湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13483号原告：长沙国泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区××路××号国泰嘉园Ｄ区商业105。统一社会信用代码：91430100792355474Ｂ。法定代表人：周瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严松林，湖南言顺律师事务所律师。被告：长沙市岳麓区国泰嘉园业主委员会。住所地：湖南省长沙市岳麓区××路××号国泰嘉园。备案编号：03-2019-01-023。负责人：朱欣昱，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：吴健，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄典，湖南人和律师事务所律师。原告长沙国泰房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）与被告长沙市岳麓区国泰嘉园业主委员会（以下简称“国泰嘉园业委会”）物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国泰公司此前的委托诉讼代理人熊宇、邱显耀和被告国泰嘉园业委会的委托诉讼代理人吴健、黄典均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国泰公司向本院提出如下诉讼请求：ｌ.依法确认北京御园（报建名称：新兴·都市森林，核定地名：国泰嘉园）二期的地下车库的所有权（包括Ｄ区地下室、Ｅ区地下室，其中人防工程部分为平时所有权）属原告所有；2.依法确认原告作出的将北京御园一、二期地下停车位收费标准恢复按照每车位300元／月收费的行为有效。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告国泰公司变更第一项诉讼请求为:请求确认二期的地下车库的所有权中的使用权及收益权（包括Ｄ区地下室、Ｅ区地下室，其中人防工程部分为平时使用权及收益权）属于原告所有。事实与理由：北京御园（报建名称：新兴·都市森林，核定地名：国泰嘉园）小区系由原告投资、开发、建设，项目位于长沙市岳麓区××路××号。2012年原告已完成二期建设，2014年己全部交付业主使用,北京御园二期由原告投资建设地下车库，由Ｄ区地下室（既二期地下车库用途为车库，位于高层部分，竣工面积14927.24㎡，其中包含人防工程面积4017.95㎡）、Ｅ区地下室（用途为车库，位于花园洋房部分，竣工面积17023.04㎡）两部分组成。Ｄ区地下车库于2017年6月26日完成竣工验收备案（其中人防部分2015年4月24日完成人防工程竣工验收备案），Ｅ区地下车库于2015年11月ｌ7日完成竣工验收备案。原告作为北京御园二期的开发商、投资人，按照《人民防空法》、《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》依法取得Ｄ区地下车库人防部分的平时所有权（即平时使用权与平时收益权）；原告作为北京御园二期地下车库的建设方，根据《物权法》基于建造行为取得原物权，且二期地下车库面积均未计入公摊面积，原告与二期业主签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》均明确约定属于配套建筑的地下停车库（包括机动车与非机动车）属于可单独转让部分，不随同房屋转让。因此，原告是北京御园二期地下车库无可争议的所有权人。原告启动北京御园二期地下车库的停车位使用权转让以来，北京御园二期部分业主认为原告没有地下车库产权，原告无权处置，经政府部门多方协调、解释，并召开协调会议，并告知业主原告享有车位所有权，部分业主仍不接受地下车库属于原告的事实，认为原告要拿出具有效力的权属证明，才能处置地下车位。经协调无果，相关部门建议原告只能通过诉讼途径妥善解决相关问题。被告在部分业主的影响下，也在2020年9月15日向小区业主公开发布了《关于小区下车位使用权租赁（或买卖）的提示》，公然声称小区地下车位产权不明，建议业主们谨慎考虑购买。原告2020年7月24日拟将地下车位月租费用按2010年物局核定的每车位300元／月进行收费，但基于部分业主的在小区宣扬原告不具有地下车位的所有权的原因，导致原告在北京御园二期地下车库收费工作无法开展。基于以上被告与部分业主的种种行为，严重地影响了原告对于地下车库财产权利的合法处置与公司正常的生产经营，原告为维护自身法权利，不得不依照《民事诉讼法》及《物权法》第三十三条等相关法律规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告国泰嘉园业委会辩称：一、国泰嘉园业委会不是适格当事人，不能作为本案被告。首先，国泰嘉园业委会没有独立的财产，不属于民事诉讼法规定的其他组织。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，可以作为民事诉讼当事人的其他组织，必须有一定的组织机构和财产。