江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初4233号原告：陈海菁，女，1973年10月12日出生，汉族，赣州市大余县人，住江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：李海春，江西海春律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘尧桂，男，1975年9月24日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。被告：陈玉珍（被告刘尧桂前妻），女，1974年8月7日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。原告陈海菁诉被告刘尧桂、陈玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈海菁的委托诉讼代理人李海春，被告刘尧桂到庭参加诉讼，被告陈玉珍经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、被告立即向原告返还购房款总计人民币陆拾玖万陆仟元（￥696000.00元），并自2011年8月12日起按人民银行同期贷款利率的三倍计算利息，直到房款全部还清之日止（利息暂计为49.59万元）；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告称其在赣州市章××区水南镇××组有拆迁指标出售，并能按拆迁政策规定为买房办妥相关的安置手续，享受相关的优惠政策。而原告希望在赣州买房，故原、被告经协商一致于2011年5月11日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定原告向被告购买两套拆迁房屋，价款为69.6万元。同时还约定“由于甲方（被告刘尧桂）或政府政策等原因导致该次转让失败，由甲方负一切责任。甲方应及时返还乙方（原告陈海菁）的所有购房款，再按银行同期贷款利息的三倍支付给乙方作为对乙方的补偿”。协议签订后，原告分几次将全部价款付清给了被告，被告则于2011年8月12日向原告出具了收条确认收到原告价款。但协议签订至今，被告仍无法向原告完成交付。后经原告了解，被告转让的拆迁房指标并非被告本人，且该指标涉嫌违规获得，被告根本无法向原告交付约定的房屋。经原告多次要求退款未果，故原告诉至法院，要求依法处理。原告为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：证据1、房屋买卖协议书复印件，证明被告就涉案房屋所签房屋买卖协议内容以及双方的权利义务；证据2、收条、交易回单等复印件，证明原告依约向被告支付购房款共计69.6万元的事实；证据3、拆迁协议书复印件，证明涉案拆迁协议书内容；证据4、存折及转账凭单、收条等复印件，证明原告依约将所收房屋拆迁补偿款全部交付给被告。被告刘尧桂辩称，这是政府造成的，不是答辩人造成的。如果要答辩人归还，答辩人现在没有能力来还。首先，该696000元是分几次给答辩人的，实际答辩人只得了2600元每个平方的价款，剩余的300元一个平方是中介人刘余健拿走了；协议书是被答辩人姐姐签订的，不是被答辩人本人签订的，且手印也是被答辩人姐姐的手印，如果打官司应该是被答辩人的姐姐来起诉；签订的买卖是指标买卖，且上面注明了能上到被答辩人的名字，也上到被答辩人的户头上；被答辩人先付了50万，其中有20万是暂时放在中间人那里，而中间人当时只转了13.1万元给答辩人，签订了政府的协议后，被答辩人才把尾款19万多付清了；对这种指标房的买卖，因为政府是不认可的，被答辩人对这种风险买卖也要承担一定的责任，需要被答辩人本人承担一半的责任。被告刘尧桂为证明自己的答辩理由，提交了以下证据：证据1、协议书复印件，证明协议书为陈海菁姐姐所签订的，且手印是其姐姐的手印，原告不是适格的主体。被告陈玉珍未到答辩，也未提供证据。在本案审理过程中，为查明案件事实，本院依法向赣州市章贡区水南镇人民政府依法调取了一份《情况说明》，证明案涉拆迁安置房屋的基本情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2、3、4以及本院依法调取的《情况说明》三性没有异议，原告对被告提供的证据1以及本院依法调取的《情况说明》三性没有异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月11日，原告陈海菁、被告刘尧桂以及中间人刘余健签订了一份《房屋买卖协议书》，约定原告以每平方米2900元的价格购买一套130平方米和一套110平方米的拆迁房指标，总金额为69.6万元；政府对该两套拆迁房的过渡补偿款归原告所有，政府补偿给该两套拆迁房的拆迁面积补偿款归被告所有；由于甲方或政府政策等原因导致该次转让失败，由甲方负一切责任。