河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1102民初676号原告：吴春芳，女，汉族，1975年1月5日生，住漯河市源汇区。委托代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。被告：河南鸿之冠贸易有限公司，住所地漯河市源汇区交通路与马路街交叉口智美公馆****，统一社会信用代码：91411100MA3X6GM17L。法定代表人：谢克军，该公司总经理。委托代理人：张其昂，漯河市源汇区沙澧法律服务所法律工作者。原告吴春芳与被告河南鸿之冠贸易有限公司（以下简称鸿之冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告吴春芳的委托代理人孙光亚、被告鸿之冠公司的委托代理人张其昂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付违约金11172.8元(以124766元为基数，从2018年12月31日起至办理不动产证交付原告之日止，以日万分之1.5计算)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月30日原被告签订《智美公馆房屋认购协议》，协议约定:原告购买被告位于漯河市交通路与马路街××处东南角智美公馆项目5层西08户房，单价7199元每平方米，建筑面积约34平方米(以房管局实测面积为准)，房屋总价244766元，付款方式为按揭，在签订本协议时付清首付款124766元。协议同时约定被告于2018年12月31日前将房屋交付原告，保证在2019年1月1日起，365日内与预购人办理完毕过户手续及不动产权证，未如期办理的，被告应当自交房之日起按日计算支付已付房价款万分之1.5的违约金。协议签订后原告向被告支付款项，被告向原告出具收据。被告逾期交付所售房屋且逾期办理不动产权证。根据双方在协议中的约定，被告的行为已构成约。请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告鸿之冠公司辩称，一、被告没有逾期交房。本案被告并非房地产开发公司，而是源汇区人民政府为提升区内形象，改变涉案建筑物脏乱差现象，招商引资我公司对该建筑物进行改造利用，因此被告改造涉案建筑物的行为合法，原被告之间的合同性质为房产转让合同而非商品房买卖合同，故本案的审理应当更多的从社会公益的角度去平衡双方之间的权利义务。原告查看房屋现状后，自愿与被告成立了旧房改造后的房屋产权转让，而被告也克服困难，如约交付房屋。原告第一次起诉被告承担违约责任的诉状中，明确认可被告2018年12月31日交付了房屋，对其自认的事实，法庭应当予以采纳。二、被告未能在双方约定的2020年1月1日前为原告办理过户登记，并非因被告原因造成的违约，故应当驳回原告要求承担违约赔偿的诉请。1、涉案房屋系旧房改造项目而非新建商品房，故被告只能预见旧房改造的合理时间，而没有能力预见此类房屋在政府产权登记部门因分工的问题出现的登记障得。被告2018年底房屋实际建设分割完毕后，向政府相关部门提交了办证申请，但因漯河市政府2018年底就开始的机构改革所造成的各部门分工不明确，从而使被告不能取得相关登记文件从而使登记申请被政府部门搁置，至2020年1月出现新冠疫情对政府工作的影响，直至2020年6月各行政机关基本恢复正常工作，漯河市自然资源局才再次召开各职能部门联审会讨论解决，并因历史遗留问题造成的不能登记的难题。该次会议后，仍然是因漯河住建局、城管局不出具规划意见登记受影响。漯河市自然资源和规划局于2020年9月2日再次召开办公会解决因职能部门行为造成的登记问题。该次会议上首先肯定了被告已按照相关要求提升改造完毕工程不存在违法之处，并且认可不能办证是因为住建局、城管局因职能变更不出具相关文件造成，该次会议首次明确了因职能部门原因不能出具文件的，被告公司可根据相关文件享有建设工程规划文件豁免权，自然资源确权登记交易服务中心可以为被告公司办理不动产变更登记，故被告在办证期限之内积极申请了办证，行政管理部门原因不能登记并非被告行为所造成，所以被告不存在逾期办证的违约。2、涉案房产是旧房改造后的产权变更登记而非新商品房登记，故房产过户并非做为出卖方的被告单方行能够完成的，做出产权转让一方，在房屋登记部门能够参与的仅仅是协助义务，故自2020年9月2日政府会议纪要认为可以办证以后，做为购买方的原告也没有向被告提供符合办理产权过户登记的相关手续，所以原告诉请被告承担逾期办证的责任，应当提供被告怠于办证的证据。3、政府部门2020年9月2日会议纪要后，被告就积极为购房产办证，但因涉及登记房产太多，产权登记部门不可能同时进行登记，所以被告按照产权部门的要求，分层为购房者申办过户登记，故在此日期之后应当根据登记机关的安排，分期分批为原告办证，被告无违约。三、原告请求自2018年12月31日起承担逾期办证的违约责任没有事实依据。双方合同中约定的办证期限届满是2019年12月31日，这个日期显然与双方合同中约定逾期办证违责任的起算时间自交房之日起有矛盾之处。我国《合同法》对违约责任适用的是违约损害赔偿制度，在双方约定的办证期限届满前被告并无违约，当然就不应当承担损害赔偿责任，自原告请求自2018年12月31日起计算逾期办证的违约责任没有事实依据。双方合同中约定的日万分之一点五的违约赔偿责任，折合年息5.475％，该责任的承担已远远高于同行业拆借利率3.85％，故原告又多算一年并无违约事实的赔偿，显然过高于原告实际造成的损失。