河南省修武县人民法院民 事 判 决 书(2015)修民重字第00012号原告(反诉被告)谢正恩，男，1965年10月8日出生，汉族，住孟州市。委托代理人张启平，金研律师事务所律师。被告(反诉原告)河南金中置业有限公司，住所地：修武县七贤大道中段路东，机构代码为55161778-7。法定代表人赵金中，董事长。委托代理人刘喜庆，河南云台律师事务所律师。原告（反诉被告)谢正恩（以下简称原告）诉被告(反诉原告)河南金中置业有限公司（以下简称被告金中置业）房屋租赁合同纠纷一案，2015年6月4日本院作出（2015）修民二初字第9号民事判决书。原告谢正恩不服判决提起上诉，焦作市中级人民法院审理后发还本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢正恩及其代理人张启平、被告金中置业委托代理人刘喜庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢正恩向本院提出诉讼，请求判令：确认原、被告解除合同；2、因进货后经营停止造成的损失319775.4元；3、赔偿原告装修费用347752元以及鉴定费6000元，合计353752元；4、房屋租赁保障金10000元，被告双倍返还20000元，经营设施保障金10000元，被告双倍返还20000元；返还房屋配套物业费4005元；5、本案的诉讼费及反诉费由被告承担。原告主张的事实和理由是：原、被告于2013年8月签订房屋租赁合同。按照合同规定，租赁房屋位于修武县××商业文化步行街××号，上下两层框架结构，建筑面积317.55平方米，租赁期限从2013年10月1日起至2020年4月1日止，共计陆年零陆个月。第一年2013年10月1日起至2015年4月1日免交房屋租金，第二、三年2015年4月1日起至2017年4月1日为房屋优惠租金期，第四至六年2017年4月1日起至2020年4月1日不再对房屋租金进行优惠，每月每平方租金按30元计算。原告向被告缴纳经营保证金10000元，免费使用期过后，房屋租金每半年缴纳一次。被告按照合同规定保证原告的正常经营，不得对原告经营进行干涉和破坏。在合同签订时，被告还口头承诺，在2013年12月前，将商业街外围门面房拆除，保证消费者能顺利进入商业街，绝不会影响到服装店的客流量。合同签订后，原告严格按照合同规定履行义务，而被告却未遵循约定，至今也未对商业街外围门面房拆除，严重影响了原告服装店的客流量。同时，2014年8月被告还提出重新签订合同，要求将免交房屋租金期限从2015年4月提前至2014年12月，在新合同中，被告还拒绝加盖公司公章，只是由被告法定代表人赵金中的儿子代为签字。原告拒绝后，被告在原告不知情的情况下，先后两次中断对原告服装店的水、电供应，并指使公司保安、司机对原告服装店服务人员进行恐吓，强行关闭服装店大门，致使原告服装店从2014年8月22日至今都没有开门营业。原告认为其已全面履行了合同义务，而被告多次违反合同规定，甚至采取违法手段干扰原告正常经营，给原告带来重大经济损失，被告应当赔偿。原告谢正恩向本院提交的证据有：1、2013年8月2日原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，以此证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，按照合同约定，交付房租未到期，原告不应向被告交付租金，被告应赔偿原告装修损失。证人徐某、张某、赵某、牛某1的书面证言各一份和证人都某、薛某1、姬某、李某、秋某、马某、牛某2、蒋某电话通话录音，以此证明在租赁期间被告停水停电，不让原告经营的事实。3、证人姬某、马某、李某、薛某2、高某电话通话录音和金中商业步行街平面图以及照片28张，以此证明金中商业步行街商铺入驻率低，被告承诺原告有新世纪广场，但至今没有，欺骗原告。4、范某证明材料一份，以此证明原告停业后，于2014年11月份将店内商品全部拉走。5、装修票据、保证金票据、赵金中收款收据。以此证明原告损失。