沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0106民初1234号原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北三东路19号（9门）。法定代表人薛艳玲，系该公司总经理。被告王红洁，女，1998年3月18日出生，汉族，住址辽宁省建昌县。原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司与被告王红洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张淼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司法定代表人薛艳玲，被告王红洁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司诉称，原告与被告签订房屋合同租期为1年整，合同日期为2020年7月8日到2021年7月7日，房租为押一付一提前15天支付下个月房租，交房租日期为每个月的23日。租房合同明确举例写明了每次交租的日期，被告也如期交了3次房租，到第4次交房租的时候，被告到交租日期不交，合同明确说明如到交租日期不交房租则视为租客违约。违约条款合同有明确说明，必须搬离房屋并清空屋内属于被告的自己的物品并赔偿两个月租金作为违约金。签合同时已经和被告告知清楚，合同也明确写明，被告也签字按了手印。2020年9月25日原告找被告要房租，被告不交房租，还不搬走，不让原告收回房屋，被告居住期间损坏卫生间门锁一个，有微信聊天记录为证。被告于2020年9月23日后没有和原告有过联系，原告并不清楚被告是否已经搬走，原告也没有去过屋内。诉讼请求：1、被告履行合同约定，赔偿两个月房屋租金作为违约金1,600元；2、被告赔偿门锁70元；3、被告居住期间水电费共计150元；4、赔偿占有房屋租金6个月4,800元；5、诉讼费由被告承担。被告王红洁辩称，不同意赔偿原告违约金，原告应该返还我800元押金，请求法院驳回原告的6个月4,800元的诉讼请求。门锁70元、水电费150元予以认可，同意在押金中折抵。我与原告签署1年期租赁合同是与经纪人佰威签合同前达成协议，我明确向原告表示租赁不了1年房屋，该经纪人表示可以不租1年，但是合同1年才具有法律效力，如果不租了提前15天告知相关工作人员就可以退还押金，在得到明确回复后（有微信语音和文字为证），我才与原告经纪人于2020年7月7日下午在沈阳市铁西区的房屋内签署房屋租赁合同，在此期间原告并没有表示过房屋到期需要提前15天搬出，签署合同后付给微信名字叫做青柠的1,300元，加上当日订金300元，合计1,600元，第一个月押一付一已经结清，原告告诉被告以后有事情可以联系青柠，青柠相当于我的房东，包括缴房租，提前告知什么时候交、退押金。我将当日所缴纳的1,600元为第一个月房租已经结清，7月23日的房租于7月25日转账，此次所交800元房租是从8月8日至9月9日的房租，8月23日房租于8月24日转账800元，此次房租为9月10日至10月10日房租已经结清。以上转账均有转账记录，可以查。被告在7月25日中午12点3分向经纪人佰威求证过房屋周期的微信记录并得到肯定回复。被告2020年8月26日晚21时16分告知青柠住到10月就走，并让其将该房屋挂出出租信息，询问押金什么时候退，哪天到期，未得到回复，同时也通知过佰威，原告2020年9月25日闯入过涉案房屋，被告男朋友在家已经报警，有出警记录，在公安局被告男朋友代表被告告知原告，我可以搬走，但是房屋没有到期。被告9月25日晚并没住在涉案房屋，原告在未告知被告的情况下于9月26日下午15时04分进入房屋，有视频为证，故原告陈述9月25日后未与被告取得联系，不清楚被告是否搬走的说法不成立，被告2020年9月26日搬出原住地，有货拉拉支付截图为证，对原告陈述被告违约并索取赔偿的说法不成立。被告在房屋租赁期内离开的租赁房屋没有违约。经审理查明，原告与被告于2020年7月8日签订不动产租赁合同一份，出租方（甲方）原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司、承租方（乙方）被告王红洁，合同约定甲方同意将其代理的位于沈阳市铁西区房屋及设施，出租给乙方居住使用；约定租赁期自2020年7月8日至2021年7月7日止；租金为每月800元，并交纳800元房租作为各项费用保障金，提前15天支付下次租金；合同约定合同期满乙方持本人身份证原件及合同到甲方处结清各项费用，退还保障金，如乙方所带证件不齐，甲方有权拒付，在合同期间内保障金不能冲抵房租；具体交款日期如下（如到交款日期没有按时交房租视为违约），第一次：2020年7月8日（1,600元），第二次2020年7月23日（800元），第三次2020年8月23日（800元）；租赁期内乙方无须甲方通知，按时缴纳房租租金，如逾期一天未支付房租又不主动与公司联系，则视为违约、自动放弃房屋内设施及所有权，室内物品均视为不要，甲方有权利抛弃所有物品并清空房屋，甲方有权终止合同，收回房屋并接纳新客户入住而乙方所缴纳保障金和未住满房租不退，经甲、乙双方协商，拖延租金未超过3天，若甲方还同意乙方继续居住，乙方应按本次应交房租的5%滞纳金按天向甲方支付；在签约之日起，乙方不得借故解除合约，因特殊情况需要退房，必须提前三十天通知甲方解除合约，并赔偿贰个月租金视为违约金；如甲方已向乙方收取售后维修费后，则在租赁期内乙方报修后应及时维修。