湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1176号上诉人（原审原告）：吴志凤，女，1963年7月1日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：覃可斌，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：易德，湖北施州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恩施州中正置业有限公司，住所地恩施市东风大道55号，统一社会信用代码91422800582469465L。法定代表人：郑世远，总经理。委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓，湖北新理念律师事务所实习律师。上诉人吴志凤、恩施州中正置业有限公司（以下简称中正置业）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2020）鄂2801民初8326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案在审理过程中，本院（2019）鄂28民终2126号上诉人何平、赖申玉、何宇与被上诉人中正置业房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案被湖北省高级人民法院指令本院再审。本案与该案是同一类型案件，本院裁定本案中止诉讼。2021年1月15日，本案恢复审理，现已审理终结。吴志凤上诉请求：依法改判，支持吴志凤的一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误。中正置业开发的恩施市中正·皇御园小区拟还建的门面不是在项目规划设计时就设计为门面，而是在建设成地下车库后改建而成，土地性质为城镇住宅用地，不是法律意义上和普通社会人通常理解的商业门面，无法办理商业或住宅产权证，而且《房屋拆迁安置补偿合同》约定了水、电等安装到户，直至现在拟还建的门面也未办理水电立户，吴志凤即使接受拟还建房屋，也无法按照商业门面的用途使用。吴志凤与中正置业签订《房屋拆迁安置补偿合同》的时间为2011年11月9日，随后吴志凤就搬离了原址到他处生活，而涉案项目规划的公式时间为2013年，双方签订的补充协议仅是对还建面积进行了补充约定，中正置业未提交证据证实签订合同时已对还建何种性质的门面进行了提示说明，因此吴志凤无法知道中正置业的还建情况，只能按照通常理解还建门面即是商业门面，鉴于中正置业现在对拟还建门面履行不能，仅能赔偿吴志凤的损失，为解决本案纠纷，避免进行司法鉴定，请求将拟还建门面按照1:1.3的比例折算成房屋面积，单价按照4370元/㎡计算，即请求中正置业赔偿吴志凤损失340860元（60㎡×1.3×4370元/㎡）。中正置业辩称:1.中正置业不存在履行不能的问题，双方争议是对还建门面的理解，中正置业多次要求吴志凤收取门面，吴志凤一直拒绝收取；2.吴志凤要求按照1:1.3的比例将门面面积折算成房屋面积，并按4370元/㎡的价格将还建的门面回购，没有法律和事实依据，虽然恩施州中级人民法院对何平、赖申玉、何宇再审一案已经作出了判决，但是被上诉人仍在申请再审；3.本案拆迁还建户是多人，而且大部分还建户已经接受了门面并投入使用，此前经恩施州中级人民法院对少部分起诉的拆迁户李明学等四人通过调解的方式按照4000元/㎡的标准进行补偿，被上诉人已经履行了生效调解书的全部义务，如果仍按照超出4000元/㎡的标准解决，会引起新的社会矛盾；4.无论双方对门面性质理解是否产生歧义，在签订拆迁补偿协议过程中，双方均有过错，恩施州中级人民法院在调解四案中，充分考虑了双方的过错，才作出4000元/㎡的折价补偿标准，而且吴志凤要求按照1:1.3的比例计算面积是缺乏法律依据的，对吴志凤还建的门面事实上是给予还建后的额外补偿，对还建的住房部分被上诉人已经全部履行，对额外的部分按照1:1.3的比例补偿显失公平，请求依法维持原审判决，驳回吴志凤的上诉请求。中正置业上诉请求：依法撤销一审判决第一项。中正置业并非房屋维修基金的收取主体，收取主体是恩施市房地产管理局，中正置业代收之后已经缴纳至专项银行账户，中正置业没有返还的义务，吴志凤请求返还，也只能向实际收取主体主张权利。吴志凤辩称：在双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中，已经明确约定了吴志凤只应对超出原被拆迁房屋面积部分还建房屋的维修基金承担缴纳义务，因此一审判决中正置业予以返还，适用法律正确，应予以维持。吴志凤向一审法院起诉请求：1.判令中正置业按照同地段同类型商业门面价值赔偿损失60万元（以鉴定为准），并以该损失数额为基数按照中国人民银行同期同类存款利率赔偿利息损失；2.判令中正置业支付吴志凤垫付的房屋维修基金11877.79元；3.诉讼费由中正置业承担。