江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初13024号原告：郏桂华，女，1979年7月10日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：宋炬波，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。被告：高华山，男，1981年1月4日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：徐海燕，江苏国瑞律师事务所律师。被告：张龙兴，男，1952年7月7日生，汉族，住张家港市。被告：林菊芬，女，1957年5月18日生，汉族，住张家港市。被告：高凤民，男，1954年9月14日生，汉族，住兴化市。被告：徐存英，女，1955年2月8日生，汉族，住兴化市。被告高凤民、徐存英共同委托诉讼代理人：徐海燕，江苏国瑞律师事务所律师。第三人：徐寅，男，1974年10月15日生，汉族，住张家港市。第三人：韩玲琴，女，1975年12月25日生，汉族，住江阴市。原告郏桂华与被告高华山、张龙兴、林菊芬、高凤民、徐存英、第三人徐寅、韩玲琴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理。2020年12月23日对本案进行了质证。本院于2021年2月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郏桂华及其委托诉讼代理人宋炬波，被告高华山、高凤民、徐存英的共同委托诉讼代理人徐海燕及被告高华山、高凤民本人到庭参加了质证及庭审，被告张龙兴、林菊芬及第三人徐寅、韩玲琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告郏桂华向本院提出诉讼请求：1、认定高凤民、徐存英、张龙兴、林菊芬2020年7月8日签订的《张家港市存量房买卖合同》无效，将该房屋的房产权恢复至原持有人张龙兴、林菊芬名下；2、本案诉讼费、保全费由五位被告承担。事实和理由：2009年9月24日被告张龙兴、林菊芬将座落在张家港市金港镇新塍小区96幢三单元305室房屋产权出售给第三人徐寅、韩玲琴(房价20万元)(见2009年9月24日购房协议)。2010年5月15日徐寅、韩玲琴将上述房屋产权出售给被告高华山以及本案原告(房价234000元)(见2010年5月15日购房协议)。当时受到政策限制，不能及时过户，到政策允许时，方能办理，但被告张龙兴、林菊芬贪图私利没有将名下该房屋产权过户到第三人徐寅、韩玲琴名下，第三人也就无法给被告高华山及原告办理产权过户；在此期间，第三人、被告高华山及原告共同与张龙兴、林菊芬商量分别办理产权过户登记，均遭被告张龙兴、林菊芬拒绝，不当理由是要求原价格涨价3万元，协商不成。后因原告与被告高华山夫妻感情不和，被告高华山两次向法院起诉离婚，第一次诉求张家港市人民法院，被法院规劝撤诉；第二次2019年12月13日再度起诉至兴化市人民法院，因双方持有共同财产涉及地域管辖，转至张家港市人民法院立案审理后被判决不离。法庭当时在审理此婚姻案件涉及夫妻共同财产时，座落在金港镇新塍小区96幢3单元305室没有办理产权登记，共同财产无法分割。被告高华山心怀叵测为转移夫妻共同财产，虚购事实，于2020年7月8日收买被告张龙兴、林菊芬，以补价3万元为诱饵，乘人之危将该房屋产权过户到被告高凤民、徐存英的名下。被告高华山阴谋策划一场闹剧，其行为充满恶意，霸占夫妻共同财产，伙同被告高凤民、徐存英编造谎言，虚购事实，说自己开公司预防今后财产受牵连，和妻子已经说好，她上班没空，同意将房屋产权转移到父母名下，由于张龙兴、林菊芬一并落入高华山早已设计的陷阱，高华山的行为符合乘人之危要件，同样在谎言下存在重大误解。针对被告张龙兴、林菊芬贪财心理支付3万元，避开第三人同时避开原告，使用乘人之危手段签订网格合同，完成登记的法定程序，完全侵占原告应当合法拥有的财产和权利，达到其非法占有目的。被告高凤民、徐存英明知该房产已被儿媳以234000元向第三人购买，并居住约11年之久，同时也深知其儿高华山与原告存在严重婚姻纠纷，伙同其儿高华山密谋将其儿媳的共同财产以合法的名义掩盖非法的目的共同剥夺原告享有的财产权。被告张龙兴、林菊芬2009年9月24日已将座落在上述地域的房屋出售给本案的第三方徐寅、韩玲琴(房价20万元)，后又明知第三方2010年5月15日将上述地域的房屋转售给本案原告以及第一被告高华山，甚至知道第三方出售房价234000元，心中深感不平，原2009年9月24日购房协议(张龙兴、林菊芬与徐寅、韩玲琴)载明无条件协助房产过户，当第三方提出需要办理房产过户时，两被告以房屋涨价为由拒绝房产权转移。时至2020年7月8日，被告高华山为侵吞原告夫妻共同财产应当合法分配的分割权利，两被告实施一房多卖违法手段，在第三方以及原告不知情的情况下，将该地域的房屋非法出售给本案被告高凤民、徐存英。