大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1790号原告：大连东特商业发展有限公司，统一社会信用代码912102832413182555，住所地庄河市黑岛镇山南头村。法定代表人：田旭，系总经理。委托诉讼代理人：唐杨，女，1990年1月5日生，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：段晓峰，男，1977年11月2日生，汉族，系该公司职员。被告：大连路卡斯健身有限公司，统一社会信用代码912102115598386995，住所地大连市甘井子区华北路（甘）16-1-3。法定代表人：冷丹，系总经理。委托诉讼代理人：邓丽静，系辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯，系辽宁众雯成律师事务所律师。原告大连东特商业发展有限公司与被告大连路卡斯健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连东特商业发展有限公司的委托代理人唐杨、段晓峰，被告大连路卡斯健身有限公司的法定代表人冷丹及其委托诉讼代理人邓丽静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求被告给付原告2019年11月1日起至2020年4月30日的租金192,534元；2、被告给付原告2020年5月1日起至2020年10月31日的租金343,534元；3、被告给付2019年11月1日起至2020年4月30日逾期支付租金赔偿金285,912.99元（按952.67元/日计算）；4、被告给付2020年5月1日起至2020年10月31日逾期支付租金赔偿金197,532.05元；5、被告返还原告为其垫付的取暖费90,763.35元；6、请求解除原、被告签订的房屋租赁合同；7、判令被告支付解除合同违约金120,237元；8、被告立即腾退位于星中环16-1-2-3-4房屋并恢复原状；9、被告向原告支付占有使用费（自2021年5月1日起按照日租金3倍计算至实际腾退之日止）；10、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月26日签订房屋租赁合同，被告租赁案涉位于星中环16-1-2-3-4房屋，面积2269.07平方米，租期自2018年11月1日至2021年10月31日止，租金、缴纳方式、赔偿金等合同中均有约定。被告未按约定交纳暖气费，由原告垫付。被告长期拖欠租金，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为其不是不交租金，因为疫情影响被告经营，应当减免部分租金。房屋存在漏水问题，被告一直与原告进行沟通。被告曾交纳5,000元保证金，应当用于抵顶租金。被告要求继续履行合同。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年8月26日签订房屋租赁合同，合同部分条款约定如下：1.1甲方同意将坐落于大连市甘井子区华北路16-1号、16-3号、14-1号建筑物出租给乙方经营使用，乙方愿意承租该房屋；1.2该房屋的建筑面积总计约为2,269.07平方米；2.1房屋经营范围是健身；3.1租期为三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止；4.4.1首年租赁费用为687,068元，第二件租赁费用不递增，第三年租赁费用递增5%；4.1.2租金每半年交纳一次，除首期租金外，以后每半年的租金，乙方须提前三十日交纳；4.2.1甲方有权选聘物业服务企业进行本建筑物的物业管理，乙方应按本合同约定交纳物业服务费；4.2.2租期内，乙方须按年总物业费274,828元标准支付，在租期内，甲方有权依物业管理的实际情况调整物业服务费；4.3.3采暖费由乙方自行到供热单位缴纳；5.1乙方须于本合同签订同时向甲方一次性交纳全部履约保证金50,000元；14.1乙方必须为房屋内乙方的装修、设备、财物投保财产一切险，并负责为租赁区域投保公众责任险；17.2乙方未按本合同约定交纳租金或任何一项费用的，每逾期一日，每日应当承担应付款项千分之五的赔偿金，逾期达十五日的，甲方有权解除本合同；17.2.4凡是因乙方原因导致本合同解除或终止的，除履约保证金和乙方已交但尚未实际发生的剩余租金及物业费不予退还，乙方并承担的违约赔偿金为相当于本合同解除或终止时两个月租赁费用，以赔偿甲方因此而受到的损失。上述合同附件部分约定，乙方于2018年10月1日前交纳2018年11月1日至2019年4月30日的租金206,120元、物业费137,414元；乙方于2019年4月1日前交纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金206,120元、物业费137,414元；乙方于2019年10月1日前交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金206,120元、物业费137,414元；乙方于2020年4月1日前交纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金206,120元、物业费137,414元；乙方于2020年10月1日前交纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金216,426元、物业费144,284元；乙方于2021年4月1日前交纳2021年5月1日至2021年10月31日的租金216,426元、物业费144,284元。原告于2019年12月4日作出通知一份，要求被告支付租赁费用263,534元（2019年11月1日至2020年4月30日期间的租赁费用），并说明如拒不支付租金，原告有权解除租赁合同、主张赔偿金，并表示保证金不予退还。原告于2020年1月8日作出通知一份，要求被告支付租金208,534元（2019年11月1日至2020年4月30日期间的租赁费用），并说明如拒不支付租金，原告有权解除租赁合同、主张赔偿金，并表示保证金不予退还。原告于2020年4月1日作出通知一份，要求被告支付租赁费用343,534元（2020年5月1日至2020年10月31日期间的租赁费用），并说明如拒不支付租金，原告有权解除租赁合同、主张赔偿金，并表示保证金不予退还。原告委托辽宁智库律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付租金及物业费534,068元。