河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初75号原告：王平平，女，1985年12月25日出生，汉族，住甘肃省临夏市。委托诉讼代理人：张玉双，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：常永富，男，1982年9月20日出生，汉族，住河南省镇平县，现住三门峡市湖滨区。被告：张娜，女，1986年1月27日出生，汉族，住河南省镇平县，现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：常永富，男，1982年9月20日出生，汉族，住河南省镇平县，现住三门峡市湖滨区。系张娜丈夫，代理权限为为特别授权。第三人：安治国，男，1985年9月15日出生，汉族，住甘肃省临夏市。委托诉讼代理人：张玉双，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王平平与被告常永富、张娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中查明安治国与本案有法律上利害关系，本院依职权追加安治国为第三人参加诉讼。原告王平平、第三人安治国的共同委托诉讼代理人张玉双，被告常永富，被告张娜的委托诉讼代理人常永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平平向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还原告垫款199182.81元及利息（利息从起诉之日起至归还垫款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍进行计算)；2.二被告支付合同剩余不能还款额的20%违约金39836.56元；3.要求二被告赔偿王平平的信用损失20000元；4.被告负担本案的诉讼费。事实与理由：2015年5月4日，王平平与常永富、张娜签订房屋买卖合同一份，约定将位于三门峡市湖滨区上阳南路城市之巅小区1057号1单元12层02号房屋一套出售给常永富，××为张娜；房屋价格为402853元（首付162853元，贷款24万元，各类入网费等杂项共26832元)。截止2015年5月1日，王平平已支付费用共248025.94元，合同签订后常永富支付王平平20万元，2016年5月1日前支付王平平48025.94元，剩余部分贷款购房款，由常永富每月将房贷款打至王平平账户。合同签订后双方按约履行，但自2019年6月19日打至王平平房贷账户1400元后，二被告拒绝继续缴纳房贷，给王平平造成银行信用受损。无奈之下，王平平只能代常永富、张娜归还房贷。截止2020年11月16日，常永富、张娜共欠王平平房贷199182.81元。根据合同履行情况，被告已经严重违约，按照约定，二被告应该支付原告违约金39836.56元。原告以前信用良好，现因此事逾期次数较多、时间较长,致原告个人信用严重受损，不能进行贷款，由此造成严重损失，要求被告赔偿2万元。原告多次要求与被告协商，被告一直避而不见，委托律师发送律师函，被告拒收。被告常永富、张娜共同辩称，没有违约，双方仍应当按照双方签订的购房合同约定付款方式履行，原告各项主张缺乏事实和法律依据，诉讼请求不能成立。1.原告要求的199182.81元购房款缺乏事实和法律依据，该部分购房款属于银行按揭贷款，王平平没有实际支付，即使已经支付，也是其个人行为，被告仍有权按合同约定付款方式偿还银行贷款。依据双方合同内容，被告支付了王平平248025.94元购房款（首付款和其他费用），剩余20万元购房贷款由被告直接向银行按月偿还。2019年上半年，被告在银行办理还贷手续，由银行每月从被告账户直接扣划等值还贷金额以偿还银行贷款。但办理该手续时出现失误，导致未能按月偿还。被告知晓后也及时和王平平协商偿还银行贷款事宜，但王平平要求变更合同，让被告一次性偿还贷款且将贷款余额转给王平平，由王平平每月偿还，被告认为该要求超出双方合同约定，未能同意。被告购买原告房屋是因王平平急于转让而好意帮忙购买，且被告资金困难无法一次性偿还贷款；剩余购房款系银行贷款，王平平不享有任何权利，即使被告不能偿还，银行有权就该房屋变现清偿剩余贷款。目前房屋价值远高于剩余银行贷款。2.原告主张违约金没有依据。即使被告违约，也是几个月的贷款没有及时清偿，被告愿意支付原告垫付的这几个月贷款。原告以总房款20%要求违约金，与合同约定比例不符，不能成立。3.原告要求20000元违约金，合同没有约定，没有依据。第三人安治国述称，安治国与原告王平平系夫妻关系，对于原告诉状请求，没有异议，这也是安治国的请求。本院经审理认定事实如下：原告王平平与第三人安治国系夫妻关系。2015年5月4日，王平平、安治国（××）（甲方、出卖方）与被告常永富、张娜（××）（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》1份，主要约定：第一、房屋基本情况根据甲方与三门峡远大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，甲、乙双方商定的房屋坐落于三门峡市湖滨区上阳南路城市之巅项目1057号1单元12层02号；房屋建筑面积为130.83平方米；房屋单价为3079.21元/平方米，房屋总价款402853元；甲方采用按揭方式支付购房款，其中首付款为162853元整，按揭贷款金额为24万元整；各类入网费、开户费、装修基金等共计26832元整；该《商品房买卖合同》已在三门峡住建局登记备案。根据合同约定，甲方对该房屋享有所有权。第二、房屋价款、付款方式本合同的房屋总价款为402853元，乙方分两部分支付，第一部分据实支付甲方已付的购房款及其他各项费用，截至2015年5月1日，甲方连同首付款、银行还贷及入网费等其他费用共计248025.94元整。剩余部分购房款，即甲方未还银行按揭贷款部分，由乙方自2015年5月1日开始以甲方名义直接向银行还贷，每月还贷金额及还贷年限以甲方与贷款银行约定为准。