安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初7997号原告：朱春梅，女，1975年2月6日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周睿，安徽天禾律师事务所律师。被告：吴智华，女，1965年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：张旭东，男，1963年1月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。两被告共同委托诉讼代理人：任印华，安徽锦和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：韦喜，安徽锦和律师事务所律师。第三人：安徽鸿铭投资管理咨询有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山北路486号龙凤嘉园B区20幢及商业A1:A2幢商102、商102上，统一社会信用代码91340100592673806G。法定代表人：高文成，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹俊，男，该公司员工。原告朱春梅与被告吴智华、张旭东，第三人安徽鸿铭投资管理咨询有限公司（以下简称“鸿铭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱春梅及其委托诉讼代理人凌斌、周睿，被告吴智华、张旭东及其共同委托诉讼代理人任印华、韦喜，第三人鸿铭公司的委托诉讼代理人曹俊到庭参加诉讼。本案审理期间，双方向本院申请给予两个月的和解期限，本院准许后，双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。朱春梅向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原、被告于2016年7月3日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，并判令两被告立即向原告双倍返还定金120000元；二、请求人民法院依法判令两被告立即向原告支付因被告不履行合同而产生的实际损失共计66400元（其中已缴纳税款44400元，中介服务费22000元）；三、判令两被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2016年7月3日，原告通过第三人鸿铭公司居间介绍，与被告一吴智华签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定的主要内容包括：被告一吴智华将位于合肥市瑶海区和平路291号蓝岸雅居*幢**室（房产证号：合瑶字第××号）房屋出售给原告，房屋总价款为148万元；原告承担过户产生的一切税费。付款方式为首付款59.2万元，在报税并取得房产局《存量房交易预约单》后，于办理过户手续时付至资金托管账户，剩余88.8万元原告申请银行贷款支付。《补充协议》中还约定：双方在2016年8月25日前办理报税手续；原告向被告支付购房定金6万元，如被告一不履行该合同，应双倍返还原告定金；原告于房产过户前结清第三人中介代理费用等。原告与第三人鸿铭公司签订的《房地产经纪合同》中约定，中介服务费用为2.2万元。上述合同签订后，原告依约于当日向被告支付了定金6万元。2016年8月25日，原、被告双方在第三人鸿铭公司工作人员陪同下前往合肥市地方税务局瑶海分局办理了报税手续，并由原告缴纳了包括契税与被告个人所得税在内共计44400元税款，同时于合肥市不动产登记中心办理了《瑶海、新站区存量房交易预约单》，预约单中载明，交易双方预约于2016年10月11日办理过户手续。后原告向第三人鸿铭公司支付了22000元中介服务费用。然而，令原告未曾料想的是，因近期房产价格暴涨，两被告此后多次无故提出加价，在原告明确表示要求两被告按合同约定于10月11日办理过户手续当日，原告与第三人鸿铭公司工作人员如约赶往合肥市不动产登记中心，两被告却始终未出现。经原告与第三人多次催促，直至起诉之日，两被告仍未按约履行双方之间的约定，且两被告仍无视合同约定提出如不加价便不再卖房的要求。原告认为，被告一与被告二系夫妻关系，案涉房屋为夫妻共同财产，且两被告共同参与了双方之间房屋买卖的协商及签订过程，双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议系真实意思表示，已依法成立并生效，被告拒不履行合同的行为已构成违约并严重侵害了原告的合法权益，原告现法律规定提起诉讼，请求判如所请。吴智华、张旭东共同辩称，我方同意解除房屋买卖合同，但原告要求被告双倍返还定金，没有事实及法律依据，请求法院驳回。原告要求被告赔偿税款，税款不属于损失，原告可以向税务局申请退税。至于中介费22000元，我方认为是被告和中介之间的合同关系，该服务费是向中介支付的费用，与本案无关，不属于原告的实际损失。鸿铭公司辩称，原告诉状陈述的事实和理由属实，同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，出卖人吴智华、张旭东与买受人朱春梅签订《存量房买卖合同》一份，约定，吴智华将位于合肥市瑶海区和平路291号蓝岸雅居*幢**室（房地权证合瑶字第××号）房屋出卖给朱春梅，转让价款为148万元；朱春梅承担过户产生的一切税费；8月23日报税，按报税预约时间为准，朱春梅将首付款592000元存入资金托管账户；朱春梅未在规定期限内支付转让房价款的，逾期未超过十日的，应按日向出卖人支付存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权单方解除合同，朱春梅应按日向出卖人支付存量房价款万分之五的违约金等。