广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26255号原告：夏连保，男，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张宗保，广东伟然律师事务所律师。被告：佛山市恒之鑫房地产代理有限公司，住所地：佛山市禅城区。法定代表人：王某1。被告：王某1，男，汉族，住河南省平舆县。被告：王阳，男，汉族，住河南省平舆县。原告夏连保诉被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司（下简称恒之鑫公司）、王某1、王阳租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于同年3月31日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张宗保到庭参加了诉讼。三被告经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司的《房屋租赁代理合同》；2.被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司向原告支付2019年1月17日至2019年9月23日的租金33000元（4000元/月）、物业管理费2326.6元（2019年1月17日至2019年8月23日为2093.94元、2019年8月24日至2019年9月23日为232.66元）、2019年1月17日至2019年8月24日的水电费共计710元、2019年8月25日至2019年9月23日的水费为29.14元、电费454.72元，并以36520.46元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起计算至《房屋租赁代理合同》解除之日止；3.被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司向原告赔偿屋内缺失物品的损失8358元；4.被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司承担原告于本案支出的诉讼费用（包括案件受理费、保全费）；5.被告王某1、王阳对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司的上述责任承担连带责任。事实和理由：2018年12月2日，原告与被告恒之鑫公司签订《房屋租赁代理合同》，约定内容如下：“被告恒之鑫公司代理出租原告持有的位于广东省佛山市南海区***********的xxx房物业；出租代理期限为2018年12月2日至2021年12月1日，共计36个月；空置期为45天，空置期内被告恒之鑫公司不需向原告支付租金，自2019年1月17日开始应向原告支付租金；每月被告恒之鑫公司应于当月17日向原告支付租金4000元；出租期间的物业管理费及水电费由被告恒之鑫公司承担；因被告恒之鑫公司的原因造成原告损失的，原告有权解除合同并要求被告恒之鑫公司承担违约责任及赔偿损失。”2018年12月2日，原告向被告恒之鑫公司交付前述房屋。后自2019年1月17日起，截至2019年8月24日，原告多次向被告恒之鑫公司及其负责人被告王某1催收，被告恒之鑫公司均怠于向原告支付期间的租金及物业管理费、水电费。根据上述事实，被告恒之鑫公司已构成严重违约，原告据此诉请解除原告与被告恒之鑫公司的《房屋租赁代理合同》并诉请法院判令被告恒之鑫公司向原告支付欠付的租金及物业管理费、水电费共计31803.94元。关于原告因此产生的损失，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”及《合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”三条法律规定，原告诉请法院判令被告恒之鑫公司以前述欠款为计算基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自原告起诉之日起计算逾期付款损失至被告恒之鑫公司清偿完毕债务之日止。此外，被告恒之鑫公司在租赁原告房屋期间，还因保管不善导致原告上述房屋内的部分家具及物品出现了丢失，被告恒之鑫公司应当承担有关的寻回或赔偿义务。2019年8月24日，被告恒之鑫公司的负责人被告王某1指派其亲弟弟被告王阳与原告协商还款事宜及解决家具物品丢失事宜，被告王阳书面承诺对被告恒之鑫公司产生的上述责任承担连带还款责任。此外，我国《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故原告据此诉请法院判令被告王某1对被告恒之鑫公司的本案有关责任承担连带责任。另，原告已于2019年9月27日收回涉讼租赁物。原告提交了缺失物品的价值统计表并提供了相应的网上报价截图，统计表如下：房间物品名价格（元）408A房创维电视42寸1台1299简约式餐桌1个1042简约鞋柜1个490门卡1个20钥匙2把300408B房创维电视42寸1台1299TCL160冰箱1台999TCL洗衣机1台2099鞋柜1个490门卡1个20钥匙2把300三被告没有答辩。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的公示报告及身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋租赁代理合同》原件1份，用以证明2018年12月2日原告与被告恒之鑫房地产签订《房屋租赁代理合同》并对合同进行了约定。