辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1884号上诉人（原审被告）：润德集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，统一社会信用代码91210200760794712Y。法定代表人：王德利职务：董事长。上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，统一社会信用代码：91210200661122275Q。法定代表人：王德利职务：董事长。二上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋国斌，辽宁安融律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：孙明明，辽宁安融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范俊英，女，1959年11月15日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许大鹏，辽宁朋达律师事务所（实习）律师。上诉人润德集团有限公司（简称润德集团）、大连润德君城房地产开发有限公司（简称润德君城）因与被上诉人范俊英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。润德集团、润德君城上诉请求：撤销一审判决，改判驳回范俊英的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决以润德集团、润德君城未向范俊英提供“具备回迁安置条件”的房屋为由，判决二上诉人向范俊英支付动迁补偿款（一审判决表述为“回迁安置补偿款”），属于基本事实认定错误。（一）一审判决认定润德集团、润德君城已经无法向范俊英交付“符合安置条件”的回迁安置房屋，完全不符合事实。案涉《房屋回迁安置合同》签订时，有关的房地产开发项目尚未设计，更没有详细图纸，所以合同第三条第1项对回迁安置房屋只是约定了三个条件：①“原地址”，②“原面积”（186.96平），③“一楼原位置”（该项目西北角，即门面朝西，临新开路）。目前，润德集团、润德君城正在原地址进行建设，并已经为范俊英预留了完全符合上述三个条件的房屋（有四证、图纸及现场照片为证），该建筑物预计将于2021年下半年竣工。该建筑物竣工后，人民法院可以亲自派员现场勘验或委托第三方机构勘定、测绘。一审判决以润德集团、润德君城“未向法庭提交具体的安置方案”为由，认为范俊英要求“支付动迁补偿款”、“承担逾期回迁安置违约金”请求合理，但润德集团、润德君城（拆迁人）除了有义务给付范俊英符合约定条件的回迁安置房屋外，并没有合同约定或者法定的义务“提交具体的安置方案”。（二）至于一审判决提到“润德中心”西北角（即为范俊英安置位置）已建成“汽车井”，认为“这显然不符合安置条件”，不仅与事实不符，更是对润德集团、润德君城提出了极不合理的苛刻要求。“汽车井”只占用拟提供给范俊英回迁安置房屋建筑物“西北角”的一小部分，且系该建筑物整体规划设计的一部分。润德集团、润德君城有义务给范俊英预留符合上述三个条件的回迁安置房屋，但整个建筑物如何规划设计，并不应当必须遵循范俊英的意志，只要范俊英不满意就认为“不符合安置条件”，是不合理的。如果润德集团、润德君城必须给范俊英提供一处与原房屋结构、户型、设施设备等完全一模一样的回迁安置房屋，那么润德集团、润德君城拆迁范俊英的原房屋就失去了意义。（三）一审判决对《房屋回迁安置合同》第三条第1项的内容认识错误。该条款约定的真实意思是，润德集团、润德君城应当为范俊英提供一处（符合约定条件）回迁安置房屋，这是对润德集团、润德君城的主要义务的约定。若润德集团、润德君城将本应给付范俊英的回迁安置房屋“另作他用”（本意是拒绝给付范俊英回迁安置房屋），则须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿范俊英（损失）。这实质上是对乙方（一审被告）违约责任的约定，即乙方如果届时不能向范俊英给付（符合约定条件）回迁安置房屋，应承担的违约责任，只不过是采用了“约定回迁安置房屋评估价的3倍”这种计算违约金的方式。