北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初20291号原告（反诉被告）：广西中大股份有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区嘉湖巷6号佳和大厦18层。法定代表人：陈洪胜，董事长。委托诉讼代理人：孙志杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京大栅栏永兴置业有限公司，住所地北京市西城区碳儿胡同38号。法定代表人：赵小虎，总经理。委托诉讼代理人：朱志明，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）广西中大股份有限公司（以下简称广西中大公司）与被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司（以下简称永兴置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西中大公司之委托诉讼代理人孙志杰，被告（反诉原告）永兴置业公司之委托诉讼代理人朱志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广西中大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁保证金706302.19元；2.判令被告返还12幅周氏兄弟帆布油画；3.判令被告返还装修押金及管理费236592.50元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原、被告双方签订的《北京坊商铺租赁合同》合法有效，依法应当诚信履行。2015年11月18日，原、被告双方签订《北京坊租赁意向确认书》，被告将其所拥有的物业出租给原告，租赁预定店铺位置为X2-XX号（XXX层），暂定面积1785平方米，工作进程预订为2015年10月-11月，签订租赁合同，交付日预计2016年7月1日，最终交付日期以租赁合同为准。租赁期自甲方向乙方交付店铺日起满10年，在同等业态同等条件下，原告优先续约5年。合同第十条约定，内装免租期间为本店铺交付之日起算180日内，免租期内乙方无须缴纳租金，但仍需向甲方缴纳装修管理费和其它费用（包括但不限于水电煤气费）。2016年6月23日，原、被告双方签订《北京坊商铺租赁合同》，约定将具体铺位编号为X0-XX号楼XXX层出租给原告006使用，暂定租赁面积为1785平方，该商铺只供原告以周氏兄弟国际艺术中心（北京）之用途，租赁期限为10个租赁年度，自交付开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，并约定了装修期租金及基本租金的计算和收取，原告向被告已交纳的租赁意向金于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分；商铺交付日期约定为2016年7月31日，以实际交付日期为准。原告享有180天的装修期，自该商铺交付日起算。该商铺实际交付日不得晚于本合同约定交付日60天，如迟延交付，被告需要提前40天通知原告，便于原告筹备开业文化活动事宜。原告开业日期及各项权利顺延。后原告又按照被告要求与被告委托的物业管理人北京广安时代国际商业物业管理有限公司签订了《北京坊商铺物业管理服务合同》。二、原告履行了约定的交费及装修等各项合同义务，不存在违约行为。2016年12月16日，被告永兴置业向原告中大公司交付商铺XX号楼，与租赁合同中约定的交付时间拖延近5个月之久。2016年12月22日，周氏兄弟授权原告中大公司与北京主题纬度城市规划设计院有限公司签订《建筑装饰工程设计合同》，开始准备设计方案。2017年1月2日，周氏兄弟授权中大公司与成都优高雅建筑装饰有限公司签订《北京坊XX号楼周氏兄弟国际艺术中心装修工程合同协议书》，筹备装修工作。2017年1月5日，中大公司依约支付装修期租金人民币17850元。同日，中大公司向北京广安时代国际商业物业管理有限公司（系北京坊的物业管理公司）支付装修押金及装修管理费人民币共计236592.50元。2017年元宵节期间，周氏兄弟国际艺术中心在紧张的装修期间腾出人力物力，配合北京坊春节迎新活动，举办了“周氏兄弟艺术中心展览”活动，展出了多幅经典作品，受到了西城区有关领导的莅临参观指导及中外新闻媒体的关注和赞誉。三、在合同装修期内，被告先后3次发函提出无理要求，恶意制造并强行捏造原告违约的假象，目的在于无成本地收回商铺另图更大的利益。2017年1月25日，被告向原告发出《关于周氏兄弟开业筹备进度的告知函》，以单方认为原告仍未完成装修、图纸设计为由，通知原告10天内向其通告设计节点、产品筹备计划等内容，然而，此通知中要求的事项在《租赁合同》中根本未作任何约定，纯属被告单方的无理要求。2017年3月17日，永兴置业再次向原告发出一份《关于周氏兄弟开业筹备进度的告知函》，同时发出了一份《关于租赁合同违约的告知函》，以“截至2017年3月31日，原告仍未向永兴置业进行任何反馈”为借口，再次郑重提示原告“已构成严重违约，由此引起的后续责任需原告一并承担”。2017年3月25日，原告就被告的进度告知函及所谓的“严重违约”事宜，向其发出《关于周氏兄弟国际艺术中心开业筹备工作的复函》，阐明了原告不存在违约行为的意见及装修进度及开业安排计划等内容。2017年5月10日，被告以原告“未对该商铺进行开业准备的装修”为借口，强硬地通知原告于2017年5月19日前办理解除合同事宜。2017年5月15日，原告函复被告，阐明了原告没有违约，更不具备合同解除条件，同时请求被告考虑其单方强行解除合同将会给原告造成的巨大损失。均被被告主管招商的副总经理胡旺林当面断然拒绝。无奈之下，艺术中心不得已停工待续。