新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终1363号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韩瑞，男，1984年11月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：金山，新疆昌卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆精诚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）长春中路1355号澳龙广场A座22层。 法定代表人：马忠献，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹寅，男，该公司法务部员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆澳龙广场商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路44号新疆鞋城喀什嘎尔大厦1708室。 法定代表人：陈自立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：纪骁航，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人韩瑞因与被上诉人新疆精诚房地产开发有限公司（以下简称精诚房产公司）、被上诉人新疆澳龙广场商业管理有限公司（以下简称澳龙广场商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩瑞及其委托诉讼代理人金山，被上诉人精诚房产公司的委托诉讼代理人曹寅，被上诉人澳龙广场商业公司的委托诉讼代理人纪骁航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩瑞上诉请求：1．请求二审法院依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院作出的（2019）新0104民初9515号《民事判决书》第二项，改判澳龙广场商业公司返还上诉人物业费8万元或依法发回重审；2．、请求二审法院依法撤销（2019）新0104民初9515号《民事判决书》第三项，改判二被上诉人向上诉人赔偿装修费用、设备费用等各项损失69,490.12元、判令二被上诉人向上诉人支付资金占用损失57,600元及判令被上诉人精诚房产公司退还上诉人保证金4万元或依法发回重审；3.请求二审法院依法判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。不服金额共计：187,884.9元。事实和理由：一、本案的涉案工程截止一审起诉前，并没有实际开业，澳龙广场商业公司未向我方告知开业时间，未举行开业仪式，未满足开业条件，未达到涉案房屋应当进行交付使用的法定标准，仅仅在报纸上刊登了开业公告，一审法院就认定2017年10月1日澳龙广场实际开业，据此认定我方承担未能实际开业的违约责任，属于严重的事实认定不清，证据不足，存在重大错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法予以改判或者依法发回重审。二、涉案房屋的燃气2017年7月份才具备通气条件，澳龙广场商业公司2016年4月就将房屋租赁给我方，且对于燃气未能使用的情形故意隐瞒没有告知我方，该行为是严重的欺诈行为，也是因为该欺诈行为，导致我方在此期间投入了大量的财物及人力，澳龙广场商业公司应当为此承担法律责任，但是一审判决澳龙广场商业公司不仅不承担任何赔偿责任，还判令我方向澳龙广场商业公司支付租金并不退还保证金，恳请二审法院在查明案件事实的基础上依法予以纠正。三、一审法院的判决书内容含糊，前后矛盾，根本没有对于我方提出的证据、意见以及诉请进行说理，哪里应当支持，为什么支持，哪里不予支持，不予支持的原因是什么，逻辑关系混乱，表述不清，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法予以纠正。四、截止到本案租赁合同届满，澳龙广场商业公司提供的房屋都不能满足经营餐饮的需要，租赁房屋经营餐饮的合同目的自始至终都没有实现，本案中，我方有大量的有效证据证明，澳龙广场商业公司提供的房屋无法满足餐饮经营需要以及其交付的房屋不符合法律规定的交付使用的法定条件，同时，我方提供的现场保证的公证书以及澳龙广场商业公司提交的公证书中所拍摄的照片也清晰的反映澳龙广场空无一人，没有开业的客观事实，租金收取的时间以实际开业为准，那么截止到本案租赁合意期限届满也未实际开业，我方理应不支付任何租金。