湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4798号上诉人（原审被告）：湖南百家汇投资有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**。法定代表人：付胜龙。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑新华，女，1965年9月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：冯东阳，湖南国浩（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏，湖南国浩（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南百家汇投资有限公司（以下简称百家汇公司）与被上诉人郑新华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2020）湘0112民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人百家汇公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回郑新华的诉讼请求；2、一审和二审诉讼费用由郑新华承担。事实和理由：一、涉案房屋于2019年12月31日通过验收，但并属于上诉人违约，一审法院认定上诉人违约存在错误。因被上诉人未能获得银行贷款审批，其应以自有资金支付剩余购房款，但被上诉人故意拖延，未能按合同约定支付剩余房款，已明显违背合同主要义务。因被上诉人未能履行付款义务，依据法律规定，上诉人具有先履行抗辩权。2019年11月8日，上诉人给被上诉人送达的入伙通知书中已明确提出，因被上诉人未及时付清房款，相应交房期限顺延的事实。二、一审判决被上诉人不能依约取得和适用涉案房屋，推定不能实现合同目的，属于事实不清，适用法律错误。在被上诉人提出退房申请前，若被上诉人主动付款，完全可以取得涉案房屋，合同目的并非不能实现。一审法院未能查清被上诉人的购房目的，而经行适用合同法第九十四条之规定，以构成根本违约为由解除涉案合同是完全错误的，且被上诉人作为违约方不享有单方解除合同的权利，涉案房屋重设置的排烟管理也不属于合同目的不能实现之情形。三、一审法院判决继续履行涉案合同存在事实上的障碍系事实认定错误，现涉案房屋已通过验收，被上诉人完全可以采用非银行按揭方式支付购房款，一审法院以被上诉人违约的理由作为解除合同的条件，显然是错误的。被上诉人郑新华答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2、百家汇公司违约在先，其从未向郑新华告知房内有大型排烟管道这一足以影响是否选择购房的事实，且排烟管道足以影响生产生活，严重损害郑新华知情权和选择权，构成根本违约，不享有先履行抗辩权；3、百家汇公司逾期交房，已构成根本违约，郑新华不存在违约行为，还享有合同单方解除权；4、百家汇公司违背诚实信用，郑新华现在不愿意获得存在大型排烟管道的商品房，且现在银行贷款审批也不能通过，继续履行合同存在客观障碍。郑新华向一审法院起诉请求：1、依法判令解除郑新华与百家汇公司于2018年11月4日签订的《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》（合同编号：20150176276）；2、依法判令郑新华向百家汇公司退房，百家汇公司向郑新华退还购房款、代收款、合同印花税共计166578元及利息（其中10万元定金从2018年4月10日起按银行同期贷款率计至百家汇公司实际退款之日止；其余66578元从2018年11月4日按银行同期贷款率计至百家汇公司实际退款之日止）；3、依法判令百家汇公司承担办理退房的全部手续费用；4、该案全部诉讼费由百家汇公司承担。一审法院认定的事实：2018年11月4日，郑新华（买受人）与百家汇公司（出卖人）签订编号20150176276《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》及《补充协议》，合同约定：郑新华购买百家汇公司开发的位于望城经济技术开发区××路××市场××栋××层××号××商品房，规划用途为商业、办公，该商品房建筑面积59.17㎡，其中套内建筑面积39.01㎡；该商品房单价5500元／㎡，总房价为325435元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按银行按揭贷款方式付款：买受人于本合同签订时向出卖人交付首期房款（含定金）165435元，剩余房款160000元以按揭贷款方式支付，买受人应在本合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按期要求及时补充；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内，以自有资金支付，不承担合同第七条约定的违约责任，逾期，出卖人有权按合同第七条的约定追究买受人逾期付款等违约责任；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在七内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人应将已付款及银行活期存款利息退还给买受人。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合经验收合格的条件。合同第十条中交接手续约定，该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第十一条逾期交房责任约定：本合同第八条约定房屋交付期限届满，买受人未收到出卖人办理房屋交付手续的通知的，买受人应主动了解房屋是否具备了交付条件，在房屋已经具备交付条件且出卖人已经向同栋楼宇其他房屋买受人交房的情形下，因买受人未能收到交房通知而导致其未能及时收房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：逾期在120日之内的，第八条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起三十日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，自逾期第121日起，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之二向买受人支付违约金。