上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31626号原告：闵荣华，男，1963年5月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郑田卫，上海威颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄久懿，上海威颂律师事务所律师。被告：浦立璇，女，1980年3月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王有平，上海市大华律师事务所律师。原告闵荣华与被告浦立璇合伙协议纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，并于2020年11月4日转为普通程序依法公开开庭审理了本案。原告闵荣华的委托诉讼代理人郑田卫、庄久懿，被告浦立璇的委托诉讼代理人王有平到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告闵荣华向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行《共同投资买房协议》;2.判决被告向原告支付垫付的物业费4405.2元；3.判决被告向原告支付垫付款违约金(其中，垫付贷款违约金自2020年6月23日至2020年9月22日以垫付贷款金额为基数，按日万分之五计算；垫付的物业费违约金计算至法院生效判决指定的履行之日，按日万分之五计算。)；4.判决本案的诉讼费和财产保全费用由被告承担。事实与理由：原告为甲方、被告为乙方，于2016年8月23日签署《共同投资买房协议》,约定房屋产生的成本,包括但不限于银行还款、税费等甲乙双方按总费用各自承担50%。并约定在贷款发放后,甲乙双方共同承担每月还款,若乙方不能按时还款的,延误的还款额按每日万分五支付违约金给到垫付方。《协议》签订后,原告履行合同义务,每月归还银行贷款等,被告自称通过第三人姜荣孟的银行账户每月向原告支付银行贷款。被告于2020年4月19日突然通知原告将停止履行合同,并事实上已停止履行还贷义务。原告多次催讨无果,为维护自身权利，故诉至本院。庭审中，双方当事人对继续履行《共同投资买房协议》无异议，故原告撤回该项诉讼请求。被告发表答辩意见称，1.关于物业费，被告认为被告在前期合同履行过程当中一直在支付物业费，但因没有使用房屋，不享受物业服务，故没有义务支付。经过被告向物业管理公司查询，原告在后半年也未交纳物业管理费，所以不存在垫付。且现在被告已经把后半年的物业费付掉了，实际已经承担了一半的物业费。经与物业公司核实，他们也没有收过违约金，所以希望驳回关于物业管理费的诉请。2.关于违约金的计算。被告计算下来按照双方的合同约定是9,245.12元。在银行贷款要还的时候，双方要签订补充协议，实际上补充协议到现在都没签，在此情况下，被告是没有办法付款。并且合同约定，被告不支付款项，对方可以从房产份额中扣除，所以不需要支付这个钱给原告，去扣被告的额度就可以。另外，日万分之五的违约金比例也过高了，希望法庭能够酌情予以降低。原告为证明其的主张，向本院提交了如下证据：1.《共同投资买房协议》及微信联系记录，证明原被告双方共同签署共同投资买房协议约定各自承担房屋成本的50%，包括税费和贷款；2.情况说明和付款凭证，证明被告曾以第三人银行卡来履行涉案房屋的银行贷款的支付；3.被告向原告发送的解除合同微信记录及律师函，证明被告曾在2020年4月19日单方通知原告解除共同投资买房协议；4.原、被告之间的联系记录，证明本案原告不存在违约的事实；5.贷款账单、扣款表及物业费付款凭证，证明原告良好履行合同的事实，以及原告为被告垫资的事实。被告为证明其主张向本院提交了如下证据：1.贷款转账凭证，证明我方已经支付了贷款；2.2020年后半年物业管理费支付凭证，证明我方承担了一半的物业费。本院组织双方当事人进行了质证，对于双方均无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原告为甲方，被告为乙方，案外人闵芮为丙方，签订《共同投资买房协议》，约定：甲乙丙三方协商以闵芮名义,购买房产房屋，房屋总房价款31,298,332元……以闵芮名义通过银行贷款拟定金额为18,000,000元。此贷款由甲乙双方每月按50%比例共同承担,税费、物业费、维修基金等费用,甲乙双方按总费用各自承担50%。贷款发放后，若一方不能按时还款，延误的还款额按每日万分之五支付违约金给垫付方。银行贷款放贷,并完成所有购房手续后，再签订一份关于银行贷款的补充协议,明确银行最终货款额和甲乙双方按50%的比列每月承担的贷款金额。后该房屋获得银行贷款，产权人登记为闵芮，并以闵芮名义每月20日还款。被告方通过案外人姜荣孟账户向原告方支付对应比例的银行贷款。2020年4月起，因原、被告双方就合同是否需要继续履行发生争议，被告未按时向原告支付银行贷款，延迟至2020年9月23日向原告一次性支付了4-9月银行贷款合计240,654元。10月、11月、12月均按时每月支付40,109元。2020年，原告向物业公司支付了1-6月的物业管理费，被告向物业公司支付了7-12月的物业管理费。本院认为，关于物业费，协议约定双方各半负担，现发生争议的2020年的物业费，原告支付了上半年费用，被告支付了下半年的费用，已经实际形成了各半负担的事实，不存在一方为另一方垫付的情况，且并未出现物业公司因延迟支付而要求支付违约金的情况，故对于原告要求被告支付垫付物业费及支付相应违约金的诉讼请求本院不予支持。关于贷款的垫付违约金问题，被告确实存在迟延给付行为，但是考虑到本案双方当事人就协议是否继续履行发生过争议，履行争议消除之后，被告及时向原告支付了全部欠付贷款，并在后续继续按约履行。结合未发生其他实际损失的事实，同时考虑到后续双方还需要继续维护人和性以便更好地履行合同，本院酌情将违约金计算标准调整至日万分之一点五。原告每月20日还款，现原告主张违约金从每月23日起算并无不妥。4月贷款延迟支付153天，5月贷款延迟支付123天，6月贷款延迟支付92天，7月贷款延迟支付62天，8月贷款延迟支付31天，9月贷款延迟支付1天。由此计算出的逾期付款违约金为2,779.55元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浦立璇于本判决生效之日起十日内支付原告闵荣华违约金2,779.55元；二、驳回原告闵荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138.75元、财产保全费1,154.76元，由原告闵荣华负担1,104.82元，被告浦立璇负担188.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  茅建中审 判 员  俞丽虹人民陪审员  俞敬岚二〇二一年二月二日法官 助理  王 凯书 记 员  丁嘉清附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。