江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初1582号原告：高岳兴，男，1957年7月17日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：展建峰，张家港市金港法律服务所法律工作者。被告：章强，男，1971年9月29日生，汉族，住沭阳县。被告：蒋兴荣，女，1965年12月10日生，汉族，住沭阳县。两被告共同委托诉讼代理人：潘俊，江苏国之泰律师事务所律师。第三人：江苏中沃新材料科技发展有限公司，住所地张家港市金港镇袁家桥村。法定代表人：毛惠成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘东民，江苏和嘉律师事务所律师。原告高岳兴与被告章强、蒋兴荣合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加江苏中沃新材料科技发展有限公司（以下简称中沃公司）作为本案的第三人参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告高岳兴及其委托诉讼代理人展建峰，被告章强、蒋兴荣的共同委托诉讼代理人潘俊两次均到庭参加了诉讼。被告章强、蒋兴荣到庭参加了本案第一次庭审，第三人中沃公司的委托诉讼代理人刘东民到庭参加了本案第二次庭审。本案现已审理终结。原告高岳兴向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2020年3月22日签订《混凝土搅拌站转让协议书》；2、被告方返还原告转让款110万元；3、被告方支付原告违约金30万元；4、诉讼费由被告方负担。事实和理由：被告方系夫妻关系。2020年3月22日，原告通过朋友介绍与被告方相识，就混凝土搅拌站转让事宜达成协议。为此，原告向被告方支付了转让款110万元，但被告方未能按协议约定向原告交付混凝土搅拌站，构成违约。原告拥有生产混凝土的设备设施，因企业拆迁，所以原告向被告方签订《混凝土搅拌站合同》，原告与被告签订该合同目的是能进行混凝土生产和经营。而本案的被告在明知经营场所不能正常经营的情况下，故意隐瞒事实，欺骗本案原告，诱导原告购买被告方的混凝土搅拌站。合同签订后，因被告经营混凝土搅拌站使用土地是基本农田，不具备开办企业的条件，合同中涉及的车辆系报废车。被告合同中涉及租赁的土地，原土地使用人合同约定不允许转租，导致原告无法正常接收和使用混凝土搅拌站。原告发现不能达到合同目的，被告方也不能履行合同义务。原告于2020年6月1日向被告方发出解除协议通知函，被告方确认收到了该通知。特提起诉讼。被告章强、蒋兴荣共同辩称：不同意原告诉请。首先，协议书系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。在合同履行过程中，被告不存在违约行为。另外，在签订协议时，被告不存在欺骗和隐瞒行为，原告对涉案土地不能转租系明知。在签订协议时，涉案土地系农用田这一事实，被告并不知情。其次，被告已按约履行了协议项下的全部交付义务。第三，原告因自身评估法律、政策和商业风险，造成的决策失误及财产损失，不能成为解除合同的理由。第三人中沃公司述称：原、被告之间转租行为未征得第三人同意，我们不同意原、被告之间转租土地的行为。本院经审理认定事实如下：2020年3月22日，章强（转让方、甲方）与高岳兴（受让方、乙方）签订《混凝土搅拌站转让协议书》一份，主要内容为：一、混凝土搅拌站的基本情况。本协议转让的混凝土搅拌站所有资产不限于三辆重型特殊结构货车（1、豫Ｊ×××××,36号，2、苏Ｊ×××××,37号，3、苏Ｂ×××××,20号）、800吨黄砂、75吨水泥、一整套混凝土搅拌设备及场地上的附属设施。搅拌站范围内的土地使用权租赁事宜由乙方代替甲方与出租方毛惠成履行土地使用权租赁协议。二、转让范围及价款。1、双方一致同意，甲方向乙方转让上述混凝土搅拌站（第一条中列明）和地上所有建筑及设备。2、混凝土搅拌站所有资产转让价格共计110万元（其中含甲方已经支付的土地使用权租金25万元）。3、本协议经甲乙双方签字后，三日内由甲方负责将上述混凝土搅拌站所有资产交付给乙方，交付后标的物的一切损毁灭失风险均由乙方承担。三、甲乙双方的权利和义务。1、在本协议生效之前，因筹建或经营混凝土搅拌站发生的债权和债务均由甲方享有和承担，在本协议生效之后，因筹建或经营混凝土搅拌站发生的债权和债务均由乙方享有和承担。