北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1507号原告：全伟鑫，男，1990年9月16日出生，蒙古族，内蒙古呼和浩特市新城区居民，住内蒙古呼和浩特市新城区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王洪超，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚刚，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：赵友谊，男，1977年4月29日出生，汉族，江苏省连云港市海州区居民，住北京市海淀区，身份号码×××。委托诉讼代理人：高媛，女，1977年4月20日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒙学浩，北京首润律师事务所律师。原告全伟鑫诉被告赵友谊土地承包经营权合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王琼希独任审理，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告全伟鑫及其委托诉讼代理人王洪超、龚刚，被告赵友谊及其委托诉讼代理人高媛、蒙学浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全伟鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据合同归还合同约定的小院和三间水泥结构房屋；2.判令被告支付原告占房使用费（按照2000元/月计算，自2020年4月1日开始计算至实际腾退之日止）并判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月15日，原告和被告签订《土地承包合同书》，约定甲方（被告）将位于顺义区×××南1500米5亩小院承包给乙方（原告），供乙方开办宠物院使用。承包期限自2017年6月15日至2024年12月31日。土地租金为每年人民币12万元。2018年3月31日，原告与被告签订《合同附件》约定原告可以使用被告的营业执照，甲方应当配合乙方办理增加经营项目的手续，并提供所需文件或由甲方代办。同时，双方共同确认甲方承租给乙方的地上物面积和数量为：1.小院内院北房砖混结构预制板顶共计151.64平方米；2.小院内院东房砖混结构预制板顶共计60.2平方米；3.两米高砖墙18延米；4.小院西北面独立砖混泡沫彩钢瓦顶共计86.7平米；5.三米宽有道牙沙石路150延米；6.小院东南整体水泥结构房65平方米。自上述合同签订之日起，被告父母及被告一直占据涉诉小院东南整体水泥结构的三间房屋用于被告父母居住，后又用于堆积杂物，至今没有腾退给原告。2020年3月31日，原告告知被告将涉诉的三间水泥房屋腾退出来交给原告使用，被告要求原告必须另外交付租金，又起诉至高丽营法院要求解除合同，后于法院依法裁定撤诉后被告也一度同意归还小院却未有实际行动而是再三推脱。2020年12月1日被告再次威胁要断水断电强行搬离原告地上物等行为要挟，私自决定与原告解除土地承包合同，原告认为被告的行为已经严重威胁到原告002的正常经营。现，鉴于以上情形，双方就三间房屋归还一事协商未果，故诉至法院，恳请法院依法裁判。被告赵友谊答辩称，不同意原告的诉讼请求。三间房水泥房屋，双方约定由被告父母居住，没有约定给原告使用，并未出租给原告。出租前后均由被告父母居住，原被告双方2020年7月6日的微信聊天记录显示三间水泥房由被告父母居住，2020年3月31日原告提出想使用小院包括三间房屋，被告并未同意。当时签订协议的合同的附件是就地上物现有状况的说明，不在租赁范围内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2017年5月15日，赵友谊（甲方）与全伟鑫（乙方）签订土地承包合同书载明：甲乙双方在平等、自愿、互利的基础上，就甲方将位于高丽营水坡村（土地四至和现状，详见附件）土地以及地上建筑房屋承包给乙方开办宠物乐园使用的相关事宜，双方达成一致，签订承包合同。