福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0322民初3723号原告（反诉被告）：黄金森，男，1960年5月4日出生，汉族，住仙游县。原告（反诉被告）：黄素香，女，1962年9月20日出生，汉族，住仙游县。原告（反诉被告）：黄永恒，男，1990年4月12日出生，汉族，住仙游县。上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：郑文聪，委托权限为特别代理。上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：黄自航，委托权限为特别代理。被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层，统一社会信用代码913503225653921956。临时负责人：许奎南，监事。被告（反诉原告）：兴业银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地福建省仙游县鲤城街道东榜路65号7号楼1号，统一社会信用代码91350322669278477Q。负责人：陈彬，行长。委托诉讼代理人：鄢文娟，福建雅厚律师事务所律师，委托权限为特别代理。委托诉讼代理人：吴文婷，福建雅厚律师事务所律师，委托权限为特别代理。原告（反诉被告）黄金森、黄素香、黄永恒与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）、被告（反诉原告）兴业银行股份有限公司莆田仙游支行（以下简称“兴业银行仙游支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案。诉讼中，兴业银行仙游支行提出反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，于2021年5月27日公开开庭审理。原告（反诉被告）黄金森、黄素香、黄永恒的委托诉讼代理人郑文聪、黄自航，被告（反诉原告）兴业银行仙游支行的委托诉讼代理人吴文婷到庭参加诉讼；被告鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金森、黄素香、黄永恒向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄金森、黄永恒与鑫隆公司签订的合同编号为2××9的《商品房买卖合同》，合同总标的为2119807元；2.判令解除黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订的编号为仙AJ××的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3.判令鑫隆公司退还黄金森、黄素香、黄永恒购房首付款1069807元及利息（利息计算方法：以首付款1069807元为基数，自2013年9月1日起至2020年8月19日止按中国人民银行逾期贷款利率计算利息；自2020年8月20日起按同期一年期贷款市场报价利率LPR3.85%计算利息至实际履行之日止）；4.判令鑫隆公司支付黄金森、黄素香、黄永恒逾期交房违约金485826元（计算方法：以购房款2119807元为基数，自2014年6月1日起按日万分之0.8计至合同解除日）；5.判令鑫隆公司返还给黄金森、黄素香、黄永恒维修基金4961元；6.判令兴业银行仙游支行退还黄金森、黄素香、黄永恒已支付的按揭贷款本息1264776.41元，另以840921.71元为基数，自起诉之日起按同期一年贷款市场报价利率LPR3.85%计算逾期利息至实际履行之日止。事实和理由：2013年11月24日，黄金森、黄永恒（乙方、买方）向鑫隆公司（甲方、卖方）签订合同编号2××9《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于仙游县××镇××村中国古典工艺博览城××幢××铺房产，建筑面积99.22平方米、套内面积62.39平方、分摊面积36.83平方；房屋总价为2119807元，其中首付款1069807元，余款1050000元向贷款银行申请按揭贷款。合同第八条约定甲方应在2014年5月31日前交房，逾期交房按逾期时间有以下两种分别处理方式：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定交付期限第二天至实际交付之日止，卖方按日向买受人支付已付款日万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.8违约金。2014年1月16日，黄金森、黄素香、黄永恒（共同债务人、抵押人）与兴业银行仙游支行（债权人、抵押权人）签订合同编号仙ＡＪ××《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额为1050000元，贷款以等额本息还款方式偿还。双方在借款合同“第九条第二项”特别约定“如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其收受的购房本金及利息”。