江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0191民初736号原告：齐志文，男，1982年7月1日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金才，江西国风律师事务所律师。被告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：汪学勤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李丹，女，1987年11月4日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区，系该公司员工。原告齐志文与被告南昌中电投高新置业有限公司（以下简称中电投公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐志文及其委托诉讼代理人张磊、彭金才，被告中电投公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐志文向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告向原告返还购房款1894050元及利息；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月3日，原告在被告处认购了被告开发的位于南昌市高新区房屋，购房总款为1966475元。原告于当日交纳定金20000元，于2017年12月7日交纳购房款350663元；于2018年6月2日交纳购房款370663元；于2018年6月10日交纳购房款70410元；于2018年12月3日交纳购房款541157元；于2019年6月2日交纳购房款541157元，合计交纳购房款1894050元。但被告未如约与原告签订《商品房买卖合同》，并已将原告认购的房屋另出售给他人，但却迟迟不将原告所付购房款项退还原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，判如所请。被告中电投公司答辩称，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》第六条和《室内装修委托合同》第三条均约定了原告需按照合同约定按期支付相应房款。但原告却未按合同约定支付应于2019年12月3日前支付的相应房款。因此，系因原告自身原因导致合同无法继续履行，被告有权对原告的涉案房屋行使解除权。后期原告跟被告沟通退房，因原告存在逾期付款记录，被告也已积极处理。原告自愿同意扣除相应款项进行后退房，并已签订了解除协议。因此，被告仅需退还原告购房款1596413元。被告依照公司制度于2020年9月底走完审批流程，原告的购房款现已在排队退款。此外，原告未提交相关证据证明其实际损失，原告诉请利息标准过高，不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告不合理诉讼请求。综合原、被告双方提交的证据和庭审调查情况，在无其他相反证据的情况下，本院认定本案事实如下：2017年12月3日，齐志文（乙方）和中电投公司（甲方）签订《南昌恒大御澜府商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购恒大御澜府楼盘高层2栋1-2301单元，建筑面积150.88平方米，房屋总价为1966475元，乙方同意向甲方支付定金20000元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为分期付款：乙方须于2017年12月7日前支付首期房款274971元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月3日前付清294971元；于2018年12月3日前付清393295元；于2019年6月3日前付清393295元；于2019年12月3日前付清589943元，若乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2018年6月10日，齐志文签署《南昌市商品房买卖合同》及其附件，约定齐志文购买涉案房屋，房屋购房总房款为1966475元，关于购房款的付款及期限约定为：买受人按分歧付款方式按期付款，买受人应于2017年12月7日前支付首期房款294971元；于2018年6月3日前付清楼款294971元；于2018年12月3日前付清楼款393295元；于2019年6月3日前付清楼款393295元；余款589943元于2019年12月3日前付清。关于买受人逾期付款违约责任约定为：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。关于房屋备案约定为：自本合同生效之日起30日内，由出卖人向南昌市房产管理局申请登记备案。合同补充协议（附件四）关于分期付款约定为在产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。同日，齐志文还签署《室内装修委托合同》及附件，约定：齐志文委托中电投公司对涉案房屋进行装修，委托装修总包干价为739312元，该款分期付款，于2017年12月7日前支付110897元，于2018年6月3日付清110897元，于2018年12月3日付清147862元，于2019年6月3日付清147862元，于2019年12月3日付清221794元。关于逾期付款约定为，如齐志文若逾期超过180天，中电投公司有权利解除合同，且齐志文应按已付款的50%支付违约金。2018年6月10日，齐志文向中电投公司出具两份《还款承诺书》，载明：涉案房屋购房款总价为1966475元，已支付房款589942元，齐志文承诺：1.于2018年12月3日前支付房款393295元；于2019年6月3日前支付房款393295元；于2019年12月3日前支付房款589943元，关于装修款的承诺书载明：涉案房屋装修款为739312元，今已支付221794元，齐志文承诺：1.于2018年12月3日前支付装修款147862元；于2019年6月3日前支付房款147862元；于2019年12月3日前支付房款221794元。两份承诺书均载明：超过承诺付款期限中电投公司有权解除商品房买卖合同，对房源另行处理，所付房款不予退还，如因逾期未付款造成一切后果由本人承担。截至2019年6月2日，齐志文陆续向中电投公司支付购房及装修款项共计1894050元。中电投公司先后向齐志文开具六张收据，金额总计为1894050元。自2019年12月3日起，齐志文逾期未支付剩余购房及装修款项共计811737元。2020年1月15日，中电投公司向齐志文邮寄《还款提示函》，告知齐志文的逾期付款情况及后果。2020年3月7日，中电投公司向齐志文邮寄《律师函》，告知其逾期支付款购房811737元并告知法律后果。