换言之，《房屋回迁安置合同》并非约定回迁安置或货币化补偿两种可选的拆迁补偿方案，而只约定了一种拆迁补偿方案即回迁安置；若拆迁人（一审被告）根本性违约（拒不交付约定的回迁安置房屋），则按照评估价的3倍承担违约赔偿责任。（四）关于逾期回迁违约金的事实认定错误。案涉《房屋回迁安置合同》第二条约定每日2000元违约金，根据文义及上下文逻辑关系，是指回迁安置房屋竣工验收合格三个月内，由甲方负责办理产权证等手续，逾期没办（房屋产权证），按每日2000元向乙方支付违约金，而并没有逾期回迁安置违约金的文字表述。尽管人民法院在先有若干判决，但都属于事实认定错误。因案涉回迁安置房屋尚未竣工验收，就不产生逾期办理产权证等手续的违约金。二、一审判决对案件争议问题的法律关系认识错误，遗漏审查与案件有关的重要事实，导致法律适用错误。第一，范俊英起诉要求润德集团、润德君城按照所约定回迁安置房屋评估价的3倍支付动迁补偿款人民币1794.816万元，实质上是主张违约金，即润德集团、润德君城违约应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故上诉人请求人民法院予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，即使本案润德集团、润德君城构成根本性违约（不能给付原告回迁安置房屋），范俊英的主张也远远超过其实际损失。但一审并未调查范俊英的实际损失，这个关乎违约金应支付多少的关键事实。第二，本案《房屋回迁安置合同》是否解除没有审查。范俊英一审起诉只主张了违约金，一审判决也主要对违约金进行了判处，但案涉《房屋回迁安置合同》是否解除没有审查。第三，一审判决第二项，判决润德集团、润德君城继续给付范俊英逾期回迁违约金1600元/日，假设的前提条件是润德集团、润德君城仍可以将回迁安置房屋给付范俊英。而《房屋回迁安置合同》第二条的约定是逾期没有办理产权等手续的违约金，既然判处了该违约金，就意味着润德集团、润德君城可以将回迁安置房屋交给范俊英。第四，案涉《房屋回迁安置合同》第三条第1项约定，如甲方将约定给范俊英的回迁安置房屋“另作他用”，则甲方须按“约定回迁安置房屋”评估价的3倍赔偿乙方（损失）。本案一审判决一方面认可了对“约定回迁安置房屋”的价值的评估结果意味着这个房屋一定是现实已经存在的，一方面又认为它并不存在，逻辑上相互矛盾。第五，案涉《房屋回迁安置合同》的合同当事人为润德集团与范俊英。一审另一被告润德君城只是拆迁人润德集团拟提供回迁安置房屋的开发商，润德君城只是同意按照润德集团的指示向范俊英提供回迁安置房屋，但该合同约定的违约责任与该公司并没有法律关系，一审判决润德集团、润德君城共同承担违约等责任，没有合同或法律依据。三、本案一审对润德集团、润德君城违约责任的判处不仅违反了合同法关于违约救济的基本原则（以补偿性原则为主），也颠覆了正常的市场价值观和普通人的通常认知，具有错误的示范效应。在本案《房屋回迁安置合同》尚未解除且不存在履行不能的情况下，润德集团、润德君城一方面应继续向范俊英交付回迁安置房屋，还须另行支付1794.816万元的“回迁安置补偿款”（违约金），再承担自2018年6月8日起1600元／日的“逾期回迁违约金”（至2020年底为人民币150万元，此前5个案件已经累计判处人民币405.28万元，合计人民币555.28万元）。如果继续向范俊英交付的回迁安置房屋的单价仍按照一审判决认定的人民币3.2万元/平方米，则应交付房屋的价值为人民币598.272万元。那么因为润德集团逾期交付回迁安置房屋的违约行为，一个位大连市西岗区6.96平方米临街公建房屋，总赔偿额（含回迁安置房屋价值）高达人民币2948.368万元，合每平方米人民币15.77余万元，严重背离了市场价值。范俊英辩称，不同意二上诉人的上诉请求。一审判决正确，应予维持。一、二上诉人已将原址回迁安置房屋另作他用，应当依照合同约定，补偿被上诉人回迁安置房屋评估价的3倍，即17948160元。案涉《房屋回迁安置合同》合法有效，被上诉人已按照约定腾退房屋，履行了全部的合同义务，但二上诉人却未履行交付回迁安置房屋及办理权属证书等义务，且事实上已经履行不能，则其应当按照合同第三条约定以货币方式进行补偿，即向被上诉人补偿回迁安置房屋评估价的3倍。