福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)涵民初字第3591号 原告：郭天辉，男，1973年5月18日出生，回族，住福建省莆田市涵江区。 原告：郭梅兰，女，1976年11月24日出生，回族，住福建省莆田市涵江区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：林敏毅，福建聚华律师事务所律师。 被告：陈峰宇，男，1974年12月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：郑梅琴，福建大涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴超生，福建大涵律师事务所律师。 第三人：陈伟军，男，1983年7月9日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 第三人：陈芳丽，女，1983年8月26日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告郭天辉、郭梅兰与被告陈峰宇、第三人陈伟军、陈芳丽案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告郭天辉、郭梅兰及其委托代理人林敏毅、被告陈峰宇的委托代理人吴超生到庭参加诉讼，第三人陈伟军、陈芳丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情疑难、复杂，审限报延六个月。因本案涉及拆迁安置房买卖，情况特殊，本院于2016年11月8日裁定中止诉讼，2017年9月21日恢复诉讼。本案现已审理终结。 郭天辉、郭梅兰向本院提出诉讼请求：⒈判决停止莆田市涵江区人民法院(2014)涵执行字第45-1号执行裁定的执行；⒉确认2013年7月10日郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽签订的《拆迁安置房买卖协议书》合法有效，并确认坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置区1#楼×××号套房及应份土地使用权的产权归属郭天辉、郭梅兰所有。事实和理由：2013年7月10日，郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽签订《拆迁安置房买卖协议书》，约定陈伟军、陈芳丽自愿将坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置房1#楼×××号套房(建筑面积95.6㎡)及一间工具间(建筑面积24.8㎡)以349160元断卖给郭天辉、郭梅兰所有，陈伟军、陈芳丽保证其所出售的房屋产权清楚，无债务纠纷。在安置房可以办理房产证、土地证后，陈伟军、陈芳丽必须协助郭天辉、郭梅兰办理安置房过户手续。协议书签订后，郭天辉、郭梅兰当即向陈伟军、陈芳丽支付购房款227830元，同月11日郭天辉、郭梅兰委托郭某2向莆田市涵江段工程建设领导小组支付陈伟军、陈芳丽安置房差价款121330元及水电费等计1696元，合计123026元。同日双方进行房屋交接，郭天辉、郭梅兰已实际取得该套房和工具间。此后，郭天辉、郭梅兰办理独立的水电立户，对套房进行装修并于同年12月底搬进入住。郭天辉、郭梅兰于2013年7月11日即已按约付清全部购房款349160元并已实际占有，该套房及工具间的产权归属郭天辉、郭梅兰所有，对此陈伟军、陈芳丽并无异议。因溪游安置区尚未核发房产证和土地证，故郭天辉、郭梅兰和陈伟军、陈芳丽未能办理产权过户手续。2014年5月26日，莆田市涵江区人民法院作出(2014)涵执行字第45-1号执行裁定，对郭天辉、郭梅兰居住的溪游安置区1#楼×××号套房及应份土地使用权进行查封。郭天辉、郭梅兰提出执行异议，请求解除查封。2015年10月30日，莆田市涵江区人民法院作出(2014)涵执外异字第2号执行裁定，驳回郭天辉、郭梅兰的执行异议，并告知若不服可在15日内向人民法院提起诉讼。2015年11月3日郭天辉、郭梅兰签收(2014)涵执外异字第2号执行裁定书。综上所述，2013年7月10日郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽签订的《拆迁安置房买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。