湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2245号原告：湖南某某置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区长岛路。法定代表人：文某某。委托诉讼代理人：韦丽娜、罗俊杰，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：某工程局有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：石某。委托诉讼代理人：徐某某、熊某某，该公司法务。被告：某工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：魏某某。委托诉讼代理人：朱某，该公司法务（已不再担任本案委托诉讼代理人）。委托诉讼代理人：汪俊、李勇振，该公司法务。第三人：湖南某项目开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：文某某、唐某，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原告湖南某某置业有限公司（以下简称某某置业）与被告某工程局有限公司（以下简称某工程局）、某工程有限公司（以下简称某工程局二公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。根据被告某工程局的申请，本院依法通知湖南某项目开发有限公司（以下简称某某擎天）作为本案第三人参加诉讼并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦丽娜、罗俊杰，被告某工程局委托诉讼代理人徐某某、熊某某，被告某工程局二公司委托诉讼代理人朱某、李某某，第三人委托诉讼代理人文某某、唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某置业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告房屋租赁使用费6357059.10元及利息（按LPR利率计算至实际支付之日止）；2、判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系XX房的所有权人。2014年7月23日至2018年8月10日期间，被告占用了上述房屋并拒绝与原告签订租赁合同及支付租金。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。被告某工程局辩称：1、答辩人于2014年7月23日至2018年8月10日期间在第三人某某擎天的安排下使用了讼争房屋，原告迟至2020年1月16日提起诉讼，已超过《民法通则》关于延付或者拒付租金所规定的一年的诉讼时效。2、原告及第三人的实际控制人和法定代表人均为文某某，据此答辩人有理由相信某某擎天对讼争房屋有处置权，其行为构成表见代理。3、本案讼争的房屋租金，在湖南省高级人民法院审理的（2017）湘民初17号案件中，某某擎天已经代表本案原告主张过权利并经湖南省高级人民法院调解结案，原告再次提起本案诉讼属于重复起诉。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告某工程局二公司辩称：答辩人与原告间未形成房屋租赁合同关系，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人某某擎天述称：1、原、被告之间没有订立房屋租赁合同或者形成过房屋租赁合同关系，被告占用原告的房屋理应支付使用费。2、原告未曾授权第三人在另案诉讼中主张本案房屋使用费，也未放弃过该项权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：1、第三人某某擎天系原告某某置业的子公司，原告法定代表人文某某在2019年9月2日前担任过第三人的法定代表人。2、第三人系长沙擎天广场建设工程项目的开发商。2014年6月23日，第三人某某擎天与被告某工程局二公司就擎天广场项目曾签订过一份《长沙擎天广场施工协议》。3、同年10月28日，第三人某某擎天又就上述工程项目与被告某工程局签订了一份《湖南省建设工程施工合同》，该合同确认某工程局为该项目的总承包人。4、原告某某置业系长沙市芙蓉区长岛路8号商住综合楼二层（实勘为三层）1441.51平方米商业用房的单独所有权人。因擎天广场项目的施工需要，该房于2014年7月23日至2018年8月10日期间被项目施工人占有使用。在此期间，某某置业曾致函某工程局要求订立租赁合同但无结果。被告某工程局和某工程局二公司均曾以自己名义向讼争房产的物业管理人缴纳过物业管理费和水电费，但无证据证明二被告向原告直接支付过房屋租金或者使用费。5、2017年间，湖南省高级人民法院受理了（2017）湘民初17号某工程局诉某某擎天暨某某擎天反诉某工程局建设工程合同纠纷一案。在反诉请求中，某某擎天要求某工程局赔偿其经济损失135780000元（损失暂计至2017年10月17日），并对其所举证据第152项作出了“某工程局应向某某擎天公司赔偿其擅自停工期间占用某某置业办公用房费1153855.29元”的举证说明。2017年12月22日，湖南省高级人民法院作出了（2017）湘民初17号之二号民事调解书，该调解书确认：某工程局与某某擎天确认（长沙擎天广场项目）工程总结算价款为3.38亿元人民币，包括但不限于某工程局施工的全部工程价款……，湖南某项目开发有限公司的反诉及湖南某项目开发有限公司一切损失和相关费用（见调解书第二条）；本协议作为双方最终结算依据，双方均放弃本案追究对方的本协议约定以外的其他违约责任和经济损失等权利（见调解书第十一条）。在本案审理过程中，双方当事人一致认可已就相关争议事项自行达成了新的协议，该调解书实际不再予履行。6、受本院委托，湖南恒业腾飞房地产土地资产评估有限公司出具了评估报告书，认定讼争房屋在2014年7月23日至2018年8月10日期间的租赁净值为3214094元，含税租赁价值为3900303元（不含企业所得税）,原告为此支付10万元评估费。本院认为：被告某工程局二公司除缴纳过部分讼争房屋的物业费和水电费外，没有其他证据证明其是该房屋的实际占有使用人，且该缴费行为不能排除系为其总公司某工程局代缴的可能性。相反，基于讼争房屋系用于某某擎天广场建设项目施工人的办公用房以及某工程局系该项目的总承包人的事实，本院确认某工程局应当承担因占有、使用该房屋所发生的法律后果，而某工程局二公司可予免责。原告系讼争房屋的单独所有权人，其与第三人某某擎天分系独立企业法人，也不是（2017）湘民初17号建设工程合同纠纷一案的当事人。在该案审理过程中，某某擎天的反诉请求虽然包含了本案讼争房屋的部分占有使用收益问题，但没有证据证明某某置业曾授权某某擎天提出该项反诉请求，故某某擎天的该项反诉属于无权处分。案件审理属于应当严格遵循程序法的民事诉讼活动而非一般民事活动，而民事诉讼法对于诉讼代理行为的资格、条件等均有明确的规定，故被告某工程局所称某某擎天的反诉构成了对本案原告的表见代理的抗辩理由亦于法无据，本院不予采信。并且，本案原、被告一致认可已另行达成新约并不再履行该调解书，则被告援引该不再具有实际履行意义的法律文书主张可对本案债务予以抵销的抗辩理由缺乏说服力，故本院不予采信。综上所述，本院对原告要求比照房屋租金标准追偿房屋占用费的请求依法予以支持。对于原告求偿的利息损失，本院认为可从其起诉之日起按LPR利率予以支持。因原告系以物权保护为由提起本案诉讼，并不主张其与某工程局之间形成了房屋租赁合同关系，故本院确认某工程局可按评估净值（不含税）来确定其赔偿金额。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十八条之规定，判决如下：一、某工程局有限公司限于本判决生效后三日内，偿付湖南某某置业有限公司房屋占用费3214094元及其利息损失（按一年期LPR利率3.85%，从2020年4月3日起计算至欠款偿清之日止）；二、某工程有限公司不承担本案民事责任；三、驳回湖南某某置业有限公司索赔房屋占用费的过高部分。上述金钱给付义务，限于本判决生效后三日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56999元，评估费100000元，由某工程局有限公司负担79378元，由湖南某某擎天置业有限公司负担77621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 明人民陪审员  余晓琴人民陪审员  柳满希二〇二一年二月二日法官 助理  田 娜书 记 员  姚 萍