上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17075号原告：陈英，女，1974年2月21日出生，汉族，户籍所在地陕西省汉中市。委托诉讼代理人：付春明，上海诚德律师事务所律师。被告：赵芹，女，1968年7月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省扬州市。委托诉讼代理人：王应来，男，1968年9月26日生。委托诉讼代理人：朱兆平，北京市中闻(上海)律师事务所律师。第三人：梁华祥，男，1964年12月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县店埠镇镇南社居委梁小郢组。原告陈英与被告赵芹、第三人梁华祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序。2021年1月11日本院依法组织了证据交换，原告陈英及其委托诉讼代理人付春明、被告赵芹的委托诉讼代理人王应来、朱兆平、第三人梁华祥到庭参加证据交换。因案情复杂，本案于2021年2月1日转为普通程序，并于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告陈英的委托诉讼代理人付春明、被告赵芹的委托诉讼代理人王应来、朱兆平到庭参加诉讼。第三人梁华祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈英向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告店铺转让费人民币200,000元;2、判令被告返还原告房租费人民币40,000元;3、判令被告返还原告物业费人民币8,000元;4、要求被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告又增加诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付逾期利息，自2020年9月13日开始至实际支付之日止，以248,000元为基数，按照LPR计算。事实和理由：2020年8月11日，原告和被告上海市松江区九亭镇琴来保健按摩店代理人王应来协商,将被告原先经营的店铺(上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX-XXX号)的使用权转让归原告使用,并于当日支付给被告定金人民币肆万元。2020年8月16日，原告和被告签定店铺转让协议及补充协议,双方具体约定：店铺转让费用人民币贰拾万元,2020年8月18日至2020年10月17日房租及物业费48,000元。2020年8月16日，原告分5次支付给被告转让费拾伍万元,2020年8月18日，原告分3次支付给被告人民币伍万元整,2020年8月19日原告支付给被告人民币捌仟元物业费。2020年8月17日，原告开始在该店铺营业,2020年8月25日，上海市松江刑警支队通知原告因被告在经营店铺时涉及刑事案件暂不能从事原经营业务。经查：被告在经营期间因涉及刑事案件,被公安机关通知该店铺暂不得再从事保健按摩相关的营业。被告明知该店暂不能从事经营的事实,故意隐瞒相关事实,通过欺骗原告的方式与原告签订转让协议。同时琴来按摩店与房屋产权人的房屋租赁合同明确约定,未经产权人允许不得擅进行转租。原告与被告签订转让协议时,被告却告知原告转让事宜已征得房屋产权人同意。履约过程中,原告找到房屋产权人核实此事时,房屋产权人明确告知原告,被告从未征得其同意,并明确不同意房屋转让,因此原告要求撤销合同返还财产,在起诉过程中,被告注销了琴来按摩店,由此案发。原告认为：个体工商户的经营是以其经营者的全部个人资产进行担保的,经营者对个体工商户的债务承担无限责任。因此,即使个体工商户将个体户的字号注销,经营者仍然要承担其经营期间的民事责任。被告的行为存在欺诈，严重侵害了原告的合法权益,导致合同无法履行,故要求撤销合同返还财产。为了维护原告的合法权益,故诉至贵院,望判如所请。被告赵芹辩称：对原告支付其人民币248,000元没有异议，但认为本案案由不是房屋租赁合同纠纷，实际是企业承包经营转让，房东是否同意转租不影响原、被告之间合同的履行，且店铺已经交付原告占有使用，是原告自身原因造成无法正常经营，故损失应由原告自己承担。第三人梁华祥辩称：被告代理人王应来的哥哥曾打电话告知其店铺转租的事，但是双方没有达成一致意见，故第三人没有同意被告的转租行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋租赁合同、店铺转让协议、补充协议、授权委托书、定金协议、转账凭证、收条、通话录音笔录、个体工商户档案机读材料等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，被告赵芹(乙方)与第三人梁华祥(甲方)签订房屋租赁合同一份，合同约定摘要如下：第一条：房屋出租事宜。经甲、乙双方协商一致,将上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号-1一楼南边两间门面约70平方和二楼、三楼房屋约280平方出租给乙方使用。第二条：房屋用途。该房屋用途为店铺。除双方另有约定外,乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限。租赁期限自2017年10月18日至2022年10月17日止。租期为伍年。第四条：租金。该房屋租金为每年税后价贰拾柒万叁仟元整人民币。租金前两年不变,后三年每年递增房屋租金总价的5%。第五条：付款方式。先付款后住,付六个月租金,押叁万元整人民币。乙方必须在房租费到期前7个工作日内付清下半年房租费,否则按违约处理。甲方有权收回房屋,房屋内的一切装潢设施全归甲方所有,包括乙方搭建的房屋。第六条：关于装修和改变房屋结构的约定。乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。若破坏房屋结构造成的一切后果由乙方承担。第七条：关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任；1.水费、电费;2.煤气费;3.电话费;4.物业费;5.宽带费;6.有线电视费;第九条：因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4.拖欠租金累计达拾天;5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。