河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1383号 上诉人（原审被告）：闫丽平，女，汉族，1978年1月7日出生，住河北省邯郸市邯山区。 上诉人（原审被告）：苗书英，男，汉族，1973年5月28日出生，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：闫丽平，女，汉族，1978年1月7日，住河北省邯郸市邯山区。系苗书英妻子。 被上诉人(原审原告)：邯郸市友诚物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区东柳西街2号。 法定代表人：李宪伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王灵卜，该公司法务。 上诉人闫丽平、苗书英与被上诉人邯郸市友诚物业服务有限公司（以下简称友诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫丽平、苗书英，被上诉人邯郸市友诚物业服务有限公司委托诉讼代理人王灵卜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫丽平、苗书英上诉请求：1.依法撤销(2020)冀0402民初2085号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由友诚物业承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。(一)、原审判决中认定的《春风小区物业服务收费协议》及《春风小区前期服务协议》认定事实不清，友诚物业提供的《春风小区前期物业服务协议》不是与我签订的那份，没有我方的签名，且内容有多处单方面修改，一审时，我方已经提出抗辩。(二)、我方提出的公共排水污水管主管道问题，应属于22栋楼的公共设施，应由物业公司负责管理维护，在物业服务合同中第三页二项中有细则，友诚物业称不属于物业公司服务范围，且反应问题真实性无法识别，我方反应的问题至今存在，物业公司几年中从未前来查看了解，这也从侧面证实了友诚物业管理散漫，不作为，推卸责任，这也违反了双方签订物业服务协议中“业主报修及时率90%以上，维修质量合格率90%以上”等的约定，原审判决中对此没有给予明确判定；(三)关于原审判决中，我方提出物业强装电梯卡，没有交物业费就不能升级使用电梯卡，友诚物业当庭没有回应，我的电梯卡从2016至今不能正常使用，物业仍按照0.32元/月/平方米电梯费照常收取；我方提供的多张22号楼垃圾脏乱差照片，车辆堵塞出入口的照片，完全可以否定了友诚物业关于物业服务合同中“生活垃圾日产日清”“道路畅通有序”“车辆停放整齐”的约定；在《前期物业服务合协议》中第八条第一项中“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任”原审判决认定责任不清。(四)关于物业公司在公共区域出租创收问题，友诚物业庭审没有回应，原审判决也没有明确判定。综上，原审判决单一的认定双方的《物业服务收费协议》，而没有对我方当庭提供的《前期物业服务协议》真实性当庭质证，致使认定依据及事实错误，对有争议部分没有明确认定，判决结果有失公允，特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。 邯郸市友诚物业服务有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。首先，一审中，友诚物业提交了与开发商签署的《物业服务协议》和与业主本人签署的收费协议予以证实，双方之间存在合法有效的物业服务合同关系；友诚物业提交的保洁协议、小区内保安巡逻签字表、临时车辆登记表、锦旗、表彰等证明了友诚物业已经积极履行了符合法律规定和物业服务合同约定的物业服务内容。以上证据均经过了一审法院依法质证并作为认定事实的依据。综上，一审法院适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉请求。 邯郸市友诚物业服务有限公司向一审院起诉请求：1.判令苗书英、闫丽平向友诚物业支付物业服务费4692元及违约金2000元，共计6692元；2.本案诉讼费由苗书英、闫丽平承担。 一审法院审理查明：苗书英、闫丽平为春风小区22-1-503号房屋业主，2011年4月28日，苗书英、闫丽平（业主、乙方）与友诚物业（甲方）签订《春风小区物业服务收费协议》一份，协议主要约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方按时向甲方交纳物业服务费。物业服务费的收费标准为：0.6元/平方米/月、电梯费0.32元/平方米/月、生活垃圾转运费36元/户/年、小区路灯公共照明费12元/户/年。接房以后无论业主是否入住，则每年应按时缴纳物业服务费，如拖延超过一个月，则甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按千分之三加收滞纳金。本协议一式两份，自双方签字（或盖章）之日起生效。协议甲方处有友诚物业的春风物业处加盖的公章，乙方处有苗书英、闫丽平的签字及捺印。2014年11月29日，邯郸市春昱房地产开发有限公司（甲方）与友诚物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方对春风小区提供前期物业服务事宜；物业名称：邯郸市春风小区；物业类型：住宅小区；建筑面积：285196平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.6元/月/平方米……本合同期限自2014年11月28日起至2019年11月27日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同甲方处邯郸市春昱房地产开发有限公司加盖公章；乙方处有友诚物业加盖公章。