北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20757号原告：李冬娜，女，1985年10月9日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：王汇华（兼第三人边永立的委托诉讼代理人），北京市尚公律师事务所律师。被告：张志奎，男，1955年3月2日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：北京正龙安投资有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同******。法定代表人:何烜，总经理。委托诉讼代理人：欧友和，男，北京正龙安投资有限公司职工。第三人：边永立，男，1971年1月19日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：谢志红，北京市尚公律师事务所律师。原告李冬娜与被告张志奎、北京正龙安投资有限公司（以下简称正龙安公司）、第三人边永立合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告张志奎经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李冬娜向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张志奎于30日内协助原告指定的第三人边永立办理位于北京市东城区安德路×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称102号房屋）所有权转移登记手续，将102号房屋所有权转移登记至边永立名下；2、请求判令办理102号房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费由被告正龙安公司负担；3、请求判令被告正龙安公司向原告支付逾期办理房屋过户违约金（自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2878767.7元为基数，按照月息两分标准计算）；4、本案诉讼费、保全费、公告费、保费由被告承担。事实及理由：2015年5月21日，张志奎与正龙安公司签订《货币安置协议》，约定正龙安公司向张志奎支付拆迁安置款2993070元，张志奎需要配合正龙安公司办理102号房屋过户及变更手续。2013年8月30日，李冬娜与正龙安公司签订《住房安置协议》，约定原告以每平方米2.5万元的价格购买正龙安公司在北京市东城区安德路×号冶金宿舍大院投资新建住宅一套。当日，李冬娜向正龙安公司支付购房款171.7万元。因正龙安公司不能交付房屋，李冬娜与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议》，约定正龙安公司应于2015年12月31日前退还李冬娜购房款本金及利息2156380.3元。因正龙安公司不能按约定退款，李冬娜与正龙安公司于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定正龙安公司对李冬娜负有2878767.7元债务，正龙安公司将《货币安置协议》中享有的权利以3043800元的价格转让给李冬娜冲抵相应债务，李冬娜有权指定将房屋过户至指定自然人名下且相应税费由正龙安公司负担；正龙安公司未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，正龙安公司应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2878767.7元为基数，按照日千分之一的标准支付违约金。因被告至今未履行合同义务，故原告诉至法院。被告张志奎未应诉答辩。被告正龙安公司辩称：张志奎选择货币安置，不再回迁，正龙安公司已经向张志奎支付拆迁款。现因拆迁停滞，未能拆迁。当时约定统一办理过户手续，至今无法联系到张志奎。《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》不是正龙安公司的真实意思表示，且显失公平，应予解除或者撤销。第三人边永立述称：第三人符合北京市购房资格，同意原告的诉讼请求。本院认定事实如下：102号房屋现仍登记在张志奎名下。本院于2019年12月11日裁定查封102号房屋，查封期限自2019年12月12日至2021年12月11日。2015年5月21日，安置人正龙安公司（甲方）与被安置人张志奎（乙方）签订《货币安置协议》，约定乙方放弃102号房屋（建筑面积50.73平方米）就地安置的所有权利，自愿选择货币安置的方式，并无条件配合甲方进行重新安置新的安置人，如102号房屋所在项目危房改造工程停止，乙方无条件同意并无条件配合甲方办理房屋过户及变更手续；货币安置成交价款为2993070元；在交易过程中发生的手续费由甲方承担并实际交付。