2017年7月初，艺术中心工作人员发现XX号楼内12幅油画作品、雕塑及其他物品失窃、大楼门锁被换掉，牌匾被拆掉，即刻报警，大栅栏派出所出警未作任何记录，不予处理。后得知店内油画及物品均系被被告副总胡旺林安排其工作人员强行拆走，周氏兄弟授权原告代表其多次与永兴置业友好商洽，阐明没有违约的事实，其单方解除合同明显属于恶意毁约，请求其归还艺术中心的钥匙及全部财产，均被断然拒绝，被告的副总胡旺林明确说出“租给你们房租太低了，影响永兴置业的效益”的理由，均有录音为证。2018年5月15日，原告再次向110报警中心报案失窃，大栅栏派出所无奈之下做了记录，对艺术中心工作人员和物业公司经理王立强分别做了报案笔录，但以双方存在租赁纠纷为由至今未作任何后续调查和处理，原告所租案涉商铺仍被空关，12幅油画著作仍被永兴置业非法占有。四、案涉租赁合同不具备约定或法定解除情形，被告于2017年7月13日发出的《北京坊商铺租赁合同解除通知函》不发生法律效力，依法不能产生合同解除的法律后果。1.被告在装修期内恶意强加给原告租赁合同之外的义务，并以此为借口多次发函强行认定原告违约及强硬要求解除合同的恶意行为，导致原告对合同能否继续履行产生极大担忧和不安，原告积极协商未果，在协商未成之前不予继续履行交付租金义务属不安抗辩权。2.被告在发出解除通知之前，既未履行催告义务，又未给予原告合理的时间履行，而是在发出《解除通知函》后再催告交费，明显属恶意制造违约后事后遮掩主观恶意的补救行为，致使原告对被告后续能否诚信履行租赁合同产生了强烈的不确定性和不安全感。3.本案租赁合同的履行过程并不存在约定或法定的解除情形，被告主张的原告逾期不交租金构成违约不能成立，其根本原因系由于被告自身恶意毁约、拒绝诚信履约的意思表示造成的，原告对被告的恶意毁约行为享有不安抗辩权，在被告的恶意毁约行为未消除之前，原告得拒绝继续缴费的法律权利。综上，原告从2015年与被告签订意向租赁合同至今，对该项目在装修设计及产品采购及营销方面投入了数千万元的投资，作为签约最早首批商户，当时租金行情不高，而后的两年里随着北京坊项目租金逐渐看涨，加之外地企业无门无路，奈何被告依仗西城区国企的强势地位，原告四处求告无果，现起诉至贵院，请求判如所请。永兴置业公司辩称，我方认为原告诉讼请求没有法律依据和事实依据，原告存在根本违约行为，没有进行装修和缴纳租金，构成了违约，被告向原告送达了合同解除通知书，合同已经解除，对于原告欠缴租金和违约行为，我方提出反诉。永兴置业公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年6月23日签订的《北京坊商铺租赁合同》于2017年7月17日解除；2.判令原告向被告支付欠缴租金203311.50元（2017年6月14日至2017年7月17日期间）；3.判令原告向被告支付逾期付租的滞纳金（以203311.50元为基数，具体计算方式以提交的计算明细计算，截止2020年9月30日为743205元）；4.判令原告向被告支付逾期交房的房屋占有使用费121256.40元（自2017年7月27日至2017年8月16日止）；5.判令原告向被告支付逾期交房的违约金181884元（2017年7月27日起至2017年8月16日止）；6.判令原告赔偿被告实现债权产生的损失，律师代理费5万元；7.全部诉讼费由原告承担。事实和理由：原告未按租赁合同约定履行合同义务，已构成违约，《北京坊商铺租赁合同》已于2017年7月17日解除。2016年6月23日，被告与原告签署的《租赁合同》约定：原告承租座落于煤市街东大栅栏北京坊项目的商铺，具体铺位信息及编号为：西城区廊房头条X0-XX号楼XXX层，（以下简称“租赁商铺”），租期10年，租赁面积：1785平方米，第一年租金为3.35元/日/平方米，租金为预付，每月15日前向被告支付租金。被告认为租赁合同为被告及原告的真实意思表示，被告及原告均应按照约定履行各自义务，被告及原告均受租赁合同约束，原告未按租赁合同履行约定义务的行为，已构成违约，被告享有解除权，原告应承担违约责任。原告主要违约行为如下：1.原告未在装修期内完成装修。2016年12月16日被告向原告交付的租赁商铺。原告的装修期为180天，自租赁商铺交付日起算，原告的装修期应于2017年6月13日届满。但原告未在装修期内完成装修，且租赁商铺内无装修单位及工作人员，租赁商铺一直处于封闭状况。2.原告未按租赁合同约定支付租金。被告于2016年12月16日向原告交付了租赁商铺，原告的装修期于2017年6月13日届满。自2017年6月14日原告应向被告支付租金，但原告一直未向被告支付租金，自2017年6月14日起至2017年7月17日止，原告共欠缴租金合计203311.50元。3.原告未按租赁合同约定开业。依据租赁合同约定，装修期届满后，原告应开业，但原告租赁商铺却未装修、无工作人员、未开业。综上，因原告未按租赁合同约定进行装修、未按约定支付租金、未按约定开业等行为已构成违约，依据租赁合同第二部分通用条款第6.5条、第6.6条、第6.7条、第17.5.14条，被告有权解除租赁合同、收回租赁商铺。2017年7月13日被告向原告发出《北京坊商铺租赁合同解除通知函》，2017年7月17日原告签收该函件。二、因原告的行为已构成违约，原告应向被告支付滞纳金、违约金。1.逾期付款滞纳金。《租赁合同》17.1款约定：原告逾期支付或补缴租金、物业管理费及推广费等按本合同约定原告应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金，暂计算至2020年9月30日，原告应支付的滞纳金为743205.00元。2.逾期交房租金及违约金。《租赁合同》14.4.3款约定：原告逾交还商铺，除应当自被告发出交还通知之日起依照合同最后一个月的保底租金标准支付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日应按日保底租金的1.5倍向被告支付违约金。