辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0124民初92号 原告：胡希鹏，男，1980年10月24日出生，汉族，陶瓷城工人，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王卓莹，系辽宁观策律师事务所律师。 被告：沈阳天下乐实业有限公司，住所地法库县。 法定代表人：陈世竹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓彬，系辽宁大领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴，系辽宁大领律师事务所实习律师。 第三人：辽宁金茅商贸有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区。 法定代表人：李秀生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春，系辽宁必达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪君，男，1962年8月30日出生，系该公司员工，住辽宁省抚顺市顺城区。 原告胡希鹏诉被告沈阳天下乐实业有限公司（以下简称天下乐公司）、第三人辽宁金茅商贸有限公司（以下简称金茅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，作出（2020）辽0124民初1697号民事判决书，被告天下乐公司不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终14361号民事裁定书，裁定发回法库县人民法院重审。本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡希鹏及委托诉讼代理人王卓莹，被告沈阳天下乐实业有限公司其委托诉讼代理人李晓彬、张兴，第三人辽宁金茅商贸有限公司委托诉讼代理人王春、李洪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡希鹏向本院提出诉讼请求：1.要求被告天下乐公司交付案涉房屋；2.要求被告支付原告逾期交房违约金，自2017年10月1日起至实际交付时止；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。2017年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人将其开发的位于法库县住宅销售给买受人胡希鹏；房屋建筑面积115.66平方米；单价每平方米3,000.00元，总金额346,980.00元；交付期限为2017年9月30日前；出卖人逾期交房违约责任为：逾期不超过壹佰贰拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，合同继续履行…”，双方同时还约定了房屋交接、基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺等。合同签订后，原告于2017年9月7日向被告交付了全部购房款，被告为原告出具《天下乐交款确认单》一张并已将该房屋备案至原告名下。但至今“天下乐”小区82-2号楼大部分人均已入住，被告却仍未向原告发出入住通知，在原告主动向被告要求办理入住手续时，被告却无理拒绝办理。原告是先去看的房，到房产局办的备案，然后才交付的房屋全款。故原告特诉至贵院，请贵院依法支持原告诉讼请求以维护原告合法权益。 天下乐公司辩称，原告主张既无事实也无法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。另外，本案涉及第三人金茅公司诈骗被告财产的情形，请求法院依法将本案移送至法库县公安局刑事侦查大队查处。2017年9月4日被告与第三人签订《借款合同》，约定被告从第三人处借款10,000,000.00元，被告以备案房屋的方式向第三人提供担保。2017年9月6日因备案需要，第三人要求被告出具收款确认单，被告为取得借款，出具了《天下乐交款确认单》并对将用于担保房屋备案至第三人指定的人员名下。2017年9月4日至2017年9月25日期间，被告以抵押价格1,500.00元/平米，共向第三人抵押了共计12套房屋，应第三人要求签订了包含原告在内的12人的《商品房买卖合同》，出具了《天下乐交款确认单》并办理了备案。第三人分期向被告提供借款共计1,300,000.00元。2020年7月29日原告起诉后，被告经查证始知，第三人系将被告提供的抵押房屋，以1,800.00元/平米的价格出售给原告及其他案外人，从原告及案外人处取得购房款后，向被告提供的借款。被告签订案涉房屋《商品房买卖合同》、出具《天下乐交款确认单》并备案的真实目的并非是将案涉房屋出售给原告，而是为向第三人借款提供担保。原告并非向被告购买案涉房屋。而是以1,800.00元的价格向第三人购买。虽然被告将案涉房屋备案至原告名下，但备案登记并非预告登记，不具有预告登记的效力，不能产生物权效力，原告并未取得案涉房屋的所有权。原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，原告也未向被告履行付款义务，故双方之间并不存在商品房买卖合同关系。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回原告诉讼请求。补充一点，首先涉案所有商品房买卖合同均系被告先行盖章，然后交付给第三人公司代理人员张某，商品房销售合同载明的购房人均未到我公司签订合同，另外，备案系被告通过网络办理，并非与所谓的购房人一同到房产登记部门办理。 