河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初1721号原告：秦为民，男，汉族，1973年12月4日生，住襄城县。委托诉讼代理人：赵伟，河南许之以昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇梁广，河南许之以昌律师事务所实习律师。被告：许昌九洲鸿豫置业有限公司，（统一社会信用代码91411000789199589G），住所地：许昌市东城区学院路八一路交叉口。法定代表人：张松洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琳琳，河南禹曦律师事务所律师。第三人：河南省冶金建设有限公司许昌分公司，（统一社会信用代码9141100056648418XG）,住所地：许昌市东城区学院路与前进路东南角标尚郡18#楼西侧第四间门面房。负责人：陈万春,该分公司经理。委托诉讼代理人：王玉国，河南天时达律师事务所律师。原告秦为民与被告许昌九洲鸿豫置业有限公司、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，被告提出了追加河南省冶金建设有限公司许昌分公司为第三人的申请。原告秦为民的委托诉讼代理人赵伟、寇梁广，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司的委托诉讼代理人李琳琳、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司的委托诉讼代理人王玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦为民向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告购房款727900元,并赔偿损失927829.87元(自出具发票之日2015年11月5日按月息2分计算至起诉之日止,起诉之日至实际还款之日按月息2分)；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告用以房抵债的方式就九洲溪雅苑小区B18-1601号房屋建立买卖合同,2015年11月5日被告向原告出具收据一份,收据明确载明收到原告房款727900元将九洲溪雅苑小区B18-1601号房屋出售给原告,同时注明“不调退”,经(2020)豫1002民初4115号判决审理确认了上述事实,但因被告未取得商品房预售许可证,不符合商品房预售条件,导致合同无效。特提起诉讼。被告许昌九洲鸿豫置业有限公司辩称：原告请求对象错误，属于擅自为我公司创设债权债务关系，原有判决已经确定房屋买卖合同无效，我公司与原告不存在任何法律民事关系，并未建立任何权利义务关系，我公司不是房屋买卖合同之债的相对人，不具有金钱给付义务。第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司述称：第三人与本案原告没有任何法律关系，实际情况是盛遂振，任文娟借给第三人共计300万元民间借贷款项，因第三人当时无力支付盛遂振，任文娟本金和高息，盛遂振和第三人提供了原告的身份证，由第三人持原告身份证到被告公司，让被告公司以身份证信息为准开具了相应的收据，实际该收据并没有实际履行，是第三人将该收据交给了盛遂振，收据上对应款项没有支付，当时开具该收据的目的是有对300万元借款担保的意思，但事后，第三人和被告算账后，被告已经不欠第三人工程款，所以该收据不具有担保意义，目前第三人尚欠盛遂振，任文娟民间借贷款项，但双方一直没有算账，第三人愿意与盛遂振，任文娟算账后解决下欠的民间借贷资金，但是高息不受法律保护，生效的（2020）豫1002民初4115号判决书，也已经确认该买卖合同无效，综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告许昌九洲鸿豫置业有限公司、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司、林州八建集团工程有限公司、九洲溪雅苑20、21号楼项目部各班组签订《协议书》一份，协议约定：被告系九洲溪雅苑20、21号楼、西临街门面房S01商业楼的开发商；第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司系九洲溪雅苑20、21号楼的建筑商。原告持有的2014年3月5日《借款合同》、及《担保书》约定：借款人为胡中伟；保证人为第三人；借款金额为300万元；借款到期日为2014年6月4日；保证期间为借款到期之日起两年。借款合同及担保书并未显示出借人。第三人认可收到300万元借款。经庭审查明该出借人为盛遂振、任文娟，任文娟通过银行转款出借借款。