上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初38037号原告：魏滟欢,女,1989年3月14日生。委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告：邹嘉,男,1980年12月11日生,汉族,住上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室。被告：施伟琴,女,1954年10月30日生,汉族,住上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室。原告魏滟欢诉被告邹嘉、施伟琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏滟欢及其委托诉讼代理人沈桂华，被告邹嘉、施伟琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏滟欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行于2021年1月24日与原告签订的编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》；2、依法判令被告协助原告办理上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权转让过户手续,将该房屋的产权过户至原告名下并办理交房手续;3、依法判令被告赔偿原告逾期过户违约金：未付房价款人民币(以下币种同)310万元为本金，按照日万分之五的标准，从2021年4月17日起暂计至过户之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求继续履行合同，履行内容即为第二项及第三项诉讼请求，同时撤回要求被告交付房屋的诉讼请求。事实与理由：2021年1月3日,经居间方上海沪丰房地产经纪事务所介绍,就购买被告名下系争房屋事宜,原告与被告签订了编号为：XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》,约定房价款为人民币880万元整。2021年1月24日,原、被告签订了编号为XXXXXXX网签版《上海市房地产买卖合同》,原告按约先后支付给被告房价款合计人民币310万元。根据买卖合同附件三第4条约定：被告同意配合原告向银行贷款人民币565万元整,且此笔款由银行直接划入被告的银行账户,以银行放款时间为准。若银行审批金额不足,则不足部分原告须于该房屋交易过户前以现金或转账方式补足给被告。买卖合同第六条约定：双方确认,在2021年4月2日之前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此次房地产买卖,原被告前期交谈很融洽,原告也在签订买卖合同后第一时间向银行申请抵押贷款,但由于原告处于离异状态,因为2021年1月22日上海八部委为了调控房地产市场出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,上海各大银行因为政策问题,暂缓了三年内离婚人士的购房抵押贷款的审批,原告也积极跟银行沟通,并将贷款情况告知被告。2021年3月底,中国银行才有消息，原告的抵押贷款将于2021年4月15、16日审批下来,原告也在第一时间将该情况告知被告。因为2021年4月2日是买卖合同约定的过户最后一日,原告也积极在4月2日与被告见面,希望被告能延迟15天过户,原告也承认贷款原因不能及时过户,并且愿意按照买卖合同违约条款约定按总房价万分之五每天赔偿这十几天逾期过户的违约金。然而,被告却没有任何商量的余地,也可能基于该房屋房价快速上涨的巨大利益,被告在几天之内给原告发了两份通知函,并于2021年4月12日给原告发了解约函。即便原告告知贷款审批16号出来希望能过户,被告也置之不理。原告认为,民事法律关系本着诚实信用和公平正义原则。原告在本次买卖过程中积极与被告沟通,对于原告因为自身原因导致过户日期推延责任,原告也愿意按买卖合同约定支付逾期违约金，并且买卖合同没有明确约定逾期违约天数被告享有解约权,但是被告在原告告知大概逾期15天左右过户之后却仅仅在10天就告知已解约。被告为了再售该房屋赚取更高利润的目的,抓住原告的违约,没有协商余地,自说自话就以10天为宽限期,这期限根本不合理。合理期限买卖合同没有约定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为三个月,即便是按照《民法典》五百一十条的交易习惯,上海最大的房地产中介公司比如中原地产、链家的买卖合同根本违约催告的合理期限都是20天。被告的宽限期既不符合法律规定,也不符合交易习惯,就是为原告已告知逾期天数量身定制的宽限期,被告这种行为违背诚信原则,被告在原告没有根本违约前提下解除买卖合同,被告构成了违约。被告邹嘉、施伟琴辩称：原告经被告多次催告仍未及时支付银行贷款565万元，被告已于2021年4月12日通知原告解除房屋买卖合同，双方买卖合同不应再继续履行。因为原告是通过银行贷款方式购买，在无法得知银行贷款是否获批的情况下，双方合同事实上无法继续履行。除非原告将565万元直接支付，本合同无继续履行的可能。因原告的违约行为已致合同解除，被告无须配合原告办理过户，也无须交房。在无法确认原告贷款获批与否，双方合同无法履行。假使法院认为合同应当继续履行，约定的交房的日期也是2021年9月30日，目前也不存在交房的义务。原告的原因导致合同未履行，被告不应承担逾期的相关责任。根据合同第10条，违约金的计算是已收款的日万分之五，而非原告诉请主张的标准。原告主张的违约金的标准过高，即使法院支持，也应当调低。双方约定的过户日期是4月2日，之后双方未就过户日期达成合意，原告提出的起算违约金的日期也无事实及法律依据。原告履行买卖合同的情况而言，原告与前夫于2020年9月离婚是假离婚，目的是为了骗取银行首套贷款的资格，原告之后继续称其前夫为老公。可见原告前夫作为买受人签名，从被告补充提供的证据来看，银行流水上，原告前夫2021年1月3日支付定金流水，原告假离婚违背国家政策。本院经审理认定事实如下：原告、冯心为买受方、被告为出卖方，于2021年1月3日就系争房屋买卖签订《房地产居间协议》，约定房屋总价为880万元。2021年1月24日，以原告为买受人(乙方)、被告为出售人(甲方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，总房价为880万元。