贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初2858号 原告：陈顺康，男，汉族，1970年8月10日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杨静，贵州舸林律师事务所律师。 被告：周季，男，汉族，1971年1月27日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：谢金良，贵州庭野律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆定霞，贵州庭野律师事务所实习律师。 原告陈顺康诉与被告周季房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月7日公开开庭进行了审理，原告陈顺康及其委托诉讼代理人杨静，被告周季的委托诉讼代理人谢金良到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告陈顺康向本院提出诉讼，请求：1、请求判令解除原被告签订的《房屋转让协议》；2、请求判令被告返还原告购房定金和购房款共计245000元；3、请求判令被告赔偿因违约给原告造成的损失431905元；4、请求判令被告双倍返还定金150000元；5、本案诉讼费、财产保全费、律师费15000元等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年4月30日签订了《房屋转让协议》。合同约定，被告以总价款320000元的价格将其所有的位于遵义市红花岗区，面积为117.8平方米的房屋一套、所属233.6平方米的土地使用权（房产证号：遵私第1634号、土地证号：01—××号）出卖给原告。签订合同后，原告根据合同约定于2014年4月至2016年6月期间分多次向被告支付了定金和购房款共计245000元，其中，定金150000元。被告收到款项后，均向原告出具了收条。但被告并未按约将该房屋移交给原告。后因城市建设需要，被告出卖给原告的房屋被列入征收拆迁范围。2017年6月6日，被告在不告知原告的情况下与遵义市红花岗区中山路街道办事处签订了《红花岗区零星棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议》后，获得了拆迁补偿款等共计751905元。原告得知此事后多次找被告协商处理此事，要求被告返还购房款和支付赔偿金，但遭到被告拒绝。原告认为，原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告依约履行了义务，被告违背诚实守信原则，不履行合同义务，不仅违约，而且给原告造成了经济损失，致使原告不能实现合同目的。原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告周季辩称：1、双方于2014年4月30日签订的房屋买卖合同约定“本协议签订之日，乙方向甲方支付l5万元房款作购房金，其余款在甲方实际交付房屋后一次性付清。付款以乙方收款单据为凭。”该协议签订之后，答辩人作为房屋出卖人已经按照合同第六条“转让房屋以现状移交”的约定向被答辩人移交了房屋及相关证件，全面如实履行了自己的合同义务。相反，被答辩人却在协议签订的第二天即2014年5月1日才向答辩人支付购房款15万元，剩余购房款分别于2014年7月4日支付6万元、2015年4月25日支付1万元、2015年5月29日支付1万元、2016年6月24日支付5000元，截至2016年6月24日仍下欠购房款85000元。被答辩人作为买受人其主要合同义务是金钱给付债务，金钱给付债务逾期未付就构成根本性违约，可见，案中被答辩人从第一次支付购房款就违反“本协议签订之日，乙方向甲方支付15万元房款作购房定金”的约定，余款85000元也是分二年四次才支付，至今仍下欠购房款85000元，显然本案合同解除的原因在被答辩人没有按时支付购房款，是其违约所造成，责任在被答辩人。2、事实上，被答辩人并不是一个人购买答辩人的房屋，而是他和案外人赵水燕合伙共同购买，其中被答辩人2014年5月1日向答辩人支付的15万元购房款就是案外人赵水燕的账户所支付。因被答辩人迟迟没有按照合同约定的付款时间节点付款，答辩人于2016年7月3日向其要购房款时，被答辩人主动提出因他与赵水燕在巷口镇修违章建筑被拆违办拆除了，欠了很多外债，所以主动提出与答辩人终止合同，双方达成终止合同的合意后被答辩人主动将2014年4月30日签订房屋买卖合同时移交的全部有效证件（包括不限于房屋抵款协议书、公证书、身份证复印件、房产证资料和土地使用权证资料以及其家人确认文件等）都退还给了答辩人，现这些手续在房屋征拆时辩人交给了红花岗区中山办事处征拆办存档。