原告持有的2015年10月27日《以房抵债协议》约定：胡中伟于2014年3月6日向甲方借款300万元，截止2015年10月31日，胡中伟共欠甲方本息合计4507500元，甲方体谅胡中伟困难，决定收取胡中伟370万元，以结清此笔借款，其中胡中伟于2015年11月10日前以现金形式归还甲方20万元，另外350万元以胡中伟所有的公司河南省冶金建设有限公司许昌分公司为开发商开发的九洲溪雅苑商品房抵债给甲方。胡中伟负责协调欠其工程款项的房屋开发商准许四方选购房屋（购房人由甲方指定）。甲方负责向胡中伟及开发商提供购房人基本信息及房屋位置、面积等信息，胡中伟负责向开发商出具工程款项收到字据，并协调开发商分别向购房人出具房屋收款收据、签订商品房买卖合同。胡中伟将其协调的位于许昌市××学院××、××东路××交叉口东南角的18－21号商品房，建筑面积大约780平方米左右的房屋以每平方米4500元的价格抵债给甲方。胡中伟负责督促开发商及时向甲方指定的购房人出具购房收据及商品房买卖合同。甲方在接收到开发商和胡中伟的商品房后，甲方与胡中伟签订的借款合同终止，胡中伟所欠甲方款项视为结清。《以房抵债协议》中甲方一栏未显示。原告现持有许昌九洲鸿豫置业有限公司收据，收据显示：“2015年11月5日，兹收到秦为民B18#－1601交来房款145.18㎡×5003.44元，人民币727900元。备注：抵冶金20#、21#楼楼工程款，不调退。”该收据上加盖许昌九洲鸿豫置业有限公司财务专用章。原告未提供支付该727900元购房款的相关银行转账凭证。原告于2020年7月23日向本院提起诉讼，请求确认商品房买卖合同有效；我院于2020年12月20日作出了（2020）豫1002民初4115号民事判决书，该判决认为依据双方庭审中的陈述结合双方当事人提交的收据及其备注内容,涉案房屋买卖合同实质上为以物抵债协议,以物抵债协议是当事人之间对如何清偿债务做出的安排,故对以物抵债协议的效力和履行应当充分尊重当事人的意思自治。本案中,胡中伟与“甲方”签订《以房抵债协议》,将其所有的第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司在与被告签订的《协议书》项下享有的商品房抵给“甲方”所指定的购房人,原告作为指定的购房人取得《房屋买卖合同》中的权利义务,依法享有原告诉讼主体资格。根据《商品房销售管理办法》第六条规定,商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,涉案房屋未取得商品房预售许可证明,不符合商品房预售条件,被告在未取得商品房预售许可证明的情况下将房屋抵给原告,违反上述法律、行政法规的强制性规定。另原告未提供相应的证据证明涉案房屋通过竣工验收,符合商品房现房销售的条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,应当认定《房屋买卖合同》无效。故驳回了原告秦为民的诉讼请求。本院认为：本案中,原告所提供的《以房抵债协议》已被法院生效判决认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；本案中，任文娟与胡中伟、第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司之间存在民间借贷关系，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司和第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司之间存在建设工程合同关系，三方以房抵债协议的签订，收据的出具足以证明被告以案涉房屋抵偿第三人工程款，并最终抵偿任文娟借款的事实，《以房抵债协议》的无效的原因是涉案房屋未取得商品房预售许可证明,不符合商品房预售条件。《以房抵债协议》被本院判决认定无效后，当事人之间的法律关系应当恢复到初始状态。本案所涉房产的购房款实际上为本案被告和第三人河南省冶金建设有限公司许昌分公司以房抵债，“甲方”（盛遂振、任文娟）向第三人和被告提供了包括原告在内的六个人的身份证，被告据此身份证出具了购房收款收据，该购房收据上明确的显示了系“抵冶金20#、21#楼楼工程款”，故该购房款的实际付款人为任文娟。原告在诉讼中未能提供支付购房款的转账凭证或者其他相关支付证据，故原告依据买卖合同关系请求被告退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告秦为民的诉讼请求。案件受理费19902元，减半收取计款9851元，财产保全费5000元，由原告秦为民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  菅卫华二〇二一年五月十七日法官助理张文静书记员梁静