同时，在未竣工验收合格，未进行备案的情形下，违法将涉案房屋进行交付使用，挑战法律的严肃性及权威性，澳龙广场商业公司理应对其欺诈行为及违法行为承担法律后果，并应当依法赔偿我方的各项实际损失，我方也同时保留向有关行政主管机关反映其违法行为，要求主管机关依法对其进行处罚的权利同时，一审法院认定澳龙广场以1.7元/m/天记取物业费违背日常生活经验，该物业费认定为租金，澳龙广场商业公司用名为物业费，实为租金的方式变相逃避国家税费的行为，也违法税法的相关规定，我方也保留向税务机关进行举报的权利。综上，恳请二审法院在查明案件事实的基础上依法支持我方全部的上诉请求。 澳龙广场商业公司辩称，我方向魏博交付的房屋符合交付条件，能保证魏博开设店铺并正常使用，一审法院为了查明商铺可以正常使用，一审法官已经走访现场并查看相关资料，也去燃气公司查明燃气使用的情况，查明房屋已经达到正常交付条件，故请求维持一审判决。 精诚房产公司辩称，涉及到我方的所有合同均是澳龙广场商业公司签订的，与我公司没有直接关系，我公司是涉案房屋的开发商，我公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 韩瑞向一审法院起诉请求：1．判令精诚房产公司退还租金及保证金16万元；2．判令澳龙广场商业公司退还物业费8万元；3．判令精诚房产公司、澳龙广场商业公司向我方赔偿装修费用、设备费用等各项损失112,815元；4．判令精诚房产公司、澳龙广场商业公司支付我方资金占用损失57,600元。 澳龙广场商业公司向一审法院反诉请求：1.判令韩瑞支付所欠的租金31,307.64元；2.判令韩瑞支付滞纳金14,088元。 一审法院认定事实：2015年5月13日，韩瑞向精诚房产公司缴纳保证金4万元。次日，韩瑞与精诚房产公司签订两份《租赁合同》，精诚房产公司将其位于乌鲁木齐市长春路1011号澳龙广场负一层外租区309号36.67㎡、310号36.67㎡两个商铺租赁给韩瑞作商业经营用途，经营范围分别为：冒菜、香锅，抓饭、烧烤。两份租赁合同均约定：租赁期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止（以实际开业时间为准）。韩瑞向精诚房产公司一次性支付履约保证金2万元，如韩瑞如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由精诚房产公司无息退还；第一年缴纳租金6万元，合同签订之日起10日内缴纳，租金每三年递增5％。第二年租金须提前两个月缴纳，以后每年以此类推。每逾期一天，韩瑞自愿承担每日实欠租金总额的3％滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示韩瑞自愿放弃租赁使用权。精诚房产公司可以无条件收回商铺，韩瑞同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……。同年5月22日，韩瑞向精诚房产公司缴纳租金12万元，向澳龙广场商业公司缴纳物业费8万元。 2016年4月21日，韩瑞又与澳龙广场商业公司签订两份《租赁合同》，澳龙广场商业公司将其位于乌鲁木齐市长春路1355号澳龙广场4层13号32.47㎡、14号32.68㎡两个商铺租赁给韩瑞作商业经营用途，经营范围分别为：餐饮（抓饭、烧烤），快餐（仟佰客快餐）。两份租赁合同均约定：租赁期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。韩瑞向澳龙广场商业公司一次性支付履约保证金2万元，如韩瑞如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由澳龙广场商业公司无息退还；4-13号商铺第一年缴纳租金21,332.79元，4-14号商铺第一年租金21,470.76元，合同签订之日起三日内缴纳，租赁期内1-3年租金不变，此后每三年递增5％。第二年租金须提前三个月缴纳，以后每年以此类推。每逾期一天，韩瑞自愿承担每日实欠租金总额的3％滞纳金，若超过15天仍未能缴纳租金即表示韩瑞自愿放弃租赁使用权。澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，韩瑞同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权……。同日，双方还签订了两份《物业管理合同》，物业基本情况：乌鲁木齐市长春路1355号澳龙广场D区13号32.47㎡、D区14号32.68㎡，委托管理期限3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以实际开业时间为准）。