湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初599号原告（反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地长沙市芙蓉区五一西路2号第一大道504号。负责人：张宇。委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟正哲，湖南通程律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：湖南华盛世纪城房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段300号华悦商业广场2栋1层108房。法定代表人：岳敏成。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南华盛世纪城房地产开发有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李高翔、孟正哲，被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费补偿款200000元，以及逾期付款利息（以200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日公布的贷款市场报价利率的标准从2018年1月1日计算至实际还清之日止，现暂计至2020年12月31日，逾期付款利息为23100元）;2、判令被告向原告支付其因二栋302室滲水而承诺减免的十年物业费20000元：3、判令被告向原告支付商铺物业服务费共计643728.45元（其中2015年1月1日至2015年12月31日的商铺物业服务费为234290.91元，2016年1月1日至2016年12月31日的商铺物业服务费为177411.07元，2017年1月1日至2017年12月31日的商铺物业服务费为146949.71元，2018年1月1日至2018年12月31日的商铺物业服务费为85076.76元）；4、判令被告向原告支付空置房物业服务费共计548470元（其中2017年1月1日至2017年12月31日的空置房物业服务费151651元，2018年1月1日至2018年12月31日的空置房物业服务费为135483元，2019年1月1日至2029年12月31日的空置房物业服务费为130677元，2020年1月1日至2020年12月31日的空置房物业服务费为130659元）；5、判令被告向原告支付车位物业服务费共计173120元；6、判令被告支付物业服务费违约金409595.5元（暂时计算至2020年12月31日，原告酌情按应付物业费服务费的30%进行主张）；7、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，原被告双方签订《华悦商业广场前期物业服务合同》、《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》、《关于华悦商业广场A、B地块前期物业管理意向协议》，约定由原告向被告提供物业服务，并就物业服务费标准和缴费方式、空置房物业费、物业费逾期违约金、物业费补贴款等进行了约定。合同期限自2013年12月20日起至2016年12月19日止。2016年12月29日，原被告双方签订《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》，约定合同期限为2016年12月20日至2017年12月19日。2018年11月22日原被告双方签订《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》，约定合同期限为2017年12月20日至2020年12月19日。被告在将商铺出售给业主后，与业主达成返租协议，业主将商铺出租给被告作整体运营，被告按约定向业主支付租金。根据返租协议约定及《湖南省物业管理条例》之规定，被告有支付物业服务费的义务。现原告依约履行合同义务，为被告提供物业服务。但被告未按照合同约定支付足额物业管理费、物业费补贴款等费用，上述费用共计2018013.95元。原告按照合同的约定履行了自身的义务，被告虽支付了部分款项但是没有按照合同的约定完全履行其支付相应款项的义务。原告多次向被告进行催告，但实际并未支付任何款项。故此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告诚信履行华悦商业广场前期物业合同的约定，原告没有按照合同约定履行义务，多部电梯停运、楼道堆有垃圾等给原告带来损失；原告诉请第二项与被告无关系；原告诉请支付商铺物业服务费缺乏事实及法律依据，原告并未向空置房提供物业服务，提供的商业物业服务也有严重瑕疵，部分诉请的物业服务费已过诉讼时效；被告不是车位的所有人，已经将车位转给案外人洪钟，故被告不是该车位服务费的适格主体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《华悦商业广场前期物业服务合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失118000元；3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2013年11月11日，反诉原告与反诉被告签订了《华悦商业广场前期物业服务合同》及补充协议，但是反诉被告没有完全按照合同约定履行相关义务，导致多部电梯经常停运，且九栋电梯一直至今没有运行，反诉原告多次与反诉被告沟通，反诉被告未予解决，该行为影响反诉原告的对多栋楼盘的出租和出售，给反诉原告带来巨大损失。