之后，兴业银行仙游支行取得涉案房屋的抵押权预告登记证明。2014年3月19日，兴业银行仙游支行发放贷款金额1050000元。黄金森、黄素香、黄永恒于2014年4月11日起逐月向兴业银行仙游支行归还贷款本息，截至2021年3月11日，共偿还兴业银行仙游支行借款本息1264776.41元。黄金森、黄素香、黄永恒于2013年9月2日向鑫隆公司交付首付款1069807元，同日交纳维修基金4961元；2014年3月19日，黄金森、黄素香、黄永恒将按揭贷款1050000元划入鑫隆公司名下账户，至此黄金森、黄素香、黄永恒已全部履行付清购房款。之后鑫隆公司逾期交房超过60日，黄金森、黄素香、黄永恒依据合同选择继续履行合同，为此继续向兴业银行仙游支行偿还贷款本息。由于现鑫隆公司资金紧缺、在建商品房已全部停建、楼盘也被法院查封等客观原因，鑫隆公司已无法履行涉案商品房交付义务，构成根本违约，致使黄金森、黄素香、黄永恒对案涉商品房买卖的目的不能实现。黄金森、黄素香、黄永恒依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条法定解除合同情形第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，可依法解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》与《个人购房抵押（保证）借款合同》关系属于关联关系，而且借款的目的就是为了购买房屋，兴业银行仙游支行在签订借款合同和发放贷款时对此明知，鑫隆公司与兴业银行仙游支付之间也存在一对一的销售和融资合作关系，因此买卖合同无效、被撤销或解除而不能履行时，借款合同也因合同目的落空而随之无效或被撤销、解除。故《商品房买卖合同》被依法解除的，《个人购房抵押（保证）借款合同》也应解除。综上事实，为维护黄金森、黄素香、黄永恒合法权益，特具本院，请求判如所请。鑫隆公司未作答辩。兴业银行仙游支行辩称：一、涉案商品房，鑫隆公司早已竣工验收合格，符合交房条件，并在合同约定交房日期前通知黄金森、黄素香、黄永恒交房，黄金森、黄素香、黄永恒不存在主张解除《商品房买卖合同》的前提条件。根据鑫隆公司所述，涉案商品房未交付的原因系黄金森、黄素香、黄永恒未及时收房，鑫隆公司已按合同约定通知黄金森、黄素香、黄永恒及时交房，鑫隆公司不存在逾期交房的情况。虽鑫隆公司未提供充分证据证明其及时通知交房，但鑫隆公司在涉案商品房已符合交房条件的情况下，没有理由不通知交房。实际上，在竣工验收合格后，越早交房对于鑫隆公司的资金回笼及后续发展更有利处。由此可见，鑫隆公司不可能在早已竣工验收合格的情况下仍逾期交房。黄金森、黄素香、黄永恒所述鑫隆公司在建商品房停建，黄金森、黄素香、黄永恒对涉案商品房买卖目的不能实现的情况与事实不符。二、黄金森、黄素香、黄永恒逾期未行使合同解除权，其所享有的解除权已消灭，黄金森、黄素香、黄永恒无权解除涉案《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条二款（原为第十五条第二款）的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。同时结合《商品房买卖合同》第八条、第九条第一款第二项的约定，鑫隆公司应在2014年5月31日前将商品房交付给买受人，鑫隆公司逾期交房超过60日后，黄金森、黄素香、黄永恒有权解除合同。也即黄金森、黄素香、黄永恒行使解除权的期限应自2014年7月31日至2015年7月30日。但是，黄金森、黄素香、黄永恒在该期间内从未向鑫隆公司主张解除合同，直至2021年4月方在仙游县人民法院起诉解除合同。此时，早已过合同解除权一年的除斥期间，黄金森、黄素香、黄永恒的合同解除权因此而相应消灭，无权解除《商品房买卖合同》。三、在黄金森、黄素香、黄永恒未与鑫隆公司解除《商品房买卖合同》的前提下，亦无权解除其与兴业银行仙游支行所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。《借款合同》系黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行间的真实意思表示，对各方均有约束力。兴业银行仙游支行依照《借款合同》约定向黄金森、黄素香、黄永恒发放贷款，已履行合同约定义务。反而是黄金森、黄素香、黄永恒在向兴业银行仙游支行支付部分贷款本息后擅自停止还款行为，严重违反合同约定，兴业银行仙游支行就黄金森、黄素香、黄永恒的违约行为业已提起相应的反诉。故，黄金森、黄素香、黄永恒作为违约方并不享有单方解除《借款合同》的权利。四、退一步而言，即使法院判令解除涉案《商品房买卖合同》以及《借款合同》，黄金森、黄素香、黄永恒仍负有还款义务，兴业银行仙游支行无需向黄金森、黄素香、黄永恒退还其已支付的按揭贷款本息。