重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0152民初3551号原告：唐成毅，男，1960年1月18日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原告：陈**高，男，1958年7月14日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。原告：王立党，男，1973年12月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。三原告共同委托诉讼代理人：唐德军，四川公达信律师事务所律师。被告：重庆市潼南中学校，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处书院街100号，统一社会信用代码12500223450612602L。法定代表人：米强荣，该校校长。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。原告唐成毅、陈**高、王立党与被告重庆市潼南中学校房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告唐成毅、陈**高及委托诉讼代理人唐德军；被告重庆市潼南中学校的委托诉讼代理人谭兴平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐成毅、陈**高、王立党向本院提出的诉讼请求：1.确认三原告对所购被告开发建设的X楼X幢X号门面房前的场地计2.5亩享有无偿使用权；2.判决被告赔偿因违反房屋买卖协议约定给三原告造成的租金损失360000元；3.判决被告赔偿因违反房屋买卖协议约定给三原告造成的经济损失2752000元；4.判令被告承担不按约履行房屋买卖协议的违约责任，承担支付三原告违约金713008.53元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：三原告于2010年10月13日共同与被告签订房屋买卖协议，约定被告将其开发建设的位于重庆市潼南区X楼X幢X号门面房、X号门面房、XX号门面房、XXX门面房卖与三原告。该房屋买卖协议第五条明确约定:“X幢门前的土地产权归属卖方，由卖方平整，买方无偿使用。”房屋买卖协议签订后，三原告按约支付了购房款，被告亦于2012年10月给三原告办理了所购房屋的共有房屋产权、土地使用权证。2016年4月27日三原告将所购被告X号门面营业房及XX号后房营业房出租给唐浩森用于经营茶楼，并由原告一代表三原告与唐浩森签订了房屋租赁合同，租期6年，从2016年9月1日起至2022年8月31日止，租赁房屋年租金16万元。同时三原告向承租方唐浩森口头承诺，唐浩森经营茶楼期间可无偿使用所租门面房前的2.5亩空场地。此后，唐浩森投入120余万元对所租房屋进行了装修，但2016年8月茶楼开业后不久，潼南区政府城管部门便以重庆市潼南区城乡建设委员会已与被告于2015年8月25日签订协议，被告已同意将教师集资住宅楼外侧空地用于修建城市景观阳台工程为由，强行安装立柱并严令禁止唐浩森使用所租门面营业房外2.5亩空场地，其结果直接导致其经营的茶楼严重亏损，难以继续经营。针对此，唐浩森多次向三原告提出解决方案，2018年2月12日，原告一收到唐浩森致函，要求解除房屋租赁合同并赔偿其装修经营损失。在此期间三原告多次向被告反映实情，但被告均不予答复。不得已，为避免扩大损失，原告一于2018年3月12日代表三原告与唐浩森签订了《解除房屋租赁合同协议书》，协议约定唐浩森所欠原告2017年度租金16万元不再收取，房屋租赁合同解除后，三原告赔偿唐浩森茶楼装修经营损失共计20万元。另经查，被告违背诚实信用原则，在2010年10月13日将其开发建设的房屋卖与三原告后，又于2015年8月25日背着三原告暗中与重庆市潼南区城乡建设委员会签订协议(该协议仅有被告盖章签字，应属无效)，擅自决定同意将被告教师集资住宅楼外侧空地用于政府建设城市景观阳台工程，其结果直接导致三原告无法使用所购门面房外场地，所购门面营业用房长期闲置，给三原告造成了巨大经济损失。2018年3月29日三原告书面致函被告，要求协商处理被告违约行为所造成的损失及责任，但被告于2018年4月28日回函无理拒绝了三原告的请求。被告重庆市潼南中学校辩称，原、被告签订的房屋买卖合同中不包括原告无偿使用的空地，该空地不是买卖合同的标的，产权证中也没有注明该空地。被告与城乡建委没有对空地进行买卖，买卖合同第五条的效力有待审查，且第五条没有约定使用期限，也没有约定用途或原告专用。被告为了公共利益与城乡建委签订协议，被告的行为并不违反法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将潼南中学教师集资楼X幢X号至X号面积为685.77㎡,XX号门面684.5㎡，及附层面积574㎡,X幢群楼X号面积168.6㎡,7幢靠X幢群楼附1层面积约1110.5㎡以总价7030000元的价格卖给三原告，同时协议还约定：“五、X幢门前的土地产权归属卖方（即被告），由卖方平整，买方无偿使用。”协议签订后，三原告按照约定向被告给付了房屋价款，被告向原告交付了房屋，并办理了产权登记。2015年8月25日，被告与重庆市潼南区城乡建设委员会签订《协议》，约定：“为改善我区旧城人居环境、提升城市形象，根据区委、区政府的工作部署，决定在潼南中学教师集资住宅楼外侧空地修建城市景观阳台工程…一、由甲方（即重庆市潼南区城乡建设委员会）作为业主单位负责城市景观阳台的建设，并负责办理相关建设手续。