河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初11004号原告：应俊，男，1987年8月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告：应长生，男，1970年4月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二原告的委托诉讼代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。被告：驻马店市万博房地产开发有限公司。住所地：驻马店市驿城区解放路1220号万博林地海湾3号楼105。法定代表人：李辉，总经理。委托诉讼代理人：智勇、周涛，河南尚成律师事务所律师。原告应俊、应长生与被告驻马店市万博房地产开发有限公司（以下简称万博开发公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应俊及二原告的委托诉讼代理人程松涛，被告万博开发公司的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应俊、应长生诉称，2010年4月20日，二原告与被告签订《定房协议书》一份，二原告选定被告开发的位于解放路与××路东南角“××·林地海湾”项目翰林××户房屋一套，面积为143.8㎡，单价为1969元／㎡，总房款283142元。合同约定签订本协议时二原告一次性支付房款140000元，下余房款待被告取得预售证后交付，第二次房款支付可选择现金、银行按揭或公积金贷款方式（二原告当时选择的是银行按揭）。同时，合同约定总建设工程工期为三年，工程未按约定日期竣工且超过三个月后，每推迟一天按已交房款数额的2‰向原告支付违约金，故从2013年7月21日起就应按照约定每天向原告支付逾期交房违约金280元，直至交房为止。原告于定房协议书当日交纳50%的购房款即140000元，被告为原告出具收据一份。然而，该工程因被告自身原因一拖再拖，逾期交房长达数年，直至2018年被告通知原告就下余房款准备办理银行按揭手续，之后原告又被告知银行按揭办不下来，需要全款。鉴于被告逾期达数年之久，已严重违约，按照合同约定，截止2018年下半年被告就应向原告支付逾期交房违约金50多万元，因此，原告对被告没有信心，但是原告为了尽快接房，仍然通过居委会、办事处等相关部门与被告协商下余款项采取分批次付款的方式。然而，2019年3月，当二原告到被告处办理相关手续时，被告予以拒绝。随后原告诉至法院要求被告继续履行合同交付房屋并支付违约金，诉讼中被告恶意违约将诉争房屋卖给案外人并办理不动产证书。鉴于房屋已交付不能，驿城区人民法院作出（2019）豫1702民初4619号民事判决书，确认被告发出的解除通知无效并驳回了原告要求继续履行合同并交付房屋的请求。原告认为，是被告逾期交房长达数年，严重违约在先，而且当时约定下余房款选择银行按揭，是被告原因导致无法办理按揭手续，另外，按照合同约定的违约条款，被告应向原告支付的逾期交房违约金也远远超过下余房款，原告完全有理由行使不安抗辩权。原告在整个事件过程中无任何过错，被告在逾期交房长达数年的情况下，竟然在诉讼中又将诉争房屋予以再次出售，是典型的一房二卖违约行为。鉴于我市近年来房价飞涨，被告的行为给原告带来了严重的经济损失。请求依法判令：1、解除原、被告之间的《定房协议书》。2、被告返还原告购房款140000元及利息（利息自2010年4月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）3、被告向原告赔偿房屋增值损失590000元。4、被告因一房二卖赔偿原告购房款损失140000元。诉讼中，原告减少第3项诉讼请求为：被告向原告赔偿房屋增值损失561089元。被告万博开发公司辩称，1、被告同意解除与原告之间的《定房协议书》，但是导致解除的原因是由于原告根本违约造成的。2010年4月被告与原告签订了《定房协议书》，在签订合同时应俊并未到场，合同上是由其父亲应长生签署，并由应长生留下了联系方式，此后原告只是交纳了部分购房款14万元，被告在2015年3月份开始就采取报纸公告、电话通知等方式告知原告前来办理交款手续，当时尾款可以采用现金交款、银行按揭或公积金等多种方式办理，众多购房者纷纷按照通知交纳了购房尾款，只有原告接到通知后迟迟不来交纳尾款，但是被告考虑到原告作为普通人购房不易，一直等到2018年仍然在通知原告前来交款，但是原告接到通知后仍然拒不交款，甚至在2018年6月份房屋已经陆续交付业主使用之后，被告仍然通过橡林街道办事处与原告协商补交尾款及交房事宜，但是原告仍然拒不交付房款，根本违约，现在合同已不具备履行条件，被告同意与原告解除该合同。