上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初90号原告：吴国元，男，1963年2月19日出生，汉族，住上海市。原告：黄凯，男，1972年7月19日出生，汉族，住上海市。被告：上海市虹口区中原证券大厦业主委员会，住所地上海市虹口区。负责人：苏健生，主任。委托诉讼代理人：白崇城，上海君拓律师事务所律师。被告：上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：金梨薇，总经理。委托诉讼代理人：周耀铭，经理。原告吴国元、黄凯与被告上海市虹口区中原证券大厦业主委员会(以下简称中原大厦业委会)、上海华莺物业管理有限公司(以下简称华莺公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国元、黄凯，被告中原大厦业委会的负责人苏健生及委托诉讼代理人白崇城，被告华莺公司的委托诉讼代理人周耀铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国元、黄凯向本院提出诉讼请求：要求确认两被告于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效。事实和理由：两原告为中原证券大厦小区业主。通过(2014)虹民(三)民初字第2258号案件，两原告得知两被告于2012年3月6日签订了《物业管理委托合同》。被告中原大厦业委会在聘用被告华莺公司作为小区物业管理单位的过程中，既未召开业主大会及业委会会议，也未经“双过半”以上业主表决同意，两原告从未收到相关征询表，业委会也未上门要求两原告签字，两被告签订的《物业管理委托合同》也不符合国家规定的标准格式。该合同的签订违反《物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》的相关规定。被告中原大厦业委会辩称，就签订2012年3月6日《物业管理委托合同》事宜，中原大厦业委会已采用将征询表放入业主信箱、挂号信邮寄征询表、上门征询意见的形式向全体业主征求意见，小区总票数208票，赞成票154票，小区总建筑面积为28287平方米，154票赞成票所占建筑面积为19563平方米，符合“双过半”的要求，征询结果也于2012年3月1日张贴在小区公告栏内。选聘物业单位和签订《物业管理委托合同》不需要召开业委会会议，《物业管理委托合同》的格式也没有法律强制性规定。2012年3月6日《物业管理委托合同》的签约程序符合相关规定，两原告起诉也已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。被告华莺公司辩称，同意中原大厦业委会的辩称意见。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：原告吴国元、黄凯为上海市虹口区中原证券大厦业主。被告中原大厦业委会于2008年3月成立，被告华莺公司在业委会成立后成为该小区物业管理方至今。2008年4月25日，被告中原大厦业委会委托被告华莺公司对中原证券大厦小区进行物业管理，双方为此签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限4年，自2008年4月7日起至2012年4月6日。2012年3月6日，被告中原大厦业委会(甲方)与被告华莺公司(乙方)续签一份《物业管理委托合同》，约定，委托管理期限5年，自2012年4月7日起至2017年4月6日；甲方权利义务：1、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；2、委托乙方对小区维修项目的招投标及管理和相关支持；3、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：(1)房屋建筑质量；(2)房屋附属的设备设施；4、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育、文化活动，对业主不遵守业主公约的必须批评教育；5、提供乙方物业管理用房；乙方权利义务：1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定相应的物业管理方案；2、对业主和物业实际使用人违反法规的行为按本合同第十五条进行处理；3、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；4、向业主和物业实际使用人书面告知有关规定，当业主和物业实际使用人装修物业时，书面告知限制条件，并负责监督；5、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商批准后方可实施；6、负责对乙方员工进行岗位职责、安全教育培训，按有关规定录用和解聘员工；7、负责承担乙方员工因公人身伤害的赔偿责任；物业管理服务费实行包干制，停车费由乙方代收代付，完税后与甲方三七分成，甲方七成，乙方三成，如有变动则以新补充协议为准：物业管理费由乙方按每平方米1元/月向业主(住宅产权人及实际使用人)收取；物业管理费由乙方按每平方米2.58元/月向业主(办公、商业用房、居改非产权人及实际使用人)收取。