原告针对被告的反诉答辩称，1、本诉被告无权单方面解除合同。因为地下车库返水，本诉原告应相关部门的要求，也是为了保障小区业主的生命安全将电梯停运。因此电梯停运属于非因本诉原告责任出现的共用设施设备运行障碍，是不可抗力所导致，构成免责事由。且原被告签订的所有的物业服务合同均已履行完毕，目前本诉原告正与社区联系本案物业服务的相关事项。2、被告主张赔偿损失没有提交任何证据，对于停运电梯的位置，停运电梯与其主张损失的因果关系，计算损失的方式和损失的具体金额均不能证明，故被告反诉要求赔偿损失没有依据，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对《关于华悦商业广场A，B地块前期物业管理意向协议》、《华悦商业广场前期物业服务合同》、《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》、《备忘录》、《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》、不动产登记情况表、(2018)湘01民初6280号民事调解书、《关于华盛世纪城房地产开发有限公司己将车位使用权转让给洪钟的通知》、微信聊天记录、催款函，（2019）湘0111民初10752号之二民事裁定书等证据，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2013年11月11日，原被告双方签订《关于华悦商业广场A、B地块前期物业管理意向协议》，约定，因甲方对华悦商业广场A、B地块物业规划、开发进度的不确定性，经甲乙双方友好协商，现就华悦商业广场A、B地块物业前期物业管理事达成协议如下:第一条、甲、乙双方一致同意，甲、乙双方就华悦城商业广场项目除A、B地块外的物业先行订前期物业管理合同。第二条、对于华悦城商业广场项目A、B地块的写字楼、商业物业，甲方承诺在规划设计方案明确后，委托乙方进行前期物业管理。第三条前期物业服务费标准：参考交付时的市场价格计算，具体标准以双方协商一致为准，但按不低于以下标准执行；写字楼4元/月平方米；商业3元/月·平方米(不含高能耗)。第四条、双方约定，前期开办物品费用由甲方按实承担，甲方于项目交付前三个月支相应费用或乙方采购，甲方亦可提供自行采购物品后移交乙方，采购物品所有权归属乙方所有。第五条、双方约定，项目交付前三个月，乙方提供前期介入务，前期介入费用由甲方承担，根据项目实际情况确定费用标准(具体准以双方协商一致为准)，甲方于交付前三个月支付给乙方，同时，乙方按约定时间前期介入后甲方又推迟交付的，甲方应承担推迟交付期间的前期介入费用。第六条、双方约定，项目公共区域没施设备成品保护、园区开荒保洁、交付布置、房、验、协助交付费用等由甲方承担。第七条、在物业交付3个月前，甲方完成物业管理办公用房的装修，整体装修风格需符合乙方办公要求。同时，甲方应为乙方提供员工宿含及员工食堂，并由甲方负责装修后无偿提供给乙方使用，要求员工宿舍配置必要的生活设施(空调、热水器、床铺、衣柜、桌椅等，具体在各期交付前三个月，出乙方列详细清单)，员工食堂需配置厨房用具、餐饮用具、桌椅、冰箱等(具体在各期交付前三个月，由乙方列详细清单），乙方可共同参与装修相关工作。第八条、双方约定，甲方应与各类设施设备、绿化相关单位约定免费维保期为物业交付之日起满两年(或行业要求)，若实际低于两年的(或行业要求)，产生的相关维保费用由甲方按实承担。第九条、双方约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费出甲方全额支付；在华悦商业广场A、B地块物业项目交付后，业主未领房的物业服务费出甲方全额垫付;因房屋质量等问题导致业主拒付物业服务费的出甲方全额支付;上述各项费用双方每三个月结算一次。第十条、双方约定，在乙方中标后另行就前期物业服务合同细节进行沟通，签订前期物业服务合同。如项目前期物业服务合同部分条款内容约定与本协议相冲突的，以本协议为准(双方协商同意另行书面约定的除外)。第十一条、若乙方在华悦商业广场A、B地块物业项目物业招投标活动中未中标，本协议自行废止，不视为乙方违约。第十二条、本协议在行过程中如不可抗力造成协议无法履行的，本协议自动终止，双方均不构成违约。2013年11月11日，原告（乙方）与被告（承甲方）签订《华悦商业广场前期物业服务合同》，合同约定，第一条、项目基本情况。物业名称：华悦商业广场；物业类型：高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下车库等（会所的物业管理服务办法另行约定）；物业坐落位置：长沙市雨花区湘府东路二段300号，东至圭塘路、南至湘府路、西至洞井路、北至建设路；占地面积约：4万平方米；总建筑面积约20万平方米，本合同约定的物业，是华悦商业广场项目除写字楼、酒店、商场以外的所有物业。住宅的物业最终面积以规划局审批图纸为准。物业交付时间：2013年12月20日。第二条、乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关物业对物业的共用部分或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。