2、甲方必须将之前已审批好的自拌报告书提供给乙方经营使用。3、本转让协议生效后，有关土地使用权租赁事宜，由乙方代替甲方与出租方履行租赁协议，协议中约定由承租方履行的义务均由乙方履行，如发生纠纷均与甲方无关。4、甲方必须将自己注册的公司张家港强创混凝土有限公司在一个月内全部过户至乙方名下，双方必须共同配合办理。五、违约责任。本协议生效后，双方必须全面履行本协议，任何一方不得任意违约，如果一方违约，则向守约方支付违约金30万元。同日，章强出具收条一份，确认收到高岳兴支付给蒋兴荣的混凝土搅拌站转让款110万元。2020年5月27日，张家港市金港镇人民政府向高岳兴出具《责令停止违法违规行为通知书》，载明：你（单位）在没有取得土地行政部门建设用地批文的情况下，于2020年3月擅自占用金港镇袁家桥村姚浜的土地约8.8亩建设水泥场地，责令立即改正违法违规行为，消除不良影响。同日，高岳兴停止涉案租赁场地上的生产经营活动。2020年6月1日，高岳兴向章强发出《告知函》，载明其与章强签订的转让协议书存在违约及欺诈事实，发函要求退还110万元转让费、承担银行同期贷款利息及违约责任，解除转让协议。2020年6月2日，章强收到上述《告知函》。2020年4月22日，张家港市强创混凝土有限公司（以下简称强创公司）的投资人由章强、蒋兴荣变更为高岳兴、李建芬，法定代表人由章强变更为高岳兴。章强与蒋兴荣系夫妻关系，涉案债权债务纠纷发生在夫妻关系存续期间。另查明，2020年8月13日，本院立案受理了原告中沃公司与被告章强、第三人高岳兴租赁合同纠纷一案【（2020）苏0582民初9117号】。经该案审理查明：2019年11月29日，出租人中沃公司（甲方）与承租人章强（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将其享有土地使用权的场地及甲方从袁家桥村租赁取得的场地出租给乙方用于生产经营，租赁期限7年，第一阶段3年租金不变，为50万元/年，于合同签订之日起3日内支付第一年场地租金。合同关于场地建设、经营等内容约定包括：乙方需按照自己租赁区域进行实墙隔离费用乙方承担；因政府规定不允许此场地进行混凝土搅拌，双方办理好清场手续不再租赁，甲方根据剩余的天数退还租金；乙方已对租赁土地特别是甲方转出租的袁家桥村的土地是否可以办理此项目进行了充分的了解与咨询，如出现适用土地违法、违规，乙方承担全部责任；租赁期间，不得擅自转租场地；乙方进行租赁场地的供水、供电、排污等基础设施的建设安装，必须依法办理相应的审批手续……合同关于合同到期及场地归还约定：合同到期或其他原因终止，乙方应将租用的场地提供的配套设施完好无损地交还，但乙方自建的路面、路面与甲方出租场地已经形成附合，乙方不得拆除，且归甲方无偿所有，乙方投资的设施设备归乙方所有，乙方应当在合同终止后的一个月处理完毕，逾期没有处理或者清偿完毕的，甲方有权收取合同期满后的场地占用费（标准为两倍于合同期内的租金）和相关费用；两个月仍未清理完毕的，除了收取合同期满后的场地占用费（标准为四倍于合同期内的租金）。合同还约定：乙方拖欠租金、各项费用逾期超过15天或擅自将场地转租或转让给第三人的，甲方有权单方解除合同；该合同还约定，合同期满或合同解除后终止的，乙方未按合同约定的时间、方式返还租赁物，应比照本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付场地占用费直至场地交还甲方为止。同日，章强向中沃公司支付半年租金25万元。章强取得上述租赁土地后，仅在场地上浇筑一小块摆放混凝土搅拌机的水泥地，未做其他建设在该土地上经营混凝土搅拌公司。2020年3月22日，章强作为转让方，与受让方高岳兴签订《混凝土搅拌站转让协议书》，高岳兴支付了110万元，在该土地上浇筑水泥场地、建造围墙，并在该土地上经营混凝土搅拌生意。2020年5月26日，张家港市金港镇人民政府向中沃公司出具《责令停止违法违规行为通知书》，载明：你单位在未取得土地行政主管部门建设用地批文的情况下占用金港镇袁家桥村姚浜的土地约8.8亩建设围墙和水泥场地，责令立即改正，消除不良影响。2020年6月2日，中沃公司向章强出具《解除合同的通知书》，载明：双方签订的租赁合同于收到通知书之日解除，要求七日内迁让并恢复原状、付清至解除合同日之前应付的租金，解除日起至实际迁让行为完成之日和恢复原状之日完成日（在后日期为准）按合同约定4倍标准支付占有使用费。