上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31463号原告：吴燕之,女,1976年10月28日出生,汉族,户籍地上海市长宁区利西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：吴陈伟(系吴燕之丈夫)，男，1976年8月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：贾昌明，男，1982年5月8日出生，满族，户籍地青海省。原告吴燕之与被告贾昌明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序。后因被告下落不明，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告吴燕之到庭参加诉讼。被告贾昌明经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴燕之向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2017年6月23日签订的租赁合同于2020年7月13日解除;根据合同第5、6条中间手写部分的第3条(逾期付款超过十天)，现被告逾期支付2020年4月20日-2020年7月20日的租金，该期租金本应提前7天支付，另外被告未经原告同意，擅自转租、破坏房屋结构，在客厅增加隔断多增加2个房间，将阳台改装成卫生间(含热水器、洗衣机、马桶等)，违反法律规定，因此2020年7月13日，原告方通过微信通知被告解除合同。2、判决被告支付2020年4月20日-2020年7月13日欠付租金16,000元及逾期付款违约金：以16,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2020年4月15日至实际付清之日止;2020年4月20日-2020年7月13日的租金共计33,000元，被告分三次支付了17,000元，还欠16,000元。合同约定的逾期付款违约金的标准是日千分之三，现原告酌情调整为日万分之五。3、判决被告支付欠付的水费945.3元、电费361.2元、燃气费157.6元;前述费用原告均已代为缴纳。4、判决被告搬离并返还上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋);5、判决被告支付合同解除违约金72,000元;依据：合同第5、6条中间手写部分的第3条(违约金相当于半年的租金)。违约金标准同意法院依法酌情调整。6、判决被告从2020年7月14日起按照每日1,200元的标准支付房屋使用费;依据：合同第5、6条中间手写部分的第4条(相当于日租金的三倍)。使用费标准同意法院依法酌情调整。7、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2017年6月23日,原告与被告签订了房屋租赁合同一份,约定原告将系争房屋出租给被告,租期从2017年7月20日至2021年7月19日,租金为每月11,600元,第三年每月租金为12,000元。合同约定提前七天支付下次房租。合同第七条第二款约定,未经甲方同意,乙方不得私自把该房转租给他人。合同还约定逾期付款违约金为每日千分之三,逾期付款超过10天的,出租人有权解除合同,承租人应当支付半年租金作为合同解除违约金。合同解除后仍不归还房屋的,房屋使用费为日租金的三倍。协议签订后,原告依约将房屋交付给了被告,但被告却私自将房屋分隔装修,将本来是三个房间的房屋分割成了四个,在阳台上安装了马桶,并对外出租。从2020年4月份开始,被告既没有按照合同的约定支付房租,催讨至今被告也只支付了一部分房租,对于后续问题的处理被告一直不予理会,为维护原告的合法权益不受侵害,请求法院支持原告的诉讼请求。被告贾昌明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告吴燕之。2017年6月23日，原告吴燕之(出租方、甲方)与被告贾昌明(承租方、乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定乙方租赁该房屋作为居住使用，租赁期限为4年，自2017年7月20日至2021年7月19日止；房屋租金为每月11,600元，押金为11,600元，租金每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度；未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋转租他人；乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动。双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则向对方支付违约金46,000元。双方另补充约定：1、前二年租金11,600元/月，第三年为12,000元/月，第4年为12,500元/月；2、使用期间维修由承租人负责和承担费用；3、逾期付款违约金为每日千分至三；4、逾期付款超过10天的，出租人有权解除合同，承租人应当支付半年租金作为合同解除违约金；5、合同解除后，仍不归还房屋的，房屋使用费为日租金的三倍。被告承租系争房屋后，在多处进行隔断，作为独立房间进行出租使用。