江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0891民初908号 原告：夏天，男，1994年9月26日生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：秦晨，江苏衡鼎律师事务所律师。 被告：朱陵，男，1982年11月8日生，汉族，住淮安市。 第三人：王海燕，女，1984年10月8日生，汉族，住南京市江宁区。 原告夏天与被告朱陵、第三人王海燕委托合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案，依法适用普通程序，于2021年4月20日第一次公开开庭进行了审理，原告夏天及其委托诉讼代理人秦晨，被告朱陵到庭参加诉讼。于2021年5月12日第二次公开开庭进行了审理，原告夏天及其委托诉讼代理人秦晨，被告朱陵到庭参加诉讼。后本院通知王海燕作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于2021年5月18日第三次公开开庭进行了审理，原告夏天及其委托诉讼代理人秦晨，被告朱陵，第三人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏天向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金5万元；2、判令被告向原告支付违约金10万元。事实与理由：2020年9月20日，原告夏天与被告朱陵就位于淮安绿地世纪城二期115号楼1602室房屋达成委托销售的合意，由被告委托夏天作为独家代理销售该房屋，双方据此签订了《独家代理承诺书》，明确约定：1、被告承诺该房出售价格为240万元，该价格为净得价，被告不需要承担任何税费。2、若该房出售价格超过240万元，则溢价部分归代理人夏天所有。3、代理期限为2020年9月20日至2020年11月20日。4、本合同签订日当天，代理人夏天向被告支付保证金5万元整。5、若被告违约，则应赔偿代理人夏天违约金10万元整。 该协议签订当日，夏天按约向被告支付5万元保证金，被告据此向原告出具了收条确认收到该笔款项。后夏天按约寻找买家，并于2020年10月4日与买家郑静就该房屋达成了买卖合意。该买家向代理人支付了定金5万元。但在代理人夏天及买家至因银行办理该房屋的贷款手续时，被告及其家属却明确违反《独家代理承诺书》内容，拒绝出售该房屋，直接导致夏天对买家郑静的违约。后为了解决该纠纷，夏天赔偿了郑静5万元。后夏天向被告主张因违约造成的损失，被告拒绝履行。目前，被告尚未将保证金5万元返还给原告。现原告诉至法院。 被告朱陵辩称：1、原告违约，被告未见到买家；2、原告和买家签订的合同与被告无关；3、被告在代理合同约定时间内未拒绝出售该房屋；4、被告觉得此代理合同履约范围内存在其他风险。同意原告的第一项诉请。 第三人王海燕述称：本人与朱陵在2020年9月1日就已经离婚，涉案房屋按照离婚协议的约定是归本人所有，当时不知道朱陵与原告签订了委托代理协议，房屋准备出售，但不同意协议中的有关条款。 本院经审理认定事实如下：淮安绿地世纪城二期115号楼1602室房屋系朱陵、王海燕共同共有。2020年9月20日，原告夏天与被告朱陵签署《独家代理承诺书》，朱陵委托夏天出售淮安市绿地世纪城二期南苑115#1602室房屋。承诺内容如下：本人于2020年9月20日委托代理人出售位于江苏省淮安市绿地世纪城二期南苑115#1602室物业。现本人承诺此房出售价格为人民币：贰佰肆拾万元整，小写：（2400000）元整。上述房款为净得价，不承担任何税费，若销售超出上述房款部则为代理人所得，有效期从2020年9月20日至2020年11月20日终止。签订本合同之日，代理人向产权人（本人）支付独家代理保证金人民币伍万元整，小写：（50000）元整。若本人违约，则赔偿代理人违约金人民币：拾万元整，小写（100000）元整，若代理人未在有效期内销售出去，则上述独家代理保证金不退还。特此承诺。 承诺书出具当日，原告向朱陵交付了5万元的定金，朱陵出具了收条。2020年10月4日，案外人李健与郑静在淮安市生态新城绿地房产中介服务部的居间之下，签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，李健将涉案的淮安绿地世纪城二期115号楼1602室房屋出售给郑静，价格为2438000元。