广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2317号原告：佛山市三水世纪皇庭酒店有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********15号之三首层之一（住所申报），统一社会信用代码914***********658E。法定代表人：陈惠连，该公司总经理。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。委托诉讼代理人：植中升，广东翔途律师事务所律师。被告：佛山市迎捷酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********15号之一，统一社会信用代码91440607MA5229E53Q。法定代表人：梁伟锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美欣，广东禅都律师事务所律师。被告：周镜辉，男，1988年2月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************254。委托诉讼代理人：邵美容，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓君，广东循理律师事务所律师。第三人：佛山市盈海酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********高丰涡（土名）地块一之十二楼（仅作办公场所使用），统一社会信用代码91440607MA4UYN3RXG。法定代表人：叶海强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘文利，广东华生律师事务所律师。原告佛山市三水世纪皇庭酒店有限公司（以下简称皇庭公司）与被告佛山市迎捷酒店管理有限公司（以下简称迎捷公司）、周镜辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告周镜辉提出管辖权异议,本院裁定驳回其异议，被告周镜辉不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民辖终1425号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2020年10月30日，经被告周镜辉申请，为查清案件事实，本院依法追加佛山市盈海酒店管理有限公司（以下简称盈海公司）作为第三人参加诉讼。原告皇庭公司的委托诉讼代理人张卫东及植中升、被告迎捷公司的委托诉讼代理人吴富朝及邝美欣、被告周镜辉、被告周镜辉的委托诉讼代理人邵美容及吴晓君、第三人盈海公司的委托诉讼代理人刘文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇庭公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告迎捷公司、周镜辉连带清偿拖欠的2018年9月至2020年5月的租金2934588元及滞纳金784616元，并按月2%的标准支付自2020年6月1日起至实际清偿之日止的滞纳金；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原告与被告周镜辉签订《物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区*****南丰大道15号世纪皇庭酒店北面首层至十四层共计12871平方米出租给被告周镜辉用于酒店营业，合同生效后，被告周镜辉设立的被告迎捷公司继续履行合同。2018年6月22日，原告与被告周镜辉达成《补充协议》，约定由被告周镜辉按360388元/月的标准向第三方（业主）盈海公司交付租金，但被告向盈海公司仅交付租金257420元/月，至2020年5月，被告少交租金1853424元（102968元/月×18个月）。同时，被告对2018年9月至11月份的租金1081164元至今未交付（360388元/月×3个月）。迄今为止，被告共欠付租金2934588元。被告迟延交付租金的行为已是严重违约，除了依法交付租金外，尚应按约定承担784616元的滞纳金责任。被告迎捷公司辩称，一、原告诉称答辩人继续履行被告周镜辉与其签订的《物业租赁合同》主张不属实。答辩人当时未设立也非处于设立中的状态，被告周镜辉签订合同的行为不构成代理也不存在任何表见代理的可能。答辩人承租佛山市三水区*****南丰大道15号世纪皇庭酒店北面首层至十四层共计12871平方米的物业是向物业的所有权人盈海公司承租，双方约定租赁期限为11年，自2018年12月1日起至2029年7月14日止，其中2018年7月1日至2018年11月30日为免租期，租赁物是由盈海公司向答辩人出租及交付使用，出租人并非原告。二、原告与被告周镜辉签订《补充协议》，答辩人不知情、不承认、不追认，合同责任应由当事人自行承担与答辩人无关。