河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1594号上诉人（原审被告）：中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿，住所地汝州市寄料镇雷湾村。统一社会信用代码：91410482783448556R。负责人：孙增坡，任矿长。委托诉讼代理人：谭二捞，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛好杰，男，汉族，1979年1月5日出生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：孙孟杰，河南良承律师事务所律师。上诉人中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿（以下简称梨园矿）因与被上诉人薛好杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2021）豫0482民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梨园矿的委托诉讼代理人谭二捞，被上诉人薛好杰的委托诉讼代理人孙孟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梨园矿上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判梨园矿不承担任何责任。2.本案一、二审诉讼费用由薛好杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。2017年6月5日，梨园矿与常璐协商签订《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同》，合同并未限制任何一方权利或加重对方责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，本案合同条款并非格式条款。后常璐因特殊情况不再租赁，薛好杰与梨园矿于2020年1月9日签订《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同补充协议》,约定薛好杰自愿全部接受原合同条款,双方未再另定或修改任何条款。梨园矿不是以租赁为业的企业，案涉租赁合同内容，诸如房产及其性质、土地、设备设施等与其他人所签合同不同，该合同不能重复使用,也不能仅因“如因国家、集团政策因素导致合同不能履行的，造成的损失由乙方自行承担”这一条款和其它合同中的条款相同，就认定其为格式条款。二、一审法院认定事实不清，梨园矿不应当赔偿薛好杰任何损失。1.梨园矿与薛好杰之间的租赁关系在履行满一年期之后应为不定期租赁，依据法律规定双方可以随时解除合同，不应按照一年期去判定是否违约，从而再计算本不应该赔偿的费用。首先，梨园矿解除合同是因集团政策因素导致合同不能履行，并非无理由行使解除权，不存在过错。其次，薛好杰交付租金也非每年按时交纳，不能以此推定为合同期限每次顺延一年。再次，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，合同约定的自行顺延，也不是必须顺延一年。2.首先，梨园矿按约定收取租金，并不等于同意薛好杰对案涉房屋进行改造、新建。梨园矿本就有收取租金的权利，薛好杰也有按时缴纳租金的义务。根据《租赁合同》约定，薛好杰装修、改建应向梨园矿提交申请，征得梨园矿同意。一审法院仅凭梨园矿按约定同意收取租金，就推断梨园矿同意装修涉案房屋，没有事实及法律依据。无论是从合同约定看，还是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，梨园矿都不应当给付更新改造、修建费用。其次，评估意见书所依据的鉴定材料是薛好杰单方制作的价格清单，并无其他证据佐证，一审法院不应当采信评估意见。再者，部分设备、设施可以自行拆除，该部分损失不应当由梨园矿承担。3.梨园矿不应当承担薛好杰营业损失。评估意见书认定薛好杰营业损失依据的是薛好杰提供的账户交易明细，但是该账户交易明细户名为“刘瑞磊”，既不是薛好杰，也不是薛好杰经营的公司。另外，从银行转账记录显示的收入来看，记录少的有0.01元，多的有11055.83元甚至更多，中间相差100多万倍，该账户明显不是薛好杰日常经营所用账户，不能证明薛好杰的经营收入。退一步讲，即使是薛好杰日常经营所用账户，也是“刘瑞磊”与薛好杰所经营公司发生财务混同，不能仅凭收入记录证明就认定是薛好杰真实的经营收入，薛好杰应提供与其收入数额相匹配的税务凭证等依据，方可认定其实际收入。一审法院未认定账户交易明细合法性、真实性，判决梨园矿承担薛好杰营业损失，属于认定事实不清，也违反相关法律规定。4.梨园矿不应当承担薛好杰搬迁费用。一审庭审中，薛好杰已经说明“目前并无能力再另行租赁经营酒店、宾馆”，一审判决也将薛好杰增添的所有装饰、装修、设备、设施等全部作价给了梨园矿，该部分财产已经不属于薛好杰，更谈不上搬迁。最后，关于残值归谁，一审法院并未判决，属于漏判。