河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初1378号原告：郑州德保物业管理有限公司，住所地河南省郑州市上街区济源路街道济源路95号院23号楼106号。法定代表人：张建伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢凯歌，男，系该公司员工。被告：李子红，男，1982年8月16日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市。委托诉讼代理人：李雪（系李子红妻子），现住郑州市。被告：李**，男，1965年4月21日出生，汉族，户籍地郑州市，现住郑州市。被告：李凤娥，女，1966年6月10日出生，汉族，户籍地河南省虞城县，现住郑州市。委托诉讼代理人：纪永祥（系李凤娥丈夫），现住郑州市。被告：王欢欢，男，1987年1月12日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市。被告：刘艳丽，女，1974年4月12日出生，汉族，户籍地河南省巩义市，现住郑州市。原告郑州德保物业管理有限公司（以下简称：德保物业）与被告李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,于2021年7月1日对本案适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告德保物业委托诉讼代理人谢凯歌，被告李子红委托诉讼代理人李雪，被告李**，被告李凤娥及委托诉讼代理人纪永祥，被告王欢欢，被告刘艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德保物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李子红支付原告物业费3158元、违约金947.4元，合计人民币4105.4元；2.依法判令被告李**立即支付原告物业服务费3120元、违约金936元，合计人民币4056元；3.依法判令被告李凤娥立即支付原告物业服务费4337元、违约金1301.1元，合计人民币5638.1元；4.依法判令被告王欢欢立即支付原告物业服务费2131元、违约金639.3元，合计人民币2770.3元；5.依法判令被告刘艳丽立即支付原告物业服务费3158元、违约金947.4元，合计人民币4105.4元；6.依法判令各被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告为德宝国际花园小区的物业服务公司，被告为德宝国际花园小区的业主，李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽房屋面积分别为112.8平方米、127.33平方米、112.8平方米、86.99平方米、112.8平方米。2015年5月31日之前收费标准为0.37元每平方米每月。2015年6月1日之后收费标准为0.5元每平方米每月。原告与各被告分别签订了物业管理服务合同，原告作为小区的物业服务公司，积极履行协议约定的相关义务。为各被告提供了完善的物业服务，但各被告分别自2016年5月31日、2016年12月31日、2014年6月1日、2016年12月31日、2016年5月31日起停缴物业服务费。根据物业管理服务合同第八条第四款约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。现根据中华人民共和国民事诉讼法的规定，诉至法院，望法院判如所求。李子红辩称，因原告德宝物业没有按约履行《物业管理服务合同》约定提供物业服务，违约在先，违规收费。原告自2008年5月1日与被告签订《物业管理服务合同》每年都按约定的0.37元/㎡/月缴纳费用。被告李子红于2015年6月份左右缴费时，被告知物业费上调0.5元/㎡/月，私自上调物业费的行为本身就是违约行为。在原告多次以停水、停电威胁的情况下，2015年5月31日-2016年6月1日，被告按物业费交0.5元/㎡/月被强制缴费。原告催缴物业费时，被告李子红让原告拿出物业费上调价格的合法文件，但原告一直未向业主提供物业费调价的合法文件，更没有告知业主原合同作废，物业管理费需重新签订新合同。所以，原告应当退还2015年5月31日至2016年6月1日多缴纳一年的物业管理费176元。又因为2015年8月楼下配套设施自来水管漏水问题，被告多次找原告协商，要求维修解决，但原告以漏水问题不属于物业管理范围为由拒绝维修、服务差、态度恶劣，在向原告多次请求无果情况下，最终被告自行维修。因原告不负责任导致2015年10月因漏水问题产生额外水费500元，当被告拿着缴费单据找原告沟通协商，原告又再次推诿，以漏水问题不属于物业管理范围为由拒绝赔偿，让被告找自来水公司自行解决。综上，在被告按时缴纳物业管理费用，却享受不到合法服务的情况下，被告于2016年5月31日后停止缴纳物业管理费。现在被告要求原告退还违规收费的款项及自来水管漏水所产生的额外水费。李**辩称，孩子在楼下玩，被楼前车库主人私自拉扯的铁链绊倒，找原告协商，原告领导答应找车库主人拆除铁链，至今没有解决。被告的电动车被来往车辆冲倒泡水，原告答应赔偿，被告维修后拿维修发票给原告，没有拿到赔偿。燃气公司因原告拒绝给抄表人员钥匙，抄表数不准确，被告找原告协商未果。综上，由于原告服务差、态度恶劣、小区环境混乱，我于2017年停交物业费，来迫使原告出面解决问题，但原告仍旧一意孤行，至今没有一丝一毫解决问题的诚意和诚信经营的态度，希望法院以事实为依据，以法律为准绳，把原被告之间的问题给予公平、公正的解决。李凤娥辩称，被告因出现一次入室盗窃和漏水问题拒绝缴纳物业费，因被告找原告协商解决时，原告称不属于原告的维修范围，服务差、态度恶劣。