三、租赁物的权属人是盈海公司而非原告，原告无权转租。根据原告提供的《租赁合同》及租赁物的权属登记情况，租赁物权属人是盈海公司，原告与朱爵根、徐惠芳联名同佛山市三水东方房产发展有限公司签订《租赁合同》，原告据此主张其有使用权，但从《租赁合同》无法看出租赁物落入原告承租范围。即使有证据显示是落入，但根据原告提供的《租赁合同》第11.4条的约定，承租方在未经出租方同意的情况下不能擅自转租或变相转租。此外，租赁合同是原告与他人联名承租，如果原告基于转租关系于本案行使权利，也应当由原告与朱爵根、徐惠芳作为共同原告提起诉讼，起码应当列第三人参加诉讼。原告虽提供所谓朱爵根、徐惠芳出具的《声明》，但《声明》真伪不明，是否存在上述主体不明，且《声明》实质上起到将合同权利义务概括转让给原告的法律效果，应征得出租方同意，但原告对此并未举证证明。综上，无论是根据法律规定还是合同约定，原告均无权转租《租赁合同》项下的任何物业，盈海公司作为租赁物权属人，已直接与答辩人就租赁物签订合同，证明即便租赁物落入原告承租范围，盈海公司也不同意原告相关转租行为；既然盈海公司不同意转租，且直接与答辩人签订合同，证明交付租赁物予承租人的当事人是盈海公司而非原告，原告无权向答辩人主张任何租金，更遑论《补充协议》中所谓的“剩余租金”。据此，原告对答辩人的主张缺乏事实与法律依据，请求依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告周镜辉辩称，一、答辩人同意迎捷公司第三点答辩意见。二、答辩人与原告签署物业租赁合同和补充协议的行为是以被告迎捷公司的名义履行的职务行为，答辩人签署的物业租赁合同和补充协议是由迎捷公司实际履行，迎捷公司主张的不知情且没有实际履行不符合事实。迎捷公司于2018年7月26日成立，答辩人分别于2018年5月20日、2018年6月22日签订物业租赁合同和补充协议，属于职务行为，答辩人是迎捷公司的股东和发起人之一。迎捷公司成立后物业租金都是由其支付，发票也是开给迎捷公司，实际履行主体是迎捷公司，原告与迎捷公司在补充协议有加盖公章的行为认可了迎捷公司实际履行，迎捷公司答辩意见第一、二点不成立。原告不具备转租资格，没有权利收取租金差额。原告将答辩人作为主债务人错误。迎捷公司认为其成立时间晚于合同签订时间来推脱是错误的，酒店成立需要提前找场地，是正常流程，答辩人和迎捷公司的股东签署了股东合作协议等，答辩人行为都是代表迎捷公司，并非个人行为，迎捷公司推脱不知情不追认违背事实。三、答辩人同意盈海公司的答辩意见。第三人盈海公司述称，一、第三人盈海公司由佛山市三水东方房产发展有限公司（以下简称东方公司）分立而来，东方公司存续分立后新设了盈海公司，案涉位于佛山市三水区********：高丰涡（土名）地块一（即佛山市三水区*****南丰大道15号）的租赁物业分立至盈海公司名下，盈海公司相应继承了东方公司与原告、朱爵根、徐惠芳于2009年4月17日签订的《租赁合同》项下的权利义务，对此，皇庭公司是知情的且未向盈海公司提出过异议。二、2018年6月，在周镜辉、迎捷公司向第三人索取不动产权证等相关资料办理营业执照过程中，第三人才得知皇庭公司擅自将本案所涉物业转租给被告。根据第三人与皇庭公司的《租赁合同》第11.4条约定，皇庭公司不得未经出租方同意转租或变相转租，根据该合同约定，第三人当即表态对皇庭公司与周镜辉之间的租赁关系不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人要转租租赁物的，应当经出租人同意。皇庭公司在未经第三人同意的情况下擅自转租，与周镜辉签订《物业租赁合同》、《补充协议》及其他书面文件，违反了法律规定和租赁合同约定，此等文件对第三人不产生约束力。三、由于皇庭公司经营不善等因素，皇庭公司在2018年5月已向第三人提出将本案所涉物业退租。自2017年12月开始至2018年5月，皇庭公司已累计拖欠第三人租金400多万元。根据第三人与皇庭公司的《租赁合同》第14.2.3条约定，皇庭公司累计欠付两个月及以上的租金，第三人有权单方面终止合同，并要求皇庭公司承担相应的违约责任。考虑到皇庭公司已提出将涉案物业退租，且皇庭公司已拖欠第三人巨额租金，为避免双方损失进一步扩大，在迎捷公司的要求下，第三人与迎捷公司于2018年6月16日就涉案物业签订了《物业租赁合同》。四、原告与被告之间的权利义务关系以及原告在本案中对被告提起的诉讼请求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告皇庭公司在诉讼中提交以下证据：1.营业执照（复印件）、被告周镜辉身份证（复印件），证明两被告诉讼主体信息；2.租赁合同、声明书二份，证明原告对案涉租赁物享有合法的使用权；3.物业租赁合同、补充协议二份，证明原被告之间就案涉租赁物转租的事实及双方之间的权利义务。第二份补充协议可证明盈海公司知道本案转租事实，2018年盈海公司直接向被告周镜辉收取租金。2018年6月盈海公司向被告周镜辉收取保证金50万元用于办理营业登记手续；4.