贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初8373号原告：遵义华海装修工程有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路68号，统一社会信用代码91520000622280027W。法定代表人：吴光碧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亮，贵州硕泰律师事务所律师。被告：黄淋，男，1986年8月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区中华路54号糖酒大酒店（现华海大楼）。被告：遵义蓝航大酒店有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华路54号糖酒大酒店（现华海大楼），统一社会信用代码91520302MA6JCNBL5Y。法定代表人：刘增凯，总经理。委托诉讼代理人：王澍泽,贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥芳，贵州上善律师事务所实习律师。原告遵义华海装修工程有限公司（以下简称“华海公司”）诉被告黄淋、遵义蓝航大酒店有限公司（以下简称“蓝航酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月13日公开开庭进行审理。原告华海公司的委托诉讼代理人杨亮和被告蓝航酒店公司的委托诉讼代理人王澍泽、曾祥芳均到庭参加诉讼，而被告黄淋经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，依法就本案缺席审理，现已审理终结。原告华海公司向本院提出诉讼，请求：1、判决解除原被告2019年12月16日签订的《租赁合同》；2、判决被告将从原告处租赁的原“华海酒店”的全部房屋及酒店内全部设施、设备完好无损地归还原告；3、判决被告向原告支付房租及承包费共计516491.46元，并判决被告向原告支付资金占用费（计算方式为：以516491.46元为基数，按年利率15.4%计算，自2021年4月1日起算至被告付清全部相关款项之日止。暂计算至原告诉讼之日为：516491.46×0.154/365×26=5665.84元）；4、判决被告向原告支付《协议书》签订后被告仍继续使用租赁酒店所产生的房租及承包费。计算方式为：以每月108000.00元计算、自2021年4月1日起算至被告将租赁酒店完好无损地交还原告之日止。暂计算至诉讼之月为：108000.00×1月=108000.00元；5、判决诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实与理由：自1993年起，原告便从案外人（遵义糖酒有限责任公司）处租赁位于遵义市红花岗区房屋，用于开设“华海酒店”，双方每五年签订一次房屋租赁合同。双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁协议》明确了期限为2016年11月1日至2021年10月31日、第一、第二年租金为每月6.0466万元，自第三年起在上一年租金的基础上递增5%，逐年递增，以及原告须缴纳风险保证金14.4万元，等等相关内容。在近30年的“华海酒店”经营中，原告先后投入五、六百万元用于酒店的装修、酒店内设施、设备的添置，等等项目。2019年12月16日，被告黄淋与原告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁“华海酒店”现有的经营范围从事酒店经营，合同约定被告应合法经营，应向原告支付租金68000元／月、承包金40000元／月等内容。合同签订后，“华海酒店”改名“遵义蓝航大酒店有限公司”，被告黄淋成为公司三股东之一，担任公司总经理职务。原被告合作初期，关系融洽，原告按约向被告提供设施、设备等，被告按约每月向原告支付租金68000元、承包金40000元，每月共支付108000元。但半年后被告陆续开始拖欠原告租金及承包金。鉴于前述原因，2021年3月20日，原告与被告黄淋签订《协议书》，约定解除双方于2019年12月16日签订的《租赁合同》，明确“截止2021年3月”被告“已欠”原告“房租及承包费516491.46元”，并明确被告应于协议生效后五日内将租赁物按照现状归还原告，还明确被告不得损坏酒店任何设施，如有损坏须按照市场评估价赔偿原告、被告拖欠的租金及承包费应在协议生效后10日内归还原告，逾期按年利率15.4%承担资金占用费，还约定如因被告原因迟延归还原告租赁酒店，被告应按原租金及承包费标准赔偿原告损失，等内容。