上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初13988号原告：赵樱，女，1993年4月6日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被告：蔡亮，男，1986年10月29日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：金婧，1988年6月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李振华，上海市龙光律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区广中西路571、581、587、591、611、615号。负责人：糜良，行长。委托诉讼代理人：左玮。委托诉讼代理人：费旭卿。第三人：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区雪野路XXX号XXX-XXX楼。法定代表人：董伟，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯。委托诉讼代理人：应佳雯。原告赵樱与被告蔡亮、第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称工行闸北支行)、上海市住房置业融资担保有限公司(以下简称置业担保公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵樱及其委托诉讼代理人邱扬成，被告蔡亮及其委托诉讼代理人金婧、李振华，第三人工行闸北支行的委托诉讼代理人左玮、费旭卿到庭参加诉讼。第三人置业担保公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵樱向本院提出诉讼请求：1、蔡亮继续履行其与赵樱就上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2、蔡亮将系争房屋过户至赵樱名下；3、蔡亮将系争房屋交付给赵樱；4、蔡亮按人民币177万元(以下币种均为人民币)日万分之五的标准，向赵樱支付2021年4月16日至过户之日的逾期过户违约金。事实和理由：2021年1月31日，蔡亮与赵樱签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，约定赵樱以400万元的价格向蔡亮购买系争房屋，并约定双方共同至资金监管方签订资金监管协议。2021年3月2日，蔡亮、赵樱及置业担保公司签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定赵樱自有资金69万元、贷款223万元由置业担保公司监管。据此，赵樱向蔡亮支付购房款108万元，向置业担保公司支付监管资金69万元。2021年4月15日，赵樱向中国银行申请的贷款通过审批，遂通过中介要求蔡亮配合办理过户手续，但蔡亮始终不配合，故赵樱向本院提出上述诉讼请求。被告蔡亮辩称，合同约定的过户期限为2021年4月1日前，但赵樱申请贷款一直因征信问题未能通过审批，中介公司也向蔡亮隐瞒了实际情况。赵樱申请贷款实际于2021年4月15日通过审批，比约定日期晚了半个月，造成蔡亮另行置换房屋产生额外损失，加上中介公司隐瞒的赵樱征信问题，故向赵樱提出适当补偿，但遭到赵樱拒绝。蔡亮至今只收到购房款108万元，不足房价一半。综上，蔡亮认为中介公司隐瞒相关事实，赵樱多次拒绝承担违约损失，蔡亮有理由相信赵樱已构成根本违约，不同意继续履行合同，也不同意赵樱的全部诉讼请求。第三人工行闸北支行陈述，工行闸北支行与蔡亮签订贷款合同，向蔡亮发放商业贷款245万元，并在系争房屋上设立押抵权。之后蔡亮按期还款，目前剩余未还贷款本金2,262,105.85元。希望法院保障工行闸北支行的抵押权和债权，如果蔡亮所欠贷款本金和利息全部清偿完毕，则同意注销系争房屋上的抵押权。第三人置业担保公司未到庭陈述，但向本院提交书面答辩状表示，本案交易现有监管资金69万元，根据监管协议的约定，在收到赵樱商业贷款且房地产登记机构核准房地产转移登记后，将依约履行协助划款义务，将监管资金在清偿抵押贷款后余款划入蔡亮指定账户。同时，请求法院保护置业担保公司的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年1月31日，蔡亮(甲方)与赵樱(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，合同价350万元，实际成交价400万元。合同第六条约定，过户期限为2021年4月1日前。合同第十条约定，甲方未按合同约定的期限将房地产交付给乙方，应当向乙方支付赔偿金，按乙方已付款日万分之五计算。合同补充条款(一)第2条约定，工行闸北支行在系争房屋存在抵押信息，乙方对此知晓；双方于2021年2月28日前共同至资金监管方签订资金监管协议，按照银行要求的还款时间，由资金监管方将银行所需的还款金额支付至银行指定的还款账户。合同补充条款(一)第3条约定，双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续的10个工作日内向房地产交易中心申请办理过户手续。合同补充条款(一)第4条约定，交房期限为2021年4月30日前。2021年1月15日，赵樱向蔡亮支付定金10万元。2021年1月31日，赵樱向蔡亮支付购房款98万元。2021年3月2日，蔡亮(甲方)、赵樱(乙方)及置业担保公司(丙方)签订《上海市存量房交易资金监管协议》，主要约定，甲、乙双方委托丙方监管的资金包括乙方支付的自有资金69万元、乙方商业贷款223万元。合同第六条约定，甲、乙双方同意在2021年4月30日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登记前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户。