2、被告虽然在法律上触犯了“一房两卖”的规定，也同意退还原告购房款，并在不超过已付购房款一倍的范围内承担法院酌定的赔偿责任，因为法律规定的“一房两卖”惩罚性赔偿明显是在开发商主观恶意并承担全部过错责任的情况下，才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是在本案中被告主观过错很小，因此赔偿责任应由法院酌定，同时原告要求从2010年4月20日起支付利息以及赔偿所谓增值损失59万元，没有事实和法律依据。首先，被告在主观上不存在一房两卖的故意。虽然在驻马店市中级人民法院（2020）豫17民终1184号判决书中，确认了被告与原告之间的定房协议书未予以解除，但是同时该判决书也明确的说明了合同未予解除的原因是被告通知原告解除合同的时间超过了解除权一年期限的规定，被告是在误以为合同已解除的情况下将本案房产卖给了案外人，主观不存在恶意。其次，原告对本事件的产生具有重大的过错，其要求被告赔偿所谓的利息损失和增值损失，没有依据。（2020）豫17民终1184号判决书事实上是认可了原告拒不履行支付购房款行为违反了合同义务，因而将被告合同解除权的取得时间确认为了2015年7月21日，正是因为被告一时心善，考虑到原告作为购房者的不易，没有在当时强硬的解除合同，而是选择了一等再等，给予原告充足的时间来补交尾款，而且在2015年是可以采取银行按揭等多种方式支付尾款的，正是原告的自身违约行为导致了其所谓的损失，其要求被告赔偿该损失，没有事实和法律依据，而且其所谓的损失数额也没有事实依据。综上所述，恳请法院驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，2010年4月20日，原告应长生、应俊（乙方）与被告万博开发公司（甲方）签订《定房协议书》一份，约定：经驿城区机关事务管理局组织牵头与甲方共同定向建设区隶属机关单位人员住宅用房，以解决大家住房需求，甲方愿将现开发建设的“万博·林地海湾”项目中的“书苑座、书香座”二栋楼五个单元共500套作为定向建设住宅房。协议具体约定如下：一、项目地点：解放路与盘龙山路交汇处东南方向；二、所选定房屋及面积：乙方自愿选定翰林座九层C户，房屋暂定面积为143.80㎡；三、房屋价格：该房屋价格为1969元/㎡，计总房款为人民币283142元整；四、房款支付方式：甲、乙双方签订本协议时，乙方应一次性支付房款14万元整，作为前期工程施工费用。下余房款143142元整待甲方取得该楼房预售许可证时，并在“天中晚报”刊登公告或其他方式通知乙方后十五个工作日内交纳。第二次房款支付可选择现金、银行按揭或公积金贷款方式。如因乙方原因推迟交纳第二次房款或推迟办理按揭手续的，每推迟一天按第二次应交房款数额的2‰向甲方交违约金；五、项目进程：待驿城区政府机关事务管理局组织交纳首期定房款的定房户达到500套时，及时组织交款人员进行选房活动。定房协议签订后，总建设工程工期为3年。如因甲方原因，工程未按约定日期竣工且超过三个月以后，每推迟一天按已交房款数额的2‰向乙方交纳违约金；……七、甲、乙方权利约定：如甲方所建房屋主体结构，经建设主管部门检验未能达到合格标准的，乙方有权单方终止协议，且将所交房款及同期银行活期存款利息一并退回；如乙方不按本协议约定时间足额向甲方支付房款及其他应交款项的，经甲方再次追要，乙方仍连续拖延达一个月的，甲方有权单方终止本协议，并对该房屋另行出售，且不需再征求乙方的意见，本协议书自动失效，乙方所交房款除扣除总房款10％违约金及已发生的税费外，剩余房款无息退还；除上述两款约定外，双方均无权单方终止本协议和违约本协议中的条款内容，否则，违约方向守约方交纳总房款的10％违约金；……十、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》后失效等条款。该协议落款甲方处加盖万博开发公司合同专用章，乙方处应长生、应俊署名。合同签订当日，二原告向被告交纳款项计140000元，被告向原告出具收据一份，载明“今收到应长生、应俊，交来团购万博林地海湾翰林座九层C户预定金，人民币壹拾肆万元整，￥140000元”，该收据落款加盖有万博开发公司财务专用章。