河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初2893号原告：张娜，女，汉族，1986年10月22日生，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：刘珂，河南锐达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：渑池万洋商业管理有限公司，住所地渑池县。法定代表人：孟丽丽，系该公司经理。委托诉讼代理人：王**，三门峡市渑池县博锐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：渑池万洋商贸城管理有限公司，住所地渑池县。法定代表人：王永法，系该公司经理。委托诉讼代理人：王**，三门峡市渑池县博锐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：陈晓芳，男，汉族，1970年3月17日生，住渑池县。原告张娜与被告渑池万洋商业管理有限公司（以下简称万洋商业管理公司）、渑池万洋商贸城管理有限公司（以下简称万洋商贸城公司）、陈晓芳合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案，依法适用简易程序。因双方争议较大，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张娜的委托诉讼代理人刘珂，被告万洋商业管理公司、万洋商贸城公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，被告陈晓芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告万洋商业管理公司支付原告2019、2020年回报人民币27957.84元；2、依法判令被告万洋商业管理公司继续履行《委托经营管理合同》，若被告不履行承担房款总价20%的违约金；3、请求依法判令被告万洋商贸城公司以其名下的48套房产（2018渑池县不动产证明第0001229号）的拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿以上债务；4、请求判令被告陈晓芳对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告万洋商业管理公司支付原告2019、2020年回报人民币27957.84元及2019年15.4%的滞纳金2152.7元。事实和理由：原告于2013年花费349473元在渑池万洋置业有限公司购买了52.44平方米的商铺。2013年10月28日，原告和被告万洋商业管理公司签订委托经营管理合同，将总价349473元的商铺委托给万洋商业管理公司经营收取回报。2018年2月12日原告与被告万洋商业管理公司协商将原委托合同的回报内容变更，由万洋商业管理公司于2018、2019、2020年10月31日前付清原告总房价4%的收益，由被告万洋商贸城公司用48套房产作为抵押，被告陈晓芳作为担保人。合同签订后，被告万洋商业管理公司向原告支付了2018年回报，截止起诉之日，被告万洋商业管理公司对2019、2020年回报仍未支付，且经原告多次向被告催要均未果，其行为严重损害原告的合法利益。同时，根据《委托经营管理合同》的约定，原告有权从抵押物处分所得价款中优先清偿，担保人对债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益诉至法院。被告万洋商业管理公司、万洋商贸城公司辩称，1、万洋商业管理公司不欠原告任何费用，更不存在回报费，该诉求没有任何事实依据和法律规定，应当依法驳回；2、原告要求依法解除或者履行委托经营管理合同，未证明存在委托合同及真实性。如果原告坚持要求解除委托经营管理合同，应当由原告举证证明具备解除委托经营管理合同的要件和该合同中原告应承担的违约责任，原告承担相应的违约责任后被告同意解除；3、万洋商贸城所抵押的房产系渑池县政府和城关镇政府在2018年经协调后，针对万洋商业管理公司所存在的问题出具的意见，意见为由万洋商贸有限公司提供一定的房产作为担保，到2023年或2024年对全体业主进行通算，通算后由万洋商业管理公司支付，若万洋商业管理公司不支付……（详见文件）。该文件原告也是知情的，现在还没有到2023年或2024年，原告的第三项诉求不符合条件；5、原告上述三项诉求依法不能成立，应依法驳回，故该费用应该由原告自行承担；6、原告第四项诉求不再答辩，陈晓芳与答辩人没有任何关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2013年10月28日，原告张娜与渑池万洋置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于渑池县侧的万洋国际商贸博览城8号楼一层1015号房产，建筑面积52.44平方米，商品房价款为349473元，付款方式为一次性付款。