北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1477号原告：李长刚，男，1961年5月22日出生，汉族，居民，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王鹏飞，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：北京兮秀老年公寓投资管理有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座1707室，实际经营地北京市怀柔区杨宋镇仙台村652号。法定代表人：杨为民，总经理。委托诉讼代理人：张艳，女，1974年5月23日出生，汉族，北京兮秀老年公寓投资管理有限公司法务部主任，住北京市怀柔区。原告李长刚与被告北京兮秀老年公寓投资管理有限公司（以下简称兮秀老年公寓）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李长刚及其委托诉讼代理人王鹏飞与被告兮秀老年公寓委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长刚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2014年1月24日签署的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》无效；2.判令被告返还原告570000元并支付利息（利息按照银行同期贷款利率，从合同签订之日计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，李长刚变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方2014年1月24日签署的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》无效；2.判令被告返还原告569950元并支付利息（利息按照银行同期贷款利率，从合同签订之日计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月24日，原、被告双方签订《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》，约定被告将其名下北京市怀柔区杨宋镇九华兮秀养老社区B区×号楼×单元×号房间交付给原告使用，使用年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日，协议总价为57万元，付款方式为一次性付清。此后，原告分三次将57万元支付被告，被告于2014年3月3日向原告出具三份收据，确认款项收取事实。协议签订后，原告发现，被告向原告交付的房屋完全不能满足养老居住的目的，且在与被告工作人员沟通过程中得知，被告该项目未取得合法审批手续，系违建。原告为维护自身合法权益起诉至法院。兮秀老年公寓辩称，针对原告起诉我公司确认合同无效纠纷一案，答辩理由如下：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.我们公司没有违反我国民法典第146条、第153条、第154条的各项规定，不具备合同无效的条件，原告提供的2014年1月24日与我们公司签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》（以下简称入住协议），从这份入住协议原件中可以看出，只能看到我们公司在此入住协议的第6页加盖我们公司合同专用章，此入住协议没有我们公司法定代表人杨为民的亲笔签名，而第6页第三行第7条，本协议连同附件共7页，可是原告提供的入住协议是6页，与此入住协议内容不相符合，此入住协议加盖的骑缝章刚才从原件中没有看清楚，加盖的骑缝章体现不出我们公司的章，要是认可这份入住协议，我们公司也认可最后一页。2.请原告提供缴费的相关证据，如果原告不能提供此证据，怎能证明原告给我们公司交款了呢。原告提供的这三份收据，没有加盖我们公司财务专用章，这三份收据加盖的兮秀老年公寓杨宋社区收费专用章，此公章是否备案还需要与公司领导核实，而且此收费专用章名称写的不全，不能证明是我们公司的公章。如果公司名称不全的公章，公安局及相关部门应该是不予备案的，所以我们公司针对原告缴费的相关证据，我们公司是不认可这三份证据的真实性和有效性的。此证据与此案没有任何关联性。如果原告仅凭这三份收据既没有加盖我们公司的财务专用章，又没有我们公司法定代表人杨为民的亲笔签名，我们公司对这份收据及原告提供的交费证据，我们不认可证据的真实性和有效性，与本案没有关联性。原告提供的所有的交费证据上也不能证明原告将此款转入我们公司账户，从原告提供的交易对手信息，原告将此款转入胡常杰账户，不是我们公司账户，因为原告签合同的单位是与我们单位签订的入住协议，原告并不是与胡常杰签订的入住协议，原告理所应当将此款转入我们公司账户，请原告提供相关证据证明将此款转入我们公司的相关证据。综上所述，驳回原告的全部诉讼请求。3.