2015年2月13日被告取得诉争楼盘的商品房预售许可证。后二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2019年，应俊、应长生请求确认2019年3月5日的解除通知无效、万博开发公司继续履行《定房协议书》，交付万博·林地海湾小区翰林座九层C户房屋（现更名为3号楼九层C户904室），以万博开发公司为被告，另案诉至本院，本院于2019年4月12日立案受理，该案案号为（2019）豫1702民初4619号。本院于2020年2月20日作出（2019）豫1702民初4619号民事判决书，该判决书本院认为部分显示：“万博开发公司与应长生、应俊签订的协议虽名为定房协议，但该协议明确约定了房屋的坐落位置、面积、付款方式、施工期限、房屋质量、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且万博开发公司已经按照约定收取应长生、应俊140000元购房款，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。被告万博开发公司与原告应长生、应俊签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，且在原告起诉前被告已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该协议应为有效。本案中，①合同约定有“定房协议签订后，总建设工程工期为3年。如因甲方原因，工程未按约定日期竣工且超过三个月以后，每推迟一天按已交房款数额的2‰向乙方交纳违约金”，依据上述约定，自《定房协议书》签订之日即2010年4月20日开始计算交房期限，交房期限为2013年7月20日。合同履行中，原告向被告支付先期购房款14万元后，被告未按合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。②合同约定有“下余房款143142元整待甲方取得该楼房预售许可证时，并在天中晚报刊登公告或其他方式通知乙方后十五个工作日内交纳”，本案中，被告于2015年2月13日取得诉争楼盘的商品房预售许可证后，又于2015年3月10日、2015年4月20日以公告的方式通知原告交纳剩余购房款，原告未交纳，构成违约。……①依据合同约定，被告于2015年2月13日取得诉争楼盘的商品房预售许可证后，已于2015年3月10日通知原告交纳剩余购房款，后又于2015年4月20日以公告的方式催告原告，原告仍未交纳，构成违约。②该违约事由发生后3个月的合理期限内（2015年4月20日-2015年7月20日），原告仍未履行支付剩余购房款的义务，依据上述法律规定，被告自此取得诉争合同的解除权利，即自2015年7月21日被告取得诉争合同的解除权利，该日期应认定为解除权发生之日。③被告虽于2018年2月又催告应长生、应俊交纳余款，但该催告不能否定上述关于解除权发生之日的确认。④被告自2015年7月21日取得诉争合同的解除权利后，一年内未提出解除合同，解除权消灭。综上，本案被告通知二原告解除诉争合同，是在解除权消灭后的2019年3月5日提出的，现原告请求确认该解除通知无效，于法有据，本院予以支持。……因诉争房屋另行出卖且已过户，故本案合同标的物的所有权已转移给案外人，被告不再享有，现原告请求继续履行合同并请求被告交付诉争房屋，属事实上不能履行，故对原告的该项请求，本院不予支持。”；遂判决如下：“一、确认被告驻马店市万博房地产开发有限公司于2019年3月5日向原告应长生、应俊发出的解除通知无效。二、驳回原告应长生、应俊的其他诉讼请求”。后万博开发公司对该判决不服，上诉至驻马店市中级人民法院，驻马店市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）豫17民终1184号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。还查明，被告万博开发公司又将诉争房屋出售给案外人史俊杰、张文静，双方并于2019年7月26日签订的《商品房买卖合同》一份，约定万博开发公司将诉争房屋出售给史俊杰、张文静，并约定房屋单价为每平米5900元，面积143.09平方米，总价844231元。2019年7月26日，案外人史俊杰、张文静以房价款844231元为契税计税依据交纳契税12663.46元。