自2017年7月27日至2017年8月16日，原告应向被告支付逾期交房租金119595.00元，违约金为179392.50元。三、原告应就其行为造成被告的损失予以赔偿。《租赁合同》第17.10款约定：被告因向原告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及被告因行使租赁合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担，被告有权向原告追讨该等费用、开支。被告就原告租赁纠纷一案与北京天驰君泰律师事务所签署《委托代理协议》，被告为此支付一审律师费用50000.00元。依据租赁合同，被告认为其支付的一审律师费用为催讨租金而引起的费用和开支，原告应赔偿被告的损失。综上，原告未按租赁合同履行约定义务的行为，已构成根本违约，且已严重侵害了被告的合法权益，请人民法院支持被告的全部反诉请求，以保护被告的合法权益。广西中大公司针对反诉请求辩称，第一，我们认为被告存在严重违约行为，未按照合同的约定期限交房，且未履行提前40天通知义务，不具有合同单方解除权。第二，被告的恶意违约行为原因就在于原告签订合同较早。签订合同时，2015年，原告作为首批商户之一，享受了所有商户较低的租金价格。截至被告在交房已将近两年之后，房屋租金价格大幅上涨，且因原告是外地公司，被告利用出租人及国企的强势地位恶意毁约，目的就在于将该商铺以更高、更好的价格租给相关利益人。第三，原告不存在违约行为，原告依约支付了全部的押金、保证金及相关的物业管理费，原告在2016年12月6日接收商铺以后，积极准备装修设计及施工，并且已经完成了大部分和主要的施工工程。并在2017年春节前后配合被告的要求，举办了北京坊画展活动，我们提供了当时的现场照片，说明不仅是被告的人参加了此次活动，而且有区里相关的领导，也参加了此次画展。照片上的内容也足以证明原告在2017年3月就对这个案涉商铺完成了主要的装修工作。第四，依据合同法第64条，被告单方强加合同之外的这个不正当义务，并以此为由的多次肆意认定原告违约，分别在2017年的3月17日及2017年的5月10日向原告发出两三次肆意认定原告违约的违约告知函及解除合同的告知函，由此导致原告对后续被告是否能诚信履行案涉十年期的租赁合同产生了严重的怀疑，由此依法行使不安抗辩权，中止暂缓履行合同，并积极与被告的领导层胡万林积极协商沟通，消除误会，但均遭到胡万林及相关管理层的严词拒绝。故原告对其是否能诚信履行合同已经形成了严重怀疑，积极行使抗辩不安抗辩权，维护合法权益。第五，在2017年5月、5月中旬以后，原告复函被告，原告不存在违约，案涉合同不符合约定和法定的解除情形，并阐明了相关的理由和事实。尽管如此，在原告不知情的情况下，被告擅自撬开案涉房屋的门锁，并盗走店内所有物品，包括价值四五千万的12幅油画及雕塑及所有办公物品和财务，在我方报警以后，并拒绝告知物品所在的地点，已经构成了民事和刑事上的侵权责任。我方认为基于反诉，被告在2017年的1月25日及3月17日两次致函原告，单方强加合同之外的义务要求，原告向其汇报资金涉及产品筹划等涉及商业秘密，这个内容既无约定，又无法律依据。所以原告认为，这是被告恶意毁约的行为开始。尽管原告多方努力，陈明事实。但是被告基于其出租人和国企的强势对其自身的严重违约行为视而不见，执意撕毁双方已签订两年之久，并且原告已投入数百万元之多的租赁合同。原告认为其严重背信弃义违反诚实信用原则，应当对原告的损失依法予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月18日，永兴置业公司（甲方）与广西中大公司（乙方）签订《北京坊租赁意向确认书》。2016年6月23日，永兴置业公司（甲方）与广西中大公司（乙方）签订《北京坊商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将座落于煤市街东大栅栏北京坊项目的商铺，具体铺位信息及编号为：X0-XX号楼/幢XXX层（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。甲乙双方经协商该商铺暂定租赁面积以1785平方米计取，最终租赁面积以甲乙双方测量的为准；如有异议，最终实际租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按上述套内建筑面积约定的标准实际测量结果为准。该租赁房屋的租金、商场管理费或其它根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算。该商铺只供乙方以周氏兄弟国际艺术中心（北京）商号/名称经营（类别：展览展示、艺术培训、艺术衍生品零售）之用途，经营范围包括：展览展示、文化艺术培训、文化艺术品及其衍生品拍卖、批发及零售、轻餐、文化艺术类创意及服务。经确定的商号/名称、品牌、类别、经营范围，未经甲方书面同意，不可以做任何变更。乙方向甲方承诺，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态，即展览展示、文化艺术培训、文化艺术品及其衍生品拍卖、批发及零售、轻餐、文化艺术类创意及服务。乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。乙方须年均策划主办不少于六场的文化、艺术类相关活动，并确保活动调性及传播符合北京坊整体定位。租赁期限为10个租赁年度，自交付日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金分为：装修期租金，基本租金。装修期租金按10元/平方米/3个月收取。基本租金：（日保底租金×租赁面积×365）/12；日保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每日最低租金标准。