福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0481民初2696号原告：福建省燕城建设工程有限公司，住所地：厦门市湖里区泗水道617号1904室，统一社会信用代码：91350481735663403K。法定代表人：王敏文，执行董事。委托诉讼代理人：管昌庆、陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。被告：永安市辰易房地产开发有限公司，住所地：永安市南山路2号3幢301室，统一社会信用代码：91350481567334394E。法定代表人：张少俊，董事长。委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建建州联兴律师事务所律师。原告福建省燕城建设工程有限公司（下称燕建公司）与被告永安市辰易房地产开发有限公司（下称辰易公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，公开开庭进行了审理。原告燕建公司的委托诉讼代理人陈凤清、被告辰易公司的委托诉讼代理人陈爱蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕建公司向本院提出诉讼请求：1、判令辰易公司支付尚欠的工程款2312950元。2、判令辰易公司支付逾期付款的利息2092642元（以尚欠13000000元为基数，按中国人民银行基准利率4.35%计算从2016年11月10日起至2019年8月19日止的利息1570833元；按全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率4.25%计算从2019年8月20日起至2020年7月31日止的利息521809元），并继续支付自2020年8月1日起至实际付清款项之日止的利息（详见利息计算清单）。3、判令燕建公司承建的辰易公司名下的房产折价或拍卖、变卖所得价款在工程款本金2312950元范围内享有优先受偿权。4、判令辰易公司支付律师代理费105111元。5、本案诉讼费用由辰易公司承担。事实与理由：2012年4月16日，辰易公司将永安港联大厦工程项目发包给燕建公司承包施工并签订《建设工程施工合同》，其中合同专用条款第20·1条工程款（进度款）支付的方式和时间约定：工程施工至四层梁板完成时，发包人在收到已完工工程量报告后14日内，支付经审核确认已完成造价的80%进度款，四层梁板以上按月进度支付经审核确认已完成造价80%的进度款。20·1·4条约定，工程竣工验收合格，支付到工程总价（含签证价款）的90%，工程结算审定确认后14天支付至工程结算造价的95%，余下的5%作为工程保修金，等保修期满后十天内无息返还。施工合同签订后，辰易公司在燕建公司配合下，于2012年11月15日向永安市住建局申领了《建筑工程施工许可证》，燕建公司组织施工力量进场施工，因被告辰易公司资金短缺，未能依合同约定按时履行付款义务，燕建公司为了能尽快完成案涉项目的竣工验收四处筹款继续施工。2015年7月29日，案涉工程完成初验，辰易公司工程部李小龙、项目总监黄明果等人参加验收。之后，辰易公司陆续支付了一部分资金，燕建公司继续垫付工程款将室外工程施工完成。2016年11月10日，永安市住建局组织规划、质监站、城建档案馆有关人员对案涉项目进行竣工验收前检查。由于辰易公司实在无力支付工程欠款，且无法提供可抵偿的房产，燕建公司担心案涉工程的工程款无法收回，若起诉将导致其它专业施工班组不配合后续施工及验收，将不利于案涉工程的整体综合验收，燕建公司希望通过政府主导的化解方案能早日实现案涉工程全面竣工验收，再提起诉讼保护自身的合法权益。鉴于燕建公司所施工的案涉工程已基本具备竣工验收条件，但辰易公司资金仍然短缺，案涉工程其它专业施工班组竣工验收无法完成。2017年9月，市政府为了保护房地产市场有序发展和广大业主利益，敦促案涉工程扫尾工作尽快完成并交付使用，就案涉项目进行风险化解，在政府化解小组成员协调下，燕建公司基于维护广大购房业主的利益，保持社会稳定的大局考虑，为了能尽快收回工程欠款，将损失减少到最低程度，无奈下才同意风险化解，只能接受辰易公司所提供的房产以指定的价格抵偿工程欠款，对原预决算案涉工程款48000000元让步至工程总造价41000000元。2017年9月20日，双方签订《港联大厦项目建设施工合同补充协议书》（以下简称补充协议），该补充协议第一条对前期工程欠款双方确认：鉴于双方及具有造价资格的第三方专业人员参与了工程结算总价审核、协商，乙方（即燕建公司）对工程结算总价做了让步，工程结算总价确认41000000元，已支付工程款30000000元，尚欠工程款11000000元，合同履约保证金2000000元，工程款欠款合计13000000元（此欠款含待支付的工程扫尾资金1000000元）。第二条第3项约定甲方（即辰易公司）尚欠乙方工程款，经协商乙方同意用本项目1#楼4.5米层高的房产1840平方米，以每平方米5000元的单价备案至乙方指定人的名下，以房抵偿工程欠款8500000元及抵偿房产过户甲方应承担的税费700000元。