河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4770号原告（反诉被告）：王志君，女，1984年3月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人秦曾睿，河南隆翔律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：梁强，男，1977年7月23日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人郭钊，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者，特别授权。第三人：南阳市鼎盛房产经纪有限公司，住所地南阳市宛城区张衡东路与南都路交汇处如意广场4号楼103商铺。法定代表人：马中海，任店长。委托代理人：王宁宁，该公司工作人员，一般代理。第三人：王志莹，女，1998年7月25日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原告王志君与被告梁强、第三人南阳市鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称“鼎盛房产经纪公司”）、王志莹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法向双方当事人送达了法律手续，并公开开庭进行了审理，原告王志君的委托诉讼代理人秦曾睿、被告梁强的委托诉讼代理人郭钊、第三人鼎盛房产经纪公司、王志莹的委托代理人王宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志君向本院提出本诉的诉讼请求：1、依法判令被告梁强返还原告替其垫付的房屋尾款20916元以及定金10000元，两项总计30916元。2、依法判令被告梁强按房屋总价款的日万分之五，自2020年4月11日起向原告支付违约金，至款项付清时止；3、本案诉讼费、律师费等其他费用由被告负担。事实与理由：2019年9月2日，原告由第三人鼎盛房产经纪公司介绍与被告签订购房买卖合同，约定原告在被告处购买南阳市宛城区房屋一套，房屋总价款为600000元，当时被告有140916元房屋贷款尾款尚未付清，原告将尾款140916元替被告垫付，并签订合同约定在银行放款当天被告退还原告多垫付的60916元,剩余80000元作为首付款、贷款520000元,以及退还原告购房定金10000元。但后来因银行调控，原告首付多付40000元，等于首付款调成了120000元，贷款480000元，那么被告应退还给原告20916元以及定金10000元。银行于2020年4月10日放款当天打款给被告账户480000元。合同第四条约定被告要在放款当天退还原告多垫的费用,但是被告一直未退还给原告。期间，原告多次打电话、发信息，而被告从不回复。第三人鼎盛房产经纪公司与其沟通多次也未果。现已有两个月联系不上被告，并且合同第六条约定被告要在放款当天将房屋钥匙、门禁卡等移交给原告，被告却一直不予交付。经原告多次催促，被告依然不给。因原告工作在外地，为此事两地奔波，使得原告一直住宿酒店宾馆，同时，也严重耽误原告对房屋进行装修，造成原告很多的麻烦和经济损失，被告已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告梁强辩称，1、2019年9月1日，原被告经过协商,由原告王志君购买被告梁强的房屋，并交付定金10,000元，双方于2019年9月2日通过第三人鼎盛房产经纪公司签订存量房屋买卖合同，该房系按揭贷款，双方交易价格600,000元。当时，因被告欠银行房屋贷款140,916元，原告将该款交给第三人鼎盛房产经纪公司，再由第三人鼎盛房产经纪公司交付给银行，被告给第三人鼎盛房产经纪公司出具委托还款手续，约定原告贷款5,200,000元。后因原告未能办理抵押贷款相关手续，造成违约，双方所签订的房屋买卖合同不能履行，按合同约定应当赔偿房价20%的违约金即12万元，定金不予退还。2、2019年12月3日，被告与第三人王志莹签订房产买卖协议，约定房价为697,788元。