湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2535号原告长沙中关村湘军创业服务有限公司，住所地：长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园F1栋5层505室。法定代表人肖辉，系该公司董事长。原告长沙聚创造创业投资管理有限公司，住所地：长沙高新开发区岳麓西大道588号芯城科技园4#栋401A-54房。法定代表人肖辉，系该公司董事长。两原告共同委托代理人唐玉娟，北京盈科（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托代理人戴华丰，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告长沙好客云信息技术有限公司，住所地：长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园F1栋6层601室。法定代表人王革联。委托代理人苏慧，湖南清枫律师事务所律师。委托代理人龚瑾，湖南清枫律师事务所实习律师。原告长沙中关村湘军创业服务有限公司（以下简称“中关村湘军公司”）、长沙聚创造创业投资管理有限公司（以下简称“聚创造公司”）诉被告长沙好客云信息技术有限公司（以下简称“好客云公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告中关村湘军公司、聚创造公司的共同委托代理人唐玉娟、戴华丰，被告好客云公司的法定代表人王革联及其委托代理人苏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中关村湘军公司、聚创造公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金85638元；2.判令被告向原告支付违约金77502元；3.判令被告向原告赔偿一审律师代理费5000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费和公告费。事实与理由:2020年1月17日，原告与被告签署了一份编号为Ｆ1-中关村-2020-601号《房屋租赁合同》，约定原告将长沙高新区××路××号××栋××室办公用房租给被告，租赁面积264.32平方米。租期一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日。租金为每月14273元，每季度一交，前一季度第三个月的10日前支付下一季度的租金。合同还约定如被告未按月交付租金，每逾期一日，按欠款的5‰向原告支付违约金。合同约定如发生纠纷应由租赁房屋所在地管辖。合同签署后，原告如约向被告交付了租赁房屋，被告在支付了2020年1季度、2季度两个季度的房租后，一直拖延支付2020年7月至12月的房屋租金，直至原告起诉之日，被告仍欠原告房屋租金85638元。根据《房屋租赁合同》第十一条第二款违约责任的约定，被告还应向原告支付违约金77502元［14273×3×5‰×（227＋135）＝77502元）。注：（1）被告逾期支付2020年第3季度租金所应承担违约金的天数：2020年6月10日至2021年1月22日共计227天；（2）被告逾期支付2020年第4季度租金所应承担违约金的天数：2020年9月10日至2021年1月22日共计135天］。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条和第五百八十三条的规定以及合同约定，被告不履行合同义务应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此，原告特诉至法院，望判如所请。被告好客云公司辩称：一、涉案《租赁合同》已于2020年9月3日解除。被告于2020年9月3日到原告公司明确提出提前终止合同，合同终止时间为该通知到达原告之日。2020年间，被告因为疫情影响、销售量不佳，原来计划的融资没有到位，资金链断裂，被迫裁员，被告承租涉案房屋用于经营，被告至2020年8月，因疫情影响收入明显减少，难以继续盈利，继续承租房屋已无法实现承租房屋用于经营的合同目的，根据《最高人民法院经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房系案外人长沙市岳麓区麓谷街道长丰集体经济管理委员会所有，经该委员会同意，案外人长沙高新技术产业开发区创业服务中心将涉案位于长沙高新开发区麓谷钰园Ｆ1栋5-7层（包含涉案原、被告之间的租赁房屋）房屋出租给原告中关村湘军创业公司使用，并于2020年1月10日签订了相应的《房屋租赁合同》。2020年1月17日，原告（出租方，甲方）中关村湘军公司、聚创造公司与被告（承租方，乙方）好客云公司签订了《房屋租赁合同》（编号：Ｆ1-中关村-2020-601），约定：“一、租赁房屋描述1.甲方将其合法拥有的办公生产用房出租给乙方，该房屋坐落于长沙高新区××栋，具体地址为：长沙高新区××路××号××栋××室，场地总面积264.32平方米（含建筑面积和分摊面积）。二、租赁房屋用途1.乙方租赁房屋作为办公和生产用房。2.乙方向甲方承诺：在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。三、租赁期限1.本合同租赁期为壹年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。四、租金及支付方式1.