四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终429号 上诉人（原审被告）：成都恒汇行房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市青白江区同辉路193号1栋1-2层。 法定代表人：杜平，总经理。 委托诉讼代理人：陈华，四川达和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾梅，女，1990年7月6日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 原审第三人：四川龙域房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青白江区弥牟镇金芙蓉大道二段2588号（弥牟镇国光社区十七组）。 法定代表人：宋茂清，总经理。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：张珊珊，总经理。 上诉人成都恒汇行房地产营销策划有限公司（以下简称恒汇行公司）、因与被上诉人贾梅、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人四川龙域房地产开发有限公司（以下简称龙域公司）不当得利纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 恒汇行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贾梅的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。本案法律关系不属于不当得利，从案涉房屋交易过程看，贾梅、链家公司和恒汇行公司之间已经通过自己的实际行为达成了居间服务，因此，贾梅向恒汇行公司支付的费用就是服务费。2.贾梅的不诚信行为导致本案诉讼产生，其一审诉讼请求不应得到支持。从案涉房屋整体交易过程看，贾梅通过恒汇行公司的工作取得了较大幅度优惠，其向恒汇行公司支付两笔费用，第一笔是30000元，该笔是退还给罗渊定金的费用，第二笔是35000元，该笔是支付服务费的意思表达。贾梅作为完全民事行为能力人，如果没有和恒汇行公司达成口头合意，其是不会随便支付这第二笔费用的。本着诚信原则，贾梅的行为不应得到支持。3.即便本案属于不当得利，但按照恒汇行公司与链家公司的合同约定，恒汇行公司是支付了部分佣金给链家公司的，因此，如果恒汇行公司需要退还款项，则链家公司也应承担相应的退费责任。 贾梅辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回恒汇行公司的上诉请求，维持原判。 龙域公司述称，本案涉及的款项与龙域公司无关。同时，从一审查明的事实和贾梅支付的款项来看，贾梅支付款项对于其支付的行为是明知的，贾梅与恒汇行公司之间建立了服务合同的关系，因此，请二审法院查清案件事实，公正判决。 链家公司经本院合法传唤，未到庭参与案件调查，也未提交书面答辩。 贾梅向一审法院提出诉讼请求：1.恒汇行公司立即返还贾梅65000元及资金占用利息（以65000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止）；2.恒汇行公司支付贾梅的实际损失10000元。 一审法院判决：一、恒汇行公司于判决生效之日起十日内向贾梅返还45000元并支付资金占用利息（以45000元为基数，从2019年7月18日起至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率为标准计算）；二、驳回贾梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838元，由贾梅负担338元，恒汇行公司负担500元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。 恒汇行公司提交了以下证据：第一组为费用报销单及佣金，证明龙域公司就案涉房屋仅向恒汇行公司支付了4000元的佣金。