上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1950号原告：上海蒙迪欧卫浴有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高岩敏，执行董事。委托诉讼代理人：刘雅宁，浙江铎伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：游丰硕，浙江铎伦律师事务所律师。被告：上海传拓实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：侯伟峰，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告上海蒙迪欧卫浴有限公司(以下简称“蒙迪欧公司”)与被告上海传拓实业有限公司(以下简称“传拓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序,并于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雅宁、游丰硕，被告的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙迪欧公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《厂房租赁协议》；二、判令被告腾退厂房并恢复原状,腾退及恢复原状费用由被告承担；三、判令被告支付租金至实际腾退之日止；四、判令被告支付违约金人民币890,000元；五、判令被告补足2020年9月15日应付的第12期剩余租金人民币100,000元和2020年12月16日应付的第13期剩余租金人民币13,698.5元；六、判令被告支付原告租金滞纳金人民币212,765.4元(按每逾期一天向原告支付所欠应付季度租金的5‰计算,自应付之日起计算至实际履行完毕之日止,暂计算至2021年1月18日为212,765.4元)；七、判令本案律师费69,247.6元由被告承担。事实与理由：2017年9月6日,原告与被告签订了《厂房租赁协议》,约定租赁标的物、租赁期限、租金、违约责任等内容。2017年12月25日,原告将租赁标的物交付给被告使用。2020年12月16日,被告未能依照合同约定支付第13期租金,原告多次催促后被告仍拒绝履行。2020年12月23日,原告委托律师向被告发送律师函,要求被告依照《厂房租赁协议》向原告足额支付第13期租金。截止至2021年1月18日,被告仍未足额支付该期租金。且原告发现,被告在租赁期内,多次未按照《厂房租赁协议》约定的时间向原告足额支付租金。2021年1月16日,原告派人对租赁标的物进行查看,发现被告在未告知更未征得原告同意情况下,违约对厂房结构和围墙进行改造,并违约搭建违章建筑。同时,被告未能尽到维护保养义务,导致厂房墙面粉刷脱落,厂区道路地面出现破损。原告认为,原、被告签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示,合法有效,原告已依约向被告交付租赁标的物。现被告未按照《厂房租赁协议》足额支付租金的行为已经构成单方违约,且被告擅自改造厂房结构和围墙,擅自搭建违章建筑,未能对厂房、厂区尽到应有的维护保养工作的行为,违反了协议约定,严重损害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告传拓公司辩称，不同意原告蒙迪欧公司的全部诉请。关于第一至三项诉请，被告并没有违约行为，原告不享有合同约定的解除权，原、被告之间的合同并未解除。关于诉请四，基于原、被告之间合同没有解除，被告没有违约，故不应当支付违约金。关于诉请五，对于未付的2020年第12期100,000元租金，是因为基于疫情因素原、被告协商一致，后原告同意在2020年免除被告100,000元租金，在第四季度中予以扣除。对于未付的2020年第13期租金13,698.5元，是因为原被告签订的租赁合同载明被告租赁的厂房面积为5,300平方米，包含部分无证建筑，后该无证建筑经政府拆违被拆除，原告所交付的厂房实际面积为5,100余平方米，被告根据原告实际交付、被告实际使用的厂房面积对租金予以调整，故被告没有拖欠租金13,698.5元。关于诉请六，不同意向原告支付其主张的滞纳金，原、被告之间在履行租赁合同期间，根据银行流水来看确实没有严格根据合同约定时间支付租金，但是该拖延支付租金情况被告都提前告知原告，原告在起诉前从未向被告主张过滞纳金，原告认为被告未付的租金被告都不应当支付。且该滞纳金计算标准为年息180%，远远超过国家标准。关于诉请七，原告主张的律师费显著过高，实际上原、被告之间的租金争议仅13,698.5元，原告诉请的律师费要将近70,000元。原、被告之间的争端并非由被告引起，该费用应当由原告自行承担。关于原告拍摄的系争厂房现状的视频，真实性认可，但是被告没有对系争厂房进行改建，交付房屋后没有变动，墙面和道路破损系正常使用房屋的结果，被告会在合同到期后修复房屋再返还给原告。本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，原告蒙迪欧公司(出租方、甲方)与被告传拓公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁协议》一份，约定：一、出租厂房情况。