该房屋租金计算标准为第一年内每月人民币54元（大写伍拾肆元整）／平方米，即每月租金为人民币14273元（大写壹万肆仟贰佰柒拾叁元整），每季度租金为人民币42819元（大写肆万贰仟捌佰壹拾玖元整），乙方应在合同生效之日起的三个工作日内（含签订合同当日）一次性向甲方交纳三个月的租金，以后的租金每季度支付一次，并在每季度第三个月的10日之前支付下一季度租金。如果乙方第一次交纳的三个月的租金跨季度的，乙方跨季度多交纳的租金在下季度交纳租金时予以抵扣。2.乙方应在合同生效之日起的三个工作日内（含签订合同当日）一次性向甲方交纳租房押金人民币14273元（大写壹万肆仟贰佰柒拾叁元整）。租赁期满，双方按本合同约定交还房屋并结清所有费用后，甲方退还乙方租房押金（不计息）。3.甲方收到款项后，向乙方开具房租发票及押金收据等。五、甲方的权利与义务1.甲方应在租赁期起始日将上述房屋交付给乙方使用。2.甲方必须保证所出租的房屋能够用于正常的办公和生产。3.甲方必须保证所出租的房屋权属关系清楚，不存在与第三人有权属、使用纠纷等，不存在其他共有人之间的争议。乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助。……6.租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方添置用于办公和生产的可移动、可拆除的设备设施归乙方所有，但乙方未能在租赁期限届满后7日内自行搬离的，视为乙方放弃相关设备设施的所有权。甲方有权将房屋内的相关设备设施自行处置或搬离，由此产生的费用和后果由乙方负责。7.租赁期内，双方各自办理财产保险，互不承担责任。六、乙方的权利与义务……3.在租赁期内，乙方使用租赁房屋生产经营所产生的水电费、卫生管理费、物业管理费、债权债务等由乙方自行承担。……八、房屋返还时的状态1.乙方须在租赁期满日（除甲方同意乙方续租外）或合同提前终止日将房屋交还给甲方，未经甲方书面同意逾期交还房屋的，每逾期一日，按月租金的5%支付房屋占用费。2.房屋内的装修、装饰按照“来装去丢”的原则处理。乙方在拆除可拆除、可移动的设备设施时，不得损坏房屋，若造成甲方房屋损坏，甲方有权要求乙方恢复原状和赔偿损失。3.乙方按本合同交还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。乙方对房屋造成损坏的，甲方有权要求乙方恢复原状和赔偿损失。……十、合同的变更和解除1.乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，解除本合同：（1）未按约定期限交付租金、押金、物业管理费用或其他应由乙方承担的费用。超过15天以上的；……2.甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方可解除本合同：（1）甲方不交付或迟延交付房屋达15天以上的；（2）房屋主体结构存在缺陷，经鉴定为危房，危及安全的。3.因甲方违约造成乙方损失的，甲方应当赔偿，但下列情形除外：（1）因公共利益的需要或城市建设的需要，该房屋被依法征用、征收的；（2）因不可抗力造成该房屋灭失或无法使用的；（3）该房屋出租前，甲方已经书面告知该房屋设定抵押，现被处分的。4.在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：（1）双方协商一致，可书面变更或解除合同；（2）因不可抗力，致房屋严重受损不能继续使用，导致本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方租赁的房屋被政府部门征收、征用或拆迁的。十一、违约责任及赔偿1.违反本合同第十条第1、2项之约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金，违约金为人民币14273元（大写壹万肆仟贰佰柒拾叁元整），若乙方违约金不足以赔偿损失或未按时交付租金费用超过15天以上时，甲方有权暂扣乙方租赁房屋内设备、家具等，并在相关部门的监督下进行拍卖或折价转让给甲方或第三方。所得金额按顺序用于支付违约金、未缴租金以及相关费用，若金额不足则由乙方继续补缴，多余则退还给乙方。2.乙方未按约定期限交付租金、押金、物业管理费或其他应由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的5‰向甲方支付违约金。3.本合同约定的其他违约责任。十二、其他条款1.甲、乙双方如果有其他情形需要提前终止合同的，须提前三个月书面通知对方，待双方同意后方可办理终止合同的手续。若是甲方的原因，甲方应退还乙方已交纳的相应期限内的房屋租金；若是乙方的原因，则甲方不退还已收取的房屋租金。……5.乙方租赁期内的房屋物业管理费、水电费（每月按实际发生收费，收费标准由麓谷钰园物业管理公司和水电主管部门制定，统一调整）等费用由乙方与物业公司及水电主管部门自行结算并支付……”。上述租赁合同签订后，两原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告向两原告交纳了2020年6月30日之前的租金85638元。自2020年7月1日起，被告未再向两原告履行租金交纳义务。后被告欲提前解除租赁合同，与原告多次协商未果。2020年9月30日，被告在未与原告达成一致意见并办理退租手续的情况下单方撤场。同日，被告向原告中关村湘军公司邮寄了《函》一份，载明：“长沙中关湘军创业服务有限公司：感谢贵司一直以来对我司的支持！