上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初29728号原告(反诉被告)：上海虹程商务信息咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张亚江，董事长。原告(反诉被告)：上海老外街商业投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张君，会计。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海请请请餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：周庆，执行董事。委托诉讼代理人：朱轶宸，上海兰迪(温州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯文彬，上海兰迪律师事务所实习律师。原告上海虹程商务信息咨询有限公司(以下简称虹程公司)、上海老外街商业投资管理有限公司(以下简称老外街公司)诉被告上海请请请餐饮管理有限公司(以下简称请请请公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，请请请公司依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理并于2020年9月16日进行公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法将本案转入普通程序并组成合议庭于2020年11月10日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)虹程公司、老外街XXX委托诉讼代理人黄泽峰以及被告(反诉原告)请请请公司的委托诉讼代理人朱轶宸、侯文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司共同向本院提出诉讼请求：1、请请请公司支付自2020年1月1日起至2020年4月30日止的租金人民币(币种下同)168,646元、物业管理费15,912元；2、请请请公司支付逾期付款滞纳金(计算方式如下，逾期支付租金的滞纳金：以71,173元为基数、按照日千分之五的标准计算自2020年1月1日起至实际支付之日止，以97,473元为基数、按照日千分之五的标准计算自2020年3月1日起至实际支付之日止；逾期支付物业费的滞纳金：以7,956元为基数、按照日千分之五的标准计算自2020年1月1日起至实际支付之日止，以7,956元为基数、按照日千分之五的标准计算自2020年3月1日起至实际支付之日止)；3、没收押金195,444元。事实和理由：虹程公司、老外街公司与请请请公司于2016年6月12日签订租赁合同，由请请请公司承租上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案商铺)。虹程公司、老外街公司依约履行了合同义务。但请请请公司自2020年1月1日起拒不支付租金等各项费用，且经催告，至今仍未履行。虹程公司、老外街公司考虑到疫情因素，曾向请请请公司表示同意减免1个月的租金及物业费，但请请请公司仍拒不履行付款义务，并于2020年4月30日自行退租，侵害了虹程公司、老外街公司的合法权益。故虹程公司、老外街公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海请请请餐饮管理有限公司辩称，涉案商铺系违章建筑、无消防许可文件，随时有被拆除的可能，且老外街节假日搞活动并大量发放优惠券给消费者，致使请请请公司资金压力大、一直处于亏损状态。虽然涉案租赁合同约定了租金等费用的支付时间，但实际双方形成了租金支付时间相对宽松的模式，变更了原有的协议约定，比如：2019年，请请请公司多次超出合同约定的时间才支付租金，而出租方并未对此提出异议，2019年7月，双方签订房租计算协议时，出租方还明确表示请请请公司履约情况良好，对老外街品质提升有贡献，并给予请请请公司租金优惠；2020年，出租方发送的两份通知表示请请请公司若早支付租金可获取租金奖励，可见早付或晚付租金只是衡量是否能获得租金优惠，而不是判定是否违约。2020年2月新冠疫情爆发，涉案商铺无法对外经营，出租方应当给予更加宽松的支付期限，但出租方于4月份就开始催讨租金，请请请公司考虑到所经营的餐饮商铺不同于其他餐饮业，属于档次较高、非属维系民生必须营业的基础餐饮业，面对的客户也主要是外国人，虹桥镇政府也发出通告要求暂停营业，后国外疫情又大举爆发，若继续营业，会导致输入性疫情的爆发，不符合国家管控政策，鉴于此，请请请公司认为自身享有解约权，故于2020年4月30日提出解约并搬离了涉案商铺。