贾梅发表质证意见为：对费用报销单及佣金的三性均不予以认可，该份证据为恒汇行公司单方制作，也没有事先告知贾梅。龙域公司发表质证意见为，对合同佣金的真实性、合法性予以认可，但认为其与本案无关，是否收取了服务费和佣金，恒汇行公司作为独立法律行为的主体，应独立自行承担自己的责任。本院经审查认为，恒汇行公司的费用报销单及佣金与本案争议的问题无关，本院不予采信。 第二组为物业经纪代理服务合同及补充协议、公证书、银行回单、房屋订购协议书、客户登记确认书，证明恒汇行公司委托链家公司推荐客户购买龙域天地项目房屋，双方约定以23000元每套支付代理服务费，对于链家公司推荐来的客户贾梅，恒汇行公司已经向链家公司支付了服务费，其中贾梅和另一个客户陈星润的佣金金额为46000元。贾梅发表质证意见为：对物业经纪代理服务合同及补充协议的三性均不予以认可，该份证据与贾梅无关。对公证书的真实性和合法性予以认可，但公证书中的内容与本案案涉房屋买卖合同无关联性，该份公证书对贾梅没有约束力。对银行回单的真实性、合法性予以认可，但其关联性不认可，该银行回单上未备注款项用途和款项性质，并不确定该笔服务费与本案有关。对房屋订购协议和客户登记确认书，与本案无关，不发表质证意见。龙域公司发表质证意见为：对物业经纪代理服务合同及补充协议、公证书等证据，不发表质证意见，这些证据与龙域公司无关。本院认为，恒汇行公司与链家公司之间的服务费约定，以及佣金情况和恒汇行公司是否进行了房源代理，不代表其与贾梅就恒汇行公司对其收取服务费用达成一致，与本案无关，本院不予采信。 第三组证据，收据3份、订购协议书3份、（2019）川0113民初1756号民事判决书、安居客房价走势图，证明所有客户在交款时均已被告知收取商业扶持费，在龙域地天房价呈下降趋势下，贾梅起诉要求撤销合同，退还房款。贾梅发表质证意见为：收据和订购协议书、安居客房价走势图均与本案无关，不发表质证意见。对民事判决书三性予以认可，但该份证据恰好也印证了贾梅与龙域公司的房屋买卖合同中，发现了多出合同款项的金额，且该金额都是在销售人员处进行的消费，该判决书中龙域公司也明确表示该房屋合同款项金额多出的部分并非龙域公司收取了。龙域公司发表质证意见为：对订购协议书、民事判决书的真实性、合法性予以认可。本院经审查认为，案外人的收据、定购协议书、民事判决书、安居客房价走势图，与本案无关联性，本院不予采信。 第四组证据，购房合同、产权填报登记表、商品房买卖合同和补充协议书、微信聊天记录，证明贾梅明确知晓购房款的具体金额和其支付金额，同时证明贾梅没有办理个人按揭贷款成功导致经济压力引起本次诉讼，微信聊天记录也证实实际成交后恒汇行公司会向链家公司支付佣金还另行支付现金奖励。贾梅发表质证意见为：对购房合同、产权登记表和商品房买卖合同、补充协议书的真实性予以认可，但其关联性不认可，认为其不能达到恒汇行公司的证明目的。对微信聊天记录的三性均不予认可，与本案无关。龙域公司发表质证意见为：对合同、补充协议书的三性无异议，从产权填报登记表上也可以明确看出，龙域公司只收取了购房款。经本院审查，该组证据中产权填报登记表、购房合同等明确记载了2018年6月28日签合同时，付款额为房屋总价为209362元、“105362-20000=85362元”字样，贾梅在该登记表上签字，商品房买卖合同上写明了2018年6月28日付款的情况，该证据真实，与案涉双方争议事实有直接关联性，本院予以采信。 此外，为证明贾梅在支付多余款项知晓其为服务费性质，恒汇行公司申请了证人晏某到庭。晏某证实，晏某作为恒汇行公司的销售人员，在2018年7月左右，负责接待了链家公司带来的客户贾梅，在接待过程中，其明确向贾梅说明过除了收取房款之外会多收35000元的扶持费，该费用由恒汇行公司收取，且出具的流程单上也有明确记载。至于对后来签订的房屋买卖合同上多出的45000元差额，不确定是否单独书面告知给贾梅，但如果收取了这笔费用，则收据是明确会写明商业扶持费的。同时，因贾梅购买的该房屋是从第三人客户上转过来，即贾梅预交的定金2万元，其中1万元需要转给该第三人。即1万元更名费，这也当时明确和贾梅说过。针对晏某的证人证言，贾梅质证意见为：因证人与恒汇行公司有利益关系，对该证人证言的三性均不予认可。龙域公司质证意见为：不清楚情况，不发表意见，请法院依法核实，龙域公司除了收取购房款外没有收取任何款项。