督促函（复印件）、邮寄状态查询（打印件），证明原告催告被告支付拖延支付的租金2934588元；5.不动产权证二份（复印件），证明出租物权属，目前是盈海公司，之前是东方公司；6.审计报告（复印件），证明出租物原由东方公司所有，后来转为盈海公司；7.申请书（复印件），证明2015年7月原告向第三人申请减租，根据双方调整租金约定，原告向第三人支付租金按每平方20元计算至今；8.客房布草总汇表（复印件），证明原告于2018年7月2日将酒店及配套设施移交被告，被告代理人秦励涵（任客房经理）是经手人；9.应诉通知书、民事诉状、应付租金及违约金明细表、租金情况确定书、对账确认书、租金支付协议书（均为复印件），证明原告已经向第三人支付2018年9至11月的租金，第三人对原告转租的事实持默认态度。被告迎捷公司在诉讼中提交以下证据：1.粤（2017）佛三不动产第0009637号不动产权证（复印件），证明佛山市三水区*****南丰大道15号的物业（即包含本案的租赁物）的所有权人是盈海公司，并非皇庭公司；2.回复函、EMS快递单（打印件）、快递妥投网站页面截图（打印件），证明迎捷公司收到《督促函》后已作出回复，明确表示对《督促函》中所主张的原告于2018年5月29日与迎捷公司及周镜辉签订《物业租赁合同》的合同关系和拖欠租金的问题均不知情亦不认可；3.物业租赁合同，证明迎捷公司与租赁物业权属人盈海公司签订租赁合同承租位于佛山市三水区*****南丰大道15号世纪皇庭酒店北面首层至十四层，履行交付租赁标的义务的是第三人盈海公司；4.企业名称核准变更登记通知书、名称预先核准申请书、公司登记（备案）申请书、股东（发起人）出资情况（均为复印件），证明迎捷公司正式设立前，迎捷公司办理名称预先核准登记的过程中股东已于2018年7月18日由陈金伟、周镜辉变更为陈金伟、梁伟锦。在申请迎捷公司正式设立登记时，最终登记的发起人为梁伟锦、陈金伟。因此梁伟锦、陈金伟才是迎捷公司发起人；5.股权置换协议补充协议（复印件），证明被告周镜辉故意隐瞒其与皇庭酒店于2018年6月22日签署的《补充协议》，直至主要股东在置换股权、被告周镜辉退出迎捷公司后的2020年1月2日才向迎捷公司的股东披露，也证明了迎捷公司从未追认《补充协议》或实际享受了该协议的权利和义务，迎捷公司亦没有最终追认周镜辉以其个人名义与皇庭酒店签订的《物业租赁合同》。被告周镜辉在诉讼中提交以下证据：1.声明，证明被告周镜辉已于2019年7月26日退股，迎捷公司所有事项债权债务与周镜辉无关，周镜辉曾经是迎捷公司股东，在公司筹备期间代为签署的租赁合同的行为应视为公司职务行为；2.企业名称预先核准通知书（复印件），证明被告周镜辉以个人名义签署租赁合同用途是经营被告迎捷公司，名称核准时投资人有周镜辉，实际登记时变更了；3.股权置换协议一份、银行转账记录三份（均为复印件），证明被告周镜辉是被告迎捷公司的发起人，代表迎捷公司支付租赁保证金。迎捷公司清楚知道周镜辉与原告签订的《物业租赁合同》，根据《股权置换协议》第六条第六项，周镜辉与原告签订的《物业租赁合同》是为了设立中的迎捷公司而签订，合同项下的权利义务由迎捷公司承接。周镜辉与原告签订合同的行为属于职务行为，非以个人名义签订，迎捷公司的债权债务与周镜辉无关。第三人盈海公司在诉讼中提交以下证据：1.审计报告、营业执照（复印件）、房地产权证两份，证明第三人由东方公司存续新设分立而来，涉案物业分立至第三人名下；2.租赁合同，证明原告对涉案物业不享有转租权，原告累计拖欠租金两个月及以上的租金的，第三人享有单方面终止租赁合同的权利；3.物业租赁合同，证明第三人与被告就涉案物业签订了《物业租赁合同》、涉案物业的出租人为第三人；4.账户明细信息14页（复印件），证明2018年7月10日，周镜辉向第三人账户打入《物业租赁合同》约定的保证金50万元；迎捷公司自2018年12月开始，陆续向第三人支付租金；5.《物业租赁合同》补充协议（复印件），证明2019年10月12日，第三人与迎捷公司签订了该协议，双方就迎捷公司拖欠的租金支付时间以及调整租金等事项达成了补充协议；6.盈海公司与迎捷公司的对账确认书（复印件），证明截至2020年10月31日，迎捷公司尚欠付第三人租金50万元；7.盈海公司与皇庭酒店的对账确认书（复印件），证明2017年12月1日至2018年10月31日期间，皇庭公司拖欠第三人租金高达520万元；皇庭公司与第三人就租赁面积的变更进行了书面确认；截至2020年10月31日，皇庭公司尚欠第三人租金3100216元。