江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初10566号原告：吴华英，女，1963年7月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：钱益锋，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋心怡，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。被告：缪彬，男，1991年10月2日生，汉族，住宜兴市。被告：石磊，男，1982年11月1日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：赵炯，江苏天辩律师事务所律师。原告吴华英与被告缪彬、石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告吴华英的委托诉讼代理人钱益锋，被告石磊的委托诉讼代理人赵炯到庭参加诉讼。被告缪彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴华英向本院提起诉讼请求：1，要求缪彬支付租金78749元及延期滞纳金（以78749元为基数，自2020年10月20日起至实际给付之日止按LPR4倍计算）；2.要求缪彬支付2019年度6个月免租期租金及2020年度两个月免租期租金合计303750元；3.要求缪彬支付违约金450000元；4.要求缪彬支付律师费56924元；5.要求石磊对缪彬的上述债务承担连带责任；6.要求两被告承担诉讼费。事实与理由：2019年4月17日，吴华英与缪彬签订租赁合同，由缪彬租赁吴华英所有的商铺，租期为2019年5月18日至2024年5月17日，第一年租金为45万元，此后租金每年递增5%，缪彬应当于2020年10月20日之前向原告支付租金500625元（2019年11月18日至2021年2月17日），现仅支付了421876元，尚有78749元未支付，两被告系合伙关系，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告缪彬未作答辩。被告石磊辩称，1、其对租赁事宜不知情，且滞纳金作为一种行政强制性给付义务，不适用民事法律行为。2、不认可免租期租金。3、违约金45万过高，缪彬仅欠付了一个月左右租金。4、律师费诉讼请求不合理。5.本案租赁合同系吴华英与缪彬所签订，根据合同相对性，应当由缪彬承担付款责任。根据当事人提供证据，本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，吴华英（甲方）与缪彬（乙方）签订江苏蛟桥河商业步行街商铺租赁协议，合同载明：缪彬租赁吴华英所有的坐落于宜兴市××街××号楼××层××商铺，用于酒吧经营；租赁期限为2019年5月18日起至2024年5月17日止，免租期约定吴华英给予缪彬12个月免租期（免租期仅适用于乙方守约情况下，如乙方提前终止合同，甲方有权就免租期内房租向乙方追索），第一年免租期6个月，第二年、第三年、第四年每年2个月免租期，免租期乙方无须支付租金；租金先付后用，付3个月押6个月，正式签订合同支付3个月租金，2019年10月20日前支付3个月租金，下期租金乙方应于起租日前一个月的20日前支付，以此类推；逾期付款，乙方应当按照所逾期支付费用以每日1%的标准承担延迟滞纳金，如任何一方违约，应当承担违约金450000元；双方对各自的权利义务做了其他约定。2019年4月16日，缪彬在上述地址设立宜兴市××街道密克斯餐厅，并进行了工商登记，类型为个体工商户。2020年1月10日，缪彬与石磊签订股权转让协议，由石磊受让缪彬涉案密克斯餐厅40%的股权，后石磊于2020年3月19日向吴华英支付租金250000元，于同年5月2日支付租金98500元。截止到2020年10月20日，吴华英自认缪彬、石磊已经支付了租金421876元，尚欠78749元。为本案诉讼，吴华英委托江苏法舟（宜兴）律师事务所代理本院，约定代理费为56924元。本案的争议焦点为：1、吴华英能否主张免租期租金。2、石磊是否需要承担连带责任。本院认为，就争议焦点1，租赁合同明确约定“租赁期内，免租期总计为12个月，免租期仅适用于乙方守约情况下，如乙方提前终止合同，甲方有权就免租期内房租向乙方追索”，对该约定的理解，应当结合合同全文、租赁惯例来作解释，设立免租期实为给予缪彬装修房屋的时间以及租金的优惠，而在缪彬提前终止合同的情况下，可能会因重新寻找承租人而出现房屋无人承租的空档，故吴华英可在此时向缪彬主张免租期租金。现缪彬仅拖欠了部分租金，为一般违约行为，也未提前终止合同，在此情况下，吴华英主张免租期租金并不合理，吴华英该部分诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点2，因本案租赁合同签订主体为吴华英与缪彬，根据合同相对性，应当由缪彬承担合同约定的支付租金的义务。至于缪彬与石磊之间的股权转让协议，系其两人内部约定，吴华英不得突破合同相对性向石磊主张租金。根据吴华英与缪彬约定的租金支付方式，缪彬应当于2020年10月20日前支付截止至2021年2月17日的租金，故截止至2020年10月20日，缪彬应付租金为500625元，现吴华英自认缪彬已付421876元，尚欠78749元，该款缪彬应予支付。逾期付款应当承担逾期付款利息损失，虽合同表述为“延迟滞纳金”，实为双方就逾期付款利息损失的约定，同时双方约定了违约金450000元，该约定过高，本院将逾期付款利息损失及违约金一并调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。至于吴华英主张的律师费，其主张标准过高，本院酌情调整为8000元。缪彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，且未在规定的举证期限内提供相应的证据反驳吴华英的诉讼请求，对此应承担举证不能的法律后果。鉴于本案是由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本院依照合同法相关规定作出上述认定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、缪彬于本判决发生法律效力之日起10日内支付吴华英租金78749元及逾期付款利息损失（自2020年10月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。二、缪彬于本判决发生法律效力之日起10日内支付吴华英因本次诉讼支出的代理费8000元。三、驳回吴华英对石磊的诉讼请求及其他诉讼请求。如缪彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11347元，其中案件受理费减半收取6347元、财产保全费5000元，由缪彬负担1107，吴华英负担10240（吴华英同意其预交诉讼费本院不予退还，由缪彬于本判决发生法律效力之日起10日内向吴华英支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吴旻昊二〇二一年二月四日书记员  吴 艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。