大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1215号原告：大连盛源物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区水师营街道新城大街686-7号。法定代表人：张海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐少锋，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光宇，广东普罗米修（大连）律师事务所实习律师。被告：刘冰，女，1987年12月9日出生，汉族，软件工程师，住大连市旅顺口区。原告大连盛源物业管理有限公司与被告刘冰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐少锋、李光宇及被告刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连盛源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年6月30日至2019年12月31日的物业服务费1746元，滞纳金2875元，总计4621元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月1日与大连狮城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告刘冰购买的位于大连市旅顺口区房屋提供物业服务，收取物业费及有关费用。被告自2018年6月30日开始未交纳物业费，至2019年12月31日共欠物业费1746元，原告多次催收无果。原告按照约定履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按照约定交纳物业费，已经构成违约。根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，原告提起诉讼。被告刘冰辩称：一、被告对原告收取物业费的合法合理性提出质疑。原告在经营期间没有向小区业主出示过具有法律效力的文件，如物业企业资质、服务许可或收费许可等文件。二、大连狮城房地产开发有限公司将物业管理权委托给不具有资质的原告管理，违反了《合同法》第五十二条第五款的规定，《前期物业管理委托合同》无效。三、原告主张的事实无理无据。1.《前期物业管理委托合同》是大连狮城房地产开发有限公司与原告签订的，被告未签署过，也没有见过。且经小区代表到物业管理中心查询，原告未就该合同进行备案，存在违法经营的事实。2.被告自2018年春天开始即未享受过物业服务。3.被告未曾收到过原告的书面催缴通知。4.原告于2019年5月27日发布《关于退出“新加坡花园小区”物业服务业务的报告》，并于2019年6月16日、17日搬空办公室。5.原告主张滞纳金缺乏依据。四、即使合同有效，但原告没有提供服务、提供的服务严重有违合同约定，被告依法行使先履行抗辩权。首先，小区整体环境差，垃圾清理不及时，垃圾遍地，绿植毁坏、违建等行为得到默许。其次，公共设施损坏，单元门锁、电梯监控、路灯、地下电缆、消防栓大都处于损坏状态。再次，业主具有知情权，但原告从未公示过物业费收支账目、电梯内广告收益及用途以及维修基金的情况。最后，被告自2014年入住单元门就没有锁，2017年自行车丢失查找监控发现都不好用，2018年楼上6点装修向物业投诉却置之不理无奈报警，因大风大雨天导致东墙渗水墙皮脱落，联系物业却未予处理。综上，是原告违约在先，被告依法行使先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业费。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了不动产查询卡、前期物业管理委托合同、公告、新加坡花园业主临时公约、业主信息登记表、业主缴费记录存根7张、电费及电梯维修费发票照片打印件19张。被告提交了来源于网络的新闻报道打印件3份、照片打印件3张以及报告打印件。经庭审质证，被告对原告提交的不动产查询卡、临时公约及业主信息无异议，对其他证据不知情，对真实性、合法性有异议。原告对被告提交的报告真实性无异议，对其他证据的真实性、关联性有异议。本院认为，原告的证据以及被告提交的报告符合证据的形式与内容要件，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的新闻报道及照片打印件可以在一定程度上反映出案涉小区当时的物业管理状态，但物业管理系动态服务过程，该证据不足以证明被告提出的原告未尽物业服务合同义务的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，房屋建设单位大连狮城房地产开发有限公司（甲方）与大连盛源物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，将新加坡花园A区委托原告实行前期物业管理。后双方分别于2017年9月30日、2018年9月30日对该合同进行了续签，截止时间至2019年12月31日。