广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初48号原告：邹献中，男，1968年11月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××8121259XF。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告邹献中与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称“溢汇盛公司”）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称“三溢公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，于同年2月3日公开开庭审理了本案。原告邹献中及其委托诉讼代理人蒋剑明、朱笑玲，两被告的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》；2.被告溢汇盛公司向原告退还186589元及违约金19560.75(按186589元的万分之一从2017年6月21日起暂计算至2020年11月30日违约金为19560.75元，应计算至被告实际付款之日)；3.被告三溢公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社(以下简称“经济社”)与三溢公司签订《土地使用权租赁合同》，约定经济社将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给三溢公司使用。2014年9月28日经济社与两被告签订《补充协议》约定由溢汇盛公司享有和承担三溢公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年6月24日，原告与溢汇盛公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××，建筑面积40平方米，合同转让期限至2049年5月21日，交付日期为2018年8月31日前，转让总价为286640元，溢汇盛公司无正当理由逾期交付物业，每逾期一天按已经收取租赁使用费金额的万分之一支付违约金，逾期超过180天，原告有权解除合同，被告应退还全部已收款。合同签订后，2017年6月21日原告一次性向溢汇盛公司支付了全部租赁使用费286640元。因《物业租赁合同》租赁期限超过二十年，违反合同法规定最长租赁期限，原告向南海法院起诉，南海法院以(2019)粤0605民初4976号民事判决书认定《物业租赁合同》关于租赁期限超出二十年部分无效，判决溢汇盛公司返还100051元给原告，三溢公司对溢汇盛公司返还义务承担连带清偿责任。同时，该判决书确认2019年3月4日溢汇盛公司再次向原告邮寄《告知函》，通知原告于2019年3月10日办理收楼手续，如原告未按时办理物业接收，视为其于2019年3月11日接收涉讼房屋。该判决已生效。2018年11月24日、2018年12月6日，原告向溢汇盛公司发出了两份函件拒绝收楼函件。至今，原告未实际收楼。即使按溢汇盛公司主张视为2019年3月11日收楼，被告无正当理由逾期交付物业已经超过180日，原告有权解除合同，被告应退还全部已收款并支付违约金。溢汇盛公司是三溢公司的全资子公司，也是三溢公司的项目公司，三溢公司应对《物业租赁合同》的义务承担连带责任。两被告共同辩称，两答辩人不同意原告的所有诉讼请求，请求法院依法驳回原告的所有诉请。原、被告溢汇盛公司就“佛山市南海区××××××××××××××××××××××××”所签订的《物业租赁合同》，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，对签订双方均具有法律约束力，并且原告和溢汇盛公司对于涉案合同的各自履行情况已经由发生法律效力的（2019）粤0605民初4×31号民事判决书予以确认，溢汇盛公司不存在涉案合同所约定的解除情形，为此，涉案合同应当继续履行，故原告无权要求解除，无权要求退还已支付的租赁使用费和支付违约金，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。一、被告溢汇盛公司通知安排原告接收涉案物业的时间并没有超过180天，涉案租赁合同不存在可解除的法定、约定理由，原告无权要求解除，应当继续履行，具体如下：1、涉案租赁合同约定涉案物业的交付日期为2018年8月3×日前，当涉案物业具备约定的交付条件后，被告溢汇盛公司已经于2018年10月1×日向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2018年10月20日办理收楼手续，该邮件已经于次日妥投。因原告没有办理收楼手续，2019年3月4日，溢汇盛公司再次向原告邮寄告知书，再次通知原告于2019年3月10日办理收楼手续，该邮件于次日妥投。上述通知过程，已经由发生法律效力的（2019）粤0605民初4×31号民事判决书第16页第二段予以确认，原告的主张内容是严重违背了客观事实，不应当采纳。×、原告在本案起诉时提交的落款日期为2018年1×月2×日“拒绝收楼通知”正文第一段、第二段，明确承认原告已经于2018年10月1×日收到涉案收楼通知书，该通知安排原告于2018年10月20日办理收楼事宜，原告于次日到达了涉案物业现场。另外，原告主张的情况不能构成原告有权拒收涉案物业的合法理由，原告拒绝收楼的行为纯属于其本人对于自身权利的不当放弃，不能以此归咎于溢汇盛公司。3、即使溢汇盛公司于未能在2018年8月3×日前交付涉案物业给原告，但是，当涉案物业达到交付条件后，溢汇盛公司就通知并安排原告于2018年10月20日办理涉案物业的收楼手续，至此，合同目的能够获得实现，且该期限并没有超出180天，合同约定的解除条件并未成就。4、被告溢汇盛公司不存在其他的法定解除合同的违约行为。二、在原告主张解除涉案合同理由不成立的前提下，原告于2020年11月19日对涉案租赁合同行使解除权的时间已经超过一年除斥期间，其主张不应被支持。三、针对原告主张的逾期交付涉案物业违约金，其主张的计算期限错误，应当以2018年9月1日至2018年10月20日作为计算日期；并且其主张的违约金标准过高，应当调整降低，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，因此请求南海法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性未提出异议的，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场1座于2018年10月31日办妥竣工验收备案手续；溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3。2017年6月24日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租佛山市南海区×××（下简称“涉案物业”）；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉案物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉案物业租赁期限内使用费为286640元；乙方须于2017年6月24日前付清全额租赁使用费286640元；甲方应当在2018年×月31日前将涉案物业交付乙方使用。同日，被告溢汇盛公司开具收据，确认收到原告支付的涉案物业的租赁使用费286640元。2018年10月18日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知原告于2018年10月20日办理收楼手续。该邮件于次日妥投。2018年11月24日，原告向溢汇盛公司邮寄送达律师函，原告以与溢汇盛公司就房屋转租问题未达成一致意见、溢汇盛公司未提供竣工验收备案表为由拒绝收楼；2018年12月6日，原告再次因上述事宜向溢汇盛公司邮寄送达律师函。2019年3月4日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《告知函》，通知原告于2019年3月10日办理收楼手续，如原告未按时办理物业接收，视为其于2019年3月11日接收涉讼房屋。该邮件于次日妥投。截止至本案庭审辩论终结之日，原告尚未办理收楼手续。2019年11月29日，本院作出（2019）粤0605民初4931号民事判决，判令溢汇盛公司向邹献中返还溢汇盛公司与邹献中于2017年6月24日签订的《物业租赁合同》项下超20年无效部分的租赁款100051元，三溢公司对溢汇盛公司该债务承担连带清偿责任。2020年12月16日，原告提起本案诉讼。另查明，被告溢汇盛公司为一人公司，股东为被告三溢同利公司。本院认为，涉案《物业租赁合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，前案已认定超出二十年的约定无效,本案不再重复处理。涉案物业所在楼栋已竣工验收备案,《物业租赁合同》其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在本案中主张溢汇盛公司逾期交付涉案物业，故主张解除合同并退款。涉案物业所在楼栋已于2018年10月31日取得竣工验收备案，届时已可交付使用，原告于2018年10月19收到溢汇盛公司的收楼通知未收楼，后于2019年3月5日再次收到溢汇盛公司的收楼通知亦未收楼。原告提出涉案物业装修存在质量瑕疵但未举证证明，且即使存在质量瑕疵亦不构成拒绝收楼的理由。溢汇盛公司虽存在逾期交楼情形，但根据《物业租赁合同》约定及溢汇盛公司通知收楼情况，原告并不享有合同解除权，综上，原告主张解除《物业租赁合同》有效部分并主张退款及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邹献中全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费2946.51元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月二十日书记员  卢丹伦