北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初17376号原告：崔晋军，男，1979年11月23日出生，汉族，住山西省，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张少峰，北京市安理律师事务所律师。被告：彭元福，男，1968年2月15日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。第三人：北京国润富力酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼。法定代表人：苏军波，物业总监。委托诉讼代理人：王伟，男，北京国润富力酒店物业管理有限公司总经理。原告崔晋军与被告彭元福、第三人北京国润富力酒店物业管理有限公司（以下简称国润富力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔晋军及其委托诉讼代理人张少峰，被告彭元福的委托诉讼代理人胡吉弟，第三人国润富力物业公司的法定代表人苏军波及委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晋军向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间2014年6月5日签订的《洗衣房租赁合同》于2016年9月20日解除；2.判令被告向原告支付违约金10万元；3.判令被告向原告赔偿价值74.6638万元机器设备损失；4.判令被告向原告支付6个月的寻找替代房屋周转费间所受损失7.5万元；5.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告彭元福租赁国润富力物业公司地下一层经营洗衣业务，后因无力经营，故将该洗衣店内的洗衣设备以55万元的价格装让给原告，2014年6月5日，原告与被告签订了《洗衣房租赁合同》，合同签订后，原告以北京鑫彤日科技有限责任公司开展洗衣业务，为更好开展洗衣业务，两原告又陆续增加了45.5万的洗衣设备。原告按合同约定履行合同义务，2016年7月8日，国润富力物业公司向原告发送《解除合同通知书》，2016年8月18日，原告向国润富力物业公司和彭元福发送《关于解除合同通知书的异议书》，2016年8月26日，被告对涉案房屋采取停水、停电行为，并且实施洗衣房门上锁的行为，自此，洗衣房及设备完全处于被告的控制之下。2016年9月20日，被告擅自将原告在酒店地下一层的洗衣设备拆除后清除出场地未采取任何保护措施放置在露天的停车场。基于上述事实，原告认为，原被告签订的《洗衣房租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，且原告按照合同要求履行了相应义务。被告违反合同约定，被告擅自采取暴力的方式强行拆除原告机器设备，造成原告100万元的机器设备受损，故应赔偿原告相应的财产损失。由于被告之行为，导致原告租赁合同目的无法实现，被告之行为已经构成根本违约，依据《合同法》第94条之规定，原告请求解除合同。同时，依据《合同法》第107条、第108条、第113条规定，被告应当承担赔偿责任，赔偿原告机器设备损失、可得利润损失及因被告根本违约行为导致原告需要另行寻找替代房屋周转期间所受损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。彭元福辩称，不同意原告的全部诉讼请求，是原告违约导致合同解除，其损失应当自行承担。国润富力物业公司述称：原告的诉讼是转租合同，我们都不知情，原告的这些设备还在我处存放，被告一直没有拉走，我们通知了被告拉走设备，至今没有拉走。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，国润富力物业公司（甲方）与彭元福（乙方）签订了《北京金桥国际酒店公寓洗衣厂转让承包合同》，内容有约定：国润富力物业公司同意转让，彭元福同意承包北京市房山区长阳镇昊天北大街××号金桥国际酒店公寓××座地下一层洗衣厂，使用面积482平方米；承包期10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止；彭元福只可做针织洗涤经营，未经国润富力物业公司书面同意彭元福不得改变经营项目；除国润富力物业公司书面同意外，彭元福不得通过出租或转让本合同而允许第三方（合作除外）转包使用；未按本合同规定交纳任何一期承包使用费或相关费用连续超过三十天，国润富力物业公司有权单方终止或解除合同，而无需向彭元福作出任何赔偿。双方还对装修、布置、承包优先权及转包、权利义务及责任等其他内容进行了约定。2014年6月5日，彭元福（甲方）与崔晋军（乙方）签订了《洗衣房租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），内容有约定：根据国家及北京市有关法律规定，甲、乙方在平等、自愿、协商的基础上就甲方承租北京国润富力酒店物业管理有限公司洗衣房转租给乙方事宜达成一致意见，特订立本合同，以兹双方共同遵守。