江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1323民初5958号 原告：北京联合致远商业管理有限公司，住所地北京市丰台区芳城园一区17号楼24层A-2804。 法定代表人：郝帅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。 被告：嘉隆（泗阳）投资发展有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴街道众兴中路23号（嘉隆大厦）。 法定代表人：王兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 原告北京联合致远商业管理有限公司（以下简称北京联合公司）与被告嘉隆（泗阳）投资发展有限公司（以下简称嘉隆投资公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京联合公司委托诉讼代理人高开卓、被告嘉隆投资公司委托诉讼代理人张霆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京联合公司向本院提出诉讼请求：1.嘉隆投资公司支付招商代理费900000元；2.嘉隆投资公司支付违约金500000元；3.嘉隆投资公司支付律师代理费70000元；4.本案诉讼费用由嘉隆投资公司承担。庭审中，北京联合公司变更部分诉讼请求：本案中不再主张律师代理费70000元。事实和理由：2019年5月31日，双方签订《委托招商策划代理合同》，约定嘉隆投资公司委托北京联合公司为其开发的位于泗阳县的嘉隆大厦进行招商策划，嘉隆投资公司依约应向北京联合公司提供必要的招商基础条件以及相关材料，但嘉隆投资公司至今未让北京联合公司招商策划且已将该招商策划事宜委托他人进行，导致北京联合公司前期投入大量工作成本损失。此外根据合同约定，北京联合公司每月至少还可获得最低150000元的代理费，同时约定违约方需承担500000元违约责任，现因嘉隆投资公司导致合同不能履行。 嘉隆投资公司辩称，1.2019年5月31日，郝某及中介团队代表北京联合公司以及另外一个关联公司与嘉隆投资公司签订了《招商代理合同和销售代理合同》，承诺为该公司提供招商和销售等服务。合同签订后，北京联合公司认为不具备招商销售条件，未进场进行招商、销售活动，直到2020年春节之前，郝某团队又将其所承接的招商、销售服务转让给其他团队。因2020年全国疫情影响，北京联合公司无法从事相关活动，郝某等人也认为不具备招商和销售条件，也没有实际从事相关活动，故北京联合公司不应主张招商代理费。2.嘉隆投资公司从未主动要求解除合同，合同不能履行是因北京联合公司的主观原因和其他客观原因导致，北京联合公司主张违约金没有法律依据。综上，请求驳回北京联合公司的全部诉讼请求。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月31日，嘉隆投资公司（甲方）与北京致远公司（乙方）签订《委托招商策划代理合同》，合同主要约定：甲方委托乙方负责甲方所属的位于江苏泗阳嘉隆广场泗阳店中店项目实施招商招租事宜。根据甲方提供的各种数据资料报告，制定本项目的商业策划案，其包括生态选型、商业功能区划等；根据《招商计划书》，提出具体详细的经营布局方案……拟定招商招租文件：（1）招商、招租说明书；（2）商业招商、招租合同文本；（3）商业招商、招租宣传策划案；（4）协助甲方做好业主、商户、管理公司三方租赁经营合同文本签订……招商期自合同双方签字盖章生效之日起至正式开业，预计12个月……甲方负责给乙方提供办公场所、办公设备实施、办公用品及耗材，固定通信并承担由此产生的相关费用；甲方负责安排各专业部门及专业人员与乙方对接，协助乙方工作，甲方负责当地有关政府行政部门及对外联系……乙方编制广告策划案及文案，制定推广费用计划……招商代理费每月按15万元支付，招商佣金按已签约成功三个月租金或按面积每平方米支付150元。乙方保证招商率达到70%以上开始提取佣金80%，开业后三日内再支付20%……如一方无故提前终止合同，违约方应承担违约责任，应向守约方支付500000元违约金，并承担诉讼费、律师费等与本案相关的一切费用……本合同在执行期内，如遇不可抗力因素造成本合同无法继续履行时，甲乙双方均可提出解除合同而互不承担违约责任…… 同日，嘉隆投资公司（甲方）与案外人北京联合致远房地产经纪有限公司（乙方）签订《泗阳嘉隆广场商业（店中店）项目全程营销策划及销售代理合同》和《销售代理合同》，约定嘉隆投资公司委托北京联合致远房地产经纪有限公司代理销售嘉隆大厦全部公寓及酒店，独家代理销售嘉隆广场1至4楼店中店商铺。 上述合同的甲方签约代表为郑某，乙方的签约代表为郝某。 2019年12月12日，嘉隆投资公司（甲方）与北京致远公司（乙方）签订《委托招商策划代理合同》补充协议，合同主要约定：因甲方资金紧张，首月招商月费暂缓支付，因成本问题，第一个月乙方派驻负责人及策划人员先行入场工作；甲方自第二个月起招商代理服务费支付上月月费，之后甲方应在每服务月月终五日前向乙方支付代理服务费；同时约定主力品牌招商标准等。 