上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23700号原告：上海昕城房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐宝棣，执行董事。委托诉讼代理人：吴万进，上海万浩律师事务所律师。被告：杨忠伟，男，1989年9月17日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：宋伟栋，男，1984年2月1日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海昕城房地产有限公司(以下简称昕城公司)与被告杨忠伟、宋伟栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，本案先依法适用简易程序，经本院院长批准，本案延长简易程序适用期限一个月，后转为普通程序(独任制)公开开庭进行了审理。原告昕城公司的委托诉讼代理人吴万进及被告杨忠伟、被告宋伟栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昕城公司向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付租金278,465.92元、物业管理费1,876.89元、违约金44,756元。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令两被告向原告支付租金及经济损失共计278,465.92元(截止2020年2月29日租金为260,012元，租金经济损失分别为5,381.06元及13,072.86元)、物业管理费1,876.89元、违约金44,756元。事实与理由：2018年12月11日，原告与两被告签订商业用房租赁合同，约定原告将其拥有完全产权的坐落于上海市闵行区黎安路XXX号-XXX号的商业铺面房(建筑面积共349.39平方米)出租给两被告经营，租赁期限自2018年12月11日起至2022年12月31日止，月租金42,625元，每年递增5%，物业管理费由原告代收代付。起租日为2019年1月1日，租金4个月为一期支付，先付后用，如承租人欠付租金达30天及以上的，出租人有权单方面终止合同、追偿损失并按一倍月租金向承租人收取违约金。合同签订后，原告如期向两被告交付了租赁房屋，但两被告自2019年9月1日起欠付租金及物业管理费至今。期间，原告多次催告及协商无果，无奈之下原告于2020年3月1日依约收回了部分房屋，其余四间房屋在收回时发现两被告已转租他人，原告于2020年3月31日收回了一间面积为42.01平方米的房屋，于2020年4月30日收回了其余三间总面积为102.06平方米的房屋，两被告收取他人的转租租金期限与原告收回的期限不一致，原告只能在转租租金支付到期后收回房屋，晚收回的原因是由于两被告造成，应由两被告承担原告的经济损失。两被告拖欠租金及物业管理费的行为系严重的违约行为，且经原告多次催告、两被告多次承诺后仍逾期不还，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告昕城公司明确涉案租赁合同于2020年3月1日解除。被告杨忠伟辩称，认可欠费事实，其承租了10间商铺，自2019年9月1日开始欠费。原告与被告杨忠伟于2020年1月20日达成协议，约定被告杨忠伟在2020年2月29日前还清拖欠费用，如果到期未付清，原告收回6间商铺，保留被告4间商铺的承租权。后续碰到“疫情”，被告杨忠伟于2020年2月底联系原告，原告回复被告会适当延长协议书约定的还款期限。2020年3月4日，被告杨忠伟去原告处协商延长还款期限事宜，原告表示只同意延长几日。2020年3月11日，双方再次签订协议书，约定2020年3月20日前付清的保留被告杨忠伟继续承租的权利，如果没有付清，剩下4间商铺也要收回。原告是以张贴告示的形式收回房屋，2020年3月原告认可租赁合同的解除。原告提供的诉讼请求计算说明中关于各项费用的计算方法，其中10间商铺总的计算方式无异议，但对4间商铺中的3间商铺的租金计算方式有异议。原告明确告知2020年3月1日单方收回房屋，费用的时间节点就应截止于3月1日。在原告告知解除合同之前，被告杨忠伟正常向两家承租人收取租金，如果原告要收回房屋，并非必须等到租赁合同时间结束，原告既然结束了合同，就应去向这两家收取房租，或让这两家承租人去找被告，这不是一件事情。其拖欠原告的费用结算应自2019年9月1日计算至2020年2月29日。关于物业费，被告杨忠伟自2019年9月开始未支付物业费，之前物业费均由原告代收代缴。商铺存在漏水，被告杨忠伟反映多次，因原告和物业公司存在矛盾，所以被告杨忠伟提出的问题物业公司长时间未予解决，被告杨忠伟交了物业费，但物业公司未提供相应的物业服务，故不同意支付物业费。