附件中已列明的抵偿工程欠款的房产应在本协议签订后的10日内备案且登记在乙方指定人名下。（房源详见附件，不足部分的房源甲方应在乙方工程竣工验收前补足，否则视同甲方违约）。第二条第4项约定，乙方所施工的工程项目竣工验收后，甲方应在三个月内积极收回购房业主剩余按揭款2800000元及银行贷款保证金800000元，并将该款项转入永安市嘉和投资有限公司的专户后，由甲方委托永安市嘉和投资有限公司支付至乙方指定账户作为支付给乙方的工程欠款。第三条约定若甲方违约导致诉讼，甲方应承担乙方因诉讼产生的诉讼费律师代理费等实现债权的费用。《补充协议》签订后，永安市住房和城乡规划建设局、永安市房产管理局作为丁方牵头，于2017年9月26日根据市政府关于《“港联大厦”房地产开发项目风险化解方案》及有关会议纪要精神和双方签订的《补充协议书》，组织辰易公司、永安市嘉和投资有限公司、燕建公司就该项目进行协商并签订《“港联大厦”房地产开发项目风险化解协议书》，其中风险化解协议第三条约定，对辰易公司尚欠燕建公司的工程款，除双方签订协议书办理以房抵债外（详见附件），其余资金以购房户剩余按揭贷款约2800000元及农商行永安支行贷款保证金约800000元支付欠款。第六条第四项约定若因辰易公司违约导致诉讼，应承担燕建公司因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等实现债权的费用。尽管燕建公司已不计成本的作出重大让步，但《风险化解协议》签订后，辰易公司仍然未按约定将以房抵偿工程欠款8500000元的房产在协议签订后10日内备案且登记在燕建公司指定人名下，房产过户应承担的税费（详见补充协议3条和3.1条）预估700000元也未支付。经燕建公司多方催促，直到2018年9月3日才将房产价值6887050元的房产办理合同备案手续，尚欠价值为2312950元的房产也未能补足房源。整整拖延一年时间，仅办理部分房产的合同备案手续，未将房产办理过户登记在燕建公司指定人名下，导致燕建公司以房抵偿工程款的房产无法变现，无法支付拖欠的广大建筑工人的工资。经燕建公司多次催讨，辰易公司拒不办理，亦拒不支付尚欠的工程款。燕建公司以为在市政府主导的化解方案实施后，各专业班组能配合化解方案在约定的时间内竣工验收，全力进行项目的扫尾工作，在方案约定的时间完成，但辰易公司擅自将尚未验收的案涉工程中一至三层出租给他人使用，并改变了其中的结构布局，堵塞消防安全通道，经燕建公司多次催促仍未整改，因案涉项目未经验收仍属在建工程，燕建公司出于安全考虑于2019年4月30日发出通知，并于2019年5月5日重新搭设工地围挡要求辰易公司督促租户自行拆除影响消防验收的违章违法装修且搬出案涉工程项目，并对案涉项目进行维护。辰易公司害怕租户的搬离将使辰易公司无法获得收益，且需赔偿租户违约金，还需自费进行修复违章违法装修，便百般阻挠带人强行阻止燕建公司的正常维护行为，当时燕南派出所的干警有出警。为此，案涉消防工程拖延到2019年8月才完成竣工验收，人防工程拖延至2019年12月验收，导致案涉工程综合验收无法完成，燕建公司大量的建筑工人工资无力支付，且增加了燕建公司的财务成本，给燕建公司造成巨额的经济损失。综上事实，燕建公司认为，因辰易公司原因导致案涉工程无法及时完成综合验收，辰易公司既未按期支付工程款，也未按《补充协议》第二条、《风险化解协议》第三条约定将用于抵偿工程款的全部房产备案且登记在燕建公司名下，使燕建公司工程款的债权无法实现，其行为已构成严重违约。据此，辰易公司应继续履行支付工程款义务，向燕建公司支付尚欠的工程款2312950元，支付逾期付款利息2092642元，并继续支付自2020年8月1日起至实际付清款项之日止的利息。另按《补充协议》第三条、《风险化解协议》第六条约定，向燕建公司支付本案诉讼产生的律师代理费105111元，再根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第十九条之规定，燕建公司就其承建的辰易公司名下的房产折价或拍卖、变卖所得价款在工程款本金2312950元范围内享有优先受偿权。辰易公司辩称：一、辰易公司确认尚欠燕建公司工程款2312950元。根据燕建公司与辰易公司于2017年9月20日签订的《港联大厦项目建设施工合同补充协议书》（以下简称：补充协议）约定，以本项目房产每平方米5000元的单价计算，辰易公司所欠款项折抵房产为462平方米。经过辰易公司的多方努力，于2020年8月已经筹备了之前被抵押的房产465.04平方米房产，制作成《销售房源备案何春焰》清单提交给燕建公司，请求燕建公司配合到房产管理局办理过户登记即可偿清案涉欠款，不料燕建公司不予配合。在此，辰易公司仍然希望燕建公司能配合向房管局办理房产过户登记，结清欠款。二、燕建公司以13000000元为基数，以及起算的时间主张逾期利息是错误的，其请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。