甲方应及时返还乙方的所有购房款，再按银行同期贷款利息的三倍支付给乙方作为对乙方的补偿。在原、被告签订该协议前，原告向中间人刘余健支付了20万元保证金，三方约定在该合同签订后由中间人刘余健代原告向被告支付。2011年5月11日，原告向被告刘尧桂支付购房款30万元；2011年8月12日，原告向被告刘尧桂支付购房款16.6万元；2011年9月6日，原告向被告刘尧桂支付购房款3万元。至此，原告将合同约定的全部购房款支付完毕。2011年5月26日，原告以被拆迁户名义与作为拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》。在原告签订该《拆迁协议书》之后，陆续领取了拆迁补偿费及拆迁奖励共计244916元，原告于2011年8月13日将该款转账给了被告刘尧桂。之后，原告因长期未能得到拆迁安置房，要求被告退还购房款未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，原告陈海菁户籍登记地为赣州市××××号，为城镇户口。被告刘尧桂与被告陈玉珍曾系夫妻关系，于2013年办理了离婚手续。本院认为：首先，关于原、被告之间购买拆迁安置房的定性及法律问题。结合原、被告的陈述及原告与拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》来看，原告陈海菁实际上是以对价69.6万元获得的是政府给拆迁安置房，原告陈海菁与拆迁单位签订的《拆迁协议书》仅是为了获得拆迁单位的认可，以后可以直接参与安置房屋的位置选定、补差结算以及登记署名等事项，原告陈海菁并不是实际的被拆迁人，其领取的拆迁安置费及拆迁奖励也如数给了被告刘尧桂，因此，本案争议的房屋买卖的标的为未来安置的约240平方米的房屋。关于该房屋买卖的定性法律效力问题。原、被告之间订立了书面的房屋买卖合同，双方将未来安置的房屋作为交易的标的物。由于该交易标的物的权利系由原被拆迁房屋在被拆迁后衍生出来的权利，该交易标的物合法与否，关键在于该标的物之前的被拆迁房屋即原权利是否合法。根据《章贡区水南镇人民政府有关情况说明》中载明“陈海菁的被拆迁建筑中有184.80平方米属违章建筑，根据章江新区违法违规骗补被拆迁户敦促自首及清退工作相关政策，今后需由政府负责进行清退，核减相应违章面积”，即原被拆迁房屋的权利取得不合法，故其所衍生的未来权利，即原告陈海菁所购买的房屋也是不合法的，因此，原、被告之间的房屋买卖合同关系应属于无效合同的法律关系。再次，关于房屋买卖合同无效后的法律处理问题。合同无效后，根据合同取得的财产应当给予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告陈海菁已支付的购房款69.6万元，被告刘尧桂应当给予返还。关于原告主张的利息损失问题。原告陈海菁明知其购买的房屋系由拆迁安置所得，在房屋买卖的交易过程中，未审验其购买的房屋是否符合安置条件以及是否具有产权，对合同无效，也应承担过错责任。因此，对原告主张利息的损失，没有法律依据，本院不予支持。最后，关于承担责任的主体问题。根据原告提供的证据，原告购买房屋的购房款系交付给了被告刘尧桂，之后给付的拆迁安置费及拆迁奖励亦交付给了被告刘尧桂，故原告要求被告刘尧桂承担返还购房款的主张，依法成立，本院予以支持。被告刘尧桂辩称本案的中间人刘余健亦收取了部分购房款，但其没有提供证据证明该事实的存在，应承担举证不能的法律后果，刘尧桂与刘余健之间的法律关系应由其双方另外处理，故对被告刘尧桂的该抗辩主张本院不予采信。关于原告主张被告陈玉珍作为被告刘尧桂的妻子应当共同承担责任的问题，由于本案合同履行时，被告刘尧桂与被告陈玉珍系夫妻关系，根据婚姻法的相关规定，夫妻关系存续期间的债务应由夫妻双方共同承担，故对原告主张被告陈玉珍承担责任的主张本院予以支持。被告陈玉珍经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘尧桂于本判决生效之日起七日内向原告陈海菁返还购房款696000元整。二、被告陈玉珍对上述第一项应付款项承担连带责任。三、驳回原告陈海菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15527元，公告费560元，共计16087元，由被告刘尧桂、陈玉珍共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  黄家胜人民陪审员  庄明静二〇一七年八月七日书 记 员  刘丽萍