上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16267号原告：上海万事通建筑装潢工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李云林，执行董事。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。被告：上海榕港餐饮有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周福星，总经理。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁焱珏，上海市华天平律师事务所律师。原告上海万事通建筑装潢工程有限公司(以下简称“万事通公司”)诉被告上海榕港餐饮有限公司(以下简称“榕港公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后适用简易程序审理。本案于2020年9月17日第一次公开开庭进行了审理，原告万事通公司的委托诉讼代理人李辉、姜逸菲、被告榕港公司的委托诉讼代理人贵阳杰到庭参加诉讼。本案于2021年1月13日第二次公开开庭进行了审理，原告万事通公司的委托诉讼代理人李辉、被告榕港公司的委托诉讼代理人贵阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万事通公司向本院提出诉讼请求：1、判令榕港公司向万事通公司支付2020年7月8日至2021年7月7日的租金人民币(以下币种均同)218万元；2、判令榕港公司向万事通公司支付违约金110万元。事实与理由：2018年6月17日，万事通公司与榕港公司就上海市青浦区浦仓路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定租赁用途餐饮，租期五年，自2018年7月8日至2023年7月7日，年租金218万元，签订合同后3天内，榕港公司一次性向万事通公司支付第一年的全年租金，第二年至第五年的全年租金要提前一个月交。榕港公司到期如未支付或未足额支付即视同违约，违约金110万元。双方保持良好长期合作关系，但至2020年6月7日，万事通公司未收到榕港公司应支付的2020年7月8日至2021年7月7日的租金，经催讨至今未付，因此万事通公司起诉要求判如所请。审理中，万事通公司变更诉请为：1、判令万事通公司与榕港公司签订的《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》于2020年11月2日解除；2、判令榕港公司向万事通公司支付自2020年7月8日至2020年11月2日止的租金704,767.12元；3、判令榕港公司向万事通公司支付违约金110万元；4、判令榕港公司向万事通公司支付自行修复的费用(包括修补房屋后门及窗户破损立面；修补房屋外所有空调孔洞；修补房屋外墙大理石；修补房屋外所有破损的窗户玻璃；拆除一楼原用于养海鲜的海鲜池及位于楼梯下的水池；拆除3、4、5楼包房隔间)暂计26万元，金额以万事通公司实际支出为准。被告榕港公司辩称：1、双方租赁合同已于2020年4月1日解除，是己方基于客观情况：第一、系争房屋是做餐饮的，面积大，需要大量停车位，但因为市政原因无法解决停车需求，造成营业下滑；第二、因疫情有4个月停业期，多次与万事通公司要求减免租金维持企业经营，但是万事通公司始终不愿意协商。故已方通过书面函件明确解除合同，依据是存在严重亏损、合同目的无法实现，并将房屋钥匙通过公证邮寄的方式交付给了万事通公司。之前已方已经将店铺中属于自己的东西搬离，腾空房屋。2、已方租金已付至2020年7月7日。2020年4月1日合同解除后的租金不应支付，万事通公司应当返还2020年5月28日至2020年7月7日的租金238,904.10元，保留对应当返还的租金的诉权另案处理。还有30万元保证金，若法院认为还需支付使用费，要求以保证金折抵。3、已方不存在违约，无需承担违约金，且违约金过高，应当以实际损失为基础，按照未付租金的中国人民银行同期同类的存款利率计付。4、应当修复的地方都已经修复。坚持合同约定，房屋内部维持原状。房屋后门及窗户破损立面已经修复；修复空调孔采用的是从里面至外面封的，外立面可能还是有洞的；外墙大理石的洞是装空调产生的，施工难度很大，之后的承租人也可能会利用，没有修复的必要性，也不影响美观及实际使用；房屋外所有破损窗户玻璃已经修复。