沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初747号原告：王燕，女，1957年11月27日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：林晶淑，系辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：邓巍巍，系辽宁良友律师事务所律师。被告：张金花，女，1984年6月4日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托代理人：焦锋，系辽宁华远律师事务所律师。第三人：王群，女，1973年11月23日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101051973××××××××。原告王燕诉被告张金花、第三人王群执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日受理后，依法由审判员陈巍担任审判长，与审判员陈言、王晓明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托代理人林晶淑、邓巍巍，被告张金花的委托代理人焦锋，第三人王群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月10日，第三人向原告借款50万，以沈阳市房屋作为抵押。而后第三人没有能力偿还借款，2015年4月20日，第三人与原告达成合意，将房屋按照市价作价72万元卖给原告，双方签订《房屋买卖协议》。其中50万元系抵偿借款本金，7万抵偿借款利息，原告又从银行提现15万元给付第三人完成了此次交易。原告于2015年缴纳了房屋契税，并实际占有使用该房屋。该房屋因开发商原因无法办理房屋所有权变更登记。原告对未办理房屋所有权变更不存在过错。原告与第三人达成房屋交易时间早于被告与第三人之间的债权债务。案涉房屋为原告所有，为维护原告合法权益，故诉至人民法院，1、请求依法确认位于沈阳市房屋所有权为原告所有，并排除对该房产的执行；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告张金花辩称，一、原告没有案涉房产的不动产权属证书，不能证明涉案房屋是原告所有；二、原告所谓的借款关系、房屋买卖协议、房款支付等行为均是存疑的，原告与王群之间存在着相互串通虚构事实和证据来帮助王群逃避执行的可能性，因此原告所述的对涉案房产权利是不具有合法性和真实性的。如果房屋买卖真实存在，为何原告一直不办理房屋过户手续，可见原告所述是虚假的。原告作为完全民事行为能力人，应当意识到购买房屋但不办理过户的法律风险，而其却在未办理过户的情况下交了全部房款且未采取任何法律手段要求办理过户，明显不符合常理；三、原告的证据不足以证明其对案涉房屋实际占有；四、即使原告与第三人之间存在买卖关系或以房抵债关系，但原告并未支付全部对价，其权利不能排除执行。第三人王群辩称，我的房子是卖给王燕的。经审理查明，原告与第三人系朋友关系，2012年6月29日，第三人以经营美容院资金周转为由向原告借款300000元。原告当日向第三人银行转账300000元。原告、第三人均认可上述借款为2%的月利率。2013年10月8日，第三人再次以资金周转为由向原告借款，原告以现金方式支付借款，并提供了提现明细。原告、第三人均认可自2013年10月8日后，双方约定借款月利率1%。经双方对账，2012年6月29日至2013年12月10日期间，第三人共向原告还款202700元，双方认可其中102000元系偿还借款利息、100000元系偿还借款本金、700元系第三人返还原告化妆品费用。王群于2013年12月10日向原告出具借款协议一份，约定用坐落在沈阳市沈河区建筑面积95.11平方米的房产以伍拾万人民币抵押给原告王燕。双方口头约定月利率1%。因案涉房屋不具备办证条件，双方未办理抵押权登记。后因第三人无力还款，原告与第三人于2015年4月20日签订房屋买卖协议书一份，约定第三人将其所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积95.11平方米的房产以72万元的价格出售给原告，并约定因该套房屋没有产权证和契证，只有发票和购房合同，不能直接更名过户，王群承诺不论以后房价上涨或下调，都与王群无关，绝不反悔。等到该套房产能办产权证时，王群无条件配合王燕办理产权证。第三人自述当时因去外地出差，双方未及时对借款进行对账，故其于2015年4月20日先向原告出具收条一份，确认收到案涉房屋的购房款72万元整。待其出差回沈，原告与第三人经过对账，确认2013年12月10日-2015年4月20日期间，第三人对原告的欠款利息为80000元，欠款本金500000元。因第三人将案涉房屋内的家具一并出让给原告，故家具款抵顶10000元，原告需向第三人支付剩余房款150000元。原告提供了2015年5月4日的银行流水证明其于当日提现150000元，并将该笔款项支付给第三人。在庭审中，原告提供了完税证明、契税完税情况证明、交易明细等证明其于2015年12月18日缴纳了案涉房屋的契税12131.58元。同时，原告提供了房屋租赁协议、物业费收据、采暖费收据、银行流水证明第三人于2015年4月将案涉房屋交给原告，原告一直占有使用案涉房屋至今。现案涉房屋没有初始批复登记，不具备所有权登记条件。另查明，被告张金花因第三人王群与其在2017年1月的借款纠纷，于2020年向本院提起诉讼，要求王群还款。在诉讼过程中张金花申请财产保全，预查封了案涉房屋。该案判决生效后，被告张金花向本院申请强制执行生效判决书，本院立执行案号为（2020）辽0106执3527号。在执行过程中，原告王燕提出书面异议，请求排除对位于沈阳市沈河区房屋的执行，本院以王燕不能证明其已经支付全部对价款为由裁定驳回王燕的请求。王燕于2021年2月3日向本院提起执行异议之诉。上述事实，有当事人的陈述、银行交易明细、借款协议、房屋买卖协议、收条、照片、商品房买卖合同、销售发票、完税证明、契税完税情况证明、（2020）辽0106执异447号执行裁定书等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告提供的银行流水、借据、收条、房屋买卖协议等证据及陈述可以证明，原告与第三人之间存在真实的债权债务关系，原告与第三人之间以案涉房产抵偿债务的合意真实有效，故原告与第三人间存在真实有效的以房抵债关系，且形成时间在案涉房屋被预查封之前，亦在被告与第三人借贷关系发生之前。其次，原告提供的物业费票据、采暖费票据、银行流水、完税证明等证据可以证明原告在房屋被预查封前已实际占有使用案涉房屋。再次，原告提供的银行流水、借据、收条及其与第三人的陈述，可以证明原告已于2015年5月4日实际付清房款。案涉房屋虽至今未办理所有权登记，但原告已经缴纳契税，其对未办理案涉房屋的所有权登记不存在过错。现原告要求终止对沈阳市沈河区，建筑面积95.11平方米的房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的确认沈阳市沈河区，建筑面积95.11平方米的房产归原告所有的请求，因该房屋没有初始批复登记不具备办证条件，故对该项诉讼请求，本院不予确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市沈河区，建筑面积95.11平方米的房产；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由被告张金花承担。（原告已预交，由被告直接给付原告）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 陈 巍审判员 陈 言审判员 王晓明二〇二一年四月二十七日法官助理胡沙莉书记员梁艳本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。