鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初2542号原告：李国安，男，汉族，1946年6月15日出生，住辽宁省鞍山市千山区。委托代理人：史维钢，辽宁仁源律师事务所律师。被告：鞍山乾业运输有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山区达道湾镇邢阳气村。法定代表人：胡学文，公司经理。委托代理人：王钰，辽宁杜泽律师事务所律师。被告：胡学文，男，汉族，1976年5月20日出生，住鞍山市铁**。委托代理人：王钰，辽宁杜泽律师事务所律师。被告：李旭铮，男，汉族，1974年9月9日出生，住辽宁省鞍山市千山区。原告李国安诉被告鞍山乾业运输有限公司、胡学文、李旭铮物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月27日，2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人，被告鞍山乾业运输有限公司和胡学文的委托代理人，被告李旭铮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：一.请求法院依法判令被告将位于辽宁省鞍山市千山区达道湾镇邢阳气村建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米籍号：07-18-0431及院腾出并给付原告使用期的损失18万元。事实与理由，原告名下有一房屋位于辽宁省鞍山市千山区达道湾镇邢阳气村建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米私有住房及院被被告胡学文在原告的房屋及院内经营鞍山乾业运输有限公司使用至今，被告从2016年9月份经营至今，现原告年纪已大，无其他房屋居住，原告多次被告协商腾房事宜，但被告拒不腾房，原告多次协商无果后无奈诉至法院请求法院依法判令被告将位于辽宁省鞍山市千山区达道湾镇邢阳气村建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米私有住房产籍号：07-18-0431及院腾出并给付原告使用期的损失18万元（从2016年9月至腾房之日止）。建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米。被告鞍山乾业运输有限公司和胡学文辩称：答辩人与原告儿子李旭铮经协商约定，答辩人投资在原告所有的房屋及土地上建设经营鞍山乾业运输有限公司，在房屋动迁时答辩人投资全部留给原告做为使用期间的费用，对此原告均知情、同意，并配合答辩人办理的鞍山乾业运输有限公司的营业执照(提供房产证)。因此答辩人与原告之间并不是租赁关系，答辩人也不是无偿使用。对原告儿子李旭铮代表原告做出的约定应为有效。因此原告不应违反约定要求答辩人腾出房屋、赔偿损失。答辩人与原告之间无租金金额的约定，原告要求赔偿5000元/月没有事实依据。答辩人提出反诉要求原告赔偿答辩人的投资损失18万元。被告李旭铮辩称：我跟胡学文是在2000年的时候认识的。他是做物流的，做运输这一块。因为他原来在四方台玻璃厂对面有一个场地，他也是租赁的别人的，但是不知道因为什么原因，场地不租他了，它经营不了，所以说找个地方。在找地方的时候他也约过我，就是帮他去去看看哪个位置能合适的去经营。这边找了几个地方，有的地方价钱不合适，有的地方是交通不方便，没找着一个合适的位置。当时我说我家有一个老房子，你暂时你先过去。你自己收拾收拾。我当时是一个好心，我也没有别的想法。过去了以后，他说因为它的经营它需要场地，前面这房子前面这个院子他就他铺垫，他就在铺垫前前后后得两个月的时间。这是应该是在2016年10月中旬左右，他就入住。由于说这个时间我也在忙我自己的事，我从这个期间我也不知道具体是一个什么情况。事后我在在11月中旬我才联系到我的父亲。因为啥我家庭的一个原因就是父母不在一起住，就这二十多年前就已经分居了。作为子女也各忙各的事，所以说平常联系很少，所以说在11月末12月份的时候，我才联系上我父亲，完了跟我父亲说这种情况。当时我父亲也没说也没表态，反正我感觉好像是说心里有些想法，但是没说。这不就一来二去就是说要过春节了。我春节我这个朋友胡学文他就就是说因为啥我们家那块地前面有四条垄，是我一个姑，在我们家院子的右侧边上。他铺垫过程当中就把那个地方给利用上，因为过意不去，就在春节的时候就买点东西，给我的姑姑送去了。这个事隔了几个月以后来年的四五月份，我父亲就知道这个事。他知道这个事说，怎么我这房子你用了你不到过年给我拿点东西。跟咱们联系可能也不方便，直接就去找胡学文，说我这房子要房租。因为这个事就是说我跟我父亲这关系弄得特别不融洽，关系都弄得，就感觉就是说父子关系也好像都弄没有了。就在这种情况下，我也是说极力的去想把这事怎么能圆滑地把它让双方都能感觉到。我跟胡学文说，你看老爷子他什么态度？我说好好的跟他商量，我说他要钱，我说我给拿。我得养他，我给2万块钱，当时我就给拿过去了，让老爷子太过激烈的行为弄得不好听。结果胡学文他也没采取我的意见，这事情就激化了。就因为这个事咱我父亲上法院去告我，也是在咱们法院去告我去了。当时我是因为这事情是瞒不了的，我通过我母亲。就是说把这个事情证实确实是咱这个房子，通过我李旭铮借给我朋友胡学文了。所以说在法院程序上判决上就是说我父亲没有胜诉，因为说在我妈的帮助下我没有败诉。在这个过程当中就完事这事后了，胡学文拿出一份协议。就是让我这个房子让他无偿使用，一直使用到房子动迁为止，拿出这么一份协议，包括说咱家我哥也看到这个协议了，也是让他也签了字，要我母亲也签字。我也感觉到说这事不好弄了。这房子借你使用，根本没有说其他的想法。所以说要我签这个协议。我们看到这个事以后，就是我父亲就特别反感说这个事，就是说针对咱没有别的要求对不对？