而国泰嘉园业委会是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，是一个在形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者，所有的权利义务都是由业主享有或者承担，并没有自己独立的财产；且法律法规也没有赋予业委会财产的所有权、支配权。其次，物业管理条例禁止业委会从事与物业管理无关的活动。根据《物业管理条例》第十五条、第十九条第一款之规定，业委会是业主大会的执行机构，职责范围明确，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案为物权确认纠纷，与物业管理无关。如果业委会参与本案纠纷，则明显超出了法定职责范围，作出的所有决定和行为将因违反禁止性规定而不能发生效力。再次，业主大会未授权国泰嘉园业委会处理本案纠纷。根据最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》(2005)民立他字第8号的精神，业委会对外进行民事活动的前提是有业主大会的授权，也只有因授权的民事活动与他人发生民事争议，才可以作为被告参加诉讼。本案属于民事争议，而国泰嘉园业委会并没有取得业主大会的授权，不能代表业主作为被告参加本案诉讼。二、人防工程（车库）属于国防资产，归国家所有，原告不应享有所有权。同时，原告并未依法办理该人防工程的备案和使用证书，其也不应享有相应的使用和收益权。首先，人防车库属于国防资产。根据《人民防空法》第二条和第十八条、《国防法》第三十七条第二款、《物权法》第十二条第一款之规定，人民防空是国防的重要组成部分，人防工程属于国防资产，归国家所有。本案诉争的部分地下车库利用人防工程设置，是人防工程的组成部分和存在形式，属国防战备设施。该部分地下车库依法属于国家所有。其次，不存在“平时所有权”。所有权是绝对权、对世权，最大的特点就是权利主体特定、义务主体不特定，发生变更条件之一是登记或者交付，并没有平时和非平时之分。而且根据《物权法》第二条第三款之规定，物权只包括了所有权、用益物权、担保物权三种，也不存在所谓的“平时所有权”。再次，国泰房地产公司没有取得《人民防空工程平时使用证》。根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第八条、第九条第二款、第十条第一款之规定，人防工程平时开发利用实行备案登记制度；只有经人防主管部门审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》，使用单位才能取得人防工程的使用权；禁止无证使用。国泰嘉园人防车库没有办理备案审批手续，国泰房地产公司没有取得《人民防空工程平时使用证》，其不能使用人防车库。三、E区地下车库实际是原告未按照规划许可建设的违法建筑，原告不应从违法行为中获取不当利益，更不能就此确认其权利。同时，由于该地下车库侵占了业主共有场地和空间，依法应属业主共有。首先，E区地下车库未按照规划许可建设。根据《城乡规划法》第四十三条、第六十四条之规定，建设单位应当按照规划条件进行建设：未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，长沙市城乡规划局许可国泰嘉园二期地下车库、E区地下室的建设高度为四米，E区正负零以下空间无夹层设计。而国泰房地产公司未按照建设工程的规划进行建设，将二期E区地下室的高度增加到了五米多，超过了原有规划高度；并在E区地下室空间内加建了夹层，改变了原规划结构。国泰房地产公司擅自改变规划高度、结构的行为，违反了《城乡规划法》的规定，建成的二期地下车库和E区地下室属违法建筑。其次，地下车库侵占了业主的共有场地和空间。根据《物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，占用业主共有场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。国泰嘉园E区地下室的实际高度超过了规划许可的高度，占用了业主一米多的共有地下空间。该占用业主共有场地建成的车位，依法应当属于业主共有。四、D区、E区地下车库的建设成本分摊给了业主，地下车库的所有权应归全体业主。首先，地下车库投资计入了房屋建设成本。国泰嘉园二期项目建成以后，国泰房地产公司对地下车库的投资作为房屋的建设成本，计入了房屋销售价格，分摊到了商品房可售面积当中。在2014年完成房屋的销售后，该部分建设成本作为房屋价款的组成部分，随同专有部分，全部转为了由业主承担。实际上，国泰房地产公司并没有负担地下车库的投资，业主才是投资的最终承担者。其次，国泰房地产公司不能证明自己承担了地下车库的建设成本。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。国泰房地产公司在地下车库不能依法办理登记、无法设立物权的情况下，诉称自己基于建造行为取得了原始物权，其有责任证明自己独立承担了地下车库的建设成本。而国泰房地产公司提交的证据，只能证明其是地下车库的建设单位，并不能证明自己负担了建设成本。再次，国泰房地产公司应当承担拒不提交书证的责任。国泰嘉园二期项目未进行土地增值税清算，关于地下车库建设成本分摊给了业主的情况，只载于国泰房地产公司控制的账簿和记账原始凭证当中。