广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23174号原告：李建荣，男，汉族，1969年5月19日出生，身份证住址广东省中山市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××616。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李逸豪，广东载信律师事务所实习律师。被告：李活文，男，汉族，1987年3月29日出生，身份证住址广东省五华县××××××窝美，公民身份号码441××××××××××××193。被告：廖美霞，女，汉族，1990年9月15日出生，身份证住址广东省五华县××××××完里，公民身份号码441××××××××××××321。被告：王建英，女，汉族，1970年5月23日出生，身份证住址四川省三台县××××××××××××××，公民身份号码510××××××××××××520。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。原告李建荣诉被告李活文、廖美霞、王建英确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李建荣的委托诉讼代理人胡叶荣、李逸豪，被告王建英及其委托诉讼代理人李崇到庭参加了诉讼，被告李活文、廖美霞经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建荣向本院提出诉讼请求：撤销被告李活文、廖美霞与被告王建英于2019年12月3日关于中山市×××××××××××××××××××××××的抵押行为，各被告协助办理注销该抵押登记手续。事实和理由：2018年1月31日，原告与被告李活文、廖美霞、中山市世华房地产代理有限公司（下称世华公司）签订了一份《房地产买卖及居间合同》，约定被告李活文、廖美霞将位于中山市×××××××××××××××××××××××出售给原告，总价为908000元，其中定金180000元，余款通过银行按揭支付。合同还约定，因合同签订时案涉商品房未办理不动产权证，待两被告领取不动产权证办理后，再办理后续手续。上述合同签订后，原告依约支付了购房款。但被告李活文、廖美霞领取了不动产权证后，不仅没有注销原抵押登记，反而在2019年12月3日将商品抵押登记至被告王建英名下。各被告恶意串通，损害原告的合法权益，原告依法有权撤销该抵押行为。原告李建荣在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.中山市商品房买卖合同；证据2.中山市商品房销售登记备案表；证据3.《房地产买卖及居间合同》；证据4.《补充协议》；证据5.《收款收据》；证据6.工商银行转账汇款回单；证据7.《收据》（凭证号码：8001158）；证据8.中山市不动产登记资料查询结果；证据9.中山市不动产登记资料查询结果；证据10.不动产登记申请表；证据11.主债权及不动产抵押担保合同；证据12.声明书；证据13.确认书被告王建英辩称，王建英与李活文、廖美霞之间房屋买卖合同关系是真实合法，王建英已支付购房款800000元,但由于李活文、廖美霞违约，因此其向王建英作出承诺对涉案房产进行赎楼并以涉案房产作为履行房屋买卖的担保办理抵押登记。因此，双方办理抵押行为合法有效。而由于李活文、廖美霞违约，王建英已提起诉讼要求解除房屋买卖合同及主张相应的损失及违约金。原告主张王建英与李活文、廖美霞恶意串通行为无任何法律依据及事实依据，应当予以驳回；从原告提供的证据的来看，原告购买涉案房屋时间为2018年期间，远远早于王建英与李活文、廖美霞之间的交易，若原告与李活文、廖美霞的交易是真实的，双方要么早已解除合同要么早已产生了诉讼，原告直到2020年才主张涉案房屋权利明显不符合常理，王建英有理由怀疑原告与李活文、廖美霞的交易是虚假的。而且原告偏偏在王建英提起诉讼过程中才提起本案诉讼，王建英有理由相信原告与李活文、廖美霞是串通恶意提起本案诉讼，目的是妨碍王建英对李活文、廖美霞合法诉讼。三、退一步讲，即使原告与李活文、廖美霞的交易是真实的，其应当向李活文、廖美霞主张权利，与王建英无关。综上，请求法院驳回原告对王建英的起诉。被告王建英在诉讼期间向本院提交的证据有：证据1.《房地产买卖及居间合同》、还款补充协议、收据、转账凭证、承诺书、不动产权证明；证据2.案件受理通知书、起诉状。被告李活文、廖美霞在诉讼期间未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据。本院认定以下事实：1.2016年7月24日,中山市××××××地产开发有限公司（以下简称华发公司）（出卖人）与李活文、廖美霞（买受人）签订合同条码为1601086498的《中山市商品房买卖合同》，约定由华发公司将已取得《商品房预售许可证》【证号为中建房（预）字第2016140号】位于中山市×××××××××××××××××××××××以671343元出售给李活文、廖美霞，李活文、廖美霞以按揭方式支付价款，即于2016年7月24日以现金方式支付14343元，余款530000元以商业贷款支付。2016年8月9日，中山市房地产交易登记管理所就上述位于中山市×××××××××××××××××××××××的买卖合同进行登记，并出具了《中山市商品房销售登记备案表》，载明出卖人为世华公司，买受人为李活文、廖美霞。2.