苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初12471号原告：陈再良，男，1968年5月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：吴有好，女，1971年6月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。以上二原告共同委托诉讼代理人：李艺唯，江苏天辩律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：吴丽洁，江苏天辩律师事务所律师。被告：江苏伟业房产有限公司，住所地吴江经济开发区江陵东路**。法定代表人：姚阿琴,董事长。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。原告陈再良、吴有好与被告江苏伟业房产有限公司（以下简称伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员陈烨于2021年11月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈再良、吴有好共同委托诉讼代理人李艺唯，被告伟业公司的委托诉讼代理人胡建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈再良、吴有好向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告逾期交房违约金29651.88元，逾期办证违约金392363.19元，以上合计422015.07元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告陈再良、吴有好将诉讼请求变更为：1.判令被告立即赔偿原告逾期交房违约金29651.88元（逾期交房违约金的计算方式是按照已付购房款的日万分之一计算，自2013年3月1日起计算至2013年10月17日）、逾期办证违约金510072.15元（逾期办证违约金是按照当时银行同期同档贷款利率5.6%的1.3倍，自2014年4月16日起计算至2019年9月2日），以上合计539724.03元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于横扇镇菀坪创业路西侧锦绣江南16幢102室房屋一套。合同约定被告应当在2013年2月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过90天的，自约定的交付之日起第二日起至实际交付日，被告按照已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同同时约定被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后原告按约支付全部购房款，但是被告至今未能交房。为维护原告的合法权益，故今特向法院提起诉讼。被告伟业公司辩称，一、被告不存在逾期交房的问题。案涉房屋早在2008年就竣工验收合格，2009年项目取得交付使用通知书，房屋具备了交付条件。而原告购房时，已经是2013年，这时整个项目已经剩下不多的房屋没有卖出去，其他的早就卖完并且交房了。所以，原告购房时，该房屋早已是现房状态，且符合交付条件，随时可以交付。原告付清全部购房款后，被告就告知原告房子现状在那边，原告可以直接收房，去物业那边办理房屋交接手续即可。原告跟被告工作人员钱文骏明确表示，收房还要交物业费、契税、维修基金等费用，等后面想卖的时候再交房办证。因此，被告一直没有去物业处办理正式的收房手续。所以说，并不是被告延期交房，而是原告自身未及时办理收房，房屋本身是具备交付条件的，只要原告想收房，在付清全部购房款后，随时都可以收房。而且如果是被告原因无法交房，那在7年的时间里，原告必然会通过各种方式要求被告交房。但事实上，这么多年，原告从来没有向被告提出过延期交房的问题。二、逾期办证并非是被告的原因导致，而是原告自身原因以及吴江区住建局系统原因造成的。首先，早期是原告自己不愿意办证。原告于2013年3月6日支付清全部房款的同时，被告就与原告签署了《房款结算清单》，要求原告支付契税、维修基金、代办证等费用，以便办理产权过户手续。但是被告自己表示现在不办证，等要卖房子的时候再缴费办证。因此，直到2016年4月26日，原告才联系被告，说房子想卖了，要办证，并且在当天交纳了契税、代办证等费用。其次，并非被告恶意不给原告办理房产证。在2013年时，吴江区并非强制网签，因此，原被告签署的商品房买卖合同是手工合同，并非网签合同。但是，到了2016年原告联系被告办证的时候，吴江区已经强制要求网签了，即所有商品房买卖必须通过网签系统进行，而且必须经过网签的房屋才能办理产证。而本案合同早在2013年就签署了，本来正常在2013年办证一点问题没有，但是现在到2016年才来办证，已经跟当前的政策不相符了，属于历史遗留问题。而吴江区房管局对这一历史遗留问题并没有统一的处理意见。因此，被告提交办证资料后，因该合同为手工合同，没有经过网签，吴江区房管局多次答复暂时无法办理，等有统一处理方式后再行办理。后经过多次沟通，到2018年初，吴江区房管局说可以将原告的手工合同转为网签合同，于是被告就在网签系统上申请转网签合同。但是在过程中，吴江区网签系（蓝盾系统）又涉及跟苏州市网签系统对接问题，又导致被告多次申请，吴江区房管局仍然未通过。到2019年，因产证还未办理出，被告天天派人员前往房管局，并且通过跟相关领导反复沟通，最终确定了，对于历史遗留的问题，仍然按照原来手工合同的方式办理产证，因此最终在2019年时才办理完成了房产证。为此，被告恳请法院依法查明本案事实，依法驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2012年10月19日，陈再良向伟业公司支付锦绣江南16-02联排购房定金100000元。伟业公司作为出卖人（甲方）与陈再良作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》1份，合同约定乙方向甲方购买锦绣江南16幢02号房，房屋总价为1283631元，付款方式为按揭贷款支付，买受人于签订本合同时支付购房总价的30%计393631元，本合同签订后7天内，以按揭贷款方式支付购房款的70%计890000元。合同约定，房屋交付日期为2013年2月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金，合同继续履行；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2013年1月8日，陈再良向伟业公司支付购房款285090元；2013年2月1日，陈再良向伟业公司支付购房款8541元；2013年3月5日，陈再良向伟业公司支付购房款380000元；2013年3月6日，陈再良以按揭贷款方式向伟业公司支付购房款510000元。