四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终500号 上诉人（原审被告）：晏勇，男，1983年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人（原审被告）：肖琳，女，1984年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：王洪，四川维是律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：董志东，男，1975年2月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审原告）：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区颖州北路60号。 法定代表人：熊光明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢丹，四川观今律师事务所律师。 上诉人晏勇、肖琳、董志东因与被上诉人眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称：华奥诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晏勇与肖琳的共同委托诉讼代理人王洪、上诉人董志东、被上诉人华奥诚信物业公司的委托诉讼代理人谢丹参加了诉讼。本案现已审理终结。 晏勇、肖琳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人承担的物业管理费为1145.85元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.华奥诚信物业公司与眉山益通投资有限责任公司（以下简称：眉山益通公司）签订《市场物业管理服务合同》到期后未续签，且华奥诚信物业公司未与眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称：眉山宇发公司）订立物业管理服务合同，由眉山宇发公司授权没有权利来源。2.华奥诚信物业公司从未告知过上诉人任何《眉山益通明星生活广场（市场）管理规约》（以下简称：《管理规约》）和收费标准。收费标准是华奥诚信物业公司单方面制定，对上诉人没有约束力。3.眉山益通明星生活广场（市场）没有形成事实上的市场，一审判决认定为市场并判决上诉人承担市场物业管理费，认定事实错误。4.没有市场，不能按照《管理规约》的标准计算物管费，只能双方协商物管费，按照前期已缴纳物管费的标准缴纳后期物管费。2019年8月1日－2019年11月30日，上诉人同华奥诚信物业公司协商缴纳4个月共2400元，该标准不分商铺和摊位，平均每月600元，应按此标准计算后期物管费。 华奥诚信物业公司辩称，1.华奥诚信物业公司的诉讼主体资格适当。上诉人晏勇在一审中提供的《物业解聘撤出通知公告》表明眉山华益明星市场商住小区业主委员会认可其物业公司是华奥诚信物业公司，并承认华奥诚信物业公司的物业管理权合法。上诉人只属于个别业主不承认的情况，不影响业主委员会对华奥诚信物业公司合法性的承认。2.《管理规约》已经广大业主在交接房产的时候签字确认，认可其法律效力，对业主生效。次承租人、未签字的业主不因没有对《管理规约》签字而影响《管理规约》的合法性及法律效力。3.华奥诚信物业公司对晏勇主张的每月600元的物业费计算标准，是因开始招商引资的需要而进行的优惠，是一种短期权益的处分，不代表对书面《管理规约》的变更。 董志东辩称，同意晏勇、肖琳的上诉意见。 董志东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人承担的物业管理费为5854.15元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.华奥诚信物业公司不具有该区域物业管理资格。2.上诉人租用晏勇、肖琳的物业经营茶楼，华奥诚信物业公司和晏勇、肖琳从未告知过上诉人任何《管理规约》和收费标准，收费标准是华奥诚信物业公司制定的，对上诉人没有约束力。华奥诚信物业公司服务不到位，其提供了多少服务，就只支付多少物管费，上诉人不能按华奥诚信物业公司制定的收费标准缴纳物管费，只能协商按照前期晏勇、肖琳已缴纳的物管费的标准每月600元缴纳。 华奥诚信物业公司辩称，与公司的上述答辩意见一致。 晏勇、肖琳辩称，物管费应当按照前期已缴纳的每月600元的标准计算。 华奥诚信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令晏勇、肖琳、董志东连带支付2019年9月1日至2020年11月20日的物业管理费52956元；2.