辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初13199号 原告：张贺平。 委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。 原告：张静。 委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。 被告：刘斌. 委托诉讼代理人：高洪刚，辽宁同方律师事务所律师。 被告：郑朝军。 被告：姚春红。 被告：燕虎生。 被告：苏航。 被告：建昌县君豪物业管理有限公司，住所地辽宁省建昌县建绥路郦都家园1#北7门市。 法定代表人：燕虎生，该公司经理。 被告：谢壮。 被告：谭静。 原告张贺平、张静与被告刘斌、郑朝军、姚春红、燕虎生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贺平、张静及委托代理人王丹姝、被告刘斌及委托代理人高洪刚到庭参加诉讼，被告郑朝军、被告姚春红、被告燕虎生、被告苏航、被告建昌县君豪物业管理有限公司、被告谢壮、被告谭静经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张贺平、张静向本院提出诉讼请求：1.停止执行坐落于建昌县门市；2.请求由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年6月22日，张贺平、张静对伊歌与郑朝军、姚春红、燕虎生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静民间借贷纠纷一案执行标的提出书面异议。沈阳市沈河区人民法院于2020年9月14日作出（2020辽0103执异273号执行异议裁定：驳回案外人张贺平、张静的异议请求。该裁定认定错误，应当支持原告的执行异议，具体理由如下:一、涉案房屋为拆迁补偿安置房屋，原告享有可以对抗抵押权的优先权2011年6月25日被告郑朝军与原告签订开发协议书，约定动迁张贺平夫妇位于亩土地及地上的建筑物一门市房，住宅及车库院落等。用建完后的7个门市房中的6个及一户住宅楼902和楼后的两个车库，作为拆迁补偿。即北数1一6号门市房及九层902住宅楼和楼后两个车库。由被告郑朝军为原告办理房屋产权手续。依据被告郑朝军于2017年4月10日出具的证明材料及2017年1月15日对被告郑朝军所做的调查证据笔录，双方真实意思表示性质应为互易合同，即原告以其对原有房屋享有的所有权同被告郑朝军对安置房屋享有的所有权的置换坐落于建昌县门市。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这一规定实质上是对被拆迁人已被拆迁房屋所有权保护的一种延伸。依据该规定，原告对涉案房屋应当享有拆迁安置优先权，因此原告对回迁房屋享有的优先权优于被告郑朝军对涉案房屋设立的抵押权。二、原告自2013年7月实际占有使用涉案房屋至今，不能对涉案房屋进行强制执行2013年7月该房屋建设完工，被告郑朝军将上述3个门市交付给二原告，二原告一直占有、使用，但未给二原告办理房屋所有权证。二原告将北4门市出租给潘天付轮胎修理。北5门市租给萌芦岛昌隆索乐海水净化设备制造有限公司。北6门市于2013年10月15日租给孙野。原告实际占有使用了相应房产即坐落于建昌县今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”基于2011年6月25日被告郑朝军与原告签订的开发协议书，原告对于取得该涉案房屋已支付了相应的对价，即原告对原有房屋享有的所有权，且原告自2013年7月实际占有使用涉案房屋至今，沈河区人民法院不能因被执行人郑朝军等的债务，对涉案房屋进行强制执行。三、位于建昌县门市所有权归原告张贺平、张静所有，被告郑朝军无权在涉案房屋上设置抵押权。2011年6月25日被告郑朝军与原告签订开发协议书，约定涉案房屋在竣工后归原告所有。2012年10月23日被告郑朝军隐瞒欺骗原告，将相应房产的产权登记在被告郑朝军、姚春红名下。依据被告郑朝军于2017年4月10日出具的证明材料及2017年1月15日对被告郑朝军所做的调查证据笔录，也可以证明涉案房屋实际归原告所有，被告郑朝军为抵押贷款隐瞒欺骗原告，将涉案房屋登记于自己和姚春红名下。2019年11月18日建昌县人民法院（2017辽1422民初760号判决书也做出判决：“位于建昌县、北6三个门市房归原告张贺平、原告张静所有；”因此被告郑朝军无权在涉案房屋上设置抵押权。四、涉案房屋抵押权的设立有瑕疵，可能存在恶意串通2016年5月12日伊歌与郑朝军和姚春红办理了抵押权设立登记，2016年5月13日伊歌与郑朝军和姚春红签订了《房屋抵押借款合同》，抵押了坐落于建昌县门市。原告自2013年7月实际占有使用涉案房屋至今，在签订《房屋抵押借款合同》、办理抵押权设立登记前，伊歌并未前往涉案房产处查明房屋实际占有情况，可能存在伊歌与郑朝军和姚春红恶意串通，以原告所有的房产作为抵押，订立借款合同。