天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初3836号原告：天津市和平区乐途电子游艺城，经营场所天津市和平区西康路云翔大厦三楼。经营者：李浩，男，1989年10月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：韩绪，天津嘉康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚茹，天津嘉康律师事务所律师。被告：天津银恒创新企业管理有限公司，住所地天津市和平区五大道街成都道68号212室。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：冯涛，男，1974年9月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津市和平区乐途电子游艺城与被告天津银恒创新企业管理有限公司、冯涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市和平区乐途电子游艺城的委托诉讼代理人韩绪、王亚茹，天津银恒创新企业管理有限公司的委托诉讼代理人杨阳，冯涛的委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市和平区乐途电子游艺城向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告天津银恒创新企业管理有限公司签订的《租赁合同》无效；2.判令被告天津银恒创新企业管理有限公司返还原告向其支付的2016年10月20日至2017年4月19日半年的房屋租金328500元；3.判令被告天津银恒创新企业管理有限公司返还原告向其支付的履约保证金54750元；4.判令被告冯涛对上述诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月前后，原告从网上了解到被告欲出租其代管的天津市和平区成都道66号地下负一层（103区域），经双方协商于2016年10月20日签订《租赁合同》，约定：原告向被告租赁该房屋用于经营电玩城，该房屋建筑面积1000平方米，租期5年，自2016年10月20日至2021年10月19日，2016年10月20日至2019年10月19日租金为1.8元每天每建筑平方米，即租金657000元/年，2019年10月20日至2021年10月19日租金为2.2元每天每建筑平方米，即租金803000元/年，租金每半年一付，2016年10月20日前支付2016年10月20日至2017年4月19日的租金328500元，2016年10月18日原告实际已通过案外人阎静向被告支付2016年10月20日至2017年4月19日的租金328500元及履约保证金54750元。当日被告也将涉诉房屋交付给原告。原告于2016年10月24日开始装修涉诉房屋。装修过程中，原告于2016年12月1日收到案外人中国光大银行股份有限公司天津分行（以下简称“光大银行”）发来的《腾房通知函》，称其已于2016年9月23日取得天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103号房屋的不动产权证书，因原告未经其同意占有上述房屋，故要求原告腾房。原告收到上述通知后，与光大银行核实了情况，光大银行确已于2016年9月23日取得了涉诉房屋的不动产权证书，且其并未授权被告出租该涉诉房屋，亦不追认被告对涉诉房屋的出租。因此，原告中止了对涉诉房屋的装修，撤出涉诉房屋，并多次欲与被告协商退款事宜，但被告拒不协商，至今未向原告退款。被告未取得涉诉房屋实际产权人光大银行的同意将该房屋出租给原告，依据《合同法》之规定其行为属于无权处分，事后也未取得房屋所有权人光大银行的追认，因此其与原告签订的关于出同，亦应返还原告支付的相应费用。原告将所涉款项均打入冯涛个人账户，故要求冯涛承担连带返还责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。天津银恒创新企业管理有限公司、冯涛均辩称，被告对于涉案房屋享有相应的出租权利，包括涉案房屋在内的成都道64-82及桂林路5-11号地上地下全部房产，在2013年均由赵赓、赵丹阳、英菲尼以租抵债的方式租赁给申安公司，并交付房屋占有，申安公司委托被告银恒公司进行全权管理及出租，被告将涉案房屋出租给原告具有合法的出租权，而光大银行取得房产证的时间为2016年，根据买卖不破租赁的原则，银恒公司应具有继续替申安公司出租涉案房屋的权利。冯涛与原告不具有任何合同关系，其为被告银恒的法定代表人，而原告自行将租金支付至冯涛账户，冯涛已经将相关款项交付给被告银恒，且被告银恒已经向原告出具了收据，证明收到其款项。被告冯涛对涉案资金不应当承担连带责任。原告在承租涉案房屋后进行大规模的破坏，对原有基础装修、装饰进行乱砸、乱修，对室内的空调、门窗、沙发等类似大型家装家居进行了全部的破坏，家具也已经全部丢失，且原告至今未将涉案房屋交还给被告，涉案房屋至今属于被破坏的状态，根本无法进行出入。