现系争房屋已经由案外人承租，必然改变除了承重以外的其他装修，装修费用也不会由万事通公司承担。经开庭审理查明：2003年起，万事通公司将登记在其名下的系争房屋出租给榕港公司做餐饮使用。2018年6月17日，万事通公司(甲方)与榕港公司(乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定商铺面积2,850平方米，租期5年，2018年7月8日至2023年7月7日。年租金218万元，租赁保证金30万元，由于甲方在2013年3月8日签署的房屋租赁合同终止时，租赁保证金30万元并未退还给乙方，现转移至本合同中作为本合同租赁保证金。合同签署后3天内，乙方一次性向甲方支付第一年的全年租金，第二年至第五年的全年租金要提前一个月交。乙方必须按照约定向甲方按时足额支付全年租金。到期如未支付或者未足额支付即视同乙方违约，违约金为110万元。出租方物业交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用(租赁期满或者中途退出)出租的物业后，承租方必须保持现有装修原样，同时不得破坏已装修固定的各类设施和设备及房屋构架，并无偿移交给甲方。如有恶意破坏上述现有装修，设施和设备，甲方有权提出相关赔偿，并收取110万元违约金。拖欠租金的行为，以及拖欠水电煤等市政类收费达到二个月以上的，甲方有权提前终止合同，并提出相关赔偿，并收取110万元违约金。若因乙方原因提前解除合同或甲乙双方正常履行完本合同，乙方确认放弃租赁保证金的权利，该租赁保证金归甲方所有，则甲方无需退还乙方租赁保证金30万元。上述租赁合同签订后，万事通公司交付房屋，榕港公司进行了装修使用，并支付租金至2020年7月7日。另查明，2020年3月1日，榕港公司向万事通公司发函《解除租赁合同的申请》，表示受新冠疫情影响导致巨额亏损、无法恢复正常经营以达到原有租赁物业经营盈利目的，故申请减免2、3月租金，并申请自2020年4月1日解除双方租赁合同。2020年3月2日，万事通公司复函，表示双方应该坚守合同原则，3月1日开始大部分餐企已经恢复营业，对榕港公司提出的有关要求会权衡考虑。2020年3月10日，万事通公司再次复函，表示：1、其非国有企业，系争房屋亦非国有企业的经营性房产，无强制性规定其需减免承租户租金。2、租期内，榕港公司可根据上海市相关政策申请复工复产，经营目的可以实现，不构成合同法定解除条件。综上，双方租赁合同应继续履行，不同意榕港公司提出的减免二、三月租金同时解除合同的要求。2020年4月15日，榕港公司发函《关于要求房东进行房屋交接及租押金清算的函》，表示2017年至今由于道路改造没有相应的停车位，客流量集聚下降，已经连续两年亏损，又面临新冠疫情的影响，经营无法维系，已于3月18日前完成搬离工作，并按约定移除可移动家私设备之外保留现状并封门，同时于3月中下旬多次致电要求进行物业交接和相关水电煤抄表交接和过户。但得到的答复是不同意解除合同、不愿意减免租金、不进行物业交接，也不同意协商尽快进行物业交接和租押金清算。为此再次去函要求尽快物业交接避免扩大损失，并要求退还预付的2-6月房租及租赁保证金。2020年4月20日，万事通公司回函，表示租赁合同2018年6月17日签订前道路建设已经竣工，榕港公司在明知的情况下续租，应自担风险。榕港公司提出的根据合同第九条终止合同，但条件未成就。双方租赁合同未解除，租赁关系存续，应按约履行，故其无需退付2-6月房租，租赁保证金退还条件未成就。要求继续履行租赁合同。2020年5月28日，榕港公司向万事通公司寄送《解除租赁合同的申请》、《关于要求房东进行房屋交接及租押金清算的函》、《情况说明书》及钥匙一把。2020年6月11日上海市青浦公证处出具《公证书》对上述行为进行公证。2020年6月4日，万事通公司复函表示收到寄送的房产钥匙，拒绝接受，双方租赁合同应继续履行。就合同履行一事坚持此前意见，将收到的房屋钥匙与本函一并寄回。又查明，2020年6月9日，万事通公司向榕港公司发《催款函》，要求三日内支付下一年房租218万元。再查明，2020年11月2日，在本院组织下，双方当事人前往系争房屋进行交接，拍照固定现场状况。榕港公司当日将大门钥匙交还给万事通公司，并明确遗留物品都是不要的，由万事通公司自行处理。双方当事人确认，关于第四项诉请中的修复、垃圾清运等费用，确认由榕港公司支付3万元。