江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0791民初355号原告：连云港润林置业有限公司，住所地连云港市海州区花果山大道17号科技创业城3号楼21层。法定代表人：胡瑞龄，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾梦睫，该公司法务。委托诉讼代理人：汤茂金，江苏海郡律师事务所律师。被告：胡凡，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：马海峰，江苏云台山律师事务所律师。原告连云港润林置业有限公司（以下简称润林公司）诉被告胡凡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润林公司的委托诉讼代理人曾梦睫、汤茂金，被告胡凡的委托诉讼代理人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润林公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡凡支付租金126461元及逾期付款滞纳金（暂计算至2020年11月30日计365162.79元，按照每日3‰计算至实际给付之日止）；2、被告缴纳的定金17600元予以没收；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年10月31日，原、被告签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》，原告将位于连云港市新海新区××××××街××××路×号×＃楼××的房屋租赁给被告，租期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。被告至今未按照合同约定缴纳租金，现已欠付租金126461元。原告多次向被告催要未果诉至法院，望判如所请。被告胡凡辩称：1、原告润林公司的招商行为存在欺诈，且合同生效后不能保障美食街区正常经营构成根本违约。从润林公司当初招商手册、招商易拉宝、美食街区平面示意图、招商宣传图片及连云港市新海新区APP、苍梧晚报、连云港传媒网、搜铺APP（搜铺网http://www.soupu.com）、连云港房友会（微信公众号lyg_fyh）等APP网络自媒体对涉案美食街区的宣传报道，足以证实润林公司当初发布的招商信息即涉案美食街区招商宣传广告已经具备要约条件，就法律层面应该视为要约。润林公司宣称“连云港首席民国风情美食街区”、“连云港东盐河美食水岸”、“品味美食赚在核心”等，将其打造成一条各地风味菜点、名特菜点、时令菜点于一体的港城高端大气上档次，颇具品味的时尚、休闲、娱乐文化美食街的市场定位，应当视为合同内容。而事实上润林公司没有兑现招商时承诺打造美食街的市场定位，擅自改变市场定位，构成虚假宣传、涉嫌欺诈，造成承租商户的经营困难，致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。2、原告润林公司在街区招商失败后，在仅有的几户商家经营难以为继的情况下，润林公司又与道邻（上海）资产管理有限公司决定重新规划街区准备进行再次招商，欺骗仅存的几户商家继续经营并给出各种优惠措施。之后润林公司与道邻（上海）资产管理有限公司也发生纠纷不欢而散，导致与美食餐饮无关的连云港市排水有限公司（连云港市排水管理中心）、连云港市建筑业税收服务中心（连云港市城市建设费用征收办公室）、连云港市建筑材料行业协会等单位入住涉案街区，完全改变了当初对入驻商户承诺打造时尚、休闲、娱乐文化美食街的市场定位，润林公司违约事实非常清楚。3、胡凡入驻投入装饰装修、购买经营设备、招聘工作人员并采购原料。润林公司当初交付给胡凡涉案房屋所在街区不具备营业条件，致使涉案街区在2018年6月开始道路、地下管网维修改造，导致整个街区仅存的几家商户基本上处于停业的瘫痪状态，是造成胡凡巨额直接损失及间接损失的最直接原因。直至2019年6月6日，润林公司通过官方网站向外发布涉案街区项目通过竣工综合验收报道。4、因疫情防控从2020年1月至4月期间，胡凡无法使用涉案房屋，应当减免该期间四个月的租金。5、根据双方签订的租赁合同，租金是在合同履行过程中分阶段产生的，每次给付的是不同笔债务，每次租金给付期限届满后成为独立债务，属于定期给付债务，润林公司主张2018年1月23日之前的租金已经超过诉讼时效。6、双方合同约定的违约金过高没有法律依据，请求法院予以调整。综上，请求法院驳回原告润林公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，原告润林公司（出租方，甲方）与被告胡凡（承租方，乙方）签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》，润林公司将位于连云港市新海新区××××××街××××路×号×＃楼××建筑面积约88平方米的房屋出租给胡凡，租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日止，被告享有2014年11月1日至2014年12月31日二个月装修免租期。双方在合同约定：“第四条租金及定金。（一）租金标准及支付方式：收取租金后每年租金执行0.9元/㎡/天标准（按建筑面积计租），每年按6%递增计算租金。租金支付日期为按年度缴纳，乙方（胡凡）应在每年的12月1日前，一次性缴纳（但第一次支付租金时间在免租期内，即2016年1月1日前）。第一年免租金，第二年免租金，第三年租金28908元，第四年租金30642元，第五年租金32481元，第六年租金34430元，租金总计126461元。（二）定金：乙方（胡凡）须向甲方支付定金17600元……租赁期满后，如乙方无违约行为的，房屋租金的定金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。如乙方具有违约行为的，甲方不退还乙方的定金。……第十条（一）乙方须按时缴纳租金，逾期缴纳则按应付租金额每日3‰向甲方支付滞纳金，并赔偿甲方经济损失”。2018年7月9日，润林公司对新世界文化城美食街区地下管网进行改造，改造工程于2018年12月18日完工。润科公司施工期间，对街区路面进行开挖、管网进行改造，导致胡凡租赁房屋的道路通行、排水受阻，对胡凡经营造成影响。2016年6月1日，连云港市公安消防支队云台山风景区大队作出连景公消竣字﹝2016﹞第0001号《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，对润林公司于2016年5月6日申报的新世界文化城美食街区1-1#、1-2#、1#-8#楼建设工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定工程竣工验收消防备案合格。新世界文化城美食街区1（1-1、1-2）-8#楼于2019年6月3日竣工验收合格。被告胡凡向原告润林公司缴纳定金17600元，未向原告支付租金。2018年8月20日，原告在被告租赁的房屋张贴告知函，要求被告在十日内交纳租金。