李活文、廖美霞（卖方）、李建荣（买方）与世华公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同》一份，约定：由李活文、廖美霞将位于中山市×××××××××××××××××××××××的房屋以908000元的价格出卖给李建荣；成交定金180000元，于签订合同当日支付100000元，合同签订之日起3日内再支付8000元；余款由李建荣以按揭方式支付；房屋现状为无查封有抵押；交楼时间为2018年4月2日。合同还就其他事宜进行约定。出卖人、买受人处均按捺有指纹，但未有签字，且未书写日期。2018年2月2日，李活文、廖美霞出具收款收据一份交由李建荣收执，确认其收取了李建荣购买位于中山市×××××××××××××××××××××××之房款120000元。2018年6月6日，廖美霞（甲方、卖方）、李建荣（乙方、买方）签订补充协议，约定：现甲乙双方尚未办理过户递件手续，买方同意在此条件下于2018年6月8日前将部分房款68000元支付给卖方。同日，李活文、廖美霞出具收据一份交由李建荣收执，确认其收取李建荣购买位于中山市×××××××××××××××××××××××之部分房款68000元。3.2019年6月17日，王建英（买方）与李活文、廖美霞（卖方）以及中山市中茂房地产经纪有限公司（以下简称中茂公司）（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号0010676），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市×××××××××××××××××××××××的物业【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0283462、0283463号】，建筑面积为101.43平方米，转让成交总价为1008000元；定金300000元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署合同时向卖方支付定金300000元。剩余708000元为第二部分楼款，买方申请银行按揭贷款700000元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方须在过户当天将8000元支付给卖方。该房地产处于抵押状态，卖方应到银行还清贷款，并积极协助银行办妥解除抵押登记手续。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应于签订合同当天向经纪方支付中介代理服务费30000元。买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，则卖方有权单方面解除合同。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，买方有权解除本合同并要求卖方承担返还双倍定金责任。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约之一方即时支付经纪方30000元作为违约金，买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为合同的违约者而需共同连带支付经纪方违约金15000元。三方约定，如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、调查费、律师费等等）。合同还约定了其他内容。合同卖方处有李活文、廖美霞的签名及捺印，买方处有王建英的签名及捺印，经纪方处有中茂公司的盖章及代表人签名。同日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房定金300000元”。同日，中茂公司开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房的中介服务费15000元”，王建英向中茂公司支付了中介服务费15000元。2019年10月1日，王建英（买方）与李活文、廖美霞（卖方）以及中山市中茂房地产经纪有限公司（以下简称“中茂公司”）（经纪方）签订《还款补充协议》，约定：该协议为中茂地产房地产买卖及居间合同(合同编号0010676)的补充协议，买卖双方通过中山市中茂房地产经纪公司购买出售：中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房，该房产处抵押状态，经买卖双方协商，该房产的银行按揭欠款由买方协助赎楼500000元，并且分两次给付卖家。第一部分赎楼款为100000元，双方约定买方在2019年10月2日之前给到卖方，第二部分赎楼款为400000元买，买方在卖方向兴业银行申请提前还清房贷，银行扣款前给付卖方赎楼，其中卖方剩余其它一切欠款由卖方自己承担，如因卖方原因导致该房产不能顺利交易，则买方承担一切后果、并且因卖方而造成的所有损失和费用将由买方承担。该房产因买方协助500000元帮助卖方赎楼，买卖双方最终商议该房产的最终成交价为1000000元，此房产的最终成交价以该补充协议为准。补充协议卖方处有李活文的签名及捺印，买方处有王建英的签名及捺印，经纪方处有中茂公司的盖章及代表人签名。同日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房协助赎楼第一部分款项100000元”。2019年10月12日，李活文开具收据载明：“今收到王建英交来购买中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房部分房款400000元”，王建英向李活文、廖美霞支付了购房定金300000元、购房款500000元，共计800000元。