北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4826号原告（反诉被告）：冯宝忠，男，1968年4月17日出生。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄俊，男，1980年2月5日出生。委托诉讼代理人：吴丽华，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙美妍，北京市高朋律师事务所律师。原告（反诉被告）冯宝忠与被告（反诉原告）黄俊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员游煜聪独任公开开庭进行了审理。冯宝忠之委托诉讼代理人李英华、黄俊之委托诉讼代理人吴丽华、孙美妍到庭参加庭审，本案现已审理终结。冯宝忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄俊支付剩余尾款186万元；2.请求法院判令黄俊按房屋总价的20%向原告支付违约金128万元；3.诉讼费用由黄俊承担。事实和理由：2017年2月l3日冯宝忠与黄俊在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等一系列合同（以下简称涉案合同），约定冯宝忠将位于北京市东城区广渠家园23楼13层1单元1312号房屋出售给黄俊，房屋成交价格为640万元。现该房屋已经过户至黄俊名下，并交付黄俊使用。《补充协议》约定的房屋过户及交割时间截止至2017年6月3日。黄俊自房屋过户完毕至今仍有186万元购房款未向冯宝忠支付，黄俊的行为已构成违约，为维护冯宝忠合法权益，故诉至法院。黄俊辩称，不同意冯宝忠的诉讼请求。1、黄俊在购房过程中已尽合理注意义务，系善意取得房屋产权，且如约向花旗银行申请贷款。冯宝忠违反合同承诺，导致花旗银行解除了与黄俊的个人房产抵押贷款合同，终止放贷。此前因冯宝忠与案外人冯振之间财产损害赔偿纠纷执行一案，法院要求黄俊不得自行向冯宝忠支付剩余购房款，导致黄俊目前无法完成案涉争议款项的合法交割。2、本案争议系冯宝忠违约导致，黄俊不存在任何违约情形，冯宝忠向黄俊主张违约金无事实和法律依据。3、因冯宝忠在签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等合同时的违约行为导致黄俊无法依约继续通过银行贷款付款，并引发相关债权债务纠纷，给黄俊造成一系列损失，包括另行筹集购房款、因王娟投诉等行为遭受的损失以及为应对（2017）京0101执9001号执行案件及本案所发生的律师费、交通费等损失。同时，基于上述理由，黄俊提出反诉请求：1.判令冯宝忠按照房屋总价的20%标准赔偿黄俊的损失128万元；2.判令冯宝忠承担本案反诉费。针对黄俊的反诉，冯宝忠辩称，不同意黄俊的反诉请求。理由如下：1、冯宝忠在与黄俊签订涉案合同前，已征得了王娟同意并与王娟确认了房屋的成交价格640万元，于是冯宝忠在《配偶（共有权人）同意出售证明》上代王娟签字，并在《关于配偶同意出售的承诺书》上签字，双方达成的买卖合同是合法有效的。2、黄俊没有任何证据证明花旗银行是因为王娟不来签订同意售房的文书而不向黄俊提供贷款。花旗银行不放款，与王娟是否亲自来签署同意出售证明没有必然的联系。3、花旗银行违反贷款合同约定不向黄俊放款，该责任应由花旗银行承担。黄俊没有采取任何的法律手段，向花旗银行催促放款，黄俊作为付款义务人，其未尽到积极付款义务，应当承担相应的违约责任。4、黄俊在花旗银行贷不了款，他仍然可以去其他的银行办理贷款，黄俊未提交证据证明其去找过其他银行办理贷款，足以证明黄俊是恶意违约故意不支付购房款。5、黄俊取得房屋产权证的三年里，冯宝忠并没有收到王娟起诉的任何材料，花旗银行及黄俊不能凭空判断王娟与冯宝忠之间存在纠纷。6、黄俊主张违约金明显过高，黄俊无证据证明其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下：2017年2月13日，出卖方冯宝忠与买受人黄俊签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人将登记于其名下坐落于北京市东城区广渠家园23楼13层1单元1312的房产（以下简称涉案房产）出售给买受人黄俊。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。同时约定买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。当事人双方同意，自本合同签订之日起107日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签署的《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计640万元整。黄俊于2017年2月14日前分两笔支付定金100万元，已支付的定金视为首付款的一部分。黄俊于过户前5个工作日分两笔支付首付款共计324万元。双方同意在2017年5月31日前，应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方一致同意，黄俊从本协议约定的购房款中留存30万元作为物业交割保证金，双方应于过户前5个工作日以理房通支付的方式支付冯宝忠。当庭双方均认可，首付款424万元及物业交割保证金30万元均已支付完毕，涉案房屋已经于2017年5月25日转移登记至黄俊名下。2017年4月27日，花旗银行（中国）有限公司北京盈科中心支行（以下简称花旗银行盈科中心支行）与黄俊签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额186万元。后花旗银行盈科中心支行因故终止贷款合同。双方均认可尚有房屋尾款186万元未支付。黄俊称未支付尾款系因案外人王娟向花旗银行投诉后花旗银行停止放贷所致，王娟系冯宝忠配偶，因冯宝忠未能履行合同约定的出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易的义务导致。冯宝忠则坚持认为银行未发放贷款，非因其过错所致，且黄俊并未寻求其他救济途径，促使合同的继续履行，应承担相应违约责任。