第一个租赁年度日保底租金为3.35元/日/平方米。第二个租赁年度日保底租金为3.35元/日/平方米。第三个租赁年度日保底租金为4元/日/平方米。第四个租赁年度日保底租金为4元/日/平方米。第五个租赁年度日保底租金为4元/日/平方米。第六个租赁年度日保底租金为4元/日/平方米。第七个租赁年度日保底租金为4.5元/日/平方米。第八个租赁年度日保底租金为4.5元/日/平方米。第九个租赁年度日保底租金为5元/日/平方米。第十个租赁年度日保底租金为5元/日/平方米。提成租金：以每月销售额为基数并乘以销售额提成扣率计算得出。乙方应自该商铺交付日开始承担该商铺的租金。乙方租赁保证金数额相当于首年3个月的基本租金、物业管理费及推广费的总和，共计706302.19元。自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。乙方在签署《租赁意向书》后已经向单方交纳的租赁意向金232942.51元于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。该商铺的交付日期约定为2016年7月31日。如约定交付日有变化，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的以实际交付日为准。乙方享有180天的装修期，自该商铺交付日起算。该商铺实际交付日不得晚于本合同约定交付日60天，如延退交付，甲方需要提前40天通知乙方，便于乙方筹备开业文化活动事宜。乙方开业日期及各项权利顺延。通用条款中约定，基本租金应按月支付，乙方应于每月15日或之前支付下个月的基本租金：月基本租金=（日保底租金×租赁面积×365）/12，此处时间节点均为款项到账时间。甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同不予返还。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的15日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。自装修期结束次日起，乙方应向甲方或物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米30元。即该房屋的每月物业管理费为人民币53550元。租赁期间，甲方或物业管理公司有权根据经营情况和管理成本适当调整北京坊的物业管费。每次调整前，甲方或物业管理公司须提前30日以书面方式通知乙方。乙方商铺物业管理费的调整幅度按甲方或物业管理公司的调整幅度交纳。乙方应于每月15日或之前支付下个月物业管理费，即与基本租金一并支付。装修期内，乙方应当依约支付装修期租金、装修管理费、装修押金以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等），乙方应根据合同约定的日期或甲方和甲方指定的物业公司要求全额支付装修期租金、装修管理费、装修押金。除本合同另有明确约定外，装修期内，乙方应交纳装修管理费，按下列方式计算并支付：装修管理费=租赁面积×20元/平方米。装修期大于3个月的，装修管理费双方另行协商确定。本条的装修管理费包括审图费、垃圾清运费、现场管理及管理公司的检查验收费。乙方应在该商铺交付日前向甲方指定的物业公司交纳装修管理费。乙方应在该商铺交付日前向甲方交纳装修押金。装修押金的支付标准为店铺面积小于100平方米（含100平方米）的，装修押金按1万元人民币收取；店铺面积大于100平方米小于500平方米（含500平方米）的，装修押金按2万元人民币收取；店铺面积大于500平方米的，装修押金按3万元人民币收取；主力店装修押金按20万元人民币收取。如果乙方或乙方雇佣、委托的任何人损坏了北京坊的任何公共设施，甲方为修复该等公共设施而支出的修复费用等将从装修押金中扣除，但装修押金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应赔偿不足部分的金额。除装修期租金、装修管理费及装修押金外，乙方应向甲方或其指定的物业公司交纳临时用电费、临时用水费、消防泄水费等其他费用，具体收费标准以甲方物业公司制定的收费标准为准。装修期内，乙方应当依约支付装修期租金、装修管理费、装修押金以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，乙方装修完毕，且经甲方及消防部门验收合格后一个月内，甲方或物业管理公司应向乙方无息返还合同约定的装修押金。如果乙方或乙方雇佣、委托的任何人损坏了北京坊的公共区域或任何公共设施或导致甲方及/或第三方受到任何损害的，甲方有权将为修复该等公共区域或公共设施而支出的修复费用及代乙方承担相应的赔偿金或补偿金等从装修押金中扣除，但装修押金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应赔偿不足部分的金额。如因乙方原因，自该商铺交付之日起15日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权追索。若因乙方原因，于装修期届满未能完成装修的，甲方将视为装修期结束，乙方需开始缴纳基本租金、提成租金和物业管理费等。若因乙方原因于装修期届满后30日仍未能完成装修并开业的，则甲方有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任。乙方须对由此给甲方造成的损失承担责任，包括但不限于被扣除租赁保证金，且乙方无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后甲方因清理乙方的装修而支出的费用亦由乙方承担。若因甲方和物业管理公司的原因，乙方于装修期内未能进行装修或乙方装修期不足的，经双方书面确认，乙方的装修期应相应的予以延长。