江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7518号原告：刘兵，男，1982年8月10日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告：明苏霞，女，1983年4月17日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：武广有（受刘兵、明苏霞的共同诉讼委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦娇娇（受刘兵、明苏霞的共同诉讼委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：钱小波，男，1983年7月1日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：徐挥，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂洪林，江苏瑞莱律师事务所律师。第三人：无锡市昱焜房地产中介有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区人民西路**人人商城**，统一社会信用代码91320213MA1XJB248C。法定代表人：金崖媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周锦臣，男，该公司员工。原告刘兵、明苏霞与被告钱小波、第三人无锡市昱焜房地产中介有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兵、明苏霞及其共同委托诉讼代理人秦娇娇、被告钱小波及其委托诉讼代理人涂洪林、第三人中介公司的委托诉讼代理人周锦臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兵、明苏霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘兵、明苏霞与钱小波于2020年6月18日签订的《无锡市房屋转让合同》；2.判令钱小波支付违约金231000元、律师费20000元、居间服务费16000元，以上款项共计267000元；3.判令钱小波赔偿刘兵、明苏霞房屋租金损失(以案涉房屋租金3600元/月为基数，自2020年7月1日起至房屋转让合同实际解除之日止)；4.本案的诉讼费、保全费等由钱小波承担。事实与理由：2020年6月18日，刘兵、明苏霞与钱小波签订了《无锡市房屋转让合同》（以下简称案涉合同），约定刘兵、明苏霞购买钱小波及共有人马晓丹所有的位于无锡市梁溪区××室房屋（以下简称案涉房屋），房屋价格为231万元，刘兵、明苏霞于签订合同时向钱小波支付房屋定金50000元。合同另约定：钱小波保证共有人马晓丹同意出售案涉房屋，否则承担相应责任。合同签订后，刘兵、明苏霞按照约定向钱小波支付定金50000元，并与中介公司协商确认居间服务费为16000元，刘兵、明苏霞于2020年6月18日一次性向中介公司支付完毕。但是钱小波在签订合同后，以该房屋土地证丢失需要补办、小孩在上海看病、外地出差等各种理由拒绝配合刘兵、明苏霞开设资金监管账户，更为重要的是作为案涉房屋的共有人马晓丹因与钱小波之夫妻感情问题已明确表示不能卖，也不卖。现被告及共有人马晓丹均以实际行为明确表示拒绝履行房屋买卖的相关手续，已经导致刘兵、明苏霞无法去银行开设资金监管账户，首付款无法支付，银行贷款也无法办理，处于无法解决的状态。刘兵、明苏霞认为，钱小波的多次拒绝行为已属严重违约且给刘兵、明苏霞造成巨大经济损失，钱小波辩称：1.其同意终止合同。因案涉合同的首部明确出售方主体系钱小波和马晓丹，但是在合同签字处仅有其本人签字，故该合同并未成立生效，也不存在解除的问题，刘兵、明苏霞无权主张合同权利，包括违约金、律师费、中介费；即使钱小波需要支付违约金，该违约金也过高。律师费、中介费本身就包含在违约金中，刘兵、明苏霞分开主张即重复计算，请求法庭对违约金予以减少。2.刘兵、明苏霞与中介公司在签订案涉合同时明知涉案房屋除钱小波外还存在其他共有人，且中介公司系专业机构，未尽到谨慎的责任，故应当承担相应的后果。3.案涉合同手写部分的条款未经过钱小波特别确认，对钱小波不发生法律约束力，即使钱小波要承担责任，也仅仅承担的是缔约过失责任。4.刘兵、明苏霞主张的租金损失无事实和法律依据。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2020年6月18日，钱小波与刘兵、明苏霞签订案涉合同，约定刘兵、明苏霞购买钱小波、马晓丹名下案涉房屋，建筑面积136.59平方米，成交价格231万元，同时由刘兵、明苏霞支付5万元定金，同时保证房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。案涉合同就根本性违约约定了双倍返还定金或者承担房屋总价的10%作为违约金，同时违约方承担中介公司居间服务费及因此给守约方造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权。案涉合同另手写了如下内容“甲方确保产权人同意出售此房，否则承担相应责任”等内容。案涉合同签订当日，刘兵、明苏霞即支付了5万元定金给钱小波，钱小波亦在案涉合同上予以载明。刘兵、明苏霞亦与案涉合同签订当日支付中介公司中介费16000元。中介公司出具佣金收据。2020年10月2日，钱小波已将收取的定金退还刘兵、明苏霞，刘兵、明苏霞对此予以确认。诉讼中，中介公司提供微信聊天及拨打电话记录等证据以证明多次联系钱小波，并要求其通知马晓丹一同办理案涉房屋买卖相关手续，但钱小波并未予以配合。因案涉房屋无法继续交易，刘兵、明苏霞认为侵犯了其合法权益，故委托北京市京师（无锡）律师事务所代为处理诉讼事宜，并支付律师费2万元，现诉至本院。另查明：1.案涉房屋的所有权人系钱小波与马晓丹。