广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33276号原告：佛山市炀玖商贸有限公司，住所地：佛山市禅城区××××××××××××，统一社会信用代码91440604MA4UTRGH40。法定代表人：房树华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪平斌，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭毕华，广东伟伦律师事务所律师。被告：广东中旅（南海）置业有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××352X。法定代表人：张长全，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓晨，广东金腾律师事务所律师助理。原告佛山市炀玖商贸有限公司与被告广东中旅（南海）置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告佛山市炀玖商贸有限公司的委托诉讼代理人汪平斌、郭毕华，被告广东中旅（南海）置业有限公司的委托诉讼代理人崔建珍、李晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市炀玖商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还人民币4000万元及逾期利息（逾期利息以本金人民币4000万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月13日起计算至清偿之日止）；2.被告向原告支付因实现债权而支出的律师代理费（暂计人民币20万元，后期风险代理费以实际发生为准）；3.被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等全部实现债权的费用。事实和理由：2017年4月12日，原告与被告经协商签订了21份《商品房买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区×××××××××××××旅××××××××商品房，总购房款为人民币4000万元。同日，被告向原告出具《承诺函》，约定原告因自身经营发展需要可于2017年12月1日后向被告提出退房，被告应自收到通知后5个工作日内退还原告支付的全部购房款项。上述合同签订后，原告于2017年4月18日通过银行转账方式向被告支付了购房款人民币4000万元。2019年9月6日，原告根据《承诺函》的约定选择退房并向被告发出了《关于要求退房退款的函》，要求被告按约定退还全部购房款人民币4000万元。2019年10月9日，原告再次向被告发出《关于要求退房退款的函》，并于2020年10月13日委托了泰和律师事务所向被告发出《律师函》，再次要求被告按约定返还上述款项。被告在收到原告选择退房并要求返还购房款的上述函件后，未向原告提出任何异议。另外，被告自2017年4月12日起至原告发函选择退房之日止，也没有向原告提出并办理过交房事宜，案涉商品房未交付给原告。截止至原告起诉之日，被告仍未向原告退还购房款人民币4000万元及利息。原告认为被告出具的《承诺函》是其真实意思表示，内容符合法律规定，对双方具备约束力。根据《承诺函》的约定，原告有权选择退房并要求被告返还全部购房款4000万元，原被告双方签订的21份《商品房买卖合同(预售)》已于原告发出退房通知之日即2019年9月6日解除，被告应当在收到退房通知后5个工作日内向原告返还人全部购房款4000万元。被告至今未返还上述款项的行为已经构成违约并造成原告巨大损失，原告诉请被告立即返还全部购房款及逾期利息符合事实和法律规定。综上所述，原告为维护自身合法权益，故起诉。被告广东中旅（南海）置业有限公司辩称，一、原告无权单方解除原被告双方签订的涉案21份商品房买卖预售合同，被告没有义务向原告返还购房款及利息。原被告双方虽然签订了21间商铺的商品房预售合同，但该合同并非原被告双方的真实意思表示。合同约定的购房款合计4000万元实际也并非是双方真正买卖商品房的购房款，而是原告为了履行2017年4月1日原告与梁××、张××、佛山市南海××××开发有限公司签订的合作协议而向支付的履约保证金，佛山市南海××××开发有限公司的实际控制人实际为广东××××集团有限公司，被告的实际控制人也是广东××××集团有限公司，从2005年12月23日佛山市南海××××开发有限公司与佛山市×××××××委会签订了土地使用权转让协议，约定佛山市×××××××委会将其拥有的61.85亩地块的土地使用权转让给佛山市南海××××开发有限公司，由该公司向佛山市×××××××委会支付地价和提供相应的办证费用。