2020年12月14日，因原告对涉案房屋所在街区进行室内消防试压检测，被告提前将房屋钥匙移交给原告。2021年8月2日，本院组织原、被告到租赁涉案房屋进行现场勘察，房屋内没有与被告举证照片相同的情形。上述事实，有原、被告庭审部分陈述；原告润林公司举证的房屋租赁合同、记账凭证、收款回单、收款收据、竣工验收消防备案检查意见书；被告胡凡举证的原告企业信息、房屋租赁合同、招商手册、照片、竣工验收备案表等证据证明。本院认为，原告润林公司与被告胡凡签订的《新世界文化城美食街区房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行己方义务。对于被告辩称润林公司违反招商承诺，擅自改变美食街市场定位，构成虚假宣传、涉嫌欺诈，致使合同目的难以实现，构成根本性违约。本院认为，润林公司发布的招商手册是对不特定相对人发出的要约邀请，其目的在于诱使他人向自己发出要约，而非与他人订立合同，是订立合同的预备行为，不是订约行为。在润林公司发出招商手册后，胡凡与润林公司签订了明确具体的租赁合同，对双方权利义务进行了约定。胡凡主张润林公司在涉案街区招租过程中存在违约行为，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告润林公司要求被告胡凡支付租金126461元的诉讼请求。本院认为，润林公司将涉案租赁房屋交付给胡凡占有、使用、经营，胡凡应按照合同约定的期限及金额向润林公司支付租金。但是润林公司作为出租方，负有向胡凡提供适宜经营房屋的义务。润林出租的房屋2019年6月3日才完成竣工验收，2018年7月9日至2018年12月18日期间，润林公司对租赁涉案房屋所在街区地下管网进行改造，导致胡凡租赁房屋的道路通行、排水受阻，给胡凡经营造成影响及损失。本院酌情减免三个月的租金7661元（30642元/年÷12个月×3个月），对被告经营损失进行适当补偿。对于被告提出减免疫情期间四个月的租金，本院结合疫情影响程度、范围及时间，酌情减免三个月的租金8608元（34430元/年÷12个月×3个月）。2020年12月14日，因原告对涉案房屋所在街区进行室内消防试压检测，被告提前将涉案房屋钥匙移交给原告，原告予以接收，此后的租金被告不应承担，故扣除1698元（34430元/年÷365天×18天）。另外被告提出房屋存在漏水问题，被告为此举证室内屋顶照片以证明其主张。该照片只拍摄了房屋的局部，无法证明是涉案租赁房屋，本院进行现场勘察时未看到房屋存在与照片相同的情形。被告还举证了2#楼B6-B7房屋渗漏原因鉴定报告，该鉴定报告与本案房屋没有关联性。被告主张房屋漏水没有提供证据证明，本院不予采纳。对于原告要求没收被告缴纳定金17600元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原、被告在合同中既约定“乙方具有违约行为的，甲方不退还乙方的定金”，又约定“乙方逾期缴纳租金，按应付租金金额每日3‰向甲方支付滞纳金”的违约金条款。本院认为，润林公司在履行合同过程中存在违反适租义务的违约行为，导致双方在履行租赁合同过程中产生纠纷，且润林公司还要求胡凡承担逾期付款滞纳金。本院对原告该项诉讼请求不予支持，被告缴纳的定金17600元抵扣胡凡欠付润林公司的租金。综上，被告胡凡应向原告润林公司支付租金90894元（126461元-7661元-8608元-1698元-17600元）。对于润林公司要求胡凡支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。胡凡应在每年12月1日前向润林公司支付次年租金，其拖欠至今给润林公司造成损失，且双方在合同第十条第（一）点约定逾期缴纳租金的违约责任。但是润林公司按照每日3‰的标准暂计算至2020年11月30日滞纳金为365162.79元，该标准过分高于胡凡给润林公司造成的损失，本院经审查后结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素，本院对滞纳金计算予以调整，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.5倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。2016年12月1日至2017年11月30日本金按照28908元计算；2017年12月1日至2018年11月30日本金按照51889元计算；2018年12月1日至2019年11月30日本金按照84370元计算；2019年12月1日之后本金按照90894元，计算至胡凡实际给付租金之日。对于被告胡凡辩称原告主张2018年1月23日之前的租金超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。涉案合同约定租赁期为六年，租金按年度分期给付，系连续性债务，应从最后一期租金支付期限届满起算诉讼时效。且2018年8月原告在被告租赁的房屋张贴催缴租金的告知函。被告该辩称缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告胡凡于本判决生效之日起十日内向原告连云港润林置业有限公司支付租金90894元及逾期付款滞纳金（滞纳金计算：2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.5倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算。2016年12月1日至2017年11月30日本金按照28908元计算；2017年12月1日至2018年11月30日本金按照51889元计算；2018年12月1日至2019年11月30日本金按照84370元计算；2019年12月1日之后本金按照90894元，计算至实际给付租金之日）；二、驳回原告连云港润林置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892元，本案适用简易程序审理减半收取4446元、保全费3067元，合计7513元（原告已预交），由原告连云港润林置业有限公司负担5043元，被告胡凡负担2470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  梁承君二〇二一年八月四日书记员  孙维娟法律条文及上诉须知附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。[二]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。[三]、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。[四]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。[五]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。[六]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。