广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25173号上诉人（原审原告）：陈丹，女，1983年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：吴翔，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炳泽，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城珠江西路**广州国际金融中心**自编号01。法定代表人：林昭远，董事长。委托诉讼代理人：何玮琦，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陈丹因与被上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初31012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丹上诉请求：1.撤销原审判决，依法判决支持陈丹全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由城建公司承担。事实与理由：一、城建公司未经陈丹同意将案涉物业的规划用途由文体活动用房变更为商业用房，且变更案涉物业的规划用途后并未履行说明义务。陈丹与城建公司签订案涉商品房买卖合同以前，城建公司是通过广州市城市规划局颁发编号为穗规建证【2007】3218号《建设工程规划许可证》介绍案涉物业（（地址为天河区华明路4号40l房）的规划用途为文体活动用房，同时3218号许可证是作为案涉商品房买卖合同的附件。陈丹并非是相关专业人士，根据社会常理，陈丹在了解到3218号许可证记载案涉物业规划用途为文体活动用房后，陈丹当然确信案涉物业为文体活动用房。另外，即便3218号许可证注明“先建地下3层，续建时仍应按要求申领建设工程规划许可证”，但并未说明存在因续建而申领的建设工程规划许可证会更改案涉物业的规划用途的可能性，陈丹不可能预见城建公司未得到包括陈丹在内业主同意的情况下擅自更改案涉物业的规划用途，因此城建公司此后将案涉物业的规划用途更改为商业用途的行为属于城建公司未经陈丹同意将案涉物业的规划用途由文体活动用房变更为商业用房的行为。此外，城建公司为案涉物业办理的不动产权属登记的登记时间为2012年2月28日，而陈丹与城建公司签订案涉房屋买卖合同及其补充协议的时间为2012年2月29日。同理，基于生活常理及陈丹并非为专业人士的情况，陈丹不可能在只有不到一天的时间内获知案涉物业的规划用途由文体用房变更为商业用房的情况。以上事实可以反映出，因城建公司未履行说明义务，导致陈丹高估了案涉房屋的价值并以明显高于市场价格的价钱购买案涉房屋。二、城建公司更改案涉物业用途的行为应属于违约行为。案涉物业所在的住宅小区属于在本地区内属于高档住宅，包括陈丹在内的众多业主选择在该住宅小区置业的原因为：城建公司在售楼时介绍该住宅小区有高档的文体设施和高级的会所，业主购买该住宅小区的房屋后可享受只有该住宅小区的业主才可享受的高档的服务。因此，明确案涉物业为文体用房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，对案涉物业为文体用房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。而城建公司改变案涉物业的规划用途后，使包括陈丹在内的业主不能享受只有该住宅小区的业主才可享受的高档的服务，致使陈丹购买的房屋价值受到严重影响，应视为城建公司违约，城建公司应承担违约责任。三、城建公司在销售涉案房屋时并没有保障陈丹对涉案楼盘的知情权。综上所述，一审判决认定事实有误，导致适用法律不当，应予以改判，支持陈丹全部上诉请求。城建公司二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意陈丹的上诉请求。理由：一、城建公司不存在擅自改变“星汇云锦”项目商业裙楼第四层案涉物业规划用途，案涉物业的规划用途在城建公司出售房屋时已经充分告知陈丹，且城建公司已将相关信息已经依法进行公示。首先，案涉物业的用途一直是商业用途，城建公司开发案涉楼盘经广州市城市规划局审核批准，穗规建证[2007]3845号《建设工程规划许可证》记载，案涉物业的建设规划用途为商业用途。竣工后，经规划局验收后，案涉建设取得编号为穗规验证[2010]1167号《建设工程规划验收合格证》，该证同样明确载明案涉物业规划用途为商业用途。