被告认为原告首先应对涉案房屋恢复原状并返还原有的全部装饰和物品，被告保留要求原告恢复原状并赔偿损失的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对事实认定如下：2016年10月20日原告天津市和平区乐途电子游艺城与被告天津银恒创新企业管理有限公司签订租赁合同，该合同约定天津银恒创新企业管理有限公司为天津市和平区成都道66号的权属单位，被告天津银恒创新企业管理有限公司将坐落于天津市和平区成都道66号地下负一层（103区域）租赁给原告天津市和平区乐途电子游艺城；建筑面积为1000平方米；租赁期限为5年，自2016年10月20日至2021年10月19日，2016年10月20日至2019年10月19日年租金为657000元，2019年10月20日至2021年10月19日年租金为803000元；租金采用半年度预付形式，2016年10月20日至2017年4月19日的租金328500元应于2016年10月20日前支付；原告天津市和平区乐途电子游艺城须于本合同签订当日，向被告天津银恒创新企业管理有限公司支付54750元作为履约保证金；装修期3个月，原告无需支付场地租金，但需要支付装修管理费、装修保证金、装修期间水、电费以及因装修工作而产生的其他费用。2016年10月18日原告支付了2016年10月20日至2017年4月19日的租金328500元及履约保证金54750元，被告天津银恒创新企业管理有限公司就上述款项向原告开具收据。中国光大银行股份有限公司天津分行于2016年9月23日取得涉案不动产。2016年12月1日中国光大银行天津分行向原告发出腾房通知函，要求原告腾房。后中国光大银行股份有限公司天津分行向天津市和平区人民法院提起诉讼，要求天津申安投资有限公司、天津银恒创新企业管理有限公司、天津朗钜地产有限公司将坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103，建筑面积1262.73平方米的房屋腾空并交中国光大银行股份有限公司天津分行收回。天津市和平区人民法院于2020年3月20日作出（2019）津0101民初3381号民事判决书，该民事判决书查明“本案诉争房屋坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103（以下简称涉诉房屋），建筑面积1262.73平方米，原产权人为案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司。2012年9月13日，案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司作为抵押人，原告作为抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》（编号为TJGS壹高抵2012005），合同约定，为确保案外人天津国京煤炭有限公司与原告签订的综合授信协议的履行，案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司愿以其有权处分的房屋作为抵押物抵押给原告，为案外人天津国京煤炭有限公司在授信协议项下产生的全部债务向原告提供最高额抵押担保，以确保案外人天津国京煤炭有限公司按时足额清偿其债务。同时约定，抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议。除本合同设定的抵押权外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制……。2012年9月21日，双方在天津市和平区房地产管理局办理涉诉房屋的抵押登记，并取得房地产他项权证，约定抵押期限为2012年9月13日至2014年9月13日。2014年2月19日，天津市第一中级人民法院对（2013）一中民二初字第105号原告诉天津国京煤炭有限公司、英菲尼（天津）房地产开发有限公司、天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓金融借款合同纠纷一案作出民事调解书，调解协议内容为：一、被告天津国京煤炭有限公司于2014年3月31日前偿还原告中国光大银行股份有限公司天津分行借款本金人民币4900万元及至被告天津国京煤炭有限公司实际清偿日（2014年3月31日）止按涉案合同约定利率计算的相应利息和律师费249861.52元；二、如被告天津国京煤炭有限公司未按期履行上述协议第一项，原告中国光大银行股份有限公司天津分行有权对被告英菲尼（天津）房地产开发有限公司所有的坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102及坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103房产行使优先受偿权；三、被告天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓对被告天津国京煤炭有限公司对上述协议第一项承担连带保证责任；四、案件受理费291662元，减半收取145831元，保全费5000元，共计150831元，由被告天津国京煤炭有限公司、英菲尼（天津）房地产开发有限公司、天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓承担，并于2014年3月31日前给付原告中国光大银行股份有限公司天津分行；五、双方别无其他争议。