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条之规定，其应当提交该部分账簿和记账原始凭证。现国泰房地产公司未提交该书证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条之规定，应当认定地下车库的建设成本分摊给了业主。五、商品房买卖合同补充协议不具有代表性，不能就此确认原告的权利。如其中关于地下车库的条款，为适用于所有购房者的统一条款，则该条款因排除了业主的主要权利和侵犯了消费者的知情权，应归于无效。同时，由于约定标的物本身属违法建筑，该约定不应对业主产生法律上的约束力。首先，三个买受人的意思表示不具有代表性。国泰嘉园现有业主近三千户。国泰房地产公司提供的三份商品房买卖合同，只能说明国泰房地产公司与该三个买受人达成过补充协议，并不能代表所有业主都与国泰房地产公司就地下车库事宜进行了约定。其次，格式条款排除了业主的主要权利，侵犯了业主作为消费者的知情权。再次，违法建筑不属于可以约定的范围。六、停车位收费属市场调节范畴，应当由市场进行调节，而不是由人民法院进行判定；且收费的前提条件是收费者依法享有收费的权利。具体到本案，只有先确定了地下车库的所有权或收益权，才能确定收费行为、收费标准的合法性。综上所述，国泰嘉园业委会认为，国泰房地产公司的诉讼对象错误、诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据。本院对原告提交的业主委员会备案通知书、新兴都市森林二期总平面图、工程竣工验收备案表、建设工程规划竣工验收合格证、防空地下室工程竣工验收备案表、国有土地使用权证分户登记表、长沙市岳麓区住建局的情况说明、长沙市测绘有限公司的复函、长沙市商品房买卖合同、湖南省机动车停放服务收费管理办法、关于对新兴都市森林项目名称的情况说明，被告提交的长沙市岳麓区国泰嘉园二期D区、E区的建设工程规划审批单、地下室设计剖面图、岳麓区国税局回函，相对方质证对其真实性均无异议，本院对上述证据反映的客观事实予以认定。对被告提交的有关被告主体资格的证据，本院对其关联性不予采信；对被告提交的现场照片，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告国泰公司于2007年1月通过转让方式取得位于长沙市岳麓区××路××号土地，并在该土地上投资开发建设了国泰嘉园（报建名称：新兴·都市森林，核定地名：国泰嘉园，营销对外推广名：北京御园）项目，该项目二期12-14栋、16-27栋、Ｆ区商业于2014年办理了商品房预售许可证。国泰嘉园二期Ｄ区地下车库建筑面积14927.24㎡，于2015年6月10日竣工验收，于2017年6月26日在长沙市建设工程质量监督站办理备案登记；Ｄ区车库人防工程，建筑面积4017.95㎡，平时用途为车库，于2015年4月24日经五方竣工验收，于2015年8月5日经长沙市人工工程质量监督定额管理站备案登记；Ｅ区地下室建筑面积17023.04㎡，于2015年9月11日竣工验收，于2015年11月17日在长沙市建设工程质量监督站办理备案登记；2017年6月16日长沙市城乡规划局向原告国泰公司颁发了建设名称为“新兴.都市森林二期地下车库”建设工程规划竣工验收合格证。因原告将地下车位对小区业主进行销售，小区部分业主与原告对地下车库的使用权发生争议，该小区业主向长沙市岳麓区望岳街道办事处举报开发商违规出售车位。2020年7月21日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局向望岳街道回复《关于市民举报北京御园违规出售车位问题的情况说明》，表示地下车库并未计入业主公摊范围之内，在产权上并无关联。2020年7月24日，原告国泰公司向长沙市恒华社区送达《关于启动北京御园项目车位销售与恢复地下停车场收费标准的报告》。2020年9月16日，长沙测绘有限公司向岳麓区住房和城乡建设局复函，主要内容如下：“根据《房产测量规范》及《湖南省房产面积测算规则》的相关技术标准，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。北京御园二期地下车位不计入共有建筑面积。”另查明：1.长沙市岳麓区国泰嘉园小区业主委员会于2019年6月10日在长沙市岳麓区望岳街道办事处登记备案，任期三年。2.经原告国泰公司确认，国泰家园二期规划总平面图审批二期洋房和高层地下建筑面积合计为32403.43平方米（含高层地下人防建筑面积4026.81平方米），规划机动车停车位共计822个，其中住宅地面停车位74个，商业地面停车位32个，出租车停车位8个；地下车库停车位708个，其中D区地下车位388个（含人防区域划分车位107个），E区地下车位320个。现已销售167个，办理租赁月卡419张。3.原告国泰公司与小区二期业主汤晓艳、张恒睿、卜金华签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》其中第2条约定：“房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积包含：变电所、电梯间及公共通道、消防安全通道、外半墙等。”，附件四《合同补充协议》第一条声明和保证约定：“4.属于项目配套建筑的地下停车库（包括机动车与非机动车）、库房、橱窗广告位（如有）等属于可单独转让部分，不随同房屋转让。”