河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初8404号原告（反诉被告）朱昭光，男，1990年10月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人赵龙生，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）张雪瑞，男，1988年11月15日出生，汉族，住河南省内黄县。委托代理人吕杨杰，金博大律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人河南久家房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如东路6号21号楼1层102号，统一社会信用代码：91410100345061714U。法定代表人李红建。第三人中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路30号期货大厦203、1001房间，统一社会信用代码：91410100721828553A。法定代表人袁新生，行长。委托代理人冯天鹏，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郑常巍，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）朱昭光与被告（反诉原告）张雪瑞、第三人河南久家房地产营销策划有限公司（以下简称“久家公司”）、第三人中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行（以下简称“郑州交易所支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱昭光及其委托代理人赵龙生，被告（反诉原告）张雪瑞及其委托代理人吕杨杰，中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行委托代理人郑常巍到庭参加诉讼，河南久家房地产营销策划有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱昭光诉称：2016年9月26日，原被告及河南久家房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告房屋一套，价款135万元，原告应于2016年11月10日前支付95万元，余款40万元，签订正式商品房买卖合同之日结清。如购房合同变更不了，原告应先向被告支付20万元，剩余20万元于过户当日付清。后被告加价，房款变更为140万元，再次签订房屋买卖合同约定，原告已向被告支付房款95万元。因房屋有贷款（约71万元），双方协商同意在房屋大证下来后60日将银行贷款结清，还款当日原告支付45万元作为还清银行贷款之用，剩余贷款由被告负担。该房屋不动产证下来后，30日内被告必须无条件配合第三方久家公司将房屋落户至原告名下，不得以任何理由推延过户手续，否则视为违约。被告应在2017年5月7日前将房屋使用权交付给原告使用并更改物业信息。房屋在开发商交付房屋使用权的物业费、契税由原告承担。因被告未履行合同义务，为维护原告合法权益特诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行2017年5月6日签订的编号为2017030503的《房产买卖合同》，价值140万元；2、第三人中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行协助原告办理解除郑东新区行健街6号7号楼2单元17层1702号房产的抵押登记手续；3、被告张雪瑞将1702号房屋所有权过户至原告朱昭光名下；4、被告向原告支付违约金420000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）张雪瑞辩称，1、张雪瑞不存在任何违反合同义务的行为，反而朱昭光恶意拖延履行解押义务，应继续履行并承担法律责任。2、根据张雪瑞提供的证据，本案系朱昭光的违约行为所致；其要求张雪瑞支付违约金的诉求，没有事实和法律基础，应依法驳回该诉求；3、朱昭光要求过户的诉求，鉴于张雪瑞产生损失且涉案房屋面积有差值，待朱昭光支付损失及补交房款后，张雪瑞愿意配合。被告郑州交易所支行辩称，被告已经结清贷款，我行愿意配合办理过户手续。被告（反诉原告）张雪瑞反诉称：在本案《房屋买卖合同》的履行过程中，张雪瑞多次要求朱昭光一起到贷款的银行办理约定的解押事项，但由于朱昭光存在资金问题，也为了少缴纳税费，且要求重新签订新的补充协议等原因，一直不配合张雪瑞到银行办理解押事宜。由于朱昭光的违约行为，迟迟没有与张雪瑞去银行办理解押登记，造成了张雪瑞产生了利息损失27986.29元。同时，根据张雪瑞的房产证信息，房屋的实际面积为89.98平方米，比《房屋买卖合同》约定的89.61多了0.37平方米，且张雪瑞向开发商补缴了4217元款项，朱昭光应当返还。