上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4913号原告：上海新松江置业(集团)有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：陈朝,董事长。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海晨宏建筑工程有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：钱小弟,总经理。被告：钱小弟,男,1963年7月2日生,汉族,住上海市松江区。原告上海新松江置业(集团)有限公司(以下简称：“新松江置业公司”)与被告上海晨宏建筑工程有限公司(以下简称“晨宏公司”)、钱小弟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年5月11日公开开庭审理。后本案转为普通程序独任审理，并于2021年7月21日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人万树祥到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人杨生泉到庭参加第二次庭审，被告晨宏公司和钱小弟到庭参加第二次庭审。被告晨宏公司和钱小弟经本院传票传唤，未到庭参加第一次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新松江置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认自2021年1月31日起解除原告与被告晨宏公司之间签订涉及坐落于上海市松江区中山二路XXX号平高大厦11楼房屋(以下简称“系争房屋”)的《租赁合同》;2、判令被告晨宏公司返还原告系争房屋：3、判令被告晨宏公司支付2021年1月31日之前租金28,111.02元：4、判令被告晨宏公司支付逾期违约金3,261.12元(以28,111.02元为基数,自2020年10月8日起至2021年1月31日止,按万分之十计算);5、判令被告晨宏公司支付解约违约金103,641元。6、判令被告晨宏公司支付房屋使用费(自2021年2月1日起至实际返还房屋之日止，按照第一年租金394，824元，每年租金在前一年租金基础上增长百分之五的标准计算)；7、判令被告钱小弟对被告晨宏公司上述3、4、5、6项付款义务承担连带责任。事实和理由：2019年10月8日，原告同被告晨宏公司签订关于系争房屋的《租赁合同》，建筑面积676.07平方米，每天租金1.6元/平方米，第一年租金394,824元，每年租金在前一年租金基础上增长百分之五。该合同约定，被告逾期支付租金，每日承担日万分之十的违约金，逾期一个月仍不知福的，原告有权单方解除合同。被告钱小弟作为担保方应当对被告晨宏公司的欠付债务承担连带责任。据此，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告表示被告在本案审理过程中支付了120,000元，上述款项用于抵扣第6项诉请中的房屋占有使用费。被告晨宏公司辩称，对于原告所述欠付租金的事实予以认可。因疫情原因导致公司经营困难，被告并非故意拖欠租金，据此不同意解除合同，也不同意返还房屋。对于原告所述的2021年1月31日前租金28,111.02元予以认可，对于违约金金额也予以认可，违约金标准同意按日万分之十支付。不同意支付解约违约金，认为解约违约金缺乏依据。房屋占有使用费同意根据合同约定标准支付，对于原告将120,000元已付款抵扣2021年2月以后的使用费无异议。被告钱小弟辩称，承租人为被告晨宏公司，据此不同意原告对其的诉讼请求。经审理查明：原告系上海市松江区中山二楼216号房屋的所有权人。该房屋面积676.07平方米，用途为办公。2019年10月8日，原告同被告晨宏公司签订《租赁合同》，约定被告承租原告系争房屋，面积676.07平方米作为办公使用。租赁期限从2019年10月8日至2027年10月7日。租金每天1.6元/平方米，第一年租金394824元，每年租金在第一年租金基础上增长百分之五。合同签订前支付租金197412元，合同签订后每年于4月、10月7日前支付半年租金。逾期不支付的，每逾期一日，按逾交租金万分之十承担违约金；逾期一个月仍不支付的，原告有权单方解除合同、停水停电并收回租赁物，并由被告晨宏公司支付该房屋当年租金金额25%的违约金。该合同还对被告合同解除、违约责任等进行约定。被告钱小弟对被告晨宏公司履行本合同产生的债务承担连带责任。2021年1月19日，原告向两被告发送落款为2021年1月11日的解除合同通知书，载明被告欠付租金，据此要求被告晨宏公司于2021年1月31日前将房屋内物品搬离返还房屋。两被告收到上述通知书。2020年6月，原告曾因被告晨宏公司欠付租金诉至本院。后原告自愿撤回该次诉讼。审理中，原告表示被告已付系争房屋保证金197,412元，并同意将上述保证金抵扣本案被告欠付的租金、房屋占有使用费、逾期支付违约金和解约违约金。被告也无法确定是否缴纳租赁保证金。本院要求被告于庭审后3日内提供租赁保证金支付的相关证明。后被告未能提交。以上事实由上海市房地产权证、《租赁合同》、民事裁定书等证据证明，本院依法确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。而被告晨宏公司未按约支付租金，符合了合同约定的解除条件，原告有权行使合同解除权。根据原告发送的解约通知，合同解除时间本院认定为2021年1月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同解除,被告晨宏公司应当返还原告系争房屋。就原告主张的2021年1月31日之前的租金28,111.02元和违约金3,261.12元，被告同意支付，本院依法确认。就原告主张的解约违约金，根据合同约定，被告晨宏公司逾期支付租金，应当承担当年年租金总额25%的违约金。据此，原告要求被告支付103,641元违约金符合双方合同约定，本院予以支持。上述费用用被告已付的保证金197,412元抵扣后，无需再行支付。保证金抵扣上述费用后还剩余62,398.86元。就原告主张的房屋使用费，根据合同约定，从2019年10月8日起一年内为394,824元/年，之后每年按5%递增。现原告根据合同约定主张，并扣除120,000元已付款项和剩余保证金62,398.86元，据此对于原告主张的房屋使用费本院予以认可。就被告钱小弟的连带责任，根据租赁合同约定被告钱小弟对被告晨宏公司履行本合同产生的债务承担连带责任。据此对于原告要求被告钱小弟承担连带责任的主张，本院予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海新松江置业(集团)有限公司与被告上海晨宏建筑工程有限公司签订的《租赁合同》于2021年1月31日解除；二、被告上海晨宏建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海新松江置业(集团)有限公司位于上海市松江区中山二路XXX号11层租赁房屋；三、被告上海晨宏建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新松江置业(集团)有限公司从2021年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(支付标准为：2019年10月8日起一年内为394,824元/年，之后每年按5%递增,扣除被告上海晨宏建筑工程有限公司已付120,000元和剩余62,398.86元保证金)四、被告钱小弟对被告上海晨宏建筑工程有限公司上述第3项权利义务承担连带支付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,240元，由被告上海晨宏建筑工程有限公司和钱小弟共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍法官助理 石文琳书 记 员 石文琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。