-1-湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终144号上诉人（原审被告）：金学平，男，1972年7月19日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区。被上诉人（原审原告）：湖北省鄂州市华容区华容镇韩畈村村民委员会，住所地鄂州市华容区华容镇韩畈村四组。负责人：万利军，村委会主任。委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师。原审被告：熊荒林，男，1954年1月8日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区。上诉人金学平因与被上诉人湖北省鄂州市华容区华容镇韩畈村村民委员会（以下简称韩畈村委会）、原审被告熊荒林返还原物纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金学平、被上诉人韩畈村委会负责人万利军及其委托诉讼代理人曾昭洪到庭参加诉讼。熊荒林经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。-2-金学平上诉请求：一、请求撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初859号判决；二、依法改判驳回韩畈村委会的诉讼请求。事实和理由：金学平和熊荒林签订的《房屋转让协议书》合法有效，并且已经履行完毕。一、金学平购买涉案房屋时是善意，尽到了审查义务。熊荒林向金学平提供了华容区人民法院的民事调解书、民事裁定书、协助执行通知等法律文书。作为普通老百姓，出于对国家司法机关的信任，完全有理由相信熊荒林有处分权。同时作为普通老百姓，金学平的认知无法达到法律专业人士的程度，即协助执行通知书不等同于以物抵债的裁定书，无法得知熊荒林无权处分涉案房屋。法律不能强人所难，要求普通人超出平常人的认知，和法律专业人员一样的审慎义务，金学平应该尽到了基本的审慎义务。二、金学平支付了合理的对价。2006年时支付3万元购买涉案房屋，那时候在华容镇街道上的房价也就几百元一平米，而作为一个废弃的村水泥厂职工宿舍楼，价格更是低廉，3万的价格足以支付涉案房屋价格。三、金学平购买房屋时也提到过户问题，但熊荒林告诉金学平，村水泥厂宿舍楼没有房产证，无法过户。金学平认为可以理解，也接受了事实，并不是金学平原因不愿过户。金学平购买该房屋后一直居住至今，十几年间，村委会、村民无人提出任何异议。期间金学平自行缴纳水电费，实际合法占有涉案房屋多年。综上，金学平与熊荒林签订的《房屋转让协议书》合法有效，原审法院认为金学平未尽到基本的审慎、核查义务属事实认定错误，导致法律适-3-用错误。金学平购买房屋时审查相关法律文书，支付了合理对价，并非金学平原因未办理过户登记。金学平的行为构成善意取得，请二审法院查明事实并依法改判。韩畈村委会辩称，请求驳回金学平的上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、金学平是否具有审慎义务，在一审庭审中可以看出，熊荒林在第一次申请执行用房屋抵款不能过户，又申请第二次，而金学平没有尽到审慎义务。二、涉案房屋是集体土地，只能给本村村民，但是金学平不是本村村民，该买卖是无效的。熊荒林述称，韩畈村借钱不还，20多年没有履行区法院任何一份文书，造成现在的结果，一切由韩畈村负责，如韩畈村履行了，就不会有卖水泥厂旧职工楼之说。请求市中级人民法院明查，驳回韩畈村返还原物之说，为维护自己的合法权益不受侵犯，以事实为依据还我与韩畈村26年来的借款纠纷，圆满实现合理解决。韩畈村委会向一审法院起诉请求：一、判令确认熊荒林与金学平之间的买卖无效；二、判令熊荒林、金学平立即搬出韩畈村水泥厂职工宿舍楼，结束侵占行为，并恢复原状。一审法院认定事实：熊荒林1996年5月31日向该院起诉韩畈村委会欠款纠纷一案，双方于1996年6月4日经该院主持调解并达成了如下协议：在当年12月31日前偿付欠款32659.56元，该院向双方当事人出具了（1996）华民字第78号民事调解书。熊荒林于1997年1月3日向该院申请强制执行；1997年1月21日，-4-该院作出（1997）华执字第6号民事裁定：查封韩畈村水泥厂一楼一底旧职工宿舍楼（五间砖瓦结构），予以折价清偿。后因该房屋不具备过户条件，熊荒林于2000年初要求该院重新执行。2004年11月3日，该院向熊荒林出具了（2004）华法执字第2000.656-1号民事裁定书，确认韩畈村委会已履行欠款10294.28元，还应偿付22365.28元，并向熊荒林出具了（2004）华法执证字第01号债权凭证。