被告提供与被告工作人员佰威的微信聊天记录显示，在原、被告签订合同之前，被告表示不能承租一年，原告的员工回复租金是月付的，合同都是一年的，只有一年的才有法律效果，如果说被告住不到一年，提前告诉他，他可以将房屋转租出去，提前告诉他就行，押金可以退，但是押金肯定是要押。被告提供与被告工作人员青柠的微信聊天记录显示，被告于2020年8月26日通知原告工作人员住到10月份不租了，可以将房屋出租信息挂出去，并询问什么时间退押金，对方未予以回复。原、被告提供的转账记录和陈述显示被告已交纳原告租金共计3,200元（含押金），被告提供转账称已每月交了30元维修费，原告未提出异议。原告称因被告到2020年9月25日还没有交房租也不搬离租赁房屋，其人员到被告住处要房租，被告报警。被告称2020年9月25日原告的7、8个人闯入租赁房屋，要将被告东西搬走，被告的男友不让搬，然后报警。被告提供视频一段，显示2020年9月26日原告的工作人员进入被告承租屋内，原告予以认可称当时被告东西没搬走，其是去要房租的。被告提供支付货车运输费凭证，表示已于2020年9月26日16时搬走。在审理过程中，被告搬走后钥匙留在租赁房屋内的桌子上，当时房租期没到，没有通知原告，但之前在微信中通知了2020年10月8日前搬走，而且原告有租赁房屋钥匙自己可以进入房屋，被告表示尚欠水、电费150元可以在预留押金中扣除，认可租赁期卫生间门锁维修费用70元，但已每月交过30元维修费，剩余的押金可以不要求原告返还。原告认可被告提供微信聊天记录的相对人佰威、青柠是其工作人员。另查明，原告提供房屋产权证复印件、房屋出租全程委托代理合同显示，案外人赵巍是沈阳市铁西区房屋所有权人，委托原告对外出租其房屋。在庭审中电话联系138××××6777，对方认可自己是赵巍，并认可是租赁房屋所有权人及委托原告转租的事实。上述事实，当事人的陈述，原告提供的代理房屋租赁合同、微信聊天记录、微信支付凭证、房证复印件、身份证复印件、房屋出租全程委托代理合同等证据，被告提供交订金、租金及其他费用的截图、光盘（音频、视频共计两段）、微信聊天记录、微信截图、支付凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告基于案外人赵巍的委托对外出租其房屋，原告将赵巍房屋中的A房间出租给被告，并与被告签订代理房屋租赁合同，该合同真实有效，双方均应按合同约定履行合同义务。从被告提供的微信聊天记录显示，原告工作人员在与被告磋商合同内容阶段认可虽然合同约定租赁期限为一年，但被告可以提前要求解除合同，提前通知原告解除即可，原告可以退回押金，即应视为原、被告的租赁合同约定了被告可以以提前通知原告的方式行使合同解除权。被告在2020年8月26日通知原告工作人员青柠2020年10月份就不再继续租赁了，被告该行为应视为通知原告解除代理租赁合同，因原告已交付房屋租金至2020年10月7日，应视为原、被告之间的代理租赁合同于该日期解除，被告行使合同解除权符合双方约定，故原告主张被告赔偿两个月租金作为违约金的诉求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿门锁70元的诉求，因被告已按合同约定在租赁期间每月支持原告30元屋内设施维修费，被告使用租赁房屋时的更换门锁维修费应属于该部分费用，原告重复向被告主张赔偿该费用没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付水、电费150元及占有使用房屋的费用6个月租金4,800元的诉求，本院认为被告在搬离租赁房屋后，未能提供证据证明向原告履行了交接房屋的义务，但通过原、被告的陈述及提供的证据，可以看出原告能在不经过被告同意的情况下进入租赁房屋的房间，代理租赁合同中亦约定了如被告逾期支付租金，原告可以有权利抛弃所有被告室内物品并清空房屋，原告有权终止合同，收回房屋并接纳新客户入住而被告所缴纳保障金和未住满房租不退。现被告已提前以符合双方约定的方式通知原告解除租赁合同，原告没有理由在2020年9月23日至2020年10月7日期间以被告未交纳下个月租金为由进入被告租赁房屋催要租金，原告却在2020年9月25日、2020年9月26日两次进入被告租赁的房屋，根据合同约定及原告履行合同过程中擅自进入租赁房屋的行为，可以推定在2020年10月7日合同解除时，原告完全可以自行收回房屋继续对外出租，故对原告主张被告支付原告放任损失扩大期间的租金损失，即合同到期后6个月房租4,800元，本院不予支持。本案中，被告确实未尽到向原告交付租赁房屋的义务，其预留给原告的押金800元，应扣除租赁期间被告使用水、电费150元，剩余部分被告表示不要求原告返还的650元，可视为被告未与原告交接房屋对原告的补偿，足以弥补原告的损失，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告沈阳市泓大房地产信息咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张淼二〇二一年三月二十三日法官助理林思圻书记员蒲娣