上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77411号原告(反诉被告)：马某，女，1982年2月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹越，德恒上海律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海某某有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX幢地下二层215-217室。法定代表人：吴某，执行董事。委托诉讼代理人：郑丹，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘知文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告马某与被告上海某某有限公司(以下简称某某公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告某某公司向本院提起反诉，本院于2020年11月4日受理后，与本诉合并审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)马某及其委托诉讼代理人徐涛、曹越、被告(反诉原告)某某公司的委托诉讼代理人郑丹到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2021年4月15日、6月17日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)马某及其委托诉讼代理人徐涛、曹越(未参加2021年6月17日的庭审)、被告(反诉原告)瑾栋公司的委托诉讼代理人郑丹到庭参加诉讼。期间双方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金105,000元，包括履约保证金45,000元、质量保证金20,000元、设备保证金10,000元、燃气开通押金30,000元；2.判令被告返还进场费52,500元(进场费共计90,000元，从2020年2月开始无法使用公共区域场地，故90,000元除以24个月乘以14个月得到52,500元)；3.判令被告返还2020年1月11日至2020年1月25日的营业款15,000元；4.判令被告赔偿原告经济损失75,854.63元，包括固定资产损失52,204.63元、可得利益损失23,600元，可得利益按2019年12月和2020年1月的盈利计算，月盈利额2,150元，计算11个月；5.判令被告赔偿原告为本案支出的律师费10,000元。审理中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告返还2019年12月26日至2020年1月25日、2020年2月10日的营业款30,316.87元。事实与理由：被告系案外人XXXXXX有限公司(以下简称XXX公司)的全资子公司，负责XXXXX店的实际运营。2019年3月22日，原告与XXX公司签订《关于XXXXX店之招商合同》，就XXX公司将坐落于本市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢B2层第3号商铺提供给原告经营使用相关事宜达成一致，约定月固定场地服务费15,000元，合同有效期自2019年4月1日至2021年3月31日。同年4月1日，原、被告与XXX公司签订《合同主体变更三方协议》，约定被告取代XXX公司成为上述招商合同的当事人。合同签订后，原告依约及时向被告支付了一系列款项，包括保证金105,000元、进场费90,000元等。原告进场后经营的具体项目为Mybid麻辣香锅，堂食区域在被告提供的公共用餐区域。合同约定了被告应向原告提供的场地服务。2020年2月，由于新冠疫情的爆发，涉案商铺所属的物业方发出公告，声明XXXXX店不再提供堂食服务。由于原告所经营的麻辣香锅以堂食为主，被告不再提供堂食区域，加上疫情本身对餐饮业的影响，直接导致原告无法继续经营。双方合同约定，因不可抗力原因，导致合同无法履行的，任何一方均可以依法解除合同，而无需承担任何责任。故原告在2020年2月上旬就以不可抗力为由与被告协商解除合同，但双方未能达成一致。2020年4月，被告场地开始逐步开放堂食，原告遂准备恢复营业，但发现商铺已经被被告拉电，无法使用。为此原告多次与被告进行交涉，但双方仍无法达成一致。2020年4月23日，被告以原告未付场地服务费为由向原告发送《解除合同通知书》，并于当年5月17日强行收回了涉案商铺，原告在涉案商铺的全部投入均损失殆尽。原告认为被告的上述行为构成违约，应对原告因此受到的各项损失承担赔偿责任。