文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初918号原告：中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青西路中央城23号楼。负责人：孙风雷，该支行行长。委托诉讼代理人：颜伟，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：潘太平，男，1991年8月12日出生，汉族，住涟水县。被告：罗婷婷，女，1988年6月10日出生，汉族，住涟水县。被告潘太平、罗婷婷委托诉讼代理人王**成，涟水县红日法律服务所法律工作者。被告：涟水德运置业有限公司，住所地涟水县涟城镇涟洲路连州花园小区A1幢5051室。法定代表人：戴水虎，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称涟水工行）诉被告潘太平、罗婷婷、涟水德运置业有限公司（以下至判决主文前简称德运公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涟水工行委托诉讼代理人颜伟，被告潘太平及被告潘太平、罗婷婷委托诉讼代理人王**成，被告德运公司法定代表人戴水虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涟水工行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告潘太平、罗婷婷归还尚欠原告截止2020年8月21日贷款本金174639.56元，利息642.7元，合计175282.26元，2020年8月21日以后的利息、罚息按合同约定计算至贷款本息还清时止；2、要求原告对涟水县德运广场A座1302室房屋折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告承担诉讼代理费用15000元；4、要求被告涟水县德运置业有限公司承担连带保证责任；5、判决由被告承担本案诉讼费、保全费。审理中原告涟水工行变更第一项诉讼请求为要求被告潘太平、罗婷婷归还截止2021年3月15日的贷款本金169751.96元，以后的利息按照合同约定计算至借款还清时止；变更第三项为要求被告承担诉讼代理费用10000元；撤回要求对被告潘太平、罗婷婷所有的位于涟水县德运广场A座1302室折价变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。其他请求不变。事实和理由：2017年1月5日被告潘太平、罗婷婷因购买被告德运公司开发建设的涟水县德运广场A座1302室房屋，被告潘太平、罗婷婷因资金短缺，向原告申请个人购房贷款198000元，贷款期限为20年，借款合同约定借款人逾期归还贷款本息的，原告有权宣布未还款项立即到期，借款人应归还借款本息、罚息，以及原告实现权利的其他费用，即包括但不限于律师费、诉讼费等。被告德运公司对被告潘太平、罗婷婷借款提供了阶段性担保，2017年1月14日被告潘太平将其购买的涟水县德运广场A座1302室房屋作为借款保证与原告签订了抵押合同。原告于2017年1月19日依约向被告潘太平、罗婷婷发放了贷款。现被告潘太平、罗婷婷已逾期归还贷款本息数月，其行为已构成违约，依约定应承担违约责任，故原告具状贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告潘太平、罗婷婷辩称：1、两被告于2021年3月12日已还清全部逾期本息，3月15日已还应到期的贷款，现不欠原告的贷款，请求驳回原告的诉请；2、因种种原因，被告公司应在2017年交付房屋，但到目前为止还没有交付，这也是潘太平、罗婷婷没有按时还清贷款的原因之一，所以本案代理费及诉讼费被告潘太平、罗婷婷不应承担；3、请求法庭主持调解，被告潘太平、罗婷婷从今天庭审以后确保按时、按标准归还贷款。被告德运公司辩称：被告潘太平、罗婷婷已经还清应到期贷款，希望调解。原告涟水工行为证明自己主张举证如下：1、被告与原告签订的个人借款担保合同，证明被告潘太平、罗婷婷从原告处借款198000元的事实，用于购买被告公司开发建设的涟水县德运广场A座1302室房屋，该合同中还约定被告德运公司承担阶段性担保责任，被告购买房屋在他项权证未交付原告前对欠款本息承担担保责任以及原告实现债权的所有费用。合同中还约定被告逾期还款累计六次或连续三次未足额还款即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由被告承担；2、被告潘太平、罗婷婷与涟水县德运置业有限公司签订的商品房买卖合同，该合同约定潘太平、罗婷婷支付房款办理了198000元按揭贷款；3、还款明细，证明被告截止2020年8月21日连续逾期归还贷款多次的事实，尚欠原告贷款余额为174639.56元、利息642.70元（不包括利息的逾期罚息）；4、不动产登记证明，证明被告潘太平、罗婷婷购买的房屋目前仅办理了预告登记，我方没有收到正式的抵押权登记，根据借款担保合同第十条约定，被告德运公司应当承担阶段性担保责任；5、被告潘太平、罗婷婷身份证复印件及结婚证复印件各一份，证明被告的身份信息及主体资格；6、委托代理合同、代理费发票，证明原告因收回贷款委托诉讼案件及原告支付代理费的事实；7、截止2021年3月4日还款查询明细，明细中可以看出被告潘太平、罗婷婷存在连续六期违约的事实。被告潘太平、罗婷婷质证意见：对该七份证据三性无异议，但对潘太平、罗婷婷目前还欠贷款的证明目的不予认可，对代理费的标准我方认可5000元。被告德运公司的质证意见：对原告提供的证据没有异议。经举证质证，本院查明如下事实：被告潘太平、罗婷婷系夫妻关系。