我司于2020年8月底提前通知贵司将退租，并且于2020年9月30日搬离麓谷企业广场Ｆ1栋601室，该房屋的物业费已与物业公司结清，电卡已移交还，房屋钥匙已交还贵司。”原告于2020年10月12日收到上述函件。同日，被告员工张宋华通过微信将上述函件送达给了原告员工廖朋坤。两原告为本案诉讼支付律师费5000元。2020年10月9日，被告员工张宋华通过微信告知原告员工廖朋坤，称被告于2020年9月底搬离涉案房屋，房中所剩物品不再需要。后原告于2021年1月底将涉案房屋另行出租给他人。另查明，被告实际于2018年7月份开始使用涉案租赁房屋，2018年7月至其与本案两原告签订涉案租赁合同期间为免租期，被告未向原告支付租金。庭审中，两原告明确表示对两原告诉讼请求中主张的权利由原告聚创造公司享有。上述事实，有当事人当庭陈述、两原告提交并经庭审质证的《合作协议》复印件2份、《房屋租赁合同》（编号：F1-中关村-2020）及补充协议（编号：F1-中关村-2020-补充协议）、房屋不动产权证、原被告签订的《房屋租赁合同》（编号：F1-中关村-2020-601）、银行流水，被告提交并经庭审质证的原被告签订的《房屋租赁合同》（编号：F1-中关村-2020-601）、发票及长沙银行支付回单、撤场照片、微信聊天记录截图、《函》及快递签收记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，两原告与被告签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对于依法成立的合同，各方当事人均不得擅自解除。本案中，两原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。然合同履行过程中，被告自2020年7月1日起未再向两原告履行租金支付义务并在未与两原告协商一致并办理退租手续的情形下擅自搬离涉案房屋，其行为显然构成严重违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告称其受新冠肺炎疫情影响无法实现合同目的，但其单方解除涉案租赁合同系在2020年10月，此时当地社会各行各业早已有序复工复产，其以此为由解除涉案租赁合同理据不足，故对其上述意见，本院不予采纳。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求被告支付涉案房屋租金的诉请。本案中，被告未依约向原告支付租金，且被告已于2020年9月30日从涉案房屋搬离并向原告发送了退租函，原告亦于2020年10月12日收到上述函件，且涉案房屋原告现已另行出租他人，原、被告双方已通过自身行为从客观上解除了双方签订的租赁合同。至于解除的时间，本院认定自原告收到退租函件之日即2020年10月12日为双方合同解除的时间。对合同解除之前的租金，被告理应予以支付，对合同解除之后的租金，原告亦有义务采取合理措施及时收回涉案房屋及时止损，故对合同解除之后的租金，本院不予支持。综上，根据原被告在涉案《房屋租赁合同》中约定的租金标准，被告自2020年7月1日至2020年10月12日期间应支付给原告的租金为42819元+42819元/季÷3个月÷30天×12天=48528.2元。关于原告主张的违约金确定问题。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。本案中，虽然原、被告在涉案租赁合同第十一条第二款中约定“乙方未按约定期限交付租金、押金、物业管理费或其他应由乙方承担的费用的，每逾期一日，按欠款的5‰向甲方支付违约金。”但原告并未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受的实际损失，且双方约定的上述违约金标准明显过高。因此，对违约金标准，本院根据案件实际情况从公平原则的角度出发，酌情予以调减，酌定由被告根据其提前解除租赁合同时给原告造成的剩余租赁期间的租金损失的30%支付违约金，具体为（42819元/季÷3个月×2个月+42819元/季÷3个月÷30天×19天）×30%=11275.67元。对原告要求被告支付律师费5000元的诉请。本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同中并未对律师费进行相应的约定，故对原告诉请的律师费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告长沙好客云信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙聚创造创业投资管理有限公司支付欠付的租金48528.2元；二、限被告长沙好客云信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙聚创造创业投资管理有限公司支付违约金11275.67元；三、驳回原告长沙聚创造创业投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告长沙中关村湘军创业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1831元、财产保全费1020元，由原告长沙中关村湘军创业服务有限公司、长沙聚创造创业投资管理有限公司公司负担851元，被告长沙好客云信息技术有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年四月十五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。