同日，原告张娜作为甲方，被告渑池万洋商业管理有限公司作为乙方签订《委托经营管理合同》一份，将原告购买的万洋国际商贸博览城8号楼一层1015号商铺委托乙方统一经营管理，即甲方将托管商铺在一定期限内不可撤销地授权委托乙方经营，并授权以乙方的名义对外招商、订立租赁合同并收取租金，或以其他方式对该标的物进行商业性利用。在委托管理期间，乙方有权按照合同约定标准享有委托管理的租金或管理报酬。委托经营期限为拾年整，时间自万洋国际商贸博览城正式交付之日起计算，关于收益双方约定：前三年租金分别为商铺购买总价的6%、7%、8%，于签订《商品房买卖合同》时乙方一并结算予甲方，后七年每年保底租金为7%，如实际租金超出保底租金，则甲方与乙方按实际租金的9比1分成。双方对各自权利义务、物业及附属设施的维护及违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告张娜依约支付了购房款，并将案涉商铺委托被告万洋商业管理公司经营管理，前三年租金抵顶购房款，被告万洋商业管理公司向原告支付了2017年租金。2018年2月12日，因市场形势不佳，原告张娜作为甲方、被告渑池万洋商业管理有限公司作为乙方在原《委托经营管理合同》的基础上签订《补充协议》，双方约定：一、本协议甲乙双方签字生效，乙方必须在2018年2月10-15日付清甲方业主2017年的全部房租；二、本协议是原《委托经营管理合同》的补充协议，仅修改补充原《合同》的第三条第三项内容，其他各条款甲方双方遵照原《合同》执行；三、经过甲乙双方协商，甲方谅解乙方的暂时经济困难，同意延期三年收取乙方应付房租（即2018-2020年房租，年租金由原来7%变为8%，分两次付清，先付年租金4%，剩余的4%延期到2024年-2026年付清）即2018-2020年所拖欠的4%房租，顺延到2024年-2026年10月31日前逐年付清剩余房租；四、乙方分别于2018、2019、2020年的10月31日前，付清甲方房产总价的4%房租；五、乙方分别于2021、2022、2023年的10月31日前，付清甲方房产总价的7%保底房租；六、乙方分别于2024、2025、2026年的10月31日前，付清甲方房产总价的4%房租，此阶段所欠租金与乙方是否经营万洋国际商贸城项目无关，如乙方不继续经营万洋国际商贸城项目须提前半年书面通知甲方；七、乙方保证按本协议预定时间付给甲方房租，如不能按时给付，从本次拖欠房租的第15天开始承担滞纳金，滞纳金按同期银行法定贷款利率的4倍计算；八、如果市场形势好转，乙方有能力以每年付清甲方房产总价7%，按原《委托经营管理合同》执行，乙方在延期给付甲方房租期间，达不到7%的，按8%执行；九、抵押担保方（渑池万洋商贸城管理有限公司）以其名下5000余平方米资产为该协议的抵押担保，抵押担保方提供抵押房产清单交由房管部门监管，甲方不得以任何借口干涉该公司对抵押担保资产意外的其他资产的正常运作；十、本协议期内，若乙方有拖欠甲方房租情况或其他违约情况出现的，甲方有权向所属业主委员会反映，由业主委员会出面协调解决，业主委员会有权随时请求政府协助合法处置乙方、抵押担保方自持房产5000余平方米，作为乙方给甲方购房合同房款的20%违约补偿金（不足部分由抵押担保方追加500-1000平方的房产）。同时，双方自动解除原委托经营管理合同和本协议。解除合同后，商铺的经营权和房租收益归甲方所有（万洋自持房产5000余平方米由政府监管，详见城政字【2017年】115号），抵押担保房产清单以方管部门核实为准，以最大限度保障甲方权益……原告张娜作为甲方在协议上签名，被告万洋商业管理公司作为乙方、被告万洋商贸城公司作为抵押担保方盖章确认，被告陈晓芳在担保人处签名确认。2018年12月5日，被告万洋商业管理公司委托渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会向原告张娜支付2018年度4%的租金13978元。后因租金问题双方发生争执，原告诉至法院。另查，2018年6月25日，经渑池县业主代表选举成立渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会，主要职责为协调解决渑池县城关镇万洋商贸博览城委托经营管理及全体业主租金问题。2019年11月13日，渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会，经讨论作出决议：一、在万洋抵押给全体业主2300万房产不变动的情况下，已出租的房产由业主自行收取房租，未出租的房产房租和2018-2019年万洋商业管理公司欠大家每年4%的租金，委托经营期满后，在政府指导下成立投资业主清算小组一并清算；二、由万洋公司继续负责市场运营，运营费（各项税费、物业管理费等等）由万洋商业管理公司自行承担，投资业主不承担。