我们公司是依法成立的养老机构，是怀柔区首家公办民营的养老机构，我们公司和杨宋镇政府为了发展老人事业，构建和谐社会，按照市区养老机构社会化和养老要求积极探讨养老经营，双方于2011年9月29日在杨宋镇人民政府签订了合作协议，我们公司和杨宋镇政府合作经营的年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日，按北京市民政部门的规定房屋产权归杨宋镇政府所有，我们公司负责投资改扩建及经营，我们公司没来这里之前以前就是杨宋镇的敬老院，原来这里本身有一些旧的平房，我们公司与杨宋镇政府签署合作协议之后，将之前的旧平房拆掉，投资改扩建现在的老年公寓以及今后的经营，经营期满后，我们公司有优先租赁及使用权，如果我们公司放弃优先租赁使用权，我们公司所投资的不动产及固定资产投资全部归杨宋镇政府所有。该房屋用途为养老用房，此养老机构于2014年4月21日完成建筑施工四方验收，区民政局对新增加的200张床位进行了验收，验收合格。有北京市怀柔区民政局于2014年6月19日出具的证明。此证据充分证明此养老公寓新增加的200张床位是怀柔区民政局验收合格的养老公寓。假设我们公司与原告签订了入住协议，符合民政局规定，而且原告也是自愿与我们签订的，原告的案由是合同纠纷，基调就是原告提供的入住协议，此入住协议各项条款中没有约定退房退款的任何规定。综上所述，我们公司不同意原告的全部诉讼请求，原告提供的收据、交易对手信息、转账记录、还款承诺书与此案没有任何关联性。本院经审理认定事实如下：2010年7月22日，北京市怀柔区人民政府及北京市国土资源局发放了中华人民共和国集体土地使用证，载明土地使用权人为北京市怀柔区杨宋镇敬老院，土地所有权人为北京市怀柔区杨宋镇农民集体，座落为北京市怀柔区杨宋镇仙台村。地类（用途）为医卫慈善用地。2011年9月29日，北京市怀柔区杨宋镇人民政府（甲方，以下简称杨宋镇政府）与兮秀老年公寓（乙方）签订《合作协议》，载明：一、甲乙双方本着共建福利事业的原则，优先安排本镇符合入住条件的“五保户”及城镇“三无”养老人员入住，收费标准按民政部门规定执行，保证入住老人的生活水平不低于接收的社会老人。现有敬老院的工作人员按杨宋镇政府的要求保留留任，待遇确保不低于现有标准，且待遇有所提升。二、为了提升养老院的品质，创星级品牌。甲方同意乙方在现有的基础上对养老院进行改扩建，但乙方改扩建的标准必须符合杨宋镇的镇域城市发展的相关规划需要……四、甲乙双方合作经营的年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日……六、乙方从事的行业为国家扶持的福利事业，甲方要给乙方在办理改扩建手续、申请优惠政策等方面的大力支持协助……七、为了保障经营的合法性，甲方为乙方提供《集体土地使用证》证明等合法手续。落款处甲方有杨宋镇政府盖章，乙方有兮秀老年公寓盖章及法定代表人杨为民签字。2013年5月13日，杨宋镇政府出具《关于杨宋镇敬老院二期建设相关情况的说明》，载明：为不断推进我镇老年事业的发展……按要求上报审批相关手续，申请市、区民政部门享受养老床位补贴，完成北京市十二五期间养老床位指标任务，由于时间紧张，目前还有些手续正在办理中。2014年1月24日，兮秀老年公寓（甲方）与李长刚（乙方）签订《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》，载明：为了发展中国的老龄事业，配合《国家十二五老龄发展规划纲要》的实施，经北京市怀柔区民政局批准，九华兮秀养老产业集团和怀柔区杨宋镇敬老院共同投资合作，建设北京兮秀杨宋老年公寓，“九华兮秀”是中国首家具有自主知识产权战略品牌联盟的国际养老社区。甲乙双方本着平等、自愿、互利有偿的原则，就老年公寓入住一事达成以下协议：一、老年公寓详细情况：1.区域位置：杨宋老年公寓位于北京怀柔区杨宋镇九华兮秀杨宋养老社区老年公寓×-×-×房间。建筑面积43.49平方米。该房屋可作为居家养老之用……二、老年公寓使用年限及用途：老年公寓使用年限为50年，自2011年9月29日至2061年9月29日。该老年公寓的用途为：居家养老。三、付款方式：乙方选择的老年公寓总价为￥570000元。根据双方协商付款方式为：1.一次性付款：于签署正式合同文本之日一次性付清570000元。该合同还对老年公寓入住服务标准、甲乙双方的权利和义务等进行了约定。合同落款处加盖有兮秀老年公寓的公章、李长刚的签名，落款日期为2014年1月24日。2013年11月29日，李长刚分别向胡常杰转账200000元、49950元；2013年12月27日，李长刚分别向胡常杰转账200000元、6000元；2014年1月9日，李长刚分别向胡常杰转账100000元、100000元；2014年1月27日，李长刚向胡常杰转账20000元；2014年1月28日，李长刚向胡常杰转账200000元。2014年3月2日，兮秀老年公寓出具了三张收据，0012536号收据载明：今收到李长刚房号（B-×-×-×）交来杨宋养老社区养老用房款项250000元；0012537号收据载明：今收到李长刚房号（B-×-×-×）交来杨宋养老社区养老用房款项100000元；0012538号收据载明：今收到李长刚房号（B-×-×-×）交来杨宋养老社区养老用房款项220000元。