天津自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0319民初929号原告：艾丽华，女，1974年9月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王建斌，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范思松，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。被告：陈慧娟，女，1987年8月15日出生，汉族，住吉林省蛟河市。原告艾丽华与被告陈慧娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，因被告下落不明，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾丽华及其委托诉讼代理人王建斌、范思松到庭参加诉讼，被告陈慧娟经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告艾丽华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告拖欠的租金34933.33元(2019年7月15日至2019年11月25日)及滞纳金18440元(滞纳金暂计至2021年3月1日);2.请求依法判令被告支付原告物业管理费(2018年7月15日至2019年11月25日)21010.12元;3.请求依法判令被告支付原告取暖费5901.08元及违约金4516.88元;4.请求依法判令被告支付原告恢复原状的费用共计13790元;5.请求依法判令被告支付拖欠原告电费440元(上述费用共计99031.41元)；6.本案案件受理费由被告承担。事实和理由:2018年8月4日，原告与被告经中介方介绍签订《房屋租赁合同》,约定原告将其所有的位于天津市滨海新区××号房屋出租给被告居住,租赁期限自2018年7月15日起至2023年7月15日止,月租金为人民币8000元,由乙方（被告）承担租赁期间的水费、电费、煤气费、物业管理费、暖气费等费用。后被告口头说明退租并承诺将其改造的地方恢复原貌,并承诺结清所有费用,但被告至今未向原告支付任何费用,原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告陈慧娟未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。被告陈慧娟未发表质证意见且未提交证据。对原告提交的证据，经审查，具有真实性、合法性和关联性。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告艾丽华系滨海新区中新天津生态城慧风溪以北、中新大道以西依水园7号楼-6号房屋的所有权人。2018年8月4日，原告（出租方、甲方）艾丽华与被告（承租方、乙方）陈慧娟及中介方（丙方）天津天和源房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》（编号：0001267）。合同约定甲方将其拥有位于天津市滨海新区××的房屋租给乙方使用，用途为居住，房屋建筑面积257平方米。该房屋租赁期限共60个月，自2018年7月15日至2023年7月15日止。该房屋月租金为人民币8000元，按年付支付，支付时间为每年到期前10日内交付，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过七天，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。乙方承担租赁期限内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、暖气费和有线收视费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用。租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或室内设施进行装修或改动，须经甲方书面同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿。为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付乙方8000元作为押金。乙方若无违约甲方应于房屋租赁期满时将此押金全部归还乙方。甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期七天仍不履行，乙方有权终止合同。甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，乙方可据实追索甲方责任。租赁期内如甲乙双方有一方违约未履行合同期满，违约方以押金作为违约金赔偿对方，若违约金不足弥补对方损失的，应另行赔偿。合同签订后，原告依约将房屋交付被告承租使用。被告已将2018年7月15日至2019年7月14日期间的房租交付原告。2019年3月15日，天津生态城能源投资建设有限公司向依水园小区7栋6门采暖用户做出《2018-2019采暖季居民用热计量告知书》，告知涉案房屋2018-2019采暖季热量表数值，并提示供热采暖费的计算方式。原告收到要求缴纳采暖费用的短信后告知被告交纳采暖费用，被告并未交纳。2019年12月18日，原告交纳采暖费用5901.08元及违约金4516.88元。2020年3月30日，原告向涉案房屋所在小区物业服务公司交清2018年7月17日至2020年3月31日期间的物业服务费26364.7元。庭审中，原告述称因被告欠付2019年7月15日以后的房租、物业费等，原告、涉案房屋租赁合同中介方经手人王某、涉案房屋所在小区物业管家崔某于2019年11月10日共同前往被告承租房屋协商解决欠费事宜，被告口头承诺将于2019年11月15日前将改造的涉案房屋恢复原状并退租，同时承诺在2019年11月15日当日结清所欠租金、物业费、采暖费和能源费等费用。