湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2822民初1773号原告（反诉被告）：湖北鑫建房地产开发有限公司，住所武汉市江汉区常青街复兴新村20栋，统一社会信用代码：91420000784457032C。法定代表人：向响燕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建星（特别授权），湖北鑫建房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：刘永安（特别授权），湖北夷水律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤其智，男，生于1980年9月22日，土家族，湖北省恩施市人，户籍地恩施市，委托诉讼代理人：成民兴（特别授权），湖北勇鑫律师事务所律师。原告湖北鑫建房地产开发有限公司（以下简称鑫建公司）诉被告汤其智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月17日立案受理后，被告汤其智提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫建公司的委托诉讼代理人刘建星，被告汤其智的委托诉讼代理人成民兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫建公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行《商品房买卖合同》义务，支付下欠购房款788581元；二、请求判令被告承担逾期付款违约金116552元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同》购买建始县业州广场六号楼201、202、203、204号商铺商品房，四间商铺总房款为6918450元，被告应于2016年7月7日前支付全款，被告已分期支付6138450元，余款788581元被告一直拖欠未付。依据《商品房买卖合同》第七条第1项中的第（2）小项约定，买受人逾期付款须按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，被告应支付违约金116552元（从2016年7月7日至2018年7月16日，788581元×0.0002元／天×739天）。被告负有全面履行合同按期支付房款的义务，被告违约理应承担违约责任，故诉至法院请求支付原告的诉讼请求。被告汤其智辩称:原告诉称与客观事实不符，被告不存在差欠六号楼201、202、203、204号商铺商品房的房款，被告已向原告支付购房款1305.21455万元，故不存在违约行为，不应支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告汤其智向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告继续履行合同义务，办理A栋房屋第一层门面的不动产权证并将该门面交付反诉原告使用；二、判令反诉被告支付违约金400000元；三、承担本案诉讼费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告就房屋买卖相关事宜达成协议，约定反诉原告购买反诉被告位于建始县××州大道××州广场××楼××、××、××层房屋。2016年4月12日，双方就上述房屋买卖的相关事宜签订《补充协议》，协议对房屋位置、面积、单价及付款办法和违约责任进行了约定。此后，反诉原告分七次共向反诉被告转账支付房款1305.21455万元。2016年6月7日，因办证需要，双方签订了数份《商品房买卖合同》，其中包括反诉被告起诉反诉原告涉及的六号楼201、202、203、204号商铺。截止今日，反诉被告却并未完全履行合同义务已构成违约，故应承担违约责任。现诉至法院，请求支付反诉原告的反诉请求。反诉被告鑫建公司辩称，反诉被告已全面履行合同义务，反诉被告并没有与反诉原告签订关于一楼门面的商品房买卖合同，反诉原告亦没有支付一楼门面的购房款，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告湖北鑫建房地产开发有限公司（反诉被告）成立于2005年12月31日，其经营范围为：房地产开发，商品房销售，物业管理，建筑装修材料销售。2016年初，被告汤其智（反诉原告）拟购买原告位于建始县业州广场的商铺。4月12日，被告（乙方）委托其兄汤东洋与原告（甲方）签订《补充协议》，主要内容为：一、乙方购买甲方房屋及其附属设施的基本情况。1、该商品房名称及位置：位于建始县××州大道××州广场××楼。2、购买房屋情况：6号楼A楼1楼门面（面积约86平方米）、2层（面积约1880平方米）、3层（面积约1880平方米）及与A栋连通的B栋2层（面积约440平方米）。3、观光电梯一部。二、房屋价款。