另查明，苗书英、闫丽平于2011年4月28日年入住春风小区后，一直按照约定交纳物业费。2016年1月1日至2019年12月31日，苗书英、闫丽平未再向友诚物业交纳物业费，苗书英、闫丽平每年应交纳物业费数额为734元（101.89平方米×0.6元/月×12个月）、电梯费391元（101.89平方米×0.32元/月×12个月）、垃圾处理费36元/年、公共照明费12元/年，共计1173元。自2016年至2019年共拖欠物业服务费1173元×4年=4692元。友诚物业经催要未果，导致诉讼，诉请如前。苗书英、闫丽平当庭陈述，其从2011年交房后一直交物业费到2015年，其于2016年开始拒绝支付物业费是因为友诚物业的不作为行为，其厨房下水管道浸水，向物业公司反映后，物业公司没有回应没有解决，小区管理也存在脏乱差等问题。 一审法院认为，友诚物业与苗书英、闫丽平签订的《春风小区物业服务收费协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。结合友诚物业提交的缴费通知书和照片，可以证明友诚物业向苗书英、闫丽平书面催交过2015年1月1日至2019年12月31日的物业费4692元，苗书英、闫丽平对所欠物业费具体数额予以认可，友诚物业诉请的物业费4692元，原审法院予以支持。关于友诚物业主张支付违约金，从苗书英、闫丽平提交的照片等证据，可以证明友诚物业在提供物业服务过程中确实存有一些瑕疵，仍需进一步完善服务质量，提高管理水平，综合考虑本案实际情况，友诚物业该项主张，原审法院不予支持。但上述问题不足以证明友诚物业未履行物业服务的主要义务，故不构成苗书英、闫丽平拒不交纳物业服务费的充分理由，苗书英、闫丽平以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。综合上述，友诚物业部分请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苗书英、闫丽平于本判决生效后十日内向原告邯郸市友诚物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费4692元；二、驳回原告邯郸市友诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由苗书英、闫丽平承担。 经审理查明，苗书英、闫丽平二审提交如下证据：1、照片十张，证明小区垃圾以及污水出入口通道堵塞多日，物业服务存在的问题一直存在。2、电梯卡，证明未经业主同意，私自安装电梯卡，在不交物业费的情况下，不让使用电梯卡。3、我和友诚物业于2011年4月28日签订的《前期物业服务协议》一份，证明友诚物业一审提交的合同不是真实的，有多次修改。友诚物业发表如下质证意见：关于车辆和卫生，对其真实性和关联性不予认可。关于私搭乱建问题，友诚物业一直在整改。关于家中污水侵入的照片，对真实性和关联性不予认可。苗书英、闫丽平提交的证据不足以证明友诚物业不作为。对于电梯卡的真实性和关联性均不予认可。友诚物业并未实施欠费业主停用电梯的相关行为，电梯自带梯控功能，如果电梯卡到期，业主可在8：30到物业刷卡，提交的证据不能证明不能乘坐电梯。对于《前期物业服务协议》真实性无异议，可以证明双方之间存在物业服务合同关系。对证明目的不认可，物业公司只负责下水管道公共部分，不负责业主自有部分，除苗书英、闫丽平以外其他业主未提出过同类型的问题，应属于自有设施损坏，应由业主自行维修或者付费维修。且物业公司上门查看过，问题并不严重，偶尔有水珠渗漏，友诚物业不存在违约行为，不应为其损失负责。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩，确定本案的争议焦点为：1、邯郸市春昱房地产开发有限公司与友诚物业双方之间签订的《前期物业服务合同》是否有效，对业主是否具有约束力；2、友诚物业是否履行了物业服务，苗书英、闫丽平是否应予支付物业服务费。 关于第一个争议焦点。邯郸市春昱房地产开发有限公司与友诚物业双方之间签订的《前期物业服务合同》是否有效，对业主是否具有约束力的问题。本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上述《前期物业服务合同》对苗书英、闫丽平具有约束力，苗书英、闫丽平诉称该合同没有其本人签字，对其没有约束力的理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。友诚物业是否履行了物业服务，苗书英、闫丽平是否应予支付物业服务费的问题。根据本案查明的事实，友诚物业已基本上履行了合同约定的服务义务，苗书英、闫丽平作为该小区业主受《前期物业服务合同》的约束，其应当向友诚物业交纳物业服务费用，虽然友诚物业提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不是苗书英、闫丽平拒交物业费的理由。同时，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该提出改进意见和建议，而不是以拒交物业费形式消极对抗。而且一审判决亦考虑到友诚物业的物业服务存有一些瑕疵，遂对其主张的违约金未予支持，故苗书英、闫丽平上诉称不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，苗书英、闫丽平的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，证据确实充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邯郸市友诚物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘勇 审判员  代路 审判员  田莉 二〇二一年四月二十三日 书记员  连苹