为查明原址房屋现状，一审法院承办法官与各方当事人曾共同进行实地勘察：案涉楼盘“润德中心”的一楼西北角已经建设为“汽车井”，汽车井内部存在多个承重墙、承重柱，案涉项目润德中心的房屋已经开始销售，建筑从一楼西侧来看只有正门一个大门，西北角的面北侧建设了汽车电梯井的进出门，西北角的临街一侧，也就是正面西侧，并没有留有任何公建门，足以见得二上诉人已将《房屋回迁安置合同》约定给被上诉人的回迁安置房屋另作它用，不能依约对被上诉人进行回迁安置。二、《房屋回迁安置合同》第三条第1项中的内容是针对上诉人欲拆除被上诉人房屋而给予被上诉人的补偿方式，并非违约赔偿责任。《房屋回迁安置合同》约定了两种回迁安置方式：第一种是原址回迁；第二种是如果将约定给被上诉人的回迁安置房屋另作它用，则二上诉人需按照约定回迁安置房屋评估价的3倍补偿，即货币补偿。因此3倍补偿是对原告被拆迁房屋无法回迁的金钱补偿，与违约金无关。实践中，房地产企业针对被拆迁户的补偿形式通常分为：回迁安置、货币补偿、回迁安置兼货币补偿三种。而无论确定是哪种补偿形式，最终均是房地产企业与被拆迁户之间协商一致的结果。本案中，上诉人当时欲拆除被上诉人经营效益非常可观的网吧，必然要与被上诉人协商一致，也必然要达到被上诉人满意的条件才能签订《房屋回迁安置合同》。现上诉人又提出按房屋评估价3倍的现金货币补偿不合理，有违诚实信用原则，该约定应当受到法律的保护。三、一审判决关于回迁安置违约金的认定正确。《房屋回迁安置合同》第二条中表述的20-24个月，应当理解为逾期回迁违约金。结合文意，二上诉人承诺在房屋竣工验收合格后三个月内将回迁安置房屋交给被上诉人，并由二上诉人负责办理产权证等手续。文中的20-24个月是对回迁安置的整体过程总用时进行的限定，即从《房屋回迁安置合同》签订之日起的20-24个月内，二上诉人应当对被上诉人进行回迁安置，并将安置房的相关手续办齐；逾期履行的，应当按照每日2000元的标准支付违约金，该种违约金支付方式已为多个生效判决所确认。四、《房屋回迁安置合同》未履行完毕，被上诉人亦未诉请要求解除合同，一审法院未判决解除合同正确。《房屋回迁安置合同》的主要内容为上诉人为拆除被上诉人的房屋以实现其楼盘的建设，并以回迁或货币对被上诉人进行补偿。被上诉人已经先期履行了自己的全部义务，腾退了房屋并由上诉人拆除；但上诉人却没有履行回迁或货币补偿责任，在事实上已不具备回迁安置的条件下，被上诉人诉请上诉人按照货币补偿方式继续履行合同，而并非是要求解除合同。待上诉人履行完毕补偿义务后，本合同自然终止，无需确认解除。此外，被上诉人从未在诉讼请求中明确提出过解除合同，根据法院不告不理原则，一审法院没有判决解除也是正确的。五、动迁补偿款与违约金性质不同，二者互为独立的诉讼请求，并不矛盾。如前所述，货币补偿是补偿方式，是主合同义务；2000元/日的逾期回迁违约金，是逾期履行义务的惩罚性赔偿，二者性质不同，被上诉人均可独立诉请。六、一审判决的补偿金、违约金数额合理，符合市场价值。首先，《房屋回迁安置合同》真实有效，无论合同中约定了几倍补偿款，都是补偿性质，不适用违约金罚则中损失30%上限的约束。其次，《房屋回迁安置合同》自2008年签订至今已经10年有余，其中也经历了多次的诉讼，无论是2000元每日，还是1600元每日的赔偿，均是基于二上诉人逾期履行合同的违约金，不能与拆迁补偿款混为一谈。最后，本案原拆迁房屋的价值经司法鉴定机构评估，程序正当合法，结果客观、公正、合理，符合相关法律规定及客观事实。二上诉人多次称被上诉人因案涉房屋获得了多么大额的金钱，其目的就是要逃避合同义务，严重与事实背离。出于对上诉人的信任，被上诉人签订《房屋回迁安置合同》，将高额效益的网吧关闭并如期腾房，已经履行完全部合同义务。而二上诉人在长达10几年的时间里不对被上诉人进行回迁安置，也不进行补偿，被上诉人损失了十余年的营业利润。案涉房屋紧邻东关街，近期东关街将迎来改造，将成为大连市新的地标性的景观区，紧邻东关街的案涉房屋未来的升值空间也是巨大的，并且根据西岗区教育局发布关于“润德公馆”项目学区划分的公示中载明，案涉润德公馆的学区为东关街小学和三十七中学，属于重点学区房。所以现实际情况为，该地段房屋价格已经远高于评估价格。被上诉人不能按约定回迁，受到的损失也是巨大的，由此可见，一审判决中的补偿款和违约金均是合法、合情、合理的。一审判决的作出正是保护了被上诉人的权益，对社会的影响也是积极正确的。