1、永安市政府为了保护房地产市场有序发展和广大业主的利益，敦促案涉工程扫尾工作尽快完成并交付使用，就案涉项目进行风险化解，在政府化解小组成员协调下，双方于2017年9月20日签订“补充协议书”确认：尚欠工程款11000000元、合同履约保证金2000000元，合计13000000元（此欠款含待支付的工程扫尾资金1000000元）。以上事实燕建公司起诉状第3页自认。《建设工程施工合同》第31条约定履约保证金不计息。之后燕建公司、辰易公司签订的补充协议和《“港联大厦”房地产开发项目风险化解协议书》（以下简称：风险化解协议书）都没有改变该2000000元为履约保证金的性质。为此，燕建公司主张该2000000元保证金的利息违背约定。2、其中1000000元工程扫尾资金，风险化解协议书约定由永安市嘉和投资有限公司支付。燕建公司向辰易公司主张该款项的逾期利息违背合同的相对性原则。3、其中2800000元系客户的购房尾款、800000元系银行保证金，根据风险化解协议书第四条约定，这两笔款项在丙方（即燕建公司）施工扫尾工程综合验收备案后3个月内支付，现约定的付款条件尚未成就，故不存在逾期利息。4、燕建公司、辰易公司于2017年9月20日签订的“补充协议书”第二条第3项约定，甲方（辰易公司）尚欠乙方（燕建公司）工程款，经协商乙方同意用本项目1#楼4.5米层高的房产1840平方米，以每平方米5000元的单价备案至乙方指定人的名下以房抵偿工程款8500000元及抵偿房产过户甲方应承担税费700000元。附件中已列明的抵偿工程款的房产应在本协议签订后的10日内备案且登记在乙方指定人名下。辰易公司想尽办法，千方百计的筹措资金回购了房产1377.41平方米，价值6887050元，于2017年11月18日与燕建公司签订了《商品房买卖合同》并递交给永安市房产管理局办理合同备案，房管局证明于2017年12月8日登记备案。辰易公司向房管局房产报备的时间与“补充协议书”约定的时间，仅差1个月另7天，而非燕建公司诉称的“整整拖延一年时间”。辰易公司仅仅用1个月另7天回购1377.41平方米的房产，而非其他的普通用品。这个时间应当属于通常人可以容忍和接受的范围。房产经备案登记后不应当计算利息。燕建公司已经取得商品房买卖合同备案登记，燕建公司的利益已经可以很好的得到保护，主要是在备案后，燕建公司已经取得了优先购买该特定商品房的权利，房屋竣工后，辰易公司只能将房屋的所有权转移给燕建公司，而不能转移其他人。因此，燕建公司主张的13000000元为基数的逾期利息，其中包含该6887050元的还款，依法不能支持。三、辰易公司也是在尽力结清尚欠燕建公司余款2312950元，四处筹款回购房源，于2020年8月20日筹备了465.04平方米房源、制作成《撤销房源备案何春焰》递交给燕建公司，请求配合办理房产过户登记抵偿案涉欠款。辰易公司同时还提交城投和房管局各一份，燕建公司没有配合。如果燕建公司同意配合辰易公司办理房产过户登记，其债权已经全部实现，就不会继续产生利息造成扩大损失。房产不同于其他商品，辰易公司无法进行提存。因此扩大损失部分应由燕建公司自行承担。四、2017年9月份，燕建公司与辰易公司签订的补充协议和政府化解协议书对工程款重新确认了数额和不同的支付方式、支付时间。因此燕建公司自2016年起始计算逾期利息，缺乏事实依据和法律依据。五、辰易公司早已经因资金断裂，负债累累无法继续正常经营，开发建设的房产早已被债权人抵押和法院查封，名下已无房产可供拍卖、变卖优先受偿与燕建公司。六、2019年9月案涉工程各分项已经验收完成，但燕建公司不进行工程综合验收备案，影响客户购房尾款、银行保证金退回等善后事宜的办理。从此时起燕建公司不应主张利息。七、燕建公司律师代理费应由燕建公司自行承担。本案纠纷的标的额为2312950元，且辰易公司已经筹备房源抵债，可以避免诉讼，因此辰易公司无需承担燕建公司的律师费。综上所述，燕建公司、辰易公司之前的工程款最终于2017年9月份，以补充协议书和永安市政府介入的化解协议书予以确认41000000元，已经支付30000000元，尚欠工程款11000000元、保证金2000000元、合计13000000元。该欠款协议确认了还款的支付方式为：辰易公司以房1840平方米抵债9200000元、投资公司代为支付1000000元，协议没有约定利息。辰易公司已经清偿了价值6887050元的房产抵债，尚欠462平方米房产，价值为2312950元。于2020年8月20日向燕建公司筹备了465.04平方米房源，请求燕建公司配合过户，至此燕建公司的债权本可以全部得以实现，亦达到了市政府介入风险化解的目的，不应产生诉讼。现原告燕建公司起诉又增加了协议之外的巨额利息，增加了律师费，对辰易公司来说无疑是雪上加霜。违背了双方签订的补充协议和市政府介入风险化解，将损失减少到最低程度的初衷和目的。因此燕建公司的诉讼请求第2项、第3项，依约定和法律规定不应予支持，第4项请求依法应由燕建公司自行承担。