对证人证言是否采信，本院在后文评述中一并予以阐述。 对一审法院认定的事实双方均无异议，本院对无异议的事实部分予以确认。虽恒汇行公司认为，一审法院还漏查了恒汇行公司与链家公司经济代理服务费。经本院审查，该事实与上诉请求所涉及的事实无必然联系，无认定的必要，本院不作认定。 本院认为，本案二审争议焦点系贾梅于2018年6月22日向恒汇行公司支付的人民币10000元以及2018年6月28日支付的人民币35000元是否构成不当得利。 首先，根据本院查明的事实，案涉争议的款项涉及两笔，分别在2018年6月22日和2018年6月28日产生。根据贾梅与龙域公司《“龙域天地”房屋定购协议书》中约定的付款义务，2018年6月22日的签订协议当天仅为应付款2万元，而实际贾梅通过POS机分别刷卡了2万元、1万元。从产权填报登记表、购房合同约定看，2018年6月28日，贾梅应付价款为105362元，剩余应当支付的尾款104000元，贾梅却另行支付了35000元。两次签订协议当日即履行了付款义务，并贾梅随即拿到了分属宜鑫公司和龙域公司的收款凭证。显然，从协议约定、付款的刷卡方式、当天即拿到了收款凭据以及先后有近一周时间间隔的才完成两次付款、贾梅当时并未提出异议等情况的常理分析，贾梅对于其在购房交易中需要另行支付价外费用的情况是明显知晓的，此与贾梅在四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初1756号商品房预售合同纠纷一案中的陈述以及在本案一审诉讼中事后才发现其付款早已超过合同约定的情况显然不符。 其次，是否构成不当得利的关键在于恒汇行公司收到的案涉款项是否属于“没有法律上的原因”，即对该款项的支付双方是否系基于意思表示而为。对此，贾梅应提供初步证据证明其基于错误认识而付款给恒汇行公司。从本案证据角度分析，贾梅主张支付该笔费用的目的，为“龙域公司采取的避税方式，承诺可以在后期购房总额中予以扣除”，但本案价款总额、2018年6月28日签订的那份合同尾款均在签约之时从未改变，即从各书证内容的角度上看，自始至终不存在对购房尾款承诺抵扣情况的可能性，贾梅作为成年人理应知晓签署书面合同等文件的相关后果。因此，贾梅所称的付款动机，不符合经验法则和生活逻辑。而贾梅提供的微信聊天记录中，也无法看出晏某在交易当时存在误导贾梅、将费用歪曲为避税且可抵扣尾款的情况。另一方面，恒汇行公司主张该费用系商业扶持费，虽有证人晏某陈述佐证，但仍亦缺乏客观证据。因此，仅以现有证据综合判断，对于恒汇行公司“没有法律上的原因”这一事实的证明，双方提供的证据均举证不充分，属于待证事实真伪不明，依法由主张权利形成的一方即贾梅承担举证不能的不利后果。 再次，需要指出的是，本案即使如贾梅在一审中所述，恒汇行公司、龙域公司一直未就款项的性质和用途进行告知或者如贾梅在二审中其改口称该费用系由开发商为避税而收取的费用的情况，此种情形亦不构成不当得利。质言之，在当前商品房预售买卖中，由销售代理公司进行代理销售属于普遍现象，购房者在购买过程中必然须经代理公司进行交易，该费用必然产生在购房总体成本中。在购房者对购房总成本清楚的情况下，对购房价款中具体费用构成以及费用收取对象的错误，并不影响交易的成立。本案中，根据现有证据显示，贾梅对支付合同价外费用、购房总体成本十分清楚，该笔费用无论是由龙域公司直接收取、或者恒汇行公司直接收取，亦或是龙域公司返利给恒汇行公司，再或是采取商业扶持费、佣金等不同名目收取，都不影响贾梅当时基于支付包含案涉费用在内的总价款从而获取房屋这一概括的意思表示的表达。由于买卖合同不同于基于赠予、雇佣等注重当事人身份法律关系，其成立不受当事人身份影响，因此，贾梅以此为由主张恒汇行公司无法律上原因，本院亦不予支持。 综上所述，成都恒汇行房地产营销策划有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初2383号民事判决； 二、驳回贾梅的全部诉讼请求。 一审案件受理费838元、二审案件受理费1676元，均由贾梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  陈进梅 审判员  张艳秋 二〇二〇年六月十八日 书记员  许利华