上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2127号原告：沈海冰，男，1981年4月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何蓉蓉，上海海忠恒律师事务所律师。被告：上海孚义房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡玉松。原告沈海冰与被告上海孚义房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告沈海冰的委托诉讼代理人何蓉蓉到庭参加诉讼，被告上海孚义房地产经纪有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告沈海冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋租金9,800元(2020年9月15日至2020年11月14日)；2.判令被告支付原告违约金9,800元；3.判令被告支付原告律师代理费6,000元；4.诉讼费、公告费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告违约金686元(以4,900元为基数、按0.5%/日计算自2020年10月1日至2020年10月28日)。事实和理由：2020年7月13日，原、被告签订《房屋委托合同》，将上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)委托被告对外出租，约定被告每月30日向原告支付租金4,900元；委托期限为2020年7月15日至2022年7月14日；若被告10个工作日内未支付租金，原告有权解除合同。合同签订后，被告于2020年7月15日支付原告押金4,900元,同年9月1日支付原告租金4,900元。因被告未按时支付租金，原告于2020年10月29日向被告发送《解除合同通知函》，要求解除合同。后原告多次向被告催讨租金、违约金未果，故诉至本院。被告上海孚义房地产经纪有限公司未答辩。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权于2010年5月17日登记在原告与案外人李某名下。2020年7月13日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋委托合同》，将原告与案外人李某共有的涉案房屋委托被告对外出租，约定委托期限为2020年7月15日至2022年7月14日，其中2020年7月15日至2020年8月14日为免租期；第一年的月租金为4,900元，第二年的月租金为5,100元，被告于每月30日向原告支付；委托期开始后被告应在三个工作日内支付原告4,900元作为押金，并于委托期满后返还；第八条违约责任中约定，“(二)乙方违约责任4.如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。无故超过30个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。……(四)违约损失9.因一方违约引起的争议、诉讼，违约方应赔偿守约方的一切损失，包括且不限于违约金、律师费、诉讼费、保全费等，以及实际损失；第十二条其他约定事项中，手写“若甲方在约定的10个工作日内未收到租金，则该合同条款自动作废，甲方有权单方面解除合同，并责令租客1个月内搬离”。同日，双方签订《房屋委托合同之补充协议》，约定“4.若乙方10个工作日内未支付给甲方租金，甲方有权解除合同……6.2020年7月15日支付押金4,900元。”当日，原告向被告交付涉案房屋，被告支付原告押金4,900元,后于2020年9月1日支付原告租金4,900元(2020年8月15日至2020年9月14日)。因被告未按时支付剩余租金，原告于2020年10月29日向被告发送《解除合同通知函》，解除双方签订的《房屋委托合同》，于同年10月30日签收。另查明：1.2020年10月12日，案外人李某(甲方)与上海木诚木律师事务所签订《聘请律师合同》，聘请律师为其与范兴科的房屋租赁纠纷提供协商沟通发送律师函的服务，约定律师代理费3,500元；若协商谈判不成功，甲方要求起诉，甲方需再支付律师代理费2,500元。2020年10月30日，原告支付律师代理费6,000元。2021年1月22日，上海木诚木律师事务所指派的律师何蓉蓉更换执业机构为上海海忠恒律师事务所。2.2021年01月05日，原告与案外人李某起诉涉案房屋的租客徐蓉、范兴科，要求其返还涉案房屋，并支付房屋使用费、违约金等。因双方和解，沈海冰、李某申请撤诉，本院于2021年3月4日作出(2021)沪0115民初2323号民事裁定，准予其撤回起诉。2021年3月25日，原告收回涉案房屋。审理中，原告表示本案中仅主张2020年9月15日至2020年11月14日的租金，此后的租金原告已与租客协商解决；原告收取的押金尚未返还被告，应当抵充租金；原告提供了上海木诚木律师事务所出具的《情况说明》，称李某系代原告签订《聘请律师合同》，原告支付的6,000元系本案及(2021)沪0115民初2323号两个案件的律师代理费，均系被告违约导致原告维权而产生的支出。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋委托合同》《房屋委托合同之补充协议》、中国银行交易流水明细清单、《解除合同通知函》、运单详情截图、《聘请律师合同》、律师代理费发票，本院依法查询的(2021)沪0115民初2323号案件情况及原告的当庭陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋委托合同》《房屋委托合同之补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。原告已将涉案房屋交付被告，履行了出租方的合同义务，被告理应根据合同约定、按时支付租金，然其于2020年9月1日支付原告租金4,900元(2020年8月15日至2020年9月14日)后，未支付剩余租金。根据合同约定的付款时间，被告应于2020年9月30日支付2020年9月15日至2020年10月14日的租金，因其逾期超过10个工作日，故原告有权行使约定的合同解除权，合同自2020年10月30日通知到达被告时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋于2021年3月25日收回，且原告与租客就后续租金已协商解决，故原告主张2020年9月15日至2020年11月14日的租金，于法有据，本院予以支持，原告收取的押金4,900元应予抵扣。关于违约金，原告主张以《房屋委托合同》约定的月租金0.5%/日的滞纳金标准计算，该比例明显过高，参照一年期贷款市场报价利率的四倍，本院酌定为58元。关于律师代理费，系违约情形发生后守约方为实现债权额外支出的费用。双方在《房屋委托合同》中明确约定了该费用的承担，原告就本案所涉纠纷支付6,000元，并提供了《聘请律师合同》、律师代理费发票，但该金额过高，综合考虑本案案情和《上海市律师服务收费政府指导价标准》，本院酌定律师代理费3,000元。被告上海孚义房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩、质证的权利，由此产生的法律后果自行承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海孚义房地产经纪有限公司应支付原告沈海冰上海市浦东新区微山二村XXX号XXX室房屋租金9,800元(2020年9月15日至2020年11月14日)，与其支付的押金4,900元相抵后，被告上海孚义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈海冰4,900元；二、被告上海孚义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈海冰违约金58元；三、被告上海孚义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈海冰律师代理费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，公告费560元，合计772元，由被告上海孚义房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 树雄法官助理 李洋书 记 员 李洋附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。