郭天辉、郭梅兰也按约支付购房款349160元并装修入住，已实际占有涉讼房屋。因此，莆田市涵江区人民法院查封涉讼房屋错误，应停止执行。 陈峰宇辩称，⒈郭天辉、郭梅兰认为其与陈伟军、陈芳丽于2013年7月10日签订《拆迁安置房买卖协议书》并支付购房款后取得房产所有权，但陈峰宇认为，涉讼房产属安置房，《莆田市人民政府关于涵江区2011年度第四批次农村村民住宅建设用地农用地转用的批复》(莆政土〔2011〕335号)第四条明确载明：“本批次农村住宅建设用地专项用于涵江段（东侧路幅）和涵江区赤港至三江口疏港道路鳌山段工程项目征迁涉及的双福村、安仁村、显应村、溪游村和鳌山村村民拆迁安置，不得改作经营性用地。”涉讼房产就是位于该文件所指的溪游村，土地性质为宅基地，系集体土地。根据《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的规定，宅基地转让人与受让人须为同一集体经济组织内部的成员，不得转让给本村村民以外的人，且陈伟军、陈芳丽户籍所在梧塘镇溪游村村委会，即涉讼房产所在地经济组织也明确表示不同意本次房产转让，本案安置房买卖行为违反法律强制性规定，应当认定为无效。⒉郭天辉、郭梅兰提供的证据相互矛盾，不能作为本案定案的依据。(1)郭天辉、郭梅兰主张本案《拆迁安置房买卖协议书》签订于2013年7月10日，签订当日即支付购房款227830元，次日支付安置房差价款121330元及水电费等，但其提供的东侧梧塘溪游安置区1#楼交房单的安置户签名、涵江段溪游安置区房屋拆迁安置交房结算表的产权人签字确认等处依然签署的是陈伟军的名字，这显然与客观事实和常理不符。(2)收付款证据是2014年8月31日见证人应郭天辉、郭梅兰要求签署的，且这些见证人与郭天辉、郭梅兰均有亲属关系；作为收据，也缺少了收款人陈伟军、陈芳丽的签字确认。同时，收付款证据与收款凭据在内容上也相互矛盾，收付款证据载明系将购房款付与卖方，在拆迁安置房买卖协议书中卖方是陈伟军、陈芳丽，而收款凭据却记载购房款系由陈某1代收，两份证据针对本案重要事实的描述相互矛盾，故该两份证据不应采纳。(3)二份福建省行政事业单位(社团)往来结算凭证可以真实反应购房款121330元及水电费、社保1696元系由陈伟军缴纳，这与客观事实相符合。(4)四份银行存折复印件无法证明缴纳的是何处房产的水电费，与本案缺乏关联性。退一步说，即使缴纳的是讼争房产的水电费，也无法证明房屋的产权人系郭天辉。综上所述，郭天辉、郭梅兰主张陈伟军、陈芳丽已经把讼争房产卖与郭天辉、郭梅兰缺乏事实和法律依据，请求驳回郭天辉、郭梅兰的诉讼请求。 陈伟军、陈芳丽未作辩述。 本案在审理过程中，郭天辉、郭梅兰向本院提供以下证据： ⒈莆田市涵江区人民法院(2014)涵执外异字第2号执行裁定书一份，以证明2014年5月26日莆田市涵江区人民法院作出(2014)涵执行字第45-1号执行裁定，查封涉讼房产，郭天辉、郭梅兰提出请求解除查封的执行异议后，莆田市涵江区人民法院已驳回郭天辉、郭梅兰的执行异议。 ⒉拆迁安置房买卖协议书一份，以证明2013年7月10日郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽签订《拆迁安置房买卖协议书》，约定陈伟军、陈芳丽自愿将坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置房1#楼×××号套房(建筑面积95.6㎡)及一间工具间(建筑面积24.8㎡)以349160元断卖给郭天辉、郭梅兰所有，交房时间为签约当日，陈伟军、陈芳丽保证所出售的房屋产权清楚，无债务纠纷和设定抵押，同时还约定安置房在办理房产证、土地证后，陈伟军、陈芳丽必须立即协助郭天辉、郭梅兰办理产权过户手续，过户费用由郭天辉、郭梅兰承担。 ⒊收款凭据一份、福建省行政事业单位(社团)往来结算凭证二份、结算账户收款凭证一份、客户回执一份，以证明：(1)2013年7月10日郭天辉、郭梅兰已向陈伟军、陈芳丽支付购房款227830元，该款项当场由陈伟军父亲陈某1代收；(2)2013年7月11日郭天辉、郭梅兰委托胞兄郭某2向莆田市涵江段工程建设领导小组支付陈伟军、陈芳丽安置房差价款121330元及水电费、社保计1696元，共计123026元；(3)郭天辉、郭梅兰已按协议书约定付清购房款349160元(227830元＋121330元)。 ⒋涵江段溪游安置区房屋拆迁安置交房结算表、东侧梧塘溪游安置区1#楼交房单各一份，以证明：(1)东侧梧塘溪游安置区1#楼×××号套房(建筑面积95.6㎡)及工具间(建筑面积24.8㎡)的房屋产权属陈伟军所有；(2)2013年7月11日涉讼房产安置差价款已全部结清，陈伟军也已办理房屋交接单。 ⒌水费缴费存折、电费缴费存折各二份，以证明郭天辉、郭梅兰所购买的涉讼房产(含工具间)已分别于2013年7月12日和9月25日办理水、电独立开户支付水电费用。 ⒍收付款证据一份，以证明陈某、郭某1、郭某2、郭某3等人证实2013年7月10日晚在陈某1家里，郭天辉、郭梅兰已付给卖方(陈伟军、陈芳丽)购房款227830元。 ⒎照片八张、莆田市涵江区国欢镇都邠村民委员会出具的证明一份，以证明郭天辉、郭梅兰已将套房装修入住，已实际占有、使用涉讼房产。 经庭审质证，陈峰宇对上述证据1无异议；对证据2认为其不是本案《拆迁安置房买卖协议书》的当事人，真实性、合法性、关联性无法确认，应依法审查；对证据3中的收款凭据有异议，认为是陈某1签名；对福建省行政事业单位(社团)往来结算凭证的真实性和合法性无异议，关联性有异议，认为交款人是陈伟军；对结算账户收款凭证、客户回执认为该证据与收付款证据相矛盾，付款人不一致；对证据4真实性无异议，关联性有异议，认为是陈伟军签名；对证据5真实性不持异议，但认为水电费缴纳凭证并不能代表就是房屋的产权所有人；对证据6认为与证据3中的收款凭据在内容上相互矛盾，证据6载明系将购房款付与卖方，在《拆迁安置房买卖协议书》中卖方是陈伟军、陈芳丽，而证据3中收款凭据却记载购房款系由陈某1代收，两份证据针对本案重要事实的描述相互矛盾，该两份证据不应采纳；证据7中的照片有异议，认为不能证明是在涉讼房产拍摄；对都邠村民委员会出具的证明应依法审查。 陈峰宇提供《莆田市人民政府关于涵江区2011年度第四批次农村村民住宅建设用地农用地转用的批复》(莆政土〔2011〕335号)文件一份，以证明涉讼房产土地属于集体性质。经庭审质证，郭天辉、郭梅兰对其真实性不持异议，但认为文件中并没有说明是属于集体用地，只是说明不能改作经营性用地，涉讼房产土地应当属于征用的国有土地。 根据郭天辉、郭梅兰的申请，本院准许陈某、郭某1、郭某2、郭某3、李某出庭作证。陈某陈述，其与郭天辉、郭梅兰是亲戚关系，与陈伟军是朋友关系，郭天辉、郭梅兰欲买房，陈伟军欲卖房，其就介绍了，2013年7月10日晚在陈伟军家里签订了协议书，购房款227000多元也当场支付给陈伟军一家人，陈伟军也在场表示同意。郭某1陈述，其与郭天辉、郭梅兰是亲戚关系，当时郭天辉、郭梅兰购房价格是包括套房和仓库2900元/㎡，2013年7月10日晚上到陈伟军家里支付购房款，当时付款177000多元，因钱不够5万元写了张欠条，约定一个月之内付清，因认为买卖协议书就代表收款收据，所以当时没有出具收款收据，当时陈伟军、陈芳丽以及陈伟军父母也在场。郭某2陈述，其与郭天辉是兄弟关系，购房时其也在场，在场人还有陈某、郭某1、郭某3、陈伟军、陈芳丽、陈伟军父母、郭天辉、郭梅兰，购房价格包括套房和仓库2900元/㎡。郭某3陈述，其与郭天辉、郭梅兰是亲戚关系，购房时其一直在场，有签订一份协议，购房款是现金支付，郭天辉拿钱进去，陈伟军和其父亲一起清点，当时有说不够5万元，12万多元是先付的。李某陈述，其从事泥工工作，有在涉讼房屋做泥工工程，工资约12000元，不包括材料，工资是由郭天辉支付，有关本案购房情况其不清楚。 经庭审质证，郭天辉、郭梅兰对陈某、郭某1、郭某2、李某陈述均无异议，对郭某3陈述的付款情况有异议，并陈述交给指挥部的钱是后交的，仓库是买的，赠送的是7层阁楼，还陈述签订协议时付款17万多元，当时没有写收条，后由陈伟军父亲陈某1代出具收款凭据。陈峰宇认为，陈某、郭某1、郭某2、郭某3对购房经过包括购房协议的签订、购房款的支付以及是否出具收条这些重要内容的陈述不一，且上述陈述与郭天辉、郭梅兰提供的书面证据包括收款凭据、收付款证据相互矛盾，另外，李某表示对购房情况不清楚，故上述5位证人陈述应不予认定。 陈伟军、陈芳丽在本院指定的举证期限内未提供证据。 本院经审查认为，郭天辉、郭梅兰提供的上述证据1、证据3中的福建省行政事业单位(社团)往来结算凭证、结算账户收款凭证、客户回执、证据4、证据5，陈峰宇对其真实性均不持异议，可予以确认。对于郭天辉、郭梅兰提供的证据2，能够与证据3中的结算账户收款凭证、客户回执及证据4相互印证，且陈伟军、陈芳丽作为本案《拆迁安置房买卖协议书》的当事人，在本案诉讼过程中均未提出异议，故可予以确认。对于郭天辉、郭梅兰提供的证据3中的收款凭据及证据6，结合本案庭审笔录，可以认定双方协商支付本案购房款。对于郭天辉、郭梅兰提供的证据7，与证人李某的陈述能够相互印证，且陈峰宇未能提供相反证据证明郭天辉、郭梅兰没有在讼争房产内居住生活，故对证据7予以采信。