湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初3273号 原告：吴爱云，女，1992年11月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许鹤，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告：湖南云达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430600616651012R，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道646号岳阳海关院内。 法定代表人：尹金华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘利民，湖南巴陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江爽，湖南巴陵律师事务所实习律师。 原告吴爱云与被告湖南云达房地产开发有限公司（以下简称“云达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴爱云的委托诉讼代理人许鹤，被告云达公司的委托诉讼代理人刘利民、江爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴爱云向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告向原告支付从2020年6月1日计算至2021年3月31日的逾期交房违约金31866.97元；2、请依法判决被告向原告支付起诉时至实际交房之日的逾期交房违约金（购房款万分之三的比例按日从2021年4月1日计算至实际交房之日）。事实与理由：2018年前后，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条约定：“出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：“2.按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日的，买受人有权选择解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”。在上述合同签订后，原告以一次性支付或商业贷款的方式，向被告支付了合同中约定的购房款914936元。截至2020年5月31日，被告未按合同第十一条的约定向原告交付房屋。业主代表张汉江、陈绍云、易庆龙、刘林、王美芝与被告代表进行了多次交流沟通协调，于2020年10月22日与被告召开了中奥名居交流协调会，并形成了《中奥名居业主交流会会议纪要》，其中载明双方拟在10月27日完成《关于逾期交房的相关协议》的会签。2020年底原告本人与被告就关于逾期交房的相关事宜签订了协议，协议第三条约定：若甲方在2020年12月31日前交房则逾期交房的标准为商品房购房合同约定的购房款在70万以下补偿7000元；在70-80万元的补偿8000元；在80-90万元的补偿9000元，在90万元及以上的补偿10000元。第四条约定：若甲方2020年12月31日仍未按本协议交房，甲方向乙方按现金方式支付补偿金。赔偿标准如下：2021年1月1日至1月31日期间交房的，每日按购房合同约定房价的万分之二赔付；2021年2月1日以后交房的，从2021年2月1日起至实际交付之日止，每日按购房合同约定房价的万分之三赔付。但截至目前，被告仍未向原告交付房屋，造成原告经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告云达公司答辩称：一、答辩人仅应当按照协议第三条约定补偿标准及方式向被答辩人支付违约金。答辩人与被答辩人于2018年-2019年期间分别签订商品房买卖预售合同，合同约定答辩人应于2020年5月31日交付房屋。在合同约定的交房期限尚未届满前，新冠疫情爆发。因受疫情及疫情防控措施的不可抗力原因影响，导致答辩人延期交房。之后，答辩人与2号楼、3号楼业主代表多次协商沟通逾期交房问题，并签订了一份协议。协议约定了对于逾期交房的补偿标准：商品房购房合同约定的购房款在70万以下补偿7000元；在70（含70万元）-80万元的补偿8000元；在80（含80万元）-90万元以上的补偿9000元；在90万元及以上的补偿10000元。根据被答辩人购买房屋的购房款金额，答辩人按照协议约定标准向被答辩人支付违约金，但根据协议约定，该部分违约金可抵扣物业费、车位租金、购买车位费等，而不是现金补偿。二、答辩人不应当再支付自2021年1月1日起违约金。答辩人延期交房有以下几个原因：1、疫情影响。