一、土地的面积、位置甲方将位于顺义区高丽营镇水坡村村委会南1500米五亩小院承包给乙方。二、土地的租赁期限1.租赁期限自2017年6月15日至2024年12月31日止。2.租赁期满，甲方有权收回小院，乙方应如期交还。乙方所投入的不可移动的地上物如新建防盗围网修建大门等设施需按市场价折旧后由甲方支付给乙方，乙方如果要求续租，同等条件下乙方有优先权利。三、租金及交付方式1.该土地的租金为每年12万元。2.土地租金支付方式为：每半年提前支付，乙方需提前3天将每期房租支付给甲方。房屋押金为￥20000，自合同期满后，甲方将押金退还乙方。……五、土地房屋修缮及使用2.乙方因使用需要，在不改变房屋结构的前提下，可以对小院房屋、院落进行装修装饰。六、乙方违约处理规定1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金……（2）拖欠房租累计2个月以上的。……八、其他1.甲乙双方在本合同说明的期限内，不得与第三方签署与本合同内容相同或破坏对方的合作协议。2018年3月31日，赵友谊（甲方）与全伟鑫（乙方）签订合同附件载明：根据甲乙双方于2017年5月16日所签订的土地承包合同的关于甲方地上物所有权的面积等记录附件如下：甲方的房屋等地上物的面积和数量如下：1.小院内院北房砖混结构预制板顶共计151.64平方米；2.小院内院东房砖混结构预制板顶共计60.2平方米；3.两米高砖墙18延米；4.小院西北面独立砖混泡沫彩钢瓦顶共计86.7平米；5.三米宽有道牙沙石路150延米；6.小院东南整体水泥结构房65平方米。赵友谊、全伟鑫认可，土地承包合同书中写的附件实际上是没有的，该合同只有2018年3月附件，该附件前5项自签订合同当日就交给全伟鑫使用了，第六项就是本案发生争议的小院。赵友谊称刨除这个小院剩下的土地面积就超过5亩了，所以这个小院不在5亩地内，三间房屋的面积是65平方米，整个小院应该是100多平方米左右。全伟鑫称面积情况差不多如同赵友谊所述。全伟鑫称，出租土地时赵友谊的父母就住在小院里，当时商量的是赵友谊父母在三间房屋居住还可以给全伟鑫看院子，当时说的是赵友谊的父母暂时居住在小院里，并不是说小院就此排除出了租赁范围；小院里全是赵友谊父母的东西，所以全伟鑫嘱咐王博先不要动。赵友谊称，当时和全伟鑫协商土地租赁事宜时，明确告知全伟鑫赵友谊的父母还要继续居住在这块地上，商量好的就是赵友谊的父母继续居住在小院里，剩下的地方租给全伟鑫使用。全伟鑫、赵友谊认可涉诉土地整体是一个院落，院落东南角有一个单独的小院。全伟鑫称，签合同时小院还没有围起来，是全伟鑫后来用木栅栏围了起来并安装了小门。赵友谊称，签合同时小院用绿铁丝网围了起来，并有独立大门，后来全伟鑫为了好看，把铁丝网和门拆了，重新造了栅栏和门；赵友谊的父母居住到2018年秋天后回老家住了，再想回来就赶上疫情，回不来了。对于土地承包合同书第八条第一项“不得与第三方签署与本合同内容相同或破坏对方的合作协议”的约定，赵友谊主张前半句实质上就是不允许转租，后半句说的是如果转租没有经过赵友谊同意，就破坏了赵友谊与全伟鑫之间的合作协议；全伟鑫称这是在约束赵友谊在合同履行期限内不得将土地再转租给第三方，破坏赵友谊和全伟鑫之间的合作协议。2019年10月21日，全伟鑫（甲方）与王博（乙方）签订房屋租赁合同书载明：甲方将其合法拥有的房屋（含院落）出租给乙方使用的有关事宜达成如下协议。一、房屋（院落）情况（一）地理位置：房屋（院落）位于北京市顺义区×××西北角东南小院。（二）房屋状况：房屋及院落内建筑包括整院面积5亩左右，院内所有房屋（注：小院东南角三间水泥房和房前小院不在此合同规定内）、设施及犬舍15间。二、租赁期限为三年，从2020年1月1日起至2022年12月31日止。……合同于2019年12月26日起正式生效。全伟鑫和王博称，全伟鑫之前与王博签订的是经营合作协议，签订房屋租赁合同书以后，经营合作协议就作废了。