北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初9270号原告：赵勃，男，1973年5月22日出生，汉族，北京易事通达网络技术有限公司经理，住北京市朝阳区。原告：刘贤金，男，1974年5月10日出生，汉族，北京易事通达网络技术有限公司监事，住北京市西城区。二原告委托诉讼代理人：何强，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京昊辰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区安贞里二区1号楼3层333号。法定代表人：朱平，总经理。委托诉讼代理人：韩雪良，男，北京昊辰房地产开发有限公司员工。原告赵勃、刘贤金与被告北京昊辰房地产开发有限公司（下称昊辰房地产开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵勃、刘贤金共同委托诉讼代理人何强，被告昊辰房地产开发公司委托诉讼代理人韩雪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勃、刘贤金向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除赵勃、刘贤金与昊辰房地产开发公司签署的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）及《北京市商品房认购书补充协议》（下称《补充协议》）；2.昊辰房地产开发公司向赵勃、刘贤金双倍返还定金200万元；3.本案保全费、诉讼费由昊辰房地产开发公司负担。事实与理由：2016年6月22日，赵勃、刘贤金与昊辰房地产开发公司签订《认购书》，约定：认购人（赵勃、刘贤金）认购出卖人（昊辰房地产开发公司）所开发的位于北京市丰台区家和园项目中的第1号楼2单元104号房屋（下称“涉案房屋”），建筑面积198.42平方米，其中套内面积186.47平方米；房屋所有权证号为X京房权证丰股字第XXXX号；房屋总金额为350万元，认购人应自签订认购书当日向出卖人支付认购定金100万元；认购人在支付定金之日起90个工作日内，出卖人承诺该商品房具备网签条件，如出卖人在此约定的期限内未能达到网签条件，认购人有权解除认购书，出卖人应当向认购人双倍返还定金。由于涉案房屋设定了抵押，双方又于2016年10月21日签署《补充协议》，约定出卖人昊辰房地产开发公司确保于2017年3月31日前解除该房屋的抵押，并在书面通知买受人赵勃、刘贤金后30个工作日内签订买卖合同；如出卖人未能在2017年3月31日前解除抵押，则买受人有权解除《认购书》并要求出卖人在30个工作日内双倍返还定金。上述合同签署后，赵勃、刘贤金依约支付购房定金100万元，而昊辰房地产开发公司未按照约定解除抵押，之后涉案房屋因设立对抵押成为法院拍卖标的物。赵勃、刘贤金认为，双方签订的《认购书》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。昊辰房地产开发公司未依约办理解除房屋抵押的行为，致使赵勃、刘贤金的合同目的无法实现，现赵勃、刘贤金主张解除合同并要求昊辰房地产开发公司承担违约责任具有充分的事实基础和法律依据。鉴于双方真实的房屋交易价格约为600万元，赵勃、刘贤金要求昊辰房地产开发公司支付100万元定金并未违反法律规定。因此，赵勃、刘贤金有权要求昊辰房地产开发公司双倍返还定金。昊辰房地产开发公司辩称，我公司不同意赵勃、刘贤金的诉讼请求，当时签约签的是认购，赵勃、刘贤金已经实际使用房屋了，双方中间又签订过补充协议，对延期有约定；昊辰房地产开发公司已经实际使用涉案房屋；现在朝阳区人民法院已经把涉案房屋列为执行财产，还没有启动拍卖。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月22日，赵勃、刘贤金共同作为认购人与出卖人昊辰房地产开发公司签订《认购书》，认购出卖人所开发的涉案房屋。该商品房的用途为配套用房，建筑面积共198.42平方米，其中套内建筑面积186.47平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.96平方米，房屋所有权证号为：X京房权证丰股字第XXXX号，房屋总价款350万元整。《认购书》第四条约定：认购人应当自本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金人民币100万元整；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人在支付定金之日起90个工作日内，出卖人承诺该商品房具备网签条件，如出卖人在此约定的期限内未能达到网签条件，认购人有权解除认购书，出卖人应当向认购人双倍返还定金。《认购书》还对其他内容进行了约定。《认购书》签署当日，赵勃、刘贤金向昊辰房地产开发公司支付定金100万元，昊辰房地产开发公司向赵勃、刘贤金开具定金收据。