上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初866号原告：上海淳邑实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕永山，执行董事。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞佳浩，上海新松律师事务所律师。被告：上海回井文化传媒有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：钱跃兴。被告：钱跃兴，男，1991年11月12日出生，汉族，住上海市。原告上海淳邑实业发展有限公司(以下简称“淳邑公司”)与被告上海回井文化传媒有限公司(以下简称“回井公司”)、钱跃兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因发现两被告下落不明，故于2021年2月5日依法裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张鎏到庭参加诉讼。两被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淳邑公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告回井公司签订的合同编号为2020第0801号《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除；2、判令被告回井公司搬离并向原告返还上海市松江区新松江路XXX号一层104号A区和B区房屋；3.判令被告回井公司支付原告自2020年10月28日至2020年12月1日(合同解除之日)期间的A区房屋租金，共计37,060元(按照【5元×218㎡＝1090元】/日的标准计算，共计34天)；4.判令被告回井公司支付原告自2020年10月28日至2020年12月1日(合同解除之日)期间的A、B区物业管理费，共计3,488.4元，按照【0.3元×342㎡＝102.6元】/日的标准计算，共计34天)；5.判令被告回井公司支付原告自2020年12月2日至实际返还房屋之日期间的A区房屋租金，按照【5元×218㎡＝1090元】/日的标准计算；6.判令被告回井公司支付原告自2020年10月1日至实际返还房屋之日期间的B区房屋租金，按照【5元×124㎡＝620元】/日的标准计算;7.判令被告回井公司支付原告装修免租期间的房屋租金65,400元(按照【5元×218㎡＝1,090元】/日的标准计算，自2020年8月1日至2020年9月30日期间，共60天)；8.判令被告回井公司按照两个月租金和物业管理费的总和为标准，支付原告解约违约金72,549.83元；9.判令被告回井公司赔偿原告律师费26,547元；10.判令原告无需向被告回井公司退还租赁保证金148,609.75元；11.判令被告钱跃兴就上述第3-9项承担连带清偿责任。事实和理由：原告和被告回井公司于2020年8月1日签订编号为2020第0801号《房屋租赁合同》，约定原告将上海市松江区新松江路XXX号一层104号建筑面积218平方米(含公摊面积)部分房屋(统称A区)、建筑面积124平方米(含公摊面积)部分房屋(统称B区)商铺(以下简称“涉案房屋”)出租给被告经营“聆听LIVEH0USE”品牌酒吧使用，租赁期限为5年，装修免租期为2020年8月1日至2020年9月27日，租金标准为租赁第一年的前6个月租金为198,925.02元,后6个月租金为278,494.98元,每三个月支付一次,先付后用。原被告双方于2020年8月1日办理了房屋交付手续,原告将租赁房屋交付被告使用。但截止至起诉之日,被告尚拖欠原告自2020年10月28日起的房屋租金、物业管理费等款项。虽经原告多次催讨,但被告拒不支付。且以拒接电话、失联的方式拒不履行合同义务。依据公司法第63条规定，被告钱跃兴应当对被告回井公司的债务承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告回井公司、被告钱跃兴未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市松江区新松江路XXX号房屋于2018年1月11日核准登记在案外人上海东紫房地产发展有限公司(以下简称“东紫公司”)名下。2017年8月31日，案外人东紫公司作为甲方、原告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区新松江路XXX号B2层、B1层、1层至30层(包括裙楼及主楼)房屋出租给乙方，租期自2018年8月1日至2033年7月31日。第6.1条约定，乙方在租赁期间内在履行本合同中乙方的义务、遵守法律法规的前提下可对租赁房产进行转租……合同另对其他事宜作了约定。2020年8月1日，原告作为甲方、出租方，被告回井公司作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。第3.1.1条约定，双方确定该商铺验收交付日为2020年8月1日。第3.2.1条约定，自该商铺交付之日起，乙方可享受60天装修期(2020年8月1日至2020年9月27日)。第3.2.2条约定，本合同约定之装修期，为甲方附条件赠与乙方免费使用。该条件为乙方在本合同约定期间无任何违约行为，如乙方违约，则甲方给予的该免费取消。甲乙双方一致确认本条非违约条款，而系附条件赠与使用条款。第3.3条约定，乙方应在本合同签订之日起三日内，向甲方支付20,000元的装修保证金，乙方完成全部装修施工后，通知甲方验收，经甲方验收合格、乙方结清费用且双方无其他争议的，甲方将装修保证金无息退还乙方。第4.1条约定，本合同租期为5年，即2020年8月1日至2025年7月14日。第5.1条约定，乙方在本合同签订后三日内，向甲方支付租赁保证金，金额为三个月租金139,247.50元和三个月物业管理费9,362.25元，合计148,609.75元。第6.1.1条约定，本合同项下商铺自计租开始前6个月(2020年9月28日至2021年3月27日)租金单价为5元/天/平方米，后2021年3月28日至2021年7月14日租金单价为7元/天/平方米……第6.1.2条约定，甲乙双方同意租赁期内租金支付实行先付后用的原则：2020年9月28日至2021年3月27日期间租金为每月支付……第6.1.3条约定，如乙方依照本合同完全履行其应承担的义务，则甲方将B区场所免费赠与乙方使用，使用期间同乙方承租A区的期限。乙方在使用B区期间产生的物业管理费、能源费等一切费用由乙方自行承担，甲方对B区不承担任何违约及赔偿责任。第6.1.4条约定，B区的返还方式及标准等条件同A区一致。……如因乙方违约的，B区房屋自A区房屋装修免租期结束之日至房屋实际返还之日期间的占有使用费，乙方应根据本合同约定的第1个租金计收年度的租金标准支付给甲方。第6.2条约定，本合同项下商铺物业管理费为0.3元/天/平方米。物业管理费支付实行先付后用原则，每三个月为结算周期；乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的物业管理费。其后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的物业管理费。第6.4.4条约定，逾期超过30日(含30日)，仍未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除本合同，且乙方已付费用及保证金不予退还。