湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10726号原告（反诉被告）：湖南天晟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路215号华丽家族1栋306房。法定代表人：吴斌，董事长。委托诉讼代理人：龚雪芬，湖南泓锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨嘉，男，1984年11月28日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：周剑英，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小芹，湖南高新律师事务所律师。原告湖南天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）与被告杨嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案，依法适用简易程序进行审理。被告杨嘉于答辩期内向本院提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并进行审理。本案于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天晟公司的委托诉讼代理人龚雪芬，被告（反诉原告）杨嘉的委托诉讼代理人周剑英、张小芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天晟公司本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其承租的原告所有的位于长沙市天心区××路××号××小区××栋××号××栋××号××栋××号××楼××商铺；2、判令被告向原告支付欠缴的房屋租金共计124504元；3、判令被告支付违约金25972.43元（按照逾期数额的1‰／日暂计至2020年9月18日）；4、判令被告按《商铺租赁合同》约定的17252元／月的租金标准，支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的房屋占用期间的使用费用，暂算至2020年9月18日为17252元；5、判令被告已缴纳的15000元保证金不予退还；6、判令本案诉讼费用由被告承担。被告杨嘉本诉中辩称：1、被告在《商铺租赁合同》到期后从未占用案涉商铺，相反系因原告于2020年8月7日（即合同到期前）就将案涉商铺上锁才导致被告无法腾退，原告诉请要求支付房屋占用费无依据，应驳回；2、原告诉请租金金额错误，实际的租金应减去疫情期间15天免租金额及租赁合同到期前10天的租金，被告实际应支付的租金金额为101318.4元；3、被告不存在违约行为，原告要求被告支付25972.43元违约金及不退还15000元保证金的诉请无依据，应驳回。反诉原告杨嘉反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告垫付的维修房屋漏水费用36000元；2、判令反诉被告承担反诉诉讼费。反诉被告天晟公司反诉中辩称：1、房屋漏水与外墙防水不存在必然因果关系，反诉被告不应承担维修责任；2、对当时需要维修的状况，反诉被告均无法核实，反诉原告主张的维修费用无相关证据予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：天晟公司系位于长沙市天心区××路××号××栋的所有权人。2018年9月6日，天晟公司作为出租人（甲方）与杨嘉作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租长沙市天心区书院南路215号（华丽家族小区）2栋105号／2栋106号二楼／2栋107号二楼门面；乙方承租的商铺用于休闲，商铺名称为金盆水艺休闲中心；租赁期限为2年，自2018年8月18日起至2020年8月17日止；租金逐年按5%递增第一年每月租金为16430元，第二年每月租金为17252元；首期1个月租金16430元，乙方在合同签订之前一次性预付给甲方，从2018年9月18日起，租金采取按每3个月为支付期以现金预付，即乙方在每次支付期前5天按照本合同第四条的租金标准向乙方付清下期租金；乙方在合同签订前向甲方缴纳履约保证金15000元；甲方承担乙方所租商铺及原有设施的修缮、维护责任；合同期满，合同自行终止；合同终止或双方同意终止时，乙方应在5日内与甲方结清有关费用，办理退还商铺的移交手续。双方还约定了其他权利义务。杨嘉与天晟公司一致确认，杨嘉已向天晟公司支付了保证金15000元且2019年8月17日以前的租金已经支付完毕；2019年8月18日以来，杨嘉共计向天晟公司支付租金82520元。关于杨嘉陈述的房屋漏水问题，天晟公司不予认可，杨嘉提供的照片显示案涉房屋存在漏水情况，杨嘉陈述就房屋漏水问题，其多次要求物业公司进行维修，但物业没有进行维修，杨嘉只能自行请证人骆某进行维修，并向证人骆某支付36000元维修费用。证人骆某陈述，2019年以来，杨嘉因案涉房屋漏水问题找其进行过房屋修复，杨嘉及杨嘉妻子张秀共计向其支付过36000元。骆某还陈述其还承接了杨嘉其他装修项目，因此其与杨嘉及张秀存在多笔经济往来。关于天晟公司将案涉房屋上锁的时间问题，杨嘉陈述根据原告提交的租金催缴单的照片来看，贴租金催缴单时，案涉商铺已被天晟公司上锁，天晟公司是于2020年8月7日将案涉商铺上锁；天晟公司陈述案涉商铺上锁的时间为2020年8月18日，租金催缴单的拍摄日期为2020年8月12日。2020年12月15日，杨嘉将案涉租赁房屋腾退。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，天晟公司与杨嘉签订了《租赁合同》，约定杨嘉承租案涉房屋进行商业经营，天晟公司也依约向杨嘉交付了案涉房屋，杨嘉应当按约向天晟公司支付租金。关于应支付的租金期间，天晟公司提交的租金催缴单照片拍摄于2020年8月12日，照片显示该日案涉房屋已被上锁，从该日起杨嘉已无法正常使用案涉租赁房屋，因此租金计算的截止时间应为2020年8月11日（含当天），对于双方陈述的其他时间，均系双方当事人的陈述，本院无法判断陈述的真实性，故杨嘉还应向天晟公司支付2019年8月18日起至2020年8月11日止的租金。关于租金标准，根据租赁合同的约定，“租赁期限为2年，自2018年8月18日起至2020年8月17日止；租金逐年按5%递增第一年每月租金为16430元，第二年每月租金为17252元”，故2019年8月18日至2020年8月11日的租金标准为每月17252元，该期间的租金为203685元。但因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，杨嘉的经营也随之受到影响。新冠肺炎疫情系双方均无法预见的客观情况变化，如果仍然要求杨嘉继续按照原合同约定支付租金，由其一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平，故本院结合本案具体情况,酌情支持减免杨嘉半个月租金即8626元，故杨嘉还应向天晟公司支付租金112539元（203685元-82520元-8626元）。关于杨嘉诉请的维修房屋漏水费用，根据杨嘉提供的证据，显示案涉房屋确实存在漏水的情况，杨嘉亦为此支出了相关维修费用，但是杨嘉与证人骆某之间存在多笔经济往来，无法确认其实际产生的漏水维修费用，故本院酌情支持18000元。关于杨嘉诉请的保证金，因租赁合同已经终止，杨嘉亦退还案涉房屋，故天晟公司应该退还杨嘉保证金15000元。关于天晟公司诉请的违约金，如前所述，双方均存在违约行为，故对于该项诉请，本院不予支持。关于天晟公司要求杨嘉腾退房屋，因杨嘉已于2020年12月15日腾退案涉房屋，故对于天晟公司的上述诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条，第七百零三条、第七百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二条之规定，判决如下：一、限被告杨嘉于判决生效之日起10日内向原告湖南天晟房地产开发有限公司支付租金112539元；二、限反诉被告湖南天晟房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向反诉原告杨嘉支付维修费18000元；三、限反诉被告湖南天晟房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向反诉原告杨嘉退还保证金15000元；上述第一项至第三项予以相互折抵后由被告杨嘉于本判决生效之日起10日内向原告湖南天晟房地产开发有限公司支付79539元；四、驳回原告湖南天晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3954元，减半收取1977元，反诉受理费减半收取350元，保全费1320元，共计3647元，由原告（反诉被告）湖南天晟房地产开发有限公司承担1450元，由被告（反诉原告）杨嘉负担2197元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  廖龙芝二〇二一年二月十日法官助理张艾代理书记员  杨 健