大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10331号原告：左权，男，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：雷红云，系上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕功华，系上海君澜（大连）律师事务所律师。被告：杨大炜，男，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：王楠，女，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告左权与被告杨大炜、王楠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷红云，被告杨大炜、王楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认案涉房屋租赁合同已于2020年8月17日解除；2、请求判令二被告返还原告已预付的2020年8月18日至2021年4月14日的房屋租金24986元及履约保证金3166元，共计28152元；并支付自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3、请求判令减免并返还原告3个月的房屋租金9498元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年3月19日，原告与被告杨大炜、大连市沙河口区圣大房屋信息服务中心签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告杨大炜位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积46平方米，租赁用途商用，租赁期限三年，自2020年4月15日起至2023年4月14日止，月租金3166元，租金为年付，履约保证金为3166元，同日，应被告杨大炜的要求，原告将首年2020年4月15日至2021年4月14日租金38000元及履约保证金3166元，合计41166元支付到被告王楠的农行账户。原告承租房屋的目的是经营进口冻品肉类及海鲜产品，并在承租房屋后成立了个体工商户“甘井子区红旗街道肉乐场冻品商行”，用于经营进口冻品肉类及海鲜产品，原告接收房屋时，房屋是清水房，地面及墙面都破败不堪。为满足经营需要，在被告同意的前提下，在没有改变房屋结构的情况下，原告对房屋进行了增值性的装修，包括大理石地面、墙面、厨房顶棚、新的马桶、墙砖、地砖等。受新冠××疫情影响，店铺一直处于亏损状态，尤其2020年7月大连再次爆发新冠××疫情，所有的指向都证明新冠××病毒是通过海鲜、肉禽类等冷链传入国境，大连进入战时状态，对进口肉类及海产品的管控力度加大。自2020年7月23日起，原告多次接到红旗市场监督局电话通知，告知需对经营人员及店铺内外环境做核酸检测，频率为每两三天一次。穿白色防护服的防疫人员频繁进出店铺，无形中给老百姓增加了心理压力及排斥心理，加之老百姓对进口冻品的恐惧心理，这些都极大地影响了店铺的正常经营，使店铺陷入困境，最终导致无力继续维持，不得不闭店。原告自2020年8月7日起多次以微信、电话、当面沟通等方式向被告提出解除合同，2020年8月14日原告在被告王楠以及中介监督下拆除了原告为经营添置的设施设备，包括空调、射灯等，并将案涉房屋腾空，已与房屋形成附合的增值性装修（包括大理石地面、墙面、厨房顶棚、新的马桶、墙砖、地砖等）均未拆除，完好无损地保留在房屋内。2020年8月17日，因被告杨大炜恶意拒绝收房，原告将案涉房屋的钥匙交付给中介，办理了房屋的交接验收手续，并告知被告杨大炜自行到中介取钥匙，被告杨大炜也确认已知悉钥匙在中介公司孙金龙处，但截至2020年9月22日，被告杨大炜一直未主动去取钥匙，后原告再次选择用EMS快递的形式将钥匙邮寄给被告杨大炜，被告杨大炜于2020年9月23日收到钥匙，用实际行动确认房屋合同已经解除。因此被告应返还原告已经预付的2020年8月18日至2021年4月14日的租金24986元及履约保证金3166元，合计28152元。疫情发生后，各级政府根据疫情的发展情况，陆续出台并持续更新支持减免租金的政策。2020年4月21日国务院常务会精神及2020年5月9日国家八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，均明确对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户可免除上半年3个月租金，并鼓励非国有房屋出租人可考虑承租人实际困难，减免或延期收取房屋租金，另根据《最高人民法院印发的通知》精神，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人可以请求减免租金。因此原告请求判决减免2020年3个月的租金9498元。鉴于原告店铺现已彻底闭店，停止经营，且房屋租赁合同不宜强制履行，案涉合同目的无法实现，为保护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。二被告辩称，请求驳回原告全部的诉请；原告与被告签订合同的时间是2020年3月19日，正是全国疫情最严重的时候，原告在明知发生了疫情的情况下与被告签订合同，就是已经知道并能预见疫情带来的风险；2020年7月大连新一轮疫情，防疫人员没有频繁进入店铺，对于老百姓的恐慌根本不存在；原告门面展示其出售的产品都有入境检验检疫证明，证明其经营的产品都属于国家合格产品，合法合规；原告2020年8月11日只是告知我方可能要走了，没有书面告知被告解除合同；原告搬离时，我方没有在场，原告没有与我方进行交接，也没有对我方进行告知；2020年8月15日原告在没有书面通知被告的情况下，自行搬离租赁房屋且违反合同约定对房屋内的墙面、地面、棚顶、厨房装修进行故意破坏，拆除门头棚顶、灯具、墙插、墙角线、蹲便水箱、厨房设施配件、休息床等（屋内墙内灯具6盏灯全部拆除、墙插拆除后电线全部掐断、瓷砖被砸碎、墙面被喷上牛羊大字漆、蹲便水箱拆除、水管掐断、休息床拆除一半，门头彩钢棚棚顶钉上了木板和无数个汽钉，取下会造成棚顶漏雨，将租赁前的牌匾拆卸，使门头形象受损），造成房屋基本设施无法正常使用，属于违约行为，应对被告进行赔偿。