上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13443号原告：凤丹丹，女，1983年7月24日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店，营业场所上海市长宁区。负责人：刘瑛，执行董事。委托诉讼代理人：邱文宇，广东安华理达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨以勤，广东安华理达(上海)律师事务所律师。原告凤丹丹与被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日、9月17日组织当事人进行证据交换。本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致意见。本院于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告凤丹丹、被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店的委托诉讼代理人杨以勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤丹丹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年3月、5月、6月的租金共计23,400元；2.解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告自2020年7月1日起按每月7,800元的标准向原告支付房屋占用费，至其交还房屋之日止；3.被告支付违约金3,650.40元及水费、物业费等895.19元；4.被告将房屋恢复原状。审理中，原告多次变更诉讼请求，最终确认诉讼请求为：1.被告赔偿损坏物品费用，包括大金空调4,600元、3M净水器1,000元、松下料理台500元、大门2,629元、窗帘1,047元、浴室天花顶280元；2.被告支付房租损失费15,600元；3.被告支付2020年7月1日至7月14日的租金差额377.42元；4.被告支付2020年7月1日至7月14日的物业费差额14.39元；5.被告支付2020年6月的电费3.89元。事实和理由：原、被告于2019年10月22日签订租赁补充协议，被告向原告租赁上海市长宁区遵义路227弄2201室(以下简称涉讼房屋)，月租金7,800元。2020年2月开始，被告不再按时支付租金、物业费、电费等，经多次催讨仍拖欠不付。2020年7月14日，原告收回涉讼房屋，发现房屋存在众多问题，但被告不配合进行修复，造成原告损失。此外被告应按合同约定月租金及月物业管理费标准的50%向原告2020年7月1日至7月14日的租金及物业管理费，但被告仅支付租金3,522.58元、物业管理费134.16元，差额部分至今未支付。综上，原告提起诉讼。被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店辩称，被告因疫情影响经营困难、收入明显减少，与所有出租人协商减免2020年3月租金。此后，租赁期限届满，原、被告办理了涉讼房屋的交接手续，被告向原告支付了2020年7月1日至7月14日的租金3,522.58元(月租金7,800元÷31天×14天)，物业管理费134.16元(月物业管理费297.10元÷31天×14天)。原告主张按月租金及月物业管理费的50%收取上述期间的租金及物业管理费缺乏依据。根据被告所述计算方法，2020年7月1日至7月14日的物业管理费应为134.17元，被告少支付0.01元，同意补付给原告。对原告主张的电费3.89元予以认可，同意支付给原告。原告主张物品损失，因涉讼房屋内的装修及设施设备使用时间较长，存在自然损耗，故不应由被告赔偿。原告主张租金损失，并未实际产生，故不应由被告赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁协议》《房屋业主变更协议》、上海市不动产权证、微信记录、《租金催缴通知函》《通知函》、银行凭证、业主退房明细表、《房屋修复恢复通知函》、照片、台面打磨费收据、作业报告书、购买空调发票、购买窗帘交易单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋建筑面积51.22平方米，类型为办公楼，竣工日期为2006年。该房屋原权利人为案外人汤某某。2019年6月，汤某某将涉讼房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁协议》，约定：第三条、租赁期限、用途。租赁期限为壹年，自2019年7月15日起至2020年7月14日，被告承租该房屋用于酒店经营。