燕建公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：《建设工程施工合同》,证明：2012年4月16日，辰易公司将永安港联大厦工程项目发包给燕建公司承包施工，其中合同专用条款第20·1·1条工程款（进度款）支付的方式和时间约定：工程施工至四层梁板完成时，发包人在收到已完工工程量报告后14日内，支付经审核确认已完成造价的80%进度款。20·1·4条约定，工程竣工验收合格，支付到工程总价（含签证价款）的90%，工程结算审定确认后14天支付至工程结算造价的95%，余下的5%作为工程保修金，等保修期满后十天内无息返还的事实。证据二：《港联大厦项目建设施工合同补充协议书》,证明：2017年9月20日，燕建公司、辰易公司双方工程结算总价确认41000000元，辰易公司已支付工程款30000000元，尚欠工程款11000000元，合同履约保证金2000000元，双方同意用本项目1#楼4.5米层高的房产1840平方米，以每平方米5000元的单价备案至燕建公司指定人的名下，以房抵偿工程欠款8500000元及抵偿房产过户辰易公司应承担的预估税费700000元。附件中已列明的抵偿工程欠款的房产应在本协议签订后的10日内备案登记在燕建公司指定人名下。若辰易公司违约导致诉讼，应承担燕建公司因诉讼产生的诉讼费律师代理费等实现债权的费用的事实。证据三：《“港联大厦”房地产开发项目风险化解协议书》,证明：2017年9月26日，永安市住房和城乡规划建设局、永安市房产管理局牵头与燕建公司、辰易公司、永安市嘉和投资有限公司四方签订风险化解协议，再次确认辰易公司尚欠燕建公司的工程款中，以房抵债的工程款项按双方签订的补充协议书的约定办理。如辰易公司违约导致诉讼，应承担燕建公司因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等实现债权费用的事实。证据四：《商品房买卖合同》,证明：辰易公司于2018年9月3日才将价值6887050的房产办理合同备案手续，尚欠价值为2312950元的房产也未能补足房源。整整拖延一年时间，仅办理部分房产的合同备案手续，未将房产办理过户登记在燕建公司指定人名下的事实。证据五：《验收签到表》《永安市建设局建筑工程竣工验收前检查通知书》《竣工预验收会议签到表》,证明：案涉工程于2015年7月29日已基本具备竣工验收条件，但因辰易公司资金短缺，直至2016年11月10日才开始预验收，其他消防、人防工程未能按时竣工验收，导致案涉工程持续长达5年时间未能完成综合验收，造成燕建公司重大经济损失的事实。证据六：《民事诉讼委托代理合同》（一审）、《律师代理费发票》《律师费计算清单》《转账凭证》,证明：燕建公司为主张案涉工程款向法院起诉产生律师代理费105111元的事实。证据七：《转账凭证》,证明：燕建公司于2020年8月5日支付本案律师代理费105111元的事实。证据八：《消防验收监督报告》,证明：案涉项目的消防工程于2019年8月21日才验收合格的事实。证据九：《通知》《图片》,证明：燕建公司于2019年4月30日向业主、承租户发出通知，告知案涉工程未经验收，是辰易公司擅自对外出租使用和交付给部分业主使用，燕建公司需要对案涉工程进行竣工验收前检查维修的事实。证据十：《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》；证明：案涉工程于2016年11月10日已竣工验收合格，勘察单位、设计单位、监理单位、辰易公司盖章确认的事实。证据十一：《民事案件当事人房产情况表》；证明：2020年10月13日，经向永安市不动产登记中心查询，辰易公司提供的9套房产已出售至他人名下，辰易公司称已回购房源并备足了4665.04平方米房产不属实的事实。辰易公司的质证意见：证据一真实性无异议。该合同第31.3.3条规定，合同履约保证金无息退还给承包人（即燕建公司）。故燕建公司主张该2000000元的利息违背约定。证据二真实性、关联性、合法性无异议。双方确认以下事实：1、至签补充协议书时辰易公司尚欠燕建公司11000000元工程款，其中有保证金2000000元的事实。2、双方同意用本项目房产1840平方米，以每平方米5000元的单价以房抵债过户到燕建公司名下。3、本协议签订后的10日内备案登记在燕建公司指定人名下。该10日办房产过户登记的条款约定的时间太短，不切合实际，不符合房管局的过户登记流程的时间规定。辰易公司于2017年11月18日已经将《“港联大厦”项目以房抵偿工程欠款的房源》清单中的1377.41平方米、价值6887050元的房产的《商品房买卖合同》递交房管局办理过户登记，房管局于2017年12月8日备案登记。辰易公司虽然比补充协议约定推迟了1个月另8天，但辰易公司在极其困难的情况下，能够一次性交付约75%的房产，同样是做企业的燕建公司，应当给予辰易公司理解和宽容，对这短暂的期间的利息应忽略不计才是常理。证据三真实性、关联性、合法性无异议。证明13000000元中的1000000元系由永安市嘉和投资有限公司代辰易公司支付的事实。其中2800000元系客户按揭贷款的尾款、800000元是银行贷款保证金，由甲方（辰易公司）在丙方（燕建公司）施工的扫尾验收备案后3个月内转入乙方（嘉和公司）专户，并由甲方委托乙方支付到丙方指定账户。