河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终803号上诉人（原审原告）：许昌晟博房地产开发有限公司，住所地许昌市兴华路高庄幸福家园13号楼东单元7层西户。法定代表人：孔博，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张中凡，男，汉族，1971年4月29日出生，住许昌市建安区。上诉人许昌晟博房地产开发有限公司（以下简称晟博公司）因与被上诉人张中凡房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许昌晟博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许镇江、张鹏，被上诉人张中凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌晟博房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销（2021）豫1002民初108号民事判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2．依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》至今未备案登记是因被上诉人自身的原因造成的，相关法律后果应由被上诉人承担。1．涉案《商品房买卖合同》至今未备案登记，系因被上诉人未依法、依约足额支付房屋首付款，一审法院未就被上诉人未足额支付首付款导致合同无法备案进行审查，仅仅以合同未备案而导致被上诉人无法办理贷款的说法驳回上诉人诉讼请求没有任何事实和法律依据。2．涉案《商品房买卖合同》至今未备案登记，系被上诉人未依法、依约缴存住宅专项维修资金，一审法院未就未缴纳维修基金导致合同无法备案进行审查，仅仅以合同未备案而导致被上诉人无法办理贷款的说法驳回上诉人诉讼请求没有任何事实和法律依据。二、一审法院查明事实不清，被上诉人逾期支付剩余购房款的真实原因是房屋降价其自身不愿意支付，系被上诉人恶意违约，上诉人有权按照合同的约定解除《商品房买卖合同》及附件。三、被上诉人未办理贷款的原因是被上诉人未按约定向公积金中心申请贷款，与《商品房买卖合同》是否备案无关。四、一审法院认定事实不清，案涉《商品房买卖合同》办理登记备案并非向公积金中心申请按揭贷款的前置条件，并且根据合同约定，被上诉人向公积金中心申请贷款的义务在先。合同约定买受人办理贷款手续义务在先，合同备案时间在后，被上诉人拒绝履行办理贷款的义务没有合同依据。五、一审法院适用法律错误，《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》并未规定登记备案与办理按揭贷款的先后顺序。一审法院依据上述规定认定涉案《商品房买卖合同》登记备案后才能办理按揭贷款属适用法律错误，应予以纠正。其次，《住宅专项维修资金管理办法》规定交存住宅专项维修资金是被上诉人作为业主的法定义务。许昌市房产交易租赁管理处亦规定了维修资金的缴存期限，即《商品房买卖合同》备案前必须向房管部门缴纳住宅专项维修资金。一审法院忽略被上诉人未履行法定缴纳维修资金的事实，适用法律错误，恳请贵院予以纠正。六、向公积金部门申请办理按揭贷款并非被上诉人支付购房款的唯一途径，在被上诉人违约的情况下，上诉人有权解除合同并要求被上诉人支付违约金。七、被上诉人违反《商品房买卖合同》约定，逾期支付剩余购房款，上诉人有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并要求被上诉人支付违约金。八、双方就合同的解除已达成一致，一审法院应当判决解除。张中凡辩称，上诉人上诉理由不成立，解除合同必须给一个合理的理由。解除的前提条件是把我的房款退了，并补偿经济损失。上诉人称被上诉人的维修基金没有交，上诉人的售楼部出现严重维权事件，被上诉人不敢再给他钱了。上诉人承诺有解决问题的方法，但迟迟未答复。许昌晟博房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的合同编号为XCS2018-009231的《商品房买卖合同》及补充协议，并依法判令被告协助原告办理合同编号为XCS2018-009231的《商品房买卖合同》的预告登记撤销和合同备案登记注销的手续；2.依法判令被告向原告支付违约金126853.6元；3.本案的案件受理费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月16日，原告与被告签订合同编号为XCS2018-009231的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于许昌市××与××交叉口东南角【翡丽花园】项目3幢东起1单元7层704号的房产一套。《商品房买卖合同》约定该商品房总价款为人民币634268元，214268元，其中买受人已经支付房款162268元，公积金支取52000元，剩余房款420000元办理公积金贷款。合同附件十一补充协议第三条对付款方式的补充约定：买受人选择按揭贷款付款方式的，特做出承诺如下：1．买受人应在本合同签订之日起10日内办理贷款手续……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合；2．买受人应在本合同签订后45日内将贷款部门房款支付至出卖人账户……若非因出卖人原因导致包括贷款支付部分的全部房价款未能在合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经买受人同意的方式支付全部应付未付的剩余购房款。第五条约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20％向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2020年8月31日，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所出具律师函，要求被告收到律师函五日内到委托人售楼处以现金方式支付所欠房款420000元及违约金等。被告于2020年9月2日签收该律师函。2020年12月31日，原告与上海市建纬（郑州）律师事务所签订诉讼案件委托代理合同，约定一审诉讼程序中每件代理律师费为3500元。原告支付律师费3500元后，上海市建纬（郑州）律师事务所出具发票一张。庭审中，原告称被告支付了首付款162268元，但原被告签订的《许昌市商品房买卖合同（预售）》并未在相关部门登记备案。一审法院认为，原被告签订的《许昌市商品房买卖合同（预售）》合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房的在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。