重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终5688号上诉人（原审原告、反诉被告)：重庆北联置业顾问有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路333号3幢21-6，组织机构代码56349636-1。法定代表人：周畦，总经理。委托诉讼代理人：刘谦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：窦浠铭，女，1982年4月17日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：肖东来，重庆东文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋铃，重庆东文律师事务所律师。上诉人重庆北联置业顾问有限公司（简称北联顾问公司）因与窦浠铭居间合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北联顾问公司请求依法改判支持其诉讼请求，由窦浠铭承担一二审诉讼费。其理由为：《房地产买卖居间协议》第七条已经确定签订合同时居间费已经应当支付。第八条违约责任部分仅约定违约金的支付，没有在该处约定居间费的支付，原审法院依据该部分确定居间费支付条件是错误的。窦浠铭二审辩称：一审判决认定事实存在部分瑕疵，但裁判结果公正合理，应当维持。北联顾问公司一审起诉请求判决窦浠铭支付中介服务费14600元、违约金5000元，承担诉讼费。窦浠铭一审反诉请求判决北联顾问公司赔偿经济损失20000元，返还中介费2000元，承担诉讼费用。一审判决认定如下事实：2015年8月2日，窦浠铭向北联顾问公司出具承诺书。其中承诺购买位于大渡口区XX房屋一套，购买价款为820000元；中介服务费为16400元。同日，窦浠铭作为购买方、周雁作为出售方、北联顾问公司作为经纪方签订《房地产买卖居间协议》。协议约定：1.周雁自愿将本合同所列房屋出售给窦浠铭，窦浠铭在完全了解该房屋的基本情况后自愿购买。2.该房屋坐落于重庆市大渡口区XX。3.该房屋总成交金额为830000元，成交价格包括该房屋设施设备、装饰装修、大修基金等。4.窦浠铭于签署协议时支付周雁定金20000元，于过户当天支付周雁首付款310000元。窦浠铭向银行申请个人二手房商业按揭贷款500000元，用于支付周雁第三部分房款。5.签订合同时，周雁向北联顾问公司支付服务费8300元；窦浠铭向北联顾问公司支付服务费16600元，以及权证代办费1050元，窦浠铭共计17650元。6.因周雁和窦浠铭任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，北联顾问公司已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向北联顾问公司支付相当于该房屋成交价格3%的违约金。7.经纪方的违约责任：经纪方在履行本合同的过程中，因过错造成周雁或窦浠铭损失的，应当依法承担过错赔偿责任。房屋出售方周雁及委托代理人陈小兵、窦浠铭、北联顾问公司在该协议上予以签名、盖章。协议签订后，窦浠铭向北联顾问公司支付了2000元中介费，并向房屋出售方委托代理人陈小兵给付了20000元房屋定金。此后该《房屋买卖居间协议》未能继续履行。另查明，2015年5月11日，居间合同所涉房屋所有权人周雁、文马武共同委托陈小兵代为办理出售重庆市大渡口区XX房屋一套，并就委托事项进行了公证。原审法院认为：窦浠铭作为购买方、周雁作为出售方、北联顾问公司作为经纪方签订的《房地产买卖居间协议》，系各方真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，成立并生效。窦浠铭辩称，该房屋的共有人未签订协议。根据已经查明的事实，房屋的共有人周雁、文马武共同授权陈小兵出售该房屋，并办理了相应的公证。因此，陈小兵作为房屋出售方的委托代理人签订相应的协议，应属有效。窦浠铭辩称她系精神病人，其签订的协议不能成立。根据其提交的病历资料，并不足以证明窦浠铭系无民事行为能力人或限制民事行为能力人，因此对其此项辩称，原审法院不予采信。对北联顾问公司主张的中介费14600元、违约金5000元，根据该房屋买卖居间协议的明确约定，因周雁和窦浠铭任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，北联顾问公司已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向北联顾问公司支付相当于该房屋成交价格3%的违约金。由于北联顾问公司方并未提交充分的证据证明系窦浠铭存在违约行为，导致合同不能实际履行，因此对北联顾问公司主张由窦浠铭支付剩余中介费用并支付违约金的请求，原审法院不予支持。