本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正；甲方延期交付该商铺且超过60日；甲方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外；因甲方原因致使该商铺因法院强制执行而被查封；法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况。本合同签订后，如甲方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途提出解除合同的，应提前1个月书面通知乙方，并赔偿乙方实际损失，但该数额不高于乙方在合同解除前实际交纳的月平均租金的3倍，但若乙方在合同解除前实际交纳的月平均租金的3倍高于届时3个月基本租金金额的，赔偿总额以三个月基本租金额为限。乙方应按照本合同的约定交还商铺。在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费及推广费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰（千分之二）交付滞纳金。乙方逾期支付上述款项超过10日或其他违约行为超过3日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的或作出相应整改，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。在甲方采取措施禁止乙方商铺经营期间，乙方仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用；同时，甲方有权直接从应向乙方划转的乙方租赁的该商铺或其他商铺的POS专用收银系统收取的银行（联）卡和/或大宗贵宾卡等销售所得中扣减上述乙方逾期支付的租金和费用。本合同签订后乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺且无需对乙方作出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同。但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：……乙方存在违反本合同约定的行为，经甲方书面催告后7日内仍未纠正的，本合同另有约定的从其约定；若因乙方原因，于装修期届满后30日，仍未能完成装修并开业的；……甲方依据本合同17.5单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还租赁商铺。租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费、货品损失等费用。本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，但如存在乙方欠缴租金、物业管理费、推广费和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，甲方有权采取相应措施禁止乙方将该商铺内任何物品搬离，在此种情况下，乙方同意将该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利无偿转让给甲方，而乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在租赁合同项下其他相关义务。甲方依照本合同规定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。甲方根据本合同，要求或收取滞纳金或违约金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括回收该商铺的权利）。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。2016年12月16日，永兴置业公司向广西中大公司交付了涉案房屋。2016年12月22日，广西中大公司就北京坊周氏兄弟国际艺术文化中心装修设计与北京主体纬度城市规划设计院有限公司签订《建筑装饰工程设计合同》。2017年1月2日，广西中大公司与成都优高雅建筑装饰有限公司签订《北京坊XX号楼周氏兄弟国际艺术文化中心装修工程合同协议书》。2017年1月25日，永兴置业公司向广西中大公司发出《关于周氏兄弟开业筹备进度的告知函》，载有以下内容：“自2016年7月双方签订租赁合同至今，贵司仍未完成装修图纸的设计工作，对后续开业时间造成了不确定性。同时对双方精诚合作的初衷，对我司后续工作的安排造成了极大的影响。为了保证进度，现着重提醒费司如下事宜：【根据租赁合同第一部分，第6条，装修期：乙方享有180天的装修期，自该商铺交付日起算。】因时间愈来紧迫，特别提醒贵司：贵司的收铺日为2016年12月16日，装修期为180天，起租日为2017年4月15日，请贵司了解并加快推动筹备进度，同时我司也会在2017年4月15日开始正式起计贵司的租赁费用！另请贵司在接到本通知的10天内将贵司的设计节点、施工计划节点、产品筹备计划、开业时间计划向我司进行通告，以便双方能加强沟通，形成互通有无的信息交流与基础的合作信任！”2017年3月17日，永兴置业公司再次向广西中大公司发出《关于周氏兄弟开业筹备进度的告知函》，主要内容与前次一致。2017年3月17日，永兴置业公司向广西中大公司发出的《关于租赁合同违约的告知函》，载有以下内容：“我司于2017年3月17日向贵司发出《关于周氏兄弟开业筹备进度的告知函》，以提示贵司做好尊重合同、履约合同，在10日内将贵司的资金准备情况，设计、施工计划节点，产品筹备计划，开业时间计划等向我司进行汇报。截至2017年3月31日，贵司仍未向我司进行任何反馈，因此我司再次郑重提示贵司已构成严重违约，由此引起的后续责任需贵司一并承担！