河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初3524号原告（反诉被告）：杨双，女，1977年6月12日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：史孟春，系原告丈夫。委托代理人：岳红伟，河南君志合律师事务所律师。被告（反诉原告）：金小莉，女，1968年12月1日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。原告（反诉被告）杨双与被告（反诉原告）金小莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，于2020年4月3日作出（2019）豫1002民初8224号民事判决书，金小莉提起上诉，许昌市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫10民终1063号民事裁定书，裁定：一、撤销许昌市魏都区人民法院(2019)豫1002民初8224号民事判决;二、本案发回许昌市魏都区人民法院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，分别于2020年8月6日（庭前会议）、2020年12月22日、2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨双及其委托诉讼代理人史孟春、岳红伟，被告（反诉原告）金小莉及其委托诉讼代理人李水建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨双向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除杨双与金小莉之间签订的商铺租赁合同；2.依法判决金小莉立即腾空并搬离租赁房屋；3.依法判决金小莉自2019年10月15日起支付杨双占用房屋期间的房租租金至实际腾空并搬离房屋日止，房屋租金暂计11050元；4.依法判决金小莉自2019年10月15日起以每天实欠租金的10%向杨双支付滞纳金至实际腾空并搬离房屋日止，滞纳金暂计1105元；5.本案诉讼费用由金小莉承担。在案件审理过程中，杨双于2020年7月21日向本院提交补充民事诉状，将诉讼请求变更为：1.依法判决解除杨双与金小莉之间签订的商铺租赁合同；2.被告将原告的商铺恢复原状后立即腾空并搬离该租赁房屋；3.被告支付自2019年10月15日起至实际交还租赁房屋期间的租金（暂计至2020年8月15日为110500元）；4.被告以所欠租金金额为基数，自2019年10月15日起按月利率2%支付原告至实际交还租赁房屋之日止的滞纳金（暂计至2020年8月15日为12155元）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月15日，杨双与金小莉签订商铺租赁合同，约定杨双将位于许昌市××13-73商铺租赁给被告，租赁期限为五年，即自2016年9月15日至2021年10月15日。租金每月为80元/㎡，自2019年10月15日起至合同期满，租金在原定租金基础上按年度逐年递增5元整/㎡，租金每半年支付一次，自2017年起每年支付一次租金，每次必须提前半个月支付杨双。另外合同第四条第4项约定，如未按约定时间向杨双缴纳租金，杨双将有权向金小莉每天按实欠租金的10%加收滞纳金。截止2019年10月15日，金小莉并未按合同约定向杨双支付2019年10月15日至2020年9月15日期间的房屋租金，且经杨双催收，金小莉仍旧未向杨双支付租金。杨双为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求支持其的诉讼请求。被告（反诉原告）金小莉辩称，同一审答辩意见，在整个租赁过程中，金小莉不存在拖欠租金及其他违约行为。在租赁期间内，房屋出现塌陷导致金小莉经营不能，杨双其本身存在严重违约行为，其诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。另补充，因为原告没有尽到履行房屋维修的义务导致被告不能使用涉案的房屋，因此原告提出解除合同被告同意但前提是赔偿被告使用涉案的房屋各项损失（反诉请求），同时塌陷时由于杨双造成，其应当承担连带责任。被告（反诉原告）金小莉于2019年11月27日向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除反诉原告与反诉被告之间签订的商铺租赁合同；2.依法判决反诉被告赔偿反诉原告在商铺租赁期内的营业损失，暂计280000元（营业损失暂计算至2019年12月1日，具体营业损失计算至商铺租赁合同实际解除之日）；3.依法判决反诉被告赔偿反诉原告装饰装修损失暂计100000元（以法院委托评估部门评估后的价值为准）；4.本案反诉诉讼费、评估费、公证费等一切费用由反诉被告承担。在原一审庭审中，金小莉将诉讼请求第一项增加为：要求判决解除商铺租赁合同，判令原告退还2019年9月18日至2019年10月15日的租金15930元及押金4000元；在本次重审阶段审理，金小莉将诉讼请求第2项变更为：截至2020年6月18日，营业损失由280000元变为235336.25元。事实与理由：2016年9月15日，反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同，双方约定：反诉被告将位于许昌市××13-73商铺租赁给反诉原告，租赁期限为五年，即自2016年9月15日至2021年10月15日。