广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3098号原告（反诉被告）：黎冬梅，女，汉族，住广东省信宜市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××029。委托诉讼代理人：孔明，广东国匠律师事务所律师。被告（反诉被告）：钟伟萍，女，汉族，住广东省广州市荔湾区××××2×××××，公民身份号码440××××××××××××847。第三人：广州市铖安信地产中介代理服务有限公司，住所地：广州市荔湾区××××××××之6房，统一社会信用代码914×××××××××××036T。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：廖景祥，男，系第三人公司员工。委托诉讼代理人：蔡伟秋，男，系第三人公司员工。原告黎冬梅与被告钟伟萍、第三人广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（以下简称铖安信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭审理了本案。原告黎冬梅及其委托诉讼代理人孔明到庭、被告钟伟萍、第三人铖安信公司的委托诉讼代理人廖景祥到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告钟伟萍向原告黎冬梅双倍返还购房定金100000元；2.被告钟伟萍向原告黎冬梅退还已支付购房款70000元；3.被告钟伟萍向原告黎冬梅赔偿违约金85000元；4.被告钟伟萍向原告黎冬梅赔偿中介费损失8500元；5.被告钟伟萍向原告黎冬梅赔偿支付的同贷费损失3000元；6.本案诉讼费用及财产保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，原告黎冬梅通过第三人铖安信公司介绍，与被告钟伟萍签订了一份《房屋买卖合同》（NO.M2181916），约定由被告钟伟萍将位于佛山市南海区××××××××××××××1×公寓1108房（以下简称涉讼房屋）以850000元的价格出让给原告，并对交房方式、交易方式、付款时间和违约责任等内容均作了约定。由于原告暂未取得购房资格，双方约定待原告确定购房资格后再办理相关过户手续。签订《房屋买卖合同》时，双方明确约定被告负责涂销银行抵押，并保证在办理过户前完成涂销抵押事宜。双方签订合同当天，原告便向被告支付了购房定金50000元，后又于2019年9月30日、2019年10月5日分两次向被告支付了70000元首期购房款。2020年3月份，原告满足购房资格准备办理过户后，与被告沟通希望其尽快办理赎契手续，但被告却以各种理由推脱拒绝，拖延履行义务。在沟通无果后，第三人铖安信公司于2020年3月7日通过《知会函》的方式催告被告在按照合同办理相关赎契。接函后，被告口头答应办理，原告信以为真。2020年4月2日，原告在中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农业银行流花支行）办理了有效期为3个月的《个人住房贷款同贷意向书》[编号：穗农流房同贷字（2020）第0211号]，但直至该同贷书到期，被告仍未开始进行相关赎契手续。原告在此期间仍积极尝试与被告沟通，但被告仍以各种理由推脱履行合同约定义务，其违约行为，导致过户时间一拖再拖。在双方履行过程中，被告不但未明确表示拒绝解除合同，仍以“朋友资金有点小状况”、“一直在外地工作”等理由拖延。直到2020年12月29日，在原告多次催促下，被告突然决定要解除合同。原告认为，《房屋买卖合同》是原被告双方真实意思表示，依法成立，被告在履约过程中，应当依法遵守并履行。实际上，被告在履行中，不但多次违反双方约定，一方面不履行合同义务和应当承担的责任，另一方面，又故意拖延原告时间，致使被告解除合同后，再次购买房屋的成本增加。原购买价格为16052.88元/m²，而现在购房价格已达到26000元/m²，被告的行为实际导致原告已经失去以同等价款购买同类型房产的机会，给原告造成了巨大损失。被告虽违反约定，但原告本着尽快解决问题的态度与被告按照合同约定协商后续事宜，但被告拒绝履行其违约责任，原告无奈被迫向法院提起诉讼。现原告特依据《中华人民共和国民法典》第566条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条，要求被告承担违约责任，故起诉。庭审中，原告明确优先适用违约金条款主张违约责任。被告辩称，不同意双倍返还定金，同意退还70000元房款，不同意赔偿违约金和中介费用、同贷损失费，中介费、同贷费用与被告无关。