陈峰宇提供的上述证据，郭天辉、郭梅兰对其真实性不持异议，可予以确认。对于5位证人在法庭上的陈述问题，可以进一步认定《拆迁安置房买卖协议书》是郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽之间签订的，双方买卖本案拆迁安置房事实存在。 根据上述采信及认定的证据，并经审理查明，对本案主要事实认定如下： 陈伟军有安置坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置区1#楼×××号套房一套及工具间一间（安置协议书编号：HX-06-2)。2013年7月10日，郭天辉、郭梅兰与陈伟军、陈芳丽签订《拆迁安置房买卖协议书》，内载（摘要）：甲方陈伟军愿意将座落在莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置房一号楼×××号建筑面积95.6㎡套房和村部一层第十间（店面24.8㎡工具间）（包括斜屋面下的半楼）一共以349160元断卖给乙方郭天辉所有。其中第一条约定，交房时间定为2013年7月10日，甲方(陈伟军)收到乙方(郭天辉)付购房款后，必须将房门锁匙及房内不动产物交给乙方(郭天辉)所有，并一次性把原办理的安置房协议书、票据、拆迁补偿款等所有的材料交给乙方(郭天辉)；第三条约定，甲方(陈伟军)安置办好后，立即无条件自愿交给乙方(郭天辉)；第五条约定，甲方陈伟军，包括其全家妻子陈芳丽、父陈某1、母陈某2，自愿把该安置房断卖给乙方郭天辉、郭梅兰，本协议生效后，该房屋的所有权和使用权归乙方永远所有。其中还约定，以上协议属双方意愿，为表示真实，恐口说无凭，特订立此协议一式肆份，由甲乙双方见证人各执一份，一经签字立即生效。此外，该协议还对房屋买卖中有关房产过户、办证、违约责任等进行了约定。陈伟军、陈芳丽、陈某1、陈某2、郭天辉、郭梅兰以及见证人均在该《拆迁安置房买卖协议书》中签名，并捺上指模。嗣后，双方协商支付购房款。2013年7月11日，郭天辉、郭梅兰委托郭某2向莆田市涵江段工程建设领导小组交纳该安置房差价款121330元及水电、社保费用1696元。房屋交接后，郭天辉、郭梅兰对该房屋进行装修，并于2013年12月入住至今。 另查明，2013年9月9日，陈峰宇向本院提起民事诉讼，请求陈伟军、陈芳丽归还其借款20000元及利息。2013年10月13日，本院作出（2013）涵民初字第3958号民事判决。本院执行立案后，作出（2014）涵执行字第45-1号执行裁定：查封陈伟军所有的坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置区1#楼×××号套房一套（安置协议书编号：HX-06-2)及其应份土地使用权。尔后，郭天辉、郭梅兰提出执行异议。2015年9月30日，本院作出（2014）涵执外异字第2号执行裁定：驳回郭天辉、郭梅兰的执行异议。郭天辉、郭梅兰不服，在法定期间提起诉讼。 综上，本院认为，本案属案外人执行异议之诉。本案房屋转让涉及不同村民集体成员之间关于农村建设用地的转让问题，依据现有的政策及法律法规，郭天辉、郭梅兰请求确认2013年7月10日其与陈伟军、陈芳丽签订的《拆迁安置房买卖协议书》合法有效缺乏依据，不予支持。但从维护社会正常的财产秩序、保护交易安全的角度出发，对购房人郭天辉、郭梅兰的合法权益亦应予以保护。购房人郭天辉、郭梅兰已经实际占有、居住、使用涉讼房屋，可享继续占有、居住、使用涉讼房屋的权利。故郭天辉、郭梅兰请求停止本院(2014)涵执行字第45-1号执行裁定的执行，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，郭天辉、郭梅兰请求确认涉讼房屋产权归其所有，因房屋确权问题属行政机关职能范围，不属本案审理范围，故对该诉讼请求不予支持。陈伟军、陈芳丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行本院(2014)涵执行字第45-1号执行裁定查封的坐落莆田市涵江区东侧梧塘溪游安置区1#楼×××号套房一套(安置协议书编号：HX-06-2)及其应份土地使用权； 二、驳回郭天辉、郭梅兰其他诉讼请求。 案件受理费6537元，由郭天辉、郭梅兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林 远 审 判 员  林 珊 人民陪审员  郑继仁 二〇一七年九月二十六日 书 记 员  郑雪彬 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。