江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0222民初801号原告：方亮，男，1964年1月2日出生，汉族，江西省景德镇市人，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：夏松松，江西京天律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：程冬桂，男，1972年10月27日出生，汉族，江西省浮梁县人，户籍地址：江西省景德镇市珠山区，住江西省景德镇市浮梁县。委托诉讼代理人：曹永安，江西三人行律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：程志刚，男，1962年10月20日出生，汉族，江西省浮梁县人，住江西省景德镇市浮梁县。原告方亮与被告程冬桂、程志刚土地买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方亮及其委托诉讼代理人夏松松、被告程冬桂及其委托诉讼代理人曹永安、被告程志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方亮提出以下诉讼请求：1、判决两被告返还购地款共计586000元；2、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2013年原告因业务扩大需扩大生产场地，故通过被告程冬桂找到被告程志刚并与二被告达成初步意见，二被告负责向原告出售湘湖镇古田归属于被告的土地，于是从2013年11月4日至2018年2月14日止，原告按二被告的要求陆续向二被告支付购买土地款共计586000元。其中被告程冬桂出具收条5张，金额516000元，被告程志刚出具收条2张，金额70000元。截至2019年底，得知湘湖镇古田村土地面临政府征收，要求二被告交付其购买的土地，二被告以各种理由拖延交付，于是原告又多次要求二被告退还购地款，二被告以未向原告出售过土地拒绝退款。2020年4月份向公安机关报案，公安机关初步调查，未对二被告刑事立案。故依法向法院提起诉讼，望予支持。被告程冬桂辩称，1、被告程冬桂与原告之间是委托代理关系；2、被告程冬桂共收取原告516000元款项，向出租土地的农民支付了款项48.8万元，剩余2.8万元作为受托人的交通、误餐补贴费；3、由于土地被征收导致了原告的损失，被告程冬桂作为受托人没有过程，不应承担责任，请求驳回对被告程冬桂的起诉。被告程志刚辩称，其家的2亩左右（实际1.88亩）荒地是租给原告种红豆杉的，其收取的都是租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告出示的被告程志刚于2013年11月4日出具的2万元的收条。被告程志刚质证认为，该收条上已写明是土地出租款，故其收取的是租赁费而不是出卖土地款，本院认为，该收条上已明确记载“今收到出租荒地计人民币贰万元整”，且被告程冬桂在庭审中亦证实被告程志刚开始是租，后面是流转，故本院对该2万元认定为土地租金。被告程志刚另认为，2014年元月5日从原告处收取的5万元及从被告程冬桂处领取的19万元均属租金的意见，本院认为，原告始终诉称其是向二被告购地用于建房，被告程冬桂的陈述亦证实其介绍原告方亮与被告程志刚认识是买地，在统一时间段，原告给二被告的购买价为12万元一亩，被告向农户购买的价格是5.6万元一亩，而当时被告程志刚认为自己有近2亩（未实际丈量）的土地，故被告程志刚陆续收取24万元金额与其出卖土地的价格基本吻合，如按被告程志刚辩称系土地租赁费则明显高于土地出让费，不合常理。同时被告程志刚向原告出具的5万元的收条亦未写明收到的是租赁费，综上，本院认定被告程志刚收取的该24万元为土地出让款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告方亮系从事陶瓷加工的个体经营业主。2013年因业务扩大需扩大生产场地，遂向被告程冬桂询问购地建厂房之事，被告程冬桂答复可以找到原告所需用地并带原告找到被告程志刚，三人达成口头协议，原告以12万元一亩的价格向二被告购买土地。于是原告从2013年11月4日至2014年底陆续向被告程冬桂支付购地款45万元，向被告程志刚支付土地租赁费2万元、购地款5万元。期间被告程志刚分三次从被告程冬桂处收取购地款19万元。2018年2月原告在平整二被告交付的4亩多土地时，遇当地村民阻挠才得知部分村民没有得到被告的购地款。为尽快把厂房建起来，在被告无钱支付又答应多给原告一些地的情况下，原告又向被告程冬桂支付6.6万元购地款。2020年，二被告向原告出售的该4亩多地被政府征收。上述事实，有原被告的身份信息、《转让流转荒地协议》、收款收条、证人证言、公安机关的询问笔录以及当事人法庭陈述等证据证实。本院认为，农村土地承包后,土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。原告与被告形成的口头土地买卖协议虽是双方意思的真实表示,但违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款规定“农村土地承包后,土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；…,”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，”故原、被告买卖土地的行为违反了国家强制性规定,所形成的卖地协议属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”,故原告诉请两被告返还购地款的请求依法予以支持。在原告诉请的购地款586000元当中有20000元属被告程志刚的租金，因出赁至出让期间该土地未发生非农业建设情形，故被告程志刚的出租行为不违反法律、法规的强制性规定，因此原告主张的该租金20000元不予支持。剩余的566000元中，被告程志刚应返还其实际收取的土地出卖款240000元。被告程冬桂应返还剩余的326000元。被告程冬桂辩称其系受原告的委托帮原告租赁土地，且在该过程中亦无过错，故不应承担责任的意见，本院认为，被告程冬桂对其辩解未提供证据支持，同时该辩解又未得到原告的认可，故本院对被告程冬桂的辩解不予采信。据此,依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告程冬桂于本判决生效后十日内返还原告方亮购地款人民币326000元；二、被告程志刚于本判决生效后十日内返还原告方亮购地款人民币240000元；三、驳回原告方亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9660元，依法减半收取计4830元，原告方亮负担200元，被告程冬桂负担2530元，被告程志刚负担2100元。如不如本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  李跃光二〇二一年二月二十六日书记员  邹镇东附：法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；…。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款农村土地承包后,土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（一）…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；…《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。