淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2424号原告：王荣盛，男，2000年7月4日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：江海燕（系原告王荣盛母亲），女，1974年3月24日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所律师。被告：王树林，女，1966年9月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：姚亚光，江苏法轩律师事务所律师。被告：丁锴，男，1988年2月9日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张诚，江苏法轩律师事务所律师。被告：淮安左邻右舍房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区丰球白鹭湖庄园和园2号楼旺旺路1号-12室。法定代表人：郭立祥，该公司执行董事。原告王荣盛与被告王树林、丁锴、淮安左邻右舍房产经纪有限公司(以下简称左邻右舍经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告王荣盛及其委托诉讼代理人江海燕、嵇钰淼，被告王树林及其委托诉讼代理人姚亚光、被告丁锴及其委托诉讼代理人张诚、被告左邻右舍经纪公司法定代表人郭立祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣盛向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告王树林、丁锴继续履行合同，协助原告办理涉案房屋的过户登记手续；2、判令被告王树林、丁锴共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元；3、被告左邻右舍经纪公司对上述债务承担连带清偿责任；4、三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告王树林、丁锴经被告左邻右舍经纪公司介绍，双方于2020年8月1日签订了《存量房买卖及居间服务合同》，两被告系母子关系，被告王树林将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出售给原告，原告按约向被告支付33万元(总价款为110万元，首付款31万元，2万元为定金)购房款。现原告已依约履行相关义务，且涉案房屋已经通过银行按揭贷款审批手续，现被告拒不配合原告办理房屋登记手续，其行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王树林辩称：对于涉案买卖合同的签订，被告王树林本人并不知情，被告丁锴未经过本人委托授权，属于无权处分，故不认可该买卖合同的效力，同时也应不承担相应的诉讼请求中的义务。另外被告人亦未收到过涉案的定金和房款，并已如实告知原告及中介方，涉案房屋系本人唯一一套住房，不同意出售该房屋的事实。被告丁锴辩称：2020年8月1日，被告丁锴作为出卖方的代理人与原告的母亲及中介方共同签订了《存量房买卖及居间服务合同》1份，当时原告方代理人及中介方均明知被告丁锴并非涉案房屋的所有权人，但对此并未核实被告王树林是否同意出售房屋，之后原告方支付的房款都是由被告丁锴收取并使用，现被告王树林不同意出售房屋，被告丁锴非权利人，也无法履行合同义务，因此请求驳回原告的诉请，被告丁锴愿意返还原告方33万元购房款，并承担相应的银行同期利息。被告左邻右舍经纪公司辩称：双方在签订涉案合同时，被告丁锴虽说明了房屋是其母亲的，但丁锴称房屋是其购买的，只是挂在其母亲名下，丁锴说房屋有贷款需要买方支付首付款给其还贷解押，合同上签订了满两年后配合过户，之后一直以没有钱解押为由一直拖到现在。期间我们告知丁锴如果不履行合同就算违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对下列无争议的事实，本院依法予以确认：被告王树林与被告丁锴系母子关系，位于淮安市清江浦区的产权所有人为被告王树林。2020年8月1日，原告王荣盛的母亲江海燕与被告丁锴，在被告左邻右舍经纪公司的居间服务下，共同签订了《存量房买卖及居间服务合同》1份，约定由原告王荣盛购买被告王树林名下所有的位于淮安市清江浦区，房屋总价款110万元，合同签订时，买方即原告向被告支付定金2万元，2020年8月18日前支付定金之外的剩余首付款31万元。买卖双方须于2020年8月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准。关于违约责任，双方约定，买卖双方任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。原告王荣盛的母亲江海燕与被告丁锴均在买卖双方的代理人处签名，但被告丁锴并未提供其得到授权买卖房屋的委托书，被告左邻右舍经纪公司在居间方处盖章并签名确认。合同签订当日，原告王荣盛母亲江海燕向被告左邻右舍经纪公司的工作人员通过微信转账的方式支付了定金1.8万元及以现金方式支付的定金2000元，被告左邻右舍经纪公司又将该笔定金2万元转交给了被告丁锴。2020年8月5日，原告向被告王树林名下转账支付首款款30万元，8月6日支付1万元，共支付首付款31万元；2020年11月16日，被告王树林至左邻右舍经纪公司陈述其本人对被告丁锴出售房屋的行为不知情，并且明确表示不同意出售房屋。