为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、朱昭光继续履行《房屋买卖合同》的内容协助张雪瑞办理解押登记等合同义务；2、朱昭光支付张雪瑞因迟延履行解押义务、延迟支付款项所产生的银行贷款利息损失27986.29元；3、朱昭光支付房屋面积产生的差价4217元；4、本案诉讼费及反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）朱昭光辩称，朱昭光积极履行合同义务，不存在迟延履行的情况；向银行支付贷款利息，是贷款人应当承担的责任，与朱昭光无关；关于原被告双方签订的商品房买卖合同，合同只计算总价未计算单价，不存在面积差；2019年12月26日，原被告以及中介机构，一起去银行，中介提出要更改密码，并将张雪瑞的身份证、银行卡交中介保存，张雪瑞拒绝，当提出查看其账户资金是否充足，其亦拒绝。张雪瑞要求银行贷款利息损失由朱昭光承担，无依据。同时是张雪瑞无理要求支付面积差价金额，导致解押没有成功，综上，应当驳回反诉请求。经审理查明：2017年5月6日，原被告及河南久家房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将拥有的位于郑东新区姚桥路北、行健街西7号楼2单元17层1702房的房屋房屋所有权证书号为郑房权证字第购房合同号为：D15001947848号；房屋所有权人为张雪瑞；房屋建筑面积为89.61平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。成交价格：甲乙双方经协商一致，同意该房屋以及配套设施的总价款为：人民币140万元。第十二条其他约定事项（三方协商一致，可以变更以下条款，变更部分以本条款约定的内容为准）：1、经甲乙双方同意将郑东新区姚桥路北、行健街西7号楼2单元17层1702方房以总价140万元转售给乙方；2、乙方已支付甲方房款95万元；3、因本房有贷款（约人民币71万元整）双方协商同意在该房大证下来之后60日内必须将该房屋银行贷款还清，还款当日乙方支付45万元整（此费用只作为银行贷款还清用，甲方不得挪作他用）剩余款项由甲方承担，还款当日甲方同意乙方变更其还款银行卡或银行还款账户的密码及绑定的手机号，且双方身份证交由丙方保管，还款全款扣除后归还双方身份证银行卡等。甲方须无条件配合办理结清证明。4、2017年5月7日甲方将该房屋交付乙方使用并更改物业信息。5、该房屋在开发商交付本房屋使用权时的物业费由乙方承担，同时契税由乙方承担。6、该房屋不动产证下来后，30日之内甲方必须无条件配合丙方通知为准，甲乙双方需积极配合丙方，如有一方不配合，视为该方违约，需赔付另两方违约金，该违约金为总房款的百分之一百。该房屋落户到乙方名下，不得以任何理由推迟延误过户手续，否则视为违约；7、所有交易手续以丙方通知为准，甲乙双方须积极配合丙方，如有一方不配合，视为该方违约，需赔付另两方违约金，该违约金为总房款的百分之一百。不动产登记资料查询结果证明显示涉案房屋面积89.98平方米。另查明，原告已支付被告张雪瑞95万元，抵押贷款已结清。涉案房产已办理不动产权证书。以上案件事实有《房屋买卖合同》、收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱昭光、张雪瑞及河南久家房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方亦应当按照合同约定全面适当履行各自的义务。但双方未就签订合同后至大证办理下来期间贷款利息损失由谁负担达成一致，被告违约过错较小，另考虑其已承担该部分利息损失及原告亦未及时支付解押款项，对原告主张的违约金本院不再支持。关于原告主张第三人郑州交易所支行协助原告办理解除郑东新区行建街6号7号楼2单元17层1702号房产的抵押登记手续，因贷款已经结清，郑州交易所支行愿意配合办理过户手续，该项请求本院予以支持。关于原告请求被告张雪瑞将1702号房屋所有权过户至原告朱昭光名下，系张雪瑞义务，对于原告该主张本院予以支持。关于张雪瑞主张朱昭光继续履行《房屋买卖合同》内容协助办理解押登记，因双方已还清贷款，且主要为被告张雪瑞的义务,故该主张本院不予支持，但被告张雪瑞、第三人中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行应配合原告办理涉案房产的抵押登记解除手续。关于张雪瑞主张朱昭光迟延履行解押手续义务、延迟支付款项所产生的银行贷款利息损失，提供证据不能证明系朱昭光原因导致未能办理解押，故对该主张不予支持，关于房屋面积差价，因双方并未约定面积单价，仅对房屋总价进行约定，双方既已达成关于该套房屋价款140万元的合意，再次主张支付面积差价，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一四十四之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱昭光与被告（反诉原告）张雪瑞继续履行《商品房买卖合同》（编号:2017030503）；二、被告（反诉原告）张雪瑞、第三人中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）朱昭光办理郑东新区行健街6号7号楼2单元17层1702号房产的抵押登记解除手续；三、被告（反诉原告）张雪瑞于本判决生效后三十日内协助原告朱昭光办理郑东新区行健街6号7号楼2单元17层1702号房屋过户手续；四、驳回原告朱昭光的其他诉讼请求；五、驳回原告张雪瑞的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21180元，减半收取10590元，由原告朱昭光负担2444元，由被告张雪瑞负担8146元。反诉案件受理费303元，由原告张雪瑞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年五月二十九日书记员 凡文丽