从2016年7月3日至2021年3月2日被答辩人起诉之日，已经超,3年诉讼时效，其现在主张权利显然已经丧失了胜诉的权利。3、答辩人出卖房屋是由于母亲患有脑梗死疾病，当时急于出售房屋的目的就是为了给老母亲治病，因被答辩人逾期付款导致答辩人无钱给母亲治病，不得已在外举债治病，被答辩人的违约行为给答辩人造成了重大经济损失，被答辩人应当承担违约责任。综上所述，因被答辩人逾期支付购房款，并主动提出退房，导致双方合同于2016年终止，该责任在被答辩人，被答辩人无权要求退还已付购房款且该请求明显超过3年的诉讼时效，丧失了胜诉的权利。为此，请求人民法院驳回其全部诉讼请求，维护答辩人的合法权利为谢。 经审理查明：案涉房屋系案外人韩天才于1994年申请宅基地后修建的住宅，因其差欠被告周季借款，双方于1996年11月22日签订了《房屋抵款协议书》，韩天才将该房屋抵偿给被告周季，双方于1996年12月4日对《房屋抵款协议书》进行了公证，之后，被告周季对该房屋进行管理使用。2014年4月30日，原告陈顺康（乙方、受让人）与被告周季（甲方、出让人）签订了《房屋转让协议》，约定被告将房屋出卖给原告，总价款320000元，部分约定：“四、付款方式：协议签订之日，乙方向甲方支付150000元房款作购房定金；余款在甲方实际交付房屋取得合法房产证、土地证后一次性付清。付款以乙方收款单据为凭。五、甲方收到乙方交的定金后，立即向乙方移交转让房的全部有效证件（包括不限于房屋抵款协议书、公证书、身份证复印件、房产证资料和土地使用权证资料以及其家人确认文件等）；并保证该房和土地出让已经征得其他权利人（包括配偶）一致同意，决不会涉及任何纠纷。六、转让房屋以现状移交，甲方负责为乙方办理水电一户一表及所需费用；移交前的风险责任由甲方承担。七、本协议签订后，根据乙方需要或如遇房开商以及政府拆迁还房，甲方负责出面将该套房产和土地使用权的户名变更为乙方，最终办成乙方房产权证和土地证。八、合同签字生效后，互不反悔。甲方收到首付定金后，中途反悔不卖的，应向乙方支付己付款的双倍违约金；如乙方中途反悔决定不要的，则无权要求甲方退回首付定金。同时违约方自愿承担对方因主张权利而支付的合理差旅费和律师费。”以上合同签订当天，被告及其家人向原告出具了《产权说明》以及原告的户籍证明（原告在本案中作为证据提交）；次日，原告从案外人赵水燕的银行卡中取款140000后，向被告缴纳购房款150000元，之后又先后4次向被告支付购房款共计85000元，情况为：2014年7月4日支付60000元、2015年4月25日支付10000元、2015年5月29日支付10000元、2016年6月24日支付5000元，原告支付购房款共计235000元，被告均向原告出具了收条。庭审中，原告称在购房时另行单独向原告支付了购房款10000元，但并未提供证据予以证明。 因案涉房屋被征收，案涉房屋被分为两部分，于2017年6月6日由被告周季、案外人黄达敏分别与遵义市红花岗区中山路街道办事处签订了《红花岗区零星棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议》，协议中约定拆迁补偿款分别为373440元、200160元以及拆迁补偿费用20%的按时搬迁奖励费用；该补偿费用已经发放给被告周季和案外人黄达敏。原告于2019年2月21日向遵义市公安局红花岗分局新华路派出所报警，要求被告支付其拆迁安置费用，该所对该情况进行了接处警登记。 审理中，被告辩称双方协议于2016年7月3日终止合同后，原告将案涉房屋的所有手续（合同第五条载明的有效证件）返还给被告后，被告才将房屋相关证件交给拆迁部门签订补偿协议，双方已经达成了解除合同的合意。原告称被告并未移交案涉房屋的所有手续，也未与被告协商终止合同；其向赵水燕借款购买房屋，不存在共同出资购买房屋的问题；原告购买房屋后，因案涉房屋处于对外出租的状态，被告并未实际交付房屋给原告，当时约定案涉房屋的租金用于折抵购房款，但最终并未折抵。但是，原被告双方对于己方陈述均未提供证据予以证明。 以上事实，有原告提供的房屋转让协议、产权说明、户籍证明、银行转款记录及收条、公证书及国有土地使用证、房屋征收货币补偿协议、接处警登记表等，被告提交的房屋转让协议、产权说明、房屋的款协议书及国有土地使用证、公证书、土地登记审批表、房屋相片等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告陈顺康与被告周季于2014年4月30日签订的《房屋转让协议》，系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，现原告要求解除该合同，因案涉房屋已经被征收拆迁，原被告之间在事实上无法继续履行合同，