五、涉案房产尚处于轮候查封中，沈河区法院无权处分涉案房产《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封行为的效力问题的批复》规定：“根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第二十八条第一款的规定，查封、扣押、冻结解除的，冻结在先的轮候查封、扣押、冻结自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。”本案中案涉房产的查封属于轮候查封，尚未产生查封效力，因此沈河区人民法院无权处分案涉房产，应当停止执行。据此请求贵院停止执行坐落于建昌县门市。 被告刘斌辩称：刘斌持有的债权合法有效，对诉争房屋享有优先受偿权，原告知晓诉争房屋的所有权人是郑朝军、姚春红，却迟迟没有主张权利。刘斌是善意第三人，原告在2013年至2016年3年多的时间内，怠于行使权利造成其自身财产受损，应承担不利后果，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告郑朝军、姚春红、燕虎生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张贺平与原告张静系夫妻关系，被告郑朝军与被告姚春红系夫妻关系。被告郑朝军系葫芦岛君豪房地产开发有限公司的法定代表人。1994年3月23日，原告张贺平的建房申请经建昌县城镇规划办公室批准，同意建房300平方米，建昌县城镇规划办公室为原告张贺平颁发了(0940005)号建设工程规划许可证。原告张贺平建房申请获批后，开始在建房地址范围内建筑房屋，并建成住宅193.90平方米，饭店建筑面积150平方米，车库面积106平方米。2002年建昌县房屋产权登记发照办公室为原告张贺平颁发了住宅、饭店及车库的房屋所有权证。上述建筑及范围内的土地使用权面积为1340平方米。2011年6月25日，原告张贺平、张静与被告郑朝军签订了《开发协议书》，甲方为二原告，乙方为郑朝军。协议书约定：双方本着都受益的原则，乙方郑朝军将甲方张贺平、张静建绥路86号一处两亩零壹院落改建为拾壹层商住综合楼，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方(张贺平、张静)积极配合乙方(郑朝军)办理相应手续，所交费用及经费由乙方支付。二、门市柒个，南头第一个归乙方所有，余下陆个归甲方所有，七个门市均分，第一层标高为3.3米，第二层标高为3米。三、住宅楼第九层给甲方壹户，楼号自先。……五、叁层以上归乙方所有，由乙方支配出售。六、甲方出具原房屋土地手续及证照，乙方办理新的证照手续，乙方拆除老房子、剩余价值归乙方所有，同时又约定了其他方面的权利和义务。2011年8月8日，原告张贺平与被告郑朝军又签订了《开发建楼合同书(补充条款)》，合同约定，在原有合同基础上，补充如下条约：一、在原土地南端留3米做本楼通道，权属仍归甲方(张贺平)所有，供乙方(郑朝军)无偿使用，甲方不得改变用途。二、在办完批建手续后，乙方向甲方交纳三十万工程保证延时风险金，待楼房竣工，乙方办完房照，甲方将押金返还给乙方。三、乙方办理批建手续，甲方需全力配合，出示相关证明、签字等，如造成耽误甲方承担所造成的损失。 2012年12月12日，建昌县房产管理局为被告郑朝军姚春红办理了房屋所有权登记，北4至北6三个门市房的房屋所有权人均为被告郑朝军、姚春红，北4门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北5门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北6门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××。 庭审中，原告表示诉争房屋于2013年至今一直由原告使用。原告另表示其于2020年法院张贴腾房公告时才知晓诉争房屋存在抵押。被告提交了房屋他项权利证及诉争房屋的抵押登记档案，显示房屋他项权利人：伊歌；房屋所有权人：郑朝军、姚春红；房屋坐落于建昌县：华阳食府南侧)丽都家园1号楼北4、北5、北6门市；他项权利种类：私有房产抵押；债权数额：1500000元，登记时间：2016年5月12日；约定期限：6个月。 另查明，建昌县人民法院于2019年11月18日作出(2017)辽1422民初760号民事判决，判决：“一、位于建昌县、北6三门市房归原告张贺平、原告张静所有；二、被告郑朝军、被告姚春红、被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司、被告葫芦岛君豪房地产开发有限公司应积极协助二原告办理(位于建昌县、北6三个门市楼)的产权登记手续。”第三人易保航不服该判决，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院，2020年6月4日葫芦岛市中级人民法院作出(2020)辽14民终1003号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。” 