2019年9月4日，被告出具委托书，委托第三人鼎盛房产经纪公司办理该房屋产权等转移手续，第三人王志莹在银行办理相关抵押贷款手续，并将房屋登记在王志莹名下，并从银行贷款480,000元，转入被告账户。3、原告起诉被告是错误的，实际上，房屋买卖与王志君无任何法律关系，原告起诉被告既无法律依据，也无事实依据。第三人王志莹辩称，我姐是原告王志君，她在北京，所以她通知让我替他去面签，这个事跟被告及第三人鼎盛房产经纪公司都沟通过，所以我去银行进行的面签。贷款都是原告在还，只是以我的名义去银行做的面签，我只是去银行签了合同，但我不知道签的内容是什么。第三人鼎盛房产经纪公司辩称，合同签订后，原告在北京，没法回来，所以让第三人王志莹去银行做的面签，跟梁强也作了沟通，面签也是梁强回来重新签的。房屋买卖合同还是以原告那份合同为主，第三人王志莹只是去银行面签。交易还是以原告为主，只是暂时过户到第三人王志莹名下，我们和王志君、梁强只签了一份三方合同。被告（反诉原告）梁强向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付违约金120,000元；2、反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月1日，反诉原、被告经过协商，由反诉被告王志君购买反诉原告的房屋，双方于2019年9月2日通过第三人鼎盛房产经纪公司签订房屋买卖合同，该房系按揭贷款，双方交易价格为600,000元，并支付定金10,000元，约定王志君贷款520,000元。后因反诉被告未能办理抵押贷款相关手续，造成违约，双方所签订的房屋买卖合同不能履行，按合同约定应当赔偿房价20%违约金，即120,000元，定金不予退还。经双方协商支付违约金之事无果，因此被告特提出反诉。原告（反诉被告）辩称，原告王志君已按合同约定向梁强支付全部购房款，不存在违约情形，被告梁强要求原告王志君支付违约金没有依据。原、被告签订的存量房买卖合同合法有效，原告履行了合同约定的义务，但被告未按合同约定履行相应义务，其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。理由如下：1、该买卖合同系在第三人鼎盛房产经纪公司见证下签订的，其签订过程并不存在欺诈、胁迫等情况，合同约定内容完全是原、被告双方的真实意思表示。被告作为一个成年人，具有完全的民事行为能力，其对所签订的合同内容及违约后所产生的法律后果具有完全的理解能力，原、被告均应受该买卖合同的约束。同时，根据原、被告双方签订的存量房买卖合同第四条第（二）款中第1项中第（7）补充内容“因乙方多出首付款解押，实际甲方应退款60,916元于乙方，时间定于放款当天”，合同约定的剩余房款为520,000元，但银行于2020年4月10日实际放款金额为480,000元，故原告多支付的首付款应为20,916元，加上原告之前支付的定金10,000元，被告应于放款当天返还给原告30,916元；根据该合同第六条约定，出卖人应当在银行放款当天将该房屋交付给买受人，现银行早已将款项打至被告账户，原告多次联系被告要求其返还多收的房款，并向其交付房屋，而被告均不回应。根据该合同第七条约定，违约方每逾期一日应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，逾期超过10日的，构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。被告拒不返还原告多支付购房款，又未按合同约定时间向原告交付房屋，多次联系也不回应。现逾期早已超过10日，并存在两个违约情形，且每个违约行为均可单独构成根本违约，原告本可以按照根本违约的情形要求被告承担违约责任，即要求被告赔偿原告120,000元的违约金，但原告仅要求被告按房屋总价款的日万分之五自逾期之日起向其支付违约金，其要求符合合同约定，且并不过分，应当得到法院的支持。2、原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，不存在被告所说的违约行为，被告要求原告承担违约责任没有事实根据。王志莹虽系房屋的登记所有权人，但王志莹与被告并不存在买卖的合意，不存在真实的房屋买卖关系。