广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8886、8897-2号8886号上诉人（原审原告）：惠州市洁威惠南科技有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××××××，统一社会信用代码：9144xxxMA539xxx60。法定代表人：刘某杰，总经理。委托诉讼代理人：彭芳、陶胜，均系广东华商律师事务所律师。8886号上诉人（原审被告）：李第东，男，汉族，1982年8月27日出生，住址：广西壮族自治区博白县××××××××××××××，身份证号码：452××××××××××××036。委托诉讼代理人：黄锡裕，系广东商达（惠州）律师事务所律师。8897号上诉人（原审原告）：李第东，男，汉族，1982年8月27日出生，住址：广西壮族自治区博白县××××××××××××××，身份证号码：452××××××××××××036。委托诉讼代理人：黄锡裕，系广东商达（惠州）律师事务所律师。8897号上诉人（原审被告）：惠州市洁威惠南科技有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××××××，统一社会信用代码：9144xxxxMA539xxx60。法定代表人：刘某杰，总经理。委托诉讼代理人：彭芳、陶胜，均系广东华商律师事务所律师。8897号被上诉人（原审被告）：刘伟杰，男，汉族，1978年4月29日出生，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××030。委托诉讼代理人：彭芳、陶胜，均系广东华商律师事务所律师。原审第三人：惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司，住所地：惠州市xx区××××××。法定代表人：吴某1。原审第三人：汪金光，男，汉族，1978年6月6日出生，住址：湖北省罗田县××××××××××，身份证号码：421××××××××××××035。上诉人惠州市洁威惠南科技有限公司（以下简称洁威公司）与上诉人李第东、被上诉人刘伟杰、原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司（以下简称嘉鸿厂）、原审第三人汪金光因房屋租赁合同纠纷两案，不服广东省惠阳市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1549（二审案号为（2020）粤13民终8886号，简称8886号）、1687号（二审案号为（2020）粤13民终8897号，简称8897号）民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。8886号原审原告惠州市洁威惠南科技有限公司针对（2020）粤1303民初1549号不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1549号民事判决书；2、请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以发回重审，或请求二审法院查明事实，依法秉公处理，予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对租赁合同解除时间的认定严重错误，根据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》的约定，被上诉人应在2020年1月3日缴纳首月租金及租赁保证金，被上诉人逾期支付租金超过30日，已构成根本性违约，应依照《厂房租赁合同》的约定承担相应的违约责任，上诉人无需向被上诉人返还租赁保证金。在本案中，上诉人将位于惠州市惠阳区×××××××××××××××、办公室B区以现状租赁给被上诉人使用，租期为2019年12月30日至2026年3月15日，厂房租金为每月85000元，租金的支付方式采用预先支付租金的方式，即被上诉人在签订租赁合同之日应向上诉人缴纳2个月租赁保证金170000元及首月的租金85000元。然，在上诉人2020年1月7日、2月13日向被上诉人发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》后，被上诉人仍未向上诉人支付租金，亦未对交纳首月厂房租金的时间提出明确的异议，并且在多次沟通中，认可拖欠上诉人首月租金的事实。上诉人认为，依据上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》第五条的约定，拖欠任何费用达到30日，或拖欠任何费用相当于一个月租金数额的，出租方有权提出解除合同，并对租赁保证金不予退还。我国《民法总则》第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”该法律明确有效合同中的约定犹如法律规定，应当履行当事人约定的义务。