河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2177号原告：张凯，男，1986年5月1日生，汉族，户籍地河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：孙姗姗，女，1987年3月12日生，汉族，户籍地郑州市中原区，现住郑州市，系原告张凯之妻。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：吴仁开，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：耿永超，河南昇融律师事务所律师。原告张凯诉被告郑州元通房地产有限公司(以下简称元通公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制公开开庭进行了审理。原告张凯的委托诉讼代理人孙姗姗，被告元通公司的委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张凯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理涉案房屋产权登记;2、依法判令被告支付原告产权登记违约金；3、依法判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告已经按合同约定履行完合同义务，因被告原因导致合同违约至今未办理产权证，被告应按合同约定履行合同义务为原告办理涉案房屋不动产权登记。原告于2015年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（元通雅居小区）2号楼1单元1710室房屋，原告向被告支付完548371元总房款后于2015年7月22日取得被告开具购房发票，房屋维修金及契税也先后缴纳并分别于2015年5月18日和2015年8月13日获得相关票据，至此原告已依约履行了合同义务。2015年12月17日被告将没有取得竣工验收备案手续的房屋强制性交付，被告在2019年5月20日才完成首次登记。目前房屋已具备办理转移登记条件，因被告原因导致土地查封、被告非法以办证名义捆绑十年物业等形式造成原告房屋产权证书至今没能正常办理，故诉求被告协助原告办理涉案房屋不动产登记。二、被告违反合同约定，在办理不动产首次登记和转移登记中存在事实违约，应按合同约定支付违约金。1、不动产首次登记违约事实：合同附件四第六条、产权登记的约定：1、产权初始登记，××应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金。事实是2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘工作，2019年5月20日完成不动产首次登记，比合同约定延期1266天，违约金为6942.38元。2、不动产转移登记违约事实：合同附件四第六条、产权登记的约定：2、转移登记，××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按照以下方式办理：××委托××办理该商品房转移登记。××在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。××不解除合同，××向××支付总房款0.001%的违约金。事实上至原告起诉之日（2021年3月5日）被告仍未为原告办理涉案房屋不动产转移登记，存在事实违约，违约时间暂记475天，违约金暂记2604.76元。三、不动产登记违约金诉求合理、合法作为合同积极履约方应得到支持；同时也有涉案小区同案判决支持案例可查。1、合同约定不动产登记包括首次登记和转移登记，按时间完成进度分别约定，分别违约应当分别承担违约责任。2、合同是被告提供的格式合同，本应本着公平原则制定双方违约责任，而实际从合同上被告利用格式合同制定优势，在违约金比例上以减轻自己违约责任。原告违约合同最低违约标准不低于日合同款万分之一标准，而被告则将自己办证违约金标准定为日合同款项十万分之一，此标准也远远低于行业标准，参见判决案例（2020)豫0103民初10483号，本案原告并没有按公平原则要求提高违约金比例而只是要求被告在违约事实存在后按合同履行。原告主张违约金要求合理。3、在最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）之前本物业区域已有同样集体诉讼归档，根据类案检索和同案同判原则，应当给予支持，原判决案例号：（2018)豫0102民初10400号、（2020)豫0103民初10483号、（2020)豫01民终16084号。四、案件不适用不可抗力和情势变更的利益和依据。1、《合同法》第一百一十七条第二款当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条不可抗力的通知与证明。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合本案原被告双方约定的首次登记日期在2015年12月份，而实际上被告履约则在2019年5月，虽然在2016年政府部门调整，但这些是被告延迟履行后发生的，不能免除其责任，并且被告也没有履行通知义务等。2、情势变更是不可归责与任意一方的重大事由，使合同基础或目的发生改变，但结合本案，双方的合同目的是完成不动产交易，而我国物权法规定的不动产转移登记是以登记为主，这一事实基础并没有因机构调整而变更，相反机构调整更有利于合同目的的达成，根据首次登记要求和被告办理不动产登记进度可以看出被告在2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘，不动产登记在用5天时间调整对接于2016年8月份就已正常办公。