王志莹系原告亲妹妹，因原告在银行面签时出现点小问题，原告需再到银行重新面签。但因原告当时正在北京，来回办理剩余手续不方便。故其与第三人鼎盛房产经纪公司及被告协商，由在南阳的原告妹妹王志莹办理房贷及房屋更名手续，被告对此是知情且认可的。办理相关手续的所有费用均由原告所出，房贷也系原告每月偿还，原告是该房屋的实际购买人，房屋更名至原告指定人名下，并不违反法律及合同约定。原告已按合同约定履行付款义务，并不存在被告所说的违约行为。如果被告坚持认为与其最终完成交易的并非原告，则被告擅自将房屋出售给第三人王志莹，并为其办理了过户手续，其行为属于一房二卖。根据存量房买卖合同第八条约定，其应当返还原告全部已付款，按照央行同期存款利率付给利息，并按原告已付房款的一倍支付违约金。因此，原告的诉讼请求符合合同约定，且不违反法律规定，被告违约事实清楚，证据确实充分，原告根本不存在被告所说的违约行为，恳请法院在查明事实的基础上支持原告的全部诉求，依法驳回被告对原告的反诉请求，以维护法律的权威。第三人王志莹对被告（反诉原告）梁强的反诉请求未发表答辩意见。第三人鼎盛房产经纪公司对被告（反诉原告）梁强的反诉请求答辩称，我公司只存在一次交易委托，不存在第二次委托，我们这儿只签了一份买卖合同。当时让王志莹去银行面签的事实，梁强也知晓，他也从北京回来了。原告王志君为支持自己的本诉诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。2、存量房屋买卖合同一份，证明原被告间签订有合法有效的房屋买卖合同，合同约定了原被告双方的权利义务及违约责任。3、转账记录共六张，个人贷款还款凭证一份，证明原告按照合同约定向被告支付了定金，并支付了140,916元用于替被告在银行解押。4、贷款详细信息及聊天记录四张，证明银行放款时间为2020年4月20日，放款金额为480,000元，并打入了被告账户，按照合同约定被告应于2020年4月10日放款当天返还原告多支付的首付款60,916元。原告多次联系被告要求其返还多支付的首付款及向原告交付房屋，被告均不回应。被告梁强对原告王志君提交证据的质证意见为，对证据1、2原告身份证及原被告间房屋买卖合同无异议。对证据3转账记录的证明方向有异议，不能证明原告所证实的证明方向，转账记录不是给梁强的转账记录，收款人是华133，其中转账30,000元是支付给王银星的，不能证明原告的140,916元转给了梁强。对证据4，银行卡客户交易详细信息，对方名称为王银星，客户明细姓名是王志君，不能证明是向梁强的转账，建设银行交易清单是复印件，对梁强个人贷款还款凭证无异议。贷款的详细信息仅是个人二手房按揭贷款，没有姓名，是一个截图，不完整不真实，也不能证实原告的证明方向。微信聊天记录不完整，也不具有真实性，聊天记录不能证实证明方向。第三人王志莹、鼎盛房产经纪公司对原告提交证据均无异议。第三人王志莹未向本院提交证据。第三人鼎盛房产经纪公司为支持其主张，向本院递交中信银行账户交易明细一份，证实第三人王志莹与被告之间不存在房屋买卖资金交易，资金交易发生在原被告之间，这个流水印证因为银行贷款而由第三人王志莹配合原告转款给被告，第三人王志莹的钱实际上是原告转过来的。原告质证认为，对中信银行账户交易明细无异议。被告质证认为，对真实性无异议，对证明方向有异议，流水上的资金均是被告与第三人王志莹的房款交易，不存在原告的名字，也不存在受托人马萧的名，因为被告签订的委托书的受托人是马萧，而不是田烨。第三人王志莹质证认为，这些交易明细的钱是原告转给我后，由我来转的账。被告（反诉原告）梁强为证明自己的主张及反诉请求，向本院提交证据如下：1、存量房屋买卖合同一份，证明根据该合同第七条第三项第三款、第四条第（二）款中第1项中第（7）的合同解除及违约责任，证明王志君未按约定办理贷款，合同已终止，无法履行，原告已构成违约，需要承担房价总款的20%违约责任。2、不动产产权证明一份、证明被告所卖房屋合法有效，房屋原所有权人为梁强、王夏莲。3、委托书四份，证明2019年9月4日梁强、王香莲委托中介公司马萧办理提前还款、房屋解押等事宜。4、机票购票证明一份及房产买卖协议一份，证明第三人鼎盛房产经纪公司通知被告于2019年12月5日到银行办理案涉房屋的贷款手续，只让梁强签了字。