第一条承包范围、面积、承包期及经营项目：1.1甲方同意转租，乙方同意承租北京市房山区长阳镇昊天北大街××号金桥国际酒店公寓××座地下一层洗衣房（即北京国润富力酒店物业管理有限公司洗衣房），使用面积为482平方米（该层平面图标示部分）。1.2承租期自2014年6月5日起至2024年3月31日止。1.3经营项目：乙方只可做针织洗涤经营，未经甲方书面同意乙方不得改变经营项目。第二条租金及其它费用：2.3自合同生效之日起洗衣房所使用的能源费用由乙方自行承担。甲方必须保障水、电各项表的独立使用……第三条租金、其它费用的支付方式：3.2甲方交付乙方场地设备时，对洗衣房水、电表进行核查。由于天然气先购买后使用，因此乙方自行与燃气公司进行结算。所产生的水、电、电话及网络费由业主酒店方客服每月收取。第四条甲方移交条件：4.1甲方交付乙方场地内清单上的设备属乙方一次性购买；……第八条乙方权利、义务及责任：8.1乙方须按约定时间缴付租金、乙方使用的一切其他专项服务的费用。第九条合同的终止：9.1乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿。9.1.3未按合同第二条、第三条的规定交纳任何一期承包使用费或相关费用连续超过三十天。第十一条违约责任：11.甲、乙双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同规定除合同终止应承担违约责任，违约方向守约方支付壹拾万元的违约金。给对方造成经济损失的，应赔偿损失。双方还对甲方移交条件、装修、布置、承包优先权及转包、争议解决等其他内容进行了约定。该租赁合同签订后，彭元福向崔晋军交付了涉诉场地，并向崔晋军转让了55万元的设备，崔晋军按照合同约定履行了相应的义务。2014年6月6日，彭元福向国润富力物业公司提出书面《关于洗衣房转租的申请》，国润富力物业公司在该申请上盖章。2014年12月16日，国润富力物业公司与彭元福就北京市房山区长阳镇昊天北大街××号金桥国际公寓酒店××座地下一层洗衣房的承租重新签订了《酒店底商租赁合同》，除租期未变，仍是10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其他内容均有变更，其中第十条合同终止：乙方在出现下列任何一种情况下，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿：10.1.3未按本合同第二条、第三条的规定交纳任何一期租金或相关费用连续超过十五天……。2016年6月14日，国润富力物业公司向洗衣房发出《付款通知书》，告知交纳2016年5月水费6985.02元，电费7423.5元，及2016年4月电话费31.55元，共计14440.07元。2016年7月8日，国润富力物业公司向彭元福发出《解除合同通知书》，主要内容为：《租赁合同》签订后，国润富力物业公司如约交付了底商，但彭元福未按合同约定按期支付相关费用，在历次的缴费过程中有多次拖欠现象。2016年4月电话费和5月能源费在国润富力物业公司向彭元福下发《付款通知书》及多次催缴后，彭元福至今未付，已经连续超过15天，该行为已经构成违约，根据《租赁合同》第10.1.3款的约定，解除双方于2014年12月16日签订的《酒店底商租赁合同》，请彭元福于2016年7月20日前向国润富力物业公司结清一切费用，并将底商内物品腾空，将人员、物品撤离完毕，办理完毕交接手续。如届时未搬清底商内物品，则视为自动放弃，国润富力物业公司将按废弃物处置底商内所有物品，且不向彭元福承担任何责任。庭审中，崔晋军认可其亦收到了该解除合同通知。同年7月15日，国润富力物业公司向彭元福发出《敦促函》，催促彭元福于2016年7月23日前缴清欠费、腾空物品，协商解决酒店××座北侧保温层外墙损坏等问题。崔晋军、彭元福在该函上签字确认。2016年8月10日，国润富力物业公司与彭元福签订了《解除协议》，约定了解除双方签订的《酒店底商租赁合同》，彭元福于2016年8月31日前结清一切费用，物品搬空，完毕交接手续等内容。其后，国润富力物业公司又多次向彭元福发出通知，催促彭元福履行。同年8月19日，洗衣房缴清了2016年5月1日至7月31日的电费、水费，及2016年4月1日至6月30日的电话费。庭审中，崔晋军称其收到《解除合同通知书》后，于2016年7月10日前去交纳费用，但是国润富力物业公司拒绝收取，针对该事实，崔晋军提交了视听资料予以佐证；国润富力物业公司称：“因为他们已经违约了，才来交纳这个费用，当时在违约状态，事情没有处理完”。2016年9月20日，洗衣房中的物品被拆除并放置在国润富力物业公司酒店停车场处，拆除当日，崔晋军在场并报警，彭元福未在场。2016年9月22日，彭元福与国润富力物业公司的工作人员签署了《交接函》，将场所交还国润富力物业公司。崔晋军认为其没有违约，但彭元福违反合同约定，强行拆除机器设备，导致租赁目的无法实现，故诉至本院，要求解除《洗衣房租赁合同》，判令彭元福承担违约责任，并赔偿损失。