而城建公司与陈丹签订案涉合同是在2012年2月29日，签订合同时，案涉物业的规划用途已经固定且城建公司在出售房屋时已经充分告知陈丹涉案小区的相关情况，另外，在涉案合同中亦反复提醒、强调陈丹应对涉案房屋的相关信息进行充分了解并提供了相关的查询方式，城建公司已经充分履行了告知义务。陈丹在案涉合同中已经表示充分了解该信息，又在本案中主张城建公司未履行告知义务，其主张明显不符合事实。案涉四楼商铺的规划用途自2007年做出后从未变更，陈丹以签订房屋买卖合同前5年所做出建设和规划审批事项主张城建公司构成违约不能成立。其次，城建公司制作的宣传资料及双方签订的涉案合同均未表示案涉物业的规划用途是所谓的“文体活动用房”，陈丹对3218号许可证附件二《建设工程审核书》的效力理解有错误，该《建筑工程审核书》虽然有“第4层为文体活动用房"的表述，但这只是对建筑工程的整体功能设计的描述，不是正式的规划许可，《建筑工程审核书》明确要求了“续建时仍应按要求申领建筑工程规划许可证”，而后续3845号许可证及1167号验收合格证均载明案涉物业的规划用途为商业用途，以上两证的产生、出具均在双方签订案涉合同之前，且城建公司对该证已经依法出示、公示。同时，案涉合同补充协议第十一条和全部的宣传资料还专门向陈丹强调案涉四楼是城建公司自有的经营物业，不是公共设施。购买房屋时了解房屋的规划许可、竣工验收基本情况是正常购买者应当注意了解的事项，城建公司在合同中亦多次提示陈丹进行了解且城建公司在案涉合同中签名确认已经清楚了解案涉项目的规划设计和优化方案，现陈丹关于没有足够的时间和条件获知案涉四楼的规划用途的说法明显与事实不符。因此，陈丹主张城建公司擅自改变案涉物业的规划用途没有事实依据。二、城建公司并未违约，不应承担违约责任。案涉物业的规划用途一直是商业用途，城建公司从未向陈丹承诺其规划用途，更不存在擅自变更规划用途的情况。案涉物业提供商业经营性质的会所多年，其中部分项目如棋牌室、桌球室因消费者需求不旺盛导致亏损停业，场地空置至今，健身房、游泳池等项目至今仍正常经营。陈丹所主张的仅小区业主可享受服务既不符合事实也没有法律依据，城建公司的宣传资料及双方签订案涉合同均载明案涉物业属于商业性运营场所，由城建公司进行占有、运营、使用及处分等，城建公司自运营商业会所以来，一直对外公开运营，陈丹无权约束城建公司的会所服务对象。而商业运营受市场规律影响，部分项目因亏损暂停运营或合理调整符合符合常理，调整会所经营项目既符合自身利益，也符合其他广大业主利益，因此，城建公司的行为并未违约。陈丹主张40万元经济损失并无事实依据，其主张房价损失，却未举证予以证明其损失的真实性及与本案事由的关联性。综上所述，城建公司没有擅自调整过规划，也没有对陈丹的违约行为，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，陈丹的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回。陈丹于2019年8月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、城建公司赔偿陈丹经济损失40万元；2、城建公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2012年2月29日，陈丹（乙方/买方）与城建公司（甲方/卖方）签订案涉合同，约定：商品房（一手现房）买卖合同说明3.签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登陆“规划在线”网站（××）查询规划公示图；甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件…8.合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读，并签名：“陈丹”。第二条：项目建设依据：甲方经批准，在该地块上投资建设星汇云锦大厦（自编A1-A4栋、商业裙楼）商品房。本项目地价款己缴清，并已经初始登记。该项目的有关批文如下：1、《建设用地规划许可证》颁发机关：广州市城市规划局；编号：穗规地证（2006）75号；2、《建设工程规划许可证》颁发机关：广州市城市规划局；编号：穗规建证【2007】3218号；3、《国有土地使用权证》颁发机关：广州市人民政府；编号：穗府国用（2007）第01100021号；4、《建设工程施工许可证》颁发机关：广州市建设委员会：编号：440101200710230201；5、《建设工程规划验收合格证》。