山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初3133号 原告：马俊，女，汉族，1982年6月15日出生，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：梁茂柱，山东嘉会嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家铭，山东嘉会嘉律师事务所实习律师。 被告：王辉，男，汉族，1965年11月6日出生，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：迟宇超，山东青博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪仁成，山东青博律师事务所实习律师。 第三人：王**，男，汉族，1969年10月12日出生，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐汉明，山东德衡律师事务所律师。 原告马俊与被告王辉、第三人王**债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马俊及委托诉讼代理人梁茂柱、张家铭，被告王辉委托诉讼代理人迟宇超、纪仁成，第三人王**委托诉讼代理人施燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 马俊向本院提出诉讼请求：1.请求撤销王**与王辉于2020年1月9日签订的《房屋买卖合同》（青岛市市南区户）；2.王辉承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月至2019年10月，王辉的配偶刘宪娟分三次向马俊借款共计450万元，借款利息为月息1%。刘宪娟自2019年12月开始拖欠利息，马俊遂要求刘宪娟偿还全部借款，刘宪娟于2020年1月至2月偿还借款本金50万元，后经马俊多次催要，刘宪娟拒不还款并拖延支付利息。王辉系刘宪娟之配偶，在马俊向刘宪娟、王辉催要欠款期间，王辉于2020年1月9日将其名下位于青岛市市南区户房屋以不合理低价130万元转让给王**，该价格明显低于房屋现有的市场价值，王**购买时对该房屋的市场价值应该知晓却仍然购买，王**在签订房屋买卖合同时具有恶意，故马俊请求判如所请。 王辉辩称，一、王辉与王**签订的《房地产买卖合同》房屋成交价为373万元，并非130万元。王辉向王**出售房屋的行为是双方真实意思表示，双方并不存在恶意串通。二、涉案房屋的售房款373万元中的3682395.93元用于偿还银行抵押贷款、偿还马俊借款、偿还其他债权人借款，王辉出售房屋的目的是给刘宪娟清偿债务，并非躲避债务。综上，王辉请求驳回马俊的诉讼请求。 王**述称，一、涉案房屋买卖行为合法有效，王**系善意第三人，不存在恶意行为。即便王辉对马俊负有债务，但王**支付了符合房屋市场交易价格的全部房款，王辉可以用房款偿还债务，王**购买房屋的行为并没有对马俊的债权造成损害。首先，王辉与王**在房屋买卖之前并不认识，在王**看房过程中通过涉案房屋实际居住人（王辉岳母）才认识，不存在任何恶意及恶意目的；其次，王**已按照买卖协议并根据王辉指示支付了全部购房款373万元，该价格与市场价格一致，不存在低于市场价值的情况；再次，涉案房屋已经实际交给王**占有使用，王**已进行装修、交纳水电费和物业费等所有费用；最后，王**已经取得涉案房屋产权证书，完全符合房产交易中心办理变更过户的程序及实体要求，该过户行为合法有效。二、王**在购买涉案房屋时，并不知晓马俊与刘宪娟之间的债权债务情况。假设马俊与刘宪娟之间的债权债务关系是真实的，本案中与王**形成房屋买卖行为的人是王辉而不是刘宪娟，刘宪娟的债权人没有权利撤销王辉的买卖行为。王**在购买房屋时，无论是马俊还是王辉或者刘宪娟，均未向王**做过任何披露与告知，王**对马俊与刘宪娟之间的债权债务关系没有能力也没有办法了解并知晓。综上，王**已经按照约定履行完毕付款义务且房屋已经过户，王**是善意第三人，涉案房屋买卖行为合法有效，马俊的诉请不应得到支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并对证据进行了审查： 马俊提交的证据为：1.