但至今燕建公司未进行工程综合验收，系付款的条件尚未成就不存在逾期。证据四真实性有异议。该《商品房买卖合同》与原件核对，缺少第27页、28页。买卖合同第30页“合同号”不完整。《商品房买卖合同》第3页，页眉上加盖的“永安市房产管理局商品房买卖合同备案专用章”缺少房管局的备案时间：2017年12月8日。因此，燕建公司依据该合同诉称“整整拖延一年时间”因证据不真实导致错误主张利息。该证据不予采信。证据五真实性、关联性、合法性无异议。但对燕建公司证明的内容有异议。该三份证据只能证明工程初验的时间，并非工程综合验收的时间。工程未经综合验收备案，燕建公司即尚有合同义务未完成。证据六、七形式上的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。1、辰易公司已经主动向燕建公司表示自愿以房抵债清偿全部欠款，并将该请求和抵债的房源清单报请了永安市政府风险小组分管部门、房管局和城投负责人，市风险小组分管部门对此有备案。且燕建公司诉请欠款本金2312950元，依据协议约定5000元/平方米即为462.59平方米房源，辰易公司已经备足并报请抵偿欠款的房源为465.04平方米，足以偿清燕建公司的全部债务，本案并无诉讼的必要。燕建公司的行为违背风险化解的初衷和目的，违背了双方签订的“补充协议”、“风险协议”的约定，因此本案律师费应由燕建公司自行承担。2、燕建公司无正当理由拒绝受领辰易公司履行债务而进行诉讼，债务人依法可以请求债权人赔偿增加的费用。在债权人受领迟延期间，债务人无需支付利息。本案的律师费、案件受理费辰易公司不承担。该部分的利息请求依法应予以驳回。3、对《律师费计算清单》的完整性有异议。燕建公司有意省略了在每个百分比之前的“最高不超过”……%的规定。燕建公司拒绝受领债权制造诉讼，还以最高收费的标准计算律师费，无疑是故意给辰易公司增加费用。再者辰易公司尚欠燕建公司工程款为2312950元，而燕建公司以13000000元本金计算增加利息2092642元，扩大诉讼标的计算律师费于法无据，辰易公司不应承担燕建公司的律师费。证据八真实性无异议。但于2019年8月21日开始，燕建公司不履行将全部建设工程验收资料送交永安市建设局申请竣工验收备案的义务，致使永安市建设局无法给辰易公司出具《竣工验收备案表》。导致辰易公司至今为止建设工程的全部房屋无法办证、购房户的尾款无法清收、银行保证金无法退还、物业无法入驻等后续工作无法进行。因此自2019年8月21日起所产生的损失，包括辰易公司的损失应由燕建公司承担。燕建公司更无理由请求辰易公司支付2019年8月21日之后的利息。证据九真实性无异议，但对其证明的内容有异议。业主自行入住辰易公司无法控制，2019年4月，永安市政府风险化解小组已经介入案涉工程，为了吸引商户购房、维持日常水、电费用，辰易公司经市政府风险小组负责人同意将部分房屋以前期免租金的方式让商户入驻。但并不影响燕建公司的任何经济利益。证据十真实性无异议，但该份证据是初验验收，风险化解协议第四条有约定房屋抵偿要等综合验收完毕三个月后才是付款时间。综合验收是燕建公司的义务但燕建公司没有履行。证据十一真实性无异议，但证明内容有异议。辰易公司已经回购了所列房产，只要燕建公司同意，可以马上过户。辰易公司向本院提交如下证据：证据一：营业执照、法定代表人身份证明，证明：辰易公司的主体资格情况。证据二：《商品房买卖合同备案证明》、《商品房买卖合同》，证明：1、辰易公司于2017年11月18日，已经将价值6887050元、共计1377.41平方米房产的《商品房买卖合同》向永安市房产管理局申报备案，房产管理局已经于2017年12月8日备案登记，燕建公司诉称“整整拖延一年时间”与事实不符，是错误的。2、从辰易公司申报商品房合同备案到房管局登记备案需要22天。因此，补充协议规定“抵偿欠款的房产应在本协议签订后10日内备案且登记至乙方指定的人名下”的条款不切合实际，该规定不可能做到，且不可归责于辰易公司。3、商品房买卖合同备案登记，已经可以很好的维护燕建公司的利益，备案后，燕建公司已经取得了优先购买该特定商品房的权利。房屋竣工后，辰易公司只能将房屋的所有权转移给燕建公司，而不能转移其他人。因此，燕建公司主张利息缺乏事实依据和法律依据。证据三：《撤销房源备案何春焰》，证明：2020年8月20日，辰易公司经过多方努力四处借款回购房源，备足了465.04平方米房源，制作《撤销房源备案何春焰》提交给燕建公司，请求配合办理房产过户登记，抵偿案涉欠款，辰易公司同时还提交城投和房管局各一份，燕建公司没有配合。因此这部分扩大损失的利息，依法不应予支持。燕建公司的质证意见：证据一的真实性及证明对象和内容无异议。证据二《商品房买卖合同备案证明》形式真实性无异议。对《商品房买卖合同》真实性及证明对象内容均有异议，理由如下：1、该备案证明充其量仅能证明坐落城区××路××号××幢××层××室房产，面积51.31平方米，总价256550元，于2017年12月8日办理合同备案，不能证明案涉以房抵债面积为1377.41平方米房产于2017年12月8日已办理备案的事实。