湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初4491号原告：周可，男，1990年9月28日出生，汉族，住湖南省南县。原告：郭芳，女，1979年5月14日出生，汉族，住湖南省南县。共同委托诉讼代理人：刘诗琦，湖南湘和律师事务所律师。被告：许志祥，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂枝，湖南弘一律师事务所律师。原告周可、郭芳（以下简称原告）与被告许志祥(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告周可及郭芳、周可的共同委托诉讼代理人刘诗琦，被告及其委托诉讼代理人谢惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并将402-403房间中因搭建楼梯损坏的区域恢复原状,向原告返还房屋；2、判令被告支付2020年4月至2021年3月2日止的租金436652.07元，并支付实际退房之日止的后续租金36387.67元／月；3、判令被告支付2019年10月至2020年3月止因租金递增而少支付的租金13468.46元；4、判令被告支付违约金654978.1元；5、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费及保全担保费。共计1105098.63元。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付物业费59394.92元。事实与理由：甲乙双方于2014年3月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼，共1层18间，建筑面积为760.93平方米，其中甲方一周可占有的面积为372.91平方米，甲方二邬秋华占有的面积为388.02平方米租赁给被告使用。租赁期限为12年，自2014年10月1日至2026年10月30日止。2017年6月27日，邬秋华将上述《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告郭芳，并与被告三方共同签订了补充协议，约定继续按照原租赁合同履行双方之间的权利义务。按照《房屋租赁合同》第四条的约定可知，该房屋租金是一个递增的形式，从第三个使用年限开始至第十二年年限，每年租金以三年为一递增周期，每个周期递增幅度为8%（递增是以上一年租金为基数），但被告在第二个递增周期即2019年10月1日未按照合同约定将租金调整至47.82元每平米，而是仍然按照44.28元每平米进行租金支付，因此从2019年10月1日至2020年3月被告少支付了租金13468.46元。另，根据合同第十三条的约定可知，因被告逾期超过30个工作日未交租金的，原告有权单方面解除合同，并要求被告按合同有效期内剩余年限的租金总额作为违约金，被告在2020年仅支付了3个月的租金，后经催告拒不履行其缴纳租金的义务，因此根据合同约定原告有权解除合同，并要求被告支付2020年4月至今的租金400264.39元。按照合同约定的违约金计算方式可知，原、被告之间剩余租赁年限为5年，租金总额为2183260.35元，现原告自愿按照5年租金总额的30%计取违约金，金额为654978.1元。根据租赁合同第七条的约定，由被告承担缴纳水电、物业费的义务，拖欠的物业费59394.92元应由被告承担。被告辩称，同意解除合同，向原告交付房屋。具体意见如下：一、被告于2020年4月4日至今支付的2020年4月份之后租金160906元没有包含在已付租金范围内，应当予以扣减。二、被告同意解除合同，但被告没有拖欠租金的主观恶意，确属新冠疫情影响，不应支付违约金。即便存在违约金问题，原告主张的违约金过高。三、湖南省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，物业公司对被告经营的酒店大门及电梯用木板封闭，禁止通行。受此影响，被告自2020年1月27日起暂停对外营业，直至2020年5月15日才解封，原告应当对该时间段内所产生的租金实行免租。四、自2014年初至2019年初，被告酒店正门前坪及侧边经历了城铁、P＋R公共地下停车场项目及圭塘路修路三次大型项目建设，严重影响了被告的正常经营，经原、被告协商，原告同意免租2个月，因此免租2个月的租金应当予以扣抵。五、被告支付给原告的押金30000元应予以扣抵或退还。六、原告并没有实际向物业公司代为交纳物业费，因此物业费部分被告不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周可系位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼（长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋404-412）房屋的所有权人。案外人邬秋华系位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼（长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋401-403、413-418）房屋的所有权人。2014年3月18日，原告周可（甲方一）、案外人邬秋华（甲方二）为（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路××号栋××楼，共1层18间房屋出租给乙方，建筑面积760.93平方米，以房产证面积为准。其中甲方一面积为372.91平方米，甲方二面积为388.02平方米。2、乙方租赁该房屋用于做宾馆酒店及其配套项目。3、租赁期限为12年，自2014年10月1日至2026年10月30日止,2014年10月1日前为给乙方的免费装修期。4、租金：月租金41元每月／平米,从第3个使用年限开始至第12年年限，每年租金以3年为一递增周期，每个周期递增8%（递增是以上一年度租金为基数），即从2016年10月1日起按月租44.28元／平米计算，2019年10月1日起按月租47.82元／平米计算，以此类推，面积以产权证建筑面积为准。