全伟鑫称其后来口头告知过全伟鑫此事。2018年8月23日，赵友谊与王博成为微信好友。2020年，赵友谊与王博发送如下微信聊天记录：7月6日，赵：（发送土地承包合同书及附件）。王：这合同那个六是他说的那个地方。赵：就是他后来加了附件嘛，因为他后期不是还改造了点儿，就怕到时候分不清，说我的东西属于我建的，给我列张单子，我就签了个字。而这些都是我，当时现有他来之前都是现有的这些东西，这现在就是他就说这些都属于这合同期内，我的合同期内就5亩地，你可以拿尺子量去，我从后边往前量那块儿根本就不在5亩地之内。王：他跟我说的时候都是说那块地是你的，就是我们不能动的，但是附件上他写的地上所有权，但是包括这个。赵：我觉得他就是确定这些东西都是我的，跟他没关系吧。王：我明白了，等于就是这个附件就是记录一下甲方所拥有的东西是什么，除了这些那都是乙方的，是这意思吧？赵：对，就确定一下这些东西是谁的，这也没说归他呀这个。……赵：他明确，那本身那会儿老头老太太在那儿住的嘛，就说留下来自己住个地儿，然后上哪儿给他，还正好在门口给他看门什么的，就这么说的。8月18日，王博向赵友谊发送房屋租赁合同书。赵友谊称，2018年赵友谊因涉诉土地的电话欠费一事找全伟鑫，全伟鑫称他同事王博在地上，让赵友谊直接找王博，因此赵友谊只知道二人是合作关系；直到2020年8月18日，赵友谊询问王博到底是怎么回事，王博才发送了房屋租赁合同书，赵友谊才知晓全伟鑫和王博之间是转租关系；后赵友谊曾起诉要求解除与全伟鑫的合同，但因没交诉讼费按撤诉处理了。2020年，赵友谊和全伟鑫发生如下微信聊天记录：3月31日，全：年前和您说的，我想去前面大爷大娘那住，把那个小院子利用起来，您最近有时间找个人去把有用的收拾收拾吧。赵友谊未回复。7月6日，全：当初签订合同时咱们口头说好这三间水泥房暂时由您的父母暂住一段时间，当时我们想着一时半会也用不着，他们在这可以种种菜顺便为我们看看院子。在去年的下半年我就和您沟通过这个事，按照合同以及合同附件的约定我们要使用这个房子，结果一直拖到今天。我不得已正式通知您请履行合同义务后我们才能如约履行合同租金义务，如果不能解决我们也可以走法律程序。赵友谊未回复。7月15日，全：赵哥您刚才给我打电话说要去我承包的院子的村委会停水停电，您确定要这样解决我们之间的合同纠纷吗！赵友谊未回复。7月30日，全：告知书根据我与您双方签订的承包经营合同书的内容约定以及相关附件的约定，我已于19年12月份通知您归还临时借用给您合同范围内所涉及的承包区域内进大门右侧的三间房屋。2020年3月31日再次通知关于归还房屋事宜，但是您以各种理由迟迟未予归还。不得已于2020年7月6日正式通知您暂停支付承包费直至依据合同归还房屋。您于7月15号来电以停水停电相威胁。不论是您或者村委会还是电管局均无权实施对我合法承包的区域实施停水停电这种违法行为。后于7月25号再次威胁我的合作经营伙伴要求其于8月15日搬离。您的此种行为与我们之间的合同纠纷无关，对您的此种违法行为我将保留报案起诉的权利，直至追偿因您此种行为所造成的任何损失。8月15日，赵：昨日约好今天10点见面，我们按时到达，不见你们踪影，我们已经等你1个小时了，打你电话手机还关机。请尽快联系我们，解决问题。全伟鑫未回复。11月11日，赵：全伟鑫，你尽快把租金给我，那两间房你可以住，但你以后必须按时交租子。打你电话不接，发微信不回，什么意思呀？11月12日，全：你尽快把前面屋子的东西清理一下，还有前面这个棚子，弄好了我把租金打给你。11月14日，赵：小全，我近期有事过不去收拾院子，你自己或请人收拾一下吧，在租金里自行扣除500元劳务费，剩余的你给我转过来。收拾院子时，如果有工具，帮我把工具单留起来，我过去时再拿。全：好的，院子里除了工具别的都不要了吗？还有大门的钥匙、屋子的房门钥匙还在您那里吧？赵：工具留着，大门钥匙在王博那，屋门的都在门上。全：我不在北京，我舅舅周一或者周二去小院，没问题了我就把租金给您。赵：好的。11月18日，赵：租金什么时候给我？全：因为现在王博还不愿意给我这个钥匙，我还得让我舅舅去跟他谈一谈什么意思。