上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初13557号原告：鞠春波，男，1984年11月21日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：顾静，女，1985年7月23日生，汉族，住上海市奉贤区。两原告共同委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：章俊，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。原告鞠春波、顾静诉被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，适用独任制，于2021年2月26日再次公开开庭进行了审理。原告鞠春波第一次庭审到庭参加了诉讼，两原告共同委托诉讼代理人章俊、被告委托诉讼代理人祝茗屿两次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠春波、顾静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(币种下同)人民币99,060.1元(以下币种同)(以总房款4,717,148元为基数，按每日万分之2的标准，自2019年7月1日起计算至2019年10月14日止)；2.判令被告退还原告多交的购房款94,343元(因税率降低而要求退还税差)。事实和理由：2017年10月11日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)》(以下简称“合同”)，约定原告以4,717,148元购买奉贤区庆元路189弄麓轩57号3层302室房屋，建筑面积112.75㎡，并办理了网签备案手续。合同签订后，原告按合同约定支付了款项，被告分别出具了相应的收款收据。根据合同约定，被告应当在具备第10条约定的交房条件下，并且在第11条约定的交房时间前交付房屋，现由于被告原因逾期交付，按合同第12条的约定，被告应按日万分之2向原告支付违约金。同时，双方在签订合同时，被告故意隐瞒其在涉案房产项目中的实际税率，多收了原告的款项。遂原告提起诉讼。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，不同意原告全部诉请。第一项诉请，无事实和法律依据。被告于2019年6月30日向原告提请交付符合合同附件三约定及法律规定的交付条件的房屋，原告因自身原因无正当理由拒绝收房，不利后果应由原告承担。第二项诉请，依据合同第4条约定，除实测面积与预测面积不一致需要补房款以外，不存在税务变动导致房价变动。虽然双方在合同附件一第一条中明确了税率的金额，是被告基于营业税改增值税的需要，被告才标明税率的具体实行额度，但被告从未做出过降低税率即降低房款的意思表示。原告主张税率降低即房价降低无事实和法律依据，不同意此诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月11日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定两原告以4,717,148元的价格购买奉贤区庆元路XXX弄XXX号XXX层302(复式)室房屋，建筑面积112.75㎡。合同有关约定如下：第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得了《住宅交付使用许可证》,甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一“付款方式和付款期限”约定：本合同中载明的该房屋总价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%,总房价款为人民币4,717,148.00元,其中不含增值税总房价款为人民币4,249,682.88元,增值税为467,465.12元,房屋的每平方米建筑面积单价为人民币41,837.00元,其中不含增值税房屋单价为37,691.20元。合同“补充条款一”第六条对《预售合同》第八条之补充2约定：因政府行政命令或法律法规变化导致的变更，属于不可抗力，甲方不承担违约责任，对乙方有利的变更，甲方无需通知乙方，视为甲方对乙方的无偿赠与。合同“补充条款一”第八条对《预售合同》第十一条、十三条之补充4约定：房屋交付时,乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的,或认为交付的商品房需要整修的,应以书面方式向甲方提出,甲方按照本合同约定承担保修义务,但乙方不得以此拒绝接房,交房时间不顺延,并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续,否则视为房屋已交付。合同签订后，原告按约支付了相应房款。被告于2019年6月18日向原告发送交付通知书，要求办理房屋交付事宜。2019年6月30日，原告认为房屋存在质量问题拒绝接收房屋。被告于2019年7月25日、26日出具《告全体业主书》，声明《关于交付手续办理催告书》作废。2019年10月14日，原告受领系争房屋，被告向原告交付了开票日期为2019年6月6日、金额为4,703,342元、税率为9%的增值税发票，退回原告面积差房款。现场收房时，原告就房屋的质量问题，向被告的现场工作人员提出异议。嗣后，原告以被告逾期交房、增值税率调整应退房款等由，诉讼来院。另查明，被告于2019年5月27日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，于2019年11月20日取得系争房屋的大产证。原告向被告所购系争房屋系毛坏房，现原告已对房屋进行装修。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。1．关于逾期交房问题。根据本院查明事实，被告按约向原告发出了交付通知，不存在逾期交付的事实。合同约定，如原告对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的,或认为交付的商品房需要整修的,原告有权提出，但不得拒绝接收房屋。原告认为此约定为格式条款，限制了原告的权利，应属无效。被告否认该条款为格式条款，也否认限制原告权利。然相关规定，非房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住使用，买受人不得以此拒绝收房。根据原告提供的证据“照片”，仅能反映房屋渗水情况，而被告对关联性提出异议，对照片的拍摄时间、地点提出质疑，故本院对该组照片难以采纳；对原告提供的证据“验房记录单”，虽然由被告方签名，但被告认为签名只是对验房过程的见证，并不代表对质量问题的确认。本院认为，仅凭“验房记录单”而无其他证据佐证，尚不足以证明原告主张的质量问题；退而言之，即使记录的问题属实，也并非房屋主体结构质量问题，从房屋为毛坏房的角度来看，也不足以达到严重影响正常居住使用的程度，因此本院认为原告拒收房屋无事实和法律依据。另，原告认为同时取得《住宅交付许可证》及“大产证”的，才符合交付条件。本院认为交付条件在合同第十条约定相当明晰，即取得《住宅交付许可证》，甲方(被告)承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记，根据在案证据表明，《住宅交付许可证》取得时间为2019年5月27日，房地产初始登记是2019年11月20日，均符合合同的约定。故原告以被告逾期交房、房屋存在质量问题为由，主张被告支付相应违约金的诉请，本院不予支持。2．关于增值税率调整后是否由被告退回相应房款问题。本院认为，首先，双方对房屋总价有明确约定。合同的第四条约定：“乙方购买该房屋总房价……除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定，交房时被告根据实测面积依合同约定的单价也向原告退回了面积差款；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告。原告新购商品房并没有缴纳增值税，本案应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人，然基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内的广大消费者。故对原告因增值税税率下调，被告应返还差价款的诉请难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款的规定，判决如下：驳回原告鞠春波、顾静的全部诉讼请求。案件受理费4,168元，由原告鞠春波、顾静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。……