被上诉人应于2020年1月3日缴纳首月租金及租赁保证金，而新冠肺炎疫情发生，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应系在2020年1月24日，被上诉人违约的事实发生在新冠肺炎疫情爆发之前，依法不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，且新冠肺炎疫情爆发之日恰逢春节之际，直至2020年2月9日尚属广东省规定的企业不能早于2月9日24点前复工的公共假期，被上诉人作为从事家具生产行业在此公共假期处于未生产经营状态，不存在疫情或者疫情防控措施导致被上诉人资金周转困难或者营业收入明显减少的情形。一审法院避重就轻，认为被上诉人的违约属于轻微违约，显属适用法律不当，裁判不公，依法应予以纠正。二、上诉人要求被上诉人支付占有使用厂房期间的租金及滞纳金有合同与法律依据，《厂房租赁合同》解除后，被上诉人应向上诉人支付相应的费用。被上诉人违约在先，应承担相应的违约责任，在《厂房租赁合同》解除后，被上诉人应依据合同的约定支付上诉人在占有使用期间的厂房租金，依据双方签订的《厂房租赁合同》的约定，厂房租金为每月85000元，故被上诉人应支付上诉人自2019年12月30日至合同解除之日期间的厂房租金。另，依据双方在《厂房租赁合同》中的约定，被上诉人逾期未支付租金的，应该按照每超过一天按所欠费用0.8%的标准支付延迟支付租金的滞纳金。根据法律适用原理，合同约定优先于法律规定适用，上诉人与被上诉人之间签订的《厂房租赁合同》没有违反法律的强制性规定，应优先适用合同约定。三、上诉人要求被上诉人支付律师费及中介费有合同与法律依据，被上诉人应支付相应的费用。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。根据双方《租赁合同》第九条的约定，因被上诉人违约而导致《厂房租赁合同》解除的，被上诉人应支付上诉人一个月的中介费作为违约金，另就被上诉人拖欠租赁物租赁费用或违反本合同项下任何条款造成上诉人损失的（包括但不限于诉讼受理费、仲裁受理费、鉴定费、公证费、律师费、诉讼费等），均由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以发回重审，或请求二审法院查明事实，依法秉公处理，予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。8886号针对惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，被上诉人李第东辩称，我方答辩意见与我方就本案提起上诉的事实与理由是一致的。8886号针对惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司、汪金光均辩称，我方没有意见。8886号原审被告李第东针对（2020）粤1303民初1549号不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1549号、1687号判决第二、五项内容；2、请求依法改判驳回惠州市洁威惠南科技有限公司全部诉讼请求；3、请求依法改判惠州市洁威惠南科技有限公司及刘伟杰承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一审法院对案件事实查明不清，对涉案合同的合同解除时间点认定错误，对涉案合同租金支付时间点认定错误，原审判决违背事实，对于合同解除的责任认定错误，原审判决违背事实，违反法律法规规定，应依法予以撤销并改判。一、涉案厂房租金支付时间应从2020年3月15日起计算，一审法院以交易习惯等理由认定第一个租金应与保证金一共支付是错误的。合同已书面约定租金支付时间是从2020年3月15日之后，一审法院错误认定第一个月租金缴纳时间不明。一审法院并未明确“第一个月租金”的起止时间。根据《厂房租赁合同》第二条“装修期2019年12月30日至2020年3月15日止，装修期间免收乙方租金”、第五条“乙方同意在每月5日前（如遇节假日及甲方休息日则相应提前一个工作日）向甲方支付当月租金及上月费用”，已经明确约定装修期间不存在租金，那么上诉人需缴纳的是从2020年3月15日起至2020年3月30日期间的租金，则依据合同条款，上诉人仅需于2020年3月16日后、2020年4月5日前支付2020年3月15日起至2020年3月30日期间的租金即可，并不存在合同没有约定租金支付时间的问题。惠州市洁威惠南科技有限公司是格式合同的提供方，应采取不利于惠州市洁威惠南科技有限公司的解释。在（2020）粤1303民初1464号案件中，惠州市洁威惠南科技有限公司与何剑辉签署的《租赁合同》内容条款与本案的合同基本一致。涉案的租赁合同是由惠州市洁威惠南科技有限公司所提供的格式版本，上诉人仅能就租金金额协商沟通，对于其中的合同条款无法作修改。