金茅公司称，被告追加第三人的事由并不成立且不属实，被告所述与第三人之间曾有过借款意向，但双方之间的借款协议自始自终没有履行，因此双方不存在借款关系。被告于2017年9月4日与金茅公司签订了10,000,000.00元的银行贷款借款合同，用金茅公司为借款主体（因为房地产公司不给贷款），办理银行抵押借款业务。办理时间最少也得45个工作日，但是第二天天下乐公司的负责人孙某某在天下乐售楼处找到金茅公司法定代表人李秀生说，现场农民工闹事，急需现金1,300,000.00元解决此纠纷，如果等贷款下来，此事就来不及了，现在只能用现有的房屋直接变现卖房，当时在场的有李秀生法库的朋友张某（李秀生的朋友，电话：158××××9232）。张某和孙某某说，现在是烂尾楼，没有门也没有窗户，只能找好朋友来买房，价格每平方米只能在1,500.00元左右，你们要是同意，张某就联系买房人，马上办理网签手续，并到时给张某朋友办理进户、产权等各种手续。李秀生说，李秀生也不认识买房人，你们如果没有异议，买房人就直接和天下乐孙某某看房并办理相关手续，李秀生就不介入了。但是张某说，要是这样的话张某不放心，必须通过李秀生把钱转给天下乐公司，否则这件事就做不了，张俊华当即表示同意张某的意见。后来张某把钱转给李秀生，李秀生分四次转给孙某某1,300,000.00元，之前的金茅公司与天下乐公司借款协议自始至终没有履行，金茅公司李秀生在本案中只起到中间人的作用。因此被告追加第三人的理由不存在。 当事人围绕诉讼请求各自提交了证据，原告胡希鹏向法庭依法提交了如下证据：《商品房买卖合同》、天下乐交款确认单、转账凭证2张；被告天下乐公司向法庭依法提交了如下证据：《借款合同》《补充说明》《授权委托书》、备案房源明细表2张、商品房销售合同12份、情况说明7张、身份证复印件4张、交易明细4张、公安机关受理案件网页截图2张；第三人金茅公司向法庭依法提交了如下证据：银行回执4张。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2017年9月4日，原告胡希鹏（买受人）与被告天下乐公司（出卖人）在被告天下乐公司售楼处签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于法库县房屋，建筑面积115.66平方米，总价款346,980.00元。交付期限，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件（1.该商品房经验收合格。），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（0.01%）的违约金，原告胡希鹏签字并按捺手印，被告天下乐公司法定代表人陈世竹按印，并加盖被告天下乐公司合同专用章。 2017年9月6日，被告沈阳天下乐实业有限公司为原告出具《天下乐交款确认单》（0000969号），载明：交款日期：2017年9月6日，客户名称胡希鹏，房号5#2-15-1（5#为施工编号），购房面积115.66平方米，房屋总价346,980.00元，付款方式为一次性，职业顾问齐某、销售经理张某某、营销部林某某签字，并加盖沈阳天下乐实业有限公司收款专用章。 2017年9月7日，胡希鹏向张某主张支付购房款118,000.00元、于洪运向张某转账支付购房款100,000.00元，购房款128,000.00元原告以现金形式在被告售楼处支付给张某，上述合计336,000.00元。 2017年9月4日，被告天下乐公司（借款方）与第三人金茅公司（出借方）签订《借款合同》，约定借款方向出借方借款人民币10,000,000.00元，期限6个月，月利息2%，借款方用可备案房屋进行抵押，住宅按1,500.00元每平方米进行抵押，出借方安排代理人张某备案至代理人名下，作为按期归还的担保物。借款人天下乐公司法定代表人陈世竹按印并加盖天下乐公司合同专用章、出借人金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章。 第三人金茅公司为案外人张某出具《授权委托书》，载明：特此授权办理备案业务，委托张某处理待办事项。委托人在权限范围内签署一切有关文件，均承认，受委托方可再委托他人办理，由此造成的一切责任均由委托方承担。委托单位金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章，受委托人张某签字。 2017年9月6日，被告与第三人签订《补充说明》载明：根据双方借款合同内容，因抵押房源备案需要，需按合同金额开收款确认单，因借款方并未实际收此购房款，本收据及备案房源仅作抵押之用，不作付款、借款凭证，撤销备案时予以退回。出借方金茅公司法定代表人李秀生按印并加盖金茅公司公章，借款方天下乐公司法定代表人陈世竹按印并加盖天下乐公司合同专用章。 第三人金茅公司法定代表人李秀生分别于2017年9月6日、2017年9月7日、2017年9月8日、2017年9月26日，向被告天下乐公司经理孙某某转账500,000.00元、400,000.00元、100,000.00元、300,000.00元，上述款项合计1,300,000.00元。 本院于2020年9月23日作出（2020）辽0124民初1697号民事判决书，被告天下乐公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院。 2020年11月24日，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终14361号民事裁定书，裁定发回法库县人民法院重审。 