安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初18902号 原告：王洋洋，男，1991年7月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：周磊，安徽金亚太律师事务所律师。 被告：金传润，男，1987年1月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：汪玉霞，女，1986年11月7日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告王洋洋诉被告金传润、汪玉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洋洋及其委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。被告金传润、汪玉霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洋洋诉称：原告为方便即将满龄的女儿上学，有意购置一套学区房。2019年10月30日，原、被告经房屋中介公司居间签订了一份《存量房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买两被告所有的位于合肥市滨湖区××路××号××幢××室，并且协议对房屋价款、付款方式、房屋交付、房屋还贷方式以及违约责任等作出明确约定。合同签订后，原告按照合同约定累计向两被告支付前期购房款85万元，用于替被告偿还该房屋银行贷款。根据合同约定，两被告最迟在2020年6月30日前将该房屋银行贷款结清，但时至今日两被告并未履行该合同义务，清偿该房屋的银行贷款，且该房屋也被两被告债权人予以查封，致使房屋过户遥遥无期，原、被告双方的合同目的无法实现。请求依法判令解除原告与两被告于2019年10月30日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；判令两被告立即向原告返还购房款850000元，以及资金占用利息9090元（以850000元为基数，自2020年7月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年10月20日止,此后的利息计算至款项付清之日止）；判令两被告向原告支付违约金390000元（按照合同转让价195万元的20%计算）；判令两被告赔偿原告因合同解除、房屋价格上涨导致的差价损失暂定20万元；本案诉讼费、保全费、保全担保费等相关费用均由被告承担。 被告金传润、汪玉霞未作答辩，也未提交证据。 经审理查明：2019年10月30日，原告王洋洋经安徽满堂红房地产销售代理有限责任公司（以下简称满堂红公司）中介与被告金传润、汪玉霞签订一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同及协议约定：出卖人（甲方）金传润、汪玉霞，买受人（乙方）王洋洋，甲方将坐落在合肥市滨湖区××路××号××幢××室房屋（合不动产0011023、0011024）出卖给乙方，转让价款为203万元，乙方在2020年1月16日前筹齐首付款88万元，乙方用其中首付款40万元替甲方还贷，余下部分在办理房屋转户时打入合肥市存量房资金托管中心；剩余房款115万元，由乙方以商贷方式支付并打入合肥市存量房资金托管账户；甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之贰拾的违约金责任。合同签订后，原告支付被告40万元购房定金，由被告用于归还房屋抵押贷款。随后，由满堂红公司对原、被告《存量房买卖合同》予以网签备案。2019年11月19日，金传润又以归还房贷为由要求原告支付房款，原告通过微信、支付宝转给金传润5万元。2020年3月27日，金传润（甲方）与王洋洋（乙方）签订一份《协议》，约定：甲方于2020年4月3日前将该房抵押权人陈明镜，抵押金额25万元解押；甲方承诺于2020年4月30日前将该房抵押权人华夏银行合肥分行，抵押金额115万元解押。但被告未按约定注销抵押权。2020年4月9日，两被告与案外人张宏签订一份《存量房买卖合同》，约定将案涉房屋卖给张宏，并收取张宏购房款。2020年4月15日，原告与两被告签订一份《解除合同协议》，约定：因甲方（金传润、汪玉霞）无法还清房屋银行按揭贷款，甲方造成实质性违约，现甲乙丙（中介）三方达成如下一致合同解除协议，甲方做出以下赔偿，甲方共收到乙方45万元，如数退还给乙方，另甲方赔偿乙方违约金9万元。该协议签订后，两被告退还原告购房款13万元。2020年4月16日，房地产管理部门对原、被告之间《存量房买卖合同》予以备案。2020年4月28日，两被告与张宏签订《解除房屋买卖合同协议》，被告金传润又要求原告将13万元购房款转回，原告遂按金传润要求转给其13万元。2020年5月，原告与两被告第二次签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方（金传润、汪玉霞）将坐落在合肥市滨湖区××路××号××幢××室房屋（合不动产0011023、0011024）出卖给乙方（王洋洋），转让价款为195万元，乙方在本协议签订之日向甲方支付定金80万元，在2020年5月15日前筹齐首付款96万元（含定金）；乙方用其中80万元替甲方还贷，剩余房款99万元，由乙方以商贷方式支付并打入合肥市存量房资金托管账户；甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之贰拾的违约金责任。该合同及补充协议所署时间仍然是2019年10月30日。在合同及补充协议签订后至2020年7月12日，原告又陆续支付两被告购房款40万元，加上此前已付45万元，原告合计支付被告85万元购房款。2020年6月5日，案外人张宏向本院起诉金传润、汪玉霞，并申请财产保全，本院依法查封了涉案房屋。此后，金传润一直未归还涉案房屋的抵押贷款，涉案房屋因抵押权及司法查封也无法过户。2020年10月20日，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告身份证，《存量房买卖合同》，《存量房买卖合同补充协议》，《房地产经纪合同》，定金收条，《协议》，《解除合同协议书》，二次签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，借条，王洋洋购房款支付统计表，转账记录，定金收条，合肥市不动产登记信息查询结果，合肥市存量房买卖合同网签确认单，（2020）皖0111民初9138号民事判决书，贝壳网小区房价截图，以及原告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告王洋洋与被告金传润、汪玉霞先后签订二份《存量房买卖合同》及《补充协议》，该二份合同及补充协议不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。其中第一份《存量房买卖合同》及《补充协议》约定涉案房屋总价款为203万元，原、被告已于2020年4月15日签订《解除合同协议》，协商解除了该《存量房买卖合同》及《补充协议》。原、被告于2020年5月签订第二份《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同及协议所署时间为2019年10月30日，该合同约定涉案房屋转让价款为195万元。在该合同于补充协议签订前后，原告合计支付被告购房款85万元。但被告收到原告购房款后，未按合同约定归还涉案房屋的抵押贷款，房屋抵押权未注销；同时，由于被告此前一房二卖，另一买受人将被告诉至本院，并申请本院查封了涉案房屋。涉案房屋因存在抵押登记及司法查封，致原、被告双方无法办理房屋过户手续，双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》不能继续履行，现原告请求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应当及时归还原告已付购房款85万元，并支付原告资金占用期间的利息。被告收到原告购房款后，未归还抵押贷款、注销涉案房屋的抵押权，同时，被告又与案外人签订《存量房买卖合同》，一房二卖，因此，被告已经构成根本违约，应当向原告承担违约责任。本案原告起诉既请求被告按合同约定承担总房款的20%违约金39万元，又请求被告赔偿房屋上涨的差价损失20万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是以补偿为主、惩罚为辅，判定约定违约金是否过高应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素予以衡量。本案原告已经履行了合同义务，但被告却根本违约，导致房屋买卖合同被解除，原告丧失了涉案房屋所有权。本院根据上述因素确定被告支付原告违约金30万元，该违约金包括补偿原告因房屋价格上涨导致的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王洋洋与被告金传润、汪玉霞之间的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》； 二、被告金传润、汪玉霞于本判决生效后十日内返还原告王洋洋购房款85万元，并支付资金占用利息（以85万元为基数，自2020年7月13日起按年利率3.85%计算至款清之日止）； 三、被告金传润、汪玉霞于本判决生效后十日内支付原告王洋洋违约金30万元； 四、驳回原告王洋洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16042元，减半收取8021元，保全费5000元，合计13021元，由原告王洋洋负担2622元，被告金传润、汪玉霞共同负担10399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二一年五月二十八日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。