首先，黄金森、黄素香、黄永恒与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》与黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订的《借款合同》是两个各自独立的合同，不存在主从或者附属关系，各个合同的当事人依据对应约定条款享有权利、承担责任，不可突破合同相对性。黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行在房屋交付前就已开始履行《借款合同》，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故黄金森、黄素香、黄永恒是否受领房屋属《商品房买卖合同》项下事宜，与《借款合同》没有直接关系。《借款合同》也并未约定在合同解除的情况下，免除黄金森、黄素香、黄永恒的还款义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，若借款合同解除，原告对银行负有直接的恢复原状即返还借款的义务。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款（原为第二十五条第二款）在规定由开发商直接返还给银行的同时，并没有明确借款人不承担偿还贷款义务的意思。《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的规定并非对于开发商、买受人、按揭银行三者法律关系权利义务的重新分配，而是通过代位请求便利审判，更多是从形式上达到审判公正降低执行风险，并不是实质义务上的分配。商品房出卖人是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，购房者的还款义务并没有因此而免除。再次，兴业银行仙游支行是基于对黄金森、黄素香、黄永恒信用及还贷能力的审查并确信其具备还款能力才同意向其发放贷款。答辩人依约向黄金森、黄素香、黄永恒发放贷款，为黄金森、黄素香、黄永恒履行《商品房买卖合同》提供了条件。黄金森、黄素香、黄永恒通过从兴业银行仙游支行处获取贷款从而向鑫隆公司支付了房款，才使得黄金森、黄素香、黄永恒在鑫隆公司违约的情况下享有了相应的合同解除权。故，黄金森、黄素香、黄永恒享有了《借款合同》的权利，亦应承担《借款合同》的还款义务。在合同的履约乃至解除过程中，兴业银行仙游支行均已依约履行，不存在任何过错。若法院认为黄金森、黄素香、黄永恒在享受贷款利益后解除合同并由兴业银行仙游支行退还黄金森、黄素香、黄永恒已偿还的贷款本金利息，不仅造成权利义务的不对等严重违反公平原则，更增加金融风险，并可能引发道德和法律风险。最后，黄金森、黄素香、黄永恒诉请第四项中要求鑫隆公司支付违约金的基数是全部房款，也即黄金森、黄素香、黄永恒自身的首付款和答辩人发放的贷款本金之和，恰能说明黄金森、黄素香、黄永恒清楚的知道其从《借款合同》处所享有的权利。黄金森、黄素香、黄永恒在取得一定利益后，未按照合同的约定足额还本付息，已构成严重违约。现黄金森、黄素香、黄永恒径行向兴业银行仙游支行要求返还其已支付的贷款本息，违反诚实守信原则，不应予以支持。综上，黄金森、黄素香、黄永恒的诉请缺乏事实与法律支持，请求依法驳回对黄金森、黄素香、黄永恒的还款义务。兴业银行仙游支行向本院提出反诉请求：一、判令解除兴业银行仙游支行与黄金森、黄素香、黄永恒签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、判令黄金森、黄素香、黄永恒立即共同偿还兴业银行仙游支行借款本金166215.65元及该款自2021年4月12日起至实际还清之日止按合同约定计收的利息、罚息、复利；三、判令黄金森、黄素香、黄永恒立即向兴业银行仙游支行支付违约金105000元；四、判令黄金森、黄素香、黄永恒立即偿还兴业银行仙游支行为实现上述债权而支付的律师代理费3500元；五、判令鑫隆公司对黄金森、黄素香、黄永恒的上述第二至第四项债务承担连带偿还责任；六、判令兴业银行仙游支行有权就黄金森、黄素香、黄永恒位于仙游县××镇××村（中国古典工艺博览城）××幢××层××的房产及相应土地使用权的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第二至四项债务；七、判令黄金森、黄素香、黄永恒及鑫隆公司承担本案反诉诉讼费用以及财产保全费、诉讼保全担保保险费、公告费等兴业银行仙游支行支出的合理维权费用。事实和理由：2014年1月26日，黄金森、黄素香、黄永恒作为购房者与兴业银行仙游支行签订编号仙ＡＪ××的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定黄金森、黄素香、黄永恒为购买第一套商用房，向兴业银行仙游支行借款105万元，借款期限为120个月，自2014年1月26日至2024年1月16日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮4Ｏ%，黄金森、黄素香、黄永恒自愿提供其购买的坐落于仙游县××镇××村（中国古典工艺博览城）××幢××层××铺的房产及相应土地使用权设定抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之曰止，并依法办理了抵押权预告登记。