上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初34738号原告(反诉被告)：上海度地实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王新富，执行董事。委托诉讼代理人：吴观德，男。委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海颢宁市场营销策划有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：姚海，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海度地实业有限公司(以下简称度地公司)与被告上海颢宁市场营销策划有限公司(以下简称颢宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序。审理中，颢宁公司提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，并于2020年11月19日公开开庭审理，原告度地公司委托诉讼代理人马玉成，被告颢宁公司委托诉讼代理人肖志威、沈女义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告度地公司向本院提出诉讼请求：1.确认度地公司与颢宁公司就上海市静安区江宁路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2.判令颢宁公司将系争房屋腾空并交还给度地公司；3.判令颢宁公司支付自2019年12月15日起至2020年6月10日止的房屋租金5,802,186.90元，并支付逾期付款滞纳金：以欠付的2019年3月15日起至2020年3月14日期间的租金2,360,126元为基数，按日万分之五的标准自2020年3月15日起计算至实际支付之日止；以欠付的2020年3月15日起至2020年6月10日期间的租金2,809,394元为基数，按日万分之五的标准自2020年3月15日起计算至实际支付之日止；4.判令颢宁公司按980,021元每月的标准支付自2020年6月11日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；5.判令颢宁公司支付的租赁保证金1,860,000元作为违约金，度地公司无须返还。事实与理由：原、被告双方于2018年9月28日签订《上海市房屋租赁合同》及补充协议，合同约定度地公司将系争房屋出租给颢宁公司，用途为商业，租期自2018年12月15日起至2026年3月31日止，起始租金为933,354元每月。装修免租期为2018年8月15日起至2018年12月14日。租金支付方式为第一年一次性支付，第二年起按季度支付租金。合同签订后，度地公司将系争房屋交付给颢宁公司，颢宁公司经过装修后正常招租使用。自2019年12月起，颢宁公司拖欠租金，度地公司多次催讨，颢宁公司仅支付极少的租金。度地公司于2020年6月10日通知颢宁公司解除合同。综上,为保护自身的合法权益,度地公司诉至法院,请求判如所请。被告颢宁辩称，不同意解除合同及交还房屋，理由如下1.2019年7月19日，系争房屋中101、102、301、302、401号铺位的承租人骆莉，因实施诈骗行为导致该些店铺被公安局查封，查封面积占总面积的五分之二，查封期间该部分无法使用，直至2020年8月底才得以解封；2.颢宁公司将店铺转租给10家租户，2020年1月底，因为疫情影响，租户均向颢宁公司申请减免租金，其中4家退租，1家起诉颢宁公司。故因颢宁公司无法预见且无法避免的情况，双方的合同不能因此解约。拖欠的租金要求予以减免，不同意支付滞纳金。不同意没收保证金，因受疫情影响，颢宁公司并未违约。反诉原告颢宁公司向本院提出诉讼请求：1.减免2020年2月1日起至2020年6月30日期间的租金2,450,052.50元；2.度地公司向颢宁公司开具2018年12月15日起至2020年1月12日租金的专用增值税发票。事实和理由：2017年7月13日，颢宁公司自上海达深投资有限公司处承租系争房屋。后产权人同意租赁权变更至度地公司，2018年9月28日，颢宁公司和度地公司签订《上海市房屋租赁合同》，合同签订后颢宁公司支付保证金1,860,000元。2019年7月19日，系争房屋中101、102、301、302、401号铺位的承租人骆莉实施诈骗行为，导致该些铺位被上海市公安局静安分局查封，该铺位占了颢宁公司承租面积的五分之二。该些铺位于2020年8月底才得以解封，在长达十三个月期间，颢宁公司无法收取租金，也无法收回店铺继续使用，给颢宁公司造成了巨额损失。但颢宁公司仍支付2018年12月15日至2020年1月12日期间的租金11,966,853元。2020年1月以来，由于疫情的影响，承租商户均出现了经营困难，纷纷提出了减免租金的要求，导致颢宁公司无法正常收取租金，颢宁公司经营困难。系争房屋部分被查封以及新冠疫情的影响，属于不可遇见、不能避免且不能克服的客观情况，度地公司主张解除合同对于颢宁公司不公平。在颢宁公司缴纳租金后，度地公司一直未开具发票，导致颢宁公司向税务机关缴纳的税款增多，度地公司的行为属于违约行为。为维护自身的利益，颢宁公司故提出反诉请求。反诉被告度地公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。不同意减免租金。度地公司已经于2020年9月24日开具12,000,000元的发票，并交付给了颢宁公司，收件人为王长山。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋的权利人为上海祥宸行置业有限公司。2018年9月28日，度地公司(甲方、出租人)与颢宁公司(乙方、承租人)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，度地公司将系争房屋出租给颢宁公司，建筑面积5,114.27平方米，用途为商业；颢宁公司租赁经营范围为商业办公；租赁期限自2018年12月15日起至2026年3月31日止；装修免租期自2017年8月15日起至2017年12月15日止；房屋租金为6元每平方米每天，2018年12月15日起至2019年8月14日的租金为933,354元每月，2019年8月15日起至2021年8月14日的租金为980,021元每月，2021年8月15日起至2023年8月14日的租金为1,029,022元每月，2023年8月15日起至2026年3月31日的租金为1,080,473元每月。