广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27780-27790号27780号案上诉人（原审被告）：陈桂声，男，汉族。27781号案上诉人（原审被告）：戴子红，男，汉族。27782号案上诉人（原审被告）：朱在红，男，汉族。27783号案上诉人（原审被告）：刘艳平，女，汉族。27784号案上诉人（原审被告）：陈炳锐，男，汉族。27785号案上诉人（原审被告）：邵溶，女，汉族。27786号案上诉人（原审被告）：易玉华，女，汉族。27787号案上诉人（原审被告）：黄昌乐，男，汉族。27788号案上诉人（原审被告）：程向东，男，汉族。27789号案上诉人（原审被告）：刘健华，男，汉族。27790号案上诉人（原审被告）：胡建峰，男，汉族。共同委托诉讼代理人：王赟，广东闻天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：深圳市幸福庭园物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革皮具原辅料物流区二期1B-055，统一社会信用代码91440300311755224F。法定代表人：陈文裕。委托诉讼代理人：胡振华，广东方格律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘攀，广东方格律师事务所实习律师。上诉人陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰因与上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）物业服务合同纠纷十一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4374-4384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张泽独任审理。本案现已审理终结。陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰上诉请求：1.撤销原审判决，改判无需向幸福庭园公司支付物业服务费；2.本案诉讼费用由幸福庭园公司承担。幸福庭园公司未作答辩。幸福庭园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持幸福庭园公司在一审中提出的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰负担。陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰答辩称：1.案涉物业服务合同无效，有着充分的事实和法律依据；2.案涉物业服务合同签订程序不合法，对陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰不具有法律效力和约束力；3.一审判决关于诉讼时效的运用规则正确，陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰未收到也未签收《物业管理费催缴通知书》。幸福庭园公司向一审诉请：1.陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰支付幸福庭园公司自2015年7月1日至2017年12月31日期间未交物业管理费1277.25元、2709.9元、2761.29元、1642.14元、1231.31元、2144.83元、1355.16元、1445.44元、392.65元、2217.12元、1517.88元及违约金1277.25元、2709.9元、2761.29元、1642.14元、1231.31元、2144.83元、1355.16元、1445.44元、392.65元、2217.12元、1517.88元；2.陈桂声、戴子红、朱在红、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、刘健华、胡建峰支付幸福庭园公司自2015年7月1日至2017年12月31日期间本体维修基金239.48元、508.2元、517.65元、230.86元、402.16元、254.09元、271.04元、415.96元、284.55元及违约金239.48元、508.2元、517.65元、230.86元、402.16元、254.09元、271.04元、415.96元、284.55元；3.本案诉讼费由陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰承担。一审判决主文：1.陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰应于判决生效之日起十日内支付幸福庭园公司2016年1月1日至2016年11月30日期间的物业服务费68.42元、393.62元、788.93元、342.12元、217.30元、737.29元、135.52元、203.27元、719.86元、762.10元、433.68元；2.驳回幸福庭园公司的其他诉讼请求。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，各上诉人的上诉意见均涉及到一审判决总结归纳的焦点问题，一审判决总结了四个焦点问题，分别为“一是原告与深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会于2015年3月22日签订的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》是否有效；二是原告有无进驻龙华煜丰泽花园广场提供物业服务；三是原告有无退出涉案小区的物业管理；四是原告主张的物业管理费是否已经超过了诉讼时效”。上述焦点问题，定性准确，一审判决对于焦点问题的论述充分，本院予以确认。同时结合上诉意见，就焦点问题补充如下：对于第一个焦点问题，根据一审查明事实可知，幸福庭园公司与煜丰泽花园业委会签订的《物业服务合同》违反法定程序，该行为已经因违反法律强制性规定被相关行政机关予以处罚，并要求其退出煜丰泽花园。上述证据足以证明其违反法定程序的事实，因此一审判决认定涉案的《物业服务合同》无效适用法律正确。对于第二个焦点问题，相关行政机关的处罚通告中载明“2016年1月26日，我办收到……《关于煜丰泽花园广场业主委员会违规引进物业公司投诉书》……”，由此可知在2016年1月26日前，幸福庭园公司尚未退出煜丰泽花园。同时该处罚通告中还载明“但物业公司仍然对小区实施管理”，说明幸福庭园公司确实对小区提供了物业服务。虽然小区业主主张其自行管理，并提供了相关证据，但是所提交的证据均不足以否定行政机关处罚通告中所载明的内容。对于第三个焦点问题，其核心问题在于幸福庭园公司何时停止提供服务。龙华办事处就幸福庭园公司违规入住于2016年5月19日发出处罚通告，2016年10月11再次发出通告，该通告内容为就前一次通告的执行情况进行检查时，发现幸福庭园公司仍未退出。就通告中反应的情况，龙华城建局于2016年10月20日向龙华办事处予以复函。上述文件内容说明幸福庭园公司至少在2016年10月26日仍未退出煜丰泽花园。同时结合一审判决认定业主于2016年11月17日就停车场交通设施进行安装、于2016年11月23日付煜丰泽花园广场门禁及监控安装定金，以及幸福庭园公司退出给与一定的合理时间，一审判决认定幸福庭园公司物业服务截止到2016年11月30日，认定事实准确。对于第四个焦点问题，一审判决认定“原告未能提供有效证据证实其在此前向被告主张权利，则2015年3月26日至2015年12月31日期间的物业管理费已经超过了诉讼时效”，上述认定适用法律正确。同时，幸福庭园公司在上诉中称其于2017年7月3日向各业主邮寄了《缴费通知书》，且业主已经签收，上述行为应当认定为诉讼时效中断，但是该事实幸福庭园公司在一审庭审中未出示相关证据，在二审阶段也未提交相关证据，该主张本院不予支持。另外，根据我国《合同法》规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案中，幸福庭园公司提供物业服务，各业主应当支付相应对价。显然幸福庭园公司所提供的物业服务属于法律中所规定的“不能返还或者没有必要返还的”情形，因此就此部分服务，各业主应当支付对应价款。虽然一审判决参照物业服务合同的标准进行折价计算，两者虽然数字相同，但是其法律含义并不相同，一审判决按照《物业服务合同》中的标准进行折价，适用法律正确。同时，基于合同无效，且幸福庭园公司在无效情形中存在过错，一审判决未支持其滞纳金的请求，适用法律正确。综上，各上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人深圳市幸福庭园物业管理有限公司负担550元，由上诉人陈桂声、戴子红、朱在红、刘艳平、陈炳锐、邵溶、易玉华、黄昌乐、程向东、刘健华、胡建峰各负担50元。本判决为终审判决。审判员 张 泽二〇二一年二月九日书记员 周超凡书记员 古 榕