河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0791民初275号 原告：李旭光，男，1978年12月11日出生，汉族，现住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：李士德，河北环都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘乾坤，河北环都律师事务所律师。 被告：金元军，男，1971年8月17日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被告：董振花，女。1973年12月30日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被告：金元贵，男，1983年11月23日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被告：翁鸿燕，女，1984年9月3日出生，汉族，住张家口经济开发区。 以上四被告委托诉讼代理人：经洪亮，张家口经济开发区经纬法律服务所法律工作者。 原告李旭光诉被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李旭光及其委托诉讼代理人李士德、潘乾坤、被告金元军、金元贵及四被告委托诉讼代理人经洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李旭光诉称，被告金元军、金元贵系兄弟关系。2017年1月13日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，约定，被告将位于张家口经济开发区间（包括附属房屋）及院落（契证号为014128号，登记人金生海）以545000元的价格出售给原告。合同签订后，原告积极履行了给付购房款的义务，但被告在交付过程中，被告的姑姑提出所有权争议，致使原告至今无法正常占有使用。期间，原告曾报警，也曾和被告多次协商，并到法院起诉要求解除双方签订的协议。由于被告所出卖的房屋土地性质属于宅基地，其权属又存在争议，导致合同因违反法律规定而无效，由于被告存在违约行为致使原告遭受诸多经济损失。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：1.确认原、被告于2017年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.被告返还原告购房款545000元，并承担占用期间的利息损失（按同期银行贷款利率自2017年1月13日起计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕共同辩称，1.金元军、金元贵系叔伯兄弟关系，二人的爷爷金生海与苏枝于1965年结婚，婚后苏枝与前夫所生长子金千富、次子金千库、长女金启连、次女金玉连随母亲苏枝一起与金生海共同生活。金生海与苏枝婚后生育三女金桂连、四女金玉英。1957年金生海在二台子村自建土木结构北房三间及院落一处（契证号为014128号），该处房院属于金生海婚前个人财产，其具有处分的权利。1979年4月18日，金生海与金千库写下分单一份，将该房院中三间北房归长子金千富、次子金千库所有，代书人、中证人为安喜，调解人为王之宪。该份分家单充分证明该处房院与被告的姑姑们没有任何关系。金生海、苏枝分别于2009年3月19日、2012年3月25日因病去世。金千富于2016年2月20日去世，金千库于2013年11月4日去世，二人生前均患癌症，为治疗向亲朋好友借款，给家庭造成很大的经济负担。2017年1月13日，金元军受其母亲白玉英的委托、金元贵受其母亲张月芳的委托以金元军、金元贵的名义与原告李旭光签订《房屋买卖协议书》，交易价为545000元，卖房款用于偿还为金千富、金千库治病所借外债，没有剩余。金元军、金元贵将权属清楚的房院卖给原告，与其姑姑没有任何关系，其姑姑不让原告在院中盖房并提出财产所有权争议，原告可向法院起诉，以解决双方的纷争。金元军、金元贵没有过错，现在也不具备返还购房款的能力。2.原告在2016年下半年农村房屋价格大幅上涨时购买涉案房院，2020年底因二台子拆迁信息消失，房价开始下滑。在原告第一次起诉时，因房价上涨加之有拆迁的说法，原告选择撤诉，到现在拆迁说法彻底消失后，原告又向法院起诉，给被告造成损失。3.在农村房屋买卖中，由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，涉案房院又处在非试点区，故双方当事人对于合同无效均有过错。请求法院在裁判时遵循等价有偿和诚实信用原则，合理的认定双方的责任。原告为追逐利益违反最基本的诚实信用原则，给被告造成巨大的经济损失，为平衡利益，请求法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。 原告李旭光向本院提交了以下证据：1.契证一份、房屋买卖合同一份、房屋买卖协议一份、银行转账凭证四份、收条一份，用以证明原、被告签订房屋买卖合同后，原告将全部购房款支付给被告；2.派出所接警情况登记簿一份，用以证明因被告姑姑得阻止，原告并未实际占有使用涉案房屋及院落，被告方存在严重过错，应退还原告购房款并承担利息损失；3.照片七张，用以证明涉案房屋及院落的现状。 被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕向本院提交了以下证据：1.1979年分家单一份；2.金千富诊断证明复印件一份；3.金千库入院志、出院志复印件各一份；4.金生海、苏枝火化证明复印件各一份；5.证明三份。 上述证据经当庭举证、质证，被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕对于原告李旭光提交的证据1、证据3无异议，对证据2不认可。原告对于四被告提交的证据的关联性均不认可。