被告某某公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告不同意，合同中约定原告违约的情况下，被告有权没收全部押金和保证金。原告应于使用期开始前10日内支付场地使用费等相关费用，原告2020年1月-3月的相关费用最晚应于2020年1月5日之前支付被告，2020年4月-6月的相关费用应于2020年4月5日之前支付，但原告未支付上述费用，因此原告违约，被告有权解除合同并有权不予退还原告已经交付的保证金、押金。针对原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，进场费一经收取概不退还，因此不同意该项诉讼请求。针对原告的第三项诉讼请求，被告无异议，该结算款由原告向被告主张，因此被告向原告主张固定场地服务费也是合理的，该费用没有在营业款的结算款中扣除。针对原告的第四项诉讼请求，原告违约致合同解除，被告没有义务承担设备损失，合同约定被告无义务就商户改建装修进行补偿，而预期利益损失不存在。针对原告的第五项诉讼请求，被告没有任何违约行为，因此不同意承担原告的律师费。反诉原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《南京XXX商业管理有限公司与马某关于XXXXX店之招商合同》于2020年4月22日解除；2.判令反诉被告立即支付剩余拖欠固定场地服务费40,356.16元(包括2020年1月、2月、4月1日至4月21日的固定场地服务费，15,000元+15,000元+15,000元/月×12个月/年÷365天/年×21天)；3.判令反诉被告立即支付迟延支付固定场地服务费的违约金6,154.31元(其中30,000元自2020年1月1日起计算至实际支付之日止，10,356.16元自2020年4月1日起计算至实际支付之日止，均按日万分之五的标准计算，暂计至2020年10月31日)；4.判令反诉被告立即支付迟延归还场地期间的场地使用费12,328.77元(按每月15,000元的标准计算25天，15,000元/月×12个月/年÷365天/年×25天)；5.判令反诉被告立即支付拖欠的运营服务费12,761.64元(包括2019年12月、2020年1月、2月、4月1日至21日，每月4,000元，2020年2月减半收取，4,000元+4,000元+2,000元+4,000元/月×12个月/年÷365天/年×21天)；6.判令反诉被告立即支付拖欠的能源费12,591.73元(系2019年12月1日至2020年1月31日期间的能源费，包括水费940元、电费6,077.73元、燃气费5,574元)；7.判令反诉被告立即支付迟延支付能源费的利息363.59元(以12,591.73元为基数，自2020年2月1日起计算至实际支付之日止，按2020年1月20日公布的LPR的标准计算，暂计至2020年10月31日)；8.判令反诉被告立即支付反诉原告律师费5,000元。审理中，反诉原告变更第二项诉讼请求中场地服务费的计算截止时间为2020年4月22日，变更第四项诉讼请求中场地使用费的起算时间为2020年4月23日，变更第五项诉讼请求为判令反诉被告立即支付拖欠的运营服务费5,550.68元，变更第六项诉讼请求为判令反诉被告立即支付拖欠的能源费103.75元(包括水费30元、电费58.75元、燃气费15元)，撤回了第七项诉讼请求。事实与理由：2019年3月22日，案外人XXX公司与反诉被告签订《南京XXX商业管理有限公司与马某关于XXXXX店之招商合同》，就XXX公司将坐落于本市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢B2层第3号商铺提供给反诉被告经营使用相关事宜达成一致，合同中对交付日期、合同期限、进场费和固定场地服务费及支付方式、运营服务费和能源费及支付方式、违约责任和合同解除均作了约定。2020年4月1日，XXX公司、反诉被告、反诉原告共同签订《合同主体变更三方协议》，就反诉原告受让招商合同中XXX公司的权利义务等事宜达成一致。在合同履行过程中，反诉被告未按照合同约定期限支付固定场地服务费、运营服务费及能源费，严重损害了反诉原告的合法权利，反诉原告在2020年3月31日、2020年4月3日多次书面向反诉被告发送《催款单》要求按照合同约定付款，但反诉被告对此置若罔闻，反诉原告无奈依照合同约定于2020年4月23日向反诉被告发出书面《解除合同通知书》，通知于2020年4月22日解除双方之间的合同，要求反诉被告付清欠款，返还商铺。后在反诉被告未主动配合归还的情况下，反诉原告于2020年5月17日收回了商铺。反诉原告认为反诉被告未按时支付固定场地服务费、运营服务费及能源费的行为严重违反了合同约定，反诉原告为维护自身合法权益，在多次催讨无果的情况下解除合同合理合法，反诉被告理应付清欠费并支付相应违约金。