原告已经提供办证材料，被告按登记机关的安排，已为其办妥过户手续。综上所述，望法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认本案法律事实如下：2018年7月30日，出卖人（甲方）鸿之冠公司与预购人（乙方）吴春芳签订《智美公馆房屋认购协议》一份，约定预购人预购智美公馆5层西08户，面积34平方米，单价7199元，成交总价244766元，付款方式为按揭付款，首付124766元，贷款120000元。出卖人于2018年12月31日前交付房屋，逾期交的，应自应交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人向预购人支付已付房价款万分之1.5的违约金，协议继续履行。出卖人保证在2019年1月1日起365日内与预购人办理完毕过户手续及办理不动产证，如未如期办理，出卖人应当自交房之日起按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。签订合同后，吴春芳向鸿之冠公司支付124766元。2018年12月28日，原漯河市国土资源局对市规划局出具《关于鸿之冠公司分割房屋的函》，认为分割或者合并不动产的应提供同意分割或合并的批准文件，原规划批准的房屋为42套分割，若要分割为97套，仍应当报经规划部门审核批准，函请规划局进行核实并函复。2019年5月21日，漯河市城市管理局（城市综合执法局）对漯河市不动产登记局复函称：《鸿之冠公司分割房屋的函》内容不属于其管辖职权范围。6月20日，漯河市住房和城乡建设局对漯河市自然资源与规划局复函称：办理不动产登记的房屋内部分割不属于其管辖职权范围。漯河市自然资源和规划局局长办公会会议纪要漯自然资局长办纪（2019）14号文《土地规划与不动产登记历史遗留问题联审会第3次会议纪要》（2019年6月12日）载明，鸿之冠公司房屋分割问题：议定：由测绘、不动产、工程科、源汇规划分局组成工作组负责完善相关工作，1、同住建局相关科室对接，依据其局三定方案及住建部有关文件规定，厘清建筑内部分割改建有关职责划分后完善相关手续；2、按照相关要求由具有资质的设计单位出具设计变更图纸；3、核验变更后的使用功能是否满足规范要求；4、满足上述要求，在不损害其他权利人的利益的前提下高效办理。2019年7月12日，漯河市自然资源确权登记交易服务中心在鸿之冠公司提交的《已登记房屋分割、合并申请表》署具意见为：根据第三次会议纪要要求，3-9层住宅按原面积进行分割。漯河市自然资源和规划局局长办公会会议纪要漯自然资局长办纪（2020）12号文《局长办公会会议纪要》（2020年9月2日）载明，鸿之冠公司（旺发大厦）内部改造申请不动产登记的议题：听取了确权登记交易服务中心汇报，议定：该项目是源汇区政府提升城市形象、改变脏乱差现象而引进的招投商项目，项目原设计单位和改造涉及单位为同一单位，均为漯河市建筑设计院；该项目已按设计要求提升改造完毕，消防部门出具了验收合格意见，房屋安全鉴定部门出具了房屋质量安全鉴定报告，住建局、城管局复函该项目内部改造不属于其职责范围；根据《中共漯河市委城乡规划委员会办公室关于公布第一批建设工程规划手续豁免清单的通知》（漯规委办（2020）1号）文件有关规定，该项目符合文件内容，规划部门不再出具意见。同意确权登记交易服务中心依据上述资料为该项目办理不动产变更登记。2020年10月份，鸿之冠公司以张贴公告的形式通知业主办理不动产权证。本院认为，鸿之冠公司与吴春芳签订的《智美公馆房屋认购协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。鸿之冠公司交付约定的房屋后，未在协议约定的期间办理产权证属实，本院予以确认。本案的争议焦点为鸿之冠公司是否应承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。故开发商承担逾期办证违约责任的条件为“出卖人的原因”。根据我国法律规定，房屋所有权的移转，实行房屋所有权登记发证制度，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。本案中，当事人对案涉房产登记在鸿之冠公司名下无异议。根据本院确认的法律事实，鸿之冠公司至迟已于2018年12月28日之前向行政管理部门申请分割房屋登记。《已登记房屋分割、合并申请表》中，鸿之冠公司的申请意见为：“因公司经营需要，根据漯河市建筑设计院设计，对旺发大厦3-9层进行分割。现分割完毕，并经房屋鉴定部门鉴定合格。特申请测绘，分割办证”，亦可以证明鸿之冠公司在双方约定的期限内履行了协议约定的义务。庭审已经查明，案涉房产最终予以登记的直接前提是，行政管理部门会议纪要确认，依据《中共漯河市委城乡规划委员会办公室关于公布第一批建设工程规划手续豁免清单的通知》（漯规委办（2020）1号）文件有关规定，认为该项目符合文件内容，规划部门不再出具意见。综合以上证据，应认为鸿之冠公司已经履行了原被告约定的其申请变更登记的义务。同时，吴春芳亦未提交证据证明经行政管理机关审查能办理不动产权登记而被告拒绝协助的实施存在。综上所述，案涉房产未按约定予以登记的责任不能归责于鸿之冠公司。吴春芳的诉讼请求无证据证实，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：驳回原告吴春芳的诉讼请求。案件受理费40元，由原告吴春芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇二一年四月三十日书记员  颜利丹