河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1831号原告：岳希玲，女，汉族，1988年12月8日出生，住河南省获嘉县。委托代理人：焦毅昌，河南瀛汉律师事务所律师。被告：河南省田地置业股份有限公司住址：新乡市金穗大道（中）117号统一社会信用代码：91410700697345753R法定代表人：王立新，任董事长职务。委托代理人：秦亚洁，河南殊尚律师事务所律师。第三人：姬江红，女，汉族，1969年6月1日出生，住河南省。原告岳希玲诉被告河南省田地置业股份有限公司、第三人姬江红房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳希玲及其委托代理人焦毅昌、被告河南省田地置业有份有限公司委托代理人秦亚洁、第三人姬江红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告岳希玲诉称：2015年3月30日，原被告签订《新乡九龙华府Ⅱ期誉峰》协议约定，原告购买被告开发的位于新乡市××大道与胜利南街交叉口××龙华府××楼××单元××楼××东2户房屋，建筑面积106,47㎡，总房款478050元。协议签订当天，原告向被告支付房款286734元，被告出具盖章财务收据予以确认。后因资金链断裂导致项目一直处于停工状态，停工期间经卫滨区政府积极协调，该项目近期逐步复工。复工后原告持协议和收据到被告售楼部，要求被告与其签订正式商品房买卖合同，受领剩余房款并办理备案交房过户等相关手续，被告回复原告可以办理相关手续，但除了补足剩余房款外，还要承担房屋上涨的差价。原告认为，原被告前期签订的协议书合法有效，被告应该按照协议书约定内容履行自设义务，现被告坐地起价的行为，严重违反协议约定。诉讼请求：1、依法判令被告与原告就新乡市××大道与××交叉口九龙华府12号楼1单元12层东2户房屋签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续；2、本案的全部诉讼费由被告承担。增加诉讼请求：依法判令签订的新乡九龙华府Ⅱ期誉峰认购协议书合法有效。被告河南省田地置业股份有限公司辩称：一、《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》未生效。被答辩人提供的《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》中“约订条款”第13项载明：“本协议自甲乙双方盖章签字后生效”。在上述《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》甲方签章处，仅有我公司原员工的个人签名，没有加盖甲方河南省田地置业股份有限公司的公章。根据协议约定，上述被答辩人提供的《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》至今并未生效。二、我公司并未收到案涉款项。经我公司财务部门会计核算，被答辩人提供的《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》中记载的购房订金286734元，我公司并未收到上述购房订金。综上所述，被答辩人提供的《新乡?九龙华府Ⅱ期.誉峰》未经我公司加盖公章确认，自始未生效，并且我公司至今尚未收到其所交的购房订金。为维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人姬江红诉称：原告现在起诉提交的收据是我开的，我们收房款的时候我们要经过销售主管签字，审核过房源，算出合计数之后，签过协议之后送到楼上，通过财务的审核，我们才开始收钱。当时我们听上面的董事长和经理的话，打电话给我们说岳希玲买房，不用收钱，只要打多少钱的收据就行了。至于他们之间什么纠纷，我们不知道。收据是我开的，但是没有见钱，是上面的领导给我们打的电话让我们开的收据。