河南省洛阳市偃师区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初1332号原告：石杭昆，男，1986年8月6日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：李真真，女，1983年10月5日生，汉族，住河南省偃师市。被告：洛阳致晟置业有限公司。统一社会信用代码：914103817324610566。住所地：偃师市槐新街道办事处兴隆街5号。法定代表人：李志涛。委托诉讼代理人（特别授权）：王俊博，男，1969年8月29日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被告：李志涛，男，1974年3月25日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被告：杨孟学，男，1960年4月1日生，汉族，住河南省洛阳市伊川县。原告石杭昆与被告洛阳致晟置业有限公司、李志涛、杨孟学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石杭昆及委托诉讼代理人李真真、被告洛阳致晟置业有限公司的委托诉讼代理人王俊博到庭参加诉讼，被告李志涛、杨孟学经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石杭昆向本院提出诉讼请求：1、解除原告石杭昆与被告洛阳致晟置业有限公司签订的商品房买卖合同，并退还购房款259200元及利息（按全国银行业同期拆借利率从2018年7月22日计算至实际支付之日止）；2、被告洛阳致晟置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任250000元；3、诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2018年7月22日，原告石杭昆(乙方)与被告洛阳致晟置业有限公司(甲方)签订《商铺认购合同》一份，购买洛阳致晟置业有限公司开发的位于偃师市××街××文化街西××晟东郡商铺××号铺位。《商铺认购合同》约定：原告石杭昆认购商铺为：商铺四104-02号铺位，建筑面积43.2平方米，层高3.9米，产权70年，交付时间2020年7月22日。计价与付款方式：每平方米12000元，总价款为518400元。付款方式为分期付款：原告石杭昆应在2018年7月22日，支付全部款项的50%,即259200元；2020年7月22日支付全部款项的50%,即259200元。关于产权登记的约定为：甲方(洛阳致晟置业有限公司)承诺乙方余款24个月后交完全款2个月之内开具购房发票，并办理房屋权属登记。合同签订后，原告于当日交纳房款259200元。2020年7月，第二期房款交付前，原告石杭昆突然接到被告洛阳致晟置业有限公司销售人员的电话通知，要求所有购房户暂停交纳第二期房款，理由是原告购买的商铺在被开发商抵押贷款后，尚未解押，无法办理产权登记。与原告情况一样的购房户大约30多户，得知该情况后纷纷找被告说事，并到房管局、政府部门上访，但问题一直得不到解决，致使合同无法履行。原、被双方签订的商铺认购合同，字面上看是认购合同，但实质是商品房买卖合同，具备《具备商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《具备商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该商铺认购合同应当认定为商品房买卖合同。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具备下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”及第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”规定，原告要求：1、依法解除与被告洛阳致晟置业有限公司签订的商品房买卖合同，并由被告退还购房款259200元及利息(按全国银行业同期拆借利率从2018年7月22日计算至实际支付之日止)。2、被告洛阳致晟置业有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任250000元。被告洛阳致晟置业有限公司的注册资本为4000万元，李志涛、杨孟学作为洛阳致晟置业有限公司的股东，李志涛认缴出资额为3000万元，杨孟学认缴出资额为1000万元，该二人未按照工商登记的股权份额实际出资，补缴出资额为零，因此应在未出资范围内承担连带责任，综上，请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告洛阳致晟置业有限公司辩称：我们原合同就是分期合同，不是一次性付清的。到目前为止，这个客户房款都还没交清。按照合同的第五条约定是乙方已经违约了，但我们可以现在不追究乙方的违约责任。出于感情考虑我们可以继续按合同约定，他们把房款补齐，两个月之内给他们办理解压办证手续。公司商铺在2014年的时候已经在农业银行做了在建工程抵押，当时包括住宅和商铺都在，卖一套解一套延续至今。但是抵押并不影响销售。这是合规合法销售模式。原先销售合同注明就是乙方交清房款后两个月之内给客户解压办证手续。现在公司现还愿继续履行原购房合同，乙方补齐全部房款后给客户解押办证。至于原告提出的公司承担返还1倍赔偿，公司不同意。被告李志涛、杨孟学逾期未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，并当庭质证，本院认定以下事实：2018年7月22日，洛阳致晟置业有限公司作为甲方，石杭昆作为乙方，双方签订商铺认购合同，其中第二条约定，买受人所购商铺的基本情况：认购人认购的商铺（其商铺平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定中的：商铺第四栋一层104-02号铺位。