上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31476号原告：上海兆翔置业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：陈以哲，董事长。委托诉讼代理人：郁雅茜，女。委托诉讼代理人：董文琦，男。被告：沈琛，女，1987年11月27日，汉族，户籍地江苏省无锡市崇安区万巷上**，现住江苏省无锡市西山区厚桥镇中东村陆皮桥**。原告上海兆翔置业有限公司与被告沈琛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序审理，于2020年12月18日再次公开开庭审理，原告上海兆翔置业有限公司的委托诉讼代理人郁雅茜、董文琦，被告沈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同解除；2、判令被告向原告支付拖欠的全部费用60,300.06元及违约金225,000元(3倍保证金)等款项，合计人民币(以下币种同)285,300.06元，其中拖欠的费用具体包括：周年庆费用10,000元；2019年11月水费72.41元、电费1,266.30元、物料费150元、POP费3元，仓储费300元；2020年1月水费72.41元、电费1,307.17元；2020年2月份租金25,000元、物业管理费2,000元、仓储费300元；2020年3月1日至3月22日的租金18,082.19元、物业管理费1,446.58元、仓储费300元；3、判令被告立即返还房屋，并按照每日日租金的2倍支付经济补偿。庭审中，原告将第一项诉讼请求调整为确认原被告之间的租赁合同于2020年3月22日解除，同时提出撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2019年1月14日，被告与原告签署《上海汇宝购物广场餐饮租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称《租赁合同》)，约定由被告承租位于上海市闵行区漕宝路XXX号XXX楼XXX-XXX-XXX室(以下简称系争商铺)约21平方米。租赁期限自2019年1月16日至2021年3月31日止，每月含税租金为25,000元、每月物业服务费为2,000元。2020年3月22日，被告在未经原告书面同意的情况下，就擅自撤离租赁商铺，并在租赁商铺内留置了大量物品。根据《租赁合同》第十一条第5-6款、第十二条第3款的约定可知：1、被告应当于合同解除之日起15日内无条件办理完成工商变更(地址迁出)，相关设备、用户名迁出或注销，相关证件资质用户迁出等手续，恢复原出租场地原始的合法出租的经营状态；如被告未完成前述手续的,使得原告无法继续进行租赁经营的，每超出一天，被告应当承担合同日租金两倍的经济补偿以及原告受到的经济损失。2、未经原告书面同意，被告擅自撤离柜位的，原告有权立即解除本合同；被告应向原告支付保证金三倍的违约金。经原告数次催讨，截至本民事起诉状提交之日,被告仍然未履行上述义务，原告为维护自身的合法权益，特此起诉，望判如所请。沈琛辩称：同意第一项诉讼请求，双方的《租赁合同》已于2020年3月22日提出撤柜申请当天就已经解除了。不同意第二项诉讼请求。首先，关于推广费，根据《租赁合同》是要支付的。被告与原告之间通常是通过转账、现金、优惠券折抵等形式支付款项，且一般都是付款之后才开发票，尽管没有找到本笔款项的转账记录，但认为已经完成了付款义务；对2019年11月的水、电费金额是认可的，但也已经支付了，理由同推广费；对11月的物料费，被告抗辩称，在今天庭审前还不清楚这笔费用的明细，曾经拿到过发票，认为履行了支付义务；11月仓储费300元记不清楚了，仓储费的费用双方没有书面约定过，而是口头约定隔一段时间支付一次，其曾经支付过，但不是每个月支付，而是隔段时间支付；2020年1月水、电费金额认可，确认没有支付过，2月租金及物业管理费、仓储费认可没有支付过；3月的租金、物业管理费和仓储费等费用也没有支付过。疫情期间由于商场停止营业，后来开业后营业时间也做了调整，人流量也很少，不能按正常租金来计算。关于违约金的主张，结合合同法第九十四条的规定，新冠疫情属于不可抗力，非因一方原因导致不能实现合同目的的，不应当承担违约责任。被告不存在违约行为，不应当支付原告主张的违约金。此外，《租赁合同》中关于违约责任、不可抗力等条款的约定属于格式条款，条款内容免除甲方的义务和责任，加重了乙方的义务，违背合同的公平性，合同是无效的。2020年3月22日，其经过与招商部杨朔经理的沟通，也以书面形式向原告提出撤柜解约的申请。3月22日已经进行了清理并撤柜，不存在侵占的事实。另，不同意没收保证金，但是同意在本案中一并处理保证金事宜，且保留要求原告返还保证金的权利，诉讼费应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系上海汇宝购物广场(以下简称汇宝广场)的承租方，2019年1月14日，被告(乙方)与原告(甲方)签署《上海汇宝购物广场餐饮租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称《租赁合同》)，约定由被告承租位于上海市闵行区漕宝路XXX号XXX楼XXX-XXX-XXX室(以下简称系争商铺)用于酸奶、饮品制作，品牌为“魅上”。