第四条、乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件一）。第五...第七条、前期物业服务期限自2013年12月20日起至2016年12月9日止（本合同期限是以本项目交付时间2013年12月20日为前期，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。本合同期满日的3个月前，未召开业主大会成立业主委员会的，甲乙双方应就甲方继续聘用乙方提供物业服务的相关事宜达成新的协议；双方未能达成协议的，本合同期满时乙方即有权终止提供服务并按有关规定办理移交手续，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第八条...第十三条、本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。第十四条、本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准：高层住宅1.8元/月·平方米；商业用房3元/月·平方米；住宅地下车位30元/月·个，幼儿园、会所等其他物业收费标准由双方另行协商确定。第十五条...第十八条、前期业务服务费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出交付通知制定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳。如果甲方与相关物业买受人因房屋质量问题对交付日期即时达成书面协议另行约定（简称实际交付日）的，自通知交付之次月起至实际交付日之次月止的物业服务费由甲方承担（空关房按90%收取），实际交付日之次月起的物业服务费由物业买受人承担；如果甲方与相关物业买受人因房屋质量等问题对交付日期存在争议并在短时间内无法达成书面协议的，则在司法机关对交付日作出生效判决或生效调解之前或甲方与相关物业买受人对交付日签订的书面协议之前的物业服务费均先由甲方垫付，待交付日通过司法机关的判决或调解或争议双方的书面协议确认后，再由甲方及物业买受人按下述规则承担并向乙方缴纳物业服务费：自通知交付之次月起至确定交付日之次月止的物业服务费由甲方承担（空关房按90%收取），确定交付日之次日起的物业服务费由物业买受人承担。本项目首套房屋交付之日起至业主应依法缴纳物业服务费起始日之期间的前期物业服务费由甲方按全额的90%支付。另双方约定项目未售房、已售未领房物业服务费用按季由甲方先行垫付，待业主领房后相应物业服务费由乙方收取后按季返还甲方。第十九条、纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给业主的物业，其物业管理服务资金由甲方全额缴纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，根据湖南省物业服务收费管理办法（湘价服（2010）76号）物业服务费按90%由业主缴纳。使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。第二十条、物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在规定的时间内按时交费。第二十一条...三十五条、甲乙双方任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币贰拾万元整（小写200000元）的违约金；造成对方的经济损失的，应给予经济赔偿。第三十六条...第三十八条、业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于拖欠物业费，经催告后仍不缴纳的，乙方可向物业所在地起诉。第三十九条...第四十二条、甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。第四十三条、双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。双方还就其他事宜进行了约定。同日，原被告双方签订《备忘录》，双方一致同意原被告双方签订华悦商业广场前期物业服务合同第十九条下列约定“纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给业主的物业，其物业管理服务资金由甲方全额缴纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，根据湖南省物业服务收费管理办法（湘价服（2010）76号）物业服务费按90%由业主缴纳。使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已居住。”修改为：一、对于已具备交付条件的未售房，自具备交付条件之日起至出售后业主应收房之日的前期物业服务费由甲方按全额的90%支付。二、对于已具备交付条件的已售房，自具备交付条件之日起至业主应收房之日期间的物业服务费由甲方先行垫付，待业主领房后相应物业服务费由乙方收取后，按季返还甲方，但当本项目已售房物业交付率在首套房交付之日起半年内达到90%则甲方无需承担垫付责任。合同签订后，原告按约提供了物业服务。