相反，根据燕建公司提供的《商品房买卖合同》，该合同系辰易公司提供给燕建公司的，合同封面加盖永安市房产管理局商品房买卖合同备案专用章、落款备案时间为2018年9月3日，并非2017年12月8日，辰易公司提供的该份合同未加盖合同备案专用红色印章，真实性不予认可。2、辰易公司称合同自申报备案到房管局办理备案需要22天缺乏法律依据，理由不能成立。补充协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，辰易公司作为履行合同备案的义务人，补充协议约定是在协议签订后10日内将以房抵工程欠款的房产备案且登记在燕建公司指定人名下，而事实上辰易公司未能按时足额办理，其行为已构成违约，协议约定2017年9月30日前应办理备案及预告登记手续，事实上于2018年9月3日才办理合同备案，协议约定提供1840平方米房产抵偿拖欠的工程款，事实上辰易公司仅提供1377.41平方米房产，尚欠462.59平方米房产未提供。3、辰易公司称合同备案后燕建公司已取得优先购买权，且备案房屋所有权只能转移给燕建公司，故不应支付利息的抗辩明显违反了物权法第十四条规定，合同备案仅属于债权请求权，不是物权，也不享有物权期待权，不具有物权的对抗效力和优先效力。辰易公司未按补充协议第二条第3点和《商品房买卖合同》第二十五条规定办理预告登记，且综合验收至今未能完成，即便是合同备案给燕建公司的房产也无法变现，已经给燕建公司造成重大经济损失，辰易公司依法应支付利息损失。证据三系辰易公司单方制作，真实性及证明内容均有异议。经燕建公司向永安市不动产登记中心查询，截止2020年10月13日，辰易公司提供的9套房产已出售他人名下，辰易公司称2020年8月20日四处借款回购房源已备足465.04平方米不属实。本院认证如下：辰易公司提交的证据三系辰易公司单方制作，燕建公司对真实性及证明内容均有异议，本院对该证据不予确认。燕建公司、辰易公司提交的其他证据具备证据属性，本院予以确认，并在卷佐证。对证据拟证明的案件事实的争议，本院将根据确认的证据及当事人的陈述作综合认定。由于在燕建公司、辰易公司分别提交的《商品房买卖合同》上，职能部门加盖有不同的“商品房买卖合同备案专用章”，本院为查明案情，向永安市房地产产权交易中心查证。该中心于2021年4月8日向本院出具《关于何春焰购买永安市××大厦××房产的备案情况说明》，证明：1、何春焰购买的永安市××大厦××房产，均于2017年12月8日办理《商品房买卖合同》备案（附备案明细），其中1幢8-802室于2020年4月16日办理《商品房买卖合同》备案注销；2、该中心在办理《商品房买卖合同》备案业务时，均使用方形“商品房买卖合同备案专用章”，加盖在《商品房买卖合同》打印有合同编号内容页面上。圆形“商品房买卖合同备案专用章”使用范围较广，大部分用于《商品房买卖合同备案证明》及《商品房买卖合同》复印件上。燕建公司对上述备案情况说明的意见：圆形“商品房买卖合同备案专用章”使用范围更广，也可用于备案业务，备案业务均使用方形“商品房买卖合同备案专用章”没有依据。辰易公司对上述备案情况说明无异议。根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月16日，辰易公司将永安港联大厦工程项目发包给燕建公司承包施工，双方签订了《建设工程施工合同》。合同专用条款第20条约定，工程竣工验收合格，支付到工程总价（含签证价款）的90%，工程结算审定确认后14天内支付至工程结算造价的95%，余下的5%作为工程保修金，待保修期满后十天内无息返还；第31条约定，燕建公司应交纳合同履约保证金2000000元，该履约保证金辰易公司分三个阶段（工程封顶7天内返还1000000元，工程初验后7天内返还600000元，工程竣工验收后返还400000元）无息退还给燕建公司。2017年9月20日，辰易公司与燕建公司签订《港联大厦项目建设施工合同补充协议书》，双方确认：1、燕建公司完成工程量造价为41000000元；2、辰易公司已付工程款30000000元；3、辰易公司尚欠工程款11000000元、合同履约保证金2000000元，合计13000000元（此欠款已含待支付的工程扫尾款1000000元）。补充协议还约定：1、扫尾款1000000元由辰易公司的委托方永安市嘉和投资有限公司（下称嘉和公司）支付；2、辰易公司尚欠燕建公司的工程款，燕建公司同意辰易公司用永安港联大厦1幢4.5米层高的房产1840平方米，以每平方米5000元的单价备案至燕建公司指定人的名下，以房抵偿工程欠款8500000元及抵偿房产过户辰易公司应承担的预估税费700000元。附件中已列明的抵偿工程欠款的房产应在本协议签订后的10日内备案登记在燕建公司指定人名下。