望贵司有效的、尽快的推动工作，以免诉累！”2017年3月25日，广西中大公司向永兴置业公司发出《关于周氏兄弟国际艺术中心开业筹备工作的复函》，载有以下内容：“一、我司没有违背双方的违约。我司与贵司于2016年签署了北京坊商铺租赁合同……我司收铺后就积极开展2017春节坊会的临展设计和装修实施工作，经过紧张施工完成了坊会临展的装修和现场布置工作。临展结束后，我司与周氏兄弟一起积极的在为周氏兄弟国际艺中心的开业做着各项准备工作。我司打造的不是一个单纯的中心，而是一个创新性、多元化、高起点的国际艺术产业生态链，我们将以国际视角和定位来展示和运行周氏兄弟国际艺术中心。二、我司工作进度确实存在差距。双方签署的租赁合同中约定了商铺的交付时间为2016年7月31日。在2016年5月我司准备了足够的资金用于开展周氏兄弟国际艺术中心的运营，后因贵司两次推延了商铺的交付日期，加之受到中国宏观经济的不利因素影响，我司将该笔资金暂时调为其他项目所用。目前资金正在陆续到位中。由于前段时间资金尚没有完全到位，以至于工作步伐没能跟上贵司的要求，我司亦将亡羊补牢，及时消除进度差距。关于装修期，我司一定按合同规定要求执行。三、下一步工作计划。我司考虑到周氏兄弟国际艺术中心独特的社会意义和贵司北京坊项目独特的地理位置，我司希望打造一个中美艺术沟通的桥梁以及东西方艺术交流的殿堂。我司聘请的中国设计团队一直在积极的进行着方案设计工作，同时我司于2017年2月从美国聘请了一个设计师团队，于2017年3月初来京进行了实地考察，美国设计团队也在积极的进行着方案设计工作。方案设计工作完成后我们将设计方案进行融合，最终定稿设计方案时间计划在2017年4月下旬。设计方案定稿时间拟定2017年4月下旬；全面装修施工起始时间拟定2017年4月下旬；我司计划装修结束时间拟定2017年6月底以前，画作、雕塑和衍生品进场时间拟定2017年8月下旬；我司将计划于2017年4月到位资金500万元，5月到位1000万元，6月到位1500万元。我司一定诚恳接受贵司意见，服从贵司指导争分个秒工作千方百计抢回失去的进度。为了能够完美呈现周氏兄弟国际艺术中心，我司望贵司对我们的工作一如既往给予理解和支持。”2017年5月10日，永兴置业公司向广西中大公司发出《通知函》，载有以下内容：“根据贵司与我司于2016年7月5日签订了《北京坊商铺租赁合同》……贵司享有180天的装修期，自该商铺交付日起算。《租赁合同》签订后，我司于2016年12月16日向贵司交付了该商铺，贵司的装修期应于2017年6月13日届满。自该商铺交付之日起至今已累计140日，但贵司未对该商铺进行准备开业的装修……依据上述事实及《租赁合同》相关规定，请贵司与2017年5月19日前与我司商议协议解除《租赁合同》相关事宜，若超过上述期限我司未收到贵司书面回复的，我司将严格按照《租赁合同》约定行使我司单方解除权并追究贵司的相关责任。”2017年5月15日，广西中大公司向永兴置业公司发出《关于的复函》，载有以下内容：“迄今为止，我公司没有违背《租赁合同》任何条款，现将有关情况回复如下：一、没有构成解除合同的必要条件。《租赁合同》第6.5条和第6.7条规定了我公司在装修方面违约，贵公司有权收回商铺和解除合同的有两种情形：一是自商铺交付之日起15日内未开始进行装修工程的；二是于装修期届满后30日仍未能完成装修并开业的。我公司如期办理了装修押金等装修手续，分别与设计、装修和安装单位签署了相应合同，如期进场装修，并配合贵公司北京坊的2017年迎新活动，在2017年坊会上推出了‘周氏兄弟艺术中心作品展览’，还得到了贵公司的充分肯定。显然没有违背第一种情形。当然也不会违背第二种情形，我公司会千方百计在未来的一个多月时间里完成装修并开业。二、解除合同损失巨大……三、双方合作要以诚实信用为本……恳请贵公司收回解除合同的意见。”2017年7月13日，永兴置业公司向广西中大公司发出《北京坊商铺租赁合同解除通知函》，载有以下内容：“……我司已于2016年12月16日向贵司交付了该商铺。但贵司一直未按租赁合同约定履行合同义务，贵公司的行为已构成严重违约，致使我司重大经济损失。一、贵司的主要违约行为：1.未按租赁合同约定对该商铺进行装修。《租赁合同》签订后，我司于2016年12月16日向贵司交付了该商铺，贵司的装修期应于2017年6月13日届满。自该商铺交付之日起至2017年6月15日，共累计182日；但贵司未对该商铺进行装修，我公司多次函告贵司，要求贵司依据租赁合同履行义务，但贵司仍未履行，贵司的行为已违反租赁合同的上述约定，构成严重违约。依据《租赁合同》第二部分第6.5款约定……我司享有解除权。2.未按租赁合同约定支付租金。依据《租赁合同》第6.6款：‘若因乙方原因，于装修期届满未271能完成装修的，甲方将视装修期结束，乙方需开始缴纳基本租金、提成租金和物业管理费等’。3.未按租赁合同约定开业。自该商铺交付之日起至今贵司的装修期已届满30日，贵司仍未对该商铺进行装修、开业，且商铺无贵司人员，贵司的行为已构成严重违约。依据《租赁合同》第二部分第6.7款约定……我司享有解除权。二、解除《北京坊商铺租赁合同》。因贵司上述严重违约行为已造成我司重大经济损失，我司依据《北京坊商铺租赁合同》约定，决定解除贵、我双方签署的《北京坊商铺租赁合同》，现通知贵司如下：1.自本通知送达贵司之日起，解除贵司与我司于2016年7月5日签订的《北京坊商铺租赁合同》。2.请贵司在收到本书面通知后10日内将该商铺内物品搬出，并将房屋及原附属设备、设施归还给我司。逾期不搬离的，视为贵司放弃该商铺内物品的所有权，我司有权依据《租赁合同》第14.4款收回该商铺，我司在收回该商铺过程中所产生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一初费用均由贵司承担。