经甲、乙双方共同确认，乙方支付甲方的款项分两次付清，第一次付款金额为20万元整，于本合同双方签字后二日内以转账方式支付，剩余48025.94元整于2016年5月1日前一次性付清。第三、产权过户登记甲方应协助乙方办理产权过户登记手续，自接到乙方办理产权过户登记通知日起10日内，甲方应携带办证所需材料与乙方共同到住建局办理过户手续。双方商定的房屋已在住建局登记备案，双方办理过户登记属于二手房买卖，乙方承担过户费、契税等所有过户登记所产生的费用。第四、违约责任本合同生效后，该房屋所有权归乙方享有，甲方不得将该房屋再次转让或抵押，否则应向乙方承担“一加一”违约赔偿责任。甲方不配合乙方办理房屋过户登记手续，应向乙方承担总房款20%的违约金。乙方不能按照合同约定时间向甲方支付购房款，向甲方承担不能还款部分20%的违约金。第五、房屋交接和验收甲方自收到乙方支付的第一笔购房款后二日内，将该房屋钥匙、甲方与开发商签订的购房合同原件，以及其他所有缴费票据原件，一并交付给乙方。房屋装修基金和押金也一并交接给乙方。合同附三：甲方向乙方提交的清单：1.甲方与房屋开发商签订的商品房买卖合同原件1份；2.首付款收据原件1份；3.代收维修基金、暖气、燃气、有线电视初装费收据原件1份，维修基金发票原件1份；4.房屋自有权登记费收据原件1份；5.契税收据原件1份；6.房屋钥匙1套（共6把）；7.甲方与物业签订的装修管理协议原件1份。合同签订后，次日原告将涉案房屋交付给被告常永富、张娜，二被告按合同约定支付第一部分房款及其他费用共计248025.94元；剩余房屋按揭贷款24万元，系王平平向三门峡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）所贷，还款期限为25年，被告常永富、李娜自2015年5月1日开始按月将还贷数额转入原告账户，由公积金中心进行扣划，张娜最后一笔还款时间为2019年6月19日。此后二被告因银行还款出错，且未能与王平平就后续还款方式达成一致，遂不再偿还贷款。因常永富、张娜未按期还款，造成原告王平平征信受损，2019年11月6日起原告自行按月偿还贷款，截至2020年11月15日，原告共计偿还贷款20983.81元，2020年11月16日，原告偿还剩余全部贷款178199元，以上原告偿还完毕全部贷款共199182.81元。原告提交银行流水一份予以证实。二被告对此予以认可，但称2020年11月16日偿还剩余全部贷款系原告自己主动行为，与其无关，仍应按月偿还贷款。因涉案房屋贷款已清偿完毕，2020年12月7日王平平向不动产登记中心申请涉案房屋的预告注销登记，解除了房屋抵押。涉案房屋现登记于王平平名下。因被告未按月还贷已构成违约，原告要求二被告按代偿款199182.81元的20%计算违约金为39836.56元，并称违约损失为被告逾期偿还贷款造成其征信受损，无法在甘肃贷款购房，只能借款50万元买房，产生一年利息损失，即诉讼请求第三项的信用损失。本院认为，王平平、安治国与被告常永富、张娜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自义务。原告、第三人已向二被告交付涉案房屋，二被告应履行按月偿还剩余房屋贷款24万元的义务。常永富、张娜偿还贷款至2019年6月，之后未再偿还银行贷款，已构成违约。二被告是否应支付剩余全部贷款199182.81元，是双方争议的焦点。依据《中华人民共和国合同法》第七十二条第一款之规定：债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损坏债权人利益的除外。虽双方约定由常永富、张娜代原告向第三人公积金中心按月偿还贷款，但二被告不再偿还贷款后，原告为免征信受损，已偿还了全部贷款，其有权要求二被告偿还剩余全部贷款，双方对剩余贷款金额予以认可，故二被告应支付原告剩余全部房款199182.81元。第三人安治国对原告的起诉没有异议，即同意将自己对涉案房屋享有的权利交由原告来行使，此系安治国自愿处分权利，原告诉讼主体资格适格，本院依法予以确认。关于违约金，依据合同约定，乙方不能按期偿还购房款，应向甲方承担不能还款部分20%的违约金。原告据此主张违约金为39836.56元，被告抗辩原告主张与事实、法律不符，该抗辩是对其承担违约责任的根本否定，依据民法“举重以明轻”的理念，应视为被告提出违约金过高的抗辩。结合相关银行贷款利率以及原告主张的实际损失为利息损失、信用损失，双方约定违约金明显高于实际损失，故本院予以调整。原告未就实际损失进行举证，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条之规定，在综合考虑双方履行合同情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定二被告应支付原告违约金20000元。原告明确信用损失即二被告违约产生的其他利息损失，故原告在违约金之外再主张信用损失，重复计算加重了债务人的负担，本院不予支持。关于利息，双方未约定，基于民法的损失填补原则，以及违约金实质上已构成损害赔偿金的属性，故原告主张利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第七十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告常永富、张娜共同支付原告王平平房款共计199182.81元；二、被告常永富、张娜支付原告王平平违约金20000元；三、驳回原告王平平的其他诉讼请求。上述本判决第一、二项，限本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，由原告王平平负担800元，被告常永富、张娜共同负担4380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭战民审 判 员  赵云霞人民陪审员  李 锋二〇二一年六月十八日书 记 员  吕 蓉