沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初757号原告：王俊，男，汉族，1992年5月15日出生，住址：辽宁省辽中县。被告：辽宁报业世鸿置业有限公司，住所：辽宁省沈阳市铁西区保工北街9-3号（1门）。法定代表人：曲波，系董事长职务。委托代理人：卢星光，男，汉族，1994年1月31日出生，住址：沈阳市皇姑区，（系公司职员）委托代理人：魏冰，女，汉族，1983年1月15日出生，住址：沈阳市铁西区，（系公司职员）原告王俊诉被告辽宁报业世鸿置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月15日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定了房屋坐落位置、建筑面积、单价、总房款及支付方式，被告交付房屋及办理房屋所有权证期限，违约责任等内容。合同签订后，原告按约定支付了购房款698688元，被告应于2017年10月30日前将房屋交付原告使用，现己逾期240日，并应在房屋交付使用后的720日内为原告办理房屋所有权证，但被告始终迟迟不予办理。因此，原告依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。1、依法判令被告协助原告办理房屋所有权证、办理入住、物业费从办理入住开始收取；2、依法判令被告支付逾期交房违约金1680元、延迟办理房产证违约金698元，合计2378元；3、依法判令诉讼费由被告承担。被告辩称，王俊先后于2015年12月20日、2016年6月15日与我公司签订《零首付借款协议》，以下简称《借款协议》以及《商品房买卖合同》。《借款协议》中第三条约定原告借款期限与还款方式，即原告应于2016年10月30日无条件偿还我方103688元，2017年5月30日无条件偿还我方47500元，2017年10月30日无条件偿还我方47500元，而原告实际偿还第一笔款项的时间为2017年12月2日，逾期398天。由于原告逾期时间过长，致我公司决定行使退房权。我公司于2018年8月15日收到原告95000元的一笔款项，但该笔款项是在我方不知情的情况下刷的pos机，因为我公司pos机所处位置位于售楼处公共场所，所以这笔款项并非我公司财务人员收取，因此也没开具收据。因款项用途不明，导致此笔款项一直未入公司帐，原告可随时取回。根据借款协议第五条第一款，本协议约定还款期30外，甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议自动解除。所有费用视为定金不返，甲方有权另行处置所购房屋。《借款协议》第五条第五款，无论何种原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理所购房屋的交房和房屋所有权证手续，直到乙方将全部借款和违约金还清，且甲方这种行为不属于违约行为。原《商品房买卖合同》约定的交房后房屋所有权证办理时间期限相应延后。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》中第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。综上所述，无论是《借款协议》还是《商品房买卖合同》，我方均有权与其解除合同及相关协议，且可以不予办理产权证和入住，而原告诉讼请求中的各项违约金也相应不成立。二、原告所述物业费收取问题与我方无关，案涉房屋的物业费由沈阳世鸿物业有限公司收取，物业公司与我们公司是两个不同的公司，请驳回原告关于物业费的诉讼请求。三、原告因拖欠贷款被银行起诉导致我公司利益间接受损。2019年原告连续拖欠银行贷款，银行诉讼，法院判令其结清全部贷款，并将房屋查封，我公司承担连带保证责任。因此，我公司未办理其产权证和入住，要求收回房屋，这是我公司权益不再继续遭受侵害的最后保障。综上，由于原告王俊违约在先，我公司请求驳回原告一切诉讼请求。经审理查明，2015年12月20日，原告王俊与被告辽宁报业世鸿置业有限公司签订《024·保工印象定购协议》，约定：“原告购买被告开发的024?保工印象2号楼1单元13-3（建筑面积85.40平方米）房屋，总价款698688元，买受人支付房款的付款方式及付款期限为商业贷款，定金20000元，2015年10月19日，首付分期198688元，商贷48万元。按双方约定的交款期限，交款日10日内每延期付款一天支付合同总房款万分之一的违约金；超过10-20日内每延期付款一天，支付合同总房款万分之二的违约金；超过起始日20日之后违约付款的，此协议自动解除，乙方所付定金不予退还，房源另售”。同日，双方签订《零首付借款协议》，约定“原告（乙方）向被告（甲方）借款人民币198688元用于支付购买保工印象二楼一单元13层3号住宅首付款。原告应于2016年10月30日偿还被告103688元，2017年5月30日偿还47500元，2017年10月30日偿还47500元。乙方在本协议约定还款期限到期前，偿清借款无需向甲方支付利息。若还款期限到期后，乙方逾期还款，则从乙方应付款之日起每日按未付款总额的1%向甲方支付违约金。