辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0602民初239号原告：程某，男，1951年11月15日出生，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：孟宪一，辽宁万鹏律师事务所律师。被告：赵某，男，1954年12月26日出生，户籍地丹东市元宝区。被告：陈某，女，1954年10月31日出生，住丹东市元宝区。原告程某与被告赵某、陈某确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某的委托诉讼代理人孟宪一，被告陈某到庭参加诉讼。被告赵某经本院传票传唤、告知可以委托诉讼代理人到庭并提供授权委托书样式，未到庭亦未委托诉讼代理人到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》将坐落于丹东市元宝区公产房屋使用权转让给原告的民事法律行为合法有效；2、被告协助原告办理公产房屋承租人更名手续。事实和理由：两名被告系夫妻关系，原告家与被告系邻居关系。2010年两名被告欲将居住的坐落于丹东市元宝区公有住房使用权转让，原告得知后与两名被告协商，最后双方于2010年4月29日在被告家签订了《房屋买卖协议书》，两名被告将坐落于丹东市元宝区的使用权转让给原告，转让价款为14.2万元。协议签订后，原告向两名被告支付房款，交付款项时买卖双方夫妇都在场，原告夫妇是在银行取完钱后交给被告夫妇的。两名被告即将房屋腾给原告，原告原想将房屋承租人改为女儿，因女儿在外地故拖延了一段时间。后来原告女儿在外地不回丹东。原告即找被告办理公产房屋使用权承租人更名手续，但因被告赵某在外地无法到场，致租赁契约承租人更名一直未能办理。现诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。被告赵某未到庭，但在本院询问其《答辩意见》中填写：“不清楚，不同意”。被告陈某辩称，同意原告的两项诉讼请求。卖房之前陈某跟赵某说想把涉案房子卖了，赵某也没说什么，家里事赵某也不管。签合同时赵某没在场，交付房款时赵某也没在场，陈某和程某爱人一起去的银行，程某爱人在银行取的现金交付给陈某14.2万元，赵某没收到这笔钱。当时是陈某和赵某夫妻关系，反正家里陈某管钱，收了钱赵某也不要，赵某自己的钱陈某也不知道。涉案***室房屋一开始是赵某母亲的，后来赵某母亲去世了，赵某母亲生前赵某出钱给母亲治病了，所以这处房子就顶卖给赵某了。赵某母亲去世在陈某和赵某婚后。合同签订后几天就交付房屋了。陈某与赵某在离婚调解时陈某陈述“在某小区还有一处房屋已经卖给他人了，但房屋未过户，这套房屋已经不属于我们了”，赵某表示“对”。当时所指房屋就是涉案***室房屋。经审理查明：2008年2月18日，案外人丹东市某经营公司作为甲方，被告赵某作为乙方，约定丹东市某经营公司将涉案坐落于丹东市元宝区公产房屋（产籍标示：元宝区20**宅地7栋，使用面积35.95平方米，居住面积24.03平方米，计租面积34.74平方米）出租给被告赵某，月租金65元。同日，被告赵某取得案外人丹东市房地产管理局制发编号050106**号《丹东市公有住宅租赁契约》，其中备注房屋来源为“转让”。2010年4月29日，被告陈某作为甲方，原告程某作为乙方，共同签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：“经双方协商达成如下协议：1、甲方将座落在元宝区某小区*号楼*单元***室房屋（公产）转卖给乙方，房屋总金额人民币壹拾肆万贰仟元正[应为‘整’]（14.2万元）。2、房屋过户办理手续费用由乙方全部承担。甲乙双方认真执行以上条款，如有违约承担全部责任及一切费用。”另查明：被告赵某、陈某原系夫妻关系，于1981年3月2日登记结婚，被告赵某被判刑后，被告陈某诉至本院，要求与被告赵某离婚。2016年5月18日，经本院主持调解，双方达成离婚协议，约定夫妻共同财产均归本案被告陈某所有。在本院为赵某、陈某制作《调解笔录》中，在被告赵某陈述夫妻共同财产全部归陈某所有后，本院向双方确认财产内容，被告赵某称：“就是房子。”陈某称：“一共有三处房产，分别坐落于丹东市元宝区，建筑面积111.82平方米，也就是我现在住的房子；坐落于丹东市元宝区，建筑面积101.71平方米，这是一处商品房；坐落于丹东市元宝区，建筑面积20.4平方米，这是一个车库。另外还有在某小区还有一处房屋，已经卖给他人了，但是房屋未过户，这套房屋已经不属于我们了。”被告赵某表示：“对，上述三处房屋同意归原告所有。”本次诉讼中，被告陈某认可其当时陈述的“在某小区还有一处房屋已经卖给他人了，但房屋未过户”就是指涉案***室房屋。同日，本院制发（2016）辽0602民初662号民事调解书，对赵某、陈某离婚协议予以确认。本院所确认的上述事实，有原告提供的《丹东市公有住宅租赁契约》、《房屋买卖协议书》，2020年11月23日和11月28日录音光盘2张及通话内容摘要1份，本院出示（2016）辽0602民初662号民事调解书及卷宗《调解笔录》以及当事人陈述等在案为凭。上述证据已经开庭审查，可以采信。本院认为，根据《丹东市公有住房使用权有偿转让管理办法》（丹房局[2009]113号）第三条规定：“公有住房使用权有偿转让是指公有住房承租人，经产权单位同意，将个人承租的公有住房使用权按规定的程序有偿转让给他人的行为。”住房制度改革以后，符合一定条件的公产房使用权被允许上市交易，并且限制条件呈逐步减少的趋势。对于进入市场的公产房使用权，已经体现了市场交易价值。本案中，被告赵某2008年取得的《丹东市公有住宅租赁契约》即记载赵某系“转让”取得该房屋使用权。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第（二）款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，在夫妻一方对共同财产进行处分时，相对人有理由认为该处分行为是夫妻共同行为，也就是夫妻一方直接代表另一方实施的处分行为，从而处分行为无论另一方实际上是否同意，均无需返还，都应当有效。本案未有证据显示该公产房使用权转让合同存在法律、行政法规规定的合同无效的情形，原告起诉请求确认合同效力本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物使用权的义务。本案中，买受人原告已经按照约定的数额支付被告陈某房屋价款14.2万元。结合被告陈某、被告赵某在离婚案件《询问笔录》中的陈述，被告赵某至迟在2016年5月18日应当知晓涉案***室房屋已经出售的事实，但5年来并未就***室房屋买卖提出异议。被告陈某、赵某应当履行卖方义务，协助原告将涉案***室公产房屋承租人更名至原告名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第（二）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认2010年4月29日原告程某与被告陈某之间就坐落于丹东市元宝区（产籍标示：丹东市元宝区20**宅地*栋）公产房屋使用权签订的《房屋买卖协议书》有效；二、被告赵某、陈某于本判决生效之日起十日内协助原告程某办理丹东市元宝区（产籍标示：丹东市元宝区20**宅地*栋）公产房屋使用权更名手续，将房屋承租人更名至原告程某名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告赵某、陈某负担。（原告程某已经垫付案件受理费50元，被告赵某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告程某案件受理费50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  于巍巍二〇二一年三月二十六日书记员  李 彦