关于违约金，认为被告杨忠伟负主要责任，但是原告也存在问题。被告杨忠伟和原告约定收了客户的钱会立即还款，原告一开始答应，后来又不答应，必须要被告杨忠伟缴清欠款才能转租6间商铺，而且在2020年3月还发出通知称被告杨忠伟没有权利签订合同，导致被告杨忠伟资金出现问题，而且原来谈好的租赁对象直接与原告签订合同，被告杨忠伟完全不用支付违约金。原告按照两个月租金标准收取了保证金，要求抵扣被告的欠款。此外，被告宋伟栋并非实际承租人，原告对此知情，签订合同时亦告知原告被告宋伟栋系其朋友，被告宋伟栋借钱给被告杨忠伟，所以将被告宋伟栋的名字也写到租赁合同上去，被告宋伟栋不应承担还款责任。被告宋伟栋辩称，对事情原委均不清楚，其系被告杨忠伟的债权人，借钱给被告杨忠伟，被告杨忠伟为了保证还款，因此将其写入租赁合同。被告宋伟栋未实际参与房屋租赁事宜，也从未收取租金，发生欠款时原告通知被告宋伟栋，被告宋伟栋表示过其并非承租人。2019年11月，被告宋伟栋曾提出把其名字去掉，但原告回复合同未履行完毕不同意去名。被告宋伟栋不需要承担还款责任，且希望原告可以对被告杨忠伟适当减免欠费金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：原告昕城公司系上海市闵行区黎安路XXX号-XXX号房屋权利人。2018年12月11日，原告昕城公司(出租方、甲方)与被告杨忠伟、宋伟栋(承租方、乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落于上海市闵行区黎安路XXX-XXX号底层室，建筑面积349.39平方米，房屋用途为商铺。房屋租赁期自2018年12月11日起至2022年12月31日止(租金自2019年1月1日起计)。月租金42,625元，租金递增方式为2020年1月1日起递增5%，为44,756元/月，租金每4个月支付一次，先付后租，由甲方直接收取，在已付租金期到期前的10天内付清下期房租。于本合同生效之日起，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金共计85,250元。租赁期满或本合同提前解除后，房屋租赁保证金在乙方已履行了本合同约定的租赁房屋返还义务及迁出或撤销乙方在租赁房屋内办理的工商营业执照后，除抵扣应由乙方承担而未承担的各项费用、租金及违约赔偿金外的剩余部分(如有)如数退还乙方，不计利息。水费、电费、电话费、燃气费费用以及本合同中未列明的其他因乙方使用而发生的费用，由乙方承担。乙方应付物业费280元/月(按合同面积x0.8元/平方/月)，随租金一同交付甲方，由甲方代收代付。租赁期满或合同提前解除，乙方应返还房屋以及附属设施并保持完好状态。移交双方对该房屋的设施、设备进行验收，乙方应当承担的各项费用、清除应返还之外的物品并交回房门钥匙，视为返还完成。房屋返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意而遗留的物品，甲方有权自行处置。对于乙方未结清的与该房屋有关的各项费用、租金及违约赔偿金，甲方有权单方面直接从乙方的房屋租赁保证金中扣除。租赁期间内，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。未经甲方同意，乙方不得转租所承租的房屋。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁房屋，并保留损失赔偿的追索权，同时不负担乙方的相关损失：1、欠缴应付费用达30日……。乙方有本合同第十二条第三项约定之情形之一的，或本合同期满后延迟按约定返还房屋的，应按一倍月租金向甲方支付违约金。乙方未按约定时间支付租金的，或乙方未按约定时间返还房屋的，除应依照本合同支付违约金外，每延误一天，还应按日以本合同约定的租金的双倍向甲方支付滞纳金或延误金。合同另对双方的其他权利义务作了约定。上述合同中，被告宋伟栋在落款处的签名为被告杨忠伟代签。诉讼中，就租赁合同代签一事，被告杨忠伟称，签订租赁合同时被告宋伟栋不在场且事先不知情，两人之间存在借贷关系，将宋伟栋名字写入租赁合同只是为了给其一个保障，签订租赁合同后过了两天，被告杨忠伟告知宋伟栋把其名字写进了租赁合同，如今后还不出借款，宋伟栋可直接收取租金，被告宋伟栋回复为何不提前说好，之后就没再说什么。被告宋伟栋称，被告杨忠伟签完租赁合同后告知将其名字写进了租赁合同，其就说“哦”，被告杨忠伟的用意是可以给其保障，其不懂签字的后果，也不会想到被告杨忠伟会拖欠租金。2019年1月7日，原告向两被告出具转租同意书，载明同意两被告将转租协议所列的部分商业用房转租给上海贵申九丰农业科技有限公司作商业用房使用。转租同意书尾部载有杨忠伟及宋伟栋的签名。