上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初1299号原告：杨丽琴，女，1958年4月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海新市北企业管理服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王若冰，董事长。委托诉讼代理人：曹钧，上海市申光律师事务所律师。原告杨丽琴与被告上海新市北企业管理服务有限公司(以下简称新市北公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案转为适用普通程序独任审理，并于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告杨丽琴，被告新市北公司委托诉讼代理人曹钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照物业合同约定排除上海市杨浦区隆昌路XXX号XXX号楼XXX层到27层走廊、西面楼梯间、每层走廊尽头封闭消防区域堆放的杂物；2.锁闭上海市杨浦区隆昌路XXX号XXX号楼XXX层上面顶楼的通道门、清除楼顶的晒衣绳。事实和理由：原告系上海市杨浦区隆昌路588_3号2706室房屋产权人，被告为原告所在小区物业公司。被告不完全履行义务，不少业主在公共区域随意堆放物品杂件，占用消防通道和随意打开常闭式防火门并占用屋面消防设备层兼应急疏散用地作为个人圈地、占地，空中悬挂晾晒衣物影响逃生，设备管道保温层被垫脚踩烂，焚烧纸钱，噪音等，给原告心理造成极大恐惧和不安全感。2020年4月20日以来，原告以短信及电话形式向被告反映并要求排除妨害，恢复原状，被告拒不履行，违反物业合同约定，行政职能部门及定海街道平安办也一并要求被告关闭通往屋顶门。现为维护合法权益，原告诉至法院，作如上诉请。被告上海新市北企业管理服务有限公司辩称，不同意原告诉请。原告主张的诉请不影响原告权利义务。1.不存在堆放杂物，部分业主临时放了鞋和袋子，并非永久性堆放，业主把自行车推上来，被告也会给他推下去，被告定期清理。2020年11月被告刚和派出所、消防、街道平安办进行了清理活动，楼梯间也很干净，走廊尽头的封闭消防区域也很干净，被告都会巡逻。2.顶楼空中平台被告向消防部门、平安办询问，顶楼平台不是消防疏散平台，系小区全体业主的公共使用空间，由小区业主决定如何使用。3号楼大部分业主联名要求使用顶楼公共平台，故物业无权干涉顶楼平台使用，且使用沙袋等挡住顶楼通道门的亦是其他业主所为。顶楼的门是关着的，但是业主可以打开。顶楼确实有晾衣绳，但居民的衣服被告也不能直接扔掉，整幢楼是办公楼，没有阳台，小区居民需要把衣服晾晒在楼顶。因为原告不断投诉，消防、街道平安办、综治办都来过，被告根据大部分居民的要求还是维持现状。消防人员定期对小区进行安全检测，通道门是否应该关闭应由消防单位进行决定，被告已按消防人员的业务指导进行操作，不存在不尽责情况。各部门也没有给被告一个明确的答复是否应该关闭，而且如果是消防疏散平台的话，更不应该闭门了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系上海市杨浦区隆昌路588_3号2706室房屋的产权人，建筑面积64.51平方米，土地用途为科技、办公，房屋状况中类型为办公楼。被告系上海市杨浦区隆昌路XXX号复旦软件园的物业管理公司。被告与上海复旦软件园建设有限公司签有《复旦软件园项目物业服务合同》，其中第二章约定乙方在合同期内提供物业共用部位的日常维修、养护和管理，包括但不限于屋顶、外立面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下停车库及复旦软件园项目其他物业共用的部位等；第三十条约定，乙方权利义务，根据有关法律、法规及合同的约定，实施物业管理，进行所有为管理物业所必须执行的行为和事项，行使其权利并履行其相应的义务；对物业使用人违反法律、法规、规章、《客户手册》《装修指南》等管理制度的行为，有权根据有关规约的规定在其授权范围内采取符合国家和地方政府法规、规章的相关规定的适当行为。2014年12月13日，原、被告签订《物业服务合同》补充协议，6.1条约定《复旦软件园(物业名称)业主/租户管理规约》(附件二)作为协议不可分割的一部分，甲方必须严格遵守，对业主、物业使用人违反《规约》的行为，针对具体行为根据情节轻重，乙方有权采取批评、规劝、警告、制止及向有关政府部门报告等措施。附件二《复旦软件园管理规约》第十五条第四项约定，在物业范围内，不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场等公共设施及场地；第六项约定不得随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。2019年7月，被告在复旦软件园公共部位张贴《关于3号楼公共区域堆物清理通知》，要求业主清理公共区域堆放物等等。2019年7月18日，被告配合当地街道负责人员至3号楼进行消防违规整治。2019年9月9日，被告在复旦软件园公共部位张贴《楼道清理告知书》，载明，为维护广大业主的共同利益，复旦软件园管理处陪同定海派出所消防管理员于2019年9月10日下午2点对3号楼公共走道及消防通道进行清理，要求业主对公共区域及消防通道堆放物品及时清理，如有需要物业也设置了临时堆放点以提供有需要的业主使用(临时堆放点仅作为堆物使用，堆放过程中发生损坏遗失，物业不承担责任)等等。2020年4月27日，被告在复旦软件园公共部位张贴《通知》，载明通往楼顶平台的通道需关闭感应防火门，该防火门在发生火灾时会自动断电打开，同时楼顶装有避雷设施、工程设备、管道等重要设施设备，居民在楼顶晾晒、踩踏通风管道对设备形成隐患。物业将于2020年5月8日清理楼顶除工程设备外的物品，并关闭楼顶平台感应防火门，希望各位住户配合物业工作，共同维护和谐、安全的大楼环境。2020年5月14日，上海市杨浦区消防救援支队消防监督检查记录载明：当日，我单位依法派员对杨浦复旦软件园管理处开展监督检查，未发现问题。