第四条、租金及支付方式。租金7,800元/月，由被告以转账方式按月支付，每月25日支付下个月的月租金。第五条、租赁期间相关费用及税金。租赁期间，应由汤某某承担的物业管理费，由被告承担缴纳。租赁期间发生的水、电、通讯、卫生、治安、工商等相关费用全部由被告承担。第六条、房屋修缮与使用。被告在租期全年第一个月租金内扣除租赁房维修费50元/月，即600元，用于统筹确保经营房间正常运作，租赁房间内的零配件设施维修、定期疏通卫生间下水道、对保修期已过，空调季节内外机保养检修补液，以及客房粉刷，室内室外玻璃自然爆裂破碎等增配维修统筹费用。维修费用高于上述费用的由被告承担。被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋设施损坏的，被告应及时维修。第八条、房屋交付及收回与转租。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以判断的，应于15日内向对方主张。被告向汤某某交付该房屋且双方签署交接清单，即视为被告已履行将该房屋合格交付给汤某某的义务。被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋按现状交还给汤某某，并保证汤某某正常使用。2019年7月，原告向汤某某购买涉讼房屋。2019年9月，原告成为涉讼房屋的权利人。2019年10月，原、被告与汤某某签订《房屋业主变更协议》，约定：1.汤某某将涉讼房屋通过房屋交易出售转让，产权变更归原告所有。2.汤某某、被告于2019年7月15日生效所签订的《房屋租赁协议》自本协议签订之日起继续有效，除汤某某将其权利义务转让予原告及协议另有约定的条款外，原签订《房屋租赁协议》的条款不变，对原、被告均具有约束力。此后，被告向原告支付涉讼房屋的租金、物业管理费。2020年2月5日，被告人员向原告发送微信称，疫情期间酒店不但无营业收入而且还要承担人员工资、能耗等成本，不堪重负，请原告减免2020年2月房租。2020年3月3日，原告向被告人员发送微信，要求被告支付2020年2、3月的租金。2020年3月8日，原告向被告人员发送《租金催缴通知函》，要求被告支付拖欠租金。2020年3月9日，原告向被告发送《通知函》，确认合同期满终止后，不再与被告续约。2020年3月23日，被告向原告支付涉讼房屋2020年4月的租金7,800元。2020年4月至5月期间，原、被告曾就欠付租金等纠纷进行协商，但未能达成一致意见。2020年7月9日，被告致函原告称，租赁期限即将届满，被告将按照《房屋租赁协议》及《房屋业主变更协议》约定向原告返还租赁物，请原告于2020年7月14日至被告处办理交接事宜。2020年7月10日，被告向原告支付涉讼房屋2020年5月、6月的租金15,600元，7月1日至7月14日的租金3,522.58元。2020年7月14日，原、被告办理涉讼房屋交接手续，原告于当日收回涉讼房屋，双方共同签订业主退房明细表，该明细表载明：房租未结清，待法院处理。7月1日至7月14日水费为0元，电费为1.94元，2020年1月至6月物业费已付清，7月1日至7月14日物业费为134.16元。7月1日至7月14日水费、电费、物业费共计136.10元均已支付给原告(微信方式转账)。业主收到房屋资料包括：机械钥匙2把+房卡2张、空调+遥控器各1、窗帘1套……。公司需赔偿费用及公司实际赔偿费用栏为空白。2020年7月15日，原告向被告人员常海滨发送涉讼房屋室内照片并提出如下问题：1.马桶按键没反应；2.净水器、有几个插座松动；3.灶台清洗问题；4.厨边皮带修复问题；5.厕所钥匙及橱柜问题；6.大门锁洞修复问题；7.地面条板修复问题。照片显示：涉讼房屋料理台有污渍，部分浴室吊顶起壳，部分窗帘破损，入户门原门锁被拆除并另行安装门锁，因尺寸不符，造成锁孔外露且表面有刮痕。2020年7月16日，原告向常海滨发送微信称：空调是坏的，现在维修人员在的，找人过来拆一下外机。既然空调你们不配合维修，那其他问题你们要不要处理？常海滨回复称：其他的我看了有些可以处理。灶台是干净的，使用了十三年产生的痕迹无法处理，其他的找人去看看。2020年7月底，原告开始对涉讼房屋进行装修。2020年8月4日，原告向被告发出《房屋修复恢复通知函》，列明损坏设施为：大金空调不能正常使用、石英料理台217*65、大门门洞、净水器漏水、浴室天花板涂料脱落、厕所门钥匙、窗帘破损，要求被告三天内修复或恢复。2020年8月10日，维修人员至涉讼房屋对空调进行检查并出具作业报告书，该作业报告书载明：用户报修要求上门检查机组，7/16上门查机组U4故障，需要检查外机，但由于格栅问题，无法检查外机。后8/5上门检查机组出回风温度正常，收取费用120元。2020年8月27日，原告购买窗帘、窗纱，并为此支付1,047元。