2020年12月2日，辽宁省公安局法库县刑事侦查大队责任区一中队受理孙某某被诈骗案。 本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。 本院认为，本案的争议焦点为原告胡希鹏与被告天下乐公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。 根据庭审查明的事实，原告与案外人张某于2017年9月4日在被告售楼处签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的案涉房屋，后原告向张某支付购房款336,000.00元，被告亦为原告出具了加盖被告公章的《天下乐交款确认单》，还为原告办理了商品房备案登记，且庭审中被告对《商品房买卖合同》及《天下乐交款确认单》中被告公章的真实性没有异议并承认交款确认单中签字的职业顾问齐洋、销售经理张欣欣、营销部林小颖系被告员工。被告辩称，原告系向第三人金茅公司代理人张某处购买案涉房屋，被告与第三人系抵押担保关系，张某系第三人代理人，原告与被告不存在商品房买卖合同关系，房屋备案系被告在网络进行操作并非现场办理，并向本院提交了《借款合同》《补充说明》《授权委托书》、备案房源明细表、商品房销售合同等证据。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”、《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，可见满足表见代理需要满足三个要件，一是无权代理人没有获得本人的授权；二是无权代理人同相对人之间的民事行为具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征，即行为人具有有代表权的客观表象；三是相对人主观上善意无过错。本案中，原告胡希鹏与张某系在被告天下乐公司售楼处签订了加盖被告公章的《商品房买卖合同》并交付了购房款，还取得了加盖被告公章及工作人员签字的《天下乐交款确认单》，且被告已经为原告办理了商品房预告登记，商品房预告登记的方式并不影响预告登记的效力，原告有理由相信张某的在被告售楼处销售房屋的代理行为属于代理权限内的行为，即案外人张某系代表被告出售案涉房屋。另，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，本案中，原告胡希鹏在被告售楼处签订《商品房买卖合同》、开具《天下乐交款确认单》及办理商品房备案手续的行为已经充分尽到了受让人的注意义务。且被告天下乐公司未提交相关证据证明受让人胡希鹏不构成善意，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，应由被告承担不利后果，故对被告的辩称不予认可。综上，本案符合上述三个要素，案涉《商品房买卖合同》合法有效，原告胡希鹏以此合法取得案涉房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告天下乐公司应当按照《商品房买卖合同》约定将案涉房屋交付原告胡希鹏。 关于原告要求被告支付违约金的主张，根据《商品房买卖合同》约定：出卖人（被告）应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人（原告）使用。出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（0.01%）的违约金。原告要求被告自2017年10月1日起至实际交付时止，按已交付房款（336,000.00元）按每日万分之壹（0.01%）支付违约金的请求并无不当，本院予以支持。 关于被告向本院提交的调取第三人金茅公司法定代表人李秀生银行流水的申请，本院认为本案的争议焦点为原告胡希鹏与被告天下乐公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告申请法院调取的证据与本案待证事实及争议焦点无关，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，故对被告的申请不予准许。 关于被告辩称将本案移交公安机关处理。本院认为，被告与第三人的其他法律关系并非本案争议焦点，本案中善意相对人（原告）胡希鹏在张某表见代理的外观下，善意购买了案涉房屋并支付了购房款，即善意取得了房屋的所有权，被告若认为第三人侵害其权利应当另行主张。 综上所述，关于原告胡希鹏要求被告沈阳天下乐实业有限公司交付案涉房屋及支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十五条，判决如下： 一、被告沈阳天下乐实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将法库县房屋交付给原告胡希鹏； 二、被告沈阳天下乐实业有限公司每日按336,000.00元的0.01%向原告胡希鹏支付逾期交房违约金（自2017年10月1日起至房屋实际交付时止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 上述款项于本判决发生法律效力后30日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682.00元，由被告沈阳天下乐实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王树新 人民陪审员  陈海伟 人民陪审员  乔丽华 二〇二一年二月二十三日 法官助理王艺诺 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。