上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9427号原告：莱仕阁(深圳)投资控股有限公司，住所地深圳市。法定代表人：柏利忠，总经理。委托诉讼代理人：连超，上海中新凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓峰，上海中新凯律师事务所律师。被告：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张少伟，董事长。委托诉讼代理人：童峥。原告莱仕阁(深圳)投资控股有限公司(以下简称“莱仕阁公司”)与被告上海大展投资管理有限公司(以下简称“大展公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙幸冬独任审理，公开开庭进行了审理。原告莱仕阁公司的委托诉讼代理人连超、张晓峰，被告大展公司的委托诉讼代理人童峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莱仕阁公司向本院提出诉讼请求：1.判令大展公司退还2020年2月和3月的租金、物业服务费136,629.36元和电费1,377.50元，共计138,006.86元；2.判令大展公司退还履约保证金194,962.98元、公用事业费保证金13,674.50元、装修押金13,674.50元；3.判令大展公司返还垃圾清运费13,674.50元。事实和理由：2019年4月，莱仕阁公司与大展公司签订《上海合生国际广场租赁合同》，合同约定大展公司将上海市杨浦区黄兴路XXX号上海合生汇国际广场11层01室房屋(以下简称“涉诉房屋”)出租给莱仕阁公司使用，租期自2019年5月1日至2020年4月30日，租金每月57,223.27元，物业费每月7,764.39元，每月为一期支付。履约保证金194,962.98元，公共事业保证金13,674.5元，装修押金13,674.5元，上述费用莱仕阁公司均已支付完毕。后因新冠疫情的爆发，莱仕阁公司受其影响自2020年1月20日至2020年3月均未能正常占有使用涉诉房屋。2020年2月26日至同年4月9日，莱仕阁公司曾向大展公司发函(《房租减免申请书》)请求协商减免租金，大展公司均未予回复。莱仕阁公司为履行合同，已按时支付了相应租金及物业费。现请求依据上海市政府发布的《关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》的相关条款，判令大展公司退还2020年2、3月份的租金、物业服务费、电费共计138,006.86元。现双方间的合同已经届满，履约保证金、公共事业保证金、装修押金均应予以退还。由于大展公司未及时履行垃圾清运义务，应退还莱仕阁公司13,674.50元的垃圾清运费。大展公司辩称，不同意莱仕阁公司的全部诉讼请求。事实与理由：莱仕阁公司在2020年2月10日已经恢复正常经营。由于莱仕阁公司并没有将涉诉房屋恢复原状，故依照合同约定不能退还履约保证金、公共事业保证金及押金。垃圾清运费依据合同约定应由莱仕阁公司承担，故亦不应退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月，大展公司(签约甲方，出租方)与莱仕阁公司(签约乙方，承租方)签订《上海合生国际广场租赁合同》，甲方向乙方出租涉诉房屋，房屋建筑面积274.36平方米，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，2019年5月1日至2020年4月30日期间的月租金为57,223.27元。物业管理费为每平方米每月28.30元，月物业管理费为7,764.39元。履约保证金金额为194,962.98元。除非特别说明，本合同所约定的租金、物业服务费、履约保证金等金额均为不含税金额。乙方应于本合同签订后的5个工作日内，付清2019年5月1日至2019年5月31日的租金57,223.27元，2019年5月1日至2019年5月31日的物业服务费人民币7,764.39元，共计人民币64,987.66元。之后每月25日前，乙方须向甲方付清下一个月的租金、物业管理费等费用。水费、电费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方制定的费用标准及要求予以支付，本条约定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方或甲方指定的物业公司书面通知为准。公共事业保证金为每平方米50元，待租赁期期满后随履约保证金一并退还。电费每度1.25元，按计量表读取数字收取，由甲方代收代付。合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金由甲方保管直至租赁期满，租赁期期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋(以办理还房手续为准)且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方，如乙方违反本合同之规定，甲方有权(但并无义务)将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。乙方最晚应于租赁期满日或本合同提前终止/解约之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占有使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和该期间内发生的其他一切费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。乙方逾期缴付超过七天的，甲方可在提前二十四小时书面通知乙方的前提下，停止向该房屋提供水、电、空调等物业管理服务直至乙方支付所有欠款及因此而引起的费用(包括重新接驳水、电、空调等服务供应的费用)，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。后大展公司按约交付房屋。莱仕阁公司支付履约保证金194,962.98元和公用事业费保证金13,674.50元、装修押金13,674.50元。莱仕阁公司提供一份落款日期为2020年2月26日的房租减免申请书，称受到新冠疫情影响，企业员工不能正常上班，2020年2月10日，全国人大常委会法工委将新型冠状病毒肺炎疫情认定为不可抗力。为扶持中小企业，工信部及上海市政府均发文鼓励大型商务楼宇等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。莱仕阁公司所作为中小企业，受疫情冲击较大，企业损失严重，向大展公司书面申请免除2个月的房屋租金。大展公司对该份证据未发表意见。2020年1月15日，莱仕阁公司支付2020年2月租金及物业管理费68,134.68元，同年3月3日支付2020年3月租金及物业管理费68,314.68元。2020年4月23日支付3月电费1,137.5元。审理中，双方均确认涉诉房屋于2020年4月30日进行了交接，但大展公司坚持认为莱仕阁公司未履行将涉诉房屋恢复原状的义务。关于垃圾清运费，莱仕阁公司称交接完涉诉房屋所产生的垃圾由其临时工负责清运，但没有保存书面材料。大展公司对此予以否认，称垃圾系由其定点处理，况且产生的是建筑垃圾，都是由环卫部门统一处理的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务，如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。根据大展公司的陈述，整个办公楼于2020年2月10日复工，疫情发生后，莱仕阁公司存在损失，大展公司作为办公楼经营者亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故按照公平原则，由双方分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。根据疫情期间办公楼的使用情况，酌情减免莱仕阁公司租金8,000元。对于莱仕阁公司主张减免的物业管理费及电费，因无事实及法律依据，本院不予支持。双方的租赁合同于2020年4月30日期满终止，莱仕阁公司已按期搬离。大展公司以房屋未恢复原状拒绝退还履约保证金、公用事业保证金及装修押金，但未提供证据证明现状与原状存在差别，故本院认定莱仕阁公司已按约返还房屋，大展公司应返还履约保证金、剩余公用事业保证金及装修押金。关于莱仕阁公司主张退还的垃圾清运费，依据双方间的合同约定，莱仕阁公司应当承担缴纳垃圾清运费的义务，且莱仕阁公司并未提供证据证明其自行完成了垃圾清运的工作，故对该项诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还莱仕阁(深圳)投资控股有限公司租金8,000元；二、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还莱仕阁(深圳)投资控股有限公司履约保证金194,962.98元；三、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还莱仕阁(深圳)投资控股有限公司公用事业费保证金13,674.50元；四、上海大展投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还莱仕阁(深圳)投资控股有限公司装修押金13,674.50元；五、驳回莱仕阁(深圳)投资控股有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,908元，由莱仕阁(深圳)投资控股有限公司负担2,654元，由上海大展投资管理有限公司负担4,254元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙  幸  冬二〇二一年三月三十一日书记员 王好义张艳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。