2016年10月21日，赵勃、刘贤金（乙方，买受人）与昊辰房地产开发公司（甲方，出卖人）签订《补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2016年6月22日就涉案房屋签订了《北京市商品房认购书》，现甲、乙双方经友好协商一致就《认购书》有关事宜订立如下补充协议：一、双方确认：1、该房屋已设定了抵押，买受人对出卖人设定抵押的事实知悉并同意，出卖人应确保于2016年9月22日前解除该房屋的抵押，因出卖人原因未能在2016年9月22日前办理解押，经双方商议并约定出卖人确保于2017年3月31日前解除该房屋的抵押，但买受人保留认购书中约定的追诉权利。2、双方确认，已按照《认购书》相关之约定就商品房买卖合同条款进行充分协商并达成一致，但囿于该房屋已设定抵押，暂时无法签订《商品房买卖合同》，双方同意，在出卖人解除抵押并书面通知买受人后30日个工作日内签订买卖合同。3、如补充协议期限内出卖人具备网签条件，双方签订网签合同后，买受人放弃协议中的权利。4、买受人在签订补充协议的同时收房，出卖人满足买受人对该房屋的使用条件，并为买受人提供可以使用及出租的证明。5、如出卖人未能在补充协议中约定的期限内完成解押、网签，出卖人按原协议中的约定对买受人进行赔偿后，买受人将该房屋交还给出卖人……。二、违约责任1、鉴于双方《认购书》中约定的定金已不能充分保护双方利益，经协商一致，双方就本条第2至4款所列情形另行约定违约责任。2、如出卖人未能在2017年3月31日前解除抵押，则：（1）买受人有权解除《认购书》，《认购书》解除后，出卖人应当在30个工作日内无息退还买受人预付的（壹佰万元）定金并向买受人另行支付（壹佰万元）作为违约金；3、因买受人原因未在第一条第2款所列时限内与出卖人签订《买卖合同》的，出卖人有权解除《认购书》，收回该房屋，买受人已交的（壹佰万元）定金不予退还。三、其他1、本补充协议未约定的事项以认购书的内容为准……。另查，北京日新经贸发展有限责任公司（下称日新经贸公司）曾以企业借贷纠纷为由将海若天成国际文化传播（北京）有限公司(下称海若天成公司)及昊辰房地产开发公司诉至法院，主张日新经贸公司与海若天成公司、昊辰房地产开发公司于2017年签订《借款协议》，约定海若天成公司向日新经贸公司借款500万元，借款期限自2017年1月25起算至2017年3月6日，昊辰房地产开发公司对该债务就包括涉案房屋在内的房屋提供抵押，并办理了抵押登记。北京市朝阳区人民法院就该案于2020年4月28日出具（2020）京0105民初13114号民事调解书，确认：1、海若天成公司于2020年5月11之前给付日新经贸公司借款本金500万并支付利息；2、日新经贸公司就上述第一项确定的款项对昊辰房地产开发公司所有的包括涉案房屋在内的两套房屋拍卖、变卖或折价的借款，按照抵押登记顺序享有优先受偿权；3、昊辰房地产开发公司对上述第一项确定的款项向日新经贸公司承担连带保证责任；4、昊辰房地产开发公司承担保证责任后，有权向海若天成公司追偿。庭审中，双方均陈述，该案已经入执行程序，涉案房屋可能被拍卖。另，赵勃、刘贤金及昊辰房地产开发公司均陈述本案双方就涉案房屋的实际交易价格超过600万元。本案审理过程中，赵勃、刘贤金申请查封昊涉案房屋，本院经审查后予以准许。赵勃、刘贤金交纳保全费5000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，赵勃、刘贤金与昊辰房地产开发公司签订的《认购书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因昊辰房地产开发公司原因导致涉案房屋被抵押权人申请执行，进入执行程序，赵勃、刘贤金购买该房屋的合同目的无法实现，故其要求解除双方所签《认购书》及《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方所签《认购书》约定，昊辰房地产开发公司在约定期限内未能对涉案房屋进行解押、达到网签条件，赵勃、刘贤金有权解除认购书，昊辰房地产开发公司应当向认购人双倍返还定金，双方虽然又签订有《补充协议》，但该《补充协议》条款约定与《认购书》中的条款约定并未有实质冲突，赵勃、刘贤金依据《认购书》中的定金条款约定要求昊辰房地产开发公司承担违约责任，于法有据，本院予以支持。当事人的其他意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、解除赵勃、刘贤金与北京昊辰房地产开发有限公司于2016年6月22日签署的《北京市商品房认购书》及2016年10月21日签署的《北京市商品房认购书补充协议》；二、北京昊辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵勃、刘贤金双倍返还定金人民币2000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费5000元均由北京昊辰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。审判员  李桂华二〇二一年七月十四日书记员  刘祉琦