宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初814号原告：朱兴曦，男，汉族，1969年4月23日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大学文化，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵东伟，宁夏方和圆（吴忠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白帆，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：朱兴晔，男,汉族，1973年9月29日出生，宁夏回族自治区平罗县人，大学文化，户籍地宁夏回族自治区银川市，现住址不详。第三人：侯仁玲，女，汉族，1975年9月16日出生，云南省昭通市人，中专文化，无业，住宁夏回族自治区银川市。原告朱兴曦与被告朱兴晔、第三人侯仁玲合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱兴曦及其诉讼代理人赵东伟、白帆，第三人侯仁玲到庭参加了诉讼，被告朱兴晔经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兴曦请求判令：1.被告协助原告将坐落于贺兰县南环路南侧望都太阳城X区XXX栋XXX号房屋及XXX栋X号车库产权过户登记至原告朱兴曦名下；2.本案诉讼费由被告承担。被告朱兴晔未作答辩。第三人侯仁玲答辩要点：朱兴晔与朱兴曦就涉案房屋是如何商量的，第三人不在场，不清楚，朱兴晔告诉第三人说涉案房屋是朱兴曦购买的，第三人就和朱兴晔一起去中山北街的建设银行办理了涉案房屋的按揭贷款。第三人确定涉案房屋确系朱兴曦购买，按揭贷款也是朱兴曦在偿还。查明的事实根据到庭当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告朱兴曦与被告朱兴晔系兄弟关系，与案外人张俊琳系夫妻关系；被告朱兴晔与第三人侯仁玲系夫妻关系，于1998年10月27日在西山区人民政府办理了登记结婚手续。原告朱兴曦与被告朱兴晔协商，由原告朱兴曦借用被告朱兴晔名义购买坐落于××县的房屋。2009年11月8日，原告朱兴曦的妻子张俊琳向案外人宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）支付房款3000元。2010年12月1日，原告朱兴晔与案外人亘元公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告朱兴晔以出让方式取得位于南环路南侧望都·太阳城X区第XXX幢X单元XXX号房屋，建筑面积119.09平方米，房屋单价为3864.81元，总金额为460260元，被告朱兴晔于2010年12月1日缴购房款230260元，并在此合同备案之日起15日内以银行按揭贷款方式付清房款余额23万；同日，原告朱兴晔向案外人亘元公司支付购房首付款227260元。2010年12月13日，原告朱兴曦以被告朱兴晔的名义向宁夏亘元物业服务有限责任公司支付物业储备金1190.9元。2011年1月11日，涉案房屋备案登记在被告朱兴晔名下。2011年1月20日，案外人亘元公司向被告朱兴晔出具了金额为230260元的销售不动产专用发票。2011年2月11日，被告朱兴晔与案外人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行宁夏分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告朱兴晔、第三人侯仁玲以涉案房屋抵押贷款23万元，案外人亘元公司为保证人。贷款办理当天，被告朱兴晔将其用于偿还贷款的银行卡交由原告朱兴曦持有。2011年2月18日，建行宁夏分行向案外人亘元公司账号支付23万元，贷款账号为×××；原告朱兴曦以被告朱兴晔名义向案外人建设环保局支付房屋所有权登记费80元。自2011年3月14日起至2021年4月12日，原告朱兴曦妻子张俊琳按照被告朱兴晔与案外人建行宁夏分行签订的《个人贷款还款计划表》以现金及转账方式按月偿还银行按揭贷款。2012年9月16日，因涉案房屋实测面积为119.29㎡，原告朱兴曦妻子张俊琳向案外人亘元公司补交面积差773元。2015年11月24日，案外人亘元公司就涉案房屋向被告朱兴晔出具金额为230773元的销售不动产统一发票。2012年至2021年期间，涉案房屋的物业费由原告朱兴曦交纳。2013年9月24日，被告朱兴晔与案外人亘元公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定，被告朱兴晔购买案外人亘元公司开发建设的的位××县第XXX幢X号车库，建筑面积32.41㎡，总价款为18万元，一次性付款；同日，原告朱兴曦向案外人亘元公司支付了车库价款18万元。