我舅舅这两天忙的没过去，周四或者周五过去和王博协商一下。赵：小院我租的是你，我没租王博，我要的是我的租金，你赶紧给我转过来。全：但是你也起诉王博了，你还把钥匙给的王博，我现在还没拿到钥匙，你找我的事拍拍屁股走人了，后面的问题我不得处理吗？你要这么说我也不要你500块钱什么劳务费，麻烦你亲自去收拾一下，把钥匙交接给我，咱们再签一个正式的交接协议。赵：我把什么钥匙给王博了？你问清楚了再说。我院子租给你，你转租给了王博，你跟我要什么钥匙呀？大门钥匙可不是在人家王博那吗？你不是转租给他了吗？全：那个小院的铁门呢？赵：我们没有钥匙。院子是你自己转租的，你和王博的事你们自己解决，我要的是你欠我的租金。全：起因都是因为前面这两间房引起的，你现在让我使用了，你又说你没有钥匙？我让律师拟一份协议，写好后发给你，签完协议我们正式接管。赵：我当然没有钥匙了，大门、小门锁人家王博早换锁了，我怎么会有呢？如果王博不给你钥匙你就不给欠我的房租吗？全：小门的钥匙王博没有经过你的同意不可能私自换锁吧？你也没有吧小院再租出去的权利。现在你把小院归还给的我不是归还给王博吧，这个要是理应是我找你要啊。赵：你租王博还是我租王博的院子呀？他换锁跟你说还是跟我说呀？我当时租院子对的是你，和你办的交接，不是和王博。至于王博换锁我得问你，你还好意思问我，可笑。小院在大院子里，你不找王博要钥匙跟我这废什么话呀？小院在大院子里，进小院就相当于进大院，他可能不换钥匙吗？这事是你和王博的事，跟我没有关系，把欠我的钱转给我。全：你现在还没有正式的把小院转交给我，你现在的态度我也不想和你废话了，等律师拟好协议，签完协议算正式接管。赵：我跟你签什么协议呀？你不是一直理直气壮的说小院就在合同里吗？并以此拒交房租从六月份至今，干嘛现在又让我签呀？你这不是心虚吗？小院我已经让你住了，你住不住是你的事情，别跟我这耍无赖。最后问你一次，欠我的钱什么时候给我？具体到日期。全：当然是合同里的，但是你没有按合同约定交还反还扬言要违反法律停水停电，谁耍无赖？起诉了我和王博，现在又撤诉，谁心虚了？你如果是这个态度，我们可能要考虑追偿给我们造成的损失。要是能好好说就把交还手续办好。如果继续这么蛮横，那就走诉讼，律师会和你联系。赵：合同里怎么写的约定交还，你发给我看看。11月24日，赵：全伟鑫，你在本月30日之前还不交地租，你就搬走腾退此院，12月1日我将此院断电断水，后果自负。12月1日，赵：（发送告知书，内容包括要求全伟鑫12月3日前交租金及违约金，并于12月3日上午9:30在出租地当面解决并交付款项，如未按约定时间到达，视为全伟鑫同意解除合同，全伟鑫在12月3日前将所属物品搬出出租地，逾期视为放弃所有权等）。全：（发送答复书，内容包括对事情经过的叙述，并告知已依法诉讼。）赵友谊称，11月14日的聊天记录中赵友谊所述的大门钥匙在王博那指的是整个涉诉土地的大门钥匙，这个钥匙在全伟鑫租用土地时就交给全伟鑫了，之后全伟鑫给的王博；赵友谊的父母走后，王博更换了小院的大门门锁，之后赵友谊就没有小院的大门钥匙了；王博之所以换锁是因为小院的小栅栏就1米高，进了小院和进了大院也差不多了。全伟鑫称，全伟鑫认为赵友谊说的是小院的大门钥匙，全伟鑫不清楚王博是否把小院的大门门锁更换了。王博称，王博确实更换了小院的大门门锁，钥匙在王博处，其他房屋的钥匙王博没有，王博之所以换锁是因为这两个院子实际上是通着的，为了保证安全才换的锁，如果法院判决腾退小院，王博愿意协助开门。本院询问全伟鑫是否找王博要过钥匙，全伟鑫称当时王博说给了全伟鑫小院钥匙就相当于给了大院钥匙，两个院子是通的，所以不能给钥匙。全伟鑫出示的其与王博的聊天记录中，王博同意给全伟鑫开门。全伟鑫称其认为王博无权持有小院的钥匙，因为全伟鑫和王博的合同里明确写明不包括这个小院。2020年8月15日，高媛和全伟鑫发生如下通话内容：高：我们明天过去，咱们的合同从6月15号开始算，开始付房租吗，到8月15日没付房租嘛，那咱们明天就办理一下把这事，然后我们再找新的租户，你这边不足咱们办一下手续，好不好？……全：你是要解除合同是吧？高：不是我要解除合同，是你没按合同办事啊。