河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1326民初318号原告（反诉被告）:寇艳丽，女，汉族，生于1957年10月8日，户籍地河南省淅川县。委托诉讼代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾学亮，男，汉族，生于1970年1月25日，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李建设，河南剑宛律师事务所律师。委托诉讼代理人:金一,河南框正律师事务所律师，淅川法律援助中心指派。原告寇艳丽诉被告顾学亮土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，庭审中顾学亮提出反诉，本院依法合并予以审理。寇艳丽的特别授权诉讼代理人金建岐、顾学亮的特别授权诉讼代理人李建设、金一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇艳丽向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告顾学亮按合同约定支付2020年度支付房屋、土地租赁费60万元，并支付违约金21.9万元（60万×1%/天×365天）；合计81.9万元。2、依法解除双方的租赁合同，被告在15日内腾清房屋及土地并交付给原告。2021年度被告按实际使用月份和每月5万元的标准计付房租，直到腾清为准。事实与理由：原、被告双方于2013年6月22日签订“土地租赁合同”，被告（乙方）履行合同至2020年1月1日拒绝按合同约定向原告（甲方）支付土地租金，并仍旧使用土地及厂房。原告2020年多次催要本年度租金，被告分文未付。原告依据“土地租赁合同”第四条第二项、第五条第二项、第十条第二项之约定，被告应支付租金，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上所述，被告不支付租金的行为已经违反了双方签订的协议书，同时也侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼。被告顾学亮辩称，基于原告严重违约，被告要求原告履约后支付租金的行为属于依法享有的履行抗辩权，故此不存在被告违约。原告存在如下违约。1、原告未依照合同约定交付租赁场地西北角三个车间、原办公楼前空地（约30米×40米）、东北角大车间北边及东边配房。该未交付的场地、车间和配房占总租赁资产的约五分之二，折合年租金20万元，应予以扣除。2、汽车展厅的西边通道被原告强制占有。2014年夏天，原告将汽车展厅的西边通道强行占有，被告当时阻止未果。由于通道被原告占用，导致展厅使用者瑞发汽车公司维修保养车辆需通过原告的门卫开门，严重影响汽车售后服务，而且遮挡展厅侧面效果；最终导致瑞发汽车公司于2015年不再租赁该展厅，至今造成五年的营业损失65万元。3、原告在租赁场地最西边建污水设备。导致西侧展厅使用人不再租赁展厅给反诉人造成五年的经营损失65万元。二、2020年度受疫情影响，根据国家政策应当免除疫情期间2020年度3个月租金15万元。根据八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，应当免除上半年3个月房屋租金。三、被告在场地上建造展厅、维修车间等，投资巨大金额，如若法院强制解除合同，则原告应当补偿原告建造物价值，或按市场评估价给予补偿。《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。综上，被告多次要求原告交付上述场地且强行占道、污水设备等事宜后立即支付租金，据此，被告依法享有履约抗辩权，并不存在合同约定的无正当理由未支付租金行为。故此原告诉求的支付租金、违约金、解除合同等均无事实依据，应予以驳回原告诉求。庭审中顾学亮提出反诉，请求：一、依法判令寇艳丽向顾学亮交付院内三个车间、办公楼前空地、东北角大车间北边及东边配房。二、依法判令寇艳丽清除强行占用的汽车展厅西侧通道和污水设备、停止妨碍顾学亮合法使用西侧通道和租赁物西场地。三、依法判令寇艳丽向顾学亮返还租金及赔偿损失115万元。四、本案诉讼费用由寇艳丽承担。事实和理由：在淅川县汽车市场混乱境况下，经政府批准招商引资，顾学亮作为汽车市场运营专业团队人员，投资近千万元运营汽车市场项目。