广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18832号原告（反诉被告）：广州市旭凯投资有限公司。法定代表人：丁南南，职务经理。委托诉讼代理人：徐斯琪、刘嘉威，均为该公司员工。被告（反诉原告）：熊伟。委托诉讼代理人：谭凯韵、刘阳，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市旭凯投资有限公司诉被告熊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐斯琪，被告的委托诉讼代理人谭凯韵、刘阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月13日的租金（每月租金为60298元）、管理费45875元（每月管理费为9175元）、2019年11月1日至2020年3月13日电费2038.74元；2、被告向原告支付逾期支付租金、管理费及水电费由此产生的滞纳金（具体以被告欠付的租金、管理费、水电费每月所欠的费用为本金，均从欠费当月的6号开始起算至实际清偿之日止，每日按欠付金额的千分之三计算）；3、原告不予退还被告支付的租金保证金170655元、管理费保证金27525元及水电费保证金20000元；4、确认原、被告签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》于2020年5月13日已解除；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方在2018年5月13日签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》，约定原告将位于广州市海珠区新港中路xxx号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6-xxx栋（自编）物业出租给被告作办公使用，租赁期从2018年5月14日起至2021年5月4日止。租赁合同签订后，被告按约缴纳了租金、管理费、水电费保证金及首月租金、管理费，原告按约向被告交付了涉案物业，被告在对涉案物业进行装修后开始使用。但自2019年12月份开始，被告一直无故拒交租金、管理费以及水电费等各项费用。经原告多次催款未果，被告的行为已经构成违约，原告于2020年5月21日按合同约定向被告送达《解除租赁合同通知书》。原告为维护自己的合同权益，故提起本案诉讼。被告辩称：1、原告出租涉案物业给被告的广州悠动网络科技有限公司经营所用。从法律上讲，原告自2019年5月1日起已经丧失了对涉案物业的转租权，应当向被告退还2019年5月至2019年11月份的租金。由于涉案物业所有权人即广州第一棉纺织厂与第一承租人广州新仕诚企业发展有限公司（以下简称新仕诚公司）的租赁合同显示双方的租赁期限截止至2019年4月30日，而原告的转租权来源于新仕诚公司，故应当审查新仕诚公司的合法转租期的到期日期，目前没有证据表明物业所有权人与第一承租人之间存在不固定期限的租赁合同关系。在被告与业主关于征收补偿事宜的过程中，业主明确告诉被告，没有与任何人达成新的租赁续签协议。因此，原告从法律上自2019年5月1日起已经无权转租。被告认为从法律上自2019年5月1日双方的租赁合同就已经解除，不确认原告主张双方合同解除的日期。2、根据原、被告签订的合同约定，双方租赁关系因政府征收于2019年11月15日终止，原告应当退还被告保证金且无权主张自2019年12月1日起的租金及管理费等。租赁合同明确约定：租赁物业属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目随时会被征收，属于临时性经营场所，租赁期限每两年续签一次，原告保证拥有合法转租权。合同还约定：如因政府征收等，本合同自动终止，双方无需对对方承担违约责任，原告应当退还保证金。根据新仕诚公司向被告发出的函，涉案租赁物业因政府征收需在2019年11月15日移交给所有权人第一棉纺织厂。2019年11月1日，原告也向被告发送了《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，因政府征收土地移交的需要，要求被告在2019年11月15日前将租赁物业移交，并承认新仕诚公司提及的前述事项。自2019年11月15日起，被告已经无法正常使用涉案租赁物业，原、被告的租赁关系因政府征收于2019年11月15日终止。3、被告不存在任何拖欠原告租金、管理费、水电费的情况，原告主张不予退还保证金没有事实和法律依据。4、目前，涉案租赁物业的所有权人广州第一棉纺织厂已经积极与被告沟通拆迁补偿事宜，以及用2019年12月1日以来的占用费抵扣事宜，原告无权替代所有权人向被告主张任何相关占用费用。退一万步而言，由于涉案物业属于市属企业物业，2020年起，因新冠××疫情原因，被告的公司己停止使用租赁物业并大致完成搬迁工作，且新仕诚公司也向实际占用人发出针对新冠疫情免租的通告，同意减免实际占用人的占用费。