因此佛山市南海××××开发有限公司向佛山市×××××××委会及相关部门支付该项目的费用达到3000万元，佛山市×××××××委会与佛山市南海××××开发有限公司签订的土地使用权转让协议约定，如果佛山市南海××××开发有限公司最终未能竞得目标地块，佛山市×××××××委会同意扣减前期佛山市南海××××开发有限公司已经支付的3000万元之后，支付剩余政府款项的50%作为佛山市南海××××开发有限公司的收益。基于上述情况，原被告双方协商一致，同意在上述目标地块被政府收储并重新公告挂牌后共同设立合资公司报名竞买，购买目标地块。为此原告与科达公司及梁××、张××签订了合作协议书，由于佛山市南海××××开发有限公司项目已经向佛山市×××××××委会及相关部门支付了3000万元的费用，并且与佛山市×××××××委会签订的协议约定剩余政府返还款项50%的收益归佛山市南海××××开发有限公司，基于公平原则和保障原告与佛山市南海××××开发有限公司的合作协议的履行，原告同意支付4000万元作为双方的履约保证。但是原告要求佛山市南海××××开发有限公司和梁××、张××保证由佛山市南海××××开发有限公司在原告指定的银行开立共管账户，原告要预留财务人员的印鉴，且该公司作为佛山市南海××××开发有限公司收取佛山市×××××××委会收益的指定账户，并且要求梁××、张××将其所有的佛山市南海××××开发有限公司的100%股权质押给原告，同时要求佛山市南海××××开发有限公司在全部公章、法人章、财务章及网银、U盾、密码卡转账支票全部证照等公司资料由原告进行监管。即上述公司资料存放在原告指定的场所保险柜中，佛山市南海××××开发有限公司保管钥匙，原告保管密码。该协议约定佛山市×××××××委会向佛山市南海××××开发有限公司支付的合作收益款按照以下比例进行分配，做合资公司竞得目标地块，成交楼面价大于3500元的部分的合作收益，按照原告70%，佛山市南海××××开发有限公司30%的比例进行分配，若合资公司未竞得地块，成交楼面价大于6000元的合作收益，按照原告和佛山市南海××××开发有限公司各占50%的比例进行分配。由此可见涉案4000万元是原告为了履行与佛山市南海××××开发有限公司的合作协议支付的保证金，否则原告在与佛山市南海××××开发有限公司没有任何付出的情况下，又有何权力来分配佛山市南海××××开发有限公司已经投入的前期3000万元的项目收益。涉案商品房买卖合同并非原被告双方的真实意思表示。由于被告与佛山市南海××××开发有限公司是关联公司，当时经过原告与佛山市南海××××开发有限公司及被告的协商一致，双方同意原告将4000万元以房地产买卖预售的方式支付给被告。当时原告的解释是原告是上市公司，财务严格，必须有相关依据才能付出这么大的费用，因此双方协商通过商品房买卖预售的形式支付4000万元履约保证金。综上，原告与佛山市南海××××开发有限公司之间的合作协议，至今尚未解除，原告与佛山市南海××××开发有限公司也未就4000万元的履约保证金协商下一步的处理方案，因此原告单方要求收回涉案4000万元的资金，是不能成立的。二、原告向法庭举证的承诺函，该承诺函并非被告的真实意思表示，原告与佛山市南海××××开发有限公司已经协商同意支付4000万元作为履行双方签订的协议的履约保证金，在付款前迟迟未将该款项支付给佛山市南海××××开发有限公司，强迫佛山市南海××××开发有限公司和被告要求被告必须以其自己的名义出具原告起草内容的承诺函，如果被告不按照其要求出具承诺函，原告就不肯支付4000万元的履约保证金。被告迫于无奈按照原告的要求出具承诺函。承诺函的内容并非被告的真实意思表示。三、原告要求被告支付本案的律师代理费没有依据，原、被告双方并未就律师费问题做任何约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的法律意见书复印件1份、代持股权协议书复印件1份，被告未提供相应证据的原件，且该证据为案外人之间的协议，与本案无关，本院对其证明力及关联性均不予确认；2.被告提供的土地使用权转让合作协议原件1份、投资款利息确认书原件1份、土地使用权合作协议（补充）原件1份，该协议和确认书均为案外人之间所签署，与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原告佛山市炀玖商贸有限公司（买受人）与被告广东中旅（南海）置业有限公司（出卖人）签订21份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区×××××××××××××旅××××的××××商铺（合同编号、商铺地址及价格详见下表）。