你看一眼合同。全：是您违约在先的呀，告知书上都说了。……高：我租你哪天前面小院给你没有？咱们是17年签的合同，我租你第一天，包括你转租给王博的时候，我们家那前头那几间房那是给老太太住的。全：对，前面不是当时是说的是给大爷大娘吗，他们不愿意去市里住，您说他们享受田园生活，还能看看院子，你当时这么说的嘛。高：对。全：然后我看两三年了，就住了一年，然后我说因为今年疫情嘛，我也没地儿住，我说去住一下。王博称，其与全伟鑫进行租赁时并没有涉及到小院，王博也没有使用过。全伟鑫称，其要求的腾退方式为，赵友谊将小院里可移动的物品移除，并将小院的三间水泥房钥匙交给全伟鑫。由于小院的大门钥匙在王博处，全伟鑫要求让赵友谊同意王博将小院的大门钥匙直接交给全伟鑫。赵友谊称三间水泥房中有两间需要钥匙，另一间虽然有门，但是不需要钥匙；同意全伟鑫直接向王博要小院的大门钥匙，其他钥匙赵友谊是有的。涉诉土地原主要为基本农田保护区、少部分一般农用地，后变更为一般农用地，启用各区分区规划后，涉诉土地为林草保护区。赵友谊已另行提起诉讼，以全伟鑫延迟交纳租金和未经允许转租土地为由，要求解除土地承包合同书、要求全伟鑫和王博腾退土地、要求全伟鑫支付租金、违约金、利息。本院认为：土地承包合同书载明，赵友谊将位于顺义区×××南1500米五亩小院承包给全伟鑫，而涉诉土地整体为一个院落，小院位于土地的东南角，故从该约定无法推断出将小院排除在承包范围以外。合同附件载明的是“土地承包合同的关于甲方地上物所有权的记录”，如果小院不属于承包范围，那么“土地承包合同”的地上物就只有其中的5项，小院无需写在附件中。赵友谊称刨除小院后剩余面积超过5亩，但在土地承包关系中，双方往往只对土地面积进行估算，并不进行精确测量，且依据赵友谊和全伟鑫所述，涉诉小院面积大约在100平方米左右，相较于5亩的总面积而言是一个很小的面积体量，故包含小院在内的情况下双方约定面积为5亩并不违反常理。故，本院认定，从合同及附件来看，涉诉小院属于全伟鑫的承包范围之内。赵友谊提交证据仅能证明在签订合同时全伟鑫同意小院由赵友谊的父母居住，但是无法证明是同意居住的时长。现赵友谊的父母已经离开小院，在依据合同及附件确认的承包范围包括小院的情况下，全伟鑫要求使用小院有合同依据。全伟鑫提出要使用小院的要求后，赵友谊与全伟鑫因小院是否属于合同范围发生争议，赵友谊未向全伟鑫交付小院，全伟鑫遂停止支付土地租金。本院认为，全伟鑫延迟支付租金事出有因，赵友谊不能据此主张解除合同、主张全伟鑫、王博腾退土地、主张全伟鑫支付违约金和利息。赵友谊于2020年8月知悉全伟鑫与王博之间签订房屋租赁合同书，此后赵友谊虽曾提起诉讼，但因未交诉讼费按撤诉处理，后2020年11月，赵友谊提出同意将小院交给全伟鑫，要求全伟鑫尽快交租金，后续赵友谊与全伟鑫一直在就小院的交付事宜继续进行协商，赵友谊从未提起过要因为全伟鑫将土地流转给王博而解除合同。故本院认为，应视为赵友谊已同意全伟鑫将土地流转给王博，故对赵友谊另案中要求确认全伟鑫和王博之间的房屋租赁合同书无效的诉讼请求，本院亦不应予支持。赵友谊在另案中主张全伟鑫支付延迟交付租金的利息，全伟鑫在本案中要求赵友谊支付小院的使用费。本院认为，赵友谊未交付小院存在过错，而小院仅占涉诉土地的一小部分，全伟鑫因赵友谊未交付小院暂停支付全部租金，虽不足以导致解除合同，但亦存在不妥之处，双方的损失程度与其各自的过错程度基本相符，故对赵友谊另案中的利息主张和全伟鑫本案中的使用费主张，本院均不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵友谊将小院中的可移动物品全部移除，将小院中房屋的钥匙交给原告全伟鑫，向原告全伟鑫腾退小院，于本判决生效之日七日内执行；二、驳回原告全伟鑫的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告全伟鑫负担三十五元（已交纳）；由被告赵友谊负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二一年五月二十七日书记员  徐 爽