上述《个人购房抵押（保证）借款合同》约定:若债务人按本合同约定的用途使用借款，罚息利率为借款利率上浮100%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的11日及借款到期日为还款日。若债务人违约，债权人有权解除借款合同、要求债务人清偿所有到期或未到期的借款木金、利息及其他费用;债权人有权要求债务人承担债权人实现债权的费用并赔偿其他损失;债权人有权要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金。鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》，就鑫隆公司开发的仙游县宝泉工艺产业园区Ｂ宗地块“中国古典工艺博览城”项目中黄金森的商用（住）房按揭贷款有关事项向兴业银行仙游支行承诺:鑫隆公司同意购房人以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为借款人（购房人）向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人。2014年3月19日，兴业银行仙游支行依约向黄金森、黄素香、黄永恒指定的银行账户汇入借款本金105万元。然黄金森、黄素香、黄永恒自2021年4月12日起至今未按照合同的约定足额还本付息。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条的约定，黄金森、黄素香、黄永恒的行为已构成违约。兴业银行仙游支行有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。另，兴业银行仙游支行为实现本案债权支出律师代理费3500元。综上，黄金森、黄素香、黄永恒拒绝偿还贷款本金及利息的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，兴业银行仙游支行特依据双方合同约定提起反诉，望判如所请。黄金森、黄素香、黄永恒对反诉辩称：本案由于鑫隆公司违约不能交房，导致黄金森、黄素香、黄永恒与鑫隆公司双方均要求解除合同。依据最高院指导案例（2019）最高法民再245号民事判决书中明确如果按合同约定的权利、义务、关系处理。则黄金森、黄素香、黄永恒对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，不能强调按合同相对性理论来审理本案。兴业银行仙游支行的请求不能成立。经审理查明：2013年9月1日，黄金森向鑫隆公司支付购房首付款1069807元、维修基金4961元。2013年11月24日，黄金森、黄永恒（作为买受人）与鑫隆公司（作为出卖人）签订编号为201304509的《商品房买卖合同》及附件。合同约定：黄素香、黄永恒以2119807元的价格购买鑫隆公司开发的坐落于仙游县××镇××村××宗地［出让方式取得，国有土地使用权证号为仙国用（2013）第ＱＹ××号，预售许可证号为（2012）莆房许字第××号］中国古典工艺博览城第××幢××号的商品房，建筑面积99.22平方米。黄金森、黄永恒应当于2013年11月24日前支付首期房价款1069807元，余款1050000元向相关贷款机构申请贷款支付。鑫隆公司应在2014年5月31日前按照合同约定的交房条件将商品房交付给买受人使用。如果鑫隆公司未按照合同约定的期限将商品房交付给黄金森、黄永恒使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆公司按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，黄素香、黄永恒有权解除合同，黄金森、黄永恒解除合同后，鑫隆公司应当自黄金森、黄永恒解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按黄金森、黄永恒已付款的1%向黄金森、黄永恒支付违约金。黄金森、黄永恒要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆公司按日向黄金森、黄永恒支付已付款万分之0.8的违约金。2014年1月16日，黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为仙ＡＪ2014033），合同约定：黄金森、黄素香、黄永恒向兴业银行仙游支行贷款1050000元；用途为购买仙游县××镇××村××幢××层××号商品房；贷款期限120个月；还款方式为等额本息偿还法；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮40%。黄金森、黄素香、黄永恒自愿提供其购买的坐落于仙游县××镇××村××幢××层××号商品房设定抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。