贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初8799号原告：许军军，女，1992年9月18日出生，汉族，住贵州省红花岗区。委托诉讼代理人：严发进，贵州遵兴律师事务所律师。被告：遵义恒志房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道富华路中中断段遵义城市广场15#楼6楼，统一社会信用代码915203020677459714。法定代表人：刘洪光，副总经理。委托诉讼代理人：何杰、蒙秀梅，贵州宣典律师事务所律师。原告许军军与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司（以下简称“恒志公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序于2021年7月9日公开开庭进行了审理，原告许军军及其委托诉讼代理人严发进，被告恒志公司的委托诉讼代理人蒙秀梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许军军向本院提出诉讼，请求：1、判决解除原被告双方于2019年5月10日签订的《英伦国际定购协议书》；2、判决被告立即返还原告支付的定购房款174744元，并从2019年5月10日起以174744元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市市场报价利率4倍计算支付资金占用费至定购房款支付完毕止（暂计算至2021年5月6日，计算资金占用费为：59082.88元）；3、本案诉讼费、保全保险费、保全费由被告承担。事实理由：2019年4月17日，原告到被告处看房，经被告工作人员介绍并协商一致，原告与被告达成定购房屋的相关事宜，并签订了《英伦国际商品房定购确认单》，约定原告购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区，约定交房时间为2020年9月30日，原告于同日向被告支付了购房定金20000元。此后，原告根据双方定购约定，又陆续向被告支付了定购房款，直至2019年5月10日，原告共计向被告支付定购房款174744元。2019年5月10曰，原告与被告签订《英伦国际定购协议书》。协议签订后，时至今日，被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，更未将房屋交付原告。鉴于此，原告多次向被告提出签订《商品房买卖合同》，但被告均未与原告签订，并且，根据双方签订的以上协议约定，被告未按约定交房时间向原告交付房屋，已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告诉请。恒志公司辩称：1、不同意解除合同，是原告自己不履行合同至今尚未缴纳维修基金，并不配合我公司办理备案登记及签订合同相关事宜；2、我方仅收到原告缴纳的资金134744元，原告诉请的金额为174744元购房款，有40000元并非我方收取，与我方无关；3、原告要求按照银行拆借利率的4倍向其支付资金占用费的计算没有依据；4、诉讼费、保全费、保全保险费应当由原告承担，要求我公司承担该项费用没有事实和法律依据，请驳回原告的全部诉请。经审理查明：位于遵义市红花岗区的“英伦国际”房开项目系由被告恒志公司开发建设。2019年4月17日，原告在被告处选中了英伦国际8号楼1单元1406号房，与被告签订了《英伦国际商品房定购确认单》，载明：首付金额134744元，贷款53万元；本次实缴20000元，约定余下房款114744元，2019年4月24日前付清；交房时间2020年9月30日；优惠方式中优惠（一）：客户参加“折减优惠”活动，交40000元享受80000元／套优惠；销售经理处由贾东月签字，客户部签字为杜艾芸签字。原告于当日缴纳20000元后，被告向原告出具收到购房定金20000元的收据一张。同一日，被告给原告填发了“2019年4月17日《英伦国际》活动优惠单”一张，载明许军军定购“英伦国际”项目8号楼1单元1406室，参加英伦国际项目“折减优惠活动”，缴纳40000元，购买物业时给予优惠80000元／套活动，费用在2019年4月24日缴纳首付／全款时同时缴纳等，；职业顾问为田太林，销售经理为贾东月签字。2019年4月23日，原告缴纳了购房款46474元和优惠款40000元，被告向原告出具了收到购房款46474元的收据一张，另一张折减优惠40000元的收据中加盖金士翔（北京）资产管理有限责任公司的财务专用章。2019年5月10日，原告许军军（乙方）与被告恒志公司（甲方）签订了《英伦国际定购协议书》，合同中对乙方定购房屋的具体情况进行了明确，情况与前述基本一致，其中第三条“定购条款”中部分约定：“甲方将以电话形式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》及办理巴黎银行按揭贷款，乙方需于接到街道甲方电话通知之日起5日内携带本协议书、身份证原件及通知要求携带的其他资料与甲方签署《商品房买卖合同》及办理银行贷款”等；第四条约定“本协议仅为甲乙双方对乙方定购的房源及价格的确认，甲乙双方就该商品房的权利义务以另行签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为准，《商品房买卖合同》生效时，本协议自动废除。”同日，原告向被告缴纳了购房款68270元，被告向原告出具收到购房款68270元的收据一张。之后，原告称其一直未收到被告通知签订《商品房买卖合同》，被告也未能在2020年9月30日交付房屋、案涉房屋至今都未无法满足交付条件，且案涉房屋的土地使用权等已经涉及在建工程抵押等出去，要求解除合同并退还房款未果，遂诉至本院。