5、本合同双方签字后生效，乙方支付每层30000元给甲方作为押金，甲方交给乙方设计装修。从2014年10月1日开始计算租金。租金按季度支付，由乙方于每季的最后一月到期15日将下季度租金款打入甲方指定帐户。按先付租后使用的原则交款。如乙方拖欠租金超过15个工作日，甲方有权单方终止租房合同。在合同期满终止，乙方结清有关费用，甲方应在7天内无息退还乙方押金。6、房屋内所有装修、设施添置均由乙方负责，乙方应依法装修，不得擅自改变房屋主体结构及主水路、主电路、下水道。因乙方已明确用于商业经营，应允许乙方因添加电梯及大厅装修需破除部分楼板，但不得危及房屋整体质量。无论合同因任何原因提前或者届满终止后，依据来装去丢原则，乙方添置的设施、设备可自行拆除，房屋地面、墙面、顶面所做的装修无偿归甲方所有。7、甲方交付房屋时，负责为乙方安装单独的水表、电表，水电费由乙方承担，由物业公司依照政府定价的标准按月向乙方收取水电费。8、乙方拖欠租金超过30个工作日，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。9、乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权每日按乙方所欠租金总额万分之五收取违约金，逾期超过30个工作日，甲方有权单方面解除合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按合同有效期内的剩余年限的租金总额作为违约金。乙方违约致使合同解除，所收押金不予退还。合同签订后，被告向原告支付了押金30000元。原告周可和案外人邬秋华将合同约定的房屋交付给了被告，被告将涉案房屋装修后用于经营足浴会所。2015年10月23日，被告将上述房屋转租给了案外人彭志敏。2017年，案外人邬秋华将其名下的涉案房屋转卖给了原告郭芳，并变更了产权登记。2017年6月27日，案外人邬秋华（甲方）与原告郭芳（乙方）、被告（丙方）签订《房屋转让受得人继续履行原合同协议书》，约定，因甲方将位于长沙市雨花区××小区××栋××楼××共9套房388.02平方米房产转卖给乙方，甲乙两方协商乙方继续履行原《房屋租赁合同》与许志祥签订的用于泰悦年华酒店经营的所有合同内容和条件。原租赁合同中所有甲方的权利义务转让给乙方所有，乙方承担原租赁合同的责任、享受原租赁合同的权益。在租赁合同履行过程中，原告主张被告从2020年4月开始未支付原告租金，并少支付了原告2019年10月至2020年3月的租金13468.46元。经审查，被告自2020年4月4日至2020年9月18日期间，向原告郭芳银行账户转账支付了51544元；被告自2020年4月20日至9月18日期间向原告周可银行账户转账支付了89362元；被告通过次承租人彭志敏于2020年7月21日、8月31日向原告周可银行账户转账支付了20000元。上述款项合计160906元。原告主张自2017年7月7日至2020年3月31日共计32个月，按44.28元／平方米的标准计算租金，被告应支付原告郭芳租金549808.8元，而被告仅支付了531973元（包含2020年4月后向郭芳支付的51544元），尚欠17835.8元未付清。经审查，原告未将2018年5月30日被告向原告郭芳转账的15908元统计在内，扣除此款后，被告欠付2020年4月之前的租金为1927.8元。本院受理原告的起诉后，于2021年3月24日向被告送达了本案的起诉状及证据副本等材料。另查明，1、2020年1月23日，湖南省结合当时新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。2、因彭志敏拖欠被告的租金，被告向本院提起诉讼〔案号：（2021）湘0111民初75号〕，本院已判决解除被告与彭志敏签订的《房屋租赁合同（三层）》、《房屋租赁合同（四层）》，解除时间为2021年1月6日；彭志敏按照来装去丢原则腾空并向被告交付长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋301-318、401-418号房屋；彭志敏支付被告2020年12月31日期间的租金816052.66元（押金已抵扣租金），后续租金及占有使用费按79619.98元每月标准支付至实际交付房屋之日止；彭志敏支付被告违约金80000元。该判决已生效，被告已于2021年4月27日向本院申请执行。上述判决中还确认了涉本案的房屋产权登记面积为753.82平方米，原、被告在庭审中对该面积均无异议。本案在审理过程中，1、原告主张被告将涉案房屋与第四层之间的楼板打通，解除合同后被告应将其恢复原状；被告称租赁房屋后装修期间便打通了第三层和第四层的之间楼板以便于开展商业经营，且原告在知悉后未提出异议，原告亦未举证证明打通房屋危及房屋整体质量，故原告主张恢复原状不符合合同约定。2、原告主张被告应向其支付拖欠的物业费59394.92元，未提交已交纳物业费的相关证据。3、被告辩称自2014年初起至2019年初，被告酒店正门前坪及侧边经历了城铁、P+R公共地下停车场项目及圭塘路修路三次大型项目建设，严重影响被告的经营活动，原告应酌情减免该时段内的租金，原、被告口头协商一致减免2个月租金，被告提交了城铁建设照片、圭塘路修路照片、关于雨花区圭塘路改造工程加快完工的报告予以证明；原告对照片、报告的真实性、合法性、关联性有异议，并对被告要求减免2个月的租金不予认可。本案经本院主持调解，双方不能达成一致协议。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋转让受得人继续履行原合同协议书》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于合同解除和返还房屋的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定“乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权每日按乙方所欠租金总额万分之五收取违约金，逾期超过30个工作日，甲方有权单方面解除合同”。