对于窦浠铭反诉主张要求返还中介费2000元，由于作为居间人的北联顾问公司促成了房屋买合同的成立，窦浠铭也按约定支付了购房定金，因此对窦浠铭主张返还已付中介费的请求，原审法院不予支持。窦浠铭反诉主张，买卖承诺书明确承诺购房款为820000元，而在居间协议中却约定购房款为830000万元，并且在签订协议后窦浠铭按约提交了相关贷款所需材料、支付了中介费、购房定金，北联顾问公司却擅自将前述房屋转卖他人，致窦浠铭购买目的不能实现。此外，北联顾问公司故意隐瞒重大事实，严重损害了窦浠铭的权益，因此，窦浠铭要求赔偿经济损失20000元。首先，该购房居间协议系窦浠铭本人同意并捺印确认，因此应当视为各方对房屋总价款的变更，该协议内容合法有效，应予确认。其次，由于窦浠铭提交的相关证据不足以证明北联顾问公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此，对于该项反诉请求原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回北联顾问公司诉讼请求；二、驳回窦浠铭的全部反诉请求。本诉诉讼费145元由北联顾问公司负担；反诉费145元由窦浠铭负担。二审诉讼中，窦浠铭举示周雁与高世兵签订的《重庆市房屋买卖合同》，以证明北联顾问公司在合同约定的交易时间之前将争议房屋居间卖给了案外人。北联顾问公司对证据的真实性无异议，但认为该公司未加盖公章，与本案无关。对于《房地产买卖居间协议》约定的，周雁和窦浠铭任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，北联顾问公司已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向北联顾问公司支付相当于该房屋成交价格3%的违约金，双方理解不一致。北联顾问公司认为该条款的含义是，“对方仍然支付未收齐的费用，和3%违约金的关系是按照未收齐的费用再按3%违约金支付”。窦浠铭的理解是，“只能收取3%违约金，没有收齐的部分转化为违约金”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审诉讼中双方争议焦点在于窦浠铭是否应当支付合同约定的居间费及相应资金占用损失。《房地产买卖居间协议》究其内容包含了居间合同和房屋买卖合同。就合同约定内容看，居间合同中北联顾问公司的主要义务是促成窦浠铭与周雁建立房屋买卖关系。周雁和窦浠铭已经签订了房屋买卖合同，北联顾问公司对于居间合同的主要义务已经履行。关于居间费的支付，合同约定订立合同时即应支付16600元，合同并未为该款的支付设置晚于签订合同日的付款期限或付款条件，因此应认为支付居间费16600元的期限已经届满，窦浠铭负有支付该款的义务。窦浠铭仅支付了2000元，北联顾问公司有权要求其支付剩余的14600元。至于窦浠铭和周雁最终没有完成房屋买卖交易，现有证据无法证实是北联顾问公司的行为导致，因此窦浠铭不能以此为由拒付居间费。《房地产买卖居间协议》约定，周雁和窦浠铭任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，北联顾问公司已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向北联顾问公司支付相当于该房屋成交价格3%的违约金。鉴于双方对该条款含义的理解分歧较大，依该条款的字面含义难以作出明白无歧义的解释，应认为该条款约定不明。鉴于该条款约定不明，窦浠铭逾期付款确给北联顾问公司造成资金占用损失，本院酌定窦浠铭从约定的应付款之日（2015年8月2日签订合同当日）至付清之日止，以未付款的14600元为基数按年利率6%支付资金占用损失。北联顾问公司主张的违约金为5000元，前述资金占用损失以不超过该金额为限。基于上述认定，北联顾问公司的上诉请求部分成立不成立，应对原审判决加以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初698号民事判决第一项；二、窦浠铭于本判决生效后十日内支付重庆北联置业顾问有限公司居间费14600元及该款从2015年8月2日至付清时止按年利率6%计算的资金占用损失(以不超过5000元为限）；三、驳回重庆北联置业顾问有限公司的其它诉讼请求；四、维持重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初698号民事判决第二项。一审本诉受理费145元由窦浠铭负担。反诉受理费145元由窦浠铭负担。二审案件受理费290元由窦浠铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀良代理审判员  王丽丹代理审判员  吴跃辉二〇一六年十一月二十三日书 记 员  杨 曦