高凤民、徐存英、张龙兴、林菊芬在非法房屋交易期间未能向张家港市不动产中心如实陈述2009年9月24日、2010年5月15日签订并已生效的两份购房协议的法定事实，造成张家港市不动产中心在实际不知情的状况下发生重大误解为前提，许可了高凤民、徐存英、张龙兴、林菊芬四个被告办理了房产过户手续。将一个违法的房屋交易合法化。四个被告实施该行为已严重破坏了登记机关依法履行职能的权利和社会公信力，扰乱了房屋市场的登记秩序，五个被告虚构事实，隐瞒真相，造成对方重大误解，构成合同欺诈，四个被告共同实施的行为都属于客观上以占有为目的，从合同签订的一开始，依法应当认定2020年7月8日房屋买卖合同无效。被告高华山以欺诈手段，隐瞒事实，转移夫妻共同财产，利用父母、母子利害关系人，将应当分割给原告的财产变相转移至自己父母名下，别有用心的担任其父母的房产过户事务委托人，主持了整个房产转移的全部事务，高华山实际是本起房屋交易的幕后操手，其父母在自己的教唆下，空手取得上述房屋的房产权，实际背后赢得利益还是高华山本人。四个被告(高凤民、徐存英、张龙兴、林菊芬)的房产交易应当定性为违法。应当追究五位被告的法律责任。被告高华山掠夺原告应享受的夫妻共同财产权利。支付给张龙兴、林菊芬30000元人民币指使被告张龙兴、林菊芬以30000元引诱为代价收买其良心，在一房多卖的前提下共谋将其名下的房屋权过户给被告高凤民、徐存英。高凤民、徐存英无偿获得上述房屋房产权。主观上证明高华山、高凤民、徐存英属于利害关系人，这种行为实施属主观上故意，客观上非法占有他人财产为目的，上述事实理由充分、证据确足。特提起诉讼。被告高华山、高凤民、徐存英共同辩称，2010年春节，原告、被告高华山回老家和被告高凤民商量买房。原告和被告高华山在张家港做生意没有住房，做生意的店铺也是向被告高凤民所借。当时被告高凤民讲如果要买二手拆迁房的，同意借钱给他们。到2010年5月初，被告高华山通过房产介绍人黄某,4，看中涉案房屋，大约23万左右。2010年5月15日中午前后，被告高华山、高凤民、两位第三人以及房屋介绍人黄某,4一起去看涉案房屋，当时双方谈妥价格并当场由第三人韩玲琴拿出空白的购房协议，签订了购房协议，金额为234000元。但是当天被告没带钱过去这个协议没有交给被告高华山。5月19日上述五人又去涉案房屋看房，看完没有变化，被告高凤民拿出现金234000元，但是第三人要求去银行验钞，故五人由被告高华山开车去农业银行后塍支行进行交易，当场这个钱由高凤民交给了韩玲琴，同时由韩玲琴出具收条给被告高华山。对此被告高凤民、徐存英也确认借钱给被告高华山去买房。近两三年来，被告高凤民发现原告和被告高华山闹矛盾起诉离婚甚至打架报警。由于买卖涉案房屋是由被告高华山向被告高凤民借钱，当时被告高华山也曾经问原告，如果能过户房屋就要写被告高凤民的名字。购买涉案房屋的钱是由被告高凤民支付的。由于该房屋是拆迁安置房，只能由被告张龙兴、林菊芬过户到第三人，再由第三人过户到被告高华山或者高凤民名下。经过咨询，他们是以正式签订张家港市存量房买卖协议并经过电子备案，可以确认真正的买受人和出卖人，这样才能过户。当时我们也跟被告张龙兴、林菊芬讲清楚，购房款是被告高凤民、徐存英出的，原告和被告高华山没出钱。原告和被告高华山都清楚被告高凤民、徐存英在外面十几年卖大米，借钱给他们买这个房子。被告张龙兴、林菊芬未作答辩。第三人徐寅、韩玲琴未作述称。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，张龙兴、林菊芬（出售方、甲方）与徐寅、韩玲琴（购买方，乙方）就金港镇新塍小区96幢三单元305室及自行车车库（以下简称涉案房屋）签订《购房协议》，其中约定：房产证办理手续等政府房产证统一下来后，甲方无条件配合乙方办理，费用由乙方承担，甲方不承担此费用，同时约定在房产证没有下来前，协议签字后乙方有权自由出售任何人，甲方无权干涉；乙方一次性付清房款20万元给甲方，以收条为凭。2010年5月15日，高华山向徐寅、韩玲琴购买涉案房屋，价格为23.4万元。2010年5月19日，韩玲琴出具收条一份，确认收到高华山购房款23.4万元，房款已清。2018年12月5日，张龙兴、林菊芬办理了涉案房屋的产权登记，将涉案房屋登记在自己名下。2020年7月8日，张龙兴、林菊芬与高凤民、徐存英就涉案房屋买卖签订《张家港市存量房买卖合同》。同日，涉案房屋变更登记至高凤民、徐存英名下。另查明，高华山、郏桂华于2007年7月20日办理结婚登记手续。2017年11月高华山到本院诉讼离婚，后经工作撤回起诉。2019年12月高华山再次提起离婚诉讼，后本院判决不准予高华山与郏桂华离婚。上述事实，有《购房协议》、收条、不动产权证、《张家港市存量房买卖合同》、不动产登记查询记录、结婚登记审查处理表、（2020）苏0582民初4318号民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。