反诉被告马某辩称，针对反诉原告的第一项诉讼请求，对合同的解除时间不认可，认为合同的解除时间是2020年5月17日，因为该日反诉原告强制将反诉被告清除出场地。针对反诉原告的第二项诉讼请求，不认可，疫情之前反诉被告没有拖欠费用，费用都是从反诉被告在反诉原告处的营业款中抵扣的，反诉被告每月的营业款都是进入反诉原告账户，反诉原告每三个月进行结算，对相关费用进行抵扣，不足部分由反诉被告补缴，反诉原告没有将2019年12月的营业款转给反诉被告。2020年1月25日至2020年5月17日期间，是疫情期间，反诉原告没有提供堂食区域，合同无法履行，因此相关场地服务费应当免除，且从2020年4月开始反诉原告就把涉案商铺的电闸拉掉，导致反诉被告无法经营。针对反诉原告的第三、四项诉讼请求，意见与第二项诉讼请求一致。认可反诉原告的第五、六项诉讼请求。针对反诉原告的第七项诉讼请求，本案系反诉原告违约，强行终止合同，因此其律师费不应由反诉被告承担。经审理查明，2019年3月22日，马某作为乙方，与作为甲方的XXX公司签订《南京XXX商业管理有限公司与马某关于XXXXX店之招商合同》(以下简称《招商合同》)，约定如下内容：甲方将坐落于本市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢B2层的美食广场第3号商铺提供给乙方经营使用，并由甲方为其提供本合同约定的运营管理服务；乙方确认并向甲方承诺，该商铺仅供Mybid麻辣香锅作为餐饮厨房经营使用，经营品类为干锅香锅，并在使用期间严格遵守国家及甲方对该商铺运营管理、该商铺使用、物业管理等各项规定，以及该商铺所在物业管理区域的管理规定或临时管理规定；合同有效期自2019年4月1日起至2021年3月31日止，甲方拟于2019年4月1日前将该铺位交付给乙方，场地服务费计费日自2019年4月1日起；甲方每月的费用收取方式为进场费+月固定场地服务费+运营服务费+渠道服务费+能源费；在合同期限内，乙方进场入驻之前，甲方向乙方就该商铺固定收取一次性进场费90,000元，双方知悉并确认，该进场费用体现了甲方为本合同所述招商业务已付出的场地建设投入、公用设备购置、铺位招商机会预留等实际成本和机会成本，合同因任何原因终止或解除，均将致使甲方产生前述费用成本，该等进场费一经收取概不退还；合同期限内，甲方向乙方提供的场地服务包括提供该商铺的场地和该商铺内设备检查、提供公共用餐区域和公用大堂及该区域保洁、日常全场无线网络和洗碗间共享(不含洗碗服务)、提供场地接单设备设施及配套技术服务、提供外卖订单分拣工作场地及分拣协调服务(场地没有规划的除外)、提供后厨监控和公用水电煤气管道设备维护；月固定场地服务费为15,000元，乙方按季度提前支付，第一次付款2019年4月1日至6月30日共45,000元、第二次付款2019年7月1日至9月30日共45,000元、第三次付款2019年10月1日至12月31日共45,000元、第四次付款2020年1月1日至3月31日共45,000元、第五次付款2020年4月1日至6月30日共45,000元、第六次付款2020年7月1日至9月30日共45,000元、第七次付款2020年10月1日至12月31日共45,000元、第八次付款2021年1月1日至3月31日共45,000元，不足月固定场地服务费计算公式为月固定场地服务费×12÷365×天数，乙方确认首期固定场地服务费于签约当日一次性支付，之后每期场地服务费至少在当期季度开始前提前10日支付，先支付后使用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付部分的万分之五向甲方支付违约金；合同期限内，该商铺的固定运营服务费收费方式为月运营服务费4,000元，乙方按月度支付运营服务费，不足月运营服务费计算公式为月运营服务费×12÷365×天数；合同期限内，该商铺所发生的水、电、气、洗碗费等合称能源费，该商铺产生的独立费用由乙方独立承担，按月支付给甲方，该费用的收取甲方仅提供收据，公共区域及公共设备所产生的水、电、洗碗等费按该场地当期的入驻商户所占铺位数进行分摊，乙方承担的公摊水电洗碗等费用具体以甲方每月提供的明细为准，乙方按月支付，对此乙方不持异议；甲方商铺实施集中统一收银制度，乙方所有销售款项由甲方代为收取，乙方所有平台数据均必须无保留向甲方共享，经营款应汇入甲方或甲方指定账户，乙方应付给甲方的渠道服务费自乙方第一笔销售起开始计算，双方约定以半月为结算周期，甲方在每个结算期的第5个工作日开始与乙方对账，在双方书面或系统确认结算款后的5个工作日内，甲方一次性付清双方对账确认的结款总金额，遇节假日相应顺延，不可抗因素除外；乙方所有商品从该商铺出库完成销售即计入销售总额，乙方应付给甲方的渠道服务费=乙方实收平台结算金额刨除配送费收入×抽佣率，其中堂食抽佣率为该渠道销售额的1%，甲方团餐抽佣率为15%，甲方外卖渠道抽佣率为5%；甲方每个结算期结算给乙方的销售款为实际到账金额-渠道服务费-运营服务费-能源费；