河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0481民初279号原告（反诉被告）：河南兴众生活服务有限公司（原河南四合家园物业管理有限公司），住所地舞钢市朱兰钢城路北段路东石油公司家属院2单元302房。统一社会信用代码91410481MA44JD6F8B。法定代表人：南聪领，总经理。委托诉讼代理人：韦春宇，男，该公司员工。被告（反诉原告）：杜某某，男，1953年1月1日出生，汉族，住舞钢市。原告（反诉被告）河南兴众生活服务有限公司（原河南四合家园物业管理有限公司）与被告（反诉原告）杜某某物业服务合同纠纷一案，我院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河南兴众生活服务有限公司的法定代表人南聪领到庭参加诉讼，被告（反诉原告）杜某某未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。关于本诉，河南兴众生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令杜某某清偿所欠物业费3645.06元并按照日1‰支付违约金至物业费履行完毕之日止（详见物业费及违约金计算明细）。事实和理由：2018年3月30日，河南四合家园物业管理有限公司与舞阳钢铁有限公司签订物业服务管理合同，约定自2018年4月1日起至2020年3月31日由河南四合家园物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理；2020年4月1日，河南四合家园物业管理有限公司与舞钢市寺坡街道九九山社区居委会签订社区物业管理服务协议，约定自2020年4月1日至2021年3月31日继续由原告对该小区进行物业管理。合同签订后，河南四合家园物业管理有限公司自2018年4月1日起全面履行了合同约定的服务义务，但经多次催缴物业费，杜某某拒不支付，故诉至法院，要求判如所请。关于反诉，杜某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令河南四合家园物业管理有限公司停止违法违规行为并承担相应责任；2.判令河南四合家园物业管理有限公司改正其侵犯杜某某合法权益的行为并就其过错行为向杜某某及全体业主赔礼道歉。事实和理由：杜某某居住的舞钢市××街坊××楼，系舞钢公司职工生活区其中一栋楼，不构成独立小区的管理条件。2018年前，舞钢公司在该楼派驻专职门卫、保洁人员并安装有安保系统设施，住户安装规定交纳管理费用。2018年后，该栋楼逐渐变为基本无人管理状态并一直延续至今。期间，河南四合家园物业管理有限公司多次向全楼业主催要物业费且收费标准是舞钢公司生活区其他楼区的近三倍。河南四合家园物业管理有限公司并未与我楼包括杜某某在内的业主签订物业管理协议，其与舞钢公司、九九山社区签订物业合同的过程，也从未征求业主意见也未公示有关事项，且在基本没有任何服务的情况下自行收费的行为，侵害了业主的知情权和合法权益。故提出反诉诉讼请求。关于本诉，杜某某虽未到庭，提出以下书面答辩意见：1.物业管理应当按照法律规定，由业主和物业公司签订物业管理合同，纳入正规化管理。在河南四合家园物业管理有限公司未提供相应规范化物业服务和纠纷矛盾未妥善处理前，杜某某没有履行合同的责任和义务。2.对于河南四合家园物业管理有限公司所称与舞钢公司和九九山社区签订物业管理合同，事前和事中无任何人征求过业主意见，也未按照法定程序公示，河南四合家园物业管理有限公司与舞钢公司和九九山社区签订合同的行为侵害了全体业主的知情权和合法权益，具有违法违规的欺诈行为，应确认为该合同无效。3.按照河南省物业管理条例的规定，提供物业管理服务的一方，应将从业资质、管理服务人员的职业资格证书、服务事项、服务标准、收费依据、收费标准、服务投诉电话、设备维护和保养等情况，在显要位置公示。河南四合家园物业管理有限公司从未按照法律规定执行，无视业主权益，存在严重的违法行为和过错。4.按照法律规定，物业收费标准应与提供的服务项目和服务标准相适应，不得在未提供服务或未达到服务标准的前提下，向业主收取费用。从实际情况看，河南四合家园物业管理有限公司仅指派一人不定期清扫楼外约一百平方米的院子，楼道内从未有人清扫擦拭，负一楼内灰尘垃圾无人问津，一楼窗外排水沟杂草丛生，蚊蝇成群，门禁损坏无人修理，雨水冲刷墙体渗入室内业主自行解决，车库无人管理，其他设施无人问津，水电等室内设施损坏业主均需自行处理等等。在这种未提供相应物业管理服务的状况下，河南四合家园物业管理有限公司强制收取不合理、不对等的费用，是侵犯业主利益的严重违法行为。