重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第05405号上诉人(原审被告)：王闵，女，1971年2月25日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆好百年家居有限公司，住所地重庆市南岸区南坪辅仁路6号。法定代表人：李俊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴婷，重庆博嘉律师事务所律师。上诉人王闵因与被上诉人重庆好百年家居有限公司（以下简称好百年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王闵及其委托诉讼代理人杨帆,被上诉人好百年公司的委托诉讼代理人吴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王闵上诉请求：撤销原判并依法改判驳回好百年公司的诉讼请求。主要理由：1、一审法院在查明好百年商场“经营困难，无法继续营业，商场处于停业状态”的前提下，仍全额支持好百年公司2011年5月11日至2011年9月30日期间的场地占用费，适用法律明显错误。好百年公司自2011年4月25日起即关闭了占据商场面积超过60%的自营店，这对整个商场的经营状况带来极大的负面影响，造成商场事实上无法继续经营，故自2011年5月11日后好百年公司不应再收取任何场地使用费。2、2011年10月1日之后，好百年公司宣布不再对商场提供任何管理和服务，即好百年公司以实际行为放弃了好百年商场，此后，好百年公司无任何理由向王闵主张占有使用费，故一审法院按照原租金标准的80%支持该期间场地使用费，也属适用法律错误。3、由于从2011年10月1日起好百年公司不再对商场进行管理，直接导致商场10月份断电，故该月的占有使用费不应该得到支持。4、根据合同约定，王闵享有12个月免租期，而合同已被生效判决确认于2011年5月11日解除，扣除已经使用的免租期，尚有40余天应当免租。好百年公司辩称，双方房屋租赁合同已于2011年5月11日解除，但王闵仍然占用商铺并开展经营活动，致好百年公司无法收回商铺，王闵应当按照合同约定的租金标准向好百年公司支付房屋占用费；合同解除后，有关免租期的条款对双方已无约束力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。好百年公司向一审法院起诉请求：要求王闵按原租金支付好百年公司场地占用费195925.5元（从2011年5月11日起暂计算至2013年1月30日止，以实际腾空场地之日为准），本案诉讼费由王闵承担。一审法院认定事实：重庆市南岸区X号3栋商业（非住宅）房屋的物权所有人为重庆市明发房地产开发有限公司。2009年1月19日重庆市明发房地产开发有限公司与好百年公司签订《租赁合同书》，主要约定为：好百年公司向重庆市明发房地产开发有限公司承租重庆市南岸区X号的LG至三层整体用于商业及少量办公；出租方准许承租方将租赁房屋进行转租、分租、联营、合作经营、承包经营等，整体转租须双方协商后进行；本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算。2010年4月30日，王闵与好百年公司签订《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》，《房屋租赁合同书》主要约定为：王闵向好百年公司承租位于重庆市南岸区X号第二层第205号商铺用于商业用途，计租面积为189.30平方米；月租金标准为9465元，承租人于2010年5月2日前交付首月租金，此后租金于每月5日前交付；承租人于2010年5月2日前向出租人交纳租赁保证金9465元；出租人对租赁区域实行统一管理（含物业管理、品牌推广等），承租人同意接受出租人统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金、水电费及其他双方约定的费用，以上费用承租人必须按照合同约定或出租人指定的时间支付，否则按照拖欠金额每日百分之一的标准向出租人支付违约金；承租人拖欠租金或其他款项达10天以上的，视为承租人根本违约，出租人随时有权单方面解除合同。