沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0104民初1666号 原告：张洪波，男，汉族，1988年3月4日出生，住址：沈阳市大东区。 委托代理人：王心海，系辽宁紫鸣律师事务所律师。 被告：郝敬华,女，汉族，1969年7月28日出生，住址：沈阳市于洪区。 委托代理人：赵彤，系辽宁观策律师事务所律师。 原告张洪波与被告郝敬华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪波的委托代理人王心海与被告郝敬华的委托代理人赵彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告双方的房屋买卖合同，被告返还原告购房款38万元；2、请求法院判令被告赔偿原告房屋装修损失5万元；3、请求法院判令被告损害原告赔偿5万元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。 事实与理由：被告于2012年12月3日与案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司（一下简称“宏缘地产”）签订商品房买卖合同，购买由宏缘地产开发的位于沈阳市大东区商品房一套，2014年10月23日涉案房屋被辽宁省高级人民法院（2014）辽民二初字第54号民事裁定查封。2015年8月原告在58同城网站看到被告发布的房屋出卖信息，遂与被告沟通房屋买卖事宜，但被告并未告知原告房屋已被查封。2015年9月7日原、被告双方签订了房屋买卖合同，总房款38万元，原告于2015年9月7日支付购房款20万元，于2015年9月14日支付购房款18万元。2019年原告在涉案房屋所在的小区看到沈阳市中级人民法院张贴的执行公告书，才得知房屋被查封的情况，根据《买卖合同纠纷司法解释》及《合同法》相关规定，被告将已被查封的房屋出卖给原告，导致原告无法取得涉案房屋的所有权，已经构成根本违约，合同目的无法实现，合同目的无法实现。因此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁决。 被告辩称：被告的诉讼主体不适格，原、被告于2015年9月22日签订过一份声明，声明明确说到涉案房屋商品房买卖合同的买受人已经变更为原告，被告退出了商品房买卖合同，退出后约定的权利义务由原告与辽宁宏缘商业地产开发有限公司继承，因涉案房屋产生的一切风险也由原告来承担。原告应起诉的是辽宁宏缘商业地产开发有限公司，而不是被告。原告起诉的事实与实际情况不符，原、被告签订过购买协议书，被告已经告知原告涉案房屋不能为其办理权属证书的原因，经原告以及辽宁宏缘商业地产开发有限公司的同意被告将其与辽宁宏缘商业地产开发有限公司的商品房买卖合同上的买受人变更为原告，变更后由辽宁宏缘商业地产开发有限公司为原告继续履行后续的义务。原告主张的根本违约合同目的不能实现是错误的，本案不存在根本违约情形，原告是涉案房屋商品房的买受人，在法院查明其房产之后原告可以向执行局提出执行异议申请，被告也经了解所有辽宁宏缘商业地产开发有限公司的商品房买受人通过执行异议程序均维护了自己的合法权益。因此本案不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年9月7日，原告与被告签订协议书，协议约定被告将位于沈阳市大东区房屋卖给原告，总房款为人民币叁拾捌万元。原告先付人民币贰拾万元，余款于2015年9月17日前付清。逾期不付款或者放弃买房，原告需向被告支付违约金伍万元。如被告收到全部房款不配合原告办理合同过户手续（即在开发商处将原被告购房合同更改为原告购房合同，原购房发票给原告）或被告不再卖房给原告，被告应退还已付的贰拾万元并付原告违约金伍万元。合同签订后，原告于2015年9月7日和9月14日分两次支付被告购房款38万元。2015年9月28日，原告办理案涉房屋入住手续并对房屋进行装修。 另查明，2014年7月31日，本院受理郝敬华与案外人辽宁宏缘商业地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，在该案中，郝敬华的诉称为“2012年12月3日，原告与被告签订《委托代售协议》。协议里规定委托代售期限为2012年11月30日至2013年8月31日。协议中双方还约定：如被告在委托期内不能销售诉争房屋，被告将在2013年8月1日起以5600元每平方米的价格回收此房产。被告在委托期内没有将涉案房屋售出，事实上房屋仍归被告所有，被告已将该房产抵押给银行做开发贷款，原告也不能将该房产到房产局备案，不能拥有产权。现请求法院依法判令：1、被告支付给原告回购宏缘50号公馆XX号房屋的购房款507640元及逾期还款利息（从2013年8月1日计算至实际支付之日，按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告承担本案的诉讼费及保全费。”