宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4486号原告：张钢军，男，1984年6月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：周博，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：李永峰，男，1982年7月26日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：刘桂萍，女，1985年11月2日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告张钢军与被告李永峰、刘桂萍房屋租赁合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张钢军的委托诉讼代理人周博及被告李永峰、刘桂萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钢军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告偿还原告已支付的物业费、采暖费共计21880.3元及利息28元（按年利率3.85%为准，自2020年11月28日计息至2020年12月10日，共计12天），并继续承担以21880.3元为基数，按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率自2020年12月11日起至清偿完毕之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。李永峰、刘桂萍辩称,涉案房屋已于2018年8月转租给魏有国，自2018年11月至2019年9月期间，二被告并非实际租赁人，且在房屋转租前所产生的费用已经支付完毕，故应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系银川市兴庆区某（复式）室房屋的业主。2015年11月5日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁给二被告；租赁期限自2016年1月1日起至2021年1月1日止，年租金为120000元，二被告一次性交清1年租金120000元，以后每一年提前五天一次性交清；在承租期间，未经原告同意不得将该房屋转租他人。如擅自转租，原告有权终止合同，收回房屋，二被告承担违约责任。二被告经原告同意将房屋转租后，由第三方和原告签订新租赁合同，原告不得干涉二被告和第三方转让费用，只收取房屋租赁费用及保证金；承租期间产生的物业费、水费、电费、暖气费、有线电视费、卫生费等一切费用由二被告自理。因涉案房屋未交纳采暖费及物业费，上海永绿置业有限公司银川分公司与张钢军于2020年11月4日达成调解协议，约定张钢军向上海永绿置业有限公司银川分公司支付2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业费8205.3元及2018年11月1日至2019年3月30日期间的采暖费13695元，共计21880.3元。就此，本院于2020年11月9日出具民事裁定书，确认上述调解协议有效。后原告于2020年11月3日向该公司支付上述费用。案件审理过程中，二被告为证明在原告起诉的期间内，涉案房屋的实际使用人并非二被告，向法庭提交了《房屋租赁合同》一份，该合同载明出租方为原告，承租方为魏有国，合同签订时间为2018年10月9日，房屋坐落位置与前述《房屋租赁合同》一致；租赁期间为2019年1月1日起至2023年12月31日；年租金为120000元；承租期间产生的物业费、水费、电费、暖气费、有线电视费、卫生费等一切费用由魏有国自理。针对该证据，二被告还称其已付清2018年整年的房租，涉案房屋转让给魏有国时是包含有4个月的房租的。其次，二被告于2018年8月至9月期间将之前所产生的费用结清后，魏有国与原告才于2018年10月9日签订的合同。原告对上述证据不予认可，称该份合同非原告所签订。本院就该异议询问原告是否就签名、捺印申请鉴定，原告称不申请。本院认为，原告虽不认可2018年10月9日签订的《房屋租赁合同》上其本人签名的真实性，但原告在本院向其示明法律后果后表示不申请鉴定，亦未提供证据对该《房屋租赁合同》的真实性作出否定。据此，本院确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及原告与魏有国签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。因原告与魏有国签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间自2019年1月1日起，故自2019年1月1日起的物业费、采暖费不应由二被告负担。对于2018年11月1日至2018年12月31日期间的物业费、采暖费，二被告辩称魏有国自2018年8月份占有涉案房屋，因二被告已向原告全额支付了2018年房屋租金，故原告与魏有国约定的租赁期间自2019年1月1日起，但二被告向魏有国转让时包含有4个月房屋租金。因原告对此不予认可，且二被告未就此一步提供证据证明，故本院确认2018年11月1日至2018年12月31日期间的物业费、采暖费仍应由二被告负担。经计算，2018年11月1日至2018年12月31日期间的物业费应为1478.43元（8205.3元÷333天×60天），该期间的采暖费应为5470元（13675元÷5个月×2个月），以上合计6948.43元。因二被告的逾期付款行为已构成违约，故二被告应按一年期贷款市场报价利率向原告支付上述款项自2020年11月28日至本判决确定付款之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李永峰、刘桂萍于本判决生效之日起三日内向原告张钢军支付物业费、采暖费6948.43元，并按一年期贷款市场报价利率向原告张钢军支付上述款项自2020年11月28日至本判决确定付款之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计174元，由原告张钢军负担119元，被告李永峰、刘桂萍负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯二○二一年六月十五日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。