西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4328号原告：陕西宏盛文旅开发有限公司（曾用名：陕西宏盛实业有限公司），住所地陕西省西安市莲湖区楼。法定代表人：杨某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，男，1982年9月21日出生，汉族，该公司经理，住西安市莲湖区。被告：赵某某，女，1977年4月7日出生，汉族，住西安市莲湖区房。被告：田某某，男，1980年3月10日出生，汉族，住西安市莲湖区房。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，营业场所陕西省西安市高新区。负责人：张某某，该行行长。委托诉讼代理人：王萍，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告陕西宏盛文旅开发有限公司与被告赵某某、田某某、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称“浦发银行西安分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员赵海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告陕西宏盛文旅开发有限公司的委托诉讼代理人张**、第三人浦发银行西安分行的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼，被告赵某某、田某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西宏盛文旅开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告赵某某、田某某返还房屋，并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2.判令被告赵某某、田某某支付解除合同违约金12456.6元；3.判令被告及第三人协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2013年12月20日，被告购买原告位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y13143265），房屋面积96.16平方米，总金额622830元，被告支付首付款192830元，余款430000元在浦发银行西安分行办理按揭贷款，原告提供连带责任保证。自2016年8月起，被告多次逾期偿还按揭贷款，浦发银行西安分行发出《宣布贷款本息全部提前到期通知书》和《贷款回购通知书》，从原告的保证金账户中扣划了剩余贷款本息及罚息共计398357.59元。根据《商品房买卖合同》附件六的约定，买受人逾期支付月供超过三期，出卖人有权解除合同，并依法追究买受人的违约责任，因买受人拖欠银行按揭贷款导致出卖人解除合同的，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息返还买受人，若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追索。为维护原告的合法权益，故诉至法院。赵某某未作答辩。田某某未作答辩。浦发银行西安分行述称，借款人赵某某多次逾期偿还银行按揭贷款，浦发银行西安分行已于2020年6月5日从原告的保证金账户中扣划了剩余按揭贷款本金367741.43元、利息28594.70元、罚息2021.46元，共计398357.59元。借款人赵某某名下的按揭贷款本息已全部结清。如果合同解除，浦发银行西安分行可以协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，被告赵某某作为买受人与原告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y13143265），约定被告购买原告开发的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积96.16平方米，总房款622830元，其中首付款192830元，余款430000元办理银行按揭贷款，被告应于2014年3月25日前交付商品房。《商品房买卖合同》附件六第六条约定，采用按揭付款的，如买受人未按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任，买受人应在七日内将代偿款项返还给出卖人，并按日万分之五支付违约金；买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权单方解除合同，并依法追究买受人的违约责任；因买受人拖欠银行按揭贷款导致出卖人解除合同的，出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还买受人；若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权继续追索。《商品房买卖合同》附件七约定，因买受人原因致使合同解除的，出卖人不承担买受人对房屋的装修损失并有权要求恢复原状，出卖人有权将买受人放置于房屋内的物品向有关部门提存，费用由买受人承担；买受人应在导致合同解除情况发生之日起五个工作日内，办理完结《商品房买卖合同》登记备案注销手续或提供办理登记备案注销手续需要买受人提供的资料及必要的配合；如买受人未能配合办理解除手续，每逾期一日应向出卖人支付合同总价款万分之二的违约金直至注销手续办理完毕；出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》登记备案注销手续后十五个工作日内，在扣除违约金、赔偿金及相关费用后向买受人无息退还已付房款余额；如商品房已交付买受人，买受人应在合同解除后五个工作日内腾空商品房，逾期腾房按合同总价款每日万分之二承担违约金；如合同解除时商品房上设定抵押权等他项权利，出卖人有权暂扣应返还买受人的款项，除非买受人能够提供他项权利已解除的书面文件或买受人同意将相关款项直接支付给抵押人等他项权利人由于清偿他项权利所担保的债务。