北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4993号原告：郑晨，男，1988年12月2日出生，汉族，北京理工大学学生，住北京市海淀区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地：北京市密云经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告郑晨诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑晨、被告自如公司委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晨向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除原、被告双方签订的《资产管理服务合同》；2．请求法院判决被告支付原告违约金12257元；3．请求法院判决被告向原告支付首个管理周期一个月空置期的租金损失6128．50元；4．请求法院判决被告支付原告2020年11月1日至2021年3月19日期间的租金28395．30元；5．判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月4日，原告与被告自如公司签订了《资产管理服务合同》，将原告合法拥有的位于北京市西城区XX的住宅委托被告运营，被告按照合同约定按时向原告支付租金。2020年9月16日，自称为被告的工作人员使用133XXXXXXXX的手机联系原告，称涉案房屋中设置的优化间（即隔断）被社区居委会于2020年5月15日强制拆除，导致可供出租的房租减少2000元，要求原告自2010年9月开始将合同约定的6128．5元房租降低至4000元，如果原告不同意将单方面解约。原告不能接受被告提出的降租或单方面解约的要求。2020年9月18日，号码为133XXXXXXXX的手机向原告发送短信，内容为现因您房屋中的一间居室于2020年5月15日被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此将同您办理解约手续。2020年9月27日至今，被告未向原告支付租金。被告单方面解约的行为已经违反了该条款的约定。截至2020年10月27日，被告并未向原告提供拆除隔断相关的证明材料。综上所述，被告不履行合同义务，已严重侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告自如公司辩称，一、同意原告第一项诉讼请求。二、不同意支付租金，我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，我方依据合同6．3条、6．5条的约定进行了解约结算腾空房屋，并向原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋。我方认为双方合同在2020年10月31日已经解除，房屋的水电燃气已经结清。原告作为房屋的产权人应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。原告可以从自如小程序和app里面获取智能锁密码，这个步骤原告可以自行获取。办理解约的时候，管家会联系原告进行房屋交接等工作，但原告拒绝来收房。为了督促原告方收房，我方在12月29号再一次通过短信的形式向原告发送了房屋的永久密码。三、我方不同意支付房屋空置期损失，空置期是用来装修、找租户、散味的时间。合同没有约定四个月的空置期损失要分摊四年，四个月的空置期只是第一个管理周期的空置期，且第一个管理周期已经履行完毕。我公司对涉案房屋进行了装修，装修后的配置我公司并没有主张权利，可以作为剩余价值折抵空置期的费用。四、我方不同意承担违约金。涉案房屋为两居室，为便于房屋出租及提高收益，我方与原告进行协商确定在客厅设立隔断间，以房屋3个卧室对外出租。2020年5月，隔断间被责令拆除，我方房租预期收益每月亏损额为千余元，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行对我方不公平。双方共同确定设立隔断间拆除后的风险和损失，也应是双方合理分担。我方与原告进行协商重新调整房租预期收益，但原告拒绝，无奈之下我方只能解除合同。如法院认定我方违约，请法院在考虑隔断拆除及疫情原因等因素予以酌减。五、虽然我方单方解除合同，但在合同履行期内，我方最大限度维护了原告方的利益，考虑我方在此房屋内进行了装修配置，请求法院酌情判决驳回原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，原告郑晨（甲方）与被告自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，双方约定：第1条标的资产交付及资产管理服务。1．1标的资产。甲方同意委托乙方管理运营的房屋位于北京市西城区XX（以下简称涉案房屋），标的资产的用途：居住。1．2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1．3管理期间。本合同管理期间4年；即自2019年4月5日（“交付日”）起至2023年10月16日止（包括首尾两日）。1．4管理周期。每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于一个自然年的天数）加上该年度甲方承受的空置期。1．5交付时间。甲方应当在本合同第1．3条约定的交付日，即2019年4月5日交付标的资产。……第2条标的资产收益及费用结算。2．1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5950元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2．2空置期。在管理期间内，因为标的装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期120天；第二个管理周期起每个管理周期25天；……2．6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5950元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。……2．7结算方式。双方认可自2019年8月3起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2019年9月2日。除合同另有约定外，本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。……第6条合同解除及续期。6．2违约解除权。……（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a））迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自抵押、买卖的；（d））明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。……第7条违约责任及争议解决办法。……7．1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。