因此，计算占用费时应当按照相关要求剔除疫情期间2020年2-3月份的租金。被告以双方签订的《房屋租赁合同》超出2019年4月4日的期限应为无效为由，向本院提出反诉请求：1、原、被告之间的租赁关系已经于2019年5月1日终止；2、原告向被告退还租赁保证金、管理费保证金及水电费保证金218180元；3、原告向被告退还2019年5月至2019年11月租金合计422086元（每月租金均为60298元）；4、原告向被告支付上述费用的占用费25185.06元（以每月应当返还的租金为本金，从支付租金日期即每月的6日起算至实际偿还当月租金之日止，2019年8月20日前利率按照银行同期同类贷款计算，2019年8月20日起按照贷款市场报价利率计算）；5、原告承担本案的全部诉讼费用。原告反诉答辩称：1、原告为涉案物业的合法出租人，原告每月按照原告与新仕诚公司的租赁合同支付租金，从无拖欠费用，而且新仕诚公司也没有向原告表示要求终止合同，故原告对涉案物业有合法的出租权。原告与新仕诚公司的租赁关系已在相关部门有进行备案，备案日期至2021年5月4日。因此，被告主张双方的租赁合同在2019年5月1日解除，以及要求原告返还2019年5月份至11月份期间的租金、管理费的诉讼请求没有法律和事实依据。根据被告提供的补充证据显示：被告于2020年5月12日仍然占有涉案物业的使用权。因此，原告认为被告至2020年5月13日，即原告将涉案物业移交给新仕诚公司之前，被告仍然可以正常使用涉案物业，不存在被告主张的其在2019年11月不能正常使用涉案物业的情况。2、广州悠动网络科技有限公司承租的物业非涉案物业，与本案无关。3、关于涉案物业的征收事宜，现在仍然未正式启动，被告主张因拆迁导致租赁合同终止的情况尚未发生。被告主张自2019年11月15日起双方的租赁关系解除，原告需要返还物业保证金的诉讼请求没有事实依据。被告实际上一直使用涉案物业至2020年5月13日，原告认为被告应当支付在此期间产生的租金、管理费、水电费以及拖欠费用产生的滞纳金，原告并有权没收保证金。经审理查明：广州第一棉纺织厂（以下简称第一棉纺厂）是海珠区新港中路xxx号（自编xx号）的权属人。2009年7月23日，第一棉纺厂（甲方、出租人）与新仕诚公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港中路xxx号的房地产出租给乙方作商业用途使用；租赁期限从2008年5月1日至2019年4月30日；等2010年7月12日，新仕诚公司（出租人、甲方）与徐贵阳（承租人、乙方）签订《补充租赁合同》，约定：甲方将新港中路xxx号的广州TIT创意园自编xx、xx号出租给乙方作办公用途；租赁期从2010年5月5日至2019年4月4日；该合同已办理房屋租赁登记备案。广州市海珠区市场监督管理局登记的原告成立日期为2011年10月11日，住所为广州市海珠区新港中路xxx号自编xx、xx号。2020年1月2日，该局向原告发出《准予变更登记（备案）通知书》，其中法定代表人徐贵阳变更为丁南南。2010年4月23日，新仕诚公司（甲方、出租方）与广州信凯投资管理有限公司（乙方、承租方，以下简称信凯公司）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁广州市海珠区新港中路xxx号自编76#、77#两栋厂房（含地下防空洞及地面空地）作为红酒会所、非中式餐饮机构合法运营用途；租赁期自2010年5月5日起至2021年5月4日止；等。2011年6月21日，新仕诚公司（甲方、出租方）与信凯公司（乙方、承租方）在签订《TIT红酒区租赁合同补充协议》，约定：红酒区加建面积按现物业收费标准10元/㎡缴纳物业管理费，按8元/㎡收费标准缴纳租金；等。2012年10月23日，新仕诚公司（甲方）、信凯公司（乙方）和原告（丙方）签订《变更协议》，约定：甲、乙双方签订的《租赁协议》和《TIT红酒区租赁合同补充协议》，由乙方向甲方承租广州市海珠区新港中路xxx号T.I.T创意园自编xx、xx号之物业（含地下防空洞及地面空地），现1、《租赁合同》及《补充协议》项下乙方自2012年11月1日起变更为丙方，合同其余内容不变，由甲方与丙方继续履行；丙方承担自变更之日起所有应付及未付的相关费用，包括但不限于租金、水电费、物业管理费和其他费用，并对乙方于《租赁合同》及《补充协议》所有未结义务（若有）承担连带责任；等。