河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初2410号原告：原乃斌，男，1977年4月8日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张健，河南执星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文艳，河南执星律师事务所律师。被告：祁麟，男，1989年9月10日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：赵春，河南苍穹律师事务所律师。原告原乃斌与被告祁麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告原乃斌的委托诉讼代理人吴文艳，被告祁麟及其委托诉讼代理人赵春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原乃斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还原告购房款25万元及利息（利息自原告起诉之日起按一年期市场报价利率计算至返还之日止）。事实与理由：2018年2月11日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买坐落于焦作市解放区田××村西侧××2户自建房1套，购房款25万元。原告按合同约定支付全部购房款，但房屋无法交付原告使用。本案《房屋买卖合同》因违反行政法规的强制性规定而无效。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。庭审过程中，原告当庭明确，诉讼请求第二项的利息自2021年6月8日（原告起诉之日）起，按照年利率3.85%（同期一年期贷款市场报价利率）计算至实际返还之日止。被告祁麟辩称，1.认可本案2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》无效。因原、被告双方均非房屋所在村集体组织成员，故案涉合同因违反法律禁止性规定而无效。2.本案购房款应为15万元，并非合同载明的25万元，同意返还15万元。3.案涉房屋是被告购买自田涧村村民崔长青的自建房，崔长青因借款不能偿还将案涉房屋抵偿给被告，以偿还债务。段利平和寇利军知道该情况后，原告通过二人联系被告想要购买上述房屋，因被告也需用钱同意出卖。因案涉房屋即将被拆迁，而原告想获得更多利益，就将房款写为25万元，实际应为15万元。根据当事人的起诉和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点如下：1.本案合同效力如何确定；2.本案购房款数额如何确定，被告应否予以返还；3.被告应否支付利息，如应支付，利息标准如何确定。原告原乃斌为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：《房屋买卖合同》及视频各1份，证明2018年2月11日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，合同第三条约定，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日起，乙方向甲方一次性支付人民币25万元整作为购房金，并在当天录制视频，证明原告向被告现金支付了购房款25万元。现因合同无效，被告应当返还购房款及利息。被告祁麟对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据真实性均无异议，但对支付人民币25万元整有异议，购房款不是25万元，原告刚才让被告辨认的现金净额是15万元而不是25万元。被告祁麟为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.2018年2月11日原告出具的证明1份，证明原告以15万元购买了被告房屋。2.2018年1月17日崔长青借被告10万元的借据1份、2018年1月29日崔长青书写的收到被告购房款10万元的收到条1份、2018年1月29日由被告和崔长青签订的房屋买卖协议1份，证明房屋是由被告购买崔长青的。原告原乃斌对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议。证据2与原告无关，真实性无法确认。庭审过程中，原告认可原告实际支付被告购房款为15万元，当庭明确要求被告返还15万元购房款及利息。原告当庭陈述，其户籍所在地位于××解放区××前路电缆院；被告当庭陈述，其户籍所在地位于××解放区××路翠苑小区。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，经审查本院对其真实性予以确认。对于被告提交的证据1，原告无异议，并当庭认可实际支付被告的购房款为15万元，本院对该证据予以认定；对于证据2，该组证据与本案无直接关联性，亦不影响本案处理结果，另外该组证据所涉崔长青并未到庭说明情况，故本院在本案中对该组证据不作认定。本院对本案事实认定如下：2018年2月11日，原告原乃斌与被告祁麟签订了《房屋买卖合同》。该合同载明，原乃斌同意购买祁麟拥有的坐落在田涧村西侧××2户自建房1套，建筑面积240平方米；该房地产交易价格为25万元整，自本合同签订之日起，原乃斌向祁麟一次性支付25万元整，作为购房金。合同签订当天，原乃斌向祁麟支付购房款15万元，同时向祁麟出具了证明。该证明载明，我原乃斌以人民币壹拾伍万元整（15万元）将祁麟位于田涧村西侧××2号自建房购买。另查明，1.原告于2021年6月8日向本院提起本案诉讼；2.2021年6月一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于本案《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。根据上述规定，本案《房屋买卖合同》中的宅基地属于村集体所有，宅基地使用权是村集体成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，不允许违法转让，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》名义上虽为房屋买卖，但实际上双方交易的标的物包括相应的宅基地使用权。但原、被告均非宅基地所在集体经济组织成员，依法无权取得上述权利。故本案《房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定而无效。故原告要求确认本案《房屋买卖合同》无效的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于购房款。原、被告双方一致认可本案购房款为15万元，被告亦同意返还，对此本院予以确认。关于购房款利息。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋买卖合同》无效的原因在于原、被告双方均非案涉宅基地所在村集体经济组织成员，原、被告对于本案合同无效均有过错，对于原告所受利息损失，原、被告应当各承担50%。据此，本院确认被告应以15万元为基数，自2021年6月8日起按照年利率1.93%向原告支付利息。原告诉讼请求中超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认本案原告原乃斌与被告祁麟于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告祁麟应于本判决生效后十日内返还原告原乃斌购房款15万元及利息（利息以15万元为基数，自2021年6月8日起按照年利率1.93%向原告计付至实际支付完毕之日止）；三、驳回原告原乃斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2575元、保全费1770元，合计4345元，由原告原乃斌负担1345元，由被告祁麟负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二一年七月十五日书记员  李巧雅附相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。