《房屋租赁合同书（附件）》的主要约定为：王闵向好百年公司承租第205号号商铺用于经营“红泰”品牌家具；承租人除当月租金外还应于每月5日前向出租人支付当月经营服务费（含物业管理费、空调使用费、品牌推广费等）9465元，承租人未按期向出租人缴清当月租金和经营服务费的，按照拖欠金额每日1%的标准向出租人支付违约金；承租人须于2010年5月2日前向出租人交纳经营服务保证金9465元并一次性交纳入场装修卫生费、水电费、治安费1893元，如承租人逾期未交纳租赁保证金、经营服务保证金和入场装修卫生费、水电费、治安费，出租人有权随时单方面解除合同；出租人统一代收销售款，承租人不得自行收款，双方结算方式为月结，出租人每月5日开始与承租人核实结算款项，无误后，由承租人提供收款票据，出租人在收到收款票据后七天内付款；在合同履行期间或合同终止后，出租人可以直接从代收销售款中扣除承租人因违反本合同约定而应承担的违约金、承租人所有欠款等；本合同中的“代收销售款”是指由出租人统一收银代为收取的，在出租人商场所有的承租人商品销售款；承租人应当使用出租人统一的销售单和销售订货单；承租人在未履行完其合同义务之前，出租人对承租人的货物享有留置的权利；本合同期限自2010年6月5日至2012年8月31日止。《房屋租赁合同书（附件）》还约定：本合同无论在任何情况下终止和解除，承租方应当承担以下义务，1、返还所有出租方商场的徽章、各类单据、合同和《专柜手册》；2、停止租赁区域的使用并且从租赁区域内撤离所有商品、动产和其他财产；3、清除租赁区域内的承租方的所有标识；4、修理所有发生于商场中有形装置上的所有破损和变动，直至达到合同订立时的标准和状态，恢复租赁区域原状；5、若承租方在出租方基本装修基础上进行重新装修，承租方必须在合同终止后三日内对出租方基本装修进行修复并承担费用，或向出租方支付恢复装修费用后由出租方自行恢复。经出租方同意保留承租方装修的，该装修归出租方所有，用以补偿出租方的装修损失。本合同无论在任何情况下终止和解除，承租方必须在合同终止和解除之日起三日内完成撤场和恢复装修工作，承租方必须承担此期间的租金和经营服务费；如果承租方在合同终止和解除之日起三天内不能全部撤场，出租方有权使用、变卖或处理滞留的商品、动产、商用固定物和租赁区域内承租方的任何其他财产，无须通知承租方和任何其他人。《补充协议》的主要约定为：如出租人正式开业日与租赁合同约定的计租开始日即2010年6月不一致的，则以出租人正式开业日为计租开始日；出租人在租赁期内给予承租人上述租赁区域共12个月免租期，该免租期以月为单位，期间免收租金及经营服务费；免租期执行具体方案为租赁期第二个月（即租赁计租开始日所在月份的次月）和租赁期最后一个月（即租赁合同终止的当月）享受免租期，余下免租期由出租人根据具体情况确定；如承租人违约或不能按约定期限履行完毕租赁合同，出租人有权取消免除租金和经营服务费的全部优惠，承租人已享受优惠的，应即向出租人补齐全部差额。《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》签订后，好百年公司将涉案商铺交付王闵进行装修使用。2010年6月23日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“红泰”专柜租金押金9465元、经营服务费押金9465元。2010年6月26日，重庆好百年家居有限公司重庆辅仁店开业。2010年8月7日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“红泰”专柜租金及经营服务费18930元。2010年8月17日，王闵向重庆好百年家居有限公司交付“红泰”专柜租金及经营服务费3156元（2010年6月）。2011年5月王闵以好百年公司虚假宣传、构成欺诈，隐瞒租赁房屋未通过消防验收，租金及经营服务费显失公平为由，起诉至法院，要求判令：1、撤销王闵与好百年公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》；2、好百年公司立即向王闵返还租金11043元、经营服务费11043元、租金押金9465元、经营服务费押金9465元；3、好百年公司立即向王闵返还代收货款5560元；4、诉讼费用由好百年公司承担。当月，好百年公司提起反诉，要求判令：1、确认好百年公司与王闵签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年9月30日解除；2、王闵立即向好百年公司返还位于重庆市南岸区X号第二层第205号的商铺；3、王闵立即向好百年公司支付截至2011年5月23日的租金94650元、经营服务费94650元、违约金18551元，2011年5月23日之后的租金、经营服务费、违约金计付至王闵实际返还租赁商铺之日；4、王闵立即向好百年公司支付截至2011年5月5日的垫付电费2410元，2011年5月5日之后的电费计付至王闵实际返还租赁商铺之日；5、确认好百年公司对王闵承租的涉案商铺内的财物享有留置权；6、反诉诉讼费用由王闵承担。2012年1月16日一审法院作出（2011）南法民初字第04303号判决：“一、撤销本诉原告王闵与本诉被告重庆好百年家居有限公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》。