但被告通过交通银行系统查询，证实贷款手续及房屋所有权人均是王志莹，原告系虚假诉讼。梁强不认识王志莹，也没有去交通银行及房产管理部门办理更名手续，相关手续均是由第三人鼎盛房产经纪公司办理的。原告王志君对被告梁强提交证据的质证意见为，对证据1房屋买卖合同真实性无异议，对证明方向有异议，合同中看不到被告说的需要在9月20日前办理完贷款的约定。关于合同第四条第（二）款中第1项中第（7）约定的是剩余房款520,000元以贷款方式支付，因乙方自身原告未获得贷款的解决方式有三种，而均未选择使用。合同不能证明需要在9月20日前办理完贷款，贷款办理不完合同终止。对证据2被告夫妻房产证无异议。对证据3委托书真实性及证明方向无异议，确实是委托第三人鼎盛房产经纪公司办理的相关手续。对证据4机票购票及房产买卖协议真实性无异议，证明方向有异议，办理贷款时梁强是知情的，从侧面也能证明王志君是委托王志莹办理剩余贷款及过户到王志莹名下，但实际交易人是王志君，王志莹与梁强间不存在房屋买卖的合意。房产买卖协议系复印件，无法核实真实性，原告对房产买卖协议的真实性有异议。第三人王志莹对被告梁强提交证据的质证意见为，对房产买卖协议的真实性有异议，复印件太模糊，签字看不清。对其他证据无异议。第三人鼎盛房产经纪公司对被告梁强提交证据的质证意见为，对证据1房屋买卖合同真实性无异议，对证明方向有异议，不存在合同终止的情况。对证据2被告夫妻房产证、证据3委托书真实性及证明方向无异议，确实是委托第三人鼎盛房产经纪公司办理的相关手续。对证据4机票购票无异议，对房产买卖协议，我们不清楚，我们负责将客户带到银行，由银行办理的手续。原告（反诉被告）王志君针对被告（反诉原告）的反诉请求，向本院提交证据如下：1、户口本复印件一份，证实王志君与王志莹系姐妹关系2、银行明细清单共三份，证明被告与王志莹的交易流水实际为空转账，交易的钱也是王志君转给王志莹的，王志莹与梁强不存在真实的房屋买卖关系，从侧面说明了梁强对王志莹代替王志君办理贷款手续是明知且配合的。3、中国建设银行电子回单共七张，证明每月房贷实际系王志君偿还，办理过户所需的税费也是由原告支付的，王志君系实际购房人，是房屋的实际所有权人。4、税收发票共三张及房产证复印件一份，证明王志莹代替原告与被告完成了房产交易，房产已过户至原告指定的王志莹名下，不存在梁强所说的违约行为。被告梁强(反诉原告)对原告王志君（反诉被告）提交的证据的质证意见为，对证据1户口本无异议，对证据2银行明细清单真实性无异议，但证明方向与证据不相符，不能证实其证明目的。交易人系王志莹与梁强，该证据也证明反诉原告的反诉内容，王志君明知合同不能履行，也明知王志莹与梁强之间签订的买卖合同。对证据3中国建设银行电子回单系王志君与王志莹间的交易记录，与证实内容不相符。对证据4税收发票共三张及房产证复印件真实性无异议，但对证明方向有异议，不能证明其证明方向。完税发票是2020年3月18日，梁强未办理过户手续，全部委托第三人鼎盛房产经纪公司进行办理，对增值税发票无异议，契税缴纳人系王志莹，该证据证明房产已过户至王志莹的名下，且该房产证应由王志莹持有。第三人王志莹、鼎盛房产经纪公司对原告（反诉被告）提交的证据均无异议。结合原、被告举证、质证，对原被告出具的互无异议的证据的真实性予以认可，对双方存在异议及证明观点有异议的部分，在评理部分进行综合认定。经本院审理查明，2019年8月26日，原告王志君向第三人鼎盛房产经纪公司的工作人员田烨通过微信转账10000元，后田烨通过微信将该10000元作为购房定金支付给被告。2019年9月2日，原告王志君与被告梁强、第三人鼎盛房产经纪公司签订房屋买卖合同，在该合同中双方约定：被告将位于南阳市宛城区卖给原告，交易价格为600000元，首付款80000元，剩余520000元由原告在银行贷款后支付，原告付给被告购房定金10000元。因该房产由被告在银行设定有抵押，仍有140916元房屋贷款未还完。2019年9月10日，原告通过第三人鼎盛房产经纪公司工作人员王银星支付140916元。后王银星将该140916元支付至贷款账号为41×××78账户内，用于替被告梁强偿还案涉房屋原剩余房屋贷款。在涉案房屋办理解押后，因原告自身原因未能在银行系统办理房屋按揭贷款，便以其妹王志莹名义办理按揭贷款。