甲方将位于上海市松江区新浜镇红牡丹路XXX号上的厂房(以下简称“系争厂房”)租赁给乙方使用，建筑面积约5,300平方米。二、租赁期限。租赁期限为8年，自2018年1月1日至2025年12月31日止。三、保证金、租金及租金的缴交。2、租金计算。甲、乙双方约定：该厂房租赁第一年、第二年的年租金为人民币1,650,000元，第三年、第四年的年租金为1,780,000元，第五年、第六年的年租金为1,960,000元，第七年、第八年的年租金为2,160,000元。3、租金缴交。租金每季度支付一次，先缴费后用房。第一次租金应于甲方正式交付厂房前7个自然日支付，此后每次支付均为季度结束日(每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日)前15个自然日。如乙方逾期未缴交租金的，每逾期一天须向甲方支付所欠付季度租金的5‰滞纳金。甲方可采取停水停电、关闭厂房大门等强制措施,乙方愿承担因此对自己所造成的所有损失。乙方逾期15天仍未足额缴交租金的,视为乙方单方违约。六、厂房管理。4、鉴于本厂房此前有上一任租客擅自搭建部分违章建筑,现因厂房办理施工证、收工验收、房地产证等需要,已经搭建的违章建筑由甲乙双方与政府相关部门协调解决,如协商未果(因办理施工证、竣工验收、房地产证等手续必须要拆除违章建筑的),乙方应无条件按甲方指示拆除广房内的相关违章建筑，拆除违建的所有费用均由乙方承担且相应拆除下来的违章材料变卖费亦由乙方获得。5、租赁期间,甲方允许乙方将该承租厂房与配套商共同使用,所有租金由乙方承担；甲方不与任何第三方产生利益关系。若乙方整幢广房或者整体厂房转租的,必须书面通知甲方；乙方与配套商之间发生的小面积转租，乙方需要备案给甲方。乙方如果违反本条款的，视为乙方单方违约。九、合同解除与合同终止。3、租赁期间，除本合同另有约定外，双方任何一方违反约定，致使本协议无法继续履行或履行目的无法实现的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担六个月房屋租金(依照违约这年的房屋租金为准)为违约金。十一、乙方有下列情况之一，视为乙方单方违约：1、未经甲方书面同意擅自改变厂房用途的。2、逾期15天仍未足额缴纳保证金、租金的。3、拖欠各项费用拒不支付的。4、从事违法活动，违反合同约定的。5、因税收达不到工业园区的要求，欲终止本协议的。6、其他违反本协议约定的义务的情形的。十二、违约责任。甲乙双方均严格履行本合同中的各项义务，若有一方的违约行为致另一方无法实现本合同目的的，违约方应赔偿守约方的各项损失(包括但不限于如行使权利时所发生的诉讼费、律师费、评估费等费用)，同时守约方亦有权解除本合同。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年12月26日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2018年第一季度(第1期)租金412,500元；2018年3月19日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2018年第二季度(第2期)租金412,500元；2018年6月18日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2018年第三季度(第3期)租金412,500元；2018年9月19日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2018年第四季度(第4期)租金412,500元；2018年12月18日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2019年第一季度(第5期)租金412,500元；2019年3月20日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2019年第二季度(第6期)租金412,500元；2019年6月11日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2019年第三季度(第7期)租金412,500元；2019年9月23日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2019年第四季度(第8期)租金412,500元；2019年12月19日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第一季度(第9期)租金445,000元；2020年4月1日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第二季度(第10期)租金445,000元；2020年6月22日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第三季度(第11期)租金100,000元；2020年6月28日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第三季度(第11期)租金100,000元；2020年6月30日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第三季度(第11期)租金245,000元；2020年9月28日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2020年第四季度(第12期)租金345,000元；2020年12月19日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2021年第一季度(第13期)租金420,000元；2021年1月5日，被告传拓公司支付原告蒙迪欧公司2021年第一季度(第13期)租金11,301.5元；另查明，2018年9月15日，被告传拓公司员工与“新浜房东高”微信聊天记录如下：被告员工：“看您什么时候有空把授权书弄一下”。