现已建成集汽车销售、售后、保险、汽车上牌等业务的综合交易市场，解决本地一二百人就业和脱贫事宜，也大大增加了地方税收。具体到本案，2013年6月22日双方签订租赁合同，约定寇艳丽将包括车间、场地等所有土地及地上附属物租赁给顾学亮。顾学亮严格按照约定履行合同义务，但寇艳丽在多次催促下未依照合同约定交付租赁场地西北角三个车间、原办公楼前空地（约30米×40米）、东北角大车间北边及东边配房。该未交付的场地、车间和配方占总租赁资产的约五分之二，折合年租金20万元，应予以返还；故此顾学亮多支付五年租金100万元应予以返还。此外，寇艳丽强行占用汽车展厅西侧通道，并在租赁场地西侧建污水设备，严重影响顾学亮经营使用。导致西侧展厅使用人不再租赁展厅给顾学亮造成五年的经营损失折合65万元。因此，西侧通道和其所建污水设备应予以清除。综上，提出反诉，恳请贵院本着优化营商环境原则公平公正处理。对顾学亮提出的反诉请求，寇艳丽辩称，请求驳回顾学亮的反诉请求。一、寇艳丽的合同义务已经履行完毕，不存在没有交付约五分之二厂房土地等资产。二、合同已经履行够七、八年了，从2013年一直履行到去年2020年双方没有任何争议，只欠了2020年度的60万元租金费。2020年还在交2019年度的租赁费。三、顾学亮的诉讼请求已经超过诉讼时效。按照顾学亮逻辑是等于是没有交付给顾学亮资产顾学亮还在交付租金，寇艳丽起诉顾学亮却造成他65万元的损失，显然顾学亮的起诉已经超过诉讼时效。寇艳丽为证明其本诉及反诉主张，向本院提交了如下证据：第一组、原、被告于2013年6月22日签订的租赁合同书1份及土地证、房权证复印件各1份（原件抵押贷款存放在银行），证明双方发生了租赁关系，要租赁费的基础，应支持原告的诉讼请求；第二组、租金汇总清单以及银行卡收支明细，证明2013年7月1日至2020年5月13日寇艳丽共收到顾学亮的租金300万元；第三组、寇艳丽与淅川县楚河酿造厂2013年3月1日签订的租赁合同1份4页，证明顾学亮反诉要求寇艳丽把部分场地给他，但是我们在没有跟顾学亮签订合同的时候已经把场地租给别人了，怎么还能把场地和车间租给顾学亮；第四组、顾学亮的建设立面图1份（原件是在1页大纸上），证明签合同以后，顾学亮才进行建设规划，有全建军全县长、规划局赵有发赵局长的签字；结合上次的内容，证明寇艳丽建的污水设备，不在出租给顾学亮的场地范围内。另补充说明，顾学亮上次提交的平面示意图只是这其中的一半，寇艳丽提供的是完整的。顾学亮为证明其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据：第一组、平面示意图，证明顾学亮租赁的范围为淅国用（2009）字第015号土地证项下所有土地及地上附属物。第二组、租赁现场照片及录像视频，证明：1、寇艳丽未交付租赁场地西北角三个车间、原办公楼前空地（约30米×40米）、东北角大车间北边及东边配房；2、寇艳丽强行占用汽车展厅西侧通道；3、寇艳丽在租赁场地西侧建污水设备，严重影响顾学亮经营使用（如图所示，展厅使用人无法自由出入维修车间，需要寇艳丽开门口维修车辆方可进入）。第三组、支付租金部分清单，证明顾学亮按照约定支付首年度租金，但于第二年开始顾学亮要求出租人寇艳丽交付其余场地，故由于双方洽谈场地交付事宜导致顾学亮才陆续支付的租金，直至本年度租金停止支付，均是为了督促寇艳丽交付场地等行为，不存在顾学亮刻意拖延或不支付租金问题。第四组、手机短信聊天记录、2018年3月5日录音，证明关于交付场地以及租金事宜双方一直洽谈，不存在顾学亮刻意拖延或不支付租金问题。第五组、关于汽车展厅租赁协议书以及情况说明，证明因寇艳丽违约导致汽车展厅无法租赁经营损失为年租金13万元。附支付租金部分清单。第六组、支付租金的300万元银行流水单据。租金截止2019年，对应原告所说的年限，截止2019年底租金已支付300万元，前期租金均已付清，且2019年也是按照50万元的数额支付的，最后一笔租金是在2020年5月份付清2019年度的租金。第七组、案外人范恒海与顾学亮的委托人方云海之间的通话录音的整理材料；第八组、杨某、李某的证人证言。第六、七、八组证据总体证明寇艳丽违反合同约定，致使顾学亮遭受巨大的经济损失。顾学亮的证人杨某出庭陈述，淅川县西坪头汽车城筹建选址的时候，顾雪亮找到证人，证人姐夫哥是范恒海，范恒海介绍的这个地方，并且签订合同的证人也在场，是在运管局办公室签的。