上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17568号原告：上海佘山乡村俱乐部有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：王玲，女，1972年6月14日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：汪权，上海伟创律师事务所律师。原告上海佘山乡村俱乐部有限公司(以下简称“佘山公司”)与被告王玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，因本案事实不易查明，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2021年1月8日、2021年3月9日公开开庭进行审理。原告佘山公司的委托诉讼代理人郑玮、被告王玲及其委托诉讼代理人汪权到庭参加二次诉讼，原告佘山公司的委托诉讼代理人李婷到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。原告佘山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告协助原告办理编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》网签备案注销手续；3.判令被告支付原告解约赔偿金364,609.10元。审理中，原告将上述第一项诉请变更为：确认原、被告就涉案房屋签订的上海市商品房预售合同于2020年9月30日解除。事实和理由：2019年11月30日，原、被告就本区洞泾镇城隆路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX室的房屋签订了《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买系争房屋，建筑面积136.81平方米，单价53,301元，房屋总价7,292,182元。被告应于合同签订当日支付购房款732,182元，应于2019年12月25日前支付购房款730,000元，应于2020年1月15日前支付购房款1,100,000元，应于2020年2月15日前支付余款4,730,000元。被告未按预售合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向原告支付违约金，被告逾期付款超过30天的，原告有权单方面解除预售合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%。预售合同签订后，被告除支付2,562,182元购房款外，剩余购房款至今未付。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告王玲辩称，不同意解除合同，应当继续履行合同，被告不存在违约行为，应驳回原告所有诉请。2019年11月，中介人员王福钱联系原告的售楼人员武富强，约好王玲来看房，武富强带看房并向王玲推荐房屋，说先交意向金和部分款项，由开发商提供贷款包装，达到首付3.5成，贷款6.5成。原告的工作人员武富强承诺贷款办不下来，那么被告交的钱都可以退回。基于对原告的信任，被告签订了预售合同，被告并不存在违约的客观情况。签合同前后，原告同意按照首付和贷款配合的形式付款，而不是合同约定的现金付款，被告是按照贷款的方式进行履约的，双方没有约定贷款履约时间，故原告的请求权基础不存在。我方已经做了网签备案，首付包括贷款已经全部到位，只要原告配合，钱款可以马上打给原告，合同具有履行的可能，故希望法院判决合同继续履行。退一步讲，即便法院认定被告违约且应承担违约责任，原告主张的违约金过高，被告承担的违约金最多为120,211.62元(7,292,182元×35%×0.03%/天×157天)。经审理认定事实如下，2019年11月14日，被告签署《签约须知》一份。同日，原告签署《限购限贷承诺书》一份，承诺如果本人被发现不符合购房或者按揭贷款的条件，本人自愿承担因无法按约签订合同、无法办理合同备案、无法办理不动产权登记、无法办理按揭贷款等造成的全部法律后果及全部经济赔偿责任。2020年1月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)一份，约定乙方向甲方购买本区洞泾镇城隆路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积136.81平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)7,292,182元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限的第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为一次性付款，不贷款，分别于2019年11月30日与甲方签约并支付首付款732,182元，于2019年12月25日前支付房款730,000元，于2020年1月15日前支付房款1,100,000元，于2020年2月15日前支付房款4,730,000元。