判令董志东排除妨碍，拆除位于二楼公共卫生间门口私自砌起来用于洗杯等用的隔墙；3.判令晏勇、肖琳、董志东连带承担违约金1000元；4.晏勇、肖琳、董志东承担本案诉讼费。 一审法院认定事实，2011年1月16日，华奥诚信物业公司（乙方）与眉山益通公司（甲方）签订《（市场）物业管理服务合同》，主要约定：甲方开发建设的“眉山益通生活广场（市场）”1－2楼综合楼，设立“益通明星生活广场（市场）管理处”专司该市场的管理服务。甲方将该“市场管理处”日常管理权限委托乙方行使（甲方按本协议委托事项给乙方出具相应《授权委托书》，乙方在授权范围内从事市场的日常管理活动）。3.委托期限：从2011年1月16日至2016年1月15日止。6（d）依据《管理规约》规范本建筑区划内业主、使用人经营活动，追究业主、使用人违反《管理规约》的违约责任。同日，眉山益通公司向华奥诚信物业公司出具《授权委托书》，主要载明“今授权华奥诚信物业公司代理管理“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼综合楼建筑区划内物业和业主、使用人的经营活动……委托权限：全权负责“眉山益通明星生活广场（市场）”日常管理并收取相关费用。自行处理日常管理过程中人员、收益、分配相关事务，以及“合同”约定的其他事项。授权期限：从2011年1月16日起至2016年1月15日止。”2016年8月1日，眉山宇发公司向华奥诚信物业公司出具《授权委托书》，主要载明：“今授权华奥诚信物业公司代理管理“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼、负一楼（地下车库）建筑区划内物业和业主、使用人的经营活动，为了便于市场管理，由华奥诚信物业公司自行设立“市场管理处”，并全权负责市场、物业经营活动；自主制定“眉山益通明星生活广场（市场）管理规约”并全权负责执行、实施、完善“管理规约”相关事宜。委托权限：①全权负责“眉山益通明星生活广场（市场）”日常管理并收取相关费用。②全权代理办理原眉山益通公司所遗留下的问题（包括证件代办等工作）。授权期限：本授权书之行为，为不可撤销的授权行为。” 《管理规约》主要约定：管理服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺（日杂、干杂、熟食、水产、点杀、海鲜、粮油）1.5元／月／平方米；摊位（蔬菜区、净菜区、水果区、鲜花区）50元／月；肉类区：60元／月。业主、使用人在使用物业中不得以任何理由占用楼梯、通道、走廊、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车棚等公共部分从事经营或堆放物品或从事其他活动。业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，“市场管理处”有权要求以其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：（一）恢复原状；（二）返还财产；（三）赔偿损失；（四）承担违约责任（按其业态价值百分之十承担违约金）；（五）承担由此产生的一切费用。使用人违反本规定的，相关业主承担连带责任。“眉山益通明星生活广场（市场）”1－2楼综合楼物业业态分布表（附件1）载明：1楼业态分布：全为商铺。2楼业态分布：商铺：日杂267号－274号；干杂275号－28××0号；熟食281号－293号；水产、点杀294号－307号；水产308号－310号；海鲜311号－317号；粮油318号－329号。摊位：肉类区1号－90号；蔬菜区147号－1184号，187号－196号，199号－266号；净菜区91号－104号，133号－139号；水果区119号－132号，140号－146号，185号，186号，197号，198号；鲜花区105号－118号。 另查明，晏勇、肖琳2019年6月20日取得“眉山益通生活广场（市场）”的物业产权登记如下：眉山市东坡区民乐街22号、24号1幢1层78号；民乐街18号1幢1层7××9号；眉山市东坡区洗砚路2号、4号、6号、8号1幢1层8××0号；洗砚路38号1幢2层2号、3号、10号、11号、12号、15号、22号、27号、71号、78号、91号、95号、101号、102号、114号、117号、120号、121号、122号、123号、157号、164号、194号、267号、268号、269号、273号、297号、319号、328号、329号、330号。 位于1楼的商铺78号、7××9号、8××0号建筑面积共计421.81平方米。位于2楼的商铺267号、268号、269号、273号、297号、319号、328号、329号、330号建筑面积共计1152.26平方米。 