北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终12800号上诉人（原审被告）：宋德才，男，1951年1月16日出生。委托诉讼代理人：李会英（宋德才之妻），女，1950年5月22日出生。被上诉人（原审原告）：北京鸿运达物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区广安门内核桃园1号。法定代表人：魏立国，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元征，女，1972年2月22日出生。上诉人宋德才因与被上诉人北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称鸿运达公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初10054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋德才之委托诉讼代理人李会英、被上诉人鸿运达公司之委托诉讼代理人韦强、夏元征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋德才上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由鸿运达公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院向宋德才送达的《小额诉讼须知》中将当事人名称写错，并且本案不属于小额诉讼。2.本案超出法定审理期限。3.一审笔录记载存在错误。二、一审法院认定事实错误。1.鸿运达公司以欺骗的手段入住小区，这种物业服务已经由原来的合法的前期物业服务，变成了非法的另一家物业服务企业。2.鸿运达公司没有依法备案。3.鸿运达公司未向业主公示说明小区规划、收费标准等问题。4.业主大会已于2008年6月作出决定解聘鸿运达公司的决定，但鸿运达公司拒绝撤离，属于强制收费。5.鸿运达公司未就其主体合法及实际向小区提供了合格的物业服务举证。鸿运达公司辩称，服从一审法院判决，不同意宋德才的上诉请求，请求维持原判。鸿运达公司向一审法院起诉请求：判令宋德才支付2013年1月1日至2014年6月30日期间物业管理费1882.5元。一审法院认定事实：北京市朝阳区甘露园19号院丽景馨居小区系北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）开发的物业，涉案房屋系宋德才所属房屋，该房屋建筑面积为63.77平方米。2002年12月27日，宋德才与丽景馨居前期物业服务企业暨四达枢纽站投资有限公司下属文宝物业公司签订了《入住合约》，承诺遵守《业主公约》及小区的各项管理规定。《业主公约》中规定了物业服务费的各项收费标准，并规定业主应于每年1月31日前向物业管理公司缴纳所属当年应付的管理费用。2006年，文宝物业公司根据政策调整下调了物业服务费标准，每建筑平方米物业服务费为每月1.64元。2006年5月23日，四达枢纽站投资有限公司及鸿运达公司的共同上级单位北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称公交集团公司）召开会议决定：对文宝物业公司实施清算，清算后注销该公司；文宝物业公司的物业管理业务及人员先行由鸿运达公司接管，清算工作由鸿运达公司负责、四达枢纽站投资有限公司配合完成。2006年9月6日，鸿运达公司成立文宝兴业分公司，授权该分公司对丽景馨居小区实施物业管理。2006年10月31日，文宝兴业分公司在丽景馨居小区发出《通告》，称文宝物业公司自2006年9月7日起正式更改名称为文宝兴业分公司，隶属公交集团公司，服务内容、人员结构等方面未发生变化。此后，文宝兴业分公司开始对丽景馨居小区正式实施物业管理服务。一审另查，公交房地产公司系公交集团公司全资子公司。文宝物业公司的投资方为公交房地产公司及北京融融装饰工程有限责任公司，公交房地产公司的投资比例为75%，北京融融装饰工程有限责任公司的投资比例为25%，文宝物业公司于2007年12月14日京北京市工商行政管理局朝阳分局核准予以注销。鸿运达公司的投资人为公交集团公司及北京市广安商贸集团，公交集团公司的投资比例为88%，北京市广安商贸集团的投资比例为12%。一审庭审中，鸿运达公司提交了（2012）朝民初字第02054号民事判决书、（2012）二中民终字第9348号民事判决书及《入住合约》，用以证明鸿运达公司向宋德才提供基本物业服务事实，物业服务的标准及提供的服务情况。上述证据显示，鸿运达公司接替文宝物业公司，对宋德才丽景馨居小区提供了物业服务。对此，宋德才不予认可，并提交《政府信息公开申请答复告知书》，用以证明鸿运达公司没有在房管局进行备案，没有收取物业费的资格。鸿运达公司称宋德才申请日期是2016年1月29日，鸿运达公司是从2014年6月30日就退出该小区，之后就是新的物业公司继续进行物业服务，业主在2016年申请信息公开与鸿运达公司没有关系。对此，宋德才未发表意见。一审经询，鸿运达公司称其于2006年11月11日至2014年6月30日向宋德才提供物业服务，宋德才称现在其所在小区没有经过备案的物业公司进行服务，亦不认可鸿运达公司对其供了物业服务，并没有聘请鸿运达公司来为其进行物业服务，鸿运达公司属于强制服务，自从该小区成立就没有物业在房管局进行备案，并且2010年北京的物业管理条例颁布后，鸿运达公司也没有进行相应的备案。