然而，被告并未按《协议书》约定的时间向原告支付其拖欠原告的房租及承包费，也未按《协议书》约定将酒店交还给原告。尽管原告多次以各种方式要求被告履行合同约定义务，但被告均不予理睬。被告的上述行为，给原告造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及第三编“合同”第二分编“典型合同”第十四章“租赁合同”之相关法律规定，为维护自身合法利益，原告具状诉至贵院，敬请贵院支持原告之诉请。被告蓝航酒店公司辩称：1、本案属于酒店转让的法律关系，并非是转租行为，在我酒店接手租赁房屋之前被告黄淋和原告签订的是酒店转让的协议，在之后黄淋和原告又签订了租赁房屋的协议，该租赁房屋的租赁期限是8年（2020年1月1日到2028年12月30日），但是原告和房屋所有人遵义市糖酒公司所签订的租赁合同期限是5年（2016年11月1日到2021年11月31日），在原告和黄淋签订租赁合同时，原告转租的期限仅剩下1年零10个月，故不足以使被告先后投入400多万元对酒店进行重新装修、经营，酒店是开展的独立经营，与原告没有任何关系，也不存在华海酒店更名为蓝航酒店公司，原告先后和黄淋签订转让、租赁合同，但是说租赁的房屋并非由黄淋个人使用，在2020年4月13日成立了蓝航酒店公司，重新办理了特许经营等手续开展经营，在酒店成立后，公司的股东先后投入了400万元，对酒店进行了装修，并向原告支付租金；2、黄淋无权代表我酒店在2021年3月20日与原告签订协议书来解除租赁关系，对租金进行了结算，并且同意返还酒店，以及改变本案的管辖权，该行为没有公司的授权，不仅损害自身利益，还损害了蓝航酒店公司的重大合法权益，解除合同的签订是原告在明知黄淋不是房屋实际承租人的情况下，仍然与黄淋私自签订，故这种行为是无效的法律行为；3、2021年初，华海酒店公司拖欠租金的情况下，房屋所有人糖酒公司向原告发出了解除合同的通知，并且在报纸上进行刊登，原告也向被告蓝航酒店发出解除合同通知，目前书面的租赁关系已经解除，从2021年4月起，房屋所有人已经正式向我们收取租金，租金也缴纳到2021年6月份，不管是房屋所有人还是遵义蓝航大酒店有限公司与原告之间的两份租赁合同是已经解除了，不具有任何价值，本案不存在被告向原告返还酒店的问题；4、除了个别几个月的租赁没有按时支付以外，其余诉讼请求请法院驳回。被告黄淋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告华海公司原名称为遵义华海娱乐服务有限公司。自1993年起，其向案外人遵义糖酒有限责任公司（以下简称“糖酒公司”）承租房屋用于酒店经营，酒店名称为“华海酒店”，双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁协议》中明确了租赁期限为2016年11月1日至2021年10月31日。2019年12月16日，被告黄淋（乙方）与原告华海公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于贵州省遵义市红花岗区的“华海酒店”现有的经营范围承包给乙方经营，租赁期限即经营期限为8年（2020年1月1日起至2028年12月30日止），其中第三条“租金及承包费及支付方式”明确约定：“1、租金：租金68000元每月，费用支付方式：前3个月按每月缴纳，第一期租金于乙方签署本合同当日向甲方交纳，从第4月起，每三个月缴纳一次，下一期租需提前10日交纳下一期租金。从第二年起（即2021年1月1日起）在上一年租金的基础上递增5%，逐年递增，以此类推。2、承包费：承包金额为40000元每月，费用支付方式：前3个月按每月缴纳，每月40000元，大写：肆万元整，第一期承包费于乙方签署本合同当日向甲方交纳，从第4月起，每三个月缴纳一次，下一期承包费需提前10日交纳下一期承包费。”以上合同签订后，被告黄淋及其他投资人对承租房屋进行装修，并积极发起成立被告蓝航酒店公司。2020年4月13日，被告蓝航酒店公司成立，并获得酒店经营许可；被告黄淋系股东之一，法定代表人为刘增凯。被告南航酒店公司成立之后，就利用该承租房屋从事酒店经营业务，《租赁合同》中所涉及的租金均由被告蓝航酒店公司缴纳给原告，但被告蓝航酒店公司从2021年1月起就未再向原告支付租金；原告也未按时向糖酒公司支付租金，糖酒公司与2021年3月9日向原告发函，要求原告于2021年3月15日前交清租金及滞纳金，逾期将收回租赁房屋；2021年3月15日，原告向糖酒公司提交《房租减免申请》，要去减免房租；2021年3月24日，糖酒公司向原告发函，称已经于2021年3月17日登报终止房屋租赁协议，要求原告在2021年4月1日前按现状交还房屋，逾期视为已经交接；2021年3月30日，原告向被告黄淋及蓝航酒店公司发出《通知》，载明：“我公司已正式与糖酒有限责任公司达成终止房屋租赁协议。