当事人有争议的证据和事实：审理中，被告中原大厦业委会提供《关于专项维修资金使用及其它方案的表决结果的公告》(以下简称《公告》)及中原证券大厦业委会会议关于续聘、选聘物业公司的征询单(以下简称征询单)各一份。征询单共5页，第1页载明：中原证券大厦业主大会选聘的华莺公司，自2008年4月10日接收中原证券大厦的物业管理工作以来，受本业委会委托对本大楼原有的现状进行了如下管理工作，逐步改变了本大楼的旧貌。1、华莺公司宋海龙协助业委会向开发商追回维修金、停车费等累计168万余元；2、华莺公司接管后对本大楼进行自来水管更换的询价协助和管理等工作，使居民生活用水的水质得以改善；3、协助本大楼消防设施的更新改造工程，出水系统已改造完毕；4、配合供电局对本大楼的临电改造工程进行所需的各项工作。以上四个项目的顺利完成，使本大楼原来的烂尾楼现已得到解决，业委会提出，希望华莺公司进一步加强大楼内部管理，加强治保，进一步搞好大楼的清洁工作，使管理能跟上目前大楼外来人员增加的现状。目前华莺公司于2012年4月10日合同到期，同意其继续管理的可在表内表决，如有不同意见，或认为有更合适的物业公司的可以在下列表决栏内表决，本业委会将尊重广大业主意见，作出选择。同意的请打“√”，不同意的打“0”，弃权的打“△”，表格内列有室号、业主签名、业主意见的栏目。征询单第2-5页抬头均载明：中原证券大厦业主意见征询单，同意请打“√”，不同意请打“0”，弃权请打“△”，表格内列有室号、业主签名、业主意见的栏目。征询单上显示有部分打“√”的业主签名，打“0”、打“△”的业主签名没有显示。《公告》载明：中原证券大厦业主(全体/门牌幢)：本小区于2012年2月2日以书面形式征询意见的方式召开中原证券大厦业主大会，对关于续聘、选聘物业管理公司工程项目及其它方案进行了表决，本小区中原证券大厦(全体业主)所持投票总计发放208张表决票，在截止日期前回收154张表决票，占74%，专有部分建筑面积19,563.34平方米，占建筑总面积69.2%，符合中原证券大厦(业主大会)会议召开条件，现将表决结果公告如下：同意票154票，占74%，专有建筑面积19,563.34平方米，占建筑总面积69.2%，不同意票∕票，占∕专有部分建筑面积，占建筑面积∕，弃权票∕票，占∕%，专有部分建筑面积/平方米，占建筑面积∕%。同意实施此项目的投票权数及专有部分建筑面积2/3，超过总投票数及建筑面积的三分之二。为此，本小区中原证券大厦业主大会，决定实施该工程项目，并根据有关规定委托物业服务企业具体组织实施该工程项目及其它方案。《公告》落款处盖有中原大厦业委会的章，落款时间为2012年3月1日。对上述征询单及《公告》，两原告称投票意见是业主的隐私，业委会不应上门征询意见并由业主当面签字，征询单上未载明征询事项，也无不同意和弃权的业主签字，部分业主为维修屋顶而并非为续聘华莺公司而签字，部分签字也非业主本人签字，征询单应为一户一票，业委会提供的征询单违反了相关规定格式，应为无效。两原告也从未看到《公告》。原告对征询单及《公告》均不予认可。本院认为，根据我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由此可见，对于业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，法律规定的司法救济方式是请求人民法院予以撤销。本案中，关于续聘华莺公司是否“双过半”的争议，主张权利的相关业主应当专此提出撤销之主张，现原告以直接请求确认两被告签订的《物业管理委托合同》无效的方式，维护其合法权益，既缺乏事实依据，也不符合法律规定。本案中，中原证券大厦业主大会已作出续聘被告华莺公司的决定，并在此基础上签订续聘后的《物业管理委托合同》，原告并未就被告中原大厦业委会续聘被告华莺公司的决定提出撤销之诉，该决定是否应被撤销的法律事实尚不确定。且两被告在《物业管理委托合同》中就各自权利义务及物业管理服务费收取方式的约定也无不当，并无免除被告华莺公司的责任、加重业主或业委会责任、排除业主或业委会主要权利的条款。现原告以被告中原大厦业委会续聘被告华莺公司未召开业主大会及业委会会议，未经“双过半”以上业主表决同意，合同格式不符合国家规定标准为由，主张续聘后签订的《物业管理委托合同》无效，起诉意见难以成立。综上所述，对原告要求确认两被告于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效的请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：驳回原告吴国元、黄凯要求确认被告上海市虹口区中原证券大厦业主委员会与被告上海华莺物业管理有限公司于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴国元、黄凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张晓明审 判 员  华 琴人民陪审员  吴伟丽二〇一六年十一月二十四日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。