经审理查明：1、2020年3月19日，原告（作为乙方）与被告杨大炜（作为甲方）、大连市沙河口区圣大房屋信息服务中心签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告杨大炜位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积46平方米，租赁用途商用，租赁期限三年，自2020年4月15日起至2023年4月14日止，月租金3166元，租金为年付，履约保证金为3166元。履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。如因乙方原因导致合同解除，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失。因不可抗力导致合同解除，双方免责。同日，原告将首年2020年4月15日至2021年4月14日租金38000元及履约保证金3166元，合计41166元支付到被告王楠的农行账户，被告杨大炜予以确认。原告承租房屋后，于2020年4月8日成立了“甘井子区红旗街道肉乐场冻品商行”，经营范围为食品经营（预包装食品）、水产品、生肉、蔬菜、水果、日用百货零售。原告实际经营进口冻品肉类及海鲜产品。原告经被告同意，对房屋进行了装修，包括大理石地面、墙面、灯具、墙插、墙角线、门头顶棚等。2、2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情，大连市加大了对进口肉类及海产品的管控力度。2020年8月11日原告与被告口头协商解除合同未果。2020年8月14日原告搬离了案涉房屋。2020年8月15日原告拆除了为经营添置的设施设备，包括挂墙空调、射灯、牌匾、灯具、墙插、门头顶棚等。2020年8月17日，原告通过微信告知被告杨大炜：房屋交接完了，钥匙在中介处，合同如果你坚决不按解除处理，也不同意返还押金和房租，我将对你提起民事诉讼，疫情属于不可抗力，符合合同约定的解除合同事由，双方无责，而非我方违约，装修是经过房主你同意的。被告杨大炜通过微信告知原告：你现在在房屋租赁合同使用期内，未经房主同意私自对租赁房屋内的装修进行破坏和拆除，属于违约行为，钥匙在你中介朋友孙金龙手里。后被告杨大炜一直未取钥匙。2020年9月22日原告用快递的形式将钥匙邮寄给被告杨大炜，被告杨大炜于2020年9月23日签收。2020年11月3日原告注销以租赁房屋为经营场所的“甘井子区红旗街道肉乐场冻品商行”。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、汇款截图、营业执照、微信截图、店内经营产品照片、入境货物检验检疫证明、2020年8月11日提出解除合同视频、搬家费收据、2020年8月17日搬家后房屋状态视频、快递单照片、投递记录、2020年8月17日微信聊天记录、被告提供的国家企业信用信息公示系统照片、原告门面展示入境货物检验检疫证明、原告接收房屋之前案涉房屋照片、原告开业时照片、原告经营时照片、原告搬离后房屋照片及庭审笔录等在案为凭。这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告的房屋租赁合同是否已经实际解除，何时解除；2、2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营是否构成不可抗力，原告提前解除合同是否构成违约，原告要求被告返还租金、履约保证金及利息应否支持；3、原告请求减免并返还原告3个月的房屋租金9498元应否支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告于2020年8月11日与被告杨大炜口头协商解除合同，2020年8月14日搬离了案涉房屋，并于2020年8月17日通过微信告知被告杨大炜，房屋交接完了，钥匙在中介处，以实际行动表示要求解除合同，被告杨大炜在微信上收到了原告发出的通知，自此双方签订的合同已经实际解除，本院予以确认。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案原告系在疫情发生之后租赁案涉房屋，虽然租赁期间遇2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情，大连市加大了对进口肉类及海产品的管控力度，但根据原告提供证据，不足以证明疫情和防控措施对原告的经营造成严重影响以及导致原告无法经营，因此2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营不构成不可抗力，原告提前解除合同，属于违约行为，应承担违约责任，即原告应赔付被告杨大炜两个月租金6332元。原告已经支付被告2020年8月18日至2021年4月14日的房屋租金24986元及履约保证金3166元，共计28152元。两者相抵，被告杨大炜应返还原告房屋租金21820元。对于原告要求给付租金利息损失的请求，因双方没有约定，因此不予支持。被告王楠与被告杨大炜为夫妻关系，原告支付的租金转入被告王楠的账户，被告杨大炜对外出租房屋的行为应视为二被告夫妻共同意思表示，原告要求被告杨大炜返还的租金应为二被告夫妻共同债务，被告王楠应与被告杨大炜承担共同返还租金责任。关于原告要求减免并返还3个月的房屋租金9498元请求。因2020年7月22日大连爆发新一轮新冠疫情对原告的经营不构成不可抗力，原告已经实际租赁案涉房屋，原告请求减免并返还3个月租金的请求，不应支持。对于二被告辩称原告对房屋内的设施设备、装修进行拆除，造成房屋损坏，应对被告进行赔偿一节，因被告的主张为独立的诉讼请求，应另行诉讼，因此本院对二被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于贯彻若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告左权与被告杨大炜签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、被告杨大炜、被告王楠自本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告左权已经支付的房屋租金21820元；三、驳回原告左权其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元（原告预付，已减半收取），由原告承担156元，被告承担215元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判员 司 萍二〇二一年二月二十六日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。