一、诉讼中，原告应俊、应长生称，1、万博开发公司在原告2019年起诉被告履行合同交付房屋的诉讼过程中，将房屋再次一房二卖给案外人，系恶意违约。2、被告将房屋出售的价格是5900元每平米，总价格是844231元，因此，二原告要求被告的实际出售给案外人史俊杰、张文静的价格来认定本案诉争房屋的现在市场价值以及赔偿原告的损失。被告万博开发公司称，1、原告主张的是增值损失，但是2019年之后，在与史俊杰、张文静的合同签订之后，房屋市场价值回落，现在的市场价格是每平方米5099元起，按照5900元计算现在的市场价值过高。2、该房屋买卖合同签订是在原、被告双方关于房屋解除权纠纷时进行的，而被告在解除权案件之前，已多次按照合同要求发布过公告，最终法院判决也是因为被告解除权超期而未能支持解除合同，但这并不代表被告处置房屋是出于主观恶意。二原告又称，本案诉讼是从2019年3月份由原告提起，被告在诉讼中将房屋另行出售导致合同履行不能，所以原告才提起了本案这一诉讼，关于房屋价值问题，不应按照被告所述目前的市场价，而应当按照被告实际出售的成交价计算，而且被告所称的5099元起的价格指的是在建期房，而本案是现房不能相提并论。二、（一）诉讼中，被告万博房地产提交第一组证据：1、2015年3月10日和2015年4月20日天中晚报复印件两份。2、2015年3月万博开发公司售楼部人员与应长生的电话录音光盘及笔录一份。3、2018年2月万博开发公司售楼人员与应长生电话录音光盘及笔录一份。4、2018年2月万博开发公司售楼人员与应俊电话录音光盘及笔录一份。5、2019年3月万博开发公司售楼人员与应俊电话录音光盘及笔录一份。6、2019年3月万博开发公司售楼人员与应长生电话录音光盘及笔录一份。7、2019年3月5日万博开发公司人员与应长生、应俊的短信记录打印件两份。8、驻马店市中级人民法院（2020）豫17民终1184号民事判决书打印件一份。被告用以证明：从2015年开始，被告万博开发公司先后采取电话催要、报纸公告等形式向原告催收剩余房款，原告拒不履行支付义务，虽然生效判决认定被告公司因解除权超期未能解除合同，但是客观上反映了被告万博开发公司不存在主观一房二卖的故意，同时也证明了原告方对导致所谓的损失具有重大过错的事实。二原告的质证意见为：对第一组证据，对证1真实性无异议，但是报纸通知时，被告已逾期交房将近两年，按照协议约定的违约责任，其应付违约金已超过原告应付下余房款，因此是被告严重违约在先。对证2、3、4、5、6真实性有异议，是二原告的声音，但是通话录音内容不完整，通话时原告均提出了要求被告先支付逾期交房违约金，或者用逾期交房违约金冲抵下余房款的要求，在录音中均未显现。对证7短信记录，已经被生效判决认定无效。对证8真实性无异议，对证明目的有异议，该证据没有认定原告存在严重过错，认定了被告在诉讼过程中一房二卖恶意违约的事实。（二）被告万博开发公司提交第二组证据：1、2010年4月9日张华与被告签订《定房协议书》复印件一份。2、2015年4月30日张华申请书一份。3、2015年4月30日张星星与被告签订《商品房买卖合同》一份。被告用以证明：张华与原告同时期购买3号楼，在2015年张华申请将定房协议改为其子女张星星的名字，并通过办理银行按揭支付房屋尾款的事实，说明2015年房屋可以按揭付款的事实。二原告的质证意见为：第二组证据与本案无关。（三）被告万博开发公司提交第三组证据：1、2018年5月15日万博林地海湾住宅小区3#楼施工单位工程质量竣工报告（合格证明书）一份。2、2018年6月15日郑宏春收条、房屋验收接收单、文件签收单各一份。3、2018年6月5日陈金勇收条、房屋质量验收单、文件签收单各一份。4、2018年6月5日张星星收条、房屋质量验收接收单各一份。被告用以证明：万博林地海湾住宅小区3#2018年5月验收合格，2018年6月起已陆续交房，在此时原告仍未交付尾款，根本违约的事实，对本案产生具有重大过错。二原告的质证意见为：对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告称在2018年5月竣工验收，更能显示出比协议约定的2013年交房已经逾期五年之久，更能证明被告在逾期交房严重违约。违约金的数额已经远超原告下欠房款，原告享有先履行抗辩权和不安抗辩权。