在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠肺炎疫情，因受疫情及疫情防控措施的影响，导致部分装修施工人员无法进场施工，进场施工人员亦受到不同程度的限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成了影响。根据2020年岳阳市人民政府公示的《岳阳市有效应对新冠肺炎疫情促进中心城区房地产市场平稳健康发展的十条措施》第十条：“房地产开发企业可依法适用不可抗力有关规定，妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险，根据实际情况顺延工期。”的规定，答辩人可以延期交房。2、政策变化影响。本案中奥名居工程项目于2017年底开工建设，2018年房屋开始预售前在房管部门进行合同备案登记时，根据当时实行的湖南省住房和城乡建设厅2015年9月18日颁布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》（湘建建【2015】145号）第四条、第五条“房屋只要完成了燃气等配套设施和建筑节能分部工程专项验收及施工、监理、勘察设计等五方验收后就可以办理竣工验收”的规定，案涉2、3号栋房屋在2020年5月31日可以完成五方验收和配套设施验收，进行竣工验收，向业主交付符合合同约定的房屋。但在2019年8月份，湖南省住建和城乡建设厅等五部门发布了《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》（湘建建【2019】134号），规定房屋验收应申请竣工联合验收。2020年1月10日，湖南省住建和城乡建设厅颁布《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》（湘建建【2019】243号），废止了湘建建【2015】145号文，规定要按湘建建【2019】134号文申请联合验收。同时，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室发布了《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》的规定，要求规划用地、房产、绿化、人防、道路、消防等统一测绘。中奥名居小区共6栋房屋是分批建设的，目前只有2、3号楼完全完工，除去尚未完全完工的1号楼外，绿化、车位等在商品房预售合同中约定2023年5月31日达到规定条件的项目也未完工，而按照现行的验收管理办法，这些项目必须完成才能联合验收。因此，政策变化是影响案涉2、3号楼无法完成竣工验收备案的根本原因，属于法律规定的不可抗力因素，由于不可抗力因素导致的延期不应当计算违约金。3、政府行为导致水、电工期延迟。中奥名居小区所属土地是云达公司竞拍所得，国土部门的交地条件是达到三通一平，水、电、气通到土地红线边。由于政府部门一直没有完成三通一平工作，2012年云达公司就在岳阳市中级人民法院起诉了岳阳市政府和市国土局，经过法院调解，岳阳市政府和国土局承诺完成三通一平工作，但直至现在政府都没有处理。为了交房，云达公司没有办法在2020年1月份与电力公司达成协议先出20442870.88元自行将电接通，这对工期也造成了一定期限的延误。2019年11月13日，岳阳市住房和城乡建设局对云达公司下达了《关于对二次供水设施进行整改的告知函》，要求将已经安装好的塑料水管全部更换成不锈钢水管，整个小区水管拆除和重新铺设不但花费了245万元，对工期也造成了一定期限的延误。中奥名居小区延期交房是受了疫情、政策变化和政府行为所致，并不是答辩人主观意愿延期，答辩人为了尽快将符合约定的房屋交付给业主，也作了很多工作，在尽最大的努力尽快交付房屋。疫情、政策变化和政府行为都属于不可抗力因素，不能计算违约金。现2号楼、3号楼房屋的燃气、水电以及电梯安装等工程均已经完工并验收合格，目前有74户业主已经交房并正在装修，有8户业主已经装修完成，有2户业主已经入住，客观上并不会对各业主的入住产生影响。因此，请求人民法院依法查明事实，为企业保留一点生存空间，不予支付2021年1月1日之后的逾期交房违约金，即使认为逾期违约，也请核减疫情、政策变化和政府行为所造成的延误期间。 查明的事实 2019年8月6日，原告吴爱云与被告云达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告吴爱云以总价914936元购买被告云达公司所开发的位于岳阳市岳阳楼区××社区××道××号××小区××幢××层××号房屋。合同第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。