湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1525号上诉人（原审原告）：苏伟，男，1994年2月1日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王振基，湖南二十一世纪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：攸县凯顺房地产公司开发有限公司，住所地：攸县联星街道胜利社区步行街E栋。法定代表人：文欠苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人苏伟因与被上诉人攸�凯顺房地产公司开发有限公司（以下简称“凯顺房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2016）湘0223民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏伟的上诉请求：撤销一审判决，支持苏伟的起诉请求。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉五星级酒店属于小区配套的相关设施。被上诉人凯顺房地产公司宣传资料中关于五星级酒店的内容，属于对苏伟购买商铺的相关设施的说明和允诺。二、苏伟购买的商铺的成交价格与商铺周围的商业配套设施密切相关，建成后能够提升商铺的价值及预期租金的价值，基于上述原因，上诉人才以合同约定的价格购买该商铺，被上诉人对五星级酒店的允�和说明应当属于要约，该五星级酒店未建成，被上诉人构成违约。被上诉人凯顺房地产公司辩称，案涉五星级酒店不是被上诉人开发小区的范围，不属于商铺的相关配套设施，五星级酒店建设的规划方案是政府做的，上诉人并无过错，也不存在违约。上诉人2014年上半年购买商铺的价格为6000多元每平方米，比同时期攸县其他商铺价格还低，因此，当事人以该价格签订合同的前提不是五星级酒店的建设。苏伟向一审法院提出起诉请求：1、请求将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005109）的总价款变更为316792；2、判令被告按上述合同变更前后差额，支付原告443360元。一审法院认定事实：被告凯顺房地产公司系2011年依法登记成立的有限责任公司，从事房地产开发。2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联�街道永佳社区攸国土挂字2012-G43号地块。2012年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告凯顺房地产公司在该地块上开发“凯顺新城”楼盘，于2013年5月1日与杨小伟签订《商品房营销策划代理合同》，委托杨小伟独家代理策划、销售凯顺新城门面住宅、车库的销售事宜。事后，在攸州大道与内环线交汇处临时兴建了“凯顺新城”销楼部进行现场楼盘销售，并对外发布广告宣传单，宣传:“五星级酒店正式启动五星级社区城市综合体……”。被告凯顺房地产公司先后于2013年6月21日取得《湖南省建设用地规划许可证》、2013年9月30日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2014年1月13日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2014年1月17日取得《商品房屋预售许可证》、2014年4月8日取得《湖南省建设工程规划许可证》。2014年3月21日，原、被告双方签订了《攸县商品房买卖合同》，原告苏伟以760152元的总价购买了“凯顺新城”一期项目中的第10栋1层109号商品房，建筑面积共计113.14平方米，其中套内建筑面积为104.4平方米。合同签订后，原告方依约支付了购房款及房屋税费。2015年8月，被告凯顺房地产公司通知原告方交接房屋。原告方称“凯顺新城”与被告凯顺房地产公司广告宣称的五星级酒店未建，影响房屋价值，双方多次交涉未果。故原告诉至一审法院。另查明，2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理有限公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角�建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关职能部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺房地产公司根据上述会议纪要与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目、湖南都市频道等进行了电视广告。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更的情形；2、本案是否存在情势变更；3、本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任。现作如下分析：1、《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者�人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，原、被告双方签订的《攸县商品房买卖合同》中均未涉及五星级酒店与5万平方米购物中心等内容。签订合同也是建立在双方自愿的基础上，合同双方对合同性质、合同当事人的身份、合同标的物均不存在误解。其次，攸县人民政府原拟在被告凯顺房地产公司开发的“凯顺新城”楼盘旁边的地块兴建一五星级酒店，并召开专题会议、与投资商广州利富投资管理有限公司签订项目建设协议书，相关行政部门亦进行了立项、规划，被告凯顺房地产公司据此发布的广告宣传非虚假宣传，不存在商业欺诈。因此，原、被告双方于2014年2月24日签订的《攸县商品房买卖合同》，系当事人之间商品房交易的真实意思表示，合同有效成立，原、被告所签订上述合同�存在可变更的法定情形。2、原告认为本案属于情势变更的情况，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”在本案中，五星级酒店并非原、被告订立合同的基础，五星级酒店未建立也并能导致合同目的不能实现，本案中亦不是客观情况发生无法预见的重大变化，也不存在不可抗力等非商业风险的变化，原告以情势变更为由请求变更合同，依据不足，一审法院不予支持。3、原告认为被告在广告中对五星级酒店的宣传构成要约，系原、被告订立房屋买卖合同的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在广告中对五星级酒店的宣传并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且该五星级酒店并非被告的承建范围，也未在合同中约定，故原告认为被告存在违约行为，要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，原告苏伟提出将房屋总价款变更为719264元，并由被�凯顺房地产公司支付差额443360元或支付443360元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告苏伟的诉讼请求。一审案件受理费14197元，由原告苏伟承担。二审中，双方当事人均为提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是兴建五星级酒店是否属于凯顺房地产公司的要约，被上诉人在履行合同过程中是否存在违约？现分析述评如下。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内�应当具体明确。要约的内容一般会记载在正式的合同文本中。要约邀请，又称“要约引诱”，是指他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，要约邀请人在发出要约邀请以后撤回的，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失的，要约邀请人一般不承担责任。房地产商业广告、宣传资料等一般为要约邀请，商业广告的内容只有具体、明确，且符合要约的规定，则可以视为要约。本案被上诉人发布的宣传资料提及五星级酒店的内容不符合上述要件。第一，案涉五星级酒店系攸县人民政府规划的招商引资项目，攸县人民政府已对外公开发布，该酒店不在被上诉人的开发范围，建设单位也不是被上诉人。本案中凯顺房地产公司发布的宣传单印有“五星级酒店正式启动，五星级社区……”等内容，不能认定是被上诉人对小区配套设施作出的具体明确的说明和允诺，只是对攸县人民政府将招商兴建五星级酒店的复述，也未明确该五星级酒店即为小区的附属设施，故兴建五星级酒店不应认定为要约。第二，双方正式签订的正式合同文本没有提及上述内容的条款。当事人双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同一经签订，当事人应当严格履行合同义务。被上诉人依法履行了合同义务，上诉人亦应当按照合同约定履行自己支付房款的义务，上诉人要求减少支付房款的理由不能成立。第三，购买商铺属于社会生活中的重大事项，上诉人作为完全民事行为能力人，应当持审慎态度，对购买的商铺应有充分的认识和了解，当地政府招商引资的项目已做了充分说明和发布。被上诉人复述宣传对房屋买卖合同的达成不起决定性作用。第四，案涉房屋买卖合同约定的商铺价格和同时期当地的商铺价格相差不大，上诉人认为复述宣传对其商铺价格存在重大影响的理由也不成立。故上诉人认为被上诉人在商品房买卖过程中存在违约的主张不能成立。该五星级酒店建设与否与双方签订买卖合同及对被上诉人违约的认定没有重大关联，上诉人关于对案涉五星级酒店建成前后商铺价格差的鉴定申请，既与客观事实不符，也没有法律依据，本院对其申请不予采纳。综上所述，上诉人苏伟的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7950元，由上诉人苏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  瑾审 判 员 卢 飞 虎审 判 员 �阳二〇一七年十月二十四日法官助理 陈  河书 记 员 曾 慧 敏