章强于2020年6月2日签收该通知书。对该案审理后，本院认为：案涉原告中沃公司与被告章强之间的《场地租赁合同》出租的租赁场地部分为原告中沃公司已取得建设用地使用权的土地，应为合法有效，部分为袁家桥村所有、未经审批为建设用地的农用地，双方未经审批即在该土地上进行建设，并约定用于生产经营，显然违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，案涉合同该部分应为无效。关于合同有效部分，原告中沃公司向被告章强发出解除通知，被告章强已签收，当庭亦表示同意，同时双方均主张自2020年6月3日解除，该合同有效部分已解除，本院予以确认。同时，原告中沃公司有权要求迁让及恢复原状，有权主张租金或占有使用费。被告章强仅支付半年租金，理应自2020年5月29日起继续支付相应租金及占有使用费。2020年11月12日，本院作出（2020）苏0582民初9117号民事判决，判决：1、确认原告江苏中沃新材料科技发展有限公司与被告章强于2019年11月29日签订的《场地租赁合同》中已取得国有建设土地使用权范围内的租赁部分于2020年6月3日解除，确认原告江苏中沃新材料科技发展有限公司与被告章强于2019年11月29日签订的《场地租赁合同》中自金港镇袁家桥村民委员会租赁取得的农用地范围内的租赁部分无效；2、被告章强、第三人高岳兴于本判决生效之日起15日内自案涉租赁场地（位于张家港市金港镇袁家桥村姚浜）上予以腾退，并铲除水泥场地恢复原状；3、被告章强应于本判决生效之日起10日内给付原告江苏中沃新材料科技发展有限公司2020年5月29日-2020年6月2日期间的租金6849.32元，给付原告江苏中沃新材料科技发展有限公司自2020年6月3日起至实际腾退之日止按日租金1780.82元计算的占有使用费。该判决现已生效。审理中，本院组织双方进行现场勘查。双方一致确认：三辆重型货车、400吨黄砂、75吨水泥、一整套混凝土搅拌设备及场地上的附属设施，原告已认可收到。双方还确认：黄砂的价格为每吨80元。签订转让协议书时，双方去看现场，现场只有一个水泥罐。原告浇筑的水泥地占整个租赁场地面积的一半左右。租赁场地南面一侧围墙由第三人中沃公司建造，中沃公司表示由其自行拆除。北面一侧建造在中沃公司享有国有建设用地使用权的土地上的围墙由原告建造，中沃公司表示不需要拆除。2021年5月31日，原告将转让协议书中所涉的设备设施搬离租赁场地。目前，租赁场地上还有两个集装箱，水泥地未铲除未恢复原状。上述事实，有《混凝土搅拌站转让协议书》、收条、《责令停止违法违规行为通知书》、《告知函》、挂号信函收据、工商登记信息、（2020）苏0582民初9117号民事判决书、调查笔录及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告高岳兴与被告章强签订的《混凝土搅拌站转让协议书》中所涉的租赁场地部分，一部分为中沃公司已取得建设用地使用权的土地，该部分土地转租合同有效。因原告被行政机关责令停止生产经营，致使无法实现合同目的，原告有权解除该部分土地转租合同，本院认定该部分土地转租合同于2020年6月2日解除。另一部分为袁家桥村所有、未经审批为建设用地的农用地，双方未经审批即在该土地上进行建设，并约定用于生产经营，显然违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，涉案合同该部分应为无效。故混凝土搅拌站转让款110万元中所含土地使用权租金25万元，应由被告章强返还给原告高岳兴。其次，关于转让协议书所涉混凝土搅拌站的资产。因转让协议书所涉部分土地为未经审批为建设用地的农用地，原告被行政机关责令停止生产经营，致使无法实现合同目的，原告有权解除混凝土搅拌站资产转让合同，本院认定混凝土搅拌站资产转让合同于2020年6月2日解除。合同解除后，原告应当将受让的资产返还给被告章强，被告章强应当将资产转让款85万元（110万元-25万元）返还给原告。审理中，经现场勘验，三辆重型货车、400吨黄砂、75吨水泥、一整套混凝土搅拌设备及场地上的附属设施，原告已认可收到。另外400吨黄砂，原告表示并未收到，但签订转让协议书时，双方均查看现场，原告对受让的设备及物资并未提出异议，应视为原告已收到该400吨黄砂。