据此，双方产生纠纷，致原告诉至本院。本案争议焦点为：被告丁锴签订案涉合同是否构成表见代理，即原告与被告丁锴于2020年8月1日签订的《存量房买卖及居间服务合同》是否合法成立且有效。针对该争议焦点，原告提供了下列证据：1、原告与被告丁锴于2020年8月1日签订的《存量房买卖及居间服务合同》1份、房产证复印件1份，证明原告购买被告王树林名下的位于本市房屋1套，约定房屋总价为110万元。2、业主收取款项之收款收据2份、转账凭证2张、微信聊天记录1张，证明原告通过中介向被告丁锴支付定金2万元，以及于同年8月5日、6日两次向被告王树林名下账户转账首付款31万元。3、2020年6月1日原告的购房资格证明1份，证明原告符合购房政策。经质证，被告王树林对合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为没有其本人签名确认，且未经过其本人授权，并认为没有收到证据2中所载明的款项，对原告的购房资格亦认为与其无关；被告丁锴对原告提供的涉案合同及收据均无异议，但抗辩是其本人收取，对原告的购房资格请求由法庭核实真实性。而被告左邻右舍经纪公司对上述证据均未提出异议。被告王树荣为抗辩其未授权丁锴出售房屋，并于庭前证据交换中提供了下列证据：1、案涉房屋的所有权证，证明案涉房屋系其单独所有；2、录音录像1份，载明其于2020年11月16日下午2：55左右，到被告左邻右舍经纪公司告知其儿子即被告丁锴无权处分案涉房屋，同时还明确告知原告母亲即原告代理人江海燕；3、贷款及还款详情记录1组，证明其于2018年购买案涉房屋时，支付了首付款20万元，向银行贷款80万元，约定贷款期限为15年，贷款利率5.828%，每月还款金额为6741.35元，贷款本息需要还款1213443元，加上首付款，房屋购买的成本为140多万元。意在抗辩案涉合同约定的房屋总额为110万元，不符合交易习惯和正常的生活常理的事实；4、不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋系被告王树林名下唯一一套房屋，该不动产尚欠银行贷款70余万元，目前有抵押贷款100万元，不具备房屋买卖和过户的条件的事实。庭审中，被告王树荣再次补充提供了营业执照复印件及工商登记信息、手机号码通话记录两份，证明被告王树林过去从事粮食购销的生意，以及被告王树林一直使用的电话号码是137××××6402以及180××××2719，此次用于交易的电话号码及银行卡均在被告丁锴处使用的事实。经质证，原告对被告王树林提供的房屋所有权证的真实性无异议，对录音录像，认可被告左邻右舍经纪公司已告知其王树林不同意出售房屋，但同意返还购房款的事实，对其他证据的真实性与关联性均有异议；而被告左邻右舍经纪公司对王树林提供的证据未表异议，认可王树林告知其对被告丁锴出售房屋的行为不知情，并要求其提供原告的卡号，准备将收取的购房款转给原告，其已将上述事实告知了原告母亲江海燕。被告丁锴对证据无异议。被告丁锴为了抗辩其并未得到王树荣的授权，且其提供给原告的银行卡虽登记在被告王树荣名下，但实际为其本人使用的事实，向本院提供了下列证据：1、原告与其签订的涉案合同，意在证明被告王树林未在合同上签名确认，且其未得到授权；2、交易明细清单、银行流水，证明其收到原告方的首付款31万元和定金2万元，收款人均是其本人，款项亦用于其自身的归还借款、信用卡还款、支付宝费以及私用等方面。3、提交农行卡交易明细清单和号码为153××××6101的电话清单，意在证明其在本案中仅是代理人的身份，但该代理行为未得到被告王树林的授权及之后该行为未得到追认。经各方质证，原告虽对证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的，并认为被告丁锴已经涉嫌犯罪，建议将该案移送公安侦查。被告王树荣对上述证据不持异议，被告左邻右舍经纪公司虽认可证据的真实性，但陈述丁锴委托其出卖房屋时，称涉案房屋系其出资购买，仅登记在其母亲名下，直到王树林到公司，我方才知道王树荣不知情她儿子卖她的房子。被告左邻右舍经纪公司则提供了其与被告丁锴的短信记录，意在证明公司一直通过发信息与丁锴联系办理解除涉案房屋抵押事宜，但一直未协商成功，一直到11月份被告王树林过来说明房屋未经她授权来出售。经质证，原告与被告王树荣均称不知情，被告丁锴则对真实性无异议。本院对原、被告所提供的上述证据经审查后认为，原告提供的其与被告丁锴签订的《存量房买卖及居间服务合同》、房产证复印件及业主收取款项之收款收据、转账凭证、微信聊天记录，可以相互印证原告与被告丁锴签订合同，以及其已按合同约定支付了定金2万元、首付款31万元的事实，故本院对上述证据的真实性予以确认；但被告王树荣提供的案涉房屋的所有权证以及录音录像，结合原告提供的案涉合同，则可以相互印证被告丁锴出售该房屋未得到王树荣的授权，事后亦未得到王树荣的追认的事实。故本院对王树荣提供的上述证据效力予以确认，对于被告丁锴所提供的银行卡交易清单，并不能证明其抗辩的理由，故对其证据效力不予采信。对被告左邻右舍经纪公司提供的短信1组，被告丁锴无异议，本院对该证据的真实亦予以确认。本案在审理过程中，被告王树荣以解决纠纷为由，自愿同被告丁锴共同偿还原告已支付的房屋定金2万元、首付款31万元，合计33万元(上述款项已缴至本院账户)。本院认为，一、关于原告与被告丁锴、左邻右舍经纪公司签订的《存量房买卖及居间服务合同》是否合法成立且有效问题。根据我国《民法典》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。