6、解除合同通知书一份；7、两张相片，证明被告没有按合同约定对相关新世纪广场没有履行其建设新世纪广场的义务，因为至今被告尚没有履行完毕建设新世纪广场的义务。8、提交高某、薛某2、李秋某视频录音证据；9、申请证人范某出庭作证。10、工商银行储蓄卡刷卡记录和信用卡的刷卡记录、厂家出具的发货记录单、私人借贷的协议书和欠款欠条、剩余货物清单。以证明原告经营进货情况和因停业给原告造成的经营损失。11、原告与赵金中的通话记录、与服务员的通话记录。经原告申请，本院委托河南泉华工程造价咨询有限责任公司对原告的装修工程进行了鉴定，该公司出具了豫泉华[2016]建价鉴字第7号司法鉴定书。鉴定结论为装修工程总造价347752元。被告金中置业辩称：1、同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，合同解除的原因是由于原告违约行为造成的，原告要求被告支付损失于法无据；2、金中步行街在竣工之初就存在西、南二个出入口，完全能够满足顾客的通行；3、原告认为被告存在两次中断水电的行为不是事实，原告之所以未营业，是其对经营风险的评估有误而形成的，不是被告的原因而导致的，被告不可能也不会实施驱赶商户的行为。被告金中置业提起反诉，请求判令：依法确定金中置业公司解除房屋租赁合同通知书合法有效；2、判令谢正恩支付金中置业公司房屋实际租赁费93490元（计算至2016年8月24日）并交付租赁房屋；3、案件受理费由谢正恩承担。被告提起反诉主张的事实和理由：2013年8月2日，金中置业公司与原告谢正恩签订为期六年的商铺租赁协议，为了促使谢正恩尽快投入运营，繁华金中商业步行街，金中置业公司特意免除谢正恩18个月的房租。但根据合同第二条第一项“租赁期间，一次缴纳一年房租，每次缴纳时间提前一年”的规定，谢正恩应当在2014年4月1日前缴纳2015年4月1日至2016年4月1日的租金57159元。2014年4月1日金中置业公司多次通知谢正恩提前缴纳租金，而谢正恩在评估过经营风险后，有意采取拒绝缴纳租金的方式来终止合同。2014年11月18日金中置业公司在多次催促谢正恩缴纳租金未果的情况下，根据合同第三条第三项规定，向谢正恩下发了解除房屋租赁合同通知书。现谢正恩在免租期限即将届满前，恶意提起诉讼，即免费使用了房屋，又规避了市场风险，严重损害了金中置业公司的合法权益。因此请求法院判令谢正恩赔偿损失。被告为支持自己的观点，交了下列证据：1、2013年8月2日原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，以证明原告违约。同时证明在2014年4月1日原告应交纳半年的房租，原告一直未交纳，直至2015年3月1日前原告仍未交纳上半年的房租，原告逾期交纳房租，构成违约，应承担违约责任。2、2014年11月16日解除合同通知书、申通快递详情单、快递信息查询各一份，以此证明由于原告长期拖欠租金并长期关闭房门不经营，导致合同目的无法实现，被告才通知解除合同，原告于2014年11月18日收到该通知。金中商业步行街现状照片4张，以此证明原告的店铺处于关闭状态，金中商业步行街能够完全满足客户通行，不存在原告所说的无法满足客流量。根据原、被告的举证、质证意见本院分析认证如下：对双方无争议的证据，本院已记录在案。原告谢正恩提交的证据2、3、7、8、9不能证明被告单方违约故意采取不正当手段驱赶原告，所以本院不予采信。原被告所提交的其他证据，结合原被告的诉辩意见本院予以综合采信，证明的案件事实如下：原、被告于2013年8月2日签订房屋租赁合同。协议载明：“出租方（甲方）河南金中置业有限公司，承租人（乙方）谢正恩。……第一条：甲方房屋产权坐落在修武县××商业文化步行街××号商铺，上下两层框架结构，该店建筑面积为317.55平方米，甲方就房屋竣工现状租赁给乙方经营使用，乙方负责房屋的装修整改，并承担房屋装修玻璃门窗等整改费用。第二条：（1）租赁期自2013年10月1日起至2020年4月1日止。期限陆年陆个月，一次缴纳一年房租，每次缴纳时间提前一年，以此轮推期满为止。……（3）甲方负责被租赁房屋水电入户，乙方使用缴费。