天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0117民初1321号原告：曹楠，男，1981年3月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：马金红，天津云杰律师事务所律师。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河区现代产业区海航东路。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：张宏骉，该公司职员。原告曹楠与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹楠的委托诉讼代理人马金红、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司的委托诉讼代理人张宏骉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹楠向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决海航公司向原告支付延期交房的利息65236.12元及违约金49442.11元，以上合计114678.23元；2．请求法院判决海航公司向原告支付房屋面积差额款项813.36元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月23日，原告曹楠与被告海航公司签订了《天津市商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的航瑞雅庭16-1-702房屋，总房款1251699元，海航置业2018年5月31日交付房屋，但海航置业直到2019年6月30日才向曹楠交付房屋，按照上述《天津市商品房买卖合同》的约定，被告应向原告支付逾期交房利息及违约金。另外，曹楠按照合同约定的房屋面积为200.06平方米支付了全部购房款，而房屋实际面积为199.93平方米，差额面积为0.13平方米，海航置业应退回曹楠房屋面积差额款813.36元。曹楠多次催要，海航置业均未支付延期交房的利息、违约金及房屋面积差额款项，综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。海航公司未做答辩。原告提交了以下证据：证据1．天津市商品房买卖合同及补充协议，证明,原告与被告签订商品房买卖合同，该合同对延期交房及房屋存在面积差如何处理进行了约定；证据2．发票两张，证明，涉案房屋原告已经支付全部房款；证据3．物业管理协议、房屋装饰装修管理协议、代收电费、装修保证金、服务费、物业管理基本服务费各一张，证明,原告于2019年9月28日实际收房后，与物业签订合同，缴纳了物业费、电费等费用；证据4．面积差网络截屏两页，证明，涉案房屋存在0.13平米的面积差；证据5.延期入住违约金核算确认单，证明，被告在交房时同意支付逾期利息和违约金，其中逾期利息65236.12元与原告计算一致；6、提交宁河区人民法院（2019）津0117民初4816号民事判决书、（2020）津0117民初868号民事判决书，证明经法院认定了航瑞雅庭是在2015年9月7日开工，2017年12月27日消防验收合格，该两份判决书明确记载了27、73、75、81号文件的主要内容，其中73、75、81号文件均系因室外土石方作业而要求建设工程企业停工，证明被告不能适用73、75、81号文件而主张不可抗力停工。被告对原告出示的证据1、2、4认可，对证据3不是被告所签，不认可、4认可，对证据5不认可，证据6真实性认可，证明目的不认可。被告提交了以下证据：证据1.监理公司的情况说明一份;证据2.美丽天津一号工程（2016）27号文件;证据3.津建质安总（2017）73号文件;证据4.津建质安总（2017）75号文件;证据5.津建工程（2018）81号文件;证据6.入住通知书。原告对被告出示的证据质证称，证据1监理公司的情况说明无出具日期，没有骑缝章，没有原件，三性和证明目的不予认可，监理单位能够出具的是日常监理报告，对该证据不予认可，航瑞雅庭16号楼在2017年12月27日消防竣工验收合格，消防竣工验收合格后不可能再开展土石方作业，该监理公司出具的情况说明记载，在该日期后，仍存在土石方作业停工的证明，完全有悖建设工程常理，该证据为伪造，该证据为孤证，未有该工程自2015年9月7日开工以来的监理报告作为依托证明航瑞雅庭16号楼因天津市政府的美丽工程27号、75号、73号、81号文件陈述的土石方作业停止工作的证据进行佐证；美丽天津一号工程（2016）27号文件以官方发布的红头文件为准，被告提交的证据原告无法核实，被告的证明目的不予认可，被告应提交2016年11月15日至2016年12月31日期间涉案房屋的16号楼因该文件停工的全部监理报告；津建质安总（2017）73号文件以官方红头文件为准，被告提交的不予认可，被告未提供2017年8月25日至2017年9月10日期间涉案的航瑞雅庭16号楼工程进度正处于室外土石方作业且未提供被告因该文件停工的相关证据，不能适用该文件；津建质安总（2017）75号文件，津建工程（2018）81号文件，停工涉及165天，以官方红头文件为准，被告提交的不予认可，其中航瑞雅庭16号楼在2017年12月27日，已经消防工程验收合格，同日，该工程规划验收合格，次日该工程验收备案合格，说明该工程在2017年12月27日后不存在土石方作业，被告无权适用该文件，主张不可抗力停工，土石方作业基本是在该工程开工的前期阶段，涉案楼房时在2015年9月7日开工，截止到2017年10月1日前，该工程的土石方作业早就应该完成，故被告想适用该文件证明2017年12月27日之前停工应提供充分证据证明涉案16号楼在2017年10月1日至2017年12月27日期间，共86天，因土石方作业而停工，被告未提供证据适用该文件。