福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初3287号 原告:正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：白溢龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。 被告：张红灵，女，1977年8月13日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：傅晓兵，福建秋生律师事务所律师。 原告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与被告张红灵房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大新景公司的委托诉讼代理人陈永厅、被告张红灵的委托诉讼代理人傅晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正大新景公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《商铺租赁合同》；2、请求判令原告有权没收履约保证金10000元；3、请求判令被告立即支付租金及占用费80000元（按月5000元，自2015年2月1日起计至2016年5月31日止）、管理费12160元（按月760元，自2015年2月1日起至2016年5月31日止）、水电费3792元（自2014年11月6日起计至2016年3月5日止），违约金10000元，滞纳金74505元（自2015年2月1日起计至2016年5月31日止，应计至付款之日止）；4、本案诉讼费用、保全费用、公告费用均由被告承担。事实与理由：正大新景公司、张红灵双方签订《商铺租赁合同》，约定张红灵承租正大新景公司位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D081-2-082商铺，租赁期限从2013年12月1日起至2015年5月31日；租金每月为5000元，管理费每月760元，履约保证金10000元，水电费由张红灵自行承担，合同对违约责任也进行详细约定。之后，张红灵拒不支付相应的租金、管理费及水电费等。遂诉至法院。 张红灵辩称，一、原告主体不适格。针对讼争店面，所有人是赖亚文和周伟国，根据原告提供的证据《全权委托代理合同》的规定，原告仅仅代理赖亚文和周伟国拥有物业的经营管理和招商工作，有权以业主的名义代理招商、招租事宜，以业主名义收取租金及其他各项费用。原告和业主之间是委托代理关系，按照民法通则63条之规定，“代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施民事法律行为。”本案诉讼的适格当事人应当上述业主和被告张红灵，而非代理人正大新景（厦门）投资有限公司。二、原告无权转委托。根据《全权委托代理合同》的规定，“租赁合同履行期间如产生任何争议，乙方全权代表甲方与承租人进行协商、调解、并全权代表甲方参加诉讼、仲裁，并有权承认、变更、放弃各项诉讼请求或仲裁申请”。业主并未授权原告可以转委托，因此原告应当自行出庭，无权委托律师出庭。三、被告与业主之间的租赁合同在2015年5月31日已履行完毕，双方此后并未有合同关系，不存在要求法院解除所谓的“租赁合同关系”。原告的主张没有事实依据。双方均无继续履行原租赁协议的一致意思表示。讼争店面是敞开式，且完全处于正大新景公司控制之下。自2015年自4月起，被告即撤出所租赁店面，讼争店面内的电表完全归零，足以显示被告在租赁合同到期未使用讼争店面。新景建材城有大量空置店面，由于其招商不利，管理不善，没有多少店家承租店面，不存在店面被占用遭受损失的情况。举证责任：被告使用店面，业主遭受损失。从举证责任角度，在合同已履行完毕情况下，正大新景公司应当证明新的合同关系存在且被履行。 本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的张红灵签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为A081-2-A082的商铺，用于经营或展示窗帘类别的产品，品牌为“罗马风情”；2、合同期限自2013年12月1日起至2015年5月31日止，租金每月5000元，管理费每月760元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年12月1日起至2014年1月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金10000元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。 正大新景公司提供的土地房屋权证、《全权委托代理合同》显示案外人赖雅文、周伟国分别将名下新景天湖广场地下商A区200、214号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，并由正大新景公司支付相应费用。正大新景公司为证明案涉商铺用电情况提交的户名为“新景地房地产”、用户地址为湖里区台湾街141之214号新景天湖广场的历月电费明细显示2015年5月后商铺用电量为“0”。 对于上述双方无争议的事实，本院予以确认。 正大新景公司为支持诉讼请求提交了缴费通知单2份、律师函及EMS快递单（复印件）、土地房屋权证、《全权委托代理合同》、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。张红灵对缴费通知书真实性不予确认，不清楚签字的叶文峰、叶林文的身份；对律师函及EMS快递单，因没有原件且律师函抬头为“致陈红灵”而对真实性不确认；对公摊明细及票据，因是正大新景公司自己使用过程中产生，真实性不予确认。 张红灵提交照片用于证明讼争周边店面空置、无人承租，正大新景公司对真实性不予确认，认为讼争商场将重新进行整顿经营。 庭审过程中，正大新景公司确认2015年1月31日前产生的租金、管理费、水电费已经付清，张红灵陈述其支付租金至2015年1月31日，2015年4月1日前已经将店内物品搬走，其余的视为废弃物了。 本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2013年12月1日起至2015年5月31日止，正大新景公司主张2015年2月1日起张红灵未支付租金、管理费，张红灵未举证证明其交付了该期间的相关费用，故张红灵应支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的租金5000元/月×4个月=20000元，同时支付2015年2月1日至2015年5月31日的管理费760元/月×4个月=3040元。正大新景公司主张张红灵因拖欠租金、管理费应支付滞纳金，该部分即为逾期支付租金、管理费的违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的标准过高，本院依法调整至月2%，滞纳金自逾期支付租金、管理费之日起计算。2015年5月31日合同终止后，双方未续签合同，租赁关系已经终止，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要，也没有相应的依据，本院依法不予支持。根据合同约定承租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收张红灵缴纳的履约保证金没有合同依据，履约保证金可抵扣张红灵应支付的租金、管理费等费用。关于水电费，张红灵对正大新景公司提交的催缴通知单不予确认，因通知单中的签字并非张红灵本人所签，正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的水电费本院不予支持。正大新景公司主张根据合同约定张红灵应支付违约金10000元，因正大新景公司未举证证明除张红灵逾期支付租金、管理费等外存在其他损失，在本院已经支持正大新景公司上述费用逾期支付的滞纳金的主张后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的10000元违约金已经明显高出自身的损失，对正大新景公司的该部分请求本院依法不予支持。合同终止后，张红灵虽有部分物品存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺。结合正大新景公司提交的历月用电明细，张红灵在合同终止前实际已经未经营商铺，故正大新景公司在合同终止后要求张红灵支付房屋占有使用费没有相应的合同及法律依据，本院依法不予支持。张红灵抗辩正大新景公司主体不适格，理由不充分，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、张红灵应于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付2015年2月1日起至2015年5月31日止的租金20000元、管理费3040元及逾期付款滞纳金（2015年2月、3月的滞纳金以11520元为基数，自2015年2月8日起计算；2015年4月、5月的以11520元为基数，自2015年4月8日起计算；均按月2%的标准，计至实际付款之日止。但应扣除张红灵已支付的履约保证金10000元）； 二、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1955元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担1767元，由张红灵负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 邱 烨 二〇一六年十一月二十九日 书记员 陈盛鑫 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。