该公司将于2021年4月1日前按时收回糖酒大楼，请配合糖酒公司办理房屋移交相关事宜。”之后，原告与糖酒公司进行接洽，从2021年4月1日起，按照70000元/月直接向糖酒公司缴纳租金，并未向原告缴纳租金，原告遂诉至本院。另查明：原告就其主张的租金及管理费，向本院提交了其财务人员制作的《黄淋欠租金结算表》，载明以下内容：1、从2020年2月-12月共计收到租金880000元，被告代为缴纳了2020年12月以前水电费共计105008.54元（水电费用应由原告缴纳，被告代缴后应在管理费中扣除）；2、租金中，应扣减大厅租金15000元，疫情减免34000元；3、2020年2月-12月租金按照110000元/月计算，2021年1-3月租金按照2020年的基础上递增5%后按113500元/月计算；按照以上第3项计算结果减去第1项、第2项结果后，被告还差欠租金为516491.46元。2021年3月20日，根据结算表载明情况，原告华海公司（甲方）被告黄淋（乙方）签订了一份《协议书》，确认截至2021年3月乙方差欠甲方的房租及承包费为516491.46元，并载明：“一、双方解除2019年12月16日订立的租赁合同。二、乙方于本协议生效后五日内将租赁物按照现状归还给甲方。三、乙方归还甲方租赁酒店不得损坏酒店任何设施，如有损坏乙方按市场评估价赔偿甲方。四、乙方所拖欠甲方租金及承包费516491.46元，乙方承诺本协议生效后10日内归还甲方，逾期按年利15.4%承担资金占用费。五、由于乙方原因迟延归还甲方租赁酒店，乙方应按原租金及承包费标准赔偿甲方损失。”审理中，被告蓝航酒店公司对于《黄淋欠租金结算表》中载明的第1项和第2项中的已付款金额和扣减金额无异议，但对第3项中的租金计算方式有异议；被告蓝航酒店公司对于《协议书》有异议，称被告黄淋无权代表公司签订协议，且被告黄淋在公司成立及经营过程中投入资金少、该协议书中的内容损害公司及其他股东的利益。审理中，被告蓝航酒店公司提交了一份2019年12月13日的《酒店转让协议》，其中甲方为原告华海酒店原法定代理人罗中华，乙方为被告黄淋，内容为甲方将华海酒店以860000元的价格转让给乙方经营等。原告称协议中罗中华并非其本人签名，并申请笔迹鉴定，本院未予准许。以上事实，有原告提供的租赁合同、协议书、通知及现场照片、房屋租赁协议、黄淋欠租金结算表、租金及水电费收款等，被告蓝航酒店公司提供的酒店装修合同及付款凭证、酒店股东投资说明及明细、支付原告及糖酒公司租金的情况统计及支付凭证等证据予以佐证，并经庭审质证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为：被告黄淋与原告华海公司之间签订的《租赁合同》，系被告黄淋作为被告蓝航酒店公司的发起人之一，在公司成立公司之前与原告签订，案涉承租房屋实际由被告蓝航酒店公司管理使用并向原告缴纳租赁费用，也就是说，《租赁合同》的实际履行对象为被告蓝航酒店公司，该合同对被告蓝航酒店公司具有法律约束力，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，被告蓝航酒店公司已经于2019年4月13日成立，本院对于原告要求由被告蓝航酒店公司承担责任予以支持，对于原告要求被告黄淋承担责任不予支持。2019年12月13日的《酒店转让协议》的内容系酒店转让，而本案中原被告之间实际履行的是酒店租赁，该协议中罗中华的签名真实与否不影响本案事实认定，因此本院对于原告的鉴定申请未予准许。原告要求解除《租赁合同》。根据审理查明的情况，案外人糖酒公司将案涉房屋租赁给原告后、原告又转租给被告蓝航酒店公司，因原告未支付租金，糖酒公司于2021年3月24日向原告发函，称已经登报终止协议且要求原告在2021年4月1日交还房屋；之后原告向二被告发出《通知》，称其已经与糖酒公司终止房屋租赁协议，要求被告配合糖酒公司办理房屋移交相关手续；之后原告直接与糖酒公司接洽并从2021年4月1日开始直接向糖酒公司缴纳了租金。以上事实可以看出，糖酒公司与原告之间已经解除了合同关系；被告蓝航酒店公司在收到原告提出收回大楼的通知后，直接向案外人糖酒公司直接支付租金，被告蓝航酒店公司以其行为系明确表示与原告解除租赁合同关系、而直接与案外人糖酒公司直接订立租赁合同关系；因此，原告与被告黄淋之间签订的《租赁合同》已经于2021年3月31日解除，原告在本案中要求解除该合同无事实基础。原告要求被告将从原告处租赁的原“华海酒店”的全部房屋及酒店内全部设施、设备完好无损地归还原告。