签署合同当日，乙方应向甲方支付履约保证金45,000元、质量保证金20,000元、设备保证金10,000元，双方约定，上述保证金在合同有效期内不做任何费用的冲抵，乙方及其员工违反本合同及附件约定，甲方有权扣除乙方上述保证金，合同终止时，甲方收取的上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外(包括但不限于该商铺场地服务费、运营服务费、能源费、食品质量保证、设备设施保证、安全生产保证、违约金等一切费用)，剩余款项应在乙方腾出该商铺场地且归还甲方开具的保证金收据后返还乙方，保证金不足抵充前述费用的，乙方还应继续补足；甲方提供的燃气配置为收费服务，且乙方只能委托甲方申办并开通，乙方需支付该铺的燃气开通押金30,000元，乙方知悉并同意由甲方代为开通燃气，在合同到期终止后，经甲方工程验收该铺燃气配置无任何明显或隐蔽隐患后，由甲方退还燃气开通押金；为维护甲方的整体形象及双方的共同利益，双方同意由甲方对商铺进行统一管理，乙方应严格遵守甲方制订、并在其后根据实际需要不时修正的各方面管理的一切规章制度，乙方接受甲方对该商铺的统一管理；合同签订后甲方在合同地址的美食广场成立新的经营主体，即甲方的全资或控股子公司，由该子公司自动替代甲方承继本合同的权利义务，乙方对此予以确认；除甲方书面同意乙方续约外，乙方应在本合同期满后1日内恢复该商铺原状并返还该商铺；乙方未经甲方书面同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按每日1,000元向甲方支付违约金，甲方有权从结算款中扣除，结算款不足抵付违约金时，甲方有权采用任何方式处理乙方该商铺内的所有设备设施；除另行约定外，乙方返还该商铺时，该商铺及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用的状态，甲方无任何义务就乙方对该商铺或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何的补偿或赔偿，并有权自行处置乙方装饰装修的设施设备；合同期限内，有下列情形之一的，合同解除，其一为该商铺因公共利益需要被依法征收，其二为该商铺因不可抗力原因毁损、灭失，致使乙方不能正常使用的；乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方立即解除本合同，乙方所有已交的包含保证金、押金在内的所有费用均不予退还，若前述费用不足以弥补甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失，具体情形包括(1)乙方擅自改变该商铺用途的，(2)因乙方原因造成该商铺结构损坏的，(3)乙方擅自转让合同项下权利义务的，(4)除非甲方书面同意，乙方擅自更改品牌和经营品类的，(5)乙方利用该商铺从事违法违规活动的，(6)乙方逾期不支付该商铺场地服务费、运营服务费、能源费等费用或欠款累计超过5日的，(7)乙方欠缴应承担的费用累计超过2,000元的，(8)房屋交付后，乙方10日内未将设备进场并正式开业运营的，(9)乙方经营后，全年累计10日未正常经营的(甲方原因的除外)，(10)乙方未经甲方书面同意，自行收取该商铺营业收入，(11)乙方中途要求提前解除本合同的，(12)乙方触发合同第12-3条的，前述情形下，无论甲方是否行使合同解除权，甲方亦有权要求乙方就其违约行为承担纠正违约行为，并赔偿甲方损失，并支付违约金5,000元每次；乙方连续2个月在合同约定的美食广场内销售排名为末位3名时，甲方可提前15日书面通知乙方解除本合同，且无需承担乙方任何损失(第12-3条)；合同期限内，非合同约定的情况，乙方中途提前解除合同的，乙方已交的履约保证金和其他保证金(押金)不予退还，且乙方需补足甲方给予的各项优惠费用；合同期限内，因乙方原因致使合同提前终止或无法继续履行的，乙方已交的燃气开通费或押金(保证金)不予退还；因不可抗力原因，导致合同无法继续履行的，任何一方均可以依法解除本合同，而无需承担任何责任，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的所有自然灾害和意外事件，包括但不限于地震、洪灾、火灾、重大疫情、战争等；合同生效后，双方均应全面履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给守约方造成的损失，包括但不限于守约方为实现债权而支付的律师费、保全担保费、诉讼收费、公证费、鉴定费等。至2019年3月22日，马某按约支付了一次性进场费90,000元、履约保证金45,000元、质量保证金20,000元、设备保证金10,000元、燃气开通押金30,000元、2019年4月1日至6月30日的固定场地服务费45,000元，共计240,000元。