2013年11月11日，原被告双方签订《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》，约定：第一条、华悦商业广场（A、B地块另外签订协议）物业开办物品费用由甲方按实承担，双方无额定为贰拾陆万元整（￥260000元）；或以实物形式提供，提供物品必须是新购。第二条、甲方每年支付乙方贰拾万元（￥200000元）的费用，作为乙方前期运营亏损补贴，该项补贴直到写字楼物业交付使用后结束。如写字楼物业最终未由乙方提供物业服务，甲方继续按此条款约定金额支付乙方作为运营亏损补贴直至双方合同终止。第三条、双方约定，为配合甲方做好各项交付前准备工作，奠定物业管理交付基础，华悦商业广场（A、B地块另外签订协议）由乙方提供不少于交付前三个月的前期介入服务，前期介入服务费由甲方按实承担，双方初步约定为叁拾壹万元整（￥310000元）；具体根据项目实际情况确定。第四条...第六条、项目一期交付时间为2013年12月20日，交付面积为92151.4㎡（其中住宅71204㎡，商业9911.4㎡、地下车库11036㎡）。二期交付时间为2014年6月30日，交付面积为63692.9㎡（其中住宅43864.5㎡，商业6046.4㎡，地下车库13782㎡），若实际未按约定交付的，则产生的差额部分由甲方按实承担。第七条、业主未领房的物业服务费由甲方垫付，因房屋质量问题导致业主拒付物业服务费的由甲方全额支付，费用每3各月结算一次。第八条、甲方违反本协议约定，逾期支付服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日万分之三支付违约金，如甲方逾期支付时间超过三个月的，乙方有权单方面解除《华悦商业广场前期物业服务合同》，并由甲方承担由此产生的一切损失。2016年12月29日，原被告签订《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》，甲、乙双方已于2013年11月11日签署《华悦商业广场前期物业服务合同》（以下简称原合同）及《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》（以下简称原补充协议），原合同与原补充协议已到期，甲乙双方有继续合作意愿，现双方协商一致就原合同与原补充协议有效期延长之有关事宜约定如下：一、本续签协议有效期为1年，即自2016年12月20日至2017年12月19日止。二、本协议只涉及对原合同及原补充协议有效期限的变更，原合同及原补充协议所涉及的费用、服务内容及甲双方的权利义务等其它合同内同均不不发生变化。2018年11月22日，原被告双方签订《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》约定，甲、乙双方已于2013年11月11日签署《华悦商业广场前期物业服务合同》（以下简称原合同）及《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》（以下简称原补充协议）、《备忘录》及2016年12月29日签订的《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》（以下简称原续签协议），原合同与原补充协议与原续签协议均已到期，甲方双方有继续合作意愿，现双方协商一致就原合同、协议、备忘录有效期延长等相关事宜达成如下协议：一、本续签协议有效期自2017年12月20日至2020年12月19日止或华悦商业广场一期业主委员会成立之日止，二者以先到日期为本续签协议有效期终止日期。二、原物业服务合同第一条，项目基本情况：物业名称修改为：华悦商业广场一期（不包括A地块和B地块）。三、原补充协议第二条双方已终止履行，对双方已不再具有约束力。四、原合同、原补充协议及备忘录所涉及费用、服务内容及甲乙双方的权利义务等其他合同内容不发生变化（但本协议第二条、第三条约定的除外）。五、双方约定，属于一期（不包括A地块、B地块）全体业主共有的物业共用部位、共用设施在本协议期限内由乙方经营管理（包括引进相关单位为业主提供便利服务等）。第六条、经甲乙双方协商，甲乙同意上述第五条中各项物业的经营管理收入（包括但不限于公共停车费、公共广告等）均用于弥补乙方的经营亏损。合同履行过程中，被告虽支付了部分款项，但并未按照合同约定足额支付物业管理费、物业费补贴款等费用，原告多次向被告催收未果后于2020年10月14日向本院起诉，因原告未能提交其向被告书面催交物业服务费的证据，被本院驳回起诉。2020年12月7日，原告向被告书面催交返租商铺物业费、空置房物业费与车位物业费、物业费补贴、渗水补贴费等费用，要求被告于2020年12月31日前将上述款项汇付至原告账户，被告未付，原告遂向本院起诉，请求裁决。另查明，1、房屋用途为住宅，登记在被告名下，权利人为被告的空置房屋总面积为3772.68㎡，具体情况如下：1栋201-2601号（共25套，其中物管用房15套、住宅10套）、产权面积2633.75㎡（105.35×10=1053.5+105.35×15=1580.25）；1栋204号、产权面积50.86㎡；1栋209号、产权面积92.6㎡；1栋210号、产权面积91.12㎡；1栋211号、产权面积91.12㎡；1栋212号、产权面积92.60㎡；1栋2609号、产权面积92.60㎡；5栋702号、802号产权面积276.80㎡（138.40×2=276.80）；5栋2603号、产权面积100.16㎡；6栋1901号、产权面积130.82㎡；8栋3301号、产权面积120.25㎡。