案涉房屋的所有权人系案外人糖酒公司、并非原告，而原告在2021年3月25日向原告发出的《通知》中明确要求在2021年4月1日收回糖酒大楼（即承租房屋）、由被告配合糖酒公司办理房屋移交相关事宜，被告蓝航酒店公司与糖酒公司接洽后直接向糖酒公司缴纳租金，说明被告南航公司并无向原告归还房屋的义务及必要；其次，被告蓝航酒店公司在承租房屋后对房屋进行了重新装修，原有设施、设备是否存在、哪些还存在并不清楚，原告也未举证证明其要求返还物件的具体情况，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付房屋租金及承包费。首先，根据《租赁合同》第三条约定所知，2020年的租赁费用包含租金68000元/月和承包费40000元/月，共计108000元/月；2021年的租赁费用在2020年的基础上递增5%，经计算应为113400元/月，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，原被告双方应当按照该约定履行，双方已经在2021年3月31日解除了租赁合同关系，且被告蓝航酒店公司已经将2021年4月1日之后的费用直接支付给糖酒公司，故本院对原告要求被告蓝航酒店公司向其支付2021年4月之后的费用不予支持，被告蓝航酒店公司应当将2021年3月之前的费用全部支付原告；经计算，从2020年2月计算至2021年3月期间的租赁费用为：108000元/月×11月+113400元/月×3月=1528200元。其次，双方对以下费用共计1034008.54元均无异议，本院予以确认：1、被告蓝航酒店公司已经向原告支付租金880000元，2、被告代缴水电费共计105008.54元，3、应扣减大厅租金15000元，因疫情原因减免34000元；用被告应当支付的租赁费用扣减以上费用后，被告蓝航酒店公司应当向原告支付的租赁费用应为494191.46元，该费用包含租金及管理费。第三，原告主张金额来源于《黄淋欠租金结算表》中计算的金额，该金额与被告黄淋在《解除协议书》中载明的金额一致。被告黄淋并非被告蓝航酒店公司的法定代表人，其无权代表蓝航酒店公司与原告签订《解除协议书》，且被告蓝航酒店公司对该协议并未进行追认；同时，被告黄淋与原告之间签订的《解除协议书》中的租金计算来源于原告提交的《黄淋欠租金结算表》，该表中按照110000元/月计算租金、承包费与《租赁合同》中所约定的108000元明显不符，因此，不得以《黄淋欠租金结算表》作为费用的结算依据，且《解除协议书》对于被告蓝航酒店公司并不发生法律效力，本院对于原告主张的金额不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告蓝航酒店公司应当向原告支付租赁费用共计494191.46元。原告要求被告支付资金占用费。首先，《租赁合同》第三条明确约定了租金支付时间，被告蓝航酒店公司并未按期向原告支付，的确构成违约，应当向原告支付违约金。其次，根据上述认定，《解除协议书》系被告黄淋与原告签订，对被告蓝航酒店公司并无法律约束力，因此原告主张按照年利率15.4%无事实基础；但被告未按期向原告付款，应当向原告支付逾期付款利息（即资金占用费），对于利率标准，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，即被告蓝航酒店公司应当向原告支付资金占用费为：以494191.46元为基数，从2021年4月1日起按照同期LPR标准向原告支付利息至付清之日止。被告黄淋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，为了规范租赁活动，保护租赁活动当事人的合法权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蓝航酒店公司于本判决生效后十日内向原告支付房租和承包费共计494191.46元及资金占用费（以494191.46元为基数，从2021年4月1日起按照同期LPR标准向原告支付利息至付清之日止）；二、驳回原告遵义华海装修工程有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费（已减半收取）5050元，由原告遵义华海装修工程有限公司承担690元，由被告遵义蓝航大酒店有限公司承担4360元；保全申请费3670元，原告遵义华海装修工程有限公司承担675元，由被告遵义蓝航大酒店有限公司承担2995元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应法律后果。审 判 员  罗 静二〇二一年七月二十日法官助理  黎廷洁书 记 员  张露旭贵州省遵义市红花岗区人民法院民事判决书(2021)黔0302民初8373号原告：遵义华海装修工程有限公司，住所地遵义市红花岗区中华南路68号，统一社会信用代码：91520000622280027W。法定代表人：吴光碧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亮，贵州硕泰律师事务所律师。