2013年签订的合同，随后在经营当中，包括厂房搭建起来之后，寇艳丽承诺给的地方都没有兑现。证人当时属于中间人之一，证人当时跟寇艳丽曾经发生过争执。在2014年的时候，寇艳丽在涉案厂里盖门卫房、扎大门，当时证人还去阻拦过，大概有三次。后范恒海跟寇艳丽可能私下沟通过，随后有一次寇艳丽让金元福在社会叫了三四个人，过去闹过。当时江淮的经营者都在厂，他们强行的把门卫室盖起来。包括每一年交付租金的时候都是由范恒海从中协商。寇艳丽每年底要账的时候，顾学亮都提过没有交付的厂地。但是每年都是租金交了就不管顾学亮了。在2020年的时候寇艳丽一直不直接兑付，不直接跟这边联系，这么多年一直都是由范恒海从中穿插着沟通租金问题。寇艳丽方一直不直接面对这个事情，包括中途协商到一致的时候，需要寇艳丽签订一个协议，但是她那边不予签字。当时寇艳丽答复的是“我口头都答应了，你还要让我签协议，是不相信我的人格”，所以这件事就一直拖到现在。从一开始租赁这些矛盾、纠纷都存在。顾学亮的证人李某到庭陈述，证人系江淮汽车销售代表，出庭证明在西坪头汽车城销售经营期间发生的一些事。我们2014年对照厂家的指示精神，准备在淅川设立江淮汽车直营店，在2012年农运会期间，淅川县移民局在我们公司订了20多台汽车。当时在西坪头汽车城租展厅的时候，从王润峰那租的，签订的合同。当时我们想长期在这里进行经营。我们当时看了场地觉得非常适合。我们当时签了十年合同，租金每年是16万元，签了合同之后我们都开始装修展厅，经营期间我们展厅的左边有个通道，我们经营两三个月之后，我们后边有个食品厂要在进出通道里盖大门，影响我们进出通道很不方便。对此我们跟汽车城的负责人沟通联系，让他们去处理这些事。当时我们还发生一些争议。发生争执之后还有五六个人员过来阻挠。通过很长时间的协调这件事也没有彻底解决，到最后第二年经营期间，公司包括厂家对我们直营店的形象不予认可，我们也就跟汽车城终止了合同。庭审中，对双方提交的证据进行了出示、质证。对寇艳丽提交的证据，顾学亮认为，对第一组的土地租赁合同文本条款真实性没有异议，但其提交的合同附件以及文字说明系寇艳丽单方书写，寇艳丽所画的平面图不具有真实性，不属于该合同真实的附件；该租赁合同的文本条款也充分证明顾学亮租赁的合同范围系土地证向下的使用权，同时能够证明顾学亮租赁的范围以及地上附属物；对于土地证、房产证真实性由法庭审核，其他无异议；通过寇艳丽现有的证据无法证实原告已经实际交付了土地证向下的土地及附属物。对第二组真实性无异议，对证明方向有异议，因为在合同第二期即合同的第六年交付的50万元租金，并不是因为少了10万元，是口头约定第二期的租金都是按照50万元来支付，顾学亮要求双方签订补充合同，但寇艳丽口头认可，不签合同。对第三组真实性有异议，不是合同的原件，另外顾学亮也无法证实该份合同的真实性，楚河酿造厂这些年没有营业，在双方签订合同的第二年，寇艳丽承诺将该厂房交付给顾学亮，但事实上没有实际交付。对第四组真实性无异议，与顾学亮提交的一致，对证明方向有异议，虽然该规划图上有一部分是寇艳丽修建的，但合同上并没有对其中一部分排除，并且在该规划图上右上角的大车间实际交付给了顾学亮。对顾学亮提交的证据，寇艳丽认为，对第一组真实性有异议，认为1、平面图不是寇艳丽提供的，不是租赁合同中附的平面图；2、说明顾学亮搞建设的时候先行规划时提交的，显然是顾学亮自己单方制作的；3、不是原件，对真实性有异议，不予认可。对第二组照片真实性无异议，但是与本案缺乏关联性，五张照片不能证明寇艳丽没有交付给顾学亮的租赁对象，双方在协议上附有图表说明，寇艳丽出租给顾学亮的只是一部分。对第三组清单认为不属实，前五年是每年50万元的租赁费，第二个五年每年是60万元的租赁费；顾学亮所说自始至终才给寇艳丽105万元，对顾学亮的证明观点不赞同，该清单不能支持顾学亮的观点；对第四组手机短信聊天真实性有异议，1、金元福我们不知道是谁，不是寇艳丽；2、聊天的另一个对象不知道是不是顾学亮，也不是原被告双方，也不能证明顾学亮的观点；短信中涉及的补充协议，寇艳丽说给50也行，顾学亮要求写个协议每年都是50万元，但是寇艳丽的意思是只2020年的房租50万元，其他的还是60万元，不改变合同。对于录音内容，1、对话的两个人都不是原被告双方，与本案缺乏关联性；2、寇艳丽没有委托金元福，金元福也不是公司的法定代表人，真实性有异议，是不是金元福的声音我也不清楚。3、方总也不是本案的被告。