太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2021）晋0108民初532号原告：晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行。负责人：谷某，行长。委托诉讼代理人：唐某，住太原市。委托诉讼代理人：冀某，1972年7月30日，住太原市。被告：孟某，住太原市。委托诉讼代理人：闫某（孟某丈夫），住太原市。被告：山西鼎晨房地产开发集团有限公司。法定代表人：吴某，董事长。委托诉讼代理人：张某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西嘉玉律师事务所律师。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行诉被告孟某、山西鼎晨房地产开发集团有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行的委托诉讼代理人唐某、冀某，被告孟某的委托诉讼代理人闫某、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人张某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行（晋商银行草坪支行）向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告孟某、山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》；2.被告孟某立即向原告偿还借款本金192557.84元及至全部还清之日止的利息、罚息、和复利（利息、罚息和复利等暂计算至2021年1月21日，利息为3814.94元，罚息为224.95元，复利为45.57元；2021年1月21日之后的利息罚息等按照合同约定计算），以上金额合计196643.3元；3.被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司对第二项诉讼请求承担连带还款责任；4.确认原告对被告孟某所有的的位××路第5幢4单元1101号房屋享有优先受偿权；5.本案的受理费、评估费、拍卖费、律师费等为实现债权产生的费用由二被告承担。事实与理由：2010年3月25日，原告与被告孟某、山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订《个人住房按揭贷款合同》，合同约定：被告孟某向原告借款370000元，用以购买位于××路第5幢4单元1101号的商品房，借款期限216个月，自2010年3月25日起至2028年3月24日止，执行年利率4.158%，每月21日为还款日，以分期还款方式归还借款本息；借款采用阶段性保证担保+抵押方式，孟某以上述房产作为抵押，保证人山西鼎晨房地产开发集团有限公司自本合同签订之日起，至孟某取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为孟某的债务承担连带保证责任；孟某未按本合同约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上，上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；第12.2条约定，发生“借款人未足额偿还借款本息超过90天”的，原告有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布孟某与原告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。上述合同签订后，原告依约向被告孟某发放了全部贷款，但截止2021年1月21日，被告孟某已逾期184日未按照合同约定向原告偿还借款本息。截至起诉之日，原告多次催促二被告还款，但二被告以各种理由推诿拖延拒不支付，原告认为，二被告拒不归还借款的行为已经严重侵害了原告的合法权益。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法查明案件事实，维护原告的合法权益。被告孟某辩称，借款37万元是事实，其现在还欠晋商银行19多万元，对原告说的本金、利息及罚息认可。被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司（以下简称：鼎晨公司）辩称，对原告的诉求没有异议，自2018年5月31日到2020年6月30日其方替孟某代偿了12笔共计64265.38元，原告诉讼的事实认可，其方已经履行了相应的担保义务，其方对上述金额保留对孟某的追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据借款合同原件、借款借据原件、贷款申请书、申请审批表、个人承诺书、委托划款授权书、被告孟某、闫某的身份证、结婚证、被告的收入证明材料包括收入证明、借款借据、个人住房按揭贷款合同、还款记录原件、个人按揭住房贷款合同原件，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月15日孟某作为买受人，鼎晨公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。2010年3月1日孟某作为借款人、晋商银行草坪支行作为贷款人、孟某、闫某作为抵押人、鼎晨公司作为保证人签订了《个人住房按揭贷款合同》,合同约定孟某向晋商银行草坪支行借款370000元，用以购买位于太原市××区浦东雅54111#号房屋，借期为216个月(从2010年3月25日至2028年3月24日);借款利率采用浮动利率，执行年利率4.158%，借期内自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按照调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的浮动幅度确定新的借款执行利率;自借款发放后每月20日为还款日，如果未按期归还本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为等额本息还款法；保证人山西鼎晨房地产开发集团有限公司提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；抵押人同意以小店区人民南路浦东雅典54111#设定抵押，抵押物暂作价531675元；合同中约定了两种保证阶段：1.自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，2.自本合同签订之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续，但没有约定具体是哪种保证阶段；合同有效期内借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款。2010年3月1日《承诺书》记载：晋商银行尖草坪支行：本人孟某承诺此次申请贷款所提供的全部资料真实、合法、有效，如所有权有争议或提供虚假证明资料，我愿承担一切法律后果，本人保证按期归还贷款本息，如在合同履行期间发生连续或累计三期不归还贷款的违约行为，贵行可按合同约定解除借款合同，提前收回贷款本息。到期不能按期偿还贷款，我和共有人闫某同意贵行在解除借款合同三日后，可将抵押物进行处置，变卖或拍卖，所得价款用于偿还贷款本息及实现债权的费用。借款申请人：孟某签名捺印；共有人：闫某签名捺印。2010年3月25日《借款借据》记载：借款人孟某，借款金额37万元，约定还款日期2028年3月24日，利率3.465%，借款用途购房。截止到2021年1月21日被告应该偿还原告全部贷款本金192557.84元、利息3814.94元、罚息224.95元、复利45.57元，以上合计196643.3元。庭审中原、被告陈述，案涉房屋未办理过抵押登记，原告没有向被告发出过解除合同通知书。本院认为，原、被告之间签订了《个人住房按揭贷款合同》，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务，原告已经履行了向被告孟某发放贷款的义务，被告孟某应该按照合同约定履行分期还款的义务，现被告孟某已经发生连续或者累计三期不归还贷款的违约行为，原告要求解除与被告签订的《个人住房按揭贷款合同》，提前收回贷款本金192557.84元,并由被告孟某支付相应的利息、罚息，符合合同的约定，本院予以支持。合同约定被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司为被告孟某的借款提供阶段性保证担保，但约定的两种保证阶段可以截止的情形均没有达到，被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司应该为被告孟某的借款承担连带保证责任。合同约定被告孟某以其人民南路浦东雅54111号按揭期房为上述贷款提供抵押担保，但案涉房屋并未办理抵押登记，抵押权未成立，故原告对被告孟某涉案房屋并不享有优先受偿权。被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司在承担了保证责任后,有权向被告孟某追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行与被告孟某、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》；二、被告孟某在判决书生效后十五日内偿还原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行借款本金本金192557.84元及至2021年1月21日的利息3814.94元、罚息224.95元、复利45.57元，并支付自2021年1月22日起至本金还清之日止的利息(利息按照《个人住房按揭借款合同》约定计付);三、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司对上述第二项债务承担连带还款责任；四、驳回原告晋商银行股份有限公司太原尖草坪支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4232元，由被告孟某、被告山西鼎晨房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判长 息 争人民陪审员 郭小勇人民陪审员 王宝婷二〇二一年六月二十九日法官助理 郑莉秀书记员 钱 琳