该商铺（合同签订）建筑面积为43.2平方米，层高3.9米；商铺产权年限为70年，商铺交付时间为2020年7月22日。第三条计价与付款方式约定：1、该商铺单价按建筑面积计算为每平方米（人民币）12000元，该商铺总价款￥518400元整，大写伍拾壹万捌仟肆佰元整。2、付款方式：分期付款：乙方应在2018年7月22日，支付甲方全款额款金额的50%即人民币贰拾伍万玖仟贰佰元整；2020年7月22日，支付全款额款金额的50%即人民币贰拾伍万玖仟贰佰元整。第五条约定，乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在3日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的千分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过3日后：(1)甲方有权解除合同且乙方已交定金不予退还，甲方可另行出售该商铺；(2)乙方提出解除合同的，乙方所交定金不予退还；(3)乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的千分之三违约金，合同继续履行，乙方补齐剩余应付款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的应付款与该期第六条关于产权登记的约定1甲方承诺乙方余款24个月后交完全款2个月之内为乙方开具购房发票，并办理房屋权属登记。2、在本合同约定期限到期时，若因甲方原因导致房屋权属登记事无法办理，甲方需在30个工作日之内退还乙方已缴纳房款并支付乙方违约金(违约金计算方式为乙方已交房款总额的1%,但由于政府部门的政策及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于甲方违约，双方根据实际情形协商，另行约定办理时间。3、在合同约定期限到期后，以短信息、电话或书面形式通知乙方办理房屋权属登记手续。乙方需在甲方发出通知后七个工作日内响应，前往甲方指定地点办理相关手续。若因乙方不愿办理或未及时响应或其他任何乙方自身原因导致房屋权属登记事宜无法及时办理时，甲方可单方解除本合同并将乙方已缴纳的商铺认购款项不计息退回给乙方，同时可对该商铺另行销售而无需通知乙方。乙方已享受的租金收入与此项无关。4、产权证书的办理所产生的税率、税费由甲、乙双方各自承担各自的部分。第十二条约定，本合同自双方签订之日起生效。洛阳致晟置业有限公司加盖合同专用章，石杭昆签字捺印。2018年7月22日洛阳致晟置业有限公司开具收据一张，载明：今收到石杭昆人民币贰拾伍万玖仟贰佰元整,系付商铺104-02房款。上面盖有洛阳致晟置业有限公司财务专用章。2014年，洛房权证偃师字第××号、06××26号、06027号、02××42号、021743号、02××44号办理了抵押不动产权证，抵押权人为洛阳银行股份有限公司偃师支行，抵押人为洛阳致晟置业有限公司。案涉商铺位于第02××44号内。原告与他人得知案涉商铺办理有抵押、不能办理不动产证后，即到政府部门上访。2020年4月14日，洛阳致晟置业有限公司出具退款承诺书，承诺于2020年9月25日将2018年在致晟东郡购买商铺的业主的购房款全部退还。但该款至今未退。以上事实，有认购合同书、收据、当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，案涉商铺在2014年被告已经在商业银行做了建设工程抵押。原、被告双方于2018年7月22日签订商铺认购合同，被告虽称已经告知原告该商铺抵押情况，但未提交证据，应认定其并未实际告知原告该房产已被抵押。原、被告之间签订商铺认购合同，实际上即商铺买卖合同。因被告对案涉商铺设定有抵押权，在原告要求后至今仍未办理解除抵押，致使原告不能实现合同目的，原告据此要求解除合同，于法有据，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。综上，原告诉求解除与被告在2018年7月22日签订的商铺认购合同并退还购房款259200元及利息的意见，本院予以支持。对原告要求退还不超过购房款一倍赔偿责任250000元的诉求，本院认为，因被告的过错，导致原告购买房铺不能及时办理过户手续，对原告造成损失，酌定被告赔偿原告100000元。原告请求被告李志涛、杨孟学在其未出资范围内承担赔偿责任，因二者是洛阳致晟置业有限公司的股东，但根据合同相对性，商铺认购合同是由原告与被告洛阳致晟置业有限公司之间签订，原告未提供该股东存在未足额缴纳出资、抽逃出资等情形的证据，故其要求被告李志涛、杨孟学承担连带责任，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳致晟置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告石杭昆购房款259200元并支付利息（利息以259200元为基数，自2018年7月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告洛阳致晟置业有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告石杭昆100000元；三、驳回原告石杭昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4446元，诉讼保全费2020元，由被告洛阳致晟置业有限公司负担4850元，由原告石杭昆负担1616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  郭东昕二〇二一年六月二十一日书记员  董佳奇