物管费按建筑面积1.70元／㎡／天，D区13号第一年20，147.64元，D区14号第一年20,277.94元，以后每三年递增5％，物管费必须提前三个月支付……。 合同签订后，澳龙广场商业公司将4-13、4-14号商铺交付韩瑞，韩瑞按餐饮用途进行装修。2017年9月25日，精诚房产公司在乌鲁木齐晚报发布公告，告知澳龙广场1-4楼商业裙楼业主2017年10月1日开业，并以此时间计算各项相关费用。韩瑞装修完毕后未经营使用，2020年3月澳龙广场商业公司收回案涉两个商铺。 审理中，根据韩瑞的申请，法院统一摇珠，委托新疆中天工程项目管理有限公司（以下简称中天公司）对韩瑞装修的乌鲁木齐市长春路1355号澳龙广场四层D13、D14号商铺已形成附合的装饰装修物工程造价进行鉴定。中天公司出具中天造价［2020］鉴字第00113号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为30,675.12元，其中装饰装修部分工程造价为24,732.37元，争议部分安装工程造价为2,579.41元，吧台工程造价为3,363.34元。双方对鉴定意见未提出异议。 审理中，法院向新疆燃气集团有限公司了解得知，案涉商铺在2017年7月20日即具备天燃气通气条件。 一审法院认为，韩瑞与精诚房产公司在澳龙广场负一层外租区309号、310号商铺签订两份《租赁合同》后，又在2016年4月21日与澳龙广场商业公司就澳龙广场4层13号、14号商铺签订两份《租赁合同》，澳龙广场商业公司认可收到部分租金及保证金，向韩瑞交付了上述商铺，韩瑞也进行了装修。应当视为三方对合同履行主体、标的、价款均进行了变更。上述两份《租赁合同》系韩瑞与澳龙广场商业公司真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于租期的起算时间，合同约定以实际开业时间为准，精诚房产公司已在报刊刊登开业公告，澳龙广场1-4楼商业裙楼开业时间为2017年10月1日，故应以此时间计算租期起算时间。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。截止公告开业时，案涉商铺已具备天燃气通气条件，满足餐饮使用用途，故对韩瑞诉称澳龙广场商业公司违约的事实，法院不予采信。租赁物符合合同约定用途，韩瑞拒绝开业经营即以自己行为表明不履行合同，构成预期违约，澳龙广场商业公司享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。澳龙广场商业公司在享有法定解除权的情形下，未积极采取措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。法院酌情支持澳龙广场商业公司三个月的租金作为补偿。现韩瑞已支付精诚房产公司租金12万元、保证金4万元、支付澳龙广场商业公司物业费8万元（按建筑面积1.7元／㎡／天计取违背日常生活经验，应认定为租金），超出三个月租金20,794.78元，对澳龙广场商业公司反诉韩瑞支付欠付租金31,307.64元及滞纳金14，088元的请求，法院不予支持。韩瑞主张精诚房产公司退还租金及保证金16万元，主张澳龙广场商业公司退还物业费8万元，法院核算澳龙广场商业公司应退还韩瑞租金（物业费）为59,205.22元，另有租金12万元由精诚房产公司收取，韩瑞主张由其返还，应予准许。关于保证金4万元，合同约定“第二年租金须提前三个月缴纳，以后每年以此类推，若超过15天仍未能缴纳租金即表示韩瑞自愿放弃租赁使用权。澳龙广场商业公司可以无条件收回商铺，韩瑞同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权”，逾期支付租金则履约保证金不退，举轻以明重，韩瑞不愿履行合同更无权主张返还履约保证金4万元。韩瑞主张精诚房产公司、澳龙广场商业公司支付资金占用损失57,600元，韩瑞系违约一方，对该项请求，法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“出租人经承租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。韩瑞主张精诚房产公司、澳龙广场商业公司赔偿装修费用、设备费用等各项损失112,815元的请求于法无据，法院亦不予支持。遂判决如下：一、新疆精诚房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还韩瑞租金12万元；二、新疆澳龙广场商业管理有限公司于判决生效后十日内返还韩瑞租金（物业费）为59,205.22元；三、驳回韩瑞的其他诉讼请求；四、驳回新疆澳龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，二审庭审过程中，韩瑞陈述其基于合同无效主张本案中的诉讼权利。