诉讼中，被告杨忠伟称转租同意书中宋伟栋的签名为其代签，被告宋伟栋称为其本人签名。另查明，2019年11月8日，原告发送《房租催款通知》，载明：黎安路XXX-XXX号商铺自2019年9月1日起的租金还未缴付。根据双方签署的《商业用房租赁合同》中第六条第三款中的规定，租金支付方式：每3个月支付一次，先付后租。租金由甲方直接收取，在下一季度前的10天内付清，现已逾期，请尽快缴纳房租。2019年12月9日，原告向两被告发送《律师函》，催促两被告尽快支付自2019年9月1日起欠付租金。被告杨忠伟、宋伟栋签收该函件。2019年12月26日，被告杨忠伟向原告出具《还款计划》，载明：计划于元旦过后先还部分，在1月15日前还一半欠费，尾款于2月15日前付清。2020年1月20日，原告昕城公司(甲方)与被告杨忠伟(乙方)签订《协议书》，载明：乙方自2019年9月1日起未付房租，现乙方欠付甲方房租2019年9月1日至2019年12月31日170,500元、物业费1,120元，2020年1月1日至2020年2月29日89,512元、物业费560元，现乙方承诺2020年2月29日止共欠付房租及物业费261,692元，如2020年2月29日乙方未能将上述欠租房款付清，乙方同意将现所租甲方的十间门面房中东面第4间至第9间房共210.66平方米自愿退还给甲方，并与甲方签订此笔费用的还款协议，甲方与乙方重新签订余下4个门面房的商业用房租赁合同。2020年2月27日，原告向被告杨忠伟发送《催告函》，载明：依照2020年1月20日达成的协议，被告杨忠伟应当于2020年2月29日前支付所欠租金及物业管理费共计261,692元，但至今未付分文。为此再次来函催告被告杨忠伟于2月29日前依约支付所欠租金及物业管理费。否则将依约收回所租的10间商业用房中的东面第4至第9间商业用房。鉴于被告杨忠伟已缺乏诚信之协商基础，将不再与被告杨忠伟签订任何还款协议及余下的4间商业用房的新的租赁合同，并将直接起诉追究违约责任。2020年3月1日，原告在系争商铺大门上张贴《告示》，载明：“因黎安路XXX-XXX号商业用房原租户严重违约，我司宣告终止与其的租赁合同并收回商铺。自2020年3月1日起我司重新对外招租。”2020年3月11日，原告昕城公司(甲方)与被告杨忠伟(乙方)签订《协议书》，载明：1.乙方同意于2020年3月20日前支付黎安路XXX号(三个门面)、黎安路XXX号(一个门面)共四个门面2019年9月1日至2020年2月29日乙方所欠甲方房租共计108,831元，如乙方于2020年3月20日如期支付，甲方同意将这4个门面承租权保留给乙方至2020年3月31日止，如乙方于2020年3月20日不如期支付，甲方于2020年3月21日起收回这4个门面的乙方承租权。2.甲、乙双方于2020年3月31日签订黎安路XXX号、黎安路XXX号四个门面新的商铺租赁协议。乙方于签订合同当天支付合同要求的房租、房屋押金、物业费等费用(2020年3月1日至2021年2月28日)，这四个门面房屋租金为18,618元/月。还查明，2020年4月17日，原告昕城公司(出租方、甲方)与案外人周某(承租方、乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落于上海市闵行区黎安路XXX号，建筑面积为42.01平方米，房屋租赁期限自2020年5月1日起至2022年5月31日止(租金自2020年5月15日起计)，月租金为6,366元/月。双方另对合同的其他权利义务进行了约定。周某出具《情况说明》一份，载明：周某于2018年12月26日同杨忠伟签约，租借黎安路XXX号商铺开办棋牌室，合同租期2018年12月31日至2021年12月31日，每月租金6,500元。目前其已付给杨忠伟租金至2020年3月31日。因杨忠伟在与昕城公司的商铺租赁合同履约过程中存在严重违约行为，该商铺已被昕城房产公司收回，现直接与昕城公司重新签订商铺租赁合同。2020年4月29日，原告昕城公司(出租方、甲方)与案外人王某(承租方、乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落于上海市闵行区黎安路XXX号，建筑面积为102.06平方米，房屋租赁期限自2020年5月1日起至2022年5月14日止(租金自2020年5月15日起计)，月租金为15,500元。双方另对合同的其他权利义务进行了约定。王某出具《情况说明》一份，载明：王某于2018年12月12日同杨忠伟、宋伟栋签约租借黎安路XXX号(底层)商铺开办汽修店，合同租期2018年12月12日至2022年12月31日，每月租金19,000元。目前已付杨忠伟租金至2020年4月30日。因杨忠伟、宋伟栋在与昕城公司的商铺租赁合同履约过程中存在严重违约行为，该商铺已被昕城公司收回，现直接与昕城公司重新签订商铺租赁合同。