安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初1018号原告：姚素英，女，1962年5月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：段永梅，安徽世远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银钱，安徽世远律师事务所律师。被告：蚌埠德基商业经营管理有限公司，住安徽省蚌埠市胜利东路华海商业中心三层东北区域，统一社会信用代码91340300MA2MQKBP1R。法定代表人：徐荣兵，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖纯玲，系公司法务。被告：蚌埠深国投商用置业有限公司，住安徽省蚌埠市胜利东路1556号华海商业中心，统一社会信用代码91340000777357033Y。法定代表人：张捷，系董事长。委托诉讼代理人：庄卓，北京市康达（南京）律师事务所律师。原告姚素英与被告蚌埠德基商业经营管理有限公司（以下简称蚌埠德基公司）、蚌埠深国投商用置业有限公司（以下简称蚌埠深国投公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚素英及其委托诉讼代理人陈银钱到庭参加了诉讼，被告蚌埠德基公司的委托诉讼代理人季洁、廖纯玲到庭参加了诉讼，被告蚌埠深国投公司的委托诉讼代理人庄卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告蚌埠德基商业经营管理有限公司支付原告2015年12月1日至2019年11月30日的租金10301元、2019年12月1日至2020年11月30日的租金21018元，合计31319元及利息（利息以31319元为基数从2020年12月31日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍支付至实际履行完毕止）；2、判决被告蚌埠深国投商用置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告蚌埠德基商业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同书》，约定原告从被告蚌埠深国投商用置业有限公司（承诺包租）处购买的位于华海商业中心一层1F307号商业用房租赁给被告蚌埠德基商业经营管理有限公司管理经营。原告认为，被告蚌埠德基公司未及时支付原告租金，侵犯了原告的合法权益。蚌埠深国投公司应承担连带清偿责任。据此，原告根据法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法判如所求。被告蚌埠德基公司辩称：1、原告要求蚌埠德基公司支付2015年12月1日至2019年11月30日的租金问题，蚌埠德基公司已经按时支付了原告2015年12月1日至2019年11月30日的租金，原告诉请的该时间的租金问题不存在；2、2019年12月1日至2020年11月30日租金未支付，但只需支付八个月的租金，因为根据委托经营管理合同第10.3条约定，蚌埠深国投商业中心已经有三分之二建筑面积的业主同意免除2019年12月1日至2020年11月30日期间的四个月租金，虽然原告未同意，但基于合同约定原告应当接受八个月租金的经营条件要求；3、原告要求的利息过高，且适用依据错误。被告蚌埠深国投公司辩称：本案应该是原告与蚌埠德基公司之间的委托合同纠纷，原告起诉蚌埠深国投公司承担连带清偿责任没有事实和法律依据，原告提供的证据3承诺书中日期签订时间为2016年4月29日，对应当期的委托经营管理合同，并不是一个无期限的承诺。蚌埠深国投公司承担责任的前提是原告发出书面通知后5个工作日内向蚌埠德基公司核实后才能支付，现在原告、蚌埠德基公司之间存在争议，蚌埠深国投公司不存在代偿的前提。就承诺书本身而言，蚌埠深国投公司并非有连带清偿的意思表示，请求法庭驳回原告对蚌埠深国投公司的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告与被告蚌埠德基公司签订了一份《委托经营管理合同书》，该合同约定：原告将其位于蚌埠市（建筑面积12.86平方米）委托被告蚌埠德基公司经营管理……1．1该商铺建筑面积共12.86平方米……1.2委托期限为2年，自2015年12月1日至2017年11月30日……支付方式为年付，在租赁开始日满1年后30天内支付……二、经营管理费用及支付方式。……2.1乙方按年度支付甲方经营金；2.2经营金自租赁起始日计算，两年合计人民币42036元；2.3支付方式为年付，在租赁开始日满1年后30天内支付；2.4甲方作为房屋所有权人应承担的税费由甲方承担……2017年11月13日，原告与被告蚌埠德基公司续签订了一份《委托经营管理合同书》，该合同约定委托期限为1年，自2017年12月1日至2018年11月30日,经营金合计人民币21018元（贰万壹仟零壹拾捌元整）……另查明：上述委托经营合同期限届满后，被告蚌埠德基公司继续委托经营案涉房屋至今。