第三人述称，对原告起诉无异议。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付赔偿违约金85000元；2.原告支付出租涉讼房屋的赔偿金36000元；3.原告所支付定金50000元由被告没收。事实与理由：2019年9月26日，钟伟萍与黎冬梅签订了一份《房屋买卖合同》。双方签订合同当日，原告支付了购房订金50000元，根据合同黎冬梅要向银行申请750000元按揭贷款，当时被告钟伟萍提出应该按照房屋售价30%支付首期房款，否则按照双方签订的购房合同以及政策规定（银行按揭最高只做到房屋总价的70%)，购房总价为850000元的房子，银行不会贷款750000元给原告，当时中介公司的人以按揭是购房人的责任，她会想办法解决为由搪塞过去了。签订合同时原告提出原自己租住房屋合同到期，希望被告能够把所出售房屋交给她居住使用，被告是出于关爱之心同意把房屋交给原告本人居住，只是收了定金50000元加上购房款50000元共计100000元就把房屋交给原告居住。但是在2020年春节后（原告当时还未取得购房资格），原告未经房产持有人同意，在房屋未付清购房款也未办理过户的情况下，擅自将涉讼房屋出租谋利，严重侵犯了被告的权益。2019年国庆节期间，被告与原告协商：由于出售房产是为了尽快回收资金，但原告没有购房资格，至少要等一年后有购房资格才能办理房屋过户手续，到那时被告才收回资金，需时太久。被告要求原告增加支付购房款70000元（合同约定支付100000元）即共170000元（按房屋售价20%计算），原告同意每月支付部分直至2020年春节前支付完毕。这是双方口头认可并有中介公司的人在场，但原告直至2020年春节前都未有支付兑现承诺。原告在2020年4月2日向农业银行流花支行办理的按揭贷款申请中，也承诺支付了30%的首付款，实际被告并未收到。2020年11月1日，双方重新签订了佛山市存量房买卖合同（合同编号：FS202011010096）,涉讼房屋早已给原告使用（实际已出租），但原告也没有按照合同第三条的付款约定支付剩余首期款135000元。被告认为，在两份购房合同履约过程中，被告利益受到极大侵犯，原告只想花最少的钱谋最大利益，未经房产持有人同意就出租该房屋谋利。另一方面，在办理相关手续时还要求被告配合签下收到30%首付款的协议，实际上到目前为止被告只收到共120000元，给被告造成极大困扰。购房应量力而行，而不应使用违背他人意愿的所为，为使自己谋取最大利益而侵犯被告权益。现被告依据《中华人民共和国民法典》第566条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第20条之规定，要求原告承担违约责任后，解除合同，请依法判决。原告辩称，被告所提反诉无任何事实和法律依据，依法应予驳回，具体事实和理由如下：一，被告反诉状中称房屋首付款是以房屋总价款的30%进行履行的，无任何事实和法律依据。（一）原、被告及第三人对按照《房屋买卖合同》履行均无异议。原、被告及第三人于2019年9月26日签订《房屋买卖合同》，明确约定了涉讼房屋的总价款、首付款及后续履行的情况。三方在签订合同后，原告按照约定向被告履行了支付首付款的义务，被告在收到款项后向原告出具了《收款收据》，并按照合同约定在2019年11月之前向原告履行了交房义务，期间及此后亦未以任何形式提出过异议，或要求原告或第三人协调重新签订补充协议进行变更，即被告实际上对按照2019年9月26日签订《房屋买卖合同》履行各方义务并无异议。（二）被告称与原告有按30%支付首付款的合意，无任何证据证明，且与实际事实不符。如上所述，原、被告之间均是按照2019年9月26日签订《房屋买卖合同》履行的，并未形成其他变更该合同的其他意思表示，被告亦未提供证据证明其与原告之间已达成合意并实际进行了履行，其所提内容无任何依据。同时被告也已当庭表示，其为配合原告申请贷款向农业银行提交的按揭贷款资料只是为了进行贷款签订的“阴合同”，只是作为贷款的辅助材料，被告以所谓银行备案材料作为案件履行的依据，无任何依据。因此，被告以无任何事实和法律依据的事实据以认为原告存在违约行为，其提出所谓的反诉请求没有依据。二，被告将房屋交付给原告是双方履行具体合同义务的具体体现，原告有权据此占有和使用该房屋，并有权将合法占有的房屋通过间接占有的方式进行使用。首先，《房屋买卖合同》第20条已经明确，被告“同意在2019年12月1日前将物业交付给买方使用”。实际上，原告有权占用和使用被告的房屋。同时，需要指出的是，被告之所以将房屋交付给原告使用，是为稳住原告。但是根据原告提交的证据看，被告在履行中一直承诺原告可以完整履行履行过户义务，且于2020年11月第二次签订网签备案。种种行为均表示，被告会继续履行合同。