不足部分的房源辰易公司应在燕建公司工程竣工验收前补足，否则视同辰易公司违约；3、燕建公司所施工的工程项目竣工验收后，辰易公司应在三个月内积极收回购房业主剩余按揭款2800000元及银行贷款保证金800000元，并将该款项转入嘉和公司的专户后，由辰易公司委托嘉和公司支付至燕建公司指定账户，作为支付给燕建公司的工程欠款；4、燕建公司声明并不可撤销的放弃对嘉和公司出资预购辰易公司的商品房行使工程价款优先受偿权；5、若因辰易公司违约导致诉讼，辰易公司应承担燕建公司因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等实现债权的费用；6、《补充协议书》与《建设工程施工合同》具有同等法律效力，若有不一致的内容，均以《补充协议书》为准。补充协议附件载明，以房抵工程欠款的房源为：永安××大厦××幢××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室，共计35套，总面积1699.58平方米。其中，××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室共28套房产已于2017年12月8日办理《商品房买卖合同》备案，总面积1377.41，总价值6887050元（其中802室于2020年4月16日办理备案注销，该房面积51.31平方米，约定价值256550元）。610、804、805、810、811、812、814室共7套房产未办理《商品房买卖合同》备案。2017年9月26日，辰易公司、嘉和公司、燕建公司及相关职能部门签订《“港联大厦”房地产开发项目风险化解协议书》，协议约定：1、工程扫尾款1000000元，由辰易公司委托嘉和公司支付至燕建公司指定账户；2、辰易公司尚欠燕建公司的工程款，除双方签订协议书办理以房抵债外，其余资金以购房户剩余按揭贷款约2800000元及农商银行永安支行贷款保证金约800000元支付欠款，由辰易公司在燕建公司施工的扫尾工程验收备案后三个月内负责将该款项转入嘉和公司专户，封闭运行，并由辰易公司委托嘉和公司支付至燕建公司指定账户；3、若因辰易公司违约导致诉讼，辰易公司应承担嘉和公司、燕建公司因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等实现债权的费用。2016年11月10日，案涉房屋建筑工程竣工验收合格。永安市住房和城乡规划建设局出具《消防验收监督结论》，确认案涉工程项目于2019年8月21日消防验收合格。2020年12月21日，案涉工程竣工验收备案。本院认为，辰易公司与燕建公司签订的《建设工程施工合同》、《港联大厦项目建设施工合同补充协议书》、《“港联大厦”房地产开发项目风险化解协议书》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律禁止性规定，合法有效。补充协议书及风险化解协议书对工程款数额、支付方式等重新进行了约定。双方确认，辰易公司尚欠燕建公司工程款11000000元（包括由辰易公司委托嘉和公司支付的工程扫尾款1000000元）、合同履约保证金2000000元。双方约定，辰易公司偿还上述债务的方式为以房抵偿工程款9200000元，其余欠款以购房户剩余按揭贷款约2800000元及农商银行永安支行贷款保证金约800000元支付。本案中，燕建公司所主张的工程款本金为2312950元（仅为辰易公司未依约履行以房抵偿工程款部分：9200000元－6887050元），双方当事人对此无异议，本院对燕建公司要求辰易公司支付工程款2312950元的请求予以支持。双方当事人争议的焦点为逾期付款利息的计算依据，包括计算逾期付款利息的本金基数、逾期付款利息的起算时间等。本院认为，根据双方的确认，辰易公司尚欠燕建公司工程款为11000000元，该款应包括由辰易公司委托嘉和公司支付的工程扫尾款1000000元，辰易公司若未按约定清偿该债务，应向燕建公司支付逾期利息损失。同时，在《建设工程施工合同》中，双方当事人虽然约定履约保证金由辰易公司分三个阶段无息退还给燕建公司（工程封顶7天内返还1000000元，工程初验后7天内返还600000元，工程竣工验收后返还400000元。补充协议书及风险化解协议书对上述约定没有改变），但案涉工程已于2016年11月10日竣工验收合格，即辰易公司无息退还履约保证金的最后期限已于2016年11月10日届满，然而辰易公司至今未将履约保证金退还给燕建公司，故辰易公司自2016年11月10日起，应向燕建公司支付逾期退还履约保证金的利息损失。但是，双方当事人还约定，辰易公司清偿案涉债务的方式为以房抵偿工程款9200000元，其余欠款以购房户剩余按揭贷款约2800000元及农商银行永安支行贷款保证金约800000元支付，由辰易公司在燕建公司施工的扫尾工程验收备案后三个月内负责将该款项转入嘉和公司专户，并由辰易公司委托嘉和公司支付至燕建公司指定账户。由于按揭贷款、贷款保证金的准确数额并未确定，且燕建公司起诉时支付条件也未具备，故在本案中，本院对上述二笔款项的逾期付款利息不做认定，仅就以房抵偿工程款9200000元部分，辰易公司是否应向燕建公司支付逾期付款利息作出裁判。其他主张，燕建公司可在条件具备时酌情提出。双方当事人在补充协议书中约定，抵偿工程欠款的房产应在补充协议签订后的10日内备案登记在燕建公司指定人名下。不足部分的房源辰易公司应在燕建公司工程竣工验收前补足，否则视同辰易公司违约。