江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0505民初358号原告：金科物业服务集团有限公司苏州分公司，住江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江路378号天隆大楼6746室。负责人：任南军，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。被告：刘小林。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司与被告刘小林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司的委托诉讼代理人虞晓锋到庭参加诉讼，被告刘小林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付拖欠的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费8171.35元；2.请求法院判令被告向原告支付自拖欠物业费之日起至实际履行付款义务之日止的违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向金科集团苏州科润房地产开发有限公司购买座落于金科天籁城小区9-1××7号的商品房，同时原告与金科集团苏州科润房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对物业服务费的缴费标准进行了约定，被告所购房产物业费按建筑面积每月每平米1.98元收取，《前期物业服务合同》及相应文件约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应当按照物业服务合同及相应文件约定的违约金标准向原告支付违约金。原告作为金科集团苏州科润房地产开发有限公司委托的对金科天籁城小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但是被告自2016年4月1日起至2019年12月31日，共45个月未缴纳物业费，被告的行为,已侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告刘小林未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《苏州市前期物业管理委托合同》、《证明及补充》、《不动产登记簿查询记录》、《律师函》寄送面单及物流截图、《装修申请表》、《接房通知书》、《接房声明》、《临时管理规约》等证据，被告未提交证据，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘小林系苏州高新天籁花园x幢xxxx室不动产所有权人，房屋建筑面积为93.53平方米。金科集团苏州房地产开发有限公司、金科集团苏州科润房地产开发有限公司与重庆市金科物业服务有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：由重庆市金科物业服务有限公司对座落于苏州高新区枫桥街道金科天籁城实行物业服务，期限三年，自2016年1月10日0时起至2019年1月9日24时止；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止；物业服务费的收费标准为公共服务费按每半年度计收，小高层、高层住宅为1.98元/月.平方米；未能按时足额交纳物业服务费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起每日加收万分之五的滞纳金。另查明，重庆金科物业服务有限公司于2011年3月29日变更名称为重庆市金科物业服务有限公司，于2014年12月31日变更名称为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司。期间，金科物业服务集团有限公司与金科集团苏州科润房地产开发有限公司联合出具《证明及补充》一份，载明：“我公司与金科集团苏州科润房地产开发有限公司签订了《苏州市前期物业管理委托合同》。该合同签订后为了更好地提供专业的物业服务，进行属地化管理，经与金科集团苏州科润房地产开发有限公司商议一致后由我方成立的金科物业服务集团有限公司苏州分公司来实际履行我公司与金科集团苏州科润房地产开发有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》。我公司与金科集团苏州科润房地产开发有限公司一致同意成立的乙方分公司有权享有双方签订的《苏州市前期物业管理委托合同》确定的乙方的合同权利并履行相应的合同义务。另甲乙双方一致同意修改《苏州市前期物业管理委托合同》第九条第一款如下：在前期物业管理阶段，物业管理按约收取的公共服务费用(简称物业费)采用包干制方式，公共服务费按每半年度计收一次，具体缴费时间为1月10日交纳当年上半年的物业费、7月10日之前交纳当年下半年的物业费，乙方按下述约定按建筑面积向业主收取物业费，业主与物业实际使用人对物业费负担另有约定并书面告知乙方或其下属分公司的则从其约定，但业主与物业实际使用人对此付款义务承担连带清偿责任；小高层、高层住宅物业费支付标准：1.98元/平米/月、商业：3.64元/平米/月。《苏州市前期物业管理委托合同》第二十七条修改为：甲方、业主或实际使用人违反《苏州市前期物业管理委托合同》及本补充协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲乙双方一致同意由前期物业服务企业成立的该分公司以实际履行合同一方的名义作为原告向合同履行地人民法院行使诉讼权利追讨欠费本金并主张违约金(按照当期所欠金额从逾期之日起按每日万之五收取违约金)，如通过诉讼方式追讨欠费业主还应当承担物业公司由此应当支付的涉案律师费等相关费用。”同时，金科集团苏州房地产开发有限公司针对该小区拟定《临时管理规约》及其附件，就物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任、装修管理、清洁与保洁管理、绿化管理、安全防范管理、消防管理、停车库（场）管理等相关问题进行了规定。其中，第五章“物业的管理”第五条规定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润），双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、小高层、高层住宅按建筑面积：1.98元/平方米·月；…第七条规定：物业服务费（含车位物业服务费）按半年度交纳，每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费方式如有变更，以物业服务企业另行通知为准。