河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初381号原告：苏军汉，男，汉族，1975年10月28日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：高幸恩，河南金晖律师事务所律师，代理权限为代为举证、质证、调解、和解、代收法律文书等特别授权委托诉讼代理人：王琰，河南金晖律师事务所律师（实习），代理权限为一般授权。被告：史兆峰，男，汉族，1965年7月18日出生，住河南省宜阳县。被告：艾葡萄，女，汉族，1965年11月13日出生，住河南省宜阳县。以上二人委托诉讼代理人：祁冰洋，河南明耀律师事务所律师，代理权限为：代为立案，签收法律文书、开庭、调解、和解、上诉、反诉等特别授权。原告苏军汉诉被告史兆峰、艾葡萄房屋买卖合同纠纷一案，2021年1月28日，原告苏军汉向本院提出诉前保全申请，并提供了担保，请求查封案涉房产，2021年1月29日，本院作出（2021）豫0327财保7号民事裁定书，查封案涉房产。本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，第一次开庭原告苏军汉及被告史兆峰、艾葡萄委托的诉讼代理人祁冰洋到庭参加诉讼，第二次开庭原告苏军汉及其委托的诉讼代理人高幸恩、王琰和被告史兆峰、艾葡萄委托的诉讼代理人祁冰洋到庭参加诉讼，第三次开庭原告苏军汉及其委托的诉讼代理人高幸恩、王琰和被告艾葡萄及委托诉讼代理人祁冰洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏军汉向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告协助原告到房屋管理部门将文明东路与锦龙大道交汇处水晶城一号楼三单元32层1号房过户至原告名下，过户费用被告承担；2、本案诉讼相关费用由二被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告与二被告在方某的见证下签订《商品房买卖合同》转让协议，协议约定：二被告将文明东路与锦龙大道交汇处水晶城一号楼三单元32层1号房转让给原告。房屋转让价格为317000元，房屋转让价款中包括维修基金及购房契约，被告公积金贷款截止2017年10月30日仍剩余115801.92元尚未偿还，双方约定原告先行向被告支付201198.68元，被告剩余公积金贷款由原告每月向被告支付1289.89元交付，直至房产可以过户至原告名下时，将剩余公积金贷款全额转让给被告清偿。房屋具备过户条件时，被告应配合原告将房屋过户至原告名下，所需费用全部由被告承担。原告按时履约，已将先期201198.68元房款转给被告，并每月准时向被告支付1289.89元，在被告办理房产证后，将被告剩余公积金贷款金额全额转让给被告，但被告并没有按照合同约定将房屋过户至原告名下。原告认为，原告已如约完成自己的合同义务，但被告违反诚实信用原则，不按合同约定履行自己的义务，故诉至本院。被告史兆峰、艾葡萄辩称，原告所诉要求判令被告协助过户并承担费用的请求依法不能成立，本案原告与答辩人史兆峰之间签订的买卖合同依法应当解除，并请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、本案诉讼所涉及房屋原为答辩人两人的夫妻共同财产，艾葡萄享有一半份额，原告与史兆峰私下签订的买卖合同未经答辩人签字同意，严重侵害了答辩人的财产权，应属无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以被告史兆峰未与艾葡萄协商与原告签订合同的行为属无权处分，应当予以解除。二、二答辩人离婚时间在2017年10月17日，当时离婚协议明确约定将该房屋给与长子史磊磊，史磊磊应当是该房的所有权人，原告与被告史兆峰之间签订的买卖合同应属无权处分，至今也未过户，所产生的结果也不构成善意取得。原告依法不能取得该房屋的所有权，应当将该房屋依法返还史磊磊。