范俊英向一审法院起诉请求：判令二被告按约定回迁安置房屋评估价（即32000元/平方米）的3倍共同向原告支付动迁补偿款，共计17948160元；判令二被告按每日2000元共同向原告支付自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金；本案鉴定费30000元由二被告承担。一审法院认定事实：2008年2月28日，润德集团（原名大连润德房地产开发有限公司）作为甲方与范俊英（乙方）签订了《房屋回迁安置合同》。合同主要内容为：甲方因建设需要，须拆除乙方坐落大连市西岗区路（原凯旋酒店）整体动迁楼的一楼内西北角房屋，建筑面积186.96平方米，现经营网吧，由于历史原因，西岗区政府没有为其办理产权证分割，因而甲方为乙方回迁安置后，在房屋竣工验收合格后三个月内，将回迁安置房屋交给乙方（20-24个月），由甲方负责为乙方办理产权证等手续，一切费用由甲方承担。逾期没有办，按日2000元，向乙方交付违约金。第三条拆迁房屋的补偿及回迁安置方式为：甲方在被拆迁房屋原址上的项目建成后，按乙方原有面积186.96平方米在一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路进行回迁安置）见图纸。安置面积不得少于186.96平方米，如实际回迁房屋面积超出乙方原有房屋面积，则超出部分乙方按每平方米18000元价格交付差额面积的价款，如甲方安置面积少于乙方原有房屋面积，则甲方须按该项目一楼评估价格的3倍补偿乙方。如甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用，则甲方须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿乙方。同时双方对临时安置补助费、生活补助费及其他搬迁补助费进行了约定，对房屋交付标准、搬迁期限及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按合同约定腾退房屋交由被告拆除。因被告未按合同约定给予原告回迁安置房屋，原告向提起诉讼，要求二被告按每日2000元共同向原告支付自2010年2月28日至2012年9月27日止的违约金1880000元，大连市西岗区人民法院作出（2012）西审民初字第32号民事判决后，二被告均不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）大民二终字第1154号民事判决，认为原告范俊英具备被拆迁人的主体资格，《房屋回迁安置合同》为有效合同，二被告没有按照合同约定履行义务构成违约，依法应当支付违约金。由于在未如期进行回迁安置期间原告不能进行经营活动，无劳动付出，一审法院将“营业收入”和“租金损失”同时予以考虑，属于重复计算，每日2000元违约金明显过高，不予调整没有道理。结合被拆迁房屋所处地段同等面积的商业用房租金的具体实际以及法律规定，违约金应以每日1200元为宜。二审判决二被告于判决生效之日起十日内共同给付原告自2010年2月28日起至2012年9月27日止的逾期回迁安置违约金1128000元。判决生效后，二被告不服判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年11月18日作出（2013）辽审四民申字第948号民事裁定，认为，案件三方当事人共同达成了《执行和解协议书》，该协议书明确约定二被告一次性支付给原告1147952元，即案结事了，该款已于签订协议书当日付清，三方不得再为此事发生纠纷。辽宁省高级人民法院裁定：案件终结审查。因二被告持续逾期交房，原告诉至法院，要求二被告共同给付自2012年9月28日起至2013年3月27日止逾期回迁安置违约金按每日1200元计算共计219600元。本院作出（2013）西民初字第879号民事判决，判决二被告于判决生效之日起十日内给付原告逾期回迁安置违约金219600元。二被告均不服判决，提起上诉，大连市中级人民法院作出（2013）大民二终字第829号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告再次起诉索要2013年3月28日起至判决生效之日期间的逾期回迁安置违约金，被告反诉要求解除合同，本院于2015年1月29日作出（2014）西审民初字第47号民事判决，判决：二被告于本判决生效之日起十日内按每日1200元共同给付原告范俊英自2013年3月28日起至本判决生效之日止的逾期回迁安置违约金；解除原告范俊英与被告润德集团签订的《房屋回迁安置合同》范俊英不服，经大连市中级人民法院审理，认为被告以规划变更符合情势变更为由要求解除合同，于法无据，不予支持。