被告潘太平于2017年1月5日与被告德运公司签订商品房买卖合同，被告潘太平购买德运公司开发建设的涟水县德运广场A座1302室房屋。2017年1月14日原告涟水工行与被告潘太平、罗婷婷、德运公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告潘太平、罗婷婷共同向原告工商银行借款198000元，用于购买被告德运公司开发建设的涟水县德运广场A座1302室房屋，借款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时合同还约定：被告德运公司为保证人，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应诉费用承担连带保证责任，但满足约定的抵押权预告登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记的证明文件信息的证明文件，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。被告潘太平作为借款人、被告罗婷婷作为共同借款人在合同上签名，被告德运公司作为保证人加盖公司印章及法定代表人印章。2017年1月14日，被告潘太平、罗婷婷以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并于2017年1月18日在涟水县房产交易管理所办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。原告工商银行于2017年1月19日向被告潘太平、罗婷婷发放198000元贷款，但被告未按合同的约定履行还款义务，现已连续逾期归还本息数次，截止2020年8月21日尚欠原告贷款本金174639.56元、利息642.7元，合计175282.26元。但在原告诉讼后，被告潘太平、罗婷婷将截止2021年3月15日前应还的贷款本息全部归还，尚欠贷款本金169751.96元及2021年3月15日之后的利息没有归还。另查明：《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。诉讼中，涟水县涟城法律服务所提供其与原告涟水工行签订的委托代理合同，合同根据江苏省物价局、江苏省司法厅关于基层法律服务所收费标准的通知规定（文号为苏价费[2017]112号），原告涟水工行向涟水县涟城法律服务所支付代理费10000元，原告提供增值税发票一份，证明原告已实际支付代理费10000元。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、《预告登记证明》、《还款明细》、潘太平、罗婷婷身份证复印件及结婚证复印件、《委托代理合同》、代理费发票及原告、被告潘太平当庭陈述等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告涟水工行按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告潘太平、罗婷婷未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告涟水工行有权提前收回尚未到期的贷款本息。故对原告涟水工行要求被告潘太平、罗婷婷偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告涟水工行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，故对原告涟水工行撤回对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院准许。被告德运公司为保证人，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应诉费用承担连带保证责任。原告涟水工行与被告潘太平、罗婷婷在借款合同中约定：贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等，由借款人承担。原告涟水工行提供了与涟水县涟城法律服务所签订的委托代理合同及代理费增值税发票，以此证实原告为此次诉讼而实际发生代理费用10000元的事实，故对原告涟水工行要求被告潘太平、罗婷婷给付代理费10000元的请求，本院予以支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘太平、罗婷婷于本判决生效后三十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行截止2021年3月15日的贷款本金169751.96元，并承担自2021年3月16日起至实际付清之日止，以贷款本金169751.96元为基数，按合同约定计算的利息。二、被告涟水德运置业有限公司对被告潘太平、罗婷婷所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息承担连带还款责任。三、被告潘太平、罗婷婷于本判决生效后三十日内给付原告中国工商银行股份有限公司涟水支行代理费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4106元减半收取2053元、保全费1370元，由被告潘太平、罗婷婷共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××95）审判员  刘立卫二〇二一年三月三十日书记员  黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。