2018年5月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》，约定：甲方同意将属下的位于广州市海珠区新港中路xxx号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6-205铺租赁给乙方使用，租赁面积367平方米；由于该租赁物业所属的TIT创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用权状况；目前政策的情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次；乙方自愿承租该物业，双方约定该物业只能做办公使用；租赁期自2018年5月14日至2021年5月4日；甲方应在2018年5月14日将租赁物业按现状交付给乙方使用；租金按月支付，乙方应于每月5日前给甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月租金，其中2019年5月29日至2020年5月13日租金为60298元/月；管理费为每月9175元，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月管理费；自本合同签定之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用：三个月的租金保证金170655元；三个月的管理费保证金27525元；水、电保证金共20000元；首月租金56885元；首月管理费9175元，以上费用合计284240元；甲乙双方同意，无论何种情况下，保证金都不得用于抵扣租金及管理费、水电费等费用；乙方认可甲方当前的水、电费的收费标准（政府有关部门公布标准），水、电使用实现一户一表，甲方每月对乙方使用的度数现场抄表，并由乙方签名确认，甲方按乙方实际使用的数额收取；乙方应在甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费缴交给甲方；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的违约金：若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施，因此造成的损失由乙方自行负责承担；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方按本合同交纳的各项保证金不予退还；（8-9）因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，甲方将在事先收到通知的前提下提前通知乙方，本合同自动终止；乙方应在通知规定的期限无条件退出租赁物业，双方均无需向对方承担任何责任，由此造成的损失和双方的投入由双方各自承担；除乙方所交的保证金（不计利息）外，其余已付费用甲方不予退还；乙方对该物业为广州市政府“退二进三”工程之情况有充分了解，并同意若因政策调整等政府原因造成本合同不能履行的，双方互不负责任；等。2019年5月29日，原告（出租人，甲方）还与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区新港中路xxx号科技新街1号205的房地产出租给乙方作办公用途使用，租期从2019年5月29日至2021年5月4日；等（该合同并办理了租赁登记备案）。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：甲、乙双方于2019年5月29日签订的《广州市房屋租赁合同》（即备案合同）中的条款与补充合同中的条款相抵触的，以双方补充合同为准；等。广州市海珠区工商行政管理局向广州悠动网络科技有限公司核发《营业执照》，记载法定代表人为被告，住所为广州市海珠区新港中路xxx号自编xx、xx号A1，成立日期为2015年6月29日。2019年10月31日，新仕诚公司向广州悠动网络科技有限公司发出《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》，主要内容为贵公司租赁的办公场地处于广州科学馆规划红线范围内的国有土地上房屋，请贵公司提前做好搬迁准备工作，于11月15日前完成场地移交工作，用以建设广州科学馆项目。2019年11月1日，原告向租户发出《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，主要内容为我司在2019年10月31日收到新仕诚公司发来的函，要求我司提前做好前做好搬迁准备工作，并于11月15日前完成场地移交工作。为配合业主及政府工作，特将上述函件转发贵司，如任何贵司对该函所述要求事项有其他建议或要求，请及时向我司提出，我司汇总意见后将统一向相关部门反馈。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、涉案物业被清空、封闭的《图片》；2、涉案物业备清空、封闭的《企业微信聊天记录》，其中图片显示5月14日涉案物业的大门已经被上锁。原告质证表示：对上述证据中除5月12日下午2:08的照片予以确认外，其余证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。另，为查明新仕诚公司在2019年4月30日后是否有承租权的问题，本院向广州第一棉纺织厂有限公司发函查询。