河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初81号原告：李远志，男，1956年4月26日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告：李艳菊，女，1959年10月21日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。二原告共同委托诉讼代理人：吕辉，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：刘博，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南涧桥建筑集团有限公司，住所地：洛阳市西工区红山乡小浪底专线**院。统一社会信用代码：91410300727017903P。法定代表人：赵玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔雪涛，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李远志、李艳菊与被告河南涧桥建筑集团有限公司（以下简称涧桥建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李远志、李艳菊及其委托诉讼代理人刘博，被告涧桥建筑公司的委托诉讼代理人崔雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李远志向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告同三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称涧桥公司）2014年11月8日签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同；2.被告退还收取原告的购房款200000元，并支付占用费（以200000元为基数，自2014年11月8日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至款项退还完毕为止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月8日，原告与涧桥公司（2020年1月15日变更为洛阳涧桥置业有限公司，投资人由河南涧桥建筑集团有限公司、赵振峰变更为河南涧桥建筑集团有限公司持有100%股份。2020年9月7日,洛阳涧桥置业有限公司因公司合并注销登记。）签订《高铁壹号商铺认购合同》，约定原告购买被告公司开发的高铁壹号A区1层310号商铺，其应在2016年12月31日前将商铺交付给原告,并约定发生争议向出卖人所在地人民法院提起诉讼解决。同日，原告支付首批购房款200000元。因被告至今未取得商品房预售许可证。也未取得土地使用权证等,至今未向原告交付房屋,根据相关的法律规定,该合同应属于无效合同。根据《民事诉讼法解释》相关规定,被告作为合并后的企业，应当作为本案当事人返还原告购房款及支付资金占有使用费用。经协商无果，故诉至人民法院。被告涧桥公司辩称，2014年11月8日，涧桥公司与二原告签订《高铁壹号商铺认购合同》1份，原告购买答辩人开发的位于三门峡南站西侧商品房一套，价款为400000元，原告共计缴纳购房款200000元,在签订该合同的当日，原告与河南元亨商贸有限公司签订了《委托经营合同》，原告将购买的商品房委托给河南元亨商贸有限公司统一进行经营管理，该两份是主合同和从合同关系。2.因涧桥公司未取得预售许可证，违反法律法规的强制性规定，涧桥公司与原告签订的《高铁壹号认购合同》为无效合同。3.委托经营合同签订后，涧桥公司于2015年11月30日向原告返租16000元；2017年1月24日，向原告返租16000元；2018年2月5日向原告返租20000元，三次共计向原告返租52000元，应当从原告交纳的房款中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，涧桥公司更名为洛阳涧桥置业有限公司。2020年9月3日，洛阳涧桥置业有限公司的股东一致同意该公司被涧桥建筑公司吸收合并，相关的债权债务由涧桥建筑公司承担。2020年9月7日，洛阳市工商行政管理局作出（专分）登记内销字〔2020〕第1号准予注销登记通知书，载明：经审查，因合并而提交的洛阳涧桥置业有限公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，决定准予注销登记。2014年11月8日，李远志、李艳菊（××）与涧桥公司（出卖人）签订《高铁壹号商铺认购合同》。合同约定：该项目位于三门峡高铁南站西侧，项目批文编号：【2013】57号，建设用地规划许可证地字第：410300201400039号，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名为高铁壹号。××购买的商品房用途为商业，使用年限为40年。××购买的商品房为该项目中A区一层310号商品房一套，商品房建筑面积为39.2㎡，单价为10204元/平方米，总价400000元；××在2014年11月8日前支付全部认购款的50％，人民币200000元，××在2016年12月31日前支付全部认购款50％，人民币200000元；出卖人应在2016年12月31日前依照国家和地方政府规定，将经过开发商、建筑施工方、监理单位、设计单位四方验收合格的商品房交付××使用；出卖人逾期交房的，逾期90个工作日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金等内容。附件一，房屋平面图。附件二，出卖人与××经协商就××向出卖人转让高铁一号商铺达成如下事宜，××方拟转让商铺为A区-1F-310，建筑面积39.2平方米，商铺转让时间为在××完全履行（委托经营合同）的前提下，在合同签订之日起五年期满后的45个工作日内，根据市场情况和项目现状，××可向出卖人转让标的商铺。出卖人同意在上述期限内接受××所转让标的商铺。出卖人与××双方协商一致，标的商铺转让价格按××已付房价款的100%进行转让，并按××实付房款的千分之十补偿××的损失等内容。附件三，委托经营合同，甲方（李远志）、乙方（河南元亨商贸有限公司，以下简称元亨公司），甲方自愿将商铺委托给乙方统一进行经营管理。委托经营期2014年11月8日至2019年11月7日共5年。商品房委托经营收益与支付方式，双方约定以甲方认购商铺的实际付款金额的8%作为第一年和第二年建设期的补偿收益，第三年交房后的租金收益为甲方购房实际付款的10％，从签订本合同起第四年在10％基础上开始逐年递增1％，具体支付方式为：2015年11月7日支付第一期16000元；2016年11月7日支付第二期16000元；2017年11月7日支付第三期20000元；2018年11月7日支付第四期22000元；2019年11月7日支付第五期24000元。甲方确认的收款账户为：李远志，开户行：三门峡银行，账户：41×××04。合同签订后，李远志按照合同约定于2014年11月8日前向涧桥公司支付首批购房款200000元。2015年11月30日，涧桥公司向李远志支付返租收益16000元,2017年1月24日，涧桥公司向李远志支付返租收益16000元,2018年2月5日，涧桥公司向李远志支付返租收益20000元,以上共计52000元。涉案土地截止本院开庭之日，涧桥公司尚未取得商品房预售许可证等，案涉商品房未交付。庭审中，原告称元亨公司与涧桥公司，除了法定代表人不一样之外，其余工作人员全部一致，返租收益也是涧桥公司支付给原告。本院认为，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案原告李远志与被告涧桥公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》，符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案涧桥公司在未取得商品房预售许可证情况下与原告李远志、李艳菊签订《高铁壹号商铺认购合同》该合同应为无效。根据法律规定，主合同无效，合同附件亦无效。合同无效，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涧桥公司因未取得商品房预售许可证而导致本合同无效，故涧桥公司应当返还原告购买房款并支付占有使用费。关于被告所称的返租收益52000元，虽然委托经营合同系二原告与元亨公司签订，但是该委托经营合同属于二原告与涧桥公司合同的一部分，并非独立合同，且实际履行委托经营合同支付二原告返租收益的系涧桥公司，故原告应当将返租收益返还给涧桥公司。关于占有使用费，应以200000元为基数，自2014年11月9日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以20000元为基数，自2019年8月20日至本案判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据法律规定，先息后本原则，该收益尚不足以支付原告主张的占有使用费，故该委托经营收益应从原告主张的占有使用费中予以扣除。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，洛阳涧桥置业有限公司已于2020年9月7日因合并到涧桥建筑公司而注销登记，故涧桥公司的债权、债务，应由被告涧桥建筑公司享有和承担。综上所述，原告李远志、李艳菊部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、原告李远志、李艳菊与三门峡涧桥房地产开发有限公司于2014年11月8日签订的《高铁壹号商铺认购合同》（含附件一、二、三）无效；二、被告河南涧桥建筑集团有限公司返还原告李远志、李艳菊购房款200000元并支付占有使用费（占有使用费计算方式：以20000元为基数，自2014年11月9日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除已返还委托收益52000元），限本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元（已减半收取），由被告河南涧桥建筑集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年四月六日书记员  王家宁