二、本诉被告重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告王闵返还租金11043元、经营服务费11043元、租金押金9465元、经营服务费押金9465元。三、本诉被告重庆好百年家居有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告王闵返还代收货款5560元。四、本诉原告王闵于本判决生效之日起十日内向本诉被告重庆好百年家居有限公司支付垫付电费2008.80元。五、驳回本诉被告重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。”该判决书的“本院认为”中还指出：王闵自2010年6月26日起实际占有、使用了好百年公司提供的商铺，王闵本应向好百年公司支付合理的房屋占用费，但鉴于当事人双方在该案诉讼过程中均未举示同地段、同种类其他商铺租金标准的证据，导致对于相应房屋占用费的标准无从判断，故对此不予处理，好百年公司就王闵应支付的房屋占用费可另行起诉解决。后好百年公司不服该判决，提起上诉，2012年10月12日重庆市第五中级人民法院作出（2012）渝五中法民终字第01849号民事判决书，判决：“一、维持重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04303号民事判决第三、四项。二、撤销重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04303号民事判决第一、二、五项。三、确认王闵与重庆好百年家居有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年5月11日解除。四、王闵于本判决生效后十日内向重庆好百年家居有限公司支付租金22288元及经营服务费22288元。五、重庆好百年家居有限公司于本判决生效后十日内向王闵返还租金押金9465元、经营服务费押金9465元。六、王闵于本判决生效后一月内将其承租的重庆市南岸区辅仁路6号第二层第205号商铺返还给重庆好百年家居有限公司。七、驳回王闵的其他诉讼请求。八、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。”其间好百年公司自2011年10月1日起未再对重庆好百年家居商场实施管理。重庆市明发房地产开发有限公司于2012年2月8日向好百年家居辅仁店全体租赁户发出通知，其主要内容为：重庆市明发房地产开发有限公司系“明发•尚都国际”商业裙楼的LG至三层的产权人。好百年公司曾租赁上述房屋做家居卖场经营使用，并将部分房屋分租给各位，现重庆好百年因经营困难，无法继续营业，向我司提出解约，并已就上述房屋的租赁终止事宜与我司达成终止协议。请各位租赁户尽快做好撤场准备，务必在近日内搬离。2012年3月6日重庆市明发房地产开发有限公司给重庆枫云居家私有限公司出具渝明发函[2012]3号“关于《重庆枫云居家私有限公司关于妥善解决好百年存放物资的函》的复函”，其主要内容为：一、重庆市明发房地产开发有限公司于2012年1月15日与好百年公司终止关于“明发•尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同。按照终止协议约定，好百年公司应当于2012年1月30日将房屋交还，但时至今日，由于贵司继续占用场地，导致好百年公司无法履行还房义务。三、好百年公司尚未将“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层经营场地移交我公司，你司来函提及的商品问题，请与好百年公司联系。四、我司与好百年公司终止场地租赁协议以后，贵司作为场地的实际使用人，负有返还场地的责任。贵司占用我司场地，给我司造成损失的，我司保留向贵司追究损害赔偿的权利。2013年1月30日王闵腾空本案诉争的场地。2013年6月19日重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民申字第00023号民事裁定书，裁定驳回王闵的再审申请。一审庭审中，好百年公司请求按《房屋租赁协议》约定的租金计算场地占用费195925.5元（9465元/月×19个月零51天）。王闵对第二层第205号商铺的面积共计189.30平方米，每月租金9465元无异议，但只同意按1元/平方米/月计算，天数只同意计算至2012年1月15日，即重庆市明发房地产开发有限公司与好百年公司终止关于“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同之日，并扣除免租期。好百年公司认为2011年5月11日合同已解除，原合同约定的免租期已无效，王闵与好百年公司之间无权利义务关系，故不同意扣除免租期。