河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2145号原告：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾，统一社会信用代码9141018409705408X1。法定代表人：王旭东，该公司经理。委托诉讼代理人：程俊杰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：豆中银，河南久灵律师事务所律师。被告：李正茂，男，1986年12月16日出生，汉族，住新郑市。原告郑州茗业房地产开发有限公司与被告李正茂商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2021年3月18日庭审期间，原告郑州茗业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程俊杰、豆中银到庭参加诉讼，被告李正茂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；2021年4月8日庭审期间，原告郑州茗业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程俊杰，被告李正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州茗业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为16001637105），并判令被告于判决生效后10日内办理《商品房买卖合（合同编号为16001637105）同》的备案撤销手续、预告登记注销登记手续、预抵押登记的解除手续；2、本案的全部费用由被告承担。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为16001637105），原告将位于龙湖镇中原工学院东侧、新老107连接线北侧翰林华府3幢17层1702号、建筑面积共计76.06平方米房屋出售给被告，每平方米5519.22元，总金额为419792元，涉案合同并在新郑市房地产交易管理商品房中心备案，后被告与中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行签订《个人房屋按揭贷款合同》一份，就贷款数额、贷款期限、贷款利率、逾期利率等事项进行了约定，原告为被告在《个人房屋按揭贷款合同》项下的债务提供阶段性连带保证责任。后因被告未按时还款，导致中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行向郑州市二七区人民法院提起诉讼，郑州市二七区人民法院以（2020）豫0103民初6244号民事判决书判令：一、被告李正茂于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行偿还贷款本金310492.94元及利息1141.25元，之后的利息以实际欠款本金为基数，自2020年6月25日起计算至实际还款之日止，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算；二、被告李正茂于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行支付律师代理费15626元；三、原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行对被告李正茂名下位于新郑市龙湖镇中原工学院东侧、新老107连接线北侧翰林华府3号楼1单元1702的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告郑州业房地产开发有限公司对上述贷款本息和律师费承担连带清偿责任，其承担连带责任后有权向被告李正茂追偿。判决生效后，因李正茂未按判决书履行，原告郑州茗业房地产开发有限公司于2020年11月19日代被告李正茂向中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行支付涉案房屋的贷款本金及利息309000.84元、律师代理费15626元、案件受理费2987.50元，共计金额327614.34元。为此，原告提起诉讼，请依法支持原告上述请求事项。李正茂辩称，李正茂首付应该是合同上的数额89792元，不记得已偿还银行本息是多少；因原告已经把贷款全部结清，李正茂的手机上也看不到了。逾期是事实，但是原告5年内未给李正茂办理房产证，导致李正茂不能还原告钱。李正茂不同意解除合同，要求原告给一个办证的期限，李正茂再把钱给原告。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，李正茂（××）与郑州茗业房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：16001637105），主要内容为：××购买的商品房位于龙湖××鸿鹄路西、中原工学院东翰林华府3幢17层1702号房，建筑面积共76.06平方米，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5519.22元，总金额人民币肆拾壹万玖仟柒佰玖拾贰元整；付款方式及期限：约定金额：89792元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-9-14，交纳比例：21.39%；约定金额：330000元，付款方式：商业贷款，交纳比例78.61%；备注：其余房款330000元整，由××在合同签订之日起7日内办理完按揭贷款手续，并承担相应的费用。该合同附件四为《补充协议》，主要内容为：本合同中如××采用按揭付款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如××对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物业另行出售，并按本合同房款总额的10%向××收取违约金；出卖人有权从××已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，剩余款项退还××。如出卖人损失超过向××收取的违约金时，出卖人有权向××追偿。郑州茗业房地产开发有限公司在庭审中自认合同签订后其收取李正茂首付款89792元、维修基金4943元。2016年12月20日，李正茂、郑州茗业房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定：李正茂向中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行申请借款330000元用于购买涉案房产，郑州茗业房地产开发有限公司对以上借款承担阶段性连带责任保证。中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行向李正茂发放贷款330000元至郑州茗业房地产开发有限公司账户。