第四条：乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的星汇云锦大厦(自编A1-A4栋、商业裙楼）星汇云锦（自编A-3栋）幢37层3703号房，门牌地址：天河区华明路6号3703房。第十四条：房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件（六）《房地产（住宅）质量保证书》（七）《房地产（住宅）使用说明书》（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖|公章的原件；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十五条：风险责任转移乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。第十六条：规划、设计的变更该商品房出售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同…因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。案涉合同附件七-本合同补充协议约定：第六条买卖双方同意合同第十六条修改为：1、签署本合同前，乙方己清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）。2、签署本合同后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：1、乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；2、乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；3、大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。第十条买卖合同的生效双方同意买卖合同（含本补充协议）自双方签字盖章之日起生效。第十一条其他约定：1、甲方声明：该商品房项目中的如下物业为甲方自有物业，并不因甲方的商品房销售行为而成为小区共有物业，甲方享有占有、使用、收益和处分权：经营性商业会所、停车场等。第十二条本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准。在庭审中，陈丹、城建公司共同确认案涉物业现地址为广州市天河区华明路4号401房。陈丹确认案涉物业第四层归城建公司所有，并确认是基于城建公司违约提起本案之诉。在本案审理过程中，一审法院于2019年11月15日组织陈丹、城建公司到案涉物业所在现场进行现场勘查。经勘查，棋牌室保留有活动区域和挂牌但无实际经营，健身房、游泳池、水吧正常经营，露天阳台有铺设木地板及人工草坪并连通健身房等。2019年11月20日，广州市城市建设档案馆向一审法院出具的《建设工程规划许可证》（穗规建证【2007】3845号）（以下简称3845号许可证）显示：建设单位为城建公司，建设项目名称为：2幢45层（自编A-1、A-2栋）、2幢42层（自编A-3、A-4栋，部分1、2、3、4层）设计商业、住宅楼工程续建首层至第**，建设位置为珠江新城E3-1地块；建设工程规划验收合格证（穗规验证【2010】1167号）（以下简称1167号合格证）显示：建设单位为城建公司，建设项目名称为商业、住宅楼、住宅楼**（**）置为天河区珠江新城E3-1地块，建设规模为商业、住宅楼4幢（自、住宅楼**（自编**）1、2、3、4、42层）:151931平方米，地，地下**5948平方米。1167号合格证附件1显示商业裙楼的1-4层主要功能为商业。陈丹为证明自己的主张还提供以下证据：1、穗规建证[2007]3218号《建设工程规划许可证》（以下简称3218号许可证），拟证明陈丹向城建公司购买商品房时的所在项目星汇云锦大厦第4层规划用途为文体活动用房；2、《收楼物品移交清单》、《住户手册》、前期物业服务合同、星汇云锦销售宣传册，拟证明城建公司向陈丹交付房屋时明确案涉物业是集运动、休闲、娱乐于一体的尊贵豪华会所；3、广州市不动产登记查册表。4、现场勘查照片，证据3、4共同拟证明城建公司擅自将案涉物业规划用途由文体活动用房变更为商业及案涉物业部分空置，丧失会所服务功能。城建公司对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。