河南兴众生活服务有限公司提交如下证据：证据一，原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；证据二，《物业服务合同》、《社区物业管理服务协议》，证明原告有权依据合同约定向物业使用人收取约定费用；证据三，物业催收照片，证明原告向被告多次催收物业费；证据四，物业服务相关照片，证明原告已提供了符合合同约定的物业服务；证据五，物业费收费及违约金计算明细，证明收费依据。杜某某未到庭，未对河南四合家园物业管理有限公司的证据质证。根据庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，舞阳钢铁有限责任公司（甲方）与河南四合家园物业管理有限公司（乙方）、舞钢市人民政府国有资产监督管理局（丙方）签订《舞钢寺坡第一物业服务区物业服务合同》，约定对东至舞钢公司职工医院、南至湖滨大道、西至寺坡二马路、北至平舞铁路区域进行物业管理。其中第六条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制，乙方进驻至过渡期满，按10元/月/户收取物业服务费；过渡期满，物业服务达到平顶山市一星级物业服务标准后，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.22元/月/平方米，其中的0.03元/月/平方米，乙方收取后存入甲方监管的乙方账户中，用于物业公司正常维修外的公共设施的维修或转入维修基金；多层电梯住宅：0.6元/月/平方米。第七条约定，业主应于每季度首月1-10日预交纳该季度物业服务费用。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的违约金的标准向乙方支付违约金（不得超过本金）。第三十五条约定，本合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止；在本合同期满或解除后，业主委员会代表全体业主可与物业管理企业另行签订物业服务合同。第三十六条约定，本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，丙、乙双方就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，丙方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同第十章“协议补充条款”中对过渡期物业服务及收费标准进行约定，过期期内开放式住宅物业服务不低于现有标准：生活区内公共场地打扫卫生、及时清运垃圾、绿化管理、小区内给排水系统、供电系统维护、公用设施运行维护管理、……。物业收费按10元/月/户。封闭式[A标段二街坊生活区239号（12户）、266号（24户）]住宅物业服务标准按平顶山市地方标准《住宅物业管理服务质量标准》规定的住宅物业管理服务质量二星级标准：物业收费按0.6元/月/平方米。过渡期内服务不低于以上标准，收费不高于以上标准。2020年4月1日，舞钢市寺坡街道办事处九九山社区居民委员会（甲方）与河南四合家园物业管理有限公司（乙方）签订《社区物业管理服务协议》，约定乙方管理区域物业服务收费按照《平顶山市住宅物业管理服务质量标准》一星级服务标准收费，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。商业物业：0.8元/月/平方米；多层步梯住宅:0.22元/月/平方米；多层电梯住宅：0.6元/月/平方米。本协议期限自2020年4月1日至2021年3月31日止；在协议期满后，甲方、业主委员会、居民业主代表可与乙方继续签订物业管理服务或解除。另查明：2021年1月27日，河南四合家园物业管理有限公司名称变更为“河南兴众生活服务有限公司”。针对反诉，因杜某某未到庭，反诉按照杜某某撤诉处理。本院认为，本案的争议焦点为舞钢钢铁有限责任公司、舞钢市寺坡街道办事处九九山社区居民委员会分别与河南四合家园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》、《社区物业管理服务协议》对杜某某是否有约束力。对此本院评析如下：物业服务合同系物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。居民委员会即居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”案涉小区至今尚未成立业主委员会，居民委员会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与原告签订《社区物业管理服务协议》并无不当，该《社区物业管理服务协议》对业主具有约束力。