系争房屋的防盗门上曾张贴《特别警示》，有诸如此房仅限女生居住……如有警察等各类社会监管人员寻访，及时通知房东等内容。根据系争房屋的各项费用账单显示，被告未支付2020年5、7月水费、2020年3月煤气费、2020年6月、7月电费，原告实际缴纳水费945.3元、电费272.6元、燃气费157.6元。2020年7月13日，本市静安区群租联合整治小组在系争房屋上张贴了《关于开展群租综合整治工作告知书》，要求相关租赁当事人，于2020年7月20日前自行解决相关租赁事宜，搬离系争房屋。同日，原告通过微信向被告发送了《房屋租赁合同解除通知》，表示2017年6月23日，双方签订了房屋租赁合同，合同签订后，被告未依约履行合同，擅自将房屋分割装修并对外出租，且自2020年3月起，未依照合同约定支付房租。现根据合同约定，解除双方之间的房屋租赁合同，要求被告按照合同约定支付欠付租金、逾期付款利息，支付欠付的水电煤，将房屋恢复原状并立即从系争房屋搬离，支付合同解除违约金72,000元，按照每日1,200元支付房屋使用费及承担相应的违约责任。审理中，原告表示，被告逾期支付2020年4月20日-2020年7月13日的租金，因此2020年7月13日原告微信通知被告解除合同。系争房屋出租给被告没几个月后，原告有一次去看系争房屋的情况，发现客厅被割断了，之后原告找过居委会、物业、城管，还报过警，警察也找双方谈话，但被告未予整改，前述问题未解决，就一直拖延。现原告以被告逾期支付租金行使的合同解除权，一开始被告还是接电话的，但其一直拖延，如以疫情为由，但没有明确表示不付租金，之后原告再联系被告，其便不接电话了。之后，原告自行去房屋查看，发现有的房间已经搬空，只剩一户没有搬离，原告跟租客表示被告未经原告同意擅自转租，希望租客搬走，该户便自行搬离。原告原本无系争房屋钥匙，但租客表示被告将钥匙放在楼栋的消火栓里面，原告才取得了钥匙。起诉后，原告为了及时止损，在房间里的租户搬走后，于2020年7月21日自行收回房屋，房屋内的隔断原告已经自行找工人清理。租赁合同签订后，被告曾支付果11,600元押金，合同解除后，押金用以抵扣被告欠付的各项费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金每三个月一付，被告应提前7天支付下一期租金，现被告逾期且未足额支付2020年4月20日-7月20日的租金，已违反合同约定，原告有权解除合同。现原告于2020年7月13日向被告发函，要求解除合同，因此原告的第一项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于2020年4月20日至7月13日欠付的租金16,000元，被告应当支付，同时按照合同约定，被告逾期支付租金应承担每日千分之三的违约责任，现原告已将标准酌情调整为日万分之五，已属合理。因被告应提前7天支付该期租金，故原告主张自2020年4月15日起，以16,000元为本金，按照每日万分之五的标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告实际使用系争房屋期间产生的水、电、煤气费，根据合同约定应由被告承担，现原告已实际代缴，故原告的第三项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付合同解除违约金的诉讼请求，合同中约定被告需承担相当于半年的租金的违约金，原告也同意法院酌情调整违约金标准，考虑到本案的实际情况，本院酌情确定被告应承担解约违约金36,000元。现原告已于2020年7月21日收回房屋，对于2020年7月14日至7月21日的占有使用费，原告要求按照合同约定的日租金三倍标准计取，但该约定亦具有违约金性质，原告也同意法院酌情调整违约金标准，考虑到本案的实际情况，本院酌情确定被告需支付占有使用费3,200元。合同解除后，被告曾支付的押金11,600元应予以返还，但应当优先抵扣被告欠付的各项费用。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吴燕之与被告贾昌明就上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告贾昌明应于本判决生效之日起七日内向原告吴燕之支付租金16,000元及逾期付款违约金(以16,000元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年4月15日计算至实际支付之日止)；三、被告贾昌明应于本判决生效之日起七日内向原告吴燕之支付水费945.3元、电费272.6元、燃气费157.6元，共计1,375.5元；四、被告贾昌明应于本判决生效之日起七日内向原告吴燕之支付合同解除违约金36,000元；五、被告贾昌明应于本判决生效之日起七日内向原告吴燕之支付房屋使用费3,200元；六、原告吴燕之应于本判决生效之日起七日内返还被告贾昌明押金11,600元，但该款应优先抵扣被告贾昌明欠付的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,048.33元，由原告吴燕之负担702.18元，被告贾昌明负担1,346.15元。公告费560元，由被告贾昌明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二一年二月二十五日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。