民事主体亦可以通过代理人实施民事法律行为，但行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，被告丁锴与原告在被告左邻右舍经纪公司的居间服务下所订立的《存量房买卖及居间服务合同》，应依法认定被告丁锴不具有代理权。理由如下：1、被告丁锴在签订案涉合同时，其不仅未能向原告及被告左邻右舍经纪公司提供具有有效代理权限的相关证明材料，且合同签订后，亦未能得到产权人王树荣的追认；2、原告王荣盛的代理人代为签订合同时，其作为成年人，在其欲购买案涉房屋时，作为房屋买卖的基本常识，应明知其应该与房屋所有权人签订合同，但原告仅以被告丁锴单方陈述与房屋所有权人系母子关系，房屋系其实际出资购买为由，认为丁锴应当具有代理权理由不足；而丁锴对其陈述并未能向原告提供任何书面证据予以证明，原告在查看房屋所有权证复印件时已发现被告丁锴不是房屋所有权人，但并未要求与产权人联系核实是否同意出售房屋，并在此情形下仍继续与被告丁锴签订《存量房买卖及居间服务合同》，故原告自身存在一定过错；3、被告左邻右舍经纪公司作为专门从事房屋买卖的中介机构，更应知道作为买卖双方的代理人应该提供的相关委托证明材料，在其未得到产权人确认的情况下，还促成原告与被告丁锴签订合同，被告左邻右舍经纪公司在该合同的签订过程中亦存在过错；4、被告左邻右舍经纪公司庭审中陈述，签订合同时其已发现丁锴不是产权人，但当时已要求产权人在办理房屋过户手续时必须到场，到时再由产权人补足手续，对此原告也是知情的，即原告与被告丁锴、左邻右舍经纪公司签订合同时，三方均已明知丁锴不具有出售房屋的代理权，该合同仍有待办理房屋过户手续时等待产权人王树荣的签字确认方能成立。综上所述，被告丁锴在签订合同时，没有取得产权人即被告王树荣的委托，事后亦未得到王树荣的追认。原告王荣盛的代理人在签订合同前明知被告丁锴不是房屋所有权人，亦未提供任何代理手续，仍与丁锴签订案涉的房屋买卖合同。再结合双方一致认可约定在办理房屋贷款等手续时，须由产权人即被告王树荣到场签字确认的事实，可以认定原告没有足够的理由使其相信丁锴有代理权，即原告主张被告丁锴代为签订合同的行为构成表见代理的意见，因未能提供有效证据证明，本院不予采纳。现因被告丁锴不具有代理权，故原告与被告丁锴及被告左邻右舍经纪公司签订的《存量房买卖及居间服务合同》未依法成立。二、关于原告要求被告王树林、丁锴继续履行合同，并协助其办理涉案房屋过户手续问题。因双方签订的《存量房买卖及居间服务合同》并未依法成立，故原告要求继续履行合同，并协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。三、关于原告要求两被告共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元问题。根据我国《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告丁锴、左邻右舍经纪公司共同签订的《存量房买卖及居间服务合同》并未依法成立，故原告要求两被告共同承担拒不履行合同、逾期协助过户违约责任22万元，缺乏事实和法律依据，且原、被告及第三人在缔结案涉合同过程中均存在一定过错，故应由各方承担其自身的损失，本院依法不予支持。但因原告已向被告丁锴支付定金2万元，并向被告王树荣名下的账户转账首付款31万元，被告丁锴自认该款由其使用，故其不仅应向原告返还收取的定金2万元，还应承担返还首付款31万元的责任。被告王树荣虽抗辩其名下的银行卡未由其本人使用，但其与丁锴提供的证据并不能足以证明其主张，即原告于2020年8月5日、6日两次向被告王树林名下账户转账首付款31万元，应认定被告王树荣应该发现其账户上有转账31万元的事实，对此王树荣应及时查询款项来源，并应予以返还。现被告王树荣虽不认可其委托丁锴为其出售房屋，但向本院明确表示自愿返还原告向其银行账户转账的31万元，以及原告向丁锴支付的定金2万元，故原告所支付的定金2万元、首付款31万元，应由被告王树林、丁锴共同予以偿还。同时，因两被告无偿占用资金至今，给原告造成额外的利息损失(该利息损失应分别以2万元为基数，自2020年8月2日起；以31万元为基数，自2020年8月6日起，均以全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际给付之日止)，亦应由两被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百七十一条、第一百七十二条，第四百六十五条、第四百九十条、第五百七十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王树荣、丁锴应于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告王荣盛支付的购房款33万元及利息损失(该利息损失分别以2万元为基数，自2020年8月2日起；以31万元为基数，自2020年8月6日起，均以全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际给付之日止)；二、驳回原告王荣盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元，本院减半收取8340元，由原告王荣盛负担5140元，被告王树林、丁锴负担3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××60）。审 判 员 杨新红二〇二一年五月二十七日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。