2020年5月20日，熊荒林与韩畈村委会达成了执行和解协议，韩畈村委会向熊荒林支付了和解协议确定的欠款金额，该院及时制作了（2020）鄂0703执恢28号结案通知书，确认韩畈村委会将差欠熊荒林的民间借贷纠纷一案已履行完毕。随后，韩畈村委会要求熊荒林腾退房屋时，发现熊荒林早将涉案房屋以3万元的价钱转让给了金学平，韩畈村委会认为熊荒林、金学平之间的房屋转让协议无效，系形成本次诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六十二条规定“集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况”；第六十三条第一款规定“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏”；第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当-5-登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该案中，熊荒林由于韩畈村委会历史遗留的债务问题，将属于韩畈村委会集体所有的涉案房屋转让给金学平，其行为属于无权处分；金学平在与熊荒林签订房屋转让协议时，对涉案房屋的权属问题未尽到基本的审慎、核查义务，且涉案房屋系韩畈村委会集体所有属于众所周知的事实，故金学平的买房行为不属于善意取得。现在，熊荒林与韩畈村委会的债权债务因履行完毕而终结。故，韩畈村委会关于熊荒林、金学平之间的房屋买卖协议无效、要求熊荒林、金学平停止侵占行为并恢复原状的相关诉请，符合法律规定，该院予以支持。熊荒林关于“涉案房屋已转卖他人、腾退请求与己无关”的辩称不能成立，不予采纳。金学平关于善意取得的辩称不符合法律规定，不予采纳；在该院进行释明后，金学平在规定的期限内也没有要求对其已经支付的3万元价款在该案中一并处理，故金学平与熊荒林之间有关涉案房屋买卖纠纷可自行协商解决、协商不成也可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十二条、第六十三条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、熊荒林与金学平之间于2009年8月20日签订的《房屋转让协议书》无效；二、金学平于本判决生效之日十日内搬出韩畈村水泥厂职工宿舍楼，并恢复原状后返还给湖北省鄂州市华-6-容区华容镇韩畈村村民委员会；熊荒林对金学平的上述腾退行为负有协助义务。案件受理费100元，由熊荒林、金学平共同负担。本院二审期间，各方均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《不动产登记暂行条例》第五条规定：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。涉案水泥厂职工宿舍楼土地属于韩畈村委会集体所有，依照法律规定应当登记。基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，“房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，水泥厂职工宿舍楼亦属于韩畈村委会所有。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿-7-损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定：《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。对不动产而言，即使是基于法律行为的物权变动途径，实施有权处分行为来移转物权的，尚需要经不动产变更登记完成后，受让人方才取得不动产物权，则无权处分之下的善意取得，当然也必须完成不动产登记。否则，受让人只能作为一个债权人享有债权。本案中，虽然法院裁定涉案房屋折价清偿给熊荒林，但不动产变更登记未完成，金学平主张善意取得的前提并不存在。在不动产变更登记未完成的情况下，熊荒林并未取得房屋所有权，其将房屋售予金学平，系无权处分。韩畈村委会要求确认熊荒林与金学平之间的买卖无效，熊荒林、金学平立即搬出韩畈村水泥厂职工宿舍楼，结束侵占行为，并恢复原状的理由成立，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，金学平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由金学平负担。-8-本判决为终审判决。审 判 长 刘岳鹏审判员张开审判员郭玥彤二〇二一年五月二十一日法官助理 李 思 书  记  员 尹 瑞