其次，原告基于对被告的信任有权通过出租的方式间接占有房屋。根据《民法典》第458条，原告基于房屋买卖关系占有、使用涉讼房屋，必然也有权根据占用使用的具体情况，调整占用使用的方式，因此，被告无权基于原告通过出租这种间接占用方式向原告寻求赔偿。最后需要特别指出的是，原告之所以敢将房屋进行出租，是基于对被告基于合同和其诚信履行合同的朴素信任,且不存在任何违反双方签订的任何合同义务。如法院支持的被告的反诉请求，将会导致以被告不诚信、不守约行为对在被告违约行为的清算和片段性判断，与社会倡导的诚信履行的基本价值观相违背。三，原告在履行的各个阶段均依法、依约履行，不存在任何违约行为，而是被告在自身单方解除和屡次不遵守约定，其以毫无依据的理由向原告提起所谓反诉，要求原告承担责任无任何事实和法律依据。原、被告签订合同后，原告于2019年9月30日、2019年10月5日按时向被告支付了购房款。此后，为了将双方能够办理过户，实现被告资金需求，原告亦通过各种方式打听如何尽快实现自身资格。实际上，原告在整个履行过程中，积极履行自身的合同义务，并积极协调被告积极履约。而原告在履行过程中，通过各种方式故意习难和故意拖延合同履行和过户的时间，导致最后合同无法正常履行。原告曾与被告交谈中获知，被告之所以卖房是因自身投资亏损，为尽快回笼资金，在其资金逐渐好转的情况下出现反悔的迹象，进而又宁愿以单方解除的方式拒绝履行合同，该种行为明显是一个不诚信的行为，其基于此产生的法益，无法律保护的基础。四，根据双方微信聊天记录，表明被告于2020年12月29日明确表示要求解除与原告的房屋买卖合同。根据被告的意思，其解除的合同是编号为2181916房屋买卖合同，实际是被告单方解除合同的确切的意思表示，其行为已经构成对合同约定的违反，被告是本案的违约方和解除方，其提起反诉没有事实与法律依据。原告提交的证据表明被告通过实际收款的方式实际履行合同，对首付款的约定双方不存在争议，被告所提交的购房及首期款确认书，被告认可该确认书实际是原被告仅作为向银行贷款的贷款文件而已，非作为支付首付款的依据，且被告自己提交的广东省佛山市存量房买卖合同中约定的首付款也非被告反诉状提的首付金额，结合原告代理人与被告的谈话，被告实际表明其提交的支付30%的首付款只是作为向银行申请贷款的阴合同，因此被告所提反诉并非基于案件的实际情况，而是为了逃避其在违约情况下拒绝履行违约责任的说法，对于被告所提反诉请求原告认为没有合同及法律依据，请法院予以驳回。第三人述称，被告原先同意解除合同，并退还所收款项，按合同约定赔偿违约金给原告，有信息为证。被告提起反诉没有意义，所有信息及合同表明是被告单方解除合同。原、被告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《个人住房贷款同贷意向书》虽是复印件，但第三人确认其真实性，原告提交的其与关文文的微信聊天记录也反映其支出了办理同贷书的费用，原、被告的聊天记录也未反映原告存在无法办理同贷书的情况，故本院采信该两份证据；原告提交的安居客官网显示的“瑞安花园”小区房价信息来源于网络，真实性无法核实，本院不予采信；原告提交的税收完税证明、广东省社会保险个人参保证明、职业技能证书均是原件，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的其他证据、被告提交的全部证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记房地产权权属人为钟伟萍，取得方式为2014年购买，于2017年10月24日办理抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行。2019年9月26日，黎冬梅（买方）、钟伟萍（卖方）、铖安信公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉讼房屋以总价850000元售予买方；交付房屋的时间由双方自行协商；签订合同时，买方向卖方支付50000元作为定金，首期楼款（含定金）100000应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后五个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90天内完成；余款750000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖双方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户；卖方不按合同约定将涉讼房屋售予买方，或者因违约而无法将涉讼房屋售予买方的，应向买方