对于请请请公司的解约行为，出租方也予以了同意并安排门面转让，故出租方实际无太多的损失。综上，关于诉请1，仅同意支付2020年1月份的租金、物业费；2020年2-4月份的租金、物业费，因请请请公司未实际经营，故不同意支付，应当予以免除。关于诉请2，请请请公司不存在拖欠租金、物业费的情况，故不同意该项诉请。关于诉请3，请请请公司未构成违约，故押金应当返还。若法院认为请请请公司构成违约，违约金、滞纳金标准均过高，要求调整。最后请请请公司认为，涉案商铺系违章建筑，若虹程公司、老外街公司无法提供相关合法建筑的文件，则请请请公司认为涉案租赁合同无效的。若涉案商铺系合法建筑，则涉案合同也已于2020年4月30日解除。同时，基于上述事由，请请请公司向本院提出反诉请求：1、确认涉案租赁合同于2020年4月30日解除；2、虹程公司、老外街公司退还商铺押金195,444元；3、虹程公司、老外街公司以195,444元为基数、按LPR的标准支付自2020年5月1日起至实际归还押金之日止的利息。就请请请公司提出的反诉请求，虹程公司、老外街公司辩称，同意反诉请求1，不同意其余反诉请求。请请请公司单方解除合同，押金应当没收。经审理查明，2016年6月，上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司与上海请请请餐饮管理有限公司就上海市闵行区虹梅路XXX弄XXX号老外街101的商铺(即涉案商铺)签订租赁、管理合同，约定租期自2016年7月1日至2018年6月30日。2018年6月29日，三方签订《老外街101商铺租赁、管理合同》，约定由请请请公司继续租赁涉案商铺，租期自2018年7月1日至2019年7月31日。2019年7月3日，上海虹程商务信息咨询有限公司(出租方，甲方)、上海老外街商业投资管理有限公司(经营管理方，乙方)与上海请请请餐饮管理有限公司(承租方，丙方)签订《老外街101商铺租赁、管理合同》。主要约定内容如下，1.1甲方同意将涉案商铺出租给丙方，丙方同意承租，商铺租赁面积为163.50平方米。1.2丙方租用该商铺作为本帮菜(经营用途)的使用。未经甲、乙方同意，不得擅自将该商铺转租、转让，不得擅自变更经营用途。2.1本合同起始日期为2019年8月1日，终止日期为2021年7月31日。3.1租金为13.10元/每天/每平方米，全年总计租金781,775元(含税)。平均每月租金为65,148元(含税)。其中每月应付甲方租金：45,604元(含税)，应付乙方租金19,544元(含税)。3.2丙方须在当月的1日前将上述每月应付租金和管理费支付给甲方和乙方，先交后用。3.3丙方逾期交付租金和管理费，甲、乙方将按日加收逾期金额的千分之五滞纳金。逾期交付最长不得超过30天，否则甲乙方有权终止本合同，收回商铺。丙方还应承担违约责任，包括超过30天后的租金和管理费以原金额3倍计算并承担因此给甲乙方造成的其他经济损失。4.1本合同的付款方式是：付二押三(即押三个月租金，每二个月付一次租金和管理费)，先付后用。自本合同签署之日起10天内丙方向甲、乙方一次交付；其中向甲方交付押金195,444元，向甲方预交租金91,208元(含税)；向乙方预交租金39,088元(含税)。4.2本合同期内，如丙方中途退租，押金不作退还；租赁期满，丙方如不再续租，甲方将押金退还丙方(不计利息)。5.1丙方应另向乙方交纳管理、服务费和公用设施分摊费用，按0.80元/天/平方米计算，每月合计3,978元，与租金同时向乙方交付。8.6由于市政规划、建筑工程规划许可证延期停止或自然灾害等，致使本合同无法正常履行的，本合同将自然终止，三方各不向对方承担违约责任。同日，三方签订《房租计算(3、4号房)》，约定：3号房每两个月租金为97,473元、物业费7,956元；4号房每两个月租金为96,829元、物业费7,904元。租赁期内，老外街公司曾向请请请公司出具《通知》一份，表示请请请公司租赁的虹梅路XXX弄XXX-XXX号房2020年3-4月的房屋租金及管理费根据合同应于2020年3月1日支付；若请请请公司于2020年3月31日前准时前来支付，则奖励3,886元；若请请请公司于2020年3月31日后支付，则取消前述奖励；请请请公司还需支付2020年1-2水电费12,594.40元及2020年1月-2月的租金及管理费。