湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1371号原告：长沙市高升资产管理有限公司。住所地在长沙市雨花区湘府中路117号金典商务中心5栋1708房。法定代表人：张琳，副董事长。委托诉讼代理人：张志龙，男，1988年11月1日出生，汉族，住长沙市雨花区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张栋，男，1977年2月11日出生，汉族，住长沙市雨花区，系该公司员工。被告：长沙市橡皮筋文化艺术有限公司。住所地在长沙市雨花区湘府中路48号高升星光天地1-2001商铺。法定代表人：吴永峰。原告长沙市高升资产管理有限公司(以下简称原告)与被告长沙市橡皮筋文化艺术有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志龙、张栋到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商业管理费274994元、逾期付款违约金161629.68元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月27日，原告、被告和江苏橡皮筋艺术培训集团有限公司签订《商业运营管理合同主体变更三方协议》，原告受托对被告承租使用的位于长沙市雨花区平方米的物业进行商业运营管理。合同期限与房屋租赁合同相同（自2019年11月27日至2028年9月30日）。《商业运营管理合同》约定了每年、每月的商业管理费标准，支付方式与房租相同，支付周期为三个月，上期最后一个日历月15号前支付下一期的商业管理费；被告拖欠商业管理费的，每逾期一日，原告有权收取万分之五的违约金。截至2020年10月31日，被告拖欠原告2020年1月25日至2020年10月31日的商业管理费274994元。原告多次催告后，被告仍未支付。2020年11月4日，原告已向被告送达解除合同的通知，《商业运营管理合同》现已解除。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理，认定事实如下：2018年9月10日，原告（甲方）与常州市艺秀艺术咨询有限公司（乙方）签订一份《商业运营管理合同》。约定：1、乙方与产权方已签订《房屋租赁合同》。甲方作为商业运营管理方对高升星光天地实行专业化、品牌化的整体运营和管理，乙方自愿将本合同项下的商铺纳入整体运营管理范畴，委托商业管理期限与《房屋租赁合同》的租期一致；2、乙方承租的商铺位置为1-2001，建筑面积为1478.46平方米，租赁用途为从事少儿培训、经营品牌为橡皮筋（及乙方或乙方关联公司旗下的其他品牌）；3、商业管理费的标准为：2018年10月1日至2019年4月30日为14784.6元/月，2019年5月1日至2019年9月30日为44353.8元/月，2019年10月1日至2019年12月31日为14784.6元/月，2020年1月1日至2020年9月30日为44353.8元/月，2020年10月1日至2021年9月30日为44353.8元/月；4、乙方以转账的方式向甲方支付商业管理费，乙方拖欠商业管理费的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期金额的万分之五的违约金；5、本合同终止或解除的，双方应承担的违约责任按约定承担，商业管理费按实际发生据实结算；6、本合同作为《房屋租赁合同》的附属合同，在主合同解除时，本合同一并解除。本合同未尽事宜，参照《房屋租赁合同》的约定；双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告将场地交给常州市艺秀艺术咨询有限公司使用并进行管理，该公司亦按约向原告支付了商业管理费等。2019年5月5日，常州市艺秀艺术咨询有限公司更名为江苏艺秀艺术培训集团有限公司；2019年6月11日，江苏艺秀艺术培训集团有限公司更名为江苏橡皮筋艺术培训集团有限公司。2019年11月27日，原告（甲方）与江苏橡皮筋艺术培训集团有限公司（乙方）、被告（丙方）签订一份《商业运营管理合同主体变更三方协议》。约定：甲、乙双方于2018年9月10日就位于长沙市雨花区场地签订了《商业运营管理合同》，三方同意自2019年11月27日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，乙方从变更之日起退出原合同关系；原合同约定的由乙方所享有的权利和承担的义务，变更之日后由丙方享有和承担；本协议是原合同的补充，具有同等的法律效力。上述协议签订后，《商业运营管理合同》由原告和被告实际履行。自2020年1月15日起，被告未再按约向原告及时足额支付商业管理费。其中，2020年1月25日至2020年4月24日期间的欠费金额为88707.6元；2020年4月25日至2020年7月24日期间的欠费金额为133061.4元；2020年7月25日至2020年10月24日期间的欠费金额为44353.8元；2020年10月25日至2020年10月31日期间的欠费金额为8870.76元。2020年11月3日，原告向被告发出《关于解除的函》，载明因被告欠付商业管理费的行为已构成严重违约，现告知被告《商业运营管理合同》及相关协议自被告收到本函件时解除，要求被告在2020年11月10日前向原告支付所欠的商业管理费及违约金。次日，被告的法定代表人吴永峰在该份函件上签字捺印予以确认。此后，原告向被告催要欠付的费用未果，于2021年1月15日诉至本院，要求判如所请。另查明：2018年9月10日，长沙市高升投资管理有限公司与常州市艺秀艺术咨询有限公司签订一份《房屋租赁合同》。长沙市高升投资管理有限公司将其合法拥有的位于长沙市雨花区湘府中路48号的房屋出租给常州市艺秀艺术咨询有限公司使用，租赁面积1478.46平方米，租期为10年（自2018年10月1日至2028年9月30日）。以上事实，有商业运营管理合同、工商信息资料、商业运营管理合同主体变更三方协议、关于解除商业运营管理合同的函以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与常州市艺秀艺术咨询有限公司签订的《商业运营管理合同》及原告与江苏橡皮筋艺术培训集团有限公司、被告签订的《商业运营管理合同主体变更三方协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在签订《商业运营管理合同主体变更三方协议》后，被告成为《商业运营管理合同》的缔约方。但是，在合同的履行过程中，被告自2020年1月15日起未按约定的时间和金额向原告支付商业管理费，其行为已构成违约。因被告的违约行为，致使原告订立合同并获取利益的目的落空，缔约目的无法实现。因此，原告于2020年11月3日致函被告主张解除双方签订的《商业运营管理合同》，系行使合同的法定解除权，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，被告欠付原告自2020年1月25日至2020年10月31日期间的商业管理费274994元，原告诉请被告支付该段期间的费用，有事实和法律依据，本院予以支持。另外，《商业运营管理合同》约定，如被告拖欠商业管理费，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向原告支付违约金。本院认为，双方约定的违约金标准过高，考虑到原告的实际损失，并结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付商业管理费金额的日万分之二。同时，因《商业运营管理合同》未约定商业管理费的支付时间，故本院酌情确定违约金起算时间为各段期间最后一日的次日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙市橡皮筋文化艺术有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙市高升资产管理有限公司欠付的2020年1月25日至2020年10月31日期间的商业管理费274994元及逾期违约金（自2020年4月25日至2020年7月24日以88707.6元为基数，自2020年7月25日至2020年10月24日以221769元为基数，自2020年10月25日至2020年10月31日以266122.8元为基数，自2020年11月1日至实际清偿之日以274994元为基数。均按日万分之二的标准计算）；二、驳回原告长沙市高升资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7850元，公告费560元，合计8410元，由被告长沙市橡皮筋文化艺术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  朱晓云人民陪审员  周 辉人民陪审员  周建玲二〇二一年八月二十日书 记 员  刘 倩附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。