庭审中，原告未提交案涉租赁房屋自2018年12月1日起至今的《委托经营管理合同书》，被告蚌埠德基公司认可实际租赁原告的该房屋。双方一致同意案涉租赁房屋自2018年12月1日起至今的经营管理内容按照上述两份《委托经营管理合同书》约定的权利义务执行。按照双方签订的《委托经营管理合同书》约定，2015年12月1日至2019年11月30日期间，案涉房屋租金合计84072元，截至庭审之日，被告蚌埠德基公司尚有房屋租金10301元未支付原告。被告蚌埠德基公司陈述该10301元系代原告缴纳的税费。庭审中，原告未提交其向税务部门缴纳2015年12月1日至2019年11月30日期间案涉房屋租金收入应缴纳的税费票据。再查明：被告蚌埠德基公司未支付原告2019年12月1日至2020年11月30日的租金，该租金金额为21018元。被告蚌埠德基公司陈述未支付该租金的理由是原告不同意减免四个月租金。又查明，2016年4月29日，被告蚌埠深国投公司向原告出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“姚素英先生/女士：就蚌埠深国投商业中心1F307号商铺（以下称“该商铺”），因您与蚌埠德基管理有限公司（以下称“德基公司”）签订《委托经营管理合同书》。为了保障您的权益，如德基公司不能按照《委托经营管理合同书》按期向您支付经营金，我公司将在接到您的书面通知五个工作日内，向德基公司核实并代偿德基公司的拖欠款项……”。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、二被告的企业信息、房产证、《委托经营管理合同书》、《承诺书》，被告蚌埠德基公司提交的被告蚌埠深国投公司的房产证复印件、华海中心面积明细表、免租声明及当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为：案涉委托经营管理合同的履行情况,应当按照现有《委托经营管理合同书》所使用的词句、结合相关条款，并结合当事人行为的性质与合同目的、交易习惯，基于诚实信用原则，确定当事人合同意思表示的真意。庭审中，原告提交了其与被告蚌埠德基公司在2015年12月1日至2018年11月30日期间签订的《委托经营管理合同书》，未能提交2018年12月1日至今的《委托经营管理合同书》，但被告蚌埠德基公司认可双方实际继续履行该合同，且双方同意按照双方之间在2015年12月1日至2018年11月30日期间签订《委托经营管理合同书》约定的权利义务执行，故本院确定案涉房屋自2018年12月1日至今的权利义务约定按照双方之间在2015年12月1日至2018年11月30日期间签订的《委托经营管理合同书》约定的权利义务履行。另,被告蚌埠深国投公司向原告出具的《承诺书》，系案涉当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。关于案涉诉争2015年12月1日至2019年11月30日期间未支付原告的部分房屋租金问题。被告蚌埠德基公司认为不欠付该期间的租金，但被告蚌埠德基公司未能提交证据予以证实其提出的抗辩意见，且案涉《委托经营管理合同书》亦未约定被告蚌埠德基公司代原告缴纳房屋租赁收入所得的税费。故，被告蚌埠德基公司的抗辩意见本院不予采纳，原告要求被告蚌埠德基公司支付该期间所欠租金10301元的诉请本院予以支持。被告蚌埠德基公司抗辩原告主张该部分租金的诉讼时效已过，因被告蚌埠德基公司自2015年12月1日至2019年11月30日期间与原告之间一直存在委托经营合同关系，被告蚌埠德基公司向原告支付租金呈现按年支付的连续状态，原告向法院提起诉讼请求被告蚌埠德基公司支付该下欠房屋租金的时间为2021年2月4日,故该部分租金未超过诉讼时效，被告蚌埠德基公司的该抗辩意见本院不予采纳。另，按照《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定,原告应当及时向相关税务部门缴纳2015年12月1日至2019年11月30日期间的房屋租赁所得应缴纳个人所得税。关于被告蚌埠德基公司未支付原告2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条之规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。此次新冠疫情暴发具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,公民、法人都应承担起应尽的责任,原告要求被告蚌埠德基公司支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的全部房租不符合公平原则。