¨¨¨出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金”；合同第九条商品房交付条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定的商品房交付时间为2020年5月31日；合同第十二条逾期交付责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期未超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权选择解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并按累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”。 上述合同签订后，原告吴爱云按约以商业贷款方式向被告云达公司支付了全部购房款。此后，被告云达公司未按约于2020年5月31日向原告履行房屋交付义务。为此包括原告吴爱云在内的案涉中奥名居小区2号、3号楼购房业主与被告云达公司就逾期交房问题进行协商。2020年11月2日，原告吴爱云（乙方）与被告云达公司（甲方）签订《协议》，内容为：因受新冠疫情影响和甲方原因造成中奥名居2、3号楼延期交房，经乙方业主（代表）与甲方公司反复协商，本着平等协商并督促甲方尽快完成2、3号楼竣工验收的原则，达成如下一致意见，以资共同信守。一、交房时间及交房标准。经协商，乙方同意甲方在对逾期交房进行合理赔偿的条件下，交房时间延长至2020年12月31日。甲方保证2020年12月31日前完成中奥名居2、3号楼的竣工验收，并按照国家相关法律法规之规定和购房合同约定的交房标准办理好交房手续。二、逾期补偿对象。逾期补偿对象为购买中奥名居2、3号楼，且商品房购房合同约定的交房时间为2020年5月31日的所有业主。三、补偿标准及方式。对于逾期交房的补偿标准：商品房购房合同约定的购房款在70万元以下补偿7000元；在70（含70万元）-80万元的补偿8000元；在80（含80万元）-90万元的补偿9000元；在90万元及以上的补偿10000元。以上补偿金，甲方分别与业主签订，甲方财务与物业财务同时计入业主账户。可以抵物业费（更换物业公司后继续使用有效）、车位租金、购买车位费，使用权仅限业主本人。四、逾期补偿。甲方在2020年11月15日前，完成五方验收，让急需装修的业主进场，满足业主装修条件，若甲方2020年12月31日仍未按本协议交房，甲方向乙方按现金方式支付补偿金。补偿标准如下：2021年1月1日至1月31日期间交房的，每日按购房合同约定房价的万分之二赔偿；2021年2月1日以后交房的，从2021年2月1日起至实际交付之日止，每日按购房合同约定房价的万分之三赔。五、提前进场装修的相关规定。1、乙方需要提前进场装修的业主，必须到甲方办理相关装修手续，得到甲方许可才能进场装修，并确保装修垃圾集中至甲方指定地点堆放，不得影响小区内环境卫生。2、甲方应于2020年11月15日前，为提前进场装修的业主接通水、电，清理好地下车库必要的运输通道，确保货梯的正常投用。3、提前进场装修的业主，享受与其他业主同等的所有权利（含12月31日之前和12月31日之后的逾期赔偿等）。六、本协议一式两份，自双方盖章、签字之日起生效，双方各持一份，具有同等法律效力。 上述《协议》签订后，因被告云达公司未按约于2020年12月31日前向原告吴爱云在内的中奥名居2号、3号楼业主交付房屋，由此引发本案诉讼。 另查明：2019年7月26日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省自然资源厅、湖南省国家安全厅、湖南省人民防空办公室、湖南省气象局五部门为贯彻落实《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发[2019]11号）《湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》（湘政办发[2019]24号）《湖南省人民政府办公厅关于推动工程建设项目审批制度改革的指导意见》（湘政办发[2018]76号）精神，进一步优化营商环境，优化我省工程建设项目审批制度改革，省住房城乡建设厅会同有关主管部门制定了《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》，并于同日向各市州主管部门印发了湘建建[2019]134号通知。上述《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》于2019年9月1日起施行。 2019年8月30日，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室向各县市区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶新港区、南湖新区、屈原管理区及市直各单位印发《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》的通知，自即日起在全市范围内试行。 