2019年4月1日，XXX公司作为甲方、马某作为乙方、某某公司作为丙方，三方签订《合同主体变更三方协议》，约定，某某公司作为XXX公司的全资子公司，自2019年4月1日起，取代XXX公司成为《招商合同》的甲方，XXX公司基于《招商合同》之已履行和未履行的权利义务均归属于某某公司。此后马某入驻XXXXX店开始经营。2020年1月25日系2020年农历年前的最后一天营业，农历年后原定的恢复营业时间为2020年2月2日，但因受新冠疫情影响，实际于2020年2月8日恢复营业，且根据当时疫情防控规定，园区物业管理部门通知暂不开放堂食，可通过外卖方式经营。马某于2020年2月10日尝试经营一天，因生意太差，故未再经营，当日营业款19元。2020年3月24日，马某又尝试经营一天，因生意仍不好，其仍未开始正常经营，当日营业款由马某自行收取。马某表示，其于2020年4月7日到了店里，发现XXXXX店客流很多，因此到某某公司工作人员处表示第二天要开始营业，其再回到店里，发现店里的电闸被拉掉了。马某的员工黄倩于2020年4月上中旬回过一趟店里，当时打开店里的灯的开关，但是灯没有亮，黄倩在店里转了一圈就出来了，没有开其他电器的开关。某某公司否认在2020年4月及之前拉了马某店铺的电闸，表示是在2020年5月17日清场之后才拉了涉案商铺的电闸。2020年3月31日，某某公司向马某发送《催款单(第一次)》，载明根据双方之间的《招商合同》，马某应于2020年4月1日前向某某公司交付2020年4月1日至2020年6月30日的租金即固定场地服务费45,000元但仍未交，要求马某于2020年4月1日前付清欠缴款项，若马某未依照上述付款期限按时足额付款，则某某公司将解除双方间的合同，停止马某的营业活动，同时要求马某承担相应违约责任并赔偿损失。2020年4月3日，某某公司向马某发送《催款单(第二次)》，所载内容除缴款日期变更为2020年4月6日前，并增加要求支付欠款金额按日0.05%计算的滞纳金的内容外，其余内容与《催款单(第一次)》一致。2020年4月23日，某某公司通过微信向马某发送《解除合同通知书》，载明，截至通知书发出，马某仍欠缴2020年4月1日至2020年6月30日的款项45,000元，某某公司曾于2020年4月6日致函要求付清所有积欠费用并告知后果，但马某仍未支付，根据双方之间《招商合同》中违约责任和合同解除的相关约定，现正式通知马某：双方间签订的《招商合同》于2020年4月22日正式解除；马某应立即付清截止解除日的全部欠费；已支付的保证金/押金根据合同约定予以没收；马某应立即将租赁商铺恢复原状并交还某某公司，若未及时返还租赁商铺，某某公司有权自行或委托第三方进入租赁商铺拆除、清理、处置所有遗留设施设备或其他物品，并对租赁商铺及设施设备进行必要修复，因此发生的所有费用由马某承担；马某应立即注销相关以租赁商铺作为经营地址的营业执照登记；马某逾期履行上述义务的，需要按照合同约定承担逾期付款违约金、逾期交还房屋占用费、逾期办理注销事宜的违约金。马某实时收到了该《解除合同通知书》。2020年5月13日，某某公司向马某发送了《告知函》，载明，截至当日，马某未将租赁商铺恢复原状并交还某某公司，若马某未在2020年5月17日结束之前返还租赁商铺，某某公司有权自行或委托第三方进入租赁商铺拆除、清理、处置所有遗留设备或其他物品，并对租赁商铺及设施设备进行必要修复，因此发生的所有费用由马某承担。因马某未自行腾退商铺，瑾栋公司于2020年5月17日将涉案商铺进行清场，并将商铺内所有动产堆放入仓库。马某确认其于2020年11月将存放于仓库内的所有动产出售。某某公司确认于2020年8月将案涉商铺另行出租，马某主张某某公司于2020年6月即将案涉商铺出租，但未能提供证据。案涉商铺所在的本市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢地下2、地下1层属案外人上海XXXXXX有限公司(以下简称XX公司)所有。2019年4月，XX公司与某某公司签订《租赁合同》，约定将本市浦东新区新金桥路1599弄17幢b2层215-217室食堂出租给某某公司用于开设“食云集”美食广场项目，合同期限自2019年1月1日至2024年12月31日，月租金159,688元，2019年1月1日至2019年6月30日为基础免租期，租金采用先付后用的方式，每二个月支付一次，某某公司须在下个租金支付期首日至少十天前支付下期租金，首期租金于签订合同后五个工作日内支付。2020年1月6日和1月22日，某某公司各向XX公司支付159,688元，后一笔备注为“支付门店2月房租”。审理中，某某公司表示，因疫情原因，XX公司未收取某某公司2020年3月的租金，因此某某公司也未向马某主张2020年3月的固定场地服务费；2020年2月，因疫情管制，取消堂食，因此所有商户的运营服务费均减半收取，故向马某主张的运营服务费也减半，2020年3月的运营服务费亦暂不向马某主张；XX公司未向某某公司退还2020年1月和2月的房租。