上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8653号原告(反诉被告)：上海申茸汽车服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹继波，总经理。委托诉讼代理人：戴轶龙，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海松莲超市有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，男。原告上海申茸汽车服务有限公司(以下简称“申茸汽车公司”)与被告上海松莲超市有限公司(以下简称“松莲超市”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。被告松莲超市于2020年8月20日提出反诉，本院受理后予以合并审理，并于2020年8月20日进行了证据交换，原告申茸汽车公司的委托诉讼代理人戴轶龙、被告松莲超市的委托诉讼代理人黄志刚到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2021年5月28日进行第二次证据交换，并于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告申茸汽车公司的法定代表人曹继波及其委托诉讼代理人戴轶龙、被告松莲超市的委托诉讼代理人黄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申茸汽车公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2019年12月2日签订的《店铺/专柜租赁合同》于2020年5月21日解除；2.被告返还原告押金100,000元、电费6,552元；3.被告赔偿原告装修等损失247,094元；4.被告支付原告逾期利息损失，以353,646元为本金，自2020年7月5日起至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2019年12月2日，原、被告签订《店铺/专柜租赁合同》。协议签订后，原告支付押金10万元，双方协商进场及办理营业执照事宜。过程中，被告承诺可以提供办理营业执照的相关材料，然未能履约，致使原告无法实现合同目的，遂于2020年5月21日通知被告解除合同。原告基于对合同和对被告的信任，已经开始设计、装修、消防等前期准备，损失较大，因双方协商无果，故起诉要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求，要求：1.确认原、被告2019年12月2日签订的《店铺/专柜租赁合同》于2020年4月6日解除；2.被告返还原告押金100,000元、剩余电费6,089.20元；3.被告支付原告装饰装修损失216,292元；4.被告支付原告门店设计费24,000元、广告费5,000元、电费损失462.80元；5.被告支付原告律师费20,000元；6.被告支付原告逾期利息损失，以351,401.20元为基数，自2020年7月5日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告松莲超市辩称，租赁合同约定原告办理营业执照后，双方另行签订正式的租赁合同，故租赁关系未建立。原告在明知未办妥营业执照的情况下，单方装修的损失应由原告自行承担，故不同意原告的诉讼请求。被告松莲超市提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年3月至2020年8月期间的占有使用费536,994元；2.原告将租赁场地恢复原状。原告申茸汽车针对被告的反诉请求辩称：被告在2019年12月同意原告装修，2020年2月底才告知无法提供产调材料，无法办理营业执照，并于当时同意延长免租期，故不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海易初莲花连锁超市有限公司与上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司定有租赁合同，约定上海易初莲花连锁超市有限公司承租上海市松江区龙兴路(人民北路)/通乐路(文诚路)口新城购物中心一区大卖场面积约19,000平方米建筑物和周边场地，作为商业经营使用，开办易初莲花购物中心；租赁期限自2005年1月1日至2024年12月31日；在租赁期内因经营需要，承租人可对房屋进行部分转租。合同签订后，承租人由上海易初莲花连锁超市有限公司变更为上海怡莲超市有限公司、后又从上海怡莲超市有限公司变更为被告松莲超市。2019年12月2日，被告为甲方、原告为乙方，签订《店铺/专柜租赁合同》2份(以下简称“租赁合同”)，分别约定甲方将上海市文诚路XXX号XXX层购物中心中面积约254平方米/200平方米的区域(H001/H003)租赁给乙方，租赁区域用途为汽车服务、品牌为上海申茸汽车服务有限公司。租赁合同第四条约定：乙方应在合同生效后一个月内及时申请取得营业执照，甲方有权要求乙方重新签订租赁合同；乙方承诺租赁期限无论是否取得合法经营的各类证照，均不影响乙方在本合同项下的付款义务。