贷款部分付款约定如下：乙方同意在签署本合同的同时提供按揭贷款所需的全部资料、支付相应费用并签署贷款文件，如因乙方原因造成的贷款部分到账延迟构成逾期付款的，乙方需按本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。其他：1.乙方签署本合同前，已经充分了解国家及上海市关于房屋买卖的信贷政策及相关贷款的办理条件。若本合同签署后国家或上海市房贷政策发生变化导致要求增加首付的，或乙方不符合相关贷款办理资格的，乙方应在上述约定的按揭贷款付款日之前以自有资金补足房款，否则，乙方须按本合同第七条约定承担违约责任。2.一次性付款方式的界定为乙方在签订《上海市商品房预售合同》之日或之前付清全部房款。补充条款一第三条约定，若合同附件一约定乙方以按揭贷款(包括个人商业性贷款)支付部分房款，则乙方同意遵守以下约定：1.该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理，因办理贷款而发生的相关费用由乙方承担；甲方对乙方能否获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证；除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，若甲方同意乙方继续履行合同，乙方除须在7日内以现金补足外，还须按合同第七条的约定承担逾期付款违约责任，逾期付款起算时间和逾期付款违约金计算时间从按揭应付款(附件一约定的付款时间)开始起算和计算。补充条款一第十二条第四款约定，甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中作出的介绍、说明或承诺未经甲方书面盖章确认，不视为甲方的意思表示，不受法律约束。补充条款一第十七条第二款约定，乙方的付款安排是充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本合同约定承担违约责任。补充条款一第十七条第五款约定，甲方销售人员、销售代理人员及销售现场的其他工作人员无权对贷款条件、能否获得贷款、能否预告登记及能否产权过户作出任何承诺。补充条款一第十九条第一款约定，乙方在签署《商品房预售合同》时，已经仔细阅读并理解了合同条款内容，乙方确认，在乙方购房以及签署《商品房预售合同》时，销售人员或者甲方的工作人员并没有做出超出《商品房预售合同》约定条款之外的口头承诺或说明，乙方与销售人员或者甲方工作人员之间关于所购房屋、贷款以及与房屋与预售合同相关的所有口头交流，均属于销售人员个人意见或建议，除非经过甲方书面确认之外，均不对甲方有任何约束力。补充条款一第十九条第二款约定，甲方明确告知乙方，乙方理解并认可：甲方及其代理公司的销售人员、其他工作人员均无权对乙方是否具备购房资格、能否及何时获得按揭贷款，能否及何时进行预告登记，能否及何时办理产证等任何可能影响房屋交易的重要条件作出任何承诺，如有承诺的，该等承诺不构成合同内容，对甲方无任何约束力。补充条款一第二十条第三款约定，除非甲方另行书面通知，甲乙双方对合同的变更、补充、撤销等任何协议的签订，均在本商品房小区的甲方售楼处进行，任何非书面的承诺或协议对甲方均不具有约束力。补充条款一第二十条第四款约定，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间；收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日；挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。补充条款一第二十三条第一款约定，甲方已提请乙方特别注意有关免除或限制甲方责任、甲方单方拥有某些权利、增加乙方责任或限制乙方权利的条款，乙方已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在甲方的相应说明下对各条款作全面、准确的理解；乙方确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除甲方责任的情况，也不存在不合理加重乙方责任、排除乙方主要权利的内容。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告向案外人上海上坤物业管理有限公司支付代办费400元。关于房款支付情况，被告分别于2019年11月14日向原告支付意向金30万元，于2019年11月29日向原告支付房款30万元，于2019年12月4日向原告支付房款132,182元，于2019年12月25日向原告支付房款73万元，于2020年1月20日向原告支付60万元，于2020年2月25日向原告支付首付款50万元。以上合计支付2,562,182元。2020年3月，原告通过顺丰快递向被告寄送《催款通知书》一份，载明被告应在2020年2月15日前向原告支付房款473万元，但截至本通知发出之日，被告尚未付清该笔款项。现原告向被告发出书面通知，请被告在2020年3月26日前至原告售楼处支付该笔款项。