合同编号房屋地址价格（元）合同编号房屋地址价格（元）201××××××××6021座110号铺1300000201××××××××3023座103号铺1299000201××××××××2021座111号铺1656000201××××××××9023座105号铺1459000201××××××××7022座101号铺1245000201××××××××7023座106号铺1113000201××××××××8022座102号铺1275000201××××××××40223座102号铺1337000201××××××××1022座103号铺996000201××××××××80223座103号铺1433000201××××××××5022座104号铺1113000201××××××××80223座104号铺1700000201××××××××5022座105号铺1465000201××××××××10223座105号铺885000201××××××××2022座106号铺1107000201××××××××80223座106号铺2000000201××××××××4022座107号铺1062000201××××××××70223座107号铺9520000201××××××××7023座101号铺1172000201××××××××10223座206号铺5706000201××××××××9023座102号铺1157000合计房价款4000万元同日，被告广东中旅（南海）置业有限公司向原告佛山市炀玖商贸有限公司出具《承诺函》，该承诺函写明原告于2017年4月12日购买原告开发建设的中旅银湾项目部分商铺（共××××）。总价款4000万元。被告向原告承诺若原告因自身经营发展需要，于2017年12月1日后向被告提出退房要求的（即解除商品房买卖合同），被告于收到上述退房通知后5个工作日退还原告支付的全部购房款。2017年4月18日，原告向被告转账4000万元。2019年9月6日，原告向被告邮寄发出《关于要求退房退款的函》，该函写明原告正式通知被告，原告对中旅银湾项目××××商铺全部进行退房退款处理；被告在收到函后5个工作日内退还原告已支付的全部购房款人民币4000万元；原告收到上述退款后，将配合被告完成网签解除工作；如被告未能按时足额退款，原告将按应退款每日千分之一的标准向被告计收违约金，并保留采取必要法律行动的权力。届时，被告将全额承担原告因采取法律行动所产生的成本和费用（包括但不限于律师费、因诉讼/仲裁而产生的案件受理费/仲裁费、保全费、执行费等）。邮单显示收件时间为2019年9月9日。2019年10月9日，原告再次向被告邮寄发出《关于要求退房退款的函》。2020年10月13日，原告委托泰和泰律师事务所向被告邮寄发出《律师函》，要求被告退还4000万元并赔偿原告损失。另查明，2017年4月7日，梁××（甲方）、张××（乙方）与佛山市炀玖商贸有限公司（丙方）、佛山市南海××××开发有限公司（丁方）签订《合作协议书》，约定：根据甲、乙陈述，2005年12月丁方与佛山市南海区×××××民委员会签署《土地使用权转让合作协议》，约定佛山市南海区×××××民委员会将其拥有的位于南海中学西樵分校之西，面积约61.85亩地块土地使用权转让给丁方，由丁方向佛山市南海区×××××民委员会支付地价款并提供相关办证费用，由佛山市南海区×××××民委员会负责完善相关用地审批手续并将目标地块转作建设用地，截止本协议签订日，丁方向佛山市南海区×××××民委员会及相关单位支付各项费用合计约3000万元，合作协议还约定若丁方最终未竞得目标地块的，佛山市南海区×××××民委员会同意扣减前期丁方已支付的各项费用3000万后向丁方支付剩余政府返还款项的50%；丙方、丁方有意在目标地块被政府收储并重新公告挂牌后，共同设立一合资公司报名竞买并开发目标地块；甲乙方及丁方承诺，本协议签订后，最迟至2017年9月30日，目标地块正式公告挂牌且挂牌条件符合协议约定内容的，丙方及丁方根据协议签订内容共同成立一合资公司参与目标地块竞拍，若合资公司根据本协议约定内容竞得目标地块的，该项目由丙方操盘并由其母公司合并财务报告，合作开发的原则及主要条款见协议合作开发条款；最迟至2017年9月30日，目标地块应按照本协议约定规划条件进行公告挂牌出让并不附加其他配建要求，且公告其实楼面价