诉讼中，经崔晋军申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对北京市房山区长阳镇金桥国际公寓××座的财产损失进行评估，价格评估的基准日为2016年7月8日，2019年10月11日，该评估机构作出《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为746638.00元。经审理，本院作出（2018）京0111民初5384号民事判决书，崔晋军不服，上诉至北京市第二中级人民法院，经审理，二审法院作出（2020）京02民终6968号民事裁定书，撤销（2018）京0111民初5384号民事判决书，并发回本院重审。庭审中，崔晋军称洗衣房经营主体实际系北京鑫彤日科技有限责任公司，然北京鑫彤日科技有限责任公司自愿撤回对彭元福的起诉，并将权利让与崔晋军，彭元福对此未提出异议。上述事实，有各方当事人陈述、《北京金桥国际酒店公寓洗衣厂转让承包合同》《洗衣房租赁合同》《酒店底商租赁合同》《付款通知书》收款收据、《解除合同通知书》、视听资料、《敦促函》《解除协议》《价格评估报告》、照片等证据在案佐证。本院认为，崔晋军与彭元福签订的涉诉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案首先需要解决的争议焦点在于，崔晋军在履行涉诉租赁合同中是否存在违约行为，即逾期交纳2016年4月电话费和5月能源费。庭审中，彭元福主张崔晋军违约，并提供了国润富力物业公司的《解除合同通知书》、2016年8月30日的收款收据予以佐证其主张的成立，然根据崔晋军提供的2016年6月14日的《付款通知书》、视听资料、2016年8月19日的收款收据、涉诉租赁合同，及彭元福提供的《北京金桥国际酒店公寓洗衣厂转让承包合同》、国润富力物业公司提供的《酒店底商租赁合同》及庭审陈述可以认定，首先，关于电话费、网络费等相关费用的交纳时限，彭元福与国润富力物业公司重新另行订立《酒店底商租赁合同》时进行了变更，即为十五天，但涉诉租赁合同中关于交费时限约定系三十天，彭元福与崔晋军未再另行约定；其次，崔晋军收到2016年6月14日的《付款通知书》后，于同年7月10日前往国润富力物业公司交纳，该时间点未超过涉诉租赁合同中的交费时限，然国润富力物业公司依据《酒店底商租赁合同》未予收取，则根据合同相对性的原则，不能认定崔晋军存在未按涉诉租赁合同的约定履行交费义务的事实，故彭元福主张崔晋军违约，缺乏事实依据，本院不予支持。现因崔晋军的经营设备已被拆除，彭元福已向酒店交付涉租场地，涉诉租赁合同已失去履行基础，故崔晋军主张解除涉诉租赁合同的主张正当，本院予以支持。关于涉诉租赁合同的解除时间，崔晋军主张系2016年9月20日，庭审中，崔晋军和彭元福均认可2016年9月20日涉租场地被腾退，相关设备被拆除，则合同目的确已无法实现，故崔晋军的上述主张正当，本院予以支持。针对崔晋军要求彭元福赔偿机器设备损失74.6638万元一节，崔晋军称涉诉租赁合同签订时，其从彭元福处购买了55万元的机器设备，经营过程中，北京鑫彤日科技有限责任公司另行又购买了45万元机器设备，对上述事实，彭元福仅认可崔晋军购买55万元机器设备的事实，其余事实均不认可。本院认为，首先，从洗衣房被拆除的机器设备的评估价格看，应存在另行购置机器设备的事实，但崔晋军提供的证据不足以证明另购机器设备的价值；其次，涉诉租赁合同因彭元福的原因无法履行，涉案机器设备被拆除后，彭元福未与崔晋军进行清点、确认并协助搬离，则彭元福对涉案机器设备的损失存在过错，应当承当相应的赔偿责任，然崔晋军在机器设备被拆除后，未及时清点、处置，致使现仍放置于国润富力物业公司停车场，则崔晋军亦存在过错，其对扩大的损失亦应承当相应的责任。综上，本院参考评估报告的内容、结合双方当事人的过错程度，根据本案合法有效的证据及各方当事人的陈述，酌情确定彭元福赔偿崔晋军机器设备损失共计300000元，同时，上述机器设备崔晋军自行处置。关于崔晋军要求彭元福给付违约金10万元的主张，双方在涉诉租赁合同中有明确约定，但根据本案查明的事实、双方过错程度及损失情况，违约金标准约定过高，彭元福亦申请法院进行调整，故本院酌定彭元福给付崔晋军违约金5万元，崔晋军主张违约金过高的部分，本院不予支持。关于崔晋军要求彭元福支付6个月寻找替代房屋周转期间损失的诉求，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭元福与崔晋军2014年6月5日签订的《洗衣房租赁合同》于2016年9月20日解除；二、彭元福于本判决生效后十日内支付崔晋军机器设备损失共计300000元；三、彭元福于本判决生效后十日内支付崔晋军违约金50000元；四、驳回崔晋军其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10000元，由彭元福负担（于本判决生效后七日内交纳）如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕 婷人民陪审员  尤艳辉人民陪审员  吕志光二〇二一年六月二十八日法官 助理  周 蕊书 记 员  刘欣然