后被告与其妻子跟第三人王志莹根据交通银行南阳分行提供的房产买卖协议模板签订有房产买卖协议一份。在被告与其妻子委托第三人鼎盛房产经纪公司工作人员将涉案房屋过户到第三人王志莹名下后，2020年4月10日，交通银行为涉案房屋办理按揭贷款480,000元，该480,000元经第三人王志莹账户中转后，直接打入被告账户。另查明，1、该房屋买卖合同关于合同第四条（二）中手写补充约定：因乙方多出首付款解押，实际甲方（梁强）应退款60,916元给乙方（王志君），时间定于放款当天；该合同第六条约定：出卖人（梁强）应当在银行放款当天将该房屋交付给买受人（王志君）；该合同第七条第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第四条（二）约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、该合同第七条第3款约定：乙方（王志君）出现下列情形之一的构成根本违约，甲方（梁强）有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第四条（二）约定的义务超过10日的。乙方（王志君）出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（梁强）支付违约金。3、庭审后，本院到交通银行南阳分行，对银行工作人员调查了解到，被告与其妻子及第三人王志莹在交通银行南阳分行签有房产买卖协议，在签房产买卖协议时，还与银行工作人员分别留有面签照片，该房产买卖协议格式系银行所提供的模板。另外，庭审中，被告称并不认识第三人王志莹。4、办理贷款前，原被告及第三人王志莹、鼎盛房产经纪公司工作人员田烨之间通过中国建设银行、民生银行、中国银行、中信银行有转款流水。5、庭审中，第三人鼎盛房产经纪公司辩称，对原告无法在银行办理房屋按揭贷款，便以第三人王志莹名义办理的情况通过电话形式跟被告沟通过，让被告到交通银行南阳分行进行面签办理贷款手续。6、自2020年5月9日至2020年10月11日期间，原告王志君每月向第三人王志莹交通银行账户内转账3,054.47元，该款项用于偿还第三人王志莹在交通银行每月的贷款。本院认为，一、关于本案中房屋买卖合同关系的相对方认定问题。原被告之间经第三人鼎盛房产经纪公司签订存量房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，原告王志君有买房的意愿，被告梁强有卖房的意愿，双方间存在买卖房屋的合意，合同内容不违反法律、法规强制性规定，故该合同系真实有效合同，双方均应按该合同履行。在该合同履行阶段，原告通过第三人鼎盛房产经纪公司已向被告支付购房定金10,000元及解除银行抵押款140,916元。但在被告房屋抵押解除后，因为原告自身原因，而导致其将来无法在银行办理房屋按揭贷款。此时，原告便以其妹第三人王志莹名义在银行办理按揭贷款。在办理贷款手续过程中，结合庭审调查，首先，通过原告所举的第三人王志莹的中国银行、中国建设银行交易流水明细清单、第三人鼎盛房产经纪公司所举的中信银行账户交易明细可知，这些都是为实现第三人王志莹在交通银行南阳分行能够办理房屋按揭贷款，原被告与第三人之间在形式要求上所做的配合转款流水，而并无实际上任何真实资金交易情形。其次，通过第三人王志莹与被告及其妻子在交通银行南阳分行签订的房产买卖协议、面签照片可以看出，第三人王志莹与被告在到银行办理贷款前并不认识，也并无房屋买卖合意，而是临时才签订的房产买卖协议，这与日常房屋买卖交易惯例不符。再者，被告在收到第三人王志莹所转的480,000元后，并未对其他购房款进行索要，而是选择默认收到全部购房款600,000元，这与日常房屋交易惯例也不符。还有，被告反诉称原告不能办理银行贷款手续而出现违约，但当时并未及时向原告提出解除合同，而是选择配合以第三人王志莹名义在交通银行南阳分行办理贷款手续来继续履行合同，这也与日常房屋交易惯例不符。由此说明，被告对原告无法在银行办理按揭贷款而以第三人王志莹名义办理按揭贷款的事实情况是知晓的，第三人王志莹与被告之间签订的房产买卖协议，双方之间并没有房屋买卖的意思表示，这仅仅系为配合交通银行南阳分行在办理房屋按揭贷款所完善的流程手续，实际上，该房屋买卖合同的交易主体仍为原告与被告，而并非第三人王志莹与被告。