2021年4月1日，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室下达岳工改办发[2021]3号《关于印发的通知》。其中第二条分期核实核验规定了如下内容：1、规划批准可以分期建设且单独核发建设工程规划许可证，但土地出让合同或划拨决定书没有明确分块指标的项目，在严格按照规划许可及批准的规划方案图件要求完成相应的建设，履行了土地出让合同或划拨决定书的相关规定和要求，允许分期进行规划核实和土地核验。2、对本办法实施日之前规划已批准分期建设且单独核发建设工程许可证，但土地出让合同或划拨决定书没有明确分块指标的项目，公共服务、基础配套建设和人防工程主体必须全部纳入首期检查核验范围。3、对本办法实施日之前规划没有批准分期建设，土地出让合同或划拨决定书也没有明确分块指标的项目，原则上应按照出让合同或划拨决定书和《建设工程规划许可证》进行规划核实和土地核验。确需分期办理规划核实和土地核验的，在满足下列条件、经市资规局审查同意后，允许进行规划核实和土地核验，但总数不得超过两期：3.1分期地块须相对独立，建设工程范围、功能、消防安全的道路、出口、水源、设备、设施配套、公建可自成系统，且首期建设规模原则上不得低于50000平方米。3.2公共服务、基础配套建设和人防工程主体必须全部纳入首期检查核验范围。3.3单栋建筑物不得分期办理首期的规划核实和土地核验。 根据被告云达公司在庭审中向法庭出示的岳规（工）2017077号建设工程规划许可证显示，案涉中奥名居小区共计6栋居民楼系整体规划，未申请也未经行政主管部门批准分期建设，更未单独核发建设工程规划许可证。 判决的理由与结果 本院认为，原告吴爱云与被告云达公司所签订的《商品房买卖合同》以及与被告云达公司因逾期交付房屋问题所签订的《协议》均出自双方真实意思表示，内容合法，对原告吴爱云与被告云达公司分别具有法律约束力。原、被告双方在《商品房买卖合同》中所约定的房屋交付时间为2020年5月31日，交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”。因被告云达公司未在约定时间内向原告吴爱云交付符合上述约定条件的房屋，原告吴爱云于2020年11月2日与被告云达公司另行签订《协议》，重新约定了房屋交付时间为2020年12月31日，并就补偿事宜及逾期交付责任进行了明确约定。现因被告云达公司未按《协议》约定履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：被告云达公司逾期交付房屋的违约行为是否系因疫情、政策变化以及政府行为等不可抗力因素造成，能否据此免除被告应承担的违约责任？结合在案证据及庭审查明的事实，评析如下：1、根据《协议》首段“因受新冠疫情影响和甲方原因造成延期交房¨¨达成如下一致意见”之内容，可认定业主代表与被告云达公司签订该份协议的前提是双方已就新冠疫情影响交房事宜达成了共识，为此业主代表才顺延了交房时间并明确了补偿标准，该补偿标准相较于《房屋买卖合同》之逾期交付责任（自逾期之日起按日万分之一计付至2020年12月31日）已有明显让步，现原告吴爱云主张以此计付2020年6月1日至2020年12月31日期间的逾期交房违约金10000元，符合双方约定，本院予以支持。因被告云达公司此后仍未能按《协议》约定日期向原告吴爱云交付房屋，故对被告云达公司现以新冠疫情影响为由主张免除2020年12月31日之后的逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予支持；2、针对被告云达公司主张政策变化影响房屋交付的相关抗辩意见。经查，2019年7月26日湖南省住房和城乡建设厅等五部门联合制定的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》以及2019年8月30日岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》，其目的是为优化建设工程项目验收流程、推动工程建设项目审批制度改革，实质上并未加重包括被告云达公司在内的房地产经营企业在工程审批、验收等环节的负担。在本案审理过程中，本院办案人员分别前往岳阳市政务服务中心办证窗口以及岳阳市住房和城乡建设局、自然资源和规划局进行现场咨询，获知相关行政主管部门为执行现行政策，已将房地产经营企业申请办理工程竣工验收备案归档文件目录中要求提交的文件数量从上述政策出台之前的22项调整为12项，大大缩减了建设工程竣工验收的流程。被告云达公司在本案审理过程中，并未向法庭提交其已向行政主管部门申请对案涉中奥名居小区2号、3号楼的工程进行竣工验收备案以及行政机关以何种法定理由拒绝受理其申请的任何证据，无法证明被告系因新政策导致其不能如期取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件并造成逾期交付房屋的后果。