大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1487号原告（反诉被告）：大连置中物业管理有限公司，住所地大连旅顺经济开发区滨港路490号。法定代表人：刘琴，该公司经理。委托诉讼代理人：张金光，辽宁沪连深律师事务所律师。被告（反诉原告）：马长梅，女，1985年02月25日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：周杰（马长梅丈夫），男，1981年11月5日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：封丽媛，辽宁智爵律师事务所律师。原告（反诉被告，以下以本诉称谓）大连置中物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉称谓）马长梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张金光、被告委托诉讼代理人周杰、封丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连置中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费4928元，电梯费620，同期贷款利率2452元，共计8000元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：姜国海、左宏丽购买大连铭诚房地产开发有限公司开发的“铭熙水岸”房屋，面积99.36平方米。现姜国海、左宏丽将此房屋卖给被告马长梅，大连铭诚房地产开发有限公司与姜国海、左宏丽签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定选定前期物业公司；物业费标准是住宅物业费每月0.80元/平方米，非住宅每月2.00元/平方米，滞纳金为0.3%按日交纳；物业费由大连铭诚房地产开发有限公司收取或由其委托服务的物业公司收取。原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定“铭熙水岸”小区由原告提供物业服务，并按照上述标准收取物业费。被告马长梅本诉辩称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉合同《前期物业服务委托合同》无效。理由如下：1.物业合同委托方系大连铭城房地产开发有限公司即案涉物业开发商，约束的是业主入住前或者大部分业主入住前的物业服务内容。但是该物业所有权已经全部转移至各个业主名下。根据《民法典》第二百七十八条第（四）款之规定，选聘和解聘物业企业或者其他管理人等事宜应当由业主共同决定。本案物业公司的选聘并非由业主共同决定，开发商无权代替业主选聘物业公司。该合同违反法律强制规定，当然无效。2.大连铭城房地产开发有限公司与受委托方即原告在签订合同时系关联公司。物业公司的选聘没有经过招投标的方式，违反了《民法典》规定的平等、自愿、公平、诚信原则。开发商与物业公司绕过招投标方式恶意串通签订合同最终损害业主的合法权益，物业合同当然无效。3.原告在与委托方签订合同时，并未取得物业企业服务证书，违反《物业管理条例》第32条、《物业管理企业资质管理办法》第6条、《大连市物业管理企业资质管理暂行规定》第4条、5条规定。合同违反法律法规强制性规定，当然无效。二、即使合同有效，原告严重违反合同约定，未履行合同义务，给业主造成损害，侵犯了业主的合法权益。在消防、财务、绿化、收费、电梯、满意率方面均违反了合同约定及物业管理相关规定。三、原告向被告主张2014年11月1日至2019年12月31日期间物业费、电梯费，于法无据。1.本案起诉日期为2020年4月7日，依据《民法典》第188条规定，诉讼时效届满；2.被告取得房产证的时间是2015年11月10日，故原告主张2015年11月10日前的物业费，于法无据；3.被告入住物业后，从未购买使用电梯卡，也未使用过电梯，原告无权要求被告承担该笔费用；4.被告也未拖欠物业费，但是物业费的收取需要依据合法有效的物业服务合同及适格的受委托单位。原告没有收费许可证，也不是业主合法选聘的物业公司，依据的物业服务合同无效，故原告主张被告拖欠物业费、电梯费没有事实和法律依据。综上，案涉合同违反法律强制性规定自始无效，原告作为物业公司，在合同签订之初未能取得资质证书；至今未能取得收费许可证；严重违反合同约定，不能为业主提供满意的服务；严重违反法律法规强制性规定，损害业主合法权益。恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告马长梅向本院提出反诉请求：1.判令案涉《前期物业服务委托合同》无效；2.若第1条请求不能得到法院支持，则判令反诉被告限期整改物业消防设施，直至消防设施完全达到可使用状态，并经过消防部门检查后，公示检查结果；3.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告停止使用电梯刷卡系统；4.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公布物业服务费收支情况及历年维修基金筹集和使用情况以及利息收支情况；5.若第1条请求不能得到法院支持，判令反诉被告向业主公布物业管理用房的相关资料及使用情况；6.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：《前期物业服务委托合同》无效，具体理由与答辩意见一致。若上述请求未能得到法院支持，在案涉合同有效的前提下，反诉被告应当继续履行合同约定的义务。将物业消费设施进行全面整改直至消防设施能够正常使用，并经过消防部门检查后，公示检查结果。同时依据《民法典》第二百八十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告应当立即停止电梯刷卡系统的使用，停止对反诉原告电梯使用权的侵害。