若黄金森、黄素香、黄永恒未按本合同约定的用途使用借款，罚息利率为借款利率上浮100%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；不能按时支付利息的，兴业银行仙游支行有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的11日及借款到期日为还款日。若黄金森、黄素香、黄永恒违约，兴业银行仙游支行有权解除借款合同并要求黄金森、黄素香、黄永恒清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；有权要求黄金森、黄素香、黄永恒支付本合同项下借款金额10%的违约金。若因黄金森、黄素香、黄永恒未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，其有权要求黄金森、黄素香、黄永恒承担其实现债权的费用。案涉商品房买卖合同签订后，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》，约定：鑫隆公司就开发的仙游县宝泉工艺产业园区Ａ2宗地块“中国古典工艺博览城”项目黄金森等1户商用（住）房按揭贷款有关事项向兴业银行仙游支行承诺：鑫隆公司同意购房人以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为借款人（购房人）向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人。2014年2月27日，兴业银行仙游支行取得案涉房产的抵押权人预告登记证明。2014年3月19日，兴业银行仙游支行依约向黄金森、黄素香、黄永恒发放贷款1050000元。截至2021年3月11日，黄金森、黄素香、黄永恒共向兴业银行仙游支行偿还贷款本息1264776.41元（其中偿还本金840921.71元、利息为363375.43元），剩余本金166215.65元。因鑫隆公司未能按约向黄金森、黄永恒交付案涉房产，黄金森、黄素香、黄永恒遂于2021年3月12日起未按期偿还兴业银行仙游支行的按揭贷款。2021年4月14日，黄金森、黄素香、黄永恒以鑫隆公司违约行为损害其利益为由诉至法院请求处理。兴业银行仙游支行则作出上述答辩，同时提出反诉请求。兴业银行仙游支行为本案诉讼支出律师代理费3500元。上述事实，有黄金森、黄素香、黄永恒及兴业银行仙游支行的陈述，黄金森、黄素香、黄永恒提供的身份证复印件、结婚证、营业执照、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、客户还款明细清单、收款收据及兴业银行仙游支行提供的银行流水、客户还款明细清单、《个人购房抵押（保证）借款合同》、他项权利证明、借款借据、客户还款明细、《不可撤销担保函》、委托代理合同、律师费发票等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，黄金森、黄永恒与鑫隆公司签订的编号为2××9的《商品房买卖合同》及附件和黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订的编号为仙ＡＪ××《个人购房抵押（保证）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。1.关于《商品房买卖合同》解除权问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条的约定，如果鑫隆公司未在本合同约定的期间内将房屋交付给黄金森、黄永恒，逾期超过60日后，黄金森、黄永恒有权解除商品房买卖合同，黄金森、黄永恒要求继续履行合同的，合同继续履行，但鑫隆公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆公司按日向黄金森、黄永恒支付已付款万分之0.8的违约金。本案中，鑫隆公司未在合同约定的时间即2014年5月31日前将案涉商品房交付给黄金森、黄永恒，明显构成违约，根据上述规定，黄金森、黄永恒请求解除其与鑫隆公司所签订的编号为2××9的《商品房买卖合同》及附件，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。兴业银行仙游支行主张案涉房屋已经竣工验收，黄金森、黄素香、黄永恒关于合同目的不能实现不能成立，但兴业银行仙游支行提交的竣工验收报告未附消防验收报告，另兴业银行仙游支行提供的交房通知书邮寄材料、房屋交接单未见鑫隆公司邮寄给黄金森、黄永恒的交房通知书回执，房屋交接单为案外人与鑫隆公司签署，故无法证明鑫隆公司已于2014年5月18日通知黄金森、黄永恒交房。兴业银行仙游支行述称黄金森、黄永恒逾期未行使合同解除权，其所享有的解除权已消灭，因鑫隆公司违约行为处于持续状态，根据双方约定，黄金森、黄永恒有权选择是否按照合同的约定解除合同抑或是要求鑫隆公司继续履行合同，因鑫隆公司无法完成交付案涉商品房的义务，黄金森、黄永恒要求鑫隆公司继续履行合同的目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，黄金森、黄素香、黄永恒于2021年4月14日通过诉讼的方式要求解除其与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》及附件，并未超过法律规定的一年的行使合同解除权的除斥期间，故黄金森、黄永恒关于案涉合同的解除权并未消灭。