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（一）项“有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求被告退还其购房款245000元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，被告应当向原告退还购房款；但原告仅提交了向被告支付了235000元购房款的证据，对另外10000元并未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告主张的其中10000元购房款不予支持，被告应当向原告退还购房款235000元。被告辩称系原告与案外人赵水燕共同购房，原被告之间于2016年7月3日达成退房合意，并未提供证据予以证明，本院对于被告的辩解理由不予采纳。 原告要求被告承担损失以及双倍返还定金的问题。首先，案涉房屋系案外人韩天才申请宅基地后的自建房，韩天才抵偿给被告周季的过程中并未办理产权变更登记，而是进行了公证，同时从原被告之间签订的《房屋转让协议》的内容可以看出，原被告双方对于不能办理或者短期内不能将房屋产权变更登记到原告名下的事实是清楚的。其次，《房屋转让协议》第五条明确了被告应当在原告交付定金后移交相关有效证件的情况，原告否认收到房产证相关资料，但却在庭审中向本院提交了“有效证件”中的被告周季家人确认文件（产权说明）和周季的户籍证明，原告的自认事实与双方合同约定、原告的举证之间存在矛盾；同时，原告称其在购买房屋后一直未接收房屋并未对房屋进行管理，而是由被告对外出租，并未举证证明，也与协议第六条约定对方移交房屋不符。第三，被告并未提供双方达成退房合意的证据，且至今都未向原告退还购房款。综合以上事实，结合《房屋转让协议》第七条的约定，本院综合认定签订《房屋转让协议》时被告将“有效证件”交给了原告，原告事后又将部分“有效证件”交给被告用于办理房屋拆迁安置相关事宜，只是双方并未就拆迁费用的分配达成一致意见的事实，本案并不存在原被告单方违约的问题，本院对于原告主张赔偿及双倍返还定金的情况不予支持。但是，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事合格，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，原告已经于2016年以前就案涉房屋向被告支付了购房款，现案涉房屋被拆迁，其拆迁安置费用高于购房款，被告周季应当按照原告缴纳购房款与购房总款的比例、结合拆迁安置费用进行计算后支付给原告；案涉房屋因为被拆迁后获得了573600元的拆迁安置补偿款，结合双方约定购房款320000元且原告支付了235000元的事实，原告应当享有拆迁安置费用中的421237.5元（235000元÷320000元×573600元），除了以上退还的款项235000元之外，被告还应当向原告支付186237.5元。至于拆迁安置补偿费用中的及时搬迁奖励费用，因为原告自认并未对案涉房屋进行实际管理，原告不享有该费用权利；至于案涉房屋被分割为包括案外人黄达敏在内的两部分，因拆迁事宜系公证后的房屋权利人被告周季进行处理，被告周季愿意分割给谁是其权利，不影响本案中被告应当向原告支付该费用的义务以及本案费用的计算。 报告辩称原告的主张已经超过诉讼时效期间，原告于2019年2月21日就房屋拆迁安置费用问题向派出所报警，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，该时间与案涉房屋被拆迁的时间和原告提起诉讼的时间相比，均未超过三年诉讼时效期间，因此，本院对于被告的该项辩解理由不予采纳。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第五百六十三条第一款第（一）项、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告陈顺康与被告周季于2014年4月30日签订的《房屋转让协议》； 二、被告周季于本判决生效后十日内向原告陈顺康支付购房款235000元、房屋拆迁补偿费用186237.5元，共计421237.5元； 三、驳回反诉原告周季的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（应减半收取）6035元（系缓交、待执行时收取），由原告陈顺康承担2225元，由被告周季承担3810元；保全申请费4520元（已缴纳），由原告陈顺康承担1894元，由被告周季承担2626元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员  罗 静 二〇二一年四月十八日 法官助理  黎廷洁 书 记 员  张露旭