上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18192号原告(反诉被告)：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：中节能城市照明节能管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王永明，董事长。委托诉讼代理人：刘春萍，该公司员工。委托诉讼代理人：杨丽，该公司员工。原告上海泓邦置业有限公司(以下简称泓邦公司)与被告中节能城市照明节能管理有限公司(以下简称中节能公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，中节能公司反诉泓邦公司房屋租赁合同纠纷，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，合并公开开庭进行了审理。泓邦公司的委托诉讼代理人李小林，中节能公司的委托诉讼代理人刘春萍、杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓邦公司与中节能公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月21日解除；2、中节能公司支付2018年12月1日至2018年12月20日期间的租金33,649元；3、中节能公司支付逾期支付租金滞纳金(按日租金的10%，自2018年12月25日计算至付清之日止)；4、中节能公司支付违约金156,467元。事实与理由：2016年7月13日,泓邦公司与中节能公司订立《上海市房屋租赁合同》，中节能公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号XXX室(以下简称案涉房屋)，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，并约定了租金、付款方式、违约金等权利义务。后双方按约履行至2018年11月，此后中节能公司未按约支付租金，擅自搬离，亦未将房屋恢复原状。泓邦公司于2018年12月27日收回房屋。中节能公司辩称，不同意泓邦公司所有诉讼请求。中节能公司于2018年10月31日腾空并搬离案涉房屋，并将该房屋交还了泓邦公司，当日泓邦公司向中节能公司开具了出门证，可以视为双方已经于该日协商一致解除租赁合同。中节能公司支付租金至2018年11月30日，故双方合同解除后，泓邦公司无权再主张2018年12月1日起的租金。即便需要支付，按双方合同约定可以从保证金中抵扣。双方租赁合同多次、重复约定中节能公司应当承担违约责任的情形，违约金条款应属无效。且泓邦公司已于2019年1月1日将案涉房屋另行出租，实际空置期只有一个月，中节能公司支付的保证金已足以弥补其损失。中节能公司向本院提起反诉请求：要求泓邦公司返还租赁保证金184,093.83元。事实和理由：泓邦公司与中节能公司已经于2018年10月31日口头协商一致解除租赁合同。中节能公司未有欠付租金或其他款项的行为，双方合同解除后，泓邦公司应依约返还租赁保证金。泓邦公司对反诉辩称，双方租赁合同租期届满前，中节能公司擅自搬离案涉房屋，属提前退租情形，按双方合同约定其支付的租赁保证金不予返还，并应承担相应违约责任。中节能公司认为与泓邦公司口头协商一致解除合同，这与双方以书面形式订立租赁合同的形式不符，其并未提供证据证明泓邦公司向其开具了出门单，或其他可以证明双方曾协商一致解除合同的契约。本院经审理认定事实如下：泓邦公司系案涉房屋权利人。2016年7月13日，泓邦公司与中节能公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定中节能公司承租案涉房屋，租期自2016年9月1日起至2019年8月31日止；月租金52,155.95元；中节能公司应于每月20日前向泓邦公司支付下一自然月的租金。经泓邦公司书面催告后仍逾期不支付的，每逾期一日，则中节能公司须按日租金的10%支付滞纳金；租金逐月支付，先付后用；中节能公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金156,467.85元，物业管理费27,625.98元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由中节能公司承担的费用外，剩余部分无息归还；中节能公司返还该房屋时须将该房屋复原至当初交房时的状态，返还时，应经泓邦公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金；给守约方造成损失的，且支付的违约金尚不足抵付守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(七)中节能公司逾期不支付租金累计超过一个月的；……；租赁期间，中节能公司未按合同约定中途提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿等。合同补充条款约定，租金保证金是一种履约保证的措施。若中节能公司原因终止合同的，则视为违约，租赁保证金即转为违约赔偿金的一部分。若中节能公司同时违反本合同的其他规定，则还需承担该规定项下的责任。合同订立后，中节能公司支付房屋租赁保证金184,093.83元，双方依约履行合同。2018年11月23日，泓邦公司向中节能公司发函催缴2018年12月1日至12月31日期间租金。同年12月21日，泓邦公司向中节能公司发出《解约函》，表示中节能公司未能按合同约定在2018年11月20日前支付2018年12月1日至12月31日期间的租金，累计欠款天数已超一个月，构成违约。通知中节能公司，自本解约函作出之日起，双方订立的租赁合同解除，已经收取的租赁保证金和物业管理费保证金合计184,093.83元不予返还，并要求中节能公司支付2018年12月1日至12月20日期间的租金、滞纳金及违约金、复原房屋或承担复原费。该函泓邦公司向中节能公司注册地址、法定代表人住所地以及案涉房屋地址以EMS快递方式送达，并于当日张贴于案涉房屋门口。同月27日，泓邦公司收回房屋。2019年1月1日，泓邦公司将案涉房屋另行出租。本院认为，泓邦公司与中节能公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。如中节能公司所述，其于2018年10月31日即已搬离案涉房屋，此时合同租期尚未届满，亦不符合合同约定的互不承担责任的终止条件，且其并未提供证据证明双方协商一致解除租赁合同的依据，显属违约。泓邦公司在合同期内未收到中节能公司支付的租金，要求自其解约函中确认日期解除双方租赁合同，符合双方合同约定并无不当，本院予以准许。中节能公司应承担合同解除前的租金。中节能公司认为其已于2018年10月31日搬离案涉房屋，并向后支付了一个月租金，故其在主观上并未有拖欠租金的恶意，因而对泓邦公司逾期支付租金滞纳金的主张，本院不予支持。至于违约金，中节能公司的行为确违反了双方合同约定，应承担相应违约责任。违约金虽具惩罚性质，但应综合考虑承租人主观过错以及出租人的实际损失等因素计罚。因中节能公司支付租金至2018年11月30日，泓邦公司收回案涉房屋后，于2019年1月1日与案外人另立租赁合同。依据双方租赁合同补充协议的约定，租金保证金是一种履约保证的措施，若中节能公司原因终止合同的，租赁保证金即转为违约赔偿金的一部分，虽租赁保证金在转为违约赔偿金后，无法抵扣其他应付费用，但已足以弥补泓邦公司的实际损失，并已具备惩罚性质，故对泓邦公司的违约金主张本院不予支持。同理，对中节能公司的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认上海泓邦置业有限公司与中节能城市照明节能管理有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月21日解除；二、中节能城市照明节能管理有限公司支付上海泓邦置业有限公司2018年12月1日至同年12月20日期间的租金33,649元，于本判决生效之日起10日内履行；三、驳回上海泓邦置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回中节能城市照明节能管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,383.67元，由上海泓邦置业有限公司4,000元，中节能城市照明节能管理有限公司负担383.67元；反诉案件受理费1,990.94元，由中节能城市照明节能管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二一年三月三十一日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。