王某、崔某出庭作证确认上述事实。因被告并未于2019年11月15日交清欠付费用，并承诺于2019年11月25日进行退租交接，原告及王某于2019年11月25日共同前往涉案房屋，发现被告已经无法联系。原告述称因采取清除地下室隔断、修复损坏地板、更换门锁等恢复原状措施支付13790元，同时确认收取被告交纳的8000元押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告艾丽华与被告陈慧娟及中介方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。该合同对原告艾丽华及被告陈慧娟均具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。关于原告要求被告支付2019年7月15日至2019年11月25日房屋租金及滞纳金的主张。被告承租原告涉案房屋，应当按照合同约定按期支付房屋租金。被告2019年7月15日以后租金并未支付，原告及中介方、物业管家于2019年11月10日与被告协商欠费支付事宜，被告口头承诺将于2019年11月15日交清欠费并退租。因届期未支付，被告再次口头承诺于2019年11月25日进行退租交接。后被告无法联系。因原告认可被告已经口头做出于2019年11月25日退租的意思表示，同时主张涉案合同已于2019年11月25日协商一致解除。被告应向原告支付2019年7月15日至2019年11月25日期间的房屋租金34933.33元。至于滞纳金，根据合同约定，房屋租金按年支付，支付时间为每年到期前10日内支付。每逾期一天，被告需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过七天，原告有权收回出租房。被告欠付2019年7月15日以后的房屋租金，原告主张该租金应于2019年7月15日前10日内交付，被告逾期交付租金，应属违约。同时原告亦有权根据合同约定收回出租房，防止损失扩大。合同约定的滞纳金标准显然过高，而被告的违约行为又确实导致原告该部分租金资金占用期间的利息损失，本院酌情认定被告应以未付租金34933.33为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月25日至2021年3月31日期间的利息作为违约的滞纳金，超过该部分的滞纳金主张，本院不再支持。关于原告要求被告支付物业管理费（2018年7月15日至2019年11月25日）、暖气费及违约金、电费的主张。根据合同约定，被告作为承租方承担租赁期限内的水费、电费、物业管理费、暖气费等费用。现被告并未依约支付2018年7月15日至2019年11月25日期间的物业管理费、2018-2019年度采暖季暖气费，原告为此分别支付21010.12元、5901.08元，该两部分费用应由被告向原告支付。至于未按期缴纳暖气费导致的违约金4516.88元，该暖气费用虽应由被告负担，被告逾期交付产生违约金，但原告作为房主，亦已收到催缴暖气费用的短信。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告迟交暖气费用后，作为房主亦应采取措施，防止损失扩大。现原告迟至2019年12月18日缴纳暖气费用，其并未采取合理措施方式损失扩大，对由此产生的违约金4516.88元，应由原告自行负担。至于电费一节，虽应由被告负担，但房屋租赁合同仅载明电卡余额为591元，且证人证言亦不能证明被告欠付电费金额。故对原告要求被告支付拖欠电费440元的主张，因无证据，本院不予支持。关于原告要求被告支付恢复原状费用13790元的主张。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据涉案合同约定，租赁期内被告因使用需要对出租房屋或室内设施进行装修或改动，须经原告书面同意并经政府有关部门批准，原告有权对装修或改动进行监督。现并无证据证实被告就地下室隔断的搭建已经取得原告的书面同意，其采取的新建隔断行为已属违约，被告应当将原告房屋恢复原状。现被告无法取得联系，原告自行恢复原状产生费用13790元，应由被告负担。鉴于被告已经预先支付押金8000元作为合理并善意的使用房屋和配套设施的保证，如无违约，原告应于房屋租赁期满时退还被告。原告虽称因被告前期逾期交付房租，该押金应该没收。但就该主张，原告并未提交证据，且即便被告逾期交付房租，原告也无证据证实该逾期交付房租行为导致其损失达8000元。对原告已经没收押金的主张，本院不予采纳。现被告已经违约，应将该8000元押金作为违约金补偿原告损失。折抵后，被告尚应支付原告恢复原状的费用5790元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈慧娟于本判决生效之日起十日内给付原告艾丽华2019年7月15日至2019年11月25日期间的房屋租金34933.33元,并以34933.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2019年11月25日至2021年3月31日期间的利息；二、被告陈慧娟于本判决生效之日起十日内给付原告艾丽华2018年7月15日至2019年11月25日期间的物业管理费21010.12元；三、被告陈慧娟于本判决生效之日起十日内给付原告艾丽华2018-2019年度采暖季暖气费5901.08元；四、被告陈慧娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告艾丽华恢复原状费用损失5790元；五、驳回原告艾丽华的其他诉讼请求。被告陈慧娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2276元、公告费300元，由被告陈慧娟负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  黎增堂人民陪审员  陈立群人民陪审员  李国芹二〇二一年五月十九日书 记 员  冯美燕附相关法条：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。