但竣工备案和测绘恰恰是不动产首次登记的前提，是被告没有如期完成相关工作导致不动产首次登记延后，中华人民共和国国务院令第656号于2014年11月24日公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行；《郑州市人民政府关于郑州市主城区实施不动产统一登记的通知》；河南日报2016年8月26日第10版《郑州全面启动不动产登记》等证据资料。被告作为房地产从业者更应该明白清楚相关内容，原告和被告签订的合同也皆在相关政策实施之后，被告当然知道相关政策，故不能简单的以情势变更进行认定。五、事实部分补充1、我们的相关的办证材料在交房时已经收走，合同一共签订六份。2、郑州市不动产机构调整实际开始时间为2016年8月20日,结束时间为2016年8月24日，一共停止办公5天时间。暂停期间被告不具备竣工备案和测绘资料，故暂停及机构调整对其构不成实际影响。3、涉案小区被告对原告利用业主办证急迫心里，进行违法强迫交易。原告物业区域已选举产生业委会，被告以不动产登记左右原告签订10年物业合同不合理不合法，（参考证据：郑州元通雅居开发商被指“挟证要价”想办不动产证先签10年物业协议）事实上被告早就收到查封通知书，明知道办不了还一直刻意隐瞒事实。4、因被告原因导致土地查封等事实造成原告不能办理转移登记，相关证据（2019)豫0102民初613号任静静与河南元通纺织集团有限公司、郑州元通房地产有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书、（2019)豫0102执2346号任静静与河南元通纺织集团有限公司民间借贷纠纷执行实施类执行裁定书）见证据清单等。5、目前小区业主违约金赔付情况，第一批签字业主按合同约定违约金，参与集体诉讼的业主也得到了法院判决支持，也有部分单独起诉的业主被以机构调整对调整后的违约金不再支持，同样案件有很多不同结果，导致很多业主并不能感受到司法案件中的公平正义。6、根据相关法律法规和不动产登记流程要求，因办理初始登记需要先完成竣工备案验收和测绘，结合被告在2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘的时间可以看出，机构调整实际开始时间为2016年8月20日,结束时间为2016年8月24日，一共停止办公5天时间，被告不具备相关登记条件要求，其具备时不动产登记中心已正常运行近3年，加上政府放管服和只跑一趟周末加班办等办实事政策，没有任何理由可以证明机构调整对其造成影响，相反机构调整有利于包括被告在内的更多人方便办事，如果被告主张情势变更应当提供机构调整对其造成影响的实际证据资料，不能口头表述一下就直接认定。综上，是被告在办理涉案房屋不动产登记的首次登记和转移登记中存在事实违约，且以办证为由强制绑定合同外10年非法物业合同为条件强迫业主违法交易，且自身其他原因造成土地查封不能办理情况下，使得原告被逼无奈才利用法律维护自己合法权益，转移登记不能完成，完全是被告责任，被告应当承担违约金，违约金标准依据合同见诉讼请求，原告为维护合法权益诉至本院。被告元通公司辩称,一、办理产权登记政策的变化，系原被告在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不应再适用原合同的约定确定违约责任。在《商品房买卖合同》履行过程中，由于国家产权登记政策的调整，商品房的登记机关、登记内容、登记事项、登记流程均发生重大变化，在2016年8月20日之后，原合同约定的“房屋权属初始登记”事项被取消不存在，发生了合同订立时不能预料的重大改变，涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，完全符合法律规定的“情势变更”情形，在该“情势变更”情形下不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。涉案房屋于2015年12月17日交付给原告，并已经向原告支付在此之前逾期交房的违约金。即便承担逾期首次登记的违约责任，起算时间也应从实际交房之日往后推60日起计算。二、原告主张转移登记违约金无事实和法律依据。首先，关于转移登记，双方虽约定由被告办理，但同时也约定了××的先履行义务即在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料。在涉案房屋办理首次登记后，被告积极协助原告办理转移登记，多次催促原告提交办理转移登记所需资料，原告拒不提供，其过错严重影响了涉案房屋产权登记的办理。其次，办理首次登记和办理商品房转移登记均系办理产权证书的相关义务，逾期办理首次登记和逾期办理商品房转移登记系同一违约行为，不应重复计算违约金。综上，目前涉案房屋所在小区共610户业主，已有近500户取得不动产权证书，元通公司也正在积极化解矛盾，协助业主办理不动产权证书，寄希望短期内为全部业主办理产权登记。