辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初12859号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路**。负责人：王剑，该行行长。委托代理人：李玉航，该行员工。被告：冯明，男，1985年2月1日出生，汉族，住址辽宁省铁岭县。被告：沈阳世众建业管理有限公司，住，住所地沈阳市沈河区热闹路**/div>法定代表人：牛忠海。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称“建行城内支行”）与被告冯明、沈阳世众建业管理有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长，人民陪审员唐占刚，人民陪审员史秋卓参加评议的合议庭，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告建行城内支行的委托代理人李玉航到庭参加诉讼，被告冯明和被告沈阳世众建业管理有限公司经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行城内支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币400000元整；2.判令被告偿还贷款本金322628.32元，利息5922.21元、罚息122.12元，共计328672.65元（利息、罚息暂计至2020年07月1日，以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3.判令原告对被告抵押给原告的位于皇姑区房产享有优先受偿权；4.判令被告沈阳世众建业管理有限公司对冯明的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5.在房产具备办理他项的情况下，全部被告需配合中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行办理抵押房屋他项权利（抵押）登记；6.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实和理由：被告于2010年02月25日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币400000元整，用于购买位于皇姑区之房屋（建筑面积100.97平方米），借款期限为360个月（即2010年02月25日至2040年02月25日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳世众建业管理有限公司作为保证人，对被告冯明的借款承担连带保证责任。合同成立后，原告按约定发放了贷款，被告拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权，被告沈阳世众建业管理有限公司对冯明的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任。基于以上事实，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告冯明未到庭，未进行书面答辩。被告沈阳世众建业管理有限公司未到庭，未进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月25日，原告建行城内支行（贷款人）与被告冯明（借款人、抵押人）、沈阳世众建业管理有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告冯明向原告借款人民币40万元，用于购买坐落于沈阳市皇姑区，建筑面积100.97平方米的房产，借款期限为360个月，自2010年2月25日至2040年2月25日，月利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法。担保方式为抵押加保证，抵押财产为借款人所购买的前述房产，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时违约责任约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。原告于2010年3月25日向被告发放借款40万元。2010年3月17日，原、被告办理了沈阳市皇姑区房屋的预购商品房抵押权预告登记。被告未按借款合同约定归还本息，截至2020年7月1日，被告冯明拖欠原告贷款本金322628.32元、利息5922.21元、罚息122.12元。现原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告冯明未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求与被告冯明解除借款合同，立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告对位于沈阳市皇姑区房屋是否享有优先受偿权的问题。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于被告沈阳世众建业管理有限公司是否承担保证责任的问题。根据合同约定，被告沈阳世众建业管理有限公司对被告冯明向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的抵押权，故根据合同约定，被告沈阳世众建业管理有限公司应当承担连带责任，原告此项诉请，本院予以支持。关于原告主张在房产具备办理他项的情况下全部被告需配合中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行办理抵押房屋他项权利（抵押）登记的问题。根据合同约定及我市的房产政策，被告对办理抵押权登记负有协助义务，故对原告的此项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告冯明、沈阳世众建业管理有限公司于2010年2月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告冯明于本判决生效后15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金322628.32元；三、被告冯明于本判决生效后15日内支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金322628.32元的利息5922.21元、罚息122.12元（截至2020年7月1日，2020年7月2日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；四、被告沈阳世众建业管理有限公司对上述第二、第三项确定的被告冯明的给付义务承担连带责任；五、被告冯明和被告沈阳世众建业管理有限公司在皇姑区房屋具备办理抵押权登记的情况下其原告债权未全部受偿前须需配合原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行办理该房屋的抵押权登记。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元、保全费2163元、公告费800元，由被告冯明和被告沈阳世众建业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇人民陪审员  唐占刚人民陪审员  史秋卓二〇二一年二月二十五日法官 助理  姜 岳书 记 员  訾 旭