新浜房东高：“你们租金都收到了，还需要授权书干嘛？”被告员工：“客户要看呀”。新浜房东高：“我昨天去过，帮你们做好思想工作了”。2020年12月19日，被告传拓公司员工与“新浜房东高”微信聊天记录如下：被告员工：“高总！记录我已经看过了，确实是租赁期内年租金减掉十万，并不是当年减免十万”。新浜房东高：“2020年二三季度疫情这么严重的情况下，我都要求你们支付合同规定的款项，并且一分不少，我怎么可能会答应你这么无理且无脑的条件！你们自己经营上的问题跟我房东没有任何关系，要不是你自己亲自打电话来各种诉苦，我都不可能让你们2020年疫情年租金减免10万，你现在反倒还好，把我的善意当成你无理的资本，真是现代版的农夫与蛇啊。既然武总你这样做事情，那我也不好意思了，麻烦把2020年年租金拖欠的10万以及2021年一季度缺的2.5万在这个月底前付过来，超过这个时间未足额支付，那就走合同单方违约责任吧”。2021年1月4日，被告传拓公司员工向“新浜房东高”发送微信记录如下：“高总您好！关于红牡丹路每年减免十万元房租的事情不知道你想起来没有，我已经跟公司做了报告，结果是我被处分，总公司对新浜的经营状况非常失望。事情还是要解决，现在也不再去纠结大家理解上的问题。高总您看一下怎么处理”。“合同上是5300平方米，但是产证上只有5136平方米。因为产证提供的很晚，所以在这之前一直是按照5300交的房租；以前交过的房租也既往不咎了，后面按照产证面积交房租您应该没有异议吧”。2021年1月5日，被告传拓公司员工与“新浜房东高”微信聊天记录如下：被告员工：“高总您好！产证面积5136.85平方米，年租金是1,725,206元，一期房租是431,301.5元，等会会让财务把剩下部分转给您”。新浜房东高：“我们公司的律师函已经发给你们公司了。请你们按照合同金额足额支付每一期租金”。被告员工：“那请您补足我们租赁面积”。再查明，2020年12月23日，蒙迪欧公司向传拓公司发出律师函，认为传拓公司未按时足额支付2021年第一季度的租金，已构成单方违约，要求传拓公司于收到律师函之日起三日内，立即向蒙迪欧公司足额支付2021年第一季度的租金。庭审中，被告传拓公司提供情况说明两份，由次承租人梁家耀、上海吉纳斯实业有限公司、上海连和实业有限公司于2021年2月18日出具，载明：“我们是上海市松江区新浜镇红牡丹路XXX号房屋的次承租人，现在惊悉上海蒙迪欧卫浴有限公司与上海传拓实业有限公司正在诉讼之中，且上海蒙迪欧卫浴有限公司有意解除双方的租赁合同，对此我们非常惊恐。如果发生那样的事情，势必造成我们与承租人上海传拓实业有限公司的租赁合同也解除，势必造成我们的巨大损失以及一系列的诉累，这是我们无论如何也不能接受的。我们恳请主审法院不要判决解除房屋所有人与承租人的租赁合同，我们也愿意代替承租人履行对房屋所有人的租赁合同，请求法院予以重视”。原告基于该两份情况说明，提出被告违约转租，并未征得原告书面同意，亦有权解除合同。审理中，原告蒙迪欧公司认可微信记录中的“新浜房东高”为原告法定代表人的儿子高羿轩，公司是由高羿轩在管理。审理中，被告传拓公司于2021年2月19日向法院账户转入13,698.5元，附言：“代上海传拓实业缴纳租金”。被告陈述系次承租人希望原、被告之间的合同能够继续履行，代其支付原、被告之间有争议的租金部分。同时被告表示，不论本案判决结果如何，该笔款项被告均自愿支付给原告。后本院于2021年3月18日将该笔款项发还原告蒙迪欧公司账户。以上事实，有厂房租赁协议、厂房正式交付确认书、银行流水、律师函、视频、微信聊天记录、情况说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于《厂房租赁协议》是否应予解除的问题。蒙迪欧公司以传拓公司未按期足额支付租金，且未对系争厂房尽到维护保养义务为由，提出被告传拓公司违约要求解除《厂房租赁协议》。本院认为，本案系争的未按期足额支付租金有两部分，即原告诉请五中所述租金100,000元和13,698.5元。关于100,000元争议租金问题，从原、被告之间的微信聊天记录来看，被告认为是从2020年开始，每一年均减免100,000元租金，原告方认可其对2020年度予以减免100,000元租金，只是不认可今后的每一年均减免100,000元。双方对于2020年度减免100,000元租金其实并无异议，并且被告也已经履行完毕。原告对后续的租金减免不认可，不能撤销对2020年度双方减免租金已经达成的合意。故对于原告要求被告支付2020年9月15日应付的第12期100,000元租金，本院不予支持。关于原、被告双方争议的13,698.5元租金问题，被告认为原告交付的厂房面积不足自行将租金按照面积折算，减少应付租金金额，原告对此并不认可，双方并未对此达成合意，被告仍然应该按照合同约定的金额足额支付租金。