若被告未在上述期限内付足上述款项，则原告将依据预售合同第七条的约定，追究被告的相关违约责任，即按照被告逾期未付款项每日万分之三的标准向被告收取违约金，违约金自预售合同规定的应付款期限的第二天起算，直至付足上述逾期支付款项，如逾期支付上述款项超过30天的，原告有权根据预售合同的规定行使单方面解除合同的权利。被告于2020年3月24日收到该《催款通知书》。2020年6月22日，原告的工作人员“刘小培”向另一工作人员“王书琴”发送微信称，被告全款补不进来，一周之内能够付到70%，然后正常办理贷款。“王书琴”回复表示那就抓紧把客户资料给其他银行。之后，原告的工作人员“刘小培”向中介人员王福钱发送微信表示，让客户付70%，然后办贷款，并将“刘小培”与“王书琴”的微信记录转发给王福钱。对此，被告表示，对于“刘小培”提出的一周内付70%，然后办贷款，被告认为时间太紧，但也没有提出什么时候能够付款，只说尽快筹集。被告实际也并未在一周内支付70%的房款，对此被告解释为其曾提出若没有滞纳金，那么被告可以支付70%房款，但“刘小培”没有同意。被告自认在2020年6月22日之后大概2个多月，原告曾经给被告打过两次电话，要求被告快点支付70%的房款。原告则表示在2020年6月22日之后，原告也一直在催促被告付款。2020年9月29日，原告委托律师向被告发送《律师函》2份，要求解除合同、被告承担相关违约责任等。其中一份由被告于2020年9月30日签收。2020年12月7日，被告与案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定贷款金额为218万元，贷款用途为购买涉案房屋。另外，中国银行股份有限公司上海市闸北支行还盖章出具《上海市不动产登记申请书》《委托书》《授权书》等，拟办理该银行作为抵押权人的抵押登记手续。对此，原告称贷款金额只有218万元，不足以清偿被告的房款，也改变不了被告逾期付款且构成根本违约的事实。目前，涉案房屋仍由原告占有而未交付被告。审理中，被告提交2019年11月16日、11月25日房屋中介与原告工作人员“武富贵”的微信记录，拟证明需要开发商提供的材料已经实际提供了，“武富贵”表示钱款可以全退。其中，“武富贵”称“客户也是钱，又不是不退给他可以退的吗？”“就算进不来，他也没交定金，都要全部退的”。对此，原告表示证据的字面上也看不出有作出退款的承诺，且2019年11月25日的截图显示签不进来就算违约，不存在贷款办不出来就退款的说法；该聊天时间早于预售合同的签订时间，而根据预售合同的约定，原告的销售人员无权对贷款条件作出任何承诺。审理中，被告申请武富强、王福钱作为证人出庭作证。武富强称，其曾经是原告的员工，被告在签订网签合同之后询问证人，若贷款办理不了怎么办，证人回复表示意向金可以退、首付款按照规定也可以退；证人认为意向金可以退，原告也表示意向金可以退，关于首付款也可以退是证人询问律师获悉的，原告没有授权；被告在签订网签合同后提出房屋办理按揭贷款，原告同意了，并多给了被告一本网签合同。王福钱称，其曾是中介人员，帮原告介绍客户，带被告看房；被告曾有贷款记录，且当时资金不够，就按照35%首付、65%贷款的方式来付款，原告也同意了；因为贷款不能确认，所以付了一笔意向金；在支付意向金之前、之后都与售楼处销售人员武富强确认过，武富强表示如果贷款不成功，那么全款退还被告；在签订网签合同之后，武富强也同意退款给被告的；签订网签合同后，被告向原告表示要自己办理贷款，原告也同意了，并提供了贷款材料及额外的一本网签合同；虽然合同约定2020年2月15日付清房款，但售楼人员表示银行放款的时间无法确定，不会让客户承担违约金的。对于证人证言，原告认为武富强的陈述仅代表其个人观点，是武富强自己的理解，原告并未授权其承诺被告无法付款不承担违约责任，且贷款是被告自己的选择；两位证人与被告关系较好，中介人员还代被告处理过纠纷，证明力较小。被告则对证人证言予以认可，并认为武富强是原告的员工，其行为对原告具有约束力。审理中，被告称，双方以实际行为变更了网签合同的相关约定，具体体现为：既然2020年2月25日的收款收据上写明款项为“首付款”，那么必然还有贷款；原告在签订网签合同后还提供了贷款的材料；原告承诺若贷款办理不了可以全额退款。原告称，原告确实提供了贷款的材料，但并不构成对合同的变更，这是原告协助被告自行办理贷款，并不影响被告应按照合同约定的时间付款；原告也希望尽快收到房款，无论被告直接付款还是贷款付款，原告都可以接受；但是，被告在2020年12月贷款才办好，而原告在2020年9月就已经发出了解除通知了；对于被告的已付房款，同意扣除违约金后返还给被告。以上事实，由上海市商品房预售合同、签约须知、限购限贷承诺书、催款通知书复印件、邮寄凭证网页打印件、律师函、快递凭证、付款凭证、上海市不动产登记申请书、授权登记材料、个人一手住房贷款合同、收据、微信记录、证人证言以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据合同附件一，付款方式为一次性付款、不贷款，但具体的付款时间却约定为分四期支付而非一次性支付，且被告应于2020年2月15日前支付第四期房款473万元。