贵司除承担上述费用外应按租赁合同第14.4.3款约定向我司支付该商铺租金、物业管理费等各项费用，每日还应按照最后一个月的日保底租金的1.5倍向我司支付违约金，直至贵司交还该商铺。3.请贵司在收到本书面通知后10日内，贵司应向我司支付租赁合同解除日前的房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付的金额的3%（千分之三）支付滞纳金。4.我司保留追究贵司违约责任的权利。”2017年7月17日，广西中大公司收到上述函件。2017年8月11日，永兴置业公司向广西中大公司发出《收回商铺通知函》，载有以下内容：“……现我司再次通知贵司：1.因贵司未将该商铺内物品搬出，并将房屋及原附属设备、设施归还给我司。依据《租赁合同》第14.4.1款视为贵司放弃该商铺内物品的所有权，我司将于2017年8月16日收回该商铺，我司在收回该商铺过程中所产生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由贵司承担。2.贵司应按租赁合同第14.4.3款约定向我司支付该商铺租金、物业管理费等各项费用，每日还应按照最后一个月的日保底租金的1.5倍向我司支付违约金，直至贵司交还该商铺。3.请贵司在收到本书面通知后5个工作日内，贵司应向我司支付租赁合同解除日前的房屋租金、违约金，逾期支付的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付的金额的3%（千分之三）支付滞纳金。4.我司保留追究贵司违约责任的权利。”永兴置业公司提交律师代理费发票证明其为本案支出律师代理费5万元。诉讼中，经本院组织双方当事人现场确认，永兴置业公司在其仓库中存有12幅油画，但广西中大公司不能确定系其所主张返还的12幅油画。以上事实，有当事人提交的《北京坊租赁意向确认书》、租赁合同、交付确认书、《建筑装饰工程设计合同》《北京坊XX号楼周氏兄弟国际艺术文化中心装修工程合同协议书》、往来函件、快递单、照片、录音、发票等证据及庭审陈述意见在案为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。永兴置业公司与广西中大公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据租赁合同约定，广西中大公司享有180天的装修期，自涉案商铺交付日起算，若因广西中大公司原因于装修期届满后30日仍未能完成装修并开业的，则永兴置业公司有权收回商铺，解除合同并追究广西中大公司的违约责任。涉案商铺于2016年12月16日交付，装修期于2017年6月13日届满。但广西中大公司经永兴置业公司多次催告，于装修期届满后30日仍未按照约定完成装修并开业，已构成违约。永兴置业公司有权根据合同约定解除合同。结合永兴置业公司解除通知到达广西中大公司的时间，本院确认双方签订的租赁合同已于2017年7月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于广西中大公司主张永兴置业公司返还租赁保证金706302.19元的诉讼请求，根据租赁合同约定，如在租赁期限内，因广西中大公司的原因导致本合同无法继续履行或因广西中大公司违约导致永兴置业公司解除本合同的，则永兴置业公司有权不予退还租赁保证金，同时，广西中大公司还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。结合事实情况，因广西中大公司违约导致永兴置业公司解除租赁合同，故永兴置业公司有权不予退还租赁保证金，作为广西中大公司违约责任的承担方式。故对于广西中大公司的上述请求，本院不予支持。关于永兴置业公司主张广西中大公司支付逾期交房的房屋占有使用费的反诉请求，根据租赁合同约定，广西中大公司应依照合同最后一个月的保底租金标准支付逾期交房期间的商铺租金。永兴置业公司主张的应交房时间为合同解除后十日即2020年7月27日，结合涉案商铺收回时间为2017年8月16日，其主张广西中大公司应支付此期间逾期20天交房的房屋占有使用费具有合理性，本院予以认可。根据月保底租金标准181884.06元计算，最后一个月（7月）保底租金标准为5867.23元/日，房屋占有使用费（20天）为117344.60元，永兴置业公司上述反诉请求中合理部分本院予以支持。关于永兴置业公司主张广西中大公司支付逾期交房违约金181884元的反诉请求，根据租赁合同约定，广西中大公司逾期交还商铺应按照最后一个月的日保底租金的1.5倍支付违约金，庭审中，广西中大公司提出该违约金标准过高，不同意支付，结合本案事实情况及当事人的过错程度，本院认为，广西中大公司逾期交房情形的发生系基于其对租赁合同是否已经解除的错误认知，永兴置业公司无须退还的租赁保证金能够弥补相关损失，且广西中大公司还须承担逾期交房的房屋占有使用费，故本院对永兴置业公司该项反诉请求不予支持。关于永兴置业公司主张广西中大公司支付欠缴租金203311.50元的反诉请求，根据租赁合同约定，装修期届满未能完成装修的，视为装修期结束，广西中大公司需开始缴纳基本租金、提成租金和物业管理费等。因此，广西中大公司应向永兴置业公司支付2017年6月14日起至2017年7月17日期间欠缴的租金，按照租赁合同约定的日保底租金标准计算为203311.50元，故对于永兴置业公司上述反诉请求，本院予以支持。关于永兴置业公司主张广西中大公司支付逾期付租滞纳金的反诉请求，根据租赁合同约定，在租赁期限内，广西中大公司逾期支付租金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。庭审中，广西中大公司提出该标准过高，请求法庭予以调整的申请，结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定广西中大公司以203311.50为基数，自2017年6月15日起按照人民银行同期贷款利率标准支付滞纳金至租金实际付清之日止。