反诉被告作为物业公司应当根据合同约定和法律规定向业主公开物业费收支情况及维修基金筹集和使用情况和维修基金利息收支情况。物业管理用房的所有权依法属于业主，反诉被告应当向业主公布管理用房的相关资料信息以及目前的使用情况。原告大连置中物业管理有限公司反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。第一项不是反诉的内容，应是反驳的事项。第二项中的要求整改消防设施，该项内容并不是物业服务内容，依据《大连市物业管理条例》第49条，在保修期内消防设施应当由开发商承担保修责任，保修期过了以后由物业维修资金承担维修费用，案涉小区维修基金不在物业公司掌管下，物业维修资金是缴纳在政府相关部门。第三项电梯卡事项，已有生效判决认定业主无权要求停止使用电梯卡。第四项物业维修资金筹集和使用不由物业管控。第五项物业管理用房不是物业公司的公示义务，物业用房应在该房屋产权登记时明确表明是物业用房，被告可以去产权调查证书，上面有明确记载。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.前期物业服务委托合同；2.大连市前期物业管理服务协议；3.房产查询结果；4.《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）；5.催收通知照片打印件4张、催收短信截屏打印件2张；6.物业服务企业三级资质申报表；7.三级资质证书；8.保证打印件，用以证明被告在购买案涉房屋时与前房主约定物业费由被告负担。被告提交了以下证据：1.大连置中物业管理有限公司、大连铭诚房地产开发有限公司的企业及股东信息查询，用以证明开发公司与原告系关联公司，在签订合同时未经招投标；2.原告资质证书复印件；3.照片打印件26张，用以证明小区的消防状况；4.照片打印件12张，用以证明原告未经业主同意将绿地改为停车场；5.民意网截图打印件3张；6.《通知》照片打印件，用以证明原告使用电梯刷卡系统，侵害了小区业主的物权；7.被告房产证打印件；8.铭熙水岸业主声明；9.民事判决书及通知。被告对原告证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议；对证据2、4真实性无异议，合法性有异议；对证据5有异议，主张未收到过催收通知或短信；对证据3、6、7、8无异议。原告对被告证据9的真实性无异议，对其他证据不予认可，认为物业管理服务系动态过程，被告的证据不足以证明其主张。本院认为，原告的证据及被告的证据1、2、6、7、9符合证据要求，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实。被告的证据3、4可以一定程度上反映案涉小区的管理状况，但不足以证明被告提出的物业管理存在重大瑕疵的主张；被告的证据5中的部分业主投诉行为与本案的物业服务合同纠纷缺乏关联性，证据8来源不明，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于大连市旅顺口区的房屋（建筑面积99.36平方米，总层数18层）原为案外人左宏丽所有。2007年11月27日，甲方大连铭诚房地产开发有限公司与乙方左宏丽签订《大连市前期物业管理服务协议》，就铭熙水岸小区的前期物业管理服务达成协议。双方就各自的权利和义务、物业服务内容、保险、违约责任等内容作出约定。其中甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；乙方应依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用，物业管理服务费用由乙方按住宅建筑面积每月每平方米0.8元、非住宅建筑面积每月每平方米2元的标准，向甲方委托的物业管理企业交纳。电梯费次年收取，标准为4元/月/人。保修期满后发生的房屋共用部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。另查，2011年11月1日，甲方大连铭诚房地产开发有限公司（委托方）与乙方原告（受委托方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将位于大连旅顺开发区的铭熙水岸小区委托乙方实行前期物业服务。其中，第六条约定乙方负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，其中房屋共用部位包括房屋承重结构部位(基础、承董墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面，共用设备包括给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱。第八条约定委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。第九条约定乙方有权使用物业服务办公用房（建筑面积267.59平方米、产权归全体物业产权人所有）。第十二条约定已交付使用物业的物业服务费，由原告向物业产权人收取，标准为一期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.6元、小高层及高层0.8元、公建2元，电梯费为每人4元；二期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.8元、小高层0.9元、高层1元，公建2元，电梯费每户12元。甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。第十四条约定保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》（大政发〔1998〕51号）及其配套文件执行。再查，案涉铭熙水岸小区尚未成立业主委员会。案涉开发区金荣街171号4层3号房屋于2015年11月10日变更登记至被告马长梅名下。庭审中，被告确认其与前房主约定所欠物业费由其交纳，185××××6017为其本人电话号码。