三、关于原告向被告艾葡萄转款行为，经向答辩人艾葡萄确认，该款系因史兆峰离婚时欠其债务，其因为偿还欠款，称原告与史兆峰之间有纠纷，故通过转让债权的形式要求原告直接将款转给艾葡萄，艾葡萄曾对按月转入固定额的款项提出质疑，史兆峰未对该款的原因解释，只是要求其收款作为偿还的款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告史兆峰、艾葡萄原系夫妻关系，2017年10月17日二人登记离婚。2014年7月28日，史兆峰与重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司签订商品房买卖合同一份，购买了冠宇水晶城1#楼3单元3201号房，建筑面积121.63平方米，总价款266295元，付款方式首付86295元，余款180000元是公积金贷款，在合同中共有人姓名一栏内填写有艾葡萄的名字。合同签订后，史兆峰、艾葡萄按约定缴纳了首付款，2014年8月8日，史兆峰、艾葡萄办理了公积金贷款手续，2015年6月9日，史兆峰与重庆德杰地产集团有限公司宜阳分公司又签订补充协议一份，内容是根据双方签订的合同以及房管局测绘报告，1#楼3单元3201号房面积差0.32平方米，应补缴面积差额房款701元。当日，出卖方向史兆峰发出接房通知书，告知史兆峰已交清房屋相关费用，符合接房条件，准予接房。苏军汉向法庭出示的证据载明:2017年10月30日，（甲方）史兆峰、艾葡萄作为转让方、与受让方（乙方）苏军汉签订《商品房买卖合同》转让协议一份，内容是一、甲方自愿将位于文明东路与锦龙大道交汇处水晶城一号楼三单元32层1号房(3201)转让给乙方，合同编号SJ-0414。二、房屋转让价款：叁拾壹万柒仟元正。房屋转让价款中包含房屋维修基金及购房契税。三、甲方保证上述房屋产权清晰，确保无任何产权纠纷，因此引起的一切法律责任和经济责任由甲方负责。四、付款方式：乙方一次性交付甲方房款201198.68元。甲方购房所用公积金贷款截止2017年10月30日剩余115801.92元，由乙方按月付1289.89元交付，至可以办理房产证时余款交甲方结清公积金贷款。五、待上述房产具备办证条件时，甲方配合乙方办理房屋过户手续，所需费用由甲方承担。转让协议最后有史兆峰、艾葡萄、苏军汉签字，史兆峰及苏军汉还按捺有手印，见证人方某签名。审理中，艾葡萄否认是自己签的名字，辩称自己并不知情，但没有向法庭申请字迹鉴定。协议签订后，苏军汉开始按合同约定履行付款义务，其给付的首付款，二被告没有出具收据。自2017年11月11日开始至2018年10月29日，苏军汉通过银行转账方式转给给艾葡萄1290元、存到艾葡萄银行卡现金40000元，通过十次微信转账转给艾葡萄16610元（九次1290元，一次5000元），以上共计57900元，自2018年10月9日至2019年9月9日，苏军汉通过四次微信转账转给史兆峰25000元，苏军汉通过他人经过银行转给史兆峰20000元，共计45000元，以上给二人转款共计102900元。在合同履行过程中，从苏军汉与艾葡萄的微信聊天记录中看到，艾葡萄曾经要求苏军汉向其转房款1290元。审理中，被告方辩称苏军汉至今还有3万多合同尾款没有给付，对于存到艾葡萄银行卡现金40000元、通过他人经过银行转给史兆峰20000元辩称“记不清楚、需要核实”。对于双方约定的首付款201198.68元是否全额给付，二被告一直没有否认给付，也未提交证据证明曾经提过异议。合同履行期间，二被告将房屋钥匙及购房合同等手续交给了原告苏军汉。2019年9月16日，苏军汉向物业公司缴纳了2015年7月1日至2019年9月30日的垃圾分类处理费102元和物业费5852元，共计5854元。之后，苏军汉开始装修房屋，现已入住。审理中，二被告承认截至2021年3月13日，尚欠银行公积金贷款73528.64元，苏军汉也表示愿意继续付清合同尾款。另外，庭审中，苏军汉认可自己于2018年10月拿到房屋钥匙，接收房屋，二被告辩称是房屋买卖合同签订后即交付了房屋。