合同第四条约定，甲方于2021年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2021年4月2日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定，原告于2021年1月3日支付购房定金20万元；于2021年1月28日前支付首付款150万元；于2021年2月20日前支付首付款140万元。被告同意并配合原告向银行贷款565万元，且此笔款项由银行直接划入被告的银行账户，已银行放款时间为准；若银行审批金额不足，则不足部分原告须于系争房屋交易过户前以现金或转账方式补足被告。原告于被告将系争房屋内交房前的水、电、煤气、有线、物业管理等的相关费用全部结清并过户后的交房当日(2021年9月30日前)，支付尾款5万元(放于中介方资金监管)。2021年1月3日，被告施伟琴出具收款收据，确认收到冯心购买系争房屋定金20万元。2021年1月20日，被告邹嘉出具收款收据，确认收到原告购买系争房屋付款150万元。2021年1月24日，被告邹嘉出具收据，确认收到原告支付的140万元。原告提交：1、包括原告、被告邹嘉在内的微信聊天记录：2021年2月2日，被告邹嘉“请问贷款送进去了吗？”原告：“上周就送进去了吧我材料上周就补好了我再去追一下”……“是这样的，因为新政出来，全上海的合同都要修订版本。”2、原告与被告邹嘉的聊天记录：2021年3月14日，被告邹嘉“请问，你的银行贷款现在进行到什么流程了？”原告“先问下蔡老师，他说应该进展正常。”2021年3月31日，原告“嘉哥你们是否有考虑好，或者有什么想法，因为过户银行这边给出的日期是15号左右。”2021年4月1日，被告邹嘉“你明天能过户吗？魏滟欢，按照合同约定，4月2日是过户时间。我们还是按合同约定的内容操作。如果你不能配合按时过户，则属于违约，需要承担违约责任。需要地址，是因为有个文件需要寄给你。”原告“邹嘉哥，4.02不能过户也是国家政策原因，我之前就提前告知，而且我们一直在积极过户中，提前提前约你好几次出来，出来看有没有沟通办法，但是你这边一直不沟通我。”……“明天不能过户，但是银行那边预计应该本月15号可以，所以才要一直约嘉哥协商这件事。”2021年4月2日，被告邹嘉向原告发送《关于要求继续履行的催告函》，要求原告于2021年4月7日前与被告一起前往房地产交易中心办理房屋的转让过户手续，并要求原告在过户前补足565万元购房贷款中未获银行审批通过的款项金额。2021年4月6日，被告邹嘉“小魏，明天是催告期里的最后一天，能去过户了吧，记得在过户前补足贷款未获批的款项及支付逾期违约金。”原告“请放心，贷款不足的情况下我一定会把未获批的钱补足，但4.02见面的时候已经和嘉哥说过了，贷款那边银行是说15号左右出来。目前超过4.02的天数，该怎么给钱就会怎么给钱你。”2021年4月7日，被告向原告发送《关于再次通知要求履行的催告函》，要求原告于2021年4月12日前与被告一同前往房地产交易中心办理房屋转让过户手续，补足565万元购房款贷款中未获银行审批通过的款项金额，并于过户前付清逾期的违约金。2021年4月11日，被告邹嘉“小魏，明天是第二次催告期限里的最后一天，能去过户了吧，记得在过户前补足贷款未获批的款项及支付逾期违约金。”原告“银行审批快了，应该是最近几天，但明天能否过户，还要看银行是否合同出来。”被告邹嘉“我们不可能无限期等待的。如明天白天不能过户，明晚我们决定发解约通知的。”原告“4.02见面的时候已经和嘉哥说过了，贷款那边银行是说15号左右出来。而且银行首套审批已经出来了。”2021年4月12日，被告邹嘉向原告发送《关于解除的通知函》，表示因原告未能在催告期内配合办理过户，且未及时支付购房款，故从即日起解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》，要求原告根据合同约定承担违约责任。2021年4月16日，原告“房东你好，银行老师刚刚这边电话通知我了，我的审核已经通过了，下星期就可以过户了，请问你这边下星期什么时候有空我们约好去房产交易中心？”被告邹嘉“魏滟欢：关于36号1303房屋的解约事宜，我已全权委托给我的律师金玮先生，接下来你们可以联系他。我已把他拉进“海上国际花园XXX号XXX室”群”。另原告提交其与中国银行股份有限公司上海市静安支行签订的《个人二手住房贷款合同》，借款人为原告，贷款金额为565万元，贷款期限自2021年4月16日至2051年4月16日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方合同对于逾期办理过户及逾期支付房款的违约责任做了明确约定，即在违约方支付违约金后合同继续履行，故在此情况下，如原告原因逾期办理过户、支付房款，被告行使合同解除权应进行合理催告。本案中，原告已明确愿意承担相应违约责任，并事先告知被告可能过户的时间，且事实上原告申请的贷款亦在其通知被告可以的过户时间获得银行审批通过，但被告在得知原告通知后未能给予合理的履行期限，故其解除合同的通知不发生法律效力，双方应继续履行上海市房地产买卖合同。原告要求被告协助办理过户手续的请求，本院予以支持。原告要求被告支付逾期过户违约金，被告无权解除双方买卖合同，故被告在原告要求其办理过户时未能及时协助原告办理过户手续，构成违约，原告依约要求被告支付违约金，本院予以支持；但自原告通知被告可以办理过户手续之日应给予被告合理期间办理过户手续时间，故相应的违约金起算日期自2021年5月16日起，相应的标准本院根据双方在本案中的过错程度等酌情按照原告已付款日万分之一标准予以计算。审理中，原告自愿撤回要求被告交付房屋的请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典第》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告邹嘉、施伟琴于本判决生效之日起十日内协助将上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室产权过户至原告魏滟欢名下，同时原告魏滟欢支付被告邹嘉、施伟琴房款565万元；二、被告邹嘉、施伟琴于本判决生效之日起十日内支付原告魏滟欢逾期过户违约金(以310万元为本金，按日万分之一为标准，自2021年5月16日起计算至实际办理过户之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,584元，减半收取36,792元，由原告魏滟欢负担25元，被告邹嘉、施伟琴负担36,767元；财产保全费5,000元，由被告邹嘉、施伟琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》1、第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2、第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。