关于永兴置业公司主张广西中大公司支付律师代理费5万元的反诉请求，根据租赁合同约定，永兴置业公司因向广西中大公司催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支，包括律师费均由广西中大公司承担，结合事实情况，本院对该项反诉请求予以支持。关于广西中大公司主张永兴置业公司返还12幅周氏兄弟帆布油画的诉讼请求，其在举证期限内并未提交证据予以证明，永兴置业公司主张因广西中大公司欠付租金等费用，依据租赁合同约定不同意返还屋内物品。经本院组织双方现场确认，广西中大公司不能确认在永兴置业公司处存放的油画即其主张返还的油画。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。广西中大公司自称12幅周氏兄弟帆布油画价值不菲，但并未提供相关证明文件，本院无法认定油画具体内容及相关价值，其亦不认可在永兴置业公司处存放的油画即其主张返还的油画，根据现有证据本院无法确认其主张返还的具体标的物，亦无法确认是否被永兴置业公司占有，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于广西中大公司主张永兴置业公司返还装修押金及管理费236592.50元的诉讼请求，永兴置业公司未对广西中大公司已支付装修押金及管理费提出异议，结合租赁合同约定的装修押金及管理费标准，本院对广西中大公司主张的金额予以认可。关于装修押金及管理费应否退还问题，本院认为，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。永兴置业公司在本案中既认为广西中大公司未进行装修及未完成装修，则其因此解除合同且由广西中大公司承担违约责任后装修押金及管理费应予退还。同时，租赁合同约定的装修管理费包括审图费、垃圾清运费、现场管理及管理公司的检查验收费，并未约定何种情况下管理费可以退还，广西中大公司既主张返还装修管理费，则应视为其在装修期内未进行实际装修故而未实际产生审图费、垃圾清运费、现场管理及管理公司的检查验收费等费用，否则装修管理费不应退还。且双方均未提交装修期内实际进场装修施工的有效证据。综合上述分析，合同解除后，永兴置业公司须退还装修押金及管理费236592.50元，故对于广西中大公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于广西中大公司认为永兴置业公司延期交房造成其装修延误的意见，本院认为，租赁合同虽约定涉案商铺的交付日期为2016年7月31日，但同时亦约定交付日与实际交付日不一致的以实际交付日为准，装修期从交付之日起算，故装修期180天并未因此而缩减，对其上述意见本院不予支持。关于广西中大公司认为永兴置业公司肆意认定违约等意见，本院认为永兴置业公司虽然在2017年3月17日的《关于租赁合同违约的告知函》中相关日期上存在自相矛盾，但并不能因此而否认广西中大公司客观上存在未按约定期限进行装修并开业的违约情形，永兴置业公司依照租赁合同约定有权行使解除权。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广西中大股份有限公司与被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司2016年6月23日签订的《北京坊商铺租赁合同》于2017年7月17日解除。二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司退还原告（反诉被告）广西中大股份有限公司装修押金及管理费236592.50元。三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）广西中大股份有限公司向被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司支付租金203311.50元，并支付滞纳金（以203311.50为基数，自2017年6月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月19日起至租金实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）广西中大股份有限公司向被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司支付房屋占有使用费117344.60元。五、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）广西中大股份有限公司向被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司支付律师代理费5万元。六、驳回原告（反诉被告）广西中大股份有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13229元，保全费4052元，合计17281元，由原告（反诉被告）广西中大股份有限公司负担12945元（已交纳），由被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司负担4336元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费8248元，由原告（反诉被告）广西中大股份有限公司负担2352元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京大栅栏永兴置业有限公司负担5896元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年五月二十一日法官助理 肖彦青书 记 员 温晓娟书 记 员 刘 岩