租赁期限自2019年1月16日至2021年3月31日止，每月含税租金为25,000元、每月物业服务费为2,000元，乙方店铺内的水、电、每期等公用费用由乙方自行负责，自行安装水表和电表，甲方将按乙方实际使用量收取费用。乙方愿意支付甲方推广费1万元/年。关于资格保证，《租赁合同》第三条第2款约定，“乙方进柜前应交保证金柒万伍千元整，进柜后转为售后商品质量保证金。该保证金在乙方撤柜后若无质量、投诉等问题，且在不影响本合同项下甲方有关权利下，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理完成所有撤柜手续的3个月后将保证金无息退还乙方。若乙方原因导致本合同提前终止或解除，则本合同项下保证金不予退还。若乙方违反本合同及合同附属协议表单时，或因乙方原因造成甲方损失的，保证金不予退还乙方。”关于合同的履行，《租赁合同》第十一条第12款约定，若乙方逾期支付本合同项下任何应付款项，每逾期一日，应向甲方支付所欠应付款项的千分之三作为违约金，直至付清所有欠款。若乙方逾期支付应付款项超过十日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿损失。关于合同的终止，《租赁合同》第十二条第3款规定，除本合同已有约定为，有下列情形之一的，甲方有权立即解除本合同乙方收到甲方解约通知后即解除，乙方应赔偿给甲方造成的实际损失并支付数额为保证金三倍的违约金给甲方：......(4)未经甲方同意而擅自撤离柜位。第十二条第4款在合同期内发生下列情况之一，甲方可终止本合同，保证金无息退还乙方，不承担违约责任：4.1乙方柜位所在物业被政府部门依法征用、拆迁或限制其房地产权利；4.2非甲方原因而导致的甲方与物业出租房的租赁合同被终止或撤销。第十二条第5款本合同终止后，乙方如欠付甲方的租金、违约金和其他各项费用，甲方应开具欠费明细给乙方，乙方签收后，即表明认同甲方保留长期的追索权，直至追索收到全部应付款项为止......。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告沈琛依约支付了75,000元保证金。2020年1月25日，七宝镇人民政府向汇宝广场商户发布《经营场所提示单》，载明“.......鉴于你单位是经营性场所，为避免经验过程中出现消费人员聚集引发交叉感染，建议你单位视情暂时关停......”。2020年2月1日起至3月1日止，汇宝广场处于关闭状态。2020年2月起，被告沈琛未再向原告支付任何费用。2020年3月2日，汇宝广场向商场内商户发布《致厂商函》，载明“3月1日起我司已恢复营业，营业时间暂定为11：00-18：00......我司决定3月6日-3月8日的营业时间调整为11：00-22：00......”。2020年3月底，被告在向原告运营部经理杨朔提交了书面撤柜申请，并根据杨经理的要求，在申请书上提出“解除合同”申请。在未收到公司书面回复同意解除合同的情况下，被告沈琛于2020年3月22日搬离系争商铺。另查明，经被告申请，上海市闵行区市场监督管理局于2020年3月24日向被告制发了《准予个体工商户注销登记通知书》，注销其在汇宝广场内的“魅上饮品店”。根据原告陈述，2020年4月30日，原告将系争商铺出租给案外第三人用于服装摊位展销。上述事实，有原告的《营业执照》、《证明》、《租赁合同》，上海银行业务回单、经营场所提示单、致厂商函、准予个体工商户注销登记通知书、上海增值税普通发票(No.XXXXXXXX、No.XXXXXXXX、No.XXXXXXXX)、租金管理费付款通知、汇宝广场付款通知书、微信聊天记录、杨朔证人证言及各方当事人在庭审中的陈述等证据证明，并均经庭审质证证实。原告提交的向被告方发送单方解除通知书的律师函等内容，因本案中双方通过协商合意解除合同，故该单方解除通知书及函件与本案最终处理结果无实质联系，本院不予采纳。本院认为，系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为本案中，被告沈琛是否存在擅自搬离的违约行为？关于被告的行为是否构成违约，原告认为根据双方《租赁合同》的约定，被告解除合同应当征得原告方书面同意，本案中，被告沈琛仅提交了撤柜及解除合同申请，其在未征得原告书面同意的情况下擅自撤柜构成违约。对此，被告则抗辩称，其已经向原告市场部经理提交了书面的撤柜申请，同时也与商场的物业沟通了撤柜事宜，其不存在擅自撤柜的违约情形。本院认为，双方《租赁合同》第十一条合同的履行、第十二条合同终止条款对合同的解除事项作了明确约定，“乙方确因客观原因需提前终止合同及到期后不再续约的，乙方需提前60天以书面形式提交甲方，清算相关费用，经协商达成有关补充及善后条款后，本合同方可终止”“未经甲方书面同意而擅自撤离柜位的，甲方有权立即解除合同”。上述约定于法不悖，本院予以确认。被告抗辩其已经提交书面申请，上述事实有原告公司运营部经理杨朔的证人证言予以佐证，但被告未举证证明其解约申请已经原告书面同意，且不存在《租赁合同》约定以及法律规定的免责事由，故被告的撤柜行为应当认定为违约。但结合新冠疫情的相关背景以及被告解约行为等因素，被告考虑疫情期间进一步履行合同的成本及损失，在提出书面申请并与原告工作人员提前沟通的情况下搬离系争商铺的行为，并不存在恶意违约的情形。关于合同的解除，在本案的第二次庭审中，双方一致同意《租赁合同》于2020年3月22日解除，系双方当事人合意解除，属意思自治且于法不悖，本院予以确认。根据1999年《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告向被告主张的各项费用，本院作如下认定：1.