2013年11月28日，被告赵某某向原告支付首付款192830元，余款430000元在浦发银行西安分行办理了按揭贷款，签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额430000元，贷款期限20年，浦发银行西安分行如约发放了贷款。原告向被告交付了商品房。浦发银行西安分行与原告签订了《住房按揭贷款合作协议》，约定如借款人出现连续三期或累计六期贷款逾期，原告须履行贷款逾期违约的回购（担保）责任。被告赵某某偿还部分按揭贷款后，自2016年8月12日开始逾期，截止2020年1月12日已连续逾期11期，累计逾期16期。浦发银行西安分行催收无果，于2020年1月13日发出《宣布贷款本息全部提前到期通知书》及《贷款回购通知书》，要求原告在接到通知之日起3日内归还被告所欠全部按揭贷款本息及罚息，否则将根据《住房按揭贷款合作协议》，从原告的保证金账户中直接扣划。2020年5月8日，浦发银行西安分行再次发出《宣布贷款本息全部提前到期通知书》及《贷款回购通知书》，载明被告赵某某已连续逾期14期，累计逾期19期，敦促原告履行保证责任。2020年6月5日，浦发银行西安分行从原告的保证金账户中直接扣划398357.59元，其中本金367741.43元、利息28594.70元、罚息2021.46元，被告赵某某就该商品房项下的按揭贷款全部清偿完毕。原告向被告追偿无果，遂诉至本院。本案审理过程中，原告申请财产保全，支付保全费3634元，向中国大地财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，支付保险费1246元。2021年1月14日，原告企业名称由陕西宏盛实业有限公司变更为陕西宏盛文旅开发有限公司。本院认为，民事主体应当按照法律规定或者当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告赵某某购买原告开发建设的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了具体房号、交易价款、付款方式、违约责任等权利和义务，意思表示真实，合同有效。被告赵某某向原告支付首付款192830元，余款430000元办理按揭贷款，浦发银行西安分行发放了贷款，原告向被告交付了商品房，履行了合同义务。此后被告未按时偿还银行按揭贷款，出现多次逾期，浦发银行西安分行发出《宣布贷款本息全部提前到期通知书》及《贷款回购通知书》，并于2020年6月5日从原告的保证金账户中扣划剩余按揭贷款本金367741.43元、利息28594.70元、罚息2021.46元，共计398357.59元，被告赵某某的行为显系违约。原告承担保证责任后，根据《商品房买卖合同》附件六的约定，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还房屋，协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续，并承担总房款2%的违约金12456.6元，符合合同约定，依法应予支持。关于赵某某支付的购房款及偿还的按揭贷款，因其未出庭应诉，未提出反诉，本案不予处理，由当事人另行主张。原告预交诉讼费10153元、保全费3634元、保全保险费1246元，被告赵某某应予承担。原告主张被告赵某某、第三人浦发银行西安分行协助办理涉案房屋的抵押权注销登记手续，本院予以支持。被告田某某不是本案《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的当事人，原告主张田某某承担责任，有违合同相对性原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西宏盛文旅开发有限公司与被告赵某某于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y13143265）；二、本判决生效之日起十日内，被告赵某某配合原告陕西宏盛文旅开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号Y13143265）登记备案注销手续；三、本判决生效之日起十日内，被告赵某某、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行协助原告陕西宏盛文旅开发有限公司办理西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的抵押登记注销手续；四、本判决生效之日起三十日内，被告赵某某向原告陕西宏盛文旅开发有限公司腾交位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房；五、本判决生效之日起十日内，被告赵某某向原告陕西宏盛文旅开发有限公司支付违约金12456.6元；六、本判决生效之日起十日内，被告赵某某向原告陕西宏盛文旅开发有限公司支付保全费3634元、诉讼财产保全责任保险费1246元，共计4880元；七、驳回原告陕西宏盛文旅开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10153元，由被告赵某某承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审    判    员      赵海涛                       二○二一年七月十五日                    书    记    员      浦鑫玫 1