又查明，原告昕城公司已向案外人上海黎安房产物业有限公司支付2019年9月至2020年12月期间的上海市闵行区黎安路XXX号-XXX号房屋的物业费。诉讼中，原、被告就2020年3月1日解除涉案租赁合同予以确认，原告已将涉案房屋全部收回。原告表示就被告缴纳的租赁保证金85,250元同意退还，在两被告欠缴的租金、物业管理费及违约金中予以抵扣。本院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，各方均应依约行使权利、履行义务。关于被告宋伟栋是否应作为承租人承担付款责任，本院认为，被告宋伟栋在涉案租赁合同中的签名虽为被告杨忠伟代签，但被告杨忠伟在签订租赁合同后对被告宋伟栋进行了告知，被告宋伟栋知晓代签事宜后未向被告杨忠伟提出异议，且无证据证明其向原告提出异议，2019年1月7日，原告向两被告出具的转租同意书中载有被告宋伟栋的签名，亦可印证被告宋伟栋对其承租人身份知情且认可，故被告宋伟栋应作为承租人与被告杨忠伟共同承担付款责任。被告杨忠伟自2019年9月1日起欠付涉案房屋的租金，显属违约，原告有权单方解除合同，根据原告张贴于涉案房屋的告示，原告要求终止租赁合同并收回商铺，现原、被告确认涉案租赁合同于2020年3月1日解除，原告也实际收回了涉案房屋，故双方的租赁合同已于2020年3月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告的各项诉讼请求：1.租金及经济损失，2019年9月1日至2020年2月29日的租金合计260,012元，两被告应予支付。关于原告主张的黎安路XXX号、黎安路XXX号的租金损失，前者的次承租人王某向被告杨忠伟支付租金至2020年4月30日，后者的次承租人周某向被告杨忠伟支付租金至2020年3月31日，上述次承租人在原、被告的租赁合同解除后基于与被告的租赁合同关系继续履行合同，致原告无法于2020年3月1日实际收回黎安路XXX号及543号房屋，期间的占有使用费原告有权作为损失向两被告主张，黎安路XXX号房屋自2020年3月1日起至2020年4月30日止按涉案租赁合同月租金标准计算的金额为26,147.27元，黎安路XXX号房屋自2020年3月1日起至2020年3月31日止按涉案租赁合同月租金标准计算的金额为5,381.38元，合计31,528.65元，现原告就上述损失分别主张13,072.86元及5,381.06元，合计18,453.92元，本院予以确认。2.物业管理费，2019年9月1日至2020年2月29日的物业管理费合计1,680元，两被告应予支付。关于黎安路XXX号及543号房屋的物业管理费，两被告基于次承租人对房屋的占有使用亦应向原告支付占有使用对应期间的物业管理费计163.30元及33.61元，合计196.91元，上述合计1,876.91元，现原告主张1,876.89元，本院予以确认。3.违约金，原告基于租赁合同约定仅向被告主张一倍月租金的违约金44,756元，就逾期付款滞纳金未予主张，于法无悖，本院予以支持。上述租金、经济损失、物业管理费及违约金合计325,098.81元与租赁保证金85,250元相折抵，两被告还应向原告支付239,848.81元。关于两被告主张因受疫情影响原告应给予租金减免之意见，本院综合涉案房屋为沿街商铺、被告的转租情况、双方的履约情况等因素，认为疫情对两被告的租赁并未造成影响，故两被告要求减免租金之意见，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告杨忠伟、宋伟栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海昕城房地产有限公司租金260,012元；二、被告杨忠伟、宋伟栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海昕城房地产有限公司经济损失18,453.92元；三、被告杨忠伟、宋伟栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海昕城房地产有限公司物业管理费1,876.89元；四、被告杨忠伟、宋伟栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海昕城房地产有限公司违约金44,756元；五、原告上海昕城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告杨忠伟、宋伟栋租赁保证金85,250元(此款在被告杨忠伟、宋伟栋的的上述应付款项中直接抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计6,176.48元，由被告杨忠伟、宋伟栋共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。