关于周年庆费用(即推广费)10,000元，双方租赁合同第四条第11款约定，乙方愿意支付甲方推广费10,000元/年。该笔费用，原告方主张被告尚未支付，被告则提交了增值税专用发票，认为先付款后原告才开具的发票，但被告未就此提交付款凭证，故本院不予采纳，该笔费用应由被告按照合同约定履行付款义务；2.关于水、电费，原告主张被告需支付2019年11月水电费1,338.71元，2020年1月的水电费1,379.58元，被告抗辩其已经完成了2020年1月、2月的水电费支付，然结合被告提交的记账日期为2020年1月19日的上海银行业务回单，结合水、电费支付的交易习惯，本院认定被告未履行2019年11月及2020年1月的水电费支付义务，故原告上述请求本院予以确认；3.关于物料费及POP费用，物料费部分原告未举证证明，本院不予支持；POP费部分，原告认为该项费用系厂商分摊的商场广告费，主要依据《租赁合同》第六条促销管理的规定，然就具体的计费标准，原告未举证证明，故原告该项主张，本院不予认可；4.关于仓库使用费，结合双方庭审中的陈述，仓库使用费是双方合同之外的口头约定，原告主张该笔费用应当每月支付，被告认为是有使用才支付，且是一段时间支付一次，但双方均未就本节事实提交证据证明，结合双方合同的履行情况，在原告未举证证明被告实际使用的情况下主张该笔费用，本院不予认可；5.关于租金，原告主张被告尚需支付2020年2月的租金25,000元，2020年3月1日至2020年3月22日的租金18,082.19元，结合双方庭审的陈述以及举证质证情况，2020年2月整月汇宝广场处于关闭状态，2020年3月1日至2020年3月22日期间，商场也仅在特定时间(11：00-18：00)进行开放，结合疫情对生产经营的影响及双方实际损失，本院基于公平原则，酌情确定2月份及3月份的租金及物业管理费。综上，本院酌定被告应当支付原告尚未支付的各项费用共计30,000元。关于违约责任的承担问题，根据1999年《合同法》的规定，合同的解除不影响违约责任的承担。本案中，双方在《租赁合同》第三条第2款中约定“乙方进柜前应交保证金柒万伍千元整，进柜后转为售后商品质量保证金。该保证金在乙方撤柜后若无质量、投诉等问题，且在不影响本合同项下甲方有关权利下，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理完成所有撤柜手续的3个月后将保证金无息退还乙方。若乙方原因导致本合同提前终止或解除，则本合同项下保证金不予退还。若乙方违反本合同及合同附属协议表单时，或因乙方原因造成甲方损失的，保证金不予退还乙方。”关于该条保证金的性质，原告认为系履约保证金，因此在被告擅自撤柜的情况下解除合同，构成违约，按照约定，其有权没收保证金不予退还。被告则认为，该笔保证金相当于押金，应用于抵扣合同解除时的各项费用，避免费用拖欠。结合双方《租赁合同》的约定，若乙方违反本合同保证金不予退还乙方该笔保证金，本院认为，该笔保证金具有解约违约金属性，且金额相当于三个月租金金额。关于原告主张225,000元的违约金的请求，原告认为因被告违约，其应当根据《租赁合同》的约定承担相当于3倍保证金的违约金。没收保证金及约定违约金均属承担违约责任的范畴。本案原告主张的没收保证金与违约金金额总计已经超过一年的租金金额，明细偏高，应予调整。本案中，双方合同于2020年3月22日解除，被告于2020年4月30日对外出租系争商铺。如前所述，合同解除后，被告需要向原告支付的各项费用共计30,000元。因此，本院在尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，从公平的角度出发，酌定被告向从原告已支付75,000元保证金中扣除30,000元费用部分，作为违约金向原告承担违约责任，且认为该金额能够弥补原告合同解除后的相应损失。另，庭审中，被告抗辩《租赁合同》存在格式条款，根据1999年《合同法》第40条的规定，已经订入合同的格式条款，具有《合同法》第52条、第53条规定情形的格式条款无效。此外，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。被告对其抗辩未能举证证明，本院经审查也不存在上述情形，综上，本院对被告的上述抗辩不予认可。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海兆翔置业有限公司与被告沈琛于2020年3月24日签订的《上海汇宝购物广场餐饮租赁合同》于2020年3月22日解除；二、被告沈琛向原告上海兆翔置业有限公司支付的保证金共计人民币75,000元不予退还；三、驳回原告上海兆翔置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币5579.50元，由原告上海兆翔置业有限公司负担3904.50元，被告沈琛负担1,675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元审 判 员  金卫东人民陪审员  毛佩琍二〇二一年二月五日法官 助理  陈淋清书 记 员  陈淋清附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条.......民法典实施前的法律实施引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。