另查明，2019年1月20日，嘉隆投资公司、袁某、郑某（甲方）与陈某（乙方）签订《嘉隆大厦合作开发合同》，约定甲乙双方对嘉隆大厦项目进行合作开发，合同约定乙方负责全面管理完成嘉隆大厦剩余所有项目建设（外墙、消防、水电气、智能化、室内装饰等）的施工管理、资金筹措或寻求实力机构垫资施工，使工程进度按销售要求保质保量顺利进展，使之达到符合相关验收标准及正常交付使用的状态，所发生的费用经甲方或代表签字认可后进入运营成本，工程合同与甲方直接签订。同时双方还对陈某负责融资、运营管理、招商策划及底价包销等工作进行了约定。2020年12月1日，陈某以袁某、郑某、嘉隆投资公司为被告向本院提起诉讼，要求解除《嘉隆大厦合作开发合同》并支付其利润30000000元。在该案中，陈某认可凯润公司、北京致远公司等招商均是通过其联系与嘉隆投资公司签约的，同时陈某申请的证人樊某到庭陈述：“因为北京联合公司要求提取的比例变高，未达成意见。后来怎么商量的我没有参加，他们之后是肯定协商的，我听说后来郑某、袁某到临沂去协商，郑某、袁某觉得比例变高，未协商成。陈某打电话给我，叫我做郑某和袁某的工作，之后郑某和袁某同意了，北京联合公司又不同意了”。 2019年12月17日，凯润公司与嘉隆投资公司签订《销售代理合同》，约定嘉隆投资公司委托凯润公司代理销售嘉隆大厦的全部商铺、公寓及酒店。2020年10月30日，凯润公司以嘉隆投资公司为被告向本院提起诉讼，请求嘉隆公司支付违约金5000000元。 对于有争议的事实，本院归纳争议焦点如下：嘉隆投资公司是否应向北京联合公司赔偿违约金并支付招商代理费。 北京联合公司主张合同签订三日内嘉隆投资公司就应该支付首月代理费15万元，而嘉隆投资公司不仅未支付首月代理费，也未依据合同约定向北京联合公司提供必备的入场条件，包括提供具体数据、办公场所、协助人员等，导致该公司至今无法进场工作，且现在已经交由其他公司策划销售，其行为已经构成违约。而嘉隆投资公司则认为，郝某团队已将其所承接的招商、销售服务转让给其他团队，因疫情等客观原因，该合同并未实际履行，故不存在任何违约行为，也不应该支付招商代理费。 本院认为，嘉隆投资公司与北京联合公司签订的《委托招商策划代理合同》以及补充协议，系其双方真实意思，且不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，合同第三条明确约定嘉隆投资公司应为北京联合公司提供办公场所、设备设施、对接人员并办理招商及开业手续等义务，北京联合公司则应履行编制广告策划案及文案，指定推广费用计划、活动方案、招商事宜等义务，但双方均未依约履行上述合同义务，实质上系已以自己的行为表明不履行合同的意愿，故北京联合公司要求嘉隆投资公司承担违约责任，无事实以及法律依据，本院对此不予支持。 关于北京联合公司主张嘉隆投资公司已与其他公司签订包销协议等行为构成违约问题。本院认为，从嘉隆投资公司、袁某、郑某与陈某签订的《嘉隆大厦合作开发合同》以及后续嘉隆投资公司与北京联合公司、凯润公司之间的招商策划代理合同、委托销售合同来看，实质上嘉隆大厦项目从续建、销售、招商等环节都是由陈某引入相关公司进行项目运作，北京联合公司、凯润公司也是在陈某联系下才与嘉隆投资公司签订相关合同的。本案中，自双方签订合同以来，均未依约履行合同义务，结合陈某一案中证人樊某关于系北京联合公司不愿再履行合同义务的陈述，嘉隆投资公司再与凯润公司等签订销售代理合同并无不当，显然也不能认定其构成违约。 关于北京联合公司主张嘉隆投资公司应支付暂定6个月的招商代理费90万元问题。本院认为，虽然《委托招商策划代理合同》明确约定签订合同三日内预付首月代理费15万元，但是补充协议又约定因嘉隆投资公司资金困难，首月代理费暂缓支付，由北京联合公司先行入场工作，故双方对于首月代理费支付的时间并不能再以原合同约定时间为准。该补充协议还能说明一点，即在补充协议签订前北京联合公司并未入场工作。补充协议还进一步约定，首月代理费自第二个月起的月终5日前支付上月代理费，根据补充协议约定，第一个月北京联合公司就应先行入场工作，但自签订合同以及补充协议后，双方均未履行合同约定的相关义务，故本院对北京联合公司的该主张也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北京联合致远商业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费18030元，减半收取计9015元，保全费5000元，合计14015元，由原告北京联合致远商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审判员 王 浩 二〇二一年五月十四日 书记员 王前红 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。