淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8813号原告：顾雅卓，女，汉族，1996年3月28日出生，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛路，江苏安淮律师事务所实习律师。被告：戴军，男，汉族，1989年6月19日出生，住淮安市淮安区。被告：刘倩，女，汉族，1990年7月28日出生，住淮安市淮安区。第三人：淮安经济技术开发区快卖房产信息咨询服务部，住所地淮安经济技术开发区深圳路5号东冠逸轩花苑门面6-5室，统一社会信用代码：92320891MA203B8N6W。经营者：陶树政，系个体工商户。委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡石尖，江苏天淮律师事务所律师。原告顾雅卓与被告戴军、刘倩，第三人淮安经济技术开发区快卖房产信息咨询服务部（下简称：“快卖咨询部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告顾雅卓的委托诉讼代理人薛忠凯，第三人快卖咨询部的委托诉讼代理人胡石尖到庭参加诉讼，被告戴军、刘倩经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案依法缺席开庭审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告继续履行双方于2020年8月3日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，并协助原告办理淮安亿力未来城24号楼XXX室房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年8月3日签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定被告将位于本市亿力未来城24号楼XXX室房屋出售给原告，房屋价款为115万元，签订合同时交付定金3万元，2020年8月10日前付清首付款32万元，余款办理银行按揭，合同对其他条款也做了约定。合同签订后，原告按约支付了定金和首付款，到贷款银行办理了按揭相关手续，被告亦将所出售的房屋交付给原告，但被告却不配合办理房屋的解押、过户及贷款手续，经原告和第三人多次催促，被告仍拖延不办理。综上，原告为维护自身的合法权益，现具状诉至贵院，请求依法判决。两被告未到庭答辩，也未举证。第三人陈述称：1、第三人已按照居间合同履行了义务，促成了买卖双方达成了买卖协议，并签订了房屋买卖合同，现出卖方（被告）不履行房屋解押义务，致使合同无法顺利履行；2、因为出卖方的违约行为导致合同无法顺利履行，第三人应收取买方（原告）佣金11500元无法收取，根据居间合同第10条约定，第三人保留向出卖方追偿佣金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告戴军、刘倩系本市亿力未来城24号楼XXX室房屋的共同权利人，上述房屋于2019年5月9日办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行，抵押金额为80万元，债务结束时间为2049年5月8日。2020年8月3日，被告刘倩（卖方）与原告顾雅卓（买方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定被告将位于本市亿力未来城24号楼XXX室房屋以115万元的价格转让给原告，购房定金为3万元，除定金之外的购房首付款为32万元，余款80万元通过银行按揭贷款支付，合同中另对双方的其他权利义务以及违约责任作出约定。被告刘倩在上述合同尾部左下方卖方处签字确认并代签被告戴军的名字。合同签订当日，被告刘倩向原告收取了购房定金3万元，并出具收条。2020年8月10日，被告刘倩收取了原告购房首付款32万元，并出具收条。2020年8月10日，被告戴军、刘倩配合原告顾雅卓在交通银行股份有限公司淮安分行办理房屋贷款初审，被告戴军、刘倩按照银行要求共同出具收条，表明收到原告购房首付款32万元，但因被告未配合原告办理案涉房屋解押、过户手续，故贷款最终未能办理。庭审中，原告陈述经被告戴军、刘倩同意，已于2020年10月搬入案涉房屋，并使用至今，同时表示愿意一次性向被告支付剩余房款。本案审理过程中，根据原告的申请，本院依法对两被告名下价值115万元的财产采取了保全措施。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告刘倩于2020年8月3日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然案涉房屋系被告戴军、刘倩共同共有，而案涉合同系被告刘倩一人签订，但在案涉合同履行过程中，被告戴军、刘倩一起前往交通银行股份有限公司淮安分行配合原告办理案涉房屋贷款初审，故原告有理由相信其与被告刘倩签订的房屋买卖合同是被告戴军、刘倩的共同意见，被告刘倩出卖房屋的行为构成夫妻表见代理。现案涉房屋虽存在抵押贷款尚未清偿的事实，但存在银行抵押权并不影响房屋买卖合同的履行，原告主张继续履行合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戴军、刘倩继续履行与原告顾雅卓于2020年8月3日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，并于本判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行一次性结清贷款（具体数额以兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行依据其与被告戴军、刘倩结算后出具的信息为准），若逾期未履行，原告顾雅卓于上述期限届满后十日内，代被告戴军、刘倩向兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行一次性结清贷款。二、被告戴军、刘倩于淮安亿力未来城24号楼XXX室房屋抵押权消除后三日内协助原告顾雅卓办理房屋的所有权转移登记手续。三、原告顾雅卓于办理房屋所有权转移登记手续之日向被告戴军、刘倩支付剩余房款（若被告戴军、刘倩履行本判决书第一项之义务，则给付数额为八十万元；若被告戴军、刘倩未履行本判决书第一项之义务，贷款系由原告顾雅卓还清，则给付数额为八十万元减去原告顾雅卓偿还贷款数额，若为负数则不再给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费15150元，保全费5000元，以上共计20150元，由被告戴军、刘倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××41）。审 判 长 王 强人民陪审员 刘 静人民陪审员 邱建民二〇二一年五月十一日书 记 员 丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。