同时，双方均称宋德才没有向鸿运达公司交纳鸿运达公司所主张的物业费。一审法院认为:根据查明事实可以认定，鸿运达公司在相应期间内为宋德才所在小区提供了物业服务，宋德才未就相应期间的服务缴纳物业费。本案争议焦点在于：一、鸿运达公司的诉讼主体资格问题；二、鸿运达公司提供的物业服务内容是否存在问题。对此，一审法院阐明以下意见：首先，丽景馨居小区系公交房地产公司所开发的物业，文宝物业公司系公交房地产公司的控股公司，其受聘作为丽景馨居小区的前期物业服务企业，为丽景馨居小区提供物业管理服务。而鸿运达公司基于其与公交房地产公司的共同上级单位公交集团公司的决定，接替文宝物业公司为丽景馨居小区提供物业管理服务，为此，鸿运达公司成立文宝兴业分公司提供实际的物业服务与管理，故鸿运达公司可视为与文宝物业公司同一性质的前期物业服务企业，其与业主之间存在事实的物业服务合同关系，宋德才以鸿运达公司未与其签订合同为由提出抗辩，一审法院不予支持。其次，根据查明事实，可以认定鸿运达公司在小区物业服务方面确实存在一定的瑕疵，故一审法院对鸿运达公司提供服务期间的物业服务费予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九、第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、宋德才于判决生效之日起七日内给付北京鸿运达物业管理有限责任公司自二〇一三年一月一日起至二〇一四年六月三十日止的物业服务费一千三百一十八元；二、驳回北京鸿运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，宋德才围绕上诉请求提交了以下证据：1.反诉状复印件；2.答辩状复印件；3.（2016）京0105民初25165号民事判决书复印件；4.政府信息不存在告知书复印件。5.丽景馨居业委会致北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司函复印件；6.丽景馨居业委会致北京沃土卡停车管理有限公司函复印件；7.公告复印件；8.民事诉讼状复印件；9.丽景馨居业委会公告复印件；10.2006年度北京市物业管理企业资质年检复核结果公告复印件；11.丽景馨居第二届业主委员会文件复印件；12.丽景馨居小区业主大会表决结果公告复印件；13.致丽景馨居业主委员会函复印件；14.北京市规划委员会关于对刘春同志来访的答复意见复印件；15.物业管理委托合同复印件；16.规划图复印件。以上证据的证明目的均为：鸿运达公司主体不合格、不合法，既未提供合格的物业服务，也未尽到物业公司应尽的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿运达公司发表了如下质证意见：以上证据均不属于民事诉讼法所规定的二审新证据。除判决书外，其余证据的真实性、合法性均不予认可，所有证据证明目的均不认可。另查，（2016）京0105民初25165号判决认定：鸿运达公司为丽景馨居小区×号楼×号业主杨×提供了物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，杨×应支付相应物业费。鸿运达公司提供物业服务至2014年6月30日，因杨×已交纳了2014年前的物业费，故其还应支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费。因鸿运达公司无物业管理资质证明，违反了相关物业管理法规的规定，故酌情对其所主张的物业费数额扣减一定比例。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、一审是否程序违法；二、宋德才应否向鸿运达公司支付2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理费。关于焦点一，一审法院已于一审庭审中告知双方本案适用简易程序审理，审理期限未超过法定审限，一审庭审笔录经由宋德才之委托书所代理人李会英签字确认。因此，本案并无严重程序违法之处，宋德才的相关上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，生效的法律文书具有法律约束力。本案中，法院生效判决已经认定鸿运达公司为丽景馨居小区实际提供物业服务直至2014年6月30日，小区业主与鸿运达公司之间存在事实上的物业合同关系。因此，宋德才关于鸿运达公司主体不适格、不合法的上诉理由，本院不予采信。宋德才主张，鸿运达公司未依法进行备案，未依据业主请求提供占地面积、容积率、四至等小区基本情况，服务存在问题。对此本院认为，首先，宋德才以此作为拒交全部物业费的理由，缺乏依据。其次，鸿运达公司未就其物业管理资质的情况进行举证，其为丽景馨居小区提供的物业服务也确实存在一定瑕疵。此外，业主有权要求物业服务企业提供小区相关资料，物业服务企业应当予以协助。综合考虑上述情况，应对鸿运达公司服务期间的物业费予以酌减。现一审法院已对鸿运达公司所主张的物业费数额进行扣减，宋德才应交纳扣减后的物业费。综上所述，宋德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋德才负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 宋 晖审判员 龚勇超二〇一六年十一月三十日书记员 罗雅竺书记员 张 弛