原告于2020年12月1日作出解约通知，通知主要内容如下：1、租赁合同于2020年12月1日正式解除；2、保证金50,000元不予退还，另需缴纳两个月的违约金120,237元；3、被告需缴纳相应滞纳金；4、被告应于2020年12月1日前将该房屋按合同恢复原状，搬移财物，并不造成房屋及设备损失。被告于庭审中表示以上材料均收到。2019年11月1日起至2020年4月30日期间的租金及物业费，被告已付178,000元，欠付165,534元；2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金及物业费，被告欠付343,534元；2020年11月1日至2021年4月30日期间的租金及物业费，被告尚欠360,711元，截至2021年4月30日，被告共欠付租金及物业费869,779元。原告主张计算至开庭之日的违约赔偿金为2,235,049.77元，合同解除赔偿金为120,237元。被告提供银行电子回单以证实其支付租金178,000元，同时被告认为装修保证金5,000元可以抵付租金，租金交纳合计为183,000元。被告提供照片若干，证实房屋存在漏水情况。被告提供大连市针对新型冠状病毒引起的××疫情作出的文件，证实其经营的健身房因政策规定无法营业，导致经营受到损失。被告提供其制作的申请两份，证实因漏水、疫情原因，要求原告给予免租期。被告于庭审中陈述，案涉房屋四楼的居民将平台自有化，砸漏防水层，故下雨漏水。被告于庭审之前提起反诉，要求原告赔偿因房屋漏水给被告造成的损失200,000元，并向本院递交反诉状、交纳反诉费。原告认为：第一、防水层不是原告的维修责任，应由被告自行维修。房屋租赁合同约定房屋的主体结构及公共区域的设施设备由甲方负责维修，其余部分均由乙方负责维修、保养。根据住建部发布的国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》附录中的建筑工程的分部工程、分项工程做了明确划分，防水层不属于房屋主体结构，不属于原告的维修范围。第二、房屋漏水的损失应当有保险公司负担，房屋租赁合同约定了乙方必须为房屋内乙方的装修、设备、财物投保财产一切险，并负责租赁区域投保公众责任险。被告应当向保险公司主张相应责任。第三、被告所谓的严重损失缺乏事实依据，不能证明损失与原告存在因果联系，原告对于漏水不承担责任。原、被告均认可，案涉健身房正在经营过程中，被告自称有会员4,000人左右。原告于庭审中表示认可现状交付房屋。上述事实，有房屋租赁合同、通知、申请、银行电子回单、照片和本院庭审笔录在案为凭。上述证据业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于被告提出的反诉，经本院审查，案涉房屋漏水原因尚未明晰，涉及责任主体并不明确，对于被告的反诉，本院不予处理，被告可以自行收集证据，确定责任主体后另行主张权益，对于反诉费，在判决生效后将予以退回。当事人应当全面履行约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在约定的合同解除条件成就时，当解约通知到达对方时，合同解除。本案中，原告将案涉房屋出租给被告占有、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。关于合同的解除一节，案涉房屋租赁合同明确约定，被告租赁费用交纳逾期达十五日的，原告有权解除本合同。因被告欠付租金的原因，原告多次向被告发送通知，告知租金交纳时间、数额及不交纳的后果，且原告向被告发送解约通知，告知合同解除的时间和其他腾退事宜，被告认可收到上述通知，故案涉房屋租赁合同已于解约通知到达被告时解除，无需本院再行确认解除。关于租金及物业费交纳一节，合同明确约定租金及物业费数额，截至2021年4月30日，被告欠付租金共计869,779元，因被告交纳装修保证金5,000元，原告并未提供证据证实被告存在违反约定进行装修的事实，故上述保证金可以抵顶部分租金，被告应交租金864,779元。关于被告辩称的漏水和疫情原因减免问题，关于漏水赔偿问题，上文中已陈述被告可以另行主张权益，此处不再处理漏水赔偿或者抵顶租金问题。关于疫情影响问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。虽然上述文件中对于承租人因疫情原因导致经营收入减少时未按期交纳租金的违约责任作出了对被告有利的规定，但是被告自2019年10月1日开始欠付租金，该时段新型冠状病毒引起的××疫情尚未爆发，尚未对被告的经营造成影响，故租金部分，被告应当全额支付。关于原告主张的各项违约赔偿，原告收取被告支付的保证金50,000元，应当视为对其损失的部分补偿，综合考虑2021年1月以后被告经营受疫情影响、被告的经营状况、被告偿付能力等因素，对于违约金和赔偿金本院不予支持。关于原告主张的采暖费，原告并未提供证据证实采暖费已实际交纳及具体数额，对于该部分诉请，因证据不足本院不予支持。关于房屋腾退一节，案涉房屋租赁合同已经解除，且被告并未支付租赁费用，占用案涉房屋无理，应当向原告进行腾退。鉴于被告现在正在经营的现状，尚存在注册会员，其租用房屋面积较大，注册会员需办理会费退还等事宜，本院酌定给予被告六十日腾退期限，在六十日内被告将房屋向原告腾退。关于占有使用费一节，案涉房屋租赁合同解除，被告继续占有、使用案涉房屋，应当支付相应占有使用费。案涉房屋租赁费用计算至2021年4月30日，自2021年5月1日开始，被告应当按照租金标准向原告交纳占有使用费，直至实际腾退之日止，原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大连路卡斯健身有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连东特商业发展有限公司给付租金及物业费864,779元。二、被告大连路卡斯健身有限公司自本判决发生法律效力之日起六十日内向原告大连东特商业发展有限公司腾退案涉位于大连市甘井子区房屋。三、被告大连路卡斯健身有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连东特商业发展有限公司给付占有使用费（自2021年5月1日开始，按照年租金及物业费360,711元计算至实际腾退之日止）。四、驳回原告大连东特商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82,697元，由原告大连东特商业发展有限公司自行承担7,643元，由被告大连路卡斯健身有限公司承担75,054元；反诉费2,150元，于本判决发生法律效力后退还被告大连路卡斯健身有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 张 禾二〇二一年五月十日书记员 胡淞岚附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。