贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初7875号原告：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。统一社会信用代码：91520000697540081N。负责人：陆韬，该行行长。委托诉讼代理人：李青，贵州跃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄霞，贵州跃华律师事务所律师。被告：陈剑锋，男，汉族，1981年10月19日出生，住贵州省贵阳市南明区。被告：张蕾，女，汉族，1983年02月13日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈剑锋，男，汉族，1981年10月19日出生，住贵州省贵阳市南明区，系其配偶。被告：贵州中铁兴隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路（天佳花园），统一社会信用代码：915227305941532497。法定代表人：胡永清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雷雷，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行贵阳分行）因与被告陈剑锋、张蕾、贵州中铁兴隆房地产开发有限公司（以下简称中铁兴隆房开）金融借款合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈剑锋、张蕾立即偿还原告借款本金421526.80元及暂计至2021年05月06日止的利息11804.88元、罚息258.29元，并判令被告按合同约定利率计算支付自2021年05月07日起至全部款项清偿之日止的罚息、复利；2、判决被告陈剑锋、张蕾立即向原告支付为实现债权而产生的律师代理费8000.00元；3、判决被告中铁兴隆房开对前述债务承担连带清偿责任；4、判决原告对被告陈剑锋、张蕾购买的位于贵州省龙里县（不动产权证明号：黔（2018）龙里县不动产证明第××号）的房产享有优先受偿权（原告在庭审中当庭明确该项诉请为：请求对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖款享有优先受偿权）；5、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由三被告承担。本院依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。经审理查明，2016年11月14日，原告浦发银行贵阳分行（贷款人）与被告陈剑锋（借款人）、张蕾（共同还款人）、中铁兴隆房开（保证人）签订《个人购房担保借款合同》约定：借款金额为450000.00元，借款期限自2016年11月15日至2046年11月15日止，按月等额本息还款；还款日为每月10日，贷款利率按实际发放日中国人民银行公布与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率计算，调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。若借款人未能按期归还本息的，原告有权宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。被告中铁兴隆房开为该笔贷款提阶段性连带责任担保，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥抵押物担保的现房抵押登记手续，且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。保证范围为本合同项下的全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等），违约金、损害赔偿金，由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费，通知担保人费用以及其他的合理费用）。借款人及担保人保证，本合同贷款涉及房地产预售或抵押的，将按照开发商的要求或贷款人的指示及时完成有关房屋产权登记手续及现房抵押登记手续。被告陈剑锋、张蕾为案涉贷款提供位于贵州省龙里县的房屋作抵押，并于2019年05月24日办理抵押预告登记，登记权证号为黔（2019）龙里县不动产证明第××号，未办理正式抵押登记。原告浦发银行贵阳分行、被告中铁兴隆房开均在合同上盖章用印，被告陈剑锋、张蕾均在合同上签字捺印。2016年11月15日，原告浦发银行贵阳分行依约发放贷款450000.00元，2020年10月10日，被告陈剑锋出现逾期情形，截止到2021年05月06日，被告陈剑锋、张蕾尚欠原告借款本金421526.80元、逾期利息11804.88元、罚息（含复利）258.29元。2021年05月08日，原告向本院提起诉讼，提出如前诉请，并产生诉讼保全申请费2728.00元，律师费8000.00元。另查明，被告陈剑锋在起诉后有多次还款行为，共计偿还本金2,716.12元，尚欠本金418,810.68元。共计偿还利息7,109.96元，尚欠利息4,694.92元，共计偿还罚息274.74元，故截止2021年05月06日前的罚息已偿还完毕，多偿还罚息16.45元。贵州省龙里县××镇××社区××度假中心××谷××组团××期××幢的建筑物所有权首次登记时间不明，但案涉抵押房屋已于2020年12月29日办理权属登记，权利人为被告中铁兴隆房开。中国人民银行公告（2019）第15号文件载明：自2019年08月20日起（遇节假日顺延），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。经查询，2019年12月20日贷款市场报价利率5年期以上LPR为4.80%。2020年12月21日贷款市场报价利率5年期以上LPR为4.65%。本院认为，在金融借款合同中，借款人应当依照约定履行还本付息的义务。被告陈剑锋自2020年10月10日开始出现逾期情形，原告可以依约行使其权利，要求被告陈剑锋归还全部借款及承担违约责任。被告张蕾作为共同还款人在合同签字捺印，故其应对被告陈剑锋所欠款项承担共同还款责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）》第七十八条第二款规定：“预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。”第八十五条第三款规定：“预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”本案中，案涉抵押房屋于2020年12月29日办理产权登记在被告中铁兴隆房开名下，已经可以办理商品房抵押权首次登记，因各方当事人未积极进行抵押权登记，至本案审理时，抵押预告登记已经失效，故本院对原告要求对案涉房屋的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉请不予支持。被告中铁兴隆房开作为阶段性连带保证人，在案涉抵押房产未办理正式抵押登记前对担保的债务应当承担连带清偿责任，被告中铁兴隆房开承担责任后可向债务人追偿。诉讼保全申请费、律师费系原告实现债权的合理费用，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百六十二条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十四条、第七百条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条、《不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）》第七十八条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告陈剑锋、张蕾在本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还欠款本金418,810.68元、截止2021年05月06日的逾期利息4,694.92元及2021年05月07日至全部款项付清之日止的罚息、复利（罚息计算方式：以欠款本金为基数，按同期5年期LPR利率上浮30%计算，已偿还的罚息16.45元予以扣除；复利计算方式：以逾期利息为基数，按同期5年期LPR利率上浮30%计算）；二、被告陈剑锋、张蕾在本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行贵阳银行股份有限公司观山湖支行支付诉讼保全申请费2,728.00元，律师费8,000.00元；三、被告贵州中铁兴隆房地产开发有限公司对在上述第一、二项给付义务范围内承担连带保证责任；承担责任后，有权向被告陈剑锋、张蕾追偿；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,924.00元，减半收取3,962.00元（原告已预交），由被告陈剑锋、张蕾、贵州中铁兴隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  陈 卫二〇二一年六月八日法官助理  李可眉书 记 员  胡丽娜