内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0723民初128号 原告（反诉被告）：贾亚珍，女，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王作林（系原告贾亚珍丈夫），住内蒙古自治区。 被告（反诉原告）：王**，男，住内蒙古自治区。 被告：程龙，男，住内蒙古自治区。 原告（反诉被告）贾亚珍与被告（反诉原告）王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。2021年1月25日，被告（反诉原告）王**提出反诉。经审查，该反诉符合受理条件，本院决定合并审理。诉讼过程中，本院依据原告（反诉被告）贾亚珍的申请通知程龙作为共同被告参加诉讼。原告（反诉被告）贾亚珍的委托诉讼代理人王作林与被告（反诉原告）王**、被告程龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾亚珍向本院提出诉讼请求：1.判令王**、程龙支付房屋租金20000元；2.本案诉讼费用由王**、程龙负担。事实与理由：2018年4月22日，贾亚珍与王**签订租房协议一份，约定贾亚珍将位于××镇市房租给王**，租期一年，租金为3.5万元。被告王**违约仅支付1.5万元，余款经贾亚珍多次催要，王**均以无钱为由拒付。现提起诉讼，请求法院依法裁决。 王**辩称，1.我已支付租金1.5万元，且已提前一个月向贾亚珍提出解除租赁关系，租房协议双方已自愿解除。协议解除后，贾亚珍将房屋钥匙取走，并于当日在房屋上张贴租房电话。从贾亚珍与我解除租房协议之日，双方再无任何关系，贾亚珍要求我给付房租没有事实根据。2.租房协议解除后，贾亚珍将房屋收回，并对外出租，收取租金。后期我没有使用房屋，没有收益。贾亚珍起诉我没有法律根据。综上，请求驳回贾亚珍对我的诉讼请求。 程龙辩称，我与王**于2016年合伙经营装潢材料，于2018年1月双方散伙且已结算。王**承租贾亚珍房屋时，我与王**已不存在合伙关系，故不同意贾亚珍的诉讼请求。 王**向本院提出反诉请求：判令贾亚珍返还其多付的房屋租金3000元。事实和理由：我与贾亚珍于2018年4月22日签订租房协议，租期一年，年租金3.5万元。次日交付租金1.5万元。四个月后，因生意不好，我提出退租。经贾亚珍同意后，我腾空房屋搬走，并将钥匙交还贾亚珍。房租每月二千九百多元，我提前一个月退租。退租时我与贾亚珍协商，剩余租金3000元算是弥补损失。我搬走的次日，贾亚珍就挂牌对外招租。三四个月后，贾亚珍重新将房屋出租。既然贾亚珍现在要求我给付房租，我也要求贾亚珍返还我3000元。 贾亚珍对王**的反诉辩称，1.王**歪曲事实，本案现无证据证明双方曾协议解除租房协议2.王**的反诉主张没有事实和法律依据。案涉纠纷发生于民法典实施前，依法应适用合同法、民法通则等法律。王**主张的法律依据错误。3.王**主张双方在自愿的基础上解除租房协议，没有事实和法律依据，系单方违约解除该协议，依法应当承担违约责任。综上，请求法院驳回王**的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.贾亚珍出示租房协议一份，用以证明贾亚珍于2019年12月20日把案涉房屋租与杨晓伟，用于开办智能锁店，租期三年。王**质证后对此不知情为由不予认可。程龙以与其无关为由不予质证。经审查，协议记载的承租人杨晓伟没有出庭作证，该协议内容的真实性没有其他证据佐证，且该协议载明的房屋租赁在案涉房屋租期届满后，即使贾亚珍主张的事实存在，亦与本案无关联，故本院不予采信。 2.贾亚珍提供证人王凤芝出庭证言一份，用以证明王**和程龙合伙租赁贾亚珍房屋。王**质证后认为，证人所述系听贾亚珍说的，不具有证明力。程龙质证后认为，证人不认识自己，其证言不具有证明力。经审查，证人所述内容来源于贾亚珍，缺乏其他证据佐证，证明力不足，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月22日，贾亚珍与王**签订租房协议一份。约定贾亚珍将自有的的位××旗市房租给王**用于销售装潢材料，租期一年，年租金3.5万元。王**于同年5月16日交付给贾亚珍租金1.5万元，余款双方约定延期给付。后因生意不好，王**于租赁几个月后腾空房屋搬走。搬走前一个月，王**贴牌对外转租，但无人承租。同年10月，经贾亚珍丈夫王作林索要，王**委托其朋友将案涉房屋钥匙返还给贾亚珍，贾亚珍主张租赁期内没有再租给他人，系因王**的租赁期限为一年，在租期内房屋的处置应由王**决定，王**转租他人其也不干涉。王**则抗辩其搬走三四个月后贾亚珍即将案涉房屋重新出租，因无证据证明，本院不予认定。 本案双方争议的事实为： 1.王**抗辩其退租系经出租人贾亚珍同意，双方租赁关系已协商解除，贾亚珍对此不予认可，王**对该事实主张没有提供证据加以证明，本院不予认定。 2.关于王**腾退房屋时间的问题。贾亚珍主张系2018年9月20日左右，王**抗辩为租赁开始四个月后，即2018年8月。双方均无有效证据证明各自的事实主张，因王**对该事实负有举证证明责任，应承担举证不能的法律后果，故对王**的该项事实主张不予采纳。 3.本案房屋租赁期间，程龙与王**是否合伙经营的问题。诉讼中，贾亚珍以程龙与王**合伙承租案涉房屋卖装潢材料为由申请追加程龙为共同被告，要求程龙就剩余房屋租金2万元与王**共同承担还款责任。