上述三张收据的收款单位公章处均加盖有兮秀老年公寓（杨宋社区）收费专用章，收款人处均有刘英名字。2014年6月19日，北京市怀柔区民政局出具证明一份，该证明载明：北京市怀柔区杨宋镇敬老院改扩建项目，已经于2014年4月21日完成建筑施工四方验收，区民政局对新增加的200张床位进行了验收，验收合格。落款处有北京市怀柔区民政局的公章。同时，被告提交了单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2015年11月10日，李长刚在北京兮秀老年公寓公司销售点消费50000元。2016年1月13日，北京怀柔九华兮秀养老公寓（甲方）与李长刚签订《委托管理协议》，载明：今经双方友好协商，现达成如下协议：乙方自愿将养老用房×号楼×单元×房间，委托交于甲方管理，委托管理日期：2016年1月1日至2016年12月31日，甲方每月返还乙方人民币贰仟元整。返还日期为每月15日前，将返还给李长刚本人……。落款处甲方有北京怀柔九华兮秀养老公寓公章，乙方有李长刚签字。原告出具的2017年3月8日的委托管理协议上乙方没有名字，委托管理日期为2017年1月1日至2017年12月31日，其他内容与上述《委托管理协议》一致。2018年1月3日，北京怀柔九华兮秀养老公寓出具《还款承诺书》载明：依据双方于20年签订的《委托协议》，养老公寓尚欠李长刚房租返款20000元及押金50000元，现关于此款项的清偿问题，双方达成以下协议：经双方协商一致同意，我公司分期偿还以上款项，具体还款计划初步如下：1.房租返款：自2018年1月开始至2018年12月底还清。2.押金：自2018年1月开始至2018年5月份还清。落款处有北京怀柔九华兮秀养老公寓公章，下方空白处有同意，李长刚字样。审理中，李长刚申请法院调取被告经营管理的“九华兮秀杨宋养老社区老年公寓”项目相关规划审批文件。2021年4月6日，承办法官前往杨宋镇政府调查取证，经调查，相关工作人员向承办法官表示：对于申请事项内的相关规划审批文件，九华兮秀投资的项目都没有审批手续，包括1、2、3号楼，现在1、2、3号楼无法居住，因为没有消防通道，消防部门给下了整改通知。庭审中，原告称被告共给付其租金44000元，被告认为每年应该均为24000元，应该扣除48000元。但双方均未提交相关证据予以证实。原告还称其共计支付给胡常杰569950元，其中第一笔是2013年6月3日现金支付10万元、第二笔是2013年12月29日转账支付20万元和49950元、第三笔是2014年1月27日转账支付2万元、第四笔是2014年1月28日转账支付20万元。本院认为，李长刚与兮秀老年公寓签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》约定由兮秀老年公寓将固定房间交付李长刚使用，且使用期限长达50年；公寓用途为居家养老；约定价款为总价570000元（实际支付价款为569950元），并未体现款项的构成，未对相关养老服务的收费标准进行明确约定。根据双方提交的证据及陈述，足见该协议本质系房屋租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，兮秀老年公寓主张涉案房屋已经民政局验收合格但未提供建设工程规划许可证。故，双方签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，兮秀老年公寓应向李长刚返还569950元。关于李长刚主张的利息损失，本院综合考虑双方的过错程度予以确定。关于租金是否应该扣除一节，因委托管理协议的甲方为北京怀柔九华兮秀养老公寓，并非本案被告，与本案不是同一法律关系，故关于租金，双方可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、确认李长刚与北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于2014年1月24日签订的《九华兮秀杨宋养老社区老年公寓入住协议》无效；二、北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于本判决生效后七日内退还李长刚569950元并赔偿利息损失（以569950元为基数，自2014年1月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二分之一计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二分之一计算）；三、驳回李长刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由北京兮秀老年公寓投资管理有限公司负担（李长刚已预交，北京兮秀老年公寓投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付李长刚）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈慧春二〇二一年六月九日书记员  王 莹