本案租金支付时间已有明确约定，不存在约定不明，即便存在约定不明，也应采取不利于惠州市洁威惠南科技有限公司的解释，按照合同约定的时间，上诉人仅需于2020年3月16日后、2020年4月5日前支付2020年3月15日起至2020年3月30日期间的租金即可。再者，上诉人已按照合同约定履行完毕合同保证金的支付义务，作为合同的提供方，惠州市洁威惠南科技有限公司见合同没有约定清楚2020年3月15日至2020年3月30日期间租金的支付时间，便可随意要求上诉人在免租期内支付租金，十分不公。上诉人有权行使不安抗辩权、迟延缴纳租金。惠州市洁威惠南科技有限公司于2020年2月13日向上诉人发送《缴纳租赁保证金及租金的通知》要求上诉人补交租金85000元，否则视为上诉人违约，放弃租赁物租赁权权力，但惠州市洁威惠南科技有限公司同日以新冠疫情无法开工为由向汪金光发出《解除〈房屋租赁合同〉的函》，要求解除2019年9月12日惠州市洁威惠南科技有限公司与汪金光签署的租赁合同，并退还保证金68万元及办证费5万元。上诉人在2020年2月13日便与汪金光沟通了解厂房信息，得知惠州市洁威惠南科技有限公司与汪金光解约，惠州市洁威惠南科技有限公司自2020年2月13日已不再有权处分涉案厂房，上诉人有权行使不安抗辩权。且汪金光于2020年2月27日口头通知不再租赁厂房给上诉人、于2020年3月1日正式书面通知要求上诉人搬离厂房或向其缴纳租金，上诉人在不清楚厂房是否能够继续租赁的情况下，更有权行使不安抗辩权、不缴纳2020年3月16日起的租金。惠州市洁威惠南科技有限公司无权向上诉人追缴租金。在惠州市洁威惠南科技有限公司于2020年2月13日自行解除与汪金光的租赁合同后，惠州市洁威惠南科技有限公司已经不再拥有涉案的租赁场地。那么，惠州市洁威惠南科技有限公司于2020年2月13日向上诉人发送的《缴纳租赁保证金及租金的通知》是基于无权处分下的函件，对上诉人不发生法律效力。上诉人于2020年3月14日便已短信的方式回复惠州市洁威惠南科技有限公司的唯一股东即刘伟杰，明确表明不同意洁威公司解除合同，而且在2020年3月16日便向一审法院提起诉讼起诉惠州市洁威惠南科技有限公司及刘伟杰，应认定上诉人已明确书面告知惠州市洁威惠南科技有限公司及刘伟杰不同意解除合同，相反，基于惠州市洁威惠南科技有限公司现已无权处分房产，应由惠州市洁威惠南科技有限公司及刘伟杰承担违约责任，并且因惠州市洁威惠南科技有限公司无权处分房产，上诉人方才在诉请中基于无法履行合同提出解除合同。上诉人作为一名诚信的租赁方，在本案发生前后，上诉人均履行约定义务，汪金光于2020年3月1日向上诉人发函因与惠州市洁威惠南科技有限公司双方纠纷，要求上诉人不得使用涉案场地或是向其缴纳租金，上诉人便重新向汪金光缴纳租金。上诉人不存在迟延缴纳租金的故意，对于涉案合同的解除，惠州市洁威惠南科技有限公司负有全部过错责任。四、上诉人无需支付二个月厂房房租。《厂房租赁合同》第二条明确约定“装修期2019年12月30日至2020年3月15日止，装修期免收乙方租金”，结合前述可知，惠州市洁威惠南科技有限公司错误以上诉人未支付租金为由解除合同，上诉人对合同的解除不存在过错。上诉人在起诉惠州市洁威惠南科技有限公司的案件中要求解除租赁合同，是基于惠州市洁威惠南科技有限公司已自行解除与汪金光的租赁合同，上诉人已无权处分涉案的厂房。因此，惠州市洁威惠南科技有限公司错误要求解除与上诉人的租金合同，应遵照合同条款的约定，装修期间不产生租金。从厂房实际占用时间出发，上诉人也无需承担二个月房租。涉案厂房是由上诉人通过案外人中介租赁涉案的厂房，上诉人缴纳完押金后，方才发现涉案厂房不符合约定的标准，存在公摊面积过大、未配备安保等等问题，上诉人便和惠州市洁威惠南科技有限公司一直沟通协商进场装修事宜，惠州市洁威惠南科技有限公司一直未同意上诉人进场装修。上诉人直至2月19日方才进场装修，实际装修时间为2月19日至2月27日8日，后汪金光便要求上诉人停止使用厂房，上诉人便无法进行任何装修，谈不上占有使用厂房问题。2020年1月23日广东省因新冠疫情启动重大突发公共卫生时间一级响应，2月24日将一级响应降低至二级。在此期间，为上诉人的免租装修期。况且，在2020年1月23日至2月24日一级响应期间，根据政府政策调控，上诉人根本无法开展任何装修工作。无论是惠州市洁威惠南科技有限公司租赁给任何人、任何单位，在一级响应期间，均无法使用涉案的厂房，厂房均只能空置，不存在占有使用问题。而2020年2月13日惠州市洁威惠南科技有限公司向汪金光发函解除厂房的租赁合同，从2020年2月13日起惠州市洁威惠南科技有限公司已无权处分涉案厂房，也无权向上诉人收取2020年2月13日之后的租金。退一步讲，即使需要支付厂房租金，也仅能计算2月19日至2月27日共8日的租金，而非一审法院认定的2个月租金。五、洁威公司违反禁止反言原则，针对新冠疫情对租赁的影响在不同案件中作不同表述。洁威公司是自然人独资企业，由刘伟杰持有百分百股权并担任法定代表人，洁威公司向李第东租赁厂房，是基于刘伟杰从汪金光手中租赁厂房后，刘伟杰以洁威公司名义出租。