后中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行以李正茂连续8期未按时足额还款为由向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，河南省郑州市二七区人民法院经审理于2020年7月23日作出（2020）豫0103民初6244号民事判决：一、被告李正茂于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行偿还贷款本金310492.94元及利息1141.25元，之后的利息以实际欠款本金为基数，自2020年6月25日起计算至实际还款之日止，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算；二、被告李正茂于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行支付律师代理费15626元；三、原告中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行对被告李正茂名下位于新郑市龙湖镇中原工学院东侧、新老107连接线北侧翰林华府3号楼1单元1702的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告郑州茗业房地产开发有限公司对上述贷款本息和律师费承担连带清偿责任，其承担连带责任后有权向被告李正茂追偿。案件受理费减半收取2987.5元，由被告李正茂、郑州茗业房地产开发有限公司负担。判决生效后，李正茂未履行该判决确定的还款义务，导致中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行2019年7月30日至2020年10月27日期间从郑州茗业房地产开发有限公司保证金账户扣划共计24705.96元；另郑州茗业房地产开发有限公司分别于2020年11月19日、2020年11月20日向中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行转款309000.84元、18613.50用于偿还涉案借款贷款本息及支付该行律师费、诉讼费；中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行于2020年11月20日向郑州茗业房地产开发有限公司出具一份《个人贷款结清证明》，证明李正茂的涉案贷款已全部结清。另查明，1、李正茂与郑州茗业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001637105）已经在新郑市房地产交易中心办理备案登记。2、2017年2月24日，中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行与李正茂办理《新郑市预购商品房抵押合同》，后办理了不动产登记证明（证明号0036619），李正茂将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行。以上事实，有原、被告双方陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6244号民事判决书，中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行国内支付业务付款回单，个人贷款结清证明等证据予以证明。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李正茂与郑州茗业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李正茂未按期足额偿还中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行的按揭贷款，导致该行提起诉讼要求郑州茗业房地产开发有限公司承担担保责任，河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6244号民事判决确定郑州茗业房地产开发有限公司与李正茂承担连带还款责任。该判决生效后，李正茂未履行判决所确定义务，导致郑州茗业房地产开发有限公司承担担保责任，共代李正茂支向中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行偿还贷款本息共计333706.80元，导致双方在《补充协议》中约定郑州茗业房地产开发有限公司可请求合同解除的条件已经成就，郑州茗业房地产开发有限公司以向本院提起诉讼的方式请求解除涉案《商品房买卖合同》，且起诉状已送达李正茂，故本院对郑州茗业房地产开发有限公司主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持；相应的，对李正茂不同意解除涉案合同的抗辩意见不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行在2020年11月20日已将李正茂按揭贷款本息等从郑州茗业房地产开发有限公司账户收回，在李正茂与郑州茗业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》对解除后，李正茂应协助郑州茗业房地产开发有限公司办理涉案房屋登记备案解除手续、预告登记及预购商品房抵押登记撤销手续、维修基金变更手续。郑州茗业房地产开发有限公司认可其收取李正茂首付款419792元、维修基金4943元，且李正茂未就此提交相关证据予以反驳，本院予以确认。郑州茗业房地产开发有限公司代李正茂支付中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行的352320.30元中包含贷款利息、律师费、诉讼费等款项应由违约方李正茂承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”之规定，在涉案《商品房买卖合同》解除后，上述款项应一并作出处理，故郑州茗业房地产开发有限公司应当返还李正茂购房款及维修基金共计72414.70元（419792元＋4943元-352320.30元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十五条第二款规定，判决如下：一、解除原告郑州茗业房地产开发有限公司与被告李正茂于2016年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001637105）；二、被告李正茂应当于本判决生效之日起十日内协助原告郑州茗业房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001637105）房屋登记备案解除手续、预告登记及预购商品房抵押登记撤销手续、维修基金变更手续；三、原告郑州茗业房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内返还被告李正茂购房款及维修基金共计72414.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7596元，减半收取计3798元，财产保全费2491元，共计6289元，由被告李正茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  范永慧二〇二一年五月十八日代理书记员  刘阳丽