以上事实，由万事通公司、榕港公司的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、《解除租赁合同的申请》、《关于要求房东进行房屋交接及租押金清算的函》、公证书、复函、邮寄凭证、《催款函》等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，万事通公司表示，榕港公司是系争房屋的门店关掉后，将设备设施搬到华青南路的门店继续经营，于2020年3月5日正常经营，不存在经营目的无法实现的情况。是否营利属于经营风险，由榕港公司自担。针对榕港公司的发函，己方积极回复明确表示不解除合同，要求继续履行。榕港公司在己方不知情的情况下强行搬离，存在恶意，己方2020年11月才知道榕港公司搬离，当时房屋内还有餐桌，榕港公司也从未在函件中告知遗留的物品是否还要。榕港公司违约，30万元保证金根据合同约定不予返还。若法院认为榕港公司已付的房租有需要退还的，不同意在本案中抵扣，应另案处理。为此，万事通公司提供：营销短信、客户经理朋友圈、公众号、企业信息公示信息，证明榕港公司在青浦区的其他门店榕港花园酒店开业情况及关联情况。对此，榕港公司质证称：短信、朋友圈、公众号是真实的，但不能证明系争房屋经营的餐饮能继续维持经营状态，榕港花园酒店与榕港公司是完全独立的法人。榕港公司表示，退还房屋钥匙导致房屋空置期的损失应当由万事通公司承担。榕港公司的物品在系争房屋内不是占有使用，属于法定留置物，2020年12月前去清理垃圾也不是搬离遗留的物品，而是为了避免清运垃圾产生费用才去清理，并非对占有使用房屋的认可。关于房屋后门及窗户破损立面、空调空洞及破损的窗户玻璃，同意修缮，但因系争房屋现已另行租赁给案外人使用并装修，己方无法继续完善此部分的修缮，故愿意配合，在合理的价格范围内补偿万事通公司因修缮产生的费用。根据庭审查明的事实，本院认为，万事通公司与榕港公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。榕港公司承租系争房屋用于经营餐饮，在疫情期间确受到新冠疫情的影响，但并未达到房屋无法使用、租赁目的无法实现的程度，榕港公司不能因新冠疫情影响其餐饮生意即单方解除合同。榕港公司所称的市政建设导致停车位不足的情况在租赁合同签订之前就已存在，也非租赁合同约定的解除条件。因此，本案中榕港公司未经万事通公司同意而擅自搬离行为显属违约。但是，榕港公司自2020年3月起多次向万事通公司发函明确表示解除合同、交接房屋，且在2020年5月28日寄回房屋钥匙，即使榕港公司违约，万事通公司作为守约方理应本着理性减损的规则，积极行使其享有的各项权利包括合同解除权，及时收回房屋的控制权并避免损失的进一步扩大。因此，本院考虑合同的履行情况、万事通公司收到房屋钥匙的时间、万事通公司行使权利的合理期间，以2020年6月7日作为双方租赁合同解除的时间，但租赁合同的解除，并不影响万事通公司要求榕港公司承担应负的违约责任。故此，万事通公司要求榕港公司支付租金至2020年11月2日的请求，本院难以支持；万事通公司要求榕港公司承担合同约定的违约金的请求，于法无悖，本院予以支持。关于榕港公司已付的2020年6月8日至2020年7月7日租金，万事通公司不同意在本案中抵扣，双方可自行协商抵扣或另案诉讼处理。关于修复、拆除等费用，双方协商确定榕港公司支付3万元，本院予以确认。榕港公司系违约方，故其要求将30万元保证金抵扣其应付款的意见，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海万事通建筑装潢工程有限公司与被告上海榕港餐饮有限公司于2018年6月17日签订的《浦仓路XXX号物业2018年-2023年租赁合同》于2020年6月7日解除；二、被告上海榕港餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万事通建筑装潢工程有限公司违约金1,100,000元；三、被告上海榕港餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万事通建筑装潢工程有限公司修复费用30,000元；四、原告上海万事通建筑装潢工程有限公司的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,312.90元，减半收取计10,656.45元，由原告负担3,171.45元，被告负担7,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年二月十八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。