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告皇庭公司提交的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院意见如下：原告皇庭公司提交的证据：证据2中租赁合同系原件，且该合同相对方佛山市三水东方房产发展有限公司分立后新设的盈海公司即该合同权利义务承继人，对该合同无异议，本院确认该合同真实性、合法性；证据2中的声明书，原告称系朱爵根、徐惠芳作出的相关声明，但该二人并未出庭就声明的真实性进行确认，此外，声明书系其单方表示涉案租赁合同产生的纠纷等与其无关，但该二人系合同承租人之一，盈海公司作为合同出租人对其声明内容不予认可，故本院对该声明的真实性及内容的合法性均不确认；证据3，系原件，且合同、补充协议签订的相对方周镜辉对其真实性无异议，本院确认该组证据真实性；证据4，督促函系向迎捷公司、周锦辉发出的，迎捷公司确认收到该函件，故对该函件真实性，本院确认；证据5、6与第三人盈海公司提交的相关证据原件核对一致，证据7，盈海公司作为相对方对其真实性无异议，本院确认该三组证据的真实性；证据8，该客房布草汇总表，并无本案任何当事人的签章确认，其上签名人员秦励涵原告认为系被告代理人，但仅其单方陈述，亦无证据足以佐证，故对该证据本院不予采信；证据9，与该组证据存在关联的第三人对其真实性、合法性无异议，本院确认采信，但是否足以证明第三人对原告的转租持默认态度，在下文再予阐述。被告迎捷公司提交的证据：证据1，经核对与第三人提交的相关证据原件核对一致，对其真实性，本院予以确认；证据2，回复函的相对方皇庭酒店对其真实性无异议，本院确认该组证据真实性；证据3，系原件，且其他当事人对其真实性均无异议，本院确认该证据真实性；证据4，虽为复印件，但其来源、形式合法且被告周镜辉对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据5，股权置换协议补充协议，来源、形式合法，本院确认其真实性。被告周镜辉提交的证据：证据1，系原件，且声明出具方迎捷公司对其真实性无异议，本院予以确认；证据2，与被告迎捷公司提交的相关证据反映情况一致，对其真实性，本院予以确认；证据3，银行转账记录，作为收款方的皇庭公司、盈海公司均无异议，本院确认采信，对股权置换协议，可与迎捷公司提交的股权置换协议补充协议相互印证，且来源、形式合法，对其真实性，本院予以确认。第三人盈海公司提交的证据：证据1-3，与本案其他当事人提交证据一致，本院确认采信；证据4，来源形式合法，对其真实性，本院予以确认；证据5、6、7，其来源、形式合法，且相关签字盖章的当事人均确认其真实性，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、皇庭公司与盈海公司之间就涉案租赁物出租、承租情况佛山市三水东方房产发展有限公司（以下简称东方公司）系位于佛山市三水区********“高丰涡”（土名）地块一的**钢混结构、建筑面积为25422.22平方米的自建房屋的权属人。后，东方公司分立后新设立第三人盈海公司，2017年2月20日，上述自建房屋变更登记至盈海公司名下，坐落地点更新为佛山市三水区*****南丰大道15号。2009年4月17日，东方公司（甲方，出租方）与朱爵根（乙方，承租方）、徐惠芳（丙方，承租方）、皇庭公司（丁方，承租方）签订《租赁合同》一份，合同的主要内容包括：甲方将合法拥有并可自行出租位于佛山市三水区********高丰涡（土名），楼高13层、建筑物建筑面积26112.06平方米（按实际使用面积计算）、停车场面积10050.61平方米及配电房120平方米可用作酒店及配套服务经营的资产租赁给乙、丙双方，丁方为乙、丙双方共同投资设立和实际控制（股东由乙丙方安排）的、以租赁甲方租赁资产进行合法经营的独立法人公司。（第一条）1.1出租方指本合同项下出租资产的所有权人即东方公司，1.3承租方指乙丙丁三方，其中乙、丙方为丁方投资者、共同控制人，丁方为租赁资产的实际使用人，本合同项下的承租方义务及产生的合同责任由乙丙丁三方互负连带责任共同承担。（第四条）租赁期间为20年，即从2009年5月15日至2029年5月14日。（第五条租金）5.1本合同签订日至2010年7月14日为出租方给承租方的免租期；5.2承租方向出租方开始交付租金的日期即起租日为2010年7月15日；5.3租赁期间，租金采用分期间递增，即在租赁第4年开始，每两年调增租金，具体月租金额如下：5.3.1租赁期间前三年即2010年7月15日至2013年7月14日（不够一月按30天/月计算），每月租金470017.08元；5.3.2：2013年7月15日至2015年7月14日（不够一月按30天/月计算），每月租金522241.2元；5.3.3：2015年7月15日至2017年7月14日（不够一月按30天/月计算），每月租金574465.32元；5.3.4：2017年7月15日至2019年7月14日（不够一月按30天/月计算），每月租金626689.44元；5.3.5：2019年7月15日至2021年7月14日（不够一月按30天/月计算），每月租金678913.56元……5.4租赁期间，承租方按月向出租方缴纳租金，从2010年7月1日起，每月5号前，承租方必须一次性向出租方付清当月应付的租金。（第七条保证金）7.1在本合同签订后5天内，承租方向出租方支付1500000元作为保证金。该保证金作为承租方履行本合同之保证，不得用作抵偿租金其他费用。（第十一条承租方的权利与义务）11.4承租方不得行使对租赁资产的所有者权能，即不得处分、转让、抵押、未经出租方同意转租或变相转租等。