北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终756号上诉人（原审被告）：田明华，男，1958年8月9日出生，满族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：吴宏垚，女，1970年8月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴宏焱（吴宏垚之姐），住北京市通州区。上诉人田明华因与被上诉人吴宏垚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田明华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴宏垚的诉讼请求，吴宏垚承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.田明华与李冬瑾、李志不在同一户口本，田明华也不知晓李冬瑾的户口情况，以为其没有案涉房屋产权后即已将户口迁出。直到吴宏垚找到田明华时，田明华才知晓李冬瑾及李志的户口仍在案涉房屋中。田明华也积极联系李冬瑾，并与派出所进行协调，但李冬瑾始终不将户口迁出。田明华不存在主观恶意，并非故意违约。同时，案涉房屋并非学区房，吴宏垚户口已迁入案涉房屋，李冬瑾的户口不影响吴宏垚实体权利，目前李志的户口已经迁走，一审判决的违约金数额过高。2.田明华离婚后因向李冬瑾支付房产对价欠下外债，无力承担30万违约金。3.经查类案判决，一审判决的违约金明显过高。4.北京市已出台公共户口政策，吴宏垚可以向派出所申请让李冬瑾迁走。吴宏垚辩称，同意一审判决。1.田明华出示类案判决与本案情形不同，不能适用。2.田明华在签合同时故意隐瞒房屋户口情形，合同约定了一户两人而实际为两户四人，导致吴宏垚做出错误决定，并且影响了今后的交易价值。3.关于田明华出售房屋户籍问题，在合同签订后曾多次要求田明华和中介去派出所查询户籍情况，田明华都以各种理由拖延，出示户口本陈述户口没有问题，直到2019年交易完毕吴宏垚去派出所登记户口的时候时才知案涉房屋里还有李冬瑾母子的户口。4.后经向中介交涉及到派出所查询，吴宏垚曾同意只要在2019年11月底前迁出户口不会追究田明华逾期迁户的责任，但田明华仍一再拖延不迁户；5.吴宏垚曾与李冬瑾电话沟通，对于2017年二人离婚后的财产没有分割完毕的情况进行确认，其二人也知晓目前李冬瑾母子的户籍存在问题。6.关于案涉房屋户口变动情况，吴宏垚也曾向派出所申请调查，但因为没有权限被拒绝。吴宏垚向一审法院起诉请求：1、田明华因故意隐瞒出售房产的户籍真实情况，造成房价与虚假承诺户口后产生的市值价差50万元，田明华应承担双倍返还100万元的责任；2、判令田明华支付逾期迁户违约金100万元；3、案件受理费由田明华承担。一审法院认定事实：2019年3月7日，吴宏垚与田明华签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，田明华将其名下位于北京市东城区金鱼池西区11号楼某房屋出售给吴宏垚。该房屋成交价260万元，该房屋家具、家电、装修及配套等作价604万元。其中第十条户籍迁出约定，该房屋现有户籍，现出卖人可查询得到的户籍登记情况1册**。出卖人迁出现有户籍，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理办理完成本房屋相关的所有的现有户籍迁出手续。如果出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，双方签订《补充协议》。该合同约定，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施等作价总计为864万元，此价格为出售方净得价，不含税。双方一致同意户口迁出保证金为5万元，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金按照以下方式支付，迁出户口当日支付，由买受人直接划转至出卖方。物业交割保证金为5万元。该物业交割保证金可以抵扣物业交割日前出卖人所需负担的欠费及出卖人未保持房屋良好等情况造成的实际损失。上述合同签订后，除上述5万物业保证金和5万元户口迁出保证金外，吴宏垚已付清其他款项，并取得涉案房屋所有权证。吴宏垚也已将自家户口迁入涉案房屋。庭审中，吴宏垚申请中介人员出庭作证。证人到庭称，签约时，已经明确询问涉案房屋中全部户口，但田明华仅告知其本人和女儿户口，未告知还有前妻母子的户口；如果有户口不能迁出，像涉案房屋价格860多万的房子，市场价应当低50万元左右；合同中逾期违约金是针对与涉案房屋有关的所有户口。对证人证言，吴宏垚认可，田明华不认可。同时，吴宏垚称，关于其主张的逾期迁户违约金数额计算方式为，以房屋总价款864万为基数，按照日万分之五，自2019年8月1日计算至2020年10月19日，已经175万元，不管田明华逾期到何时将户口迁出，吴宏垚仅主张逾期迁户违约金100万元。对此，田明华称，其不知道李冬瑾母子户口仍在，不存在恶意，事后也积极沟通迁户问题，其无违约行为；即使计算违约金，也应当按照合同约定的房屋价款260万元为计算基数；逾期迁户违约金约定过高，吴宏垚无实际损失，田明华无力承担。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，关于吴宏垚第一项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。根据查明事实，涉案房屋中目前尚有田明华前妻李冬瑾及其子李志的户口未迁出，田明华已构成违约，理应承担违约责任。现吴宏垚主张田明华承担一次性逾期迁户违约金，理由正当，法院予以支持。因田明华提出吴宏垚主张的违约金过高，现吴宏垚亦未提供因逾期迁户给其造成损失的相应证据，故法院结合双方关于户口迁出的约定、涉案合同履行情况、田明华应知案外人户口存在而不告知买受人的恶意行为等因素，法院综合酌定违约金数额为30万元。按照合同约定，该违约金数额抵扣5万元户口迁出保证金后，田明华仍须向吴宏垚支付违约金25万元。关于吴宏垚主张的因户口不能迁出的差价损失，依据不足，法院不予支持。一审法院判决：一、田明华于判决生效后七日内向吴宏垚支付逾期迁户违约金25万元；二、驳回吴宏垚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，田明华称上户口时李冬瑾、李志在案涉房屋上是空挂户，田明华认为与自己没有关系。另查，案涉房屋目前有李冬瑾的户口未迁出。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合双方诉辩意见，本案主要争议为一审法院判决的违约金数额是否过高。根据一审查明的事实，结合田明华于二审中的陈述，田明华应当知道案涉房屋存在案外人户口，但未能履行如实告知义务，且未能履行双方关于户口迁出的约定，构成违约，应当承担违约责任。田明华提交了北京市东城区人民法院的数份判决，主张一审法院判决的户口违约金过高，本案户口违约金也应在4万元至8万元之间。本院查阅了上述判决，并查阅了关于户口违约金的部分其他判决，认为前述判决个案情况有所不同，合同约定、履行情况、房屋价值、过错程度等情况亦存在不同，故应进行个案判断。现吴宏垚未充分举证因逾期迁户给自己造成的损失，本院综合双方合同约定、合同履行、过错程度等情况，认为一审法院酌定数额过高，本院调低违约金数额至20万元，抵扣5万元户口迁出保证金后，田明华须向吴宏垚支付违约金15万元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15542号民事判决；二、田明华于本判决生效后七日内向吴宏垚支付逾期迁户违约金15万元；三、驳回吴宏垚的其他诉讼请求。一审案件受理费11400元，由吴宏垚负担10260元（已交纳9150元，剩余1110元于本判决生效后七日内交纳）；由田明华负担1140元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5050元，由吴宏垚负担2020元（于本判决生效后七日内交纳）；由田明华负担3030元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 霍翠玲审 判 员 陈 妍二〇二一年二月二十六日法官助理 吴京竞书 记 员 刘欣欣