在刘伟杰诉汪金光（一审案号：（2020）粤1303民初1281号）案件中，其起诉状表述“现因出现不可抗力因素导致原告无法继续履行，受新冠状病毒肺炎疫情的影响，导致原告长期无法使用厂房，租赁厂房的目的不能实现，并且因经济形势逆转，继续履行合同对原告明显不公”，但在洁威公司与李第东案件中，查看此前的一审庭审记录可知，洁威公司认定李第东占有使用厂房因此需要支付租金，新冠疫情对于李第东的租赁并没有任何影响，洁威公司及刘伟杰在另案中已经明确表示其无法使用厂房并以此为由解除与汪金光的合同，那么，从洁威公司及刘伟杰租来厂房的李第东又是如何使用厂房？李第东在2020年1月3日签署租赁合同、2020年1月16日缴纳完毕保证金，倘若认定李第东自2020年1月16日起与洁威公司的合同方才生效，应认定合同生效后，李第东并未使用厂房，不存在租金问题。而洁威公司、刘伟杰在不同案件中对同一事由作相反表述，违反禁止反言原则，不遵守诚实信用原则，应予以惩戒，并对其表述作不利于洁威公司的理解，即新冠疫情影响李第东的租赁，导致李第东无法使用场地。六、涉案租赁合同效力问题。请贵院依法认定涉案租赁合同效力问题。在洁威公司诉何剑辉案件中（案号：（2020）粤1303民初1464号），洁威公司于上诉状中表述：“上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，对双方均有法律约束力”、又在上诉状补充意见中表述：“案涉租赁合同为转租合同，因租赁标的无相应土地使用权证明而无效”，且洁威公司的唯一股东及法定代表人刘伟杰在诉汪金光案件中也有相同表述，洁威公司与刘伟杰针对同一事由又是作出截然相反的结论。倘若洁威公司与李第东签署的租赁协议因未取得土地权利证书及用地规划许可证而无效，那么，该租赁协议关于“租赁滞纳金”、“押金”、“中介费”“律师费”条款均无效，洁威公司对前述四项的诉讼请求没有任何依据。而作为专业的出租方，洁威公司未取得涉案房产需要的证件便对外出租，而且租赁合同是洁威公司提供的格式版本，李第东作为文化水平不高的租赁方并不知情涉案场地所需手续，洁威公司对租赁无效承担全部过错，即使存在房屋占用费，也应依照过错比例由洁威公司及李第东分担。而针对房屋占用费问题，应认定新冠疫情导致李第东无法使用场地，无需支付租金，而2020年2月13日刘伟杰向汪金光发出解除合同的函、洁威公司向李第东发出催款函，李第东有权行使不安抗辩权拒绝缴纳租金。而且合同约定免租期为2019年12月30日至2020年3月15日，洁威公司发函及起诉李第东时，均在免租期内，李第东并不需要支付租金，即便按照合同条款，李第东仅需支付2020年3月16日起的租金，支付时间点应为2020年4月5日，洁威公司以李第东未支付2020年1月、2月租金解除合同理由不足。再退一万步，受新冠疫情影响，李第东实际占用涉案厂房的时间是2月19日至2月27日共8日，自2020年2月27日起，汪金光已经通知李第东不得使用厂房，李第东也没有再实际使用厂房，仅是直接向汪金光租赁约300平米的办公区域。综上所述，请求贵院依法改判驳回洁威公司的全部诉讼请求，依法改判由洁威公司向李第东退还保证金17万元，并由洁威公司承担全部诉讼费用。8886号针对李第东的上诉，被上诉人惠州市洁威惠南科技有限公司辩称，本案的租赁合同因为租赁标的无相应的土地使用权证明而无效。本案中答辩人与被答辩人约定的租赁标的物是我方的法定代表人刘伟杰与案外人汪金光租赁协议约定的租赁位于惠阳区新区新区镇长布村嘉鸿厂房abc三栋及空地整体租赁标的物的一部分，而该整体租赁标的物的土地权利证书，是原惠阳市建设局2003年出具的两张面积合计为4800平方米的临时用地规划许可证，其中该许可证上明确载明使用期限是两年，期满未申请的需自行无条件拆除，违反该条款视为占地违法，根据土地管理法第57条及城乡规划法第44条，广东省城乡规划条例第48条及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的相关规定，嘉鸿工艺品厂相关整体的租赁标的物为违法建筑则组租赁协议应被认定为无效，而本转租协议中主租赁协议无效，则转租协议也应当认定无效。第二，案涉合同因为违法无效，因为违法而无效，但是由于对方占用了租赁场地，根据相关的法律仍然应该要支付我方占用费，既要从2019年12月30日到2020年3月6日，按照每月85000元计算，需要支付189833元场地占用费，通过上诉人与被上诉人签订的租赁合同显示，租金为每月85000元，从2019年12月30日到2020年3月6日，共需支付189333元，场地占用费。第三，针对被答辩人所主张的装修损失费6万元，由于被答辩人后来直接向案外人汪金光进行了租赁装修，仍然沿用，因此也不存在着损失的问题。以上的答辩是基于我方认为本案中租赁协议应被认定为无效来做出的一个认定，如果本案租赁协议不被认定为无效，在有效的基础上，那么本案当中也应该要进一步的审查我方和对方究竟哪一方存在着相应的违约事实的问题。