四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1399号 上诉人（原审被告）：华润置地（成都）发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区双庆路6号。 法定代表人：吴秉琪，董事长。 委托诉讼代理人：袁梁平，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涵，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐湘，女，1980年3月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郝家全，四川君合律师事务所律师。 上诉人华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人唐湘房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。 华润公司上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初8495号民事判决，改判驳回唐湘对华润公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由唐湘承担。事实及理由：一、一审法院认为华润公司与案外人解除合同的行为不能对抗司法查封，在司法查封未解除的情况下，案外人仍为案涉车位的买受人，故华润公司属于恶意隐瞒房屋已出售给第三人的事实，属于事实认定错误。华润公司与唐湘签订案涉买卖合同及补充协议时，案涉车位的所有权人仍为华润公司，商品房预售合同网签备案仅是行政管理措施，不能产生物权登记的法律效力。在备案完毕但尚未办理房产证的情况下，案涉房屋的权属仍属于开发商华润公司。其次，2017年6月30日双方签订案涉买卖合同及补充协议时，唐湘已与案外人解除买卖合同并退还了剩余的全部车位款，已非案涉车位的买受人。而且，房屋查封不能影响房屋实际权利人的判断，也不能作为房屋买受人的认定依据，一审法院认定的在房屋司法查封未解除的情况下案外人仍为案涉车位买受人的观点无事实和法律依据。因此，在华润公司与唐湘签订案涉车位买卖合同及补充协议时华润公司系案涉车位的唯一所有权人，华润公司不存在一房二卖行为，也并未故意隐瞒。二、案涉车位虽被司法拍卖，但案涉房屋仅是司法预查封状态，不能进行实体处理，且在案涉车位被拍卖的过程中法院从未通知过华润公司，致使华润公司与唐湘签订的买卖合同及补充协议无法继续履行。案涉车位被法院拍卖并由案外人取得系法院在司法执行过程中擅自处分导致，不可归责于华润公司，一审法院认为案涉合同不能履行的责任属于华润公司，明显事实认定错误。三、案涉车位买卖合同第六条非华润公司单方预先制定，而是采用住建部门及工商总局制定的合同示范文本，不符合格式条款的相关构成要件，并非格式条款。且根据民事诉讼举证责任分配原则，唐湘需承担符合格式条款要件的举证责任，但其并未提供，一审法院直接认定案涉车位买卖合同第六条为格式条款，显失偏颇。且即使案涉车位买卖合同第六条被认定为格式条款，也并非一概无效，在合同双方发生相关争议的情况下，该条款也应作为双方处理纠纷的合同依据，一审法院显然法律适用错误。此外，华润公司在一审答辩时不仅仅援引了案涉主合同第六条，也援引了案涉补充协议第八条的相关规定，但一审法院并未对《补充协议》第八条的相关条款进行评述，事实上在案涉补充协议第八条中对三种情形的违约责任均作了明确约定，且采取了加粗加黑的方式进行了提示说明，不存在一审法院认定的格式条款。四、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定支持了唐湘的双倍赔偿请求，但如前所述，华润公司不存在一房二卖的行为，不符合该解释规定的“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实”的情形，不应适用该规定。 唐湘辩称，一、华润公司在房屋买卖合同签订时，故意隐瞒案涉房屋存在抵押并已卖给第三人的事实，现房屋已过户给第三人，导致合同根本目的无法实现，唐湘有权要求依据合同法之规定行使法定解除权。华润公司与唐湘签订合同的过程中，华润公司有如实告知房屋相关情况的义务，尤其是房屋的登记情况，以保障唐湘的权益。在本案中华润公司虽然提出了在签订合同时口头告知了唐湘房屋相关的信息，但未提交任何证据佐证，依法应当视为其未向唐湘告知房屋已被出售、抵押的事实。在买卖合同第三条中约定明确案涉商品房抵押情况为未抵押，补充协议中华润公司也承诺案涉房屋无抵押。买卖合同第六条华润公司明确承诺了其对案涉房屋出售前享有合法权利，没有出售给唐湘之外的任意其他方，案涉房屋未被司法查封或限制转让，同时约定了若案涉房屋权利状况与上述情况不符，导致唐湘无法完成房屋权属转移登记的，唐湘有权解除合同，华润公司应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二、三款之规定退还唐湘购房款以及承担相应的利息，并按已付房款一倍向唐湘支付赔偿金。