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的一类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市发布一级公共卫生事件响应。2020年2月8日，上海市闵行区新型冠状病毒肺炎防控工作领导小组发布了《闵行区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通告》。老外街公司出具书面告示，表示“疫情当前……减免老外街101全体商户2020年2月份租金及物业管理费(以书面协议为准)”。后老外街公司(出租方，甲方)与请请请公司(承租方，乙方)签订《租金减免协议书》。该协议书记载“因乙方承租甲方位于上海市虹梅路XXX弄XXX-XXX号房屋，现因新冠疫情影响，为帮助乙方减轻负担，……双方经协商一致，达成如下补充协议，一、甲方同意对乙方承租房屋予以减免，其中免交2020/3/1-3/31租金126,901元，物业管理费7,930元；二、因减免租金属于对乙方的无偿经济帮助，故乙方承诺不提前解除或者终止合同，同时对本协议内容予以保密，如乙方违约提前解除或者终止本合同的，除支付合同约定的违约金及其他赔付款项以外，还应当在合同提前解除或者终止时，应当将甲方减免的租金全部补足支付给甲方”。因请请请公司欠付租金、物业管理费，老外街物业办公室于2020年4月20日向请请请公司出具《催款通知》，该通知记载“3-4号房请请请公司，你所欠物业：1、2020/3/1-2020/4/30房屋租金及管理费为210,162元；2、2020/1/1-2020/2/29房屋租金及管理费为210,162元；3、减去免除2020/3/1-2020/3/31房屋租金及管理费：105,081元；4、减去抵扣房租的消费券：26,300元；5、实际应付房屋租金及管理费为288,943元。物业多次通知，至今未收到相应的租金和管理费，依据合同规定，逾期支付租金需加收滞纳金，逾期超过30天则将采取一定措施……请收到本通知后6天内前来物业办公室付清该款，否则，将收回商铺，终止协议”。2020年4月30日，请请请公司出具《退租书》，表示“因2020年初，全国爆发新冠病毒疫情致使全国大量企业停业停工，请请请公司承租的虹梅路XXX弄XXX-XXX号老外街101商铺于2020年1月25日被虹桥镇疫情防控办公室要求关闭。由于疫情，我司无法经营，致使损失惨重。此次疫情已被国家认定为不可抗力，故按照合同约定，我司决定终止合同，于2020年4月30日退还商铺。另国家规定应免除疫情期间房租两个月，故应在我司实际承租期内免除两个月的房租，其余房租在押金内扣除，剩余押金要求予以退还”。当日，请请请公司交还了涉案商铺。2020年5月6日，虹程公司、老外街XXX委托律师向请请请公司邮寄《律师函》一份，表示不认可请请请公司要求解除合同的理由，受疫情影响而导致客流量降低、经营状况不佳，系请请请公司自身应承担的商业风险，不应转嫁给虹程公司、老外街公司。至于请请请公司所称的租金减免和缓缴等政策，虹程公司、老外街公司并非国有企业，故相关政策并不适用于双方租赁合同，且虹程公司、老外街公司已减免一个月的租金及物业管理费，然请请请公司仍拒不支付租金等费用，已构成严重违约。鉴于请请请公司已表明无继续履约的意向而要求于2020年4月30日解除合同，虹程公司、老外街公司也不再强求。现特函告如下：1、虹程公司、老外街公司于本函出具之日收到请请请公司交还的房屋钥匙，自此租赁房屋已移交虹程公司、老外街公司，虹程公司、老外街公司将自行处置租赁房屋及其内的设施、设备及装修、装潢(如有)；2、请请请公司应于2020年5月31日前办结相关证照的注销、迁出，以免影响虹程公司、老外街公司后续对租赁房屋的利用……；3、因租赁合同系因请请请公司单方解除，故押金依约作为违约赔偿不予退还；……。后经请请请公司申请，老外街公司同意请请请公司将老外街XXX-XXX号房屋原有的设施设备、原请请请公司营业执照等转让给案外人谭某某，为此三方于2020年6月28日签署《转让协议》一份。审理中，各方确认请请请公司就涉案商铺租赁事宜支付了押金195,444元。另查明，2020年3月13日，老外街公司同意请请请公司的消费券冲抵涉案商铺租金26,300元。再查明，涉案商铺无房地产权证，亦无建设工程规划许可证。