2020年6月30日，齐志文（乙方）与中电投公司（甲方）签订《恒大御澜府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》，载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方2017年12月3日所购买的南昌恒大御澜府2幢1单元2301退房事宜达成如下协议，以供双方共同信守：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》和编号为0223的《商品房认购书》；二、乙方据此协议将购买的南昌恒大御澜府2幢1单元2301房退回甲方；三、办理退房向房管局交易所缴纳的手续费由乙方支付；四、甲方退还乙方的购房款1596413元（含定金20000元）；五、乙方须向甲方返还发票收据和认购书；六、因解除契约所需在南昌市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须配合。乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。2020年8月30日，齐志文在退房审批表中签字确认：已交房款1894050元，申请退款金额1596413元，变更原因为客户无力支付剩余房款，申请扣除总房款10%违约金退房，扣除恒房通佣金27058元。另查明，涉案房屋已另售他人，截至庭审之日，中电投公司尚未退还涉案房款及装修款。上述事实，有当事人举证及当事人当庭陈述予以证实并在案佐证。原告齐志文向本院提交证据如下：《南昌恒大御澜府商品房认购书》、收据、微信聊天记录打印件和南昌市商品房买卖合同复印件。被告中电投公司向本院提交证据如下：《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、还款承诺书、催告函、律师函及EMS回单、《恒大御澜府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》及退房审批表。本院认为，依法成立的合同对各方均有约束力，各方当事人均应按照合同约定诚信履行各自义务。本案中，原告齐志文与被告中电投公司签订《南昌恒大御澜府商品房认购书》有双方签名盖章，是双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。原告齐志文主张涉案《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》及附件，因被告中电投公司未盖章交付合同文本而导致合同未成立生效，而被告在庭审中向本院提交了原被告双方均已盖章签字的前述合同，因此，原告的前述主张未提供充分证据予以证明，不予采信。同时，原告齐志文在签订前述合同后按合同该约定向被告中电投公司支付购房款和装修款，被告中电投公司予以接受，故本院确认《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》成立并生效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。原告齐志文还主张《恒大御澜府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》无效，但未提供充分证据予以证明，在双方均对协议上的签字盖章予以认可的情况下，本院确认解除协议成立并生效，确认涉案《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》及附件已解除。本案的争议焦点为：1．涉案合同履行过程中，原被告双方是否存在违约行为？2．若存在违约行为，责任应如何承担？关于原被告双方是否存在违约行为，原告齐志文主张被告中电投公司未按合同约定于合同生效之日起30日内向南昌市房产管理局申请备案。庭审中，被告中电投公司未举证证明其在涉案合同签订后履行了前述备案义务，应承担举证不利的法律后果，故本院认定被告中电投公司存在违约行为，即未按约履行备案义务。被告中电投公司主张原告齐志文存在逾期付款行为，并提交了《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》及还款承诺书予以证明。经查，合同约定原告齐志文应于2019年12月3日向被告中电投公司支付房款及装修款共计811737元，但原告齐志文未按约付款，自2019年12月4日起，齐志文逾期未支付剩余购房及装修款项共计811737元，故本院认定原告齐志文存在逾期付款行为。现原、被告协商一致解除了涉案合同，双方当事人均应按合同约定承担违约责任。关于责任承担，《南昌市商品房买卖合同》的主合同条款、补充协议以及附件《室内装修委托合同》、均对逾期超过180日解除合同的买受人违约责任作出了约定，但内容不一，即按未付款项的1%或按已付房款50%计算违约金。本院认为，主合同条款系房管部门制作的格式条款，旨在引导商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力，且主合同中已约定，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行补充协议。则本案中，当主合同已有违约条款，且补充协议与主合同约定相冲突时，应当适用主合同约定，即逾期付款超过180天时买受人应按主合同约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的方式计算为妥。原告齐志文逾期付款后，原、被双方签订《恒大御澜府项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》以及审批表中约定按涉案房屋总价款的10%扣除违约金。现原告齐志文主张扣减的违约金过高应全额退还已支付款项，本院综合涉案主合同条款系房管部门制作的格式条款、补充及解除协议与主合同约定相冲突、被告未举证证明其实际损失以及存在未及时备案的违约行为等因素综合考量，酌情确定原告齐志文应承担逾期付款责任计算方法为累计应付款项1%即81173.7（811737×1%）元。同时，原告齐志文在审批表中确认愿意负担恒房通佣金27058元，予以确认。因此，被告中电投公司应退还原告齐志文1785818.3（1894050-81173.7-27058）元。原告齐志文在履行涉案合同过程中存在逾期付款的违约行为，故对其主张被告中电投公司支付资金占用利息，于法无据，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐志文退还购房款及装修款1785818.3元。二、驳回原告齐志文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23491元，减半收取计11745.5元，保全费5000元，共计16745.5元，由原告齐志文负担745.5元，由被告南昌中电投高新置业有限公司负担16000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  周 浩二〇二一年五月三十一日法官助理  曾树华书 记 员  万细珍