贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终942号 上诉人（原审被告）：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：杨昌盛，公司总经理。 被上诉人（原审原告）：张莉，女，1987年6月3日出生，苗族，贵州省都匀市人，现住贵州省都匀市。 上诉人贵州众享时代商业管理有限责任公司因与被上诉人张莉房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 贵州众享时代商业管理有限责任公司上诉请求：1、依法撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5424号民事判决书第二项判决或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方当事人签订的《集装箱商铺租赁合同》系双方当事人在充分协商下约定的结果，租赁合同系双方的真实意思表示，一审法院将案涉租赁合同认定为格式合同属于事实认定错误，适用法律错误。根据合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。案涉租赁合同第二条是关于租赁期限及租金标准、支付方式的约定。均是在双方当事人充分协商的情况下签订的内容，不符合格式条款的规定，不属于格式条款。而一审法院将认定本案《集装箱商铺租赁合同》系格式合同，认为“双方对格式条款的理解产生分歧时，应当作出不利于被告的解释”，并由此作出错误判决。事实上，上诉人和被上诉人具有平等的法律地位及缔约能力，均有充分表达自己意思的自由。合同条款虽由上诉人提供，但合同条款在本质上都是可以协商的，因此，不能认定本案中争议的条款是格式条款。上诉人与被上诉人于2019年3月1日签订《集装箱商铺租赁合同》，合同第二条明确约定费用标准为“第一年集装箱商铺使用费为48000.00元，自2019的3月1日起至2020年2月28日止”。即使合同不发生效力，但也不等于合同不发生任何效力，该条约定明确，文字表述不存在分歧，但一审法院错误认定《集装箱商铺租赁合同》为格式合同，并作出支持被上诉人主张的判决属于事实认定不清，适用法律错误。二、本案应该参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据该规定，虽然原被告双签订的租赁合同无效，但应根据租赁合同约定的租金标准计算占用费用。根据租赁第二条明确约定费用标准为“第一年集装箱商铺使用费为48000.00元，自2019的3月1日起至2020年2月28日止”，该条对费用的标准及期限约定明确，而且根据一审查明的案件事实，被上诉人使用的商铺时间是从2019年2月至2020年3月，远远超过一年的时间，因此应按照合同约定的租金标准计算使用费。 张莉二审未作答辩。 张莉向一审法提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2019年3月1日签订为期3年的《新都汇国际购物广场集装箱商铺租赁合同》；2．判令被告退还原告租金74，672元，并以74，672元为基数，从2020年3月1日起，按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心贷款利率向原告支付资金占用利息；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年2月25日被告向原告出具收据一张，注明“兹收到张莉交来租赁Ａ号集装箱壹间费用70000元”，同年3月1日，原告张莉作为乙方与被告众享公司作为甲方签订《新都汇国际购物广场集装箱商铺租赁合同》，约定：甲方将拥有经营管理及转租权位于新都汇国际购物广场Ａ区米）共1间出租给乙方，集装箱风格商铺外观不得任意更改，需经提交书面改造申请，经甲方审核通过后方可更改；租赁期限3年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止；第一年商铺使用费为48000元，第二年使用费为48000元，第三年享受交二名一租赁优惠即免费使用；甲方有权对集装箱租赁商户安装指导、调位、装修风格的审核权利。双方同时对租金的支付方式、双方的其他权利义务等方面进行了约定。此后原告利用Ａ1号集装箱商铺从事餐饮服务经营，该商铺东侧为落地透明玻璃，原告以此吸引顾客前往休息就餐。2019年4月底，原告自行出资在商铺东侧靠近剑江河一面的位置安装加注“冰杨梅”字样的灯箱广告，被告工作人员以未经批准并影响城市卫生和管理为由，要求原告予以拆除。原告于2019年5月上旬自行出资拆除。期间原告于5月6日向被告给付剩余租金26000元。2019年11月中下旬，经被告批准，位于新都汇国际购物广场Ａ区的商家在原告经营的商铺东侧靠近剑江河一面的位置安装加注“ＢａｒＦｏｏｄＰａｒｋ”字样的广告牌、完全遮挡了集装箱东侧的落地透明玻璃。原告多次以该广告牌影响经营为由，要求被告拆除，双方一直未能达成一致意见。2020年2月28日原告向被告邮寄《解除合同通知》，以商铺被广告牌遮住，严重影响经营为由，通知被告终止租赁合同并要求退回27个月的租金72000元。被告于3月3日作出《回复函》，主张原告提出解除合同属于违约、应赔偿经济损失14400元，且原告已经经营一年，实际产生了租金48000元，退还的租金数额应在原告实际返还商铺时进行结算。此后原告将集装箱商铺退还被告，双方对退还租金的数额未能协面一致。