根据一审法院的判决显示一审法院已经认定对方存在着违约，不管是轻微违约还是严重违约，按照双方的协议约定，只要其延迟缴纳第一个月租金超过了30天，那么我方就享有了合同解除权，因此其提出合同解除并没有违反合同的约定，不存在违约，不应该返还押金。同时根据一审查明，被对方缴纳第一个月租金的时间是在2020年1月7日，那么只要距离此日期超过了30天，我方就享有了合同解除的权利，缴纳租金并不因疫情的爆发才受到影响，因此疫情爆发也不能成为不缴纳租金的不可抗力、缴纳租金的不可抗力，将一审法院将此认定为轻微违约，实属有失公平。另外一方面我方与汪金光的合同解除确定的时间是在2020年3月5日，所以我方于2020年3月6日发出合同解除通知书也并不违约，不需要返还押金，由于是对方违约，是对方不及时缴纳租金，违约导致合同解除，由此所产生的损失依据合同的相关约定，是可以要求对方来承担的。因此，对方需要在合同有效的情况之下，承担相应的我方的滞纳金、律师费和中介费等，没有缴纳完毕的租金也应该要缴纳完毕。以上的这个答辩是基于合同有效和无效之下的分别的一个答辩，请法院依职权来审理合同的有效性，从而给予本案一个判决。8886号针对李第东的上诉，原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司、汪金光均辩称，我方没有意见。8897号原审被告惠州市洁威惠南科技有限公司针对（2020）粤1303民初1687号不服一审判决，上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1687号民事判决书；2、请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以纠正，判决上诉人无需向被上诉人返还租赁保证金17万元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对租赁合同解除时间的认定严重错误，根据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》的约定，被上诉人应在2020年1月3日缴纳首月租金及租赁保证金，被上诉人逾期支付租金超过30日，已构成根本性违约，应依照《厂房租赁合同》的约定承担相应的违约责任，上诉人无需向其退还租赁保证金17万元。在本案中，上诉人将位于惠州市惠阳区×××××××××××××××、办公室B区以现状租赁给被上诉人使用，租期为2019年12月30日至2026年3月15日，厂房租金为每月85000元，租金的支付方式采用预先支付租金的方式，即被上诉人在签订租赁合同之日应向上诉人缴纳2个月租赁保证金170000元及首月的租金85000元。然，在上诉人2020年1月7日、2月13日向被上诉人发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》后，被上诉人仍未向上诉人支付租金，亦未对交纳首月厂房租金的时间提出明确的异议，并且在多次沟通中，认可拖欠上诉人首月租金的事实。上诉人认为，依据上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》第五条的约定，拖欠任何费用达到30日，或拖欠任何费用相当于一个月租金数额的，出租方有权提出解除合同，并对租赁保证金不予退还。我国《民法总则》第一百三十一条规定：“民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。”该法律明确有效合同中的约定犹如法律规定，应当履行当事人约定的义务。被上诉人应于2020年1月3日缴纳首月租金及租赁保证金，而新冠肺炎疫情发生，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应系在2020年1月24日，被上诉人违约的事实发生在新冠肺炎疫情爆发之前，依法不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，且新冠肺炎疫情爆发之日恰逢春节之际，直至2020年2月9日尚属广东省规定的企业不能早于2月9日24点前复工的公共假期，被上诉人作为从事家具生产行业在此公共假期处于未生产经营状态，不存在疫情或者疫情防控措施导致被上诉人资金周转困难或者营业收入明显减少的情形。一审法院避重就轻，认为被上诉人的违约属于轻微违约，显属适用法律不当，裁判不公，依法应予以纠正。二、被上诉人诉请上诉人赔偿其违约金及装修损失，无事实依据，应维持原审判决。被上诉人诉请上诉人赔偿其违约金及装修损失无事实依据，无证据证明上诉人存在违约行为，在双方解除《厂房租赁合同》后，被上诉人仍占有使用租赁厂房，故，对其依据不足之请求，依法应予以驳回。综上所述，请求二审法院查明事实，对一审法院认定的事实不清、适用法律不当、处理不公的判决予以发回重审，或请求二审法院查明事实，依法秉公处理，予以改判。8897号针对惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，被上诉人李第东辩称，我方答辩意见与我方就（2020）粤1303民初1549号提起上诉的事实与理由是一致的。