2019年7月30日，盈海公司以东方公司与皇庭公司、朱爵根等于2009年4月17日签订上述《租赁合同》为依据，向本院提起对皇庭公司、朱爵根、徐惠芳等租赁合同纠纷一案，案号（2019）粤0607民初3994号，诉请要求皇庭公司等连带支付所拖欠的2017年12月至2019年7月的租金6174005元、违约金等。案件审理期间，2019年10月31日，盈海公司（甲方、债权人）与皇庭公司、佛山市皇喜餐饮服务有限公司（以下简称皇喜公司）（乙方、债务人）双方签订《租金支付协议书》一份，约定：一、截至本合同签订之日，乙方共累计拖欠甲方因租赁位于佛山市三水区*****高丰涡（土名）的建筑物以及附属配套设施所产生的租金本金共计6444959元（租金明细表见附件），该租金明细表显示：2017年12月至2019年10月每月所欠租金情况，其中2017年12月为200000元，2018年1月至10月每月均为500000元，2018年11月为245275元、2018年12月和2019年1月均为35477元、2019年2月0元、2019年3月为115868元、2019年4月至9月每月均为135477元、2019年10月0元。二、乙方承诺在2019年12月31日前至少向甲方所拖欠租金的50%，支付完毕后甲方必须撤诉，甲乙双方另行协商剩余所欠租金本金的支付计划等。2019年12月26日，盈海公司提出撤诉申请，本院2019年12月31日裁定准予。皇庭公司与盈海公司均明确，盈海公司出租给皇庭公司的涉案租赁物交付皇庭公司后，由皇庭公司自行装修，后形成旅业、KVT、中餐厅三个部分。2020年11月1日盈海公司（甲方）与皇庭公司、皇喜公司（乙方）共同确认的《对帐确认书》显示：截止2020年10月31日，乙方尚欠甲方租金3100216元，租金明细列表显示，其中2017年12月1日至2018年10月31日期间，应收租金520万元；2018年11月1日至2018年11月30日期间（已减KTV租赁面积5622平方），应收租金380752元；2018年12月1日至2018年12月31日（已减除KTV与旅业合计租赁面积18493平方），应收租金135477元（中餐厅剩余租金）等。二、皇庭公司与周镜辉就涉案租赁物承租、出租情况2018年5月29日，皇庭公司（甲方、出租方）与周镜辉（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》一份，合同的主要内容包括：（第一条租赁期限及用途）1.该物业的租赁期限为11年，自2018年7月1日起至2029年5月14日止；2.乙方承租该物业只限于经营酒店、旅业服务之用不得做其他用途。（第二条租赁物业的面积及位置）1.租赁物业位于佛山市三水区*****南丰大道15号世纪皇庭酒店北面首层至十四层，总面积为12871平方米；2.酒店首层1702平方米，四层1445平方米，五层1425平方米和六至十三层7765平方米，天面474平方米，主电房60平方米（已包括公共部位与公用房屋的分摊建筑面积）；3.本合同的计租面积合计12871平方米。（第三条保证金及其他费用的支付）1.乙方须在签订本合同后2日内，向甲方交付1500000元作为保证金。合同终止后，在乙方没有违约或其他可留置的情形下，甲方应在30日内将保证金无息退回乙方。（第四条租金的计算和支付）乙方应于每月10日前按下列计算的金额向甲方交付当月的租金：从2018年7月1日至2020年6月30日，每月每平方米28元，合计每月租金费用为360388元；从2020年7月1日至2022年6月30日，每月每平方米30元，合计每月租金费用为386130元……（第八条违约责任）3.乙方逾期交付租金的，应从逾期之日起按日3‰向甲方支付滞纳金等。2018年6月22日，皇庭公司（甲方、出租方）与周镜辉（乙方、承租方）签订《补充协议》一份，该协议的主要内容包括：为保证2018年5月29日甲、乙双方签订的《物业租赁合同》的全面履行，根据业主盈海公司的意见，经协商达成如下补充协议：一、对《物业租赁合同》第三条、租金、保证金的支付的第1、2点的约定进行修改，修改后的条款变更为：1、乙方应于每月5日前按第四条约定的金额向甲方支付当月的租金。自2018年12月1日起，乙方直接向业主佛山市盈海酒店管理有限公司交付租金360388元，发票由业主开具。从2020年6月1日起，乙方在将租金360388元支付业主后，对按第四条约定的剩余租金向甲方支付；自2023年7月1日起，乙方在将租金按386130元标准向业主支付后，对按第四条约定的下余租金应继续向甲方支付；2、乙方须在签订本合同后2日内，一次性缴纳1500000元作为保证金，其中1000000元向甲方支付，500000元交付业主佛山市盈海酒店管理有限公司。三、乙方在遵守2018年5月29日的《物业租赁合同》和本补充协议的基础上，可以与业主签订有关合同，但乙方和业主签署的合同对甲方没有约束力，不影响甲乙双方的《物业租赁合同》和本补充协议的履行，若乙方与业主签署的协议与《物业租赁合同》及补充协议冲突的，则甲乙之间应以《物业租赁合同》及补充协议为准。