请求法院考虑元通公司的现状，避免造成司法资源的浪费，驳回原告主张违约金的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认如下法律事实：原告（××）与被告（××）于2015年4月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市中原区××、××单元××号房屋，总房款548371元，约定金额166371元于2015年4月19日支付，282000元商业贷款于2015年5月19日缴纳；××应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实），并符合本合同约定的商品房交付××使用；关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用60日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理（《合同补充协议》第六条：1、产权初始登记××应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金；2、转移登记××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××委托××办理该商品房转移登记，××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取；××不解除合同，××按日向××支付总房款0.001%的违约金）。原告于2015年4月19日取得被告开具的预收购房款166371元发票，于2015年7月22日取得被告开具的382000元购房款发票，原告于2015年5月18日就涉案房屋向郑州市物业维修基金管理中心缴纳维修基金5721.00元，于2015年8月13日就涉案房屋缴纳契税5483.71元。涉案房屋于2015年12月17日向原告进行实际交付，于2018年6月15日完成竣工验收报备，于2019年5月20日完成初始登记。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。原、被告于2015年4月19日签订的《商品房买卖合同》有关案涉争议条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，从实现合同目的之一的不动产转移登记方面，双方均应依法依约全面、诚实、信用地履行合同，本案中原告依约履行了商品房××应尽的义务，被告也应当履行自己的义务，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了××应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告交付房屋时间为2015年12月17日，依据合同约定，被告应于房屋交付使用后60日内办理房屋权属初始登记，被告于2019年5月20日办理初始登记后，应当协助原告办理不动产权证，故对于原告主张被告协助其办理案涉房屋产权登记证书的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，案涉《商品房买卖合同》“产权登记的约定”中有关“产权初始登记”约定：被告应在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则向原告方交付总房款0.001%日的违约金，故办理权属登记的起算日应以案涉房屋实际交付之日2015年12月17日起算。自2016年8月20日起，案涉房屋及关联土地实施两权一证的统一登记、缮证，约定的初始登记和相应转移登记在2016年8月20日以后的案涉房屋隶属行政区域，依法不能进行约定形式上的分项、单独登记，只能依法统一向专一的不动产登记机构申请案涉房屋及关联土地的统一两权一证的登记、缮证。案涉《商品房买卖合同》有关“产权初始登记”的约定已无法履行。自被告向原告实际交付案涉房屋之日起至2016年8月20日期间，被告依法依约应承担逾期实际交房日后60日内未报送权属登记所需“申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理”的违约责任。因案涉房屋工程项目于2018年6月15日方才完成竣工备案，故2016年8月20日之前从初始登记程序材料提交角度，被告根本不具备完成初始登记申报的必要条件，故2016年8月20日之前被告不具备其违约报备的减免违约责任的法定和约定条件。在2016年8月20日后适用新的不动产统一登记规范所带来的整合、转换、衔接、协调等影响统一登记效率的停滞过程中，被告作为专业房地产企业，为依法依约全面、诚实、信用地履行合同，提前即应知晓并做好相应材料报送的准备工作，因案涉房屋工程项目于2018年6月15日方才完成竣工备案，即说明于2016年8月20日起至2018年6月15日之间长达近两年时间里，被告根本无法进行首次登记的材料报送工作，故本院认为造成案涉房屋首次登记迟延长达近两年才得以办理的根本原因并非不动产登记规范变化。2016年8月12日郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通知》，告知不动产登记启动时间节点为，自2016年8月20日起原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用证、房屋所有权证等相关登记证明，8月20日至8月24日相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交，8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；2016年8月25日《河南日报》社会新闻版面刊发《郑州全面启动不动产登记》报道“郑州市全面启动不动产统一登记服务，即日起郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》”，因此本院综合考虑后认定被告因不动产登记规范变化所产生登记申请不被受理免责宽延期为自2016年8月20日至2016年8月24日，该期间内被告不承担相应的违约责任。