住户手册中仅描述为“第四层为集运动、休闲、娱乐于一体的尊贵豪华会所”，并没有约定会所的具体经营项目，该描述并不能属于承诺，并不构成要约。对证据3、4真实性、合法性无异议，关联性不确认。城建公司提供的不动产权证显示案涉物业坐落：天河区华明路4号401房，房地产权属人为城建公司，规划用途为商业，建筑面积为6350.81平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2012年2月28日。陈丹确认案涉物业物权为城建公司所有。此外，城建公司还提交了关于案涉合同销售宣传资料等证据。一审法院认为：陈丹与城建公司签订的案涉合同及作为附件的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于陈丹、城建公司在案涉合同及补充协议签订过程中是否存在故意隐瞒案涉物业规划用途变更及规划验收情况的欺诈行为的问题。首先，根据案涉合同第一页商品房（一手现房）买卖合同说明第3点、第8点陈丹手写签名确认以及案涉合同附件七-补充协议第六条中关于“签署本合同前，乙方己清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）”的约定，城建公司已履行合理提示的义务，而案涉物业通过建设工程规划验收是在2010年，且在案涉合同签订前就进行了不动产权登记，其中规划用途就是商业，根据物权公示的原则，陈丹在案涉合同签订前理应知悉案涉商品房的规划情况及规划查询途径。其次，根据案涉合同第十四条关于房屋交付时城建公司应向陈丹提供的资料的约定及第十五条风险责任转移的约定，结合陈丹在2012年7月收楼的实际情况，陈丹自收楼后一直未向城建公司提出城建公司提供的材料不齐全的异议，现陈丹提出城建公司未向其出示过3845号许可证及1167号合格证，故城建公司存在欺诈的主张，一审法院依法不予采信。再次，关于案涉物业的规划用途是否存在未经同意擅自变更的问题。虽然3218号许可证附件二中记载“第4层为文体活动用房”，但同时注明“先建地下3层，续建时仍应按要求申领建设工程规划许可证”，且该3218号许可证的建设项目和建设规模也明确该许可项目是针对案涉物业所在楼盘的地下3层建筑，故后续出具的3845号许可证及1167号合格证中关于案涉物业的规划用途，与出具时间在先的3218号许可证中记载的“2幢45层、2幢42层（部分1、2、3、4层）设计商业、住宅楼（A-1、A-2、A-3、A-4）”并无矛盾。陈丹提出城建公司未经同意擅自将案涉物业的规划用途由文体活动用房变更为商业用房的主张，缺乏理据，一审法院依法不予采信。关于陈丹提出城建公司未按照售楼宣传手册的内容为其提供会所服务构成违约，要求城建公司赔偿其经济损失40万元的诉讼请求。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”的规定，现陈丹没有提供充分证据证明城建公司提供的宣传资料构成要约，陈丹、城建公司双方并未在案涉合同及补充协议中约定案涉物业具体的会所经营项目，故其主张城建公司违约缺乏合同依据。其次，经一审法院现场勘查，案涉物业中健身房、露天阳台、游泳池、水吧等休闲会所项目仍在正常经营，故陈丹主张城建公司没有提供休闲会所服务缺乏事实依据。再次，城建公司在其宣传资料中表示会在案涉物业经营健身休闲等会所，但也明确注明“会所属发展商经营性物业，解释权归发展商所有”，而案涉合同的补充协议第十一条明确约定“案涉物业属于城建公司自有物业，并不因城建公司的商品房销售行为而成为小区共有物业，城建公司享有占有、使用、收益和处分权：经营性商业会所、停车场等”，并且城建公司确实也在案涉物业提供游泳池、健身房、棋牌室、桌球室等多项休闲会所服务多年，现城建公司提出因会所部分项目经营不善而调整是基于经营需求而做出的正常商业安排的抗辩合乎常识、常理、常情，一审法院予以采纳。此外，陈丹主张其40万元的经济损失缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，现陈丹以城建公司擅自将案涉物业规划用途由文体活动用房变更为商业用房，导致会所功能已经完全丧失，陈丹作为业主无法享用合同签订时城建公司所承诺的会所服务，使得陈丹所购物业失去了配套设施为由要求城建公司赔偿其经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月29日作出一审判决：驳回陈丹的全部诉讼请求。