上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69484号原告：吴炳龙，男，1982年8月10日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。被告：姚辉，男，1983年5月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：姚文六，男，1958年6月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚玉宝，女，1957年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：兰瑞霞，女，1979年6月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告吴炳龙与被告姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭进行审理。原告吴炳龙，被告姚文六、姚玉宝到庭参加诉讼。被告姚辉、兰瑞霞经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告吴炳龙向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告向原告返还购房款本金人民币(币种下同)107万元并支付自2019年8月1日起至实际履行之日止的利息(以107万元为基数，2019年8月19日之前按银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年10月12日，原告与四被告签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告所有的坐落于上海市浦东新区大团镇园艺村10组951号房屋(以下简称系争房屋)，购房款为105万元。合同签订后，原告分别于2018年8月13日、同年9月15日、同年10月13日向被告转账支付50万元、35万元、20万元，以上合计105万元。另外，原告于2019年7月1日向被告出借2万元现金，被告确认该2万元属于购房款。现原告已按约履行付款义务，但系争房屋系农村宅基地房屋，原告并非系争村集体成员，不具有购买资格，故双方之间的房屋买卖合同应属无效。2019年8月1日，原告即向被告提出，要求返还购房款，但被告拒不返还。几经交涉，被告虽书面承诺按期返还购房款，但仍未履行承诺。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告姚辉未进行答辩，也未提供证据。被告姚文六、姚玉宝辩称，原告所述签约情况、付款情况属实，但被告无偿还能力，希望原告免除利息，本金107万元被告分期慢慢偿还。被告兰瑞霞未进行答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区三墩乡农艺村XXX队(组)土地使用者为姚文六，核定使用面积217，楼房2幢，占地120。2018年8月13日，姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞出具承诺书，载明，本人自愿将坐落于上海市南汇三墩乡农艺村10组951号的房屋建筑面积217平方米整体一次性卖断给吴炳龙。本人保证该房屋没抵押、未被查封，并已征得了所有法定共有人的同意，如涉及该房屋的争议，均有(由)本人自行处理，未能处理，由此造成对方的损失，一切后果均有(由)本人负责，日后房价随市场的波动所发生的涨跌都与本人无关，今后政府要办理产权时本人无条件协助，产权过户时本人决不收取任何费用，今后如发生房屋纠纷或违约事宜一切按房屋买卖合同内条款办事。2018年10月12日，甲方姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞与乙方吴炳龙签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方的房屋(属农民房)坐落于上海市南汇三墩乡农艺村10组951号，建筑面积约217平方米，出售成交总额为105万元，整体一次性卖断给乙方，并且乙方对房屋现状及设施已现场查看清楚特满意，合同生效后，如房屋出现质量问题及设施上的一切情况已与出售方无关。2.甲方作为该房屋的产权权利人与乙方达成买卖关系，签订本合同甲方承诺该房屋未被抵押、未被查封，并保证对出售的房屋已征得所有法定共有人的同意，如今后发生房屋产权纠纷等事，一切后果由甲方承担并赔偿乙方全部经济损失。……7.其他事项，房屋在2018年12月30日前甲方把房屋移交给乙方，房屋北面菜田约两百平方转让给乙方长期使用。2018年8月13日，原告转账支付给被告50万元；2018年9月15日，原告转账支付给被告35万元；2018年10月13日，原告转账支付给被告20万元。被告姚文六、姚玉宝、姚辉、兰瑞霞亦出具上述三笔款项的收据三张，合计105万元。2019年7月1日，姚玉宝出具收条，载明收到吴炳龙2万元。同日，姚玉宝出具承诺书，载明，本人姚玉宝代表全家姚文六、姚辉、兰瑞霞作出以下承诺：从2019年8月1日开始每月还吴炳龙15万元，如到时间不还，承诺人代表全家无条件搬离三墩镇农艺村10组951号的房屋，不得以任何理由拒绝搬离，否则一切后果由承诺人负责。另外，吴炳龙以现金借给姚玉宝2万元，共计房款107万元，最后一笔款结清时，吴炳龙一次性所有材料给承诺人。本院认为，民事活动应当遵守法律。系争房屋系农村宅基地房屋，根据在案的证据可以确认，原告作为买受方，并非本乡镇范围内农村集体经济组织成员，且该房屋的买卖亦未经有关组织和相关部门批准，故原告主张《房屋买卖合同》无效，符合相关规定，本院予以支持。因合同无效，依据无效合同取得的财产应当返还，故原告要求返还已付房款、赔偿利息损失，本院亦予以支持。被告抗辩，其无偿还能力，要求免除利息、分期返还购房款，于法无据，本院难以支持。被告姚辉、兰瑞霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴炳龙与被告姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞于2018年10月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞应于本判决生效之日起十日内返还原告吴炳龙购房款107万元；三、被告姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴炳龙利息损失(以107万元为基数，自2019年8月1日起计算至实际返还房款之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，由被告姚辉、姚文六、姚玉宝、兰瑞霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二一年二月二十二日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。