由此可知，一是国家法律明确要求商品房预售合同进行登记备案，并且明文规定了登记备案的时间及受理登记备案的相关部门；二是商品房预售合同登记备案制度是商品房预售人所负担的一项法定义务，而且是公法性义务；三是备案登记是国家对商品房预售交易的一种管理方式。综上，商品房预售合同登记备案是商品房预售人的法定义务，目的是为了保障商品房买受人合法权益，不以买受人付款方式是按揭、一次性付现款、分期付款等的不同而区别对待。故开发商（××）与购房者（××）签订房屋买卖合同后应当由开发商到相关登记部门进行登记备案，然后购房者才能根据登记备案的房屋买卖合同向公积金部门申请办理按揭贷款。本案中，涉案商品房买卖合同至今未到相关部门进行登记备案，致使被告无法申请贷款，故被告未及时办理贷款、支付余款是原告不及时履行法定义务造成的，故原告要求解除与被告签订的合同并支付违约金的诉讼请求没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告许昌晟博房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2838元，减半收取计1419元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提供的新证据有：证据1.张中凡房屋首付款收据及支付凭证原件各一份，证明被上诉人至今拖欠房屋首付款，根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十二条第2款之约定，如买受人未付清全部应付款，出卖人有权拒绝按本合同约定时间配合买受人办理相关备案、登记手续，且无须承担任何责任。证据2.许昌市房产交易租赁管理处出具的《情况说明》原件一份，证明被上诉人未取得维修基金发票，未交齐房屋首付款，是无法办理商品房买卖合同备案的原因。证据3.涉案项目其他买受人李亚勤与晟博公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，证据4.李亚勤《河南住房专项维修资金专用票据》原件一份，证据5.涉案项目其他买受人张凯歌与晟博公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，证据6.张凯歌《河南住房专项维修资金专用票据》原件一份，证据3-6证明被上诉人未缴纳房屋专项维修基金系其自身不愿意缴纳造成的。证据7.涉案项目其他买受人赵阳与晟博公司签订的《商品房买卖合同》原件一份，证据8.赵阳《住房贷款合同》原件一份，证据9.赵阳《抵押合同（按揭）》原件一份，证据10.赵阳贷款放款《客户贷记回单》原件一份，证据11.赵阳《商品房买卖合同》登记备案信息截图2张，证据12.涉案项目其他买受人袁昊签订的《商品房买卖合同》及附件原件一份，证据13.袁昊《住房贷款合同》原件一份，证据14.袁昊的《抵押合同（按揭）》原件一份，证据15.袁昊贷款放款《客户贷记回单》原件一份，证据16.袁昊《商品房买卖合同》登记备案信息截图2张，证据7-16证明赵阳、袁昊与被上诉人张中凡为同一涉案项目、同一时期的房屋买受人，均是在《商品房买卖合同》登记备案前收到了银行贷款。《商品房买卖合同》登记备案并非是被上诉人张中凡申请购房贷款、签订购房贷款合同的前提条件。证据17.河南楼市发布的新闻网页打印件一份，证据18.晟博公司与张中凡房屋买卖合同纠纷案件一审《法庭笔录》复印件一份，证明张中凡恶意违约，且要求解除合同，一审法院应当判决解除合同。被上诉人对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，实际上被上诉人交纳的更多。下余52000元首付款经过了上诉人的同意，在买卖合同备案之后，从公积金账户中支取，合同未备案，因此无法支取该52000元。对证据3-16。该小区其他业主的买房情况与被上诉人无关，被上诉人没有交维修基金有正当的理由，该小区还有相当多的业主没有交维修基金。本院对上述证据审核后认为，对证据1，双方约定首付款中的52000元从公积金账户中支取。案涉商品房买卖合同没有办理备案登记，无法支取公积金，故被上诉人未支付该52000元有合理理由，该证据不能证明被上诉人构成违约。证据2与本案争议有关，本院予以采纳。证据3-16，系案外人与上诉人之间房屋买卖的合同手续，与本案无关，本院不予采纳。证据17，无法证明被上诉人恶意违约，本院对该证据不予采纳。证据18，被上诉人系附条件的同意解除合同，庭审笔录不能证明双方对解除合同达成一致，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，现阶段，在许昌市房产交易管理处办理新建商品房预售合同备案时，需提供商品房买卖合同、维修基金发票、资金监管单。本院认为，本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同没有办理备案，被上诉人未支取公积金、未办理公积金贷款的责任在谁。商品房买卖合同备案是支取公积金、办理公积金贷款的前提条件。关于商品房备案的流程，《许昌市房屋专项维修资金管理办法》规定，商品房合同备案部门在办理商品房买卖合同备案时，应以《河南省住宅专项维修资金专用票据》为交款凭证，办理相关手续。由此可见，缴纳专项维修基金是办理商品房买卖合同备案所需要的条件之一，也是日后办理公积金贷款、提取公积金的前提条件。按照《许昌市房屋专项维修基金管理办法》规定的维修基金交存流程，开发建设单位在销售房屋时应当向购房人发放维修资金主管部门印制的《房屋专项维修资金交款通知书》，购房人持该通知书到指定的专户管理银行将首期房屋专项维修资金一次性存入维修资金专户。专户管理银行向购房人出具《河南省住宅专项维修资金专用票据》。本案中，上诉人仅在买卖合同中约定：本房屋应当根据当地主管部门的具体规定按时足额缴纳住宅专项维修基金，但未提供向被上诉人发放《房屋专项维修资金交款通知书》的证据。因此，上诉人未尽到通知义务，被上诉人至今未缴纳维修基金的原因应归责于上诉人。综上，鉴于上诉人未通知被上诉人交纳维修基金，导致案涉买卖合同无法进行登记备案，并导致被上诉人无法支取公积金补缴首付款，并进行公积金贷款。被上诉人对此不存在过错，故不构成违约，一审据此驳回上诉人诉讼请求并无不当。综上所述，许昌晟博房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2838.00元，由上诉人许昌晟博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  徐晓勇审  判  员  郭林山审  判  员  陈 晖二〇二一年五月十四日书记员（兼）  吴文佳执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口