本案中，被告自2020年4月开始，仅向原告支付部分租金，且已超过30个工作日，原告主张解除涉案《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院确认涉案《房屋租赁合同》于2021年3月24日即本院送达起诉状副本之日解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告应向原告按照来装去丢原则腾空并返还租赁的房屋。二、关于恢复楼板原状的问题。涉案《房屋租赁合同》约定“因乙方已明确用于商业经营，应允许乙方因添加电梯及大厅装修需破除部分楼板，但不得危及房屋整体质量。无论合同因任何原因提前或者届满终止后，依据来装去丢原则，乙方添置的设施、设备可自行拆除，房屋地面、墙面、顶面所做的装修无偿归甲方所有”。根据本案查明事实，被告租赁房屋后在装修期间即打通三、四层楼板以便于开展商业经营，符合合同约定且原告在知悉后未提出异议，原告现亦未举证证明该项打通危及房屋整体质量，故原告要求被告恢复楼板原状，不符合双方约定，本院不予支持。三、关于违约金。被告逾期支付租金致租赁合同解除，构成根本性违约，应当承担相应违约责任。涉案《房屋租赁合同》就违约责任进行了多项约定且约定标准明显过高，而原告未举证证明其损失的具体情况，考虑原告损失主要为租金损失，结合合同的履行情况、租金标准、解约原因及被告方实际经营情况等因素，本院认为由被告承担相当一个月租金的违约金40000元，足以弥补原告的损失，原告主张超出部分，本院不予支持。四、关于房屋租金及占有使用费的问题。原告提供房屋供被告用于经营，被告应当依约支付租金，欠付租金的租赁面积按合同约定的房屋产权登记面积753.82平方米计算。原告主张由被告支付2020年4月至2021年3月2日止的租金436652.07元，及交房之日止的租金。被告抗辩称租金应抵扣被告于2020年4月4日之后支付的租金160906元、押金30000元、并应该免2个月的租金。根据本院查明的事实，被告于2020年4月4日至2020年9月18日期间共支付原告租金160906元，扣除2020年4月之前欠付的租金53471.8元（51544元+1927.8元）后，被告已支付了原告2020年4月以后的租金107434.2元，被告还应向原告支付至合同解除之日的租金317928.3元【（47.82元/平方米×753.82平方米×11个月+47.82元/平方米×753.82平方米÷30天×24天）-107434.2元】。考虑新型冠状肺炎疫情对被告承租经营的影响，根据公平原则及湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生事件应急响应级别调整情况，酌情免除被告2020年2月期间租金36047.7元（47.82元/平方米×753.82平方米）。被告抗辩称因香樟路城铁建设、圭塘路修路其与原告已经口头协商一致减免2个月租金，未提供充分的证据证实，本院不予采纳。此外，就被告交纳的押金30000元，因本院已判令被告支付违约金，故为衡平双方权利义务，被告已交纳的押金30000元应予冲抵租金。综上，扣减上述两项后被告应向原告支付租金251880.6元（317928.3元-36047.7元-30000元），原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张的后续租金即为租赁合同解除后的房屋占有使用费，符合被告占用租赁场地的事实，故被告仍应按双方约定租金标准自2021年3月25日计算至实际交付房屋之日止，即月占用费为36047.7元（47.82元/平方米×753.82平方米）。五、关于原告主张的2019年10月至2020年3月因租金递增而少支付的租金13468.46元。根据《房屋租赁合同》中“每年租金以3年为一递增周期，每个周期递增8%”的约定，2019年10月开始，租金确应按47.82元/平方米计算，但考虑到原告没有按照租赁合同中“租赁面积以产权证面积为准”的约定收取租金，而实际原告收取租金的面积超过了产权面积7.11平方米（760.93平方米-753.82平方米），为衡平双方权利义务，兼顾公平原则，本院对原告主张的2019年10月至2020年3月递增的租金不予支持，对原告超产权面积收取的租金亦不予扣减。六、关于物业费、保全担保费。被告转租期间次承租人欠付物业费属实，但原告非该费用的权利主体，物业费实际履行为次承租人彭志敏直接向物业公司交纳；被告对原告现主张的欠付金额不予认可，且原告并未实际向物业公司代为交纳，故根据现有证据，原告要求被告向其支付物业费，本院不予支持。租赁合同对实现债权的费用问题未做约定，且保全担保费并非实现债权而必然发生，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告周可、案外人邬秋华与被告许志祥签订的《房屋租赁合同》于2021年3月24日解除；二、被告许志祥应于本判决生效后20日内按照来装去丢原则腾空并向原告周可交付长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋404-412号房屋、向原告郭芳交付长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋401-403、413-418号房屋；三、被告许志祥应于本判决生效后20日内支付原告周可、郭芳截至2021年3月24日期间租金251880.6元（押金已抵扣租金）及后续房屋占有使用费（按36047.7元/月标准自2021年3月25日计算至实际交付房屋之日止）；四、被告许志祥应于本判决生效后20日内支付原告周可、郭芳违约金40000元；五、驳回原告周可、郭芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取7373元，保全费5000元，合计12373元，由原告周可、郭芳负担3773元，被告许志祥负担8600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年五月二十六日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。