2020年9月，原告拆除涉讼房屋内原有大金空调，另行购买美的空调一台，为此支付4,600元。当月，原告对涉讼房屋内料理台进行打磨、去除污渍，为此支付500元。2020年10月20日，被告向原告支付涉讼房屋2020年2月租金7,800元、3月租金7,800元。2020年12月18日，原告购买滤芯，为此支付1,000元。审理中，本院组织原、被告至涉讼房屋现场勘察，在开启净水器后，滤芯部位发生漏水。本院认为，涉讼房屋原由案外人汤某某出租给被告，双方就此签订《房屋租赁协议》，该协议已经生效。此后，原告向汤某某购买涉讼房屋并成为该房屋的权利人，原、被告与汤某某签订《房屋业主变更协议》，明确约定《房屋租赁协议》对原、被告均具有约束力。据此，《房屋租赁协议》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁协议》约定，原、被告应共同参与涉讼房屋的验收，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以判断的，应于15日内向对方主张。被告于2020年7月14日将涉讼房屋交还原告，虽然业主退房明细表中未提及装修、设备存在的问题，但原告在次日就向被告发送微信，对部分装修、设备提出异议。从被告工作人员回复信息也可以看出，被告并未全部否定原告所提异议。结合原告所提供的照片、本院现场勘察情况等可以认定，被告向原告交还涉讼房屋时，空调机组确有故障、净水器滤芯确有漏水、料理台确有污渍、大门、窗帘及浴室吊顶确有不同程度的损坏，故原告有权要求被告进行维修。因双方就此存在争议，被告未能就上述损坏的装修及设备进行维修，故原告为避免损失扩大，有权自行维修并要求被告承担由此产生的费用。对于大金空调的损失，原告在发现空调故障后进行保修，根据作业报告书记载，系机组U4故障，需要检查外机，但此后原告自行拆除大金空调并另行购买美的空调，导致本院无法查明能否通过维修方式排除空调机组故障及大金空调是否必须拆除更换。据此，原告要求被告全额赔偿其购买新空调所支付的费用，依据尚不充分。对于大门，经本院现场勘察，锁孔外露的问题系因被告更换的门锁尺寸不符导致，可通过更换门锁的方式消除影响，而现有刮痕并未影响大门正常使用。据此，原告要求被告按照购置新门的标准进行赔偿，依据尚不充分。考虑到涉讼房屋于2006年就已竣工，而原告至2019年才成为该房屋的权利人，至租赁期届满，原有装修及设备已使用较长时间，产生一定损耗，故本院结合现有证据，酌情确定被告需赔偿原告装修及设备损失共计5,000元。原告主张被告赔偿租金损失15,600元。本院认为，原告在租赁期届满后收回涉讼房屋并另行进行装修，而原告曾当庭陈述，装修人员也对空调进行过检测，据此证明原告是在装修过程中对空调等进行拆除、更换，而对其余设备等的更换、维修也可同时一并进行。此外，原告亦未能证明其确实产生损失，据此，原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告支付租金差额377.42元、物业管理费差额14.39元。本院认为，原告于2020年7月14日收回涉讼房屋，故被告应向原告支付2020年7月1日至7月14日的租金及物业管理费。因2020年7月共计31天，故被告根据《房屋租赁协议》约定的月租金、月物业管理费标准计算日平均租金，并据此向原告支付14天的租金及物业管理费并无不当。原告要求被告按照半个月的标准支付租金、物业管理费缺乏依据，该项主张本院不予支持。审理中，被告确认，根据其采取的计算方式向原告实际支付的物业管理费与应付物业管理费之间存在0.01元的差额，并同意补付给原告。被告的意见于法不悖，本院予以准许。原告主张被告支付2020年6月的电费差额3.89元，被告予以认可，双方的意见于法不悖，本院亦予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店应于本判决生效之日起十日内向原告凤丹丹赔偿装修及设备损失共计5,000元；二、被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店应于本判决生效之日起十日内向原告凤丹丹支付物业管理费差额0.01元；三、被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店应于本判决生效之日起十日内向原告凤丹丹支付电费3.89元；四、驳回原告凤丹丹的其余诉讼请求。案件受理费451.29元，由原告凤丹丹负担401.29元，被告上海元开投资管理有限公司嘉廷大酒店负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二一年二月八日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。