河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初4319号原告：王崴，女，1986年3月9日出生，汉族，住河南省驻马店市正阳县。委托诉讼代理人：麻彦彬，北京德恒（郑州）律师所事务所。被告：河南省爱克实业发展有限公司，住所地河南省驻马店市驿城区乐山大道与淮河路交叉口东北角。法定代表人：张**，该公司经理。委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司驻马店分行，住所地河南省驻马店市文明路188号。法定代表人：何卫康，该行行长。原告王崴与被告河南省爱克实业发展有限公司（以下简称爱克公司）、第三人中国银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中国银行驻马店分行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王崴及其委托诉讼代理人麻彦彬，被告爱克公司的委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼。第三人中国银行驻马店分行经本院合法传唤未有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王崴诉称，2016年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于乐山路与××大道交叉口东北角爱克国贸第5座2层2219号房产一套，房屋总价款410008元。2016年6月14日原告向被告交纳首付款209008元，余款200000元在第三人中国银行股份有限公司驻马店分行处做按揭贷款。原告与第三人签订了《个人商业用房贷款合同》，贷款期限为120个月，每月还款2244.4元，每月还款日为12号，截止2021年4月12日已偿还56个月的贷款（本息共计125686.4元）。故请求依法判令：1、解除原告与被告于2016年6月14日签订的商品房买卖合同并要求被告协助原告办理该合同备案登记（不动产预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记）的注销手续；2、被告向原告返还已支付的房屋首付款210008元及利息（从2016年6月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告赔偿原告已经向第三人偿还的贷款本金及利息共125686.4元（暂计算至2021年4月12日，以实际产生数额为准）；4、解除原告与第三人签订的个人商业用房贷款合同；5、被告向第三人一次性支付下余按揭贷款本息（以实际产生数额为准）；6、被告返还原告已支付的抵押费、档案费共1260元及利息（从2016年6月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；7、被告向原告支付违约金410元。被告爱克公司辩称，1、原告与爱克公司签订《商品房买卖合同》。该合同系双方真实意思表示，合法有效。2、原告与爱克公司签订《商品房买卖合同》后，原告已将所购商铺委托给驻马店市国贸360商业管理有限公司统一经营管理，委托期限为10年，前三年委托经营期为市场的培育期，原告承诺该期限的商铺租赁收益全部归360公司所有，第四年至第十年租金归原告所有。3、爱克公司不存在直接向原告交付房屋的义务，且涉案房屋已由360管理公司接收并装修使用，原告至今未受到任何经济损失。4、原告要求解除商品房买卖合同无事实及法律依据，应依法予以驳回，爱克公司不存在延期交房的情形，不应承担任何赔偿责任。5、原告单方面提出解除合同，需经爱克公司书面同意，原告应向爱克公司支付总房款30%的违约金。6、原告在起诉前从未向爱克公司要求解除合同，原告起诉据合同约定交房时间已超过120日，原告已放弃解除合同的权利。7、原告起诉要求解除合同据合同约定交房时间已超过一年，原告要求解除合同的权利已经消灭。综上，爱克公司不存在违约情形，原告要求解除合同及退还购房款无事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。第三人中国银行驻马店分行未到庭亦未陈述。经审理查明，2016年6月14日，原告王崴（××）与被告爱克公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“1、××购买的商品房为国际金融贸易中心第5幢2层2219号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑面积共16.75平方米。2、该商品房单价为每平方米24478.09元，总金额410008元整。3、付款方式为2016年6月14日交纳首付房款210008元，剩余房款200000元采用银行按揭。4、出卖人应当在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给××使用。5、出卖人逾期交房的违约责任。……②逾期超过360日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起360天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”等条款。另外，该《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中第十三条约定：“××根据购房合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖逾期交房90天后30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利……”。签订合同后，原告王崴向被告爱克公司交纳首付款210008元，并由被告爱克公司向原告出具发票一份。2016年6月14日，原告王崴支付代收抵押费、代收档案费合计1260元。2016年8月1日，原告王崴（借款人、抵押人）、第三人中国银行驻马店分行（贷款人）、被告爱克公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，约定原告王崴的贷款金额为200000元，贷款期限为120个月。签订贷款合同后，贷款200000元依约转入被告爱克公司账户，同时原告王崴开始依约偿还按揭贷款本金及利息。另查明，一、庭审中，被告爱克公司向本院提交了案外人驻马店市国贸360商业管理有限公司（受托方、乙方，以下简称国贸360公司）与原告王崴（委托方、甲方）签订的《驻马店市国贸360商铺委托经营管理合同》一份，约定：“1、甲方购买坐落在“国贸360”第2层2219号商铺，预测总建筑面积16.75平方米（最终以产权登记面积为准）。2、甲方同意将该商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为壹拾年，从2017年9月30日起（以下委托期限以此日期计算）。3、在委托经营期间，前三年委托经营期为市场的培育期，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一推广、统一管理，甲方承诺该期限的商铺租赁受益全部归乙方所有，乙方承担市场培育费用（招商费用、广告推广费用、乙方管理费用等）。