转让协议解除后，原告无法返还的该400吨黄砂，可以根据双方确认的价值3.2万元（400吨×80元/吨）在被告应返还的转让款中予以扣减。对于原告表示受让的设备设施中缺少两个水泥罐，本院认为，双方签订转让协议时均确认现场只有一个水泥罐，原告称被告口头答应再给两个水泥罐，对此被告予以否认，且原告并未提供相应的证据，故对原告的抗辩意见不予采纳。再次，关于土地占有使用费。2021年1月14日，本院立案受理了原告章强与被告高岳兴合同纠纷【（2021）苏0582民初1080号】一案，原告章强在该案中向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《混凝土搅拌站转让协议书》中第四条第三款的约定“由高岳兴代替章强与出租方履行租赁协议……”；2、判令被告配合原告立即从原告与江苏中沃新材料科技发展有限公司签订的《场地租赁合同》租用的土地上予以腾退，并铲除被告浇筑的水泥场地恢复原状；3、判令被告向原告支付2020年5月29日-2020年6月2日期间的占有使用费6849.32元，及自2020年6月3日起至实际腾退之日止按日租金1780.82元计算的占有使用费；4、诉讼费用由被告承担。2021年4月12日，本院作出（2021）苏0582民初1080号民事判决，判决驳回原告章强的诉讼请求。后原告章强不服该判决提出上诉，目前该案正在二审审理中。关于2020年3月22日至2020年5月28日期间的租金，原告使用租赁场地进行生产经营，租金计算标准按中沃公司与章强签订的租赁协议的租金标准即50万元/年计算为91780.62元（1369.86元/天×67天）。对于2020年5月29日起的租金、占有使用费，因（2021）苏0582民初1080号案件已处理，本案不再理涉。第四，关于违约金。被告章强未经出租人同意擅自转租，且转租的部分土地系未经审批为建设用地的农用地，原告因无法实现合同目的导致合同解除、无效，被告章强应负主要责任，本院综合本案情况以及原告自认的过错责任认定被告章强负70%的过错责任。原告作为次承租人，在签订合同时，对于被告章强有无权利转租、土地的性质未尽到相应的审慎义务，应负次要责任，本院认定为30%。因原告未举证证明损失总额，本院以转让协议约定的违约金30万元为基数，按合同解除、无效中被告章强应承担的责任比例70%计算，被告章强应支付原告违约金21万元。综上，被告章强应返还原告高岳兴转让款106.8万元、并支付原告高岳兴违约金21万元合计127.8万元，扣除原告高岳兴应支付被告章强的租金91780.62元，被告章强还应支付原告高岳兴1186219.38元。涉案转让协议书所转让的设备设施系被告章强、蒋兴荣共同生产经营的强创公司所有，且转让款均由被告蒋兴荣收取，涉案债权债务纠纷发生在二被告夫妻关系存续期间，故该债务属于二被告夫妻共同债务，因此，被告蒋兴荣应当对该债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告高岳兴与被告章强签订的《混凝土搅拌站转让协议书》中涉及设备设施转让部分以及已取得国有建设土地使用权范围内的土地转租部分于2020年6月2日解除。二、确认原告高岳兴与被告章强签订的《混凝土搅拌站转让协议书》中涉及从金港镇袁家桥村民委员会取得的农用地范围内的土地转租部分无效。三、原告高岳兴应向被告章强返还上述转让协议书所涉的设备及设施【包括：三辆重型货车（1、豫Ｊ×××××,36号；2、苏Ｊ×××××,37号；3、苏Ｂ×××××,20号）、400吨黄砂、75吨水泥、一整套混凝土搅拌设备及场地上的附属设施】。限于判决生效后10日内履行。四、被告章强、蒋兴荣应支付原告高岳兴1186219.38元。限于判决生效后10日内履行。五、驳回原告高岳兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，保全费5000元，合计22400元，由原告高岳兴负担3420元，由被告章强、蒋兴荣负担18980元。限二被告于本判决生效后10日内将上述费用交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  许跃二〇二一年八月五日书记员  何涛张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××61。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院