上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11943号原告：上海树昕物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：叶丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴慧娟，上海市群成律师事务所律师。被告：周约武，男，1977年6月3日生，汉族，住浙江省乐清市。原告上海树昕物业管理有限公司与被告周约武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周海英，被告周约武到庭参加诉讼，后因案情复杂，本案转为普通程序(独任制)审理，于2020年12月15日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人周海英，被告周约武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，判令被告搬离位于上海市金山区卫清西路XXX号、XXX号、XXX号租赁房屋并将房屋返还原告；2、判令被告支付截止2020年6月30日(暂计)的租金54,000元，支付电费1002元，水费336元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求明确为：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年8月14日(即本案诉状副本送达之日)解除；2、判令被告搬离并返还位于上海市金山区卫清西路XXX号、XXX号、XXX号的租赁房屋；3、判令被告支付租金58,400元(2019年1月1日至2020年8月14日)，占有使用费(按照原租金标准，从2020年8月15日起至被告实际返还房屋之日止)，电费1002元及水费336元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，租赁房屋位于金山区卫清西路1206至1208号共三间(以下简称案涉房屋)，租赁用途为商用。租赁期限从2014年7月1日起至2015年12月31日，年租金为30,600元。租金先用后付，每半年支付一次。合同并约定了水费5.04元每吨、电费1.1元每度，水电费价格按政策调整。合同签订后，原告交付了房屋，被告也支付了部分费用。2015年12月31日租赁期限到期后，未续签书面合同，被告继续租赁房屋至今。在实际履行中，年租金调整为36,000元。但从2019年开始，被告拖欠租金及水电费。截止2020年6月30日，合计欠款55,338元。经原告催讨，被告至今未付租金等费用，也不愿续签合同，也不搬离租赁房屋。2020年6月24日，原告委托上海市群成律师事务所发函，要求支付租金，但被告也未支付。原告认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，原告已履行了义务。合同到期，被告继续租赁房屋，应按原合同约定支付租金等费用，现被告拖欠租金等费用，已违约。原告为维护公司利益不受侵害，特向法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，关于诉请一，认为合同无效，所以不需要解除。诉请二不同意，房屋是违章的，被告装修过，如果拆迁了也要赔偿的。诉请三不同意支付，账还没对，被告认为2019年1月1日至2020年8月14日的租金是以货款抵扣的，大概36,000元左右。关于占有使用费，若合同有效，被告同意支付。水、电费没有异议。本院经审理查明：2014年，原告作为出租方与被告作为承租方签订《上海树昕物业管理有限公司房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)一份，约定原告将位于金山区卫清西路北弄1206-1208室房屋(以下简称案涉房屋)以现状出租给被告使用。租赁期限自2014年7月1日起至2015年12月31日止。年租金3.06万元。乙方在本合同提前终止或租赁期满不再续租时，乙方不得将装潢拆除，不得破坏租赁物的形象、结构，与租赁物形成附合的装饰装修归甲方所有等。《租赁合同》到期后，双方未续签书面合同，被告继续租赁案涉房屋，双方将房屋年租金调整为36,000元。2019年起，被告未按时足额支付租金及水、电费，经原告委托律师发函催讨并告知逾期将解除合同，被告仍未支付，故原告起诉来院。另查明，案涉房屋系案外人上海金山石油化工建筑有限公司(以下简称石化公司)委托原告对外租赁。原告表示案涉房屋为石化公司所有，因公司改制及卫清西路延伸，在办理新产证时，卫清西路以北(包含案涉房屋)未列入新产证，原告向本院提交一份2008年由上海市金山区石化街道房屋土地管理所、爱卫办及石化街道办公室共同形成的《关于疏导无证经营、过渡性经营用房会议纪要》，上载：确定如下房屋作为过渡性经营用房：……3、树昕公司……租借给个体经营户使用的房屋……。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、房租发票、企业告示信息、2018年水电费发票、水电抄表数、律师函及快递凭证、《关于疏导无证经营、过渡性经营用房会议纪要》、委托书，被告提交的发票，本院制作的庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋虽未办理房地产权证，但被告也未提交相应证据证明案涉房屋被行政机关确认为违法或违章建筑，结合原告提交的会议纪要，以及被告在庭审中关于已办理营业执照的陈述，本院对被告关于《租赁合同》无效的抗辩意见，不予采纳。原告就案涉房屋享有出租权利，原、被告间的《租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。《租赁合同》届满后，被告继续使用房屋并支付租金，双方系不定期租赁关系。被告自2019年起未按约足额支付租金，构成违约，原告有权解除合同，原告主张合同自本案诉状副本送达之日起解除的诉请，本院予以准许。合同解除后，被告应搬离并向原告返还案涉房屋，截止合同解除之日的未付租金，被告应当支付。被告提出原告曾断水断电，本院认为，该行为系被告未按约履行支付租金及水电费前提下，原告行使合同履行抗辩行为，未超过必要限度，该期间的租金，被告应当支付。被告还抗辩租金以货款抵扣，但其仅提供部分发票，且发票所记载的销售方名称为案外人，原告又对抵扣行为不予认可，该抗辩依据不足，本院不予采纳。关于电费1002元及水费336元，被告同意支付，本院予以准许。被告还应当向原告支付自合同解除次日至其实际搬离返还房屋之日止的占有使用费，原告主张按照原合同约定的36,000元为标准计算，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海树昕物业管理有限公司与被告周约武签订的《上海树昕物业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；二、被告周约武应于本判决生效之日起十日内向原告上海树昕物业管理有限公司支付房屋租金58,400元；三、被告周约武应于本判决生效之日起十日内向原告上海树昕物业管理有限公司支付电费1002元、水费336元；四、被告周约武应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海树昕物业管理有限公司返还位于上海市金山区卫清西路XXX号、XXX号、XXX号房屋；五、被告周约武应于本判决生效之日起十日内向原告上海树昕物业管理有限公司支付房屋占有使用费，自2020年8月15日起算至被告实际搬离并向原告返还上述第四项房屋之日止，按照每年36,000元的标准计算；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1184元(原告已预缴)，由被告负担，被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二一年二月二十六日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……