3.欠条原件1份，用以证明2019年8月24日，被告王阳于佛山向原告签署欠条，声明其对被告恒之鑫房地产拖欠原告的2019年1月17日至2019年8月23日的租金及水电费管理费共计31803.94元承担连带责任。被告王阳认可被告恒之鑫房地产丢失原告家私物品的事实。被告王阳表示对家私物品的丢失承担连带补齐责任。4.金域名都xxx缺失物品清单原件1份、金域名都xx缺失物品清单原件1份，用以证明2019年8月24日，王阳与涉讼房屋的租户共同确认有关缺失的家私物品的情况。5.缺失物品价值统计表复印件1份、网上截图打印件6份，用以证明缺失物品的价值情况。6.房屋交接书（xxx房2018.12.2）原件1份，用以证明2018年12月2日，原告将房屋及屋内物品移交予被告恒之鑫房地产。7.银行托收收款收据原件2份，用以证明2019年9月17日涉讼xx房的电费、水费、物业服务费的支出为716.52元。8.《租赁合同》原件1份、收款收据原件2份，用以证明李珙琪为涉讼xx房屋的租户。9.房屋交接书（xx房2019.7.21）原件1份，用以证明2019年7月21日，被告恒之鑫房地产将408A房屋交予租户李珙琪时的家具情况，当时所陈列的缺失家具均为保有状态。10.《租赁合同》原件1份、收款收据复印件原件2份，用以证明刘薇为涉讼408A房屋的租户。11.房屋交接书（408A房2019.7.21）原件1份，用以证明2019年7月21日，被告恒之鑫房地产将408B房屋交予租户李珙琪的家具情况。当时所陈列的缺失家具均为保有状态。12.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明原告为涉讼xx房的业主。三被告没有到庭视为放弃举证与质证的权利。原告举证1、2、3、4、6、7、12，经审查，来源合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告举证5的缺失物品价值统计表，为原告自行制作，本院不作为证据认定。原告举证5的网上截图打印件，本院进行综合认定。原告举证8、9、10、11，涉及案外人，在案外人未到庭确认的情形下，本院不予采证。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年12月2日，原告夏连保（业主方，甲方）与被告恒之鑫公司（代理方，乙方）签订《房屋租赁代理合同》约定：出租房屋位于海八路金域名都xxx房，房屋用途商住。乙方为甲方该物业的独家代理人，全权代理甲方物业的租赁及管理事宜。代理期间，甲方不得另行委托其他公司（个人）出租该物业。出租代理期自2018年12月2日至2021年12月1日，共计36个月。甲方应于2018年12月2日前将该物业交付给乙方，如果甲方超出上述日期交付乙方，则按照甲方实际交付日起计算。甲方提供给乙方自代理期起45天作为空置期，空置期间乙方不须向甲方支付任何费用。从第46天起，乙方向甲方支付每月租金4000元。乙方每月17日通过银行转账方式向甲方支付租金。因乙方原因，造成甲方损失的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿损失，等约定。同日，原告夏连保与被告恒之鑫公司签署了《房屋交接书》显示涉讼租赁物内有创维42寸彩电、格力2匹空调、TCL160冰箱、TCL洗衣机、万和40升热水器各2台、餐桌2张、餐椅4张、沙发2个、茶几2张、衣柜2个、单人床2张、床垫2张、床头柜2个、窗帘2副、梳妆台2张、梳妆椅2张、鞋柜2个。2019年8月24日，王阳出具《欠条》：根据佛山市恒之鑫房地产代理有限公司（合同号：xxx）相关约定2019年1月17日至2019年8月23日因乙方未按合同约定，未支付甲方（夏连保）租金29000元整，管理费2093.94元，水电费710元，以上合计31803.94元。另由于甲方已支付乙方配置家私款，但甲方接收房间发现部分家私物品缺少；本人（王阳，412************071）承诺将尽快支付以上欠款，同时承诺在一周内补齐房间内缺失家私。若未履行承诺本人愿意承担相应责任。原告于同日出具了《金域名都xxx缺失物品》及《金域名都xxx缺失物品》如下：金域名都4-1-408A缺失物品金域名都4-1-408B缺失物品1.创维电视42寸1台1.创维电视42寸彩电1台2.餐桌1个2.TCL160冰箱1台3.鞋柜1个3.TCL洗衣机1台4.门卡1个4.鞋柜1个5.钥匙2把5.门卡1个6.钥匙2把王阳在上述两份清单上签名确认。另查一，原告提交了佛山市万科物业服务有限公司于2019年9月17日开具的银行托收收款收据显示原告缴纳了2019年9月份应交的物业管理费为232.66元、水费29.14元、电费454.72元，原告述称该水费及电费为2019年8月份的水电费。另查二，涉讼租赁物位于佛山市南海区**********************。另查三，恒之鑫公司为自然人独资的一人有限责任公司，被告王某1为恒之鑫公司的自然人股东。另查四，本案起诉状于2020年1月15日送达被告恒之鑫公司。诉讼中，原告述称2019年9月份的水电费未支付，未能提交相关证据证明2019年9月份的水电费数额。原告述称王阳出具的欠条上记载的“甲方接收房间”实为原告对涉讼房屋进行检查，原告实际收回涉讼房屋的时间为2019年9月27日，收回方式为原告与三被告私下口头协商收回。本院认为，原告夏连保与被告恒之鑫公司签订的《房屋租赁代理合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告主张于2019年9月27日收回涉讼房屋，被告恒之鑫公司未到庭提出抗辩意见，亦未举证证明在此之前其已将涉讼房屋返还予原告，本院确认原告所述其于2019年9月27日收回涉讼房屋。