在居民委员会未和物业服务公司签订物业服务合同前，舞钢钢铁有限责任公司作为案涉小区的管理单位，提供供暖、供气、供水及物业服务，在舞钢钢铁有限责任公司将“三供一业”移交改造后，代表业主与原告签订物业服务合同并无不妥，该《物业服务合同》对业主具有约束力。河南兴众生活服务有限公司客观上亦提供了物业管理服务，杜某某作为业主享受物业服务应当履行交纳物业费的义务。关于物业费的数额。根据合同约定，对多层电梯住宅以0.6元/月/平方米的标准收取物业费，不违反物业服务收费办法，应合法有效。自2018年4月1日至2018年12月31日，河南兴众生活服务有限公司自愿按照100元/月的标准收取物业费系对其权益的处分，不违反法律规定，故本院对河南兴众生活服务有限公司要求杜某某支付该期间的物业费870元的诉讼请求予以支持。自2019年1月1日起，河南兴众生活服务有限公司要求按照合同约定的0.6元/月/平方米的标准收取物业费，符合合同约定，杜某某的房屋面积为171.3平方米，故自2019年1月1日至2021年3月31日，杜某某应当交纳的物业费为2775.06元。综上，杜某某应当支付2018年4月1日至2021年3月31日的物业费3645.06元。关于违约金。根据《物业服务合同》第七条约定，业主应于每季度首月1-10日预交纳该季度物业服务费用。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的违约金的标准向乙方支付违约金（不得超过本金）。原告明确其按照日千分之一计算违约金。但日千分之一的违约金过高，本院予以调整，按照日0.5‰计算违约金。合同约定应于每季度首月1-10日预交纳该季度物业服务费用，但业主未预交的，违约金应于本季度交费期间届满之日起计算。故杜某某应当支付的违约金明细如下：以2018年4月1日至2018年6月30日物业费270元为基数，自2018年7月1日至2021年3月31日共计1003天，违约金为135.54元；以2018年7月1日至2018年9月30日物业费300元为基数，自2018年10月1日至2021年3月31日共计912天，违约金136.8元；以2018年10月1日至2018年12月31日物业费300元为基数，自2019年1月1日至2021年3月31日共计820天，违约金123元；以2019年1月1日至2019年3月31日物业费308.34元为基数，自2019年4月1日至2021年3月31共计728天，违约金112.54元；以2019年4月1日至2019年6月30日物业费308.34元为基数，自2019年7月1日至2021年3月31共计638天，违约金98.51元；以2019年7月1日至2019年9月30日物业费308.34元为基数，自2019年10月1日至2021年3月31日共计547天，违约金84.33元；以2019年10月1日至2019年12月31日物业费308.34元为基数，自2020年1月1日至2021年3月30共计455天，违约金70.15元；以2020年1月1日至2020年3月31日物业费308.34元为基数，自2020年4月1日至2021年3月30共计363天，违约金56.12元。以上违约金共计816.99元。同时，以所欠物业费2411.7元为基数自2021年4月1日起按照日0.5‰支付违约金至物业费支付完毕之日止。原告和社区居委会签订的《社区物业管理服务协议》未约定违约金，故原告要求以3645.06元为基数支付违约金不符合约定，本院不予支持。现“河南四合家园物业管理有限公司”名称变更为“河南兴众生活服务有限公司”，故杜某某应当支付河南兴众生活服务有限公司2018年4月1日至2021年3月31日的物业费3645.06元、违约金816.99元及以所欠物业费2411.7元为基数自2021年4月1日起按照日0.5‰支付违约金至物业费支付完毕之日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杜某某于本判决生效之日起十五日内向河南兴众生活服务有限公司支付物业费3645.06元、违约金816.99元及以所欠物业费2411.7元为基数自2021年4月1日起按照日0.5‰支付违约金至物业费支付完毕之日止；二、驳回河南兴众生活服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由杜某某负担42元，河南兴众生活服务有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  曹俊英人民陪审员  杨静霞人民陪审员  张凤平二〇二一年五月二十四日书 记 员  潘新娟附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。