再查明，本院审理伊歌与郑朝军、姚春红、燕虎生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月20日作出(2018)辽0103民初222号民事判决，判决：“一、被告郑朝军、姚春红于判决发生法律效力后10日内偿还原告伊歌借款本金150万元；二、被告郑朝军、姚春红于判决发生法律效力后10日内偿还原告伊歌借款本金150万元的利息及违约金(自2016年9月13日起至2017年11月12日，按年利率7.86%计算，自2017年12月12日起至债务清偿之日止，按年利车24%计算)；三、如被告郑朝军、姚春红逾期履行本判决第一、二项内容，则原告伊歌对被告郑朝军、姚春红抵押房产(葫芦岛市建昌县建绥路丽都家园1号楼北4门市，建筑面积166.13平方米，葫芦岛市建昌县建绥路丽都家园1号楼北5门市，建筑面积166.13平方米，葫芦岛市建昌县建绥路丽都家园1号楼北6门市，建筑面积166.13平方米)拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；四、被告燕虎生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静对上述债务承担述带清偿责任；五，驳回原告伊歌其他诉讼请求。该判决生效后，郑朝军、姚春红、燕生、苏航、建昌县君豪物业管理有限公司、谢壮、谭静未履行生效判决.伊歌向本院申请强制执行，本院作出(2019)辽0103执1329号协助执行通知书、轮候查封郑朝军、姚春红名下位于建昌县东侧，华阳食府南侧)丽都家园1号楼北4、北5、北6门市，2019年6月4日，刘斌向本院申请变更为本案的申请执行人、本院于2019年6月10作出(2019)辽0103执异363号执行裁定，变更刘斌为本案的中请执行人。2020年6月16日，本院作出(2019)辽0103执1329号民事裁定书，将郑朝军、姚春红名下坐落于建昌县建绥哭丽都家园1号楼4号门市、5号门市、6号门市腾空。案外人张贺平、张静提出执行异议，本院于2020年9月14日作出（2020）辽0103执异273号执行裁定书，裁定驳回案外人张贺平、张静的异议请求。原告张贺平、张静起诉来院。 本院认为，根据被告刘斌出具的房屋他项权利证及诉争房屋的抵押登记档案，可以证明诉争房屋已于2016年5月12日办理了抵押登记。另根据(2018)辽0103民初222号民事判决第三项及(2019)辽0103执异363号执行裁定内容，已确认被告刘斌对案涉抵押房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。且原告于2013年至今一直占有使用诉争房屋，在2013年至诉争房屋办理抵押登记期间（2016年5月12日），原告一直未与被告郑朝军、姚春红办理房屋更名过户手续，虽原告表示系由于郑朝军欠付税费等原因导致无法办理房证，但其未提交充分的证据证明其曾向被告郑朝军、姚春红及房产管理部门主张过办理更名过户事宜。且事实上，诉争房屋的房屋所有权证已于2012年12月12日办理至郑朝军、姚春红名下。原告在2013至2016年期间怠于办理更名过户手续，其本身亦存在过失。因诉争房屋产权仍登记在被告郑朝军、姚春红名下，其仍是诉争房屋的登记权利人，故在被告郑朝军、姚春红对外尚存未履行债务的情况下，被告刘斌作为被告郑朝军、姚春红的债权人，且对诉争房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，其要求对登记在被告郑朝军、姚春红名下的诉争房屋予以查封并申请强制执行符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张其对回迁房屋享有优先受偿权的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。而本案原告与被告郑朝军之间并非拆迁人与被拆迁人的关系，而是一种合作开发的关系。另外，如适用该条款，则需明确拆迁补偿安置协议的概念，根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。故拆迁补偿安置协议应包含补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。原告张贺平、张静与被告郑朝军签订的《开发协议书》、《开发建楼合同书(补充条款)》并不符合拆迁补偿安置协议的内容要求，故对原告的此项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回案外人张贺平、张静的诉讼请求。 案件受理费人民币18300元，公告费600元，由原告张贺平、张静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王 畅 人民陪审员  王唤平 人民陪审员  吴凤云 二〇二一年五月二十八日 书 记 员  刘 程