薛好杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。梨园矿的上诉理由不成立，应依法驳回，维持原判。一、一审判决适用法律正确，案涉租赁合同中“因国家、集团政策因素导致合同不能履行的,造成的损失由承租人自行承担，出租人不承担任何责任”，该约定无效。1.其属格式条款。首先，从文本形式上看，梨园矿是将闲置房屋同批出租，除涉案房屋外，同一时期出租的还有梨园矿机械厂家属院、梨园矿机械厂（寄料镇）、梨园矿供电公司（寄料镇关上村、另称小纸厂）等几处房屋，各租赁合同的租期约定方式、合同解除、权利义务、合同终止等条款约定一致，故从形式上讲案涉租赁合同是梨园矿提前拟定的格式文本，各承租人在签订租赁合同时上述条款也未经协商。从合同双方地位看，梨园矿作为出租人且是下岗职工的原用人单位，合同签订时还有权处理下岗职工的安置补偿事宜，具有签约优势强势地位，正是基于这种不平等的地位，梨园矿要求常璐及其他承租人签订明显对承租人不利的格式文本，薛好杰在签补充协议时没有也不被允许改动一个字。其次，梨园矿上诉辩称不属格式条款理由不成立。恰恰因为梨园矿非租赁企业，但是其与承租人签订租赁合同时文本是一致的，本案争议条款也与同期租赁合同中的约定一字不差，说明涉案合同是梨园矿提供的格式文本。综上，从合同文本形式及合同双方地位看，争议条款确属格式条款，一审法院认定正确。2.该条款违背了公平、公正原则。从内容看，梨园矿赋予其因自身集团政策因素便可任意解除合同的权利，明显扩大了梨园矿任意解除合同的权利且不合理地免除其责任，也限制了薛好杰合法租赁涉案房屋的权利，违背了权利法定原则，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定应属无效条款。因本案不存在梨园矿所谓的无法履行的情形，该免除责任条款也根本不应适用。二、一审判决认定事实清楚，在合同租赁期间梨园矿恶意违约，应赔偿薛好杰直接和间接损失。(一）在合同租赁期间梨园矿恶意违约。1.从合同约定看，合同仍在一年有效期内。2020年1月，梨园矿与薛好杰签订补充协议，新的合同有效期开始计算，梨园矿在2020年9月29日发送《律师函》时，本案合同仍在一年租赁有效期间，梨园矿与薛好杰之间的租赁关系仅仅履行几个月梨园矿就恶意违约，故梨园矿的上诉主张不能成立。2.从合同履行情况看，一是合同是以一年为一期自动续租且严格限制解除条件，并非不定期租赁，租金每年缴纳一次。二是合同明确约定合同的解除/终止的条件仅限于“落实化解产能政策或僵尸企业处置政策”。三是梨园矿同意对涉案房屋进行装饰装修，涉案房屋仅装修就投入300多万，而营业收入半年也就1.5万，即从酒店投入的装修即便回本也要10年以上，更不用说盈利，常理推断，双方从没有签订不定期租赁的意思表示，且在合同履行、续签、解除中，双方也从未对合同属不定期有达成过一致意见。(二）一审认定的各项损失有事实和法律依据。1.各项损失数额已由法院委托的鉴定机构出具评估报告。损失数额是鉴定机构结合现场勘验的情况，依据国家相关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格，并非是完全采纳薛好杰所提供的的材料进行的评估，评估意见客观、公正、真实。梨园矿上诉称应拆除水电装修等已与涉案房屋形成附合的装修的主张不合理且依法不应得到支持。2.梨园矿同意薛好杰对涉案房屋进行装修。从签约目的来看，涉案房屋用于对外经营并解决下岗职工再就业是双方达成的共识。而根据房产状态及评估材料可看出，涉案房屋始建于上世纪八十年代，年代久远，对外出租时，已是破烂不堪，屋顶漏雨，墙壁四处裂缝。常璐想实际使用涉案房屋并对外经营，对其进行装修是必然的，梨园矿对此也是明知。从合同履行事实看，一是在案涉房屋装修时确已征得梨园矿同意，且梨园矿配合将案涉房屋内原放置的“矿井设备、设施和物资”陆续搬离。二是梨园矿关闭后，梨园矿的领导及其他留职人员多次去案涉经营的酒店视察走访、消费，对薛好杰的工作作出了肯定，也证明了梨园矿同意装修，且涉案房屋承租经营期间长达4年之久，梨园矿未提出任何异议。三是薛好杰2020年1月与梨园矿签订补充协议，梨园矿作为出租人在交付房屋时应核实房屋实际情况，其未提出过任何异议。3.梨园矿应承担由于违法解除合同，给薛好杰造成的经营损失。薛好杰提供的账户交易明细之所以户名为“刘瑞磊”，是因薛好杰以其员工刘瑞磊的名义申领了个体工商户的营业执照，刘瑞磊使用营业执照申领的银行账户实际专用于涉案房屋的日常经营收支，但实际经营者为薛好杰。银行流水中的0.01元系手续费。另外，因经营酒店、KTV等需按照公安部门的要求安装人脸识别系统，2020年3月份梨园矿口头告知薛好杰涉案房屋资产要移交夏店矿，要求薛好杰不再投入资金安装人脸识别系统，故2020年3月份之后，薛好杰无法正常经营。三、一审判定梨园矿赔偿薛好杰损失1898411.34元合理。薛好杰原认为一审法院酌定梨园矿承担70%责任不合理，后经计算，一审应是把配套设备的现有价值642698元及四楼原有价183384.8元扣除作为薛好杰承担30%损失责任的来由。另外，从判决的思路看，一审将搬迁费52000元计入应支付的赔偿款中，意味着法院认可可移动物品装修残值归薛好杰，配套设备642698元应由薛好杰搬走，故不存在梨园矿主张的漏判情况。