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金，卖方并须退还买方已支付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；卖方逾期交付涉讼房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买涉讼房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作违约金；买方不按合同约定买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入涉讼房屋的，应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金，且买方需向卖方赔偿咨询及中介服务费；买方逾期支付楼款，或未能按时支付履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉讼房屋，买方应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金。该合同第二十条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”以手写体约定：“①卖方同意在2019年12月1日前将本物业交付给买方使用；②卖方知悉买方暂无购房资格，卖方同意买方一年之后再办理交易手续，买方须在下个月开始购买社保或税单（佛山）。”同日，钟伟萍出具《收款收据》，确认收到黎冬梅支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2019年9月28日，铖安信公司出具《收款收据》，确认收到黎冬梅支付的购买涉讼房屋的中介服务费8500元。2019年9月30日，黎冬梅向钟伟萍转账20000元。2019年10月5日，钟伟萍出具《收款收据》，确认收到黎冬梅支付的购买涉讼房屋的楼款50000元。2019年11月10日，钟伟萍将涉讼房屋交付黎冬梅使用。黎冬梅自述其接收涉讼房屋后，用于自住使用，后于2020年8月10日签订租赁合同将涉讼房屋出租予案外人使用，每月租金2300元，物业费106.7元，水电费按实际使用情况结算。2020年3月，钟伟萍与黎冬梅签订《购房及首期款确认书》，载明双方确认涉讼房屋成交价格为1080000元，买方已向卖方支付该房屋的首期购房款350000元，余款730000元由买方向中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农业银行流花支行）办理按揭贷款支付。2020年4月1日，铖安信公司的工作人员通过微信通知钟伟萍可以安排赎契。2020年4月2日，农业银行流花支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，明确就黎冬梅提出的用于购买涉讼房屋的个人住房贷款申请，经该行审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向黎冬梅发放贷款73万元。2020年6月20日，铖安信公司的工作人员通过微信询问钟伟萍赎契手续的办理情况，钟伟萍答复“在加紧办，因为之前朋友资金有点小状况，我尽快”，并表示6月可以办完。2020年8月24日，黎冬梅通过微信询问钟伟萍10月份能否办理过户，其社保已经到期，钟伟萍答复可以，并称“我一直再在外地工作，也一直做，客观原因造成延迟一些，我抓紧”。2020年9月6日，黎冬梅通过微信询问钟伟萍9月中能否办理过户，钟伟萍未予答复。2020年11月1日，钟伟萍（甲方）与黎冬梅（乙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字FS202011010096号），该合同约定甲方将涉讼房屋售予乙方，出售价格为850000元，乙方应于2021年1月25日向甲方支付首期款135000元，剩余房款595000元由乙方于2021年1月25日前自行协商申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；双方同意涉讼房屋交付使用的时间为2020年11月2日前，双方应当与2021年1月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。2020年12月29日，钟伟萍发送微信信息予黎冬梅，内容为：“黎小姐，不好意思！家里人意见是不同意出售，与我个人意见不一致。没办法只好我们抽空商量一下退款的事。”黎冬梅答复“好”，后双方关于退款金额、违约金金额及退款期间未能协商一致，致本案诉讼。