依据该决议，渑池县城关镇万洋商贸博览城385户业主签订了《解除委托经营管理合同协议》，被告万洋商业管理公司向上述业主支付了2019年度租金，包含原告张娜在内的28户业主因不同意签订该《解除委托经营管理合同协议》，被告万洋商业管理公司拒绝支付2019年度租金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《委托经营管理合同》及《补充协议书》系各方真实意思表示，不违反法律规定，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原告要求被告渑池万洋商业管理有限公司支付2019年的租金13978.92元，符合双方的约定，被告未按约定的期限支付该租金构成违约，双方在《补充协议书》第七条约定的“滞纳金”实为逾期付款违约金，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，被告渑池万洋商业管理有限公司应自2019年11月15日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付违约金至款付清之日止。被告陈晓芳对上述债务承担连带清偿责任。被告万洋商业管理公司、万洋商贸城公司的辩称理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。关于原告要求的2020年租金问题。《中华人民共和国物权法》规定，业主大会或业主委员会的职责，是对全体《中华人民共和国物权法》业主共有的财产进行维护和管理，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告万洋商业管理公司未向原告支付2020年租金的原因系渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会并作出决议，对原《委托经营管理合同》内容予以变更，并根据该协议与大部分业主签订了《解除委托经营管理合同协议》。本案中，渑池县城关镇万洋商贸博览城的店铺虽为各业主分别向开发商购买并办理产权，但各店铺位置仅在房屋平面图中予以标注，实际并无明确四至和物理界限，各业主不便于单独经营管理，统一委托经营管理更有利于全体业主利益最大化。原告张娜在与被告万洋商业管理公司签订《委托经营管理合同》时亦认可基于该市场商业形态、经营内容及自身市场培育和规范有序经营的目的，为实现各方共同利益，原告确认在委托经营期内该委托为不可撤销委托被告万洋商业管理公司统一经营管理。渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会成立的初衷和主要职责为协调解决渑池县城关镇万洋商贸博览城委托经营管理及全体业主租金问题，目的在于减少各业主的损失及维护各业主的整体利益，原告张娜签订的《补充协议书》也约定如出现拖欠房租或其他欠款问题可向业主委员会反映，由业主委员会帮助协调，业主委员会对市场经营进行监督，并同意业主委员会与渑池万洋商业管理有限公司共同设立账户监管业主应得租金，该协议的签订应视为张娜认同业主委员会的监督管理职能并接受业主委员会对业主的统一管理。其后基于该市场运行的实际情况，渑池县城关镇万洋商贸博览城业主委员会召开业主代表大会并作出决议，对原《委托经营管理合同》内容予以变更，决议内容并不损害业主的合法权益，该决议对原告张娜亦具有约束力，原告应遵守业主委员会通过的决议。故对原告要求被告万洋商业管理公司继续支付2020年度租金依据不足，本院不予支持。关于原告请求判令被告万洋商业管理公司继续履行《委托经营管理合同》，若被告不履行承担房款总价20%的违约金，现原、被告双方均未要求解除该《委托经营管理合同》，视为同意继续履行《委托经营管理合同》，原告要求承担房款总价20%的违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的优先受偿权问题。原告请求判令被告万洋商贸城公司以其名下的48套房产（2018渑池县不动产证明第0001229号）的拍卖、变卖、折价所得价款优先清偿以上债务，经审理查明，被告万洋商贸城公司以其所有的位于渑池万洋商贸博览城48套房产抵押，抵押权利人为渑池县城关镇万洋商贸博览城全体业主，抵押担保债权数额为14103840元整，原告无权代表渑池县城关镇万洋商贸博览城全体业主行使抵押权，该项请求不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告渑池万洋商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张娜2019年租金13978.92元，并自2019年11月15日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付违约金至款付清之日止；二、驳回原告张娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，由被告渑池万洋商业管理有限公司负担249元，原告张娜负担249元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人的申请予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审 判 长  范方萍人民陪审员  董金花人民陪审员  王春周二〇二一年八月九日书 记 员  赵娅岚