原告向本院提交的证据材料有：第一组：1、新乡九龙华府Ⅱ期誉峰认购协议书1份；2、河南省田地置业股份有限公司收据复印件1份；3、原告与被告公司售楼部人员通话录音1份；4、原告与被告公司发起人姬永岭的对话录音1份。证明目的：原、被告于2015年3月30日签订认购协议1份，协议明确约定：原告购买被告开发的位于新乡市××大道与胜利路××交叉口××龙华府××楼××单元××东2户房屋，建筑面积106.47㎡，总房款478050元；协议签订时原告向被告交付购房订金286734元，协议签订当天，原告向被告支付房款订金286734元，被告出具盖章财务收据予以确认。被告对其与原告签订的认购协议书以及收购房订金286734元的事实完全认可，双方之间签订的认购协议合法成立且已经实际履行，协议和收据内容真实合法有效，依法对双方产生法律约束力，被告应履行签订商品房买卖合同和办理合同网签备案手续的义务。第二组：5、《借据》1份；6、《债权转让协议》及《确认书》复印件各1份；7、被告公司和河南青岭实业有限公司企业信用信息公示报告各1份。证明目的：原告对河南青岭实业有限公司享有合法本金债权286734元，因河南青岭实业有限公司法定代表人姬松岭就是被告公司的发起人和控股股东，原告找姬松岭索要欠款时，其同意由被告公司代河南青岭实业有限公司偿还该笔欠款，基于此，原被告双方签订认购协议书，被告以收到购房订金现金286734元的方式代为清偿了河南青岭实业有限公司欠付原告的款项，被告出具盖章收据的行为说明其对原告已经缴纳286734元的事实的认可，双方之间的认购协议已经签订并实际履行，且原告支付的款项已经达到协议房款总价的60%。第三组：8、诉讼财产保全责任保险发票1份。证明目的：原告支出的诉讼财产保全责任保险费1434元，依法应由被告承担。第四组：提交借款合同一份、借据一份、银行转账记录一份，证明原告和河南青岭实业有限公司之间存在真实的借款关系。被告向本院提交的证据材料有：《新乡九龙华府商品房认购协议书》11页，证明：原告岳希玲举证的《新乡·九龙华府Ⅱ期.誉峰》，与被告田地公司使用的《新乡市九龙华府商品房认购协议书》在格式、内容方面均不一样，且真实的认购协议下面加盖有被告的公章而非财务章，原告所举并非真实的认购协议，不能认定原被告曾达成认购房屋的意向。经庭审质证，对原告提交的第一、二、三、四组证据，被告提出异议。对被告提交的证据，原告提出异议。对原被告提交的证据本院结合案情综合认证。依据上述有效证据及庭审，可以认定以下事实：2015年3月30日，原告岳希玲与被告河南省田地置业股份有限公司签订《新乡·九龙华服Ⅱ期·誉峰》订购协议书一份。约定：“出卖人（甲方）：河南省田地置业股份有限公司。联系电话：0373-20****。项目地址：新乡市金穗大道与胜利路交汇处向西50米路南。买受人（乙方）：岳希玲。身份证号：。联系方式1:155××××****。联系方式2:155××××****。房屋坐落地址：12号楼1单元12层东2户。建筑面积：暂测约为：106.47㎡（最终以房管局实测面积为准）。约定单位：币值：人民币4490元/㎡。约定总价：肆拾柒万捌仟零伍拾元整。约订条款：1、根据相关法律、法规之规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，就乙方订购甲方开发的商品房事宜达成以下条件，以资信守。2、此建筑面积为暂测面积，最终以房管实测面积为准，多退少补。3、乙方在签订协议时向甲方交付购房订金286734元。4、在签订协议后，乙方在接到被告通知签署正式《商品房买卖合同》后15日内携带本协议书、产权登记名义人身份证、订金收据以及房款余额至九龙华府售楼中心与被告签订正式的《商品房买卖合同》，并履行相应的付款义务。5、乙方在与甲方签订正式的《商品房买卖合同》之后所交订金转为购房款。6、在第四条约定签约期限内，甲方应为乙方保留此房源，否则，甲方双倍退还乙方已付订金。7、若乙方在第四条约定的签约期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权终止本协议，并有权将此房源另行出售，甲方将乙方已交订金全额退还并按已交订金以月息1.5%计算。