即使好百年公司与重庆市明发房地产开发有限公司解除了整体租赁合同，但好百年公司并未自动放弃接收租赁物的权利，重庆市明发房地产开发有限公司仍然认可由好百年公司收回涉案商铺的权利，故不同意计算至2012年1月15日止。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格遵守契约精神，按照合同约定履行义务，不得擅自变更和解除。王闵与好百年公司签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2012年10月12日重庆市第五中级人民法院作出的（2012）渝五中法民终字第01849号民事判决书确认王闵与好百年公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书（附件）》、《补充协议》已于2011年5月11日解除。以上合同解除后王闵应按《房屋租赁合同（附件）》的约定三日内完成撤场和恢复装修工作，而王闵直至2013年1月30日才完成撤场，故对好百年公司要求王闵支付场地占用费的请求予以支持。一审庭审中，双方对第二层第205号商铺的面积共计189.30平方米，每月租金9465元均无异议，应予确认。由于双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》已于2011年5月11日解除，因此以上合同中约定的免租期对双方不再具有约束力，故对王闵辩称要求扣除免租期的抗辩理由不予采信。对于场地占用费的计算时间，因《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》已于2011年5月11日解除，按照双方的约定，王闵应当在合同终止和解除后三日内完成撤场和恢复装修工作，王闵必须承担此期间的租金和经营服务费，故对场地占用费的起算时间确认为2011年5月12日。由于重庆市明发房地产开发有限公司已于2012年1月15日终止与好百年公司关于“明发·尚都国际”商业裙楼的LG至三层的场地租赁合同，重庆市明发房地产开发有限公司出具的渝明发函[2012]3号“关于《重庆枫云居家私有限公司关于妥善解决好百年存放物资的函》的复函”中明确枫云居公司占用场地，重庆市明发房地产开发有限公司保留追究损害赔偿的权利。而好百年公司未提交证据证明重庆市明发房地产开发有限公司与其租赁合同解除后，本案诉争房屋场地占用费的请求权由好百年公司行使，故对好百年公司请求的2012年1月15日以后的场地占用费不予支持。对场地占用费的计算时间确认为计算至2012年1月15日止，共计249天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方之间的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》于2011年5月11日解除后，王闵未按合同约定按期撤场，给好百年公司造成了损失，损失赔偿额按合同约定的租金计算相当于合同履行后好百年公司可以获得的利益。但由于好百年商场因经营困难，无法继续营业，商场处于停业状态，如果继续按原租金计算场地占用费与市场行情不符，加之自2011年10月1日起好百年公司未再对重庆好百年家居商场实施管理，故对好百年公司请求的场地占用费按租金计算确认为截止2011年9月30日，共计142天。从2011年10月1日起至2012年1月15日共计107天的场地占用费酌情按租金的80%计算。故王闵应支付好百年公司场地占用费71807.8元（9465元/月÷30天×142天+9465元/月÷30天×107天×80%=71807.8元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、由王闵于本判决生效之日起六十日内支付重庆好百年家居有限公司位于重庆市南岸区X号第二层第205号商铺从2011年5月12日起至2012年1月15日止的场地占用费71807.8元。二、驳回重庆好百年家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4073元，由重庆好百年家居有限公司承担2478元（已缴纳），由王闵承担1595元（此款由重庆好百年家居有限公司垫付，王闵支付上述款项时一并付清）。”二审经审理查明：王闵在一审中举示了一份重庆市公安局南岸区分局南坪镇派出所于2013年10月31日出具的《关于好百年商场的情况说明》，内容为：“2011年4月15日，因好百年商场3楼和4楼自营区从2010年7月起（商场开业1个月后）长期清仓导致1楼和2楼商户无法经营，全体商户要求好百年停止清仓，恢复正常经营。好百年总部派了3名集团公司领导过来协商。在南坪商圈办公室和好百年4楼分别召开了协调会。商户们提了要求好百年整改的书面意见，好百年总部领导说带回总部开股东会后1周内予以答复。