安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1125民初2101号 原告:熊贵刚,男,汉族,1973年06月05日出生,住安徽省定远县。 原告:付琼利,女,汉族,1978年08月20日出生,住湖南省宜章县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王路妹，安徽中特律师事务所律师。 被告:定远县恒瑞房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市定滁路和泉坞山路交叉口,统一社会信用代码913411255545860319。 法定代表人：陈兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：靳舫，安徽天定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘贤玉。 原告熊贵刚、付琼利与被告定远县恒瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告熊贵刚、付琼利的委托诉讼代理人王路妹，被告定远县恒瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人靳舫、刘贤玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》,办理房屋转移登记,将房屋产权变更登记到两原告名下,并将房屋交付给两原告;2、判令被告赔偿原告26234.42元（300000元为基数,支付自2018年12月31日起至实际支付之日止的利息,2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付,2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付）;3、被告承担本案的诉讼。事实与理由:2018年2月13日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,被告将位于定远县××道××道××小区××栋××室商品房××9元卖给两原告。根据合同约定,付款方式为签订合同之日支付首付300000元,余款237319元办理按揭贷款;被告于2018年12月31日交付房屋;买卖双方在签订合同之日起30办理预告登记。签订合同当日,两原告要求将房款支付至公司。被告销售经理王伟正称,时至年关公司会计已放假,无法为原告开具发票,要求两原告将房款支付到其个人账户,公司出具收条并加盖公章。合同签订当日,两原告支付首付款300000元,被告出具收条一张。支付首付后,原告多次催促被告办理按揭及过户相关手续,被告推三阻四,找各种理由,迟迟不予办理。原告已按合同约定履行付款义务,被告延迟履行合同义务的行为,严重侵害到两原告合法权利。因合同中约定的违约金过低,无法弥补原告的损失,故原告要求被告按照资金占用利息赔偿。原告为维护合法权益,特诉至贵院,望判如所请。 被告辩称：一、本案商品房买卖合同应视为无效合同，该合同系当时的销售员王伟正独自操办，现其因私吞房款被判处刑法，故涉案合同的销售员是以合法的形式掩盖其非法的目的所形成的买卖合同，存在无效的情形，又因履行合同时获得财产的为销售员王伟正，故本案合同无效后，返款义务人应为王伟正。二、即使合同部分有效，由于原告私自将房款转至王伟正的个人账户，而被告并未收到原告的任何房款，故原告也违反了合同第六条关于付款方式和期限的相关约定，应视为违约，被告在没有收到原告任何房款的情况下，也无义务为其办理房产登记。三、本案原告主张的利息没有事实和法律依据，不应得到支持。 原告为支持其诉讼请求，举证如下： 第一组证据:商品房买卖合同，证明目的:1、证明2018年2月13日,两原告与被告就恒瑞帝景湾小区16幢801室达成买卖合同。2、证明双方明确约定每平方米4542元,总房款537319元;支付方式为签订合同之日支付300000元整,剩余款项办理按揭贷款。3、证明合同约定被告应当于2018年12月31日前将案涉房屋交付给两原告。 第二组证据:收条及转账记录，证明目的:1、证明原告于签订合同当日支付首付款300000元,被告公司出具收条一张,两原告已尽到合理注意义务。 第三组证据:(2020)皖1125刑初113号刑事判决书，证明目的:1、被告公司销售经理利用职务之便将公司房款截留,公司内部管理疏漏导致款项至今未追回,与两原告无关,双方之间的商品房买卖合同是合法有效的。2、被告公司销售经理也已因为犯职务侵占罪,被定远县人民法院判处一年八个月有期徒刑。 第四组证据:短信聊天记录，证明目的:证明被告方因未追回房款,而拒绝履行合同。 针对原告所举证据，被告质证如下： 证据一、对合同的真实性没有异议，但对合法性不予认可，对证明目的3不予认可，该合同应属无效合同，同时原告也没有依据该合同向我公司支付任何房款。 证据二、由于印章模糊无法分辨是否是我公司印章，但是可以看出该印章为合同专用章，收款时应当加盖的是财务专用章，所以该印章即便是真实的也是无效的，同时该收条也注明了收款人为王伟正，故对收条的三性不予认可，对转账记录，可以证实原告将房款转至王伟正的个人账户，我方没有收到原告的任何款项。 