第13.1条约定，如乙方出现下列情形之一的，甲方有权通知乙方立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金或其它费用，且乙方还应向甲方支付相当于六个月租金及物业管理费总和的违约金；如前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。另外，在此情形下，根据3.2条甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起的装修期应根据本合同约定的第1个租金计收年度的租金标准计算租金。……2、逾期支付租赁期内的租金、物业管理费、能源费等费用超过30日(含30日)。第13.2条约定，如乙方逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，……甲方因追讨乙方所欠租金及各类款项产生的费用，包括但不限于公证费、保全费、诉讼费、律师函费用、律师费(依据《上海市律师服务收费政府指导价标准》规定的“按标的额比例收费”上限计算)，全部由乙方承担。第18.3.2条约定，乙方联系地址为上海市黄浦区加州花园独栋5区319，联系人钱跃兴，联系电话XXXXXXXXXXX。合同另对其他租赁事宜作了约定。同日，甲方将涉案房屋交付给乙方。2020年11月30日，原告向被告回井公司发送《律师函》，通知被告因原告逾期支付租金及物业管理费等款项，经催告后仍拒不履行，已构成根本违约。故通知双方签订的编号为2020第0801号《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除。该函未能通过邮寄方式送达。原告于2020年11月30日向被告钱跃兴微信发送了《律师函》并将《律师函》张贴在涉案房屋门上。另查明：被告回井公司于2017年12月21日成立，企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股)。2018年10月30日，被告回井公司的企业类型变更为有限责任公司(自然人独资)，股东为被告钱跃兴。审理中，原告陈述：被告承租涉案房屋后，仅支付了211,126元，包括一个月租金33,154.17元、三个月物业管理费9,362.25元、相当于三个月租金和物业管理费的保证金148,609.75元、装修押金20,000元；关于装修押金20,000元，要等被告回井公司装修完成以后同原告进行结算，原告在扣除消防放水费、消防系统接入费并需要提供消防验收材料后才能进行结算，但因被告回井公司未提供，故未能结算，故对于装修押金20,000元，不在本案中处理。以上事实，有不动产证书、房屋租赁合同、微信聊天记录以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，根据原告的陈述，被告仅支付了一个月租金，2020年10月28日后的租金未支付，依据《房屋租赁合同》第13.1条的约定，原告有权要求解除合同。原告通过微信方式向被告送达了《律师函》，通知被告租赁合同于2020年12月1日解除。该解除行为有效，本院认定《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，被告回井公司应当搬离并向原告返还涉案房屋。关于欠付租金、使用费及物业管理费的情况，根据原告的陈述，被告向其支付的211,126元，包括一个月租金33,154.17元、三个月物业管理费9,362.25元、相当于三个月租金和物业管理费的保证金148,609.75元、装修押金20,000元，该陈述与租赁合同的约定相符，本院予以采信。《房屋租赁合同》约定的租期自2020年9月28日起算，被告仅支付了一个月的租金，故A区租金及占有使用费应从2020年10月28日起算，现原告按照5元×218㎡＝1,090元/日的标准计算，本院予以支持。关于B区租金，依据合同第6.1.3条和6.1.4条的约定，被告未按约履行合同，应当支付租金，现被告按照5元×124㎡＝620元/日的标准主张自2020年10月1日至实际返还房屋之日期间的租金及占有使用费，本院予以支持。关于物业管理费，原告陈述被告已付三个月物业管理费，故被告物业管理费已经支付至2020年10月31日，自2020年11月1日至2020年12月1日期间A、B区物业管理费，共计3,180.60元，被告回井公司应当支付。关于免租期租金，依据《房屋租赁合同》第3.2.2条和第13.1条的约定，被告回井公司应当向原告支付免租期租金，依据合同约定，免租期自2020年8月1日至2020年9月27日，按照5元×218㎡＝1,090元/日的标准计算58天，金额为63,220元。依据第13.1条之规定，被告已付租赁保证金148,609.75元原告无需退还。关于解约违约金，原告现主动调整至两个月租金和物业管理费的总和，并无不当，本院亦予以支持。关于律师费，依据合同第13.2条的约定，被告回井公司应当支付原告。律师费的金额26,547元亦属合理。本院予以支持。关于原告要求被告钱跃兴承担连带清偿责任的诉请，符合公司法的相关规定，本院亦予以支持。关于装修押金20,000元，本案中不予处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海淳邑实业发展有限公司与被告上海回井文化传媒有限公司在2020年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除；二、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区新松江路XXX号一层104号A区和B区房屋并返还给原告上海淳邑实业发展有限公司；三、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年10月28日起至实际搬离和返还房屋之日止的A区房屋租金，按照每日1,090元的标准计算；四、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年10月1日起至实际搬离和返还房屋之日止的B区房屋租金，按照每日620元的标准计算；五、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司自2020年11月1日起至2020年12月1日止的物业管理费3,180.60元；六、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司装修免租期间的房屋租金63,220元；七、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海淳邑实业发展有限公司解约违约金72,549.83元；八、被告上海回井文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海淳邑实业发展有限公司律师费26,547元；九、原告上海淳邑实业发展有限公司无需退还被告上海回井文化传媒有限公司已付保证金148,609.75元；十、被告钱跃兴对被告上海回井文化传媒有限公司的上述第三项至第八项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,206元，由被告上海回井文化传媒有限公司、钱跃兴负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  亓继芳二〇二一年五月二十四日书记员  叶唐青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。