文书内容沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书            案由              物业服务合同纠纷              案号              （2021）辽0112民初7798号                  当      事      人              原告              原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区。      负责人：周晓光，系公司总经理。      委托诉讼代理人：高艳双、李临东，均系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。                  被告              被告：苏晓威，男，1968年4月26日出生，汉族，住沈阳市浑南区。                  诉辩主张              原告      诉称              原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务公司，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费，故诉至法院，请求法院判令被告支付物业费51,160.71元，诉讼费由被告承担。                  被告      辩称              被告刚进住园区时环境优美、服务到位，园区整洁有序，物有所值。2016年碧桂园物业进入，管家服务不断缩水，保洁人员不断地更换减少，路灯变成了时有时无的亮，下雪天主路不及时清扫，小道更是靠业主自己清理，垃圾成堆。      绿化树没人维护，园区植物出现病虫害严重到影响每家小院子的植物花草，果子掉到地上没人收拾，烂到地上踩得到处是，满院子都是酸臭味。      大门保安管理混乱，园区的保安平时衣冠不整，不认真工作，外来车辆和非园区人员随意进出，车辆乱停乱放，大门口上下班车辆经常拥堵，外来车辆直接进入地库，停在私家车库门口，白天闲杂人员在小区到处闲逛，在联排楼前向屋内窥视并大声的评论，许多外人带着口袋或拉着小车每天一遍一遍地翻垃圾箱捡东西。      物业公司收费服务不相适应的地方还有小区一、二期内公共部分设立的3块大电子屏、2块滚动字幕、15块广告牌、51块电梯电视、一个快递驿站、3-2号楼顶出租给通讯公司架设天线，据了解仅顶楼出租一项每年收入12万元，辽宁省《物业管理条例》第六十七条规定，利用共用部位，公共设施、设备从事经营活动的，应当经业主大会及相关业主同意，经营收益归全体业主共有。经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次，经营所得收支情况接受业主监督，但现在物业剥夺了业主们的决定权和知情权，业主要求物业公示收支情况，物业毫不理会，2015年9月碧桂园物业进住至今从未公示过任何收支情况，支出和收益不明不白，侵占了全体业主的利益。      碧桂园物业公司是2015年9月份入园的，进来的第一件事就是在10月初放掉了小区内景观湖的湖水，临湖的房子要比其他的房子每平米贵2,000余元，到了2016年春天也没有注水，业主投诉到物业要求注水，直到2017年5月才给注水，临湖的业主就是奔着小湖高价买的房，但根本就没有享受到舒适的湖景环境。      园区监控街路、地下车库都是盲点，2017年业主们反映强烈要求修复，时至今日也没来修复，我这几年一直生活在惶恐之中。      除此之外，物业对路灯、地灯、门前灯、单元门灯维修不及时，经常漆黑一片，业主经常投诉，但物业公司却迟迟不予整改，2018年6月4日晚几个业主仅在洋房区域内(九栋洋房），就查出不亮灯如下之多：壁灯74个，入户单元灯51个，地灯33个，照明灯不亮的、坏的、只有线没有灯座的、水泥抹死的遍布园区，共计306个。辽宁省《物业管理条例》第六十一条规定，物业服务企业应当按照法律规定和物业合同的约定，采取网络信息化安全防范措施，做好物业管理区域的安全防范工作，物业这样的管理与服务没有给业主创造出安居乐业的环境。      道路损坏、围墙脱皮裂纹倾斜、楼体漏水等都没有及时维修，业主们意见强烈，2020年以来社区组织园区业主与碧桂园物业公司召开了多次协调会，要求物业公司整改，提高服务质量，结果到现在一项都没落实。我还经常向碧桂园总部投诉电话反映，每次得到的回答都是：你的问题我们已经记录，我们会及时向他们反馈的。完了这件事就又石沉大海跟没发生一样。我再打电话询问她会说我己经反应了正在协调。      还有我们二期园区的围墙，碧桂园在销售其他新楼盘时宣称新住户可以共享我们的绿化，为此要扒掉我们的围墙，全体二期业主自发组织巡逻阻止野蛮强拆，最后在有良知的好人帮助下找到了相关文件和图纸，才将碧桂园的狼子野心粉碎掉。      碧桂园物业与开发企业于2015年7月单方面违法终止原2011年购房合同附随的《前期物业管理合同》，并以违规的议案操作、改签明显损害公园里二期全体业主合法权益的碧桂园《前期物业服务合同》。碧桂园又勾结无良，阻止我们成立自己的业主委员会，以达到他们长期用垃圾服务收取高额物业费的目的。      我本良民，只是要求基本的平等和尊重，按照契约精神办事，本以为经过长时间大家的投诉物业会幡然醒悟，最后妥善解决，没想到恶人先告状，我成了被告，此事可能对碧桂园不算事，但对我们每个业主就是大事，己经不是物业费和物业服务的事，是以大欺小、践踏法律、藐视人权的事，我们也会拿起法律武器验证公平的合理性。恳请法官依据事实给予公正公平的裁决。      此外，被告补充答辩意见如下：园区高层楼顶设置了通讯发射塔，物业曾承诺于2021年5月之前拆除，但现在不仅未拆除，反而在业主不知情的情况下又续约了三年；车库的自动排水故障至今未恢复，渗漏问题仍存在；原告进驻园区后私搭乱建，严重影响园区环境；别墅区本禁止停车，但现在乱停乱放的现象非常严重，门卫根本不予阻拦，原告为此向碧桂园总部打电话投诉也没有回应。                  查明事实              房屋      地址              沈阳市浑南区塔北路33-12号201              房屋      面积              229.69平方米                  收费      标准              4.1元/平方米/月              欠费      时间              2016年5月1日至2020年11月30日                  是否订立物业服务合同              是     □否      □其他                  是否提供物业服务              是     □否      □其他                  其他              无                  本院认为              原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。      关于被告提出原告在公共设施维护、公共事务管理等方面服务不合格的问题，被告作为业主，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故被告此项拒交物业费的主张，本院不予支持。      关于物业费收取标准，其中2016年5月1日至2020年8月31日期间部分，本院及沈阳市中级人民法院在此之前作出的系列生效判决中均已对案涉园区该期间的物业费收取标准进行了认定，故本案应以此标准计算，即2016年5月1日至2019年12月31日期间按照4.1元/平方米/月的标准计算，2020年1月1日至2020年8月31日期间按照4.1元/平方米/月的80%标准计算；其中2020年9月1日至2020年11月30日期间部分，因原告提供的证据不足以证明其在此期间已将上述系列生效判决中所提及的物业服务方面存在的问题解决，故此期间的物业费仍应按照4.1元/平方米/月的80%标准计算。      综上，被告应支付的物业费数额计算为：44个月×4.1元/平方米/月×229.69平方米+11个月×4.1元/平方米/月×229.69平方米×80%=49,723元。                  裁判依据              《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第七条。                  裁判主文              被告苏晓威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司支付2016年5月1日至2020年11月30日期间的物业费49,723元。      如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费539.5元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司负担17.5元，由被告苏晓威负担522元。                  告知内容              如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。      审判员  卢政麒二〇二一年六月二十三日书记员  郭校语