《前期物业管理委托合同》对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费、违约责任等内容作出约定。合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳。乙方按照甲方与业主签订的销售合同相关约定向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。另查，位于大连市旅顺口区的房屋（面积121.26平方米）原房主为徐燕，徐燕在购房后与大连怡安物业服务管理有限公司签订了《新加坡花园（二期）业主临时公约》。约定大连怡安物业服务管理有限公司受大连狮城房地产开发有限公司委托对新加坡花园（二期）实施前期物业管理，其中物业服务费由业主按住宅建筑面积每月每平方米0.8元的标准向物业公司交纳。2014年1月20日，案涉房屋由徐燕变更登记至被告名下。再查，2019年5月27日，原告向旅顺口区水师营街道办事处、住房和城市建设局、水师营街道小南村居委会提交《关于退出“新加坡花园小区”物业服务业务的报告》，内容为：“我司与开发建设单位前期物业委托服务合同已到期，加之我司经营战略调整等原因，故决定退出新加坡花园小区物业服务业务。退出时间2019年6月17日，在此之前（即从今日起至6月17日）请水师营街道及相关部门按照《辽宁省物业管理条例》有关规定，与我司进行移交。我司承诺在退出小区物业服务业务之前，将一如既往的做好各项服务工作。我司在项目服务期间，各单位及部门领导和业主对我司物业管理工作给予了大力支持和帮助，对此我们表示衷心感谢。特此报告。”2019年12月31日，大连市旅顺口区水师营街道办事处向小区业主出具《公告》一份，内容为：“新加坡花园小区全体业主：大连盛源物业管理有限公司将于2020年1月1日正式退出新加坡花园小区物业服务。为了确保小区业主正常生活秩序，按照《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》有关规定，水师营街道办事处将组织新加坡花园小区业主实行应急管理，应急管理期间的费用由小区全体业主承担，应急管理期限为6个月。应急管理期间的保洁、秩序维护及电梯运行等工作暂由水师营物业服务中心承担。请新加坡花园小区全体业主自2020年1月1日起到应急管理办公室缴纳应急管理期间的物业费用，对小区应急管理工作给予支持和配合！特此公告。”庭审中，被告主张原告曾将上述报告张贴于小区内，但未能提供证据予以证明，被告确认其在2018年6月30日至2019年12月31日未曾交纳物业费。原告主张其原计划于2019年6月17日退出案涉小区的物业服务，但水师营街道办事处等相关部门对其报告并未准许，并要求原告提供物业服务至2019年12月31日；原告未曾将上述报告张贴于小区内。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉新加坡花园小区的建设单位大连狮城房地产开发有限公司依法与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳其欠缴的物业费。关于原告实际撤离案涉小区的时间。被告提供的报告记载了原告计划于2019年6月17日退出案涉小区的物业服务，但从其内容可以看出，该报告为原告提交水师营街道办事处等部门的计划撤出新加坡花园小区的请示，而非对全体业主的告知，被告以此主张原告于2019年6月17日即撤离案涉小区缺乏依据。结合水师营街道办事处出具的《公告》内容，以及原告提交的其曾于2019年6月至12月间为案涉小区缴纳电费并支付电梯维修费的证据，可以证明原告于报告提交后至2019年12月31日间仍为案涉小区提供物业服务的事实。故被告应向原告交纳2018年6月30日至2019年12月31日的物业费1746元（0.8元/月/平方米×121.26平方米×18月）。关于原告提出的滞纳金的主张，考虑到原告现已撤离案涉小区，且在其提供物业服务的过程中确有不当之处，本院对原告的该项请求不予支持。关于被告提出的原告缺乏物业资质、未尽物业服务义务等抗辩意见。首先，物业企业的资质证明、收费许可以及是否备案均属于行政管理范畴，不能成为被告不交纳物业费的理由。其次，物业管理服务是一个持续性的动态过程，良好的小区环境既有赖于物业企业的管理服务，也需要全体业主的共同维护。服务最终的效果是通过服务对象的感受来评判，相同的服务不同的服务对象感受可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或者少交物业费不利于大多数缴费业主的权益和小区整体利益。业主采取拒缴物业费的方式来表达内心的不满并不能从根本上解决问题，依法依规理性维权才是社会主义法治理念的价值所在。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘冰于本判决生效之日起十日内给付原告大连盛源物业管理有限公司2018年6月30日至2019年12月31日间的物业费1748元；二、驳回原告大连盛源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 岳 媛人民陪审员 陶 媛人民陪审员 刘焕恩二〇二一年八月十七日书 记 员 苗雪婷