安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初10467号 原告（反诉被告）：孙凡，男，1989年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王鹏，湖北妍君律师事务所律师。 原告（反诉被告）：李艳，女，1990年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王鹏，湖北妍君律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王振南，男，1994年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。 原告孙凡、李艳诉被告王振南房屋买卖合同纠纷一案，以及反诉原告王振南反诉被告孙凡、李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，合并进行了审理。原告（反诉被告）李艳及其与孙凡的共同委托诉讼代理人王鹏，被告（反诉原告）王振南的委托诉讼代理人胡锦琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙凡、李艳共同诉称：原、被告于2020年5月17日经合肥吉永房地产营销有限公司居间签订《存量房买卖合同》，并于2020年5月18日进行网签备案。合同签订后，原告向被告支付人民币5万元定金，双方约定，原告应于2020年6月20日前向买方支付人民币145万元用于被告提前结清贷款，因提前结清贷款需被告向其贷款银行进行预约，原告多次要求被告向其贷款银行进行预约还款，被告均不予理会，期间被告姐姐多次找到原告协商解除《存量房买卖合同》事宜，未果。被告的行为已构成拒绝履行合同的意思表示。后经了解，被告向原告出售的存量房，已于原、被告签订《存量房买卖合同》当日在贝壳网再次成交，被告的行为已构成根本违约。请求判令解除原、被告签订的编号为JJWHF-01-A0000742《存量房买卖合同》；判令被告赔偿原告经济损失730000元（因被告违约，导致原告丧失购买房产的机会，房屋价格上涨发生的差价）；本案诉讼费、保全费、律师费100000元、公证费8000元、鉴定费由被告承担。 被告王振南辩称：我方一直愿意将案涉房屋出卖给原告，并未将房屋私自出卖给他人，且于2020年5月25日下午已经到平安银行预约解押贷款，并未迟延履行合同，原告主张的迟延履行违约金无事实及法律依据，依法不应支持。中介吉永公司未按合同约定于2020年5月31日前审核被告的产权及原告的贷款资格，原告也未提交银行预审报告单，因原告未进行银行预审，贷款资格不符，不能按照合同约定于2020年6月20日前支付首付款145万元，原告不能承诺贷款于申请后3个月内放款，构成根本违约，导致合同目的不能实现，被告不得已于2020年6月22日解除案涉合同，并退还了定金，原告应当承担违约金等违约责任。据我方了解，案涉房屋在开盘时价格很低，因靠近马路噪音大、楼层低、采光差等多种因素，已经挂网一年多未售出。2020年5月至6月的烟墩小区均价每平方米上涨200元，案涉房屋价格基本没有上涨。若认定被告违约解除合同的话，定金与违约金只能选择适用，但鉴于被告未给原告造成较大损失，且在与原告之前协商时，原告同意取消合同，被告退还定金5万元外，只需支付4万元作为补偿，原告基于诚实原则，只能向被告主张9万元的违约责任。原告应当申请法院对其损失评估，否则其主张无事实及法律依据，依法不应支持。案涉房屋买卖合同对公证费无具体约定，律师代理费无转账支付记录及发票，无法核实其真实性，且律师费并非法定的违约损失，且收费过高，不应当由我方承担。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王振南诉称：2020年5月17日，王振南与孙凡签订《存量房买卖合同》，约定王振南将位于合肥市滨湖区××路××号××幢××室房屋出卖给孙凡，售价365万元，其中孙凡于本合同签订当日支付定金5万元，于2020年6月20日前将首付款145万元全部支付给王振南用于提前结清贷款，尾款215万元由孙凡向银行申请组合贷款方式进行支付。合同另约定，孙凡如未按约支付房款的，构成根本违约，王振南有权解除合同，并有权没收定金或要求支付房屋总价款20%的违约金。2020年5月25日，反诉被告承诺将首付款调整为200万元，并保证其向银行申请贷款后3个月内放款。但反诉被告在支付定金后，未按照其承诺支付首付款及办理银行贷款申请，也无法保证于贷款申请后3个月内放款。鉴于反诉被告已经违反合同约定，构成严重违约，导致合同目的不能实现，原告遂于2020年6月22日解除了《存量房买卖合同》。请求法院依法确认反诉原告与反诉被告于2020年5月17日签订的《存量房买卖合同》已于2020年6月22日解除；请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金5万元；本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告孙凡、李艳反诉辩称：因反诉原告根本违约导致合同无法履行，反诉原告应当赔偿其根本违约行为导致反诉被告的损失，反诉原告应承担反诉被告支出的诉讼费、保全费、律师费、鉴定费、证据保全费等相关费用。反诉原告的请求无事实及法律依据，应当予以驳回。 经审理查明：原告（反诉被告）孙凡、李艳系夫妻。2020年5月17日，孙凡通过合肥市吉永房地产营销有限公司中介与被告（反诉原告）王振南签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：出卖人为王振南，买受人为孙凡，王振南将其位于合肥市滨湖区××路××号××幢××室（证号××）房屋出卖给孙凡，该房屋建筑面积138.54平方米，转让价格为365万元；买受人应于合同签订之日支付出卖人定金5万元，于2020年6月20日前将首付款145万元支付给出卖人，用于提前结清贷款；尾款215万元，出卖人同意买受人向银行申请组合贷款方式支付；买卖双方同意买受人将合同约定的房款存入资金托管账户后三日内，共同去房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续；出卖人若将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等。