在该案中本院查明：“原郝敬华与宏缘公司于2011年1月31日签订“观泉路50号”项目团购房协议，约定郝敬华购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积93.2平方米，团购单价每平方米3680元交纳房款，房款总金额为343000元，郝敬华应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号，并依《团购销售价格表》补缴房款，楼层差价最高为每平方米600元。郝敬华于2011年1月31日向宏缘公司支付购房款343000元。原告选定宏缘50号公馆X室房屋（建筑面积90.65平方米）后，又于2012年12月3日向被告补交房屋差价款34104元。2012年12月3日，郝敬华与宏缘公司又签订委托代收协议一份，约定郝敬华委托被告代售宏缘50号公馆X室房屋（建筑面积90.65平方米），委托期限2012年11月30日至2013年8月31日，委托价格不低于每平方米5600元，如被告在委托期限不能销售掉此房产，被告将在2013年8月1日起，以每平方米5600元的价格回收此房产。”2014年11月27日本院作出[2014]大东民二初字第1316号民事判决书，判决“一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告郝敬华房屋回购款507640元；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告郝敬华逾期付款利息（以377104元为基数，从2013年8月1日起计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其它诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。在该案的执行过程中，郝静华与宏缘公司达成执行和解协议书，在该执行和解协议书第二项约定宏缘地产以其所有的位于，建筑面积90.65平方米价值人民币507640元的房屋一次性赔偿郝敬华。上述款项宏缘地产在本协议生效后15个工作日内交付郝敬华或指定人使用。2015年9月28日，郝敬华向本院提出执行案件结案申请，在该申请中，郝敬华明确表明宏缘公司已为其解决一套违约观泉路50号X房产，现该房产正办理房屋更名过户之中并将房屋交付给其使用。 再查明，本案的案涉房屋在2014年7月29日被告宏缘公司设立在建工程抵押，抵押权人为沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。该房屋现被辽宁省高级人民法院司法查封。 上述事实，有协议书、收条、民事判决书、结案申请、物业费缴费收据、执行和解协议书等证据以及原被告当庭陈述，经开庭审理，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为：被告郝敬华与宏缘公司签订的团购房协议及委托代售协议，宏缘公司并未按委托代售协议的约定为郝敬华销售案涉房屋，因此本院作出民事判决，判决宏缘公司支付回购款507640元。在该案的执行过程中，郝敬华与宏缘地产达成和解协议，宏缘公司用案涉房屋抵顶该案的执行标的。郝敬华在该案的起诉状中自述案涉房屋被宏缘公司抵押给银行，因此郝敬华在与原告签订协议书时已明知其并无法取得案涉房屋的全部权利，但郝敬华仍与原告签订协议书，之后案涉房屋又被人民法院司法查封，从而导致原告无法真正取得案涉房屋的所有权，郝敬华构成违约。因此原告要求解除与郝敬华之间在2015年9月7日签订的案涉房屋的房屋买卖协议书并返回购房款38万元符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的主张，因原告现仍居住在案涉房屋内，并未搬离，因此无法对装修损失进行司法评估，原告可在搬离案涉房屋时另案主张权利。关于原告要求被告损害赔偿5万元的主张，因原告并未明确该项主张，属于诉求不明确，本院无法审理，原告可在明确该项主张后另案主张权利。关于被告要求追加宏缘公司作为本案第三人以及要求宏缘公司提供证据的申请，因宏缘公司并非本案必要诉讼参加人，故对被告的上述请求不予准予。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张洪波与被告郝敬华签订的房屋买卖协议书； 二、被告郝敬华于本判决发生法律效力后十五日内返还原告张洪波购房款380000元； 三、驳回原告张洪波其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，保全费2920元，均由被告郝敬华负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长 雷 凯 审判员 郭福强 审判员 贾雪艳 二〇二一年二月十八日 书记员 高明月