2020年8月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订定金协议一份，定金协议载明：甲方位于涞亭南路XXX号商铺,店名扬州良子。现转让于乙方(陈英)于2020年8月11日收到乙方(陈英)定金40,000(肆万元)整。2020年8月13日收到乙方20,000(贰万元)整。共计60,000(陆万元)整。用于乙方支付甲方位于涞亭南路XXX号扬州良子商铺定金。2020年8月16日，被告赵芹出具授权委托书一份，内容载明如下：本授权委托书申明：我赵芹系签署上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX-XXX号租赁合同实际承租人及(扬州良子)法人,现授权委托王应来为我代理人,以本人名义全权处理所有事宜,代理人在此过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务,我本人均予以承认。代理人无转委托权。特此委托。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订店铺转让协议一份，协议约定：一、甲方同意将自己原先经营的店铺转让给乙方使用,该转让店铺地址：上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX-XXX号,店铺转让之后使用权全部归乙方所有。二、经甲乙双方约定,该店铺的转让费为人民币200,000元，乙方在2020年8月18日前一次性付清,付款之后甲方不得以任何理由再向乙方索取额外费用。三、乙方办理完转让协议进驻店铺以后,经营权归乙方所有,在此之前因原店铺问题产生的纠纷与乙方无关,甲方自行解决。四、协议签订完成,乙方接手店铺以后,应及时缴纳店铺的租赁费用及水电费等,因乙方自身问题拖欠造成滞纳金及违约金的,则全部费用由乙方自行缴纳。五、店铺转让之后,店铺内各种装修设备乙方可继续使用,甲方自身购买的相关经营设备需经乙方允许后搬离,不得故意留存店内影响乙方正常经营。同日，原告(乙方)与被告(甲方)另签订补充协议一份，补充协议约定：经甲乙双方友好协商以签订好转让协议,但由于房东梁华祥本人不在上海的缘故,因此不能及时配合转让事宜,导致营业执照法人无法及时变更到现在实际经营人陈英(乙方)名下。由此原因引发如下补充协议：一、甲方在没有和房东梁华祥解除房屋租赁合同也没有让乙方同房东梁华祥签订房屋租赁合同期间,乙方可无偿使用甲方原有营业执照正副本及卫生许可证。但甲方不承担乙方在经营期间所发生的任何法律责任及债权债务。二、乙方于2020年8月16日前支付甲方两个月(2020年8月18日2020年10月17日)房租费及物业费49,257元。三、乙方与房东梁华祥签订房屋租赁合同及办理好证照变更事宜后,应无条件支付甲方付给房东梁华祥的押金叁万元。四、本补充协议同店铺转让协议具有同等效应,双方签字生效。上述定金协议、店铺转让协议、补充协议甲方处均由被告赵芹的代理人王应来签字。庭审中，被告确认收到原告支付的店铺转让费200,000元、房租费40,000元、物业费8,000元。第三人梁华祥对被告赵芹上述将店铺转租给原告陈英未表示过同意。2020年10月15日，第三人梁华祥(甲方)与被告赵芹(乙方)签订房屋租赁终止合同书一份，合同约定如下：经甲、乙双方协商一致，在2017年8月18日签订的上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号-1一楼南边两间门面约70平方和二楼、三楼房屋约280平方，共计350平方。甲乙双方同意在2020年10月18日终止房屋租赁合同，终止后房屋内一切装修设施及相关设备归甲方梁华祥所有，梁华祥有权处理。乙方必须在2020年10月18日晚上7点钟前将装修设备及物品搬走，如不搬走算乙方放弃，甲方有权处理，乙方承担违约金贰万陆仟元已扣除。2020年10月16日，第三人梁华祥已收回涉讼房屋。另经本院核实确认如下事实：原告之前经营的足浴店铺因涉黄被公安机关口头告知停业，与此同时，被告经营的涉案店铺因敲诈勒索、涉黄等原因也被公安机关口头告知停业。2020年8月16日，原告与被告签订店铺转让协议，由原告经营涉案足浴店铺。2020年8月25日，公安机关发现涉案店铺重新在经营，故告知原告暂不能经营。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《店铺转让协议书》，其实质为被告将系争房屋承租人的权利、义务全部让与原告，故本案案由系房屋租赁合同纠纷，被告所提本案案由系企业承包经营转让纠纷的意见，不予采纳。鉴于被告变更承租人并未得到出租人即第三人梁华祥的同意，故原、被告签订的上述名为店铺转让实为房屋转租的协议，依法应认定为无效，据此原告要求撤销该房屋租赁合同的诉请，予以支持。合同撤销后，被告因该合同取得的财产应当予以返还原告。原告主张被告退还转让费200,000元，因该笔费用为被告将店铺内的装修和设备等转让给原告时一次性收取的费用，本院根据双方的过错及存在折旧等因素，酌情确定被告退还原告转让费190,000元。原告主张返还房租费40,000元、物业费8,000元，因原、被告双方对搬离房屋的时间存有异议，原告又不能提供其将房屋退还被告的充分证据，故本院以第三人梁华祥收回房屋之日(2020年10月16日)为原告搬离房屋之日，酌情确定原告的占有使用费、物业费共计48,000元。关于原告要求被告支付自2020年9月13日起逾期利息的诉请，因没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人梁华祥经合法传唤未到庭参加诉讼。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈英与被告赵芹于2020年8月16日签订的《店铺转让协议》予以撤销；二、被告赵芹于本判决生效之日起十日内退还原告陈英店铺转让费190,000元；三、驳回原告陈英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,020元，由原告陈英负担920元(已付)，由被告赵芹负担4,100元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  俞宙锋审 判 员  孙文华人民陪审员  沈海龙二〇二一年四月十二日书 记 员  周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。