2019年11月30日，中茂公司向李活文、廖美霞发出催告，载明“现因您单方面违约，不履行本合同义务，在买方王建英己付协助赎楼款的情况下故意拖延交易进行，且经本公司员工多次催告无果。现中山市中茂房地产经纪有限公司与买方正式通知您在2019年12月5日之前向兴业银行提交赎楼扣款申请，继续履行本合同之义务。过期视为恶意违约”。2019年12月2日，王建英与李活文、廖美霞共同签署《不动产登记申请表》（编号为201912020904）、《主债权及不动产抵押担保合同》（编号为201912020904）、声明书、确认书等抵押登记文件，并递交中山市自然资源管理局，共同申请将涉案房屋进行抵押登记，申请登记的抵押权人为王建英，担保类型为一般抵押，主债权数额为500000元，抵押主债权为债务履行期限（债权确定期间）自2019年12月2日至2022年12月1日。2019年12月3日，中山市自然资源管理局办妥上述涉案房屋的抵押登记，不动产登记证明号为粤（2019）中山市不动产证明第0234611号】，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为500000元。2019年12月4日，李活文出具承诺书载明：“李活文、廖美霞通过中茂公司于2019年6月17日出售中山市×××××××××华发生态庄园16幢3002房给买方王建英，为中茂公司买卖及居间合同(合同编号0010676)的房产处于抵押状态。因我方自身原因，将买方转账的协助赎楼款项500000元用于其他与此房交易的无关用途，导致此房本该在2019年10月15日就应该进行的赎楼手续拖欠至今造成违约，现我方在此做出以下承诺：一、我方承诺在2019年12月25日之前凑齐第一笔赎楼款150000元存进该房供楼卡（中山市兴业银行沙溪支行），并把该存款的凭证发于买家证实该款项的真实性，第二笔项150000元我方承诺在2020年1月15日之前存进该房供楼卡（中山市兴业银行沙溪支行），两笔款项共计300000元用于还清该房的按揭贷款，剩余该房屋成交价的尾款200000元买方在赎楼前给到我方用于协助赎楼，该房产提前还款产生的违约金由我方负责，我方继续履行中山市××××××××××合同（合同编号0010676）的义务，在注销该房产抵押拿回不动产权证后三个工作日内将该房产在沙溪行政服务中心过户给买方，否则视为我方违约，买方将有权依法起诉我方退回已付款项800000元。该已付款项包含在2019年12月2日时在中山市××××××做给买方的抵押份额登记，并且赔偿买方双倍定金200000元以及总房款的20%违约金200000元。二、注：在签署中茂地产房地产买卖及居问合同(合同编号0010676)开始，所造成买方的损失（包括该房产因市场行情上涨导致买方购房成本增加的，上涨中间的差额由我方承担）和费用（包括但不限于诉溃、保全费、调查费、律师费等等）由我方承担。三、在赎楼期间，我方承诺将该房供楼卡（解除该卡的一切微信、支付宝、QQ，网银等一切绑定）、身份证交由经纪方（中山市中茂房地产经纪有限公司）保管并在此期间我方将该房供楼卡的手机预留号码变更为经纪方的，再将二手房交易过户行使权力公证委托给经纪方。该承诺书上有李活文德签名及捺印。同日，王建英以李活文、廖美霞为被告，以中茂公司为第三人，向本院提出诉讼（网络登记），提出诉讼请求如下：1.解除王建英与李活文、廖美霞签订的《房地产买卖及居间合同。2.李活文、廖美霞向王建英返还已支付购房款800000元。3.李活文、廖美霞向王建英赔偿定金200000元。4.李活文、廖美霞向王建英支付律师费损失20000元及中介费损失150000元。2019年12月4日，本院以（2019）粤2071民初29397号案立案受理王建英提出的诉讼。2020年4月21日，王建英以李活文、廖美霞未履行赎楼承诺,请求在（2019）粤2071民初29397号增加诉讼请求：王建英对李活文、廖美霞的涉案房屋折价、拍卖或变卖价款享有优先受偿权。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案李建荣向本院诉请求撤销李活文、廖美霞与王建英于2019年12月2日关于位于中山市×××××××××××××××××××××××的抵押行为，并判令李活文、廖美霞、王建英协助其办理注销抵押登记手续，其主要依据为李活文、廖美霞与王建英在抵押行为中存在恶意串通损害其合法权益的行为。综观本案李活文、廖美霞与王建英在位于中山市×××××××××××××××××××××××上设定抵押行为，并无违反法律法规的规定，并已依法进行了登记，合法有效。且，李建荣并无充分有效的证据证实李活文、廖美霞与王建英存在恶意串通的行为。因此，李建荣的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李活文、廖美霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,第九十二条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李建荣提出的诉讼请求。案件受理费8800元,诉讼保全费3020元,合计11820元，原告李建荣已预交并由其自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  黄铨炳人民陪审员  彭耀峰二〇二一年一月十九日书 记 员  简佩琳林晓晴