另查明：2020年1月16日都匀市自然资源局向都匀市行政综合执法局发出《关于对新都汇疑似违法建筑进行认定的函》，注明：我局接到关于新都汇存在疑似违法建筑的投诉，经现场核实，并查阅相关资料，现场存在的集装箱建筑，通道形式的滑梯等构筑物均未在政府批复的规划方案内，属“违法建筑”，请贵单位按照相关程序进行拆除。1月21日都匀市行政综合执法局向被告发出《责令（限期）改正通知书》，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，通知被告在七日内改正违法行为；4月28日都匀市行政综合执法局向被告发出《责令限期拆除违法建设决定书》，责令被告于5月10日前自行拆除。此后被告未按期自行拆除，都匀市行政综合执法局向被告另行发出《拆除违法建设催告书》，限定被告在收到催告书之日起七日内自行拆除。 一审法院认为，根据双方于2019年3同1日签订的《新都汇国际购物广场集装箱商铺租赁合同》约定的内容、原告举证的照片以及双方的当庭陈述，反映原告向被告租赁的标的物四至明确，以集装箱改造后用于经营餐饮服务的商铺；由于被告将集装箱改造为商铺未经相关行政主管部门批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法认定双方签订的集装箱商铺租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于被告对于合同无效的过错程度明显，故被告应当向原告返还剩余期间的租金并赔偿相应损失。根据查明的案件事实，本案的集装箱商铺租赁合同系被告提供的格式合同，双方对格式条款的理解产生分歧时，应当作出不利于被告的解释。双方约定的租赁期限为三年，原告实际向被告交纳的租金为96，000元，故原告诉请每月的租金为2，667元（96，000元÷36月）的主张较为合理，依法予以支持。被告应当赔偿原告因合同无效造成的经济损失，现原告请求按照中国人民银行授权全国银行同业拆借中心贷款利率标准计算其损失，不违反法律的禁止性规定且与其损失相当，故依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、原告张莉与被告贵州众享时代商业管理有限责任公司于2019年3月1日签订的《新都江国际购物广场集装箱商铺租赁合同》无效；二、被告贵州众享时代商业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告张莉2020年3月1日至2022年2月28日期间的租金64，008元（2，667元/月×24月），并赔偿以64，008元为基数，从2020年3月1日起至付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算的资金占用费损失；三、驳回原告张莉的其他诉讼请求。如被告贵州众享时代商业管理有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，992元，适用简易程序减半收取966元，由被告贵州众享时代商业管理有限责任公司负担。 二审中，双方未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：本案应当退还租金数额是多少的问题。 本院认为，一审认定双方签订的《新都汇国际购物广场集装箱商铺租赁合同》无效，符合相关司法解释的规定，本院予以确认。关于贵州众享时代商业管理有限责任公司应当退还张莉租金数额是多少的问题，根据双方约定，租赁期限为3年，自2019年3月1日至2022年2月28日止，第一年商铺使用费为48000元，第二年为48000元，第三年享受交二免一即免费使用，约定明确具体，没有歧义，不存在需要解释和排除张莉权利的情形。虽然合同无效，但是张莉客观上使用商铺一年，应当比照约定标准交纳租金。因第三年免费使用的前提是使用满两年并交齐两年租金的情况下享受的优惠，张莉仅使用一年，不应当全额享受第三年的免费使用期，本院酌情决定其享受半年免费使用期。折算每月租金应当为3200元（96000元/30个月），张莉使用12个月，需支付租金38400元，其共交租金96000元，应当退还租金57600元。 综上，贵州众享时代商业管理有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5424号民事判决第一项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5424号民事判决第二、三项； 三、贵州众享时代商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还张莉租金57600元，并支付以57600元为基数，从2020年3月1日起至付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费损失； 四、驳回贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他上诉请求； 五、驳回张莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1400元，由贵州众享时代商业管理有限责任公司负担1100元，张莉负担300元。贵州众享时代商业管理有限责任公司多预交的892元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年五月十一日 法官助理毛辉 书记员杨洁