自2019年4月至2020年1月，某某公司向马某支付结算款的情况如下：2019年4月23日支付2019年4月1日至15日的26,781.48元、5月9日支付4月16日至30日的8,767.65元、5月16日支付5月1日至10日的10,131.66元、5月30日支付5月11日至25日的15,735.06元、6月13日支付5月26日至6月10日的14,741.10元、6月27日支付6月11日至25日的16,173.38元、8月29日支付8月11日至25日的19,202.15元、9月17日支付8月26日至9月10日的13,221.15元、10月10日支付9月11日至25日的15,174.87元、11月29日支付11月11日至25日的13,940.71元、12月19日支付11月26日至12月10日的11,211.26元、2020年1月3日支付2019年12月11日至25日的22,479.93元。对此结算款的支付，马某主张，双方一直以来都是采用从营业款中直接扣除固定场地服务费、运营服务费、渠道服务费、能源费的方式进行款项结算的，而瑾栋公司主张，从营业款中扣除运营服务费、渠道服务费、能源费是合同约定的结算方式，但是固定场地服务费并未约定在营业款中扣除，马某应该预付，某某公司也一直要求马某在下一个租赁周期开始之前支付该费用，但马某一直拖欠，因马某有营业款在某某公司处，某某公司根据马某的指示在营业款的结算款中对固定场地服务费进行抵扣，但双方并未合意变更固定场地服务费的交纳方式为在营业款中进行抵扣。马某与某某公司确认，2019年12月26日至2020年1月10日的结算款为15,100.47元，2020年1月11日至1月25日的结算款为15,197.59元，2020年2月10日的结算款为18.81元，上述钱款某某公司尚未向马某支付；2020年2月至5月17日，马某的店铺发生水费30元、电费58.75元、煤气费15元，上述钱款马某尚未向某某公司支付。马某为本案诉讼聘请律师，支出律师费10,000元。某某公司为本案诉讼聘请律师，支出律师费5,000元。马某和某某公司员工发生如下微信对话：2020年2月11日，马某说：“店长啊，你们要是聪明点就赶紧把免租的事情搞定，不要再欺负我们了，不能正常营业，还让我们付房租，你觉得合理吗？”“现在的问题就是疫情期间的房租谁承担的问题”。对方：“一共2.6万多，我让财务查过了”。马某：“算上上个月的3,000没？”对方：“算了”。接着对方发了一张截图，然后马某说：“那我也要算一下，你可以先把一月的房租扣了”，“这是截止到1月10号的对不？”2020年3月20日，某某公司员工告知马某：“没有完全开放，可以堂吃，一人一座”，“不用什么通知，防控我们会做，你们营业期间带好口罩，消毒工作，检查食品，卫生”。马某另提供购买厨房用品、经营用品的部分购物凭证，以证明其为店铺开张支出的费用。马某另主张其曾以发生疫情、属不可抗力为由向某某公司提出解除合同的协商，但某某公司未同意，因此合同继续履行，马某认为合同在2020年5月17日瑾栋公司强制清场之时解除。瑾栋公司否认马某曾以不可抗力为由向其提出过解除合同的主张。关于已收取的各类保证金、押金是否应退还，瑾栋公司主张，根据合同约定，在因马某原因导致合同解除时，上述保证金、押金作为违约金予以扣除，且应有惩罚性，不应仅考虑损失的补偿性。马某则主张自身未违约，即使是因其原因导致合同提前解除，违约金也过高，瑾栋公司无损失，因此各类保证金和押金应全额返还。以上事实，有马某提供的《招商合同》《合同主体变更三方协议》《关于新冠疫情复工的防疫通知书》、各类微信聊天记录截屏打印件、订单详情截图打印件、《解除合同通知书》《告知函》《法律服务委托协议》、律师费发票及支付凭证、收据、中国银行交易流水明细清单、证人证言、转账记录、照片，瑾栋公司提供的《招商合同》《合同主体变更三方协议》《通知缴款单》《催款单(第一次)》《催款单(第二次)》、照片打印件、各类微信聊天记录截屏打印件、《解除合同通知书》、网上支付跨行清算业务、网上银行电子回单、《租赁合同》《律师聘请合同》、律师费发票及支付凭证、能源费抄表数据、《情况说明》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马某和XXX公司签订了《招商合同》，又与XXX公司、某某公司签订了《合同主体变更三方协议》，上述两份合同均有效成立，因此，马某与某某公司之间形成了租赁合同关系，双方均受《招商合同》的约束。本案的争议焦点之一在于瑾栋公司是否有权解除合同。根据法律规定，合同解除分为法定解除和约定解除。其中，法定解除包括因不可抗力致使不能实现合同目的这一种情形，而《招商合同》亦约定了，因不可抗力原因，导致合同无法继续履行的，任何一方均可以依法解除本合同，而无需承担任何责任，不可抗力包括重大疫情。