2021年3月31日，宜阳县不动产登记中心出具的不动产信息情况表载明：坐落在洛阳市宜阳县××文明东路北侧××水晶城××单元××室房屋权证号20××07，权利人为史兆峰，建筑面积121.95平方米，权利状态现势为已登簿的有效所有权，处于抵押状态。审理中，苏军汉变更了诉讼请求，1、依法判令二被告偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金账户贷款73528.64元；2、判令二被告协助将上述房产过户至原告苏军汉名下，并同时承担房屋交易契税、增值税、个人所得税过户费用。本院认为：原告苏军汉向法庭提交的2017年10月30日《商品房买卖合同》协议上有苏军汉与被告史兆峰的签字捺印，是苏军汉与史兆峰的真实意思表示，内容不违背法律规定，无论协议上被告“艾葡萄”的名字是否是其本人所签，后来在履行协议过程中，被告艾葡萄接收苏军汉通过微信转账、银行汇款方式十二次所付购房款达57900元的事实，足以认定艾葡萄知晓并同意买卖房屋事宜，本院认定原、被告双方的房屋买卖合同为合法有效协议，对双方均具有法律约束力，当事人都应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方的主要合同义务是支付房屋价款、结清公积金贷款和办理房屋过户手续，通过宜阳县不动产登记中心出具的不动产信息情况表可以证明，该房屋已登记在史兆峰名下，具备转移登记条件。苏军汉已履行了大部分付款义务，关于其缴纳了多少房款，双方持有不同意见，本院认为，苏军汉缴纳房款时多次采用微信交付，并与二被告进行交流，至起诉时，二被告对首付款201198.68元从未提出异议，只是对后来的两笔共计60000元银行交易表示记不清楚，需要核实，按照一般的交易习惯，首付款没有完成时，当事人一般不会交付房屋，并且会提出异议，据此，本院认定首付款已经履行完毕。原、被告双方对房屋交付时间各执一词，对苏军汉缴纳的5854元物业管理费、垃圾分类处理费应由谁来承担产生异议，合同中双方对此没有约定，本院认为，可以从房屋买卖合同签订的时间来界定分担为宜，即2017年10月30日之前的费用3212元由二被告承担，之后的费用2642元由苏军汉承担。综上，本院综合计算，苏军汉已付房款307310.68元，剩余房款9689.32元未交付，审理中苏军汉表示愿意继续付清合同尾款。现双方诉争房屋已具备过户条件，为维护市场交易稳定及公平的交易秩序，双方所签的合同应继续履行。苏军汉请求二被告偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金账户剩余贷款、要求二被告协助将上述房产过户至苏军汉名下，并依约承担过户相关费用理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于被告艾葡萄辩称自己不知情房屋买卖事宜，接收房款的行为认为是史兆峰归还其欠款与本院查明的事实相悖，二被告要求解除合同于法无据，本院不予认可；其二人辩称在离婚时已将房屋赠予长子史磊磊，本院认为，即使事实确已如此，二被告未将房产过户至史磊磊名下，而是与苏军汉签订商品房买卖转让协议，将房产交付给苏军汉，二被告用实际行动撤销了赠予，其意见本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决如下：一、限被告史兆峰、艾葡萄于本判决生效之日起二十日内偿还房产证号为20××07号冠宇水晶城1幢3单元3201室房产公积金剩余贷款，以银行出具的剩余贷款账单为准；二、限被告史兆峰、艾葡萄于本判决生效之日起三十日内内协助原告苏军汉办理房屋转移登记手续，并承担过户产生的相关费用，以房产办理相关部门出具的票据上记载的数据为准（契税、增值税、个人所得税），原告苏军汉所欠剩余未付购房款9689.32元可以折抵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取819元，财产保全费1020元，共计1839元，原告苏军汉负担100元,被告史兆峰、艾葡萄负担1739元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 陈向丽二〇二一年五月二十一日兼书记员 张佳佳