虽然因不动产登记规范的变化，原、被告双方有关转移登记的约定中“××取得该商品房初始登记”这一前提条件已无法履行，但是从实现合同目的的角度，为全面、诚实、信用地履行案涉《商品房买卖合同》，被告可根据2016年8月20日之后实行的新的不动产统一登记规范，完成案涉房屋的首次登记后，原告方即可就案涉房屋申请办理转移登记。同时，从法定的角度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第（三）项、第二款的规定，由于××的原因，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，××在自房屋交付使用之日起九十日届满未能取得房屋权属证书的，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，××应当承担违约责任。虽然被告于2018年6月15日方取得案涉房屋竣工备案表，但于2015年12月17日被告已向原告方交付案涉房屋，因此，自上述宽延期于2016年8月25日届满后至2019年5月20日期间内，因被告的原因，原告方未能取得房屋权属证书，被告应依法承担违约责任。被告完成案涉房屋首次登记后，虽然案涉《商品房买卖合同》中原、被告双方针对案涉房屋办理转移登记的事项成立无偿的委托合同，但是原告未向被告出具授权委托书等办理转移登记的部分所需材料。因委托合同的成立和生效并不当然就产生代理权，只有在委托人作出授予代理权的单方行为之后代理权才发生，因此被告无法代理原告办理转移登记事务，故自2019年5月20日被告实际完成案涉房屋首次登记资料报送之日后，被告无需承担上述其未办理首次登记导致原告方未能在法定期限内取得转移登记的法定违约责任。本院于2019年9月24日对被告名下的案涉房屋占用范围内的建设用地使用权进行了查封，客观造成原告自2019年9月24日至2020年5月28日期间长达247天不能取得房屋转移登记。上述对案涉土地的查封，系被告与案外人之间的民事纠纷所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告方因案外人的原因造成了相对原告方的违约，被告应向原告承担违约责任。被告与案外人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定另案解决。自2019年9月24日起，已超过案涉房屋交付日期九十日，故被告应依法承担自2019年9月24日至2020年5月28日因上述案涉土地被查封导致原告不能取得房屋产权转移登记的违约责任。综上，自被告案涉房屋于2015年12月17日实际交付原告后60日即2016年2月16日起至2016年8月19日止及自2016年8月25日起至2019年5月20日止，共计1183日，被告应向原告依约承担初始登记违约责任；自2019年9月24日起至2020年5月28日止，共计247日，被告应向原告依法承担原告未能取得转移登记的相应违约责任。对于自被告案涉房屋实际交付原告后六十日起至2016年8月19日止的期间内，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，被告应按日向原告方支付总房款0.001%违约金。对于上述期间因被告原因导致原告方未能在法定期限内取得转移登记的违约金，原告现诉求“逾期办理房屋权属证书的违约金”中的“房屋权属证书”概念的内涵和外延，不完全包括争讼双方在签订《商品房买卖合同》时未预料、未约定的违约事由。原告仅依前述“逾期办理房屋权属证书”违约事由，主张两权一证的现不动产权证书逾期违约金，逾期申报材料的违约金，从约定违约事由的范围比对本案违约事实，进而适用本案约定违约金，逻辑不周延。即约定为“房屋权属证书”相较现首次登记和相应转移登记不动产权证书在申报材料和申请登记内容方面没有案涉房屋关联土地同时申报材料和同时申请登记内容的约定。2016年8月20日以后的案涉不动产权证书（首次登记和转移登记），被告必然要为实现合同约定目的在约定之外承担案涉房屋关联土地登记的原告所主张的“违约金”，这与民法的权利源于法定和约定的原则是相悖的，且额外增加被告义务。被告仅应依法依约在不动产权登记规范变化后的两权一证中的房屋逾期报备登记行为的相当因素关系范围承担违约责任。参照两权一证的申报登记事项与《不动产登记暂行条例》实施前适用规定申报登记事项的项目一比二的比例，由被告按法定逾期贷款利率的二分之一承担法定违约金。若依法按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，逾期罚息利率按照原、被告于签订案涉《商品房买卖合同》之时中国人民银行规定的贷款基准利率的基础上加收30％-50％。依据上述利率计算所得该违约金金额的二分之一远远已经超过了原告第二项诉讼请求中的违约金金额。综上，本院确定适用原告请求的违约金依据案涉《商品房买卖合同》约定的0.001%日计付违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第（三）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告张凯办理其所购买的位于中原区迎欣南路南、须水河东路东2幢1单元17层1710号房屋产权登记；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告张凯违约金7841.71元[548371元×（1183日+247日）×0.001%]；三、驳回原告张凯过高部分诉讼请求。案件受理费100元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二一年六月二十九日书记员  王惊醒