位于2楼的摊位：其中2号、3号、10号、11号、12号、15号、22号、27号、71号、78号共计10个，属于肉类摊位，按60元/月/个计算物业管理费；其中91号、95号、101号、102号、114号、117号、120号、121号、122号、123号、157号、164号、194号共计13个，属于净菜区、鲜花区、水果区摊位，按50元/月/个计算物业管理费。 2019年12月1日董志东（乙方）与晏勇、肖琳（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将眉山市东坡区洗砚路38号1幢2层267号、268号、269号、273号、328号、329号、330号房产以及茶楼底楼所属全部房产（即1楼78号、7××9号、8××0号）出租给乙方使用，租赁期限自2019年12月1日至2029年11月30日止。房屋租赁期间的费用包括物业管理费由乙方支付。经统计，董志东租赁的商铺面积共计1463.43平方米。董志东认可因经营茶楼需要，自行在2楼的公共卫生间外砌了Ｌ形的隔墙。 2019年9月15日，房号1－78号单独交费588元（交费周期2019年7月1日至12月31日）；2019年12月15日，案涉所有房产交费2400元（交费周期2019年8月1日至11月30日）。 还查明，眉山益通公司与眉山宇发公司联合开发建设“眉山益通生活广场（市场）”。 另查明，诉讼中，眉山益通明星市场商住小区业主委员会成立，该业主委员会于2020年12月14日发出物业解聘撤出通知公告，主要内容“鉴于眉山益通明星市场商住小区业主委员会已于2020年12月8日正式成立，……鉴于前期物业管理未充分尽责，本业主委员会正式通知眉山宇发公司和眉山益通公司，安排解聘现有益通市场物业眉山华奥公司，并请于2020年12月20日之前撤出本小区市场，请眉山宇发公司和眉山益通公司配合，由眉山华奥公司将本小区物业管理相关资料向本业主委员会和市场理事会进行交接。” 一审法院组织双方当事人到“眉山益通生活广场（市场）”进行现场查看，该市场1楼设置有一间市场管理处即物管办公室，1楼均是商铺，2楼摊区无人经营、空荡闲置、部分地方堆放杂物、无法区分摊区具体性质。1楼至2楼的电梯停运多年，1楼至2楼的公共楼道门被关闭。 一审法院认为，眉山益通公司与华奥诚信物业公司签订的《（市场）物业管理服务合同》对全体业主以及物业使用人均具有约束力。《（市场）物业管理服务合同》到期后，眉山宇发公司作为建设单位之一，继续授权华奥诚信物业公司对“眉山益通明星生活广场（市场）”进行管理，在眉山宇发公司解除委托前，华奥诚信物业公司均有权作为案涉物业的管理公司提起本案诉讼，其诉讼主体资格适格。对晏勇、肖琳、董志东抗辩华奥诚信物业公司没有案涉区域物业管理资格的理由，与事实不符，不予采纳。 物业管理服务是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，物业服务的价值在于满足公众性服务的同时，达到对整个物业品质的提升。本案中，结合双方当事人提交的证据，能够反映出华奥诚信物业公司对“眉山益通明星生活广场（市场）”提供了一定的物业管理服务，而本案晏勇、肖琳所有或者董志东使用的物业大部分在2楼，而2楼的物业管理服务存在严重瑕疵与不足，表现在通往2楼的电梯多年停运，通往2楼的公共楼道大门被关，2楼摊区无人管理，导致杂物、垃圾堆放。因此，鉴于物业管理服务合同具有长期性、重复性、持续性的特征，华奥诚信物业公司提供了一定物业服务，其请求按照《管理规约》相应标准计算物业费并不无当。但对于晏勇、肖琳、董志东而言，华奥诚信物业公司提供的物业管理服务具有明显瑕疵与不足的情形下，基于个案的特殊性，酌情将物业管理费作适当调减。 关于晏勇、肖琳物业管理费起算时间，从华奥诚信物业公司提交的案涉房产交纳物业管理费2400元显示，交费已至2019年11月30日，故起算时间应从2019年12月1日开始计算至2020年11月20日。计算标准晏勇、肖琳主张已交费2400元，交费时间4个月，推算出每月600元。一审法院认为，该交费金额不能代表双方对收费标准的重新约定，即使华奥诚信物业公司未按《管理规约》标准计算收费，也是其自愿放弃该期间部分物业管理费的意思表示。晏勇、肖琳主张按每月600元计算物业管理费理由不成立。 经计算，从2019年12月1日起至2020年11月20日（11个月零20天），晏勇、肖琳所有的物业：商铺面积1574.07平方米（含董志东租赁的面积），按1.5元/平方米/月计算物业管理费为27546元；10个肉类摊位，按60元/月/个计算物业管理费为7000元；13个净菜区、鲜花区、水果区摊位，按50元/月/个计算物业管理费7583元。以上物业管理费合计42129元（27546元+7000元+7583元）。 董志东从2019年12月1日至2020年11月20日止（11个月零20天），其租赁的商铺面积为1463.43平方米，按1.5元/平方米/月计算物业管理费为25610元。 