抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初944号 原告：富巍，女，1986年11月20日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炜东，辽宁益众律师事务所律师。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号，统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 原告富巍诉被告抚顺德创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富巍委托诉讼代理人李炜东，被告抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富巍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金10276.4元（2016年10月30日至2019年5月9日，按日万分之零点五计算）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月25日，原、被告双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《补充协议》。双方约定：原告购买被告位于抚顺市顺城区商品房，合同总价款223356元，合同签订时商品房为期房，办理房产证的时间为商品房竣工使用之日起365日内，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，出卖人按照买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告按照双方约定于2015年5月25日付清全款，履行了合同义务。但被告却没有按照约定为原告办理产权证，被告工程于2015年10月竣工，并于2015年10月30日将商品房交付给原告，但直至2019年5月9日，才通知原告能够办理产权证，逾期920天（从2016年10月30日至2019年5月9日）。综上所述，被告逾期办理产权证的行为已经构成严重违约，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告抚顺德创置业有限公司辩称，一、违约金计算开始时间应为2018年2月27日。《民法典》关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第九条约定，违约金按日计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。我公司于2021年2月26日收到传票及原告起诉状，故2018年2月27日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月29日。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务，只需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司在约定时间内办理完毕商品房初始登记，就已完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案、使房屋具备办理权属登记条件的义务。三、原告并无实际损失，其主张的违约金过高。我公司已按期交付房屋，自交房之日起，原告一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金应以补偿性为主，过分高于所造成的损失的，应当予以减少。本案中，若按《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准，即使按开始时间为2018年2月27日，截止时间为2018年11月29日计算（共计276天），违约金数额高达3082元。原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高，且我公司涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，加之本项目政府欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告富巍与案外人霍志鑫曾系夫妻关系。2015年4月25日，原告富巍、霍志鑫与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告富巍、霍志鑫购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，该房屋建筑面积为83.1平方米，总价款为223356元。被告应当在2015年10月30日前交付房屋。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起365日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如因被告的责任，未能按期提交申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在365日（含）之内，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过365日后，被告按已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告富巍与霍志鑫按约定支付房款，被告按约定于2015年10月30日交付房屋。2019年4月24日，原告富巍与霍志鑫离婚，二人约定案涉房屋归富巍所有。2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。原告于2019年8月30日取得该房屋的不动产权证书。在本案审理过程中，霍志鑫向本庭表示其放弃对被告主张逾期办证违约金的权利，同意此项债权归富巍所有。现原告以被告逾期办证为由来院主张权利，因原告不同意调解，故双方未能达成调解协议。 本院认为，本案原告、案外人霍志鑫与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同及补充协议约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告与案外人霍志鑫支付违约金。现案外人霍志鑫放弃权利，同意归原告所有，被告应当支付原告逾期办证违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。 关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2020年8月19日来院起诉，但未能提供证据证明其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，本案不存在诉讼时效中断情形，故原告要求被告给付2017年8月19日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。 关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。 综上，被告应向原告支付2017年8月19日至2019年5月8日的逾期办证违约金6370元（223356元×0.01‰×72天+223356元×0.05‰×556天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告富巍2017年8月19日至2019年5月8日的逾期办证违约金6370元； 二、驳回原告富巍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由原告富巍负担22元，由被告抚顺德创置业有限公司负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  张凤敏 审 判 员  何佳欣 人民陪审员  郭潇然 二〇二一年三月三十日 法官助理   徐幼庭    书  记  员  闫肃