以上事实，由虹程公司、老外街公司共同提供的《老外街101商铺租赁、管理合同》、《房租计算(3、4号房)》、《租金减免协议书》、《催款通知》、《退租书》，请请请公司提供的2018年6月29日签订的租赁合同、押金支付凭证、《通知》、书面告示、《律师函》、《转让协议》、消费券冲抵租金的凭单等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，根据查明事实，涉案商铺无房地产权证，亦无相关建设工程规划许可证，属无证建筑。虹程公司、老外街公司与请请请公司就涉案商铺签订的《老外街101商铺租赁、管理合同》，因标的物的违法，而属无效。因此，请请请公司要求确认涉案租赁合同于2020年4月30日解除之反诉请求，本院不予支持。现就双方当事人各自主张的其余诉讼请求，一、关于虹程公司、老外街公司主张的2020年1月1日起至2020年4月30日止的租金、物业管理费，本院认为，虽然涉案合同无效，但作为涉案商铺实际使用人的请请请公司仍应当参照合同约定的租金、物业费等标准负担其使用期间的使用费、物业费。鉴于请请请公司于2020年4月30日交还涉案商铺，故请请请公司理应负担2020年4月30日止的使用费、物业费。现虹程公司、老外街公司将使用费错误表述为“租金”，本院将予以更正。至于请请请公司要求免除2020年2-4月的使用费、物业管理费的意见，本院认为，本市自2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，因受疫情影响，特别是餐饮行业，客观上确实存在无法正常使用房屋的情形，又考虑到租赁双方曾就疫情原因达成过减免2020年3月份的使用费、管理费之合意，故本院酌情免除请请请公司2020年3月份的使用费、管理费，至于请请请公司要求免除2020年2月份的使用费、物业管理费的意见，主要是基于虹程公司、老外街公司出具的告示，但该告示也明确最终免除与否以书面协议为准，而此后就免除的月份，从双方签署的协议可见，双方仅约定免除的是2020年3月份的使用费、物业管理费，故该点意见，本院不予采纳。至于请请请公司要求免除2020年4月份的使用费、物业管理费的意见，并无依据，本院不予采纳。鉴于此，扣除租赁双方同意以消费券冲抵涉案商铺使用费的26,300元以及免除的2020年3月份的使用费、管理费，请请请公司尚需向虹程公司、老外街公司支付自2020年1月1日起至2020年4月30日止的房屋使用费119,909.50元(97,473元/2*3-26,300元)、物业管理费11,934元(7,956元/2*3)。二、关于虹程公司、老外街公司主张的逾期付款滞纳金、没收押金，鉴于涉案租赁无效，所约定的违约条款均属无效，故虹程公司、老外街公司基于无效条款主张的逾期付款滞纳金、没收押金，本院不予支持。三、鉴于涉案租赁合同无效，虹程公司、老外街公司就涉案商铺收取的押金195,444元应当返还请请请公司。四、关于请请请公司主张的押金之利息，鉴于请请请公司在搬离涉案房屋时并未结清其应付的使用费、管理费，故虹程公司、老外街公司未退还押金有合理、合法理由，因此请请请公司主张的利息，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司于2019年7月3日签订的《老外街101商铺租赁、管理合同》无效；二、被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司自2020年1月1日起至2020年4月30日止的房屋使用费119,909.50元、物业管理费11,934元；三、原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司押金195,444元；四、驳回原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,901.98元，由原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司负担2,965.11元，由被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司负担2,936.87元。反诉案件受理费2,150元，由原告(反诉被告)上海虹程商务信息咨询有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司负担2,104.44元，由被告(反诉原告)上海请请请餐饮管理有限公司负担45.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖审 判 员 张 莉人民陪审员 高 杰二〇二一年二月一日书 记 员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。