上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31440号原告：上海瑞都投资管理有限公司。法定代表人：韩某某。委托诉讼代理人：施宏麟，上海何贤春律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚渊峰，上海何贤春律师事务所律师。被告：上海叮当演艺有限公司。法定代表人：孙某某。原告上海瑞都投资管理有限公司（以下简称瑞都公司）与被告上海叮当演艺有限公司（以下简称叮当公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因本案案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告瑞都公司的委托诉讼代理人姚渊峰，被告叮当公司的法定代表人孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞都公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；2、判令被告支付原告2020年2月1日至2020年5月27日期间的房租80,031.60元；3、判令被告支付原告2020年2月1日至2020年5月27日期间的物业管理费16,079.40元、电费2.96元;4、判令被告支付原告免租期租金10,152元；5、判令被告支付原告解除合同违约金61,758元。事实和理由：2019年10月29日,原被告签订《A大厦租赁合同》,约定由被告承租上海市闵行区×路×弄×号×室单元,每月10日前被告支付房租、物业管理费、水电费等费用。2020年2月起,被告拖欠租金、物业管理费,经多次催缴,被告仍推诿未支付。2020年5月22日,被告突然离开承租的房屋停止经营。2020年5月27日,原告向被告发送解除合同通知函。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告叮当公司辩称：被告承租涉案商铺是用于经营图书馆阅读、文化辅导业务，主要对3-10岁小朋友进行阅读习惯的引导。根据双方签订的合同第4.3条约定，被告应当在每期10日前支付租金，故2020年2月的租金应于2月10日前支付。2020年1月19日原告发出缴款单，通知被告最后付款日是1月25日。在1月25日前被告确未支付2月后的租金及物业费。故根据合同8.8条约定，被告逾期支付租金等费用累计超过15天，即可解除合同，故被告认为双方签订的房屋租赁合同于2020年2月10日已解除。2020年1月23日疫情发生至2020年5月27日，在此期间内，被告并没有使用过涉案房屋。被告认为租金只需支付至2020年2月10日，之后无需再支付。对于原告主张的物业费，因2020年1月23日起发生疫情，停工在家，原告没有提供物业服务，故该期间的物业费也不同意支付。被告同意支付该期间的电费。被告确实享受了2019年11月1日至11月30日期间的免租期。但后因疫情原因造成被告无法与原告继续履行合同，故不应承担免租期租金。因疫情原因造成被告无法与原告继续履行合同，不可归责于双方，故被告不应承担解除合同违约金。在疫情期间，原告工作人员T×在2020年3月20日通过微信方式向被告员工C×发出免租信息，告知可减免2、3月共1.5个月的房租，物业费正常支付，并发出告知函。因T×的表述与告知函表述不一，3月23日被告法定代表人孙某某至原告物业处，原告物业经理表示他也不清楚，故被告未支付租金、物业费。孙某某现场与物业经理达成协议，因考虑到疫情期间双方均有损失，被告愿意将押金补偿原告2、3月的租金、物业费，在双方不承担责任的情况下解除合同。当时物业经理没有提出要被告搬离的要求，被告承诺只要原告要求被告搬离，被告立即搬离。随后被告在家等待通知，但3月23日后原告未再联系过被告。2020年5月18日本市发出复工公告当日，原告让被告去沟通。5月21日原告招商经理告知被告，因人员更换，之前的协商均作废，要求被告支付租金、物业费，并支付违约金等，否则会将房屋上锁并不允许被告搬离。被告前往搬离，但遭原告阻拦，110出警4次，5月22日凌晨在派出所协调下，被告才将物品搬离。本院经审理认定事实如下：2019年10月29日，原告瑞都公司（合同甲方、出租方）与被告叮当公司（合同乙方、承租方）签订《A大厦租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在×路×弄×号×室单元，建筑面积188平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。甲方于2019年11月11日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年11月11日起至2021年11月10日止，其中2019年11月11日起至2019年11月30日为装修免租期,在装修免租期内,乙方无需向甲方支付租金费用但仍需缴纳水电费、物业管理费等其他因装修所产生的费用。若本协议因不可归责于甲方的原因而提前终止,则乙方应当根据实际有偿承租期限与合同约定有偿承租期限之比,按照同期租金标准于本合同终止后次日向甲方另行支付免租期占用费。该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.6元;月租金为20,586元，月租金的计算方法为:每平方米的日租金*租用的建筑总面积*当年总天数/12;租赁期内免租期后首月及尾月租金的计算方法:月租金/当月总天数*该月实际租用天数。