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于韩瑞要求澳龙广场商业公司、精诚房产公司向其返还物业费、保证金，赔偿装修费用、设备费用以及支付资金占用损失的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕韩瑞的上诉意见及澳龙广场商业公司、精诚房产公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 二审庭审中韩瑞明确其是基于与澳龙广场商业公司签订的《租赁合同》无效而主张返还各项费用并赔偿相应损失。韩瑞认为《租赁合同》无效的依据是，涉案商铺在未取得建设工程规划竣工认可文件的情况下组织竣工验收并办理了相关备案手续，违反了《新疆维吾尔自治区实施办法》第四十六条：“城乡规划行政主管部门应当按照国家和自治区的有关规定对建设工程的布局、造型、使用性质、配套设施、环境建设等是否符合建设用地规划许可和建设工程规划许可，应当拆除的房屋和临时建筑是否已经拆除进行核实。符合规划条件的，向建设单位出具建设工程规划竣工认可文件；对不符合规划条件的，责令其限期改正，重新予以核实。未取得建设工程规划竣工认可文件的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。”之规定。对此本院认为，首先，《新疆维吾尔自治区实施办法》第六十条规定：“未取得规划竣工认可文件，建设单位组织竣工验收的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门责令改正，处建设工程造价2-4%的罚款；已经办理竣工验收备案、不动产权属登记的，由备案、登记机关撤销备案、登记。”从违反该办法所承担的法律责任来看，该办法第四十六条是应行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，该条文内容亦未使未经规划条件核实的竣工验收行为归于无效之意；其次，本案系租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋在诉讼之前已经通过了五方验收，且取得了《建设工程竣工规划认可书》，不符合上述司法解释关于无效的情形；再次，韩瑞主张本案中涉诉商铺在办理《建设工程竣工规划认可书》之后，变更了规划用途，重新办理了五方验收，但韩瑞未提供证明其主张的依据，其陈述缺乏事实依据。综上，韩瑞与澳龙广场商业公司签订的《租赁合同》不符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，该《租赁合同》不存在无效之情形，合法有效，韩瑞认为该《租赁合同》无效的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。涉案的《租赁合同》合法有效，现韩瑞基于《租赁合同》无效主张澳龙广场商业公司、精诚房产公司退还保证金、物业费及相关损失没有事实及法律依据，本院对韩瑞的上诉请求不予支持。涉案《租赁合同》中并未对开业时间做具体约定，也未对开业的具体条件进行约定，韩瑞上诉称一审法院以2017年10月1日登报公告开业的时间为开业时间与事实不符，但韩瑞未提供充分证据证明其与澳龙广场商业公司就开业应当具备的前提条件达成了一致意见，其提供的证据也不能充分证明2017年10月1日不具备开业的基本要求，故一审法院认定2017年10月1日为开业时间并无不当，本院予以维持。现韩瑞在履约的过程中存在延期交付租金的行为，导致澳龙广场商业公司产生损失，一审认定澳龙广场商业公司存在扩大损失的情形，对澳龙广场商业公司的反诉主张酌情认定三个月的租金作为补偿较为合理，对于租金的标准，因双方就物业管理费用的约定超出了正常范围，一审法院认定物业管理费实际系租金并无不当，澳龙广场商业公司对此也未提出上诉，本院对此予以维持。如韩瑞认为澳龙广场商业公司收取租金的方式存在违反税法的相关规定，可向税务机关进行投诉，由税务机关进行处理。 根据韩瑞与澳龙广场商业公司签订的《租赁合同》第八条的约定，如韩瑞存在拖欠租金的情形，澳龙广场商业公司有权收回商铺，现澳龙广场商业公司于2020年3月已收回涉案商铺，双方的租赁合同已实际无法继续履行，澳龙广场商业公司应当将韩瑞原商铺中的剩余物品予以返还。 综上所述，韩瑞的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,037.83元，由韩瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  化豫 二〇二一年五月二十二日 书记员  余霞