对第五组有异议，1、是复印件无法确定真实性，2、合同的当事人均不是本案的原被告双方，与案件缺乏关联性。情况说明属于证人证言，因为证人没有到庭，我们无法质证，也无法知道证人证言的真实性，且与本案缺乏关联性，不能作为一个有效证据使用。对第六组无异议。对其七组认为，范恒海和方云海不是本案的当事人，他们的通话私下议论原被告双方与本案缺乏关联性，这两人的录音应当作为证人依法出庭接受咨询，今天没有到庭无法质证，对内容真实性不予认可。寇艳丽也不认识方云海，只认识范恒海。该证据不能作为有效证据使用。对于顾学亮的出庭证人陈述，寇艳丽认为，1、杨某是从顾学亮处租的展厅，与本案有利害关系，应不足为信；2、杨某不是租赁合同的中间人，3、杨某并不了解原被告双方的争执是什么，比如说他光说争执的原因是场地、门卫房、扎大门，没有说是三个车间的问题，他并不知情，也不能对本案作证。4、李某也是一个租赁户，他说的情况与本案没有关联性，包括顾学亮反诉的损失，都缺乏关联性，李某不干之后，王润峰没有给他赔偿一分钱，他们都没有损失一分钱，王润峰与寇艳丽也没有关系，应不予采纳。本院对上述证据依法审查后认为，寇艳丽提交的第一、二、四组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联，可作为认定本案部分事实的依据。对顾学亮提交的第一、二、三、六组证据真实性可以认定。对于寇艳丽及顾学亮提交的其他证据，与本案缺乏关联性，不予认定。对于顾学亮的两个证人的出庭陈述，与顾学亮待证事实缺乏关联性，不能达到其证明目的。但双方提交的相关证据可以结合已认定的有效证据，综合予以认定，作为认定本案部分事实的依据。庭审后，本院对涉案土地的地上附着物进行了现场勘验，顾学亮在租赁涉案土地后，按照有关规划图纸新建了一排汽车销售展厅（临路12个展厅、以规划图纸为准）。通过对双方提交证据的分析认定，结合庭审中当事人的陈述，可以认定本案以下事实：2013年6月22日，寇艳丽作为甲方，顾学亮作为乙方，双方经协商签订了《土地租赁合同》，约定主要内容为，甲方将其合法拥有的位于淅川县淅国用（2009）字第015号土地使用证项下的土地使用权租赁给乙方，租赁土地四至范围以附图及说明为准，租赁期限15年，自2014年1月1日至2028年12月31日止。租赁用途为汽车销售、维修及相关延伸经营服务，若改变用途需征得甲方同意。租金按年支付，合同签署生效之日乙方应先付2014年租金，以后每年的1月1日前交清下一年租金。2013年7月1日至2013年12月31日为建设期，乙方不支付租金。乙方支付租金标准按五年一期共分三期，第一期2014年1月1日至2018年12月31日按50万元／年，第二期2019年1月1日至2023年12月31日按60万元／年，第三期2024年1月1日至2028年12月31日按70万元／年.除非乙方书面同意，否则甲方不得擅自调高租金标准。租赁土地使用权归还期限，协商一致或合同期满前30日内归还土地。乙方因合同期满或提前解除合同向甲方归还土地时，承租期间在租赁土地上建设的建筑物、构筑物及其他附属设施经甲乙双方商定在不违背国家相关法律、法规政策前提下，商定价格卖给甲方或乙方自行处置。违约责任，如未经甲方书面同意，乙方迟延支付土地使用权租金的，每逾期一天，乙方应当按照拖欠金额的千分之一向甲方支付逾期付款违约金。欠交租金超过30天合同自行终止，并追究乙方违约责任。未尽事宜双方另行签订补充协议，补充协议对本合同具有同等法律效力。寇艳丽提供的附图及说明列举了租赁给顾学亮土地及车间的相关面积。合同签订后，顾学亮即通过转账形式于2013年7月1日支付寇艳丽2014年度租金50万元。后顾学亮即根据相关规划审批手续在涉案土地临路建设了一排12个汽车展厅（以规划图纸为准）。寇艳丽将涉案土地上一间大厂房及部分房屋一并交付给顾学亮使用。2015年至2019年度的租金，顾学亮均按照50万元／年的标准支付，已付清。2019年度租金寇艳丽自愿减免10万元，仍按照50万元／年收取，顾学亮在2020年5月13日已最后付清。在租赁合同期间，双方曾因寇艳丽在原有厂房门口加盖门卫室及大门等设施而发生争执。顾学亮以寇艳丽方曾承诺交付其使用涉案土地上的相关厂房但一直未履行为由，相关租金未能及时支付，并要求降低房租。对于2020年度至今的房租，顾学亮未予支付，但继续使用相关土地及厂房至今。