皇庭公司明确转租给周镜辉的是旅业部分，且庭审中陈述2018年7月为免租期，无需缴纳租金。周镜辉就涉案租赁物共支付过三笔费用，分别是：向皇庭公司于2018年5月29日支付50万元保证金、于2018年6月2日支付100万元保证金；向盈海公司于2018年7月10日支付50万元保证金。另，皇庭公司称需退回周镜辉保证金50万元，用于其向盈海公司交付该50万元便于办理迎捷公司相关设立登记手续，故在收取2018年8月租金360388元后，实际退回周镜辉139612元。三、盈海公司与迎捷公司就涉案租赁物合同签订及履行情况落款日期为2018年6月16日，盈海公司（甲方、出租方）与迎捷公司（乙方、承租方）签订的《物业租赁合同》主要内容包括：（第一条租赁期限及用途）1.该物业的租赁期限为11年，自2018年12月1日起至2029年7月14日止；2.乙方承租该物业只限于经营酒店、旅业服务之用不得做其他用途。（第二条租赁物业的面积及位置）1.租赁物业位于佛山市三水区*****南丰大道15号世纪皇庭酒店北面首层至十四层，总面积为12871平方米；2.酒店首层1702平方米，四层1445平方米，五层1425平方米和六至十三层7765平方米，天面474平方米，主电房60平方米（已包括公共部位与公用房屋的分摊建筑面积）；3.本合同的计租面积合计12871平方米。（第三条保证金及其他费用的支付）1.乙方须在签订本合同后2日内，向甲方交付500000元作为保证金。合同终止后，在乙方没有违约或其他可留置的情形下，甲方应在30日内将保证金无息退回乙方。（第四条租金的计算和支付）乙方应于每月10日前按下列计算的金额向甲方交付当月的租金：从2018年7月1日至2023年6月30日，每月每平方米28元，合计每月租金360388元，免租期为2018年7月1日至2018年11月30日。从2023年7月1日至2029年7月14日，每月每平方米30元，合计每月租金386130元。（第八条违约责任）3.乙方逾期交付租金的，应从逾期之日起按日3‰向甲方支付滞纳金等。该合同甲方加盖盈海公司公章，乙方加盖迎捷公司公章，并有“梁伟锦”、“周镜辉”签名，打印日期“二〇一八年六月十六日”。2019年10月12日，盈海公司（甲方、出租方）与迎捷公司（乙方、承租方）及梁伟锦、陈金伟、范荣贵（丙方、担保方）三方共同签订《补充协议》一份，系甲乙双方于2018年6月16日签订了《物业租赁合同》，乙方承租了甲方所属位于佛山市三水区*****南丰大道15号北面首层、四层至十四层以及停车场等配套物业（不含二层和三层物业），总租赁面积为12871平方米，因市场环境影响造成乙方经济困难，乙方向甲方申请降低租金标准，经双方协议一致，达成补充条款，主要内容包括：一、因乙方经营困难，且前期投入成本巨大，甲方同意附条件降低租金标准，即乙方按照本补充协议约定的时间向甲方支付完毕已拖欠的租金1698172.80元的前提下，甲方同意按如下标准收取租金：1.1自2019年8月1日起至2022年7月31日止，每月租金25万元，其中酒店租金为15万元/月，停车场租金为10万元/月等。盈海公司提交的其公司账户明细信息显示迎捷公司转账支付租金的情况为：2018年12月25日转账100000元、2019年3月5日转账12月份租金50000元、2019年3月11日转账12月份租金50000元、2019年4月8日转账50000元、2019年4月10日转账50000元、2019年4月29日转账50000元、2019年6月6日转账50000元、2019年7月9日转账70000元、2019年7月16日转账30000元、2019年9月4日转账300000元、2019年9月8日转账管理费100000元、租金150000元、2019年10月16日转账250000元、2019年11月6日转账250000元、2019年11月15日转账190000元、2019年11月27日转账60000元、2019年12月26日转账500000元、2019年12月29日转账550000元、2020年1月22日转账200000元、2020年5月12日转账200000元、2020年7月28日转账200000元、2020年8月26日转账6月租金200000元、2020年9月7日转账7月租金200000元、8月租金200000元。四、迎捷公司及其设立人、股东情况迎捷公司于2018年7月26日登记成立。该公司设立过程中，2018年6月28日，佛山市三水区**监督管理局出具《企业名称预先核准通知书》一份，同意预先核准周镜辉、陈金伟2个投资人出资、注册资本100万元，，住所地设在佛山市三水区设立的企业名称为“佛山市迎捷酒店管理有限公司”。2018年7月18日，佛山市三水区**监督管理局出具《企业名称核准变更登记通知书》一份，核准提交的佛山市迎捷酒店管理有限公司的企业名称登记事项变更中，股东由陈金伟、周镜辉变更为陈金伟、梁伟锦。