2013年11月4日，涉案车库备案登记在被告朱兴晔名下。2015年12月2日，案外人亘元公司向被告朱兴晔出具了18万元的销售不动产统一发票。2013年至2021年，涉案车库的物业费由原告朱兴曦交纳。另查明，1.第三人侯仁玲认可涉案房屋及车库系由原告朱兴曦借用被告朱兴晔名义购买，其与被告朱兴晔没有支付过涉案房屋及车库的价款，亦未偿还过涉案房屋的按揭贷款，其同意将涉案房屋及车库过户至原告朱兴曦名下；2.涉案房屋的《银川市商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，被告朱兴晔分别将上述合同及发票原件交由原告朱兴曦保管；3.原告朱兴曦及第三人侯仁玲陈述，被告朱兴晔自2016年10月份左右联系不到，至今亦未联系过孩子，亦未回家看过父母；4.原告朱兴曦及第三人侯仁玲陈述，其未向法院申请宣告被告朱兴晔失踪或死亡；5.原告朱兴曦陈述涉案房屋及车库现处于空置状态，由其用以堆放杂物，第三人侯仁玲陈述其自2015年之后再未去过涉案房屋。再查明，1.经向贺兰县住房和城乡建设局房产交易管理服务中心查询，涉案房屋及车库不存在查封、冻结限制信息；2.涉案房屋贷款已偿还完毕。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告间就涉案房屋及车库是否成立借名买房合同；2.被告朱兴晔是否应当协助原告朱兴曦办理涉案房屋及车库的不动产权转移登记。关于第一个争议焦点。“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋不动产权转移登记的合同。其中的一方当事人为借名人,他人为出名人。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定双方是否存在借名买卖合同关系,需要考虑的要件事实为:双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在要件事实认定上,证据的认定极为关键。法院认定证据,需综合全部证据内容、证据间的关联性,结合借名买卖合同的特点,运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定,任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。本案中，原、被告系兄弟关系，涉案房屋及车库的买卖合同虽由被告朱兴晔与案外人亘元公司签订并备案登记在其名下，被告朱兴晔虽未到庭参加诉讼，但根据原告朱兴曦提交的首付款支付凭证，个人贷款还款凭证，原告朱兴曦持有并保管涉案房屋、车库的买卖合同、销售不动产统一发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、用以偿还贷款的银行卡、缴纳物业费的收据原件，第三人侯仁玲对涉案房屋及车库系朱兴曦借用朱兴晔名义购买，且其与朱兴晔未支付过任何款项的陈述，能够达到使本院确信借名买房合同关系成立的高度可能性的程度。综上，本院认定原告朱兴曦与被告朱兴晔之间就涉案房屋及车库的借名买房合同成立。关于第二个争议焦点。原、被告之间就涉案房屋及车库达成的口头借名协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。在房屋及车库不涉及善意交易第三人利益或者存在其他权利限制情形而无法办理转移登记的情况下，借名人可以要求房屋及车库登记人（出名人）办理不动产权转移登记。本案中，原告朱兴曦已将涉案房屋及车库的款项付清，涉案房屋及车库不存在涉及善意交易第三人利益或抵押、查封、冻结等限制不动产权转移登记的情形，第三人侯仁玲作为被告朱兴晔的妻子，亦同意将涉案房屋及车库过户至原告朱兴曦名下，故对原告朱兴曦要求被告朱兴晔协助将涉案房屋及车库的不动产权转移登记在其名下的诉讼请求，本院予以支持。被告朱兴晔经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第二百四十一条的规定，判决如下：被告朱兴晔于本判决生效之日起十五日内协助原告朱兴曦将坐落于××县第XXX幢X单元XXX号房屋及第XXX幢第X号车库的不动产权转移登记至原告朱兴曦名下。如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，公告费600元，均由被告朱兴晔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 侯小韦人民陪审员 徐 勇人民陪审员 张丽荣二○二一年六月二十五日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。