租金支付为第一年以年支付的方式支付租金，自2018年12月15日起按季度支付；保证金为1,860,000元；如颢宁公司未按合同支付租赁保证金、租金或其他费用，经度地公司书面催告后在10个工作日内仍未履行的，度地公司有权解除合同，并有权没收颢宁公司支付的租赁保证金和已支付的拆除费用；颢宁公司逾期支付租金，每逾期一日，颢宁公司须按应付租金数额的0.05%向度地公司支付滞纳金。合同还就其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，颢宁公司多次逾期支付租金，并欠付2019年12月15日起的房屋租金，至今未付。2020年4月16日，度地公司向颢宁公司发送《告知函》，载明度地公司多次催讨拖欠的租金，截止至2020年4月30日，拖欠的租金为6,450,189元，逾期支付滞纳金为811,755.66元。2020年6月9日，度地公司向颢宁公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，告知颢宁公司因未能按约支付租金及逾期付款滞纳金，度地公司于2020年6月10日解除双方的房屋租赁合同，要求颢宁公司腾空归还房屋并承担违约责任。本院认为，度地公司与颢宁公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守。关于合同解除，首先，关于被查封的部分商铺，查封系次承租人涉及诈骗导致，颢宁公司以此要求度地公司减免该部分的租金并无依据；其次，疫情发生后，因存在一定期间不能经营的情况，度地公司和颢宁公司均遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，双方可协商变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，促进合同继续履行，分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。但颢宁公司欠付租金金额较大，拖欠的时间较长，颢宁公司未举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍。在此情况下，颢宁公司拖欠租金构成违约，度地公司有权解除合同，解除日为2020年6月10日。合同解除后，颢宁公司应将系争房屋腾空并交还给度地公司。关于欠付租金，2020年12月15日起至2020年3月14日的租金，按照合同约定颢宁公司应支付2,940,063元，已支付579,937元，考虑到疫情的影响，颢宁公司提出减免部分租金，本院酌情确定颢宁公司剩余应支付1,380,105元；2020年3月15日起至2020年6月10日的租金，颢宁公司均应支付，为2,940,063+5114.27×6×88即2,700,334.56元。关于逾期付款滞纳金，度地公司主张颢宁公司支付以欠付租金为本金，按日万分之五计算自应付之日次日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金，尚属合理。根据上述颢宁公司应支付的租金，本院确认颢宁公司应支付的逾期付款滞纳金为：以1,380,105元为本金，按日万分之五的利率，自2020年3月15日起支付至实际支付之日止；以2,700,334.56元为本金，按日万分之五的利率，自2020年6月15日起支付至实际支付之日止。关于占有使用费，度地公司主张颢宁公司按980,021元每月的标准支付自2020年6月11日起至实际交还房屋之日止的占有使用费，于法有据，应予支持。关于违约责任和租赁保证金，因颢宁公司违约导致合同解除，颢宁公司应承担违约责任。度地公司要求没收保证金1,860,000元，实质是要求颢宁公司承担违约责任。度地公司要求没收1,860,000元作为违约金，尚属合理，本院予以支持。关于开具发票，颢宁公司主张度地公司向其开具发票，开具发票不属于法院民事案件的处理范围，故不予处理。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海度地实业有限公司与被告上海颢宁市场营销策划有限公司就上海市静安区江宁路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内将上址房屋腾空并交还给原告上海度地实业有限公司；三、被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海度地实业有限公司欠付的租金4,080,439.56元；四、被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海度地实业有限公司支付逾期付款滞纳金(以1,380,105元为本金，按日万分之五的利率，自2020年3月15日起计算至实际支付之日止；以2,700,334.56元为本金，按日万分之五的利率，自2020年6月15日起计算至实际支付之日止)；五、被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内按980,021元每月的标准向原告上海度地实业有限公司支付自2020年6月11日起至实际交还房屋之日起的房屋占有使用费；六、被告上海颢宁市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海度地实业有限公司违约金1,860,000元(以上海颢宁市场营销策划有限公司已支付的租赁保证金1,860,000元折抵)；七、被告(反诉原告)上海颢宁市场营销策划有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，案件受理费89,043元，反诉案件受理费2,488元，由原告(反诉被告)上海度地实业有限公司负担6,531元，被告(反诉原告)上海颢宁市场营销策划有限公司负担90,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  吴春林人民陪审员  吴 昆二〇二一年二月二十四日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。