薛好杰向一审法院起诉请求：1.判令梨园矿支付薛好杰违约金人民币20000元；2.判令梨园矿赔偿其给薛好杰造成的损失计人民币2875401元，其中梨园K歌吧装修损失2676981元、梨园K歌吧（6个月的预期）营业损失146420元、搬迁费用52000元；3.本案诉讼费、评估费50000元由梨园矿承担。一审法院认定事实：2017年6月5日，梨园矿与常璐签订了《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同》，约定对梨园矿庙下配运中心办公楼、土地及相关设施实行内部租赁方式租赁给常璐经营。合同明确约定：租赁物每年租赁费41000元，每年缴纳一次，第一次缴纳租金时间为2017年7月15日前，以后每年7月1日将当年租金上交至矿财务；本合同有效期一年，自2017年7月15日至2018年7月14日；合同期满，在不影响梨园矿落实化解产能政策或僵尸企业处置政策的前提下，本合同可自行延续；任何一方违约应向对方支付违约金20000元，违约金不足以弥补损失的，仍应赔偿损失，该损失包括直接和间接损失；租赁期间如经营需要，对原有建筑设施进行改造或所属区域内新建经营场所，必须事先提出更新改造、新建方案，须经甲方同意方可实施（超过15个工作日不答复，视为同意）；如因国家、集团政策因素导致合同不能履行的，造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；本合同约定的场地、房舍不包括梨园矿庙下配运中心办公楼四楼房屋和院落北部检测中心楼舍。常璐等多名职工筹资款项对涉案房屋进行装修并投入经营并按合同约定缴纳租金。之后，常璐声明退出，由薛好杰继续承继该租赁合同中的权利和义务，薛好杰并与梨园矿于2020年1月9日签订了《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同补充协议》，该补充协议第三条约定：乙方（原告）薛好杰自愿全部接受本补充协议和原合同（指常璐与被告签订）条款相关约定，薛好杰接替常璐成为租赁合同的乙方，薛好杰、梨园矿之间存在合法有效的租赁关系。2020年6月9日，梨园矿接收薛好杰缴纳的2019年7月15日至2020年3月31日止期间的租赁费22200元后，梨园矿以集团政策将涉案房屋划拨至夏店矿为由对之后的租赁费不再接收，并要求薛好杰搬离涉案房产。之后薛好杰收到梨园矿发送的《律师函》，要求薛好杰搬离承租的房屋，且不对梨园矿进行任何赔偿。为解决纠纷，薛好杰向法院申请司法鉴定评估。河南永平价格评估有限公司于2021年1月14日作出豫永价估字［2021］第010001号和第010002号价格评估意见书，认定梨园K歌吧装修损失2676981元、梨园K歌吧（6个月的预期）营业损失146420元、搬迁费用52000元，三项评估价损失共计2875401元，其中涉案房屋四楼装修评估损失183384.8元，该院落北部检测中心楼舍薛好杰未进行装修。一审法院认为，合同应当诚信履行。本案中，梨园矿与常璐于2017年6月5日签订了《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同》，如因国家、集团政策因素导致合同不能履行的，造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；合同明确约定了租赁期限、租赁费用及缴纳期限、以及违约责任的承担等。合同签订后，常璐等职工筹资款项对涉案房屋进行装修并投入经营、并按合同约定缴纳租金。之后，常璐声明退出，由薛好杰继续承继该租赁合同中的权利和义务继续经营，薛好杰并与梨园矿于2020年1月9日签订了《梨园矿庙下配运中心租赁经营合同补充协议》，故薛好杰与梨园矿之间形成真实有效的租赁合同关系。租赁合同中第六章3条虽然明确约定了“如因国家、集团政策因素导致合同不能履行的，造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任”，但该合同系梨园矿提供的格式条款，梨园矿明显以自己的优势地位以合同约定的方式扩大了其自身的权利，免除了梨园矿依法应承担的义务，加重、排除或限制了薛好杰依法应当享有的权利，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，故梨园矿依据合同约定辩称不应赔偿薛好杰损失的辩称意见，与法律规定不符，法院不予采信。梨园矿关于薛好杰装修涉案房屋未经其同意问题，因租赁合同双方已自2017年6月5日生效并履行至2020年上半年，薛好杰按约定缴纳租金，梨园矿按约定收取租金，期间梨园矿从未提出异议，视为梨园矿同意薛好杰装修涉案房屋并租赁占用涉案房屋，故梨园矿的该辩称意见因与事实不符，法院不予采纳；因租赁合同明确约定租赁物不包括涉案房屋四楼和该院落北部检测中心楼舍（检测中心楼舍薛好杰未进行装修也未进行评估），故薛好杰要求梨园矿赔偿四楼装修损失的请求，因与事实不符，法院不予支持；该租赁合同不能履行，梨园矿过错明显，应承担主要责任。