2019年9月2日，周镜辉、周键辉（甲方），梁伟锦、梁伟鸿（乙方），梁英好（丙方、登记股东），陈金伟（丁方、登记股东）四方签订《佛山市誉爵酒店有限公司佛山市高明区皑憬酒店管理有限公司佛山市迎捷酒店管理有限公司股权置换协议》，约定甲方将持有的佛山市高明区皑憬酒店管理有限公司、迎捷公司的全部股权转让给乙方，乙方将持有的佛山市誉爵酒店有限公司的全部股权转让给甲方。该协议的鉴于部分第2点内容为：甲方双方于2018年6月28日就合作经营迎捷公司事宜签订《佛山市迎捷酒店管理有限公司股东合作协议》，约定甲方出资410万元，占公司股权41%，乙方出资280万元，占公司股权28%，其中，甲方已实际出资3951000元。该协议的第六部分相关事宜第6点内容为：2018年5月29日，甲方周镜辉与出租方皇庭公司签订《物业租赁合同》，约定承租佛山市三水区************世纪皇庭酒店北面首层至十四层总面积12871平方米的物业。甲方周镜辉确认其只是为当时设立中的迎捷公司与出租方签订，该《物业租赁合同》的权利义务应由迎捷公司承接。如乙方认为必要，甲方应配合办理合同主体确认或变更的有关事宜，以及在与皇庭公司存在诉讼纠纷的必要情况下，甲方应配合乙方或迎捷公司参与有关诉讼。该协议的第六部分相关事宜第7点内容为：2018年6月16日，因皇庭公司并非佛山市三水区************世纪皇庭酒店北面首层至十四层总面积12871平方米的物业的所有人，甲方周镜辉与盈海公司签订《物业租赁合同》，约定承租上述物业。甲方周镜辉确认其只是为当时设立中的迎捷公司与出租方签订，该《物业租赁合同》的权利义务应由迎捷公司承接，该《物业租赁合同》已由迎捷公司于成立后加盖公章确认。如乙方认为必要，甲方应配合办理合同主体确认或变更的有关事宜。2020年1月21日，周镜辉、周键辉（甲方），梁伟锦、梁伟鸿（乙方）签订《股权置换协议补充协议》，该补充协议的鉴于部分第3点内容为：甲方之周镜辉向迎捷公司的其他股东隐瞒其以个人名义与皇庭公司于2018年6月22日就《物业租赁合同》所签订的《补充协议》，直至2020年1月2日才向乙方之梁伟锦披露，隐瞒了各方签署《股权置换协议》相关的重要事实，故双方又达成补充协议。该补充协议主文部分：三、甲方之周镜辉确认与皇庭公司于2018年5月29日签订《物业租赁合同》时迎捷公司尚未成立且各方尚未签订股东合作协议；四、乙方及迎捷公司的其他股东一致认为该《补充协议》未在迎捷公司设立期间向任何股东披露，在迎捷公司设立后从未向公司或任何股东披露，迎捷公司与股东自始不知情，且《补充协议》严重损害承租人权益，乙方拒绝对《补充协议》进行追认，该《补充协议》对迎捷公司不具有法律拘束力；五、乙方签署原合同约定“甲方周镜辉确认其只是为当时设立中的迎捷公司与出租方签订，该《物业租赁合同》的权利义务应由迎捷公司承接……”的内容是基于该《物业租赁合同》是未经盈海公司同意皇庭公司转租而签订的合同。但鉴于周镜辉隐瞒《补充协议》的存在，乙方在此亦拒绝追认周镜辉与皇庭公司签订的《物业租赁合同》，该《物业租赁合同》对迎捷公司没有法律约束力等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：一、皇庭公司与周镜辉所签订的涉案《物业租赁合同》及补充协议的效力；二、皇庭公司要求周镜辉支付2018年9月至2020年5月的租金及滞纳金应否支持；三、迎捷公司应否对周镜辉的债务承担连带责任。对于争议焦点一。2018年5月29日及2018年6月22日，皇庭公司与周镜辉就涉案旅业部分房屋的转租所签订的《物业租赁合同》及补充协议系双方在自愿、平等的基础上签订，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故均为有效合同。虽然第三人盈海公司作为涉案房屋的权属人同时亦皇庭公司的出租人，不同意皇庭公司的上述转租，但此并不影响合同效力，不符合法定的合同无效的情形，故各被告辩称上述合同无效，本院不予采纳。对于争议焦点二。如上所述，皇庭公司与周镜辉所签订的《物业租赁合同》及补充协议有效，双方均应依约履行。周镜辉辩称该租赁合同因迎捷公司与盈海公司已就涉案旅业部分签订了《物业租赁合同》而自动失效，对此，其他主体即便就同样的租赁标的物签订了相关合同，也不代表该标的物在之前已形成的租赁合同即自动失效，此外周镜辉若认为其与皇庭公司签订的租赁合同已失效，却又与皇庭公司签订《补充协议》，明显不能逻辑自洽，且周镜辉并未提供证据证明与皇庭公司就双方签订的物业租赁合同及补充协议的终止协商一致，故对周镜辉上述合同失效的辩称，本院不予采纳。涉案旅业部分的租赁场地皇庭公司已交付周镜辉使用，用于后成立的迎捷公司开办快捷酒店使用，故周镜辉应依约支付租金，周镜辉未按约定于每月5日缴纳租金，构成违约，应清偿尚欠租金及滞纳金。但对于尚欠的租金数额问题。第三人盈海公司述称，2018年5月皇庭公司在拖欠巨额租金情况下提出了退租，2018年6月在得知皇庭公司擅自转租后，盈海公司明确表示不同意其转租，故为避免损失扩大，盈海公司与迎捷公司于2018年6月16日直接就涉案旅业部分的租赁签订了《物业租赁合同》，即亦视为2018年6月16日起盈海公司与皇庭公司就旅业部分形成事实上的退租。