北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3616号上诉人(原审原告、反诉被告)：乔志福，男，1949年7月28日出生。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔金铃（乔志福之女），1974年7月2日出生。被上诉人(原审被告、反诉原告)：杨晓明，女，1961年10月5日出生。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：北京建邦顺康房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙太路1-197号。法定代表人：朱杰，总经理。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。上诉人乔志福因与被上诉人杨晓明、北京建邦顺康房地产开发有限公司（以下简称建邦公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11315号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人乔志福之委托诉讼代理人刘明哲、乔金玲，被上诉人杨晓明之委托诉讼代理人陈旭、田源源，被上诉人建邦公司之委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔志福上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或改判杨晓明给付乔志福损失2662822元；本案诉讼费由杨晓明负担。事实和理由：1．涉案拆迁相关协议最初登记在杨晓明和乔志福二人名下，后杨晓明凭借一份伪造的宅基地登记卡，甩开乔志福自行与建邦公司签订了拆迁协议。根据拆迁补偿协议、安置房认购协议书、补充协议等文件，将安置房折算成货币后的总拆迁利益为8876074元，如果分割按照三七分成，乔志福应得拆迁利益为2662822元。2．一审判决对于《中华人民法共和国合同法》第58条规定理解错误。买卖合同无效后，杨晓明应当返还涉案的房屋及宅基地，乔志福应退还其购房款，按以往的判例，乔志福应当支付杨晓明信赖利益损失。房屋被拆迁后房屋和土地所涉及的拆迁权利可以转由乔志福行使。3．杨晓明不具备取得拆迁安置人的资格，无权取得拆迁安置房。4．买卖合同违法，一审法院确定杨晓明可以取得整体拆迁利益的98%，乔志福感受不到法律的公平正义。5．审判尺度不一致，让当事人无所适从。通过查询北京市三家中级人民法院近年来的类似案例与本案处理不同。杨晓明辩称：同意一审判决，不同意乔志福的上诉意见。事实与理由：1．本案争议的核心是合同无效以后的原物返还和损害赔偿问题。乔志福在明知杨晓明非本集体经济组织成员的情况下将涉案院落出售给杨晓明。十几年后又背信弃义提起诉讼要求认定合同无效，乔志福负有主要过错。杨晓明一家在涉案院落稳定居住十几年，在院内建设了大量房屋，且涉案院落系杨晓明唯一居所。在宅基地使用权已无法返还的情形下，一审判决综合双方过错，判令杨晓明折价补偿乔志福区位补偿价的30%是正确的。2．乔志福无权取得其他各项补偿、奖励和安置利益。院内房屋均系杨晓明出资出力建设，其配合拆迁，理应获得各项奖励和补偿，乔志福有权要求返还的仅限宅基地使用权本身，其要求取得其他利益明显缺乏请求权基础。3．乔志福在本村另有宅基地，并在本次拆迁中取得巨额拆迁利益，乔志福不应重复享受拆迁补偿。否则导致乔志福获得近二千万的双倍拆迁补偿，杨晓明一家将失去唯一的居所，无家可归，双方利益将严重失衡。建邦公司述称，认可一审判决，对具体诉求不发表意见。乔志福向一审法院起讼请求：1．判令依法分割位于北京市顺义区××38号宅院及房屋因拆迁所取得的各项补偿、补助、奖励款项及放弃房屋安置面积的折价款等全部货币补偿（具体数额由法院核实）；2．判令乔志福享有50平方米的回迁安置房购房指标。杨晓明向一审法院反诉请求：1．判令乔志福向杨晓明返还购买宅基地款15000元并支付利息12000元；2．判令乔志福赔偿杨晓明遭受的损失，具体数额为乔志福本诉全部诉讼请求金额的90%。一审法院认定事实：2004年3月15日，乔志福与杨晓明签订《买卖房屋合同书》一份，约定：乔志福将其位于北京市顺义区××38号（宅基地登记卡编号为××号）宅院内的自有房屋即北正房五间、西厢房三间以二万元的价款出卖给杨晓明所有，并约定如国家拆迁，对于该宅基地内的土地补偿款及地上物补偿款为杨晓明所有。2018年11月14日，乔志福将杨晓明诉至法院，要求判令其与杨晓明签订的上述《买卖房屋合同书》无效。经审理，法院作出（2019）京0113民初1603号民事判决书，确认乔志福与杨晓明于2004年3月15日签订的《买卖房屋合同书》无效。杨晓明不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2019）京03民终6025号民事判决书，维持原判。2018年12月16日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，约定：甲方因顺义区棚户区改造土地开发项目，需对乙方宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁，甲方应支付乙方拆迁补偿、补助及奖励款共计1882678元，其中：宅基地区位补偿款571095元、房屋及附属物重置成新价补偿款439209元、搬家补助5000元、装修补助52150元、生活补助107468元、移机补助1900元、宅基地内空地奖68508元、提前搬家奖537348元、宅基地合法利用奖100000元。《拆迁补偿安置协议书》另载明：乙方家庭中符合安置资格的人员共0人，仅杨晓明一人享有本项目安置房署名资格，不享受各项拆迁补偿补助及奖励费；乙方按照宅基地使用权证证载面积的70％计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为268．