江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初12570号原告：江苏沙钢物资贸易有限公司，住所地张家港市锦丰镇。法定代表人：李旭，总经理。委托诉讼代理人：冯圣荣，公司法务。被告：常华，男，1979年9月20日出生。原告江苏沙钢物资贸易有限公司（以下简称沙钢贸易公司）与被告常华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告沙钢贸易公司的委托诉讼代理人冯圣荣到庭参加了诉讼。被告常华经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告沙钢贸易公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2判决被告支付自2019年8月1日起至2020年12月底的租金60万元；3、被告支付自合同解除之日起至原合同约定的租赁期限届满之日止的租金3%计算的违约金；4、被告支付诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年1月7日签订了一份房屋租赁合同，由被告承租原告名下的位于张家港市暨阳中路158号三楼的房屋用于经营KTV歌厅，双方约定了年租金、租金支付方式、违约责任等权利义务。2019年5月2日，因被告称经营困难、资金紧张，双方就签订了一份租赁合同补充协议，就租金及物业费的支付时间进行了调整。被告自2019年8月起就开始拖欠租金，后经原告多次催讨未果。为维护原告的合法权益，故来院起诉。被告常华未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于张家港市杨舍镇暨阳中路158号Ｍ101、Ｍ201、Ｍ301房屋系沙钢贸易公司单独所有，套内面积分别为1116.7㎡、980.32㎡、1100.73㎡，产权证号为张房权证杨字第××号，登记日期为2012年5月16日。2016年1月7日，沙钢贸易公司（出租方、甲方）与常华（承租方、乙方）签订一份编号为SFW01-2015《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于本市暨阳中路158号大楼的三层出租给乙方使用，面积约为1250㎡，出租的房屋为框架结构，出租给乙方作KTV歌厅，租期8年，从2016年1月7日起至2024年1月6日止，年租金43万元，第一年租金半年支付一次，自合同签订之日起5个工作日内支付20万元，下半年租金23万元于2016年7月1日前支付清，从第2年起，租金每年支付一次，必须于每年12月31日前支付清；租房保证金5万元整，于签订之日支付；乙方在租赁期间内使用的水、电、通讯和其他一切费用均由乙方自行承担；水电收取与物业管理费双方另行签订协议，与本合同同具法律效力；乙方向甲方按合同收费标准按时交纳各种费用；乙方对租赁房屋装潢时，应把图纸报甲方审核后实施，且不得破坏原结构，如有违反，而恢复原貌并处以2000元以上罚款，在退房时甲方对乙方的装潢不作补贴；乙方有以下情形之一，甲方可解除本合同：……⑶乙方不按规定的时间和形式交付其他费用，拖欠达一星期……合同解除或者终止的，乙方应在十日内搬迁……如因乙方原因造成合同终止或解除协议，乙方应当赔偿甲方相当于本合同未履行期间租金总额3%的违约金。合同下方甲方签章栏由相关人员签字确认，并加盖了沙钢贸易公司公章，落款日期为2015年12月31日，乙方签章栏由常华签字确认，并留有电话号码137××××9367，落款日期为2016年1月7日。2020年9月30日，沙钢贸易公司通过EMS方式向常华邮寄了《催缴租金通知书》，主要内容为：双方分别于2016年1月7日及2019年5月签订了房屋租赁合同及补充协议（约定年租金43万元及物业管理费1.2万元），自2019年7月起你一直拖欠租金及物业费，至2020年9月30日止，你已累计拖欠租金及物业费501589元，经我方多次催讨未果，故发函通知你自收到本通知书起7个工作日内缴清全部租金，否则将按约解除租赁合同。经查询，该邮件于2020年10月2日显示本人签收。沙钢贸易公司通过其工作人员于2021年1月23日向常华微信（微信号：×××，昵称：橡树）发送了《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》（载明：我司与你方于2016年1月7日签订了《房屋租赁合同》，因你已严重拖欠租金，经我司多次催缴未果，达到约定的解除条件，我司决定解除与你的合同，请于2月1日前交还钥匙、结清租金及各项费用，我司将在2月1日采取强制停电停水，由此造成一切损失由你方自行承担）。庭审中，沙钢贸易公司出示了微信聊天记录的原始载体，经查看双方的微信聊天记录，双方自2018年7月10日，多次就租赁事宜进行了交涉；2018年8月27日还以沙钢集团生活服务公司名义向常华催讨2018年度的租金余款，后常华发送了2018年8月29日通过农业银行掌上银行转账给沙钢贸易公司65000元房租的转账记录截图；之后工作人员又多次向常华催要房租。另查明：沙钢贸易公司的起诉状中第一项诉讼请求为解除双方的租赁合同，因电话联系常华未果，本院通过EMS法院专递向常华邮寄了包含了起诉状副本在内的应诉材料，后邮件未能妥投被退回。经多方联系常华未果，本院公告向常华送达应诉材料，并于2020年11月30日以在本院公告栏以及常华户籍所在地本市锦秀社区居委会宣传栏张贴了公告（自本公告发出之日起经过60日即视为送达）。审理中，沙钢贸易公司还提交如下证据：1、一份《委托书》复印件（主要内容为“沙钢贸易公司：本人常华委托吴大伟办理张家港杨舍东城金雅典三楼租金缴纳事宜。”下方落款时间为打印的2019年3月15日，落款日期下方有常华及吴大伟的签字、捺印）；2、《房屋租赁合同补充协议》（主要内容为：甲方沙钢贸易公司、乙方常华；乙方向甲方承租案涉房屋，年租金43万元、物业管理费1.2万元，第一年租金半年支付，第2年起租金每年支付一次，必须于每年12月31日前付清；因乙方经营困难，乙方于2018年2月1日向甲方提出租金改为半年支付的申请，鉴于乙方实际情况，经双方友好协商，同意从租赁期2018年1月7日至2024年1月6日止，租金每半年支付一次，每年12月7日前，支付半年租金及整年的物业管理费共计22.7万元，每年的6月6日前，支付半年租金21.5万元。