本院认为，本案主要有两个争议焦点：一、国泰嘉园业委会作为本案被告是否主体适格；二是原告国泰公司是否对国泰嘉园二期地下车库享有使用权及收益权。一、关于国泰嘉园业委会作为被告是否主体适格的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定,当事人提起诉讼只需有明确的被告即可。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。业主委员会是经过业主大会选举产生的小区业主大会的执行机构，系《中华人民共和国民事诉讼法》所确定的其他组织。本案中,国泰公司与国泰嘉园小区部分业主因涉案地下停车场的使用权、收益权发生争议,要求人民法院确认其对涉案地下停车场享有相应物权，系物权确认之诉,实为国泰公司对外宣示其享有涉案地下停车场的使用、收益等权益。国泰嘉园业委会作为涉案地下停车场所在小区的社会组织体,与涉案地下停车场相应权利的归属具有利害关系,因此,国泰公司以业委会为被告提起本案诉讼并无不当。对被告国泰嘉园业委会在本案中主体不适格的答辩意见本院不予采纳。二、关于原告国泰公司是否对国泰嘉园二期地下车库享有使用权及收益权的问题。因国泰嘉园二期地下车位包含了人防工程，分而述之。对非人防工程的地下车库，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”首先，国泰嘉园D区、E区地下车库由国泰公司投资开发建设，建设单位因建设这一事实行为而享有该部分的相关物权；被告国泰嘉园业委会辩称D区、E区地下车库成本分摊给了业主，并申请对国泰嘉园二期（D区、E区）地下成本摊销进行审计，对此，本院认为，业主购买国泰公司开发的案涉小区的房屋，双方签订商品房买卖合同系市场交易行为，遵循双方自愿原则，双方约定的系房屋价格，被告国泰嘉园业委会主张D区、E区地下车库成本分摊给了业主，并申请对国泰嘉园二期（D区、E区）地下成本摊销进行审计，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。其次，根据国泰公司提供的与小区部分业主签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》其中第2条约定：“房屋公共部位与公用房屋分摊建筑面积包含：变电所、电梯间及公共通道、消防安全通道、外半墙等。”，附件四《合同补充协议》第一条声明和保证约定：“4.属于项目配套建筑的地下停车库（包括机动车与非机动车）、库房、橱窗广告位（如有）等属于可单独转让部分，不随同房屋转让。”因此，国泰公司作为小区投资开发商，其在出售小区房屋时已与国泰嘉园业主进行了明确约定：地下停车库不随同房屋转移所有权。被告提出上述合同不具有代表性，但并未提交相反证据予以证实，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。再次，根据长沙测绘有限公司对岳麓区住房和城乡建设局所发《关于对北京御园二期地下车位测绘问题的复函》及长沙市岳麓区住房和城乡建设局对望岳街道《关于市民举报北京御园违规出售车位问题的情况说明》可知，涉案小区二期地下车库并未计入共有建筑面积。被告主张该地下车库为违法建筑，侵占了业主的共有场地和空间，依法应属业主共有，但建筑物是否违法应当由相应行政部门进行认定，现被告并未提供相应证据予以证实，且被告主张地下车库侵犯了业主的共有场地和空间亦未提交充分证据予以证实，故本院对被告的该抗辩不予采纳。综上所述，对原告主张D区地下室、E区地下室中非人防工程部分的地下车库使用权及收益权归原告所有的诉请，本院予以支持，但该使用权的行使应当首先满足业主的需要。对人防工程部分。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”国泰公司作为人防工程的投资人,依法取得对案涉人防车位的平时使用权及收益权。被告主张原告未取得《人民防空工程平时使用证》，其不能使用人防车库，对此，本院认为，是否取得《人民防空工程平时使用证》系行政审批及管理范畴，并不能否认投资者对人防工程的平时使用权及收益权，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对原告诉请要求确认原告作出的将北京御园一、二期地下停车位收费标准恢复按照每车位300元/月收费的行为有效的诉讼请求，本院认为，本案系物权确认纠纷，原告的该项诉请与本案并非同一法律关系，且停车位的收费标准系相关行政机关的管理范畴，并非人民法院的管辖范围，对原告的该项诉请，本院不予处理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、确认长沙市岳麓区××路××号国泰嘉园二期Ｄ区地下室、Ｅ区地下室非人防工程部分地下车库的使用权、收益权及属于人防工程部分地下车库的平时使用权、收益权归原告长沙国泰房地产开发有限公司享有；二、驳回原告长沙国泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告长沙国泰房地产开发有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  彭平良人民陪审员  王建芝二〇二一年五月十二日法官 助理  贺 玫书 记 员  杨 明