2.关于《个人购房抵押（保证）借款合同》解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因《商品房买卖合同》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故黄金森、黄素香、黄永恒请求解除其与兴业银行仙游支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，于法有据，且兴业银行仙游支行也同意解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，故本院予以准许。3.关于案涉《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，有关购房款、按揭贷款的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，双方所取得的财产应各自返还。即案涉房屋回归鑫隆公司，鑫隆公司应将黄金森、黄永恒已支付的购房首付款1069807元返还给黄金森、黄永恒，因鑫隆公司违约导致合同被解除，故黄金森、黄永恒请求鑫隆公司支付资金占用期间的利息（以首付款1069807元为基数，自2013年9月1日起至2020年8月19日止按中国人民银行逾期贷款利率计算利息；自2020年8月20日起按同期一年期贷款市场报价利率ＬＰＲ3.85%计算利息至实际履行之日止）,予以支持。同理，黄金森、黄永恒请求鑫隆公司返还维修基金4961元，于法有据，本院予以支持。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》均已解除，黄金森、黄素香、黄永恒虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系鑫隆公司，黄金森、黄素香、黄永恒既未取得案涉房屋，若要偿还剩余的未偿还按揭贷款本息，则明显加重黄金森、黄素香、黄永恒的负担，导致各方权利义务失衡。为妥善解决商品房按揭贷款纠纷，平衡各方利益，按照上述法律规定，案涉剩余购房贷款及利息的偿还主体应由最终受益人即鑫隆公司负责偿还。尽管黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定“……若债务人违约，债权人有权解除借款合同、要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”，但该条款系兴业银行仙游支行为重复使用而提前拟定的格式条款。在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，该格式条款明显不合理加重了黄金森、黄素香、黄永恒的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，该条款对黄金森、黄素香、黄永恒不具有约束力。对于黄金森、黄素香、黄永恒要求兴业银行仙游支行返还其已经支付的按揭贷款本息即1264776.41元问题。如上所析，因为最终取得全部贷款款项的主体系鑫隆公司，则黄金森、黄素香、黄永恒已偿还的银行按揭款本息事实上是其支付给鑫隆公司的购房款，在《商品房买卖合同》解除后，鑫隆公司应当返还给黄金森、黄素香、黄永恒。经本院释明，黄金森、黄素香、黄永恒坚持向兴业银行仙游支行主张已偿还的按揭贷款，故本院不予支持。黄金森、黄素香、黄永恒该部分的诉讼请求，可另案主张；5.关于逾期交房违约金问题。本案受理后，经本院释明，黄金森、黄素香、黄永恒坚持主张逾期交房违约金，而非解除合同违约金。黄金森、黄永恒与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》第8条约定：“……黄金森、黄永恒要求继续履行合同的，合同继续履行，但鑫隆公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫隆公司按日向黄金森、黄永恒支付已付款万分之0.8的违约金。”因案涉商品房买卖合同已经被解除，不存在逾期交房的问题，故黄金森、黄素香、黄永恒要求鑫隆公司支付逾期交房违约金，缺乏事实，本院不予支持。6.关于兴业银行仙游支行要求黄金森、黄素香、黄永恒支付违约金105000元问题。因黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行仙游支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的目的是为了购买鑫隆公司的商品房，鑫隆公司的违约导致黄金森、黄永恒与鑫隆公司签订的商品房买卖合同的目的无法实现，房屋无法完成交付，故黄金森、黄素香、黄永恒作为无过错方为了降低自己的损失而不再向兴业银行仙游支行支付余下按揭贷款本息，合乎情理，且根据双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条第二款的规定“……如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，黄金森、黄素香、黄永恒应积极配合兴业银行仙游支行向售房者即鑫隆公司追索其所收受的购房借款本金及利息。”