入住通知书没有原件不予质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：经审核，本院对原告出示的证据3，原告未能证明同本案的关联性，本院不予采纳,证据5，不是原件也未见被告签章确认，本院不予采纳，证据6，为生效法律文书，真实性本院予以采纳，但原告的证明目的结合全案进行分析认定；对被告证据2、3、4、5予以采纳，证据1，不是正式的监理报告，而是情况说明，且为复印件，对该证据本院不予采纳，证据6，为复印件，原告不予认可，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市宁河区××村××号楼××号××商品房××，房屋价款1251699元，单价6256.62元／平方米。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2018年5月31日前，将符合上述条件的商品房，交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。第3条约定内容为：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并每日按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限不超过总房款的2%，乙方因办理退房手续产生的税费损失均由甲方承担。经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限亦不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方（原告）未按甲方（被告）《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋价款，而被告未能在合同约定的期限内交付房屋。原告已于2019年6月30日办理入住手续。原告经网络查询其购买房屋的实际面积与合同约定的面积不符，原销售面积为200.06平方米，实际面积为199.93平方米，差额面积-0.13平方米，面积差额为813.36元。另查，涉案房屋所在的海航社区三期业主曾向法院提起诉讼，本院作出判决后，业主不服本院判决，提起上诉，二审法院判决维持本院一审判决，经两级法院确定，涉案房屋所处的海航社区三期项目受美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》的影响，海航社区三期项目于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计228天。本院认为，原被告所签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方没有按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：1.被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；2.被告应该向原告支付的违约金数额；3.被告是否应向原告支付房屋面积差价款。原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条及补充协议第1条的约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出了《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年8月29日发布了《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、2017年9月4日发布的《关于建议不加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》。上述通知均系政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等作业，而案涉房屋在2017年12月31日完成的只是消防验收，其所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，被告为落实政府部门的限期停工要求，分别于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计228天。由上述停工引发的逾期交房，被告可予以免责。原、被告签订合同的时间为2016年11月23日，经核算，在本案中被告受不可抗力影响而停工天数共计220天，该时间段内的停工是被告事先不能预判和掌控的，属于被告免责的合理时间。被告应交付时间为2018年5月31日，实际通知原告收房时间为2019年6月30日，被告超出合同约定的交房时间为395天，扣除受停工令影响的免责天数，被告不可免责的逾期交房天数为175天，故海航公司应该承担相应的违约责任。关于原告的损失问题，根据合同约定，已付房款利息应为1251699元×4.35%÷365天×175天＝26105.64元，对于原告诉讼请求中超出的部分本院不予支持。逾期交房违约金为1251699元×1/10000×175天＝21904.73元，对于原告诉讼请求中超出的部分本院不予支持。原告主张计算已付房款利息应除以360天，而不是365天，本院认为，银行的记账利息是按每月30天，每年360天计算，而本案的违约天数是以天计算的，会逢有31天/月或28天/月的情况，故本案中计算已付房款利息采取除以365天的方式计算。原告主张813.36元的面积差价款，被告认可，故本院予以支持。原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告曹楠支付逾期交房违约金21904.73元、已付房款利息26105.64元，合计48010.37元；二、被告天津宁河海航置业投资开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告曹楠支付差额面积差价款813.36元;三、驳回原告曹楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1305元，被告天津宁河海航置业投资开发有限公司负担546元，原告曹楠负担759元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  单建杰二〇二一年五月十七日书记员  魏少颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。