2013年3月4日，陈再良与伟业公司签署了《锦绣江南-房款结算清单》，清单中载明16幢02室房款小计1283631元，代收代缴费用包括契税38509元、维修基金16720元、闭路电视1900元、管道燃气3500元、办证费3500元，小计64129元，以上合计1347760元。2016年4月26日，陈再良向伟业公司支付了《锦绣江南-房款结算清单》中载明的代收缴费用64129元。同日，伟业公司向陈再良开具了全额的购房款发票。2019年9月2日，陈再良、吴有好取得案涉房屋的产权证书。另查明，2009年1月8日，伟业公司开发的锦绣江南小区商业、住宅；多层（1#-11#楼）、排屋（1#-11#楼、13#-19#楼）符合交付使用条件，吴江市建设局出具了房地产开发项目交付使用备案通知书，即陈再良向伟业公司购买的案涉房屋为现房。2020年11月18日，伟业物业锦绣江南物业管理处出具情况说明1份，明确陈再良、吴有好购房后至今未前来物业处办理收房手续，也未缴纳任何物业费用。再查明，因陈再良与伟业公司签订的商品房买卖合同为手工合同，为防止一房二卖，该房屋状态显示为不可售。伟业公司分别于2018年1月27日、2018年9月7日在商品房销售网上管理系统申请对该房屋性质进行变更，申请由不可售变为可售，但均未获批准。伟业公司提交的商品房销售网上管理系统截图显示2017年7月6日至2018年10月18日期间伟业公司提起的房屋性质变更申请有部分获得了吴江区住建局的批准。审理中，伟业公司申请办证公司吴江市金相邻房产经纪有限公司（以下简称金相邻公司）的法定代表人刘红芳出庭作证，刘红芳称：伟业公司委托金相邻公司办证，陈再良这一户就是金相邻公司负责的，2016年下半年，其收到伟业公司交付的陈再良的购房合同、购房款发票、维修基金发票等，因为缺个人资料，其通知陈再良补送资料，后陈再良在2017年2、3月份补齐了资料，其即至住建局递送了办证的材料，第二天住建局退件了，并告知其该楼盘必须要网签，没有网签就不能拉告知单，没有告知单就不能走后来的流程，后其将该情况告知了伟业公司，伟业公司即向不动产交易中心申请网签，因为距离双方签订房屋买卖合同时间久远，网签已经停掉了，交易中心让伟业公司重新开通，重新开通的时间也会比较长，后来伟业公司就去申请开通了，但一直没成功；2016年底、2017年初开始吴江地区在办证方面更加的严格，一个楼盘要是有过网签的，就都要网签，手工合同不给办证，就锦绣江南小区来说，独栋别墅手工合同办证不存在障碍，联排一定要通过网签办证；2019年伟业公司帮陈再良户办出了告知单，陈再良户还是通过手工合同办证的。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、不动产权证书，被告提供的房地产开发项目交付使用备案通知书、购房款付款凭证、房款结算清单、付款凭证、收款收据、商品房销售网上管理系统截图、证人证言，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：案涉《吴江市商品房买卖合同》载明的买受人虽为陈再良一人，但陈再良与吴有好系夫妻关系，且该房屋目前登记在陈再良、吴有好名下，故实际购房人为陈再良、吴有好。原告陈再良、吴有好与被告伟业公司之间的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告在购房时，该房屋为现房，且早已符合交房条件，原、被告双方随时可以办理房屋的交接，原告主张被告逾期交房，本院碍难采信，故对于原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。2016年4月26日，原告向被告支付了不动产登记所需的税费及办证费用，即委托被告代办产证。合同虽未对未办理房屋交接手续，原告委托被告办证的，被告需在何时办出产证进行明确的约定，但是合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。参照该约定，180日的办证期限亦属合理，即被告应在2016年10月23日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告伟业公司虽抗辩称系原告自己的拖延以及房地产政策的变化、系统升级的问题导致了逾期办证的后果，但是被告未提交证据证明其在2016年10月23日前已经将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，亦未提交证据证明在2016年10月23日前出现了致使案涉房屋无法办理产证的不可抗力因素且至2019年9月2日仍未消除，且合同亦未对原告收房时间做出限制性约定，原告至2016年4月26日委托被告办证并不存在违约行为，故对于被告的上述抗辩意见本院不予采信。现由于被告伟业公司的原因，原告直至2019年9月2日才取得涉案房屋的权属证书，被告伟业公司存在违约行为，应当承担违约责任。原、被告在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的0.05%，按照本案购房款1283631元计算，违约金为641.82元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告的违约行为确实会给原告造成损失，本院参照2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为：以1283631元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%，自2016年10月24日起计算至2019年8月19日止，为174449.02元；以1283631元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至2019年9月1日，为1970.02元，以上合计176419.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，2009年4月24日公布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏伟业房产有限公司于本判决生效后十日内向原告陈再良、吴有好支付逾期办证违约金176419.04元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。二、驳回原告陈再良、吴有好的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4599元，由原告陈再良、吴有好负担3096元，被告江苏伟业房产有限公司负担1503元，被告江苏伟业房产有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××67）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用1503元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二一年二月十日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2009年4月24日公布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。