经本院审理，原告提交的证据1、证据3，四被告均无异议，本院确认为有效证据予以采信；证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4与本案不具有关联性，本院不予采信；证据5属于证人证言，但证人均未出庭作证，该证据形式不合法，本院不予采信。 依据上述有效证据以及当事人当庭一致陈述，可查明事实如下： 被告金元军与被告金元贵系叔伯兄弟关系，被告金元军与被告董振花系夫妻关系，被告金元贵与被告翁鸿燕系夫妻关系。2017年1月13日，原告李旭光与被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕签订《房屋买卖协议书》，约定，被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕作为出卖方，将位于张家口经济开发区间（包括附属房屋）及院落（契证号为014128号，登记人金生海，房屋四至为东至程素英、西至街、南至小巷、北至庞吉）出售给原告，房价款为545000元，协议生效后一次性全部付清；买卖双方均清楚和明白本协议生效并实际履行后的法律后果，均无权向人民法院提起本协议无效之诉，否则，起诉方以购房款为本金，以月息叁分为标准，从本协议生效之日起向对方偿付利息，并按购房款五倍赔偿损失（该协议还约定了其他内容）。为确保房屋买卖的正常履行，原告与被告金元军、金元贵又通过张家口海诚房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定，金元军、金元贵自愿将座落于张家口经济开发区房屋及该房屋所占范围的土地使用权出售给李旭光，房屋成交总价款为545000元，李旭光于2017年1月4日之前付清全部房款，金元军、金元贵在2017年1月20日之前将房屋交付给李旭光，同时还对税费的承担、权属转移登记、违约责任等内容进行约定。合同签订当日，原告以银行转账的形式给被告金元贵的银行账户内转账142500元，给被告金元军的银行账户内转账272500元，给被告翁鸿燕的银行账户内转账130000元。被告金元军、金元贵于2017年1月13日给原告出具收，认可收到李旭光交来购买姚家房镇××东××号的购房总房款545000元。被告将双方所买卖房屋的契证（契证号为014128号，登记人金生海）原件一份以及分单复印件一份交付原告。 又查，原告李旭光的户籍所在地为张家口市尚义县，其并非张家口经济开发区姚家房镇二台子村的村民。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”农村房屋系本集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住。因房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，按照“房地一体”的原则，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。……”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“……农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……原告李旭光与被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕签订的《买卖房屋协议》以及原告与被告金元军、金元贵签订的《房屋买卖合同》所买卖的是同一处房产，涉及农村房屋及宅基地使用权，虽该协议属双方真实意思表示，双方均已按协议约定实际履行各自的义务，但由于原告不是张家口经济开发区姚家房镇二台子村集体经济组织成员，依据上述法律、法规及政策规定，被告无权在张家口经济开发区老鸦庄镇下小站村购买宅基地之上的房屋，因此，原、被告签订的买卖房屋协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。对于原告要求确认其与被告签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案原、被告签订的房屋买卖合同被认定无效后，自始不具有法律约束力，被告应当返还原告购房款545000元，原告应返还被告交付的契证原件一份及分单复印件一份。因被告未实际将本案所涉房产交付原告，故不涉及房产的返还问题。因原告、被告均清楚原告并非张家口经济开发区老鸦庄镇下小站村村民，从双方签订的《房屋买卖协议》第七条约定的内容来看，双方均预料到可能会导致合同无效的后果，但双方仍然签订合同，对此均存在过错，应当各自承担相应的责任。对于原告要求被告承担占用期间利息的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、确认2017年1月13日原告李旭光与被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕签订的《买卖房屋协议》以及原告与被告金元军、金元贵签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕于本判决生效之日起十日内返还原告李旭光购房款545000元。 三、驳回原告李旭光的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9250元，减半收取4625元，由原告李旭光负担2312元，由被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕负担2313元；财产保全费3270元，由被告金元军、董振花、金元贵、翁鸿燕共同负担（诉讼费和保全费限于本判决生效之日起十日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 闫昊昀 二〇二一年四月二十六日 法官助理 赵红月 书 记 员 王佳博 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。