江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初10845号原告：宜兴万达广场有限公司，住所地宜兴市宜城街道万达广场**，统一社会信用代码913202825703451311。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：过巍（受该公司特别授权委托），江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晟煜（受该公司特别授权委托），江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。被告：叶萃荣，男，1950年6月24日生，汉族，住无锡市北塘区。原告宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告叶萃荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人潘晟煜，被告叶萃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的商铺租赁合同于2020年10月15日解除；2、判令被告向原告支付租金135308.05元及利息损失（以135308.05元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；3、判令被告向原告支付房屋占用费（按月租金37497.6元为标准自2020年10月16日起至2020年10月22日止，按2倍月租金即74995.2元为标准自2020年10月23日起至被告实际交还店铺之日止）；4、判令被告立即向原告交还符合房屋交付时标准的店铺、将工商税务注册地址从该房屋迁出、完成相应工商税务变更登记或注销手续；5、确认被告已支付的租赁保证金71424元归原告所有，不予退还；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年6月1日续签《商铺租赁合同》，约定原告将位于宜兴万达广场室内步行街2F层2073号商铺出租给被告经营亲贝湾品牌，租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止。月租金标准自2019年6月1日至2020年5月31日为35712元，自2020年6月1日至2021年5月31日为37497.6元。租金支付方式为每三个月为一个交租期，在每个交租期最后一个月20日前一次性足额支付下个交租期租金，其中首期租金(2019.6.1-2019.8.31)及租赁履约保证金应于合同签订当日支付。合同同时约定，若被告延迟交纳租金等应付费用的，应承担欠费金额千分之一每日的违约金；欠费超过15日并经书面催告后仍未交纳的，原告可以暂停案涉商铺的能源供应并无需对外承担责任；欠费超过30日的，原告有权单方解除合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任。因被告违约导致合同提前终止的，原告有权没收本合同项下的履约保证金。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉商铺，由被告继续经营“亲贝湾”品牌。自2020年开始，原告考虑到受疫情影响，主动提出并与被告于2020年3月1日签署《补充协议》，约定减免被告2020年1-2月份的租金。另原告同意就被告2020年3-4月份的租金进行有条件分期偿还。然而自此之后被告仍无正当理由拖欠2020年3-4月分期租金和2020年7-8月租金，经原告多次催告仍置若罔闻。原告无奈之下于2020年10月15日向被告通知解除《商铺租赁合同》。截至目前，被告尚未将商铺交还给原告。另因被告未妥善处理亲贝湾消费者储值卡剩余款项退还事宜，原告已经接待多次客诉，严重影响了原告的商誉。原告为维护自身合法权益诉至法院。叶萃荣辩称，原告至今没有给他《商铺租赁合同》文本，他支付的三个月的租金保证金凭证也没有给他，自2014年6月1日起支付的租金、物业费发票都没有给他。原告在2020年7月18日和9月18日二次违法停电停水给他造成损失，要求原告双倍返还履约保证金、设备损坏费用。补充协议和分期付款的函他都没有签字，是伪造的。因为疫情应按照国家的政策免除租金。他于2019年12月20日预支付的2020年第一季度租金应予返还。经审理查明：2019年6月1日，万达公司作为甲方和叶萃荣作为乙方就位于宜兴××广场××号室××街××层××号商铺（计租面积为198.4平方米）签订商铺租赁合同一份，租赁期限从2019年6月1日至2021年5月31日止共24个月，约定月租金每月每平方米180元，即35712元每月，用于经营宜兴市宜城街道亲贝湾母婴用品店（经营场所登记地址为宜兴市××街道××路××号××广场××号铺位），从第二年度开始按照前一年标准上逐年递增5%，第二年租金是每月37497.6元，租金金额为含增值税金额，增值税税率为5%。该合同中还约定“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币71424元相当于2个月月租金标准作为履约保证金……甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址人该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。”对房屋交还，合同中约定“18.1.本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2.在交还期内：……使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；乙方应付清应付租金、物业服务费或其他应付款项(包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等)；乙方应将乙方及转租承租人的工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。18.3.双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费……18.4.若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方，同时，在交还期内，乙方无需支付占用费或物业服务费。但此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。18.5.无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费……若因此造成甲方延迟向新租户等相关方交付该房屋而需承担违约金、中介费以及造成甲方其他损失的，均应由乙方负责赔偿。18.6.自交还期限届满之日的次日起，甲方或物业服务公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。”对于违约责任，合同中约定“21.4.乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止……乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日(含本数)的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任……21.7.双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……21.10.双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。”又查明，2020年3月1日，万达公司作为甲方和叶萃荣作为乙方、宜兴万达广场商业管理有限公司作为丙方签订补充协议一份，因为新冠疫情扶持乙方经营，甲方和丙方给予乙方租金、物业服务费扶持优惠，约定自2020年1月1日至2020年1月31日期间扶持优惠租金为21427.2元，2020年2月1日至2020年2月9日期间扶持优惠租金为22348.8元……如乙方已获得2020年1月25日至2月29日租金、物业服务费扶持优惠的，则相应折减本协议优惠金额，其他租赁期限内租金、物业服务费标准仍按租赁合同、物业合同约定执行。2020年3月16日，万达公司和叶萃荣签订《关于申请扶持政策（帐单分期）的函》，约定自2020年3月1日至2020年4月30日的租金可分期支付。2020年4月1日，叶萃荣向万达公司发函表明因疫情停工停产资金亏损严重，是在无法预付各种费用，由于他的店是为0-5岁的婴幼儿提供洗澡服务，因此希望按照政策减免各种费用。2020年8月29日，万达公司向叶萃荣致函催付租金等费用，并告知相应合同违约条款。2020年10月14日，万达公司向叶萃荣邮寄合同解除通知函，告知叶萃荣欠缴租金等而解除合同，叶萃荣于2020年10月15日签收。另查明，截止至2019年12月31日的租金，叶萃荣已经全部支付。叶萃荣的儿子于2019年12月20日支付万达公司2020年1月至3月的租金、物业费和POS机使用费各为107136元、36902.4元和900元，并将支付截屏发送给万达公司的吴海燕。叶萃荣儿子于2020年3月30日在微信中支付吴海燕4832元租金、1049.32元物业费、900元POS机使用费；叶萃荣陈述4832元是四月份的租金，1049.32元是四月份的物业费，900元是第二季度POS机使用费。审理中，叶萃荣陈述在2020年5月18日疫情之后试营业，但是政府没有批准营业，六七月份都有员工在店里经营，7月18日开始万达公司断电断水，7月22日他打了市长热线，然后万达公司在23日恢复了水电，但是到9月18日又开始断水断电，7月23日到9月18日他是在经营的，9月18日下午三点停水电后就没有再经营，员工和他联系汇报之后他就要求万达公司把门锁掉了，锁掉之后停业至今；万达公司认为停电停水是因为叶萃荣违约，万达公司履行相应合同权利。其次，叶萃荣认为其交纳的租金保证金不止71424元，但未能提供证据证明。叶萃荣又提供2020年11月8日店铺门被打开的照片（显示有水管、梯子等），认为万达公司造成其店铺设备破坏及财务材料丢失；万达公司质证为当时接到投诉称叶萃荣商铺漏水，后万达公司于当晚7：29微信联系叶萃荣儿子提供泳池排水密码以解决漏水问题，并没有破坏其设施、拿走其物品。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、关于申请扶持政策（帐单分期）的函、微信记录、通知函等证据在卷佐证。本院认为，因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同客观上会造成一定的影响，但不可抗力造成的不利影响及于双方当事人而非一方，疫情期间由此产生的经济损失应由双方进行合理分担，但是随着疫情有效管控，宜兴地区2020年5、6月份已经全面复工复产，不可抗力因素已经消除，后叶萃荣不能继续经营并无力支付租金，系自身问题导致，万达公司在叶萃荣延迟交纳租赁合同项下租金超过30日的情况下给叶萃荣发送解除通知要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持，叶萃荣应承担导致合同终止的违约责任。第一，对于租金问题。叶萃荣所抗辩的新冠疫情情况应予以考虑。2020年1月1日至2020年10月15日租赁合同解除期间的租金应考虑疫情影响因素减免三个月（2020年2月至4月的租金合计107136元）的租金为宜，故此期间的租金减免后合计为240163.2元，扣除叶萃荣此期间已经支付的租金111968元，叶萃荣还应支付此期间租金128195.2元及该款自2020年11月10日起至判决生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为宜。第二、对于房屋占用费问题。万达公司解除合同后，叶萃荣应将租赁房屋交还给万达公司，但目前叶萃荣未搬离，故叶萃荣应在合理期限内搬离店铺并承担自2020年10月16日起计算至搬出之日止按月租金37497.6元计算的房屋占用费为宜，万达公司的主张过高应予调整。同时，叶萃荣应将宜兴市宜城街道亲贝湾母婴用品店的工商税务注册地址从涉案店铺地址迁出并完成相应工商税务变更登记或注销手续。第三、根据合同约定，由于叶萃荣违约而提前终止租赁合同，万达公司有权没收该合同项下的履约保证金，故万达公司要求确认叶萃荣已支付的租赁保证金71424元归万达公司所有不予退还，本院予以支持。对于叶萃荣的其他抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、万达公司和叶萃荣在2019年6月1日签订的商铺租赁合同于2020年10月15日解除。二、叶萃荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付万达公司128195.2元及利息（以128195.2元为基数，自2020年11月10日起至判决生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、叶萃荣于本判决发生法律效力之日起三十日内清空腾退位于宜兴××广场××号室××街××层××号商铺并交付给万达公司。四、叶萃荣于本判决发生法律效力之日起三十日内将宜兴市宜城街道亲贝湾母婴用品店的工商税务注册地址从涉案店铺地址迁出并完成相应工商税务变更登记或注销手续。五、叶萃荣应当自2020年10月16日起按37497.6元／月标准向万达公司支付宜兴××广场××号室××街××层××号商铺的房屋占有使用费至叶翠荣腾退房屋为止。六、万达广场不予退还叶翠荣支付的租赁保证金71424元。七、驳回万达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件诉讼费用3691元（其中案件受理费减半收取2421元，保全费1270元），由被告叶翠荣负担。被告叶翠荣负担部分已由原告万达公司预付，由被告叶翠荣在本判决生效之日起十日内向原告万达公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 李 远二〇二一年二月九日书记员 卜嘉豪