湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0502民初167号 原告（反诉被告）黄世在，男，1943年8月29日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 委托代理人李秋盈，系黄世在女婿，1975年8月11日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，现住宜昌市西陵区。（特别授权代理） 委托代理人邱洲，北京盈科（宜昌）律师事务所律师。（特别授权代理） 被告（反诉原告）杨帆，男，1991年7月12日出生，汉族，住湖北省神农架林区。 委托代理人徐建强，湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权代理） 原告（反诉被告）黄世在与被告（反诉原告）杨帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晓蓉独任审判，于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄世在及其委托代理人李秋盈、邱洲，被告（反诉原告）杨帆及其委托代理人徐建强到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄世在诉称，2018年7月15日，原告与魏来签订《房屋出租合同》，约定原告将位于宜昌市××××号房屋出租给魏来，后经原告、被告、魏来三方协商一致，承租方由魏来变更为被告杨帆。原、被告于2019年9月1日另行签订了《房屋出租合同》，合同约定租赁期22个月，自2019年9月1日至2021年6月30日；前10个月每月租金3500元，自2020年7月起每月租金4000元，租金按季度支付；合同还约定若承租方拖欠房租累计一个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应同时向出租方支付合同总租金的违约金。 前述合同签订后，原告依约交付房屋，但截至目前被告实际只支付了2019年10月至2020年3月的租金共计21000元，剩余租金至今未付，原告多次找被告协商及催要均无果，被告亦拒绝解除合同，拒绝腾退房屋。故诉请法院依法判令：1、确认原告（反诉被告）黄世在与被告（反诉原告）杨帆的《房屋出租合同》于2020年11月26日实际解除；2、被告（反诉原告）杨帆立即向原告（反诉被告）黄世在腾退承租房屋；3、被告（反诉原告）杨帆支付自2020年4月1日至2020年11月26日的租金29967元，承担违约金16600元；3、被告（反诉原告）杨帆承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）杨帆答辩并提起反诉称，因出租房屋有一部分系原告违章搭建，故双方所签《房屋出租合同》部分无效；有效部分因租赁房屋被拆除已实际解除；双方约定的违约金数额过高，请求法院依法调减，并提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋出租合同》部分无效；2、确认《房屋出租合同》中的有效部分已于2020年11月3日实际解除；3、反诉被告向反诉原告支付房屋装修残值损失37476元；4、反诉被告向反诉被告支付为经营（进货）的经济损失10000元；5、反诉被告承担反诉诉讼费。 原告（反诉被告）黄世在针对反诉请求辩称，双方所签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效；反诉原告不支付租金的行为构成违约，其主张房屋装修残值缺乏法律依据；反诉原告违约在先，其主张经济损失于法无据，综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，黄世在系××号房屋的产权人，杨帆与合伙人魏来自2018年7月起承租该房屋经营餐饮，并由魏来与产权人签订租赁合同。魏来退出合伙后，2019年9月1日，黄世在（出租方、甲方）与杨帆（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》约定，甲方将位于樵××号房屋（含院子、厨房、卫生间、不包括临街简易房）出租给乙方使用，租赁期22个月（2019年9月1日至2021年6月30日），前10个月租金为每月3500元，自2020年7月起为每月4000元，合同签订一周内支付3000元保证金及第一季度房屋租金（2020年7月前每季度10500元、2020年7月至2021年6月每季度12000元），此后，每季度第一个月5日前支付租金；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计范围需事先征得甲方的同意后方可施工，租赁期满后，依附于房屋及其附属物装修归甲方所有；在租赁期限内，乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应同时向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同履行过程中，遇依照政府房屋拆迁公告规定需要拆除房屋的，甲乙双方可以变更或者解除合同，租金按照实际使用时间计算，合同期内因房屋拆迁，乙方新投入设施（或装修）获得拆迁方认可并补偿的，收益权可归乙方。 上述合同签订后，杨帆将上述房屋继续用于经营餐饮。杨帆向黄世交租至2020年3月，共计交付租金21000元。但自2020年4月起未再交租。2020年11月26日，黄世在委托女儿黄敬向杨帆发送短信告知杨帆，因其拖欠房租累计7个多月，决定收回房屋，并要求杨帆于11月27日上午9时到现场办理交接；若置之不理，出租人将收回房屋并清理，清理时不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理。 同时查明，黄世在所有的西陵区××号房屋，位于一楼，产权面积为72.53平方米，设计用途为住宅。