不高于6000元/平米，在满足前述约定挂牌出让条件的情况下，合资公司报名参与竞买；若未能满足前述出让条件的，则丙方有权在目标地块公告之日起3个工作日内（或在约定公告期限届满之日起3个工作日内）书面通知甲乙方及丁方是否继续履行本协议；若目标地块未能在2017年9月30日前挂牌出让的，从2017年10月1日起丁方向丙方按照每逾期挂牌一天支付违约金8767元，最迟至2017年12月31日若目标地块仍未挂牌出让的，丙方仍有权终止协议；丙方、丁方一致同意，目标地块挂牌后且出让条件符合本协议约定内容的，丙方及丁方或丁方指定第三方于挂牌公告后5日内共同成立一合资公司（注册资本1000万，丙方认缴70%，丁方认缴30%）用于报名参拍目标地块。各方并约定其他权利义务。2020年12月23日，原告提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张其向被告支付的4000万元为购房款，并提供了21份《商品房买卖合同（预售）》《承诺函》予以证实。反观被告，其主张原告向其支付的4000万元为《合作协议书》的履约保证金，但其提供的《合作协议书》既未载明签约主体为被告，又未有履约保证金4000万元或指定被告为佛山市南海××××开发有限公司收款方的约定，且被告作为商事主体，为其他商事主体的利益无偿给予原告××××商铺明显有违商事交易规则及日常生活经验法则。综上，原告就其诉请所提供证据的证明力明显大于被告反驳原告诉请所提供证据的证明力，故本院对原告的主张予以采信，对被告的主张不予采纳。被告向原告出具的《承诺函》明确写明原告于2017年4月12日购买原告开发建设的中旅银湾项目部分商铺（共××××），总价款4000万元；若原告因自身经营发展需要，于2017年12月1日后向被告提出退房要求的，被告于收到上述退房通知后5个工作日退还原告支付的全部购房款。现被告承诺的退款条件已具备，被告应向原告退还相应购房款，故本院对原告要求被告退还购房款4000万元的诉讼请求依法予以支持。被告主张《承诺函》并非其真实意思的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。关于利息，《承诺函》约定被告应在收到原告退房通知后5个工作日内退还购房款，现原告于2019年9月6日发函要求被告退款，被告于2019年9月9日收到该函件，故被告应于2019年9月17日前退还相应款项予原告。被告未在承诺期限内退还相应款项，给原告造成了相应的资金占用损失，被告应赔偿相应损失予原告，即被告应以4000万元为本金从2019年9月18日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告要求从2019年9月13日起开始计付利息无事实依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于律师费，原告委托律师进行诉讼并非必要的支出，且原、被告对于律师费的负担并未进行约定，原告要求被告赔偿律师费20万元没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。关于财产保全担保费，财产保全担保费并非必要的支出，原、被告亦未对该部分费用的承担方式进行约定，原告要求被告支付财产保全担保费没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东中旅（南海）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还4000万元予原告佛山市炀玖商贸有限公司；二、被告广东中旅（南海）置业有限公司应以4000万元为本金从2019年9月18日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市炀玖商贸有限公司，本项随上列第一项清；三、驳回原告佛山市炀玖商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计126041.39元，财产保全费5000元，合共131041.39元（原告已预交），由原告佛山市炀玖商贸有限公司负担500.39元，被告广东中旅（南海）置业有限公司负担130541元，被告广东中旅（南海）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付130541元予原告佛山市炀玖商贸有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年三月十九日书记员 陆美羽