对此，盈海公司仅单方陈述皇庭公司提出退租，皇庭公司对此并不认可，并认为双方的租赁关系至今仍存续，此外，盈海公司与迎捷公司就涉案旅业部分建立起租赁合同关系，并不等同于与皇庭公司租赁合同关系的终止或解除。根据盈海公司提交的2020年11月1日盈海公司（甲方）与皇庭公司、皇喜公司（乙方）共同确认的《对帐确认书》，该确认书详细列明皇庭公司拖欠盈海公司租金的期间及具体金额，其中“2018年11月1日至2018年11月30日期间（已减KTV租赁面积5622平方），应收租金380752元；2018年12月1日至2018年12月31日（已减除KTV与旅业合计租赁面积18493平方），应收租金135477元（中餐厅剩余租金）”的备注，清晰反映了皇庭公司、盈海公司通过上述确认书的形式协商一致终止部分场地的租赁合同关系，即就皇庭公司承租的涉案的租赁物（共旅业、KTV、中餐厅三部分），其中KTV部分于2018年11月1日终止租赁，旅业部分于2018年12月1日终止租赁，目前剩余的租赁场地仅有中餐厅部分。而且根据备注情况，旅业部分面积经计算为12871平方米，与皇庭公司转租给周镜辉的租赁面积亦一致，故2018年12月1日，皇庭公司与盈海公司就涉案旅业部分的租赁关系终止，自此之后皇庭公司已丧失对旅业部分进行转租的权利，故在上述事实基础上，皇庭公司要求周镜辉支付2018年12月1日之后的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于2018年12月1日之前的租金，周镜辉应予支付，尚欠的租金应为1081164元（2018年9月至11月，计3个月，360388元/月×3个月）。对于滞纳金，由于合同对滞纳金约定标准过高为每日3‰，原告自动调低至月利率2%，该标准亦过高，本院综合合同履行情况、当事人的违约程度及原告实际损失等，对该滞纳金本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准进行支持，因2019年8月20日起前述利率标准取消，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍标准进行支持，并以当月尚欠的租金数额为基数从当月6日起计算。对于争议焦点三。周镜辉辩称其与皇庭公司签订合同，履行的是职务行为，应由迎捷公司承担责任。对此，周镜辉与皇庭公司签订涉案租赁合同时，迎捷公司尚未成立，并且股权置换的补充协议中，迎捷公司的实际控制股东明确表示对周镜辉签订涉案合同的行为不追认，故其履行职务行为的辩称，本院不予采纳。另外，即便周镜辉是为了设立迎捷公司进行酒店经营而签订了涉案合同，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释[2014]2号）第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，该规定是赋予合同相对人选择权，即由皇庭公司选择周镜辉或者迎捷公司其中之一承担责任，原告已明确以周镜辉作为主债务人而非迎捷公司进行主张，故在原告的上述选择前提下，迎捷公司在本案中亦无需承担责任。皇庭公司以迎捷公司是场地实际使用人及承租受益者为由，诉请迎捷公司对周镜辉的本案债务承担连带责任。对此，迎捷公司并非皇庭公司所主张的转租合同的相对方，此外，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，本案当事人之间并不存在迎捷公司对周镜辉债务承担连带责任的约定，也无法律规定场地使用人或受益人需承担连带支付租金的义务，故原告要求迎捷公司承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释[2014]2号）第二条第一款，《中华人民最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周镜辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水世纪皇庭酒店有限公司支付2018年9月至2018年11月的尚欠租金1081164元及滞纳金（滞纳金计算方式：均以360388元为基数，分别从2018年9月6日起、从2018年10月6日起、从2018年11月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准的2倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计算至上述尚欠租金清偿之日止）；二、驳回原告佛山市三水世纪皇庭酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36554元（原告已预交），由原告佛山市三水世纪皇庭酒店有限公司负担24436元、被告周镜辉负担12118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周绪阳人民陪审员  李浩炎人民陪审员  胡 玥二〇二一年二月一日书 记 员  张俊彦