河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1244号原告：郑州星铂房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号华商汇招商中心206室，统一社会信用代码91410184MA45PEDG7D。法定代表人：舒维伟，总经理。委托诉讼代理人：史梦阳，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦超，河南思敬律师事务所实习律师。被告：张海涛，男，1978年7月8日出生，汉族，住安徽省利辛县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行，住所地郑州市二七区解放路27号，统一社会信用代码914101008700459585。负责人：原野，行长。委托诉讼代理人：崔光华，公司员工。原告郑州星铂房地产开发有限公司（以下简称星铂公司）与被告张海涛、第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告星铂公司的委托诉讼代理人史梦阳、张梦超，第三人工商银行的委托诉讼代理人崔光华到庭参加诉讼，被告张海涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星铂公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0463），被告协助原告办理位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区1号楼1单元21层2101号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2、判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计7720.62元（此数额暂计至2020年12月23日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；3、判令被告向原告支付代偿违约金300元（此数额依据法律规定，按照日千分之一的标准暂计至2021年1月4日，实际数额按照上述标准计算至实际偿还之日止）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金92385元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四之约定，按照房屋总价款的10%计算）；5、判令第三人配合完成《个人房屋按揭贷款合同》（编号2020解支一手房0102）解除手续以及位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区1号楼1单元21层2101号房屋的抵押预告登记注销手续；6、本案诉讼费、律师费、财产保全费等由被告承担。事实与理由：2019年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0463），将位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区1号楼1单元21层2101房出卖给被告。被告与第三人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计7720.62元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。此外，双方约定因阶段性贷款担保追偿权发生争议的，双方同意任一方向本项目所在地人民法院起诉解决。张海涛未作答辩，亦未提交相关书面证据材料。工商银行述称，第三人系贷款银行，为被告提供了个人借款，借款合同属实，第三人按约定直接向原告支付了被告所贷房款，第三人不存在违约情形，因被告逾期偿还贷款导致第三人扣划原告账户的保证金亦属实。待原告或被告全额支付下余本息、罚息等款项时，第三人才同意原告主张的配合完成《个人购房借款/担保合同》（编号：2020解支一手房0102）解除手续以及位于河南省郑州市××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区1号楼1单元21层2101号房屋的抵押预告登记注销手续。本院经审理查明事实如下：2019年12月29日，星铂公司（出卖人）与张海涛（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0463），主要内容有：第三条××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：新郑市郭店镇规划华聚路东侧、规划汇丰路北侧红星天悦一区1号楼1单元21层2101号房屋，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共108.23㎡；第四条计价方式及价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8535.99元，总房款923850元；第六条付款方式及期限约定金额277850元，付款方式现金，约定付款时间2019年12月29日，缴纳比例30.08%，约定金额646000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2020－1－29。第八条交付期限出卖人应当在2022年6月30日前，将验收合格的商品房交付××使用。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。（附件四）：合同补充协议。第二条除买卖双方另有约定外，买卖双方通讯地址以双方签订的《地址确认单》为准。××承诺《地址确认单》上所载明的所有信息真实可靠，并可以随时接收信函、邮件；××地址如有变动，应于地址变更之日起七日内书面通知出卖人。出卖人履行本合同规定的书面通知或告知义务时，××应及时签收；如××不及时签收，出卖人将邮寄送达书面通知，自邮件发生之日起七个工作日视为送达（以邮寄受理凭证为依据）；如因××通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按上述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达××的，出卖人通知视为已合法有效送达××，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由××自行承担。张海涛预留的地址确认单显示张海涛地址安徽省利辛县城关镇顺沟路143号。双方约定以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至以上地址即视为送达，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。第五条出卖人为××的购房贷款提供担保时，××的义务。如果××向银行申请按揭贷款，出卖人为××向银行提供担保，××在此确认并承诺如下：1、××同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由××承担。