8897号针对惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，原审被告刘伟杰辩称，我方意见与惠州市洁威惠南科技有限公司就本案提起上诉的意见是一致的。8897号针对惠州市洁威惠南科技有限公司的上诉，原审第三人惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司、汪金光均辩称，我方没有意见。8886号（一审案号为（2020）粤1303民初1549）原审原告惠州市洁威惠南科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2020年1月3日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年12月30日至2020年3月5日期间的厂房租金人民币183709元；3、判令被告向原告支付2020年1月6日至2020年3月5日期间的租金滞纳金人民币42160元；4、判令被告交付给原告的押金170000元按合同的约定不予退回；5、判令被告向原告支付因被告违约而导致原告损失的中介费85000元；6、判令被告向原告支付本案中原告委托律师所发生的律师费30000元；7、判令本案诉讼费由被告承担。8897号（一审案号为（2020）粤1303民初1687）原审原告李第东向一审法院起诉请求：一、依法判决解除申请人与被申请人一的《厂房租赁合同》；二、依法判决被申请人一向申请人返还170000元租房保证金；三、依法判决被申请人一向申请人赔偿170000元违约金；四、依法判决被申请人一向申请人赔偿装修损失6万元；五、依法判决被申请人二对被申请人一的前述债务承担连带责任；六、依法判决被申请人一及被申请人二承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年1月3日，洁威公司与李第东签订《厂房租赁合同》，约定由李第东承租第三人嘉鸿厂A栋厂房、办公室B区，以现状出租；租赁期限自2019年12月30日至2026年3月15日；装修期自2019年12月30日至2020年3月15日，装修期间免收租金；租赁厂房用途为工业、办公，不得用于其他用途；厂房租赁费每月85000元，租赁费第三年起递增10%；租赁房产至市政管道排水系统管理，包括排水、排污管理费用及公共水电费用，保安费由租赁房产所在区域各使用单位按比例分摊负责；租赁期内，由洁威公司负责管理，直接向供水、供电部门缴纳全部水电费，李第东电费按1.25元/度标准支付，水费按5.5元/方标准支付；每月5日前向洁威公司支付当月租金及上月所有费用，逾期每超一天应按欠缴费用0.8%的滞纳金；逾期5天，洁威公司有权直接采取停水停电、禁止搬运物品出租房等处理措施；如逾期达30日，或拖欠费用达到一个月租金，洁威公司有权解除本合同，不退还租赁保证金；李第东还应将免租期间的租金及洁威公司因此次租赁所支出的中介费用（按1个月租金计算）补交给洁威公司，此外还应支付拖欠所有费用并赔偿洁威公司的一切损失；如果李第东未能在每月30日前向洁威公司交纳所有应收款项，视为李第东主动放弃租赁场所内所有物品的所有权，洁威公司有权进行清场处理、变卖或使用租赁场所内的物品折抵李第东所欠缴的费用，并采取进一步追偿的权利；租赁保证金合计170000元；在合同有效期内，如洁威公司提前收回租赁物，应提前2个月书面通知，并在李第东结清应付所有费用后退还保证金；如李第东在合同期内提前解约终止合同，应提前2个月书面通知洁威公司，付清所有费用，恢复租赁物原状交洁威公司验收合格后，本租赁合同解除，洁威公司不退还保证金等等。洁威公司签订合同的代表人是何某华，合同加盖洁威公司公章；同一天，洁威公司同意合同附加条款：1、通往米兰厂路宽2.5米以上；2、围墙在2020年5月1日前建好，如没建好，租金往后顺延；3、甲方（洁威公司）配好园区保安。合同签订后，洁威公司将涉案嘉鸿厂A栋厂房、办公室B区交付给李第东。李第东在合同签订前向洁威公司交付租赁定金10万元。李第东开始对涉案厂房进行装修，后因新冠肺炎疫情影响停止装修。2020年1月7日，洁威公司经办人何小华以洁威公司名义通过EMS向李第东发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》，要求李第东交纳保证金170000元、首月租金85000元，合计255000元；贵方于2019年12月30日缴纳租赁定金100000元，仍需补付155000元；于收函起3日内付清，否则视为违约，放弃租赁权利。2020年1月16日李第东向洁威公司支付70000元；洁威公司监事何小华向李第东签署承诺书：若乙方（李第东）未有违约情况及合同约定不可抗力除外条件下，甲方（洁威公司）不得提前解除合同，否则需赔偿乙方170000元。2020年2月13日，洁威公司监事何小华再次通过EMS以洁威公司名义向李第东发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》，要求李第东补交第一个月租金85000元，并要求于收函起3日内付清，否则视为违约，放弃租赁权利。