一审法院认定事实：2011年11月9日，吴志凤（乙方）与中正置业（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（格式合同），主要内容为：甲、乙双方以资金、土地、房产互为条件，对位于恩施市原畜牧场区域的房产进行合作开发。甲方支付开发成本，获得相关开发利益；乙方全权委托甲方拆除原房屋及地面附属物（另委托甲方办理房屋产权注销、土地过户等相关事宜），获得开发后的还建房。该合同第二条载明：“乙方的房屋现状及一次性补偿1.乙方被拆迁房屋、房屋房产证号恩市舞字（0298）号，房屋产权性质私有，房屋结构类型砖混，乙方房屋房产证建筑面积238.09㎡，房屋所有权人为吴志凤（吴**明）。2.乙方被拆迁土地，土地使用证恩市舞字030744，以本土地使用权证所确定的土地使用面积116.8㎡。3.乙方房屋室内设施及装潢情况：统一交由中介机构评估价值29920.00元，经甲、乙双方协商确定乙方房屋装潢补偿价款29920.00元。（获取本条补偿费用者，甲方不再对其还建房进行任何装饰装修，所交房屋为毛坯房）。4.乙方被占用的土地面积116.8㎡，甲方按每㎡1000.00元作价补偿，共计116800.00元。5.甲方支付乙方总补偿金壹拾肆万陆仟柒佰贰拾元整￥146720.00元（其中含第3点房屋装饰装修、第4点土地款、经营停止损失等一切所有补偿费用）。6.被拆迁房屋总建筑面积238.09㎡。其中乙方商业门面面积为52㎡，甲方按1：1.0还建筑面积52㎡给乙方。其中住宅面积186.09㎡甲方按乙方被拆迁面积1：1.3的比例给乙方还建筑面积241.8㎡的还建房（其中：壹套138㎡壹套103㎡门面壹个52㎡）7.乙方还建房屋超过1：1.3部分的㎡的房屋面积，由乙方按每㎡元价格向甲方支付购房款（注：限超出面积在㎡以内）；若乙方的还建房面积少于应补偿的1：1.3比例，甲方有权按每㎡元向乙方回购。还建房产权证由甲方办理。但是，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担。”第五条（房屋还建）第3款载明：“还建房屋具体选址为皇御园二期小区内地点，楼层摇号选取。”合同签订后，吴志凤按约定将被拆迁房屋交付中正置业拆迁开发，中正置业向吴志凤支付了约定的补偿款。2013年12月10日，吴志凤、中正置业签订《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》，确认：“实际还建面积为231.51㎡+门面60㎡，还建房最终户型面积确认为130.03㎡壹套、101.36㎡壹套。原合同签订的还建房户型、面积作废，以最终实际确认户型面积为准。”该补充协议对还建商业门面所要达到的商业性质、门面属性及用途没有约定。2016年1月23日，吴志凤接收还建住房三套（C-2-304号房130.03㎡，E-3-304号房101.98㎡，E-3-402号房68.56㎡）。同日，中正置业公司收取吴志凤房屋维修基金15420.87元。另查明，2013年8月7日，恩施市发展和改革局恩市发改投资（2013）146号文件关于核准皇御园二期建设项目的批复载明项目总建筑面积103837.41㎡（含城市旧房改造还建13635.20㎡）。2013年10月24日，恩施土家族苗族自治州城市规划管理局针对涉案过程签发的《建设工程规划许可证》载明，皇御园二期工程土地性质为城镇住宅用地。中正置业在开发皇御园二期建设项目时，在所建房屋的A、B两栋房屋临公路层修建了铺面，拟作为给吴志凤等还建户按合同约定还建门面使用。2017年10月29日，中正置业公司给吴志凤发送短信，要求吴志凤在收到短信后三日内到中正·皇御园售楼部收领门面。吴志凤收到短信后，现场查看中正置业拟还建门面，认为要求领取的门面系车库，不是合同约定的商业门面，遂拒绝领取。一审法院认为，吴志凤和中正置业签订的《房屋拆迁安置补偿合同》《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。案件的争议焦点是：1.案涉还建门面是否符合合同约定。依据双方提供的相关证据，吴志凤与中正置业达成合意订立合同后，相关职能部门于2013年就对皇御园二期项目予以核准，并对项目选址、规划、建设方案、土地性质等整体规划予以公示，明确了中正置业开发地段为城镇住宅用地，而并非商业用地；吴志凤在此后与中正置业公司签订《“中正?皇御园”拆迁补偿安置合同补充协议》时，未对双方约定的商业门面还建提出任何异议，且双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定门面“原址还建”，就应视为系中正置业开发的中正·皇御园二期范围内给吴志凤还建门面。商业门面属于可替代的种类物，双方在对补偿安置的商业门面并未作细节上详尽约定而使种类物转化为特定物，而中正置业在开发过程中，在开发范围内为还建户修建门面并不违反合同约定。中正置业通知吴志凤按合同收取门面，而吴志凤却以拟交付的门面不能办理商业门面产权证，不属商业门面为由拒绝领取，并以中正置业不能履行合同请求赔偿损失，系对合同约定商业门面性质的理解歧义，与双方订立合同的本意相悖，合同只约定为吴志凤等还建户在原址还建门面，而并未约定必须还建能办理具有商业性质产权证的门面，中正置业在小区范围内临公路为吴志凤修建门面房，表明已做好履行合同的准备，吴志凤拒绝接收中正置业交付的门面，确定还建门面房的房号，不能认定系中正置业不能履行合同。