尽管后来被告将房产过户到第三人王志莹名下，这也是为办理银行按揭贷款需要所履行的程序事项，并不影响原被告双方真正的房屋买卖交易主体。因此，名义购房人为第三人王志莹，实际购房人为原告，被告为出卖人。二、关于案涉房屋款项是否已全部支付完毕，是否存在需要退还的情况。原告与被告约定房屋价款为600,000元，原告支付定金10,000元，后又向被告转款140,916元，用于被告房屋贷款结清。后第三人王志莹向交通银行南阳分行申请贷款480,000元，该笔贷款虽然名义借款人为第三人王志莹，但款项也是通过第三人王志莹账户支付至被告账户，该480,000元的支付主体不影响该款实际上是用于原告向被告支付的购房尾款。因此，原告已向被告支付购房款620,916元，原、被告双方约定的房屋价款为600,000元，原告向被告多支付购房款20,916元，被告应向原告予以退还。此时，另外定金10,000元系原、被告双方为了保证合同的履行，而由原告先行支付给被告的款项作为一种履约担保，因原告已履行合同，房屋价款已全部支付，故该定金应由被告向原告返还。故原告请求被告返还定金10,000元及多支付的购房款20,916元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于违约责任的问题。该房买卖合同中第四条（二）中手写补充约定因原告多出首付款用于解押，被告应于放款当于退款。因原告确实多向被告梁强支付房款20,916元及前期购房定金10,000元，上述款项在交易完成后被告梁强应退还给原告，被告梁强一直未向原告退款，确已构成违约，且也构成了对原告资金的占有，故应承担相应的违约责任。本案中，原告实际损失为被告未退还的定金10,000元及多支付的款项20,916元，共计30,916元，原告主张自2020年4月11日起按房屋总价款的日万分之五计算违约金过高，违约金数额已超过了原告实际损失数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”故本院对原告主张违约金的标准进行调整，按照原告王志君实际损失30,916元的30%即9,274.8元计算违约金。对于被告（反诉原告）认为原告未能办理房屋贷款，未支付尾款而构成违约，出现根本违约情形，请求支付违约金120,000元的反诉请求。因为原告仅是因自身情形不能办理贷款手续，而并非不能办理房屋所有权转移登记手续。同时，在原告不能办理房屋贷款手续时，也并未拒绝购买该房屋，而是在除前期支付的定金10,000元及解押款140,916元外，又通过其妹第三人王志莹向交通银行南阳分行申请贷款的方式，向被告支付480,000元购房款，故原告已向被告支付了全部购房款。因此，通过双方签订的房屋买卖合同的有关约定可知，原告并未出现合同所约定的3种根本违约情形，那么，被告反诉原告按合同约定应当赔偿房价20%违约金的反诉请求，本院不予支持。四、关于原告主张的律师费，因原告未提交律师代理合同，也未提交律师费发票，无法确定律师费是否支付，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号、2009年5月13日施行）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（2003年6月1日施行）之规定，判决如下：一、被告梁强应于判决生效后十五日内向原告王志君退还购房定金10,000元及多支付的房款20,916元，并支付违约金9,274.8元。二、驳回原告王志君的其他诉讼请求。三、驳回被告梁强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,823元、保全费820元，由原告王志君负担诉讼费905元、保全费407元，被告梁强负担诉讼费918元、保全费413元，反诉的案件受理费1,350元由被告梁强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  王海燕人民陪审员  王希山人民陪审员  曹明举二〇二一年二月十八日法官 助理  李亚瑾书 记 员  杨 平