合同第七条约定，在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除175,000元在交房后划转甲方确定的收款账户外，其他监管资金在清偿甲方抵押贷款后余款划入甲方确认的收款账户。合同第十条约定，甲、乙双方向丙方支付服务费为0元。2021年3月5日，赵樱向置业担保公司指定账户支付监管资金69万元。2021年4月15日，赵樱向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行申请个人二手住房贷款通过银行审批，金额为223万元。之后，赵樱要求蔡亮配合办理过户手续，但蔡亮认为赵樱违约在先造成合同不能履行。因此，系争房屋交易未能继续并涉讼。另查明，2016年12月22日，工行闸北支行与蔡亮签订《个人购房借款/担保合同(商业贷款适用)》，约定蔡亮以系争房屋作抵押，贷款245万元。2017年1月13日，工行闸北支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为245万元，债务履行期限从2016年12月21日至2046年12月21日。2017年2月27日，工行闸北支行实际发放贷款245万元。审理中，工行闸北支行向本院提供商业贷款还款明细，证明蔡亮按月还款的事实，截至2021年7月12日，贷款剩余本金2,262,105.85元。赵樱、蔡亮对上述证据没有异议。赵樱还表示，同意代蔡亮向工行闸北支行偿还上述贷款本金及利息，以涂除房屋上的抵押权。工行闸北支行对此表示同意。本院认为，蔡亮与赵樱签订的《上海市房地产买卖合同》、以及蔡亮、赵樱与置业担保公司签订的《上海市存量房交易资金监管协议》均系当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同第六条约定过户期限为2021年4月1日前，又在补充条款(一)第3条约定过户期限为甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续的10个工作日内，上述条款互有冲突，而补充条款(一)第2条还约定双方为处理工行闸北支行的抵押，还需要签订资金监管协议。之后，蔡亮、赵樱确实与置业担保公司签订了资金监管协议，并约定赵樱解交自有资金以及办妥贷款相关手续的期限为2021年4月30日前，还对归还贷款、注销抵押等事项作出约定。为此，赵樱也实际向置业担保公司支付了监管资金69万元。综上，本院认定双方当事人对系争房屋交易的付款方式及相关事项已作出特别约定，买卖合同第六条、补充条款(一)第3条约定的内容均不再适用，应以资金监管协议约定的内容为准。因此，蔡亮认为赵樱未按合同第六条约定的期限办理贷款构成违约的观点，本院不予采纳。根据查明的事实，赵樱已向蔡亮支付购房款108万元(含定金)，向置业担保公司支付监管资金69万元，其申请商业贷款223万元也于2021年4月15日通过银行审批，并未超过资金监管协议第六条约定的期限，本院认定赵樱按约履行上述义务，并不构成违约，有权要求蔡亮继续履行合同。赵樱要求蔡亮办理过户手续以及交房的请求，本院予以支持。赵樱在审理中表示代蔡亮向工行闸北支行归还贷款本金及利息，消除系争房屋上的抵押权，工行闸北支行作为抵押权人也表示同意，本院对此予以确认。工行闸北支行应在欠款结清后，注销其在系争房屋上设立的抵押权。蔡亮也应在抵押注销后将房屋产权过户至赵樱名下，并将房屋交付给赵樱。赵樱已付177万元，还应支付购房余款223万元，但赵樱代为归还贷款本金及利息的总额超过226万元，因此无须再向蔡亮支付购房余款。至于代偿款项超过购房余款的部分，应由蔡亮返还给赵樱，为免讼累，本案中对此一并处理。关于赵樱提出逾期过户违约金的请求，基于双方以资金监管协议变更了过户相关约定，故不再适用合同第十条关于违约金的条款，本院对此不予支持。关于资金监管协议的履行，在买卖合同继续履行的情况下，置业担保公司应将监管资金69万元支付给蔡亮，后续贷款223万元的监管事项，基于本案实际情况不再履行。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告赵樱与被告蔡亮就上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告赵樱于本判决生效之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行还清被告蔡亮所欠借款本金及利息(具体数额以该行在清偿之日的明细为准)；三、第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行于上述欠款清偿之日起十日内，办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告蔡亮于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告赵樱名下；五、被告蔡亮于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋交付给原告赵樱；六、被告蔡亮于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告赵樱返还代偿款(具体数额为原告赵樱实际支付的上述第二项款项减去223万元后的差额)；七、第三人上海市住房置业融资担保有限公司于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向被告蔡亮支付监管资金69万元；八、驳回原告赵樱的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,800元，减半收取计19,400元，财产保全费5,000元，均由被告蔡亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮法官助理 侯家雯书 记 员 侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。