本协议约定还款期限内，若因乙方原因未能缴纳未付剩余房款，又未经甲方书面同意，逾期30日内乙方需无条件按日支付未缴纳房款1%违约金；逾期30日外，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》及相关协议自动解除，已交所有费用视为定金不返，甲方有权另行处置所购房屋。无论何种原因，若乙方到期未能还清借款，乙方同意甲方暂不办理所购房屋的交房和房屋所有权证手续，直到乙方将全部借款和违约金还清，且甲方这种行为不属于违约行为。原商品房合同约定的交房和房屋所有权办理时间相应延后。”原、被告又于2016年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋（建筑面积85.4平方米），总价款698688元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按以下第三种方式按期付款。3、其它方式，于2016年6月15日前付清首付款人民币218688元，剩余房款人民币480000元整作为贷款。”合同第七条约定：“如买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理1、逾期时间分别处理（1）。逾期在180日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年10月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备。下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。本合同至第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、合同继续履行，出卖人向买受人支付已付房屋总价款千分之一的违约金。”原告于2015年10月19日向被告交付定金20000元；2016年6月29日，被告为原告办理了预购商品房预告登记；2016年7月5日原告贷款支付被告480000元；2017年12月2日向被告交付103688元，被告公司为原告出具收款收据；2018年8月15日原告通过被告公司售楼处pos机向被告交付95000元，上述款项合计698688元。被告于2018年8月15日为原告开具了购房发票，于2018年6月20日下发入住通知书，但尚未给予原告办理入住。案涉房屋于2020年4月8日取得不动产首次登记证明。因原告王俊逾期偿还银行贷款，中国民生银行股份有限公司沈阳分行诉讼至沈阳市和平区人民法院，和平区人民法院作出（2019）辽0102民初19275号民事判决书，判决被告公司作为借款保证人承担连带责任。2020年9月，该判决已履行完毕，原告将欠付的贷款结清。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。从原告于2017年12月2日向被告公司还款103688元，被告公司为原告开具了收款收据；于2018年8月15日通过被告售楼处的pos机向被告账户汇款95000元，被告为原告出具购房发票两点，表明原告逾期向被告偿还了全部借款本金的同时被告同意继续履行《商品房买卖合同》，对被告辩称“是原告在被告方不知情的情况下刷的pos机，因为被告公司pos机所处位置位于售楼处公共场所，所以这笔款项并非被告公司财务人员收取”的辩解本院不予采信。二、原、被告之间存在商品房销售合同及借款合同两个法律关系。原、被告签订《024·保工印象定购协议》及《零首付借款协议》，被告公司作为房屋卖方及首付房款的出借方，《零首付借款协议》签订之时，意为着作为卖方的被告公司收到原告作为案涉房首付款的218688（含定金）元，同时原告欠付被告公司借款本金198688元，加事后的贷款48万元（已履行），应视为原告履行了支付全部购房款的义务；被告为原告办理了预购商品房预告登记并为原告开具了购房发票后应协助原告办理房屋产权登记。被告主张原告逾期还款属另案（借款合同）法律关系，其合同效力本案不与审查。三、应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。经查，原告逾期偿还被告公司借款及银行贷款的事实存在，被告公司行使不安抗辩权，原告主张逾期交房、迟延办理产权登记的违约金，本院不予支持。四、经查，案涉房屋的物业费由沈阳世鸿物业有限公司收取，物业公司与被告公司是两个不同的公司，原告关于物业费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第六十八条之规定，判决如下:一、被告辽宁报业世鸿置业有限公司与本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区（建筑面积85.4平方米）房屋产权登记办理至原告王俊名下；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告辽宁报业世鸿置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  高燕玲二〇二一年二月十九日书记员  刘明杭本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。