被告：黄淋，男，1986年8月9日出生，汉族，住遵义市红花岗区中华路54号糖酒大酒店（现华海大楼），公民身份号码：5221281986××××××××。被告：遵义蓝航大酒店有限公司，住所地遵义市红花岗区中华路54号糖酒大酒店（现华海大楼），统一社会信用代码：91520302MA6JCNBL5Y。法定代表人：刘增凯，总经理。委托诉讼代理人：王树泽,贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥芳，贵州上善律师事务所实习律师。原告遵义华海装修工程有限公司（以下简称“华海公司”）诉被告黄淋、遵义蓝航大酒店有限公司（以下简称“蓝航酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月13日公开开庭进行审理。原告华海公司的委托诉讼代理人杨亮和被告蓝航酒店公司的委托诉讼代理人王树泽、曾祥芳均到庭参加诉讼，而被告黄淋经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，依法就本案缺席审理，现已审理终结。原告华海公司诉讼请求：1、请求法院解除原被告2019年12月16日签订的《租赁合同》；2、请求法院判决被告将从原告处租赁的原“华海酒店”的全部房屋及酒店内全部设施、设备完好无损地归还原告；3、请求法院判决被告向原告支付房租及承包费共计516491.46元，并判决被告向原告支付资金占用费（计算方式为：以516491.46元为基数，按年利率15.4%计算，自2021年4月1日起算至被告付清全部相关款项之日止。暂计算至原告诉讼之日为：516491.46×0.154／365×26＝5665.84元）；4、请求法院判决被告向原告支付《协议书》签订后被告仍继续使用租赁酒店所产生的房租及承包费。计算方式为：以每月108000.00元计算、自2021年4月1日起算至被告将租赁酒店完好无损地交还原告之日止。暂计算至诉讼之月为：108000.00×1月＝108000.00元；5、请求法院判决诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实与理由：自1993年起，原告便从案外人（遵义糖酒有限责任公司）处租赁位于遵义市红花岗区房屋，用于开设“华海酒店”，双方每五年签订一次房屋租赁合同。双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁协议》明确了期限为2016年11月1日至2021年10月31日、第一、第二年租金为每月6.0466万元，自第三年起在上一年租金的基础上递增5%，逐年递增，以及原告须缴纳风险保证金14.4万元，等等相关内容。在近30年的“华海酒店”经营中，原告先后投入五、六百万元用于酒店的装修、酒店内设施、设备的添置，等等项目。2019年12月16日，被告黄淋与原告签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁“华海酒店”现有的经营范围从事酒店经营，合同约定被告应合法经营，应向原告支付租金68000元／月、承包金40000元／月等内容。合同签订后，“华海酒店”改名“遵义蓝航大酒店有限公司”，被告黄淋成为公司三股东之一，担任公司总经理职务。原被告合作初期，关系融洽，原告按约向被告提供设施、设备等，被告按约每月向原告支付租金68000元、承包金40000元，每月共支付108000元。但半年后被告陆续开始拖欠原告租金及承包金。鉴于前述原因，2021年3月20日，原告与被告黄淋签订《协议书》，约定解除双方于2019年12月16日签订的《租赁合同》，明确“截止2021年3月”被告“已欠”原告“房租及承包费516491.46元”，并明确被告应于协议生效后五日内将租赁物按照现状归还原告，还明确被告不得损坏酒店任何设施，如有损坏须按照市场评估价赔偿原告、被告拖欠的租金及承包费应在协议生效后10日内归还原告，逾期按年利率15.4%承担资金占用费，还约定如因被告原因迟延归还原告租赁酒店，被告应按原租金及承包费标准赔偿原告损失，等内容。然而，被告并未按《协议书》约定的时间向原告支付其拖欠原告的房租及承包费，也未按《协议书》约定将酒店交还给原告。尽管原告多次以各种方式要求被告履行合同约定义务，但被告均不予理睬。被告的上述行为，给原告造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及第三编“合同”第二分编“典型合同”第十四章“租赁合同”之相关法律规定，为维护自身合法利益，原告具状诉至贵院，敬请贵院支持原告之诉请。