补充协议书签订于2017年9月20日，因此，“工程竣工验收前补足”中所称的竣工验收不可能是2016年11月10日的竣工验收，应当是指此后的综合验收备案。综合验收备案的时间虽然在2020年12月21日，但抵偿工程欠款的房产需备案登记在燕建公司指定人名下，是双方约定的以房抵偿工程欠款的方式，也是燕建公司实现以房抵偿工程欠款目的的保障，如未备案，应视同辰易公司未履行以房抵偿工程欠款的约定，即相应的工程欠款未清偿。因此，辰易公司未在补充协议签订后的10日内，将约定以房抵偿工程欠款的房产备案登记在燕建公司指定人名下，已违约，应承担违约责任，赔偿燕建公司的损失。在以房抵偿工程款9200000元的房产中，辰易公司已于2017年12月8日备案登记价值6887050元的房产，至今尚有2312950元的房产未备案登记在燕建公司指定人名下。因此，辰易公司应自2017年9月30日起（补充协议签订后10日）至2017年12月8日止，向燕建公司支付9200000元工程款的逾期付款利息；自2017年12月9日起至约定房产备案登记完成（或债务清偿）之日止，向燕建公司支付2312950元工程款的逾期付款利息。双方当事人在补充协议书及风险化解协议书中变更了工程款支付的方式，但对逾期付款违约金标准没有约定，燕建公司要求按中国人民银行基准利率4.35%及全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率4.25%计算逾期付款利息，符合法律规定。802室已于2020年4月16日办理备案注销，辰易公司未付款数额会相应增加256550元，应当支付的逾期付款利息也会随之增加，燕建公司在本案中没有主张权利，其可另行主张。综上，辰易公司应当支付尚欠燕建公司的工程款2312950元（以房抵偿工程款部分）；支付自2017年9月30日起至2017年12月8日止的逾期付款利息75654.24元（9200000元×4.35%÷365天×69天）；支付自2017年12月9日起至2019年8月19日止的逾期付款利息170353.51元（2312950元×4.35%÷365天×618天）；支付自2019年8月20日起至2020年7月31日止的逾期付款利息93183.36元（2312950元×4.25%÷365天×346天），并继续以2312950元为基数、按全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率，支付自2020年8月1日起至实际付清款项之日止的利息。双方当事人在补充协议书及风险化解协议书中约定，若因辰易公司违约导致诉讼，辰易公司应承担燕建公司因诉讼产生的诉讼费、律师代理费等实现债权的费用。燕建公司以4405592元的诉讼标的支付律师代理费105111元，但本案支持的款项总额为2652141.11元，相应的律师代理费最高额为70042元。因此，辰易公司应承担的律师代理费应为70042元。根据双方当事人在风险化解协议书中的约定，辰易公司清偿案涉债务的方式除以房抵偿工程款9200000元外，其余欠款以购房户剩余按揭贷款约2800000元及农商银行永安支行贷款保证金约800000元支付。上述约3600000元款项的支付期限为案涉工程验收备案后三个月内，案涉工程于2020年12月21日竣工验收备案。因此，燕建公司于2020年8月5日主张2312950元工程价款优先受偿权没有超过法定期限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、永安市辰易房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向福建省燕城建设工程有限公司支付工程价款2312950元；二、永安市辰易房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向福建省燕城建设工程有限公司支付逾期付款利息合计339191.11元，并继续以2312950元为基数、按全国银行同业拆借中心贷款市场报价利率，支付自2020年8月1日起至实际付清款项之日止的利息；三、福建省燕城建设工程有限公司就其承建的永安港联大厦工程（已放弃优先受偿权部分除外）折价或者拍卖的价款在工程款本金2312950元范围内享有优先受偿权；四、永安市辰易房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向福建省燕城建设工程有限公司支付律师代理费70042元；五、驳回福建省燕城建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42886元，由福建省燕城建设工程有限公司负担17005元，永安市辰易房地产开发有限公司负担25881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  陈 斌审 判 员  李琴琴人民陪审员  方 圆二〇二一年五月十一日书 记 员  林永虹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。