……7．3乙方违约责任。乙方违反合同第6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一《标的资产信息及所有权证明》载明：房屋建筑面积64平方米，居室数量为：3室1厅。合同签订后，郑晨依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司收房后在涉案房屋客厅设立了隔断间，以三个卧室对外出租。自如公司按合同约定定期向原告支付租金收益至2020年8月2日。2020年8月2日，自如公司向郑晨支付服务质量保证金6128．5元。2020年9月18日，自如公司工作人员向郑晨发送短信，内容为：“……您同自如于2019年4月4日同签署了编号为BJGYWD197338952的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任与支持，现因您房屋中的一间居室于2020年5月15日被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将同您办理解约手续，大致方案为，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），我们装修配置折旧的损失由公司承担，然后租金收益正常计算到解约日，已经打给您的服务质量保证金需退还给公司。以上如有任何问题，您可随时与我联系，我的电话是133XXXXXXXX”。郑晨于2020年10月9日回复：“请安排自如管家，将贵司声称拆除隔断时政府部门出具的告知书，贵司对协商调整租金的建议，以书面文件形式发送给我。……”2020年10月26日，自如公司向郑晨邮寄送达《解约通知函》，内容为：“服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年10月3日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起5个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起3个工作日内向我司完成支付。四、我公司将于服务合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。……”2020年10月27日，郑晨收到该《解约通知函》。审理中，自如公司提交了其自行制作的解约结算协议，用以证明合同解除后其与郑晨结算了水费340元、燃气费180．09元以及电费490．98元及2020年10月31日前的房租13278．43元，扣减质量保证金6128．50元后，自如公司应向郑晨支付8160．99元。郑晨认可截止到2020年10月31日，自如公司应向其支付租金13278．43元，但主张并未收到上述结算协议，亦不同意自如公司将质量保证金抵扣租金。郑晨认可在2020年11月1日收到自如公司转账8160．99元的事实。2020年12月29日，自如公司通过短信向郑晨发送了房屋智能锁的密码。审理中，自如公司主张双方协商一致在涉案房屋内用打隔断的方式设置优化间，该公司以3个房间的租金计算收益给予郑晨预期收益，后隔断被相关部门责令拆除，合同继续履行对该公司显失公平，该公司依据情势变更要求解除合同。郑晨认为自如公司设立隔断墙是打法律的擦边球，割断间被拆除的责任应由自如公司承担，自如公司无权以此为由要求解除合同。自如公司主张该公司已于解约通知函载明的时间腾空了涉案房屋。郑晨认为收到自如公司解除通知后，其不同意解除合同，自如公司仅向其发送了智能锁密码，其并未收回房屋，房屋一直由自如公司占用。经本院释明后，郑晨同意收回房屋，并于2021年3月22日，与自如公司办理了收房手续。本院认为：原、被告签订的《资产管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。《资产管理服务合同》约定郑晨将房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向郑晨支付“预期合理收益”，《资产管理服务合同》在性质上应当属于房屋租赁合同。房屋内的优化间系自如公司设置，自如公司以优化间拆除为由主张适用情势变更解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。自如公司不具有合同解除权，发送的解约通知函不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约。然双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，自如公司于2020年10月27日向郑晨送达解约通知函，于2020年12月29日向郑晨发送了智能锁密码，以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行，本院确认双方的租赁合同于2020年12月29日解除。郑晨要求法院判决解除合同的诉讼主张属于认识上的错误，本院予以纠正。关于违约金，自如公司违约导致合同提前解除，郑晨要求自如公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于租金，双方租赁合同已于2020年12月29日解除，自如公司在2020年9月至10月期间，分别通过短信、微信、自如APP、邮寄解约通知函的方式要求与郑晨解除合同，且在2020年12月29日以短信方式向郑晨发送智能锁密码，说明郑晨早已知悉自如公司要求解约的意思表示，在收到智能锁密码后，郑晨负有避免损失进一步扩大的义务。自如公司根据合同约定，使用服务质量保证金6128．5抵扣房屋租金后，已向郑晨支付租金至2020年10月31日，自如公司欠付郑晨租金的期间应为2020年11月1日至2020年12月29日，对郑晨要求自如公司支付租金请求的合理部分（6128．5/30*59=12053元），本院予以支持。关于郑晨要求自如公司支付首个管理期一个月空置期租金的请求，双方合同约定在第一个管理周期，郑晨给予自如公司4个月的空置期，用以弥补自如公司装修房屋、寻找租户的空置损失，现双方租赁合同的第一个管理周期已经履行完毕，郑晨要求自如公司支付空置期租金的请求，缺乏合理依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九四十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑晨与被告北京自如生活企业管理有限公司之间签订的《资产管理服务合同》于二〇二〇年十二月二十九日解除。二、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告郑晨租金12053元；三、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告郑晨违约金12257元。四、驳回原告郑晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，由原告郑晨负担218元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担267元，余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月五日法官助理 姜 洁书 记 员 赵 雯