被告蓝航酒店公司辩称：1、本案属于酒店转让的法律关系，并非是转租行为，在我酒店接手租赁房屋之前被告黄淋和原告签订的是酒店转让的协议，在之后黄淋和原告又签订了租赁房屋的协议，该租赁房屋的租赁期限是8年（2020年1月1日到2028年12月30日），但是原告和房屋所有人遵义市糖酒公司所签订的租赁合同期限是5年（2016年11月1日到2021年11月31日），在原告和黄淋签订租赁合同时，原告转租的期限仅剩下1年零10个月，故不足以使被告先后投入400多万元对酒店进行重新装修、经营，酒店是开展的独立经营，与原告没有任何关系，也不存在华海酒店更名为蓝航酒店公司，原告先后和黄淋签订转让、租赁合同，但是说租赁的房屋并非由黄淋个人使用，在2020年4月13日成立了蓝航酒店公司，重新办理了特许经营等手续开展经营，在酒店成立后，公司的股东先后投入了400万元，对酒店进行了装修，并向原告支付租金；2、黄淋无权代表我酒店在2021年3月20日与原告签订协议书来解除租赁关系，对租金进行了结算，并且同意返还酒店，以及改变本案的管辖权，该行为没有公司的授权，不仅损害自身利益，还损害了蓝航酒店公司的重大合法权益，解除合同的签订是原告在明知黄淋不是房屋实际承租人的情况下，仍然与黄淋私自签订，故这种行为是无效的法律行为；3、2021年初，华海酒店公司拖欠租金的情况下，房屋所有人糖酒公司向原告发出了解除合同的通知，并且在报纸上进行刊登，原告也向被告蓝航酒店发出解除合同通知，目前书面的租赁关系已经解除，从2021年4月起，房屋所有人已经正式向我们收取租金，租金也缴纳到2021年6月份，不管是房屋所有人还是遵义蓝航大酒店有限公司与原告之间的两份租赁合同是已经解除了，不具有任何价值，本案不存在被告向原告返还酒店的问题；4、除了个别几个月的租赁没有按时支付以外，其余诉讼请求请法院驳回。经审理查明：为筹备成立蓝航酒店公司，该公司发起人之一被告黄淋（乙方）与原告华海公司（甲方）于2019年12月16日签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于贵州省遵义市红花岗区的“华海酒店”现有的经营范围承包给黄淋经营。《租赁合同》载明：“第一条、租赁期限1、经营期限：为期8年，即2020年1月1日起至2028年12月30日止。第三条、租金及承包费及支付方式1、租金：租金68000元每月，费用支付方式：前3个月按每月缴纳，第一期租金于乙方签署本合同当日向甲方交纳，从第4月起，每三个月缴纳一次，下一期租需提前10日交纳下一期租金。从第二年起（即2021年1月1日起）在上一年租金的基础上递增5%，逐年递增，以此类推。2、承包费：承包金额为40000元每月，费用支付方式：前3个月按每月缴纳，每月40000元，大写：肆万元整，第一期承包费于乙方签署本合同当日向甲方交纳，从第4月起，每三个月缴纳一次，下一期承包费需提前10日交纳下一期承包费。第五条、租赁标的物的装修1、乙方对该租赁标的物进行装修、分割、安装设备及有关硬软设施、机电工程、机械及电力需求、消防系统以及各装修物，事先报知甲方。6、如乙方对该租赁标的物作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可要求乙方在合同终止交换该租赁标的物时，主动交还该租赁标的物给甲方，甲、乙双方不承担任何费用。第八条、合同的变更和解除2、使用期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可解除本合同：（1）甲方或乙方因由特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的。（2）乙方在合同有效期内逾期支付本合同纷定的相关费用（包括但不限于租金、承包费、履约保证金等）甲方有权单方解除本合同。（3）乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的5日内，乙方未予纠正的，甲方有权单方解除合同。（4）因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的。（5）其他本合同约定的可以解除的情形。3、本合同无论何种原因终止或解除后30日内，乙方应当将租赁标的物恢复到原使用要求并清扫干净返还给甲方，否则，甲方可以自行对乙方所留存的一切物品进行处置（包括但不限于销毁、变卖等），可自行收回租赁物，甲方并不需因前述行为向乙方承担任何赔偿责任和补偿责任。若乙方对租赁标的物损坏未做修复，则甲方自行修复，费用将从乙方交纳的履约保证金中扣减，不足部分乙方应在甲方修复后5日内向甲方支付。第十条、乙方违约责任1、在使用期内，乙方逾期交付租金、承包费、履约保证金，已发生逾期10日以上的，甲方有权解除合同并收回租赁标的物。