结合薛好杰已租赁涉案房屋的期限，法院酌定梨园矿承担70％的民事赔偿责任为宜，即梨园矿应赔偿薛好杰损失1898411.34元［（2676981元＋146420元＋52000元＋20000元－183384.8元）×70％］。综上所述，薛好杰的请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百八十四条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿于判决生效后十五日内赔偿薛好杰1898411.34元；二、驳回薛好杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30363元因适用简易程序审理而减半收取15181.50元及评估费50000元，由薛好杰负担24554.45元，中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿负担40627.05元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、梨园矿是否应就解除合同赔偿薛好杰损失；二、若需赔偿，梨园矿应赔偿薛好杰的具体数额。对此，本院具体分析评判如下：关于梨园矿是否应就解除合同赔偿薛好杰损失的问题。梨园矿上诉主张解除合同系集团政策导致，根据租赁合同约定，“如因国家、集团政策因素导致合同不能履行的，造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任”，梨园矿不应赔偿薛好杰损失。本院认为，从该条款内容看，其赋予了梨园矿因自身所属集团政策解除合同而无需承担任何责任的权利，不合理地免除了梨园矿的责任，该条款虽不属于格式条款，但显失公平；并且从实际情况看，涉案房屋划至夏店矿并不必然导致梨园矿需要解除租赁合同，故梨园矿该上诉主张不能成立，应当对合同解除给薛好杰造成的损失予以赔偿。关于梨园矿应赔偿薛好杰的具体数额。一、梨园矿单方解除合同，存在违约行为，应依约支付薛好杰违约金20000元。二、常璐2017年租赁案涉房屋用于经营酒店、KTV，客观上需进行装修，梨园矿对此应是知情的，但从未提出异议，且一直收取租赁费至2021年3月31日，应视为其认可常璐等人对案涉房屋进行装修、改建，故梨园矿主张案涉房屋的装修、改建未经其同意，不应赔偿薛好杰装修损失的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决根据价格评估意见书认定梨园K歌吧装修损失并无不当。三、营业损失属预期利益损失，而预期利益的赔偿自主观上应是可能的，客观上还需要是确定的，同时还应符合合理预见原则。薛好杰与梨园矿于2020年1月9日签订补充协议，后不久即由于新冠疫情爆发停业，梨园矿也免收了其2个月租金；2020年3月份以后，虽然梨园矿口头通知薛好杰涉案房屋将移交至夏店矿，但直至2020年9月29日，梨园矿向薛好杰发出《律师函》通知薛好杰解除合同，拆除清理所添置资产。在此期间，薛好杰没有继续经营酒店并非由于梨园矿的过错。薛好杰主张营业损失146420元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于搬迁费用，薛好杰在一审庭审中明确表示“无能力再另行租赁经营酒店、宾馆”，可见薛好杰主观上无搬迁意愿，客观上也无搬迁事实发生；并且评估意见书中确定的装修损失包括可移动拆卸的资产，如梨园矿对该部分损失进行赔偿，也将不会产生搬迁费用，因此，薛好杰主张搬迁费用52000元缺乏事实依据，本院不予支持。一审结合薛好杰已租赁房屋的期限和梨园矿的过错程度，酌定梨园矿承担70%的民事赔偿责任并无不当,本院予以确认。综上，梨园矿应赔偿薛好杰的损失为1759517.34元［（2676981元+20000元-183384.8元）×70%］。中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省汝州市人民法院（2021）豫0482民初829号民事判决第一项“中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿于本判决生效后十五日内赔偿薛好杰1898411.34元”；二、撤销河南省汝州市人民法院（2021）豫0482民初829号民事判决第二项“驳回薛好杰的其他诉讼请求”；三、中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿于本判决生效后十五日内赔偿薛好杰1759517.34元；四、驳回薛好杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30363元，减半收取15181.50元及评估费50000元，由薛好杰负担25571.5元，中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿负担39610元。二审案件受理费21886元，由中国平煤神马能源化工集团有限责任公司梨园矿负担20285元，由薛好杰负担1601元。本判决为终审判决。审判长  李明审判员  郭滨审判员  彭莉二〇二一年七月二十八日法官助理张霞苗书记员王艳华