故吴志凤请求中正置业赔偿不能交付门面的价值损失，事实依据不足，不予支持。基于前述理由，吴志凤申请对同类地段的门面价值进行鉴定，未予准许。2.吴志凤主张的房屋维修基金应否由中正置业退还。吴志凤、中正置业在《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定“还建房产权证由中正置业办理，还建房超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金等一切费用由乙方自行承担”，中正置业与吴志凤最终确定的拆迁还建面积为231.51㎡，按照约定该还建面积的房屋维修基金应由中正置业承担，故吴志凤已经交纳的房屋维修基金中的11877.71元【15420.87元÷（130.03㎡+101.98㎡+68.56㎡）×231.51㎡】中正置业应予退还，应予以确认并支持，超过部分不予支持。综上，判决：一、恩施州中正置业有限公司于判决生效后十日内返还吴志凤房屋维修基金11877.71元。二、驳回吴志凤的其他诉讼请求。案件受理费9918元，减半收取计4959元，由吴志凤负担4000元，恩施州中正置业有限公司负担959元。二审中，吴志凤向本院提交了如下新证据：中正置业于2016年1月23日开具的收款收据一份、补房屋价差表一份。拟证明：中正置业按4340元/㎡、4370元/㎡的价格向吴志凤收取了房屋差价款。经庭审质证，中正置业公司对上述新证据的真实性没有异议，但并不能证明应按照4370元/㎡的价格对吴志凤进行补偿。经审查认为，吴志凤提交的新证据来源真实，且能够达到其证明目的，应予采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年12月27日恩施州城市规划管理局作出《控规局部调整公示》，将案涉项目的土地用地性质调整为居住用地，并进行了公示。2016年1月23日，中正置业收取吴志凤三套还建房屋面积差价款共计7830.60元。本院认为，双方当事人对一审判决认定的基本事实无争议，对涉案门面因不能办理商业产权证无争议，中正置业不能安置给吴志凤的门面房应以折价方式进行补偿，但对如何确定补偿的面积及价格双方存在争议。故争议的焦点问题为：关于损失的标准确定问题，一是价格如何确定，二是面积如何确定。现吴志凤提交证据证明，中正置业在安置吴志凤一家的住宅房屋时，对超出拆迁安置合同约定的房屋面积收取了房屋差价款，按照公平对等原则，吴志凤要求按照房屋价格进行补偿合情合理，应予支持。因吴志凤的三套还建房屋在不同楼层，中正置业收取的差价款是三套房屋的总价款，无法确定每套房屋差价款的具体金额，本院认为应按照总价款除以总超出面积的平均值计算为宜，三套房屋面积差额为1.8㎡【（130.34㎡-130.03㎡）+（102.85㎡-101.98㎡）+（69.18㎡-68.56㎡）】，即应按照7830.60元÷1.8㎡=4350元/㎡的标准进行补偿。吴志凤要求按照房屋价格补偿门面损失，实际上就是以房屋还建替代了门面还建，而在通常情况下，同一区域内具有商业价值的门面单位面积的价格应当高于住房价格；同时，即使吴志凤原有的一楼房屋原系居住使用，并未用于商业经营，中正置业亦应按照1:1.3的比例给吴志凤还建。因此，吴志凤要求按照住房的还建比例1:1.3来确定门面折算成房屋后的实际还建面积，其请求具有合理性，本院亦予支持。对中正置业因不能履行还建门面的损失标准确定为4350元/㎡，面积按照1：1.3的比例确定为78㎡，即中正置业应赔偿吴志凤门面还建不能的损失额为78㎡×4350元/㎡=339300元。另按照双方当事人在签订《房屋拆迁安置补偿合同》时的约定，吴志凤只应对超过原被拆迁房面积部分的房屋维修基金承担缴纳义务，中正置业按照实际还建面积收取维修基金没有事实依据，吴志凤已经交纳的房屋维修基金中的11877.71元【15420.87元÷（130.03㎡+101.98㎡+68.56㎡）×231.51㎡】，中正置业应予退还。因此中正置业的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吴志凤的上诉请求成立，予以支持，中正置业的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持恩施市人民法院（2019）鄂2801民初8326号民事判决第一项即恩施州中正置业有限公司于判决生效后十日内返还吴志凤房屋维修基金11877.71元；二、撤销恩施市人民法院（2019）鄂2801民初8326号民事判决第二项；三、恩施州中正置业有限公司于本判决生效后十日内支付吴志凤损失339300元；四、驳回吴志凤的其他诉讼请求。一审案件受理费4959元，二审案件受理费5897元，均由恩施州中正置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二一年二月八日法官助理黄小珊书记员王营