宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初3498号原告：吴忠市新开元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市开元大道北侧明珠花园1号商业网。法定代表人：黎彦超，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞虎，宁夏兴业（灵武）律师事务所律师。被告：王月军，男，1968年8月17日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。原告吴忠市新开元房地产开发有限公司与被告王月军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告吴忠市新开元房地产开发有限公司委托诉讼代理人俞虎、被告王月军委托诉讼代理人罗少忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴忠市新开元房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金2230950元、承担逾期违约金370964元（按日万分之三，自2017年9月20日分段计算至2020年12月20日），并按每日万分之三的标准支付自2021年1月1日起至实际付清之日的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其开发的位于万品汇购物中心三层的部分区域出租给被告，用于经营健身会所；面积2732平方米，期限8年，进场日期为2016年8月25日。合同还对租金的计算及收取方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告将场所交付被告，被告予以营业。被告自免租期后未支付过租金，自2017年10月1日至2019年9月30日的租金为1311360元，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为721248元，2020年10月1日至2020年12月31日的租金为198342元；以上合计租金2230950元，被告至今未付。王月军辩称，原被告签订租赁合同后，原告存在严重违约行为。第一，原告对万品汇购物中心的正常经营是被告租赁的场所正常经营的保障，但由于原告经营不善，大量商铺空置，造成被告无法正常营业，亏损严重。第二，原告承诺建设羽毛球馆、乒乓球馆，但至今未建成，造成被告健身项目单一而无法吸引顾客。第三，原告未依约进行广告宣传，造成被告生意冷淡、入不敷出。第四，万品汇购物中心迟延消防验收和竣工验收，原告自认开业时间为2017年9月，故免租期应当为2017年9月至2018年9月。第五，原告于2021年1月份锁闭了租赁场所大门，单方终止了合同。第六，租金应当扣除7个月因“新冠肺炎疫情”导致无法营业的期限。第七，原被告均存在违约行为，原告主张的违约金计算标准过高，申请人民法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方是银川清和南街东侧治平路北侧万品汇购物中心的所有权人/出租权人，甲方同意在万品汇购物中心建设完成后将其中商业区域三层的部分区域（下称“租赁场所”）出租给乙方使用，乙方作为体验业态的专业经营商，同意承租租赁场所；万品汇购物中心土地使用证编号银国用（2016）第05890号、（2016）第05891号，银国用（2012）第60150号、第60151号、第60201号，建设用地规划许可证编号银规建地字第（2015）008号；租约年是计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推；开业日是购物中心整体开业日最终以甲方书面通知日为准，与届时购物中心内实际开业的商户数量、面积无关；计租日同开业日；计租期是购物中心整体开业时间，如购物中心整体开业时间推后的，计租期和免租期也相应顺延；计租面积为甲方及物业服务公司计收、乙方交纳租赁场所租金、物业服务费、空调费、采暖费（如有）等本合同约定以租赁场所面积计费的面积依据，计租面积应为建筑面积；履约保证金作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，合同有效期内该款由甲方保管，按合同约定使用，不计利息；紧急状态事件是具有关系到购物中心公告安全或者危害社会公共利益，或者构成或可能引发重大安全事故，或者事件影响范围超过三家相邻商家或建筑面积超过500平方米；不可抗力是合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不包括法律变更和政府行为；甲、乙双方测得租赁场所的建筑面积为2732平方米，双方确认，除非双方按照本合同约定就计算面积另行达成一致，否则该面积即为本合同项下的计租面积，不再调整；双方同意在购物中心开业之日其三个月内，以届时建设行政主管部门审定的购物中心施工图为依据，对租赁场所租赁面积重新进行测量，如双方就重测面积达成一致（以双方书面确认为准）的，则以重测面积作为本合同项下的计租面积，如双方未能在前述期限内进行重测或未就重测面积达成一致的（不论其原因），则以2732平方米作为本合同的计租面积；租赁场所的租赁用途为健身会所，乙方应在租赁场所统一以“金仕堡健身”或“潮庭健身”作为品牌对外持续营业，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌；租赁期限为8个租约年，自计租日起算；双方确认2016年8月25日为进场日，甲方有权根据购物中心工程进展情况，在该约定进场日30日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，甲方无需因该调整向乙方作出赔偿或补偿；甲方保证在进场日前完成乙方进场装修所需要的基本条件，及租赁场所主体结构已完成，施工电源与水源已引入；自进场日起，乙方可在租赁期限内对租赁场所进行装修，并自行承担全部的责任和费用；租赁场所的装修方案凡涉及消防、建筑安全等需报政府主管部门批准的，或涉及甲方提供的设施设备的，须报政府主管部门及甲方审批同意后方可实施，甲方审批不减免乙方责任，甲方也不因此承担任何责任；租赁场所应在购物中心整体开业日（暂定2016年10月1日）对外