审理中，被告高华山、高凤民、徐存英申请证人黄某,4出庭作证。证人黄某,4陈述：涉案房屋的原房主张龙兴夫妇找到新塍村妇女主任李彩萍，李彩萍也是做房产中介的，张龙兴夫妇希望通过李彩萍把涉案房屋卖掉。李彩萍就找到了我，我之前也是做房产中介的。在2009年经我介绍韩玲琴以20万元购买了涉案房屋。过了半年左右，韩玲琴找到我说要把房子卖掉。正好朋友介绍说高华山要买房子，我带了高华山及其父亲和韩玲琴夫妻去看涉案房屋，双方达成交易价格为23.4万元。因为韩玲琴不是原房主，买方高华山不同意把现金都给韩玲琴。后来徐寅说没关系的，如果有什么风险他来承担。韩玲琴拿出一张空白的购房协议，韩玲琴、徐寅和高华山都在上面签了字，但买方并未支付房款。过了几天，他们到我的中介店里，高华山和他父亲把房款现金给了韩玲琴夫妇，因为现金比较多韩玲琴要求到银行把房款打到她卡上，韩玲琴还写了一张收条和承诺书，以防今后有纠纷。原告质证意见，不认可证人证言。被告高华山、高凤民、徐存英质证意见，对证人证言真实性无异议，可以确认购房的钱确实是高华山向他父亲所借。审理中，本院分别向被告林菊芬、第三人徐寅和韩玲琴进行了调查，被告林菊芬陈述：当时我们办好房产证时，徐寅夫妻已经将房屋卖给别人了。当时我们和高凤民、徐存英签订存量房买卖合同，就是为了配合高凤民、徐存英过户，他们没有支付相应的房款。当时我们要求增加3万元也是合理要求。第三人徐寅陈述：2010年5月15日，我和韩玲琴与高华山签订购房协议，将涉案房屋卖给了高华山。当天高华山就将房款23.4万元给了我们。之后张龙兴和高凤民、徐存英签合同的情况不清楚。第三人韩玲琴陈述：2010年5月15日，我、徐寅和高华山签订购房协议，是将涉案房屋卖给高华山的，当时房款我没有经手，收条上的名字是我签的，但是具体情况已经记不清了。原告质证意见，对三份调查笔录的真实性没有异议。被告高华山、高凤民、徐存英质证意见，对三份调查笔录的真实性没有异议，但对关联性有异议。林菊芬确实没有收到被告高凤民的购房款，因为被告高凤民是向韩玲琴购买，加价3万元是林菊芬提出的，按道理这个钱应该由韩玲琴承担，因为韩玲琴有承诺书。本案立案时案由为债权人撤销权纠纷，经审理查明，应为确认合同无效纠纷，故本院据实加以调整。本院认为，出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效，取得权属登记人的权利应优先保护。但本案中，即便涉案房屋的房款系由被告高凤民、徐存英出借给被告高华山，但结合2010年5月15日购房协议以及韩玲琴出具给高华山的收条分析，涉案房屋的买受人应为高华山，且购房当时是在原告与被告高华山夫妻关系存续期间，故涉案房屋应为原告与被告高华山的夫妻共同财产。高凤民、徐存英作为原告的公婆，对原告及被告高华山居住涉案房屋十余年的情况是明知的，亦知晓原告与被告高华山在进行离婚诉讼，现被告高凤民、徐存英未经原告同意，通过与被告张龙兴、林菊芬直接签订《张家港市存量房买卖合同》且未支付相应房款的情况下，直接将涉案房屋过户至自己名下，属于恶意串通，损害原告利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张龙兴、林菊芬与高凤民、徐存英于2020年7月8日签订的《张家港市存量房买卖合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告高凤民、徐存英应将涉案房屋权属登记重新变更至房屋原所有人张龙兴、林菊芬名下。被告张龙兴、林菊芬及第三人徐寅、韩玲琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利，产生的法律后果由其自负。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张龙兴、林菊芬与高凤民、徐存英于2020年7月8日签订的《张家港市存量房买卖合同》无效。二、被告高凤民、徐存英协助被告张龙兴、林菊芬办理坐落于张家港市金港镇新塍小区96幢305室及自行车车库的过户手续，将上述房屋重新变更登记至被告张龙兴、林菊芬名下。限于判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，保全费1690元，合计1730元，由被告高华山、高凤民、徐存英负担。限被告高华山、高凤民、徐存英于本判决生效后10日内将上述费用交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 许 跃二〇二一年二月二十六日书记员 许秋蓉张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××67。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院