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位大连铭诚房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》对被告具有约束力。关于被告提出请求确认《前期物业服务委托合同》无效的反诉请求。首先，《物业管理条例》（2007年10月1日实施，2016年修订）第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”由此可知，招投标并非建设单位选聘物业服务企业的唯一方式，协议方式选聘物业服务企业亦为法律所准许。其次，《物业管理条例》第三十二条第二款规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”据此，对物业企业进行资质管理属于行政管理范畴，该条款属于管理性强制规定而非效力性强制规定，即使原告取得资质证书的时间晚于合同的签订时间，也不必然产生合同无效的法律后果。再次，国务院于2017年1月12日发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定；住房城乡建设部于2018年3月8日发布《关于废止的决定》，取消了物业服务企业资质认定。综上，被告请求确认《前期物业服务委托合同》无效的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩意见，因原告已举证证明其曾于2015年至2020年间多次通过张贴通知以及发送短信的方式向被告催收物业费，构成时效中断，本院对被告的时效抗辩意见不予采纳。且被告亦确认前房主所欠物业费亦由其负担，故被告应向原告支付2014年11月1日至2019年12月31日的物业费4928元（99.36平方米×0.8元/月/平方米×62月）。原告主张的电梯费620元（10元/月×62月）具有合同依据，且符合大连市电梯费的收费标准，本院予以支持。关于原告提出的同期贷款利率请求。被告迟延交纳物业费的行为确实会对原告的经营管理以及其他按时交费业主的权益造成损害，但考虑到原告作为物业服务企业，应不断提高服务质量和管理水平，同时为化解物业与业主之间的矛盾，本院对原告的该项请求不予支持。关于被告第二项反诉请求中提出的要求原告整改消防设施，直至达到可使用状态的主张。因《前期物业服务委托合同》第六条、第十四条已明确约定消防设施属于共用设备，在保修期满后，由原告按照维修资金制度负责维修养护，现并无证据表明案涉小区针对消防设施的维修养护曾启用过维修资金。且马长梅以其个人为主体提起反诉，其该项反诉请求涉及整个小区的业主，主体亦不适格。对被告的该项反诉请求，本院予以驳回。关于被告第三项反诉请求中提出的要求原告停止使用电梯刷卡系统的主张。因《大连市前期物业管理服务协议》对电梯费的收取已作出明确约定，收取的电梯费亦是用于电梯这一公共设施的日常维护，被告应当按时交纳电梯费。原告作为小区的服务管理单位从保障小区业主安全加强管理的角度考量，安装刷卡系统的行为并无不当。被告的该项反诉请求亦涉及整个小区的业主，马长梅个人提起反诉请求主体不适格，本院亦予以驳回。被告的第四项、第五项反诉主张均属于业主知情权的范畴。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《物业管理条例》（2018年）第六条第二款的规定，业主享有知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。被告提出的反诉请求中，要求公开维修资金的筹集使用、共有部分的使用和收益，符合上述规定列举的情形，原告应当据此保证业主的知情权，在被告查阅相关文件和资料时予以配合。物业服务是一个持续性的动态的过程，小区环境的好坏既有赖于物业企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护，物业企业与业主之间是相互依存的关系。物业企业应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地反馈和整改，努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。业主也应对物业企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。业主以拒交物业费或提出反诉的方式来表达自身的不满情绪，极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此希望物业企业与业主双方能够共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马长梅于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司2014年11月1日至2019年12月31日间的物业费及电梯费共计5548元；二、原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马长梅公布2015年11月10日起至本判决生效之日止的共有部分的使用和收益情况以及房屋专项维修资金的使用情况；三、驳回原告（反诉被告）大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马长梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理50元，原告已预交；由被告负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；原告负担0元，应予退还50元。反诉案件受理费减半收取计50元，被告已预交。由原告负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；被告负担0元，应予退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  岳 媛人民陪审员  衣慧琳人民陪审员  胡传鹏二〇二一年七月二十六日书 记 员  苗雪婷