根据2021年4月1日岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《进一步优化工程规划和土地分期核实核验的工作方案（试行）》的相关内容可知，包括被告云达公司在内的建设单位如在取得分期建设的规划批准且单独核发建设工程规划许可证的前提下，是可以根据实际情况申请行政主管部门对已完工的建设工程项目进行规划核实和土地核验的，本案中被告云达公司之所以不能按相关政策为案涉中奥名居小区2号、3号楼办理工程竣工验收备案，其主要原因系中奥名居小区共计6栋建筑在报建之初并未申请分期建设，行政主管部门并未对2号、3号楼单独核发建设工程规划许可证。故对被告云达公司以政策变化影响为由主张免除2020年12月31日之后的逾期交付违约金的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予支持；3、针对被告云达公司主张政府行为导致水电工期延迟的相关抗辩意见，因相关事实在原、被告签订《商品房买卖合同》及《协议》之前就已发生，被告云达公司理应在签订合同时就相关行为是否影响如期交付房屋及相应的法律风险有充分预判，不能据此主张免除对购房者的逾期交付责任。综上所述，对被告云达公司主张免除2020年12月31日以后的逾期交房违约金的相关抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。对被告云达公司主张按照《协议》第三条约定对2020年6月1日至2020年12月31日期间的违约金以抵扣物业费、车位租金、购买车位费的方式支付而不以现金补偿的抗辩意见，因不符合双方约定，本院不予支持。此外，本院酌情对2020年12月31日以后的违约金计付标准统一调整为每日按购房合同约定房价的万分之二,具体理由如下：首先，案涉中奥名居2号、3号楼虽未取得工程竣工验收备案证明文件以满足合同约定的房屋交付条件，但实际上被告云达公司在2020年7月27日与业主代表签订协议后，为切实履行房屋交付义务确实作出了相应努力，已能初步满足业主进场装修的要求，部分业主确已实际入住。鉴于上述情况，为缓解企业运营困难，避免被告云达公司因本案系列纠纷所承担的违约成本过高最终导致中奥名居小区后续建设工程的无限期拖延，故不宜按照双方《协议》中所约定的按日万分之三的标准计付2021年2月以后的逾期交付违约金；其次，鉴于本案诉讼期间中奥名居小区及周边地区的商品房交易价格较本案《商品房买卖合同》签订时已有明显下降的客观事实，在被告云达公司的逾期交房违约行为已达到双方合同约定的解除条件的前提下，原告选择主张继续履行合同而不是主张按约解除合同，这有利于最大限度避免对辖区经济秩序造成影响，也有利于缓解被告云达公司的经营困难，故此也不宜将逾期交付违约金的计付标准过度调低；最后，案涉《商品房买卖合同》中对购房者的逾期付款责任约定为“逾期超过90日后，出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金”，而对出卖人的逾期交付责任则约定为“逾期超过90日，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”，上述内容明显加重了买受人的违约责任而减轻了出卖人的违约责任，存在责任不对等。故在被告云达公司存在逾期交付房屋的违约前提下，本院综合考虑上述因素，酌情认定按日万分之二的标准计付2020年12月31日以后的逾期交付违约金。综上，原告吴爱云以被告云达公司逾期交付房屋违约为由主张支付逾期交房违约金的相关诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以部分支持。违约金计算标准为：2020年6月1日至2020年12月31日期间的违约金按双方约定认定为10000元；2021年1月1日至2021年3月31日期间的违约金按原告吴爱云已付房款914936元的日万分之二计算为16285.86元（914936×0.0002×89天）；此后的违约金自2021年4月1日起按已付房款914936元的日万分之二给付至案涉房屋按合同约定交付之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百零一条，判决如下： 一、由被告湖南云达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴爱云支付自2020年6月1日起至2021年3月31日止的逾期交房违约金26285.86元；另自2021年4月1日起按已付房款914936元的日万分之二的标准计付违约金至房屋按合同约定交付之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴爱云的其他诉讼请求。 案件受理费598元，减半收取299元，由被告湖南云达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  罗颂利 二〇二一年五月十四日 书记员  冯 叶