北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4403号原告：王怀震，男，1992年12月25日出生，汉族，中国法制出版社有限公司编辑，住北京市西城区。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告王怀震与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，于2021年4月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王怀震、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王怀震向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令泰禾商业公司支付王怀震2020年3月1日至2020年12月1日租金及利息共计152191.75元，利息按应付租金总额为基数按照LPR标准进行计算；2.请求判令泰禾商业公司支付王怀震违约金197491.32元；3.到2020年12月1日，泰禾商业公司已拖欠租金及利息152191.75元，实际拖欠租金（或者占有使用费）及利息应到泰禾商业公司实际履行之日止；4.解除王怀震与泰禾商业公司签订的为期5年的定期租赁合同，时间为2019年9月1日起至2024年11月30日止。5.泰禾商业公司将房屋腾退并交还王怀震。（其中1-3项要求泰禾嘉信公司承担连带责任）。事实和理由：2018年1月21日，王怀震与泰禾商业公司签订了为期5年的定期租赁合同，自2019年9月1日起至2024年11月30日止。房屋位于大兴区黄村镇XXX（以下简称涉案房屋），房屋的支付方式是按季度缴纳，每季度支付49372.83元。双方约定了免租期，免租期为2019年9月1日至2019年11月30日，免租期限为3个月。王怀震是出租人，泰禾商业公司是承租人。如果一方违约，则违约方需支付违约金197491.32元。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告在合理期限内仍未支付。综上，王怀震认为泰禾商业公司已违约，为维护王怀震的合法权益，故起诉。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，对第一项诉讼请求，泰禾商业公司从2019年12月1日至2020年2月29日已支付一个季度租金，共计49372.83元，对于未给付的租金，同意给付到合同解除之日。对王怀震要求支付的利息，不同意给付，在租赁合同中未进行约定，已有相应的违约金条款，不能重复主张违约的罚则。对第二项诉求，认为违约金数额过高，已经超过主请求的金额，根据合同法114条请求法院予以减少。对第三项诉求，对于合同解除后的房屋占用费，应该按照现有的市场租金价格进行计算，也就是每月在3000元左右的标准计算。第四项诉求，同意解除合同。泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任，享有先诉抗辩权，根据担保法第17条的约定，债务人在不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证责任。同时根据民法典第686条，当事人在保证合同中，对保证方式没有约定或约定不明确的，按一般保证承担保证责任。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。从民法典之前以及民法典实施之后的法律，都能够认定泰禾嘉信公司承担的保证为一般保证责任，不同意连带给付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月21日，王怀震（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准及支付方式：16457.61元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，王怀震（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年1月21日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。合同签订后，王怀震向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日，自2020年3月1日起至今未交纳租金。另查，双方均认可房屋现地址为北京市大兴区义XX号XXXX。王怀震提交《北京市房屋租赁合同》及附件，证明与泰禾商业公司签了合同，双方之间存在租赁关系，以及对租期、租金、违约金以及赔偿损失进行了约定；提交《保证担保协议书》，证明泰禾嘉信公司作为泰禾商业公司的保证人，承担泰禾商业公司在租期内产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；提交委托付款协议，证明北京赛维思公寓管理有限公司代泰禾商业公司向王怀震支付租金，但目前只收到3个月的租金；提交房屋独家委托协议，证明涉案房屋委托给了泰禾商业公司；提交招商银行历史交易明细表，证明泰禾商业公司2019年12月25日只支付了三个月的租金；提交北京市商品房预售合同、预售合同联机备案表、购房发票、暖气费发票、收据2份、泰禾中央广场交付通知书、网签证明打印件、地址证明、面积实测结算协议、个人贷款结清证明、工商银行历史明细清单，证明涉案房屋是王怀震本人的，目前涉案房屋还没有办理房屋产权转移登记手续。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司对《北京市房屋租赁合同》及附件的真实性、合法性认可，对于其中要求利息的主张不予认可；对《保证担保协议书》的真实性、合法性认可，证明目的不认可，认为泰禾嘉信公司承担的应该是一般保证责任；对委托付款协议的真实性认可，北京赛维思公寓管理有限公司承担的是代付义务，其付款等同于泰禾商业公司付款；对房屋独家委托协议的真实性认可；对招商银行历史交易明细表的真实性认可；对北京市商品房预售合同、预售合同联机备案表、购房发票、暖气费发票、收据2份、泰禾中央广场交付通知书、网签证明打印件、地址证明、面积实测结算协议、个人贷款结清证明、工商银行历史明细清单，真实性认可，但部分证据与本案没有直接关联关系，不发表质证意见。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司均未向法庭提交证据。在案件审理过程中，本院依据王怀震的财产保全申请，对泰禾嘉信公司在本院的另案执行案款进行了冻结。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及附件、《保证担保协议书》、委托付款协议以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，王怀震与泰禾商业公司于2018年1月21日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王怀震与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，现泰禾商业公司未按约定向王怀震足额支付房屋租金，王怀震有权解除合同、收回房屋。对于解除合同的日期，因王怀震系当庭变更诉讼请求要求解除合同，故本院确认庭审之日即2021年4月19日为双方合同解除之日。王怀震依约将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。关于王怀震要求泰禾商业公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就具体租金数额，经核算为223823.5元。关于王怀震主张泰禾商业公司支付房屋占有使用费至实际返还之日的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，房屋占有使用费的标准应参照双方租金标准。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于王怀震主张泰禾商业公司、泰禾嘉信公司支付违约金197491.32元的诉讼请求，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司认为明显过高要求酌减，综合考虑本案事实及因违约造成王怀震实际损失程度，本院酌定违约金为32915.22元。关于王怀震要求泰禾商业公司及泰禾嘉信公司给付利息的诉讼请求，本院认为，利息的性质系实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，王怀震已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于王怀震要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对王怀震要求泰禾嘉信公司对欠付租金、违约金、占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认王怀震与北京泰禾商业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月19日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区义XX的房屋腾退并交付给王怀震；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王怀震支付2020年3月1日至2021年4月18日期间房屋租金223823.5元及占有使用费（自2021年4月19日起，按照每月16457.61元的标准支付至实际腾退之日止）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王怀震支付违约金32915.22元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回王怀震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3859元，由王怀震负担1283元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2576元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费2860元，由北京泰禾商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年五月二十五日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利