（2020）鲁0202民初2087号民事判决书，拟证明借款本金400万元及2020年3月6日前的利息11.6万元系王辉刘宪娟夫妻关系存续期间的共同债务。王辉和王**对该证据真实性及所证明的事项均无异议。本院对该证据及所证明的内容予以确认。2.房屋买卖资料一宗，拟证明王辉将价值390万元左右的涉案房屋以不合理低价130万元转让给王**。王辉和王**对证据的真实性无异议，但认为双方实际履行的合同价款为373万元。本院对该证据的真实性予以确认，对证明事项结合后续提交的证据后述。3.青岛市公安局市南分局金门路派出所对王**所作询问笔录，拟证明王**是通过链家房产购买的涉案房屋。王辉对该证据的真实性无异议，但认为王**在笔录中仅认可通过链家房产看到涉案房屋信息，并未承认是通过链家房产购买，而且王**在笔录中也自认购房款为373万元，是通过其妻分三次转账支付给王辉的，这更能证明涉案房屋实际履行情况。王**对该证据的真实性予以认可，但认为仅是在链家房产看到涉案房屋信息联系看房，最终是直接与王辉见面签订的房屋买卖合同。本院对该证据的真实性予以确认，因王**在该笔录中并未承认签订合同亦是通过链家房产，故本院对该证据的证明事项结合后续王**提交的《房地产买卖合同》而采信王辉和王**的质证意见。 王辉提交的证据为：1.华夏银行交易凭证一份，拟证明王**配偶于2020年1月6日向刘宪娟支付部分购房款245万元，刘宪娟于当日偿还华夏银行贷款2434395.93元。马俊对该证据的真实性无异议，但认为该款与购房款无关。王**对该证据的真实性及所证明的事项无异议。本院对该证据的真实性予以确认，对证明事项结合后续提交的证据后述。 王**提交的证据为：1.王辉与王**签订的《房地产买卖合同》，拟证明双方于2020年1月5日就涉案房屋签订了购房协议，价格为373万元。马俊对该证据的真实性有异议，认为王辉与王**的房产交易是通过链家房产进行介绍并买卖的，合同应由双方与链家房产共同签署，该合同并未进行备案登记，且合同用圆珠笔签订并有多处改动，应是为应付本案诉讼临时拼凑，不具有合同效力。王辉对该证据的真实性及所证明的事项无异议。本院认为马俊的质证意见没有证据支持，故对该证据的真实性及所证明的事项予以确认。2.张身份证、王**与结婚证各一份，拟证明王**与系夫妻关系。马俊该证据的真实性及所证明的事项无异议，王辉对该证据的真实性及所证明的事项无异议。本院对该证据的真实性及所证明的事项予以确认。3.银行付款凭证6张及对应银行流水、出具的收到条、出具的《代付款说明》以及刘宪娟出具的《说明》，拟证明王**根据王辉的指示，由其妻张于2020年1月6日向刘宪娟支付245万元、2020年1月9日向王辉支付125万元，王**于2020年4月8日向王辉岳母支付购房款尾款3万元，同时证明王**与刘宪娟之间并无其他交易往来，只有购房款的资金来往，不存在虚假及恶意的情况。马俊仅对银行转账凭证的真实性予以认可，对其他证据的真实性有异议，对于证明事项只认可支付给王辉的款项系购房款，认为支付给刘宪娟的款项与本案无关。王辉对上述证据的真实性及所证明的事项无异议。本院认为上述证据能够相互印证，因此对上述证据的真实性予以确认，同时因马俊没有证据证明张与刘宪娟以及赵认识并存有其他经济往来，故本院确认王辉、刘宪娟和赵分别收取了王**相应的购房款。4.青岛市房屋专项维修资金交款通知书及交付票据，拟证明王**已于2020年1月6日、1月8日交付了涉案房屋维修基金。马俊该证据的真实性及所证明的事项无异议，王辉对该证据的真实性及所证明的事项无异议。本院对该证据的真实性及所证明的事项予以确认。5.部分装修收据、涉案房屋水电费交纳凭证及照片一宗，拟证明王辉已于2020年11月份交付了房屋，王**进行了装修并实际入住。马俊对上述证据的真实性不予认可，认为无法看出装修的房屋是哪套。王辉对上述证据的真实性及所证明的事项无异议。本院对水电费交纳凭证的真实性及证明入住时间予以确认，其他证据采纳马俊的质证意见。6.税务票据两张，拟证明王辉与王**在房产交易中心备案的合同价格是130万元，但税务的计税价格是2218537.76元。马俊对该证据的真实性无异议，但认为该证据恰恰证明该房屋实际交易价格是130万元。王辉对该证据及所证明的事实无异议。本院对该证据及所要证明的事实予以确认。 