广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20929号原告：佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司，经营场所广东省佛山市南海区。负责人：陈汉永。委托诉讼代理人：梁迎，女，1983年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。被告：王振宅，男，1979年9月29日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。被告：李巍巍，女，1984年1月20日出生，满族，住广东省佛山市南海区。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序,于同月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人梁迎、被告王振宅、李巍巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付拖欠原告的物业服务费4975.6元、违约金1404.2元、公摊电费378.39元、套内水费25.83元、套内电费16.81元，共计6800.83元；2.两被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告明确其诉讼请求中部分费用的计算期限和标准如下：2018年12月1日至2019年11月30日、2020年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4975.6元（355.4元/月×14个月）、公摊电费378.39元（2019年5月99.15元、6月48.11元、8月51.74元、9月61.81元、2020年4月56.78元、5月60.8元）、套内水费25.83元（2019年6月22.96元、8月2.87元）、套内电费16.81元（2019年5月）。被告王振宅辩称，原告主张的收取物业费的时间段缺乏事实依据，应从商品房交付之日起算物业费。两被告于2019年10月19日才收楼，故物业管理费应从该日期起计算。原告若主张两被告收楼前的物业管理费，应向房产开发商主张，而非向两被告主张。另外，两被告于2018年8月底交了一个月的物业管理费，当时原告承诺交一个月的物业管理可以抵扣三个月，并且2019年12月至2020年11月期间的物业管理费已经交了。公摊电费两被告因不知道数额所以一直没有交过，两被告对公摊电费无异议，但该公摊电费也应从收楼后计算。对套内水、电费均无异议。因为原、被告对交楼时间没有达成一致，所以不同意支付违约金。庭审中被告王振宅另补充陈述，原告在本案起诉时并未向两被告主张2018年9月至11月期间的物业服务费，说明原告对被告王振宅上述陈述的“交一个月的物业管理可以抵扣三个月”的事实是予以确认的。被告李巍巍辩称，同意被告王振宅的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原告提交的证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2018年8月8日成立，经营范围是物业管理等。案涉物业登记的权属人为两被告，不动产权证载建筑面积127.84平方米。佛山市凯能房地产开发有限公司与两被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两被告共同购买案涉物业，预测建筑面积为128.17平方米。原告另与两被告签订《怡翠尊堤嘉园前期物业服务协议》，约定的部分内容如下：由原告负责案涉物业所在小区的物业管理；物业服务费：一、发展商发出入伙通知书之日起，两被告有义务向原告交纳物业服务费；电梯住宅物业服务费收费标准为2.78元/平方米/月（不含公共水电费分摊）；二、两被告于每月15日前交纳当月费用；特别约定：如因两被告原因逾期收楼的，物业服务费按发展商发出入伙通知书之日起收取；公共水、电及其他有偿服务费用：公共水电费：包括住宅大楼内走廊、楼梯、车库、电梯、变频加压泵房等公共设施的公用水、电；违约责任：两被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告限期补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金；文函的有效送达：本小区物业服务费相关的通知、函件等张贴于公告栏或两被告的户门上为有效送达。2019年9月23日，原告出具《催款通知书》称两被告截止至通知当日共欠2018年9月1日至2019年6月30日的公摊电费260.81元、2018年12月31日至2019年4月30日的水费25.83元、2018年9月1日至2018年12月31日的电费16.81元。2020年5月20日，原告出具《关于怡翠尊堤物业管理费催缴的通知》称自2018年12月至2020年5月9日，两被告未缴纳物业服务费4975.6元、户内及公摊水电费421.03元。另查明，根据原告提交的证据及双方在庭审中的陈述，由于两被告在验收案涉物业时发现案涉物业有需要整改之处，故两被告一直与佛山市凯能房地产开发有限公司协商整改，整改期间两被告拒绝收楼。两被告称在办理收楼手续时，其根据原告的工作人员的要求在《房屋交接表》和《业主资料登记表》上签名后没有填写日期，故该两份文件上的日期均为原告自行补填。原告确认根据其系统登记的信息，两被告在2019年6月29日办理收楼，同年10月19日又再次补齐收楼手续。庭审中，双方均确认两被告的实际收楼日期为2019年10月19日。另根据原告提交的系统登记信息，2019年3月24日，案涉物业办理了换锁芯服务。两被告已向原告交纳了自2019年12月1日至2020年11月30日的物业服务费。两被告确认其确实未交纳原告所主张的期限内的公摊电费、套内水费、套内电费。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与两被告签订的《怡翠尊堤嘉园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对被告具有约束力。两被告作为案涉物业的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，应按上述协议的约定向原告交纳物业管理服务费。根据本院查明的事实，案涉物业每月的物业管理费为355.4元（2.78元/月·平方米×建筑面积127.84平方米）。关于双方诉争的交费期限起算时间点的问题。本院认为，双方均确认案涉物业的实际收楼日期为2019年10月19日，但该物业在2019年3月24日即办理了换锁芯服务，故案涉物业自2019年3月24日起就在两被告的实际控制和管理下，故两被告应自2019年3月24日起向原告交纳物业服务管理费和其他相关费用。具体到本案，两被告应向原告交纳2019年3月24日至2019年11月30日期间的物业服务费2934.92元（355.4元÷31天×8天+355.4元×8个月）、2019年3月24日至2020年5月31日期间的公摊电费378.39元、套内水费25.83元、套内电费16.81元，合计3355.95元。原告主张2018年12月至2019年3月23日期间的物业服务费、公摊电费、套内水费、套内电费，由于案涉物业在上述期间内并未交付给两被告或在两被告的实际控制和管理下，不应由两被告交纳，故对原告主张两被告应向其缴纳该期间的上述费用的主张，本院不予支持，原告应向实际交纳义务人主张。另由于两被告已向原告交纳2019年12月至2020年5月期间的物业服务费，故原告在本案中诉请该期间的物业服务费，本院不予支持。对两被告主张应自实际收楼日即2019年10月19日起交纳案涉费用的主张，本院亦不予支持。对两被告称其于2018年8月底向原告交纳了一个月的物业服务费且当时原告承诺“交一个月的物业管理可以抵扣三个月”的问题，由于两被告未在本院指定的期限内补交该时间段内的缴费凭证，且原告对两被告的上述辩解不予确认，故本院在本案中不予确认，且不作抵扣。如两被告确实有2018年缴纳一个月物业管理费的凭证且能证实双方之间关于抵扣规则的约定，可根据实际情况另行处理。依据上述协议的约定，逾期支付物业管理费的，原告有权向被告主张滞纳金。双方的协议中虽然对滞纳金有明确的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，此滞纳金的计算标准过高，同时为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳管理费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院确定违约金为所欠物业服务费总额的10%即293.49元（2934.92元×10%）。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李巍巍、王振宅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付3355.95元（其中包括2019年3月24日至2019年11月30日期间的物业服务费2934.92元，2019年3月24日至2020年5月31日期间的公摊电费378.39元、套内水费25.83元、套内电费16.81元）予佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司；二、李巍巍、王振宅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金293.49元予佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司；三、驳回佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序中的小额诉讼程序结案，受理费减半收取25元（佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司已预交），由佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司负担11.75元，由李巍巍、王振宅负担13.25元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海能兴物业管理有限公司大沥分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  欧亚婷二〇二一年二月七日书记员  唐倩影