后被告两次去交物业费，原告让补上物业费为由不收取，且在被告不知情没有凭证前提下私自涨价，希望法院依据事实按照公平公正原则解决问题。王欢欢辩称，被告的摩托车被来往车辆冲倒在泥水中，长时间被泡出现故障不能再骑，被告放在车棚被原告私自抬到10号楼后，因被告长期在外地工作，没留意摩托车丢失，原告至今没有给一个合理解释也没有解决问题。原告涨价业主不同意，原告以停水迫使业主缴费。综上，10号楼前大量积水未解决，原告仍旧一意孤行，丝毫没有解决问题的诚意和诚信经营的态度，希望法院依据事实按照公平公正原则解决问题。刘艳丽辩称，因原告德宝物业没有按约履行《物业管理服务合同》约定提供物业服务，违约在先，违规收费。原告自2008年7月13日与被告签订《物业管理服务合同》每年都按约定的0.37元/㎡/月缴纳费用。被告于2015年6月份左右缴费时，被告知物业费上调0.5元/㎡/月，私自上调物业费的行为本身就是违约行为。在原告多次以停水、停电威胁的情况下，2015年5月31日-2016年6月1日，被告按物业费交0.5元/㎡/月被强制缴费。原告催缴物业费时，被告让原告拿出物业费上调价格的合法文件，但原告一直未向业主提供物业费调价的合法文件，更没有告知业主原合同作废，物业管理费需重新签订新合同。所以，原告应当退还2015年5月31日至2016年6月1日多缴纳一年的物业管理费176元。被告房屋有一间卧室下雨漏水，被告多次向原告反映情况，但原告一直口头答应，敷衍了事，未实际解决问题，后被告自行维修，产生误工费、维修费700元。综上，在被告按时缴纳物业管理费用，却享受不到合法服务的情况下，被告于2016年5月31日后停止缴纳物业管理费。现在被告要求原告退还违规收费的款项及房屋维修、误工产生的费用。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告德保物业与被告李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽均基于“德宝国际花园”项目分别签订有《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告德保物业按照合同约定提供物业服务，被告李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽应当按照约定支付物业费。原告德保物业主张被告李子红按照0.5元/平方米/月来收取物业费，并提供被告李子红签名的业主确认表，本院予以支持。被告李子红辩称该签名非本人书写，但经询问不申请鉴定，故该辩解意见，本院不予采信。原告德保物业主张被告李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽按照0.5元/平方米/月来收取物业费，但仅提供张贴物业费涨价的公告照片，被告李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽均未在业主确认表签名，双方未达成新的收费一致意见，本院不予认可，故被告李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽的物业费按照0.32元/平方米/月，加上智能化设备、设施运行费0.05元/平方米/月，按照0.37元/平方米/月来收取费用。被告李子红、李**、刘艳丽辩解物业公司未对小区内违章建筑和配套设施漏水问题进行解决，对小区内公共区域未尽到监管职责，被告李凤娥、刘艳丽辩称房屋漏水问题，并提供照片为证，以上四被告以开发商交付的房屋或公共区域存在质量问题未得到整改为由主张损失，本院不予支持。被告李**辩称电动车泡水维修未赔偿，被告王欢欢以车辆泡水无法使用被物业公司变卖处理为由主张损失，但未提交证据证明，且与本案非同一法律关系，本院不予采纳。五被告虽未按时缴纳物业费行为构成违约，但结合原告提供的物业服务的实际情况，对物业服务产生的矛盾问题原被告也有多次协商及原告与部分被告对于物业费上调未达成一致意见的情形，五被告不交物业服务费用属于事出有因，因此对原告主张违约金金的诉求，本院不予支持。对于物业费收取的结束时间原告德宝物业主张为2021年1月31日，五被告主张为2020年11月30日，根据郑州市上街区德宝国际花园业主委员会出具的《物业服务终止协议书》及五被告陈述2020年11月30日后仍提供物业服务的情况，本院认定为2021年1月31日。庭审中查明，被告李子红、李凤娥、刘艳丽的房屋面积为112.78㎡，被告王欢欢的房屋面积为86.31㎡。综上，五被告欠付物业费用情况如下：被告李子红欠付物业服务费日期自2016年6月1日至2021年1月31日止，费用共计3157.84元（112.78㎡×0.5元×56月）；被告李**欠付物业服务费日期自2017年1月1日至2021年1月31日止，费用共计2308.49元（127.33㎡×0.37元×49月）；被告李凤娥欠付物业服务费日期自2014年6月1日至2021年1月31日止，费用共计3296.56元（112.78㎡×0.37元×79月）；被告王欢欢欠付物业服务费日期自2017年1月1日至2021年1月31日止，费用共计1564.8元（86.31㎡×0.37元×49月）；被告刘艳丽欠付物业服务费日期自2016年6月1日至2021年1月31日止，费用共计2336.8元（112.78㎡×0.37元×56月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽于本判决生效后十日内分别支付原告郑州德保物业管理有限公司物业费3157.84元、2308.49元、3296.56元、1564.8元、2336.8元；二、驳回原告郑州德保物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半收取），由被告李子红、李**、李凤娥、王欢欢、刘艳丽分别负担25元。本判决为终审判决。审判员  匡鹿颖二〇二一年七月十三日法官助理冯雪柯书记员蔡玉清