2020年7月22日，马晓丹与钱小波离婚纠纷立案受理，目前尚未审结（2020苏02**民初6308号）。2020年9月23日该案质证中，马晓丹主张分割包含案涉房屋在内的夫妻共同财产，并且双方对该案涉房屋协商一致约定为240万元。2.2020年8月29日，刘兵、明苏霞与案外人签订了关于无锡市金太湖国际城952号1504室房屋的转让合同，房屋建筑面积136.59平方米，成交价格246万元。2020年11月，刘兵与案外人签订无锡市五河苑租房协议，租期2年，月租金1500元等内容。庭审中，中介公司表示：“签订合同前我们就询问过被告，他说他老婆在上班没有空过来，他可以做决定。在快要签订合同时我们又询问过他是否可以替他妻子做决定，当时他打电话问过，他妻子是同意的”。上述事实，有无锡市房屋转让合同、转账凭证、收据、发票、聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。刘兵、明苏霞与钱小波签订的案涉合同并非约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同，且该转让合同包含了当事人名称、身份信息、房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用期限、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任及、双方约定的其他事项等内容，符合合同成立的必要要件，且系双方真实意思表示，合法有效，故本院对案涉合同的效力依法予以确认。钱小波主张该转让合同并未成立并生效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。案涉房屋系登记在钱小波与马晓丹两人名下，两人又系夫妻关系，钱小波亦表示马晓丹工作忙没时间来签名，钱小波在签订案涉房屋转让合同之前在中介公司工作人员面前致电马晓丹，使得中介公司工作人员、刘兵、明苏霞有理由相信出售案涉房屋为其夫妻共同意思表示，故钱小波不得以马晓丹不同意或不知道对抗善意第三人。刘兵、明苏霞及中介公司并无过错，无需承担相应的法律责任。钱小波的该项抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案系合同履行过程中，钱小波未按约履行合同义务，应当承担相应的违约责任。法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。换言之，当事人对定金条款与违约金条款只能择一。刘兵、明苏霞选择违约金条款，要求钱小波支付房屋总额10%的违约金而现钱小波主张违约金约定过高，要求予以调整。本院认为，因违约金的性质系以补偿为主，惩罚为辅。钱小波在本案未审结前已经主动退还了刘兵、明苏霞支付的定金5万元，且刘兵、明苏霞并未支出首付款91万元，使得刘兵、明苏霞在两余月后顺利另购房屋，结合钱小波与马晓丹系之离婚诉讼系在钱小波与刘兵、明苏霞签订案涉合同之后，故钱小波违约并非其带有主观恶意。诉讼中，刘兵、明苏霞表示其另购的房屋与案涉房屋在相同小区的同一栋楼，且楼层低于案涉房屋，价格比案涉房屋贵了15万元。本院认为，二手房并非商品房销售，实际买卖过程中一房一价，相关房价只具有参考性，房屋买卖双方必须协商一致才能达成交易，而根据出售方出售房屋的不同目的，不同心理，买卖双方的议价能力，导致房屋价格存在差异，亦属合理。故对刘兵、明苏霞主张的15万元损失，本院不予采纳。本院对钱小波需支付的违约金金额酌情予以调整。刘兵、明苏霞主张钱小波应当支付律师费2万元，符合双方在合同中的约定，且本案系钱小波违约直接导致，刘兵、明苏霞亦为此支付额外的精力、财力，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘兵、明苏霞主张由钱小波承担居间服务费16000元，亦符合合同约定，本院予以支持。关于刘兵、明苏霞主张的租金损失。本院认为，钱小波与刘兵、明苏霞系2020年6月18日签订合同；同年8月29日刘兵、明苏霞亦向他人另行购房签订合同；同年11月16日起，刘兵承租他人房屋，月租金为1500元，刘兵、明苏霞租赁房屋系其二人购房后过渡期间使用，并非由于钱小波违约所致，且租赁房屋的期间也并非紧随二人与钱小波签订合同之后，而是在其二人与他人办理完他房买卖手续之后。该部分产生的租金与钱小波违约没有直接的因果关系，不能归责于钱小波。对刘兵、明苏霞的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第一千零六十条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除刘兵、明苏霞与钱小波于2020年6月18日签订的《无锡市房屋转让合同》；二、钱小波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘兵、明苏霞违约金50000元、律师费20000元、居间服务费16000元，合计86000元。三、驳回刘兵、明苏霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5305元，减半收取计2652.50元、保全费2170元，二项合计4822.50元，由刘兵、明苏霞负担1553元，钱小波负担3269.50元。此款已由刘兵、明苏霞预交，钱小波与本判决发生法律效力之日起十日内直接给付刘兵、明苏霞。如不服本判决，应当在收到判决书之日起十五日内按照对方当事人的人数向本院递交上诉状，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 炜二〇二一年二月二十六日书记员 徐雨薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民法典》:第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第一千零六十条第二款夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。