整体营业；如乙方未能按约定实现租赁场所与购物中心同日开业，视为乙方违约，甲方有权解除合同；如租赁场所在购物中心整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约；乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金，本合同期内的起始月固定租金单价标准为20元/月·平方米，月固定租金=月固定租金单价标准×计租面积，不满一个月的按实际天数计算固定租金，日固定租金的计算标准为日固定租金=月固定租金/30日，本合同固定租金均为含税金额；计租日至2019年9月30日，起始月固定租金标准为54640元；自2019年10月1日至2020年9月30日，在起始月固定租金标准基础上递增10%，即每月租金为60104元；自2020年10月1日至2021年9月30日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增10%，即每月租金为66114元；自2021年10月1日至2022年9月30日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增10%，即每月租金为72726元；自2022年10月1日至2023年9月30日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增10%，即每月租金为79998元；自2023年10月1日至2024年9月30日，在上一个交租期固定租金标准基础上递增10%，即每月租金为87998元；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方12个月的租金减免，即自2016年10月1日至2017年9月30日为乙方免租期；乙方应按月支付租金，应当在每月20日前向甲方一次性足额支付下个月租金；乙方应在本合同签署后的7日内向甲方支付50000元作为履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据；如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金不足扣除的，乙方仍应补足；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方；如乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟30日仍不予支付的，甲方有权解除合同；乙方可以在乙方专用区域内设置招牌，在不违反法律、法规和相关规定的前提下，甲方不予干涉；本合同有效期内，甲方同意在租赁场所外墙面免费为乙方提供一块店招位；发生紧急状态事件时，甲方或物业服务公司有权在不通知乙方的情况下，自行决定中断对租赁场所的水、电、燃气等能源供应或停止空调、电梯等设施设备的运行，而不需承担任何责任，但事后甲方应尽快通知乙方，并作出说明，同时应随时关注事态发展，向乙方传递相关信息；乙方自行负责租赁场所的经营，并承担相应风险及相关责任，乙方不得以甲方或物业服务公司名义从事经营活动；如乙方租赁场所在本合同约定的开业日之前对外接待顾客，乙方应保证该阶段仅进行正式开业前筹备工作或仅作为试营业，乙方租赁场所正式开业及乙方对外宣传的租赁场所正式开业之日均应以本合同约定的开业日为准；如因不可抗力造成一方或双方无法履行合同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任，但一方延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任；如受影响方在持续的180日内因不可抗力不能履行本合同项下的绝大部分义务，并且不能履行状态一直持续到180日后，另一方可以在上述180日之后的任何时间书面通知受影响方，解除本合同，如不可抗力发生在延迟履行期，违约方不得以不可抗力为由免除责任。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同补充协议书》，约定甲方在万品汇购物中心外立面为乙方提供一个免费广告位供乙方宣传推广（能耗费由乙方承担），甲方在万品汇购物中心外立面为乙方提供一个免费店招位（具体位置以图纸为准，能耗费由乙方承担）；在万品汇购物中心开业后在商场门口提供一处二十平米固定宣传点免费供乙方长期拓卡，对外宣传（能耗费由乙方承担）；在合同期内甲方支持五个地下车位供乙方免费使用；甲方预计在2017年3月31日在四楼楼顶加盖羽毛球馆和乒乓球室（详见图纸），并租于乙方使用，具体租赁合同另行签订，且本合同商务条款与主合同一致，如因项目主体验收滞后，加盖羽毛球馆和乒乓球馆时间顺延至项目主体验收通过后，届时羽毛球馆计租日为甲方正式交付乙方使用日开始；在羽毛球馆和乒乓球馆未建成之前，甲方在开业前协调场地供乙方搭建临时乒乓球室和篮球场供乙方开业同步使用（具体场地详见图纸）；在开业前甲方对外宣传为乙方提供版面支持；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效，本协议与原合同相互冲突时，以本协议为准。2016年8月20日，被告向原告支付押金50000元，被告未支付原告租金。被告称该50000元可以冲抵租金。2016年8月24日，被告注册成立银川市兴庆区潮庭健身中心，注册地址为银川市兴庆区清和南街银川万品汇购物中心3楼。2019年，原告向银川市自然资源局申请在万品汇购物中心四层屋面健身羽毛球馆。银川市自然资源局于2019年8月9日向原告出具了《关于万品汇·君悦福邸项目拟建楼顶羽毛球馆的复函》，载明已收悉《关于万品汇·君悦福邸项目在四层层面拟建羽毛球馆的申请》（新开元房字[2019]第06号）收悉，万品汇·君悦福邸项目已于2017年办理了竣工规划核实，该宗地容积率指标已达上限3.99，如在四层屋面加建羽毛球场馆，继续增加建筑面积，将突破该区域控制性详细规划规定的容积率指标；因此银川市自然资源局不同意在该项目四层屋面建设羽毛球馆。庭审中，原告称其在本案中主张的是2017年10月1日至2020年12月31日期间的租金；万品汇购物中心的开业时间是2017年9月左右。关于被告租赁场所的装修时间，原告称被告在2016年4月份开始装修，年底开始经营；被告称自己装修的时间为2016年10月份左右。