2、在使用期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，甲方除有权不退还履约保证金外，还可要求乙方支付六个月租金金额的违约金，若履约保证金和违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。4、除本条另有规定外，乙方若发生其他违约行为（包括一般性违约和根本性违约），甲方可以直接扣除乙方的履约保证金作为乙方支付给甲方的违约金，乙方应在收到甲方抵扣通知的10个工作日内把被甲方扣除的履约保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除合同，收回该租赁标的物，并要求乙方承担其他违约责任和赔偿责任。第十一条、法律适用1、双方在履行本合同过程中所发生的争议，应协商解决。协商不成时，任何一方可向遵义仲裁委员会申请仲裁。2、本合同订立、效力、解释、履行及其争议的解决，均应适用中华人民共和国的法律、法规。3、因甲（乙）方违约，依据本合同主张合法权益而支付的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、保全费、公证费、差旅费等）由违约方承担。”2020年4月13日，蓝航酒店公司成立并获得相关经营许可，并将该租赁房屋“华海酒店”用于公司开展酒店经营业务。此后，除2020年1月的房租和承包费等费用在合同签订时就缴纳以外，从2020年2月到12月，被告蓝航酒店公司共向原告缴纳租金、承包费及水电费共计965191.55元。再加上双方约定的大厅减免、疫情减免以及12月份的水电费减免共计68816.99元（15000＋34000＋19816.99＝68816.99元）。因此，被告蓝航酒店公司2020年共欠原告租金及承包费共计153991.46元［（68000＋40000）＊11-965191.55-68816.99＝153991.46元］。在2010年12月之后，被告蓝航酒店公司就再也没有向原告缴纳任何费用，截止2021年3月，被告蓝航酒店公司共计欠原告488191.46元［（68000＊105%＋40000）＊3＋153991.46＝488191.46元］。2021年3月20日，原告华海公司（甲方）与被告黄淋（乙方）签订《解除协议书》，该协议书载明：“经双方在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、双方解除2019年12月16日订立的租赁合同。二、乙方于本协议生效后五日内将租赁物按照现状归还给甲方。三、乙方归还甲方租赁酒店不得损坏酒店任何设施，如有损坏乙方按市场评估价赔偿甲方。四、乙方所拖欠甲方租金及承包费516491.46元，乙方承诺本协议生效后10日内归还甲方，逾期按年利15.4%承担资金占用费。五、由于乙方原因迟延归还甲方租赁酒店，乙方应按原租金及承包费标准赔偿甲方损失。”2021年3月30日，在签订该协议后，原告华海公司派工作人员到被告蓝航酒店公司处张贴终止房屋租赁协议的《通知》，该通知载明：“黄淋、蓝航酒店：我公司已正式与糖酒有限责任公司达成终止房屋租赁协议。该公司将于2021年4月1日前按时收回糖酒大楼，请配合糖酒公司办理房屋移交相关事宜。”然而，被告并未按协议书约定的时间向原告支付拖欠的房租及承包费，以及将酒店交还给原告。原告也经各种方式催促被告履约而不能，遂诉至本院。审理中得知，案涉酒店为遵义糖酒有限责任公司所有，从1993年起，双方每五年签订一次房屋租赁合同。双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁协议》期限为2016年11月1日至2021年10月31日。糖酒公司从2021年2月10起便多次催促原告华海公司交纳租金，但原告由于和被告的房租纠纷为由拒不缴纳。2021年3月9日，糖酒公司正式书面通知原告在2021年3月15日前交纳应交租金和滞纳金，否则便解除合同，收回酒店，但原告仍未履行。在此情况下，房屋所有人糖酒公司向原告发出了解除合同的通知，并在报纸上进行刊登。并且，从2021年4月起，糖酒公司已经正式向被告蓝航酒店公司收取租金，被告蓝航酒店公司也将租金缴纳到了2021年6月份。审理中，被告蓝航酒店公司在庭审中提供了一份被告黄淋和原告华海酒店当时的法定代理人罗中华与2019年12月13日签订的酒店转让协议，但经过原告华海公司与前法定代理人罗中华核实，罗中华表示从未与黄淋签订过该协议，转让协议上的签名也并非本人所写。原告华海公司还与被告黄淋进行了电话核实，被告黄淋在电话中也表示从未签订过该协议。为此，原告还向法院提交了笔迹鉴定申请。经过双方核实，该协议实际上也并未履行，本院不予以采纳。审理中，查明原告华海酒店从酒店所有人糖酒公司处取得房屋时系毛坯房，在租赁后对其进行了酒店装修和经营。再将酒店转租给被告使用后，被告蓝航酒店公司又投入300多万元对其进行重新装修，并将酒店原先的设施设备拆除。