二、城市景观阳台的建设用地属于乙方（即重庆市潼南中学校）征用土地，乙方同意将该片土地用于建设城市景观阳台，土地权属归乙方所有。三、在项目实施过程中，如需乙方协助办理有关手续，乙方应全力配合。四、工程竣工验收投入使用后，由甲方移交给市政部门管理…”2016年4月27日，原告唐成毅与案外人唐浩森签订《房屋租赁合同》，约定唐浩森租赁唐成毅坐落于重庆市潼南区中学修建的X栋一楼X号门面及门面隔墙后库房作为经营使用。合同还约定：“条三条租赁期限、租金、支付方式（一）该房屋租赁期自2016年9月1日至2022年8月31日，合同签订生效之日甲方即将现状租赁物交给乙方接管，租赁期内一切由甲方负责管理，需甲方配合的甲方可以协助…（二）该房屋年租金为壹拾陆万元…”2018年3月12日，原告唐成毅与唐浩森签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：“甲（即唐成毅）乙（即唐浩森）双方经协商，于2016年4月27日签订了一份房屋租赁合同，合同约定由甲方将坐落于重庆市潼南县潼南中学校X栋一楼X号门面及门面隔墙后库房出租给乙方经营使用（该出租房为甲方及陈**高、王立党共同所有，由甲方代表陈**高、王立党与乙方签订合同），租赁期限六年，从2016年9月1日起至2022年8月31日止，租赁房屋年租金16万元。租赁合同签订后，乙方于当日即支付甲方第一年度租金16万元，并出资120万元对所租房屋进行了装修用于经营茶楼，茶楼经营初期经营状况良好，但在2016年10月，由于潼南县政府城管部门以所租门面房外空地已用于建设城市景观阳台工程为由，禁止乙方使用及其客户停放车辆，直接导致乙方茶楼经营惨淡严重亏损，无法继续经营。由于甲方在与乙方签订房屋租赁合同时，曾口头承诺所租房屋前的场地由乙方无偿使用，并将甲方与重庆市潼南中学校签订的房屋买卖合同复印将交与乙方（该合同第五条约定X栋门前的土地产权归属卖方，由卖方平整，买方无偿使用），故乙方在难以经营茶楼的情况下，多次与甲方协商，且拖延未付2017年9月应付的第二年租金16万元…现甲、乙双方经协商，特达成如下解除房屋租赁合同协议书…房屋租赁合同解除后，甲方给予乙方茶楼装修、经营损失经济补偿20万元，于签订当日支付10万元，2019年3月11日前支付尾款10万元。”2018年3月13日，唐成毅向唐浩森转账100000元。本案在审理过程中，三原告向本院申请对三原告投资所购重庆市潼南中学校X楼X幢X号房屋门前2.5亩空地无法独占使用而造成的贬值损失和经营损失进行鉴定，本院委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对贬值损失进行鉴定，由于无科学的鉴定方法等，该公司后退回鉴定委托。后本院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对涉案门面贬值损失进行评估，因合同未约定涉案门面前空地使用方案，该公司亦无法评估贬值损失。以上事实，有原、被告的陈述、营业执照、法定代表人身份证明、《房屋买卖合同》、《协议》、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》、中国农业银行网上银行电子回单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人在诉讼中提供证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果。原告主张被告的违约行为对其造成了损失，应对被告的违约行为及原告因此造成的损失两部分承担举证责任。关于被告是否存在违约行为的问题。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》中约定：“X幢门前的土地产权归属卖方（即被告），由卖方平整，买方（即原告）无偿使用。”协议内容并未对该土地范围、使用方式、使用年限等作明确约定。协议签订后，被告向原告交付了房屋，原告也实际使用了该土地。后为公共利益，涉案房屋门前土地被修建为城市景观阳台，虽然被告与重庆市潼南区城乡建设委员会签订了《协议》，但该行为并非民事法律行为，该协议系为实现政府管理职能签订的用地协议，并非被告恶意违反原合同约定阻止原告使用土地。虽然涉案房屋门前的土地是否能原告专用对原告购买房屋的意愿有一定影响，但该影响并非被告违约造成，故被告并不存在违约行为。关于原告无法专有使用土地的损失问题。原告主张涉案房屋出租给案外人经营茶楼，后因房屋前土地不能停车及用作承租人的其他经营用途，导致案外人与原告解除租赁合同，由此造成了原告的损失。本院认为，原、被告签订《房屋买卖协议》中并未对涉案房屋门前土地的使用方式作约定，且原告对该土地的经营也应符合相关政策规定。原告使用土地的限制并非由被告造成，故被告不应承担原告的该部分损失。关于原告主张的违约金，合同并无约定，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的房屋贬值损失，原告无证据证明无法专用门前土地对房屋的贬损价值，对原告的该主张，本院不予支持。此外，原告主张确认对其所购买的X楼X幢X号门面前的场地享有无偿使用权，因合同对场地范围、使用方式等均未作明确约定，且为实现公共利益，该土地现已被修建为城市景观阳台并投入使用，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐成毅、陈**高、王立党的全部诉讼请求。案件受理费37400元，由原告唐成毅、陈**高、王立党负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘芯妍人民陪审员  王木均人民陪审员  陈 丹二〇二一年二月二十二日书 记 员  葛 蓉