该房屋租金2年内不变。租金支付方式:押贰付贰,每贰个月支付一次。在租赁期内,乙方应于每期的10号前向甲方支付下期租金：但首期租金乙方应于本合同签定之日起3日内支付予甲方,若恰逢法定休假日,则应相应提前。乙方逾期支付租金或违反本合同任何一项现金给付义务,则每逾期一日按应付租金或其他费用的千分之三向甲方支付滞纳金。如乙方累计逾期超过三十日,除如数补交租金、其他费用及违约金外,甲方有权单方面解除本合同,并适用本合同第八条约定的罚则。签订本合同起三日内,乙方应向甲方支付保证金。保证金相当于租赁期第一年2个月租金及2个月物业管理费,共计49,444元,甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用及违约金外,剩余部分10个工作日内无息归还乙方,退还要件为双方共同以书面方式认可退款金额。未经甲方书面同意,乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。租赁期间,使用该房屋内部所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担,并在发生费用后收到甲方书面通知7日内向甲方支付。物业管理费每月每平方米建筑面积为22元人民币,乙方应以先付后用的方式,于每月的10日前向甲方支付下月的物业管理费，延期支付、拒绝支付或者未足额支付等情况均为违约行为。物业管理费的计算方法:每平方米的月物业管理费×房屋的租用建筑面积,物业管理费合计4,136元,(租赁期内首月及尾月物业管理费的计算方法:每平方米月物业管理费×租用的建筑面积÷当月总天数×该月实际租用天数)。甲方确认,物业管理费内包含空调使用费,鉴于该费用很大程度上受电费影响,因此,乙方认可,若电费发生调整的,甲方有权单方面对物业管理费单价进行相应调整,但必须提前告知乙方方才生效。乙方认可,甲方作为整体租赁物业的大房东已将物业管理服务委托上海瑞都投资管理有限公司执行,乙方对此不持异议。乙方每月将物业管理费交予甲方,而后由甲方与物业公司结算,即乙方充分确认甲方具备按照合同约定收取物业管理费的主体资格。若乙方未能按时足额支付上述费用的,则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项。如甲方持有的保证金由于作该等抵付而少于前款规定之金额,乙方应根据甲方的通知,立即向甲方补交该等差额。乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。双方一致同意,甲方对该房屋进行物业管理,双方将另签《物业管理合同》,乙方承担的上述费用,计算或分摊办法、支付方式和时间,以及所涉及的其他相关事宜均按照双方所签的《物业管理合同》履行。与本合同具有同等法律效力。甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之下,本合同终止,双方互不承担法律责任。(一)该房屋因社会公共利益被依法征用的;(二)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的;(三)因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施遭到严重损坏无法正常使用的。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按当月租金的三倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(一)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后7日内仍未交付的;或者甲方提前收回房屋的。(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的。(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的;（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(五)该房屋内物品被政府职能部门或其他授权机构查封或扣押的;(八)乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他费用累计超过十五天的。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自违约的,甲方可要求乙方支付相当于三个月租金的违约金,若违约金不足抵付甲方损失的,乙方应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中扣除。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，被告叮当公司向原告瑞都公司支付租赁保证金49,444元后，原告于2019年10月30日向被告出具了收据一张。原告于2019年11月1日将涉案商铺交付给被告。被告叮当公司进场装修，原告给予被告一个月的免租期，计租日期自2019年12月1日起计算。被告在涉案房屋内开展针对3-10岁小朋友的图书阅读文化辅导业务。2020年1月23日，发生疫情，本市通知培训机构、托育机构自即日起至2月29日暂缓开展线下服务。