根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于马俊与王辉、刘宪娟之间另案确定的债权债务关系情况 马俊以民间借贷纠纷为由另案起诉王辉、刘宪娟等，本院作出（2020）鲁0202民初2087号民事判决书，认定所涉借款系王辉、刘宪娟夫妻共同债务，判决：一、刘宪娟与王辉于本判决生效之日起十日内共同偿还马俊借款本金400万元及2020年3月6日前欠付的利息11.3万元；二、驳回马俊其他是诉讼请求。现该民事判决书已生效。 二、关于涉案房屋买卖情况 涉案房屋产权原登记在王辉名下。2019年12月份，王**从手机上链家APP卖方网站上看到涉案房屋出售信息，遂致电该网站销售询问涉案房屋销售信息。后王**联系链家中介人员实地查看涉案房屋，最终确定售价373万元，但最终王**未通过链家房产签订购房合同，而是直接与王辉于2020年1月5日签订了《房地产买卖合同》，约定王**以373万元的价格购买涉案房屋。 《房地产买卖合同》签订后，王**让其妻张于2020年1月6日向刘宪娟支付245万元、2020年1月9日向王辉支付125万元，王**于2020年4月8日向王辉岳母赵支付购房款尾款3万元，合计支付373万元。 2020年1月6日、1月8日，王**缴纳了涉案房屋的维修资金，同年1月9日与王辉在青岛市不动产登记中心办理涉案房屋过户手续，双方提交给该中心备案的《山东省二手房买卖合同》记载涉案房屋的成交价格为130万元，但青岛市李沧区税务局最终核定的计税价格为2218537.76元，为此，王**按此计税价格缴纳契税42257.86元。随后，涉案房屋转移登记至王**名下，不动产权证书为鲁（2020）青岛市不动产权第0001540号。 2020年11月份双方交付了房屋，王**遂实际入住。 三、庭审中，本院曾就涉案房屋交易时的市场价值询问各方当事人，各方当事人均认可373万元符合交易时的市场价值。 本院认为，根据法律规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”按此规定，本案需要甄别的焦点问题是本案是否存在王辉与王**交易的房屋价格属于不合理低价、低价交易对马俊造成损害且王**明知的情形。 纵观本案查明的事实，本院认为王辉与王**之间的交易行为并不存在上述情形：首先，王**与王辉在涉案房屋交易前并不认识，王**无法知晓王辉是否有对外债务，所以即便交易存在低价，王**也不具备知晓低价转让会构成对其他债权人造成损害的客观条件；其次，王**夫妻二人既不认识王辉，也不认识刘宪娟，王**夫妻二人与王辉和刘宪娟之间并无其他经济往来，因此，王**夫妻二人支付给王辉与刘宪娟的款项只能是购房款，由此本院认-定王**夫妻二人实际支付的购房款为373万元，并非提交给青岛市不动产登记中心备案的《山东省二手房买卖合同》记载的130万元。本院之所以作出如此认定，是因为现实生活中的二手房买卖存在大量所谓的“阴阳合同”，即在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋签订的数份不同价格的合同，送至房产交易中心登记备案的叫“阳合同”，只供登记备案用。双方私下留存的叫“阴合同”，作为双方交易的真实成交价格。买卖双方签订的“阳合同”中约定的房价是为逃避税负故意做低的，目的是逃避国家税收，该“阳合同”损害了国家利益，同时也违反了《税收征收管理法》关于纳税义务人应当如实办理纳税申报的强制性规定，因此“阳合同”中的合同价款条款应属无效，其他合同条款则因双方签约本意是房屋交易且不违反法律规定而具有法律效力。同时，民事法律行为应当“意思表示真实”，故“阴合同”中约定的房价才是买卖双方协商一致并遵从的。所以，尽管王辉与王**就涉案房屋买卖签订了两份不同的“阴阳合同”，但本院认定双方实际履行的并非是130万元的备案“阳”合同，而是373万元的合同并已按约履行。 综上所述，本院认为王辉与王**以373万元的价格对涉案房屋进行交易，符合当时的市场价值，不存在以明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害且受让人知道的情形，因此马俊以此为由请求撤销王**与王辉于2020年1月9日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回马俊的诉讼请求。 案件受理费100元、减半收取50元,以及保全费5000元，由马俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  纪新敏 二〇二一年五月十二日 书记员  田战勇