结合蚌埠市疫情管控的实际情况和复工复产的工作安排,本院酌定原告就案涉2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金应免除被告蚌埠德基公司3个月的租金，故被告蚌埠德基公司支付原告2019年12月1日至2020年11月30日期间房屋租金金额为15763.5元（21018元/12月X9月），原告诉请的该部分金额本院予以支持，超出部分不予支持。被告德基公司抗辩应当按照《委托经营管理合同书》第10.3条即“本合同履行期限届满，如甲方愿意继续委托乙方经营，双方应就委托期限、经营金标准等条款友好协商并签订新的委托经营合同。甲方特别承诺：为保证商场经营的有序和业主利益一致性，如占蚌埠深国投商业中心三分之二以上建筑面积的业主就经营条件同乙方达成一致继续委托乙方经营，甲方必须按照同等条件委托乙方经营”的约定减免四个月的租金，对此，本院认为该抗辩意见系合同约定的条件，应当适用于本合同履行期届满后再续行签订合同的约定条件，现本合同尚在履行期间内，该约定不适用本案，故对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告蚌埠深国投公司的责任问题。被告蚌埠深国投公司向原告出具《承诺书》载明：“……被告蚌埠德基公司不能按照《委托经营管理合同书》按期支付经营金，我公司将在接到您的书面通知五个工作日内，向德基公司核实并代偿德基公司的拖欠款项……”。庭审中，被告蚌埠德基公司抗辩案涉承诺书“不能按期……代偿……”的是一般保证责任的意思表示。本院认为，区分一般保证与连带保证的关键在于如何界定“不能履行债务”。一般保证中的“不能履行”指的是确实无力偿还的客观能力,强调的是客观上不具备履行能力,案涉承诺书中约定的“不能按期”表明的是超出合同约定的履行期限不能偿还即产生保证责任,强调的是期限,二者在文义理解上明显不同,因此，该承诺书中的保证责任不能认定为一般保证责任，被告蚌埠深国投公司的该抗辩意见不能成立,本院对其抗辩意见不予采纳。关于被告蚌埠深国投公司出具《承诺书》责任性质的问题，结合本案案情，本案委托经营管理合同系原告与被告蚌埠德基公司之间签订的委托经营管理合同，被告蚌埠深国投公司向原告出具《承诺书》，被告蚌埠深国投公司的该行为系该案涉委托经营管理合同外的第三人向债权人（即本案原告）承担被告蚌埠德基公司义务的意思表示，且债权人未明确拒绝，故被告蚌埠深国投公司出具《承诺书》的责任性质宜认定为债务加入，被告蚌埠深国投公司应对被告蚌埠德基公司的上述债务在《承诺书》的范围内承担连带偿还责任，故原告要求被告蚌埠深国投公司承担连带清偿责任的诉讼请求,本院予以支持。被告蚌埠深国投公司抗辩《承诺书》应当仅对对应日期的《委托经营管理合同书》产生的租金承担责任，因该《承诺书》未约定其承担责任的期间，本院从被告蚌埠深国投公司作为案涉房屋的销售者实际状况的考量，并结合原告与被告蚌埠德基公司、蚌埠深国投公司自2015年起至今以来委托经营的实际情况，应当认定被告蚌埠深国投公司承诺对被告蚌埠德基公司在委托经营期间的租金均承担保证责任，故被告蚌埠深国投公司的该抗辩意见本院不予采纳。关于利息承担的责任问题。本案被告蚌埠德基公司支付房屋租金延迟属实，故参照《最高人民法院》第三十一条第二款之规定，本院认为该利率按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算为宜，原告诉请超出部分不予支持。综上,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条的规定，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告蚌埠德基商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚素英2015年12月1日至2019年11月30期间的租金10301元及利息（利息以10301元为基数自2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告蚌埠德基商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚素英2019年12月1日至2020年11月30期间的租金15763.5元及利息（利息以15763.5元为基数自2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、被告蚌埠深国投商用置业有限公司对判决第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告姚素英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元，减半收取为292元，由被告蚌埠德基商业经营管理有限公司、蚌埠深国投商用置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 员  罗 珊二〇二一年五月二十六日法官助理  陈 亮书 记 员  沈靖靖