2015年6月26日大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第00737号终审判决：一、维持西岗区人民法院（2014）西审民初字第47号民事判决第一项；二、撤销西岗区人民法院（2014）西审民初字第47号民事判决第二项；三、驳回润德集团有限公司的诉讼请求。现该案已经执行完毕，被告给付了2015年6月26日之前的违约金。2017年，因二被告仍未交付回迁房屋，原告又诉至大连市西岗区人民法院，请求判令二被告按每日2000元共同给付原告范俊英自2015年6月27日起至2017年4月6日止的逾期回迁安置违约金；二被告共同承担律师费用111000元。大连市西岗区人民法院于2017年5月10日作出（2017）辽0203民初783号民事判决，判决二被告共同给付原告自2015年6月27日起至2017年4月7日止的逾期回迁安置违约金1038400元（1600元/天×649天）；驳回原告其他诉讼请求。该案已经执行完毕。2018年，原告第五次向大连市西岗区人民法院提起诉讼，请求判令二被告按1600元/日向原告支付自2017年4月8日起至2018年6月7日止的逾期回迁安置违约金681600元。本院作出（2018）辽0203民初1261号民事判决，判决二被告于判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英自2017年4月8日起至2018年6月7日止的逾期回迁安置违约金681600元。该案已经执行完毕。现原告以二被告仍未交付回迁房屋且已无法对原告按《房屋回迁安置合同》中约定对原告进行回迁安置为由，请求判令二被告按约定回迁安置房屋评估价（即32000元/平方米）的3倍共同向原告支付动迁补偿款共计17948160元，并按每日2000元共同向原告支付自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金以及本案的鉴定评估费30000元。诉讼中，原告提起司法鉴定申请，一审法院依法委托司法鉴定机关对原告所提的评估申请进行司法鉴定，大连胜华房地产土地评估有限公司作出大连胜华房估字【2020】第1036号《房地产区域市场价值分析报告》，确定“价值时点的区域市场价值约为人民币（RMB）平均单价：32000元/平方米”。原告垫付鉴定费30000元。一审法院认为，本案双方签订的《房屋回迁安置合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按约定履行各自义务。合同第三条对拆迁房屋的补偿及回迁安置方式作出了约定，安置位置在一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路进行回迁安置），同时约定“如甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用，则甲方须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿乙方”。该约定是基于被告欲拆除原告房屋而对原告进行回迁安置不能后的另一种安置形式。本案双方当事人就房屋拆迁安置补偿合同纠纷多次诉讼，二被告的违约责任已经法院生效判决予以确认。但时至今日，二被告仍未履行回迁安置义务，违约行为仍在继续发生。现被告已在动迁地段原址建成“润德中心”，且已对外进行销售，在“润德中心”西北角即为原告安置位置建设“汽车井”，这显然不符合安置条件，违反了《房屋回迁安置合同》第三条约定，且本案审理至今，被告亦未就其主张的“具备回迁安置条件”，向法庭提交具体的安置方案，故原告要求二被告向原告支付动迁补偿承担逾期回迁安置违约金的请求合理。关于原告主张的按评估价三倍支付动迁款17948160元一节，大连胜华房地产土地评估有限公司作出的《房地产区域市场价值分析报告》，价值类型为“一层临新开路公建房屋，国有产权，层高6米，区域范围内（150-250平方米）在价值时点的区域市场价值”。