广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22097号原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心，住所地光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处，统一社会信用代码914403003564622065。法定代表人郑桂生。委托诉讼代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人陈**，广东深宝律师事务所律师。被告刘晶，男，汉族，1968年12月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告李晓玲，女，汉族，1974年10月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人刘晶，系被告李晓玲的配偶。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心诉被告刘晶、李晓玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告惠鹏物业委托诉讼代理人冉华才、陈**，被告刘晶暨被告李晓玲委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费519.36元及违约金64.40元（物业管理费暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照173.12元/月计算；违约金按照未付物业管理费日千分之三标准自2019年9月1日起计算至付清款项之日止，暂计至2019年11月11日）；2.被告向原告缴纳专项维修资金48.09元及违约金5.96元（专项维修资金暂计至2019年10月，应自2019年11月起继续按照16.03元/月计算；违约金按照未付专项维修资金日千分之三标准自2019年9月1日起计至付清款项之日止，暂计至2019年11月11日）；3.被告向原告支付代缴水费72.18元及滞纳金26.15元（未缴水费暂计至2019年9月，应自2019年10月起继续按照每月未缴水费计算；滞纳金按照日1%标准自2019年9月1日起计至付清之日止，暂计至2019年11月11日）；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中具体为2019年8月至10月的费用，2019年11月起的费用不在本案中主张。望判如所请。被告刘晶、李晓玲辩称，原告计算的2019年8月至10月物业费我方没有异议，但未交纳理由如下：一、被告前期交物业费要求原告提供物业发票，被告以各种理由一直拖延未开发票，依据中华人民共和国税收征收管理法第21条第一款、中华人民共和国发票管理办法第19条，原告应提供2016年4月28日至2019年10月底发票；二、被告未按前期物业服务合同第三条第五款、锦鸿花园临时管理规约第12条第六款提供服务，导致绿化花草枯死、防盗网外观不统一，应按照前期物业服务协议第八条第一款承担相应的法律责任；三、原告未按服务合同的约定第一条第二款、乙方的权利义务第八条公布收支账；四、物业不履行或不完全履行合同约定业主请求赔偿损失等违约责任，人民法院应予以支持；五、原告拖欠被告在业委会筹备组期间的工作津贴2500元。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月7日，被告作为买受人、案外人深圳市福田房地产有限公司作为出卖人，双方签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，约定被告以价款342665.04元购买案外人开发的深圳市光明新区，建筑面积（以所附测绘报告为准）63.48平方米。合同第二十九条约定出卖人依照物业管理法规规定，通过招标方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳市惠鹏物业有限公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同；前期物业服务合同期限为三年；若前期物业服务期限未届满，但业主委员会成立并按规定选聘了新的物业服务企业、签订物业服务合同的，出卖人与物业服务企业深圳市惠鹏物业有限公司签订的前期物业服务合同随即终止；物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积2.7元交纳，日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。2019年12月5日，深圳市惠鹏物业有限公司出具《确认书》，确认原告系其分公司，其通过原告为锦鸿花园提供前期物业服务，并确认由原告负责收取、追索锦鸿花园7栋1717号房欠付的物业服务费、专项维修资金、代缴业主水费、电费及其他前期物业管理所产生的费用，并由原告享有相应费用处分、收益的权利。庭审中，原、被告均确认锦鸿花园住宅物业收费标准为物业服务费每月每平方米2.7元、专项维修资金每月每平方米0.25元、水费（含污水处理费）单价4.01元，涉案7栋1717号房建筑面积为64.12平方米。被告确认尚未支付2019年8月至2019年10月期间物业服务费、专项维修资金及2019年7月至2019年9月期间水费（含污水处理费），并对原告主张欠付金额物业服务费519.36元、专项维修资金48.09元、水费（含污水处理费）72.18元无异议。原、被告均确认，锦鸿花园业主委会于2018年11月成立，于2019年11月自行选聘了新的物业服务企业。原告陈述，其自2015年9月1日开始进驻锦鸿花园提供物业服务，已于2019年11月15日撤场。另查，1.关于物业服务费催缴。原告陈述，原告在每月6日会将打印好的缴费单投递到业主的信箱中，业主可以通过“指点APP”查看每月应缴费用，对缴费金额、标准有异议的可以前往原告处调取打印缴费单；业主逾期未缴费的，原告会通过电话通知催收；原告曾于2019年9月23日在公共区域内张贴通知向不特定业主催缴欠费，还通过发送微信、短信、电话通知的方式进行过催缴。被告主张，催缴信息应当以书面形式作出，曾收到原告投递在信箱中的2019年9月缴费通知单。2.关于业委会筹备组工作津贴。被告主张，其参与业委会筹备工作，约定金额为5000元，但原告仅于2018年12月17日支付2500元，故被告于2019年9月20日通过微信通知原告自2019年8月开始停止交纳物业服务费等相关费用直至欠付2500元津贴抵扣完毕为止。