第七章“违约责任”第一条规定：业主（使用人）违反本规约及前期物业合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴纳费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金…2015年10月10日，被告刘小林签署《接房声明》一份，载明：本人已于2015年10月10日和金科物业服务集团有限公司一起，共同对金科天籁花园x栋xxxx号房进行了验收。经验收后，本人认为：本人所购买物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明接房。本人自愿委托金科物业服务集团有限公司对本物业进行管理并承诺遵守本小区的有关物业管理规定，履行《前期物业服务合同》，遵守《临时管理规约》、《精神文明建设公约》等物业管理规定，与金科物业服务集团有限公司一起共同营造安全、优雅、舒适、整洁的居家环境。同日，被告刘小林向原告交纳物业费1111元。诉讼中，原告关于被告结欠的物业费及违约金计算方式如下：关于2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业费，第一阶段2015年7月1日至2015年12月31日，共计3个月，应缴纳物业费448.2元，业主收房时缴纳1111元，尚有余额662.8元；第二阶段2016年1月1日至2016年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，原告给予空置折扣55元，扣除上期结余，本期欠缴393.34元；第三阶段2016年7月1日至2016年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第四阶段2017年1月1日至2017年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第五阶段2017年7月1日至2017年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第六阶段2018年1月1日至2018年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第七阶段2018年7月1日至2018年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第八阶段2019年1月1日至2019年6月30日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；第九阶段2019年7月1日至2019年12月31日，共计6个月，应缴纳物业费1111.14元，全部欠缴；以上合计8171.32元。故被告合计结欠原告物业费8171.32元；违约金：原告主张按0.05%计算，第二阶段的违约金自2016年1月11日起暂计算至2021年5月11日，共计1856天，以393.34元为本金，为365.02元；第三阶段的违约金自2016年7月11日起暂计算至2021年5月11日，共计1765天，以1111.14元为本金，为980.58元；第四阶段的违约金自2017年1月11日起暂计算至2021年5月11日，共计1581天，以1111.14元为本金，为878.36元；第五阶段的违约金自2018年7月11日起暂计算至2021年5月11日，共计1400天，以1111.14元为本金，为777.8元；第六阶段的违约金自2018年1月11日起暂计算至2021年5月11日，共计1216天，以1111.14元为本金，为675.57元，第七阶段的违约金自2018年7月11日至2021年5月11日，共计1035天，以1111.14元为本金，为575.01元；第八阶段的违约金自2019年1月11日起暂计算至2021年5月11日，共计851天，以1111.14元为本金，为472.79元；第九阶段的违约金自2020年1月1日起暂计算至2021年5月11日，共计670天，以459.99元为本金，为372.23元。以上合计5097.36元。2021年5月11日起的违约金计算方式为：以8171.32元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际付清之日。本院认为，金科集团苏州房地产开发有限公司、金科集团苏州科润房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系各方当事人真实意思表示，应为合法、有效，对各方均有约束力。作为金科物业服务集团有限公司下属分公司，原告有权按照上述《苏州市前期物业管理委托合同》、《证明及补充》、《临时管理规约》的相关约定及规定对涉案小区进行管理、服务并收取物业费，被告作为天籁花园小区9幢1207室房屋所有权人，其接受了原告提供的物业服务，应当按约向原告支付物业费，否则应承担相应违约金。关于原告主张的2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业费8171.32元，符合原被告双方合同约定，本院对此予以支持。关于原告主张的违约金，因原被告双方约定的计算标准过高，且原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失，故本院酌情将违约金调整为按照年利率10%的标准计算。关于物业费的交纳时间，《苏州市前期物业管理委托合同》约定每半年度计收一次，《临时管理规约》中约定物业服务费按半年度交纳，每年上半年的物业服务费在该年的1月10日前、下半年的物业服务费在该年的7月10日前支付，与《证明及补充》中约定具体缴费一致，虽原告未提供证据证明《证明及补充》曾向业主公示，但本案中被告刘小林签署的《接房声明》中明确其遵守《临时管理规约》，故《临时管理规约》中约定的物业费缴纳时间对其发生效力。关于违约金的具体金额，结合原告主张的违约天数，本院经计算，截至2021年5月11日，产生违约金合计为2793.08元。自2021年5月11日起的违约金以8171.32元为基数，按照年利率10%的标准计算至实际付清之日。同时，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相应的抗辩权利。综上，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告刘小林于本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司苏州分公司物业管理费8171.32元及违约金（暂计算至2021年5月11日为2793.08元，之后的违约金以8171.32元为基数，按照年利率10%的标准计算至实际付清之日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××69）当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，公告费600元，合计640元，由被告刘小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76。审判员  李盼盼二〇二一年五月二十五日书记员  周 怡