江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1322民初904号原告：毛伟，女，1981年5月9日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告：徐良春，男，1980年3月26日出生，沭阳县人，住沭阳县。被告：盛丽，女，1983年9月15日出生，沭阳县人，住。被告：李映鸿，男，1979年10月19日出生，沭阳县人，住沭阳县。被告：盛爱珍，女，1969年9月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。原告毛伟、徐良春与被告盛丽、李映鸿、盛爱珍定金合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛伟、徐良春，被告盛丽、李映鸿、盛爱珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛伟、徐良春向本院提出诉讼请求：解除原告毛伟、徐良春与被告盛丽、李映鸿于2020年11月5日签订的《房屋买卖定金协议》；被告盛丽、李映鸿双倍返还原告定金即320000元，退还购房款40000元及利息（自2020年12月30日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告盛爱珍对上述债务承担连带责任。事实和理由：2020年11月5日，原告毛伟、徐良春与被告盛丽、李映鸿签订《房屋买卖定金协议》，约定原告毛伟、徐良春购买被告盛丽、李映鸿位于沭阳县房屋。当日，二原告向被告盛丽、李映鸿交付200000元定金。被告盛爱珍在定金协议中同意对上述债务承担连带担保责任。后被告盛丽、李映鸿违反约定，明确表示不同意将案涉房屋出售给二原告，致使房屋买卖合同无法履行，构成违约。被告盛丽、李映鸿辩称：我们与二原告签订《房屋买卖定金协议》、收取200000元定金的事实无异议，同意解除房屋买卖定金协议并支付违约金，但我们仅同意返还定金200000元并支付违约金80000元，不同意二原告的其他诉讼请求。被告盛爱珍辩称：我没有提供担保，不同意承担担保责任。双方当事人无争议的事实：2020年11月5日，原告毛伟、徐良春（乙方）与被告盛丽、李映鸿（甲方）签订《房屋买卖定金协议》，约定乙方购买甲方位于沭阳县房屋，乙方于2020年11月5日前向甲方交付房屋定金200000元，并愿意以总价款为800000元购买上述房屋。甲方在接受乙方交付的定金后在2020年12月31日前签订正式的买卖合同，乙方支付购房款550000元，剩余50000元在过户当天或者改名为乙方名下当天交付于甲方。在此期间（一）：甲方若因单方面原因反悔停止出售此房产或该房产出售予其他人，那么甲方应赔偿乙方所交定金的双倍……其他：由于该房屋暂无不动产证，甲方同意用盛爱珍（盛爱珍在该名称上捺印确认）位于沭阳县浙江商城C15-416室房产作为此次交易的担保，并于乙方交付购房款550000元当天，双方到房地产登记处办理抵押登记，抵押于乙方名下。抵押房产对于本次房产买卖可能造成乙方的损失（包括因甲方违约承担的违约责任）及甲方履行交付房屋等承担连带担保责任，乙方对抵押房产享有优先受偿权。当日，二原告向被告盛丽交付定金200000元。后因被告盛丽、李映鸿不同意继续出售案涉房屋，导致双方未能签订房屋买卖合同，引起诉讼。双方当事人争议的事实：原告毛伟、徐良春要求被告盛丽、李映鸿双倍返还定金320000元，返还购房款40000元并支付利息的请求有无依据；盛爱珍是否为案涉合同提供担保，应否承担担保责任。针对上述争议的问题，原告向本院提交了以下证据：1、房屋买卖定金协议一份，证明盛爱珍以自己的房屋提供抵押担保，并且约定了违约责任。2、定金收据一张，证明盛丽收取二原告定金200000元。3、证人汤同福证言，主要内容为“我是沭阳无忧找房房产经纪有限公司的员工，2020年11月份，原、被告双方就案涉房屋买卖谈好了价款，找我们中介代办签订合同以及过户等事项，案涉房屋买卖定金协议是我们提供的格式合同。双方签订定金合同，后二原告按约支付了定金。双方同时约定于2020年12月31日签订正式合同，买方再付550000元。但事后因为卖方在外地没有签订正式房屋买卖合同，事后卖方就不同意出售案涉房屋，双方就开始谈违约的事情。当时我让他们按照合同协商，买方要求卖方支付130000元违约金，卖方仅同意支付80000元违约金，最后双方没有协商一致。盛爱珍是待买卖双方签订正式买卖合同当天，以其房产办理抵押登记提供担保的。被告盛丽、李映鸿质证意见：对原告提供的证据1、2、3真实性无异议，同意共同承担责任。被告盛爱珍质证意见：对证据1、2、3真实性均无异议。原告毛伟、徐良春对证人证言质证意见：对证人陈述的盛爱珍仅承担卖方房产证下来之后不履行过户的担保责任不予认可，对证人其他证言无异议。本院认证意见：被告盛丽、李映鸿、盛爱珍对原告提供的证据1、2真实性均无异议，本院予以确认。对于证人证言，与被告盛爱珍陈述及合同约定内容相印证，对证人证言的证明效力，本院予以认定。本院认为，原告毛伟、徐良春要求解除《房屋买卖定金协议》，被告盛丽、李映鸿同意解除，同时结合原告毛伟、徐良春陈述，被告盛丽、李映鸿答辩以及证人证言，能够证实在二原告起诉前，双方已就解除定金协议达成一致意见，仅是因违约金问题未协商一致引起诉讼，故案涉《房屋买卖定金协议》已经解除，本院予以确认。被告盛丽、李映鸿认可系其不同意继续出售案涉房屋存在违约行为，根据房屋买卖定金协议约定的违约条款及法律规定，其应当承担双倍返还定金的违约的责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。本案中，双方约定定金为200000元，房屋总价款为800000元，定金数额超过了房屋总价款的百分之二十，超过部分不产生定金效力，故本院认定定金为160000元。原告毛伟、徐良春要求被告盛丽、李映鸿双倍返还定金即320000元的请求，本院予以支持。对于原告毛伟、徐良春向被告盛丽、李映鸿交付的另外40000元，被告盛丽、李映鸿亦应向原告返还。二原告要求被告另行支付利息损失，被告不同意支付，因适用定金法则已弥补了二原告的损失，且二原告亦未提供证据证明损失超过定金数额，本院不予支持。原告毛伟、徐良春主张盛爱珍系担保人，要求被告盛爱珍承担担保责任。结合盛爱珍陈述、证人证言以及房屋买卖定金协议中约定的“由于该房屋暂无不动产证，甲方同意用盛爱珍位于沭阳县房产作为此次交易的担保，并于乙方交付购房款550000元当天，双方到房地产登记处办理抵押登记，抵押于乙方名下。”盛爱珍系以其上述房产提供抵押担保，并未约定其个人承担保证责任。同时，结合合同约定的办理抵押登记的条件是待二原告交付550000元购房款当天办理抵押登记，但买卖双方并未就案涉房屋签订房屋买卖合同，原告毛伟、徐良春亦未向被告盛丽、李映鸿支付购房款，抵押权设立的条件尚未成就。原告要求盛爱珍承担担保责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十一条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款、五百八十六条、五百八十七条之规定，判决如下：一、被告李映鸿、盛爱珍应于本判决发生法律效力之日起五日内返还双倍返还原告毛伟、徐良春定金即320000元并返还房款40000元，合计360000元；二、驳回原告毛伟、徐良春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告盛丽、李映鸿负担，保全费2520元，由原告毛伟、徐良春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6700元。审判员  张磊娟二〇二一年四月二十二日书记员  华 婕附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××82（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十一条民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。