该公司向本院提供了其于2017年11月与新仕诚公司续签的《租赁合同》，约定：甲方将海珠区新港中路xxx号的房地产出租给乙方作厂房、仓库、办公、配套设施房、宿舍、卫生、医疗用途使用；甲方同意乙方进行分租和转租，租赁期从2017年6月1日至2027年5月31日；等。诉讼中，原、被告一致表示：不申请追加广州第一棉纺织厂有限公司和新仕诚公司参与本案诉讼。原告表示：其在2020年5月14日自行收回涉案物业。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应按合同约定全面履行义务。根据广州第一棉纺织厂有限公司向本院提供的其与新仕诚公司续签的合同，双方约定的租赁期限至2027年5月31日，故被告抗辩新仕诚公司在2019年5月1日后没有与业主续签租赁合同，原告没有合法转租权的意见依据不足，本院不予采纳。被告认为其与原告签订的租赁合同自2019年5月1日起终止，原告需退还其2019年5月至2019年11月的租金及租金占用费的反诉请求，理据不足，本院不予支持。原告已于2019年11月1日向租户发出《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，并附有新仕诚公司《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》，从上述函件记载的内容可知，涉案物业已因征收原因被要求于2019年11月15日前完成场地移交，即上述情况符合《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》第8-9条的约定，故对涉案的租赁合同因政府征收的原因导致终止的事实，本院予以认定。原告已自认于2020年5月14日收回涉案物业，根据被告提供的证据可知，被告于2020年5月12日仍有人员使用涉案物业，但2020年5月14日涉案物业已被上锁，故对被告使用涉案物业至2020年5月13日的事实，本院也予以认定。原告要求确认原、被告签订的《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》于2020年5月13日解除的请求，合理有据，本院予以支持。被告反诉要求原告退还租赁保证金、管理费保证金及水电费保证金共218180元，符合合同第8-9条的约定，本院予以支持。原告以被告违约为由要求没收上述保证金218180元，理据不足，本院不予支持。虽然新仕诚公司发函要求租户提前做好搬迁准备工作，原告也要求租户们汇总建议或要求再反馈，即涉案场地并未在2019年11月15日立即搬迁，且被告提交的证据也证明其于2020年5月12日仍在实际使用涉案物业，故原告要求被告支付从2019年12月1日至2020年5月13日的租金、管理费合理有据，本院予以支持。被告主张其承租涉案物业用于公司经营，但被告作为法定代表人注册的公司登记的住所并非本案涉案物业的地址，且被告承租物业并非用于餐饮等经营，故被告以疫情原因影响要求减免2020年2-3月份租金的意见，理据不足，本院也不予采纳。原告主张被告还欠付2019年11月1日至2020年3月13日的电费2038.74元，但未能提交其代为垫付上述电费的证据，故原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。因政府征收原因导致原、被告的租赁合同终止，被告逾期向原告缴纳租金、管理费和水电费事出有因，故原告要求被告支付逾期缴纳上述费用的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第㈦款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市旭凯投资有限公司和被告熊伟签订的《广州市房屋租赁合同》和《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁合同》已于2020年5月13日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2019年12月1日至2020年5月13日的租金（每月为60298元）和管理费（每月为9175元）；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告返还租金保证金170655元、管理费保证金27525元及水电费保证金20000元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13531元，反诉受理费5529元，均分别由原、被告各负担一半。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的本诉受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年二月一日书记员  招佐文冯琬晴