以上物业管理费酌情按60%予以调整。晏勇、肖琳应交纳的物业管理费9911.4元[（42129元－25610）×60%]，董志东应交纳的物业管理费15366元（25610元×60%）。同时，依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”规定，晏勇、肖琳对董志东交纳的物业管理费负连带交纳责任。 关于华奥诚信物业公司主张董志东拆除在2楼公共卫生间外修砌的L形隔墙，一审法院认为，本案在审理过程中，案涉物业新成立的业主委员会发出通知解聘华奥诚信物业公司，要求其限期撤出案涉物业。因此，对华奥诚信物业公司是否继续对案涉物业进行物业管理服务已产生争议，且截止本案判决前未有结果。董志东为自己经营茶楼个人所需占用物业公共部分修砌隔墙，其行为违反《管理规约》约定，华奥诚信物业公司请求董志东拆除隔墙是基于《管理规约》以及对物业享有管理权限为基础。但鉴于华奥诚信物业公司是否继续对案涉物业享有管理权限发生争议，为避免之后产生不必要的纠纷，对华奥诚信物业公司的该诉讼请求，暂不作处理。当然，如果之后争议已经解决，华奥诚信物业公司仍然继续对案涉物业行使管理服务权限，可再另行主张该权利。 关于华奥诚信物业公司请求晏勇、肖琳、董志东支付违约金1000元，一审法院认为，因华奥诚信物业公司在物业管理中的瑕疵与不足，导致晏勇、肖琳、董志东对其物业服务质量不满，并非恶意拖欠物业管理费，华奥诚信物业公司对纠纷的形成也负有一定责任，故对华奥诚信物业公司请求晏勇、肖琳、董志东支付违约金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、晏勇、肖琳于本判决生效之日起十日内向眉山市华奥诚信物业管理有限公司支付物业管理费9911.4元。二、董志东于本判决生效之日起十日内向眉山市华奥诚信物业管理有限公司支付物业管理费15366元；晏勇、肖琳对董志东承担的物业管理费负连带清偿责任。三、驳回眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费905元，减半收取计453元，由眉山市华奥诚信物业管理有限公司负担195元，晏勇、肖琳、董志东负担258元。 二审中，当事人未提交证据。 二审查明事实，与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、华奥诚信物业公司是否具有物业管理资格及收取物业管理费的权利。二、晏勇、肖琳、董志东应当按照何标准支付物业管理费。 关于焦点一。眉山益通公司与华奥诚信物业公司签订的《（市场）物业管理服务合同》到期后，双方虽未继续签订物业服务合同，但与眉山益通公司联合开发“眉山益通生活广场（市场）”的建设单位之一即眉山宇发公司，继续授权华奥诚信物业公司对“眉山益通明星生活广场（市场）”进行管理。因此，华奥诚信物业公司具有物业管理资格。眉山华益明星市场商住小区业主委员会作出的《物业解聘撤出通知公告》解聘华奥诚信物业公司，也印证了华奥诚信物业公司是物业服务单位的事实。在眉山宇发公司解除委托前，华奥诚信物业公司有权收取物业管理费，并有权作为案涉物业的管理公司提起本案诉讼。晏勇、肖琳、董志东上诉主张华奥诚信物业公司不具有物业管理资格及收取物业管理费权利的理由不成立，本院依法不予支持。 关于焦点二。眉山益通公司与华奥诚信物业公司签订的《（市场）物业管理服务合同》合法有效，对全体业主以及物业使用人均具有约束力，华奥诚信物业公司制定的《管理规约》对全体业主以及物业使用人也具有约束力。华奥诚信物业公司应当按照《（市场）物业管理服务合同》及《管理规约》履行提供物业服务的义务，业主应当按照《（市场）物业管理服务合同》及《管理规约》履行支付物业管理费等义务。本案中，前期物业管理费晏勇、肖琳虽未按照《管理规约》中的交费标准交纳，而是与华奥诚信物业公司协商后按照每月600元的标准缴纳，但双方并未就物业管理费的缴纳标准另行约定，华奥诚信物业公司放弃的部分系对自己权利的处分，不能以此认定对物业管理费的缴纳标准作出了变更。晏勇、肖琳、董志东上诉主张按照每月600元的标准缴纳物业管理费的理由不成立。晏勇、肖琳、董志东本应按照《管理规约》的标准缴纳物业管理费，但基于华奥诚信物业公司提供的物业服务具有明显瑕疵和不足的情形，一审法院在原物业管理费标准上酌情调减为按原物业管理费的标准60%支付并无不当，本院予以确认。 综上所述，晏勇、肖琳、董志东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二案审件受理费100元，由晏勇、肖琳负担50元、董志东负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 辛利平 审判员 李建伟 二〇二一年五月××日 书记员 吴 倩