而被告在本案审理中对于该笔款项已经自愿支付给原告，故对于该笔争议租金的诉请，本院不再另行支持。原告认为被告未支付的租金，应为13,698.5元，该笔未付租金，相对于被告每季度应支付的租金445,000元来看，金额并不大，且是在原、被告之间就100,000元租金的减免条件发生争议后，才开始自行减免支付该笔租金。考虑到双方合同长达8年，且被告传拓公司已经将房屋租赁给了多名次承租人，从维护租赁合同稳定性的角度来看，合同可不予解除。关于审理中原告提出被告违约转租的问题，厂房租赁协议中约定，被告将涉案厂房转租，被告须书面通知原告。从双方微信聊天记录新浜房东高“你们租金都收到了，还需要授权书干嘛？”可以看出，原告对于被告将涉案厂房转租是知情的。故原告蒙迪欧公司以被告传拓公司违约转租为由要求解除合同，本院难以支持。关于原告要求被告腾退厂房并恢复原状的问题，原告提出被告未尽到维修保养义务属于违约，从原告提供的现场视频来看，无法看出系争厂房在出租时的原状是什么样。被告陈述未对房屋进行改动，墙面及道路破损是正常使用房屋的结果，会在合同到期后修复房屋再返还给原告。现在系争厂房还在使用中，本院并未支持解除合同，若今后被告返还系争厂房时对于厂房状态确有纠纷，可另案再诉。关于原告主张被告支付至实际腾退之日租金的问题。因原告已经在其余诉请中主张了2020年第四季度(第12期)、2021年第一季度(第13期)的剩余未付租金，故本项请求中自然不应当包含该两笔租金。而根据原告提交的银行流水来看，除2020年第四季度(第12期)、2021年第一季度(第13期)的剩余未付租金外，2021年3月31日之前的其余租金被告均在本案受理之前已支付完毕。因原告在本案所提出的要求解除《厂房租赁协议》、被告腾退厂房的请求未得到本院的支持，故本案租金计算的截止时间不应计算至腾退之日。本案一审法庭辩论终结之时，原告租金请求权已经成立且未予以清偿部分，才能被法院予以支持。本案一审法庭辩论终结日为2021年3月4日，此时，2021年第一季度(第13期)的剩余未付租金13,698.5元已经由被告向本院支付，且本院也于同年3月18日发还给了原告，被告实际已经履行完毕租金支付义务。故原告对于2021年第一季度的租金无权再要求被告支付。至于2021年4月1日起的租金，不在本案审查范围，如果被告有拖欠未付的，原告可另行再起诉，本案中不做处理。关于原告要求被告支付违约金890,000元的问题，原告主张按照协议第九条的约定要求被告支付违约金，该条违约金的性质系解约违约金，基于协议继续履行，故原告要求被告支付上述违约金，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金滞纳金人民币212,765.4元的问题，虽被告抗辩称原告未对其迟延支付行为提出异议，但被告在支付租金过程中确有延迟支付租金情况，故原告要求被告支付迟延缴付租金产生的滞纳金，本院予以支持。关于逾期付款滞纳金的标准，原告认为应当按照每逾期一天支付所欠应付季度租金的千分之五计算，本院认为显著过高，现将滞纳金计算标准调整为所欠应付未付季度租金的每日万分之二计算。被告实际应付的逾期付款滞纳金具体为：2018年-2019年八个季度，季度应付租金412,500元*逾期天数24天*0.0002=1,980元；2020年第一、二季度，季度应付租金445,000元*逾期天数19天*0.0002=1,691元；2020年第三季度，季度应付租金445,000元*逾期天数7天*0.0002＝623元，季度应付租金345,000元*逾期天数6天*0.0002＝414元，季度应付租金245,000元*逾期天数2天*0.0002＝98元；2020年第四季度，季度应付租金345,000元*逾期天数13天*0.0002＝897元；2021年第一季度，季度应付租金445,000元*逾期天数3天*0.0002＝267元，季度应付租金25,000元*逾期天数17天*0.0002＝85元，季度应付租金13,698.5元*逾期天数72天*0.0002＝197.3元。以上被告须向原告支付逾期付款滞纳金共计6,252.3元。关于原告要求被告支付律师费69,247.6元的问题，原告主张按照协议第十二条的约定要求被告支付律师费，该条律师费的支付系协议无法继续履行时守约方的救济措施，基于协议继续履行，故原告要求被告支付上述律师费，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》的规定，判决如下：一、被告上海传拓实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蒙迪欧卫浴有限公司迟延支付租金的滞纳金6,252.3元；二、驳回原告上海蒙迪欧卫浴有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,611元，减半收取8,305.5元，财产保全费5,000元，合计13,305.5元，由原告上海蒙迪欧卫浴有限公司负担13,156元(已付)，被告上海传拓实业有限公司负担149.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱春琪法官助理 陈 珺书 记 员 陈 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。