苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1497号原告：吴菁，女，1993年8月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。被告：朱楼成，男，1978年11月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告吴菁与被告朱楼成房屋租赁合同纠纷一案，本院于年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告吴菁的委托诉讼代理人邢海浪、被告朱楼成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴菁向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2020年12月22日签订的房屋租赁合同于2021年1月5日解除；2.判令被告立即向原告返还已经收取的第一年租金50000元及押金5000元，共计55000元。事实和理由：原告于2020年12月22日与被告签订了房屋租赁合同，承租苏州市姑苏区某房屋房屋用于经营餐饮。原告在合同签订的当日即向被告支付了第一年的租金50000元及押金5000元，共计55000元，被告向原告出具了收条。合同签订后，原告在办理餐饮营业执照的过程中才了解到该房屋根据政府相关部门的规定不能用于经营餐饮业，租赁合同的根本目的客观上无法实现。原告遂于2021年1月5日通过口头的方式向被告提出解除合同。原告迫于无奈，遂起诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告朱楼成辩称，被告提供的房屋是没有问题的，并且提供了相关材料给原告办理营业执照，营业执照是否办理成功是原告自身的问题，与被告无关。被告可以提供办理执照的相关材料，办不下来再退钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告吴菁提交了房屋租赁合同、收条、微信付款记录、照片、短信聊天记录、微信聊天记录、解除合同通知书及邮寄凭证、录音等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月22日，朱楼成（甲方）与吴菁（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方某房屋房屋，用途为经营，租赁期限自2020年12月25日起至2023年12月24日止，第一年租金5万元，每年递增10%，租房保证金5000元，相当于一个月房屋租金。合同约定，如乙方非因房屋问题中途退房，需按照一个月房屋租金向甲方支付违约金，甲方退还剩余租金及保证金，否则没收剩余租金及保证金。合同签订后，朱楼成将房屋交付吴菁使用，吴菁支付了第一年房租5万元、保证金5000元。吴菁提供照片一张，内容为四类行业负面清单查询系统（第一批）：姑苏区韩元松小吃店，地址：某房屋。吴菁陈述，其签订房屋租赁合同时就告知朱楼成经营餐饮，系堂吃，该照片系其办理食品经营许可证时，工作人员向其出示的，因案涉房屋离居民区太近，不能办理食品经营许可证，该地址已经被列入餐饮经营的黑名单。朱楼成陈述，吴菁说过开餐饮，是经营外卖，堂吃地方不够，办理营业执照、食品经营许可证是吴菁的责任，其可以协助吴菁办理证照，办不成再退钱。2021年1月份，吴菁向朱楼成发送微信和短信，载明主要内容为：你明知我承租房屋是用于办餐饮的，但仍与我签订协议，本月4、5号我就口头通知你解除合同，现在郑重通知你：我们之间签订的房屋租赁合同于2021年1月5日解除，你已经收取的租金和押金应该退还给我，房屋钥匙希望你收到本信息后跟我联系并提供交接方式，当面交接或提供邮寄地址，三日内不提供交接方式，视为我已经交付给你。朱楼成未回复短信，微信回复：“他本人不在不好意思过三天给你回消息。”2021年1月25日，吴菁向朱楼成邮寄解除合同通知书，载明内容与上述微信内容一致，2021年1月27日，该邮件由丰巢快递柜签收。朱楼成陈述，其因为治安案件被拘留，未收到上述短信、微信、邮件，直到出来以后才看到微信和短信内容。2021年2月23日，朱楼成与吴菁通电话，吴菁告知朱楼成房屋餐饮证办不下来，朱楼成问：“我说你是不是写了出租广告”，吴菁回答：“我之前写了又没有人打（电话）”。吴菁再次向朱楼成陈述因为房屋离居民区较近，上一家鸡排店被查过，已经列入黑名单，现在餐饮证办不下来，没办法解决。朱楼成回复称，不能做餐饮还能做什么，政府部门应该讲道理。最后朱楼成说希望当面谈谈这个事情。2021年2月8日，吴菁向本院提起本案诉讼，本院诉前送达应诉材料给朱楼成，朱楼成未签收。本案于2021年2月24日立案，经与朱楼成联系，朱楼成于2021年2月27日收到起诉状及应诉材料。2021年3月23日本案开庭时，本院向朱楼成释明应先接收房屋以减少损失，吴菁当日将房屋钥匙交付朱楼成。朱楼成接收钥匙，但表示租赁保证金不应退还。本院认为，吴菁与朱楼成签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据吴菁提供的四类行业负面清单查询系统及其陈述，其不能办理食品经营许可证的事实，应予以认定。吴菁租赁房屋用于经营餐饮，因不能办理食品经营许可证，其合同目的不能实现，案涉房屋租赁合同应予以解除。关于合同解除的责任。合同约定房屋用于经营，未约定出租人保证能够经营餐饮，而吴菁作为承租人在承租房屋时应该对自己的经营项目、所需条件、相关政策进行更为详尽的调查，吴菁对合同未能履行应承担主要的责任。虽并无证据证明朱楼成对房屋不能经营餐饮事先知情，然吴菁在承租房屋前已经告知其房屋用途，朱楼成其未尽到必要的提示、告知义务，应对合同未能履行承担次要的责任。关于合同解除的时间。吴菁主张其2021年1月5日通知朱楼成解除合同，并无证据证实，本院难以采信。吴菁于2021年1月份向朱楼成发送微信、短信、邮寄信函，根据微信回复及信函查询记录，朱楼成未及时收到上述信息具有一定的可能性，且2021年2月23日吴菁在电话中认可“写了出租广告”表明其仍有意愿继续使用房屋对外转租，故不应以短信、微信、信件到达时间作为解除合同的时间。吴菁起诉后，本院向朱楼成送达起诉状及应诉材料，朱楼成于2021年2月27日收到，该起诉状中吴菁再次表达了解除合同的意思表示，应视为合同于2021年2月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案合同解除后，吴菁于2021年3月23日将房屋钥匙退还朱楼成，朱楼成应退还吴菁剩余租金。合同解除的主要责任在于吴菁，但吴菁租赁房屋未按照租赁用途使用，占用期间均为空置，朱楼成与吴菁的电话沟通过程表明朱楼成有怠于接收房屋的行为，一定程度上扩大了损失，吴菁应付的租金及占有使用费应予以打折，本院酌情认定朱楼成有权收取2020年12月25日至2021年3月23日期间租金及占有使用费，按照2.5月计算（已扣除怠于收房的时间），标准为合同租金的70%，计7292元（50000元÷12月×2.5月×70%），剩余租金42708元朱楼成应予退还。双方签订的租赁合同解除，朱楼成收取的押金应予以退还。房屋租赁合同解除的主要责任在吴菁，朱楼成如确有证据遭受损失，其可要求吴菁承担相应的赔偿责任，另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第五项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、原告吴菁与被告朱楼成2020年12月22日签订的房屋租赁合同于2021年2月27日解除。二、被告朱楼成于本判决之日起十日内退还原告吴菁租金42708元、保证金5000元，合计47708元。三、驳回原告吴菁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，减半收取1685元，财产保全费620元，合计2305元，由原告吴菁负担1613元，被告朱楼成负担692元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宁晓鹏二〇二一年五月十八日书记员  陈丽华