原告主张，被告并未锦鸿花园业主委员会成员，不具备领取津贴的资格，已支付的2500元属于错付，且工作津贴事宜与本案物业服务合同纠纷无关。3.关于开具发票。原告主张，《锦鸿花园前期物业服务合同》和《锦鸿花园前期物业服务协议》均未约定开具发票和交纳物业服务费用的具体履行顺序，且原告是否开具发票与被告是否交费无关。被告主张，不清楚《锦鸿花园前期物业服务合同》和《锦鸿花园前期物业服务协议》是否有具体约定，但依据税收征管的法律法规和发票管理办法等规定，我方已经交纳的费用原告应当开具发票。庭审中，被告明确要求原告开具2016年4月28日至2019年7月期间已交纳费用的发票。4.关于物业服务质量。被告主张，锦鸿花园存在在绿化枯萎、防盗网不统一、私搭乱建、公共通道被圈占等情况，并提供照片用以证明。原告主张，无法确定照片拍摄的时间。5.原告提交惠鹏物业与案外人深圳市福田房地产有限公司作为聘用方签订的《锦鸿花园前期物业服务合同》复印件一份，载明甲方选聘乙方为其投资建设的安居型商品房住宅小区锦鸿花园（项目地址为光明新区公明街道南环大道与长春南路交界处）提供前期物业服务。合同第二条约定合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同期满时，如业主委员会未能有效成立，且合同双方未提出异议的，则合同自动续约一年，依次类推，直至业主委员会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同第三条约定高层住宅2.7元/月·平方米，商业物业5元/月·平方米，其他物业1元/月·平方米，上述收费标准可以根据相关主管部门的统一调价作相应的调整；住宅及商业物业水费均由乙方代收代缴。惠鹏物业锦鸿花园物管中心陈述该《锦鸿花园前期物业服务合同》原件已移交给锦鸿花园业委会自行选聘的物业服务企业，因此无法提供原件。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。审理过程中，原、被告双方均未能提交深圳市惠鹏物业有限公司与案外人深圳市福田房地产有限公司签订的《锦鸿花园前期物业服务合同》及原告与被告签订的《锦鸿花园前期物业服务协议》，但从被告与案外人深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》关于前期物业服务的约定及庭审情况可以推定该物业服务合同存在，且可知计费方式、收费标准、服务期限等主要条款。前期物业服务合同对锦鸿花园小区全体业主具有约束力。前述前期物业服务合同到期后，锦鸿花园小区新成立的业主委员会尚未作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定提供物业服务的行为有法律依据。关于物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告作为涉案锦鸿花园7栋1717号物业的业主，享受了惠鹏物业提供的物业管理服务，应当按照前期物业服务协议的约定的标准向原告缴纳物业服务费等相关费用。依据本院认定的事实，被告确认尚未交纳2019年8月至2019年10月期间物业服务费。被告认为原告提供的物业管理服务存在质量问题，并提交照片等资料证明。由于被告提供的证据不足以证明原告未提供物业服务合同的主要义务，被告以此拒付物业管理费缺乏依据，本院不予采纳。原告在本案中诉请被告支付2019年8月至2019年10月期间物业服务费，现有证据并未标明原、被告或前期物业服务合同中对缴费和开具发票的履行顺序有明确的约定，故原告诉请被告先行支付物业服务费并不违反合同或法律法规的规定，至于被告在2019年8月之前已经交纳的费用相应发票，不属于本案处理范围，被告可依法另行主张。被告是否参与锦鸿花园小区业主委员会筹备，是否有权向原告主张相关津贴属于另一法律关系，不属于本案物业服务合同纠纷处理范围，被告可依法另行主张。综上，被告应向原告支付2019年8月至2019年10月期间物业服务费519.36元。关于专项维修资金。虽然前期物业协议明确物业管理费中并不包含专项维修资金，但原告提起本案诉讼时业已撤场，不再为锦鸿花园提供物业服务，现有证据亦未表明原告曾为被告垫付专项维修资金，故原告主张被告交纳2019年8月至2019年10月期间专项维修资金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水费和污水处理费。原告另要求被告支付拖欠的2019年7月至9月水费（含污水处理费）属被告实际使用发生的费用，原告提供的缴费单能够证明用水量及排污量，故其诉请被告支付2019年9月欠付的水费（含污水处理费）72.18元，本院予以支持。关于违约金。结合原告提交的缴费单“请业主在每月10日前足够的钱存入自己的银行代扣账户”，可以推知实践中物业管理费、专项维修资金、水费、污水处理费等各项费用交纳期限为每月10日前，被告未按约定交纳上述费用，构成违约。原、被告在庭审中确认《锦鸿花园前期物业服务协议》明确约定如被告未按照约定缴纳有关费用，原告有权要求被告补缴并收取所欠费用千分之三的违约金，原告主张按照日千分之三的标准计算逾期交纳物业服务费违约金、按照日百分之一的标准计算逾期交纳水费违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告应当按照《锦鸿花园前期物业服务协议》约定向原告支付逾期交纳物业服务费违约金1.56元（519.36元×3‰）、逾期缴纳水费违约金0.22元（72.18元×3‰）。原告诉请超出认定部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘晶、李晓玲于本判决生效之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心支付物业服务费人民币519.36元及违约金人民币1.56元；二、被告刘晶、李晓玲于本判决生效之日起三日内向原告深圳市惠鹏物业有限公司光明锦鸿花园物业管理中心支付水费（含污水处理费）人民币72.18元及违约金人民币0.22元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。受理费原告已预交50元，被告应在本判决生效之日起三日内将50元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年二月二十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 王    贺附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。