4月25日，好百年回复不予理睬商户们的任何意见并扬言即将起诉商户，与此同时，突然间关闭占整个商场60%以上面积的三四楼，（整个事件过程南坪镇派出所副所长赖永杰，民警罗勇参加）。”王闵以此证据证明好百年公司在2011年4月25日起关闭了自营店，使整个商场事实上无法继续经营。好百年公司质证称该情况说明无负责人签名，且仅为概要。二审庭审结束后，王闵又提出本案属重复诉讼的意见。主要理由：好百年公司在重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第04303号案件中已诉请王闵支付至实际返还商铺之日的租金，一审法院驳回好百年公司的诉讼请求后，好百年公司不服提起了上诉，二审法院经审理后仍然驳回了好百年公司的诉讼请求。因此，本案无论是租金还是占有使用费，均已在（2012）渝五中法民终字第01849号案件中进行了审理，现好百年公司再次以同样的事实和理由提起本案诉讼，已构成重复起诉。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人王闵与被上诉人好百年公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同（附件）》及《补充协议》虽合法有效，但后来均被生效判决确认于2011年5月11日解除，而合同解除之后，王闵直到2013年1月30日才完成撤场，应认定案涉租赁房屋在此期间处于王闵的占有、控制状态，王闵依法应承担相应的房屋占用费（即好百年公司在一审诉讼中主张的“场地占用费”）。二审诉讼中，双方当事人主要争议房屋占用费的计算标准。对此本院认为，根据本案实际情况，可酌定参照双方约定租金标准的一半计算本案房屋占用费。首先，好百年公司在2011年4月25日将其在好百年商场中3楼、4楼自营区关闭的事实应予确认。王闵举示的《情况说明》上加盖有重庆市公安局南岸区分局南坪镇派出所的公章，其上还注明该派出所的副所长赖永杰和民警罗勇参与了承租商户与好百年公司之间就商场正常经营问题而进行的协调过程，好百年公司否认该证据，但其并无相反的证据推翻该《情况说明》上叙明的情况，故本院对好百年公司于2011年4月25日关闭自营店的事实予以确认。而占好百年商场面积60%以上的自营店的关闭势必严重影响整个商场的商业氛围。其次，好百年公司自2011年10月1日起即未再对好百年商场实施管理，好百年商场处于停业状态。第三，确认王闵与好百年公司之间系列合同于2011年5月11日解除的生效判决在2012年10月才作出，王闵不可能在同年5月就完成撤场。综合考虑以上实际情况，本院酌定参照约定租金标准的一半计算本案房屋占用费，较为符合公平原则。本案中计算占用费的期间应为2011年5月12日至2012年1月15日，共计为249天，按合同约定的租金标准，每月王闵应付的租金为9465元，本院在此基础上酌定减半计算后，王闵在本案中应向好百年公司支付的房屋占用费为39280（四舍五入）元（9465元÷30天×249天×50%）。关于王闵所称的免租期问题，由于好百年公司在本案中主张的是合同解除之后的房屋占用费，故一审认定合同约定的免租期对双方不再具有约束力并无不当。对于王闵上诉所称的停电导致无法经营的问题，与房屋占用费没有直接联系，显然与本案不属同一法律关系，故本院在本案中对此不予审查。至于王闵在二审庭审结束后所提的重复诉讼问题，好百年公司在另案中的确主张了房屋租金，但该案一审判决就房屋占用费问题告知好百年公司另案主张权利，二审生效判决仅支持了好百年公司截止2011年5月11日的房屋租金，而并未涉及合同解除之后的房屋占用费问题，故好百年公司在本案中基于涉案租赁合同已被生效判决确认解除的情况诉请王闵支付2011年5月11日之后的场地占用费，不属重复诉讼。综上所述，王闵关于房屋占用费标准的部分上诉理由成立，应予支持，本院根据二审新查明的事实对一审确定的费用标准予以调整。一审其余判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03320号民事判决第二项；二、变更重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03320号民事判决第一项为：由王闵于本判决生效之日起六十日内支付重庆好百年家居有限公司位于重庆市南岸区X号第二层第205号商铺从2011年5月12日起至2012年1月15日止的房屋占用费共计39280元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4073元，由重庆好百年家居有限公司负担2851元，由王闵负担1222元；二审案件受理费1595元，由重庆好百年家居有限公司负担1116元，由王闵负担479元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  陈 霞二〇一六年十一月十七日书 记 员  蒋 茜