本案合同履行过程中，遭遇了新冠疫情，但从本案实际情况来看，疫情虽对合同履行造成了一定的影响，但并未达到导致合同无法继续履行的程度，而且从马某提供的与某某公司员工的微信聊天记录来看，马某在疫情后仅对疫情影响期间的租金是否需要继续支付有疑问、与某某公司进行协商。马某现主张其曾向瑾栋公司提出过不可抗力解除合同，遭某某公司否认，而马某亦未能提供证据证明该节事实，且根据其自己的陈述，其提出该意见，遭某某公司否认后，其也认可合同继续履行，且从其之后的一系列尝试营业的行为，也无法得出合同已经因为疫情这一不可抗力由其提出而解除。因此，本案不存在合同因不可抗力而解除的情况。本案也不存在其他法定解除的情形。关于合同的约定解除，包括协商解除和约定解除权。本案双方不存在协商解除合同的情形。而关于约定解除权，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《招商合同》中约定，在马某逾期不支付该商铺场地服务费、运营服务费、能源费等费用或欠款累计超过5日，以及欠缴应承担的费用累计超过2,000元时，某某公司均有权解除合同。又根据《招商合同》约定，场地服务费按季度提前支付，每期场地服务费至少在当期季度开始前提前10日支付，先支付后使用。从本案查明的事实来看，除了第一期场地服务费，马某系提前支付的外，后续场地服务费，其均未提前支付。对此，马某辩称双方对场地服务费的支付方式已经进行了变更，改为在营业款中扣除，但某某公司予以否认，而马某对此并未提供充分证据予以证明，且根据马某2020年2月11日与瑾栋公司员工的微信聊天记录，马某询问某某公司还欠其多少营业款，在某某公司工作人员回复后，马某询问了是否算上了上个月的3,000元，却并未询问是否已经扣除了场地服务费，而是在此后表示“你可以先把一月的房租扣了”，从马某的该表述无法得出双方已经在合同履行过程中以实际行动对场地服务费的交纳方式作出了变更，故，马某的该主张本院不予支持。马某应在2020年第二季度开始前提前10日支付第二季度的固定场地服务费，但其一直未支付，迟延付款时间已远超5日，金额亦远超2,000元，合同约定的解除条件成就，某某公司有权行使解除权。且某某公司主张解除合同系基于马某未支付2020年第二季度的固定场地服务费，当时疫情已趋于平稳、食云集的营业也逐步恢复，不存在某某公司利用疫情恶意解除合同损害马某利益的情况。本案争议焦点之二在于合同解除的时间。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。某某公司于2020年4月23日向马某发送了《解除合同通知书》，马某于当日通过微信收到该通知书，因此，双方之间的《招商合同》解除的时间应为2020年4月23日。本案争议焦点之三在于马某应支付瑾栋公司的各项费用。其一，关于固定场地服务费。马某未支付2020年1月至合同解除之日的固定场地服务费，虽然该时间段涉及到疫情，但某某公司已经根据实际情况不主张2020年3月的固定场地服务费，因此，某某公司主张2020年1月、2月、4月1日至22日的固定场地服务费，本院予以支持，该时间段固定场地服务费确定为40,849.30元。其二，关于场地使用费。瑾栋公司主张马某支付2020年4月23日合同解除之日起至2020年5月16日清场前一日止的场地使用费，因该时间段马某既未以诉讼或仲裁形式对瑾栋公司解除合同提出过异议，又未对场地进行主动清退，其主张的某某公司拉其电闸也没有充分证据予以证明，因此，某某公司该主张，本院予以支持，场地使用费确定为11,835.60元。其三，运营服务费。因双方均确认2020年1月25日之前的营业款经结算后的金额，因此马某欠付的运营服务费自2020年1月26日开始，某某公司自愿按2020年2月减半、2020年3月不主张的方式结算运营服务费，本院予以支持。根据合同约定，其主张运营服务费5,550.68元，本院予以确认。其四，能源费。某某公司主张马某欠付能源费103.75元，马某对此认可，本院亦予以确认。其五，固定场地服务费的违约金。根据《招商合同》约定，每期场地服务费至少在当期季度开始前提前10日支付，先支付后使用，逾期支付的，每逾期一日，需按未支付部分的万分之五向甲方支付违约金。现马某逾期支付固定场地服务费，某某公司主张其中30,000元自2020年1月1日起计算违约金，其中10,356.16元自2020年4月1日起计算违约金，并自愿放弃一天的固定场地服务费的违约金，系对自身权利的处分，符合合同约定，本院予以支持，某某公司主张的违约金的计算标准亦符合合同约定且未违反法律规定，本院亦予以支持。其六，律师费。《招商合同》约定违约方除向守约方承担违约责任外，还应赔偿守约方包括律师费在内的损失，因此，某某公司主张马某支付其律师费5,000元，有合同依据，本院予以支持。本案争议焦点之四在于某某公司应支付马某的各项费用。其一，各类押金、保证金。马某按约向某某公司支付了履约保证金45,000元、质量保证金20,000元、设备保证金10,000元、燃气开通押金30,000元。