经庭审调查，王**与程龙于2016年开始合伙经营装潢材料店，王**在本案第一次庭审中承认其与程龙于2016年3月开始合伙，共同投资，共担风险，双方一直合伙到向贾亚珍提出退租，但在本院通知程龙作为共同被告参加诉讼后，王**又改称本案租赁协议签订前已与程龙散伙。程龙当庭承认与王**于2016年合伙经营装潢材料店的事实，但抗辩两人已于2018年初王**承租案涉房屋前即已散伙。但程龙对其抗辩的散伙及散伙时间等事实除王**的陈述外，没有举证加以证明。庭审中，程龙承认其妻子孙艳华在王**店里卖货的事实，但辩称其妻当时系帮助王**经营。 上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的租房协议一份、房屋所有权证书一册、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、手机通话录音一段及证人朱东、陈文权、代志雨出庭证言等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点问题是：一、王**在租赁期间中途退租应否承担违约责任，以及该违约责任如何承担，即贾亚珍诉请王**、程龙给付剩余租金2万元是否合理、合法；二、王**提出的反诉主张能否成立；三、程龙应否与王**共同承担还款责任。 关于焦点一，王**在租赁期间中途退租应否承担违约责任，以及该违约责任如何承担，即贾亚珍诉请王**、程龙给付剩余租金2万元是否合理、合法的问题。案涉房屋租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议。对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。王**承租贾亚珍房屋后，因生意不好中途退租，擅自终止履行所签协议，应当承担违约责任。王**抗辩主张案涉租房协议已经双方合意解除，双方已不存在租赁关系，退租时尚余一个月租金3000元用于弥补损失，故其勿需再承担责任，对此本院认为，依据法律规定，一方违约造成对方当事人经济损失的情况下，即使双方合意解除合同，守约方要求违约方承担赔偿损失的权利并不因合同解除而归于消灭。故王**的相关抗辩依法不能成立。王**于租期内擅自退租，终止履行租约，构成根本违约。对贾亚珍因此遭受的租金等损失，王**依法应当承担赔偿责任。但贾亚珍作为合同对方当事人，在承租人违约后，依法负有减损义务。在王**明确表示将不再履行合同义务后，贾亚珍未积极采取措施，将案涉房屋另行出租导致损失扩大，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，对扩大的损失部分，贾亚珍无权主张权利。案涉租房协议事实上已无法实际履行，贾亚珍主张给付尾欠租金2万元，究其实质为损失赔偿之请求。综合考虑本案实际情况，参照双方约定的租金标准，本院酌定王**赔偿贾亚珍约五个月房屋租金损失14000元，贾亚珍该项诉请超出部分，本院不予支持。 关于焦点二，王**提出的反诉主张能否成立的问题。王**主张于四个月后腾退房屋剩余租金3000元的事实没有提供有效证据证实，本院不予认定。且本案系因王**中途退租的违约行为导致合同无法继续履行，王**对此具有过错，同时王**诉请返还的3000元依据租房协议约定的租金标准系给付至2018年9月的房屋租金，而王**至2018年10月才将案涉房屋钥匙返还给贾亚珍，其行为妨碍了贾亚珍对房屋的管理使用，故其反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，程龙应否与王**共同承担还款责任的问题。合伙、散伙均为合同行为，应依当事人意思表示发生法律效果。王**、程龙承认合伙经营装潢材料店的事实，但程龙抗辩本案租房协议签订前已终止合伙。程龙旁听了本案第一次庭审，王**在第一次庭审中承认与程龙合伙经营至向贾亚珍提出退租之日，而后在本院依据贾亚珍的申请追加程龙为本案共同被告后，王**改变之前的陈述，转而认可程龙提出的双方于本案租赁发生前已散伙主张，其行为存在恶意串通以使程龙逃避债务的嫌疑，故对王**该部分陈述，本院不予采信。程龙对其事实主张，除其本人陈述外，并无有效证据证实，且在本案租赁期间，程龙妻子在装潢材料店卖货的事实，结合本案其他证据分析，亦无法排除两家合伙经营的可能性，故本院认定程龙应当作为合伙人与王**共同承担还款责任。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王**于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）贾亚珍14000元； 二、被告程龙对判项第一项确定的给付款项承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）贾亚珍的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）王**的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，由原告（反诉被告）贾亚珍负担90元，被告（反诉原告）王**、被告程龙负担210元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  刘亚东 人民陪审员  张智丽 人民陪审员  张莉苑 二〇二一年七月五日 书 记 员  李修楠 本案判决所依据的法律规定： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。