根据“其他”条款，一次性付款方式的界定为被告在签订《上海市商品房预售合同》之日或之前付清全部房款，即应于2020年1月15日前付清房款。故合同对于付款时间的约定显然前后矛盾，属于约定不明，但对付款方式已明确约定为不贷款。对于不贷款付款的付款时间，双方未能达成补充协议，也无法按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故原告有权随时要求被告以不贷款的方式付款。本案中，原告于2020年3月向被告寄送《催款通知书》要求被告于2020年3月26日前付款，原告的员工于2020年6月22日催促被告付款，被告自认原告在2020年6月22日之后的大概两个多月又两次催促被告付款，但被告至2020年9月29日仍未付清房款，且至今仍未付清房款，被告付款超过必要的准备时间显然已超30日，即被告逾期付款已超30日。据此，原告按约享有合同解除权。被告辩称双方通过实际行为将合同约定的被告不贷款付款变更为贷款付款，而双方没有约定贷款付款的时间，故被告并未逾期付款超过30日，原告的合同解除权缺乏基础。对此，本院认为，第一，即便2020年2月25日金额为50万元的该笔款项的收款收据载明款项性质为“首付款”，但合同附件一也约定732,182元的性质为首付款，二者相互矛盾，从文意解释来看，“首”即首次之意，仅能表示付款前后顺序，并不能表示付款方式，无法得出后续付款方式为贷款支付的结论。第二，补充条款一第二十条第三款的约定，除非甲方另行书面通知，甲乙双方对合同的变更、补充、撤销等任何协议的签订，均在本商品房小区的甲方售楼处进行，任何非书面的承诺或协议对甲方均不具有约束力。本案中，双方并未签订书面协议变更原有的应付款时间，在未协商一致变更原有的应付款时间的情况下，被告应按照未变更的应付款时间付款。根据微信记录显示，原告在2020年6月22日提出被告一周内付70%，然后办贷款。此处“一周内付70%”显然是“然后办贷款”的条件。对此，被告却认为一周时间太短，也没有提出什么时候能够付款，只说尽快筹集，即被告并未就此与原告达成通过贷款付款的新的合议，也未约定变更原有的应付款时间。第三，补充条款一第十七条第二款约定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本合同约定承担违约责任。所以，即便被告自行与银行签订贷款合同以贷款付款、原告提供了贷款资料予以了一定的配合，并不必然导致原有的应付款时间的变更，并不意味着被告逾期付款的情形不存在，被告也未有证据证明原告明示放弃了追究被告逾期付款责任的权利。综上，被告关于原告的合同解除权缺乏基础的辩称意见，缺乏依据，本院对此不予支持。根据《限购限贷承诺书》，被告已承诺如果本人被发现不符合购房或者按揭贷款的条件，本人自愿承担因无法办理按揭贷款等造成的全部法律后果及全部经济赔偿责任，故相应的法律后果应由被告自行承担。鉴于解除通知已于2020年9月30日送达被告，原告关于合同解除的诉请，符合合同的约定，本院对此予以支持。合同既已解除，被告即应协助原告办理相应的网签备案撤销手续。如前所述，合同解除的原因在于被告逾期付款超过30日，故被告应按约支付相应的合同解除违约金。本案中，原告并未提供证据证明其实际损失，被告又提出违约金过高并请求调低，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应付的合同解除违约金为24万元。合同既已解除，原告亦应返还被告已付房款。现原告自愿同意扣除违约金后将剩余房款退还被告，本院对此在本案中一并处理，并无不妥。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、2019年修订的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、确认原告上海佘山乡村俱乐部有限公司与被告王玲于2020年1月15日签订的《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)于2020年9月30日解除；二、被告王玲于本判决生效之日起十日内协助原告上海佘山乡村俱乐部有限公司办理《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)的网签备案注销手续；三、被告王玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海佘山乡村俱乐部有限公司合同解除违约金240,000元；四、原告上海佘山乡村俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王玲已付房款2,562,182元(可与上述第三项中的金额相互抵扣)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,929元，由原告上海佘山乡村俱乐部有限公司负担1,869元(已付)，被告王玲负担5,060元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二一年五月十八日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。