黄世在在未取得建设工程规划证的情况下，自行搭建了一个封闭式院子，并在院内加建了一个厨房。黄世在出租给杨帆的房屋包括了上述搭建部分。2020年5月25日，宜昌市西陵区城市管理执法局向黄世在发出《责令限期改正通知书》，责令其即日自行拆除。因黄世在未按通知要求自行拆除，2020年11月3日，宜昌市西陵区城市管理执法局对产权面积以外的搭建房屋进行了强制拆除。 以上事实，有土地使用权证、房屋产权证、《房屋出租合同》、支付租金的凭证、短信聊天记录、宜昌市西陵区城市管理执法局《责令限期改正通知书》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、关于本案《房屋出租合同》的效力。杨帆承租的位于西陵区××号房屋，其中有一部分未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故黄世在与杨帆签订的《房屋出租合同》中涉及违章搭建房屋的部分无效，对杨帆所提确认合同部分无效的请求，本院予以支持。 对合同有效部分，反诉原告主张于违章搭建房屋被强制拆除之日即2020年11月3日实际解除，反诉被告则认为，合同以其向反诉原告解除合同的通知到达反诉被告之日即2020年11月26日解除。对此，本院认为，违章搭建房屋只是案涉租赁房屋的一部分，该部分被强制拆除后，并不能对合同有效部分的权利义务产生影响，若反诉原告要以此为由解除合同、终止双方的权利义务，仍应依法行使合同解除权，故其所提该项请求，本院依法不予支持。对本诉原告所提确认合同于2020年11月26日解除的请求，本院认为，本诉原告委托其女黄敬于2020年11月26日向本诉被告发送短信，决定收回房屋并要求腾退房屋，该短信内容实质上为解除合同的通知内容，故本院对本诉原告所提该项请求，依法予以支持，本院确认案涉《房屋出租合同》的有效部分于2020年11月26日已实际解除。 二、关于黄世在所提腾退房屋的请求。庭审中，黄世在自认通过各方见证，采取砸锁的方式收回了房屋，对其所提该项请求，本院依法不予支持。 三、关于本诉原告所提租金及违约金请求。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院对原告黄世在所提自2020年4月1日至2020年11月26日的租金29967元，依法予以支持。 本诉原告所提违约金请求，考虑到双方约定的违约金标准过高，且双方在缔约合同的过程中均有相应的过错，本院对本诉原告所提违约金，以29967元为基数，自黄世在起诉之日即2021年1月11日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。 四、关于反诉原告所提装修残值、经营损失等请求。1、反诉原告虽提交了《装修报价合同》、《收据》欲证明其支出装修费103060元，但其所提交的证据不能证明其实际支出的装修费，更不能证明装修残值的具体数额，故对其所提装修残值，本院不予认定。但考虑到现实中反诉原告为经营餐饮必然会产生一定的装修费，现违章搭建房屋已被强制拆除，违章搭建部分的装修残值客观上已无法确认，合同有效部分解除后，剩余租赁期的装修使用价值仍然存在，本院结合双方的陈述及合同的履行情况，对反诉原告所提装修残值酌情认定为10000元。2、对反诉原告所提经营经济损失，因其所提交的进货单或销售清单并不能直接证明其实际遭受的实际损失，本院依法不予支持。3、反诉原告的租金损失，2020年11月3日，违章搭建房屋被强制拆除后，反诉原告经营所使用的厨房也一并被拆除，其承租房屋用于经营的合同目的无法实现，其向反诉被告应支付的自2020年11月3日至2020年11月26日期间的租金3067元，亦为其所遭受的损失，该损失虽不在反诉原告的诉请范围内，但与本诉原告主张的租金有关，故本院在此一并予以认定。 对以上损失，本院认为，本案《房屋出租合同》部分无效，按照法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案双方缔约的过程，出租人明知自己出租给承租人的房屋未取得建设规划许可证，但在签订合同时并未在合同中予以说明，令承租人在该租赁房屋上的期待利益（装修部分获得拆迁补偿）受损，应承担主要过错责任，本院酌定出租人黄世在承担80%的责任。承租人对出租人提供的租赁房屋的权属性质、承租后装修投入后的经营收益应有缔约风险意识，对于合同履行的状态及结果应承担相应的过错责任，本院酌定承租人杨帆承担20%的责任。故对反诉原告的上述损失13067元，反诉原告自担20%即2613元，反诉被告承担80%即10454元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）黄世在与被告（反诉原告）杨帆之间的《房屋出租合同》部分无效。 二、确认原告（反诉被告）黄世在与被告（反诉原告）杨帆之间的《房屋出租合同》（有效部分）于2020年11月26日解除。 三、被告（反诉原告）杨帆给付原告（反诉被告）黄世在房屋租金29967元，并以29967元为基数，自2021年1月11日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。 四、原告（反诉被告）黄世在补偿被告（反诉原告）杨帆经济损失10454元。 五、驳回原告（反诉被告）黄世在的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）杨帆的其他反诉请求。 上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费439元（已减半收取）、诉讼保全费465元，共计904元（原告黄世在已预交），由被告杨帆承担；反诉受理费493元（反诉原告杨帆已预交），由反诉原告杨帆承担393元，反诉被告黄世在承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘晓蓉 二〇二一年四月九日 书记员  徐 雨