上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初7304号原告：杜正芬，女，1974年3月17日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：范娴，上海沃江律师事务所律师。被告：金兰，女，1964年6月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孙建中，男，1966年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区。原告杜正芬与被告金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序。经原告申请并提供相应担保，本院依法采取财产保全措施。本案于2021年5月12日公开开庭进行了审理，原告杜正芬的委托诉讼代理人范娴、被告金兰及其委托诉讼代理人孙建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜正芬向本院提出诉讼请求：被告协助办理上海市青浦区赵巷镇崧古路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户手续。庭审中增加诉讼请求：原告于过户当日向被告支付购房尾款人民币39.20万元。事实和理由：2018年5月29日，原告向被告购买涉案房屋，约定购房总价229万元。合同签订后，原告按约支付房款189.80万元，剩余39.20万元于过户当日支付。现涉案房屋已可以办理过户手续，然而被告至今未配合办理，故原告诉至法院，望判如所请。被告金兰辩称，不同意协助办理过户手续的原因是，原告未按约支付购房款。原告诉称其已支付189.80万元，实际其中30万元至今仍在中介朱军处，被告截至目前仅收款159.80万元，故原告仍有30万元首付款和39.20万元尾款未支付。另涉案房屋确实可以办理过户手续，如被告收到房款，被告愿意协助办理过户手续。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇崧古路XXX弄XXX号XXX室房屋，系动迁安置房，建筑面积87.20平方米，登记权利人为金兰。2017年10月27日，出卖方(甲方)金兰、孙建中与购买方(乙方)黄光辉、杜正芬就涉案房屋签订出售转让合同，中介吴宇作为见证方在该合同上签字。2018年5月29日，卖售人(甲方)金兰与买受人(乙方)杜正芬签订上海市房地产买卖合同，约定乙方购买甲方涉案房屋、转让价款共计229万元、2017年10月27日前乙方向甲方支付房款184万元、乙方于双方共同去交易中心办理过户手续当日向甲方支付剩余房款45万元、2019年12月31日前共同办理过户手续等事宜。同日，甲方金兰、孙建中与乙方杜正芬、丙方胡芹(上海杰尚房地产经纪有限公司)就涉案房屋签订协议。该协议明确乙方已经支付房款184万元、甲方实际收到房款154万元。2018年8月19日，甲方金兰与乙方杜正芬签订买卖补充协议，明确就涉案房屋买卖事宜，甲方于2018年8月9日前已收到房款184万元(协议中所载185万元系笔误)，乙方于2018年9月30日前支付3万元于甲方，乙方还欠尾款41万元需于过户当日支付给甲方。另查明，金兰曾签订委托书一份，委托朱军就涉案房屋办理涉案房屋买卖事宜，包括代为收取房价款及签订、修改、解除房地产买卖合同等。杜正芬向朱军支付涉案房屋购房款184万元，金兰自述从朱军处收到购房款154万元，尚余30万元仍在朱军处。后杜正芬又陆续向金兰支付房款共计5.80万元，杜正芬实际尚余39.20万元尾款应于过户之日支付。又查明，2017年7月8日，甲方金兰与乙方朱军曾就涉案房屋签订出售转让合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，购房总价为225万元。庭审中，各方确认朱军作为专业房产中介，系从金兰处预先购买涉案房屋后再转卖给杜正芬，因朱军并非涉案房屋登记权利人，故本案中签订涉案房屋买卖合同的主体仍系金兰与杜正芬。再查明，金兰、孙建中系夫妻，涉案房屋现已符合过户条件，2021年7月11日，杜正芬将尾款39.20万元缴纳至本院代管款账户。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的出售转让合同、上海市房地产买卖合同、协议、补充协议、收据、银行流水、委托书、证人证言，被告提供的出售转让合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方就涉案房屋于2018年5月29日签订的上海市房地产买卖合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方皆应恪守履行。孙建中系金兰丈夫，作为金兰委托诉讼代理人参与诉讼且在庭审中明确表示愿意继续履行合同，本院予以确认。本案的主要争议焦点是杜正芬是否已经依约履行相应房款支付义务，具体而言是其向朱军支付的房款184万元，是否属于债务的适当履行。杜正芬已向朱军支付涉案房屋房款184万元，并另向金兰直接支付5.80万元。金兰对直接收取的5.80万元予以认可，但辩称仅从朱军处收到154万元，尚有30万元未收到，故拒绝配合办理过户手续。本院认为，杜正芬直接向金兰支付的5.80万元，双方并无争议，本院予以确认。而杜正芬向朱军支付的184万元房款，亦应视为已向金兰履行完毕，对金兰有法律约束力。主要理由是：首先，金兰与朱军签订委托书，委托朱军在涉案房屋出售过程中代为收取房款、代为签订、修改、解除房地产买卖合同等。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故杜正芬向朱军支付房款的行为，依法对金兰发生法律效力。关于金兰辩称其在签订委托书时未仔细查看具体内容的意见，因金兰系完全民事行为能力人，具有对协议的辨认理解能力，且未举证证明签订协议时存在欺诈、胁迫等情形，故该抗辩意见本院不予采信。其次，金兰于2018年5月29日出具收据，确认收到胡芹、朱军代收的房款154万元；后又于2018年8月19日出具买卖补充协议，确认已收到杜正芬房款184万元。金兰现要否认自己亲笔出具的收据和买卖补充协议内容，需承担相应的举证证明责任。经本院释明，金兰仍未提供相关证据，本院对金兰仅以口头陈述未收到30万元房款的意见难以采信。再次，金兰当庭自认从朱军处收到转来的代收房款154万元，只是尚余30万暂未收到。这说明，金兰以实际行为认可委托书及朱军的代收房款行为。在对其有利的情况下认可授权行为，对其不利的情况下又否认授权行为，显然有悖常理、有违诚信。至于金兰与朱军之间，因存在先前房屋买卖交易行为，双方是否有其他经济纠纷，并非本案审理范围，本院不予理涉。即便朱军确实未向金兰转交杜正芬业已支付的30万元房款，金兰亦应依其与朱军之间的委托合同法律关系另行主张权利。在本案审理过程中，杜正芬明确表示同意支付涉案房屋尾款39.20万元并自愿将该款交至本院代管，且涉案房屋现已符合过户条件，故就杜正芬要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于过户所需税费，上海市房地产买卖合同已明确双方应按国家及本市有关规定缴纳，各方均无异议，本院予以确认。综上所述，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年通过的《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第三百九十七条规定，判决如下：一、被告金兰应于本判决生效之日起十日内协助原告杜正芬将位于上海市青浦区赵巷镇崧古路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至杜正芬名下，产生的相关税费由双方按国家及上海市有关规定负担；二、原告杜正芬应于被告金兰协助办理过户手续之日向被告金兰支付购房尾款39.20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,180元，减半收取计3,590元，由被告金兰负担。财产保全费5,000元，由被告金兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年七月十二日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。