租赁合同第五条租赁期限约定：租赁期限自2020年3月1日起至2025年3月1日，装修免租期自2019年12月2日起至2020年2月28日止，因乙方原因提前终止本合同的，应按比例重新计算乙方实际应享受的免租期。租赁合同第六条租赁区域进场条件与装修约定：乙方在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作。租赁合同第七条租赁相关费用及付款方式约定：2020年3月1日至2022年2月28日，每月租赁费用H001区域25,800元、H003区域9,999.60元；乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金H001区域51.6万元、H003区域20万元，如超过合同签订日支付履约保证金，则每延迟一天，应向甲方支付应付款百分之一的滞纳金。租赁合同第十四条约定：签订本合同时，乙方应自行办理租赁登记及营业执照，本合同自甲乙双方加盖公章后成立，自乙方申领营业执照之日起生效。如乙方在规定期限内未办理出营业执照无法正常经营的，甲方有权解除合同，双方互不承担责任，但乙方在场地占用期间，仍应按照合同约定的租金标准及气体相关费用支付场地使用费。乙方因违反本合同约定或相关法律规定而使甲方遭受的全部损失及相关费用(……律师费……)由乙方承担。另查明，2019年11月27日，原告曾通过微信向被告表示需要产调信息及询问被告是否有权转租。租赁合同签订后，被告于2019年12月9日回复原告已经去烟草局拉产调。此后，双方就营业执照的申请及装修事宜在微信中协商，被告于2019年12月18日表示让原告抓紧装修。原告遂开始对租赁区域进行装饰装修。12月23日，原告通知被告装修队将进场装修，寻求被告对接，被告遂向原告提供了工程负责人的联系方式。期间，原告亦就营业执照办理事宜向被告提出交涉，双方磋商过程中被告承诺原告需要什么被告给原告提供，原告向被告提出要求大房东在双方租赁合同上盖章或者明确同意转租。此后，双方就营业执照办理事宜多次进行磋商。2020年3月12日，原告向被告发送微信，表达因被告材料准备不足，导致原告营业执照办不出来，遂与被告协商租金起算时间，被告回复租金事好办。2020年5月21日，原告向被告提出要求解除合同。又查明，原告在租赁合同签订后向被告缴纳了押金10万元并预充电费6,552元。2020年8月20日，双方对租赁区域进行交接，确认电费充值卡实际使用量462.80元，余额6,089.20元。被告同意返还押金及电费余额。审理中，原告明确其5月21日提出要求解除合同的原因为被告无法配合原告提供办理营业执照的必要材料，并提出要求对装饰装修损失进行鉴定。此后，双方曾就合同是否能继续履行进行磋商，后被告明确大房东不愿配合原告办理营业执照而协商未果。原告遂再次申请，要求对租赁区域内原告所做的形成附和的装饰装修进行鉴定。本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对租赁区域内原告所做的形成附和的装饰装修造价进行鉴定。鉴定单位出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：原告所做的形成附和的装饰装修经鉴定造价金额为178,676元，另有拆除部分争议金额37,616元。原告对鉴定意见书无异议，被告对鉴定意见书真实性予以认可，但对关联性不予认可，并提出异议。鉴定人员当庭质证，称被告关于社保费、住房公积金的异议不成立，规费是建筑安装工程造价的必要组成部分；被告关于拆除费用的异议称，因双方经通知未提供原始状态资料，故以现场踏勘时双方人员口述原有状态进行拆除部分评估鉴定，此部分金额37,616元，是否计算由法院裁定。鉴定人员另明确，因系争工程没有完工、没有投入使用，不存在残值，故对工程造价出具鉴定意见。庭审中，原告主张被告于2020年4月6日收回租赁区域钥匙，并提供与被告处工作人员的录音，被告对录音不予认可，辩称4月6日取回钥匙是为配合原告办理证照，并非合同不继续履行的房屋返还。以上事实，有《店铺/专柜租赁合同》、微信聊天照片、鉴定意见书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，《店铺/专柜租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现双方对于租赁合同的解除均无异议，争议主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果的处理。本院结合本、反诉诉讼请求，分述如下：一、关于合同解除涉案租赁合同解除，双方均无异议，仅对解除时间存有争议。因相关当事人解除权是否成就、合同解除的违约方如何认定，涉及本案他项请求的处理，故本院予以如下认定。原告主张因被告无法配合办理营业执照而要求解除合同，根据微信聊天记录，双方在租赁合同签订前后的磋商过程中原告确实向被告明确提出要求配合办理营业执照、提供必要材料，被告亦予以应允。配合办理营业证照，虽非合同约定的出租人义务，但确系租赁合同得以履行的必要条件。故被告在承诺提供配合之情形下，未能兑现承诺已经构成“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”之情形。原告要求解除租赁合同符合法定解除条件，本院予以确认。关于合同解除时间，原告主张2020年4月6日已将租赁区域钥匙交由被告，但根据微信聊天记录，双方当时的钥匙交接确系在沟通办证过程中的协商措施，并非终止租赁关系的房屋返还之交接，不构成以实际行动解除租赁合同。