交付转让费的事实无异议，但认为转让费实际为6000元，并不是8500元，因未提交证据反驳，依照证据规则，对被告向钟磊交付转让费8500元的事实，本院依法予以采信；原告将商铺租赁给钟磊时因未予装修，钟磊和被告在经营时进行了装修，因装修的地板、天花板、门窗和墙壁等不可分离的附属物，原告于2016年8月重新租赁时还在使用，按照公平原则，因附属物不可分离或虽可分离但花费巨大，按被告交付转让费时起至原告重新出租给他人之日止现值价值可折价归被告所有，以年折旧10%计算即每年850元，自2009年至2016年共7年为5950元，现值为2550元（8500-5950）由原告补偿给被告；被告交付的押金800元，原告应予返还；两项合计3350元。原告的损失与应补偿被告的费用相减，被告实际还应赔偿原告的损失为2181.36元（5531.36-3350）。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九、十、十一、十二、十三、十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李志华于本判决生效之日起五日内支付原告陈秀秀租金及损失共计2181.36元；驳回原告的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，由被告李志华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长 周 彬审判员 黄生陆审判员 李洪波二〇一六年十一月二十八日书记员 张小梅附1、本案证据目录一、原告提交的证据和证明目的如下：1、原告的身份证复印件，证明原告的基本情况；2、房产证，证明出租房屋属原告所有；3、协议书，证明双方存在租赁的事实；4、一组照片，证明原告的出租房被损坏的情况；5、价格认定结论书，证明出租房恢复原状需5000余元；6、收据，证明清理垃圾和开琐发生的费用；7、租赁协议，证明因本案纠纷，涉案房屋于2016年8月26日以年租金19000元的价格出租的事实。二、被告提交的证据和证明目的如下：1、协议书，证明商铺不租后被告有权搬走自己的东西；2、收条，证明钟磊转租时被告已交付转让费8500元，且玻璃门等是钟磊装修的，被告有权砸。附2、相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解。调解不成的，应当及时判决。