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定，明确司法机关和行政机关依法裁定明确查封或以其他形式限制房地产权利的不得进行转让。而本案诉争房屋在华润公司与唐湘签订相应买卖合同前即已经被成都多家法院轮候查封并已进入执行阶段，华润公司依法不应当出售该房屋，但其作为专业从事房地产开发的企业置行业法规于不顾，将命令禁止转让的房屋出售给唐湘，且在买卖合同中故意隐瞒已出售、抵押、查封的事实，足以证明华润公司主观上具有隐瞒所售房屋存在上述瑕疵的故意，且客观上在合同中也故意进行了隐瞒。上述事实符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的法定解除权，因此，由于华润公司的原因导致案涉房屋客观上无法再办理权属登记至唐湘名下，根据最高院相关司法解释第九条规定以及双方签订的《商品房（车位）买卖合同》第六条的规定，唐湘要求华润公司退还房款、支付利息并承担一倍的赔偿责任具有事实依据、合同依据及法律依据。三、《商品房买卖合同》第六条属于格式合同，应当认定无效。在本案中，华润公司提供的房屋买卖合同第六条中所有的内容，经唐湘向同小区的业主核实，均完全一致。在尾部条款中虽设置违约赔偿金勾选事项，但所有的合同均是由华润公司实现打印、勾选好的，全部仅勾选“买受人全部损失”，唐湘只能表示完全同意或拒绝，没有协商的余地，因此该条款属于格式条款，应当认定无效。并且，即使认定商品房买卖合同第六条非格式条款，但亦不能免除华润公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定向唐湘承担各项退赔义务。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回华润公司的全部上诉请求。 唐湘向一审法院起诉请求：1.判令解除唐湘与华润公司签订的《商品房（车位）买卖合同》及《商品房（车位）买卖合同附件及补充协议》；2.判令华润公司立即返还唐湘购房款221111元；3.判令华润公司自2017年7月2日起至全部款项退还之日止，以221111元为基数按照年利率6%向唐湘支付资金占用利息，并赔偿唐湘已支付的税费6428.02元，物业费500元；4.判令华润公司按照购房款的一倍标准向唐湘赔偿221111元。 一审法院认定事实：2010年，华润公司将案涉车位出售给案外人刘大俊、王兵蓉，并于2010年11月5日完成网签合同备案登记。2015年4月24日，因案外人刘大俊的原因，案涉车位被成都市成华区人民法院查封，随后2016年，被成都市武侯区人民法院、成都市金牛区人民法院先后轮候查封。2015年8月5日，华润公司与案外人刘大俊、王兵蓉协商解除案涉房屋的买卖合同，华润公司扣除违约金25608元后，于2015年8月6日将剩余的首付款60112元退还给了案外人刘大俊。2017年6月30日，唐湘与华润公司签订《商品房（车位）买卖合同》及《商品房（车位）买卖合同附件及补充协议》，约定唐湘购买案涉车位。《商品房（车位）买卖合同》第六条约定：1.出卖人对该商品房出售前享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有被司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。……并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。2017年7月2日，唐湘将车位款221111元支付给华润公司，华润公司随即将案涉车位交付给唐湘使用。2018年3月，华润公司开具介绍信由唐湘自行前往成都市不动产登记中心办理产权登记事宜，在唐湘缴纳了税费6428.02元后，成都市不动产登记中心告知唐湘因车位网签备案合同在案外人刘大俊、王兵蓉名下，且被司法查封，不能办理产权登记。2019年5月，案涉房屋被成都市成华区人民法院司法拍卖，并于2019年9月6日将案涉车外产权登记至拍卖买受人张春成名下。唐湘、华润公司就解除案涉买卖合同无争议，就解除合同赔偿问题不能协商一致，遂酿成本案。 一审法院认为，案涉车位现已由案外人通过司法拍卖取得，唐湘、华润公司之间的房屋买卖合同实际已不能履行，唐湘、华润公司对此均无异议，故唐湘、华润公司之间的房屋买卖合同应予以解除。本案争议的焦点在于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。第一、华润公司将案涉车位先出售给案外人刘大俊、王兵蓉，因案外人原因，导致案涉房屋被司法查封，华润公司与案外人私下协商解除合同后再将案涉房屋出售给唐湘，期间长达两年时间未撤销原有的网签合同备案，应推定华润公司是明知案涉房屋已被司法查封。虽华润公司与案外人私下协商解除合同，但被司法查封的房屋不能再进行交易，华润公司与案外人的行为不能对抗司法查封，在司法查封未解除的情况下，案外人仍为案涉房屋的买受人。