违约金总额不超过已付房价款的百分之二，该违约金于商品房实际交付之日起三十日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。合同第十二条合同销售和使用承诺约定：出卖人销售承诺该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，）详见附件四。合同附件四遮挡或妨碍房屋正常使用的情况约定：买受人对该商品房如果存在公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况予以理解并表示无条件接受，并清楚出卖人已将该不利因素考虑在该房屋的价格中，买受人承诺，在本合同签订后买受人不得再以任何理由要求出卖人排除障碍或撤除该设施或要求出卖人承担相关民事责任。《补充协议》第五条约定：《商品房买卖合同》第八条中“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、监理单位签署的质量合格文件；《补充协议》第五条中5.4第（2）项约定：如买受人未按合同约定付清全部房款、未获得银行按揭贷款并支付给出卖人或未缴纳物业维修资金、契税等相关费用的，出卖人有权拒绝交付该商品房，买受人无权追究出卖人逾期交房的违约责任…；《补充协议》第八条约定：在经相关职能部门批准、不影响买受人所购商品房质量或使用的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该局部改变遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任，因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方按《商品房买卖合同》第二十一条处理，由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确定后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。郑新华于2018年4月10日支付房款100000元，于2018年11月4日支付房款65435元，合计165435元；剩余房款160000元，郑新华未办妥银行按揭贷款，也未向百家汇公司支付。合同签订的当日，百家汇公司向郑新华代收费用980元（含：按揭贷款公证费200元、工本制图费80元、土地证手续费150元、产权登记费550元）。2019年11月8日，百家汇公司向郑新华发送收房入伙通知书，告知郑新华案涉房屋完成房屋验收，已达交付条件，要求郑新华按通知于2019年11月12日9时至17时办理收房入伙手续，并告知郑新华有按揭未放款160000元，交房日期则顺延至按揭放款回款后的二周内。2019年10月31日，包含涉案房屋在内的楼栋通过消防验收；2019年12月31日，包含涉案房屋在内的楼栋通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收。2020年4月16日，郑新华向百家汇公司送达了《退房申请报告》，报告认为：百家汇公司在交房逾期6个月情况下通知验收商铺，验收时发现百家汇公司在未遵循本人意愿的前提下，在房内增加了大型通风排烟管道，严重影响商铺空间尺寸及使用价值，且购买商铺时销售人员并未将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，违反了双方签订的商品房买卖合同第十二条“销售和使用承诺”规定，申请解除合同、并要求百家汇公司自退房通知书到达之日起10以内退还已付房价款和利息（按银行同期贷款利率计算）。另查明，案涉房屋内空间内存在悬挂式的排烟管道，双方在庭审中认可管道高0.5米、宽0.85米。郑新华、百家汇公司双方未办理案涉房屋的收房。再查明，百家汇公司庭审中提出案涉房屋存在的排烟管道是否导致房屋无法使用及对房屋使用的影响力进行鉴定，其主要事实及理由为：郑新华主张其购买的房屋中存在排烟管道，致使其完全无法使用，以根本违约为由要求解除合同，由于该排烟管道的存在是否会致使其无法使用及对使用影响力大小存在巨大争议且无法定论，需要对上述事项进行鉴定。一审法院认为，郑新华、百家汇公司签订的《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。该案主要争议焦点为：《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》是否解除。关于《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》是否解除。第一、郑新华、百家汇公司签订的《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》约定百家汇公司应于2019年5月1日前向买受人交付商品房，且商品房交付条件为经出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收并取得勘察、设计、施工、监理单位签署的质量合格文件，但百家汇公司于2019年11月8日通知郑新华收房，且案涉房屋于2019年12月31日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收,因此百家汇公司未按合同约定履行向郑新华交付房屋的主要义务，导致郑新华不能按合同约定取得案涉房屋和使用该房屋，百家汇公司的违约行为致使不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故郑新华有权解除合同；第二、案涉房屋内的悬挂式排烟管道对房屋的正常使用产生一定妨碍，虽然合同附件四约定“买受人对该商品房如果存在公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况予以理解并表示无条件接受，并清楚出卖人已将该不利因素考虑在该房屋的价格中，买受人承诺，在本合同签订后买受人不得再以任何理由要求出卖人排除障碍或撤除该设施或要求出卖人承担相关民事责任”，但该合同条款系格式条款，该条款免除百家汇公司责任及排除郑新华权利，因此该条款无效。