对于租赁合同的解除时间，本院确认为原告明确做出意思表示之2020年5月21日。二、合同解除后果的处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方对押金及剩余电费的返还已确认一致，本院予以确认。关于原告主张的损失，原告主张其因合同解除的损失包含装饰装修损失、门店设计费及广告费、电费损失、律师费损失。其中装饰装修损失金额已经鉴定意见书确定，本院对鉴定意见书予以确认。就其中的争议部分，本院认为拆除部分争议主要在于是否实际施工。根据鉴定人员陈述拆除部分金额系由双方在场人员口述原始租赁区域情况比照现场情况得出施工量计算而得。被告虽辩称现场人员不能代表被告，但其委托诉讼代理人在鉴定机构通知后未到场系自行放弃权利，同时在合理时间内亦未提供相反的证据证明租赁区域的原始情况。故本院对争议部分金额37,616元予以采纳，确认为原告的装饰装修损失合计216,292元。关于门店设计费及广告费，原告提供了门店设计合同、微信转账照片及收据。其中门店设计费收据载明付款方式为微信+现金，原告称广告设计费中微信部分由合伙人转账12,000元与原告转账9,600元组成，余款及广告费均为现金支付。本院认为，原告就相关损失未提供发票，就实际支出中的转账部分亦未提供原始载体予以证明，本院难以采信。同时，上述费用系原告与案外人订立的民事合同关系，因租赁区域装修终止，必然存在无法继续履行的情况，原告亦未提供证据证明其与案外人就门店设计与广告的结算情况，故即使确有损失，相关损失亦处于不明确状态，本案中难以认定。故对原告该项诉讼请求，本院难以支持。关于电费，原告因装修支出的电费462.80元，确系合同不能继续履行的损失，本院予以确认。关于律师费，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告主张律师费并无合同依据，且律师费亦非诉讼必须产生的费用，不属于被告可以预见的损失，本院不予采纳。就本院确认的上述损失，主要集中在原告对租赁区域进行装饰装修而发生的损失，确系合同解除的损失范围。但上述损失的发生因考虑双方的过错程度。原、被告在租赁合同签订前后及履行过程中，就营业执照的办理多次磋商，过程中被告表示原告可以抓紧装修。对此，本院认为被告作为出租方在明知原告就租赁区域未取得营业执照的情况下同意原告装饰装修存在一定的过错；原告在明知未就租赁区域取得营业执照的情况下进行装饰装修投入也存在一定的过错。但是结合租赁合同签订前后，原告已就被告是否有权转租进到了合理的审查义务，在被告无法提供办证必须的转租材料上，本院认为被告存在更大的过错，故对于原告的损失，本院确定由被告承担70%的赔偿责任。关于逾期付款利息，本院认为双方就相关费用的并未明确进行结算，诉讼过程中，双方亦在磋商合同是否有继续履行的可能，故被告是否应当返还及赔偿原告有关损失亦未明确，故原告要求自2020年7月5日计算逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉的占有使用费，本院认为根据原告与被告在微信聊天记录显示，双方在磋商过程中，原告于3月1日曾提出过耽误的房租怎么计算，被告回复房租问题很简单，你多少钱把影响合同多少个月递交申请上去。从双方沟通过程结合合同约定的免租期来看，原告曾在免租期满时与被告磋商后续租金问题，被告亦承诺对原告耽误的房租做出补偿。另一方面，本院认为在2020年3月至8月期间，原告虽仍占有房屋，但并无实际使用利益。故被告要求原告按照合同约定的租金标准支付占有使用费(含物业费)，缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告将租赁区域恢复原状的反诉请求，被告于审理过程中确认租赁区域交付原告之前的原始状态未进行证据固定，故不再要求原告将租赁区域恢复原状，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司签订的《店铺/专柜租赁合同》于2020年5月21日解除；二、被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司押金100,000元；三、被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司预交电费6,089.20元；四、被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司装饰装修损失216,292元、电费损失462.80元，合计216,754.80元的70%，计151,728.36元；五、驳回原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,958元，反诉案件受理费4,625元，鉴定费6,540元，合计诉讼费用18,123元，由原告(反诉被告)上海申茸汽车服务有限公司负担元3,672元(已付)，由被告(反诉原告)上海松莲超市有限公司负担14,451元(已付4,625元，余款9,826元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  李晓蕾人民陪审员  潘卓然法官 助理  姚思慧书 记 员  姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。