通过唐湘、华润公司签订的商品房买卖合同第六条的约定，可知华润公司并未告知唐湘案涉车位之前已出售过案外人，并被人民法院查封的事实。因此，华润公司的行为属于故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。第二、华润公司作为案涉车位的所有权人，在案涉车位被人民法院查封的情况下，欲解除与案外人的商品房买卖合同，应先予行使物上请求权，通过司法途径排除司法查封，撤销原有的网签备案合同，方可再将案涉房屋进行买卖。而唐湘、华润公司之间的房屋买卖行为发生在司法查封之后，唐湘无理由对人民法院的执行提出异议，且也得不到支持。故唐湘对唐湘、华润公司之间房屋买卖合同不能继续履行不存在过错。排除司法查封，撤销原有的网签备案合同，使得唐湘、华润公司之间的房屋买卖合同能够继续履行的义务在于华润公司。最终案涉房屋被人民法院依法拍卖，导致唐湘、华润公司之间的房屋买卖合同不能履行，在唐湘、华润公司之间的责任属于华润公司。第三、唐湘与华润公司签订的《商品房（车位）买卖合同》第六条系格式条款，免除华润公司法律规定的责任，华润公司未举证证明对该格式条款尽到了提示和说明义务，应属无效。综上，本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，华润公司应当退还唐湘购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。唐湘主张的利息，应当按照中国人民银行规定的贷款利率计算。 关于唐湘主张的购房税费，因该税费由唐湘直接向税务部门缴纳，且该税费能否在税务部门退还，属于待定情形，唐湘直接要求华润公司赔偿，无事实依据。唐湘主张的物业管理费用，因该费用属于唐湘实际使用案涉车位期间产生的费用，不应属于唐湘的损失。 综上所述，对于唐湘要求华润公司退还购房款221111元及合理部分利息，要求华润公司按照购房款的一倍标准向唐湘赔偿221111元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于唐湘其他的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决：一、华润公司于判决生效之日起十五日内向唐湘退还购房款221111元及支付利息（以本金221111元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，从2017年7月2日计算至2019年8月19日；以本金221111元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率为标准，从2019年8月20日计算至本金实际付清时止）；二、华润公司于判决生效之日起十五日内向唐湘赔偿221111元；三、驳回唐湘的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于案涉《商品房（车位）买卖合同》第六条的效力问题。案涉相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于原《中华人民共和国合同法》规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。唐湘在本案审理中不能举证证明相关条款存在违反法律规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形，故一审法院认定该条款系无效条款错误，本院依法予以纠正。 关于唐湘依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定主张一倍房款赔偿的诉讼请求是否成立的问题。首先，根据合同约定及华润公司并未举证证明签订合同时告知过唐湘车位之前曾另售并仍备案在案外人名下，并存在司法查封。华润公司作为案涉车位的房地产开发企业及出卖人，对案涉出卖车位现状应当充分掌握，如实告知买受人。而签订合同时车位现状与合同第六条约定明显不一致，结合案涉车位应司法查封被拍卖的事实，一审法院认定华润公司故意隐瞒另售的事实，且买卖合同无法履行的责任在于华润公司，并无不当。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定明确了在一房二卖情形下，出卖人既要承担填补性赔偿责任，又要承担法律规定的惩罚性赔偿责任。案涉合同第六条的约定并未排除法律规定条款。故一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及诚实信用原则对唐湘该诉讼请求依法予以支持并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，华润公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费8037元，由华润置地（成都）发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年六月一日 书记员 何佳林