上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22478号原告：新保辉企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：林隆彬，董事长。委托诉讼代理人：章桢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海天箕企业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：田滨。原告新保辉企业发展有限公司与被告上海天箕企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新保辉企业发展有限公司的委托诉讼代理人章桢，被告上海天箕企业管理有限公司的法定代表人田滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新保辉企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；2.判令被告向原告支付自2019年8月6日至2019年12月2日期间的租金77,264.04元；3.判令被告向原告支付自起诉之日即2020年11月20日起至实际清偿之日止，以77,264.04元为基数，按日千分之五计算的逾期付款违约金；4.判令被告向原告支付合同解除违约金37,416元。事实和理由：2018年8月,原告(甲方，原名称为“上海保辉房地产开发有限公司”,现名称变更为“新保辉企业发展有限公司”)与被告(乙方)就上海市杨浦区国安路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房屋租赁合同》。约定：房屋租赁期限为2018年8月6日至2021年8月5日,房屋面积为136.68平方米,租金价格为4.5元/天/平方米,物业管理费为5元/月/平方米,每月租金为18,707元,每月物业管理费为683元,每月合计为19,391元,租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。乙方应于签订合同同时即向甲方支付三个月的租金及物业管理费等,先付后用,以后每三个月的25号前向甲方支付下期租金及物业管理费,甲方在收到租金及物业管理费等费用后应向乙方开具收据。如乙方逾期未付,每逾期一日,则乙方需向甲方支付所有应付款项0.5%的滞纳金,且该滞纳金应自延期的第一天起计算,直至全部应付款额被付清为止。第13-7条约定：乙方中途擅自解除本合同,擅自退租的,乙方应向甲方支付相当于二个月租金的违约金。之后被告未支付2019年8月6日起的房屋租金,在2019年12月2日,被告至原告处,交还了涉案房屋的钥匙,并表示退租、解除合同。原告要求被告支付尚欠的租金以及被告擅自解除合同退租的违约金,但被告至今仍未支付。原告现要求租赁保证金直接冲抵擅自解除合同的违约金，另不同意利用系争房屋装修残值，合同期限至2021年止，所剩期间并不多。被告上海天箕企业管理有限公司辩称，同意双方合同于2019年12月2日解除，确认被告支付租金至2019年8月5日，但不同意支付之后的租金、逾期付款违约金及解除合同的违约金。被告租赁系争房屋，同时以被告法定代表人的名义租赁隔壁房屋，租赁后被告将两房屋打通并进行了装修，预备一楼用于开设咖啡厅，二楼用于共享办公，但因为原告方一直无法提供产证而无法办理营业执照，被告无法实现开设咖啡厅的合同目的，因此在2019年12月2日退租，合同解除原因应归责于原告，因此虽对原告主张的2019年8月6日至同年12月2日期间的租金金额无异议，但不同意承担，也不同意承担相关违约金，要求原告退还租赁保证金，且日千分之五计算的逾期付款违约金标准过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：作为出租方(甲方)的上海保辉房地产开发有限公司与作为承租方(乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给被告，房屋建筑面积136.68平方米，租赁期限自2018年8月6日至2021年8月5日。合同4-1条约定：每月租金18,708元、物业管理费683元，合计19,391元；租金自第二年每年在上一年的基础上递增5%；4-2条约定：乙方应于签订合同同时即向甲方支付三个月的租金及物业管理费等,先付后用,以后每三个月的25号前向甲方支付下期租金及物业管理费,甲方在收到租金及物业管理费等费用后应向乙方开具收据。如乙方逾期未付,每逾期一日,则乙方需向甲方支付所有应付款项0.5%的滞纳金,且该滞纳金应自延期的第一天起计算,直至全部应付款额被付清为止。5-1条约定：本合同租赁保证金额度相当于二个月的租金，共计37,416元；5-2条约定：在租赁期满租赁关系终止时，乙方应在结清所有费用并如期交还房屋后，且乙方依照合同第十一条交还该合同且乙方没有任何违反本合同规定的行为，甲方应在乙方交还房屋后30天内将保证金及其他任何尚未退还的保证金(如有)一次性无息退还乙方。