审理过程中，本院向花旗银行（中国）有限公司发函，询问其与黄俊签订贷款合同的情况及履行情况、停止向黄俊发放贷款的原因以及是否可以继续履行贷款合同即向黄俊继续发放涉案金额的贷款。2020年12月18日和2020年12月23日，花旗银行（中国）有限公司北京分行（以下简称花旗银行北京分行）分别向本院回函，其中2020年12月18日的回函内容如下：一、借款人黄俊因购买个人住房向我行申请个人住房贷款，在审批通过后，借款人与我行北京盈科中心支行于2017年4月27日签订了个人房产抵押贷款合同，合同中约定，贷款金额为186万人民币，贷款期限300月，同时借款人作为抵押人将涉案房产抵押给我行北京盈科中心支行。但因借款人自身原因向我行申请取消该笔贷款，我行实际上并未向借款人黄俊发放该笔贷款。二、根据我行调查，我行停止向借款人黄俊发放贷款系借款人自身原因向我行申请取消该笔贷款。三、我行认为该贷款合同已经终止，根据合同中第4.4条，如因借款人原因导致我行在合同生效后的九十天届满时仍无法发放本合同项下贷款的，我行有权解除该合同项下且无需承担任何责任。由于该笔贷款自合同签署之日起早已超过90日，且借款人系自身原因向我行申请取消该笔贷款，我行认为该借款合同关系已终止，我行无法继续履行贷款合同即向借款人黄俊继续发放涉案金额的贷款。2020年12月23日的回函称该份为正式答复并取代先前做出的回复，该份回函具体内容为：一、借款人黄俊因购买个人住房向我行申请个人住房贷款，在审批通过后，借款人与我行北京盈科中心支行于2017年4月27日签订了个人房产抵押贷款合同，合同中约定，贷款金额为186万人民币，贷款期限300月，同时借款人作为抵押人将涉案房产抵押给我行北京盈科中心支行。但因该抵押房产涉及买卖争议，且借款人在合同约定期限内未能向我行提交相关的证明文件，致使该笔贷款未能满足放款条件，因此我行未向借款人黄俊发放该笔贷款。二、根据我行调查，我行停止向借款人黄俊发放贷款系抵押房产涉及买卖争议，且借款人在合同约定期限内未能向我行提交相关的证明文件，致使该笔贷款未能满足放款条件。三、我行认为该贷款合同已经终止。根据合同中第4.4条，如因借款人原因导致我行在合同生效后的九十天届满时仍无法发放本合同项下贷款的，我行有权解除该合同项下且无需承担任何责任。由于该笔贷款自合同签署之日起早已超过90日，且借款人在合同约定期限内未能向银行提交相关的证明文件，致使该笔贷款未能满足放款条件。我行认为该借款合同关系已终止，我行无法继续履行贷款合同即向借款人黄俊继续发放涉案金额的贷款。冯宝忠对上述两份回函的真实性、合法性、关联性均认可。但认为12月23日的回函中提到涉案房产涉及买卖争议是错误的，买方与卖方不存在任何诉讼、仲裁案件。黄俊对12月18日的回函内容真实性不予认可，认为黄俊从未向花旗银行申请过取消该笔贷款，对12月23日的回函真实性、合法性及关联性均认可。另查，2017年7月31日，本院做出（2017）京0101民初12541号民事调解书，对冯振（冯宝忠父亲）诉冯宝忠、冯宝光（冯宝忠姐姐）财产损害赔偿案中双方达成的如下调解协议进行确认：一、被告冯宝忠于2017年8月6日前赔偿原告冯振关于北京市东城区广渠家园23楼13层1单元1312号房屋的物权损失640万元；二、原告冯振放弃对被告冯宝光的诉讼请求；三、上述协议内容履行完毕后，原告冯振与被告冯宝忠、冯宝光所涉及的北京市东城区广渠家园23楼13层1单元1312号房屋的全部纠纷就此解决，双方再无任何争议。因冯宝忠未履行上述生效文书确定的义务，2017年11月6日，本院向黄俊送达《履行到期债务通知书》，通知黄俊应当在收到通知后的十五日内直接向申请执行人履行黄俊对被执行人冯宝忠所负的到期债务，不得向被执行人清偿。履行方式为将被执行人所负的到期债务汇款至本院账户，本院账户名：（2017）京0101执9001号，账号：×××，开户行：中国工商银行北京正阳门支行，汇款金额：186万元。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯宝忠与黄俊就涉案房屋签订房屋买卖合同，约定黄俊支付购房款，冯宝忠办理涉案房屋产权转移登记手续。双方所签署的合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的相关规定，真实有效，双方均应按照约定履行各自的义务。冯宝忠已经办理涉案房屋产权转移登记手续，黄俊应依约支付剩余购房款。在黄俊无法取得相应贷款后，黄俊基于本案房屋买卖合同应承担的支付剩余购房款的义务并未免除，故冯宝忠依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》要求黄俊支付尾款186万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于黄俊是否需要支付违约金一节，黄俊向花旗银行申请贷款未获批准后，其仍有补足剩余房款或者积极寻找贷款银行争取获得贷款的义务。黄俊关于本院执行通知书要求其不向冯宝忠支付的答辩意见，不能构成免除其支付义务的法律依据，故黄俊未能按照合同约定足额付款的行为构成违约应当承担违约责任。对于违约金支付标准，本院将依据公平原则并考虑涉案合同的实际履行情况，依法予以酌定。另因黄俊未能提供证据证明其损失，故对黄俊反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、黄俊于本判决生效之日起十日内支付冯宝忠购房尾款186万元、违约金30万元，共计216万元（支付至账户名：（2017）京0101执9001号，账号：×××，开户行：中国工商银行北京正阳门支行）；二、驳回冯宝忠的其他诉讼请求；三、驳回黄俊的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31920元，由黄俊负担20000元（已交纳），由冯宝忠负担11920元（于本判决书生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费16320元，由黄俊负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 游煜聪二〇二一年二月三日法官助理 申会英书 记 员 王子叶