2020年3月2日，洁威公司工作人员与李第东通电话催交第一个月租金85000元，李第东认可欠第一个月租金。2020年3月6日，洁威公司第三次向李第东发出《通知函》：因李第东未交首月租金8.5万元，视为放弃租赁权利，双方租赁合同于2020年2月18日解除，要求李第东立即付清拖欠款及违约金并腾空厂房交付。后李第东直接与嘉鸿厂委托代理人汪金光办理办公室B区的租赁手续；2020年3月底，李第东已退出A区厂房，现由汪金光出租给案外人使用。另查明，涉案厂房和办公房均位于惠州市惠阳区××××××，系第三人嘉鸿厂所有，已办理临时用地规划许可证、建设工程规划许可证，已取得建筑工程消防验收合格意见书。2019年9月12日，汪金光与刘伟杰签订《房屋租赁合同》，约定，汪金光（甲方）将嘉鸿厂厂房A、B、C三栋面积约8500平方米，占地约15600平方米出租给刘伟杰（乙方），合同期至2033年6月1日；并约定2019年9月10日至2024年8月31日，乙方可转租或分租，2024年9月1日后乙方深圳市洁威洗衣有限公司不能自用需要分租，需补缴一个月租金作为押金。因洁威公司法定代表人刘伟杰提出次承租人李第东需要办理营业执照需要委托书，2019年12月30日，嘉鸿厂向刘伟杰出具《委托书》：同意将厂房委托刘伟杰全权管理和出租，并声明该委托书仅供承租人办理营业执照所需。事后刘伟杰在委托书上加盖洁威公司公章，但嘉鸿厂称不清楚洁威公司加盖公章事宜，且不追认该行为。又查明，2020年1月，新冠肺炎疫情发生，1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2月24日广东省将一级响应降为二级响应。再查明，刘伟杰是洁威公司法定代表人，也是唯一股东；何某华是洁威公司监事。嘉鸿厂委托汪金光出租厂房。为本次诉讼，洁威公司委托广东宏泰律师事务所，支付律师费30000元，律师事务所已开具发票。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的主要焦点是：1、洁威公司出租嘉鸿厂厂房是否获得授权即《厂房租赁合同》的效力；2、第一个月房租应于何时支付及李第东是否存在违约行为；3、合同解除后的处理包括保证金的处理。刘伟杰是洁威公司的法定代表人。洁威公司在与李第东签订《厂房租赁合同》之前，刘伟杰与涉案厂房所有权人嘉鸿厂的委托代理人汪金光签订《房屋租赁合同》，汪金光将嘉鸿厂厂房A、B、C三栋全部出租给刘伟杰，合同约定刘伟杰有权转租或分租；虽然该合同的承租人是刘伟杰，但刘伟杰作为洁威公司的法定代表人以及唯一股东，该合同条款中的“乙方”既是刘伟杰，又是“深圳市洁威洗衣有限公司”；故汪金光应明知刘伟杰租赁厂房的目的是公司所需，故应认定洁威公司转租厂房不违反上述合同的约定。洁威公司与李第东签订的《厂房租赁合同》系转租行为，系洁威公司与李第东双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。洁威公司与李第东均请求解除《厂房租赁合同》，应视为双方均同意解除租赁合同，故对双方该项诉请，一审法院依法应予支持。一审法院确认洁威公司与李第东签订的《厂房租赁合同》已于2020年3月6日解除。关于第一个月房租应支付时间及李第东是否存在违约行为的认定。《厂房租赁合同》约定装修期自2019年12月30日至2020年3月15日，装修期间免收租金，未约定第一个月租金交纳时间，应认定为双方对第一个月租金交纳时间约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。洁威公司称按照习惯第一个月房租应与租赁保证金一并支付；李第东则不予认可。洁威公司2020年1月7日、2月13日两次向李第东发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》后，李第东未向洁威公司支付房租，也未对交纳第一个月房租时间明确提出异议；李第东在2020年3月2日洁威公司工作人员电话催交房租时，认可欠第一个月租金；且当地租赁市场大都采用预先支付租金的方式，故应认定第一个月房租交纳时间在2020年1月7日。李第东未及时交纳第一个月房租，构成违约。但鉴于合同约定不明，且双方约定装修期自2019年12月30日至2020年3月15日，装修期间免收租金；而李第东在合同签订前向洁威公司交付租赁定金10万元，在签订《厂房租赁合同》及洁威公司向李第东发出《缴纳租赁保证金及租金的通知》后，李第东向洁威公司支付押金70000元以及2020年1月新冠肺炎疫情发生且自2020年1月24日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，应认定李第东属于轻微违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，新冠肺炎疫情应认定不可抗力，洁威公司以李第东违约为由，合同已于2020年2月18日解除的主张，一审法院不予支持。