河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初66号原告：河南省合家安物业管理有限公司，住所地：焦作市山阳区塔南路**。法定代表人：焦斌斌，总经理。委托诉讼代理人：陈靖靖，女，系公司员工。委托诉讼代理人：苗保胜，男，系公司员工。被告：汪守强，男，1969年8月6日出生，汉族，住焦作市解放区。原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称合家安物业公司）与被告汪守强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序,于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托诉讼代理人陈靖靖、苗保胜到庭参加了诉讼，被告汪守强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合家安物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告缴付自2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费6137.82元、违约金11409.8元，共计17547.62元，并自2020年10月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕该款之日止；2.本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实与理由：被告系万联·世纪城小区6号楼2单元2层4号的业主，该房屋建筑面积为121.78平方米。被告作为购买者和实际居住人，应当按照前期物业管理服务合同履行缴费义务。自2018年7月1日起，住宅物业按照调整后的物业服务费每月每平方米1.2元缴纳（2018年6月30日之前按每月每平方米1元缴纳），逾期缴纳的从逾期之日起按照日千分之五承担违约金。绝大多数业主都能按月及时向原告缴纳全部物业服务费用，但被告等极少数业主，享受原告的物业管理和服务，却不缴纳物业管理服务费用，造成不良影响，经原告多次规劝无效。被告的行为，影响了整个小区的管理，故原告诉至法院。被告汪守强未到庭答辩，亦未提交证据。原告合家安物业公司为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了如下证据：1.原告营业执照复印件1份、法定代表人身份证明原件1份、法定代表人身份证复印件1份，证明原告的基本信息；2.原告与河南省万联置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》1份，证明原告自2013年9月1日起在万联世纪城小区提供物业服务的事实，违约金按照日千分之五计算的依据；3.《河南省发展和改革委员会关于转发的通知》（豫发改收费（【2015】157号）文件复印件1份、2018年5月7日和6月4日原告在万联世纪城调费调查前后公示照片2张、小区业主同意调费调查表复印件3份，证明原告按照（豫发改收费（【2015】157号）文件进行调整物业服务费的调查，调查结果符合国务院及河南省物业管理条例的总面积和户数双过半之要求，物业服务费按建筑面积由每月每平方米1元上调至1.2元；4.万联世纪城小区预收2019年、2020年、2021年度物业费住户《红花榜》照片3张，证明参加预收2019年、2020年、2021年物业费的住户为695户、783户、818户，分别占总户数的69.8%、78.6%、82.1%，更加印证调费调查结果，过半数业主同意调费;5.业主/住户情况登记表复印件1份,证明被告拥有房屋门牌号、坐落位置、建筑面积等具体情况，建筑面积121.78平方米，计算物业服务费的面积依据；6.张贴在被告户门的《缴费通知单》照片4张，证明原告向被告多次催缴物业服务费的事实；7.欠费计算明细1份，证明原告请求数额计算时间，被告欠费时间为2017年1月1日起至2020年9月30日；8.解放法院判决书1份，证明万联世纪城小区同类案件的判决情况。本院对当事人提供的证据认证如下：被告汪守强经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据，经本院审查，对真实性均予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实认定如下：原告系从事物业管理的公司，被告汪守强系焦作市万联世纪城6-2-2-4号房屋业主，房屋建筑面积为124.18平方米。2013年9月1日，原告合家安物业（乙方）与案外人河南省万联置业有限公司（以下简称“万联置业”，甲方）签订《前期物业服务委托合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方为万联·世纪城提供前期物业服务，委托管理期限自2013年9月1日起至小区业主委员会成立选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。住宅物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1元。物业服务费自《交房通知书》指定的交房期限届满之日起开始收取。交房时，业主或物业使用人应一次性交清第一年物业费，自第二年起，物业服务费按月交纳。如甲方、业主或物业使用人违约，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每天千分之五向乙方支付违约金。在质保期内，房屋共用部位、共用设施设备、附属配套设施的维修、更新、改造责任和费用，由建设开发单位承担，在质保期外，房屋共用部位、共用设施设备、附属配套设施的维修、更新、改造，由乙方编制维修、改造、更新方案，提请甲方通过后组织实施，所需费用从业主缴纳的住宅专项维修资金支付。2015年5月7日，原告在小区公示栏中张贴了《关于上调万联世纪城小区物业服务费调查公示》，并向业主发放调查问卷对物业费上调进行调查。原告汇总业主填写的物业费上调书面调查表后，于2018年6月4日发布了《万联世纪城小区上调物业服务费公告》，该公告中载明：“根据《河南省物业管理条例》第四十八条规定，河南省合家安物业管理有限公司万联世纪城服务中心采取书面征求意见的方式，就万联世纪城小区物业服务费，自2018年7月1日起上调为1.2元/月/平方米事宜征求了小区业主的意见。小区住宅总户数为996户，住宅总建筑面积113040.81平方米，物业公司发放书面调查问卷651份，回收647份。其中1、同意调整为1.2元/月/平方米的550份（含同意随多数业主意见38份），同意调费户数率为55.22%；同意住户的建筑面积为62005.24平方米，占住宅总建筑面积的54.85%；2、不同意97份；3、未签书面意见的349户。同意住户达到并符合《河南省物业管理条例》的面积和户数双过半之规定。据此，我公司决定自2018年7月1日起，万联世纪城住宅物业服务费调整为1.2元/月/平方米。特此公告。”原告于2013年9月1日正式入驻万联世纪城小区进行物业管理服务，被告自2017年1月1日起至今未缴纳物业费，故原告于2020年9月22日向本院提起诉讼，形成本案纠纷。另查明，2014年12月17日出台的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》规定，非保障性住房物业服务的收费按照物业服务合同约定，不再实行政府指导价，实行市场调节价。河南省发展和改革委员会于2015年2月11日对该通知进行转发，规定此前下发的与本通知规定不一致的文件同时废止。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。因原告与建设单位签订的合同以及物业费上涨均在民法典实施之前成立，被告从2017年未缴纳物业费即导致双方履行合同产生争议，该合同发生争议亦在民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，关于涉案合同的成立以及物业费上涨是否合法仍应适用民法典施行前当时的法律、法规予以规范。根据法律规定，原告与建设单位签订的合同以及物业费上涨均符合法律规定，原告作为物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，被告作为业主应当支付物业费。被告的房屋面积为124.18㎡，原告起诉主张按121.78平方米计算，系其意思自治，本院予以确认。原告主张被告支付2017年1月1日至2019年9月30日的物业费，经核算，2017年1月1日至2018年6月30日的物业费按1元/㎡/月计算为2192.04元（121.78×1×18=2192.04）,2018年7月1日至2019年9月30日的物业费按1.2元/㎡/月计算为2192.04元（121.78×1.2×18=2192.04），合计欠缴物业费应为4384.08元。原告主张该期间应支付物业费6137.82元，无事实及法律依据，超出部分，本院予以支持。关于原告请求被告支付因拖欠物业费而产生的违约金及利息。虽原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。但该约定标准过高，且结合原告陈述的被告欠缴物业费的理由可知，因原告未履行其应承担的维修、改造等责任，矛盾间隔时间较长，使得问题一直未得到解决，对造成被告逾期缴纳物业费也有一定过错，故此对原告主张违约金及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告汪守强于本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费4384.08元；二、驳回原告河南省合家安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由原告河南省合家安物业管理有限公司负担95元，被告汪守强负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  程明二〇二一年二月三日法官助理张莹莹书记员张力魁附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。