本协议自签订之日生效，生效后即成为原房屋租赁合同不可侵害的一部分，与原合同同具有法律效力。补充协议下方甲方签章栏由相关人员签字确认，并加盖了沙钢贸易公司公章，落款日期为2019年5月2日，乙方签章栏加盖了常华的私章，下方还书写了常华的身份证号码，落款日期为2019年4月30日）、3、银行业务回单复印件23份（载明自2015年11月23日起至2020年8月10日期间，常华及吴大伟共向沙钢贸易公司汇款23笔，除第1笔5万元租房保证金外，其余22笔金额合计142万元；其中2016年上半年的租金20万元于2015年12月31日分3笔转账，2016年下半年的租金23万元分别于2016年7月12日、7月30日分2笔转账；2017年度的年租金自2017年3月起至同年7月3日分7笔转账；2018年度的年租金自2018年1月起至2018后8月分6笔转账；2019年度的租金分别于2019年1月30日转账6万、同年10月14日转账4万元，2020年7月31日转账1万，同年8月10日转账2万）。审理中，沙钢贸易公司陈述：常华向我们承租了案涉房屋后开了“伯爵二号量贩式歌厅”。2019年3、4月，常华因经营形势不好，和我们商量房租不再一年一交，改半年一交，2019年4月底，常华本人拿了一份加盖他个人私章的补充协议给我方，私章以及私章下方手写的身份证号码、日期是拿来就有的，具体是谁写的不清楚。他把协议书交我方后，我方没有异议，我方领导同意并签字盖章。协议的内容是我们之前讲好的，租金具体的结算常华是委托吴大伟经办的。除了我方提交的23笔有银行回单的付款外，常华还曾于2019年1月30日支付了物业费1.2万元，2019年3月5日付了租金100500元、2019年3月21日付了租金54500元。我们双方签订的租赁合同第5条约定：水电、物业另行约定，实际上物业费是每年1.2万元，我们在补充协议中也有所涉及。吴大伟向我方支付的款项我方认可是代常华支付的租金。案涉房屋常华还在使用，歌厅是正常经营的，自2021年2月1日就放假了，现在有没有开我们不清楚。我方虽然通过微信于2021年1月23日向常华发送了解除合同通知，但由于常华没有反应，同意以2021年1月29日（法院公告届满之日起）作为双方合同解除之日。我们主张的60万元租金是按照年租金43万元，自2019年8月1日起至2020年12月底计算17个月，经计算为609160元，以60万元为限。关于2021年1月起的租金及其他的费用（包含占有使用费、物业费等）我们另行主张。我方第3项诉请中违约金是自2021年2月起计算至双方原合同约定的租期届满之日2024年1月6日，按35个月计算，43万元÷12个月×35个月×3%计37623元。上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、补充协议、银行业务回单、委托书及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方仍照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，租赁合同约定“年租金43万元，第一年租金半年支付一次，自合同签订之日起5个工作日内支付20万元，下半年租金23万元于2016年7月1日前支付清，从第2年起，租金每年支付一次，必须于每年12月31日前支付清”，结合常华向沙钢贸易公司支付租金的转账情况，双方合同约定的租金应属于先预付租金后使用的情况，即约定的“从第2年起，租金每年支付一次，必须于每年12月31日前支付清”中每年12月31日前支付的应为下一年度的租金。审理中，原告还提交了加盖了常华私人印章的《补充协议》，该协议未对租赁合同的年租金金额进行调整，仅对租金的支付方式进行了有利于被告的调整，本院对此予以采信。根据合同约定“乙方不按规定的时间和形式交付其他费用，拖欠达一星期，甲方可解除合同”，即使按照补充协议调整后的租金支付方式，被告拖欠租金也已超过双方约定的一星期，故原告据此要求解除合同，符合合同约定和法律规定，故双方签订的租赁合同于2021年1月29日解除。关于被告结欠的租金金额。根据原告所提交的银行回单以及所陈述的另行收到被告支付的房租，被告已付清2019年1月6日之前的租金，而自2019年1月7日起的租金，被告已支付28.5万元（2019年1月30日吴大伟转账6万元、同年10月14日转账4万元、2020年7月31日转账1万元、同年8月10日转账2万元加上沙钢贸易公司自认的2019年3月5日的100500元、同年3月21日的54500元），经计算截止至原告主张的2020年12月31日止，被告还应向原告支付租金568064.52元（以原告主张的期限为限）。关于违约金。被告拖欠租金，构成根本违约，原告主张的违约金符合双方合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。被告应支付原告违约金37623元（以原告主张的期限为限）。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告拒绝到庭，视为放弃诉讼权利，由其承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告江苏沙钢物资贸易有限公司与被告常华之间的房屋租赁合同于2021年1月29日解除。二、被告常华应于本判决生效后十日内支付原告江苏沙钢物资贸易有限公司截止至2020年12月31日的租金568064.52元、违约金37623元，合计605687.52元。三、驳回原告江苏沙钢物资贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5088元，保全费3520元，合计8608元，由原告江苏沙钢物资贸易有限公司负担160元，由被告常华负担8448元。被告常华负担部分，限被告常华于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户。（详见本院当事人须知）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二一年二月二十二日书记员  王 婷