寇艳丽以顾学亮违约为由，诉诸本院，请求被告支付下欠租金并支付违约金，并请求解除租赁合同、腾清房屋并交付土地。顾学亮以寇艳丽未能如约交付相关厂房为由，提出反诉，请求寇艳丽交付涉案土地院内三个车间、办公楼前空地、东北角大车间北边及东边配房，寇艳丽应清除汽车展厅西侧通道和污水设备、停止妨碍顾学亮合法使用西侧通道及租赁物西侧场地，并要求寇艳丽返还租金并赔偿损失115万元。庭审中，顾学亮亦要求解除租赁合同，并自行恢复土地原状，对于租赁期间顾学亮新建的建筑物及相关附属设施，双方无法协商一致。本案在审理过程中，寇艳丽向本院提出财产保全申请，请求对顾学亮价值80万元的财产予以查封或冻结，并提供了相关担保。2021年2月2日，我院依法做出了（2021）豫1326民初318号民事裁定，裁定对顾学亮价值80万元的财产予以查封或冻结，通过网络查控系统对顾学亮相关账户进行了冻结，并对担保财产进行了查封。本院认为，寇艳丽与顾学亮于2013年6月22日所签订的土地赁合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所达成的合意，不违背我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均按合同约定在合同期内进行了实际履行。租赁期间，顾学亮持续使用租赁物并依约交付租金，双方没有提出异议，原租赁合同应继续有效。且根据双方合同约定，若有补充条款，应以书面为准，双方至今并未签订任何补充协议。故自2020年度开始，顾学亮仍应按原合同约定继续向寇艳丽交付租金，其下欠租金不予交付的做法，违反了合同约定，应承担支付租金及违约金并解除合同的违约责任，故寇艳丽要求顾学亮支付租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于2019年度租金，按照合同约定应为60万元/年，寇艳丽自愿减免10万元，系其对自身民事权利的合理处分，不违反法律规定，本院予以采信。顾学亮辩称双方第二期租金已口头变更为50万元/年，寇艳丽不予认可，顾学亮并未提供其他有效证据予以证实，本院不予采信。故顾学亮仍应按照60万元/年（5万元/月）的标准支付2020年1月1日至腾清之日止的租金，并按照合同约定支付相关违约金。原告请求按照合同约定支付2020年度21.9万元的违约金，符合约定，应予以支持。因顾学亮未按照合同约定按时、足额支付相关租金，寇艳丽依据合同约定要求解除双方的租赁合同符合法律规定，顾学亮在庭审中亦同意解除，故双方的租赁合同应予以解除。合同解除后，双方对于合同履行期间的相关添附物及附属设施可协商处理，但双方经法庭多次调解均未能协商一致，故顾学亮应在合理期间内自行拆除相关建筑，腾清使用的房屋及厂房，恢复原状，期限以三十日为宜。对于顾学亮的反诉请求，因双方之间签订合同为土地租赁合同，租赁标的物主要为土地使用权。租赁范围以合同约定为准，目的主要是系建汽车展厅，相关展厅已建成并投入使用。顾学亮持续租赁相关土地及厂房，并按照合同约定标准履行了支付房租的义务，租赁期间并未请求解除合同或通过合法途径向寇艳丽主张相关权利，应视为对原合同及原租赁内容的认可，其主张交付其他相关厂房及土地，但庭审中顾学亮未能提供合同的相关说明及依据，来推翻寇艳丽提交的说明清单，其应当承担举证不能的法律后果，寇艳丽对其主张亦不予认可，故对其反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下:一、解除原告寇艳丽与被告顾学亮于2013年6月22日签订的土地租赁合同；二、被告顾学亮在本判决生效后十日内支付原告寇艳丽2020年度租金60万元及违约金21.9万元，合计81.9万元，并支付自2021年1月1日起至土地交付及房屋腾清之日止的租金（按照5万元/月的标准计算）；三、被告顾学亮在判决生效后三十日内按照上述合同内容腾清所占厂房、房屋并将所租赁的土地及厂房恢复原状交付给原告寇艳丽，相关建筑及附属设施顾学亮自行拆除；四、驳回被告顾学亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11990元，保全费4520元，由被告顾学亮负担；反诉案件受理费15150元，减半收取7575元，由顾学亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 袁 松审判员 闫 莉审判员 谢蕊娜二〇二一年七月一日书记员 王 宇