区域范围在“西岗区新开路润德公馆附近，南至福德街，北至鞍山路，新开路沿线东西两侧”。评估结论为“最终确定于价值时点的区域市场价值约为人民币（RMB）平均单价：32000元/平方米”。该结论是鉴定机构为法院解决纠纷确定项目区域市场价值提供参考。被告对房屋价值评估报告书有异议，提出另行选择评估机构鉴定或对该份分析报告不予采信，却未申请鉴定人员出庭接受质询，一审法院认为评估机构及鉴定人员具备相关资质，鉴定程序合法，《估价报告书》中对鉴定方法进行了详细的说明，被告未能提供充分证据推翻该报告书，也不具备申请重新鉴定的法定条件，故对被告的申请不予采纳。原告按评估价三倍主张被告支付动迁款17948160元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告主张按照每日2000元支付逾期回迁安置违约金一节，本案原告在被告多次迟延履行的情况下，通过多次诉讼，请求被告支付违约金，违约金金额法院也依据市场行情等因素相应予以了相应调整，但被告至今仍未为原告予以回迁安置，逾期交房的违约行为仍在持续发生。参照已生效的民事判决所确定的标准，违约金仍按每日1600元为宜，故一审法院对原告主张自2018年6月8日起至判决发生法律效力止的逾期回迁违约金合理部分予以支持，对原告主张超出部分，不予支持。原告主张的鉴定费30000元由二被告承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英回迁安置补偿款17948160元。二、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止的逾期回迁违约金，违约金标准为1600元/日。三、被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英鉴定费30000元。四、驳回原告范俊英其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费129490元，保全费5000元，合计134490元（原告已预付），由被告润德集团有限公司、被告大连润德君城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，二上诉人提交了案涉项目的不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证（简称“五证”），拟给被上诉人用于回迁安置的房屋图纸以及回迁安置现场的照片和视频，拟证明：用于给被上诉人回迁安置的房屋主体结构已经按照合同约定的位置和面积建设完工，只是还没有办理竣工验收，但可以向被上诉人交付。被上诉人对该组证据的真实性没有异议，对待证事实有异议，认为该组证据不能证明拟用于回迁安置的房屋符合合同约定。被上诉人提交了照片及辽宁省高级人民法院的民事裁定，照片拟证明：建成的项目已用作他用，无法达到回迁安置条件；省高院的裁定书拟证明：省高院再审认为，二上诉人未能按合同约定如期进行回迁安置，对被上诉人构成违约，并据此驳回了二上诉人的再审申请。二上诉人对照片和裁定书的真实性没有异议，但对其与待证事实的关联性有异议。经本院审查，本院对双方提交证据的真实性均予确认。对于二上诉人提交的案涉项目五证，因案涉《房屋回迁安置合同》约定的回迁安置条件与取得五证不直接关联，故二上诉人提交该组证明文件不能证明其已经可以交付符合合同约定的回迁安置房屋；对于二上诉人提交的图纸、照片、视频和被上诉提交的照片，经本院二审期间现场勘查，上述证据与实物基本相符，但通过比对，本院认为，不能认定二上诉人现已可以交付与案涉《房屋回迁安置合同》约定相符的房屋；对于被上诉人提交的辽宁省高级人民法院（2014）辽审民申字第733号民事裁定书，予以采信。据该裁定书，本院补充查明：二上诉人因不服本院作出的（2013）大民二终字第829号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审称：原一、二审判决均认定二上诉人同为《房屋回迁安置合同》主体错误，该合同是润德集团与范俊英签订，与润德君城无关。该合同并非迟延履行，而是履行不能。恳请就此依法向范俊英释明，就房屋灭失之相应损失向润德集团主张权利。