关于原告锁闭被告租赁场所的期间，原告称其公司为了保管被告的财产及购物中心的管理，于2021年春节前十天左右加锁，于2021年3月9日将锁去掉；被告称原告在2021年春节前加锁。被告未在本院指定的期间说明原告去除加锁的情况。庭后，原告称案涉购物中心的竣工验收时间为2017年12月1日；受疫情影响，原告同意降低3个月的租金，每月降低100000元，共计300000元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》《合同补充协议书》属有效合同。原告将万品汇购物中心商业区域三层的部分区域出租给被告使用，被告应当支付租金。第一，《租赁合同》《合同补充协议书》约定购物中心开业时与购物中心内实际开业的商户数量、面积无关，被告自行负责租赁场所的经营，并承担相应风险及责任。故对被告关于原告经营购物中心不善而大量商铺空置，导致被告亏损严重，原告构成违约的辩解意见，本院不予采纳。第二，《合同补充协议书》约定原告预计在四楼楼顶加盖羽毛球馆和乒乓球室，并租于被告使用。原告为此向银川市自然资源局申请在四层屋面加建羽毛球场馆，但银川市自然资源局不同意建设。根据《租赁合同》约定，涉及原告提供的设施的，须报政府主管部门审批同意方可实施，原告审批不减免被告责任，原告也不因此承担责任。故对被告关于原告未建成其承诺的羽毛球馆和乒乓球馆，造成被告健身项目单一而无法吸引顾客，原告构成违约的辩解意见，本院不予采纳。第三，《租赁合同》《合同补充协议书》约定原告在租赁场所外墙面免费为被告提供一块店招位，购物中心开业后在商场门口为被告免费提供一处二十平米固定宣传点供被告对外宣传，开业前原告为被告提供对外宣传的版面支持。该约定仅明确原告为被告免费提供广告宣传位，并未约定原告负责为被告进行宣传。故对被告关于原告未依约进行广告宣传而导致被告生意冷淡，原告构成违约的辩解意见，本院不予采纳。第四，《租赁合同》约定开业日是购物中心整体开业日，计租日同开业日。原告称万品汇购物中心的开业时间是2017年9月左右，被告对此无异议，故本院认定万品汇购物中心的开业时间为2017年9月底。《租赁合同》约定计租期是购物中心整体开业时间，购物中心整体开业时间推后的，计租期和免租期也相应顺延；原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告12个月的租金减免。故计租日应为2017年10月1日，免租期间应为2017年10月1日至2018年9月30日。对被告关于免租期应当为2017年9月至2018年9月的辩解意见，本院予以采纳。第五，《租赁合同》约定被告应自计租日起支付租金，计租日至2019年9月30日期间的月租金为54640元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的月租金为60104元，自2020年10月1日至2021年9月30日期间的月租金为66114元。据此，扣除2017年10月1日至2018年9月30日期间的免租期，2018年10月1日至2020年12月31日期间的租金应为1575270元（2018年10月1日至2019年9月30日的租金为54640元/月×12月+2019年10月1日至2020年9月30日的租金为60104元/月×12月+2020年10月1日至2020年12月31日的租金为66114元/月×3月）。第六，受疫情防控影响，原告自愿降低300000元的租金，本院予以确认。第七，原告主张的租金为2020年12月31日前，而根据原告与被告的陈述，原告的锁门行为发生于2021年，故原告的锁门行为并不影响前期租金的支付。第八，被告已支付原告50000元押金，被告同意该款冲抵租金。据此，被告应支付原告截止2020年12月31日的租金1225270元（应付租金1575270元-免除租金300000元-押金50000元）。因被告未支付原告租金，已构成违约，应承担违约责任。原告按合同约定的每日万分之三分段计算，被告认为该违约金标准计算过高，申请人民法院予以调整。本院认为，根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条的相关内容，当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判；约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。具体到本案，首先，《租赁合同》约定被告未按约定支付租金的，每延迟一日，应承担应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。该约定具体、明确，并不违反法律规定。其次，被告申请减少违约金，但并未举证证明双方约定的违约金过高。最后，被告在签订租赁后的四年多时间里，没有向原告支付任何租金，存在明显的过错。因此，对原告主张的违约金计算标准，本院予以支持；对被告申请减少违约金的意见，本院不予采纳。依据《租赁合同》约定，2018年10月1日至2020年12月31日期间的租金，应于上月20日前支付，故违约金应自2018年9月20日起，以每月应付租金为基数，按每日万分之三的标准计算违约金，计算至2020年12月20日的违约金为192110.94元（详见附件：违约金明细）。被告还应按每日万分之三的标准，支付1225270元租金自2021年1月1日至本判决确定的付款之日的违约金。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告王月军于本判决生效之日起十五日内支付原告吴忠市新开元房地产开发有限公司房屋租金1225270元、承担违约金192110.94元（截至2020年12月20日），并按每日万分之三的标准承担1225270元房屋租金自2021年1月1日至本判决确定的付款之日期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13808元，原告吴忠市新开元房地产开发有限公司负担6286元，被告王月军负担7522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 任旭昊二〇二一年五月十日法官助理 王菲菲书记员 丁佳榕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。违约金明细应付款日逾期租金违约暂止日违约天数违约金2018年9月20日