2月28日，市教委有关部门通知2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务。5月15日，市教委有关部门通知除18周岁以上成年人培训可于5月18日恢复线下培训外，其他线下培训机构另定。自2020年2月起，被告未向原告支付租金和物业管理费。另查明，2020年3月20日，原告工作人员向被告工作人员发微信：“我今天帮你写份申请书，你过来盖章，减免2月份和3月份半个月房租，物业费正常支付。”被告工作人员回复：“我没有公章。”2020年3月23日，原告工作人员通过微信向被告工作人员发出《告知函》，内容为：所有租户防疫期间免租条件为必须付清2月份租金及物业管理费，截止日期为3月24日上午10:00，过期视为自动放弃。被告法定代表人孙某某称其至原告处协商，要求将押金抵作2020年2月、3月的租金和物业管理费，双方在互不承担责任的前提下解除合同。最终双方未形成一致意见。2020年5月22日，被告叮当公司搬离涉案商铺。2020年5月27日，原告瑞都公司以邮寄方式向被告叮当公司发出《合同解约函》，主要内容为：贵司拖欠支付租金、物业管理费、电费超过13万元，截止2020年5月27日我司多次与贵司沟通无果，未缴清欠费，根据合同相关规定贵司逾期支付已累计超过15天，我司即日起解除与贵司的租赁合同并完成清场，同时保留追诉权利。被告叮当公司于2020年5月30日收到上述函件。还查明，2020年2月至5月间，被告未在涉案房屋内开展培训业务，发生电费欠费为2.96元。审理中，原告表示租赁保证金可以在被告欠费中抵扣。以上事实，由原告瑞都公司提供的A大厦租赁合同、合同解约函、微信聊天记录、短信记录、快递送件信息，被告叮当公司提供的押金收条、装修前的房屋照片、装修时的房屋照片、装修后的房屋照片、开展经营时的现场照片、1月23日的政府公告、1月19日原告发出的付款通知、原告工作人员与被告工作人员的微信聊天记录、3月23日原告发出的免租条件告知函、原告工作人员与被告工作人员的微信聊天记录、政府公告三份、5月21日原告阻碍被告搬离的照片等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《A大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。基于双方约定的租赁物用途是作办公使用，故发生疫情后，关于疫情的防控措施一般不会影响金钱债务的履行，被告仍应依约履行。疫情发生之初，被告迟延支付租金以作观望，尚在情理之中。但当原告提出免租方案，准备与被告共担损失，被告却不愿接受，而以其开展少儿培训，被教育部门通知不能开展线下培训，不实际使用房屋为由不支付租金、物业管理费等费用，且要求解除合同，是为违约。故原告已尽到出租人的义务。被告虽于2020年5月22日自行搬离涉案房屋，但并不享有合同解除权。原告于2020年5月27日完成清场收回房屋并发函通知被告解除合同，故本院确认双方签订的租赁合同于2020年5月27日解除，被告对合同的解除负有责任。合同解除后被告理应付清欠费。鉴于疫情确实对原被告双方均造成了影响，尤其是对被告的营收产生较大减损，故本院依据公平原则酌情调整租金，在被告所欠2020年2月1日至2020年5月26日期间的租金减免1.5个月。原告表示租赁保证金可抵扣被告欠费，故被告如付清各类欠费后，原告应退还租赁保证金。原告要求被告支付免租期租金，具有合同依据，本院酌情支持10,000元，原告主张解除合同违约金，具有合同依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞都投资管理有限公司与被告上海叮当演艺有限公司签订的《A大厦租赁合同》于2020年5月27日解除；二、被告上海叮当演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞都投资管理有限公司自2020年2月1日起至2020年5月26日止的租金48,144.68元；三、被告上海叮当演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞都投资管理有限公司自2020年2月1日起至2020年5月26日止，按照每月4,136元计算的物业管理费；四、被告上海叮当演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞都投资管理有限公司电费2.96元五、被告上海叮当演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞都投资管理有限公司免租期租金10,000元；六、被告上海叮当演艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞都投资管理有限公司解除合同违约金61,758元；七、在被告上海叮当演艺有限公司付清上述第二、三、四、五项欠费后三日内，由原告上海瑞都投资管理有限公司退还被告租赁保证金49,444元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,004.53元，由原告上海瑞都投资管理有限公司负担988.88元，被告上海叮当演艺有限公司负担3,015.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。