就是说你赶紧的。把这个房子收回来，咱不借他，就是一来二去的去跟他协商，不同意协商不搬走。他说我投资了，让我拿钱，让我们索赔他才能同意搬走。所以说这个事情就闹到法庭上来。也就是通过法律程序解决。这事情大概发展，也就是说前前后后基本上就是说我所了解的也是一个事实，也就是这么一个过程。反正你需要知道啥的，你反正在问我知道啥我说啥。被告鞍山乾业运输有限公司和胡学文反诉称：一、判令被反诉人赔偿反诉人投资损失18万元。二、对反诉人的投资损失进行评估鉴定。三、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由，反诉人胡学文同被反诉人儿子李旭铮协商，经被反诉人同意于2016年9月起在被反诉人的案涉房屋及土地上进行投资建设，成立鞍山乾业运输有限公司，当时双方约定为无偿使用房屋及土地，在房屋动迁时反诉人投资全部留给被反诉人作为使用期间的费用。可在反诉人投资建设后，被反诉人推翻原有约定，要求反诉人腾出房屋，并赔偿损失。反诉人认为被反诉人违反诚实信用原则，被反诉人儿子李旭铮代表反诉人做出的约定应为有效，如被反诉人违反约定应赔偿上诉人的投资损失。原告辩称：第一点反诉人所谓被反诉人与其协商约定，事实不存在，反诉人也没有任何证据能够证明被反诉人曾经与反诉人做过上述约定，因此所谓违法约定事实不存在的前提下，更不存在被反诉人赔偿反诉人的所谓投资损失。第三点被告在没有约定的情况下擅自占有并使用原告的房屋及土地给原告带来损失的同时获得了不合法利益，而且在原告索要房屋时被告曾表示要拿每月5000元的租金租用此房，原告有两位证人证言对此可以证明，因此被告用给付原告使用期的损失，暂计算至起诉之日18万元。后续损失待法院判决。经审理查明：2016年秋，原告之子李旭铮将原告位于辽宁省鞍山市千山区达道湾镇邢阳气村建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米私有住房产籍号：07-18-0431及院借与被告胡学文使用，胡学文借用房屋相关手续，将鞍山乾业运输有限公司经营场所登记在此。因胡学文入住时，房屋已经破损无法正常使用，为了正常使用，胡学文出资将房屋修缮，经胡学文申请，本院委托，辽宁建航工程咨询有限公司出具鉴定意见，修缮部分造价155659.45元。2016年10月，李国安知道该情况后，于2017年4月向胡学文主张房租，胡学文认为房子是借的，没有给。另查，经原告申请，本院委托辽宁禹舟房地产评估咨询有限公司对现状房屋的租金进行评估，评估价格为年租金25000元。上述事实，李国安提供的证据有：1、房产证1份；2、土地使用权证1份。乾业运输公司、胡学文提供证据：提供的证据有：李旭铮交付房屋时房屋的视频。李旭铮提供的证据有：李旭铮的陈述。本院委托辽宁建航工程咨询有限公司出具的鉴定意见书，本院委托辽宁禹舟房地产评估咨询有限公司对现状房屋的租金出具的评估报告。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。李旭铮作为原告之子，在持有涉案房屋手续原件的情况下，出借房屋给胡学文，并出借房屋有关手续帮助被告办理工商登记，即使涉案房屋不是李旭铮所有，但以上事实足以使胡学文认为李旭铮有权出借房屋。故胡学文占用涉案房屋合法。因双方未提供证据证明约定过借用时间，现李国安要求胡学文及鞍山乾业运输有限公司返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于占用费一节，在胡学文取得房屋后，李国安并没有第一时间要求胡学文返还房屋，而是要求胡学文支付房租，故李国安要求返还房屋的起算时间应当从李国安起诉时间起计算，即2019年11月4日，根据评估结果，年占用费为25000元，即日占用费68.49元，月占用费2083.33元，被告胡学文及鞍山乾业运输有限公司应当支付自2019年11月4日起至实际返还房屋之日止的占用费，对于原告请求的合理部分，本院予以支持。关于被告辩称及反诉称支出装修费用一节，因被告借用涉案房屋后，对涉案房屋进行修缮，修缮工程一定有必要支出，根据鉴定结论，以及被告未能提供工程相关合同及支出的证明，应当取鉴定结论中的直接费用即土建工程为108117.09元，安装工程为17991.27元，总计126108.36??元。因被告借用涉案房屋后，对涉案房屋进行修缮，原告对于修缮行为是认可的，原告现要求返还房屋应当对被告进行适当补偿，本院认为以双方各承担50%为宜，故对于被告的反诉请求的合理部分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定判决如下：一、被告鞍山乾业运输有限公司、胡学文于本判决生效之日起15日内将位于鞍山市千山区建筑面积164.15平方米土地使用面积963.50平方米私有住房产籍号：07-18-0431及院返还原告李国安；二、被告鞍山乾业运输有限公司、胡学文于本判决生效之日起15日内支付原告李国安房屋占用费，时间从2019年11月4日起计算至实际返还房屋之日止，占用费以每年25000元，每月2083.33元，每日68.49元，不足年按月计算，不足月按日计算；三、原告李国安于本判决生效之日起15日内支付被告胡学文房屋装修补偿63054.18元；四、驳回原告李国安其他诉讼请求；五、驳回被告鞍山乾业运输有限公司、胡学文其他反诉请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉3900元（原告已预交）、反诉3900元（被告已预交），房租评估费3000元（原告已预交），装修评估费5000元（被告已预交），原告承担6900元，被告承担8900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 臻人民陪审员  胡丹露人民陪审员  刘程程二〇二一年二月九日书 记 员  畅诚蕊