1、一层门面总价56万元（含双向扶梯）、二屋及二层房屋单价为3000元／平方米，合计1316万元（房款最终以房产证记载面积为准，实行多退少补）。2、扶梯安装费10万元整。上述合计1326万元，该款由乙方支付至甲方指定的银行帐户。三、付款及办证。1、乙方于本协议签订后七日内支付房款200万元。甲方于收到乙方前述房款后30日内为乙方办好A栋3层房屋（面积约1880平方米）的房屋产权证及土地使用权证并将两证交于乙方；2、乙方于甲方交付A栋第3层房屋的房屋产权证及土地使用权证之日同时支付房款926万元（甲方须提前七日通知乙方）；甲方于乙方支付该款后30日内聘请有资质的安装公司将扶梯完装完毕。3、甲方收到乙方房款后30日内将A栋第1层、第2层及B栋第2层房屋的房屋产权证及土地使用证办好。4、甲方为乙方办好所有房产证、土地使用权证并安装扶梯合格后乙方支付余款200万元整，同时甲方交付乙方购买的房屋的所有两证、扶梯及购买凭证的扫描件、维修凭证（甲方须提前七日通知乙方）。四、办证的其他约定。1、甲方为乙方办理两证的具体要求为：上述房屋产权证均办理乙方汤其智一人名下；第三层办三个房产证及土地使用证，即2个500平方米，1个880平方米；第二层办四个房产证及土地使用证，即2个660平方米、2个500平方米；第一层办一个房产证、土地使用权证。2、办证费用承担：乙方按时支付国家规定由房屋买受方应承担的税费及房屋维修基金。该《补充协议》签订后，原、被告分别于2016年4月19日、6月17日签订了第三层、第二层共七套商品房的七份《商品房买卖合同》，被告代理人郭敏代被告签收了该七套商品房的《商品房交接确认书》。2016年7月21日，郭敏代被告签订《承诺书》，主要内容为：本人承诺下欠湖北鑫建房地产开发有限公司业州广场六××楼××201、202、203、204号四个商铺的房款94万元，于一个月内付清，否则算违约，湖北鑫建房地产开发有限公司可以不办理一楼房产相关证件手续，并有权转卖他人。承诺人：汤其智，委托代理人：郭敏。2016年4月28日、4月21日、5月16日、5月19日、5月23日、7月20日、9月20日被告分七次通过银行共向原告转帐1305.21455万元（其中，2016年9月20日转款50万元）。诉讼中，原告向本院申请诉讼保全，本院作出（2018）鄂2822民初1773号民事裁定，将被告位于建始县××州广场××楼××、××、××号，三层382、383、384号的6间商品房予以查封。本案争议的焦点为：一、本诉中，被告是否下欠原告购房款788581元，被告是否存在违约情形？二、反诉中，反诉被告未办理A栋房屋第一层门面的不动产权证，且未将该门面交付反诉原告，反诉被告是否违约？本院认为，关于争议焦点一，原、被告在商品房买卖协议中明确约定涉案房屋的总价款为1316万元，而被告已向原告转账1305.21455万元。现原告主张被告还下欠购房款788581元，从合同约定的房屋总价款和被告已支付的购房款看，原告不能证明被告还下欠购房款788581元。庭审中，原告又认为被告下欠的购房款788581元中还含有被告应缴纳的各种税费及房屋维修基金，但原告仅口头提出该主张，并未提供相应证据证实788581元的来源及具体计算方式，本院释名后，原告仍未提交相应证据予以证实，原告应对其主张承担举证不利的法律后果。故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于争议焦点二、2016年7月21日，反诉原、被告经结算，反诉原告在《承诺书》中认可欠反诉被告购房款94万元。此后，反诉原告仅于2016年9月20日向反诉被告转款50万元，由此可以看出，反诉原告并未完全履行给付义务。反诉原告在《承诺书》中约定，该94万元购房款应在2016年7月21日后的一个月内付清，否则反诉被告可不办理一楼门面的相关证件手续并有权转卖他人。从该约定可以看出，反诉原告应先支付下欠的94万元房款，在其未完全付清前，反诉被告享有先履行抗辩权。故反诉原告认为反诉被告未办理A栋房屋第一层门面的不动产权证，且未将该门面交付反诉原告属违约行为要求继续履行的诉讼主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，对原、被告各自主张的对方当事人的违约事实，因无证据证实，本院均不予确认，故双方各自要求对方承担违约金损失的诉讼请求，本院亦均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告湖北鑫建房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告汤其智的反诉请求。本案受理费12852元,减半收取6426元，保全申请费5000元由原告湖北鑫建房地产开发有限公司负担。本案反诉受理费7300元，减半收取3650元由反诉原告汤其智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱于兵二〇一八年九月二十六日书记员  屈 寒