审理中，被告称金士翔（北京）资产管理有限责任公司系恒志公司开发的英伦国际项目的销售代理公司，在《英伦国际商品房定购确认单》及优惠单中签字的人员均系销售代理公司的人员，该公司收取原告40000元的费用已经超越了恒志公司的授权范围；被告对案涉房屋是否具备交付情况、是否具有初始登记的情况以及是否存在抵押情况，并未向本院提交证据予以证明。另查明：原告在本案中申请财产保全，向天安财产保险股份有限公司遵义中心支公司购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费500元。以上事实，有原告提供的英伦国际商品房定购确认单、英伦国际定购协议书、收款收据、活动优惠单、补款单银行流水及回单等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告许军军与被告签订的《英伦国际商品房定购确认单》以及《英伦国际定购协议书》，系原被告双方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，应为有效。原告要求解除《英伦国际定购协议书》，首先，该协议书之前的定购确认单中明确约定交房时间为2019年9月20日，但被告恒志公司至今并未向原告交付房屋，且至今未举证证明案涉房屋是否具备具有交付条件；其次，该协议书中明确载明被告应当电话通知原告签订《商品房买卖合同》，但被告至今未提供证据证明其已经电话通知原告，也无证据证明案涉房屋是否办理具有初始登记，是否符合签订《商品房买卖合同》的前提条件，该举证责任在于被告，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告举证不能该举证责任在于被告；，本院认定被告并未通知原告签订《商品房买卖合同》等事实。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对原告要求解除与被告之间于2019年5月10日签订的《英伦国际订购协议书》的诉讼请求予以支持。被告辩称未能签订《商品房买卖合同》的原因是原告未缴纳维修基金，并不能否认被告并未通知原告签订《商品房买卖合同》的事实，且双方并未约定在定购协议时应当缴纳维修基金，对于被告的辩解理由本院不予采纳。原告要求被告返还购房款174744元并支付资金占用费。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外”的规定，原告提出该项请求于法有据。关于购房款：原告许军军与被告恒志公司于2019年4月17日签订《英伦国际商品房定购确认单》后，分别于2019年4月17日向被告缴纳了购房定金20000元，4月23日缴纳购房款46474元，5月10日缴纳购房款68270元，共计134744元；此外，原告根据2019年4月17日的活动优惠单的要求于4月23日缴纳了40000元费用，该费用的收款收据中加盖的系案外人金士翔（北京）资产管理有限责任公司财务专用章，该公司系被告恒志公司的销售代理公司，原告购买房屋的一切事宜均系销售公司相关人员代为办理，原告缴纳的40000元实质上也属于购房款，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”不论收款收据中加盖的是被告的公章还是销售公司的公章，原告都有理由相信该40000元系被告恒志公司收取，该费用应当由被告恒志公司退还。因此，被告应当向原告返还购房款共计公司174744元。关于资金占用费：本案原告已经按照约定全部支付了首付款，导致合同解除的原因在于被告，被告应当向原告承担违约责任，因双方并未约定违约金的支付方式，但被告恒志公司收取原告的购房款后导致原告资金被占用，应当向原告支付资金占用利息，本院酌情按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，因结合中国人民银行同期贷款利率标准已经于2019年8月20日变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，故本院认定被告恒志公司向原告支付资金占用利息为费：以174744元为基数，从2019年5月10日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至2019年8月19日，从2019年8月20日其以同期LPR标准计算利息至付清之日止。原告主张按照4倍利率标准计算无事实和法律基础，本院不予支持。原告要求被告支付保全保险费，首先，原被告之间并未对该费用的承担进行约定，且本院已经对原告主张的资金占用费进行了明确；其次，原告申请财产保全可以提供除保险以外的其他方式，并非一定要采取购买保险的方式，因此对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条的规定，判决如下：一、解除原告许军军与被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于2019年5月10日签订的《英伦国际定购协议书》；二、被告遵义恒志房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告许军军返还购房款174744元，并支付资金占用费（以174744元为基数，从2019年5月10日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至2019年8月19日，从2019年8月20日其以同期LPR标准计算利息至付清之日止）；三、驳回原告许军军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）2405元，保全申请费1670元，共计4075元，由被告遵义恒志房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审 判 员  罗 静二〇二一年七月二十二日法官助理  黎廷洁书 记 员  张露旭