合同解除后的处理。虽然合同约定2019年12月30日至2020年3月15日为装修期间，装修期间免收租金；但李第东主要因受新冠肺炎疫情影响而未对厂房装修完毕。李第东于2020年3月底已退出A区厂房，但一直使用办公室B区，之后直接与嘉鸿厂委托代理人汪金光办理办公室B区的租赁手续，故李第东应向洁威公司支付租金，综合全案案情，应由李第东向洁威公司支付2个月房租即170000元为宜。洁威公司请求超过部分，依据不足，一审法院不予支持。洁威公司诉请李第东支付滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。洁威公司请求支付中介费损失和律师费损失，依据不足，一审法院不予支持。李第东诉请洁威公司返还租赁保证金170000元，依据充足，一审法院应予支持，应由洁威公司返还给李第东。李第东诉请洁威公司赔偿17万元违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。虽然因为疫情影响李第东使用涉案厂房，但李第东没有提交证据证实洁威公司存在违约行为，其请求洁威公司赔偿装修损失6万元，依据不足，一审法院不予支持。刘伟杰作为洁威公司的法定代表人以及唯一股东，洁威公司未举证证明公司财产独立于股东，依照公司法的规定，李第东诉请刘伟杰承担连带责任，依据充足，一审法院应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、惠州市洁威惠南科技有限公司与李第东于2020年1月3日签订的《厂房租赁合同》在2020年3月6日解除；二、李第东在本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市洁威惠南科技有限公司支付厂房租金170000元；三、惠州市洁威惠南科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向返还李第东租赁保证金170000元；刘伟杰承担连带责任；四、驳回惠州市洁威惠南科技有限公司的其余诉讼请求；五、驳回李第东的其余诉讼请求。以上款项可相互抵消，抵消后，惠州市洁威惠南科技有限公司与李第东可互不向对方支付。1549号案件受理费4454元（已减半），1687号案件受理费3200元（已减半），合计7654元，由惠州市洁威惠南科技有限公司负担4454元，李第东负担3200元。本案二审期间，李第东提交9组证据作为新证据，惠州市洁威惠南科技有限公司、刘伟杰、惠州市惠阳区新圩镇嘉鸿工艺制品厂有限公司、汪金光对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，两案均系房屋租赁合同纠纷。（2020）粤13民终8897号，上诉人李第东未在规定期限内缴纳上诉费，依法按撤回上诉处理，本院另行制作裁定书予以确认。结合双方的诉辩主张，本案二审中双方争议焦点是：1、第一个月租金应于何时支付；2、案涉《厂房租赁合同》解除的违约责任及合同解除后租金如何认定。具体评述如下：关于第一个月租金应何时支付的问题，由于双方仅仅约定了三个月的免租期，未对第一个月的租金支付时间予以确定，现双方对此各持异议，未能达成一致的意思表示，故第一个月的租金支付时间属于约定不明。结合本案的具体案情，双方已经约定了三个月的免租期的情况下，第一个月租金应在三个免租期满后方才具备收取租金的条件，故2020年1月至3月属于免租期，一审以认定第一个月租金交付时间为2020年1月7日不当，应予纠正。关于租赁合同解除的违约责任如何认定的问题，由于双方未能就第一个月租金交付时间达成一致意见，出租人洁威公司以此为由要求解除合同，加之该纠纷发生时间为新冠肺炎疫情爆发期间，双方亦未实际履行租赁合同，故本案租赁合同关系由于不可归责双方的事由于2020年3月6日予以解除，双方均无需承担违约责任。考虑到新冠肺炎疫情爆发，2020年2月和3月承租人未实际使用涉案厂房，故承租人李第东应支付2020年1月的租金85000元给出租人洁威公司。综上所述，原审判决处理不当，依法应予纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1549.1687号民事判决书第一、三、四、五项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1549.1687号民事判决书第二项为：李第东应在本判决生效之日起三日内向惠州市洁威惠南科技有限公司支付租金85000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费24216元，已由上诉人预交，本院不作退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年二月二十四日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。