辽宁省高级人民法院认为，大连市中级人民法院于2012年12月19日作出的（2012）大民二终字第1154号民事判决已认定润德集团与范俊英签订的《房屋回迁安置合同》合法有效，润德集团和润德君城负有回迁安置义务，但其未能按合同约定如期进行回迁安置，对范俊英构成违约，应当承担依约给付违约金的责任。据此，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽审民申字第733号民事裁定书，裁定驳回润德集团和润德君城的再审申请。除上述补充查明事实外，经二审审查，本院对原审已查明的事实予以确认。另补充查明：大连胜华房地产土地评估有限公司于本案一审启动的司法鉴定程序中所确定的“价值时点的区域市场价值约为人民币（RMB）平均单价：32000元/平方米”中，“价值时点”为2019年5月10日，该日期同时为范俊英的起诉状落款日期。本院认为，润德集团（甲方）与范俊英（乙方）于2008年2月28日签订的《房屋回迁安置合同》合法有效，双方均应依约履行己方义务。现各方当事人对该合同约定内容的理解及履行产生争议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款之规定，本院围绕二上诉人的上诉请求进行审理。首先，关于润德集团在履行案涉《房屋回迁安置合同》过程中是否存在违约行为的问题。对于该问题的认定，取决于润德集团是否在案涉《房屋回迁安置合同》约定的期限内，将符合合同约定条件的房屋交付范俊英。案涉《房屋回迁安置合同》第二条约定，“……在房屋竣工验收合格后三个月内，将回迁安置房屋交给乙方（20-24个月），由甲方负责为乙方办理产权证等手续，一切费用由甲方承担”；第三条约定，“甲方在被拆迁房屋原址上的项目建成后，按乙方原有面积186.96平方米在一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路进行回迁安置）见图纸”。由此，润德集团应于拟用于回迁安置的房屋竣工验收合格后三个月内，将符合合同第三条约定的房屋交付范俊英。实际上，已有数份生效判决确认二上诉人未如期交付回迁安置房屋的行为构成违约，二上诉人虽然上诉主张数份生效判决认定事实均错误，但未提交相反证据推翻此前生效判决的认定，亦未于本案中提举证据证明违约情形已经消除，具体来说，第一，二上诉人拟用于交付范俊英的回迁安置房屋至今仍未竣工验收合格；第二，虽然该房屋的坐落位置和朝向符合合同约定，但本院二审期间经与各方当事人共同进行实地勘验后认为，二上诉人拟用于进行回迁安置的房屋本身并不能认为是符合《房屋回迁安置合同》第三条约定条件的，该房屋虽然朝西一侧留有小门，但因为房屋北侧规划建设了两个汽车井，故而西面的门进入后不规则且狭长幽暗，如果仅仅教条的以二上诉人主张的“①原地址，②原面积，③一楼原位置（该项目西北角，即门面朝西，临新开路）”作为考量该房屋是否符合回迁安置的条件，罔顾该房屋整体应当属于商业用途，满足正常经营需要的基本原则，则有悖诚实信用原则，对被拆迁人有失公允，且即使狭义的理解合同约定的条件，就“门面朝西”这一项而言，如前所述，现有房屋朝西一侧的“门”，并不满足一般人对于“门面朝西”的理解，在整栋建成建筑物一层西面，与这个“门”对称位置处尺寸相当的房屋构造是一扇玻璃橱窗。基于以上情形，本院认为，润德集团未按《房屋回迁安置合同》约定履行回迁安置义务，构成违约。其次，关于润德集团应承担的违约责任问题。如上文所述，润德集团至今未交付符合约定条件的回迁安置房屋，且鉴于其上诉称房屋主体结构已经建成，以及其坚持认为现有房屋已满足合同约定的各项回迁安置条件的情形，二上诉人已无再建造或者改造出符合合同约定条件房屋的主客观上的可能，即润德集团事实上已不能履行《房屋回迁安置合同》。在此情况下，结合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，范俊英有权依据《房屋回迁安置合同》第三条关于“如甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用，则甲方须按约定回迁安置房屋评估价的3倍赔偿乙方”的约定，向润德集团主张违约损害赔偿责任。