《招商合同》虽在保证金收取条款中约定，三类保证金在合同有效期内不做任何费用的冲抵，并在合同终止时进行结算，予以返还或补足，燃气开通押金在合同到期终止后，经瑾栋公司工程验收该铺燃气配置无任何明显或隐蔽隐患后由某某公司退还，但在合同违约责任中，双方约定，若因马某违反合同约定导致合同符合约定解除事项而被某某公司解除的，马某所有已交的包含保证金、押金在内的所有费用均不予退还，若前述费用不足以弥补某某公司损失的，某某公司还有权要求马某赔偿损失；合同期限内，因马某的原因致使合同提前终止或无法继续履行的，马某已交的燃气开通费或押金(保证金)不予退还。从该约定可以看出，在违约责任中，保证金、押金在因马某违约导致合同提前解除的情况下，性质变更为了违约金，因本案确系马某违约而解除，因此某某公司有权主张违约金。根据上述约定，违约金达到了105,000元，对此，马某认为过高。本院认为，根据某某公司因提前解除《招商合同》可能产生的损失，105,000元违约金确属过高，马某主张涉案商铺于2020年6月已再行出租，但未能提供证据证明，根据某某公司自认的涉案商铺于2020年8月再行出租，考虑某某公司可能存在的损失，违约金确定为45,000元，剩余的保证金和押金计60,000元，由某某公司返还马某。其二，关于一次性进场费。根据《招商合同》约定，一次性进场费体现的是某某公司为合同所属招商业务已付出的场地建设投入、公用设备购置、铺位招商机会预留等实际成本和机会成本，合同因任何原因终止或解除，均将致使某某公司产生前述费用成本，一经收取概不退还。因此，马某要求某某公司退还一次性进场费，依据不足，本院不予支持。其三，关于营业款。双方已经确定某某公司未支付马某的结算款为30,316.87元，本院予以确认。其四，关于经济损失。马某主张其固定资产损失，但未能提供足够证据证明，且根据马某庭审陈述，其已经将某某公司清场后堆放在仓库的所有动产自行变卖。因此，马某主张固定资产损失，本院不予支持。马某另主张可得利益损失，但本案系因马某违约导致合同解除，因此其该项主张，本院亦无法支持。其五，关于律师费。《招商合同》约定违约方除向守约方承担违约责任外，还应赔偿守约方包括律师费在内的损失。本案中，因马某违约导致合同解除，故其向某某公司主张律师费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)马某与被告(反诉原告)上海某某有限公司之间的《南京创普客商业管理有限公司与马某关于食云集东方万国店之招商合同》于2020年4月23日解除；二、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司固定场地服务费40,849.30元；三、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司固定场地服务费按日万分之五计算的违约金，其中30,000元自2020年1月1日起计算至实际清偿之日止，10,356.16元自2020年4月1日起计算至实际清偿之日止；四、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司场地使用费11,835.60元；五、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司运营服务费5,550.68元；六、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司能源费103.75元；七、原告(反诉被告)马某于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海某某有限公司律师费5,000元；八、被告(反诉原告)上海某某有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)马某履约保证金、质量保证金、设备保证金、燃气开通押金共计60,000元；九、被告(反诉原告)上海某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马某营业款30,316.87元；十、驳回原告(反诉被告)马某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,405元，由原告(反诉被告)马某负担3,348元，被告(反诉原告)上海某某有限公司负担2,057元；反诉案件受理费818元，由原告(反诉被告)马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈永妍人民陪审员  曹跃春人民陪审员  顾菊芳二〇二一年六月三十日书 记 员  李 灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。