67平方米。2019年3月27日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《北京市顺义区李遂镇棚户区改造土地开发项目安置房认购协议书》（以下简称“《安置房认购协议书》”）一份，约定：乙方自愿认购安置房共1套，实际选房面积共计100平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为210000元，乙方放弃安置面积168．67平方米，甲方应支付乙方放弃安置面积折算的货币安置款共计4327904元。对于上述安置房的认购，杨晓明在《预选房型认购单》上签字予以确认。2019年11月14日，建邦公司（甲方）与杨晓明（乙方）签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（一）》（以下简称“《补充协议（一）》”）一份，约定：甲方应支付乙方工程配合奖共计100000元。2019年5月17日，乔志福将杨晓明、建邦公司诉至法院，要求确认建邦公司与杨晓明签订的《拆迁补偿安置协议书》、《预选房型认购单》及《安置房认购协议书》无效。经审理，法院作出（2019）京0113民初15553号民事判决书，确认杨晓明与建邦公司于2018年12月16日签订的《拆迁补偿安置协议书》（编号3-1530）以及双方于2019年3月27日签订的《预选房型认购单》无效。杨晓明不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2019）京03民终13772号民事判决书，撤销（2019）京0113民初15553号民事判决书，改判驳回乔志福的诉讼请求。现乔志福以《买卖房屋合同书》无效为由诉至法院，要求分割涉诉宅院及房屋因拆迁所得各项补偿、补助及奖励等全部货币补偿款并要求享有50平方米的回迁安置房购房指标。经核实，建邦公司现已将涉诉宅院及房屋因拆迁所得各项补偿、补助及奖励等全部货币补偿款发放给杨晓明。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，乔志福与杨晓明签订的《买卖房屋合同书》已经生效判决确认无效，故乔志福应将购房款返还杨晓明，杨晓明应将涉诉宅院及房屋返还乔志福。另，因双方对《买卖房屋合同书》无效均有过错，故应当在各自的过错范围内承担相应的责任。现涉诉宅院及房屋因拆迁已被建邦公司拆除，杨晓明已无法向乔志福返还涉诉宅院及房屋，但乔志福所遭受的损失其应当折价补偿，具体数额由法院酌定，乔志福主张过高部分，法院不予支持。判决如下：一、杨晓明给付乔志福损失共计十七万一千三百二十九元，于判决生效之日起七日内履行；二、驳回乔志福的其他诉讼请求；三、驳回杨晓明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系当事人基于农村房屋买卖合同无效之后就拆迁补偿款分割产生的纠纷，所以本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。原审法院对双方合同纠纷性质未予明确，本院予以调整。乔志福与杨晓明签订的农村房屋买卖合同被确定无效后，发生了涉案房屋被拆迁的事实，本案二审的争议焦点为就涉案房屋产生的拆迁补偿利益应如何分割。对此，本院认为，分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。涉及与宅基地面积有关的所有补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿由买受人享有。其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。具体到本案而言，被拆迁房屋享有的重置成新价补偿及装修补助费、移机补助费系基于被拆迁房屋或设施而获得的补偿，理应由乔志福享有。搬家补助费、提前搬家奖励费、工程配合奖，是具有行为奖励性质的费用，应由在宅基地上居住的被安置人即杨晓明享有。宅基地空地奖、宅基地合法利用奖均与宅基地原建设情况及后期使用相关，应在双方当事人之间按照过错比例承担。有关杨晓明放弃安置房屋取得的补偿款及因拆迁取得的安置房屋应如何处理问题。双方买卖合同被确认无效后，杨晓明负有返还原物的义务，但因该地区房屋买卖价格上涨，杨晓明已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。现涉案房屋已被拆迁，杨晓明放弃了部分安置面积取得了相应补偿，该补偿亦应按照过错比例在双方当事人之间分割。杨晓明选购的房屋亦是基于涉案宅基地及房屋取得的安置利益。现乔志福参考放弃拆迁面积补偿款计算方法折算给其百分之三十的款项，请求合理，本院对其此项上诉意见予以采纳。综上所述，乔志福的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11315号民事判决第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11315号民事判决第一项、第二项；三、杨晓明于本判决生效之日起七日内向乔志福支付补偿款2290022元；四、驳回乔志福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费27987元，由乔志福负担2867元（已交纳），由杨晓明负担25120元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25872元，由杨晓明负担（已交纳）。二审案件受理费26732元，由乔志福负担1612元（已交纳），由杨晓明负担25120元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年五月二十四日法官助理  孙亚男