2、出卖人为××的按揭贷款提供贷款担保的，如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的，或××出现贷款合同项下的其他违约行为导致银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担保证责任的（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），则出卖人有权按照以下任意一种方式行使权利并要求××承担法律责任：（1）出卖人履行了保证责任，出卖人有权向××追偿，××应自出卖人承担担保责任之日起3日内归还出卖人代还全部款项，并按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之三的标准向出卖人支付违约金；如果××自出卖人承担担保责任之日起未按时归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除该房屋买卖合同，同时收取××总房价款20%的违约金及××应向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。（2）出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。出卖人根据本条款的上述规定行使出卖人权利的，××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等；本买卖合同解除的，解除后出卖人将在直接扣除因履行保证责任而支付的全部款项及遭受的损失、违约金、上述费用后将剩余房款（无息）退还××，××已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向××进一步追偿。双方因上述阶段性贷款担保追偿权发生争议的，应友好协商，协商不成的，双方同意任一方向本项目所在地人民法院起诉解决。2020年3月25日，星铂公司、张海涛与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定张海涛向工商银行借款646000元用于购买涉案房产；星铂公司向工商银行提供阶段性连带责任担保。合同签订后，工商银行于2020年4月24日向张海涛发放贷款646000元，资金已受托支付至星铂公司账户。合同履行过程中，因张海涛未能按照借款合同约定支付按揭款，星铂公司承担了部分到期借款的担保责任。2020年12月16日，工商银行向星铂公司发出《通知函》，以张海涛已累计多期未能正常履行还款义务为由要求星铂公司承担连带保证责任。2020年12月21日，星铂公司通过邮政特快专递向张海涛发出《通知函》，主要内容为：“现因你未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行要求本公司承担担保责任……现合同解除的条件已成就，本公司可直接与你解除合同。现本公司本着协商的原则，通知你于3日内与本公司联系偿还本公司代偿的以上贷款……如你未能按期偿还上述款项，本公司将视为你放弃双方友好协商机会，双方签订的《商品房买卖合同》正式解除……”该邮件于2021年1月2日被退回。2020年12月23日，星铂公司与河南思敬律师事务所签订《委托合同》，约定星铂公司委托该所代理其与张海涛等3名断供客户的民事纠纷诉讼，该所接受委托并指派史梦阳律师为星铂公司提供法律服务，案件代理费共计为30000元。星铂公司已依约向该所交纳案件代理费，并称本案律师费为10000元。另查，星铂公司自认张海涛未按约定支付涉案房屋的首付款。至本次诉讼时，星铂公司未向工商银行代偿张海涛余下的全部贷款本息。庭后，星铂公司向工商银行代偿张海涛余下的全部贷款本金。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《通知函》、EMS邮寄单、《委托合同》、银行电子回单、发票以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，星铂公司与张海涛签订的《商品房买卖合同》（合同编号：190××××0463）及补充协议，以及星铂公司、张海涛与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因张海涛未能按照借款合同约定支付按揭款，导致星铂公司向工商银行履行了部分到期借款的担保责任，代张海涛垫付了部分按揭贷款，张海涛的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，故星铂公司提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。因星铂公司与张海涛签订《商品房买卖合同》，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记手续，现双方之间的《商品房买卖合同》已解除，张海涛应当履行相应的附随义务，即协助星铂公司办理有关备案登记的注销手续。因此，星铂公司要求张海涛协助办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“出卖人为××的按揭贷款提供贷款担保的，如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。”星铂公司主张张海涛支付总房款10%的违约金，该标准明显过分高于因张海涛的违约行为给星铂公司造成的损失，因涉案房屋在合同解除后亦将重归星铂公司所有，且星铂公司未实际交付涉案房屋，另结合星铂公司对张海涛支付首付款情况的陈述，故本院对违约金标准酌情予以调整，由张海涛按照总房款0.5%的标准支付违约金4619.25元。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的……××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等”，星铂公司为提起本次诉讼支出律师费10000元，属于维护其合法权益所支出的合理费用，故星铂公司主张张海涛应当支付其律师费10000元，本院予以支持。星铂公司依据与张海涛、工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，仅履行了部分到期连带担保责任，仍有部分借款未到期，工商银行亦不同意在星铂公司未代偿张海涛余下贷款本息的前提下解除《个人购房借款/担保合同》，且星铂公司作为担保人无权解除《个人购房借款/担保合同》，故对其提出的要求第三人配合完成《个人购房借款/担保合同》的解除手续以及涉案房屋的抵押预告登记注销手续的诉讼请求，本院不予支持。本案系商品房预售合同纠纷，并非追偿权纠纷，故对星铂公司在本案中提出的张海涛支付其代为偿还的贷款本息7720.62元、代偿违约金300元的诉讼请求，本院依法不予处理。关于张海涛已支付的购房款问题，张海涛可依法另行主张。张海涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告郑州星铂房地产开发有限公司与被告张海涛于2019年12月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19002150463）及其补充协议；二、被告张海涛应于本判决生效后十日内协助原告郑州星铂房地产开发有限公司办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续;三、被告张海涛应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司违约金4619.25元；四、被告张海涛应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司律师费10000元；五、驳回原告郑州星铂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，减半收取计1154元，保全费1022元，共计2176元，由原告郑州星铂房地产开发有限公司负担986元，被告张海涛负担1190元。本判决为终审判决。审判员  许俊峰二〇二一年三月二十三日书记员  牛雅冉