2、房屋用途为商业、金融、信息，登记在被告名下，权利人为被告的空置房屋总面积为847.39㎡(2017、2018年)，具体情况如下：2栋203号、产权面积72.39㎡；3栋207号、产权面积133.52㎡；7栋102号、产权面积63.79㎡；7栋103号、产权面积67㎡；7栋202号、产权面积59.24㎡；7栋203号、产权面积124.62㎡；8栋135号、产权面积45.97㎡；8栋118号、产权面积75.32㎡；8栋216号、产权面积135.78㎡；8栋217号、产权面积69.76㎡。2019、2020年空置房屋总面积为713.87㎡（847.39㎡-已缴费3栋207号133.52㎡）。3、2017年12月29日，案外人洪钟书面通知原告，被告已将其所有的位于华悦城的528个车位使用权转让给洪钟。(2018)湘01民初6280号《民事调解书》第九条确认，原洪钟代被告垫付的物业管理费249143.85元，待本协议签字生效后15个工作日内被告凭物业公司凭条一次性给洪钟本人。截止2017年12月29日转让前，使用权人为被告的华悦城车库C2区车位200个，欠费起始日期如下：其中193个自2017年1月1日开始；C2区012车位自2016年1月1日开始；C2区260车位自2017年3月1日开始；C2区112车位自2017年5月1日开始；C2区049车位自2017年10月1日开始；C2区105、139、152车位自2017年8月1日开始。本院认为，原告与被告签订的《关于华悦商业广场A，B地块前期物业管理意向协议》、《华悦商业广场前期物业服务合同》、《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》、《备忘录》、《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，严格依约履行各自的权利义务。一、关于物业服务合同应否解除。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定，有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行。合同解除的效果是使合同的权利义务关系终止，本案中，合同约定续签协议有效期自2017年12月20日至2020年12月19日止或华悦商业广场一期业主委员会成立之日止，二者以先到日期为本续签协议有效期终止日期，原告已经按照物业服务合同约定履行完毕，满足了被告的要求，合同目的已经实现。被告反诉要求解除《华悦商业广场前期物业服务合同》及补充协议，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于物业服务费补贴款。《华悦商业广场前期物业服务合同补充协议》第二条约定，被告每年支付原告200000元的费用作为原告前期运营亏损补贴，该项补贴直到写字楼物业交付使用后结束。如写字楼物业最终未由原告提供物业服务，被告继续按此条款约定金额支付原告作为运营亏损补贴直至双方合同终止。2018年11月22日，原被告双方签订《华悦城一期前期物业服务合同续签协议》时约定，原补充协议第二条双方已终止履行，对双方已不再具有约束力。原告据此要求被告支付其拖欠2017年的物业服务费补贴款200000元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。三、关于空置商业用房的物业服务费。本案中，合同约定，本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准：商业用房3元/月/㎡，参照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服（2010）76号）第十九条“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳”的规定，对被告所有的尚未出售或使用的商铺的物业管理费按合同约定标准的90%收取，本院据实核算如下：2017、2018年被告应付空置商业用房的物业服务费为54910.87元【847.39㎡×物业服务费3元/月/㎡×24个月（2017.1.1-2018.12.31）×90%=54910.87元】；2019、2020年被告应付空置商业用房的物业服务费为46258.78元【713.87㎡×物业服务费3元/月/㎡×24个月（2019.1.1-2020.12.31）×90%=46258.78元】。故原告要求被告支付空置商业用房的物业服务费101169.65元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。四、关于空置住房的物业服务费。本案中，合同约定，本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准：高层住宅1.8元/月/㎡，参照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服（2010）76号）第十九条“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳”的规定，对被告所有的尚未出售或使用的住宅的物业管理费按合同约定标准的90%收取；物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途，原告要求被告支付物管用房的物业服务费，于法无据，故物业管理用房15套、产权面积1580.25㎡应予核减，但被告因未向原告移交物业管理用房而造成的损失，原告可另行主张。