以上事实，有原告提供的租赁合同、《协议书》、《通知》及原告工作人员张贴通知的现场拍照、《房屋租赁协议》、被告差原告租金及承包费结算表、收取黄淋承包费和支付案外人房屋租金统计、黄淋向原告支付承包费及原告向其出具的收据、原告向案外人支付租金的发票、被告向案外人支付的水电费、笔迹鉴定申请，以及被告蓝航酒店公司提供的装修合同、酒店装修支付的装修款及设备设施款明细（汇总）支付凭证、支付华海和糖果公司租金情况统计及支付凭证等证据予以佐证，并经庭审质证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为：第一，对于租赁合同的解除问题。该租赁合同是由被告黄淋与原告华海酒店签订，但被告黄淋作为被告蓝航酒店公司的发起人之一，同时该酒店实际上在公司成立后也用于公司酒店经营而非被告黄淋个人所用，而且房屋租金的给付也是由被告蓝航酒店公司承担，原告对此也是知悉的。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（2020年修正）第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”，原告可以向被告蓝航酒店公司主张给付请求。对于被告黄淋于2021年3月20日与原告华海公司签订的《解除协议书》的行为，由于被告黄淋是被告蓝航酒店公司的总经理以及股东，但并非公司登记的法定代表人，因此该行为不属于公司代表行为的范畴。同时，被告黄淋虽然作为公司的总经理和股东，但签订酒店解除协议书的行为显然已经超出公司日常经营的范围，在没有得到公司的授权情况下，不具有代理权。虽然事后原告向被告华海酒店公司发出书面通知，但被告对此未作表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第二款规定：“相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”，可以认定该《解除协议》无效。但根据双方签订的《租赁合同》第八条：“（2）乙方在合同有效期内逾期支付本合同纷定的相关费用（包括但不限于租金、承包费、履约保证金等）甲方有权单方解除本合同。”，本案中原告多次要求被告给付，但被告拒不支付，已经于2021年3月30日到被告蓝航酒店公司张贴解除合同的通知，同时被告蓝航酒店公司实际上也于2021年4月与案外人糖酒公司缔结租赁关系，因此对合同解除予以确认，双方的租赁合同与2021年3月30日终止。第二，对于原告主张被告蓝航酒店公司返还华海酒店的全部房屋及酒店内全部设施、设备的请求。由于案外人糖酒公司已经和原告解除合同，并于2021年4月与被告蓝航酒店公司签订了新的租赁合同，原告不具有继续占有该酒店的基础。更重要的是，被告蓝航酒店公司在租赁该酒店以后对其已经重新装修，原有装饰设施设备已经不复存在，而本案中原告并未对原装修的具体损失提供证据，因此对原告该请求不予支持。第三，对于原告请求的房租及承包费问题。本案被告确实存在拖欠事实，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”，被告蓝航酒店公司应当履行合同约定的房租和承包费共计488191.46元。最后，双方《租赁合同》约定：“第十一条3、因甲（乙）方违约，依据本合同主张合法权益而支付的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、保全费、公证费、差旅费等）由违约方承担。”，本案中被告蓝航酒店公司确实存在违约事实，本案诉讼费、保全费、保函费应当由被告承担。被告黄淋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，为了规范租赁活动，保护租赁活动当事人的合法权益，维护社会稳定，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第二款、第一百七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（2020年修正）第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告蓝航酒店公司依法履行合同约定的房租和承包费共计488191.46元。二、本案保全费1449元由被告遵义蓝航大酒店有限公司承担。三、驳回原告遵义华海装修工程有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费（已减半收取）3670元，由被告遵义蓝航大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应法律后果。审判员罗静二〇二一年七月二十日法官助理黎廷洁书记员张露旭