沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0106民初776号 原告：张xx，男，汉族，1988年9月18日出生，住址：辽宁省盖州市。 委托代理人：范海斌，系辽宁金河律师事务所律师。 被告：杨x，女，汉族，1976年2月7日出生，住址：沈阳市沈河区。 委托代理人：孙熙午，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 原告张xx诉被告杨x房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年5月14日原告与被告签订《房屋租赁合同》，原古承租位于辽宁省沈阳市铁西区商业网点用千经营“沈阳市铁西区星一代教育培训中心〃，该中心属于培训教育行业。合同期为2019年6月21日至2021年6月20日，年租金为105000元，租期为2年。在签订合同时，原告缴纳的第-年的租金。2020年1月末全国爆发新型冠状病毒，受疫情影响,同时为了全力配合国冢打好防控阻击战，维护公共生命安全和身体健康，我中心坚持贯彻习**总书记重要指示精神，按照党中央、国务院号召遵过从辽宁省防控指挥部，辽宁省教肓厅，沈阳市教育局,铁西区教肓局等部门下发的全面暂停校外培训机构线下培训课程的重要文件通知，也就是中心属于政府明令暂停业的行业.从2020年2月1开始至起诉时中心暂停了全部线下课程，而且在未得到冇关部门允许情况下中心何时开课尚不确定，直接导致经营收入巨亏。基于上述疫情属于不能预见，不能避免，不能克服，不可抗力的客观事实存在，原告多次要求被告给予减免疫情期间的房租，但被告不同意给予减免.尤其在房屋所有权人为路凤英已经明确给予原告减免4000元租金情况下，被告仍然不同意给予减免，并将该4000元占为己有。1、请求法院判令被告杨x给予减免并退还原告张xx2020年2月份、3月份、4月份的租金共计26250元、5月1日份、6月份每月一半房屋租金共计8750元，以上总计35000元；2、请求贵院判令被告杨x退还房屋产权所有人路凤英给原告减免的租金4000元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、双方合同真实有效，无减免租金事由。答辩人于2016年3月19日与房屋所有权人路凤英签订《房屋租赁合同》，双方约定租期为10年，自2016年4月1日至2026年3月31日，每年租金100,000元，答辩人每年按期向房屋所有人支付租金，答辩人已合法取得了该房屋的使用权，2019年5月14日，答辩人经路凤英同意将该房屋转租给被答辩人，答辩人与被答辩人约定租期自2019年6月21日至2021年6月20日，每年租金105,000元，该转租符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人之规定。因此，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人有法律约束力。答辩人在承租再转租的商业活动中已承担了较大的经营风险，答辩人与被答辩人在签订《房屋租赁合同》之初，答辩人已为被答辩人减免20天的租金，供被答辩人对房屋进行装修，折合成租金为5833元人民币，答辩人并未因转租获利却遭受损失且不存在任何违约行为的情况下，被答辩人要求答辩人减免租金35000元的请求，明显有违公平原则。且疫情期间减免房租并不是法律法规的强制性规定，减免房租的决定权在于答辩人。被答辩人请求减免房租之请求无事实及法律依据。二、本案不适用不可抗力原则。新冠疫情发生后，沈阳市政府于2月初就发布通知，支持企业安全有序全面恢复社会经济秩序，被答辩人所在的铁西区政府亦没有禁止被答辩人使用涉案房屋。据此，被答辩人所称营业收入损失并非受政府防控措施直接导致或者疫情影响等客观因素导致，依法不应适用不可抗力原则。况且，被答辩人所从事行业属于受疫情影响较小的行业，被答辩人即使无法线下教学，亦可进行网络授课以维持营业收入，故其营业收入损失属于市场行为存在的经营风险。毋宁说，新冠炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到新冠炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。故被答辩人要求答辩人减免租金的理由于法无据。三、被答辩人提出退还减免租金没有事实及法律依据。被答辩人提出的“答辩人杨卓退还房屋产权所有人路凤英给被答辩人减免的租金4000元”无事实及法律依据。1.房屋所有权人路凤英提出为答辩人减免4000元租金系基于答辩人与路凤英之间签订的《房屋租赁合同》，该合同项下的权利义务只能赋予该合同相对人，即路凤英对答辩人减免房租的承诺仅对答辩人发生效力，被答辩人作为上述合同之外的第三人，对前述4000元租金不享有任何权利。2.答辩人与被答辩人基于《房屋租赁合同》成立房屋租赁合同关系，该合同关系仅在答辩人与被答辩人之间发生法律关系，双方在合同中并未约定任何减免事由，被答辩人对于房租价款有异议仅可与答辩人进行协商，在双方协商未果的情况下，答辩人有权拒绝同意减免房租。因此，被答辩人提出的第二项诉讼请求无事实及法律依据应予以驳回。综上，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法审理，驳回被答辩人全部诉讼请求。 经审理查明，路凤英为坐落于沈阳市铁西区九门网点房主。被告杨x与路凤英签订《房屋租赁合同》，约定：杨卓承租访网点，租期十年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止，租金10万元/年。原告张xx系沈阳市铁西区星一代教育培训中心法定代表人，2019年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告杨x将该案涉房屋转租原告，约定：租用期限两年，自2019年6月21日起至2021年6月20日止，租金人民币105000元/年。合同签订后，双方如约履行各自义务，2020年6月，原告诉讼，请求被告减租。 另查明，房主路凤英为承租人减租4000元，交被告杨卓。 针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，对于租金、租赁物等内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。2020年爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，属不可抗力，政府相关部门亦采取相关措施积极应对。依相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，原告以疫情原因请求减免租金本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定，判决如下： 一、被告杨x于本判决发生法律效力之日起十日返还原告张xx租金人民币4000元； 如被告逾期履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费338元，由被告杨x承担25元，原告承担313元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  高燕玲 二〇二一年二月七日 书记员  刘明杭 本判决适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二） 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。