在签订合同之后，王冉冉代表郑静于2020年11月14日与李健签署了《合同解除协议》，载明双方在2020年10月4日的合同，经双方协商予以解除，李健双倍返还定金100000元。100000元通过李健向王冉冉微信转账10000元，刘梅生向王冉冉银行转账90000元方式支付。 王冉冉到庭陈述，其不认识夏天，也不认识朱陵，认识李健。2020年10月份，通过绿地房产与李健签订了房屋买卖合同，房源是李健的。过了一周以后，因为要做按揭，回去准备做按揭的资料，经绿地房产告知，房东不卖房子了。之后，李健将定金50000元退还，又赔偿了50000元。绿地房产收取了5000元的中介费不愿意退，李健把5000元的定金退还给了本人。本人职业是教师，在淮安买房主要是考虑子女上学。对2020年11月14的收条以及合同解除协议没有意见。 李健到庭陈述，其从事房产中介工作，与夏天均为冠泊房产的员工。房东委托其出售房屋，在绿地房产找到了买家，其与郑静、王冉冉签订了房屋买卖合同，王冉冉与郑静系夫妻关系。在合同签订之前，房东同意其与李静、王冉冉签订合同，签完协议后，通知房东去淮阴区兴业银行做按揭手续，郑静和王冉冉已经签完字了，但被告的老婆没有经过中介和任何人，去兴业银行闹，把合同撕了。其曾经通过电话与朱陵就赔偿事项进行协商。同意由原告方向被告主张权利。 被告朱陵陈述，有一天其父亲打电话，说有中介可以销售房屋，所说的中介叫冠泊房产，之后认识了李健与原告。其确实到兴业银行去了，但是没有签字，因为觉得房款支付方式有风险。其一个人签字不能卖房，因为房屋产权人有两人。在银行，其老婆只是签署了同意出售房屋的证明，并没有撕毁所有文件，也没有去银行闹事。确实与李健曾经协商过，但未达成协议。 审理中，王海燕提供了其与朱陵的离婚证，在2020年9月1日双方已经离婚，离婚协议约定，涉案房屋归王海燕所有。 审理中，本院询问朱陵，在没有获得王海燕授权的情况下与夏天签订全权委托售房的协议，是否存在过错？朱陵与王海燕一致陈述，朱陵获得了王海燕的授权，处理绿地二期115号楼1602室房屋的买卖事宜。 审理中，本院询问被告，是否需要对原告主张的违约金进行调整。被告表示需要进行调整。 本院认为：涉案淮安绿地世纪城二期115号楼1602室房屋共有权人为被告朱陵和第三人王海燕，二人在2020年9月1日登记离婚，离婚协议约定该房屋归第三人王海燕所有，王海燕授权朱陵处理涉案房屋的买卖事宜，应认定朱陵有权处置涉案房屋，朱陵向夏天出具的《独家代理承诺书》合法有效。李健根据《独家代理承诺书》与郑静签署了《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，该合同内容不违反《独家代理承诺书》，因被告朱陵及第三人王海燕不同意履行合同，导致李健对案外人王冉冉、郑静承担了双倍返还定金的责任，产生了损失50000元。虽朱陵未直接向李健出具委托书，但因李健、夏天系被告朱陵父亲介绍的中介，李健与夏天均系冠泊房产的员工，李健与夏天当庭也互相认可，在李健与王冉冉、郑静解除合同之后，李健也与朱陵曾经协商过关于赔偿事宜，据此应认定被告朱陵违约。合同中约定的违约金为10万元，被告请求法院调整违约金，因审理中，原告的损失主要为双倍向王冉冉、郑静返还定金，产生损失50000元，考虑到律师费等损失，本院兼顾违约金的填补性原则及惩罚性原则，本院将违约金调整为80000元。因被告同意原告的第一项诉讼请求，故本院对原告要求返还50000元保证金的请求予以支持。 因本案系被告违约引起，故诉讼费由被告全额承担。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱陵于本判决生效之日起十日内向原告夏天返还保证金50000元； 二、被告朱陵于本判决生效之日起十日内向原告夏天给付违约金80000元； 三、驳回原告夏天其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，保全费1270元，由被告朱陵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××21） 审 判 长  张大鹏 人民陪审员  尹 红 人民陪审员  陈 乔 二〇二一年五月二十七日 法官 助理  王 萌 书 记 员  王晓萌