对该合同条文的约定，范俊英认为并非违约金的计算方式，而是可供被拆迁人选择的另一种货币补偿安置方案，本院认为，该种理解缺乏事实依据，因为合同该条款中明确体现了，在“甲方将约定给乙方的回迁安置房屋另作它用”，即润德集团无法提供回迁安置房屋的违约情形发生时，其应当按照约定标准进行“赔偿”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，这属于当事人对因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定，应属违约金条款。现二上诉人主张合同约定违约金计算标准过高，请求予以降低，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，因润德集团已无法向范俊英交付符合合同约定条件的房屋这一违约事实给范俊英造成的实际损失应至少相当于一套符合合同约定条件的回迁安置房屋的价值，至于二上诉人上诉过程中主张其已经赔付的款项，系基于逾期回迁安置这一违约事实对范俊英遭受的经营及租金损失进行的赔偿，二者并不矛盾，也不应互相抵扣。而范俊英认为其实际损失除了应获得房屋的价值外，还应包括过往赔付过程中赔偿数额不足其实际经营损失部分的主张，亦依据不足，且与已生效判决基于范俊英实际经营和租金损失认定的赔付标准相悖。故，综合考量诉辩双方关于该争议焦点问题的主张、范俊英的实际损失、润德集团的违约情形和主观过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定以案涉评估价格的2倍标准计付润德集团应承担的违约金数额，即11965440元。关于范俊英主张润德集团自2018年6月8日起至判决发生法律效力日止，按2000元/日的违约金计算标准支付逾期回迁违约金一项，如前所述，这与润德集团赔付范俊英因已无获得回迁安置房屋的可能所遭受的损失虽不矛盾，但本院认为，该项违约金应给付至2019年5月10日为宜，该日期既是范俊英的起诉状落款日期，又是案涉《房地产区域市场价值分析报告》的评估价值时点，润德集团以该时间节点所确定的案涉评估价格2倍标准向范俊英承担了违约责任后，各方关于案涉《房屋回迁安置合同》项下的权利义务关系应终止，不应于此之后至判决发生法律效力之日止，重复计算违约金，一审参照已生效的民事判决确定违约金计算标准为每日1600元并无不妥，本院对该标准予以确认。最后，关于润德君城公司上诉主张其并非案涉《房屋回迁安置合同》的当事人，不应承担违约责任的问题。在本案二上诉人因不服本院作出的（2013）大民二终字第829号民事判决向辽宁省高级人民法院申请再审的过程中，已经明确提出该主张，但并未被支持，故本院对此亦不予支持。综上所述，润德集团有限公司、大连润德君城房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3479号民事判决第三项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3479号民事判决第四项；三、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3479号民事判决第一项为：润德集团有限公司、大连润德君城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付范俊英违约赔偿金11965440元；四、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初3479号民事判决第二项为：润德集团有限公司、大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告范俊英自2018年6月8日起至2019年5月10日止的逾期回迁违约金，违约金标准为1600元/日；五、驳回范俊英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费129490元，保全费5000元，合计134490元（范俊英已预付），由润德集团有限公司、大连润德君城房地产开发有限公司共同负担98592元，由范俊英负担35898元；二审案件受理费129490元（润德集团有限公司已预交），由润德集团有限公司、大连润德君城房地产开发有限公司共同负担93592元，由范俊英负担35898元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年五月三十日书记员  张 琳