即兴业银行仙游支行明知若商品房买卖合同被解除，剩余按揭贷款本息应由鑫隆公司支付给兴业银行仙游支行，而不是由黄金森、黄素香、黄永恒继续支付，所以黄金森、黄素香、黄永恒没有按时偿还余下按揭贷款本息的行为并不会导致兴业银行仙游支行的利益受损，故兴业银行仙游支行要求黄金森、黄素香、黄永恒承担支付105000元违约金，不予支持。7.关于兴业银行仙游支行要求黄金森、黄素香、黄永恒支付3500元律师代理费的问题，因黄金森、黄素香、黄永恒在本案中对剩余的贷款本息（包括罚息等）不再承担偿还责任，如上所析，导致案涉的《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》的过错并不在黄金森、黄素香、黄永恒，兴业银行仙游支行要求黄金森、黄素香、黄永恒支付律师代理费没有事实和法律依据，本院不予支持；8.关于兴业银行仙游支行主张的“优先权”问题。因为黄金森、黄素香、黄永恒并没有拥有案涉房屋的物权，且案涉房屋仅进行预先抵押登记，不能产生“优先受偿”的法律效果，兴业银行仙游支行主张有权就黄金森、黄素香、黄永恒位于仙游县××镇××村（中国古典工艺博览城）3幢1层3-135铺的房产及相应土地［预告登记证号：仙房预2014字第0××9号］的拍卖、变卖所得价款优先受偿没有法律依据，不予支持。综上，黄金森、黄素香、黄永恒和兴业银行仙游支行合理的诉讼请求，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2008］7号）第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除黄金森、黄永恒与福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司于2013年11月24日签订的合同编号为2××9的《商品房买卖合同》；二、解除黄金森、黄素香、黄永恒与兴业银行股份有限公司莆田仙游支行于2014年1月26日签订的合同编号为仙AJ××的《个人购房抵押（保证）借款合同》；三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给黄金森、黄永恒已支付的购房首付款1069807元及利息，利息计算方法：以首付款1069807元为基数，自2013年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2020年8月19日止；自2020年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至还清款项之日止；四、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给黄金森、黄永恒维修基金4961元；五、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行贷款本金166215.65元及该款自2021年3月12日起至实际还清之日止按合同约定计收的利息、罚息、复利；六、驳回黄金森、黄素香、黄永恒对福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司、兴业银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求；七、驳回兴业银行股份有限公司莆田仙游支行对福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司、黄金森、黄素香、黄永恒的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本诉案件受理费31534元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担18920元，由黄金森、黄素香、黄永恒负担12614元；反诉案件受理费2711元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担2400元，由兴业银行股份有限公司莆田仙游支行负担311元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  郑祥熙人民陪审员  陈明霞人民陪审员  黄德双二〇二一年五月二十八日书 记 员  陈燕群附注：一、附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2008]7号）第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：×××11。