证据三、真实性没有异议，但是对于原告的证明目的不予认可。 证据四、真实性没有异议，但是对证明目的不予认可，该条短信内容的正确理解应当是：在被告公司收到原告房款的情况下才有可能为其办理相关房产登记手续。 被告没有提交证据。 经审理查明：2018年2月13日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：被告将位于定远县××道××道××小区××栋××室商品房××9元卖给两原告，付款方式为签订合同之日支付300000元,余款237319元办理按揭贷款，被告于2018年12月31日交付房屋，买卖双方在签订合同之日起30办理预告登记。签订合同当日,两原告应被告公司销售经理王伟正要求将房款支付至其个人帐户，并由王伟正出具收条一份，加盖了被告公司合同专用章。王伟正取得该首付款后,除向被告公司交付5000元定金外，其余款被王伟正截留，经本院（2020）皖1125刑初113号生效刑事判决书认定，王伟正利用职务之便，将就职公司的29.5万元非法占有，数额较大，构成职务侵占罪，判处有期徒刑一年八个月，对涉案违法所得295000元予以追缴，返还被害单位（即本案被告）。后经原告催促被告办理房产过户手续，被告以被告在没有收到原告任何房款的情况下，无义务为其办理房产登记为由拒绝办理。本案庭审中，被告明确表示不愿意协助原告办理银行担保贷款手续；原告提出下剩房款以现金支付时，被告也表示不同意。 诉讼期间，经原告申请并提供担保，本院依法裁定对案涉房屋进行了查封，原告支付诉讼保全费3220元，另，原告就下欠房款237319元向凤阳县公证处办理了提存。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的效力性强制规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同履行各自的义务。原告已按照合同约定的时间、数额按时任被告公司的销售经理王伟正的要求汇入其个人帐户，经本院生效的刑事判决书认定，王伟正构成职务侵占罪，且该判决还判决向王伟正追缴295000元返还本案被告公司。故本院认定王伟正收取原告首付款的行为系职务行为，其法律后果由被告公司承担。至于王伟正没有将所收款项交与被告公司，系被告公司的内部管理问题，故应认定原告已向被告履行了给付了首付款的义务，并非被告辩称的系原告与王伟正之间的个人关系。按合同约定余款应以担保贷款方式给付，但由于被告以未收到首付款为由不予协助办理，致使原告以该种方式继续履行合同义务不能，此系被告违约所致。又因作为出卖方的被告以获取对价房款作为主要权利，现原告愿意一次性给付下余购房款并已办理了下余购房款提存，此不损害被告利益，原告的付款义务已履行完毕。同时，由于被告一方不履行办理担保贷款的协助义务，致原告此履行迟延，由于系被告违约所致，故原告不应承担违约责任，故对原告主张被告继续履行《商品房买卖合同》,办理房屋转移登记,将房屋产权变更登记到两原告名下,并将房屋交付给两原告的诉讼请求依法予以支持；关于原告主张被告赔偿损失一节，因本院已支持前一诉讼请求，且原告也没有举证证明因继续履行该合同产生的损失，本案也并非原告主张解除合同，故该请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十条、第五百七十一条、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告定远县恒瑞房地产开发有限公司继续履行其与两原告熊贵刚、付琼利于2018年2月13日签订的《商品房买卖合同》,于本判决生效后三十日内为两原告办理房屋转移登记手续,将案涉房屋产权变更登记到两原告名下，并将房屋交付给两原告； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 受理费228元，诉讼保全费3220元，由原告负担188元，由被告负担3260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 黄家河 二〇二一年五月二十八日 法官助理 马达原 书 记 员 季珊珊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存： （一）债权人无正当理由拒绝受领； （二）债权人下落不明； （三）债权人死亡未确定继承人、遗产管理人，或者丧失民事行为能力未确定监护人； （四）法律规定的其他情形。 标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。 第五百七十一条债务人将标的物或者将标的物依法拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，提存成立。 提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经交付标的物。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。