本案受理费7300元，由陈丹负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：涉案商品房（一手现房）买卖合同第二条项目建设依据中《建设工程规划验收合格证》栏目为空白，未载明颁发机关和编号，双方当事人二审诉讼中均表示该项内容应填写1167号合格证。双方当事人还确认，案涉商品房项目城建公司申请了两次《建设工程规划许可证》，即3218号许可证与3845号许可证。涉案商品房（一手现房）买卖合同未载明3845号许可证。经查，3218号许可证办理日期为2007年7月14日，该证建设项目名称载明：2幢45层、2幢42层商业、住宅楼工程，先建3层地、住宅楼工程，先建**地下室**5623平方米。3218号许可证附件2《建设工程审核书》载明：……第4层为文体活动用房……因投资不足，先建地下3层，续建时仍应按要求申领建设工程规划许可证。3845号许可证办理日期为2007年8月27日，该证建设项目名称载明：续建首层至第42、45层。3845号许可证附件1建筑功能指标明细表（五）载明：商业裙楼主要功能为商业建筑面积24263平方米、住宅2425平方米。案、住宅2425平方米于2010年9月2日取得建设工程规划验收合格证（穗规验证【2010】1167号），该证明确本工程前经3218号、3845号许可证批准建设。1167号合格证附件1建筑功能指规划验收标明细表1载明：商业裙楼主要功能为商业建筑面积25119平方米、住宅2002平方米。城、住宅2002平方米将涉案房屋卖与他人，陈丹曾向广州市天河区国土资源和规划局提出信访，要求制止办理涉案房屋产权转移登记，该局于2016年10月25日向陈丹作出复函，称涉案房屋的规划用途为商业，并非公共配套设施。二审诉讼中，陈丹提交两份证据材料拟证明城建公司隐瞒涉案房屋规划用途：1、陈丹与城建公司于2012年2月7日签订的商品房认购书；2、易军签名的证人证言。城建公司表示两份证据都不是新证据、与本案事实没有关系，拒绝发表质证意见。陈丹表示，涉案小区已成立业主委员会，陈丹是业主委员会主任，易军是副主任。陈丹以易军所签买卖合同时间在城建公司办理涉案房屋不动产权证之前可证明城建公司售房时隐瞒规划用途为由，申请易军出庭作证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：陈丹以城建公司未经其同意变更涉案房屋的规划用途为由所提赔偿损失40万元的主张是否应予支持。案件事实表明，陈丹与城建公司签订的商品房买卖合同标的物为一手现房，并非预售商品房。合同签订之前，涉案房屋所在商品房项目已办理建设工程规划验收合格证，明确商业裙楼主要功能为商业。1167号合格证对应的建设工程规划许可证包括了3218号、3845号许可证，并无证据表明城建公司在规划验收后改变了涉案房屋的建筑物商业性质。本案不能认定城建公司存有涉案商品房买卖合同第十六条约定有关擅自改变规划的情形。虽然涉案商品房买卖合同载明的建设工程规划许可证仅有3218号许可证，该证附件2《建设工程审核书》载明第4层为文体活动用房，但3218号许可证同时明确了“先建地下3层，续建时仍应按要求申领建设工程规划许可证”，而涉案商品房项目2007年8月27日的3845号许可证已明确商业裙楼主要功能为商业，该项商业功能的确定在双方当事人签订商品房买卖合同之前即已由建设工程规划行政主管部门审核。陈丹所提3218号许可证附件建设工程审核书关于文体活动用房的内容，并不产生否定3845号许可证、1167号合格证及不动产权证共同所载涉案房屋规划用途为商业的正当效果。为此，本案一审判决认定陈丹提出城建公司未经同意擅自将案涉物业的规划用途由文体活动用房变更为商业用房的主张缺乏理据，并无不当，本院予以维持。有鉴于此，陈丹二审诉讼所提证据材料及证人出庭作证申请，于本案处理并无实际意义，本院不予接纳。需要指出的是，涉案商品房买卖合同补充协议第十一条约定，经营性商业会所属于城建公司自有物业，并不因城建公司的商品房销售行为而成为小区共有物业，城建公司享有占有、使用、收益和处分权。广州市天河区国土资源和规划局在2016年10月25日对陈丹的信访复函中，也明确指出涉案房屋的规划用途为商业，并非公共配套设施。为此，陈丹本案所提涉案房屋应由小区业主专用的主张，依据并不充分。综上所述，陈丹本案主张城建公司违约的合同依据并不恰当，其要求城建公司赔偿损失40万元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由陈丹负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年二月七日书记员  吴敏玲李美琦