百家汇公司未举证证明向郑新华告知存在悬挂式排烟管道及管道的位置、体积，因房屋内存在悬挂式排烟管道占用了房屋的空间，对房屋的正常使用产生一定妨碍，直接影响郑新华作出是否购买该房屋的选择及购买价格，百家汇公司未告知存在悬挂式排烟管道行为违反诚实信用原则；第三、涉案房屋采用银行按揭贷款的付款方式，经查，银行未批准百家汇公司的按揭贷款申请，现郑新华尚有剩余房款160000元未支付，鉴于郑新华无法办理按揭贷款，继续履行合同具有客观障碍。综上，郑新华主张解除案涉《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。案涉《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》解除后，百家汇公司应返还郑新华已支付的房款，郑新华已向百家汇公司合计支付房款165435元，故百家汇公司应向郑新华退还购房款165435元。因郑新华未办理按揭贷款、涉案房屋尚未办理不动产登记权证，对百家汇公司代收的费用980元（含：按揭贷款公证费200元、工本制图费80元、土地证手续费150元、产权登记费550元），也应当由百家汇公司向郑新华予以退还。郑新华主张百家汇公司退还印花税163元的诉讼请求，其没有提供证据证实交纳了该费用及百家汇公司代收了该费用，且印花税是根据我国税收政策及法律规定缴纳的税种，受行政法规及政策规制约束，不属于民事纠纷审查的范畴，因此，郑新华的该项主张缺少法律依据，且不属于民事诉讼审查范畴，该院不予支持。郑新华主张百家汇公司承担办理退房的全部手续费用的诉讼请求，其未能明确该费用的名称及金额，郑新华该项诉讼请求不明确，该院亦不予支持。因案涉房屋尚未交付，郑新华不负有向百家汇公司退还房屋的义务。关于郑新华要求百家汇公司支付按银行同期贷款利率计至百家汇公司实际退款之日止的利息的诉讼请求。该案中百家汇公司未按合同约定交付房屋显然已经违反合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，百家汇公司应当承担相应违约责任。百家汇公司未按合同约定交付房屋，郑新华主张解除合同及退还相应款项，因百家汇公司未及时退还收取的相应款项显然给郑新华造成一定的利息损失，结合郑新华、百家汇公司合同履行情况、百家汇公司违约程度等情形，该院认为利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜。鉴于郑新华在百家汇公司未按合同约定交付房屋后，其可以选择解除合同或继续履行合同，由于郑新华于2020年4月16日向百家汇公司提出解除合同和退还款项，故该院认为利息支付时间从郑新华主张退还款项之日起至百家汇公司实际退还款项之日止。其中已付房款165435元的利息自2020年4月16日起计算至该款项全部清偿之日止；其中代收费用980元（含：按揭贷款公证费200元、工本制图费80元、土地证手续费150元、产权登记费550元）的利息自2020年4月16日起计算至该款项全部清偿之日止。百家汇公司庭审中提出案涉房屋存在的排烟管道是否导致房屋无法使用及对房屋使用的影响力进行鉴定的申请。该院认为，郑新华并未将房屋存在排烟管道及对房屋使用的影响作为请求解除合同的唯一理由，该院亦未将房屋存在排烟管道是否导致房屋无法使用及对房屋使用的影响力作为是否解除合同的主要原因，故百家汇公司的该鉴定申请，该院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除郑新华与湖南百家汇投资有限公司于2018年11月4日签订的《望城区商品房买卖合同(1、3区裙楼）》（编号20150176276）；二、湖南百家汇投资有限公司于该判决生效之日起十日内退还郑新华166415元（含：已付房款165435元、代收费用980元），并向郑新华支付自2020年4月16日起至该款项全部清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；三、驳回郑新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6182元，由郑新华负担50元，湖南百家汇投资有限公司负担6132元。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，二审争议焦点为涉案合同郑新华是否可以要求解除。依据双方在庭审中认可的排烟管道于室内悬挂，宽0.5米、高0.85米，而涉案房屋套内面积39.01平方米、高度4.5米，依据常识和一般的生活经验，排烟管道的存在实际上将影响涉案房屋的室内使用空间与使用价值，也将增加购房者郑新华的装修成本。排烟管道虽是初始设计，但上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时，未尽相应的提醒和告知义务，足以影响购房者对是否购房的判断。现涉案房屋尚未交付，被上诉人贷款也未获得银行审批，上诉人亦未能在合理期限内采取补救措施，郑新华诉请要求解除双方签订的合同，故一审法院判决解除双方签订的《望城区商品房买卖合同（1、3区裙楼）》（编号20150176276）并无不当，本院予以维持。上诉人提出被上诉人未能办妥银行按揭贷款，上诉人享有延期交房的先履行抗辩权亦与客观事实不符，因为双方合同约定上诉人应当在2019年5月1日前向被上诉人交付符合经验收合格条件的涉案商品房，但涉案房屋在2019年12月31日才验收合格，上诉人违约在先。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6132元，由上诉人湖南百家汇投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 英审判员  李维潇二〇二一年四月二十二日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。