后（2013）一中民二初字第105号案件的被告未能如约履行，原告向天津市第一中级人民法院申请强制执行，天津市第一中级人民法院于2015年10月15日出具（2014）一中执字第170-1号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人英菲尼（天津）房地产开发有限公司所有的坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102的，建筑面积1123.61平方米；天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103的、建筑面积1262.73平方米的房地产，交付申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行抵偿债务441510000元，剩余债务继续偿还。以上房地产财产权自本裁定送达申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行时起转移。二、申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2016年9月23日，原告取得涉诉房屋的不动产权证书。另查明，2013年7月26日，甲方（借款人）天津信辉投资有限公司、乙方（贷款人）天津申安投资有限公司、丙方（出租人）赵赓、赵丹阳、英菲尼（天津）房地产开发有限公司签订三方协议书，约定：‘2013年3月27日，甲乙双方签订了借款协议，现还款期限已届满，丙方愿为甲乙双方借款协议中甲方向乙方的借款本息以自有房屋租金偿还。一、丙方愿以其坐落于成都道64号至82号及桂林路5号至11号底商、地下全部房产为甲方向乙方的借款本息以该房屋租金偿还。二、出租方：赵赓、赵丹阳、英菲尼（天津）房地产开发有限公司。承租方：天津申安投资有限公司。三、房屋坐落于成都道64-82号及桂林路5号至11号地下、地上全部房产。四、租期18年。五、租金800万元/年。六、支付方式：自合同签字之日按年抵偿。七、租赁各方约定内容：1.丙方承诺：乙方有权将该房产（成都道64-82号及桂林路5-11号地下、地上全部房产）全部或部分房屋转租给他人，其租金收益归乙方所有。2.租赁期内该房屋所支出的所有费用由乙方承担……’。2015年12月15日，被告申安公司出具天津市五大道公馆运营说明，由其注资并成立的天津银恒创新企业管理有限公司全权负责成都道五大道公馆（64、66、68号楼别墅及地下负一层101、102、103、104、105、106、地下负二层车库我公司拥有的车位）的招商、租赁合同的签订工作，租赁费用，物业费用等相关楼宇费用的收缴，以及相关楼宇政策的申报，咨询和实施工作。本案审理过程中，本院前往涉诉房屋进行现场勘验并拍照附卷佐证。现涉诉房屋为空置状态”。该民事判决书认为“原告取得涉诉房屋抵押权在先，申安公司与案外人签署的三方协议的时间均晚于抵押权的设立时间，故不能产生对抗原告抵押权实现的法律效果，现原告已取得涉诉房屋所有权，其请求上述二被告返还涉诉房屋，于法有据，本院予以支持。原告未能提供证据证明被告朗钜公司与本案的相关性，故其请求被告朗钜公司返还涉诉房屋，不予支持。被告申安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。”，判决“被告天津申安投资有限公司、被告天津银恒创新企业管理有限公司将坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103房屋腾空交原告中国光大银行股份有限公司天津分行收回；驳回原告中国光大银行股份有限公司天津分行其他诉讼请求”。天津银恒创新企业管理有限公司不服该民事判决书，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院于2021年2月18日作出（2020）津01民终3066号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。本院认为，原、被告签订的涉案租赁合同系当事人真实意思表示，虽然案外人中国光大银行股份有限公司天津分行在本案原告天津市和平区乐途电子游艺城与被告天津银恒创新企业管理有限公司签订涉案租赁合同前已取得涉案房屋所有权，但原告据此要求确认涉案租赁合同无效不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，同时原告提交的证据不足以证明被告存在上述法律规定导致合同无效的情形，故涉案租赁合同有效，原告基于合同无效要求被告返还租金等诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告天津市和平区乐途电子游艺城全部诉讼请求。案件受理费7049元，减半收取计3524.50元，保全费2437元，共计5961.5元，由原告天津市和平区乐途电子游艺城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二一年五月三十一日书记员 张中豪附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。