4、甲方应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付给乙方”等条款。原告对该证据质证称：对证据的真实性有异议，原告从未见过该证据，同时根据委托经营管理合同第二条第三款约定正常的交接手续应先有原告与被告爱克公司办理交接手续，再由原告将商铺交付给国贸360公司，不存在由被告直接将商铺交付给国贸360公司的情况。该经营管理合同是一式二份均在被告处。二、被告爱克公司提交了其与案外人国贸360公司签订的驻马店国际金融贸易中心5号楼交接确认书一份，用以证明爱克公司已经按照经营委托管理合同的约定于2016年10月31日将涉案商铺交付给国贸360公司进行统一管理，爱克公司不存在逾期交房的情形。原告对该证据质证称：对其真实性无异议，但对证明目的有异议，被告未按合同约定向原告交付涉案商铺，被告与国贸360公司的交接单仅仅有爱克公司盖章没有签字，该合同未生效，因此不能证明被告已向原告交付涉案商铺。三、庭审中，原告王崴提交2020年12月4日限期履行通知书一份，该通知书载明：“河南省爱克实业发展有限公司：2016年6月14日我与贵公司签订了《商品房买卖合同》，约定我以410008元人民币的价格购买你公司位于乐山大道淮河大道交叉口东北角名为国际金融贸易中心的第5幢2层2219号商品房一套。合同中明确约定，你方承诺在2017年9月30日之前将上述房产交付给我使用，时至今日你方从未通知过我交付房屋。现为维护我方合法权益，对你公司进行催告履行合同，请求你公司在2020年12月7日前交付符合合同约定以及公司前期销售宣传内容的房产。购房人：王崴，2020年12月4日。”及张贴于被告门前及360办理房产证处门口限期履行通知书照片二张，证明其向被告催告后，解除权行使的合理期限为三个月。被告爱克公司质证意见为：对该两份证据均有异议，无法核实真实性，履行通知书注明的时间是2020年12月4日，我公司已按照商品房买卖合同的约定时间将房屋交付给原告委托的360管理公司，该限期履行通知书与实际情况不符，且张贴的地点无法核实在何位置，我公司也没有收到过原告的通知单，录像真实性无异议，但录像地点无法显示是原告文字材料中写的售楼部里面，且录像中没有任何人员出现，原告仅将通知张贴到墙上，并没有向任何人员送达该通知，不排除是原告将该通知私自张贴在墙上拍照取证后又撕下，我们没有看到原告张贴的通知单，也未向我公司递交书面的通知单，原告通知单上的时间超过了法定的合理期限。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、2016年6月14日，原告王崴与被告爱克公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告爱克公司将其开发但尚未建成的驻马店市乐山路与××大道交叉口东北角国际金融贸易中心5座2层2219号商铺出售给原告，原告王崴与被告爱克公司之间系商品房预售合同关系。后原告王崴、被告爱克公司及第三人中国银行驻马店分行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定由第三人为原告购房提供贷款，并由被告提供担保，故原告王崴、被告爱克公司与第三人中国银行驻马店分行之间系商品房担保贷款合同关系。上述两份合同均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同。二、关于逾期交房问题。本案中，原告王崴已依约向被告爱克公司支付首付款210008元并办理了银行按揭，但被告爱克公司未依约于2017年9月30日前将已经验收合格的商铺交付给原告，构成违约。关于被告爱克公司主张其已将诉争商铺直接交付给国贸360公司，不存在逾期交房的情形。依据《商品房买卖合同》约定，被告应将诉争商铺交付给原告；又依据《驻马店市国贸360商铺委托经营管理合同》约定，原告应当按照购房契约的约定及时与开发商办理该商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付给国贸360公司。现被告爱克公司主张其向国贸360公司交付了房屋也即履行了向原告交付房屋的义务，不符合合同的约定，本院不予采纳。被告爱克公司据此主张不存在延期交房情形，本院不予采纳。三、关于合同解除问题。1、本案中，诉争《商品房买卖合同》约定：“逾期超过360日后，××有权解除合同”，该合同的补充协议第十三条约定：“××根据购房合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖逾期交房90天后30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利”，《商品房买卖合同》与其补充协议就同一事项约定不一致。根据有关法律规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，本案中，补充协议系被告爱克公司提供的格式条款，其涉及本案的第十三条限制了买房人的权利，加重了买房人的责任，且未采取合理的方式提请买房人注意，故诉争补充协议中涉及本案的第十三条为无效条款。本案应当依据《商品房买卖合同》的约定来确定行使解除权的期限。2、《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年4月30日，并约定：“逾期超过360日后，××有权解除合同”，故诉争合同的解除权行使期限应从2017年4月26日开始。法律规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，法律同时规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。现原告于2021年4月1日诉至法院请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，已超出行使解除权的合理期限，解除权已经消灭。纵使按照原告当庭提供的于2020年12月4日向被告催告交房并发出限期履行通知书，履行期限为2020年12月7日前交付房产，催告后解除权行使的合理期限为三个月，即从2020年12月8日至2021年3月7日，现原告于2021年4月1日起诉，也同意超过行使解除权利合理期限，解除权已经消灭。故原告王崴请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。因上述已认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未解除，故原告依据商品房买卖合同解除的法律后果提出的解除《个人商业用房贷款合同》、返还相关款项等其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王崴的诉讼请求。案件受理费3181元（已减半收取），由原告王崴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王磊二〇二一年六月三十日书记员  梁茜