如乙方需要对房屋改造装修，必须书面申请，甲方同意后，方可以改造装修，改造装修期间发生的一切费用，都由乙方自行承担，甲方概不负责。（4）房屋租赁合同期满后，乙方交清在经营期间的房屋租金及水、电、煤气、电话、物业管理等相关费用，经甲方对房屋验收无误，乙方先将房屋移交甲方后，甲方将乙方的经营保证金无息退还。……第四条：甲方给商户的两年优惠政策，乙方缴纳经营保证金壹万元，签订房屋租赁协议。租金缴纳办法如下：（1）第一年免房屋租金，自2013年10月1日至2015年4月1日为免交房租期。（2）第二年为优惠房屋租金期，房屋租金优惠后，自2015年4月1日至2016年4月1日，合计年租金缴纳为57159元。（3）第三年为优惠房屋租金期，房屋租金优惠后，自2016年4月1日至2017年4月1日，合计年租金缴纳为91454元。（4）第四年为房屋使用租金不优惠，自2017年4月1日至2018年4月1日，每月每平方米租金为30元，合计年租金缴纳为114318元。……出租方河南金中置业有限公司公章，承租方谢正恩签名并捺印。时间2013年8月2日。合同签订时，双方在合同最后一页落款日期后添补了“缴租方式：每年提前1个月交半年房租”的内容。合同签订后，被告将修武县××商业文化步行街××号商铺交付原告使用。原告对租赁房屋进行了装修，并免费进行了经营。经营期间，原、被告双方因交纳租赁费的时间等事宜产生矛盾，原告于2014年9月5日将店关门停业，2014年11月将店内全部商品拉走。为此，原告提起诉讼、被告提起反诉为本案事实。另查明，2013年11月18日被告通知原告解除合同。诉讼中原被告双方均同意解除2013年8月2日房屋租赁合同。所涉及的房屋内原告的商品原告已拉走，房屋关闭已落锁。诉讼中原告主动要求将钥匙交给被告，被告未接收，2016年8月24日经本院协调，原告将房屋钥匙交给被告同时将房屋移交给被告。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同生效后，原、被告按合同约定均履行合同义务，由于原、被告在签订房屋租赁合同时，对交纳租赁费的具体时间约定不明确，双方对何时交费产生争议，致使原告停止经营，未能实现合同目的。为此，原、被告均有过失。由此给原、被告造成的损失应当适用公平原则分担。其中原告装修总造价为347752元，分别为装饰部分、服装道具部分、其他部分共三类。其中的其他部分构成为电脑、发光字、背景音乐、监控系统、中央空调等是属于与原告专项装修联系不紧密且原告带走仍可以利用的物品，被告也表示不愿承担；所以应当由原告带走。因原告在诉讼中与被告达成协议表示放弃，所以可以归被告所有且被告不承担原告相应损失。装饰部分、服装道具部分共计321072元，应当参照双方合同期限6.5年计算折旧；在扣除原告使用期的折旧321072÷6.5×1＝49395.69元后，下余271676.31元由双方分担。原告交给被告的押金10000元，因合同不再履行，被告应予以退还。原告主张的进货经营损失和被告主张的租金损失，应适应公平原则，由原被告各自承担。原被告的其他损失也应当适用公平原则各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告谢正恩和被告河南金中置业有限公司于2013年8月2日签订的租赁合同。二、原告装修及留在租赁房屋内的物品归被告河南金中置业有限公司所有，被告河南金中置业有限公司给付原告谢正恩装修费用相关损失135828.16元，于判决生效后十日内付清。三、被告河南金中置业有限公司返还原告谢正恩经营保证金10000元；于判决生效后十日内付清。四、驳回原告谢正恩其他诉讼请求。五、驳回被告河南金中置业有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5880元由原告谢正恩承担。反诉费2317元由被告河南金中置业有限公司承担。鉴定费6000元原被告各半承但；由被告承担部分暂由原告垫付，在执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 范 鑫审判员 郑 蕾审判员 姜甜甜二〇一六年十一月二十八日书记员 李小胖