本院据实核算如下：2017、2018、2019、2020年，被告应付空置住宅的物业服务费为213104.2元【2192.43㎡（3772.68㎡-1580.25㎡=2719.18㎡）×物业服务费1.8元/月/㎡×60个月（2015.1.1-2020.12.31）×90%=213104.2元】。故原告要求被告支付空置住房的物业服务费213104.2元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。五、关于车位的物业服务费。本案中，合同约定，本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准：住宅地下车位30元/月/个，本院据实核算如下：截至2017年12月29日转让之日止，被告应付车位的物业服务费为71250元【193个×物业服务费标准30元/月/个×12个月（2017.1.1-12.29）=69480元+3个×物业服务费标准30元/月/个×5个月（2017.8.1-12.29）=450元+1个×物业服务费标准30元/月/个×24个月（2016.1.1-2017.12.29）=720元+1个×物业服务费标准30元/月/个×10个月（2017.3.1-12.29）=300元+1个×物业服务费标准30元/月/个×7个月（2017.5.1-12.29）=210元+1个×物业服务费标准30元/月/个×3个月（2017.10.1-12.29）=90元】。故原告要求被告支付车位转让之前的物业服务费71250元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。六、关于违约金、损失。本案中，合同约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，因双方约定的违约金标准过高，原告主动调低后仍然过高，故本院酌情调整为按照日万分之二的标准计算，对其过高部分，不予支持。关于违约金计算的起始日期，因原告主张的是登记权利人为被告的空置商业用房、住房、车位累计拖欠的物业服务费和补贴款，双方没有约定支付日期或约定不明，但原告于2020年12月7日向被告书面催收时，要求被告于2020年12月31日前付清，被告逾期未付，故本院认定被告自履行期限届满之日即2021年1月1日起应当支付违约金。故原告要求被告以实际欠付的金额585523.85元（200000元+101169.65元+213104.2元+71250元）为基数，按日万分之二的标准计算至付清之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。对其超出部分，不予支持。原告要求被告支付其因二栋302室滲水而承诺减免的十年物业费20000元以及被告返租商铺的物业服务费643728.45元，但其并没有提交充分证据予以证明，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失118000元，证据不足，本院亦不予支持。物业服务是连续性服务合同，被告关于原告部分诉请的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、第五百五十七条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司物业服务费补贴款200000元；二、被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司空置商业用房的物业服务费101169.65元；三、被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司空置住房的物业服务费213104.2元；四、被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司车位的物业服务费71250元；五、被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司违约金（以实际欠付的金额585523.85元为基数，自2021年1月1日起，按日万分之二的标准计算至付清之日止）；六、驳回原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求；七、驳回被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22944元、保全费5000元，合计27944元，由原告绿城物业服务集团有限公司湖南分公司负担8383元，由被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司负担19561元；反诉费1330元，由被告湖南华盛世纪城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  孔干雄人民陪审员  庞昌阳人民陪审员  康代祈二〇二一年五月二十一日书 记 员  粟 佳附：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。