原告主张被告恒之鑫公司欠付2019年1月17日至2019年9月23日的租金33000元（包括欠付的2019年1月17日至2019年8月23日的租金29000元及2019年8月24日至2019年9月23日的租金4000元）、物业管理费2326.6元（包括2019年1月17日至2019年8月23日为2093.94元、2019年8月24日至2019年9月23日为232.66元）、水电费1193.86元，并提交了《欠条》及银行托收收款收据佐证，被告恒之鑫公司未举证证明其已支付上述费用，本院对原告的该项主张予以确认，被告恒之鑫公司应向原告支付上述费用。被告恒之鑫公司的逾期付款行为已构成根本违约，原告享有单方解除合同的权利，本院确认涉讼合同于原告诉请解除合同的起诉状送达被告恒之鑫公司之日即2020年1月15日解除。被告恒之鑫公司逾期支付上述款项造成原告占有资金的利息损失，原告诉请被告恒之鑫公司支付以36520.46元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起计算至《房屋租赁代理合同》解除之日即2020年1月15日的利息，本院予以支持。经核算，利息为375.36元（详见附件一）。原告诉请被告支付涉讼租赁物内物品缺失的损失8358元，结合原告提交的《欠条》、物品缺失清单及网上报价截图，考虑到物品的折旧，本院酌定被告恒之鑫公司需向原告赔偿4179元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于王某1的责任问题，恒之鑫公司为一人有限责任公司，王某1为恒之鑫公司的自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在王某1未能举证证明公司财产独立于其个人财产的情形下，其应对恒之鑫的债务承担连带责任，故原告夏连保诉请被告王某1对被告恒之鑫公司的本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于王阳的责任问题，王阳出具《欠条》承诺其将尽快支付恒之鑫公司欠付的2019年1月17日至2019年8月23日的租金29000元、管理费2093.94元、水电费710元及在一周内补齐房间内缺失物品，并承诺若未履行愿意承担相应责任，属于对上述恒之鑫公司债务债的加入，原告夏连保主张被告王阳对租金、管理费、水电费共计31803.94元、利息326.89元（详见附件二）及涉讼租赁物物品损失4179元承担连带清偿责任，本院予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。三被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告夏连保与被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司于2018年12月2日签订的《房屋租赁代理合同》（合同号xxx）于2020年1月15日解除；二、被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏连保支付租金33000元、物业管理费2326.6、水电费1193.86元及利息375.36元；三、被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏连保赔偿损失4179元；四、被告王某1应对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、被告王阳应对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司上述第二项债务在32130.83元范围内承担连带清偿责任六、被告王阳应对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任；七、驳回原告夏连保的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取3227.16元、财产保全费468.78元，合计3695.94元（原告已预交），由原告负担25元，由被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司负担3670.94元，被告王某1对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司负担部分承担连带清偿责任，被告王阳对被告佛山市恒之鑫房地产代理有限公司负担部分在707.75元范围内承担连带清偿责任，三被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的3670.94元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  郑中瑜人民陪审员  彭彩霞二〇二〇年四月十七日书 记 员  成海欣附件一：起止日期本金LPR利息2019.10.18-2019.11.1936520.464.2%138.682019.11.20-2020.1.1536520.464.15%236.68合计375.36附件二：起止日期本金LPR利息2019.10.18-2019.11.1931803.944.2%120.772019.11.20-2020.1.1531803.944.15%206.12合计326.89