8-2条约定：租赁期内，乙方如中途退租，应提前6个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，经核算租金和其他费用后退还乙方剩余租金，租赁保证金不予退还；如有欠租，乙方须补足实际发生的租金后方能退租。9-2条约定：乙方返还该房屋应当恢复至交付时的状态。13-7条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自解除本合同，擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追索。任何违约金及赔偿金甲方均可从租赁保证金中抵扣，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同补充条款的第3.3条约定：本合同所涉房屋，甲方之前与何**敏之间的房屋租赁合同纠纷经上海市杨浦区人民法院审理并判决[(2018)沪0110民初428号],何**敏目前仍未向甲方返还该房屋，乙方对上述相关事项完全知晓，并同意自行解决该房屋的清场、收回问题，且承诺不因该房屋的收回、交付问题影响乙方向甲方按时足额支付租金。合同签订后，被告支付租赁保证金37,416元，并支付租金至2019年8月5日止。2019年12月2日，被告交还钥匙及系争房屋，并提出退租。2020年3月26日，上海保辉房地产开发有限公司更换名称为原告。2020年5月29日，被告法定代表人田滨因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，同年7月3日被逮捕，2020年11月12日本院作出(2020)沪0110刑初1119号刑事判决书，判决田滨犯诈骗罪，判决有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金二十万元；供犯罪所用的本人财物予以没收；责令田滨继续退赔违法所得。该判决于2020年11月27日生效，田滨现在服刑中。就系争房屋，何**敏曾于2018年1月起诉上海保辉房地产开发有限公司至本院，就该房屋租赁合同纠纷案件本院于2018年1月30日作出(2018)沪0110民初428号民事判决书，该案经审理认定事实如下：2007年7月28日，空军江湾机场留用土地开发建设指挥部(发包方、甲方)与被告(承包方、乙方)签订《新江湾佳苑二期包建包销合同》，约定：政立路505弄新江湾佳苑住宅小区分为三期工程建设，其中一、二期为甲方所有，三期为乙方所有。目前一期已经开发完毕，二、三期工程应统一进行施工开发。甲方根据乙方的经营范围和资质，同意将二期项目交乙方建设和销售。为了明确责任、提供经济效益，甲方的二期项目采取利润包干形式由乙方建设和销售。上海市政立路XXX弄XXX号房产的权利人系中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处，具体地址为：政立路XXX弄XXX-XXX号、XXX号、国安路59、63、67、71、75、79、83、87、99、103、107、111、115、119、123、127号。该案已生效。空军江湾机场留用土地开发建设指挥部于2018年7月起诉上海保辉房地产开发有限公司，就该其他合同纠纷一案，本院于2018年8月10日出具(2018)沪0110民初13037号民事调解书，第二项条款约定：空军江湾机场留用土地开发建设指挥部在收到上海保辉房地产开发有限公司款项后，协助办理上海市杨浦区国安路16套商铺(上海市杨浦区国安路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)销售、将产权过户登记至购房者名下及过程中政府要求的各项手续及提供相关材料，销售过户过程中政府部门向空军江湾机场留用土地开发建设指挥部收取的登记费、税费等费用由上海保辉房地产开发有限公司按实承担。2018年9月12日，上海保辉房地产开发有限公司向空军江湾机场留用土地开发建设指挥部出具《关于明确国安路商铺使用管理问题的函》，内容为：根据2018年8月(2018)沪0110民初13037号调解协议约定，由我司出资建设的上海市杨浦区国安路16套商铺(国安路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)系我司所有，在我司按约定支付公共服务设施建设费后，由贵部协助办理上述16套商铺销售、产权过户登记等手续。现我司已按约定全额支付了相关费用，但由于部队转隶等原因，上述16套商铺销售、过户等手续至今还未办理，因此上述商铺继续由我司负责日常使用管理，为此我司明确：1.在上述16套商铺未办理销售、产权过户前，该商铺由我司继续全权负责管理使用，同时承担相应的管理维护责任，贵部不承担任何管理维护责任，也不收取任何费用；2.在我司管理使用和出租上述商铺期间，与租户的合同备案及其他商务手续，商务活动中与第三方的矛盾和法律关系，以及一切安全管理工作均由我司负责，与贵部无关。空军江湾机场留用土地开发建设指挥部于2018年9月15日在该函上盖章并书写“同意以上意见”字样。另查明，上海奕昕贸易有限公司与上海保辉房地产开发有限公司就上海市杨浦区国安路59、63号房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月30日。