上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11109号原告：张婷，女，1978年4月7日出生，回族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：史贵勇，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄莉萍，上海市君志律师事务所律师。被告：谭佳伟，男，1983年11月18日出生，汉族，住上海市静安区。原告张婷与被告谭佳伟、上海中坛投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序。同年9月3日，原告申请撤回对被告上海中坛投资有限公司的起诉。同日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告张婷及其委托诉讼代理人史贵勇、庄莉萍、被告谭佳伟到庭参加诉讼。2020年10月30日，本案依法转为适用普通程序(独任审理)。本案现已审理终结。原告张婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年9月21日签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议；2、判令被告返还购房款1,780,000元；3、判令被告赔偿已付购房款的利息损失(按贷款市场报价利率计算，其中600,000元自2019年9月22日起算，400,000元自2019年9月30日起算，780,000元自2019年12月1日起算。)；4、判令被告支付违约金534,000元(按已付购房款1,780,000元的30%计算)；5、判令被告支付原告代缴的物业费2,196元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月21日,原、被告经居间签订《房地产买卖居间协议》及补充协议,约定：原告以1,980,000元的价格购买被告名下坐落于上海市松江区佘山镇华莹山路XXX弄XXX号XXX室房屋；付款方式：原告于2019年9月21日支付房款600,000元，同年10月1日前支付房款400,000元，过户当日支付剩余购房款；房屋交付：被告于2019年11月30日将房屋交付原告，如没有按时交付房屋,则被告违约,每逾期一个月则需赔付原告已付房款总金额的百分之五；如再逾期一个月则需赔付原告已付房款总金额的百分之十，赔付金额被告于每月底支付给原告。协议签订后，原告按约分别于2019年9月21日支付购房款600,000元、同年9月29日支付购房款400,000元,同年11月30日支付购房款780,000元,共计1,780,000元。同年11月29日,原告向物业公司交付了涉案房屋的物业费2,196元。后因涉案房屋由案外人李斌租赁使用且在租赁期限内致被告无法交付该房屋。原告只得在外租房,为此支出了额外的费用,遭受了损失。原告认为,其已按约履行了支付房款的义务,但被告未能按约履行交付房屋义务,已构成违约。原告购买房屋用于自住的合同目的不能实现。被告谭佳伟辩称，对原告所举证据均不持异议。确认原告给付了购房款1,780,000元及垫付了物业费2,196元。原告主张违约金过高,违约金应为一次性的且不应该每月递增。其已资不抵债无赔偿能力,如果涉案房屋无法腾退并交付原告，则由法院依法判决。本院经审理查明如下事实：2019年9月21日,原、被告经居间签订《房地产买卖居间协议》及补充协议,约定：原告以1,980,000元的价格购买被告名下坐落于上海市松江区佘山镇华莹山路XXX弄XXX号XXX室房屋；付款方式：原告于2019年9月21日支付房款600,000元，同年10月1日前支付房款400,000元，同年11月11日交房当日支付780,000元，过户当日支付剩余购房款200,000元；房屋交付：被告于2019年11月30日将房屋交付原告，如没有按时交付房屋,则被告违约,每逾期一个月则需赔付原告已付房款总金额的百分之五；如再逾期一个月则需赔付原告已付房款总金额的百分之十，赔付金额被告于每月底支付给原告。房屋交付给原告之前,该房屋需要缴纳的物业费由被告承担。此外，《房地产买卖居间协议》及补充协议还对交易税费等其他事项作了相应的约定。协议签订后，原告按约分别于2019年9月21日支付购房款600,000元、同年9月29日支付购房款400,000元,同年11月30日支付购房款780,000元,共计1,780,000元。后因涉案房屋由案外人李斌租赁使用且尚在租赁期限内致被告无法腾退并将房屋交付原告。原告无法入住使用该房屋只得在外租房,为此支出了额外的费用遭受了损失。以上事实，有不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》及补充协议、收款收据、付款凭证、租赁合同、支付宝转账凭证及当事人的陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告经居间签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，当属合法有效。原、被告均应按协议约定全面履行自己的义务。被告收取全部购房款后未依约将涉案房屋交付原告显已构成违约，应当依约承担违约责任。被告不能将涉案房屋交付原告，致原告购买房屋用于自住的合同目的不能实现，故原告依法有权要求解除双方间经居间签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议。结合案情，本院确认以本案起诉状副本送达被告之日即2020年8月20日为合同解除之日。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款、赔偿利息损失、支付违约金、支付代缴的物业费的诉讼请求，于法有据，本院均予以支持。补充协议约定的违约金过高，本院依法将违约金比例调整为日息万分之三。被告提出原告主张的违约金过高并请求予以调整的辩称意见，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告张婷与被告谭佳伟经居间于2019年9月21日签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议于2020年8月20日解除；二、被告谭佳伟于本判决生效之日起十日内返还原告张婷购房款1,780,000元；三、被告谭佳伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告张婷购房款1,780,000元的利息损失(其中以600,000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月22日起计算至全部清偿之日止的利息；以400,000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月30日起计算至全部清偿之日止的利息；以780,000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月1日起计算至全部清偿之日止的利息。)；四、被告谭佳伟于本判决生效之日起十日内支付原告张婷违约金140,442元(以1,780,000元为基数，自2019年12月1日起按日息万分之三计算至2020年8月20日止)；五、被告谭佳伟于本判决生效之日起十日内支付原告张婷代缴的物业费2,196元。案件受理费25,754元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费30,754元，由原告张婷负担2,833元(已付)，被告谭佳伟负担27,921元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 梁志泉二〇二一年二月四日法官助理 翟学蓬书 记 员 李 昕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。