沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初883号原告：赵东梅，女，汉族，1974年12月15日出生，住址辽宁省。公民身份号码：2101221974XXXXXXXXX。委托代理人：张静，系辽宁宸瀚律师事务所律师。原告：陈则远，男，汉族，1973年6月13日出生，住址辽宁省辽中县。公民身份号码：2101221973XXXXXXXX。委托代理人：张静，系辽宁宸瀚律师事务所律师。被告：沈阳黑马装饰工程有限公司，住所地沈阳市铁西区东环国际大厦A座1-18-6。法定代表人：董明利。委托代理人：闫文婷，系该公司员工。委托代理人：孟哲，系北京市京师（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路78号（1807)。法定代表人：朱淑华。委托代理人：孙皓月，系该公司员工。委托代理人：孟哲，系北京市京师（沈阳）律师事务所律师。原告赵东梅、陈则远与被告沈阳黑马装饰工程有限公司（以下简称黑马公司）、沈阳市中联房管家房产代理有限公司（以下简称中联公司）服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日受理后，依法由审判员宋奕嬴适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人张静、二被告的委托代理人孟哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵东梅、陈则远诉称，原告于2020年4月7日与被告签订《房屋独家委托代理销售协议》，约定将原告名下位于沈阳市铁西区万元的价格委托给被告销售。合同第四条约定房屋的装修期限为2020年4月7日至2020年7月6日，销售期限为2020年7月7日至2020年11月6日。现合同约定的期限已过，被告并未履行装修义务和销售义务。综上所述，原告要求被告以月租金2200元为标准，赔偿原告2020年4月7日至2020年11月6日之间7个月的租金损失，共计15400元。基于上述事实，原告无奈诉至贵院，请求：1、法院判令二被告连带赔偿损失15400元；2、本案的诉讼费用由二被告承担。被告黑马公司辩称，对于原告的诉请被告认为没有事实和法律依据。法庭应予驳回。原告与被告黑马公司签订的房屋装修及独家销售协议。按照合同约定，被告黑马公司已按照合同约定内容履行为委托人代理销售房屋的义务，但因同年2020年9月6日，沈阳市下发沈房发202014号文件，对于未满五年的个人住宅交易征收5%的增值税。被告黑马公司与原告进行积极进行协商，但原告坚持对多出的税费不想承担，造成被告黑马公司无法再按照原销售代理独家销售协议为原告进行代为销售。对于月租金的损失主张，没有合同及法律依据。对于原告主张2020年4月7日至同年11月6日期间七个月的租金，也没有同样没有法律和事实依据，且对于9月6日政府下发文件后造成的损失应由原告自行承担。被告中联公司辩称，被告中联公司已履行了原告与被告黑马公司委托代理销售房屋的中介服务，不存在违约。本案原告诉请与被告中联公司无关。经审理查明，原告赵东梅于2020年4月7日与被告黑马公司签订《房屋装修及独家销售协议》，约定将二原告名下位于沈阳市铁西区（建筑面积78.06平方米）的房屋以底价93万元的价格委托给被告黑马公司销售。协议中同时约定甲方欲将本协议所涉及房产进行销售，为使房产更快出售，请乙方对房屋进行装修整理，装修标准、装修方案由乙方确定，具体详见本协议附件。协议第四条约定房屋的装修期限为2020年4月7日至2020年7月6日，销售期限为2020年7月7日至2020年11月6日。该合协议附的装修清单中载明，甲方确认，乙方按照如下标准对本合同房产进行装修：1、拆除费用7500元；2、水电工15000元；3、瓦工22500元；4、木工22500元；5、油工15000元；6、主材费用30000元；室内家具、家电、装饰费用37500元，以上费用合计150000元。该协议中亦约定委托期内，如乙方未能出售上述房产（仅限于乙方投入装修的房屋），乙方将房屋的全部装修赠送给甲方，绝不收取任何费用。补偿条款中亦标明，乙方（黑马公司）保证装修过程中必须将房屋进行完整装修。另查明，在《房屋装修及独家销售协议》签订后，被告黑马公司并未对案涉房屋进行装修，案涉房屋亦未成功售出。上述事实，有原、被告的陈述，《房屋装修及独家销售协议》、房屋所有权证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告赵东梅与被告黑马公司签订的《房屋装修及独家销售协议》约定被告黑马公司应在装修期内对案涉房屋进行装修，根据合同目的，该装修行为有利于案涉房屋的尽快出售，而被告黑马公司未按协议约定对案涉房屋进行装修，且在协议约定的销售期内未将案涉房屋成功出售，可以认定，被告黑马公司的未按协议约定对案涉房屋进行装修的行为确实一定程度对案涉房屋的出售造成了影响，构成违约。且由于在协议中亦约定在房屋销售期间以及销售后实际交房前，乙方有权就该房屋出租事宜进行管理，有权收取租金及押金，以及开工前两日，为乙方入场施工创造条件，包括搬清室内家具、陈设等，故可以认定，被告黑马公司的违约行为确造成原告了使用权受损，并产生了搬家家费、拆除费。关于原告赵东梅主张的损失15400元，二原告主张包括原告的房屋租金损失，以及因被告要替原告装修原告将房屋内原有的家具家电等装修设施清除的损失，由于二原告提供的证据不能证明其所主张的租金损失金额为必然的、直接的损失，但考虑到因被告黑马公司的违约行为，确实造成了二原告的利益受损，故对于二原告主张的损失，本院酌情支持5000元。关于被告黑马公司辩称的被告已按照协议履行了合同义务，合同没有履行的原因是因为沈房发《2020》14号文件9月6日的下发，对于个人住宅销售增值税调整为5%的规定，原告不予认同，造成合同最终无法履行，没有装修主要是因为后期政府文件下发后，原告拒绝承担多交的税费，不同意再行出售所以被告黑马公司为了减少损失没有，没有再进行装修，故原告的损失应由其自行承担的抗辩意见。二原告辩称该合同的内容恰好证明了被告方并没有按照合同约定履行装修及销售义务。至于被告所述合同没有履行的原因是因沈房发《2020》14号文件的下发，对于个人住宅销售增值税调整为5%的规定，在该规定下发之前，被告方就已经构成违约，且该规定下发通知下发之后，被告也并没有第一时间与原告协商如何处理，而是在合同即将到期之后，直接电话通知原告方房屋无法销售。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中沈房发《2020》14号文件颁布日期在协议中约定的装修期后，即被告黑马公司的违约行为在前，故对于其以避免扩大损失为由拒绝履行装修义务的抗辩意见本院不予采纳。关于被告中联公司是否应承担责任的问题，二原告主张被告黑马公司与被告中联公司发生人格混同，应对该违约责任承担连带的赔偿责任，本院认为由于其提供的证据不足以证明二被告存在人格混同的事实，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之的规定，判决如下：一、被告沈阳黑马装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告赵东梅、陈则远损失5000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费减半收取92.5元，由原告承担67.5元，被告沈阳黑马装饰工程有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  宋奕嬴二〇二一年三月三十日法官助理周超书记员王迪