2020年6月，被告在复旦软件园公共部位张贴《通知》，载明物业管理处接到杨浦区消防支队及定海派出所的通知，经举报3号楼顶楼平台有焚烧纸钱的现象，已违反了相关消防规定，现杨浦区消防支队及定海派出所建议物业关闭3号楼顶楼平台，禁止非工作人员进入，物业将于2020年6月24日起关闭3号楼顶楼平台。2020年6月，原告向上海市杨浦区人民政府投诉平台安全门及楼顶晾晒问题。2020年7月1日，杨浦区网格中心出具办理答复：街道平安办与物业于6月24日前往3号楼实地查看，发现该消防通道门已经关闭，物业表示已于2020年6月24日当天起关闭3号楼顶楼平台，并且在楼道旁张贴了通知，上面显示物业管理处接到杨浦区消防支队及辖区派出所民警的通知，经举报3号楼顶楼平台有焚烧纸钱的现象，已经违反了相关消防规定，现杨浦区消防支队及辖区派出所要求物业关闭3号楼顶楼平台，禁止非工作人员进入。2020年9月4日，被告在复旦软件园公共部位张贴友情告知，载明前期园区物业管理处已对3号楼进行了整体清理，但是仍有部分居民存在门前堆物及私自打开防火门的行为，为保持小区环境整洁、打造宜居、安全社区等，辖区定海派出所将于2020年9月8日下午14：00分对复旦软件园3号楼进行检查，对不文明现象进行劝阻，对无人认领的长期侵占楼道、阻碍消防通道的物品将视为无主垃圾进行清运处理。2020年11月12日，被告配合当地街道对小区进行消防安全检查。被告定期派员对小区防火门、安全通道、消防监控进行巡查，并形成书面的《防火巡查记录》。审理中，原告提供小区实景照片一组，以此证明3号楼部分业主在楼顶开放式公共平台设有金属材质的晾衣架、焚烧纸钱；公共走道防火门被他人用沙袋顶着长期处于开启状态；公共走道堆有自行车、杂物及鞋子等等。本院认为，首先，从原告反映的现象看，根据法律、法规规定，业主享有建筑物区分所有权的，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担了更多的限制，享有占有权时必须负担相应的义务，业主行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，包括不得占用楼梯间、通道、屋顶等。另《复旦软件园项目物业服务合同》及补充协议亦对小区全体业主具有约束力。根据其约定，在物业范围内，不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台等公共设施及场地，不得随意堆放杂物等，复旦软件园小区管理公约亦对业主具有约束力。因此，原告向被告反映的楼道堆放杂物，通往楼顶的通道门未按设计的功能及用途使用，随意开闭、业主在楼顶上晾晒衣物等现象，确违反了相关法律、法规及业主规约的规定，原告有权向被告反映上述现象。其次，从被告作为物业管理单位的角度看，根据相关法律规定，物业服务企业是指受物业所有人的委托，依照物业服务合同约定，通过对房屋及与之配套的设备、实施和相关场地进行专业化维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序的部门。物业服务企业具有物业服务管理权，应当依照与业主签订的合同约定及管理规约等，全面履行服务管理职能。根据《复旦软件园项目物业服务合同》及补充协议的约定，在物业范围内，不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台等公共设施及场地，不得随意堆放杂物等，被告应当根据有关法律、法规和合同约定，实施物业管理，采取适当的行为，包括批评、规劝、警告、制止及向有关政府部门报告等措施。从查明的事实看，原告虽提供了部分堆放杂物及用沙袋堵门、屋顶晾晒衣物的照片，但仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，并不能全面、系统地反映被告提供物业服务的全貌，且被告亦多次张贴通告、劝阻及整顿上述业主行为，并向相关部门反映，联合相关部门对消防等设施开展检查，基本履行了物业服务合同约定的义务。最后，原告是否有权要求被告直接排除业主的杂物、锁闭楼顶通道、清除业主的晾衣绳。本院认为，物业服务企业不是建筑物区分所有权的主体，物业服务企业的职能为物业服务管理权。该管理权不是企业自己所固有的，而是从业主受让取得的，是物业服务企业通过与业主订立物业服务管理合同，基于业主的委托而获得的资格。物业服务企业的性质决定了物业服务企业在提供物业服务和实施物业管理行为时，必须依照与业主签订的合同约定以及管理规约，全面履行服务管理职能。对其他业主违反物业服务合同及业主规约的行为，物业服务企业应按照相应服务管理的规定，通过法律程序主张。原告作为业主对侵犯自己的权益的其他业主也可以基于相邻关系等及时主张自己的权益。综上，原告要求被告直接排除业主堆放的杂物、锁闭楼顶通道、清除业主的晾衣绳之诉请，本院难以支持。值得指出的是，物业服务合同作为一种长期的、持续履行的合同关系，内容也比较广泛，本身需要物业公司与业主在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。对被告而言，亦应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。尤其是本案中涉及的通往楼顶的通道门，理应按照设计功能及使用说明正常使用，加强审查业主要求物业工作人员为其刷卡上屋顶的目的；对部分业主用沙袋顶住门的行为予以制止和恢复原状；对未经相关程序及相关部门批准，大部分业主要求在楼顶晾晒衣物，物业无权干涉楼顶平台使用的观念应当更正，力争将小区打造成安全、整洁、有序的文明小区。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：驳回原告杨丽琴全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨丽琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼书记员  季 宇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。