庭审中，钟伟萍陈述其于2020年2-3月份有向贷款银行申请提前还贷，还了2-3万元，至庭审时尚未还清；黎冬梅陈述其在交易过程中还向办理贷款的中介机构支付了费用3000元，并提交了微信聊天记录佐证，就此铖安信公司予以确认；钟伟萍与铖安信公司公司确认，就本案交易，钟伟萍支付了中介服务费4250元。诉讼中，本院根据当事人的意见及本案的实际情况，指令买卖双方办理涉讼房屋的交接手续，后黎冬梅于2021年5月5日将涉讼房屋返还予钟伟萍。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黎冬梅与钟伟萍、铖安信公司签订的《房屋买卖合同》既有黎冬梅与钟伟萍之间买卖涉讼房屋的权利义务约定，也有黎冬梅、钟伟萍基于买卖涉讼房屋而与铖安信公司建立的居间合同权利义务约定，为混合合同。现黎冬梅、钟伟萍因履行《房屋买卖合同》项下买卖涉讼房屋的权利义务约定发生纠纷并致本案诉讼，故本院仅就此进行审查处理。经审查，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是黎冬梅、钟伟萍的真实意思表示，也是双方实际履行的合同，该合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。黎冬梅、钟伟萍在前述合同的履行过程中先后签订的《购房及首期款确认书》《存量房买卖合同》系应于办理按揭贷款、网签手续所签订的程序性材料，并非双方实际履行的合同，钟伟萍以黎冬梅未履行《购房及首期款确认书》《存量房买卖合同》约定的付款义务而认为黎冬梅构成违约，与双方实际约定不符，本院不予采纳。根据钟伟萍与黎冬梅的微信聊天记录中钟伟萍的陈述可见，涉讼房屋买卖交易的终止，系因钟伟萍家人不同意出售所致，故钟伟萍构成违约。鉴于钟伟萍于2020年12月29日向黎冬梅提出终止交易并退款的要求，黎冬梅也同意就此进行协商，双方关于终止买卖关系的意思表示一致，故本院确认《房屋买卖合同》项下买卖涉讼房屋的权利义务约定于2020年12月29日解除。在此基础上，黎冬梅支付的购房款120000元，钟伟萍应予返还，黎冬梅的该项诉请理据充分，本院予以支持。钟伟萍反诉要求没收定金50000元没有事实和法律依据，本院予以驳回。如上所述，钟伟萍根本违约致交易终止，故黎冬梅诉请钟伟萍按涉讼房屋成交价的10%计付违约金85000元与双方约定相符，理据充分，本院予以支持，并不再支持其要求钟伟萍按定金罚则支付违约金50000元的诉请。钟伟萍反诉请求黎冬梅支付违约金85000元理据不足，本院予以驳回。因《房屋买卖合同》特别约定在卖方违约致合同解除的情况下，卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。因此，黎冬梅诉请钟伟萍赔偿中介费损失8500元与双方约定相符，本院予以支持。关于黎冬梅办理同贷书支出的费用，因《房屋买卖合同》未作明确约定，且该项支出产生的损失，可从本院判令钟伟萍支付的违约金中得以补偿，故黎冬梅诉请钟伟萍赔偿同贷费损失没有依据，本院予以驳回。虽然黎冬梅至2021年5月5日才将涉讼房屋返还予钟伟萍，但钟伟萍至今未将其所收购房款返还予黎冬梅，双方就此均存在损失，故按照损失相抵原则，本院不予支持钟伟萍要求黎冬梅支付出租涉讼房屋的赔偿金36000元的反诉请求。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）钟伟萍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款120000元予原告（反诉被告）黎冬梅；被告（反诉原告）钟伟萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金85000元予原告（反诉被告）黎冬梅；被告（反诉原告）钟伟萍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费损失8500元予原告（反诉被告）黎冬梅；驳回原告（反诉被告）黎冬梅的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）钟伟萍的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计2628.5元，财产保全费1839元，合共4467.5元（原告已预交），由原告负担75元，由被告负担4392.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉案件受理费减半收取计1860元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年六月四日本件与原本核对一致书记员许晓璇