合同签订当日，孙凡支付王振南定金5万元。2020年5月18日，中介公司在合肥市房产管理部门为原、被告的《存量房买卖合同》办理了网签备案，但网签备案合同将涉案房屋权属证号误写为66216034。2020年5月25日，王振南要求孙凡将首付款增至200万元，将尾款的银行组合贷款更改为银行商业贷款，并承诺在向银行申请贷款后3个月内放款。孙凡称无法掌控银行贷款时间，未予承诺，也未变更合同。2020年5月30日，王振南未收取孙凡的首付款。2020年5月31日，王振南通过电话、微信告知孙凡“不卖房屋了”。2020年6月2日，王振南将5万元定金退还孙凡。2020年6月18日，王振南将案涉房屋以368万元价格出售给第三人马力。2020年6月22日，王振南将案涉房屋的产权过户登记至马力名下。2020年7月1日，孙凡、李艳向本院提起诉讼。 在本案审理中，孙凡于2020年9月28日申请本院就案涉房屋的市场价格进行评估。本院摇号确定安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作为鉴定机构。经鉴定，位于合肥市滨湖区××路××号××幢××室房屋在2020年9月28日的市场价格为388.49万元，超出原、被告合同价款23.49万元。孙凡为此预付鉴定费12212元。 另查明：2020年6月1日，孙凡、李艳与湖北妍君律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所律师处理其与王振南之间的房屋买卖合同纠纷，合同约定律师费为182500元。 上述事实，有孙凡、李艳提交的身份证复印件，房东情况确认表，《存量房买卖合同》，《合肥市存量房买卖合同网签合同确认单》，网签《存量房买卖合同》，《居间服务合同》，手机通话记录截图，移动业务通话费详单，短信截图，微信截图，孙凡、李艳支付定金收据，王振南退回定金截图，居间方手机通话记录截图，居间方与王振南短信、微信截图，公证书，公证费发票，《委托代理合同》；王振南提交的录音光盘及文字版，小区区位照片，《存量房买卖合同》，房产证，微信聊天记录，预约解押贷款的通话记录，通话录音，《居间服务合同》；安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估报告书，评估费发票，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：涉案《存量房买卖合同》中，虽然买受方仅有孙凡签名，但孙凡与李艳系夫妻，孙凡自认涉案房屋是其与李艳共同购买，在合同履行中，李艳也多次通过微信与王振南商讨、交涉房屋买卖，故本案《存量房买卖合同》的买受人应为孙凡、李艳。孙凡、李艳与王振南签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同签订后，孙凡按约定支付王振南5万元定金，履行了合同义务。但王振南随后要求孙凡增加首付款金额、更改贷款方式、承诺银行贷款时间，在孙凡未同意变更合同条款后，王振南单方提出解除合同，且于2020年6月22日以368万元价格将涉案房屋另售他人，并办理了房屋产权过户登记，王振南的行为显然构成根本违约。现孙凡、李艳请求解除双方之间的《存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。王振南的违约行为直接导致原、被告之间合同解除，其应当赔偿孙凡、李艳的实际损失。孙凡、李艳的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋的所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价格与双方合同价格的差额，从而使得孙凡、李艳可以购买同等条件的其他住房。经司法鉴定，涉案房屋现市场价格超出原、被告合同约定价格23.49万元，本院根据被告违约过错程度、原告履行合同情况以及原告取得房屋的成本支出等因素，酌定王振南赔偿孙凡、李艳房屋差价损失16万元。原、被告合同还约定“违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等”，故王振南应承担孙凡、李艳相应的律师费。孙凡、李艳请求王振南支付律师费10万元，显然过高，本院不予全部支持。本院根据本案的诉讼标的额，并参照安徽省律师服务收费标准，酌定王振南支付孙凡、李艳律师费3万元。孙凡、李艳关于公证费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。王振南系《存量房买卖合同》根本违约方，其关于《存量房买卖合同》已于2020年6月22日解除、孙凡支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）孙凡、李艳与被告（反诉原告）王振南于2020年5月17日签订的《存量房买卖合同》； 二、王振南于本判决生效后十日内赔偿孙凡、李艳经济损失16万元； 三、王振南于本判决生效后十日内支付孙凡、李艳律师费3万元； 四、驳回孙凡、李艳的其他诉讼请求； 五、驳回王振南的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费36652元，减半收取18326元，保全费5000元，合计23326元，由孙凡、李艳负担4666元，王振南负担18660元；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由王振南负担；司法鉴定费12212元，由孙凡、李艳负担2212元，王振南负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二一年二月二十五日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。