原告现就该房屋租赁合同起诉上海奕昕贸易有限公司至本院，该案一审已审结。审理中，原告陈述在出租前向被告明确提示过房屋相关产权情况，因为产权非登记原告名下可能会影响营业执照的办理，因此租金很便宜，原告亦自认根据目前产权情况，系争房屋及国安路59、63号房屋确实无法办理营业执照，但并非无法经营。原告提供盖有上海奕昕贸易有限公司公章的《承诺书》一份，时间为2017年8月1日，内容为：“本人(本单位)承租的上海市国安路59、63号房屋，出租人上海保辉房地产开发有限公司已向本人充分提示说明该房屋现产权人为‘中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处’，本人已取得该房产证的复印件，对该情况完全知晓。本人租赁该房屋过程中如需办理营业执照、许可证(如法律有规定)等由本人自行负责解决，证照办理的结果与出租人保辉公司无关，本人承诺不以此提出对出租人的任何权利主张，亦不就该房屋的权属问题向出租人提出异议。”原告认为被告承租系争房屋后，将59、63号商铺与系争房屋打通经营，说明被告对系争房屋的相关情况是知情的。被告法定代表人则称原告在出租前未告知房屋相关产权情况，也未说到不能办理营业执照的事情，对该承诺书不知情。被告法定代表人另自认其系上海奕昕贸易有限公司的股东之一，承租国安路59、63号房屋时，上海奕昕贸易有限公司及被告公司由其同时经营。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据(2018)沪0110民初428号案件、(2018)沪0110民初13037号案件及2018年9月12日经由上海保辉房地产开发有限公司、空军江湾机场留用土地开发建设指挥部同意的《关于明确国安路商铺使用管理问题的函》可知，原告有权出租系争房屋，因此双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。双方一致同意本案租赁合同于2019年12月2日解除，本院予以准许。本案争议焦点为该合同解除的原因是否存在违约行为。现被告辩称系因原告产权问题致其无法办理营业执照而无法实现合同目的故退租，本院认为，首先，合同中未有营业执照办理一节的约定，故被告就此并不享有约定的合同解除权；其次，根据租赁在先的上海奕昕贸易有限公司出具的《承诺书》、系争房屋租赁合同补充条款明确提到(2018)沪0110民初428号案件、被告承租系争房屋后与隔壁59、63号房屋打通装修、被告法定代表人自认实际经营被告及上海奕昕贸易有限公司等情节，本院认为，被告法定代表人称其不知晓房屋产权情况及无法办理营业执照情形，显属不合理，应认定其对前述情况系明知。因此，被告关于营业执照无法办理导致合同目的无法实现的法定解除理由亦不成立。故被告于2019年12月2日单方提出解除合同系违约行为，应承担相应的违约责任。被告就原告主张的2019年8月6日至同年12月2日间的欠付租金金额无异议，被告理应对此予以负担，就原告该诉请本院予以支持。就逾期支付租金的违约金，本院酌情调整至按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。原告主张的起止日期，可予确认。关于被告擅自退租的违约金，合同明确约定为相当于二个月租金的金额，考虑合同期限、剩余履行期限等因素，该约定尚属合理，本院予以支持。原告要求以租赁保证金冲抵该违约金，符合合同约定，予以确定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条之规定，判决如下：一、原告新保辉企业发展有限公司与被告上海天箕企业管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；二、被告上海天箕企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新保辉企业发展有限公司2019年8月6日至2019年12月2日期间欠付租金77,264.04元；三、被告上海天箕企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新保辉企业发展有限公司以77,264.04元为基数，自2020年11月20日起至实际清偿日止，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金；四、被告上海天箕企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新保辉企业发展有限公司合同解除违约金37,416元(该钱款以租赁保证金冲抵，被告上海天箕企业管理有限公司无须支付)。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，由被告上海天箕企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈佩鸥二〇二一年五月二十一日书记员  罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。