同日，双方签订《补充协议》一份，约定，朱春梅自本协议生效之日向吴智华支付购房定金陆万元，该定金在朱春梅履行存量房买卖合同后抵作房价款；如吴智华不履行该合同，应双倍返还朱春梅定金；如朱春梅不履行该合同，吴智华收取的定金不予退还；双方应在房产局下发过户的房产证及朱春梅付清全部房款（申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；如任何一方违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金；2016年8月25日之前办理此房报税手续；若因国家政策原因导致此房无法交易的，协商解决，协商不成的，合同自行解除；本协议自双方签字之日起生效，本协议是原存量房买卖合同的补充部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准。协议签订后，吴智华、张旭东向朱春梅出具了已收到购房定金陆万元的收条，并共同确认，如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金双倍返还给购买方。另，2016年7月3日，朱春梅与鸿铭公司签订《房地产经纪合同》一份，约定，朱春梅委托鸿铭公司买受座落在合肥市瑶海区和平路291号蓝岸雅居*幢**室房屋一套，经交易双方确认买受房地产的价格为人民币148万元；鸿铭公司在完成朱春梅委托事项后，按物价部门核定的收费标准向朱春梅收取中介服务手续费22000元，不得收取其他费用等。2016年8月25日，合肥地税局下发房地产转让完税（免税）审核通知单，应纳税费金额为：吴智华应缴纳个人所得税14800元，朱春梅应缴纳契税29600元。同日，朱春梅缴纳了上述两笔税费共计人民币44400元。因朱春梅资金紧张，双方并未在当天办理资金托管。之后，第三人鸿铭公司向合肥市不动产登记中心预约了房屋的过户时间，预约办理时间为2016年10月11日。2016年10月12日，鸿铭公司出具《情况说明》一份，言明：买方朱春梅与卖方吴智华于2016年7月3日在我公司签订蓝岸雅居*幢**室房屋买卖合同，双方约定于2016年8月25日前到地税局办理报税手续，在报税后凭税单及过户材料到房产局领取过户预约单号，托管及过户以过户预约号为准。买方朱春梅与卖方吴智华于2016年8月25日办理报税后，预约号领取的办理时间为2016年10月11日，完全符合合同约定日期，但现在卖方无故要求买方外加人民币陆万元才愿意配合办理后期过户等手续，双方协商无果，卖方迟迟不愿履行合同，特此申明。2016年10月27日，吴智华、张旭东的代理律师向鸿铭公司邮寄了《告知函》一份，称朱春梅多次违约至今未付首付款，致使合同无法履行，要求解除购买合同，公司于10月28日收到函件，告知函的落款时间为2016年10月9日。2016年10月27日，吴智华、张旭东的代理律师向朱春梅邮寄了《律师函》，2016年10月29日他人代收了此邮件。律师函的大致内容为，朱春梅至迟应于2016年9月15日前支付房价款，但时至今日，你方仍以种种理由拖延不予支付，故郑重函告：一、吴智华依据合同约定解除其与你于2016年7月3日签订的《存量房买卖合同》；二、请你方自接函之日起三日内，向吴智华支付违约金30340元（以合同约定房价款为基数，按照日万分之五，从2016年9月16日起暂计算至发函之日，将顺延至实际给付之日）；三、依据法律规定，你方支付的定金不予退还。本院认为，吴智华、张旭东与朱春梅签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。现买受人朱春梅诉请解除买卖合同及补充协议，吴智华与张旭东亦同意解除，故本院对朱春梅的此诉讼请求予以支持。至于朱春梅诉请的定金。因双方在房屋买卖合同及补充协议中并未明确约定办理资金托管的时间，即首付款的具体支付时间，仅合同中约定“8月23日报税，按报税预约时间为准，朱春梅将首付款592000元存入资金托管账户”，而在报税当天及之后，双方没有提出办理资金托管的申请，至今未签订《资金托管协议》，未签订托管协议也就不可能支付首付款。通过吴智华向本院提交的借款协议及电话录音，吴智华确实多次催促朱春梅支付首付款，而朱春梅也一直在努力筹措该笔款项，也就是说双方的本意是追求合同的继续履行，并无有意的违约行为。朱春梅向本院诉请解除合同，吴智华向朱春梅发律师函要求解除合同，且庭审时也表示同意解除，可以认为是双方在理智的情况下对该合同是否继续履行重新作出的抉择，双方一致同意解除合同，朱春梅购房的落空与违约行为并无法律上的因果关系，故本合同的解除并不适用法律规定的“定金罚则”，朱春梅要求双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。但朱春梅向吴智华给付的陆万元定金，吴智华应当全额返还。庭审时，经本院询问，朱春梅已缴纳的44400元税款可向地税局申请退回，且庭审后本院已将相应的票据原件退还朱春梅本人，故该部分费用本案不作处理。至于中介服务费，本院认为，朱春梅与鸿铭公司形成的是居间合同法律关系，依据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬；且朱春梅与鸿铭公司在《房地产经纪合同》第四条（十一）项中约定“鸿铭公司在完成朱春梅委托事项后，按物价部门核定的收费标准向朱春梅收取中介服务手续费22000元，不得收取其他费用等”，现房屋买卖合同已解除，朱春梅购买房屋的合同目的并未实现，从常理来讲，朱春梅不可能支付鸿铭公司该费用。同时，依据朱春梅向本院提交的落款时间为2016年8月26日的《收款收据》，其应于2016年8月29日支付12000元，于2016年9月10日支付10000元，明显是先开票未付费，而朱春梅却未提交之后确切支付的证据，故本院对朱春梅主张的此部分损失也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、解除吴智华、张旭东和朱春梅于2016年7月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、吴智华、张旭东于本判决生效之日起十日内一次性返还朱春梅定金陆万元；三、驳回朱春梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，减半收取2015元，由朱春梅负担1365元，吴智华、张旭东负担650元；保全费1470元，由吴智华、张旭东负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张慧霞二〇一七年二月二十八日书记员  张 莹附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。