辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0624民初1708号原告：周青敏，女，1970年10月27日出生，汉族，无业。住宽甸满族自治县宽甸镇17组201号。委托诉讼代理人：赵报春，系宽甸满族自治县石湖沟法律服务所法律工作者。被告：王艳，女，1967年3月23日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县宽甸镇城西街道4组341-1号。委托诉讼代理人：王平，男，1964年11月13日出生，满族，无业，住宽甸满族自治县宽甸镇东关街道13组011963。被告：张俊岩，男，1989年1月19日出生，汉族，无业。住宽甸满族自治县宽甸镇东关街道46组3330号。原告周青敏与被告王艳、张俊岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周青敏的委托诉讼代理人赵报春、被告王艳的委托诉讼代理人王平、被告张俊岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周青敏向本院提出诉讼请求：依法判令原告与被告王艳、张俊岩2019年7月23日签订的出兑协议无效；判令被告王艳返还原告出兑房屋款10000元、返还原告房租10000元。被告张俊岩承担连带还款责任。事实和理由：2019年7月23日，原告与二被告签订出兑协议，被告王艳将其承租的位于.5平方米房屋转租给原告周青敏，案涉租赁房屋为被告张俊岩的父亲张茂宽所有。被告王艳收取原告周青敏房租14000元，房屋出兑款11000元，租赁期间为2019年6月2日到2020年6月1日，被告张俊岩在出兑协议中签字，以保证在2020-2022年租赁期间内不涨房租。因案外人张茂宽与辽宁宽甸农村商业银行股份有限公司（以下简称宽甸农商行）之间的经济纠纷。案涉租赁房屋被宽甸农商行执行。2019年11月5日，宽甸农商行对案涉租赁房屋进行停水停电，导致原告无法继续营业。原告于2020年1月初停止营业并搬出案涉租赁房屋。原告认为案涉房屋是案外人张茂宽在宽甸农商行借款的抵押物，在签订出兑协议前，案涉房屋就已在执行过程中，被告隐瞒上述事实与原告签订的租赁协议应为无效协议，故原告诉讼要求二被告返还原告出兑房屋款10000元（余款1000元放弃请求）、返还原告房租10000元（余款4000元放弃请求）。被告王艳辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋原告与被告王艳签订出兑协议是在平等自愿，且经过被告张俊岩同意下签订的，内容合理合法，是双方的真实意愿，是有效协议。案涉房屋系2019年8月20日被法院裁定以房抵债给宽甸农商行，2019年7月23日被告王艳与原告签订出兑协议时并不清楚上述事实，没有对原告隐瞒事实。同时被告王艳收取原告的25000元，包含了房租和装修款，原告在案涉房屋已经实际经营，被告王艳在本案中无过错，不应当承担返还责任。被告张俊岩辩称：案涉房屋所有权是我父亲张茂宽，因张茂宽不在本地，所以我将案涉房屋出租给被告王艳。被告王艳将案涉房屋出兑给原告时，我在协议中签的是保证在三年内不涨房租。被告王艳在其租赁期间将案涉房屋转租给原告与被告张俊岩无关，被告张俊岩没有收到原告交纳的出兑费用及出兑房租。经本院审查认定事实如下：案外人张茂宽与被告张俊岩系父子关系。张茂宽原系位于宽甸满族自治县房屋所有权人及土地使用权人。2018年6月4日，张茂宽与宽甸农商行的经济纠纷达成和解，本院作出（2018）辽0624民初713号民事调解书。因张茂宽未履行调解书确定的给付义务，2019年1月30日本院出具（2019）辽0624执恢59号执行裁定书查封了上述财产。2019年4月29日，本院出具（2019）辽0624执恢59号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人张茂宽所有的位于宽甸满族自治县的房屋、土地使用权及全部附属设施。因标的物流拍，2019年8月12日，本院出具（2019）辽0624执恢59号之二执行裁定书，裁定解除对上述财产的查封，并裁定上述裁定交付给宽甸农商行，以抵偿被执行人张茂宽所欠8176339.59元债务。2019年8月13日，本院出具（2019）辽0624执恢59号之三执行裁定书，终结执行。案涉房屋包含在上述执行标的物中。2020年4月2日，宽甸农商行未倒出房屋的租户发布《告知书》，告知该行将于2020年4月10日对上述房屋停水停电，要求未及时倒出房屋的承租人自行承担责任。本案案涉租赁物（宽甸前进旅社28.5平方米房屋）原系张茂宽出租给被告王艳经营使用（被告王艳口头陈述自2005年左右开始租赁案涉房屋），年租金为12000元，租金交纳至2020年6月1日。2019年7月23日，被告王艳将案涉租赁物转租给原告周青敏。原告周青敏及被告王艳、张俊岩三方签订《出兑协议》，协议记载：“周青敏于2019年7月23日兑前进旅社位于中心路28.5平方米房屋，出兑价格为25000元。房租从2019年6月2日至2020年6月1日止，每年房租壹万肆仟元整，现一次性交完出兑房款25000元。房东张俊岩同意三年内不涨房租（2020年、2021年、2022年房租仍是1万肆仟元整）”。协议签订后，原告周青敏给付被告王艳案涉房屋房租及房屋出兑款25000元。另查，经庭后向案外人张茂宽询问，被告张俊岩以其自己的名义对案涉房屋出租收益，张茂宽表示认可。对原告陈诉2020年1月停止营业搬出案涉租赁房屋的诉讼主张，庭审中原告未提供证据证实其主张。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述、协议书、执行裁定书等证据在卷为凭，经庭审质证、认证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有租赁物及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应对依法将其除去后进行拍卖。本案中，案涉房屋法院查封时尚在被告王艳的租赁合同履行期间，被告王艳的租赁合同不能对抗债权人但并非无效。依据上述规定，如被告王艳因案涉房屋查封不能履行租赁合同的，可以请求出租人承担赔偿责任。2019年7月23日被告王艳在其租赁期间将案涉房屋转租给原告周青敏，并取得出租人张俊岩的同意，故案涉《出兑协议》应为有效。被告王艳原租赁期间内原告取得了如租赁物查封不能使用向出租人要求承担责任的民事权利。对于原告主张的房租损失，虽原告陈诉2019年11月5日起案涉房屋停水停电不具备营业条件，其搬出了案涉房屋，但庭审中原告未提供证据证实其主张，故应以债权人宽甸农商行出具的《告知书》限期搬离日期2020年4月2日为计算依据，被告张俊岩应赔偿原告案涉房屋查封不能履行租赁合同的房屋租金经济损失2301元（14000元÷365天×60天）。对原告要求被告王艳赔偿租赁房屋出兑款10000元的诉讼主张，因该款系原告与被告王艳的协议约定，双方自愿履行不违反法律规定，且原告并未提供证据证明被告王艳存在恶意损害其利益的情形，故对原告此节主张本院不予支持。对原告要求被告张俊岩承担租赁房屋出兑款10000元的诉讼主张，因被告张俊岩不是原告与被告王艳租赁合同的相对方，转租过错中亦未在出兑款中收益，故对原告此节诉讼主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：一、被告张俊岩于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周青敏经济损失2301元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，原告已预交。由被告张俊岩负担50元，于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担350元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  李美霞人民陪审员  陈晓晶人民陪审员  姚玉华二〇二一年五月十八日书 记 员  孙艳俊