8、甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动生效。9、上述总房款不含天然气、暖气、以及契税、维修基金等相关办证费用，该费用乙方应在签订正式《商品房买卖合同》时一次性付清。10、本认购书客户姓名须与《商品房买卖合同》之买受人姓名保持一致，不加名不减名不改名（直系亲属外），否则视为违约，订金不予退还，该房屋甲方可另行出售，甲方不负有另行通知乙方的义务。11、甲方向乙方发出的通知，可以选择电话通知、短信通知、当面通知、书面邮寄通知等任何一种方式，乙方应确保其向甲方提供的通讯地址、联系电话真实、具体、有效，通过正常邮寄相关通知能够及时送达乙方。若乙方通讯地址、联系电话发生变化，应及时书面通知甲方，若因乙方原因未及时通知甲方，导致甲方无法将有关事项通知到达乙方的，由此产生的一切责任、后果由乙方承担。12、乙方自愿遵循甲方通知的其他相关约定。本协议最终解释权归甲方所有。13、本协议自甲乙双方盖章签字后生效，本协议壹式叁份，甲方执贰份，乙方持有一份，每份具有相等法律效应。”该协议书上有原告的签名、被告的财务人员第三人姬江红的签名及被告单位财务专用章。原告称：河南青岭实业有限公司（以下简称青岭公司）向新乡市新兴机械公司（以下简称新兴公司）借款40万，截止2015年3月24日尚欠新兴公司286734元；新兴公司系原告母亲独资开办的公司，2015年3月27日新兴公司将该债权转让给原告；被告原控股股东姬松岭（同时任青岭公司法定代表人）同意以该借款286734元冲抵应交付房屋订金。2015年3月30日，被告向原告出具收据一份，载明：“交款单位：岳希玲。收款方式：现金。人民币（大写）：贰拾捌万陆千柒佰叁拾肆元整￥286734。”该收据上盖有被告单位财务专用章，第三人在收据经办处签名。后被告将该收据原件收回，原告仅持有复印件。河南青岭实业有限公司向新兴公司出具的借据仍旧在原告处，原告称青岭公司未偿还借款，房子也没给。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”根据以上法律规定，原被告签订的房屋订购协议，虽然规定了商品房销售管理办法第十六条中商品房买卖合同应当明确的第一、二、四项，但对其他大部分事项没有规定。该协议不符合商品房买卖合同的要件，属于预约合同。原告称被告出具房屋订金收据用于冲抵青岭公司欠新兴公司的债务。被告不认可债务转移。原告没有提供被告出具的认可接受债务转移的书面手续，作为债务转移旁证的房屋订金原件已经被被告收回，且原债务凭证河南青岭实业有限公司向新兴公司出具的借据仍旧在原告处。原告提交的录音等证据不能证明债务转让完成。原告称被告收回订金收据是被告为了做账，该收据是第二联，原告该主张不符合正常的交易习惯，本院不予采纳。因此本院认定，原告没有交纳案涉房屋订金。房屋订购协议中包括了详尽的商品房买卖合同主要条款，且出卖人已经按照约定收受购房款的，才能强制当事人签订商品房买卖合同。原被告签订的房屋订购协议中仅对商品房买卖合同中的部分主要内容，如当事人名称、商品房基本情况、商品房价款进行了约定，但对商品房买卖合同中应具备的其他大部分主要内容，没有进行约定。原被告签订的预约合同不是完整的预约，且原告没有实际交纳房屋订金。原告要求判令被告与原告签订商品房买卖合同并办理网签备案手续，理由不成立，本院不予支持。原告增加诉讼请求，要求依法判令签订的新乡九龙华府Ⅱ期誉峰认购协议书合法有效。因该协议是订购协议，原告没有交纳案涉房屋订金，该协议签订时间距今已五年多，房价已经大幅上涨。原告此项请求违反民事活动应当遵循的公平、诚实信用原则，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之规定，判决如下：驳回原告岳希玲的诉讼请求。诉讼费8470元，保全费2910元，由原告承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  陈红妹审 判 员  胡文兵人民陪审员  翟希顺二〇二一年二月五日书 记 员  晋文卿