上述事实中，有原告提供的《定房协议书》、收据、民事判决书，被告提交的电话录音等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，根据生效的驻马店市驿城区人民法院作出的（2019）豫1702民初4619号民事判决，原告应俊、应长生与被告万博开发公司双方签订的《定房协议书》应当认定为商品房预售合同，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告应俊、应长生提出解除《定房协议书》，被告万博开发公司亦表示同意解除，符合法律规定，本院予以支持。关于二原告请求被告返还购房款并赔偿该项的利息损失的主张。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，《定房协议书》签订后，被告又将本案诉争房屋出售给第三人，造成二原告无法取得诉争房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，依据上述法律规定，现二原告请求被告返还购房款140000元并赔偿该款的利息损失，本院予以支持。利息损失，从2010年4月20日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至返还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于二原告请求被告赔偿房屋增值损失的主张。依据上述法律规定，现二原告请求被告赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，原、被告双方签订《定房协议书》后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为二原告享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。关于增值损失的数额，因被告将诉争房屋以5900元/平方米的价格出售给案外人，现二原告主张涉案房屋现价按5900元/平方米，本院对此予以确认。故增值损失应为（5900-1969）元/平方米×143.09平方米=562486.79元；但由于《定房协议书》约定总房款为283142元，二原告仅交纳了140000元购房款；又因生效判决已认定原告也存在违约行为，本院酌定被告承担70%的赔偿责任；故被告赔偿二原告的增值损失应按照二原告已交纳房款占《定房协议书》约定总房款的比例计算，在此基础上被告应承担70%的赔偿责任，经计算，被告应赔偿二原告案涉房屋的增值损失为194685.72元（140000÷283142×562486.79元×70%），原告请求数额超出部分，本院不予支持。关于二原告请求被告因一房二卖赔偿二原告购房款损失140000元的主张，综合考量案涉《定房协议书》的履行情况、双方当事人的过错、原告的实际损失等因素，根据诚实信用和公平原则予以衡量，本院酌定被告向二原告支付赔偿数额为100000元。原告请求数额超出部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告应俊、应长生与被告驻马店市万博房地产开发有限公司于2010年4月20日签订的《定房协议书》。二、限被告驻马店市万博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告应俊、应长生购房款140000元并赔偿该款的利息损失（利息损失，从2010年4月20日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至返还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告驻马店市万博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告应俊、应长生房屋增值损失194685.72元。四、限被告驻马店市万博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告应俊、应长生支付赔偿款100000元。五、驳回原告应俊、应长生的其他诉讼请求。如被告驻马店市万博房地产开发有限公司未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12211元，由原告应俊、应长生负担5886元，由被告驻马店市万博房地产开发有限公司负担6325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 周 岩二〇二一年五月八日书记员 王 芳