河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1702民初4949号原告：崔锋，男，1973年10月1日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：梁敏，河南北纬律师事务所律师。被告：名门地产（驻马店）有限公司。住所地：驻马店市风光路北段。法定代表人：孙群堤，总经理。委托诉讼代理人：郭晓晓、柴桂存（实习），河南筑梦律师事务所律师。原告崔锋诉被告名门地产（驻马店）有限公司（以下简称名门地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔锋及委托诉讼代理人梁敏，被告名门地产公司的委托诉讼代理人郭晓晓、柴桂存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔锋诉称，2018年11月16日，原告崔锋与被告就购买开发的驻马店市风光城市广场商业楼A座X单元1层1010号、1011号房屋商铺签订《商品房买卖合同》一份，原告按合同第7条第2款约定“××应当自2018年11月16日前支付该商品房全部价款”，原告现已支付了全部购房款4318184元，合同第19条约定“出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知××”。时至今日，被告仍未按约将该房办理备案登记，该房屋现被司法查封，原告的执行异议被驳回。根据《商品房买卖合同》第5条约定“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，××有权解除合同”。同时该合同第12条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还××已付全部购房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款X%向××支付违约金”。2018年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议第1条约定“如甲方未能按照约定时间按时交付房屋，每年按乙方已付购房款的8%向乙方支付违约金（日违约金=年违约金/365）”。综上，原告现已无法实现合同目的，已符合法定和合同约定的合同解除条件，并已通知被告解除2018年11月16日签订的《商品房买卖合同》。现原告请求解除原、被告于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同》；请求判令被告向原告返还购房款4318184元；请求判令被告向原告支付违约金288667.64元（以4318184元为基数，自2020年5月31日至2021年4月1日，违约金按照年8%计算）及利息439141.32元（暂定）（以下欠购房款4318184元为基数，自2018年11月16日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的贷款利率计算；自2019年8月20日至2021年4月1日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算；自2021年4月2日至购房款实际返还完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）。被告名门地产公司辩称，原、被告于2018年11月16日签订商品房买卖合同，涉案房屋于2020年7月份抵押，房屋售卖时并不存在抵押的情形，因此原告的主张不符合规定；根据原、被告签订的补充协议，解除权的行使期为六个月，原告于2021年4月份提出已超过期限；房屋未能交付并非被告的过错，原告主张8%的违约金已能满足原告的损失，原告再主张利息加重了被告的责任，利息不应再支持。经审理查明，2018年11月16日，被告名门地产公司（出卖人）与原告崔锋（××）签订合同编号为驻20180043276的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：出卖人以出让方式取得坐落于驻马店市风光路北段地块的建设用地使用权，××购买的商品房所占用的土地用途为商业用地，在该地块上建设的商品房项目核准名称为风光城市广场；该商品房的规划用途为商业用房，所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为7层,××购买的为商业楼A座X单元1层1010号（30.83平方米）、1011号（42.04平方米）；该商品房未抵押，出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同××以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米59258.73元，总价款为4318184元；××采取一次性付款，应当在2018年11月16日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2020年5月31日前向××交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付××的，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的X%向××支付违约金等条款。同日，被告名门地产公司（出卖人、甲方）与原告崔锋（××、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：如甲方未能按照约定时间按时交付房屋，每年按乙方已付购房款的8%向乙方支付违约金（日违约金=年违约金/365）；本协议自双方签订之日起生效，在此之前签订的合同或补充协议与本协议相违背的，以本协议为准。上述协议签订后，原告向被告公司转款4318184元，被告向原告出具收据两份。诉讼中，原告提交驿城区人民法院于2020年7月28日向驻马店市不动产登记中心下发的（2020）豫1702执2751号协助执行通知书及送达回证，本院于2020年9月26日对原告提起的执行异议予以驳回作出的（2020）豫1702执异228号执行裁定书，本院于2021年4月1日作出的对原告提起的执行异议之诉请求予以驳回的（2020）豫1702民初11297号民事判决书。原告以此证明双方签订的商品房买卖合同目的无法实现，被告违反了该合同第五条的约定，原告有权要求解除合同。另原告还提供杨艳艳与被告签订的《劳动合同书》、杨艳艳作为被告公司工作人员在本院签写的送达地址确认书、原告向被告公司签写的解除合同通知及快递回执，原告以此证明已按照《商品房买卖合同》第十二条的约定履行了通知义务。后原告以诉称理由为由起诉来院，酿成纠纷。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告崔锋与被告名门地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据本院查明的情况，涉案商品房被法院司法查封，后原告向本院提起执行异议被裁定驳回，又提起执行异议之诉请求也被本院判决驳回诉讼请求，且原告已通知被告解除双方签订的商品房买卖合同，则本案原、被告的合同目的已无法实现，现原告要求解除双方于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，则原告请求被告返还购房款4318184元，本院应予以支持。关于原告请求被告支付违约金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法……”，且合同约定“逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的X%向××支付违约金”及补充协议规定“如甲方未能按照约定时间按时交付房屋，每年按乙方已付购房款的8%向乙方支付违约金（日违约金=年违约金/365）”，则根据原告的请求，应以4318184元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年11月16日起计算至2019年8月19日止计算利息损失；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至2020年5月30日止计算利息损失；以4318184元为基数，自2020年5月31日起至2021年4月1日止按8%计算违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年4月2日起计算至购房款返还完毕之日止计算利息损失。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华和人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、解除原告崔锋与被告名门地产（驻马店）有限公司于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、限被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔锋购房款4318184元及利息、违约金（应以4318184元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年11月16日起计算至2019年8月19日止计算利息损失；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至2020年5月30日止计算利息损失；以4318184元为基数，自2020年5月31日起至2021年4月1日止按8%计算违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年4月2日起计算至购房款返还完毕之日止计算利息损失）。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47122元，减半收取23561元，保全费5000元，两项共计28561元，由被告名门地产（驻马店）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 康 兵二〇二一年七月十二日书记员 陈亚勤