2019年9月18日，反诉原告在正常营业期间，所租赁的商铺发生地面大范围的塌陷，造成店内顾客和店员受到不同程度惊吓。塌陷情况发生后，反诉原告多次要求反诉被告尽快处理此事，但反诉被告却一直怠于履行其义务，致使反诉原告装修好的房屋出现严重损失，且因上述问题，造成反诉原告商铺一直未能开业，导致反诉原告经营出现严重亏损。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）杨双辩称，被告的反诉没有事实依据和法律依据。原告租给被告的73号商铺不存在地面塌陷现象，原告也不存在合同违约和其他过错行为，被告反诉原告诉求赔偿不合理、不合法；被告在74号商铺地面小面积塌陷后(该区域为员工休息区，面积约3平方米，在74号房子的最东北角，不影响正常经营)拒绝业主的维修，并提出过分的要求才是造成被告损失的原因，被告应自担全责。请求法院依法驳回被告的反诉。因为被告既无事实根据也无合法有效的证据能够证明其反诉主张的成立。根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：健汇置业（许昌）有限公司在许昌市魏××路西侧××都路北侧开发有名为健发御园住宅小区一处。2014年8月1日，买受人杨双与出卖人建汇置业（许昌）有限公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为杨双从上述公司购买健发御园小区第13幢东起第2间1层73号房，合同约定建筑面积130平方米。2016年9月15日，出租方（以下简称甲方）杨双与承租方（以下简称乙方）金小莉签订《商铺租赁合同》，主要内容为：一.房屋地址，甲方出租的商铺坐落于许昌市××13-73，面积130平方米；二.租赁期限，房屋租赁为五年，自2016年9月15日至2021年10月15日；三.乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋…乙方无故拖欠租金的，租赁合同到期后乙方将可移动的装修、装饰品移走，对于不移走的，归甲方所有；四.租金及交纳方式，自2016年9月15日起至2019年10月15日，月租金为80元每平方米，自2019年10月15日起至合同期满，年租金在原定租金基础上按年度逐年递增5元；乙方以现金或双方约定方式向甲方支付租金，租金每半年支付一次，自2017年起每年支付一次租金，每次须提前半个月时间支付给甲方；乙方应于第一次缴纳租金的同时，向甲方交付租房押金人民币2000元；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的10%加收滞纳金；五、租赁期间房屋修缮，甲方将房屋交给乙方承租后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况与甲方无关…七、3.维修费，租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责等。上述合同签订后，杨双将房屋交付，金小莉交纳押金2000元。扣除一个月的装修期，经双方确认，租金支付到2019年10月15日。金小莉租赁上述房屋用于经营许昌市东城区易健堂中药房（曾用名许昌市东城区易健堂养生馆），属于个体工商户，经营者为金小莉。2019年9月18日，13-74房屋发生地基塌陷等情形。2019年9月20日，由双方、开发商、施工单位等人员进行协商解决未果。2019年10月16日，杨双以邮寄方式向金小莉送达房租催缴通知书。2019年10月24日，金小莉申请对房屋现状进行保全证据，许昌市汉魏公证处作出（2019）豫许魏证内民字第664号公证书。根据金小莉举证《维修通知书》记载，2017年6月30日，维修房号13-73-74，室外地坪下陷（下沉）。根据杨双举证《工程质量投诉处理记录》记载，2019年9月20日，健发御园13-73、13-74商铺，存在问题地基塌陷，2017年9月份发生过经过处理，现在又在原来基础上继续塌陷造成屋内30多公分。2019年10月7日，许昌大成实业有限公司作出“关于健发御园73、74门面房地面塌陷情况的说明”，主要内容为：“经现场勘验，现场存在如下情况，1.室内地面塌陷，室内地面塌陷系地面垫层下土层下沉，现土层中含有水分，且在土层上存在大量明水，2.原室内竣工验收时给排水管道因装修进行了修改，3.室内南面地面下沉但未塌陷；针对以上情况的存在，作为施工单位，说明如下，1.室内塌陷系因水导致的土层下陷，根据现有情况，不能完全判断水源的位置，2.该项目2014年9月竣工验收合格，两年质保期至2016年9月25日，目前已超出质保期限…”。在案件审理过程中，金小莉提交鉴定申请书，请求对13-73的装饰装修剩余价值进行鉴定。在鉴定期间，2020年10月22日，由法院工作人员、鉴定人员见证下，金小莉将房屋返还，并将钥匙交付。经本院委托，河南恒立资产评估事务所作出豫恒评鉴字（2020）第007号追溯性资产评估报告，评估结论为：委估资产在评估基准日2019年9月18日的市场价值为95000元（其中公共通道工程8700元、室内装饰装修工程86300元），评估结论有效期为一年（自2020年12月14日至2021年12月13日）。杨双主张支付到房屋返还之日产生租金135178.31元元，金小莉主张其每月净利润为44319.47元计算到2019年10月8日为235336.25元。2020年7月21日，杨双申请财产保全，支出案件申请费1470元。