2013年8月30日，李冬娜（乙方）与正龙安公司（甲方）签订《住房安置协议》，约定甲方安排乙方取得回迁安置住宅，由甲方促成原住户放弃回迁安置，并同意将回迁安置指标转移给乙方；乙方按照每平方米2.5万元的价格向甲方支付购房款的80%，余款在房屋交付使用、办理入住手续时支付；因甲方原因延迟交付使用，按照第一次交款数额的日万分之三给予补偿。当日，李冬娜向正龙安公司支付购房款171.7万元。因正龙安公司不能按期交付房屋，李冬娜与正龙安公司于2015年10月10日签订《退款协议书》，约定解除《住房安置协议》，正龙安公司应于2015年12月31日前退还李冬娜购房款本金及利息2156380.3元，如延迟退款，按延迟日万分之一赔偿。因正龙安公司不能按约定退款，李冬娜（乙方）与正龙安公司（甲方）于2016年11月30日签订《合同权利义务转让协议》，约定截止2016年11月30日，甲方应退乙方本金、利息、违约金共计2878767.7元，甲方为偿还上述债务将《货币安置协议》中甲方享有的一切合同权利转让给乙方或乙方指定的自然人享有，冲抵甲方欠付乙方的2878767.7元债务（面积50.73平方米、每平方米6万元、抵债总额3043800元，差价多退少补），即乙方或乙方指定的自然人有权主张将张志奎（京房权证东私成字第XXXX号、面积50.73平方米）房产证记载的102号房屋过户到乙方或乙方指定的自然人名下。甲方放弃向张志奎主张过户的权利，并协助乙方或乙方指定的自然人办理房屋一切过户手续（涉及过户的所有税费由甲方承担）。甲方将上述权利转移事项合法有效并及时通知张志奎；甲方承诺于2017年1月31日前办理完过户手续，并将房屋腾退交给乙方或乙方指定的自然人，过户手续办理完成之日，视为甲方全部履行《退款协议书》约定的退款义务。如因甲方原因未能在2017年1月31日前办理完毕过户手续的，甲方同意应自2017年2月1日起至过户手续办理完毕之日止，以2878767.7元为基数，按照日千分之一的标准向乙方支付违约金；本协议系《退款协议书》的履行协议，乙方有权选择向张志奎主张合同权利或主张甲方继续履行《退款协议书》约定的义务。正龙安公司未按上述《退款协议书》或《合同权利义务转让协议》履行合同义务。经询问，李冬娜承认未向正龙安公司支付《合同权利义务转让协议》约定的房款差价，该款项可以在正龙安公司应支付违约金中抵扣。上述事实，有当事人陈述，《货币安置协议》，《住房安置协议》，《退款协议书》，《合同权利义务转让协议》等证据在案佐证。本院认为，涉诉《货币安置协议》、《住房安置协议》、《退款协议书》、《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。根据本院查明的事实，正龙安公司在收取李冬娜购房款171.7万元后屡次未按约定期限、数额将承诺款项退还。根据合同债权转让的规定，李冬娜（指定的第三人边永立）成为《货币安置协议》的债权人。通过起诉的方式，债权转让已通知到张志奎。张志奎作为合同的债务人，有义务履行《货币安置协议》的义务，协助将诉争房屋过户至边永立名下。正龙安公司亦应按《合同权利义务转让协议》约定履行协助义务。李冬娜要求办理诉争房屋产权登记的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。正龙安公司辩称诉争房屋过户需经相关部门同意、诉争房屋无法过户及显失公平等抗辩意见，既缺乏证据支持，亦未见相关法律依据，本院均不予采纳。诉讼中，正龙安公司向李冬娜邮寄了解除通知书，但正龙安公司不享有合同解除权，上述通知书不发生解除合同的效力。关于办理102号房屋所有权转移登记手续所需缴纳的税费一节，因该项费用尚未发生，金额尚不明确，故本院不予处理。关于逾期办理房屋过户违约金一节，综合考虑双方屡次确定应退款金额计算方法、原告尚需向正龙安公司支付款项及原告已实现过户诉求与其因逾期过户遭受损失相较，本院对该违约金计算标准予以酌定。现原告认可其尚欠付正龙安公司相应款项，本院为减少当事人诉累，一并予以处理。李冬娜要求正龙安公司承担保费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条之规定，判决如下：一、原告李冬娜于本判决生效之日起三十日内向被告北京正龙安投资有限公司支付差价款165032.3元；二、本判决生效之日起三十日内，被告张志奎协助第三人边永立将北京市东城区安德路×号院×号楼×单元×号房屋过户至边永立名下；三、被告北京正龙安投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李晓娜支付自2017年2月1日始至过户手续办理完毕之日止的违约金，按照每日144元计算（需优先抵扣原告李冬娜应向被告北京正龙安投资有限公司支付的差价款165032.3元）；四、驳回原告李冬娜的其他诉讼请求。案件受理费31150元、公告费560元、保全费5000元，均由被告北京正龙安投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长 崔 赟审判员 龙 琨审判员 赵 飞二〇二〇年七月二十九日书记员 邵 蕾书记员 郑梦彤