另查明，2020年1月25日，××肺炎疫情防控一级应急响应。2020年5月5日，河南省人民政府发布关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告，自2020年5月6日零时起，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。还查明，金小莉同时与王淑清签订《商铺租赁合同》，从王淑清处承租许昌市健发御园13-74，两处商铺打通后一并使用，本院另案审理金小莉与王淑清房屋租赁合同纠纷。本院认为，依法成立的合同，从成立起即具有法律效力。本案中杨双与金小莉于2016年9月15日在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定,应为有效合同,双方均应按照合同约定的内容履行各自的权利义务。在合同履行过程中，因租赁房屋出现地面塌陷，双方发生争议，最终导致双方签订的合同不能正常履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中租赁房屋出现地面塌陷后，双方多次协商无果，杨双向本院提起诉讼请求请求解除合同，金小莉于2019年11月27日提起反诉请求亦请求解除合同，双方均请求解除合同，本院予以确认，本案中双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月27日解除。关于本诉请求。1.合同解除后，租赁物应当返还，鉴于租赁房屋已返还杨双，对其第二项本诉请求，本院不予支持；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中租赁合同签订于2016年9月，金小莉租赁杨双的13-73号商铺和王淑清的13-74号商铺，合并使用已逾三年，杨双作为出租人对承租人基于合理使用进行改建知情，租赁房屋现已返回，对杨双请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持；3.关于房屋占用期间的损失，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担，本案中房屋出现塌陷情形后,多方进行协商，承租人未接受维修或自行维修,其未采取有效措施进行补救，致使房屋长时间处于于争议待解决状态，涉案租赁房屋属于经营性用房，闲置损失不断扩大，金小莉对该损失合理部分应予以赔偿，合同解除即2019年11月27日房屋应予以返还，实际至2020年10月22日返还，综合突发新冠疫情对社会经济的影响及房屋塌陷的因素，本院酌定为6个月的占用损失，按照原合同租金支付标准计算6个月的损失即66300元；4.关于滞纳金，合同中未约定，对于杨双主张的滞纳金于法无据，本院不予支持。关于反诉请求。1.合同解除后，押金应予以返还，对于金小莉请求返还押金2000元的请求，本院予以支持；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担，本案中房屋出现塌陷情形后,多方协商，承租人未接受维修或自行维修,其未采取有效措施进行补救，对于金小莉请求返还自2019年9月18日至2019年10月15日已交付的租金，本院不予支持；2.关于营业损失，当事人提供证据,应当具备真实性、关联性及合法性，本案中金小莉提供的证据欠缺法定形式要件,系其举证不能,其不利后果应由其自行承担，故对其营业损失的主张，本院不予支持；3.关于装饰装修损失，合同约定：“租赁合同到期后乙方将可移动的装修、装饰品移走，对于不移走的，归甲方所有”，双方明确约定合同到期后不可移走的归出租人所有，但本案租赁期限未届满，因房屋出现塌陷原因导致金小莉无法实现租赁营业房进行五年营业的目的，装修好的房屋被收回，出租人作为直接的受益人，对合理部分应予以赔偿，以装饰装修剩余价值鉴定结论及合同实际履行期限，应当承担残值损失2/5即38000元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨双与被告（反诉原告）金小莉于2016年9月15日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）金小莉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨双房屋占用期间的损失66300元；三、原告（反诉被告）杨双于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）金小莉押金2000元、装饰装修损失38000元、共计40000元；四、以上第二、第三两项对抵后，被告（反诉原告）金小莉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨双26300元；五、驳回原告（反诉被告）杨双的其他诉讼请求和被告（反诉原告）金小莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2754元、申请费1470元，由原告（反诉被告）杨双负担1944元，被告（反诉原告）金小莉负担2280元；案件反诉受理费3649元，由原告（反诉被告）杨双负担365元，被告（反诉原告）金小莉负担3284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  燕金钊人民陪审员  王建强人民陪审员  杨永申二〇二一年二月二十七日书 记 员  魏泽森